Особенности жизненного цикла и этапы разработки инвестиционно-строительного проекта

ЭКОНОМИКА, УПРАВЛЕНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

УДК 336.5 : 69

А.А. Морозенко

ФГБОУВПО «МГСУ»

ОСОБЕННОСТИ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА И ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Рассмотрены вопросы, связанные с особенностями разработки структуры организации инвестиционно-строительного проекта (ИСП). Обоснована необходимость детальной декомпозиции жизненного цикла ИСП на этапность и фазовость с целью повышения эффективности управления блок-процессами и разграничения ответственности исполнителя. Представлена последовательность ключевых организационных событий при реализации ИСП. Приведены процедуры и их последовательность при реализации инвестиционно-строительного проекта в г. Москве на примере строительства жилого дома. Предложена методика сокращения согласовательных сроков проекта на основе совмещения процедур согласования, реализуемых на этапах подготовки проекта, проектирования, подготовки объекта проекта.

Ключевые слова: жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта, блок-процессы, этапы проекта, фазы проекта, ключевые организационные события.

В ходе изучения свойств структурной организации инвестиционно-строительного проекта (ИСП) мы неоднократно обращаемся к понятию жизненного цикла организации. На этапе разработки ИСП важно четко представлять особенности его функционирования на любом отрезке времени существования проекта, т.е. понимать особенности этапов жизненного цикла проекта. Это особенно важно и потому, что в настоящее время существуют различные взгляды на определение жизненного цикла ИСП.

Многие авторы, базируясь на международной практике, выделяют три этапа реализации инвестиционно-строительного процесса [1, 2]: предынвести-ционный этап; инвестиционный этап; этап эксплуатации вновь построенного объекта.

Отечественная практика реализации инвестиционно-строительных проектов обоснованно расширяет и детализирует периоды жизненного цикла проекта. На базе перечня основных работ проекта их реализация и исполнение могут быть разнесены во времени. Для этого проводится декомпозиция жизненного цикла ИСП как системы в координатах времени.

На первом цикле декомпозиции выделяются этапы работ, которые по сути являются укрупненными комплексами работ, объединенными временными характеристиками проекта. Им присваиваются названия: этап № 1 — подготовка проекта, этап № 2 — проектирование, этап № 3 — подготовка объекта проекта, этап № 4 — строительно-технологический, этап № 5 — завершение проекта.

Для дальнейшей детализации работ возможна декомпозиция на фазы и так далее, вплоть до операций.

Очень важно системно рассматривать самый начальный, предынвестици-онный этап, где помимо главной цели — получения прибыли, формируется идеологическое ядро инвестиционно-строительного проекта, выявляются и оцениваются пути реализации проекта, формируются представления об исполнителях, участниках и инвесторах проекта [3].

Идея проекта обусловлена смыслом инвестиционной деятельности: вложение финансовых средств с целью получения прибыли. На предварительном этапе тщательно прорабатываются все аспекты инвестиционной идеи и разрабатывается предварительный бизнес-план, основанный на усредненных статистических данных, экспертных оценках и заключениях. Если предварительные оценки предпроектных предложений положительны и перспективны, работа продолжается для углубленного изучения предложений и тщательной оценки экономических и финансовых аспектов предполагаемого инвестирования.

Этот прединвестиционный этап, называемый этапом № 1, «подготовка проекта» решает собой коммерческий аспект общеэкономической задачи проекта. Задачей первого этапа реализации ИСП, «подготовки проекта» является ответ на вопросы о перспективности инвестиционной концепции данного проекта, потенциальных выгодах для участников проекта, о возможности его реализации и рисках, которые могут возникнуть на любом этапе жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта. Назначение первого этапа ИСП заключается в том, чтобы решить следующие основные задачи:

оценить основные экономические показатели проекта: затраты, сроки окупаемости инвестированных средств, рентабельность проекта;

оценить ликвидность созданного в процессе реализации ИСП имущества; оценить возможные риски реализации проекта и вероятность его успешного завершения при нормальных экономических, финансовых и технических показателях.

Итогом первого этапа реализации ИСП является предварительный вариант проекта, который имеет структуру, аналогичную той, которая будет использована при детальной разработке проекта. Разделы предварительного проекта должны содержать:

организационную структуру проекта;

техническую организацию строительства;

предложения по размещению новых строительных объектов;

раскрывать проблемы ресурсного обеспечения проекта;

логистический раздел;

финансовое обеспечение проекта, оценки инвестиционных ресурсов, достижения прибыльности и их использования;

правовое и периодическое сопровождение ИСП.

