Квартиры в Новороссийске оказались лишними

Администрация Новороссийска в апелляционном порядке оспорила право собственности индивидуального предпринимателя (ИП) Татьяны Шмик на ЖК «Гайдук-Сити». Мэрия убедила суд, что спорный объект возведен с нарушениями градостроительных норм, в частности фактическая площадь дома превышает разрешенную. Собственники квартир в новостройке уверены, что дом не снесут. По их словам, к концу марта застройщик обещал их заселить. В мэрии Новороссийска пока ситуацию не комментируют. Юристы считают, что правоохранительным органам стоит проверить деятельность должностных лиц, допустивших выдачу разрешения на строительство многоквартирного дома ИП.

Юристы советуют проверить чиновников, допустивших выдачу ИП разрешения на строительство

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Администрация Новороссийска оспорила право собственности ИП Татьяны Шмик на ЖК «Гайдук-Сити». Соответствующее постановление вынес 15-й арбитражный апелляционный суд. Из материалов дела следует, что дом имеет признаки самостроя, так как был возведен с нарушениями градостроительных норм.

«Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, считает выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку обращение с иском в данном случае направлено на подмену установленного законом административного порядка получения разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку»,— говорится в решении инстанции.

ЖК «Гайдук-Сити» — 16-этажный дом на 517 квартир в поселке Гайдук. Объект завершен. По заявлению застройщика, в доме продано 400 квартир.

По данным «СПАРК-Интерфакс», основным видом деятельности ИП Татьяны Шмик является строительство жилых и нежилых зданий. Госпожа Шмик также является соучредителем ООО «Специализированный застройщик "Синее море"».

«Гайдук-Сити» начали строить в 2019 году на муниципальной земле, которую Татьяна Шмик получила в аренду по переуступке. Согласно разрешению на строительство, площадь дома должна была составлять 32,2 тыс. кв. м, площадь парковки 3,6 тыс. кв. м, а также 4,4 тыс. кв. м — площадь здания двухуровневого паркинга.

При попытке ввести ЖК «Гайдук-Сити» в эксплуатацию выяснилось, что площадь дома превышает заявленную на тысячу «квадратов» (+13 квартир), площадь парковки, напротив, оказалась вполовину меньше. Кроме того, у застройщика отсутствует заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС). В результате городское управление архитектуры и градостроительства отказало ИП в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В июле прошлого года Татьяна Шмик оформила право собственности на ЖК «Гайдук-Сити» в судебном порядке. В Арбитражный суд Краснодарского края была представлена экспертиза, которая установила соответствие спорного строения всем градостроительным нормам и правилам. Однако суд апелляционной инстанции усмотрел в экспертном заключении ряд недостатков, а также указал, что оно не может заменить заключение стройнадзора.

Почему застройщик не получил ЗОС, в суде достоверно выяснить не удалось. Представитель истца менял позицию, в окончательной версии утверждая, что застройщик получил устный отказ на обращение в госорган. Таким образом, суд не нашел оснований для признания права собственности на самовольно возведенный объект, а также заявил о недопустимости при таких обстоятельствах легализации объекта.

«Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на самовольно возведенный объект капитального строительства, поскольку совершенные истцом действия в своей совокупности не позволяют сделать вывод о том, что ИП Шмик Т. В. приняты все возможные меры по легализации спорного объекта»,— говорится в постановлении.

Собственники квартир в ЖК на условиях анонимности рассказали «Ъ-Кубань», что застройщик обещал заселить их в конце марта: «Он делает все возможное, чтобы сдать дом. Сейчас заливает дополнительную парковку. В декабре всех инвесторов обзванивали менеджеры, сообщали, что дом сдать не смогли, и предлагали вернуть деньги, но мы отказались, решили подождать».

Связаться с застройщиком «Ъ-Кубань» не удалось. В администрации Новороссийска на вопрос, грозит ли жилому комплексу демонтаж как самострою, оперативно не ответили.

Управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова говорит, что ЖК был обречен изначально, когда в 2019 году в нарушение требований законодательства о долевом строительстве индивидуальному предпринимателю выдали разрешение на строительство и не пресекли привлечение денежных средств граждан в обход 214-ФЗ. «Для предоставления квартир гражданам в таком доме объект должен быть введен в эксплуатацию, а действующие градостроительные нормы не предусматривают выдачу соответствующего разрешения ИП»,— говорит юрист. По ее словам, чтобы не допустить сноса многоквартирного дома и нарушения конституционных прав граждан, администрации необходимо провести серьезную работу, а правоохранительным органам проверить деятельность должностных лиц, допустивших такие нарушения законодательства.

Если же объект будет признан самовольной постройкой, подлежащей сносу, на ИП будет возложена обязанность снести его за счет собственных средств, поясняет юрист. При этом если к дате принятия решения о сносе участники строительства в судебном порядке признают и оформят право собственности на долю в объекте незавершенного строительства — они также будут соответчиками по иску о сносе.

Госпожа Спиридонова отмечает, что у дольщиков будет возможность взыскать убытки, но получится ли в результате вернуть денежные средства — вопрос дискуссионный. Все будет зависеть от наличия имущества и денежных средств у предпринимателя. Возможно, требования граждан придется удовлетворять в рамках процедуры банкротства застройщика.