Оценка состояния и развития сектора жилищного строительства

Оригинальная статья / Original article УДК 332.85

ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ И РАЗВИТИЯ СЕКТОРА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

© В.А. Кудрявцева

Иркутский национальный исследовательский технический университет, Российская Федерация, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Резюме. Цель. Представлен анализ ситуации на рынке жилищного строительства в посткризисный период, поскольку вопрос доступности жилой недвижимости является достаточно актуальным для многих граждан России. Методы. Исследование ситуации на жилищном рынке базировалось на совокупности общенаучных методов (анализ, сравнение, синтез). Для проведения точного анализа привлекались материалы федеральной статистики. Результаты. На основании того, что жилье является специфическим товаром, на который спрос мгновенно сокращается в случае замедления экономической активности, можно говорить, что сектор жилищного строительства оказался наиболее подвержен финансовым изменениям в экономике, произошедшим в результате экономических кризисов. Выводы. Анализ ситуации современного состояния жилищного строительного рынка страны позволил выявить специфику этой сферы, зависящей от конъюнктурных факторов, основные тенденции развития и существующие на данном рынке проблемы.

Ключевые слова: строительная отрасль, жилищное строительство, долевое участие в строительстве, жилищная политика, рынок недвижимости, доступное жилье.

Формат цитирования: Кудрявцева В.А. Оценка состояния и развития сектора жилищного строительства // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. Т. 7. № 1. C. 45-52.

CONDITION AND DEVELOPMENT EVALUATION OF THE RESIDENTIAL DEVELOPMENT SECTOR

© V.A. Kudryavtseva

Irkutsk National Research Technical University,

83, Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russian Federation.

Abstract. Purpose. We presented analyses of the situation at the market of residential development in post-crisis period, as the question of availability of residential real estate is quite topical for many residents of Russia. Methods. Research of the situation at the residential market is based on the collection of general scientific methods (analyses, comparison, synthesis). In order to perform accurate analyses we attracted materials of federal statistics. Results. On the basis of the fact that residence is a specific item, the demand on which instantly reduced when economic activity is slowed down, it is possible to say that sector of residential development is more subject to financial changes in economics that were caused by economic crisis. Conclusions. Analyses of the situation of the modern condition of residential development market of the country let us find out the specific characteristics of this sphere, which depends on momentary factors, main tendencies of the development and problems which exist at this market.

Keywords: development field, residential development, joint development, residential politics, residential market, available residence

For citation: Kudryavtseva V.A. Condition and development evaluation of the residential development sector. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Proceedings of Universities. Investments. Construction. Real estate], 2017, vol. 7, no. 1, pp. 45-52.

Введение

Строительная отрасль не раз переживала достаточно сложные, непростые времена, и поэтому рынок недвижимости развивается волнообразно: для него характерны колебания, т.е. присутствие спадов и подъемов. При этом такое чередование не обязательно должно быть ритмичным или равномерным.

В периоды колебаний строительная отрасль переживает разные состояния. Возможны положительные, отрицательные, нулевые темпы роста и кризисные перерывы. Периоды «спокойного» развития строительной отрасли сменяются периодами импульсивного развития, свободное развитие чередуется с затрудненным [1].

ISSN 2227-2917

Материал и методы исследования

Согласно данным, опубликованным ООО «Рейтинговое агентство строительного комплекса», на конец 2016 года жилой фонд России составляет приблизительно 3,4 млрд кв. м, в то время как в 2010 г. он насчитывал 3,23 млрд кв. м, а в 2014 г. - 3,54 млрд кв. м. При этом необходимо заметить, что ввод нового жилья не решает проблемы со старением жилищного фонда.

При сравнении прироста жилищного фонда в России с данным показателем в СССР можно отметить, что резкое снижение объемов строительства в 1990-х годах вызвано изменением политической ситуации в стране, но в 2000-х политическая ситуация начала стабилизироваться, что положительным образом сказалось и на строительстве - произошел рост жилищного фонда.

