Сносная поправка

       Несмотря на положительные в целом изменения в действующем законодательстве, собственники недвижимости не могут спать спокойно из-за крайне низкого качества работы законодателя. Расскажем о двух наиболее очевидных ляпах народных избранников.

Авария на законодательном уровне

     Начнем с Жилищного кодекса (ЖК), вступающего в силу 1 марта. Самый неприятный сюрприз ждет собственников в одной из частей статьи 32. Статья называется "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд".

     Нормы, закрепленные частями 1-9,— громадный шаг вперед по сравнению с существующим порядком выселения. Решение государственного или муниципального органа об изъятии помещения подлежит специальной регистрации (часть 3 статьи 32), собственник должен быть письменно уведомлен об изъятии не менее чем за год (часть 4), до истечения года с момента уведомления нельзя выкупить жилое помещение принудительно. Государство или муниципальное образование обязано выкупить помещение по рыночной стоимости и компенсировать все убытки, связанные с таким изъятием, что позволит собственнику приобрести новое жилое помещение, где он пожелает. В отличие от ранее существовавшего порядка закон не препятствует собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением до момента прекращения прав собственности.

     Мина замедленного действия — в части 10 указанной статьи: "Признание в установленном правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи". Иными словами, если многоквартирный жилой дом признан аварийным, государству (или муниципалитету) соблюдать годичный срок для принудительного изъятия жилого помещения необязательно. Вызывает много вопросов и процедура определения рыночной стоимости жилья, если такое жилье признано аварийным. С точки зрения здравого смысла рыночная стоимость жилья, если оно находится в аварийном состоянии, то есть для жилья непригодно, нулевая. Что же тогда получат собственники? Как они купят новое жилье? Пока на эти вопросы нет ответа.

     Статья 32 ЖК порождает возможность к злоупотреблениям со стороны чиновников. Предположим, вы собственник квартиры в пятиэтажке. Государственный или муниципальный орган принимает решение о ее сносе и передаче земельного участка инвестору для строительства нового многоквартирного дома. Подобного рода решение оспоримо. Одно дело, когда снос осуществляется, например, для расширения муниципальных дорог или иных общественных нужд, и другое — когда государство или муниципальное образование действует фактически в интересах конкретного частного инвестора, не спрашивая мнения собственников жилья, которое собирается сносить. Поэтому любой собственник квартиры в нашей пятиэтажке вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерное решение об изъятии земельного участка. Даже если решение не будет отменено, это существенно затянет реализацию проекта, что, конечно, невыгодно для инвестора и тех чиновников, которые ему покровительствуют. Поэтому, скорее всего, они пойдут другим путем. Для начала пятиэтажку "сделают" аварийной. Учитывая, что организация, отвечающая за эксплуатацию здания (ДЭЗ), является муниципальным предприятием и подчиняется муниципальной власти, чиновники вполне могут довести дом до аварийного состояния. Например, в последнее десятилетие в Москве по странному совпадению случались пожары именно в тех старинных домах, на которые находился богатый покупатель. А как только жилой дом будет признан аварийным, его можно в ускоренном порядке расселять. Почему земельный участок, на котором он стоит, передается частному лицу, тоже не будет вызывать дополнительных вопросов.

     Противодействовать признанию дома аварийным сложно, но можно. Наиболее эффективны коллективные меры противодействия, в частности через товарищество собственников жилья (ТСЖ). Прежде всего неплохо регулярно проводить независимую инспекцию состояния дома, его инженерных сетей, при необходимости проводить текущий и капитальный ремонты. Если дом уже признан аварийным, можно обжаловать это решение через судебные органы. С жалобой вправе обратиться как собственник, так и ТСЖ. В принципе при грамотной работе нанятого ТСЖ юриста можно обжаловать любой правовой акт или действия властей, затрагивающие интересы собственников, и надолго парализовать инвестиционный проект. Власть будет вынуждена договариваться с организованной группой собственников. Это повысит вероятность того, что при изъятии земельных участков права собственников будут защищены.

Недобросовестный законодатель — добросовестному приобретателю

     Другим вызывающим массу вопросов нововведением является федеральный закон от 30.12.2004 #217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и федеральный закон 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'", вступивший в силу 1 января этого года. В соответствии с ним статья 223 ГК дополнена абзацем: "Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя".

     Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн рублей.

     Казалось бы, что плохого в том, что государство гарантирует безопасность сделок с недвижимостью? Ведь оно принимает на себя обязательство выплатить компенсацию собственнику или добросовестному приобретателю в том случае, если им зарегистрирована незаконная сделка с жильем.

