Торговля прирастает ресторанами

На рынке коммерческой недвижимости бум гастрономических арендаторов: рестораны и кафе занимают все больше помещений стрит-ритейла и активно размещаются в торговых центрах. Такая политика позволяет операторам последних привлечь дополнительный трафик и удержать покупателей. На рынке офисной недвижимости продолжается планомерный рост ставок.

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

Гастрономический прирост

Все большее влияние на рынок коммерческой недвижимости начинают оказывать операторы общественного питания. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова рассказывает, что за первое полугодие в Москве появились 46 новых ресторанов и кафе. Это 41% от всех открытий в сегменте стрит-ритейла. В Санкт-Петербурге ситуация еще более впечатляющая: только за первые полгода здесь появились 70 новых заведений. Госпожа Назарова объясняет, что сейчас наиболее активно на улицах развивается формат «кофе с собой». За счет активной ротации арендаторов доля свободных площадей остается на низком уровне.

Так, в Москве, согласно расчетам CBRE, сейчас пустуют в среднем 7,7% помещений, это минимальный уровень за последние три года.

В Санкт-Петербурге, по данным компании Maris, в центральной части города вакантны 5% площадей, на Петроградской стороне — 10%.

Активная экспансия заведений общественного питания влияет и на рынок торговых центров. Заместитель руководителя отдела исследований JLL Владислав Фадеев рассказывает, что управляющие Санкт-Петербурга сейчас активно наращивают в комплексах долю общепита. Эксперт уверен, что во многом это делается для увеличения времени, которое посетители проводят в торговых комплексах. Похожая тенденция существует и в Москве. Как следует из подсчетов Knight Frank, реконцепцию в нынешнем году проходят 16 существующих в Москве торгцентров. Во всех них увеличиваются зоны развлечений и общественного питания. В торговых комплексах активно развивается популярный сегодня формат фудхоллов. Только в июле в петербургском «Сити молл» открылось панорамное пространство City Food, а в московской «Океании» заработал Eat Market. Уровень вакантности в торговых центрах Москвы согласно прогнозам JLL достигнет 4,9%, а в Санкт-Петербурге не превысит 4%.

Стоимость аренды помещений стрит-ритейла в основных торговых коридорах Москвы

Уровень вакантных площадей
Средние ставки аренды
Улица
2 кв. 2019
Изменение в процентных пунктах к 2 кв. 2018 г.
руб./ кв.м /год
Изменение (в %) к 2 кв. 2018 г.
Мясницкая
4,40%
1,1 п. п.
85 000
6,30%
Никольская
6,50%
1,3 п. п.
140 000
-6,70%
Большая Дмитровка
2,10%
-6,4 п. п.
90 000
0,00%
Патриаршие пруды
9,00%
3,2 п. п.
140 000
7,70%
Арбат
6,50%
1,3 п. п.
105 000
0,00%
Тверская
2,60%
-2,0 п. п.
85 000
-15,00%
Пятницкая
7,70%
0,6 п. п.
70 000
-12,50%
Садовое кольцо
8,50%
-1,0 п. п.
70 000
0,00%
Петровка
8,70%
-2,9 п. п.
150 000
0,00%
Кузнецкий Мост
11,10%
1,4 п. п.
155 000
3,30%
1-я Тверская-Ямская
11,00%
-3,5 п. п.
70 000
-6,70%
Столешников переулок
11,10%
0,0 п. п.
205 000
0,00%
Новый Арбат
6,50%
-5,7 п. п.
110 000
4,80%

Источник: данные CBRE.

Офисная стабильность

Рынок офисной недвижимости находится в стадии комфортного восстановления, свидетельствуют данные Colliers International. Региональный директор департамента офисной недвижимости компании Вера Зименкова рассказывает, что в Москве на фоне стабильного спроса у арендодателей сейчас сохраняется возможность повышать ставки, даже несмотря на увеличивающийся объем предложения. Как следствие, по итогам первого полугодия средняя стоимость аренды офисов класса А составила 26,6 тыс. руб. за кв. м в год, увеличившись на 1,2% относительно аналогичного периода прошлого года. Офисы В класса за тот же период подорожали на 2,2%, до 14 тыс. руб. за кв. м в год. Но госпожа Зименкова добавляет, что в центре города эта тенденция заметнее. Так, офисы внутри Садового кольца за первое полугодие подорожали на 6%, Бульварного — на 4%.

Госпожа Зименкова предполагает, что по итогам года аренда офисной недвижимости подорожает на 5%. Но в центральной части города по ее прогнозам динамика останется более выраженной. Продолжающийся рост цен на офисы во многом обеспечивает активность арендаторов.

«В результате довольно низкого ввода за последние три года и сокращения доли свободных площадей в ликвидных локациях крупные компании активно рассматривают и подписывают договоры аренды еще до окончания строительства»,— рассказывает госпожа Зименкова.

В качестве примера она приводит сделку по аренде «Тинькофф» 68 тыс. кв. м в МФК «Акватория», строительство которого должно завершиться только в 2022 году.