Трансформация системы налогообложения земельных участков при их массовой оценке

Т.А. Черкашина, Д.Е. Иваненко

ТРАНСФОРМАЦИЯ СИСТЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИХ МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ

Аннотация

В статье дан анализ изменения системы налогообложения, основанной на кадастровой стоимости земельного участка. На примере муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» рассмотрен налоговый потенциал бюджета города в связи с проведением государственной кадастровой оценки земельных участков.

Annotation

There is the analyze of change of the system of the taxation based on the cadastral cost of the ground area in the article. The tax potential of the city budget in connection with carrying out of the state cadastral estimation of the ground areas is observed on the example of municipal union "City of Kamensk-Shahtinsky".

Ключевые слова

Система налогообложения, земельный налог, кадастровая стоимость, массовая оценка земельных участков.

Keywords

System of the taxation, ground tax, cadastral cost, mass valuation arias.

Важнейшей задачей земельной реформы являются радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к частной собственности и формированию конкурентного земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли. Результат оценки земли, обусловливающий определение рыночной или кадастровой стоимости земельного участка, существенно зависит от целей оценки, Одной из целей оценки земельных участков является создание базы для налогообложения.

Система налогообложения является эффективным инструментом при принятии решений о рациональном использовании земельных ресурсов, обоснования инвестиционных проектов, создания механизма ценообразования и определения базы арендных платежей. Налог на землю или недвижимость является одним из каналов поступлений денег в бюджет. В странах с рыночной

экономикой плата за землю входит в единый налог на недвижимость (США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония) или выступает самостоятельным налогом (Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань). В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австрии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости [10]

В России с начала земельной реформы порядок налогообложения был установлен Законом «О плате за зем-лю»[3] и действовал на протяжении четырнадцати лет (с 1991г. по 2005 г.). До вступления в силу в 2006 году главы 31 «Земельный налог» части второй Налогового Кодекса РФ [1] земельный налог представлял собой произведение ставки земельного налога, установленной на дату начала налогового периода (с 1995 г. ставка земельного налога ежегодно индексировалась); площади земельного участка; повышающих или понижаю-

щих коэффициентов, учитывающих местоположение, и коэффициентов, учитывающих разрешенное использование

[4]

Муниципальное образование «Город Каменск-Шахтинский» в Ростовской области имел четыре оценочные зоны, по двум из которых к ставке земельного налога применялся повышающий коэффициент, а по одной оценочной зоне -понижающий. На территории города действовали девять ставок земельного налога, для каждой группы в пределах оценочной зоны. Такой подход не учитывал многих факторов, влияющих на оценку объекта налогообложения, например, на территории города ставка земельного налога за один квадратный метр для автозаправочной станции составляла 4,71 рубля, аналогичная ставка устанавливалась при налогообложении школы и производственных баз. Установленные ставки не учитывали рыночной стоимости земельного участка и доходности от её использования, что исключало возможность эффективного и рационального использования земель и приводило к определенной стандартизации метода налогообложения.

Основным отличием применяемой с 2006 г. новой системы налогообложения явился используемый опыт зарубежной практики оценки объектов недвижимости, основанной стоимостной экспертизой. В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель в России стали использовать кадастровую стоимость земельного участка..

Понятие «кадастровая стоимость» было применено в ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации [2] и установлено, что основной за-

дачей определения кадастровой стоимости являются цели налогообложения. Для этих целей государством проведена кадастровая оценка земель и определены удельные показатели стоимости одного квадратного метра земельного участка для пятнадцати видов разрешенного использования в пределах одного кадастрового квартала. Предшествующее государственной кадастровой оценке кадастровое деление Российской Федерации позволило установить границы оценочных зон и совместить их с границами кадастрового квартала. Таким образом, на территории города Ка-менск-Шахтинского Ростовской области, имеющего 125 кадастровых кварталов, было образовано 1875 удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка вместо девяти ставок земельного налога. Такой подход позволил более объективно и экономически обоснованно использовать новую систему налогообложения, а также нивелировать социально-экономические

условия хозяйствования на земельных участках различного качественного состояния и их расположения.

