Сказка о стройке

Новому столичному мэру неизбежно придется обратить внимание на обманутых дольщиков, которые пустили новую волну протестов. Скорее всего, власть, как и при Лужкове, будет в режиме ручного управления помогать соинвесторам строительных пирамид. Однако делать долевое строительство по-настоящему безопасным не выгодно ни властям, ни застройщикам, ни — самое парадоксальное — самим дольщикам.

Мэрская доля

Для бывшего мэра Москвы забота об обманутых дольщиках была делом долга. Когда в 2007 году решался вопрос о новом сроке Юрия Лужкова, президент Владимир Путин обнадежил мэра. "Когда подойдете к решению этих проблем, закончите, тогда мы поговорим о смене вашего рода деятельности",— заявил Путин Лужкову, имея в виду проблему московских дольщиков.

История распорядилась несколько иначе. О полном решении проблемы дольщиков московский мэр отчитался в июле 2009 года, род его деятельности изменился лишь через год. И вдруг оказалось, что над решением "закрытой" Лужковым проблемы придется ломать голову новому мэру. В 2010 году манифестации дольщиков (их первая волна пришлась на 2003-2006 годы) возобновились. В сентябре активисты устроили акцию в самом центре столицы, перекрыв Волхонку. В октябре дольщики прошествовали по набережной Тараса Шевченко. По данным милиции, в акции принимали участие 400 человек, сами митингующие уверяли, что их было около 2 тыс. Сразу после шествия обманутые соинвесторы перебрались к Дому правительства, возле которого разбили палатки,— и помимо требований вернуть жилье раздались выкрики "Путина в отставку!". Кроме того, обманутые покупатели жилья в октябре присоединились к двум акциям политической оппозиции, одна из которых называлась "День гнева".

Основные силы активистов — из Подмосковья, однако столичных пострадавших тоже немало. "Лужков разобрался только со случаями откровенного мошенничества,— объясняет председатель партии "Яблоко" Сергей Митрохин.— Но остались вопросы. По некоторым проектам деньги давно уже уведены, но власти продолжают их квалифицировать как долгострой: удобная позиция, можно ничего не делать".

Пока неясно, будет ли новый мэр придерживаться курса своего предшественника по отношению к обманутым дольщикам. В течение первой недели своего срока Сергей Собянин успел озадачиться московскими пробками, по крайней мере рассмотрел их с высоты одной из многоэтажек в районе Белорусского вокзала. Он взялся и за многие другие больные места, например питание в школах, однако о судьбе дольщиков на момент подготовки номера журнала публично не высказывался. Пресс-служба мэрии не ответила на письменный запрос "Денег" и даже отказалась его зарегистрировать. "Собянин может решить проблемы всех московских дольщиков, в бюджете для этого достаточно средств. Но может, как и губернатор Московской области, не делать ничего",— говорит Сергей Митрохин.

Недостройкомплекс

Впрочем, за пределами Москвы проблемы дольщиков стоят еще более остро. Выступая на встрече с Дмитрием Медведевым в апреле 2009 года, депутат Госдумы от фракции "Единая Россия" Александр Хинштейн заверил президента, что усилиями властей с 2006 по 2008 год удалось сократить вдвое число обманутых дольщиков — до 31 тыс. И тут же оговорился, что из-за наступившего экономического кризиса их число вновь выросло до 50 тыс. человек.

Специальная рабочая группа "Единой России" разъезжает по городам и решает вопросы на местах. Александр Хинштейн, руководитель группы, даже на встрече с президентом страны признался, что действует вне правового поля. "Приходится давить на застройщиков, угрожая административным ресурсом,— поясняет он "Деньгам".— Действуя в рамках правового поля, можно добиться приговора застройщикам и никогда не найти деньги. Если нужно пойти на сделку с жуликом, чтобы достроить, лучше так и сделать". Робин-гудовские методы правящей партии позволяют привлекать и милицию, и прокуратуру, и местную администрацию. "Задача в том, чтобы вручную запустить маховик разбирательств в регионе",— говорит Хинштейн. Сами соинвесторы в маховик не верят.

