Актуальные проблемы в сфере реализации кадастровых отношений и возможные пути их решения

Актуальные проблемы в сфере реализации кадастровых отношений и возможные пути их решения

Н.И. Бурмакина заведующая кафедрой экономики и управления недвижимостью Российского государственного университета правосудия, доцент, кандидат экономических наук

Наталия Ивановна Бурмакина, burmakina@front.ru

В настоящее время одной из главных проблем в сфере осуществления кадастровых отношений остается отсутствие необходимых сведений об объектах недвижимости, содержащихся в единой федеральной информационной системе недвижимости, или ненадлежащее качество этих сведений.

До сих пор неизвестно общее количество неучтенных в государственном кадастре недвижимости (далее - также ГКН) земельных участков. Попытки Федеральной службы земельного кадастра России провести в 2001 году инвентаризацию сведений о ранее учтенных земельных участках для отражения их в государственном реестре кадастрового района и на дежурной кадастровой карте в виде чертежа земельных участков в квартале и каталога координат точек границ земельных участков оказались безуспешными.

Принятый в настоящее время способ формирования сведений ГКН на основе заявительного принципа приводит к созданию фрагментарного кадастра. Мировая практика подтверждает, что создание кадастра на основе заявок заинтересованных лиц даже в течение длительного времени приводит лишь к 20-30-процентной наполняемости кадастра сведениями о земельных участках.

Решением этой проблемы могут стать создание актуальной картографической основы для идентификации границ земельных участков и иной недвижимости и систематическое проведение контрольной

кадастровой съемки для актуализации данных о границах земельных участков. Качественно решить задачу формирования информационной базы пространственных данных кадастра объектов недвижимости можно только с использованием современных технологий сбора, обработки, хранения и представления геодезических данных. Цифровая картографическая основа позволит однозначно определить местоположение всех учетных единиц и пределы действия вещных прав на них, что, в свою очередь, позволит создать основу для решения всех возможных конфликтных ситуаций и правовых коллизий в части режимов использования земельных участков и иных объектов недвижимости. Также этот шаг со стороны государства будет способствовать снижению стоимости и сроков выполнения кадастровых работ и, соответственно, расширению круга физических и юридических лиц, заинтересованных в формировании и постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости.

Не менее значимой проблемой остаются многочисленные пересечения границ земельных участков не только между собой, но и с административными границами. Из-за отсутствия в органах кадастрового учета единообразной практики при осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ Министерством экономиче-

ского развития Российской Федерации (далее - также Минэкономразвития России) подготавливаются многочисленные разъяснительные письма.

Ранее предусматривалось дать право органам кадастрового учета уточнять местоположение границ ранее учтенных земельных участков, а также местоположение зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства на земельном участке с использованием картографической основы кадастра и, если в соответствии с кадастровыми сведениями одна из границ ранее учтенного земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка, обеспечивать устранение такого пересечения. В последней редакции Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) этим правом органы кадастрового учета не наделены.

Использование недостаточной и неточной кадастровой информации отрицательно сказывается на управлении недвижимостью в целом. Ошибки в кадастровой информации влекут за собой ошибки при расчете земельного налога, налога на имущество физических лиц, арендных платежей, прогнозировании налогооблагаемой базы и т. д.

Таким образом, особенно важно решить вопросы, связанные с процессом формирования актуальных баз данных государственного кадастра недвижимости. Для этого необходимо принять федеральные законы, в которых закрепить следующие положения:

• периодичность обновления картографической основы государственного кадастра недвижимости за счет средств федерального бюджета;

• требования об утверждении границ охранных и защитных зон одновременно с принятием решения о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, если функционирование такого объекта требует установления охранных и защитных зон, а также введение

порядка установления охранных и защитных зон для объектов, в отношении которых ввод в эксплуатацию не требуется;

определение источников финансирования работ по определению границ охранных и защитных зон ранее введенных объектов, функционирование которых требует установления таких зон и в отношении которых отсутствуют сведения в государственном кадастре недвижимости; возможность корректировки органом кадастрового учета в установленных пределах и случаях границ земельных участков без согласия правообладателей;

порядок проведения за счет средств федерального и (или) региональных, местных бюджетов кадастровых работ по уточнению границ земельных участков в массовом порядке, включая земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной и частной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена;

порядок проведения за счет средств федерального и региональных бюджетов работ по определению в массовом порядке координат зданий и сооружений, сведения о которых включены в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществлявших технический учет и техническую инвентаризацию этих объектов; требования к порядку определения границ водных объектов, обеспечение внесения сведений о таких границах в государственный водный реестр, их последующее включение в государственный кадастр недвижимости в рамках межведомственного информационного взаимодействия; требования о включении в государственный кадастр недвижимости

сведений о границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации; • исключение из законодательства положений, допускающих внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - также ЕГРП) в отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков. Кроме того, в дальнейшем необходимо законодательное закрепление возможности внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости с описанием в трехмерном пространстве и перехода к единой геоцентрической открытой системе координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости.