Результаты первой государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области были утверждены в ноябре 2002 г. [6,8], а использованы для целей налогообложения только с 2006 г.

При переходе к системе налогообложения, основанной на кадастровой оценке земель, значительно изменилась налоговая нагрузка на налогоплательщика, изменения налогового бремени произошли как в большую, так и в меньшую сторону. По основным видам функционального использования земельных участков в г. Каменск-Шахтинском Ростовской области с 2005 г. по 2006 г. ставка земельного налога изменилась в разы (см. табл. 1).

Таблица 1. Изменение ставки земельного налога с 2005 г. по 2006 г.

в средних городах

№ Вид функционального использования земельного участка Максима льная налого- вая ставка от налоговой базы в 2005 г., % Налоговая ставка в 2005 г., руб./кв.м Изменение налоговой ставки с 2005 г. по 2006 г. в среднем по городу, в разах: увеличение

1. Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки 0,3нк 0,63 5,23

2. Земли под домами индивидуальной жилой застройки 0,3 0,63 1,4

3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан 0,3 0,29 1,82

4. Земли гаражей и автостоянок 1,5 0,63 27,8

5. Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса 1,5 4,71 4,09

6. Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами 1,5 4,71 2,31

7. Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта

8. Земли под административноуправленческими и общественными объектами и земли предприятий, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения 1,5 4,71 3,98

9. Земли сельскохозяйственного использования 1,5 68,82 31,78

10. Земли под обособленными водными объектами 1,5 4,71 5,8

Продолжение таблицы 1

11. Земли под лесами в поселениях

12. Земли под военными объектами не являются объектами налогообложения

13. Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения нет объектов оценки

14. Прочие земли поселений (в том числе земли - резерв) нет объектов оценки

Источник: Рассчитано по материалам Управления Роснедвижимости по Ростовской области

Новая система налогообложения имеет ряд особенностей:

во-первых, земельный налог является местным налогом. Он устанавливается и вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований;

во-вторых, налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость;

в-третьих, налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов

муниципальных образований и не могут превышать определенного законом процента в отношении земельных участков соответствующего целевого назначения. Кроме того, допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категории земель и разрешенного использования земельного участка. В связи с этим в органах местного самоуправления изменена бюджетная составляющая и равна 15 % от общих поступлений в городской бюджет.

Изменения налогового потенциала городского бюджета при изменении системы налогообложения с использованием методов государственной кадастровой оценки приведены в таблице 2.

Таблица 2. Изменение земельной составляющей городского бюджета

(на примере муниципального образования - г. Каменск-Шахтинского Ростовской области), тыс. руб.

№№ п/п Виды использования земель Суммарный земельный налог в 2006г. Сумма земельного налога в 2005г. Откл. 2006- 2005 гг.

1 Земли под домами многоэтажной застройки 486 93 +419

2 Земли под домами индивидуальной жилой застройки 3587 5020 -1433

3 Земли дачных и садоводческих объединений граждан Продолж 430 ение та 2587 блицы 2 -1929

4 Земли гаражей и автостоянок 260 141 +124

5 Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания 2159 528 +1741

6 Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и соц. обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами 10593 4589 +5956

7 Земли под промышленными объектами 46422 47480 -1529

8 Земли под административно-управленческими и общественными объектами 13454 3379 +10058

9 Земли под военными объектами 0

10 Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения 0 0 0

11 Земли сельскохозяйственного использования 3347 334 +3242

12 Земли под лесами в поселениях, под древеснокустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе парки, скверы, бульвары, лесопарки) 80 506 -431

13 Земли под обособленными водными объектами 3 16 -13

14 Прочие земли поселений 0 0

ВСЕГО 80821 64672 +16205

Источник: Рассчитано по материалам Управления Роснедвижимости по Ростовской области

Как видно из приведенной таблицы, значительный рост, а следовательно, и увеличение городского бюджета на 16 млн. руб. в основном произошли за счет увеличения налогообложения земель, занятых юридическими лицами и предпринимателями. Основной и значительный прирост налогового потенциала прослеживается при налогообложении земель, занятых объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания: прирост налогового потенциала составил 1,7 млн. руб.; земель, занятых учреждениями и организациями народного образования, земель под объектами здравоохранения и соц. обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами: прирост составил 5,9 млн. руб.; земель, занятых административно-управленческими и об-

щественными объектами: прирост составил 10,0 млн. руб.

