Рынок жилья городов России в условиях кризиса: текущее состояние и тенденции развития

РЫНОК ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ РОССИИ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА: ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

THE MARKET OF HABITATION OF CITIES OF RUSSIA IN THE CONDITIONS OF CRISIS: THE RUNNING CONDITION STATUS AND DEVELOPMENT TRENDS

Статья раскрывает основные проблемы ценообразования и общие прогнозы развития жилой недвижимости в городах России. Упор делается на выявление факторов, снижающих и увеличивающих общую динамику состояния рынка недвижимости в условиях сложившегося мирового экономического кризиса.

Paper opens the basic problems of pricing and common prognoses of evolution of the inhabited real property in cities of Russia. The emphasis is made on detection of the factors reducing and increasing common dynamics of a market position of the real property in the conditions of a usual world economic crisis.

Ключевые слова: рынок недвижимости, оценка недвижимости, оценка рисков, прогнозы развития рынка недвижимости.

Key word: market of real estate, real estate evaluation, risk assessment, expected development of real estate market

Осоргин Аркадий Николаевич, старший преподаватель кафедры Финансов, кредита и банковского дела ГОУ ВПО «Московского государственного университета экономики, статистики и информатики», (495) 728-89-01, AOsorgm@mesi.ru

Arkady Nikolaevich Osorgin, Senior Lecturer of Chair of Finance, Credit and Banking in State Educational Institution of Higher Professional Education "Moscow State University of Economics, Statistics and Informatics", (495) 728-89-01, AOsorgin@mesi.ru

В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше.

Следует сказать, что за последние месяцы 2008 года, как на московском рынке недвижимости, так и во многих городах и регионах России установился четкий нисходящий тренд цен на жилье. В сложившихся условиях этот тренд абсолютно уместен и имеет доминирующий характер. С одной стороны недвижимость в Москве и России дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность.

Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можно дискутировать бесконечно и приводить множество аргументов. Сформулируем только общее виденье ситуации и приведем основные аргументы.

Цены на квартиры в Москве традиционно самые высокие в России. Но даже при этом все предложения квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья в столице в плане цен можно разделить на две категории - адекватные и неадекватные. К первой категории относятся хорошие или сбалансированные по всем параметрам предложения, не имеющие серьезных недостатков, причем по разумной цене. Ко второй - квартиры, цены на которые были завышены изначально, даже до кризиса, выставлялись «на вырост» с расчетом на дальнейший рост рынка, причем нередко подобные варианты имеют те или иные изъяны. Например, за последние годы было построено немало псевдо-элитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продавае-

Экономика, Статистика и Информатика

№1, 2009

мых по безумно высоким ценам. Немало предложений квартир на вторичном рынке в хороших районах Москвы и с хорошим ремонтом расположено в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга. Нередко цена метра в хрущевских пятиэтажках достигала уровня цен в новых домах и т.д.

Соответственно, в нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому принадлежит квартира, динамика ее стоимости будет определяться тем, принадлежит ли она к первой категории или ко второй. В связи с кризисом можно предположить, что коррекция цен на жилье первой категории будет наименьшей, потому что они не были завышены изначально, поэтому оптимальные варианты имеют больше шансов найти своих покупателей. При этом коррекция цен на квартиры, которые можно отнести ко второй категории, может оказаться куда более глубокой и продолжительной.

Рассуждая на тему глубины снижения цен на квартиры в 2009 году, следует принять во внимание, что с учетом скрытой коррекции - торга и скидок - стоимость московских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 20%-30%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%. Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры, относящиеся к первой категории, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10%-15% до начала весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены - стабилизируются.

Дополнительное снижение цен на квартиры, относящиеся ко

второй категории, может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышен-ности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье может составить еще порядка 30% и более. Разумеется, что и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны - начала лета. Так или иначе, основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен.

