Офисы входят в зону снижения

Итоги первого квартала офисного рынка Петербурга не радуют его участников. За счет активного ввода площадей в течение всего прошлого года уровень вакансий растет во всех классах. Все это вынуждает девелоперов задумываться о перепрофилировании проектов.

Хуже всего дело обстоит в самом дорогом сегменте — классе А. Как подсчитали в ASTERA, в первом квартале этого года средний уровень вакансии по всем классам составил 10,5%. По сравнению с концом 2013 года он увеличился на 1,4%. "При этом за год (с апреля 2013 по март 2014 года) этот показатель увеличился на 4,1%", — говорит Александр Веселов, директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

В бизнес-центрах класса A уровень вакансии на конец первого квартала составил 17,4%, в классах B+ и B его значение составило 6,4% и 7,3% соответственно. За год оба класса прибавили по 2,2%. По итогам конца первого квартала на рынке свободно более 240 тыс. кв. м качественных офисных площадей в функционирующих объектах. "Максимальная доля вакантных площадей зафиксирована в деловом районе "Центральный-2" — 30 процентов. Столь высокий уровень вакантных площадей объясняется тем, что вышедшие на рынок в прошлом году проекты еще не успели заполниться арендаторами. Подобная тенденция также относиться к деловому району "Московский проспект", вакансия в нем равна 22 процентам", — подсчитала Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Рост уровня вакансии в сегменте качественных бизнес-центров связан с большим объемом ввода новых объектов, с этим согласны все эксперты. "Рынок в ближайшие полгода будет оценивать масштаб санкций, которые будут применены к России в связи с событиями в Украине. Пусть для офисного рынка Петербурга это влияние не настолько явно, как для московского, так как у нас существенно меньше присутствие крупных офисов международных компаний, тем не менее любое сокращение спроса достаточно заметно для рынка", — утверждает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. "В результате в текущем году тенденция превалирования предложения над спросом сохранится. В связи с этим, по нашему мнению, рост уровня вакансии в высококачественных БЦ продолжится, изменения арендных ставок будут незначительными. При текущей ситуации говорить о качественном росте спроса на рынке офисной недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе не приходится", — говорит Александр Веселов.

Все это приведет к снижению стоимости аренды. "Мы входим в системный кризис, который неизвестно сколько продлится. В конце года увидим спад ВВП на три процента... Так что новых рабочих мест создаваться не будет, а значит, необходимости в новых офисных площадях нет. Что касается валютных ставок — уровень сохранится. Ниже 1000 рублей в классе В никто опускаться не собирается", — уверен финансовый директор УК "Сенатор" Андрей Ростовцев. Впрочем, по мнению управляющего партнера УК "Теорема" Игоря Водопьянова, рассуждать о том, стоит снижать ставки или нет, не имеет смысла. "Это происходит естественным путем за счет инфляции. То есть, если вы их не повышали, то они уже снизились процентов на семь сами по себе", — говорит он.

Несмотря на это, по данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в течение второго-четвертого кварталов 2014 года ожидается ввод в эксплуатацию шестнадцати проектов совокупной арендопригодной площадью 183,8 тыс. кв. м. В структуре новых проектов преобладают офисы класса A, доля которых составляет 63,4% (16,3% в классе B+; 20,3% в классе B).

Как говорят участники рынка, единственный выход для компаний, проекты которых еще в стадии проектирования или начале строительства, — это перепрофилирование в МФК с несколькими функциями. "Впрочем, сейчас, в отличие от кризиса 2008 года, когда вместо офисных комплексов удавалось согласовать жилые кварталы, сейчас девелоперы крайне стеснены в возможностях. Теперь вместо офисов можно попробовать согласовать только апарт-отели, да и то с большими сложностями", — говорит Павел Бережной, исполнительный директор СК "С.Э.Р.". Судя по всему, по такому пути пойдет "ВТБ девелопемент", который намерен вместо гостиницы в составе МФК "Невская ратуша" построить апарт-отель. Что касается оставшихся офисных зданий "Невской ратуши", то их судьба пока остается неясной. Об этом на открытии первой очереди заявлял вице-президент ВТБ Александр Ольховский. Еще один пример — многофункциональный комплекс Docklands на Васильевском острове. По словам директора ГК "Балтийский Монолит" Светланы Петровой, Docklands будет состоять из гостиницы, двух бизнес-центров и трех корпусов апартаментов. "На первом этапе мы возводим гостиницу и комплекс апартаментов. Строительство бизнес-центров отнесено на следующие очереди", — рассказала Светлана Петрова.