Апарт-отели ждут налоги

Правительство РФ предложило парламенту вернуть НДС на строительство апартаментов, построенных по правилам долевого строительства. Законопроект внесен в Госдуму. Участники рынка считают, что принятие закона может привести к увеличению стоимости апартаментов, снижению их качества и сокращению объемов строительства апарт-отелей. Таким образом государство хочет переориентировать девелоперов на строительство жилой недвижимости, предполагают эксперты.

Российское правительство предлагает отменить нулевой НДС на услуги застройщиков апартаментов, построенных по правилам долевого строительства

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

Издержки — на покупателей Законопроект, в котором предусматривается отмена нулевого налога на добавленную стоимость (НДС) на услуги застройщиков апартаментов, построенных по правилам долевого строительства, внесен в Госдуму. Соответствующие поправки в налоговый кодекс разработало правительство РФ, следует из законопроекта, размещенного в электронной базе нижней палаты российского парламента.

Сейчас НДС не облагаются все услуги застройщиков по договорам участия в долевом строительстве, за исключением объектов производственного назначения. Минфин предлагает добавить еще одно исключение — жилые помещения (апартаменты), предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). Кроме того, нулевой НДС, согласно поправкам, не должен применяться при выполнении строительно-монтажных работ и иных работ, проводимых при создании апартаментов.

Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская считает, что введение налога приведет к повышению стоимости апартаментов для конечного покупателя, закономерным результатом будет и сокращение числа сделок.

С экспертом соглашается руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами инвестиционной компании Fontvielle Сергей Соловых. Он также допускает, что издержки, которые увеличатся для застройщика с изменением уровня налогового бремени, переложат на плечи покупателей. Он добавляет, что в перспективе отмена нулевого НДС должна стимулировать девелоперов отказываться от строительства апартаментов в пользу жилых пространств.

Руководитель проектов группы компаний «ИнтерСтрой» Дмитрий Макуха уверен, что ситуационной реакцией на увеличение налоговой базы будет как минимум пересмотр решений по тем или иным апарт-комплексам в сторону уменьшения затратной части проекта в ущерб качеству, а как максимум — невывод в стройку новых запланированных проектов или вывод меньшего количества возводимых метров курортного жилья.

Ольга Змиевская допускает и другой вариант развития событий — уход застройщиков от схемы реализации апартаментов через механизм долевого участия. «Это может стимулировать продажи через договоры инвестирования, предварительные договоры либо продажу уже после сдачи через договоры купли-продажи. Так или иначе влияние на рынок будет негативным»,— уверена госпожа Змиевская.

Число сделок увеличилось

«В 2010 году налог на добавленную стоимость нежилых помещений, к которым в том числе относятся и апартаменты, отменили. Естественно, это стимулировало девелоперов возводить больше таких пространств. К тому же для них это оказалось проще, ведь не надо было соблюдать строгие нормативы, характерные для рынка жилой недвижимости, и создавать соответствующую инфраструктуру. Данный сегмент недвижимости динамично рос»,— рассказывает Сергей Соловых.

Так, на Кубани его объем в 2022 году, по данным консалтинговой компании Macon, в денежном выражении увеличился на 45% и достиг 65 млрд руб. Число сделок год к году выросло на 12% — продано 3,9 тыс. апартаментов.

«Широкое распространение апартаментной недвижимости в Краснодарском крае прежде всего продиктовано курортной специализацией региона. В прибрежных городах этот сегмент уместен и востребован»,— поясняет Ольга Змиевская. По словам эксперта, рост рынка апартаментов в денежном выражении объясняется не столько увеличением числа сделок, сколько повышением средней цены в сегменте.

