«Якорь» не остановил девелоперов

Ростовский концерн «Единство» планирует инвестировать более 1,5 млрд руб. в торгово-развлекательный комплекс «Мегамаг». Проектируется вторая очередь площадью 54 тыс. кв. м, в начале следующего года компания намерена приступить к строительству, несмотря на то что действующие площади полностью арендаторы пока не заняли и о своем уходе сообщил один из «якорей» — X5 Retail Group. Девелоперы в свою очередь заявили об интересе к освобождающимся площадям со стороны других продуктовых ритейлеров, «способных генерировать достаточный поток покупателей и привлечь новых арендаторов», а также о договоренностях с сетью «М.Видео».

Как сообщили „Ъ“ в пресс-службе концерна «Единство» (в него входит управляющее торговым комплексом ООО «Мегамаг»), приступить к строительству второй очереди ТРК компания может уже в начале 2012 года. Общая площадь зданий второй очереди — около 54 тыс. кв. м. Валовая торговая площадь(GLA) составит 40 тыс. кв. м, из них 20% — стандартные магазины, 40% займут якорные арендаторы, 26% — зона развлечений, в том числе 10-зальный мультиплекс кинотеатр, 8% — фудкорт и рестораны. Общий объем инвестиций составит более 1,5 млрд руб. В какие сроки проект планируется окупить вложения, в концерне не сообщают.

Первая очередь ТРК «Мегамаг» общей площадью 43 тыс. кв. м была открыта на Левом берегу Дона в конце 2009 года. В проект концерн «Единство» вложил более 1 млрд руб. собственных средств и кредитных ресурсов. Комплекс рассчитан на центральную часть Ростова, транзитный поток по трассе М-4 Дон, а также города-спутники Батайск и Азов. Якорными арендаторами ТРК стали спортивный гипермаркет «Декатлон» (6 тыс. кв. м) и гипермаркет «Карусель» X5 Retail Group (13 тыс. кв. м).

К настоящему времени «Мегамаг» не занят на 100% арендаторами. «Второй этаж открыт не полностью, часть галерей — около 4 тыс. кв. м — не заполнена», — говорит представитель компании. Кроме того, на минувшей неделе X5 объявил о закрытии в течение месяца своего гипермаркета из-за низкой рентабельности и, по неофициальной информации, недостаточного количества посетителей комплекса.

Вслед за этим строительный концерн объявил о том, что ведет переговоры по освобождающимся площадям с другими крупными продуктовыми ритейлерами — Auchan и О'КЕЙ. «Мы получили от них предложения, сейчас идет обсуждение условий», — говорит представитель «Единства». По его словам, замена продуктового гипермаркета «на более сильного оператора позволит генерировать достаточный поток покупателей и привлечь в комплекс новых арендаторов». Сами операторы от комментариев пока воздерживаются.

Кроме того, «Мегамаг» уже заключил договор с крупнейшей розничной сетью в России по объему продаж электроники и бытовой техники «М.Видео». Открытие магазина компании запланировано на сентябрь этого года, он займет 2,2 тыс. кв. м на втором этаже торгового комплекса. «Появление „М.Видео“ — еще один дополнительный аргумент в переговорах с арендаторами», — считает представитель концерна.

Эксперты отмечают, что крупные ритейлеры заинтересованы в расширении регионального присутствия, поэтому смена якорного арендатора должна пройти для ТРК достаточно безболезненно, а строительство новых торговых площадей вполне оправданно. «Ростов — достаточно неоднозначный город, по нему не просчитаны до конца потребительские предпочтения, то, как люди привыкли тратить деньги, однако крупные ритейлеры, в том числе торговые, проявляют к нему значительный интерес», — отмечает директор отдела торговой недвижимости Knigt Frank Юлия Дальнова. По ее оценкам, арендные ставки для якорных арендаторов в подобных проектах могут составлять $100-250 за 1 кв. м/год + процент с оборота, для более мелких торговых компаний — от $200 за 1 кв. м/год, чистый доход владельцев ТРК после запуска второй очереди эксперт оценивает на уровне 400 млн руб./год.

Уход X5 не скажется на интересе участников рынка к «Мегамагу», считает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. «Вероятно, у Х5 была достаточно жесткая позиция — в силу масштаба бизнеса компания может себе позволить выбирать наиболее оптимальные предложения. Вряд ли это повлияет на переговорный процесс с другими потенциальными арендаторами», — комментирует эксперт. По его оценкам, стоимость аренды современных торговых площадей может составлять от $300 до $1,5 тыс. за 1 кв. м/г., а сроки окупаемости второй очереди ТРК — 5-6 лет.

Недостаток торговых площадей необходимого для ритейла формата тормозит сейчас региональную экспансию сетей, считает аналитик ИФК «Метрополь» Татьяна Бобровская. «Поиск новых торговых площадок — актуальная для них задача, и конкуренция между якорными арендаторами в регионах усиливается», — говорит эксперт.