Лед тронулся

Объемы предложения новостроек в июле практически не изменились, а объемы предложения "вторички" сократились. А вот спрос постепенно начал расти, равно как и цены. Впервые за полгода средняя стоимость квадратного метра, по итогам июля, выросла, хотя при этом низкокачественные квартиры продолжают дешеветь.

В сегменте новостроек практически никакой активности в июле не наблюдалось — изменение цены за июль было статистически незначимо и обусловлено изменением структуры объема предложения различных категорий новостроек. В то же время заметно выросла цена на панельные новостройки, причем такое положение дел характерно как для панели экономкласса, так и среднего класса. А вот на вторичном рынке зафиксировано увеличение цены продажи столичных квартир и рекордное уменьшение объема предложения. И то и другое в общем-то объяснимо. Продавцы разъехались в отпуска и решили заняться квартирным вопросом осенью, а покупатели, как раз напуганные перспективой роста цен осенью, предпочитают покупать то, что есть.

Впрочем, тем, кто ставит на уменьшение цен, еще есть на что надеяться. Самые переоцененные в период бурного роста квартиры — "панельки" в отдаленных районах и прочее низкокачественное жилье — продолжают дешеветь, хотя и не очень значительно, на уровне 1% в месяц. Возможно, такая тенденция сохранится и в дальнейшем: низкокачественные и хорошие квадратные метры будут расходиться все дальше по разные стороны ценовой планки.

Мнения участников рынка

Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки":

— Устойчивая тенденция — постепенное смещение первичного рынка недвижимости, основной объем которого составляет комплексная застройка, в сторону ближнего Подмосковья. Причем это справедливо как для предложения, так и для спроса.

Что касается цен, в июле по всем объектам компании "Миэль-Новостройки" был зафиксирован незначительный рост цен (на уровне $20-30 за 1 кв. м).

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации "Инком":

— Никаких серьезных изменений на рынке недвижимости за прошедший месяц не произошло. В соответствии с наметившимися ранее тенденциями продолжается снижение общего объема предложения, спрос при этом продолжает увеличиваться. Ценовая ситуация в силу инертности рынка продолжает оставаться стабильной: незначительная коррекция цен в сегменте переоцененного жилья низкого потребительского качества (хрущевки и другие старые дома) и небольшое увеличение цен на качественное жилье бизнес-класса. В среднем по Москве стоимость квадратного метра выросла на 1,2%, до уровня $5199.

Одновременно можно отметить, что, несмотря на сезонное летнее затишье, спрос со стороны покупателей растет. Количество авансов на покупку и продажу находится на довольно высоком уровне, что подтверждает факт роста потенциального и реального уровней спроса. Поэтому прогнозы на ближайшую перспективу остаются неизменными. Ранее выдвинутые гипотезы относительно активизации спроса осенью 2007 года подтверждаются текущими данными.

Элла Братилова, ведущий специалист департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard:

— На рынке городской элитной недвижимости сейчас стагнация. Средняя стоимость квартир, к примеру, на Остоженке остается в районе $20-40 тыс. за 1 кв. м. Ожидавшегося падения спроса и цен не происходит. Активность со стороны покупателей, несмотря на летние месяцы, остается достаточно большой. Некоторые квартиры в июле были сняты с продаж в связи с ожиданием небольшого скачка цен к осени.

По-прежнему в элитных районах столицы — Остоженка, Арбат, Замоскворечье — существует острая нехватка квартир с качественным ремонтом, который бы соответствовал "цена-качество".

Алексей Адикаев, член совета директоров MIRAX Group:

— В целом цены на дорогое, но некачественное жилье продолжают корректироваться, а остальное жилье, в частности сегмент бизнес-класса, показало за июль небольшой ценовой прирост, до 2%. Это связано с тем, что в период высокого уровня цен клиент все более требовательно выбирает квартиру. Если год-полтора назад, с бурным ростом стоимости 1 кв. м, на рынке пользовалось спросом практически любое предложение — сегодня покупатели осознали, что лучше купить качественное жилье, пусть даже цены на него будут выше. Например, наш проект MIRAX PARK за июль опередил рыночные показатели, цены выросли примерно на 3%.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:

— Рынок элитной недвижимости по-прежнему стабилен: спрос в разы превышает предложение, цены продолжают расти на 2-4% в месяц. В конце июня на рынке началось традиционное летнее затишье, однако это никак не повлияло на ценовую ситуацию. Ведь и владельцы квартир на вторичном рынке, и застройщики, и риэлтеры понимают, что все покупатели, отложившие приобретение квартиры на время летних отпусков, вернутся на рынок уже во второй половине сентября.

Если говорить о новых тенденциях, с начала 2007 года мы наблюдаем постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных средств на элитном рынке жилья. На мой взгляд, это свидетельствует о том, что даже состоятельные клиенты оценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека среди владельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 9,5-11% годовых намного выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота.

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании "Сити-ХХI век":

— Средний рост цен на вторичном рынке жилья за июль составил порядка 1,18%, но следует учитывать, что средние цены являются только индикатором состояния рынка. При общем увеличении цены предложения 1 кв. м на 1,18% падение цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составило 0,15%. Максимальное падение цен на квартиры было зафиксировано в пятиэтажных панельных домах (-3,1%). При этом в кирпичных домах цены предложения в июле увеличились на 2,3%. (Максимальный рост пришелся на 15-ти и более этажные кирпичные дома и составил порядка 6,5%). Это свидетельствует о продолжении корректировки цен между дорогим и дешевым жильем.

Анализируя цены реальных сделок в сегменте жилья эконом- и бизнес-класса с учетом различных скидок, пересмотра курса у. е., наблюдается некоторое снижение цен, которое за июль составило порядка 0,1%, что несколько ниже значения данного показателя за июнь (это свидетельствует о замедлении темпов снижения цен).

Что касается первичного рынка, то тут наблюдается рост цен — например, цены в типовых домах-новостройках увеличились на 2,5-3%.

Начальник отдела продаж ГК "Конти" Роман Костин:

— В среднем цена квадратного метра в Москве по итогам июля снизилась на 0,1-0,3% в зависимости от объекта и района, где он расположен. Среди новых тенденций можно выделить появление на рынке Москвы предложений отдельных застройщиков, цена квадратного в которых ниже, чем в аналогичных по качеству домах Подмосковья.

Кроме того, ряд компаний в ходе переговоров с клиентами готов предлагать различные скидки, более 5-7%. Условия продаж продолжают смягчаться. Вместе с тем, поскольку объекты группы компаний "Конти" не были переоценены в прошлом году, у нас есть возможность для корректировки в сторону увеличения стоимости наших объектов.

Строящиеся жилые комплексы Москвы

Адрес

Название

Стадия
готовности
Цена ($/1
кв. м),
мин.
Увеличение
цены (% к
июлю 2007
года)

