Ипотека бьет рекорды

Для улучшения жилищных условий российских семей правительство расширяет программы льготной ипотеки и упрощает процедуры получения жилищных займов за счет цифровизации процесса. Только программой льготной ипотеки, запущенной на фоне распространения COVID-19, воспользовались более 650 тыс. человек. Этот механизм оказался крайне востребованным и неоднократно продлевался правительством, теперь же власти распространили льготы и на проекты индивидуального жилищного строительства — интерес к этому сектору со стороны населения повышенный, однако покупке собственного дома до сих пор мешали высокие ипотечные ставки.

Объемы выданных ипотечных кредитов в текущем году могут превысить даже показатели рекордного 2020 года

Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ

Нацпроект «Жилье и городская среда» должен помочь россиянам улучшить свои жилищные условия — такая возможность должна быть у 5 млн семей ежегодно к 2030 году. Для этого предусмотрены меры по обеспечению высоких темпов ввода жилья и стимулированию спроса на него. Так, одним из инструментов повышения доступности жилья являются программы льготной ипотеки. Сейчас, напомним, действуют сразу несколько программ ипотечного кредитования с господдержкой — речь идет, например, о льготном кредитовании семей с детьми (ставка до 6%) или «Дальневосточной ипотеке» (2%).

Драйвером ипотечного кредитования в последние два года стала программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках, запущенная по поручению президента в апреле 2020 года для поддержания строительной отрасли и доступности ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции. На старте ожидалось, что программа позволит обеспечить выдачу до 250 тыс. новых жилищных кредитов. «Она станет хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд руб.»,— отмечал глава правительства Михаил Мишустин. Программа оказалась крайне востребованной у населения: в первые полгода на нее приходилось уже более 90% всех кредитов.

Так, несмотря на коронакризис, объемы выдачи ипотеки в 2020 году оказались рекордными: всего в 2020 году было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов, тогда как в 2019-м — 1,3 млн. Аналитики ДОМ.РФ ожидают, что по итогам 2021 года будет выдано 1,8–1,9 млн кредитов (на 3–7% выше предыдущего года) на 5,4–5,5 трлн руб. (на 21–26% выше уровня 2020 года). При этом к декабрю выдано уже порядка 1,6 млн кредитов (плюс 13%) на 4,5 трлн руб. (плюс 34%). Во многом ипотечный бум объясняется именно программой льготной ипотеки, при этом всего за время реализации программы улучшили свои жилищные условия более 650 тыс. россиян, выдано 644,3 тыс. кредитов почти на 2 трлн руб. Регионами—лидерами по программе льготного ипотечного кредитования на новостройки стали Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край, Свердловская и Тюменская области, Татарстан, Новосибирская и Ростовская области и Башкортостан.

По данным ДОМ.РФ по льготной ипотеке, в 2021 году по программе выдано более 650 тыс. кредитов на более чем 1940 млрд руб., в последние месяцы аналитики фиксируют замедление темпов выдачи по «Льготной ипотеке» — так, среднемесячные выдачи в третьем квартале снизились по сравнению с первым полугодием на 50% по количеству и 64% по стоимости, следует из отчета ДОМ.РФ. Наиболее заметным снижение было в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Такая динамика ожидаема и объясняется тем, что программа за время действия претерпела ряд изменений. Так, изначально государство субсидировало ставку до 6,5%, при этом максимальная сумма кредита для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей составляла 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. С июля 2021 года ставка была повышена на 0,5 п. п., до 7%, а кредитный потолок для всех регионов составил 3 млн руб.— в таком виде программа должна проработать до июля 2022 года.

Однако снижения интереса граждан к программе льготной ипотеки под 7% ждать не стоит — недавно правительство расширило ее действие на сферу индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «Такие условия теперь будут действовать и в сфере индивидуального жилищного строительства. Ими смогут воспользоваться немало людей, которые хотят жить в собственном доме»,— отметил Михаил Мишустин. Льготные кредиты под 7% на покупку и строительство частного дома можно взять с октября 2021 года до конца 2022 года. По оценкам правительства, на покупку и строительство дома может быть выдано 15 тыс. кредитов, а сумма займов превысит 30 млрд руб.

