Бизнес ищет место

В настоящее время центром деловой жизни Санкт-Петербурга является его историческая часть. Вместе с тем во многих мегаполисах мира успешно функционируют так называемые «Сити» — деловые районы, где сосредоточены финансовые институты и штаб-квартиры крупных компаний. О перспективах создания «Сити» в Петербурге, а также о возможных затратах и сроках реализации — читайте в материале Марины Ковалевой.

Наличие в городе своего «Сити» говорит о том, что этот мегаполис является крупным финансовым и деловым центром в своей стране и регионе либо имеет политическую волю к тому, чтобы стать таковым

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Под термином «Сити» обычно подразумевается деловой центр города. Это район многоэтажной (более 40 этажей) застройки, несущей в основном финансовую, деловую и административную функции и являющейся центром деловой активности мегаполиса. «Чаще всего в городских исследованиях применяют термин "Центральный деловой район" (Central Business District, CBD). В США такие районы еще называют downtown»,— объясняет Евгений Михайленко, декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ. Эксперт отмечает, что название московского Сити является калькой с лондонского Сити, древнего исторического района, который стал CBD во второй половине XX века.

«Аналоги "Сити" можно найти в многих крупных городах мира: Манхэттен в Нью-Йорке, Дефанс в Париже и Маруначи в Токио»,— говорит Евгений Буянов, научный сотрудник кафедры экономики инноваций экономического факультета МГУ им. Ломоносова, директор и соучредитель 4brain.ru. По словам господина Михайленко, другие «Сити» в городах РФ (например, Екатеринбург-Сити или Грозный-Сити) являются уже калькой с московского Сити.

Само наличие «Сити» говорит о том, что данный город является крупным финансовым и деловым центром в своей стране и регионе либо имеет политическую волю к тому, чтобы стать таковым. «Как правило, в деловых центрах сосредоточены офисы крупнейших компаний и органов власти, в них довольно дорогое жилье. Такие районы дают значимую часть ВРП. Недостаток ровно один: высочайшая инфраструктурная нагрузка. Плюс само по себе строительство небоскребов и сопутствующей инфраструктуры — это очень дорого»,— продолжает господин Михайленко.

В числе преимуществ «Сити» господин Буянов называет экономический рост, создание рабочих мест, привлечение инвестиций и централизацию бизнес-услуг. «Однако есть и недостатки: увеличение трафика, а также высокая стоимость жизни и работы»,— добавляет он.

Поиск якорей

Сегодня главным средоточием деловой жизни Петербурга является исторический центр, что не всегда удобно — как с точки зрения маятниковой миграции людей, так и с точки зрения «стесненных» возможностей для развития в условиях исторической среды, полагает Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI. «Такая модель — не лучший вариант для экономики города, она ведет к потерям времени, затратам на транспорт, усугубляет проблему с пробками. Создание аналога "Сити" за пределами традиционного центра могло бы решить эти проблемы, стать шагом к полицентричному городу. Один из возможных районов для создания такого делового центра у нас уже есть — это район "Лахта-центра". Мы уже увидели в последние годы, как активно развивается эта часть Петербурга с точки зрения транспортной, спортивной, торгово-развлекательной инфраструктуры, не говоря уже про новые жилые и офисные проекты»,— считает господин Гущин.

С другой стороны, возможно, для города даже лучше иметь не один «Сити», который бы «стягивал» на себя большую часть деловой активности, а некое рассредоточение офисных пространств по городу, продолжает господин Гущин. «То есть можно развивать ту полицентричную модель, которая в определенном виде схематично заложена уже сегодня: это не только центр и Приморской район, но и, например, локации в Пулково, на Московском проспекте. Другие потенциальные локации, которые могли бы развиваться как самостоятельные центры притяжения,— это крупные пригороды, такие как Мурино и Кудрово»,— говорит он.

По словам Игоря Кокорева, операционного директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers, проще «выстраивать» новый центральный деловой район вокруг мощного «якоря» («Невская ратуша» с администрацией, «Лахта-центр» с «Газпромом», район Охты с банком «Санкт-Петербург» и перспективным офисом «Газпром нефти») или в локациях со сложившейся качественной транспортной инфраструктурой (метро, съезды с ЗСД и ШМСД) либо понятными сроками ее появления (район Московских ворот, Боровой).

