Покупатель диктует рынку

Стоимость квадратного метра в новостройках в крупных городах Сибири за год — с июля 2022-го по июль 2023-го — выросла на 6%. Причем заметное повышение цен произошло в последние три-четыре месяца, когда рынок смог адаптироваться к новым условиям после событий прошлого года, отмечают аналитики. Еще большего изменения стоимости жилья во втором полугодии 2023-го игроки рынка не прогнозируют — снижение доходов населения и рост ставок по ипотечным кредитам на фоне низкого спроса ограничат увеличение цен.

Стоимость квадратного метра в новостройках в Сибири за год выросла на 6%

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

За последние 12 месяцев — с июля 2022-го по июль 2023 года — средняя стоимость квадратного метра в новостройках в городах Сибирского федерального округа (СФО) с населением более 500 тыс. жителей выросла на 6%, подсчитали в «Циан аналитике». Наибольший прирост отмечен в Иркутске, где цена увеличилась за год на 9% — до 121,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Барнауле стоимость жилья на первичном рынке повысилась на 8% — до 100 тыс. руб., на 7% в Кемерове — до 96,5 тыс. руб., на 5% в Томске — до 125,5 тыс. руб., в Омске на 4% — до 109,3 тыс. руб.

Минимальный рост (на 3%) отмечен в Новосибирске, где сохраняется самая высокая средняя стоимость квадратного метра жилья в новых домах среди регионов Сибири — 133,5 тыс. руб.

Такое изменение средних цен, выраженное в росте менее чем на 1% за месяц, можно относить к ценовой стагнации, а не росту — тем более что почти в каждом городе были периоды, когда средние цены в месячном выражении снижались, считает руководитель «Циан аналитики» Алексей Попов. Так, в Новосибирске за год наибольшее снижение средней цены фиксировалось в декабре 2022-го — до 126,1 тыс. руб. В Томске — в октябре 2022-го (до 117 тыс. руб.), в Иркутске — в июле 2022 года (до 111,7 тыс. руб.).

По данным «Авито недвижимости», наибольшая средняя стоимость новостроек в Сибири в первом полугодии 2023-го сложилась в Красноярском крае — 6,4 млн руб. Чуть меньше в Омской и Томской областях — 5,7 млн руб., в Иркутской и Новосибирской областях — 5,3 млн руб., в Кемеровской области — 4,5 млн руб., а также в Алтайском крае — 4,3 млн руб.

Из-за низкого спроса на жилье в структуре предложения растет доля ЖК на высоких стадиях готовности, где цены чуть выше, чем в новинках «на котловане», объясняет увеличение стоимости квартир в новостройках Алексей Попов.

Независимый эксперт рынка недвижимости Сергей Николаев (Новосибирск) считает, что происходит «вымывание» с рынка наиболее дешевых вариантов. Количество таких квартир, по его оценкам, в Новосибирске уменьшилось за полугодие на 40%. В результате если два года назад средняя цена 1 кв. м новостройки составляла 70 тыс. руб., то сейчас — 85 тыс. руб. «По каждому отдельному дому как такового роста продаж нет, но за счет покупок более дешевых квартир отмечается оживление на рынке в последние месяцы»,— считает он.

Рост цен в Кемерове до 100 тыс. руб. за кв. м объясняется небольшим объемом ввода нового жилья в сравнении с другими регионами Сибири, рассказал эксперт по недвижимости Вадим Хващевский (Кузбасс). «В Кемерове ограниченный круг застройщиков, не более 10 компаний, поэтому цена держится на высоком уровне»,— полагает эксперт.

В Красноярске роста цен на жилье в первичном сегменте нет, потому что нет спроса, говорит руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Гранта-недвижимость» (Красноярск) Дмитрий Слепокуров. «Средняя цена стагнирует, есть небольшой рост на последние квартиры в жилых комплексах, но опять-таки застройщики идут навстречу покупателям, вводя скидки»,— говорит эксперт.

Низкий спрос на рынке отмечает и генеральный директор ООО «Краснообск монтажспецстрой» Виктор Плахотников (Новосибирск). По его оценкам, спрос на покупку жилья в Новосибирске в первом полугодии 2023-го сократился в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом стоимость строительных материалов для застройщиков за год выросла на 30%, отмечает он. На фоне сниженного спроса, число новых объектов, заявленных к строительству, постепенно сокращается. Ситуация с падением продаж диктует не только снижение темпов вывода новых проектов, но и уменьшение средней площади квартир, отмечает Виктор Плахотников.

По данным Новосибирскстата, в регионах Сибири за первое полугодие 2023-го введено около 5 млн кв. м жилья, что на 17% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Рост объемов ввода отмечен в Томской области (+51% год к году), Новосибирской области (+48%), Республике Тыва (+40%) и Хакасии (+19%). Снижение произошло в Алтайском и Красноярском краях (–4%), а также в Омской области (–5%).

В Новосибирске объем предложений в последние три квартала превысил спрос, подтверждает Сергей Николаев.

«До объявления о частичной мобилизации на региональном рынке наблюдалась ситуация обратная — спрос превышал предложение, был рынок продавца, сейчас — покупателя. В связи с чем застройщики не торопятся выводить новые объекты»,— говорит он. По оценке эксперта, спрос в регионе к июлю в сравнении с аналогичным периодом годом ранее сократился на 5%.

Застройщики сейчас не гонятся за маржой, пытаясь сохранить объем продаж, считает Сергей Николаев. По его мнению, предпосылок для дальнейшего роста цен на жилье во втором полугодии 2023-го нет. «У населения средств больше не становится, к тому же поддержка ипотеки стала более адресной, теперь на нее могут рассчитывать лишь малообеспеченные слои»,— говорит эксперт. По его данным, в структуре сделок на заемные средства приходится около 80% от их общего числа.