Рост из-под земли

Период самоизоляции и тренд на удаленное сотрудничество никак не сказались на привлекательности жилья у метро. Близость развитой транспортной инфраструктуры по-прежнему остается одним из ключевых факторов, влияющих на решение о покупке жилья.

Новые петербургские станции метро не везде расположены удобно, на достаточно большом удалении от жилых массивов, поэтому эффект удорожания был смазанным

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Метро — самый надежный вид транспорта, и его наличие поблизости (даже в перспективе) автоматически ведет к увеличению стоимости квадратного метра. Близость к метро — по-прежнему один из значимых факторов при выборе жилья, особенно в проектах эконом- и комфорт-класса. Стоимость квадратного метра в объектах, расположенных рядом со станциями подземки, может быть на 20% выше, чем в жилых комплексах, удаленных от метро, подсчитал Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит — Охта Групп».

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, оценивает близость к метро в 10–15% от цены жилья, расположенного не так близко к станциям подземки. Виталий Коробов, генеральный директор группы «Аквилон», с ней согласен: «В среднем жилье в радиусе 10–15 минут от метро дорожает на 15–20%. В принципе, любое улучшение транспортной ситуации делает квартиры более ликвидными и дорогими. Например, мы это видели на Васильевском острове после запуска ЗСД и моста Бетанкура».

Удобный радиус

Госпожа Конвей замечает, что транспортная доступность важна не только для собственников квартир, но и для людей, занятых, например, в сфере услуг — нянь, репетиторов. По ее оценкам, комфортная пешая доступность в наших климатических условиях — от 5 до 15 минут.

Виктор Платонов, руководитель агентства недвижимости ЭВО, говорит: «Наибольшее влияние открытие станции метрополитена оказывает на стоимость жилья в радиусе 1 км. Возможность пешком в пределах 15 минут добраться до метро всегда выделяется как преимущество объекта недвижимости. Расстояния, превышающие 1,5 км, уже считается большими. Настолько далеко идти пешком люди не готовы, предпочитают использовать транспорт».

Валерий Емельянов, аналитик ИК «Фридом Финанс», отмечает, что новые петербургские станции метро не везде расположились удобно (на удалении от жилых массивов), поэтому эффект удорожания был смазанным. «Самый активный рост был замечен в районе Девяткино, но и там он был умеренным (до 10%). Традиционно сильнее всего дорожают квартиры в домах на удалении 5–10 минут ходьбы от новой станции. Те, что находятся на удалении 15–20 минут, прибавляют не более 5%. Если дома дальше, то на их стоимость открытие станции практически не влияет».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», эти слова подтверждает: «В 2019 году открылись три новых станции пятой линии: "Проспект Славы", "Дунайская" и "Шушары". В непосредственной близости от нового метро находится только жилой комплекс "Балканы" (у станции метро "Дунайская"). В течение 2019 года цена в этом проекте выросла на 10%, со 139 до 152 тыс. рублей, а средний бюджет покупки увеличился с 8,4 до 10,3 млн рублей, однако это также обусловлено вводом в эксплуатацию — комплекс был завершен в четвертом квартале 2019 года».

«В целом многое зависит и от района, и от состояния жилого фонда. Так, например, если район застроен преимущественно домами старых серий (панель, блочные дома 1970–1980-х годов, старые пятиэтажки), они существенно не вырастут в цене даже после открытия по соседству станции метро. А вот "новая вторичка" (недавно сданные дома, дома 2010-х годов строительства) могут прибавить в цене до 15%. Кроме того, открытие метро наиболее сильно влияет на цены, если в районе ему нет альтернативы (например, станции пригородной электрички), а ближайшая станция находится более чем в десяти минутах езды на наземном транспорте»,— рассуждает госпожа Доброхотова.

Косвенные факторы

Наличие рядом метро — лишь один из критериев, влияющих на выбор покупателя. Важно также присутствие и других объектов инфраструктуры — от коммерческой до транспортной. «Покупатели жилья сегментов комфорт и комфорт+ обращают внимание и на другие присущие этому классу жилья характеристики: обеспеченность парковочными местами, транспортные развязки и возможность без проблем выехать из района и вернуться в него, не простаивая в пробках»,— говорит господин Казберов.

Господин Платонов говорит, что открытие станции метрополитена в уже обжитом районе Петербурга тут же повышает стоимость жилья примерно на 10%. «Не стоит забывать и о косвенных факторах: создание инфраструктуры и развитие территорий вокруг метро со временем также начнут оказывать влияние на рост стоимости недвижимости»,— подчеркивает он.

Впрочем, есть скептики, считающие, что стоимость жилья уже учитывает открытие будущих станций. «Станции метро в Петербурге строятся так долго, что они уже чаще всего давно учтены в стоимости жилья и другой недвижимости. Поэтому считать, на сколько оно подорожало,— бессмысленно»,— полагает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

«Даже просто ожидание сказывается на стоимости — это мы видели на примере нашего проекта "Граффити" в Приморском районе»,— подтверждает ее слова Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Минусы есть

Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела», замечает, что наличие станции метрополитена рядом с домом особенно важно для проектов эконом- и комфорт-класса. Для жителей домов бизнес-класса этот фактор менее значим, однако все равно учитывается покупателями, которые не всегда пользуются личным автомобилем. «Другой вопрос — удаленность метро. Наиболее комфортное расстояние, на мой взгляд, около десяти минут пешком, однако и одна-две остановки общественным транспортом — для Петербурга также приемлемое расстояние. Наличие станции метрополитена прямо под окнами — скорее минус, чем плюс. Крупные станции, а также пересадочные узлы, во-первых, генерируют большое количество пассажиропотока, а во-вторых, имеют очень эклектичную социальную среду, не всегда безопасную»,— указывает она.

Впрочем, большинство экспертов все же считает, что отрицательное влияние на жилье близость станций метро оказать не может. Господин Емельянов говорит: «Отрицательно близлежащая станция метро на стоимость жилья не влияет практически никогда. Сбить цены может только появление шумных транспортных объектов (автовокзал, железнодорожная станция с грузовым терминалом), крупной транспортной развязки (многополосная дорога или мост, смотрящий прямо в окна, многоуровневые дорожные магистрали). Наличие аэропорта рядом может сделать жилье неликвидным. Но новые аэропорты сейчас появляются крайне редко».

Того же мнения придерживается и господин Казберов: «Отрицательное влияние на ликвидность жилья объекты транспортной инфраструктуры оказывают в том случае, если шумная скоростная трасса проходит под окнами уже возведенных домов». Причем он считает, что даже взлетающие и садящиеся самолеты сегодня не способны отпугнуть новоселов: «Чуть более лояльно потребители относятся к близости железнодорожных станций и аэропорта, влияние таких объектов на спрос и ценообразование незначительно».

Однако госпожа Конвей все же верит, что для некоторых классов жилья близость к метро может выступать и негативным фактором. Например, для элитных жилых комплексов — если возникает риск нарушения приватности, уединенности проекта. «Если станция метро служит транспортным узлом, где пересекается несколько линий, то расположение элитного жилья в непосредственной близости априори исключено»,— полагает она.

Госпожа Доброхотова вспоминает что в Москве были примеры протестов против строительства станции метро «Беломорская» (в результате станция открылась намного позже намеченного срока: вместо 2015-го — в конце 2018 года и несколько в другом месте), против открытия метро «Ломоносовский проспект» Солнцевской линии (открыта в 2017 году), сейчас протестами сопровождается строительство отдельной ветки метро в Коммунарку Новой Москвы. «Чаще всего люди опасаются, что метростроение может повлиять на целостность уже построенных зданий, а также того, что усилятся людские потоки»,— поясняет она.

Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса «М2Маркет», замечает, что в Санкт-Петербурге в данный момент наблюдается несколько транспортных проблем: несвязанность улично-дорожной сети города, районы Петербурга разделены как естественными, так и искусственными преградами (в первую очередь, железнодорожными путями); отсутствие развитой сети магистрального общественного транспорта. Метро не является в данном случае решением всех проблем, так как по факту в шаговой доступности от него живет не более четверти всего населения города. «В связи с этим на стоимость квадратного метра в ЖК может влиять наличие крупных автомагистралей вблизи и удобный выезд на них (например ЗСД), развитая сеть наземного транспорта. Причем такие магистрали, как ЗСД (или планируемая к вводу в 2023 году ВСД), могут влиять как в плюс, так и в минус. Если дорога проходит прямо под окнами, ухудшая видовые характеристики и экологическую обстановку района, то и цена метра в таком месте будет ниже»,— заключает господин Кугий.