Переоценка побережья

Переоценка побережья

Стоимость курортной недвижимости продолжает расти

Интерес россиян к покупке недвижимости в Сочи никуда не уходит, а в последние годы в силу геополитических причин только возрастает. Этот спрос вкупе с нехваткой на курорте земельных участков для строительства жилых комплексов поддерживает в городе высокие цены на квартиры и апартаменты. Для потенциальных инвесторов, стремящихся получить скорую и высокую отдачу от вложенных средств, это снижает доходность сделок, поэтому они стали чаще рассматривать на побережье новые локации, например Крым. Спрос на жилье на полуострове за последний год вырос на 40%.

Многие россияне хотели бы купить на черноморском курорте привычную квартиру, но им предлагаются апартаменты

Фото: Иван Шаповалов, Коммерсантъ

Дорогой курорт

Цены в курортных городах показывают выраженный рост. Согласно данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость новостроек в Сочи сейчас составляет 413,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За последние пять лет показатель увеличился в 3,2 раза, в абсолютном выражении став самым высоким по стране. В «Мире квартир» среднюю стоимость сочинских новостроек оценивают в среднем в 355,1 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечая увеличения показателя на 10,7% год к году. Для сравнения: в Москве за последние пять лет новостройки подорожали почти вдвое, до 343,6 тыс. руб. за 1 кв. м, свидетельствуют подсчеты «ЦИАН.Аналитики». В Санкт-Петербурге значение выросло вдвое, до 251,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

Такая выраженная динамика во многом связана с наличием на рынке высокобюджетного предложения. Так, в «Авито Недвижимости» в середине марта отмечали, что в Сочи экспонируется одна из самых дорогих квартир в России — стоимостью 902 млн руб. Сейчас объявление снято. Но речь шла о лоте с семью комнатами (677,6 кв. м), расположенном на Театральной улице в центре города.

Впрочем, партнер NF Group Ольга Широкова отмечает, что за весь прошлый год на первичном рынке элитной недвижимости Сочи было зарегистрировано только 170 сделок — на 10% меньше, чем годом ранее. 40 проданных лотов пришлись на объекты de luxe, 130 — на премиальный сегмент. Эксперт напоминает, что высокий уровень цен в городе установился преимущественно после пандемии COVID-19. Сейчас на рынке, по ее словам, сохраняется скорее умеренно положительная динамика. Среднюю стоимость новостроек в Сочи в моменте эксперт оценивает в 600 тыс. руб. за 1 кв. м, в элитном сегменте показатель достигает 2 млн руб., что выше, чем в Москве.

Секрет стоимости

Сохраняющийся даже при сдержанном спросе рост средних цен в Сочи на рынке чаще всего связывают с высоким, пусть и нереализованным, спросом. Руководитель отдела инвестиций в курортную недвижимость компании Ricci Юлия Абельханова говорит, что сейчас в некоторых локациях наблюдается дефицит предложений с развитой инфраструктурой. Эксперт обращает внимание на то, что спрос потенциальных покупателей фокусируется преимущественно на объектах бизнес- и премиум-классов. Факторами их привлекательности могут стать такие решения, как, например, гольф-поля, яхтенные марины, новые горнолыжные курорты.

Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов считает, что объекты на российском черноморском побережье часть клиентов сейчас рассматривает в качестве альтернативы зарубежной недвижимости на фоне растущего санкционного давления. Одновременно покупатели, по его наблюдениям, сейчас воспринимают Крым и Краснодарский край как экологически благоприятные регионы. Юлия Абельханова замечает, что Сочи сейчас опережает многие курортные города по уровню жизни и развитию инфраструктуры. Это, по ее мнению, делает локацию перспективной не только для отдыха, но и для постоянного проживания.

Одновременно в Сочи по-прежнему непросто подобрать именно жилье. Ольга Широкова поясняет, что сейчас на рынок выходят преимущественно инвестиционные предложения, как, например, апарт-отели или подобные проекты, где жилье предназначено скорее для сдачи в аренду. Такие варианты, по мнению эксперта, подходят далеко не всем покупателям. «Курортное жилье — это отдельный продукт, и его целевая аудитория — потребители, желающие иметь собственность и периодически пользоваться ею для проживания, не сдавая никому в аренду и не наблюдая постоянной смены отдыхающих в соседних апартаментах»,— рассуждает она. В то же время наличие развитой социальной инфраструктуры для таких проектов эксперт считает необязательным условием: жилье редко используется для постоянного проживания.

