Ипотека в Европе для россиян

Ипотека в Европе для россиян

Юлия Лурье

Участник рынка недвижимости, генеральный директор АН «Маяк»

Дмитрий Овсянников

- Здравствуйте, уважаемые радиослушатели. В эфире программа «Банки. Люди. Ипотека», и я, ее ведущий, Дмитрий Овсянников. Сегодня мы будем говорить о покупке недвижимости за рубежом - о том, кому и зачем это нужно, и как данную покупку совершить с помощью ипотечного кредитования. В гостях на радиостанции «МедиаМетрикс» два замечательных специалиста по недвижимости, две очаровательные женщины. Юлия Лурье – директор отделения «Цветной Бульвар», агентства недвижимости «Простор», и Екатерина Демидова – генеральный директор компании «Дем-Груп» (компания находится в Германии, а именно – в Дюссельдорфе). И первый вопрос: зачем люди покупают недвижимость за рубежом? Не будем рассуждать о неких абстрактных людях, а возьмем вполне конкретную Юлию Лурье. Юлия, я знаю, у вас несколько объектов недвижимости в разных странах Европы. Квартира – в Испании, дача – в Финляндии, возможно, есть еще чего-то, о чем я не знаю. И у меня, как мне кажется, логичный вопрос – зачем? Зачем вам всё это нужно? Зачем вы купили объекты недвижимости в других странах? Нет, я не предлагаю все их продать и раздать деньги детям. В конце концов, это здорово, когда человек может хорошо зарабатывать и честно заработанные деньги тратит на что угодно. Мне просто интересно – зачем? А вдруг мне тоже это очень надо?

Юлия Лурье

- Вы понимаете, у меня личная ситуация привела к тому, что появилось желание сэкономить, потому как у меня четверо детей, если вы знаете, Дмитрий. Вот, например, для того, чтобы мне поехать куда-нибудь отдохнуть (я про Испанию сейчас говорю) с четырьмя детьми, с няней и так далее, мне придется взять хотя бы три номера. Если поехать на месяц, получается 20 000 евро. Я ездила несколько лет с этой компанией детей, с нянями, мужьями и так далее, и посчитала, что если я буду продолжать так дальше, то это не выгодно. Выгоднее купить квартиру за те же самые 100-200 тысяч евро и использовать ее для проживания моей семьи. Я чисто из соображений экономии.

Дмитрий Овсянников

- Один вопрос – а как стать вашей няней?

Юлия Лурье

- Я думала мужем, Дмитрий.

Дмитрий Овсянников

- Нет, зачем? Мужей у вас хватает.

Юлия Лурье

- Другая тема.

Дмитрий Овсянников

- У меня своя жена. Вот если няня с вами везде ездит, то…

Юлия Лурье

- Разные няни ездят, конечно, когда дети маленькие.

Дмитрий Овсянников

- То есть, разные няни. У вас их несколько?

Юлия Лурье

- Ну, было, да. Было несколько. Сейчас одна осталась. Когда дети были в разных режимах, у них у каждого была своя няня. Свой водитель, Дмитрий.

Дмитрий Овсянников

- Понятно. И каждой няне по своей квартире.

Юлия Лурье

- Нет. Я так далеко не пошла. Но дело в том, что, еще раз говорю, из соображений соотношения цена-качество, получается, что для меня, для моей семьи и для любой семьи, где хотя бы двое детей, выгоднее провести лето в Испании в своей квартире. Это может быть и на Кипре, и в Болгарии. В принципе, разные. Детям нужно море, хорошая еда и хорошие условия. Близко к морю. Вот получается, что Испания удовлетворила полностью мои такие потребности, и я купила квартиру в 1997 году. В 1997 году - в прошлом веке это получается.

Дмитрий Овсянников

- Понятно. Люди покупают дачу в Европе, как альтернативу Подмосковной даче. Поскольку с нашими жуткими пробками по выходным путь на дачу… Даже наверное в Финляндию можно быстрее доехать. Люди покупают недвижимость в Германии, Великобритании и так далее с целью иммиграции. А выгодно ли покупать недвижимость сейчас с целью инвестиций, чтобы на этом заработать?

Юлия Лурье

- Вы знаете, я могу сказать, что я отслеживаю, конечно, я волнуюсь за свои денежки, которые я вложила, в том числе в Германию, и в Испанию, и в Финляндию. Я смотрю разные индексы, которые говорят о том, что происходит с недвижимостью в этих странах, и вижу, к большой моей радости, только рост. Я не заметила в Германии кризиса, который у нас был в 2008-2009 году - там не опустились цены (по крайней мере, на той земле, где я купила). Я не знаю, я не видела этого в Финляндии, то есть цены там не упали. Кризис отразился на испанской недвижимости - да, такое было.

Дмитрий Овсянников

- Но там же какие налоги, какие расходы на недвижимость?! Если посчитать с учетом этих расходов…. Ведь недвижимость нужно содержать.

Юлия Лурье

- Значит, смотрите. Вы просили цифры, и я могу вам сказать, что в Испании у меня есть счет, который обслуживает всё это коммунальное хозяйство - это оплата воды, электричества и так далее, садовника, гаража, и налоги. Там трехкомнатная квартира в комплексе, в котором есть гараж, садовник, бассейн и так далее. Там есть охрана. Каждый год я кладу на счет две тысячи евро, и они не израсходованы все в течение года. То есть чуть меньше двух тысяч евро сто́ит обслуживание испанской квартиры.

Дмитрий Овсянников

- А если взять, допустим, ту квартиру, которую вы купили по тем ценам, когда приобрели, и нынешние цены, и разделить на количество лет, которые вы этой квартирой пользовались, прирост больше, чем две тысячи евро?

