Полный размер

Квартиры большого метража (500 кв. м и больше) — товар штучный. Найти их даже в центре Москвы оказалось не так-то просто. А в эпоху доэлитного домостроения — еще всего 10-15 лет назад — их не было в принципе, разве что старинные особняки да большие коммуналки. Но в последнее время таких предложений на столичном рынке недвижимости становится больше — это ответ девелоперов на рост числа очень обеспеченных людей.

Б/у премиум-класса

На первичном рынке квартиры площадью более 500 "квадратов" представлены в относительно небольшом количестве, гораздо больше их на вторичном. "Объекты такой площади достаточно редки на первичном рынке жилья,— отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills — В начале декабря подобных квартир насчитывалось всего 11, что составляет чуть более 1% первичного рынка". По словам эксперта, средняя площадь просторной квартиры, как правило, составляет около 510 кв. м (от 400 до 830 кв. м). А вот на вторичном рынке элитной недвижимости больших квартир почти в шесть раз больше — "порядка 65, или почти 2% элитного вторичного рынка". Средняя площадь предлагаемой к продаже квартиры на вторичном рынке тоже составляет около 510 кв. м (от 400 до 970 кв. м).

География вторичного рынка куда шире, чем первичного. По оценкам IntermarkSavills, лидером является Арбат, где сосредоточено 30% предложения на вторичном рынке. Следом идет Тверской район (22%), затем Остоженка (15%), Мещанский район (10%), и замыкает пятерку лидеров Басманный район (8%).

На первичном рынке в лидеры вышли районы Якиманка и Пресненский (28% и 27% соответственно) — правда, в них нашлось всего по три квартиры площадью более 500 кв. м.

По словам экспертов агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", просторные квартиры есть практически во всех престижных районах — в центре, на западе, северо-западе и юго-западе столицы. "Как правило, квартиры большого метража — это двухуровневые пентхаусы в новых домах либо объединенные квартиры в старом фонде, занимающие целые этажи",— пояснила Наталья Кац, управляющий директор агентства. Яркий пример — жилой комплекс "Тверская Плаза" в Весковском тупике. На верхнем этаже комплекса построен двухуровневый пентхаус общей площадью 768 кв. м. Стоимость квадратного метра в таких апартаментах составляет $25 тыс. Еще один пример — жилой комплекс "Четыре ветра" на Большой Грузинской улице с квартирой общей площадью 615 кв. м. Правда, здесь цена несколько ниже — всего $15,5 тыс. за "квадрат". Что же касается старого фонда, то на улице Жуковского в историческом здании есть квартира в 600 кв. м, причем она оценивается специалистами в $10,7 тыс. за 1 кв. м.

Помимо этого просторные квартиры часто встречаются в клубных домах на несколько квартир и таунхаусах премиум-класса.

Элитный бизнес-класс

Это может показаться странным, но, оказывается, объекты площадью более 500 кв. м встречаются и в бизнес-классе, хотя такие варианты можно пересчитать по пальцам. По данным IntermarkSavills, квартиры площадью более 400 кв. м наиболее характерны для рынка премиум-класса, однако большие квартиры попадаются и на рынке жилья бизнес-класса, правда, площадь их, как правило, не превышает 340 кв. м.

"На первичном рынке недвижимости бизнес-класса на сегодня в продаже всего около пяти квартир площадью от 300 до 340 кв. м",— пояснил Дмитрий Халин.

Возникает еще один вопрос: есть ли такие объекты на рынке Московской области? Если учесть последний тренд — стремление обеспеченных людей жить за городом, то, вероятно, такие квартиры должны быть и за пределами МКАД. Однако в Подмосковье таких объектов нашлось немного. Пентхаус площадью более 500 кв. м на всю Московскую область отыскался всего один — 559 кв. м в поселке "Заречье" ("Кунцево-4"). Этот объект специалисты агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" оценили в $5,5 тыс. за "квадрат".

По словам Романа Семчишина, коммерческого директора Tekta Group, в Подмосковье квартиры площадью более 400-500 кв. м могут появиться исключительно на вторичном рынке, и то если владелец когда-то купил две-три квартиры на одном этаже и объединил их. "На первичном рынке застройщики таких площадей не предлагают: в Подмосковье повышенным спросом пользуются небольшие одно-двухкомнатные квартиры,— пояснил эксперт.— Поэтому застройщику гораздо выгоднее спроектировать десять "однушек" по 40 кв. м, чем одну многокомнатную квартиру". По его расчетам, при стоимости квадратного метра в 50 тыс. рублей квартира площадью 400-500 кв. м обойдется в 20-25 млн рублей. За такие деньги можно купить несколько трехкомнатных квартир в Московской области или приличную "трешку" в элитной новостройке в Москве. Понятно, что, имея на руках такую сумму, человек вряд ли поедет жить за МКАД, а если и решит, что ему и его семье необходимы свежий воздух и благоприятная экология, то скорее приобретет коттедж или особняк, чем огромную квартиру в подмосковном городе.

Оптом дороже!

По данным компании IntermarkSavills, разброс цен на просторные квартиры первичного рынка составляет от $19 тыс. до $43 тыс. за 1 кв. м (средняя стоимость предложения — $15 млн). На вторичном рынке цены варьируются от $10 тыс. до $60,5 тыс. за "квадрат" (средняя стоимость предложения — $12 млн).

Логично было бы предположить, что при таких метражах стоимость квадратного метра могла бы быть несколько ниже, чем в квартирах меньшего размера. Однако практика показывает, что принцип "оптом дешевле" на рынке эксклюзивной недвижимости не работает. Представители компании "ДОН-строй" пояснили, что в целом на рынке недвижимости действует такое правило: чем больше площадь квартиры, тем меньше цена квадратного метра, если рассматривать сравнимые по всем прочим параметрам квартиры в одном объекте и примерно на одном этаже.

