Впервые на аренде

В столице появился новый тип рантье — владельцы типичной московской вторички, похоже, могут окончательно расстаться с мечтами о сытой старости. На рынок вышло Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое сдает выкупленные у банков и застройщиков апартаменты. Какие еще сюрпризы приготовил арендный бизнес, выяснял “Ъ”.

На сайте ЦИАН среди объявлений о сдаче в аренду жилья недавно появились необычные предложения: в аренду сдаются студии в МФК «Лайнер» по цене от 52 тыс. руб. до 68 тыс. руб. Необычность заключается в том, что в качестве арендодателя выступает госструктура — Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Изначально агентство трудилось над развитием ипотечного рынка. Однако в прошлом году оно в рамках решения профильной задачи приобрело объекты в многофункциональном комплексе Match Point в районе Кутузовского проспекта, выкупив у ВТБ 834 апартамента и 800 машино-мест. А также квартиры в ЖК «Символ» в районе Лефортово (378 квартир и 252 машино-места). Помимо этого АИЖК приобрело 283 апартамента в МФК «Лайнер» на Ходынском бульваре у компании «Интеко» Микаила Шишханова. Именно этот проект и стал первым в России арендным домом от АИЖК.

Появление такого игрока, как АИЖК, безусловно, событие, заслуживающее внимания. Государство уже предпринимало несколько попыток выйти на рынок московской аренды. Так, в 2002 году, когда градоначальником был Юрий Лужков, столичные власти начали строить «доходные дома», сдавать которые предполагалось по льготным ставкам. Однако в первом же таком доме цена аренды оказалась вполне рыночной: четырехкомнатная квартира сдавалась за 120–125 тыс. руб. в месяц. С другой стороны, в 2012 году Минрегион разработал программу некоммерческого найма, чтобы заменить им соцнаем для тех, кто так и не приватизировал жилье. Но рапортовать об успехах в этой области власти не спешат: программа буксует из-за недостатка средств. АИЖК же планирует инвестировать до 2020 года в арендные дома 100 млрд руб.

Апартаменты по госцене

В агентстве говорят, что заселение апартаментов в «Лайнере» началось в середине июля. «Минимальная стоимость аренды составляла 36 тыс. руб. в месяц за студию площадью 25 кв. м. Сейчас таких вариантов уже не осталось и цены начинаются от 49 тыс. руб. за апартаменты площадью 32 кв. м»,— рассказали “Ъ” в АИЖК. Все апартаменты сдаются уже с отделкой, мебелью и бытовой техникой.

В арендную плату входят услуги консьержей, охраны и службы диспетчеризации, а также большинство коммунальных статей расходов, за исключением воды, электричества и тепла — их клиент оплачивает по счетчикам.

Еще агентство берет залог — 100% ежемесячной платы. Аренда машино-места стоит 10,8 тыс. руб. в месяц, что весьма актуально: с недавних пор на Ходынке проблемы с бесплатной парковкой.

Новый проект агентства на рынке комментируют осторожно, поскольку пока нет отзывов арендаторов. В отдельных случаях предложение АИЖК выглядит интереснее на 10–15%, чем то, что есть в том же районе на вторичном рынке. «Мне очень интересно посмотреть, что будет дальше с этими квартирами или апартаментами»,— говорит директор департамента элитной недвижимости агентства Est-a-Tet Анна Карпова.

По ее словам, проект АИЖК не является новым словом на рынке. Владельцы жилых объектов и ранее отдавали целые секции и корпуса под такой рентный бизнес. Однако, как правило, быстро выяснялось, что вести этот бизнес собственники не готовы. «После выезда первого же арендатора помещения как следует не принимались, с арендаторов не брались штрафы за поломки, плюс не была отработана система амортизации — восстановления помещения, генеральной уборки. Естественно, с приездом каждого следующего арендатора стоимость аренды все уменьшалась и уменьшалась и на третий-четвертый год была уже совершенно неинтересна самому арендодателю»,— рассказывает Карпова.

Рантье на грани рентабельности

С недавних пор в столице арендаторов стали холить и лелеять. Дело в том, что, несмотря на стабильность рынка, сохраняется заметное преобладание предложения над спросом.

Так, согласно оценкам замдиректора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксаны Поляковой, сегодня предложение превышает спрос более чем на треть. И это еще неплохой показатель: прошлым летом разрыв составлял не менее 50%.

Ставки застыли. «Они не растут, несмотря на оживление в экономике, восстановление рынка труда. Продолжают давить поступление нового предложения с рынка новостроек, а также рост числа сделок на первичном рынке»,— комментирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

«Впрочем, и скидок на рынке аренды фактически нет»,— продолжает тему директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. По ее наблюдениям, средняя стоимость найма глобально не меняется уже давно. «Арендаторы не готовы платить больше, однако и арендодатели уже не согласны на какое-либо принципиальное снижение, так как полагают, что ставки достигли возможного минимума»,— отмечает Жукова.

