Кабинеты мигрируют на север

Рынок офисной недвижимости Москвы динамично развивается, становится более цивилизованным и прозрачным. Увеличиваются объемы строительства новых бизнес-центров и реконструкции уже существующих зданий. Тем не менее, запросы арендаторов опережают возможности девелоперов.

Откуда цены растут
По оценкам, полученным из разных источников, арендные ставки на помещения класса А сегодня составляют $600–800, на помещения класса В – $400–600 (без НДС и эксплуатационных расходов). Продажная стоимость квадратного метра равняется соответственно $2,7–8 тыс. и $1,7–3,5 тыс.

Начало 2005 года не оправдало прогнозов тех аналитиков, которые предрекали снижение цен на недвижимость вообще и на коммерческую в частности. По мнению маркетологов компании Blackwood, арендные ставки и цены продажи по-прежнему растут. Так, в первом квартале этого года арендные ставки на офисные помещения класса А по сравнению с концом 2004-го не изменились, а вот на помещения класса В увеличились на 6–8%. При этом цены продажи в первом случае выросли в среднем на 5–8%, а во втором на 10–15%. Директор департамента офисной недвижимости Vesco Realty Елена Лопатина считает, что если проанализировать данные не только за первый квартал, но и за первые пять месяцев 2005 года, то очевидны станут повышение на 13% стоимости помещений класса А и относительная стабилизация цены офисов класса В.

Другое мнение высказывает финансовый аналитик компании Paul’s Yard Realty Светлана Кузьмина. Она говорит об общей стабилизации цен сделок: «Ставки аренды в классе А и в классе В не претерпели изменений в первом квартале 2005 года. Прогноз относительно падения ставок на помещения класса В пока не оправдывается. Ставки будут снижаться в 2006 году, когда на рынок выйдет значительное число площадей». По словам аналитиков, настаивающих на устойчивости цен, их кажущийся рост может наблюдаться в связи с локальным повышением стоимости отдельных проектов. Аналитик компании ABN Realty Антонина Лаирова отмечает: «Незначительный рост, зафиксированный в первом квартале 2005 года, можно отнести к статистической погрешности или к колебаниям курса валют. Кроме того, в связи с девальвацией американского доллара можно говорить о некотором снижении абсолютного значения ставок аренды и продажи». Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН», полагает, что с уверенностью можно говорить только о повышении арендных ставок на помещения класса С, которые многие крупные агентства обычно не берут в расчет, обслуживая более дорогостоящий сегмент рынка.

Маловато будет
Общее предложение офисов класса А и В в конце 2004 года, по данным Jones Lang LaSalle, составило 3,33 млн кв. м, из которых 720,7 кв. м относятся к классу А. По сведениям компании Nobble Gibbons, в первом квартале текущего года на рынок недвижимости поступило около 200 тыс. кв. м офисных помещений международного стандарта, включая 70 тыс. кв. м офисов класса А.

Однако офисных помещений в Москве все равно не хватает: их значительно меньше, чем в других европейских столицах. По словам заместителя директора компании Jones Lang LaSallе Юлии Никуличевой, существует средний показатель соотношения офисных площадей на одного жителя крупного города, около 3,5 кв. м. В Москве сейчас на каждого жителя приходится только 0,4 кв. м офисной площади. Ограниченное предложение площадей привело к тому, что в прошлом году здесь была зафиксирована самая низкая в Европе доля пустующих помещений класса А и В (6,1%). В первом квартале 2005 года тенденция к понижению уровня вакантных площадей сохранилась. По данным компании АВN Realty, доля свободных помещений для класса А в этот период составила 3,2%, а для класса В – 6,5%.

Хотя вакантных площадей в столице совсем немного, Елена Лопатина считает, что такое положение вещей не будет вечным. И с точки зрения наполняемости самыми уязвимыми являются офисы класса В+, расположенные в ЦАО. Стоимость аренды этих помещений зачастую сравнима с офисами класса А, расположенными за пределами Садового кольца. Подобное несоответствие цены и качества в сегменте офисов класса В приводит к тому, что компании арендуют более современные и элитные офисы класса А, находящиеся за пределами центра. Помимо высокой комфортности они сегодня выигрышны и с точки зрения транспортной доступности. Чаще всего выбор делается в пользу Западного административного округа. Фактор транспортной доступности наряду с фактором позиционирования и модернизированностью офисных помещений серьезно влияет на ценообразование.

| | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| Некоторые офисные объекты, |  введенные в эксплуатацию |  в первом квартале 2005 г. | |
| Класс | Название | Адрес | Общая площадь, кв. м |
| А | «Аквамарин» | Озерковская наб., 28 | 12500 |
| А | «Сокол-центр» | Ленинградский пр-т,74 | 6400 |
| А | «Капитал Плаза» | 1-й Лесной пер., 18 | 47600 |
| А | Mercedes-Benz Plaza | Ленинградский пр-т, 39 | 15000 |
| А | офисное здание | Настасьинский пер., 7 | 8200 |
| В+ | «Станиславский-центр»* | Коммунистическая Малая ул., 21 | 11300 |
| В+ | Бизнес-комплекс | Гамсоновский пер., 5 | 11000 |
| В+ | Pollars | Дербеневская ул., 11 | 60000 |
| В | «Яуза Тауэр» | Радио ул., 24 | 24 000 |
| *Сдана первая очередь | | | |
| Источник: компания Blackwood | | | |

