Лесной курорт в розницу

Загородная недвижимость – это коттедж или таунхаус. Ломая стереотип, авторы проекта Vitro Village предлагают для подмосковного рынка жилье нового формата: курорт с апартаментами.

Новое слово
«Сотни коттеджных поселков, высокая конкуренция, затоваривание загородного рынка. Мы прогнозировали это еще пару лет назад,– говорит Олег Маринин, генеральный директор компании „Парк групп”, застройщика проекта Vitro Village.– И поэтому было важно найти новый формат. Внимательно изучив европейский рынок недвижимости, мы решили, что таким форматом может стать загородный курорт с апартаментами».

Вместо привычного коттеджного поселка на лесной территории в 15 га сейчас строится закрытый городок: семь пятиэтажных жилых корпусов, спортивный и развлекательный центры. Владельцы апартаментов смогут пользоваться высококлассным гостиничным сервисом, включая room-service. Такая форма организации жизни немного похожа на советский пансионат, только вместо номеров – квартиры, и находятся они в собственности у «отдыхающих». В Западной Европе подобные комплексы строятся чаще всего у моря, однако в Германии и Франции их можно найти и в просто красивых местах за городом.

Отличительная черта Vitro Village – ценовая ниша. «На загородном рынке катастрофически не хватает предложения в сегменте до $200 тыс. И своим проектом мы изначально нацеливались именно на этот пустующий сегмент,– объясняет Кирилл Якубовский, председатель правления Экспобанка, финансового партнера девелопера.– Проект в такой ценовой нише может располагаться на значительном удалении от Москвы, в 40–60 км, но при этом в красивом месте, иметь единую архитектурную концепцию и эффективную инфраструктуру». Летом цена квадратного метра в Vitro Village составляла 950 евро, в середине осени – 1200 евро. В сочетании с небольшими площадями апартаментов (от 55 кв. м) стоимость покупки оказывается весьма умеренной.

Комплекс предлагаемых на продажу апартаментов гостиничного типа – перспективный сегмент, который только начал развиваться. В Подмосковье реализован всего один такой проект («Жемчужина» под Звенигородом), ряд комплексов строится в Сочи (самый известный – «Александрийский маяк»). Новый подход, по сути, позволяет использовать для жилой застройки земли с назначением «рекреация». Для покупателей апартаментов это мало что меняет – разве что на такой площади невозможно зарегистрироваться. А для застройщика это означает существенную экономию средств, поскольку ему не нужно менять назначение земель. Перевод земель «рекреации» в категорию земли под «индивидуальное жилищное строительство» стоил бы инвестору не менее $500 за сотку и занял бы около полугода. После перевода построенные объекты вряд ли попали бы в нишу до $200 тыс.

Как в отеле
Под концепцию загородного курорта «Парк групп» купил бывший пионерский лагерь в 38 км по Старокалужскому шоссе. Vitro Village возводится на лесной территории. В советские времена пионерлагеря размещали в очень хороших местах, там уже есть дороги и коммуникации; важен «рекреационный» статус земли, позволяющий строиться.

Концепция комплекса Vitro Village в процессе проектирования много раз менялась. «Подсмотреть что-то полезное в России было негде. Приходилось ездить по Европе, выискивая аналоги,– рассказывает Олег Маринин.– Один из вариантов предусматривал строительство на территории, кроме апартаментов, еще и гостиничного комплекса. Но мы отказались от этого, посчитали, что так не удалось бы добиться приватности комплекса для владельцев апартаментов».

Краеугольный камень любого загородного курорта – спортивно-развлекательный комплекс. К примеру, в западноевропейской сети курортов Center Parks таким ядром является аквапарк. В Vitro Village также планируются 25-метровый бассейн, фитнес-центр, теннисные корты, SPA-центр, русская баня, ресторан, бильярдная, детский центр, мини-кинозал, магазин, бар. Vitro Village позиционируется как «второе жилье»: ожидается, что покупатели будут использовать его во время выходных, каникул и отпусков, и изредка во время трудовой недели. Но уже первые месяцы продаж показали, что почти 40% клиентов планируют здесь жить постоянно, выезжая в город на работу.

