Апокалипсис не сегодня

Мрачные прогнозы о резком сокращении ввода жилья в Петербурге, которые давались в начале 2015 года, пока не сбываются. Строители города на Неве сохраняют прежние темпы строительства, хотя и признают, что спрос сократился на 20-40%. Тем не менее по итогам года эксперты ожидают, что в Петербурге будет введено примерно столько же, сколько и в 2014 году: около 3 млн кв. м.

По данным комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга, по состоянию на 1 июля 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,445 млн кв. м жилья, что, по словам чиновников, составляет 53,5% от общего объема запланированного ввода. По итогам первого полугодия лидером по вводу жилья в городе стал Приморский район, в котором построено 233 тыс. кв. м. По данным официальных органов власти, в Ленинградской области было введено за шесть месяцев 2015 года около 890 тыс. кв. м многоквартирного жилья (без ИЖС).

Примечательно, что за первые полгода рекордного для ввода жилья 2014 года в Петербурге было введено 1,41 млн кв. м — то есть даже меньше, чем за первые шесть месяцев нынешнего года (всего по итогам 2014 года в Петербурге было построено 2,9 млн кв. м жилья, в Ленобласти — 1,6 млн кв. м).

В январе многие эксперты отмечали, что показатель, который был достигнут в Петербурге по вводу жилья, вряд ли удастся перекрыть в ближайшие годы, звучали даже прогнозы о сокращении строительства чуть ли не до 1,5 млн кв. м жилья. Однако теперь тональность прогнозов меняется: строители говорят о том, что прошлогодняя планка будет удержана.

Догнать и перегнать

Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО "Решение", и вовсе считает, что объем ввода в 2015 году может значительно превысить показатели 2014 года. Это, по его мнению, связано с объемов взятых обязательств девелоперами в прошлом году (речь о рекордных продажах квартир дольщикам).

"По данным нашего мониторинга, на стадии отделки на середину года находится 3,4 млн кв. м многоквартирного жилья в Санкт-Петербурге и 1,2 млн кв. м — в Ленинградской области. То есть это жилье потенциально может быть введено в этом году, но очевидно, что даже только из административных соображений этого не будет сделано в указанном объеме", — говорит эксперт.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", считает, что сохраняющиеся объемы ввода обусловлены инертностью строительного рынка: "Строительная отрасль достаточно инертна — изменения в ней происходят не мгновенно. На текущий год было запланировано к вводу около 4,2 млн кв. м жилья по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, и, скорее всего, этот показатель будет достигнут".

Аналитики строительной компании "Лемминкяйнен" дают более осторожные прогнозы: они ожидают, что по итогам года в Петербурге будет введено примерно 2,7 млн кв. м жилья.

Спад преодолен

Как говорят участники рынка, спад продаж, наблюдавшийся в начале года, удалось преодолеть.

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая отмечает: "Наблюдавшееся в целом по рынку снижение продаж оказалось не столь критичным, как прогнозировали эксперты. У разных компаний показатели отличаются, но в среднем снижение составило менее 40% относительно ажиотажного спроса в 2014-м. Уже во втором квартале было отмечено повышение активности покупателей". По ее мнению, восстановлению спроса способствовал, среди прочего, механизм ипотеки с господдержкой.

"Пик спроса на жилье и максимальная цена квадратного метра были в ноябре-декабре 2014 года, во время паники на валютном рынке. С января началось резкое снижение спроса, процентные ставки по ипотеке стали запредельными. В январе, феврале и первой половине марта на рынке — стагнация. Цены начали снижаться. В апреле ситуация начала выправляться, ипотека с господдержкой оказалась востребованной. По настоящее время спрос на жилье более или менее стабильный. Во втором квартале 2015 года падение продаж составило 20-30% по отношению ко второму кварталу 2014-го", — рассказал Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.

Исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников говорит, что сейчас наблюдается сезонное снижение спроса в пределах 10-15%. Хорошие продажи у компании, по его словам, были даже в мае. "В целом по сравнению с прошлым годом продажи снизились на 20%", — говорит он. Руководитель департамента недвижимости ЦДС Сергей Терентьев отметил, что в его компании, наоборот, в мае был спад, но в июне "продажи стали выравниваться".