Также достаточно очевидно, что осенью 2009 года следует ожидать большей активизации рынка, чем весной. К тому времени будет больше объем накопившегося спроса, скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после общефинансового кризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства. Тем не менее, ожидать начала нового роста цен раньше 2010 года вряд ли следует.

Квартиры в Подмосковье и в регионах России имеют существенный плюс по отношению к Москве: они заметно дешевле, а также в меньшей степени оторваны от платежеспособного спроса и себестоимости строительства. А следовательно, и коррекция цен на жилье в Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанной, чем в Москве и может ограничиться 15%-30% от докризисных цен. Заметно глубже коррекция может быть в городах с сильно вздутыми ценам, например, в Сочи, а также там, где более половины квартир продавалось с помощью ипотеки.

Рынок загородных коттеджей и таунхаусов хорошо развит в основном только в московском регионе, в других регионах он во

многом переживает этап становления. При этом рост цен на коттеджи в Подмосковье все прежние годы был заметно сдержаннее, чем на квартиры, в результате чего разрыв стоимости квартиры и загородного дома заметно сократился. С одной стороны это должно означать, что загородному рынку коррекция не грозит, либо она будет минимальной. Но с другой стороны, загородное жилье в подавляющем большинстве случаев воспринимается не как основное, а как дополнительное, что снижает спрос на него в условиях кризиса и ограниченности финансовых возможностей.

К загородному рынку можно применить тот же принцип разделения на две категории, как выше было сделано для рынка квартир. В результате оптимальные предложения по разумным ценам испытают незначительную коррекцию стоимости, а также будут пользоваться спросом. Сюда можно отнести как недорогие дома эконом-класса, так и действительно качественные дорогие предложения без недостатков в сегменте бизнес и элит. А дома или коттеджные поселки с недостатками, либо при несоответствии цены и качества может оказаться серьезным неликвидом.

Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать рынок продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье. А следовательно, на ближайший год рынок аренды квартир обещает быть наиболее активным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной. Для этого есть достаточно причин: аренда все прежние годы дорожала медленнее, чем цены купли-продажи, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды может в большей степени затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-

№1, 2009

классе она вряд ли превысит 10%-15%.

Коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя.

Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле про-мзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Но в Москве нередко стоимость квадратного метра в бизнесцентрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, боль-

шинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной.

Кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.

Отметим, что стремительное развитие общего финансового кризиса и коррекции цен на недвижимость имеет свои положительные стороны. По мнению аналитиче-

ского центра www.irn.ru, после 7 летнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени -последние месяцы 2008 года. А значит, худшее уже позади.

С началом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет «дна» еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.

Наиболее оптимально, факторы, определяющие динамику цен на жилую недвижимость, привели в виде таблицы Стерник Г.М. и Печенкина А.В.

Экономика, Статистика и Информатика

№1, 2009

Россия.тыс, KB, M 1DM»

ВВОД В ДЕИС1ВИЕ ЖИЛЫХ ЛОМОВ

реша ны.'

ИЛДМ1Л Тп гь'пя .. ц OO.iaCTi

г Москва ^^^ Ро с си sic ка я Фыфацкя

РИГ > ДИНИПП-! ЕЕ ИД1

Таблица 2 Ввод жилья в регионах России

за 3 квартала 2008 года

Регионы с положительным приростом Ввод, тыс. КВ. M Прирост к тому же периоду прошлог о года, %

Респ. Татарстан 1653.7 17,6

Ростовская обл. 1376.5 16,9

Респ. Башкортостан 1453,3 11,5

Тюменская обл. 1083.1 11,4

Свердловская обл. 945.8 31,5

Челябинская обл. 939.9 20,4

Опекая обл. 831.2 6,5

Кемеровская обл. 810.8 16,3

Нижегородская обл. 808,3 26,0

Новосибирская обл. 789.3 24.7

Ленинградская обл. 610.0 33,1

Саратовская обл. 563,1 18,1

Красноярский край 533,7 22,1

Московская обл. 3641,5 -2,7

Краснодарский край 2573.5 -1.1

Москва 1619,6 -54,4

Санкт-Петербург 1329.1 -4.4

Пермская обл 452,7 -6,6

Самарская обл. 382,1 -33,7

Тверская обл. 175,7 -16,0

Хотелось бы привести долгосрочный прогноз роста цен за квадратный метр Стерника Г.М. и Печенкиной А.В. Их гипотеза со-

е деигтвие жилых домов стоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городов России находится в первой четверти долгосрочного цикла - в четверти ускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разы, увеличения объемов строительства, наступит переход во вторую четверть - замедление долгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.

