Меньше суток не сдавать

Конституционный суд (КС) в четверг запретил приравнивать сдачу жилья в краткосрочную аренду к гостиничным услугам автоматически, без «содержательной оценки» такой деятельности. И обязал законодателя уточнить особенности краткосрочного найма так, чтобы сохранить баланс интересов всех участников таких правоотношений. Эксперты считают, что решение КС (.pdf) не отразится на рынке краткосрочной аренды квартир, но и судебных тяжб с соседями, по всей видимости, меньше не станет.

Фото: Кристина Кормилицына, Коммерсантъ

Сдачу жилья в краткосрочную аренду нельзя приравнивать к гостиничным услугам без «содержательной оценки» такой деятельности. Об этом говорится в постановлении, которое КС огласил 23 марта. Поводом для проверки положений ст. 17 Жилищного кодекса, запрещающих размещение гостиниц в жилых помещениях, стала жалоба предпринимателя Павла Бахирева, который в течение полутора лет сдавал псковскую квартиру, в том числе посуточно. Но в 2020 году суд запретил ему использовать жилье для предоставления услуг, признав их гостиничными.

Иск инициировали соседи, которые жаловались на беспокойных временных жильцов. Кроме того, утверждали они, активное использование помещений общей собственности многочисленными посторонними посетителями представляло угрозу безопасности их жилища. Господин Бахирев доказывал, что спорная норма не соответствует Конституции, поскольку в силу своей неопределенности позволяет судам приравнивать посуточный наем квартиры к оказанию гостиничных услуг. Но на самом деле это не одно и то же, ведь гостиница предполагает наличие целого комплекса услуг. Законодатель ранее запретил гостиничную деятельность в многоквартирных домах, но не ограничил минимальный срок найма, говорил на заседании КС представлявший заявителя адвокат Владимир Цвиль: это непригодная и несоразмерная ограничительная мера, которую суды «генерируют» самостоятельно, хотя такое право есть только у законодателя.

Представители законодательной власти заявителя не поддержали — по их мнению, он злоупотребил правом. В законодательстве нет и не может быть запрета на краткосрочный наем, говорил представитель президента в КС Александр Коновалов, но режим эксплуатации жилого помещения при этом не должен сильно отличаться от стандартного и нести повышенные риски для других собственников жилья. А вот Генпрокуратура и Роспотребнадзор неожиданно встали на сторону автора жалобы, заявив, что сформированный судами подход к квалификации краткосрочного найма как гостиничных услуг посягает на право граждан использовать принадлежащее им жилье.

В итоге КС оставил спорную норму в силе, указав, что сама по себе она не предусматривает запрета на краткосрочный наем жилых помещений.

Более того, в экономической сфере сдача жилья в аренду может существенно дополнять гостиничную деятельность и способствовать развитию туризма, а для граждан это иногда становится чуть ли не единственным источником заработка. При этом, отметил КС, нормативно не установлено, какой именно набор предоставляемых услуг приводит к перерастанию допустимого найма в запрещенное оказание гостиничных услуг. Однако это не мешает судам самостоятельно оценить все условия сделки.

По мнению КС, основанием для признания такой аренды гостиничными услугами не могут служить сами по себе короткий срок предоставления жилья, использование специальной терминологии в объявлениях или предоставление транспортных услуг, если это не связано с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру общего пользования. В любом случае, отмечается в постановлении, дело заявителя должно быть пересмотрено, а законодателю следует урегулировать особенности краткосрочного найма жилых помещений в многоквартирных домах. В частности, он может определить специальные правила этой деятельности для отдельных местностей (например, туристических мест и курортов) или делегировать это право регионам и муниципальным органам.

Владимир Цвиль сказал журналистам, что полностью удовлетворен таким решением. По его словам, перед КС стояла сложная задача: найти компромисс между интересами постоянных жильцов и наймодателями, и сделать это удалось. «Полагаем, что такой компромисс был найден настолько, насколько это возможно в рамках сложившейся системы регулирования»,— отметил адвокат.

И хотя законодателю еще предстоит уточнить критерии разграничения краткосрочного найма и гостиничного бизнеса, частично это уже сделал сам КС — а юристы намерены этим воспользоваться, добиваясь пересмотра дела.

Сформулированный КС подход позволит собственникам жилых помещений спокойнее относиться к рекламе своих услуг, отмечает управляющий партнер адвокатской группы «Ватаманюк & Партнеры» Владислав Ватаманюк. В то же время, добавляет он, это ставит под запрет деятельность лиц, сдающих жилые помещения на срок менее суток, а также деятельность по сдаче одного помещения нескольким постояльцам либо нескольких помещений в одном доме. По мнению эксперта, это не окажет существенного влияния на рынок краткосрочного найма жилья, но и вряд ли сократит количество судебных дел.

КС дал лишь примерный перечень критериев, по которым возможно сделать вывод, что речь идет не о краткосрочном предоставлении жилого помещения в аренду, отмечает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель. В отсутствие четкого законодательного регулирования решение конкретного спорного вопроса отдается на судейское усмотрение. Поэтому каких-то кардинальных изменений в сокращении числа нелегальных гостиниц и хостелов в связи с постановлением КС ждать не приходится, резюмирует эксперт.