Следует отметить, что региональные системы учета представляют собой программный комплекс «Автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости» (далее -АИС ГКН). Семантические данные этой системы имеют формат xml-файлов и ведутся в среде Oracle, графические данные объектов соответствуют mid/mif формату (Mapinfo). Районные системы учета используют в основном программный комплекс ПК ЕГРЗ-Т.

Многообразие существующих инструментов анализа данных свидетельствует о нерешенности вопроса единого подхода к выявлению и исправлению ошибочных данных. Следовательно, приведение показателя качества данных к единому знаменателю затрудняется количеством программных решений и алгоритмов действий. При этом все существующие инструменты анализируют лишь конкретный компонент данных объекта вне зависимости от других характеристик и сведений. Механические исправления

в эксплуатируемой базе данных ГКН могут существенно повредить информацию как из-за технического несовершенства применяемых инструментов, так и в результате ошибочных действий оператора.

Исходя из положений Закона о кадастре кадастровые ошибки подразделяются на кадастровые и технические. Однако в нем определены лишь общие принципы исправления ошибок, но ряд писем и разъяснений более подробно раскрывают процедуру их исправления.

Так, исправление технических ошибок в сведениях государственного земельного кадастра, на базе которого создавался кадастр объектов недвижимости, было регламентировано письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 21 апреля 2006 года № ВК/0556@ «О технических ошибках». Письмом этого агентства от 30 июня 2006 года № ВК/0995 «О предоставлении сведений об исправленных ошибках в базах данных ПК ЕГРЗ-Т» была определена необходимость анализа базы на наличие ошибок программным компонентом «Анализ данных о земельных участках» с оформлением дефектных ведомостей. В письмах от 21 ноября 2006 года № ВК/1897 «О внесении изменений в сведения государственного земельного кадастра» и от 7 июля 2008 года №ВК/2922 «О кадастровой ошибке» определялся порядок исправления кадастровых ошибок, допущенных при определении координат угловых и поворотных точек границ земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет.

Согласно части 2 статьи 26 Закона о кадастре, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости) или имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в пред-

ставленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями об этом объекте недвижимости (иное несоответствие границ - несовпадение или наложение границ земельных участков), орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета.

При выявлении пересечения или иного несоответствия границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, с границами другого земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, орган кадастрового учета должен:

1) выявить наличие технической ошибки в государственном кадастре недвижимости относительно местоположения границ земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, путем проверки соответствия сведений о местоположении границ земельных участков, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, сведениям в документах, на основании которых они внесены. При выявлении технической ошибки в государственном кадастре недвижимости исправления выполняются в соответствии с письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 25 марта 2008 года № ВК/1376 «О направлении разъяснений»;

2) при отсутствии технической ошибки в государственном кадастре недвижимости орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета земельного участка с указанием информации о возможном наличии кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка, кадастровый учет которого осуществлен ранее (до 1 марта 2008 года), а также о месте и времени проведения государственной экспертизы землеустроительной документации такого земельного участка.

Экспертиза землеустроительной документации проводится в соответствии с Положением о государственной экспертизе землеустроительной документации,

утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2002 года № 214, с включением в состав комиссии лиц, занятых в формировании объекта учета и постановке на государственный кадастровый учет.

При выявлении кадастровой ошибки в местоположении границ земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен после 1 марта 2008 года, вместо организации экспертизы землеустроительной документации создается комиссия органа кадастрового учета, в состав которой включаются его сотрудники и кадастровые инженеры, выполнившие работы по определению местоположения границ этих земельных участков, или уполномоченные ими лица для проведения повторных переопределений координат характерных точек по таким границам. Состав экспертной группы и ее председатель утверждаются органом кадастрового учета.

Работы по проверке информации на предмет наличия кадастровой ошибки и ее исправлению должны быть проведены до истечения срока приостановления осуществления кадастрового учета.

Кроме того, для повышения эффективности решаемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) внутренних и межведомственных задач органы кадастрового учета в плановом режиме проводят верификацию и нормализацию кадастровых сведений.

