Фантазии в рабочем порядке

Нестандартные архитектурные и функциональные идеи пока не так часто реализовываются в рамках офисной недвижимости. Причина — в опасении девелоперов попасть в зависимость от одного арендатора и невозможность спрогнозировать спрос на помещения, отличающиеся от стандартных классов А, В и С. Как следствие, офисные центры Москвы большей частью остаются совершенно безликими.

Концепция дорогой постройки

Создатели "Баркли-Плаза" поставили перед собой цель сделать самый дорогой офисный комплекс в городе. И населить его соответствующими арендаторами. Отсюда и бутики на первом-втором этажах, и апартаменты на пятом-седьмом этажах с видом на набережную и отдельным входом с той же стороны.

Соседство под одной крышей офисной части с апартаментами в Москве не в новинку, однако еще несколько лет назад подобные проекты считались провальными. "Никто не будет жить в резервации, состоящей из дома и работы",— говорили девелоперы. Однако в компании "Баркли" рискнули проверить этот тезис на практике.

"Причина, по которой мы постарались уместить как можно больше типов объектов под одной крышей, кроется в месте расположения дома,— говорят в компании.— Это Пречистенская набережная в 1,5 км от Кремля в непосредственной близости от Остоженки и Крымского моста. В данном же проекте, как мы предполагаем, жилые помещения будут востребованы иностранными партнерами, приезжающими на продолжительную работу в Москву, но не желающими при этом обзаводиться здесь собственными квартирами и не стремящимися проживать в гостиницах". В общем, логика в таком суждении есть. Если не знаешь, что принесет больший доход на таком "золотом" участке — офис, квартиры или торговый центр,— строй все одновременно.

Насколько близким к реальности окажется прогноз, станет ясно в ближайшее время: комплекс планируется ввести в эксплуатацию к концу года.

Тем не менее проект "Баркли" довольно показателен для нынешнего состояния рынка офисных площадей. Приближающееся его насыщение заставляет девелоперов придумывать все новые форматы, решаться порой на довольно смелые эксперименты, к числу которых можно отнести и проект "Баркли-Плаза". Вообще, четкое попадание в запросы арендаторов при разработке нетипичного проекта офисного центра — задача не их простых. Не случайно девелоперы изначально ориентируются на самые общие из них.

"При проектировании офисных центров мы стараемся встать на место будущих арендаторов и понять, что же им реально будет необходимо,— рассказывает Кирилл Субботин, руководитель департамента офисных помещений "ДС-Девелопмент" (ГК "Дон-строй").— В каждом нашем центре должны быть: автомойка, кафетерий для арендаторов, конференц-залы, переговорные, отделение банка, туристическое агентство с кассой авиа- и железнодорожных билетов, прокат автомобилей и другие сервисные службы. Рынок сам регулирует этот набор, и услуга будет востребована. На мой взгляд, слишком необычные опции рассчитаны на узкую категорию клиентов, чем арендодатель сознательно ограничивает круг арендаторов. Но если арендодатель угадал, то он может быть вознагражден более высокой арендной платой".

Сон в рабочий полдень

Собственно, широкая распространенность формата shell & core (сдача офиса под чистовую отделку, со свободной планировкой) уже сама по себе свидетельствует о том, что девелоперы понапрасну рисковать, воплощая собственные фантазии, не любят.

"В качестве примера нестандартного требования к офисному помещению можно привести случай, когда руководитель крупной компании захотел иметь рядом с кабинетом звуконепроницаемую комнату, в которой хотел обустроить студию, где, не отрываясь от работы, мог бы играть на барабанах, не мешая при этом остальным сотрудникам,— рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.— Еще один пример оригинальной заявки — желание совместить офисное помещение и спальню: так, известный политический деятель потребовал, чтобы в соседней с его кабинетом комнате располагалась релакс-зона с кроватью".

Впрочем, такое пожелание в последнее время оригинальным назвать сложно. Кровать в соседстве с кабинетом требуют все чаще: руководители вынуждены проводить на работе большую часть своего времени, и комната отдыха зачастую бывает необходима.

Но спальня и музыкальная комната — причуды одного, пусть и высокопоставленного, сотрудника компании-арендатора. А вот наличие в офисном центре фитнес-клуба представляет интерес для всех сотрудников.

"Как раз недавно сменил владельца офисный центр на Большой Черемушкинской, на последнем этаже которого есть бассейн под остекленной крышей,— говорит заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Александра Кадченко.— Появление в офисном здании помещения, изначально предназначенного для фитнес-центра, становится тенденцией".

Так, фитнес-центры планируется разместить в некоторых объектах ММДЦ "Москва-Сити" (Mercury City Tower, "Город столиц").

Спортивный кабинет

Необычные запросы к офисам чаще поступают со стороны компаний, деятельность которых связана с творчеством: рекламных фирм, маркетинговых и дизайнерских агентств, архитектурных бюро. Для таких компаний необычный офис — один из способов подчеркнуть свою уникальность. Однако даже они достаточно редко предъявляют требования, которые можно назвать "безумными". Фантазия российских арендаторов обычно не заходит дальше того, что уже давно реализовано на Западе. В частности, одним из требований могут быть высокие потолки (шесть и более метров), двухуровневый офис с антресолью, арендаторы могут пожелать устроить офис в заводском помещении.

Иностранцы могут быть куда изощреннее в своих желаниях. Правда, в ряде случаев их пожелания можно угадать заранее, и для их воплощения даже не потребуется переоборудование пространства.

