Планирование реновации и платежеспособный спрос

Научно-технический и производственный журнал

-------ЖИЛИЩНОЕ ---

СТРОИТЕЛЬСТВО

УДК 332.821:351.778.53

Л.В. КИЕВСКИЙ, д-р техн. наук, главный научный сотрудник, А.А. СЕРГЕЕВА, главный специалист

НПЦ «Развитие города»

Планирование реновации и платежеспособный спрос

Выполнена оценка состояния рынка жилой недвижимости Москвы. Показано, что реализация программы реновации кроме переселения жителей предусматривает вывод на рынок недвижимости дополнительного жилья. Обоснована необходимость комплексного рассмотрения сегментов первичного и вторичного жилья, рынков Москвы и Московской области. Исследована динамика платежеспособного спроса населения и показателей улучшения жилищных условий, определены драйверы роста в районах реновации. В качестве потенциала роста платежеспособного спроса рассматриваются две составляющие. Первая - возврат к уровню платежеспособного спроса с нынешних 7,5% (доля спроса, приходящаяся в 2016 г. на первичную жилую недвижимость в старых границах Москвы) до 11,3% (уровень 2014 г.). Этот рост платежеспособного спроса на первичном рынке жилья в районах реновации (что включает в том числе отложенный спрос в этих районах и дополнительное приобретение жилья переселенцами) возможен за счет перераспределения спроса между сегментами на рынке жилья Московского региона. Вторая - наращивание доли ипотечных сделок (драйвера рынка) с нынешних 75% до максимально возможного уровня - 95%. Потенциальный прирост может быть преимущественно сконцентрирован в районах реновации. Также доказано, что ввод жилья в районах реновации будет лимитирован платежеспособным спросом населения, что необходимо учитывать при планировании.

Ключевые слова: реновация кварталов, платежеспособный спрос, рынок жилой недвижимости, градостроительная политика.

Для цитирования: Киевский Л.В., Сергеева А.А. Планирование реновации и платежеспособный спрос // Жилищное строительство. 2017. № 12. С. 3-7.

L.V. KIEVSKIY, Doctor of Sciences

Renovation Planning and Solvent Demand

An assessment of the condition of the Moscow residential real estate market is made. It is shown that implementation of the renovation program, in addition to the relocation of residents, provides the output of additional housing at the real estate market. The necessity of complex consideration of segments of the primary and secondary housing, markets of Moscow and Moscow Oblast is substantiated. As a potential for the growth of solvent demand two components are considered. The first one is a return to the level of solvent demand from the present 7.5% (the proportion of demand in 2016 for the primary residential real estate within the old boundaries of Moscow) up to 11.3% (the level of 2014). This growth of solvent demand at the primary market of housing in the renovation districts (that includes the delayed demand in these districts and additional purchase of housing by resettlers) is possible due to the redistribution of demand among segments at the housing market of the Moscow Region. The second component is increasing the share of mortgage transactions ( market drivers) from the present 75% up to the maximum possible level of 95%. The potential increase can be primarily concentrated in the areas of renovation. It is also proved that the housing commissioning in the renovation districts will be limited by solvent demand of the population that is necessary to take into account when planning.

Keywords: renovation of quarters, solvent demand, residential real estate market, urban planning policy.

For citation: Kievskiy L.V., Sergeeva A.A.. Renovation planning and solvent demand. Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction]. 2017. No. 12, pp. 3-7. (In Russian).

По мере развертывания программы реновации в Москве в рамках проводимой градостроительной политики [1-3], переселения жителей сносимых домов во вновь построенные здания в каждом отдельно взятом районе реновации может образовываться избыток построенных квартир, которые будут подлежать продаже. Дело в том, что объемы нового жилья в силу большей этажности современных зданий рациональной планировки кварталов в 2-3 раза могут превосходить сносимые [4, 5]. Образующаяся разница объемов при ее реализации на рынке недвижимости позволит трансформировать исключительно социальный характер реновации в комплексный проект [6], в котором станет возможной частичная компенсация за-

трат городскому бюджету. В силу этого перспективное планирование [7, 8] реновации должно учитывать платежеспособный спрос.

