Коллективный разум

По результатам опроса, проведенного BG, в 2008 году основной интерес для инвесторов в коммерческую недвижимость будут представлять регионы. В Москве появятся только единичные новые проекты, преимущественно офисные и гостиничные. Нас ожидает уход с рынка непрофессиональных девелоперских компаний и понижение статуса объектов недостаточно высокого качества.

Исследованием рынка коммерческой недвижимости и его прогнозированием занимаются многие консалтинговые и маркетинговые компании. Мы опросили 13 участников рынка и сопоставили их ответы. Анкеты с вопросами были предложены экспертам рынка, преимущественно сотрудникам компаний, обладающих опытом строительства и управления объектами в различных секторах коммерческой недвижимости. Таких как группа компаний "Промсвязьнедвижимость", группа компаний "Конти", "ДС Девелопмент", RIGroup, AFI Development, Blackwood, ADG Group, "Миэль", корпорация "Знак", KR Properties, "Торговый квартал", GVA Sawyer, Prime City Properties. Респонденты оценили инвестиционную привлекательность различных видов коммерческой недвижимости в будущем 2008 году и обосновали свои мнения.

В первом вопросе мы поинтересовались у экспертов, что будет инвестиционно привлекательнее в следующем году — строительство коммерческой недвижимости в Москве или же в регионах. В этом вопросе респонденты на редкость единодушны. По их мнению, инвестиционная привлекательность Москвы, как столицы и финансового центра России, всегда будет высокой, но выход на московский рынок становится с каждым годом все более трудной задачей. Высока стоимость прав аренды земли, сложно получить участки под застройку, административные ограничения и согласования — эти и другие сопутствующие факторы заставляют девелоперов и инвесторов интересоваться регионами. Проблемы инвестирования в регионы — дистанционное управление, настороженное отношение со стороны местных властей и местных строительных компаний.

В Москве же интерес инвесторов сохранится на площадки бывших промышленных объектов, которые выводят за пределы города, считают специалисты "Промсвязьнедвижимости", поскольку точечная застройка участка обходится инвестору дороже.

В ответ на вопрос "В какие города, помимо двух столиц следует вкладывать деньги инвесторам в 2008 году?" пришел целый список предложений. Нужно отметить, что все без исключения респонденты назвали города-миллионники (Челябинск, Новосибирск, Екатеринбург, Уфу, Самару, Ростов-на-Дону) и, конечно, Сочи. Только трое из опрошенных рекомендуют инвестировать деньги в города так называемого второго эшелона — до 500 тыс. жителей.

"Традиционно инвестиционно привлекательными регионами считались города-миллионники, но сейчас сложилась ситуация, когда многие девелоперы вышли на эти рынки и некоторые города, как, например, Казань или Санкт-Петербург, уже перенасыщены. К примеру, торговыми площадями,— рассказывает Григорий Печерский, вице-президент компании ADG Group.— Нашу компанию интересуют города с населением от 400 тыс. человек. Такие как Астрахань, Томск, Ижевск, а также более крупные — Пермь, Омск".

В вышеперечисленных городах наиболее эффективным вложением денежных средств, по мнению ADG Group, можно считать инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость.

Дефицит складских и качественных офисных площадей, по мнению опрошенных, наблюдается помимо городов-миллионников в Ярославле, Воронеже, Краснодаре. Нет здесь и объектов развлечений.

Кроме того, специалисты компании KR Properties уверены, что перспективны для инвестиций области, граничащие с Московским регионом. В каждом областном центре наблюдается дефицит торговой недвижимости. Хотя, нужно сказать, торговая недвижимость развивается наиболее активно фактически в любом регионе. Тем не менее именно в этот сектор рынка вкладываются основные средства от общего объема капиталовложений в коммерческую недвижимость.

