Миллиард в «Шоколаде»

За 1 млрд руб. выставлен на продажу один из старейших торговых центров Нижнего Новгорода — «Шоколад». Четыре года назад, когда у объекта менялся собственник, участники рынка и эксперты говорили о необходимости менять концепцию убыточного проекта, из которого уходят арендаторы. Однако за это время улучшений в работе торгового центра не произошло. Сегодня аналитики полагают, что «Шоколад» может вызвать интерес у сетевых девелоперов при условии реконцепции и твердого управления. Участники рынка не видят торгового будущего у «Шоколада».

Сегодня стало известно, что владелец торгового центра «Шоколад» выставил его на продажу, сообщил «Деловой квартал» со ссылкой на «Центр коммерческой недвижимости». По информации ЦКН, цена объекта составляет 1 млрд руб. Общая площадь торгового центра, построенного в 2003 году, — более 25 тыс. кв. м, из которых 16,2 тыс. кв. м могут сдаваться в аренду. На данный момент крупными арендаторами «Шоколада» являются гипермаркет EuroSpar и фитнес-центр «ФизКульт Спорт».

По словам генерального директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, изначально торговый центр создавался с акцентом на развлекательную составляющую. Так, 40% площадей здания были запланированы под размещение ресторанов, спортивного центра и многозального кинотеатра. Ранее в ТЦ действительно располагались развлекательный центр, сетевой кинотеатр, федеральный ретейлер бытовой техники и электроники, фуд-корт, но постепенно крупные арендаторы стали уходить из «Шоколада». Татьяна Романчева полагает, что интерес посетителей упал после постройки ТЦ «Фантастика», который стал сильным конкурентом в сфере развлечений, после того как ТЦ «Шоколад» покинула федеральная сеть кинотеатров «Каро-Фильм». В 2013 году нерентабельный объект был выставлен на продажу санкт-петербургской компанией «Балт клин комплект» (принадлежит петербургскому ЗАО «ИнвестГрупп»). Новым собственником здания стал бывший директор Горьковского автозавода Виктор Беляев. Тогда эксперты оценивали стоимость сделки в $60 млн (1,9 млрд руб. по курсу того времени).

Сейчас, по данным генерального директора консалтинговой компании IDEM, председателя комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих девелоперов Екатерины Гресс, торговый центр, вероятнее всего за долги, отошел МДМ-банку и находится у него в доверительном управлении. По данным аудиторского заключения от марта 2017 года, стоимость объекта составляет 1,75 млрд руб., по октябрьскому отчету московских оценщиков — 1,28 млрд руб. Стоимость продажи объекта Екатерина Гресс называет «рыночной», полагая, что при покупке на него может быть сделана скидка, поскольку новому покупателю придется вкладываться в реконцепцию объекта, и расходы могут составить от 10 тыс. до 20 тыс. руб. на кв. м. По мнению госпожи Гресс, объект может быть интересен покупателям как из Нижнего Новгорода, так и из других регионов или столицы, в том числе сетевым девелоперам. Эксперт отмечает, что в 2016 году торговым центром управляла компания DARS Development, у которой были идеи по обновлению концепции «Шоколада». Екатерина Гресс считает, что он может продолжить работу в режиме торгового центра при условии реконцепции.

Татьяна Романчева соглашается с необходимостью сменить концепцию ТЦ и добавляет, что за все это время проект не смог стать успешным из-за многих факторов, в том числе неудачного расположения продуктовых площадей, которые не обеспечивают большую проходимость через сам торговый центр, неудобного подъезда к нему и отсутствия большого паркинга. «При текущей цене срок окупаемости составит около 10 лет. Нижегородские инвесторы могут приобрести ТЦ в качестве капитализации. Здание может быть доходным лишь при смене концепции, но не кардинальной — достаточно минимальных перестроек», — отмечает Татьяна Романчева.

Председатель совета директоров ГК «Электроника» Сергей Кузнецов также называет цену объекта «реальной», исходя из его площади и стоимости строительства, но считает, что в формате торгового центра «Шоколад» существовать не может: «Если бы этот торговый центр располагался в одном из микрорайонов Нижнего Новгорода, он был бы вполне жизнеспособен, но за все то время, что объект простаивает, никто не придумал концепцию, как его использовать, значит, готовой идеи нет». Сергей Кузнецов полагает, что положение арендаторов «Шоколада» не устойчиво: спортивный центр «ФизКульт Спорт» располагается здесь, потому что «дороже будет выселить его из торгового центра», а EuroSpar может покинуть объект, поскольку собственник сети уже открыл несколько новых магазинов по соседству.