Самое время для выхода

Несмотря на то, что рынок строящегося жилья и коммерческой недвижимости сегодня конкурентен как никогда, новые игроки на нем все еще появляются. И кризис, отмечают участники рынка, для этого самое удачное время.

Период финансовых сложностей как нельзя лучше подходит для приобретения недооцененных активов или активов с определенными проблемами. Следствием кризиса 2008 года стало появление на рынке торговой недвижимости Петербурга компании Fort Group, а в жилом секторе совсем по-другому стали выглядеть позиции компании "Главстрой-СПб" (пусть о новых проектах она заявила и до кризиса 2008 года). "Поэтому если у какого-либо игрока есть свободные финансовые средства, то выход на рынок девелопмента возможен, хотя и не всегда он заканчивается успешно", — предостерегает Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.

Виталий Никифоровский, вице-президент группы компаний Springald, считает: "При наличии средств самый удобный момент выхода на рынок — это острейшая фаза кризиса. Появляются уникальные по своей сути предложения по всем типам активов. В 2009 году, к примеру, мне известны случаи продажи земельных участков за треть их реальной стоимости".

Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo, согласна: "Сейчас рынок наполнен предложениями по продаже земель и проектов в разных стадиях готовности, и сложившийся период наиболее благоприятен для их приобретения. Главное, чтобы у нового игрока была для этого финансовая возможность. Выход на рынок новой компании в сложившихся условиях вполне возможен, однако сумма инвестиций на создание нового бизнеса зависит от масштаба реализуемого проекта. Однако что-то построить — это одна история, раскрутить бренд — совершенно другая. Для того чтобы зарекомендовать себя на рынке, требуется немало времени, а чтобы сформировать правильную репутацию, понадобится не один реализованный проект".

Впрочем, выходить на рынок следует осторожно, даже при наличии стартового ресурса. Особенно это касается рекламных кампаний. "Про какое-то брендирование при входе в рынок говорить бессмысленно: в кризис все кошки серы, и агрессивное раскручивание бренда новой компании, скорее всего, повредит ей, так как вызовет у неоднократно пострадавшего населения опасения в том, что стартует новая афера в сфере недвижимости", — рассуждает господин Никифоровский.

"Выход новых компаний на рынок возможен и на растущем, и на кризисном рынке. Все зависит от подготовленности девелопера — наличие земельных участков, финансовых ресурсов", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.

"Выход новых игроков в кризис — нормальная практика. Часть застройщиков уйдет с рынка: кризис, конечно, "подчищает" конкурентное поле от самых неподготовленных к нему. Сейчас "слабые" проекты выбывают с рынка, а остальные будут развиваться дальше. Ясно, что на их место придут новые девелоперы со своими, возможно, более удачными проектами", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", рассуждает: "Выход новой строительной компании на рынок более чем возможен. Но для этого требуется хорошая аналитика и оценка всех возможных рисков. Однако просто так, из воздуха, компания не возникнет. Новому девелоперу будет очень сложно заявить о себе и завоевать доверие потребителей. Сейчас это важно как никогда. В сложившихся условиях покупатель обращает внимание на проекты в высокой стадии готовности и застройщика с известным именем. Более вероятно появление на рынке строительной компании, связанной с банковскими структурами. Элемент известного бренда уже есть, и раскручивать новый не потребуется".

А вот крупные девелоперы считают, что новичкам на рынке делать нечего. Денис Бабаков, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", говорит: "Надежность — важнейшая, но не единственная из составляющих успешной реализации проекта. Покупателям недвижимости всегда (а сегодня особенно) важно иметь представление о компании-застройщике: ее участии в профессиональных объединениях, количестве сданных объектов, истории отношений с дольщиками. Новый игрок, если он, конечно, не является дочерней организацией какого-либо крупного и известного холдинга, ничем подобным похвастаться не может, и, соответственно, перспективы его проекта сомнительны. Сегодня явно не самое удачное время для выхода на рынок".

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", также скептичен: "Сейчас рациональный потребитель не понесет деньги в незнакомую строительную компанию, тем более на стадии котлована. Чтобы привлечь покупателя, надо показывать реальное качество продукта и высокую готовность".

Привлекательный сегмент

В какие сегменты недвижимости стоит выходить со стартовым проектом, среди девелоперов единого мнения нет. "Традиционно локомотивом в девелопменте является жилая массовая застройка, но проекты жилья комфорт-класса, особенно с удобной транспортной инфраструктурой, могут быть весьма успешны. Сектор офисной недвижимости стагнирует, вложения туда надо рассматривать с особой тщательностью, риски сейчас высоки как никогда", — рассуждает господин Никифоровский.

