Metro Cash & Carry послали в сад

Как стало известно „Ъ“, международный ритейлер Metro Cash & Carry столкнулся с трудностями при строительстве второго гипермаркета в Уфе. Компания не может решить вопрос с компенсациями садоводам, участки которых расположены на земле, выделенной оператору городскими властями. Садоводы рассчитывают на повышенные компенсации за снос садов, для чего обратились в суд с требованием оформить землю в их собственность. Эксперты констатируют, что в этом случае размеры компенсаций могут возрасти «до бесконечности», и ритейлеру есть смысл подыскать земли на вторичном рынке.

Мировой ритейлер Metro Cash & Carry, планировавший в текущем году начать строительство второго гипермаркета в Уфе, вынужден был пересмотреть свои планы. По данным „Ъ“, розничный оператор столкнулся с трудностями при подготовке под строительство земельного участка площадью 10 тыс. кв.м, выделенного ему городской администрацией в районе улиц Цветочной — Трамвайной. На территории расположено несколько сотен садовых участков, владельцы которых после обнародования информации о начале строительства гипермаркета обратились в Калининский районный суд с исками о приватизации земель и в первой инстанции добились наложения на них ареста.

Заместитель главы администрации Уфы Марат Галиуллин, курирующий потребительский рынок, рассказал „Ъ“, что сейчас ООО «Башкомстройремонт», действующее в интересах ритейлера (на нее, по некоторым данным, оформлена аренда спорных земель) «пытается урегулировать вопрос по освобождению участка от обременения» путем снятия ареста в Верховном суде республики. В мэрии считают, что «шансы развернуть процедуру в обратном направлении есть», но если ритейлер не захочет ждать окончания судебных разбирательств, готовы предложить альтернативные участки. Например, в микрорайоне Шакша. В то же время, признает господин Галиуллин, «найти абсолютно чистые участки в черте города вряд ли возможно».

Собеседники в мэрии сообщают, что ритейлер «выразил сожаление затягивающимися сроками строительства» в письме на имя президента республики Рустэма Хамитова. В российском представительстве Metro вчера это обращение не комментировали.

О планах строительства второго гипермаркета Metro Cash & Carry в Уфе компания объявила в марте этого года, договоренности обсуждались на уровне главы Башкирии и Йерун де Гроота, тогда работавшего гендиректором «Метро кэш энд керри Россия» (см. „Ъ“ от 21 марта). Первый гипермаркет сети был открыт в городе в сентябре 2005 года на трассе Уфа–аэропорт. Инвестиции в проект были оценены в 20 млн евро. Условия договора аренды земельного участка под второй магазин между мэрией и ритейлером не разглашаются. Традиционно городские власти возлагают на инвестора затраты по снятию обременения с земель, прокладке инженерной и транспортной инфраструктуры.

Учредитель и руководитель «Башкомстройремонта» Антон Медведев пояснил „Ъ“, что рассчитывает на победу в суде: «Территория, где планируется строить гипермаркет, является промышленным узлом, это санитарно-защитная зона, где занятие садоводством запрещено». Под снос на этом участке попадает около 160 садов, из которых обрабатываются «максимум 10-15», отметил господин Медведев. По его данным, часть садовых участков не имеет кадастровых паспортов, так как были разбиты методом самозахвата земли. В компании отмечают, что «садоводам были предложены компенсации за строения и насаждения на основании независимой оценки». Размер предлагаемых компенсаций варьируется от 10 тыс. до 500 тыс. руб.

Представитель ритейлера, просивший не называть его имени, рассказал, что компания параллельно смотрит участки «на вторичном рынке». Пока привлекательных земель на примете нет, признает он, и компания рассчитывает «выйти из ситуации (с садоводами.— „Ъ“) совместными усилиями». «Компенсации изначально были заложены в работу по подготовке земель к строительству»,— отметил собеседник, не уточнив зарезервированной суммы. Он полагает, что «оформление земли в этой территории в собственность возможно только незаконными способами». Верхние пределы возможных выплат он назвать затруднился.

Эксперты разошлись в оценках, какой вариант подбора участка окажется предпочтительным для ритейлера. Генеральный директор сети агентств недвижимости «САН» Рустэм Камалов отмечает, что в городе «есть наработанная практика разрешения таких ситуаций»: «Однако Metro следует пригласить экспертов по таких делам, чтобы не оказаться в ситуации, когда половина выделенных компанией компенсаций оседает в чужих карманах». Аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина признает, что «локация с существенными обременениями не самая благоприятная», тем не менее, «лучше урегулировать спорные вопросы в досудебном порядке». «Вероятно, что многие горожане согласятся на предложенные компенсации, учитывая, что перспективы оформления прав собственности на землю выглядят неоднозначно. Да и поиск другого участка и все соответствующие процессы согласования невыгодны ритейлеру, так как могут занять длительный период», констатирует эксперт. Генеральный директор агентства Rain Group Недвижимость Ринат Садриев отмечает, что так как «в процесс вовлечено большое количество людей, даже если компания предлагает адекватную компенсацию, обычно находится тот, кто потребует большего». «Это может значительно затянуть начало строительства. Но с другой стороны, в северной зоне города больше свободных участков нет»,— констатирует эксперт. Стоимость участка площадью 10 тыс. кв. м на вторичном рынке эксперт оценивает примерно в 30-35 млн руб. Юрист Илья Зильбан, специализирующийся на земельном праве, полагает, что при сложившейся средней рыночной цене четырех соток земли (средняя площадь садового участка) в Уфе 500 тыс. руб. компенсации ритейлера собственникам 160 участков могут достичь 80 млн руб. «Но город наверняка уже зарезервировал эти земли, отразил изменения в Генплане, к тому же вряд ли все садоводы имеют договора аренды и платят членские взносы или арендную плату,— отмечает эксперт.— Это, а также отсутствие у садоводов документов, подтверждающих их право собственности на землю, осложняет им судебную перспективу». Другой специалист по земельным вопросам Инна Среднева напоминает, что при положительном решении суда аппетиты садоводов могут возрасти «до бесконечности». «Разница между кадастровой и рыночной ценой участка может быть настолько большой, что трудно предположить. Например, когда строился жилой комплекс „Серебряный ручей“, один из собственников участка запросил за него 25 млн руб.»,— напомнила госпожа Среднева.