Падение в квадрате

Текущий год может стать сложным для рынка жилищного строительства Самарской области, убеждены эксперты. По итогам 2014 года крупнейшие мегаполисы региона Самара и Тольятти не исполнили план по вводу жилья, а в начале года начали хаотично меняться цены на квартиры в строящихся домах. В итоге в январе средняя стоимость квадратного метра выросла на 4 тыс. рублей. Тем временем ставки по ипотеке постепенно растут, что не может не отразиться на покупательском спросе. По заявлениям специалистов СОФЖИ, после декабрьского изменения ключевой ставки Центробанком остальные банки повысили свои ставки до 16–22 %. Практически все опрошенные „Ъ“ эксперты предрекают падение покупательского спроса на недвижимость на 15–20 %.

Для жилищного строительства в Самарской области 2015 год будет сложным. Рецессия в экономике, как и в 2008–2009 годах, сильнее всего ударит по промышленности и строительству, уверены эксперты. По итогам 2014 года крупнейшие города Самарской области — Самара и Тольятти — не выполнили план по вводу жилья в эксплуатацию. Самара исполнила план на 84,7 %, Тольятти — на 87,8 %. В Самаре в ушедшем году планировалось ввести в эксплуатацию 999,4 тыс. кв. м жилья, в Тольятти — 220 тыс. кв. м.

При этом в целом по региону плановые показатели перевыполнены на 6,1 %. По данным пресс-службы областного правительства, при плане в 1,8 млн кв. м введено 1,9 млн кв. м жилья. Достичь таких показателей удалось благодаря тому, что большинство городских округов и муниципальных районов области план по строительству жилья перевыполнили. Не справились с поставленными задачами кроме Самары и Тольятти только Пестравский и Нефтегорский районы.

Итоги работы в жилищном строительстве в 2014 году и перспективы на 2015 год обсуждались на заседании профильного комитета Самарской губернской думы. Руководитель департамента по ипотечному кредитованию СОФЖИ Наталья Ладова рассказала о ситуации в отрасли ипотечного кредитования, которая, по мнению экспертов, оказывает серьезное влияние на жилищный рынок. По ее словам, сегодня ипотека находится «в очень плохом состоянии, в том числе и в Самарской области».

После 2008 года по ипотечному направлению наблюдался рост, и пик его пришелся на 2013 год. «Прогноз на 2014 год был уже немного тревожным, потому что мы видели общее направление в экономике. Но в целом мы ожидали, что 2014 год будет не хуже 2013 года, и даже прогнозировали небольшой прирост, что и произошло, несмотря на шоковую терапию с повышением ключевой процентной ставки Центробанком», — поясняла госпожа Ладова. При этом она добавила, что в декабре фонду «по накатанной» все-таки удалось выйти на «плюс». Причина этого в том, что многие люди, уже начавшие сделки купли-продажи, вынуждены были их завершать, несмотря на увеличившиеся процентные ставки по кредитам. «Сейчас коммерческие банки либо отказались от выдачи ипотечных кредитов, либо выдают их под очень большие проценты, либо предъявляют очень жесткие требования для одобрения платежеспособности клиентов», — рассказала Наталья Ладова, добавив, что наиболее востребованными в регионе сейчас являются программы Сбербанка, ВТБ24 и Россельхозбанка. При этом цены на жилье на первичном рынке региона, по словам госпожи Ладовой, в 2015 году ведут себя «хаотично». Так, в первые недели января стоимость квадратного метра упала на 2 тыс. рублей, а после — выросла на 4 тыс.

«Большинство экспертов сходится во мнении, что 2015 год будет достаточно сложным», — заявила Наталья Ладова. По ее информации, количество предложений на вторичном рынке жилья уже сократилось, и эта тенденция может продолжиться. Сокращение количества предложений, соответственно, повлечет за собой рост цен на недвижимость. Но после того, как цены вырастут значительно, они должны будут упасть, поскольку «спрос отыграется на отсутствии доступных ресурсов в качестве финансового инструмента ипотеки».

Член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский, в свою очередь, отметил, что процентные ставки по ипотечным кредитам будут не меньше 24 %. «И сейчас наблюдается такая тенденция — банки отдают предпочтение тем клиентам, у которых есть деньги на большой первоначальный взнос — 40 или даже 60 %», — рассказывает господин Раевский. Кроме того, он отмечает, что многие девелоперы повышают цены, потому что их затраты на материалы номинированы в долларах и сильно выросли с декабря 2014-го. «Мы ожидаем, что в 2015 году долларовая стоимость жилья останется примерно такой же или снизится, а вот рублевую предсказывать сложно — все зависит от курса, который демонстрирует рекордную волатильность. Поэтому лучше делать прогнозы в долларах США. Самое бюджетное жилье может в течение года потерять 10–15 % долларовой цены», — считает эксперт. Снижающиеся цены, по его мнению, привлекут на рынок жилья дополнительных покупателей в 2015 году. «Но их будет немного — основной спрос был реализован в декабре-январе, когда люди вкладывали все свои сбережения», — рассуждает Максим Раевский.

Директор ипотечного бизнеса Локо-Банка Ирина Дзюба, в свою очередь, полагает, что в 2015 году возможно снижение спроса на 15–20 % при сохранении текущей ситуации. Также она прогнозирует, что возможный отказ от начала нового строительства, снижение числа предложений качественного жилья на вторичном рынке и наличие предложений в новостройках от ведущих застройщиков на объекты с высокой степенью готовности создадут необходимый баланс спроса и предложения в целом на рынке жилой недвижимости. «В целом ожидание рынка — это снижение ставок (по ипотеке. — „Ъ“) во втором квартале 2015 года, это является необходимым для возобновления активности на рынке ипотечного кредитования», — считает госпожа Дзюба.

О спаде покупательской активности как на первичном, так и на вторичном рынке говорит и управляющий директор компании LCMC Евгений Каур. «По предварительным оценкам, продажи новостроек в 2015 году могут снизиться в два-три раза. Если прибавить к этому заявления застройщиков о том, что цены на недвижимость будут только расти, станет понятно, что купить такое жилье смогут лишь некоторые. Платежеспособный спрос в регионах и так находится на низком уровне, а такие обстоятельства только усугубят ситуацию», — рассуждает Евгений Каур. По мнению финансового аналитика ИК «Финам» Тимура Нигматуллина, в 2015 году можно ожидать динамику цен на недвижимость первичного рынка в РФ существенно ниже уровня потребительской инфляции. «Наиболее вероятен рост цен не более чем на 3–5 % по сравнению с прошлым годом. Процентные ставки по ипотеке растут умеренными темпами. На мой взгляд, в 2015 году не стоит ждать роста выше 18–20 %», — полагает господин Нигматуллин.