Правила игры

Застройщики жилья с началом нынешнего кризиса жалуются, что вынуждены снижать цены и работать на грани рентабельности. Мол, именно это, по их словам, позволяет удержать объемы продаж. Действительно, статистика Росреестра подтверждает этот факт: так, в октябре этого года в Москве число зарегистрированных договоров долевого участия побило свой же августовский рекорд и достигло отметки 3,383 тыс. (в августе было 3,356 тыс.). Если сравнивать с октябрем прошло года, то количество соглашений на долевом рынке выросло в 2,5 раза. По словам управляющего партнера "Метриум групп" Марии Литинецкой, активизация покупателей произошла в том числе из-за ожиданий отмены субсидированной ипотеки. Кроме того, из-за относительно подешевевшей столичной недвижимости растет число сделок с покупателями из регионов, говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор. Иными словами, спрос растет на ожидании повышения цен на жилье. Но есть ли основания для удорожания квартир в новостройках?

Недавно я общалась с представителем фонда коллективных инвестиций в жилую недвижимость. Фонд оптом выкупает у девелоперов квартиры в строящихся жилых комплексах внутри МКАД и получает скидку до 40%. То есть новое жилье частным инвесторам достается за 90-120 тыс. руб. за 1 кв. м. На открытом рынке, по данным "ИРН-консалтинга", в третьем квартале нынешнего года средняя цена в новостройках, расположенных между МКАД и Третьим транспортным кольцом, составляла 201 тыс. руб. за 1 кв. м. В Est-a-Tet называют цифру в 236 тыс. руб. за 1 кв. м в старых границах Москвы. Выходит, что разница между оптовыми и розничными ценами может быть почти вдвое. Не очень верится, что застройщики, продавая оптом квартиры, работают в убыток себе. Ранее подрядная компания RD Construction обнародовала, что реальная себестоимость строительства массового жилья в Москве и Подмосковье составляет 28-35 тыс. руб. за 1 кв. м — это без учета расходов подведения коммуникаций и управления проектом. Первый заместитель гендиректора группы МИЦ Даромир Обуханич называет итоговую себестоимость в пределах 55 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть при оптовой реализации застройщик зарабатывает до 45% от себестоимости. При розничных продажах разница между общими затратами на строительство и ценой реализации может отличаться в четыре раза. Такой рентабельности нет в других отраслях потребительского рынка, также столкнувшихся в текущий кризис с серьезными проблемами. Как заметил представитель фонда коллективных инвестиций, в Москве и Подмосковье на первичном рынке жилья до сих пор нет точного понимания справедливой стоимости. Поэтому покупатели, уверовав в миф о дорогой московской квартире, готовы брать ипотеку на приобретение малогабаритного жилья.