Эксперты фиксируют повышенный спрос в секторе ИЖС. По данным опубликованного в сентябре совместного опроса ДОМ.РФ и Всероссийского центра изучения общественного мнения, в собственном доме хотели бы жить 45,4 млн семей (73% всех семей, плюс 2 п. п. к 2020 году). В реальности же в частных домах живут вдвое меньше семей — 21,6 млн, а в многоквартирных домах — 40,1 млн, при этом 64% из них (25,6 млн) хотели бы переехать в собственный дом. Построить дом в течение пяти лет хотели бы 2,8 млн семей, при этом достаточным уровнем доходов обладают только 2,3 млн семей. Число тех, кто готов взять кредит на строительство по рыночным ставкам (10–11%), заметно ниже — лишь 88 тыс. семей. При снижении ставки до 8–9% воспользоваться ипотекой готовы уже 800 тыс. семей (160 тыс. в год), следует из опроса. Даже при этих условиях спрос на ипотеку на ИЖС в России может вырасти в шесть раз в перспективе пяти лет, указывал ранее гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.

Банки сейчас неохотно кредитуют ИЖС: на этот сегмент в среднем по рынку приходится всего 2% ипотечного кредитования. Одна из причин связана с высокими рисками незавершенного строительства: банки закладывают их в ставку, тем самым повышая стоимость кредита и снижая его привлекательность для населения. Для устранения этой проблемы Минстрой предлагает по аналогии с долевым строительством многоквартирных домов использовать для проектов ИЖС эскроу-счета. Таким образом застройщики смогут привлекать для финансирования проектов средства граждан, следует из опубликованного в ноябре проекта ведомства. «Законопроект позволит предоставить тем гражданам, которые решили переехать в частный дом, возможность участвовать в долевом строительстве и при этом обезопасить их за счет использования механизма проектного финансирования»,— поясняет глава Минстроя Ирек Файзуллин. По его словам, для развития ИЖС сегодня принимается много важных решений. «В этом году мы впервые провели конкурс типовых проектов ИЖС, которые благодаря своей экономической обоснованности позволят создать предмет залога для банков и распространить ипотечные программы на индивидуальное жилье»,— добавляет он.

Правительство продолжает расширять и другие льготные программы ипотеки — так, например, семейная ипотека (ставка до 6% на весь срок кредита), которая реализуется в рамках национального проекта «Демография», стала доступна для семей с одним ребенком (условие: родился после 1 января 2018 года) — до этого льготами могли воспользоваться семьи, где в последние годы родился второй или последующий ребенок. Максимальные суммы займа составляют 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, а также 6 млн руб. для других регионов.

Семейной ипотекой можно воспользоваться для покупки жилья на первичном рынке (например, квартиры в новостройке, строящемся жилом комплексе или частного дома с земельным участком). При этом продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (застройщик). Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. При этом все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Кроме того, семейная ипотека позволяет приобрести жилье и на вторичном рынке у физических лиц, если оно расположено в сельском поселении на территории Дальневосточного федерального округа, а также дает возможность рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке до 6% годовых. Условием рефинансирования является рождение первого ребенка или последующих детей после 1 января 2018 года.

Популярность этой программы растет, свидетельствуют данные ДОМ.РФ: в сентябре выдано 10,1 тыс. займов на 38,4 млрд руб., что превышает среднемесячный уровень первого полугодия на 66% и 92% соответственно. Аналитики ожидают рост выдач по программе в 2021 году до 109 тыс. кредитов (+32%) на 390 млрд руб. (+68%) и удвоение количества выданных кредитов в 2022 году (до 175 тыс. с 79 тыс. в 2020 году).

Изменения также затронули программу «Дальневосточная ипотека»: в октябре она распространена на вторичное жилье в моногородах Дальневосточного федерального округа. Ставка по программе составляет 2%: государство готово субсидировать ипотеку молодым семьям (до 35 лет) или родителям-одиночкам, воспитывающим ребенка в возрасте до 18 лет. Программа действует до 2025 года, а максимальный кредит по ней составляет 6 млн руб. По оценкам правительства, эта программа поможет улучшить жилищные условия более чем 2 тыс. семей.