Застройщикам не хватает отсрочки

Застройщики жилья, которым уже летом будущего года придется менять финансовую модель из-за ужесточения условий долевого строительства, продолжают лоббировать идею отсрочки перехода к новым правилам работы. На этот раз девелоперы зашли в правительство через бизнес-омбудсмена Бориса Титова: он попросил вице-премьера Виталия Мутко не форсировать процесс. Иначе, опасается бизнес-омбудсмен, число обманутых дольщиков к 2024 году вырастет почти вдвое, а объемы строительства снизятся.

Виталий Мутко обратился в Минстрой и «Дом.РФ» с просьбой учесть данные анализа экспертного центра бизнес-омбудсмена Бориса Титова и Института экономики роста (ИЭР) о негативных последствиях радикального перехода от действующей модели финансирования жилищного строительства, предполагающей участие в процессе дольщиков, на банковское финансирование. Об этом говорится в его резолюции на текст письма, отправленного господином Титовым в конце сентября (копия есть у “Ъ”). Омбудсмен прогнозирует значительное снижение показателей строительной отрасли на фоне отсутствия достаточного переходного периода.

В пресс-службе вице-премьера пояснили “Ъ”, что окончательные предложения по изменениям в законодательство будут сформулированы в ноябре. В Минстрое на запрос “Ъ” не ответили. В «Дом.РФ» пояснили, что многие приведенные экспертами данные нуждаются в дополнительном уточнении, поскольку не только не совпадают с данными Росстата, но и противоречат им.

Оперативный перевод жилищного строительства на банковское финансирование — инициатива Владимира Путина, соответствующее поручение он дал год назад. Полный переход должен завершиться 1 июля 2019 года, после этой даты застройщики обязаны будут аккумулировать средства дольщиков на эскроу-счетах в банках. Изначально мера призвана решить проблему обманутых дольщиков. Но, как прогнозирует экспертный центр бизнес-омбудсмена и ИЭР, их число, напротив, может вырасти более чем в два раза — с текущих 151 тыс. до 327–491 тыс. человек к 2024 году. Ряд застройщиков не смогут выполнить обязательства перед дольщиками, так как механизм работы с эскроу-счетами не налажен, объясняет директор ИЭР Анастасия Алехнович. «При текущей скорости работы через эскроу-счета все платежи задерживаются, что приводит к нарушению графика строительных работ»,— отмечает она. Отсюда, продолжает эксперт, риски увеличения числа проблемных объектов.

По расчетам ИЭР, потенциальные затраты на завершение проблемных объектов к 2024 году вырастут с 131 млрд руб. до 882 млрд—1,3 трлн руб., так как застройщики лишатся возможности завершать их самостоятельно за счет бюджетных средств. Несколько иные расчеты у гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко: по его данным, сейчас проблемными считаются 13 из 100 домов. Такие дома в регионах достраиваются в основном за счет бюджета: власти привлекают к проекту нового застройщика, который получает от них дополнительные земельные участки, уточняет он. В РАСК оценивают стоимость достройки всех проблемных домов в стране в 400–600 млрд руб.

Еще одной проблемой в ИЭР называют увеличение себестоимости строительства на 10% (до 60,8 тыс. руб. за 1 кв. м) за счет использования эскроу-счетов. Похожий прогноз ранее делали в РАСК, указывая, что инфляция в строительной отрасли в 2019 году может увеличиться с текущих 5% до 9% (см. “Ъ” от 24 октября). На этом фоне, по расчетам ИЭР, стоимость продажи жилья в новостройках в 2019 году вырастет на 8–10%, что автоматически приведет к падению спроса на 20–30%. Низкая покупательская активность станет причиной падения объема строительства с 78,6 млн кв. м в 2017 году до 56–64 млн кв. м в 2024 году. Этот показатель окажется в два раза меньше установленного Владимиром Путиным в майских указах — 120 млн кв. м в год.

По прогнозам ИЭР, дополнительной сложностью для отрасли станет неготовность к переходу и банковской системы. «Объем кредитования одного заемщика или группы связанных сторон не может превышать 25% от собственного капитала банка, в текущих экономических условиях возможность финансировать крупные проекты есть только у семи-восьми банков»,— соглашается финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. Банкам в любом случае потребуется время для того, чтобы освободить дополнительный капитал, убежден он.