Денег не надо

На рынке московской жилой недвижимости становится все меньше инвесторов-спекулянтов, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства, а затем перепродают с наценкой. Причина состоит в том, что девелоперы даже на ранних этапах продаж назначают за свои проекты цены, близкие к рыночным. Особенно это актуально для элитного сектора, в то время как в масс-маркете девелоперы продолжают предоставлять существенный дисконт.

Фальстарт

На заре развития рынка недвижимости девелоперы, не имевшие на тот момент возможности получить финансирование своих проектов, предпочитали "занимать" деньги на строительство у дольщиков и инвесторов. Для этого вокруг купленного или взятого в аренду земельного участка ставился забор, который по периметру обвешивался баннерами с телефоном отдела продаж — и начиналась реализация несуществующих квадратных метров по низким ценам. При этом у подавляющего большинства таких продавцов не было никаких документов на строительство. Если девелопер изначально был сознательным и планировал серьезно заниматься этим бизнесом, то в итоге на вырученные деньги строился дом, а остатки квартир реализовывались уже по рыночным ценам. Если же застройщику казалось, что получать все документы и строить дом слишком сложно, а уже собранная сумма приятно жгла карман, то он просто исчезал в неизвестном (или известном) направлении, оставляя десятки обманутых дольщиков и инвесторов на произвол судьбы.

Но даже если не брать в расчет откровенных мошенников, такая схема привлечения капитала всегда смахивала на пирамиду, так как вырученные от реализации квартир на ранней стадии деньги многие чересчур амбициозные девелоперы пускали не на строительство дома, а на покупку новых участков и уже за счет вырученных от продажи новых квартир средств финансировали возведение первого дома. Кроме того, на самых ранних стадиях у девелоперов практически не было возможности получить финансирование в банке, так как проекты не имели никакой разрешительной документации. Да и перед банками всегда надо было отчитываться за потраченные деньги, а перед частными инвесторами — нет. "Банки предпочитают не выдавать кредиты без полного пакета исходно-разрешительной документации, в то время как покупатели готовы были платить, по сути, за обещания и "кредитовать" застройщиков на более ранней стадии, до получения необходимых документов",— говорит директор по развитию Kalinka Real Estate Consulting Group Алексей Сидоров.

Именно за счет этого на рынке сформировалась практика, когда квартиры на ранних стадиях строительства стоили намного дешевле, чем квартиры в близких к сдаче домах. Продавцам были нужны быстрые деньги, а покупателям — дешевые квартиры. За это первые соглашались пожертвовать маржей, продавая квартиры по себестоимости или даже ниже, а вторые брали на себя риск не получить свою квартиру или получить существенно позже. В итоге если дом был благополучно достроен, то первые инвесторы зарабатывали от 50% до 250% от стоимости своего жилья.

Например, по данным Kalinka Real Estate Consulting Group, ЖК Crystal House на этапе котлована выставлялся по цене от $6 тыс. за квадратный метр. За два года, к моменту сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квадратного метра взлетела до $20 тыс. и выше. Первые квартиры в Молочном переулке, д. 1 можно было приобрести за $3,5 тыс. за квадратный метр, в Бутиковском переулке, д. 5 — за $6 тыс. за квадратный метр. В 2007 году квартиры в обоих жилых комплексах стоили уже $20-25 тыс. за квадратный метр. В ЖК "Дворянское гнездо" на этапе котлована был продан пентхаус по $6 тыс. за квадратный метр. Если бы этот пентхаус продавался на этапе завершения строительства, то покупателю он бы обошелся не менее чем в $40 тыс. за квадратный метр, отмечают эксперты компании.

