Игра на понижение

Риэлторы продолжают утверждать, что у покупателей коттеджей в поселках высокого ценового сегмента по-прежнему в фаворе габаритные дома на просторных участках. Что совершенно не мешает загородным девелоперам пополнять линейку предложений проектами весьма скромных для этого класса размеров. Что это — антикризисная мера или новая идеология загородного строительства?

Прожиточный минимум

Считается, что элитный загородный дом прежде всего большой. За точку отсчета обычно принимают размер, который получится, если просуммировать все жизненно необходимые в коттедже этого класса помещения. А их должно быть немало. "Как правило, в каждом элитном доме, предназначенном для постоянного проживания, есть кухня-столовая площадью 25-40 кв. м, объединенная с гостиной площадью 45-60 кв. м и прилегающим к ним гостевым санузлом,— поясняет арифметику элитного девелопмента управляющий партнер компании "Сохо Эстейт" Елена Первакова.— Кроме того, в доме должен быть рабочий кабинет площадью 14-18 кв. м (порой вместо него делают гостевую спальню). В проект обычно включают три спальни по 16-20 кв. м плюс еще одну большую — 25-30 кв. м, причем при каждой из этих комнат есть собственная ванная и гардеробная. Довольно много площади отводят под дополнительные помещения: сезонные гардеробные, кладовые, бельевые комнаты, постирочную, котельную, гараж на две машины, а также обычно предполагается наличие в доме комнаты для персонала с отдельным санузлом. В итоге минимальная площадь дома составит 450 кв. м".

Как утверждают эксперты рынка, предложение коттеджей меньшей площади весьма ограниченно, а домов, приближающихся к психологическому рубежу в 300 кв. м, вообще единицы. Однако они есть. Любопытно, что зачастую такие варианты внезапно появляются лишь тогда, когда поселок сдан и документы на домовладение получены. "Никакой хитрости тут нет,— уверяет партнер компании IntermarkSavills, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки Дмитрий Халин.— Все дело в специфике учета площадей по нормам БТИ, когда балконы, веранды, чердаки и некоторые другие помещения считаются с понижающим коэффициентом. В итоге документально подтвержденная площадь будет меньше той, которая указывается в проекте. Поэтому дома в 320-330 кв. м можно обнаружить даже в тех поселках, которые претендуют на высшую степень элитности. Например, в "Николино" или "Резиденции Бенилюкс". Иное дело, что их доля в общем числе домовладений не превышает 2-3%".

Дома еще меньшей площади, до 150 кв. м, имеются на территории элитного курорта "Пирогово" (20 км от МКАД по Осташковскому шоссе). Впрочем, предназначаются они скорее для временного проживания и отдыха. Те же, кто переезжает сюда на постоянное жительство, выбирают совсем иные варианты — коттеджи в полноформатные 800-2000 элитных квадратных метров.

Коттеджи небольших габаритов можно отыскать в других элитно расположенных поселках. Например, в проекте "Рублевский" (15 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе).

"Здесь продается дом в 300 кв. м на 24 сотках, его стоимость составляет $2,3 млн,— рассказывает директор департамента загородной недвижимости Chesterton Алла Прохина.— Любопытно, что в том же самом поселке есть предложения коттеджей по 340 и 358 кв. м, причем стоят они дешевле ($1,95 млн и $1,81 млн соответственно). Правда, оба объекта располагаются на участках по 12 соток".

Но все же подобные предложения скорее исключение, чем правило. Пока инертные окрестности Рублевки чаще застраиваются таунхаусами значительного размера, нежели небольшими индивидуальными домами. Что уже произошло, например, в поселках "Довиль" (10 км от МКАД по Минскому шоссе) или "Архангельское" (12 км от МКАД по Ильинскому шоссе).

Метаморфозы с продолжением

С расположенными по другим направлениям престижными поселками, которые продолжают расти и развиваться, ситуация несколько иная: постепенная тенденция к снижению площадей в них довольно заметна. Достаточно вспомнить хорошо известное на рынке и уже частично обжитое "Княжье озеро" (24 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Если взглянуть на его центральную часть, с которой в свое время и начинались продажи, видишь большие дома с эффектными названиями: "Лувр" (426 кв. м), "Фаворит" (512 кв. м), "Корнет" (550 кв. м), "Виконт" (718 кв. м) и множество других.

Однако стоит отступить к периферии, как картина меняется. Броскость названий остается, но габариты домов переступают не просто отметку в 300 кв. м, но даже в 200. Появляются относительно скромные "Квебеки" (167 кв. м) и "Хэмптоны" (187 кв. м). Участки соответственные — всего по 8-10 соток, но и цены вполне кризисные — в пределах $1 млн. Справедливости ради стоит заметить, что есть в продаже и предложения совсем иных габаритов. Скажем, коттедж "Крокус" (1,4 тыс. кв. м с участком в 62 сотки). Главное, что как большие, так и маленькие дома прекрасно уживаются в рамках одного и того же проекта, ничуть не понижая классность поселка.

