Правовое регулирование суперфиция: история и современность

3.17. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СУПЕРФИЦИЯ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ

Манько Е.А.,

аспирант кафедры гражданского права и процесса Российского торгово-экономического университета Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

В статье рассматривается право застройки (су-перфиций), его становление и развитие. Описывается применение права застройки в современных правопорядках. Указывается на возможность введения права застройки в современное российское гражданское право в целях более полной реализации принципа superficies solo cedit, предусмотренного земельным законодательством.

Под суперфицием понимается вещное, отчуждаемое и наследственное право пользования строением на чужом земельном участке за плату1. Суперфиций возник в римском праве в период республики. Категория суперфиция трансформировалась из долгосрочной аренды и представляла собою право взять в пользование участок государственной или муниципальной земли с правом постройки на ней дома за счет собственных средств. Суперфицием могли обременяться и уже застроенные земли. Пользование было платным: суперфициарий был обязан ежегодно вносить особую плату (solarium), которая по своей природе ближе была к земельной повинности (оброку), чем к арендной плате. Все это обусловливало публичный характер суперфиция, однако впоследствии право передавать земельные участки под застройку получили и частные лица и отношения постепенно приобрели частноправовые черты. Развернутую характеристику суперфиция в римском праве дает С.А. Муромцев: «Происхождение этих последних (эмфитевзиса и суперфиция -прим. мое - Е.М.) состояло в непосредственной связи с ненормальным направлением, которое получило распределение недвижимой собственности в римском обществе. Распределение собственности в обществе не происходит сообразно труду каждого, <...> однако, с другой стороны, способ распределения ее не должен препятствовать обществу проявлять его трудовые силы в том количестве, как это необходимо ввиду существующих экономических потребностей. Распределение, которое служит подобным препятствием, наносит удар самому институту собственности. Так именно случилось в Риме. Сосредоточение земель в немногих руках, - образование крупных землевладений отдалило собственников от непосредственного пользования их собственностью; хозяйство самого собственника или краткосрочного арендатора по договору найма заменилось на частных землевладениях долгосрочной или даже вечной арендой. Собственнику оставалось от его права главным образом только получение известной арендной платы; экономически его место занимал арендатор, который становился фактическим собственником, осуществляя на практике все правомочия этого последнего. Это положение должно было

1 Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып.11 Кн.

3.С.129

отразиться в праве. <...> самое отношение по аренде приобрело вещный характер, стало вещным правом» .

Таким образом, вначале соглашение о предоставлении участка под застройку рассматривалось в качестве обязательственного отношения арендного типа. Постепенно, однако, суперфиций отделился от аренды. Так, даже если суперфициарий не возводил строение на участке в оговоренный срок, или не исполнял обязанность по извещению собственника в случае отчуждения имущества другим лицам, собственник не вправе был в одностороннем порядке прекращать супер-фиций. Суперфициарий обладал достаточно широким спектром правомочий в отношении земельного участка: он мог сдавать его в аренду и обременять сервитутами и залогом, мог допускать даже и ухудшение имущества. Право суперфиция являлось отчуждаемым и также передавалось по наследству.

Обязанности же суперфициария сводились к следующим:

- несение государственных повинностей, лежащих на поземельном имуществе. Неуплата данных повинностей не лишала суперфициария его права;

- уплата специального платежа собственнику земельного участка (solarium). Точно так же, задолженность в уплате в данном случае не являлась основанием для лишения суперфиция и собственник мог лишь взыскивать данный платеж на основании иска обязательственного характера, вытекающего из сделки, на основании которой суперфиций был установлен;

- возведение строения на участке в определенный срок. Неисполнение этой обязанности также не лишало суперфициария его права;

- обязанность по извещению собственника в случае отчуждения имущества другим лицам, неисполнение которой, как было отмечено ранее, не давало права собственнику вещи лишить суперфициария его права.

Суперфициарию были предоставлены и особые способы защиты: интердикт о суперфиции для защиты от пользования третьих лиц, и специальный вещный иск - actio superficiaria против владельцев вещи, включая и собственника.