Верификация кадастровых данных имела особое значение в условиях перехода органов кадастрового учета к централизованным технологиям учета, в настоящее время эта процедура необходима для получения объективной и актуальной информации органами власти всех уровней. Помимо этого, верифицированные кадастровые данные являются достоверной основой для консолидации баз данных упраздненных Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Федеральной регистра-

ционной службы и Федерального агентства геодезии и картографии.

В настоящее время в рамках решения изложенных задач возникает вопрос о повышении эффективности процесса верификации данных посредством ввода в разработанную систему алгоритмов автоматизированного и автоматического исправления ошибочных данных; создания протоколов сравнения обработанных данных в системе, с обновлениями кадастровых данных, поступающих из регионов.

Представляется тем не менее целесообразным изменить действующую в настоящее время плановую процедуру верификации и нормализации кадастровых данных и перейти к ежемесячному контролю корректности баз данных единого государственного реестра земель и АИС ГКН. В целях улучшения качества информации, содержащейся в ГКН, предлагается осуществить следующие действия:

1) анализ кадастровых данных;

2) исправление ошибочных данных;

3) контроль производимых операций.

Анализ кадастровых данных

Такой анализ необходим для выявления противоречий и несоответствий в данных, а именно:

1) несоответствие показателей и сведений об объекте недвижимости друг другу:

• несоответствие данных о категории земель сведениям об их разрешенном использовании;

• несоответствие семантических данных объекта его пространственным данным;

• несоответствие суммарной площади земельных участков площади кадастрового квартала, кадастрового района, кадастрового округа;

• несоответствие экономических показателей (удельный показатель кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка) площади земельного участка;

2) несоответствие данных об объекте

недвижимости нормативным документам (например несоответствие площади земельного участка определенной категории минимально возможному предельному размеру земельного участка этой категории);

3) несоответствие наименования земельного участка кадастровым данным (например, участок имел наименование «единое землепользование», но при этом отсутствовали сведения о входящих в состав единого землепользования земельных участках);

4) нарушение процедуры учета земельных участков, «резервирование» номеров под несформированными в натуре и неучтенными объектами.

На первом этапе анализа кадастровых данных потребуется следующее:

• форматирование данных, полученных из разных систем учета (приведение к единому формату семантических и графических данных - хт1, mid/mif);

• проверка соответствия структуры данных обменным форматам;

• систематизация данных в программном комплексе;

• проверка целостности структуры данных.

На втором этапе будет необходимо следующее:

• группировка данных для анализа;

• разработка системы последовательного анализа и алгоритма действий;

• непосредственный анализ данных по группам сведений взаимосвязано с другими характеристиками объектов недвижимости;

• выявление ошибок и их классификация;

• определение причин возникновения ошибочных данных;

• разработка вариантов возможного исправления данных.

Числовые характеристики объекта недвижимости связаны между собой определенной математической зависимостью (например, кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основе данных о площади и удельном показателе када-

стровой стоимости), что позволяет выработать алгоритм проверки внутри группы. Однако площадные характеристики объекта тесно связаны с группой пространственных данных (координаты объекта недвижимости и его представление на карте). Также площадные характеристики имеют определенную зависимость от категории земель и их разрешенного использования (ограничивающий фактор - минимальная площадь земельных участков конкретного вида разрешенного использования).

Такие взаимосвязи, в свою очередь, позволяют сформировать более сложные межгрупповые алгоритмы анализа. Например, площадь земельного участка должна быть равна отношению кадастровой стоимости земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости к площади, вычисленной по координатам объекта, и соотноситься с ограничивающими факторами по виду разрешенного использования.

Таким образом, в результате анализа выявляются ошибочные кадастровые данные об объекте недвижимости.

На третьем этапе целесообразно формировать протокол выявленных ошибок и разрабатывать рекомендации по возможным вариантам исправления ошибочных данных, заверять документы и передавать их ответственному лицу для исправления.

Исправление ошибочных данных

Этот процесс включает следующее:

• анализ реестров ошибочных сведений (протоколов);

• определение типа ошибочных сведений (техническая ошибка органа учета или кадастровая ошибка);

• запрос дополнительной информации (при необходимости) у собственника (правообладателя) объекта недвижимости, либо сопоставление данных с информацией других ведомств;

• принятие решения о корректировке соответствующих данных;

• определение оптимальных инструментов корректировки данных в за-

висимости от уровня консолидации учетной информации (районный или региональный) и типа корректируемых данных;

• формирование реестра исправленных данных;

• информирование заинтересованных лиц о внесенных изменениях.

Контроль производимых операций

Осуществляются следующие виды контроля:

• контроль достоверности результатов анализа;

• контроль корректировки ошибочных данных;

• организационно-технологический контроль;

• правовой контроль.

