Исследование специфики рынка жилья московского региона: оценка социальной ориентированности

УДК 332.85

исследование специфики рынка жилья московского региона: оценка социальной ориентированности

М.В. Бондаренко, кандидат экономических наук, преподаватель, bond@mail.ru, ФГОУВПО «Российский государственный университет сервиса», г. Москва

The paper discusses the housing market in the Moscow region, including the major qualitativefactors defining the house-building quantity and the price level, the interaction between the housing markets in Moscow and the Moscow area in redistribution of housing demand and geographical distribution of the housing projects. The author shows the reasons for the rapid increase in price. In conclusion, the research offers optimization policies for the housing market in the Moscow region.

Статья посвящена рассмотрению особенностей рынка жилья московского региона, включая основные качественные факторы, определяющие объемы жилищного строительства, уровень цен на жилье, а также взаимодействие рынков жилья Москвы и Подмосковья в отношении перераспределения спроса на жилье, территориального размещения объектов жилищного строительства. Выявлены причины стремительного роста цен. Предложен ряд мер, направленных на оптимизацию жилищного рынка московского региона.

Ключевые слова:рынок недвижимости, спрос на жилье, оптимизация жилищного рынка московского региона.

Социально-экономическая интеграция Москвы и Московской области становится все более тесной: столица России и районы ближайшего Подмосковья начинают трансформироваться в крупную городскую агломерацию, стимулирующую приток финансовых и трудовых ресурсов. Формально границы между этими двумя субъектами Федерации сохраняются, но на официальном уровне уже появляются проекты по их объединению в целях обеспечения равномерного развития территории страны и повышения уровня жизни населения. На фоне остальных субъектов Российской Федерации Москва и Московская область отличаются высокими темпами роста валового регионального продукта (ВРП), достаточно низким процентом безработицы и привлекательным уровнем оплаты труда.

Рынки жилья Москвы и Московской области не остаются индифферентными к происходящим процессам и реагируют на изменения региональной социально-экономической конъюнктуры ростом цен на жилье и увеличением жилищного строительства.

В 2006 году Москва и Московская область по уровню цен на жилье среди субъектов Рос-

сийской Федерации занимали соответственно первое (106236,3 руб./кв.м) и четвертое место (51938,3 руб./кв.м) (табл. 1 на с. 88). Увеличение численности населения Москвы и устойчивый спрос на жилую недвижимость обусловливают активное жилищное строительство. По итогам 2006 года Московская область оказалась на высшей позиции в рейтинге по объему ввода в действие нового жилья на душу населения (0,97 кв.м/чел.), воплотив в жизнь европейский стандарт жилищного строительства. Москва по этому показателю значительно отстает и в этом списке расположилась только на пятой строчке (0,46 кв.м/чел.). Тем не менее, и Москва, и Московская область значительно превосходят средний по стране показатель активности жилищного строительства (0,34 кв.м/чел.).

Проводя сравнительный анализ объемов жилищного строительства по субъектам Российской Федерации, необходимо отметить, что в 2006 году Московской области было введено 12,8% от сданной в эксплуатацию общей площади по России в целом (50,2 млн.кв.м). Удельный вес Москвы составил 9,6%. Доли других регионов в суммарном объеме жилищ-

Таблица 1

Рейтинг регионов России по самой высокой рыночной стоимости жилья (данные по состоянию на ноябрь 2006 года)]

Место в рейтинге Регион Цена 1 кв.м жилья, руб. Земельные участки, переданных под застройку без торгов

% кв.км

1 Москва 106 236,3 95 нет данных

2 Санкт-Петербург 55 676,0 87 4 202 299,53

3 Ханты-Мансийский АО 54 778,7 91 701 957,00

4 Московская область 51 938,3 95 нет данных

5 Башкортостан 49 059,2 100 1 250 431,00

6 Свердловская область 48 770,2 99 656 251,29

7 Новосибирская область 40 254,8 92 574 334,00

8 Пермская область 40 254,8 82 715 171,88

9 Якутия 37 294,9 98 827 287,70

10 Ленинградская область 35 719,0 87

ного строительства оказались значительно ниже. Десять ведущих регионов России обеспечили 50% строительства нового жилья в стране. Как отмечалось выше, рынки жилья Москвы и Московской области тесно взаимодействуют друг с другом в плане перераспределения спроса на жилье, территориального размещения объектов жилищного строительства. В то же время, несмотря на их тесное соприкосновение, регионы отличаются механизмами ценообразования. В этой связи особое внимание обратим на динамику строительной активности Москвы и Московской области последних лет (табл. 2 на с. 89).

