Дольщик с гранатой

Тему потребительского терроризма покупателей новостроек, которая еще два года была очень популярной, теперь обсуждают нечасто. Но не потому, что проблема исчезла — просто стало как-то не до нее. Между тем несколько мер поддержки строительной отрасли, принятых весной текущего года, помогут снизить градус противостояния дольщиков и застройщиков и пойти на пользу и тем и другим. Хотя это совсем не те меры, на которые в свое время рассчитывали представили девелоперского сообщества.

Получив ключи от заветной квартиры в новостройке, дольщикам предстоит еще потратить время на ее приемку у застройщика

Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ

Неустойки под запретом

Когда покупатель новостройки высказывает претензии по поводу строительных недоделок или передачи квартиры не в те сроки, что были указаны в договоре долевого участия,— это еще не потребительский терроризм. Это вполне законное отстаивание своих прав на качественно оказанную услугу, за которую дольщик в полном объеме заплатил, причем, как правило, еще два-три года назад. В потребительский терроризм это превращается, когда требования существенно превышают реально причиненные неудобства или затраты на их устранение.

Самые внушительные суммы, выливающиеся в 3–3,5 млрд руб. в год по всей стране, с застройщиков взыскивают в качестве различных неустоек и прочих штрафных санкций, например за ту же задержку сроков сдачи. Правда, в судах общей инстанции, куда дольщики—физические лица могут обратиться самостоятельно, компенсации существенно меньше и более адекватны реальной ситуации. В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» неустойка вычисляется как 1/150 ставки рефинансирования от стоимости ДДУ за каждый день просрочки, если дольщик — гражданин РФ. Но может быть и меньше, если застройщик пояснит, что по объективным причинам не смог достроить дом в срок.

Иное дело — арбитражные суды, куда вход открыт лишь юридическим лицам и ИП. Здесь размеры взысканий могут быть значительно серьезнее. Дело в том, что истцами в этих процессах выступают профессиональные юристы, которые сначала выкупают у дольщиков право требования на неустойку, а потом подают в суд от своего лица. Будучи специалистами и зная разные хитрости юриспруденции, они зачастую добиваются получения таких сумм, которые застройщики называют запредельными. Причем взыскивать их порой удается даже в том случае, если задержка сроков сдачи новостроек произошла по не зависящим от застройщика причинам. А главное — дольщикам достается лишь часть этой суммы, а основная доля идет юристам.

В попытке снять эту проблему два года назад был разработан законопроект о противодействии потребительскому терроризму в долевом строительстве, который ограничивал права дольщиков на переуступку прав требования на неустойки. Однако он не дошел даже до первого чтения. Как тогда пояснили в профильном комитете Госдумы, принятие такого закона поставило бы в более привилегированное положение застройщиков, а права дольщиков, как более слабой стороны в данном экономическим споре, были бы нарушены, что недопустимо. Похожей позиции придерживаются и в Москомстройинвесте, который в столице контролирует долевое строительство и в равной степени стоит на страже интересов как застройщиков, так и дольщиков.

Зато вместо непринятого закона появилась новая мера — гораздо более жесткая, хоть и временная. Речь о моратории на неустойки, в соответствии с которым штрафные санкции не применялись вовсе, кто бы за ними ни обращался — хоть сам дольщик, хоть выкупивший у него права требования юрист. Впервые такую меру вводили еще во время пандемии COVID-19, она действовала до конца 2020-го. В конце марта постановлением правительства России №479 она введена снова — до 31 декабря 2022 года. К слову, касается эта мера не только штрафных санкций за задержку сроков сдачи, но и за другие причиненные убытки. Более того, правило действует и в обратную сторону: до конца года застройщик не может требовать с дольщика компенсацию, если тот задержался с оплатой договора долевого участия.

Устранять, но не сразу

Если с возможными злоупотреблениями неустойками поступили радикально, хоть и на время, то к другой разновидности потребительского терроризма в новостройках подошли иначе. Речь идет о ситуациях во время приемки квартир в уже построенных домах, когда дольщики порой всячески стараются обнаружить даже незначительные строительные недоделки и на этом основании отказываются подписывать акт приема-передачи. Застройщикам такое затягивание процесса крайне невыгодно, потому что до передачи квартиры они несут дополнительные расходы. Но речь вовсе не о том, чтобы дольщик один на один остался с квартирой, в которой что-то не так, и исправлял недоделки за свой счет. Речь о том, в какой именно момент застройщик должен устранить недоделки.

Ответы на эти вопросы даны в постановлении правительства РФ №442 от 23 марта, описывающем временный порядок передачи объектов долевого строительства. Теперь отказаться от подписания акта приема-передачи дольщик вправе лишь в том случае, когда выявлены существенные недостатки. Если таковые обнаружатся, застройщик должен их ликвидировать (на это ему теперь дается 60 дней), и лишь потом дольщик заново будет принимать квартиру. В остальных ситуациях все происходит с точностью до наоборот: сначала подписывается акт и только затем ликвидируются строительные недочеты или компенсируются как-то иначе.

Но тут есть тонкость. По словам заместителя гендиректора MR Group Андрея Кирсанова, термин «существенные нарушения требования к качеству объекта долевого строительства» ни в одном документе не расшифровывается. Путаницы добавляет и то, что в последнее время часть строительных норм и правил переведены из разряда обязательных в добровольные.

Пока единого понимания нет, решили поступить следующим образом: определять, существенный недостаток или нет, может лишь эксперт. Причем в качестве экспертов на приемку квартир теперь можно звать не кого попало, кто сам по каким-либо причинам причисляет себя к профессионалам, а лишь тех, кто этот профессионализм может подтвердить. Как сказано в постановлении правительства, делается это так. Во-первых, чтобы подтвердить квалификацию приемщика, нужно проверить, числится ли он в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования НОПРИЗ или в Национальном реестре специалистов в области строительства НОСТРОЙ. Во-вторых, является ли компания, в которой он работает, членом саморегулируемой организации, осуществляющей подготовку проектной документации. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, мнение такого человека о строительных недостатках не будет считаться экспертным.

Как поясняет директор экспертно-правового центра «Экспресс-Оценка», оказывающего помощь в приемке квартир, Кирилл Мандрика, нововведение выгодно не только застройщикам, но и дольщикам. Услуги по приеме новостроек зачастую предлагают лица, не имеющие ни должной квалификации, ни правильного оборудования. Поэтому выданные ими заключения не являются легитимными, и дольщики впустую тратят на них деньги, не получая от этого никакой пользы. В случае с сертифицированными специалистами такой проблемы не будет.

Как рассказывает председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, новые правила приемки квартир в новостройках — мера временная: она будет действовать до конца текущего года. Однако если нововведения окажутся действенными, на их базе могут быть разработаны изменения в закон «Об участии в долевом строительстве», которые будут действовать на постоянной основе. В Минстрое о такой возможности уже заявляли. Что же касается временного моратория на неустойки, то его в конце текущего года, скорее всего, отменят. Ведь бороться с потребительским терроризмом путем ущемления прав законопослушных дольщиков, которые честно выполняют свои обязанности по договору долевого участия,— это неправильно, надо искать иные способы.