Рекордный год

2013 год стал одним из самых активных на европейском рынке инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость. В годовом выражении общий объем вложений увеличился на 73% и составил €15,2 млрд, что является вторым результатом за последние десять лет, подсчитали аналитики JLL. Кроме того, согласно последним данным JLL, в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость доля складской и индустриальной недвижимости выросла до 10%. Для сравнения: за последние пять лет этот показатель в среднем составлял 8%.

Участники рынка наблюдают, что инвесторы продолжают проявлять интерес к крупным портфельным сделкам, расширяют географию своих интересов. Ожидается, что в 2014 году объем инвестиций в европейскую складскую и индустриальную недвижимость превысит пиковые показатели 2006 года.

"В 2013 году мы стали свидетелями значительного роста активности инвесторов в секторе складской и индустриальной недвижимости,— рассказывает Том Уэйт, директор направления европейских финансовых рынков и инвестиций компании JLL.--Рост объемов вложений стал следствием улучшения макроэкономического положения региона, которое привело к снижению доли вакантных площадей и объема предложения, а также к росту спроса со стороны арендаторов". Последнее в том числе обусловлено развитием сектора интернет-торговли и эволюцией рынков ритейла. Это привело к снижению доходности на ряде рынков — тенденции, которая, согласно прогнозам, продолжится в 2014 году. Инвесторов в этом секторе привлекают возможность расширить свое присутствие в определенном регионе, повышение доступности долгового капитала и, наконец, получение дополнительной прибыли за счет роста арендных ставок и капитала.

Все больше международных инвесторов стремятся вкладывать деньги в складском секторе. В 2013 году почти половина объема этого рынка пришлась на портфельные сделки (рост по сравнению с предыдущим годом на 130%). Межрегиональные потоки капитала выросли на 77% по сравнению с 2012 годом — до €6,2 млрд, что лишний раз доказывает растущую зрелость этого рынка.

Традиционно крупнейшие рынки Европы Великобритания, Германия и Франция в 2013 году были самыми востребованными. Однако недостаток качественного предложения вкупе с продолжающимся снижением доходности вынудили инвесторов "расширять свой кругозор" и активнее присматриваться к объектам в других европейских странах. В прошедшем году 45% общего объема инвестиций в склады пришлось на рынки прочих стран, не входящих в топ-3. Для сравнения: в 2012 году этот показатель составлял всего 30%.

В скандинавских странах рост по итогам года составил 84%, в странах Бенилюкс — 44%, хотя эти результаты отчасти стали следствием эффекта "низкой базы". Большинство этих регионов представляют лишь малую часть общеевропейского рынка инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость. В странах юга Европы объем финансовых вложений вырос на 12%, причем основным фактором роста стало постепенное возобновление активности в Италии. Однако в целом южная Европа демонстрирует довольно низкую активность инвесторов.

В России в 2013 году объем рынка инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость достиг рекордной отметки в €800 млн (что на 137% больше показателей 2012 года), однако на этом рынке продолжает доминировать небольшое число "домашних" инвесторов. Страны Центральной и Восточной Европы по-прежнему являются инвестиционно привлекательными, однако результаты за сравнительно динамичный 2013 год находятся на уровне среднего значения последних пяти лет. В Польше объемы вложений в данный сектор снизились по сравнению с рекордным 2012 годом, когда были заключены две крупные портфельные сделки — это привело к снижению объема инвестиций на 28% по всему региону.

Высокий спрос со стороны инвесторов привел к дальнейшему снижению доходности на некоторых рынках в четвертом квартале 2013 года. В результате средневзвешенная доходность объектов складской и индустриальной недвижимости в Европе снизилась на 10 б. п. по сравнению с предыдущим кварталом — до 7,3%. В России ставки капитализации в складском сегменте по-прежнему выше среднеевропейских значений: по итогам прошлого года они составили 11% в Москве и 13% в Санкт-Петербурге.

"В 2014 году мы снова станем свидетелями высоких объемов трансакций в сегменте складской и индустриальной недвижимости.