Спрос диктует положение

Цены на новостройки в Новосибирске за год выросли на 12–18%. При этом с начала года спрос вырос на 10%. Как уверяют эксперты рынка, в условиях нестабильности вложения в недвижимость стали оптимальными инвестициями, а расширение программ льготного ипотечного кредитования подогревает спрос. Впрочем, эксперты отмечают, что застройщикам придется учесть, что пандемия сильно ударила по доходам россиян, и только за счет доступной ипотеки удержать спрос надолго вряд ли получится.

Новосибирск вышел на третье место по темпам роста цен на жилье в новостройках, выше — только в Сочи и Иркутске

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Темп роста стоимости недвижимости в новостройках в Новосибирске во втором квартале 2020 года стал одним из самых высоких в стране. Средняя стоимость квадратного метра составила 68,3 тыс. руб. Относительно предыдущего квартала цены выросли на 7,9%, а в сравнении со вторым кварталом 2019 года — на 18%, говорит руководитель раздела новостроек «Авито недвижимость» Дмитрий Алексеев. По оценкам компании, выше темпы роста оказались только в Сочи (+24,8%) и Иркутске (+22,8%).

«Мы видим бурный рост цен даже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот год мы начали со средневзвешенной ценой на новостройки 70,3 тыс. руб., на май она составила уже 72,8 тыс. руб. за 1 кв. м, рост с начала года — 3,5%»,— говорит директор проектов ГК «Ёлка девелопмент» Максим Марков (компания реализует девелоперский проект ЖК «Новые Снегири»). Темпы роста цен на новостройки более чем в два раза опережают темпы изменения цен на вторичном рынке недвижимости (1,4% с января по май), а цены за 12 месяцев увеличились на 11,8%, отмечает он.

Рост стоимости связан с переходом девелоперов по всей стране на проектное финансирование и использование эскроу-счетов, рассказал „Ъ“ руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По данным Росреестра, в первом квартале 2020 года 14% всех договоров долевого участия были заключены по новым правилам, предусматривающим проектное финансирование строительства. Как ранее комментировали эксперты „Ъ“, игроки вынуждены закладывать расходы на переход на проектное финансирование в стоимость жилья. Влияет на рост цен и доступная субсидированная ипотека под 6–6,5% годовых, говорит Алексей Попов. Увеличение цен происходит на фоне растущего спроса, отмечают эксперты.

В Новосибирской области, по данным ЦИАН, на первичный рынок приходится около четверти ипотечных сделок. Льготное ипотечное кредитование вообще актуально для Сибирского федерального округа, говорит эксперт, жилищное кредитование на новостройки достигает здесь 19% ипотечных сделок.

Еще одним фактором, который подстегивает рост цен, стал эффект отложенного спроса, отмечают эксперты. Если в марте из-за пандемии коронавируса спрос на новостройки упал на 34,8% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, то уже в апреле он вернулся на прежний уровень, а к июлю превысил прошлогодние показатели на 32,6%, сообщили в «Авито недвижимость». Покупатели, которые не могли позволить себе ипотеку под 8–9% годовых, сейчас вышли на рынок, говорит Алексей Попов. Многие охотнее берут кредит именно на жилье в новом доме, так как это предполагает более выгодные условия, чем кредит на объекты вторичного рынка, отмечает Дмитрий Алексеев.

«У нас в жилом комплексе с начала года цена на квадратный метр повысилась на 7%. Ничто в ближайшее время не предвещает снижения темпов этого роста на рынке первичной недвижимости в регионе»,— говорит Максим Марков. Государство продолжает поддерживать отрасль и стимулировать потребителей к покупке новостроек, отмечает он. Кроме того, ставки по банковским вкладам упали ниже 5%, при этом стоимость квадратного метра в новостройках только растет, говорит эксперт. «В таких условиях инвестирование в стройку позволяет заработать»,— считает Максим Марков. По его словам, еще одним фактором, который влияет на рынок, стало сокращение предложения со стороны застройщиков. «Если пару лет назад покупатель выбирал квартиру из 37 тыс. предложений, то сегодня речь идет о 20 тыс. Судя по темпам, с которыми стартуют новые проекты в жилищном секторе, увеличения предложения в ближайшей перспективе не произойдет»,— говорит господин Марков. Сворачиванию новых проектов способствовали и изменения в строительном законодательстве — ряд застройщиков завершает стройки и уходит с рынка, а остающиеся на нем застройщики теперь не заявляют крупных комплексных проектов, отмечает он.

В мае глава минстроя Новосибирской области Иван Шмидт говорил журналистам, что 50 строительных компаний в регионе из 220 застройщиков находятся в зоне риска, в том числе те, кто не обратился ни в мэрию, ни в минстрой, чтобы определиться с дальнейшим финансированием строительных проектов — переход на систему эскроу-счетов или достройка домов по «старой схеме» с привлечением средств дольщиков. Есть вероятность, что эти компании или будут укрупняться, или уйдут с рынка, отметил он. Также глава минстроя не исключил до конца года корректировки планов по сдаче жилья и снижения ввода объемов. Плановые цифры по вводу жилья в 2020 году — 2,1 млн кв. м.

Впрочем, аналитики полагают, что рост цен на новое жилье все-таки не будет существенным. Летом 2020 года можно ожидать скидок от застройщиков — только за счет доступной ипотеки вряд ли удастся полностью восстановить спрос и компенсировать не заключенные во время самоизоляции сделки, считает Алексей Попов. Пандемия сильно ударила по доходам россиян, и такая ситуация будет сдерживать рост цен на новостройки, говорит Дмитрий Алексеев.