Осторожными инвесторам следует быть с городами, строящимися изначально для обслуживания какого-либо предприятия (например, Тольятти), предостерегает директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев: "Инвестиции в коммерческую недвижимость подобных городов напрямую зависят от успешной деятельности предприятий. Если промышленность перестанет работать, инвесторы столкнутся с серьезными проблемами".

Вектор инвестирования

В ответ на вопрос "Какие виды коммерческой недвижимости будут интересны для инвесторов в следующем году?" респонденты называют абсолютно разные проекты: масштабные многофункциональные комплексы (их рекомендуют строить около коттеджных поселков), такие как "Павлово подворье" в Подмосковье. Кроме того, пятеро опрошенных рекомендуют строить отели санаторного типа в уникальных природных и климатических зонах (около озера Байкал, на Урале, в Карелии) или же в сложившихся туристических районах, таких как Золотое кольцо, к примеру. Это ниша, по мнению сотрудников компании Blackwood, не заполнена, а ее лидерами до сих пор остаются традиционные города-курорты — Сочи, Кисловодск, Пятигорск.

Что касается наиболее интересных городов для развития гостиничного бизнеса, ими, по мнению респондентов, в следующем году будут города-миллионники. По мнению Дмитрия Сазанчикова, именно в них наибольшими темпами растет деловая активность, на 10-17% в год увеличивается поток гостей, что формирует спрос на гостиничные услуги и усиливает существующий дефицит предложения. Строительство гостиниц будет приносить высокую прибыль в городах с населением от 500 тыс. человек с высокими темпами роста бизнес-активности. Таких как Иркутск, Красноярск, Краснодар, Тула. Сегодня во всех городах наблюдается сильный дефицит качественных гостиниц.

Эксперты рекомендуют инвесторам обратить внимание на относительно недавно появившийся на рынке новый перспективный вид коммерческой недвижимости — загородные офисы в ближайшем Подмосковье. "Доходность загородных офисов выше, чем столичных, так как при строительстве девелоперы тратят меньше средств и сталкиваются с меньшими обременениями",— рассказывает Юрий Синяев.

Все еще не хватает офисных площадей в Москве, и этот сектор также, по мнению всех опрошенных, интересен для инвестиций. Обеспеченность качественными офисными площадями на 1 тыс. жителей в европейских столицах колеблется на уровне 25-45 тыс. кв. м. В Москве данный показатель составляет 500 кв. м на 1 тыс. жителей. Вместе с тем в Москве происходит диверсификация экономики по структуре, схожей с мировыми финансовыми центрами. Следовательно, для достижения уровня обеспеченности офисными площадями Москве потребуется не менее 20 млн кв. м качественных офисных площадей. В среднесрочной перспективе данный уровень достигнут не будет даже при условии ввода всех заявленных на ближайшие два-три года объемов. Такие данные приводят специалисты GVA Sawyer.

"Дефицит офисных площадей останется и в 2008 году, так как спрос не будет до конца удовлетворен, несмотря на все заявленные проекты",— рассказывает Павел Лебедев, вице-президент компании RIGroup.

Что касается такого вида коммерческой недвижимости, как парки развлечений, мнение респондентов относительно их доходности и перспективности таково: такие проекты относят к рискованным инвестициям, поскольку этот бизнес в наибольшей степени подвержен рыночным колебаниям и изменениям в благосостоянии населения.

Инвесторов объектов развлечений ожидают большие затраты на этапах проектирования и строительства, уверены специалисты корпорации "Знак". Так, первый из проектов корпорации — ипподром международного класса в Красногорском районе — строится скорее как социальный объект, а не для получения прямой прибыли. Тем не менее, по оценке экспертов, эта ниша вполне перспективна для инвесторов, готовых совмещать развлекательные объекты с торговой или гостиничной недвижимостью.

