Имитация реформ долевого строительства как сдерживающий фактор неизбежной системной трансформации отрасли

Оригинальная статья / Original article УДК 330

DOI: http://dx.d0i.0rg/l 0.21285/2227-2917-2019-2-296-303

Имитация реформ долевого строительства как сдерживающий фактор неизбежной системной трансформации отрасли

© Н.Ю. Яськова

Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, г. Москва, Россия

Резюме: Стратегически важное активное реформирование долевого строительства и создание циви-лизационного рынка жилья направлены на реализацию основных целей национального проекта «Жилье и городская среда». Масштаб проблемы определяется выходом на объемы жилищного строительства на уровень 120 млн м2 к 2024 г. Решение поставленной задачи осложняется разразив-шимся кризисом долевого строительства. Он проявился не только в росте количества обманутых дольщиков, приостановленных объектов жилищного строительства, но и в банкротстве застройщиков. Неотложность мер выразилась в законодательном закреплении новых правил застройки, ужесточивших требования к застройщикам до такой степени, что фактически изолировали средний и малый бизнес от участия в строительстве жилья, передали функции контроля над оборотом долевых взносов населения банкам, вывели компенсационные механизмы в отдельный институт, абсолютизировали значение ипотечных механизмов приобретения жилья. Результаты не замедлили проявиться в росте цен на жилую недвижимость, снижении ликвидности строительной продукции, возрастании противоречий и споров, требующих судебного разрешения. В итоге непомерная нагрузка судебной системы отразилась на качестве принимаемых решений, требуя незамедлительного перехода к использованию в строительстве внесудебных методов разрешения споров. Таким образом, фрагментарность и слабая проработанность предпринимаемых мер придают реформе в целом имитационный характер, оставляя за скобками системные меры трансформации отрасли. Неизбежность их разработки подтверждается нарастанием отраслевых противоречий и дисбалансов, создающих непреодолимые препятствия в достижении целей национального развития.

Ключевые слова: национальный проект, жилищное строительство, доступность жилья, ипотека, банкротство, правила застройки, реформа

Информация о статье: Дата поступления 15 апреля 2019 г.; дата принятия к печати 14 мая 2019 г.; дата онлайн-размещения 28 июня 2019 г.

Для цитирования: Яськова Н.Ю. Имитация реформ долевого строительства как сдерживающий фактор неизбежной системной трансформации отрасли. Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2019. Т. 9. № 2. С. 296-303. DOI: 10.21285/2227-2917-2019-2-296-303

Simulation of equity construction reforms for mitigating inevitable systemic transformation of the industry

Natalia Yu. Yaskova

The Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration, Moscow, Russia

Abstract: The main goals of the national project "Housing and urban environment" consist in a strategic reformation of equity construction and the creation of a socially integrated housing market. The scale of the problem is determined by the output on the volume of housing construction at the level of 120 million square metres by 2024. The solution of the task is complicated by the outbreak of the equity construction crisis. It manifested itself not only in the growth in the number of deceived equity holders and suspended housing construction projects, but also in the bankruptcy of developers. The urgency of the measures was expressed in the legislative consolidation of new building regulations, which tightened the requirements for developers to such an extent that they actually isolated medium and small businesses from participating in housing construction, transferred functions of control over the turnover of assessed contributions to banks, removed compensation mechanisms into a separate institution and absolutised the value of mortgage purchase arrangements. The results were manifested in the growth of prices for residential real estate, a decrease in the

Том 9 № 2 2019

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость с. 296-303 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 9 No. 2 2019 _pp. 296-303

ISSN 2227-2917

liquidity of construction products, an increase in contradictions and disputes requiring judicial resolution. As a result, the unreasonable burden of the judicial system affected the quality of decisions made, demanding an immediate transition to the use of non-judicial dispute resolution methods in construction. Thus, the fragmentation and weak elaboration of the measures taken, give the reform an imitative nature, leaving behind the systemic measures of industry transformation. The inevitability of their development is confirmed by the growth of sectoral contradictions and imbalances that create insurmountable obstacles in achieving national development goals.

