В Москве стало неклубно

На фоне дефицита площадок под застройку в Москве девелоперы, традиционно специализирующиеся на строительстве дорогой недвижимости, сосредоточились на развитии крупных проектов вместо клубных домов, где квартир не больше 60. В 2021 году на рынок вышло в четыре раза меньше предложения в приватных комплексах, чем в 2019-м. Недостаток такого предложения привел к сильному росту цен в этом сегменте — с 700 тыс. до 1,5 млн руб. за 1 кв. м. Застройщики, пытающиеся заработать на объеме продаваемого жилья, уходят от концепции уединенности проектов и теперь вряд ли будут строить такие комплексы. А найти малоэтажные дома с небольшим количеством лотов можно будет только в масштабных проектах комплексного освоения территории.

В Москве девелоперам невыгодно стало строить клубные дома, а под такие проекты они маскируют дома бизнес-класса

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Приватности все меньше

В январе—сентябре нынешнего года в Москве в продажу вышло лишь 67 лотов (8,8 тыс. кв. м) в двух проектах, которые на рынке недвижимости называют клубными, где количество квартир или апартаментов в корпусе не превышает 60. Такие данные приводит Kalinka Group. До конца года ситуация вряд ли изменится кардинальным образом: если показатель и вырастет, то незначительно, прогнозируют аналитики.

При этом в 2020 году, когда девелоперская активность была ниже из-за коронакризиса, рынок пополнился четырьмя клубными домами на 106 квартир суммарной площадью 11,1 тыс. кв. м, напоминают эксперты Kalinka Group. Раньше таких проектов было гораздо больше. В 2018–2019-м застройщики вывели на рынок 15 проектов на 63,4 тыс. кв. м и 9 клубных комплексов площадью 35,3 тыс. кв. м, приводит данные Kalinka Group.

Это ожидаемо сказалось на общем объеме предложения в новостройках. В конце сентября на первичном рынке в клубных домах представлено только 490 лотов, что на 38% ниже год к году, подсчитали в агентстве Knight Frank. По данным агентства, теперь на рынке элитного жилья в новостройках лоты в клубных домах формируют только 18% предложения, в то время как в 2018–2019 годах их доля достигала 26%.

Формально каждый девятый новый проект в столице — клубный дом, но если считать по суммарным метражам квартир и апартаментов, то их доля не превысит и 1% от общего предложения на рынке новостроек, подчеркивает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его данным, сейчас в приватных проектах для покупки доступно только 160 лотов, а год назад таких помещений насчитывалось 380.

Дефицит участков под застройку — одна из главных причин сокращения количества клубных проектов, считает гендиректор «Мармакса» Юрий Юров. Высокая стоимость участков под застройку и плата за смену вида разрешенного использования нагружают себестоимость строительства еще до его начала, поясняет председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова: «В итоге девелопер вынужден строить максимально допустимый объем жилья».

Застройщикам выгоднее строить тот объект, где будет больше продаваемых площадей, а значит, выше прибыль, соглашается директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Растут и требования владельцев жилья к собственной инфраструктуре, которую возможно реализовать в полном объеме только в проектах, рассчитанных на большее количество жилых лотов, добавляет директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.

Цена вопроса

Клубные дома сейчас практически не выходят на рынок, в 2021 году несколько проектов застройщиками были отложены на неопределенный срок, подтверждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев: «Себестоимость возросла более чем в два раза, а цена продажи — только на 15–20%».

Именно поэтому строительство клубного дома скорее необходимость, нежели желание девелопера, считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. Дом с небольшим количеством квартир сейчас может появиться только там, где мэрия Москвы не позволит построить высотное здание, например в центре города, поясняет госпожа Доброхотова. Иногда масштабный проект нельзя возвести из-за наличия на участке объектов культурного наследия, добавляет директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев. Но и там, по словам Ирины Доброхотовой, застройщики стараются уместить комплекс из нескольких домов.

Формирующийся дефицит предложения в сегменте клубных домов сказывается на росте цен в экспонирующихся проектах, отмечает Оксана Дивеева. Если в доме около 20 квартир и в нем продается всего 2–3 квартиры, это уже 10–15% всего проекта, отмечает директор по продажам «Интеко» Павел Лепиш. Для большого проекта на тысячу квартир такие цифры кажутся незначительными, а для клубного дома это серьезный объем, особенно если выкуплены лоты, которых больше нет ни в подобном проекте, ни в окружении, продолжает эксперт. Поэтому любое вымывание предложения на этом субрынке моментально приводит к увеличению цен.

