Дачный переворот

Теперь загородные поселки можно строить и продавать так же, как многоквартирные дома — с привлечением проектного финансирования и продажей через эскроу-счета. Покупатели будут более защищенными и в перспективе смогут легче получать для покупки ипотеку. Однако эксперты отмечают недостаточную продуманность закона и ограниченное предложение со стороны застройщиков.

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

В марте вступили в силу поправки к федеральному закону №476 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Они разрешают применять нормы долевого строительства для индивидуальных жилых домов. Средства дольщиков будут также размещаться на специальном эскроу-счете, воспользоваться ими застройщик сможет только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а для строительства обязательно оформлять разрешительную и проектную документации и планирование благоустройства территории. На частных застройщиков, чей интерес ограничен одним домом на собственном земельном участке, закон не распространяется. Для них действует старый порядок подготовки и строительства частного дома: если его площадь не превышает 500 кв. м, то до начала и после окончания строительства об этом нужно уведомить местную администрацию.

На рынке ИЖС не играют по-крупному

Большинство участников рынка загородного строительства — физические лица, самостоятельно нанимающие рабочих, или небольшие компании, которые продают и потом застраивают участки без подряда. Эта схема хорошо работает и позволяет решить проблему жилья эффективнее, чем покупка квартиры. Участники рынка любят приводить в пример дома площадью 120 кв. м в области по цене двухкомнатной квартиры в Москве. Проект может быть типовым или индивидуальным, но потребитель в любом случае получает продукт, в большей степени учитывающий его потребности, чем жилье из сегмента массовой застройки.

Стройки могут задержаться

Сроки завершения строительства начатых домов могут быть увеличены, но мер поддержки должно хватить, чтобы избежать долгостроев.

Сейчас в России строится 8953 жилых дома общей площадью более 95 млн кв. м, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства. Из них 77,2 млн кв. м продаются через счета эскроу — деньги покупателей защищены от нецелевого использования застройщиком. Если с девелопером что-нибудь случится, покупатель сможет их вернуть или же ждать, пока стройку закончит другая компания.

Строительная отрасль и рынок недвижимости высокочувствительны к экономической нестабильности. Строительные материалы по ряду позиций начали резко дорожать еще в 2020 году, а в этом году прибавилась нестабильность курса рубля к доллару и неуверенность покупателей жилья в стабильности своих доходов. Участникам рынка придется перестроиться и пересмотреть свои планы, предупреждает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. «Это касается логистики ряда позиций в сегменте строительных материалов, привлекаемой из-за рубежа рабочей силы, чуть позднее придется заниматься оборудованием и программным обеспечением»,— перечисляет он.

По словам господина Выломова, главные последствия текущей напряженности связаны с планами застройщиков, будущими проектами. «Чтобы их запускать, нужно понимать, какой будет ситуация в экономике на горизонте как минимум двух лет. Сейчас с этим есть определенные сложности. Но правительство дает четкие сигналы о том, что строительство не будет обделено вниманием»,— указывает он. Продлеваются программы льготной ипотеки, запущена программа поддержки проектного финансирования, существенно упрощены согласовательные и разрешительные процедуры. В комплексе это должно поддержать рынок, нивелировать существующие сложности. Однако о том, что и как сработало, можно будет говорить только летом. «Что касается текущих проектов, то они в основном будут реализованы, вопрос в сроках — по некоторым проектам они могут сдвинуться, не исключено, что на год. Масштабной остановки стройки не допустят. А в случае отдельных проблем сейчас есть отработанные механизмы, которые защищают средства дольщиков»,— резюмирует Федор Выломов.

В прошлом году на фоне постпандемийного подъема спроса на загородную недвижимость у крупных девелоперов многоквартирных домов — группы ПИК, ГК «Самолет», ГК «Инград» — появились намерения в этом направлении. Новый закон создал базу для их реализации, распространив на сегмент ИЖС понятные, прежде всего банкам, правила игры. Собеседник в одном из банков говорит, что отсутствие стандартов эксплуатации и обеспечения строящихся поселков инфраструктурой, специфика участников (небольшие компании, у которых не всегда есть успешная история реализованных проектов) очень ограничивали возможности кредитования и проектов и покупателей. Банки не готовы были к таким рискам, пояснил собеседник.

Строящихся коттеджных поселков в московской агломерации единицы. «Спрос в прошлом году подскочил, но из-за подорожания строительных материалов — некоторые позиции взлетели в цене в два раза, средний рост цен составил около 30% — предложение не появилось»,— отмечает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

Финансирование строительства было заботой покупателя. Получить ипотеку на строительство собственного дома стало возможным фактически только с прошлого года.