В Москву, в Москву

Отвечая на вопрос "Какие объекты коммерческой недвижимости, существующие на Западе, еще не представлены на нашем рынке?", эксперты рассказали, что в сегменте торговой недвижимости в России, и Московском регионе в частности, все еще не представлены такие виды объектов, как ритейл-парки, аутлеты, фэшн-центры, широко распространенные в Европе. Формат "фестиваля" (когда на площадях торговых центров собраны арендаторы, работающие в различных ценовых категориях) стал мало интересен, отметили семеро респондентов. По их мнению, торговая недвижимость постепенно сегментируется и в конечном итоге придет к узкой спецификации.

Критерии успешности объектов торговой недвижимости, с которыми согласились все опрошенные, сформулировал Григорий Печерский. К ним относятся: месторасположение, правильно разработанная концепция для определенного места и определенного проекта, правильный набор арендаторов. Примером успешного проекта является "Мега": сбалансирована развлекательная и торговая составляющая, которая позволяет приехать на целый день, купить все необходимое и провести время со своей семьей.

Поскольку стоимость земли в столице и Подмосковье постоянно растет, эксперты рекомендуют девелоперам, занимающимся торговой недвижимостью, увеличивать норму доходности с каждого квадратного метра за счет совмещения на одном участке объектов разного назначения. Например, первые три этажа отдаются под торговые помещения, а верхние занимают гостиница, кафе и рестораны.

Эксперты уверены, что переизбытка на данный момент нет ни в одном из видов коммерческой недвижимости. Такой ответ пришел на вопрос "В каком секторе коммерческой недвижимости существует переизбыток предложения?". Хотя по мнению специалистов Blackwood, через пару лет с проблемой отсутствия покупателей и арендаторов столкнутся типовые торговые центры. Поскольку конкуренция среди торговых центров в Москве высока уже сейчас. Опять же в столице проблемы с заполняемостью могут появиться у бизнес-центров, расположенных далеко от центра города (если только речь не идет о бизнес-парках) или же на тупиковой трассе.

Респонденты также предостерегают инвесторов, рассматривающих проекты новых складских помещений в Московской области. Рынок складских помещений, отмечают респонденты, уже фактически поделен между несколькими крупными игроками. Поэтому компании--новички в этой нише рискуют, вкладываясь в новые проекты. "Успешными могут быть совместные склады с ритейловыми компаниями, например, электроники и бытовой техники",— считает Григорий Печерский. "К тому же в Московском регионе существует значительный дефицит складов-холодильников",— рассказывает Андрей Бушин, генеральный директор "Миэль — Коммерческая недвижимость".

С одной стороны, все сектора коммерческой недвижимости испытывают дефицит предложения. С другой — непродуманное инвестирование в тот или иной сектор может уже в ближайшей перспективе привести к насыщению определенных сегментов. Примером может служить рынок торговой недвижимости в Казани, который уже испытывает избыток торговых площадей. Такая же ситуация грозит Уфе в среднесрочной перспективе, если все заявленные проекты в сфере торговли реализуются в обозначенное время.

Тренд-2008

Трендом в коммерческой недвижимости в 2008 году, по мнению большинства опрошенных, будет увеличение масштабов проектов во всех сегментах. От строительства многофункциональных комплексов, включающих в себя площади различного назначения и сетевого девелопмента (тиражирование удачного проекта в различных регионах), до лэнд-девелопмента — развития земельных участков целых районов.

Другая важная тенденция развития рынка — постепенная переоценка в сторону понижения класса относительно давно построенных объектов. "Требования, предъявляемые сегодня к строящимся объектам, намного строже, чем это было несколько лет назад, когда рынок только вступал в активную стадию развития. В качестве примера может служить бизнес-центр Riverside Towers, один из первых офисных проектов класса "А", который на сегодняшний день не отвечает всем жестким требованиям, предъявляемым к офисным центрам такого класса",— отмечает Иван Вашурин, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.

Стоит ожидать, что в 2008 году объекты, не удовлетворяющие нынешним критериям качества, постепенно перестанут приносить доход. Их ждет процесс редевелопмента, а как его следствие, сокращение числа непрофессиональных девелоперов, непрофессиональных объектов и изменение содержательной структуры рынка и игроков на нем.