Госпожа Тэор считает, что наиболее перспективным сегментом недвижимости может стать складской рынок. "В рамках политики импортозамещения и продвижения нашей продукции на внешние рынки развиваются отечественные производства. Для хранения продукции требуются дополнительные складские площади. Поэтому есть смысл как минимум проанализировать этот сегмент, который сейчас находится в состоянии передела, — полагает она. — Что касается жилой недвижимости, то этот сегмент определяется конечным покупателем, а сейчас он не слишком активен. Рынок замер после ажиотажного спроса осенью; все, кто хотел вложиться в жилую недвижимость, уже сделали это в прошлом году. Кроме того, в сложившихся условиях очень непросто конкурировать с застройщиками с известными именами".

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, считает, что в текущей ситуации успех могут иметь те компании, которые предложат недорогое жилье с дополнительными качественными характеристиками. "И у некоторых девелоперов есть планы по запуску таких проектов", — отмечает он.

Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России, напротив считает, что сегодня целесообразнее инвестировать в строительство объектов высоких классов ("элита" и "бизнес"). "5-10% населения, которые выступают потенциальными покупателями этого жилья, менее подвержены влиянию негативной экономической обстановки. Их реальные доходы по-прежнему позволяют инвестировать в жилье, в то время как реальные доходы менее состоятельных граждан сокращаются. По этой причине, несмотря на субсидирование ставки, падает спрос на ипотеку. Та же ситуация и на рынке коммерческой недвижимости. Сегодня бизнес-центру высокого класса легче найти арендатора. Крупные госкорпорации и компании — лидеры в своей отрасли по-прежнему ищут возможности наилучшего размещения".

"Я думаю, что выходить с новым проектом можно во все сегменты жилой недвижимости, но главное — понимать, кем будет востребован конечный продукт (и будет ли он востребован). Объекты с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой рядом или в составе дома найдут своего потребителя даже в условиях кризиса", — полагает господин Оноков.

"Сейчас рынок крайне конкурентен, и поэтому у нового девелопера главная задача — отстроиться от конкурентов. Кто-то продолжит предлагать жесткий экономкласс с квартирами, напоминающими хрущевки. Кто-то в массовом сегменте будет строить жилые комплексы, которые будут отличаться по всем параметрам: от фасадов и планировки квартир до организации пространства в квартале. Мы уверены, что в ближайшие годы борьба развернется на этом уровне", — считает Виктор Лебедев, директор проекта "IQ Гатчина".

"Еще несколько лет назад на фоне дефицита новой жилой недвижимости покупатели сметали буквально все. Сегодня они начинают выбирать, обращают внимание не только на цену и локацию, но и на внешний вид будущего жилища, и на организацию территории вокруг дома", — считает Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".

Цена вопроса

Чтобы начать небольшой жилой проект на один-два корпуса, необходимо иметь 200-300 млн рублей, подсчитал господин Богданов. Это минимум. "Однако лучше иметь вдвое больше, чтобы не зависеть от скорости, с которой будут продаваться квартиры", — полагает эксперт.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитики ИХ "Финам", также оценивает минимальные начальные инвестиции в объект жилой недвижимости в несколько сотен миллионов рублей. "Однако рост стоимости долгового фондирования из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ и ухудшения экономической конъюнктуры ограничивает интерес к отрасли среди потенциальных инвесторов, так как сразу же ставит небольших игроков фактически на грань рентабельности. Исключением является недвижимость элитного качества, где за счет высокой степени сегментирования рынка сохраняется высокий платежеспособный спрос, а ценовое позиционирование позволяет получать повышенную норму прибыли", — рассуждает он.

"Если определить минимальную плату за вход на рынок — то это деньги на строительство хотя бы половины дома. То есть в нынешних условиях — минимум 1-1,5 млрд рублей", — считает Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.

Андрей Хитров полагает, что новому игроку также нужна небольшая команда высококвалифицированных специалистов в области проектного финансирования и согласований с профильными государственными органами. "Важно правильно рассчитать экономику проекта, учесть все подводные камни, которые могут возникнуть при строительстве жилья на данном участке, например, нормы обеспечения социальными объектами, пожарные и санитарные нормы. Также новому игроку важно проработать бизнес-план проекта, учесть себестоимость строительства, динамику продаж. Банки сегодня очень тщательно оценивают качество проектов, претендующих на проектное финансирование", — перечисляет господин Хитров.