«Регулирование крупнейшей отрасли экономики — не перестановка мебели в квартире»

Последние несколько лет строительную отрасль сотрясают законодательные эксперименты, венцом этого пути стал ввод новых правил привлечения средств дольщиков в строящееся жилье с 1 июля нынешнего года. BG обратился к экспертам рынка с вопросом: «Есть ли еще направления и области деятельности в строительном комплексе, которые можно (или нужно) реформировать?»

Геннадий Щербина, генеральный директор группы «Эталон»:

— В последнее время все реформы строительной отрасли были направлены на то, чтобы защитить дольщиков и сделать покупку недвижимости максимально прозрачной и безопасной. Последние поправки, надеемся, справятся с данной задачей. Теперь можно начать разрабатывать проекты реформ, связанные с повышением качества самого продукта — жилья. И здесь затрагивается целый пул вопросов: и более масштабное применение BIM-технологий, и цифровизация отрасли, и создание экологичных и энергоэффективных материалов. За этим будущее в развитии отрасли. Нам нужно догонять другие сферы в технологическом вопросе, и, надеемся, при поддержке государства мы сможем это сделать быстрее и эффективнее. Главное, чтобы работа изначально велась в диалоге с ведущими участниками рынка.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»:

— Не нужно пока больше ничего реформировать. Строителям нужно привыкнуть и адаптироваться к уже введенным правилам и изменениям. И хотя бы достроить по ним начатые проекты. Нормальный средний срок планирования бизнеса должен составлять пять-семь лет. Под такие планы формируются бюджеты, покупаются земельные участки, считается экономика проекта. Но если менять правила игры каждые полгода-год, никаких планов не построить. Нужно немного подождать. В противном случае может наступить коллапс отрасли.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development:

— Конечно, хотелось бы, чтобы законодатели внесли больше ясности на рынок апартаментов, определили, что такое доходная недвижимость и каким образом ее регулировать. Но с учетом, того как у нас это делается, лучше пусть остается как есть.

Сергей Дейнека, финансовый аналитик «БКС Премьер»:

— В отношении дальнейших реформ в строительстве стоит отметить, что, пожалуй, самой востребованной реформой в этой отрасли является снижение регуляторной нагрузки и административных барьеров для строительных компаний, так как именно огромное количество требований (часто устаревших и нереализуемых в современных реалиях) создает в строительстве серьезные коррупционные риски. Многочисленная разрешительная документация при этом никак не сказывается на качестве строительства и соблюдении градостроительных и иных норм закона. По нашему мнению, переход сегмента жилищного строительства на систему финансирования через эскроу-счета может отчасти решить проблему теневого оборота в строительстве.

Сергей Терехов, директор по продажам ООО «H+H»:

— Строительному рынку нужны механизмы и стимулы для применения энергоэффективных материалов. В качестве поощрения таких передовых технологий строительства государство могло бы предоставлять субсидии на строительство энергоэффективных домов или оказывать налоговую поддержку застройщикам и производителям, которые активно работают в этом сегменте рынка.

Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы»:

— О каких реформах речь? Регулирование крупнейшей отрасли экономики — не перестановка мебели в квартире. Нельзя начинать реформу, не понимая, что происходит на рынке. Несколько дней назад строительный комплекс вступил в период очень серьезных изменений. Их последствия как для застройщиков, так и для покупателей жилья станут понятны только через несколько лет. Пока прогнозы скорее негативные. Одни из-за выросших цен не смогут купить квартиры. Другие из-за падения продаж и отсутствия средств лишатся работы. Кроме изменений, направленных на усложнение работы девелоперов, нужно подумать, как им помочь. Больше инвестировать в развитие дорожной сети и транспорта. Ускорить строительство метро.

Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент»:

— Нам надо всем повзрослеть, чтобы правильно и ответственно принимать решения о вложении своих кровно накопленных средств в то или иное предприятие и быть готовыми к успеху или его провалу. В противном случае мы имеем проблемы обманутых дольщиков. Поэтому я считаю, что меры защиты рынка от игроков разного масштаба, пусть и жесткие, необходимы для безопасности экономики в целом. В строительной области остальные направления отрегулированы более четко.