Несмотря на относительно небольшие затраты, 2...3 % от общего объема финансирования ИСП, значение подготовительного этапа трудно переоценить. Именно здесь закладывается успех или проблемы инвестиционно-строительного проекта. Весь генезис ИСП проистекает из ядра позитивной инвестиционной идеи, поэтому современный менеджмент уделяет особое внимание началь-

ному этапу реализации ИСП. Убедившись в экономической целесообразности проекта и оценив его устойчивость относительно его целей [4], организаторы проекта переходят к не менее ответственному этапу № 2 — проектированию.

В процесс проектирования входит не только разработка проектно-сметной документации, но и определение главных условий строительства: определение ресурсной базы строительства, решение логистических задач, связанных со строительством. Эти процессы взаимосвязаны и решаются путем последовательных итераций, в ходе которых постепенно детализируются особенности проекта и расшиваются возможные проектные неувязки. Особенностями данного этапа является его высокая детерминированность. Весь процесс проектирования определен законодательно в руководящих строительных документах, причем строительное законодательство существенно различаются в различных субъектах РФ. К особенностям этапа проектирования можно отнести его продолжительность: начавшись задолго до строительства он завершается практически вместе со сдачей объекта, т.е. при завершении ИСП. Этап проектирования — многостадийный процесс. Если ИСП не предполагает реконструкцию старого объекта, а реализуется на новой площадке, то процесс проектирования растягивается на годы.

Современные реалии согласовательного процесса определяют сроки выделения строительного участка порядка полутора-двух лет. Согласно правительственным требованиям, на фазе предпроектной подготовки необходимо выполнить градостроительное обоснование размещения объекта, подготовить исходно-разрешительную документацию. Для обеспечения выполнения этих требований производятся предварительные градостроительные проработки, определяются ориентировочные технико-экономические показатели объекта и условия его инженерного обеспечения.

На этапе проектирования составляется архитектурный проект, который включает в себя планы этажей, разрезы, фасады, планировочные и технологические решения, рабочий проект с выделением утвержденной части.

Ниже приведены процедуры и их последовательность при реализации инвестиционно-строительного проекта в г. Москве на примере строительства жилого дома.

1. Землеустроительная и градостроительная подготовка.

1.1. Получение права собственности на земельный участок или права на заключение договора аренды земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

Организация и проведение аукциона по предоставлению земельного участка.

Оформление права собственности или аренды земельного участка, полученного на аукционе для жилищного строительства.

Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

1.2. Земельный участок уже находится в собственности или в аренде у застройщика по иным основаниям.

Получение градостроительного плана земельного участка, в т.ч. с установлением или изменением (при необходимости) градостроительных регламентов, определением технических условий подключения (присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и др.

Оформление изменения вида разрешенного использования земельного участка (при необходимости) в договоре аренды земельного участка, в государственном кадастре недвижимости, в Едином государственном реестре прав и сделок с недвижимостью.

2. Проектирование.

Сбор исходных данных (условий) для архитектурно-строительного проектирования и выполнение инженерных изысканий (за исключением процедур, связанных с согласованием и уточнением технических условий на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения и заключением договора о подключении (присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения).

Прохождение государственной экспертизы проектной документации.

Согласование и уточнение технических условий присоединения к коммунальным сетям и заключение договора о технологическом присоединении с сетевой организацией.

После завершения этапа проектирования ИСП вступает в фазу собственно строительства, реализация которого регламентируется Градостроительным кодексом РФ, решениями федерального и регионального правительства. Приведем перечень процедур, обеспечивающих организацию строительства на территории г. Москвы.

3. Строительство.

Получение разрешения на строительство и других документов, необходимых для проведения строительных работ.

Прохождение проверок органами государственного строительного надзора.

Получение заключения органа государственного строительного надзора о проведенных проверках.

Подписание акта о присоединении к коммунальным сетям и выполнении ТУ.

Формирование кадастрового паспорта объекта.

Заключение о соответствии построенного объекта требованием технических регламентов и проектной документации.

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Регистрация объекта недвижимости.

Современная практика реализации инвестиционно-строительного проекта видит целесообразным разделение фазы строительства ИСП на три сильно связанных, но относительно независимых этапа, к которым можно отнести: этап № 3 — подготовка объекта проекта, этап № 4 — строительно-технологический этап, этап № 5 — завершение проекта.

Необходимо отметить, что в последнее время наблюдается перемещение центра тяжести ИСП в сторону подготовительных и согласовательных работ на этапе физической реализации проекта. И на этом этапе очень важно обеспечить взаимоувязку и синхронизацию работ проектной и объектной структур, реализующих ИСП, создать исчерпывающие условия для максимально быстрой оценки отклонения от проектных решений и принять необходимые меры к их устранению.

