Недостроенный новострой

Рост цен на городскую недвижимость в феврале можно было бы назвать космическим, если бы не опасение, что в дальнейшем он ускорится и тогда для его определения не останется подходящего эпитета. И главным фактором роста является дефицит предложения, в том числе и на вторичном рынке.

Мили от "золотой" до "серебряной"

"В феврале в типовых домах-новостройках рост составил более 6%, а в целом жилье на первичном рынке подорожало от 8% до 15%,— говорит маркетолог-аналитик компании 'КомСтрин' Оксана Тремсина.— Мы наблюдаем снижение объемов новостроек, предложенных к продаже, на фоне постоянно возрастающей платежеспособности покупателей и развития ипотечного кредитования".

     Безусловно, сыграл тут свою роль закон "О долевом инвестировании", но наблюдатели отмечают, что есть и другие факторы, которые в долгосрочной перспективе создают реальный дефицит жилья. "За последние пять лет общий объем ввода новостроек увеличился несущественно, а доля социального жилья возросла в три раза,— констатирует директор департамента маркетинга корпорации 'Инком-недвижимость' Сергей Елисеев.— С другой стороны, если пять лет назад средняя площадь квартир в новостройках составляла 55 кв. м, то сейчас, с увеличением доли монолитных домов,— уже 90 кв. м. То есть в реальности можно говорить о двухкратном уменьшении предложения квартир на первичном рынке".

     "Одним из основополагающих событий на рынке жилой недвижимости по-прежнему можно считать рост цен,--говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга 'Капитал Групп'.— В феврале он достиг 10-15%. Вот динамика роста цен на объектах нашей компании. Жилой комплекс 'Аэробус': в начале февраля минимальная цена за метр составляла $1630, а уже в конце месяца цена выросла до $2000. Это около 23% в месяц. ЖК 'Авеню, 77': минимальная цена за метр в начале февраля — $1440, а в конце — около $1650".

     В элитном секторе подорожание оказалось даже более существенным, чем в эконом- и бизнес-классе. "В сегменте первичных продаж дорого городского жилья рост составил 15-18%,— говорит Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty.— Только в феврале было продано объектов больше, чем за последние четыре месяца прошлого года".

     "В настоящее время средняя стоимость квадратного метра элитного жилья составляет $9 тыс. за квадратный метр",— говорит генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова.— Максимальная отметка в настоящее время — $27 тыс. (в районе Остоженки). Госпожа Новикова утверждает, что в последнее время изменились предпочтения покупателей относительно размеров квартиры: "Сейчас состоятельные клиенты предпочитают брать 170-220 кв. м, тогда как еще год назад наиболее популярным был метраж 150 кв. м".

     География элитного жилья расширяется, но даже вдали от "золотой мили" цены приближаются к заоблачным. "Мы наблюдаем стабильное повышение цен на жилье в районе 'серебряной мили' — на Плющихе и в ее окрестностях,— говорит Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт".— Рост за месяц превысил отметку 18%. В построенных домах цены достигают $16 тыс. за квадратный метр".

     Во всех секторах рынка первичного городского жилья очевидна тенденция: увеличение средней площади квартиры, дефицит предложения и непрекращающийся рост цен.

Характерной особенностью прошедшего месяца можно считать дефицит предложения на вторичном рынке.

     По данным аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в феврале на вторичном рынке было экспонировано 18 055 объектов. Это значительно больше, чем в январе (12 282) и даже в декабре прошлого года (16 500). Однако снижение вторичного рынка обусловлено сезонными факторами, а в феврале рынок традиционно начинает расти. В прошедшем месяце, несмотря на это, объем предложения был почти вдвое меньше, чем в феврале 2005 года (35 тыс.).

     "18 тыс. квартир — это беспрецедентно малый объем для февраля,— утверждает Сергей Елисеев из 'Инком-недвижимости'.— Это стандартный летний минимум, с которого обычно начинается разгон цен. Я считаю, уменьшение предложения на вторичке — естественный процесс. Большинство сделок на этом рынке — альтернативные, когда квартир приобретается больше, чем продается. За последние два года коэффициент альтернативы вырос с 5/6 до 5/8. То есть если раньше взамен ста проданных квартир надо было приобрести 120, то сейчас — уже 160. Вторичный рынок — это змея, поедающая себя". Рост цен в феврале, по мнению господина Елисеева, составил 4%, и он продолжится в марте и апреле, хотя, возможно, и меньшими темпами — 2,5-3%.

     Руководитель аналитического центра МИЭЛЬ Геннадий Стерник приводит другие цифры: "По сравнению с январем средняя удельная цена предложения на вторичном рынке выросла на 6,6% (на $184) и составила $2958 за квадратный метр".

