Арендаторов распугали новости

Снижение трафика в торгцентрах Москвы и Санкт-Петербурга на фоне объявления частичной мобилизации носило краткосрочный характер — активность посетителей уже начала восстанавливаться. Но о настроениях потенциальных арендаторов этого пока сказать нельзя — они по-прежнему не готовы массово заключать сделки по аренде торговых площадей. Активность сохраняется в fashion-сегменте, но для заполнения вакантных площадей ее недостаточно. Похожая ситуация и на офисном рынке, где площади арендуют в основном представители госсектора, нефтегазовые и IT-компании.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Трафик торгцентров начал восстанавливаться после частично продиктованного решением о частичной мобилизации спада, свидетельствуют расчеты Focus Technologies. В Москве показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) на неделе 10–16 октября на 2–3% превысил значения предыдущих двух недель, в Санкт-Петербурге — на 4%. Разрыв с аналогичным периодом 2021 года составил 13% и 14% соответственно, докризисного 2019 года — 28% и 25%. Воздействие событий второй половины сентября было краткосрочным, сейчас рынок постепенно отыгрывает локальное снижение, поясняет руководитель направления исследований и консалтинга Focus Михаил Васильев.

Доля пустующих площадей в торгцентрах Москвы по итогам третьего квартала составила 12%, увеличившись на один процентный пункт относительно второго квартала и на два — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, указывает руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков.

Эксперт предполагает, что негативный тренд сохранится и к концу года пустовать могут около 15% помещений.

К середине 2023 года вакантность может вырасти уже до 20–22%, не исключает партнер Commonwealth Partnership (CMWP) Ольга Антонова, называя определяющим фактором политику международных брендов, закрывающих свои магазины.

Позитивными факторами для рынка госпожа Антонова называет возможное сохранение части магазинов Inditex, приход нескольких турецких сетей и экспансию российских. Но активность со стороны бизнеса недостаточна для поглощения всей прогнозируемой вакансии, отмечает она. Такая динамика, по мнению эксперта, может способствовать снижению средних арендных ставок на 12–15% в течении 2023 года, хотя в моменте существенных колебаний эксперт не наблюдает.

Fashion-улицы

В сегменте стрит-ритейла на центральных торговых улицах Москвы, по подсчетам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, сейчас пустуют 7–12% площадей — этот показатель остается стабильным. А вот в Санкт-Петербурге заметна даже небольшая позитивная динамика. Средний уровень вакантности по итогам третьего квартала составил 8,2%, отмечает директор департамента исследований рынка Maris Алена Волобуева. Значение сократилось как относительно предыдущего квартала (на 0,7 п. п.), так и аналогичного периода прошлого года (на 1,5 п. п.).

Хотя активность арендаторов сейчас снижена: объем сделок поглощения помещений стрит-ритейла, по оценкам госпожи Волобуевой, в январе—сентябре оказался на 11,3% ниже показателя за тот же период 2021 года. Основной точкой роста эксперт называет fashion-операторов — число соглашений с ними, напротив, выросло на 9%. Ирина Буренко связывает тренд с ограничением работы в России социальных сетей: многие небольшие марки оказались вынуждены выходить из привычного онлайн-формата в офлайн. Госпожа Волобуева также считает устойчивым спрос со стороны фитнес-студий, салонов красоты, магазинов с товарами для дома и животных.

В четвертом квартале рынок, по мнению Алены Волобуевой, столкнется с сезонным ростом доли пустующих площадей и не исключено, что в нынешнем году он окажется более выраженным под влиянием неэкономических факторов. Госпожа Буренко напоминает, что рынок в целом тяжело отреагировал на события конца сентября: 27% договоров в стадии активного согласования были приостановлены, многие отказались от сделок. «Сегодня рынок аккуратно оживает, новых обращений становится больше, но до состояния первой половины сентября 2022 года еще далеко»,— поясняет она.

Офисы без арендаторов

Вакантность на офисных рынках растет. Так, в Москве показатель по итогам третьего квартала увеличился на 0,4 п. п., до 8,4%, указывает директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. Директор CORE.XP Кирилл Бабиченко при этом не исключает, что к концу года пустовать могут уже 12% помещений. «Спрос после сентябрьских событий значительно снизился, многие компании приостановили свои проекты»,— рассуждает он. Оставшийся спрос, по словам эксперта, формируют компании банковского сектора, девелоперы жилья, госструктуры. Госпожа Анаевская не исключает, что решение закрыть свои офисы в Москве примут и еще несколько иностранных компаний: речь идет о тех, кто сложнее и дольше принимает решения, пока находясь в стадии переговоров. Запрашиваемая ставка аренды для офисов в Москве, по словам партнера NF Group Марии Зиминой, сейчас составляет 27 тыс. руб. за кв. м в год для офисов класса А и 17,4 тыс. руб.— класса В. Показатели, по ее словам, сейчас постепенно снижаются.

В Санкт-Петербурге доля пустующих площадей на офисном рынке, по оценкам гендиректора местного офиса NF Group Константина Лосюкова, за квартал увеличилась на 1,2 п. п., достигнув 9,5%. В абсолютном выражении в городе пустуют 378 тыс. кв. м, в ближайшем будущем освободятся еще 18,7 тыс. кв. м, отмечает он. Общий рост вакантности эксперт связывает, в частности, с уходом с рынка международных IT-компаний. Алена Волобуева ждет, что к концу года в Санкт-Петербурге будут пустовать 11–12% площадей.

Одновременно спрос остается достаточно активным: в третьем квартале, по оценкам Maris, он превысил показатель за аналогичный период прошлого года на 25%. 35% поглощения формируют компании нефтегазового сектора, 15% — IT. Активнее, по словам госпожи Волобуевой, при подборе офисов постепенно становятся компании сферы торговли и услуг, в то время как спрос со стороны финансового сектора сейчас в два раза ниже показателей прошлого года. Хотя господин Лосюков обращает внимание на то, что многие сделки сейчас представляют собой миграцию арендаторов из одного офиса в другой в поисках лучших условий. В среднем помещения класса В, по его словам, сейчас стоят в среднем 1,53 тыс. руб. за кв. м в месяц, А — 2,38 тыс. руб. С начала года ставки выросли на 3–4%. «Но собственники бизнес-центров с большой долей свободных площадей готовы рассматривать скидки до 10%»,— констатирует господин Лосюков.