Экономная четвертина

Несмотря на то, что ежегодно в городе вводится значительное количество бизнес-центров высокого класса, доля офисных комплексов, которых условно можно отнести к классу С, остается по-прежнему высокой. Постепенно эта доля сокращается, ведь новых зданий в этом классе никто не строит, но еще долгое время офисы, доставшиеся бизнесу в наследство от советских учреждений, будут востребованы. Сегодня их заполняемость составляет около 96%.

Бизнес-центры класса С — по большей части это реконструированные административные здания постройки советского периода, переоборудованные здания фабрик и заводов, НИИ. Качество этих объектов неоднородное, что связано с отсутствием единой классификации в течение длительного срока. Тем не менее они стали оснащаться всем комплектом услуг, предъявляемых к данному классу.

Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга "АйБи Групп", вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, считает, что в настоящий момент количество бизнес-центров, относящихся к классу С, в Санкт-Петербурге составляет около 50% от общего числа бизнес-центров. "Их доля постепенно сокращается — в силу того, что все вновь вводимые бизнес-центры — это, как правило, класс B+ или А; новые здания бизнес-центров класса С никто не строит. А осуществляя реконструкцию зданий или редевелопмент промышленных площадок, собственники стремятся иметь минимум класс В. За счет этих двух факторов и происходит снижение доли бизнес-центров класса С в общем объеме. Хотя у бизнес-центров класса С есть своя устойчивая категория арендаторов, которые размещаются в этих бизнес-центрах, и самый высокий уровень заполняемости — до 96 процентов", — говорит господин Игонин.

"Резкий рост популярности и востребованности качественного предложения (бизнес-центров классов А и В) в докризисный период привел к постепенному сокращению доли площадей в объектах класса С. В конце 2006 года этот показатель составлял 40 процентов, а по итогам 2008 года — 37 процентов. По итогам 2009 года — уже 29 процентов. В настоящее время доля площадей в объектах класса С порядка 25 процентов. Вместе с восстановлением рынка восстановилась и тенденция вытеснения объектов класса С. Строить новые объекты такого класса экономически нецелесообразно — спрос на них на растущем рынке будет минимальным. Арендаторы вне кризисных условий предъявляют достаточно высокие требования к сопутствующей инфраструктуре, к качеству отделки, планировкам, инженерным характеристикам", — рассказывает Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости Praktis.

Она подсчитала, что в настоящее время в Петербурге действует порядка 320 объектов, позиционирующих себя как бизнес-центры класса С. Совокупная арендопригодная площадь этих объектов, по ее оценкам, составляет около 500 тыс. кв. м.

Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург", согласен с мнением госпожи Яблоковой. Он тоже считает, что сегодня доля бизнес-центров класса С составляет около 25%, а их общая площадь, по его оценкам, тоже достигает 500 тыс. кв. м.

Эксперты отмечают, что классность бизнес-центра в определенной степени влияет на величину ставки, но на эту ставку оказывают влияние и другие составляющие, прежде всего локация: зачастую в удачно расположенных бизнес-центрах класса С арендные ставки не только на уровне, но и выше, чем в центрах класса В и даже А.

"В отличие от бизнес-центров высокого класса, для офисных центров класса С характерна очень широкая шкала колебания арендной ставки: минимальная ставка 350 рублей за кв. м в месяц, средняя по городу — около 600 рублей за кв. м в месяц; максимальная может достигать и 1300 рублей (в Петроградском районе), и 1500 рублей (в Центральном районе)", — рассказывает господин Игонин.

Следует отметить, что в кризисный период состояние объектов класса С характеризовалось большей стабильностью, чем объектов классов А и В.

"Ставки в бизнес-центрах этого сегмента и до кризиса были значительно ниже, чем в объектах более высокого класса, еще большее их снижение в кризисный период привело к росту популярности. Арендаторы в стремлении оптимизировать издержки чаще выбирали меньший уровень сервиса в пользу выгодных ставок. Сейчас рост ставок в объектах класса С вновь замедлился и составляет не более 5 процентов в год", — утверждает Татьяна Яблокова.

Господин Игонин не смог припомнить случаев, когда собственник бизнес-центра класса С решает отремонтировать его с целью повышения классности. "На стоимость аренды в значительной степени влияет локация офисного центра. А если у здания удачное место расположения, уже обеспечивающее денежный поток на уровне класса В (а то и А), то у собственника нет необходимости тратить дополнительные серьезные средства на дорогой ремонт. Потому что за счет одного только ремонта из класса С в класс В не "перескочить" — нужен уже капитальный ремонт или реконструкция", — отмечает господин Игонин.

"В связи с тем, что спрос на помещения в бизнес-центрах класса С, независимо от смены интересов потребителей, все-таки остается достаточно высоким, собственники этих объектов крайне редко проводят реконструкцию, чтобы повысить классность объекта. К тому же место локации объекта часто не позволяет этого сделать", — соглашается с коллегой Юлия Троицкая, маркетолог ЗАО "БФА-Девелопмент".

"Из-за специфики планировки зданий и технических характеристик далеко не все объекты могут быть доведены до класса В", — добавляет Татьяна Яблокова.

"Чтобы повысить классность объекта, недостаточно провести только ремонтные работы — в объектах класса С, скорее всего, потребуются смена инженерных систем, установка современной системы вентиляции, увеличение количества лифтов, парковочных мест. С экономической точки зрения данные мероприятия в большинстве случаев будут невыгодными", — считает господин Радзимовский.

Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, считает, что для того чтобы повысить бизнес-центр класса С до категории В+, необходима серьезная реконструкция, требующая закрытия бизнес-центра, однако такие случаи все же встречаются. "Реконструкция объекта класса С до класса А актуальна и имеет место в историческом центре города, когда бизнес-центр располагается в морально устаревшем, но имеющем историческую ценность объекте. Если же такой объект не охраняется КГИОП, то чаще всего дешевле построить новый объект, чем реконструировать старый", — считает она.