Ждать с материка погоды

С конца февраля 2022 года в Крыму и Севастополе наблюдается спад активности на рынке недвижимости. Согласно официальной статистике, количество сделок сократилось как на первичном, так и на вторичном рынках. Самое значительное снижение демонстрирует Севастополь, где в первом полугодии 2022 года зарегистрировано всего 269 договоров участия в долевом строительстве, что на 67,7% меньше прошлогоднего показателя. Примечательно, что на фоне падения объемов продаж недвижимость ощутимо подорожала. В среднем стоимость квадратного метра жилья на полуострове выросла на 30%. Летом ситуация на рынке начала постепенно стабилизироваться. Эксперты прогнозируют заморозку цен и оживление спроса.

Объемы жилищного строительства в Крыму последние три года почти не изменялись — сейчас на полуострове возводится более 600 тыс. кв. м жилья

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

«Глобально паники нет»

В первом полугодии 2022 года число сделок на рынке строящегося и готового жилья на Крымском полуострове заметно сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным Росреестра по Республике Крым и Севастополю, предоставленным Guide, спрос на строящееся жилье заметнее всего сократился в Севастополе, где за шесть месяцев зарегистрировано 269 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 67,7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда было совершено 833 сделки.

Количество зарегистрированных в Севастополе ипотечных сделок с января по июль 2022 года составило 1,8 тыс., что на 35,6% ниже прошлогодних показателей (2,9 тыс. в первом полугодии 2021 года). Спрос на вторичном рынке недвижимости сократился на 20,4%. За отчетный период в Севастополе зарегистрировано 5,1 тыс. прав собственников на основании договоров купли-продажи (6,4 тыс. в прошлом году).

В Республике Крым за первые полгода зарегистрировано 3,1 тыс. договоров ДДУ, что на 5,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было зафиксировано 3,3 тыс. сделок на первичном рынке. В то же время выросло количество выданных в Крыму ипотечных кредитов — 12,5 тыс., что на 31,9% выше прошлогодних показателей (9,4 тыс. в первом полугодии 2021 года). Спрос на вторичном рынке недвижимости за шесть месяцев 2022 года снизился на 18,6%. За полгода зарегистрировано 17,8 тыс. прав собственников на основании договоров купли-продажи (за 2021 год — 21,9 тыс.).

Тем не менее генеральный директор консалтинговой компании «IDEM – консультанты по недвижимости» Екатерина Гресс считает, что в 2022 году рынок недвижимости Крыма и Севастополя развивается более интенсивно. «Довольно много проектов заявлено, в том числе весьма масштабных и грандиозных, при этом стоимость квартир и апартаментов продолжает расти. С 1 января в продажу вышло 20 новых проектов. По данным на 1 августа, в экспозиции представлено 74 проекта и 160 корпусов. Общее количество квартир и апартаментов в экспозиции в 2022 году выросло более чем на 142%»,— рассказывает госпожа Гресс.

В то же время, сопоставляя данные за июнь 2021 года с июнем 2022 года, Екатерина Гресс отмечает снижение объема продаж на 72%. А анализируя продажи первого и второго кварталов текущего года, фиксирует падение объемов на 59%.

Генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» Марина Черненко говорит, что в течение первого полугодия 2022 года ситуация на рынке недвижимости Крыма постоянно менялась: если в марте было зафиксировано заметное увеличение количества сделок, то начиная со второй половины апреля рынок замедлился на фоне роста ставок по льготной ипотеке и опасений населения относительно своей платежеспособности. В июне—июле 2022 года спрос на недвижимость начал восстанавливаться, чему, по мнению госпожи Черненко, способствовало снижение ипотечных ставок вслед за снижением ключевой. Соответственно, покупатели, которые планировали приобритение жилья, начали возвращаться на рынок. «В настоящий момент ситуация стабилизировалась, субсидированная ипотека также активизирует восстановление спроса»,— подытоживает эксперт.

По мнению директора ООО «Ривьера девелопмент» Сергея Асташкина, сейчас на рынке крымской недвижимости «глобально паники нет». Весной, по его словам, рынок отреагировал затишьем на события в Украине и прекращение авиасообщения, но сейчас постепенно восстанавливается.

Дорого, но желаемо

По данным опрошенных Guide экспертов, стоимость объектов недвижимости на первичном рынке жилья полуострова в первом полугодии 2022 года увеличилась на 30%. «Самый большой рывок цен был отмечен после февральских событий на фоне некоторой паники покупателей, далее продажи резко упали, снизившись в два раза относительно февраля-марта, что отразилось на ценах, они стабилизировались. К началу лета средняя стоимость квадратного метра составила в среднем 179 тыс. руб. Значительнее всего подорожал квадратный метр в комфорт-классе — 22%. Снижение стоимости квадратного метра наблюдается только в классе премиум, данный показатель опустился на 4%»,— отмечает Екатерина Гресс.