Key words: national project, housing construction, housing affordability, mortgage, bankruptcy, building rules, reform

Information about the article: Received April 15, 2019; accepted for publication May 14, 2019; available online June 28, 2019.

For citation: Yaskova N.Yu. Simulation of equity construction reforms for mitigating inevitable systemic transformation of the industry. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' = Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate. 2019, vol. 9, no. 2, рр. 296-303. (In Russ.) DOI: 10.21285/2227-2917-2019-2-296-303

Цель исследования

Безальтернативность необходимости прорывного развития национальной экономики России последние три года стала точкой консенсуса всех партий, общественных движений, отраслевых и территориальных элит, зависимых и независимых экспертов, науки и практики, «кабинетов и улицы». Конкретизация направлений, задач и методов достижения целей, не успев всерьез развернуться, была завершена Президентом Российской Федерации В.В. Путиным. Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2018 г. № 204 [1] очертил основные цели, которые были развернуты исполнительскими эшелонами власти в национальных проектах. Реализационные блоки абсолютно всех проектов в части освоения капитальных вложений требуют развертывания инвестиционно-строительных процессов, сфокусированных в строительной отрасли. Решение жилищной проблемы было выделено в самостоятельный проект. Таким образом, реформирование инвестиционно-строительной деятельности, как обеспечительной меры экономического прорыва и целевого приоритета социальной политики, направлено на безусловную реализацию стратегических приоритетов развития национальной экономики. В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» Президент поставил задачу к 2024 г. добиться улучшения жилищных условий не менее чем для 5 млн семей ежегодно.

Материалы и методы исследования

Реализация национального проекта, направленного на решение жилищной проблемы, по мнению Президента РФ, потребует выполнения двух базовых условий: стоимость ипотеки, которая должна быть снижена до 8 % годовых, и объем жилищного строительства, возрастающий к 2024 г. до 120 млн м2. «Некоторые говорят, что это невозможно. Но это го-

ворят те, кто должен добиться результата. И пусть они так не думают, а пусть работают над исполнением. А если чувствуют, что не в состоянии исполнить, пусть тогда освободят свои места для тех, которые полны оптимизма и готовы к этой работе», - сказал Президент [2]. Жесткий характер Обращения Президента поставил перед министерствами и ведомствами задачу безальтернативного исполнения его указов. Работа закипела. В рекордно короткие сроки были разработаны паспорта проектов и сформулированы ключевые цели. Именно сформулированы... Времени на их обоснование и тщательный структурный анализ фактически не было! В силу этого основные законодательные конструкции регулирования процессов застройки, судебные механизмы, основы банковской деятельности, контрольно-надзорные методы, инструменты стимулирования инвестиционно-строительной деятельности, ее субъектов и граждан были оставлены без существенных изменений. Это означает, что по существу беспрецедентно масштабные цели не коснулись основ и методов экономического и нормативно-правового регулирования деятельности. Они также не были структурированы - ни по характеру потребительского спроса, ни по видам недвижимости, ни по способам инвестирования застройки и др. Цели также остались несбалансированными ни в части методического сопровождения, ни по видам бизнеса, участвующего в инвестиционно-строительной деятельности, не говоря об увязке с целевыми показателями других национальных проектов. В условиях демонтажа системы территориального планирования, фактического низложения генплана и отсутствия понимания какие институты городского планирования должны его заместить, возникновение «управленческого вакуума» со всеми вытекающими последствиями неизбежно. Это

Том 9 № 2 2019 ISSN 2227-2917

свидетельствует о фрагментарности и слабой подготовленности реформы строительной отрасли [3-5].