"Это правило работает скорее в экономсегменте, где самый дорогой квадратный метр у квартир минимального метража,— пояснил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.— Если же говорить об элитных новостройках, самые большие квартиры — это, как правило, дорогие пентхаусы на верхних этажах. В силу престижности и того, что число подобных предложений всегда очень ограниченно, цена "квадрата" может оказаться существенно выше, чем в обычных квартирах в том же доме". В качестве примера эксперт привел дом в Гранатном переулке, где цены различаются на 20 с лишним тысяч долларов за квадратный метр. К примеру, жилье на первом этаже здания стоит $22,018 тыс., а стоимость "квадрата" в эксклюзивных апартаментах на восьмом этаже — уже $43,2 тыс., и этом притом, что площадь последнего существенно больше.

В компании "ДОН-строй" считают, что сравнивать по цене квартиры и пентхаусы некорректно, поскольку пентхаус — это эксклюзивное жилье, штучный продукт с множеством дополнительных опций и бонусов. Поэтому квадратный метр в пентхаусе примерно на 30% дороже, чем в квартире, даже расположенной всего лишь этажом ниже. В некоторых случаях разница может достигать и 50%.

Жилье для чиновников и олигархов

После того как увидишь пару-тройку пентхаусов, невольно возникает вопрос, кому и зачем нужны столь огромные жилые помещения. Как удалось выяснить, покупателями пентхаусов и просторных квартир в основном являются олигархи, чиновники, публичные персоны и представители творческих профессий. По словам Натальи Кац, такие квартиры чаще всего приобретаются для проживания. Как правило, в них несколько уровней, лестницы и входные группы занимают довольно много места. "Пригодной для жилья площади остается примерно 250 м — это вполне адекватный метраж для проживания семьи,— считает эксперт.— Кстати, многие, подыскивая такую жилплощадь, обращают внимание на таунхаусы или особняки, тем более что в Москве такие предложения есть. А большая городская квартира иногда выступает в роли красивой дорогой игрушки".

Кроме того, пентхаусы зачастую играют роль объекта для надежного капиталовложения, считает Александр Зиминский, поскольку уникальное элитное жилье менее других подвержено ценовым колебаниям даже в периоды экономической нестабильности. "В основном такие квартиры покупают для собственного проживания или в представительских целях,— пояснил специалист.— Для быстрой перепродажи или сдачи в аренду предпочтительны более компактные варианты, потому что круг покупателей и арендаторов элитных пентхаусов достаточно ограничен и срок их экспозиции на рынке значительно дольше, чем у обычных квартир".

Объекты больших площадей, как правило, сконцентрированы на последних этажах и представляют собой элитные пентхаусы, а значит, продаются застройщиками по максимально возможной цене. Таким образом, инвестиционная привлекательность этих объектов с точки зрения аренды и перепродажи фактически равна нулю. Дмитрий Халин оценивает арендную доходность больших квартир не более чем в 2-3% годовых. Как правило, быстро найти желающих арендовать просторные апартаменты не удается, и это неизбежно ведет в потере средств, в частности, на содержание объекта и коммунальные платежи.

По данным агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", спрос на такие квартиры весьма незначителен. Арендатору проще снять особняк, когда речь идет о большом метраже. Поэтому таунхаусы и особняки гораздо популярнее, чем квартиры и пентхаусы. "Тем не менее на такие квартиры находятся желающие,— поделилась опытом Наталья Кац.— Мы сдаем двухуровневую квартиру на Тверской улице с присоединенным чердаком площадью 450 кв. м. Арендатору она обходится в 800 тыс. рублей в месяц. Раньше она сдавалась под SPA-салон". Аналогичные по площади объекты есть и в других районах: в Крылатском возле Замоскворецкого парка сдается квартира на первом этаже за $8 тыс. в месяц, а на Сретенском бульваре арендная ставка аналогичного объекта составляет $50 тыс. в месяц. В общем, разброс цен на рынке аренды эксклюзивного жилья настолько велик, что невольно наводит на размышления о полном отсутствии четких критериев ценообразования.

В роли арендаторов таких квартир выступают, как правило, представители успешного малого бизнеса, которым важен статус арендуемой недвижимости и местоположение офиса. Но тем не менее спрос на квартиры такой площади невелик. По словам Дмитрия Халина, с января 2011 года на первичном рынке жилья премиум-класса было заключено всего четыре сделки с квартирами площадью более 400 кв. м. Куда большим спросом пользуются квартиры площадью до 150 кв. м — больше половины всех сделок с января 2011 года. "Анализ покупательских предпочтений показывает, что с 2008 года все большим спросом пользуются компактные функциональные квартиры,— отметил эксперт.— Тогда как спрос на объекты площадью более 250 кв. м с января 2009 года неизменно уменьшается".

В агентстве "Усадьба" пояснили, что кризис 2008 года и ряд других факторов негативно сказались на ценах и инвестиционной привлекательности просторного жилья. Высокая цена, перспектива введения нового налога на недвижимость, высокая стоимость эксплуатации и ежемесячные коммунальные платежи в $4 тыс.— все это, конечно, снижает привлекательность эксклюзивных объектов недвижимости. Поэтому их количество на столичном рынке жилья пока остается практически неизменным.

На московском рынке недвижимости существует масса объектов с куда большей инвестиционной привлекательностью, чем просторные квартиры и пентхаусы, которые остаются штучным товаром. Покупка такого объекта вряд ли принесет ощутимую прибыль, зато грозит изрядными расходами, поэтому основная цель приобретения огромной квартиры скорее желание самоутвердиться, чем насущная необходимость.