Проблемы ипотечного кредитования

УДК 336.77

ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Г. Ю. Куряева, В. А. Кедяркина, К. А. Давидян

THE PROBLEMS OF MORTGAGE LENDING G. Yu. Kuryaeva, V. A. Kedyarkina, K. A. Davidyan

Аннотация. Актуальность и цели. Статья предназначена широкому кругу читателей. В ней рассматриваются проблемы ипотечного кредитования. Данная тема вызвана необходимостью подробного разъяснения субъектам ипотеки привлекательности данного кредитования для улучшения жилищных условий. Целью исследования является анализ проблем ипотечного кредитования в России. Материалы и методы. Рассмотрены благоприятные и негативные факторы развития и основные проблемы ипотечного кредитования. Значительное внимание уделяется возможным рискам и угрозам при ипотечном кредитовании. Проведен сравнительный анализ ипотеки в Турции, Финляндии и России. Результаты. Даны основные термины и определения. Основное внимание акцентируется на выгодности использования ипотеки. Рассмотрены вопросы приобретения жилья при ипотеке. Выделены основные аспекты развития, использования ипотечного кредитования. Выводы. Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, банки, государство.

Abstract. Background. This article is intended for a wide circle of readers. The article considers the problem of mortgage lending. This topic is caused by necessity of detailed explanation of the subjects of the attractiveness of mortgage lending for housing improvement. The aim of the study is analysis of problems of mortgage lending in Russia. Materials and methods. The article considers the favorable and adverse factors for the development of mortgage lending and their main problems. Considerable attention is paid to possible risks and threats in mortgage lending. A comparative analysis of mortgage was conducted between Turkey, Finland and Russia. Results. Given the basic terms and definitions. The section focuses on the benefits of using the mortgage. Discussed issues concerning the acquisition of housing under the mortgage. The main aspects of development of mortgage lending. Conclusions. The topic of mortgage lending is extremely relevant, but so far the government has failed to make the mortgage mass. Due to the low incomes, high inflation, lack of the necessary legal framework for the development of the mortgage.

Key words: mortgage lending, mortgage, banks, state.

Основные проблемы ипотечного кредитования

Если верить статистике, лишь 10 % населения Российской Федерации сегодня имеют в собственном владении жилплощадь, превышающую 18 квадратных метров на одного человека. И только 1 % населения нашей страны ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на личные накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают то реальное положение с жильем, которое складывается в стране на сегодняшний день [1].

Единственным выходом из создавшейся ситуации остается ипотека. Причем на данном этапе экономического положения ипотечные кредиты для

населения должны осуществляться с обязательной господдержкой, иначе все приложенные усилия будут напрасными.

При нынешнем положении вещей в строительной государственной сфере полностью обеспечить все семьи жильем можно только за 26 лет. Самым надежным механизмом по обеспечению этих семей жильем остается ипотечное кредитование.

В настоящее время механизм законодательных основ по развитию ипотечного кредитования в РФ запущен и медленно начинает работать. В основу законодательных документов вошли целые главы, статьи и параграфы Гражданского Кодекса «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О сделках с недвижимым имуществом», «О залоге недвижимости» и т.д.

Как сказано выше, развитие ипотечного кредитования в России идет медленными темпами. Существует ряд законодательных актов, контролирующих этот процесс. А так как ипотека - направление новое и развивающееся, ежегодно в законодательство вносятся существенные изменения, поправки и дополнения.

Все это создает ряд проблем, связанных с ипотекой, которые условно можно разделить на следующие группы:

1) инфляционные проблемы;

2) проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией;

3) проблемы, связанные с монополизацией рынка кредитования;

4) проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств [2].

Инфляционные проблемы ипотечного кредитования в России

В последние годы уровень инфляции в стране существенно снизился. Однако до стабильной экономики, какую можно наблюдать в большинстве развитых стран мира, России еще стоит проделать долгий путь, поэтому желаемой стабильности в кредитной системе нам ожидать не приходится.

