Прогноз на жительство

       В новогодние каникулы деятельность на столичном рынке недвижимости фактически замирает, поэтому неудивительно, что в этом месяце серьезных изменений на нем не произошло. Именно по этой причине в январском обзоре "Деньги" предлагают своим читателям итоговый анализ ценовых тенденций рынка недвижимости Москвы за 2002 год и прогноз их развития на 2003-й. По мнению риэлтеров, цены в прошлом году выросли в среднем на 15%, то же самое произойдет и в 2003 году. "Деньги" согласны с ними лишь отчасти.

Новостройки

     Итоги 2002 года оказались ожидаемыми. В 2001 году цены взлетели на 30-35%, и никто из риэлтеров не сомневался в том, что они будут расти и дальше. Спрос на новостройки остался высоким, однако к началу 2002 года перестал быть ажиотажным. Поэтому никто из риэлтеров не верил, что форсированные темпы роста предыдущего года сохранятся. Максимальный рост предполагался на уровне 15-20%. Строители рассчитывали на большее — 25-30% — и на протяжении всего года активно пытались оправдать собственные ожидания, повышая цены на квартиры в каждом новом доме. Покупатели ответили снижением спроса и покупкой более дешевых квартир в ближнем Подмосковье. Тем не менее рост цен все-таки состоялся. По мнению аналитика Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР) Олега Репченко, столичные новостройки сейчас стоят на 15% дороже, чем год назад.

     Впрочем, рост цен во многом был достигнут за счет уступок, на которые были вынуждены пойти строители. Прежде всего речь идет о ставшей в прошлом году повсеместной практике предоставления рассрочки при оплате квартиры. Покупатели, как и раньше, покупали новостройки еще на стадии строительства. Однако при оформлении договора в среднем платили не более 30% ее стоимости. На остальную сумму застройщики стали предоставлять рассрочку, как правило, на весь период строительства, а иногда и вплоть до оформления документов на право собственности.

     Прогноз риэлтеров на следующий год мало чем отличается от прогнозов на предыдущий. Предполагается, что цены будут постепенно расти — в среднем на 1% в месяц. В марте-апреле и августе-сентябре, на которые традиционно приходится сезонный рост покупательского спроса, новостройки, возможно, будут дорожать быстрее. К концу года рост цен, по прогнозам МАГР, составит те же 15%. Впрочем, это мнение разделяют далеко не все. Например, президент компании "Сава" Константин Апрелев не исключает, что рынок ждет стагнация, а цены не только перестанут расти, но и упадут. Прогноз "Денег" иной: цены на рынке новостроек останутся прежними и не будут меняться в течение всего года. Впрочем, не исключены и сюрпризы, например падение цен на нефть и, как следствие, снижение покупательской способности россиян и цен на новостройки. Отметим, что объемы жилищного строительства в Москве в ближайший год возрастут с 4,4 млн кв. м до 5 млн кв. м, что, безусловно, является еще одним фактором, сдерживающим предполагаемый рост цен.

Вторичный рынок

     По мнению риэлтеров, в минувшем году средняя цена квартир на вторичном рынке жилья преодолела рубеж $1 тыс. за кв. м и достигла докризисного уровня. Как и на рынке новостроек, этот показатель на 15% выше уровня начала 2002 года. Однако если новостройки дорожали равномерно вне зависимости от того, массовая это застройка или точечная и в каком районе находится возводимый дом, то на вторичном рынке ценовые изменения носили выборочный характер.

     Хитами продаж минувшего года стали квартиры в кирпичных домах, причем как в "сталинках" 50-х и 60-х, в основном по Ленинскому, Кутузовскому и Ленинградскому проспектам, так и в более современных домах 70-х и 80-х, наибольшей популярностью среди которых пользовались цековские и совминовские повышенной комфортности. В этом сегменте рынка рост цен превысил 30%. Причина проста: современные монолитные дома предусматривают большие метражи, а следовательно, и более высокие цены. Например, найти

трехкомнатную квартиру площадью менее 100 кв. м в них нереально. В кирпичных домах эпохи СССР их площадь редко превышает 80 кв. м. В прошлом году покупателей, не располагающих средствами для приобретения жилья в современных домах эконом-класса и не соглашающихся на квартиры в типовых панельных домах, оказалось слишком много, что и спровоцировало увеличение спроса и рост цен на кирпичные дома. Учитывая, что до 80% (по оценке компании "МИЭЛЬ-Недвижимость") квартир в кирпичных домах эпохи СССР продавалось с условием альтернативной покупки нескольких одно- и двухкомнатных квартир, на те же 30% возросли спрос и цены на квартиры небольшого метража в "хрущевках" и 9-12-этажных панельных домах.
       Прогнозы на следующий год риэлтеры делают весьма осторожно. МАГР предполагает, что цены возрастут на 15%, однако статистические данные конца прошлого и начала этого года заставляют сомневаться в том, что этот прогноз сбудется. Дело в том, что количество заявок на продажу квартир, поступающих в риэлтерские компании в последние три месяца, растет ударными темпами, а количество заявок на покупку остается на прежнем уровне. Кроме того, практика снижения продавцами цены после переговоров с покупателями приобрела повсеместный характер. Не исключено, что цены на квартиры вторичного рынка в этом году не только не будут повышаться, но и снизятся на несколько процентов.
       Отметим и еще одну деталь прогноза на этот год. По мнению риэлтеров, дешевый сегмент рынка — квартиры в пяти-, девяти- и двенадцатиэтажных панельных домах в периферийных районах города — исчерпал резерв для дальнейшего роста цен. Фаворитами 2003 года должны стать пока недооцененные квартиры с повышенным уровнем комфорта в более фешенебельных районах.
       
Аренда
       Общая ценовая тенденция к постепенному росту цен в прошлом году не обошла стороной и рынок аренды. Правда, о поступательном характере этого процесса речь не идет. В первой половине прошлого года арендодатели были вынуждены снизить ставки более чем на треть. С августа же усилилась обратная тенденция. В результате к концу года арендные ставки не только достигли уровня предшествующего года, но и превысили его в среднем на 20%. Фаворитом рынка, как и в прежние годы, оказались комнаты, одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах (до $350 в месяц), спрос на которые в несколько раз превысил предложение. Более дорогие квартиры (до $700 в месяц) тоже подорожали, хотя и не столь существенно. Что касается элитного сегмента рынка, то цены на нем фактически не изменились, но претензии арендаторов существенно возросли. Например, за те же $3-5 тыс. в месяц сейчас они соглашаются снимать трехкомнатные квартиры только в домах с паркингом и службой охраны.
       Прогноз риэлтеров на этот год, как и прежде, ориентирован на сезонный характер рынка аренды. В ближайшие три-четыре месяца цены будут снижаться, общее снижение может составить до 20% от уровня декабря. Снимать жилье будет выгоднее всего в апреле-мае, когда цены достигнут своего годового минимума. В конце лета, после окончания сезона отпусков, арендные ставки снова будут расти и в октябре-ноябре, скорее всего, превысят максимальные показатели прошлого года на 10-15%. В целом прогноз на 2003 год копирует развитие ситуации в 2002 году с той разницей, что диапазон ценовых колебаний будет меньше.
       Отметим, что рост арендных ставок на столичном рынке объясняется не только общей ценовой тенденцией, но и растущим качеством сдаваемого жилья. Если раньше двухкомнатная квартира стоимостью $500 в месяц в трех станциях от кольцевой линии метро имела десятилетний срок последнего ремонта и стандартный набор советской мебели, то сейчас для того, чтобы сдать ее за те же деньги, требуются уже подобие евроремонта со сроком давности не более двух лет и хотя бы частичное присутствие современной мебели и бытовой техники.
       
Загородное жилье
       Желающих приобрести домик в Подмосковье в 2002 году стало заметно больше. В среднем цены выросли почти на 20%. Однако эта статистика касается почти исключительно поселков, располагающих полным набором коммуникаций, развитой инфраструктурой и охраной. "Дикая" индивидуальная застройка по-прежнему пользуется слабым спросом; цены в этом сегменте, как и на рынке дачных поселков, остались фактически без изменений. Что касается недостроенных коттеджей на индивидуальных участках, то в минувшем году они продолжали дешеветь. В случае замораживания строительства хотя бы на несколько месяцев владелец недостроя в большинстве случаев мог рассчитывать на возврат не более 80% вложенных средств.
       В этом году тенденции 2002 года, скорее всего, сохранятся. Цены в коттеджных поселках, имеющих единого застройщика, будут повышаться, что объясняется не только ростом спроса, но и уменьшением общего количества земельных участков, пригодных для коттеджной застройки. По этой же причине в 2003 году ожидается существенное расширение популярных направлений коттеджного строительства. Помимо Рублево-Успенского и Сколковского шоссе в число фешенебельных трасс могут войти Рижское и Пятницкое шоссе. Не исключено, что возрастет и престижность Минского, Киевского и Калужского шоссе. Что касается прогноза общего объема коттеджного строительства, то в том, что в 2003 году он возрастет, можно не сомневаться. Подмосковные девелоперы только за счет оптовой покупки нескольких десятков гектаров земли, подвода коммуникаций и розничной продажи участков на территории будущего поселка получают до 100% прибыли. Аналогичные доходы дает им и строительство самих коттеджей.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