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»:

— Использование эскроу-счетов — один из элементов европейской модели жилищного строительства. Если мы хотим и дальше двигаться в сторону западной модели, то нам необходимо реформировать работу генподрядных структур: они должны получить соответствующие права и значение в жилищном строительстве. Чтобы этого добиться, нужно прежде всего реформировать систему СРО, сделать ее действенным механизмом формирования института профессионального генподрядчика, готового эффективно выполнять большой объем работ и нести полную ответственность за результат. Сегодня у нас практически не осталось сильных, эффективно работающих генподрядчиков.

Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость»:

— По моему мнению, излишняя зарегулированность не пойдет на пользу такой сложной отрасли, как строительство и недвижимость. Если что-то и реформировать в этой сфере, то любые изменения сегодня должны быть направлены на поддержку бизнеса. На мой субъективный взгляд, 214-ФЗ и в прежней редакции неплохо защищал права покупателей, а также содержал достаточно механизмов для «подстраховки». Возможно, были какие-то шероховатости в правоприменительной практике. А вот как законодательство будет работать с учетом изменений — покажет время. Очевидно, рынок ждут серьезные структурные изменения. Но в любом случае бизнесу нужно дать время адаптироваться к новым правилам игры, прежде чем реформировать что-то еще в этой сфере.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора компании «Строительный трест»:

— В ситуации, когда весь рынок со временем перейдет к проектному финансированию и продажам недвижимости через эскроу-счета, отрасли может помочь поэтапное раскрытие этих счетов после выполнения определенного объема работ. В этом случае строительный рынок в стране продолжит успешно развиваться. На мой взгляд, строители не успевают думать о реформировании чего-либо, поскольку изменения в 214-ФЗ и так вносятся достаточно регулярно. И задача застройщиков — успеть приспособиться к тем переменам, которые диктуются законом, чтобы остаться на рынке и продолжить успешно работать.

Владимир Хильченко, президент холдинговой компании «Созвездие Водолея»:

— По сравнению со странами Западной Европы в России крайне сложная для застройщиков ситуация в плане трудности преодоления административных барьеров. Для согласования строительных работ в любом городе России придется посетить до 25–30 инстанций. В Европе, как правило, это пять-шесть ведомств. Временные затраты на согласование всех процедур в России практически в пять раз больше европейских. Согласно нормативам Минрегионразвития, на процедуру получения разрешения на строительство отводится шесть месяцев. На практике реальные сроки оформления необходимых документов на порядки дольше. Как следствие, государство сталкивается с многочисленными случаями получения взяток представителями органов государственной и муниципальной власти для «ускорения» согласовательных процедур. Основное направление, в котором нужно работать,— это обеспечение прозрачности процесса получения разрешения на строительство в целом, снижение количества согласований и временных затрат.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Нужно развивать институт арендного жилья. В этом направлении уже тоже есть подвижки, и хорошо, что многое можно делать на базе «Дом.рф», и уже ведется такая работа. Сейчас госкомпания предлагает аренду апартаментов на Ходынском бульваре, но в перспективе арендаторы смогут выбирать еще среди шести адресов по всей Москве. Это может существенно повысить доступность жилья и сделать сегмент аренды более надежным и безопасным. Если говорить непосредственно о строительном секторе, то здесь нужно развивать инновации, которые могут повлиять на снижение себестоимости метра. Подумать о системе грантов, налоговых льготах для компаний, которые готовы сами разрабатывать и внедрять такие инновации.

Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп»:

— Реформировать отрасль не нужно, ей необходимо несколько спокойных лет, но можно ее стимулировать. Речь идет о субсидировании процентных ставок в рамках проектного финансирования, особенно для объектов класса «стандарт», наиболее чувствительных к появлению дополнительных затрат и росту себестоимости строительства. Они из-за низкой маржинальности часто не соответствуют критерием банков, которые вынуждены отказывать им в проектном финансировании. Правильным было бы внедрение поэтапного раскрытия эскроу-счетов, когда девелопер получает доступ к деньгам дольщиков после завершения части работ. Это позволит сократить объем проектного финансирования и оптимизировать затраты на его обслуживание.

