Перфекция договора купли-продажи жилого помещения: проблемы правоприменения

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2008. № 3 (16). С. 196-200. © М.А. Шлотгауэр , 2008

УДК 347

ПЕРФЕКЦИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

М.А. ШЛОТГАУЭР

Перфекция купли-продажи жилого помещения определяется государственной регистрацией договора. Характер государственной регистрации договора противоречит основным началам и принципам гражданского права, что приводит к нестабильности гражданско-правового оборота жилых помещений.

Перфекция (лат. perfection) - совершенство, безупречность; законченность, высшая степень качества [1]. Применительно к теории гражданско-правовой сделки перфекци-ей называют момент вступления договора в силу. Согласно нормам гражданского права ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Особенная часть ГК РФ ст. 558 связывает момент заключения и, соответственно, вступления в силу договора купли-продажи жилого помещения с государственной регистрацией сделки. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С перфекцией договора связывают классификацию договоров на реальные, консенсуальные, а также подлежащие государственной регистрации, последние из которых Е.С. Болтанова в своём диссертационном исследовании называет региструмальными (registrum - регистрация) [2], а О.Н. Садиков

- формальными [3]. Б.Л. Хаскельберг и

В.В. Ровный полагают, что «договоры, заключение которых требует государственной регистрации достигнутого сторонами соглашения (но при этом не связано с необходимостью передачи имущества), и следует выделять в особую группу договоров, подлежащих государственной регистрации». По мнению уважаемых авторов, «от консенсуальных договоров их отличает необходимость государственной регистрации достигнутого сторонами соглашения, от реальных -

отсутствие в качестве предпосылки перфек-ции действия по передаче имущества». Таким образом, для заключения консенсуальных договоров достаточно соглашения сторон, реальных - соглашения и передачи имущества, для договоров, требующих государственной регистрации, - соглашения и его государственной регистрации. При этом учёные особо замечают, что «государственная регистрация договора как предпосылка его перфекции имеет самостоятельное квалифицирующее значение при отсутствии в качестве другой предпосылки передачи имущества и не имеет такого значения при наличии последней» [4].

В науке гражданского права и, соответственно, в судебной практике нет единства мнений о последствиях несоблюдения государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения.

Сторонники разграничения категорий «недействительность» и «незаключенность» [5] полагают, что по действующему законодательству государственная регистрация сделки имеет двоякое значение, ввиду чего можно выделить два вида последствий несоблюдения правил о государственной регистрации сделки. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, государственная регистрация договора носит конститутивный характер (п. 3 ст. 433 ГК), в результате чего выступает предпосылкой перфекции договора, а отсутствие государственной регистрации влечет незаключенность договора (п. 2 ст. 558 ГК). В случаях, прямо указанных в законе, государственная регистрация договора выступает в качестве условия действи-

тельности совершенного договора, а поэтому несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность, ничтожность договора.

Таким путём идет и судебная практика, признавая не прошедшие государственную регистрацию договоры, для которых законом не предусмотрена недействительность, незаключенными и применяя к ним последствия неосновательного обогащения [6]. При этом если в ходе судебного разбирательства сторона ссылается на уклонение недобросовестной стороны от государственной регистрации договора, суд все равно признает сделку незаключенной, предлагая добросовестной стороне обратиться в арбитражный суд с требованием о регистрации договора на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ [7]. Заявить данное требование в ходе судебного заседания возможно, только если оно является встречным в соответствии со ст. 178, 179 ГПК РФ. По отношению к первоначальному требованию встречным требование о государственной регистрации сделки является не всегда. Соответственно, добросовестная сторона вынуждена обращаться с указанным требованием после вынесения решения суда о признании договора незаключенным. Однако суды отказывают в удовлетворении требования, так как, по мнению правоприменителей, в случае признания договора незаключенным, повторное соглашение о том же предмете и тех же условиях должно проводиться заново, требует взаимного согласия сторон, поскольку, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны при заключении договора. Понуждение не допускается за исключением случаев, предусмотренных

ч. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ [8].

