Особенности оценки земельных участков в условиях ограниченной информации о сделках с правами собственности в Москве

№ 6 (141) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Особенности оценки земельных участков в условиях ограниченной информации о сделках с правами собственности в Москве

Ю.А. Сапронов

директор департамента оценки ООО «Агентство профессионального консультирования «Бизнес-Актив», аспирант 4-го года обучения федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Государственный университет управления»

О.Е. Медведева

профессор федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Государственный университет управления», доктор экономических наук

Г.Г. Юн

заместитель генерального директора ООО «Агентство профессионального консультирования «Бизнес-Актив»

Юрий Алексеевич Сапронов, capronov@yandex.ru

Рынок земельных участков несовершенен. Довольно часто приходится ограничиваться сведениями о сделках не с земельными участками, находящимися в собственности (по терминологии оценщиков - сделки с правами собственности), а с земельными участками, находящимися в долгосрочной или среднесрочной аренде (по терминологии оценщиков - сделки с правами аренды). Такая ситуация сложилась в Москве, где в силу проводимой долгое время городскими властями политики запрета приватизации земли возник рынок прав аренды земельных участков. Политика администрации города в отношении права собственности на земельные участки основана на выдвинутой рядом экономистов (например Генри Джордж, Йохан Сильвио Гезелль) теории, что земля - основной источник происхождения ренты - должна принадлежать государству и сдаваться в аренду тем, кто способен эту землю обрабатывать или осуществлять иную полезную для общества деятельность [1,3].

В Москве аренда земельных участков остается основным видом платного земле- 54

54 Подписка в любое время по минимальной цене

пользования. Рынок свободных земельных участков, находящихся в собственности, только начинает формироваться, и данных недостаточно для подбора аналогов. Эти выводы подтверждаются анализом рынка продажи земельных участков Москвы, проведенного авторами статьи в январе - феврале 2013 года. Источником информации послужила информационная база недвижимости ЯеаИо. За анализируемый период в продаже находились 47 земельных участков: 42 на праве аренды и 5 на праве собственности.

Однако за первые 9 месяцев 2012 года в Москве были совершены 707 сделок купли-продажи земельных участков (в среднем по 70 сделок в месяц) и заключены всего 2 договора аренды [6, с. 31]. Сложившаяся ситуация на рынке аренды нетипична, что связано со сменой городской администрации, которая проводит ревизию всех заключенных инвестиционных контрактов и увеличивает объем продаж земель в столице.

Оценка рыночной стоимости земельных участков, находящихся на праве собственности, требуется, например, в следующих

974-1950, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

ситуациях (исключая ситуации, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

• кредитование под залог земельного участка;

• для целей наследования;

• для целей оспаривания кадастровой стоимости земельного участка;

• для расчета экономической выгоды при решении вопроса о приватизации земельного участка, занятого промышленным предприятием.

• для целей судебного производства при разделе имущества.

Очевидно, что появление различных форм собственности на землю, развитие системы рыночных отношений и расширение практики оценки рыночной стоимости прав собственности на земельные участки в Москве требует разработки гибкого и дифференцированного подхода к оценке стоимости. Этот вопрос приобретает особую актуальность с учетом предполагаемого введения единого налога на недвижимость, базой расчета которого, по замыслу разработчиков проекта федерального закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации», будет именно рыночная стоимость объектов недвижимого имущества [5].

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются сравнительный, доходный и затратный (элементы затратного подхода при оценке застроенных земельных участков) подходы к оценке, в рамках которых применяются следующие методы оценки:

• метод сравнения продаж;

• метод выделения;

• метод распределения;

• метод капитализации дохода;

• метод остатка;

• метод предполагаемого использования.

Каждый метод может применяться в рамках одного или нескольких подходов в зависимости от степени освоенности земельного участка. Определяющим фактором при выборе метода является исходная информация, которая должна быть известна оценщику.

