Ценность квадратного метра

Участники рынка недвижимости Свердловской области ожидают падение спроса из-за резкого снижения доступности ипотеки. По данным ЦБ РФ, средняя ипотечная ставка на конец января 2020 года составила 9%. Как считают эксперты, развитие экономической ситуации под влиянием роста курса валюты и эпидемиологической обстановки подталкивает банки к повышению стоимости кредитов, в том числе ипотечных.

Влияние ипотеки

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с начала 2020 года стоимость жилья на вторичном рынке Екатеринбурга выросла на 0,3%. К аналогичному периоду прошлого года рост составил 1%. Средняя стоимость 1 кв. метра, по данным на 2 марта, на вторичном рынке составила 72,6 тыс. руб.

Эксперты отмечают, что прогнозировать дальнейшую динамику цен по стоимости жилья сейчас очень сложно из-за изменений в макроэкономической ситуации по стране в целом и реакции на нее со стороны регулятора. Однако еще две недели назад многие из них были уверены, что 6% годовых по ипотеке — дело времени. «Сегодня средняя ставка на рынке — около 9% годовых. Скорее всего, это финальные значения. По прогнозам наших аналитиков, велика вероятность, что Банк России начнет повышать ключевую ставку. Таким образом, следует ожидать и пересмотра продуктовых ставок банками»,— считает управляющий банком «Открытие» в Свердловской области Наталья Алемасова.

Очередное заседание ЦБ РФ, на котором регулятор может изменить ключевую ставку, состоится 20 марта. Сейчас этот показатель составляет 6%.

Повышение ставок прогнозирует и управляющий Уральским филиалом Промсвязьбанка (ПСБ) Ринат Иржанов, но добавляет, что это будет кратковременная мера. «Программы ипотечного кредитования традиционно сочетают в себе черты рыночных финансовых решений и продуктов социальной направленности. Но рынок ипотеки в России на сегодняшний день сложнее. С одной стороны, увеличение ставок для ипотечных кредиторов грозит потерей рыночной доли. С другой стороны, ипотечный рынок предполагает рост влияния социальных и стимулирующих программ кредитования, во многом изолированных от краткосрочной волатильности на финансовом рынке»,— пояснил господин Иржанов. По его мнению, наиболее вероятен сценарий реакции ипотечного рынка по типу второй половины 2018 года, когда произошло краткосрочное увеличение ставок по ипотеке и сокращение объемов выдачи на 15–25%.

Темпы выдачи новых ипотечных кредитов по итогам 2019 года на территории Свердловской области уже заметно сократились. По данным ЦБ, в регионе в 2019 году было выдано 43669 ипотечных кредитов на общую сумму 89,8 млрд руб. Это на 8,3% меньше в денежном выражении и на 15% — в штучном, чем годом ранее. «Рынок уже насыщен и конкуренция высокая. На фоне экономической стагнации объем продаж в прошлом году сократился на 10% по количеству сделок. Дешевеющая ипотека пока не помогает вернуться к растущим показателям продаж. С другой стороны, не происходит и дальнейшего сжатия. Можно сказать, что пока рынок сбалансирован»,— рассуждает начальник отдела аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Если стоимость процентных ставок по ипотеке повысится, это отразится на спросе, предупреждают участники рынка. «Это будет большой удар по еще теплящемуся платежеспособному спросу, который будет жив в ближайшее время только благодаря непрерывному процессу снижения ставки, пусть медленному. Без роста доходов рынок недвижимости обречен на стагнацию по объемам строительства жилья»,— полагает президент группы компаний RWAY Александр Крапин.

Некоторые банки уже повысили ипотечную ставку, пытаясь заработать в моменте. «Учитывая общую тенденцию рынка, с 13 марта банк вынужден скорректировать размер процентной ставки по ипотечным кредитам на +1,5%. Это касается и уже одобренных заявок, не успевших выйти на сделку»,— сообщили в колл-центре Юникредитбанка.

