Локальный рынок недвижимости в системе локальных рынков крупных городов: общие и специфические факторы его функционирования и развития

ИССЛЕДОВАНИЕ

1

Лантус Е.В/

1 Санкт-Петербургский государственный экономический университет

Локальный рынок недвижимости в системе локальных рынков крупных городов: общие и специфические факторы его функционирования и развития

АННОТАЦИЯ:

В настоящей статье локальный рынок недвижимости рассматривается как один из важнейших в системе локальных рынков крупного города, эффективное функционирование и развитие которого должно способствовать решению целого ряда проблем современных крупных городов. В данной связи особое внимание уделяется факторам, определяющим развитие локальных рынков недвижимости: в работе предложена классификация таких факторов и определены специфические факторы, которые в большей мере прослеживаются в пространстве крупных городов. Данная статья будет интересна магистрантам, аспирантам и научным сотрудникам, занимающимся исследованием проблем развития крупных городов и рынков недвижимости, а также органам регионального и местного управления.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: крупный город, система локальных рынков, локальный рынок недвижимости, специфические факторы функционирования и развития рынка

JEL: Э40, И11, ИЗО

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:

Лантус Е.В. Локальный рынок недвижимости в системе локальных рынков крупных городов: общие и специфические факторы его функционирования и развития // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 10. — С. 1237-1250. — doi: 10.18334/ф.17.10.35281

Лантус Елена Викторовна, аспирант кафедры экономики и управления городом, Санкт-Петербургский государственный экономический университет

ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 18.05.2016 / ОПУБЛИКОВАНО: 31.05.2016

ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.org/10.18334/rp.17.10.35281

(с) Лантус Е.В. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"

Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND (http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/) ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский

Введение

Согласно концепции ООН-Хабитат, города занимают особое место в формировании устойчивого экономического роста региональных систем: они способны генерировать ряд экономических преимуществ, которые обеспечивают более высокую производительность и конкурентоспособность. Высокая концентрация населения в городах порождает больше возможностей для коммуникации и взаимодействия, что ведет к формированию интеллектуального потенциала, инновационных и креативных решений, поиску неординарных идей и технологий [1].

Названные характеристики в большей мере присущи крупным городам, которые представляют собой мощные центры концентрации населения и производительных сил. Согласно классификации ООН [2], в России можно выделить только один «мега-город» (с населением более 10 млн чел.) - Москву, и один «большой город» (с населением от 5 до 10 млн чел.) - Санкт-Петербург. Тем не менее, процессы урбанизации активно развиваются и в России: доля городского населения в 2015 году составила 74%, что приблизительно соответствует аналогичному показателю для Европы (73%). Крупнейшие города России аккумулируют практически пятую часть всего населения страны - в 15 городах, численность населения которых превышает 1 млн чел., проживает около 22% населения [3]. Бесспорным лидером среди российских городов является Москва - на долю столицы приходится 21,8% (в 2014 году) суммарного ВРП всех регионов страны. В целом, субъекты РФ, на территории которых расположены города-миллионники (включая Москву и Санкт-Петербург), генерируют половину суммарного ВРП регионов страны (50,2%). Без учета Москвы и Санкт-Петербурга, вклад этих регионов составил в 2014 году 23,9% [4].

Высокую эффективность экономики и привлекательности городов с точки зрения размещения производства, а также для населения обеспечивают агломерационные эффекты или так называемая агломерационная экономия. Преимущества агломерационной экономии формируются два типа эффектов: эффекты локализации и эффекты урбанизации [5].

Первой составляющей агломерационных эффектов являются эффекты урбанизации, которые также называют урбанизационной или городской экономией. Преимущества урбанизационной экономии

обусловлены, прежде всего, расширением городской территории, что ведет к повышению диверсификации производства. Урабанизационная экономия частично связана со вторым типом агломерационных эффектов, то есть локализационной экономией, и возникает в связи с увеличением численности и плотности населения города, ростом совокупного городского хозяйства, а также повышением плотности экономической деятельности. Локализационная экономия непосредственно связана с факторами местоположения: преимущества локализационной экономии возникают ввиду высокой концентрации предприятий одной отрасли (либо смежных, взаимозависимых или взаимодополняющих отраслей) на территории города [5].

Вместе с тем полноценное использование преимуществ урабанизационной и локализационной экономии не возможно без решения ряда проблем, с которыми сталкиваются современные крупные города. В своих исследования А.В. Новоселов подчеркивает, что расширение крупных городов в пространстве региона и аккумуляция значительной части населения может приводить к тому, что ряд социально-экономических проблем, которые были рассредоточены по обширным регионам, пространственно концентрируются на относительно небольшой части общей площади страны [6].

