Стагнация после стабилизации

По итогам трех кварталов на рынке строящегося жилья классов комфорт и бизнес девелоперы констатируют стабилизацию. Объявленная в конце сентября мобилизация внесет нервозность на рынок, однако пока девелоперы не могут однозначно дать прогноз, как это повлияет на спрос, скорее всего, полагают они, рынок ждет стагнация.

Спрос в течение августа — сентября показывал положительную динамику (относительно периодов затишья в апреле и мае), в первую очередь — за счет ипотеки, в том числе субсидируемой застройщиками. Теперь, с учетом последних событий и выросшей неопределенности, можно ожидать стагнации

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

На объемах ввода нового жилья СВО пока никак не сказалась: в Петербурге было введено 2,54 млн кв. м жилья, столько же, сколько за аналогичный период прошлого года. На фоне высокой турбулентности и снижения спроса во втором квартале 2022 года многие девелоперы приостановили запуск проектов. Однако по мере стабилизации ситуации и снижения ставки ЦБ в третьем квартале 2022 года девелоперская активность начала восстанавливаться: компании стали возвращаться к приобретению земельных участков и запуску новых проектов. По данным Nikoliers, всего за июль и август 2022 года рынок пополнило около 11,2 тыс. квартир (415 тыс. кв. м). При этом более 38% от объема нового предложения, или 4,3 тыс. квартир пришлось на Ленинградскую область.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит: «Мы видели  всплеск спроса на новостройки в марте, а затем снижение весной. В течение трех месяцев лета, напротив, наблюдался постепенный рост. В июне, например, можно было говорить об увеличении спроса на 20–25% относительно мая. Однако показатели трех кварталов этого года так и не достигли тех, какие были за аналогичный период в прошлом году».

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, подсчитал, что в 2022 году в стройке в Санкт-Петербурге находится около 8,8 млн кв. м. «Это значение немного понижалось в течение 2022 года, но практически восстановилось в сентябре 2022 года. При этом в 2021 году в стройке находилось от 9,5 до 10,2 млн кв. м. Это говорит о том, что новый баланс спроса и предложения, а следовательно, и последующие действия девелоперов направлены на сокращение предложения, так как для большего объема будет недостаточно платежеспособного спроса. Разумеется, в ходе масштабных экономических, политических и социальных процессов, которые идут в течение 2021–2022 годов как в нашей стране, так и во всем мире, не приходится говорить про устоявшиеся долгосрочные тенденции на каком-либо рынке. Можно лишь констатировать, что существуют локальные вспышки спроса и затухающие процессы, связанные с недостатком платежеспособного спроса, а также снижения уверенности в том, что рынок недвижимости будет и дальше расти. Положительные тенденции, по нашему мнению, можно укреплять немонетарными мерами поддержки, такими, например, как создание механизма рефинансирования для застройщиков, работающих по 214-ФЗ, а также сокращением инвестиционно-строительного срока, при котором проекты станут дешевле для застройщика, а значит, и для покупателя»,— говорит господин Преображенский.

На периферию

Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers в Петербурге, отмечает: «На фоне дефицита площадок для девелопмента в центральных локациях, общей экономической неопределенности и снижения покупательной способности особенной популярностью у девелоперов пользуются периферийные локации, а также городские районы за границами КАД. С другой стороны, точечные премиальные проекты все еще появляются в исторических локациях Адмиралтейского района, Васильевского острова и Петроградской стороны».

Активное пополнение рынка проектами комфорт-класса в области и на периферии города, а также снижение спроса привели к замедлению темпов роста стоимости. Если в первом квартале темп роста средневзвешенной стоимости квадратного метра составлял 14–17% в зависимости от класса, на данный момент он вернулся на уровень до 2–3% за квартал. Также многие застройщики сейчас предлагают скидочные программы и дополнительное субсидирование ипотечных ставок, чтобы стимулировать спрос, указывает госпожа Базаева.

Господин Преображенский говорит, что в 2021 году средняя цена реализации поднялась со 139,5 до 188,9 тыс. рублей за квадратный метр, рост был практически линейный, с незначительными коррекциями. В 2022 году динамика роста стоимости квадратного метра значительно снизилась и, достигнув пика в июне в 219,4 тыс. рублей, начала корректироваться вниз — до 212 тыс. в августе. Динамика стоимости средней стоимости квартиры: в 2021 году — рост от 5,9 до 8,31 млн рублей, в 2022 году — с 7,89 до 8,83 млн рублей (локальный всплеск наблюдался в июне — 9,32 млн, затем — понижение). «Данные динамики цен свидетельствует о том, что спрос на рынке Петербурга относительно стабилен благодаря, в том числе, сокращению предложения, а локальные всплески обусловлены программами стимуляции спроса через льготную ипотеку и улучшению общей экономической ситуации после корректировки ключевой ставки»,— делится эксперт.