Анализируя данную таблицу, можно сделать вывод, что основной рост в 2006 году налогового потенциала городского образования произошел за счет увеличения налогообложения таких объектов, как: школы, детские сады, больницы, спортивные сооружения, офисы органов исполнительной власти, финансирующихся из бюджетов соответствующих уровней. Земли, используемые для коммерческой деятельности, несущественно повлияли на формирование бюджета в сторону его увеличения, а в случае налогообложения земель, занятых промышленными объектами, прослеживается снижение.

Произошел вполне закономерный рост земельного налога и обоснованное налогообложение земель, ис-

пользуемых для коммерческой деятельности, то есть доходных земель.

Эффективный и объективный подход к налогообложению позволил не только снизить недоимку поступления налоговых платежей, но и получить в доход органа местного самоуправления авансовые платежи. При анализе исполнения доходной части бюджета г. Ка-менск-Шахтинского за 2005 год установлено, что проблемным налогом стал земельный налог, невыполнение по данному доходному источнику составило 20284,2 тыс. руб., а за 2006 год в бюджет городского округа поступили авансовые платежи по земельному налогу в сумме 41 878,7 тыс. руб.

В 2007 году в России, в том числе и на территории города Каменск-Шахтинского, проведен второй этап

государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Применены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. [7]. Актуализация результатов кадастровой оценки земель, проведенной в 2002 году, является закономерным этапом развития экономики (по законодательству государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года) [5].

Недостатки первого этапа оценочно-кадастровых работ были учтены в 2007-2008 гг., В таблице 3 приведены показатели изменения результатов второго этапа оценочно-кадастровых работ.

Таблица 3. Средний уровень кадастровой стоимости земель в 2002 г. и 2007 г.

(на примере муниципального образования - г. Каменск-Шахтинского

Ростовской области)

Виды разрешенного использования Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости в 2002 г., руб./кв.м Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости в 2007 г., руб./кв.м . Заключение: изменение в среднем по городу с 2002 г. по 2007 г.

1 2 3 4

1. Земли под домами многоэтажной застройки 1535 1087,63 уменьшение в 1,4 раза

2. Земли под домами индивидуальной жилой застройки 216,24 740,67 увеличение в 3,4 раза

3. Земли под гаражами и автостоянками 1623,34 415,04 уменьшение в 3,9 раз

4. Земли дачных, садоводческих и огороднических объединений 169,21 17,39 уменьшение в 9,7 раз

5. Земли под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания 1899,09 1 488,31 уменьшение в 1,3 раза

6. Земли под гостиницами 1899,09 932,11 уменьшение в 2,0 раза

Продолжение таблицы 3

7. Земли под административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии 1226,63 1 346,22 увеличение в 1,1 раза

1677,71 1 346,22 уменьшение в 1,2 раза

8. Земли под объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения 77,23 141,20 увеличение в 1,8 раз

9. Земли под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок 446,02 879,50 увеличение в 2,0 раза

10. Земли под электростанциями и обслуживающими их сооружениями и объектами 446,02

11. Земли для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов 446,02 150,65 уменьшение в 3,0 раза

12. Земли под водными объектами, находящимися в обороте 94,18

13. Земли, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов 446,02 468,70 увеличение в 1,1 раза

14. Земли под особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками ,городскими садами 104,53 0,22 уменьшение в 475,1 раза

15. Земли сельскохозяйственного использования 89,72 4,10 уменьшение в 21,9 раза

Источник: Рассчитано по материалам Управления Роснедвижимости по Ростовской области

При анализе результатов кадастровой стоимости земель 2007 года можно сделать вывод, что средняя кадастровая стоимость увеличена в два раза на землях, занятых производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями промышленно-

сти, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, то есть землях, на 60 - 70 % формирующих базу городского бюджета.