Первый поворот

Однако после кризиса 2008 года и массового внедрения 214-ФЗ "О защите прав дольщиков" ситуация начала меняться, а цены квартир, покупаемых на ранних этапах строительства, постепенно поползли вверх. Основная причина этого состоит в том, что выжившим после кризиса девелоперам не слишком нужны деньги дольщиков, а у дольщиков стало значительно меньше рисков. "В начале 2000-х годов значительная разница в цене квартир на разных стадиях строительства характеризовалась рисками, принимаемыми покупателями. На рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой строительство без справок и разрешений было нормой. Отдавая свои деньги на этапе котлована, дольщики были вынуждены надеяться, что дом будет достроен. Такая схема привела на рынок недобросовестные компании, что стало причиной колоссального процента долгостроя и недостроя среди сдаваемых объектов. Сегодня рынок куда более защищен и прозрачен, а риски, как и разница в цене жилья на разных этапах строительства, снижаются. Сегодня рост цен от момента получения разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию не превышает 60%",— комментирует гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов. "Рост цен на старте продаж связан с изменением законодательства. Все продажи сейчас начинаются только тогда, когда на руках у застройщика уже есть полный пакет разрешительной документации. Сегодня с момента начала работ над проектом до момента, когда можно привлекать деньги дольщиков, проходит гораздо больше времени, чем, например, в 2000-х годах",— добавляет директор по продажам компании Vesper Наталья Шичанина. Кроме того, само понятие ранней стадии немного модифицировалось, отмечает первый вице-президент Capital Group Валентина Становова. "Теперь продажи открываются как минимум в момент выхода из земли, то есть когда идет строительство первых наземных этажей объекта",— говорит эксперт. "Действительно, раньше разница в стоимости между домом на стадии котлована и готовым домом была выше. Она составляла около 50% от цены аналогичного дома, построенного по соседству. Сейчас ситуация более спокойная. Девелоперы активно используют кредитные средства и неохотно делятся своей прибылью с частными инвесторами. Очень часто старт продаж происходит на уровне монтажа четвертого-пятого этажа, а в этой ситуации риски покупателей существенно ниже,— считает генеральный директор Contact Real Estate Денис Попов. "После кризиса 2008 года существенно поменялась политика продаж у многих московских девелоперов, и очень редко можно увидеть на рынке какие-то беспрецедентные скидки при запуске нового жилого комплекса или микрорайона",— заключает учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова.

Призеры

Однако пока эта тенденция в основном характерна для рынка элитного жилья, в то время как девелоперы домов экономкласса все-таки стараются привлекать инвесторов. Как отмечает коммерческий директор агентства недвижимости DNA Realty Евгений Данилов, сейчас на рынке элитной недвижимости практически нет новых проектов, а те, которые все же запускаются, продаются по высоким ценам, так как застройщики не хотят жертвовать своей рентабельностью. "Высокая стоимость квартир в премиальных объектах позволяет инвестировать стройку при продаже всего нескольких квартир в месяц. Реализация квартир, таким образом, больше растянута по времени, но для элитных проектов это норма. Зато уже с первых дней продаж устанавливается определенный фильтр — доступные узкому кругу покупателей элитные дома становятся клубными",— говорит коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Москва" Василий Фетисов. "Значительно снизились объемы вводимого элитного жилья, особенно в центре, и у девелоперов есть проблемы с получением новых площадок под застройку: зачастую их просто нет. Цена на элитную недвижимость растет, и у застройщиков есть уверенность в том, что объекты будут реализованы с большей выгодой",— соглашается управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин. "После кризиса многие девелоперы сделали выводы и перестали рассчитывать на средства от физиков. Они стали более внимательно относиться к линии финансирования, стараясь опираться на заемные средства. А если есть кредит, зачем им привлекать средства физических лиц?" — говорит гендиректор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова. "Когда у застройщика все готово к продаже, есть прозрачные документы, то ему нет смысла демпинговать",— соглашается партнер агентства "Усадьба" Наталья Кац. "Финансовая модель нашего проекта Manhattan House позволяла реализовывать проект на начальной стадии реконструкции по цене от $5,5-7 тыс. за "квадрат". Сейчас, на финальной стадии готовности проекта, при реализации на вторичном рынке стоимость составляет $8 тыс. за квадратный метр",— рассказывает директор по продажам KR Properties Александр Подусков. То есть разница не так уж велика.

Догоняющие

Иначе обстоят дела у застройщиков, работающих в сегменте экономкласса. "В большинстве таких проектов цена на начальной стадии строительства существенно ниже цены на аналогичное готовое жилье в данном районе",— утверждает гендиректор "МИЦ-Девелопмент" Сергей Хорошков. "Проекты доступного жилья реализуются быстрее, оборачиваемость денег больше, как в любом бизнесе сегмента масс-маркет. Поэтому застройщики, которым с первых дней необходимо привлекать средства дольщиков, охотно предлагают дисконт на квартиры на старте строительства и продаж",— комментирует Василий Фетисов. "Предложения жилья на этапе котлована и сейчас считаются самыми доступными. Несмотря на развитие кредитной системы, застройщики по-прежнему заинтересованы в привлечении инвестиционных средств именно на ранней стадии стройки. Логика проста: чем раньше заемщик вернет банку взятые деньги, тем меньше будут проценты по кредиту. Поэтому строительные компании готовы предложить клиентам более выгодные условия покупки именно на ранних стадиях реализации проекта",— соглашается генеральный директор "Домус-Финанс" Павел Лепиш. "Застройщики продолжают продавать проекты по минимальным ценам на начальном этапе, поскольку это позволяет привлечь покупателей к проекту и, соответственно, выручить средства на дальнейшую реализацию. Но раньше на рост цен по мере стадии готовности дома накладывался существенный рыночный рост цен, поэтому создавалась иллюзия, что жилье дорожает сильнее",— рассуждает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков.