Юлия Лурье

- Конечно, да. Во-первых, квартира выросла. Были разные состояния - когда-то она очень выросла. Условно говоря, я купила за 120 000 евро. Когда-то она стоила 360 евро (в 2006 году), потом она стала падать. Сейчас она стоит 200 евро. Но всё равно, это, во-первых, и больше, и, во-вторых, она принесла уже за эти 18 лет такую пользу моим детям – месяц провести на море.

Дмитрий Овсянников

- Ага. То есть если бы вы купили за 360, а сейчас она стоила 200 те же самые, то это было бы уже не так.

Юлия Лурье

- Да нет. Вы понимаете, у меня была другая цель. Во-первых, дети должны интегрироваться. Вот вы стали говорить, что недвижимость за рубежом рассматривают только как способ инвестиций. Нет. Это способ любознательных людей интегрироваться в Европу. Это совершенно не плохая вещь. Поверьте. Может быть, это немножко не соответствует нынешним течениям политическим, но, тем не менее, дети должны быть детьми мира, дети должны интегрироваться, получить возможные варианты образования какого-то, не только нашего. То есть разные способы интеграции. В том числе, конечно, если Испания используется только как место для отдыха, то недвижимость в Германии я рассматриваю, как способ интеграции - то место, где рядом несколько университетов. Мы рассматриваем сейчас для дочерей возможность обучения в этих университетах.

Дмитрий Овсянников

- То есть сейчас вы о Германии думаете?

Юлия Лурье

- Ну, я не могу думать только об этом. Я не могу думать о чем-то одном, а обо всём остальном забыть. Нет, я думаю о Германии. Германия чуть-чуть подороже в содержании, но она находится выгодно - там рядом и Швейцария, и Франция - это же центр Европы. Университеты в Германии бесплатные. Например, если ты хорошо учился в школе (школы могут быть платные), но большинство университетов в Германии и Швейцарии бесплатные. Мы рассматриваем такую возможность интеграции для детей путем обучения в этих университетах.

Дмитрий Овсянников

- Тогда вопрос к Екатерине.

Екатерина Демидова

- Да, я бы хотела сказать тоже несколько слов, почему люди приобретают недвижимость в Германии.

Дмитрий Овсянников

- Да, вот именно этот вопрос я и хотел задать. Много ли наших граждан приобретает недвижимость в Германии?

Екатерина Демидова

- Очень много, безусловно. И один из факторов, о котором мы уже упомянули, - это обучение детей. Это очень важный фактор. Действительно, многие ищут недвижимость в таких городах, где есть университеты, а в Германии очень много университетов. Естественно, хорошее образование привлекает людей. Например, у нас есть в продаже апартаменты в студенческих общежитиях непосредственно рядом с университетом в городе Вуппертале. Есть апартаменты в городе Дюссельдорфе, где тоже очень крупный университет. Такие квартиры, конечно, всегда привлекают внимание. Но основная масса наших покупателей - это люди, которые хотят вложить деньги с целью получения дохода. То есть они даже не планируют полностью переехать в Германию для жизни. Продолжают жить и работать, допустим, в Москве, но вкладывают деньги для получения дохода. В этом плане очень интересное предложение есть у нас - это доходные дома, которые сдаются в аренду, в них живут жильцы, и владелец этого дома просто получает пассивный доход на свой счет в банке.

Дмитрий Овсянников

- Он получает доход от аренды, получается?

Екатерина Демидова

- Да, доход от аренды. То есть этот счет у него открыт в банке, он имеет к нему карточку и может пользоваться деньгами по всему миру.

Дмитрий Овсянников

- А есть такое, что, допустим, человек покупает недвижимость для того, чтобы через какое-то время ее продать? Подрастет в цене – продал. Не подрастет – буду еще ее сдавать.

Екатерина Демидова

- У нас уже за время нашей работы есть такие покупатели, которые 3-5 лет назад купили квартиры, сейчас через нас же их перепродают и покупают уже дома. Есть такие варианты. Недвижимость, безусловно, за это время поднялась в цене. Каждый, кто к нам приходит с такой идеей «я хочу продать то, что у меня есть, и купить что-то побольше», он уже выигрывает. Это однозначно. За последний год в среднем по Германии рост составил 2%, на нашей земле – это Северный Рейн-Вестфалия – это 5%.

Дмитрий Овсянников

- А никаких налогов при этом платить человеку не нужно? Не получится так, что вроде бы выигрыш получил, но всё сожрали налоги?

Екатерина Демидова

- У нас существует так называемый спекулятивный налог: если вы владели недвижимостью менее десяти лет, вы заплатите этот налог с разницей между покупкой и продажей. Но опять-таки, если вы эти деньги в дальнейшем также вкладываете в недвижимость, в общем-то, налоговый консультант поможет вам это оптимизировать. Ваши, так сказать, потери сведутся к минимуму.

Дмитрий Овсянников

- То есть налог с разницы платить?

Екатерина Демидова

- Да, налог платится только с разницы, и, в общем, если вы заработали десять тысяч, можно из них небольшой налог и уплатить. Если сто тысяч, то, наверное, еще меньше будет.

Юлия Лурье

- А вот мы еще с Дмитрием обсуждали, что в эту стоимость еще включается… если вы улучшили состояние жилья, тоже будет…

Екатерина Демидова

- Вот почему я и сказала о налоговом консультанте - здесь очень важно именно работать с профессионалами, потому что есть возможность законной минимизации налогов всегда. То есть ваши затраты на ремонт, даже ваши затраты на поездку в Германию в некоторых случаях вы можете списывать из ваших налоговых деклараций и уменьшать таким образом ваши затраты.