Ввиду того, что в римском праве земля и строения на ней рассматривались в качестве главной вещи и принадлежности, действовал принцип superficies solo cedit, то есть «все, что находится на земле, следует ее судьбе». Это значит, что собственник земли приобретал право собственности и на все строения на земельном участке, возводимые суперфициарием. Соответственно, суперфицием обременялся одновременно и участок, и строение, возведенное на нем.

Суперфиций мог возникать на основании договора между сторонами (требовалась также traditio - передача вещи); на основании завещательного отказа; путем давностного приобретения. Прекращение супер-фиция могло повлечь:

- соглашение сторон;

- уничтожение самого участка;

- истечение срока, если таковой был оговорен в соглашении, равно как и наступление отменительного условия;

- судебное решение;

- совпадение суперфициария и собственника земельного участка в одном лице;

- смерть суперфициария, не имеющего наследников;

- односторонний отказ суперфициария от своего права.

2 Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима, М., 1BB3

Правовая модель суперфиция как институт вещного права известна и другим правопорядкам. Так, в законодательстве Российской Империи существовало право застройки, введенное Законом о праве застройки от 23 июня 1912г.3, под правом застройки в нем понималось вещное право срочного, отчуждаемого, наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение. Данная категория в российском праве была сходна с римским суперфици-ем, однако имела и ряд существенных отличий.

Во-первых, право застройки носило срочный характер - минимальный срок его установления составлял 36 лет, а максимальный - 99 лет.

Во-вторых, основанием установления права застройки могло выступать только лишь соглашение между собственником земельного участка и застройщиком, но не легат и не судебное решение, как в Древнем Риме, то есть отсутствовала множественность оснований установления права. Кроме того, право застройки возникало лишь с момента регистрации договора между собственником и застройщиком крепостным порядком, несоблюдение которого влекло недействительность договора.

В-третьих, и это, пожалуй, самое главное отличие, если в римском праве вопрос о судьбе строения на чужой земле решался однозначно: строение принадлежало собственнику земельного участка, то в Законе о праве застройки этот вопрос однозначно решен не был. Принятой считается точка зрения, согласно которой собственность на строение принадлежала за-стройщику4. Главным аргументом в пользу такой позиции являлось то, что застройщик вправе был снести строение по истечении срока договора. В противном случае строение становилось собственностью хозяина земельного участка.

Судьба строения могла определяться и собственником земельного участка, хоть он и не обладал правом собственности на строение в период действия договора: по его требованию застройщик обязан был снести строение по истечении срока действия договора, но он также был обязан и сохранить строение по требованию собственника земельного участка, если такое требование заявлялось не позднее, чем за год до истечения срока договора (согласно п.3 ч.1 ст.19 Закона о застройке). Таким образом, сделать однозначный вывод о титуле на строение в период действия права застройки не представляется возможным.

Впоследствии нормы о праве застройки находят закрепление в Гражданском кодексе РСФСР 1922г. (ст.71 - 84). Право застройки устанавливалось нотариально удостоверенным договором. Были также установлены максимальные сроки действия договора: он мог заключаться на срок до 49 лет для каменных строений и на срок до 20 лет для прочих строений. Сторонами такого договора выступали коммунальные отделы, предоставлявшие городскую землю под застройку, а в качестве застройщиков - кооперативные объединения (или иные юридические лица), а также граждане. При этом вопрос о праве собственности на возведенное строение в законодательстве не затрагивался, однако, учитывая, что право пользования строением принадлежало застройщику лишь на период действия договора, а также обязанность застрой-

3 Свод законов Российской Империи. Т.1.Х.Ч.1

4 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1.

С.420; Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. 1: Общая часть и вещное право. С.272; Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки. С.39.

щика по передаче строения собственнику земельного участка по истечении срока действия договора, собственником такого строения в конечном итоге становилось государство.

Как отмечает А.В. Копылов, «для советской России право застройки было довольно удобным институтом гражданского права. Во-первых, он не расширял круга объектов средней и крупной частной собственности. Во-вторых - позволял привлечь частный капитал в сферу жилищного строительства. Таким образом, для государства этот институт имел ряд преимуществ. Для частного лица он представлял интерес тем, что условия застройки позволяли за время пользования строением окупить часть затрат (если не все расходы) на его возведение, а окончательный расчет давал возможность получить дополнительную прибыль»5.

