Строители примеряют новую роль

За последний месяц сразу несколько строительных компаний заявили о новых программах рассрочек. Как и в прошлый кризис, в условиях "схлопывающейся" ипотеки строители вынуждены предлагать собственные схемы по приобретению жилья, способные стимулировать спрос.

Группа компаний ЦДС с февраля предлагает покупателям приобретение квартир в некоторых строящихся домах в беспроцентную рассрочку сроком до пяти лет при первоначальном взносе от 30%. УК "Теорема" возобновила продажи квартир в рассрочку в одном из своих объектов — рассрочка предоставляется на шесть месяцев с даты регистрации договора долевого участия в Росреестре. Некоторые девелоперы для стимулирования спроса пошли другим путем — они субсидируют ставку по ипотеке. Так, "Северный город" и Сбербанк объявили что до конца февраля предлагают ипотеку под 12% годовых при тридцатипроцентном взносе. Как пояснили в "Северном городе", ставка в 12% годовых стала возможной благодаря дополнительной скидке 8%, которую предоставляет "Северный город" и которая позволяет компенсировать часть расходов по кредиту.

Марьяна Мансырева, руководитель отдела продаж компании "Квартстрой-МО", считает, что схема, предложенная "Северным городом", и станет альтернативой классической ипотеке, пока банки не снизят ставки. "Вообще, сегодня неправильно и рано говорить о том, что ипотека стала недоступной, — добавляет она, указывая на то, что ключевая ставка уже понижена до 15%. — Конечно, никто не ждет сейчас прежнего уровня. На сегодняшний день делать какие-либо прогнозы относительно ипотеки и рынка недвижимости очень сложно. Одно можно утверждать точно, что застройщики стали более гибки в предоставлении скидок и рассрочек, что вселяет оптимизм".

Елена Шишулина, директор по маркетингу ООО "УК "Старт Девелопмент"", рассуждает: "В отсутствие полноценной ипотеки строительным компаниям снова придется брать на себя роль банков, как это уже было во время прошлого кризиса, чтобы обеспечить своих клиентов реально действующими финансовыми инструментами. Вполне вероятно возобновление длительных рассрочек — на период от года до двух лет и от пяти до восьми лет. Как правило, по таким рассрочкам начисляется 12-15% годовых".

Впрочем, Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена", считает, что рассрочка ипотеку не заменит, так как это краткосрочный финансовый инструмент, а ипотека — долгосрочный: "Это взаимодополняющие, а не взаимозаменяющие инструменты. Тем более в условиях рисков высокой инфляции ставки по рассрочке рассчитать сложно, особенно на долгий период. Поэтому время рассрочки может сокращаться у некоторых застройщиков". По словам господина Мирошникова, его компания предоставляет рассрочку до конца строительства при условии внесения первоначального взноса — процент по кредиту составляет 1,4% ежемесячно на невыплаченный остаток

"Рассрочки — это вынужденная мера, на которую мы идем для того, чтобы удержать покупателей, которым сейчас достаточно тяжело получить кредиты в банках. Безусловно, в современной экономике должно быть разделение труда: застройщики должны строить, а банки — финансировать застройщиков и покупателей. Но если экономика не позволяет, то у покупателей должны быть варианты", — считает Светлана Петрова, директор УК Docklands.

"Рассрочка, если сравнивать с ипотекой, предоставляется на более короткий срок до завершения строительства дома. Сейчас по ряду объектов, наши условия выгоднее, чем у банков. У нас действуют три основные программы — беспроцентная рассрочка до пяти лет с первым взносом 30%, по остальным — до трех лет и схема 50% сейчас и 50% через год. Главное преимущество рассрочки — простота ее оформления. Не нужно собирать документы, дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страховки. В нынешних условиях, когда непонятно, как меняется экономическая ситуация, рассрочка получается выгоднее", — рассказал Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.

Некоторые крупные строительные компании пока не спешат менять условия по рассрочкам. Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", сообщил, что в компании программа рассрочек действует по всем строящимся объектам. Максимальный срок — около двух лет. "В нашей компании условия по рассрочке в связи с повышением ипотечных ставок не менялись: при первоначальном взносе от 50% она может быть беспроцентной", — сообщил он.

Генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто отмечает, что на текущий момент, несмотря на то, что большинство банков уже повысили ставки по кредитам на приобретение недвижимости, спрос на ипотеку сохраняется на высоком уровне: "В среднем доля сделок с привлечением ипотечных средств составляет 30-40% от общего объема сделок на первичном рынке недвижимости".

Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент", отмечает: "В новых условиях, которые наступили в декабре с повышением ключевой ставки ЦБ и резким ослаблением рубля, многие компании сократили или приостановили программы рассрочки, и не все эти программы возобновлены в настоящий момент. Основные изменения — сокращаются сроки предоставления рассрочки, становятся менее комфортными условия, появляется все больше программ с начислением процента на остаток платежа. В среднем чем большую сумму готов покупатель заплатить единовременно и чем меньше срок, в который он готов выплатить оставшиеся средства, тем выгоднее будут условия рассрочки. Понять застройщиков можно: в условиях кризиса имеет смысл сомневаться в платежеспособности покупателей на длительный срок, опасно и "ставить под удар" финансирование строительства. Но в целом рассрочка, конечно, с рынка не уйдет. Кроме того, и сегодня на рынке еще есть программы беспроцентной рассрочки".

Елена Беседина, генеральный директор компании "О2 Недвижимость", говорит: "Рассрочка как альтернативная ипотеке схема приобретения жилья может оказаться вполне востребованной. Более того, она в эти годы не имела достаточного стимула развития. Таким образом, если в 2014 году с помощью рассрочки приобреталось не более 30% квартир, то в наступившем году — скорее всего, примерно половина. Более того, нынешние условия приобретения могут оказаться для потребителей даже более выгодными и гибкими".

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова также считает, что падение ипотеки будет сопровождаться увеличением предложения по рассрочке: "Строительные компании уже прибегали к широкому использованию этого механизма в кризис 2008-2010 годов и, безусловно, воспользуются им сейчас. 2014 год был продуктивным, девелоперы имели возможность создать задел по продажам, получив дополнительную выручку. Теперь у строителей есть возможность предоставления рассрочки, если речь не идет о стартап-компаниях".

По словам Елены Шишулиной, любой застройщик может предоставить своим покупателям рассрочки, но будет ли — это вопрос экономической целесообразности. "Если у девелопера есть хорошая финансовая "подушка", то он предпочтет заключить меньше договоров, но получить за них все деньги сразу, а не размазывать их тонким слоем по ближайшей пятилетке. Если же есть потребность в дополнительном финансировании, то первый взнос и ежемесячные платежи будут для строителей лучше, чем ничего", — полагает она.

Но есть девелоперы, которые не опасаются сокращения рынка ипотеки. Ирина Онищенко, директор по продажам ГК "Эталон", говорит: "Наша компания никогда не фокусировалась на ипотечном кредитовании, предлагая более выгодные схемы финансирования для дольщиков. Стабильная финансовая ситуация ГК "Эталон" позволяет нам сейчас предлагать клиентам рассрочки со сроком выплат до трех с половиной лет — такие предложения могут делать только сильные и серьезные компании".

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", считает, что рассрочка сможет заменить ипотеку лишь в том случае, если растянуть платежи можно будет не до момента окончания строительства, а хотя бы на пять лет: "В таком случае сумма ежемесячного платежа будет более или менее подъемной", — полагает она. Как считают эксперты, рассрочки на срок более чем три года смогут предоставить лишь 15% застройщиков.