Строительный брак по расчету

О низком качестве современного строительства многоквартирных домов и загородных коттеджей наслышаны многие. Однако спрос на услуги строительно-технических экспертов массовым не назовешь. Желание сэкономить на строительстве или ремонте обычно не стыкуется у собственников с необходимостью тратиться на услуги экспертов. А зря. Очень часто эти расходы окупаются с лихвой.

Цена качества

На интернет-сайте каждой организации, предлагающей услуги строительно-технической экспертизы, приводятся оценки того, насколько часты сегодня разного рода ошибки при строительстве или ремонте. Оценки впечатляют. В одних компаниях считают, что каждый третий частный дом, выставленный на продажу, попадает на рынок в силу имеющихся в нем дефектов; другие определяют долю клиентов, недовольных качеством строительства или ремонта, как восемь из каждых десяти.

К сожалению, никакой консолидированной статистики на рынке не существует. Но с тем, что качество строительства у нас крайне низкое, соглашаются абсолютно все.

"В любом строительстве можно найти массу ошибок,— говорит технический директор компании "Стройэкспертиза" Фархад Кадыров.— И вся ценность строительно-технической экспертизы заключается в том, чтобы не просто найти недостатки строительства, а понять и оценить, насколько ошибки существенны и насколько они системны. Опираясь на результат экспертизы, человек уже может решать, по какому пути двигаться дальше. Ведь экспертное заключение дает четкое понимание цены того или иного вопроса".

Пути могут быть разные: от отказа от сделки до торга с продавцом. Например, рассказывает один из игроков рынка, не так давно его компания проводила строительно-техническую экспертизу коттеджа: "К нам обратился довольно известный предприниматель, который присмотрел себе дом стоимостью $12 млн. Мы провели экспертизу и выяснили, что необходима полная замена стяжки пола. Со всей необходимой перестройкой стоимость устранения неисправностей оценивалась в $500 тыс., и дальнейшие переговоры с продавцом наш клиент уже вел, опираясь на аргументированное экспертное заключение".

По наблюдениям участников рынка строительно-технической экспертизы, подобная предусмотрительность свойственна обеспеченным гражданам. Причем такой частный заказчик все чаще старается оценить состояние объекта еще до сделки. "Если раньше к нам приходило лишь 10% клиентов за экспертизой, предваряющей сделку, а 90% обращались уже в экстренных случаях — когда дома разваливались, то сегодня примерно 40% клиентов привлекают экспертов на стадии переговоров",— говорит генеральный директор компании "Адвокат качества" Иван Полухин.

Мнения участников рынка, кто же является их основными заказчиками, на первый взгляд сильно разнятся. Например, в одной компании оценили состав клиентской базы так: 30% физических лиц и 70% — юридических. А в другой назвали те же цифры — 30 и 70%, но уже с перевесом в пользу "физиков". Изучение подробностей выявило, что проблема — в методике подсчета. Во втором случае в частные заказчики записали собственников предприятий, которых в первом случае эксперты относили к юридическим лицам.

Интересно, что клиенты со средним достатком, которые часто приобретают объект недвижимости раз и навсегда, тем не менее не частые гости в экспертных организациях. Их логика понятна: затраты на экспертизу вроде бы не соответствуют задаче сэкономить на строительстве или ремонте. Между тем во всех крупных экспертных компаниях специально для частных заказчиков установлены фиксированные цены на самые популярные услуги. Это легко позволяет рассчитать их рентабельность. К примеру, типичная стоимость экспертизы качества работ по строительству коттеджа площадью 200-500 кв. м, расположенного в ближайшем Подмосковье, составляет в настоящий момент 35-40 тыс. руб. С учетом того, что цена таких объектов начинается с 10 млн руб. и, как правило, является предметом торга, затраты на проведение экспертизы абсолютно оправданны.

Зато цена технического надзора за ремонтом квартиры выглядит менее демократично: такая услуга обойдется как минимум в 30 тыс. руб. ежемесячно. При условии, конечно, что речь идет о ремонте экономкласса, а его длительность составляет что-то около шести месяцев. Впрочем, стоимость технадзора учитывает не только контроль качества выполняемых работ и соблюдение сроков ремонтниками, но и проверку обоснованности сметы, что часто окупает затраты заказчика полностью. При этом, по словам Ивана Полухина, довольно часто клиенты заключают контракт по технадзору на месяц, а потом уже его продлевают. Когда осознают, что работать качественно, с соблюдением сроков и без превышения сметы у отечественных подрядчиков считается моветоном — во всяком случае, такой вывод напрашивается при знакомстве со многими результатами их, подрядчиков, деятельности.