Сейчас ипотека на индивидуальное строительство есть и по специальным льготным программам. Но в целом выдачу ипотеки на ИЖС с трудом можно назвать массовой, при наличии высокого спроса на продукт. По итогам 2021 года объем ИЖС достиг 53% — исторический максимум — в общем объеме ввода жилья в России (49,1 млн кв. м). «Клиенты, покупающие загородные активы в элитных поселках, предпочитают сделки за наличный расчет. Сделки с ипотекой в структуре продаж застройщика элитных поселков составляют менее 10%,— рассказывает директор по ипотечным программам Villagio Estate Алена Ремизова.— Покупатели объектов бизнес-класса чаще используют ипотеку, порядка 60% покупок происходит с привлечением ипотечных денег».

Новые правила

Нормативная база рынка ИЖС отстает от действующей в отношении строительства многоквартирных домов. За прошедшие десять лет в профильном законодательстве, регулирующем стройку квартир, произошел прорыв. Сейчас оно соответствует передовым мировым практикам, у банков есть четкое понимание правил игры. ИЖС остается диким сегментом, которого боятся финансовые партнеры. Дорог в районе застройки или нет, или они разной ширины и качества; школы, детские сады, поликлиники никто не строит; нет стандартов эксплуатации готовых объектов. «Неправильно эксплуатируемый объект за несколько лет может потерять до 50% стоимости»,— обращает внимание Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family.

По мнению директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Джапаровой, принятые изменения в законе отражают интересы застройщиков крупных поселков массового сегмента и бизнес-класса. «До недавнего времени получить ипотеку на покупку дома в поселке было непросто, так как банки сомневались в ликвидности таких объектов — самые доступные по цене нередко были без инфраструктуры»,— говорит госпожа Джапарова. С финансированием, с точки зрения защиты интересов покупателей, тоже были сложности: банки строительство поселков не кредитуют, и застройщик работает на деньги от продажи, получая всю сумму сразу, при оформлении сделки. Еще одна проблема, которую может решить закон, касается эксплуатации инфраструктуры. «Есть прецеденты, когда застройщик передает покупателям в собственность только дома, а инфраструктуру оставляет у себя на балансе. Это позволяет ему устанавливать платный въезд в поселок или завышать цены на содержание территории»,— отмечает Анна Джапарова.

«Нововведения позволят защитить права граждан, привлечь профессиональных застройщиков и повысить качество индивидуального жилищного строительства»,— подчеркивает управляющий директор «Дом.РФ» Светлана Некрасова.

