Моделирование влияния неценовых факторов спроса и предложения на возникновение пузыря на рынке недвижимости

Малкина Э.Е. НЕЦЕНОВЫЕ ФАКТОРЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

17. 5. МОДЕЛИРОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ НЕЦЕНОВЫХ ФАКТОРОВ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПУЗЫРЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Малкина Элина Ефимовна, начальник отдела развития бизнеса ЕВРАЗ, аспирант Финансовой Академии при Правительстве РФ

Контакты автора: e.malkina@mail.ru

Аннотация. В работе анализируются методы моделирования факторов спроса и предложения, влияющие на спекулятивный рынок недвижимости. В частности, на основе анализа данных Росстата и банка России моделируются показатели объема и цен рынка недвижимости, факторы спроса и определяются подходы к моделированию. В частности, обосновывается замещение качественных факторов dummy переменными модели.

Ключевые слова: спекулятивный рынок, пузырь на рынке недвижимости, спрос, предложение, стоимость жилья

MODELING OF NON-PRICE DEMAND AND SUPPLY FACTORS ON THE RISE OF THE REAL ESTATE BUBBLE

Malkina Elina Efimovna, head of Business Development EVRAZ, Postgraduate of the Financial Аkademy of Russian Federation Government

Annotation: The paper analyzes the methods of modeling supply and demand factors affecting the speculative real estate market. In particular, based on analysis of the data bank of Russia and the Federal State Statistics Service figures are modeled by the volume and prices of real estate market, demand factors and determined approach to modeling. In particular, the substitution is justified qualitative factors dummy variables of the model. Keywords: Speculative market bubble in the housing market, supply, demand, cost of housing

В исследованиях в области прогнозирования наступления кризисных ситуаций в экономике в целом и схлопывания пузыря на рынке недвижимости накоплен существенный массив данных, позволяющий сделать выводы о причинах возникновения этих явлений. При этом заключения в данной области однозначно связывают причины наступления кризисных явлений на финансовых рынках и рынке недвижимости с совокупностью неценовых факторов спроса и предложения.

Так, согласно исследованиям начала 2000-х годов резкое падение цен на недвижимость в Японии в начале 1990-х годов и странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах произошло из-за существенного увеличения доходов населения при ограниченности предложения. Так, в пиковой фазе цены на недвижимость в Японии за 10 лет возросли в 4 раза, а в странах Юговосточной Азии - в 5-7 раз. Данным странам традиционно характерны высокие показатели норм сбережения.

Более поздние исследования1 подтвердили, что спекулятивные процессы на рынке могут привести к тому, что реальные цены из-за существенного превышения спроса над предложением существенно превысят равновесные значения по причине того, что недвижимость является объектом инвестиций, то есть жилье покупается для последующей перепродажи.

Таким образом, для анализа возможностей появления спекулятивных явлений необходимо исследовать динамику изменения цен и объем предложения (ввода зданий).

Согласно данным Росстата средняя цена 1 квадратного метра жилья в городах и поселках городского типа возрастала за все время статистического наблюдения, за исключением 2009 года, когда в условиях экономического кризиса произошло резкое снижение стоимости жилья во всех регионах Российской Федерации

Рис. 1

Стоимость 1 квадратного метра жилья в городах Российской Федерации

Как видно из графика, наиболее значим коэффициент детерминации (0,96), что согласно шкале Чеддока свидетельствует о сильной функциональной связи у данных тренда, основанного на экспоненциальной функции, и в меньшей степени - линейной и логарифмической (соответственно 0,92 и 0,74). При этом, рассматривая прогнозные значения на 5 периодов, можно сделать следующий вывод: прогнозирование с помощью логарифмической кривой близко к возможным изменениям на рынке недвижимости. Так, маловероятно, что к 2015 году цена одного метра будет составлять более 180 тысяч рублей (экспоненциальный тренд) или более 70 тысяч рублей (линейный тренд) за один метр при прогнозе изменения потребительских цен, определенного в прогнозах Министерства экономического развития около 40%2.

По данным Росстата с 2001г. по 2008г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В 2009г. было отмечено снижение ввода общей пло-

-*М1ак-Лин. Инвестирование в недвижимость / Пер с англ. - М,Ж ООО «Вильямс», 2007 - 416 с.

2 Официальный сайт Министерства экономического развития. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.economy.gov.ru/

щади жилья по сравнению с предыдущим годом, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось (на 2,4% меньше по сравнению с 2009г.). Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв. метров в 2000г. до 409 кв. метров в 2010г3.

Анализ коэффициентов детерминации, определенных на основе экспоненциального, логарифмического и линейного трендов говорит о том, что сила стоматической зависимости по шкале Чеддока в данном случае ниже, чем при моделировании динамики цены квадратного метра жилья. При этом идентичная динамика изменения цены и объема предложения говорит о неэластичном спросе.

