Сезон дачной охоты

В этом году судьба благосклонна к желающим провести лето на съемной даче. Мало того что самих дачников, имеющих возможность оплатить аренду загородного дома, стало меньше, так еще и количество сдающихся домов выросло за счет загородной недвижимости, которую не удается продать. Так что самое время требовать с хозяев дач скидку. Да и выбирать загородный домик можно не торопясь — варианты будут, как бы поздно вы ни озаботились этим вопросом.

До открытия дачного сезона остаются считаные дни. Из года в год те, у кого нет собственного загородного дома, начинают поиск сдаваемого в аренду варианта уже в конце зимы. Лидируют по количеству совершаемых дачных арендных сделок март и апрель — в это время с рынка уходит большинство объектов. Для опоздавших в мае был один выход — искать дом за 101-м км.

В этом году ситуация противоположная: предложение однозначно превышает спрос, поэтому арендатор вовсю диктует свои условия. Владельцы объектов загородной недвижимости вынуждены идти на скидки, чтобы сдать свой дом, но многие объекты так и не нашли своего хозяина на летний сезон. При этом агентства недвижимости наблюдают увеличение количества сдаваемых объектов на 15-20%. Как отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая: "На рынок вышли дома, ранее представленные на продажу. Многие собственники, инвестировавшие свои средства в покупку загородного жилья с целью получения прибыли от роста стоимости актива, в текущих условиях предпочитают сдавать дома в аренду в ожидании возобновления роста рынка". В результате, по некоторым оценкам, предложение на рынке аренды дач превышает спрос на 40%.

Однако, по мнению риэлтеров, этот рынок на общем фоне пострадал от кризиса меньше всего. Правда, в вопросе о том, насколько сильно кризис повлиял на сегмент загородного жилья, риэлтеры к единому мнению не пришли. В агентстве недвижимости DOKI в апреле по сравнению с мартом спрос вырос всего на 12%, при этом уровень весны прошлого года до сих пор не достигнут — спрос меньше на 25%. "Инком-недвижимость" по сравнению с прошлым годом наблюдает сокращение спроса менее чем на 10%. В компании "Миэль-недвижимость" в первый весенний месяц зафиксировали резкий всплеск интереса к загородной аренде — на 91% больше, чем в феврале. При этом показатель прошлого года превышен уже на 17%.

И хотя в определении спроса риэлтеры не сошлись, увеличение интереса к сегменту недвижимости экономкласса вопросов не вызывает. Те, у кого серьезно пошатнулось финансовое положение, вынуждены переориентироваться на более скромные объекты и урезать бюджет на летний отдых. "Среди ярких тенденций 2009 года в этом сегменте можно отметить перераспределение структуры спроса. Клиенты, которые в прошлом году рассчитывали на бюджет до 200 тыс. рублей, в этом году сократили его до 100 тыс. К примеру, прирост спроса в сегменте "эконом" составил 40%",— рассказывает руководитель отдела аренды загородной недвижимости корпорации "Инком" Ольга Баштанова.

Интерес к экономклассу отмечает и генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец: "Стабильный спрос наблюдается в экономклассе, и здесь 50% объектов сдаются в течение трех недель. В элитклассе спрос вырос в апреле на 20%. Хуже всего идут дела в бизнес-классе, здесь масса предложений, а вот желающих арендовать эти объекты совсем мало. Спрос в бизнес-классе снизился на 38% по отношению к апрелю прошлого года. В целом в этом году более 20% объектов окажутся невостребованными". По его словам, спрос на такие объекты (до 80 тыс. рублей в месяц) тесно связан с городской арендой. "Львиную долю спроса обеспечивают москвичи, которые на летний период сдают свои квартиры, и этот процесс взаимосвязан с городской арендой, а поэтому оказывает отрицательное давление на арендные ставки загородных домов. Человек старается уложиться в ту сумму, которую получает за аренду квартиры",— считает Валерий Барнинец.

