Эскроу-счета остаются в плюсе

Эскроу-счета остаются в плюсе

Мониторинг проектного финансирования

Прирост средств граждан на эскроу-счетах в ноябре 2023 года составил 261,3 млрд руб., следует из данных ЦБ. В целом на протяжении практически всего прошлого года (за исключением лишь января) фиксировалась положительная динамика поступлений средств граждан на такие счета на фоне высокого спроса на жилье. В итоге объем средств, аккумулированных в рамках проектного финансирования, составил почти 5,9 трлн руб.— за год сумма выросла на рекордные 1,7 трлн руб. Поясним, что с использованием этого механизма сейчас строится 95% многоквартирных домов.

Ноябрьские показатели были обеспечены высокими темпами ипотечного кредитования — тогда были выданы жилищные займы на сумму 726 млрд руб., из которых основная часть пришлась на ипотеку с господдержкой. Темпы прироста средств на счетах опередили октябрьские показатели (201,7 млрд руб.), но отстали от уровней сентября и августа, когда на фоне пика выдачи ипотечных займов они составили 404 млрд и 322 млрд руб. соответственно.

Ноябрьский прирост в ЦБ связывают также с замедлением скорости «раскрытия» эскроу-счетов, то есть перечисления средств застройщикам после ввода объекта. Так, застройщикам в ноябре перечислено 321 млрд руб. против 435 млрд руб. в октябре. Впрочем, в ноябре объем ввода многоквартирных домов составил 4,9 млн кв. м против 4,4 млн кв. м в октябре.

Пока средства граждан обеспечивают довольно высокий уровень покрытия задолженности застройщиков по кредитам (94%) в рамках проектного финансирования (ее объем оценивается в 6,2 трлн руб. при общем объеме лимитов в 16 трлн руб.). Это позволяет застройщикам кредитоваться в рамках проектного финансирования по довольно низкой ставке — в среднем 5,87% годовых. Впрочем, по сравнению с октябрем ставка несколько выросла (тогда она была 5,78%) на фоне роста рыночных ставок по части задолженности, не покрытой средствами на эскроу-счетах, особенно по новым проектам. Впоследствии по мере постепенного охлаждения спроса на жилье на фоне повышения первоначального взноса по льготным ипотечным программам до 20% (и до 30% по ипотеке на новостройки под 8%), а также ужесточения регулирования рынка можно ожидать снижения поступлений средств на эскроу-счета и уровня покрытия ими задолженности застройщиков.