Рынок пополам

Вчера группа ЛСР первой из крупных застройщиков отчиталась об официальных итогах 2014 года. Девелопер совокупно во всех регионах присутствия заключил новые контракты на продажу 1,019 млн кв. м жилья (это на 35% больше, чем годом ранее) на сумму 86 млрд рублей (на 43% выше соответствующего показателя позапрошлого года). Впрочем, наступивший год подобными показателями баловать уже не будет — по прогнозу генерального директора группы ЛСР Александра Вахмистрова, спрос на жилье может упасть по меньшей мере на 50%.

В Санкт-Петербурге, городе, который является основным центром прибыли для группы, в 2014 году было продано 715 тыс. кв. м жилья (прирост 35%) на общую сумму 63,8 млрд рублей (+39%). В том числе в элитном сегменте было продано 89 тыс. кв. м на 15,6 млрд рублей (+30%). В сегменте масс-маркет группа заключила новые контракты на продажу 626 тыс. кв.  м (+38%) за 48,2 млрд рублей (+43%). Группа "Эталон" Вячеслава Заренкова, которая так же, как и ЛСР, обязана официально отчитываться перед своими акционерами, представит свои показатели сегодня, но, как уверил источник "Ъ" в "Эталоне", цифры будут не хуже.

2014 год был удачным для девелоперов, признают эксперты. Так, по данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, всего за год было сдано 3,26 млн кв. м жилья. Подобных цифр не было даже в благополучные для застройщиков годы. "Год был действительно удачным, особенно его начало и конец, когда продажи били все рекорды. Причин было несколько, но в первую очередь покупатели пытались за дешевеющие рубли купить качественную недвижимость", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС. Так, по его словам, в 2014 году продажи ЦДС выросли примерно на 50%.

Но все хорошее когда-нибудь заканчивается. И, по словам генерального директора группы ЛСР Александра Вахмистрова, уже первая рабочая неделя января 2015 года показала снижение спроса. "Сделки идут, но это скорее сделки прошлого года. У кого-то есть одобренные по старым ставкам ипотечные кредиты, кто-то просто не успел закончить сделку. Если ставка рефинансирования останется прежней, то уже к концу февраля и этот поток иссякнет", — полагает господин Вахмистров. По его словам, на сегодняшний день в группе ЛСР рассматриваются три возможных сценария развития первичного рынка жилья в городе. Наиболее оптимистичный — спрос упадет на 50% по итогам этого года. Также возможен вариант падения спроса на 70%, а самый пессимистичный сценарий предполагает, что на какое-то время продажи у всех городских застройщиков могут встать. В связи с этим компания не спешит начинать заявленные ранее проекты.

С прогнозом согласны и другие эксперты — они ожидают снижения спроса и объемов продаж. "Насколько сократится спрос и, следовательно, усилится конкуренция и скорректируются цены, будет зависеть главным образом от того, насколько сократятся реальные доходы, а также от стоимости и доступности ипотеки", — полагает Андрей Косарев, гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге.

Проблема в том, что при снижающемся спросе будет расти себестоимость строительства. По оценкам Александра Вахмистрова, она может увеличиться на 10-15%. По его словам, часть затрат возьмут на себя поставщики стройматериалов, часть — застройщики, а остальное удорожание ляжет на покупателей. Что и сколько будет стоить в рублях, станет понятнее к концу весны.

"В кризисное время всем придется сократить расходы, — считает Роман Мирошников, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". — В частности, придется сократить премии поставщикам и агентам, урезать расходы на различные мероприятия. Это стандартные методы экономии, они давно отработаны, и в такие периоды надо им следовать. Можно ожидать, что "слабые" проекты выбьет с рынка, а остальные будут развиваться дальше".