Надбавка за дальность

Снижение стоимости рубля и льготная программа ипотечного кредитования по ставке ниже инфляции привели к выраженному росту стоимости жилья на Дальнем Востоке. «Ъ-Дом» выяснил, сколько стоит жилье в регионе и что сдержит рост цен.

Вторичная недвижимость на Дальнем Востоке — самая дорогая в России

Фото: Юрий Смитюк / ТАСС

Вторичная недвижимость в Дальневосточном федеральном округе — самая дорогая в России. К такому выводу по итогам мониторинга пришли аналитики ЦИАН. Согласно их подсчетам, средняя стоимость жилья здесь в мае составила 97 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения: в Центральном федеральном округе это значение составляет 95,6 тыс. руб. А в Приволжском федеральном округе зафиксировано самое низкое значение — 53,6 тыс. руб. за кв. м. Динамика на Дальнем Востоке также оказалось наиболее выраженной: за год средняя стоимость на вторичном рынке выросла на 23,3%, а в мае относительно апреля — на 1,5%.

В ЦИАН добавляют, что в апреле Южно-Сахалинск вошел в число 11 российских городов, где стоимость недвижимости превышает 150 тыс. руб. за кв. м. Помимо Москвы и прилегающих подмосковных городов в этот список входят также Санкт-Петербург и Сочи. Довольно быстро недвижимость дорожает и во Владивостоке: по оценкам SGR, по итогам апреля средняя стоимость недвижимости здесь достигла 132,3 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за год на 18%.

Аналогичная картина вырисовывается и из данных Росстата: по итогам первого квартала года на первичном рынке регионов Дальнего Востока самым дорогим оказалось жилье в Приморье — 114,1 тыс. руб. за кв. м, за год оно подорожало на 14%. В Хабаровском крае динамика составила 28%, до 100,7 тыс. руб. В Амурской области — 26,8%, до 91,4 тыс. руб. за кв. м. В Забайкалье — 21,6%, до 79,2 тыс. руб. за кв. м.

Эти цифры в основном выше среднего роста за аналогичный период по стране, который на первичном рынке оценивается в 16,4%, до 83,2 тыс. руб. за кв. м. Выраженный рост цен аналитики ЦИАН ранее связывали с высоким спросом, подогревающим фактором для которого выступает дальневосточная ипотечная программа.

Условия кредитования

Программа «Дальневосточная ипотека» была сформулирована в конце 2019 года по поручению президента Владимира Путина. Соответствующее постановление правительства занимавший на тот момент пост премьер-министра Дмитрий Медведев подписал в декабре. Условия подразумевают выдачу на покупку или строительство жилых помещений займа под 2% годовых. Получить можно до 6 млн руб. на срок до 242 месяцев (20 лет и 2 месяца). Первоначальный взнос заемщика при этом должен начинаться от 15%. Таким образом, с минимальным объемом начального вложения можно рассматривать лоты стоимостью до 6,9 млн руб. Согласно данным ЦИАН, под этот ценовой критерий сейчас подпадает больше половины предложения по Владивостоке — 1,42 тыс. объявлений из 2,42 тыс. существующих в общей сложности.

Программа будет действовать до 2025 года, но объем потенциальных заемщиков по ней ограничен. Кредит на льготных условиях могут получить молодые семьи, где супругам не более 35 лет, одинокие родители того же возраста, участники программы «Дальневосточный гектар» и региональных инициатив по повышению мобильности трудовых мигрантов, которые приезжают в регион на работу.

Обязательства жить в купленном или возведенном жилье у них нет, но заявителям из других регионов придется в нем прописаться. Информацию об этом нужно передать в банк в течение девяти месяцев с момента оформления права собственности. Действует «Дальневосточная ипотека» в Якутии, Бурятии, Забайкалье, Приморье, на Камчатке, Чукотке, Сахалине, в Еврейской автономии, Хабаровском крае, Амурской и Магаданской областях.

Перспективы снижения

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко констатирует, что в существующем формате программа «Дальневосточная ипотека» работает только полтора года, из которых примерно полгода-год выпали на активную фазу пандемии COVID-19 и соответствующих санитарных ограничений. В то время как это продукт, по его мнению, скорее долгосрочный, нацеленный на перспективу. «Уровень ставки в 2% очень привлекателен, это практически на уровне простой рассрочки платежа и существенно ниже инфляции, поэтому спрос в моменте вырос, а чтобы не было существенного роста стоимости, необходимо было достаточно быстро нарастить предложение, причем кратно»,— рассуждает господин Алексеенко.

Он уверен, что увеличить объем строительства в моменте невозможно, это довольно сложный и долгосрочный процесс. Значительную роль, по мнению эксперта, играет длительная предпроектная стадия. Текущую динамику он считает неплохой: объемы не падают и активность застройщиков не снижается. С июня прошлого года, по оценкам РАСК, объем строительства на Дальнем Востоке увеличился на 25%, причем за счет всего двух городов — Владивостока и Хабаровска. Тем не менее на некоторых локальных рынках сформировался дефицит предложения.

Динамика цен на вторичное жилье в городах Дальнего Востока

| Город | Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м) | Динамика за месяц | Динамика за год | Средний бюджет предложения (тыс. руб. за кв. м) |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Южно-Сахалинск | 154,8 | 0,025 | 0,315 | 8,66 |
| Владивосток | 146,5 | 0,01 | 0,16 | 8,17 |
| Артем | 103,5 | 0,003 | 0,195 | 5,21 |
| Хабаровск | 103,2 | 0,001 | 0,194 | 5,53 |
| Благовещенск | 100,9 | 0,014 | 0,268 | 5,73 |
| Якутск | 100,6 | 0,021 | 0,178 | 6,33 |
| Петропавловск-Камчатский | 86,7 | 0,03 | 0,332 | 4,37 |
| Чита | 77,2 | 0,025 | 0,369 | 4,43 |
| Улан-Удэ | 76,6 | 0,013 | 0,344 | 3,97 |
| Находка | 69,7 | 0,01 | 0,154 | 3,67 |
| Комсомольск-на-Амуре | 47,1 | 0,006 | 0,063 | 2,44 |

Источник: ЦИАН.

Аналитики МИЭЛЬ отмечали этот тренд в Благовещенске в Амурской области, где покупатели, получив одобрение на кредит по льготной ставке, часто не могут найти подходящий лот: стоимость жилья в новых домах, по оценкам консультантов, сейчас может достигать 150 тыс. руб. за кв. м. Высокий спрос, продиктованный ослаблением рубля и программами льготного кредитования, совпал с временной остановкой строительства на фоне пандемии COVID-19. Это привело к высокому темпу вымывания предложения.

Надежды на сдерживание цен есть. По расчетам господина Алексеенко, суммарно в Дальневосточном федеральном округе сейчас строится 2,5 млн кв. м, из которых продано около 1 млн кв. м. Тот же самый уровень распроданности, по его словам, наблюдался и в июне прошлого года, притом что тогда в строительстве находилось около 2 млн кв. м. «Поэтому, вероятно, сейчас есть предпосылки для сдерживания динамики роста цены за счет роста числа нераспроданных квартир на рынке»,— предполагает он.

Руководитель МИЭЛЬ в Благовещенске Елена Корсакова тоже делает ставку на новые проекты застройщиков, рассчитывая, что проблему в ее городе решит новая программа жилищного строительства в Амурской области. На проблему ранее обращали внимание и федеральные власти: поручение проверить обоснованность роста цен на недвижимость в начале апреля ФАС давал Владимир Путин. Но признаков картельного сговора застройщиков служба не обнаружила.