Таблица 1

Прирост жилищного фонда в России в разные периоды с 1970 по 2015 гг. [2]

Table 1

The growth of housing in Russia in different periods from 1970 to 2015 [2]

Период / Time horizon Общий прирост жилищного фонда, млн кв. м / Total growth of floorage, million m Среднегодовой прирост жилищного фонда, млн кв. м / Average annual growth of floorage, million m2

1970-1980 409 40,9

1980-1990 744 74,4

1990-2000 362 36,2

2000-2005 168 28

2005-2010 274 45,6

2010-2015 311 51,8

Жилищная обеспеченность квадратными метрами на человека с годами увеличивалась, так, в 1980 г. на 1 чел. приходилось 12,5 кв. м, в 1990 г. - 16,42 кв. м, в 2000 г. - 18,97 кв. м, в 2005 г. - 20,9 кв. м, в 2010 г. - 21,3 кв. м, в 2015 г. - 24 кв. м [2]. При этом размер средней обеспеченности жильем за последние 10 лет вырос незначительно - всего на 15 %. Вместе с тем действующий федеральный стандарт определяет норму, по которой предоставляется социальное жилье, в размере 18 кв. м на человека. Однако социальные стандарты Организации Объединенных Наций определяют величину нормы обеспеченности жильем одного жителя в размере не менее 30 кв. м.

Несмотря на увеличение показателя обеспеченности граждан нашей страны жильем в последнее время, выйти на уровень Европы или США пока не удается, т.к. средняя обеспеченность жильем в США в 3,5 раза больше, а в странах Евросоюза более чем в 2 раза больше, чем в среднем по России [3] (рис. 1).

Рис. 1. Обеспеченность жильем населения в России и других странах Fig. 1. Housing per capita in Russia and other countries

Безусловно, проблемам обеспеченности населения жильем, улучшению жизни людей уделяется особое внимание на мировом уровне. Так, вышеназванные вопросы рассматривались на Экономическом форуме в Давосе в 2012 г. [4], а также стали предметом обсуждения Всемирного саммита по устойчивому развитию (2002, ЮАР) [5].

Согласно данным Росстата, объемы жилищного строительства в Российской Федерации до 2008 г. активно увеличивались, но в результате экономического кризиса 2009-2010 гг. произошло снижение объемов ввода жилых домов сразу на 10 %. При этом необходимо отметить, что начиная с 2011 г. ситуация на рынке жилищного строительства начала стабилизироваться, и возобновился рост объемов ввода общей площади жилья, а в 2013 г. уже удалось превысить докризисные показатели по вводу жилья на 10 %, в 2014 году ситуация на рынке складывалась слишком хорошо - показатели докризисного периода были превышены на 30 %. И в 2015 г. рост объемов строительства продолжился: за рассматриваемый период в России построили 85,3 млн кв. м (рис. 2).

84.2 SJ.3

rA ,v\ Л (Л с> Л pío (Л (Л> Л Чч s> О ч* ч"> п^ Л? r,îv лР Л<й° ^ # Л4 Л4 Л4

VVVVVVVVVVVVVVVV

Ввод в действие жилых ДОМОВ Б Российской Федерации

год

Рис. 2. Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации в 2005-2015 гг.

(млн кв. м общей площади) [2] Fig.2. Implementation of residential houses in Russian Federation in 2005-2015

(million m2 of the total square) [2]

Все сегодняшние показатели по продажам, объемам строительства сопоставимы с показателями прошлых периодов. За первое полугодие 2016 г. в России введено в эксплуатацию 31,5 млн кв. м [2]. Вместе с тем следует иметь в виду, что в декабре сдается в эксплуатацию не менее четверти объемов ввода за год. Российский строительный рынок отличается уровнем колебаний инвестиций в жилищное строительство, т.к. в качестве основных источников финансирования данного строительства выступают заемные средства: банковский кредит, бюджетные средства или средства долевых участников - граждан. Суть заключения договора долевого участия в строительстве заключается в экономии денежных средств дольщиков, подписывающих его на ранних этапах строительства, и гарантии застройщикам реализовать построенные квадратные метры. Более 60 % сделок по договорам долевого участия в России заключаются с привлечением банковского кредитования - ипотечных кредитов. В целях защиты прав дольщиков и решения проблемы с обманутыми дольщиками с 1 января 2017 года вступают в силу поправки в № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», внесенные федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-Ф3. Новизна заключаются в следующих аспектах:

1. Создание единого реестра застройщиков - государственного информационного ресурса.

2. Расширение объема информации, предоставляемой застройщиком.

3. Увеличение необходимого минимального размера уставного капитала застройщика, который будет зависеть от площади всех возводимых объектов долевого строительства.

