Институциональная эволюция рынка недвижимости России

ние инфляции - от 8 % к нулю, что нереально. Оказалось, что прогноз Правительства РФ на 2008 год (8 %) далеко уходит от циклических тенденций 2003-2007 годов, и заранее можно сказать, что он «непомерно оптимистичен».

Аналогично было проверено сообщение министра финансов РФ А. Л. Кудрина о 10 %-й инфляции в 2008 году. Разрыв тенденции за 2008 год составил бы -6 единиц, она в точке «2008» была бы отрицательной и также достаточно большой, чтобы инфляция к 2009 году уменьшилась значительно. Аналогично делался ретроспективный прогноз для уровня инфляции 12 % (пунктир) и 13 % (сплошная линия). В последнем случае виден логически приемлемый разрыв тенденции

-3 единицы (% в год), и в точке «2008*» скорость изменения инфляции равнялась бы нулю, т. е. инфляция на этом уровне остановилась бы после временного репера «2008». Прогноз [1] дал почти 14 %-й уровень инфляции (сплошная линия), разрыв тенденции составил -2 единицы; тенденция оставалась бы небольшой положительной.

Таким образом, погружение макроэкономической динамики в фазовое пространство позволяет не только более «тонко» изучать текущие тенденции процессов, их «тонкие» составляющие, но, решая обратную задачу, по разрывам первой производной экономической переменной судить о приемлемости или неприемлемости прогнозных ожиданий.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Винтизенко И.Г., Яковенко В.С. Экономическая цикломатика. М.: Финансы и статистика. Ставрополь: Агрус, 2008. 428 с.

2. Боташева Ф.Б. Макроэкономическая динамика в фазовом пространстве. М.: Илекса, 2009. 268 с.

3. Кардаш В. А. Процессный анализ системной

динамики // Обозрение прикладной и промышленной матем. 2008. Т. 15. Вып. 5. С. 807-818.

4. Российский статистический ежегодник, 2008: Стат. сб. М.: Росстат, 2008. 845 с.

5. Корн Г., Корн Т. Справочник по математике. М.: Наука, 1973. 832 с.

УДК 330.837

Королев В.А., Чумачков Д.В.

Институциональная эволюция рынка недвижимости России

В теории институциональной экономики распространен тезис о том, что главная роль, которую институты играют в обществе, заключается в уменьшении неопределенности путем установления устойчивой (хотя и не обязательно эффективной) структуры взаимодействия между людьми. Установление устойчивой структуры - длительный процесс, проходящий множество этапов. Переход от одного этапа к другому является результатом институциональных изменений. Существует множество подходов к определению типов и механизмов институциональных изменений, однако все их многообразие можно объединить в три укрупненные группы: инкрементные, эволюционные и революционные.

Первый тип институциональных изменений в силу своей генетической ограниченности не может быть экстраполирован на общество в целом, следовательно, основными механизмами изменения институциональной структуры государства являются эволюция институтов и их «импорт». Эволюционный вариант развития институтов заключается в легализации неформальных ограничений, т. е. придании лежащим в их основе нормам силы закона и превращении этих ограничений в формальные.

Хотя эволюционная теория обосновывает вывод о том, что с течением времени неэффективные институты отмирают, а эффективные -выживают и развиваются, далеко не все эволю-ционно возникшие институты являются эффек-

тивными в соответствии с критерием минимальности транзакционных издержек. Ключевой момент в определении эволюционного варианта заключается в воспроизводстве в писаном праве тенденций, сложившихся на уровне обычаев и традиций, и нет никаких гарантий того, что сложившиеся вчера традиции придутся к месту при совершении сделок сегодня. Феномен такой инерционности эволюции получил название эффекта исторической обусловленности (path-dependency), т. е. вчерашние институциональные рамки остаются значимыми и ограничивают варианты сегодня и в будущем.

Альтернативой институциональной эволюции являются революционные институциональные изменения, представляющие собой экзогенное заимствование институтов. Речь идет об «импорте» формальных институтов, уже доказавших свою эффективность, при этом существующие в обществе-«импортере» неформальные институты принимаются в расчет в последнюю очередь. Закономерно возникает вопрос об эффективности экзогенного заимствования. Успех «импорта» института зависит от того, насколько институт-образец совместим с уже существующими в стране формальными и неформальными ограничениями, на основе которых он должен будет функционировать. Таким образом, ни один из существующих механизмов институциональных изменений в

аспекте динамики трансакционных издержек не является панацеей [1]. Становление любого общества происходит одновременно с возникновением определенного упорядоченного набора институтов, представляющего собой институциональную структуру (рис. 1 - составлен авторами).

