Летняя кухня

Сезон аренды загородных коттеджей в разгаре. Арендные ставки в апреле достигли максимальных значений, а предложений вдвое больше, чем в прошлом году. Недвижимость, так и не нашедшая своих долгосрочных арендаторов, перекочевала в списки сдаваемой на летний сезон. Собственники неохотно, но соглашаются на скидки. И с каждым днем становятся все сговорчивее: если не сдашь сейчас, велика вероятность того, что дом так и простоит пустым до следующего сезона.

Они не сдаются

В этом сезоне с арендой загородного дома можно не спешить. Конечно, если вы хотите сэкономить и не предъявляете к летнему жилищу завышенных требований. Ситуация складывается явно в пользу арендатора.

"Сейчас предложение превышает спрос многократно,— говорит Алексей Левин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.— В марте по сравнению с февралем оно выросло на 30%, спрос — на 80%, но все равно спрос несравненно меньше, чем до кризиса в тот же период. При этом достойных объектов на рынке немного, и нельзя сказать, что очень легко найти подходящий вариант".

Какие же дома пользуются максимальным спросом в этом сезоне? По наблюдениям Марии Жуковой, первого заместителя гендиректора компании "Миэль-Аренда", это коттеджи стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. (63,4% от общего спроса). В этом сегменте спрос превышает предложение втрое. В сегменте бизнес-класса предложение выше спроса на 1,8%. А по данным Алексея Левина, наибольшим спросом в сегменте бизнес-класса пользуются коттеджи общей площадью от 300 до 450 кв. м, расположенные в 15-километровой зоне от МКАД, с центральными коммуникациями, в охраняемых поселках, на участках 15 соток, желательно лесных.

Чтобы найти коттедж, отвечающий этим требованиям, нужно очень постараться. Нам, например, идеального дома по меркам Левина найти не удалось — то от Москвы далековато, то площадь маловата, то лес далеко. А за те дома, которые все же приближаются к идеалу, просят слишком много. Например, коттедж в 35 км от МКАД по Новорижскому шоссе, в поселке "Пионерский", в пяти минутах ходьбы от Истры сдается за 230 тыс. рублей в месяц. Далековато, хотя участок 25 соток, дом 300 кв. м, все удобства и охрана. Чуть ближе к Москве (28 км по Новорижскому шоссе, в поселке "Дубрава") дом площадью 520 кв. м предлагают за 330 тыс. Рядом лес, в доме бассейн, спортзал и прочие атрибуты элитного коттеджа. Но арендаторов пока нет, и владельцы готовы на скидку.

Пока безуспешно пытаются сдать в аренду трехэтажный 700-метровый дом в поселке "Новоспасское". Ландшафтный дизайн, апартаменты для прислуги и удобный подъезд с Киевского и Калужского шоссе. Заявленная цена — 420 тыс. в месяц. Но, возможно, для успешной сдачи далековато — 25 км. Для сравнения: за еще более просторный (1 тыс. кв. м) дом в Малаховке в 12 км от МКАД по Новорязанскому шоссе просят всего 230 тыс. рублей, а за коттедж площадью 600 кв. м в 18 км от МКАД на Рублево-Успенском шоссе — 220 тыс.

"Собственники очень завышают цену, а спрос по сравнению с прошлым сезоном заметно снизился,— говорит Алексей Смирнов, специалист отдела аренды компании "Континент-Недвижимость".— Кто это понимает, дает серьезные скидки. Например, в прошлом сезоне коттедж на Калужском шоссе выставлялся за 250 тыс., в этом году владелец снизил цену до 200 тыс., и дом сдался".

Дальше некуда

Снижение спроса в бизнес-сегменте по сравнению с прошлым сезоном Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", объясняет так: в силу того что в прошлом году был разгар кризиса и многие клиенты потеряли возможность ездить за границу, спрос на аренду коттеджей на лето был выше, чем сейчас. Сейчас дно кризиса пройдено, и, рассматривая Подмосковье и другие альтернативные варианты, люди зачастую выбирают отдых за рубежом.

Снижение спроса повлекло за собой и снижение арендных ставок. "Ставки в кризис упали в среднем на 35%,— говорит Алексей Левин.— Традиционно весной происходил некоторый рост ставок аренды. Обычно он составлял 10-15%. В этом году рост ставок не исключен, но, скорее всего, он будет чисто номинальным и не превысит 5%. Пока мы не видим достаточного числа потенциальных арендаторов для того, чтобы ставки стали повышаться".

