Обзор теоретических подходов и научно-исследовательских работ в области экономики строительства по развитию доступного и энергоэффективного жилья

82

-Economy and Business-

ОБЗОР ТЕОРЕТИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ И НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИХ РАБОТ В ОБЛАСТИ ЭКОНОМИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА ПО РАЗВИТИЮ ДОСТУПНОГО И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОГО ЖИЛЬЯ

B. С. Гребенщиков, канд. экон. наук, доцент

C. А. Бижанов, аспирант

Московский государственный строительный университет

С.А. Митрофанов, магистр

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

Аннотация. В статье представлены результаты обзорного анализа по научнопрактическим и исследовательским работам в области экономики строительства по развитию доступного и энергоэффективного жилья. Уделено основное внимание тематике использования концепции «Total Cost of Ownership» применительно к жилищному строительству. Дан обзор опыта использования методики определения совокупной стоимости владения жилищной недвижимости и стоимости контрактов на жизненный цикл строительства зданий. Показана проблемность и перспективность научнопрактического направления по оценке совокупной стоимости владения зданий как жизненных циклов строительства и владения, вплоть до их ликвидации.

Ключевые слова: доступное жильё, энергоэффективное жильё, совокупная стоимость, владение жилищной недвижимостью, стоимость, контракты жизненного цикла зданий.

В современной теории и практике управление жилищным рынком доступного жилья важнейшее место занимает эффективное применение энергоэффективности и сокращение стоимости. В этой связи очень важен обзор теоретических подходов и научно-исследовательских работ в области экономики строительства по развитию доступного и энергоэффективного жилья. Выполненные исследования показали многообразие существующих концептуальных подходов к данной теме.

Рассмотрим полученные результаты выполненного обзора в области научнопрактических подходов в данной области исследований. Анализ исследуемого вопроса показал наличие ряда важных работ в области моделирования контрактов на жизненные циклы строительства. В частности, особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости рассмотрены в работах проф. Баронина С.А. и др. авторов в следующих статьях [1, 2, 3, 6, 8, 9].

Анализ показал, что одним из последних современных научно-практических направлений является использование теории оценки стоимости жизненных циклов воспроизводства недвижимости в области управления энергоэффективностью. Именно поэтому, заслуживают внимания исследования, связанные с оценкой стоимости жизненного цикла зданий с разным уровнем затрат на энергоэффективность. При этом стоимость жизненного цикла зданий может также трактоваться как стоимость владения недвижимостью. Данные инновационной тематики посвящена одна из последних монографий, выпущенная под эгидой ООН, Глобального экологического фонда и правительства Казахстана в рамках проведения 4 ноября 2015 года международной конференции «Продвижение проектирования и строительства энергоэффективного жилья в Республике Казахстан» [5]. В данной монографии впервые на международном уровне выполнен обзор исследований по перспективному направлению в области управления энергоэффективностью в жилищном

Journal of Economy and Business, vol.10

-Economy and Business-

83

строительстве на основе использования показателей совокупной стоимости владения объектами жилой недвижимости в жизненных циклах строительства и эксплуатации зданий. Показан успешный опыт энергоэффективного проектирования, строительства и реконструкции жилых домов на основе сотрудничества при реализации программ развития ООН в Казахстане. На примере строительства энергоэффективного жилого дома в г. Караганде продемонстрированы выгоды от его владения по сравнению с базовым домом. Представлена методика оценки стоимости владения жилой недвижимости и её апробации на примере жилых объектов в России и Казахстане.

Выполненный обзор показал, что по этой тематики в рамках данной международной конференции дополнительно вышла брошюра для руководителей в области строительства, ЖКХ, студентов, бакалавров, магистров по оценки стоимости владения жилой недвижимости в жизненных циклах зданий, как инструмент управления энергоэффективностью [3]. В качестве основных рекомендаций данной конференции следует отметить важность реализации в Казахстане стратегической задачи формирования нового типа экономического мышления и культуры энергоэффективного строительства и владения жилой недвижимости. Для этих целей рекомендуется перейти в условиях турбулентной мировой экономики от близорукого понимания экономии, как единовременного сокращения стоимости строительства, к экономии совокупной стоимости владения жизненными циклами зданий с преимущественными затратами владельцев жилья на стадии эксплуатации. Следует признать весьма обоснованным программноцелевой подход развития жилищного строительства на основе формирования специализированного спроса и предложения с критериями минимизации в виде показателей совокупной стоимости владения жилищной недвижимости.