"В моей практике встречались случаи, когда в крупном многофункциональном комплексе в Москве, где есть все: и фитнес-центр, и бассейн, и гостиница для долгосрочного проживания, и офис для работы, и конференц-зал, руководитель фирмы--потенциального арендатора, житель одной из стран Ближнего Востока, просил отдельный спортзал для жены,— делится собственным опытом Кирилл Субботин из "ДС-Девелопмент".— Пришлось оборудовать ей мини-зал прямо в офисе. В рамках другого заказа арендатору-финну пришлось делать в офисе мини-сауну".

Строго говоря, национальные особенности нельзя отнести к разряду необычных требований, но некоторые из них могут поставить в тупик российского девелопера. Например, мусульмане часто обращают внимание на расположение входов и окон в помещении, ориентируясь на Мекку. Японцы не любят этажи и номера офисов с цифрой "четыре" (на японском языке ее написание совпадает со словами, означающими понятие смерти).

Впрочем, какие бы экзотические требования ни высказывал арендатор, девелоперы едва ли изменят под них уже разработанный проект, а тем более концепцию уже готового офисного центра. Если ее и приходится менять, то по иным причинам.

"В качестве примера изменения концепции можно привести ситуацию с бизнес-центром "Бородино" на Русаковской улице,— вспоминает Армен Шаваршян, специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty.— Когда его сдавала в аренду управляющая компания, предлагались площади маленькими блоками, и при этом почти 90% были свободны. После того как собственник подписал эксклюзивный договор с одной из ведущих компаний, которая полностью изменила концепцию сдачи в аренду, 80% площадей были сданы в течение трех месяцев".

Подобные ситуации происходят из-за непрофессионализма. Девелопер придумывает оригинальную, но при этом непрактичную планировку здания с нестандартным использованием площадей. Дальше есть несколько вариантов: если это здание используется "под себя", то компания полностью реализовывает собственное представление о комфортном рабочем пространстве. Если же девелопер имеет цель впоследствии продать объект, то необычное функциональное назначение помещений затрудняет его продажу. "Например, около года назад на продажу в центре Москвы было выставлено банковское здание, в цокольном этаже которого располагался банный комплекс, включающий небольшой бассейн, джакузи и т. д. Данная особенность значительно увеличила срок экспозиции объекта на рынке",— рассказывают в компании Praedium.

Что же касается специфических пожеланий арендаторов, то и при всем нынешнем обилии офисов компаниям зачастую долго не удается найти подходящее помещение даже со стандартным набором требований.

Поэтому на этапе поиска арендаторы с оригинальными идеями относительно их будущего офиса отдают предпочтение тем объектам, которые в целом отвечают их запросам и собственники которых принципиально не против изменений. Ведь совершенно ясно, что любые модификации офисного пространства неминуемо влекут увеличение стоимости помещения. Владельцы бизнес-центров могут учесть нетипичные требования арендаторов еще на этапе строительства, после подписания предварительных договоров, однако эти улучшения будут проведены за счет арендатора. Кроме того, это будут неотделимые улучшения, то есть право собственности на них должен получить владелец помещения, а не арендатор. Так как в любом случае для собственника это небольшой риск: то, что для одной компании — удобный и оригинальный офис, для другой — абсолютно неприемлемое помещение.

Ограничение желаний

У арендаторов, ищущих нестандартное помещение, возникают определенные трудности с подбором офиса, поскольку большая часть бизнес-центров все же проектируется с учетом среднестатистических требований, предъявляемых к зданиям класса А. Решением данной проблемы является принцип build-to-suit, то есть строительство здания с учетом требований потенциального арендатора. И проекты, в рамках которых такое решение возможно, пользуются спросом. На сегодняшний день на рынке таким проектом является "Химки Бизнес Парк" (девелопер и арендодатель — шведская компания IKEA). Он включает шесть офисных зданий, строительство которых ведется поэтапно. На этапе согласования предварительного договора есть возможность учесть особые технические требования потенциального арендатора.

Наиболее значимые проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2007 году

Название объекта

Адрес

Класс
здания
Дата
завершения
реализации
проекта
(квартал
2007 года)
Офисная
площадь,
предназначен
ная для
сдачи в
аренду (тыс.
кв. м)
Башня на набережной
Москва-Сити,
A
III
108
(здание 3)
Краснопресненская наб.
Комплекс Федерация,
Москва-Сити,
А
II
80,8
башня Запад
Краснопресненская наб.
Бизнес-парк Гринвуд
71-й км МКАД
B
I-II
75
Бизнес-центр Северная
Москва-Сити,
A
III
61,1
башня
Краснопресненская наб.
Бизнес-парк Химки
(фазы 1-3)
Ленинградское ш.
A
II
54,4
Ситидел
Ул. Земляной Вал, д.
11-19
A
III
45,4
Серебряный город
Серебряническая наб., д.
27
А
II
38,5
Комплекс Капитал Сити,
Москва-Сити,
А
—
29,5
башня Южная
Краснопресненская наб.
Газойл Плаза
Ул. Наметкина, д. 14
А
II
25,96
Военторг
Ул. Воздвиженка, д. 10
А
III
22
Соколиная гора
Семеновский пер., вл. 21
А
II
20,8
Лотте
Ул. Новый Арбат, вл. 21
A
II
20,7
Бизнес-центр
Ул. Ивана Франко, д. 10а
B
—
20,2
Фабрика Станиславского
Ул. Станиславского, д.
21, стр. 1-2, 18
В
III
19,3
ЛеФорт (2-я очередь)
Ул. Электрозаводская, д.
27
В
II
18
Четыре ветра
Ул. Большая Грузинская,
д. 69-71
А
IV
17,5

Источник: Colliers International.