Офисы становятся гибче

Экономика шеринга — совместного потребления и коллективного пользования — становится одним из главных трендов современности. Рынок коммерческой недвижимости эти веяния тоже не обошли стороной. Популярность коворкингов растет, в том числе и в Сибири, констатируют эксперты. При этом развитие регионального рынка отстает от столичного на несколько лет — здесь новомодные форматы только начинают развиваться, наращивая площади помещений и число услуг. Драйвером может стать выход в Сибирский регион крупных федеральных игроков, которые задают новые стандарты работы.

Эксперты уверены, что популярность гибких офисов будет расти, и регионам еще предстоит догнать столицу

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По оценке консалтинговой компании Cushman & Wakefield, на январь 2021 года объем рынка коворкингов в России составил 242 тыс. кв. м, при этом 81% локаций принадлежит сетевым операторам. По сравнению с 2019 годом этот рынок вырос на 29% и составил 1,3% от общего предложения офисных площадей. Наиболее развиты гибкие офисные пространства в Москве: согласно данным kovorking.ru, в столице насчитывается более 330 коворкингов. При этом, по оценке PwC, в 2020 году рынок коворкингов в Москве занимал всего лишь 1% от всего рынка офисных площадей. В Сибири эти цифры еще скромнее: так, по подсчетам kovorking.ru, в Новосибирске работают 25 коворкингов (шестое место в России по количеству), в Красноярске — 16, в Иркутске — восемь, в Кемерове — шесть, в Томске — четыре, в Омске — два. Но эксперты уверены, что популярность гибких офисов будет расти, и регионам еще предстоит догнать столицу.

По словам вице-президента QBF Владимира Масленникова, именно региональные коворкинги имеют высокий потенциал для развития. «Наиболее востребован новый формат коммерческой недвижимости оказался во второй половине минувшего года. Во время пандемии работодатели осознали, что, с одной стороны, на аренде традиционных офисов можно экономить за счет расширения доли сотрудников на удаленке, а с другой — любой команде необходимы комфортные условия для периодического общения, мозговых штурмов и обмена наработками и идеями»,— пояснил он.

Как заметил глава архитектурного бюро «А61» Дмитрий Морозов, различия в сегменте коворкингов между регионами и Москвой, а также Санкт-Петербургом заключаются как в общем объеме предложения, так и в характере развития рынков. «Сейчас в столице наблюдается устойчивое увеличение доли сетевых игроков, которые постепенно аккумулируют большую часть спроса на этот девелоперский продукт. В Сибири на сегодняшний день основную долю предложения формируют местные операторы с одним или несколькими относительно компактными кейсами. При этом финансовый коэффициент полезного действия такого продукта напрямую зависит от общей площади. Эффективность бизнес-модели подобных активов связана с числом рабочих станций для арендаторов. Наибольшую эффективность демонстрируют гибкие офисы площадью 750 кв. м и более. Мы видим, как плавно увеличиваются средняя площадь коворкингов и плотность рассадки»,— прокомментировал он.

Регионы вступают в игру

По словам управляющего коворкинга Bureau open office Ильи Кашковского, за предыдущие два года на рынок Новосибирска вышли два крупных игрока — «Простор» (площадью более 1300 кв. м) и сеть COWO (два коворкинга в центре Новосибирска площадью около 800 кв. м). До их появления рынок развивался мелкими игроками, которые сдавали в субаренду часть своих неиспользуемых площадей. Сегодня растущий спрос на гибкие офисные пространства в регионах начинают осваивать крупные сетевые бренды. Так, в феврале 2021 года в Новосибирске начал работу коворкинг федеральной сети «Практик», открывшийся на месте «Простора». «Простор» появился в Новосибирске в сентябре 2019 года, став самым большим по площади. В октябре 2020 года «Простор» был выставлен на продажу за 185 млн руб. «Мы наблюдали за регионами с начала 2017 года, отслеживали динамику изменения спроса через анализ поисковых запросов, динамику запуска новых локаций и изменения уровня цен. И как раз в конце 2019 года сразу в нескольких регионах России открылись коворкинги с ценой аренды рабочего места, позволяющей рассматривать „коворкинг в регионе“ как экономически целесообразный проект. Это стало определенным маркером для нас. Когда подвернулось предложение забрать в полное управление новосибирский „Простор“, мы оперативно согласовали все условия с прежним владельцем и открыли четвертый регион присутствия нашей сети»,— рассказал „Ъ“ исполнительный директор компании «Практик» Владимир Дорофеев.

