Формирование теоретических основ научного исследования сферы недвижимости

УДК 332

В.И. Сарченко

ФГБОУ ВПО «МГСУ»

ФОРМИРОВАНИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИХ ОСНОВ НАУЧНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ СФЕРЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Систематизированы и структурированы уровни исследования сферы недвижимости, позволяющие осуществить необходимые теоретические обобщения, выявить систему методологических требований, определить целевые детерминанты, произвести моделирование и технологическую комплектацию, практически апробировать результаты исследования и на этой основе подтвердить или опровергнуть его гипотезу.

Ключевые слова: уровни абстракции, теоретические законы, методологические требования, цели, модели, механизмы, институты развития, форсайт, гипотеза, капитализация.

Сфера недвижимости, будучи капиталоемкой и сравнительно медленно обновляемой, нуждается в эффективном управлении, которое требует конструктивного использования объективных законов развития, и это неоднократно доказывала практика. Законы развития необходимо учитывать не только при построении системы управления, но и в процессе обеспечения ее функционирования. Что необходимо для корректного представления теоретических основ? Очевидно, что их тотальный анализ и учет вряд ли окажется конструктивным. Именно поэтому в первую очередь необходимо структурировать теоретические основы исследования, затем выявить уровни обобщения и целевые этапы, далее систематизировать методологические принципы, определяющие практико-ориентированные требования исследования. Совершенно очевидно, что уровни абстракции следует уточнить в зависимости от целей исследования. Если его результатом является некое подтверждение или опровержение гипотезы, то в результате необходимо осуществлять не только систематизацию методологических принципов и формировать концепцию развития, но и практическую апробацию результатов исследования.

Таким образом, предлагается выделять следующие уровни исследования: теоретический уровень с выделением гипотетико-целевого блока, условий и теоретических основ развития;

методологический уровень, на котором следует систематизировать принципы развития;

концептуальный уровень с выделением целевых форсайтов, институтов развития, организационно-экономических механизмов управления развитием;

модельный уровень с представлением смыслосодержащих моделей, развивающих технологий, механизмов оценок;

экспериментально-внедренческий уровень, на котором осуществляется практическая реализация; оценочный уровень.

Различные уровни абстракции в научных исследованиях, особенно такой масштабной сферы, как недвижимость, позволяют осуществить необходимое для исследования дедуктивное расширение без потери идентичности закономерностей и понятий. При этом, переходя от теоретического уровня абстракции к прикладному уровню, необходимо обеспечить системно-функциональную целостность и структурное соответствие системы управления предмету исследования, что может быть достигнуто преемственным и комплексным применением разнообразных по типу инструментов управления, институтов, организационно-экономических механизмов, а также нового организационно-управленческого формата целевых форсайтов развития сферы недвижимости.

Анализ множества проведенных исследований [1—4] позволяет утверждать, что недвижимость необходимо рассматривать в контексте действия общесистемных законов, так как она является открытой системой со свойственными ей особенностями, представленными в таблице.

Особенности действия общесистемных законов

Закон Особенности

1. Подобия частного и целого Выражается в обязательном взаимном соответствии элементов сферы недвижимости

2. Необходимого разнообразия недвижимости Определяется объективными потребностями в различных видах недвижимости, фокусирует системные элементы на адаптацию к возникающим новым и постоянно изменяющимся потребностям

3. Оптимальности Обеспечивает такую конфигурацию структурирования недвижимости, при которой степень соответствия и синхронизации максимальна

4. Системного сепаратизма Позволяет выделять недвижимость как самостоятельную систему, фиксирует специфику недвижимости как самостоятельного объекта управления, требующего управляющей подсистемы, по сложности не уступающей управляемой системе

5. Сохранения упорядоченности или относительного консерватизма Отражает объективно присущие недвижимости свойства, обеспечивающие целостность и управляемость развития

Реализация требований законов, приведенных в таблице, позволяет использовать системные свойства сферы недвижимости для усиления эффекта ее комплексного развития. Отметим при этом, что сепаратизм не столько ограничивает систему, сколько вписывает ее в окружающую среду. Это активизирует законы устойчивого развития [5, 6], действие которых также необходимо учесть. В рамках этих законов важна пространственно-временная определенность — учет свойства эквифинальности, характеризующей конечность ресурсов развития системы и управление циклами развития. При этом целостность недвижимости как системы является следствием одного из законов теории устойчивого развития, а именно — стремления системы к внутреннему динамическому равновесию. Последнее не означает отсутствия относительной стабильности. Указанное состояние присуще отрезку времени, в течение которого

не происходит изменений в показателях системы. При расширении временного диапазона проявляется циклический характер развития [7]. Количественную определенность придает использование оценочного критерия — совокупной рыночной стоимости городской недвижимости, которую можно рассчитывать как сумму рыночной стоимости всех видов недвижимости на определенный момент времени.

