Рискованный лофт

Согласно вступившему в силу закону "О Генеральном плане Санкт-Петербурга", к 2015 году из центра города должно быть выведено около 70% промышленных предприятий. Помимо офисов и торгово-развлекательных комплексов, на месте бывших цехов могут появиться и столь популярные на западе квартиры — лофты. Правда, несмотря на заявленные проекты, петербургские консультанты сомневаются в бурной популярности лофтов в нашей стране. Это обусловлено рядом экономических и социальных факторов. Прежде всего, в России возраст покупателей, готовых себе позволить элитную недвижимость, начинается от 40 лет. При этом изначально лофты ориентированы в большей степени на молодежь, которая пока не в состоянии позволить себе дорогое жилье.

Основной характеристикой лофтов является их размещение в неограниченном перегородками помещении, где ранее располагался производственный комплекс. Жилье представляет собой открытое пространство площадью от 200 до 1 000 кв. м с минимальным количеством несущих конструкций. Особый антураж квартире придают сохранившиеся элементы промышленного здания: трубы, балки, стены из грубого кирпича. Важнейшим аспектом квартир данного типа является свет, который, проникая в помещение со всех сторон, создает ощущение прозрачности всей жилой площади.

Многие лофты представляют собой огромную комнату, в некоторых все же отгораживают одну или несколько спален. При внутрипланировочных решениях встречается и вертикальное зонирование — как правило, такие квартиры имеют несколько уровней, на верхних антресолях расположены помещения личного пользования. Отличительными чертами лофтов также являются шестиметровые потолки и широкие окна-витрины. Внутреннее убранство жилого помещения делается в стиле хай-тек: с использованием металла, пластика и стекла. Квартиры такого класса имеют центральное месторасположение, хороший вид из окон, а также доступную вблизи рекреационную зону.

Впервые квартиры-лофты (от английского loft — чердак, галерея) появились в Америке в 20-30-х годах. Во время Великой депрессии пустующие производственные корпуса начали сдаваться по сходной цене первым квартирантам — как правило, людям творческих профессий — художникам, музыкантам, писателям, которым помимо жилья требовались помещения под свои мастерские. Наиболее известным примером жилища данного типа считается студия Энди Уорхолла на Восточной 47-й улице в Манхэттене.

В 60-70-е годы лофты начинают отходить от позиционирования жилья низкоценового сегмента в сторону элитного класса. Постепенно свободных художников начинают теснить успешные адвокаты и финансисты. В это же время квартиры с открытым пространством стали завоевывать популярность в Западной Европе. Заводские помещения перепрофилируют под жилье в Англии, Германии, Австрии, Голландии. "Для американцев и европейцев покупка квартиры-лофта стала чуть ли не основным дополнением имиджа, и вылилась в настоящее течение. За рубежом для лофтов используются не только здания бывших фабрик, но также пивоварни, школы, электростанции, здания железнодорожных вокзалов", — говорит Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company. Подобная перестройка, по словам эксперта, позволяла спасти корпуса, имевшие историческую ценность, от разрушения и получить новые жилые кварталы. Например, В Финляндии под лофт переделали старое здание железнодорожного вокзала, в Чехии под жилье и сегодня используют здания старых пивоварен. В Вене в середине 90-х годов под жилые помещения были перестроены хранилища для газа.

По словам экспертов, на Западе спрос на старые промышленные помещения крайне высок и в условиях уменьшения свободных производственных помещений ряд застройщиков начинает возводить новые здания, стилизованные под лофты. Как подчеркивает Полина Яковлева, к бывшим заводам или индустриальным площадкам эти объекты никакого отношения не имеют — девелопер просто делает концепт-проект с большими видовыми окнами, кирпичными стенами и прочим антуражем, характерным для стиля лофт.

В России в качестве наиболее интересного примера такого жилья можно привести "Золотой остров", создающийся на базе московской кондитерской фабрики "Красный Октябрь". В рамках этой программы предприятие переводится на территорию концерна "Бабаевский", а освободившиеся помещения планируется реконструировать под квартиры-лофты. Экзотическое жилье с видом на Кремль и храм Христа Спасителя будет стоить порядка $20-30 тыс. за квадратный метр.

Первые квартиры с открытым пространством появятся в ближайшее время и в Петербурге. До 2012 года компания "Сестра Ривер Девелопментс" перепрофилирует в лофты 3 из 9 промышленных корпусов Сестрорецкого инструментального завода. Несмотря на то, что девелопер пока не планирует давать широкую рекламу нового комплекса, очередь на лофты уже составляет несколько десятков человек. По прогнозам участников рынка, цены на квартиры составят не менее $8-10 тыс. за кв. м.

Полина Яковлева, директор департамента элитной жилой недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург" считает, что сама идея лофтов как элитного жилья в плотной городской застройке Петербурга, в окружении промышленных предприятий, в большинстве своем не будет востребована. Обратить свое внимание на подобные объекты девелоперы, по ее словам, могут только в единичных случаях. Эксперты подчеркивают, что идея строительства лофтов исходит из ограничений, которые накладывают на реконструкцию КГИОП, когда компания-застройщик не может рушить фасадные стены объекта. "Это выход из положения, когда здание не может быть приспособлено для других функций: для офисов оно недостаточно глубокое и там нельзя сделать хорошие планировочные решения, для торгового центра — находится в недостаточно проходном месте", — говорит Полина Яковлева. Еще одной предпосылкой для реконструкции промышленного помещения под лофты может являться то, что территория, на которой располагается предприятие, изначально ориентирована на жилую застройку (как это было с заводом в Сестрорецке). Во всех других случаях, по словам экспертов, инвестору целесообразнее подумать о редевелопменте промышленной территории под нежилую функцию. "Если Сестрорецк изначально ориентирован на жилую застройку, то в Петербурге есть выбор между деловой зоной и жилым сегментом, и в подавляющем большинстве случаев инвестор сделает выбор в сторону коммерческой застройки", — говорит Игорь Лучков.

"Логика такого строительства проста, — соглашается Константин Костин, — ведь качественных офисных площадей в городе всегда не хватает, а найдется ли на лофты покупатель — это еще вопрос". По словам эксперта, на ближайшие годы для российского рынка подобное жилье так и останется эксклюзивным товаром и будет реализовываться только под специальные заказы.

"Лофт — это очень специфический объект в элитном сегменте и людей, готовых покупать такое жилье, не более одного процента от всего объема покупательского спроса на данном рынке, — говорит Зося Захарова, руководитель отдела консалтинга и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости. — В России при этом возраст покупателей, готовых себе позволить элитную недвижимость, начинается от 40 лет, а все-таки лофты ориентированы больше на молодежь, которая пока не в состоянии себе позволить дорогое жилье. Этот фактор также сказывается на небольшом количестве подобных объектов, представленных на рынке". Дополнительным препятствием развития лофтов в России эксперты называют необоснованность введения новых продуктов в элитном сегменте из-за больших первоначальных затрат. "Если есть спрос на стандартные решения в этом классе, то какой смысл экспериментировать?", — говорят петербургские аналитики. По словам Зоси Захаровой, девелоперы начнут присматриваться к лофтам, только когда рынок будет более насыщен и появится потребность выделиться из общего фона, предлагая какие-либо уникальные проекты. Правда, случится это, по ее словам, не раньше чем через пять-семь лет.