Недвижимость тронулась

Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ

       Осенью Госдума планирует рассмотреть во втором чтении проект главы Налогового кодекса о госпошлине (принятый в первом чтении в 2001 году). Он в значительной степени затронет интересы тех граждан, которые планируют совершение сделок с недвижимостью.
Регистраторы на окладах
       Оформление сделки с недвижимостью обычно требует сбора множества справок и прохождения ряда инстанций. Обязательной инстанцией являются учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрирующие органы). Система этих учреждений или органов начала формироваться в 1998 году. Закон определил, что регистрирующие органы создаются субъектами РФ, а Минюсту РФ отводится методическое руководство. В итоге сейчас разнятся даже названия структур: в Москве это городской комитет, в Московской области — областная палата по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
       Размеры пошлин по стране также различаются в зависимости от региона. Верхний предел платы за регистрационные действия определен постановлением правительства РФ: 3 МРОТ (300 руб.) для граждан и 50 МРОТ (5 тыс. руб.) для юридических лиц. А конкретные правила и ставки устанавливают сами субъекты РФ. В Московской области соответствующий закон принимает Мособлдума (законодательный орган), в Москве действует постановление столичного правительства (исполнительного органа), где размеры платы за регистрацию расписаны чуть ли не на все случаи жизни. Например, регистрация права собственности обойдется физическому лицу в 240 руб. (100 руб. для льготников), юридическому — от 500 руб. до 5 тыс. руб. в зависимости от площади помещения. В случаях с жилыми помещениями сумма удваивается: регистрируется не только переход права собственности, но еще и договор купли-продажи. Кстати, эта двойная регистрация объединяет две разные системы: западноевропейскую, где регистрируются только права, и англо-американскую, где регистрируются только договоры.
       Проект главы НК о госпошлине призван сделать систему оплаты единой по всей стране. Он не так подробен, как московское постановление. Основное отличие — госпошлина за основные регистрационные действия фиксируется в размере 500 руб. для физических лиц и 1 тыс. руб. для организаций. Двойная регистрация сохраняется (она предусмотрена Гражданским кодексом). В итоге расходы для граждан возрастут, а для организаций почему-то сократятся. Но это еще не самое страшное.
       Главное — проект предлагает все платежи передать в федеральный бюджет, а регистраторов посадить на оклады. Напомним, что сейчас платежи за регистрацию идут не в федеральный бюджет, а оседают в субъектах РФ и по закону используются на содержание и развитие регистрирующих органов. Суммы немалые — регистрирующие органы имеют стабильный доход порядка 4,5 млрд руб. в год. Сюда входит плата за регистрацию, а также оплата ряда дополнительных услуг, например подготовки проекта договора купли-продажи недвижимости (цены колеблются от 2 тыс. руб. до нескольких тысяч долларов в зависимости от услуг).
       Сейчас число регистраторов и их заинтересованность в работе позволяют без лишних проволочек обслуживать покупателей недвижимости. Если же все деньги пойдут в федеральный бюджет, а регистраторов посадят на голые оклады, то регистрационные органы либо закроются, либо попытаются компенсировать свои потери за счет граждан, и тогда разгул бюрократизма и взяточничества не заставит себя ждать.
       Получается, что действительный смысл закона — не облегчение жизни гражданам, а перекачка минимум 4,5 млрд руб. в год из региональных бюджетов в федеральный.
       
Нотариусы на регрессной шкале
       С госпошлинами за совершение нотариальных действий дело обстоит еще сложнее. И по действующему законодательству, и по проекту главы НК госпошлина уплачивается только нотариусам, работающим в государственных нотариальных конторах. Контор этих, однако, сейчас осталось немного — их вытесняет частный нотариат, возникший в России в 1993 году. Частнопрактикующие нотариусы (тоже действующие от имени государства) берут с клиента не госпошлину, а договорный тариф, в бюджет не поступающий. Госпошлина служит лишь ценовым ориентиром.
       После введения госрегистрации нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью (кроме ипотеки и ренты) стало необязательным, правовую экспертизу документов проводят госрегистраторы, в отличие от нотариусов не несущие ответственности за неоспоримость сделки. Участники сделки, однако, вправе обратиться к нотариусу добровольно. В каких-то регионах подобных обращений немного (10-15%), а в Ростовской области, например, нотариусы удостоверяют 86% сделок с недвижимостью. В случае ошибки нотариус по закону несет перед клиентом полную материальную ответственность, ограничить которую никаким договором нельзя. Госрегистраторы такой ответственности не несут, риэлтеры — тем более. Госрегистраторы отвечают только за своевременность и точность записей в реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимость.
       Материальная ответственность нотариусов, однако, требует денег. Средства на возмещение ущерба клиенту может дать либо страхование ответственности, либо имущество самого нотариуса. Чтобы привлекать клиентов, нотариусы за удостоверение крупных сделок с недвижимостью нередко берут меньшую плату, чем 1,5% от суммы договора, то есть меньше, чем законная госпошлина. Складывающуюся практику предложено закрепить в проекте главы НК: базовые 1,5% сохраняются, но при сумме договора свыше 500 тыс. руб. процент начинает уменьшаться, доходя до 0,5%.
       Проблема, однако, в том, что проект главы НК предлагает установить верхний предел госпошлины за нотариальные действия, ограничив ее суммой в 20 тыс. руб. Мотив — забота о гражданах. Но если это положение станет законом, нотариусы будут попросту отказываться удостоверять сделки на сумму, превышающую 2,5 млн руб. (в этом случае плата нотариусу по регрессной шкале составит именно 20 тыс. руб.). Для них это будет слишком рискованно. В итоге проверять юридическую чистоту и, главное, гарантировать неоспоримость крупных сделок с недвижимостью — таких, как покупка особняка в Москве,— будет практически некому.
ОЛЬГА ПЛЕШАНОВА

Цифра закона

В 2001 году в России совершено более 12 000 000 регистрационных действий
       

---

История вопроса

       Система госрегистрации прав на недвижимость стала создаваться после принятия Гражданского кодекса РФ и федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который действует с конца января 1998 года.
       Частный нотариат возник в 1993 году в соответствии с "Основами законодательства РФ о нотариате". В "Основах..." были разграничены госпошлина и тариф, взимаемые соответственно государственными и частнопрактикующими нотариусами. Размеры госпошлины установил закон РФ 1991 года "О государственной пошлине" (с последующими многочисленными изменениями).
       

