Особенности организации бухгалтерского учета в товариществах собственников жилья

Учет в некоммерческих организациях

особенности организации

бухгалтерского учета

в товариществах собственников жилья

о. В. ЧУГУНОВА, кандидат экономических наук, доцент кафедры бухгалтерского учета и аудита Финансово-технологическая академия Московской области

В современных условиях актуальными являются правильный бухгалтерский учет и отчетность каждого товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое должно обеспечивать не только исполнение налогового и бухгалтерского законодательства, но и одновременно давать четкие, прозрачные и своевременные ответы на возникающие у собственников вопросы по поводу финансово-хозяйственной деятельности товарищества.

На протяжении десятилетий в России жилищно-коммунальным хозяйством в многоквартирных домах управляли ЖЭКи, ДЕЗы и т. д. Начиная с апреля 2005 г. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) внес в порядок эксплуатации и управления жилищно-коммунальным хозяйством существенные корректировки и предложил владельцам недвижимого имущества три основные формы управления многоквартирным домом. Наиболее актуальным и безопасным способом в наше время стало управление многоквартирными домами в форме ТСЖ.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ ТСЖ — это некоммерческая организация (НКО), объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения,

пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В отличие от управления управляющими компаниями, которые, по сути, заменили ЖЕКи и ДЭЗы, ТСЖ полностью подконтрольно владельцам жилых и нежилых помещений, так как председателя правления и само правление выбирает общее собрание собственников.

При грамотном управлении в ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования. Жильцы дома знают, что в случае поломки или порчи общего имущества им придется самим оплачивать счета на ремонт. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, а также появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ. В перспективе в ТСЖ после проведения определенных мероприятий могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

Самым положительным моментом такого управления ЖКХ является возможность контроля собственников за финансово-хозяйственной де-

ятельностью ТСЖ, что абсолютно невозможно при управлении управляющими компаниями.

Еще одним плюсом ТСЖ можно назвать то, что в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ оно имеет право, не нарушая законные права и интересы собственников помещений, распоряжаться общим имуществом. Для привлечения дополнительных средств в свой бюджет и снижения распределенной между собственниками платы на содержание и ремонт общедомового имущества ТСЖ вправе сдавать в аренду часть общих помещений и земельного участка.

Кроме того, ТСЖ вправе заключать от имени собственников договоры с ресурсоснабжающими, обслуживающими и управляющими организациями, принимать на работу дворников, сантехников, электриков и другой персонал.

Основная же цель создания ТСЖ — это защита интересов собственников жилья, а прозрачность собираемых платежей и их распределение — это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

Бухгалтерский учет в ТСЖ имеет свои особенности и сложности. Во вновь создаваемом ТСЖ не все собственники помещений изъявляют желание стать его членами. Часть владельцев недвижимого имущества, как правило, отказываются становиться членами товарищества. Причины таких ситуаций достаточно разнообразны. Одни, имея прошлый негативный опыт членства в других ТСЖ, отказываются каким-либо образом оформлять членские и даже договорные правоотношения с любыми объединениями собственников, другие считают, что им комфортнее и безопаснее не объединяться с соседями, потому что правление и председатель не вызывают у них доверия, третьи сначала желают понаблюдать со стороны, а потом принять решение.

Поэтому для правильного учета все денежные поступления от владельцев помещений в ТСЖ необходимо разделить на два источника:

— от собственников помещений — членов ТСЖ;

— от собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.

В соответствии со ст. 251 Налогового кодекса РФ (НК РФ) к поступлениям от членов ТСЖ относятся членские взносы на его уставные цели, а денежные поступления от собственников помещений, не являющихся членами товарищества, — это плата за содержание и ремонт общедомового имущества и коммунальные платежи от собственников, кото-

рые обязаны платить в соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Кроме денежных поступлений от владельцев квартир ТСЖ может получать средства от арендаторов общедомового имущества (нежилых помещений, фасадов и т. д.).

Плата за содержание и ремонт от собственников, не являющихся членами ТСЖ, и арендная плата с точки зрения НК РФ являются доходом товарищества.

