Договор об инвестировании строительства жилья и договор участия в долевом строительстве: соотношение понятий

Библиографический список

Агарков М. М. Подряд. Текст и комментарий к ст. 220—235 Гражданского кодекса. М., 1924.

Алексеев С. С. Восхождение к праву: поиски и решения. М., 2001.

Алексеев С. С. Общая теория права: в 2 т. М., 1982. Т. 2.

Белов В. А. Гражданское право. Т. 1: Общая часть. М., 2012.

Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право Германии. СПб., 1910.

Большой энциклопедический словарь / общ. ред. А. М. Прохорова. М., 1999.

Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2005. Т. 2.

Гримм Д. Д. К учению об объектах прав // Вестник гражданского права. 2007. № 1.

Двинин О. А. Вопросы теории и практики договора электроснабжения в Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006.

Жанэ А. Д. Электроэнергия как особого рода вещь // Журнал российского права. 2004. № 5.

Зайченко Н. М. Предмет договора энергоснабжения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007.

Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / сост. И. М. Тютрюмов. Кн. 4. М., 2004.

Крассов Е. О. Система договорных связей в сфере организации снабжения электрической энергией: дис. ... канд. юрид. наук.

Лукьянцева И. А. Правовая природа электроэнергии как объекта гражданских прав // Журнал российского права. 2008. № 3.

Лысенко А. Н. Имущество в гражданском праве России. М., 2010.

Матиящук С. В. Правовое регулирование договорных отношений в сфере электро- и теплоснабжения. М., 2011.

Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999.

Нестолий В. Г. Договор энергоснабжения — самостоятельный институт российского гражданского права // Сибирский юридический вестник. 2003. № 3.

Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1999.

Плешаков Н. В. Проблемы правового регулирования договорных отношений на оптовом рынке электрической энергии: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.

Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 6-е изд. М., 2011.

Саватье Р. Теория обязательств: юридический и экономический очерк. М., 1972.

Свирков С. А. Основные проблемы гражданско-правового регулирования оборота энергии: монография. М., 2013.

Фаустов С. А. Правовое регулирование электро- и теплоснабжения в системе энергоснабжения в Российской Федерации: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.

Федотов Д. В. Бестелесное имущество в гражданском праве: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2012.

Договор об инвестировании строительства жилья и договор участия в долевом строительстве: соотношение понятий

ЖУРАВЛЕВА Анна Арташесовна, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Юридического института Северо-Кавказского федерального университета, кандидат юридических наук

355000, Россия, г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1А E-mail: ann5128@yandex.ru

В статье проводится анализ правовой природы отдельных видов инвестиционных договоров в сфере строительства. Содержится вывод о том, что все договоры инвестирования строительства жилья можно разделить на две большие группы: договоры участия в долевом строительстве, урегулированные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие указанного Закона. Участники последней группы договоров находятся под защитой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах, исполнении обязательств и недействительности сделок, положений особенной части ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи, строительного подряда и др., а также Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Дан анализ сходств и различий указанных договоров.

Ключевые слова: инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве жилья, инвестирование строительства жилья, виды инвестиционных договоров в строительстве жилья.

Agreement of Housing Construction Investment and Agreement of Participation in Shared Construction: the Relationship Between the Concepts

А. А. ZHURAVLEVA, candidate of legal sciences

Law Institute of North-Caucasus Federal University

1А, Pushkin st., Stavropol, Russia, 355000

The article analyzes the legal nature of specific types of investment agreements in the construction sphere. The article contains the conclusion that all agreements of housing construction investment can be divided into two large groups: agreements of participation in shared construction, regulated by Federal Law dated December 30, 2004, No. 214-FZ "On Participation in Shared Construction of apartment houses and other real estate objects and about modification of some legal acts of the Russian Federation" and other investment agreements, which do not come within the purview of the above mentioned law. Participants of the latter group of agreements are under the protection of the Law of the Russian Federation "On Protection of Consumers' Rights", general provisions of the Civil Code of the Russian Federation on agreement, fulfillment of obligations and invalidity of legal transactions, provisions of the Special Part of the RF CC on the futures contracts, construction project contracts and others, and also framework regulation of the Federal Law "On Investment Activity in the Russian Federation in the form of capital investments". The author provides analysis of similarities and differences of the indicated agreements.

Keywords: investment contract, contract of participation in shared construction, housing construction investment, types of investment contracts in housing construction.