---

Буква закона

       Статья 357 (в редакции ко второму чтению)
       За совершение нотариальных действий нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах... государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:
       1) за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):
       детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам — 0,3% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;
       другим лицам в зависимости от суммы договора:
       до 500 000 рублей — 1,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей;
       от 500 001 до 1 000 000 рублей — 7500 рублей плюс 1% от суммы договора, превышающей 500 000 рублей;
       от 1 000 001 до 5 000 000 рублей — 12 500 рублей плюс 0,5% от суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 20 000 рублей.
       

---

Мировая практика

       В мире существуют две различные системы: регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью.
       В Англии и США регистрируются сделки. Регистрация не является обязательной, единого реестра нет, правовая экспертиза сделки не проводится. Система позволяет лишь проверить цепочку перехода правовых титулов.
       В странах континентальной Европы регистрируются права. Запись о правах вносится в поземельную книгу (реестр), надежность которой обеспечивает государство. Содержание книги общедоступно, а регистрационные записи считаются достоверными и не требуют дополнительных доказательств наличия права. Сделка с недвижимостью удостоверяется нотариально, плата за это составляет порядка 60% всех расходов на оформление. В Германии и Швейцарии установлена регрессная шкала тарифов, а ответственность нотариуса обеспечивается солидной страховкой. Интересно, что в Швейцарии документы на регистрацию подает не сам гражданин, а нотариус, удостоверивший сделку. Затем нотариус получает и передает клиенту свидетельство о праве.
       Несколько обособленно стоит система Торренса, введенная в 1858 году в Австралии, а позже и в некоторых провинциях Канады. Нотариального удостоверения сделок не требуется, поскольку запись в госреестре имеет абсолютную силу. Собственником считается только тот, кого государство внесло в реестр. В случае ошибки пострадавший (бывший собственник) получает компенсацию из специального фонда, деньги в который вносит каждый, кто регистрирует право. Существует немало сторонников введения системы Торренса в России, однако критики отмечают, что создание надежной системы, не требующей высокой платы за риск, займет десятилетия.

За

Игорь Динес, член комитета Госдумы по бюджету и налогам
       Я сторонник установления предельного размера госпошлин за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пошлина, в отличие от налога, не является безвозмездным платежом. Ее назначение в том, чтобы компенсировать расходы государства на совершение регистрационных действий, а потому сумма пошлины должна быть соразмерна этим затратам, подсчитать которые вполне реально.
       Проблема нотариата сложнее. В России, безусловно, необходим развитый институт частного нотариата — без него нельзя представить правовой механизм государства. И надо учитывать, что нотариус несет полную имущественную ответственность, а потому пошлина должна включать не только фактические затраты на совершение действий, но и быть адекватной риску. Суммы же сделок, удостоверяемых нотариусом, могут быть астрономическими — никаких ограничений здесь нет. Я считаю, что необходимо еще раз вернуться к вопросу о размерах пошлин, отталкиваясь от концепции, принятой в первом чтении.
       

Против

Иван Грачев, председатель комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования
       Дискуссия о размерах пошлин заслоняет концептуальные вопросы: нужно ли вообще нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью и какой должна быть система госрегистрации? В Германии я попросил председателей Берлинской и Федеральной нотариальных палат привести хотя бы один пример за последние десять лет, когда нотариус ответил бы всем своим имуществом. Мне ответили, что случаев возмещения ущерба сотни, но платят всегда страховые компании. То есть даже в Германии нотариат не играет особой роли в защите прав клиентов. А в России, где страховое возмещение деятельности нотариуса несопоставимо с масштабами удостоверяемых сделок, нотариальные действия дополнительных гарантий тем более не дают. Нормальные гарантии дает давно действующая в Австралии система Торренса, которая защищает права добросовестного приобретателя от возможных неточностей в цепочке регистраций. Позаимствовать эту систему было бы правильно и целесообразно.
       

Изнутри

Евгений Клячин, президент Федеральной нотариальной палаты РФ
       Принятый в первом чтении проект в основном учитывает наши пожелания. Встречает поддержку и наша инициатива о введении регрессивной шкалы тарифов за совершение нотариальных действий: чем выше сумма удостоверяемой сделки, тем ниже процент, уплачиваемый нотариусу. Подобная система хорошо зарекомендовала себя в Западной Европе.
       Ко второму чтению, однако, в законопроект предложены поправки, с которыми мы принципиально не согласны. Выдвигается популистская идея сделать плату за нотариальные действия символической. При этом забывают о полной имущественной ответственности нотариуса перед клиентом. Соверши нотариус ошибку, и при мизерных тарифах у него не будет средств для возмещения ущерба.
       А вот ответственность нотариусов необходимо усилить. Обязательная страховка ответственности нотариуса составляет сейчас 10 тыс. руб. Она ничего не обеспечивает — ее размер необходимо увеличить. Нам же предлагают двигаться в обратном направлении.