Данные табл. 2 позволяют сделать следующие выводы.

1. На протяжении 1990—2006 годов строительная активность в Москве и Московской области демонстрировала устойчивую растущую динамику. По итогам 16 лет показатель ввода в действие нового жилья на душу населения в столице России увеличился в 1,8 раза, в Подмосковье — в 2,7 раза. По сравнению с 1990 годом объемы строительства жилья в Москве и Московской области в 2006 году выросли в 2 и 2,8 раза соответственно. В целом за рассматриваемый временной период времени в Москве было построено 56,4 млн кв.м, а в Московской области — 52,8 млн кв.м. Эти цифры вполне сопоставимы, однако учитывая территориальные ограничения столицы (1081 кв.км) и площадь территории Московской области (46000 кв.км), на каждом ква-

дратном километре городской земли пристроили дополнительно немногим более 52 тыс. кв.м. Данные объемы застройки соответствуют 25 домам массовых серий («пятиэтажки»), и в них могут проживать как минимум 3000 человек. Таким образом, жилищное строительство в Москве привело к существенному росту плотности населения: с 8215 чел./кв.км (1990 год) до 9644 чел./кв.м (2006 год).

Традиционно считается, что ввод нового жилья является социально-экономическим достижением территории. Однако в условиях Москвы новое жилищное строительство несет в себе мало позитива: поскольку появление новых соседей ухудшает жизнь остальных в рамках ограниченной МКАД территории. Численность жителей Москвы давно превышает 10 млн чел., а с учетом временно проживающих в ней — 15 млн чел. Такая гигантская человеческая биомасса, сосредоточенная на относительно небольшом пространстве приводит к колоссальному перенапряжению всех систем жизнеобеспечения города. Коренные жители столицы остро чувствуют, что предел роста города уже превышен (табл. 3 на с. 89). Сравнение плотности населения Москвы с аналогичными показателями крупнейших мегаполисов мира показывает, что Москва, являющаяся столицей самой большой по площади территории страны в мире, по показателю тесноты является бесспорным лидером. Для сравнения: в Шанхае плотность населения в 3,6 раза меньше, чем в Москве, в

Таблица 2

жилищное строительство в Москве и Московской области 1990-2006 гг.

Год Ввод в действие жилых домов, тыс.кв.м Численность постоянного населения на 1 января, тыс. чел. Строительная активность, кв.м./чел.

Московская область Москва Московская область Москва Московская область Москва

1990 2 380,00 2 257,00 6 700,2 8 880,1 0,36 0,25

1991 1 774,30 2 468,30 6 720,2 9 017,4 0,26 0,27

1992 1 618,40 2 480,50 6 719,1 9 067,8 0,24 0,27

1993 1 905,10 2 173,20 6 704,3 9 066,0 0,28 0,24

1994 1 970,10 2 474,40 6 677,3 9 066,6 0,30 0,27

1995 2 350,10 2 547,50 6 671,8 9 085,5 0,35 0,28

1996 2 374,10 2 905,80 6 660,2 9 246,7 0,36 0,31

1997 2 618,00 3 083,00 6 657,7 9 411,2 0,39 0,33

1998 2 613,00 3 113,00 6 657,1 9 604,3 0,39 0,32

1999 2 728,60 3 052,50 6 653,5 9 783,2 0,41 0,31

2000 2 610,90 3 342,30 6 628,2 9 932,9 0,39 0,34

2001 2 827,80 3 690,60 6 613,5 10 114,2 0,43 0,36

2002 3 414,80 4 274,10 6 609,2 10 269,9 0,52 0,42

2003 4 136,40 4 443,00 6 616,9 10 386,9 0,63 0,43

2004 5 738,20 4 578,60 6 622,0 10 391,5 0,87 0,44

2005 5 296,50 4 648,50 6 629,7 10 406,6 0,80 0,45

2006 6 425,60 4 819,20 6 628,1 10 425,1 0,97 0,46

Таблица 3

Основные параметры крупнейших мегаполисов мира [1], [2], [3]

