Девелопмент как институт развития инвестиционно-строительной сферы

6/2Q11 мвВЕСТНИК

ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЫ

DEVELOPMENT INSTITUTE AS DEVELOPMENT INVESTMENT AREAS OF CONSTRUCTION

М.Ю. Мишланова, E. А. Соболева M.Y. Mishlanova, E.A. Soboleva

ФГБОУ ВПО "МГСУ"

Рассмотрено понятие девелопмента и его основные отличительные аспекты в до- и посткризисные периоды; охарактеризовано современное состояние девелопмента в России; рассмотрено влияние организационной структуры и управления девелоперским проектом на его результаты.

The concept of development and its main distinguishing aspects of pre-and post-crisis period, described the current state of development in Russia, the influence of organizational structure and management of development project on its results.

Масштабность, объёмы и ресурсоёмкость, сложность и специфичность строительства традиционно выводят в приоритетные управленческие функции организацию и координацию процессов в данной сфере, развитию и оптимизации которых служит институт девелопмента. Оптимизация инвестиционно-строительной деятельности может быть осуществлена с использованием инструментария девелопмента - управления созданием, качественным преобразованием, функционированием и рыночной ценностью объектов недвижимости. По результатам экспертного опроса роль девелоперской деятельности в социально-экономическом развитии, решении многокритериальной задачи оптимального сочетания коммерческой и общественной эффективности существенна и имеет значимость порядка 60-70%.

В последнее десятилетие в инвестиционно-строительной сфере российской экономики произошли значимые изменения:

- изменилась структура инвестирования строительства в части увеличения объемов частных инвестиций и сокращения объемов государственного инвестирования;

- произошло дробление крупных строительных организаций с созданием большого числа субъектов малого бизнеса;

- стали развиваться инновационные структуры управления строительством, такие как вертикально-интегрированные, корпоративные и девелоперские организации.

При этом докризисный период развития российского девелопмента характеризовался определёнными проблемами роста, выявленными в процессе анализа: o противоречие целей, методов и форм деятельности;

o некорректность долгосрочного планирования, а зачастую и его отсутствие; o отсутствие прозрачных схем партнерского взаимодействия; o непрозрачность цены административных ресурсов; o приоритет административных методов решения проблемных ситуаций; o неэкономичный и неэффективный менеджмент, низкий уровень квалификации персонала, отсутствие трудовой мотивации;

o некачественный учет, контроль и бюджетирование девелоперского проекта; o юридическая уязвимость;

o манипулирование потребительскими амбициями;

o некорректность используемых методов оценки результатов деятельности де-велопером.

Девелопмент в строительстве относится к отраслевому сегменту, неустойчивому к кризису, так как сочетает продажу инвестиционной продукции с высокой долговой нагрузкой. К докризисным проблемам нединамичного развития девелоперской деятельности в настоящее время присоединились кризисные:

o дефицит средств для развития девелоперских проектов; o сокращение деловой активности и платёжеспособного спроса; o снижение темпов ввода недвижимости, замораживание объектов строительства; o прекращение большей части государственных строительных программ; o повышение процентных ставок по кредитам, обвал ряда ипотечных программ; o трудности с обслуживанием долгов, рост долгового бремени девелоперов; o банкротство большинства компаний, слияние и поглощение; o передача активов кредиторам в счёт погашения долга и др. На сентябрь 2008 года, на офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах рынка коммерческой недвижимости Московского региона было представлено порядка 300 девелоперских структур. Сегодня рынок насчитывает только 108 подобных компаний-девелоперов. Опыт российского строительного комплекса кризисного периода показывает, что ряд важных факторов оптимизации организационной структуры и совершенствования девелопмента упущен. Однако однозначным остаётся вывод -качественное структурное управление и оптимальная организация процессов в условиях девелопмента, координация и общая база комплекса в целом приводит к ожидаемым результатам и помогает достичь устойчивого развития как девелоперского проекта, так и каждой организации-участника. Выделим текущие приоритетные задачи развития девелоперской деятельности в Российской Федерации в условиях современной экономической ситуации:

• разграничение прав и ответственности сторон;

• повышение договорной дисциплины и юридической защищенности участников девелоперского проекта;

• качественная проработка стратегии девелопмента;

