Продать вчерашний день

Активность в сегменте загородной элитной недвижимости — лучший индикатор состояния рынка в целом. Дорогие коттеджи и престижные участки предметом первой необходимости не являются, но если сделки с ними все-таки идут, доверие к российской экономке и надежды на светлое будущее присутствуют даже у верхушки общества.

Другое дело, что объективно оценить объем продаж сложно: слишком уж широк ценовой разброс вариантов, претендующих на звание элитных, и слишком много таких предложений, которые запросам сегодняшних покупателей с тугим кошельком абсолютно не соответствуют.

На вес золота

"Такое ощущение, что подмосковная загородная "элитка" теперь вообще никому не нужна", — жалуется Николай, работающий в крупной сырьевой компании Зауралья. Познакомились мы с ним в одной из соцсетей, в группе, где активно обсуждается ситуация на рынке недвижимости. Вообще-то в ней преимущественно общаются те, для кого недвижимость — это бизнес, а отслеживать происходящие на рынке процессы и сравнивать свои выводы с мнением коллег — профессиональная обязанность. Собственники объектов и покупатели заглядывают в этот уголок интернета нечасто. Николай туда бы тоже не зашел, если бы не одна причина: выставленный им на продажу дом на Рублевке не может продаться вот уже почти полтора года. Вроде бы и коттедж достойный, и место удачное, и окружение статусное, но покупателя все нет.

За это время по совету риелтора, занимающегося объектом, Николай несколько раз корректировал цену. Снижать ее дальше уже не хочется, да и особой пользы от этого он не видит: все те же два-три просмотра в месяц — и тишина.

Впрочем, год назад одно предложение все-таки было. Приобрести коттедж были готовы, но... за половину названной на тот момент цены — за $5,2 млн. "Тогда этот вариант показался мне неприемлемым, а теперь думаю: может, я напрасно отказался, коль покупатели теперь на вес золота? Или дело все-таки не в отсутствии покупателей, а в профессионализме риелтора?" — задается он вопросами. Хотя риелтора некоторое время назад Николай как раз поменял, результат все тот же. Выходит, проблема все-таки в покупателях?

Равнение на 13-й

Запаниковал Николай, возможно, рановато: за среднестатистические сроки продажи дорогой "загородки" его случай пока не вышел. "Сегодня срок поиска объекта в элитном сегменте составляет в среднем от шести месяцев до двух лет, — утверждает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежда Хазова. — Ситуация такова, что из пяти потенциальных покупателей только двое доходят до сделки".

Но даже этих двух из пяти достаточно, чтобы особой просадки со сделками не наблюдалось. Так считают эксперты, оценивая динамику "крупными мазками", по сегменту рынка в целом. Особенно если сравнивать не с прошлым, а с позапрошлым годом. "В период с апреля по июнь 2015 года на рынке элитной загородной недвижимости было совершено 72 сделки, — рассказывает Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS. — Это меньше, чем за аналогичный период 2014 года (86 сделок): показатели вернулись на уровень 2013 года, когда с апреля по июнь произошла 71 продажа".

При этом доля реализованных объектов (соотношение количества предложений и совершенных сделок) до значений позапрошлого года не откатилась. Во втором квартале 2015 года она составила 9,9% (72 проданных домовладения из 730 экспонируемых), что на 1,8 п. п. меньше, чем за аналогичный период 2014 года (тогда на рынке были представлены 737 домовладений, 86 из которых были проданы), но на 2,4 пункта больше, чем с апреля по июнь 2013 года, когда отношение количества сделок к предложению составляло 7,5%.

Первичное не покупают

Соотношение сделок и предложения как один к десяти для элитной загородки совсем неплохо. Правда, если из статистики исключить всю "вторичку", картина окажется куда более грустной: по сведениям департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, объем сделок на первичном элитном загородном рынке Подмосковья (коттеджи плюс земельные участки без обязательного подряда) сейчас составляет 3% от всего объема предложения. Более того, в некоторых коттеджных поселках активность покупателей снизилась весьма значительно.

Впрочем, как уточняют аналитики, в таких поселках, как Madison Park, который располагается в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе, и "Променад-2" (12 км от МКАД по Киевскому шоссе), количество продаж сократилось только потому, что предложений там осталось немного: проекты находятся на финальной стадии реализации.

Но каковы бы ни были объяснения, застройщики, как и некоторые продавцы-частники, на высокую активность покупателей уже не рассчитывают и новые элитные проекты в Подмосковье фактически не выводят. Исключений считаные единицы. "Так, в июле 2015 года появилась новость о намерении банка ВТБ инвестировать 500 млн рублей в строительство нового коттеджного поселка Light House, который планируют возвести в деревне Солослово на Рублево-Успенском шоссе, — говорит Андрей Хитров из компании Welhome. — Проектом предусмотрено строительство 234 коттеджей, школы, детского сада, спортивного центра, бассейна, спа-комплекса и ресторана". "А в августе была объявлена новая прирезка к поселку "Николино", что на 2-м Успенском шоссе в 25 км от МКАД, — дополняет Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости компании Kalinka Group. — Размер нового участка составляет около 16,5 га". По сведениям Knight Frank, на этой территории сейчас предлагаются земельные участки без подряда площадью от 15 соток до 2 га. Цена предложения начинается от $35 тыс. за сотку и в среднем составляет $55-60 тыс. за сотку. И это, пожалуй, все новинки текущего года.

