Векторы не сходятся

Рынок загородной недвижимости Московского региона в апреле демонстрировал противоречивые векторы развития. Наиболее острая нехватка готовых домовладений наблюдалась в сегменте экономкласса в ценовом диапазоне от 5 млн до 10 млн руб., в то время как на рынке земельных участков без подряда и в элитном сегменте по-прежнему затоваривание. В связи с этим средние цены в апреле выросли лишь на 1%.

Покупатели в поиске

Рынок загородной недвижимости последним среди других секторов рынка жилой недвижимости начал выходить из кризиса. В течение 2010 и 2011 годов в этом сегменте наблюдалась глубокая стагнация и даже сезонные факторы практически не сказывались на спросе. Наиболее ощутимые потери понесли поселки бизнес- и элит-классов, где в кризис практически не было продаж. Однако с начала 2012 года рынок постепенно начал выходить из кризиса, пока, правда, делая лишь первые робкие шаги на пути к настоящему росту.

"Апрельский рынок кардинально отличается от мартовского в плане спроса: покупатели проснулись после зимнего затишья, все возможные выборы миновали, и люди принялись за решение насущных вопросов, то есть за покупку жилья",— говорит гендиректор "МИЭЛЬ-Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов. По оценкам аналитиков компании Blackwood, апрель — традиционный месяц повышения активности как покупателей, так и застройщиков. Первые активно выходят на поиски домов, вторые начинают активные продажи в существующих поселках и вывод новых проектов.

"В апреле 2012 года на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья наблюдалось заметное оживление со стороны потенциальных покупателей. Так, количество заявок, поступающих в нашу компанию, возросло за март--апрель на 35%",— отмечает Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome.

Структура спроса

По словам члена правления Rodex Group Игоря Заугольникова, наибольшим спросом на рынке пользуются готовые домовладения в коттеджных поселках в ценовом диапазоне от 8 млн до 12 млн руб., а вот в сегменте участков без подряда и более дорогих проектов наблюдается превышение предложения над спросом. Как отмечает коммерческий директор агентства недвижимости DNA Realty Евгений Данилов, наибольший спрос действительно сосредоточен в сегменте от 5 млн до 10 млн руб., но в последние месяцы растет интерес покупателей и к более дорогим домам, готовым к въезду. "Мы также наблюдаем усиление тренда, который заметили по итогам марта: осторожное укрепление бизнес-класса продолжается, что заметно по растущему (хотя и не быстро) спросу. Сейчас уже далеко не всех удовлетворяют предложения экономкласса: многие клиенты заранее настроены на участок 12-15 соток и дом площадью более 120 кв. м",— подтверждает Владимир Яхонтов. Однако, по его словам, сейчас наиболее активно все равно покупают участки без подряда для строительства летом, а также, как и в прошлом году, весьма много желающих купить готовый дом, чтобы жить в нем уже летом.

"В апреле спрос на инвестиционно привлекательные участки и таунхаусы в поселках остался традиционно высоким (на уровне февраля--марта). Однако снизился спрос на вторичные объекты: количество звонков уменьшилось на 5%, а авансов — на 23%. Эксперты считают, что на это повлияли выборы. Покупатели заняли выжидательную позицию и отложили решение о покупке на летний период, ожидая, что предвыборные обещания вновь избранного президента внесут коррективы в ценовые пожелания частных продавцов",— несколько более сдержанно комментирует ситуацию Валерий Лукинов, руководитель офиса загородной недвижимости "Парк культуры" компании "Инком-недвижимость".

"Начало 2012 года, несмотря на то что именно на этот период пришлись президентские выборы, в связи с которыми многие игроки рынка прогнозировали экономическую и политическую неопределенность, стало достаточно активным как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны девелоперов",— не согласна с ним Татьяна Шарова. "В середине апреля 2012 года произошел настоящий всплеск покупательской активности. То есть в какой-то момент наша компания перестала справляться с количеством желающих приобрести недвижимость",— рассказывает директор по развитию Good Wood Александр Дубовенко.

Конкуренция с дальним прицелом

Серьезным конкурентом для подмосковных поселков, особенно дачных, становится зарубежная недвижимость. "Все больше москвичей предпочитает приобретать зарубежную недвижимость вместо дач в Подмосковье. Сейчас мы видим минимум сделок, хотя начался сезон, многие покупают зарубежную недвижимость, не доверяя стране, ее экономике",— говорит Игорь Заугольников. По его словам, спрос на загородную недвижимость в Подмосковье сейчас все больше формируют жители нефтяных и прочих сырьевых регионов, а не москвичи. "Более востребованными становятся домовладения, которые могут выполнять функцию постоянного жилья, а не второго или третьего, как это часто происходило при покупке загородной недвижимости москвичами. Это влечет за собой повышение спроса на коттеджи меньшего метража и более доступные по бюджету",— резюмирует господин Заугольников.

Однако говорить о полном выходе из кризиса рынка загородной недвижимости еще рано. Несмотря на рост спроса, цены по-прежнему стоят на месте, прибавив по итогам апреля не более 1%. "Серьезных изменений в ценовой ситуации не происходит. По-прежнему имеют место колебания по отдельным проектам: в наиболее востребованных поселках средний ценовой уровень плавно повышается, в менее удачных проектах, в том числе полностью готовых, наблюдается снижение цен (чаще всего в рамках специальных акций и программ). На конец апреля средние цены предложения на рынке загородной жилой недвижимости оказались следующими: в элитных поселках стоимость 1 кв. м коттеджа (с учетом стоимости земли) составила $5050, в поселках сегмента "бизнес" — $3350, в поселках сегмента "эконом" — $1550",— подсчитали аналитики Blackwood.

До конца года, по мнению экспертов, серьезных ценовых колебаний на рынке загородной недвижимости не предвидится, а цены будут вести себя примерно так же, как в течение первых четырех месяцев: ликвидные объекты будут немного дорожать, а не пользующиеся спросом — падать в цене. "Цены в инвестиционно привлекательных поселках будут расти на 15-35%, однако в среднем по рынку они увеличатся в пределах инфляции — примерно на 7-10%. Но учитывая то, что около половины поселков на рынке не имеет продаж и цены там не растут, можно сделать вывод, что средняя цена на рынке растет за счет высоколиквидных поселков",— резюмирует Валерий Лукинов.