Недвижимый переход

Верховный суд РФ (ВС) решит, в каком случае можно привлечь Росреестр к ответственности за задержку с госрегистрацией купли-продажи недвижимости. В переданном в ВС споре процедура затянулась почти на год вместо семи дней, отведенных по закону. Юристы говорят, что на практике этот срок часто не соблюдается, в том числе потому, что шансы взыскать убытки с ведомства невелики. Помочь дисциплинировать сотрудников регистрирующего органа может ВС.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

ВС рассмотрит спор о взыскании убытков с Росреестра за затягивание госрегистрации прав на недвижимое имущество. В январе 2020 года ООО «Новая недвижимость» продало в пользу ООО «Новая версия» три нежилых помещения в Москве. В июне—июле 2020 года покупатель подал в управление Росреестра по Москве заявление о регистрации перехода права собственности на купленные объекты. Но по одному объекту ведомство не предприняло никаких действий, а по двум другим спустя несколько месяцев отказало в регистрации, сославшись на отсутствие необходимых сведений.

«Новая версия» обратилась в суд, считая необоснованным требование дополнительных документов и длительную задержку с регистрацией.

Арбитражные суды удовлетворили иск, признав незаконным бездействие Росреестра, который нарушил семидневный срок на регистрацию, предусмотренный законом.

В итоге право покупателя на помещения было зарегистрировано спустя почти год (в мае—июне 2021 года) с момента обращения.

После этого покупатель подал иск о взыскании с Росреестра 1,58 млн руб. убытков в виде неполученного дохода от сдачи помещений в аренду. Компания поясняла, что причиной упущенной выгоды стала именно «несвоевременная регистрация перехода права собственности», отказ в которой уже признан незаконным. Дело в том, что арендатор имущества все это время платил прежнему владельцу помещений, который из-за бездействия Росреестра оставался официальным собственником.

Арбитражный суд Москвы согласился взыскать с ведомства убытки, отметив невозможность замены арендодателя на покупателя, так как стороны исходно связали такую перемену лиц специальным порядком и правилами.

Но апелляция с кассацией отклонили иск, посчитав, что в неполучении «Новой версией» дохода Росреестр не виноват, а стороны могли изменить условия договора и прописать право нового владельца получать арендную плату до регистрации за ним недвижимости.

Компания обратилась в ВС. Заявитель пояснял, что полномочия собственника возникли только с момента госрегистрации, а до этого он не мог распоряжаться имуществом. «Новая версия» уточняла, что просила продавца перенаправить ему платежи за аренду, но получила отказ, так как по условиям соглашения доходы оставались за прежним владельцем до официального перехода права собственности. Покупая недвижимость, компания «не предполагала возможным возникновение трудностей» с регистрацией сделки, растянувшейся на год, и если бы Росреестр не допустил нарушений, покупатель давно стал бы арендодателем и получал доход. Дело передали в экономколлегию ВС, слушание назначено на 26 сентября.

Закон содержит обширный перечень оснований, при которых Росреестр может приостановить регистрацию договора, включая неправильную форму заявления, неподтверждение полномочий заявителя, отсутствие необходимых документов, наличие судебного спора в отношении имущества. Срок приостановки может составлять до трех месяцев.

При этом «нередко сотрудники Росреестра злоупотребляют такой возможностью и в случае небольшого недочета отказывают в регистрации или приостанавливают ее на длительное время», отмечает партнер юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Случаи необоснованного отказа в регистрации прав на недвижимость или затягивания этой процедуры «довольно распространены», подтверждает руководитель проектов «Юртехконсалт» Кирилл Чухалдин.

Однако суды крайне редко соглашаются взыскать с Росреестра убытки, подчеркивают юристы. Споры об убытках «в принципе не самые простые», говорит адвокат Forward Legal Людмила Лукьянова, главная проблема для истца — доказать связь потерь с действиями или бездействием ответчика, а «в случае с Росреестром коэффициент сложности удваивается».

Другая причина отказа судов, по мнению господина Малинина, в том, что они не хотят создавать «громкий прецедент, который негативно повлияет на деятельность органа власти» и приведет к массовому распространению требований к ведомству о возмещении убытков, что, в свою очередь, «ударит по бюджету»

Василий Малинин рассказывает, что в 2016 году гражданская коллегия ВС рассматривала сходный спор, в котором физлицо из-за долгой задержки регистрации покупки жилья переплатило проценты по кредиту, взятому для приобретения недвижимости. ВС тогда согласился взыскать с Росреестра в пользу гражданина переплату по процентам в качестве убытков.

Впрочем, в деле «Новой версии» речь идет не о защите гражданина, а о коммерческих отношениях, поэтому «экономколлегия может занять более жесткую позицию, так как компании несут риски ведения ими предпринимательской деятельности», допускает господин Малинин.

Тем не менее госпожа Лукьянова рассчитывает, что ВС поддержит иск покупателя, что «положительно скажется на практике по любым спорам о взыскании убытков с госорганов». Кроме того, добавляет Кирилл Чухалдин, такое решение ВС «должно стимулировать сотрудников Росреестра более внимательно изучать документы и уменьшить количество неправомерных отказов в регистрации».