Cristal Istra четыре года спустя

Впервые мы побывали в загородных резиденциях Cristal Istra в апреле 2008 года (см. "Ъ" от 17 апреля 2008 года). Тогда это был один из самых громких заявленных проектов на Новорижской трассе, которая уже начала набирать популярность, но еще сильно отставала от Рублевки. Четыре года спустя мы снова посетили это место, чтобы понять, как проект пережил кризис и что здесь предлагается сейчас.

Без реконцепции

Давайте вспомним весну 2008 года. На рынке недвижимости свои условия безоговорочно диктовали продавцы и застройщики. Цены повышались едва ли не каждую неделю, а бывало, что и чаще. Казалось, нет предела объемам, которые можно реализовать практически сразу после вывода на рынок — шла ли речь о городской "элитке" или о загородных домовладениях.

На этом фоне заявленные параметры Cristal Istra не вызывали удивления: участки площадью от 30-40 соток, дома от 490 до 1000 кв. м. Именно такие площади тогда были в ходу в секторе de lux, тем более в одном из лучших мест Подмосковья.

Всего лишь через несколько месяцев ситуация кардинально изменилась. Уже осенью, с началом кризиса, продажи почти остановились, а затем покупатели вернулись на рынок с иными, чем до кризиса, предпочтениями. Оказалось, что и 15 соток вполне достаточно для загородного обустройства, а дом площадью 300 кв. м вполне может послужить "родовым гнездом".

Большинство застройщиков начало лихорадочно сокращать, удешевлять свои проекты и сводить на ступеньку ниже: из элиты — в бизнес-класс, из бизнес-класса — в эконом. А самый распространенный способ секвестрирования на загородном рынке заключался в том, чтобы "взять и поделить" — большие участки на маленькие.

Во многих случаях это действительно имело смысл. Во-первых, в тех случаях, когда уровень проекта был явно завышен в расчете на непрерывно (как казалось до кризиса) растущий рынок. Во-вторых, когда речь шла об экономклассе: там отказ от обязательного подряда (еще один вид секвестрирования проекта) привел к взрывному росту продаж. И в-третьих, как ни странно, в самом дорогом секторе загородного рынка — на Рублевке. Главное достоинство этого направления не экология, не транспортная доступность и не архитектурные достоинства, а престижное соседство. Так вот ради этого соседства в кризисный период покупатели готовы были согласиться и на 10 соток вместо привычных ранее 50.

В самом, пожалуй, непростом положении оказались лендлорды, у которых земли соответствовали верхней планке качества, но по объективным причинам продажи остановились. И вот они-то оказались перед выбором, провести "реконцепцию", то есть фактически убить проект (при этом, возможно даже не потеряв в деньгах), или ждать, когда на рынок вернется спрос. В конце концов, большие дома на просторных участках в любом случае должны находить своих покупателей. Но это сейчас мы знаем, что ждать предстояло года примерно три, а тогда даже ориентировочный срок никто назвать не мог.

Так вот Cristal Istra — один из немногих люксовых объектов в Подмосковье, концепция которого за кризисные годы практически не поменялась. Нарезка участков — от 40 соток, но как правило, больше — от 50. Площади домов в предлагаемых проектах — от 490 кв. м, но покупатели заказывают в основном 700-1000 кв. м.

Главный вопрос: соответствуют ли местонахождение поселка, качество среды и организация пространства заявленным объемам?

Решающий километр

Расположение — "ближняя" Новая Рига, в 15 км от Кольцевой автодороги, есть также подъезд с Рублево-Успенского и Ильинского шоссе. Четыре года назад этот подъезд был фактически единственным. То есть поселок, конечно, и тогда находился в тех же 15 км от Москвы, но отсутствовали съезд с Новорижской трассы и асфальтированная дорога длиной чуть более километра. Так что на Новой Риге Cristal Istra находился только номинально. А сейчас — уже реально. Дорога построена, и всего в километре от трассы вас ждет контрольно-пропускной пункт. Причем проехать через территорию поселка с Новой Риги на Ильинское шоссе или обратно могут только жители поселка или их гости.

Итак, мы въехали на территорию. Cristal Istra — это 90 га на правом, высоком берегу реки Истры. На берегу — это значит действительно на берегу, а не в "пешей" и не в "велосипедной" доступности. То есть участки первой линии непосредственно граничат с рекой (с соблюдением водоохранного законодательства, естественно).

Кстати, предвижу вопрос: а нельзя ли как-нибудь использовать и непосредственно прибрежную зону, например баню построить, чтобы из нее прямо в прорубь прыгать зимой? Так вот: нельзя. Потому что незаконно, а значит, неправильно.