Зона неопределенности

Пожалуй, наиболее уязвимое место нового формата – именно инфраструктура. В Vitro Village ее уже начали строить. «Без „спорта” и центра досуга курорт не может существовать,– рассказывает Максим Якут, руководитель отдела продаж „Парк групп”.– Кроме того, Vitro Village – пилотный проект в нашей программе строительства курортов в Подмосковье, где инфраструктура будет ключевым моментом. Скоро стартуют еще два проекта, и для нас ставки слишком высоки, чтобы уже в первом проекте не выполнить своих обещаний».

Но хватит ли 250 семей, чтобы обеспечить загрузкой комплекс? И сохранятся ли заявленные невысокие цены на годовой абонемент – $800? «На западных курортах загрузка инфраструктурной части в большинстве случаев происходит за счет отеля,– отмечает директор по маркетингу компании „Ведомство” Инна Ехья.– В Vitro Village отеля нет. А эксплуатация спортивного центра – недешевое мероприятие. И заниматься этим придется круглый год, независимо от того, приехали ли жильцы».

«Сегодня ни в одном проекте владельцы не могут точно предсказать, насколько инфраструктура будет пользоваться успехом,– говорит Олег Маринин.– Нас успокаивают несколько обстоятельств. Первое: люди, которым понравилась наша концепция, действительно активны и намереваются пользоваться всеми благами поселка. Второе: в предварительных беседах покупатели достаточно спокойно реагируют на возможные изменения цены абонемента. И третье: мы не собираемся зарабатывать на спортивном и досуговом центре – на свое содержание, надеемся, они смогут сами заработать». «Если стоимость бассейна и фитнеса уже заложена в цену апартаментов, то застройщику нет необходимости возвращать инвестиции за счет высоких цен на услуги,– объясняет Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Soho Realty.– В таком случае 250 апартаментов может хватить на эксплуатацию комплекса по себестоимости».

Сценарий жизни
Vitro Village – очевидно нишевый продукт. Чем же сценарий жизни в Vitro Village отличается от привычного «коттеджного»? Главное отличие – открытость. Каждый коттедж – это торжество приватности. В Vitro Village вся территория общая. И это очень выгодно, к примеру, семьям с детьми. Если в коттеджном поселке дети часто вынуждены или сидеть на своем участке, или ходить в гости на такой же замкнутый участок, то здесь в их распоряжении все 15 га. С площадками, детским центром, кинотеатром и т. д. Родители могут смело выпускать детей гулять, так как территория охраняется.

Другое отличие – активность жителей. «Есть масса людей, которым скучно сидеть на своих сотках. Они не могут жить без общения,– объясняет Максим Якут.–„Наших” покупателей я узнаю сразу: открытые, успешные, легко входят в контакт. Уже сейчас, на стадии строительства, они начинают общаться между собой, то есть складывается community». Немаловажен и настрой на отдых. «Я могу купить загородный дом. Но у меня нет ни желания, ни времени ухаживать за ним и за участком,– признается один из покупателей апартаментов.– На выходных я хочу чувствовать себя, как в отеле, и только отдыхать».

И, наконец, безопасность выделяет Vitro Village среди поселков с многоэтажными домами, где живут работники подмосковных пансионатов (такие квартиры арендуют тысячи москвичей). Эти поселки могут располагаться в замечательных лесных местах (например, поселок «Сосны» на Николиной горе), иметь в пансионате по соседству спортивные сооружения и медцентры, но все портит социальная неоднородность жителей. А она сказывается на безопасности: мать и дети целую неделю проводят одни – глава семейства на работе. В Vitro Village безопасность гарантирует охраняемая территория вкупе с однородным составом жильцов.