Землю отпустили на волю

Вчера Владимир Путин подписал пакет поправок в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты, которые существенно упрощают перевод земель из федеральной собственности в частную. Речь идет о приблизительно 70% земель. В перспективе, по мнению экспертов, это приведет к резкому увеличению объемов массового строительства недорогого загородного жилья и формированию "одноэтажной России".

Подписанные президентом поправки принципиально меняют правила игры на строительном рынке. Во-первых, вводится правило о необходимости передачи неиспользуемых земельных участков, находящихся в федеральной собственности, субъектам федерации или в муниципальную собственность, которые затем могут выделить их под застройку. Такой земли в России — примерно 70% общего количества. Во-вторых, инвесторы смогут получить государственные участки, лишь заплатив налог на сельхозземли, при наличии проекта планировки и межевания земли, в то время как раньше полагалось проводить аукцион. Наконец, процесс оформления участка сокращен с примерно года до месяца, а количество экспертиз проекта строительства — с нынешних 12 до одного. "Основная проблема, с которой столкнулась программа реализации малоэтажного жилья в Подмосковье,— это то, что почти все земли, на которых можно было бы возводить подобные объекты, уже находятся в частной собственности. Владельцы же этих земель не готовы строить на принадлежащих им территориях доступное жилье. Поправки же в Земельный кодекс помогли найти земли, которые еще не принадлежат частным компаниям",— говорит Николай Дижур, председатель общественной организации "Наша земля".

По словам начальника управления формирования градостроительных программ Алексея Шепеля, если раньше на разработку строительной документации одного проекта уходило около четырех лет, то с принятием поправок этот срок сократится примерно до двух лет. "Стоимость оформления участка земли под строительство сейчас оценивается в 2-5% общего объема инвестиций в проект, однако теперь она должна существенно снизиться",— прогнозирует директор департамента маркетингового анализа управляющей компании "Масштаб" Наталья Чукаева. Один из разработчиков законопроекта депутат Госдумы Мартин Шаккум рассчитывает, что принятие поправок увеличит объем строительства в стране на 15-20% в течение двух-трех лет.

За последние два года в Подмосковье уже было заявлено несколько крупных проектов на сельхозземле. В 2005 году о строительстве города Рублево-Архангельское на Новорижском шоссе (площадью 2,7 млн кв. м с инвестициями $3 млрд) объявила "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова, а в этом году стало известно о застройке окрестностей Домодедова группой Coalco (12 млн кв. м; $11 млрд), проекте Московского речного пароходства и акционеров "Ист-Лайна" в окрестностях Шереметьева (5 млн кв. м; $4 млрд) и строительстве микрорайона на территории племзавода "Коммунарка" на Калужском шоссе УК "Масштаб", созданной владельцами агрокомпании "Русагро" и Собинбанка (14,5 млн кв. м; $7 млрд). Наталья Чукаева рассчитывает, что изменения законодательства ускорят реализацию этих проектов.

А с принятием поправок можно говорить о формировании "одноэтажной России", уверен директор компании Building BMG Сергей Елисеев. "Закон фактически говорит: скупайте и застраивайте",— считает он, приводя в пример программу малоэтажного строительства в США после второй мировой войны. Гендиректор "Миэль-Недвижимости" Григорий Куликов говорит, что пока загородная недвижимость не может конкурировать с панельной городской застройкой: "Сейчас стоимость коттеджа или таунхауса эквивалентна квартире площадью от 100 м. Таких квартир в Москве около 5%, а покупателей, предпочитающих жилью в Москве таунхаусы и коттеджи, меньше 1% населения, всего несколько тысяч семей". Но в перспективе упрощение оформления земли может привести к увеличению объемов строительства загородного малоэтажного жилья стоимостью до $200 тыс., что сопоставимо со стоимостью квартиры в Москве, говорит замгендиректора девелоперской компании MCG Дмитрий Чертковский. По оценке Сергея Елисеева, сейчас на этот сегмент приходится максимум 10% предложения в загородном сегменте. Но в перспективе принятие поправок увеличит его долю до 80-90%, и этот сегмент начнет оттягивать покупателей у панельных домов в Москве, уверен он. "За $200 тыс. в Москве можно приобрести двухкомнатную квартиру в Бирюлеве площадью около 50 кв. м, если за эту же сумму покупателю предложат собственный дом площадью 110-120 кв. м, выбор очевиден",— рассуждает он. Впрочем, эксперты считают, что реальных изменений на рынке стоит ожидать через несколько лет, когда будут решены проблемы с инфраструктурой и девелоперы разработают концепции строительства поселков экономкласса.