DOI: 10.12737/20148

Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие. Подобное положение дел, в частности, обусловлено определенной выгодой лица, приобретающего жилое помещение: как известно, стоимость недвижимости на стадии строительства значительно ниже стоимости этой же недвижимости после введения ее в эксплуатацию.

Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии

строительства в отечественном правопорядке опосредуются договорами об инвестировании строительства жилья. Такие договоры могут иметь различные наименования: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «договор об инвестиционном участии в строительстве» и др.

Однако на практике все эти договоры имеют один и тот же предмет: лицо (инвестор) передает денежные

средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать его инвестору на праве собственности либо долю в праве собственности на соответствующий объект.

В науке и на практике ведутся дискуссии относительно правовой природы подобных договоров: являются ли они особым видом1 гражданско-правовых договоров или могут быть квалифицированы по признакам уже существующих договорных конструкций и рассмотрены как смешанные договоры, либо выступают не более чем поименованным гражданско-правовым договором2, но в сфере строительства жилья (договор купли-продажи будущей вещи, договор строительного подряда, договор простого товарищества, договор возмездного оказания услуг, предварительный договор и т. п.)3.

Полагаем, что более верной является позиция об особом положении таких договоров в гражданском праве, поскольку основной их вид — договор долевого участия в строительстве является предметом регулирования самостоятельного нормативного акта — Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных

1 Подробнее см.: Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6; Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4; Козлова Е. Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2013. С. 165.

2 Подробнее см.: Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.

3 Подробнее см.: Муравьев Б. В. Указ. соч.

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ). Данное обстоятельство не позволяет отнести данный договор к непоименованным либо к смешанным договорам исходя из смысла ч. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ.

В то же время следует признать, что наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существует и договорная конструкция договора об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на положении ст. 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Федеральный закон № 39-ФЗ), который позволяет заключать подобного рода договоры в соответствии с положениями ГК РФ (п. 1 ст. 8 Федерального закона № 39-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 1 Федерального закона № 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, которая может осуществляться в рамках различных гражданско-правовых договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных действующим законодательством, в том числе договоров, имеющих смешанный характер.

Таким образом, в отличие от Федерального закона № 214-ФЗ, Федеральный закон № 39-ФЗ фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного рода договоров, отдавая это на откуп ГК РФ4.

4 Единственным нормативным актом, который дает определение родовому понятию «инвестиционный договор» в области строительства, является постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 г. № 505

Так, согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при разрешении споров, возникших из подобного рода договоров, судам в каждом конкретном случае следует руководствоваться положениями о договоре купли-продажи будущей вещи, либо о договоре строительного подряда, либо о договоре простого товарищества или положениями о других поименованных в ГК РФ договорах, в зависимости от условий соответствующей сделки.

Указанное положение дел дало основания многим авторам утверждать, что термин «инвестиционный договор» в строительстве в большей степени отражает экономическую сущность отношений между застройщиком и инвестором (в нашем случае — лицом, приобретающим недвижимость для личных целей). В связи с чем высшая судебная инстанция и подводит регулирование этой договорной конструкции под существующие договоры.

Однако такое положение дел не представляется правильным, поскольку отсутствие надлежащего

«О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче

согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества», которое определя-

ет его как договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т. д.).

правового регулирования прочих инвестиционных договоров в строительстве, кроме договора долевого участия в строительстве, не может быть основанием для отнесения категории «инвестиционный договор» к неюридическим понятиям. Более того, гражданско-правовые договоры так или иначе отражают хозяйственно-экономические процессы, происходящие в обществе, и многие экономические понятия в определенный момент попадают в сферу права (например, «купля-продажа», «лизинг», «кредит» и проч.).

Представляется, что понятие «договор инвестирования строительства» как нельзя лучше отражает экономико-правовую природу соответствующих правоотношений.

Под инвестициями согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В связи с этим соответствующий договор отражает то обстоятельство, что целью инвестора является не просто приобретение на праве собственности объекта недвижимости, но и получение дополнительного полезного эффекта, который характерен именно для инвестиций — приращение стоимости первоначальных вложений. Как известно, в договоре инвестирования строительства жилья это проявляется в превышении стоимости приобретаемого объекта недвижимости на заключительной стадии строительства и после ввода объекта в эксплуатацию над суммой денежных средств (инвестиций), переданных инвестором застройщику на ранних стадиях строительства.

Так, А. В. Майфат к юридическим признакам инвестиционных договоров относит, в частности, особую цель (получение инвестором дохода от вложения средств, в том числе

в виде недвижимого имущества), а также особый источник дохода (только деятельность лица, получившего инвестиции, а не самого инвестора)5. Полагаем, что важным признаком таких договоров является наличие определенного промежутка времени между передачей инвестором инвестируемых денежных средств и получением полезного эффекта (прибыли, имущества, в том числе недвижимого), что в полной мере отражает признаки конструкции подобного рода договоров в строительстве.

