Новый курс для ТРК

Углубление кризиса заставляет владельцев торгово-развлекательных центров все более внимательно следить за тенденциями рынка — с ухудшением покупательской способности населения на плаву будут оставаться лишь те комплексы, которые отвечают всем современным течениям. Менее успешным центрам придется менять концепцию, закрываться или даже включать иные функции, изначально проектом не предусмотренные.

Тема реконцепции торговых комплексов в последнее время стала очень актуальной и постоянно обсуждаемой в профессиональном сообществе. Однако, считает Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, по факту примеров масштабной реконцепции ТК в Петербурге не так уж много. "Практически единственным девелопером, решившимся на временное закрытие объекта для реконцепции, является Fort Group с проектами ТРК "Академ Парк" и "Лондон Молл"", — говорит госпожа Никандрова. В то же время, по ее словам, незначительной реконцепции в рамках ротации арендаторов без закрытия объектов подвергаются практически все объекты. Это работа управляющей компании, которая должна следить за актуальными тенденциями рынка и за тем, чтобы комплекс морально не устаревал и продолжал аккумулировать высокие потоки покупателей.

Первый опыт

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, к наиболее ярким примерам реконцепций последних лет относит торговый комплекс "Рыбацкий", ТРК "Румба", сменивший формат на стоковый центр; ТРК "Академ Парк", перепрофилированный из мебельного центра "Грэйт"; ТРК "Сити Молл", где были изменены планировочные решения, проведена ротация арендаторов. В торговой галерее МФК "Толстой сквер" была проведена ротация арендаторов с целью ориентации комплекса на ежедневные потребности целевой аудитории, проживающей и работающей в Петроградском районе; также господин Трушин отмечают реконцепцию части ТРК "Гранд Каньон": на месте развлекательного клуба "Лидер" появился детский проект "Дивный город".

Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что в настоящий момент проводится реконцепция торговых комплексов "Путиловский" и "Нарва".

В целом главный признак необходимости реконцепции — это низкий либо нестабильный операционный доход ТРК. Низкий доход имеют проекты с плохой заполняемостью несмотря на большие скидки на аренду помещений (иногда в неуспешных ТРК скидки на аренду достигают 50% и более). Для ТРК с нестабильным операционным доходом характерна высокая ротация арендаторов и стойкая тенденция к снижению ставок аренды из года в год.

Но даже если объект изначально был удачным, естественный ход развития внешней среды все равно рано или поздно диктует необходимость реконцепции. В среднем срок "жизни" даже удачного торгового комплекса — 5-15 лет, считает госпожа Никандрова. "Строительство новых жилых кварталов, появление новых транспортных магистралей, возведение нового, более современного и качественного объекта в непосредственной близости — вот факторы, которые создают предпосылки для реконцепции", — отмечает она.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, как и госпожа Никандрова, считает, что реконцепция торговых центров с правильной изначальной концепцией может потребоваться через 10-17 лет после начала работы. "В то же время проекты, в концепции или проектных решениях которых изначально были допущены просчеты, могут потребовать реконцепции практически сразу после запуска — через один-три года невозможность выйти на запланированные показатели работы становится очевидной", — говорит господин Кокорев.

Новая метла

Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга "АйБи Групп", добавляет: "Санкт-Петербург, хоть и считается столицей сетевого ритейла России, однако до сегодняшнего дня все инвесторы первых торговых центров старались выживать без реконцепций и реноваций. Обычно только приход нового собственника означает возможность сколько-нибудь существенных изменений в проекте. Глубина таких изменений имеет свое определение: реконцепт, репозиционирование, ребрендинг, редевелопмент. Как ни странно, но самый затратный из "ре" является, как правило, самым простым в осуществлении. Самый сложный процесс — ребрендинг в условиях постоянно работающего комплекса. Таких примеров в городе до проходящего в настоящий момент ребрендинга "Космополиса" в "Экополис" на моей памяти не было".

Игорь Кокорев в качестве другого примера реконцепции, не связанной с закрытием комплекса, называет развитие объектов компании "Адамант", например, комплекса "Балканский". В этом комплексе концепция постепенно менялась по мере ввода корпусов. Для обеспечения лучшего соединения отдельных корпусов в один объект проводилась реконструкция существовавших объектов.

Господин Борисов не согласен с коллегами из Colliers и Knight Frank и полагает, что индустрия торговых центров в России настолько молода (к первым в Петербурге он относит торговые комплексы "Сенная" и "Гранд Палас"), что прошедшие десять лет — еще недостаточный, по его мнению, срок для того, чтобы делать системные выводы по данному вопросу.

Акселерация для торговли

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real ,напротив, уверен, что в Петербурге все устаревает гораздо быстрее обозначенных коллегами десяти лет. "На сформировавшихся рынках Западной Европы и США жизненный цикл торгового объекта составляет семь- десять лет, после чего комплекс морально устаревает и нуждается в обновлении. Петербургский же рынок до недавнего времени достаточно интенсивно развивался, и конкурентная среда изменялась практически каждый год, поэтому жизненный цикл проектов был значительно короче (три-пять лет) и, соответственно, сегодня многие объекты, построенные до 2006 года (более 1 млн кв. м), подходят к порогу необходимости проведения реконцепции", — говорит он.

Впрочем, иногда реконцепция происходит даже еще в процессе строительства. "Так, например, проект торгово-развлекательного центра компании "Русские самоцветы" превратился во вторую очередь их же успешного проекта "Мебель-холл".Это пример иллюстрирует одну особенность рынка торговых центров в России — за последние 18 лет рынок торговых центров стремительно развивался, что дополнительно ускоряло "старение концепций" торговых объектов", — говорит господин Кокорев.

Есть различия

Окупаемость вложений в реконцепцию существенно различается, но, например, успешная замена низкодоходного "якоря" на высокодоходную успешную торговую галерею может окупиться и за год-два. Более существенные реконцепции потребуют и больших сроков возврата инвестиций.

"Затраты в реконцепцию существенно разнятся в зависимости от работ, которые проводятся по объекту: простая смена или корректировка состава арендаторов потребует расходов в первую очередь в виде агентской комиссии (базовая ставка — 8,33 процента от годовой арендной платы), переоформление интерьеров может обойтись в сотни долларов на метр, а стоимость глубокой реконцепции со сменой фасадов, внутренними перестройками и/или достройками здания, работой с инженерными системами и вертикальными коммуникациями может превысить и тысячу долларов на метр объекта. Также следует учитывать и потери арендного дохода на время проведения работ", — рассказал Игорь Кокорев.

Не всегда после реконцепции можно достигнуть желаемого результата. Например, вспоминает господин Кокорев, в Новосибирске ТЦ "Мозаика" редевелопировали в 2009 году, но уже в 2012-м объект закрыли на новый редевелопмент.

При реконцепции объекта надо смотреть на рыночные тенденции и конкуренцию проекта. Объект не только должен соответствовать актуальному уровню рынка, но и учитывать перспективы его развития на пять-десять лет.

По данным Валерия Трушина, стоимость разработки концепции торгового комплекса составляет от $30-50 тыс. до $100 тыс., стоимость проектирования — $7-10 на квадратный метр, стоимость строительных работ зависит от того, насколько глубокой будет реконцепция комплекса (изменение планировок, замена инженерии, вертикальных коммуникаций). В среднем затраты на строительные работы при реконцепции составляют $400-800 на квадратный метр.