Новостройки рухнули

Ввод жилья в Новосибирске за 11 месяцев сократился на 32%, в области — на 21%, следует из данных регионального минстроя и мэрии. Этот тренд, многократно превышающий общероссийские показатели, эксперты объясняют снижением доходов населения и переизбытком предложения на новосибирском рынке новостроек.

Рынок новостроек в Новосибирской области падает. По данным регионального минстроя и мэрии, за 11 месяцев 2017 года в области сдано 1,2 млн кв. м жилья, из них в Новосибирске — 724 тыс. кв. м (-21% и -32% к уровню 2016 года соответственно), сообщил в пресс-центре ТАСС руководитель проекта «Декарт.онлайн — аналитика рынка новостроек» Максим Марков. При этом по итогам 11 месяцев 2016 года темпы ввода жилья снизились в области на 26,95%, в городе — на 28,71% к 2015 году. Эксперты считают высокой вероятность того, что по итогам уходящего года падение объема ввода новостроек в Новосибирске превысит 30%. «Вероятность того, что в этом году будет нивелировано отставание, близка к нулю»,— уверен аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. По его данным, объем ввода жилья в России в 2017 году уменьшился менее чем на 5%, в Сибирском федеральном округе — на 12%.

«На протяжении двух последних лет рынок новостроек Новосибирска падает по количеству строительства новых домов. Речь идет не о выданных разрешениях на строительство, а о реальных стройках, при этом показатели 2016 года снизились к уровню 2015 года на 46%, а в 2017 году в целом еще на 20%»,— отмечает господин Николаев. В Новосибирске наибольшее падение — на 82% — произошло в сегменте малоэтажного многоквартирного строительства: в этом году введено в эксплуатацию 2,1 тыс. кв. м, ввод многоэтажных зданий сократился на 32% — до 631,3 тыс. кв. м.

В числе объективных причин, влияющих на сокращение ввода жилья, — снижение располагаемых доходов населения, демографические причины, а также фактор перепроизводства жилья в предыдущие годы, считают эксперты.

«Спрос упал, упали и объемы строительства. Сейчас предложение по-прежнему превышает спрос. Пока в Новосибирске ярко выраженный рынок покупателя»,— отмечает Сергей Николаев.

«Раньше в Новосибирской области ставили строительные рекорды, вводя в год 1,5–1,6 млн кв. м жилья, на такие показатели мы больше не выйдем в ближайшей перспективе. По объективным причинам такое количество жилья Новосибирску в ближайшем будущем не нужно»,— говорит Максим Марков. По его оценкам, рекорды достигались в основном за счет ввода жилья эконом-класса: «Нормальному городу нужно иметь в „парке“ 25% однокомнатных квартир и студий, у нас этот показатель доходил до 75% — такими темпами мы вводили жилые дома в течение пяти-семи лет. Сегодня весь этот „парк“ площадей находится на вторичном рынке и давит на цены на жилую недвижимость».

Он отметил, что, по данным на ноябрь 2016 года, объем нераспроданного застройщиками жилья превышал 13 тыс. кв. м. По сведениям Сергея Николаева, сейчас из этого «задела» реализовано около 60%. «Этот запас из нераспроданных квартир закончится к третьему кварталу 2018 года. С этого времени мы увидим устойчивый рост цен на недвижимость»,— оптимистичен он.

Падение объемов строительства жилья продолжится, уверены эксперты. Это подтверждают и ряд застройщиков. «В 2018 году мы ничего нового строить не начнем, однако будем продолжать уже начатые проекты»,— говорит директор отдела маркетинга и продаж ЗАО «Береговое» Олег Зотов. Он отметил, что у компании есть планы по реализации новых проектов: «Мы ищем земельные участки, оцениваем их. Весь следующий год будем внимательно следить за теми изменениями, которые могут произойти с договорами долевого участия». В то же время, как отмечает директор по продажам ГК «Строитель» Борис Половников, его компания в этом году досрочно ввела в эксплуатацию два жилых комплекса и готовит к запуску в следующем году ряд площадок. «В городе остаются весьма сложные земельные участки»,— отметил он. Директор по продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов отметил, что строительные компании сохраняют на 2018 год консервативные планы своих производственных программ.

В следующем году сохранятся факторы, влияющие на рынок в этом году,— отсутствие большого спроса на жилую недвижимость в Новосибирске, а также уход с рынка жилой недвижимости ряда инвесторов, которые переключились на коммерческую недвижимость, говорит директор филиала «БКС Премьер» Григорий Сосновский.

«Начинают строить то, что продается, — это или комплексное развитие, или районы, приближенные к центру. В 2018 году глобальных проектов точно много не будет. С учетом того, что в этом году начато строительство домов в меньшем объеме, чем в прошлом, и, тем более, меньше, чем в 2015, роста в 2018 году ждать не стоит. Следующий год мы еще будем падать, хотя, полагаю, темпы снижения ввода жилья будут не столь интенсивными к 2017 году»,— считает Сергей Николаев.

Строительный рынок ждет монополизация, объем ввода жилья уменьшится, а стоимость квартир в новостройках вырастет в среднем на 40%. Такой сценарий неизбежен, если федеральное правительство реализует инициативу президента Владимира Путина по отказу от долевого строительства в течение трех лет, считают участники новосибирского строительного рынка, крупнейшего в Сибири. По их мнению, переходный период слишком мал, а зависимость застройщиков от частных инвесторов велика, чтобы довести долю проектного финансирования в строительстве от нескольких процентов до 100.