Решение земельных вопросов на застроенных территориях

РЕШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ НА ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЯХ

А. И. ХАЙРУЛЛИН,

аспирант кафедры финансов, кредита и управления Академия государственного и муниципального управления при Президенте Республики Татарстан

В условиях реформирования экономических процессов возникают проблемы в приобретении в собственность по договору купли-продажи разрушенного объекта недвижимости на застроенных территориях. При этом к покупателю также переходит право аренды земельного участка, на котором располагается объект. Основные вопросы начинают возникать с момента обращения юридического лица, являющегося собственником объектов недвижимости, в департамент земельных ресурсов и землеустройства с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором были расположены объекты недвижимости, в собственность на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ:

- граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю;

- владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц;

- условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Зачастую департамент отказывает юридическому лицу, поскольку считает, что площадь объектов недвижимости несоизмеримо мала по сравнению с площадью земельного участка, на котором они расположены на застроенных территориях. Кроме того, по мнению департамента, земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами. Юридическое лицо имеет возможность обжаловать отказ департамента в суде. При рассмотрении данного дела встает вопрос, вправе ли собственник разрушенного, но зарегистрированного объекта недвижимости требовать предо-

ставить ему в собственность земельный участок, на котором такой объект находится, т. е. требовать его приватизации на застроенных территориях.

Как видно из опыта, когда суды первой и кассационной инстанций удовлетворяют требование юридического лица, исходя из того, что оно является собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, и в силу ст. 36 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение этого земельного участка. Суды признают объекты, разрушенные в результате физического износа, объектами гражданского оборота и распространяют на них правовой режим недвижимого имущества. При этом суды первой и кассационной инстанций могут посчитать необоснованным довод департамента о несоразмерности площадей, занимаемых указанными объектами недвижимости, площади испрашиваемого земельного участка, поскольку размеры участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости на застроенных территориях, законом не определены.

Однако суд апелляционной инстанции может отказать юридическому лицу в удовлетворении его требований, сделав вывод, что разрушенные объекты не могут эксплуатироваться, поэтому у юридического лица отсутствует право выкупа земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. При этом суд может указать, что размер земельного участка, занятого зданием (строением, сооружением), должен определяться в соответствии с п. Зет. 33 ЗК РФ. В условиях отсутствия четких трактовок суд кассационной инстанции может отменить постановление суда апелляционной инстанции.

По итогам анализа определений ВАС РФ видно, что отсутствует единообразие в применении п. 1 ст. 36 ЗК РФ относительно приватизации земельного участка собственником находящегося на нем разрушенного объекта недвижимости на застроенных территориях. Однако возникают логичные вопросы, какие подходы существуют в судебной практике по

данному вопросу? В то же время следует отметить, что существует позиция суда, согласно которой частичное разрушение объекта недвижимости не является основанием для отказа в реализации права на предоставление земельного участка в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, поскольку такой объект не прекратил свое существование на застроенных территориях. Для разрешения вопроса о праве собственника разрушенного объекта недвижимости на предоставление ему земельного участка, занятого таким объектом, необходимо разрешить вопрос о том, прекращается ли право собственности на разрушенный объект недвижимости на застроенных территориях.

Анализ судебной практики показывает, что право собственности на объект недвижимости сохраняется у собственника даже при значительном, но неполном его разрушении на застроенных территориях. Данный подход объясняется тем, что, несмотря на значительные разрушения здание (сооружение) остается объектом недвижимого имущества на застроенных территориях. Поэтому у его собственника сохраняется право на земельный участок, занятый этим объектом, в том числе право на его приватизацию. При этом прекращение права собственности на частично разрушенный объект недвижимости препятствует его восстановлению собственником. Из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что собственнику объекта недвижимости может быть отказано в праве на приватизацию земельного участка, занятого объектом недвижимости, только в случае полного уничтожения последнего.

Что касается проблемы несоразмерности площади объекта недвижимости и занятого им земельного участка, то существует судебная практика, согласно которой приобретение в собственность земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ, многократно превышающего площадь недвижимости и размер земли, необходимой для его эксплуатации, недопустимо и должно быть ограничено экономически обоснованным размером земельного участка в соответствии с нормами ст. 33 ЗК РФ. Такая позиция распространяет действие п. 3 ст. 33 ЗК РФ на ст. 36 ЗК РФ на застроенных территориях.

Статья 36 ЗК РФ не ограничивает исключительное право собственника недвижимого имущества на предоставление ему земельного участка, занятого данным имуществом, экономически обоснованными размерами такого участка на застроенных территориях. Президиум ВАС РФ делает вывод о том, что собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать приватизации земельного участка, занятого таким объектом, только после восстановления последнего на застроенных территориях. Президиум ВАС РФ указывает на то, что собственник здания (стро-

ения, сооружения) вправе испрашивать в собственность или аренду земельный участок в целях эксплуатации такого объекта. Если разрушенный объект недвижимости не может эксплуатироваться, то в данной ситуации подлежат совместному применению ст. 36 и 39 ЗК РФ.

Согласно п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий (строений, сооружений), расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков и их оплаты устанавливается в отношении:

— земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

— земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, указанных в п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ не может превышать их кадастровой стоимости. До установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на

праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам — на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Согласно ст. 39 ЗК РФ сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ, вправе продлить этот срок. Условия сохранения прав, указанных в п. 1 данной статьи, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субарендах) земельного участка.

Из смысла указанных статей следует, что собственник разрушенного объекта недвижимости в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право арендах), на которой расположен указанный объект. При этом после восстановления разрушенного объектанедви-жимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным

п. 1 ст 36 ЗКРФ. Если определенное общество владеет земельным участком, занятым объектами недвижимости, на основании договора аренды земельного участка, в соответствии с решением Президиума ВАС РФ согласно п. 2 ст. 39 ЗК РФ условия сохранения прав за арендаторами земельных участков в случае разрушения объекта недвижимости определяются договором аренды земельных участков.

Президиум ВАС РФ указал, что в силу ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи земельных участков могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, определяется в порядке, установленном ст. 33 ЗК РФ.

Таким образом, на застроенных территориях (в части разрушенных объектов недвижимости) возможны следующие действия собственников зданий (сооружений):

— сохранить право аренды на земельный участок путем внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка, и после восстановления разрушенных объектов недвижимости реализовывать свое исключительное право на предоставление земельного участка в собственность;

— в случае несогласия арендодателя на изменение договора аренды земельного участка юридическое лицо утрачивает право на земельный участок, но имеет право использовать его часть, занятую под своей недвижимостью.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

4. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от25.10.2001 № 136-Ф3.

5. Конституция Российской Федерации: при-нятавсенародным голосованием 12.12.1993.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая: Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая: Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

8. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-Ф3.