4. Введение нового механизма привлечения средств граждан в долевое участие через специальные эскроу-счета в банках.

5. Введение компенсационного фонда, формируемого за счет взносов застройщиков, вносимых в обязательном порядке.

6. Расширение перечня объектов, на которые распространяется долевое участие, - строительство состоящих из трех и более блоков жилых домов блокированной застройки.

7. Уточняются требования к рекламной информации, связанной с осведомлением дольщиков о способах привлечения денежных средств.

В системе долевого участия, т.е. авансового финансирования строительства, у строительных компаний повышаются риски не завершить строительство и ввод в эксплуатацию объектов, если имеет место нестабильная экономическая ситуация в стране - падение спроса, рост инфляции, удорожание кредитных ресурсов и изменение законодательной базы в строительной отрасли. Поэтому единственной реакцией строительного бизнеса на любые кризисные тенденции в экономике является корректировка бизнес-планов на снижение объемов строительства и ускоренный ввод в эксплуатацию уже готовых квадратных метров жилья. А снижение объемов строительства жилья, соответственно, скажется и на рыночной ситуации, т.к. сократится объем покупок товаров длительного пользования, которые становятся необходимыми при приобретении новых квартир.

Поэтому для поддержания строительного бизнеса в периоды экономических кризисов и нестабильной экономической ситуации органами федеральной и региональной власти должны быть разработаны законодательные основы антикризисного управления в жилищном секторе, а также сформирован правовой механизм перехода в кризисный режим функционирования (рис. 3).

Рис. 3. Структура жилищной политики Fig. 3. Structure of residential politics

В свою очередь, необходимо помнить о том, что рынок жилья состоит из совокупности двух взаимосвязанных рынков: жилой недвижимости и жилищных услуг. Различие между этими двумя рынками заключается в определении прав на жилье: если на рынке жилой недвижимости основным предметом отношений являются права собственности на жилье, то в случае со вторым рынком - это права пользования (аренды) жилого помещения. Следует помнить, что рынок жилой недвижимости не может существовать независимо. Т.Ю. Овсянникова рассматривает структуру рынка жилья во взаимосвязи с рынком земли и рынком нежилой недвижимости, которые в совокупности образуют рынок недвижимости (рис. 4) [6]. Российские специалисты в области недвижимости выделяют разные типы жилья, представленного на рынке жилой недвижимости, в зависимости от продолжительности и характера использования:

- первичное - место постоянного проживания;

- вторичное - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

- третичное - предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели) [7].

В условиях развитого жилищного рынка деятельность застройщиков характеризуется следующими пятью функциями:

- приобретение и оформление земельного участка и согласование разрешительной документации;

- организация финансирования;

- организация строительства;

- осуществление строительства и ввод в эксплуатацию;

- получение дохода от продажи на первичном рынке жилья [6] (при этом нужно помнить, что получение дохода от реализации жилья возможно на любом этапе его создания, в т.ч. на нулевом цикле). Сегодня разница между ценой квадратного метра на этапе строительства и после сдачи в эксплуатацию дома составляет около 30 %.

t Рынок недвижимости

Рис. 4. Рынок недвижимости Fig. 4. The real estate market

Динамика рынка недвижимости (в т.ч. жилой) в России является одним из важных индикаторов состояния экономики.

Если рассматривать среднюю стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в динамике, то наглядно видна тенденция к росту средней стоимости строительства 1 кв. м. общей площади жилых домов (рис. 5).

Рис. 5. Средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов

в динамике [2]

Fig. 5. Average cost of development of 1 m2 of the total square of residential houses

in dynamics [2]

В 2015 г. под воздействием нестабильной экономической ситуации произошло незначительное снижение средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилых домов (на 1 %). Данные показатели подтверждаются имеющимися в настоящее время объективными факторами - нестабильностью курса рубля, увеличением стоимости импортной составляющей строительства, ростом эксплуатационных расходов при использовании импортной техники, ростом тарифов, стремлением поставщиков и подрядчиков учесть риски неблагоприятного развития эконо-

мической ситуации в новых строительных контрактах, что не позволит увеличить себестоимость строящегося жилья.

