Фантом доступной ипотеки

Мечты государства снизить ставку по ипотечным кредитам до 6-8% и сделать ипотеку доступной исполнятся не скоро. Специалисты считают, что для этого нет условий: система рефинансирования не работает, а рост цен на недвижимость позволяет банкам наращивать ипотечные портфели и без снижения ставок.

Симуляция предложения

За последние три года российские банки снизили ставки по ипотеке с 22-23% до 11-13% в рублях и с 19-20% до 9-11% в валюте, сократили размер первоначального взноса с 30% до 0-10% и увеличили сроки кредитования до 25-30 лет. Но доступнее от этого ипотека не стала. По данным ЦБ, в 2006 году средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам составила 14%, по валютным — 11%. Российским банкам в этом плане есть куда стремиться: на западе ипотеку дают под 3-5% на срок до 100 лет. Но чиновники не устают повторять, что Россия приближается к мировым стандартам и ей по силам установить ставки по ипотеке на уровне 6-8%. Правда, сами банки их призывам внимать не готовы. Для них идея снижения ставок, вопреки рыночным тенденциям, выглядит не столь привлекательной.

Для банков ипотека — это бизнес, а бизнес должен приносить прибыль. Ставка по кредиту не может быть ниже цены рефинансирования (привлечения заемных средств) кредитной организацией. По словам зампреда правления Москоммерцбанка Альберта Хисаметдинова, любой банк будет продавать продукт исходя из стоимости своих пассивов. "Маржа между ценой привлеченных ресурсов и ставкой по кредиту должна быть не меньше 3%",— поясняет он. Поэтому банкиры уверены, что без помощи собственно государства решить вопрос быстрого снижения ставок невозможно. "Так как возможности привлечь на рынке ресурсы ниже 6-7% годовых у банков нет, должна быть программа при участии государства, которая бы обеспечила доступ банков к дешевым длинным деньгам, но пока таких ресурсов нет",— считает член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. "Государство помимо заявлений должно предпринять определенные действия, которые позволят банкам снизить ставки",— соглашается директор Центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. По его мнению, сначала чиновники должны наладить перераспределение денег в экономике, чтобы вовлечь их на ипотечный рынок. "Снижение ипотечных ставок до 6-8% — это перспектива трех-пяти лет",— отмечает он.

Что же касается попыток чиновников "заклясть" ставку по ипотеке, надеясь на ее снижение, то они обречены быть бесплодными. По мнению президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, в принудительном порядке, без соответствующих рыночных условий снижать цену на кредиты никто из банков не будет. По валютным кредитам для этого даже нет предпосылок, а ставки по рублевым займам могут быть снижены только при появлении длинных долгосрочных финансовых инструментов на российском рынке.

Сейчас ипотекой в России занимается около 600 банков, что составляет больше половины всех работающих кредитных организаций. Единственный путь рефинансирования для большинства из них — это продажа ипотечных закладных Агентству по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) или выпуск ипотечных ценных бумаг на рынке. Между тем у агентства ставка по рублевой ипотеке варьируется от 11% до 13,5% в зависимости от залога и сроков кредитования. Если даже перед выборами государство даст указание АИЖК снизить ставки, то ситуацию это не спасет. Наоборот, как полагает президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов, коммерческие банки могут и вовсе уйти с рынка рублевой ипотеки.

В практику западных банков ипотечные ценные бумаги вошли уже давно, но российские банки впервые предложили ипотеку инвесторам только в прошлом году. Правда, рефинансирование на международных рынках через продажу ипотечных бумаг доступно далеко не всем: и сделка достаточно дорогая, и заслужить доверие инвесторов нелегко, и объем ипотечного портфеля должен быть немаленький. Похвастаться этим могут только крупные банки. "Ставки зависят от нескольких факторов: стоимости привлекаемого конкретным банком финансового ресурса для выдачи кредитов, финансового рейтинга банка, а также от международного рейтинга страны, который, в свою очередь, зависит от уровня развития экономики и рисков в кредитной и правовой сфере для инвесторов",— говорит руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. "Чем стабильнее банковская система, тем выше доверие к ней со стороны международных банков, тем ниже для российских банков цена ресурсов",— соглашается зампред правления МДМ-банка Евгений Туткевич.

Альберт Хисаметдинов полагает, что получить дешевое рефинансирование на российском рынке банкам будет еще тяжелее — слишком высока пока инфляция. Разместить ипотечные бумаги на местном рынке рискнула пока только "дочка" Газпромбанка. АИЖК из-за проволочек с законодательством затянуло аналогичный процесс почти на год, только недавно объявив о секьюритизации части портфеля.

Еще один ресурс "ипотечных денег" для банков — это привлечение вкладов. Вместе с тем сроки, на которые банки принимают депозиты, несопоставимы с длиной ипотечных кредитов. Кроме того, цена вкладов привязана к инфляции: чтобы население несло деньги в банк, ставки по вкладам должны быть соизмеримы с ее уровнем. "Если банк привлекает вклады под 9% годовых, он не может раздавать кредиты под те же 9% себе в убыток,— убежден Сергей Постнов.— Вот если инфляция снизиться до 5%, то вклады можно будет привлекать под 3-3,5% годовых, а кредиты выдавать под 6-7%".

