Дом для инвестора

После нескольких лет уверенного роста цены на высокобюджетные новостройки в Москве начали снижаться: инвесторы не спешат в них вкладываться, опасаясь валютных колебаний, дальнейших проблем с поиском потенциальных покупателей и арендаторов. Но несмотря на обозначившиеся риски подобных сделок, на рынке остаются 10–20% предложения элитных новостроек, способных обеспечить высокий доход, убеждены консультанты.

Активность застройщиков дорогого жилья снизилась, но она может восстановиться осенью

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Средняя стоимость элитной недвижимости в Москве в июне составила 1,38 млн руб. за 1 кв. м, свидетельствуют данные агентства Kalinka Group. За год показатель увеличился на 33%, но относительно значений марта наметилось снижение на 11%. Аналогичную динамику заметили и в агентстве Knight Frank. Средневзвешенную стоимость новостроек в Москве по итогам мая аналитики оценивали в 1,52 млн руб. за 1 кв. м — это на 5% ниже значения марта.

Хотя это отклонение консультанты частично и связывают с колебаниями на валютном рынке (часть объектов по-прежнему номинируется в долларах), формально тренд поменялся впервые за долгое время. Региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев вспоминает, что стоимость предложения росла более четырех лет, в прошлом году динамика роста достигла исторического рекорда — 51%. «Этому способствовали сокращение предложения, высокий спрос, вывод новых высокобюджетных проектов, рост себестоимости строительства, распространение практики прямых продаж»,— перечисляет он.

Нестабильность спроса и предложения

Основным негативным фактором для первичного рынка высокобюджетной недвижимости сейчас стала ограниченная активность покупателей. Количество сделок сокращается, констатирует директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев. Застройщики на этом фоне, по словам президента AREA Николая Винидиктова, логичным образом пытаются стимулировать продажи, например предлагают покупателям скидки. Это само по себе можно считать непрямым снижением стоимости объектов, поясняет эксперт. О предоставлении клиентам индивидуальных дисконтов в проектах на ранних стадиях строительства говорит и гендиректор Apple Real Estate Данила Савченко.

Хотя сама по себе лояльность застройщиков вряд ли может существенно повлиять на поведение покупателей — вкладываться в дорогое жилье многие участники рынка сейчас не готовы. Если в 2021 году доля инвестиционных сделок в сегменте достигала 50% в некоторых проектах, сейчас, по словам господина Савченко, показатель сократился до 5–7%. Николай Винидиктов оценивает эту долю в 3–5%. Причины такого спада — снижение доходности и общая неопределенность в экономике и политике. Прогнозировать валютные колебания, которые могу повлиять на элитный рынок, по словам господина Винидиктова, потенциальные инвесторы в недвижимость не готовы, предпочитая придержать средства. «Теоретически если кто-то, имея доллары, сейчас конвертирует их в квадратные метры, а курс потом вырастет, то с учетом всех хлопот это выгодной сделкой не назовешь»,— поясняет он.

Крайне неопределенными сейчас стали и перспективы реализации купленного жилья. Основные группы покупателей-инвесторов, по словам Андрея Соловьева, традиционно формируют клиенты, которые хотят либо заработать на дальнейшей продаже своих объектов, либо сохранить средства, получая арендный доход от сдачи жилья. Формально путь первых довольно прост: удачно купленный объект на начальных стадиях строительства к завершению цикла возведения дорожает, по оценкам эксперта, на 30–50%.

Но найти покупателей в моменте может оказаться не так просто. Их активность на вторичном рынке консультанты пока называют сдержанной, и, по прогнозам Apple Real Estate, кардинально ситуация в предстоящие два-три месяца не изменится. Потенциальных клиентов сдерживает стремление сохранить деньги в валюте из-за невыгодного обменного курса, многие представители элиты сейчас концентрируются на проблемах переустройства собственного бизнеса в новых реалиях, объясняют в компании. Данила Савченко отмечает, что спросом на вторичном рынке высокобюджетного жилья пользуются квартиры, которые собственники готовы реализовать с дисконтом. Например, это может быть жилье клиентов, решивших экстренно уехать из страны. В общей структуре предложения, по словам эксперта, таких вариантов немного — 10–15%. «Если предложить на квартиру скидку, то она уйдет за два-три месяца, в противном случае придется ждать долго»,— отмечает он.

Низкий спрос на вторичном рынке в моменте приводит к снижению доходности инвесторов в высокобюджетные новостройки. «Даже те, кто покупал объекты в новостройке на самых ранних этапах строительства, вынуждены достаточно сильно опускать цену»,— констатирует господин Винидиктов. Хотя сейчас, по его словам, некоторые покупатели вторичного жилья, нацеленные на сохранение капитала, присматриваются к объектам, номинированных изначально в долларах. «Раньше это было по курсу условно 100–200 руб., сейчас экспонируются по курсу 55 руб. в случае, если покупатель готов предложить валюту»,— говорит он.

