«У нас все хорошо с амбициями»

В год 180-летия «Сбера» на российском рынке начала активную деятельность новая управляющая компания «Сбер Фонды Недвижимости», специализирующаяся на управлении закрытыми фондами. О причинах выделения управления фондами недвижимости в отдельный бизнес, спросе клиентов на персональные фонды и планах привлечь в них 2,7 трлн руб. в интервью «Деньгам» рассказала гендиректор «Сбер Фонды Недвижимости» Екатерина Черных.

Гендиректор «Сбер Фонды Недвижимости» Екатерина Черных

Фото: Предоставлено "Сбербанк Управление Активами"

— Почему решили создать отдельную компанию по управлению фондами недвижимости?

— Для выделения деятельности по управлению закрытыми фондами в отдельное юридическое лицо есть несколько объективных причин. Во-первых, управление и эксплуатация недвижимости — сфера со своей спецификой и рисками, отличными от рынка ценных бумаг. Когда УК управляет имуществом фонда, которое формально принадлежит пайщикам, она своим балансом несет ответственность за проводимые операции. Это не стоит недооценивать, ведь в отличие от управления ценными бумагами в недвижимости есть множество специфических рисков. Например, нет ни одной в мире управляющей недвижимостью компании, которая бы не получала какие-то мелкие предписания. Такова специфика этого бизнеса. Конечно, размеры штрафов маленькие, но сам факт административного наказания для компании несет риски. Совмещать данные специфические риски с рыночными рисками УК, управляющей ценными бумагами на общую сумму свыше 1 трлн руб., неоправданно.

Во-вторых, в управляющих компаниях, работающих с ценными бумагами и недвижимостью, разные подходы в развитии IT, организации труда и логистики бизнеса. Например, автоматизация процесса управления недвижимостью гораздо сложнее в реализации, чем при операциях с ценными бумагами, где ограниченный набор операций и нет никакого НДС, коммунальных платежей, расходов на обслуживание, охрану и многого другого. Сегодня эффективно управлять недвижимостью без автоматизации, без сложных IT-систем немыслимо, а реализовать такое в рамках огромного бизнеса, доминирующую часть которого составляют операции с ценными бумагами, очень сложно.

— Почему так важна автоматизация при управлении недвижимостью?

— Внедрение передовых технологий при работе с недвижимостью позволяет сократить расходы на эксплуатацию, которые в зависимости от типа объекта могут доходить до 20–40% от выручки. Но внедрение автоматических систем управления возможно только на большие объемы бизнеса, иначе расходы на ее создание не будут окупаться. Именно этого добились американские Real Estate Investment Trust (REIT) 10–15 лет назад, снизив расходы и повысив качество управления. В итоге им в управление стали передавать больницы, тюрьмы и другие объекты недвижимости.

— Насколько сильно на результаты влияет эффективность управления?

— За счет большей эффективности американские REIT добавляют к доходности 1% годовых в долларах — это очень большая величина. В нашем случае можно добиться еще большего эффекта — 1,5–2%. В настоящее время мы находимся в фазе активного построения цифровой системы управления, но задача эта неординарная и для рынка недвижимости, и для российского рынка в целом. Весь процесс мы распланировали на несколько лет и после внедрения станем самыми эффективными на рынке.

— Какие цели были поставлены перед вами?

— За десять лет у нас объем активов в ЗПИФах должен составить 2,7 трлн руб. Сейчас весь объем рынка ЗПИФов в стране — 5,2 трлн руб., из которых розничных — менее 100 млрд руб. Как видите, у нас все хорошо с амбициями.

— Насколько реалистичны такие прогнозы?

— Вполне реализуемы. Сегодняшние объемы активов россиян оцениваются в 60 трлн руб. Россиянам знакома недвижимость, многие из них традиционно вкладывают в жилую недвижимость с инвестиционной целью, даже понимая, что это уже далеко не так выгодно, как раньше, но просто не знают про альтернативные варианты. Коммерческая недвижимость, с одной стороны, это хорошая альтернатива, пусть и ликвидность у нее невысокая. С другой стороны, в периоды кризиса она не так проседает, как акции и облигации, поэтому международные пенсионные фонды и страховые компании инвестируют в рентную недвижимость до 10–15% своих портфелей. Таким образом, в структуре сбережений частных инвесторов сопоставимую величину могут занять фонды недвижимости. В абсолютном выражении это уже сейчас 6–8 трлн руб. Через десять лет активы россиян неизбежно вырастут, поэтому наши планы хоть и амбициозные, но вполне реалистичные. Не забывайте, что весь рынок доверительного управления и коллективных инвестиций за последнее десятилетие вырос в четыре раза.

