О классификации рисков, связанных с инвестированием в объекты доходной недвижимости

вом. Величина КТС определяется перегревом контактной поверхности DT вне зависимости от причин, вызвавших его.

4. Для транспортных силовых преобразовательных установок, работающих в условиях вибраций для повышения срока службы СПП необходимо проводить периодический контроль величины силы сжатия приборов.

5. Контактное тепловое сопротивление системы СПП-ДТС в условиях блочной компоновки с применением типовых оловянных прокладок находится в пределах от 0,012 до 0,025 К/Вт в зависимости от величины перегрева контактной поверхности DT.

Библиографический список

1. Контактное термическое сопротивление / Ю. П. Шлыков, Е. А. Ганин, С. Н. Царевский. - М.: Энергия, 1977. - 328 с.

2. Теплообмен в зоне контакта разъемных и неразъемных соединений / В. Н. Попов. - М.: Энергия, 1971. - 216 с.

3. Моделирование контактного теплообмена на ЭВМ : учеб. пособие / И. Г. Киселев, В. И. Крылов, С. В. Урушев. - СПб.: ПГУПС, 2002. - 44 с. - ISBN 5-7641-0091-7.

4. К решению контактных задач теории теплопроводности / Ю. Б. Гнучий. -Проблемы прочности. - 1983. - № 1. - С. 104-107.

5. Расчет тепловых параметров полупроводниковых приборов. Метод эквивалентов / А. Л. Захаров, Е. И. Асвадурова. - М.: Радио и связь, 1983. - 184 с.

6. Режимы нагрузки силовых полупроводниковых приборов / А. А. Рабинерсон, Г. А. Ашкинази. - М.: Энергия, 1976. - 296 с.

7. Обеспечение тепловых режимов изделий электронной техники / А. А. Чернышов, В. И. Иванов, А. И. Аксенов, Д. И. Глушкова. - М.: Энергия, 1980. - 216 с.

УДК 658:332.7

С. П. Воронова

О КЛАССИФИКАЦИИ РИСКОВ, СВЯЗАННЫХ С ИНВЕСТИРОВАНИЕМ В ОБЪЕКТЫ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

«Любые классификации не имеют самостоятельного и абсолютного значения. Они представляют собой определенный прием, с помощью которого упрощается задача исследования. Поэтому нельзя назвать какие-либо «объективные» основания для классификации» [1, с. 69]. Задача любой классификации - выявить общие признаки и зависимости, характерные для классификационной группы. Это даст возможность разработать общие принципы и подходы к анализу и оценке соответствующих рисков.

В статье приведен сравнительный анализ существующих источников рисков, возникающих при инвестировании в объекты доходной недвижимости. Предлагаются качественно новые классификации соответствующих рисков.

инвестиционные риски, классификация, доходная недвижимость, критерии.

Введение

Любая классификация не имеет абсолютного и самостоятельного значения. Структура любой классификации определяется как объективными, так и субъективными факторами, которые должны определяться главным принципом - целесообразности. Осуществляя анализ и обработку материала, мы используем методы и средства системного анализа, что позволит эффективнее решить поставленные задачу.

Разработанная нами классификация основывается на анализе работ различных авторов [2]-[4] и строится на принципе обобщения.

Процедура классификации позволяет аналитику, с одной стороны, более адекватно представить сущность рисков, с другой стороны, в максимальной степени учесть влияние рисков. Необходимо помнить, что аналитик рынка недвижимости должен сформировать и регулярно пополнять и пересматривать список основных источников риска для объектов недвижимости.

Нужно отметить, что среди источников риска инвестиций в недвижимость, с одной стороны, есть характерные для всех инвестиций на рынке, с другой стороны, есть уникальные и присущие только инвестициям в недвижимость. В данной статье речь пойдет о рисках, связанных с инвестированием в доходную недвижимость.

1 Идентификация рисков

Проводя процедуру классификации, необходимо осуществить следующие действия:

• определить наиболее существенные причины возникновения негативных событий;

• определить вид деятельности, с которым связаны данные риски;

• установить вероятность возникновения негативного явления.

