Поймать момент

Средние цены на новостройки в Петербурге выросли на 6,5-7% по итогам 2018 года, отчитались аналитики "Петербургской недвижимости". В дальнейшем стоимость квартир может увеличиться еще до 20%, прогнозируют некоторые девелоперы. Как уверяют специалисты, один из самых удачных периодов инвестировать в недвижимость наступил именно сейчас.

В Петербурге фиксируется повышение объемов продаж квартир. Данные Росреестра свидетельствуют о том, что петербургские застройщики только за первые два месяца этого года заключили более 15 тыс. договоров долевого участия, что на 24% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Вместе с количеством сделок повышаются и цены. В исследовании федерального портала "Мир квартир" говорится, что по итогам первого квартала средняя стоимость квартир в Петербурге увеличилась на 3%, а средняя цена квадратного метра и вовсе выросла на 6%. Участники рынка сходятся во мнении, что тенденция сохранится. По словам Александра Бреги, генерального директора компании "Мегалит — Охта Групп", из-за перехода на проектное финансирование цены увеличатся до 20%. Только в июле после вступления в силу новых правил повышение составит не менее 5%.

Недвижимость в таких условиях возвращает себе позиции высокодоходного инструмента. "Вложения в недвижимость уместно сравнивать в первую очередь с консервативным подходом к инвестированию — депозитам в банке, которые сегодня дают 6,5% годовых. Инвестиции в квартиры могут обеспечить доходность в 13,5% и выше, что сопоставимо с вложениями в гораздо более рисковые ценные бумаги. Образно недвижимость можно назвать "серым золотом", которое сейчас в цене,— отмечает Александр Брега.

Вдобавок инвестиции в метры получили мощный спекулятивный потенциал, который усиливается предстоящим введением эскроу-счетов. Совладелец компании "Мегалит — Охта Групп" Михаил Ривлин поясняет: "В нашем проекте комфорт-класса "Приморский квартал" есть корпуса с далекими сроками сдачи в эксплуатацию, время в этом случае обеспечивает максимальную прибыльность вложений. Так, квартиры, купленные в первой очереди в 2017 году за 3,7 млн рублей, сегодня реализуются по цене не менее 4,5-4,7 млн. Близость к метро, качество строящегося квартала, развитая инфраструктура района обеспечивают недвижимости высокую ликвидность. Поэтому получая разовый спекулятивный доход, инвестор оказывается перед приятным выбором — обратить его в живые деньги или сохранить качественную стратегическую инвестицию, приобретенную по низкой цене".

Проекты квартальной застройки, к которым относится "Приморский квартал", имеют существенное преимущество для инвесторов — возможность диверсифицировать портфель (выбрать лоты разной степени готовности, характеристик и качеств). Более того, для пакетных предложений, как правило, действуют специальные условия. В частности, в "Приморском квартале" при покупке пула квартир предоставляется дополнительная скидка.

Наиболее привлекательным сегментом для инвестиций традиционно считается масс-маркет. Новостройки эконом-класса находят своего покупателя благодаря относительно низкому чеку покупки, но часто не самое выгодное местоположение и недостаток инфраструктуры не позволяют получить высокую доходность.

Более предсказуемым в этом плане оказывается жилье комфорт-класса. Покупатели ценят его за соотношение цены и качества и рассматривают не только для инвестиций, но и для собственного проживания. Квартиры этого сегмента сегодня составляют более трети от общего объема предложения на рынке.

Однако не все объекты, которые позиционируются как комфорт-класс, действительно к нему относятся. Дело в том, что закрепленных законодательно критериев того или иного класса нет. Оперировать можно только перечнем характеристик, который сформировался в экспертной среде. Так, жилой комплекс должен иметь хорошую транспортную доступность — станции метро в шаговой доступности и выезды на основные магистрали. Располагаться "в чистом поле" качественный комфорт-класс не может. По словам Михаила Ривлина, покупатели квартир в "Приморском квартале", который строится в 400 метрах от станции метро, называют среди преимуществ проекта одной из первых именно транспортную доступность.

Вторая важная при оценке того или иного объекта характеристика — инфраструктура. Речь идет о расположении поблизости детских садов и школ, магазинов, кафе и ресторанов и других социально-бытовых объектов. В "Приморском квартале", к примеру, комплексное освоение, помимо жилых корпусов, предполагает строительство трех детских садов на 460 мест и общеобразовательной школы на 1500 мест. Проектом предусмотрено большое количество коммерческих помещений для размещения всего, что нужно для комфортной жизни: магазинов, аптек, кафе, салонов красоты, банковских отделений.

"Покупатели сегодня довольно требовательны. Они выбирают проекты, в которых уделено внимание формированию комфортной среды,— отмечает Александр Брега.— Наравне с инфраструктурой они оценивают благоустройство прилегающих территорий и качество общественных зон. В нашем проекте появятся детские и спортивные площадки, прогулочные дорожки и места для отдыха".

В домах комфорт-класса принято внимательно относиться к отделке мест общего пользования: разрабатывать индивидуальный дизайн-проект входных групп, использовать для отделки качественные износостойкие материалы, дополнительно предусматривать колясочные и помещения для консьержей.

Еще одним важным требованием покупателей является разнообразие планировок. В частности, в "Приморском квартале" предлагаются как студии, так и просторные двухуровневые четырехкомнатные квартиры. Кстати, в марте-апреле открыты продажи в двух новых видовых корпусах, которые выходят на Богатырский проспект. Купить квартиру на старте можно от 2,55 млн рублей.

Объем продаж на первичном рынке к концу первого квартала составит около 1 млн кв. м, прогнозируют эксперты консалтингового центра "Петербургская недвижимость". Они поясняют, что спрос остается на высоком уровне 2018 года. При этом проекты комфорт-класса, строящиеся в зонах редевелопмента, оказались наиболее востребованы у покупателей — именно здесь было зафиксировано основное количество сделок в сегменте. Ответом на растущий спрос станет увеличение цены, а значит, именно объекты класса комфорт в удачных локациях смогут обеспечить инвесторам максимальную доходность.