Авторский анализ многочисленных источников показывает, что современные эффективные стратегии менеджмента и

маркетинговые подходы к продажам товаров и услуг в мировой бизнес-среде довольно часто используются устоявшееся понятие «Total Cost of Ownership», которое означает - «совокупная стоимость владения», применительно к жизненному циклу каких-либо товаров, изделий или систем. В наиболее общем виде это общая величина целевых затрат, которую должен внести владелец с момента начала реализации вступления в состояние владения до момента выхода из состояния владения. Универсальной методики расчета стоимости владения не существует, поскольку это зависит от объекта владения, структуры затрат владения, которые могут быть весьма различны [3, 7].

Используемый методический подход отражает традиционную проблематику развития глобального мирового экономического тренда стоимостного управления товарами и услугами, во всех сферах народного хозяйства, на основе их жизненных циклов. В отдельных отраслях экономики России уже активно применяется экономический инструментарий владения товарами и услугами по всему их жизненному циклу. Так, например, стало хорошей нормой при покупке автомобиля считать стоимость его владения как сумму совокупных затрат.

Развитие таких экономических трансформаций основано на восприятии категории стоимости на объекты недвижимости не только как локальной цены ее приобретения, а как и стоимости ее владения в виде стоимостного эквивалента абсолютно всех совокупных затрат по всему жизненному циклу строительства и владения, вплоть до ликвидации объекта [5, 7].

Ранее выполненные исследования показали, что работы, связанные с применением контрактов на жизненные циклы в строительстве, весьма многообразны и перспективны [1]. Несомненно, что современный этап развития строительной жилищной отрасли можно определить как этап нового правого регулирования энергоэффективности жилых домов с использованием весьма перспективных экономических, правовых и организационно-

Journal of Economy and Business, vol.10

84

-Economy and Business-

управленческих подходов на основе управления стоимостью затрат в контрактах жизненных циклах (КЖЦ).

Обзор исследований показывает, что процедура заключения таких контрактов в различных сферах экономики России и исследование зарубежного опыта стран с развитой рыночной экономикой по практическому применению КЖЦ находится не на самом высоком уровне. Отдельными авторами рассмотрен [1] и решен ряд задач по актуализации вопроса о необходимости уточнения термина КЖЦ, проведен обзор по терминологии понятия КЖЦ в странах Европы, проанализирован зарубежный опыт в странах Великобритании и Финляндии; проанализированы основные аспекты внедрения КЖЦ на территории РФ.

Очень важно, что существует ряд исследовательских работ в области управления совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли [6]. В статье отмечаются современные условия развития энергоэффективности на индикаторах как стоимости владения недвижимостью, так и стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости.

Оправданно учесть вопросы применения стоимости владения применительно к комплексной жилой застройке, а так же к стоимости контрактов на жизненные циклы данных инвестиционных проектов. Эта тематика затронута определенным образом в статье проф. Баронина С.А. и его аспиранта Янкова А.Г. [7].

Выполненные исследования показывают, что в практику отечественной и зарубежной оценочной деятельности, в том числе в разработку и использование стандартов массовой оценки недвижимости [9], важно включить показатели оценки совокупной стоимости владения недвижи-

мостью, а также и стоимость контрактов на жизненные циклы недвижимости. Оценка стоимости таких контрактов в России, к сожалению, не применяется. Однако, такой вид оценки существует при строительстве линейно-протяженных объектов в виде железных и автомобильных дорог, а так же и при выполнении оборонных заказов [1, 15].

Весьма востребовано использование проблематики применения совокупной стоимости владения при оценке и прогнозировании рынка жилья в России [10]. Так же, перспективно использование этого инструмента при моделировании стоимостного управления ипотечно-

инвестиционными программами [12] и в ходе методологического структурирования формирования и развития эффективных территориальных рынков доступного жилья [13].

В итоге, важно отметить необходимость применения существующего опыта оценки совокупной стоимости владения жилой недвижимостью по жизненным циклам строительства и эксплуатации, в учебной литературе. Весьма актуальным будет расширить существующие курсы менеджмента [14], а так же зачетные модули в высшей школе, по управлению недвижимостью [11].

