Петербургские особенности люкса

Географические, архитектурные и исторические особенности Петербурга накладывают определенный отпечаток и на современные элитные проекты Петербурга. Так, обилие рек и каналов влияет на количество проектов с причалами для яхт, а активизировавшийся в последние годы редевелопмент промышленных территорий увеличивает долю лофт-проектов в секторе премиальной недвижимости.

Как показывает рыночная практика, наличие марины не является ключевым параметром при выборе жилья для большинства клиентов, однако может стать дополнительным конкурентным преимуществом для проекта

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Проекты с причалами для яхт пользуются спросом, но не из-за самого факта наличия причала, а из-за месторасположения у воды. Причалы — не необходимость, а скорее просто приятный бонус к инфраструктуре района. Таких проектов в Петербурге немало, как минимум десять, в том числе «Леонтьевский мыс», «Привилегия», «Олимпийская деревня».

Эксперты говорят, что спрос на пирсы для яхт и катеров среди покупателей элитной недвижимости в Петербурге в последние несколько лет растет. Алексей Тюлькин, директор по продажам «Альфа Фаберже», считает, что это связано со снижением среднего возраста покупателей премиального жилья и стабильно высокой долей в их числе жителей других городов.

«Жилыми комплексами со своими причалами, конечно, в первую очередь интересуются те, у кого уже есть индивидуальный водный транспорт, или те, кто собирается его приобрести. При этом необходимо отметить, что в Санкт-Петербурге наблюдается тревожная тенденция: количество стоянок для водных судов постоянно сокращается. За последние десять лет их стало примерно в три раза меньше»,— обращает внимание эксперт.

Те объекты, которые существуют, постоянно закрываются, говорит он. «Не так давно закрылся речной яхт-клуб на Петровской косе, прекратили существование несколько клубов на Крестовском острове. Получается, что в городе, который называется Северной Венецией, для желающих иметь свое маломерное судно становится все сложнее найти место, где его можно хранить. Поэтому можно сказать, что число проектов с пирсами для яхт в Петербурге небольшое. Самыми известными являются "Леонтьевский мыс", "Привилегия", "Императорский яхтъ-клуб", Royal Park, "Премьер Палас", "Олимпийская деревня"»,— перечисляет господин Тюлькин.

Он полагает, что Петербург нуждается в новых проектах, способных оживить городскую акваторию. «В том числе поэтому и наша компания "Альфа Фаберже" планирует строительство причала в рамках реализации проекта клубного дома на проспекте Динамо, 2А»,— сообщил девелопер.

Неглавный элемент

Пока, впрочем, причалы для яхт не являются ключевым элементом элитного жилья. «В Петербурге есть несколько проектов, рядом с которыми размещаются причалы для яхт. Но в данном случае марина не является формирующим фактором. Она просто располагается рядом, и жильцы могут там поставить свой катер. Проектов, которые формировались как стиль жизни "яхта и дом", в Северной столице нет»,— полагает Виталий Коробов, директор группы «Аквилон».

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, с мнением согласна: «Как показывает рыночная практика, наличие марины не является ключевым параметром при выборе жилья для большинства клиентов, однако может стать дополнительным конкурентным преимуществом для проекта».

Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК «Омакульма», отмечает: «Хотя в Петербурге сложно с яхтами, что обусловлено как климатом, так и географическим положением, яхты любят. Но, как правило, не часто в одном проекте увязывают причалы для яхт и сам ЖК. Людей, которые покупают квартиры, не всегда интересуют яхты. Это "фишка", но относительная, которая работает как в плюс, так и минус. Кто-то, может, наоборот, хочет тишины, а не криков яхтсменов. А вот яхт-клуб неподалеку может сыграть однозначно положительную роль: это и романтика, и отдых для глаз не только для яхтсменов, но и для всех жителей ЖК».

Светлана Дьякова, директор по развитию АН «Итака», добавляет: «Проекты с причалами для яхт пользуются спросом, но не из-за самого факта наличия причала, а из-за месторасположения у воды. Причалы — не необходимость, а скорее просто приятный бонус к инфраструктуре района».

Маркер класса

Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects, считает, что собственные причалы и сопутствующая инфраструктура для стоянки маломерных судов — маркер высокого класса проекта. «Наличие подобного элемента в девелоперском продукте влияет на стоимость его продажи и помогает сгенерировать узнаваемое предложение на рынке. Так, стоимость жилья в комплексах рядом с акваторией реки и инфраструктурой для яхтинга составляет примерно на треть больше, чем в сходных по параметрах кейсах, расположенных в локациях "на земле". Важно понимать, что причал продается не только как отдельный объект, но еще и в качестве включенных сервисных услуг для собственников маломерных судов, что влияет на инвестиционную привлекательность»,— поясняет она.

