Амнистия не для всех

1 сентября вступит в силу закон о "дачной амнистии", упрощающий оформление гражданами в собственность участков и домиков. Легализовать можно будет многие постройки, до сих пор считавшиеся самовольными и подлежащими сносу. Однако у этого закона есть и другая сторона. Он создаст серьезные проблемы — вплоть до сноса построенных домов — коммерческим застройщикам и их клиентам-дольщикам.

Дачные послабления

Спустя год после требования президента помочь гражданам легализовать земельные участки, которые им принадлежат фактически, парламент принял закон о так называемой дачной амнистии. Закон, вступающий в силу 1 сентября, позволит оформить в собственность не только участки, самовольно прирезанные к законно выделенным, но и строения на них. Условий два: общая площадь участка не должна превышать нормы, установленные региональными законами, а постройки не должны нарушать права соседей и других заинтересованных лиц.

"Особых проблем с оформлением прав на земельные участки я не предвижу,— заявил 'Ъ-Дому' замруководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Кирилл Янков.— В процессе межевания и составления кадастрового плана границы участка будут согласовываться со всеми соседями, что в дальнейшем позволит избежать споров".

По закону легализация построек должна происходить после того, как гражданин получит права на земельный участок. После этого порядок оформления прав на домики заметно упрощается, для чего в ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) были внесены изменения. В частности, из нее исключили условие, по которому гражданин для легализации строения должен был не просто получить участок, на котором находится домик, а получить его непременно под застройку со всеми необходимыми разрешениями. Кроме того, для оформления прав на постройки гражданам не придется обязательно идти в суд — легализовать домики смогут и административные органы. Гражданам достаточно будет подать в Федеральную регистрационную службу специальную декларацию, форму которой разрабатывают сейчас в Минэкономразвития.

"Проблемы при оформлении прав на здания могут возникнуть в связи с тем, что высокой точности сведений, отражаемых в декларациях, добиться не удастся,— считает Кирилл Янков.— Это может создать сложности при осуществлении технического учета, хотя многое будет зависеть от формы декларации".

Сносить нельзя оставить

Вместе с тем одновременно с дачной амнистией постройкам на незаконно захваченных участках будет объявлена война. В последнем обзоре законодательства и судебной практики Верховный суд РФ в очередной раз подтвердил, что сносу подлежат любые самовольные постройки, даже если речь идет о единственном жилом доме гражданина. Суд прямо сказал, что в таком доме нельзя регистрироваться, а если регистрация все-таки состоялась, то гражданина необходимо выселить.

Столь жесткая практика применения ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) о сносе самовольных построек сложилась на протяжении последних лет. В 2003 году Верховный суд отказался признать права гражданина на участок и строения, которыми тот открыто владел почти 50 лет. По мнению суда, 15-летний срок приобретательной давности не распространяется на самовольные постройки, расположенные на неправомерно занимаемом участке.

Справедливости ради отметим, что до реального сноса строений в подавляющем большинстве случаев не дошло. Так, Мытищинский городской суд несколько лет назад вынес решения о сносе домиков, построенных гражданами без разрешения в водоохранной зоне Учинского водохранилища. Иски подавал мытищинский городской прокурор, но решения суда до сих пор не исполнены.

С учетом сложившейся практики юристы всерьез опасаются, что изменения в ст. 222 ГК, облегчающие жизнь гражданам, ударят по коммерческим застройщикам, особенно в крупных городах. Дело в том, что исключенный абзац, требовавший получать участок специально для строительства, распространялся не только на дачников, но и на городских застройщиков, испытывающих постоянные проблемы с получением разрешений у чиновников. "Застройщики берут участок в краткосрочную аренду и часто начинают строительство без окончательно оформленной документации",— рассказал адвокат коллегии "Юков, Хренов и партнеры" Евгений Ращевский. По его словам, сроки оформления документов таковы, что застройщики не всегда успевают получить полный пакет к концу срока аренды. "В этом случае застройщики могли, продлив договор аренды участка, через суд добиваться признания постройки законной на основании ст. 222 ГК,— пояснил адвокат.— В перечне титулов на землю, оставшихся в этой статье сейчас, аренда отсутствует, а получить земельный участок в собственность для легализации здания почти нереально". Крайними в этой ситуации станут граждане, участвующие в долевом строительстве.— Оплаченные ими квартиры могут быть признаны самовольными постройками со всеми вытекающими последствиями.

С тем, что изменения в ст. 222 ГК действительно могут создать проблемы коммерческим застройщикам, согласен и юрист департамента загородной недвижимости корпорации "Инком-недвижимость" Антон Минеджян. "Проблемы связаны с тем, что застройщики часто сами нарушают закон, начиная строительство без необходимых документов,— пояснил он.— К этому их подталкивают чиновники, затягивающие процедуру оформления. Изменения в ст. 222 ГК направлены на то, чтобы закрыть лазейки для недобросовестных застройщиков и упорядочить земельные отношения, но упрощения процедуры для коммерческих застройщиков при этом не вводится".

Коттеджи без фундамента

Риэлтеры признают, что едва ли не вся земля, на которой построены коттеджи, "пронизана пороком титула". Недавно арбитражные суды рассмотрели ряд дел, связанных с изъятием в 1997-2000 годах земель у элитных подмосковных санаториев — бывших "цэковников", находящихся в федеральной собственности. Земли изымались по постановлениям глав местных администраций. Например, в 1999 году глава Одинцовского района Александр Гладышев "с согласия землепользователя" изъял лесной массив, принадлежавший президентскому комплексу "Жуковка", и передал участок ООО "Развитие" для индивидуального жилищного строительства. Аналогичным образом земли изымались у санаториев "Сосны", "Барвиха", после чего участки приватизировались и продавались гражданам.

Сейчас прокуратура Московской области требует признать недействительными постановления глав администраций о предоставлении земельных участков коммерческим фирмам. Прокуратура настаивает на том, что земля является федеральной собственностью, на изъятие которой собственник (а в данном случае им выступает не сам санаторий, а управление делами президента) согласия не давал. Арбитражные суды поначалу отказывались удовлетворять такие иски, поскольку право федеральной собственности на спорные участки не было зарегистрировано, но потом практика изменилась.

Признание недействительными постановлений о выделении участков не позволяет автоматически изъять их у граждан и снести коттеджи, даже если граждане участвуют в арбитражных делах в качестве третьих лиц. В деле о 5 га санатория "Барвиха" суд прямо признал невозможность возврата земли в федеральную собственность, поскольку ЗАО "Согласие", получившее и приватизировавшее участок, успело его разделить и продать двум гражданам. Суд, однако, указал, что к этим гражданам можно предъявить иски об истребовании участков.

Потенциально под ударом оказываются многие — например, в одном арбитражном деле сейчас участвуют 493 гражданина, купившие в районе Николиной Горы 76 га, изъятых у санатория "Сосны" при посредничестве ЗАО "Коттон Вэй".

Предсказать исход споров государства с гражданами эксперты не берутся: закон позволяет истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя, если это имущество было изъято у собственника помимо его воли. Риэлтеры считают, что государство само виновно в сложившейся ситуации, поскольку не зарегистрировало права на землю и допустило злоупотребления своих чиновников. Между тем вопрос, можно ли истребовать у добросовестного приобретателя имущество, изъятое у государства с согласия неуполномоченного чиновника, в судебной практике пока не решен.