Девелоперам обнуляют правила

Депутаты гордумы Воронежа на заседании 13 июля могут изменить недавно принятые правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Мэрия предлагает отменить требование по минимальной площади участков под многоквартирную застройку 3 тыс. кв. м, на котором прежде настаивала сама. Некоторые депутаты опасаются, что изменения могут спровоцировать «хаотичную точечную застройку». Однако их коллеги напоминают, что такого ограничения ранее не было, и утверждают, что девелоперы уже столкнулись с проблемами при реализации проектов. Участники рынка одобряют отмену ограничения.

Воронежские девелоперы просят не ограничивать их площадью участков

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

На заседание гордумы Воронежа 13 июля вынесен вопрос об отмене ограничения минимальной площади для многоквартирной застройки. Накануне заседания, 12 июля, изменения в ПЗЗ одобрили члены постоянной комиссии думы по градостроительной деятельности и земельным отношениям. Сейчас в правилах землепользования и застройки установлено ограничение 3 тыс. кв. м. Минимальная площадь определяется на основе федеральных указаний «по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах». Одним из критериев расчета является «общая площадь жилых помещений в кондоминиуме с учетом удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности».

Как следует из пояснительной записки (есть в распоряжении «Ъ-Черноземье») за подписью и.о. руководителя управления главного архитектора (УГА) мэрии Григория Чурсанова, обнуление ограничения связано с тем, что «в кварталах сложившейся застройки» города площадь земельных участков «зачастую не превышает» 1,5 тыс. кв. м. «Таким образом, фактически для существующей многоэтажной застройки данная величина завышена, в связи с чем целесообразно минимальную площадь земельного участка не устанавливать»,— указано в документе.

Правила землепользования и застройки регламентируют работу девелоперов и являются дополняющим документом к генплану населенного пункта. Впервые проект новых правил для Воронежа был представлен осенью 2020 года. Тогда застройщики высказывали недовольство, в частности восприняв включение в документ понятия архитектурно-градостроительного облика как дополнительный административный барьер.

Весной 2021 года скорректированный вариант ПЗЗ также вызвал много вопросов у девелоперов, особенно в части плотности застройки. В итоге проект депутаты приняли спустя год, отметив, что итоговый вариант можно корректировать при прохождении процедур общественных слушаний и других согласований. Одобренные комиссией гордумы изменения стали первой серьезной правкой с момента утверждения ПЗЗ в апреле. Вместе с отменой предлагается ряд других изменений в ПЗЗ Воронежа, включая переход нескольких участков из одних зон застройки в другие, а также отказ компании «Стэл» во включении земли на Путиловской, 19, в зону особого регламента многоэтажной застройки.

Руководитель фракции «Единая Россия» в гордуме Роман Жогов сообщил «Ъ-Черноземье», что при рассмотрении проекта решения в ходе заседания профильной комиссии проголосовал против него. «У меня возникли опасения, что этот проект спровоцирует хаотичную точечную застройку,— рассказал господин Жогов.— В ходе дискуссии представителями УГА было обещано, что будут даны соответствующие пояснения и аргументация, зачем необходимо вносить изменения в недавно принятые ПЗЗ. Мне надо быть уверенным, что мы сохраним нормальные парковки, озеленение, детские площадки и другие элементы инфраструктуры в кварталах многоэтажной застройки».

«Не хотелось бы, чтобы наши, возможно, поспешные решения отрицательно сказывались на архитектурном облике Воронежа. Вопрос формирования комфортной среды — наиболее важный в текущей городской повестке. Желание максимально увеличить плотность застройки не должно подменять собой здравый смысл и градостроительные нормы»,— добавил депутат.

Председатель профильной комиссии, гендиректор ФК «Аксиома» Иван Кандыбин напомнил «Ъ-Черноземье», что в прежних правилах землепользования и застройки ограничения на минимальную площадь не было. «Когда обсуждался проект новых ПЗЗ, мы предлагали отказаться от этого параметра, но мэрия настояла на том, чтобы его включить. Власти хотели посмотреть, как этот инструмент будет работать. Но практически сразу у застройщиков возникли проблемы»,— рассказал девелопер.

По словам господина Кандыбина, из-за этого ограничения уже поступали жалобы от бизнеса. «Это касается компаний, которые занимаются развитием застроенных территорий: они выиграли аукционы, инвестировали в расселение жильцов и снос аварийного жилья, начали межевать участки и столкнулись с тем, что по площади не могут тут ничего построить из-за ограничения»,— отметил он.

В качестве другого примера Иван Кандыбин привел ситуацию с уже утвержденным властями проектом планировки территории: «Все параметры застройщику согласованы. Он начинает также межевать участок, чтобы реализовать свой проект в несколько очередей, и потом видит, что отдельный запроектированный дом не может быть построен, так как участок под ним меньше 3 тыс. кв. м».

При этом, подчеркнул господин Кандыбин, сохраняются все остальные ограничения по коэффициентам этажности, плотности застройки, озеленению и многим другим. «Если проект девелопера на конкретной территории подходит под все параметры, а участок небольшой, то почему тут и не построить»,— резюмировал он.

Глава воронежской ГК «Бик» (занимается в том числе развитием застроенных территорий) Дмитрий Большаков считает изменения в ПЗЗ логичными. «Они носят обоснованный характер. В среднем подлежащий сносу и расселению аварийный дом имеет два-три этажа и вместе с придомовой территорией занимает около 2 тыс. кв. м. Если такой участок находится в собственности, то при существующих коэффициентах на нем можно построить десятиэтажный дом с одним подъездом на 50–60 квартир»,— объяснил господин Большаков.

По его мнению, при одобрении изменений девелоперы смогут активнее работать на застроенных территориях и «двигать экономику города и области вперед».