Международная ипотека как социально значимый вид кредитования и инновационный банковский продукт

Политика и экономика Евразии

Казаченок О.П.

МЕЖДУНАРОДНАЯ ИПОТЕКА КАК СОЦИАЛЬНО ЗНАЧИМЫЙ ВИД КРЕДИТОВАНИЯ И ИННОВАЦИОННЫЙ БАНКОВСКИЙ ПРОДУКТ

Цель: Исследование правового обеспечения инновационных банковских механизмов, применяемых российскими банками с целью решения проблем ипотечного кредитования соотечественников, приобретающих недвижимость за границей.

Методология: Использовались историко-правовой и формально-юридический методы.

Результаты: Рассмотрено влияние на банковскую политику в области ипотечного кредитования, главной особенностью которого является обеспеченность его возврата залогом недвижимого имущества, залоговых правоотношений. В качестве одного из наиболее перспективных направлений в международной банковской практике последних лет называется кредитование под залог нескольких объектов недвижимости. Проанализирован зарубежный опыт ипотечного кредитования. Аргументирован вывод о том, что эффективные механизмы международного ипотечного кредитования делают возможным возрождение национальной промышленности, банковской системы, способствуют привлечению капитала в реальный сектор экономики, а также занимают не последнее место в комплексе мер, направленных на преодоление межгосударственной разобщенности, безработицы и снижение инфляции.

Новизна/оригинальность/ценность: Статья обладает высокой научной ценностью, анализирует международное ипотечное кредитование, выступающее в качестве инновационного банковского механизма, посредством которого становится возможным приобретение недвижимости за границей в условиях интеграции мирового сообщества.

Ключевые слова: инновационная банковская деятельность, ипотечное кредитование, международная ипотека, сделки с недвижимостью, договор ипотечного кредитования, заемщик, кредитная организация, риски кредитных организаций, залог, залоговые правоотношения.

Kazachenok O.P.

INTERNATIONAL MORTGAGE AS A SOCIALLY SIGNIFICANT TYPE OF LENDING AND INNOVATIVE BANKING PRODUCT

Purpose: Study of legal provision of innovative banking me-the mechanisms used by Russian banks with the aim of solving problems of mortgage lending compatriots who buy property abroad.

Methodology: Used historical and legal and formally legal methods.

Results: the impact on the banking policy in the field of mortgage lending with collateral relations, the main feature of which is provision for its return by pledge of real estate. As one of the most promising directions in international banks-tion practices in recent years is called loans secured by multiple properties. Analyzes the international experience of mortgage lending. Reasonably concluded that effective mechanisms for international mortgage lending make possible the revival of the national industry, the banking system promotes the attraction of capital to the real sector of the economy, and occupies the last place in the complex of measures aimed at overcoming inter-state cleavages, unemployment, and inflation.

Novelty/originality/value: Article possesses high scientific value, analyzes international mortgage loans, acting as innovative banking mechanism through which it becomes possible the acquisition of real estate abroad in the conditions of integration of the world community.

Keywords: innovative banking, mortgage lending, international mortgages, real estate transactions, mortgage contracts, the borrower, the lender, the risks of credit institutions, collateral, collateral relationship.

Одной из важнейших форм кредитования является ипотека. Для населения многих стран проблема обеспечения доступности приобретения жилья была и продолжает оставаться одной из наиболее насущных. Ипотечное кредитование «возглавляет» перечень основных инструментов, выбранных государствами для помощи гражданам в решении их жилищных проблем [5, с 110].

Особую популярность в условиях интеграции мирового сообщества на национальном рынке банковских услуг приобретает международное ипотечное кредитование. Предоставление креди-

та на приобретение недвижимости за границей осуществляется через международное ипотечное кредитование, при котором заемщиком является иностранное домашнее хозяйство, приобретающее объекты недвижимости вне территории страны под залог приобретаемой недвижимости либо под залог имеющегося объекта недвижимости у заемщика, расположенного на территории страны его проживания [1, с 7].

Грянувший в 2008 году мировой экономический кризис обернулся дешевеющей недвижимостью в целом ряде стран, вследствие чего стало

eurasian -

> 1 (26) 2017 <

- advocacy

выгодно приобретать жилье и коммерческие площади в курортных прибрежных районах. Так, например, недвижимость в Испании, Турции, Болгарии, бывшей Югославии опустилась в цене на 30-50 %. Однако купить жилье за границей могли позволить себе только состоятельные люди, способные оплатить всю стоимость недвижимости сразу.

