«ВУЗ-банк» займется торговлей

«ВУЗ-банк» (входит в финансовую группу «Лайф») выходит на рынок коммерческой недвижимости. Как стало известно „Ъ“, он намерен построить торговый центр площадью 15 тыс. кв. метров на выезде из Екатеринбурга в сторону Челябинска. Для «ВУЗ-банка» этот проект — попытка найти эффективное применение своему залогу, но участники рынка сомневаются, что он сможет выгодно продать построенные площади.

Как рассказал „Ъ“ директор департамента девелопмента ОАО «ВУЗ-банк» Виктор Викин, банк намерен запустить торговый центр общей площадью 15 тыс. кв. метров в декабре 2012 года. «Это будет трехэтажное здание с отдельным въездом на каждый этаж и автомобильной парковкой на крыше. В настоящее время у нас уже заключен договор генподряда на строительство центра, оформлен в собственность земельный участок на въезде в микрорайон «Химмаш» (на выезде из Екатеринбурга в сторону Челябинска. — „Ъ“).

Предполагается, что основной покупательский поток нового ТЦ будет обеспечиваться за счет жителей «Химмаша», у которого поблизости нет крупных ТЦ, и транзитным трафиком в направлении Челябинска», — отмечают в банке.

По словам господина Викина, планируемый срок окупаемости проекта — 1,5 года. Объем инвестиций в банке не раскрывают, отмечая лишь, что сейчас ищут соинвестора, которому в собственность будет передан первый этаж целиком. Как уточнили в «ВУЗ-банке», партнером по строительству ТЦ выступит одна из федеральных торговых сетей, но назвать соинвестора отказались. По сведениям „Ъ“, «ВУЗ-банк», в частности, ведет переговоры с региональной сетью — «Мегамартом» (входит в федеральную компанию «Дикси»), но окончательного решения еще не принято. В самом «Мегамарте» от комментариев отказались. Второй и третий этажи банк также рассчитывает продать. «Для нас выход в девелоперский бизнес — вынужденная мера, связанная с последствиями кризиса на рынке строительства. Этот земельный участок достался банку в качестве залога по одному из ранее выданных кредитов. Реализуя подобные проекты, мы минимизируем собственные риски», — отмечают в пресс-службе банка. Как уже писал „Ъ“, в марте 2010 года «ВУЗ-банк» инвестировал около 1 млрд рублей в строительство 20 тыс. кв. метров жилья в жилом комплексе, замороженном заемщиком банка — ЗАО «Новый центр» (сумма долга — 100 млн рублей).

Управляющий екатеринбургским филиалом «ВТБ 24» Сергей Кульпин считает, что участие банка в девелоперском проекте — скорее, исключение из правил: чаще всего банки стараются избавляться от залога, продавая его даже с солидным дисконтом. «Другое дело, если ликвидность залога минимальна — тогда либо полностью списывать все в убыток, либо попытаться хоть что-то заработать», — считает господин Кульпин.

Участники рынка недвижимости, оценивая проект строительства ТЦ, отмечают, что «ВУЗ-банку» вряд ли стоит рассчитывать на сверхприбыль. Так, по подсчетам владельца ТРЦ «Антей» Андрея Гавриловского, общий объем инвестиций в проект может составить не менее 600 млн рублей. «Я знаком с этим участком, мне его предлагали еще в 1995 году, но я от него отказался. Там сложные условия для строительства — гора с крутым склоном, поэтому потребуется большой объем земляных работ, будут сложности с организацией подъезда к самому центру. По моим оценкам, себестоимость строительства получится более 40 тыс. рублей за 1 кв. метр — это верхняя планка по городу (средняя 35-40 тыс. за кв. метр в зависимости от уровня отделки. — „Ъ“)», — считает господин Гавриловский. При этом продать центр, по его мнению, банк сможет по цене 45-50 тыс. рублей за 1 кв. метр, исходя из стоимости коммерческой недвижимости в этом районе.

Девелоперы, в свою очередь, считают, что успех «ВУЗ-банка» в реализации этого проекта будет во многом зависеть от того, насколько верно они смогут просчитать концепцию ТЦ. Соучредитель ООО «Малышева 73» Игорь Заводовский: «Если торговый центр будет ориентирован изначально на конкретного покупателя (например, на дачников), спрос будет. Если банк постоит трехэтажное здание и начнет распродавать площади без конкретного позиционирования, вряд ли найдется большое количество покупателей на эти площади». «15 тыс. кв. метров — слишком малая площадь для торгового центра, который рассчитывает на то, что люди будут специального приезжать в него. Поэтому ставку придется делать непосредственно на жителей близлежащих домов. Но и в этом случае месторасположение не совсем удачно — центр находится не внутри жилого района, а в стороне от него, поэтому позиционировать его как районный ТЦ будет проблематично», — считает генеральный директор УК «Комсомолл» Алексей Мальцев.