Дмитрий Овсянников

- А стал ли меньше поток желающих купить недвижимость в Германии? Я имею в виду наших сограждан в связи с последними событиями: в связи с санкциями, либо, наоборот, с наплывом мигрантов из Сирии и так далее.

Екатерина Демидова

- Вы знаете, в конце прошлого года мы, наверное, как и многие московские риелторы, работали в авральном режиме. Когда люди вкладывали деньги, то просто очереди стояли и, так сказать, объекты разлетались. Еще был такой момент: у нас, в нашей земле поднимался налог на покупку недвижимости на 1,5%, и многие стремились купить именно перед новым годом, в конце прошлого года. В этом году мы наблюдаем такую тенденцию – покупателей, которые покупали небольшие квартиры, их количество чуть уменьшилось, но людей, которые покупают дома или коммерческие объекты, я бы не сказала, что мы их потеряли, может быть, даже число таких людей увеличилось, поскольку люди всё-таки ищут надежное прибежище для своих денег. Когда курс всё время меняется, хочется вложить во что-то стабильное, не подверженное колебаниям.

Дмитрий Овсянников

- Екатерина, вы сказали о налоге для покупателей. То есть там покупатель платит налог?

Екатерина Демидова

- Да, при покупке недвижимости в Германии есть разовый налог. Он в каждой земле Германии колеблется, составляет от 3,5% до 6,5%. Это разовый налог. Он выплачивается один раз при покупке недвижимости.

Юлия Лурье

- Это везде в Европе.

Дмитрий Овсянников

- То есть не продавец, а покупатель.

Екатерина Демидова

- Да, именно покупатель.

Дмитрий Овсянников

- А продавец, если спекулирует, то спекулятивный налог?

Екатерина Демидова

- А продавец заплатит спекулятивный налог на прибыль. То есть, если он купил дешевле, продал дороже, то он заплатит налог на эту разницу.

Юлия Лурье

- В Испании этот налог раньше был 7%. Сейчас 8% при покупке платишь. То есть он значительней.

Екатерина Демидова

- Вот немцы тоже потихонечку во всех землях этот налог приподнимают, потому что видят в этом интерес.

Юлия Лурье

- Во Франции еще больше.

Дмитрий Овсянников

- Ипотечное кредитование в Германии - давайте его затронем. Для граждан других стран и для граждан Германии отличаются условия по приобретению недвижимости?

Екатерина Демидова

- Да, есть определенные нюансы. Мы очень плотно работаем с банками по кредитованию объектов, стоимость которых начинается от ста тысяч евро и выше. На такие объекты мы можем нашим клиентам помочь получить кредит на покупку недвижимости в немецком банке. Но для начала скажу о ставках. Ставки сейчас очень низкие - в среднем около 2% они составляют, и это ставки именно для граждан России. То есть для самих немцев они могут быть даже еще ниже. Причем сейчас очень интересная ситуация. Ставки начали снижаться. Вот у меня здесь есть даже график. Начали снижаться приблизительно с 2011 года. Они были в районе 4,5%, а сейчас они практически в январе-феврале достигли минимума своего – около 1-1,5% для граждан Германии. Где-то с февраля они развернулись и немножко пошли на рост. Сейчас очень выгодный момент, когда можно вложить деньги с привлечением ипотеки, пока эти ставки, так сказать, не начали расти сильнее. Естественно, для самих немцев ставка чуть-чуть ниже. Почему? Потому что у них есть очень прозрачная история. Каждый немец имеет так называемое «шуфа» - это данные о нем в Кредитном Бюро историй, и поэтому его очень легко проверить. Поэтому для них немножко ниже ставки. Для россиян ставки чуть-чуть выше, но всё равно, по сравнению с российскими… сколько сейчас? Я не знаю актуальные проценты в России, в Москве.

Дмитрий Овсянников

- Сейчас порядка 14% годовых ставка, но, правда, тут ставка в рублях, а там всё-таки в евро. За один год у нас курс евро стремительно скакнул.

Екатерина Демидова

- Дмитрий, здесь есть очень интересный момент. Кредитная ставка перекрывается доходом от аренды. Смотрите, например, если человек покупает доходный дом, и он приносит ему 8-10% годовых в валюте, и из них 2% он отдал на погашение кредита, вы понимаете, что он остался в приличном плюсе, поэтому, в принципе, его эти курсовые колебания уже не интересуют. Потому что, собственно, с евровых доходов гасится евровый кредит и, фактически, получается так…

Дмитрий Овсянников

- А если не удалось сдать в аренду?

Екатерина Демидова

- Мы предлагаем дома, которые уже сданы в аренду. Более того, когда мы работаем с ипотекой, банк так же заинтересован, чтобы объект был надежный, поэтому банк также проверяет объект, и это лишняя страховка для нашего покупателя, что объект будет проверен банком. Банк также будет смотреть на то, что в случае, если заемщик не имеет своих денег (мало ли, он потерял работу), чтобы объект как бы выкупал сам себя. Практически так и происходит. Для примера, у нас сейчас очень ходовой объект - это доходный дом на пять-шесть семей. Такой типичный немецкий домик - там один подъезд, три - четыре этажа. Цена такого объекта, в среднем, 250 000 евро. На такой домик можно получить кредит примерно на половину суммы. Грубо говоря, доход с этого дома составляет 2 000 евро в месяц: 1 000 идет на погашение кредита и процентов, 1 000 остается владельцу в карман. Вот такая ситуация. То есть человек всегда имеет запас на погашение кредита. Даже если один жилец съедет, для него это будет не страшно, потому что все остальные всё равно выплачивают кредит за него.

Дмитрий Овсянников

- Я правильно услышал, что первый взнос заемщика должен быть приблизительно 50%?