В настоящее время в зависимости от страны и региона, а также класса квадратных метров банки требуют единоразового внесения первого взноса за жилье в размере до 60 %, а сам кредит предоставляется на 10-15 лет, не более, при этом заемщик должен доказать иностранному кредитору свою платежеспособность. Часто банки предоставляют ипотеку тем, кто уже имеет какую-либо недвижимость в этой стране, которая будет выступать дополнительным залогом по кредиту до его погашения.

Однако для российских граждан ипотека недоступна в большинстве стран Восточной Европы, а также в таких странах, как Болгария, Румыния, Черногория, Швейцария и др. Хотя ипотечные кредиты в этих странах не выдаются россиянам, сами застройщики идут навстречу потенциальным покупателям, предлагая ряд программ покупки недвижимости под очень низкий процент в рассрочку на 3-5 лет.

В некоторых странах Европы формально ипотека доступна российским гражданам, но на практике получить ее практически невозможно. Это связано с очень жестокими требованиями, предъявляемыми банками к заемщикам-нерезидентам. К таким странам относятся Англия, Италия и Австрия.

В ряде других стран Европы для российских граждан действуют «территориальные» или определенные «процедурные» ограничения при оформлении ипотечных кредитов. Так, в Германии потенциальный заемщик должен пройти «испытательный срок», в течение которого он должен совершать регулярные отчисления из своего дохода на специальный накопительный счет в том банке, в котором планирует получить ипотечный кредит. В Чехии, Венгрии, Словакии и Хорватии получить ипотеку может только зарегистрированное в этой стране юридическое лицо. Во Франции лишь немногие банки готовы предоставить ипотеку нерезидентам, причем их услугами можно воспользоваться лишь при сделках с недвижимостью в Париже и на территории юга Франции. В Турции можно оформить ипотеку только для приобретения недвижимости в крупнейших городах страны - Стамбуле, Алании, Анталии и др.

Сравнительно легко можно получить ипотечный кредит гражданам РФ в таких странах, как Испания, Кипр, Португалия, Финляндия, Израиль, а также в США. Требования к заемщикам-нерезидентам в этих странах практически идентичны тем, которые предъявляются к собственным гражданам.

Нивелируя проблемы, сопровождающие российских граждан при получении ипотеки за границей, российские банки разработали инновационные банковские продукты, обладающие рядом преимуществ ипотечного кредитования, осложненного международным характером возникших правоотношений. Теперь недвижимость за границей в кредит можно купить, обратившись в такие российские банки, как Сбербанк и Внешний Торговый Банк (далее - ВТБ). Кроме того, эффективным механизмом в решении вопросов международного ипотечного кредитования стало привлечение потенциальных клиентов в дочерние заграничные банки, такие как, например, турецкий Deniz Bank (дочернее предприятие Сбербанка) или европейский VBI (ныне - Sberbank Europe). Можно также отметить планы ВТБ на перспективу, связанные с намерением выдавать кредиты на жилье за границей через свою сеть. По официальным данным ВТБ, на начальном этапе будут задействованы такие страны, как Австрия и Чехия [3]. Это позволит потенциальным покупателям не только размещать валютные депозиты в заграничном банке и получать при этом выгодные условия ипотеки (европейские), но и предотвратить отток капиталов за рубеж.

Полагаем, главной особенностью международной ипотеки является длительность срока кредитования. Для того чтобы реализация данного банковского продукта была стабильной, кредитным организациям необходимо либо привлекать долгосрочные ресурсы, либо обеспечивать доступность механизмов рефинансирования. Говоря о возможности привлечения денежных средств на длительной основе, нельзя не отметить, что с учетом макроэкономической ситуации в целом эта задача является одной из самых значимых для кредитных организаций. С начала и середины 2000-х годов формирование определенного правового регулирования во взаимосвязи с устойчивым развитием экономики способствовало увеличению объемов и количества реализованных ипотечных кредитов [7, с. 181-182]. Например, в России весомая роль отводится Агентству по Ипотечному Жилищному Кредитованию (далее - АИЖК), которое занимается рефинансированием выдаваемых банками кредитов. Так, в

евразийская -

> 1 (26) 2017 <

- адвокатура

2008-2009 гг. объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, однако, несмотря на кризис, в 2010 г. вновь наблюдался рост реализации данного банковского продукта. Что касается показателей 2016 г., то их анализ позволяет говорить об уверенном развитии института ипотеки в России [4, с. 25].