По подсчетам госпожи Дивеевой, средняя стоимость жилья в клубных домах в сентябре 2021-го год к году выросла на 19% в элитном классе и на 44% — в проектах бизнес-класса. Наиболее ощутимый рост цены произошел по сравнению с 2019 годом, когда в клубном доме в центре Москвы можно было приобрести квартиру по 700 тыс. руб. за 1 кв. м, уточняет господин Лепиш. Сейчас, напоминает эксперт, аналогичные предложения начинаются от 1,5 млн руб. за 1 кв. м. Для сравнения: в целом по рынку столичных новостроек стоимость квартир выросла на 51%, до 305 тыс. руб. за 1 кв. м в сентябре 2021 года по отношению к аналогичному периоду 2019-го, подсчитали в Dataflat.ru.

Снижается не только объем новых лотов в продаже, но и площадь квартир и апартаментов в клубных комплексах. По данным Kalinka Group, средняя площадь лота в новых клубных проектах 2021 года составила 115 кв. м, что на 27% ниже, чем показатель 2019-го, когда застройщики предлагали помещения средней площадью 170 кв. м. Большинство таких проектов относятся к объектам реконструкции, где особенности здания не позволяют спроектировать квартиры большего размера, поясняет господин Шибаев: «К тому же небольшие помещения более востребованы рынком». Кроме того, отмечает эксперт, для минимизации рисков долгой экспозиции девелоперам выгоднее спроектировать больше лотов меньшей площадью, таким образом увеличив свою выручку.

Надстройка клубных домов

Среди ключевых условий, которым должны соответствовать элитные клубные дома,— уникальное расположение в центральной части города, высококачественные архитектурные и современные инженерные решения, отвечающие высокому классу проекта, закрытая собственная территория с паркингом и небольшое количество лотов на корпус (в среднем до 50 помещений), рассказывает Александр Шибаев.

Клубный дом предлагается к покупке жителям, соответствующим определенному кругу интересов и статусу, добавляет гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. В некоторых проектах, продолжает она, сохраняется практика собеседования с потенциальными собственниками, как это происходило в начале 2000-х годов. Клубность дома также может быть аргументирована развитой внутренней инфраструктурой: спортивная и спа-зоны, кафе, лобби с привилегированным доступом только для собственников, продолжает эксперт.

Но с развитием рынка элитного жилья произошло определенное размывание стандартов и границ: теперь к клубным домам относятся скорее объекты со своей особой концепцией и философией, при этом количество жилых помещений в нем не столь важно, отмечает госпожа Раджабова. Сегодня понятие клубности постепенно стирается и многие характеристики этого формата переходят из элитного жилья в другие сегменты, например в бизнес-класс, подчеркивает господин Юров. География приватных проектов расширяется, уходит за пределы Садового кольца, подтверждает заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба. Даже подмосковные застройщики стали использовать этот термин, называя корпуса с улучшенной отделкой клубными домами, добавляет Алексей Попов.

В итоге сегодня многие девелоперы называют клубными домами проекты, где количество квартир превышает эти показатели, но это скорее маркетинговые уловки, отмечает Юрий Юров. Региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев тоже заметил, что в последние несколько лет происходит укрупнение жилых проектов. Например, говорит он, сейчас в сегменте de luxe застройщики стали строить дома более чем на 100 квартир, что раньше считалось исключением. Среди них эксперт называет The Residences at Mandarin Oriental и «Лаврушинский».

Девелоперы привыкли зарабатывать на больших объемах строительства, а клубный формат требует крупных инвестиций, детализации и уникальности решений, отмечает Яна Глазунова. «Мы видим эту тенденцию на протяжении последних лет, когда застройщики, руководствуясь своей бизнес-стратегией, стараются выжать максимальные площадь и высотность будущих зданий из небольших площадок»,— соглашается Анна Раджабова. Это привело к тому, что «высота» Москвы выросла: в 2020 году средняя этажность нового строительства составила 25,5 этажа, тогда как до 2015-го этот показатель не превышал 20,9, подчеркивает Ирина Доброхотова.

Исчезает и камерность комплексов, которая исходно и заявлялась при позиционировании клубного проекта. Теперь такие дома строят в основном в рамках крупных проектов комплексного освоения территории, отмечает Андрей Соловьев. Даже в комплексах, состоящих из небоскребов, девелоперы стали применять понятие клубного дома, отмечает господин Попов. Он приводит в пример 11-этажный корпус в ЖК «Фили-Сити», где остальные здания — это башни выше 30 этажей. В составе крупного проекта, когда все основные расходы уже покрыты высотной частью других корпусов, возведение дома с небольшим количеством помещений значительно легче и интереснее девелоперу, соглашается Роман Родионцев.

Однако срок продажи таких объектов может быть долгим в силу высокой стоимости и небольшого числа интересантов среди потенциальной аудитории, продолжает госпожа Глазунова: «К примеру, дом Nabokov был выведен на рынок в конце 2015 года, но лоты там по-прежнему не распроданы. Таунхаусы в Noble Row тоже продавались достаточно долго». Оксана Дивеева прогнозирует, что тренд на строительство корпусов с небольшим количеством квартир в проектах комплексного освоения территории будет сохраняться. Но, продолжает она, квартиры в этих корпусах будут дороже.