Офисы стремятся в центр

Элитные бизнес-центры продолжают концентрироваться в центральных районах Петербурга. Попытки создания новых локаций класса А на окраинах города не получают особой поддержки со стороны арендаторов, которые, несмотря на сложности с парковкой и транспортной доступностью, продолжают стремиться к историческим местам Северной столицы.

За прошлый год было введено 16 бизнес-центров общей площадью более 315 тыс. кв. м, что является рекордным показателем с 2008 года. Более половины из введенных бизнес-центров, по данным экспертов компании East Real, относятся к классу А, что связано с высоким спросом на качественные помещения и, соответственно, с ориентацией девелоперов на качество проектов.

Дорогой центр

"Самые дорогие бизнес-центры Петербурга по арендной плате представлены исключительно объектами класса А — отличительная особенность их локаций выражается в развитой транспортной и социальной инфраструктуре. Все эти бизнес-центры, за исключением БЦ "Лидер Тауэр", находятся в центральной части города в пешей доступности от станций метрополитена. Центральная часть города, а именно Центральный район, исторически остается самой дорогой частью города с точки зрения ставок аренды. Так, например, в деловых зонах "Центр-1" и "Центр-2" средние ставки аренды составляют 1,4-1,8 тыс. рублей за квадратный метр в месяц без учета НДС", — говорит Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.

По мнению Алексея Гулевского, руководителя отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, арендные ставки в самых дорогих бизнес-центрах могут достигать 2-2,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. "Это обусловлено не только высоким качеством объектов, но также уникальными видовыми характеристиками, размещением в реконструированных исторических зданиях, оригинальными решениями в отделке, интерьере. Как правило, такие объекты расположены в деловом "треугольнике" Петербурга", — утверждает господин Гулевский.

"Самые дорогие локации на офисном рынке — это Невский проспект, частично Московский проспект, ну и, конечно, более высокие ставки — на здания с видом на воду. Хочется верить, что высокие ставки обусловлены не только локацией, но и техническим оснащением и удобством планировочных решений, а также инфраструктурой бизнес-центра", — говорит Елена Кашунцова, старший консультант отдела офисной недвижимости компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.

В течение 2013 года арендные ставки в бизнес-центрах класса А увеличились незначительно — рост составил 4-6?%. Тенденция обусловлена прежде всего высокой заполняемостью бизнес-центров и колебаниями курса валют. На начало 2014 года доля свободных площадей в офисных центрах класса А составляет 15-20?%, включая объекты на стадии строительства, в которых ведется арендная кампания.

Дорого, но неудобно

Впрочем, по словам участников рынка, нахождение в центре — это не только высокие ставки, но и определенные неудобства. "Основной недостаток в том, что в основном это объекты реконструкции, ограничивающие планировочные возможности. Существенным недостатком являются и ограничения по организации достаточного количества парковочных мест", — полагает Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa. С ней согласен Константин Меркель: "Среди минусов офисных зданий, расположенных в центре города, — недостаточное количество парковочных мест. Однако в центральной части города этот минус компенсируется наличием метро в непосредственной близости к проекту. Другим недостатком является физическое и функциональное устаревание объектов. Например, некоторые здания не оснащены качественными инженерными системами. Кроме того, не каждый из таких объектов может предложить качественные планировки для крупных арендаторов".

Экологичность и многофункциональность

Судя по заявлениям девелоперов о новых проектах, в 2014 году на офисном рынке Петербурга стоит ожидать повышения конкуренции. Так, по данным "Унисто Петросталь", в настоящее время в Санкт-Петербурге активно строится около 40 бизнес-центров суммарной арендной площадью 440 тыс. кв. м, из которых на долю класса А приходится 34,6% объема офисных площадей. "На ближайший год уровень свободных площадей останется в пределах 10-12 процентов. В тренде будут новые бизнес-центры, сертифицированные по экологическим стандартам", — считает Арсений Васильев, генеральный директор УК "Унисто Петросталь".

Еще одним трендом на рынке офисов станет строительство многофункциональных проектов. По мнению экспертов, с вводом большого количества новых площадей можно прогнозировать рост конкуренции между проектами. В том числе — за счет увеличения многофункциональных комплексов, сочетающих в себе несколько функций: например, офисы и торговлю, офисы и жилье. Как, например, в комплексе Doklands, где предполагается совмещение офисов, гостиницы, апартаментов и торговых площадей. По аналогичной схеме будет развиваться и многофункциональный небоскреб Ingria Tower группы компаний "С.Э.Р.". "В этом году мы намерены вывести на рынок свой проект небоскреба Ingria Tower, на углу Северного проспекта и проспекта Энгельса, где будет построено 11 тыс. кв. м офисных помещений и 21,5 тыс. кв. м апартаментов и торговый центр", — рассказал Павел Бережной, директор по развитию ООО "Строительная компания "С.Э.Р."".

В конце марта открывается первая очередь бизнес-центра класса А "Невская ратуша" общей площадью 67 тыс. кв. м (включая 21 тыс. кв. м подземных паркингов). По словам генерального директора проекта "Невская ратуша" Ирины Анисимовой, уже сейчас подписаны соглашения о намерениях с арендаторами 25% помещений в первой очереди комплекса. "У нас сданы три из десяти этажей комплекса. По отраслям — это аудиторские и торговые компании, а также фирмы рынка недвижимости и банковского сектора", — сообщила госпожа Анисимова. Общая арендопригодная площадь первой очереди — 41 тыс. кв. м. Всего в комплексе "Невская ратуша" будет девять зданий: семь бизнес-центров, гостиница и здание исполнительных комитетов Петербурга. Строительство следующих очередей, по словам Ирины Анисимовой, начнется в конце 2014 года, после ввода в эксплуатацию здания администрации города площадью 106 тыс. кв. м.