Аудиторская оценка

Помимо собственно строительной экспертизы, которая предполагает контроль качества строительства, объемов выполненных работ, проверку соответствия состояния конструкций здания или помещения требованиям проекта и СНиП (строительные нормы и правила) и которая проводится для урегулирования споров между заказчиком и подрядчиком, большим спросом сегодня пользуется строительный аудит.

"При проведении строительного аудита не только проверяются качество и объемы выполненных работ, но и калькулируется стоимость проведенных строительных работ и использованных строительных материалов в рыночных расценках, после чего полученные данные сопоставляются со сметами заказчиков,— рассказывает генеральный директор компании "Руссинтэк" Александр Раззомазов.— Данная услуга сейчас становится все более популярной по причине непростой ситуации в строительной отрасли, вызванной мировым экономическим кризисом. Не секрет, что в докризисные восемь-девять лет строительные проекты являлись одними из самых привлекательных с точки зрения окупаемости, а заказчикам и инвесторам было недосуг заниматься утомительной проверкой подрядчиков. Сейчас, когда инвесторы вынуждены экономить средства (которые иногда жизненно необходимы для того, чтобы продолжить строительство замороженного объекта), услуга строительного аудита будет приобретать все большую популярность, так как помогает инвестору вернуть или сэкономить значительную долю средств".

"Сегодня очень часто услугу строительного аудита заказывают собственники крупных предприятий, которым требуется независимая оценка качества работ, проводимых отделом капитального строительства компании,— рассказывает Фархад Кадыров.— Порой невольными инициаторами проведения такого независимого контроля выступают сотрудники линейных отделов, которые начинают жаловаться руководству, что в построенном помещении жарко, дует или вообще нельзя находиться по тем или иным причинам. Случается, что объем средств, расходуемых на строительные работы, обращает на себя внимание сотрудников, контролирующих финансовые потоки в компании".

Среднерыночную стоимость строительного аудита участники рынка назвать затрудняются. "Дело в том, что на рынке строительного консалтинга, как и на рынке консалтинга вообще, не существует средней рыночной цены услуги, а существует средняя рыночная стоимость часа работы эксперта-консультанта,— объясняет Александр Раззомазов.— Экспертные услуги относятся к проектной деятельности, поэтому трудозатраты планируются и просчитываются по каждому отдельному проекту. Средняя рыночная стоимость строительного эксперта сейчас варьируется от 800 до 2000 руб. в час. Эта цена зависит от квалификации эксперта, сложности планируемых работ и уровня профессионализма компании".

Кстати, больной вопрос — профессионализм участников рынка строительного консалтинга. По наблюдениям его игроков, после кризиса появилась масса мелких экспертных строительных организаций, которые откровенно демпингуют, не обеспечивая должного качества услуг. Объясняется это просто. В разгар кризиса во многих компаниях прошли сокращения, причем, понятно, не самого квалифицированного персонала — именно эти люди и сформировали на рынке густонаселенный сектор малого экспертного бизнеса. И зачастую у таких компаний просто отсутствует дорогостоящее оборудование для проведения строительно-экспертных работ.

"По опыту нашей компании, только один человек из двадцати, которые к нам сегодня приходят, обладает необходимым уровнем квалификации,— оценивает кадровый расклад в строительной экспертизе Иван Полухин.— Ведь на рынке есть масса строителей, которые оканчивали строительные вузы еще во времена СССР. Ни о каких новейших технологиях эти люди не знают, повышением своей квалификации не занимаются. И это становится ясно при первой же беседе, когда человек начинает "плавать" в общем-то очевидных для квалифицированного строителя вопросах".

Секреты судопроизводства

В ряду услуг, предлагаемых сегодня строительно-экспертными организациями, особое место занимает судебная экспертиза, то есть экспертиза, которая проводится по определению суда. Последнее уточнение — очень важный момент, потому что суд имеет полное право не принимать во внимание результаты экспертизы, которую заказчик уже провел, и назначить строительно-техническую экспертизу с совсем другими экспертами. Это значит, что затраты на досудебную экспертизу не будут отнесены к расходам, связанным с судебным процессом, которые можно в итоге компенсировать за счет проигравшей стороны.

Как правило, судебная строительно-техническая экспертиза в гражданских делах проводится по определению судов в разбирательствах между инвесторами и подрядчиками и при разделе домовладений. Разделы такого рода в нашей стране производятся весьма часто, в том числе это относится к делам о наследовании.

"При разделе домовладения эксперт должен решить целый ряд вопросов,— рассказывает Андрей Бутырин, заведующий лабораторией судебной строительно-технической экспертизы Российского федерального центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции.— Эксперту необходимо определить стоимость домовладения, установить возможности реального раздела домовладения, определить стоимость идеальной доли (часть собственности, которой документально обладает собственник.— "Деньги"), разработать варианты реального раздела, установить стоимостную разницу между стоимостью идеальной доли и той части, которая предлагается к выделу".

