Выше крыши

Мансардное жилье сохраняет за собой имидж жилья для "богемы". Как говорят участники рынка, в общем объеме предложения мансардные квартиры занимают последние годы постоянную долю — примерно 1%. Спрос на этот вид жилья намного превышает предложение, но, как и 10 лет назад, инвесторы, желающие надстроить мансардный этаж, сталкиваются с пробелами в законодательстве.

К достоинствам мансарды относят возможность сделать оригинальную и неповторимую планировку. Наличие покатой крыши придаст оригинальность дизайну квартиры в целом. Если в зимнее время организована уборка снега, то практически всегда квартира будет иметь отличную освещенность комнат. К недостаткам специалисты относят длительную и дорогостоящую процедуру согласования. "Кроме того, в помещении с наклонными стенами возникают проблемы с расстановкой мебели. Следует также понимать, что мансардные метры не равны обычным метрам — покупатель много теряет в кубических метрах из-за скатных крыш. Часто на последних этажах расположен мотор лифта, который создает дополнительный шум", — отмечает Анастасия Цыганова, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer.

Труднодоступные мансарды

Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", к традиционным проблемам мансардных объектов относит отсутствие лифтов. "Две трети мансард в Санкт-Петербурге вообще не имеют лифтов. Если изначально в доме в 4-5 этажей не было лифта, то сделать лифт, даже навесной, не всегда возможно", — отмечает господин Еремин.

Эксперт АН "Бекар" Лилия Крейс-Белова говорит, что мансарды примерно на 10% дешевле, чем аналогичное жилье в немансардных квартирах. Хотя в домах старого фонда при надстройке мансард их стоимость может быть значительно выше. Главное преимущества мансард — это видовые характеристики. А вот главная сложность состоит в их регистрации. В последнее время суды все чаще отказывают в регистрации мансард. Причем даже построенных и введенных в эксплуатацию. Мансардные квартиры — это очень индивидуальное предложение, поэтому даже трудно оценить, сколько их вводится ежегодно. Госпожа Крейс-Белова говорит, что в целом мансардные квартиры составляют около 1% от всего объема предложения на рынке жилья.

Господин Еремин согласен с оценкой, что рынок мансардных квартир невелик — около 1% всего предложения.

Анастасия Солдатова, юрисконсульт компании "НДВ СПб", считает, что юридически схема строительства мансард на данный момент вызывает множество споров. Дело в том, что чердак, который должен быть реконструирован в мансарду, является общим долевым имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Поэтому инвестор должен получить положительное решение общего собрания владельцев квартир, которое принимается не менее чем двумя третями голосов, что реализовать на практике бывает непросто. Значительно легче получить разрешение на реконструкцию чердака, если он принадлежит городу.

Также до сих пор нет единого мнения, необходимо ли осуществлять госэкскпертизу мансард, так как не прояснен вопрос, являются ли они объектом капитального строительства.

"Часто строительство мансард приводит к спорам между жильцами и инвестором как по причине несогласованности юридических вопросов, так и по причине несоблюдения строительных норм, из-за чего в квартирах жильцов нижних этажей могут возникать трещины на стенах и потолках. В частности, резонансный конфликт возник вокруг строительства мансарды на Невском, 3, где собственником квартиры является семья шоумена Николая Фоменко", — рассказала госпожа Солдатова.