При создании «Сити» в Петербурге нужно учитывать градостроительные ограничения в центральных исторических районах –— по высотности и стилю возводимых зданий. «Что затрудняет создание такого проекта, как "Сити", и наталкивается на необходимость договариваться с большим количеством стейкхолдеров, с органами власти и градозащитниками. Такая есть у Петербурга особенность, которая придает ему свой шарм в сфере градостроительства»,— отмечает Олег Каржавин, коммерческий директор компании «Альфа Констракт».

Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта девелопера AAG, добавляет, что в центре никакой «Сити» не должен нарушать органичность и принципы исторической застройки. «Во-многом исходя из этой точки зрения и была выбрана Лахта, которая придала колоссальный импульс развитию всего севера Петербурга: новые набережные, скверы, развитая транспортная инфраструктура, кварталы с жильем бизнес-класса, объекты досуга. Однако при всех достоинствах Лахты это единичный проект. Да, сейчас ведутся разговоры о новых башнях, но это уже вопрос соответствия, целей и масштабов бизнес-инфраструктуры»,— делится мнением эксперт.

Господин Евсюков добавляет, что с учетом особенностей и аутентичности Петербурга настоящим центральным деловым «Сити» могла бы стать историческая локация от проспекта Обуховской Обороны и Обводного канала вплоть до Матисова острова, то есть преобразование бывших промышленных территорий в современный деловой квартал без нарушения высотных регламентов.

Цена и ценность

По мнению Наталии Киреевой, заместителя регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, для строительства делового центра в Петербурге нужна поддержка властей: выделение участков (25–50 га), создание инфраструктуры и организация хорошей транспортной доступности, снятие ограничений по высотному строительству и другие факторы, которые на практике трудно реализуемы.

По словам господина Кокорева, самыми сложными являются первые этапы реализации «Сити»: создание транспортной инфраструктуры, формирование имиджа проекта как нового делового центра города, привлечения «якорных» резидентов (крупные корпорации, банки и инвестфонды, государственные учреждения). Дисбаланс развития может очень существенно повлиять на перспективы развития нового «Сити», указывает он.

«Для создания комплекса "Сити" потребуется как минимум 600 млрд рублей, плюс следует учесть затраты на инфраструктуру, которые напрямую зависят от местоположения района. Именно поэтому Лахта имеет шансы стать полноценным "Сити" и с экономической точки зрения: здесь есть заделы. Рядом проходит ЗСД, есть железная дорога Сестрорецкого направления, а строительство метро ведется всего в паре километров»,— рассуждает господин Михайленко.

Оценка стоимости зависит от множества факторов, включая землепользование, строительство, инфраструктуру и экологические аспекты, говорит господин Буянов. «Для адекватной оценки необходимо провести детальное исследование, учитывая также примеры других городов. Например, развитие делового района Hudson Yards в Нью-Йорке оценивается примерно в $25 млрд. Проект "Маруначи" в Токио представляет собой один из самых дорогих проектов реновации, стоимость которого оценивается в миллиарды долларов из-за высоких затрат на землю и строительство в центре одного из самых дорогих городов мира»,— объясняет эксперт.

Что касается сроков реализации проекта, то эксперты называют диапазон от 10 до 15 лет. Так, например, реализация Дефанса — современного делового и жилого квартала в ближнем пригороде Парижа — началась в 1955 году, но достаточный «масштаб» в виде пяти высотных зданий и соответствующего транспортного обеспечения сформировался только к 1970 году. Проект «Москва-Сити», в свою очередь, стартовал в 1994 году, а оформился в 2008 году.

Евгений Бондарчук, основатель и научный руководитель ООО «Центр урбанистики и градостроительства СПбГУ», считает, что Санкт-Петербургу необходим «Сити», так как иначе это будет просто очень большой и красивый, но провинциальный город. «Практически все города мира с населением более 5 млн человек имеют свои "Сити". То, что в Санкт-Петербурге он до сих пор не сформирован, дает уникальный шанс сделать его лучшим и современным с учетом всех как удачных, так и неудачных примеров»,— резюмирует он.