В одних руках

Подорожание квартир в новостройках, происходящее почти по всей стране, заинтересовало Владимира Путина. В апреле он поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить обоснованность заметной индексации цен на недвижимость, нивелировавшей эффект льготной ипотеки. От итогов мониторинга регулятора во многом зависит судьба этой программы: ее продление стало основной темой в дискуссии строительного блока в правительстве с Центробанком. "Ъ-Дом" попытался выяснить, в каких регионах, возможно, уже давно возникла монополия и как низкая маржа в таких субъектах страны останавливает системных застройщиков от выхода на новые рынки.

Крупные застройщики не торопятся осваивать новые для себя рынки из-за низкой маржинальности региональных проектов

Фото: РИА Новости

Недоступное жилье

От итогов мониторинга ФАС во многом зависит, будет ли продлена программа льготной ипотеки после 1 июля, а если пролонгация и произойдет, то в каком виде. Существующим механизмам субсидирования жилищных кредитов противится ЦБ, считающий, что ожидаемый от господдержки эффект размылся из-за роста цен на жилье в новостройках. Так, в среднем по стране квартиры экономкласса и в бизнес-сегменте подорожали во второй половине 2020 года на 12% и 13% соответственно.

По данным регулятора, наибольший рост произошел в Северной Осетии (на 31% в четвертом квартале 2020 года), Амурской области и Хабаровском крае (по 26%). А в Тульской области и Бурятии за этот же период квартиры в новостройках подорожали на 25% и 24,7% соответственно. Рост цен на первичном рынке в ряде регионов привел и к индексации цен на вторичке.

Сложившаяся ситуация привела к недоступности жилья для заметной части россиян на фоне падения доходов. В прошлом году с учетом размера среднедушевого годового дохода россиянин мог позволить себе купить только 5,7 кв. м жилья, в то время как годом ранее — 6,8 кв. м, выяснил ЦБ. Исходя из этих факторов, можно сделать вывод: социальная риторика правительства, сопровождаемая в апреле прошлого года запуском льготной ипотеки, нивелировалась. Зато заработали крупные застройщики. Так, ГК ПИК отчиталась о росте выручки за первый квартал текущего года на 31% год к году, до 106 млрд руб., ГК ФСК — о росте на 46,5%, до 20,8 млрд руб., у «Самолета» — на 18%, до 60,1 млрд руб.

ПИК также сообщил, что в январе—марте сократил объемы ввода жилья на 24%, до 232 тыс. кв. м. Как раз низкий объем предложения подстегнул рост цен, настаивают в ЦБ. В целом по стране, по данным Росстата, в 2020 году введено 82,2 млн кв. м — это всего на 0,2% больше, чем в 2019 году. На эти объемы повлиял и локдаун, хотя после его снятия строительство восстановилось, отмечает регулятор.

Отраслевой вице-премьер Марат Хуснуллин видит причины сложившейся ситуации в росте себестоимости строительства из-за подорожания стройматериалов, дефицита трудовых мигрантов из-за пандемии и введенного два года назад проектного финансирования, увеличившего издержки застройщиков. В ЦБ соглашаются, что новые правила привлечения средств дольщиков через эскроу-счета привели к уходу с рынка части небольших застройщиков. Последний фактор мог оказать некоторое влияние на увеличение концентрации в ряде регионов застройщиков. Хотя эта тема пока не стоит в повестке властей, но ситуация с укрупнением рынка так или иначе влияет на ее конъюнктуру.

Индекс Херфиндаля

Учитывая, что в открытых источниках нет данных о концентрации локальных рынков жилищного строительства, сложно утверждать, что такой мониторинг в принципе ведется кураторами отрасли и регуляторами. Чтобы выяснить положение вещей, "Ъ-Дом" использовал индекс Херфиндаля, применяемый в мировой практике для определения уровня монополизации тех или иных отраслей. Индекс высчитывается на основе общего объема продаж и продаж конкретной компании. Если в сегменте высокий уровень монополизации, то значение достигает и даже превышает 1000. Чем ниже этот индекс, тем меньше объем концентрации. Для определения уровня концентрации компаний на локальных рынках жилищного строительства "Ъ-Дом" использовал данные Росстата.

Самый высокий уровень концентрации (10 000 пунктов) в Мурманской области. Очевидно, что на этом сказываются небольшой объем застройки и нежелание застройщиков реализовывать свои проекты в этом регионе. Такое же значение в Туве. Такой колоссальной концентрации в других субъектах РФ не обнаружено.