Впоследствии, однако, Постановлением Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949г. № 152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949г. «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»» был установлен иной порядок предоставления земли под застройку, а само право застройки - отменено.

Земельный участок предоставлялся лицу на основании решения исполкома Совета депутатов трудящихся под индивидуальное жилищное строительство в бессрочное пользование, а застройщик приобретал право личной собственности на возведенный им дом.

Таким образом, принцип superficies solo cedit был окончательно изъят. В ныне действующем Земельном кодексе Российской Федерации данный принцип возрожден: согласно п.5 ст.1 Зк РФ провозглашается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В законодательстве, следовательно, существует определенная амбивалентность. С одной стороны, существует объективная необходимость в урегулировании отношений по строительству на земельных участках, принадлежащих зачастую иному, нежели застройщик, лицу, зданий, сооружений. Такая возможность представляется собственнику земельного участка ст. 263 ГК РФ: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

С другой стороны, считать предусмотренное ст. 263 ГК РФ право, предоставляемое собственником застройщику, самостоятельным вещным правом, невозможно. Более того, в таком виде ст. 263 Гк РФ вообще представляется избыточной, так как право разрешать строительство входит в более общие понятия пользования и распоряжения земельным участком, предусмотренные ст. 209 ГК РФ. Кроме того, и это самое важное, п. 2 ст. 263 предусматривает, что, если иное

5 Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М., 2000. С. 157

не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Оговорка «если иное не предусмотрено законом или договором» предполагает, что договором может быть установлено, что здание, построенное на земельном участке собственника, будет принадлежать на праве собственности иному лицу. Это нарушает принцип единства судьбы земельного участка и здания (строения), возведенного на нем.

Помимо указанного факта, отсутствие предусмотренного в законодательстве полноценного права застройки приводит к тому, что взаимоотношения участников застройки могут строиться лишь посредством обязательственных отношений, а это создает некоторые проблемы.

Для того, чтобы постройка на земельном участке не была признана самовольной, застройщик должен обладать каким-либо титулом на земельный участок. Согласно действующему законодательству, таким самым распространенным титулом является аренда, за исключением случаев, когда участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицам, предусмотренным п.1 ст. 20 ЗК РФ. При этом, если вещное право, как имеющее приоритет в защите, предоставляет достаточные гарантии застройщику, то в случае признания, к примеру, договора аренды недействительным, судьба строения определяется уже по правилам самовольной постройки со всеми вытекающими последствиями: отказ уполномоченного органа от регистрации права собственности или же снос строения.

Например, в Постановлении ФАС МО от 14 апреля 2004г. по делу № КГ-А41/329-04, указано: «Закрытое акционерное общество «Агрофирма «Белая Дача» обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Фаэтон+», третьему лицу без самостоятельных требований на предмет спора Московскому областному комитету по земельным ресурсам и землеустройству об обязании ответчика освободить принадлежащие истцу на праве собственности земельные участки за N 2/13, 2/15, расположенные в микрорайоне Белая Дача пос. Котельники Московской области от незаконченных строительством объектов недвижимости, и привести земельные участки в первоначальное состояние.

Истец уточнил предмет иска, указал инвентарные номера объектов недвижимости - N 587 лит. Б, инв. 587 лит. В, просил суд обязать ООО «Фирма «Фа-этон+» произвести снос указанных объектов. <...>

При рассмотрении спора арбитражным судом установлено, что основным видом деятельности ЗАО «Агрофирма «Белая дача» является производство, переработка и реализация сельскохозяйственной продукции, в том числе продукции растениеводства и животноводства.

Истцу на праве собственности принадлежат земельные участки в Московской области, пос. Котельники, мкрн. Белая Дача, участок 2/15 площадью 26422 кв. м, кадастровый N 50:22:0050102:0051; участок N 2/13 площадью 10001 кв. м, кадастровый N 50:22:0050102:0053, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.05.2003.

В соответствии с Земельными кодексами РСФСР, Российской Федерации использование земельных участков определяется исходя из принципа принадлежности к той или иной категории и в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

В силу ст. 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных, связанных с сельскохозяйственным производством, целей.