Все эти действия определяют не что иное, как процесс идентификации рисков. Несомненно, проводя процедуру идентификации рисков, аналитик должен подробно изучить проект, инвестора, его цели и задачи. От типа инвестора зависят тип и группа рисков, на которые следует делать акцент. Возможна ситуация, при которой отдельные риски, существенные для одних инвесторов, не имеют значения для других (портфельный и индивидуальный инвесторы).

Процедура идентификации носит исследовательский и в некоторой степени творческий характер, поэтому ее нельзя представить в виде простого алгоритма.

При оценке недвижимости и видов ее использования необходимость учета степени риска обусловливается несколькими причинами:

1) от степени риска зависит требуемая инвестором норма возврата капитала;

2) при применении метода сравнения продаж необходимо либо выбирать объекты-аналоги с одинаковыми уровнями риска, либо проводить корректировку на отличия в уровнях риска;

3) при дисконтировании каждый денежный поток должен иметь адекватную риску норму дисконтирования и т. д.

Общим для всех причин является то, что оценки недвижимости и эффективности ее использования связаны с определением предстоящих результатов и затрат, которые, в свою очередь, являются прогнозными, т. е. в какой-то степени случайными величинами.

2 Источники возникновения рисков

Проведя сравнительный анализ классификаций, предлагаемых разными авторами, нами была сформирована сводная таблица, позволяющая проанализировать перечень и виды основных рисков, связанных с инвестированием в недвижимость.

ТАБЛИЦА 1. Перечень рисков, характерных для инвестиций

в недвижимость

Источник Риски

1 2

Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость [4, с. 256] Риск управления недвижимостью - является уникальным для недвижимости. Предполагает необходимость эффективного управления объектом Риск низкой ликвидности - во многом зависит от типа инвестора Секторный риск - определяет соотношение спроса и предложения в конкретном секторе экономики. Для инвестиций в недвижимость определяет данное соотношение по каждому типу недвижимости Региональный риск - определяет вероятность возникновения риска в зависимости от местоположения объекта Строительный риск - зависит от особенностей строительной отрасли Риск износа - связан с вероятностью возникновения дополнительных затрат на исправление накопленного износа недвижимости

Продолжение табл. 1

1 2

Экологический риск - определяется экологическими факторами, которые влияют на стоимость объекта Риск инфляции - незначителен для недвижимости, так как рыночная стоимость объекта адекватно реа-

гирует на происходящие изменения Законодательный риск - определяет изменение инвестиционной привлекательности объекта в связи с изменением законодательства Налоговый риск - отражает изменение налогового окружения Планировочный риск - отражает изменения политики зонирования и планирования центрального или местного правительства Юридический риск - отражает вероятность юридической несостоятельности титула на недвижимость Бизнес-риск - отражает неопределенность денежных потоков дохода, вызываемую существом бизнеса, которым занимается фирма

Варламов Н. Основные направления и пути совершенствования системы управления инвестиционностроительной деятельностью крупного города [5, с. 66] Политические Экономические Финансовые Социальные Экологические Юридические Технико-технологические Криминальные

Бовтеев С. В. и др. Управление проектами в строительстве [6, с. 289] Объективные управляемые риски: стихийные, технические, криминальные Объективные неуправляемые риски: договорные, финансовые, маркетинговые, юридические и прочие Субъективные риски: политические

Ковалев К. Минимизация инвестиционных и строительных рисков. Опыт иностранных фондов [7, с. 33] Риски внешней среды Риски ликвидности и маркетинговые риски Риски качества приобретаемого объекта Риски физического старения и изнашивания Строительные риски, в том числе строительномонтажные риски

Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости [8, с. 58] Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т. е. несистематические риски, которые подвергаются диверсификации (распределение инвестируемых средств между различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой) за счет формирования портфеля недвижимости

Продолжение табл. 1

1 2

Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не подвергается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска Случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости В соответствии с источниками риска выделяют: 1) тип недвижимости (собственности, имущества) 2) изменения соотношения предложения и спроса 3) местоположение (региональный риск) 4) условия арендного договора и предоставления кредитов 5) физический износ (порча), старение 6) изменения в законодательном регулировании и изменения в налогообложении 7) инфляция

Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость [4, с. 256] Денежные риски - определяются оптимальным денежным потоком в виде начальных инвестиционных издержек, арендным доходом и эксплуатационными издержками, а также стоимостью объекта Временные риски - зависят от сроков реализации проекта и дальнейшей его эксплуатации Технические риски. Источниками риска являются управленческие решения и действия, которые приводят к ухудшению качества объекта

Коланьков С. В. Конспект лекций «Экономика недвижимости», электронный вариант, кафедра «Экономика и менеджмент в строительстве»

Окончание табл. 1

1 2

Риски подрядчиков (неплатежеспособность заказчика; форс-мажорные обстоятельства; недопоставки

или низкое качество поставляемых ресурсов; инфляция, влияющая на изменение цен на ресурсы; ошибки в схемах организации и финансирования работ; забастовки со стороны работников; текучесть кадров) Риски кредиторов

Риски со стороны третьих лиц

2. По объекту возникновения риска Имущество

Персонал

Доходы предприятия

3. По источникам возникновения потерь Рыночные риски - связаны с возможным изменением конъюнктуры рынка, спроса со стороны потребителей, действием антимонопольного законодательства, наличием и изменением состава конкурентов Финансовые риски - связаны с возможными денежными потерями, которые отмечались ранее, а также с изменением котировок ценных бумаг предприятия Подрядные риски - связаны как с действием подрядчиков, так и с конструктивными дефектами и инженерно-геологическими условиями строительства Отраслевой риск - степень риска для инвестора, присущая бизнесу в определенном отраслевом секторе. Некоторые отрасли считаются изначально более рискованными, чем другие

Страновый риск - степень риска для инвестора, присущая инвестированию в определенной стране

Для рисков, связанных с инвестированием в объекты доходной недвижимости, нами были сформулированы основные направления проведения классификационного анализа:

• с позиции причин, вызывающих неблагоприятные события;

• с позиции последствий возникновения неблагоприятных событий;

• с позиции возможности их оценки;

• с позиции возможности влияния на риски, то есть управления ими;

• с позиции видов деятельности, с которыми связаны риски.

Рассмотрим классификацию рисков по признаку «причина опасности».

Анализ работ показал, что по роду опасности (или причин, вызывающих неблагоприятные события) различают техногенные, правовые природные и смешанные риски.

К техногенным относят риски, порождаемые хозяйственной деятельностью человека. Это любые загрязнения окружающей среды, различные аварии на производстве, обрушения зданий и сооружений, отдельных конструкций и т. д.

К правовым рискам относят риски, связанные с изменением нормативно-правовой базы. Это риски несовершенства законодательной базы, арбитражной системы, ослабления ответственности за нарушение контрактных обязательств, снижения защищённости внутреннего рынка, изменения договорных соглашений, изменения лицензионной политики.

К природным рискам относят риски, не зависящие от деятельности человека. Это в первую очередь стихийные бедствия: наводнения, землетрясения, ураганы, обвалы и т. д.

Выделение в особый тип рисков, называемых смешанными, связано с тем, что в результате хозяйственной деятельности человек провоцирует возникновение негативных событий. В данный тип входят риски, подразделяемые нами на смешанные, но преимущественно природные (например: различные обрушения и обвалы, связанные с прокладкой трубопроводов и транспортных магистралей, строительством высотных зданий и сооружений и т. д.) и преимущественно антропогенные (например: риски финансовой и предпринимательской деятельности).

По признаку «последствия опасности» можно выделить допустимые, критические и катастрофические риски. Эта группа представляет чрезвычайно важную составляющую для возможности оценки и минимизации ущерба.

К допустимым относят риски, которые могут быть оценены как приемлемые по величине и последствиям.

К критическим относят риски, также оцениваемые как приемлемые, но наносящие значительный ущерб организации.

К катастрофическим относят риски, оцениваемые как превышающие предельно допустимый уровень, влекущие к гибели организации и прекращению ее деятельности как юридического лица.