Пункт 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ в действующей редакции предоставляет стороне право забрать заявление о государственной регистрации сделки. В соответствии с названной нормой, государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если

другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Данное правомочие в правовой совокупности с конститутивным характером государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и сложившейся устойчивой практикой регистрации сделки вместе с регистрацией перехода права собственности после исполнения договора создают благодатную почву для злоупотребления своими правами недобросовестной стороной. Так, продавец жилого помещения после получения покупной цены и совместного с покупателем обращения в Управление Федеральной регистрационной службы о государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение может без объяснения причин забрать заявление о государственной регистрации. В результате чего в государственной регистрации сделки и права собственности за покупателем будет отказано, собственником жилого помещения останется продавец. Покупателю ничего не остается, как обратиться в суд с требованием о государственной регистрации договора на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ. Используя данный способ защиты, истец, согласно названной норме, обязан доказать наличие двух условий: совершения сделки в надлежащей форме и уклонения контрагента от её регистрации. При этом суды, как правило, не рассматривают само по себе направление в регистрационную службу документов о приостановлении регистрации как уклонение, поскольку данным обращением реализуется право, предусмотренное п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9]. В результате покупатель остаётся без жилого помещения. Воспользоваться договорными методами защиты покупатель также не может, так как в этом случае по признанию того же суда договор является незаключенным. Остается только взыскивать неосновательное обогащение, однако по окончании судебных споров цены на анало-

гичное жилое помещение вырастут, а неудачливый покупатель останется без жилья и средств для его приобретения.

Гораздо реже в судебных решениях прослеживается вторая цивилистическая точка зрения [10] о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, основанная на поглощении незаключенности договора его недействительностью.

Так, например, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в своём постановлении по спору, связанному с отсутствием государственной регистрации договора аренды (для данного договора государственная регистрация также имеет конститутивное значение), указал: «Поскольку факт признания договора незаключенным влечет за собой последствия недействительности сделки, правомерно удовлетворены требования о возврате имущества, о взыскании суммы неосновательного обогащения и отказано в требовании о взыскании процентов, надлежащий расчёт которых не предоставлен истцом» [11].

Несмотря на то, что доктрина и судебная практика используют различную терминологию при квалификации сделок, не прошедших государственную регистрацию, последствия данного нарушения правопорядка едины: и в том, и в другом случае происходит возврат переданного де факта жилого помещения и взыскание уплаченной покупной цены как неосновательного обогащения. Поэтому, не углубляясь в научную дискуссию, следует согласиться с господином Д.О. Тузовым, отрицающим существование незаключенных сделок вследствие отсутствия их государственной регистрации и рассматривающим недействительность как юридическое несуществование [12].

Может ли государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения, исходя из правовой сущности института государственной регистрации, иметь конститутивное значение или быть условием действительности договора? Думается, что нет.

В условиях массовой приватизации, криминализации рынка жилья и повсеместного нарушения интересов граждан в этой сфере, законодатель, разрабатывая конструкцию договора купли-продажи жилого помещения, хотел, скорее, «перестраховаться»,

чем допустить пробел в регулировании. Итог

- «двойная» государственная регистрация: сначала договора купли-продажи, затем - перехода права собственности на жилое помещение. В то же время из-за нечётких формулировок и использования различной терминологии при регулировании типичных отношений замысел законодателя, который он хотел донести до общества регулированием государственной регистрации, был не совсем верно воспринят цивилистической доктриной и судебной практикой.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, государственная регистрация - это административный акт государства, акт легализации прав на недвижимое имущество, являющийся внешним элементом по отношению к договору. Договор же - это волевой акт, предполагающий, что юридические последствия, на которые он направлен, соответствуют воле сторон, заключивших договор. Поэтому государственная регистрация может лишь легализовать договор для третьих лиц, но не может повлиять на его заключение, так как договор заключают стороны, а не регистрационная служба. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, может не быть ничтожной, если закон предусматривает иные последствия нарушения.

Согласно ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации подлежат вещные права, сделки (аренда, ипотека и т. д.) регистрируются как обременение (ограничение) вещных прав, как обязательственные права. Таким образом, по сути закон не выделяет государственную регистрацию сделок как подтверждение или признание воли сторон, регистрации подлежат

права на имущество, вещные и обязательственные. Никак не попадают в этот перечень прав, подлежащих государственной регистрации, договор купли-продажи жилого помещения и предприятия. Очевидно, что в условиях особой значимости такого недвижимого имущества, как жилое помещение, законодатель, используя институт государственной регистрации, желал контролировать весь процесс заключения договора. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения может иметь только одно правовое последствие - она является единственным доказательством зарегистрированного права, актом легализации для общества возникших из договора обязательственных правоотношений. На практике это означает, что любое заинтересованное в получении информации лицо может получить сведения из ЕГРП о том, что данное жилое помещение уже является объектом обязательства купли-продажи. После внесения в ЕГРП записи о договоре продавец не может продать жилое помещение другому лицу, не расторгнув заключенный договор и не погасив регистрационную запись, что должно было бы стимулировать стороны к надлежащему исполнению договорных обязательств. В этом и есть основное значение государственной регистрации для гражданско-правового оборота - легализация прав и сделок для третьих лиц, правоотношения же сторон между собой государственная регистрация затрагивать не может. Названное значение предопределено основными принципами государственной регистрации - открытость сведений реестра, приоритет зарегистрированных прав. Иное понимание государственной регистрации, в частности конститутивное, противоречит основному принципу гражданского права - свободе договора.