Екатерина Демидова

- Он может колебаться от 50% до 60%. Непосредственно зависит от самого объекта и от самого заемщика, потому что банк всё-таки делает индивидуальное предложение каждому покупателю. Всё зависит от характеристик объекта, от характеристик дохода покупателя, от его начального капитала, который он имеет - собственный капитал. Поэтому, плюс-минус, мы называем такие цифры - от 50 до 60% своих денег. Остальное добавляет банк.

Дмитрий Овсянников

- А как лучше поступить человеку? Приехать с мешком денег, купить дом, пожить в нем какое-то время (например, полгода-год) и отдать банку для того, чтобы иметь часть этих кредитных денег, пользоваться ими по низким процентам, или купить с помощью ипотечного кредита, то есть взять кредит под залог приобретаемой недвижимости?

Екатерина Демидова

- Вы очень хороший вопрос задали, спасибо. У нас есть такая возможность. Это зависит, на самом деле, от ситуации покупателей. Есть такая возможность получить деньги под залог имеющегося объекта, и для многих бизнесменов, я думаю, это будет очень интересный вариант, если они покупают недвижимость в Германии. Допустим, они купили объект полностью за свои деньги. В дальнейшем они могут заложить его в банк и получить кредит практически наличными, который будет по той же самой ставке - 2-2,5% годовых, но этот кредит они уже могут использовать на свои личные нужды. В том числе, и для бизнеса в России. Мне кажется, такой вариант сейчас очень интересен для россиян, поскольку таких ставок в России на данный момент нет. При этом объект недвижимости остается в собственности человека.

Дмитрий Овсянников

- Как долго происходит оформление этого объекта? Понравилась мне квартира, хочу ее купить с помощью ипотечного кредита, выданного немецким банком. Через сколько я смогу в эту квартиру въехать?

Екатерина Демидова

- В среднем, процесс оформления занимает около трех месяцев. Примерно две-три недели требуется для согласования. То есть вы посмотрели квартиру, она вам понравилась. Две-три недели занимает процесс подготовки нотариального договора, процесс согласования даты с продавцом, когда, возможно, будет ему удобно и нам удобно прийти на подписание договора. Подписания договора обычно происходит у нотариуса в Германии, так как он является государственным гарантом чистоты сделки. После подписания договора проходит еще около двух месяцев, которые занимают различные проверки. В этот момент объект недвижимости попадает в «стоп-лист». То есть у немцев есть аналог нашего реестра собственников - это земельная книга «grundbuch». В «grundbuch» вносится предварительная запись о том, что объект находится в процессе оформления. Это значит, что продавец не имеет возможности повторной продажи. Это единая книга для всей Германии и даже, если продавец пойдет к другому нотариусу, каждый нотариус увидит эту запись в «grundbuch», что объект уже в стадии оформления, поэтому повторные продажи исключены. Процесс проверки продолжается до двух месяцев, после чего уже вносится оплата основной суммы сделки по покупке объекта недвижимости. Собственно говоря, после проведения полной оплаты человек уже получает документы на собственность. Если он хочет жить, то может заезжать туда. Если сдает, то с этого момента он начинает получать аренду.

Дмитрий Овсянников

- Я так понимаю, что если мне в голову пришла безумная идея продать квартиру в Москве, на эти деньги купить, допустим, недвижимость в Германии, то мне нужно будет думать, где эти три месяца (может быть, и больше) я буду жить, куда перевозить вещи и так далее? Сразу же приходит такая идея: а можно же московскую квартиру сдать, на полученные в кредит деньги купить недвижимость в Германии, через какое-то время отдать эту недвижимость, купленную в Германии, в залог немецкому банку и этими деньгами расплатиться по ипотечному кредиту в России. И дальше уже жить-поживать, как говорится, да добра наживать. Сразу же решается вопрос, где мне жить всё это время, пока идет оформление, куда вещи перевезти и так далее.

Екатерина Демидова

- Совершенно справедливо вы сказали. У нас был такой опыт, когда люди сдавали, например, квартиру в Москве и, так сказать, приобретали… точнее, не сдавали, а снимали квартиру в Москве, продав свою собственную квартиру, и покупали недвижимость в Германии. Так же, возможно, что и не обязательно продавать квартиру в Москве. Можно просто заложить ее в банке, получить деньги, на эти деньги приобрести недвижимость в Германии, уже по совсем другим ставкам получить там кредит и погасить здесь ипотеку. В принципе, это очень интересная такая схема. Я думаю, что она имеет место быть.

Юлия Лурье

- Я хотела спросить, Дмитрий, а как вы там собираетесь жить? Там жить-то вам нельзя, потому что там есть визовый режим. Куда вы собрались вещи свои тащить и жить? Там можно находиться 90 дней из каждого полугода.

Дмитрий Овсянников

- Из каждого полугодия или?

Юлия Лурье

- Из каждого полугодия. Всего 180 дней в году. 90 дней из каждого полугодия.

Екатерина Демидова

- Да, это единые правила Евросоюза.

Юлия Лурье

- Потому что вещи-то вы перевезете, но куда-то на полгода вам придется съезжать. У меня тоже есть вопрос. Скажите мне, пожалуйста, решаете ли вы как-то дальше вопрос с гражданами? Я знаю, что немцы никак не связывают приобретение недвижимости и жизнь, но там есть же возможность открытия бизнеса и так далее. То есть тот человек, кто захотел интегрироваться, ему всё равно с покупкой недвижимости сделать это будет легче, правда же?

Екатерина Демидова

- Вы совершенно правильно сказали, что тот, кто захочет, он всегда найдет такую возможность. Безусловно, мы тоже помогаем. У нас есть такая услуга, как открытие бизнеса в Германии, открытие фирмы.

