"Ни одного нового объекта, ни одного кредита"

Российские девелоперы начали в массовом порядке отказываться от проектов: в ближайший год Mirax Group обещает не начинать ни одной стройки и не приобретать новых площадок, "Система-Галс" — распродать четверть своего девелоперского портфеля (см. вчерашний "Ъ"), а "Интеко" проведет ревизию своих проектов. Теперь эксперты ожидают коррекции цен на самом рынке недвижимости, а также ухудшения ситуации в смежных с девелопментом бизнесах: производители цемента ждут оплаты за отгруженный товар уже больше месяца, хотя еще до лета работали по предоплате.

"В ближайший год мы не начнем строительства ни одного нового объекта, не оформим ни одного кредита и не будем покупать новые проекты",— заявил вчера на пресс-конференции председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский. По словам господина Полонского, если через год ситуация на рынке не улучшится, корпорация может выйти из ряда проектов, в частности по комплексной застройке территорий в районе Бибирево-Бескудниково, занимаемых ЛЭП (строительство более 2,39 млн кв. м жилья и офисов, реализуется вместе с "Интеко"). Инвестиции оцениваются в $6 млрд. Среди еще не начатых строек Mirax Group — реорганизация киевского направления Московской железной дороги (2,87 млн кв. м, инвестиции — $4,2 млрд), комплекс Казакова (580 тыс. кв. м, $2 млрд), жилой район Мякинино (280 тыс. кв. м, $1,7 млрд).

С необходимостью пересмотреть стратегию ведения бизнеса столкнулись все российские девелоперы. Вчера стало известно о планах "Системы-Галс" распродать почти четверть портфеля проектов, стоимость которого оценивается в $3,746 млрд (см. вчерашний "Ъ"). Полученные средства компания направит на покрытие кредитов, а также финансирование оставшихся проектов. Вчера акции "Системы-Галс" на LSE торговались с высокой волатильностью: на момент начала сессии котировки упали сразу на 35,5%, торги закрылись на уровне минус 19,35%, а капитализация составила всего $279,7 млн. Еще в мае, когда рынок находился на пике, "Система-Галс" стоила $2,3 млрд (капитализация упала на 89%). За это время капитализация ГК ПИК сократилась с $13,456 млрд до $4,44 млрд, AFI Development — с $4,07 млрд до $1,468 млрд, ЛСР — c $7,45 млрд до $3,28 млрд.

"Сейчас получить проектное финансирование практически невозможно, даже если ты крупная компания. Из-за этого в 2008 году мы не приступили к строительству трех объектов общей площадью 300 тыс. кв. м в Москве и регионах",— сетует гендиректор "Комстрина" и председатель совета директоров "Сухоложскцемента" Максим Сотников.

По его словам, компания за этот год не приобрела ни одной новой площадки. "Все запущенные проекты будут достроены, еще не запущенные — тщательно оценены",— говорит вице-президент "Интеко" Олег Солощанский.

Подорожание кредитов уже отразилось на показателях ввода в эксплуатацию новых площадей. До июня московские девелоперы планировали построить 1,1 млн кв. м складов, фактически сдали 315 тыс. кв. м торговой недвижимости — 690 тыс. кв. м возвели и запустили всего 84 тыс. кв. м, отмечает партнер Knight Frank Андрей Петров.

Сами банкиры не сознаются в массовых отказах в финансировании девелоперов, однако отмечают, что серьезно пересмотрели условия по кредитам. "С начала года ставки в долларах возросли на 3%, и сейчас мы ведем разговоры с застройщиками о предоставлении кредита с минимальной ставкой от 12% годовых",— отмечает генеральный управляющий Юникредит банка Евгений Ретюнский. Если раньше при финансировании проектов банк выдавал 70% от стоимости проекта, то сейчас сложно получить даже 60%, добавляет банкир. По словам гендиректора консалтинговой группы "НЭО Центр" Валерия Есауленко, ставки в проектном финансировании сегодня доходят до 20% годовых в рублях.

О том, что "многие девелоперские компании посыплются в результате увеличения себестоимости проектов и ухудшения доступа к рынку финансирования", в своем интервью "Ъ" предрекал владелец ОНЭКСИМа Михаил Прохоров (см. "Ъ" от 18 июня). Теперь эксперты ожидают коррекции цен на самом рынке недвижимости, а также ухудшения ситуации в смежных с девелопментом бизнесах. Первыми на себе это ощутили производители цемента. "Если раньше все работали по предоплате, то сегодня нормально, когда оплата производится через месяц-два после поставки",— говорит Максим Сотников. Директор по маркетингу "Базэлцемента" Денис Усольцев добавляет, что по такой схеме с июля-августа работают практически все производители цемента.

Коррекции цен на жилье стоит ожидать уже этой зимой, уверен Максим Сотников. По его прогнозам, стоимость 1 кв. м может снизиться на 20%. "В отличие от США российский покупатель не сильно зависит от ипотечных кредитов. Этот фактор вместе с уменьшением предложения из-за замораживания строек только повлечет за собой рост цен на жилье",— не соглашается Олег Солощанский.