«Трансформация позволит корпорации сфокусироваться на девелоперских проектах»

АО «Корпорация развития Пермского края» проходит процесс трансформации в подразделение недавно созданного холдинга «Фонд развития Пермского края». Как рассказал руководитель ФРПК Алексей Бураков, корпорация сохранит свое главное направление — девелоперское. Общество продолжит реализовывать крупные проекты: строительство ЖК «Любимов», приспособление здания ВКИУ под гостиницу, размещение экспоцентра в ТЦ «Карусель».

— Алексей Петрович, в прошлом году вы заявили о новой стратегии развития КРПК. Но в итоге корпорация трансформировалась в структуру холдинга «Фонд развития Пермского края». В чем цель этого образования?

— Действительно, обещанная стратегия корпорации развития трансформировалась в стратегию, явно написанную в уставе Фонда развития Пермского края. Фонд зарегистрирован 7 октября, сформирован уставный капитал. Сейчас завершается докапитализация общества в соответствии с решениями заксобрания о внесении изменений в бюджет. Задача холдинга — выступать организатором, модератором и участником партнерств, совместных предприятий и прочих форм взаимодействия с кредитными организациями, частными инвесторами и федеральными институтами развития. КРПК входит в этот холдинг как крупнейшее подразделение, сосредоточенное на девелопменте. Проекты, которые корпорация начинала параллельно с формированием фонда, в течение 2022 года будут интегрированы в холдинговую структуру.

— Почему новую структуру создали не на площадке КРПК?

— Это объясняется требованиями №214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Корпорация стала застройщиком в силу закона, приняв на себя серьезные обязательства и ограничения. Эти ограничения запрещают вести инвестиционную деятельность, если с обществом подписаны договоры долевого участия в строительстве. Трансформация позволит корпорации сфокусироваться на девелоперских проектах, заниматься градостроительной деятельностью. Мы трансформируем корпорацию очень аккуратно, потому что организация реализует сложный проект ЖК «Любимов» в Березниках и запускает еще ряд проектов.

— Расскажите про команду инвестиционного фонда. Кто эти люди?

— Формирование команды идет постоянно, но я бы пока не спешил с ее презентацией. В том числе потому, что ряд людей из корпорации еще не перешли в фонд. Сотрудников в фонде будет ровно столько, сколько надо для реализации проектов. К примеру, в корпорации есть некое соотношение постоянного персонала и проектных менеджеров, которых привлекают для реализации конкретных инициатив. С лета прошлого года КРПК не подписывает бессрочные трудовые контракты. В каждом срочном контракте с сотрудником и топ-менеджером указано планируемое окончание действия контракта, увязанное с завершением тех или иных стратегических задач корпорации.

Фонд является проектной компанией, то есть зарплата сотрудника является частью затрат на тот или иной проект. При принятии решения наблюдательным советом фонда об участии в каком-то проекте формируется смета. В ней указаны затраты на проектных менеджеров, количество персонала и его функционал. Это не линейная зависимость: к примеру, проект в 10 млрд руб. может потребовать всего 10 менеджеров с высокой оплатой труда, а для проекта более низкой стоимости понадобится 60 человек. Так как проекты в большей степени несерийные и при их реализации мы сталкиваемся с определенным набором требований к компетенциям менеджмента, то понятно, что сотрудникам фонда нелогично все уметь, знать и обладать всеми видами знаний. Поэтому к проектам мы временно привлекаем экспертов с соответствующим отраслевым опытом. Огромные проекты могут реализовываться с малым количеством людей, но с привлечением специализированных внешних консультантов.

— Планируется ли Фондом развития Пермского края получение прибыли в какой-то перспективе?

— Получение прибыли является смыслом создания АО в силу закона. Мы обязаны извлекать прибыль из своей деятельности.

— Недавно корпорация купила на торгах УДС «Молот», потратив 284 млн руб. На первый взгляд кажется, что это заведомо убыточный объект.

