Съем на подъеме

На рынке аренды лето уже кончилось — риэлторы фиксируют увеличение числа сделок и рост арендных ставок. Арендаторы, в свою очередь, стараются найти хорошее жилье за приемлемую плату. Однако если долго тянуть с поиском, придется выбирать из того, что осталось и по более высокой цене.

Ситуация на рынке городской аренды развивается по стандартной схеме: в августе арендаторы вернулись с каникул и активно взялись за поиск будущего жилья. Высокий сезон продлится до середины октября, после чего активность рынка опять пойдет на спад. "Если не произойдет никаких серьезных экономических потрясений, то на сентябрь придется максимальный спрос на рынке городской аренды, после чего арендный рынок вместе с осенней прохладой начнет потихоньку остывать",— говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда".

Наиболее привлекательные варианты по соотношению цена--качество уходят с рынка в первую очередь. По данным "Миэль-Аренда", в июле объем предложения уменьшился на 14%, а спрос, напротив, вырос на 6,5% по сравнению с прошлым месяцем. При этом в июле в ценовом диапазоне $750-1000 спрос превышал предложение в 2,5 раза.

В бизнес-классе ситуация менее напряженная. Количество предлагаемых квартир по-прежнему превышает спрос, а значит, арендатор может не спеша выбирать подходящий вариант и даже диктовать свои условия. "На Кутузовском проспекте двухкомнатную квартиру с хорошим ремонтом и современной, но не слишком дорогой мебелью до кризиса сдавали за 65 тыс. руб. в месяц, и подобное предложение быстро уходило с рынка. Сейчас за данную сумму ищут уже вариант более высокого класса, например квартиру в районе ЦАО",— рассказывает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость".

Однако затягивать с поиском квартиры не стоит. Вместе с увеличением интереса к аренде квартир растет и их стоимость. По некоторым оценкам, за период деловой активности цены могут взлететь на 20%.

"С наступлением нового делового сезона ожидается рост числа сделок на рынке аренды вплоть до ноября с последующим снижением данного показателя. В августе, сентябре и октябре ожидается уверенный рост уровня арендной платы во всех сегментах рынка. Величина роста может составлять до 15-20%",— рассказывает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья". "По нашим прогнозам, сезонный рост арендных ставок составит 10-15% и начнется с самого дешевого сегмента, что, собственно, и продемонстрировал июль: по сравнению с июнем 2011 года, средняя стоимость однокомнатных квартир экономкласса в рублевом эквиваленте возросла на 3,7%, средняя стоимость двух- и трехкомнатных квартир изменилась незначительно, в пределах статистической погрешности",— говорит Мария Жукова. По мнению частного маклера, автора и владельца torent.ru Алексея Алешко, рост цен не превысит стандартных 10%, а с учетом торга реальный рост цен можно оценивать в 5%.

В целом качество квартир, которые готовы выставлять собственники, с каждый годом улучшается. "Продолжает нарастать конкуренция предложения квартир. Если раньше, три-пять лет назад, ее уровень еще можно было игнорировать, то сейчас он сказывается даже во время самого большого сезонного всплеска спроса — август-сентябрь. Все больше появляется собственников квартир, рассматривающих свое имущество не как приятное наследство, но как инструмент получения прибыли. Они стараются привести свое имущество в хорошее состояние и сдать по максимально возможной цене. Рядом с ними так называемые "бабушкины" варианты — без ремонта и со старой мебелью — остаются все дольше и дольше невостребованными, несмотря на порой демпинговые цены; съемщики предпочитают доплатить, но заехать в чистую квартиру, в которой будет приятно жить",— комментирует Алексей Алешко.

Требования, которые арендаторы предъявляют к будущему жилью, довольно незамысловаты — близость к метро (5-15 минут пешком), косметический ремонт, отсутствие старых вещей, оставшихся от хозяев, наличие необходимой бытовой техники и мебели, выделенная линия интернет, железная дверь в квартиру.

По данным "Миэль-Аренда", в начале августа средняя арендная стоимость квартир экономкласса составила 28,8 тыс. руб. для однокомнатных квартир, 35,4 тыс. руб. для двухкомнатных и 43,4 тыс. руб. для трехкомнатных.