Между тем наиболее плотная концентрация обнаружена на рынке жилищного строительства Новгородской области, где индекс Херфиндаля достигает 4376 пунктов, в Коми — 4191. По данным информационной системы «Наш.Дом.РФ», только в Великом Новгороде на долю местной компании «Глория» приходится 44% строящегося сейчас в регионе жилья. В Коми у «Горкомстроя» доля составляет 50,75%.

Топ-10 регионов с наибольшей концентрацией застройщиков)

| Регион | Индекс Херфиндаля* | Средняя доходность (тыс. руб. за кв. м) | Средняя маржа девелопера |
| --- | --- | --- | --- |
| Мурманская область | 10000 | 3 | 7 |
| Республика Тыва | 10000 | 2,4 | 3 |
| Республика Коми | 4191 | –3,5 | –7,2 |
| Республика Алтай | 3429 | 3 | 6,7 |
| Томская область | 2973 | 1,3 | 2,4 |
| Сахалинская область | 2755 | 19,8 | 18,8 |
| Республика Марий Эл | 2493 | 5,3 | 13,9 |
| Республика Адыгея | 2278 | 2,1 | 5,4 |
| Республика Бурятия | 2209 | 6,4 | 14 |
| Ставропольский край | 1975 | 9,8 | 25,3 |

*Индекс определяет высокую концентрацию начиная с 1000 пунктов.

Источник: Росстат, «Наш.Дом.РФ», подсчеты «Ъ-Дом».

Наиболее низкие показатели в Приморское крае (408), Москве (545), Башкирии (587) и Татарстане (606). Впрочем, нельзя сказать, что есть прямая корреляция уровня концентрации и роста цен на жилье. Напротив, в регионах с наименее монополизированным рынком в последнее время наблюдается рост цен. Например, Приморье показало серьезный скачок из-за роста спроса после введения «дальневосточной ипотеки» по 2% на фоне сокращения старта новых девелоперских проектов. В Москве также наложилась ситуация с нехваткой нового предложения после запуска льготной ипотеки по ставке 6,5%.

Любопытно, что в регионах с наименьшим уровнем концентрации игроков рынка у застройщиков выше средняя маржа. Так, например, в Москве этот показатель превышает 70%, исходя из публикуемых Росстатом данных о средней стоимости себестоимости и индикативных цен на жилье. В Приморье средняя маржа девелоперов почти 49%, в Башкирии — более 38%, в Татарстане — около 24%. Что же касается регионов, где работает считаное количество застройщиков, то там маржа ниже: в той же Новгородской области она составляет 18,5%.

Топ-10 регионов с наименьшей концентрацией застройщиков

| Регион | Индекс Херфиндаля* | Средняя доходность (тыс. руб. за кв. м) | Средняя маржа девелопера (%) |
| --- | --- | --- | --- |
| Новосибирская область | 235 | 9,7 | 16,6 |
| Приморский край | 408 | 41 | 43,9 |
| Калининградская область | 484 | 12,7 | 24,2 |
| Самарская область | 502 | 13,5 | 29 |
| Краснодарский край | 506 | 5,18 | 10 |
| Ленинградская область | 534 | 8,9 | 15,2 |
| Москва | 545 | 154,6 | 76 |
| Московская область | 555 | 39,9 | 49,2 |
| Республика Башкортостан | 587 | 24,3 | 38,4 |
| Республика Татарстан | 606 | 16,5 | 24,3 |

*Индекс определяет высокую концентрацию начиная с 1000 пунктов.

Источник: Росстат, «Наш.Дом.РФ», подсчеты «Ъ-Дом».

Опрошенные "Ъ-Домом" эксперты не считают эту ситуацию алогичной. Они объясняют высокую маржинальность на крупных локальных рынках с наименьшим уровнем концентрации застройщиков именно ограниченным выводом на рынок новых проектов. В то же время регионы, показывающие наименьшую рентабельность в жилищном строительстве, очевидно не интересны для крупных компаний.

В своем соку

«Крупные застройщики не готовы работать за низкую маржу, которая есть в ряде регионов»,— заявила на недавней конференции “Ъ” глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Сами девелоперы согласны с этим тезисом. «Около 80% регионов с высокой долей монополизации девелоперского рынка малопривлекательны для федеральных застройщиков с точки зрения стоимости жилья, емкости рынка и объема спроса»,— говорит директор по маркетингу «Талан» Наталья Гарифуллина. К таким регионам она относит не только Новгородскую область, где на долю одного застройщика приходится 44% всего объема местного рынка, но и Марий Эл и Республику Алтай, где этот показатель превышает 41%. По данным «Наш.Дом.РФ», в Марий Эл доля крупного игрока «Спектр М» составляет 41,84%, в Республике Алтай у местной компании «Жемчужина Алтая» — 41,29%.