Достоверность результатов анализа

должна обеспечиваться выработкой логически объективного математически обоснованного технологического аппарата. Бесконтрольная корректировка данных противоречит условию легитимности (законности) подобных исправлений. Контроль заключается в обеспечении достоверного исправления в соответствии с выявленными ошибками в данных.

Организационно-технологический контроль - это система наблюдений и определение мер воздействия для соблюдения установленного системного порядка.

Система правовой оценки и контроля предусматривает проведение процедуры исправления в соответствии с законодательством и соблюдение интересов и прав заинтересованных лиц.

Таким образом, предлагается создать совокупность фильтров по основным показателям объектов недвижимости, накладывающих допущения (ограничения) на конкретный тип информации об объекте в зависимости от связанных между собой характеристик.

Элементы данных об объекте кадастрового учета не должны восприниматься как отдельные сведения, установление взаи-

мосвязи данных в их совокупности позволит решить проблемы, связанные с основными ошибками в кадастровых данных, а также определить приоритетность элементов данных об объекте недвижимости и их значимость.

Кроме рассмотренных проблем, существует не менее значимая проблема - отсутствие необходимой нормативной правовой базы для реализации Закона о кадастре или ее несовершенство.

Например, особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков могут быть установлены Минэкономразвития России, однако до их пор этого не произошло. Не установлены федеральным законом и особенности осуществления кадастрового учета автомобильных дорог общего пользования федерального значения, а также земельных участков, предназначенных для размещения таких автомобильных дорог.

Существуют проблемы и в органах кадастрового учета, которые возникают при оказании ими государственных услуг в электронном виде:

1) офисы обработки электронных документов не справляются с работой. Предоставление государственных услуг в электронном виде требует увеличения окон приема документов, работающих в режиме 24 х 7 х 365 (то есть круглосуточно, 7 дней в неделю, 365 дней в году);

2) для оказания ряда государственных услуг в электронном виде требуется наличие электронной подписи (выдача сведений ЕГРП, постановка земельного участка на государственный кадастровый учет), которая фрагментарно распространена среди юридических лиц и практически не применяются физическими лицами;

3) электронные документы, выдаваемые органами кадастрового учета, не воспринимаются как надлежащие документы органами государственной власти, органами мест-

ного самоуправления, судами, банками и т. д.

К одной из проблем можно отнести и отсутствие материальной заинтересованности работников органов кадастрового учета в результатах своего труда. Решить эту проблему можно, повысив уровень заработной платы работников органов кадастрового учета до конкурентоспособного, а также посредством привлечение молодых специалистов в эту сферу. Кроме того, возможен, на наш взгляд, перевод органов кадастрового учета на самофинансирование за счет расширения оказания ими услуг по предоставлению за плату сведений государственного кадастра недвижимости.

В области реализации кадастровых отношений существует еще одна не менее важная и насущная проблема - высокая коррупционная уязвимость. Для ее решения необходимо следующее:

1) усилить работу по профилактике коррупционных и иных правонарушений;

2) принять меры по кадровому укреплению специальных кадровых подразделений;

3) организовать систематическое проведение оценок коррупционных рисков, возникающих при оказании государственных услуг органами кадастрового учета;

4) организовать правовое просвещение работников органов кадастрового учета по антикоррупционной тематике (проведение лекций, бесед, тестирования, издание брошюр и памяток, оформление тематических стендов, размещение информации на официальном сайте в Интернете);

5) оказывать консультативную помощь работникам органов кадастрового учета по вопросам противодействия коррупции;

6) включать в тестовые испытания при приеме на работу работников органов кадастрового учета вопросы на проверку знания антикоррупционного законодательства;

7) обеспечить регулярное прохождение повышения квалификации государственных гражданских служащих Росреестра, в должностные обязанности которых входит участие в мероприятиях по противодействию коррупции;

8) осуществлять на постоянной основе антикоррупционную экспертизу соответствующих действующих нормативных правовых актов и их проектов, а также мониторинг правоприменительной практики в целях выявления коррупциогенных факторов и их последующего устранения;

9) обеспечить эффективное взаимодействие органов кадастрового учета с правоохранительными органами и иными государственными органами по вопросам организации противодействия коррупции;

10) обеспечить возможность оперативного представления гражданами и организациями информации о фактах коррупции в системе Росреестра или нарушениях требований к служебному поведению работников органов кадастрового учета:

• посредством функционирования «горячей линии» и (или) «телефонов доверия» по вопросам противодействия коррупции;

