Рост перед замедлением

По итогам первого полугодия в Петербурге сдано 1,16 млн кв. м. По сравнению с первым полугодием 2020 года рост серьезный — почти в два раза (тогда было введено 650 тыс. кв. м). Цены на строящееся жилье продолжали расти, хотя, как прогнозируют аналитики, уже в августе может начаться заметное замедление.

У покупателей сформировался запрос на мультиформатное пространство, способное удовлетворить максимум бытовых потребностей, чтобы не пришлось выезжать за пределы жилого комплекса

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», подсчитала, что сейчас в Петербурге в экспозиции находится почти 25 тыс. квартир массового сегмента в 395 корпусах 122 проектов. Средняя стоимость квадратного метра — 158,3 тыс. рублей, средняя стоимость объекта — 8,1 млн. За полгода введен в эксплуатацию 21 корпус в составе восьми проектов, более 200 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Отличились девелоперы ЦДС, «Таймс», «Вистбалт», ФСК, «Арта», «Росстройинвест» и Setl City. Последний является самым плодовитым как по объемам ввода (девять корпусов проектной площадью 131,5 тыс. кв. м), так и по продажам. «В первой половине 2021 года доля ипотеки в сделках на рынке жилья Санкт-Петербурга превысила 80% — это рекордная цифра из числа когда-либо официально задокументированных»,— отмечает госпожа Доброхотова.

«Сегмент масс-маркета в первом полугодии 2021 года показал рост по всем параметрам. Объемы ввода увеличились на 600 тыс. кв. м по сравнению с прошлым годом. Цены стали выше на 12–15%, и сегодня средняя цифра составляет 160–165 тыс. рублей за квадратный метр»,— говорит Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент».

«Спрос также оставался на небывало высоком уровне. Но, учитывая изменения в условиях льготной ипотеки и практически недоступность ее для подавляющего большинства квартир в Петербурге, в ближайшие месяцы можно ожидать резкое падение запросов и сделок»,— уверен директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров.

Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп», подтверждает: «Одна из самых ярких тенденций этого периода, особенно в преддверии окончания программы льготной ипотеки,— увеличение количества ипотечных сделок. В ЖК "Приморский квартал" их доля составила 70% от всех продаж».

Евгений Миронюк, аналитик «Фридом Финанс», говорит: «В течение первого полугодия цены на жилье в Петербурге росли. С начала года до конца мая цена квадратного метра новостройки выросла на 10,2%, до 169,97 тыс. рублей, цена на вторичном рынке за тот же период увеличилась на 8%, до 156,6 тыс. рублей». Однако он указывает, что участники рынка отмечают начало замедления роста цен на вторичном рынке. «Мы ожидаем, что цены на первичном рынке начнут стабилизироваться уже в июле-августе из-за ужесточения условий программы льготной ипотеки»,— добавляет эксперт.

Покупатель берет паузу

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», говорит: «Основную долю сделок в структуре продаж застройщиков составляют ипотечные договоры, их доля доходит до 80%. Наиболее востребован этот вид оплаты в сегменте жилья массового спроса. Но продление льготной ипотеки на новых условиях может привести к сокращению доли таких сделок. Кроме того, ограничение лимита кредита в 3 млн рублей при покупке недвижимости в Петербург или Ленинградская области, сузит возможности покупателей. Позволить себе комфортные форматы — двухкомнатные варианты и компактные трешки — сможет далеко не каждый. Возможно, мы увидим временное смещение проса в сторону малогабаритного жилья. Безусловно, для поддержания спроса у застройщиков разработаны различные предложения, действуют программы рассрочек и совместные с банками программы субсидирования ипотечной ставки, когда часть процентной ставки компенсируется компанией, а для покупателя ставка составляет 4,5–5,5%. Этот уровень ставки достаточно комфортен для большинства клиентов, чтобы поддержать покупательскую активность на хорошем уровне».

Июнь уже показал несущественное снижение покупательской активности, если сравнивать с мартом и апрелем 2021 года, констатирует господин Заседателев. «Многие взяли паузу в надежде увидеть снижение цен на жилье. Но этого не произойдет, предпосылок к развитию такой ситуации нет. На первичном рынке все еще существует серьезный дефицит предложения, во-вторых, с осени 2020 года существенно выросла себестоимость строительства. По нашим прогнозам, к августу спрос увеличится и будет оставаться стабильным до конца года»,— настаивает эксперт. Он считает, что по итогам летнего периода цены вырастут еще на 5–6%.

Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX, рассуждает: «Продление льготной ипотеки при снижении лимита кредитования негативно скажется на проектах со средним чеком от 6 млн рублей, поскольку небольшую часть можно будет оформить по субсидированной ставке. В течение 2–4 месяцев продажи могут снизиться на таких проектах до 20%. В низкобюджетных проектах, как правило в Ленинградской области, продление субсидированной ипотеки окажет поддерживающее действие». Однако затем, уверен эксперт, ситуация восстановится, большинство компаний закроет год в плановых показателях по объемам реализации. Девелоперы готовы к такому сценарию развития событий, у многих действуют собственные программы субсидирования процентной ставки, специальные акции и рассрочки с гибкими условиями оплаты жилья, напоминает господин Сырцов.

Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу Legenda, комментирует: «В комфорт-классе по сравнению с элитным сегментом ситуация складывается несколько лучше. Экспозиция пополняется активнее, поэтому сокращения предложения к началу года мы не наблюдаем».

Без премьер

Некоторые эксперты отмечают, что за первое полугодие на рынок не было выведено ни одного нового проекта. Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», говорит: «Пожалуй, главный тренд первой половины года — отсутствие реальных стартов новых проектов со стороны девелоперов. Многие компании ждали принятия в марте 2021 года нового Генплана, который бы внес ясность в перспективы развития застраиваемых ими локаций. Так что они вынуждены были сдвинуть сроки выхода на площадку как минимум на год. Это обусловило еще больший дисбаланс растущего спроса, подогреваемого льготной ипотекой, и сокращающегося качественного, ликвидного предложения на петербургском рынке. Думаю, ситуация может сбалансироваться не ранее 2022 года, когда город примет и утвердит основные градостроительные документы и полноценно заработает новая Градостроительная комиссия, которая призвана сделать прозрачными процессы обеспечения новостроек социальными объектами. Но как и по каким регламентам будет работать новый орган, рынок пока не понимает, и это еще один фактор неопределенности, который не дает выстраивать стратегию работы».

Рассуждая о других трендах, Ирина Кудрявцева, руководитель отдела продаж УК «Теорема», отмечает: «Анализируя спрос, можно отметить возросшие требования к общественным пространствам на территории ЖК, а также повышенный интерес к грамотным функциональным планировкам самих квартир. После локдауна весны 2020 года покупатели стали больше ценить наличие балкона или лоджии, обращают внимание на наличие дополнительных мест хранения как в самой квартире, так и в общедомовом имуществе. Колясочные и места для хранения велосипедов стали нормой не только для бизнес-класса, но и для эконом-сегмента. Популярным становится создание коворкингов в ЖК, но успешность этой функции будет напрямую зависеть от оператора коворкинга».

«Основных тенденций две. Новые проекты становятся все более качественными и продуманными: разнообразие планировок, закрытые обустроенные дворы, оригинальная архитектура. Вторая тенденция: все больше жилых комплексов в сегменте масс-маркета сдается с чистовой отделкой, причем качество и дизайн становятся выше, чем было еще несколько лет назад»,— считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Господин Заседателев также говорит, что из трендов можно отметить устойчивый спрос на квартиры с отделкой. «Сегодня около 60% сделок в структуре сделок застройщиков, работающих в сегменте массового спроса, составляет жилье с готовым ремонтом. Появляются предложения с частичной меблировкой. Из планировочных решений предпочтение отдается евроформату за счет возможности максимально удобно зонировать жилое пространство. Покупатели заинтересованы в наличии дополнительных мест для хранения вещей — просторные лоджии и балконы, гардеробные или кладовые, даже в малогабаритных квартирах. Возрастает запрос на разнообразную внутреннюю инфраструктуру — от детских площадок и спортивных объектов до коворкингов и комьюнити-центров. Социальные объекты в шаговой доступности уже воспринимаются как стандартный набор»,— заключает эксперт.

Господин Сырцов подтверждает: «Запрос на комфорт как внутри жилого пространства, так и за пределами квартиры укрепляется. В планировках актуально наличие дополнительных мест для хранения вещей — гардеробные, кладовые, просторные балконы и лоджии. Увеличилась доля квартир евроформата. Покупатели все чаще отказываются от классических планировок, поскольку не готовы переплачивать за лишние метры в холлах, но ищут варианты с большой кухней или объединенной кухней-гостиной. Растет спрос на недвижимость с предчистовой и полной отделкой. Основные покупатели такого формата жилья — студенты, молодые семьи, региональные покупатели и инвесторы».

Постепенно меняется наполнение внутренней инфраструктуры в проектах масс-маркета. У покупателей есть запрос на мультиформатное пространство, способное удовлетворить максимум бытовых потребностей, чтобы не пришлось выезжать за пределы жилого комплекса. Фитнес-студии, кафе и рестораны, библиотеки, переговорные, коворкинги, семейные клубы, площадки для занятий спортом на свежем воздухе и другие объекты инфраструктуры — все это должно быть на территории новых кварталов, перечисляет господин Сырцов.