Международные гарантии доходности

На фоне борьбы за гостиничного клиента в сегменте апарт-отелей Петербурга тренд на привлечение к работе международного гостиничного оператора становится более очевидным. Девелоперы видят в такой коллаборации возможность повысить эффективность управления бизнесом, инвесторы — увеличение доходности за счет привлечения большего числа клиентов, а постояльцы — гарантию качества вследствие контроля со стороны международного бренда.

Для того чтобы международный оператор взял любой будущий объект под управление или предоставил право пользования брендом, он должен контролировать создание этого объекта с самого начала до его завершения

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

По мнению большинства опрошенных “Ъ” экспертов, в ближайшие годы насыщения рынка апартаментов в Петербурге не произойдет, а в течение следующих пяти лет номерной фонд общим объемом не менее 2,5–3 тыс. апартаментов будет выводиться в продажу ежегодно. На этом фоне девелоперы стараются придать своему продукту ряд уникальных характеристик — начиная от реализации мультиформатных проектов, дающих кумулятивный эффект, и заканчивая интересными инструментами инвестирования. В их числе — привлечение в проект международных гостиничных операторов.

Долгие переговоры

Как отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»

«Для того чтобы международный оператор взял любой будущий объект под управление или предоставил право пользования брендом, он должен контролировать создание этого объекта с самого начала до его завершения»,— говорит Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service. На первом этапе определяется именно концепция: что это будет за проект, какого уровня, а также требования к нему, месту его размещения и путям подъезда. После этого начинается согласование планировок — как общественных зон, так и каждого номера.

«У международных операторов всегда жесткие требования к площади и наполнению номера. Даже во время строительства мы обязаны привлекать аккредитованных оператором экспертов — по пожарной безопасности, акустике, инженерному обеспечению, чтобы соответствовать стандартам»,— делится подробностями реализации проекта апарт-отеля под контролем международного оператора господин Сторожев. По его словам, только если объект построен полностью в соответствии с требованиями оператора, вступает в силу договор на управление. «Поэтому только те объекты, которые построены по стандартам и под контролем оператора, в наибольшей степени соответствуют самым последним требованиям гостиничной индустрии»,— уверяет господин Сторожев.

Согласование с оператором касается и дизайна номеров. Каждый этап дизайнерских решений должен проверяться, подтверждаться головной компанией — это обязательное условие соответствия стилю, подходу и идеологии самого бренда. Что касается сроков согласования всех условий с международным оператором, то от «первого касания» с представителем Mercure до старта продаж прошло около двух лет, говорит господин Сторожев.

«Для нас было важно найти баланс между тем, чтобы принимаемый объект вписывался в комплекс в целом и при этом соответствовал предъявляемым требованиям. Именно это делает процесс согласования непростым и глубоко прорабатываемым»,— отмечает Константин Сторожев. Так, договор франшизы занимает 250 страниц, договор технического сопровождения — около 100 страниц. «Это серьезная и многоэтапная работа»,— добавляет он.

Плата за бренд

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, отмечает, что западный бренд — это и преимущества, и одновременно особенности в работе. «Здесь, безусловно, много плюсов: сформированный бренд со сложившейся репутацией, который будет добавлять стоимости проекту, а также существующие стандарты как маркетинговое преимущество при его реализации»,— говорит госпожа Конвей.

Но эта услуга далеко не бесплатна — за бренд надо платить, замечает она. «Бренд накладывает определенное количество ограничений как на процесс реализации, так и на процесс эксплуатации. Стандарты — это не только упорядоченность и системность, но и некий побочный эффект, который будет ограничивать свободу воли девелопера»,— поясняет госпожа Конвей.

«Сумма инвестиций в такие апартаменты выше, однако привлечение международного оператора усиливает позиции апартамент-отеля на рынке, а также в сфере туризма, обеспечивая высокую заполняемость и лояльность, тем самым принося постоянный доход инвестору»,— соглашается с коллегой Ольга Трошева.

Стоимость юнитов в отелях под управлением международного бренда возрастает на 10–15%, отмечает Людмила Фролова, руководитель Rusland SP Hospitality. «На операционной стадии по сравнению с аналогичными небрендовыми объектами цена номера для гостей будет выше на 10–40% в зависимости от длительности сдачи номеров»,— добавляет она.

«Сложность работы с международным брендом состоит в том, что подобные апартаменты обречены быть более дорогими. Их можно сравнить с любыми другими дорогими вещами под известными брендами. Например, автомобили марки Mercedes тоже продавать, с одной стороны, сложно, потому что они дорогие. С другой стороны, несложно — поскольку это известный бренд. Плюсы и минусы при реализации апартаментов точно такие же»,— поясняет господин Сторожев.

Игра стоит свеч

По мнению госпожи Конвей, стандарты западного бренда отличают продукт от тех практик, которые приняты у локальных девелоперов. «Привлечение оператора к управлению позволяет стандартизировать предлагаемый продукт, то есть гарантировать определенный набор качеств»,— добавляет Ольга Трошева.

«У любого проекта есть составляющие: и локация, и специфика, и удачно сформированный портрет будущего арендатора. Конечно, бренды — это гарант того, что само место и концепция — удачны, поскольку международные операторы не входят в проект, полностью не отвечающий необходимым параметрам»,— уточняет Елизавета Конвей. И, несмотря на то что подобное сотрудничество предполагает дополнительные расходы на франшизу, специфические требования к отделке и оснащению, вложения все равно окупаются быстрее за счет более высокой арендной ставки.«Международные операторы имеют четкие стандарты качества сервисов, чем вызывают у покупателей больше доверия. Поэтому темпы продаж апартаментов под международными брендами намного выше»,— добавляет госпожа Фролова.

С этим солидарна и Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. «С точки зрения преимуществ привлечения известного бренда к управлению можно заметить, что для покупателя это может послужить дополнительной гарантией качества и высокого уровня проекта, а также позволит сдавать апартаменты по более высокой ставке»,— говорит она.

Частные инвесторы понимают, что, помимо собственных каналов продаж, международный гостиничный бренд дает возможность расширить привлекательностью отеля, в том числе и для иностранцев, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. «Это означает, что его заполняемость будет выше»,— подчеркивает эксперт.

По словам господина Сторожева, вложения в апарт-отели под управлением гостиничных операторов в России окупаются гораздо быстрее, чем на Западе. «Если в западных странах инвестор вложит средства в отель Mercure во Франции, например, то его доходность будет в два раза ниже. В России инвестор принимает риски страны, вкладываясь в международный бренд, но имеет за это премию к доходности»,— говорит господин Сторожев. Что касается окупаемости, то, по его словам, операционная окупаемость от момента инвестиций до момента полной окупаемости составляет девять-десять лет, а с учетом капитализации — шесть-семь лет.