— Как ваши фонды пережили локадауны прошлого года?

— Фонды прошли минувший год достаточно хорошо, показали неплохую динамику и продолжают показывать хорошие результаты в этом году. Так, доходность ЗПИФов составила в 2020 году от 4,6% до 14%. Лучший результат был у фонда «Сбер — Арендный бизнес», в котором три складских комплекса, как раз он и принес доход 14% годовых. Пандемия и самоизоляция подстегнули рост интернет-ритейла, которому потребовались складские помещения, что придало мощный импульс развитию этого сегмента коммерческой недвижимости — росту арендных ставок и стоимости объектов.

Следующий фонд «Сбер — Арендный бизнес 2» — он пострадал от кризиса, но некритично. В фонде только один объект коммерческой недвижимости — торговый центр «Карнавал» в Московской области, где период локдауна бал существенно дольше, чем в Москве. В итоге помимо федеральных сетевых ритейлеров остальные площади простаивали. В таких условиях полученный нами результат в 4% очень неплох, а с учетом 12-процентной доходности по итогам 2019 года в среднем получается результат выше ставок по депозиту.

Фонд «Сбер — Арендный бизнес 3», в котором реализованы портфельные инвестиции,— это и склады, и бизнес-центр, и торговый центр, он принес пайщикам 7–9% в зависимости от нахождения пайщиков в фонде. Мы делаем продукт, позволяющий клиентам сохранить капитал от инфляции в качественной коммерческой недвижимости и получать доход выше, чем ставки по депозитам. Для этого внимательно изучаем месторасположение объекта, его технические характеристики и обязательно устойчивость бизнеса арендаторов. Такой подход позволяет обеспечить качество ЗПИФа как продукта долгосрочных сбережений.

— Часто приходилось с арендаторами встречаться и обсуждать их платежеспособность?

— Наше коммерческое подразделение с утра до вечера занималось задолженностями, отсрочкой платежей. До конца 2020 года управляющие компании не имели права подавать в суды в отношении арендаторов торговых центров, но даже в таких смягченных условиях нам удавалось находить общий язык с небольшими арендаторами, которые вели себя очень добропорядочно, подписывали допсоглашения, оплачивали коммунальные платежи на период простоя. При этом были крупные федеральные арендаторы, которые пытались продавить более существенные смягчения условий, ссылаясь на якобы бедственное положение.

— А в текущем году как чувствуют себя фонды недвижимости?

— За три квартала текущего года доходность фондов составила от 7% до 17% годовых. Разные сектора недвижимости чувствуют себя по-разному. Если мы говорим о торговой недвижимости, ситуация улучшилась, но не вернулась к докризисным уровням. Мы видим, что на этот сегмент продолжает влиять процесс перехода ритейлеров на онлайн-формат торговли, плюс изменилась структура доходов населения, выросла склонность к сбережениям. Ритейлеры и индивидуальные предприниматели не понимают, что будет завтра, боятся. К сожалению, многие из них не научились еще работать с покупателем омниканально, то есть в двух форматах — онлайн и офлайн. В целом не до конца понятно, что будет с торговыми центрами, сколько они будут приносить выручки, сколько людей их будет посещать и как это отразится на бизнесе арендаторов. Это все очень значимые для сегмента вопросы, причем они актуальны для всего мира. Ответить на эти вопросы весь мир сможет не раньше чем в ближайшие два-три года. В таких условиях мы инвестируем пока только в складскую недвижимость. В стране не хватает качественной логистической недвижимости, в итоге происходит сильный рост арендных ставок и стоимости объектов. Если раньше контракты по аренде сухого склада, без какого-либо специального оборудования или условий, составляли 3,2–3,3 тыс. руб. за квадратный метр, то сейчас они начинаются уже с 4–4,5 тыс. Определенную лепту вносят инфляция и рост цен на строительные материалы.

— Нынешний рост ставок будет сдерживать развитие этого сегмента или нет?

— Вместе с ключевой ставкой растет доходность вкладов и гособлигаций. В таких условиях все большее число людей начинает отдавать предпочтение более ликвидным инструментам, что негативно сказывается на привлекательности ЗПИФов. С другой стороны, у нас есть большой пул клиентов, которые понимают, что недвижимость прирастает на стоимость инфляции, а аренда дает еще и дополнительный доход в виде дивидендов. Когда мы создаем фонд, то рассчитываем, что объекты под нашим управлением на протяжении 10–15 лет должны обеспечивать постоянный рентный доход пайщикам.