• посредством приема электронных сообщений на официальный интернет-сайт Росреестра и территориальных органов (на выделенный адрес электронной почты) с обеспечением возможности взаимодействия заявителя и представителей служб в режиме онлайн;

11) обобщать практику рассмотрения полученных в разных формах обращений граждан и организаций по фактам проявления коррупции, а также факты повышения результативности и эффективности этой работы;

12) обеспечить эффективное взаимодействие со средствами массовой информации в сфере противодействия коррупции, в том числе оказывать содействие средствам массовой информации в широком освещении принимаемых мер по противодействию коррупции и приданию гласности фактов коррупции в системе Росреестра;

13) осуществлять мониторинг публикаций в средствах массовой информации о фактах проявления коррупции в системе Росреестра и организовывать проверку та-

ких фактов;

14) совершенствовать контрольно-надзорные функции Росреестра;

15) оснастить все рабочие места оказания государственных услуг в органах кадастрового учета специальными техническими средствами (видеонаблюдение, аудиозапись);

16) создать систему информационной поддержки, обеспечивающую полное информирование граждан и организаций по вопросам предоставления государственных услуг посредством официального сайта Росреестра, ведомственного центра телефонного обслуживания Росреестра, средств массовой информации в помещениях приема и выдачи документов (информационные стенды и консультанты);

17) осуществлять анализ должностных регламентов работников органов кадастрового учета на предмет оптимизации и конкретизации их прав и обязанностей, внесения необходимых изменений в должностные регламенты, в том числе связанные с закреплением обязанностей по соблюдению антикоррупционных норм.

Решение перечисленных основных проблем при ведении государственного кадастра объектов недвижимости приведет к повышению качества предоставления услуг органами кадастрового учета и позволит обеспечить следующее:

• рост экономики за счет более активного включения в оборот объектов недвижимости;

• развитие бизнеса и обеспечение защиты прав собственности;

• упрощение и ускорение процедур получения кредита под залог недвижимости;

• стабильность и прогнозируемость доходов региональных и местных бюджетов.

В настоящее время к основным и наиболее важным проблемам в сфере кадастровой деятельности можно отнести следующие:

1) недостаточно регламентированы требования к проведению и оформлению када-

стровых работ. Сегодня кадастровая деятельность регулируется в большей степени не Законом о кадастре и приказами, а разъяснительными письмами Минэкономразвития России;

2) в связи с недостаточно регламентированными требованиями к проведению кадастровых работ и оформлению по их итогам документов в каждом кадастровом округе (иногда и в кадастровом районе) существуют свои особенности, требования, субъективные подходы;

3) отсутствует законодательно определенная возможность внесудебного оспаривания и отмены неправомерных решений, действий (бездействия) органов кадастрового учета, что приводит к неоднозначности судебной практики и создает неопределенность при реализации правовой защиты кадастровых инженеров;

4) кадастровым инженерам проблематично (иногда и невозможно) официально получить в органах кадастрового учета достоверную информацию об опорной межевой сети и качественный картографический материал для проведения кадастровых работ;

5) в условиях перехода на предоставление документов в электронном виде приемные средства и порталы органов кадастрового учета работают с недостаточно высокой степенью надежности. Технически не реализованы предусмотренные Законом о кадастре регламенты взаимодействия кадастровых инженеров с органами кадастрового учета как на сайте Росреестра, так и с использованием web-сервисов портала;

6) значительное количество кадастровых инженеров не обладают необходимым опытом формирования документов в электронном виде, соответствующим программным обеспечением, поэтому имеют место отказы и приостановления при осуществлении кадастрового учета;

7) большинство кадастровых инженеров не входят в профессиональные объединения, соответственно, не могут эффективно защищать свои интересы в отношениях с органами государственной власти и мест-

ного самоуправления, а также с заказчиками кадастровых работ;

8) отсутствует законодательное закрепление методов выявления и исправления кадастровых ошибок, допущенных по вине кадастровых инженеров, а также источников финансирования работ по их устранению.