Например, в США на рынке недвижимости выделяют так называемую инвестиционную недвижимость (Investment Property), которую приобретают, как правило, не для проживания своей семьи, а в целях получения дополнительного дохода, прибыли от повышения ее стоимости либо минимизации налогообложения. Такая недвижимость делится на три категории: жилая недвижимость для сдачи в аренду, коммерческая недвижимость и недвижимость для перепродажи через некоторое время. Наряду с недвижимостью, которая приобретается в целях инвестирования денежных средств, в США выделяют такой вид жилой недвижимости, который дословно переводится как «второй дом» ("Second Home"), которая приобретается в дополнение к имеющемуся жилью в целях проживания там определенное время (в отпуске, в другом географическом местоположении, например, по месту работы, и т. п.)6.

Таким образом, представляется, что в настоящее время все договоры инвестирования строительства жилья по предмету урегулирования отношений между застройщиком и инвестором можно разделить на две группы: договоры долевого участия в строительстве, урегулированные

5 См.: Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.

6 Подробнее см.: URL: http://www.nolo. com/legal-encyclopedia/what-the-difference-between-investment-property-second-home. html.

Федеральным законом № 214-ФЗ, и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие норм указанного Закона7.

На практике прочие инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т. п.). В судебной практике это также находит подтверждение. Например, Верховный суд Республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон № 39-ФЗ, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение)8.

В то же время следует отметить, что несмотря на отсутствие самостоятельного нормативно-правового регулирования последней категории договоров, граждане-инвесторы по ним находятся под защитой Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», общих положений ГК РФ о договорах, об исполнении обязательств, о недействительности сделок, а также положений особенной части ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи,

7 В данном случае речь идет только об инвестиционных договорах, где на стороне инвестора выступает физическое лицо, приобретающее недвижимость для личных целей. Как известно, в строительстве существуют иные виды инвестиционных договоров, а именно — предпринимательские инвестиционные договоры, которые заключаются между органами публичной власти, например Правительством РФ, и девелопером (юридическим лицом) либо между юридическими лицами — соинвесторами, между соинвесто-рами, так называемые базовые инвестиционные договоры. Но эти договоры не являются предметом рассмотрения настоящей статьи.

8 См. подробнее апелляционное определение Верховного суда Республики Калмыкия от 31 июля 2012 г. по делу № 33-515/2012.

строительного подряда и проч., согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, а также рамочного регулирования Федерального закона № 39-ФЗ.

Между тем необходимо отметить, что в теории существует множество различных точек зрения на соотношение договора долевого участия в строительстве с инвестиционным договором: от рассмотрения договора долевого участия как разновидности инвестиционного договора9 до полного отрицания пересечения этих договоров10. Однако представляется, что наличие общих признаков и целей, которые были названы выше, позволяет безоговорочно отнести договор долевого участия в строительстве и договор инвестирования строительства жилья, который заключается не по правилам Федерального закона № 214-ФЗ, к общему типу инвестиционных договоров. Такой вывод также можно сделать исходя из смысла норм ч. 2, 3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ и абз. 2 ст. 2 Федерального закона № 39-ФЗ, которые фактически предоставляют гражданам и организациям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) индивидуальных объектов недвижимости (жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений

9 Подробнее см.: Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1.

10 Подробнее см.: Горбачев С. Г. Указ. соч.

и проч.), а для субъектов предпринимательской деятельности также по строительству многоквартирных домов: либо договор долевого участия в строительстве, либо иной договор инвестирования строительства.

В то же время следует отметить, что несмотря на сходства данные договоры имеют и множество различий.

К основным различиям можно отнести следующие:

1) договор участия в долевом строительстве в отличие от прочих инвестиционных договоров подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);

2) договор участия в долевом строительстве должен включать в себя четкий перечень законодательно установленных существенных условий (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);

3) предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге (ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ);

4) инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством (п. 1 ст. 3, ст. 121, 152 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, инвесторы по договору инвестирования строительства жилья, который заключается в простой письменной форме, в отличие от договора о долевом участии в строительстве, испытывают на себе большее количество рисков в ходе возникновения и исполнения соответствующих договорных обязательств.

Библиографический список

Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.

Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4.

Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1.

Козлова Е. Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2013.

Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.

Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6.