По признаку «возможность измерения риска» они могут быть разделены на количественные, то есть поддающиеся измерению, и качественные, описываемые вербально.

По признаку «вид деятельности» можно разделить риски на операционные, инвестиционные и финансовые.

Данное разграничение охватывает все стороны производственной и финансово-экономической деятельности предприятия.

Операционные риски возникают в процессе производственной деятельности предприятия и связаны со сферой его деятельности.

Инвестиционные риски связаны с коммерческой деятельностью предприятия, его финансовой активностью по отношению к внешней среде (то есть предполагают наличие или отсутствие вложений в иные предприятия, сферы и отрасли).

Финансовые риски связаны с финансово-хозяйственной деятельностью предприятия и отражают его платежеспособность, финансовую устойчивость, особенности учетной политики предприятия и т. д.

По признаку «степень управляемости» предлагается разделять на управляемые (внутренние) и неуправляемые (внешние) риски.

В соответствии с работой В. М. Васильева, Ю. П. Панибратова и др. [3, с. 133] «внутренний риск - это вероятность неэффективной деятельности строительного предприятия, обусловленной внутренними производственно-хозяйственными и экономико-финансовыми обстоятельствами, а также действием на производственные процессы внешнеэкономической среды. Внешний риск - это опасность наступления события, которое может привести к финансовым потерям.

К внешним рискам относятся: рыночный, кредитный, инвестиционный, процентный, валютный, налоговый, риски упущенной выгоды и гарантированного выигрыша и т. д. Воздействие внешнего риска обнаруживается при помощи сбора различной информации, как из официальных, так и неофициальных источников».

Внешние риски непосредственно не связаны с деятельностью предприятия и по существу являются неуправляемыми, то есть неснимаемыми рисками. Данный вид рисков необходимо учитывать как имеющий место фон, определяющий развитость или неразвитость рыночного пространства.

По уровню возникновения его можно разграничить на отраслевой, региональный, государственный, страновый (международный).

Отраслевой риск отражает тенденции, происходящие в конкретной отрасли.

Региональный риск отражает влияние фактора степени развитости и функций, выполняемых конкретной территорией (регионом).

Государственный риск является отражением влияния политики государства на деятельность предприятия. Традиционно различают риск политический, экономический, социальный и экологический. Отдельно выделяют финансовый риск.

Указанное разделение, по нашему мнению, является достаточно условным, так как в чистом виде риски практически не проявляются. Например, результаты политической нестабильности проявляются в нарастании инфляционных процессов, следствием которых может являться падение обменного курса национальной валюты и нарастание социальной напряженности в обществе.

Страновый, или международный, риск представляет собой учет факторов взаимовлияния развития экономических связей на внешнем по отношению к государству уровне. Рассмотрение и учет рисков данного типа чрезвычайно важен в анализе рисков предприятия, осуществляющего (или намеревающегося осуществлять) совместные международные инвестиционные и строительные проекты, а также организаций, ориентированных на осуществление внешнеэкономической деятельности.

Важным дополнением к указанным выше разграничениям риска, по нашему мнению, является введение признака «возможность страхования», согласно которому он может быть разделен на страхуемый, нестрахуемый и частично страхуемый.

Страхуемым является риск, поддающийся количественному измерению и страхованию соответствующими организациями, принимающими на себя риск в полном объеме.

Нестрахуемый - риск, как поддающийся количественному измере-нию, так и не поддающийся измерению ни по уровню, ни по степени, ни по масштабам возможного ущерба, который не принимает либо никогда не примет к страхованию соответствующая страховая организация.

Частично страхуемый - риск, поддающийся количественному изме-рению и частичному страхованию соответствующими организациями, принимающими на себя риск страхователя, то есть страхуемому не в полном объеме.

Таким образом, можно предложить следующую классификацию рисков, возникающих при инвестировании в объекты доходной недвижимости.

