Проявить железную долю

Правительство всерьез взялось за долевое строительство. Рабочей группе при Минстрое предстоит решить, нужна ли рынку серьезная реформа или пока достаточно полумер. Возможно, застройщики смогут убедить чиновников, что, хотя в развитых странах никакой «долевки» и нет, на падающем российском рынке не обойтись без дольщиков. Но если ничего не менять, некоторые из них снова могут стать обманутыми.

Долевые заявления

В конце июля СМИ сообщили, что правительство предлагает отменить долевое строительство. С такой инициативой на заседании совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья к правительству обратился губернатор Московской области Андрей Воробьев. Его поддержал первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, который дал поручение создать рабочую группу по разработке соответствующих поправок в 214-ФЗ.

Казалось бы, вот радикальное решение проблемы. В конце концов, приобретая автомобиль, мы же не финансируем заранее Toyota или АвтоВАЗ, так почему же в случае с жильем потребитель должен делить с застройщиком риски его бизнеса?

"Так называемые дольщики и система дольщиков зачастую встречается только на развивающихся рынках, на первоначальном этапе их развития. Как правило, как только страна начинает развиваться, такие схемы запрещают уже в течение первых нескольких лет", — говорит Игорь Индриксонс, основатель компании Indriksons.ru. В развитых странах действительно строитель возводит дом с привлечением банковских кредитов, а потом продает уже готовые квартиры — в ипотеку или без. Но то в развитых, а в Москве, например, на сегодня почти 90% новостроек реализуются по договорам долевого участия (ДДУ).

В 2014 году о необходимости реформировать схему финансирования строящегося жилья заявлял глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень. "Мы думали, что будет происходить эволюция этого механизма. Но, видимо, решили пойти более радикальным путем", — говорит президент ГК "Мортон" Александр Ручьев.

Впрочем, похоже, что ничего такого власти не решили: вскоре после того, как появилась новость о возможной отмене "долевки", взбудоражившая строительный рынок, сначала Минстрой, а потом и Игорь Шувалов подтвердили, что резких шагов никто предпринимать не будет. Неготовность проявить "железную долю" понятна. "Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства", — отметил в своем недавнем интервью газете "Коммерсантъ" глава Минстроя Михаил Мень. В сухом остатке — все та же рабочая группа при Министерстве строительства и ЖКХ, которую возглавила заместитель министра Минстроя Наталья Антипина. Ей предстоит разработать правительственные поправки в 214-ФЗ.

Относительная страховка

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве, который сейчас собираются править, вступил в силу 1 апреля 2005 года. "Тогда это была революция! На тот момент на рынке заключались миллионы видов договоров. Договоры об участии в строительстве, инвестиционные договоры, договоры о присоединении к коллективному строительству, предварительные договоры... Это не носило никакой юридической нагрузки, это была просто филькина грамота", — вспоминает Татьяна Полиди, исполнительный директор фонда "Институт экономики города".

Закон прежде всего защитил дольщиков от откровенных мошенников: права покупателей фиксирует регистрационная палата, что позволяет избежать часто встречавшихся ранее двойных продаж (впрочем, все равно появились аналогичные мошеннические схемы с использованием жилищно-строительных кооперативов). Однако инвестиционный риск дольщика снижен лишь отчасти. С 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками в страховой компании или Обществе взаимного страхования (ОВС — фонд, в который скинулись сами застройщики), или же получать банковскую гарантию. Застройщики чаще всего предпочитают страховки. Банковские гарантии, по словам Александра Ручьева, получают только 30% игроков рынка. "Банковская гарантия стоит в среднем 5-7% от цены проекта. Страховки, которые сейчас есть на рынке, стоят от 0,25%. Естественно, идут к страховщикам", — поясняет Ручьев.

Однако фактически система страховки не работает. В 2015 году в строительной отрасли резко увеличилось число банкротов. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), если число банкротов в целом по экономике в первой половине 2015 года выросло на 15%, то в строительной отрасли только за первые шесть месяцев обанкротилось 1080 организаций. За весь 2014-й — 700. В основном это мелочь, но, если дойдет до выплаты страховок, вряд ли компании с этим справятся. "К сожалению, у нас есть "мусорные" страховые компании, которые буквально за бесценок продают страховку, никоим образом не покрывающую ответственность застройщика", — говорит заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. По его словам, примерно 20 таких страховщиков уже обанкротились сами.

Вряд ли можно рассчитывать и на ОВС: в случае банкротства серьезного застройщика у него просто не хватит денег. "Мы не знаем, сможет ли ОВС защитить дольщиков в случае массового возникновения проблемных объектов. Локально — может быть, но не системно",— говорит Елянюшкин.

Единственный выход, полагают в правительстве Мособласти,— введение обязательной банковской гарантии. "Причем банки должны быть не "мусорные", а 20 крупнейших, у которых банковская гарантия является банковской гарантией. Институт банковской гарантии понятен, он используется и при госзаказе, и при бюджетном строительстве", — говорит Елянюшкин.

