Больше разного среднего жилья

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию смягчило условия выкупа закладных у своих партнеров. Теперь региональные операторы и банки смогут самостоятельно рассчитывать среднерыночную цену недвижимости. Ранее АИЖК спускало этот показатель "сверху" и при слишком большом отклонении от него цены залогов могло отказывать в рефинансировании ипотечных кредитов.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) направило своим партнерам — региональным операторам и банкам — письмо (имеется в распоряжении "Ъ"), в котором уточняет критерии оценки недвижимости, выступающей предметом залога по ипотечным кредитам. До сих пор АИЖК рассчитывало среднерыночную стоимость жилья для каждого региона по своим методикам. С начала 2012 года агентство ввело правило, что в случае отклонения стоимости залога от среднерыночной более чем на 20% АИЖК могло отказать своему партнеру в рефинансировании ипотечного кредита (выкупе закладной). "У АИЖК, как и у первичных кредиторов, есть негативный опыт, когда стоимость залогового имущества была сильно завышена в результате сговора заемщиков с оценщиками. В кризис 2008-2009 годов, когда заемщики по таким кредитам выходили в дефолт, агентство столкнулось с проблемами возврата средств",— поясняет президент компании New Building Investment Сергей Бессонов.

Однако отныне, как следует из письма, среднерыночную стоимость жилья партнерам АИЖК разрешено определять "различными методами". "Многие операторы были не согласны со среднерыночной оценкой стоимости жилья в их регионе и обращались в АИЖК с просьбой пересмотреть данное требование,— говорит источник "Ъ", близкий к АИЖК.— Очевидно, что база данных АИЖК не всеобъемлюща, и статистика начала формироваться достаточно недавно, поэтому и было принято решение разрешить партнерам в случае необходимости опираться на свои базы данных". "Превышение средних цен над средними ценами, указанными в справочнике АИЖК, не повлечет за собой обязательный отказ в рефинансировании",— указывает исполнительный директор по инновациям АИЖК Марина Малайчик.

АИЖК рефинансирует выданные его партнерами (региональными операторами и банками) ипотечные кредиты и займы. В настоящее время у АИЖК более 200 поставщиков закладных. Портфель закладных у АИЖК за 2011 год, согласно его отчетности по МСФО, вырос на 18,9%, до 156,8 млрд руб. Объем просроченных закладных при этом практически не изменился, составив 8,96 млрд руб., доля просроченных закладных составляет 5,7%.

Проблема некорректной оценки и прежде всего завышения стоимости залогового жилья останется одной из основных для рынка ипотечного кредитования и после нововведений АИЖК, указывают эксперты. "Сопоставление со среднерыночной стоимостью вообще приемлемо только для первичного рынка, тогда как на вторичном рынке практически каждый объект индивидуален и его оценка во многом зависит от ряда факторов, таких как месторасположение конкретного дома, его состояние и так далее",— говорит Сергей Бессонов. "Контролировать риск завышенной оценки залогов нужно не через привязку к среднерыночной стоимости жилья, поскольку злоупотребления при оценке возможны и в случае совпадения стоимости залога со средней в регионе, а через установление более жестких требований к работе оценочных компаний",— считает директор департамента по работе с финансовыми институтами банка "ДельтаКредит" Вадим Пахаленко.