Однако институциональная структура, являющаяся результатом эволюционного процесса, далеко не всегда представляет собой набор институтов, обеспечивающих поступательное движение общества посредством снижения трансак-ционных издержек. Легализация неэффективных неформальных норм, обусловленная феноменом path-dependency, приводит к встраиванию неоптимально функционирующих формальных институтов в институциональную структуру той или иной страны. В такой ситуации основным фактором, определяющим дальнейшую судьбу общества, является та ступень, которую конкретная норма занимает в сложившейся институциональной иерархии.

Одним из основных базовых институтов, значение которого как регулятора доступа к использованию редких и ценных ресурсов, определяющего принципы этого доступа в условиях безграничности потребностей и ограниченности ресурсов, справедливых для любого типа институциональных матриц, трудно переоценить, является институт собственности.

НФИ

J >

ы

1-й уровень

2-й уровень

ФИ НФИ

Рис. 1. Институциональная структура общества

Доминирующей экономической системой современного общества является основанная на частной собственности рыночная экономика, представляющая собой взаимосвязанную совокупность рынков, охватывающих все сферы жизнедеятельности общества. Рынок недвижимости - необходимый структурный элемент рыночной экономической системы, без которого она не может получить целостной завершенности. В силу этого без института частной собственности на землю и, как следствие, эффективного рынка недвижимости, безусловно, регулируемого выработанными современной экономической цивилизацией методами и рычагами, невозможно обеспечить нормальное функционирование агросферы.

Проведенное исследование специфики генезиса института собственности на землю в России позволило сделать следующее заключение. Начиная с X века становление форм собственности на землю в феодальной России происходило на фоне постепенного формирования основных предпосылок возникновения институциональных ловушек, детерминировавших традиционную неэффективность сферы недвижимости: доминирование института «власти - собственности», предопределившего существование такого положения, при котором не столько земельное богатство вело к власти, сколько власть обеспечивала обладание землей и другими богатствами; огромная роль крестьянской общины, обусловившая рост масштабов общинного землевладения; возникновение системы условной собственности, характерной чертой которых являлся редуцированный «пучок» правомочий субъекта права, что вело к интенсификации процесса размывания прав собственности.

Реформа 19 февраля 1861 года, при всех несомненных достоинствах этого преобразования как великого социально-экономического компромисса, не привела к выработке единой надсо-словной концепции частной земельной собственности, оставила практически неизменным статус институтов «власти - собственности» и общины, консервировавших неразвитость частнособственнических отношений в аграрной сфере России, обусловливавших положительную динамику трансакционных издержек, предопределенную распространением усеченного «пучка» прав собственности, характеризовавшегося практически полным отсутствием права собственника на управление земельным ресурсом.

Столыпинская реформа, обладавшая высоким трансформационным потенциалом, реализация которого позволила бы создать необходимые предпосылки для изменения характера земельной собственности, появления надсословно-го института частной собственности, не достигла своих социально-политических целей: процесс образования массового слоя политически консервативных и социально неэкстремистских крестьян-собственников был прерван войной; не была ослаблена социальная напряженность в деревне, напротив, общинники начали активную борьбу с выделенцами, состав «пучка» правомочий по-прежнему создавал все условия для сохранения тенденции к размыванию прав собственности на землю, обусловленной ограничением права распоряжения.

«Великий перелом» частной собственности, инициированный советской властью, привел многомиллионные массы крестьянства к новой, коллективной форме землепользования, сопровождающейся законодательной отменой права частной собственности, которому так и не удалось принять цивилизованные, развитые формы, и закреплением субоптимальной конфигурации «пучка» прав собственности, детерминировавшей про-грессирование процесса их размывания. Вследствие этого в рамках советского строя произошло окончательное закрепление присущего восточным деспотиям института-ловушки «власть - собственность», предполагающего неразрывное единство властного статуса и экономической роли, -симбиоза трансакционных издержек.

