Складные вводные

К 2016 году девелоперы планируют вывести на рынок Екатеринбурга более 500 тыс. кв. метров высококачественных складских площадей. Ожидается, что это сможет покрыть сложившийся дефицит на рынке. Однако, если в регионе не будет принята концепция развития транспортно-логистической отрасли, конкуренцию Свердловской области как глобальному логистическому центру могут составить соседние Курганская и Челябинская области.

Согласно аналитическому отчету консалтинговой компании CBRE, Екатеринбург занимает второе место (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) после Новосибирска среди регионов по объему предложения складской недвижимости. Речь идет о высококлассных площадях, которых в городе 559 тыс. кв. метров. Для сравнения: в Новосибирске — 610 тыс. кв. метров, в Самаре — 330 тыс. кв. метров, Казани — 201 тыс. кв. метров. Вместе с тем, Екатеринбург лидирует среди городов по объему уже строящихся складов (около 150 тыс. кв. метров). Всего до 2015 года девелоперами анонсировано 581 тыс. кв. метров складских помещений. В тройку лидеров также входит Челябинская область, где на границе с Казахстаном реализуется проект крупнейшего мультимодального комплекса «Южноуральский». Среди регионов УрФО развитым рынок складской недвижимости аналитики называют только в Екатеринбурге. По данным исследования, рынок Екатеринбурга уже близок к первичному перенасыщению, доля вакантных площадей здесь не превышает 3%. «Исходя из показателя обеспеченности ритейла качественными складскими площадями, все региональные рынки отличает дефицит предложения. Средний показатель обеспеченности ритейла в городах-миллионниках составляет 0,47 кв. метров складов на 1 кв. метров ритейла. В Екатеринбурге он чуть выше — 0,85, это четвертый показатель по стране. В Челябинске он составляет 0,46, что в совокупности с низкой активностью спроса характеризует рынок как слаборазвитый», говорится в отчете.

Вводный процесс

В этом году в Екатеринбурге должно было начаться строительство сразу нескольких крупных логистических проектов. Так, летом к работе по реализации индустриального парка класса А+ должна была приступить компания PNK Group. Общая площадь объекта составит 125 тыс. кв. метров, из них 98 тыс. кв. метров будет приходиться на складские помещения. Комплекс будет построен в 14 км от Екатеринбургской кольцевой автодороги (ЕКАД), вблизи поселка Косулино, и в 15 км от аэропорта Кольцово. Однако старт проекта был перенесен, по предварительным данным, на начало следующего года. Аналогичная ситуация сложилась и с проектом краснодарской компании A2logistiс, которая весной объявила о старте строительства складского комплекса в Екатеринбурге. Проект подразумевает возведение комплекса класса А общей площадью 118 тыс. кв. метров на трассе, ведущей в аэропорт Кольцово. Строительство будет осуществляться в две очереди. В компаниях объяснили перенесение сроков начала реализации проектов затянувшейся процедурой оформления необходимых документов. Проекты выйдут на рынок практически одновременно (конец 2015 — начало 2016 года).

Помимо них к 2016 году в Екатеринбурге планирует ввести в эксплуатацию логистический центр Группа «RED» на дублере Сибирского тракта (167 тыс. кв. метров), будут расширены уже действующие объекты: индустриальный парк «Уральский», терминал «Чкаловский», складской терминала «Исток» и комплекс «Новокольцовский-2». По оценкам генерального директора ГК «Оборонснабсбыт» (контейнерный терминал «C.I.T.») Игоря Суханова, если планы будут реализованы, то вместе эти объекты закроют потребность города в качественных складских площадях (от 600 тыс. до 900 тыс. кв. метров). Он отметил, что практически все эти объекты (за исключением индустриального парка «Уральский») расположены или будут располагаться в юго-восточной части Екатеринбурга — «Кольцовский» транспортно-логистический узел.