Результаты исследования и их обсуждение

Кризис долевого строительства, разразившийся в 2016-2017 гг., как следствие допуска на рынок жилой недвижимости недобросовестных участников, вынудил Правительство РФ в оперативном порядке реформировать важнейшую составляющую отрасли - жилищное строительство. В результате были приняты жесткие меры по переходу к проектному финансированию [6, 7]. Первые итоги реформы, в эпицентре которой стал фактический отказ от долевого строительства, повлекли многочисленные негативные последствия:

- во-первых, по данным Минстроя РФ стройка начала тормозить и стагнировать вот уже три года подряд (табл. 1), крупные застройщики продолжают снижать емкость портфелей застроечных проектов, соответственно средние и малые строительные предприятия вынуждены оставлять строительную сферу деятельности;

- во-вторых, реализация новой системы финансирования строительства через эск-роу-счета уже объективно повысила стоимость жилья. Так, средняя стоимость новостроек в крупных городах только с начала 2019 г. выросла на 6 %, что прямо противоречит установке по обеспечению доступности жилья;

- в-третьих, активизировался процесс роста количества банкротств строительной отрасли. И это не только мелкие и средние, это и крупные застройщики. Среди них нашу-

мевшие дела СУ-155, Urban Group, ИСК «Аркада», СК «Реставрация» и др. Заметим, что Urban Group оставил недостроенными 65 жилых домов и 15 объектов социальной инфраструктуры. Треть общего количества обманутых дольщиков в стране составили его вкладчики.

В этих условиях совершенно очевидно, что добиться исполнения указов Президента проблематично, поэтому основной вызов можно сформулировать, как превращение проблемы в возможность обеспечения граждан жильем, а при реализации возможности - достижение максимальной эффективности. Для ответа на вызов, во-первых, ответим на вопрос: насколько производственные мощности строительной отрасли готовы к решению стоящих задач? Строительная отрасль в 2014 г. уже продемонстрировала возможность ввода жилых объектов на уровне 84,2 млн м2 жилья. По оценкам Минстроя РФ [8] на тот период еще имелся как минимум двадцатипроцентный резерв производственных мощностей в сфере малого и среднего строительного бизнеса. Более того, весь период новейшей истории России отрасль показывает высокую мобильность и готовность обеспечить рост объемных показателей в зависимости от состояния спроса и соответствия условий ресурсного обеспечения. Таким образом, итогом многочисленных обсуждений стало понимание сути проблемы. Она заключается не в отсутствии мощностей, а в их качестве и способности при желательно максимальном ускорении сроков строительства обеспечить новое качество и ликвидность объектов жилой недвижимости.

Таблица 1 Table 1

Динамика объемов ввода в действие жилья Dynamics of housing commissioning

Виды строительства ИЖС МКД Всего

2014 млн м2 36,2 48 84,2

2015 млн м2 35,2 50,1 85,3

% 89,8 104,4 101,3

2016 млн м2 31,8 48,4 80,2

% 90,3 96,6 94

2017 млн м2 33 46,2 79,2

% 103,8 95,5 98,8

2018 млн м2 32,5 42,8 75,3

% 98,5 92,4 95,1

2019* млн м2 33,2 54,8 88

% 102,3 128 116,9

2021* млн м2 34 60 94

% 102,4 109,5 106,8

2024* млн м2 40 80 120

% 117,6 133,3 127,7

Примечание: 1) ИЖС - индивидуальное жилищное строительство; МКД - многоквартирное домостроение; 2) % роста показан по отношению к предшествующему, приведенному в таблице, периоду; *отмечены данные паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», утвержденного 24.12.2018 г.

ISSN 2227-2917 Том 9 № 2 2019 290 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость с. 296-303 298 ISSN 2500-154X Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 9 No. 2 2019 _(online)_pp. 296-303_

Если синтезировать характеристики проблемы роста объемов, ускорения и достижения нового качества жилья, то в комплексе потребность в нем может быть удовлетворена только в пределах интегрального показателя индекса доступности жилья. Разумеется, его значения будут различными для очень разных по своим предпочтениям и платежеспособности групп населения. Но во всех случаях практика выявила основные составляющие доступности. В методике ФЦП «Жилище» учитывается: непосредственно цена жилья по средней стоимости кв. м жилой площади, умноженная на размер социального стандарта площади жилья и поделенная на среднедушевые денежные доходы за год (с учетом количества работающих членов в семье). В современных условиях среднюю стоимость жилья необходимо увеличить на средневзвешенную цену ипотеки, имеющую значение не менее чем для 60 % нуждающихся в жилье семей и прибавляющую к первоначальной стоимости жилья не менее 40 % (при 10-летнем периоде кредитования).

