Обеспечение, предоставляемое заемщиком, при строительстве на условиях договора долевого строительства

№ 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки», в котором указано следующее: «Квалифицируя правоотношения участников спора, судам необходимо исходить из признаков договора поставки, предусмотренных статьей 506 Кодекса, независимо от наименования договора, названия его сторон либо обозначения способа передачи товара в тексте документа. При этом под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п.). Однако в случае, если указанные товары приобретаются у продавца, осуществляющего предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, отношения сторон регулируются нормами о розничной купле-продаже» (п. 5)1.

Таким образом, покупатель и потребитель — это разные с правовой точки зрения понятия. На гражданина-потребителя распространяется законодательство о защите прав потребителей, предоставляющее большое количество дополнительных гарантий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом своих обязанностей. На гражданина — индивидуального предпринимателя или сотрудника какого-либо юридического лица, приобретающих товары для удовлетворения хозяйственных нужд своей организации, нормы данного законодательства не распространяются. Они являются покупателями по договору розничной купли-продажи в понимании ГК РФ. При разрешении спорных ситуаций, связанных с применением законодательства о защите прав потребителей, суды как раз и исходят из соответствующих признаков, характеризующих покупателя и потребителя, а также цели покупки.

Правила же говорят именно о покупателе товаров по договору розничной купли-продажи, заключенного дистанционным способом. И хотя Правила разработаны в соответствии с Законом о защите прав потребителей, это обосновывается, прежде всего, тем, что они не распространяются на сферу оказания услуг (выполнения работ), за исключение тех услуг, которые связаны с передачей товара покупателю.

ГК РФ напрямую устанавливает возможность индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам выступать в качестве покупателя по договору розничной купли-продажи, заключенным дистанционным способом (ст. 497). В результате получается, что Правила, которые приняты в соответствии с Законом о защите прав потребителей, распространяются не только на граждан, но и на индивидуальных предпринимателей и юриди-

1 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 1.

ческих лиц, объединенных общим понятием — «покупатель». Вследствие этого, например, предприниматель, дистанционно купивший определенный товар для своих хозяйственных нужд, может воспользоваться всеми дополнительными гарантиями, предоставляемыми Правилами, разработанными с учетом специфики экономического неравенства потребителя и профессионального продавца и усиленной защиты прав первого, а, заключив обычный договор розничной купли-продажи, никаких таких гарантий ему не предоставляется.

По нашему мнению, в Правилах необходимо было оставить понятие «потребитель», что было бы согласовано с текстом самого постановления Правительства РФ № 612 «Об утверждении правил продажи товаров дистанционным способом», которые утверждались именно в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Кроме того, в тексте самих Правил используется термин «потребитель» (см., например, п. 19, 32). Тот факт, что потребитель, по смыслу Закона о защите прав потребителей, — это более широкое понятие, чем покупатель, так как включает в себя еще и потребителей услуг и работ, легко корректируется названием самих Правил «Правила продажи товаров (выд. автором) дистанционным способом» и содержанием п. 6, в котором указано, что они не распространяются на отношения, возникающие по поводу работ (услуг).

Стента Н.П.,

аспирантка МГЮА

ОБЕСПЕЧЕНИЕ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОЕ ЗАЕМЩИКОМ,

ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ НА УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

Участие в долевом строительстве является разновидностью инвестиционных отношений с особенностями, установленными законодательством Российской Федерации. Такие особенности правоотношений сторон долевого строительства урегулированы Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ («Закон о Долевом строительстве»), вступившим в силу 31 марта 2005 г.1.

1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. № 292, 31 декабря 2004 // Собрание законодательства РФ, 03 января 2005, № 1 (ч. 1), ст. 40 // Парламентская газета, № 5—6, 14 января 2005.

В случае если застройщик реализует строительный проект на условиях долевого строительства, специальные правила об ипотеке, предусмотренные Законом о долевом строительстве, будут применяться для защиты прав инвесторов (дольщиков), т.е. граждан, вкладывающих свои сбережения в строительство многоквартирного дома.

