Подхлестнуть цены веткой

Планы по строительству станций метрополитена в Ленобласти, как полагают эксперты, в ближайшие годы на 20% повысят стоимость жилья в Кудрово, Буграх и Янино.

В октябре было принято решение, что единственная до настоящего времени станция метро, работающая в Ленобласти ("Девяткино", 1978 год постройки), до 2020 года пополнится тремя новыми станциями: "Бугры" (станция Сосновского радиуса), "Кудрово" (расположится на Правобережно-Лахтинской, ныне Правобережной линии) и "Янино" (станция Адмиралтейско-Охтинской линии, пока полностью имеющей статус проекта). Координационный совет по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области уже определил точки выхода метро на поверхность областных земель. Властями ведутся работы по резервированию земельных участков под вестибюли новых станций.

Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, отмечает: в указанных зонах ведется строительство, наиболее активно наращиваются объемы строительства в Кудрово — сейчас в реализации порядка 8000 квартир, в Буграх — около 2000, в Янино — 400. "Разумеется, потенциал для роста цен в этих населенных пунктах различен, как и их привлекательность для покупателей в настоящее время. Думаю, для Кудрово это не меньше 20 процентов, хотя, на мой взгляд, о влиянии планов метрополитена на стоимость жилья в Ленобласти сейчас говорить рановато. Большинству потенциальных покупателей нужны более существенные доказательства, нежели просто новости о планах до 2020 года, так как всем известны и темпы доработки уже начатых станций в городе, и высокая степень зависимости планов развития транспортных проектов от политической воли и экономической ситуации в целом", — говорит госпожа Попова.

Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", менее оптимистична: "Несомненно, появление станций метро в Буграх, Кудрово и Янино повысит привлекательность недвижимости, там расположенной. Следовательно, вверх пойдут и цены. Как показывает статистика, наличие станции метро повышает цену недвижимости на 10 процентов, а иногда и на 15 процентов".

Генеральный директор строительной компании "Вереск" Павел Степанюк вообще считает, что рост цен будет не так значителен: "Объявление планов о строительстве метро обычно серьезно отражается на ценах, особенно на бюджетное жилье. Но в случае с Янино и Буграми повышение цен может быть не таким значительным, поскольку сейчас там идет активная распродажа земель не только под коттеджное строительство, но и под промышленные объекты. Администрация города решила посидеть на двух стульях — привлечь строителей жилья и промышленников, что не очень выгодно первым. Покупатели жилья лишний раз задумаются, стоит ли покупать жилье рядом со складами, терминалами и заводами, тем более если оно возрастет в цене".

Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК "Старт Девелопмент", считает, что самый большой рост произойдет в Буграх, где сейчас стоимость квадратного метра ниже, чем в городских спальных районах, примерно на 40% — там цены вырастут до среднегородских.

Заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева говорит, что в Буграх заявлено о реализации проектов общей площадью около 650 тыс. кв. м. Помимо этого, на территории МО "Бугровское сельскохозяйственное поселение" расположен участок, находящийся в продаже, предназначенный под многоэтажную жилую застройку, площадью около 400 тыс. кв. м. Однако находится он в относительной близости от станции метро "Девяткино" (около 1 км). На текущий момент цены на жилье здесь невелики — в среднем это 46-60 тыс. руб. за кв. м. При этом транспортную доступность можно охарактеризовать как неудовлетворительную. "Появление станции метро в значительной степени "подстегнет" развитие района, скажется на повышении цен на недвижимость и будет способствовать росту интереса к району со стороны потенциальных покупателей", — отмечает она.

В Янино на различной стадии реализации находятся проекты строительства общей площадью более 1 млн кв. м жилья, в том числе крупный проект компании "Росстрой", в соответствии с которым к 2019 году должно быть построено около 1 млн кв. м жилья. Цены на новое жилье здесь также невысокие. К примеру, средняя цена квадратного метра жилого комплекса "Янинский" ("Главстройкомплекс"), находящегося в продаже, — 50-55 тыс. рублей. Строительство новой станции метро повысит привлекательность района для девелоперов и покупателей.

В районе Кудрово немного иная ситуация. Здесь также реализуется ряд крупных проектов общей площадью более 1,1 млн кв. м, причем среди них есть объекты не только эконом-, но и комфорт-класса. Среди них, в том числе, проект "Семь столиц", квартал "Вена" (Setl City). Здесь, в отличие от Бугров и Янино, в пределах досягаемости находится станция метро "Ул. Дыбенко". В целом уровень цен на жилье здесь выше, чем в Янино и Буграх (в зависимости от типа квартир) — от 60 до 100 тыс. руб. за кв. м. "Появление здесь станции метрополитена, вероятно, не так существенно повлияет на среднюю цену квадратного метра. Скорее, произойдет распределение цен внутри района в зависимости от близости к будущей станции", — говорит госпожа Трошева.

Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, говорит, что открытие станций даст толчок строительству торговой недвижимости. Однако он указывает на то, что появление метрополитена всегда двояко влияет на жилые кварталы. "Дома, непосредственно прилегающие к метро, страдают от увеличения криминогенной обстановки, шума, грязи. С другой стороны, жители внутридворовых территорий не испытывают дискомфорта, но живут вблизи метро и в центре логистических развязок. К метрополитену обычно привязаны и маршрутки, и такси, и новые автобусные маршруты", — отмечает господин Созинов.

"При сравнении двух аналогичных объектов недвижимости выбор оказывается в пользу тех, что находятся рядом с метро. Так что, безусловно, цены у метро повысятся, но это касается только жилья экономкласса. Бизнес-класс и элита стараются не ютиться у метрополитена. Хотя с учетом сложности транспортной доступности периферийных территорий, то и класс комфорт может тяготеть к метрополитену. В том же Новодевяткино и в зоне Парнаса предложение может превысить спрос, поэтому близость к метро может оказаться решающим конкурентным преимуществом. В зоне Парнаса разными строительными компаниями были выкуплены три земельных участка, и очевидно, что помимо цены на предпочтения потребителя близость к метро будет иметь существенное влияние", — продолжает рассуждать господин Созинов.

Ольга Козимянец, исполнительный директор "НДВ СПб", говорит, что открытие станции метро не является основным фактором повышения цены. "В случае, например, с Кудрово застройщики компенсируют удаленность своих новостроек от обжитых районов более продуманной концепцией комплексного освоения территорий. Для покупателя квартир в этих проектах важнее наличие инфраструктуры, прежде всего социальной — поликлиники, детские сады, школы. Если строящиеся дома не будут обеспечены данными объектами, метро не сможет значительно улучшить привлекательность проектов", — полагает госпожа Козимянец.

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, полагает, что роста цен следует ожидать не ранее чем за два-три года до окончания строительства станции метро. "В остальных сегментах, например в производственной недвижимости, рост цен за счет этого фактора будет менее выражен, а вот ликвидность недвижимости в данных районах может увеличиться", — полагает он.