В любом случае в этом году рынок аренды раскачивался дольше обычного и только сейчас достиг пика сезона. В условиях возросшего предложения владельцам загородных домов приходится снижать цены. "Некоторые арендаторы предпочли сдавать коттедж или дачу чуть ниже прошлогодней стоимости, если брать долларовое исчисление. Это привело к тому, что в сегмент $1-3 тыс. хлынули новые предложения из более дорогого сегмента, что позволило ему занять лидирующую долю в структуре предложения. Это, пожалуй, наиболее заметное явление. Однако следует учитывать, что в пересчете на рубли цены остались прежними. Коттедж, который в прошлом году сдавали за $5 тыс., теперь предлагают за $3,5 тыс.— в рублях же цена остается прежней",— говорит первый заместитель директора компании "Миэль-аренда" Мария Жукова.

На большие скидки готовы идти владельцы загородных домов непосредственно в процессе переговоров. В результате арендаторы могут снять более качественное жилье, чем планировали, уложившись в ту же сумму. "Я бы не сказал, что сейчас клиенты готовы заехать в дом с меньшей площадью. Наоборот, понимая ситуацию, клиенты стараются воспользоваться возможностью арендовать дом с большей площадью по меньшей цене, и собственники готовы уходить в дисконт, чтобы объект не простаивал",— рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard Балла Фай.

Компания "Инком-недвижимость" оценивает рынок аренды загородных объектов в 1,5 тыс. домов. Лидирует по количеству выставленных для аренды объектов западное направление (53% от общего количества), за ним следует северное (22%), южное (17%), восточное (8%). При этом большинство объектов (80%) находятся в пределах 30 км от МКАД.

Именно с определения, какое направление предпочтительно для дачника и насколько далеко от Москвы должен находиться дом, начинается поиск будущего домика на лето. Самые дорогие направления — Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское, Минское, Киевское, Боровское и Калужское шоссе. Более дешевые варианты предлагаются по Новорязанскому, Щелковскому, Егорьевскому, Симферопольскому, Каширскому, Варшавскому, Горьковскому, Носовихинскому шоссе. Средняя стоимость найма коттеджей в месяц по западному направлению (с учетом элитных объектов) составляет $7,6 тыс., по юго-западному — $5,5 тыс., по северному — $5,4 тыс., по северо-восточному — $4,2 тыс., по восточному — $3,6 тыс. Помимо этого на цену будут влиять близость к Москве, площадь дома и участка, качество отделки, уровень меблировки, местоположение (наличие лесов, водоемов), инфраструктура, транспортные развязки и т. д.

Самый недорогой вариант — дом в садовом товариществе. Такая недвижимость обойдется максимум в $500 в месяц, при этом объект можно выбирать в пределах до 60 км от МКАД. Такие варианты уходят с рынка в первую очередь. Арендаторы в этом сегменте непритязательны. Минимум мебели, холодильник, электрическая плита, скважина, электронагреватель воды, летний душ, удобства на улице — вот стандартные требования к летнему домику. Такие варианты дачнику придется подбирать самостоятельно — как правило, агентства недвижимости ими не занимаются. Многие арендодатели этого сегмента предпочитают год от года сдавать свои дачи одним и тем же клиентам, не прибегая к помощи агентств, либо же искать арендаторов через интернет или газеты бесплатных объявлений. Например, за 9 тыс. рублей в месяц можно арендовать часть дома (комнату и террасу с отдельным входом) в одном километре от МКАД; в Икше (35 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) за эти же деньги можно снять комнату 15 кв. м на втором этаже дома. Как правило, самые дорогие предложения в этом сегменте оцениваются в 15-20 тыс. рублей. Например, за 20 тыс. рублей можно снять одноэтажный деревянный дом (35 кв. м) в 15 км от МКАД. Если отъехать чуть дальше от Москвы (30 км от МКАД), практически за эти же деньги можно будет снять двухэтажный дом 50 кв. м на участке шесть соток.

В пределах 30 тыс. рублей в месяц можно снять дом со всеми удобствами в сегменте экономкласса. Чтобы арендовать хороший дом за 25-30 тыс. рублей, придется отъехать как минимум на 50 км от МКАД. Арендатор может рассчитывать на деревянный или кирпичный дом с наборной мебелью, бытовой техникой и инженерными коммуникациями в доме — газ, вода, канализация.