Реализовано предложенное понимание государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения может быть только в том случае, если стороны будут дважды обращаться за государственной регистрацией - сначала за государственной регистрацией договора, а после его исполнения

- за регистрацией перехода права собственности. В случае же если стороны будут обращаться за государственной регистрацией договора после его надлежащего исполнения

вместе с регистрацией перехода права собственности, государственная регистрация договора будет нейтральна с точки зрения правовых последствий, так как функцию легализации прав для третьих лиц выполнит государственная регистрация перехода права собственности. В случае уклонения продавца от государственной регистрации, покупатель вправе обратиться в суд с требованием государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, так как именно на возникновение права собственности у покупателя направлены действия сторон договора, именно переход права собственности является целью заключения договора. Если в судебном заседании будет подтвержден переход права собственности на жилое помещение к покупателю, регистрация договора как правоустанавливающего документа должна быть проведена вместе с регистрацией перехода права автоматически. В случае ненадлежащего исполнения договора купли-продажи жилого помещения, добросовестная сторона сможет защитить свои права, используя обязательственные способы защиты, как-то требование о передаче индивидуально определённой вещи, в случаях, предусмотренных ст. 398 ГК и других, что сделает гражданский оборот жилых помещений более устойчивым.

В связи с вышесказанным предлагается внести изменения в п. 2 ст. 558 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и имеет силу для третьих лиц с момента такой регистрации». Соответственно, требует изменения ст. 165 ГК РФ и ряд норм, предусматривающих последствия несоблюдения требования о государственной регистрации.

В условиях становления рынка жилья государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения, предшествующая исполнению договора, служит дополнительным правовым средством охраны интересов сторон и стимулирует надлежащее исполнение.

Предложенное понимание последствий несоблюдения требования о государственной регистрации может быть воспринято законодателем не только применительно к договору

купли-продажи жилого помещения, но и при определении последствий несоблюдения требования о государственной регистрации других прав на недвижимое имущество.

1. Словарь иностранных слов / Комлев. Н.Г.,

2006 // http://www.inslov.rU/html-komlev/p/

perfekci8.html

2. См.: Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Томск, 2001. -

С. 6, 11.

3. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. О.Н. Садикова. - М., 1997. - С. 703.

4. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. - 2-е изд., испр. - М.: Статут, 2004. - С. 55.

5. См.: Рабинович Н.В. Недействительность сделок и её последствия. - Л., 1960. - С. 21; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. - М., 1998. - С. 250251; Кияшко В.А. Правовые последствия признания договора незаключенным (сделки не-состоявшейся) // Право и экономика. - 2003. -№ 9; СПС «КонсультантПлюс»; Болтано-ва Е. С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. - 2002. - № 1. - С. 84-89.

6. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2006 г. № ФО4-829/2006

(20347-А45-13) по делу № А45-1919/05-34/54. Договор купли-продажи многоквартирного жилого дома подлежит государственной регистрации, а неисполнение данного требования является основанием для признания договора незаключенным // СПС «Консультант-Плюс».

7. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2004 г. по делу № А69-1329/03-10-11-Ф02-1430/04-С2 // СПС «Кон-сультантПлюс».

8. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.11.04 г. по делу № А 19-11509/04-7-Ф02-4732/04-С2 // СПС «КонсультантПлюс».

9. Постановление ФАС Московского округа от 19.02.2003 г. по делу № КГ-А40/363-03 // СПС «КонсультантПлюс»

10. См.: Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. - Томск, 1967. - С. 93; Будман Ш.И., Павлодский Е.А. Невозможность исполнения обязательств в современном договорном праве // Проблемы современного гражданского права / под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахми-ловича. - М., 2000. - С. 228-230.

11. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.11.2004 г. № Ф03-А51/04-1/3316 // СПС «КонсультантПлюс».

12. См.: Тузов Д.О. Концепция «несуществования» в теории юридической сделки. - Томск: Пеленг, 2006. - С. 57-83.