Юлия Лурье

- Это очень важно.

Екатерина Демидова

- Естественно, можно приобретать недвижимость и на себя, и на фирму. Это не обязательно - можно спокойно покупать на частное лицо, но если вы хотите в дальнейшем получить вид на жительство, то логичнее будет открыть фирму, на нее приобрести эти объекты, и уже, декларируя данный доход, вы имеете возможность получить вид на жительство. Но это отдельная процедура и, безусловно, она идет не автоматически с недвижимостью. Автоматически вы получите только многократную шенгенскую визу - 90 дней в полугодие. Но если кого-то вид на жительство интересует, это также возможно сделать. Безусловно.

Юлия Лурье

- Недвижимость будет способствовать. Это уже как один из инструментов, который приблизит вас к тому, чтобы получить вид на жительство.

Дмитрий Овсянников

- Понятно. Ну что же, предлагаю сделать небольшой перерыв (буквально три минутки), а через три минуты мы вернемся и продолжим.

Дмитрий Овсянников

- Здравствуйте, здравствуйте. Итак, продолжаем. Напоминаю, у нас в гостях Юлия Лурье - директор отделения «Цветной Бульвар» агентства недвижимости «Простор», и Екатерина Демидова - генеральный директор компании «DEM GROUP» (компания находится в Германии, в Дюссельдорфе). Вот какой вопрос у меня созрел, пока мы отдыхали: как можно купить недвижимость дешевле? Слышал о таких схемах, когда банки продают квартиры должников - тех людей, кто по тем или иным причинам не смог расплатиться с ипотечным кредитом, и такие квартиры можно купить чуть ли не за полцены. Этот вопрос я задаю Юлии Лурье. У вас есть такая практика?

Юлия Лурье

- Я сотрудничаю с агентством недвижимости в Испании, которое получает данные списки, данную возможность. Они там тоже заключили с их реестровой палатой определенный договор и получили такую возможность продавать недвижимость, которая уходит.

Дмитрий Овсянников

- И что, действительно за полцены?

Юлия Лурье

- В том числе, да.

Дмитрий Овсянников

- Допустим, недвижимость стоит 300 тысяч, её продают за 150. За такой недвижимостью очереди не стоят?

Юлия Лурье

- Вообще, надо поговорить про испанцев - они не склонны торговаться. В Испании (и в Германии, наверное, тоже) никто, как у нас 10-20% не будет скидывать (как мы можем иногда договориться при покупке какой-нибудь недвижимости в Москве). Там достаточно туго происходят торги. Самое большое, что могут уступить - это 1-2% или, вообще, 1 000 евро. Вот Катя подтверждает.

Дмитрий Овсянников

- Я не о торгах.

Екатерина Демидова

- Если обычные покупки, не аукцион, то действительно цены очень жестко фиксированы. Торг маленький.

Юлия Лурье

- Получается, что любая залоговая недвижимость, которая даже на 20% дешевле рыночной, уже интересна, потому что 20% скидки от обычной стандартной цены просто покупатель у стандартного продавца не добьется. А вот в залоговой недвижимости можно найти такую интересную стоимость, которая будет на 50% дешевле. Меньше уж я не видела.

Дмитрий Овсянников

- Мне интересно: когда квартира стоит, допустим, на 50% дешевле, то это же за ней моментально должна выстроиться очередь.

Юлия Лурье

- У европейцев вообще нет очереди ни за чем. Это мы привыкли стоять в очередях. Они планируют, поступают очень системно, планомерно. У них такого эмоционального, как у Остапа Бендера: «Деньги жгут мне ляжки. Пойду-ка я, куплю себе…».

Дмитрий Овсянников

- Да ладно. На распродажах, которые показывают по телевизору, очереди такие, что затаптывают друг друга.

Юлия Лурье

- Это не та ступень в пирамиде Маслоу, не та ступень потребностей. Крыша над головой и дом - это совсем другое. Это базовые ценности в европейской семье, поэтому там таких спорадических решений не бывает. Понятно, что если у них не удается купить эту квартиру, они немножко подождут и купят ее через полгода, год. Они никогда никуда не торопятся. Если они уж нацелились на такую покупку, то такую себе купят. То есть чтобы у них где-то лежали случайные деньги, и они захотели их всунуть в эту нишу, - такого не бывает. Планомерные покупки. Конечно, когда они это планируют, у кого есть определенные суммы, они ищут возможности купить подешевле. Вот это любят все. Подешевле, конечно, любят купить все. Они тоже ищут те варианты и ждут их.

Дмитрий Овсянников

- Получается, у европейца всё распланировано. Он планово ждет, когда же наступит благоприятный момент для покупки квартиры за 100% стоимости, тут приезжает русский, у которого ничего не запланировано, «деньги ляжки жгут»: «О! Квартира за 50% стоимости. Дай-ка я ее куплю». Да?

Юлия Лурье

- Получается, что русским это удается гораздо с большим успехом, потому что они на это изначально заточены. Для нас это очень важно, прийти и сказать: «А вот эту вещь, которая стоила 100 рублей, я купил за 50». У испанцев вот этих понтов нет. Они не будут об этом ни в бане рассказывать, ни в пивнике. Поэтому у них семейно. У них, вообще, покупки достаточно редко совершаются. У них же собственность давно существует, никто на нее не посягал и никто не отнимал, там не было революции, которая лишила их права собственности. Они живут тысячелетиями, столетиями в одних и тех же местах. Они вообще не склонны мигрировать, менять место жительства, в отличие от русских или американцев, поэтому у них все эти покупки планомерны и совершенно спокойно совершаются. А вот русские, которым нужно быстро что-то определенное (это, опять же, связанно с пребыванием визовым и так далее), они склонны к таким покупкам, и они ищут. А кто ищет, тот и находит.