В прошлом году на Кубани средняя стоимость апартаментов выросла на 55% и на начало 2023 года составила 847 тыс. руб. за кв. м. «Диапазон цен в пределах края очень широкий и в первую очередь зависит от расположения и качественных параметров конкретного проекта. Самые дорогие предложения относятся к объектам бизнес- и элитного класса Сочи, в том числе Красной Поляны. Высокая цена обусловлена уникальным местоположением, высокими качественными характеристиками, наличием отельного оператора, в отдельных проектах наличием отделки»,— рассказывает госпожа Змиевская.

К примеру, квадратный метр в Mantera Seaview Residence обойдется в 3,3 млн руб., Grand Cascade — 2,2 млн руб., Reef Residence — 1,9 млн руб., Grand Royal Residences — 1,5 млн руб., «Поляне Пик» — 1,2 млн руб., Blanc Hill — 1,2 млн руб., Brevis — 1 млн руб.

В Крыму в прошлом году продали 1 тыс. апартаментов. По данным Macon, в денежном выражении оборот рынка оценивается в 10,5 млрд руб. «Структура спроса по регионам неравномерная: Евпатория и Алушта даже в период сильного падения спроса в Крыму показывали рост»,— уточняет директор по маркетингу ГК «Монолит» Дарья Осадчая.

Средняя стоимость апартаментов в районе Большой Ялты, по данным Macon, на начало 2023 года составила 307 тыс. руб. за кв. м, в остальном Крыму в среднем 234 тыс. руб. «Сейчас, как это ни удивительно в текущей политической и экономической ситуации, в сегменте премиум в Крыму нет снижения цен (в отличие от других типов объектов). Застройщики выполняют обычную процедуру подготовки к летнему сезону, открывают рестораны, спа и другие инфраструктурные объекты, выполняют свои обязательства перед собственниками, уже купившими апартаменты»,— констатирует гендиректор компании «Добро-Плюс» (девелопер проекта «Резиденция ”Дипломат Ялта”») Иван Шариков.

Растут объемы строительства

Согласно исследованию Macon, в течение 2022 года возводимая площадь апартаментной недвижимости в Краснодарском крае выросла в 1,5 раза за счет появления ряда новых проектов в прибрежном Сочи и Красной Поляне. По состоянию на начало 2023 года, в рамках апартаментных комплексов велось строительство 589 тыс. кв. м (значение включает только площадь апартаментов). Данный объем составляет 8% от общего объема строительства жилой и апартаментной недвижимости Кубани.

По данным на начало текущего года, в стадии строительства находились 73 апартаментных комплекса, в том числе в Сочи — 64 объекта (81%), Красной Поляне — шесть объектов (8%), Анапе — четыре объекта (5%), Туапсе — три объекта (4%), Краснодаре — два объекта (2%). В общем объеме 8% приходится на апартаменты класса стандарт (шесть объектов), 43% — комфорт (34 объекта), 44% — бизнес (35 объектов) и 5% — элитные (четыре объекта).

Почти в два раза в 2022 году вырос объем строительства апартаментов и в Крыму. По данным на начало 2023 года, в рамках апартаментных комплексов велось строительство 403 тыс. кв. м (значение включает только площадь апартаментов). Доля сегмента в общем объеме строительства многоквартирного жилья полуострова составила около 30%.

Топ-7 самых дорогих апартаментов Краснодарского края*

Mantera Seaview Residence (Сириус) — 3,3 млн руб./кв. м

Grand Cascade (Сочи) — 2,2 млн руб./кв. м

Reef Residence (Сочи) — 1,9 млн руб./кв м

Grand Royal Residences (Сочи) — 1,5 млн руб./кв. м

«Поляна Пик» (Красная Поляна) — 1,2 млн руб./кв. м

Blanc Hill (Эстосадок) — 1,2 млн руб./кв. м

Brevis (Сочи) — 1 млн руб./кв. м

*данные консалтинговой компании Macon

«В стадии строительства на полуострове находилось 24 объекта с апартаментами в составе, в том числе 13 из них (или 54% от общего объема строительства) — в районе Большой Ялты. Также апартаментные комплексы строились в Евпатории, Севастополе, Феодосии, Саки и Судаке. Большую часть составили апартаменты бизнес-класса (15 объектов, или 63% от общего объема) и комфорт-класса (8 объектов, или 33%). Кроме того, стоится один элитный объект (4%)»,— рассказывает Ольга Змиевская.