Эксперт объясняет тенденцию повышения стоимости «квадрата» жилья в Крыму появлением с апреля 2022 года элитного класса жилья, которое ранее отсутствовало на рынке полуострова. Стремительнее всего жилье дорожает в Большой Ялте: в отчетном периоде 2022 года стоимость квадратного метра здесь выросла на 47%; менее всего — в Севастополе — на 9%.

По данным департамента аналитики «Неометрии», наиболее высокая стоимость квадратного метра в строящихся жилых комплексах Крыма отмечается в Ялте и Алуште — 200–250 тыс. руб. Цена за «квадрат» в указанных городах в 2022 году выросла более чем в два раза. В Симферополе средняя стоимость квадратного метра составляет 101,6 тыс. руб. (+10% к прошлому году). На вторичном рынке жилой недвижимости Ялты и Алушты в текущем году стоимость составляет 150–200 тыс. руб. за квадратный метр, в Симферополе — 120 тыс. руб. за «квадрат» (за год данный показатель фактически не изменился).

Оценивая баланс спроса и предложения, Марина Черненко говорит, что профицит предложения, который прослеживался в 2020 году, в последние несколько лет удалось решить в основном за счет жителей материковой части России. «Если говорить о южном побережье Крыма, то рынок строящегося жилья здесь достаточно сбалансирован с точки зрения спроса и предложения, особенно это касается среднего ценового сегмента, где конкуренция и платежеспособный спрос находятся на высоком уровне»,— считает госпожа Черненко.

По данным Екатерины Гресс, в первом квартале 2022 года ежемесячно реализовывалось от 7% (в январе) до 8% (в марте) находящихся в экспозиции лотов. Однако на фоне уверенного роста рыночного предложения и цены квадратного метра данный показатель имеет неуклонную тенденцию к снижению: 4% от объема экспозиции в апреле, 3% от объема экспозиции в мае. Лидерами по количеству реализованных квартир и апартаментов за первое полугодие 2022 года являются: Симферополь (34% всех продаж на рынке), Большая Евпатория, включая город Саки (25% всех продаж), и Большая Ялта (20% от всего объема продаж).

«Среди новостроек Крыма и Севастополя наибольшим спросом пользуются лоты малых площадей — студии и однокомнатные квартиры. На их долю за первое полугодие 2022 года в общем объеме реализации приходится порядка 72% всех реализованных лотов, 22% — двухкомнатные лоты, и лишь не более 5% приходится на трех- и четырехкомнатные лоты. При этом средняя стоимость квадратного метра студий и однокомнатных лотов в экспозиции составляет 206 тыс. руб. и 178 тыс. руб. соответственно. Стоимость двухкомнатных квартир схожа и составляет 168,4 тыс. руб. за "квадрат", трехкомнатные лоты реализуются по цене в 178 тыс. руб. за квадратный метр»,— говорит госпожа Гресс.

По ее словам, в последнее время отмечается рост экспозиции апартаментов, доля которых весной 2022 года не превышала и 25% от общего объема экспозиции, а в июле составила уже 37%.

Основными покупателями недвижимости в Крыму, около 80%, по словам Марины Черненко, по-прежнему являются жители: Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, регионов Урала и Сибири и пр. Директор ООО «Ривьера девелопмент» Сергей Асташкин говорит, что в 2022 году недвижимость на полуострове стали чаще покупать местные жители. «Крымчане значительно лучше видят ситуацию в Крыму и больше верят положительный исход СВО на Украине. Местные жители уверены, с Крымом ничего не случится»,— говорит эксперт.

Перспективный рынок развития

До конца 2022 года ожидать возвращения спроса на уровень до январских значений не стоит, поделилась мнением Екатерина Гресс. При этом, по ее словам, с каждым месяцем в экспозицию выводятся все новые и новые объекты, тем самым увеличивая объем предложения во всех представленных в регионе классах и типах жилья. Вероятность снижения средней стоимости квадратного метра крайне мала, скорее всего, она закрепится на текущем уровне, считает она.

«Однако все может в корне измениться в случае принятия государственных программ, стимулирующих спрос в регионе»,— подчеркивает госпожа Гресс. Она также отмечает, что, несмотря на бытующее мнение, что в связи со сложившейся кризисной ситуацией объемы экспозиции первичной недвижимости в Крыму будут снижаться, многие девелоперы, наоборот, рассматривают Крым в качестве перспективного рынка для развития.

