Ипотечное кредитование в России: вторичный рынок или накопительные схемы

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Балацкий Е. В. Эндогенные флуктуации в расширяющейся экономике//Вести. Моск. ун-та.

Сер. 6. Экономика. 1995. N° 6. С. 32 — 34.

2. Банк Англии повышает ставки // Эксперт. 1999. № 35. С. 7.

3. В Британии бум // Эксперт. 1999. № 41. С. 6.

4. Государство в меняющемся мире: (Всемирный банк. Отчет о мировом развитии — 1997. Краткое содержание) // Вопр. экономики. 1997. № 7. С. 4 — 34.

5. Иванов И. Старт «зоны евро» // Мировая экономика и междунар. отношения. 1999. JM? 1.

С. 3 - И.

6. Ковалева Г. Д. Циклическая динамика экономических процессов: измерения и моделирования. Новосибирск: Наука. Сиб. отд-ние, 1992. 156 с.

7. Меньшиков С. М. Взгляд на реформы и регулирование экономики // Вопр. экономики.

1997. No 6. С. 23 - 27.

8. Меньшиков С. М. Инфляция и кризис регулирования экономики. М.: Мысль, 1976. 367 с.

9. Мясникович М. Экономическая политика государства в современных условиях / / Мировая экономика и междунар. отношения. 1999. № 1. С. 48 — 52.

10. Поманский А. Б. Математические модели в теории экономического цикла / А. Б. Поманский, Г. Ю. Трофимов // Экономика и мат. методы. 1989. Т. 25, вып. 5. С. 69 — 70.

И. Пороховский А. Экономически эффективное государство: американский опыт // Вопр. экономики. 1998. № 3. С. 81 - 89.

12. Ставка ФРС продолжает расти // Эксперт. 1999. № 32. С. 7.

13. Студенцов В. Мировая экономика в 1992 — 1993 гг.: семь худых лет впереди? // Мировая экономика и междунар. отношения. 1993. № 11. С. 85 — 101.

14. ФРС поднимает ставку // Эксперт. 1999. JM° 25. С. 7.

15. ФРС пришпоривает экономику // Эксперт. 2001. № 6. С. 6.

16. ЕС «Euro 1999». Brussels, 1998.

17. Financial Times. 1999. № 42, Nov. P. 5 - 6.

18. Fortune. 1998. Vol. 5, № 3. P. 20.

19. IMF Survey. 1996. Febr. 19. P. 68.

20. OECD Economic Outlook. 1999. July. P. 16.

21. Tanzi V. The Grouth of Government and Reform of the State in Industrial Countries / V. Tanzi, L. Schuknecht // JME Working Paper. 1996. № 6. P. 13.

22. The Economist. 1995. June. 19. P. 108.

23. The Economist. 1997. Sept. 20. P. 11.

24. Turgeon L. Bastard Keynesianism. Westport, Conn. L., 1996. Поступила 11.04.03.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ: ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ИЛИ НАКОПИТЕЛЬНЫЕ СХЕМЫ

И. А. ФЕДУЛОВА, аспирант

История развития многих стран свидетельствует о том, что в экономике не последнюю роль играет ипотечное кредитование. Этот кредитно-финансовый механизм обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в ее реальный сектор, способствует удовлетворению потребности в жилье граждан, обладающих стабильными доходами и определенными накоп-

лениями. Совершенно очевидно, что России, где жилищная проблема по-прежнему остается крайне острой, без задействования всех возможностей ипотеки уже не обойтись. Помимо решения проблем с жильем она поможет образованию в государстве качественно новых финансово-кредитных отношений, достижению финансовой и экономической стабильности.

© И. А. Федулова, 2003

Система ипотечного кредитования не является чем-то новым, чуждым для РФ. Существовавшая до 1917 года ипотека имела совершенное и законченное развитие, элементы ее были заимствованы зарубежными правительствами. Поэтому парадоксальным выглядит то, что сегодня Россия, утратив дореволюционный опыт, вынуждена начинать процесс становления института ипотеки «с нуля».