     Процесс сокращения предложений квартир на вторичном рынке затронул и сегмент элитной недвижимости. По мнению аналитиков Penny Lane Realty, число элитных объектов, выставленных на продажу, сократилось примерно на 15-20% по сравнению с прошлым годом.

     "Одной из причин данной тенденции является то, что многие владельцы квартир на 'вторичке' осознают, что их недвижимость постоянно растет в цене, и поэтому они не спешат продать свою собственность, предпочитая сдавать ее в аренду",— считает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

     "Спрос на 'вторичку' за последние полгода резко вырос из-за задержки сроков ввода жилья на первичном рынке,— утверждает Екатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank.— Многие покупатели стали отдавать предпочтения уже готовым объектам. Повышение спроса привело к резкому удорожанию элитного жилья на вторичном рынке. Так, на конец 2005-го — начало 2006-го средняя цена метра составила $10 450, сейчас — $12 615 и выше. Интересно, что около 60% покупателей предпочитают приобретать элитные квартиры после сдачи дома госкомиссии".

     "Цены на 'вторичку' растут быстрее, чем на новостройки, которым она и задает темп",— отмечает глава российского представительства ГК "Савацкий" Марк Гройсман.

"В этом году сезон активных продаж начался вовремя, в отличие от прошлого года, когда оживление на рынке началось только в конце мая,— отмечает начальник отдела по работе с недвижимостью компании 'Терра-недвижимость' Наталья Петшик.— Как обычно, в начале весеннего сезона повышается спрос на аренду загородной недвижимости, что сопровождается увеличением как количества обращений потенциальных клиентов, так и предложений от владельцев загородных домов на аренду. На западном направлении Подмосковья рост цен за два первых месяца года составил 3-5%, однако наиболее активный рост цен ожидается в начале апреля".

     "По итогам первых двух месяцев 2006 года можно сделать вывод, что рост цен на так называемые удачные проекты в области загородной недвижимости продолжится и к концу года составит порядка 30%,— говорит генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова.— Тогда как по неликвидным проектам рост цен будет практически равен нулю, а кое-где цены даже снизятся. Застройщики по-прежнему отдают предпочтение дорогому жилью, оставляя в стороне менее дорогой, но более востребованный сегмент рынка. Поэтому можно прогнозировать, что в ближайшее время спрос на элитные объекты загородной недвижимости будет удовлетворен".

Рост цен на жилье неизбежно вызывает рост арендных ставок. Арендаторами дешевых квартир становятся те, кто еще недавно собирался, но не смог приобрести квартиру в собственность или просто хочет выждать какое-то время. Эти люди имеют определенный запас денежных средств и готовы снимать квартиру "не на последние". Это сразу же почувствовали арендодатели. Если еще месяц назад на рынке присутствовало предложение "$400 в мес.", то сейчас такой арендной ставки нет в принципе.

     Дорожают квартиры и в элитном секторе. "В настоящее время цены на элитные квартиры класса de luxe варьируются от $4 тыс. до $20 тыс. в месяц,— говорит Наталья Новикова из Renaissance Realty.— Потолком цен можно считать $25 тыс., однако, учитывая высокий спрос на дорогое элитное жилье, можно сделать вывод, что это еще не предел".

     Марк Гройсман (ГК "Савацкий") считает, что сейчас самый подходящий момент, чтобы покупать квартиры для сдачи в аренду: "Я бы посоветовал покупать для последующей аренды 'ходовые' квартиры. В среднем классе это одно-двухкомнатные квартиры (от 40 до 60 кв. м). Квартиры большей площади, как правило, пользуются меньшим спросом".

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Варьирование цены аренды квартир по округам г. Москвы по состоянию на 3 марта 2006 г., $/мес.

Округа
1-комн.
2-комн.
3-комн.
от 4 комн.
Северо-Западный
min
450
650
800
1 тыс.
max
2500
4500
13 тыс.
17 тыс.
Северный
min
450
600
800
1500
max
3 тыс.
5 тыс.
7 тыс.
10 тыс.
Северо-Восточный
min
500
600
800
1500
max
2 тыс.
2500
5 тыс.
5 тыс.
Западный
min
550
600
800
1200
max
2600
15 тыс.
20 тыс.
25 тыс.
Центральный
min
650
750
1 тыс.
1500
max
7 тыс.
15 тыс.
25 тыс.
40 тыс.
Восточный
min
450
650
700
2 тыс.
max
1200
2500
10 тыс.
15 тыс.
Юго-Западный
min
650
750
800
1200
max
2500
6 тыс.
8500
25 тыс.
Южный
min
500
550
800
1 тыс.
max
2 тыс.
2500
3 тыс.
5 тыс.
Юго-Восточный
min
500
600
700
900
max
1500
3 тыс.
3 тыс.
10 тыс.

По данным аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость".