Разработка методики оптимальной оценки кадастровой стоимости земельных участков с минимальной среднеквадратической погрешностью

Оригинальная статья / Original article УДК 368.025; 332.62

http://dx.doi.org/10.21285/2227-2917-2017-4-126-130

РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ОПТИМАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С МИНИМАЛЬНОЙ СРЕДНЕКВАДРАТИЧЕСКОЙ

ПОГРЕШНОСТЬЮ

© Ч.Г. Танырвердиев3

Азербайджанский университет архитектуры и строительства, Азербайджанская Республика, Баку, AZ1073, ул. Айны Султановой, 5.

Резюме. Целью настоящей работы является разработка методики определения условий, обеспечивающих достижение минимальной относительной величины среднеквадратичной ошибки кадастровой стоимости земельного участка в случае выделения фиксированной суммы на приобретение земельного участка максимально эффективным образом, т.е. при условии достижения минимальной величины указанной относительной погрешности. Методы. Известно, что кадастровая стоимость земельного участка определяется как рыночная стоимость, полученная методами массовой оценки, в частности, для целей налогообложения. Основные особенности массового метода оценок заключаются в том, что он учитывает только основные ценообразующие факторы, применяется к любому объекту из заданной группы, и такая оценка имеет большую погрешность. Для уменьшения возникающей погрешности используется метод минимизации относительной средне-квадратической погрешности с применением метода анализа производных. Результаты и их обсуждение. В результате проведенного анализа погрешности получен инвариант, характеризующий оптимальный режим определения кадастровой стоимости земельных участков с минимальной среднеквадратической погрешностью. Разработана соответствующая методика проведения оптимальной процедуры кадастровых оценочных операций. Выводы. Сформулирована и решена задача определения условий достижения минимальной относительной величины среднеквадратичной ошибки кадастровой стоимости земельного участка. Сформирован инвариант, характеризующий основные точностные параметры метода определения кадастровой стоимости земельного участка в оптимальном режиме. Разработана методика выбора основных точностных показателей при проведении оптимальных кадастровых измерений.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, массовый метод оценки, погрешность, оптимизация, инвариант, земельный участок.

Формат цитирования: Танырвердиев Ч.Г. Разработка методики оптимальной оценки кадастровой стоимости земельных участков с минимальной среднеквадратической погрешностью // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. Т. 7, № 4. С. 126-130. DOI: 10.21285/2227-2917-2017-4-126-130

DEVELOPMENT OF THE METHODS OF OPTIMAL ASSESSMENT OF CADASTRAL VALUE OF LAND SITES WITH MINIMAL STANDARD UNCERTAINTY

© Ch.G. Tanyrverdiyev

Azerbaijan University of architecture and construction, 5 Ayna Sultanova str., Baku AZ1073, Azerbaijan Republic

Abstract. The purpose of this work is to develop methods of definite conditions which provide the achievement of minimal relative standard uncertainty of cadastral value of a land site in case of allocation of fixed sum for obtaining this land site in the most effective way, that is at the achieving the minimal index of the stated relative uncertainty. Methods. It is known that cadastral value of a land site is defined as a market price received with methods of mass assessment, particularly for the purposes of taxation. The main peculiarities of a mass method of assessment is in the fact that it takes into account the main price forming factors, used for every object from the given group, and this assessment has a huge uncertainty. To reduce the existing uncertainty, we use method to minimize relative standard uncertainty with the use of the method of analyses of derivatives. Results and their discussions. As a result of performed analyses of uncertainty we got the invariant which characterizes optimal regime to define cadastral value of land sites with minimal standard uncertainty. We developed the necessary methods to per-

аТанырвердиев Чингиз Гариб Оглы, диссертант кафедры геоматики, e-mail: chingiz_t@mail.ru Chingiz Garib Oglu Tanirverdiyev, dissertant of the Department "Geomatics", e-mail: chingiz_t@mail.ru

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917

Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X

form optimal procedure of cadastral assessment operations. Conclusions. We formulated and solved the task to define conditions to achieve minimal relative value of standard uncertainty of cadastral value of a land site. We formed invariant which characterizes the main particular parameters of the method of defining cadastral value of a land site in the optimal regime. We developed methods to choose the main particular indexes during while performing optimal cadastral changes.

Keywords: cadastral value, mass method of assessment, uncertainty, optimization, invariant, land site

For citation: Tanyrverdiyev Ch.G. Development of the methods of optimal assessment of cadastral value of land sites with minimal standard uncertainty. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate], 2017, vol. 7, no. 4, pp. 126-130. (In Russian) DOI: 10.21285/2227-2917-2017-4-126-130

Введение

Как отмечается в работе [1], в оценочной деятельности, касающейся земельных участков, используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1) рыночная;

2)инвестиционная;

3) ликвидационная;

4) кадастровая.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны располагают необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства [1].

Инвестиционная стоимость объекта оценки определяется стоимостью для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется расчетной величиной, отражающей наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда продавец вынужден осуществить сделку по отчуждению имущества. Кадастровая стоимость земельного участка определяется как рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, в частности, для целей налогообложения [1].

Согласно работе [2], вопросу точности методов массовой оценки

при определении кадастровой оценки уделяется недостаточно внимания.

Методы исследования

В соответствии с [2] основные особенности массового метода оценок заключаются в том, что: а) массовая оценка учитывает только основные ценообразующие факторы; б) она относится к любому объекту из заданной группы; в) для нее осмотр не требуется; г) массовая оценка имеет большую погрешность; д) для нее не нужен анализ наиболее эффективного использования.

Как отмечается в работе [3], кадастровая стоимость земельного участка определяется как произведение площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер удельного показателя кадастровой стоимости выявляется на основании совокупности параметров, таких как местоположение, вид разрешенного использования и т.д. При этом, согласно [4], использование такого рода допущений и предположений приводит к неопределенности результата оценки. Как отмечается в работе [5], площади земельных участков вычисляются с учетом координат их вершин, а точность вычисления площадей в конечном счете определяет погрешность вычисления стоимости земельного участка. Если, следуя [5], найти цену участка по формуле

С = Р  Со ,

где С0 - цена 1 м2 зе мли; Р - площадь участка, то относительная среднеквадратичная ошибка стоимо-

ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017

ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017

сти участка будет выражена формулой [5]

m

V Г

v С у

m

v P у

(

+

m

Y

v Со у

где тр - среднеквадратическая ошибка определения площади; тс - среднеквадратичная ошибка стоимости участка;

тСо - среднеквадратичная ошибка

определения цены 1 м2 земли.

Целью настоящей статьи является разработка методики определения условий, обеспечивающих достижение минимальной относительной величины среднеквадратичной ошибки кадастровой стоимости земельного участка в случае выделения фиксированной суммы на приобретение данного участка максимально эффективным образом, т.е. при условии достижения минимальной величины (тс/С).

Для решения поставленной задачи из выражения (1) находим

P =

С

С

С учетом формул (2) и (З) по-

лучим

m

V Г

С

mp Со l С

+

m

v Со у

Исследуем выражение (4) на экстремум методом анализа производных:

Г/ л21

d d

1> С J J

(

mp • Со l

С

dCr,

dC г

+

d

+

m

С

v ^ о у

dCn

= о.

Из формулы (5) получим:

2

Г mp • С о l

+ 21

С

m

m

У

л /

С v ^ о У

С

m

- +

С2 v ^о у

= о.

Из выражения (б) находим

Со =

m • С

m

Таким образом, при условии (7) относительная среднеквадратическая погрешность тс/С достигает экстремального значения.

Для определения типа экстремума вычислим вторую производную выражения (4) по Со:

d

Í v <

С

dC о

2m _i

С 2

6 • m'

+

С ^ г

Как видно из формулы (8), вторая производная уравнения (4) по Со всегда положительна, т.е. относительная величина среднеквадратиче-ской ошибки достигает минимальной величины.

Вычислим минимально достижимую величину среднеквадратичной ошибки кадастровой стоимости земельного участка. С учетом выражений (4) и (7) получим:

Í v m

v С у

2m

m

С

Из формулы (9) находим: .2

= 2 m „ • m

m

С

Выражение (10) позволяет сформировать следующий инвариант: .2

— = С .

m

2m

m

Р С0

Результаты исследования и их обсуждение

Таким образом, полученный инвариант (11), характеризующий оптимальный режим определения кадастровой стоимости земельных участков с минимальной среднеквадрати-ческой погрешностью, позволяет

2

о

о

2

2

о

о

2

2

о

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917

Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X

предложить следующую методику проведения оптимальной процедуры кадастровых оценочных операций:

1. Заданы: С, тс, Со.