Таким образом, получается, что ипотечный кредит - это продукт, предназначенный не для широких слоев населения, а только для отдельных категорий граждан, обладающих стабильной работой и хорошим достатком. А количество таких людей среди нуждающихся в жилье составляет менее 10 % [1].

Проблемы ипотечного кредитования, вызванные нестабильной экономической ситуацией

Собственно, сам по себе ипотечный кредит представляет собой долгосрочный проект, который измеряется не месяцами, а десятилетиями. В среднем банки предоставляют гражданам ипотеку сроком на 10-20 лет.

Естественно, что за это банки требуют каких-то гарантий для себя, да и сами заемщики должны быть уверенными, что смогут столь длительное время выплачивать займы.

В условиях сегодняшней рыночной ситуации, когда доходы граждан то падают, то повышаются, никто не может давать никаких гарантий. Подобные скачки финансовой стабильности среди граждан целиком и полностью зависят от колебаний мировой экономики.

Поэтому ипотечный долгосрочный кредит неизменно связан с определенными рисками. Как правило, банки, чтобы хоть как-то обезопасить себя и компенсировать возможные потери, увеличивают ставки на кредит. А заемщики могут быть защищены только государством и теми законодательными актами, которые принимаются в отношении ипотечного кредитования [3].

Проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств

Финансисты любят говорить, что в нынешних условиях банки имеют «короткие деньги», т.е. вкладчики предпочитают делать депозиты не больше чем на год, а все расчеты между организациями проводятся с помощью безналичного расчета.

Получается, что нехватка наличных средств наблюдается не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнять нечем, то следует активно внедрять другие финансовые инструменты.

В данной ситуации альтернативой являются различные государственные программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этого необходимо наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой момент купить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время эффективным финансовым инструментом.

В первую очередь в развитии ипотечного кредитования должно быть заинтересовано государство. Банки основную прибыль получают за счет разницы между предложением своих средств и их правильным размещением. А при формировании стабильного кредитного портфеля ипотека для них наименее выгодна, так как прибыль там ожидается через длительный период времени.

В краткосрочных потребительских кредитах банки заинтересованы гораздо больше, так как затраты на них быстро окупаются, зачастую по весьма выгодным процентным ставкам [4].

Таким образом, если государство не будет активно учавствовать в развитии ипотечного кредитования и внедрять альтернативные и привлекательные для населения льготные программы, процесс популяризации ипотечного кредитования будет и дальше идти крайне медленными темпами.

Преимущества для субъектов при ипотечном кредитовании

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы для субъектов ипотеки:

для населения:

- разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8 %) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46 %), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

- возникновение среднего класса (около 16 % населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

- повышение подвижности населения в пределах территории страны;

- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

для предпринимателей:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

- острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

для органов государственной и местной власти:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других связанных с ней секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

- выполнение градостроительных планов [3].

Отметим еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Это наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Возможные риски ипотечных отношений

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

- целенаправленная широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

- пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в придании ему на этой основе стабильности;

- отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

- российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствия капитала; низкой доходности (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

- структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала [5].

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма. Обозначим их:

- институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

- расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных касс и жилищно-строительных банков;

- предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

- льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство;

- создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных

ссуд.

Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя - гарантии выполнения договорных отношений [6].

За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Ипотечное кредитование в Финляндии

Финляндия, как и любая европейская держава, давно имеет развитую ипотечную систему благодаря прочной государственной законодательной ба-

зе. Все кредитные учреждения здесь имеют статус либо коммерческих, либо ипотечных. Ипотеку выдают и те, и другие с одной лишь разницей - величина процентной ставки у ипотечных банков выше, так как узкопрофилирован-ные кредитные учреждения стараются минимизировать риски и выдавать займы на покупку жилья по более жестким условиям, чем банки коммерческие.

Контроль над деятельностью банков осуществляет «Ипотечное объединение Финляндии». Законодательно регулирует ипотечные отношения в стране «Закон о банковской деятельности». Примечательно то, что около половины ипотечных кредитов выдается банками юридическим лицам на приобретение как коммерческой, так и жилой недвижимости.

Последним изменением в ипотечной системе Финляндии стала отмена жестких контролирующих функций со стороны государства по аренде помещений. Ранее рынок аренды подлежал регулярному государственному мониторингу.

В Финляндии ипотечный кредит выдается юридическим и физическим лицам на одинаковых условиях:

- проценты по кредиту для граждан Финляндии - 3,5-3,8 %, для иностранных заемщиков - 5-5,3 %;

- минимальный первоначальный взнос - 15 % от стоимости приобретаемой недвижимости;

- срок кредитования от 5 до 60 лет;

- минимальный возраст заемщика 21 год, максимальный - 65 лет;

- возможно предоставление залога в виде недвижимости, принадлежащей на праве собственности заемщику или третьему лицу [7].

Пакет документов на ипотеку в Финляндии стандартен и ничем не отличается от того, который требуют российские кредитные организации. Особое внимание местные банки уделяют не нынешнему финансовому состоянию заемщика, а наличию у него положительной кредитной истории. Она, как показывает практика, действует на финские банки куда убедительнее стабильной зарплаты обратившегося в банк клиента.

Весь пакет документов должен быть переведен на финский язык и заверен нотариально. Выдают ипотечные кредиты на приобретение недвижимости в Финляндии как финские банки в Финляндии, так и некоторые российские в России.

Ипотечное кредитование в Турции

Рынок ипотеки в Турции относительно молодой, он начал развиваться в прошедшем десятилетии, поэтому его объемы сравнительно невелики. Ипотечный кризис коснулся Турции в меньшей степени, чем стран Северной и Южной Америки, Балтии, Скандинавии, Восточной Европы и бывшего соцлагеря. Турция не только выдержала финансовое давление, но и практически не сократила объема ипотечного кредитования ни в жилищном, ни в коммерческом секторе недвижимости.

Условия получения ипотеки одинаковы как для резидентов, так и нерезидентов страны, различается только размер процентной ставки.

Размер процентной ставки по ипотечному кредиту в Турции фиксируется на момент подписания договора и сейчас составляет примерно 9 % годо-

вых. При получении кредита процентная ставка постоянна и фиксируется на весь срок кредитования. Ее размер зависит от разных факторов, например от ситуации на рынке ипотечного кредитования или изменения ставки рефинансирования.

Ипотеку можно брать только в турецких банках, так как под залог зарубежной недвижимости взять кредит в России практически невозможно.

При выдаче кредита турецкие банки действуют не только в соответствии с законом «Об ипотечном кредитовании для иностранцев», принятым в 2007 г., но и согласно внутренним правилам и процедурам, поэтому условия получения и обслуживания ипотечного кредита в разных банках могут отличаться.

Иностранным гражданам предоставляют ипотечный кредит многие банки Турции, в том числе Deniz, Garanti, HSBC. Кредит может выдаваться в турецких лирах, долларах США или евро.

Как правило, разнятся сроки кредитования (например, банк HSBC выдает ипотеку только на срок до 10 лет), размер первоначальных взносов и процентные ставки. Первоначальный взнос составляет от 35 до 50 %. В среднем процентная ставка составляет 6,4 % [8].

Максимальный размер кредита зависит от дохода заемщика. Стоит помнить, что ежемесячные платежи по ипотеке не должны превышать 30 % от декларируемого ежемесячного дохода заявителя. Возможный срок кредитования - от 1 года до 15 лет. Возраст заемщика на момент погашения ипотечного кредитования не должен превышать 65 лет.

При оформлении ипотечного кредитования необходимо учесть дополнительные расходы на оплату услуг агентства, нотариуса, переводчика, а также на экспертизу и страхование. Дополнительные затраты составят 1300-1500 евро.

Сравнительный анализ ипотечного кредитования

Для наиболее точного понимания состояния ипотечного кредитования в России необходимо сравнить ипотечное кредитование нашей страны со странами Запада и Ближнего Востока. Для сравнения возьмем такие страны, как Финляндия и Турция.