В целом, проблемы, с которыми сталкиваются города на пути своего развития, чрезвычайно разнообразны. При этом по мере роста городов проблемы имеют тенденцию к обострению. На основании анализа работ Т.В. Малеевой [7], М.М.Соколова [8], Е.А. Коломак [9], С.Н. Максимова [10], а также материалов конференции «Инвестиции в строительство: жизнь в уральских мегаполисах в 2015 году»1, мы предлагаем классифицировать актуальные проблемы современным крупных городов следующим образом:

1. Социальные проблемы:

— усиление социального расслоения;

— обострение социальных конфликтов;

— интенсивные миграционные потоки населения.

2. Экономические проблемы:

— ограниченность (локальность) рынков;

1 Доклад Владимира Княгинина «Современные тенденции развития российских городов» выставлен на сайте ЦСР «Северо-Запад» [Электронный ресурс] // ЦСР «Северо-Запад». - 2008. - 2 июня. - Режим доступа: http://csr-nw.ru/csr_news/doklad_vladimira_knyaginina_sovremennye_ tendencii_гazvitiya_гossijskih_goгodov_vystavlen_na_sajte_csг_seveгo-zapad/

— невозможность укрупнения рынков по причине отсутствия агломерационных связей;

— проблемы бюджетно-финансовой обеспеченности.

3. Проблемы инфраструктурной обеспеченности:

— высокая потребность в объектах инженерной и транспортной инфраструктуры;

— транспортные проблемы;

— дефицит объектов социальной и деловой инфраструктуры.

4. Проблемы пространственной организации территории:

— неэффективное использование пространства города и отсутствие свободных площадей;

— отсутствие единой градостроительной политики;

— искажение архитектурного облика города.

5. Проблемы максимального антропогенного преобразования окружающей среды:

— экологические проблемы;

— повышенные риски возникновения техногенных аварий;

— необходимость повышенного контроля санитарного состояния.

Данный перечень проблем не является исчерпывающим. Однако

среди данного круга проблем наиболее актуальными, с позиций данного исследования, представляются проблемы, положительное решение которых во многом зависит от эффективного функционирования и развития локальных рынков недвижимости, формирующихся в пространстве крупных городов. В первую очередь, к таким проблемам могут быть отнесены проблемы обеспеченности объектами инфраструктуры, проблемы пространственной организации городских территорий, а также некоторые из проблем других групп. Так, например, функционирование локальных рынков недвижимости может косвенно способствовать решению экономических и некоторых социальных проблем городов, а также оказывать влияние на экологическую обстановку в города. Развитие современных крупных городов тесно связано с функционированием и развитием отдельных объектов недвижимости и локальных рынков недвижимости в целом. Во многом это обусловлено тем, что мегаполисы и рынки недвижимости оказывают друг на друга взаимное воздействие. Тот факт, что рынок недвижимости в значительной степени зависит от внешних условий, которые диктуют крупные города, обусловлен основной чертой объектов недвижимости -их иммобильностью. С другой стороны, выступая основным

инструментом распределения прав на объекты недвижимости, функционирование рынка недвижимости во многом определяет пространственную организацию городских территорий, а также формирование агломерационных связей и систему городской инфраструктуры. В данной связи мы рассмотрим рынок недвижимости как один из элементов совокупности локальных рынков крупного города.

Региональные рынки можно объединить в систему, которая представляет собой совокупность рыночных образований различного типа, цель которых - обеспечение эффективного развития и функционирование регионального воспроизводственного процесса, воспроизводство орудий, предметов труда и рабочей силы. Принимая во внимания то, что в крупных городах протекают обособленные воспроизводственные процессы, мы можем говорить о том, что сбалансированное функционирование локальных рынков является необходимым условием для развития крупных городов [11].

В последние годы отмечается высокий интерес к изучению локальных рынков - многими исследователями рассматриваются проблемы формирования и функционирования различных локальных рынков, перспективы их развития и регулирования. При этом необходимо отметить, что большинство таких исследований проводятся в контексте функционирования региональных экономических систем -эффективное функционирование различных локальных рынков рассматривается, например, как одно из необходимых условий устойчивого регионального развития (см., напр., [12], [13]).

На наш взгляд, особенно перспективным направлением является анализ функционирования и развития локальных рынков в пространстве крупных городов. Е.Г. Анимица подчеркивает, что ядром локального рынка выступает рыночное пространство города, в котором товарообменные процессы между покупателями и продавцами развиваются согласно не только федеральным и региональным законам, но и по муниципальным правилам и нормам, распространяющим свое действие на экономику города [11]. Также и А.С. Новоселов указывает на то, что локальные рынки возникают, как правило, вокруг крупных областных и районных центров [12].