«В этом месте сходятся все имеющиеся транспортные коммуникации, необходимые для выстраивания оптимальных логистических схем. А именно: пять федеральных автомобильных дорог и выход на ЕКАД, железнодорожные коммуникации, аэропорт Кольцово как воздушные ворота. Кроме того, здесь расположены таможенные органы (кольцовская таможня) и предприятие таможенного сервиса (склад временного хранения открытого типа). Все это и является определяющими условиями эффективной деятельности складских, логистических комплексов и индустриальных парков», — говорит он. По его словам, ввод новых объектов приведет к усилению конкуренции, что в свою очередь будет способствовать развитию дополнительных логистических услуг, повышению их качества. «Реализация заявленных проектов поможет Свердловской области более полно использовать свой распределительный и транзитный потенциал и даст дополнительную возможность закрепиться в роли одного из ведущих распределительных центров товарооборота России», — считает господин Суханов.

По словам директора екатеринбургского офиса Логопарк.ру Виталия Хиля, в районе Кольцово уже фактически сформировался торгово-логистический кластер за счет присутствия там нескольких участников рынка, и вполне вероятно, что он будет активно развиваться, поскольку существует спрос на услуги. «Проекты, которые будут появляться в ближайшее время, будут функционировать самостоятельно, но при этом вместе они будут формировать некий инфраструктурный хаб в Екатеринбурге. Таким образом, игроки, заходящие на уральский рынок, будут понимать, что в городе есть хорошая почва для создания инфраструктурных проектов», — говорит Виталий Хиль. По его словам, у города в целом есть ряд сложностей для развития логистики. «Например, ограниченное предложение готовых земельных участков для строительства складских комплексов, где были бы уже подведены необходимые коммуникации и оформлена документация. Рынок промышленной земли для логистики также находится в невысокой стадии готовности, здесь мы увидим результат только через год-два», — говорит он.

Екатеринбург требует стратегию

Решить проблемы реализации новых проектов в Екатеринбурге призвана стратегия транспортно-логистического развития города. Но несогласованность действия городских и областных властей не дает возможности ее доработать. Так, на уровне города существует стратегический проект «Екатеринбург — Евроазиатский торгово-транспортный центр». Данный проект, по задумке администрации, позволит связать Свердловскую область с крупнейшими столицами Европы и Азии. Но проект должен быть скоординирован с концепцией развития транспортно–логистической системы Свердловской области, а ее до сих пор не разработали. Конечной целью реализации проекта администрация города называет создание в Екатеринбургской агломерации современного транспортно–логистического распределительного центра, превращение логистики в одну из специализаций города. Стратегия призвана создать условия для строительства объектов складской недвижимости, контейнерных терминалов, транспортно–логистических центров, а также создать возможность для использования различных форм и механизмов государственно–частного партнерства, организации межведомственного взаимодействия при формировании в Екатеринбурге торгово-транспортного центра. Так, в городе может быть создана особая экономическая зона портового типа. «Мы будем продвигать ОЭЗ торгового типа, чтобы дать возможность развития контейнерным терминалам, транспортно-логистическим центрам. Цель проекта — создание на территории большого Екатеринбурга Евроазиатского торгово-транспортного центра. Но для этого действия города должны соотноситься с планами региона. Сейчас мы ожидаем утверждения концепции транспортно-логистической системы Свердловской области», — сообщила глава комитета по товарному рынка администрации Екатеринбурга Елена Чернышева. По ее словам, к разработке стратегии муниципалитет привлечет ведущих логистов и транспортников региона, так как только при совместном участии можно добиться максимально эффективного результата. Свердловский минтранс обещает представить стратегию к концу ноября, однако участники рынка утверждают, что никаких консультаций с ними по этому вопросу не велось.

