Столица присоединила спрос на недвижимость

Активность девелоперов на рынке Новой Москвы привлекает сюда все больше покупателей: по итогам первых семи месяцев почти 40% сделок на первичном рынке столицы пришлось на присоединенные территории. Покупатели готовы селиться компактно, поэтому интересом застройщиков пользуются лишь участки вблизи метро. При сохранении тенденции к концу 2025 года в Новой Москве будет проживать до 1,3 млн человек.

На долю Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) пришлось 38,4% из заключенных по итогам семи месяцев (период январь—июль) 52,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в Москве. Такие данные на бизнес-бранче, организованном “Ъ” для девелоперов, привела заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова. По расчетам ведомства, за год этот показатель увеличился на 3,4 процентного пункта. Доля других округов значительно меньше. Ближайший конкурент Новой Москвы — Северо-Восточный административный округ (СВАО), сформировавший 12,3% сделок на первичном рынке. Следом идет Западный административный округ (ЗАО) — 10,6%. Меньше всего жилья за первые семь месяцев 2019 года девелоперы продали в Зеленограде: округ сформировал 1,3% заключенных ДДУ (см. карту).

В общей сложности число зарегистрированных ДДУ за первые семь месяцев года увеличилось на 30% относительно аналогичного периода прошлого. Но основной рост достигнут в первом полугодии, когда девелоперы массово разогревали рынок в преддверии вступления в силу с 1 июля 2019 года поправок к законодательству, обязывающих их использовать механизм эскроу-счетов. Стремясь сгладить переходный период, многие застройщики реализовывали ДДУ подконтрольным им юридическим лицам, рассчитывая позднее продать недвижимость по договорам переуступки прав. Этим частично объясняется и резкая положительная динамика Новой Москвы, полагает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она добавляет, что, если учитывать сделки только с физическими лицами, то доля территории составит 32% в общем числе сделок на первичном рынке.

В июле спрос на новостройки обвалился. По данным Росреестра, за месяц в Москве было зарегистрировано 6,3 тыс. ДДУ — это на 52% меньше, чем в июне, и на 11% ниже аналогичного показателя прошлого года. Госпожа Макарова предлагает не считать это падением. «Не было июльского падения — был сильный июньский взлет на фоне старта реформы долевого строительства»,— настаивает она. В ЦИАН конкретизируют, что в Новой Москве июльское годовое падение оказалось значительно выше, составив 39%. Хотя, как сообщил “Ъ” руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин, сейчас в ТиНАО реализуется 168 проектов по строительству в общей сложности 7,3 млн кв. м жилья (из них 95% без использования эскроу-счетов).

По оценкам «Метриума», сейчас в ТиНАО экспонируется 7,9 тыс. лотов — это примерно 19% от общемосковского объема. Это говорит о том, что предложение ограниченно, что может в дальнейшем стать сдерживающим фактором для увеличения доли Новой Москвы в структуре сделок на первичном рынке столицы, считает госпожа Литинецкая. Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова объясняет, что интерес покупателей к Новой Москве стабильно увеличивается последние три года. Мария Литинецкая связывает эту тенденцию с ценовой доступностью. Средняя стоимость первичной недвижимости в ТиНАО сейчас составляет 120,1 тыс. руб. за 1 кв. м против 168 тыс. руб. в старых границах города: разница более чем на треть.

Несмотря на сохраняющиеся ограничения, директор по маркетингу Lexion Development Алексей Лухтан называет ситуацию в ТиНАО девелоперским бумом. По его словам, себестоимость строительства на этих территориях ниже, а прибыльность достигается за счет большого объема строительства.

Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов объясняет, что повышенным интересом девелоперов в ТиНАО сейчас пользуются только участки, распложенные в зоне 1 км от метро, в то время как ликвидность остальных земель пока сопоставима с Подмосковьем. Именно на Новомосковский округ (НАО), территория которого располагается ближе к МКАД, по оценкам коммерческого директора ГК А101 Анны Боим, приходится 65% покупательского спроса. При этом, по ее словам, 26% клиентов девелоперов Новой Москвы — это жители соседнего Юго-Западного административного округа. «Метро уже сыграло свою роль в ценообразовании: на первичном и вторичном рынках стоимость недвижимости в НАО в домах шаговой доступности от станций метро выросла на 20%»,— добавляет госпожа Боим.

Мария Литинецкая предполагает, что в перспективе Новая Москва продолжит формировать около трети рынка московских новостроек. Согласно расчетам столичных властей, сейчас в ТиНАО суммарно официально живут 360 тыс. человек: с 2012 года показатель вырос более чем на 40%. Заместитель гендиректора Института градостроительного и системного проектирования Дмитрий Гриднев предполагает, что средний прирост населения в Новой Москве в ближайшие семь лет будет около 120 тыс. человек в год, а к концу 2025 года численность жителей территории может вырасти примерно на 1 млн человек. «Спрос на жилье в локации есть, это и молодые семьи, и покупатели из регионов»,— добавляет господин Гриднев.

У девелоперов коммерческой недвижимости Новая Москва пока высоким спросом не пользуется. По расчетам Knight Frank, сейчас в округе 345 тыс. кв. м офисной недвижимости — это 2% от общего объема предложения в городе. Доля вакантных площадей в ТиНАО составляет 41,4%, в Москве этот показатель составляет 12%. Именно низкий спрос со стороны арендаторов, по версии аналитиков Knight Frank, сдерживает девелоперскую активность. По данным консультантов, объем торговой недвижимости составляет 393 тыс. кв. м, или 6,3% от общемосковского предложения. Более четверти этих площадей появилось в ТиНАО в апреле этого года, после ввода торгцентра «Саларис» (105 тыс. кв. м).