Под гнетом съемщика

В январе на рынке появились квартиры, поспешно купленные после декабрьского обвала рубля. Предложение, таким образом, снова увеличилось, а спрос, напротив, продолжил снижаться. В результате шар окончательно перешел на сторону арендатора, так что условия теперь диктует он.

Доллар за 30

Рынок московской аренды начиная с весны прошлого года постепенно шел по нисходящей. Первыми капитулировали хозяева элитных квартир: от них массово стали уезжать арендаторы-экспаты, составлявшие основную аудиторию в этом сегменте. Срок экспозиции квартир на рынке стремительно вырос, а новые клиенты появились не сразу. В итоге меньше чем за год ставки элитной аренды упали на 50%, подсчитали в Tweed.

Не последнюю роль в этом процессе сыграло и обесценивание национальной валюты. Оставшиеся в верхних ценовых сегментах рынка арендаторы после 16 декабря быстро сообразили, сколько они потеряют, если будут продолжать платить в долларах или евро, и поспешили инициировать переговоры с владельцами жилья. В итоге, судя по отзывам экспертов, они выиграли: большинство собственников согласились зафиксировать ежемесячный платеж в рублях.

"Те, кто раньше получал оплату в валюте, перешли в массе своей на рубли из расчета примерно 30 руб. за доллар",— рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate. "В тех случаях, когда собственники отказываются переходить из долларовых расчетов в рублевые, арендаторы выходят на рынок и ищут новые квартиры, цены на которые номинированы в рублях,— добавляет Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate.— И поскольку сегодня спрос превышает предложение, получается у них это довольно быстро".

Антикризисное барокко

Новый исход экспатов из российской столицы заметили в конце 2014 года в Knight Frank, причем Ольга Тараканова, директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank, называет этот процесс колоссальным. В связи с этим на рынок вышел новый объем квартир в элитном и премиальном сегментах. "В январе эта тенденция продолжилась",— отмечает эксперт.

В IntermarkSavills подсчитали, что в течение января объем предложения на рынке высокобюджетной аренды увеличился на 12% по сравнению с концом декабря 2014 года. "Это значительно усиливает конкуренцию за потенциального арендатора, особенно в самом начале года в преддверии весеннего оживления рынка",— замечает Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками компании. По данным аналитиков Kalinka Group, больше всего новых квартир появилось в Пресненском районе и на Остоженке, где объем предложения вырос на 16%, и на Арбате, где он стал больше на 14,3%.

Кроме квартир, освободившихся после отъезда иностранных арендаторов, на рынке аренды также появилось жилье, которое раньше было выставлено на продажу. "Некоторые владельцы не смогли или не захотели продавать свою жилплощадь по той цене, какую сегодня диктует рынок",— говорят в Point Estate. Поэтому в последнее время появляются необычные предложения. "Если традиционно в аренду сдавали квартиры с нейтральной отделкой в стиле минимализма, то сегодня встречаются очень интересные объекты — например, недавно для одного из наших клиентов с Ближнего Востока мы нашли пентхаус площадью 850 кв. м с пышным интерьером в стиле барокко",— делится наблюдениями Ирина Калинина, управляющий партнер компании.

Им лучше уступить

Почувствовав себя важными персонами, которые теперь правят бал, некоторые арендаторы задумались о том, чтобы улучшить свои условия: переехать в квартиру классом выше либо большей площади в том же бюджете. Однако по факту большинство предпочитает договариваться с собственниками о снижении арендных ставок. "И собственники предпочитают идти на компромисс, понимая возможные негативные последствия в случае потери арендатора",— резюмируют в Knight Frank.

Цены предложения дорогих квартир в сегменте от $20 тыс. и выше снижаются на 10-20%, говорит Ольга Тараканова. "При этом цены реальных сделок могут быть еще меньше",— уточняет эксперт. Собственники готовы идти на снижение цены и более гибкие условия. Рублевые цены экспозиции в сегменте до 300 тыс. руб. в месяц остались примерно на том же уровне, однако арендодатели трезво оценивают возможности спроса и готовы давать хорошие скидки от 20-30% реальному клиенту, если он быстро выходит на сделку.

По данным IntermarkSavills, теперь средневзвешенная ставка аренды составляет $6 тыс. в месяц. По этой цене предлагается около 5% квартир на рынке высокобюджетной аренды Москвы, уточняет Елена Куликова.

Минимальные ценовые значения, по сведениям Вадима Ламина, сейчас составляют 45-50 тыс. руб., за эти деньги можно снять элитную студию в районе Красной Пресни или, например, в начале Ленинского проспекта. В докризисные времена в такую сумму оценивалась небольшая двухкомнатная квартира с косметическим ремонтом и современной мебелью в Теплом Стане.

Направо пойдешь — клиента потеряешь

Как считает Юлия Ковалева, руководитель отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group. арендодатели в элитном сегменте сейчас делятся на три лагеря. "Треть владельцев дорогого жилья уже пересмотрели долларовые цены или зафиксировали ставку аренды в рублях,— говорит эксперт.— Еще 30% предложений аренды в элитном сегменте уйдут с рынка, а остальные займут выжидательную позицию, но ставки снижать не будут".

В Knight Frank ожидают в феврале рост предложений при существующем уровне спроса, что должно привести к дальнейшему снижению арендных ставок, номинированных в рублях, и уж тем более в долларах. Специалисты Kalinka Group думают, что спрос после сезонного затишья все-таки вырастет, а вот цены останутся на уровне января.

Но самый пессимистичный прогноз дает Ирина Могилатова, управляющий партнер Tweed: кто не успел схватить арендатора и держался за высокую цену, тот опоздал. Нового притока клиентов на рынок элитной аренды в ближайшие года два не ожидается, а сам сегмент останется в том же состоянии.