АИЖК спасает ипотеку

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило принять меры по оживлению рынка ипотеки, застой на котором ставит под угрозу нацпроект "Доступное жилье". АИЖК планирует, в частности, смягчить правила выкупа у банков ипотечных кредитов. Агентство уже направило на эти цели 100 млрд руб. Либерализовать подход к банкам, выдающим ипотеку, АИЖК согласилось после того, как правительство пообещало агентству дополнительные 60 млрд руб.

Наблюдательный совет АИЖК определил меры поддержки банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Как рассказала "Ъ" руководитель департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, агентство рассматривает возможность смягчения правил выкупа у банков закладных по кредитам, установленных самим же АИЖК меньше двух месяцев назад.

С начала финансового кризиса рынок ипотечного кредитования практически встал. Банки начиная с октября стали повышать ставки по ипотечным кредитам и ужесточать условия их выдачи. О повышении ставок объявляли такие банки, как ВТБ 24, Альфа-банк, Абсолют-банк, "Дельтакредит", Юникредит банк, МДМ-банк, Городской ипотечный банк. Некоторые банки (ХКФ банк, МБРР, ДжиИ Мани банк) и вовсе приостановили ипотечные программы. По прогнозам АИЖК, по итогам 2008 года будет выдано ипотечных кредитов на 23% меньше, чем в прошлом году. Некоторые региональные банки повысили ставки по уже выданным ипотечным кредитам (см. "Ъ" от 22 октября).

Пойти на эти меры банки заставило отсутствие длинных денег. Банки финансируют ипотечное кредитование в основном за счет продажи закладных по выданным кредитам АИЖК или другим банкам. При этом в период, предшествующий кризису, банки недостаточно строго оценивали заемщиков, что привело к ухудшению качества кредитного портфеля и росту просроченной задолженности по ипотеке в некоторых регионах до 6-9% при нормальном уровне 1% (см. "Ъ" от 16 мая). Для исправления ситуации АИЖК пошло на такие меры, как выселение неплательщиков (см. "Ъ" от 21 августа), а также на ужесточение правил выкупа закладных у партнеров. Новые правила, введенные АИЖК с 15 сентября, предусматривают выкуп закладных, выданных с отклонениями от стандартной кредитной ставки АИЖК, с дисконтом (ранее АИЖК выкупало закладные по номиналу).

Ситуация на рынке ипотечного кредитования вынудила правительство снабдить АИЖК дополнительной ликвидностью для его оживления, считают эксперты. "Из-за сокращения объемов ипотечного кредитования под угрозой оказался нацпроект "Доступное жилье", именно поэтому правительство решило внести в уставный капитал 60 млрд руб. для рефинансирования ипотечных кредитов",— считает руководитель департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. Агентство начало выкупать закладные у банков в 2002 году и к настоящему моменту рефинансировало кредиты на сумму свыше100 млрд руб. После получения новых средств от правительства АИЖК, в свою очередь, изъявило готовность смягчить условия рефинансирования кредитов для банков. Как рассказала "Ъ" руководитель департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, агентство рассматривает возможность отсрочки дисконта при выкупе закладных от одного года до двух лет.

Банки, которые выдали кредиты не по стандартам АИЖК, также смогут воспользоваться госпомощью. По словам госпожи Ярцевой, наблюдательный совет одобрил выкуп ипотечных ценных бумаг, выпущенных по таким кредитам. "При этом сторонним инвесторам АИЖК будет предоставлять свои гарантии качества этих бумаг, что должно стимулировать спрос на них",— добавляет она. Для этого агентство инициирует включение бумаг со своими гарантиями в ломбардный список Банка России, а также обсуждает с регулятором возможность предоставления ЦБ банкам кредитов для компенсации затрат на выпуск ипотечных ценных бумаг на срок до четырех месяцев (столько занимает процедура выпуска).

Банкиры неоднозначно относятся к предложенным АИЖК мерам. "Агентство будет выполнять роль системного оператора на рынке, выступая посредником между государством и коммерческими банками",— считает руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. Однако, по словам председателя правления Ипотек банка Вадима Юрьева, ликвидность банкам нужна сегодня, а предложения АИЖК рассчитаны на развитый рынок секьюритизации ипотеки, которого в России пока нет. "Процесс выпуска ипотечных облигаций займет не меньше полугода, а доходность по ним не превысит 11-13%",— считает Сергей Бессонов.

Вводя послабления для банков, АИЖК принимает на себя дополнительные риски, отмечают эксперты. "Предложением агентства воспользуется максимальное число банков, которые попытаются выпустить по нестандартным кредитам ценные бумаги и продать их АИЖК. А увеличение числа плохих активов, принимаемых АИЖК на баланс, непременно скажется на качестве бумаг самого агентства",— считает председатель комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков. Он напоминает, что бумаги АИЖК уже торгуются с доходностью 30%, притом что первоначально она была на уровне 7%.