Для оценки и прогноза платежеспособного спроса в районах реновации необходимо, во-первых, проанализировать состояние рынка жилой недвижимости Москвы в целом и, во-вторых, учесть специфику жилищного строительства в районах реновации.

В отношении состояния рынка жилой недвижимости Москвы имеются два различных мнения: рынок находится в состоянии стагнации; на рынке наметились признаки роста (табл. 1), каждое из которых имеет свою аргументацию и своих сторонников среди профессионалов.

Градостроительство и архитектура

------ЖИЛИЩНОЕ ---

СТРОИТЕЛЬСТВО

Научно-технический и производственный журнал

Таблица 1

Оценка состояния рынка недвижимости Москвы

Продолжается стагнация Наметились признаки роста

- Согласно прогнозу социально-экономического развития РФ, до 2035 г. Минэкономразвития, рецессия завершится в 2017 г., темпы роста ВВП затем ожидаются на низком уровне 1,7-2,6%/г., рост реальных доходов населения -1,4%/г. (восстановится до уровня 2013 г. в 2021 г.) - Рост объема предложений первичного жилья: 2014 - 2116 тыс. м2 2015 - 2506 тыс. м2 2016 - 2750 тыс. м2 (достиг 82% от объема годового ввода) 2017 (9 мес) - 2692 тыс. м2 - Снижение средней цены на первичном рынке Старой Москвы: 2014 - 219 тыс. р./м2 2015 - 207,4 тыс. р./м2 2016 - 195,9 тыс. р./м2 2017 (III кв.) - 192,4 тыс. р./м2 - Объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке Старой Москвы в IV квартале 2016 г. составил 2839,9 тыс. м2, что в 2,8 раза превысило показатели IV квартала 2012 г. - 1068,3 тыс. м2 (данные «Est-a-Tet»), т. е. предложение существенно опережает спрос, образовался «пузырь» на рынке жилья. К III кв. 2017 г. данный показатель возрос до 3321 тыс. м2 - Реальные доходы населения и уровень потребительских расходов за 2016 г. уменьшились на 5,6%, исчезают докризисные «подушки безопасности», сохраняется высокая цена жилья по отношению к среднегодовому доходу - Возможно падение цен на жилье к 2021 г. на 30-40% (данные IRN www.irn.ru) - Опыт последних 15 лет говорит о постоянном росте цен на недвижимость (примерно на 5%/г.) при низком уровне обеспеченности жильем в Москве (по сравнению с крупными городами РФ и европейскими городами) - Отставание предложения в сегменте качественного и недорогого жилья от спроса (быстрое «вымывание» с рынка жилья эконом-класса). При этом предложение в эконом-классе с 2014 по 2016 г. выросло на 40,6%, а средний чек покупки вырос с 4,69 млн р. до 5,8 млн р., т. е. на 23,7% (при этом в Новой Москве снизился на 17,3%, а в МО снизился на 5,4%) - Три года продолжался рост общей площади зданий по принятым на ГЗК решениям: 2014 - 13,6 млн м2 2015 - 18,2 млн м2 2016 - 25,9 млн м2 Это косвенно свидетельствует о росте интереса к этому сектору экономики - Количество заключенных ипотечных договоров растет: 2015 - 25 тыс.; 2016 - 43,9 тыс.; 2017 (9 мес) - 36,31 (что на 15% больше, чем за 9 мес 2016 г.) - Количество ДДУ жилья в Москве в 2016 г. возросло до 35621, по данным Росреестра (рост на 81,6% по сравнению с 2015 г.). За 9 мес 2017 г. заключено 36656 ДДУ жилья - Переход от ослабления к усилению рубля по отношению к бивалютной корзине (2015 г. - «+» 23%; 2016 г. - «-» 18%) - Прирост вкладов физических лиц в Москве в годовом выражении (за 9 мес. 2017 г.) составил +8,4% - В III квартале 2017 г. объем средств населения в банках увеличился по Москве на 110,7 млрд р. (на 1,3%) до 8756,5 млрд р. (в I полугодии 2016 г.- было снижение на 69,3 млрд р. или на 0,8%). Подобная динамика свидетельствует о физическом наличии средств граждан - В сентябре 2017 г. к аналогичному периоду прошлого года темп прироста портфеля кредитов населению составил +9,8%

