В поисках длинного рубля

За последние годы доля жилья, строящегося по федеральному закону N214, существенно выросла. Впрочем, часть домов строится при помощи других способов финансирования.

По разным оценкам, сегодня в городе по 214-ФЗ работают около 60-65 компаний, по федеральному закону возводится около 100 объектов.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (сокращенно 214-ФЗ) вступил в силу 1 апреля 2005 года. Заместитель генерального директора ООО "Петротрест-Недвижимость" Наталья Тужилова говорит, что сегодня он является основным финансовым инструментом, на основании которого застройщики законно могут привлекать средства для строительства. Также допускаются схемы привлечения средств с помощью жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.

Директор департамента новостроек АН " Бекар" Ольга Литвиченко отмечает, что некоторые строительные компании работают по 39-ФЗ. Но инвестиционный договор не так распространен, так как не фиксирует полную стоимость, что позволяет взимать дополнительные средства с инвесторов. "В настоящее время около 85-90 процентов застройщиков работают по 214-ФЗ. Если рассматривать данный закон в расширенном варианте, то возможна работа по двум схемам: заключение договора накопления (более гибкие условия) или договора долевого участия (жесткие схемы приема денежных средств)", — оценивает она.

Финансирование строительства осуществляется из трех источников: банковские кредиты, средства дольщиков и собственные финансовые ресурсы.

По данным Александра Коваленко, заместителя генерального директора "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), на сегодняшний момент, по договорам долевого участия (ДДУ) реализуется около 62% новостроек. По схеме ЖСК, которая также соответствует законодательству РФ, продается примерно 23% строящегося жилья. На другие схемы приходится 15%.

"Тренд последних лет очевиден: застройщики выбирают один из вариантов: либо ДДУ, либо ЖСК. Обе схемы полностью легитимны и в принципе одинаково безопасны для покупателя. Причина, по которой многие девелоперы отказываются от перехода на ДДУ и выбирают ЖСК, заключается в большей простоте последней схемы как для застройщика, так и для покупателей", — говорит господин Коваленко.

Сергей Хорошков, директор девелоперского департамента ГК "МИЦ", говорит, что доля застройщиков, работающих по 214-ФЗ, растет довольно медленно. "Причин здесь несколько — драконовские и непропорциональные перегибы закона в сторону дольщиков; отсутствие действенной защиты застройщика от недобросовестных дольщиков; допзатраты застройщика на открытие нового адреса и регистрацию договоров ДДУ. Другими словами, есть вариант, что все стройки не заработают по такому закону никогда", — прогнозирует он.

Валерий Булыгин, заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" — директор головного отделения по Санкт-Петербургу, говорит, что в последнее время у строительных компаний стало популярным проектное финансирование. Основные виды кредитных продуктов, которые сегодня распространены на финансовом рынке, включают в себя три схемы привлечения средств для застройщиков: инвестиционное кредитование, проектное финансирование, финансирование под залог имеющейся коммерческой недвижимости.

Руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра ОАО "Банк ВТБ" Сергей Григорьев говорит, что одной из причин, по которой компании не работают по 214-ФЗ, является тот факт, что разрешение на строительство проектов было получено до вступления его в силу. "Других останавливают недоработки в законе: это и отсутствие четко прописанных сроков согласования документов на строительство с государственными органами, и достаточно сложная процедура внесения изменения в проектную документацию непосредственно на этапе строительства, обязательство осуществлять продажу на одинаковых условиях всем участникам долевого строительства", — отмечает он.

В настоящий момент банки финансируют строительные проекты в размере не более 70% от общего объема инвестиций. Установление ставки носит индивидуальный характер и зависит от финансовых показателей проекта и предоставляемого обеспечения по кредиту. Основные условия предоставления кредитов для строительных компаний не претерпели существенных изменений, однако можно отметить смягчение требований в части залогового обеспечения. "Объем кредитного портфеля Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" по клиентам строительной отрасли составляет 52,8 млрд рублей.

Объем кредитного портфеля Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" по клиентам строительной отрасли в Санкт Петербурге составляет 48 млрд рублей.

Доля ссудной задолженности СЗБ в финансировании строительной отрасли СЗФО составляет около 33 процентов", — сообщил господин Булыгин.

СЗРЦ Банка ВТБ кредитует строительные компании в форме невозобновляемой кредитной линии. Кредитные ресурсы предоставляются на срок реализации проекта плюс один год. Процентные ставки по кредитам — до 11% в зависимости от состояния заемщика и срока кредитования.

"В течение последнего года условия предоставления кредитов строительным компаниям не менялись. По данным Центрального банка на 1 мая 2011 года, строительным компаниям Санкт-Петербурга и Ленинградской области было выдано кредитов на сумму 154 млрд рублей, доля СЗРЦ Банка ВТБ составила более 15 процентов", — рассказал господин Григорьев.

Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Петербурге, говорит, что еще один доступный строителям инструмент финансирования проектов — закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости. В России зарегистрировано сто закрытых фондов. Стоимость их чистых активов — 300 млрд руб.

Геннадий Киркин, член cовета НП "Гильдия управляющих и девелоперов", генеральный директор компании "Ирбис", говорит, что 214-ФЗ, призванный защищать права дольщиков, в основном защищает только от двойных продаж. "Но от недостроя этот закон уберечь не может. Для того чтобы стройка ожила, а покупатели были уверены в том, что застройщик выполнит все обязательства по срокам сдачи и качеству строительства, необходимо принципиальное изменение отношений "застройщик — банк — покупатель жилья". Строительство должно финансироваться не на средства покупателей-дольщиков, а обеспечиваться стабильным финансированием со стороны банковских структур. Задача застройщика — разработать обоснованный и подтвержденный расчетами бизнес-план строительного проекта, представить его на экспертизу в банк и, после получения финансирования, осуществлять строительство качественно и в срок. Компетенция банков (которые по определению должны быть заинтересованы в формировании "здорового" кредитного портфеля") — проверить бизнес-план, при его адекватности и жизнеспособности, разработать схему финансирования и затем, на протяжении строительства, вести мониторинг "финансового здоровья" проекта. Параллельно должно развиваться ипотечное кредитование граждан для покупки жилья. Лучший способ защитить добросовестных покупателей — продажа готовых квартир", — рассуждает господин Киркин.

Евгений Богданов, член совета директоров Jukka Tikkanen OY, говорит, что банки финансируют проекты только после получения разрешения на строительство, а самые существенные затраты — на выкуп и оформление земельного участка и запуск стройки — остаются без кредитного покрытия.