Город Год Площадь территории, кв. км Численность населения, млн.чел. Плотность населения, тыс. чел./ кв.км

Нью-Йорк 2004 1214,40 8,10 6,673

Чикаго 2005 606,20 2,84 4,689

Токио 2006 2187,08 12,53 5,728

Лондон 2005 1579,00 7,50 4,750

Париж 1999 2723,00 9,64 3,542

Москва 2006 1081,00 10,43 9,644

Санкт-Петербург 2002 1400,00 4,66 3,329

Гонконг 2005 1103,00 7,04 6,383

Сингапур 2005 699,00 4,33 6,189

Бангкок 2000 1568,70 6,36 4,051

Шанхай 2004 6340,50 17,42 2,747

Бангкоке — в 2,4 раза, в Париже — в 2,8 раза, в Лондоне — в 2,0 раза, в Токио — в 1,7 раза, в Нью-Йорке — почти в 1,5 раза. Уже только этот факт сам по себе говорит об отсутствии рациональности подобной концентрации населения в рамках одного столичного города при наличии огромных площадей свободной территории. Совершенно очевидно, что данные цифры свидетельствуют о кризисе старой социально-экономической модели развития российской столицы, ориентированной на экстенсивное расширение экономического потенциала города.

Несмотря на перенаселенность и сопряженные с этим фактом негативные последствия для населения, жилищный рынок Москвы продолжает расти как по объемам квадратных метров, так и по ценам. Рассматривая жилье в Москве как предмет потребления и инвестиционный ресурс, отмечаем, что потребительский и инвестиционный спрос не эластичны по цене, т.е. рост цен не ведет к уменьшению спроса. Данное обстоятельство вызвано многими социальными и институциональными факторами.

Как объект для инвестиций московская недвижимость является одним из самых надежных способов сохранения и легализации средств, накопленных гражданами за 15 лет существования капитализма. Альтернативных объектов вложений на сегодняшний день практически нет: региональные рынки жилья недостаточно развиты и инвестиционно непривлекательны; депозитные вклады в банках не обеспечивают доходности, а фондовый рынок малоразвит, сложен и рискован. В качестве особого сектора для инвестирования рассматриваются квартиры первых этажей на рынке вторичного жилья: после приобретения таких квартир, они переводятся в нежилой фонд и могут сдаваться в аренду под офисы. Еще в советское время многие граждане стремились перебраться поближе к Москве. Это так называемые фундаментальные предпочтения, глубоко укоренившиеся в сознании людей. Но если в советское время институт прописки как-то регулировал численность населения регионов, то теперь таким регулятором выступают доходы. Другим распространенным стимулом приобретения жилья в Московском регионе становится фактор безработицы в близлежащих регионах, откуда население вынуждено уезжать, избавляясь от прежнего

жилья и приобретая новое (и зачастую менее комфортное) в столичном регионе.