В первую очередь это касается самых недорогих предложений — комнаты в жилье экономкласса в Москве и так сдаются по 10–15 тыс. руб. Квартиры в самом демократичном варианте — по 20–30 тыс. руб.

Реновация расслаивает рынок

Сказанное, впрочем, неприменимо к арендодателям из домов, попавших под реновацию: они, в отличие от всех остальных, вынуждены снижать цены. В преддверии сноса спрос на их квартиры заметно упал, поскольку стало трудно прогнозировать, на какой срок удастся снять жилье.

По словам Оксаны Поляковой, если в начале года 15% арендаторов выбирали квартиры в хрущевках, то сейчас таких не более 5%, причем интерес нанимателей сохраняется только к самым низкобюджетным предложениям. «В таких условиях наймодатели, желая найти квартирантов, вынуждены смириться с необходимостью снижать стоимость найма. Дисконт может доходить до 15%. И мы говорим сейчас об объектах в неплохом состоянии, которые еще в прошлом году могли быть сданы за ту же цену, что и жилье в брежневках или в современных домах»,— отмечает Полякова.

В результате объекты в сегменте экономкласса, не попавшие в программу реновации, даже при избытке предложения стали пользоваться повышенным спросом.

«Сегодня в порядке вещей, когда они сдаются буквально за несколько часов»,— говорит Полякова. Понятно, что расхватывают как горячие пирожки не бабушкины варианты. Многие потенциальные арендаторы все чаще готовы жить в складчину в квартире с современным ремонтом и все реже — прозябать в запущенном съемном жилье.

В июне эксперты компании «МИЭЛЬ-Аренда» отметили нетипичную ситуацию в сегменте квартир, сдаваемых за 40–130 тыс. руб. «Обычно в этом ценовом диапазоне предложение либо превышает спрос, либо полностью сопоставимо с ним. А в этом июне спрос здесь заметно превысил объем предложения»,— рассказывает Мария Жукова.

Средний срок экспозиции, по статистике аналитиков ЦИАН, для 1-комнатных квартир сегодня составляет 14–16 дней, для 2-комнатных — около 20, а для 3-комнатных — более 30. «Однако продолжает расти диспропорция в сроке экспозиции — увеличивается как число лотов, присутствующих в базе всего несколько дней, так и число квартир, которые не находят своего арендатора месяцами»,— отмечает Алексей Попов.

Дом с антуражем

По словам Анны Карповой, в сегменте высокобюджетной аренды (средняя ставка — 150 тыс. руб.) некоторые объекты, владельцы которых не перестроились — не сделали современный ремонт или до сих пор привязываются к валюте,— могут висеть в базах годами. Арендаторы требуют либо нового интересного ремонта в квартире в сталинском доме, либо более лаконичного ремонта (главное — светлого) в доме бизнес-класса с закрепленным машино-местом.

Впрочем, важно и расположение: ездить с одного конца Москвы на другой и раньше было сомнительным удовольствием, а нынешним летом стало каким-то адским испытанием. Собственно, это и формирует сегодня главный тренд: и экспаты, и те, кто приезжает из регионов, и москвичи стали обращать больше внимания на близость места работы, учебы и необходимой инфраструктуры к арендному жилью. «Арендаторы хотят оптимизировать свой путь, хотят, чтобы была привязка к зеленой зоне, к паркам, кафе, ресторанам, чтобы была инфраструктура поблизости. Плюс, естественно, подземный паркинг и машино-места в нем. Проблемы с парковкой никуда не делись»,— перечисляет Анна Карпова чаяния арендаторов и добавляет, что все это сейчас составляет порядка 70% запросов.

В результате, несмотря на то что предложение с каждым кварталом увеличивается, востребованных вариантов — с современным ремонтом, в новых домах — не так много. Неудивительно, что сроки их экспонирования составляют всего 10–20 дней.

«Это очень хороший показатель для сегодняшнего рынка»,— подчеркивает Карпова.

Похожая ситуация наблюдается и в сегменте элитного жилья. «На рынке очень мало объектов, соответствующих запросам клиентов с высоким бюджетом аренды ($10–20 тыс. в месяц). Арендаторы требуют наличия гардеробных, нескольких спален, выдержанного интерьерного стиля и удобного паркинга. Многие удачно расположенные объекты этим критериям не соответствуют»,— рассказывает директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев.