Аграрная реформа 1991-2002 годов создала формальные предпосылки возникновения института реальной частной собственности (впервые в истории нашей страны), однако общеизвестно, что простая легализация нормы, пусть даже эффективной, не является залогом оптимальности ее функционирования, детерминированного целой совокупностью существующих в данном обществе формальных и неформальных ограничений. Многовековое отсутствие института частной собственности, минимизирующего издержки спецификации прав собственности, и замена его субоптимальными суррогатами («властью - собственностью», «собственностью общины») способствовали закреплению традиционно существующей в России сращенности властного статуса и экономических прерогатив, дальнейшему распространению присущих рос-

сийской ментальности правового нигилизма, безынициативности, отсутствия уважения к чужой собственности.

Нами проанализирован земельный рынок в контексте величины трансакционных издержек, динамика которых во многом определяется эффективностью института собственности на землю; определены перспективы развития российского рынка недвижимости в среднесрочном периоде; разработаны меры, направленные на элиминирование источников положительной динамики трансакционных издержек и обеспечение эффективного функционирования института земельной собственности.

Длительное отсутствие рынка недвижимости в России рассматривалось большинством экономистов как фактор, тормозящий формирование институциональной структуры, адекватной рыночной экономике. Это является объективным препятствием на пути возникновения генетически присущего рыночной экономике структурного элемента - рынка недвижимости, ведь очевидно, что сделки купли-продажи могут совершать только собственники, а следовательно, рыночный оборот могут формировать только объекты, находящиеся в чьей-то собственности.

В рамках институционального подхода критерием эффективности того или иного института является динамика трансакционных издержек. Исследование российских реалий показало, что издержки поиска информации запредельно высоки в силу даже не недостаточности и асимметричности информации, а ее фактического отсутствия. Так, в ходе опросов было выявлено, что многие респонденты не в состоянии ответить на вопрос: разрешены ли сделки с землей, не говоря уже о таких вопросах, как: где взять бланки договора, как оформить сделку и, что самое важное, какие сложились цены.

Очевидно, что в условиях фактического отсутствия информации, а в силу этого - стандартных договоров, издержки ведения переговоров также высоки. Дело осложняется существованием крайне запутанного механизма регистрации сделок (с начала земельной реформы в России последовательно существовали две системы регистрации участков, а также прав и сделок с участками). Провозглашенное равенство ранее выданных документов собственности на землю и записей в реестре прав является декларативным,

поскольку на практике каждая новая сделка должна сопровождаться регистрацией ранее возникшего права. Издержки измерения для такого товара, как земля, традиционно высоки, особенно в условиях отсутствия устоявшихся методик. А дороговизна и сложность проведения масштабных землеустроительных мероприятий, приостановившая работы систематического межевания земельных участков как основы для регистрации права собственности, делают данный элемент трансакционных издержек достаточно ощутимым.

Таким образом, функционирование созданных формальных институтов, призванных обеспечивать и регулировать формирование рынка недвижимости, на практике приводит к высоким трансакционным издержкам при защите и оформлении прав собственности граждан на свои земельные участки. Выделение участка в счет земельной доли или его раздел требует минимальных временных затрат, определенных законом, - от двух до пяти месяцев. На практике они возрастают в 2-4 раза, и для реализации самой процедуры необходимо около 9-10 посещений различных инстанций (табл. 1 - составлена авторами на основе [3]).

Таблица 1

Трансакционные издержки на выделение участка в счет земельных долей для оформления залога

Этап оформления Численные значения

Визиты в разные организации 12*

Посещение организаций 6

Ожидание в очередях, ч 32

Длительность процедуры, мес. 4-5

* По одному визиту - в редакцию газеты, на общее собрание собственников, в кадастровую палату, земельный комитет; по два визита - в архив, землеустроительную компанию, кадастровую палату, регистрационную палату.

Более детальная калькуляция затрат (табл. 2 -составлена авторами на основе [4]) позволяет сделать вывод о том, что существующий уровень трансакционных издержек высок.

На 1 января 2008 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составляла 23,5 % (402 312 тыс. га) от общей площади земель всех категорий, из них 67,9 % (273 361,2 тыс. га) находилось в государственной и муниципальной

Таблица 2

Стоимостная оценка трансакционных издержек на выделение участка в счет земельных долей для оформления залога

собственности. Площадь приватизированных земель - 132 939,7 тыс. га, в структуре которых 60,9 % - земельные доли в собственности граждан, 19,3 % - невостребованные земельные доли, 12,7 % - земли в собственности граждан, 6,5 % -земли в собственности юридических лиц [5].