Основными инструментами, применяемыми в мировой практике кредитными организациями в целях рефинансирования ипотечных кредитов, являются секьюритизация и выпуск ипотечных ценных бумаг.

Необходимость реформы и дальнейшего развития данной законодательной сферы подтверждаются практикой. Не случайно во всем мире наблюдается интерес к законотворчеству в сфере государственной поддержки социального кредитования. На долю социальной экономики приходится от 5 до 10 % мирового ВВП. Среди наиболее заметных инициатив следует отметить принятие подобных законов о социальной экономике и социальном кредитовании в Испании (2011), Эквадоре (2011), Греции (2012), Мексике (2013), Словении (2014), Португалии (2015) [9, с. 107].

Стандартизация в сфере ипотечного кредитования граждан России оказывается на гораздо более высоком уровне, нежели в иных розничных сегментах в связи с тем, что государство таким образом реализует различные социальные программы [4, с. 29].

В Великобритании ипотечное кредитование регулируется Инструкциями FSA по ипотечному и жилищному кредитованию, содержащими правила в отношении регулируемой деятельности, которая связана с регулируемыми ипотечными договорами. Эти правила применяются и к лицам (в том числе не являющимся банками), получающим прибыль от деятельности, связанной с ипотекой, а также от участия в ипотечных договорах в качестве кредитора, или от организационной, административной или консультационной деятельности в отношении таких договоров [8, с. 21].

В настоящее время активно обсуждается принятие закона о солидарной и социальной экономике во Франции.

Целью французского законопроекта является оказание поддержки социальной экономике, в частности, за счет применения механизмов льготного финансирования. Не случайно французским государственным инвестиционным банком (ВР1) социальная и солидарная экономика рассматривается как стратегический сектор будущего, который банк готов кредитовать на общую сумму 500 млн евро.

Функция гарантии кредитования состоит в обеспечении надлежащего исполнения обязательства заемщика перед кредитором. Одной из наиболее эффективных правовых форм предоставления гарантий, получившей наибольшее распространение за рубежом, является создание гарантийных фондов. В качестве основной функции этих фондов рассматривается выдача гарантии (поручительства) специализированным банкам и другим кредитным организациям. Гарантийный фонд в данном случае призван частично взять на себя риск невозврата кредита заемщиком [1, с. 8]. Банки России, в свою очередь, за 2010 г. выпустили ипотечные ценные бумаги всего один раз, в 2011 - семь. Согласно данным Стратегии развития рынка ипотечного жилищного кредитования, принятой в 2014 г., доля выпуска ипотечных ценных бумаг по отношению к объему выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2012 г. составила около 10,4 процента, а к 2020 г. планируется выпуск ипотечных ценных бумаг объемом 350 млрд. рублей [10].

Одним из важнейших факторов, влияющих на качественное развитие кредитной политики банков, является наличие современного правового регулирования взаимоотношений заемщиков и кредитных организаций, а также наличие экономических преобразований, направленных на увеличение доходов населения, снижение дисбаланса между спросом и предложением. Кроме того, большое влияние на банковскую политику в области ипотечного кредитования оказывают залоговые правоотношения. Действительно, главной особенностью ипотечного кредитования является обеспеченность его возврата залогом недвижимого имущества, что способствует снижению рисков для кредитных организаций и снижению стоимости ипотечных продуктов по сравнению с другими видами кредитования. Однако риски для кредитных организаций все равно есть. Так, например, в конце 2011 г. согласно Федеральному закону № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» в отношения по залогу при ипотечном кредитовании были внесены принципиальные изменения. В соответствии с данными изменениями у банка отсутствуют основания для требования доплаты от заемщика, который перестал вносить платежи по кредиту и был вынужден в счет долга отдать кредитной организации квартиру. В таком случае задолженность считается погашенной независимо от стоимости жилья. Данные изменения для

eurasian -

> 1 (26) 2017 <

- advocacy

заемщиков, безусловно, носят позитивный характер в связи с исключением ситуаций, когда после продажи ипотечной квартиры, которая является предметом залога, заемщики все равно оставались должниками из-за пеней, штрафов, небольшого первоначального взноса. В связи с вступлением в силу вышеуказанных законодательных изменений риски кредитных организаций возросли, что может повлиять на повышение ставок по ипотечным кредитам, а также повлечь отказы от программ с минимальным первоначальным взносом [1, с. 8].

