Квартирный конвейер

Квартирный вопрос в ближайшие годы смогут решить все больше жителей юга: региональные власти развивают формат комплексной застройки территорий, что дает возможность существенно увеличивать темпы строительства. Уже в 2012 году в Краснодаре и Ростове-на-Дону зафиксированы самые высокие за последние несколько лет показатели в строительстве жилья. В 2013 году эксперты ожидают новых рекордов.

Строят по-крупному

Лидером по объемам строительства жилья в Южном округе является Краснодарский край. По данным краевой администрации, в 2012 году в регионе было введено в  эксплуатацию более 4,3 млн кв. м жилья — на 16,8% больше, чем в 2011 году. Интересно, что в  2011 году по сравнению с 2010 годом темпы прироста были в семь раз ниже — только 2,4%. Такую динамику обеспечило резкое увеличение объема введенных в эксплуатацию многоквартирных домов — больше, чем на треть по сравнению с 2011 годом — до 2,4 млн кв. м. Это во многом объясняется ставкой региональных властей на проекты комплексного освоения территорий. Несмотря на то, что они требуют больше времени на подготовку участков для строительства из-за необходимости создавать «с нуля» инженерные коммуникации, такие проекты в конечном итоге обеспечивают крупные и стабильные объемы ввода жилья в течение нескольких лет.

Достигнув небывалых ранее объемов строительства многоквартирных домов, Кубань сохраняет достаточный потенциал для поддержания этого уровня и в дальнейшем. По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, в Краснодаре в 2012 году закладка новых проектов многоэтажной жилой недвижимости (1,6 млн кв. м) в два раза превысила свое докризисное значение. «Объем введенного в городе жилья за прошлый года год, а именно 1,5 млн кв. м, также стал рекордным за все последние годы»,— отмечает Илья Володько.

В Ростовской области успехи пока скромнее: ввод жилья в прошедшем году по сравнению с 2011 годом вырос на 5,5% — почти до 2 млн кв. м. По-прежнему почти половину этого объема обеспечивает Ростов-на-Дону, в котором в прошлом году ввели в эксплуатацию 938 тыс. кв. м жилья. Илья Володько считает, что в городе уже на протяжении нескольких лет прослеживается недостаточный объем строительства жилья. Управляющая УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» Алла Чеканова также отмечает, что сегодня наблюдается некое снижение инвестиционной активности в  строительной отрасли Ростовской области. «Необходимо сократить количество барьеров, которые значительно усложняют работу застройщиков и ведут к удорожанию квадратного метра. Если в Ростове цена на жилье станет доступнее, это станет стимулом для роста рынка недвижимости и повысит внимание к нему со стороны инвесторов»,— считает Алла Чеканова.

Чтобы ускорить темпы строительства жилья, ростовские власти, как и их кубанские коллеги, развивают проекты комплексного освоения территорий. Примером успешной реализации подобной стратегии сейчас является Левенцовский район. В нем уже построены 12 многоквартирных жилых домов в 1 и 3 микрорайонах. В 2012 году мэрия города провела аукцион на право застройки 5 и 6 микрорайонов. В прошедшем году в Ростове также началось освоение района «Декоративные культуры», в котором планируется построить 360  тыс. кв. м жилья. Еще один крупный проект в  сфере жилищного строительства, реализация которого уже началась, связан с освоением земель, принадлежащих министерству обороны РФ. Компания «Кубанская марка» построит для военных 260 тыс. кв. м жилья.

Ставка регионов на проекты комплексного освоения территорий привела к увеличению доли жилья эконом-класса на рынке первичной недвижимости. По словам Ильи Володько, при проектах комплексной застройки возводится жилье экономичного сегмента, а прибыль инвестора достигается за счет большого объема продаж. На сегодняшний день, по данным MACON Realty Group, в Краснодаре на эконом-класс приходится 33,7% от общего объема строительства жилья. В Ростове-на-Дону его доля доходит до 50%.

В поисках земли

Генеральный директор строительной компании ЮИТ ДОН Андрей Шумеев отмечает, что «самой серьезной проблемой для строительной отрасли региона остается отсутствие земельных участков, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой». По подсчетам девелоперов, затраты на инфраструктуру могут составлять от 15% до 25% стоимости строительства. При реализации проектов комплексной застройки на создание инженерных сетей требуются миллиардные затраты. Чтобы стимулировать строительство жилья эконом-класса, региональные власти берут на себя часть расходов компаний на инфраструктуру. В Ростове, например, мэрия брала кредит для строительства коммуникаций в 1  и 3 микрорайонах Левенцовского района. В Краснодарском крае расходы компаний на инфраструктуру софинансируются в рамках региональной и  муниципальных программ.

Для Ростова-на-Дону сложностью является недостаток свободных участков для реализации проектов комплексной жилой застройки. Решая эту проблему, мэрия предлагает девелоперам неосвоенные участки на окраинах города. Однако эти резервы уже на исходе, на большинстве таких территорий уже идет строительство жилья.

Решить проблему дефицита земель в Ростове пытаются также с помощью комплексного освоения территорий неработающих промышленных предприятий. Так в 2012 году компания «ПАТРИОТ» начала строительство микрорайона «Красные ворота» на месте бывшего кирпичного завода. Инвестор планирует построить там 14 многоквартирных домов на 1 тыс. квартир, а также планирует еще два подобных проекта.