Основной Основной Оснозной Основной Введено в действие жилых домов, млн,м2 общей площади

у=Основнойе0(НОВНОЙХ ^ = Основной

К2 = Основной / -Основноих + Основной

^= ^сновно^

о о о о с о о о о с

7

2001г. 2002г. 2003г. 2004г. 2005г. 2006г. 2007г. 2008г. 2009г. 2010г.

Рис. 2

Динамика введение жилых домов

Таким образом, для прогнозирования цен на недвижимость необходимо использовать многомерные методы. Кроме того, сложившая практика функционирования рынка жилья указывает на то, что строительные компании и финансирующие их финансовые структуры не могут объективно определить состояние рынка к завершению строительства (2-3 года), следовательно, необходимо моделировать влияние на рынок недвижимости совокупности неценовых факторов спроса и предложения.

Анализ исследований в данной области позволяет выделить следующие факторы предложения, оказывающие влияние на создание спекулятивных процессов на рынке:

- законодательные ограничения жилищной застройки;

- антиконкурентные действия участников рынка (установление монопольно высоких цен, сговоры на рынке);

- сокращение предложения из-за ограниченной площади для застройки;

- ограниченное предложение жилья на вторичном рынке из-за ожидания роста цен продавцов.

3 Официальный сайт Росстата [Электронный ресурс]. - Режим

доступа: http://www.gks.ru/bgd/regl/B11_04/IssWWW.exe/Stg/d06/1 -jil-str.htm

При этом к неценовым факторам спроса можно отнести:

- повышение реально располагаемых доходов населения;

- развитие рынка ипотечного кредитования при снижении процентных ставок;

- хеджирование инвесторами рисков финансового рынка инвестициями в недвижимость;

- миграция населения.

Разработка методики объективной оценки времени наступления схлопывания пузыря на спекулятивном рынке недвижимости является в настоящее время нерешенной задачей, так как на данное событие могут повлиять не только объективные, но и субъективные факторы - например, необоснованный пессимизм инвесторов.

Между тем прогнозирование ряда факторов может указать на сочетание показателей, существенным образом влияющих на возникновение пузыря на рынке недвижимости. При этом наиболее существенным вопросом является определение удельного веса каждого фактора при оценке сочетания критических показателей, вызывающих схлопывание пузыря на рынке недвижимости.

С позиции анализа факторов предложения с этой целью могут быть использованы показатели опроса строительных организаций об условиях осуществления хозяйственной деятельности.

Согласно данным Росстата за 2010 год показатели значимости факторов могут существенно отличатся по регионам России, поэтому необходимо осуществлять оценку вероятности наступления кризисной ситуации на рынке недвижимости или продолжение спекулятивных процессов с учетом значимости отдельных факторов.

Рис. 3

Данные размаха вариации опроса строительных организаций об ограничениях осуществления хозяйственной деятельности

Как видно из данных, существует большой размах вариации в оценке сведений о рынке в различных регионах, следовательно, вероятность наступления кризисной ситуации в отдельном регионе необходимо оценивать с позиции влияния критических для условий осуществления строительными организациями деятельности.

В целом, наиболее значимыми ограничивающими факторами для предложения на рынке Российской Федерации являются: неплатежеспособность заказчиков, стоимость строительных материалов, уровень налогообложения и конкуренция.

Малкина Э.Е. НЕЦЕНОВЫЕ ФАКТОРЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В современной теории и практике экономического планирования разработаны методы, позволяющие учесть влияние части данных факторов, между тем влияние значительного их количества может оказывать как нелинейное влияние, и соответственно прогнозироваться с помощью экономико-математических методов. Так, например, прогнозирование индекса потребительских цен в краткосрочном периоде разрабатывается многими региональными и федеральными органами власти, следовательно, возможно определить изменения в стоимости строительных материалов. Однако существенная доля строительных материалов, применяемых при строительстве, импортируется.

Таким образом, моделирование неценовых факторов предложения необходимо на основе уравнений линейной регрессии с применением dummy-переменной, принимающей случайные значения для учета факторов, значимых для рынка и не поддающихся оценке (например, изменений в налоговом законодательстве или влияние усиления конкуренции).

Рассмотрим вопрос моделирования показателей спроса на рынке недвижимости.

Анализ динамики располагаемых денежных доходов говорит о том, что в рамках доверительных интервалов экспоненциальной, линейной и логарифмической зависимости входят фактически все значения, кроме данных января и декабря.

Для оценки зависимости данного показателя от значений других значимых показателей статистики уровня жизни были определены статистические зависимости между показателями уровня экономически активного населения, денежных доходов4 и разницы между доходами и потребительскими расходами.

С1с;Е1с;<их:;У£^£^£^С1£^с?1с;<ихс;ОС1С^С1С1С1с?1:;<ох:;У£^£^С1С1

(О (3 и ф 5 2 о >010(0(0(3(0(1)520 ?гю юю(О(0(в(0в)52о ю ю ю

ш а.5 ^4=£^ккк(ош а.5 ^4=о^ккк(от а.5 .= 4= т к к к га

'I < < <|о*!1'| < «р-а

рис. 4

Уровень реально располагаемых доходов населения (данные Росстата).