«Яхтинг является одним из наиболее закрытых видов хобби с высоким цензом вхождения. Яхт-клубы становятся ядром создания тесного комьюнити из спортсменов, близких друзей, деловых партнеров. Для строительства не просто элементарной стоянки для судов жителей, а полноценно функционирующей качественной многофункциональной марины требуется многослойная проработка концепции. Предварительно необходимо изучить локацию, состояние близлежащей акватории, ландшафт, видовые характеристики линии побережья, транспортную доступность и схемы логистики участка по воде и по земле. Если жилой комплекс является эксклюзивным продуктом с авторской архитектурой от известного бюро, то облик марины может являться важной частью визуальной концепции всего проекта. Так, например яхтенная марина "Бухта ангелов" Вильнев-Лубе во Франции является неотъемлемой компонентой облика всего комплекса на побережье Средиземного моря. Разработка и сооружение таких объектов увеличивает стоимость и длительность девелоперского цикла, поэтому прежде всего необходимо изначально понимать потенциальную целесообразность их строительства и востребованность у покупателей»,— рассуждает госпожа Николаева.

Управление причальной инфраструктурой — также сложный и дорогостоящий процесс. Существует несколько схем работы с такими активами. «Профессиональный оператор может войти в проект на стадии его разработки и возведения в роли инвестора и подрядчика по созданию соответствующей инфраструктуры, а затем стать эксклюзивным оператором марины. Такой подход позволяет избежать многих ошибок и снизить расходы девелопера, так как подобные компании обладают нужными компетенциями в данной сфере, сотрудничают с архитекторами, обладающими опытом создания эстетичных и функциональных причальных комплексов»,— говорит госпожа Николаева.

Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой», согласна с мнением о важности организации грамотного управления и охраны приватного яхт-клуба. Она сообщила, что в ЖК «Привилегия» на берегу Малой Невки уже несколько лет функционируют охраняемые причалы для маломерных судов, принадлежащих жителям. Они вмещают 39 катеров и яхт длиной до 15 м с ограничением осадки в 2 м. «Места для швартовки продавались в долгосрочное пользование, и на данный момент в открытой продаже осталось всего одно место стоимостью 1,5 млн рублей. В прошлом году мы привлекли специализированную компанию для обслуживания судов "под ключ": услуги мойки и уборки, техническое обслуживание, предоставление экипажа, подготовка к зимовке. Также прошлым летом служба сервиса, которая управляет ЖК "Привилегия", запустила услугу по аренде первоклассного катера с экипажем, который отправляется от причала комплекса и проводит для жильцов и их гостей морские прогулки по рекам и каналам Санкт-Петербурга с выходом в Финский залив»,— рассказывает госпожа Кравцова.

Еще одной особенностью петербургской премиальной недвижимости последние годы становится рост доли лофтов в премиальном секторе. Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», подсчитал, что сегодня можно выделить шесть объектов, которые застройщики Петербурга позиционируют как недвижимость в стиле лофт. «Стиль лофт достаточно специфичен (если мы говорим о настоящем лофте). Этот стиль скорее для молодежи и креативных личностей. В Петербурге я знаю только один проект, который можно отнести к настоящему лофту,— это реконструкция в 2005–2006 годах здания на Виленском переулке, 15, и находившихся там цехов ЦНИИ материалов, которые в далеком прошлом были казармами лейб-гвардии Преображенского полка»,— рассказал он.

Светлана Московченко считает, что ярким примером элитного жилья в стиле лофт можно назвать предложение в ЖК «Особняк Кушелева-Безбородко». «Квартиры были большой площади (440–500 кв. м) и имели персональные автомобильные лифты. На текущий момент эти квартиры реализованы»,— говорит она.

«Проектов в стиле лофт по-прежнему мало. Это связано со сложностью их создания в исторических зданиях: тяжело согласовать жилье, есть множество ограничений от КГИОП. Что же касается нового жилья, то единственным проектом в этом стиле был и остается наш лофт-квартал»,— рассказывает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development.

Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, среди других проектов упоминает «Лофт на Среднем». «Как правило, не все квартиры в проектах относятся к чистому лофту. Внутри обычных проектов есть квартиры в стиле лофт. В основном такие лофты покупает молодежь, либо одинокие люди без семьи и детей. Живет один, максимум два человека, и эти люди ведут немного богемный образ жизни. С функциональной точки зрения лофт — жилье не самое удобное. И для застройщика тоже, потому что делать потолки по 4–5 м и второй свет при ограниченном спросе — не всегда экономически оправданно,— рассказывает господин Бобашев.— Стоимость таких проектов — если это не просто стены, ободранные до кирпича, а настоящий лофт, где много света, большие пространства,— безусловно, выше. Потому что там, где застройщик мог сделать два этажа, ради лофта он делает один. Как правило, это верхние этажи, лофты часто бывают вместо пентхауса».