Ожидание бурной весны

Прошедший год, а заодно и нынешний январь на подмосковном рынке загородной недвижимости кого-то из участников рынка порадовал, кого-то опечалил — но ожидания на 2017 год еще в конце прошлого месяца были более чем спокойные. И тут начался февраль, который поразил практически всех руководителей компаний. Количество звонков от реальных покупателей возросло в разы, и то же самое уже происходит со сделками.

А также ипотека

Подводя итоги 2016 года, эксперты загородного рынка недвижимости отмечают, что первые три квартала никого особенно не порадовали и некоторое оживление началось только осенью. В особенности это было заметно в высокобюджетных сегментах. "С октября по декабрь мы заключили 60% всех сделок года",— сообщает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум Групп".

Похожие данные у Валентина Зуева, ведущего эксперта элитного застройщика Villagio Estate: "В конце года рынок загородного жилья пришел в движение — по итогам четвертого квартала в нашем сегменте продажи подросли на 10,2%, а по сравнению с аналогичным периодом 2015 года — на 16,7%".

Декабрь, когда традиционно происходит раздача бонусов в крупных компаниях, которые покупатели спешат вложить в том числе и в недвижимость, просигналил о начале положительной динамики уже большему числу компаний. Евгений Копылов, управляющий партнер девелоперской группы "Интегра", застраивающей коттеджные и дачные поселки эконом- и комфорт-классов, говорит, что в его компании декабрь был очень активным и объем сделок был существенно выше, чем в декабре 2015 года. Объем продаж вырос вдвое в сравнении с аналогичным периодом 2015 года и в iResidence, свидетельствует Павел Матюхин, генеральный директор компании, которая строит коттеджные поселки комфорт-класса.

Артур Григорян, генеральный директор "Kaskad Недвижимость" (застраивает поселки таунхаусов комфорт-класса), рассказывает, что в декабре--январе департамент ипотечного кредитования его компании зафиксировал едва ли не 50% прироста обращений. "После отмены программы государственной поддержки ипотеки банки активно внедряют новые условия кредитования, стремясь не потерять клиентов",— говорит он, добавляя, что уже к середине 2017 года ждет дальнейший рост популярности ипотеки в массовом сегменте.

Страх перед долларом...

Но основной сюрприз поджидал участников рынка в феврале. Надо сказать, что в элитном сегменте первый месяц года был крайне малоактивным, поскольку потенциальные клиенты уехали на длительный отдых — и таких было значительно больше, чем год назад. Так что после спокойного января, когда относительно аналогичного периода 2016 года число звонков снизилось на 24%, практически никто не ожидал бурного роста числа звонков, просмотров и тем более сделок.

Однако ситуация изменилась кардинально буквально с первых чисел февраля, вспоминает Илья Менжунов. "На нас буквально обрушился шквал звонков и заявок,— говорит он.— Если сравнивать с тем, что происходило в феврале год назад, то рост спроса составил 34%". Аналогично высказывается и Валентин Зуев: "В феврале мы вторые выходные подряд фиксируем рекордные цифры по приезжающим на просмотры людям,— рассказывает он.— Например, в прошлые выходные было 37 показов на весь отдел продаж. Звонки по рекламе с 17 февраля удвоились, с 4 февраля их количество утроилось".

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate, утверждает, что покупатели заметно активизировались еще в январе. "Так и не дождавшись роста курса доллара, они пришли к выводу: пора покупать!" — замечает он. В феврале эти настроения логичным образом усилились, а весна обещает и вовсе стать переломным периодом для тех покупателей загородного рынка, которые аккумулируют накопления в американской валюте — если, конечно, тренд на ее падение не сменится на противоположный. Пока же с начала года доллар потерял почти 3 руб., то есть около 5% за полтора месяца.

