Элита не вселяется

За год первичному рынку элитной недвижимости в отличие от массового сегмента не удалось отыграть кризисный спад. Этой весной число сделок в Москве оказалось почти на 18% ниже год к году, а совокупный бюджет покупок — на 10%. Такая ситуация связана в том числе с перетоком покупателей на вторичный рынок, где предлагаются значительные дисконты. Но участники рынка уже рассмотрели первые признаки оживления на рынке за счет возвращения в страну уехавших ранее за рубеж платежеспособных россиян и ограниченности доступных инвестиционных инструментов.

Фото: Анна Акельева, Коммерсантъ

Общий объем сделок с элитными новостройками в Москве в марте—мае составил 25 млрд руб., что на 10,7% меньше год к году, подсчитали в Intermark Real Estate. Число сделок за тот же период сократилось на 17,6%, до 229. Партнер NF Group Андрей Соловьев считает, что по итогам всего первого полугодия объем продаж будет на 14–15% меньше, чем за тот же период 2022 года.

Спрос на элитные новостройки восстанавливается медленнее, чем в массовом сегменте.

По данным Dataflat.ru, в марте—мае в старых границах Москвы заключено 17,4 тыс. сделок в новостройках масс-маркета, что на 16% больше год к году. Хотя во всем Московском регионе, включая Новую Москву и Подмосковье, динамика хуже: число сделок сократилось на 2,4%, до 34,8 тыс.

Член правления AREA Григорий Ашихмин помимо неопределенности в экономике связывает низкую активность покупателей с давлением вторичного сегмента и альтернативных форм сделок. «В строящихся премиальных объектах мы нередко наблюдаем значительные дисконты по уступкам от физических лиц»,— поясняет он. Аналитики Intermark Real Estate также заметили в целом увеличение вторичных продаж. «За последние полтора года конкуренция со стороны готовых проектов заметно усилилась»,— подтверждает господин Соловьев.

Владелец IQ Estate Юнна Эрвиц поясняет, что застройщики элитных проектов в свою очередь не могут снижать цены в проектах, которые уже в реализации: «Это репутационные риски, связанные с негативным отношением покупателей, которые приобрели лоты по более высоким ценам». Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова обращает внимание и на то, что в период ажиотажного спроса девелоперам удалось накопить значительные финансовые резервы. Это позволяет застройщикам не снижать цены, даже если сделок в проектах не происходит, говорит эксперт.

Алексей Тулупов, владелец Sminex, в интервью Forbes в январе 2021 года:

«Плохая репутация девелопера дорогого жилья может покупателя отпугнуть».

По данным Intermark Real Estate, средний бюджет сделки в элитных новостройках весной составил 120 млн руб., что на 11,1% выше год к году. В NF Group называют среднюю сумму в 115 млн руб.— это на 2% больше, чем годом ранее. Господин Ашихмин обращает внимание на то, что на рынке сейчас практически нет инвесторов: основные сделки заключаются с квартирами для личного пользования. При этом 55% покупателей новостроек подбирают проекты на финальных стадиях реализации, замечают в Intermark Real Estate.

Весной снижение продаж в элитном сегменте оказалось не таким существенным, как в декабре—феврале, когда число сделок год к году упало в 2,8 раза, до 138, указывают в Intermark Real Estate. Это дало повод аналитикам рассчитывать на первые признаки оживления рынка. «В апреле—июне мы впервые с конца 2021 года увидели рост числа сделок к предыдущему кварталу»,— утверждает Андрей Соловьев.

Директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate Анатолий Довгань рассчитывает на восстановление продаж осенью, но предупреждает, что рынок четко реагирует на внешние колебания. «Политические события, изменение курсов валют — все это может повлиять на действия покупателей и отразиться на спросе»,— поясняет он. Эксперт считает одной из основных причин возможного роста спроса ограниченное число инвестиционных инструментов, указывая, что покупателям элитного жилья часто не на что больше тратить деньги. Юнна Эрвиц считает, что оживление обеспечивает, в частности, возвращение в страну части уехавших в прошлом году платежеспособных россиян и то, что рынки Дубая и Турции, где в основном они покупают жилье, перегреты.