Setl Group застолбит офис

Рост вакансии стимулирует владельцев отдельных офисных объектов продавать их под редевелопмент. Бизнес-центр «Кип Хаус» в Московском районе Санкт-Петербурга перешел в собственность компании Setl Group, которая может построить на его месте до 35 тыс. кв. м жилья. Такие сделки интересны только крупным застройщикам, поскольку требуют затрат на изменение функции земли, объясняют эксперты.

Сейчас на площадке «Кип Хаус» условно разрешенный вид использования позволяет разместить там апартаменты, поэтому, возможно, объект приобретен на перспективу, считает эксперт

Фото: сайт БЦ «Кип Хаус»

Входящее в Setl Group ООО «Специализированный застройщик "Фаворит"» в конце августа стало владельцем ООО «Кип Хаус», указано в ЕГРЮЛ. На балансе этой компании находится одноименный бизнес-центр на Витебском проспекте, 13, площадью 14,5 тыс. кв. м, расположенный на участке 2,1 га в Московском районе Санкт-Петербурга. Прежде ООО «Кип Хаус» принадлежало работавшей там гендиректором Наталии Гавриловой. В Setl Group от комментариев отказались, с госпожой Гавриловой «Ъ-СПб» связаться не удалось.

Setl Group входит в пятерку крупнейших российских застройщиков жилья с 1,8 млн кв. м недвижимости в стадии строительства. Его выручка по итогам 2021 года составила 125,3 млрд рублей, чистая прибыль — 16,6 млрд рублей, EBITDA — 23 млрд рублей. Владельцами Setl Group являются Максим Шубарев (70%), Ян Изак (24%) и Илья Еременко (6%).

Стоимость бизнес-центра «Кип Хаус» можно оценить примерно в 50 тыс. рублей за квадратный метр, полагает управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. Таким образом, сумма сделки могла составить 725 млн рублей. Основную ценность для Setl Group представляет земельный участок под объектом для будущего редевелопмента, говорит директор департамента инвестиций Nikoliers Анна Сигалова. «Объект, вероятно, выкуплен под жилой проект, учитывая, что на близлежащей площадке находится построенный компанией комплекс комфорт-класса "Статус у парка Победы"»,— напоминает господин Починщиков.

Сейчас на площадке условно разрешенный вид использования позволяет разместить апартаменты, поэтому, возможно, объект приобретен на перспективу, считает госпожа Сигалова. В случае перевода имеющего промышленное назначение участка под жилье на нем можно построить 30–35 тыс. кв. м, подсчитал управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. По его словам, инвестиции в такой проект составят 100 тыс. рублей за «квадрат». Другой вариант — строительство социальной инфраструктуры для расположенного рядом своего жилого проекта, отмечает он.

В период градостроительной подготовки площадки и внесения изменений в генплан Setl Group может продолжать получать доход от сдачи коммерческих площадей, добавляет госпожа Сигалова. Покупка площадок в хороших локациях с арендным потоком и потенциалом редевелопмента продолжает оставаться одним из самых востребованных инвестиционных продуктов, подчеркивает эксперт. В августе похожую сделку закрыл застройщик «Красная стрела», купивший бизнес-центр «Акватория» (23,8 тыс. кв. м) на Выборгской набережной, на месте которого может построить жилье.

На рынке офисной недвижимости происходит рост вакансии, что стимулирует собственников объектов без якорных арендаторов искать на них покупателя, подчеркивает гендиректор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов. Найти профильного инвестора в текущих условиях на бизнес-центры непросто, тогда как жилым застройщикам в условиях дефицита площадок интересны участки в перспективных локациях, добавляет он. Но при этом такие сделки готовы рассматривать только крупные игроки, у которых есть возможность нести финансовые и временные издержки, связанные с изменением функциональной зоны, резюмирует господин Белоусов.