Для целей защиты прав дольщиков с момента государственной регистрации договора долевого строительства, заключаемого между застройщиком и дольщиком, у дольщика считаются находящимися в залоге не только права на земельный участок, на котором происходит строительство (право собственности или право аренды), но и права на незавершенный строительством жилой дом (в случае регистрации застройщиком прав собственности на соответствующий объект).

Более того, с момента государственной регистрации прав застройщика на введенное в эксплуатацию жилое здание и до момента подписания передаточного акта по договору о долевом строительстве такие права также находятся в залоге у дольщиков.

Как видим, законодатель попытался максимально защитить права ин-весторов-долыциков, участвующих в финансировании строительства. Однако, как правило, привлечение средств граждан представляет собой длительный и трудоемкий процесс: привлечь необходимый для строительства объем денежных средств в течение короткого периода времени и начать строительство за счет этих средств практически невозможно. По этой причине застройщику почти всегда проще обратиться за предоставлением кредита или займа к банку или третьему лицу, а затем, приступив к строительству жилого здания, начать привлекать средства граждан. Стоит ли говорить о том, что и для граждан — потенциальных дольщиков начавшееся строительство представляется гораздо более привлекательным инвестиционным проектом, нежели вложение в инвестиционный строительный проект, работы по которому еще не начались.

Однако при наличии таких двух источников финансирования строительного проекта возврат заемных средств должен быть обеспечен в отношении обоих.

(а) Залог прав до заключения первого договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с Законом одновременное привлечение финансирования от третьих лиц и дольщиков в случае, если право собственности или аренды земельного участка, права на незавершенный строительством объект (в случае регистрации застройщиком таких прав), а также права собственности на помещения в возведенном жилом доме до подписания передаточного акта застройщиком и дольщиком, заложены в обеспечение

исполнения обязательств застройщика перед таким третьим лицом до заключения застройщиком первого договора участия в долевом строительстве, возможно, когда:

0) обязательства застройщика по договору долевого строительства обеспечены поручительством банка; или

(и) залогодержателем вышеупомянутых заложенных прав является банк, который дал согласие в письменной форме в отношении того, что:

(1) в случае недостаточности денежных средств, полученных от реализации прав, указанных в пункте (а) выше, при обращении взыскания на них такие денежные средства будут распределены между дольщиками и банком пропорционально размерам их требований, т.е. не будет применяться правило гражданского законодательства о последующем залоге и принцип приоритетности первоначального залога над последующим; а также

(2) с момента подписания передаточного акта по договору долевого строительства, т.е. завершения процесса передачи жилого помещения дольщику, залог в пользу банка прав, указанных в пункте (а) выше, прекращается.

Для случаев, когда обязательства застройщика по договору долевого строительства обеспечиваются поручительством банка, Законом о долевом строительстве предусмотрено, что такой договор поручительства должен содержать определенные условия, такие, как:

0) солидарная с застройщиком ответственность банка-поручителя перед дольщиками;

(и) положения, предусматривающие переход прав по договору поручительства к новым дольщикам в случае уступки требований по договорам долевого строительства;

(ш) срок действия поручительства должен составлять не менее чем на 6 месяцев более срока передачи завершенного строительством объекта дольщикам;

(¡V) предварительное согласие банка-поручителя на возможные неблагоприятные для него изменения в договоре долевого участия, влекущие, например, увеличение потенциальной ответственности поручителя;

(у) обязанность банка-поручителя (совместно с застройщиком) уведомить дольщиков не позднее чем за 1 месяц до истечения срока поручительства о предстоящем прекращении договора поручительства.

Важно отметить, что в случае, если обязательства застройщика будут обеспечены поручительством какого-либо банка, общий принцип гражданского законодательства о приоритете первоначального залога по сравнению с последующим залогом будет соблюдаться. То есть, если потребуется удовлетворение требований кредитора — третьего лица и дольщиков за счет сумм, вырученных от реализации вышеуказанных прав на земельный учас-

ток и здания, сначала будут удовлетворены требования такого третьего лица, затем — дольщиков.

