Инструменты развития ипотечного кредитования на российском рынке финансовых услуг

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2011 ^ Том 9 № 3 Часть 3

ИНСТРУМЕНТЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ФИНАНСОВЫХ УСЛУГ

ДИДОРЕНКО А.В.,

аспирант,

Ростовский государственный университет путей сообщения,

e-mail: alexdi16@gmail.com

В статье рассматриваются новые инструменты развития ипотечного кредитовании, обеспечивающие развитие и доступность ипотеки для клиентов банков на российском рынке финансовых услуг.

Ключевые слова: ипотечное кредитование; рынок финансовых услуг; банки.

The article describes some new instruments of development of mortgage lending, which provide increase and availability of a mortgage to clients of banks in the Russian financial services market.

Keywords: mortgage lending; financial services market; banks.

Коды классификатора JEL: G21.

В экономической литературе выделяется несколько подходов к определению сущности ипотеки. Первый подход рассматривает ее как залоговый инструмент. Второй подход относит ипотеку к финансово-кредитному инструменту на рынке финансовых услуг. Третий подход, который можно назвать «инвестиционный», рассматривает ипотеку как ресурсное обеспечение жилищного строительства. Ипотека, являясь объектом экономического управления на рынке финансовых услуг, формой вовлечения накопленного капитала в экономический процесс, способствует появлению собственности и распоряжения, фактора риска и ликвидности на основе превращения ипотечного кредита в инвестиционный ресурс и приобретение жилья населением.

После начала в России экономических реформ 1990-х гг. Гражданским кодексом Российской Федерации (часть I) 1994 г. были введены основы залога недвижимого имущества. Окончательно состоялось современное российское законодательство об ипотеке с момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. В связи с этим практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Каждому периоду развития российского рынка с начала 90-х гг. соответствовали сложившиеся на тот момент условия и факторы, способствовавшие определению специфики и характеру практического применения жилищных ипотечных операций.

Отсутствие правовой базы, необходимой для проведения операций по жилищному кредитованию физических лиц под залог недвижимости, предопределило содержание модели, механизм и технологии практической реализации жилищных кредитных программ. Кредитование населения на покупку недвижимости представляло собой суррогатную форму ипотеки со сроками кредитования от 1 до 3 лет и осуществлялось в малых объемах — не более 10% от общего объема кредитных операций этих банков.

Существенное влияние на развитие ипотечного кредитования оказал экономический кризис 1998 г., в результате которого большинство программ жилищного кредитования населения было свернуто.

После 1998 г. начался новый этап в развитии ипотеки в России, который устанавливал совсем иные условия. Активно формировалась правовая база, обеспечивающая осуществление ипотечных операций. Были приняты Федеральный закон «Об ипотеке» и «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

К 2000 г. значительно упорядочился рынок недвижимости, существенно влияющий на характер и направление развития ипотечного рынка. Сформировались структуры, выступающие как операторы вторичного ипотечного рынка — ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Также российский ипотечный рынок стал привлекать иностранные инвестиции, в том числе и коммерческие. Снижение темпов роста инфляции и тенденция экономического роста, начиная с 2000 г., благотворно влияли на увеличение денежных накоплений населения, что, в свою очередь, расширило спрос на качественную жилищную недвижимость, обеспечиваемую в основном новым строительством. Изменился и спрос на ипотечные кредиты. Теперь взять жилье в кредит могли не только предприниматели, но и другие категории граждан.

© А.В. Дидоренко, 2011

В начале 2000 г. активно развивался и рынок страхования, значительно расширив спектр предоставляемых услуг. Положительное влияние оказало реформирование налогового законодательства. С 2001 г. была законодательно закреплена налоговая льгота (гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц») при приобретении жилья с использованием ипотечных кредитов. То есть с начала 2000 г. механизм коммерческого жилищного ипотечного кредитования стал развиваться на новом качественном уровне.

