Высокий сегмент «косяков» не прощает

В начале становления рынка элитной жилой недвижимости считалось, что хорошая перепланировка и дизайн могут спасти даже самую неудачную квартиру. Сегодня жилье в высоких сегментах сразу проектируется с учетом мировых тенденций дизайна интерьеров, рассказывает директор по маркетингу компании Legenda Intelligent Development Всеволод Глазунов.

GUIDE: Какие изменения происходят на рынке премиальной недвижимости с точки зрения планировочных решений?

ВСЕВОЛОД ГЛАЗУНОВ: Глобальный тренд, который захватывает абсолютно все сегменты, связан с рациональным подходом к приобретению квартир. Мы видим, что покупателю больше неинтересно просто много метров, а интересно, как он в этих метрах будет жить. И в зависимости от того, в каком классе мы работаем, приоритеты расставляются по-разному. Например, в нижних сегментах в первую очередь важно размещение максимума на имеющихся квадратных метрах в запланированном бюджете,— то есть рациональная функция полностью в приоритете. По мере движения сегмента вверх все то, что связано с функциональностью и базовым комфортом, становится must have. Если в квартире не решены функциональные задачи, о ней вообще никто не хочет разговаривать, вне зависимости от площади.

G: То есть только «функционального проектирования» в сегментах выше, чем комфорт, уже недостаточно?

В. Г.: Совершенно верно. Следующий уровень, который формирует тренд в среднем и высоком сегменте,— это воплощение девелопером идей и мечтаний покупателей о той жизни, которую они себе представляют, то есть работа по формированию впечатлений.

При этом что в Петербурге, что в Москве мы в премиальном сегменте имеем насыщенный рынок. Основной спрос удовлетворен, прослойка людей, способных покупать премиальную недвижимость, стабилизировалась. Для того чтобы кто-то из них решил поменять квартиру без особой на то потребности, нужны очень серьезные мотивы.

G: Какими могут быть эти мотивы?

В. Г.: Новая дорогая квартира покупается ради эмоций и впечатлений — можно сказать, она покупается, чтобы воплотить мечту. Это тренд, одновременно связанный и с быстрым моральным устареванием недвижимости, в том числе и дорогой (об этом мы сейчас много говорим), и с влиянием модных дизайнерских тенденций. А так как подход потребителя сегодня рационален, то он хочет видеть, как на площади, которую он собирается покупать, реализуются те интерьерные идеи и возможности, ради которых он идет на смену квартиры. И это не просто правильно подобранные цвета и мебель. Сегодня интерьер — это целый сценарий, в основе которого прежде всего дизайн, пропорции и обеспечение возможностей для использования фактуры материала.

G: И что изменится?

В. Г.: Если использовать этот подход, то в вашей жизни изменится сама жизнь. Для начала у вас будет другой уровень комфорта и безопасности, а если говорить о квартире — у вас будет ваш индивидуальный интерьер, идеально подходящий именно вам.

G: Что для этого должен делать девелопер?

В. Г.: При проектировании квартир обязательно нужно продумывать сценарии жизни — это задача функционального проектирования. Конечно, с помощью качественного дизайн-проекта можно в какой-то мере «вытянуть» функционал даже самой неудачной планировки, но гораздо лучше, когда девелопер изначально продумывает функционал помещения с учетом современных трендов в оформлении жилых пространств, прибавляя к базовым функциональным решениям еще и интерьерные решения. Это правильно поставленные стены, правильно расположенные сети, правильно организованные возможности для организации пространства с точки зрения будущего зонирования, дизайна, расстановки предметов мебели. Вплоть до того, какие виды из каких окон будут открываться.

G: А что, это так важно?

В. Г.: Из нужных окон должны быть нужные виды, а не «как получится». Например, красивый вид на город прибавляет эмоциональной ценности — прежде всего гостиной. Если же красивый вид на город открывается из окна спальни — это тоже хорошо, но в гостиной ценность вида из окна выше. Сегодня мы видим и другой тренд, связанный с глобальным изменением жизни горожан: люди все меньше и меньше используют в квартире одни функции, которые из основных становятся вспомогательными, и, наоборот, больше значения придают ранее недооцененным и менее востребованным сценариям.

G: Что в обязательном порядке должны сегодня в себя включать квартиры недвижимости высокого сегмента?

В. Г.: В высоких сегментах мы говорим в большей степени о продуманности сценариев жизни, включая правильную и современную расстановку мебели, новые тренды в зонировании пространства с помощью интерьерных решений, новый взгляд на естественное освещение…

G: И все-таки, что конкретно?

В. Г.: Полноформатные мастер-спальни — с гардеробной и собственной ванной комнатой — это уже must have, а не дополнительная опция в квартире, которую раньше создавали при помощи перепланировок. Так называемые сервисные помещения — гардеробные, прачечные, кладовые — тоже must have и тоже полноценные комнаты: там стирают, сушат и гладят белье, хранят вещи и хозяйственный инвентарь. То есть не просто приоткрыть дверь, схватить нужное и выскочить, пока все остальное на голову не посыпалось,— а зайти и заняться делом. Никакого хозяйственного инвентаря, бытовой химии и стиральных машин в ванной комнате быть не должно — для этого есть прачечная.