Если таким третьим лицом, финансирующим инвестиционный проект застройщика, является банк, то первый вариант в целом невыгоден для застройщика, который вынужден будет искать банк-поручитель, второй — для банка, который должен будет отказаться от части прав на удовлетворение своих требований в случае реализации заложенных прав.

Предположительно, разрешение этого противоречия будет определяться индивидуально в каждом конкретном случае и будет зависеть от позиций сторон на российском инвестиционном рынке.

(Ь) Залог прав после заключения первого договора участия в долевом строительстве

По общему правилу, после заключения первого договора долевого строительства, любое из прав, указанных в п. 3 (а) выше, может быть обременено залогом только с согласия дольщиков.

Тем не менее, в виде исключения, права, указанные в п. 3 (а) выше, могут быть заложены в пользу банка после заключения застройщиком первого договора участия в долевом строительстве, но при этом:

(¡) такой залог должен обеспечивать обязательства по возврату кредита, который был предоставлен банком исключительно для целей финансирования возведения объекта долевого строительства, а не для каких-либо других целей;и

(и) банк должен дать те же согласия, что и описанные в п. 3 (а (2)) выше.

Таким образом, права банка, предусмотренные Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.1, на автоматическое приобретение обеспечения в виде залога права собственности на земельный участок (или прав аренды), а также права на объект незавершенного строительства (в случае регистрации такого права) и права собственности на возведенное здание (с момента регистрации такого права застройщиком), значительно ограничены в случае финансирования банком инвестиционного строительного проекта на условиях долевого строительства.

Законодатель в данном случае придерживается позиции безусловного приоритета защиты прав дольщиков над защитой прав банков.

Данный факт подтверждается и иными положениями Закона о долевом строительстве.

Так, например, в 2006 году в Закон о долевом строительстве были внесены изменения, в соотвествии с которыми передача гражданам прав путем

1 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета, № 137, 22 июля 1998 // Собрание законодательства РФ. 20 июля 1998. № 29. ст. 3400.

уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

До введения данной нормы Закона застройщики — юридические лица имели возможность финансировать строительные проекты в соотвествии с заключенными ими инвестиционными договорами и на определенном этапе строительства уступить часть своих прав требования на строящиеся квартиры гражданам.

Таким образом, для инвестора существовал легкий способ «обхода» положений, предусмотренных Законом о долевом строительстве, прежде всего относящихся к финансированию проектов долевого строительства и вариантам обеспечения такого финансирования, привлекаемого от третьих лиц.

При этом граждане не получали той защиты прав, которую предоставлял Закон о долевом строительстве дольщикам, заключившим с застройщиком договор долевого строительства.

Введение вышеуказанного положения Закона о долевом строительстве позволило защитить права граждан, инвестирующих свои накопления в строительство многоквартирных домов.

Макаров О.В.,

канд. юрид. наук, адвокат, адвокатская палата Липецкой области

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Гражданско-правовая ответственность по договору строительного подряда характеризуется такими особенностями: 1) за возможные нарушения установлена зачетная неустойка 2) убытки взыскиваются полностью; 3) в качестве специального основания имущественной ответственности сформулированы недостатки построенного объекта, в том числе недостиже-

1 Предложение о разрушении сложившейся системы неустоек по российскому гражданскому праву, с которым выступил В.А. Хохлов, представляется неприемлемым. В своей монографии он пишет: «Так, взыскание неустойки в ее теперешнем виде следует рассматривать как аномалию и законодательно предусмотреть возможность применения данной санкции только в отдельных, исключительных случаях» (Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву / ВА.Хохлов, Тольятти, 1997. С. 42). Обоснованной представляется точка зрения B.C. Белых, который критически оценивает предложения ряда ученых об упразднении неустойки любого вида (см.: Белых B.C. Гражданско-правовое обеспечение качества продукции, работ и услуг / B.C. Белых. Автореф. докт. дисс. Екатеринбург, 1994. С. 7.