Становление и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, работающей на рыночных принципах, оказалось длительным процессом из-за сложности создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей ее функционирование, тем не менее, рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже получила свое развитие в России: сюда необходимо отнести ипотечное кредитование АИЖК и ипотечное кредитование коммерческих банков [4, с. 93].

Основная задача АИЖК — способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами. Предполагалось, что АИЖК будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Второй функцией АИЖК является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. К третьей функции АИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве РФ и других государственных учреждениях.

Рассматривая современное состояние ипотечного кредитования на рынке финансовых услуг в России, важно выделить влияние, которое оказал на него мировой финансовый кризис. Ипотечный кризис 2007-2008 гг. был денежно-кредитным кризисом, возникшим в результате невозврата долгов по ипотечным кредитам банков. Акционеры и менеджеры банков заинтересованы в увеличении активных операций, поэтому привлекали ликвидность и выдавали кредиты не совсем качественным заемщикам, а вкладчики-держатели депозитов всячески заинтересованы в стабильности ликвидности, т.е. возврате своих вкладов и получении процентов по ним [2, с. 60].

Глобальный кризис ликвидности ограничил развитие российского ипотечного рынка, заемщики резко снизили интерес к ипотеке, в том числе и потому, что банки подняли ставки — вплоть до 20% годовых. В настоящее время средняя ставка у Сбербанка, занимающего половину российского рынка ипотеки, составляет 14% годовых.

Наиболее доступными на российском рынке финансовых услуг кредиты на жилье были в 2006-2007 гг., в период растущей конкуренции, когда банки предлагали потенциальным заемщикам самые выгодные условия — постепенно увеличивали суммы кредитов, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. По условиям договора клиенты могли не платить первоначальный взнос, а процентные ставки составляли от 7,5% годовых по валютным кредитам и от 9% — по рублевым [1].

В настоящий момент на отечественном рынке финансовых услуг наблюдается новая тенденция в рамках ипотечного кредитования — клиенту предоставляется возможность выбора при страховании рисков. Ранее страхование трех рисков (страхование риска утраты и повреждения предмета залога, потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности собственником квартиры) при получении ипотечного кредита являлось обязательным, а сегодня банки предлагают клиенту застраховать один или два риска. При этом, при отказе заемщиком от страхования одного из рисков при заключении ипотечного контракта процентная ставка по кредиту увеличивается в среднем на 1-3%, что и является следствием увеличения среднерыночной ставки по ипотечным кредитам.

Говорить о докризисных темпах роста сектора можно только в долгосрочной перспективе. Основная задача — не допустить обвала рынка и обеспечить пусть незначительный, но рост. С другой стороны, банки вряд ли начнут массово выдавать ипотечные кредиты потенциальным заемщикам. Во-первых, потому, что у банков у самих нет сейчас возможности выдавать длинные ресурсы, а во-вторых, в условиях кризиса ужесточились требования к потенциальным заемщикам и выросли процентные ставки по ипотеке, которые уменьшают количество желающих взять такой кредит.

Для понимания сущности ипотечного жилищного кредитования в первую очередь необходимо рассмотреть саму категорию «ипотека» и выявить ее отличительные черты. Классики считали, что ипотека — это не просто выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг — закладных и облигаций.

Выделим основных участников системы ипотечного кредитования:

1. Заемщики — физические лица, заключившие кредитные договоры с банками или договоры займа с юридическими лицами, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по кредиту служит залог приобретаемого жилья (ипотека).

2. Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

3. Кредиторы — банки и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов — специальные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относятся: выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования.

5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Функ-

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2011 ^ Том 9 № 3 Часть 3

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2011 ^ Том 9 № 3 Часть 3

58

А.В. ДИДОРЕНКО

циями этих органов являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки.

6. Страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

7. Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

8. Риэлтерские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

9. Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с иными помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Основная проблема развития рынка ипотечного кредитования — это отсутствие институционального механизма эффективного взаимодействия субъектов рынка с целью расширения возможностей по предоставлению населению лучших жилищных условий. Отметим, что рынок ипотечного кредитования в России отличается развитием положительных тенденций: во-первых, появляются новые программы, среди которых имеют место и более сложные, например, с переменными процентными ставками; во-вторых, возможность погашать задолженности по ипотечным кредитам за счет средств материнского капитала, в соответствии с Федеральным Законом № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»» от 25 декабря 2008 г.; в-третьих, принят национальный проект «Доступное жилье — гражданам России», предусматривающий субсидирование ипотеки.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских потребителей со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств потребителей и долгосрочных ипотечных кредитов.

Проблема привлечения ресурсов для финансирования долгосрочного ипотечного кредитования наиболее значима для развития системы ипотечного кредитования, которая должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, характерные для переходной экономики, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Краткосрочные ресурсы, которые привлекают российские банки при ипотечном кредитовании, сильно ограничивают их возможности. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, учитывая, что основой являются краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1. ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов;

2. ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы) [4, с. 94].

Таким образом, поиск новых способов и источников рефинансирования в последнее время превратился в одну из ключевых задач российских банков и российского рынка финансовых услуг в целом. От ее успешного решения во многом зависит потенциал банковской системы и ее способность наращивать объемы кредитования реального сектора экономики [3, с. 49].

На данный момент Банком России разработаны механизмы рефинансирования банков: кредитование под залог (блокировку) ценных бумаг из Ломбардного списка Банка России; кредитование под залог векселей, прав требования по кредитным договорам организации сферы материального производства и (или) поручительства кредитных организаций.

Новым инструментом развития ипотеки на рынке финансовых услуг должно стать введение Банком России в дополнение к существующей ставке рефинансирования ипотечной ставки рефинансирования.

Одной из разновидностей ипотечного кредитования на российском рынке являются ипотечные депозиты населения, которые представляют собой обычные пополняемые пролонгируемые нецелевые вклады, вносимые на срок от месяца до трех лет под более высокие процентные ставки по сравнению с остальными вкладами (на 0,25 - 1,25%). Размер дополнительных взносов варьируется от 200-500 долларов в месяц. При этом банки предлагают некоторые льготы для заемщиков: заявки на получение кредита рассматриваются бесплатно, отменены комиссии за снятие наличных со ссудного счета, единовременные комиссии за ведение счета и т.д.

Чтобы использовать ипотечные депозиты как инструменты развития ипотечного кредитования, способствующие накоплению первоначального взноса, необходимо увеличить срок вклада; зафиксировать цель ипотечного депозита: только обеспечения нужд ипотеки; упразднить банковские комиссии, например, за ведение и открытие

счета, за андеррайтинг, а также снизить ставки по ипотечному кредиту, получаемому заемщиком при помощи использования ипотечных депозитов; более жестко оценивать возможности каждого потенциального заемщика, для определения первоначального взноса на ипотечный депозит, размера ежемесячных, ежеквартальных дополнительных отчислений на него, итоговой суммы денежных средств, соизмеримо с его заработной платой и т. д.

Отрицательное влияние на секьюритизацию ипотечных кредитов в России оказывают: неразвитость внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, отсутствие заинтересованности у основной части российских инвесторов в ипотечных облигациях, затратность и сложность проведения секьюритизации ипотечных кредитов.

ЛИТЕРАТУРА

1. Денисов М. С закладной на шее. Дешевая ипотека не сделает жилье доступнее // Взгляд-недвижимость. 10.12.2009. [Электронный ресурс] Режим доступа: www.banki.ru/products/hypothec/news/lenta/.

2. Жуков Е.Ф. Ипотечный кризис в США и его социально-экономические последствия // Финансы. 2009. № 3.

3. Зак В.В. Статистический анализ ипотечных ценных бумаг // Деньги и кредит. 2008. № 5.

4. Логинов М.П. Особенности современного финансирования системы ипотечного жилищного кредитования в России // Финансовый менеджмент. 2009. № 2.

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2011 ^ Том 9 № 3 Часть 3