В зоне особого внимания юристов

В отличие от более демократичных сегментов, сделки с элитной недвижимостью, как правило, происходят с привлечением юристов: это неудивительно, учитывая, что на кону стоят десятки миллионов, а иногда и сотни миллионов рублей. Но и этот сегмент не застрахован от мошеннических действий, предупреждают специалисты.

Сегодня наблюдается тенденция сближения юридических компетенций и компетенций риэлторов при сопровождении сделок с элитной недвижимостью

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, говорит, что мошенничество есть во всех сегментах рынка недвижимости, но выделить категорию, где оно присутствует чаще — сложно, 99% сделок проходит либо по ДДУ, либо как продажа готового жилья, и с учетом того, что в основном это новостройки, большинство сделок безопасны.

Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов подсчитал, что случаи мошенничества с недвижимостью встречаются довольно часто: до 10% от общего количества сделок на рынке. «В этом году рынок впервые рынок столкнулся с подделыванием электронной подписи, однако эту проблему уже решили на законодательном уровне. Также по-прежнему много поддельных документов: доверенностей, паспортов и так далее»,— перечисляет он.

Пятьдесят на пятьдесят

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development, говорит, что обманов в элитном сегменте достаточно мало, потому что большинство покупок совершаются при консультации юристов и профессиональных брокеров. «Стоимость жилья велика, а правовая грамотность покупателей, которые чаще всего имеют свой бизнес, так же высока»,— поясняет она.

Господин Гиновкер сообщает, что в элитном секторе свыше 50% покупателей предпочитают проводить сделку с юристом. «Цена ошибки на сделке с элитной недвижимостью может очень дорого обойтись. Чем выше стоимость объекта, тем выше риск. А потому лучше перестраховаться, и люди, покупающие дорогую недвижимость, отлично понимают это. Как правило, это бизнесмены или крупные руководители — люди опытные, им необходима надежность».

Господин Гиновкер говорит, что в среднем хороший юрист обойдется от 5 тыс. рублей в час. Однако цены индивидуальны: кто-то считает часы, а кто-то называет единую сумму за сопровождение сделки. Мария Стригалева, руководитель аудиторской и налоговой практики BLCons Group, замечает, что стоимость юридического сопровождения сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге сильно варьируется: от 15 тыс. рублей до сотен тысяч, в зависимости от сложности сделки, цены объекта, процедур проверки «чистоты» объекта и сделки.

Дарья Филина, партнер юридического бюро Legal to Business, говорит, что в случаях, когда сумма сделки превышает 17–20 млн рублей, клиент готов инвестировать в профессиональные знания юристов.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», говорит: «Случаи мошенничества в сегменте элитного жилья — редкость. Однако мы всегда советуем с осторожностью относиться к некоторым предложениям на вторичном рынке, поскольку в этом случае для покупателя есть ряд рисков: сделки на вторичном рынке могут быть не такими прозрачными, как при покупке недвижимости напрямую от застройщика. Например, квартира может быть обременена правами третьих лиц, находиться в споре или под арестом, что в дальнейшем может повлечь длительные судебные разбирательства. Поэтому покупка квартиры от застройщика — гарантия безопасности взаиморасчетов, юридической чистоты и прозрачности сделки».

«Нередкий случай на рынке элитной недвижимости — покупка у знакомых. В этом случае, как правило, покупатель доверяет продавцу и предпочитает провести сделку без помощи риэлтора. Такая сделка может не иметь умышленного мошенничества, однако юридические сложности оформления сделки могут таить немало подводных камней, о которых ни продавец, ни покупатель могут вообще не знать»,— предостерегает господин Гиновкер.

Конфликт интересов

«Чаще всего покупатели в элитном сегменте привлекают к сделкам не столько юристов, сколько своих брокеров. На рынке Петербурга есть пять-шесть агентств, которые работают с этой категорией покупателей»,— подсчитала госпожа Соболева.

Госпожа Филина при этом подчеркивает, что риэлтор не всегда может быть компетентен. «В основе всегда лежит конфликт интересов риэлтора и юриста: первый заинтересован заключить сделку и получить согласованное вознаграждение, второй — призван защитить интересы клиента, сведя к минимуму потенциальные риски. Действия первых и вторых не всегда идут рука об руку. Однако на сегодняшний день наблюдается тенденция сближения юридических компетенций и компетенций риэлторов при сопровождении сделок с элитной недвижимостью. Именно комплексный подход позволяет предоставить клиенту качественную услугу с минимальными юридическими рисками в дальнейшем. Но на сегодняшний день это скорее редкость, нежели правило. Стоимость такого комплексного юридического сопровождения сделки по отношению к стоимости самой сделки и минимизации размера потенциальных рисков в дальнейшем, по существу, невелика»,— замечает госпожа Филина.