Все потоки ведут в Китай

Несмотря на то, что основной объем новых складских площадей на Урале заявлен в Екатеринбурге, соседние регионы, где наблюдается острый дефицит на рынке, — Челябинск и Курган — в ближайшее перспективе смогут составить конкуренцию Екатеринбургу. Речь идет о транспортно-логистическом комплексе (ТЛК) «Южноуральский», который реализуется при поддержке челябинских и китайских властей. ТЛК будет обслуживать грузооборот транспортного коридора КНР—РФ. В администрации губернатора Челябинской области подчеркивают, что ТЛК позволит обеспечить сбалансированное и эффективное развитие транспортной инфраструктуры, существенно сократит сроки нахождения грузов в пути, а также снизит нагрузку на железнодорожный переход из КНР в Забайкальске. Общая стоимость проекта составит 6,8 млрд рублей. Помимо строительства самих площадей, в проекте предусмотрено создание автодорожных примыканий к федеральной трассе М-36, а также реконструкция железнодорожной станции Формачево. В сутки комплекс будет обрабатывать более 400 контейнеров. Общая площадь ТЛК к 2018 году составит около 400 тыс. кв. метров. По словам председателя совета директоров ООО «Ресурс» (девелопер проекта) Сергея Копьева, в марте будущего года будет завершено строительство, с мая ТЛК начнет работу в тестовом режиме. «У нас есть договоренности с крупными международными компаниями о предоставлении ими груза для апробирования маршрута», — добавил господин Копьев. В настоящее время ведутся переговоры с федеральным центром о ремонте автодороги М-36, которая будет максимально задействована после ввода ТЛК в эксплуатацию. «Рассчитываем, что в следующем году начнутся работы по составлению проектно-сметной документации на ее ремонт. Со своей стороны мы готовы оказать вам всю необходимую помощь для ускорения работы с федеральными ведомствами», — заявил челябинский губернатор Борис Дубровский. Сейчас в регионе общий объем складских помещений составляет 163 тыс. кв. метров. В этом году был введен в эксплуатацию «Логоцентр» в Челябинске (60 тыс. кв. метров) — за последние пять лет самый крупный проект.

Планы по строительству транспортно-логистического центра недавно озвучили и власти Курганской области. Фактически в Зауралье, как отмечают участники рынка, нет ни одного складского комплекса, отвечающего современным требованиям. К реализации проекта власти привлекли специалистов из Австрии. До конца этого года они совместно с российскими партнерами должны предоставить технико-экономическое обоснование возведения комплекса. А его строительство может начаться в 2015 году. Предполагается, что транспортно-логистический центр построят возле поселка Варгаши рядом с федеральной трассой, аэропортом и узловой железнодорожной станцией. Планируется, что транспортная развязка должна быть сделана таким образом, чтобы поток машин шел на казахстанский Петропавловск и далее на Варгаши. В курганском правительстве отмечают, что уже идут переговоры о возможности проводить таможенные процедуры непосредственно в рамках узла. Для реализации проекта нужны согласования между российским и казахским правительствами, а также соглашения между Курганской областью и четырьмя казахстанскими областями, через которые пройдет автомобильная дорога. Ранее президент Владимир Путин одобрил идею строительства транспортно-логистического центра в Курганской области. Ожидается, что с его появлением через регион будет проложен самый короткий путь от Китая до Москвы.

Аналитики неоднозначно оценивают перспективы проектов. Старший консультант отдела исследований рынка CBRE Оксана Федулова отмечает, что челябинский и курганские проекты в первую очередь рассчитаны на формирование новых товарных потоков и увеличения оборота внешней торговли, в первую очередь с Китаем. Таким образом, глобально реализация этих проектов не должна значительно повлиять на имеющиеся товарные потоки. «Объем спроса на складскую недвижимость в региональных центрах должен не снизиться, а скорее вырасти вследствие роста товарооборота в целом», — говорит она. Руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков подчеркивает, что Санкт-Петербург и Москва остаются крупнейшими транспортными хабами России для основных товарных потоков как из Европы, так и из стран Азии. По его словам, результатом недавних политических событий может стать переориентация России на рынки Азии, прежде всего Китая, что придаст дополнительный импульс развитию складского рынка регионов Дальнего Востока, Сибири и Урала. «Однако сдерживающими факторами развития регионов остаются недостаток транспортной инфраструктуры и высокая стоимость перевозок железнодорожным транспортом», — говорит он. Господин Чуриков добавил, что сейчас девелоперам необходимо четко себе представлять, насколько стремительным будет рост товарооборота с Китаем в ближайшее время, и сможет ли этот рост компенсировать падение товарооборота с Евросоюзом. «Пока что ЕС остается основным торговым партнером России с объемом товарооборота более $400 млрд в год. Объемы торговли с Китаем пока выглядят намного скромнее и составляют примерно $90 млрд в год», — отмечает аналитик. Тем не менее, он напомнил, что национальная программа развития Западного Китая до 2015 года, а также сильная загрузка основных китайских портов открывают широкие перспективы доставки грузов по новому маршруту, проходящему по территории Западного Китая, Казахстана и России, более конкурентного с точки зрения как времени, так и стоимости доставки, что позитивно для складских рынков таких городов, как Челябинск, Уфа и Екатеринбург.