За последние четыре года (с 2006 по 2009 г.) структура сделок с земельными участками претерпела некоторые изменения (табл. 3). Так, доля сделок аренды государственных и муниципальных земель постепенно сокращается с 83,6 (2006 г.) до 80,3 % (2009 г.), в то время как доля сделок их продажи растет с 3,4 (2006 г.) до 5,2 % (2009 г.), доля сделок купли-продажи земли гражданами и юридическими лицами остается практически неизменной. Однако анализ данных о земельных площадях, являющихся предметом различных видов сделок, показал, что аренда государственных и муниципальных земель по-прежнему остается наиболее распространенным видом сделок с землей [5].

Таблица 3

Структура сделок с земельными участками (количество, доли) в разные годы, %

Вид сделок 2006 2007 2008 2009

Аренда государственных 83,6 83,3 82,2 80,3

и муниципальных земель

Продажа прав аренды 0,2 0,1 0,2 0,3

государственных и муни-

ципальных земель

Продажа государственных 3,4 3,6 3,9 5,2

и муниципальных земель

Купля-продажа земли 8,2 8,7 8,8 9,0

гражданами и юридиче-

скими лицами

Дарение 0,7 0,7 1,0 1,1

Наследование 3,8 3,4 3,6 3,6

Залог 0,1 0,2 0,3 0,6

Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды 100 100 100 100

Оценка динамики количества совершенных с 2006 года сделок (табл. 4 - составлена авторами) позволяет выявить беспрецедентный рост количества сделок продажи прав аренды государственных и муниципальных земель (в том числе на торгах), значительное увеличение сделок залога [5].

В 2009 году наиболее значительная положительная динамика величины площади, вовлеченной в оборот, наблюдалась в отношении сделок продажи государственных и муниципальных земель (в том числе на торгах).

В тройку лидеров по количеству сделок аренды государственных и муниципальных земель входят Приволжский, Центральный и Сибирский федеральные округа. Продажа прав аренды распространена в основном в Южном, Уральском и Приволжском округах, наибольшее количество сделок продажи государственных земель совершается в Приволжском, Центральном и Сибирском округах. Таким образом, более активный оборот земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, наблюдается в Приволжском, Центральном, Сибирском округах. В следующую группу входят Южный и Северо-Западный округа, характеризующиеся соизмеримыми данными по количеству осуществленных сделок. Уральский и Дальневосточный округа в общем зачете являются наименее активными [5].

Этап оформления Стоимость, руб. Срок, дн.

Размещение объявления о выделе- 500/2800 30

нии участка в счет доли /отправка

письма с уведомлением или заказ-

ного письма каждому участнику

Обращение в землеустроительную 16 000 30

организацию с заявлением об опре-

делении границ участка на местно-

сти и изготовлении межевого дела

Обращение в кадастровую палату с 500 30

заявлением о постановке сформи-

рованного земельного участка на

кадастровый учет

Заключение договора аренды на 1000 1-3

земельный участок с сельскохозяй-

ственной организацией или фер-

мерским хозяйством (в т. ч. обра-

щение к специалисту - юристу или

нотариусу для составления текста

договора аренды)

Обращение в регистрационную 550 30

службу для регистрации перехода

права пользования земельным уча-

стком на определенный договором

срок

Итого 21 500 150

Таблица 4

Динамика количества сделок с земельными участками в Российской Федерации в 2007-2009 годах, %

Вид сделок 2007 2008 2009

Аренда государственных и муни- -1 3 -3

ципальных земель

в отчетном году -5 10 -10

Продажа прав аренды государст- -19 21 96

венных и муниципальных земель

Продажа государственных и му- 3 14 32

ниципальных земель

на торгах 106 13 51

Итого действующих сделок с го- -1 4 -1

сударственными и муниципаль-

ными землям

Купля-продажа земли гражданами 6 6 1

и юридическими лицами

Дарение -2 36 14

Наследование -11 12 -2

Залог 18 92 80

Итого сделок между гражданами 1 10 3

и юридическими лицами

Всего сделок в отчетном году с -1 5 -1

учетом всех действующих дого-

воров аренды

Абсолютным лидером по количеству сделок купли-продажи, дарения, наследования и залога является Центральный округ, демонстрирующий уверенный рост в течение трех лет по всем видам сделок.

Второе и третье места занимают Приволжский и Южный округа, отличающиеся некото-

рой нестабильностью и разнонаправленной динамикой количества сделок с землей, осуществляемых гражданами и юридическими организациями. В то же время наблюдаемая динамика последних трех лет по всем видам сделок с землей в основном положительна (рис. 2).