Опираясь на работы И.В. Филимоненко [13], Екимовой К.В., Буравовой С.В., Савлеьевой И.П. [14], Е.Г. Анимицы [11],

И.А. Бачуринской [15]? представим совокупность локальных рынков крупного города следующим образом (рис. 1).

Рисунок 1. Локальные рынки в пространстве крупного города. Источник: составлено автором

Взаимосвязь и взаимозависимость всех отраслевых рынков в пространстве крупнейшего города может быть рассмотрена с двух позиций. Во-первых, тенденции развития одних отраслевых рынках в значительной степени могут влиять на тенденции развития других отраслевых рынков. Данное обстоятельство является особенно правомерным для рынка недвижимости: развитие сферы недвижимости зачастую рассматривается как импульс для развития смежных отраслей и других отраслевых рынков. Например, реализация крупных

инвестиционных проектов в пространстве крупных городов приводит к повышению спроса на продукцию таких смежных отраслей, как производство строительных работ, строительных материалов, а также создает дополнительные рабочие места, что сказывается на конъюнктуре локального рынка труда.

В целом, сбалансированное функционирование рынка недвижимости является необходимым условием для развития иных видов экономической деятельности. Это объясняется тем, что недвижимость имеет комплексный мультиаспектный характер: она представляется редким экономическим благом, которое может быть использовано для удовлетворения личных (прежде всего, жилая недвижимость) и производственных (земельные участки, а также недвижимость производственного, складского, торгового и т.д. назначения) потребностей, а также выступать в качестве товара и в виде доходов [15]. Таким образом, наличие и доступность объектов недвижимости различного функционального назначения является необходимым условием для реализации воспроизводственного процесса в пространстве городов, в том числе воспроизводства населения и трудовых ресурсов.

Помимо этого, взаимообусловленное развитие локальных рынков крупного города объясняется общностью факторов внешней среды, которые являются императивными для всей совокупности рынков, хотя могут действовать на различных рынках по-разному. В настоящей статье мы рассмотрим вопрос о факторах, определяющих функционирование и развитие локальных рынков крупного города на примере рынка недвижимости.

На наш взгляд, вопрос о том, какие факторы определяют развитие того или иного отраслевого рынка, является особенно актуальным: идентификация ключевых факторов и их своевременная оценка делает возможным обоснованное прогнозирование развития рынка в будущих периодах. Вместе с тем идентификация и анализ специфических факторов какого-либо отраслевого локального рынка должны привести к более глубокому пониманию рыночных процессов и тенденций, что, в свою очередь, может стать предпосылкой для формирования перспективных направлений и разработки стратегии развития этого рынка. Данные обстоятельства имеют особое значение для рынка недвижимости: высокая капиталоемкость сделок с недвижимостью и долгосрочный характер использования недвижимости как

экономического актива требуют от участников рынка особенно тщательного анализа актуальной рыночной конъюнктуры и ее прогнозирования. Наиболее актуальным это представляется для участников рынка, эффективность решений которых в наибольшей степени может повлиять на развитие рынка в долгосрочной перспективе - к таким субъектам мы относим, прежде всего, регуляторов рынка, а также крупных инвесторов и девелоперов, реализующих масштабные проекты.

«Специфичность» факторов, обуславливающих

функционирование и развития рынков, может быть рассмотрена, на наш взгляд, в двух направлениях. Специфическим для отраслевого рынка можно назвать такой фактор, который не влияет (или крайне незначительно влияет) на другие отраслевые рынки, но имеет весомое значение в контексте рассматриваемого рынка. Для рынка недвижимости, среди прочего, в качестве специфического по отношению к другим рынкам фактора можно назвать архитектурный облик города (или его части). Помимо этого может быть выделен пространственный аспект «специфичности»: в качестве специфических для одного локального рынка недвижимости крупного города будут выступать такие факторы, которые оказывают минимальное воздействие на другие локальные рынки недвижимости этого города.

Говоря о факторах, определяющих развитие рынка недвижимости, необходимо их разграничение с факторами, определяющими привлекательность отдельного объекта недвижимости, то есть ряда их уникальных свойств и характеристик. Можно говорить о том, что актуальные условия рынка и внешней среды являются императивными в процессе сделок с объектами недвижимости, в то время как свойства объекта недвижимости могут быть изменены.

