Налетай, подорожало

Ажиотажный спрос на жилье в Новосибирске, начавшийся в последнюю неделю февраля, вернулся в марте к показателям начала года. В то же время число предложений на рынке за месяц сократилось на 25%, тогда как, например, в январе количество лотов в продаже, наоборот, увеличивалось. Стоимость квадратного метра в новостройках выросла за этот период на 6–7%. Участники рынка объясняют динамику спроса и предложения не только реальными сделками с жильем, но и выжидательной позицией продавцов, часть из которых сейчас вовсе перевела квартиры в категорию аренды.

Число предложений на рынке жилья в Новосибирске за месяц сократилось на 25%

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Повышение ключевой ставки Банка России с 9,5% до 20% годовых в последний день февраля, по данным игроков рынка недвижимости, привело к скачку спроса на жилье в Новосибирской области. Резкий рост числа просмотров объявлений — на 60% относительно среднего значения за предыдущую неделю — был зафиксирован 28 февраля и в первые дни марта, сообщил „Ъ-Сибирь“ руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, до этого существенной динамики интереса на рынке не наблюдалось. «Ставки по ипотеке достигли заградительно высоких значений, поэтому такой всплеск интереса шел в первую очередь от покупателей с „живыми“ деньгами, которые искали варианты для сохранения своих сбережений в недвижимости, а также от тех, кто получил одобрение кредита до двадцатых чисел февраля»,— считает господин Попов.

По его словам, после 3 марта, когда повышенный спрос, вызванный неопределенностью на рынке, стих, показатели просмотров вернулись к средним для Новосибирска значениям. К концу прошлой недели потенциальный спрос вышел на показатели, сопоставимые со значениями начала года и начала февраля, добавил господин Попов. Постепенную стабилизацию спроса подтверждает и управляющий ООО «Жилфонд» Александр Чернокульский. «Как при любом непонятном событии, сначала происходит ажиотаж — рынок штормит. Сейчас этот избыточный спрос реализуется до конца марта, а затем начнется работа в новых экономических реалиях»,— считает управляющий «Жилфонда». Он предположил, что в дальнейшем спрос в эконом-сегменте останется стабильным или немного вырастет за счет снижения в среднем классе.

На фоне подскочившего спроса, по данным господина Чернокульского, количество выставленных на продажу объектов жилой недвижимости в Новосибирске на середину марта оказалось примерно на 25% ниже, чем месяцем ранее. «Во-первых, что-то ускоренно продалось, а во-вторых, кто-то пока не торопится выставлять объект на продажу, потому что пока не понимает, по какой цене его выставлять. Непонятна стоимость рубля»,— объяснил он. По информации «Циан.Аналитики», объем предложения в Новосибирске за месяц сократился на 17% на вторичном рынке и на 18% на первичном. При этом, по данным господина Попова, в течение января количество лотов в продаже, наоборот, увеличивалось. Такую динамику он связывает не только с реальными покупками квартир, но и с тем, что на «вторичке» многие продавцы передумали продавать жилье и временно сняли объявления или перевели квартиры в категорию аренды, а не продажи. Тем не менее дефицита на рынке, по словам руководителя «Циан.Аналитики», нет: объем предложения сейчас только на 10% ниже, чем на начало года.

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка девелопмент» Максим Марков считает, что у проектов по строительству жилья, которые получили проектное финансирование и стартовали до повышения ключевой ставки, проблем в текущей ситуации, скорее всего, не возникнет. «Банки прекрасно понимают, что при резком скачке себестоимости строительства необходимо будет делать дофинансирование этих кредитных линий. Рисков на стороне застройщиков нет»,— сказал господин Марков.

Геополитическая ситуация, по данным господина Попова, отразилась и на стоимости жилья. На первичном рынке, по его словам, основной рост цен пришелся на последнюю неделю февраля и начало марта. В отдельные дни, начиная с 24 февраля (начало специальной военной операции России на Украине.— „Ъ“), рост достигал 1% за день, а за первую декаду марта цены выросли на 3%. «Из-за неопределенности на рынке девелоперы не придерживались единой стратегии: кто-то цены повышал, чтобы заработать в период повышенного спроса, а кто-то, наоборот, снижал, боясь потерять клиентов»,— отмечает господин Попов. В целом, по его данным, с начала года цены на первичном рынке жилья в Новосибирске выросли на 6,1%, за год — на 43,3%. «Вторичка» за те же периоды подорожала на 5,4% и 24,1% соответственно; после повышения ключевой ставки — на 1,7%. «Для сравнения: за месяц рост составил 2,5%. Индексация цен после решения ЦБ ускорилась, но не так значительно, как на первичном рынке»,— отмечает господин Попов. По его словам, после первой недели марта рост цен остановился, что можно связать как с праздничными днями, во время которых продавцы не меняли цены, так и со страхом потерять покупателей. Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев оценивает происходивший с конца февраля рост цен на новостройки в 6–7%.

«Застройщики, опасаясь гиперинфляции, сейчас следят за тем, чтобы у них темпы строительства не отставали от темпов продаж. Если ты сегодня продал на 80%, а построил на 40% — не факт, что тех денег, которые у тебя лежат на эскроу-счетах, хватит для того, чтобы закончить стройку»,— отмечает господин Николаев.

Пока очевидно лишь то, что после завершения волны ажиотажного интереса рынок ожидает сжатие спроса, говорит господин Попов. «Для сохранения спроса государству придется обращаться к программам по субсидированию ипотечных ставок, а застройщикам — к все более широкому применению скидок, акций и иных стимулирующих программ»,— считает он. По итогам года руководитель «Циан.Аналитики» ожидает увидеть рост цен на жилье, но в процентных пунктах он будет ниже, чем в 2020-м и 2021 году, когда он ежегодно увеличивался на 20–25%. Дальнейшая динамика на рынке жилья будет напрямую зависеть от решений правительства РФ и ЦБ по регулированию ипотечных ставок, уверен господин Николаев. «Та ипотечная ставка, которая сейчас есть на „вторичку“, вообще не стимулирует к покупке. Потому что, если снимать квартиру в аренду, а разницу с платежом по ипотеке складывать на депозит, это будет в 12 раз выгоднее, чем брать сейчас „вторичку“ под ипотеку в 16,5%, а она сейчас уже 23%. Поэтому до решения вопроса с ипотекой никакой речи о росте спроса быть не может»,— уверен аналитик.

В пресс-службе ВТБ „Ъ-Сибирь“ сообщили, что в ближайшее время на фоне резкого роста ключевой ставки и последующего за ним увеличения стоимости кредитов ожидают охлаждения спроса на рынке недвижимости. Вместе с тем в предыдущем месяце банк фиксировал рост выдачи: в феврале ВТБ выдал в Сибирском федеральном округе 2,4 тыс. ипотечных кредитов. Объем сделок составил 9,6 млрд руб., что примерно на 30% выше результата января 2022 года и на 16% превышает данные февраля 2021 года.