Таким образом, чтобы перевести решение вопроса из проблемной плоскости в возможность улучшения жилищных условий, все, что предлагается на рынке жилой недви-

жимости, должно быть доступно целевым группам потребителей, а, чтобы такая возможность была реализована, сделка с недвижимостью должна быть экономически целесообразной, безопасной, прозрачной и др. С точки зрения оценки экономической целесообразности рассмотрим последствия реформы в отношении главной составляющей доступности жилья - его цены.

Анализ современной структуры цены в проектах многоквартирной застройки, проведенный кафедрой Инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС, показал, что доля строительно-монтажных работ не превышает 50 %, остальные 50 % - это сопутствующие затраты, а именно затраты на: отвод земли, проектирование, подключение к инфраструктуре, подготовку и благоустройство территории, налоги и отчисления, оплата банковских услуг и др. (табл. 2). При этом, как минимум половина доли сопутствующих затрат, если не полностью, то частично зависят от местных органов власти. В условиях достройки объектов незавершенного строительства объем обременений, учитываемых по статье обустройство территорий и прочих расходах (2,5 %) может быть существенно больше, показанного в табл. 2.

Структура стоимости квадратного метра Structure of the cost per square meter

Таблица 2 Table 2

Вид затрат %

Проектирование 1,25

Отвод земли, разрешение на строительство 11

Подготовка площадки 1,25

Строительно-монтажные работы 30

Банковское финансирование 10

Страховые взносы 4

Подключение и устройство внешней инфраструктуры 8

Налоговая нагрузка 25

Обустройство территории 1

Прибыль участников строительства 7

Прочее 1,5

Итого 100

По мнению экспертов, принявших участие в круглом столе «Новые инструменты защиты прав дольщиков», проводимом Общественной палатой РФ в конце февраля текущего года, доля затрат на банковское финансирование, страховые взносы и прочее имеет явно выраженную тенденцию к росту. Это значит, что в сложившихся условиях выполнить требование главы государства и реализовать основную цель реформы, а именно прекратить практику долевого строительства - это:

- во-первых, обострить ситуацию с обеспечением ликвидности готовой строитель-

ной продукции, так как ее удорожание сопровождается падением реальных доходов населения, а продолжающие оставаться кабальными условия кредитования при приобретении жилья смягчаются лишь для многодетных семей;

- во-вторых, спровоцировать рост числа обманутых дольщиков за счет роста ипотечных дефолтов, а также снижения спроса на новую жилую недвижимость будущих периодов, как за счет подорожания ипотеки, так и в результате его активного насыщения в предшествующий период;

Том 9 № 2 2019 ISSN 2227-2917

- в-третьих, расширить круг банкротов в жилищной сфере. Если до 2017 г. количество банкротств росло в сфере малого и среднего строительного бизнеса, то последнее время громкие банкротства крупных застройщиков просто потрясли хозяйственную среду.

Вторая и третья из перечисленных последствий являются признаками высокой рис-ковости сферы жилищного строительства в современных условиях. Следовательно, уровень безопасности вложений и осуществления деятельности в этой сфере не может быть признан необходимым и достаточным. Об этом свидетельствует рост числа обманутых дольщиков, все чаще становящийся результатом банкротства застройщиков. Так, 15 тыс. обманутых дольщиков возникло в результате банкротства подмосковной Urban Group - восьмого по величине девелопера России. Начало 2019 г. также ознаменовалось громким банкротством красноярской компании СК «Реставрация». После нее осталось десять недостроенных домов и полторы тысячи обманутых дольщиков. В феврале 2019 г. была инициирована процедура банкротства одного из крупнейших застройщиков Приморья -ИСК «Аркада». Девелопер не смог достроить несколько жилых зданий в Владивостоке, а также жилой комплекс для преподавателей Дальневосточного университета на острове Русский.