В рамках российского законодательства подходы и методы к оценке в целом учитывают необходимые процедуры проведения оценки, но отсутствуют детальные разработки методик определения достоверной стоимости в рамках конкретного метода. В настоящее время саморегулируемыми организациями оценщиков предпринимаются попытки выработать единые стандарты и правила оценочной деятельности применительно к каждому виду объекта оценки, которые будут последовательно, детально и дифференцированно регулировать эту деятельность. Например, применение методов выделения и остатка очень актуально для оценки застроенных земельных участков и для оценки земельных участков при отсутствии или ограниченности рынка. Общая методология этих методов описана во многих источниках (см., например, [2, 4, 8]), но как ее применять в современных условиях - большой вопрос (очень много допущений и ограничений на использование методов оценки и определение отдельных величин параметров методик).

Широко распространен и метод предполагаемого использования, но при определении рыночной стоимости его применение приводит к очень большой погрешности, и большинство банков считают этот метод некорректным (его можно использовать только для получения инвестиционной стоимости для конкретного инвестора с определенными ожиданиями относительно затрат в проект). В совре-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

№ 6 (141) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

менных условиях банки подходят консервативно к оценке земельных участков. Они с опаской смотрят на возможности перевода земельных участков в другую категорию, на эфемерные подсчеты затрат на подключение коммуникаций, не приемлют метод предполагаемого использования и считают обоснованным только применение сравнительного подхода без каких-либо допущений.

Спецификой рынка земельных участков в Москве являются нерыночный характер начисления арендной платы за земельные участки (в процентах от кадастровой стоимости) и отсутствие рынка аренды в целом, что не позволяет использовать метод капитализации земельной ренты.

Таким образом, учитывая имеющиеся проблемы московского земельного рынка, а также несовершенство подходов к оценке и соответствующих методов, при оценке прав на земельные участки предпочтительно применение метода сравнения продаж, где базой определения стоимости выступают предложения о продаже прав аренды на земельные участки.

Решить проблему определения рыночной стоимости прав собственности можно, применив в традиционном сравнительном подходе поправки на различие в интересах и выгодах, получаемых собственниками и арендаторами земельных участков. При этом следует исходить из того, что арендатор земельного участка имеет меньший объем прав на него, чем собственник.

Потенциальный покупатель, приобретая право аренды на земельный участок на 49 лет, получает право пользования этим участком в течение этого срока и обязан осуществлять арендную плату в порядке и по тарифам, установленным существующим законодательством. Следовательно, расходы, понесенные потенциальным покупателем, включают:

• затраты на приобретение права долгосрочной аренды на земельный участок (покупка прав);

• арендные платежи в течение 49 лет.

Приобретая право собственности на земельный участок, потенциальный покупатель также несет следующие затраты:

• затраты на приобретение права собственности на земельный участок;

• платежи по земельному налогу.

По сути, и приобретатель права собственности, и приобретатель права аренды получают возможность использовать земельный участок в своих нуждах (с учетом разрешенного использования) сроком на 49 лет. Однако платежи по земельному налогу обычно бывают ниже арендных платежей за земельный участок. Это приводит к тому, что собственник земельного участка получает больше экономических выгод, чем арендатор, что отражается в положительной разнице между стоимостью права собственности и права аренды.

Также необходимо отметить, что приобретатель права собственности на землю имеет возможность реализовать это право по истечении 49 лет в отличие от приобретателя права аренды, у которого такая возможность отсутствует. Это также увеличивает положительную разницу между стоимостью права собственности и права аренды.

Таким образом, величину положительной разницы составляют:

• текущая сумма разницы между арендными платежами и платежами по земельному налогу за 49 лет;

• текущая стоимость продажи права собственности по истечении 49 лет.

Первое преимущество можно выразить формулой, основанной на формуле расчета текущей стоимости реверсии:

49

ТСР = £

п=1

АП - ЗН

(1 + Сд Г’

где ТСР - текущая сумма разницы между арендными платежами и платежами по земельному налогу за 49 лет;

АП - арендные платежи;

ЗН - платежи по земельному налогу;

СД - ставка дисконтирования.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Второе преимущество выражается формулой:

ТСП =

СЗ

49 '

где ТСП - текущая стоимость продажи права собственности спустя 49 лет;

СЗ - стоимость права собственности на земельный участок.

В свою очередь, стоимость земельного участка можно выразить следующей формулой:

СЗ = СА + ТСР + ТСП,

где СА - стоимость права аренды земельного участка.