2013

2014

2 1

"--.. 1,7 1,' -

1,7 1,6 1,7 1,8

0,К

2015

2016

3

2,5 2

1,5 1

0,5 0

120

0

2013

100 94 100 105,9

100 ^^——-

85 85

4^-

2014

2015

2016

Рис. 1. Ежегодный прирост населения и жилого фонда в Москве: 1 — естественный прирост населения, млн чел.; 2 — прирост общей площади жилищного фонда, млн м2 По данным Мосгорстата

Рис. 2. Ежегодный естественный прирост населения и жилого фонда (относительно прироста населения и жилого фонда 2013г.) Москвы: 1 — естественный прирост населения, %о; 2 — прирост общей площади жилищного фонда, % По данным Мосгорстата

В сложившихся реальных условиях нестабильной и противоречивой ситуации на рынке жилья первостепенное значение приобретает оценка и регулярный мониторинг емкости рынка и платежеспособного спроса, который можно охарактеризовать следующими обстоятельствами.

По данным Global Market Research (GMR)*, за октябрь 2016 г. и январь 2017 г. емкость рынка жилья в Москве может быть оценена в результате опроса населения, согласно которому 68% домохозяйств хотели бы улучшить свои жилищные условия, но только 16% рассматривают вариант покупки квартиры или обмена с доплатой.

При сегментации домохозяйств по уровню предпочтений в исследовании GMR запросы низшего сегмента оцениваются в 20 м2/чел.; среднего - 24 м2/чел.; высше-

го - 30 м2/чел., что при сопоставлении с текущей обеспеченностью соответствует емкости рынка 40 млн м2. При тех же исходных данных для обеспечения в Москве в среднем 25 м2/чел. в соответствии с требованиями ФЦП «Жилище» потребуется уже 50 млн м2, что эквивалентно потенциальной емкости рынка. Предпочтения домохозяйств при этом распределены между сегментами: 57% домохозяйств хотели бы улучшить свои жилищные условия, используя вторичный рынок, тогда как 43% интересуются первичным.

Большую часть первичного жилья покупают москвичи - 65,5%, на долю жителей Московской области приходится 15,6%, на регионы остается 18,9%. Причем эта пропорция постепенно меняется в сторону москвичей

* info@eurocmre.com.

3

0

Научно-технический и производственный журнал

-------ЖИЛИЩНОЕ ---

строительство

Таблица 2

Структура демографических и социальных групп покупателей жилья

Возраст, тенденции изменения количества Предпочтения, цели Приоритеты

эконом комфорт бизнес

25-35 лет (группа сокращается с 3 млн чел. в 2014 г. до 1,8 млн чел. в 2024 г.) Первое жилье, обычно приобретено в ипотеку или с помощью родственников. К этой же группе примыкают мигранты на ПМЖ + до 2020 г. - -

35-45 лет (группа растет) Требуется улучшение жилищных условий, расширение. Нужны комнаты для детей. Интересуют 3-4-комнатные квартиры - + 2020-2025 + 2020-2025

45-55 лет (группа растет) Сами жильем обеспечены, но требуется жилье для детей. В перспективе (2025-2038) интересуются приобретением загородной недвижимости + + -

70-80 лет (группа растет) Освобождают большее жилье, обменивая его на меньшее (2033-2045) - - -

(по мере увеличения рождаемости и снижения смертности). Коэффициент миграционного прироста в Москве в 2016 г. составил 52,4 чел. на 10 тыс. постоянного населения (в 2015 г. - 52; 2014 г. - 56 чел.). В этих условиях темп прироста площади отстает от темпов прироста населения (рис. 1, 2), что соответственно увеличивает емкость рынка.

