Особенности привлечения инвестиций в гостиничное хозяйство России

гостиничный бизнес: трудности

в начале развития

особенности привлечения инвестиций

в гостиничное хозяйствороссии

За последние два-три года развития на гостиничном рынке

_произошло определенное распределение основных сегментов

_между западными и российскими компаниями. В дальнейшем в

_нише высококачественных отелей международного уровня будет

_наблюдаться безусловное преобладание западных операторов.

_Сегмент гостиниц международного уровня средней категории,

апарт-отелей и малых гостиниц может быть занят российскими

_компаниями, так как в этих сегментах практически нет

__конкуренции с западными сетями [1].

Овчаренко А.В.

аспирант Гуманитарно-экономического НИИ СПбГУСЭ

При этом почти все игроки рынка соглашаются с тем, что в России, особенно в ее регионах, пока нет четкой сегментации гостиниц по уровню звезд. Именно поэтому разница в доходах между хорошей гостиницей и гостиницей более низкого качества практически не ощущается. Таким образом, перед большинством тех, кто хочет развивать гостиничный бизнес, встает вопрос: стоит ли вкладывать больше в высококлассный отель, а доход при этом получать не слишком отличающийся от дохода с гостиницы более низкого класса? По оценкам игроков рынка, для хорошей гостиницы в региональных городах России средний уровень цен составляет $130-140, при этом сама гостиница может иметь статус как три, так и четыре звезды [2].

Стандарт обыкновенных гостиниц

Гостиничный региональный рынок от столичного гостиничного рынка очень сильно отличает уровень загрузки отелей, который сущес-

твенно ниже. Например, в Ростове это обычно 55-60%, тогда как в Москве он превышает 70%. Поэтому некоторым гостиницам приходится соглашаться на размещение групповых туров, что существенно понижает доход от продажи номеров. Именно поэтому, несмотря на активизацию инвесторов, за прошедшие годы, особо существенных изменений в структуре гостиничного бизнеса России не произошло: Москва и Санкт-Петербург продолжают лидировать среди остальных российских городов. За последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15-20% именно за счет развития в регионах малых гостиниц (от 10 до 100 номеров). Особенно активно подобный формат развивался на юге России в курортных городах: Сочи, Геленджике, Анапе, а также в городах Золотого кольца. С развитием рынка постепенно стал вырабатываться и некий стандарт обыкновенных гостиниц. В существующих региональных проектах площадь гостиницы в многофункциональных программах обычно колеблется от 7 до 11-12 тыс. кв. м, то есть предполагается строительство от 100 (плюс-минус 15%) до 200 (плюс-минус 10%) номеров. Классность обычно на уровне трех-четырех звезд, а инвестиции - $80-110 тыс. на номер [2].

Интерес международных операторов к российским обусловлен теми же причинами, что и к столичным инвесторам, а также падением темпов роста экономики Европы. Если в самом начале более 80% региональных девелоперов готовы приглашать в проект международные сети, после того как они узнают условия контракта, некоторые отказываются от этой идеи.

Проблемы, возникающие при покупке гостиниц и инвестировании в их строительство

Определяя особенности инвестирования в гостиничную сферу России, прежде всего, необходимо осознавать, что приобретение действующих и строительство новых отелей - это совершенно разные виды бизнеса, в каждом из которых есть свои проблемные моменты.

в России,

особенно

в ее регионах,

пока нет четкой

сегментации

гостиниц

по уровню звезд

за последние десять

_лет российский

гостиничный рынок

_ежегодно рос

_на 15-20% именно

_за счет развития

_в регионах малых

_гостиниц

При покупке гостиницы возникают следующие проблемы.

1. Оценка объекта. Приобретая гостиницу, компания-инвестор сталкивается с тем, что оценка ее стоимости происходит как обычного объекта недвижимости, а не как предприятия, на базе которого осуществляется гостиничный бизнес. Продавец оценивает гостиницу исходя из стоимости продаваемых квадратных метров, причем по цене новостройки, что значительно удорожает объект, делая его менее привлекательным с инвестиционной точки зрения по сравнению с жилой или торгово-офисной недвижимостью.

2. Еще одна проблема состоит в том, что 50-70% оборота большинства гостиниц составляют доходы, полученные по «серым» схемам, поэтому достаточно сложно оценить их реальный доход.

При инвестировании в строительство гостиничного комплекса проблемы другие. А именно:

1) для строительства новых гостиниц нужно выделять собственные средства из оборота. Причем получать прибыль можно будет только через четыре года - экономически это нецелесообразно;

2) если говорить о заемных средствах, то выстроить технологию, при которой можно наглядно показать банку или институциональному инвестору, как именно компания собирается загружать гостиницу и управлять ей, бывает достаточно сложно.

__Взаимоотношения

__с гостиничным оператором

__и структура инвестиций

__При инвестировании в гостиничное хозяйс-

__тво, по нашему мнению, инвестор, прежде

__всего, должен понимать, зачем он строит этот

__гостиничный комплекс. Кроме того, на первой

__стадии инвестирования необходимо выбирать

__гостиничного оператора, учитывая следующие

__факторы: бренд и узнаваемость; готовность

__оператора объяснить суть своего бизнеса;

__открытость в регулярном предоставлении

информации; работает оператор на вашу собственность или на свой головной офис; структура вознаграждения должна быть стимулирующей; понимание оператором особенностей местного рынка. Лучше всего выбирать такого оператора, который уже работал на местном рынке и знаком с соглашениями по управлению гостиничными комплексами. Важный момент - условия контракта и вознаграждение. Классический вариант «3 и 10» может варьироваться в зависимости от развитости рынка, оператора и других факторов (места расположения, состояния недвижимости, роста в будущем и т.д.). Предпочтительнее следующий вариант: низкая плата за управление плюс поощрительная плата на основе валового операционного дохода, например 2% + 6 -12%.

Упрощенно структура инвестиций в строительство отеля следующая: от 5 до 15-20% -стоимость земли (зависит от региона, аттрак-тивности места расположения в регионе, обременении, сложности оформления и т.п.). Например, в Москве и Санкт-Петербурге доля стоимости земли самая высокая: 40-50% - возведение, 30% - остальные расходы, включая отделку и т.п. Окупаемость инвестиций - от семи лет. Стоимость возведения зависит от множества факторов - конструктивных особенностей здания, применяемых материалов, строительной компании, региона и т.п. Средняя стоимость отделки 1 кв. м номерного фонда стандартного гостиничного комплекса категории 3 звезды может начинаться от 400 у.е. Развлекательного комплекса, ресторана и т.п. - 600 у.е., СПА - от 400 у.е. [3]. Основные направления вложений в случае, если отель не является новым, - коммуникации. Отделка при реконструкции старого отеля та же, что и при строительстве [3].

Принципы расходования инвестиционных средств

Основные принципы расходования инвестиционных средств, следование которым повышает экономическую эффективность инвести-

в Москве и Санкт-Петербурге доля стоимости земли самая высокая:

40-50% - возведение, 30% - остальные расходы, включая отделку и т.п.

ционной политики, могут быть представлены следующим образом:

- конкурсное размещение инвестиционных ресурсов для реализации инвестиционных проектов с учетом максимального межотраслевого и мультипликативного эффектов;

- развитие системы государственных гарантий под высокоэффективные и быстро окупаемые проекты для привлечения капиталов кредитно-финансовых институтов и других инвесторов, и с этой целью принятием государства на себя части инвестиционных рисков (в том числе, их диверсификация с частным капиталом);

- предоставление средств предприятиям, не имеющим просроченной задолженности по ранее предоставленным из федерального бюджета средствам на возвратной основе;

- безусловное направление сумм, поступающих в виде возврата направленных ранее средств и начисленных по ним процентам в бюджет развития сфере гостиничного хозяйства.