Преобразуя формулы, получаем: СЗ - СА = ТСР + ТСП;

ТСР + ТСП = ТСР +

СА + ТСР + ТСП

(1 + С )4

ТСП =

СА + ТСР + ТСП

49 :

(1 + Сд )4

0 49

+ СД) = СА + ТСР + ТСП;

ТСП х

(1 + Сд )49 -1

= СА + ТСР;

ТСП =

СА + ТСР

(1 + Сд )49 - 1

Таким образом, размер премии от величины рыночной стоимости права долгосрочной аренды на земельный участок (ППС), возникающей в результате приобретения на него права собственности, составляет:

ППС = СЗ - СА =

£ АП - ЗН “ (1 + Сд )" +

+

49

СА + £

n=1

АП - ЗН (1 + Сд Г

(1 + СД

Приведем пример применения предлагаемого подхода.

Рассчитывается рыночная стоимость прав собственности на земельный участок, расположенный в Москве между Третьими транспортным кольцом и Московской кольцевой автомобильной дорогой, предназначенный под строительство производственно-складского комплекса. При анализе рынка были подобраны аналоги земельных участков, находящихся на праве долгосрочной аренды. Средневзвешенная скорректированная стоимость прав долгосрочной аренды аналогов составила 1 000 000 рублей. Расчетная величина ставки дисконтирования составила около 5 процентов. Земельный налог и арендные платежи по виду разрешенного использования оцениваемого земельного участка равны. Подставляя полученные значения в формулу (10), была получена величина, равная 10,08 процента, или коэффициент 1,1008 (рассчитанный как отношение величины права собственности (полученного на основании расчетного значения ППС) к праву аренды), а его обратная величина (отношение права аренды к праву собственности) составила 0,908.

Е.Е. Яскевичем регулярно проводятся исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет/Стои-мость прав собственности» для земельных участков на основе корреляционнорегрессионных связей и коэффициентов. В последнем опубликованном исследовании [7, с. 15] отношение цен права аренды земельных участков производственного назначения, расположенных на окраине Москвы, и цен права собственности таких участков составило 0,882. Значение поправки, полученное с помощью методики, предложенной авторами настоящей статьи, близко к значениям, полученным на основе исследований корреляционнорегрессионных связей и коэффициентов.

Таким образом, предлагаемый подход позволяет решить проблему оценки земельных участков в условиях ограничен-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

№ 6 (141) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ных и неразвитых рынков и недостаточной информации о сделках с правами собственности.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Гезелль С. Естественный экономический порядок. URL: URL: http://www.deman-dandsupply.ru/gesell.html

2. Медведева О. Е. Методические рекомендации по оценке стоимости земли. М. : Торгово-промышленная палата Российской Федерации ; автономная некоммерческая организация «Союзэкспертиза», 2004.

3. Миклашевский А. Джордж Генри / Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. СПб., 1893. Т. 10А.

4. Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М. : Дело, 1997.

5. Рабиева Н. Проблемы установления равенства кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков в рамках предполагаемого введения единого налога на недвижимость // Информационно-

аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY. 2012. № 213.

6. Москва. Продажа и аренда земельных участков // Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY.

2012. № 212.

7. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 11) / под ред. Е. Е. Яскевича. М. : ООО «Научнопрактический Центр профессиональной оценки», 2012.

8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р.

9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

10. О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации : проект федерального закона № 51763-4.

Повышение юридическихзнаний

ООО «АКТУАЛЬНЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ»

ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ

+7 (916) 656 42 07

shestakova.ekaterina@gmail.com

www.lawedication.ru

Е.В. Шестакова - генеральный директор ООО «Актуальный менеджмент», кандидат юридических наук

Новые требования к доверенности

Информация актуальна для всех юридических лиц

Для сделок, совершаемых юридическими лицами, характерно их осуществление по доверенности. При этом следует обратить внимание на новые требования к доверенностям.

Изменения вступят в силу с 1 сентября 2013 года согласно Федеральному закону от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации».

Внесены следующие изменения.

Срок доверенности больше не ограничен. Так что, начиная с сентября ваша компания сможет выдать такой документ на любой период времени (п.1 ст.186 ГК РФ).

Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, то о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Появится новый вид доверенности - безотзывная. Такую доверенность в отличие от обычной

Продолжение на с. 65

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru