И еще раз учиться

Участок в самом центре Перми — более 1 га на Луначарского, 87, снова привлек внимание одного из крупнейших пермских застройщиков. Холдинг «Сатурн-Р», пытавшийся купить актив на торгах в 2011 году, теперь через суд требует вернуть ему прежний вид разрешенного использования — под здание учебного корпуса, как это было заявлено на аукционе. В компании поясняют, что обратились в суд сейчас, поскольку информация, что эта земля теперь по документам под жилую застройку, появилась недавно. Ответчиками по делу выступают собственник площадки «Экоинвест», а также краевое управление Росреестра и УФАС. Эксперты считают, что шансы оспорить изменение вида разрешенного использования невелики, поскольку, по закону, собственник вправе выбрать вид на свое усмотрение.

ООО «Сатурн-Р» обратилось в арбитражный суд Пермского края с иском к региональному управлению антимонопольной службы, управлению Росреестра и компании «Экоинвест». Претензии холдинга связаны с земельным участком на Луначарского, 87, под недостроенный корпус медицинской академии. «Сатурн-Р» требует признать незаконным решение УФАС от 8 июня этого года, решение краевого управления Росреестра от 14 марта этого же года и действия «Экоинвеста» по изменению вида разрешенного использования участка. Кроме того, истец требует от Росреестра изменить разрешенный вид использования «под строящуюся первую очередь учебного корпуса, под здание учебного корпуса (незавершенное строительством на 70%), назначение: нежилое». Заявление принято к производству, заседание по делу назначено на 26 сентября.

Напомним, в начале 1990-х на Луначарского, 87, было начато строительство здания учебного корпуса Пермской медицинской академии, но оно не было завершено из-за финансовых проблем вуза. В 2011 году участок (1,14 га) вместе с недостроенным объектом был выставлен на торги федеральным Фондом РЖС для дальнейшей его застройки жильем. Тогда интерес к площадке проявили многие пермские застройщики. На аукцион заявились семь участников, в том числе «Сатурн-Р». Во время торгов цена взлетела более чем в два раза: при начальной цене 40 млн руб. актив был продан за 94 млн руб. (без НДС) в июне 2011 года. Победителем стало физическое лицо — малоизвестный индивидуальный предприниматель Станислав Господаров, который заявлял о планах оперативно реализовать проект жилищного строительства. В сентябре того же года он продал актив «Экоинвесту».

В 2015 году ООО «Экоинвест» обратилось в городскую комиссию по землепользованию и застройке с предложением снять действующие в центре Перми ограничения по высоте застройки не более 20 м (шесть этажей) для всего квартала №137 (ограничен улицами Луначарского, Пушкина, Куйбышева, Комсомольский проспектом). Территория относится к зоне обслуживания и деловой активности городского центра (Ц-1), где предусмотрен широкий спектр видов использования, в том числе многоквартирные дома со встроенными нежилыми помещениями. Но заявка была отклонена со ссылкой на охранные зоны минкульта. Директор «Экоинвеста» Дмитрий Вдовин тогда пояснял „Ъ-Прикамье“, что конкретные планы по освоению площадки еще прорабатываются. В прошлом году недостроенный корпус медакадемии с известным арт-объектом — портретом Сергея Есенина — был снесен.

Владелец холдинга «Сатурн-Р» Александр Репин заявил „Ъ-Прикамье“, что не в курсе деталей дела, ими занимается юридическая служба. «Мы в свое время принимали участие в торгах и посчитали, что для того разрешенного вида использования участка готовы были предложить предельную цену где-то 90 млн руб. Мы дошли до этой цифры и остановились. Выиграл тот, кто отдал больше. Вопроса нет. Но дело в том, что, как мне объяснили юристы, если кто-то приобретал с одним видом разрешенного использования и изменил на другой вид использования, значит должны быть новые торги, ведь участок приобретался под другие цели. Мы тогда снова примем участие в торгах»,— отметил господин Репин. Он добавил, что претензии возникли сейчас, а не в 2011 году, поскольку «теперь появилась информация, что участок — с другим видом использования». «Под учебное заведение — это одни доходы с этого участка, а под жилье — другие доходы. С каким видом участок продавался, с таким видом он и должен использоваться»,— добавил собеседник „Ъ-Прикамье“.

Связаться с гендиректором ООО «Экоинвест» Дмитрием Вдовиным по известному редакции телефону не удалось, на звонки никто не ответил.

В краевом управлении Росреестра „Ъ-Прикамье“ сообщили, что «Сатурн-Р» оспаривает письмо, направленное ведомством некоему господину Филимонову. В этом письме управление Росреестра давало разъяснения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (Луначарского, 87), которое было осуществлено в 2011 году, и о порядке изменения вида разрешенного использования. «ООО „Сатурн-Р“ полагает, что письмо, которое было направлено Филимонову в ответ на его обращение, является отказом в осуществлении учетных действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка»,— отметили в краевом управлении Росреестра. В ведомстве уточняют, что письмо не является отказом, и ссылаются на закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором предусмотрен определенный порядок обращения для осуществления учетно-регистрационных действий, в том числе изменения вида разрешенного использования участка. В частности, правообладатель или уполномоченное лицо должны подать заявление с приложением документов, но такого заявления в управление не поступало.

«Кроме того, в управление обращался Филимонов Е., а в суд обратилось ООО „Сатурн-Р“. При этом сведения о том, каким образом связаны между собой два указанных лица, в управлении отсутствуют. При обращении Филимонова Е. в марте 2018 года сведения о том, что он представляет чьи-либо интересы, в том числе ООО „Сатурн-Р“, представлены не были. ООО „Сатурн-Р“ также не указывает, каким образом письмо управления Филимонову Е. об изменении вида разрешенного использования земельного участка затрагивает права указанной организации. Дополнительно необходимо отметить, что требования об оспаривании принятых решений заявлены также к ООО „Экоинвест“, которое является законным правообладателем земельного участка, право собственности никем не оспорено. При этом решения об отказе в изменении вида разрешенного использования указанной организацией не принимались. В этой связи в действиях управления нарушений прав и законных интересов ООО „Сатурн-Р“ не имеется»,— заявили в управлении Росреестра.

В пресс-службе пермского УФАС также сообщили, что в антимонопольный орган обратилось некое физическое лицо с просьбой проверить действия Росреестра по Пермскому краю и ООО «Экоинвест» по изменению вида разрешенного использования земельного участка (изменен под многоквартирные дома) на соответствие антимонопольному законодательству. Действия были совершены в 2011 году. «УФАС отправило на это обращение письмо, в котором указано, что дело возбуждено не будет, нарушений не выявлено. Именно это письмо оспаривает ООО „Сатурн-Р“. Иск мы не признаем, права „Сатурн-Р“ оспариваемым письмом УФАС не нарушены, так как общество не обращалось в Пермское УФАС по данному вопросу»,— пояснили в пресс-службе антимонопольного управления.

Руководитель практики «Недвижимость: оформление, регистрация прав, представительство в государственных и муниципальных органах» группы правовых компаний «Интеллект-С» Инна Куманева полагает, что шансы оспорить изменение вида разрешенного использования невелики. «Право менять вид предусмотрено частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса. Если земля и недостроенное здание были приобретены в собственность, то собственник по своему усмотрению вправе выбрать вид разрешенного использования. Виды разрешенного использования устанавливаются конкретной территориальной зоной и прописаны в правилах землепользования и застройки»,— отмечает она.