"Стоимость квартир за период строительства может увеличиться в среднем на 20-30% за счет повышения строительной стадии готовности дома, без учета изменения среднерыночного уровня. Для сравнения: в докризисный период за время строительства цена на квартиру в доме вырастала на 40-50%",— подсчитывает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Однако, оговаривается эксперт, до кризиса столь большой рост за период строительства был возможен не только за счет разницы на этапах готовности объекта, а в том числе за счет активного роста самого рынка, то есть цен. "На сегодняшний день жилой комплекс от начала и до завершения строительства может подорожать максимум до 50%. На некоторые объекты цена не меняется за весь период строительства. А в ЖК "Остоженка, 11" цена квадратного метра за весь период возведения дома даже снизилась, поскольку объект был изначально переоценен и застройщик не вышел на запланированные финансовые показатели реализации",— приводит пример Алексей Сидоров. "Жилье традиционно на самом раннем этапе строительства продается по минимальной стоимости,— подчеркивает гендиректор "НДВ-Недвижимости" Александр Хрусталев.— Данная тенденция останется неизменной и впредь, однако надо отметить некоторые нюансы. Например, в проектах комплексной застройки последующие корпуса выводятся, как правило, по более высокой цене, нежели первые. Это связано с более высокой степенью готовности проекта и тем, что он известен на рынке, на него сформирован высокий уровень спроса". Генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостроек" Софья Лебедева рассказывает и про другие исключения: "Например, новостройки ГК "Пионер" "Life Сходненская" и "Life Митинская" (от 7 млн и 6,5 млн руб. за квартиру соответственно.— "Дом") вышли на реализацию в начальной стадии строительства с высокими ценами. Такая ситуация обусловлена в основном ограниченностью объема предложения в ближайшем окружении при постоянном потенциальном спросе людей, желающих приобрести жилье в этом районе". Впрочем, по ее словам, это все-таки исключение, а не правило. "В только что вышедшем на рынок проекте комфорт-класса ЖК "М-Хаус" на Кировоградской улице средняя цена находится на уровне около 150 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как в готовом комплексе сопоставимого качества (ЖК "Пражский") средняя цена составляет около 185 тыс. руб. за 1 кв. м",— говорит Сергей Хорошков.

Таким образом, в сегменте экономкласса, который смещается все дальше в Подмосковье, сейчас еще остается источник для заработка или экономии, хотя и не такой выгодный, как это было раньше. По словам Евгения Данилова, многие девелоперы даже регулируют темпы продаж квартир в эконом- и комфорт-классах, опираясь на собственные потребности в деньгах. "Например, если застройщик выполнил месячный план по продажам квартир за половину месяца, то он просто начинает повышать цены и тем самым останавливает поток клиентов, чтобы повысить рентабельность всего проекта. А если деньги понадобились снова, то всегда можно объявить о специальной скидке для покупателей",— рассказывает эксперт.

При этом на существенный дисконт сейчас могут рассчитывать только те покупатели, которые приобретают сразу большой объем квартир в строящемся проекте. Ранее выкупом большой доли проекта очень сильно интересовались успешные агентства недвижимости и крупные инвесторы, которые в этой ситуации зарабатывали как на увеличении стадии строительства, так и на общем рыночном росте цен, рассказывает Василий Фетисов. Но и этот источник заработка сейчас пытаются перехватить застройщики: если раньше дисконт мог составлять от 15% до 25% от розничной цены, то теперь он не превышает 10%. "Предоставление более существенного дисконта может сказаться на общей доходности проекта, поэтому наша компания ограничивает количество таких сделок, взвешивая каждое предложении и ориентируясь на давних клиентов компании",— резюмирует Валентина Становова.