В связи с изложенным в самое ближайшее время на уровне федерального закона необходимо следующее:

• закрепить дополнительные квалификационные требования к лицу, претендующему на приобретение статуса кадастрового инженера, в том числе в части специального профессионального образования и опыта работы;

• установить обязанность лица, с которым заключен договор на проведение кадастровых работ, представлять документы для постановки на кадастровый учет и проведения государственной регистрации прав на вновь образованный объект недвижимости, а также на кадастровый учет изменений уникальных характеристик объектов недвижимости в установленных законом случаях;

• установить запрет на полную оплату по договору подряда на выполнение кадастровых работ до завершения кадастрового учета объекта недвижимости;

• закрепить требование об обязательности членства лиц, выполняющих кадастровые работы, в саморегулируемых организациях в сфере кадастровой деятельности, а также возможность досудебного обжалования решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета с участием саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности;

• обеспечить возможность приостановления деятельности кадастрового инженера в случае временной невозможности или неспособности

осуществлять кадастровую деятельность;

• пересмотреть критерии, применяемые при аннулировании квалификационных аттестатов кадастровых инженеров. Ввести «шкалу вины» кадастрового инженера, то есть определить иные промежуточные виды ответственности кадастрового инженера помимо аннулирования квалификационного аттестата;

• разработать методы определения кадастровых ошибок, допущенных кадастровыми инженерами, их исправления и источники финансирования работ по их исправлению;

• установить требование о периодической (не реже одного раза в 3 года) проверке уровня профессиональных знаний кадастровых инженеров в форме тестирования, а также осуществлять учет результатов их профессиональной деятельности за период, прошедший после последней аттестации, в целях подтверждения их квалификации (переаттестации);

• установить требование о размещении на сайте Росреестра специализированного сервиса «личный кабинет кадастрового инженера», обеспечивающего в том числе фиксацию всех фактов информационного взаимодействия кадастрового инженера с органами кадастрового учета. До начала работы сервиса «личный кабинет кадастрового инженера» разработать процедуру и осуществлять предварительную проверку документов, подготовленных кадастровыми инженерами в электронном виде;

• закрепить статус открытого информационного ресурса, содержащего описание пунктов геодезических сетей всех уровней, с возможностью доступа к такой информации с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме онлайн;

• закрепить процедуры взаимодействия Росреестра с кадастровыми инженерами по актуализации сведений о состоянии пунктов геодезической сети;

• для обеспечения приема и обработки высоконагруженного потока электронных заявок со стороны кадастровых инженеров, а также для исключения случаев отказа в их обслуживании предусмотреть возможность дублирования и разведения входных потоков электронных заявок;

• доработать портал Росреестра таким образом, чтобы при постановке объектов на кадастровый учет корректно загружались пакеты большого объема;

• детализировать требования к квалифицированной электронной подписи кадастрового инженера, в том числе в части правомерности использования квалифицированной электронной подписи кадастрового инженера как работника юридического лица, а также реализовать функцию фиксации времени подписи электронного документа;

• закрепить и внедрить порядок внесудебного оспаривания и отмены неправомерных решений, действий (бездействия) должностных лиц органов кадастрового учета с участием представителей саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности;

• наделить саморегулируемые организации кадастровых инженеров полномочиями по досудебному урегулированию межевых споров;

• усилить контроль со стороны саморегулируемых организаций кадастровых инженеров за деятельностью своих членов;

• шире задействовать гражданско-правовые механизмы гарантий прав на недвижимое имущество, обеспечиваемые институтом саморегулирования, в том числе путем введения

дополнительной имущественной ответственности за счет создания системы личного и (или) коллективного страхования ответственности кадастровых инженеров и саморегулируемых организаций; • внести поправки в налоговое законодательство в части предоставления льгот по налогообложению саморегулируемых организаций, в том числе саморегулируемых организаций кадастровых инженеров. Предлагаемые меры в части осуществления кадастровой деятельности существенно повысят качество кадастровых работ и ответственность кадастровых инженеров, в том числе имущественную, за результаты своей деятельности, а членство в саморегулируемых организациях, вмененное им в обязанность (по аналогии с оценщиками), будет способствовать более эффективному контролю за их деятельностью и реализации компенсационных механизмов в случае убытков, причиненных кадастровым инженером своими действиями (бездействием) заказчику работ или третьим лицам в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей.

Отдельно следует отметить, что до настоящего времени Минэкономразвития России не установлены Типовые нормы времени выполнения кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев, предусмотренные частью 6 статьи 36 Закона о кадастре. При этом кадастровые работы (в отсутствие незначительной конкуренции) до сих пор - самое дорогостоящее звено в цепочке оформления прав на недвижимость, что существенно сдерживает ее оборот. При этом Минэкономразвития России издан приказ от 1 8 января 2012 года № 14 «Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государствен-

ной регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана», то есть уже создана достаточная расчетная база для разработки Типовых норм времени для деятельности всех кадастровых инженеров.

