Для «Нео групп» не все еще исчерпано

Арбитражный суд Воронежской области опубликовал полное решение об отказе местному ООО «Нео групп» в требовании возмещения 51,6 млн руб. убытков от регионального правительства и федеральных Минфина и Минкульта. Компания планировала построить в центре города рядом с памятником культуры федерального значения Никольской церковью дом на 16 квартир. Участок под строительство попал под запрет на капитальные работы из-за расширенной зоны охраны памятника. Суд посчитал убытки и упущенную выгоду недоказанной и заявил, что они обусловлены юридическими ошибками и отсутствием риск-менеджмента со стороны компании. Истец планирует судиться дальше. Эксперты поддерживают это решение.

Охранная зона Свято-Никольского храма заставила воронежского девелопера требовать возмещения убытков через суд

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Полный текст решения арбитражного суда Воронежской области об отказе в удовлетворении требований местного ООО «Нео групп» к региональному правительству, а также федеральным Министерству финансов и Министерству культуры был опубликован на днях. О самом отказе в иске стало известно в начале января. Спор касался претензий застройщика к региональным и федеральным властям. «Нео групп» планировала возвести в центре Воронежа трехэтажный дом на 16 квартир на собственном участке (компания приобрела его в феврале 2017-го) в 2,1 тыс. кв. м на улице Таранченко, 21.

Градостроительный план участка был разработан в июле 2017 года. В декабре того же года облправительство расширило охранную зону расположенного на Таранченко, 19, памятника культуры федерального значения — построенной в XVIII веке Никольской церкви (попала под госохрану в 1974 году).

Принадлежащий «Нео групп» участок таким образом полностью попал в границы охранной зоны, запрещающей почти любое капитальное строительство (исключения — подземные объекты: метро, туннели, переходы и парковки).

Поэтому мэрия Воронежа не выдала компании разрешения на строительство. «Нео групп» попыталась оспорить это решение. В октябре 2018 года арбитражный суд принял сторону мэрии. При этом застройщик сам отозвал апелляционную жалобу, а в ноябре 2019 года подал заявление о возмещении убытков от облправительства. Летом 2020 года в качестве соответчиков по ходатайству истца были привлечены Минфин и Минкульт РФ.

В компании объясняли это тем, что возмещать убытки она хотела из федерального бюджета.

Изначально «Нео групп» требовала с властей 81,7 млн руб. компенсации, однако в процессе разбирательства снизила сумму до 51,6 млн руб. Из них 27,3 млн составила разница между рыночной стоимостью участка до и после изменения охранной зоны, 11,7 млн — убытки в связи с досрочным прекращением обязательств по договорам процентного займа перед третьими лицами, 10 млн — упущенная выгода из-за отмененного строительства, 2,6 млн — расходы на получение разрешения на строительство и другие подготовительные работы.

В своем решении судья Михаил Булгаков отметил, что основанием к возмещению убытков могут быть как правомерные, так и противоправные действия органов власти. Но «на дату разрешения спора по существу законодателем конкретных юридических оснований для компенсации за правомерные действия, условий возмещения убытков в случае ограничения прав владельцев участка в связи с установлением зон охраны объекта культурного наследия, особенностей порядка определения состава и размера таких убытков не установлено».

Поэтому суд посчитал основанием для компенсации «само наличие убытков»: «В качестве убытков могут быть взысканы не любые расходы, понесенные потерпевшим, а лишь те, которые необходимы для восстановления нарушенного права». Судья также подчеркнул, что расчет упущенной выгоды «как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер».

Как следует из решения суда, от истца требовалось доказать факты возникновения расходов и неполучения доходов в виде упущенной выгоды, при этом причинная связь между убытками и правомерными действиями властей «должна быть прямой».

Однако при рассмотрении дела «Нео групп» не доказала, что единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство послужило изменение границ охранной зоны.

Вместе с тем, отметил суд, границы охранных зон «могут быть изменены, в том числе по инициативе собственника земельного участка, который находится в пределах таких зон». При этом «Нео групп» за годы разбирательства таким правом не воспользовалась, говорится в решении: «Возможность такого обращения со стороны истца и последующего изменения границ не утрачена». «В условиях отсутствия ясности в вопросе о правовой природе возмещения убытков при ограничении прав правообладателей земельных участков суд исходит при определении таких оснований и критериев из подтверждения или неподтверждения истцом исчерпания им всех возможностей реализации своих прав как собственника»,— указано в документе.

Выводы о разнице в 27,3 млн руб. по стоимости участка суд посчитал «преждевременными». Сумма остальных убытков, по мнению суда, не находится в прямой связи с ограничениями на участок. «По существу требований позиция истца основана на попытке введения суд в заблуждение относительно ограничения его прав»,— считает Михаил Булгаков.

Он также отметил, что убытки «фактически обусловлены ошибочной юридической оценкой» застройщика и «отсутствием надлежащего правового риск-менеджмента» с его стороны. Суд также подчеркнул, что «Нео групп» с момента основания не построила ни одного здания.

Представляющий интересы истца юрист Сергей Кардашов заявил «Ъ-Черноземье», что решение суда будет оспорено. «Отказ в выдаче разрешения был обусловлен единственным — попаданием участка в охранную зону, для которой строительство дома в принципе не предусмотрено»,— добавил он.

Управляющий партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко считает доводы, положенные в основу решения суда, противоречивыми. «Например, в целом признавая право истца на возмещение убытков из-за изменения охранной зоны, суд, тем не менее, констатирует, что истцом не утрачена возможность строительства на этом участке, в связи с чем выводы истца о возникших у него убытках в виде потери разницы в стоимости участка являются преждевременными. Это плохо согласуется с исковыми требованиями. Если утрата стоимости — свершившийся факт, то по большому счету не имеет значения, что еще может теоретически сделать истец, чтобы застроить участок: важно, что он потерял к этому интерес, а значит, вопрос убытков — это уже чисто математическая задача»,— объяснил он.

По мнению господина Шевченко, у застройщика еще есть шансы на успешное обжалование.

Исполнительный директор УК «Помощь» Анна Ларина также не считает решение суда однозначным. По ее словам, экономическая ценность и, соответственно, рыночная стоимость участка, границы которого полностью вошли в охранную зону объекта культурного наследия, где запрещено любое строительство, «существенно снижаются»: «Подобное изменение охранной зоны влечет возникновение убытков на стороне собственника такого участка».

«Вместе с тем суд сослался на то, что истцом не утрачена возможность изменения границ зон охраны. Однако предполагаемое судом наличие иного средства правовой защиты не может являться основанием для отказа в восстановлении нарушенного права через взыскание убытков. Возможности истца изменить границы зоны не свидетельствуют о том, что при принятии таких мер убытки не были бы ему причинены»,— резюмировала госпожа Ларина.