«Кортрос» ищет вход на вокзалы

Группа "Кортрос", входящая в холдинг "Ренова" Виктора Вексельберга, намерена инвестировать в строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на базе вокзалов в регионах страны в обмен на право развивать прилегающие территории. Первый проект на землях ОАО РЖД в Перми может обойтись застройщику в 10 млрд руб. Впрочем, в течение последних десяти лет подобные инвестпроекты с участием ОАО РЖД постоянно срывались из-за проблем с инфраструктурой.

ГК "Кортрос" (входит в "Ренова") рассматривает возможность строительства ТПУ в городах своего присутствия — Перми, Екатеринбурге, Самаре и Нижнем Новгороде, сообщил источник "Ъ", знакомый с планами девелопера. Инвестор готов провести за свой счет реконструкцию вокзалов в обмен на право развивать прилегающие территории — например, грузовые дворы. Именно такой вариант сейчас обсуждается, информирован собеседник "Ъ". По его данным, первый проект со структурами ОАО РЖД "Кортрос" может реализовать в Перми. В Пермском крае проект строительства ТПУ обсуждался в апреле на совещании у губернатора Виктора Басаргина, и власти уже создали с ОАО РЖД совместную проектную компанию "РВ-Пермь".

В правительстве края это не комментируют. В Дирекции железнодорожных вокзалов (филиал ОАО РЖД) "Ъ" подтвердили, что получали предложение от "Реновы" по реконструкции вокзала в Перми, но добавили, что обсуждать детали пока рано. В "Ренове" все вопросы переадресовали в "Кортрос", где не прокомментировали потенциальное сотрудничество с ОАО РЖД.

Вокзал Пермь II (3,5 тыс. кв. м) эксплуатируется с 1962 года. Его реконструкцией власти края озаботились в 2006 году. По соглашению о сотрудничестве на 2013-2016 годы, подписанному ОАО РЖД и администрацией региона, на разработку проектной документации по реконструкции вокзала выделяется 150 млн руб. Общий объем инвестиций оценивается в 10 млрд руб.

Объект планируется превратить в многофункциональный комплекс (84 тыс. кв. м) с новым автовокзалом, офисами, гипермаркетом и паркингом.

"Кортрос" (ранее "Ренова-Стройгруп") строит жилую и коммерческую недвижимость, в частности в Москве и регионах. Под управлением компании находится 16 млн кв. м. Самый крупный проект — строительство в Екатеринбурге микрорайона Академический. По итогам 2014 года выручка компании составила 18 млрд руб., чистый долг — 8 млрд руб.

ОАО РЖД запустило программу реконструкции вокзалов три года назад, объявив конкурс на передачу площадей в 353 российских вокзалах в аренду инвестору, которому предстояло найти около 600 млрд руб. на обновление инфраструктуры. Единым управляющим модернизацией осталась структура железнодорожной монополии — РЖД-РВ. Эта компания ищет подрядчиков работ и новых арендаторов из числа ритейлеров и рестораторов. Тем не менее перспективы развития грузовых дворов столичных вокзалов до сих пор не определены — функционал половины из них ОАО РЖД намерено сохранить, мэрия хочет использовать освободившиеся территории как рекреационные зоны.

Как правило, вокзалы находятся в центральной части городов, поэтому прилегающие территории интересны для девелоперов под строительство торговой или гостиничной недвижимости и жилья, отмечает начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева. "В Москве и Петербурге, где рынки более или менее активны, можно рассчитывать на относительно крупные проекты. В регионах они могут быть меньше, темпы поглощения площадей ниже, а маржа примерно в два раза ниже, чем на рынках крупных городов",— пояснила госпожа Никуличева. Она добавила, что проекты, связанные с ОАО РЖД, девелоперам нужно обкатать на высокомаржинальных рынках и только после восстановления ситуации выходить в регионы. Монополия уже более десяти лет вынашивает планы по обустройству привокзальных территорий, добавляет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Но, подчеркивает он, большинство подобных инвестиционных планов срывалось из-за того, что ОАО РЖД с трудом решает вопросы, связанные с переносом коммуникаций или строительством инженерных сетей.