Факторы, определяющие развитие рынка недвижимости в целом, рассматриваются в работах таких исследователей как Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, С.Н. Максимов, И.А. Бачуринская, Н.В. Васильева, И.В. Смирнова, С.Н. Синицына. Широкое распространение в научных кругах получил вопрос о факторах развития рынка жилья - это можно объяснить, прежде всего, уникальными свойствами жилья как товара, высокой социальной значимостью рынка жилья, а также потребностью в реформировании и оптимизации функционирования жилищной сферы в России.

Опираясь на труды названных исследователей и принимая во внимание то, что важнейшей характеристикой любого объекта недвижимости является его иммобильность, мы считаем, что «внешние» по отношению к объекту недвижимости факторы, определяющие функционирование и развитие рынка, определяются исключительно характеристиками местоположения. В связи с этим мы предлагаем рассматривать факторы глобального местоположения, факторы регионального местоположения, факторы городской среды, факторы локального местоположения (рис. 2).

Факторы глобального местоположения

Факторы регионального местоположения

Факторы городской среды

Факторы локального местоположения

/ ~ -----г 1

-

Рисунок 2. Факторы функционирования и развития локальных рынков недвижимости.

Источник: составлено автором по [15], [16]

Условно совокупность факторов, действующая на каждом отдельном уровне, может быть обозначена в виде купола: по мере уменьшения «масштаба» купола возрастает уникальность и специфичность факторов для отдельных локальных рынков.

Факторы глобального местоположения объясняют особенности функционирования и развития рынков недвижимости на национальном уровне, то есть формируют самый большой по масштабу влияния купол. Они формируют единые условия для всех рынков недвижимости в пределах одного государства (или максимально приближенные друг к другу условия для группы государств).

Факторы регионального местоположения формируют особенные условия для функционирования рынков недвижимости в пространстве регионов страны - они обуславливают различия в развитии рынков недвижимости разных регионов страны.

Принципиально все факторы первой и второй группы могут быть объединены в идентичные группы, исходя из природы их возникновения, различным будет лишь масштаб действия этих факторов:

— политические и нормативно-правовые;

— экономические;

— социально-демографические;

— природно-географические;

— научно-технические [15].

Следующий по масштабу влияния «купол» формируется на уровне городов. В совокупности с факторами регионального местоположения данная группа факторов обуславливает различие уровней цен в городах (рис. 3).

Рисунок 3. Цены на квартиры в городах-миллионниках России в феврале 2016 года,

руб. за 1 кв.м.

Источник: составлено автором на основе данных информационного портала о

недвижимости РОСРИЭЛТ2

К характеристикам городов, которые влияют на состояние рынка недвижимости, С.Г. Стерник и Г.М. Стерник относят следующие [16]:

— административный статус и масштаб города;

— экономический тип города, характер его промышленного и культурного развития, наличие экспортно ориентированных, конкурентоспособных производств;

2 Цены на квартиры в городах России в феврале 2016 г. [Электронный ресурс] // РОСРИЭЛТ. -2016. - Режим доступа: http://www.rosrealt.ru/cena/kvartira/188.

— удаление от столиц, других крупных центров, от границ с соседними государствами, от «горячих точек», характер транспортных связей с ними;

— природно-климатические и экологические условия;

— характер и состояние жилого и нежилого фонда.

Тем не менее, несмотря на то, что практически все данные характеристики идентичны для всех локальных рынков недвижимости, функционирующих в пространстве города, на различных рынках устанавливается различная ценовая динамика и общая конъюнктура рынка (рис. 4).

Рисунок 4. Цены на квартиры в районах Санкт-Петербурга России в мае 2016 года,

руб. за 1 кв.м.

Источник: составлено автором на основе данных информационного портала о недвижимости БН Бюллетень недвижимости 3

В то время как анализ факторов глобального и регионального местоположения, а также факторов на уровне города (населенного пункта), призван обосновать и спрогнозировать общие тенденции развития рынка недвижимости, анализ факторов локального местоположения должен позволить ответить на вопрос, почему в пространстве крупного города могут формироваться и по-разному развиваются несколько локальных рынков.

3 Изменения цен на квартиры в районах Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] // Бюллетень недвижимости Петербурга. - 2016. - Режим доступа: http://www.bn.ru/graphs/index_region.php.

Именно на уровне локального местоположения формируются специфические факторы. При этом их состав может быть чрезвычайно разнообразен в зависимости от рассматриваемого сегмента локального рынка недвижимости. Например, на локальных рынках жилой недвижимости целесообразно, на наш взгляд, рассматривать следующие группы специфических факторов:

— экологическая обстановка;

— архитектурный облик;

— характер и состояние жилого фонда;

— степень развитости транспортной и социально-бытовой инфраструктуры, наличие уникальных объектов инфраструктуры (объектов-доминант);

— потенциал для реализации проектов комплексного освоения территории;

— «качественные» факторы, связанные с историческим развитием отдельных городских территорий, их имиджем.

