«Спрос на проекты light industrial превышает предложение в десятки раз»

Есть все предпосылки, что уже в ближайшее время рынок коммерческой недвижимости Петербургской агломерации ждет серьезная эволюция — растет спрос на объекты light industrial. Чем обусловлены перемены и почему пока немногочисленные проекты этого сегмента способны изменить рынок, рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Алиса Шишнина.

— В 2022 году мы наблюдали исход зарубежных компаний, приостановку работы предприятий и т. п. Уже весной всем сегментам рынка коммерческой недвижимости предрекали избыток предложения, снижение арендных ставок и в лучшем случае стагнацию. Как ситуация, на ваш взгляд, обстоит сейчас? Сбылись ли негативные прогнозы экспертов?

— На рынке офисной и торговой недвижимости ситуация более или менее стабильная. Существенного роста вакансий или падения ставок не наблюдается. Вместе с тем нельзя сказать, что и потребность в новых проектах существенно выросла. Скорее речь идет о переориентации, ротации арендаторов.

А вот потребность в промышленной инфраструктуре в разы превышает предложение. Это случилось не сегодня, но именно сейчас приобрело особую важность в связи с импортозамещением и сопутствующим ему трендом на промышленный подъем. Однако существующие площади сданы «до последнего сантиметра», новым производствам просто негде размещаться. А пустующие метры не отвечают задачам потребителя.

— Действительно ли переориентация на производство станет основным трендом на рынке?

— Идея строительства новых районов с рабочими местами только на первых этажах себя исчерпала. Сейчас, как правило, в новых районах до 45% рабочих мест приходится на магазины, 12–13% — на общепит, примерно по 8% — на аптеки и салоны красоты. Это важная инфраструктура, но люди с высшим образованием вряд ли пойдут туда работать — только если это не их бизнес, и маятниковая миграция продолжится.

Советский, да и, пожалуй, мировой, подход предполагал создание городов вокруг индустриальных или университетских центров. Затем мы стали свидетелями процесса редевелопмента стагнирующих промышленных территорий для создания комфортной городской среды. Сегодня эти подходы необходимо гармонизировать. Просто жилой район не сможет давать достаточные поступления в бюджет, развивать экономику. Если мы строим жилье, то должны продумывать способы создания множества рабочих мест. Самый простой путь решения этой проблемы — создать множество мест приложения труда и при этом устранить дефицит площадей для развития собственных производств, это объекты light industrial, но их нужно много: десятки тысяч метров.

— Расскажите подробнее об этих проектах. Что там можно делать, каков уровень ставок в сравнении с объектами схожего функционала в городе? Насколько это маржинальный бизнес для владельцев таких объектов?

— Обычно это небольшие здания в два-три этажа или в один «высокий» этаж с возможностью создания дополнительных антресолей, формат помещений в которых позволяет развивать бизнес почти в любом направлении. Например, организовать производство, не требующее наличия санитарно-защитных зон, склад, шоурум и магазин в рамках одного комплекса, что сократит расходы на аренду помещения разных типов и логистику. В подобном объекте легче создавать уникальное по набору функций предложение: объединить типографию с художественной мастерской, ателье с шоурумом и торговой зоной, небольшой офис или коворкинг. В таком формате все действительно зависит от идеи.

Что касается перспектив таких объектов, то достаточно сказать, что спрос на них превышает предложение в десятки раз по всей России. В Петербурге подобные объекты заполняются буквально за месяц. В такие сроки нельзя «заселить» ни офисный, ни торговый центр. При этом ставки аренды ниже, чем в помещениях старых заводов в городской черте, почти на 40%.

Мы же будем создавать объекты light industrial рядом с новыми районами, расширяя функционал территории. Формат позволяет организовать там образовательную функцию: воркшопы, практику для студентов, которые видят себя в производственной сфере. Жилье, бытовые сервисы, развлечения и в дополнение к ним работа или место для развития своего бизнеса — это формат ближайшего будущего.