— Мы говорим: не потратили, а инвестировали, приобретя объект за 284 млн руб., который был оценен при организации торгов в сумму более 700 млн руб. Построить такое здание, по разным оценкам, сегодня стоит от 2 до 4 млрд руб. Объект с такими тактико-техническими характеристиками в отсутствие конкуренции в месте расположения должен приносить прибыль. Является он убыточным или прибыльным в долгосрочной перспективе, мы узнаем, когда зафиксируем статус собственника в январе-феврале. Тогда мы попросим договоры аренды, управления, обслуживания, эксплуатации здания и посмотрим на цифры. Мы сделали то же самое, купив здание «Карусели» под конгрессно-выставочный центр. Согласно оценке, объект недвижимости и участок под ним стоили 740 млн руб. Если бы его разрешили перепрофилировать под девелопмент, то объект на полпути между аэропортом и центром города, рядом с Транссибирской магистралью, на развязке, которую будут реконструировать, стоил бы более 1 млрд руб. Так что корпорация приобрела эту недвижимость с хорошим дисконтом.

Если проект оказался у нас, значит с ним больше никто не справился или не нашлось желающих рискнуть, либо он для коммерсантов слишком рискованный или длительный по окупаемости. Для нашего акционера такой проект может быть крайне важен по своему совокупному экономическому эффекту.

— К ФРПК перешел проект реконструкции завода Шпагина. Можно ли назвать фонд оператором проекта?

— Формально проект завода Шпагина находится на балансе краевого УКСа, но с осени мы занимаемся выработкой подхода к его реконструкции. Уже утвержден состав проектной группы. Конечная цель — добиться максимальной окупаемости будущего социокультурного пространства, не нарушая общую концепцию этого объекта. К работе мы привлекаем внешних экспертов в сфере культуры, формируем отраслевое задание.

Рассматривать этот объект локально нельзя. Проект реконструкции завода надо продумывать, исходя из его истории, городских пространств, перспективных проектов, окружающих бывшее предприятие. Нужно учитывать все окружающие проекты благоустройства, детскую железную дорогу, которую планирует построить РЖД, музей железнодорожной техники, новое здание художественной галереи. Важны планы частных инвесторов по организации вблизи культурного кластера офисов, гостиниц, ресторанов и прочего. Надо изучить всю организацию дорожного движения, прогулочные пешеходные зоны на близлежащей территории, парковочные пространства. Завод Шпагина — непростой объект, с интересной историей. У горожан и властей сформировалось к нему очень чувствительное отношение. В проекте реконструкции площадки важно найти золотую середину, которая позволит бережно отнестись к этому пространству. С другой стороны, завод Шпагина надо максимально приспособить к новым функциям, технологическим и идейным.

— Изменилась ли концепция по использованию здания ВКИУ на ул. Окулова, 4?

— Недавно принято решение, что корпорация «Туризм.РФ» и Корпорация развития Пермского края создадут совместное предприятие, которое реконструирует в гостиницу бывшее здание военного института. 21 декабря совет директоров корпорации «Туризм. РФ» одобрил реализацию большого количества инвестиционных проектов. В их число вошла и реконструкция здания ВКИУ в гостиницу. В настоящее время нами подписано инвестиционное соглашение. Далее нам предстоит согласовать проект на своем совете директоров, а также основные условия сделки и выйти на подписание соглашения с корпорацией «Туризм.РФ». Общая стоимость реконструкции ВКИУ в отель оценивается примерно в 1,5 млрд руб. Для реализации проекта планируется подать заявку на получение кредита по льготной субсидированной ставке. Завершить реконструкцию здания на ул. Окулова, 4, планируется к началу 2024 года. После этого будет выбран оператор гостиницы.

— На каком этапе находится проект экспоцентра в ТЦ «Карусель»? Есть мнения, что площадка на шоссе Космонавтов, 59, слишком мала для размещения экспоцентра высокого уровня. Как вы относитесь к этим высказываниям?

— Уже разработана концепция конгрессно-выставочного центра, сделан брендбук объекта, проведены переговоры с потенциально возможными операторами-арендаторами. Вопрос о том, кто будет оператором центра, сейчас активно обсуждается. Действительно, есть мнения, что площадь для конгресс-центра недостаточная, но этот недостаток с лихвой компенсируется отличным местоположением. У нас нет цели сделать конгресс-холл размером как в Казани (крытые павильоны «Казань Экспо» занимают 41 тыс. кв. м.— «Ъ-Прикамье»). Мы считаем, что для решения региональных задач этой территории будет достаточно. Корпорации необходимо организовать такой объем выставочных площадей, который должен иметь субъект федерации для проведения серьезных мероприятий. Эту задачу поставил перед нами губернатор Дмитрий Махонин.