Нехватку на рынке жилых комплексов в привычном понимании связывают с сохраняющимися градостроительными ограничениями в Сочи. Господин Сырцов замечает, что дефицит площадок для строительства — проблема черноморского побережья в целом, но в Сочи тренд особенно выражен и может приводить к дополнительному росту цен. Хотя в перспективе ситуация может измениться. Руслан Сырцов напоминает, что в конце прошлого года был утвержден генеральный план города. «В ближайшей перспективе ожидается старт масштабных комплексов»,— говорит он.

Инвестиционные перспективы

Юлия Абельханова замечает, что приобретение недвижимости в Сочи россияне нередко рассматривают как инвестиционные вложения. Сделки, по ее словам, могут заключаться параллельно с покупкой недвижимости за рубежом. Такой подход в перспективе позволит получать доходы параллельно в рублях и валюте, говорит эксперт. Госпожа Абельханова считает сделки перспективными, напоминая о постоянном повышении стоимости жилья в городе. Наиболее перспективными с этой точки зрения эксперт называет Центральный район Сочи, Адлер, «Сириус» и Хосту, поясняя, что именно здесь традиционно фокусируется основной спрос.

Хотя высокая стоимость предложения, по словам госпожи Широковой, ограничивает потенциальную доходность вложений в сочинскую недвижимость. В случае с апартаментами для сдачи в аренду средний показатель составляет около 10%, отмечает она. Средняя стоимость аренды в Сочи действительно растет медленнее, чем покупки. Так, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», за последние пять лет в сегменте долгосрочной аренды средняя ставка для однокомнатной квартиры здесь выросла на 49%, до 36,5 тыс. руб. в месяц. Это примерно соответствует динамике Москвы — 48% за пять лет, до 55,7 тыс. руб. в месяц. На рынке краткосрочной аренды Сочи, по данным ресурса «Суточно.ру», средняя ставка за 2023 год увеличилась на 9%, до 4,5 тыс. руб. за ночь.

При этом динамика цен на вторичное жилье в Сочи остается более сдержанной, чем на первичном рынке. Так, согласно подсчетам «Мира квартир», за последний год средний показатель в городе здесь сократился на 2,9%, до 253,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве за тот же период аналитики зафиксировали рост на 7,6%, до 328,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

Ценовое преимущество

В качестве бюджетной альтернативы Сочи на черноморском побережье России покупатели могут рассматривать Крым. Юлия Абельханова обращает внимание на то, что стоимость недвижимости на полуострове в несколько раз ниже, а в дальнейшем может заметно вырасти за счет развития инфраструктуры. Только возобновление авиасообщения, которое было временно приостановлено после 24 февраля 2022 года, может увеличить цены на недвижимость на 20%, что делает регион привлекательным для инвесторов, замечает эксперт.

Аналитики Golden Brown Group ранее отмечали рост на 40% спроса на жилье в Крыму по итогам 2023 года к низкой базе 2022-го. Основная активность покупателей при этом пришлась на четвертый квартал. Оценка соответствует данным Росреестра, согласно которым в прошлом году на рынке недвижимости Крыма в общей сложности было заключено 119 тыс. сделок, Севастополя — 20,5 тыс. Год к году показатели выросли на 47% и 25,8% соответственно. Оживление на рынке в Golden Brown Group связывают в том числе с высокими ценами на сочинском рынке. Дополнительным фактором могло стать появление в экспозиции нескольких перспективных проектов.

В Симферополе, согласно «ЦИАН.Аналитике», первичная недвижимость сейчас стоит в среднем 135,6 тыс. руб. за 1 кв. м. За пять лет значение выросло в 1,7 раза. В Севастополе зафиксировано увеличение в два раза, до 138,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Объекты бизнес-класса в Крыму, по оценкам Golden Brown Group, экспонируются в среднем по цене 150–350 тыс. руб. за 1 кв. м. Год к году, согласно подсчетам аналитиков, показатели увеличились на 25–30%. На аналогичное увеличение средних цен они рассчитывают и в текущем году.

Ограниченное предложение качественных отелей в Крыму, по мнению консультантов Golden Brown Group, обеспечивает инвестиционную привлекательность объектов. По их подсчетам, например, в Алуште минимальный порог входа для покупателей составляет 6,5 млн руб., в Ялте — 9 млн руб. Возможный чистый доход от сдачи этих объектов в аренду при этом может составить 1,0–1,2 млн руб. в год. Цены на вторичном рынке также показывают позитивную динамику. Согласно оценкам «Мира квартир», в Симферополе средний показатель по итогам января составил 150,1 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись год к году на 26%. В Севастополе рост составил 6,1%, до 162,3 тыс. руб. за 1 кв. м.