Коммерция нащупала стабильность

Рынки коммерческой недвижимости в мае демонстрирует умеренные признаки восстановления. Трафик в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга сохраняет положительную динамику относительно показателей прошлого года, а вакантность в крупнейших объектах начала снижаться. В сегменте стрит-ритейла консультанты заговорили о готовящихся во второй половине года масштабных открытиях ритейлеров, хотя арендодателям здесь по-прежнему приходится идти навстречу потенциальным арендаторам. Спрос на офисы поддерживают преимущественно сделки с небольшими помещениями.

Фото: Мария Потокина, Коммерсантъ

Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве на неделе 1–7 мая превысил показатель за аналогичный период прошлого года на 2%, в Санкт-Петербурге — на 4%. Такие данные приводит Focus Technologies, отмечая, что последние полтора месяца ситуация остается достаточно стабильной. Хотя значительный разрыв с докризисными значениями сохраняется. Так, в Москве в начале мая посещаемость торгцентров оказалась на 26% ниже показателя за аналогичный период 2019 года, в Санкт-Петербурге разрыв составил 27%.

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева указывает на наметившееся снижение доли пустующих площадей в топовых торгцентрах Москвы.

В первом квартале средний уровень вакантности составил 14,5%, напоминает эксперт. «На места ушедших брендов приходят международные ритейлеры (Турция, Белоруссия, Италия), оставшиеся на российском рынке, и локальные игроки, преимущественно сетевые игроки»,— рассуждает она. Госпожа Хакбердиева отмечает, что многие крупные помещения делятся на небольшие блоки для упрощения их сдачи в аренду. Средние арендные ставки, по оценкам NF Group, пока остаются стабильными. В крупных объектах они доходят до 180 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в небольших — до 100 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Возрождающаяся торговля

Старший директор CORE.XP Марина Малахатько заметила оживление и в сегменте стрит-ритейла. Уровень вакантности, по ее словам, пока будет оставаться на высоком уровне, но уже в конце года на рынке начнутся новые знаковые открытия: как бутиков, так и знаковых федеральных брендов. Помещения, по словам эксперта, сейчас преимущественно подбирают российские и турецкие компании, поступают запросы и от игроков из стран постсоветского пространства. Заместитель гендиректора R4S group Ирина Буренко также говорит об активном открытии алкомаркетов, продуктовых магазинов, заведений общественного питания, растущем интересе со стороны ювелирных и косметических ритейлеров.

Марина Малахатько замечает, что рынок стрит-ритейла по-прежнему развернут не в сторону арендодателя: «Ставки между "прошлыми" арендаторами и подтверждаемые сейчас имеют разницу в 35%».

На ключевых торговых улицах Санкт-Петербурга, по словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлии Кузнецовой, сейчас пустуют 10,2% площадей против 5,6% в аналогичный период прошлого года. Но опираясь на положительную динамику начала года, эксперт считает, что в дальнейшем вакантность будет снижаться. Госпожа Кузнецова отмечает восстановление рынка стрит-ритейла и растущий спрос на помещения в основных торговых коридорах. Хотя в общей сложности, по ее словам, с апреля 2022 года по конец марта 2023 года в городе открылось 108 новых торговых точек, это ниже показателя за предыдущий год — 126. Но и количество закрытий за аналогичный период сократилось со 115 до 93, замечает эксперт.

Офисная стабильность

Объем сделок на рынке офисной недвижимости Москвы во втором квартале едва ли будет ниже показателя за аналогичный период прошлого, считает директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко. Хотя эксперт не исключает сокращения относительно рекордного значения первого квартала — 439 тыс. кв. м, которое было достигнуто благодаря закрытию нескольких крупных сделок. В целом сохраняющаяся активность арендаторов, по его наблюдениям, сейчас сдерживает рост доли вакантных площадей и обеспечивает стабильный уровень арендных ставок. В среднем офисы класса А в Москве, по оценкам CORE.XP, сейчас стоят 26,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, класса В — 19 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

На рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в первом квартале, по словам директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, было выкуплено и арендовано 40 тыс. кв. м площадей — это на 25,9% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Хотя количество сделок, по ее словам, сократилось всего на 7%. То есть основной спад поглощения произошел за счет сокращения на 28% (до 750 кв. м) среднего размера сделки в объектах класса А и на 42% (до 430 кв. м) — класса В. Эти тенденции, по словам госпожи Волобуевой, сохраняются и во втором квартале, хотя за счет низкой базы аналогичного периода прошлого года падение объема поглощения может и не быть.

Средний уровень вакантности на офисном рынке Санкт-Петербурга, по подсчетам Maris, сейчас составляет 11,4%. Госпожа Волобуева рассчитывает, что значение будет колебаться в пределах 0,5 процентного пункта от этого показателя. Замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева рассчитывает на снижение доли пустующих площадей за счет высокой активности арендаторов. Основной спрос, по словам эксперта, сейчас формируют IT-компании и финансовые структуры. Средние ставки аренды на помещения класса А сейчас составляют 1,7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класса В — 1,2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Относительно конца прошлого года значения выросли на 3,4% и 3,7% соответственно. «Но финальные коммерческие условия на стадии подписания договоров могут быть на 10–20% ниже запрашиваемых для реальных интересантов»,— предупреждает госпожа Горячева.