Спрос бьет рекорды

Построенные микрорайоны не пустуют: в крупных столичных городах юга — Краснодаре и Ростове-на-Дону — риелторы отмечают растущее количество сделок купли-продажи на первичном рынке. Так, в проектах, которые реализует в регионе компания «Патриот», за 2012 год продажи квартир выросли на 20%. При этом большая часть квартир выкупается еще на стадии строительства, по  договорам долевого участия.

По словам Аллы Чекановой, росту спроса на жилье, особенно в эконом-сегменте, способствует развитие социальных программ, таких как материнский капитал, военная ипотека, и ставшая более доступной система ипотечного кредитования.

В Краснодаре, по оценке Ильи Володько, в  течение последних трех лет спрос увеличивается стремительно. «По итогам 2012 года количество сделок на первичном рынке недвижимости Краснодара в 2,5 раза превысило значение за докризисный 2008 год. В то же самое время серьезная конкуренция на рынке недвижимости, несмотря на небывалый спрос, препятствует росту цен на жилье»,— пояснил эксперт, добавив, что проследить это можно на примере наиболее крупных игроков, которые занимают высокие доли на рынке и активно закладывают новые строительные площадки. По данным MACON Realty Group, такие компании как ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», ЗАО «Кубанская марка» и холдинг «ОБД» за последний год практически не поднимали цены в своих объектах, несмотря на значительное количество желающих купить в них квартиры.

Иначе, чем в крае в целом, складывается ситуация на рынке недвижимости Сочи. Как отмечает генеральный директор риелторской компании «Винсент Недвижимость» Эдуард Филиппов, в  городе предложение жилья опережает спрос на него, при этом цены на недвижимость в 2012 году не снижались, их рост сложился на среднем для края уровне 4–6%. «Отставание спроса от предложения обусловлено большим количеством строящегося жилья,— поясняет Эдуард Филиппов.— Однако девелоперы прогнозируют рост спроса на недвижимость из-за повышения интереса к Сочи как к столице Олимпийски игр и как к  обновленному черноморскому курорту». «Винсент Недвижимость» уже с начала 2013 года фиксирует повышение интереса к недвижимости в  городе. «Потенциальных покупателей не смущает строительство, связанное с олимпиадой. Они понимают, что в 2014 этого уже не будет, а состояние города будет доведено до идеального в связи с Олимпийскими играми. Покупки на последующую перспективу — вот главный тренд на рынке недвижимости Сочи в 2013 году»,— считает Эдуард Филиппов.

В Ростове при более скромных объемах жилищного строительства, чем в кубанской столице, и растущем спросе сформировался дефицит предложения жилья на первичном рынке. Прежде всего, это касается эконом-класса. «Такая ситуация стала стимулом для постоянного повышения цен на жилье. В то время как в Краснодаре за последний год цены поднялись всего на 5% — до 43,6 тыс. рублей за 1 кв. м, в Ростове-на-Дону они выросли на 13%. По итогам 2012 года стоимость квадратного метра здесь равнялась 53,3 тыс. рублей»,— сообщил Илья Володько.

Эксперты сходятся в том, что в 2013 году цены на жилье в Ростове вырастут в пределах инфляции — на 8–12 %.

«Рынок жилой недвижимости во всех городах Краснодарского края будет относительно стабилен, резких ценовых падений или скачков мы не прогнозируем. В целом по краю в 2013 году ожидается умеренный рост цен на жилье в пределах 5%»,— считает Илья Володько.

Подрастут в эконом-классе

В 2013 году объемы жилищного строительства в южном округе, по оценкам экспертов и участников рынка, продолжат расти. В Ростовской области правительство уже озвучило прогноз по вводу жилья. Планируется, что он увеличится на 8%, превысив 2,1 млн кв. м.

«Основным сегментом, в котором ожидается максимальный прирост новых объектов, будет эконом-класс. При этом основной акцент, как и  прежде, придется на проекты комплексного освоения территории»,— считает Илья Володько.

В Ростове крупные объемы ввода жилья будут обеспечивать текущие проекты застройки Левенцовского района, микрорайона «Норд». Будет набирать темпы начавшееся в 2012 году строительство ЖК «Европейский», в котором планируется возвести 28 многоквартирных домов.

Кроме того, как сообщил заместитель мэра Ростова Виталий Золотухин, в прошедшем году был утвержден проект планировки участка площадью более 100 гектар в западной части города. Там планируется построить порядка 200 индивидуальных жилых домов и 80 блокированных домов высотой не более трех этажей.

В Краснодаре, по данным MACON Realty Group, наиболее активное жилищное строительство ведется в рамках проекта комплексной застройки в районе ул. Восточно-Кругликовская, который реализует компания ЗАО «Кубанская марка». Среди других проектов комплексного освоения территорий — микрорайон «Московский», застройщиком которого является ООО «ОБД-Инвест». Также в прошедшем году началось активное освоение свободных территорий в районе Гидростроителей компаниями ООО «Бауинвест», ООО «Аякс-Стройинвест», «АльфаСтройКомплекс».