Элитное жилье не выдержало стресса

Сегмент элитного жилья обещал показать свою устойчивость к текущему кризису. Но итоги первого полугодия разочаровали участников рынка: за этот период продажи таких объектов в Москве сократились на треть. А второй квартал, когда падение достигло 57% год к году, и вовсе оказался провальным. Консультанты ждут оживления спроса во второй половине 2020 года, рассчитывая, что состоятельные покупатели будут выбирать приобретение объектов de luxe в качестве альтернативы сокращающимся ставкам по депозитам на фоне снижения ключевой ставки ЦБ.

С января по июнь 2020 года девелоперам элитных новостроек в Москве удалось продать 360 лотов — это на треть ниже аналогичного значения прошлого года, говорится в исследовании Knight Frank. По расчетам аналитиков, провальным ожидаемо оказался второй квартал, когда было реализовано 130 лотов, что на 57% ниже того же периода прошлого года. Тенденцию подтверждают и другие консультанты. В Savills падение спроса по итогам первого полугодия оценивают в 33%.

По расчетам «Метриума», с января по май в сегменте de luxe наблюдался наиболее существенный спад продаж — на 52%, при этом по итогам первого квартала снижение составило 40%, а в апреле—мае — 74%.

Продажи массового жилья по итогам первых пяти месяцев года снизились на 30%, а бизнес-класса — даже выросли на 9%, приводят пример в «Метриуме».

Динамика существенно отличается от той, которую консультанты прогнозировали в начале кризиса, считая элитный сегмент более устойчивым к потрясениям. Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова говорит, что такая ситуация возникла из-за комплекса факторов. Так, спрос в проектах массового жилья поддержала льготная ипотека по 6,5%, в то время как элитный сегмент не получил таких преференций. Второй фактор — перераспределение спроса в сторону загородного рынка во время пандемии.

«В период самоизоляции у нас был случай, когда покупатель принимал решение отказаться от практически готовой сделки с квартирой в пользу загородного дома»,— рассуждает эксперт.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков уверен, что динамику не стоит воспринимать буквально: количество сделок с массовым и элитным жильем сильно различается, за счет чего снижение на пару сотен в последнем дает большое изменение в процентах. Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев добавляет, что не так много покупателей элитной недвижимости готовы заключать сделки удаленно в отличие от тех, кто приобретает массовое жилье. Не более 20% потенциальных покупателей в элитном сегменте участвуют в онлайн-показах объектов, а бронируют недвижимость таким способом только единицы, соглашается директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills Анатолий Довгань.

Анна Раджабова рассчитывает, что во втором полугодии, особенно в четвертом квартале, продажи в этом сегменте пойдут активнее благодаря отложенному спросу. «Если, конечно, ситуация в экономике так или иначе стабилизируется»,— добавляет она. Господин Дарусенков ждет, что спрос на элитное жилье восстановится быстрее, чем на массовое, за счет того, что покупатели здесь в меньшей степени столкнулись с падением доходов. Анатолий Довгань называет дополнительным стимулом продаж снижение ключевой ставки ЦБ, из-за которого проценты по депозитам оказались на исторически низком уровне. «Рост цен на элитное жилье превышает инфляцию, а сдавая ее в аренду, можно рассчитывать в среднем на 6% годовых»,— указывает он.

По оценкам Knight Frank, стоимость элитной недвижимости в Москве по итогам первого полугодия действительно увеличилась на 7% относительно аналогичного периода прошлого года, до 864 тыс. руб.

Андрей Соловьев ждет, что по итогам всего года рост также будет оцениваться в 7%. Один из факторов увеличения цен — рост продаж объектов высокой стадии готовности. Суммарно по итогам полугодия, по данным Knight Frank, было представлено 2,6 тыс. элитных квартир и апартаментов. Господин Соловьев предполагает, что объем ввода новых проектов во втором полугодии может сократиться в основном за счет проектов, находящихся на начальной стадии проработки.