Эксперимент в квадрате

Уральские застройщики пытаются повысить доступность жилой недвижимости, экспериментируя с форматами: возводят апартаментные комплексы, строят малогабаритные квартиры-студии, планируют развивать рынок аренды. Эксперты полагают, что новые форматы могут помочь решить жилищный вопрос отдельным гражданам, но на рынок в целом не повлияют.

По закону спроса

Российская гильдия риэлторов (РГР, Москва) подсчитала стоимость квадратного метра в крупнейших городах России на основе реально проведенных сделок. По данным на 30 сентября 2012 года, Екатеринбург входит в тройку ценовых лидеров (68 129 руб. за кв. метр), пропуская вперед лишь Москву (202 203 рублей за кв. метр) и Хабаровск (71 189 руб. за кв. метр). Из ближайших соседей уральской столицы в рейтинг попали Тюмень (7-е место, 57 484 руб. за кв. метр) и Пермь (20-е место, 49 585 руб. за кв. метр). По словам президента Уральской палаты недвижимости (УПН, регионального представителя РГР) Игоря Обухова, только за первое полугодие 2012 года в Екатеринбурге зафиксирован рост цен в размере 10%. По итогам прошлого года в отдельных сегментах он достигал 20%. При этом спрос на жилье продолжает расти. В управлении Росреестра по Свердловской области определили, что в этом году за первые шесть месяцев число зарегистрированных ипотечных сделок уже увеличилось на 26,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Ожидается, что к концу года Екатеринбург достигнет исторического максимума — будет зарегистрировано 42 тысячи сделок.

Однако квадратные метры все еще остаются малодоступными. Аналитическое агентство RWAY, которое проводит мониторинг доступности жилья по регионам России, отнесло Свердловскую область и Уральский федеральный округ в целом к территориям, приобретение жилья в которых «осложнено». Основой расчета стали общемировые стандарты — жилье считается доступным, если пятилетний доход семьи может полностью покрыть стоимость его покупки в размере, который соответствует социальной или санитарной норме. По данным аналитиков RWAY, жителям Свердловской области со средним уровнем дохода на покупку типовой квартиры площадью 54 кв. м потребуется почти пять лет. Для сравнения — москвичам понадобится для этого чуть больше восьми лет — столица отведена к территории, где жилье «существенно недоступно».

По мнению заместителя главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергея Мямина, вопрос ценообразования входит в компетенцию самих участников рынка. «По какой цене продавать, надо ли строить дешевле — если это рынок, мы живем с вами в рыночных условиях — есть спрос и предложение», — комментирует господин Мямин. Со своей стороны для повышения доступности жилья, отмечает он, горадминистрация будет «принимать все меры, чтобы увеличивать предложение на рынке». Ориентиром останется ежегодный ввод порядка 1 млн кв. метров жилья. К концу 2012 года планируется ввести 1 050 тыс. кв. метров, в 2013 году — 1 070 тыс. кв. метров, в 2014 — 1 080 тыс. кв. метров, в 2015 — 1 090 тыс. кв. метров. Приоритет отдается высотным многоквартирным домам (60% от общего количества жилья), оставшиеся 40% поделены между жильем средней этажности (20%) и индивидуальной застройкой (20%).

Заехать в апартаменты

Чтобы сделать квадратные метры доступнее, уральские застройщики начали экспериментировать с форматами. В Екатеринбурге сразу пять компаний заявили о строительстве апартаментных комплексов — помещений, которые, по сути, предназначены для временного проживания и являются нежилыми объектами. Подобный интерес главный архитектор города Михаил Вяткин объясняет желанием обойти процедуру аукциона и построить аналогичные жилью объекты на непредназначенных для этого территориях. «Сегодня инвестор имеет право обратиться в администрацию с просьбой изменить назначение ранее предоставленного земельного участка на строительство гостиницы апартаментного типа. Я хотел бы предостеречь всех, кто занимается этим бизнесом, от возможных проблем. Позиция администрации по этому вопросу достаточно жесткая — мы против того, чтобы появлялись апартаменты», — говорит господин Вяткин. По его словам, муниципалитет рассматривает такие объекты как гостиницы с номерами квартирного типа и принимать их как жилые объекты не будет. Дело в том, что на апартаменты не распространяются требования, предъявляемые к жилью. Кроме того, в них невозможно оформить постоянную регистрацию.