Марина Черненко рассказывает, что на полуострове сейчас возводится более 600 тыс. кв. м жилья (около 13 тыс. квартир). За последние три года данный показатель не претерпел значительных изменений. «На текущий момент особых предпосылок для сокращения объемов жилищного строительства мы не наблюдаем: спрос постепенно восстанавливается, и, в отличие от большинства регионов РФ, в Крыму по-прежнему сохраняется потенциал для роста цен. Кроме того, в определенных районах полуострова за счет государства создается вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни. Для этих целей Правительство России продлило федеральную целевую программу "Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя" до 2025 года.

Настоящее элитное жилье расположено в окрестностях большой Ялты. На фото ТСЖ «Император», В котором находится квартира президента Украины Владимира Зеленского

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

Предусмотрена реализация целого ряда инфраструктурных проектов полуострова, необходимых для жизнеобеспечения и развития Крыма, а также развитии социальной и транспортной сфер. Предполагается дальнейшее строительство и реконструкция автомобильных дорог, развитие инженерной инфраструктуры и водообеспечения. При таком подходе со стороны государства потенциальным инвесторам и девелоперам будет выгодно реализовывать новые проекты на территории полуострова. "Неометрия" также планирует реализовать масштабный проект в Крыму. В ближайшее время мы проведем презентацию и подробно расскажем о новом строительном объекте на территории полуострова»,— делится госпожа Черненко.

Сергей Асташкин считает, что цены уже достаточно высоки, чтобы расти дальше, но снижения стоимости жилья ждать не стоит, так как на рынке недвижимости Крыма есть небольшая нехватка предложений. Что касается возможного сокращения объемов строительства, то, по мнению эксперта, оно может происходить из-за административных ограничений на строительство в Крыму и дефицита доступных участков под возведение многоквартирного жилья и гостиничных комплексов.

Стабильный люкс

Генеральный директор АН Breeze House (специализируется на продаже недвижимости бизнес- и премиум-класса в Ялте) Игорь Шарпаев считает, что в сегменте высокобюджетной недвижимости все стабильно. «После событий февраля этого года многие прогнозировали существенное падение цен на недвижимость в Крыму, но этого не произошло, более того, произошло ровно наоборот. Из-за того, что со времен Украины продавцы недвижимости привыкли оценивать стоимость квадратного метра в долларах, стоимость выросла пропорционально курсу валюты, а при снижении курса многие предпочли сохранить цену в рублях. В Крыму в сфере недвижимости есть поговорка: "Все плохо — недвижимость растет в цене, все хорошо — растет в два раза быстрее"»,— говорит Игорь Шарпаев.

По его мнению, тенденция объясняется небольшим объемом рынка первичной недвижимости на Южном берегу Крыма (ЮБК). Что касается объемов продаж премиальной крымской недвижимости, то большое количество заявок было с начала года по конец февраля. «На текущий момент рынок восстановился, но ситуацию затормозили диверсии, произошедшие в Крыму в августе»,— говорит господин Шарпаев.

Генеральный директор компании «Добро-Плюс» (девелопер элитной резиденции «Дипломат Ялта») Иван Шариков отмечает, что 2022 год стал для компании одним из лучших, как с точки зрения числа сделок по покупке элитных апартаментов, так и с точки зрения расширения целевой аудитории. «В этом году темпы продаж по понятным причинам замедлились и изменилась структура спроса: если раньше наши покупатели, приходя на объект, просили показать им "самое лучшее", то в этом году в основном продаются двухкомнатные апартаменты в пределах 25 млн руб., преимущественно с хорошими видовыми характеристиками. Но при этом формируется отложенный спрос на более дорогие апартаменты. Это связано с тем, что в сегменте до 25 млн руб. больше 40% сделок происходит дистанционно. Более дорогие апартаменты подразумевают личное посещение объекта, а в настоящий момент это не очень удобно из-за неработающего аэропорта. Не все готовы к долгой поездке на автомобиле»,— делится Иван Шариков.

Что касается роста цен в данном сегменте, Иван Шариков отмечает, что раньше резиденция «Дипломат Ялта» была одним из самых дорогих комплексов Крыма, за последние полгода она замкнула первую группу из трех-четырех объектов. При этом, по его словам, количество жилья, которое реально можно отнести к сегменту элитного, изначально было минимальным.

Девелопер добавляет, что, несмотря на большую площадь полуострова, настоящее элитное жилье расположено в окрестностях большой Ялты, но на этой территории очень ограниченный выбор свободных площадок для строительства. Практически все хорошие места уже застроены. «Девелоперам остается два варианта: приобретать в перспективных местах ветхие объекты недвижимости либо заниматься комплексной застройкой новых территорий с созданием всей необходимой инфраструктуры. Но для этого нужна воля властей и серьезные инвестиции. Поэтому пока новых качественных объектов в элитном сегменте практически нет»,— резюмирует эксперт.

Читайте нас в Telegram