Отметим, что в 2008 году началась новая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы достигли 9,5), Москве (7,8), Московской области (7,2), в то время как Ростов-на-Дону (6,6), Ульяновск

(6.6), Пермь (6,5) лишь только сейчас достигли окончания предыдущей фазы и вышли на средний уровень роста, а Екатеринбург

(5.7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2) еще не начали новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года (момент наибольшего расслоения рынка) снова составило 1,83.

В последние 7 лет объемы ввода жилья в РФ и основных регионах уверенно росли. В 2006 году в РФ было введено 50,2 млн. кв. м. (прирост от предыдущего года 15%), в 2007 - 60,0 млн. кв. м. (прирост 20%). В 2008 году ожидался ввод 66,0 млн. кв. м (прирост 10%).

Но в 1 полугодии 2008 года прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве -минус 50%, в Московской области - минус 7%.

В Москве за 3 квартала ввод составил 1,62 млн. кв. м. (-54,4% к тому же периоду прошлого года), в Санкт-Петербурге 1,33 млн. кв. м (-4,4%), в Московской области 3,64 млн. кв. м (-2,7%), в Самарской области 382,1 тыс. кв. м (33,7%), в Тверской области 175,7 тыс. кв. м (-16,0%), в Пермской области 452,7 тыс. кв. м (-6,6%), в Краснодарском крае 2573,5 тыс. кв. м (-1,1%). Однако, вместе с тем, в большинстве регионов России прирост объемов ввода все еще положительный: в Пензенской области 48,7%, в Ленинградской области 33,1%, в Нижегородской области 26,0%, в Новосибирской области 24,7%, в Томской области 26,0%, в Красноярском крае 22,1%, в Саратовской области 18,1%, в Республике Татарстан 17,6%, в Ростовской области 16,9%, в Кемеровской области 16,3%, в Алтайском крае 12,1%, в Республике Башкортостан 11,5%, в Омской области 6,5%.

По данным Росстата, в начале 2009 года тенденция снижения объемов ввода продолжилась.

Хотелось бы подытожить выше сказанное. Привлекательность российского рынка недвижимости достаточно высока, и в силу растущего потенциала и высоких ставок доходности интерес инвесторов к этому сектору будет только расти. Ситуация достаточно быстро стабилизируется, количество сделок по покупке объектов недвижимости в России

№1, 2009

и ставки капитализации в среднесрочной перспективе будут продолжать расти.

Литература

1. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», Учебник, 2-е издание, Изд-во «Питер», СПб. -2008;

2. Белых Л.П. «Управление портфелем недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «ИНФРА-М», М. - 2008;

3. Буланова Н.В. «Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004;

4. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник, 5-е издание, Изд-во «Высшее образование», М. - 2008;

5. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М. - 2005;

6. Иванов В.В., Хан О.К. «Управление недвижимостью», Изд-во «ИНФРА-М», М. - 2007;

7. Иванова Е.Н., под редакцией Федотовой М.А. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «КНОРУС», М. - 2008;

8. Калянина Л. «Мировой рынок недвижимости: города, тренды, цены», Изд-во «Эксмо», М. - 2008;

9. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. «Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости», Научно-учебное издание, Изд-во «АСВ», М. - 2008;

10. Мак-Лин Эндрю, Элдред В. Гари «Инвестирование в недвижимость» (Andrew J. McLean, Gary W. Eldred "Investing in Real Estate"), 5-е издание, Изд-во «Диалектика», М. - 2008;