Дарья Осадчая обращает внимание на то, что строительство апартаментов в Крыму — это вынужденная мера, которая зачастую возникает в прибрежных локациях из-за индивидуальных характеристик земельных участков и невозможности использовать землю под другой вид строительства. «Сейчас доля рекреационной недвижимости составляет чуть более 20% и с началом сезона стабильно показывает рост, даже несмотря на приграничную обстановку. Крым надежно защищен, и потребители по-прежнему выбирают наш курортный регион для жизни, отдыха и инвестиций»,— утверждает госпожа Осадчая.

По мнению экспертов, потенциал для развития рынка апартаментов в Крыму далеко не исчерпан. Директор ООО «Ривьера Девелопмент» Сергей Асташкин считает, что для его полной реализации необходимо решение ряда проблем. В первую очередь необходимо улучшить качество строительства и обслуживания объектов недвижимости, чтобы повысить доверие покупателей и инвесторов. «Кроме того, необходимо развивать инфраструктуру региона, включая транспортную, коммунальную и социальную, чтобы сделать Крым более привлекательным для жизни и вкладывания средств. В целом успешное развитие рынка апартаментов на полуострове требует комплексного подхода и совместных усилий со стороны государства, бизнеса и общества. Необходимо создать благоприятные условия для инвестирования и развития рынка, а также улучшить качество жизни и условия для бизнеса в регионе»,— говорит господин Асташкин.

Если рассматривать рынок апартаментов как один из драйверов развития курортно-туристической отрасли Крыма, то здесь не обойтись без партнерства с государством, считает Дмитрий Макуха. «Как вариант, разработка соответствующей программы или подпрограммы на уровне правительства республики и Севастополя, с определенными стимуляторами выведения в стройку новых площадок для девелоперов, с четко установленными правилами игры и взаимодействия. Например, по простой формуле совместных вложений в развитие потенциала той или иной территории: застройщик со своей стороны благоустраивает общественные, курортные пространства, реставрирует места притяжения турпотоков и застраивает объектами апарт-недвижимости рядом с такими ”якорными местами”, как следствие, создает новые рабочие места, оплачивает аренду за пользование участком, налоги и реализует новые точки притяжения»,— говорит руководитель.

Государство же со своей стороны может, по мнению эксперта, посодействовать строительством инженерных магистральных сетей, дорожным и улично-дорожным развитием, и это необязательно новое строительство. «Можно рассматривать и редевелопмент деградирующих территорий, обладающих рекреационным потенциалом, используя такой формат восстановления, как капитальный ремонт улиц, инженерных сетей, которые значительно повысят привлекательность такой территории и однозначно приведут к ревитализации с перепрофилированием, например, из увядающего советского пансионата в семейный комплекс апартаментов. Таких территорий, кстати, на полуострове, и в особенности на западном берегу, очень много, их время скоро придет»,— уверен Дмитрий Макуха.

Статус не определен

По мнению Ольги Змиевской, главной проблемой для развития рынка апартаментов остается неопределенный юридический статус такой недвижимости. Сергей Соловой уточняет, что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, дороже обходятся коммунальные услуги, льготные ипотечные программы на них не распространяются.

«Сегменту апартаментной недвижимости нужна закрепленная законодательная база. Застройщики, покупатели и власти должны понимать, что такое апартаменты, в чем их преимущества и недостатки перед квартирами. Соответственно, и нормативы для этого сегмента должны разрабатываться с учетом их специфики»,— считает госпожа Змиевская.

