Девелоперы рвутся к Москве

Сохраняющийся в Москве и области высокий уровень маржинальности строительства жилья привел к экспансии региональных компаний. Они готовы рассматривать не только площадки внутри МКАД, но и ликвидные участки в Подмосковье. Так, «РКС Девелопмент», работающий в основном в небольших городах страны, готов потратить более 3 млрд руб. на реализацию своего первого проекта в Московском регионе.

«РКС Девелопмент» семьи финансиста Игоря Сагиряна, чьи проекты находятся в Твери, Пензе, Анапе, Ханты-Мансийске и Астрахани, решил начать первый самостоятельный проект в Московском регионе, рассказали “Ъ” в самой компании. Там сообщили, что приобрели в подмосковном Видном 6,6 га, где компания намерена построить жилой комплекс на 50 тыс. кв. м. Директор по развитию «РКС Девеломпент» Станислав Сагирян оценивает общую сумму инвестиций в проект в 3,2 млрд руб., а выручку от реализации — в 4,5 млрд руб.

Участники рынка недвижимости считают заявленную плотность строительства низкой. Партнер Colliers International Владимир Сергунин оценивает потенциал участка в 150–170 тыс. кв. м жилья.

Но в «РКС Девелопмент» пояснили, что параметры застройки были установлены подмосковными властями в рамках проекта комплексного и устойчивого развития территории.

В 2020 году РКС заявил о выходе на столичный рынок, где совместно с компанией «Баркли» Леонида Казинца планирует застраивать бывшую промзону на Варшавском шоссе и заняться редевелопментом непрофильных активов «Почты России». Экспансия региональных девелоперов на рынок Москвы и Подмосковья увеличивается, констатирует председатель комитета «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский. Это происходит из-за того, что на некоторых региональных рынках из-за снижения реальных доходов населения сокращается маржинальность девелоперских проектов, в то время как в столице и других крупных городах, как, например, Петербурге и Краснодаре, напротив, рентабельность остается на высоком уровне, отмечает гендиректор Key Capital Сергей Камлюк. С этим тезисом согласен и Станислав Сагирян. Решение «РКС Девелопмент» выйти на столичный рынок он объясняет постоянно увеличивающимся покупательским спросом на жилье в Москве и Подмосковье.

Повышенный интерес застройщиков к столице вылился в дефицит качественных площадок для строительства жилья.

Господин Камлюк вспоминает недавний кейс по продаже участка «Дом.РФ» на улице Обручева на юго-западе Москвы, где 27 компаний—участников торгов боролись за право застроить участок. Эксперт считает, что эта борьба была неоправданной и цена в 2,1 млрд руб., предложенная победителем торгов — группой ЛСР, оказалась завышенной для этой площадки. Источник “Ъ” на рынке поясняет, что еще одним препятствием для девелоперов при выходе на столичный рынок является отсутствие административного ресурса, без чего сложно получить разрешительную документацию. Именно по этой причине РКС вышел на рынок Москвы при поддержке «Баркли», предполагает собеседник “Ъ”.

А вот в регионах ситуация противоположная: при наличии качественных площадок низкая маржинальность мешает получить игрокам проектное финансирование. Дмитрий Котровский говорит, что при доходности в столице жилых проектов в 30% в отдельных регионах России она варьируется от 3% до 19%. При этом банки при проектном финансировании регионального строительства требуют, чтобы доходность проекта была не менее 15–20%, отмечает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко.

Снижение маржинальности девелоперского бизнеса после обязательного перехода застройщиков с 2019 года на эскроу-счета вынудило региональных девелоперов диверсифицировать портфель, считает Владимир Сергунин. Поэтому девелоперами движет желание перекрыть кассовый разрыв, который образовался при строительстве низкомаржинального проекта в регионах, добавляет Дмитрий Котровский.