Сравнение цен на загородную недвижимость и квартиры в России

Регион
Средняя цена дома в продаже в марте 2022 года (млн руб.)
Динамика цены дома (%)
Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке (%)
Насколько дома дорожают сильнее, чем квартиры (п. п.)
За квартал
За год
За квартал
За год
За квартал
За год
Российская Федерация
10,7
8,6
22,7
8,7
28,5
-0,1
-5,9
Центральный ФО
11,2
7,7
22,5
8,2
26,9
-0,5
-4,4
Москва
42,5
-0,2
15,8
1,6
7,7
-1,9
8,1
Московская область
31,7
11,6
24,3
7,8
30,3
3,8
-6
Тверская область
15,3
19,5
31,9
16
44,9
3,5
-13
Ивановская область
10,9
12,4
32,9
11,6
38,8
0,8
-5,8
Калужская область
10,1
9,8
31,2
15,4
42,8
-5,6
-11,6
Тульская область
9,3
19,2
43,1
2,7
18,5
16,5
24,6
Ярославская область
8,8
6
17,3
8,4
28,2
-2,4
-10,9
Владимирская область
8,2
17,1
32,3
9,5
29,5
7,7
2,7
Воронежская область
7,7
13,2
28,3
9
26,6
4,2
1,7
Костромская область
7,2
-6,5
5,9
5,4
25,6
-11,9
-19,7
Курская область
6,9
7,8
25,5
7,7
32,4
0,1
-6,9
Белгородская область
6,8
6,3
19,3
8,9
27
-2,6
-7,7
Орловская область
6,7
9,8
19,6
7,7
27,7
2,1
-8,1
Липецкая область
6,4
6,7
23,1
11,7
33,8
-5
-10,7
Смоленская область
6,4
4,9
18,5
13
33,1
-8,1
-14,6
Рязанская область
5,8
9,4
13,7
11,6
40,7
-2,2
-26,9
Тамбовская область
5,7
3,6
23,9
11,2
30,8
-7,5
-6,9
Брянская область
4,8
2,1
9,1
12,3
42,3
-10,2
-33,2
Северо-Западный ФО
18,2
13,4
26,1
12,2
33
1,2
-6,9
Санкт-Петербург
51,8
19,6
34,9
11,9
27,2
7,7
7,7
Ленинградская область
23,9
13,8
13,8
11,8
33,1
2
-19,3
Калининградская область
16,7
14,4
34,7
21,2
52,7
-6,8
-18
Псковская область
10,1
3,1
23,2
10,9
33,5
-7,8
-10,3
Республика Коми
8,6
4,9
13,2
5,6
15,6
-0,7
-2,5
Вологодская область
8,4
6,3
21,7
7
30,9
-0,6
-9,2
Новгородская область
8,2
5,1
20,6
8,4
34,1
-3,3
-13,6
Южный ФО
12
7,4
23,6
8,4
31,8
-1
-8,2
Краснодарский край
25
17,9
63,4
3
21,5
14,9
41,9
Севастополь
15,8
-4,8
-4,2
9,6
23
-14,4
-27,3
Республика Крым
15,7
-5,4
6,8
11,2
35
-16,6
-28,2
Ростовская область
8,6
30,3
43,3
11,5
51,1
18,8
-7,8
Республика Адыгея
7,9
12,9
36,2
6,5
65,5
6,4
-29,3
Астраханская область
5,9
5,4
15,7
9,8
28,2
-4,5
-12,6
Волгоградская область
5,4
10,2
12,5
10,1
29,4
0,1
-16,9
Северо-Кавказский ФО
9,1
7,7
36,5
13,7
38,6
-6
-2,1
Республика Дагестан
14
14,8
53,8
10,2
27,8
4,5
26,1
Республика Северная Осетия - Алания
7,9
12,9
38,6
13,1
50
-0,2
-11,4
Кабардино-Балкарская Республика
7,8
-6
14,7
17,4
34,7
-23,5
-19,9
Ставропольский край
6,6
6,5
32
15,5
45
-9
-13
Приволжский ФО
7,2
7,7
16,7
8,3
30,9
-0,7
-14,1
Оренбургская область
5,4
0
8
7,1
22,6
-7,1
-14,6
Уральский ФО
8,2
7
19,4
7,6
22,2
-0,6
-2,8
Тюменская область
10,3
2
27,2
8,1
24,9
-6,1
2,2
Свердловская область
9,1
13,8
2,2
5,5
23,7
8,2
-21,4
Челябинская область
8,4
7,7
27,3
9,3
32,8
-1,6
-5,6
Ханты-Мансийский автономный округ
7,7
8,5
20,3
7,4
11,2
1
9,1
Курганская область
5,7
3,6
26,7
8,9
26,3
-5,2
0,4
Сибирский ФО
9,9
7,8
20,2
6,9
26
0,9
-5,8
Республика Алтай
14,7
33,6
42,7
13,2
47,8
20,4
-5,1
Новосибирская область
12,3
4,2
26,8
9,2
29,3
-4,9
-2,5
Томская область
12
6,2
23,7
5,2
22,9
1
0,9
Красноярский край
11,7
9,3
15,8
7
30,4
2,4
-14,6
Кемеровская область
11,2
13,1
12
9,4
22,3
3,8
-10,3
Омская область
8,6
10,3
56,4
10,7
34,1
-0,5
22,3
Алтайский край
8,4
10,5
20
7,6
35,8
2,9
-15,8
Иркутская область
4,9
-2
-10,9
0,5
10,4
-2,5
-21,4
Дальневосточный ФО
11,9
7,8
23
5,2
17,4
2,7
5,6
Приморский край
14,9
14,6
19,2
9,8
25,6
4,8
-6,4
Хабаровский край
11,5
1,8
32,2
-4
5,5
5,8
26,7
Республика Саха (Якутия)
9,4
5,6
19
6,5
17,2
-0,9
1,8

Источник: ЦИАН.

По мнению эксперта градостроительного института «Мирпроект» Андрея Старовойтова, закон стал существенным шагом для создания в стране системы ипотечного кредитования ИЖС, но в нем есть упущения. «Для строительства жилых комплексов с индивидуальными жилыми домами застройщик теперь должен получать полноформатное разрешение на строительство (в отличие от заявительной подачи уведомления о планируемом строительстве частного дома), но в то же время для него остаются в силе исключения, по которым для объектов ИЖС можно вообще не разрабатывать проектную документацию и не делать ее экспертизу,— комментирует господин Старовойтов.— Мы полагаем, что в таком случае банк, оценивающий риски кредитования проекта, не имеет главного для оценки — единственного документа, подтверждающего безопасность строящегося объекта капитального строительства по риску обрушения и его пожарной безопасности, подтверждаемые только органами экспертизы».

Рост организованности рынка требует от участников больших затрат на проект на старте, с этим у небольших компаний могут быть трудности. «Нужно купить землю, сделать проект планировки, согласовать его, что занимает от шести месяцев до года, и тогда можно будет рассчитывать на проектное финансирование и ипотеку для покупателей»,— перечисляет господин Цыркин. По его словам, это не невозможная трансформация, но требующая компетенций и стартовых вложений. «Небольшие игроки уйдут с рынка. Возможности конкурировать с крупными системными проектами по цене ограничены небольшой маржинальностью — около 15% в сегменте комфорт-класса»,— считает Борис Цыркин.

Кроме того, есть проблема ограниченного предложения на рынке загородной недвижимости. «Площадки, достаточные для строительства масштабного, качественного проекта, есть, например, в 75 км от Москвы — это бывшие земли сельскохозяйственного назначения. Чистое поле. А спрос есть на транспортную близость к Москве, инфраструктуру, природу»,— резюмирует Максим Лещев.