По его словам, практически по всем отраслям экономики РФ можно обозначить три региональных сегмента с разной динамикой развития: столицы (Москва и Санкт-Петербург), крупные города с численностью жителей от 700 тыс. и все остальные. «В отрасли гибких офисных пространств лаг между первым и вторым сектором примерно в 2–2,5 года. Те локации, что открываются в Сибири сегодня, во многом похожи на формат, превалировавший в Москве и Санкт-Петербурге в 2017–2018 годах, — это компактные локации на 300–500 кв. м с крайне скудной сервисной составляющей и соответствующей низкой ценой (6–8 тыс. руб. за рабочее место в месяц). Но постепенно появляются «молодые и заносчивые», что рискуют и выводят на рынок форматы с более насыщенным сервисом и просят за него более 10 тыс. руб. Это определенным образом стимулирует взросление регионального рынка коворкингов, привлекает локальных инвесторов к запуску новых проектов, но эти шаги пока очень осторожные и едва заметные»,— прокомментировал господин Дорофеев.

С момента запуска «Практик Новосибирск» подготовил план реконструкции локации с увеличением количества посадочных мест до 258 и приведением ее к единому формату сети, реконструкция началась в середине марта. Крупнейшим резидентом коворкинга стал международный строительный концерн Renaissance, который 1 марта занял на старте 42 рабочих места с перспективой увеличения до 95 мест к середине года. «Также мы завершаем переговоры с подразделением крупного российского банка — в апреле-мае они планируют занять 105 рабочих мест. Таким образом, 80% локации к середине года будет занято двумя крупными клиентами»,— рассказал Владимир Дорофеев. В планах компании — увеличить существующую локацию до 2200 кв. м (480 рабочих мест), открыть еще одну локацию в Новосибирске и выйти в другие города Сибири — Иркутск, Красноярск, Томск и Омск.

Развитие новых форматов

Гибкие офисы постепенно расширяют спектр услуг, который теперь не ограничивается только предоставлением рабочего места. По данным исследования PwC, акцент и дальше будет смещаться с квадратных метров на сопутствующие услуги, предоставляемые арендатору (space-as-a-service). Например, уже сегодня некоторые гибкие офисы в Сибири предлагают услуги офис-менеджеров, бухгалтеров и юристов. Помимо круглосуточного доступа к рабочему месту с интернетом и телефоном, арендаторы получают кофе, фрукты и снеки. Одна из локаций COWO в Новосибирске работает по принципу foodworking, где не надо платить за аренду рабочего места, а нужно оплачивать питание, внеся сумму на депозит и тратя ее на еду и напитки.

Владимир Масленников говорит, что постепенно расширяется доля сегментированных коворкингов, к примеру, появились специализированные рабочие пространства для предпринимателей, представителей IT-индустрии, beauty-комплексы и т.п.

Владимир Дорофеев рассказывает еще о двух популярных форматах, которые прижились в Москве и постепенно придут в регионы. Первый из них — хот-дескинг (использование одного арендованного рабочего места для посменной работы нескольких сотрудников). «Эта опция родилась в ковидный период и, полагаем, останется с нами навсегда. Сотрудники, переведенные на частичную удаленку, имеют возможность посещать офис компании, располагающийся в коворкинге, чередуя работу в разные дни со своими коллегами. Это позволяет существенно сократить издержки на аренду офиса, но при этом обеспечить всех сотрудников возможностью „поработать в офисе“»,— поясняет он. Вторая актуальная в будущем услуга — создание единого абонемента на посещение локаций от разных операторов в почасовом или подневном формате. Так клиенты не привязаны к одному месту и даже городу и смогут выбирать, где им удобнее поработать. По словам господина Дорофеева, пока такие услуги действуют только внутри сетей, но не исключено, что на рынке появится единый агрегатор, который сможет объединить коворкинги разных владельцев и разработать единый тариф.

По мнению Ильи Кашковского, коворкинги будут пользоваться спросом со стороны крупных компаний и станут подстраиваться под их нужды, предоставляя отдельного офис-менеджера, отдельный контур системы контроля доступа и др. «Лучший формат сегодня объединяет все тренды рынка — закрепленные места, мини-офисы, краткосрочную аренду, переговорные — и готов трансформироваться»,— прокомментировал господин Кашковский.

Рынок гибких офисных пространств в Сибири имеет большой потенциал для развития, а появление крупных федеральных игроков может подтолкнуть местный бизнес к развитию отрасли, говорят эксперты. Это увеличение площадей, расширение списка услуг и повышение их качества. Ожидаемо, что в этом случае вырастут и цены на использование коворкингов, отмечают участники рынка.