Котлован уходит в прошлое

В 2020 году сделки с квартирами, находящимися на стадии котлована, занимали доминирующую долю в общем объеме ДДУ — 64%. По итогам первого квартала 2023 года доля таких следок сократилась до 20%.

Спрос на первичном рынке жилья в Петербурге остается сдержанным: за первые шесть месяцев 2023 года было заключено 18,6 тыс. ДДУ, что на 23% меньше результата за аналогичный период 2022 года

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

К таким выводам пришли аналитики Nikoliers. В компании полагают, что это обусловлено снижением активности частных инвесторов, а также исчерпанной выгодой «ипотечного плеча» для покупки квартир с целью последующей продажи. Как отмечают эксперты Nikoliers, на рынке жилой недвижимости наблюдается снижение активности частных инвесторов, которые обычно стремятся приобрести квартиру на старте продаж по самой низкой цене. Одной из основных причин является повышенная неопределенность инвестиционной привлекательности «спекулятивных вложений» — покупки квартир для последующей продажи на высокой стадии — из-за сокращения темпов роста цен в проектах и на рынке в целом. Также сдерживающим фактором стал рост ипотечных ставок, что сделало покупку квартиры с использованием «ипотечного плеча» в инвестиционных целях невыгодной.

«Привлекательность покупки на стадии котлована заключается в низкой стоимости квартиры. Еще несколько лет назад квартиры на высокой стадии готовности не пользовались популярностью как у частных инвесторов, так и у тех, кто приобретал жилье для собственного проживания. Строящаяся недвижимость благодаря 15–20-процентному росту цены в процессе реализации проекта была инструментом для "выращивания" бюджета на квартиру,— комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.— Но в настоящее время с учетом специфики программ проектного финансирования жилых проектов девелоперы выводят квартиры на рынок изначально по достаточно высокой цене. Плюс за последние годы отмечался существенный рост стоимости квадратного метра в целом по рынку, поэтому сейчас зачастую просто не имеет смысла приобретать квартиры на нулевой стадии реализации проекта, если в продаже имеются проекты в высокой стадии готовности по сопоставимым ценам».

Однако, по словам госпожи Конвей, объекты более высокого ценового сегмента в уникальных локациях сохраняют инвестиционную привлекательность. Такое предложение выходит на рынок достаточно редко и в небольшом объеме, поэтому квартиры в премиальных проектах и некоторых проектах бизнес-класса активно покупают в том числе и на стадии котлована. Например, проект бизнес-класса «Сампсониевский 32» застройщика Legenda Intelligent Development вышел в продажу в апреле 2023 года и уже по итогам июня был распродан на 26%. Проект премиум-класса Shepilevskiy застройщика Element Development вышел в продажу в декабре 2022 года и к концу июня 2023 года оказался распродан на 46%.

Что касается массового сегмента, то здесь наибольшей популярностью пользуются проекты крупных федеральных девелоперов. По итогам первого полугодия 2023 года 80% объема покупательского спроса пришлось на объекты компаний, входящих в топ-10 по объему строительства в Санкт-Петербурге: Setl Group, ЛСР, «Самолет», «Аквилон», ПИК, «Главстрой», КВС, «Лидер Групп» и Legenda Intelligent Development.

По словам аналитиков Nikoliers, наиболее уверенно в нынешней ситуации чувствуют себя крупные федеральные игроки, имеющие сформированный земельный портфель, собственные производственные и строительные мощности, а также сильный бренд и положительную репутацию на рынке. При этом в лидерах по числу реализованных квартир не только крупные федеральные девелоперы, но и локальные игроки, реализующие малоэтажные или премиальные проекты.

В Nikoliers говорят, что спрос на первичном рынке жилья в Петербурге остается сдержанным: за первые шесть месяцев 2023 года было заключено 18,6 тыс. ДДУ, что на 23% меньше результата за аналогичный период 2022 года. Однако во втором квартале наблюдалось оживление покупательской активности: с апреля по июнь было заключено около 10,2 тыс. ДДУ, что на 23% выше показателя первого квартала 2023 года. Значительнее всего вырос спрос в бизнес-сегменте: +37% к показателю первого квартала. Количество сделок по покупке квартир комфорт-класса выросло на 20%, квартир премиум-класса — на 17%.