Очевидно, что приведенные примеры характеризуют «эффективность» условий долевого строительства до реформы. Что будет через год после введения новых правил? Вопрос, который волнует всех участников строительства. При отказе от долевого строительства полностью меняется вся экономика девелоперского проекта. «Мелкие и средние застройщики не смогут строить в новых условиях. Сбербанк не даст проектного финансирования. Да и проекты не «вытягивают» новую экономику: себестоимость вырастет процентов на пятнадцать-двадцать. А пропорционально поднять цены можно только в Москве - в регионах у людей нет столько денег. На все вопросы «как жить», федеральные чиновники отвечают: «Придется сократить маржу». А откуда взять большую маржу, если мы продаем квартиры по 35-40 тыс. руб. за м2?» - утверждали представители региональных девелоперских компаний, принявшие участие в дискуссии III Международной научно-практической конференции «Внесудебное разрешение хозяйственных споров в инвестиционно-строительной сфере», прошедшей 28.02.2019 г. в Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ.

По оценке сопредседателя «Деловой России» Андрея Назарова, по итогам 2019 г. c рынка уйдут до 30 % мелких и средних за-

ISSN 2227-2917

стройщиков, и это оптимистический прогноз. По пессимистическим прогнозам, рынок рискует потерять до трети крупных застройщиков и 90 % средних [9]. А по расчетам Института экономики роста, запрет долевого строительства может привести к сокращению строительства жилья до 55-63 млн м2 в год на горизонте пяти-шести лет. Количество обманутых дольщиков может увеличиться в два-три раза - до 330-490 тыс. чел. Совокупная площадь остановленных строек может превысить 17-25 млн м2 [10]. Таким образом, прогноз последствий проводимой реформы носит, прямо скажем, пугающий характер. Решение сразу же перейти к цивилизованному рынку и внедрить механизмы проектного финансирования было поддержано, возможно, необходимыми, но явно недостаточными мерами. Еще в марте 2016 г. кафедра Инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС организовала первое обсуждение масштабной реформы. Точка зрения участников сводилась к безусловной необходимости изменения правил застройки. При этом на тот период проект закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и избыточно жесткие требования законодателя не были одобрены ни представителями застройщиков, ни общественными организациями. Их также не поддержали представители банковских кругов, предвидя большую непрофильную нагрузку. Дискуссия представителей Минстроя РФ и Минстроя Московской области свидетельствовала о непроработанности предлагаемых мер. Уже тогда, 3 года назад было очевидно, что реформа слабо подготовлена, ее цена и последствия не просчитаны, а удар по мелким и средним компаниям прямо противоречил декларируемым Правительством мерам их поддержки.

Основы реформы долевого строительства подверглись также критике фактически на всех дискуссионных площадках Общественной и Торгово-промышленной палат, саморегулируемых организаций, Клуба инвесторов Москвы и т.д. Каждый шаг в понимании противоречивости предпринимаемых мер приводил не к их ревизии и отмене, а вел к отсрочкам и разработке паллиативных по характеру предложений. Например: по созданию Компенсационного фонда или торможению перехода к использованию эскроу-счетов. Создание поддерживающих механизмов, уточняющих мер еще больше затруднило оценку последствий и результатов реформирования. Осталось множество вопросов. Так, практика отсрочек внедрения новых правил - это выигрыш времени для поиска нового компромисса или всего лишь требующий уточнения маневр? Девело-

Том 9 № 2 2019

с. 296-303 Уо1. 9 N0. 2 2019 рр. 296-303_

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate

перам при соблюдении ряда условий после 1 июля при достройке объектов, начатых до введения в силу новых правил, будет разрешена продажа квартир по схеме долевого строительства без эскроу-счетов. Но для этого уже сейчас в срочном порядке должны быть разработаны и утверждены в Правительстве критерии отнесения объектов к достраиваемым проектам. Какой должна быть степень их готовности? Возможно 30 %, а может быть 50 %? Нет ясности до сих пор в отношении методического сопровождения по оценке состояния объекта? Кто и в какие сроки проведет инвентаризацию строек по всей стране? Какой предел (минимальная доля) проданных квартир будет допускаться? Наконец, должен быть задан главный вопрос: насколько эта мера необходима? Достаточна ли она для ликвидации отраслевых проблем долевого строительства и предупреждения проблемы роста незавершенного строительства?