Доходность вложений в жилье измеряется ростом цен. По оценкам аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости», за 2006 год стоимость квадратного метра жилья эконом-класса в Москве выросла на 70—80%. В категории жилья бизнес-класса и элитного жилья цена квадратного метра за 2006 год увеличилась на 65—75%, а по отдельным объектам жилой недвижимости — на 100%. Среднестатистический москвич с ежемесячной номинальной зарплатой в 15000 рублей не может выступать участником рынка жилья Москвы, поэтому особый интерес представляет круг лиц, которые выступают покупателями. Инвестиции в недвижимость на сегодняшний день осуществляются не только за счет собственных, но и за счет заемных средств. Развитие ипотечного кредитования повысило спрос на рынке жилья. Считается, что, в основном, ипотеку используют для решения жилищных проблем, но в условиях Москвы этот инструмент приобрел инвестиционный характер. Банки выдают кредит под 10—15% годовых, а стоимость квартиры каждый месяц увеличивается на 2—4%. Широко распространена практика погашения ипотечных кредитов за счет средств, поступающих собственнику от сдачи квартиры в аренду. Таким образом, рост стоимости квартиры становится чистым доходом.

По информации руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы В.И. Ресина, в ЬП кварталах 2006 года 70% квартир в строящихся коммерческих домах Москвы покупали жители других регионов России. По данным аналитической службы «МИАН», в 2006 году в сегменте первичного жилья покупатели из регионов составляют 50%. В сегменте вторичной недвижимости риэлторы отмечают тенденцию постепенного сокращения доли москвичей среди покупателей (за год на 5%) и, соответственно, роста доли покупателей из Московской области и других регионов России.

Одним из негативных проявлений перегрева рынка жилья является процесс возвращения коммунальных квартир. Галопирующий рост стоимости квадратных метров в Москве привел к тому, что недвижимость начали продавать по частям за огромные деньги. Квартиры как традиционный полноценный товар

превращаются в коммуналки, где стоимость комнаты вполне сопоставима с ценой квартиры в Подмосковье. Более того, продаются даже десятые и сотые доли квартиры без права проживания, пригодные только для получения прописки. Банки стали подстраиваться под новый поворот рынка и начали предлагать новые кредитные продукты на покупку комнат в коммуналках. Например, в печати можно встретить такое предложение, как продажа 1/12 квартиры «без просмотра и проживания». Таким образом, можно говорить о потребительской деградации московского рынка жилья как болезни его неконтролируемого роста. Продавая небольшую долю своей недвижимости, собственники предлагают не столько квадратные метры для проживания, но и отдельный лицевой счет в квартире. Это позволяет приезжим из других городов сделать себе официальную регистрацию в Москве, избежать проблем с милицией и получить возможность устроиться на работу. Если ранее жильцы по квартирам уплотнялись принудительно, то теперь многие жители Москвы добровольно превращают свои одно- или двухкомнатные квартиры в панельных домах на окраине города в коммуналки.

Активными покупателями жилья в Москве являются граждане из нефте- и газодобывающих районов страны (например, из Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов). Покупатели недвижимости в Москве приезжают из Красноярского и Алтайского края, Татарстана и Башкортостана, Ярославской, Смоленской, Кемеровской, Тульской областей, Санкт-Петербурга, Сургута, Астрахани, Брянска, Орла, Твери, Хабаровска, Черкесска, Сочи. Интерес к московской недвижимости проявляют нерезиденты из стран СНГ и дальнего зарубежья. По оценкам московских риэлторов, доля иностранцев в общем количестве покупателей столичной недвижимости составляет порядка 6%.

Таким образом, клиентами строительных компаний столичных рынка жилья являются почти все трудоспособные граждане страны с имеющимися в их распоряжении денежными средствами, и только в незначительной степени жители московского региона (20—25%). Данный вывод очень важен, поскольку, учитывая указанное обстоятельство, ценовой перегрев московского рынка жилья невозможно преодолеть за счет увеличения объемов жи-

лищного строительства, поскольку спрос на жилье, расположенного на территории 1081 кв. км, со стороны всего экономически активного населения Россия и СНГ, не сможет удовлетворить никакие показатели застройки. Рыночные механизмы не в состоянии нейтрализовать негативные процессы концентрации людей и капитала в Москве. Они, наоборот, загоняют проблему в тупик.

