Новая Москва расселила девелоперов

Замедление девелоперской активности из-за сложностей с переходом на проектное финансирование и приостановка нескольких проектов привели к снижению объема предложения первичного рынка недвижимости Новой Москвы до рекордно низкого значения. В третьем квартале продажи велись в 26 объектах, что более чем на треть ниже пика начала 2017 года. В сочетании с мораторием на согласование новых проектов ситуация будет способствовать подорожанию жилья.

В третьем квартале 2019 года девелоперы на территории Новой Москвы вели продажи в 26 проектах новостроек — это минимальное значение с момента формирования рынка в 2012 году. Такие данные в своем исследовании приводят аналитики «Метриума». Согласно их расчетам, за год объем проектов сократился на 13% (четыре объекта), а по сравнению с пиковым значением на рубеже 2016–2017 годов, когда продажи велись в 40 комплексах,— на 35%. Похожие цифры называют и другие участники рынка. В «Миэль-Новостройки» указывают, что по итогам октября в округе продавалось 9,57 тыс. квартир (524,47 тыс. кв. м), что на 9,3% ниже показателя годом ранее. А в Est-a-Tet говорят, что в продаже 9,2 тыс. лотов (506,9 тыс. кв. м) — на 11,2% меньше, чем в ноябре 2018 года.

В числе причин сокращения предложения консультанты «Метриума» называют низкую девелоперскую активность.

По данным компании, за январь—сентябрь 2019 года на рынок Новой Москвы вышел только один проект, а за аналогичный период прошлого года — три. В ГК А101 объясняют, что с начала года на рынок Новой Москвы выходили только проекты, девелоперы которых были уверены, что их строительная готовность к середине года достигнет 30%, а объем проданных квартир — 10%. Такие показатели позволили бы продолжить их реализацию по старым правилам, в то время как все остальные проекты с 1 июля должны реализовываться при помощи проектного финансирования и эскроу-счетов. По прогнозам А101, активность девелоперов какое-то время продолжит сохраняться на низком уровне до достижения необходимых договоренностей с банками.

С кредитными организациями действительно удалось договориться еще не всем девелоперам. В «Метриуме» рассказывают о приостановке в связи с новыми правилами регистрации новых договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся жилом комплексе «Эдельвейс». Регистрация ДДУ еще в одном проекте, жилом комплексе «Филатов луг», была заморожена по решению Росреестра на время судебного разбирательства застройщика с Росавиацией.

Перспектив для роста предложения в Новой Москве немного. В феврале руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин говорил, что на территории Новой Москвы в ближайшие пять лет не планируется согласовывать новые проекты по строительству жилья. Исключение он пообещал сделать для застройщиков, реализующих комплексные проекты, в составе которых будут запланированы коммерческие объекты. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев подтверждает, что сейчас Новая Москва заметно ограничивает согласование новых проектов — на рынке представлены только комплексы, получившие разрешение на строительство до февраля. В самом департаменте развития новых территорий оперативно ответить на вопросы “Ъ” не смогли.

Аналитики «Метриума» предполагают, что ограничения в дальнейшем будут способствовать росту цен на существующие новостройки. Согласно оценкам ЦИАН, за последний год первичная недвижимость в Новой Москве уже подорожала на 18,4%, до 128 тыс. руб. за 1 кв. м. В границах старой Москвы показатель за тот же период увеличился на 4,5%, до 205,4 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом ограничения пока не подстегнули активность строительства коммерческих объектов. По оценкам директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольги Широковой, на территории Новой Москвы есть 345 тыс. кв. м офисных площадей, что соответствует аналогичному показателю прошлого года, а вакантность находится на уровне 41,5%.

Масштабное строительство жилья комфорт-класса на окраинах Москвы перекраивает карту престижных районов столицы. Так, за последние пять лет жилье в некоторых локациях Новой Москвы подорожало в полтора раза, а в таких удаленных районах, как, например, Солнцево и Силино,— на 20%. Разница в стоимости недвижимости на окраинах и в центре постепенно нивелируется, а в считавшихся престижными в советское время Сокольниках, Крылатском и Гагаринском районе владельцы квартир из-за падения покупательской активности снижают цены.