Премиуму здесь не место

Рынок первичного жилья в элитном классе стагнирует, объектов строится все меньше: в городе просто негде возводить недвижимость премиального класса.

Спад девелоперской активности наблюдается на рынке элитной жилой недвижимости уже не первый год

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, говорит, что спад девелоперской активности наблюдается на рынке элитной жилой недвижимости уже не первый год. По ее словам, в 2019 году был введен в эксплуатацию только один элитный дом — ЖК Art View House (3675 кв. м, или 24 квартиры). Что касается новых проектов, то рынок пополнили ЖК «Крестовский IV» (RBI), а также новый корпус в ЖК Neva Haus (ЛСР), что увеличило предложение на 21 тыс. кв. м, или 140 квартир.

«Причин для спада несколько: влияние оказали изменения в законодательстве и переход на проектное финансирование, в связи с чем девелоперы, которые получили разрешения на строительство элитных проектов в последние три года, не стали начинать реализацию. Также в элитном сегменте Санкт-Петербург столкнулся с земельным дефицитом: практически не осталось свободных участков, отличающихся обособленностью территории и уникальными видовыми характеристиками, поблизости от архитектурных доминант, зеленых и водных массивов»,— рассуждает госпожа Конвей.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», подсчитала, что на конец четвертого квартала 2019 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербургской агломерации представлено 28 ЖК (а также восемь очередей, всего 36 объектов). Объем рынка элитного жилья на конец 2019 года оценивается в 0,56 млн кв. м. Объем предложения на 1 января 2020 года в сегменте элитного жилья по всем территориям составляет 0,18 млн кв. м. Наибольший объем премиального жилья по-прежнему сосредоточен в Петроградском районе — 71%. Более 60% квартир в предложении — это двух- и трехкомнатные квартиры. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в 2019 году реализовано 75 тыс. кв. м премиального жилья, что на 4% ниже 2018 года.

«Также отмечается сокращение средних площадей премиальных квартир на рынке: за последние пять лет площадь сократилась со 120 до 108 кв. м»,— говорит госпожа Трошева. Средняя цена предложения в элит-классе по итогам первых месяцев 2020 года сохраняется на уровне прошлого года — 362,5 тыс. рублей за квадратный метр. Госпожа Трошева отмечает, что в 2019 году на рынок выведено 83,7 тыс. кв. м нового предложения, что на 18,3% выше 2018 года.

За последние пять лет на рынок выводят в среднем 55–70 тыс. кв. м нового жилья в элитном классе (без учета пикового показателя в 2017 году — 125,8 тыс. кв. м). В 2020 году в продажу вышел один элитный ЖК в Петроградском районе. С начала 2019 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитной жилой недвижимости в Петербурге сохранялась на стабильном уровне в 350–360 тыс. рублей.

Текущие проекты реализуются в основном без привлечения проектного финансирования, поэтому переход на эскроу-счета не оказал существенного влияния на их экономику, в отличие от сегментов бизнес и премиум, указывает госпожа Конвей. На февраль 2020 года после вывода на рынок трех новых элитных проектов, а также увеличения готовности уже реализующихся стоимость квадратного метра составляет 365 тыс. рублей. «При несущественных изменениях в составе экспозиции в 2020 году мы не ожидаем значительного роста цен в элитном сегменте»,— говорит госпожа Конвей.

«Главная и ключевая тенденция рынка элитного жилья — исчерпание пригодных для этого жилья локаций. После того как застройщики расхватали землю на Петровском острове как горячие пирожки, а на Крестовском практически не осталось незастроенных участков, возник вопрос, где строить дальше. И пока он не имеет ответа: исторический центр практически закрыт для девелопмента из-за жестких ограничений, а других новых локаций пока не придумано. Попытки вынести локации на окраины вряд ли будут удачны»,— сетует Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»

«В нынешней ситуации единственный выход — это строительство элитных апартаментов, которые не столь требовательны к разрешительной и градостроительной документации, что потенциально позволит создавать интересные проекты, например лофты, на существующих промышленных территориях»,— полагает Константин Кузьмин, гендиректор компании BPS-Development.

Руководитель Urbanus.ru и премии Urban Awards в Санкт-Петербурге Маргарита Смышляева говорит, что сегмент элит-класса на рынке первичного жилья в Петербурге ограничен всего семью адресами и чуть более чем 300 сделками. «За год количество проданных лотов снизилось почти на четверть. Это связано с тем, что ЖК "Русский дом" был сдан, предложение в остальных проектах значительно уменьшилось, а новый ЖК Victory Plaza пока не смог это компенсировать»,— отмечает она.

Еще одна важная тенденция рынка, по словам госпожи Смышляевой,— увеличение средней площади покупаемого жилья. «По сравнению с 2018 годом этот показатель вырос на 19%, до 105,5 кв. м. Средний чек покупки стал больше на 5 млн рублей и достиг отметки в 25,8 млн рублей. Это свидетельство того, что более компактные, доступные и ликвидные лоты уже выбыли из экспозиции. Такая ситуация в дальнейшем может создать кризис в реализации наименее востребованных остатков»,— рассуждает эксперт.

Госпожа Смышляева полагает, что дискуссионным остается вопрос о том, можно ли вообще говорить о новостройках элит-класса применительно к петербургскому рынку. «Только у 30% квартир в рамках этой категории бюджет по прайс-листам превышает 30 млн рублей. То есть речь идет скорее о коллекции элитных лотов»,— полагает она.

Эксперт Urbanus.ru считает, что есть несколько объективных факторов, которые препятствуют полноценному развитию новой эксклюзивной недвижимости в Петербурге. «Во-первых, элитный статус прочно связан с локацией. В Москве такой локацией является территория в границах Центрального административного округа, а при более строгом подходе — Садового кольца. В Санкт-Петербурге сегодня нет такой локации, которая сама по себе сообщала бы жилому комплексу реноме элитного проекта. Ткань сложившейся застройки вокруг знаковых объектов (Исаакиевская и Дворцовая площади, Петропавловская крепость, ансамбль Невского проспекта) столь плотная, что там невозможно найти свободные участки для новой застройки. Кроме того, процесс согласования строительных работ в центре города осложнен рядом налагаемых обязательств и ограничений. На данный момент большинство новостроек из высокобюджетного сегмента сосредоточено на западе Петровского и Петроградского островов — от Эрмитажа и Зимнего дворца их отделяет 3,5–4 км. Еще один фактор — обширный фонд вторичного жилья в исторических домах. По своей локации, параметрам и престижности этот тип недвижимости часто выигрывает у квартир в новостройках. Также следует учитывать, что Санкт-Петербург — это прежде всего культурная столица, а не деловая. Концентрация покупателей с высокими и сверхвысокими доходами здесь гораздо ниже, чем в Москве. Тем самым потенциальная аудитория у проектов элит-класса остается довольно узкой, что не располагает застройщиков к большей активности в данном сегменте»,— рассуждает госпожа Смышляева.

К слову, в столице ситуация на рынке элитного жилья иная. По утверждениям Алексея Коренева, аналитика ГК «Финам», там спрос на этот класс жилой недвижимости заметно вырос, а цены и объемы продаж в денежном выражении достигли максимумов за пять лет. «На покупку элитного жилья в Москве, судя по предварительным данным, будет потрачено около 82 млрд рублей»,— подсчитал аналитик.