Не видят больших перспектив и собственники коттеджей. Но пока время до начала сезона есть, цены держат. Как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, собственники не очень охотно подписывают контракт, зная, что начало найма будет только через несколько месяцев, так как большинство все же рассчитывает на долгосрочную аренду.

Если долгосрочный арендатор найдется, ему отдадут предпочтение, несмотря на то что за лето он заплатит на треть меньше, чем если бы снимал на сезон. Например, за коттедж площадью 120 кв. м на 16-м км Ленинградского шоссе в охраняемом коттеджном поселке (кирпич, современный ремонт, мебель, бытовая техника, все коммуникации, участок 8 соток) на летний сезон с нас запросили 60 тыс. рублей в месяц, а за аренду на длительный срок (от года) — 40 тыс.

Чем дальше от Москвы, тем слабее надежда сдать дом на долгий срок: мало кто согласится на ежедневные поездки на работу и обратно. И арендные ставки не слишком высоки, да еще торг возможен. Просторный дом недалеко от Егорьевска (80 км от МКАД, 350 кв. м, мебель, бытовая техника, участок 15 соток, лес) сдается за 50 тыс. рублей. По той же цене можно арендовать 250-метровый кирпичный дом под Ногинском (50 км от МКАД) или коттедж в Павловском Посаде площадью 150 кв. м. На 10 тыс. меньше просят за 120-метровый дом в деревне Погорелово в 60 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Сдают только на лето, зимой живут сами.

Скидки растут

Итак, ситуация на загородном рынке аренды сложилась такая: предложений много, спрос невелик. Владельцы надеются сдать коттеджи на длительный срок и готовы на скидки, если клиент снимет дом на год. Сдавать на лето, да еще по цене ниже прошлогодней, если есть надежда дождаться долгосрочного арендатора, владельцы не готовы. Но это пока. Чем ближе лето, тем, с одной стороны, выше вероятность снять дом дешевле, а с другой стороны, ниже шанс найти подходящий вариант.

Как объясняет Иван Шульков, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group, большинство арендаторов начинает подбирать предложения уже в феврале-марте, чтобы иметь возможность выбора, принять решение и внести задаток в апреле, а с мая начать жить за городом. "По сравнению с прошлым сезоном активность повысилась в среднем на 30-35%, и скидок, наблюдавшихся в прошлом сезоне, теперь уже нет. Тем более скидки отсутствуют для краткосрочной аренды, то есть на сезон. Сезон составляет минимум пять месяцев (май--сентябрь), на меньший срок почти никто не готов сдавать дом,— утверждает он.— Ставки сезонной аренды отличаются от долгосрочной (от года) в среднем на 20-25% в большую сторону. Один из скрытых способов возможной скидки, на которую может рассчитывать арендатор,— это торговля не по цене, а по сроку аренды, то есть существует возможность получить дополнительное время проживания за те же деньги, например вместо пяти месяцев — пять с половиной. Собственники готовы идти на это, поскольку эти дополнительные две недели приходятся или на апрель, или на октябрь, то есть на межсезонье, когда объекты аренды наиболее трудно сдать и они часто простаивают".

Существенных скидок владельцы не предлагают, пока у них есть надежда сдать коттедж по заявленной цене. Надежда тает на глазах, и уже через месяц от нее не останется и следа. "Если в начале мая скидку получить фактически невозможно, так как сезон еще в разгаре, то к концу мая цена несколько падает,— отмечает Мария Жукова.— Владельцы, которые хотели сдать коттедж на лето, но не смогли этого сделать в определенные сроки, чтобы дом не простаивал, снижают цену. Но, как правило, к концу мая остаются уже не очень ликвидные варианты. То есть выбор имеется, цены ниже, но не всегда клиент может подобрать такой коттедж, который ему хотелось бы арендовать".

Впрочем, в любом случае торговаться стоит. Правда, как говорит Константин Ковалев, чаще всего, запрашивая серьезную скидку в 20-30%, клиенты предлагают собственнику льготные условия оплаты — это может быть оплата за весь период сразу. А стандартную скидку в пределах 10% вполне можно получить, оставаясь на помесячной форме оплаты.