«Темные» стороны ЖК

Проекты экспресс-доставки продуктов из dark store в пределах получаса до весны 2020 года рассматривались исключительно как нишевые, которые смогут получить развитие разве что в центральной части самых обеспеченных российских городов-миллионников. Однако начавшаяся полтора года назад пандемия COVID-19 привела к тектонической смене парадигмы потребления. Теперь онлайн-формат стоит на первом месте, и каждый серьезный участник FMCG-рынка развивает хотя бы один связанный с ним проект. А доставка из магазина в течение двух и более часов, как и пункт выдачи заказов дальше 500 м от дома или работы, скорее вызывают раздражение, нежели приносят радость от покупки. "Ъ-Дом" изучал, как волнообразный рост онлайн-торговли влияет на инфраструктуру жилых комплексов и способны ли интернет-гиганты изменить структуру многоквартирных домов в стране.

Нужных помещений никогда не было

Дефицит подходящих помещений под формат dark store существовал еще до бума онлайн-ритейла, указывает замдиректора отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев. Это происходило из-за отсутствия специализированной городской недвижимости в городе, уточняет он. Теперь к отсутствию предложения добавился повышенный спрос со стороны курьерских служб: на одну и ту же площадь могут претендовать до четырех компаний. «Идеально подходящих под нужды dark store объектов в Москве практически нет, а остальные предложения — это всегда некоторый компромисс между характеристиками точки и его расположением»,— говорит господин Григорьев.

Сложности с поиском подходящих точек — для dark store экспресс-доставки это обычно помещения до 130 кв. м — привели к тому, что некоторые участники начали вести переговоры с девелоперами, сообщил источник "Ъ-Дома" из числа развивающих сеть dark store компаний. По его словам, речь идет о создании помещений под такие объекты в проектах новых жилых комплексов, что позволит ритейлеру сразу договориться об открытии ряда точек, а ЖК — привлекать потенциальных жильцов своей инфраструктурой.

Операторы заточенного на доставку готовой еды формата dark kitchen также активно претендуют на эти площади, указывает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК А101 Оксана Моисеева. Им нужны помещения на первых этажах домов с соответствующей электрической мощностью и вентиляцией. То есть сейчас объект стрит-ритейла — это фактически единственное подходящее помещение для «темной» кухни в ЖК. «В то же время помещение должно отличаться сравнительно низкой ликвидностью, поскольку финансовые модели подобных объектов предусматривают максимально низкую арендную ставку. Такому помещению не нужны визуальная доступность, большие витрины, высокий уровень трафика, зато нужны хорошая транспортная доступность и небольшой паркинг для курьеров»,— комментирует госпожа Моисеева.

Еда в подъезде

Схожий интерес существует и у игроков на рынке постаматов и вендинга. Так, например, в июне «Почта России» анонсировала планы установки таких объектов в подъездах жилых домов вместо устаревших почтовых ящиков. Госкомпания намерена выстроить систему, при которой клиент сможет за десять минут дойти до ближайшей точки, где можно отправить или получить посылку, а постаматы в подъездах — часть большого проекта. Первые пилоты должны появиться в некоторых жилых домах Москвы. Однако для того, чтобы проект получил федеральный охват, необходимо менять существующие законы, признает собеседник “Ъ” из «Почты России»: «Мы будем инициировать ряд изменений в федеральное законодательство, в том числе для того, чтобы девелоперы предусматривали технические возможности для установки постаматов еще на стадии проектирования домов».

Один из пионеров вендинга в ЖК — продуктовая сеть «Вкусвилл», которая начала их установку еще несколько лет назад. Однако сейчас у них осталось всего два таких автомата, сообщает представитель ритейлера. Ключевой проблемой развития формата он назвал отсутствие стабильного спроса. Чтобы вендинговый аппарат приносил прибыль, он должен пробивать не менее 50 чеков в день, при испытании формата «Вкусвилл» выбирал подъезды от 100 квартир.

Вызывает сложности и необходимость одобрения со стороны управляющей компании, а также согласие как минимум двух третей жителей подъезда. Об этом же говорит и госпожа Моисеева: когда ГК А101 рассматривала варианты размещения вендинга во входных группах домов, многие жители были не согласны с таким соседством. По ее мнению, у формата гораздо больше перспектив либо в отдельных помещениях, либо, при условии, что аппарат будет антивандальным, на улице.

В то же время доставка еды стала гораздо более гибким и развитым направлением, выигрывающим у вендинговых аппаратов сразу по ряду причин, продолжает представитель «Вкусвилла». «Вендинг хорош там, где вопрос питания безальтернативен — когда нет ни времени, ни возможности перекусить другим способом. Лидеры по локациям на текущий момент — транспорт, учебные заведения, больницы»,— рассуждает он.

Директор по развитию бизнеса «Утконос онлайн» Михаил Часовников также называет гораздо более перспективным направлением продуктовые маркеты и мини-маркеты. По его мнению, именно под них девелоперы могли бы предусматривать помещения.

Дома будущего

Масштабные ЖК, которые были недавно заселены или находятся в активной стадии строительства, проектировались по другому принципу, отмечает Оксана Моисеева. Так, доля объектов стритритейла в самых успешных проектах не превышает 7% от общего количества коммерческих помещений. Точки же с технологией под общепит должны были становиться кафе или ресторанами, для которых трафик и заметность — ключевые параметры успеха, но не dark kitchen. По ее мнению, самыми перспективными проектами для развития «темных» форматов могут быть новые ЖК, девелоперы которых заинтересованы в максимальном насыщении своих проектов разнообразной инфраструктурой. Это в первую очередь Новая Москва и ближайшее Подмосковье.

В девелопменте жилой недвижимости по-прежнему преобладает принцип реализации коммерческих помещений по максимальной стоимости, комментирует аналитик департамента торговой недвижимости Accent Capital Анастасия Костомахина. Более того, это происходит в основном через продажу, а не аренду, которая дает возможность контролировать инфраструктуру в ЖК.

«К тому же в период карантина и быстрого наращивания dark store операторы, такие как, например, "Самокат", искали помещения под аренду по максимально низким ставкам — им не требовалось какой-либо сложной технологии, размещались даже в подвалах панельных домов. Есть мнение, что ожидания девелоперов по ставкам не совпадут с возможностями бизнеса по крайней мере в ближайшие год-два»,— предупреждает она.