Таким образом, выполненный обзор опыта использования управления энергоэффективностью в строительстве, на основе совокупной стоимости владения жилищной недвижимостью, убедительно подтвердил его важность и перспективность для потребителей жилья и государственных органов, управления строительством и ЖКХ, а также, перехода к новому виду рыночной оценки регулирования жилищного рынка, т.е. оценки и управления стоимостью владения недвижимостью в жизненных циклах строительства и эксплуатации зданий.

Библиографический список

1. Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Современные проблемы науки и образования. - 2013. - №6. С. 125-150.

Journal of Economy and Business, vol.10

-Economy and Business-

85

2. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Вестник государственного университета управления. - 2013. - №23

3. Оценка стоимости владения жилой недвижимости в жизненных циклах зданий, как инструмент управления энергоэффективностью / С.А Баронин [и др. ]; под общ. ред.

A. В. Белого и С.А. Баронина - Астана: ПРООН, 2015.

4. Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла / Баронин С.А., Бенуж А.А., Казейкин В.С., Кулаков К.Ю., Манухина Л.А., Янков А.Г., Луняков М.А., Мороз А.М., Подшивален-ко Д.В. Пенза, 2014.

5. Стоимость владения жилой недвижимостью по совокупным затратам в жизненных циклах воспроизводства как основа управления энегроэффективностью / С.А. Баронин [и др. ];под общ. ред. В.С. Казейкина и С.А. Баронина. - Астана: ПРООН, 2015.

6. Управление совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] // Известия Юго-Западного государственного университета. - 2014.- №2. С.72-82.

7. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости / Баронин С.А., Янков А.Г. Вестник Университета (Государственный университет управления). 2013. № 23. С. 93-97.

8. Управление строительством жилья эконом-класса на основе приведенной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла: моногр. / Баронин С.А.,Бенуж А.А., Казейкин

B. С., Кулаков К.Ю., Манухина Л.А., Янков А.Г., [и др.] - Пенза: ПГУАС, 2014.

9. Научно-практические аспекты теории массовой оценки недвижимости. Баронин С.А., Люлькина Н.М. Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. №5-2 (38).С.316-322.

10. Оценка и прогнозирование рынка жилья в России / Баронин С.А., Ступин В.А. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. №4. С. 30-38.

11. Управление в развитии недвижимости / Баронин С.А., Попельнюхов С.Н., Попова И.В., Тарханова Е.В. Учебное пособие / Пенза, 2012.

12. Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства Баронин С.А. Экономика строительства. 2004. №7. С. 6.

13. Методологические аспекты формирования и развития эффективных территориальных рынков доступного жилья Баронин С.А. Известия Пензенского государственного педагогического университета им. В.Г. Белинского. 2006. №6. С. 21-24.

14. Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости. Сергей Александрович Баронин. Учебное пособие для студентов, обучающихся по специальности 270115 - "Экспертиза и управление недвижимостью", направления 270100 "Строительство" / С.А. Баронин. Москва, 2012. Сер. Высшее образование - бакалавриат.

15. Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in Russia's present-day economy and the characteristics of the European experience / S.A. Baronin, A.G. Yankov, S.A. Bizhanov//Life Science Journal. - 2014. T11. №8s. C. 249-253.

Journal of Economy and Business, vol.10

86

-Economy and Business-

OVERVIEW OF THEORETICAL APPROACHES AND RESEARCH WORKS IN CONSTRUCTION ECONOMY DEVELOPMENT OF AFFORDABLE HOUSING AND ENERGY EFFICIENCY

SV Grebenshchikov, candidate of economic science, associate professor SA Bijanov, graduate student Moscow state construction university

SA Mitrofanov, postgraduate

Penza state university of architecture and construction

Abstract. The article presents the results of reviews of the scientific and practical research in the field of economy of construction for the development of affordable and energy efficient housing. Focusing on the topics of using the concept of «Total Cost of Ownership» in relation to housing. A review of experience with the methodology for determining the total cost of ownership of residential properties and the cost of contracts for the building construction lifecycle. Shown problem and prospects of scientific and practical direction to evaluate total cost of ownership of buildings as the life cycles of building and owning up to their elimination.

Keywords: affordable housing, energy efficient housing, the total cost of ownership of residential real estate, the value of contracts of the life cycle of buildings.

Journal of Economy and Business, vol.10