Конец расселению

С 1 января 2007 года в соответствии с новым Жилищным кодексом будет отменена приватизация. Впрочем, многие риэлтерские технологии расселения коммунальных квартир перестали работать уже с марта года текущего. Так что, по мнению ЕКАТЕРИНЫ ЕМЕЛЬЯНОВОЙ, шансы Петербурга расстаться с "почетным" званием столицы коммуналок весьма невелики.

     Закон "О приватизации жилья в Российской Федерации" вступил в силу 4 июля 1991 года и предоставил гражданам РФ право бесплатно получить в собственность занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде. Правом на приватизацию гражданин мог воспользоваться только один раз. Исключение составили дети, которым дана возможность приватизировать жилье дважды — до достижения 18 лет и после. С 1991-го по 2005 год в Петербурге было приватизировано около 60% жилого фонда. По данным жилищного комитета городской администрации, на 1 января 2005 года наибольшее количество жилплощади отдельных квартир (более 70%) приватизировано в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах. В спальных и пригородных районах приватизировано около 50%. Количество приватизированных площадей в коммунальных квартирах несколько ниже — в среднем по районам 30-40%.

     Жилищный кодекс, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, фактически положил конец этому процессу: в нем нет даже упоминания о приватизации. Впрочем, в кодекс были внесены поправки, которые продлили срок действия закона "О приватизации" еще на два года — до 1 января 2007 года. Правда, право на бесплатную приватизацию своих квартир сохранили лишь граждане, получившие жилье от государства по договорам социального и коммерческого найма до 1 марта 2005 года. Все жилые помещения, предоставленные после этого срока, россияне уже не смогут заполучить в собственность. Также до 1 января 2007 года малоимущие граждане, поторопившиеся приватизировать свои квартиры, имеют право на деприватизацию — то есть возможность "отыграть" все назад, если им не по карману расходы, которые предусматривает новый Жилищный кодекс.

Дорогое удовольствие

     Приватизация жилья приносит хозяину как плюсы, так и минусы. Например, с момента ввода нового Жилищного кодекса отменяется норма закона о приватизации, по которой капитальный ремонт дома с приватизированными квартирами осуществлялся за счет государства. Согласно статье 46 ЖК РФ расходы на капремонт дома теперь ложатся на плечи собственников. Кроме того, предполагается, что собственникам приватизированных квартир придется выплачивать фактическую стоимость коммунальных услуг. Третьим минусом можно считать планируемый ввод налога на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из реальной стоимости квартиры и без учета льгот. Несмотря на то что два последних нововведения еще не вступили в силу, горький опыт заставляет россиян опасаться, что владение квартирой на правах собственника многим вскоре станет не по карману.

     Сейчас неприватизированными в Петербурге остались в основном квартиры, в которых наниматели являются одинокими людьми, не имеющими наследников. Также не имеет смысла приватизировать свои квартиры жильцам домов, идущих на снос. Среди нанимателей присутствует и категория граждан, не успевших (или поленившихся) оформить квартиру в собственность, но, впрочем, за последние полгода, на волне ожидания отмены закона о приватизации, их доля значительно сократилась. Кроме того, значительна доля людей, утративших право на приватизацию, — тех, кто один раз уже осуществил это право, и просто не сумевших приватизировать свое жилье (в основном это наниматели комнат в коммунальных квартирах).

Какая часть квартир в Петербурге останется неприватизированной к 2007 году, заранее оценить сложно. И все-таки абсолютное большинство экономически активных горожан уже осознало, что недвижимость в собственности является капиталом, который может служить источником дохода при сдаче в аренду или первоначальным вкладом в улучшение жилищных условий.

Как это было

Операции с неприватизированным жильем — квартирой или комнатой — формально проводить невозможно. Однако риэлтеры изобрели способ оформления купли-продажи неприватизированного жилья через так называемую подставку. На риэлтерском жаргоне "подставка" — приватизированная жилплощадь (обычно маленькая доля в квартире или комнате), которая используется в операции обмена с неприватизированной площадью. Способ заключался в том, что перед обменом покупатель неприватизированной квартиры оформлял на свое имя "подставку" и подавал документы в горжилобмен — на обмен этой приватизированной доли на жэковскую жилплощадь. Получив обменный ордер на право занятия неприватизированной площади, покупатель передавал продавцу по договору купли-продажи "подставку" и деньги, на которые тот покупал новую квартиру. Обычно вся эта операция проводилась представителями риэлтерской фирмы, предоставившей "подставку" на основании доверенности. После использования "подставка" продавалась следующему клиенту — и так сотни раз. Использование "подставки" обходилось клиентам в $300.

По оценкам риэлтеров, сделки с неприватизированной площадью составляли на конец 2004 года около 20% рынка — в основном это были комнаты в коммунальных квартирах. Как правило, такие сделки происходили в тех случаях, когда продавцы уже однажды использовали свое право на приватизацию и не могли приватизировать недвижимость перед продажей. При этом стоимость неприватизированной комнаты была ненамного меньше аналогичной приватизированной — всего на 1-5%. До 2005 года у нового хозяина такой квартиры было несколько способов приватизировать ее, даже если сам он этим правом уже воспользовался. Самым распространенным способом была приватизация квартиры на собственных детей, уже достигших совершеннолетия (после 18 лет ребенок получал право на повторную приватизацию). Другой способ состоял в следующем: по обменному ордеру квартиру получало доверенное лицо, сохранившее право приватизации. Этот доверенный человек приватизировал квартиру, а потом отдаривал ее настоящему владельцу. Операция была рискованной, так как требовался человек, которому можно было всецело доверять, однако не редкой. Еще один путь — прописка в квартиру родственника, в пользу которого владелец отказывался от права на приватизацию. Впрочем, теперь ни одна из этих схем не работает — городские власти, вместо того чтобы выдавать ордера, которые служили основанием для получения квартиры в собственность, теперь заключают договоры социального найма. Покупка неприватизированной недвижимости утратила всякий смысл.

Проблемы постприватизационного периода

В Петербурге прекращение приватизации жилья больше всего ударит по рынку расселения. 70-80% оставшихся в городе коммуналок — это варианты, где часть комнат приватизирована, а часть — нет. Конечно, к 2007 году процент таких объектов уменьшится, но останется много комнат, социальные наниматели которых (например, пожилые люди) не хотят приватизировать свою площадь или утратили на это право.

Проблема утраты жильцами права на приватизацию — последствие расселений 1990-х годов. В эти годы коммуналки можно было приватизировать только целиком, поэтому на рынке комнат в основном присутствовали муниципальные объекты. Но при расселении заказчик обычно требовал приватизировать квартиру, чтобы приобрести ее по договору купли-продажи и не возиться потом с приватизацией недвижимости на себя. Многие расселенцы потеряли на этом свое право приватизации, но зато улучшили жилищные условия, переехав в большие (хотя и неприватизированные) комнаты в других коммуналках. С марта же 2005 года даже частично неприватизированные коммунальные квартиры по понятным причинам покупателей уже не интересуют. Таким образом, с 2007 года отмена приватизации фактически законсервирует разруху во всех до конца неприватизированных коммуналках, поскольку город перестанет ремонтировать их за свой счет. Шансы Петербурга расстаться с "почетным" званием столицы коммуналок таким образом весьма невелики.