В связи с изложенным на законодательном уровне необходимо уточнить вопросы, связанные с оплатой кадастровых работ. В частности, цену подлежащих выполнению кадастровых работ следует определять сторонам договора подряда путем составления твердой сметы, которая станет частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком таких работ. В настоящее время основная часть кадастровых инженеров работает по договорным ценам, не руководствуясь рекомендациями Минэкономразвития России, изложенными в письме от 19 августа 2010 года № Д23-3231 в части применения смет.

Также необходимо законодательно укрепить и развить формирующийся в России институт саморегулирования в сфере кадастровой деятельности. Этот институт должен быть законодательно наделен более широкими полномочиями, избыточное вмешательство органов власти в деятельность саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности не должно допускаться.

Таким образом, можно констатировать, что в настоящее время в Российской Федерации происходит модернизация системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Мировая практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления недвижимым имуществом. Следует отметить, что в перспективе в России должна быть создана единая учетно-регистрационная система, начало которой было положено в 2009 году путем объединения трех ведомств в одно - Росреестр. В связи с этим надо сначала законодательно закрепить единую учетно-регистрационную процедуру, а затем ввести ее на территории России, исключив необходимость подачи

отдельного заявления о кадастровом учете объекта для последующей государственной регистрации права на этот объект, а также исключив временный характер сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, внесенных при постановке на учет образованных объектов недвижимости или при учете части объекта недвижимости. Для этого посредством принятия федеральных законов необходимо следующее:

• сократить сроки государственной регистрации прав и кадастрового учета;

• дифференцировать сроки государственной регистрации прав и кадастрового учета по видам учетно-регистрационных действий, а также по формам и способам представления заявителями документов (на электронных и бумажных носителях), перейти от максимальных предельных сроков к фиксированным срокам;

• закрепить возможность изменения сведений об объекте недвижимости и лицах, которым принадлежат права на этот объект, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости, без участия заявителя, если соответствующие сведения содержатся в иных государственных информационных ресурсах;

• закрепить возможность уведомления (посредством СМС, электронной почты и другими способами) заявителей о ходе оказания государственных услуг в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета, а правообладателей - о внесенных изменениях в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости, о характеристиках принадлежащих им объектов недвижимости, об изменении прав,

ограничении прав, о персональных данных, поступивших запросах о предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости в отношении этих объектов;

• предусмотреть возможность предоставления сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости в форме одного документа - одновременно о характеристиках объекта и правах на этот объект на основании одного запроса;

• создать информационную систему, обеспечивающую хранение сведений о доверенностях (выданных и отмененных) и иных нотариально удостоверенных документах, представляемых в органы по государственной регистрации прав и кадастровому учету, в том числе сведений о лицах, имеющих право на наследование по закону или завещанию по имеющимся в производстве у нотариусов наследственным делам, с возможностью доступа к ней органов по регистрации прав и кадастровому учету в режиме реального времени (в том числе с использованием инфраструктуры электронного правительства);

• закрепить возможность представления судам и правоохранительным органам копий документов кадастровых (реестровых) дел, на основании которых сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в дальнейшем в Единый государственный реестр недвижимости, безвозмездно, в электронной форме;

• установить запрет для страховых организаций, иных субъектов страхового

дела, кредитных организаций (по публичным договорам), нотариусов требовать от клиентов предоставления сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости, а также установить обязанность для таких организаций и нотариусов запрашивать и получать сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости самостоятельно в электронном виде, в том числе с использованием инфраструктуры электронного правительства;

закрепить возможность информационного взаимодействия судов, правоохранительных органов, органов опеки и попечительства, органов записи актов гражданского состояния с органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, и органами кадастрового учета, обеспечивающими предоставление для совершения учетно-регистрационных действий соответствующих решений, в том числе с использованием инфраструктуры электронного правительства; создать и вести Единый государственный реестр недвижимости, включающий сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости об объекте и о субъекте права, правах, сделках и ограничениях (обременени-ях) прав;

утвердить положение о ведении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости (Единого государственного реестра недвижимости) только на электронных носителях (за исключением установленных случаев), обеспечение защиты от несанкциониро-

ванного доступа к соответствующей информационной системе;. закрепить полномочия по установлению порядка и сроков хранения документов, сформированных в процессе учетно-регистрационных действий, в том числе по созданию единой системы «электронный архив»; установить порядок перевода в электронную форму документов на бумажных носителях, представляемых заявителем для осуществления учетно-регистрационных действий, придание переведенным в электронную форму документам правового статуса, равнозначного статусу документов, представленных на бумажных носителях, для их последующего использования в различных целях в качестве юридически значимых документов;

закрепить правила внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости при наличии противоречий в сведениях, содержащихся в этих информационных ресурсах, исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости, а также установление четких критериев ошибок, по которым их исправление возможно во внесудебном порядке;