Поскольку бухгалтерский учет и отчетность товарищества должны обеспечивать не только исполнение налогового и бухгалтерского законодательства, но и одновременно давать четкие, доступные и своевременные ответы на возникающие у собственников вопросы по поводу финансово-хозяйственной деятельности товарищества, бухгалтерская служба ТСЖ должна обеспечить обособленный учет всех поступающих сумм и распределение их по статьям сметы в соответствии с процентным соотношением площади жилых помещений, принадлежащей собственникам, не являющимся членами ТСЖ, и членами товарищества. Такой учет — достаточно трудоемкая процедура, но пока все владельцы квартир не станут членами ТСЖ, бухгалтерии товарищества необходимо исполнять предусмотренные законодательством правила.

Организация бухгалтерского учета в товариществе помимо требований, обусловленных законодательством РФ, должна:

1) дать возможность получения собственникам оперативной и полноценной информации о хозяйственной деятельности, для чего необходимо правильно построить и сгруппировать аналитику на синтетических счетах бухгалтерского учета;

2) вооружить алгоритмом действий ревизионную комиссию ТСЖ для подтверждения достоверности предоставляемой отчетности;

3) разработать доступную форму годового отчета ТСЖ для предоставления его владельцам квартир.

Порядок организации бухгалтерского учета в ТСЖ прежде всего должен быть закреплен в его учетной политике, в которой утверждается рабочий план счетов и все необходимые ее элементы.

Поскольку ТСЖ — это некоммерческая организация, то основным источником поступлений для осуществления им уставной деятельности являются членские взносы, которые с точки зрения бухгалтерского учета считаются целевым финансированием.

Для учета средств целевого финансирования Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций предусмотрен счет 86 «Целевое финансирование».

В ТСЖ различают следующие виды целевых поступлений:

— членские взносы — денежные средства, вносимые членами ТСЖ на покрытие текущих расходов по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества ТСЖ;

— коммунальные платежи — текущие платежи на покрытие индивидуальных расходов собственников квартир по коммунальным услугам;

— целевые взносы — денежные средства, вносимые участниками долевой собственности на покрытие дополнительных расходов целевого назначения (благоустройство, охрана и проч.);

— вступительные взносы;

— поступления из бюджета на проведение ремонта общего имущества за счет средств федерального и регионального финансирования.

При этом денежные поступления от собственников — членов товарищества в бухгалтерском учете ТСЖ должны быть оприходованы следующим образом:

Д-т сч. 51 «Расчетный счет» К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Поступления от собственников, не являющихся членами товарищества, приходуются следующей проводкой:

Д-т сч. 51 «Расчетные счета» К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Такое разграничение поступления денежных средств дает возможность сразу распределить их на два источника и будет способствовать оперативному получению информации о суммах налогооблагаемых доходов, поступивших на расчетный счет, и

суммах необлагаемого налогами целевого финансирования (табл. 1).

Денежные поступления от арендаторов общедомового имущества, которое ТСЖ имеет право сдавать в аренду по решению общего собрания собственников жилья, также должны быть оприходованы по дебету счета 51 «Расчетный счет» и кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» (табл. 2).

Так как жилищный фонд дома, в том числе и общее имущество, принадлежат собственникам квартир на праве собственности (частной и общедолевой), то на балансе ТСЖ это имущество в соответствии с Федеральным законом от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» должно отражаться на забалансовом счете 012 «Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (МКД)».

В соответствии с положениями ЖК РФ, Гражданского кодекса РФ и НК РФ объекты основных средств, приобретенные за счет средств, не являющихся членскими взносами, должны учитываться обособленно от объектов основных средств, приобретенных за счет средств целевого финансирования. Такой учет появления, движения и выбытия основных средств необходим для анализа источников финансирования этих объектов. К тому же такая «аналитичность» учета основных средств даст возможность предоставлять оперативную информацию владельцам квартир о целевом использовании средств собственников.

Формирование первоначальной стоимости основных средств (ОС) производится с использованием счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», но для обособленного учета имущества с различными источниками финансирования следует использовать отдельные субсчета на счете 01 «Основные средства».

Таблица 1

Журнал хозяйственных операций по учету поступлений денежных средств

№ п/п Наименование хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, руб.