— Когда ваши фонды будут доступны широкой рознице?

— Сейчас наши рентные ЗПИФы продаются в премиальных каналах «СберПервый» и «Премьере». С декабря мы планируем, что наши ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов станут доступны широкой аудитории в «Сбербанк Онлайн».

— Так просто можно будет купить паи закрытого фонда?

— Сначала нужно будет пройти тестирование, и если эта процедура будет успешно пройдена, то будет доступно оформление покупки паев неквальных ЗПИФов коммерческой недвижимости. Тестирование на понимание продукта позволит клиенту убедиться, что он понимает, куда, с какой целью и на какой срок инвестирует свои денежные средства. В целом этот процесс будет занимать до трех минут.

— В вашей линейке фондов есть ЗПИФ на недвижимость в Великобритании. Что это за фонд?

— Это первый в стране фонд, инвестирующий в офисы Великобритании, поэтому номинирован в фунтах стерлингов и доступен только для квалифицированных инвесторов.

— И много интересантов на такие вложения?

— Дело в том, что крупные клиенты хотят инвестировать в твердой валюте. Если мы говорим о вложениях в недвижимость, то географически она должна быть расположена там, где эта твердая валюта печатается. Мы начали с Великобритании, так как она открыта и очень дружественна для иностранных инвесторов. В других странах при реализации подобных проектов возникают дополнительные барьеры, так как есть разделение на инвестор-резидент или инвестор-нерезидент.

— Почему не инвестировать в зону евро, тоже твердая валюта?

— В евро есть проблема с доходностью, так как из-за высокого спроса на европейскую недвижимость рынок местами перегрет. Дело в том, что в европейский рынок инвестируют представители большого числа стран: Китай, Индия, США, Великобритания и т. д. В итоге доходность на этом рынке на стабильные и качественные объекты сейчас дает 1–2% годовых в евро (без привлечения кредитного плеча).

— Значит, ЗПИФа недвижимости в евро может не быть?

— Мы смотрим на отдельные фонды под каждую основную валюту — это и евро, и доллар. Инвестиции в американскую валюту останавливают санкционные риски, но все может поменяться. Этот рынок очень интересен, в долларах можно подобрать рентную недвижимость с доходностью 5–6% годовых. В Европе, как я уже сказала, также есть интересные объекты, которые позволят приносить доход более привлекательный, чем 1–2% годовых. Создание такого фонда лишь вопрос времени.

— При создании фондов вы сначала формируете фонд, а потом подбираете объекты или наоборот?

— На российском рынке у нас есть утвержденная инвестиционная стратегия в портфель коммерческой рентной недвижимости (офисы, склады, торговля). Мы налаживаем инвестиционный процесс и собираем деньги, и одновременно с этим мы покупаем объект. В иностранных юрисдикциях мы сначала подбираем объект недвижимости и только потом собираем средства для инвестирования в них.

— В каких локациях у вас недвижимость в Великобритании?

— Лондон, окрестности Лондона, Манчестер.

— Сколько объектов?

— Мы инвестируем в портфель из десяти объектов. Объекты все небольшие, не превышают 6 тыс. кв. м. За счет инвестирования в средние объекты нам удалось получить по итогам минувшего года доходность в размере 4% годовых в фунтах стерлингов. Рассматриваемый нами портфель объектов сильно выиграл в пандемию, так как в каждом объекте у нас только один арендатор. При локдауне, который был в прошлом году, наши арендаторы смогли продолжить работу в своих офисах, хоть и для ограниченного числа сотрудников.

—А в Европе на какие страны смотрите?

— Традиционно Франция и Германия. Эти страны также не делают разницы между инвесторами-резидентами и инвесторами-нерезидентами. Плюс мы с интересом смотрим на Польшу, Венгрию, Чехию. В этих странах как раз можно получить доходность 5–6% годовых в евро, потому что в этих странах размещены колл-центры, бухгалтерский учет и прочие бэк-офисные функции крупных компаний из Германии, Австрии, Франции и других стран.

— В какие сроки возможен запуск фонда в евро?

— Этого стоит ждать не раньше 2023 года. Дело в том, что из-за пандемии есть проблемы с проведением аудита, потому что необходимо личное посещение объектов. К тому же еще не все страны открыли границы для России.