«Екатерину Великую» вывели на рынок

Сегодня в Краснодаре будет сдана в эксплуатацию первая очередь малоэтажного жилого комплекса «Немецкая деревня „Екатерина Великая“». Комплекс строит ООО «Европа-Инвест». Общая сумма инвестиций в полный цикл проекта с размещением недвижимости на 165 га достигает 16 млрд рублей. Поселки под таким же брэндом компания намерена взвести в Ростовской области, Ставропольском крае и Дагестане. Руководство ООО не раскрывает данных о ходе продаж. Эксперты отмечают, что спрос на недвижимость такого типа в регионе еще не сформирован, однако предполагают, что Сбербанк России, который является генеральным партнером ООО, может стимулировать его, предложив покупателям ипотечные продукты.

В компании «Европа-Инвест» „Ъ“ сообщили, что первая очередь малоэтажного жилого комплекса «Екатерина Великая» будет введена в эксплуатацию 26 сентября. На этот же день намечена закладка второй очереди ЖК. Генеральный инвестор проекта, депутат Госдумы РФ Ризван Исаев рассказал „Ъ“, что «Немецкая деревня» является первым в ЮФО опытом реализации сразу трех государственных программ: «Доступное жилье», «Комплексное освоение территории» и программы «Свой дом». «Проект является продуктом совместной работы администрации края и Краснодара, „Европа-Инвест“ и Сбербанка, он реализуется как государственно-частное партнерство, в рамках которого государство не имеет собственности, но поддерживает и административно помогает, а инвестор инвестирует и управляет», — подчеркнул господин Исаев.

Он сообщил, что в планах компании также строительство жилых комплексов под брэндом «Немецкая деревня» в других регионах РФ. «Об этом ведутся переговоры с администрациями Ростовской области и Ставропольского края. Кроме того, по его словам, «Немецкая деревня „Петр Великий“» на площади 200 га будет построена в Дагестане.

Проект «Немецкая деревня „Екатерина Великая“» реализуется с 2007 года, заказчиком-застройщиком объекта является компания «Европа-Инвест», входящая в многопрофильный российский холдинг «Могано Групп». Жилой комплекс строится в трех километрах от Краснодара. Проект разделен на две стадии, включающие четыре очереди. На первой стадии площадь осваиваемого земельного участка — 73 га, общая площадь жилых объектов — 270 тыс. кв. м, рассчитан на 5 тыс. жителей, поселок включает малоэтажную застройку (коттеджи, виллы, таунхаусы), 30 пятиэтажных домов, школу, детский сад, оздоровительный центр, спортивный комплекс. Стоимость этой стадии — 6,5 млрд рублей, ввод в эксплуатацию — в 2010 году. На второй стадии инвестор намерен вложить еще 8–9 млрд рублей. Площадь застройки — 90 га. Всего в рамках проекта планируется строительство 1,250 млн кв. м жилья, численность жителей — 25 тыс. человек.

В проект «Немецкая деревня» ООО «Европа-Инвест» планирует вкладывать собственные средства, привлекать заемные и вкладывать средства от реализации в продолжение строительства, кроме того, предполагается выпустить и разместить облигационный заем. Вчера стало известно о соглашении между ООО «Управляющая компания „Европа-Инвест“» и Юго-Западным банком Сбербанка России о сотрудничестве при реализации второй очереди проекта (общий объем инвестиций — 2,2 млрд руб.). Ранее, в ноябре 2008 года Сбербанк выдал ЗАО «Немецкая деревня» кредит на сумму 1,26 млрд рублей. По утверждению Ризвана Исаева, возврат кредитных средств идет успешно: «Мы не намерены реструктуризировать долг, у нас хорошие продажи, которые позволяют рассчитываться с банком по графику». Однако конкретные цифры продаж он не привел. По данным официального сайта ООО, стоимость кв. метра жилья в квартирах ЖК составляет 52 тыс. руб., стоимость коттеджа — 12 млн рублей.

Эксперты в качестве основного риска проекта отмечают тот факт, что в регионе еще не сформирован спрос на такого рода недвижимость. «В ЮФО нет аналогов данному проекту по масштабности и комплексному развитию инфраструктуры. Но в целом рынок загородной недвижимости слабо развит, в силу чего спрос на жилье такого класса невысок, тем более что покупатели избегают схемы долевого участия, предпочитая уже готовые объекты», — говорит Илья Володько, генеральный директор компании MACON Realty Group (Краснодар). По его оценке, заявленные ООО «Европа-Инвест» цены на жилье в поселке справедливы для такого класса недвижимости. «Однако с учетом реалий рынка, на котором средняя цена 1 кв. м составляет 40 тыс. рублей, продажи в многоквартирных домах будут идти сложно», — предположил эксперт.

«В Москве еще в 2006 году мы отметили стабильный спрос на недвижимость в охраняемых поселках, в регионах такой тенденции пока нет», — добавляет гендиректор группы компаний Penny Lane Realty (Москва) Георгий Дзагуров. По его мнению, в «Немецкой деревне» пока не стоит ожидать больших продаж, но по мере заселения поселка спрос будет расти.

«Строительство доступного жилья соответствует приоритетам государства. Но такая политика как раз и формирует риски для второй очереди проекта, поскольку увеличение предложения такой недвижимости может вызвать снижение цен на нее, что, в свою очередь, создает опасность нехватки ресурсов для рефинансирования кредитов, так как нельзя исключить, что строительный проект не сможет принести запланированной прибыли. Это основная проблема девелоперов, зависимых от банковского финансирования», — утверждает Сергей Фильченков, аналитик ИК «Финам». Правда, он признает, что вероятность развития такого сценария невелика. «Не исключено, что продажи в ЖК поддержит сам Сбербанк, например за счет предложения покупателям каких-то ипотечных продуктов», — предположил эксперт.