Руководитель юридического отдела ООО "Центр согласований" Мария Николаева отмечает, что в настоящее время реконструкция с надстройкой мансардных этажей или оборудование мансард в уже существующих чердачных помещениях является зачастую единственным вариантом проведения строительства в историческом центре города, позволяющим сохранить его облик. Однако юридические проблемы бывают очень сложнопреодолимыми. Она считает, что даже установленный законодательством порядок не регламентирован и практически невыполним. Даже если инвестору удается получить все согласования от жильцов, то нет четкого регламента, в каком виде, какой орган власти в дальнейшем должен согласовывать реконструкцию или строительство мансарды. "Не представлены в нашем законодательстве и четкие различия между понятиями "чердак", "чердачное пространство" и "мансарда". Зачастую происходят разночтения в трактовке терминов "перепланировка" и "реконструкция" мансард. В связи с этим, непонятно куда отдавать на экспертизу и согласование проектную документацию, когда один орган, согласующий реконструкцию, не берется за согласование, утверждая, что это не его полномочия, однако и другой, проводящий согласование перепланировок, утверждает, что предполагаемое строительство выходит за рамки перепланировки. Кроме того, принимая во внимание необходимость капитального ремонта и реставрации жилых домов в историческом центре, большую затратность подобных проектов, и в то же время высокий спрос среди инвесторов на реконструкцию мансард, можно было бы рассмотреть следующий вариант внесения изменений в законодательство, аналогичной процедуре признания домов аварийными: в домах, находящихся под охраной КГИОП, в которых требуется ремонт и/или реставрация, администрация района инициирует собрание собственников с предложением им своими силами провести необходимые работы и в случае, когда собственники не смогут позволить себе такие финансовые вложения, город вправе провести аукцион по привлечению инвесторов. Инвесторы должны будут провести реставрацию, а в обмен получить права на чердак с возможностью его реконструкции под мансарду. По такой же схеме можно использовать и подвалы для реконструкции под подземные паркинги. Таким образом, город сможет привлекать инвесторов на реставрацию исторического центра, и строительство подземных паркингов, высвобождение дорог и проездов, благоустройство дворовых территорий", — рассуждает госпожа Николаева.

Что дешевле

Марина Осадчая, ведущий аналитик компании "НДВ СПб", говорит, что спрос на мансарды в Петербурге значительно превышает предложение. Стоимость мансард зависит от месторасположения дома, особенно от видовых характеристик. "Сейчас мы наблюдаем интерес к центральным районам, особенно в "Золотом треугольнике". Себестоимость возведения мансарды складывается не только из затрат на строительные работы, но и при необходимости из затрат на укрепление грунта, реконструкцию инженерных сетей. В среднем инвестор вкладывает 100 тыс. рублей в один квадратный метр. При этом продать мансарду можно и за 300 тыс. рублей за кв. м, если из окон открывается вид на воду, зелень, памятники архитектуры", — рассказала госпожа Осадчая.

Господин Еремин не согласен с мнением, госпожи Крейс-Беловой о том, что мансарды дешевле обычного жилья. Он говорит, что здесь многое зависит от качества строительных работ и видовых характеристик. "В среднем стоимость квадратного метра в мансарде на 5-10 процентов выше стоимости квартир в доме", — дает оценку господин Еремин.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость", рассказал, что мансарды в сделках его компании встречаются крайне редко. "Последняя интересная сделка — через наше агентство в 2008 году была продана мансарда с видом на Большую Неву. А стоимость была порядка 10 тыс. долларов за квадратный метр", — сообщил он.

Господин Дроздов говорит, что больших проектов, когда мансарда сооружается над всем этажом, в Петербурге мало. Путаницу с тем — дороже мансарды обычного жилья или дешевле господин Дроздов объясняет просто: "На самом деле цена квадратного метра в обычной мансарде часто ниже, чем в обычных квартирах, процентов на 15. Например, мансарды в сталинках в Московском районе — на ул. Фрунзе, на Московском пр. у метро "Электросила" и на Московском пр. во дворах — ценятся чуть ниже, нежели другие квартиры со схожими характеристиками в этой зоне. Однако есть и другой тип мансард. Так, видовые мансардные квартиры, напротив, ценятся выше. Стоимость тем выше, чем красивее вид из окна (самое популярное — это вид на воду). Но надо понимать, что такие предложения уникальны. Стоимость видовой мансардной квартиры может быть существенно выше за счет уникального вида из окна, нежели подобные предложения в том же районе".

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, говорит, что более привлекательный вариант для жильцов — это сочетание верхнего этажа с мансардным — тогда есть вероятность организации двухуровневой квартиры.