Первым делом необходимо сравнить среднюю заработную плату со средней процентной ставкой. Для наиболее наглядного сравнения построим две диаграммы (рис. 1). В России при средней ставке 12,45 % средняя заработная плата всего 686,16 долл., в Финляндии же при средней ставке 3,65 % средняя заработная плата равна 2924,10 долл., в Турции 6,4 % при 756,06 долл. [7-9].

Таким образом, в России на данный момент самая низкая средняя заработная плата по сравнению с Финляндией и с Турцией, но при этом самая высокая процентная ставка по ипотечному кредитованию. По оценкам Минэкономразвития РФ, произведенным в период с марта 2014 по март 2015 г., даже на самых выгодных условиях кредитования лишь 10 % населения нашей страны могут позволить себе взять ипотеку. При этом в улучшении жилищных условий нуждаются свыше 60 % граждан [10].

Конечно, ситуацию в Турции нельзя называть идеальной, но она все же лучше, чем ситуация в России. Хотя нельзя не отметить тот факт, что уровень жизни в Турции значительно ниже, чем в нашей стране.

15 10 5 0

Средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию, %

Финляндия Россия Турция

Процентная ставка по ипотечному кредитованию, 2014 г.

Рис. 1. Средняя заработная плата и средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию

Пожалуй, самое странное то, что даже, несмотря на низкую заработную плату и высокую процентную ставку, по объемам ипотечного кредитования наша страна превосходит и Финляндию, и Турцию. За 2014 г. общий объем ипотечного кредитования в России составил 25,02 млрд евро, тогда как в Финляндии - 15,2 млрд евро, а в Турции - 18,02 млрд евро (рис. 2) [7-9].

Россия «Финляндия * Турция Рис. 2. Объем ипотечного кредитования (Финляндия, Россия, Турция), млрд евро

Проведя сравнительный анализ, можно констатировать, что ипотечный рынок в России все еще не может конкурировать со странами Запада и Ближнего Востока. Ипотечная политика в нашей стране требует не доработки, а полного ее пересмотра.

Список литературы

1. URL: http://www.gks.ru

2. Артемов, С. А. Система государственного ипотечного жилищного кредитования / С. А. Артемов. - М. : Наука и образование, 2010.

3. Ипотека: 100 вопросов и ответов : справ. / Ю. Ф. Симионов, И. Л. Далаксакуа-швили, В. Л. Ясько. - Ростов н/Д : Феникс, 2009. - 251с.

4. Банковское дело: дополнительные операции для клиентов : учеб. / под ред. проф. А. М. Тавасиева. - М. : Финансы и статистика, 2005. - 416 с.

5. Разумова, И. А. Ипотечное кредитование : учеб. пособие / И. А. Разумова. -2-е изд. перераб. и доп. - СПБ. : Питер, 2009. - 304 с.

6. Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И. А. Разумова. - М., 2010. - С. 154.

7. URL: http://www.suomenpankki.fi/

8. URL: http://www.tcmb.gov.tr/

9. URL: http://www.cbr.ru/

10. URL: http://economy.gov.ru/

Куряева Гульсум Юсефовна кандидат экономических наук, доцент, кафедра экономики и финансов, Пензенский государственный университет E-mail: vakedyarkina@yandex.ru

Кедяркина Валерия Алексеевна студентка,

Пензенский государственный университет E-mail: vakedyarkina@yandex.ru

Давидян Карина Артуровна

студентка,

Пензенский государственный университет E-mail: karinaleyko@gmail.com

УДК 336.77 Куряева, Г. Ю.

Проблемы ипотечного кредитования / Г. Ю. Куряева, В. А. Кедяркина, К. А. Давидян // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. -2015. - № 4 (16). - С. 38-46.

Kuryaeva Gul'sum Yusefovna candidate of economic sciences, associate professor, sub-department of economics and finance, Penza State University

Kedyarkina Valeriya Alekseevna student,

Penza State University

Davidyan Karina Arturovna

student,

Penza State University