Прежде чем говорить об организаци-онно-финансовой схеме ипотечного жилищного кредитования, необходимо определить потенциальный спрос на услуги подобного рода. Социально-экономический анализ доступности ипотечных кредитов показывает, что при запуске указанного механизма происходит резкое увеличение платежеспособного спроса населения на жилье. Следует отметить, что на сегодняшний день строительный комплекс страны ежегодно обеспечивает 1,5 % населения. При этом 4,7 % семей по уровню доходов способны воспользоваться ипотечным кредитом даже при достаточно жестких условиях кредитования. А если мы примем во внимание уже имеющуюся жилплощадь и оплату первоначального взноса средствами от ее реализации, то доля семей, которые могут купить жилье в кредит, возрастет до 15,4 %. Учитывая сложившиеся тенденции, говорящие о некотором укреплении экономики РФ, опираясь на прогнозные показатели Минэкономразвития, специалисты Госстроя России предполагают, что уже в 2008 году более 15 % населения окажется в состоянии приобретать жилье по социальным нормам, а около 40 % семей смогут улучшить свое положение, расширив площадь до 30 м2 (т. е. прибавив дополнительную комнату) [9].

Итак, потенциальный спрос (хотя и незначительный) на ипотечные кредиты в России существует. Теперь важно определить, по какой модели будет создаваться российская ипотека. Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования предусмотрено, что она будет двухуровневой. Формирование этой модели связано с открытием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и последующим введением с его помощью эффективного механизма рефинансирова-

ния выданных кредитов посредством эмиссии и обращения облигаций.

Наибольшее распространение подобный вариант получил в США. Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая лишь малую часть его стоимости (10 — 20%), а всю оставшуюся сумму погашает заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо уже находящейся во владении клиента. Возврат кредита в зависимости от его исходного дохода и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 — 30 лет.

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем компания перепродает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (облигаций). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (пенсионные фонды, профсоюзы, страховые компании), так и мелким инвесторам, желающим разместить средства под больший, чем на обычном банковском депозите, процент. Поступившие от продажи средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы [3; 4; 8].

Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, рассматриваемая система подвержена достаточно ощутимому влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому активное применение такие модели могут иметь только в странах с устойчивой экономикой.

Чем же объяснить тогда выбор американской модели для развития ипотеки в России? Дело в том, что всю многолетнюю подготовительную работу спонсировало американское правительство в лице иБАЮ (Американское агентство международного развития). Созданное россий-

ским правительством АИЖК с уставным капиталом 80 млн рублей так и не стало полномочным участником ипотечного рынка (в силу ряда проблем нормативно-правового характера и отсутствия достаточных средств для рефинансирования). А ведь основной идеей Агентства было учреждение органа, подобного американскому Фанни Мей, который мог бы привлекать дешевые долгосрочные средства путем выпуска ценных бумаг, с тем чтобы на вырученные деньги выкупать ипотечные кредиты у коммерческих банков. Но об этом не может идти речи, если до сих пор в РФ не принят закон об ипотечных ценных бумагах.

На сегодняшний день одним из немногих реальных источников рефинансирования ипотечных операций российских банков являются средства Инвестиционного фонда США — Россия (ТиЗШР). В данный момент это единственная организация, которая предоставляет деньги на рефинансирование ипотечных программ и имеет вполне разумную методологическую базу для ведения ипотечного бизнеса. Заметный сдвиг в становлении ипотеки произошел в 1998 году, когда Инвестиционный фонд США — Россия стал продвигать свою программу «ДельтаКредит». Согласно ее условиям максимальная сумма кредита — 150 тыс. долларов на срок 10 лет — предоставлялась клиенту после скрупулезной процедуры андеррайтинга (оценки платежеспособности заемщика под процентную ставку 15 % годовых в валюте). Уже выдано около 400 кредитов на сумму, превышающую 20 млн долларов

[Ю; И].

Несомненно, американскую двухуровневую модель можно принять за основу. Однако не стоит забывать, что слепое копирование может привести к негативным последствиям. Попытки укоренения ее на почве кризисной переходной экономики будут тщетными. Рассматриваемая модель опирается на использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, которая работает исключительно при наличии:

— стабильной экономики;

— надежной кредитно-финансовой системы ;

— высокоразвитого фондового рынка;

— экономически активного и образованного населения, свободно и самостоятельно оперирующего финансовыми инструментами;

— сильной поддержки государства, прежде всего как гаранта незыблемости и долговременной устойчивости отношений, присущих ипотеке.

Ни одного из перечисленных факторов у нас в стране пока нет. Для большей части населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, ипотечные кредиты становятся недоступными из-за дороговизны. Сделать их более достижимыми (а по американской модели они в принципе не могут быть дешевыми) иначе, чем путем компенсации какой-то доли цены государством, невозможно. Таким образом, мы приходим к выводу, что потенциальный масштаб кредитования по данной модели незначителен. Для становления системы ипотеки в России нужны переходные режимы, которые позволят сформировать рынок первичной ипотеки, создать систему сбережений для населения, укрепить финансовый рынок и построить вторичный рынок жилищных облигаций. Поэтому, на наш взгляд, необходимо обратить внимание на накопительные схемы ипотечного кредитования, позволяющие людям аккумулировать денежные средства для выплаты первоначального взноса, а банкам — привлечь долгосрочные ресурсы.