ТАБЛИЦА 2. Классификация рисков при инвестировании в объекты доходной недвижимости

Критерий классификации Типы рисков

1. Причина опасности Техногенные Природные Правовые Смешанные

2. Вид оценки рисков Количественные Качественные

3. Возможность управления рисками Управляемые

4. Вид деятельности Операционные Инвестиционные Финансовые

5. Последствия Допустимые Критические Катастрофические

Кроме того, нами предлагается классификация рисков, осуществляемая по этапам принятия инвестиционного решения. В соответствии с работой Е. И. Тарасевича («Анализ инвестиций в недвижимость») на каждом этапе принятия инвестиционного решения возникают три группы рисков: временные, технические, денежные. В соответствии с этим делением предлагаем следующую классификацию.

ТАБЛИЦА 3. Классификация рисков по этапам принятия

инвестиционного решения

Этап принятия инвестиционного решения

1 2 3

1. Этап непосредственного обоснования инвестиций или этап проектной подготовки Осуществляется анализ исходной информации, планирование и прогнозирование будущих результатов. Включает комплекс таких мероприятий, как оценка возможных выгод и рисков, целесообразность и юридическая возможность реализации проекта, расчет альтернативных вариантов проекта и т. д. 1. Стадия замысла Включает анализ ситуации на рынке недвижимости, подбор конкретного объекта, составление бизнесплана, сбор и регистрацию проектно-сметной документации, поиск и последующее привлечение инвестора. Осуществляется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка 2. Стадия проекта Подразумевает создание и организацию схем финансирования, подбор группы архитекторов, дизайнеров, инженеров-проектиров-щиков. Результат этого этапа - проект с необходимой разрешительной документацией 1. Технические риски 1.1. Несоответствие принимаемых решений законодательным нормам 1.2. Несоответствие принимаемых решений техническим условиям пожарного надзора, санитарным правилам и т. д. 1.3. Качество проектирования 1.4. Качество изыскательских работ 1.5. Экологические характеристики 1.6. Соответствие выбираемых материалов и комплектующих функциональному назначению объекта 1.7. Несоответствие нормам налогового законодательства 2. Временные риски 2.1. Задержка сроков подготовки проектной документации 3. Денежные риски 3.1. Издержки, связанные с оплатой услуг юристов, консультантов, проектировщиков, архитекторов и т. д.

Продолжение табл. 3

1 2 3

2. Этап согласования сформированного бизнесплана с соответствующими властными структурами 2. Стадия проекта Результат этого этапа -проект с необходимой разрешительной документацией 1. Временные риски 1.2. Задержка сроков согласования и утверждения проекта в государственных инстанциях

3. Этап заключения договорных обязательств с контрагентами, принимающими участие в инвестиционно-строительной деятельности

4. Этап непосредственной реализации проекта, т. е. в данном случае - строительство объекта недвижимого имущества 4. Стадия строительства Создание нового предприятия, приобретение участка земли. Контроль за качеством выполняемых работ лежит на заказчике. Проектировщики периодически посещают строительную площадку, чтобы удостовериться, что строительство идет в соответствии с их рекомендациями 1. Технические 1.1. Несоответствие используемых материалов и принимаемых решений проекту 1.2. Несоблюдение техники безопасности 1.3. Несоответствие качества выполняемых СМР нормам и стандартам 1.4. Недостаточная квалификация персонала 1.5. Недостаточный контроль за проводимыми работами 2. Временные 2.1. Управляемые 2.1.1. Планирование поставок материалов 2.1.2. Составление календарных графиков выполнения работ

Окончание табл. 3

1 2 3

2.2. Неуправляемые 2.2.1. Природные катаклизмы 2.2.2. Техногенные факторы (проливные дожди, низкие температуры, ураганы) 3. Денежные 3.1. Недостаточно разработанные схемы финансирования 3.2. Неучтенные процентные платежи по заемному капиталу 3.3. Изменившаяся стоимость земельного участка 3.4. Инфляция 3.5. Меняющийся диапазон издержек строительства