Исполнительный директор НП «СРО „Гильдия строителей Урала”» Вячеслав Трапезников убежден, что в ближайшие три года из-за отсутствия земли под жилищную застройку Екатеринбург ждет бум апартаментов. «Если в Москве пошли по пути апартаментов как элитных объектов, Екатеринбург идет по пути апартаментов как первого жилья. И здесь у нас большой запас прочности», — считает он. Действительно, порядка 80% покупателей первых апартаментов, реализацией которых занимается компания «Атомстройкомплекс», приобретено в качестве первого жилья, 10% — инвесторами для дальнейшей сдачи в аренду, еще порядка 10% — предприятиями для сотрудников. По словам директора АН «Атомстройкомплекс» Александра Матофаева, первый апартаментный комплекс пользуется повышенным спросом — в первой очереди, которую планируется сдать в конце этого года, реализовано порядка 90%, во второй (срок сдачи — 3 квартал 2013 г.) — порядка 60%. Господин Матофаев отмечает, что принципиальное отличие апартаментов от жилья — назначение земли. «Земельный участок был предназначен под коммерческую недвижимость. Мы оценили возможные риски и приняли решение строить апартаменты. У апартаментов средняя цена — 45–48 тыс. рублей, практически на 20% ниже среднерыночной. Эти 20% — плата за риск. Он условный и больше психологический», — говорит он.

К апартаментам присматриваются и в соседней Челябинской области, однако реальных проектов в регионе пока нет. Интерес застройщиков сосредоточен в сегменте малогабаритного жилья — квартир-студий площадью от 24 кв. метров.

Квартира в миниатюре

Жилье небольшой площади сегодня пользуется повышенным спросом не только в Челябинской, но и в Свердловской области, и в Пермском крае. По подсчетам Росстата, по итогам 2011 года в Свердловской области количество однокомнатных квартир в новостройках достигло 40,6% от общего числа построенных, в Пермском крае — порядка 36%, в Челябинской области, по данным аналитиков, подобное жилье составляет около трети рынка. Недорогое жилье в отдаленных районах является лидером спроса в этих регионах.

На Южном Урале при поддержке региональной власти реализуется проект комплексной застройки территории — микрорайон Парковый, где до 2013 года планируется ввести в эксплуатацию порядка 600 тыс. кв. метров жилья и объекты социальной инфраструктуры. Основной акцент делается на малогабаритное жилье — квартиры-студии с отделкой площадью от 26,4 кв. метров и стоимостью от 1 190 тыс. рублей. По словам исполнительного директора Invest Business Consulting (Челябинск) Евгения Короткова, когда проект только начинался, цены на квартиры были на 10–15% ниже, чем в целом по рынку, а спрос существенно вырос. И тенденцию строить квартиры малого метража подхватили другие застройщики. «Какой смысл в апартаментах, если рынок требует студий? Гораздо проще строить панельные дома с квартирами площадью 25 кв. метров, продавать их и строить новые. Но со временем возможность так быстро зарабатывать закроется, уже закрывается. В том же „Парковом” динамика продаж изменилась — если раньше там перекупали очереди и несколько человек стояли за одной квартирой, сейчас этот дикий ажиотаж постепенно утихает», — комментирует господин Коротков.