Проблему ценового перегрева рынка жилья Москвы федеральные и городские власти пытаются решить административными мерами исправить ситуацию, поскольку рыночные инструменты оказываются малоэффективными. В августе 2006 г. Генеральная прокуратура предложила Федеральной антимонопольной службе России провести проверку на предмет наличия ценового сговора между строительными организациями при реализации вновь возводимого жилья на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

ФАС России выявила, что строительством жилья в Московском регионе занимаются более 100 компаний. Наибольшие доли рынка строительства коммерческой жилой недвижимости по итогам ввода жилья имеют ОАО Москапстрой, ЗАО «Дон-Строй», ООО ПСФ «КРОСТ», ОАО «Группа компаний ПИК», ЗАО «Мосстроймеханизация 5», ОАО «ДСК 1». Доля ни одной из указанных компаний не превышает 15%. Таким образом, хозяйствующих субъектов, доминирующих на рынке вновь возводимой жилой недвижимости Московского региона, не выявлено. Рынок строительства коммерческой жилой недвижимости в Московском регионе был признан конкурентным. Проверка рынка вновь возводимого жилья на предмет ценового сговора его участников показала, что увеличение цен на жилье происходило не единовременно и не на одинаковый уровень.

ФАС России пришла к выводу, что существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке реализации вновь возводимого жилья связаны с дисбалансом спроса и предложения. Дефицит предложения и существовавшая ранее непрозрачность в распределении земельных участков являются основными причинами значительного роста цена на недвижимость. Среди причин роста цен ФАС России также отметила дефицит подготовленных земельных участков, длительные сро-

ки согласования проектной документации, сложности с подключением вновь возводимого жилья к коммунальной инфраструктуре и несовершенство процедур формирования земельных участков местными органами власти. Например, стоимость подключения новых домов к энергосетям за 2004—2005 гг. возросла в несколько раз: в 2004 году в инвестиционной себестоимости 1 кв.м жилья расходы на подключение составляли 50 долл., а в 2006 году — более 250 долл.. Кроме того, существенно выросли цены на бетон, арматуру и другие стройматериалы.

В то же время анализ данных по изменению себестоимости, представленный строительными компаниями за период с 2005 по I полугодие 2006 года не подтверждает предположение о значительном росте себестоимости строительства и ее влияния на цену реализации вновь возводимого жилья. Цены продажи жилья не зависят от себестоимости: при почти одинаковых затратах в Москве средняя стоимость 1 кв.м сейчас составляет 4 тыс. долл. , в 30 км от столицы — 1400 долл., в 70 км — около 800 долл.

В соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в 2 раза превышает среднюю стоимость строительства. По существующим оценкам, за 2005—2006 годы рентабельность девелоперов при строительстве жилья выросла в 1,5—2 раза: себестоимость в среднем выросла на 50%, а продажные цены на 100% и выше. Сейчас по рентабельности застройщики обгоняют даже крупные нефтяные компании.

Ценовой сговор в жилищном строительстве выявить не удалось, но был обнаружен другой важный момент, заключающийся в существенной разнице в данных по себестоимости разных строительных компаний. В ходе проверки было установлено, что себестоимость строительства у компаний, работающих в одном городе, различается в несколько раз. Так, в сегменте панельного жилья в Москве этот показатель варьируется в интервале 15 тыс.—43 тыс. руб./кв.м, в сегменте кирпичномонолитных домов — 16 тыс.—80тыс. руб./ кв.м. Данный факт требует особого внимания налоговых органов.

Разницу в себестоимости девелоперы объясняют особенностями строительного рын-

ка Москвы. В новостройках на долю города может приходиться 30—50% жилья, и в последнее время городские власти стремятся получать эту долю деньгами по рыночным ценам. Соответственно застройщик должен выкупить у города его долю площадей, а сумму расходов включить в инвестиционную себестоимость строительства. В зависимости от расположения земельного участка такие расходы девелопера могут существенно варьироваться. Разница в себестоимости возникает также из-за роста цен на землю: за 2003—2005 годы земля в Москве в среднем подорожала почти в пять раз. В 2003 году в расчете себестоимости 1 кв.м жилья на землю приходилось 200 долл. США, сейчас этот показатель возрос до 800—1000 долл. В зависимости от расположения земельного участка и характеристик возводимого жилья, земля будет стоить по-разному. Определенный вклад в рост цен вносят инфляция и удорожание строительных материалов, а также увеличение оплаты труда строителей в связи с ограничением на использование иностранной рабочей силы.