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", говорит: "В мае-июне 2015 года объем продаж соответствовал прошлогодним показателям за аналогичный период. Если подводить итоги первого полугодия, то мы находимся примерно посередине между показателями 2013 и 2014 годов".

Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation, полагает, что меньше всего снижение спроса затронуло квартиры сегмента массового спроса, больше пострадали сегменты элит- и бизнес-класса. "Снизилась активность на вторичном рынке. И если на первичном рынке ситуация была скорректирована господдержкой ипотеки, то на вторичном рынке покупатели вынуждены брать кредиты по полной ставке", — говорит он.

Между молотом и наковальней

На цены на строящееся жилье сейчас влияют разнонаправленные факторы. Например, рост себестоимости строительства способствует росту цен, а снижение спроса и повышение конкуренции сдерживают его. Из-за сокращения запусков новых проектов и очередей сократилось и предложение — в результате соотношение спроса и предложения оказалось достаточно сбалансированным. "Итог — на некоторых объектах наблюдается небольшой рост цен, на других — небольшое снижение. В целом же на рынке нет ни серьезного роста цен, ни их падения", — говорит госпожа Гуртовая.

Руслан Сырцов отмечает: "Цены по городу разнятся в зависимости от района, существующей инфраструктуры, транспортной доступности, строительной готовности, класса проекта, наличия отделки в квартире и ее качества. Основная градация по цене на объекты-новостройки в Санкт-Петербурге варьируется в диапазоне от 60 до 150 тыс. рублей за кв. м — в данном диапазоне находится основная масса объектов, хотя есть и предложения с ценой менее 60 и более 150 тыс. рублей".

Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева приводит такие данные: "По состоянию на начало июля средняя цена предложения в объектах класса масс-маркет в Санкт-Петербурге составила 105,9 тыс. рублей за кв. м, в том числе 122,1 тыс. рублей за кв. м в подклассе "комфорт" и 88,9 тыс. рублей в подклассе "эконом". По итогам полугодия рост этого показателя составил +3%. При сохранении стабильной макроэкономической ситуации мы ожидаем годовой прирост на уровне 6-7%".

Арсений Васильев также считает, что цены постепенно ползут вверх — на конец июня 2015 года средние цены увеличились примерно на 5-6%. "И эта тенденция после традиционного сезонного летнего спада, вероятно, будет продолжена", — считает он.

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова согласна: "В целом по рынку цены практически не снижались. Работают маркетинговые акции, которые привлекают дополнительное внимание к объектам. Негативный прогноз о том, что произойдет обвал цен, не оправдывается. Застройщики ведут себя осторожно, не выводят новые проекты на рынок, откладывают старт продаж. В конце текущего года в связи с тенденцией сокращения объема предложения возможен рост в пределах 5-7%".

Ограничителем для уменьшения стоимости служит произошедшее снижение курса национальной валюты. Происходит рост себестоимости строительства, который обусловлен новыми ценами на импортные стройматериалы и оборудование, дорожает металл, растет стоимость трудовых ресурсов. Кроме того, недвижимость в Санкт-Петербурге не может стоить дешевле, чем в других более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен. Петербург — второй город в России по значимости и привлекательности, он также является центром регионального спроса, который не даст нашему рынку снизить свои цены до уровня провинциальных городов.

"Стоит отметить, что в последнее время в структуре спроса возрос объем сделок, приходящихся на пригородные территории Ленинградской области. Сейчас на пригород приходится 45-50% заключенных договоров на приобретение квартир класса масс-маркет. Для сравнения, два года назад, в середине 2013-го, этот показатель находился на уровне 35%, а в середине 2014-го — 40%", — говорит госпожа Трошева.

"Вместе с тем в сегменте экономкласса за КАДом произошло затоваривание. Здесь много квартир на первичном рынке приобреталось не для личного проживания, а для инвестиционных целей. Предложение по "новой вторичке" уже превышает половину всего предложения на вторичном рынке в этой локации", — отмечает госпожа Денисова.