Москва коммунальная

В Москве выставлено на продажу около 2 тыс. комнат в коммунальных квартирах. Но в крупных агентствах недвижимости сделки с этой категорией недвижимости единичны. Лоты, которые могут привлечь покупателя ценой, обычно удалены от центральных районов и расположены в очень старом фонде. А те, что продаются в удобных локациях со сложившейся инфраструктурой, стоят дороже полноценной однокомнатной квартиры в районе попроще. На особенности ценообразования накладываются стандартные трудности сделок с длинной цепочкой участников. В итоге спрос на комнаты поддерживают покупатели, которым нужна столичная прописка, или те, кто владеет информацией о расселении или планах соседей.

Фото: Александр Ведерников, Коммерсантъ

На сайтах объявлений о продаже недвижимости предложения комнат не редкость. Для поиска в этом сегменте даже есть отдельный фильтр. Если сравнивать среднюю цену однокомнатной квартиры в Москве — 8,5–9 млн руб.— и комнаты, то комната в полтора раза дешевле. По данным ЦИАН, средняя цена комнат в 2022 году в целом по Москве держится на уровне 5–5,5 млн руб. Цены начиная с весны то растут, то снижаются на 1–4% в месяц, хотя до апреля 2022 года был планомерный рост, сопоставимый с динамикой на вторичном рынке квартир.

Покупка комнаты чаще привлекает тех, кто ищет первое жилье или ближе к месту учебы или лечения. Но преимущество в цене может существенно потерять в весе, если присмотреться к деталям. Помимо стандартных локации, возраста дома и состояния общих зон в квартире, должны минимально подойти сами соседи, которых, возможно, придется видеть ежедневно.

По словам руководителя офиса «Митино» «Инком-Недвижимости» Наталии Борзенковой, комнаты — это, как правило, довольно старый жилой фонд в центре и некоторых спальных районах, застроенных в 1980–1990-х годах. «В последние десять лет уже практически невозможно перевести квартиру в коммунальную и выделить все жилые комнаты как отдельные объекты недвижимости»,— отмечает она. По данным компании, одно из бюджетных предложений — комната площадью 12 кв. м в четырехкомнатной квартире в панельной пятиэтажке в Новой Москве за 2 млн руб. А 15,5 кв. м в сталинской высотке, в знаменитом «Доме авиаторов» на Кудринской площади, в трехкомнатной квартире обойдутся в 14,5 млн руб. «Есть лоты по две или три комнаты в пяти- или девятикомнатной квартире, это, как правило, центр города»,— привела примеры Наталия Борзенкова.

«Когда-то формат покупки квартиры не сразу, а отдельными комнатами был распространен. Сейчас такие сделки встречаются редко»,— отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. В конце октября этого года в Москве было выставлено на продажу 1,9 тыс. комнат, подсчитали в «Миэль». По данным ЦИАН, объем предложения в этом сегменте — около 1,4 тыс. лотов. До 2022 года объем предложения комнат в продаже сокращался — в октябре 2020 года в Москве было доступно около 1 тыс. лотов, в октябре 2021 года — около 900. В этом году нестандартная динамика — начиная с апреля выбор комнат на рынке увеличивается, к октябрю предложение увеличилось более чем на 50% по сравнению с прошлым годом, до 1,4 тыс. штук. «Учитывая, что спрос на покупку комнат сокращается, срок экспозиции растет, и объекты накапливаются на рынке»,— объясняет госпожа Лапшина.

По словам главного аналитика «Миэль» Екатерины Бережновой, комнаты — один из наименее ликвидных видов недвижимости в Москве. С учетом сложностей проведения сделки, которые возникают в связи с тем, что при продаже собственник обязан получить от соседей отказ от покупки остальных комнат в квартире, цена перестает быть привлекательной. Кроме того, комнату труднее воспринимать как удобное имущество, потому что нужно, чтобы соседи хотя бы не пугали.

«Обычно объем предложения комнат стабилен. Это обусловлено их низкой ликвидностью и ограниченным числом покупателей. Комнаты приобретают скорее вынужденно, из-за нехватки средств на полноценную квартиру. Часто сделку проводят с целью получить прописку. Но есть и покупатели, обладающие определенной информацией — о скором расселении, о ситуации у потенциальных соседей»,— рассказала госпожа Бережнова, добавив, что компания продает комнаты очень редко: три-четыре лота в месяц.

Популярность такого формата жилья снижается, многие покупатели с небольшим бюджетом делают выбор в пользу студий, где смогут полноценно хозяйничать. «Но в условиях экономической нестабильности ко всем наиболее доступным вариантам жилья интерес растет. Покупатели выбирают комнаты в силу жизненных обстоятельств»,— резюмирует Елена Лапшина.