В связи с несовершенством рыночных механизмов саморегулирования необходимо отметить попытки правительства Москвы административными мерами реструктуризировать спрос на жилье и ценовую политику застройщиков. Инициатива заключается в создании для москвичей более благоприятного ценового режима по сравнению с гражданами других регионов России. Принимая во внимание, что 70% новых квартир направлены на удовлетворение регионального спроса на московское жилье, жилищные интересы москвичей оказываются ущемленными. Постановление Правительства Москвы № 24-ПП «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам — доступное жилье» на период 2007—2009 гг. и задании на 2010 год» закрепляет механизм, который должен заставить коммерческих застройщиков продавать квартиры москвичам дешевле, чем иногородним. Согласно постановлению, к москвичам относятся жители города, имеющие столичную регистрацию более 10 лет.

Одной из административных мер, направленных на оптимизацию жилищного рынка столицы, предлагается объединение территории Москвы и Московской области в один субъект РФ.

Перечислим потенциальные преимущества такого объединения:

1) новый регион получит единый план социально-экономического развития, единый план жилищного строительства, что позволит упорядочить застройку территории Москвы и Подмосковья. Некоторые эксперты полагают, что слияние Москвы и Московской области привело бы к падению цен на московскую недвижимость как минимум на 1 тыс. долл. за квадратный метр;

2) Москва и область в результате объединения получат единый бюджет, использование

которого будет направлено на развитие территории нового региона (47 тыс. кв. км.);

3) объединение регионов позволит обеспечить перелив частного капитала из Москвы в развитие территории не только ближнего, но и дальнего Подмосковья, увеличить количество рабочих мест в области и, таким образом, снять перенаселенность столицы.

4) объединение могло бы устранить противоречия между городом и областью при строительстве новых транспортных коридоров, оптимизировать грузовые и пассажирские перевозки.

Литература

1. Балацкий Е.В., Гусев А.Б., Саакянц К.М. Пределы роста мегаполисов // Пространственная экономика. 2006.

№ 4.

2. www.mos.ru — официальный Интернет-сайт Правительства Москвы.

3. www.wikipedia.org — свободная Интернет-энциклопедия Wikipedia.

УДК 365. б

ИСТОРИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ПРОБЛЕМЫ ВЫСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ДРУГОГО ЖИЛИЩА

Д.В. Карпухин, аспирант

ФГОУВПО «Российский государственный университет сервиса», г. Москва

The Constitution of the Russian Federation defines the entitlement to housing as indefeasible and inalienable. The Russian Legislation, which deprives an individual of home without alternative accommodation, does not comply with the Constitution of the Russian Federation. The author examines the inconsistency between the Constitution and the Legislation and offers legal solutions.

Конституция РФ определяет право на жилье как неотъемлемое и неотчуждаемое. В статье рассматривается проблема несоответствия положений российского законодательства, лишающих человека жилища без предоставления другого жилья, нормам Конституции РФ. определены правовые способы ее разрешения.

Ключевые слова: рынок недвижимости, спрос на жилье, оптимизация жилищного рынка московского региона.

Право на жилище, провозглашенное ч. 1 ст. 40 Конституции РФ1993 года не стало новеллой в истории отечественного конституционного права. Конституция СССР 1977 г. в числе перечне прав и обязанностей граждан в ст. 44 содержала право граждан СССР на жилище. Принципиально иная форма трактовки данного права в действующей Конституции РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 17 оно провоз-

глашено правом основным, неотчуждаемым и принадлежащим каждому от рождения.

Научно-практические комментарии конституционных положений ст. 17 не имеют принципиальных теоретических расхождений к определению сущности понятия «неотчуждаемость права» и исходят из естественноправовой доктрины возникновения прав человека.