В некоторых регионах исторически сформировалась сильная позиция определенного застройщика за счет административного ресурса. «Этот ресурс удерживается благодаря большому земельному банку. В таких регионах доля лидирующего девелопера в среднем составляет 30%»,— продолжает госпожа Гарифуллина. Без наличия нужных связей в регионах застройщику получить под застройку ликвидные площадки проблематично, соглашается аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. Тем более, продолжает он, тяжелее вписаться в госпрограммы поддержки застройщиков при строительстве объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры: «Это зачастую является важным фактором успеха реализации региональных проектов, где маржинальность небольшая». Выходя на новые рынки, застройщики, по словам директора по развитию «РКС Девелопмент» Станислава Сагиряна, «создают коллаборации, когда одна сторона обладает финансовыми ресурсами, а другая — административным ресурсом».

Впрочем, близость к власти не единственная преграда. Зачастую выходить в новые регионы системные застройщики не хотят из-за проблем с логистикой. «В таком случае себестоимость строительства может оказаться более высокой из-за доставки материалов, дефицита строительных комбинатов в регионе»,— отмечает вице-президент Glorax Development Александр Андрианов. Проблема с логистикой есть только на Крайнем Севере или в регионах, где сложные климатические условия, считает директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. К таким регионам Наталья Гарифуллина относит, например, Мурманскую область, где есть только один застройщик — «Мурманскпромстрой», и Сахалинскую область, где «Рыбоводстрой» обеспечивает более 48% от общего объема строительства жилья. На Сахалине индекс концентрации достигает 2755 пунктов. В этом субъекте РФ и высокая себестоимость — 85,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Впрочем, текущие цены на первичном рынке позволяют местным застройщикам держать маржу примерно на уровне 19%.

Для сравнения: в Москве при средней себестоимости 46 тыс. руб. за 1 кв. м текущие цены на квартиры позволяют добиться самой высокой в стране рентабельности — от 50% до 75%. Более высокая маржинальность московских проектов по сравнению с региональными привела к усилению тренда по выходу на столичный рынок региональных застройщиков, хотя их доля по-прежнему невелика, говорит директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов.

В Санкт-Петербурге при себестоимости строительства 53,5 тыс. руб. за 1 кв. м девелоперская маржа в некоторых проектах может превышать 55%. Хотя в этом городе складывается интересная ситуация: несмотря на заметную капиталоемкость локального рынка, уровень концентрации там составляет 1053 пункта.

Ушли и не вернулись

Большинство опрошенных "Ъ-Домом" девелоперов уверены, что на консолидацию региональных рынков повлияли новые правила привлечения средств дольщиков с использованием эскроу-счетов. «Сегодня могут строить только те, у кого есть доступ к банковскому проектному финансированию, а в регионах таких компаний крайне мало»,— констатирует председатель совета директоров, президент ГК «Основа» Александр Ручьев. По его подсчетам, только в первые полтора года после вступления в силу новых правил со столичного рынка ушло более 500 игроков. «В регионах ситуация еще жестче»,— отмечает он.

Введение эскроу-счетов привело к тенденции, когда с рынка стали вымываться мелкие и непрофессиональные застройщики, нацеленные на разовую быструю прибыль, полагает президент «Интеко» Александр Николаев. С одной стороны, по его мнению, это позволило очистить рынок, с другой — привело к определенной концентрации, «во многом позитивной для отрасли». Рынок логично укрупнился, и на нем осталось меньше сомнительных застройщиков жилья, соглашается Станислав Сагирян.

Сложившаяся ситуация доказывает тезис, что программа льготной ипотеки не увеличила доступность жилья для жителей регионов, где среднедушевой доход по-прежнему остается низким. Это влияет на снижение спроса, хотя потребность в переселении в новое и более комфортное жилье у сограждан никуда не исчезла. Пока властями не будет стимулироваться повышение уровня жизни, некоторые регионы так и останутся неинтересными для системных застройщиков. В таком случае достичь цели по увеличению ежегодных объемов строительства до 120 млн кв. м до 2030 года, как поручил правительству Владимир Путин, будет проблематично. Хотя не все так безнадежно и у властей есть механизмы стимулирования девелоперов выходить на локальные рынки с низкодоходными проектами.

«Системная помощь регионам во многом лежит в поддержке генерации предложения на рынке, например с помощью субсидирования проектного финансирования для низкомаржинальных проектов, предоставления налоговых льгот для покупки новых проектов и субсидий на инфраструктуру»,— считает Александр Николаев. Без вмешательства федерального регулятора, убежден он, эти проблемы решить не удастся. Пока же, резюмирует господин Сагирян, банкам не интересно финансировать низкомаржинальные проекты в пределах 5–10%, каковыми является большинство региональных проектов.