Самостоятельным сегментом жилищного рынка можно считать инвестиционное жилье (которое представляет собой метод сохранения и накопления капитала), доля которого постепенно снижается. Оценочно за 2013-2016 гг. доля инвестиционного жилья в покупках новостроек снизилась с 30 до 15%, что обусловлено конкуренцией других рынков и инструментов: акции, облигации, ПИФы, недвижимость за границей.

Анализ специализированных публикаций [9, 10], результатов многочисленных опросов населения, исследований крупных риелторских агентств позволяет представить следующую общую картину структуры покупательского спроса и наметившихся тенденций. Большинство граждан, имеющих свободные денежные средства, решили собственные квартирные вопросы и зачастую имеют инвестиционные квартиры. В условиях некоторого снижения стоимости жилья и параллельного роста эксплуатационных расходов эта группа имеет ограниченную потребность в покупках и, во всяком случае, не является основной в кварталах реновации.

Основными покупателями все в большей мере становятся граждане со средними доходами. Благодаря удешевлению ипотеки (13,58% - 2015 г.; 12,67% - 2016 г.; 11,41% - 2016 г. с господдержкой; 10,34% на первичном рынке - 2017 г.) и корректировке цен на жилье (с учетом скидок и торга около 15%) увеличивается число покупателей среди граждан со средними доходами.

В 2016 г. произошел резкий рост числа договоров долевого участия (ДДУ) - до 35621 ед., т. е. на 81,6% больше, чем в 2015 г. (19667 ед.). Количество ипотечных договоров на новое жилье возросло в 2016 г. до 43900 ед. (+33,9% к уровню 2015 г.). Общее количество переходов прав собственности в Москве также выросло в 2016 г. (на 10,8% до 126000 ед. по сравнению со 113769 ед. в 2015 г.) По данным GMR, в 60 крупнейших жилых комплексах Москвы на ипотечные сделки в 2016 г. пришлось 38% от их суммарного количества (в 2015 г. - 23%).

Драйвером спроса в 2016 г. стало снижение ипотечных ставок. Кроме того, этому способствовало значительное увеличение и разнообразие предложения жилья эконом- и комфорт-класса.

Некоторое снижение цен в Москве и значительный рост уровня строительной готовности привели к перемещению части покупателей, в том числе москвичей, из Московской области и других районов в Москву, а также со вторичного рынка на первичный московский.

Необходимо отметить, что при анализе рынка жилой недвижимости невозможно изолировать рынок Москвы в старых границах [11, 12]. Граждане имеют реальную возможность выбора, где покупать жилье: в Москве или в Московской области, на первичном или вторичном рынке, руководствуясь устанавливаемыми ценами и собственными предпочтениями.

Риелторские агентства фиксируют еще три тенденции последних лет. Во-первых, растет предложение в массовом сегменте (эконом- и комфорт-классы): в 2015 г. на 80%, в 2016 г. на 27%. Во-вторых, сокращается средняя площадь продаваемых квартир: декабрь 2014 г. - 62 м2; декабрь

2015 г. - 57 м2). В-третьих, несколько повышается (как и в период падения платежеспособного спроса в 2009-2010 гг.) доля крупнопанельных домов: 2014 г. - 11%; 2015 г. - 32%;

2016 г. - 10%.

Демографические и социальные группы основных покупателей жилья представлены в табл. 2. С учетом демографических прогнозов до 2045 г. возможными покупателями жилья в районах реновации могут явиться для эконом-класса: молодые семьи (до 2020 г.); семьи, приобретающие жилье с помощью родителей, родственников. Для комфорт-класса: 2-я и 3-я группы по табл. 2.

