Самострой подтягивают к легализации

Арбитражный суд устанавливает права компании-банкрота — ООО «Юг Жилстрой» на один из крупнейших в крае объектов незавершенного строительства — 16-этажный дом по улице Карякина в Краснодаре. Как выяснилось, здание на 669 квартир, большинство из которых уже проданы, возводилось без разрешения и оформления прав на землю. Признание прав собственности застройщика — первый шаг к достройке объекта, однако она возможна только при дополнительном финансировании со стороны дольщиков и нового инвестора, считают эксперты.

В ходе банкротства краснодарского ООО «Юг Жилстрой» суд впервые поставил вопрос о признании права собственности застройщика на 16-этажный дом на 669 квартир по улице Карякина. Его строительство начало в 2003 году краснодарское ЗАО «СКФ ДСК», которое впоследствии заморозило объект, а затем обанкротилось. В 2008 году обязанности застройщика взял на себя «Юг Жилстрой», в отношении которого в 2011 году также началась процедура банкротства. Практически все квартиры в строящемся здании проданы, а 180 дольщиков успели зарегистрировать свое право собственности на помещения в недостроенной многоэтажке. В настоящее время из десяти подъездов дома два доведены до уровня первого этажа, остальные имеют более высокую степень готовности.

Однако, как выяснилось в ходе банкротства застройщика, здание возводилось без заключения экспертизы и разрешения, имелся только рабочий проект. Под вопросом оказалась и законность использования земельного участка — здание возведено на территории Северо-Кавказского НИИ садоводства и виноградарства РАСХН, где земля находится в федеральной собственности с разрешенным использованием «для выполнения научных исследований». Для того чтобы дом в дальнейшем не был признан незаконным, суд предложил участникам процесса (конкурсный управляющий, дольщики) профинансировать экспертизу для установления соответствия возведенного строения требованиям СниП, а Росимуществу отвел время до сентября для определения способа реализации своих полномочий — ведомство вправе признать законность передачи участка под застройку, или требовать сноса постройки или истребования земельного участка из чужого владения.

Управляющий Сергей Поршин пояснил „Ъ“, что признание прав собственности застройщика на дом — первый шаг к достройке объекта, однако открытым остается вопрос ее финансирования. В крае действует региональная целевая программа «Жилище», в рамках которой долгострой на улице Карякина получит из бюджета на создание инженерной инфраструктуры 196,2 млн руб. Но, по мнению господина Поршина, объект может быть завершен только при дополнительном финансировании со стороны дольщиков и нового инвестора.

Эксперты оценивают такой вариант, как вполне реальный. Вице-президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Яковлев, отмечает, что Краснодаре имеется опыт завершения проблемных объектов с привлечением сторонних застройщиков, которым власти в качестве преференций выделяли новые участки по собственные проекты, либо обеспечивали бюджетное софиансирование при создании коммуникаций. При этом в большинстве случаев дольщикам приходилось доплачивать суммы от 2 до 4 тыс. руб. за кв.м.

Дмитрий Федоров, гендиректор ООО «Аякс-стройинвест» (ранее был одним из руководителей проекта достройки проблемных домов ЗАО «ДСК») утверждает, что практически все долгострои в Краснодаре имели признаки самостроя, их узаконивание предшествовало достройке. «Для привлечения инвестора и получения господдержки необходимо получить право собственности на объект и создать кооператив или ТСЖ, в противном случае муниципалитету и новому застройщику будет не с кем вести переговоры»,— говорит собеседник „Ъ“. Сложность ситуации в доме на улице Карякина, по его мнению, составляет значительный масштаб проекта и большое количество дольщиков, которым сложно договориться между собой.