• повышение квалификации управленческих кадров;

• развитие финансовых технологий и форм управленческого учета;

• разработка и развитие расчетных, учетных и контрольных технологий;

• внедрение инновационных разработок и методологий оценки и управления проектами;

• обеспечение инвестиционной привлекательности девелопмента. Строительная отрасль продолжит испытывать некоторый дефицит заёмного финансирования до 2012-2013 года, хотя прогнозируется динамичное развитие с выходом на двукратный рост производительности труда к 2020 г. Однако позитивные процессы развития не обеспечены методологическими разработками и практическими рекомендациями для формирования организационных структур и взаимодействия участников девелоперского проекта. Отмечен интерес девелоперов к научному изучению их деятельности и разработке рекомендаций: 81% респондентов считают научный подход к девелопменту важным и актуальным, в том числе, 37% считают приоритетным создание методологии, позволяющей оценивать и повышать качество управления девело-

6/2011 мвВЕСТНИК

перской деятельностью. Бесспорна необходимость формирования современной концепции, определения стандартов девелопмента, разработки методологии организации девелопмента и методов комплексной оценки девелоперского проекта.

Таблица 1

Основные подсистемы девелопмента и их функции_

Подсистемы Функции

Маркетинг ПМ ПМФ1 - анализ текущего состояния рынка и прогнозы перспективного развития рынка по целевым сегментам; ПМФ2 - анализ местоположения и стратегических альтернатив развития объекта в рамках социально-экономической системы региона; ПМФ3 - разработка маркетинговой и архитектурно-строительной концепции девелопмента; ПМФ4 - разработка и внедрение программы по реализации недвижимости; ПМФ5 - сопровождение сделок до сдачи объектов.

Управление ПУ ПУФ1 - составление календарных планов и бюджетов проектов; ПУФ2 - анализ проектных решений и технических условий на присоединение инженерных сетей; ПУФ3 - управление процессом строительства; ПУФ4 - разработка финансово-правовой схемы; ПУФ5 - расчет финансово-экономических показателей проекта, управление финансовой моделью проекта.

Проектирование ПП ППФ1 - разработка ТЭО проектируемого объекта недвижимости; ППФ2 - разработка эскизной, проектной и рабочей документации генплана проекта, сетей и инженерных сооружений, эскизных проектов домов; ППФ3 - ландшафтное проектирование; ППФ4 - проработка решений по отделке помещений; ППФ5 - участие в согласованиях проектной документации.

Авторский надзор ПА ПАФ1 - контроль соответствия возводимого объекта в процессе строительства проектным решениям; ПАФ2 - оптимизация проектных решений в ходе строительства; ПАФ3 - ведение журнала авторского надзора и участие в приемке выполняемых ГП работ.

Технический надзор ПТ ПТФ1 - оформление исходно-разрешительной документации; ПТФ2 - согласование документации в государственных органах; ПТФ3 - обеспечение разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации; ПТФ4 - организация и проведение тендеров; ПТФ5 - осуществление технического надзора за строительством; ПТФ6 - организация приемки законченного строительства объектов и ввода их в эксплуатацию; ПТФ7 - обеспечение подготовки комплекта документов и регистрацию прав собственности; ПТФ8 - организация эксплуатации зданий и сооружений.

Генподрядные работы ПГ ПГФ1 - организация полного цикла всех стадий строительства; ПГФ2 - организация поставки всех необходимые для строительства материалов, конструкций, оборудования; ПГФ3 - осуществление разметки объектов на строительной площадке; ПГФ4 - заключение договоров с субподрядными организациями; ПГФ5 - возведение и обеспечение сдачи в эксплуатацию объектов; ПГФ6 - проведение опробования и испытания инженерного и технологического оборудования.

В настоящее время на отечественном рынке недвижимости работает полный цикл услуг по управлению проектами - фи-девелопмент или "чистый девелопмент" - структура, которая обладает бизнес-технологиями для реализации девелоперского проекта, управляет этим проектом, но не вкладывает в него собственных финансовых средств. Спекулятивная составляющая, когда девелопер вкладывает в проект собственные средства, отвечавшая до кризиса за значительную долю сделок на рынке, сократилась и практически исчезла. Причиной тому стало искажение ценовых определений, на рынке наблюдалось значительное расхождение в ставках капитализации инвесторов и собственников недвижимости. Цель управления девелоперским проектом в рамках фи-девелопмента - системно организовать рабочий процесс, создать единую структуру управления реализацией проекта - детализированно представлена в подсистемах деве-лопмента (таблица 1, рисунок 1).

