На новостройки застыли цены

За счет постепенного расширения экспозиции и вывода новых проектов стоимость первичной недвижимости на крупнейших региональных рынках страны за месяц незначительно снизилась. Одновременно спрос на новостройки постепенно восстанавливается, в частности — за счет инвестиционных сделок. Это может способствовать удорожанию ликвидных лотов малой площади, но предпосылок к общерыночному повышению средних цен консультанты пока не видят: на докризисный уровень продажи еще не вышли.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках страны (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в августе составила 136,4 тыс. руб. за кв. м. За месяц это значение сократилось на 0,2%, но рост относительно аналогичного периода прошлого года оценивается в 26%. Такие данные приводит «Циан.Аналитика». В компании «Этажи» среднюю стоимость первичной недвижимости в России в целом оценивают в 99,5 тыс. руб. за кв. м. Относительно июля показатель сократился на 0,11%, относительно августа прошлого года — вырос на 18,7%.

Наиболее выраженное снижение цен за месяц эксперты «Циан.Аналитики» отметили в Челябинске, где средний показатель сократился на 4,7%, до 83,5 тыс. руб. за кв. м. В Омске значение за аналогичный период снизилось на 2,9%, до 102,8 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Краснодаре средняя цена предложения за месяц выросла на 2,7%, до 125,6 тыс. руб. за кв. м. Аналитики «Этажей» отмечают прирост средней стоимости в Волгограде и Екатеринбурге на 0,81% относительно июля, до 77,5 тыс. руб. и до 103,6 тыс. руб. за кв. м соответственно.

В Москве, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», средняя стоимость новостроек сейчас составляет 321,2 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель сократился 0,7%, за год вырос на 13,2%. В Санкт-Петербурге показатель оценивается в 240,1 тыс. руб. Относительно июля рост составил 0,8%, относительно августа прошлого года — 31,6%. Аналитики говорят о постепенном восстановлении спроса. Так, в Московском регионе, по оценкам «Циан.Аналитики», количество сделок в июле выросло на 13%, в агломерации Санкт-Петербурга — на треть.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов указывает, что сейчас давление на цены оказывает активный вывод застройщиками нового предложения: на старте продаж объекты традиционно стоят дешевле, это влияет на средние показатели. Например, в Московском регионе, по его словам, сейчас доступно 90,7 тыс. лотов, это на 2% выше показателя июля. Динамика в остальных городах-миллионниках составила 4%.

«Фактически по объему предложения рынок вернулся к началу пандемии, состоянию февраля 2020 года»,— говорит господин Попов.

Спрос на новостройки восстанавливается, но пока не достиг докризисного уровня. Алексей Попов говорит о приросте активности аудитории в городах-миллионниках в первой декаде августа на 5% относительно значений конца июля. Руководитель первичного направления «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев добавляет, что в Екатеринбурге активность пользователей в сегменте новостроек за месяц выросла на 72%, в Москве — на 61%, в Санкт-Петербурге — на 49%, в Уфе — на 35%.

Оживление Алексей Попов связывает с приближением делового сезона и повышением доступности ипотечного кредитования. Одновременно реализуется отложенный спрос. «Ограниченный список инструментов для инвестирования способствует тому, что рынок недвижимости все чаще рассматривается для вложения средств, особенно на фоне снижения ставок по депозитам»,— рассуждает эксперт. На этом фоне руководитель центра новостроек «Этажей» Сергей Зайцев отмечает более уверенную динамику цен на ликвидные варианты однокомнатных квартир и студий, в то время как квартиры большой площади или с изначальной завышенной стоимостью дешевеют.

Но в целом Алексей Попов пока не видит предпосылок к росту цен на новостройки, напоминая, что рынок стагнирует с апреля. «В ближайший месяц сохранится околонулевая динамика, девелоперы все же аккуратно подходят к ценообразованию»,— говорит он. Сергей Зайцев добавляет, что цены на новостройки значительно сдерживают растущий объем предложения и дисконт на рынке вторичного жилья. Дорожать в таких условиях, по его словам, могут только ликвидные, интересные покупателям предложения. Дмитрий Алексеев тоже не видит предпосылок для заметной корректировки стоимости новостроек, динамика, по его словам, в большей степени будет зависеть от строительной готовности проектов или от общих изменений в структуре экспозиции.

Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России

Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен
Август 2021
Июль 2022
Август 2022
За месяц
За год
Москва
283,8
323,4
321,2
-0,70%
13,20%
Санкт-Петербург
182,4
238,3
240,1
0,80%
31,60%
Казань
116,9
171,8
174,3
1,50%
49,10%
Нижний Новгород
98,8
136,6
136,6
0,00%
38,30%
Краснодар
122,5
122,3
125,6
2,70%
2,50%
Новосибирск
97,9
126,4
124,9
-1,20%
27,60%
Екатеринбург
99,2
122,4
122,6
0,20%
23,60%
Ростов-на-Дону
79
113,7
115,4
1,50%
46,10%
Уфа
92,7
111,5
108,4
-2,80%
16,90%
Красноярск
92,5
103,4
104,8
1,40%
13,30%
Омск
79,9
105,9
102,8
-2,90%
28,70%
Пермь
78,2
100,2
100,8
0,60%
28,90%
Воронеж
74,8
97,4
95,2
-2,30%
27,30%
Самара
68,8
94,3
94,9
0,60%
37,90%
Волгоград
66,5
86,9
87,8
1,00%
32,00%
Челябинск
62,6
87,6
83,5
-4,70%
33,40%
Московская область
132,6
166,4
165,3
-0,70%
24,70%
Ленинградская область
119,8
152,7
151,7
-0,70%
26,60%

Источник: данные «Циан.Аналитика».