Основным фактором формирования цены кв. м является себестоимость строительства, снижение которой при сложившихся экономических условиях в виде ослабления рубля, введения налога на недвижимость, изменений в градостроительные нормативы, изменения высотного регламента, предложений об отмене долевого участия в строительстве не представляется возможным. А неизбежным результатом перечисленных сложившихся условий и нововведений станет рост стоимости квадратного метра уже в ближайшее время.

В заключение хотелось бы отметить, что проблемы существуют не только на российском рынке жилья. Например, суть проблемы жилищного строительства в Европе заключается в отсутствии равновесия между тремя сторонами: спросом на жилье (со стороны населения), предложением жилья (рынком жилья) и национальной структурой политики в области жилищного строительства («социально приемлемыми» нормами жилищного строительства). Это означает, что жилищные проблемы с точки зрения доступности, устойчивости и благоустроенности будут определяться взаимным влиянием потребности в жилье, предложения и цен на рынке жилья, а также политическими целями и стандартами в области жилищной политики [8].

В быстро растущих городах, таких как Лондон, Берлин или Стокгольм, цены на жилье и арендные ставки выросли гораздо больше, чем доходы населения. Очевидно, что есть различия на национальном уровне, но различия на региональном уровне (уровни 2 и 3 Классификатора административно-территориальных единиц) намного более значительны. Согласно данным опроса жителей 79 европейских городов, было выявлено, что жители наиболее развитых городов (Париж, Хельсинки, Амстердам, Люксембург, Лондон, Брюссель) не согласны с утверждением, что «достаточно легко найти жилье по разумной цене в «{.......название города}» [9].

Количество людей, не согласных с таким утверждением, составило от 80 до 95 % в самых развитых европейских городах, в то время как в менее развитых городах Европы только от 32 до 50 % респондентов ответили подобным образом [8].

Такие ответы вызваны тем, что в наиболее развитых европейских городах цены на жилье и арендная плата увеличивались значительно быстрее, чем доходы населения, хотя при этом размер доходов в реальном выражении в данных городах гораздо выше, чем в менее развитых европейских регионах (табл. 2).

Таблица 2

Цены на недвижимость, арендная плата и уровень доходов в отдельных европейских столицах [8]

Table 2

Propert price, rents and incomes in selected European capital cities [8]

Город / City Соотношение цена!прибыль I PriceIincome ratio Показатель арендной платы / Rent Index Индекс местной покупательной способности / Local Purchasing Power Index

Берлин / Berlin 8,3 24,1 137,1

Лондон / London 30,5 84,6 100,6

Париж / Paris 20,6 47,8 129,8

Стокгольм / Stockholm 14,1 36,6 147,6

Афины / Athens 8,8 10 71,5

Будапешт / Budapest 10 11,6 68,3

Рига / Riga 10,5 12,5 68,7

Загреб / Zagreb 10,9 10,9 77,9

Результаты исследования и их обсуждение

Несмотря на то обстоятельство, что жилищная проблема является компетенцией Европейского союза (ЕС), многочисленные отчеты показывают, что политика ЕС оказывает сильное влияние на национальную ситуацию в области жилищного строительства, т.е. ЕС может и должен влиять на жилищную политику государств-членов [10].

Если рассматривать жилищную проблему в разрезе российских реалий, то можно решение задачи развития рынка доступного жилья условно представить в виде двух взаимозависимых блоков (рис. 6).

Первый блок - это законодательные инициативы со стороны органов власти, направленные на поддержание строительной отрасли, а второй блок - это собственные, внутренние ресурсы сферы жилищного строительства, направленные на снижение себестоимости и увеличение объемов строительства жилья.

Рис. 6. Направления решения проблемы развития рынка доступного жилья Fig. 6. Directions for the solution of problems of development of market of accessible housing

Заключение

Поддержка строительной отрасли является важной функцией государства. На его уровне нужно разрабатывать проекты и принимать меры для увеличения объема инвестиций в строительную сферу, чтобы покрывать затраты, которые несут строители. Эксперты в области строительства считают, что для поддержки данной отрасли Правительству РФ необходимо продолжить программу льготного ипотечного кредитования. В феврале 2016 года Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ был согласован проект постановления Правительства о продлении программы льготной ипотеки до конца 2016 года. Условия программы для граждан не изменились: процентная ставка по ипотечным кредитам на новостройки будет субсидироваться до 12 % годовых [11].