Влияние эскроу

В 2019 году начали действовать изменения в законе долевого строительства ФЗ-214, направленные на защиту прав дольщиков — покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. В частности, с 1 июля 2019 года для оплаты всех новых договоров долевого участия (ДДУ) застройщики обязаны использовать эскроу-счета.

Эскроу-счета — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги, где они замораживаются (депонируются). Вторая сторона сделки получает эти деньги только после того, как выполнит свои обязательства.

Теперь в цепочку от строителя до потребителя было добавлено дополнительное звено — банки. Застройщикам пришлось внести существенные изменения в собственные процессы, а также в существующий документооборот. Однако, ситуация на рынке недвижимости осталась стабильной, считают участники рынка. «Безусловно, произошедшие изменения отчасти сказались на развитии рынка недвижимости в России: застройщикам пришлось усиливать свои финансовые и управленческие компетенции. Уверен, это приведет к формированию добросовестного, открытого и надежного пула компаний, готовых предложить качественное и комфортное жилье»,— комментирует директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Сергей Антонов.

Эксперты утверждают, что пока о результатах введенных изменений судить рано. «В 2019 году глобальных потрясений на рынке недвижимости не случилось. По крайней мере, для крупных застройщиков. Многие проекты группа ЛСР получила возможность достраивать по старым правилам, так как они соответствуют критериям Минстроя. Некоторые новые проекты, выведенные на рынок после 1 июля 2019 года, мы реализуем уже с использованием эскроу-счетов, но подводить какие-то итоги или делать выводы по работе в новых законодательных реалиях пока рано»,— отметил коммерческий директор группы ЛСР на Урале Артем Минаев.

По данным правительства региона, за 2019 год в Свердловской области было введено 2,4 млн кв.м жилья — это на 15,3% меньше показателей 2018 года. В мэрии Екатеринбурга сообщили, что в городе возвели более 1,3 млн кв.м жилья, что на 20% превышает статистику 2018 года.

По словам Михаила Хорькова, цифры по вводу жилья в 2019 году — показатель работы рынка за предыдущие два года. Объем продаж в это время был рекордным, но он может быть побит в 2020 году. «В завершающей стадии строительства находится большое число проектов, которые будут достроены в текущем году. А вот в дальнейшем поддержать повышающую динамику будет сложнее. Для этого надо было наращивать объем закладки новых проектов в 2019 году, но этого не произошло»,— считает аналитик.

«Среди плюсов для девелоперов при переходе на проектное финансирование с использованием счетов эскроу — ритмичность поступления денежных средств на строительство вне зависимости от ситуации на рынке и исполнение обязательств по завершению строительства точно в срок. Застройщик получает проектное финансирование от банка, темпы строительства не зависят от продаж»,— отметил Сергей Антонов.

Кроме того, эскроу-счета должны мотивировать застройщиков к быстрому возведению жилья. «Чем быстрее компания построит дом, тем меньше процентов по кредиту она заплатит банку и тем быстрее сможет забрать деньги дольщиков с эскроу-счета»,— пояснил Артем Минаев. По его словам, ускоренного строительства без потери качества можно достичь за счет перехода на индустриальную технологию домостроения. Она позволяет не только повысить скорость строительства, но и снизить цену квадратного метра для его дальнейшей успешной реализации. «Построить 25-этажную “свечку” из монолита можно за 24 месяца, а из сборного железобетона — за 17 месяцев. Экономия затрат для девелопера за семь месяцев составляет 62,7 млн руб. Благодаря тому, что дом строится быстро, у застройщика есть возможность продавать квартиры по цене на 15% ниже рыночной»,—добавил господин Минаев.

Влияние государства

В 2020 году рынок недвижимости останется крайне зависимым от покупательной способности населения и возможностей ипотечного кредитования, а роль государства в этом процессе будет постоянно возрастать, считают эксперты. «При этом рынок станет более дробным. Если по итогам года цены вырастут на 5%, это не значит, что ваша квартира подорожала. На фоне роста одних сегментов, другие могут снизиться»,— отмечает Михаил Хорьков.