Выводы

В целом весь процесс перехода к цивилизованному рынку строительства жилья выглядит не слишком убедительно, а имитация системных реформ сводится к косметическим поправкам фондовых механизмов и расширению практики отсрочек [11]. И пока усилия направляются на удержание заявленных в реформе форматов, жилищная сфера не только не приобретает нового качества (к примеру, до сих пор 22,6 % россиян не имеют доступа к центральной канализации [12]), оно, очевидно, ухудшается (новое жилье по площади приближается к социалистическим стандартам - 8-12 м2 на чел.). Таким образом, реформаторская деятельность не только усилила имеющиеся противоречия в инвестиционно-строительной деятельности, но и создала условия для возникновения новых проблем. Главная, с нашей точки зрения: КТО, КАК и ЧТО будет строить? Каким будет так необходимое для граждан жилье в перспективе? Увы, этот вопрос до сих пор остается за пределами дискуссии и обсуждений. Если имитация реформы продолжится, это приведет к воспроизводству отсталости жилищной сферы, к падению спроса, росту цен на жилье, ипотечным дефолтам и продолжению активированного процесса банкротства субъектов строительства. Возникает законный вопрос: в чем же истинная цель осуществляемых преобразований? Защитить права на приобретение жилья путем прекращения его строительства или освобождения сегмента жилищного строительства для новых, возможно иностранных, застройщиков? Инициаторам реформы уже не удастся списать результаты на кризис или форс-мажор. Последствия очевидны. Об этом свидетельствует ситуация и в судебной сфере. Противоречия участников

инвестиционно-строительной деятельности вылились в поток судебных тяжб, количество которых неизменно растет, особенно, начиная с 2015 года. Прирост экономических споров только за 2018 г. составил 160 тыс., т.е. более 9 %, а к 2015 г. их количество выросло на 24 %

[13]. В результате хозяйственные споры и их разрешение в судебном порядке спровоцировали не только рост доли убыточных строительных организаций (по данным Росстата она превысила 35%-ый уровень в 2018 г.), но и существенное увеличение судебных дел о банкротстве. Начало процедуры банкротства по факту останавливает деятельность предприятия, в отношении которого возбуждено дело. Так, кредиты и банковские продукты становятся недоступными, сужается возможность оплачивать еще не просроченную задолженность (следовательно, возникает новая просрочка), в одностороннем порядке расторгаются договоры подряда и т.д. Таким образом, действующая процедура банкротства по существу является инструментом ликвидации предприятия

[14]. В результате инвестиционно-строительная деятельность прекращается без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемственности, растет безработица и зачастую единственным выходом для потерявших работу становится деятельность в теневом секторе экономики. Прекратить нарастающие негативные последствия судебных разбирательств необходимо. Теоретически очевидно, что необходимо развивать внесудебные методы разрешения споров, но практически ни в профессиональной среде медиаторов, арбитров и консультантов, ни в инвестиционно-строительной сфере нет ясности в отношении организационно-правовых форматов урегулирования споров, а также понимания структуры профессиональных компетенций. Актуальность проблемы бесконфликтного урегулирования споров в сфере жилищного строительства придает ее решению статус приоритетной в рамках системных мер неизбежной трансформации отрасли. Их исследование осуществлялось в течение нескольких лет в рамках гранта Российского фонда фундаментальных исследований «Инвестиционно-строительная деятельность как база восстановительного роста, развития и инновационного обновления российской экономики» (№ 07-06-00209а) [15]. По мере выполнения основных этапов исследования стала очевидна необходимость системной трансформации инвестиционно-строительной деятельности в бесконфликтную зону внесудебного урегулирования споров с полноценным информационным обеспечением, беспрепятственными технологическими трансфертами и сбалансированным развитием видов и сфер деятельности, в том числе в региональ-

