Хорошо забитое старое

Уже через месяц застройщики должны будут начать работать по новой системе привлечения средств на свои проекты жилищного строительства — с использованием эскроу-счетов и банковского проектного финансирования. В Перми пока только четыре объекта получили одобрение банка, чтобы перейти на новые правила. Многие девелоперы активизируют продажи в объектах, стремясь преодолеть барьер, позволяющий работать по старой схеме напрямую через договоры долевого участия. Те, кто уже опробовал новый способ финансирования, отмечают сложности: в их числе — значительное снижение доходности компании.

Застройщики и представители риэлтерского сообщества обсудили перспективы перехода на систему проектного финансирования жилищного строительства и использование счетов эскроу на одной из публичных площадок. Директор АН «Территория» Екатерина Пахомова привела сводные данные по пермскому рынку недвижимости. Она сообщила, что в сегменте новостроек представлено 75 домов (более 7 тыс. квартир), средняя цена предложения составляет 59 тыс. руб. за кв. м. За год она выросла на 10%. Практически весь объем строящегося жилья поделен между двумя категориями — классом «стандарт» (900 тыс. кв. м) и классом «комфорт» (450 тыс. кв. м). С начала года в эксплуатацию введено почти 1,6 тыс. квартир. Госпожа Пахомова уточнила, что, по примерным подсчетам, в ближайшие три года (2019–2021) предполагается сдать 101 дом. «Большинство застройщиков планируют сдать эти дома без использования эскроу-счетов, по старому законодательству. Конечно, у них есть площадки, есть проекты, но о них застройщики говорят очень осторожно, потому что по некоторым, например, еще нет разрешений на строительство. И конечно, здесь стоит вопрос проектного финансирования»,— отметила она.

Сейчас девелоперы, по словам Екатерины Пахомовой, стремятся набрать пул объектов, которые не будут попадать под новые нормы. Для того чтобы застройщик после 1 июля мог продолжать работать на объекте по старой схеме напрямую с деньгами дольщиков, у него должно быть более 10% квартир продано по договорам долевого участия, либо готовность дома должна быть от 30% и выше. Участники рынка усиливают продажи, проводят акции и специальные предложения.

С использованием счетов в настоящее время возводятся четыре дома. В их числе ЖК «Счастье», девелопером которого является компания «Талан». Директор департамента продаж компании «Талан» в Перми Наталья Андаева пояснила, что пермский регион вошел в пилотный проект Сбербанка по эскроу, с момента запуска прошел почти год (322 дня). Сейчас, по ее словам, в рамках проекта ЖК «Счастье» покупатели внесли на счета эскроу порядка 473 млн руб. Общая стоимость проекта 2 млрд руб., софинансирование банка составляет 85%. Недавно девелопер подписал договор со Сбербанком уже на сумму 56 млрд руб. на финансирование порядка 25 проектов.

Госпожа Андаева обозначила сложности, с которыми столкнулась компания при переходе на новую систему. «Основной причиной страха были разные подходы к выбору финансовой модели. У нас, например, было разное видение по сроку реализации квартир. По расчетам банка 35% квартир мы должны были реализовать к концу сдачи объекта либо после, несмотря на то, что традиционно компания сдает и продает объекты раньше. По Перми мы все квартиры продаем за год до окончания строительства»,— уточнила она и добавила, что подготовка к старту продаж с использованием счетов эскроу заняла порядка месяца, а организация проектного финансирования — 3,5 месяца. За десять месяцев работы с эскроу цена 1 кв. м в пилотном объекте выросла на 16%.

Ставка по кредиту для компании «Талан» в рамках проектного финансирования составила 9,8%. «Но она может быть снижена до 0,01% в зависимости от соотношения денег, которые находятся на счетах эскроу, и денег, которые берутся в кредит. На 50-й день наша ставка достигла максимального минимума, и остается такой»,— отметила госпожа Андаева. По ее словам, изначально «Талан» старался продавать квартиры на этапе котлована, для ликвидности проекта, но сейчас компания регулирует этот процесс с помощью темпов продаж. Еще один показатель, который изменился с переходом на новую систему финансирования, — доходность компании: она упала почти в два раза. Однако, как пояснила Наталья Андаева, этот параметр регулируется как раз за счет финансирования банком и снижения ставки по кредиту при соблюдении темпов продаж.

«„Счастье“ — не самый показательный дом, чтобы на его примере разбирать влияние проектного финансирования и работу по эскроу-счетам на всю отрасль. Он ожидаемый, к нему был подогрет спрос очень хорошо. Застройщики сами создали себе задел в виде проектов (по старой схеме.— „Ъ-Прикамье“) на ближайшие год-два. Оценивать влияние проектного финансирования можно будет через год, тогда сможем точно понять, сколько прирост по цене, есть ли влияние»,— заявил руководитель отдела продаж компании «Девелопмент-Юг» в Перми Алексей Терентьев. При этом, по его прогнозам, сам переход на новую систему даст прирост в стоимости квадратного метра не более 6–7%.

Заместитель управляющего Пермского отделения Сбербанка России Евгений Плаксин согласился, что пока не хватает выборки, чтобы оценить изменения на рынке: банк пока принял решение по эскроу-счетам и проектному финансированию по семи объектам в крае, еще три будут приняты до 1 июля, в работе находятся 12 домов. Одно из требований, которые банк предъявляет к застройщикам, — репутация команды.

Гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный отметил, что с переходом на эскроу-счета есть проблема, которой пока не придумано решение даже на федеральном уровне. Он пояснил, ссылаясь на данные федерального Минстроя, что существует 7–10 млн кв. м строящегося жилья в России, которое не получило проектное финансирование, но и по договорами долевого участия уже не сможет быть продано.

«Возникает вопрос, а без нового закона эти застройщики смогли бы достроить? Или это потенциально были бы обманутые дольщики? Отказ банка — это либо застройщик с неблагонадежной репутацией, либо финансовая модель не сходится. То, что потенциально обманутые дольщики могут появиться — вот эти 7–10 млн кв. м, — они были уже два-три года назад, имеется лишь небольшая „оттяжка“ результата»,— предположил собеседник, добавив, что по проблемным объектам банк взял на себя обязательство придумать, как решить вопрос.

Екатерина Пахомова заключила, что для населения эскроу-счета — «это пока непонятно», и особой роли при выборе объекта схема не играет, на первом месте остаются цена и местоположение.