Дмитрий Овсянников

- Екатерина говорит, что можно купить квартиру и платить по ипотеке деньгами, полученными от аренды этой же квартиры, и еще чего-то будет на жизнь оставаться от этих денег. Мне это непонятно, как такую квартиру не купить, особенно по дешевке?

Екатерина Демидова

- Можно немножко поясню? Есть такой момент: либо надо брать в ипотеку, либо надо идти на аукцион. Почему? Потому что именно ипотека - это, как правильно сказали, такая плановая покупка, которая готовится заранее. Естественно, это было бы слишком хорошо, если бы можно было взять в ипотеку квартиру на аукционе.

Дмитрий Овсянников

- То есть ипотека и аукцион не стыкуются между собой?

Екатерина Демидова

- Это как раз две разные возможности выгодно приобрести недвижимость. Для тех, у кого больше денег, мы рекомендуем ипотеку, потому что ипотека, как я уже сказала, для россиян - это от 100 000 евро собственных средств. А вот для тех, у кого меньше денег, можно покупать квартиру на аукционах - это тоже возможность очень выгодно приобрести за счет того, что цена будет ниже. Таким образом, покупка так же будет более выгодна - тот же самый вариант, как с ипотекой, только для тех, у кого бюджет меньше ста тысяч.

Дмитрий Овсянников

- А если, допустим, на аукционе купить эту недвижимость, а потом заложить банку?

Екатерина Демидова

- Вот это прекрасно, так сказать, у вас работает мысль. Совершенно верно. Такой вариант тоже возможен. Так можно сделать, да. Вот в чем отличие русского человека от того же немца. Вы сразу быстро это поняли.

Дмитрий Овсянников

- А немцы что, не понимают?

Екатерина Демидова

- Немцы, действительно, более склонны к каким-то таким плановым приобретениям и, в общем-то, действительно, не располагают такой наличной суммой в кармане, чтобы пойти и завтра купить с аукциона. Они, конечно, больше рассчитывают на ипотеку, на какие-то плановые вложения.

Дмитрий Овсянников

- Ты ждешь квартиру, допустим, в этом районе города, а на аукционе появилась в другом районе, и её нужно брать?

Екатерина Демидова

- Я могу немножко рассказать, как проходят аукционы, поскольку я сама присутствовала на аукционах недвижимости в Германии. Происходит это таким образом. Процедура тоже, как и всё немцев, достаточно запланированная. Для того чтобы принять участие в аукционе, вносится небольшой задаток - это примерно 10% от оценочной стоимости недвижимости. Только те, кто внес задаток, могут принять участие в аукционе. Если человек не внес задаток, то его не допустят до аукциона, потому что, возможно, у него вообще нет денег. Человек приходит на аукцион, и дальше происходит такая система: если пришел он один, то хорошо - он может купить по очень низкой цене; если таких желающих пришло несколько, цена в ходе аукциона может разогнаться. На самом деле, здесь как раз такой момент, когда даже немцы входят, так сказать, в азарт, впадают в раж. Вот, допустим, последний аукцион, в котором я принимала участие: стартовая цена квартиры была заявлена 16 000 евро. Это очень низкая цена, как вы понимаете. Небольшая однокомнатная квартира, но всё равно это очень дешево. Её, скажем так, рыночная цена порядка 25 000 евро, но в ходе торгов цена поднялась до 31 000. Понимаете? Здесь еще очень важно, кто идет на торги. Когда мы идем от лица нашего клиента, мы и наши сотрудники действуем в рамках инструкции - придерживаются определенных критериев и не будут покупать по цене, выше рыночной. Если человек идет сам, покупает для себя, вы не поверите, но когда в зале сидит 18-20 человек, и, так сказать, на финишной прямой вас осталось уже два, возникает желание торговаться до последнего, всё-таки забрать это. Человек просто входит в азарт. Поэтому бывают случаи, когда люди на аукционе могут купить дороже рыночной цены. Поэтому, еще раз говорю, здесь важно работать с профессионалами, которые в раж не впадают, знают реально, за сколько имеет смысл брать на аукционе, и дороже просто не будут брать.

Дмитрий Овсянников

- Вот эта залоговая недвижимость, она на аукционах продается или нет? Когда банки реализуют ту недвижимость, которую взяли заемщики и, что называется, человеку не повезло, не удалось расплатиться с банком, и банк эту недвижимость реализует, чтобы свои убытки покрыть.

Екатерина Демидова

- Есть две возможности. Так как мы плотно работаем с банками по ипотеке, то, соответственно, банки дают нам некоторую информацию о тех объектах, которые у них стали проблемными, где заемщик не рассчитывается, - их можно купить без аукциона, по договоренности с банком. Это так называемая, до аукционная покупка залоговых объектов. Это очень интересный вариант, но не всегда он бывает. Некоторые квартиры всё-таки выходят на аукцион. Соответственно, если квартира вышла на аукцион, то здесь уже могут набежать много желающих, и уже цена вам не гарантируется именно та, которая устроит банк, - минимальная. Возможно, что она поднимется до рыночной, а, возможно, даже и выше рыночной. Поэтому, конечно, очень интересно брать залоговые объекты непосредственно из-под банка, с чем мы тоже работаем. Иногда попадаются интересные объекты, которые уже вышли на аукцион, тогда надо идти на аукцион.

Дмитрий Овсянников

- Понятно. А в Испании как проходят аукционы?