G: А что же тогда происходит в ванной комнате?

В. Г.: Санузел — это второе по важности пространство, где потребитель начинает самовыражаться. Дело в том, что это самое дорогое с точки зрения цены на квадратный метр помещение. И оно давно перестало быть чисто утилитарным, превратившись в комфортные комнаты с красивыми интерьерами. Сегодня начинают набирать популярность мастер-санузлы с зонами для спа-процедур и прочего релакса. Возьмем участие санприборов в интерьере — они должны быть и красивы, и правильно расположены. Это продумывается на стадии проектирования, закладывания инженерных сетей — все должно быть скрыто в стенах, «зашито». Говоря об отделке — модные крупноформатные элементы дизайна в маленьких помещениях не смотрятся: если вы попробуете сделать красивую крупную плитку в маленьком санузле — будет смешно и грустно. Все это тоже требует и пространства, и правильного зонирования.

G: В одной из наших прошлых бесед вы много внимания уделили изменениям в организации пространства кухни-гостиной, которые даже назвали тектоническими…

В. Г.: Если раньше кухня была исключительно функциональным помещением, где готовят, то сейчас все больше и больше кухня становится частью интерьера, растворяется в нем, либо, наоборот, превращается в отдельный объект, вокруг которого строится дизайн всей зоны. Кухня может в разных семьях иметь совершенно различное функциональное назначение. Как следствие, и наполнение, и оформление этих помещений — и, соответственно, требования к планировке — будут сильно отличаться друг от друга.

Если семья любит собираться за общим столом или приглашать гостей, то кухня должна включать в себя полноценную зону готовки и столовую. При этом сценарии могут быть разными: вы стряпаете всей семьей, учите детей готовить, экспериментируете вместе с друзьями, которые приходят в гости, и все вместе потом вкушаете результаты этих экспериментов — это один вариант. Вы принимаете гостей в парадной столовой и предпочитаете, чтобы все секреты готовки, грязная посуда и прочее было скрыто от посторонних глаз,— совершенно другой.

G: А если, как вы говорите, мы едим в ресторанах?

В. Г.: Если вы дома почти не готовите, то постараетесь спрятать необходимый минимум кухонного оборудования, например, в шкафы-пеналы. Объединение кухни с гостиной (или столовой) привело к еще одному интересному тренду: все чаще при оформлении кухни ее стараются сделать незаметной, чтобы помещение в целом выглядело именно гостиной комнатой. А маленький столик для завтраков расположить в нише. Но если при этом вы приглашаете подруг в пятницу вечером выпить по коктейлю,— вам может понадобиться организовать коктейльную зону — не «втиснутая» между мебелью, и не в проходном коридоре, а расположенная в эркере или в специально выделенной нише у окна.

G: Все эти сценарии очень интересны, но сколько же для этого необходимо пространства?

В. Г.: Если нет большой площади, не получается качественного зонирования. Кухня-столовая-гостиная не делится на эти нужные сегодня три основных зоны. А если красиво не делится — это неинтересно. Living area — это основная зона, в которой реализуется мечта потребителя, она определяет интерьер. Кроме того, для недвижимости высокого сегмента в пространстве living area уже недостаточно трех функциональных пространств, появляются дополнительные зоны, которые делают помещение, с одной стороны, удобнее, а с другой — красивее.

Даже коридор может из проходной зоны превратиться в функциональную и эстетически привлекательную, если отказаться от отделения его от комнаты стеной и включить его площадь в гостиную, зрительно отделив проход стильными стеллажами или шкафами-пеналами.

G: Даже само слово «коридор», кажется, имеет негативную коннотацию…

В. Г.: Что такое коридор в нашем понимании? Коммуникационное пространство. Для того чтобы дойти до комнаты, надо пройти темный тамбур и длинный узкий проход, из которого в комнаты ведут дверки. Сегодня одно из решений — это когда гостиная включает в себя коридор, и именно из нее осуществляется коммуникация со всеми другими частями квартиры. В этом случае у вас появляется светлая прихожая — и нет технического тамбура, вы входите в квартиру и сразу видите красивую гостиную. А двусторонние ниши со встроенными шкафами позволят организовать места для хранения и сделать их красивыми.

G: Увеличение метража — тоже тренд?

В. Г.: В среднем и высоком сегментах интерес к дополнительным площадям вырос, потому что появилась потребность в дополнительных функциях — и это связано в первую очередь с ограничениями из-за пандемии: необходимость выделения специального места для работы у многих возникла именно во время самоизоляции. Мы в наших мастер-спальнях стали предусматривать пространство для работы, хобби и физкультуры.