Том 9 № 2 2019 ISSN 2227-2917

ном разрезе в форме полноценной системы территориального планирования. Что касается целей управления и их корректировки в контексте принятых национальных проектов, то становится очевидным, что продолжение реформы долевого строительства ставит под угрозу не только решение жилищной пробле-

мы, но и меры поддержки малого бизнеса, механизмы смягчения демографических спадов и само существование отечественного строительного сегмента. Это актуализирует перед всеми ветвями власти задачу нейтрализации сдерживающего фактора неизбежных системных изменений в строительстве.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года: указ Президента Российской Федерации от 07.05.2018 г. № 204 [Электронный ресурс]. URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/43027 (23.03.2019 г.).

2. Послание Президента Федеральному Собранию [Электронный ресурс]. URL: http://www.kremlin.ru/events/president/news/5986 3 (23.03.2019 г.).

3. Chee Fr. Design, Development and Management oflndustrial, Business and IT Parks. Ascen-das Servises PteLtd and Jurong Consultants Pte Ltd, 2003.

4. Taejun Lim. Growth, financial development, and housing booms // Economic Modelling. 2017.

5. Laurin, Alain and Giovanni Majnoni. Bank Loan Classification and Provisioning Practices in Selected Developed and Emerging Countries. Washington, D.C., World Bank Working Papers, 2003.

6. Ларионов А.Н., Викторов М.Ю. Современные организационно-экономические проблемы перехода застройщиков Московского региона с долевого на проектное финансирование строительства жилья // Экономика строительства. 2018. № 6 (54). С. 12-21

7. Kim Hiang Liow, Graeme Newell. Real estate global beta and spillovers: An international study // Economic Modelling. 2016. V. 59. P. 297-313.

8. Расширенное заседание президиума Госсовета по вопросам улучшения жилищных условий населения и формирования благоприятной городской среды [Электронный ресурс]. URL:

http://www.kremlin.ru/events/state-council/59817 (01.04.2019 г.).

9. Макарова Е., Мерцалова А. Строй, кто уйдет [Электронный ресурс]. URL: https://www.kommersant.ru/doc/3907433 (01.04.2019 г.).

10. Институт экономики роста им. П.А. Столыпина. Аналитические материалы [Электронный ресурс]. URL: http://stolypin.institute/analytics/ (01.04.2019 г.).

11. Gathergood John, Weber Jörg. Financial literacy, present bias and alternative mortgage products // Journal of Banking & Finance. 2017. V. 78. P. 58-83.

12. Старостина Ю. Росстат назвал долю россиян без доступа к канализации [Электронный ресурс]. URL: https://www.rbc.ru/ economics/02/04/201 9/5ca1d7949a 79475d1c2f6e4a (30.03.2019 г.).

13. Yaskova N.Yu., Zaitseva L.I. Application of alternative dispute resolution in the field of construction projects // IOP Conference Series: Earth and Environmental Science "Energy Management of Municipal Transportation Facilities and Transport, EMMFT 2017". 2017. Р. 012182.

14. Jialin Huang, Zhao Rong. Housing boom, re-al estate diversification, and capital structure: Evidence from China // Emerging Markets Review.

2017. V. 32. Р. 74-95.

15. Kamenetskii M.I., Yaskova N.Y. Construction and real estate markets: from crisis to growth // Studies on Russian Economic Development.

2018. V. 29. № 1. Р. 35-40.

REFERENCES

1. O natsional'nykh tselyakh i strategicheskikh zadachakh razvitiya Rossiiskoi Federatsii na period do 2024 goda: ukaz Prezidenta Rossiiskoi Federatsii ot 07.05.2018 g. № 204 [Message from the President to the Federal Assembly]. Available at: http://www.kremlin.ru/acts/bank/43027

2. Poslanie Prezidenta Federal'nomu Sobraniyu [Enlarged meeting of the State Council Presidium on improving the living conditions of the population and creating a favorable urban environment]. Available at: http://www.kremlin.ru/events/ president/news/59863

3. Chee Fr. Design, Development and Management of Industrial, Business and IT Parks. Ascen-das Servises PteLtd and Jurong Consultants Pte Ltd, 2003.