Согласно ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Арбитражный суд сослался также на ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации о застройке земельного участка, в соответствии с которой собственник земельного участка может возводить на нем здания, сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что ответчик возвел на земельном участке истца незаконченные строительством объекты без соответствующего разрешения истца.

При этом суд исходил из ничтожности договоров аренды от 28.10.1999, 01.07.2000, 02.07.2001, как заключенных с нарушением вышеуказанных норм Земельного и Гражданского кодексов, п. 6 Положения о водоохранных зонах водных объектов и проблемных защитных полосах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.11.96 N 1404, истечения срока действия договоров.

Суд установил, что спорные земли не были выведены из земель сельскохозяйственного назначения, истец не давал письменного согласия ответчику на строительство возведенных им объектов, договоры аренды земельных участков прекратились. Таким образом, отсутствуют правовые основания для занятия спорных земельных участков.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может защищать свои права от нарушений, не связанных с лишением владения.

С учетом установленных арбитражным судом обстоятельств вынесено основанное на законе решение об освобождении земельных участков путем сноса самовольных построек, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется»6.

По окончании строительства, в случае, когда застройщик приобретает право собственности на вновь созданное здание, возникает вопрос о том, что происходит с правом на земельный участок. Статья 272 ГК РФ предусматривает, что в этом случае права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собствен-

6 Постановление ФАС МО от 14 апреля 2004г. по делу № КГ-А41/329-04; см. также Постановление ФАС ЦО от 22 ноября 2007 г. по делу N А08-2787/06-8; Постановление ФАС СКО от 13 марта 2008 г. N Ф08-835/08

ником соответствующего недвижимого имущества. Вариантов в данном случае не так уж много: собственник вновь построенного здания может либо продлить право аренды земельного участка, либо выкупить земельный участок у собственника. В первом случае права арендатора земельного участка носят обязательственный характер, то есть они менее прочны, нежели вещное право; а второй вариант может быть невыгоден или непосилен для собственника здания.

При этом в случае, если соглашение не достигнуто и спор разрешается судом, собственник земельного участка вправе требовать, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. По этому поводу К.И. Скловский справедливо замечал, что «трудно признать счастливой находкой также идею сноса построек как завершающего этапа взаимоотношений двух собственников недвижимости «при отсутствии соглашения» (п.2 ст. 272 ГК РФ). Именно в этом, по-видимому, определяющем моменте очевидны преимущества суперфиция, исключающего столь нецивилизованные и разрушительные способы реализации прав и ценимого русскими цивилистами как «общепризнанный тип вещного права»7. Л.Ю. Василевская также полагает, что «возвращение застройки в современный имущественный оборот и в лоно российского права является... насущной потребностью. Практика развития названного вещно-правового института в системе континентального права (например, в Германии и Австрии) показала его жизнеспособность, что, безусловно, определяется универсальным характером данного шга т ге аПепа, а именно возможностью его существования как при наличии частной собственности на землю и ее свободной купли-продажи, так и при отсутствии обособления земельных участков на данном титу-

ле»8.

Согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ, в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Очевидно, что во всех этих случаях оказывается ущемленным либо право застройщика, либо право собственника земельного участка. Представляется, что введение конструкции суперфиция в законодательство и распространение этого ограниченного вещного права и на участок, и на строение на нем, с оставлением пис1а ргор^айБ собственнику земельного участка в большей степени способствовало бы разрешению противоречий в вопросе о правах на земельный участок и вновь созданный объект на нем.

7 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002.С. 400 - 401

8 Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по Германскому праву.М., 2004. С.410

В зарубежных странах суперфиций (или право застройки) предусмотрено, в частности, Положением о наследственном праве застройки Германии от 15 января 1919г., Законом о праве на застройку от 26 апреля 1912г. Австрии, ГК Квебека, ГК Кубы, других государств. В законодательстве стран бывшего СССР положения о праве застройки содержатся в ГК Республики Молдова, в ГК Украины, ГК Литвы, ГК Грузии, ГК Туркменистана, Законе о вещном праве Эстонии.

Ст. 204 ГК Армении, ст. 264 ГК Беларуси, ст. 240 ГК Азербайджана почти дословно воспроизводит ст. 263 ГК РФ, не предусматривая самостоятельного права застройки земельного участка.

