ЦБ нащупал каменный пузырь

Возможный рост ипотечного кредитования в России более чем вдвое, до 10 трлн руб. в 2020 году, заложенный в стратегию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), вызвал серьезные опасения у ЦБ. Регулятор считает, что выполнение такого плана может привести к возникновению пузыря, сходного с тем, что в США стал триггером кризиса 2008 года. Чтобы не допустить этого, ЦБ готов принять меры, которые ужесточат условия выдачи ипотечных кредитов. Пока ситуация обсуждается кулуарно, чтобы не вызывать паники на рынке, но эксперты считают позицию регулятора оправданной.

Источники “Ъ” рассказали, что ЦБ подготовил письмо на имя главы АИЖК Александра Плутника, выразив опасения относительно угрозы пузыря на рынке ипотеки и предложив обсудить возможные меры, которые содержат бурный рост в сегменте. По словам одного из собеседников “Ъ”, письмо находится на подписи у руководства ЦБ и в ближайшее время будет направлено в АИЖК.

Как выяснил “Ъ”, у регулятора вызвали вопросы некоторые пункты новой стратегии АИЖК (см. “Ъ” от 5 декабря). В частности, считают в ЦБ, рост ипотечного рынка к 2020 году, ожидаемый АИЖК, невозможен при сохранении качества, и выполнение прогноза может привести к появлению пузыря. Стратегия агентства предполагает рост объема задолженности по ипотечным кредитам с 4,8 трлн руб. по состоянию на 1 октября 2017 года до 10 трлн к концу 2020 года. Ежегодный объем выдаваемых ипотечных кредитов должен с 1,9 трлн руб. в 2017 году до 3–3,5 трлн в 2020-м.

По словам собеседников “Ъ”, знакомых с позицией регулятора, в ЦБ готовы ввести новые ограничения по ипотеке, чтобы нивелировать риски возникновения пузыря. «В частности, регулятор намерен ужесточить требования к кредитам с первоначальным взносом менее 20% и ввести, по сути, заграждающие коэффициенты для выдачи ипотеки без первоначального взноса,— сообщил один из собеседников “Ъ”.— В случае если эти сдерживающие факторы не помогут и риск останется, ЦБ может ужесточить требования также к ипотечным кредитам других категорий». По данным ЦБ, доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% стремительно растет. Так, если в четвертом квартале 2016 года на них приходилось 6,8% всех выданных ипотечных ссуд, в третьем квартале 2017-го — 29,4%.

В ЦБ не ответили на запрос “Ъ”. В АИЖК сообщили, что стратегия развития утверждается наблюдательным советом агентства, в состав которого входит и Банк России. Замечаний по стратегии от регулятора АИЖК не получало. «На рынке ипотечного кредитования России нет предпосылок для появления ипотечного пузыря. Об этом свидетельствуют стабильные цены на недвижимость, качество ипотечного портфеля (доля просроченной более 90 дней задолженности — 2,34%), а также высокие требования банков к заемщикам,— уверены в АИЖК.— Именно широкое распространение высокорисковых кредитов с низким первоначальным взносом, низким уровнем андеррайтинга и дальнейшая упаковка их в ипотечные ценные бумаги стала одной из важнейших причин ипотечного кризиса в США».

Массовое распространение жилищных кредитов послужило одной из ключевых причин глобального финансового кризиса. В США в начале 2000-х банки заметно ослабили требования к заемщикам, параллельно снижая ставки, что привело к взрывному росту выдач. Все было хорошо, пока цены на недвижимость росли. Когда же они остановились (в 2006 году), а затем пошли вниз, возник эффект домино. В 2007 году в США начался резкий рост невыплат по ипотечным кредитам. Широко распространенные на финансовом рынке США производные ценные бумаги, обеспеченные в том числе ипотечными закладными, почти полностью обесценились.

Возможность обсудить риски, связанные с взрывным ростом ипотеки, была у главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной 20 декабря на заседании совета при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам. Там как раз обсуждался ипотечный вопрос. Присутствовали президент Владимир Путин, глава Минстроя Михаил Мень, Александр Плутник и Эльвира Набиуллина. Глава АИЖК в частности представлял прогнозы по росту ипотечного рынка. Владимир Путин согласился, что нужно обеспечить дальнейший рост ипотечного кредитования…, но «необходимо создать гарантии от появления так называемых пузырей». Эльвира Набиуллина дискуссию не поддержала, что впрочем, неудивительно, поскольку публичные заявления о риске ипотечного кризиса в России могут спровоцировать панику на рынке.

Тем не менее, проблема существует, и говорить о ней придётся, указывают экономисты. «Спрос населения на ипотеку есть. Но также видно, что объемы вводимого в эксплуатацию жилья снижаются,— отмечает главный экономист «ПФ капитал» Евгений Надоршин.— И если эти два процесса продолжат развиваться, то может сложиться ситуация, когда ипотека будет выдаваться со все более снижающимися стандартами качества, чтобы поддерживать рост объема. Это приведет к росту цен на жилую недвижимость, носящему спекулятивный характер, и соответственно возникновению пузыря». Если он лопнет это дестабилизует ситуацию в финансовом секторе, заключает эксперт.

По мнению экономиста Олега Вьюгина, прогнозы АИЖК носят умозрительный характер. «В нынешних реалиях при условии, что банки будут выдавать кредиты только финансово состоятельным заемщикам, рынок сумеет к 2020 году вырасти скорее до объема задолженности по ипотеке 7–8 трлн руб.»,— считает он. Олег Вьюгин добавляет, что если быстрый рост объемов будет достигаться за счет выдачи кредитов без первоначального взноса и заемщикам со слабым финансовым положением, которые станут дефолтными при малейшем снижении дохода, это «неизбежно приведет к чрезвычайно неприятным последствиям для банковской системы».