Неэффективная стратегия

В среде девелоперов нередко приходится слышать мнение, что до тех пор пока энергоносители в России относительно дешевы, рассчитывать на внедрение энергосберегающих технологий в жилых домах не приходится. Но и на Западе, говорят эксперты, застройщики далеко не всегда добровольно внедряют новые стандарты строительства, государству их приходится подталкивать. У нас же внедрение энергоэффективных технологий тормозится в том числе и из-за чиновничьих препонов.

Сегодня в Петербурге лишь единицы строительных компаний (5-7%) применяют в комплексе энергоэффективные опции и технологии, которые делают жизнь жителей новостроек одновременно комфортной и экономичной.

"Внедрение энергоэффективных технологий удорожает строительство в среднем на 10-15 процентов. Однако это вложение быстро оправдает себя, вернувшись покупателю в виде экономии на коммунальных платежах до 40 процентов", — считает директор управления аналитического маркетинга компании "Северный город" (входит в холдинг RBI) Вера Сережина

Но если дома с застекленными балконами и лоджиями, как и квартиры с индивидуальными счетчиками на электроэнергию, становятся уже нормой для рынка и используются практически повсеместно, то импортные радиаторы с регулировкой температуры, многослойные теплосберегающие стеклопакеты и энергосберегающие лампы есть далеко не везде. А теплосберегающее напыление на окнах и датчики движения в местах общего пользования все еще редкость для рынка (около 3% новостроек).

Без базы

Директор по подготовке проектов Setl City Алексей Фролов говорит, что серьезной проблемой для инвесторов, внедряющих энергосберегающие технологии, является отсутствие практической базы в этой сфере. "Государство декларирует политику перехода к энергосберегающим технологиям, однако недостаток прикладного опыта приводит к тому, что инвестор, используя новые технологии, вынужден согласовывать проект по старой системе расчета нагрузок на здание и, как результат, переплачивать за ненужные мощности и внедрение инноваций", — объясняет он.

Арсений Васильев, генеральный директор "Унисто Петросталь", соглашается с этим: "Существующие нормы проектирования и механизмы госэкспертизы проектов не имеют никакого стимулирования к повышению энергоэффективности зданий. Обосновать и согласовать пониженное электропотребление в разы труднее, чем принести типовой проект, в котором потребительские характеристики заложены по нормативам советских времен".

Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая также считает, что в России все энергоэффективные решения законодательно не урегулированы и не нормированы. "Допустим, если мы захотим разместить на объекте солнечные батареи, то все равно будем вынуждены делать это дополнительно к тому, что и так всегда обязаны делать. Мы не сможем просто заменить существующее решение на какое-то иное — более энергоэффективное. Например, фактически запрещена в жилых объектах приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией. Сегодня приходится, по сути, заниматься поиском нюансов в законодательстве, чтобы создавать продукт качественный и современный. В общем, даже нормативная база (а не только менталитет клиентов) не достигла в России уровня, позволяющего застройщиками реально строить энергоэффективные дома!" — возмущается госпожа Гуртовая

Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", полагает, что сдерживает внедрение энергоэффективных технологий также недостаток ресурсов, в первую очередь свободных денежных средств, а также низкая доступность заемного капитала — все это препятствует ускоренной модернизации производственных мощностей. "Негативным фактором выступает и низкая экономическая мотивация к внедрению сберегающих технологий, что связано со сдерживанием тарифов", — полагает она.

Преувеличенные сложности

А вот Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ООО "Петра 8", полагает, что сложность соблюдения требований энергоэффективности сегодня преувеличена: если экосоставляющая закладывается на этапе разработки проекта, реализация ее не представляет большого труда. "Практика показывает, что интеграция этих технологий под силу любой компании, которая ставит перед собой такую задачу. При этом удорожание строительства составляет около 5 процентов — все дополнительные расходы окупаются при эксплуатации здания и затем начинают приносить прибыль", — подсчитала она.

Она считает, что основная проблема, сдерживающая сегодня развитие экосегмента на рынке жилья, — это отсутствие заинтересованности застройщиков нести дополнительные расходы. Еще один сдерживающий фактор — низкая осведомленность потребителя о преимуществах энергоэффективных зданий. "Отсюда идет нежелание покупателя платить дополнительные деньги за что-то не очень понятное, с неопределенным сроком окупаемости. Большим подспорьем здесь было бы введение обязательных к исполнению законодательных норм. Кроме того, задача образовывать потребителя и формировать его предпочтения должна ложиться в том числе и на плечи девелоперов", — говорит госпожа Жалеева.