Одной из общеизвестных аксиом устойчивого развития является ограниченность ресурсов развития, величина которых изменяется в зависимости от уровня развития и характера экономических процессов. Для этих процессов характерно, что потенциал замещения ресурсов и их сравнительная эффективность возрастают в результате воздействия факторов научно-технического прогресса [8]. Вследствие этого эквифинальность развития сферы недвижимости увеличивается.

Во-первых, это происходит за счет вовлечения ранее непригодных к коммерческому использованию земельных ресурсов (овраги, крутые склоны, зоны затопления, подтопления и др.). При этом их не просто вовлекают в хозяйственный оборот, но придают индивидуальный облик, усиливая экологическую компоненту [9].

Во-вторых, возникает объективная основа реализации синергетического эффекта комплексной застройки города с использованием единой геоинформационной платформы.

В-третьих, может быть получен большой объем ресурсоэкономии, свойственный пятому технологическому укладу.

В-четвертых, расширяются возможности вторичного оборота недвижимости после ремонта и реконструкции.

В-пятых, реализуются развивающие способности отструктурированного объектами недвижимости пространства. Доказано, что, к примеру, социально-активные динамически изменяющиеся города характеризуются гораздо более высокой планкой деловой активности.

Проведенный анализ показал, что если применительно к оценке влияния общесистемных законов и законов теории устойчивого развития на сферу недвижимости важны только конкретные пространственные границы, то действие экономических законов предполагает учет особенностей сферы недвижимости [10]. Поэтому необходимо обратить внимание на требования и особенности реализации экономических законов и законов управления. Так, законы расширенного воспроизводства придают экономическую, количественно измеримую форму процессам устойчивого развития недвижимости. В условиях рынка эти процессы следует рассматривать как капитализацию активов в форме недвижимости [11, 12]. Следовательно, целевую определенность методологическим основам расширенного воспроизводства недвижимости придает капитализация, выступающая как способность к обеспечению возрастающих темпов расширенного воспроизводства. Также очевидно, что способность ускоренного воспроизводства является одновременно имманентным свойством расширения эквифиналъности недвижимости. Оно не может быть реализовано вне учета таких методологических принципов, как сбалансированность и непрерывность процессов воспроизводства, достаточность ресурсов, иннова-

ционная направленность, позволяющая оптимизировать ресурсопотребление и максимизировать конечный результат. Также современный формат развития недвижимости становится все больше социально ориентированным. Он также учитывает экологические ограничения.

Указанные тенденции представлены в ряде исследований [1, 13]. Главной чертой их применения являются целевые форсайты развития, придающие определенность структурным сдвигам и задающие границы новых кластеров недвижимости. Методологические принципы управления развитием на примере городской недвижимости показаны на рисунке.

Методологические принципы управления развитием городской недвижимости

Также необходимо отметить еще одну особенность методологии развития сферы недвижимости, а именно использование принципа гармонизации и синхронизации процессов, явлений, элементов системы недвижимости. Его реализация направлена на недопущение конфликтов интересов. Их согласование

требует баланса консервативности и изменчивости, что определяет границы трансформаций, которые по определению не должны нарушать функциональной целостности системы недвижимости [14, 15].

На практике реализация практически всех сгруппированных методологических принципов исследования развития сферы недвижимости предполагает расширение партнерства с соответствующим получением дополнительных выгод от эффективного взаимодействия и соответствующего объединения усилий [16]. Для этого должна быть создана единая система норм, правил, также следует формировать основы предпринимательской культуры и др. Это обстоятельство лежит в основе разработки концепции развития недвижимости, которая должна быть ориентирована не просто на расширенное воспроизводство недвижимости (капитализацию основного ресурса городского развития), но и на повышение эффективности функционирования сферы недвижимости [17—20].