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Сиднина В.Л. Макроэкономическая нестабильность: учеб. пособие. Саратов: Издательский центр «Наука», 2010. 123 с.

2. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru (07.03.2016).

3. Barbara Martins, Markku Riihimaki, Pekka Pajakkala. The European Construction Market [Электронный ресурс]. URL: http://www.vtt.fi/files/news/2011/euronstruct_korjattu.pdf (18.11.2016).

4. World Economic Forum Annual Meeting 2012. The Great Transformation: Shaping New Models [Электронный ресурс]. URL: http://www3.weforum.org/docs/AM12/WEF_AM12_Report.pdf (07.10.2016).

5. World Summit on Sustainable Development (Johannesburg) [Электронный ресурс]. URL: http://www.johannesburgsummit.org (05.11.2016).

6. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище: монография. Томск: Изд-во Томского гос. арх.-строит. ун-та, 2005.

7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд. СПб.: Питер, 2013.

416 с.

8. Hegedus J., Horvath V. Housing in Europe // Housing Review. 2015. P. 11-26.

9. Quality of Life in Cities Perception - Survey in 79 European Cities [Электронный ресурс]. URL: http://ec.europa.eu (15.09.2016).

10. The Housing Europe Review 2012 - The Nuts and Bolts of European Social Housing System / Published by CECODHAS Housing Europe's Observatory, Brussels (Belgium) [Электронный ресурс]. URL: http://www.housingeurope.eu/resource-105/the-housing-europe-review-2012 (10.11.2016).

11. Строев И. Затяжной прыжок // Строительство и городское хозяйство. 2016. № 1 (163). С. 50-53.

REFERENCES

1. Sidnina V.L. Makroekonomicheskaya nestabil'nost' [Macro economic uncertainty]. Saratov, Iz-datel'skii tsentr "Nauka", 2010. 123 p.

2. Federal'naya sluzhba gosudarstvennoi statistiki [Federal service of government statistics]. Available at: http://www.gks.ru (accessed 07.03.2016).

3. Barbara Martins, Markku Riihimaki, Pekka Pajakkala. The European Construction Market. Available at: http://www.vtt.fi/files/news/2011/euronstruct_korjattu.pdf (accessed 18.11.2016).

4. World Economic Forum Annual Meeting 2012. The Great Transformation: Shaping New Models. Available at: http://www3.weforum.org/docs/AM12/WEF_AM12_Report.pdf (accessed 07.10.2016).

5. World Summit on Sustainable Development (Johannesburg). Available at: http://www.johannesburgsummit.org (accessed 05.11.2016).

6. Ovsyannikova T.Yu. Investitsii v zhilishche [Investments in residence]. Tomsk, Izd-vo Tom-skogo gos. arkh.-stroit. un-ta, 2005.

7. Asaul A.N. Ekonomika nedvizhimosti [Real estate economics]. 3th ed. St. Petersburg, Piter, 2013. 416 p.

8. Hegedüs J., Horváth V. Housing in Europe. Housing Review, 2015, pp. 11-26.

9. Quality of Life in Cities Perception - Survey in 79 European Cities. Available at: http://ec.europa.eu (accessed 15.09.2016).

10. The Housing Europe Review 2012 - The Nuts and Bolts of European Social Housing System. Available at: http://www.housingeurope.eu/resource-105/the-housing-europe-review-2012 (accessed 10.11.2016).

11. Stroev I. Delayed jump. Stroitel'stvo i gorodskoe khozyaistvo [Development and urban services], 2016, no. 1

Информация об авторе

Кудрявцева Вера Александровна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: +7 (3952) 40-54-12, e-mail: kudravera@mail.ru; Иркутский национальный исследовательский технический университет, Российская Федерация, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Критерии авторства

Кудрявцева В.А. полностью подготовила статью и несет ответственность за плагиат.

Конфликт интересов

Автор заявляет об отсутствии конфликта интересов.

Information about the author

Vera A. Kudryavtseva, сandidate of economical sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: +7 (3952) 40-54-12, e-mail: kudravera@mail.ru; Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russian Federation.

Contribution

Kudryavtseva V.A. has prepared the article for publication and bears the responsibility for plagiarism.

Conflict of interests

The author declare that there is no conflict of interest regarding the publication of this article.

Статья поступила 27.11.2016 г. The article was received 27 November 2016