"Застройщики не рассматривают проекты, не позволяющие удвоить вложения"

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин о том, как девелоперы элитного жилья переживают кризис спроса на свои объекты.

Рост объемов нераспроданного жилья в новостройках отчетливо чувствуется и на элитном рынке. Суммарный объем предложения недвижимости от застройщиков в этом сегменте сейчас составляет примерно 2 тыс. лотов, из которых 800 находятся уже в сданных, введенных в эксплуатацию домах. То есть готовое жилье в новостройках составляет 40% предложения, в то время как еще в 2012-2013 годах этот показатель был близок к нулю. Предложение элитных новостроек в 2018 году должно удвоиться, и тенденция к росту нераспроданных в период строительства объемов жилья будет укрепляться: в скором времени на рынке будет экспонироваться уже более 1 тыс. готовых лотов.

Впрочем, сам по себе рост объема нераспроданной недвижимости для девелоперов элитного жилья — проблема значительно меньшая, чем для компаний, работающих в бюджетных сегментах. Маржинальность дорогой недвижимости выше: грубо говоря, если проект не позволяет удвоить сделанные вложения, рассматривать его в большинстве случаев застройщики просто не будут. Высокие доходы позволяют девелоперам элитного жилья легче пережить недостающий спрос. И вместо того чтобы продавать недвижимость с большим дисконтом, многие из них начинают фокусироваться на развитии арендного бизнеса.

Речь идет о сдаче квартир и апартаментов в дорогих объектах с отделкой на длительный или короткий срок. Спрос на такие предложения постоянно растет. Взять хотя бы быстро заполненные на 100% арендные апартаменты в гостинице "Москва", комплексе "Звезды Арбата" или ЖК "Сколково парк", изначально предлагавшиеся по ставкам много выше рыночных. Интерес к самым дорогим объектам обеспечивают в основном корпоративные арендаторы, то есть те, за которых платят компании. Примерно 60% из них — иностранцы. В более доступном сегменте значительную часть спроса формируют россияне, которые ранее уже жили в элитной недвижимости, но отказались от собственных квартир в пользу аренды в силу материальных или семейных обстоятельств.

Сдача в аренду нового элитного жилья — выгодный бизнес для застройщиков. Получить за счет аренды ту же прибыль, что и от продажи элитной квартиры, можно за пять-шесть лет сдачи ее в аренду. Сама недвижимость при этом остается у застройщика и может быть продана после того, как рынок начнет расти.

Далеко не во всех строящихся объектах и в текущих условиях остаются нераспроданные лоты — в любое время существует ликвидная недвижимость, привлекающая покупателей даже в период значительного спада. Сейчас наибольшим спросом клиентов пользуются просторные семейные квартиры большого метража в качественных домах. Значительную долю невостребованных при этом формируют небольшие лоты площадью до 100 кв. м в премиальных домах. В начале кризиса их количество на рынке заметно выросло: застройщики массово решили, что на фоне падения благосостояния реализовать небольшие предложения будет проще. Но они просчитались.

На вторичном рынке в общей сложности сейчас в продаже около 1,5 тыс. элитных квартир. Около половины из них — в домах, построенных 15 и более лет назад. Реализовать подобные квартиры по высокой цене становится большой проблемой. Лучшие годы многих элитных домов начала 2000-х остались позади: устаревают инженерные системы, лифты, фасадные и отделочные материалы. Клиенты, ориентированные на элитную недвижимость, очень чувствительны к таким вещам. Они предпочитают переезжать в среднем раз в семь лет. Сейчас мы видим, что собственники такого устаревшего жилья активизируются, для многих из них ситуация в последние годы поменялась: успешный ранее бизнес уже не приносит сверхдоходов, и содержать дорогую недвижимость становится накладно. До последнего времени многие владельцы квартир в устаревающих домах предпочитали сдавать их в аренду и ждать лучших времен. Но по мере того как застройщики будут все активнее осваивать арендный рынок, подобная стратегия для частных владельцев станет проигрышной. Выгоднее продавать сейчас, пусть и с большим дисконтом.