Миллиарды в Терема

Челябинск ждет своего гипермаркета IKEA уже более десяти лет: по этому показателю инвестпроект шведской компании (правда, с голландской «пропиской») уступает только вечно строящемуся в городе метро. Три года назад перспектива строительства ТРЦ «Мега», инвестором которого должен выступить этот международный ритейлер, приобрела реальные очертания: дочерняя структура IKEA приобрела землю в Сосновском районе для возведения объекта, оценив сумму вложений в 10 млрд руб. Компания обещала реализовать проект к 2020 году, позже стало известно, что сроки сдвинулись до 2023-го. Эксперты отмечают, что появление такого крупного торгового объекта в Сосновском районе может стать драйвером для развития инфраструктуры близлежащих территорий и повлиять на стоимость земли.

История переговоров о строительстве в Челябинске или его окрестностях торгово-развлекательного центра «Мега» с гипермаркетом IKEA насчитывает уже 14 лет. Впервые шведы инициировали переговоры с занимавшим тогда пост губернатора Петром Суминым о возможном выходе на местный рынок в 2004 году. В качестве варианта площадки для реализации проекта рассматривали даже недостроенный стадион ЧТЗ в Тракторозаводском районе, затем внимание сторон переключилось на Копейск. Однако сменивший господина Сумина на посту главы региона Михаил Юревич не разделял оптимизма предшественника по поводу прихода в Челябинск крупнейшего международного игрока на рынке мебели и товаров для дома. Он заявлял, что это нанесет серьезный удар по местным компаниям. Переговоры по выделению земли затянулись, и шведский концерн на время оставил идею реализации инвестпроекта на Южном Урале.

Переговоры возобновились в 2014 году, на этот раз инициатива исходила уже от региональных властей. Губернатор Борис Дубровский снова предложил шведам подумать над строительством ТРЦ под Челябинском. После того, как руководство IKEA вновь назвало Челябинск в числе городов, где возможно возведение новых объектов, глава региона поручил своим заместителям и профильным министерствам найти площадку для проекта. В компании между тем осторожно комментировали перспективу выхода в Челябинск, отмечая, что решение еще не принято. В декабре 2015-го господин Дубровский на пресс-конференции по итогам года заявил, что договоренность о строительстве комплекса достигнута. «Не беспокойтесь, объект будет»,— сказал губернатор, добавив, что для строительства выбрана площадка в Сосновском районе.

Сама IKEA официально объявила о планах по строительству в регионе комплекса «Мега» в начале 2016 года, когда гендиректор ООО «Икеа Сентерс Рус девелопмент» Давид Гуссе представил в правительстве Челябинской области проект будущего центра с планируемым объемом инвестиций более 10 млрд руб. Он также объявил, что инвестор закрыл сделку по приобретению 40 га земли рядом с поселком Терема.

После этого сообщалось, что строительство первой очереди — непосредственно гипермаркета Ikea — начнется в 2018 году, а уже к 2020-му объект будет полностью завершен. Позже инвестор пересмотрел планы, отложив открытие комплекса до 2023 года, объяснив это решением реализовать в Челябинске новую концепцию ТРЦ. Тот же срок окончания строительства был обозначен в прогнозе социально-экономического развития Челябинской области, опубликованном на официальном сайте регионального правительства, где также сообщалось, что инвестором проекта выступит компания INGKA Centers Russia. Инвестор также уточнил сумму инвестиций в проект, планируется, что она составит 18 млрд руб. При этом часть средств пойдет на создание инфраструктуры, в частности, на дорожные развязки, которые будут необходимы с учетом роста автомобильного трафика.

Сейчас у IKEA в России 14 торговых центров, из них только один — в Уральском федеральном округе (в Екатеринбурге). Компания вела также переговоры о строительстве объекта в Тюмени, однако дальше обсуждений вопрос не зашел.

Рынок жилой и коммерческой недвижимости отреагировал на планы по строительству IKEA в Сосновском районе новыми девелоперскими проектами. В частности, проект комплексной застройки микрорайона Терема с аквапарком, музеем и спа-зоной представила компания ARK Development. Объем инвестиций только в жилые объекты и создание комфортной среды для них инициатор проекта оценивает в 7 млрд руб. Микрорайон, по замыслу инициаторов проекта, должен разместиться на территории в 210 тыс. кв. м вокруг ТРЦ «Мега», в результате планируется ввести в эксплуатацию жилье для 23,2 тыс. человек и создать 11 тыс. рабочих мест. Центральная идея проекта — создание ритейл-парка с пешеходно-велосипедным бульваром, объединяющим все части проекта и основные выходы из торгово-развлекательного комплекса. Компания ведет переговоры с потенциальными инвесторами, в частности, проект был представлен турецкой Saridağlar.

Директор компании Yellowstone Development Денис Ни отмечает, что перспектива строительства ТРЦ «Мега» в Сосновском районе уже повлияла на локальный рынок недвижимости, и в дальнейшем земля и объекты, расположенные вокруг торгового центра, продолжат расти в цене. «Планы по строительству комплекса заявлены, и владельцы участков и площадей уже учитывают это при формировании предложений. Безусловно, стоимость продолжит расти — насколько, трудно оценить, поскольку это долговременный процесс. В любом случае рост будет существенным»,— отмечает эксперт.

По мнению Дениса Ни, проект, заявленный Ark Development, имеет потенциал, поскольку представляет собой более комплексный подход к застройке территории, чем применявшийся до сих пор в Челябинске. «Как правило, застройщики прорабатывают вопрос благоустройства, а об инфраструктуре, включающей торговые и развлекательные объекты, речь не идет. В этом же случае комплекс станет системообразующим звеном, в нем можно делать покупки, гулять, особенно в зимнее время, кроме того, гости микрорайона смогут пользоваться его бесплатной парковкой. Такой подход перспективен. Вопрос только в синхронизации: IKEA хочет, чтобы на момент открытия комплекса вокруг уже была застройка, авторы проекта, напротив, ждут появления ТРЦ, что упростит поиск инвесторов»,— говорит господин Ни.

По мнению директора по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, перспектива строительства ТРЦ «Мега» рядом с поселком Терема может напрямую не отразиться на стоимости жилой и коммерческой недвижимости на окрестных территориях и интересе к этим площадям, поскольку такие объекты имеют агломерационное значение. «Это проект не для близлежащих микрорайонов, поэтому расположение непосредственно рядом с ним особой ценности не имеет,— говорит эксперт.— Мы видим, что IKEA в Екатеринбурге привлекает трафик даже из Челябинской области. Проекты жилой застройки, которые планируются к реализации поблизости, будут интересны сами по себе, поскольку Челябинск разрастается, и есть потребность в новом жилье. ТРЦ “Мега”, в свою очередь, может стать точкой притяжения для небольших коммерческих объектов, спрос на которые связан с автомобильным трафиком, — автомойки, пункты сервисного обслуживания, заправки и т.д. Количество объектов, которые появятся рядом с комплексом, будет зависеть от того, какой именно формат ТРЦ в итоге выберет IKEA».