В начале 2010 года обманутый дольщик Игорь Гульев создал сайт социальной сети Odnodolshiki.ru, на котором соинвесторы из разных городов обмениваются опытом борьбы, выкладывают тексты различных жалоб и обращений. "Разрешения на строительство выдают местные власти в каждом городе, понятно, что они не могут не знать о махинациях застройщиков,— говорит Гульев.— Поэтому мы требуем, чтобы был создан федеральный орган, который будет расследовать эти дела: не станут же местные власти ловить сами себя за руку!"

Депутаты, впрочем, пытались все делать и по закону: речь о принятом в 2004 году ФЗ N 214 об участии в долевом строительстве. Закон существенно укрепил права дольщиков, но лишь на бумаге: застройщики массово его обходили, просто изменив форму договора. Вместо описанного в законе договора долевого участия применялся договор предварительной купли-продажи или вексельная схема, которые не защищали ни от мошенничества застройщика, ни от его некомпетентности.

Наиболее изобретательным застройщикам удается выводить деньги из строительства, даже полностью следуя закону. Например, вполне соответствующим своему названию оказался проект "Обыкновенное чудо" в Москве. У соинвесторов — договоры долевого участия, оформленные строго по букве 214-го закона: застройщик несет полную ответственность за объект. Однако была создана компания-прослойка, которая купила договоры долевого участия у застройщика по низкой цене, около $2 тыс. за кв. м, а затем переуступила их конечным покупателям квартир уже по рыночной цене — в районе $5 тыс. Разница досталась компании-прослойке, а застройщик рискнул лишь теми деньгами, которые получил изначально. В принципе стройка даже при таком раскладе должна была успешно завершиться, но наступил кризис, денег не хватило: уже три года проект простаивает. Особое раздражение соинвесторов вызывает тот факт, что организатор "Обыкновенного чуда" Михаил Хесин стал депутатом Госдумы, а договоры переуступки с дольщиками от имени компании-прослойки подписывал, по волшебному совпадению, человек с такой же фамилией — соинвесторы подозревают, что его сын. Михаил Хесин времени для комментариев "Деньгам" не нашел.

Впрочем, предварительная купля-продажа и векселя — гораздо более популярные схемы, плодившие обманутых дольщиков. С ними борется уже новый закон, принятый в 2010 году: за применение "серых" схем застройщикам положены крупные штрафы. Однако почти ни у кого нет сомнений, что обходной путь найдется и теперь. Пока самый простой путь обхода — подписывать запрещенные договоры задним числом, то есть датой, когда изменения в законе еще не вступили в силу.

Бизнес-консультант Аркадий Пасерба — дольщик, но не обманутый. Он уверен, что компания, с которой он этим летом заключил договор предварительной купли-продажи квартиры, достроит дом. Именно поэтому он и согласился подписывать договор задним числом. "Конечно, я понимаю, что это незаконно, но другого варианта не предлагают,— объясняет он.— В то же время сам объект мне нравится, так что пришлось договариваться на их условиях. Ждать, пока они станут работать по закону, времени нет: каждый месяц цена квадратного метра растет в среднем на 2 тыс. руб.".

Почти каждый обманутый дольщик, подписывая договор, подозревал что-то неладное. Однако слишком уж соблазнительны предложения: покупая квартиру в недостроенном доме, можно сэкономить около 30%. Это не считая роста цен на недвижимость. "До кризиса стоимость квартир в строящихся домах к моменту сдачи дома вырастала втрое, а то и больше",— говорит директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. "Доходность по соинвестированию строительства даже в кризисные 2009-2010 годы составляет 30-50% в год",— подсчитал Аркадий Пасерба. Получается, что, даже покупая квартиру для жилья, дольщик становится инвестором высокодоходного проекта. С соответствующими рисками.