Рефинансирование ипотеки, которое стало драйвером роста на рынке в 2019 году и в начале 2020 года, при повышении ключевой ставки может стать временно не актуальным. Однако будут набирать популярность льготные программы кредитования с государственным участием. Например, «Военная ипотека» (действует с 2005 года), «Молодая семья» (действует с 2018 года), «Дальневосточная ипотека» (с 1 декабря 2019 года). «В рамках “Дальневосточной ипотеки можно оформить жилищный кредит по ставке 2% годовых»,— указал управляющий ВТБ в Свердловской области Алексей Долгов.

Кроме того, с 1 января 2020 года в России начала действовать масштабная национальная программа по развитию сельских территорий, рассчитанная на четыре года. Одно из ее направлений — льготное кредитование (от 2,7% годовых), рассказал заместитель директора Свердловского филиала Россельхозбанка Сергей Никитин.

Влияние совместных программ банков и застройщиков

Также востребованными на рынке являются партнерские программы банков с застройщиками и агентствами недвижимости. «На ипотечном рынке по-прежнему остается значительный потенциал. Росту популярности продукта будут способствовать партнерские программы банков и застройщиков»,— уверен Алексей Долгов. К ним относятся как ограниченные по времени промо-акции, так и полноценные программы субсидирования, в рамках которых субсидию на ставку по конкретному жилому комплексу предлагает сам застройщик. В этом случае клиент может получить более низкую ставку по ипотеке, обычно на какую-то часть срока кредита.

В Уральском банке Сбербанка в рамках совместных ипотечных программ с застройщиками ставка для приобретения строящегося жилья начинается от 1%. «Есть два основных условия: в семье клиента после 1 января 2018 года должен родиться второй или последующий ребенок, а у застройщика должно быть проектное финансирование и эскроу-счета в Сбербанке»,— рассказала директор управления по работе с партнерами Свердловского отделения Сбербанка Ольга Белозерцева.

Влияние на спрос

Как отмечают участники рынка, экономическая ситуация рождает спрос на жилье эконом-класса с повышенной функциональностью. «Один из главных трендов на рынке — уменьшение площади новых квартир. Застройщики предлагают более компактные и при этом максимально функциональные планировки. Платить огромную коммуналку за “лишние” квадратные метры, которыми никто не пользуется, люди не хотят»,— рассказал Артем Минаев. С ним согласен Михаил Хорьков. По его словам, до 2019 года УПН фиксировало более высокие темпы роста продаж в комфорт-классе, но в прошлом году рынок упростился.

«С другой стороны, если мы будем сравнивать текущее предложение с тем, что было три-пять лет назад, то качественный рост налицо. Рынок стал более разнообразным, появилось больше проектов в сложившихся районах. Качество и наличие выбора в более дорогих сегментах — это всегда отражение общего экономического фона. А спрос в эконом-классе можно накачать ипотекой. Именно в этом направлении рынок движется в настоящий момент»,— считает господин Хорьков.

Впрочем, Сергей Антонов из «Брусники» говорит, что спрос смещается в сторону современного многофункционального жилья с дополнительными функциями. «Предпочтение отдается наличию в квартире больших спален с отдельной гардеробной и местом отдыха, объединенной кухне-гостиной, гладильных помещений, нескольких санузлов, разнообразных летних помещений — террас, балконов, лоджий. Вместе с квартирой люди приобретают дополнительные продукты — паркинги и кладовые помещения»,— утверждает господин Антонов.

По мнению Ольги Белозерцевой, свой покупатель рано или поздно найдется на каждую строящуюся или построенную квартиру. «Численность населения в Екатеринбурге постоянно растет. Начиная с 2010 года, количество жителей в среднем прирастает на 11–13 тыс. человек в год. Совершенно точно, что все новостройки будет кому осваивать»,— подчеркнула она.