А вот глобальный «переворот» в организации кухни-гостиной связан не с пандемией, а с изменением культуры еды, особенно в больших городах. Но здесь гораздо важнее метров грамотное сценарное проектирование. Если квартира проектируется без учета этих дизайнерских требований, этой геометрии пространства, если о ней не позаботились заранее, в ней может, например, оказаться (как было когда-то давно-давно) узкая 13-метровая кухня. И у вас будет кухня-вагон, из которой ничего не сделаешь,— просто потому что пропорция неправильная.

G: Каких решений от проектировщика требуют современные интерьерные тренды?

В. Г.: Помимо запроса на функциональность, выделяются дизайнерские тренды, связанные с использованием крупных форматов, больших поверхностей, натуральных материалов. Вся эта красота требует не только метров, но и правильно организованных стен. Чтобы можно было создать современный интерьер, нужно учитывать геометрию и функциональное назначение помещения, взаимодействие этих функций, логистику движения в квартире и много других нюансов.

Если вы хотите фактурную стену из натуральных ламелей, то кто-то должен подумать, где будут стоять шкафы, диван, где будет висеть телевизор, чтобы эта стена могла появиться. Вы не должны выбирать между шкафом и красивой стеной.

Можно «выстроить» рабочую зону, кухонный остров и обеденный стол по одной оси — и будете в одной части готовить и принимать пищу, а в другой — беседовать и смотреть футбол или кино, расположившись в креслах или на диване. А если эта линия будет идти параллельно окнам, то это добавит естественного света и приятный эмоций от вида за окнами. Согласитесь, далеко не каждая планировка позволяет это сделать!

G: И как воплощаются эти решения?

В. Г.: Геометрия помещения должна позволять вам реализовать именно тот сценарий, который вы хотите. Например, одним из хитов среди актуальных трендов стала кухня-невидимка, когда часть рабочей зоны и полностью все, что связано с готовкой (мойка, разделочные столы, бытовая техника, утварь), и, конечно, коммуникации (трубы, провода), спрятаны от глаз. Это тот случай, когда гости и члены семьи не должны мешать приготовлению пищи, а рабочий беспорядок не будет нарушать уют гостиной. Кухонные атрибуты «зашивают» в специальные шкафы, и вид «работающей» кухни появляется только тогда, когда это нужно. Растворение кухонного оборудования требует не только геометрической проработки. Если вы хотите поставить двойной холодильник, высокий длинный шкаф с духовкой и микроволновкой и хотите, чтобы это не было по краям кухни, а было интегрировано в стену, то в этой стене должна появиться ниша.

Отдельные «тематические» закутки в гостиной, места для занятий спортом или хобби, гардеробные в мастер-спальнях, make-up-зоны, обособленные игровые в детской — обо всем этом надо подумать на этапе проектирования. А такой элемент дизайна, как угловое окно, вообще достигается только архитектурным решением.

G: Давно ли на рынке недвижимости существует сценарное проектирование и есть ли уже реализованные примеры таких проектов?

В. Г.: Во всех проектах, которые мы сегодня выводим на рынок в среднем и высоком сегментах, присутствуют квартиры, которые проектируются под будущий модный интерьер. Однако пока мы не видим, чтобы остальные девелоперы с этим сильно работали. В настоящий момент рынок идет по пути приспособления существующего к нужному. Но наш профессиональный опыт и профессиональный взгляд говорят о том, что если базовая планировка изначально не спроектирована под нужное, то это нужное вписывается тяжело или недостаточно органично. Уверен, что сценарное и интерьерное проектирование станет определенным трендом, потому что, повторюсь, реализованные с его применением проекты — это серьезная причина для покупателя сменить недвижимость. Премиальные, высокие сегменты сейчас испытывают определенный дефицит спроса, он не тотальный, нельзя говорить, что премиальный рынок недвижимости рухнул. Но он насыщен, сбалансирован. И, как и на всех нормальных насыщенных рынках, предложение превышает спрос, растет конкуренция, а значит, должно повышаться качество и лучше продумываться содержание.

G: А сколько такой подход добавляет к стоимости квартиры?

В. Г.: Сейчас речь идет не о стоимости, а о ликвидности. Квартира, которая не проектируется по современным требованиям, не соответствует современным запросам потребителя и становится неликвидной. Если в нижних сегментах различные «продуктовые косяки» потребителем прощаются в силу цены (просто что-то стоит дороже, что-то дешевле, но все покупается, потому что там большая неудовлетворенность в недвижимости), то в верхних сегментах эти квартиры просто никто не станет покупать. И мы уже видим это в Петербурге: потихонечку начинает расти объем квартир, которые не продаются. Потому что они либо имеют функциональные проблемы, либо неактуальны, либо просто неинтересны и не вызывают у человека желания изменить свою жизнь. Если квартира вашу жизнь никак не меняет, зачем ее покупать, тем более дорого? Мы говорим не о том, что это добавляет к стоимости квартиры, а о том, что если этот подход не использовать, то квартира, каким сегментом ее ни обозначь, обесценивается.