Полки нараспашку

Падающий оборот оптовой торговли и массовый уход из России зарубежных ритейлеров способствовали резкому росту предложения о продаже складов. За год число таких объявлений по стране увеличилось почти на 25%, а в Москве — в четыре раза. Но реализовать объекты будет непросто. Спрос на склады сместился в регионы, а в крупнейших городах отмечается избыток площадей.

Желающих продать складскую недвижимость оказалось несколько больше, чем потенциальных покупателей

Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ

Количество объявлений о продаже складов в России в ноябре превысило аналогичный показатель прошлого года на 24,4%, подсчитали в «Авито Недвижимости». Заметнее всего — в четыре раза — предложение выросло в Москве; в Санкт-Петербурге показатель увеличился на 31,8%. По данным NF Group, за год число предложений о продаже складских активов выросло на 30–50%. На рынке есть премиальные объекты, на появление которых в прошлом году даже и не стоило рассчитывать, отмечает инвестиционный директор Parus Asset Management Алексей Смердов.

Число выставленных на продажу складов растет вопреки общему снижению объема предложения коммерческой недвижимости.

По подсчетам «Авито Недвижимости», за год показатель в целом по рынку сократился на 2,3%. Объявлений о продаже торговых помещений стало меньше на 6%, офисов — на 13,3%.

Региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко подтверждает, что на рынок вышли складские помещения, владельцы которых ранее не хотели продавать активы. Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров отмечает, что оборот оптовой торговли в России, по Росстату, в январе—сентябре снизился на 12,6% год к году, а только в сентябре — на 22,2%. «Многие ритейлеры и дистрибуторы существенно сократили масштаб бизнеса, оптимизировав площади»,— говорит он. А уходящие из России зарубежные сети сейчас распродают товарные остатки, постепенно отказываясь от складских мощностей, отмечает эксперт. По его словам, вместе с перераспределением логистических потоков это привело к избытку площадей в Москве и Санкт-Петербурге.

Реализовать освободившиеся склады сейчас может быть непросто. По прогнозам IBC Real Estate, совокупный объем их поглощения в этом году относительно прошлого может снизиться более чем в 2,5 раза, до 1,1 млн кв. м, что будет минимальным показателем за последние 11 лет. В 2023 году, по оценкам IBC Real Estate, объем поглощения складов может сократиться до 900 тыс. кв. м. А в Commonwealth Partnership прогнозировали увеличение в 2023 году доли вакантных площадей с текущих 5% до 7%.

Константин Фомиченко отмечает, что спрос на складские помещения действительно ниже прошлогоднего, хотя участники рынка онлайн-торговли и продуктовые сети сохраняют активность.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко добавляет, что складами интересуются инвесторы, рассчитывающие получать от их сдачи коммерческий доход, и число таких сделок в этом году может стать рекордным. Михаил Бурмистров считает, что оставшийся спрос на склады смещается в пользу рынков Дальнего Востока, Урала, Сибири и регионов на международном транспортном коридоре «Север—Юг». Хотя руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев говорит, что основной спрос по-прежнему приходится на ключевые логистические хабы.

Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка не склонен переоценивать давление кризисных трендов на рынок складской недвижимости, указывая, что собственники сохраняют привычный уровень цен. По его словам, интерес к складам в дальнейшем может вырасти в связи с увеличением товарных потоков после реорганизации логистики и из-за отсутствия ввода новых объектов. Вскоре может возникнуть и дефицит предложения, считает господин Чайка. Алексей Смердов сохраняет позитивные ожидания от складского рынка, но не рассчитывает на повторение ажиотажа 2021 года в ближайшее время.