Выделять в отдельную группу факторы локального местоположения и специфические факторы целесообразно, на наш взгляд, тогда, когда в пространстве города формируются территории, подверженные влиянию уникальных факторов. Такое выделение в больше степени вероятно в пространстве крупных городов с полицентрическим характером развития. Так, например, для крупнейших городов России Москвы и Санкт-Петербурга рассмотрение факторов экологической обстановки, характера и состояния жилого фонда, а также большинства «качественных» факторов, показательно лишь в масштабе отдельных локальных рынков: на огромной территории этих городов присутствуют территории, которые значительным образом отличаются друг от друга по этим характеристикам.

Заключение

Состав специфических факторов на различных локальных рынках недвижимости крупного города может различаться, однако возможно формирование групп схожих по набору специфических факторов. В связи с этим необходима идентификация совокупности специфических факторов на локальных рынках недвижимости различного функционального назначения и формирование групп однородных рынков: это поможет определить перспективные направления и

разработать стратегии развития отдельных локальных рынков с учетом специфических факторов.

ИСТОЧНИКИ:

1. Economic Role of Cities [Electronic resource] // UN-HABITAT. - 2012. - Mode of access:

http://unhabitat.org/books/economic-role-of-cities/

2. World Urbanization Prospects: Highlights [Electronic resource] // United Nations. - 2014. -

Mode of access: https://esa.un.org/unpd/wup/Publications/Files/WUP2014-Highlights.pdf

3. Численность населения Российской Федерации по муниципальным образованиям

[Электронный ресурс] // Федеральная служба государственной статистики. -Режим доступа:

http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/ catalog/afc8ea004d56a39ab251f2bafc3a6fce

4. Национальные счета [Электронный ресурс] // Федеральная служба государственной

статистики. - Режим доступа:

http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/accounts/

5. Анимица Е.Г. Крупнейшие города России в контексте глобальных урбанизационных

процессов // Ars Administrandi. - 2013. - № 1. - С. 82-96.

6. Пространственный аспект стратегии социально-экономического развития региона. -

Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2006. - 408 с.

7. Малеева Т.В. Крупный город: устойчивое развитие и земельные ресурсы: Монография.

- СПб: СПбГИЭУ, 2006. - 203 с.

8. Соколов М.М. Крупный город современной России: преимущества и проблемы //

Проблемный анализ и государственно-управленческое проектирование. - 2010. -Т. 3. - № 4. - С. 64-70.

9. Коломак Е.А. Оценка влияния урбанизации на экономический рост в России // Регион:

Экономика и Социология. - 2011. - № 4. - С. 51-69.

10. Максимов С.Н., Семененко В.В. Особенности и проблемы развития современных

мегаполисов // Проблемы современной экономики. - 2012. - № 2. - С. 352-355.

11. Анимица Е.Г. Основные представления об экономике города как самостоятельном

научном направлении // Известия Уральского государственного экономического университета. - 1999. - № 1. - С. 18-28.

12. Новоселов С.Н. Обеспечение устойчивого регионального развития на основе

функционирования локальных рынков: Монография. - Пятигорск: РИА-КМВ, 2013.

- 304 с.

13. Филимоненко И.В. Управление локальными рынками региона как факторами

экономического роста: Монография. - Красноярск: Сибирский федеральный университет, 2013. - 406 с.

14. Екимова К.В., Буравова С.В., Савельева И.П. Локальные рынки в структуре

региональной экономики // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент. - 2011. - № 41. - С. 14-18.

15. Бачуринская И.А. Регулирование регионального рынка недвижимости:

инфраструктурный и институциональный аспекты: Монография. - СПб: СПбГИЭУ, 2009. - 245 с.

16. Стерник Г.М. Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.:

Экономика, 2009. - 608 с.

Elena V. Lantus, Postgraduate, Chair of Economics and Urban Administration, Saint-Petersburg University of Economics

Local real estate market within the system of city local markets: general and specific factors of its functioning and development

ABSTRACT

This article views the local real estate market as one of most important ones within the system of city local market which effective functioning and development should enable solution of the whole range of issues in modern cities. In this regard, the special attention is paid to factors that determine development of local real estate markets: the study suggests the classification of such factors and determines specific factors that are mostly seen in the space of cities. This article will be interested to master students, postgraduates and researchers that study development issues of cities and real estate markets as well as to regional and local administrative bodies.

KEYWORDS: city, local market system, local real estate market, specific factors of the market's functioning and development