утвердить порядок и сроки снятия с кадастрового учета земельных участков, учтенных в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, сведения о правообладателях которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости; установить требования к периодичности проверки уровня профессиональ-

ных знаний и подтверждения квалификации сотрудников, принимающих решения о регистрации прав и кадастровом учете;

• создать федеральный реестр регистраторов и лиц, принимающих решения о кадастровом учете;

• закрепить требования к должностным лицам, уполномоченным на принятие решений о кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также основания прекращения ими осуществления указанных полномочий.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 года № 2236-р утверждена программа «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так называемая «дорожная карта» Росреестра. Целями «дорожной карты» являются:

• формирование достоверного (качественного и полного) Единого государственного реестра недвижимости;

• сокращение сроков кадастрового учета;

• создание технологий, препятствующих увеличению затрат потребителей государственных услуг;

• минимизация бумажного документооборота и перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям;

• повышение эффективности деятельности государственного регистратора и его ответственности за совершаемые действия;

• создание механизмов возмещения ущерба в полном объеме в случае утраты собственности и (или) возникновения иных рисков у заявителей;

• повышение информированности клиентов системы о способах и формах получения услуг.

В соответствии с мероприятиями, пред-

усмотренными «дорожной картой» Росрее-стра, срок государственного кадастрового учета сократится с 18 дней (в настоящее время) до 10 в 2015 году и до 5 дней в 2018 году. Время ожидания в очереди для получения государственной услуги по кадастровому учету в офисе приема должно сократиться с 40 минут до 15 минут к 2015 году и до 10 минут к 2018 году. Время ожидания выполнения кадастровой процедуры по предварительной записи должно сократиться с 10 до 5 дней к 2015 году, а к 2018 году - до 1 дня.

Указанная программа призвана в первую очередь оптимизировать процедуры государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также повысить качество оказания государственных услуг в этой сфере. Мероприятия, предусмотренные «дорожной картой» Росреестра, позволят существенно повысить достоверность сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастра недвижимости и созданного в будущем путем их объединения Единого государственного реестра недвижимости. В результате этой деятельности к 2018 году будет сформирован единый государственный информационный ресурс в сфере недвижимости. Это позволит создать условия для проведения реформы налоговой системы, снизить риски операций на рынке недвижимости и повысить капитализацию активов, что неизбежно улучшит инвестиционный климат в Российской Федерации и повысит устойчивость рынка недвижимости в целом.

ЛИТЕРАТУРА

1. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.

2. О технических ошибках : письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 21 апреля 2006 года № ВК/0556@.

3.О предоставлении сведений об исправленных ошибках в базах данных ПК ЕГРЗ-Т : письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 30 июня 2006 года № ВК/0995.

4. О внесении изменений в сведения государственного земельного кадастра : письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 21 ноября 2006 года № ВК/1897.

5. О кадастровой ошибке : письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 7 июля 2008 года № ВК/2922.

6. О направлении разъяснений : письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 25 марта 2008 года № ВК/1376.

7. Об утверждении Положения о государственной экспертизе землеустроительной документации : постановление Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2002 года № 214.

8. Об утверждении методики определе-

* *

ния платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 января 2012 года № 14.

9. О подлежащих применению нормативных правовых актах при расчете смет на выполнение кадастровых работ : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 19 августа 2010 года № Д23-3231.

10. Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 года № 2236-р.

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

Предлагаем вашему вниманию сборник «АНАЛИТИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ». Издание вышло под редакцией В.Б. Безрукова и А.В. Пылаевой

В сборник вошли обобщенные результаты исследований рынка недвижимости, проведенных в 42-х субъектах Российской Федерации. Исследования проводились в рамках работ по кадастровой оценке объектов недвижимости. В процессе проведения работ использовался и анализировался большой объем информации об объектах недвижимости, на основе которого были сделаны выводы о ценообразующих факторах объектов недвижимости, скидке на торг, корректировке на время, доле земли в стоимости единого объекта недвижимости.

Сборник составлен при поддержке компании «Группа комплексных решений» и автономной некоммерческой организации «Институт развития территорий». Издание может быть использовано при проведении оценки объектов недвижимости, в том числе кадастровой оценки земельных участков и объектов капитального строительства, при составлении аналитических обзоров, при изучении рынка недвижимости и т. п.

Заказать и приобрести сборник можно по тел.: +7 (831) 467-89-02; 467-89-03; 467-89-04,467-89-05.Контактные лица - Лисина Наталья Владимировна и

Севастьянова Елена Ивановна