Рис. 1 Блок-схема взаимодействия подсистем девелопмента

6/2Q11 мвВЕСТНИК

Предложенная организационная схема позволяет практически реализовать системный подход, обеспечить качество взаимодействия подсистем и обоснованно подойти к разрешению ряда современных проблем в инвестиционно-строительной сфере, таких как модернизация моделей финансирования, оптимизация параметров и всего портфеля проектов, управления стоимостью и, шире - развитием девелоперских проектов. Эти задачи могут быть решены на основе анализа рыночной среды, тщательном рассмотрении проектных процессов, научном обосновании критериев и параметров эффективности девелоперского проекта. В свою очередь формирование системы показателей, обеспечивающих оценку эффективности девелоперских проектов, требует анализа и развития методик оценки качества управления. Приведенные аргументы организационно-функционального взаимодействия подсистем девелопмента и их качественного взаимодействия, опыт российского строительного комплекса, потребности в развитии технологий строительства и управления позволяют рассматривать перспективы девелопмента как института развития инвестиционно-строительной сферы.

Библиография :

1. Бесекерский В. А., Попов Е. П. Теория систем автоматического управления - 4-е изд., перераб. и доп. - СПб.: Профессия, 2004.

2. Войцеховский О. А., Максимова Т. В. Девелопмент торговой недвижимости в России -Изд.: ООО «МОЛЛ Паблишинг Хаус», 2010.

3. Гринспен А. Эпоха потрясений. Проблемы и перспективы мировой финансовой системы - Сколково - Юнайтед Пресс, 2010.

4. Коростелёв С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. - М.: Маросейка, 2009.

5. Мазур И. И, Шапиро В. О., Понкратов П. Б. Девелопмент недвижимости - Современное бизнес-образование - М.: Омега-Л, Елима, 2010.

6. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Девелопмент недвижимости: справочник для профессионалов - М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега-Л», 2011.

7. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости: монография. - М.:КНОРУС, 2010

8. http://www.proestate.ru/index-1769.html. «Российский строительный комплекс». М. Соколов Директор Департамента промышленности и инфраструктуры Правительства РФ, президент-элект Гильдии управляющих и девелоперов.

Bibliography:

1. Besekersky V.A., Popov E.P. Theory of automatic control systems - 4th ed. Rev. and add. -SPb.: Profession, 2004

2. Wojciechowski O.A., Maximova T.V. Development of commercial real estate in Russia - Ed. OOO "MALL Publishing House", 2010.

3. Greenspan, A. The Age of Turbulence. Problems and prospects of the global financial system - Skolkovo - United Press, 2010.

4. Korostelev S.P. Theory and practice of assessment for the purposes of development and property management. - Moscow: Maroseyka, 2009.

5. Mazur I.I., Shapiro V.O., Ponkratov P.B. Real Estate Development - Modern Business Education - M: Omega-A, Elim, 2010

6. Mazur I.I., Shapiro V.D. Real Estate Development: a handbook for professionals.- M.: Elim Univ "Omega-L", 2011

7. Fedotov M.A., Tazihina T.V., Bakulina A.A. Development in Real Estate: monograph. -Moscow: KnoRus, 2010

8. http://www.proestate.ru/index-1769.html. "The Russian construction industry." Sokolov Director of the Department of Industry and Infrastructure of the Russian Federation, President-elect Guild of Managers and Developers.

Ключевые слова: девелопмент, инвестиционно-строительная сфера, недвижимость, кризис, организационная структура, управление, девелоперский проект, подсистемы и функции девелопмента.

Keywords: development, investitsionno-building sphere, real estate, crisis, organizational structure, management, the developer project, subsystems and functions to the development.

Тел: 8-916-238-07-74 e-mail: mishlanova m@mail.ru

Рецензент - зав.кафедрой «Коммерция» МГАКХиС, д.э.н., проф. Горшков Р.К.