Так был ли мальчик
Специалисты компании Nobble Gibbons настаивают на цифре, которая отражает такой всплеск деловой активности на рынке офисной недвижимости, что можно предположить: точка насыщения московского рынка пока недостижима. По их сведениям, совокупный объем сделок в первом квартале 2005 года (более чем 220 тыс. кв. м) превысил объем четвертого квартала прошлого года на 60%. «Повышение активности компаний в текущем периоде может быть связано с расширением бизнеса, с выбором более престижного офиса, но в целом отражает всплеск деловой активности»,– считают маркетологи Nobble Gibbons.

Данные других исследовательских компаний эту вспышку активности, к сожалению, не подтверждают. По подсчетам Colliers International, в начале 2005 года 90 тыс. кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 45 тыс. кв. м – проданы. Такое расхождение во мнениях может быть связано с тем, что каждая компания при анализе рынка пользуется собственными данными. И в целом, по мнению большинства представителей крупных компаний, данные маркетинговых исследований рынка недвижимости России не являются полностью достоверными по причине закрытости информации.

Настоящий дефицит, как отмечает Юрий Усков, руководитель отделения «Тургеневское-4» департамента коммерческой недвижимости корпорации «Инком-недвижимость», наблюдается в категории помещений класса А до 100 кв. м. Такие площади иногда встречаются в классе В и С, и, к сожалению, почти отсутствуют в классе А. Но самый ажиотажный спрос – на любые помещения до 50 кв. м.

Отдельно можно говорить о сегменте продаж, который составляют здания для редевелопмента (промышленные и административные). Именно на него, по сведениям компании Paul’s Yard Realty, приходится основной объем всех сделок. Цены продаж здесь – $1,2–2,5 тыс. за квадратный метр. Опыт показывает, что недвижимость остается прибыльным и ликвидным активом, который в случае необходимости можно продать или же получать стабильно растущий доход – до 13–15% годовых.

Незаметная массовка
Интересная ситуация складывается с классом С, который традиционно не исследуется крупными зарубежными консалтинговыми компаниями. По свидетельству специалистов корпорации «Инком-недвижимость», спрос на эти помещения по причине их экономичности всегда считался значительным. В основном это площади в бывших НИИ и административных зданиях, а также в некоторых гостиницах. Плохое состояние этих помещений, устаревшая планировка, неудобное месторасположение обычно не устраивают арендаторов, но более дорогие офисы для них являются недоступными по экономическим причинам. Поэтому, считает Юрий Усков, существует насущная потребность в офисах эконом-класса С+ или В-. Удобное месторасположение и презентабельный внешний вид при недорогом ремонте устроят большинство таких арендаторов, несмотря на незначительное повышение в цене.

По словам Сергея Лобкарева, в Москве насчитывается около 6 млн кв. м офисов класса С. Цена аренды на них составляет около $200–400 за квадратный метр в год (вместе с НДС и коммунальными платежами). В этом сегменте расценки будут расти, так как большая часть площадей класса С принадлежит городскому правительству, обещающему поднять ставки почти вдвое. К тому же после постановления правительства Москвы, запрещающего руководству гостиниц с 1 февраля 2005 года сдавать номера для размещения офисов коммерческих фирм и требующего вернуть все помещения в гостиничный фонд – за исключением полностью переоборудованных под торговую, медицинскую, сервисную и другие виды деятельности, доля этих дефицитных помещений серьезно сократилась.

В инвестиционной компании «Визави» работу с подобными площадями считают очень выгодной. По мнению специалистов «Визави», в Москве имеются территории, занятые малоэффективными или экологически опасными промышленными предприятиями. Инвестиции в реконструкцию и благоустройство таких промышленных площадок могут быстро окупиться. Эти здания интересны и тем, что при разумных вложениях можно оборудовать в них не только офисы, но и совмещать площади различного назначения, добавив торговые и складские помещения. После реконструкции такие офис-парки соответствуют уровню класса С. Здесь обычно легко решаются вопросы с охраной и парковкой, телефонией и интернетом. По расчетам «Визави», покупка подобного здания обойдется приблизительно в $1,3 тыс. за метр, реконструкция – в $200–300 за квадратный метр. При сдаче в аренду офисов по ставкам $250 за квадратный метр такие вложения дают трехлетнюю окупаемость.