Дебет Кредит

1 Поступили денежные средства от собственника помещений (члена ТСЖ) 51 76 5 000

2 Поступили денежные средства от собственника помещений (не членов ТСЖ) 51 62 5 000

Таблица 2

Журнал хозяйственных операций по учету поступлений денежных средств от арендатора

№ п/п Наименование хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, руб.

Дебет Кредит

1 Поступили денежные средства от арендаторов 51 62 2 000

Например, на счете 01-1 учитывают ОС, поступившие за счет целевого финансирования, а на счете 01-2 — основные средства, поступившие за счет доходов от продаж и используемые для предпринимательской деятельности, если таковая ведется. Поскольку амортизация основных средств НКО не начисляется, то в бухгалтерском балансе они отражаются по первоначальной стоимости, а износ по ним начисляется на забалансовом счете 010.

Как было сказано ранее, денежные поступления на счета ТСЖ условно делятся на два источника, и есть необходимость так организовать бухгалтерский учет, чтобы и расходы делились на две группы — в объеме, пропорциональном поступлениям.

Пример 1. В ТСЖ «Подлесная 9» собственникам принадлежат 10 520 м2 жилых помещений, из них 80 % владельцев помещений — члены ТСЖ, а 20 % — не являются членами товарищества. И те, и другие оплачивают содержание и ремонт общего имущества по одинаковым тарифам, утвержденным общим собранием собственников, только у одних они называются членскими взносами на содержание и ремонт общего имущества, а у других — платой за содержание и ремонт общего имущества. Каждый расход в соответствии и в пропорции аналогично доходу также должен делиться на расход по целевому финансированию и расход, направленный для получения дохода, т. е. в процентном соотношении: 80 : 20.

В бухгалтерском учете в соответствии с Планом счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению при направлении средств целевого финансирования на содержание НКО оформляется проводка по дебету счета 86 «Целевое финансирование» в корреспонденции со счетом 20 «Основное производство» или 26 «Общехозяйственные расходы», а правоотношения с собственниками, не являющимися

членами ТСЖ, и арендаторами считаются доходами от обычных видов деятельности и оформляются с использованием счета 90 «Продажи».

Таким образом, бухгалтерские операции будут оформлены по следующим счетам (табл. 3):

• по начислению ежемесячных членских взносов на содержание и ремонт общедомового имущества членам ТСЖ:

— 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»;

— 86 «Целевое финансирование»;

— 20 «Основное производство», субсчет 1 «Затраты ТСЖ по обслуживанию общего имущества собственников — членов товарищества»;

• по начислению ежемесячной платы на содержание и ремонт общедомового имущества нечленам ТСЖ:

— 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»;

— 90 «Продажи»;

— 20 «Основное производство», субсчет 2 «Затраты ТСЖ по обслуживанию общего имущества собственников — не членов товарищества».

При использовании счета 90 «Продажи» в бухгалтерском учете ТСЖ возникают выручка для целей бухгалтерского учета и доход для целей налогообложения, который облагается налогами в соответствии с системой налогообложения, применяемой ТСЖ.

Получение от ресурсоснабжающих организаций коммунальных услуг в виде горячего, холодного водоснабжения, стоков целесообразно отражать не на счетах учета затрат, а на счетах материальных ценностей (например на счете 41 «Товары») с последующей их передачей потребителям.

Такая организация учета, по мнению автора, необходима при наличии в многоквартирном доме общедомовых и индивидуальных приборов учета для определения достоверной информации о возникающей разнице между показаниями общедомового

Таблица 3

Журнал хозяйственных операций по учету начислений членских взносов и платы за содержание и ремонт в ТСЖ

№ п/п Наименование хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, руб.

Дебет Кредит

1 Начислены ежемесячные членские взносы на содержание и ремонт общедомового имущества членам ТСЖ 76 86 2 685

2 Списаны расходы на содержание части общедомового имущества, принадлежащего членам ТСЖ 86 20-1 2 685

3 Начислена плата за содержание и ремонт общедомового имущества нечленам ТСЖ 62 90 2 685

4 Списаны расходы на содержание части общедомового имущества, принадлежащего собственникам, не являющимся членами ТСЖ 90-2 20-2 2 685

счетчика и суммой показаний всех индивидуальных приборов учета, образующей потребление ресурса на общедомовые нужды.

