Переключение интереса

Изменения в федеральном законодательстве, касающиеся привлечения средств дольщиков, как отмечают аналитики, уже начали сказываться на рынке жилья. После вступления в силу всех анонсированных поправок зарабатывать на вложениях в жилую недвижимость частному инвестору станет практически невозможно. На этом фоне интерес инвесторов к коммерческой недвижимости будет повышаться.

Власти по-прежнему демонстрируют решительность в части сохранения изменений в 214-ФЗ и ужесточения контроля за строительным рынком, а строительное сообщество по-прежнему старается эти изменения отсрочить. Девелоперы отмечают, что изменения в механизмах работы приведут к сужению рынка, а стоимость жилья вырастет. В качестве альтернативы инвестициям в жилую недвижимость на этом фоне могут стать вложения в апарт-отели, и строительные компании чувствуют такой тренд, предлагая рынку новые для них форматы доходной недвижимости.

Новое направление

Практически все изменения в законодательстве на протяжении последних лет усложняли деятельность застройщиков, напоминает генеральный директор ООО "Вало Сервис" (управляющая компания апарт-отеля Valo) Константин Сторожев. Например, возросшие обязательства по социальной и транспортной инфраструктуре заставили приостановить какую-то часть проектов, у застройщиков появились земельные участки, которые они не могут превратить в жилую застройку с выполнением всех законодательных требований.

"К чему это привело? Некоторые компании стали называть свои проекты апарт-отелями, которые на деле оказываются псевдожильем — номерами в общежитии без социальной, транспортной и даже коммерческой инфраструктуры. И тем более — без гостиничного обслуживания. Такое строительство оказалось проще и дешевле, поскольку не влечет за собой обременений. На выходе же мы увидели общежития, а не объекты гостиничного бизнеса. По незнанию или из соображений экономии в такие проекты не закладывались никакие гостиничные технологии, позволяющие работать в рамках индустрии гостеприимства",— говорит он.

Господин Сторожев указывает на то, что, ожидая отмены строительства по договорам долевого участия, девелоперские компании поспешили получить как можно больше земельных участков и разрешений на строительство. "Конечно, это трудная адаптация, которая приводит рынок к некоторым проблемам. В первую очередь они связаны с законностью размещения людей в таком объекте. С июля 2019 года сертификация объектов временного размещения станет обязательной, сдача номеров в псевдожилье станет незаконной",— подчеркивает эксперт.

По его словам, согласно букве закона, жить в таких объектах тоже нельзя — это коммерческие помещения, не предназначенные для постоянного проживания. В итоге при самом плохом исходе может сложиться патовая ситуация: приобретенное помещение нельзя будет использовать ни для жизни, ни для получения дохода.

Альтернативный взгляд

По словам Константина Сторожева, отмена привычной формы привлечения средств дольщиков приводит к желанию застройщиков хоть как-то улучшить экономику своих проектов. Так, некоторые из них начинают делить один жилой комплекс на жилые дома и апарт-отели, хотя реализация проекта апартаментов должна отличаться от строительства жилого дома еще на этапе проектирования.

"В проект апарт-комплекса должны закладываться большие технические помещения, зона лобби, здесь должны соблюдаться особые требования к инженерной инфраструктуре и безопасности. А попытки объединить апартаменты с жилыми домами приводят к неудобству и будущих жильцов, и покупателей номеров в юнитах",— отмечает гендиректор компании "Вало Сервис".

Крупные застройщики Петербурга, улавливая тенденции рынка, в свете законодательных ограничений предлагают нетрадиционные для себя проекты. Так, группа RBI еще летом объявила о планах строительства в Петербурге сети апарт-отелей с полным набором гостиничных сервисов. Первым объектом сети станет апарт-отель на Заозерной улице, в котором инвестор сможет выбрать одну из трех доходных программ в зависимости от своих приоритетов. "Рынок апарт-отелей в последнее время развивается активнее других сегментов рынка: за прошлый год их доля в общем объеме петербургской недвижимости выросла с 4 до 8%. Поэтому логично, что мы решили не только заняться новым для нас форматом недвижимости, но и войти в новый бизнес — создать управляющую компанию",— отмечает Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.

О выходе на рынок апартаментов заявил и другой крупный игрок — группа ЛСР. Компания планирует построить комплекс апартаментов площадью 24 тыс. кв. м вдоль Пулковского парка рядом с двумя своими ЖК. Впрочем, о программах доходности для потенциальных инвесторах группа пока не объявляла.

По данным исследования Knight Frank St. Petersburg, в течение ближайших двух лет объем рынка апартаментов может увеличиться до 940 тыс. кв. м с учетом проектов, на которые получена разрешительная документация, но еще не выведенных в продажу. При этом Минстрой РФ отозвал из Госдумы законопроект о статусе апартаментов в связи с отсутствием единой позиции заинтересованных лиц, к обсуждению которого, вероятнее всего, вернется в 2019 году.

Рынок продолжит активно развиваться, считают в консалтинговой компании, однако отсутствие четкой законодательной базы и единых норм тормозит его и усложняет взаимодействие субъектов рынка, в то время как интерес к сегменту апартаментов повышается как у девелоперов, так и у покупателей. "Механизмы инвестирования с программами доходности и взаимодействия с управляющими компаниями становятся более понятными для потенциальных инвесторов и девелоперов, а статус сервисных апартаментов имеет большую правовую определенность с точки зрения законодательства, в отличие от других форматов",— отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко.