Цена в
рублях
Ярославское ш., 26
—
Сдача ГК —
третий
квартал
2007 года
3462
0
90023
Ул. Коломенская, 21
—
Сдан ГК
4675
-1
121574
Хорошевское ш., к. 17
Гранд-Паркъ
Третий
квартал
2007 года
4465
-4
116100
Старопименовский пер.,
10/3
—
Сдан ГК
13290
0
345344
Ул. Гиляровского, 55
—
Сдача ГК —
2007 год
7980
0
207414
Барыковский пер., 6,
—
Сдача ГК —
16000
0
414828
стр. 1
2007 год
Кочновский пр., 4
—
Сдача ГК —
2007 год
3855
0
100233
Ул. Тихвинская, 10
Тихвинский
Сдача ГК —
6000
0
155560
дворик
2007 год
Ул. Лобачевского, 100А
—
Сдача ГК —
2009 год
4250
0
110500
Ленинградский пр-т, 66
—
Сдача ГК —
2008 год
6200
-5
139563
Ул. Минская, 1
—
Сдан ГК
9500
0
246304
Ул. Новый Арбат, вл.
—
Сдача ГК —
18000
0
466682
27-29
2007 год
Ул. Б. Никитская, 45
—
Сдан ГК
18000
0
468000
Ул. Б. Пироговская, 6,
Дом на
Сдача ГК —
9900
0
256675
стр. 2
Девичьем поле
2008 год
Мичуринский пр-т, вл.
—
Сдача ГК —
4040
0
105040
5-6
2007 год
4-й Новомихалковский
пр, вл. 2
—
Сдан ГК
3568
6
92793
Ул. 3-я Песчаная, вл.
Приват Сквер
Сдача ГК —
4880
12
126900
2А
2007 год
Ул. Днепропетровская,
—
Сдача ГК —
4189
Не
108918
25А
2008 год
предлагалс
я
Трубниковский пер., 4
Арбатская
усадьба
Сдан ГК
33555
0
869973
Ул. Староволынская,
вл. 11
Ближняя дача
Сдан ГК
9975
10
259367
Дмитровский пер., вл.
5-7
Петров дом
Сдан ГК
18417
0
478842
Ул. Суворовская, вл.
Green Fort
Сдача ГК —
4466
0
115789
10
2007 год
Ул. Бахрушина, вл. 13
—
Сдан ГК
12000
0
311121
Ул. Шумкина, 11А
—
Сдан ГК
5765
4
149897
Ул. Петрозаводская, 28
—
Сдан ГК
3432
1
89250
Ул. Удальцова, 67
—
Сдан ГК
5537
0
143556
Леонтьевский пер., 11
—
Сдан ГК
15610
0
404717
Пр-т Маршала Жукова,
74
—
Сдан ГК
3702
0
97200
Митино, мкр. 1А
—
Сдача ГК —
2007 год
2538
10
66000
Ломоносовский пр-т,
вл. 27Б
Шуваловский
Сдан ГК
7718
11
200678
Ленинградское ш., 25
Северный парк
Сдача ГК —
2007 год
4560
0
110310
Пр-т Вернадского, 105
—
Сдан
5116
0
133016
Ул. Гвардейская, вл.
—
Сдача ГК —
3950
0
102410
2, 6
2009 год
Ул. Новогиреевская,
—
Сдача ГК —
3471
6
90270
вл. 5
2008 год
Ул. Окская, к. 7, 9,
12, 13, 19
—
Сдан ГК
2658
0
69117
Ул. Лукинская, вл. 2
—
Сдача ГК —
2007 год
2576
8
66987
Ул. Большая
Академическая, вл. 67
—
Сдан
3568
10
92793
Кожухово, мкр.1, 2-3
—
Сдан ГК
2830
-1
73600
Ул. Академика Анохина,
—
Сдача ГК —
4177
-1
108608
11А
2008 год
Ул. Малыгина, вл. 12,
—
Сдача ГК —
2879
-1
74877
к. 1
2007 год
Пр-т Вернадского, вл.
Академия-Люкс
Сдача ГК —
4300
Не
111800
83
второй
предлагалс
квартал
2009 года
я
Пр-т Вернадского, вл.
Mirax Park
Сдача ГК —
5250
3
136578
93
2007 год
Ул. Нежинская, вл. 3
Кутузовская
Сдача ГК —
6600
2
171600
Ривьера
2007 год
Б. Дровяной пер, вл.
—
Сдача ГК —
8857
0
229633
14-16, к. А
2007 год
Ул. Староволынская,
Волынский
Сдача ГК —
6000
0
156000
вл. 12
2008 год
Ул. Пырьева, вл. 2
Режиссер
Сдан ГК
13000
0
338000
Ул. Пырьева, вл. 2,
Дом на
Сдача ГК —
9400
0
243711
секция А
Мосфильмовской
2008 год
Ул. 4-я Парковая, вл.
ЖК
Сдача ГК —
3200
0
82965
16
Измаиловский
конец 2008
года
Пер. Медиков, вл. 68
—
Сдача ГК —
конец 2007
года
4000
5
104000
Цветной бульв., 13
—
Сдача ГК —
2008 год
8160
0
212160
Б.Тишинский пер., вл.
Дом на
Сдача ГК —
5930
0
115560
10
Тишинке
2008 год
Пр-т Маршала Жукова,
Континенталь
Сдача ГК —
3700
0
96200
вл. 72-74
2007 год
Ул. Береговая, д. 8
Покровский
Сдача ГК —
8000
0
208000
берег
2008 год
Цветной бульв., вл. 2
ЖК Легенда
Сдача ГК —
15800
0
410800
Цветного
2009 год
Ул. Архитектора
Академдом
Сдача ГК —
5000
2
130930
Власова, вл. 13-21, к.
конец 2007
2
года

Источники: "Миэль", МИАН, Vesco Realty.