11. Максимов С.Н. «Управление недвижимостью», Учебник, Изд-во «Дело», М. - 2008;

12. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества го-

рода», Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. - 2003;

13. Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков», Учебное пособие, Изд-во «КНОРУС», М. - 2008;

14. Прорвич В.А. «Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт», Изд-во «Экономика», М. - 1996;

15.Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. -2005;

16. Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. - 2007;

17. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006;

18. Смагин В.Н., Киселева В.А. «Экономика недвижимости», Учебное пособие, Полный курс за 3 дня, Изд-во ООО «Эксмо», М. -2007.

Bibliography

1. Asaul, A.N. "Ekonomika nedvizhimosti" (Realty Economics), 2nd edition. Saint-Petersburg: Piter, 2008;

2. Belyh, L.P. "Upravlenie portfelem nedvizhimosti" ("Real Estate Portfolio Management"). Moscow: INFRA-M, 2008;

3. Bulanova, N.V. "Rynok nedvizhimosti: sostoyanie i perspektivy razvitiya" (Real Estate Market: Present Situation and Prospects for the Development). Moscow: Mezh-dunarodnaya Akademiya Otsenki i Konsaltinga (International Academy of Appraisal and Consulting);

4. Goremykin, V.A. "Ekonomika nedvizhimosti" (Realty Economics), 5th edition. Moscow: Vysshee obrazovanie, 2008;

5. Gryaznova, A.G., Fedotova, M.A. "Otsenka nedvizhimosti" (Real Estate Evaluation). Moscow: Finansy i Statistika, 2005;

6. Ivanov, V.V., Khan, O.K. "Upravlenie nedvizhimostyu" (Real Estate Management). Moscow: INFRA-M, 2007;

7. Ivanova, E.N., edited by Fedotova, M.A. "Otsenka stoimosti nedvizhimosti" (Valuation of Real Estate). Moscow: KNORUS, 2008;

8. Kalyanina, L. "Mirovoy rynok nedvizhimosti: goroda, trendy, tseny" (World Market of Real Property: Cities, Trends, Prices). Moscow: Eksmo, 2008;

9. Lukov, A.V., Vladimirova I.L., Holshchevnikov V.V. "Kom-pleksnaya otsenka zdaniy-pamyat-nikov istorii i kultury na rynke nedvizhimosti" (Integrated Assessment of Buildings - Historical and Cultural Heritage - on the Real Estate Market). Moscow: ASB, 2008;

10. McLean, A.J., Eldred, G.W. "Investirovanie v nedvizhimost" (Investing in Real Estate), 5th edition, Moscow: Dialektika, 2008;

11. Maksimov, S.N. "Upravlenie nedvizhimostyu" (Real Estate Management). Moscow: Delo, 2008;

12. Orlov, S.V., Tsypkin, Y.A. "Rynochnaya otsenka imushchestva goroda" (The Market Valuation of City Property). Moscow: UNITY-DANA, 2003;

13. Petrov, V.I. "Otsenka stoimosti zemelnyh uchastkov" (Valuation of Land Plots). Moscow: KNORUS, 2008;

14. Prorvich, V.A. "Otsenka zemli v Moskve: modeli, algoritmy, prakticheskiy opyt" (Land Valuation in Moscow: Models, Strategies, Practical Experience". Moscow: Ekonomika, 1996;

15. Radchenko I.S. "Nedvizhi-most. Prakticheskaya Entsiklope-diya" (Real Estate. Practical Encyclopedia). Moscow: GrossMedia, 2005;

16. Sevostyanov, A.V. "Ekonomika nedvizhimosti" (Realty Economics). Moscow: KolosS, 2007;

17. Simionova, N.E., Sheina S.G. "Metody otsenki i tehnicheskoy ekspertizy nedvizhimosty" (Methods of Assessment and Technical Ap

Экономика, Статистика и Информатика НШ №1, 2009