Замкнутый круг нормативов

Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга в очередной раз скорректировал проект "Региональных нормативов градостроительного проектирования" (РНГП), которые будут регламентировать все параметры новой застройки в городе. Согласно новому варианту правил, застройщикам придется брать на себя повышенные обязательства по строительству социальной инфраструктуры. Социальная нагрузка на застройщиков вырастет — а с ней и стоимость квадратного метра возводимого ими жилья. По прогнозам экспертов, рост себестоимости может составить 5-8%.

РНГП регламентируют застройку новых территорий: количество квадратных метров жилья на человека, протяженность улично-дорожной сети, ширину улиц, обеспеченность образовательными, медицинскими, культурными учреждениями, площадь зеленых насаждений. В 2014 эти нормативы были утверждены городским законом, который вступил в силу с 1 марта 2015 года. Но в том же 2014 году в федеральное законодательство были внесены изменения, и теперь РНГП должны утверждать исполнительные органы власти.

В конце 2015 года на сайте Смольного был опубликован проект нормативов, большая часть которых перекочевала туда из закона о РНГП. Тем не менее, застройщики стали настаивать на изменении норм жилищной обеспеченности, а также на снижении требований к количеству мест в школах и детсадах. Дело в том, что последние годы Смольный заставляет девелоперов возводить эти учреждения за свой счет, а тех, кто строит отдельные дома, — перечислять в казну средства на создание школ и садиков.

Часть требований, как казалось, удалось отстоять. В середине января 2016 года КГА опубликовал проект РНГП. В этом документе предполагалось, что на тысячу жителей новостроек должно приходиться 62 места в детских садах. При этом девять из них разрешалось создавать в так называемых специализированных детсадах, размещать которые можно в 30-минутной шаговой доступности. То есть фактически на тысячу жителей надо было построить 53 места. Кроме того, норма жилищной обеспеченности (на ее основе вырабатываются требования к социальной инфраструктуре, озеленению и парковкам) рассматривалась исходя из 35 кв. м жилья на петербуржца (а не 27 кв. м, как предполагалось ранее).

Но спустя месяц все вернулось на круги своя: нормативы остались прежними. Как говорят эксперты, это означает, что девелоперам придется предусматривать в своих проектах больше объектов социальной инфраструктуры. А значит, затраты неизбежно вырастут. Как ранее пояснял генеральный директор "Объединения строителей Санкт-Петербурга" Алексей Белоусов, нынешние нормы по школам и детсадам существенно завышены — в городе просто не хватит детей, чтобы заполнить построенные по таким нормам учреждения. При этом тратить бюджетные средства на эксплуатацию зданий и зарплату сотрудников все равно придется. По оценке Романа Мирошникова, исполнительного директора ЗАО "Ойкумена", инвестиции в строительство одного места в школе или детском саду составляют 0,8-1 млн рублей. "Сейчас нагрузка социальной инфраструктуры на стоимость "квадрата" жилья оценивается от пяти до десяти процентов. При изменении нормативов нагрузка еще больше вырастет. Это негативно отразится как на спросе, так и на марже застройщиков, которая сегодня не превышает 10-15 процентов", — полагает Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.

По официальным данным, по состоянию на конец ноября прошлого года город подписал 80 соглашений с 56 строительными компаниями о возведении 150 объектов социальной инфраструктуры. Всего до 2023 года в Петербурге планируется построить 264 таких объекта. Из них 159 будут переданы в казну города.