При накопительных схемах финансовые институты собирают средства на цели ипотечного кредитования через вклады и контрактные сбережения, предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, выступают в роли инвесторов, т. е. заполняют за счет кредитов инвестиционный портфель. Подобная схема получила развитие в ряде европейских стран, в том числе во Франции, Германии, Чехии, Венгрии.

Контрактно-сберегательная система одновременно доставляет банкам долгосрочные ресурсы и снижает кредитный риск. В качестве долгосрочных пассивов выступают целевые депозиты. Взаимодействие клиента с банком в этом случае делится на два периода — накопления и

кредитования. Сначала вкладчик заключает с банком контракт, в соответствии с которым берет на себя обязательство в течение определенного времени вносить на целевой депозит средства фиксированными ежемесячными платежами. Банк, в свою очередь, обязуется по окончании периода накопления вернуть ему переданные средства и выдать кредит на условиях, что ежемесячные выплаты в погашение кредита будут приблизительно равны суммам, ежемесячно вносившимся на депозит.

Поскольку главной задачей банков является обеспечение соответствия пассивов и активов по сумме и срокам, то срок погашения должен примерно соответствовать сроку накопления, а сумма кредита — сумме, накопленной на депозите. Как правило, при такой системе процентные ставки и по кредитам, и по депозитам устанавливаются значительно ниже рыночных. При внедрении ее банк получает долгосрочные дешевые ресурсы для ипотечного кредитования. Таким образом, он имеет возможность: предоставлять ипотечные кредиты, не будучи зависимым от инвесторов; оценить кредитный риск заемщика, не имеющего кредитной истории и официально зарегистрированных заработков [6]. Серьезное преимущество контрактных сбережений — полное отсутствие воздействия на них состояния финансово-кредитного рынка. Однако схема имеет и существенный минус в сравнении с расширенной моделью: ограничение суммы кредита размером накопленных средств отодвигает во времени момент возможного для конкретного заемщика приобретения недвижимости.

Исходя из зарубежного банковского опыта, в России предпринимались попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание наколетельной и ипотечной программ, — в частности корпорацией «Жилищная инициатива» (система «Комбиинвест», объединяющая безынфляционное накопление средств, целевое инвестирование и кредитование), Московским ипотечным банком, Сбербанком РФ.

Отмечая положительную роль накопительных счетов, нельзя не сказать, что наши граждане опасаются помещать крупные

денежные суммы на долгосрочные накопительные депозиты ввиду продолжающейся инфляции и недоверия к банковским институтам. Кроме того, у нас отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это принято в Германии или Франции.

В последнее время стараются реанимировать существовавшие в дореволюционной России и эпоху «развивающегося социализма» жилищные кооперативы и ссудо-сберегательные кассы (ССК). Жилищный кооператив — добровольное объединение граждан, заинтересованных в покупке жилья, но не имеющих 100 % собственных средств. Вступая в него, они вносят свои деньги в «общий котел» и по мере накопления приобретают жилье для пайщиков. Право на получение квартиры возникает с момента накопления 50 % ее стоимости, после чего покупаемая кооперативом недвижимость предоставляется пайщику, но остается в собственности жилищного кооператива до момента погашения долга. Понятно, что сразу не удастся наделить квартирами всех пайщиков, но чем больше будет членов, чем скорее они будут достигать порога 50 % и впоследствии аккуратно выплачивать долг, тем быстрее пойдет очередь.

Ссудо-сберегательные кассы действуют примерно по такому же принципу. Отличие заключается в том, что для финансирования кредитов и покупки (строительства) жилья могут привлекаться юридические лица, например специализированные банки или даже муниципальные бюджеты. Есть и другая существенная разница: жилье поступает в собственность граждан, но передается в залог до выплаты долга.

Мировой опыт свидетельствует, что обе эти формы успешно уживаются, дополняя друг друга. Однако в России проблем с их внедрением гораздо больше, чем успехов. На наш взгляд, главный вопрос — безопасность. Если граждане, рассчитывая накопить на жилье, доверяют свои сбережения жилищным кооперативам и ССК, порядок деятельности последних должен быть прозрачным и предсказуемым. Кассы и кооперативы выполняют не только кредитные операции: часто они

инвестируют строительство жилья, а риски здесь, к сожалению, пока еще очень высоки. Проблема вторая — конкуренция. Банки по отдельности предлагают свои коммерческие программы ипотеки, кооперативы агитируют за «взаимопомощь», в ССК «заманивают» людей трехлетней рассрочкой, и при этом каждый претендует на особую исключительность и точное соответствие правовым рамкам государства. Для установления общих принципов безопасности и норм работы накопительных схем необходимо принятие специального закона, проект которого уже разработан рабочей группой Государственной думы.