В международной банковской практике последних лет одним из наиболее перспективных направлений стало кредитование под залог нескольких объектов недвижимости. Данный вид ипотеки допускается многими европейскими правопорядками, в частности германским и французским законодательством. В отличие от зарубежного права в дореволюционном праве России кредитор не мог претендовать на солидарное обеспечение своего требования залогом нескольких имений, так как это прямо запрещалось ст. 1644, т. X, ч. 1 Свода законов гражданских. Лишь нормы ст. 26 Закона «О залоге», допускающей залог нескольких вещей, и положений п. 2 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 38 Закона об ипотеке закрепили возможность установления совокупной ипотеки в российском праве, в том числе особенности залоговой ответственности при переходе заложенного имущества к нескольким лицам [6, с. 7-8].

Преимущество такой совокупной ипотеки заключается в том, что с помощью обеспечения обязательств должника несколькими объектами недвижимого имущества стало возможным привлечение значительных кредитных ресурсов, необходимых для финансирования, пополнения оборотных средств текущей деятельности хозяйствующих субъектов. На рынке международного ипотечного кредитования можно наблюдать появление специальных банковских продуктов и для граждан, которые позволяют вести строительство жилого дома под залог имеющейся квартиры и приобретаемого земельного участка.

В современном мире постепенно возрастает значение ипотеки, основной целью которой является социальное развитие общества. В свою очередь, когда речь идет о международной ипотеке, то основной целью выступает социально-экономическая интеграция российского государства с межгосударственными и региональными объединениями и союзами, участником которого оно является, а также мировым сообществом в целом.

Таким образом, жилищное ипотечное кредитование играет важную роль в обеспечении граждан доступной частной жилой собственностью, то есть является мощным фактором формирования среднего класса.

Благодаря механизму жилищного кредитования становится возможным разрешение противоречий между текущими доходами населения и высокими ценами на недвижимость, а также между денежными накоплениями одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования со стороны другой. У единственной существовавшей ранее в российском государстве возможности улучшения жилищных условий путем получения государственного жилья сегодня есть альтернатива, которая реализуется через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений граждан. В связи с ограниченностью бюджетных ресурсов государство может сосредоточить свое внимание на решении жилищных проблем лишь отдельных групп населения [11, с. 96]. Таким образом, ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, выступая одним из приоритетных инструментов развития бизнеса, отражающего закономерности и тенденции развития мирового банковского хозяйства. Благодаря созданию системы ипотечного кредитования стало возможным приобретение жилья основной частью населения, а также обеспечение взаимосвязи между денежными ресурсами банков, населения, финансовых, строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направление финансовых средств в реальный сектор экономики.

На примере зарубежного опыта можно увидеть, что именно благодаря ипотечному кредитованию стало возможным возрождение промышленности, оздоровление банковской системы, преодоление безработицы, снижение инфляции [1, с. 9]. В свою очередь механизм международного ипотечного кредитования делает более доступной возможность приобретения недвижимости в различных странах, что отвечает со-циохозяйственным потребностям современного общества. Растет популярность приобретения недвижимости в инвестиционных целях, например сдачи в аренду. Механизм международной ипотеки расширяет возможности граждан по приобретению недвижимости в туристических целях. Однако в нашей стране данные схемы приобретения недвижимости распространения не получили.

Полагаем, что такой финансовый инструмент, как международная ипотека, в условиях российской действительности требует доработки. Смысл

евразийская -

1 (26) 2017

- адвокатура

доработки заключается в сближении условий кредита с международными стандартами, среди которых снижение ставок, увеличение сроков (в России такая ипотека производится на непродолжительный срок), и, соответственно, популяризации данного направления кредитования среди общественности. Данная ниша финансового рынка в России все еще свободна от значительного количества участников. Крупные игроки, использовав данный относительно новый вид кредитования, смогут получить возможность приобретать большие преимущества по сравнению с конкурентами. Обоснованным будет внедрение данного вида кредитования в спектр предоставляемых услуг крупных субъектов финансовой системы страны. Тенденция развития международного ипотечного кредитования приведет к установлению его как одного из основных и наиболее востребованных направлений вложения средств населения [2, с. 218].

Кроме того, российская ипотека подвержена влиянию институционального строительства в этой сфере. Сегодня в РФ делается многое в вопросах совершенствования юридической базы ипотеки, однако до настоящего времени не приняты необходимые поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», вследствие чего ожидания рынка банковских услуг не оправдываются.

