Бизнес по принципу «все включено»

В Ростове-на-Дону компания Sminex-Интеко выставила на продажу редкий актив — девелоперский бизнес полного цикла. Это целый вертикально-интегрированный холдинг, который с 2007 года работал на региональном рынке под брендом «Интеко». Разбираемся, в чем уникальность этого бизнеса, в какую сумму его оценили и как устроена работа холдинга, в котором и заказчик, и подрядчик входят в одну структуру.

Фото: предоставлено пресс-службой Sminex-Интеко

Что такое ростовский бизнес «Интеко»

Флагманское предприятие ростовского бизнеса, Комбинат крупнопанельного домостроения (ККПД), — одно из старейших в Ростове-на-Дону. В этом году комбинат отмечает 50-летие. В 2007 году комбинат приобрела московская компания «Интеко», которая создала на его базе региональный девелоперский бизнес полного цикла — единственный в Ростовской области. Сегодня активы «Интеко» в Ростове-на-Дону по структуре представляют собой вертикальный холдинг, специализирующийся на проектировании, строительстве, продаже и управлении стандартным жильем.

В 2008 году холдинг запускает комплексное освоение Левенцовского района — первый проект такого масштаба в Ростове-на-Дону и основная площадка холдинга. За 15 лет «Интеко» построило в городе 72 многоквартирных дома площадью 1,1 млн кв. м. Сегодня холдинг — один из самых активных игроков местного рынка. Он входит в тройку лидеров по вводу жилой недвижимости в Ростовской области и в топ-10 в ЮФО. В 2022 году бизнес ввел в эксплуатацию почти 100 тыс. кв. м.

Фото: предоставлено пресс-службой Sminex-Интеко

В декабре 2022 года девелопер Sminex прибрел за 38 млрд руб. компанию «Интеко» и все ее активы. В апреле 2023 года новый владелец выставил ростовский бизнес на продажу. Директор по продажам Sminex-Интеко Иван Обухов объяснил это решение тем, что московская компания намерена сосредоточить все усилия на работе с рынком дорогой недвижимости в столице. «После приобретения «Интеко» Sminex стал лидером по объему проектируемой и продаваемой недвижимости в высокобюджетном сегменте Москвы», — заявил Обухов, подчеркнув, что компания и дальше намерена сохранять фокус на элитной жилой недвижимости.

В чем помогает московский подход

Девелоперский бизнес «Интеко» в Ростове-на-Дону состоит из пяти ключевых компонентов. Первый — проектный институт. В его портфеле 1,2 млн кв. м жилья, каждый год он способен проектировать до 250 тыс. кв. м. Но главное — не объемы, а компетенции, редкие для Южного федерального округа.

Ключевая — проектирование многоквартирных жилых домов: здесь разработали названную в честь города серию Р-н-Д, из которой состоит множество спальных районов Ростова-на-Дону. Помимо домов проектный институт разрабатывает решения для социальных объектов — школ, детсадов, поликлиник — и комплексного развития территорий. В случае с медицинскими и образовательными учреждениями институт часто выполняет заказы региональных властей.

Фото: предоставлено пресс-службой Sminex-Интеко

Получить госзаказы проектному институту помогают современные методы BIM-проектирования. Они обязательны для каждой компании, участвующей в тендерах. За последние два года девелоперский холдинг прошел цифровую трансформацию, получив от головного офиса компании в Москве IT-технологии себестоимостью 260 млн рублей.

Второй компонент — Комбинат крупнопанельного домостроения, выпускающий железобетонные панели. Модернизация 2012 года позволила отойти от типовых советских конструкций и начать производить панели различных индивидуальных серий, в том числе с широкими возможностями перепланировки. Одна из серий позволяет ККПД строить дома, открытые для смены квартирографии прямо в процессе строительства. При желании девелопер может адаптировать внутренние планировки под актуальный рыночный тренд — возможности комбината позволяют не бояться избытка несущих стен внутри здания.

Сейчас комбинат может выпускать панели для 140 тыс. кв. м жилья в год при работе в две смены. При введении третьей смены выработку можно увеличить до 230 тыс. кв. м. «Наша экспертиза в строительстве позволяет всего за три месяца собрать из стеновых панелей здание в 25 этажей. Весь период возведения панельного дома от запуска стройки до выдачи ключей укладывается в 14 месяцев. Качество тоже держится на высоком уровне: мы создаем готовые панели, которые на площадке собирают как конструктор. Это значительно снижает риск человеческой ошибки», — рассказал руководитель девелоперского бизнеса «Интеко» в Ростове-на-Дону Дмитрий Яценко.

Как устроена синергия ключевых активов

Сочетание проектирования и производства в составе одного холдинга резко сокращает издержки, объяснил Дмитрий Яценко. Объединенные в одну структуру компании сразу знают, чего ждать, и работают с оглядкой на компетенции друг друга. Это значит, что проектному институту не придется доплачивать за переделывание проекта — он сразу создаст то, что реально изготовить на имеющихся мощностях. ККПД, в свою очередь, получит четкую и понятную документацию, по которой быстро выдаст результат. После проведения цифровизации на комбинате чертежи в электронном виде можно будет удаленно загружать в станки, что еще сильнее сократит время между проектированием и производством.

Не менее важна и третья составляющая — технические заказчики проектов, то есть непосредственно застройщики жилых комплексов. Это «СЗ ККПД-Инвест», который ведёт застройку Левенцовского района. В 2022 году холдинг ввел в эксплуатацию 96 тыс. кв. м недвижимости.

Фото: предоставлено пресс-службой Sminex-Интеко

Столь крупные объемы во многом объясняются централизованным управлением холдинга. Если технический заказчик с самого начала знает, что подрядчики не подведут, строительно-монтажные работы можно провести быстрее и эффективнее. Компании холдинга буквально заказывают работы сами себе — а при таком подходе вероятность списаний материалов или иных махинаций посредников сводится к минимуму за счет отсутствия этих посредников.

Четвертая деталь — управляющая компания «Патриот-Сервис» с 15-летним опытом эксплуатации зданий. Сегодня она отвечает за менеджмент 75 домов, где расположены 24 тыс. квартир общей площадью 1,3 млн кв. м. Рейтинг «Патриот-Сервис» в рейтинге правительственного Фонда развитий территорий составляет 80,5 балла — это наиболее высокий показатель среди управляющих компаний Ростовской области.

Наконец, пятый элемент девелоперского холдинга — собственный департамент продаж и маркетинга под названием «Магистрат-Дон». За последние пять лет он реализовал 440 тыс. кв. м жилья; каждый год департамент продает тысячу и более квартир. И это еще одно следствие укрупненного бизнеса: наличие в портфеле «Магистрат-Дона» нескольких проектов одного девелоперского холдинга позволяет предложить клиентам разные варианты, часть из которых наверняка привлечет покупателя.

Синергетический эффект от столь разных направлений в структуре холдинга позволил оценить девелоперский бизнес «Интеко» в Ростове-на-Дону в 3 млрд рублей. С учетом перспективных площадок плановая выручка холдинга в регионе на ближайшие пять лет составит 45 млрд рублей, спрогнозировал глава компании Дмитрий Яценко.

Акционерное общество «ИНТЕКО»

Реклама 16+