Тем не менее даже по сравнительно высоким ставкам объемы выданных ипотечных кредитов растут в разы. По данным Банка России, если в 2005 году рынок ипотеки вырос в три раза (с 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб.), то в 2006 году — почти в пять раз — до 264 млрд руб. Это вдвое больше, чем планировалась, радуется правительство. Но существенную часть этого роста, по мнению банкиров, обеспечил рост цен на недвижимость. Между тем, как заметил зампред правления Русь-банка Валерий Кардашев, очевидно, что доступность жилья (повышение которой, исходя из названия, и является основной целью национального проекта "Доступное жилье") зависит не только от снижения процентной ставки, но и от стоимости самого жилья.

"Если в 2005 году средняя заявка на ипотеку по Москве составляла $50 тыс., то в 2006 году — уже $110-120 тыс.",— рассказывает Сергей Постнов. Соответственно, возросли требования к размеру совокупного дохода на семью. При такой заявке ежемесячный платеж варьируется от $1 тыс. до $1,5 тыс., а выплаты не должны превышать 50-60% дохода. Поэтому банкиры считают, что при сегодняшних ценах на недвижимость даже снижение ставки по ипотеке не поможет сделать кредит массовым. "Изменение цены жилья на $500 за квадратный метр приводит к изменению суммы кредита на $25 тыс., а изменение процентной ставки на один-два процентных пункта — только на $5 тыс.",— говорит господин Постнов. "На объемы кредитования влияют два фактора: цены на недвижимость и предложение на этом рынке. Будут больше строить — будут расти объемы ипотеки и снижаться ее стоимость",— соглашается Роман Воробьев из Райффайзенбанка.

Стимуляция спроса

Справедливости ради следует отметить, что на размер ставки заметное влияние оказывают и сами заемщики. Так, вместе с объемами кредитования растет и размер просроченных кредитов. Качество кредитного портфеля банков ухудшается, а риски, связанные с невозвратом, банк закладывает в тот же процент по кредиту. "Одно дело, когда банк закладывает в процентную ставку 2% невозврата кредитов по ипотеке, другое дело — когда 5%",— говорит Евгений Туткевич из МДМ-банка. Между тем размер невозвратов в этом случае почти не зависит от чистоты намерений заемщика, когда он обращается в банк за кредитом. Специалисты рассказывают, что в среднем качество ипотечного кредита начинает ухудшаться уже на третий год его обслуживания: за это время у человека может поменяться семейная ситуация, могут возникнуть проблемы с работой и, соответственно, с деньгами.

Не в пользу снижения ставки играют и комиссии. ЦБ серьезно взялся следить за тем, чтобы банки раскрывали реальную стоимость кредита, которая еще дальше от желаемых 6-8%. В отношении ипотечной ставки работает тот же механизм расчета эффективной ставки, что в потребкредитовании. Правда, в отличие от последнего, где эффективная ставка может в два и более раза превышать декларируемую, в ипотеке прибавка не такая значительная. По словам Валерия Кардашева из Русь-банка, разница в этом случае составляет максимум 1,5-2% в зависимости от условий кредита. Впрочем, здесь уже банки мало что могут сделать. Как отметил Николай Шитов из Городского ипотечного банка, собственно банковские комиссии прибавляют к ставке примерно 0,1%, а гораздо большую "дань" собирают ежегодные комиссии страховщиков. Они удорожают кредит в среднем на 0,8-1,5%, что уже чувствительно.

Банкиры не исключают, что если ситуация в экономике будет благоприятная, до конца 2007 года цена ипотеки может сократиться на 1%. "В лучшем случае реальная ставка по валютным ипотечным кредитам может опуститься до 9%, по рублевым — до 11%, но все будет зависеть от рынка",— отмечает управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Александр Шерстюков.

С чиновниками банкиры согласны в одном: ипотека набирает обороты, и ее рост будет продолжаться. По их мнению, в следующем году рынок ипотечного кредитования вырастет как минимум в два раза. При этом, по прогнозам Альберта Хисаметдинова из Москоммерцбанка, основной рост будут обеспечивать регионы, поскольку Москва и Санкт-Петербург себя почти исчерпали. В России кредитуется только 10% населения, и у регионов громадный потенциал кредитования, соглашается Александр Шерстюков из Банка Москвы. Впрочем, как заметил Николай Шитов, "сейчас рынок сам по себе маленький и ему легко удваиваться и утраиваться".

В прошлом году цены на недвижимость выросли почти в два раза, и для многих ипотека остается единственно возможным способом приобретения квадратных метров. Это в определенной мере стимулирует спрос на кредиты. Но рост цен постепенно выбивает людей из числа участников рынка, превращая их в свидетелей, отмечает Евгений Туткевич. Поэтому многие потенциальные заемщики предпочитают ждать коррекции цен на жилье, считая их нынешний уровень искусственно вздутым ритейлерами и застройщиками.