4. Taejun Lim. Growth, financial development, and housing booms // Economic Modelling. 2017.

5. Laurin, Alain and Giovanni Majnoni. Bank Loan Classification and Provisioning Practices in Selected Developed and Emerging Countries. Washington, D.C., World Bank Working Papers, 2003.

6. Larionov A.N., Viktorov M.Yu. Modern organizational and economic problems of the transition of developers of the Moscow region from shared to project financing of housing construction. Eko-

ISSN 2227-2917

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate

Том 9 № 2 2019

с. 296-303 Vol. 9 No. 2 2019 pp. 296-303

nomika stroitel'stva [Economics of construction]. 2018, no 6

7. Kim Hiang Liow, Graeme Newell. Real estate global beta and spillovers: An international study. Economic Modelling. 2016, vol. 59, pp. 297-313.

8. Rasshirennoe zasedanie prezidiuma Goss-oveta po voprosam uluchsheniya zhilishchnykh uslovii naseleniya i formirovaniya blagopriyatnoi gorodskoi sredy [An enlarged meeting of the State Council Presidium on the improvement of the living conditions of the population and the formation of a favorable urban environment]. Available at: http://www.kremlin.ru/events/state-council/59817

9. Makarova E., Mertsalova A. Stroi, kto uidet [Build, who is leaving]. Available at: https://www.kommersant.ru/doc/3907433

10. Institut ekonomiki rosta im. P.A. Stolypina. Analiticheskie materialy [Institute of Economics of Growth. P.A. Stolypin. Analytical materials]. Available at: http://stolypin.institute/analytics/

11. Gathergood John, Weber Jörg. Financial literacy, present bias and alternative mortgage products. Journal of Banking & Finance. 2017, vol. 78, pp. 58-83.

12. Starostina Yu. Rosstat nazval dolyu rossiyan bez dostupa k kanalizatsii [Rosstat called the share of Russians without access to sewage]. Available at: https://www.rbc.ru/ econom-ics/02/04/2019/5ca1d7949a 79475d1c2f6e4a

13. Yaskova N.Yu., Zaitseva L.I. Application of alternative dispute resolution in the field of construction projects. IOP Conference Series: Earth and Environmental Science "Energy Management of Municipal Transportation Facilities and Transport, EMMFT 2017". 2017, pp. 012182.

14. Jialin Huang, Zhao Rong. Housing boom, real estate diversification, and capital structure: Evidence from China. Emerging Markets Review.

2017, vol. 32, pp. 74-95.

15. Kamenetskii M.I., Yaskova N.Y. Construction and real estate markets: from crisis to growth. Studies on Russian Economic Development.

2018, vol. 29, no 1. pp. 35-40.

Критерии авторства

Яськова Н.Ю. провела исследования, подготовила статью к публикации и несет ответственность за плагиат.

Конфликт интересов

Автор заявляет об отсутствии конфликта интересов.

Сведения об авторе

Яськова Наталья Юрьевна,

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой инвестиционно-строительного бизнеса,

Российская академия народного хозяйства и

государственной службы при Президенте

Российской Федерации,

119571, г. Москва, пр.-т Вернадского, 84,

Россия,

e-mail: noc@email.su

ORCID: https://orcid.org/0000-0002-3245-1549

Contribution

Natalia Yu. Yaskova has conducted the studies, prepared the article for publication and bears the responsibility for plagiarism.

Conflict of interests

The author declares that there is no conflict of interests regarding the publication of this article.

Information about the author

Natalia Yu. Yaskova,

Dr. Sci. (Econ.), Professor,

Head of the Department of Investment and

Construction Business,

The Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration, 84 Vernadskogo Pr, Moscow 119571, Russia, e-mail: noc@email.su

ORCID: https://orcid.org/0000-0002-3245-1549

Том 9 № 2 2019 ISSN 2227-2917