Однако обеспечить это не просто. На гарантии в долевом строительстве банкам, по словам Александра Ручьева, нужно найти 3 трлн руб. "У банковской системы просто нет сейчас требуемых ресурсов", — разводит руками Ручьев.

Но и это еще не все. "Банки не хотят работать с девелоперами, разбираться в их балансах. Они хотят кредитовать граждан. Это очень понятные для банка заемщики. Более того, портрет заемщика по долевому участию намного лучше обычных ипотечных клиентов, которые покупают жилье на вторичном рынке. Банки объясняют это тем, что у дольщиков обычно есть привычка сберегать, их кредитный риск ниже", — говорит Полиди.

Разработка полумер

Сейчас покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства позволяет сэкономить до 30% стоимости. Появление же банка в качестве третьей стороны договора между дольщиками и застройщиками может существенно удорожить строительство. Между Сциллой и Харибдой — между возможным снижением объемов ввода жилья на стагнирующем рынке и риском появления новой армии обманутых дольщиков — должно пройти правительство. "Пока из того, что мы знаем, рабочей группой будет обсуждаться все-таки не полная отмена 214-ФЗ, а ужесточение требований к застройщикам по привлечению денег от дольщиков. И второе — схема продажи через накопительные счета, при которой физлицо открывает аккредитивный счет в банке, кладет деньги, а банк кредитует всю стройку",— рассказывает Ручьев, являющийся членом рабочей группы.

"У нас есть концептуальная идея постепенного ухода от финансирования за счет граждан к проектному финансированию за счет банков, как в развитых странах. Она появилась не сейчас, обсуждалась давно",— рассказывает Полиди.

Если объект недвижимости еще не построен, человек должен быть защищен. Как? "Мы считаем оптимальной модель, когда покупатель вносит не более 10% стоимости в виде задатка. И все. Пока объект не построен, пока человек не увидит свою квартиру, оставшиеся 90% он не платит",— говорит Татьяна Полиди. Эти деньги застройщику дает банк в качестве проектного финансирования, которое подкреплено тем, что он уже заключил договоры купли-продажи будущих квартир с гражданами. То есть у него есть гарантия спроса. Соответственно, когда строительство завершено, гражданин может обратиться в банк и под залог уже существующей квартиры взять стандартный ипотечный кредит, чтобы заплатить застройщику. "Но это идеальная схема, работающая в развитых странах — в США, Германии, Франции, везде. Она возможна при наличии доступных кредитных ресурсов, с чем у нас сегодня, конечно, проблема", — отмечает Полиди.

Сегодня государство вовсю стимулирует граждан брать льготную ипотеку, не побуждая застройщиков лезть в кредиты. В своем недавнем интервью газете "Коммерсантъ" президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин удивлялся: "Чиновники никогда особо не жаловали нас, а тут такой подарок с ипотекой". Однако если средства дольщиков будут аккумулироваться на спецсчете в банке, а банк будет выплачивать их застройщику под небольшой процент, то девелопер сам сможет получить кредит дешевле. "В результате такого подхода роста стоимости квадратного метра, скорее всего, не произойдет либо он будет незначительным — в пределах 3-6%. При этом изменение схемы покупки "дольщик—застройщик" на "дольщик—банк—застройщик" сделает ДДУ более прозрачным и надежным",— говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Герман Елянюшкин считает, что не обязательно получать банковскую гарантию на весь объем строительства сразу: "Можно получить на какой-то лимит — на первые 100 квартир. После реализации лимита получить гарантию на следующий лимит. Это уже механизм. И законодательство сильно менять не надо".

Застройщики, естественно, убеждены, что реформа 214-ФЗ является вредной инициативой, особенно в кризис. "В сложившейся ситуации, когда привлечение заемных средств осложнено для многих компаний, менять 214-ФЗ преждевременно и, может быть, даже опасно. Дополнительное ограничение потенциала девелоперов по выводу новых объектов в строительство, а иначе инициативу ввести банки в цепочку "застройщик—покупатель" я оценить не могу, как минимум несвоевременно", — говорит член правления "Группы ЛСР" Иван Романов, вошедший в состав рабочей группы при Минстрое.

"Когда в 2005 году принимался 214-ФЗ, никто из застройщиков его не хотел! И разговоры были точно такие же: что стройка встанет, рынок рухнет, денег не будет и не будет жилья. А сейчас застройщики просят: не отменяйте 214-ФЗ", — комментирует Татьяна Полиди.

Если покупка новостройки в нынешних условиях может свестись к лотерее, то это ненормально, добавляет руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.ru Олег Репченко. Эксперт напоминает очевидное: одно дело, когда на рынке играют профессионалы, другое — когда обыватели, рискующие остаться с детьми на улице. А при нынешней схеме, как ее ни улучшай, такая опасность сохраняется.