Мнимый пузырь

Разговоры о вероятности ипотечного кризиса на российском рынке недвижимости последний год ведутся в разных профессиональных кругах особенно часто. Это связно и с изменениями в банковском частном секторе, и с решениями ЦБ РФ, и, собственно, с самой ситуацией на рынке недвижимости, на который, среди прочего, влияют курсовые валютные колебания и изменения в законодательстве о долевом строительстве. Впрочем, банки считают, что риска ипотечного "пузыря" нет, и указывают на стабильность работы.

Управляющий розничным бизнесом Северо-Западного филиала банка ВТБ Сергей Кульпин отмечает, что накопленный ипотечный портфель ВТБ в регионе характеризуется высоким качеством, а показатель просрочки продолжает оставаться на минимальных значениях.

Всего по итогам января — сентября 2018 года ВТБ выдал 14,5 тыс. ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на общую сумму 40,5 млрд рублей, практически удвоив результат аналогичного периода прошлого года по объему выдач. По состоянию на 1 сентября 2018 года ипотечный портфель банка в двух регионах превысил 108 млрд рублей, увеличившись с начала года на 18%.

"Я уже не раз говорил о том, что мы не дошли еще до тех объемов ввода жилья и закредитованности населения, которые могли бы привести к такой ситуации (ипотечного "пузыря".— BG). Для Сбербанка один из ключевых индикаторов — это портфель проблемных кредитов. Как правило, если он у банка начинает расти, мы понимаем, что что-то не так. Уровень просроченной задолженности ипотечных кредитов в Северо-Западном банке уже несколько лет сохраняется на уровне 0,7%, это хороший показатель, свидетельствующий о надежности кредитного портфеля",— отмечает заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Анатолий Локотков.

Ипотечный портфель Северо-Западного Сбербанка за январь — сентябрь текущего года увеличился более чем на 68 млрд рублей и составил 413 млрд рублей. При этом в Петербурге ипотечный портфель увеличился на 45 млрд, до 229 млрд рублей, в Ленинградской области — почти на 5 млрд, до 24,9 млрд рублей.

Риск ипотечного пузыря не актуален ни для Северо-Запада в частности, ни для России в целом, считает представитель банка "Санкт-Петербург" Анна Бархатова. Прирост ипотечного портфеля банка за девять месяцев составил 6%, рост объемов выдачи по отношению к предыдущему году — в пределах 10%.

Заемщики спросят больше

"Объемы выдачи ипотеки зависят от многих факторов. Ключевой из них — уровень ставок, сейчас он остается на рекордно низком уровне. Цены на жилье и уровень первоначального взноса также сохраняют стабильность. Политика банка направлена на повышение доступности ипотеки и оптимизацию процесса оформления кредита",— говорит господин Кульпин, добавляя, что в ВТБ действует несколько соответствующих программ.

По итогам первого полугодия банк повысил прогноз по приросту ипотечного портфеля в 2018 году, подчеркивает управляющий розничным бизнесом Северо-Западного филиала,— он должен вырасти примерно на треть.

Что касается роста или снижения спроса на ипотеку, говорит Анатолий Локотков, банк будет ориентироваться на текущие рыночные процессы, но уже достаточно долгий период Северо-Западный филиал работает в условиях постоянно растущего спроса. По его словам, в таких условиях стоит задача не снижать качества обслуживания ипотечных заемщиков, в чем помогает электронная площадка "ДомКлик". Кроме того, добавляет зампред филиала, переход на проектное финансирование в сфере жилищного строительства снизит риски строительных проектов, соответственно, защищенность покупателей жилья вырастет.

Ориентировочный прогноз по ипотечному портфелю банка на Северо-Западе на 2018 год Анатолий Локотков уточнить затруднился. "Обычно мы планируем рост в среднем в районе 20% за год, но спрос в первом полугодия нас удивил. Посмотрим на результат",— заключает он.

