Не только жилье

Региональные рынки недвижимости, как и столичный, демонстрируют примерно одинаковые тенденции. Повсюду наблюдается снижение платежеспособного спроса, клиенты медленно принимают решение о покупке. Однако затоваривание случилось не везде, и в городах России до сих пор есть объекты, интересные для инвесторов.

Петербург: аккуратный девелопмент

Северная столица — единственный город России, кроме Москвы, куда до ввода санкций соглашались вкладываться иностранцы. Застройщики здесь действуют осторожнее, чем в Москве, и в 2016 году темп вывода на рынок новых объектов замедлился, а цены впервые с декабря 2014 года показали положительную динамику, отмечает Петр Буслов, руководитель аналитического центра "Главстрой-СПб". "За год стоимость квартир сегмента массмаркет в традиционной части Петербурга выросла на 3,2% и составила 94 тыс. руб. за 1 кв. м. Новостройки в локациях за КАД подорожали на 2,7%, до 64 тыс. руб. за 1 кв. м",— приводит данные эксперт. Выросли не только цены, но и продажи: с января по август текущего года питерские девелоперы реализовали более 2,3 млн кв. м жилья, на 24% больше, чем за аналогичный период 2015 года.

Однако на фоне всех этих хороших новостей инвесторы, зарабатывающие на спекулятивных сделках, оказались на распутье, замечает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. "Раньше они входили в проекты на начальных стадиях реализации,— рассказывает она.— Но теперь уже на старте цены в интересных проектах высоки, и вложения могут не сработать либо выдать неинтересный результат".

Годовая доходность в этом виде инвестиций составляет не более 16-18%, делится наблюдениями Анастасия Тузова, президент ГК E3 Group. При этом вторичный рынок, в особенности в районах крупномасштабной застройки, огорчает обилием предложения в уже построенных домах. Сергей Бобашев, руководитель проекта Zakadom.ru, приводит в пример недавно "прославившийся" в соцсетях район "Северная долина". "Это один из старейших и лучших проектов КОТ,— говорит эксперт.— Сегодня там в продаже 520 квартир, из них 280 однокомнатных".

Даже меньше инфляции

Петербург в 2015 году посетили 6,5 млн туристов, а по итогам 2016-го этот поток, по данным комитета по развитию туризма города, возрастет до 6,8 млн человек. Казалось бы, имеет смысл развивать долгосрочную аренду. Однако, продолжает Екатерина Немченко, этот бизнес постепенно укрупняется: появляются апарт-отели, доходные дома: "Конкуренция растет, это отразится на арендных ставках и сроках поиска арендатора, а значит, скажется на результатах инвестиций".

Что же касается длительной аренды, то этот рынок затоварен новыми студиями с отделкой во всех спальных районах города, и особенно в зонах КОТ, сообщает Николай Лавров, руководитель межрегиональной программы "Переезжаем в Петербург". "Цены на рынке аренды снизились в этом году на 15-20% — сократились и вложения в такую недвижимость",— резюмирует он. Доходность от сдачи квартиры в аренду сегодня составляет примерно 6% годовых, это ниже уровня инфляции, добавляет Анастасия Тузова.

Объекты, которые стоит купить, чтобы заработать, в Петербурге есть, но не обязательно искать их там же, где и раньше. Все больше людей с деньгами переходят в сегмент инвестиций в стрит-ритейл, замечает Анастасия Тузова. "В первую очередь перебежчики из жилого сегмента выбирают встроенные коммерческие помещения в строящихся жилых комплексах,— рассказывает она.— Порог входа — около 6-7 млн руб., и такие объекты способны приносить стабильный доход в размере 11-12% годовых".

Как ни странно, самую большую рентабельность арендодателю принесет покупка комнаты в коммуналке, уверен Николай Лавров: "Во-первых, их больше не строят, а во-вторых, у них низкая цена — 1-1,2 млн руб. Поэтому доходность от сдачи в аренду будет много выше, чем в случае с отдельными квартирами, тем более что зачастую они расположены близко к метро". Другой выгодный проект — вложиться на нулевом цикле в две-три студии с отделкой в Приморском районе, пять лет сдавать их в аренду, а потом продать. "На выходе можно получить прибыль от 10% до 20% годовых",— считает Николай Лавров.

Тверь: новостройки могут, вторичка не хочет

Тверская недвижимость всегда стоила дороже, чем, например, владимирская или смоленская — из всех городов именно этот, расположенный на пути из одной столицы в другую, ценится выше других областных центров, окружающих Москву. Этот тренд сыграл нехорошую шутку с местным рынком: с момента начала последнего кризиса спрос на квартиры в новостройках существенно сократился, причем одновременно снизился спрос и на аренду.

В течение последних лет стоимость готового жилья была неоправданно высока. "Снижение стоимости за год составило не менее 20%, если учитывать цену реализации, а не цену предложения",— делится наблюдениями Мария Белова, заместитель руководителя департамента маркетинга и продаж "Газпромбанк-Инвест", застраивающего в Твери ЖК "Атлант". По ее данным, у потенциальных покупателей квартир в новостройке от 50% до 70% ее стоимости находится в объекте вторичного рынка. Сейчас около 40 клиентов с отложенным спросом не могут заключить договор на покупку квартиры в "Атланте" из-за отсутствия спроса на их вторичную недвижимость. "Одновременно с этим дисконтировать ее они тоже не торопятся",— замечает эксперт.

