Коммерция ищет стабильность

Посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге продолжает медленно увеличиваться по сравнению с прошлым годом за счет постепенного открытия новых магазинов и сокращения влияния на рынок ушедших брендов. Но к росту арендных ставок это пока не приводит: из-за сдержанных оборотов российских ритейлеров предпосылок пока нет. Стоимость больших востребованных помещений стрит-ритейла продолжает рост за счет высокого спроса: здесь активно развиваются классические уличные форматы — кофе с собой и отделения банков. Признаки оживления чувствует и офисный рынок, хотя вакантность на нем пока не снижается.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

На последней неделе июля (с 24-го по 30-е число) показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве и Санкт-Петербурге превысил значение аналогичного периода прошлого года на 1%. Такие данные приводит Focus Technologies. Аналитики констатируют, что динамика в крупнейших городах страны сейчас похожа: посещаемость объектов стабилизируется. Одновременно сохраняется значительный разрыв с показателями докризисного 2019 года. Так, в Москве, по данным Focus Technologies Mall Index, в конце июля этот показатель отставал от значения четырехлетней давности на 24%, в Санкт-Петербурге — на 19%.

Торговый спрос

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева говорит, что в торгцентрах Москвы сейчас вакантны 14,2% площадей, Санкт-Петербурга — 9,1%. Оба показателя, по мнению консультантов, демонстрируют тенденцию к снижению за счет активного развития российских ритейлеров. Открытие новых магазинов, в свою очередь, приводит к росту трафика, замечает госпожа Хакбердиева. В Commonwealth Partnership рассчитывают, что в Москве вакантность в нынешнем и следующем годах закрепится на достигнутых значениях. Консультанты поясняют, что уходящие ритейлеры уже практически не влияют на рынок: приостановившие деятельность сети уже занимают менее 1% от общего объема торговых площадей.

О некой стабилизации на рынке говорит и генеральный директор «Этерны» Дмитрий Томилин, ожидая, что по итогам третьего квартала динамика будет сопоставима с истекшим периодом года: «Те, кто последовательно развивается, будут развиваться и дальше». Он отмечает, что в торгцентрах начинают активнее работать и ритейлеры, раньше занимавшие лишь помещения стрит-ритейла. Предпосылок для снижения арендных ставок Евгения Хакбердиева не видит из-за ограниченного предложения. Хотя Дмитрий Томилин поясняет, что многие арендаторы сейчас платят за помещения небольшую ставку и 6–15% от оборота. Это само по себе способствует снижению ставок.

«Все-таки торговля у наших российских операторов, за некоторым исключением, идет хуже, чем у тех операторов, которых они заменяют»,— замечает господин Томилин.

Из тех же соображений, по его словам, при смене операторов происходит снижение базовой ставки аренды.

Сегмент стрит-ритейла, по мнению заместителя гендиректора R4S Group Ирины Буренко, находится в стадии роста: спрос на помещения во втором квартале на 40% превысил показатель прошлого года. Достаточно активно, по ее словам, развиваются классические уличные форматы: кофе с собой, отделения банков, табачные магазины. Ставки аренды на помещения небольшой площади, по словам госпожи Буренко, выросли на 20% с начала года. В районе белорусского вокзала в Москве помещения сейчас сдаются в среднем за 304 тыс. руб. за квадратный метр в год, в районе Сокол — за 146 тыс. руб.

Офисы для корпораций

Объем офисных сделок на московском рынке в этом году может достигнуть 1,6–1,8 млн кв. м, повторив рекордный результат 2019 года, считает руководитель отдела услуг собственника CORE.XP Кирилл Бабиченко. Доля свободных площадей, по его прогнозам, может сократиться с 9,4% до 8%. Региональный директор департамента исследований Nikoliers Вероника Лежнева замечает, что в начале третьего квартала на офисном рынке заключают достаточно крупные сделки с участием государственных и финансовых структур. Это позволяет эксперту также рассчитывать на прирост поглощения.

В Санкт-Петербурге объем спроса на офисы, по прогнозам директора департамента исследований рынка компании Maris Алены Волобуевой, в третьем квартале вырастет на 10% относительно аналогичного периода прошлого года. Объем вакантных площадей при этом может вырасти с текущих 10,3% до 10,8–11,3%.

Более трети от общего объема сделок на рынке сейчас заключают финансовые компании, говорит госпожа Волобуева. На втором месте сфера услуг, а на третьем — IT-компании.

Кирилл Бабиченко указывает, что средняя арендная ставка на офисном рынке Москвы сейчас составляет 22,1 тыс. руб. за квадратный метр в год. Он сомневается, что это значение может начать расти раньше середины 2024 года. Госпожа Лежнева видит небольшое снижение ставок в сегменте офисов класса А, связывая его как с уходом с рынка части качественного предложения по ставке выше среднерыночной, так и с попытками собственников менее востребованных объектов привлечь арендаторов за счет дисконтирования. В Санкт-Петербурге, по оценкам руководителя департамента исследований Nikoliers Алины Базаевой, средняя ставка для офисов класса А сейчас 1,8 тыс. руб. за квадратный метр в месяц, класса В — 1,2 тыс. руб. «В бизнес-центрах, заполненных менее чем на 50%, арендодатели готовы рассматривать скидки от анонсированной цены в пределах 10–15%»,— замечает она.