Новые офисные ТТК
Эксперты отмечают стремление рынка офисных помещений к децентрализации. Оно подтверждается увеличением числа проектов, расположенных за пределами Садового кольца. По свидетельству компании Paul’s Yard Realty, быстрыми темпами развиваются зоны на юге и востоке столицы, где происходит редевелопмент многочисленных промышленных помещений. Продолжается реконструкция промышленных зон, что ведет к появлению значительного количества офисных зданий класса В больших площадей (20–30 тыс. кв. м). В частности, Paul’s Yard Realty выступает консультантом проекта «Москва-Сохо» (Дербеневская набережная, д. 7), при реализации которого на рынке появится офисный парк общей площадью 120 тыс. кв. м.

В 2006 году ожидается завершение строительства Краснопресненского проспекта, который свяжет центр Москвы с Новорижским шоссе. В связи с этим наблюдается повышенный интерес к проектам и готовым объектам на северо-западе столицы. Первой крупной сделкой здесь стала покупка в первом квартале 2005 года здания общей площадью 10 тыс. кв. м по адресу Карамышевская набережная, 68 компанией Zepter.

«Несомненно, центр города еще долго будет пользоваться популярностью. Но, тем не менее, взоры потенциальных арендаторов все больше обращены в сторону Третьего транспортного кольца (ТТК), запада, северо-запада и юго-запада Москвы. Ставки аренды в районе ТТК пока невысоки, а уровень предоставляемых услуг ничуть не ниже, чем в центре. По последним данным, новые бизнес-центры и бизнес-парки и дальше будут размещаться вдоль Третьего кольца и крупных трасс. Доля таких проектов в 2005 году достигнет 30% от общего объема предложения. Что касается бизнес-центров, расположенных вблизи МКАД, то их пока очень мало»,– считает Сергей Лобкарев.

Инвестируй в это
По прогнозам компании Jones Lang LaSalle, в 2005 году объем инвестиций должен превысить показатели предыдущих лет. Одна из причин – присвоение нашей стране инвестиционного рейтинга агентством Standard & Poor’s. До этого инвестиционный рейтинг России присвоили агентства Moody’s (8 октября 2003 года) и Fitch (18 ноября 2004 года). Таким образом, российский инвестиционный климат получил позитивную оценку трех наиболее влиятельных западных рейтинговых агентств.

Антонина Лаирова считает, что приток зарубежных средств будет способствовать снижению кредитных ставок, увеличит количество вводимых площадей, а главное – качество проектов. Однако западные бизнесмены руководствуются при принятии решения не только рейтингами. Для них очень важна политическая ситуация в стране. К причинам, которые тормозят массовый приток зарубежных средств в отечественную коммерческую недвижимость, относятся и законы, касающиеся земельных отношений. Основной нерешенной проблемой здесь, полагает Антонина Лаирова, продолжает оставаться схема покупки земельного участка. Так как до сих пор не согласованы все условия проведения таких сделок, земля под многими офисными зданиями находится в аренде. Это означает, что вложения в офисную недвижимость остаются рискованными, особенно с точки зрения иностранных инвесторов, которые предъявляют высокие требования к надежности инвестиций. Можно по пальцам пересчитать сделки, связанные с покупкой недвижимости при участии иностранного капитала. Это приобретение в начале 2005 года фондом Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. здания, расположенного по адресу улица Лесная, д. 3–9. Сделка произошла по распространенной на Западе схеме sale-lease back, в результате которой бывший собственник, компания Coalco, после продажи здания остался в нем в качестве арендатора, получив дополнительные средства в оборот.

Аналитики Jones Lang LaSalle сообщают, что западные инвестиционные фонды готовы вложить в недвижимость Центральной и Восточной Европы 8–10 млрд евро. При этом ставки минимальной доходности инвестирования в московскую недвижимость, равные 12–14%, гораздо интереснее, чем 7,5–8%, предлагаемые инвесторам при вложении в недвижимость Праги, Будапешта и Варшавы. Тем не менее на российском рынке можно ожидать только тех инвесторов, которые готовы идти на риски ради ожидания высоких прибылей.

По мнению специалистов Colliers International, условия рефинансирования объектов коммерческой недвижимости постепенно улучшаются, поэтому западные банки охотнее идут на риск ипотеки под залог недвижимости. Проектное же финансирование является скорее исключением. В качестве таких исключений можно назвать девелоперов компании Enka, которые выступают инвесторами в большинстве своих проектов, и компанию Hines – девелопера и соинвестора проекта «Дукат».

В целом, говорят в компании Cushman & Wakerfield & Stiles & Riabokobylko, инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Москве все еще находится на раннем этапе своего развития. Сегодня в столичную коммерческую недвижимость инвестирует только небольшое число компаний, самые известные среди них – Fleming Family & Partners, «Пермская финансово-промышленная группа», Eastern Property Holdings, «Тройка Диалог» и «Allianz Росно». Процесс становления инвестиционного рынка не будет быстрым по причине очень малого количества собственности, подходящей для приобретения инвесторами. И это дает очень привлекательные возможности девелоперам, которые будут строить и сдавать высококачественные здания в ближайшие годы.