Здания – сила

Взрыв на рынке коммерческой недвижимости в Москве дал шанс попробовать себя самым разным людям – от мелких бизнесменов до комсомольских вожаков. Придя на рынок первыми, сегодня они вынуждены конкурировать с многочисленными выпускниками элитных вузов. В результате большая часть успешных менеджеров, пришедших в сектор недвижимости в 1990-х, сосредотачивается на управлении проектами или создает собственные компании. Профессионалы с экономическим, финансовым и юридическим образованием идут в консалтинг и оценку.

Рыночная эклектика
– На рынке труда специалистов по коммерческой недвижимости все более активны фирмы, специализирующиеся на M&A,– говорит Ульяна Климова, руководитель департамента компании «Империя кадров».
– А какое отношение имеет M&A к недвижимости?
– Самое прямое. В Москве это очень прибыльный бизнес – организация недружественного поглощения с целью захвата имущества. Прежде всего – недвижимости.

Специалист по коммерческой недвижимости – образ собирательный. Среди таковых не только сотрудники специализированных агентств, девелоперских и управляющих компаний. Огромная армия управляющих недвижимостью работает в «реальном секторе» – с эксплуатацией недвижимости связан практически любой бизнес-проект, не говоря уже об управлении недвижимостью промышленных предприятий. Если же земля и здание не являются «средством производства», компания может нуждаться как минимум в управлении находящимися в ее собственности зданиями, например, офисными.

Портретная галерея героев отрасли столь же эклектична, как и сам рынок. В свое время высокие доходы и сравнительно невысокий входной порог привлекли в этот бизнес людей самых разных профессий и предпочтений.

Но в целом их можно разделить на тех, кто, получив предпринимательскую закалку, продолжил заниматься управлением, (как открыв собственный бизнес, так и став наемным менеджером) и тех, кто, сделав ставку на образование, пришел в эту сферу востребованным специалистом. Рынку сегодня нужны и те, и другие. Но если первые – штучный товар, то вторые как раз и формируют листинги вакансий кадровых агентств.

Ликвидная профессия
«АРТ-билдинг» – не самая крупная компания. Хотя, по словам ее генерального директора Андрея Анохина, входит в 50 лучших российских девелоперских предприятий.

Анохин – менеджер с еще комсомольским опытом управления: серьезен, деловит и энергичен. Любит повторять: «Я менеджер и горжусь этим». Недвижимость – не единственная сфера, где он себя видит. Сказывается закалка.

Он закончил факультет управления производством Академии управления (сейчас – Государственный университет управления). В недвижимость пришел, как и все, «чтобы заработать». Сначала занимался посредническими сделками, потом стал наемным менеджером в «Альфа-групп», где управлял проектом одного из клубных домов.

– Когда ушел из «Альфы», встретил своего старого комсомольского приятеля, который пригласил меня в Управление инвестиционных программ правительства Москвы «Москва-центр»,– рассказывает Андрей Анохин.– После поработал генеральным директором в «Евроокнах». И наконец пришел к идее создания своего бизнеса.

Класс «успешных управленцев» среди специалистов по коммерческой недвижимости немногочисленен. Значительная его часть – люди, которые пришли в недвижимость еще в 1990-е годы. В резюме таких специалистов полный беспорядок. Редко кто из них работал на одном месте более полутора-двух лет. И не всегда эти места работ связаны с недвижимостью. Но, по словам специалиста одного из рекрутинговых агентств, «профессия эта сегодня настолько дефицитна, что единственный способ заполучить такого специалиста – переманить его».

Вначале был риэлтер
У большей части «управленческих» карьер есть общая деталь: практически все успешные менеджеры и собственники ранее занимались посредническими сделками. То есть были риэлтерами. Так, не имея профильного образования, они узнавали рынок и механизмы его работы.

Максим Брусов, управляющий коммерческой недвижимостью компании «Капитал Груп», начал работать риэлтером еще в советское время – расселял коммуналки. И занимался этим до момента прихода в Московскую центральную биржу недвижимости в 1997 году. Сейчас бывший риэлтер руководит строительством и управлением проекта «Метро-маркет» – сети торговых центров, расположенных у станций метро.

Путь к управлению недвижимости у Натальи Холоповой, владелицы и гендиректора компании «Инвестлайн» (управление офисными комплексами), был еще экзотичней. Преподавала историю в техникуме. В начале 90-х – возглавила вязальный кооператив. Несколько лет проработала риэлтером. Затем – три года на позиции управляющего недвижимостью в компании «Феликс», торговавшей офисной мебелью.
– А почему ушли из «Феликса»?
– Мы потратили уйму сил на строительство и организацию крупного офисного центра, которым я должна была управлять. Он для меня был воплощением самых передовых технологий, идей. А потом владелец решил его продать. Тогда я решила уйти и заняться управлением самостоятельно.