Юлия Лурье

- Я в Испании не участвовала в аукционах, не могу рассказать тут красивую историю, как Катя рассказала, - как в раж все впадают. Я знаю, как в Москве проходят аукционы - там тоже впадают. Но в Испании нет. В Испании просто залоговая квартира. Там впадают в раж те, кого выселяют. Опять же, залоговая квартира, как выясняется, из того списка, который мне дали, принадлежат русским. Те, кто брал под определенные обязательства эти кредиты и, видимо, рассчитывал на какой-то постоянный приток валюты или зарплата была в валюте (я не знаю, на что люди рассчитывали), но получается, что в Испании эти квартиры покупают в основном у российских граждан, которые не смогли заплатить. Получается, что это самая эмоциональная сторона истории, когда людей начинают выселять. В Испании банки действуют очень четко.

Дмитрий Овсянников

- А если у человека там дети, бабушки?

Юлия Лурье

- Там нет социализированного. Во-первых, там даже суд это не рассматривает. Там не нужно идти получить разрешение суда о выселении, приводить приставов или что-то. Если банк совершил эту процедуру, признал этого заемщика несостоятельным заемщиком, то он просто передает дело в полицию, полиция приходит… Не надо проходить то, на что наши рассчитывают: «Я пойду в суд, поплачу, принесу туда шестерых детей, на носилках принесу бабушку. Авось, меня простят». Нет, там такого не существует - никакого «авося», ни бабушек, ни дедушек для государства нет. Если ты должен, ты должен либо продать и освободить…

Екатерина Демидова

- Да, это принудительная продажа. В Германии то же самое. В принципе, сам заемщик не присутствует при этой продаже. Присутствует именно представитель банка. Фактически, его мнения никто не спрашивает. С ним провели некоторые переговоры, предложили ему задолженности его погасить, написали несколько писем. Если он на них не отреагировал, есть определенная процедура. Обычно там два письма, а потом уже переговоры. Если нет результата, то квартира выставляется на торги. Уже его мнения никто не спрашивает. Банк сам оценивает.

Дмитрий Овсянников

- У новых покупателей никаких проблем не будет из-за того, что купили такую недвижимость? Например, старые владельцы говорят: «Ты мою квартиру купил, ты мне теперь по гроб жизни…»

Екатерина Демидова

- Тут даже есть некоторая выгода для покупателей, потому что они экономят на нотариальном оформлении. При такой покупке с аукциона гарантом является само немецкое государство, поэтому, во-первых, никакие обременения на вас не переходят, а во-вторых, вам не надо еще платить нотариусу за оформление. То есть у вас идет экономия порядка 1% на услугах нотариуса.

Юлия Лурье

- Насколько я понимаю, Катя, людям даже не позволяют забрать имущество. Они там этого не могут сделать. Ну, какие-то личные вещи и всё. Всё остальное остается в квартире. Тот, кто покупает залоговую квартиру, он покупает готовую квартиру.

Екатерина Демидова

- Здесь бывает по-разному. В принципе, немцы в основном стараются забрать имущество. В общем-то, честно говоря, если в такую ситуацию попади, там вряд ли что-то хорошее осталось. Обычно это всё равно на выброс.

Юлия Лурье

- Я в Испании видела, как выселяют гражданку - вот что-то она успела с собой взять, пять минут, и всё. Никто не будет ждать, пока она упакует мебель или вызовет грузоперевозку и так далее. Взяла, что взялось в руки, и пошла.

Дмитрий Овсянников

- Почему так? Квартира квартирой, но ведь есть личные вещи.

Юлия Лурье

- Просто наши любят не обращать внимания на предупреждения. Катя сказала: «Два письма». У нас, что такое два письма? Порвал, в корзину выбросил и, вроде как, забылось. Там ничего не забылось. Два письма написали.

Екатерина Демидова

- Совершенно верно. Там каждое письмо даже имеет название - manung это по-немецки называется. И второй manung для них - это уже как красный сигнал, мигающая сирена.

Юлия Лурье

- Это не годы, это пару месяцев. Два-три месяца от силы. Самое страшное преступление - это не заплатить. Там вот так. Так люди живут. Дим, не смотрите на меня так. Так бывает.

Дмитрий Овсянников

- Нет, просто даже как-то страшно становится. Вроде так по дешевке купил, а потом и без всего, и без штанов. Штаны забрали! За что?

Екатерина Демидова

- Вы не переживайте так, Дмитрий. Если вы, так сказать, сделали разумную покупку, то за вас платят жильцы, и у вас такой ситуации никогда не возникнет. Это, скорее, риск для какого-нибудь турка, который приехал на работу в Германию, работу потерял и уже не имеет возможности за себя платить. Если вы купили дом - там живет пять жильцов, и за вас гасят кредит они. Ваш риск здесь минимальный.

Дмитрий Овсянников

- Но жильцы-то тоже могут съехать в любой момент.

Екатерина Демидова

- Но не все сразу, правда же? Тут есть определенные… Кстати, у нас есть страховки от таких случаев. В принципе, есть даже страховка от съезда жильца. Можно заключить дополнительную страховку на эту недвижимость, и если съедет жилец, то страховая компания будет гасить за него в течение года его арендную плату. Но за год (даже быстрее) найдется другой жилец.

Дмитрий Овсянников

- А сколько такая страховка стоит?

Екатерина Демидова

- В среднем, около 100 евро в год. Это очень разумные цены. В общем-то, у нас есть такое предложение для таких беспокоящихся о всех случаях, от которых хотят перестраховаться люди. Такой есть вариант.

Дмитрий Овсянников

- То есть за пять жильцов отдал страховой компании 500 евро, и голова не болит. Тебе на счет приходит по 1 000 евро, по 2 000.

Екатерина Демидова

- Конечно. Вы уже спокойны. Так сказать, ни за что не переживаете.

Юлия Лурье

- Дмитрий, есть страны, где страховые организации работают. Я вижу, что этим вы тоже поражены. Есть такие страны.