Итак, авторский методологический подход включает в себя:

практически востребованные и сгруппированные методологические принципы. Они призваны аккумулировать требования общесистемных законов, законов теории устойчивого развития, экономических законов и законов управления;

декомпозицию принципов, отвечающих качественному отличию целевых ориентиров и позволяющих уточнять структурные и кластерные характеристики расширенного воспроизводства недвижимости, гармонизировать и синхронизировать процессы развития;

организационно-экономический механизм реализации концепции развития. Он по определению должен содержать информационно-аналитическое, финансово-экономическое и организационное сопровождение и поддержку решения задач (реализации этапов) концепции;

модельный уровень, включающий систему мер, направляющих и стимулирующих процессы реализации приоритетов развития недвижимости;

этапы реализации концепции, позволяющие распределить инструментальные и экспериментально-внедренческие меры не только во времени, но и по проектам и исполнителям.

Общесистемным результатом авторского подхода станет формирование методологической базы, содержащей исчерпывающий спектр инструментов управления недвижимостью.

Библиографический список

1. Яськова Н.Ю. Стратегия пространственно-территориального девелопмента // Недвижимость: экономика, управление. 2014. № 1—2. С. 52—60.

2. КарасикД.М. Типология форм управления инвестиционно-строительными программами // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2012. № 11 (70). С. 221—225.

3. СабировИ.С., МурафаА.А., КаримоваМ.А. Оценка экономического местоположения в проектах девелопмента // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2011. № 2 (16). С. 295—298.

4. Шемчук А.В., Побегайлов О.А. Современные информационные системы планирования в строительстве // Инженерный вестник Дона. 2012. Т. 20. № 2. С. 361—364.

5. ЯськоваН.Ю., СилкаД.Н., БакруновЮ.О. Развитие инвестиционно-строительных процессов в условиях глобализации / под общ. ред. Н.Ю. Яськовой. М. : МАИЭС, ИПО «У Никитских ворот», 2009. 520 с.

6. Ахмадиева Г.Г. Методические подходы к оценке эффективности управления развитием территорий // Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. 2011. № 2. С. 77—84.

7. Яськова Н.Ю., Силка Д.Н. Управление инвестиционно-строительной деятельностью в циклической динамике. М. : МГСУ, 2011. 214 с.

8. Бурак П.И. Инвестиционно-строительный комплекс Москвы в условиях территориальной экспансии города // Экономика строительства. 2014. № 1 (25). С. 12—15.

9. Сарченко В.И. Пространственно-территориальное развитие недвижимости // Вестник МГСУ 2015. № 1. С. 103—111.

10. Кошелев В.А. Особенности инновационно-инвестиционной деятельности в строительной отрасли // Экономика и управление. 2009. № 5 (54). С. 191—194.

11. Davidow W., Malone M. The Virtual Corporation: Structuring and Revitalizing the Corporation for the 21st Century. New York : Harper Collins, 1992. 304 р.

12. Nishiyama D., Radosavljevic M. Mathematical modelling of decision making processes in construction projects // 25th Annual ARCOM Conference, 7—9 September 2009, Nottingham, UK. 2009. Pp. 85—94.

13. Калмыкова Т.С., Харченко Е.В. Проблемы привлечения иностранных инвестиций // Научные труды Донецкого национального технического университета. Серия: Экономическая. 2014. № 1. С. 244—251.

14. Грабовый П.Г., Бредихин В.В., Капырин Д.А. Проблемы управления производственно-техническим потенциалом территориально-инвестиционного строительного комплекса (ТИСК) в условиях конкурентной среды // Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 1. С. 47—51.

15. LipseyR.G., CarlawK.I., Bekar C.T. Economic Transformations — General Purpose Technologies and Long-Term Economic Growth. Oxford : Oxford University Press, 2005. 618 с.

16. Маракушин М.В., Томилов А.Л.Информационная система управления жилищным фондом // Системы управления и информационные технологии. 2007. T. 27. № 1.1. С. 176—180.

17. Baek C.-H., Park S.-H. Changes in renovation policies in the era of sustainability. Sustainable Building Research Center, Hanyang University, Republic of Korea // Energy and Buildings. Apr. 2012. Vol. 47. Рр. 485—496.