Многоэтажка своими руками

Дольщики дома в подмосковном поселке Кокошкино (проект "Сосны-2") решили, что лучше не надеяться на местную власть. В 2008 году их дом был построен на 80%, но у застройщика кончились деньги. Встал вопрос о банкротстве застройщика — это самый невыгодный вариант для дольщиков: в лучшем случае они могли вернуть себе только деньги, заплаченные шесть лет назад. "Фактически готовился рейдерский захват нашего дома,— говорит председатель правления товарищества собственников жилья (ТСЖ) "Сосны-2" Орест Ибрагимов.— Застройщик банкротился, недостроенный дом продавался в конкурсной массе. Вырученные деньги могли даже не дойти до дольщиков, ведь мы кредиторы третьей очереди".

Да если бы и дошли в полном объеме — сумма несравнима со стоимостью достроенной квартиры. Инициативная группа дольщиков потратила на борьбу около девяти месяцев: среди них нашлись строители, юристы, менеджеры, пиарщики. Первый шаг — оформить по суду права собственности на объект незавершенного строительства — задача нестандартная. Далее нужно было убедить контролировавшую застройщика группу не банкротить строителя. Это оказалось возможным после того, как дольщики привлекли к борьбе депутатов и областные власти. Те фактически надавили на владельца застройщика, пригрозив прокурорским преследованием с использованием административного ресурса. Когда дом наконец оказался у товарищества собственников жилья, можно было начинать достраивать. Среднерыночная стоимость достройки была порядка 135 млн руб., однако ТСЖ привлекло немосковскую компанию, которая запросила 90 млн руб. "Мы доплачиваем из расчета 5,743 тыс. руб. за кв. м: даже с учетом этой доплаты это выгоднее, чем покупать готовую квартиру". По словам Александра Хинштейна, путем самостоятельной достройки пытаются идти многие дольщики, примерно в 100 домах оформлены права собственности на недостроенные объекты.

Главная проблема обманутых дольщиков в том, что рискованный инвестиционный проект они воспринимают как надежную покупку. "Доходность, которую получали соинвесторы на рынке недвижимости, сопоставима с доходностью от игры на фондовом рынке, который тоже регулируется в минимальной степени,— напоминает Елена Юргенева.— Но ведь в стране есть возможность безопасно вложиться в недвижимость".

Есть возможность и застраховать свои риски по договорам долевого участия: такая услуга существует еще с начала 2000-х годов, но так и не стала популярной. Юрий Гольдберг, управляющий партнер "Корпорации по страхованию риска незавершенного строительства", готов застраховать риски дольщика за 1,5-3% от стоимости квартиры. В случае срыва сроков или банкротства застройщика страховщик выплачивает клиенту сумму его взноса. "Главное в этом бизнесе — экспертиза документации застройщика и самого проекта,— объясняет Гольдберг.— Если проект явно рискованный, мы не поднимаем страховую ставку, а просто отказываемся страховать". Наибольшие риски — это, например, когда дом для застройщика — первый объект, а основное финансирование проекта поступает от дольщиков. Или когда у застройщика на исходе срок аренды земли. Также часто бывает, что застройщик заключает договоры с покупателями, не имея разрешения на строительство. Гольдберг не говорит, сколько у его компании застрахованных, но услуга явно не массовая.

Безопасность всегда стоит недешево, напоминает Елена Юргенева. "В европейских странах тоже есть возможность вложиться в стройку на этапе котлована. Отличие в том, что там все риски девелопера застрахованы, на весь срок строительства есть банковское финансирование, то есть риск стремится к нулю. Но из-за этого отличие в цене от готового объекта тоже минимальное". То есть смысл покупки недостроенного объекта на Западе не в том, чтобы сэкономить, а в том, чтобы зарезервировать себе квартиру в строящемся доме.

"Кардинально изменить ситуацию с долевым строительством в России могло бы введение на законодательном уровне обязательного страхования вложений",— говорит Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group. В этом случае риски полностью несли бы страховые компании. Они, в свою очередь, под лупой проверяли бы состоятельность застройщиков. Но за свои услуги страховщики берут деньги, и долевой аттракцион невиданной щедрости стал бы уже не таким привлекательным. "Если долевое участие запретить вообще, строительство в России сократится на 20%",— говорит Александр Хинштейн. А в снижении темпов стройки власть, для которой это один из главных мотивов победных экономических реляций, тоже не заинтересована.