Большая насущная проблема заключается, на наш взгляд, и в отсутствии комплексного направления развития ипотеки, в том числе и на основе европейского опыта. Следует также учитывать институциональные недоработки и отрыв науки от практики. Недостаточное влияние научного сообщества на законодателя приводит к невозможности лоббирования необходимых законопроектов. Определяющим для развития жилищной ипотеки становится создание ресурсной базы при одновременном совершенствовании инструментов и механизмов ипотеки на основе внедрения инноваций и привлечения долгосрочных инвестиций в сферу ипотечного кредитования.

Пристатейный библиографический список

1. Белоусов А.Л. Тенденции развития правового регулирования системы ипотечного жилищного кредитования // Правовые вопросы недвижимости. 2013. № 2.

2. Ермилова М.И. Сущность и основные тенденции ипотечного кредитования // Государственное и муниципальное управление. 2011. № 1.

3. Зарубежная ипотека от Сбербанка и ВТБ обещает быть востребованной россиянами // Русипотека [Электронный ресурс]. URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_i_ nedvizhimost/ipoteka_stati_2014/zarubezhnaya_ipoteka/.

4. Иванов О.М. Как нам обустроить кредитный сектор // Банковское право. 2013. № 5.

5. Иншакова А.О., Ковалева О.А. Жилищное законодательство РФ и субъектов РФ: совместимость и пределы компетенции // Вестник ВолГУ. Юриспруденция. 2016. № 1 (30).

6. Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004.

7. Международный финансовый рынок: учеб. по-соб. / под ред. В.А. Слепова, Е.А. Звоновой. М.: Магистр, 2007.

8. Мочалова В.А. Некоторые проблемы правового регулирования совокупной ипотеки // Вестник арбитражной практики. 2012. № 3.

9. Невструев С.Н., Чопорова Е.В. Гарантийный фонд - фактор стимулирования кредитования малого и среднего предпринимательства // Современные наукоемкие технологии. 2014. № 7.

10. Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года: распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 № 2242-р // Собрание законодательства РФ. 2014. № 47. Ст. 6575.

11. Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010.

References

1. Belousov A.L. Tendencii razvitija pravovogo regu-lirovanija sistemy ipotechnogo zhilishhnogo kreditovani-ja // Pravovye voprosy nedvizhimosti. 2013. № 2.

2. Ermilova M.I. Sushhnost' i osnovnye tendencii ipotechnogo kreditovanija // Gosudarstvennoe i municipal'noe upravlenie. 2011. № 1.

3. Zarubezhnaja ipoteka ot Sberbanka i VTB obeshhaet byt' vostrebovannoj rossijanami // Rusipoteka [Jelektron-nyj resurs]. URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_i_nedvizhi-most/ipoteka_stati_2014/zarubezhnaya_ipoteka/.

4. Ivanov O.M. Kak nam obustroit' kreditnyj sektorz // Bankovskoe pravo. 2013. № 5.

5. Inshakova A.O., Kovaleva O.A. Zhilishhnoe zakono-datel'stvo RF i sub#ektov RF: sovmestimost' i predely kom-petencii // Vestnik VolGU. Jurisprudencija. 2016. № 1 (30).

6. Kosenko E.V. Zalog nedvizhimosti po grazhdans-komu pravu Rossijskoj Federacii: avtoref. dis. ... kand. ju-rid. nauk. Saratov, 2004.

7. Mezhdunarodnyj finansovyj rynok: ucheb. posob. / pod red. V.A. Slepova, E.A. Zvonovoj. M.: Magistr, 2007.

8. Mochalova V.A. Nekotorye problemy pravovogo regulirovanija sovokupnoj ipoteki // Vestnik arbitrazhnoj praktiki. 2012. № 3.

9. Nevstruev S.N., Choporova E.V. Garantijnyj fond -faktor stimulirovanija kreditovanija malogo i srednego predprinimatel'stva // Sovremennye naukoemkie tehnolo-gii. 2014. № 7.

10. Ob utverzhdenii Strategii razvitija ipotechnogo zhilishhnogo kreditovanija v Rossijskoj Federacii do 2020 goda: rasporjazhenie Pravitel'stva RF ot 08.11.2014 № 2242-r // Sobranie zakonodatel'stva RF. 2014. № 47. St. 6575.

11. Prokof'ev S.V. Pravovoe regulirovanie ipoteki (za-loga nedvizhimosti) v rossijskom prave: dis. ... kand. jurid. nauk. M., 2010.