Альтернативные возможности

Доходность от сдачи в аренду высокобюджетных квартир можно назвать скромной: по оценкам агентства Savills, она составляет 3–8% в год. «На фоне многих биржевых инструментов такой процент операционной прибыли считается низким, но рост капитальной стоимости, стабильность и возможность вложить большую сумму средств — преимущества такой покупки»,— считает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills Анатолий Довгань. Хотя Данила Савченко убежден, что сдавать в аренду в принципе целесообразно только такую квартиру, которая была куплена для сохранения средств. Он приводит пример: средняя стоимость квартиры — 80 млн руб., а ее аренды — 300 тыс. руб. в месяц, значит, она будет окупаться более 22 лет.

Но и здесь текущая конъюнктура складывается не в пользу собственников. Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова отмечает, что с начала 2022 года объем предложения высокобюджетных квартир в аренду на рынке вырос на 9–10%, а спрос сократился на 20%. «Многие собственники в условиях нестабильности решили не продавать квартиру, а сдавать пока в аренду»,— объясняет она. Кроме того, многие международные компании, традиционно снимавшие для своих сотрудников жилье, ушли с рынка, добавляет госпожа Раджабова. Уехать из страны приняли решение и некоторые состоятельные соотечественники.

Николай Винидиктов обращает внимание и на то, что дорогая квартира требует дополнительных расходов после каждого арендатора: «Отделка, мебель, техника — все это должно быть на уровне и дорого обходится собственнику». Именно по этой причине, по его мнению, собственники, как правило, не заинтересованы в том, чтобы сдавать жилье посуточно. «Получать 5–6% годовых вместо 4% с учетом этих рисков и износа имущества нет смысла — такая схема проигрывает банковским депозитам даже после их снижения»,— рассуждает он.

Ограниченный выбор

Реагируя на сниженную активность покупателей, девелоперы придерживаются осторожной стратегии. Господин Шибаев рассказывает, что поначалу застройщики планировали вывести на рынок сравнительно большой объем новых проектов, но начавшийся геополитический кризис заставил многих из них занять выжидательную позицию. Однако и драматичной ситуацию назвать нельзя. По оценкам Knight Frank, за первые шесть месяцев года продажи начались в девяти новых проектах — это примерно соответствует показателю аналогичного периода прошлого года.

Помимо сокращающейся активности покупателей застройщики высокобюджетного жилья столкнулись и с другими проявлениями кризиса. Николай Винидиктов констатирует, что им в целом сейчас непросто составлять финансовую модель, прогнозировать уровень продаж и все потенциальные издержки. «Девелоперы вынуждены осуществлять дополнительную внутреннюю проработку проектов»,— поясняет он. Этому способствуют логистические сложности. В премиальных и элитных проектах доля импортных наименований превышает 60%: это отделочные материалы, инженерное оборудование (в том числе лифты), сантехника, мебель, напоминает Анна Раджабова. Сейчас многие привычные цепочки поставок разрушены, а новые пути до конца не проработаны.

Этот тренд, по словам гендиректора VSN Realty Яны Глазуновой, приводит к росту ценовых ожиданий девелоперов, опасающихся увеличения себестоимости работ. Поэтому новые проекты они рассчитывают вывести на рынок по сравнительно высоким ценам, но пока частично приостановили старт продаж в объектах на начальной стадии реализации. Одновременно на девелоперов, по мнению госпожи Раджабовой, продолжают влиять привычные сдерживающие факторы, в частности нехватка участков под строительство. Увеличения активности по выводу новых проектов госпожа Раджабова ждет осенью. Такой сценарий не исключает и Данила Савченко, предполагая, что новые проекты начнут активнее выходить на рынок, когда застройщики найдут новых поставщиков на азиатских рынках и смогут перестроить логистику.

Сохранившиеся возможности

Несмотря на в целом сдержанную активность на рынке, найти интересные предложения для инвестиций среди новых объектов можно, уверяют консультанты. Наиболее выгодный этап вложения средств — начальные стадии строительства, когда объект только выходит на рынок. На этом фоне потенциальным инвесторам господин Соловьев советует следить за новинками и «закрытыми продажами».

Интерес инвесторов, по словам Анатолия Довганя, сосредоточен в ценовом диапазоне 500–750 тыс. руб. за 1 кв. м на объектах в центре города с возможностью длительной рассрочки или отсрочки платежей. Обратить внимание эксперт советует на проекты в Пресненском районе и Хамовниках, где создан большой объем инфраструктуры. Правильно сделанный выбор на этапе реализации позволит покупателю высокобюджетной новостройки через три года зафиксировать прибыль в размере 80–100%, прогнозирует господин Довгань. Но потенциально интересных объектов, по его словам, на рынке не так много — всего 10–20% от всего объема предложения. Эксперт отдельно советует посмотреть на сроки реализации проекта и то, есть ли у него аналоги в более высокой стадии готовности, динамику цен в локации. «Важны редкость для рынка, востребованность площади и планировки, наличие/отсутствие и качество отделки»,— резюмирует он.