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики:

— Новый механизм финансирования жилищного строительства — начало большой строительной реформы. Например, уже сегодня рассматриваются различные варианты софинансирования создания социальной и инженерной инфраструктуры при жилищном строительстве. Этот вопрос стоит очень остро в условиях реновации и развития городов в целом.

Обсуждается также предложение дать возможность поэтапного пополнения эскроу-счетов, своего рода беспроцентную рассрочку. Это очень важный инструмент для стимулирования продаж и развития отрасли. Думаю, к этой идее отнесутся серьезно, и она будет реализована в том или ином виде. Отрасль сейчас очень нуждается в дополнительных инструментах стимулирования, чтобы совершить качественный рывок и как можно быстрее адаптироваться к нововведениям. Без роста потребительского спроса сделать это просто невозможно.

Юрий Колотвин, генеральный директор ПСК:

— Реформировать отрасль в целом стоит так, чтобы строители как можно меньше зависели от административного ресурса. Усиленное и подчас демонстративно активное решение вопросов на практике больше мешает, чем помогает. Самый яркий и актуальный пример — реформа 214-ФЗ. Строительные компании постарались всеми возможными способами отсрочить применение новых требований. Несмотря на то, что задумка по своей сути абсолютно здравая, рынок не увидел очевидных преимуществ для бизнеса. В противном случае выстроилась бы очередь из желающих принять новые правила.

Дарья Филина, руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business:

— Требуется реформа саморегулирования. Следует ввести понятия постоянного и квалификационного членства с различной степенью разрешения деятельности. Увеличить квалификационные требования в виде отработки на субподряде в течение нескольких лет. Также следует установить дополнительную имущественную ответственность СРО за своих членов: договорную ответственность по негосударственным договорам подряда. Кроме того, возможен переход к давно уже обсуждавшейся модели «Один субъект РФ — одна СРО». Необходимо утвердить обязательный для применения «Типовой контракт на строительство» между инвестором, заказчиком и строителем на уровне правительства или Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. В нем должны учитываться сроки, параметры прибыли, накладные и командировочные расходы, а также расходы по кредитованию, штрафам, санкциям и страхованию.

Также требуется создание службы мониторинга рынка труда. Такая структура могла бы собирать информацию, во-первых, за счет анализа статистической отчетности, а во-вторых, непосредственно контактируя с саморегулируемыми организациями. Помимо этого, необходимо создание отраслевой системы квалификации.

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:

— Честно говоря, после столь бурного трехлетнего периода реформирования нашего строительного комплекса очень хочется, чтобы нас просто на какое-то время оставили в покое. Каждая реформа ведет к определенному периоду адаптации под новые условия. И вместо того, чтобы работать и развивать бизнес, участники рынка вынуждены тратить много усилий на то, чтобы подстроиться под изменения.

Андрей Кугий, управляющий партнер компании «М2Маркет»:

— Мне кажется, что для строительной отрасли на ближайшую и даже среднесрочную перспективу реформ уже достаточно. Одно из базовых условий развития бизнеса — стабильность. Сейчас с 1 июля полностью переформатирована схема финансирования новых проектов. Пока полноценно и объективно никто не может оценить всех изменений на рынке. Насколько себестоимость проектов, реализующихся по новым правилам, будет выше, чем проектов, оставшихся на долевке? Насколько клиенты будут готовы переплачивать за возможность купить квартиру по счетам эскроу? Что будет с девелоперами, которые не впишутся в новую реальность? Кому, как и в какие сроки отойдут их земельные активы? Все это покажет только время. Так что реформ на сегодня уже достаточно.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International:

— На мой взгляд, аттестация архитектурных мастерских была бы весьма полезна. Слишком многие из них руководствуются только СНиПами и лишены практического видения, отчего страдает не только потребитель, перед которым встает задача адаптировать помещения неправильной формы под свои нужды, но и ликвидность всего проекта. Создание списка компаний, которые будут допущены к участию в девелоперских проектах, могло бы способствовать сокращению на рынке количества помещений с неправильными, неудобными формами, ухудшающих качество квартир. Только, безусловно, это должен быть справедливый список, иначе инициатива повлечет за собой коррупцию или монополию.