Следует определить оптимальные значения тр и тСо.

2. Из выражения (11) получаем

.2

m

m „ • mc =

co

p co 2С  З. Из формулы (7) находим

Г 2 — ' "c.

С o =

m • С

o

m

Из выражения (13) получаем

m

С'

^ г

m

С

4. Совместное решение уравнений (12) и (14) следующее:

m=

mp Сo С

Из выражений (12) и (15) полу-

чим

или

2 п2 m p •С o

С

m

С

m

m , = —-p С

^ г

Из формул (12) и (17) находим

m„ • m.

Сс

m

2С

или

m=

mc •С o

2С  шс '

с0

Таким образом, данная методика позволяет вычислить оптимальные значения тр и шСо при заданных

значениях С, тс и С0.

Выводы

В заключение представим основные выводы и положения проведенного исследования:

1. Сформулирована и решена задача определения условий достижения минимальной относительной величины среднеквадратичной ошибки кадастровой стоимости земельного участка.

2. Сформирован инвариант, характеризующий основные точностные параметры метода определения кадастровой стоимости земельного участка в оптимальном режиме.

3. Разработана методика выбора основных точностных показателей при проведении оптимальных кадастровых измерений.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИИ СПИСОК

o

o

o

1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» [Электронный ресурс]. URL: http://www.labrate.ru/laws/20070720_prikaz_me rt_255_fso-2_valuation-purposes.htm (04.10.2017).

2. Лейфер Л.А. Массовая и индивидуальная оценка. Точность методов и цена ошибок // Вопросы оценки. 2011. № 1. С. 30-39.

3. Кадастровая стоимость земельных участков: порядок определения и обжалования [Электронный ресурс]. URL:

http://2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnukh-otnoshenij/kadastrovaya-stoimost (04.10.2017).

4. Лейфер Л.А. Почему популярные методики оценки недвижимости приводят к результатам, несовместимым со здравым смыслом? (К вопросу о безопасности добросовестного оценщика) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 2 (185). С. 50-60.

5. Брынь М.Я. О точности определения планового положения межевых знаков участков урбанизированных земель // Геодезiя, картографiя i аерофотозшмання. 2007. Вип. 69. С. 164-167.

REFERENCES

1. Federal'nyi standart otsenki "Tsel' ot-senki i vidy stoimosti (FSO № 2)" [Federal value standard "Aim of assessment and types of value (FVS №2)"]. Available at:

http://www.labrate.ru/laws/20070720_prikaz_me rt_255_fso-2_valuation-purposes.htm (accessed 04.10.2017).

ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017

ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017

2. Leifer L.A. Mass appraisal vs. individual appraisal: the accuracy of techniques and the price of errors. Voprosy otsenki [The Appraisal Issues], 2011, no. 1, pp. 30-39.

3. Kadastrovaya stoimost' zemel'nykh uchastkov: poryadok opredeleniya i obzhalovaniya [Cadastral value of land sites: order to define and appeal]. Available at: http://2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnukh-otnoshenij/kadastrovaya-stoimost (accessed 04.10.2017).

4. Leifer L.A. Why popular methods of assessment of real estate lead to results contrary to common sense

5. Bryn' M.Ya. About the accuracy to define planned statement of boundary marks of sites of urbanized lands. Geodeziya, karto-grafiya i aerofotoznimannya, 2007, vip. 69, pp. 164-167.

Критерии авторства

Танырвердиев Ч.Г. полностью подготовил статью и несет ответственность за плагиат.

Конфликт интересов

Автор заявляет об отсутствии конфликта интересов.

Статья поступила 25.09.2017 г.

Contribution

Tanyrverdiyev Ch.G. has prepared the article for publication and is responsible for plagiarism.

Conflict of interests

The author declares that there is no conflict of interests regarding the publication of this article.

The article was received 25 September 2017

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017

ISSN 2227-2917