Основной вывод, что платежеспособный спрос является главным ограничителем на планируемые годовые объемы ввода жилья по программе реновации, можно сделать на основании данных и расчетов, приведенных на рис. 3, 4.

На рис. 3 объем платежеспособного спроса рассчитан как произведение количества и среднего размера сделок по сегментам рынка. Количество сделок на первичном рынке вычисляется как разность объема предложения на конец прошлого периода с добавлением ввода в текущем периоде и величиной предложения на конец текущего периода: ^сделок = Предложение,^ + Ввод, - Предложение,.

Градостроительство и архитектура

ц м .1

Научно-технический и производственный журнал

Млн р.

2423,1

22,9%

17,4%

48,5%

— Первичная жилая недвижимость 1 в старых границах Москвы

Первичная жилая недвижимость "в Новой Москве

Вторичная недвижимость в Москве

I  Первичная недвижимость в МО

"Вторичная недвижимость в МО

2014

2015

2016

Рис. 3. Ежегодный платежеспособный спрос на улучшение жилищных условий

сс

ф >1

и 2

О ф

= 1

т ^

СО

Ф

125

115

105

95

85 1998

г —м— 6, 10,5

10,1 8,8 8,8 8,5

-2,4 2,7 З,2 3,6 , 4 ' ч

•

16

12

8

4

5 Ж

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

0

2016

Рис.

4. Доля доходов населения, используемых на приобретение недвижимости: ...........— рост ВРП г. Москвы

Млн м2

Предложение

100,3%

Ввод

Поглощение

Процент поглощения от предложения

46,4%

1,69 1,89 1,61

1,31 1,3 1,11

1,31 1,9 2,4

2014

2015

Рис. 5. Ежегодный уровень продаж в старых границах Москвы

В свою очередь, количество сделок на вторичном рынке - это количество зарегистрированных договоров купли-продажи (мены).

Ежегодный суммарный платежеспособный спрос на улучшение жилищных условий в Московском регионе оценивается в 2423,1 млрд р. в 2016 г.

Доля сделок на первичном рынке Москвы в старых границах составила в 2016 г. порядка 7,5% от совокупного рынка Московского региона, что составляет 181,3 млрд р. По сравнению с 2014 г. сегмент сократился на 172 млрд р., что может рассматриваться как потенциал для роста.

Снижение объемов приобретаемого жилья в 20142016 гг., т. е. динамика ежегодного платежеспособного спроса, соответствует данным Росстата о доле доходов населения, используемых на приобретение недвижимости (рис. 4). Так, в 2014 г. в Москве 10,1% доходов населения использовалось на приобретение недвижимости во всех

сегментах, а в 2016 г. этот показатель сократился до 7,4%. При изменении социально-экономической ситуации и воздействии рыночных драйверов это сокращение может быть восстановлено, т. е. рассматриваться как потенциальный резерв спроса [13-16].

В качестве потенциала роста платежеспособного спроса рассматриваются две составляющие.

Первая - возврат к уровню платежеспособного спроса с нынешних 7,5% (доля спроса, приходящаяся в 2016 г. на первичную жилую недвижимость в старых границах Москвы) до 11,3%, уровень 2014 г., (рис. 3). Этот рост платежеспособного спроса (на 172 млрд р./г.) на первичном рынке жилья в районах реновации, что включает в том числе отложенный спрос в этих районах и дополнительное приобретение жилья переселенцами, возможен за счет перераспределения спроса между сегментами на рынке жилья Московского региона.

Вторая - наращивание доли ипотечных сделок (драйвера рынка) с нынешних 75% до максимально возможного уровня - 95%. Потенциальный прирост составляет 20%, что соответствует величине 484,6 млрд р./г., и может быть преимущественно сконцентрирован в районах реновации.