Сергей Соловых подчеркивает, что особенно это важно для рынка недвижимости Крымского полуострова, так как апартаменты там составляют около трети от объема возводимого жилья. По его словам, в основном речь идет о небольших студиях недалеко от моря — на первой или второй береговых линиях, которые приобретаются с целью последующей сдачи в аренду приезжающим на полуостров туристам. «При этом в регионе достаточно низкая обеспеченность жильем самого населения. Так, если в Краснодаре на каждого жителя приходится 2,5 кв. м новостроек, то в Севастополе этот показатель составляет 1 кв. м. Это означает, что на полуострове уже есть спрос именно на жилые пространства, а с учетом возможного ухудшения правового статуса апартаментов он будет только расти»,— поясняет руководитель.

В настоящее время получить разрешение на строительство апартаментов значительно проще, чем на возведение жилого дома, говорит управляющий партнер федеральной риэлторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов. При строительстве апартаментов не нужно выполнять социальные нормативы, которые обязательны для застройщиков жилой недвижимости. Не нужны детсады, школы, требуется минимум озеленения. «С одной стороны, это облегчает путь для застройщика, с другой — усугубляет проблемы тех людей, которые планируют покупать апартаменты для постоянного проживания, так как социальная инфраструктура в крупных городах трещит по швам. Законодатель начинает ограничивать рынок апартаментов ценой — плюс 20% к себестоимости. Не хотите обеспечивать объектами инфраструктуры — платите налоги»,— говорит господин Камалов.

Главной проблемой для развития рынка апартаментов, по словам экспертов, остается неопределенный юридический статус такой недвижимости

Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ

Апартаменты апартаментам рознь

По мнению Ивана Шарикова, отмена нулевого НДС на услуги застройщиков апартаментов, построенных по правилам долевого строительства, на разных сегментах рынка скажется по-разному. Наименьшее влияние законопроект окажет на строительство премиальных апартаментов. По словам эксперта, для покупателей премиальной недвижимости в первую очередь важны качество объекта, прозрачность сделки и возможность получить готовый продукт в максимально короткие сроки. При этом подавляющее число сделок проходит со 100% оплатой, без привлечения ипотечных средств.

«Сейчас мы опять вернулись к тому, что покупатель готов купить только то, что он видит. Покупка объектов, построенных в рамках долевого строительства,— это вопрос долгосрочного планирования, а сегодня чаще всего покупатель хочет купить недвижимость, качество которой увидел, посмотрел установленные кухню, бытовую технику, с/у, оценил качество выполненного ремонта и используемых материалов»,— рассказывает господин Шариков.

Существенное влияние, по мнению эксперта, отмена нулевого НДС на строительство апартаментов, скорее всего, окажет на апартаменты эконом- и комфорт-класса. «В этом сегменте покупатель чаще готов пойти на ожидание, понимая, что в результате он получит снижение стоимости конечного продукта. Еще один важный момент, который стоит помнить,— отношение потребителя к апартаментам в курортной недвижимости отличается от других рынков. Статус ”апартаменты” здесь практически никак не снижает востребованность или цену, как это, скажем, в Москве и других городах. На первое место выходит качество объекта»,— подчеркивает Иван Шариков.

С экспертом соглашается руководитель отдела продаж ООО ГК «Метрикс Development» Александр Сторчак. Он считает, что законопроект больше ориентирован на рынок некурортных апартаментов. «В Москве апартаменты на 10–20% дешевле квартир. Поэтому возврат НДС на строительство апартаментов должен привести к сокращению доли апартаментов относительно квартирных объектов»,— предполагает господин Сторчак.

А вот курортные апартаменты продолжат набирать обороты, и с введением законопроекта эта тенденция только сохранится, уверен руководитель. «Ведь апартаменты — это временное жилье и практически все проекты в Краснодарском крае обеспечены необходимой курортной инфраструктурой для временного проживания во время отпуска. В связи с этим мы прогнозируем рост спроса, соответственно, объемов строительства и цен на курортные апартаменты вне зависимости от того, будет принят законопроект или нет»,— резюмирует Александр Сторчак.