Цена нараспашку

Картина спроса получилась двойственной: с одной стороны, сильной просадки по сделкам вроде бы не произошло, с другой — у многих объектов покупатели действительно в большом дефиците. Видимо, перераспределение произошло внутри самого элитного сегмента. Куда же ушли покупатели и чего они сейчас хотят?

Чтобы найти ответы на эти вопросы, для начала стоит внимательнее присмотреться к объектам, представленным агентствами элитной недвижимости, — а им реагировать на новые покупательские "хотелки" жизненно необходимо.

Одно изменение заметно сразу. Еще не так давно рынок элитной загородной недвижимости цены выставленных на продажу объектов не светил. Считалось, что для покупателя, нацеленного на высокобюджетное приобретение, куда важнее характеристики дома и особенности его постройки, прелести и габариты земельного участка, расположение и атмосфера окрестностей, а размер затрат — это уже дело двадцатое, их можно сообщить и "по запросу". Теперь все иначе: цены открыто указываются практически в любом объявлении (исключение составляют лишь варианты дороже $18-20 млн, да и то не всегда).

Скажем, в базе Vesco Realty есть предложение в "Жуковке-2" (10 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) — домовладение площадью около 3,5 тыс. кв. м на участке 2,7 га выставлено за $31 млн. А, например, за меблированный дом (1,3 тыс. кв. м, участок 0,5 га) в поселке "Жуковка XXI" просят $20 млн. За $14 млн, по сведениям сайта компании Intermark Savills, продается коттедж площадью 2 тыс. кв. м с участком 0,7 га в поселке "Курорт Пирогово" (20 км от МКАД по Осташковскому шоссе). Среди вариантов от агентства Tweed есть предложение в поселке "Сады Майендорф", что на территории санатория "Барвиха" в 7 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Это дом "под ключ" площадью 3 тыс. кв. м (участок 0,6 га), за который просят около $61 млн.

Это примеры элитных объектов, где, по словам руководителя департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty Евгении Пановой, цены не снижались, "разве что корректировались с небольшой поправкой на курс в районе 20-25%". Но ценник теперь не скрывают даже в них. То есть как минимум заранее понятный бюджет покупки стал одним из принципиальных показателей даже для тех, кто особых проблем с финансами не испытывает, не говоря уже о покупателях, нацеленных на более "дешевую" "элитку".

Скатиться в "бизнес"

Открыто объявить цену, впрочем, мало (Николай, например, указывал ее сразу). Важно понять, в каком бюджете сейчас в принципе идут сделки. На первый взгляд это совсем несложно — аналитические данные экспертов тут как раз очень могут помочь. По сведениям компании Welhome, на самой верхушке сегмента, где цены измеряются десятками миллионов долларов, никаких подвижек со спросом не произошло: сделки как были, так и остались единичными. При этом по всему элитному рынку в целом средняя стоимость домовладений, проданных с апреля по июнь 2015 года, по данным Knight Frank, составила $1,6 млн (для сравнения: во втором квартале 2014 года данный показатель был равен $1,99 млн, а в 2013 году — $1,95 млн).

В такой ценник, по словам Евгении Пановой из Vesco Realty, попадает "практически вся средняя "Рига" в пятачке от Николо-Урюпино до Липок, но это, по сути, твердая верхушка бизнес-класса, которую элитной называют лишь для того, чтобы привлечь клиента, повысив уровень значимости в его собственных глазах". Впрочем, не будем углубляться в маркетингово-классификационные игры, заметим лишь, что просадка со сделками произошла именно в среднем ценовом сегменте "элитки", диапазон которого очень велик (как минимум это разброс $3-13 млн за лот): по данным компании Penny Lane Realty, за первое полугодие нынешнего года количество сделок в нем сократилось на 18-24% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Но именно в эту ценовую категорию попадает существенная доля элитных предложений.

Однако даже нынешний "среднесделочный" уровень в $1,6 млн, похоже, еще не предел желаний небедных покупателей. Николай убедился в этом, когда провел небольшой эксперимент: обратился в пять агентств элитной недвижимости и постарался выяснить, с каким минимальным бюджетом клиентов там готовы работать. В двух случаях из пяти им оказался уровень в $750-800 тыс., в двух других — $500 тыс., а в одном — даже $350 тыс. То есть фактически компании, традиционно специализирующиеся на "элитке", готовы удовлетворять потребности клиентов бизнес-класса (причем даже не самого его верхнего сегмента) — не иначе как вслед за продолжающим смещаться в том же направлении спросом.

