Землю вытряхивают из портфелей

Инвесторы в недвижимость пытаются реализовать незастроенные площадки в связи с возросшими рисками снижения стоимости таких активов. Владелец группы «Техноком», построившей элитный комплекс «Резиденция Тверская», начал поиск покупателей на участки в Москве и Курске под офисы, гостиницу и жилье. Столичные площадки могут заинтересовать желающих выйти на этот рынок, но в целом спрос девелоперов на землю остается ограниченным.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Гендиректор и владелец группы «Техноком» Вячеслав Ковалев выставил на продажу площадки под застройку в Москве и Курске. Это следует из предложения о покупке с описанием активов, с которым ознакомился “Ъ”, а также данных ЕГРН.

Как сказано в описании лотов, на продажу выставлено 0,6 га на улице Миклухо-Маклая на юго-западе Москвы под строительство 48 тыс. кв. м офисов, 0,1 га на Земляном Валу в центре для строительства гостиницы на 2,8 тыс. кв. м, а также 13 га в Курске под застройку жильем на 150 тыс. кв. м.

Согласно ЕГРН, эти площадки принадлежат ООО «Ковакс», ООО «Земляной Вал 59» и ООО «Курскпроминвест». А по данным СПАРК, бенефициаром этих компаний выступает владелец «Технокома» Вячеслав Ковалев. «Техноком» специализируется на проектировании, производстве, монтаже алюминиевых конструкций, вентилируемых фасадов, остеклении и т. д. Также группа занималась девелоперскими проектами. В их числе — элитный комплекс апартаментов «Резиденция Тверская» в центре Москвы. В «Технокоме» комментарий не предоставили, связаться с самим господином Ковалевым не удалось.

Участок на Земляном Валу может стоить 350–400 млн руб., на Миклухо-Маклая — 1,35–1,45 млрд руб., подсчитал руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко. Директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин считает, что за оба московских проекта можно выручить до 1,3 млрд руб. Но, предупреждает он, найти покупателя сразу на весь портфель площадок будет проблематично. Кроме того, из-за разнонаправленности активов потенциальный покупатель будет рассчитывать на большой дисконт, поэтому для продавца целесообразной представляется продажа активов по частям, рассуждает он.

Кирилл Игнахин, совладелец Level Group, в интервью “Ъ” в январе 2023 года:

«С точки зрения анализа площадок мы рассматриваем примерно по 500–600 проектов ежегодно».

Количество инвесторов, рассматривающих возможность продажи недвижимых активов в Москве в 2022 году, увеличилось, говорит председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. По ее словам, стимулом для этого стало изменение внешней ситуации, а также возросшие риски снижения стоимости активов в среднесрочной перспективе. Крупные девелоперы также продают свои площадки. В начале 2023 года MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко передала проект по реконструкции здания на Софийской набережной в центре Москвы структурам Gravion Group Юрия Немажина.

Гендиректор Accent Capital Марина Харитонова считает, что крупным московским застройщикам проекты «Технокома» будут малоинтересны, а вот тех, кто только заходит на этот рынок, активы могут заинтересовать относительно низким для региона порогом входа. Хотя и крупные девелоперы с большим горизонтом планирования всегда заинтересованы как в увеличении своего земельного банка, так и в диверсификации бизнеса, добавляет Тимур Рывкин. К тому же за строительство бизнес-центра на Миклухо-Маклая застройщик может получить льготу за смену вида разрешенного использования (ВРИ) площадки под жилье, напоминает он. Из письма о продаже этих активов следует, что в таком случае сэкономить на платеже за изменение ВРИ можно до 1,8 млрд руб.

Найти покупателей на площадки может быть проблематично и из-за снижения активности девелоперов. По подсчетам NF Group, совокупный объем инвестиций в покупку площадок под застройку в 2022 году сократился на 14,7%, до 219,24 млрд руб., год к году. И эксперты сомневаются, что интерес застройщиков к площадкам вырастет в ближайшее время. По прогнозам CORE.XP, в недвижимость в целом в 2023 году может быть вложено около 300 млрд руб., из которых 200 млрд руб.— в коммерческие объекты. Но Ирина Доброхотова считает, что тренд на продажу инвесторами площадок все равно будет продолжаться.