Суммарно эти составляющие (с коэффициентом вероятности 0,5) оцениваются в 328,3 млрд р. ежегодно: (172+484,6)х0,5 = = 328,3 млрд р. Данной величине прироста соответствует объем продаж 1,88 млн м2 в год (в расчете используется средняя цена за 1 м2 жилья, равная 175 тыс. р./м2).

Однако активизация строительства в районах реновации вовсе не отменяет строительство в других частях Москвы. Ежегодный уровень продаж в старых границах Москвы оценивается в среднем в 1,2 млн м2 (рис. 5), что меньше объемов ввода. Вместе с тем в связи со значительным объемом уже выданных в Москве градостроительных планов земельных участков (на 13,3 млн м2 в 2015 г.; на 20,2 млн м2 в 2016 г.) и разрешений на строительство многоквартирных домов (на 6,8 млн м2 в 2015 г.; на 10,7 млн м2 в 2016 г.) можно ожидать рост объемов жилищного строительства и как результат потенциальный прирост ежегодного уровня продаж в 1,5 раза, т. е. на 0,6 млн м2 (помимо площадей для переселенцев и очередников). Этот независимый от реновации прирост должен быть обеспечен платежеспособным спросом, поэтому потенциал спроса для реновации уменьшится и составит 1,88-0,6=1,28 млн м2. В зависимости от доли продаж жилья в разных районах реновации этот потенциал соответствует годовому вводу 2-2,5 млн м2, т. е. лимитируемый платежеспособным спросом ввод жилья в районах реновации не должен превышать 2-2,5 млн м2/г.

2016

Научно-технический и производственный журнал

Список литературы

1. Киевский Л.В., Хоркина Ж.А. Реализация приоритетов градостроительной политики для сбалансированного развития Москвы // Промышленное и гражданское строительство. 2013. № 8. С. 54-57.

2. Левкин С.И., Киевский Л.В. Градостроительные аспекты отраслевых государственных программ // Промышленное и гражданское строительство. 2012. № 6. С. 26-32.

3. Киевский И.Л., Киевский Л.В. Стратегия градостроительного развития Москвы // Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании: Сборник материалов международной научной конференции. ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет». 2017. С. 72-75.

4. Киевский И.Л., Гришутин И.Б., Киевский Л.В. Рассредоточенное переустройство кварталов (предпроект-ный этап) // Жилищное строительство. 2017. № 1-2. С. 23-28.

5. Киевский Л.В. Прикладная организация строительства // Вестник МГСУ. 2017. № 3 (102). С. 253-259.

6. Киевский Л.В. Комплексность и поток: (организация застройки микрорайона). М.: Стройиздат, 1987. 136 с.

7. Киевский Л.В. Планирование и организация строительства инженерных коммуникаций. М.: СвР-АРГУС, 2008. 464 с.

8. Киевский Л.В., Киевская Р.Л. Влияние градостроительных решений на рынки недвижимости // Промышленное и гражданское строительство. 2013. № 6. С. 27-31.

9. Косарева Н.Б., Полиди Т.Д., Пузанов А.С. Жилищная политика и экономика в России: результаты и стратегия развития. М.: НИУ ВШЭ, 2015. 387 с.

10. Киевский Л.В. От организации строительства к организации инвестиционных процессов в строительстве. Развитие города: Сборник научных трудов 2006-2014 гг. / Под ред. проф. Л.В. Киевского. М.: СвР-АРГУС, 2014. С. 53-63.

11. Киевский Л.В., Киевская Р.Л., Мареев Ю.А. Основные методические направления формирования градостроительного рейтинга // Жилищное строительство. 2015. № 12. С. 3-8.

12. Kievskiy L.V., Kievskiy I.L. Information and mapping technologies as a tool for analysis of city development programs // International Journal of Applied Engineering Research. 2015. Vol. 10. No. 20, pp. 40893-40898.

13. Семечкин А.Е. Системный анализ и системотехника. М.: СвР-АРГУС, 2005. 536 с.