В настоящее время эта проблема является наиболее актуальной в связи с принятием постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N° 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее — Постановление № 354), в котором управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК предоставлено право отдельной строкой в квитанциях на оплату собственникам квартир дополнительно выставлять стоимость потребленных коммунальных услуг на общедомовые нужды. Причем порядок расчета, предельные значения потребления этих услуг, а также алгоритм контроля за достоверностью этих показателей и орган, которому было бы дано право осуществлять этот контроль, в законодательстве не прописаны.

Передача коммунальных ресурсов при такой организации учета членам ТСЖ должна осуществляться на счетах 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 86 «Целевое финансирование», 41 «Товары» (табл. 4).

Передача коммунальных ресурсов собственникам помещений, не являющимся членами товарищества, в бухгалтерском учете ТСЖ будет выглядеть следующим образом (табл. 5).

Разница между показаниями домовых и индивидуальных приборов учета будет ежемесячно отражаться по дебету счета 41 «Товары» и будет представлять собой расход ресурса на общедомовые нужды. В соответствии с Постановлением № 354 данный расход потребленного на общедомовые нужды ресурса будет распределен между собственниками пропорционально объему потребленных ими коммунальных услуг, определяемых по показаниям индивидуальных приборов учета.

Так как учет поступившего ресурса ведется обособленно для членов ТСЖ и для собственников, не являющихся членами товарищества, бухгалтерские записи по поступлению ресурсов необходимо делить на уровне аналитики как поступившие для членов ТСЖ и для собственников, не являющихся членами ТСЖ.

Например, поступление холодного водоснабжения и стоков от ОАО «Водоканал» в учете товарищества должно быть оформлено следующим образом (табл. 6).

Приобретение коммунальных услуг, получаемых у поставщиков, объем которых учитывается только общедомовыми приборами учета (например получение от ОАО «Теплосеть» тепловой энергии для отопления, учитываемой только общедомовым прибором учета без использования индивидуальных счетчиков), или услуг, приобретаемых для содер-

Таблица 4

Журнал хозяйственных операций по учету расходования коммунальных ресурсов членами ТСЖ

№ п/п Наименование хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, руб.

Дебет Кредит

1 Начислены членские взносы на возмещение потребленного горячего водоснабжения (ГВС) в октябре 2012 г 76 86 123,92

3 Списана себестоимость приобретенного у открытого акционерного общества (ОАО) «Теплосеть» в октябре 2012 г ГВС 86 41 123,92

3 Начислены членские взносы на возмещение потребленного холодного водоснабжения (ХВС) в октябре 2012 г 76 86 34,21

4 Списана себестоимость приобретенного у ОАО «Водоканал» в октябре 2012 г. ХВС 86 41 34,21

№ п/п Наименование хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, руб.

Дебет Кредит

1 Начислена плата за потребление ГВС в октябре 2012 г. 62 90-1 123,92

2 Списана себестоимость приобретенного у ОАО «Теплосеть» в октябре 2012 г ГВС 90-2 41 123,92

3 Начислена плата за потребление ХВС в октябре 2012 г. 62 90-1 34,21

4 Списана себестоимость приобретенного у ОАО «Водоканал» в октябре 2012 г ХВС 90-2 41 34,21

Таблица 5

Журнал хозяйственных операций по учету расходования коммунальных ресурсов собственниками, не являющимися членами ТСЖ

Таблица 6

Журнал хозяйственных операций по учету расходования коммунальных ресурсов членами ТСЖ

№ пункта Наименование хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, руб.

Дебет Кредит

1 Поступили ХВС и стоки для членов ТСЖ в объеме 952 м3 41 60 32 566,72

2 Поступили ХВС и стоки для собственников, не являющихся членами ТСЖ, в объеме 275 м3 41 60 9 406,75

жания общего имущества (например содержание лифтов, вывоз твердых бытовых отходов, содержание придомовой территории и т. д.), аналогично материальным ресурсам должно учитываться обособленно для членов ТСЖ и для собственников, не являющихся членами ТСЖ, и распределяться пропорционально поступлениям.