5. Этап распоряжения созданным объектом (продажа, сдача в аренду и т. д.) 4. Стадия обращения Включает в себя такие операции с объектом недвижимости, как купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т. д. На этом этапе происходит передача имущественного права или появление обременений на это право 5. Стадия использования подразумевает непосредственную эксплуатацию объекта, его ремонт и обслуживание 6. Стадия модернизации 7. Стадия ликвидации объекта 1. Технические 1.1. Низкое качество готового проекта 1.2. Наличие скрытых дефектов 1.3. Эксплуатационные характеристики объекта 1.4 Низкая квалификация управляющего и обслуживающего персонала 1.5. Невыполнение правил техники безопасности 2. Временные 2.1 Задержка сроков коммерческой эксплуатации объекта, как следствие - увеличение накладных расходов и штрафов 3. Денежные 3.1. Издержки, связанные с предпродажной подготовкой объекта 3.2. Стоимость мебели и оборудования 3.3. Издержки начальной сдачи в аренду 3.4. Издержки модернизации и ремонта 3.5. Условия налогообложения 3.6. Издержки эксплуатации

Заключение

В приведенной классификации выделены лишь некоторые факторы, вызывающие риски. При анализе конкретного инвестиционного проекта может быть выявлено несколько десятков факторов, вызывающих соответствующие риски. Конечно, дальнейшая работа с полным списком факторов риска возможна и в идеале должна дать максимально обоснованный результат. Однако, как правило, объем работы с полным списком факторов в рамках отводимых на принятие решения времени и финансирования выполнить физически нереально.

Поэтому на практике из полного списка факторов риска стараются выделить основные, т. е. те, которые в максимальной степени могут повлиять на изменение конечного результата инвестиционного решения.

Подводя итог, следует заметить, что для инвестора крайне важно понимание того, что решение данной проблемы, как и большинства других, связанных с анализом инвестиций в недвижимость, нельзя искать в механическом применении каких-либо точных формул. Только путем синтеза достаточного опыта работы в данной области и высокой квалификации профессионального аналитика можно добиться реального успеха в применении системы управления рисками инвестиций в недвижимость.

Библиографический список

1. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов / С. А. Ершова. - СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 172 с. - ISBN 5-88996-145-4.

2. Финансовый менеджмент : полный курс. В 2-х т. / Ю. Бригхем, Л. Гапенски; ред. В. В. Ковалев. - СПб.: Экономическая школа, 2001. - Т. 1. - 630 с. - ISBN 5900428-30-3.

3. Предпринимательская деятельность в строительном производстве: научные основы управления, конкуренция, риск и надежность / В. М. Васильев, Г. Н. Лапин, Ю. П. Панибратов, P. M. Хамхоков. - СПб.: ОАО «Издательство Стройиздат СПб.», 2004. - 181 с. - ISBN 5-87897-063-05.

4. Риск-менеджмент / В. Н. Вяткин, И. В. Вяткин, В. А. Гамза, Ю. Ю. Екатери-нославский, Дж. Дж. Хэмптон. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К»,

2003. - 493 с. - ISBN5 -94798-273-0.

5. Риски в предпринимательской деятельности / М. Г. Лапуста, Л. Г. Шаршукова. - М.: ИНФРА-М, 1998. - 224 с. - ISBN 5-86225-373-4.

6. Анализ инвестиций в недвижимость / Е. И. Тарасевич. - СПб.: МКС, 2000. -429 с. - ISBN 5-901092-02-3.

7. Основные направления и пути совершенствования системы управления инвестиционно-строительной деятельностью крупного города / Н. Варламов // Регион. Политика. Экономика. Социология, 2000. - № 3. - С. 64-67.

8. Управление проектами в строительстве : учеб. пособие / С. В. Бовтеев, В. П. Еременко, Е. И. Рыбнов, В. И. Фролов; ред. В. И. Фролов. - СПб.: СПбГАСУ,

2004. - 424 с.

9. Минимизация инвестиционных и строительных рисков. Опыт иностранных фондов / К. Ковалев // Имущественные отношение в РФ. - 2006. - № 1. - С. 47-50.

10. Формирование портфеля недвижимости / Л. П. Белых. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 264 с. - ISBN 5-279021-04-0.

УДК 004.056.5