Лицом к доходам

Тренд легко объясним. "Потенциальные покупатели в большинстве своем сегодня приходят с убеждением, что в ближайшие месяцы рынок элитного жилья рухнет и просядет, — рассказывает руководитель загородного департамента компании Contact Real Estate Алсу Хамидуллина. — При этом цели их звонков и просмотров в большинстве своем — пересмотреть все, что представлено на рынке уже с хорошим дисконтом, выбрать из этого лучшее либо же посмотреть объекты и в большем бюджете, при этом пощупать собственников на предмет торга, а дальше ждать, конечно, падения цен. Поэтому очень много отложенных сделок — такие картины мы наблюдаем сейчас все чаще и чаще".

Требовать более низкой цены вполне логично. Скажем, у топ-менеджеров "Газпрома" (а это типичные покупатели "элитки"), согласно официальным данным, рублевые зарплаты за последний год снизились на 5%. А цены на недвижимость на валютных дрожжах выросли в рублевом выражении не менее чем на 25%. Вполне разумно желать как минимум сгладить эту диспропорцию между доходами и предложением. Некоторые собственники элитной недвижимости на подобную уступку покупателям идут легко, другие артачатся и занимают выжидательную позицию, которая может растянуться на несколько лет. "А то, что объект за это время устаревает и морально, и физически, затраты на содержание и обслуживание его тоже не дешевеют, появляются более новые, удачные и современные проекты, их не волнует", — говорит госпожа Хамидуллина. Фактически риелторам на элитном загородном рынке приходится продавать вчерашний день.

Покупатели атакуют

Собственно, лишь в особенно удачных (и по ценам, и по характеристикам) проектах сейчас и сосредоточились основные продажи. Поэтому частному собственнику, стремящемуся оценить шансы на оперативную продажу своего элитного дома, разумно сравнить собственный вариант с этими предложениями. И в первую очередь обратить внимание на те поселки, где количество сделок возросло. Таких немного, но примеры все-таки есть.

"Так, относительно прошлого года увеличились продажи в поселке "Ильинка" (Ильинское шоссе, 12 км от МКАД), — рассказывает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — Лейнхаусы там в принципе не очень дорогие при высоком качестве строительства и полной готовности проекта. Хорошо по сравнению с прошлым годом шли продажи в проекте "Праймвиль", что находится в 15 км от МКАД по Калужскому шоссе на территории Новой Москвы, которая все набирает популярность у покупателей. Увеличилось количество продаж и в поселке Азарово (23 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе)".

"Хорошую динамику сделок продемонстрировали поселки Monteville и Millennium Park (24 км от МКАД по Новорижскому шоссе): в них продажи выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40% и более, причем в последнем в экспозиции сейчас осталось лишь десять домов, — говорит Юлия Грошева. — Также хорошие показатели продаж у поселков "Довиль" и "Трувиль" на Минском шоссе. В поселке "Трувиль" продажи практически удвоились по сравнению с показателями прошлого года, что связано с отсутствием прямых конкурентов на данном направлении".

В последнем, к слову, застройщик умело дополнительно подстегнул спрос: как вспоминают в компании Welhome, "в летний период здесь проводились успешные акции (например, акция "три по тридцать три": три коттеджа, три таунхауса и три дуплекса продавались по цене, зафиксированной по курсу 33 рубля за доллар), которые и привлекли потенциальных покупателей".

Поставить на терпенье

Главная черта большинства проектов — рекордсменов по продажам (помимо грамотной ценовой политики, удачного расположения и разумно организованного общественного пространства) — оптимизированные параметры домовладений (300-400 кв. м, участки 13-20 соток), сочетающиеся с достойным качеством строительства и отделочных материалов, а также высокой функциональностью.

По наблюдению специалистов компании Contact Real Estate, в разряд "нефункционального" попали цоколи и мансарды. Системы "умный дом" и им подобные перестали быть интересными, как и популярные в прошлом дома-великаны (от 600 кв. м на участках в 40-50 соток). "Кроме того, покупатели стали обращать пристальное внимание на размер ежемесячных платежей, — рассказывает Надежда Хазова из компании "Усадьба". — Приемлемыми считаются эксплуатационные расходы до 15 тыс. рублей в месяц, а 25-30 тыс. рублей в месяц (обычная в недавнем прошлом практика в некоторых коттеджных поселках) современные покупатели не готовы тратить даже за качественные объекты. Зато крайне востребованными оказались дома с отделкой".

Похоже, что элитный загородный рынок Подмосковья все больше и больше приобретает черты рынка европейского, когда во главу угла ставятся уже не габариты и не тяга к размаху, а совсем иные запросы.

А тем продавцам, чьи объекты соответствуют не этим запросам, а потребностям вчерашнего дня, остается лишь снижать цены, либо терпеливо ждать своего покупателя. В конце концов, на всякий товар находится свой купец. Что бы ни говорила статистика, это лишь вопрос времени: поклонники проходящих ценностей вряд ли полностью переведутся.