Цены дожидаются покупателей

Снизившаяся весной динамика продаж новостроек вынуждает девелоперов аккуратнее подходить к ценообразованию. Стоимость первичной недвижимости на рынках крупнейших городов стагнирует, а в некоторых случаях застройщики предоставляют дисконты в 10–15%. Сложившаяся ситуация на рынке не продлится долго: активность покупателей на фоне снижения стоимости ипотеки начала восстанавливаться. Но заметных скачков средних цен аналитики пока не ждут.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах в России в июне составила 132,5 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,3% относительно значения мая. Такие данные приводят эксперты «Циан.Аналитика», называя динамику стагнацией. Согласно подсчетам компании «Этажи», в России в целом первичная недвижимость сейчас стоит 100,2 тыс. руб. за кв. м. Относительно мая показатель сократился на 0,2%, по сравнению с июнем прошлого года — вырос на 22,3%. В «Авито Недвижимости» отмечают снижение средней стоимости новостроек в крупнейших городах на 1% за месяц.

Наиболее выраженное снижение цен на новостройки за месяц аналитики «Этажей» заметили в Саратове, где первичная недвижимость подешевела в среднем на 0,4%, до 52,2 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Уфе за аналогичный период произошел рост на 0,52%, до 101,6 тыс. руб. за кв. м. В Москве, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», новостройки сейчас стоят в среднем 321,4 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель сократился на 0,2%, за год — вырос на 24%. В Санкт-Петербурге динамика составила плюс 1,2% и 31% соответственно, до 209,9 тыс. руб. за кв. м.

Ценовая стагнация на рынке первичной недвижимости наступила на фоне общего снижения спроса.

Согласно подсчетам «Циан.Аналитики», по итогам мая в Московском регионе количество сделок сократилось на 22% по сравнению с апрелем и на 60% относительно рекордных продаж марта. В агломерации Санкт-Петербурга аналогичный спад составил 60% и 70% соответственно. «Хотя по косвенным признакам (числу просмотров, звонков, активности бронирований) в последние недели падение рынка прекратилось и число сделок стало расти»,— констатирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. О постепенной стабилизации говорит и руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев: за месяц спрос на новостройки в крупнейших городах, по его словам, сократился на 1,4%, за год — на 50%.

Объем предложения растет. Сейчас, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», в строящихся корпусах в городах-миллионниках выставлены на продажу 185 тыс. квартир и апартаментов, это на 17% больше, чем в прошлом месяце. Динамику эксперты связывают не только с низкой активностью покупателей, но и с выводом новых проектов. Алексей Попов приводит в качестве примера Московский регион, где в мае продажи стартовали в 72 корпусах общей площадью более 1,2 млн кв. м. «Это близко к месячным рекордам за всю историю наблюдений»,— считает он.

Всплеск связан с падением вывода объектов в марте-апреле на фоне общей неопределенности.

Эта ситуация способствует появлению дисконтов: по данным компании «Этажи», на рынке есть спецпредложения от застройщиков со скидкой 10–15% от весенней цены. В основном речь об объектах на начальных стадиях строительства.

Но спрос на рынке может вскоре восстановиться. Это продиктовано общей адаптацией покупателей к новым условиям, снижением стоимости ипотеки и расширением линейки программ, перечисляет господин Попов. Возврат к пиковым продажам 2021 года он считает маловероятным. Дмитрий Алексеев не исключает, что спрос на новостройки начнет стимулировать появление на рынке свободного капитала: в начале июня заканчивается срок банковских вкладов, открытых в марте под 20% годовых. Постепенное восстановление покупательской активности будет подталкивать девелоперов к более активному выводу на рынок новых проектов, добавляет руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Алексей Попов отмечает, что в моменте реальная выручка застройщиков снижается: они активнее предоставляют скидки и чаще субсидируют ипотечные ставки за свой счет. Одновременно эксперт сомневается, что потребители смогут увидеть кардинальное изменение стоимости жилья: «после февраля 2022 года застройщики стали аккуратнее подходить к ценообразованию, но не более». Сергей Зайцев тоже ждет, что стоимость новостроек будет оставаться стабильной.

Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России

Город
Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен (%)
Июнь 2021
Май 2022
Июнь 2022
За месяц
За год
Москва
258,3
322,2
321,4
-0,20%
24%
Санкт-Петербург
159,9
207,4
209,9
1,20%
31%
Казань
112,3
169,9
171
0,60%
52%
Нижний Новгород
101,3
133,9
134,1
0,10%
32%
Краснодар
100,4
127,5
125,4
-1,60%
25%
Екатеринбург
95
124,7
122,2
-2,00%
29%
Новосибирск
92,6
123,5
126
2,00%
36%
Уфа
88,6
116,5
117,2
0,60%
32%
Ростов-на-Дону
71,9
110,3
113,9
3,30%
58%
Омск
75,7
103,6
105,9
2,20%
40%
Красноярск
91,3
101,8
103,9
2,10%
14%
Пермь
75,8
99,5
99,8
0,30%
32%
Челябинск
57,1
96,9
96,2
-0,70%
68%
Воронеж
71,6
95,2
93,7
-1,60%
31%
Самара
60,8
90,2
92,1
2,10%
51%
Волгоград
62,1
89,9
87
-3,20%
40%

Источник: данные «Циан.Аналитики».