В законопроекте определяются нормы накопления и порядок расходования средств в кассах, принципы контроля и управления их деятельностью. Но один из пунктов представляется спорным. Поскольку кассы привлекают средства граждан, их деятельность следует лицензировать, как в случае любой кредитной организации. Такова позиция Центрального банка РФ. Это, в свою очередь, приведет к повышению ставок, операционных расходов и т. д. Обойтись же «без присмотра» ЦБ невозможно: у нас нет другого ведомства, полномочного контролировать подобные финансовые схемы. Компромиссным решением будет некоторое изменение структуры кредитных организаций с созданием отдельного органа в ЦБ России, который специализировался бы именно на контроле касс [И].

Как бы там ни было, но будущее российского рынка недвижимости не за долевым строительством или единовременной покупкой жилья, а за кредитно-нако-пительными схемами. Однако, ввиду того что ни американская система ипотеки, ни схема ссудо-сберегательных касс не могут быть реализованы в чистом виде, в современных условиях целесообразно использовать синтез этих двух моделей. Именно такой вариант ипотечного кредитования предлагают американские специалисты для постсоциалистических стран. В соответствии с ним процесс жилищного инвестирования разделен на две части: кредитование строительства жилья и долгосрочное кредитование покупки жилья населением.

Строительный кредит не является долгосрочным и предоставляется обычно коммерческими банками. Кредит на строительство жилья выдается застройщику при наличии земельного участка, разрешения на строительство от конкретных местных органов власти и всей строительной документации. Используется механизм доходной ипотеки. Срок погашения коммерческих кредитов — обычно 12 — 18 месяцев на общих рыночных условиях.

Долгосрочное кредитование покупки жилья осуществляется под залог приобретаемой недвижимости на срок от 15 до 30 лет. В названной модели предусмотрен следующий порядок ипотечного кредитования. Доля кредита составляет 70 — 75 % от стоимости жилья. Опыт многих стран показывает, что вложения 25 — 30 % стоимости собственности вполне достаточно, чтобы уменьшить вероятность невозвращения кредита. Доля платы за кредит не должна превышать 25 % дохода заемщика. В противном случае кредитование возможно лишь при государственном субсидировании. Что касается типа кредита, то при низком уровне инфляции предпочтительнее фиксированная процентная ставка, а при значительном применяются альтернативные ипотечные кредиты. Если уровень ее более 5 % в месяц, финансовые институты предоставляют их только при подтверждении специальных правительственных гарантий против риска неплатежей тем заемщикам, чьи доходы будут расти медленнее по сравнению с процентной ставкой по кредиту.

Для привлечения сбережений населения на банковские счета депозиты должны индексироваться аналогично тому, как будут индексироваться закладные кредиты. В этом случае используется схема целевых жилищных счетов, при которой покупатель жилья вначале обязуется в течение нескольких лет накапливать средства. После этого ему гарантируется ипотечный кредит того же банка.

Поступление ресурсов возможно и из «оптовых» источников, включающих: кредитные линии или аналогичные договоренности с одним либо несколькими банками; срочные кредиты банков, пред-

приятии или пенсионных и страховых фондов, предоставляемые на 5 — 10 лет; продажу облигаций или ценных бумаг участия в закладных банкам, а также пенсионным фондам и страховым компаниям.

В предлагаемой модели выделены следующие виды субсидий заемщикам: субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для приобретения жилья; субсидирование процента по кредиту, при котором правительство платит часть процентной ставки по ипотечному кредиту; вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту; субсидии для оплаты первого взноса [2].

Помимо синтеза расширенной и автономной моделей ипотеки большие перспективы, на наш взгляд, имеет участие в процессе муниципалитетов. Они ориентированы одновременно на возведение коммерческого жилья и комбинирование источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий ит. д.). Исходя из этого можно условно выделить несколько жилищных стратегий:

1) рассчитанную на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

2) смешанную, основанную на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

3) рыночную, опирающуюся преимущественно на собственные средства граждан.