По словам Анны Бархатовой, изменения в правилах ведения строительного бизнеса окажут влияние на рынок в целом, но есть уверенность, что участники адаптируются к ним и объемы выдачи ипотеки останутся на уровне последних двух лет. Среди факторов, которые будут способствовать росту выдачи ипотеки, она называет дальнейшее уменьшение средней ставки по ипотеке, улучшение климата в экономике в целом и фондирование дешевле нынешнего.

Превентивные меры

Представители профильных властей традиционно сохраняют спокойствие в части возможности наступления ипотечного кризиса. Так, председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в середине сентября заявила, что Центробанк доволен ипотечным портфелем российских банков, и по-прежнему не видит "пузыря" на этом рынке. "Мы никакого "пузыря" на ипотечном рынке не видим, хотя ипотечные кредиты растут достаточно быстро — 24-25%. И так как эти кредиты растут достаточно быстро, мы, конечно, внимательно смотрим за качеством ипотечных кредитов",— отмечала госпожа Набиуллина.

По ее словам, пока кредиты обслуживаются хорошо, тем не менее ЦБ вводит превентивные меры для поддержания качества ипотечных кредитов, в том числе увеличивает оценку коэффициентов риска для ипотеки с низким первоначальным взносом — меньше 20%, чтобы банки были больше стимулированы выдавать именно качественную ипотеку. Так, регулятор в последние годы повышал коэффициенты риска, которые используются при расчете достаточности капитала, по нескольким категориям кредитов: необеспеченным потребительским ссудам, валютным розничным и корпоративным кредитам. В январе 2018 года регулятор повысил коэффициенты риска по ипотечным кредитам с маленьким первоначальным взносом, а с 1 мая увеличил коэффициенты риска по новым потребительским ссудам с полной стоимостью кредитов от 15% до 25%.

До этого, в июле текущего года, Эльвира Набиуллина также сообщала, что Центробанк видит потенциал дальнейшего снижения ставок по ипотеке, которая находилась тогда "на исторически низком уровне — 9,56%". Она отмечала, что в настоящее время 44% выдаваемых кредитов физлицам приходится на ипотеку, а пять лет назад эта доля составляла 27%. "Просрочка по ипотеке, по ипотечным кредитам к началу года была 1,3%. Приблизительно на таком уровне и сейчас. В целом по рознице у нас 6,1%",— говорила глава ЦБ.

В качестве целевого показателя в словах госпожи Набиуллиной фигурировала ипотечная ставка на уровне 7-8%. "Понимая, что для значительной части населения даже снизившиеся ставки по ипотеке еще недоступны, напомню, что действуют и эффективные государственные программы, прежде всего для семей с двумя-тремя детьми — возможно взять ипотеку под 6%. Тем не менее мы исходим из того, что наша политика по снижению инфляции и по снижению ставок приведет к тому, что ипотека будет еще более доступной и, как общее правило, ипотечные ставки будут на уровне 7-8%",— отмечала она.

Глава Минэкономразвития РФ Максим Орешкин солидарен с госпожой Набиуллиной и полагает, что рисков возникновения "пузыря" на ипотечном рынке кредитования в РФ в обозримой перспективе нет. "Когда у нас "пузырь" на ипотечном рынке, как это мы видели в других странах, доступность жилья обычно падает, то есть цены растут быстрее, чем растут номинальные доходы и чем растет платеж по ипотеке. У нас же ситуация совсем другая. У нас номинальные зарплаты сейчас растут примерно на 10% к уровню прошлого года, а ипотечный платеж как раз очень серьезно падает",— уточнял министр.

По мнению чиновника, где-то это следствие того, что цены на недвижимость стоят на месте и не растут, где-то — следствие снижения процентных ставок за последнее время. "Поэтому такие фундаментальные показатели демонстрируют, что до "пузыря" на этом рынке еще очень далеко",— констатировал он.