14. Гусакова Е.А., Павлов А.С. Основы организации и управления в строительстве. М.: Юрайт, 2016. 318 с.

15. Олейник П.П. Организация строительного производства. М.: АСВ, 2010. 576 с.

16. Шошинов В.В., Синенко С.А., Сапожников В.Н. Организация, нормирование и оплата труда на предприятиях отрасли. М.: Слово-Симс, 2001. 112 с.

References

1. Kievskiy L.V., Horkina G.A. Realization of priorities of urban policy for the balanced development of Moscow. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2013. No. 8, pp. 54-57. (In Russian).

2. Levkin S.I., Kievskiy L.V. Town planning aspects of the sectoral government programs. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2012. No. 6, pp. 26-33. (In Russian).

3. Kievskiy I.L., Kievskiy L.V. Strategy of urban development of Moscow. Integration, partnership and innovation in building science and education. Collection of materials of the international scientific conference. «National Research Moscow State University of Civil Engineering». 2017, pp. 72-75. (In Russian).

4. Kievskiy I.L., Grishutin I.B., Kievskiy L.V. Distributed reorganization of blocks (pre-project stage). Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction]. 2017. No. 1-2, pp. 23-28. (In Russian).

5. Kievskiy L.V. Applied organization of construction. Vestnik MGSU. 2017. No. 3, pp. 253-259. (In Russian).

6. Kievskiy L.V. Kompleksnost' i potok (organizatsiya zastroiki mikroraiona) [The complexity and the flow (organization development of the neighborhood)]. Moscow: Stroyizdat. 1987. 136 p.

7. Kievskiy L.V. Planirovanie i organizatsiya stroitel'stva inzhenernykh kommunikatsiy [Planning and organization of engineering communications construction]. Moscow: SvR-ARGUS. 2008. 464 p.

8. Kievskiy L.V., Kievskaya R.L. Impact of urban solutions on real estate markets. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2013. No. 6, pp. 27-31. (In Russian).

9. Kosareva N.B., Polidi T.D., Puzanov A.S. Zhilishchnaya politika i ekonomika v Rossii: rezul'taty i strategiya razvitiya. [Housing policy and economy in Russia: Results and development strategy]. Moscow: Higher School of Economics NRU. 2015. 387 p.

10. Kievskiy L.V. Ot organizatsii stroitel'stva k organizatsii investitsionnykh protsessov v stroitel'stve. «Razvitie goroda»: Sbornik nauchnykh trudov2006-2014 gg. [From construction management to investment process in construction management. «City Development» collection of proceedings 2006-2014]. Moscow: SvR-ARGUS. 2014. 592 p.

11. Kievskiy L.V., Kievskaya R.L., Mareev Yu.A. The main methodical directions of the formation of urban planning rating. Zhilishhnoe stroitel'stvo [Housing Construction]. 2015. No. 12, pp. 3-8. (In Russian).

12. Kievskiy L.V., Kievskiy I.L. Information and mapping technologies as a tool for analysis of city development programs. International Journal of Applied Engineering Research. 2015. Vol. 10. No. 20, pp. 40893-40898.

13. Semechkin A.E. Sistemnyi analiz i sistemotekhnika [System analysis and system engineering]. Moscow: SvR-ARGUS. 2005. 536 p.

14. Gusakova E.A., Pavlov A.S. Osnovy organizatsii i upravleniya v stroitel'stve [Bases of the organization and management in construction]. Moscow: Yurait. 2016. 318 p.

15. Oleinik P.P. Organizatsiya stroitel'nogo proizvodstva [Organization of construction production]. Moscow: ASV. 2010. 576 p.

16. Shoshinov V.V., Sinenko S.A., Sapozhnikov V.N. Organi-zatsiya, normirovanie i oplata truda na predpriyatiyakh otrasli [The organization, regulation and compensation at the entities of an industry]. Moscow: Slovo-Sims. 2001. 112 p.