«Развитие» уперлось в офис

Как стало известно „Ъ“, проект белгородского агробизнеспарка, разработкой концепции которого занимается областное ОАО «Корпорация “Развитие”», выявил серьезный дефицит офисных площадей в столице региона. По заказу корпорации компания «БелБизнесКонсалтинг» (ББК) подготовила аналитический обзор коммерческого рынка недвижимости Белгорода. В нем, в частности, отмечается «недостаток предложения офисов классов А и В». Впрочем, эксперты не согласны с таким выводом.

Весной минувшего года ОАО «Корпорация “Развитие”» приступило к разработке и реализации концепции «Создание агробизнеспарка в Белгородской области» как инструмента развития агропромышленных кластеров на территории региона. Парк должен объединить на одной площадке научно-производственные объекты, специализированные научно-образовательные центры и центры трансферта технологий в традиционных и развивающихся секторах местного комплекса АПК. В структуре парка рассматриваются три площадки: центр международной торговли, научно-образовательный центр и рыбный технопарк. По расчетам «Развития», инвестиционная емкость только сектора аквакультуры может составить 20 млрд руб., потенциал роста отрасли к 2020 году оценивается в 20-25 тыс. т в год «при интенсивном развитии».

В корпорации считают, что агробизнеспарк должен включать в себя ряд многофункциональных объектов недвижимости. А чтобы оценить текущее состояние местного рынка, ББК по заказу «Развития» подготовила аналитический обзор (копия есть в распоряжении „Ъ“) «Коммерческий рынок недвижимости Белгорода». В нем, в частности, говорится, что в настоящее время рынок «проходит стадию формирования и насыщения», на нем «отмечается недостаток предложения офисов классов А, В». По мнению специалистов ББК, сейчас в столице региона все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес-центрах, с «удобным месторасположением в центре города и районе Харьковской горы». «Количество офисных многофункциональных центров с хорошей инфраструктурой и уровнем услуг, отвечающим современным требованиям ведения бизнеса, на данном этапе сравнительно невелико, и подобные объекты только завоевывают рынок», — делают вывод специалисты компании.

«Возникают сложности при подборе офисов для решения многофункциональных задач (от 400 кв. м), разной коммерческой направленности, — говорится в исследовании. — При условии создания в регионе агробизнеспарка в ближайшее время может потребоваться появление многофункциональных центров площадью от 10 до 30 тыс. кв. м, включающих в себя как офисную, выставочную, гостиничную, торговую, так и производственно-складскую недвижимость».

ОАО «Корпорация “Развитие”» создано в 2011 году на базе расформированного департамента стратегического развития Белгородской области для создания благоприятной инвестсреды региона, генеральный директор — Михаил Савченко. По данным компании, за время работы с ее участием инициировано 14 проектов с объемом инвестиций в 17,4 млрд руб., в 2013 году были завершены три проекта на сумму 562 млн руб. Основная цель — довести к 2020 году объем привлеченных средств до 126 млрд руб. «за счет развития приоритетных направлений агропромышленного сектора региона».

Эксперты инжиниринговой компании ООО «ИнБиТек» ставят под сомнение обзор ББК. Коммерческий директор «ИнБиТек» Игорь Чернов считает, что «реальной связи с рынком офисной недвижимости у таких проектов, как агробизнеспарк, нет, она очень опосредованна». «Такие объекты уже были, среди бизнеса они проходят незаметно, — отмечает эксперт. — Существующие центры не загружены, еще один крупный парк будет строиться — и вдруг дефицит, с чего бы?»

«В Белгороде офисных центров, построенных целенаправленно в формате обсуждаемых категорий, — три-четыре объекта. Как правило, это дорогие площади, например, “Монблан”. Остальные — это здания различных заводоуправлений, переоборудованные в офисные. Они разбросаны по Белгороду, в основном в центре и в районе Харьковской горы. Стоимость их варьируется от 50 до 120 тыс. руб. за квадратный метр. С точки зрения цен местный рынок офисной недвижимости очень сильно перегрет. Но, поскольку альтернатив нет, люди платят», — отмечает господин Чернов. По его мнению, с продажами площадей ситуация «еще хуже»: «Если их и покупают, то дисконт на сделки составляет до 30% от рыночной цены. В ближайшее время вряд ли будут серьезные изменения — новых проектов мало, при этом многие ТРЦ и ОЦ недозагружены», — резюмирует Игорь Чернов. Директор по сертификации Ассоциации индустриальных парков Максим Паздников также сомневается в реальном влиянии проекта агробизнеспарка на рынок коммерческой недвижимости.

Отметим, что в информационно-аналитической службе «Развития» „Ъ“ рассказали, что на первом этапе формирования агробизнеспарка, возможно, и нет необходимости строить отдельно стоящие объекты, в которых будут концентрироваться компании: «Он может быть и виртуальным. Строительство инфраструктуры проводится на втором этапе, когда кластер уже более зрелый. Всегда есть возможность пригласить девелопера федерального уровня».