Новые жилые проекты в перспективе нескольких лет будут выходить в гораздо меньшем объеме, считает генеральный директор ООО "Мегалит — Охта Групп" Александр Брега. В первую очередь это связано с усложнением системы финансирования строительства и допуска застройщиков на рынок. На первом этапе накопленный запас предложения несколько затормозит рост цен, но по мере его истощения стоимость квадратного метра в зависимости от проекта может подняться на 25-30%, говорит эксперт. Один из главных факторов, оказывающих влияние на цены,— высокая стоимость проектного финансирования, где ставка достигает 11-14% годовых.

Оптимальный срок перехода на новую модель работы — это скорее риторический вопрос, поскольку в ответе на него содержится слишком много неизвестных, отмечает гендиректор компании "Мегалит — Охта Групп". "Для реализации готового жилья по приемлемым для покупателей ценам необходимо прийти к совершенно другой стоимости проектного финансирования и ипотечного кредитования. В случае если рыночными станут ставки в 5-6% годовых, подобная система будет интересна и застройщикам, и покупателям",— считает он.

Перспективы ухода

Те, кто не сможет адаптироваться под новые условия строительства жилья или же не добавит в свои портфели альтернативные интересные покупателям проекты, в перспективе просто покинут рынок. Директор по продажам компании "Главстрой-СПб" Юлия Ружицкая отмечает, что в настоящее время сложно оценить то, как будет развиваться ситуация на рынке в свете изменений. "Девелоперы обладают определенным запасом разрешений на строительство, который позволит в ближайшие несколько лет реализовывать проекты по старым нормам. Этого времени будет достаточно для адаптации к новому формату работы",— говорит она, добавляя, что строительные компании возьмут курс на оптимизацию экономики проектов и сокращение издержек. Приспособиться к новым правилам игры смогут не все девелоперы, полагает эксперт: крупные застройщики продолжат работать в штатном режиме, оптимизируя производственные процессы и контролируя издержки при строительстве, но для небольших и средних компаний настанет тяжелый период, и не исключено, что ряд из них покинут рынок.

Изменения в законодательстве подтолкнут до 30% компаний покинуть строительный рынок, считает Александр Брега. "При этом выход новых игроков на строительный рынок тоже будет ограничен. В целом сложная для работы строительная отрасль станет еще сложнее, поэтому даже те застройщики, которые продолжат свою деятельность, снизят активность на период адаптации к новым правилам",— говорит он.

"Для многих небольших и средних застройщиков новые правила игры станут непосильными. Можно с уверенностью сказать, что в среднесрочной перспективе строительную отрасль ждет консолидация",— высказывается главный финансовый директор Etalon Group Кирилл Багаченко, отмечая, что группа успешно адаптировалась к изменениям в отраслевом законодательстве, а большая часть новых требований выполнялась компанией задолго до вступления поправок в силу.

Крупным игрокам рынка вводимые законодательством изменения под силу, но гораздо тяжелее придется небольшим компаниям, у которых может быть недостаточно ресурсов, чтобы к этим изменениям адаптироваться, согласен с коллегами управляющий директор ПАО "Группа ЛСР" Юрий Ильин. "Конечно же, отрасли будет непросто перестроиться, но изменения ее оздоровят, сделают рынок более цивилизованным",— уверен он.

Девелоперы, которые имеют значительные ресурсы для успешной реализации проектов, собственные стратегии уже скорректировали и вряд ли будут вносить в свои планы какие-то существенные изменения, считает управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов: "Они смогут достаточно быстро перестроиться и эффективно работать по новым правилам, и в дальнейшем именно такие компании будут основными игроками на рынке". Застройщиков же, у которых всего несколько проектов, практически не останется. Сложности возникнут и у недобросовестных компаний, которые в перспективе будут вынуждены покинуть рынок, говорит он.

Изменения в 214-ФЗ исключают возможность привлечения средств граждан через жилищные сертификаты, ограничивают привлечение средств через жилищно-строительные кооперативы, обязывают застройщиков раскрывать информацию о своих владельцах и учредителях и вводят солидарную ответственность бенефициаров застройщиков за причиненные дольщикам убытки. С 1 июля 2018 года даже для тех проектов, которые уже находятся в стадии реализации, предлагается ввести банковское сопровождение.

Каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с этого счета. При этом банк будет оценивать целевое назначение всех этих платежей. Для тех проектов, которые были начаты с 1 июля, банковское сопровождение также будет включать право банка останавливать проведение расчетов, если возникнет подозрение на нецелевое использование этих средств.

Закон предусматривает и поэтапный переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов. С 1 июля 2018 года их использование при привлечении средств дольщиков носит добровольный характер, с 1 июля 2019 года — будет носить обязательный. Также в рамках новых правил застройщикам предоставляется возможность возводить дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, а также привлекать целевые займы от основного общества с установлением ограничений по их объему (20% от стоимости стройки) и размеру процентной ставки, которая не должна превышать ключевую ставку ЦБ более чем на 2%.