Олимпийские рекорды

Доходность застройщиков, работающих в Сочи, и так выше среднего российского уровня: сейчас она составляет 100%, говорит гендиректор "Новой площади" Денис Семыкин, а в краткосрочной перспективе — 150%. В Москве этот показатель составляет 20-25%, а в Петербурге — до 25%.

Инвесторы уже оценили потенциал Сочи: на РТС котировки "Открытых инвестиций" выросли на 6,63% и превысили $269 за бумагу, а в Лондоне "Система Галс" прибавила 5,22%, или $12,1 за акцию. Обе компании планируют строительство в будущей олимпийской столице.

К ним готовятся присоединиться и другие инвесторы. Олег Дерипаска планирует вложить $1,5-2 млрд в строительство комплекса "Имеретинская Ривьера", где будет расположено несколько ключевых объектов предстоящей Олимпиады, а глава "Интерроса" Владимир Потанин вчера пообещал инвестировать в спортивные и культурные объекты Сочи $1,5 млрд. Группа Mercury приобрела в Сочи участок 8 га в Красной Поляне, где будет построен торговый комплекс, аналогичный Luxury Village в Барвихе. Особенно привлекательным для инвесторов выглядит строительство гостиниц, говорит партнер компании Knight Frank Константин Романов. "После Олимпиады Сочи станет круглогодичным курортом, что увеличит загрузку гостиниц с нынешних 50% до 70%",— уточняет он.

Наконец, серьезные деньги застройщики смогут заработать на строительстве спортивной инфраструктуры. В рамках федеральной целевой программы "Развитие Сочи как горнолыжного курорта" для подготовки черноморского курорта к Играм будет выделено 327,2 млрд руб. ($12,58 млрд). Значительная часть этих средств пойдет на строительство спортивных и туристических объектов и инфраструктуры. До конца этого года планируется провести тендеры по ключевым объектам, обещают в администрации города. Условия тендеров пока не определены. "Большую часть заказов на строительство спортивных объектов и развитие инфраструктуры, скорее всего, получат "Главмосстрой" и "Мостотрест"",— считает аналитик инвестгруппы "Регион" Андрей Рожков. По его оценкам, на инфраструктуру будет тратиться ежегодно по $2,5 млрд до 2012 года. Строительные работы необходимо обеспечивать сырьем, и часть средств, несомненно, получат металлургические компании и цементные заводы. "Цемент не имеет смысла возить за 500 км — "Новоросцемент", который находится рядом, получит большую часть заказов",— отмечает Андрей Рожков. Вчера бумаги "Новоросцемента" взлетели на 20%.

Впрочем, за рост цен застройщикам придется расплачиваться увеличением стоимости земли. Денис Семыкин оценивает стоимость 1 га в Сочи в $100 млн, в Красной Поляне — $50 млн. До конца этого года цены на землю вырастут на 50%, до $100 млн за 1 га. Высокие цены на землю, дефицит энергомощностей, неизбежное подорожание стройматериалов и другие затраты приведут к увеличению издержек, без учета стоимости строительных работ, с нынешних 25% до 50%.

Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости в 2008 году*

Вид коммерческой
недвижимости
Оценка
экспертов
(баллы)
Торговая
6,8
Офисная
5,3
Складская
6,6
Кафе и рестораны
5,2
Центры
5,6
развлечений

*Эксперты девелоперских компаний группа компаний "Промсвязьнедвижимость", группа компаний "Конти", "ДС Девелопмент", RIGroup, AFI Development, Blackwood, ADG Group, "Миэль", KR Properties, корпорация "Знак", "Торговый квартал", GVA Sawyer, Prime City Properties оценили каждый вид коммерческой недвижимости по десятибалльной системе. Окончательный балл выведен как среднее арифметическое из оценок экспертов.