18. Гурьев В.В., Дмитриев А.Н., Сичкарева А.Ю., Сажнева З.С. Экономико-технологическая эффективность строительной отрасли Москвы // Промышленное и гражданское строительство. 2014. № 1. С. 37—42.

19. Макущенко М.П. Развитие регионального механизма повышения эффективности использования рыночного потенциала строительных предприятий // Экономика строительства и городского хозяйства. 2013. Т. 9. № 4. С. 313—320.

20. Скиба А.А., Гинзбург А.В. Анализ риска в инвестиционно-строительном проекте // Вестник МГСУ. 2012. № 12. С. 276—281.

Поступила в редакцию в марте 2015 г.

Об авторе: Сарченко Владимир Иванович — кандидат экономических наук, докторант кафедры экономики и управления в строительстве, Московский государственный строительный университет (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, 8 (495) 287-49-19, mcua3@yandex.ru.

Для цитирования: СарченкоВ.И. Формирование теоретических основ научного исследования сферы недвижимости // Вестник МГСУ 2015. № 4. С. 150—157.

V.!. Sarchenko

FORMATION OF REAL ESTATE RESEARCH THEORETICAL BASIS

The real estate sphere is capital intensive and more or less slowly renewable. It needs an efficient management, which requires constructive use of objective development laws, and this was repeatedly proved in practice. The development laws should be taken into account both while constructing the system of management and while providing its functioning.

The article is focused on levels of real estate research which give the opportunity to theoretically summarize and identify methodological requirements, define target determinants, create models and technological integration, and also to approbate in practice the results of the research and verify or rebut the hypothesis.

The different levels of abstraction in scientific researches, especially in such a large-scale sphere as real estate, allow implementing the deductive enlargement required for this sphere without loss of identity of regularities and notions. The systemic result of the authorial approach will be in the formation of methodological base containing the complete spectrum of instruments of real estate management.

Key words: levels of abstraction, theoretical laws, methodological requirements, targets, models, mechanisms, institutes of development, foresight, hypothesis, capitalization.

References

1. Yas'kova N.Yu. Strategiya prostranstvenno-territorial'nogo developmenta [Strategy of Spatial Development]. Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie [Real Estate: Economics, Management]. 2014, no. 1—2, pp. 52—60.

2. Karasik D.M. Tipologiya form upravleniya investitsionno-stroitel'nymi programmait [Typology of Management Forms of Construction and Investment Programs]. Vestnik Irkutsk-ogo gosudarstvennogo tekhnicheskogo universiteta [Bulletin of Irkutsk State Technical University]. 2012, no. 11

3. Sabirov I.S., Murafa A.A., Karimova M.A. Otsenka ekonomicheskogo mestopolozheni-ya v proektakh developmenta [Evaluation of Economic Location in Development Projects]. Izvestiya Kazanskogo gosudarstvennogo arkhitekturno-stroitel'nogo universiteta [News of Kazan State University of Architecture and Engineering]. 2011, no. 2

4. Shemchuk A.V., Pobegaylov O.A. Sovremennye informatsionnye sistemy planirovani-ya v stroitel'stve [Modern Information Systems of Planning in Construction]. Inzhenernyy vestnik Dona [Engineering Proceedings of Don]. 2012, vol. 20, no. 2, pp. 361—364.

5. Yas'kova N.Yu., Silka D.N., Bakrunov Yu.O. Razvitie investitsionno-stroitel'nykh protsessov v usloviyakh globalizatsii [Development of Investment and Construction Processes in the Context of Globalization]. Moscow, MAIES, IPO «U Nikitskikh vorot» Publ., 2009, 520 p.

6. Akhmadieva G.G. Metodicheskie podkhody k otsenke effektivnosti upravleniya razvi-tiem territoriy [Methodological Approaches to Evaluating the Effectiveness of Areas Development Management]. Izvestiya vysshikh uchebnykh zavedeniy. Seriya: Ekonomika, finansy i upravlenie proizvodstvom [News of Institutions of Higher Education. Series: Economics, Finances and Production Management]. 2011, no. 2, pp. 77—84.