     Однако правовой анализ новых норм ставит юристов в тупик. Чтобы объяснить почему, для начала разберемся, кто такой добросовестный приобретатель. Предположим, собственник имущества заключил сделку с покупателем с нарушением требований закона или это имущество у него попросту украли. Если такое имущество впоследствии будет приобретено лицом, которое не знало, что продавец владел этим имуществом незаконно и что у объекта сделки есть законный собственник, то новый покупатель становится добросовестным приобретателем. Он добросовестно заблуждается, что является законным собственником приобретенного имущества, относится к приобретению как к своей собственности. До апреля 2003 года сложилась неблагоприятная для добросовестных приобретателей судебная практика. В случае, если в цепочке перепродаж квартир или иной недвижимости одна из сделок признавалась ничтожной (незаконной), суд обязывал добросовестного приобретателя — последнего владельца имущества — вернуть собственность истцу. 21 апреля 2003 года Конституционный суд, рассматривая конституционность норм Гражданского кодекса, касающихся прав собственника и добросовестного приобретателя, разъяснил, что это делалось неправильно. В случае, если добросовестный приобретатель не участвовал в ничтожной сделке, то к нему неприменимы правила о двусторонней реституции по ничтожной сделке, когда стороны возвращаются в первоначальное состояние: продавцу возвращается имущество, а покупателю — деньги. В случае, если покупатель впоследствии продал имущество третьему лицу, не знавшему о недействительности рассматриваемой судом сделки (добросовестному приобретателю), речь может идти о виндикации — иске об истребовании имущества из чужого владения. В соответствии со статьей 302 ГК такой иск вправе предъявить собственник (или лицо, которому он передал имущество во владение) в случае, когда имущество утеряно, либо похищено, либо выбыло из его владения иным путем помимо его воли. Виндикацию можно осуществить и в том случае, если имущество приобретено безвозмездно (например, по договору дарения) от лица, которое не имело права его отчуждать.

     Новая поправка к статье 223 ГК делает добросовестного приобретателя собственником недвижимого имущества. А кем тогда является старый собственник, у которого это имущество было незаконно изъято? Может случиться так, что старый собственник в силу определенных причин просто не сможет доказать в суде, что его имущество утеряно, похищено или выбыло из владения иным путем помимо его воли. Например, хищение — уголовно наказуемое деяние. Значит, для того, чтобы доказать факт хищения, необходим вступивший в законную силу процессуальный акт, составленный в рамках уголовно-процессуального законодательства (приговор суда, постановление о прекращении уголовного дела по нереабилитирующим основаниям и т. п.), подтверждающий факт хищения. Несложный трюк с промежуточной продажей недвижимости подставному лицу делает любого нового владельца "добросовестным приобретателем".

     Казалось бы, государство, предусмотрев компенсацию, позаботилось как о старых собственниках, так и о добросовестных приобретателях, у которых имущество было истребовано. Однако, во-первых, компенсация выплачивается по сделкам исключительно с жилой недвижимостью. Во-вторых, максимальный размер компенсации неизмеримо мал по сравнению с возможными убытками, связанными с утратой собственности. В Москве, например, найти квартиру за 1 млн рублей (чуть больше $30 тыс.) сегодня просто невозможно.

     И наконец, не приходится сомневаться, что государство заставит побегать за компенсацией. Во-первых, сначала придется обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения. В зависимости от его исхода дальше придется бегать либо истцу (собственнику), либо ответчику (добросовестному приобретателю). Затем сторона, проигравшая виндикационный иск, обращается в суд с требованием о возмещении вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения. По всей видимости, ответчиком по такому иску должен быть контрагент по сделке либо преступник, совершивший хищение. В случае, если имущества ответчика будет недостаточно для исполнения решения суда о выплате возмещения, через год после предъявления исполнительного листа ко взысканию можно будет обратиться в государственные органы с требованием о выплате компенсации. По оптимистическим прогнозам, если не подключать коррупционный ресурс, на хождение по судам уйдет года три-четыре. Неизвестно, сколько при этом придется заплатить адвокатам. Ясно одно: законодательные нововведения нисколько не облегчают жизнь собственникам недвижимости.

МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист

31 января 2005 года в газете "Коммерсантъ" было опубликовано решение девятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2004 года по апелляционной жалобе ЗАО "Коммерсантъ. Издательский дом" на решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2004 года по иску ОАО "Альфа-банк" к ЗАО "Коммерсантъ. Издательский дом".
       Текст решения можно также прочитать в интернете на сайте http://kommersant.ru/doc.html?DocID=543041&IssueId=23314.
       Приглашаем специалистов в области права высказать свое профессиональное мнение о данном судебном акте. Наиболее интересные комментарии будут опубликованы в первом апрельском номере журнала "Деньги". E-mail: lawyer@kommersant.ru.

АНОНС
28 февраля — Самые важные законы зимы
7 марта — Как избавиться от коррупции в милиции