Таким образом, земельный рынок, хотя и демонстрирует некоторую положительную динамику, вопреки ожиданиям формируется чрезвычайно медленно, функционируя в условиях высокого уровня трансакционных издержек.

Перечислим проблемы, актуальные как для настоящего времени, так и в среднесрочной перспективе:

нарушение имущественных и земельных прав дольщиков, получивших права на землю в результате приватизации, особенно с приходом внешних инвесторов;

высокие издержки по оформлению земли не под силу мелким и средним собственникам;

незащищенность прав владения землей и возможности их передачи, неоформленность прав, отсутствие правовых документов, официально признающих право на землю;

спекулятивный характер рынка земель; бесконтрольная монополизация рынка недвижимости;

прекращение мониторинга и изучения качественных характеристик рынка недвижимости; несовершенство кадастра; отсутствие в земельном законодательстве нормы о приобретении права собственности на землю на основании установления факта приоб-ретательной давности;

невозможность установления справедливой кадастровой стоимости земли.

250 000 -| 233 .

Г~

205 165 200 000 - 185 134^

150 000 100 000 50 000

I

102 188 108 212

46 613 42 041 42 706

I

134 751

134 531

98 500

I

58 010 46 623 41 711

1

75 901 65 334 п 61 927

1

И 2007 Ш 2008  2009

12 506 11 167 13 992 , Г771^1 I

Центральный Северо- Южный Приволжский Уральский Сибирский Дальне-Западный восточный

Рис. 2. Общее количество сделок в федеральных округах в 2007-2009 годах

111 572

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Кирдина С.Г. X и У-экономики: институциональный анализ. М.: Наука, 2004.

2. Олейник А.Н. Институциональная экономика. М.: Инфра-М, 2000.

3. Ламакин А. Формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения Подмосковья // Меж-дунар. сельскохоз. журн. 2008. № 2.

4. Шагайда Н. Институциональные ограничения залога сельхозземель // АПК: экономика, управление. 2008. № 7.

5. Состояние земель России. URL: http://www.ka-dastr.ru/field_of_activity/lands_statisics/russian_federation/

6. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2008 году. URL: http://www.kadastr.ru/upload/ www/files/gosdoc2007.pdf

7. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2008 году. URL: http://www.kadastr.ru/upload/ www/files/gosdoc2006.pdf

УДК 658.562

Еналеева Ю.Р.

Современные подходы к экономике качества:

содержание и возможности применения

В последние годы экономика качества стала очень популярной темой при обсуждении проблем менеджмента качества. Это объясняется тем, что формирование эффективной системы менеджмента качества (СМК), соответствующей требованиям международных стандартов ИСО серии 9000, представляет собой важную задачу для организаций и большое значение в этом процессе приобретает экономическое обеспечение такой системы. СМК, в которой отсутствуют экономические механизмы обеспечения и улучшения качества, не может быть эффективной, так как мировая практика убедительно свидетельствует, что только организационными мерами обеспечить конкурентоспособность невозможно. Следовательно, в современных условиях жесткой конкуренции любое решение в области качества должно иметь экономическое обоснование. Но, несмотря на актуальность данной проблематики, до настоящего времени общепринятая методология к экономическому обеспечению СМК, методики учета затрат на качество и оценки экономической эффективности СМК не разработаны, множество спорных и неразрешенных вопросов существует в терминологии экономики качества. В связи с этим российские предприятия сталкиваются с большими трудностями при реализации эконо-

мических механизмов обеспечения и улучшения качества в своей деятельности.

Следует отметить, что вопросы, затрагивающие экономические аспекты управления качеством, стали подниматься в науке еще в начале ХХ века, а к середине 1950-х годов за рубежом сформировались модели учета и анализа затрат на качество. В нашей стране исследования, связанные с экономическими аспектами качества, стали проводиться в конце 1960-х - начале 1970-х годов. Однако изучение научных подходов к экономике качества показывает, что некоторые их них во многом уже не отвечают реальным потребностям современной науки и практики и нуждаются в анализе, пересмотре и актуализации.

Многие годы самым известным и популярным подходом в экономике качества являлся подход А. Фейгенбаума. Его концепция по управлению затратами на качество на основе модели, официально принятой Комитетом Американского общества по контролю качества (ЛБрС), появилась одной из первых в период развития внутрифирменных систем управления качеством, и поэтому ее часто называют традиционной. Этот метод, ориентированный на конечный результат (продукцию), получил название модели РАБ - по первым буквам трех кате-