Тверские застройщики откладывают выход новых проектов, а по тем, которые уже находятся в продаже, предоставляют беспрецедентные скидки и рассрочки. Здесь в ходу ипотека без первоначального взноса, оплата аренды или процентов по ипотеке до сдачи дома в эксплуатацию. Но приобрести новостройку можно, а вот кому ее потом продавать?

В 55 км от Твери и 110 км от Москвы, вблизи Волги и Иваньковского водохранилища, расположился проект "Завидово", включающий объекты недвижимости разных сегментов и природные парки. Эта территория уже стала популярной среди туристов из Москвы и Твери: их притягивает не только местная природа, но также разнообразие инфраструктуры для спорта и отдыха. Якорный объект, отель Radisson Zavidovo, в праздничные и выходные дни, а также в летнее время загружен на 80-100%.

Сейчас неподалеку от отеля компания "Завидово девелопмент" строит малоэтажный ЖК комфорт-класса, все квартиры в котором предлагаются с отделкой, застекленной лоджией и встроенной кухней. Первая очередь уже сдана, вторая сдается в нынешнем году, третья — в 2017-м. Площадь квартир — от 37 кв. м до 90 кв. м, стоимость — от 2,4 млн до 5,7 млн руб. Дополнительных вложений — мебель и техника — потребуется минимум, а сдавать такой объект можно как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду по ставкам от 1 тыс. руб. в день и 20 тыс. руб. в месяц и загрузке 50% и 90% в год с доходностью 7,5% и 9% соответственно. В среднесрочной перспективе расценки еще немного вырастут, поскольку рядом пройдет участок трассы М-11, который сократит время в пути от Москвы до Завидово с 75 до 40 минут, так что желающих провести здесь время еще прибавится.

Сочи: на вершине очередного холма

Ситуация с инвестиционной привлекательностью объектов первичного рынка в Сочи развивается циклично. В 2006-2007 годах цены на первичном рынке многоквартирной недвижимости быстро росли, рассказывает Анна Придущенко, генеральный директор "Консент ЮГ". Купив квартиру в новостройке, можно было продать ее через год с премией 30-40%. Но уже покупатели 2007 года инвестиционной премии не имели вплоть до 2011-го. Во второй половине 2007 года рост цен остановился, рынок был затоварен, и динамика продаж просела. Повышение цен произошло лишь в 2011 году, но с учетом срока ожидания рентабельность инвестиций оказалась крайне низкой.

Сейчас на рынке новостроек Сочи — вершина очередного цикла, считает эксперт. Цены на квартиры в строящихся домах близки к ценам аналогичных по уровню объектов вторичного рынка, и пока инвестиционный "зазор" остается небольшим. На вторичном рынке квартир цены "отдыхают" после роста в 2013-2015 годах, когда спрос увеличивался за счет переселения людей из других регионов.

Интересная тенденция на рынке коттеджных поселков: в премиальном сегменте у старых объектов минимальная цена домовладения за пять лет выросла с 42 млн до 75 млн руб. Доходность такой инвестиции составила бы около 13-15% годовых, а с продажей не возникло бы проблем, поскольку отложенный спрос на коттеджи очень велик.

Специфика рынка аренды квартир в Сочи — в четком зонировании. Есть курортная зона, в которой жилье сдается преимущественно посуточно, и городская зона, в которой превалирует традиционная аренда жилья. В первую зону входит весь Адлер, а также ближайшие к Курортному проспекту жилые дома. Здесь доходность инвестиций существенно упала, так как к олимпийскому 2014 году в городе удвоился номерной фонд отелей, что привело к ужесточению конкуренции и снижению цен. Однако если ориентироваться на цены гостиниц "вне категорий", то хорошую квартиру можно сдавать за 2000-2300 руб. в сутки. Таковы, например, расценки в мини-гостинице "Ред хаус", которая, по сути, обычный многоквартирный дом.

Купив однокомнатную квартиру площадью 37 кв. м в строящемся ЖК "Солнечный город" в Адлере за 4,8 млн руб. и вложив в ремонт и обстановку еще около 500 тыс. руб., можно зарабатывать на посуточной аренде около 450 тыс. руб. в год при показателе заполняемости около 50% по году. Вне курортной зоны можно купить однокомнатную квартиру значительно дешевле — за 2 млн руб. (и еще до 500 тыс. на ремонт и обстановку). Но длительная аренда принесет только 240 тыс. руб. в год. Следовательно, срок окупаемости в обоих случаях — на уровне 10 лет, что примерно равно 10% годовых по вкладу.

Несколько больше и быстрее можно заработать на спекулятивной сделке, купив, например, за 3 млн руб. однокомнатную квартиру в ЖК "На Волжской". Через два года ее цена составит около 3,8 млн руб., таким образом, доходность составит 13-14% годовых.