Ленинградка рулит

Новые потребительские предпочтения стремительно пытаются отыграть застройщики. На этой почве меняются интересные с точки зрения инвестиций районы, следом меняется и рынок съемного жилья. Показателен в этом плане пример Ленинградского проспекта (САО), где в последнее время заметно вырос интерес к объектам высокобюджетной аренды.

По словам директора департамента аренды Savills в России Елены Куликовой, спрос на Ленинградском проспекте пошел вверх не только из-за особенностей этого района, привлекающего арендаторов развитой инфраструктурой, близостью к центру, прямым путем до аэропорта Шереметьево, наличием престижных школ.

В районе Ленинградки появились пять десятков бизнес-центров, в том числе и с офисами класса А. В результате тут заметно повысился спрос на дорогое съемное жилье.

«Для сравнения: в 2014 году здесь было заключено 12% общего количества сделок на рынке высокобюджетной аренды Москвы, а в 2015 и 2016 годах — почти 20%»,— рассказывает Елена Куликова.

Мало того, по ее оценкам, Ленинградский проспект стал и уникальным районом с точки зрения арендной доходности жилья. «Пожалуй, именно здесь сегодня достигаются городские максимумы по этому показателю: до 9% годовых для владельцев квартир и апартаментов, сдающих жилье внаем. Максимальная доходность характерна для качественных объектов в шаговой доступности от мест работы состоятельных “белых воротничков”»,— говорит Куликова, называя такие проекты, как «ВТБ Арена Парк» и «Большевик».

По словам Анны Карповой, Ленинградка стала пользоваться спросом, потому что практически каждый месяц здесь анонсируются новые интересные проекты. «И я могу предположить, что те покупатели, которые присматриваются к покупке в этих местах, потихоньку тестируют район на арендном жилье»,— говорит она.

Перспективные недальние окраины

Те, кто съездил хотя бы раз на стадион «Спартак» и в район Тушино 2018, могли оценить и сам этот район, и окрестные зеленые парки. «У меня туда даже несколько знакомых переместились, снимают жилье, чтобы посмотреть, насколько удобно будет там жить в перспективе»,— рассказывает Карпова.

Похожая история развивается и на юге Москвы.

«Проект ЗИЛ, бизнес-центр “Нагатино Айленд”, комплекс апартаментов “Технопарк”, который там первым введут в эксплуатацию»,— перечисляет перспективные проекты для рынка аренды Анна Карпова.

Многие покупатели и арендаторы рассматривают эти варианты, поскольку там предполагается создание больших прогулочных зон, плюс виды на Москву-реку, прогулки по набережной. «Как только проекты будут введены в эксплуатацию, завершится ремонт, они сразу привлекут арендаторов»,— уверена Карпова. Еще один бонус: по ее словам, от «Технопарка» уже нет пробки в центр, да и от самого центра совсем недалеко.

Аренда без налогов

Впрочем, если брать арендаторов, которые предпочитали жить в центре и имели такую возможность, то, по общему наблюдению, предпочтений они не изменили. Даже притом что в основной своей массе владельцы нового современного жилья практически отбили рынок у прежнего поколения рантье. «Именно так все и выглядит! Соотношение цена / качество / адекватность сегодняшнему рынку позволяет добиться достаточно высоких показателей»,— говорит Анна Карпова.

Пожалуй, единственное, к чему так до сих пор и не пришли ни прежние успешные столичные рантье, ни нынешние,— ни те, ни другие не привыкли платить с арендных доходов налоги. Конечно, это касается не всех, но речь по-прежнему идет о гигантском теневом рынке. «В рамках действующего законодательства я не вижу и не предвижу выхода из тени рынка аренды жилья. И по стране, и в Москве остается беспредел»,— говорит, в частности, адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин.

Согласно закону, собственник может распоряжаться имуществом без ограничений, в том числе — сдавать в аренду. При этом официальной регистрации подлежит договор аренды на срок более года. «Все владельцы, сдавая квартиры в аренду, пользуются данной нормой, заключая договоры меньше чем на год. Соответственно, весь доход попадает в карман владельца»,— рассказывает адвокат. В данной ситуации обычно пострадавшим оказывается арендатор, чьи права не защищены законом. Например, он может в один далеко не прекрасный день оказаться перед выбором: платить существенно больше или отправляться на улицу. Однако нередко страдает и собственник — пожары, затопление, порча имущества, конфликты с соседями.

По словам Сергея Копейкина, все принятые ранее законы, нацеленные на изменение ситуации, не работают. Механизма, способного повысить заинтересованность в сдаче жилья в официальную аренду, государство не предложило. «При этом в крупных городах, особенно в Москве, объемы инвестиционного жилья, а значит, и теневые обороты огромны»,— отмечает адвокат.