Алексей Потапенко, главный инженер ООО "Институт территориального развития", поясняет слова коллеги о незаинтересованности застройщиков в несении дополнительных расходов: "Инвестор в настоящее время в основном заинтересован в получении большей прибыли от первичной продажи объекта. Он не всегда является эксплуатирующей организацией, и вопросы энергоэффективности (то есть снижение затрат на эксплуатацию здания и мероприятия, направленные на уменьшение потребления энергии в период эксплуатации здания) его не очень интересуют".

Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы Red Line, говорит, что сегодня жилые дома по энергоэффективности разделяют на несколько видов: обычные (потребление энергоресурсов — 400 кВт*ч в год на квадратный метр), дом с низким энергопотреблением (менее 70 кВт*ч), "пассивный" (не более 15 кВт*ч) и "активный дом".

"Пассивный дом" обеспечивает комфортную температуру в помещениях при помощи теплоизоляции, закрытой системы отопления и рекуперативной вентиляции как зимой, так и летом. "Активный дом" может сам обеспечивать себя электроэнергией и горячей водой. По сути, "активный дом" выступает еще и в качестве электростанции.

В России проектирование и строительство энергоэффективных зданий пока находится лишь на стадии эксперимента. Первый такой дом был построен в 2001 году в Москве (в микрорайоне Никулино-2). Сейчас энергоэффективные дома уже строятся в Уфе, Белгороде, Казани, Барнауле и других городах.

"Конечно, пока строительство энергоэффективных зданий не носит массовый характер, нет четких отлаженных технологий, адаптированных под российские особенности, поэтому себестоимость их строительства может быть выше на 25-30 процентов. Если будет осуществлен переход к типовой застройке, то стоимость квадратного метра будет уменьшаться", — говорит господин Герасименко.

Бессознательное

В России сложился стереотип о том, что в Европе энергосберегающие технологии внедряются потому что это, во-первых, выгодно, а во-вторых, сознательные европейцы готовы платить из своего кармана за экологию. На деле все не совсем так.

Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая рассказывает: "Мы постоянно и подробно анализируем финские проекты, которые реализуются в соответствии с требованиями Евросоюза по энергоэффективности, и видим, что себестоимость таких энергоэффективных домов оказывается примерно на 25 процентов выше, чем обычных (без каких-то специальных решений). Получаются достаточно дорогие проекты. Превышение себестоимости на 25 процентов включает все затраты, в том числе и по проектированию объекта. Энергоэффективное здание — намного более сложное инженерное сооружение, в котором абсолютно все запроектированные инженерные системы (по воде, теплу, электричеству) — иные, нетиповые и более дорогие решения. Причем если в Финляндии энергоэффективные решения стали фактически уже типовыми, поскольку сейчас нельзя иначе строить (другие решения запрещены), то для российского рынка они таковыми не являются. Зачастую в России невозможно даже точно определить, насколько удорожает проект включение какого-либо энергоэффективного решения, просто из-за отсутствия для сравнения соответствующего рынка".

Поскольку применение энергоэффективных технологий невыгодно застройщикам, в том числе и в Финляндии, то оно дотируется государством, поведала госпожа Гуртовая. Государство, финансово поддерживая применение застройщиками энергоэффективных решений, решает вопросы экологии в стране, заботясь таким образом о своих гражданах. При этом государство позволяет застройщикам, которые обеспечивают граждан современным комфортным жильем и платят большие налоги, существовать на рынке. "Даже в Финляндии, если бы государство без дотаций ввело требования по энергоэффективности, очень многие застройщики просто не смогли бы работать из-за убыточности проектов (ведь маржа в 25 процентов имеется при реализации далеко не каждого объекта). Проекты не выдерживают нагрузку, связанную с применением энергоэффективных решений, не только в России, но и в Финляндии. Поэтому благодаря тому, что во многих европейских странах государство, обязывая застройщиков применять энергоэффективные решения, также их поддерживает, энергоэффективные технологии активно развиваются именно в домостроительстве", — объясняет госпожа Гуртовая.

Впрочем, несмотря на то что в Финляндии покупатели находятся уже на более высоком уровне осознания ценности энергоэффективных решений, они готовы платить отнюдь не за все позиции, обеспечивающие энергоэффективность жилья. Многие решения не дают клиентам плюсов, очевидных с точки зрения экономии или комфорта проживания, — они приносят пользу только для экологии страны, сохранения природы. "Конечно, имеются сознательные люди, думающие об экологии в целом, но прежде всего это вопрос государства. В итоге государство именно законодательно устанавливает обязательность применения энергоэффективных решений с одновременным дотированием застройщиков. Очевидно, что и в России аналогичным путем должен идти процесс внедрения энергоэффективных решений в жилищном строительстве", — резюмирует госпожа Гуртовая.