— Как загружено производство «Пермской судоверфи»? Когда на предприятии начнут выпуск металлоконструкций?

— На «Пермской судоверфи» идет процесс контрактации и формирования новой линейки заказов. Процесс этот непростой, потому что конкуренция на федеральном уровне очень высокая, а производственная мощность у завода пока оставляет желать лучшего. Но работа ведется. Проект восстановления судостроения очень важен для Пермского края — по совокупным налоговым и неналоговым поступлениям в бюджет и по тому, как он является точкой роста для смежных отраслей.

— Как строится ЖК «Любимов» в Березниках? Есть ли отставание от графика?

— Каждый день при возведении ЖК «Любимов» нам приходится принимать непростые решения, пытаясь балансировать между формальными требованиями сделать все технически идеально и пониманием того, что люди дико устали от ожидания. Устали ждать и дольщики, и федеральные власти. Три раза в неделю мы проводим там совещания и штабы, исправляем недочеты в строительстве и заново переделываем выполненные ранее работы. При завершении одного дома нам пришлось полностью перестраивать его кровлю — и это в мороз, в снег, притом что дом уже был готов к сдаче. И таких мелочей невероятное количество. В некоторых объектах требуется разобрать окна и вставить их заново, переделать облицовку, устроить заново вентиляцию, заменить проводку. Эти мелочи достались нам в наследство, но выполнение указанных работ дорого обходится, и они отнимают большое количество времени. Когда по поручению главы региона мы изменили систему работы, большая часть сотрудников корпорации переехала в офис в Березниках, различные вопросы при строительстве «Любимова» стали решаться быстрее. Подрядчики со своими проблемами мгновенно получили доступ к заказчику, стали более доступны профильные службы в Березниках.

— КРПК и «Стройтрансгаз» выдвинули друг к другу иски по строительству дома в ЖК «Любимов». Размер требований высок. Как оцениваете шансы корпорации на успех в этих судебных делах?

— Вопросы по стоимости контракта «Стройтрансгаза» мы унаследовали от предыдущего топ-менеджмента и не знали всех нюансов переговоров наших предшественников. Договор, подписанный КРПК и «Стройтрансгазом», отличался от всех остальных жесткими условиями, это был контракт с фиксированной ценой. Компания возводила два больших дома в 19 этажей. Подрядчик задержал выполнение работ почти на два года — конечно, за это время стоимость стройматериалов выросла. Дополнительные затраты у «Стройтрансгаза» возникли из-за удорожания материалов, а дополнительные работы — из-за некачественного проекта. По закону мы обязаны применять только те расценки, которые прошли экспертизу сметной стоимости.

Корпорация убедила специалистов «Стройтрансгаза» в необходимости экспертизы дополнительных затрат. В переговорах мы пришли к тому, что КРПК не может доплатить без решения суда, и компания обратилась в суд. Для нас была неожиданностью сумма иска (540,9 млн руб.), потому что проведенная экспертиза показала увеличение в диапазоне до 250 млн руб. О дополнительных затратах подрядчика, подтвержденных экспертизой, мы сообщили Минстрою РФ, и ведомство подтвердило обоснованность этих расчетов. Это не означает, что у нас возникла обязанность произвести доплату, но как минимум появилось понимание размера реальных затрат нашего генподрядчика и его субподрядчиков — кстати, пермских компаний, попавших в непростую финансовую ситуацию из-за этого.

Мы были обязаны обратиться в суд для взыскания штрафа со «Стройтрансгаза» за задержку сроков (390,8 млн руб.). Иначе возник бы вопрос, почему мы не принимаем санкции к контрагенту, имея на это право. Некоторые считают, что этот иск создает для нас угрозу финансовой устойчивости, но это не так. Во-первых, мы оцениваем вероятность удовлетворения этого иска в полном объеме как невысокую — сумма явно завышена. Наши требования по штрафам гораздо более обоснованны — нарушение сроков очевидно, и договор это прямо предусматривает. Во-вторых, даже если часть этой суммы суд сочтет обоснованной, мы справимся с ее выплатой — необходимые резервы созданы.