Деньги покидают региональные офисы

Деньги покидают региональные офисы

Инвестиции в коммерческую недвижимость сокращаются

Региональные рынки коммерческой недвижимости стали испытывать сокращение притока инвестиций. Причина — в завершении большого цикла распродаж своих российских активов зарубежными владельцами, покинувшими российский рынок, а также высокая стоимость кредитования из-за роста ключевой ставки ЦБ. Региональные рынки воспринимаются как более рискованные и перспективных объектов здесь меньше, поясняют консультанты.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в первом квартале 2024 года составил 108,7 млрд руб., сократившись на 18% год к году, посчитали в NF Group. Основной спад произошел на региональных рынках, доля которых в структуре вложения сократилась в январе—марте этого года до 3% (3,3 млрд руб.) с 22% (29 млрд руб.) в первом квартале 2023 года. Доля Санкт-Петербурга также размылась за год с 27% (35,6 млрд руб.) до 8% (8,7 млрд руб.). Показатель Москвы при этом увеличился на 51% (67,32 млрд руб.), до 89% (96,7 млрд руб.). В дальнейшем доля регионов в структуре вложений, по прогнозам партнера NF Group Станислава Бибика, вырастет, но вряд ли превысит 10%.

Похожий тренд заметила руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова. По ее словам, общий объем вложений в коммерческую недвижимость в январе—марте 2024 года сократился на 38% год к году, до 84 млрд руб., а доля регионов снизилась на 26 процентных пунктов, до 9%. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян считает, что доля регионов размылась с 20% в первом квартале прошлого года до 6–10%.

Эксперт напоминает, что почти половину от общего объема вложений в региональную недвижимость в прошлом году сформировали сделки по продаже активов зарубежных инвесторов, в частности, торгцентры «Мега». Но сейчас цикл реализации этих активов завершился.

По словам Станислава Бибика, в первом квартале этого года на такие сделки пришлось уже всего 1,5% от общего объема инвестиций. «Риски в регионах выше, поэтому там в первую очередь происходит сокращение инвестиций»,— отмечает Ирина Ушакова.

Сдерживающим фактором для любых инвестиций в коммерческую недвижимость господин Казарян считает высокую ключевую ставку ЦБ, что приводит к росту стоимости заемного финансирования. «Это способствует некоторому увеличению доли продаж объектов в рассрочку, но подобная схема несет риски для сторон»,— говорит эксперт Марина Толстошеева. Гендиректор ГК «Стройсинтез» Виктор Лукин добавляет, что коммерческая недвижимость сейчас в принципе стоит дорого и ее владельцы редко склонны снижать цены. Кроме того, добавляет он, привлекательных объектов на рынке становится все меньше.

Микаэл Казарян, впрочем, считает, что текущий уровень вложений все же остается заметно выше показателей 2000–2021 годов. По мнению Марины Толстошеевой, удерживать показатель на относительно высоких уровнях позволяет репатриация капитала. Сделки действительно заключаются лишь российскими инвесторами, констатируют в NF Group. Директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова также видит растущую активность небольших инвесторов, вкладывающихся в коммерческие площади на первых этажах жилых домов.

Аналитики NF Group посчитали, что основной объем вложений в первом квартале в России сформировали площадки под девелопмент (53% инвестиций), офисы (28%), склады (10%) и торговые объекты (5%).

Последние три сегмента, по словам госпожи Ушаковой, сейчас показывают доходность в диапазоне 10–12%, что примерно сопоставимо с показателями первого квартала 2023 года. Хотя сами инвесторы, по наблюдениям госпожи Толстошеевой, чаще нацелены на объекты с доходностью 15–16%.

Светлана Ярова считает, что покупатели также стараются концентрироваться на активах, стоимость которых в перспективе может вырасти. В качестве примера эксперт приводит активы, реализуемые банками. В случае проведения определенных улучшений или качественного управления такие объекты могут приносить доходность в 20–30%, отмечает госпожа Ярова. По ее словам, в регионах привлекательными для вложений остаются в первую очередь логопарки и торгцентры. Дополнительной точкой притяжения, по мнению господина Бибика, могут стать гостиничные и курортные объекты. Тем не менее, по прогнозам эксперта, совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2024 года составит 300–400 млрд руб. против 902 млрд руб. годом ранее. Госпожа Ушакова ожидает, что показатель достигнет 500–600 млрд руб., что на треть меньше год к году.