Работа по специальности
Но есть на рынке и те, кто считает «риэлтерскую» стадию если не совсем бесполезной, то, по крайней мере, необязательной. Это – выпускники финансовых и экономических вузов, которых с каждым годом появляется на рынке коммерческой недвижимости все больше. Большей частью они уходят в консалтинг и оценку и делают там довольно быструю карьеру.

Самые привлекательные работодатели для молодых профи – «большая четверка коммерческой недвижимости Москвы» – Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Stiles & Riabokobylko. Попасть в эти компании – значит обеспечить себе высокую зарплату и перспективу быстрого карьерного роста. При этом, как и в случае с «классом менеджеров», бывшим студентам элитных вузов в принципе все равно, в каком секторе работать. И многие из них легко переходят из «большой четверки» консультантов в сегмент real estate и обратно.

Яна Кузина руководит отделом консалтинга и оценки в компании Noble Gibbons. Оказывается, попасть в эту сферу не так уж и сложно – естественно, закончив «правильный» вуз.

– В недвижимость я пришла случайно,– рассказывает Яна.– Закончив Финансовую академию по специальности «финансы и кредит», я мечтала о банках и управлении портфелями инвестиций. О недвижимости и не задумывалась. Вначале около года я проработала аналитиком в банке ING.

А потом Яне захотелось чего-то более динамичного и разнообразного. Вышло так, что ее резюме заинтересовалась Jones Lang LaSalle. Так Яна стала аналитиком по рынку недвижимости. Правда, потом опять стала сравнивать перспективы работы в real estate и финансовых структурах. Предпочла недвижимость и ушла в Noble Gibbons. О выборе пока не жалеет.
– А почему все-таки недвижимость?
– Знаете, недвижимость для меня – это возможность сочетать финансовое образование и общение с людьми. Перспектива более быстрого карьерного роста и увеличения доходов. Кроме того – в компаниях, работающих в сфере недвижимости, атмосфера более дружественная и демократичная, чем у гигантов и старожилов финансового сектора с лестничной иерархией. Люди, приходя в real estate, сознательно предпочитают риск шаблонной карьере. Мне все это нравится.

Разогретый оптимизм
– Рынок кипит,– утверждает Алексей Миронов из компании Coleman.– Каждый год спрос на специалистов по недвижимости растет на 20–50%.

«По моим оценкам, ежегодно только в консалтинговых компаниях и у собственников недвижимости открывается не менее 500 новых вакансий»,– говорит Роман Ерхов, консультант компании «Анкор». По мнению Алексея Миронова, крупнейшие игроки рынка готовы принимать на работу в среднем до 30 профессиональных (не вспомогательных) специалистов ежегодно. И эта тенденция наверняка сохранится в ближайшие два-три года.

Правда, оптимистичные прогнозы экспертов касаются далеко не всего сегмента коммерческой недвижимости. Из трех ее секторов – офисного, торгового и индустриального – сейчас «на пике» офисный. Но он уже близок к насыщению. Еще два-три года – и рынок начнет остывать. Поэтому, по мнению специалистов, гораздо более перспективна индустриальная недвижимость, в частности, складская. По прогнозам, в течение пяти-семи лет эта доля рынка будет развиваться самыми быстрыми темпами. Соответственно, и спрос на всех специалистов этого сегмента резко возрастет. Сегодня же на промышленные предприятия приходится неожиданно скромная доля заказов. По мнению рекрутеров, это связано с тем, что, несмотря на быстрый рост реального сектора, большинство предприятий предпочитает самостоятельно искать специалистов по управлению огромными заводскими площадями.

Спрос на специалистов по коммерческой недвижимости формируют несколько крупных игроков. Ульяна Климова говорит: «Наибольшее количество вакансий приходится на консалтинговые компании, затем следуют отечественные девелоперы и, наконец, фирмы, специализирующиеся на M&A».

Это подтверждает и Роман Ерхов, по чьим данным практически половина всех вакансий в линейке «специалистов по коммерческой недвижимости» сейчас приходится всего на две позиции – брокера (брокера-консультанта, менеджера по продаже-покупке площадей) и менеджера проектов. Опытные управленцы на рынке вообще редкость. А вот брокеры-консультанты жесткого ритма работы долго просто не выдерживают. И уходят – как правило, в управление инвестициями. Там и платят лучше, и жизнь, очевидно, спокойнее.

Оставшиеся 50% рынка делятся примерно поровну между оценщиками, аналитиками, консультантами отделов инвестиционных проектов, юристами, управляющими недвижимостью.

Что иметь в запасе
– Что должен был знать специалист в сфере недвижимости середины 1990-х и какие требования к нему предъявляются сейчас? – спросил я у Максима Брусова.
Тот немного удивился:
– Подавляющее большинство людей в real estate – случайные. Круг настоящих профессионалов очень узок. Поскольку достойных людей мало, основной критерий их отбора – известность, которую они успели приобрести, работая на рынке.

«Менеджерские качества – это то, что ты имеешь или не имеешь,– говорит Майкл Ланге, управляющий директор Jones Lang LaSalle по странам Европы и СНГ.– Неважно, говорим мы о бизнесе в Соединенных Штатах или в России. Однако здесь необходимо больше ориентироваться на инновации и креатив, быть терпеливым и готовым к преодолению большего количества препятствий».

