«Перекоса интересов мы допускать не должны»

Глава департамента архитектуры и градостроительства Воронежской области Андрей Еренков рассказал «Ъ-Черноземье», зачем ведомство инициировало разработку нового механизма застройки КРТ, чем обусловлен выбор пилотных площадок, а также об участии застройщиков в определении сценариев развития проектируемых территорий.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

— Разработка мастер-планов для трех площадок КРТ рассчитана на конкретных инвесторов?

— Сама идеология института КРТ предполагает довольно широкие преференции для застройщиков, побуждая их активнее включаться в освоение территорий. Но перекоса интересов мы допускать не должны. Рассчитываем, что создаваемая в рамках КРТ городская среда будет соответствовать современным стандартам качества и запросам общества. Решения о КРТ должны быть не случайными, а взвешенными. При этом нормативная база КРТ, принятая на федеральном уровне, регионам и муниципалитетам предоставляет довольно широкие полномочия, не навязывая жесткие требования к составу разрешительной документации.

Чтобы регулировать застройку КРТ, в Воронежской области, в частности, указом губернатора введено понятие мастер-плана. Этот документ дает общее представление о территории в существующем состоянии и позволяет наглядно определить, что на ней может появиться с учетом ограничений, зон с особыми условиями использования. Чтобы девелоперы могли оценить и проблемы, и перспективы проектов КРТ.

— Как и кем отбирались площадки под проектирование?

— Опыта разработки мастер-плана КРТ ни в городе, ни в регионе нет. И если мы самостоятельно не отработаем проектные подходы к освоению таких территорий, переложим «мастер-планирование» на плечи застройщиков, то, скорее всего, не получим тех градостроительных решений, к которым стремимся.

Поэтому совместно с городской администрацией мы решили, что было бы неплохо сделать несколько мастер-планов по своей инициативе, в интересах всех участников процесса КРТ — и города, и жителей, и инвесторов. Идея — задать определенный стандарт качества, продемонстрировать уровень проработки, который власти будут ожидать от застройщика.

Город предоставил департаменту перечень из десяти площадок, на которых планируется реализовывать КРТ. В основном это участки с ветхим и аварийным жильем, а также территории, на которых расположены нежилые объекты.

В отличие от многих других образовательных программ департамента, ориентированных на студентов и молодых архитекторов, в этот раз к участию приглашены «взрослые» команды. Они имеют не только опыт работы с застройщиком, но и участия во всероссийских конкурсах по этим темам.

— Отобранные архитекторы уже общались с потенциальными инвесторами?

— Во второй день мастерской прошли специальные консультации с девелоперами, которые делились своими предварительными проработками, оценками по каждой из проектных площадок. Эта информация экономит время, отведенное командам для анализа потенциала территории, и может быть использована при разработке мастер-планов. Но на вопрос, должны ли архитекторы воплотить планы застройщиков в пилотных проектах, мы отвечаем — не должны. Следует учитывать информацию от инвесторов именно как мнение одной из сторон процесса КРТ, но команды вольны в проекте распорядиться территорией так, как считают правильным. Предложить свое видение.

— Сейчас на бюджетные деньги готовятся мастер-планы, а в дальнейшем?

— Когда застройщики будут заходить на пилотные территории, мы рекомендуем им дальнейшее сотрудничество с разработчиками мастер-планов. Сейчас мы по факту мотивируем архитекторов, чтобы некую подвижническую задачу решить. Это работа про интерес, про развитие профессиональных компетенций и возможность команд заявить себя для дальнейшего участия в сфере работы с территориями под КРТ.

— В чем заключаются возможности для застройщика, предоставляемые механизмом КРТ?

— Девелоперы видят больше потенциальной «земли». По программе развития застроенных территорий были более строгие критерии включения участков и объектов в зону реновации, сейчас этот перечень расширен. Субъект получил возможность самостоятельно определять такие критерии для КРТ, теперь они необязательно должны быть привязаны к ветхости. Именно за счет этого участки под развитие значительно расширились по площади.

Однако КРТ предполагает возможность влияния на застройку и для граждан. На стадии, когда проект решения о КРТ опубликован, проводится собрание собственников домов. Они, в свою очередь, могут принять решение не входить в КРТ.

Более того, возможность выхода из КРТ у людей сохраняется до момента утверждения проекта планировки территории — ППТ. Даже после аукциона. А чтобы этого не произошло, нужно внятное объяснение того, что планируется реализовать. Это наглядно демонстрирует мастер-план.

— Есть опасение, что территории могут остаться депрессивными из-за экономической нецелесообразности планов?

- Если будет прописан четкий механизм, как возводить социальные объекты, сети, а застройщик будет понимать на стадии формирования своего бизнес-плана эти вещи, такие опасения, наоборот, снижаются. Нужно найти определенный баланс, чтобы проект соответствовал градостроительным нормативам, учитывая экономические расчеты застройщиков. Считаю, что первая площадка, выставленная на торги, должна быть небольшой и не очень сложной.

В рамках нового механизма комплексного развития территорий (КРТ) к концу текущего года в Воронеже планируется подготовить пилотные проекты возможного освоения трех «депрессивных» городских площадок общей площадью почти 110 га. Над решением данной задачи в рамках программы регионального департамента архитектуры и градостроительства работают три команды местных архитекторов.