Загородные девелоперы перестраиваются

Риэлторы на рынке загородной недвижимости отмечают снижение доли дорогих лотов в топ-100 самых роскошных домов Подмосковья. Как и на рынке многоквартирного жилья, где растет доля малогабаритных квартир, позволяющих снизить бюджет покупки, в сегменте загородной недвижимости девелоперы стараются подстроиться под спрос. Самый распространенный вариант — строительство таунхаусов вместо коттеджей и продажа участков без подряда.

Индекс стоимости 100 самых дорогих загородных домов Подмосковья за первый квартал текущего года снизился на 5%, до $29,7 млн, подсчитала компания Savills. С конца года список домов, на основе стоимости которых рассчитывается индекс, обновился на 13%, так как дома были проданы, сданы в аренду или сняты с реализации. 74% домов из списка для расчета индекса находятся на Рублевском шоссе, Новорижское шоссе — второе по популярности (14%). Минимальный порог по стоимости домов, входящих в топ-100 составляет $13 млн, а максимальная стоимость объекта — $161,6 млн. 62% объектов, представленных в рейтинге, удалены от МКАД до 10 км. Средняя площадь коттеджа из топ-100 составляет 2,05 тыс. кв. м, а размер участка — 125 соток.

По словам директора департамента продаж загородной недвижимости Savills Нины Резниченко, цены некоторых объектов из списка корректируются в сторону снижения, но за счет появления новых с относительно высоким бюджетом покупки средняя стоимость не меняется. Суммарная стоимость всех домов индекса составляет $3 млрд. По итогам первого квартала изменения цен произошли в основном в бюджетном диапазоне до $20 млн, вес этого сегмента увеличился с 42% до 52%. Это свидетельствует о сокращении доли дорогих лотов в продаже на загородном рынке Подмосковья.

По оценкам «Инком-Недвижимости», рынок загородного жилья в Подмосковье относительно стабилен, несмотря на то что среди девелоперов в этом сегменте физические лица и банки, до 70% застройщиков составляют компании, специализирующиеся на загородном строительстве. В дальнейшем доля девелоперов загородного жилья может увеличиться за счет проектов, от которых будут отказываться остальные участники, из-за невозможности заниматься ими в кризис. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов говорит, что профессиональным застройщикам тоже приходится подстраиваться под падающий спрос и менять формат проектов. В прошлый кризис (2008–2009 годов) одним из основных алгоритмов действия со стороны девелоперов стало переформатирование проектов в участки без подряда. После прохождения острой фазы кризиса, в конце 2010 года, появился другой популярный сегодня формат — малоэтажное строительство.

«Чаще всего переформатированию подвергается часть поселка — например, участок земли, где было запланировано строительство коттеджей, отдают под таунхаусы или участки без подряда»,— поясняет господин Таганов, добавляя, что полное изменение концепции встречается реже, оно означает, что экономика проекта оказалась нежизнеспособной. Ключевые инструменты в переформатировании на рынке загородной недвижимости — это уплотнение застройки и более мелкая нарезка участков без подряда. Под коттедж отводят в среднем 10 соток, а под строительство таунхауса — 2–3 сотки. «Соответственно, на участке, отведенном под коттедж, можно построить два-три блокированных дома. В этом случае мы предлагаем покупателю более доступный по цене таунхаус и строим больше квадратных метров»,— говорится в материалах «Инком-Недвижимости».

Покупатели уехали за МКАД

Количество сделок на рынке высокобюджетной загородной недвижимости выросло по сравнению с докризисным 2014 годом почти в два раза, подсчитали в декабре 2016 года в компании Savills. По итогам 2014 года объем продаж составил 130 сделок, в 2016 году — 250 сделок на общую сумму 19 млрд руб.. Читайте подробнее