На собеседованиях все работодатели просят продемонстрировать знание рынка недвижимости. Именно поэтому риэлтерское или брокерское прошлое – большой плюс для тех, кто хочет занять вакансию. Таким кандидатам отказывают редко. Хотя при приеме на некоторые позиции на бывших риэлтеров также смотрят косо. «Риэлтеры же не ведут весь проект в целом,– считает Кирилл Субботин, управляющий офисной недвижимостью компании „Капитал Груп”.– Да, многие из них великолепно знают рынок. Но чтобы управлять недвижимостью, надо знать все тонкости процесса до конца».

Если речь идет не о брокерской или управленческой позиции, а о приеме на работу потенциального аналитика (особенно это касается крупных компаний), список формальных требований увеличивается. Обязателен иностранный язык. Экономическое или финансовое образование. И, по возможности, «корочки» всевозможных специализированных курсов. Остальное – по желанию работодателя.
– Что требуется от специалистов, претендующих на позицию в вашей компании? – спрашиваю у Майкла Ланге.
– Образование как залог дальнейшего развития. Язык. Отменные личные качества. Энергичность, способность заряжать энергией окружающих. Готовность принимать решения. И способность претворять эти решения в жизнь. Пожалуй, сочетание именно этих шести элементов для меня действительно важно.
– И вы будете готовы нанять человека с таким багажом?
– Вне всяких сомнений.

Когда работодатели из сферы real estate говорят об образовании, они немного лукавят. По-настоящему профильных специальностей у людей, занимающихся коммерческой недвижимостью, всего две: специалист по оценке и управляющий непосредственно строительством. На остальные позиции приходят люди, чье образование имеет к недвижимости косвенное отношение.

«Готовых высококлассных специалистов в России практически нет,– считает Светлана Иванова, консультант компании «БЛМ-Консорт».– Поэтому компании, занимающиеся управлением и эксплуатацией недвижимости, стоят сейчас перед дилеммой: приглашать либо экономистов, либо строителей, инженеров и организовывать их дополнительное обучение».

Западные компании предлагают курсы повышения квалификации, короткие тренинговые программы, посылают специалистов за границу на стажировку и обучение. Российские компании предпочитают отправлять своих сотрудников на отечественные курсы по управлению недвижимостью, оценке, менеджменту. «Правда, сейчас,– продолжает Светлана Иванова,– на факультетах экономики и управления появились специализации, ориентированные на обучение в области недвижимости (оценка собственности, операции с недвижимым имуществом, экспертиза и управление недвижимостью), например, в Московском государственном строительном университете, Российской академии народного хозяйства, Политехническом институте». Есть даже МВА со специализацией «Управление недвижимостью».

Недвижимые деньги
Не секрет, что в 1990-х годах большая часть новичков шла в недвижимость за высокими зарплатами. Но и сейчас разогретый рынок обеспечивает рост зарплат на 15–20% в год.

«А если говорить о брокерах, то их доходы вообще растут на 70% в год»,– уверена Ульяна Климова.

«Оценить реальный уровень заработных плат в сфере недвижимости тяжело. Нет четкой градации и сетки зарплат»,– говорит Роман Ерхов. В основном все проходит по черным схемам. Существенно искажают действительную картину бонусные выплаты, которые у брокеров, например, могут достигать двух третей всей суммы, получаемой на руки. Так, если фиксированная часть зарплаты брокера в крупной компании обычно не превышает $2000 в год, то в целом, по мнению рекрутеров, меньше $40 тыс. за год практически никто из них не зарабатывает.

По данным компании «Империя кадров», налицо резкий рост заработных плат управляющих коммерческой недвижимостью: если в 2003 году их средний доход достигал $1800, то в 2004-м он превысил $2600. «Специалистов такого класса на рынке стало гораздо меньше,– говорят в компании.– Причина – возросшее количество объектов управления, и, соответственно, всплеск спроса». По словам экспертов, на рынке встречаются и профессионалы по управлению недвижимостью с окладом $15 тыс.

Стоимость юристов, специализирующихся на коммерческой недвижимости, сильно зависит от их владения иностранными языками. По мнению Ульяны Климовой, зарплаты «русскоязычных» юристов начинаются от $2000, а специалисты со знанием языка просят уже не менее $3500–4000. Однако самый большой разброс зарплат у оценщиков – они вполне могут получать как $1000, так и $5000.

Несмотря на такие оптимистичные цифры, многие специалисты по коммерческой недвижимости начинают задумываться о своей судьбе – эксперты предсказывают, что уже через два-три года пик роста будет пройден, а большинство интересных проектов в Москве завершены. На рынке останется масса опытных специалистов, переварить которых динамичный сегмент индустриальной недвижимости просто не сможет. И тогда, как заметил во время беседы один профи по коммерческой недвижимости, «некоторым придется переквалифицироваться в управдомы».