Панель сдает позиции

Панельно-каркасная технология на рынок загородного домостроения вышла относительно недавно — семь-восемь лет назад. Пять лет назад она достигла пика популярности, но сегодня, говорят эксперты, доля этой технологии стала падать.

Участники рынка говорят, что главное преимущество панельно-каркасной технологии — в скорости возведения жилья. Дом можно собрать за день-два, еще примерно месяц уходит на отделку. И когда рынок рос быстрыми темпами, это преимущество позволяло такому виду домостроения наращивать долю — девелоперы были заинтересованы в скорости. Эксперты говорят, что до кризиса доля "каркаса" могла достигать 40%. Но сейчас, когда на рынке нет высоких темпов продаж, скоростное преимущество панельно-каркасной технологии не востребовано. А потому на первый план вышли дома, возводимые из газобетонных блоков. Впрочем, доля панельно-каркасных домов сегодня все же достаточно велика.

Тем не менее доля каркасной технологии сегодня сокращается. По оценкам большинства аналитиков, на рынке загородного домостроения она составляет сегодня примерно 25%.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", говорит: "Коттеджные поселки, занимающиеся возведением домов и таунхаусов по панельно-каркасной технологии, на данный момент занимают 20-25 процентов рынка малоэтажного строительства (в расчет не берутся коттеджные поселки, реализующие только участки без обязательного подряда, иначе доля снижается до 10 процентов рынка). Стоимость таких строений на 10 процентов ниже стоимости кирпичных, газобетонных и деревянных домов".

Директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Алексей Кольчик согласен с оценками: "В коттеджном строительстве эта технология однозначно сократилась. Она и не была сильна, поскольку традиционно частные застройщики склоняются к деревянному строительству или газобетонной технологии. И это всего лишь особенность нашего менталитета, который сломать очень сложно".

Елена Шишулина, директор по маркетингу УК "Старт Девелопмент", рассказала: "Как и несколько лет назад, так и сейчас панельно-каркасная технология пользуется большой симпатией застройщиков за скорость и качество изготовления панелей в заводских условиях, легкость контроля качества, быстроту и простоту монтажа дома на месте. Поэтому и мы выбрали ее для "Золотых ключей". Однако, несмотря на совокупные усилия девелоперов и домостроительных комбинатов, покупатели загородных домов для постоянного проживания все равно пальму первенства отдают газобетону. При этом нельзя сказать, что панельно-каркасная технология непопулярна — она идет на втором месте. В итоге застройщики стараются дифференцировать предложение, чтобы удовлетворить любой спрос, и расширяют спектр применяемых технологий в рамках одного поселка. Так, газобетонные дома можно приобрести в 70 процентах поселков экономкласса в пределах 30 км от КАД, а панельно-каркасные — в 40 процентах. В 2011 году на долю панельно-каркасной технологии приходилось 35 процентов предложения, но это была лидирующая позиция — газобетону доставалось всего 25 процентов".

Дмитрий Майоров, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, имеет свою точку зрения на то, как аналитики оценивают долю панельно-каркасной технологии: "Действительно, пять лет назад доля панельно-каркасных домов подрастала, хотя и не особенно сильно. Сегодня количество таких проектов стремительно снижается. Дело в том, что аналитики и тогда, и сейчас оценивали исключительно предложение: девелоперы, стремясь предложить недорогие дома, выводили на рынок панельно-каркасные строения. Доля предложения росла. Но граждане покупали его неохотно, отдавая предпочтение другим технологиям (на рынке было лишь два примера успешных продаж большими объемами — "Янино" и "Новая Ижора"). Затем все большую популярность начали приобретать дома из вспененных бетонов: они предлагались за ту же цену, что и панельные, но ассоциировались у покупателей с большей надежностью. И сейчас девелоперы идут за спросом, а потому панельно-каркасные дома почти не предлагаются".

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, считает, что за последние годы спрос на панельно-каркасную технологию упал более чем на 50%. По ее словам, выявленные недостатки оказались слишком существенными. "Самое главное, что дома, построенные по этой технологии, оказались холодными и некомфортными для проживания. Разумеется, низкая цена (от 3 до 4 млн рублей) по-прежнему привлекает некоторых покупателей, но со временем все меньше людей обращают внимание на подобные объекты. На текущий момент предложение объектов на загородном рынке поделилось следующим образом: дома из газобетона составляют примерно 60 процентов всего рынка, дома из дерева и кирпича — по 15 процентов, и всего лишь 10 процентов объектов составляют дома, построенные по панельно-каркасной технологии", — уверена она.

Павел Едемский, директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости Home Estate, считает, что мнение о низком качестве панельно-каркасной технологии неверно: "Технология популярна в Европе и Америке. В нашей стране ее развитию препятствуют два фактора. Во-первых, российский менталитет, в котором заложены консервативность и очень недоверчивое отношение ко всему новому. Во-вторых, отсутствие квалифицированной рабочей силы и использование дешевых материалов, которые искажают технологию".

О том, что панельно-каркасная технология сегодня не столь популярна, как несколько лет назад, может говорить и тот факт, что компания "Балтрос" (известная по жилым проектам "Славянка" и "Новая Ижора") уже несколько месяцев безуспешно пытается продать свой домостроительный комбинат "Славянский", который как раз производит жилье по панельно-каркасной технологии. На продажу выставлены: земельный участок площадью 5 га в Пушкине, на улице Автомобильной, 3, лит. Б, а также пять зданий общей площадью 22,5 тыс. кв. м (производственный корпус, два склада, корпус ремонтного управления и проходная). Цена составляет 1 млрд рублей.

Комбинат "Славянский" является крупнейшим в России предприятием по производству каркасно-панельных домов. Его мощности позволяют выпускать продукцию для строительства более 200 тыс. кв. м жилья ежегодно.

Как объясняет руководство "Балтроса", с завершением проекта "Славянка" содержать ДСК "Славянский" оказалось нерентабельно. Чтобы обеспечить работу предприятия, необходимо строить и сдавать 150 тыс. кв. м жилья ежегодно. Продавать такие объемы в нынешней ситуации невозможно: новых участков под застройку у компании нет, а продажа готовых конструкций сторонним застройщикам не обеспечит достаточной загрузки.

Однако все-таки списывать со счетов панельно-каркасную технологию рано, полагают участники рынка. "Для массового жилищного строительства, учитывая хороший баланс цены и качества (20-25 тыс. рублей за квадратный метр), а также возможность быстрого масштабирования бизнеса за счет универсальных типовых решений и сокращенных сроков реализации, эта технология остается одной из самых востребованных. Легкий фундамент, использование быстровозводимых конструкций, отсутствие усадки, возможность строительства практически в любых погодных условиях позволяют существенно сократить сроки ввода в эксплуатацию. По некоторым оценкам, стоимость таких проектов в среднем на 15-20 процентов дешевле сопоставимых аналогов", — говорит Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Среди основных потребительских преимуществ каркасно-панельной технологии, помимо низкой стоимости, господин Клягин выделяет высокие тепло- и энергосберегающие характеристики и, соответственно, сравнительно невысокую стоимость дальнейшей эксплуатации.

"Потенциал рынка, несомненно, очень значительный, и, на наш взгляд, в среднесрочной перспективе можно ожидать расширения использования каркасных технологий. Для сравнения: на некоторых развитых рынках с их использованием реализовано подавляющее большинство всех проектов в малоэтажном домостроении", — считает господин Клягин.