7. Yas'kova N.Yu., Silka D.N. Upravlenie investitsionno-stroitel'noy deyatel'nost'yu v tsiklicheskoy dinamike [Management of Investment and Construction Activities in Cyclic Dynamics]. Moscow, MGSU Publ., 2011, 214 p.

8. Burak P.I. Investitsionno-stroitel'nyy kompleks Moskvy v usloviyakh territorial'noy ekspansii goroda [Investment-building Complex of Moscow in a Territorial Expansion of the City]. Ekonomika stroitel'stva [Construction Economy]. 2014, no. 1

9. Sarchenko V.I. Prostranstvenno-territorial'noe razvitie nedvizhimosti [Real Estate Space-Territorial Development]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2015, no. 1, pp. 103—111.

10. Koshelev V.A. Osobennosti innovatsionno-investitsionnoy deyatel'nosti v stroitel'noy otrasli [Features of Innovative and Investment Activity in Construction Branch]. Ekonomika i upravlenie [Economy and Management]. 2009, no. 5

11. Davidow W., Malone M. The Virtual Corporation: Structuring and Revitalizing the Corporation for the 21st Century. New York, Harper Collins, 1992, 304 p.

12. Nishiyama D., Radosavljevic M. Mathematical Modelling of Decision Making Processes in Construction Projects. 25th Annual ARCOM Conference, 7—9 September 2009, Nottingham, UK, 2009, pp. 85—94.

13. Kolmykova T.S., Kharchenko E.V. Problemy privlecheniya inostrannykh investitsiy [Problems of Foreign Investments' Attraction]. Nauchnye trudy Donetskogo natsional'nogo tekhnicheskogo universiteta. Seriya: Ekonomicheskaya [Scientific Works of Donetsk National Technical University. Economic Series]. 2014, no. 1, pp. 244—251.

14. Grabovyy P.G., Bredikhin V.V., Kapyrin D.A. Problemy upravleniya proizvodstvenno-tekhnicheskim potentsialom territorial'no-investitsionnogo stroitel'nogo kompleksa

15. Lipsey R.G., Carlaw K.I., Bekar C.T. Economic Transformations — General Purpose Technologies and Long-Term Economic Growth. Oxford, Oxford University Press, 2006, 618 p.

16. Marakushin M.V., Tomilov A.L. Informatsionnaya sistema upravleniya zhilishchnym fondom [Information Management System of Housing Stock]. Sistemy upravleniya i informat-sionnye tekhnologii [Control Systems and Information Technologies]. 2007, vol. 27, no. 1.1, pp. 176—180.

17. Baek C.-H., Park S.-H. Changes in Renovation Policies in the Era of Sustainabil-ity. Sustainable Building Research Center, Hanyang University, Republic of Korea. Energy and Buildings. Apr. 2012, vol. 47, pp. 485—496. DOI: http://dx.doi.org/10.10167j.en-build.2011.12.028.

18. Gur'ev V.V., Dmitriev A.N., Sichkareva A.Yu., Sazhneva Z.S. Ekonomiko-tekhno-logicheskaya effektivnost' stroitel'noy otrasli Moskvy [Economic and Technological Efficiency of the Construction Industry in Moscow]. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo [Industrial and Civil Engineering]. 2014, no. 1, pp. 37—42.

19. Makushchenko M.P. Razvitie regional'nogo mekhanizma povysheniya effektivnosti ispol'zovaniya rynochnogo potentsiala stroitel'nykh predpriyatiy [Development of a Regional Mechanism for More Efficient Use of the Market Potential of Building Enterprises]. Ekonomika stroitel'stva i gorodskogo khozyaystva [Construction and Municipal Economy]. 2013, vol. 9, no. 4, pp. 313—320.

20. Skiba A.A., Ginzburg A.V. Analiz riska v investitsionno-stroitel'nom proekte [Risk Analysis for Investment Projects in the Construction Industry]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2012, no. 12, pp. 276—281.

About the author: Sarchenko Vladimir Ivanovich — Candidate of Economical Sciences, Doctoral student, Department of Economy and Management in the Construction, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; +7 (495) 287-49-19; mcua3@yandex.ru.

For citation: Sarchenko V.I. Formirovanie teoreticheskikh osnov nauchnogo issledovaniya sfery nedvizhimosti [Formation of Real Estate Research Theoretical Basis]. Vestnik MGSu [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2015, no. 4, pp. 150—157.