Если потенциальный дачник рассчитывает на дом с такими же удобствами, но ближе к Москве, то его средняя стоимость возрастет практически в два раза — до 40-60 тыс. рублей. Риэлтеры отмечают, что большинство заявок выпадает как раз на этот диапазон. Арендаторы готовы отдать 50-60 тыс. рублей в месяц, при этом их требования — дача 70-150 кв. м со всеми удобствами и мебелью. По данным компании "Миэль-аренда", в сегменте арендных ставок $1-3 тыс. в месяц большинство арендаторов интересовались объектами в 20-30 км от Москвы (33%) и 30-50 км от Москвы (31%). Более дальние дачи (от 50 км) заинтересовали 17% арендаторов. За $3 тыс. на таком удалении от столицы можно было снять трехуровневый коттедж с евроотделкой, в охраняемом поселке, со встроенной кухней, импортной мебелью и бытовой техникой.

А, например, в 100 км от МКАД по Минскому шоссе практически такой же объект (разве что не в охраняемом поселке) можно снять за 70 тыс. рублей. Это будет деревянный трехуровневый дом с импортной мебелью, канализацией, баней и телефоном. Более низкая стоимость аренды в удалении от Москвы — хороший стимул для арендаторов. К плюсам такого варианта можно отнести еще и хорошую экологию. И хотя большинство предложений находится в непосредственной близости от Москвы, некоторые эксперты отмечают интерес к удаленным объектам. "Более 50% предложений загородной аренды находятся в 10-20 км от Москвы, где стоимость найма составляет в среднем 150 тыс. рублей за месяц. Более 70% арендаторов хотят снять дачи, расположенные в 30-70 км от МКАД, со стоимостью от 25 тыс. до 50 тыс. рублей в месяц",— считает директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Исламова.

В сегменте премиум-класса традиционно лидируют Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Здесь арендаторы ждут от объекта максимума — удобного расположения, транспортной доступности, охраны, развитой инфраструктуры, наличия центральных коммуникаций, природного лесного массива и т. д. По данным компании Blackwood, минимальная арендная ставка по этим направлениям — $5 тыс. в месяц, максимальная — $40 тыс. для Новорижского и $100 тыс. для Рублево-Успенского шоссе. "В сегменте элитной загородной аренды наиболее востребованы дома в готовых обжитых поселках, общей площадью 400 кв. м, с отделкой "под ключ" и мебелью, на расстоянии до 25 км от Москвы, на популярных западных направлениях",— рассказывает Мария Литинецкая.

Особым сегментом считаются так называемые стародачные места — поселения советской элиты: академиков, генералитета, высшего партийного руководства, деятелей балета, театра, писателей — в лучших местах Московской области, расположенные не далее 30 км от МКАД. Среди известных стародачных поселков — Барвиха, Валентиновка, Кратово, Малаховка, Заветы Ильича, Жаворонки, Снегири, Баковка, Николина Гора. В наиболее известных поселках, например Переделкино или Лесной Городок, аренда может доходить до $10 тыс. в месяц. В таких случаях арендатор скорее платит за само место, за его атмосферу, нежели за дом, в котором он проведет три летних месяца. Поэтому даже за скромные объекты арендодатели запрашивают хорошую цену.

Например, в дачном поселке Абрамцево (Щелковское шоссе) в аренду сдаются в основном деревянные домики площадью от 110 кв. м за 40-50 тыс. рублей в месяц. В Кратове небольшой одноэтажный деревянный дом (30 кв. м) с удобствами на улице обойдется в 25 тыс. рублей. За кирпичный дом (250 кв. м) с мебелью и камином попросят 80 тыс. рублей. В Валентиновке цена вопроса начинается от 50-60 тыс. рублей. При этом арендуемый объект особым комфортом не отличается — деревянный дом на участке 10 соток, наборная мебель, удобства на улице. Ничего не поделаешь, как говорится — доплата за бренд.