Метаморфозы произошли и с элитным поселком "Графские пруды" (20 км от МКАД по Киевскому шоссе). Когда проект только запускали, планировалось, что застраиваться он будет преимущественно домами по 450 и более квадратных метров. Однако впоследствии добавили новые проекты — от 244 кв. м. При этом сумели не выйти за допустимый для элитного коттеджа минимум внутреннего пространства. Лишь несколько скорректировали количество ванных комнат и размер гостиной. Размер же участков остался на прежнем уровне — от 25 соток и выше. "Нельзя сказать, что мы пересматривали проект в сторону уменьшения площадей, мы лишь расширили выбор,— говорит Игорь Гончаров, генеральный директор компании "Алтек Девелопмент", которая строит поселок "Графские пруды".— Мы предлагаем участки с подрядом, покупатель сам выбирает устраивающий его проект. Кому-то действительно необходим коттедж относительно небольшой площади, а кто-то, напротив, приобретает смежные участки, чтобы получить просторный загородный дом. Несмотря на кризис, такие сделки у нас тоже есть". Что же касается домов относительно небольших, то контракт на строительство коттеджа площадью 265 кв. м на участке в 25 соток на данный момент стоит 35 млн руб. Для сравнения: дом площадью 788 кв. м на участке в 38 соток обойдется в 67 млн руб.

Спуститься с гор

По соседству с "Графскими прудами" располагается следующий проект того же девелопера — новый коттеджный поселок "Графский лес". Любопытно, что, несмотря на то что по классу он не собирается уступать первому поселку, новый проект уже изначально больше ориентирован на дома площадью 270-400 кв. м. Аналогичная тенденция к уменьшению площади домов в последующих проектах заметна и у других девелоперов. Так, в первых поселках компании ОПИН ("Павлово-1", что в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе и расположенное в 22 км от МКАД по Дмитровскому шоссе "Пестово") преобладали коттеджи в 400-700 кв. м. В "Павлово-2" минимальные площади домов уже начали отсчитывать от 300 кв. м. "Правда, готовых таких домов там можно найти не больше трех на сегодняшний день",— уточняет управляющий партнер компания "Загород" Евгений Иванов. А в самом свежем проекте компании ОПИН "Мартемьяново" (27 км от МКАД по Киевскому шоссе), где недавно была завершена первая очередь строительства, размеры коттеджей снизились даже до 250 кв. м.

"Площадь каждого дома составляет от 250 до 400 кв. м на участках размером 20-50 соток, а приобрести их можно за $475-820 тыс.,— рассказывает начальник управления по работе с клиентами компании ОПИН Надежда Креславская.— Стоит уточнить, что "Мартемьяново" является мультиформатным поселком, поэтому приобрести здесь можно не только готовые дома, но и участки без подряда, параметры дома на которых выбирает покупатель". Впрочем, уже по уровню цен видно, что этот поселок попадает скорее в категорию бизнес-класса. Что само по себе логично объясняет востребованность домов меньшей площади.

Примерно по тому же пути пошли и в компании Villagio Estate (элитное подразделение корпорации "Инком"), которой принадлежит комплекс элитных коттеджных поселков в районе 23-35 км от МКАД по Новорижскому шоссе. В линейке проектов, разработанных собственным архитектурным бюро компании, минимальные площади коттеджей начинаются от 230 кв. м. Такой можно выбрать при покупке участка с подрядом на строительство. Выставлены на продажу и несколько относительно небольших готовых домов. Так, в поселке "Гринфилд" на участках в 20 соток продаются коттеджи по 300 кв. м.

Самый же новый проект компании "Инком" недавно объявленный поселок MoscowTibetClub, который появится в 43 км от МКАД по Новорижскому шоссе, сразу позиционируется как бизнес-класс. Даже несмотря на затейливую концепцию (проект будет включать в себя центр восточной медицины, дворец буддийской культуры и уникальный ландшафтный дизайн в лучших традициях восточного стиля). Поэтому и участки, и дома в нем предлагаются относительно небольших размеров. Так, на данный момент на коттеджи в 225 кв. м с участком 10 соток установлена специальная цена 8,45 млн руб.

Вперед в прошлое

Наверное, ситуацию с постепенным уменьшением площадей домов в элитных проектах можно было бы объяснить последствиями кризиса, если бы не одна деталь. Точно такая же картина наблюдается и в поселках, которые вышли на рынок еще накануне кризиса, а прорабатывались, соответственно, еще раньше. Такая ситуация, например, в поселке Honka N 1 (43 км от МКАД по Пятницкому шоссе). "Более 30% домов в поселке имеют площадь 300 кв. м,— рассказывает Георгий Сидельников, руководитель отдела продаж компании "Росса Ракенне СПб", являющейся эксклюзивным дистрибутором компании Honka в России.— С учетом того что дома в поселке Honka N 1 в первую очередь ориентированы на тех, кто покупает себе второе жилье, мы изначально предполагали, что площадь домов 300 кв. м будет востребована нашими покупателями. Как и оказалось на практике".

Еще один показательный пример — поселок "Западная резиденция" (19 км от МКАД по Можайскому шоссе), в котором предлагают дома от 320 кв. м (на участках от 12 соток). И это, скорее всего, лишь начало. "В ближайшее время ожидается выход нескольких проектов элитных поселков, где планируются дома площадью 300-350 кв. м",— уверена Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости компании Tweed.

Идет постепенная корректировка загородного рынка, подстраиваясь под изменяющиеся запросы покупателей. В свое время то же самое произошло с подвалами: они исчезли почти изо всех проектов. Когда-то в них размешали бассейны и тренажерные залы, а теперь в элитных поселках и без того стало предостаточно внутренней и внешней спортивной инфраструктуры. Теперь, похоже, аналогичный процесс неспешно распространяется и на габариты домов.