Плановые изменения

Каждый владелец квартиры рано или поздно затевает ремонт. А серьезный ремонт всегда сопровождается перепланировкой квартиры. Еще до того, как строители начнут крушить стены и устанавливать новую сантехнику, вам придется обойти с десяток чиновничьих кабинетов, чтобы получить на это разрешение. Когда это необходимо, а когда — необязательно, рассказывает юрист МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ.

Законодательная база

     Моя новая соседка по сталинскому дому надумала установить в квартире камин с мраморным порталом весом примерно 1,5 тонны и унялась лишь тогда, когда по фасаду пошла трещина (деньги на установку и последующий снос камина были потрачены немалые). Такие истории кажутся забавными, только когда вас это не касается, но, если самодеятельность соседей угрожает вашей собственной квартире, тут уж не до смеха.
       Проблемой перепланировок московское правительство озаботилось 12 лет назад. В соответствии с постановлением правительства Москвы от 27 сентября 1991 года "О начале приватизации и утверждении положения о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве" были впервые сформулированы общие правила переустройства или перепланировки помещений. С тех пор процедура оформления разрешения все более усложнялась и стала столь запутанной, что в ее правилах не могли разобраться даже сами московские чиновники. Что не мешало им под предлогом борьбы за безопасность жильцов собирать дань с желающих перепланировать свое жилище. В 1996 году стоимость оформления перепланировки пятикомнатной квартиры доходила до $10 тыс.
       Три года назад, в сентябре 1999 года, Мосгордума приняла закон "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", в котором правила получения разрешения на переустройство были упрощены и унифицированы. Аналогичные попытки предпринимала и федеральная власть: в том же 1999 году Госстрой России издал приказ, регламентирующий порядок получения разрешения на перепланировку. Однако документ так и не вступил в силу — Минюст отказался его регистрировать.

Разрешение на перестройку

     В каких случаях надо получать разрешение на перепланировку? Чтобы это понять, определимся с терминами. Согласно п. 3 ст. 1 московского закона переустройство помещений — это проведение работ, связанных с изменением местоположения или размеров помещений, их состава (объединение помещений или разделение на отдельные комнаты), функционального назначения, а также изменение их инженерного оборудования. Понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, заделку проемов в стенах, перекрытиях и перегородках и т. п.
       Чтобы оценить предполагаемые затраты на оформление, решите, будете ли вы трогать несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия или элементы общедомовых инженерных и вентиляционных систем (например, переносить канализационные стояки или вскрывать вентиляционные коробы). Определить, на какую перепланировку нужно заказывать проект, а на какую достаточно взять экспликацию квартиры и самому начертить план ее переустройства, вам поможет инженер ДЭЗа, ответственный за оформление перепланировок. В моем случае консультация обошлась мне в бутылку "Советского" шампанского и коробку конфет. Комплект минимальной проектной документации в архитектурно-строительной фирме стоит примерно $400-500 для однокомнатной или двухкомнатной квартиры. Если вам пришлось обратиться в проектную организацию, потребуйте, чтобы оформлением перепланировки занималась именно она. Все вместе обойдется вам в $1,5-2 тыс. Разумеется, оформление переустройства, на которое проектная документация не нужна (например, снос ненесущих межкомнатных перегородок, замена электрики или сантехники) проще и дешевле. Разрешение на переустройство дает районная управа. При ней существует межведомственная комиссия (МВК), которая выдает заключения о возможности переустройства. Для того чтобы получить заключение МВК, нужно представить довольно объемистый пакет документов. Во-первых, необходимы копии правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи и т. д.). Кроме того, нужно составить заявление на имя главы районной управы с подробным описанием изменений, сроков, в которые вы будете заниматься переустройством, и временем производства работ. Согласно новому закону строительные работы разрешены только в будни с 8.00 до 20.00. Продолжительность работ не может превышать четырех месяцев, в противном случае вам потребуется дополнительное разрешение. Заявление необходимо подписать у управляющего домом (ДЕЗ, правление ЖСК, правление товарищества собственников жилья). К заявлению необходимо приложить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций, подписанные управляющим домом и вашими соседями — последние должны подтвердить, что не возражают против перепланировки. Этот документ не является обязательным, однако, если он отсутствует, а соседи пожалуются на ваши действия, перепланировку могут отменить. Помимо этого к заявлению прилагаются копии поэтажного плана и экспликаций помещений, которые вам выдаст БТИ при предъявлении подписанного заявления. На копию необходимо нанести свой проект перепланировки или, как уже было сказано, заказать проект в архитектурно-строительной фирме. Если вы переносите места подключения газа, воды или иных инженерных сетей, могут потребоваться соответствующие согласования в "Мосгазе", "Мосэнерго" и т. п. Практически всегда требуется заключение Госпожнадзора. Кроме того, вам потребуется страховой полис гражданской ответственности за возможный ущерб третьим лицам. Его можно получить в любой страховой компании. Впрочем, если вы застрахованы по городской программе льготного страхования, этого будет достаточно.
       По предъявлении всех перечисленных документов в районную управу МВК выдаст вам заключение о возможности переустройства, а глава управы подпишет разрешение на проведение работ. В ходе производства работ вы обязаны обеспечить доступ в квартиру надзорным органам, которые по окончании работ проверят, соответствует ли сделанное плану.
       На выдачу заключения комиссии отводится месяц, а в сложных случаях, если требуется провести техническую экспертизу,— два. Однако, если нужно получать согласования в разных инстанциях, времени потребуется гораздо больше.
       После вступления в силу городского закона процедура получения разрешения на переустройство упростилась. Но нужно ли ввязываться в это, до сих пор непонятно. Во-первых, если следовать букве закона, то и установка железной двери, пластиковых окон, остекление балкона и даже установка дополнительных электророзеток являются переустройством. Однако ни БТИ, ни Мосжилинспекция, ни управы к такому переустройству придираться не будут.
       Много вопросов возникает и при заключении с соседями актов об их согласии терпеть возможные неудобства. Когда вы делаете обычный ремонт, никакого согласия у соседей не спрашиваете. Но и в случае капремонта, и в случае перепланировки ваши строители шумят и разносят по коридору грязь. Хорошо, если ваши соседи вменяемы и понимают, что рано или поздно им тоже придется обращаться к вам за согласием на перепланировку. А если нет? Придется выложить еще некоторую сумму в качестве компенсации.