Пример 2. Услуги по техническому обслуживанию и ремонту лифтов и диспетчерской связи ОАО «Лифт Сервис» на сумму 45 000 руб. в месяц при условии, что членов ТСЖ — 80 %, в учете товарищества будут оформлены следующим образом (табл. 7).

Списание в конце месяца приобретенных услуг будет оформлено следующим образом (табл. 8).

Списание затрат в бухгалтерском учете по такому алгоритму дает возможность четко определить сумму расходов, уменьшающих доходы, и, соответственно, налог на прибыль организаций или единый налог (при применении упрощенной системы налогообложения).

Процедуру приобретения материалов, инвентаря и прочих активов для содержания общедомового имущества сначала необходимо учитывать на счетах материально-производственных запасов, например

на счете 10 по субсчетам, а затем распределять списание материалов и инвентаря пропорционально поступлениям от членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ, аналогично учету затрат на техническое обслуживание.

По мнению автора, субсчетам к счету 10 с учетом специфики деятельности ТСЖ и при условии, что оно работает самостоятельно без привлечения управляющей компании, следует присвоить следующие наименования:

— 10-1 — инвентарь и принадлежности для уборки и содержания придомовой территории;

— 10-2 — расходные материалы и инвентарь для уборки и содержания подъездов дома;

— 10-3 — расходные материалы для выполнения электротехнических работ;

— 10-4 — расходные материалы и оборудование для выполнения сантехнических работ;

— 10-5 — озеленение придомовой территории и лифтовых холлов;

— 10-6 — материалы для проведения текущего ремонта стен, пола, потолка общедомового имущества;

— 10-7 — канцелярские товары и офисная техника;

Таблица 7

Журнал хозяйственных операций по техническому обслуживанию

№ п/п Наименование хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, руб.

Дебет Кредит

1 Техническое обслуживание и ремонт лифтов (для членов ТСЖ) 20-1 60 36 000

2 Техническое обслуживание и ремонт лифтов (не являющихся членами ТСЖ) 20-2 60 9 000

Таблица 8

Журнал хозяйственных операций по списанию затрат на техническое обслуживание

№ п/п Наименование хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, руб.

Дебет Кредит

1 Списано техническое обслуживание и ремонт лифтов (для членов ТСЖ) 86 20-1 36 000

2 Списано техническое обслуживание и ремонт лифтов (для собственников, не являющихся членами ТСЖ) 90-2 20-2 9 000

Таблица 9

Журнал хозяйственных операций по поступлению и списанию электротехнических материалов

№ п/п Наименование хозяйственной операции Корреспонденция счетов Сумма, руб.

Дебет Кредит

1 Поступили лампы дневного света (25 шт.) 10-3 60 571,71

2 Списаны лампы дневного света за счет средств членов ТСЖ 20-1 10-3 457,37

3 Списаны лампы дневного света за счет средств собственников, не являющихся членами ТСЖ 20-2 10-3 114,34

— 10-8 — прочие материалы и оборудование;

— 10-9 — материалы для содержания систем безопасности и ограничения доступа;

— 10-10 — спецодежда.

Например, поступление и списание электротехнических материалов оформляется следующими проводками (табл. 9).

Таким образом, при использовании соответствующих субсчетов счета 10 в бухгалтерском учете будет организован аналитический учет всех видов материалов, используемых в деятельности ТСЖ, а на счете 20 будут распределяться расходы, уменьшающие доходы, списываемые за счет целевого финансирования, полученного от собственников — членов ТСЖ.

Список литературы

1. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

2. Налоговый кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ.

3. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

4. О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления: письмо Минрегиона России от 20.12.2006 № 14316-РМ/07.

5. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

6. Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств: приказ Минфина России от 13.10.2003 № 91н.

7. Об утверждении Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья: приказ Госстроя России от 14.07.1997 № 17-45.

8. Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению: приказ Минфина России от 31.10.2000 № 94н.

9. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: приказ Минфина России от 30.03.2001 № 26н.

dilib

Вы всегда можете приобрести последние номера и отдельные статьи всех журналов Издательского дома «Финансы и Кредит» в формате PDF на сайте электронной библиотеки dilib.ru. Также доступен электронный архив журналов с 2006 года.

www.dilib.ru