Дмитрий Овсянников

- Да нет, у нас страховые компании тоже работают.

Юлия Лурье

- Да? Вы об этом знаете? Мы знаем немножко другие случаи. Там страховка много чего покрывает, спасает от многих вещей.

Екатерина Демидова

- Да, между прочим, есть обязательные страховки, за которые даже не надо ничего доплачивать - они входят, условно говоря, в ваши коммунальные платежи. Если вы купили дом, то вы, как собственник, обязательно их заключаете - это страховки от всевозможных протечек и прочих коммунальных неприятностей. Это очень удобно. Недавно у нас был случай: мужчина приобрел дом, у него какой-то жилец, когда съезжал (а они, когда снимают, всё-таки стараются всё увезти), он снял кухню. Естественно, вместе со встроенной мебелью и раковиной, и не перекрыл. Образовалась протечка. В общем-то, стоимость ремонта была не такая большая, потому что соседи сразу обнаружили, дали знать нам. Соответственно, управляющая нашей компанией эти вопросы решала. Примерно около 1 000 евро обошелся ремонт, но эти деньги покрыла страховая компания.

Дмитрий Овсянников

- Вы сказали, что вы эти вопросы решали. Получается что, если вы помогли человеку с покупкой…

Екатерина Демидова

- Да, мы его потом не бросаем. У нас есть услуги управляющей компании.

Дмитрий Овсянников

- По сути дела вы его опекаете на протяжении длительного времени?

Екатерина Демидова

- В принципе, да. Эта услуга управления стоит 25 евро с квартиры. В рамках этой услуги все вопросы решаются, да. Вот эти письма в страховую уже пишут у нас девочки и получают эти деньги. В общем-то, человек, который владеет недвижимостью и живет в России, он к этому даже не касается. Он только получает информацию по е-мейлу, что «протечку устранили, деньги получили». Вот таким вот образом.

Дмитрий Овсянников

- Вот такой вопрос. Сталкивался с тем, что для того, чтобы что-то купить, нужно знать язык. Вот удивляюсь, когда Юлия говорит, что купила и в Финляндии, и в Испании, и в Германии, как я понял. Все языки знаете?

Юлия Лурье

- Нет, только английский.

Дмитрий Овсянников

- Только английский? Достаточно?

Юлия Лурье

- Достаточно. Да. Но потом уже я и испанский выучила (столько лет там жить – конечно). Я там живу, и выучила. Я уверенна, что если сейчас буду жить в Германии, я выучу немецкий. Я этого не боюсь. Я могу узнать любую проблему, пойти, проговорить ее. Конечно, это очень важно. Это та проблема, с которой я сталкивалась: русские, они готовы платить каким-то непонятным, странным людям, ненужным специалистам (а, казалось бы, каким-то простым) просто за счет того, что они не знают языка. Вот так нас учили в школах, что в результате мы не знаем языка и от этого русские закрыты, не могут изъясниться, всего боятся. Бояться нечего - там механизм очень простой. Здесь надо бояться. Там нечего бояться. Не слышала случаев каких-то ужасных, чтобы кого-то кинули, обманули. В Германии вообще нет. В Испании бывает, но это, опять же, с нашими бывшими согражданами связано. Там очень строго закон это рассматривает.

Екатерина Демидова

- Я бы сказала так: можно, в принципе, купить в Германии, не зная языка, зная английский, но есть некоторые нюансы. У нас недавно был случай. Для чего нужен риелтор? Риелтор – это не переводчик. Здесь смысл в том, что бывают нюансы договоров. У нас была покупка достаточно дорогой квартиры в городе Дюссельдорф - она стоила около 130 тысяч евро. Собственник имел долги перед банком, и долги перекрывали стоимость квартиры, потому что у него несколько объектов недвижимости. Такой, так сказать, обеспеченный немец - у него несколько объектов, он брал их, естественно, с ипотекой, и сумма его ипотеки превышала цену квартиры. Вот в договоре есть очень много нюансов. Даже для тех, кто знает язык, знают всю эту ситуацию, знают законы… У нас переговоры шли с продавцом, с банком, трехсторонние сложные переговоры - как это учесть, застраховать нашего покупателя. Здесь, конечно, по-английски и не имея опыта, таких вопросов не решишь.

Юлия Лурье

- Юристы, риелторы обязательно должны быть в сделке. Я даже это не обсуждаю. Свой первичный информационный интерес человек может удовлетворить тем, что просто знает язык и разговорится.

Дмитрий Овсянников

- Ну что же, спасибо за внимание. Прежде, чем закончить передачу, хочу сказать, что в следующий понедельник в программе «Банки. Люди. Ипотека» мы будем говорить о военной ипотеке. Также хочу порекомендовать вам программу «Всё о недвижимости», которую по вторникам в 19.00 ведет Дмитрий Чариков. В ближайший вторник будет интереснейшая тема: «Хроника пикирующей недвижимости».Также очень интереснейший участник - Павел Лепиш - генеральный директор компании «ГлавМосСтрой-Недвижимость». Разговор пойдет о падении цен на недвижимость, о том, как это отразится на новостройках. Очень-очень настоятельно рекомендую. А сегодня с вами была программа «Банки. Люди. Ипотека» и я, ее ведущий, Дмитрий Овсянников. Об ипотеке и недвижимости в Европе мы говорили сегодня с Юлией Лурье - директором отделения «Цветной Бульвар» агентства недвижимости «Простор», и Екатериной Демидовой - генеральным директором компании «DEM GROUP» (компания находится в Германии, в Дюссельдорфе). Спасибо за внимание. До свидания.

Екатерина Демидова

- Спасибо вам.

Юлия Лурье

- Спасибо.