На квартиру — с чистой совестью

Суды завалены исками по сделкам купли-продажи недвижимости. Бывшие владельцы требуют вернуть им квартиры. Часто ответчиками по этим искам становятся добросовестные покупатели — жертвы нечистоплотных продавцов

Покупателей недвижимости, право собственности которых оспаривается в суде, можно разделить на несколько категорий. Во-первых, это покупатели новостроек. Чаще всего проблемы возникают в случае продажи застройщиком одной и той же квартиры нескольким покупателям. Иск инициируется покупателем, оставшимся без квартиры. Если он заключил договор о покупке новостройки раньше ответчика, суд может принять его сторону.

«Избежать этой проблемы легко, — считает директор департамента новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Наталья Тихоновская, — достаточно провести государственную регистрацию заключенного с застройщиком договора. Тем более что это предусматривает вступивший в апреле этого года в силу федеральный закон «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Если договор зарегистрирован, отобрать у покупателя квартиру в построенном доме будет практически невозможно».

На вторичном рынке жилья все намного сложнее. Добросовестные покупатели рискуют потерять приобретенное жилье в двух случаях. Во-первых, если они совершили сделку с нарушением законодательства, естественно, даже если они об этом не знали. Во-вторых, если они абсолютно законно приобрели жилье, но одна из предшествующих, так называемых архивных сделок с этой недвижимостью признается незаконной.

Купить недвижимость с нарушением закона и не подозревать об этом невозможно только на первый взгляд. По словам ведущего аналитика компании «Кутузовский проспект» Андрея Александрова, чаще всего основанием для расторжения заключенного договора становятся психическое заболевание продавца (и как следствие — его невменяемость), прописка в квартире жильцов, не дававших разрешения на совершение сделки, и ущемление прав несовершеннолетних, ранее проживавших в проданном жилье.

Бороться с продавцами квартир, являющимися психически невменяемыми, крайне сложно. Психиатрические диспансеры выдают справки о том, что гражданин не состоит у них на учете, только в том случае, если тот согласится на тщательное и причем платное обследование. Продавцы квартир никогда на эту процедуру не соглашаются, а риэлтеры этого и не требуют. Поэтому нет ничего удивительного в том, что время от времени в суды поступают иски от родственников невменяемых продавцов с требованием расторгнуть договор купли-продажи.

Что касается прописанных жильцов, то эту схему используют продавцы, конфликтующие со своими родственниками. В пакет документов, необходимых для продажи квартиры, должна входить выписка из домовой книги, в которой указываются все прописанные в квартире жильцы. Бывает, что продавец подделывает выписку, самостоятельно выписывая из квартиры родственников, которые потом и обращаются в суд с требованием расторгнуть сделку. Избежать подобных неприятностей можно. Достаточно не полениться, сходить в паспортный стол и убедиться в подлинности полученного документа.

Ущемление прав несовершеннолетних как повод для судебного расторжения договора купли-продажи жилья характерно как для только что состоявшихся сделок, так и для архивных. Проблема заключается в следующем: если на момент приватизации жилья в нем проживал несовершеннолетний, то для продажи требуется разрешение органов опеки, которые обязаны следить за тем, чтобы ребенок после совершения сделки получил равноценное жилье. Родители несовершеннолетних очень часто избегали общения с органами опеки предельно простым образом — правдами и неправдами выписывали дитя к бабушке с дедушкой или к другим родственникам. Таким образом права ребенка нарушались, и впоследствии он сам или органы опеки получали возможность обратиться в суд с требованием расторжения заключенной сделки, а также всех последующих, если они имели место. Предусмотреть подобное развитие событий несложно. Необходимо вместе с продавцом обратиться в паспортный стол и потребовать выписку из домовой книги, в которой были бы указаны все когда-либо прописанные в квартире жильцы вплоть до первоначального владельца. Если обнаружится, что на момент приватизации в квартире был прописан ребенок, а на момент продажи он уже выписан, это будет достаточным основанием для беспокойства.

Существуют и десятки других оснований для расторжения договора купли-продажи жилья. И если добросовестный покупатель, несмотря на все усилия по проверке документов и истории квартиры, все-таки столкнулся с судебным иском, отчаиваться не стоит. В апреле 2003 года Конституционный суд РФ рассмотрел законность ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Статья предусматривает, что все совершенные с нарушением закона сделки признаются недействительными, а приобретенная в результате этих сделок собственность подлежит возврату первоначальному владельцу. Гражданские суды руководствовались именно этой статьей. Но КС принял решение, что при рассмотрении судебных исков о возврате незаконно приобретенной недвижимости приоритетной является другая статья ГК — 302-я, защищающая права добросовестных приобретателей. То есть, если покупатель квартиры ничего не знал о том, что она была продана ему или предыдущему владельцу с нарушением законодательства, он не несет ответственности за эти сделки и не может быть лишен приобретенной недвижимости. Поэтому, по словам представителя президента в КС Михаила Барщевского, единственное, что теперь требуется доказать в суде добросовестному приобретателю, — это факт своего неведения.