По словам госпожи Базаевой, сейчас многие девелоперы выходят на рынок с новыми продуктами, которые предлагаются по ценам, более комфортным для потенциальных покупателей (как за счет более демократичного класса, так и за счет корректировки планировочных решений в сторону уменьшения площадей). «Кроме того, за последние несколько лет существенно снизился объем предлагаемого в продажу жилья — как следствие, выход на рынок нового проекта активно влияет на ценовые показатели, особенно в районах, где объем предложения ограничен двумя-тремя проектами. До конца 2022 года, скорее всего, мы будем фиксировать изменение конъюнктуры рынка (появление на рынке большего числа проектов массового сегмента) и точечные корректировки цен в тех проектах, цена которых ранее была значительно перегрета, и, как следствие, привела к снижению показателя стоимости жилья в некоторых районах»,— прогнозирует эксперт.

Продажи падают

Общая тенденция на снижение количества зарегистрированных ДДУ в 2022 году — ожидаемый результат после ажиотажного спроса на рынке первичной недвижимости во время действия льготной ипотечной программы в 2020–2021 годах. В марте 2022 года на фоне снижения курса рубля и закрытия ипотечных сделок на ранее одобренных условиях наблюдалась повышенная покупательская активность, которая начала снижаться в апреле, как следствие — снижение количества заключенных сделок в течение всего лета.

По количеству квартир продажи в январе — апреле 2022 года, по данным господина Преображенского, в Петербурге составляли от 4676 до 5515, затем произошло падение в мае и июне, продано было менее 2,5 тыс., в июле и августе продано 3,2–3,5 тыс. квартир. «В 2021 году только два месяца показали продажи менее 4 тыс. квартир. Основной диапазон — 4,5–5,5 тыс. квартир в месяц. Рынок 2022 года начинался со стабильных значений предыдущей тенденции и начинает постепенно возвращаться к базовым значениям после падения. Количество заключенных договоров в первом полугодии 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 9%»,— говорит господин Преображенский.

Алексей Плюта, финансовый директор компании «Мегалит — Охта Групп», отмечает, что сейчас часть клиентов занимает выжидательную позицию, поскольку у людей нет уверенности в сохранении уровня заработной платы. «Все это сказывается на снижении объемов продажах. Так, за девять месяцев 2022 года количество реализованного жилья на примере "Приморского квартала" сократилось на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го»,— констатирует эксперт.

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», полагает, что сейчас рынок находится в сбалансированном состоянии. Он подтверждает, что темпы запуска новых проектов комфорт-класса увеличились. «Можно предположить, что во втором полугодии 2022 года девелоперы продолжат выводить объекты в рамках запланированных объемов, которые смогут поддерживать необходимый объем предложения на рынке»,— рассуждает эксперт.

Сегодня средняя цена «квадрата» в проектах комфорт-класса ГК «Ленстройтрест» варьируется от 135 до 335 тыс. рублей в зависимости от объекта. На фоне усиления конкуренции среди застройщиков и снижения покупательной способности населения уже с весны на рынке появилось большое количество различных предложений, скидок и акций, позволяющих купить недвижимость по более комфортной цене. До конца 2022 года эта тенденция сохранится, уверен господин Заседателев. Но массовой корректировки стоимости квадратного метра ожидать не стоит, уверен он.

Оптимисты и пессимисты

«Если резюмировать происходящее в последние месяцы, то можно сказать, что ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Но самое главное — успокоился потребитель, появилась некая уверенность в завтрашнем дне. Все вернулись к тому, что квартиру покупать можно»,— считает Егор Федоров, директор по продажам группы «Аквилон».

«После изменений условий программы с господдержкой покупатели вернулись к решению квартирного вопроса. А застройщики запускают совместные программы с банками, которые позволяют еще больше снизить субсидированную ставку. Помимо ипотечных, пользуются популярностью и другие программы по приобретению недвижимости»,— добавляет директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.

«Безусловно, льготная ипотека, запущенная в июне, дала толчок к росту рынка, росту продаж. За два последних летних месяца доля ипотечных сделок выросла до 65–80% в зависимости от компании»,— приводит данные Алексей Тюлькин, руководитель отдела продаж «Альфа Фаберже».

«Спрос летом, несомненно, вырос и на рекреационную недвижимость, и на проекты в центре Петербурга. Недвижимость остается привлекательным активом для покупателей. Но на премиальном рынке им интересны необычные проекты в качественных локациях»,— добавляет Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

Господин Софронов говорит: «Девелоперская активность выросла. Но застройщики все еще предпочитают действовать с осторожностью в отношении вывода новых проектов. Сказываются рост ставок по проектному финансированию и высокая стоимость стройматериалов в первой половине года. Активность заключается в переговорных процессах, приобретении новых участков, разработке проектов и их согласовании».

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, более осторожна в оценках: «Про какие-либо тенденции в текущей ситуации говорить сложно, но предварительные итоги квартала такие. Цены выросли к началу сентября на 16% в комфорт-классе, в бизнес-классе рост составил около 20%. Спрос в течение последних двух месяцев показывал положительную динамику (относительно периодов затишья в апреле-мае), в первую очередь — за счет ипотеки, в том числе субсидируемой застройщиками. Теперь, с учетом последних событий и выросшей неопределенности, можно ожидать стагнации».