Проводя анализ особенностей привлечения инвестиций в гостиничный сектор, важно учитывать, что инвестировать можно не собственно в отель, а в имя, или бренд. При данном методе инвестирования необходимо учитывать следующие моменты.

1. Франшиза ограничивает возможности развития отеля, работа по франшизе подразумевает четкое соблюдение стандартов оборудования гостиниц и предоставляемого сервиса, оснащения отелей, фиксированную площадь общественных зон, гостевых номеров и ванных комнат, интерьер и техническое оснащение здания.

2. Проверенные технологии, успешно используемые в отелях по всему миру. Возможность самостоятельно принимать решения о дальнейшем развитии компании или открытии нового отеля.

Итак, согласно результатам проведенных исследований повышение экономической эффективности гостиниц России и привлечение дополнительных инвестиционных

российское:

±38

средств возможно только при улучшении экономических характеристик до уровня, сопоставимого с характеристиками соответствующих зарубежных гостиниц среднего класса. Основным способом достижения этой цели признается совместная реализация на гостиничном объекте соответствующей инвестиционной программы и организация управления «западного типа», что может быть достигнуто либо заключением соответствующего договора с управляющей компанией, либо совершенствования внутрифирменного управления и создание механизма управления устойчивым развитием хозяйствующего субъекта с гостиничной сфере.

Преимущества лизинга и о том, _

что ему препятствует _

Следует отметить, что лизинг, как современ- _

ная форма финансирования и ресурсного _

обеспечения в сфере гостиничного хозяйс- _

тва, находится на стадии постепенного внед- _

рения в российских условиях [4]. В качестве _

своеобразного инвестиционного инструмен- _

та лизинг способствует решению задач обнов- _

ления и модернизации основных фондов в _

ситуациях, когда пользователи не распола- _

гают достаточными средствами на их непос- _

редственное приобретение. Наилучшие _

результаты лизинг обеспечивает в сочетании _

с другими современными формами финан- _

сирования, в том числе с выпуском ценных _

бумаг, кредитами и т.п. Преимущества лизин- _

га проявляются также в том, что он имеет _

встроенную систему залога, тем самым уси- _

ливая доверие инвестора к проекту и сокра- _

щая риск невозврата инвестируемых средств, _

а также минимизируя налогооблагаемую базу _

за счет отнесения лизинговых платежей на _

себестоимость, повышая тем самым привле- _

кательность инвестиционных проектов на _

создание объектов туристской инфраструк- _

туры под государственные и региональные _

гарантии. _

Отметим, что данная форма инвестирования _

в рамках современного гостиничного хозяй- _

наилучшие

.результаты лизинг

обеспечивает

в сочетании

с другими

современными формами

финансирования,

_в том числе

_с выпуском

_ценных бумаг,

кредитами и т.п.

ства, по нашему мнению, является одной из наиболее перспективных, однако более широкое применение лизинга в формировании объектов данной отрасли сдерживается несовершенством российского законодательства, в частности, противоречием между положениями Гражданского кодекса РФ, признающего лишь финансовый лизинг, и другими законодательными актами [5].

Литература

1. Санкт-Петербург, открытый город. [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - Режим доступа: http://st-petersburg.ru. - Загл. с экрана.

2. Санкт-Петербург, открытый город. Информационный портал Правительства Санкт-Петербурга. Инвестиции в гостиничную инфраструктуру. [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - Режим доступа: http://hotelinvest.ru . -Загл. с экрана.

3. Фонтанка.Ру: петрбургская интеренет-газе-та. [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. -Режим доступа: http://www.fontanka.ru. - Загл. с экрана.

4. Квартальнов В.А. Туризм: теория и практика: избранные труды. В 5 т. Т. 3. Новые цели и функции туризма: экономика и управление. - М.: Финансы и статистика, 2006.

5. Гуляев В.Г. Правовое регулирование туристской деятельности: учебное пособие. - М.: ПРИОР, 2008.

российское предпринимательство, 2008, № 12

140—