Перепланировка с последующим сносом

     Теперь посмотрим, а чем может обернуться для вас незарегистрированная перепланировка. Если вы будете продавать квартиру, то при регистрации сделки в Москомрегистрации с вас потребуют справку БТИ с прилагаемой экспликацией. Перед тем как выдать справку, представитель БТИ должен осмотреть квартиру и уточнить ее параметры. Если он обнаружит перепланировку, справки вы не получите. Обычно эта проблема решается в ходе неформальной беседы с представителем БТИ: он не заметит вашей перепланировки, а ваш карман облегчится на сумму от 500 рублей до $100, в зависимости от размера квартиры и масштабов происшедших с ней перемен.
       Впрочем, московские коммунальщики придумали и другой способ отъема денег. В 1999 году в нескольких домах на Волоколамском шоссе меняли газовую подводку, причем новые трубы прокладывались не там, где были старые, а в другом конце кухни. Многие жильцы отказывались впускать в квартиры рабочих, так как недавно сделали ремонт и купили кухонную мебель со встроенной техникой, которую пришлось бы ломать. Практически каждая квартира была так или иначе перестроена — сделаны теплые полы, перенесена стенка, перепланирована кухня, убраны в стену коммуникации. Сначала приходил газовщик, который пытался убедить хозяев, что их квартира не пострадает. А заодно смотрел, не перепланирована ли она. А потом к тем, кто не соглашался на замену труб, являлся работник ДЕЗа с уведомлением о необходимости восстановить первоначальную планировку квартиры. ДЕЗ угрожал подать в суд на непокорных жильцов, сделавших незаконную перепланировку, пытался отключать электричество. Большинство жильцов предпочло не тратиться на оформление документов, а заплатить по тысяче рублей, чтобы рабочие не переносили трубы. Конечно, можно было просто не пустить газовщиков, но есть риск вообще остаться без газа.
       Что касается официальных штрафов, то они относительно невелики. Согласно московским законам за нарушение порядка проведения работ при переоборудовании или перепланировке жилья на физических лиц налагается штраф от 1,5 до 2,5 тыс. руб. По ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях за самовольную перепланировку налагается штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. Если перепланировка привела к нарушениям нормативов по эксплуатации жилья, инженерных сетей, а также объектов внешнего благоустройства, штраф составит от 1 до 2 тыс. руб., а за неисполнение предписаний по устранению нарушений — от 300 до 500 руб. По сравнению с затратами на оформление перепланировки это не деньги. Штраф может наложить только Мосжилинспекция, однако без вашего разрешения или определения суда представитель Мосжилинспекции зайти в вашу квартиру для установления факта правонарушения не имеет права. Срок привлечения к административной ответственности ограничен двумя месяцами с момента совершения противоправного деяния, так что оштрафовать за неправильное проведение уже законченного ремонта инспекции будет довольно трудно.
       Хотят того московские власти или нет, но навязанные нам правила подталкивают к тому, чтобы оформлять перепланировку задним числом. Во-первых, можно ни о чем не договариваться с соседями и не выплачивать им компенсации за причиненные неудобства. Во-вторых, никто не будет следить за ходом работ и проверять, прекратили вы сверлить стены в 19.59 вечера или 20.01, а также лимитировать сроки проведения работ. И наконец, кроме архитектурных фирм услуги по оформлению перепланировок стали оказывать и риэлтеры. Из-за конкуренции цены на эти услуги постоянно снижаются.
       Перед тем как начать крушить стены все-таки выясните, нет ли среди сносимых элементов несущих конструкций. Я вот, например, купил себе квартиру на последнем этаже. Так спокойнее — по крайней мере, ничья ванна на голову не рухнет.