Уникальность проекта, большие, как правило, капиталовложения, жесткие сроки строительства заставляют строительный менеджмент принимать меры к устранению возможных ошибок проекта, избегать несогласованности дей-

ствий, повышать организационный уровень работ. Этого возможно достичь своевременным и полным исполнением каждого этапа проекта, тщательно прорабатывая и проверяя основные проектные и технологические решения на подготовительных этапах ИСП.

Таким образом, жизненный цикл ИСП характеризуется важнейшими этапами его реализации, которые могут незначительно модифицироваться в зависимости от региона его применения. Являясь сильно зарегулированным предприятием, ИСП характеризуется высокой уязвимостью и чувствительностью к рисковым ситуациям, парировать которые возможно лишь всемерным уменьшением сроков реализации ИСП. В этой связи на первый план выдвигаются задачи высокой организованности действий, внедрение передовых технологий строительства и проектирования, усиление контроля. Эти задачи могут успешно решаться на основе применения информационных технологий и разработкой детальных инструкций для исполнителей в моменты наиболее неустойчивой работы ИСП, как системы, т.е. в моменты перехода от одного этапа к другому, декомпозируя этапы на фазы, взаимно увязывая блок-процессы и разграничивая ответственность исполнителей.

Библиографический список

1. Асаул А.Н., Грахов В.П. Интегративное управление в инвестиционно-строительной сфере. СПб. : Гуманистика, 2007. 248 с.

2. Gralla M. Baubetriebslehre — Bauprozessmanagement. Bücher Werner Verlag, 2011. 656 p.

3. Морозенко А.А. Структурные преобразования предприятий в условиях ограничений материально-технических ресурсов // Промышленное и гражданское строительство. 2010. № 9. C. 34—36.

4. Теличенко В.И., Лапидус А.А., Морозенко А.А. Информационное моделирование технологий и бизнес-процессов в строительстве. М. : Изд-во ACB, 2008. 144 с.

Поступила в редакцию в мае 2013 г.

Об авторе: Морозенко Андрей Александрович — кандидат технических наук, доцент, руководитель Молодежного центра профессионально-трудовой деятельности, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 123937, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, (499) 183-2583, morozenkoAA@mgsu.ru.

Для цитирования: МорозенкоА.А. Особенности жизненного цикла и этапы разработки инвестиционно-строительного проекта // Вестник МГСУ. 2013. № 6. С. 223—228.

A.A. Morozenko

FEATURES OF THE LIFE CYCLE AND PHASES OF DEVELOPMENT OF AN INVESTMENT CONSTRUCTION PROJECT

Features of the organizational structure of an investment construction project are considered in the article. The need for a detailed breakdown of the life cycle of an investment construction project is substantiated by the need to improve the management of processes and to have the responsibilities shared by the project executives. The sequence of key actions to be implemented in the course of development and implementa-

tion of an investment construction project is provided. The author considers the organizational procedures and their sequence as applied to the Moscow City construction project. Several methods aimed at the acceleration of construction processes through merged coordination procedures at the phase of the project due diligence are proposed.

Key words: lifecycle of an investment construction project, blocked processes, project phases, key actions.

References

1. Asaul A.N., Grakhov. V.P. Integrativnoe upravlenie v investitsionno-stroitel'noy sfere [Integrative Management in the Investment and Construction Industry]. St.Petersburg, Gumanistika Publ., 2007, 248 p.

2. Gralla M. Baubetriebslehre — Bauprozessmanagement. Bücher Werner Verlag, 2011, 656 p.

3. Morozenko A.A. Strukturnye preobrazovaniya predpriyatiy v usloviyakh ogranicheniy material'no-tekhnicheskikh resursov [Restructuring of Enterprises in the Context of Limited Material and Technical Resources]. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo [Industrial and Civil Construction]. 2010, no. 9, pp. 34—36.

4. Telichenko V.I., Lapidus A.A., Morozenko A.A. Informatsionnoe modelirovanie tekh-nologiy i biznes-protsessov v stroitel'stve [Informational Modeling of Technologies and Business Processes in the Construction Industry]. Moscow, ASV Publ., 2008, 144 p.

About the author: Morozenko Andrey Aleksandrovich — Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Director, Youth Center for Work Activities, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 123937, Russian Federation, morozenkoAA@mgsu.ru; +7 (499) 183-25-83.

For citation: Morozenko A.A. Osobennosti zhiznennogo tsikla i etapy razrabotki investit-sionno-stroitel'nogo proekta [Features of the Life Cycle and Phases of Development of an Investment Construction Project]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2013, no. 6, pp. 223—228.