Покупатель приходит к комфорту

Рынок жилья продолжает сокращать долю эконом-сегмента. Ее постепенно вытесняет класс комфорт. В наступившем 2022 году эта тенденция получит продолжение, полагают эксперты.

Рынок недвижимости меняется, и в новых проектах у застройщиков будет все больше дополнительных опций для комфортной жизни

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», подсчитала, что за пять лет доля сегмента сократилась с 60–62% до 25%. «Если в 2015 году (год, когда доля эконом-сегмента была максимальной) у более чем 100 компаний на рынке в реализации были проекты эконом-сегмента, то в 2021 году количество компаний с таким предложением сократилось до 30. В условиях высокой конкуренции и роста цен идет качественная борьба за покупателя. Сейчас более 70% спроса занимают объекты сегмента комфорт. В том числе тенденция заметна и в пригороде, где ранее эконом-сегмент был превалирующим форматом, а сейчас он занимает меньшую долю»,— говорит госпожа Трошева.

Она добавляет, что в бизнес-классе также наблюдается восстановление предложения. С начала 2021 года на рынок выведено 300 тыс. кв. м — один из максимальных показателей за период развития класса (в 2018 году — 319 тыс. кв. м, в период 2014–2019 годов — 200–250 тыс. кв. м). Таким образом, объем предложения на конец 2021 года приближен к допандемийному уровню.

Эксперты говорят, что миграция девелоперов в более высокие сегменты продиктована требованиями покупателей. «В 2022 году рынок продолжит трансформироваться в сторону покупателя, что, безусловно, положительно скажется на развитии продукта. Продуманность жилой среды, востребованные опции комфорта и сервисы, качество и дополнительные выгоды для клиента — то, на чем сосредоточатся девелоперы. Мы продолжаем поиск и разработку новых полезных функций, которые повысят и качество жилой среды, и безопасность проживания. В частности, сейчас работаем над внедрением решений для повышения безопасности жилой среды. Например, это бесконтактные кнопки в системе контроля доступа и "умные" почтовые ячейки, которые отправляют в приложение информацию о наличии письма»,— рассказывает Андрей Вересов, исполнительный директор группы «Аквилон».

В дальнейшем эта тенденция только продолжит усиливаться, считают эксперты. На всех рынках можно ожидать усиления конкуренции между девелоперами и между проектами. У застройщиков уже нет выигрышных локаций. Проекты будут требовать качественной проработки — от архитекторы, планировок до экономической модели»,— полагает Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

Рост ожиданий

Михаил Ривлин, совладелец компании «Мегалит — Охта Групп», также говорит о повышении требовательности и росте ожиданий покупателей: «Клиенты все критичнее рассматривают проекты, скрупулезно принимают готовое жилье и смотрят на качество строительства. Учитывая вышесказанное, девелоперы продолжат улучшать наполняемость проектов, тщательнее продумывать планировочные решения, усиливать имеющиеся преимущества с акцентом на благоустройстве территории (возможно, с ландшафтным дизайном и оригинальными МАФ) и озеленении — данные факторы занимают третье место среди самых важных для потенциальных новоселов».

Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group, отмечает: «Рынок недвижимости меняется, и в новых проектах у застройщиков будет все больше дополнительных опций для комфортной жизни. Это связано с растущими запросами покупателей — они стали более требовательными, и теперь покупки квартиры просто в доме с хорошим проектом благоустройства и паркингом уже недостаточно. Людей интересует образ жизни, который они могут получить за свой бюджет. На первый план выходят наполнение жилого комплекса и сервис. Это тенденция получит свое развитие в 2022 году. Вполне вероятно, что новые жилые проекты станут более сервисными, как это происходит сегодня в сегменте апартаментов».

Прогнозы

Что касается перспектив рынка, то многие факторы, сформировавшиеся в предыдущие годы, продолжат влиять на строительный рынок и в 2022 году. Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ, к таким факторам относит и пандемию, и рост ключевой ставки, и увеличение цен на строительные материалы, и политическую обстановку. «Все это будет способствовать удорожанию квартир. Насколько произойдет удорожание — вопрос открытый. Мы надеемся, что при отсутствии экономических и пандемических форс-мажоров цены будут расти в пределах инфляции»,— полагает она.