Как видно из данных, наиболее значимые зависимости наблюдаются между показателями денежных доходов и занятых в экономике, при этом уровень потребительских расходов фактически не влияет на уровень денежных доходов, что может свидетельствовать об уровне теневого сектора экономики. При этом следует отметить, что настолько близкие статистические зависимости с основными показателями уровня жизни населения и занятости свидетельствуют о прогнозируе-мости показателя денежных доходов и возможности

4 Для исключения фактора сезонности данные были сглажены бикубическими сплайнами

его использования при оценке как неценового фактора спроса.

Таблица 1.

Значения коэффициентов парной корреляции по критерию Пирсона

Заняты е в зконом ике Экон омиче ски активное население Дгнг ясные доход ы Потреби тельскн е расходы Разнила между заработной платой и потребительскими расходами

Занятые в экономике 1.00 0.93 0.99 0.93 0.91

Экономически активное население 0,93 1,00 0.94 0,73 0,97

Денежные доходы 0.99 0.94 1.00 0.90 0.94

Потреби тельскн е расходы 0,93 0,73 0,90 1,00 0,70

Ра зн ип а м ежду заработной платой и потребительскими расходами 0,91 0,97 0.94 0,70 1,00

По данным Банка России5 объем предоставленных физическим лицам жилищных кредитов (в рублях и иностранной валюте) в 2010г. составил 437,4 млрд. рублей, что больше объема выданных жилищных кредитов в 2009г. в 2,4 раза. Следует отметить, что существует значительная дифференциация по регионам России в части распределения жилищных кредитов.

Так, наибольший объем кредитов был выдан в Москве (12,5% от общего объема жилищных кредитов по Российской Федерации), Тюменской (8,3%), Московской (6,3%), Свердловской (3,0%), Челябинской и Новосибирской (по 2,7%) областях, Санкт-Петербурге (3,9%), Республике Татарстан (3,2%), Красноярском крае (2,9%), Республике Башкортостан, Пермском и Краснодарском краях, Иркутской и Самарской областях (от 2,0% до 2,5%). В целом, на их долю приходится более половины (56,6%) объема жилищных кредитов, выданных в Российской Федерации.

При этом объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в 2010г., составил 380,1 млрд. рублей, что в общем объеме выданных жилищных кредитов составляет 86,9% (в 2009г. - соответственно 83,7%). Следовательно, при мониторинге спекулятивных операций на рынке недвижимости необходимо в большей степени исследовать указанные регионы.

Необходимым условием увеличения спроса кроме доступности ипотечных кредитов, является реальная процентная ставка по их выплатам. Согласно данным банка России средневзвешенная ставка по жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам в 2010г. составила: в рублях - 13,3%, в иностранной валюте - 11,2%; по ипотечным жилищным кредитам - соответственно 13,1% и 11,0%.

При этом задолженность по предоставленным физическим лицам жилищным кредитам (в рублях и иностранной валюте) по состоянию на 1 января 2011г. составила 1295,4 млрд. рублей. Динамика изменения объема ипотечного кредитования и задолженности по жилищным кредитам указывает на то, что прогнозирование предложения на рынке ипотечных кредитов существенно ограничено, так как состояние данного рынка зависит от ряда не только макроэкономических факторов, но и состояния мирового финансового рынка и уровня межбанковских ставок.

Также ограничены возможности прогнозирования хеджирования рисков инвесторов за счет вложений в

5 Официальный сайт Банка России. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.cbr.ru/credit/

недвижимость. Показатель миграции населения в настоящий момент в силу ограниченных возможностей статистики населения, объективно учесть мигрантов в разрезе регионов не удаётся.

Таким образом, оценивая влияния на спрос на спекулятивном рынке недвижимости, необходимо использовать модели, основанные на использовании переменной денежных доходов и dummy-переменных, учитывающих влияние изменения на рынке ипотечных кредитов и миграции населения в разрезе отдельных регионов.

Список литературы:

1. Мак-Лин. Инвестирование в недвижимость: Пер с англ. -М,Ж ООО «Вильямс», 2007 - 416 с.

2. Официальный сайт Росстата. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.gks.ru/

3. Официальный сайт банка России. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbr.ru/credit/

4. Официальный сайт Министерства экономического развития

5. Пузырь на рынке недвижимости Москвы: [Электронный

ресурс]. - Режим доступа: http://www.rentalagent.ru/news

/opisanie.php?g=170211133242 (проверено 28.09.2011).

References:

1. McLean. Investing in Real Estate: Translation from English. -M, F LLC "Williams", 2007 - 416 sec.

2. Official site of Federal State Statistics Service http://www. gks. ru.

3. Official website of the Bank of Russia http://www.cbr.ru /credit/.

4. The official website of the Ministry of Economic Development

5. A bubble in the Moscow real estate market: an electronic resource: access mode http://www.rentalagent.ru/ news/opisanie. php?g=170211133242, verified 28/09/2011