...и радость от рубля

Впрочем, для тех, кто держит сбережения в рублях, все еще интереснее. Если обладатели долларовых вкладов боятся их обесценивания, то рублевые вкладчики, заинтересованные в приобретении объектов, номинированных в долларах, потирают руки, ведь в пересчете на отечественную валюту эти дома подешевели. "Рыночная цена высокобюджетных объектов элитного подмосковного рынка в пересчете на рубли автоматически снизилась на 7-10%",— уточняет Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, добавляя, что обычно в долларах номинируются дома стоимостью выше $1,5 млн. Она также отмечает, что продавцы, экспонировавшие свои объекты в долларах, отреагировали на их фактическое удешевление без паники и не поддались соблазну увеличить долларовую цену.

Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty, считает, что оживление, которое, по ее наблюдениям, началось на рынке с конца января, наступило благодаря тому, что был превышен порог отложенного спроса за последние месяцы года. "Количество обращений увеличилось вдвое и достигло уровня сентября--октября прошлого года, идут активные переговоры и торги по ликвидным объектам",— сообщает она.

Интересно, что первые месяцы года стали взрывными не только в элитном, но и в остальных сегментах. Артур Григорян отмечает, что уже в течение января был зафиксирован внезапный и очень существенный рост числа обращений. Аналогичные показатели наблюдались только в августе 2016 года, который вообще был в этом отношении самым успешным месяцем ушедшего года, говорит эксперт. "Если январь был достаточно спокойным, то в феврале мы, наоборот, наблюдаем активность, сравнимую с декабрем 2016 года",— делится наблюдениями Евгений Копылов. А Павел Матюхин, сравнивая нынешний январь с прошлогодним, делает вывод о том, что потенциальных покупателей стало больше на 83%.

Почему они ничего не строят

Активность девелоперов по выводу новых поселков в 2016 году оставалась низкой, так что в некоторых сегментах дефицит ликвидных первичных объектов усилился. В первую очередь это заметно в "элитке", говорят эксперты. "В 2013-2015 годах, в период активной фазы кризиса, девелоперы не брали на себя риск освоения новых площадок",— вспоминает Екатерина Румянцева. В 2016 году на рынок загородной элитной недвижимости тоже не вышло ни одного нового проекта. По ее словам, недостаток новых качественных лотов уже весьма заметен, а при сложившейся ситуации имеющийся сейчас объем предложения уровней "бизнес", "премиум" и de luxe будет реализован за два-три года. Если к тому времени рынок не получит новых достойных проектов, мы столкнемся с острым дефицитом предложений, и удовлетворить спрос взыскательных клиентов, ориентированных на качество загородного жилья, будет затруднительно, делает вывод эксперт.

Сегодня существенную долю рынка, по оценкам аналитиков Vesco Realty, до 70% занимает вторичное предложение и большая часть сделок проходит на вторичном рынке. Кроме того, у застройщиков высокобюджетных поселков, по ее данным, в основном остались участки без подряда в не самых удачных местах — остальное уже распродано. Тимур Сайфутдинов подтверждает мнение коллег: "Накопилось большое количество нереализованного вторичного предложения, и это тормозит девелоперов". Пока эти запасы не уйдут с рынка, развивать новые проекты девелоперам будет неинтересно, подытоживает он.

Но пока что надежды на скорую реализацию вторичных излишков нет, ведь этот сегмент, по данным Point Estate, постоянно пополняется, и весьма активно. Только в прошлом году на рынок вышло около 700 объектов, утверждают в компании. Причем, вспоминает Тимур Сайфутдинов, эксперты еще три года назад говорили о том, что из 10 тыс. домов, построенных на Новой Риге, обитаемы всего 3 тыс. И с тех пор ситуация не улучшилась — наоборот, многие люди уехали, не достроив дома или не отделав их. Соответственно, для них эта недвижимость превратилась в зависшую инвестицию, так что все эти люди — потенциальные продавцы.

И тем не менее практически все участники рынка в той или иной мере ждут хорошую весну и прогнозируют, что в целом этот год будет куда более "рабочий", чем предыдущие. Каждый из девелоперов, опрошенных "Домом", заявляет о выходе одного-двух новых поселков в течение 2017 года. Но все это, конечно, состоится только при том условии, что общий макроэкономический тренд пойдет по восходящей — а в этом полной уверенности ни у кого нет.