Затянуть малоэтажный пояс

В петербургских пригородах идет активное формирование зон малоэтажной застройки. Многие девелоперы позиционируют свои объекты как городские предместья, созданные по образу и подобию американских и европейских пригородных зон, где проживает благополучный средний класс. Впрочем, в среде экспертов нет однозначного мнения о том, как быстро переберется средний класс в этот малоэтажный пояс.

Рынок загородной недвижимости для постоянного проживания в настоящее время один из самых неразвитых сегментов, самых пассивных. "Нет четкого понимания портрета покупателя, поэтому девелоперы до сих пор не определились, какой формат оптимален для застройки, и перспективы этого рынка в Петербурге по-прежнему не очень ясны. В любом случае, это должно быть предложение не далее 30 км от города", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.

На прямой дороге

Ирина Михеева, коммерческий директор АН "Плюс", полагает, что как только власти начнут содействовать застройщикам с точки зрения развития транспортной инфраструктуры, начнется увеличение спроса на рынке загородной недвижимости.

Директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Алексей Кольчик добавляет: "Большинству людей сложно уехать из мегаполиса осознанно. И одновременно с этим явно недостаточно развита инфраструктура в местах возможной застройки под такой вид жилья. Так, подскочили цены на недвижимость и землю в месте запуска новой развязки ЗСД, но отсутствие школ, больниц, магазинов не дает активно развивать это направление. Так что роль играет не только и не столько расстояние, сколько комфортные условия для жизни, сравнимые с городскими".

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed, добавляет, что формированию новых жилых зон способствует и наличие по соседству раскрученных проектов (тоже с хорошей инфраструктурой). Так, например, в Московском регионе, по ее мнению, как одну из тенденций 2013 года можно отметить формирование престижной пригородной зоны в Сколково. "В частности, на рынок был выведен поселок Сколково-1 — по сути, современный аналог Серебряного Бора. До центра оттуда можно добраться быстрее, чем из спальных районов столицы (причем дорога проходит по престижному Кутузовскому проспекту)", — говорит она.

Елена Шишулина, директор по маркетингу УК "Старт Девелопмент", полагает, что максимальное расстояние пригородных малоэтажных комплексов для постоянного проживания от границ города определяется менталитетом жителей города — сколько времени для них приемлемо тратить на дорогу до работы. "Для Петербурга это час (около 30 км от КАД), для Москвы — полтора часа (до 40-45 км), эти же цифры характерны для западных мегаполисов, а для жителей некоторых европейских городов — всего 15-20 минут", — рассуждает она.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", говорит: "По результатам опросов посетителей XXVII Ярмарки недвижимости (прошедшей 1-3 ноября 2013 года), которые проводила компания Infowave, растет интерес покупателей к малоэтажному жилью в целом. Среди тех, кто рассматривает покупку загородной недвижимости, примерно 70 процентов планируют там постоянное проживание. Свыше 60 процентов потенциальных покупателей хотели бы приобрести загородное жилье не далее 30 км от КАД. Нам кажется, что в условиях Санкт-Петербурга — это наиболее приемлемое расстояние".

Штампованный образ

В России идея о массовом переселении в индивидуальные дома в пригороды мегаполисов обычно имеет в своей основе традиционный образ "одноэтажной Америки". Сейчас в Штатах в пригородах проживает примерно 40% населения, около 130 млн человек. В некоторых штатах, например, в Калифорнии и Флориде, в пригородах проживает большинство населения.

"Но проецировать эти цифры на Россию нельзя. Возникновение "одноэтажной Америки" имеет свои причины и свою многолетнюю историю", — считает Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК "Пулэкспресс".

Теоретизируя насчет массового переселения в одноэтажные пригороды, нужно учитывать ряд моментов, полагает она. Во-первых, американские пригороды, какие они есть в нашем представлении, начали формироваться в начале XX века. Их расширение было связано с развитием транспорта, в том числе с появлением массового автомобиля, и, конечно, с масштабным строительством автодорог. После Второй мировой войны при господдержке в пригородах массово строились каркасные дома для семей военных. И уже в 1960-е годы в пригород пришли коммерческие предприятия, производства, то есть новые рабочие места. Также в пригороды сместились крупные образовательные, научно-исследовательские и технологические центры.

"Ничего этого, по крайней мере, в Ленобласти не происходит. Единственным центром образования, заработка и социальной инфраструктуры остается Петербург", — отмечает госпожа Агеева.

Во-вторых, в Штатах была реальная господдержка. Невысокие цены на землю, низкие ставки кредитов, государственные программы дорожного и жилищного строительства, благоприятная налоговая политика. В 1970-е годы объем налоговых льгот для домовладельцев в три раза превысил сумму всех прямых государственных дотаций, направляемых на решение жилищного вопроса. Федеральное жилищное агентство гарантировало кредиты для строительства миллионов частных домов.

В-третьих, в 1960-х, когда в Штатах число жителей в пригородах увеличилось в 2,5 раза, росли доходы населения и появился массовый средний класс, чего у нас опять-таки не наблюдается. Жизнь в собственном загородном доме стоит дороже, чем в городской квартире. Сегрегация по этому принципу позволяла сформировать единую социальную и экономическую среду.

"У нас сейчас все перевернуто с ног на голову — жилье за городом позиционируется как дешевая альтернатива квартире. В некоторых случаях строятся заведомые "гетто" для малообеспеченных жителей. К сожалению, высок риск, что они не смогут оплачивать содержание общей дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры. Их налогов также вряд ли хватит на обеспечение муниципального обслуживания занимаемых территорий", — сетует госпожа Агеева.

Причины исхода

"В США одной из ключевых причин "исхода" в пригород состоятельных горожан стал массовый приток в города иммигрантов и этнических групп, что сопровождалось экономическими проблемами, напряженностью в межрасовых отношениях и ростом преступности. Это вызывало желание отгородиться от проблем и угроз, обеспечить комфорт и безопасность своей семье. Американский социолог М. Дэниелсон писал: "...Большинство американцев были убеждены, что условие найти для себя хороший дом в хорошем районе, с хорошей школой означало только одно — по соседству не будут жить национальные меньшинства или просто люди с низким уровнем дохода"", — цитирует госпожа Агеева.

Однако постепенно пригороды в Штатах начали сталкиваться с теми же проблемами, что и города: перенаселенность, социальное расслоение, ухудшение криминогенной обстановки. И с 1980-90-х годов в США начала набирать силу обратная тенденция — джентрификация — переезд среднего класса в новые современные дома, построенные на месте старых и мало популярных ранее городских кварталов.

Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК "Загородный квартал"), говорит: "В странах Западной Европы малоэтажное жилье составляет примерно половину всех площадей застройки. В России в настоящее время этот показатель — около 10 процентов. Однако нужно учитывать, что процесс субурбанизации в Европе завершился в 1960-70-х годах, и современные показатели формировались в течение десятилетий".

Елена Шишулина считает, что сравнивать Америку и Россию некорректно. По ее мнению, стандартной схемы развития малоэтажных пригородов, которую можно было бы прилагать, как кальку, к разным городам и странам, не существует. "В каждой местности своя история и свой образ жизни. На крупные американские пригороды может приходиться до 50 процентов населения, в Европе эта доля заметно меньше, так как там больше маленьких автономных городков и деревень", — рассуждает она.