Если объект недвижимости требует полного описания, эксперту необходимо произвести техническую инвентаризацию всех законных и незаконных строений и пристроек, осуществить топографо-геодезическую съемку всех особенностей участка, в том числе, по словам специалистов, "тропинок, грядок, навозных куч", согласовать правильность нанесения на план земельного участка всех подземных коммуникаций. Таким образом, по данным участников рынка, 50% стоимости экспертизы составляет обследование и описание объекта спора.

На практике судья формулирует все эти задачи в виде ряда вопросов и назначает экспертизу; стороны дела могут лишь ходатайствовать, предлагая свои варианты вопросов и кандидатуры эксперта. Экспертиза может быть комиссионной, если привлечено несколько экспертов одной специализации, и комплексной — если несколько экспертов являются специалистами в разных областях.

Как правило, финансируется экспертиза сторонами дела. Этот процесс хорошо организован в арбитражном суде, где стороны пересылают деньги на депозит и по возможности не общаются с экспертами. В обычных судах первой инстанции стороны дела напрямую заключают договоры с экспертами. При споре частных лиц стоимость экспертизы составляет минимум 40-50 тыс. руб.

"Стоимость экспертизы не зависит от того, кто судится — частное лицо или организация,— отмечает Андрей Бутырин.— Цена экспертизы определяется глубиной, сложностью и длительностью исследования. Так, исследование небольшого здания или его части может занять несколько дней. А на исследование комплекса зданий, к примеру промышленного комплекса, порой уходят недели и месяцы, что и сказывается на стоимости".

Специалисты говорят, что при спорном разделе обычного дома в деревне людей зачастую совершенно не пугают немалые расходы на экспертизу. Причем возможность покрытия понесенных расходов за счет ответчика в случае выигрыша процесса главным объяснением здесь не является.

"Дела, связанные с разделом домовладений, длятся десятилетиями и порой передаются из поколения в поколение,— рассказывает Андрей Бутырин.— Часто мы наблюдаем, что люди судятся уже не для того, чтобы реально восстановить справедливость, а в пику друг другу. Они уже готовы и платить за экспертизу, и нести все немалые расходы, связанные с судопроизводством, только бы выиграть спор и утереть нос оппоненту. Это особенно проявляется в делах, связанных с разделом домовладений и связанных с правом собственности на домовладение,— межевых спорах".

Результат работы эксперта — экспертное заключение, которое представляется суду. Впрочем, и после оформления заключения и передачи его в суд эксперт может быть вызван на допрос для разъяснения и уточнения своего заключения, отмечают участники рынка. Если судья поставил новые вопросы по результатам экспертизы, тот же эксперт может провести дополнительную экспертизу. Если же судью не удовлетворило качество экспертизы, то он назначает повторную экспертизу с уже другим экспертом. А для оценки результатов экспертизы может быть привлечен еще один специалист. И в этом случае говорить о точном определении объема расходов на экспертизу и ее экономической целесообразности становится крайне затруднительно.

Как оценить эксперта по недвижимости

Школа собственника

По поводу экспертизы наиболее часто задаются два вопроса: как оценить квалификацию эксперта и сколько стоит экспертное заключение.

Квалификацию эксперта можно оценить, попросив его, пусть и не углубляясь в подробности, описать процесс и результат экспертизы. Например, экспертиза по земельным спорам должна быть выполнена инструментальным путем, результаты обязательно должны координироваться согласно требованиям государственного кадастрового учета, при обследовании на земельном участке должны быть отражены невидимые элементы (подземные коммуникации, кадастровые сведения о границах земельных участков).

С ценой вопроса сложнее. Дело в том, что эксперты рискуют, наперед называя стоимость своих услуг. Как показывает практика, даже при, казалось бы, незначительном споре может статься, что от эксперта потребуется большой объем работы. Причем выясняется это, обычно, только по факту.

Несложная ситуация, когда, к примеру, забор соседа стоит неправильно, но понятно, как этот забор должен стоять, рассматривается у мирового судьи. Здесь может быть привлечен эксперт, но задача для него изначально является простой.

Однако часто возникает необходимость в том или ином сложном обследовании. Так бывает, когда приходится разбираться с массовыми ошибками землеустроителей. И, например, в процессе экспертизы обнаруживается, что все близлежащие заборы в близлежащем жилом квартале стоят не так, как требуется по закону.

И все же некие общие оценки, на которые стоит ориентироваться, имеются. При споре частных лиц стоимость экспертизы обычно составляет 40-60 тыс. руб. При этом 50% цены — затраты на обследование и описание объекта спора, другие 50% — на подготовку экспертного заключения и участие в судебных заседаниях.