Госпожа Стригалева напоминает, что важный нюанс, на который стоит обратить внимание — квалификация специалиста, который занимается оформлением сделки. «Многие покупатели, например, уверены, что риэлтор, который занимался поиском подходящего объекта, сможет на высоком уровне сопроводить и сделку купли-продажи. При этом необходимо понимать различие функционала специалиста по подбору подходящего объекта и юриста, знающего тонкости постоянно меняющегося законодательства и способного предусмотреть судебные риски. Оценить все нюансы сделки индивидуально определенного объекта недвижимости способен только высококвалифицированный юрист, опыт которого дополняется судебной практикой по данной категории дел»,— говорит госпожа Стригалева.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, полагает, что при привлечении специалиста для совершения сделки с элитной недвижимостью важно пригласить не просто юриста, но грамотного посредника, который безболезненно для двух сторон срастит сделку, сделает этот процесс приятным. «Однако на рынке по-прежнему встречаются непрофессиональные юристы, которые, отрабатывая свой гонорар, способны лишними правками, неверными формулировками омрачить процесс и даже поколебать решение сторон. И таких примеров великое множество»,— сокрушается госпожа Конвей.

По ее мнению, работа специалистов в элитном сегменте не ограничивается знанием самого проекта или района. «Квалификация специалиста в "де-люкс" распространяется и на умение поддержать small talk — поговорить на какие-то общеполитические, общекультурные темы, уметь вычленить тренды в происходящих событиях в разных сферах: и экономической, и политической, и других. В этом случае консультант действительно может получить определенный кредит доверия от обеих сторон. Неважно, представляет ли он интересы продавца или покупателя: консультанту необходимо соблюсти некую беспристрастность внутри сделки, сохраняя определенный нейтралитет, объективность, для того чтобы обе стороны чувствовали себя комфортно»,— уверена госпожа Конвей.

Важный нюанс

В ходе самой сделки важным нюансом является проверка законности проведенных перепланировок и переоборудований. Если перепланировка выполнена с нарушениями действующих законодательных норм, есть риск, что в будущем владельцам придется все восстановить в исходное состояние, а также выплатить штрафы.

Для продавца важным фактором является гарантия получения всей суммы. Поэтому, важно определить и зафиксировать в договоре способ расчета (наличными через банковскую ячейку; с помощью аккредитива; безналичным расчетом).

Частью комплекса мер по обеспечению безопасности сделки является проверка дееспособности сторон сделки.

Проверке так же подлежит вид разрешенного использования земельного участка, на котором располагается объект. Особенно актуально это для рынка загородного жилья, когда на земельных участках, предназначенных для индивидуальной застройки, зачастую возводятся многоквартирные дома.

Для любой из сторон сделки важным является составление документов в полном соответствии с действующим законодательством, с целью исключения рисков признания сделки недействительной (ничтожной), напоминает госпожа Стригалева.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», добавляет: «В случае покупки элитной недвижимости на первичном рынке у застройщика нужно внимательно изучать ДДУ, если приобретаете квартиру с отделкой. Особенно тщательно следует изучить пункты, где прописаны материалы, которые будут использованы, потому что, если они четко не указаны, есть риск получить после сдачи дома не совсем то, чего ожидали (например, будут использованы более дешевые материалы или сантехника не того бренда, который позиционировался в буклетах)».

Дарья Филина говорит, что наиболее часто мошеннические действия в сегменте элитной недвижимости случаются в загородном направлении. «Так, недобросовестные застройщики вместо строительства индивидуального жилого дома на землях, предназначенных исключительно для строительства ИЖС, возводят многоквартирные дома. При этом под многоквартирным понимается даже дом, состоящий всего из двух квартир (таун-хаусы, коттеджи на две семьи). Эта разница для покупателя неочевидна, но на практике незаконные строения подлежат сносу. По оценкам экспертов, спрос на индивидуальную жилую недвижимость в 2018 году резко упал, поэтому заманчивые предложения о покупке элитного коттеджа по бросовой цене покупателям нужно оценивать критически».