Однако можно найти съемное жилье и дешевле. Наиболее бюджетные варианты — в среднем от 20 тыс. руб.— подойдут для самых неприхотливых арендаторов. За такую цену можно поселиться в небольшой однокомнатной квартире в труднодоступном районе за МКАД, с давним ремонтом и минимальным количеством мебели. Например, за 20 тыс. руб. можно снять однокомнатную квартиру в Южном Бутово — без мебели и бытовой техники. За 23 тыс. руб. можно снять однокомнатную квартиру в старой пятиэтажке, площадью 33 кв. м, с кухней 7 м, в транспортной доступности от метро "Петровско-Разумовская". Примерно в такую же цену обойдутся квартиросъемщику однокомнатные квартиры в труднодоступном Бирюлево.

Наиболее ходовой вариант, который интересует арендаторов в первую очередь,— небольшие однокомнатные квартиры в спальных районах Москвы с ремонтом, в непосредственной близости от метро и с необходимым набором современной мебели и бытовой техники. В этом случае арендная плата составит в среднем 30 тыс. руб. Если поступиться некоторыми удобствами — например, снять квартиру подальше от метро и со старой мебелью,— можно урезать бюджет до 25 тыс. руб. Подобных предложений много в спальных районах на окраине столицы — в Люблино, Кузьминках, Выхино. "Спрос диктует цену, при этом не имеет значения качество спроса. Например, после того как в район Люблино переехал Черкизовский рынок, цены резко подскочили. Недавно сдали однокомнатную квартиру в этом районе, абсолютно пустую, с ремонтом десятилетней давности, совсем не около метро за 25 тыс. руб. Своих съемщиков квартира нашла через два дня, несмотря на то, что "рыночный контингент" в качестве съемщиков даже не рассматривался",— рассказывает Алексей Алешко.

"Необходимо понимать, что "окраинами" по географическим признакам можно назвать Строгино и Капотню, однако это принципиально разные по своему содержанию районы, что ставит цены в них на полярные позиции при сопоставимой географической удаленности от центра",— отмечает Роман Кабушев, генеральный директор агентства недвижимости Century 21 Dios Real Estate.

Так, в Строгино стоимость даже весьма скромных вариантов — с минимумом мебели и старым ремонтом — составляет не менее 30 тыс. руб. Такую цену можно объяснить развитой социально-бытовой инфраструктурой района, хорошей экологией, наличием по соседству крупных торговых центров.

За 35 тыс. руб. можно выбрать однокомнатную квартиру удаленностью три-четыре станции метро от ТТК, в новом доме и с качественным ремонтом. Тот же, кто готов потратить 40 тыс. руб., может присматриваться уже к однокомнатным квартирам в ЦАО или на ближайших станциях к кольцевой линии метро. "Начинка" квартиры будет соответствующей — обязательно евроремонт, качественная мебель, возможно, даже кондиционер. К примеру, за такую стоимость предлагается однокомнатная квартира (36 кв. м) на Малой Грузинской в 12-этажном панельном доме.

Предложения двухкомнатных квартир начинаются в среднем от 30 тыс. руб. "В диапазоне 30-35 тыс. руб. на рынке представлены двухкомнатные квартиры среднего состояния или небольшие по площади, или же со смежными комнатами в пешей удаленности от метро",— рассказывает Артем Ржавский.

Цена вопроса может быть и меньше, если снимать квартиру на окраине Москвы, в 15-20 минутах езды на машине от метро, без мебели. Такую двушку можно снять за те же деньги, что и меблированные однокомнатные апартаменты,— за 25 тыс. руб. Правда, экономия такого варианта весьма сомнительна, так как придется потратиться еще на покупку мебели и техники, в то время как меблированная двухкомнатная квартира обойдется дороже в среднем всего на 20%.

"Двухкомнатная квартира в районах ЮВАО стоит около 30 тыс. руб., но если это предложение с хорошим ремонтом, то стоимость аренды поднимается. Так, за 35 тыс. руб. в месяц в Кузьминках предлагают двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м, с хорошим свежим ремонтом, бытовой техникой и мебелью на длительный срок. В то же время, в соседнем районе Выхино квартира со старой мебелью и таким же ремонтом предлагается за 29 тыс. руб. в месяц. В замкадном районе Кожухово просторную двухкомнатную квартиру в современном доме, со свежим ремонтом площадью 65 кв. м сдают за 32-33 тыс. руб. Для такой площади это невысокая цена — арендную ставку снижает низкая транспортная доступность. Довольно существенно на стоимости аренды квартиры сказывается большая площадь и хорошая обстановка. Так, однокомнатная квартира в 40 кв. м с хорошим ремонтом и мебелью в районе "Щелковской" стоит 30 тыс. руб. в месяц",— говорит Галина Фабрицкая.