Фото: Предоставлено ГК «А101»

— Насколько доступны такие помещения для целевой аудитории? По ощущениям малый бизнес сейчас не готов приобретать большие площади.

— Как я уже говорила, помещения в объектах light industrial минимум на 40% дешевле тех помещений, где небольшие производства размещаются сейчас. Кроме того, с июня 2022 года в России действует программа промышленной ипотеки со ставкой 5% в год. И, наконец, вполне рабочим вариантом для подобных объектов остается продажа профильному инвестору, который будет сдавать помещения в аренду.

— Почему все то же самое нельзя реализовать внутри города, в самом Петербурге?

— Создать недвижимость такого формата сейчас затруднительно из-за дефицита подходящих площадок. Кроме того, в Ленинградской области мы предлагаем полноценную городскую среду по стоимости на 30–35% меньше, чем в Петербурге, при этом ее качество в целом выше. Это касается и образования, и медицинских сервисов, и рекреационной инфраструктуры. А бизнес всегда идет за людьми, и это касается не только клиентов — квалифицированный персонал сейчас тоже очень ценится.

Единственное потенциальное препятствие, которое необходимо преодолеть,— это время в пути до Невского проспекта. Из Лаголово и Всеволожска, где мы начинаем свои первые проекты, его сейчас требуется на 15–20 минут больше. Но, во-первых, в этих локациях уже проектируется новая транспортная инфраструктура, а во-вторых, качество жизни, стоимость недвижимости и возможности для работы рядом с домом — существенное преимущество, которое к тому же снижает необходимость подобных ежедневных поездок.

— Сколько рабочих мест вы планируете создать в Ленинградской области?

— В рамках анонсированных проектов — около 33 тыс. В Лаголово и Всеволожске суммарно будет создано почти 10 тыс. рабочих мест с учетом объектов на первых этажах. В Корпикюля — примерно 23 тыс. Там будут созданы: технологический авиапарк с производственно-конструкторским центром, объектами НИОКР, центром авиатуризма, образовательный и медицинский кластеры, объекты спорта и туризма, а также жилье городского и загородного формата с сопутствующей инфраструктурой. Поэтому из указанного объема рабочих мест примерно треть будет относиться к местам с «высокой добавленной стоимостью» — это ученые, конструкторы, производственники, медики, то есть люди не просто с высшим образованием, а зачастую и с учеными степенями. С точки зрения экономического эффекта Корпикюля точно будет одним из лидеров в Ленинградской области. Объем только налоговых поступлений в течение 15 лет оценивается более чем в 122 млрд руб.

— При таком подходе не существует ли риска превращения новых жилых районов в подобие моногородов?

— Чтобы этого не произошло, нужно развивать несколько востребованных направлений. Например, медицина: в Корпикюля мы хотим создать медицинский кластер для внешних потребителей. А в других проектах на стадии проработки находятся различные типы медицинских услуг не только для жителей района, но и региона в целом.

Санкт-Петербург — один из центров медицинских компетенций в России. Здесь три профильных университета, медицинские школы с вековыми традициями. Поэтому до пандемии сюда приезжали за лечением со всего мира: от Китая до США, потому что по целому ряду направлений мы не уступаем другим странам с традиционно сильной медициной, а цены на услуги многократно ниже, чем в США или Израиле. В том числе по направлениям высокотехнологичной помощи, хирургии.

Еще одно направление — санаторно-курортное лечение. В Ленинградской области традиционно существовало очень много объектов в оптимальных природных условиях, куда приезжали со всей страны. Но многие из них находятся в неудовлетворительном состоянии, а мы наблюдаем дефицит таких объектов для «среднего кошелька», то есть с комфортными условиями по разумным ценам. Они могли бы стать в ряд ключевых точек притяжения локации. Такие проекты мы тоже рассматриваем, но нам нужны партнеры. Мы девелоперская компания — мы создаем условия для приживления.