В Пермском крае квартиры-студии держат ценовую планку ниже среднерыночной. По словам руководителя аналитического центра «Медиана» (Пермь) Дарьи Рожковой, по данным на середину октября 2012 года, средняя стоимость квадратного метра такого жилья в Перми составляет 47,46 тыс. рублей (площадь квартир-студий варьируется от 30 до 55 кв. метров), в то время как однокомнатная квартира в новостройке стоит свыше 48 тыс. рублей за кв. метр. Квартиры-студии присутствуют как в домах массовой застройки в отдаленных районах, так и в домах бизнес-класса в центральных и прилегающих к центру районах.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказывает, что Москва уже пережила бум миниатюрных квартир. «На рынке после кризиса появилось немало новостроек, в которых предлагались квартиры по 18–25 кв. метров. Однако речь не только о „малогабаритках”, но и о вполне полноценном жилье. До кризиса даже в эконом-классе нередко встречались „двушки” по 80–90 кв. метров, сейчас оптимальным размером двухкомнатной квартиры считается 50–60 кв. метров». Вице-президент РГР Константин Апрелев соглашается, что массовый спрос на малогабаритное жилье — явление временное, связанное с желанием людей иметь отдельную жилплощадь. «Мне кажется, на этот рынок просто нужно правильно реагировать. Не нужно делать строительного бума таких „клетушек” — понятно, что он имеет ограниченный спрос, потому что у человека появляется потребность в создании семьи и расширении площади. Ясно, что это не обретет безумного тренда, и миллионы квадратных метров такого жилья строить не будут», — считает он. По мнению гендиректора «Атомстройкомплекса» Валерия Ананьева, квартиры-студии — это компромисс, который не соответствует нормам комфортной жизни. Повышать доступность жилья следует не сменой форматов, а прежде всего устранением административных барьеров и снижением затрат на инфраструктуру. «Чтобы начать любую стройку, посмотрите, сколько нужно снести домов, построить дорог, потратить на магистральные сети, на оформление документации. А после нам говорят: а давайте строить жилье из фанеры, чтобы оно было дешевле», — говорит господин Ананьев.

Очередь за арендой

В Перми подхватили и другую тенденцию, пришедшую из Челябинска, — строительство доходных домов. В Челябинске частными застройщиками построено несколько подобных объектов, предназначенных исключительно для коммерческой аренды, а власти Южного Урала первыми разработали госпрограмму поддержки строительства арендного жилья (об этом „Ъ” подробно писал — см. «Дома с низким уровнем доходности»). В настоящее время Евгений Коротков характеризует это направление как нежизнеспособное. «Доходный дом на сегодня — проект спорный, потому что его доходность сопоставима с самыми простыми офисными и жилыми проектами, но в жилых проектах нет необходимости „замораживать” крупную сумму, есть возможность быстрее выйти из проекта, начиная распродавать квартиры на нулевом цикле», — считает он.

В Пермском крае с инициативой строить доходные дома, управлять ими и сдавать в социальную и коммерческую аренду выступило «Агентство управления и развития жилых комплексов социального и коммерческого найма по Пермскому краю». Исполнительный директор Лев Ажгихин говорит, что компания участвует в разработке федерального законопроекта, который позволил бы получить господдержку, снизить себестоимость строительства до 50% и запустить в Перми пилотный проект. Предполагается, что проект заинтересует власть альтернативой очереди на жилье. Господин Ажгихин приводит в пример Выборг, где частная компания построила арендные дома, а порядка 30% в них для работников бюджетной сферы арендовал муниципалитет. «На этапе проекта застройщик рассчитывал на окупаемость в 15 лет. После того как договоры на все квартиры первых двух домов были заключены на начальных этапах строительства, было решено строить третий дом. Благодаря высокому спросу арендная ставка была увеличена, и срок окупаемости сократился до 10 лет», — говорит он.

Интерес к развитию арендного жилья проявляют и власти Екатеринбурга. По словам Михаила Вяткина, первые доходные дома могут появиться в Екатеринбурге в случае проведения всемирной выставки «ЭКСПО-2020». На площадке в Верх-Исетском районе, предложенной для проведения мероприятия, предусмотрено строительство домов, которые после выставки могут быть переданы городу и сдаваться в аренду.