Администрация города в первую очередь заинтересована в уменьшении количества граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Чтобы быстрее решить эту проблему, предлагается схема, при которой квартиры продаются «по цепочке» при посредстве администрации, дающей для приобретения ипотечный

кредит. Отметим особенности данной схемы ипотечного кредитования:

а) в залог берется не вся квартира, а только 1 или 2 изолированные комнаты, и при этом не требуется переселения семьи заемщика в случае взыскания залога: комната продается на рынке, и квартира становится коммунальной;

б) процент по ипотечному кредиту невелик, поскольку устанавливается по соглашению между банком и администрацией, агентством;

в) администрация муниципального образования не является кредитной организацией, поэтому не может предоставлять займы под проценты гражданам города, однако, используя предложенную схему, получает проценты за выданные ипотечные кредиты.

Социальная поддержка выражается в основном в выделении: безвозмездных субсидий на погашение доли ежемесячного платежа по процентным ставкам банков за пользование кредитом; жилого помещения в специализированном муниципальном фонде временного проживания в случае взыскания заложенного жилого помещения.

Подводя итог, напомним, что ипотека содержит огромный потенциал экономического развития, превращения недвижимости в работающий капитал, дающий возможность кредитору получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья, земли и др. Развитие ипотечного кредитования в России может стать существенным фактором экономического укрепления страны. В настоящее время необходимо уделить особое внимание формированию режима наибольшего благоприятствования для жилищного строительства и создания рынка недвижимости в каждом регионе с учетом имеющихся материальных, финансовых и трудовых ресурсов.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Александрович А. К вопросу о концепции ипотечного жилищного кредитования // Бизнес и банки. 2000. X? 6. С. 1 - 2.

2. Евтух А. Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. № 10. С. 47 - 53.

3. История развития ипотеки / Под ред. А. П. Симоновой. Пенза: Главпензгосэкспертиза, 1999. 26 с.

4. Лимаренко В. И. Ипотека: стратегия развития. М.: Диалог — МГУ, 2000. 280 с.

5. Логинов М. П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. 2002. № 1. С. 11 — 14.

6. Минц В. С. Контрактно-сберегательная система и ипотечное кредитование // Бизнес и банки.

2002. № 7. С. 8.

7. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный Закон Российской Федерации от 16.07.98г. № 102-ФЗ // Экономика и жизнь. 1998. № 31. С. 10 - 15.

8. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28 // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278.

9. Пономарев В. Н. Ипотека приблизилась к широкой практике // Строит, газ. 2002. № 37. С. 3 - 4.

10. www.deltacredit.ru

11. www, ipoteca.ru

Поступила 15.11.02.

КОНСАЛТИНГ КАК ВАЖНЕЙШИЙ ЭЛЕМЕНТ ИНФРАСТРУКТУРЫ ПОДДЕРЖКИ МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА: ТЕНДЕНЦИИ И ПРОБЛЕМЫ

И. Е. СЫГОНИНА, аспирант

Сегодня сложно представить динамично развивающуюся экономику страны без активной роли малого бизнеса (МБ). Говоря о рыночной системе хозяйствования, ее эффективности, мы подразумеваем не только существование предпринимательства, но и его центральное место в экономике. И это не случайно: малый бизнес способен решать такие важные задачи, как:

— создание рабочих мест и сокращение безработицы;

— расширение ассортимента и повышение качества товаров, работ, услуг;

— развитие конкуренции;

— пополнение доходной части бюджета и др.

Вклад данного сектора в экономику России иллюстрируют данные табл. 1

[2; 5].

Не менее существенно значение малого предпринимательства и для укрепления региональной экономики. Так, в Республике Мордовия процесс его формирования характеризуется показателями, отраженными в табл. 2 [3; 4].

Вместе с тем в современных условиях предпринимательство, являясь инструментом государственного регулирования,

Таблица 1

Динамика показателей деятельности малого предпринимательства в РФ

Показатель 2000 г. 2001 г. 2002 г.*

Число малых предприятий, тыс. ед. 879,5 843,0 878,7

Средняя численность работников, тыс. чел. 7 621,1 843,0 7 780,0

Объем продукции (по всем видам деятельности), млрд руб. 613651,4 853900,0 454600,0

* По итогам 7 месяцев 2002 г.

Таблица 2

Динамика показателей деятельности малого предпринимательства в Мордовии

Показатель 2000 г. 2001 г. 2002 г.*

Число малых предприятий 2 270 2 504 2 804

Среднесписочная численность работников, чел. 25 866 24392 27 663

Выпуск товаров и оказание услуг, тыс. руб. 1 094 030 1 627 182 117 512,0

* По состоянию на 01.10.02.

нуждается в поддержке. В первую очередь речь идет о формировании и разви-

© И. Е. Сыгонина, 2003