Участок под негласной охраной

Корпорация «Дом.РФ», ранее столкнувшаяся в Воронеже с отказом участника аукциона от заключения договора из-за неполных сведений о градостроительных ограничениях участка, может оказаться в подобной ситуации снова. Об этом предупреждают участники местного строительного рынка. В конце июля «Дом.РФ» разыграет аукцион по продаже 1,1 га на улице Ворошилова, 41. Участок почти полностью входит в охранную зону недействующих железнодорожных путей Министерства обороны, которые стали причиной длительного судебного разбирательства девелопера соседнего участка (территории 162-го КЖИ). Однако в документации корпорации эти ограничения снова не упоминаются, так как в публичных документах зона не обозначена как охранная.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

На 30 июля в Воронеже запланированы торги по продаже очередного участка под застройку в Ленинском районе. «Дом.РФ» разыграет имущественный комплекс на улице Ворошилова, 41, начальной стоимостью 47,1 млн руб. Основным активом является участок площадью 1,1 га, виды разрешенного использования которого предусматривают многоэтажное строительство. Общая площадь всех объектов имущественного комплекса — 1,4 тыс. кв. м.

По документации «Дома.РФ» участок расположен в границах функциональной зоны специализированной общественной застройки. При этом в новом генплане на нем обозначено планируемое размещение объекта местного значения — дошкольной образовательной организации на 280 мест. Среди ограничений на участке в соответствии со сведениями ЕГРН указана лишь охранная зона ЛЭП — 62 кв. м. Однако эта территория расположена на границе с бывшей промышленной площадкой комбината железобетонных изделий (ООО «162 КЖИ»), которую планирует осваивать девелоперская компания «АИВ» Антона Евсеева и Ильи Анохина. По словам господина Анохина, выставленный на аукцион участок находится в охранной зоне железнодорожной ветки Минобороны. Кроме того, участок попадает в охранную зону котельной, расположенной на территории АИВ. В результате он практически полностью перекрывается охранными зонами от этих двух объектов.

На запрос „Ъ“ о наличии обременений на участке в виде охранных зон железнодорожной ветки и котельной в пресс-службе «Дома.РФ» ответили, что в публичных документах указанная зона не обозначена как охранная. «Железнодорожная ветка, граничащая с участком, не является действующей, соответствующий запрос организатор торгов направил в администрацию города, — рассказали в корпорации. — Весь коридор вдоль этой ветки уже застроен жильем». В пресс-службе отметили, что вся информация об указанном имущественном комплексе, реализуемом на торгах «Домом.РФ», размещена в извещении к аукционной документации в разделе «Иные сведения об имуществе», в том числе о существующих ограничениях.

Недействующая железнодорожная ветка, ведущая к военному аэродрому Балтимор и преимущественно предназначенная для подвоза керосина, пересекает в том числе участок, ранее занимаемый 162-м КЖИ. По мнению Ильи Анохина, рельсы, имеющие стометровую санитарно-защитную охранную зону, были проложены давно, а город в данной локации активно развивался. Дома вдоль улицы Ворошилова построены гораздо ближе этой зоны. Между тем господин Анохин напомнил о том, что, несмотря на частичный демонтаж железнодорожной ветки, права, которые РФ на нее имеет, в суде оспорить до сих пор не удалось.

Иск Антона Евсеева к Минобороны о признании отсутствующим права на железнодорожные пути протяженностью 5,57 тыс. м рассматривается в арбитражном суде Воронежской области с 2019 года. В первой инстанции суд встал на сторону истца. Однако в июне 2020-го апелляция это решение отменила. Позднее кассация — арбитражный суд Центрального округа — оставила без изменений решение апелляции. В начале 2021 года Верховный суд РФ отказал Антону Евсееву в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ.

Ранее результаты одних торгов «Дома.РФ» в Воронеже уже пришлось отменять. На аукцион по продаже 1,08 га на улице Чапаева заявки подали 11 компаний. В итоге победителем была признана ГК Хамина, предложившая за 1,08 га 141 млн руб. при начальной цене 36,97 млн руб. Но она не стала подписывать с агентом договор купли-продажи. Причиной этого стал подготовленный спустя пять дней после аукциона региональным управлением по охране объектов культурного наследия проект по постановке на учет защитной зоны «Водонапорной башни Романовской слободы», занимающей большую часть участка под застройку. При этом в аукционной документации «Дома.РФ» даже 100-метровая защитная зона, законодательно закрепленная за всеми памятниками культуры с 2016 года, среди обременений указана не была.

По словам руководителя оценочной компании «Центр делового консультирования» Никиты Бубякина, суд уже подтвердил факт наличия имущественных прав на железнодорожные пути за Министерством обороны. «Это значит, что в любой момент застройка на прилегающей к ней охранной территории может быть признана по требованию собственника путей незаконной. Ее сочтут мешающей эксплуатации путей и подлежащей сносу за счет лиц, которые эти объекты эксплуатируют или владеют ими», — считает эксперт. И такой постройкой может оказаться жилой комплекс на 1 тыс. уже проданных квартир. «До того момента, пока права на железнодорожные пути сохраняются за Минобороны, застройка рядом с ними обусловлена формированием высоких рисков, которые к тому же уже реализовывались ранее, — полагает господин Бубякин. — Принятые ранее решения по спору с участием Антона Евсеева при этом будут иметь значение в возможных аналогичных спорах, и повторное доказывание наличия прав у министерства, скорее всего, не потребуется».