Как следствие изменения кадастровой стоимости, с введением на терри-

тории Ростовской области с 1 января 2009 г. утвержденных результатов второй государственной кадастровой оценки [9], изменяется налоговый потенциал городского бюджета. Увеличение ожидается за счет повышающейся кадастровой стоимости земель, занятых предприятиями и используемых для промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения. Учитывая, что доля уплаты земельного налога в доходной части предприятия составляет от двух до пяти процентов, то увеличение в среднем по городу суммы земельного налога для предприятий будет обоснованным. То есть с принятием органом местного самоуправления максимальной ставки земельного налога доходная часть городского бюджета в рамках земельного налога останется на прежнем уровне.

Таким образом, с 2009 г. впервые применена система налогообложения, основанная на кадастровой стоимости земель различного разрешенного использования, результаты которой получены в 2002 и 2007 годах. Применение двух различных по своему подходу методик кадастровой оценки привели к различным, а иногда и противоречивым результатам.

Очевидно, что по мере развития рынка земель и иной недвижимости показатели кадастровой стоимости земельных участков будут обновляться в соответствии с динамикой развития рынка, будут совершенствоваться и методики государственной кадастровой оценки земель. Предлагается принять во внимание, что земли, используемые под административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, не являются доходными, не вовлечены в рыночный оборот, а следовательно, не имеют рыночной стоимости.

Опыт проведения государственной кадастровой оценки земель позволяет определить основные задачи, решение которых будет способствовать созданию эффективной, регулярно и устойчиво функционирующей системы кадастровой (массовой) оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. В частности, новая система налогообложения позволяет рационально использовать производственные площади и проводить расчеты инвестиций при освоении новых земель.

Библиографический список

1.Налоговый кодекс РФ. Часть 2. Статья 31: Федеральный закон Рос. Федерации от 5 августа 2000 г. №117-ФЗ

2. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон РФ. Статья 65. Платность использования земли: Федеральный закон Рос. Федерации от 25 октября 2001г. №136-ФЗ

3.О плате за землю: Закон Рос. Федерации от 11 октября 1991 г. №1738-1

4. О государственной кадастровой оценке земель: Постановление Правительства Рос. Федерации от 25 августа 1999 г. № 945

5.Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: Постановление Правительства Рос. Федерации от 8 апреля 2000 г. №316

6. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений: Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/337.

7. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. №39

8. Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области: Постановление администрации Ростовской области от 14 ноября 2002 г. № 532

9.06 утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области: Постановление администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 г. № 212

10.Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. -М.: КНОРУС, 2007

Bibliographic list

I.Internal Revenue Code of the Russian

Federation. Chapter 2. Clause 31: The Federal Law of the Russian Federation from 5.08.2000. №117-FL (edition

28.04.2009).

2.Land Code of the Russian Federation.

Clause 65. The payment for using lands: The Federal Law of the Russian Federation from 25.10.2001. №136-FL (edition

08.05.2009).

3.About the payment for lands: The Federal Law of the Russian Federation from

II.10.1991. №1738-1.

1.About the state cadastral estimation of the land: the Governmental order of the Russian Federation from 25.08.1999 № 945

4.About the conformation of the rules of the carrying out of the state cadastral estimation of the lands: the Decree of the Government of the Russian Federation from 08.04.2000. №316 (edition 17.09.2007).

5.The Technique of the state cadastral estimation of the lands of settlements: the Order of Roszemkadastra from 17.10.2002 № n/337.

7. Methodical instructions by the state cadastral estimation of the lands of settlements: the Order of Ministry of economic development and trade of Russia from 15.02.2007 №39

8. About the conformation of the results of the state cadastral estimation of the lands of settlements of the Rostov region: the Decree of Administration of the Rostov region from 14.11.2002 N532

9. About the conformation of the results of the state cadastral estimation of the lands of settlements of the Rostov region: the Decree of Administration of the Rostov region from 28.04.2008 № 212

10. Value assesment of the land lots: the manual / V.I.Petrov; under the editorship of the Dr. econ. Sciences, prof. M.A.Fedotovoj. - M: KNORUS, 2007.