Торговля в подвешенном состоянии

Недавно городские власти анонсировали проект строительства пешеходного моста от парка 300-летия Петербурга к стадиону на Крестовском острове. Впервые власти пытаются привлечь инвестора к строительству моста. Возврат вложенных средств, как предполагается, будет осуществляться за счет расположенных на мосту коммерческих помещений. Аналитики считают, что такой проект может быть интересен девелоперам, но им придется придумать какую-то особую концепцию.

В России уже есть примеры строительства переправ с коммерческими площадями силами девелоперов. В Петербурге несколько лет работает надземный пешеходный переход у торгового комплекса "Миллер" через проспект Испытателей. Здесь располагаются магазины и рестораны. Но через реки в Петербурге пока частные структуры мосты не строили. Аналитики, когда говорят о мосте к стадиону на Крестовский, вспоминают об уже реализованном московском проекте — торгово-пешеходном мосте "Багратион", связывающем набережные Тараса Шевченко и Краснопресненскую и являющемся частью комплекса "Москва-Сити".

Однако есть ряд существенных отличий: мост в Санкт-Петербурге примерно в два раза длиннее (более 400 м) и ведет не к деловому центру, а к рекреационной зоне.

"Речь о коммерческой окупаемости такого проекта и интересе к нему сторонних инвесторов вряд ли может вестись, однако определенные коммерческие помещения могут здесь разместиться. В первую очередь — кафе и рестораны, магазины аксессуаров, отдельные развлечения. По имеющимся данным, на первом этаже предполагается организовать велодорожки и пешеходный променад, на втором — торговлю. На наш взгляд, целесообразно скорректировать зонирование — рестораны и магазины должны размещаться непосредственно вдоль пешеходного променада, в то время как дорожки для роллеров и велосипедистов — на другом уровне", — рассуждает Леонид Захаров, руководитель отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

"Проект двухуровневого пешеходного моста из парка 300-летия Санкт-Петербурга на Крестовский остров, к строящемуся стадиону, включающий в себя велодорожки и дорожки для роллеров, будет востребован жителями Приморского района. При этом пешеходный поток будет иметь явно выраженную сезонность — интенсивность в теплое время года, разумеется, будет значительно выше. В выходные и летними вечерами он будет востребован, в остальное время пешеходов там будет крайне немного", — продолжает он.

Альберт Харченко, генеральный директор East Real, согласен: "Достаточно сложно спрогнозировать пешеходные потоки в дни, когда не будут проводиться футбольные матчи и другие крупные мероприятия. Эти факторы заставляют задуматься об окупаемости проекта".

Более оптимистичен Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development: "Парк хорошо посещается летом, стадион — во время футбольных матчей. Тем не менее ряд форматов будет здесь актуален. Так, видовые характеристики делают целесообразным создание здесь ресторанов. Также интересно размещение здесь спортивных магазинов, спортбаров, небольшого супермаркета, сувенирных лавок. Кроме того, не стоит забывать о располагающемся поблизости ТРК "Питерлэнд", который будет представлять серьезную конкуренцию для ритейлеров".

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова также полагает, что инвесторов найти в этот проект можно: "Место это достаточно событийное, всегда будет востребовано торговцами земли. Летом здесь продают воздушные шары, попкорн, еще какие-то предметы, которые приобретают гуляющие с детьми родители. Если же мост будет упираться только в стадион и больше никуда, то вариантов с торговыми площадями может быть мало: футбольная атрибутика, и, возможно, какие-то точки общепита. Если же маршрутов с моста будет несколько, то мост будет больше заселен. Я полагаю, что можно подумать о стационарных павильонах, в которых будут торговать не событийным товаром, приуроченным к футбольным матчам, а продукцией для детей и их родителей: воздушные змеи, шары, попкорн. Можно поставить даже аптечный киоск".

Александр Веселов, директор по развитию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, тем не менее идею считает интересной и полагает, что окупиться этот проект сможет за десять лет.

Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, полагает, что инвестиции в проект могут составить около 1,5 млрд рублей. "Это сумма, достаточная для строительства торгового центра площадью 45-50 тыс. кв. м. Окупаемость проекта находится в районе 12-15 лет", — говорит она.

"Функционал торговых площадей будет зависеть от технических характеристик конструкции. При разработке проекта нужно учесть нерегулярность проведения в Петербурге спортивных мероприятий, а значит, продумать дополнительные способы генерирования здесь пешеходного потока — за счет уникальной архитектурной концепции, видовых характеристик, размещения арт-объектов. Именно этим туристов и жителей Праги привлекает Карлов мост", — отмечает Веселов.