Господин Ривлин также считает, что главным фактором влияния на рынок жилья массового спроса в 2022 году останутся выросшие цены и подорожавшая ипотека. «В сложившихся условиях потребитель вынужден рассматривать квартиры меньшей площади»,— указывает он.

Эксперты подчеркивают, что сейчас ситуация на рынке относительно спокойная, спрос устойчив. «Во-первых, застройщики во взаимодействии с банками предлагают различные ипотечные программы с субсидированной ставкой. Во-вторых, до середины 2022 года действует программа субсидирования ипотеки. Эта программа сейчас является одним из драйверов спроса, на нее приходится около 60% ипотечных сделок. Но и в случае сокращения условий программы или даже полной ее отмены мы не ждем существенного снижения объема спроса. В период 2020–2021 годов на рынке сформировался дефицит квартир, объем предложения снизился примерно на треть. Тенденция восстановления объемов наметилась к концу 2021 года, но быстро компенсировать накопившийся дефицит не получится»,— рассказывает госпожа Пчелкина.

В пресс-службе группы «Эталон» говорят, что доля использования ипотеки для покупки жилья у компании остается на высоком уровне — 60–70% — даже после корректировки программы государственного субсидирования. «Дело в том, что одновременно со стандартной программой начала работу обновленная "Семейная ипотека". Благодаря этому теперь даже семьи с одним ребенком до трех лет могут взять кредит в Санкт-Петербурге и Москве на сумму до 12 млн рублей под 6% годовых, что служит драйвером спроса на квартиры в проектах группы "Эталон", так как компания фокусируется на строительстве домов, в которых значительная доля именно многокомнатных квартир семейного формата»,— сообщили в группе. Кроме того, замечают в «Эталоне», сегодня получают широкое распространение корпоративные программы субсидирования ипотеки в кооперации между банками и застройщиками, что также помогает снизить ипотечную ставку для конечного покупателя.

«Если говорить о прогнозах, то в ближайшие месяцы на рынке недвижимости еще сохранится благоприятная для клиента сбалансированная ситуация. Фактор роста цены пока практически отсутствует, а умеренный спрос позволяет спокойно выбрать подходящую квартиру. Такое положение дел сохранится примерно до середины осени»,— соглашается с коллегами Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Сдвиги географии

Говоря о других тенденциях, Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, прогнозирует: «В низких ценовых сегментах мы увидим очередные сдвиги в географии предложения. Судя по объемам выданных РНС, массовый сегмент опять вернется за КАД, где еще можно построить относительно дешевый продукт. Это очередной рыночный цикл, уже четвертый за четверть века моего присутствия на рынке. Скоро на окраинах города вырастут новые Мурино и Шушары с плотной застройкой. Понятно, что покупателей там все равно будет много, потому что емкость рынка большая и регулярно возобновляемая».

По его словам, совершенно иная ситуация складывается в высоких сегментах. «Платежеспособного спроса здесь в разы меньше, покупатель более требовательный и разборчивый в недвижимости. В бюджетах от 20 млн рублей у него есть широкий выбор, поэтому борьба за покупателя становится все более ожесточенной. В жестких условиях конкуренции самой эффективной стратегией является качественное развитие продукта: на уровне планировок, благоустройства дворов и сервиса для жителей. Однако это развитие сейчас упирается в экономику проектов»,— указывает господин Глазунов.

Павел Евсюков, руководитель направления стратегического маркетинга холдинга AAG, отмечает, что еще одной тенденцией рынка стала продолжающаяся цифровизация. «Все больше проектов оборудуется по системе "умный дом", включающей интеллектуальную систему сбора показаний, контроль доступа с помощью технологии Face ID, возможность заказать дополнительные услуги через приложение в смартфоне»,— перечисляет эксперт.

«По нашим прогнозам, в этом году спрос будет удовлетворен новыми проектами, продажи в которых стартовали в конце 2021-го или запланированы к выходу в течение 2022-го. Объемы будут находиться в показателях, необходимых для поддержания текущего уровня спроса: 3,8–4 млн кв. м»,— делится Владимир Ревенков.