В частности, соотношение прав на земельный участок и строение на нем при установлении права застройки выглядит следующим образом. Параграф 1 Положения о наследственном праве застройки Германии предусматривает, что земельный участок может быть обременен таким образом, что тому, в чью пользу это обременение последовало, принадлежит отчуждаемое и наследуемое право иметь строение над или под поверхностью участка. Согласно пар. 12 названного положения, строение является существенной составной частью права застройки, и только с прекращением этого права его составные части (строения) становятся составными частями земельного участка.

Статья 241 Закона о вещном праве Эстонии предусматривает, что Недвижимая вещь может быть обременена таким образом, что лицо, в пользу которого установлено право застройки, получает срочное отчуждаемое и наследственное право иметь на недвижимой вещи неотторжимо соединенное с последней строение. Строение, возведенное на основании права застройки или существовавшее при его установлении, является существенной частью права застройки. Нормой ст. 251 Закона о вещном праве Эстонии определена судьба строения при прекращении права застройки. Так, застройщик вправе увезти свое строение по своей воле или же по требованию собственника. Если же он не делает этого, строение поступает в в собственность собственника недвижимой вещи. Строение также принадлежит собственнику земельного участка, если последний за год до окончания права застройки заявляет соответствующее требование застройщику, при этом собственник уплачивает застройщику сумму, равную ущербу, возникающему у застройщика вследствие утраты права на вывоз.

ГК Туркменистана (ст. 245) предусматривает, что земельный участок может быть передан в пользование другого лица таким образом, чтобы лицо, в пользу которого произведена передача, приобретало отчуждаемое и наследуемое право иметь строение на поверхности или под поверхностью земельного участка (право застройки). При этом строение, возведенное на основании права застройки, является основной составной частью права застройки (п.2 ст. 246). Таким образом обеспечивается распространение единого вещного права на земельный участок и строение на нем. При прекращении права застройки собственник земельного участка приобретает право собственности на возведенное строение и выплачивает застройщику соразмерное возмещение.

Формулировка «строение является составной частью права застройки», принятая в приведенных примерах, может быть объяснена тем, что к праву застройки применяются положения о недвижимости. Следовательно, в силу фикции они признаются своеобразным

недвижимым имуществом (например, в силу пар. 96 Германского гражданского уложения, ст. 241 Закона о вещном праве Эстонии).

Из приведенных законодательных примеров видно, что право застройки является жизнеспособной конструкцией, используемой в схожих с российским государством правопорядках. Следовательно, отсутствуют какие-либо весомые аргументы, способные перевесить те очевидные преимущества, которые дает су-перфиций заинтересованным лицам. Во внимание надо принимать и то, что эта правовая категория была ранее была не чужда российскому праву. Из этого следует необходимость и возможность ее закрепления в нормах законодательства, регулирующего вещные права, в качестве ограниченного вещного права. Разумеется, введение права застройки возможно с учетом существующих объектов недвижимого имущества, иными словами, необходимо распространение права застройки и на земельный участок, и на строение на нем.

Список литературы:

1. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1., М., 1995

2. Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып.11. СПб., 1908

3. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по Германскому праву.М., 2004

4. Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки, М., 1913

5. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М., 2000

6. Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима, М., 1883

7. Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып.2., 1918

8. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002.

Рецензия

В статье рассматриваются проблемы, возникающие при застройке земельных участков. На основе анализа действующего гражданского законодательства Российской Федерации выявлены пробелы в регулировании отношений, возникающих при застройке. В частности, показано, что в существующем правопорядке затруднена реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно с ними связанных объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. В качестве возможного решения проблемы автор предлагает восстановить в гражданском праве категорию застройки. Исследована история развития суперфиция (права застройки), выявлена его преемственность в различных правопорядках, включая Россию. На основе анализа законодательства зарубежных стран показана жизнеспособность права застройки, выявлены те очевидные преимущества, которые дает применение суперфиция правообладателем, с учетом специфики российского гражданского права. Статья рекомендуется к опубликованию в издании, рекомендованном ВАК.

Д.ю.н., профессор Власов А. А.