Продолжим, однако. Высокий берег — это означает фактически ряд пологих холмов с перепадами высот до 50 м. То есть практически со всех, как верхних, так и ближних к воде участков, будет открываться вид на излучину реки и противоположный, покрытый густым лесом берег.

Близость к Москве и хорошая транспортная доступность, река, рельеф, будто специально созданный для ландшафтного дизайнера, отличные виды, естественная растительность — совокупность всех этих факторов и определила изначальную концепцию Cristal Istra.

Концепция застройки

В Cristal Istra покупателю предоставляется возможность как заказать проект у девелопера, так и реализовать собственный. На выбор — восемь проектов вилл; если же покупатель предпочитает строить сам, то фасад и внешняя отделка утверждаются девелопером на предмет соответствия общему стилю поселка.

В течение кризисных лет застройщик провел большую, хотя и невидимую миру работу. Были закончены все мероприятия по созданию коммуникаций в центральной части поселка: проложены капитальные двухполосные дороги, газ и вода разведены по участкам, электричество также разведено по всем участкам, подведен оптоволоконный кабель, на территории есть интернет и телефон, завершается строительство очистных сооружений.

И в результате мы имеем практически готовую первую очередь элитных, без всяких оговорок, резиденций, в центральной части остались непроданными всего девять домовладений, из них шесть — на первой линии. А застройщик сейчас активно занимается ландшафтным обустройством общественных зон: газончики, тротуарчики, фонарики. Это как раз хорошо видимая миру и радующая глаз часть работы, но куда менее трудоемкая, чем прокладка подземных коммуникаций.

Эта концепция пришлась по вкусу покупателю как раз сейчас. Большие площади участков востребованы, более того, некоторые клиенты берут сразу по два полугектарных участка. На одном строят дом, остальное используют под естественный парк. Такие решения хороши и для остальных обитателей поселка: благодаря соединению участков увеличивается площадь незастроенных зон.

Архитектурный облик — открытые пространства в духе архитектора Фрэнка Ллойда Райта и стиль софт-тек — также пользуется спросом. Кстати, улицы в поселке названы именами известных архитекторов: Райта, Бава, Роэ, Казакова, Шехтеля и других. Особенность домов в Crystal Istra — большая площадь остекления, открытые пространства, прагматичные линии и точная привязка к сложному рельефу. А также немаленькие площади, соответствующие размерам участков.

Самая скромная по размерам вилла — 490 кв. м, с гигантскими витражами, просторной террасой и экстраординарной высотой потолков — до 7 м. Кстати, все площади даются без учета террас и балконов. А самый большой дом — почти 1000 "квадратов". Ломаная линия медной кровли, переходящая в клинкерный фасад, открытая планировка, цельные окна гостевых зон — это проект для смелого человека, по-настоящему ценящего свою индивидуальность.

Правда, когда мы говорим об открытых пространствах и большой площади остекления, нелишне задуматься: а куда выходят цельные окна вашей гостиной, что вы в них увидите? Если стену соседнего дома или глухой забор — может быть, стоит, наоборот, ограничиться обычными узкими окошками, да еще и как следует их зашторить. В Crystal Istra совсем другая история. Здесь запрещены сплошные заборы — в основном их заменяют живые изгороди, а из окон открываются виды на реку Истру и холмы, покрытые лесом. Поскольку участки в основном по 40 соток и больше, то и соседскими стенами любоваться вы не будете. Это место как будто специально создано для архитектуры открытых пространств.

Кстати, перепады высот не только улучшают видовые характеристики, но и дают возможность разнообразить спортивную инфраструктуру. Четыре года назад существовали только приблизительные планы относительно горнолыжной трассы. Сейчас она вовсю строится — не слишком крутая, но как раз достаточная для того, чтобы подростки научились азам горнолыжного спорта. А также тюбинговая трасса, о которой до кризиса речь вообще не шла — это отличное развлечение для жителей всех возрастов. Кроме того, здесь будут отдельные детская и спортивная площадки, теннисный корт, благоустроенная набережная для неспешных прогулок... Ведь Crystal Istra прежде всего резиденции для семейного проживания.

ИТОГИ

Обещали и не сделали. Первоначально предполагалось, что строительство будет окончено в 2010 году. Естественно, кризис внес свои коррективы. Работы по созданию инженерных сетей закончены в этом году, в поселке есть уже готовые дома и первые постоянные жители

Обещали и сделали. Концепция поселка осталась неизменной: большие площади домов на просторных участках. Частично создана благоустроенная набережная Истры, ведутся работы по озеленению и ландшафтному дизайну в общественных зонах. Открыто движение по автомобильной дороге от Новорижского шоссе

Не обещали, но сделали. Ведется строительство горнолыжной и тюбинговой трасс