Покупатели подселяются во вторичку

Переориентация покупателей новостроек на готовое жилье способствовала оживлению на вторичном рынке: цены в данном сегменте в крупнейших городах третий месяц показывают сдержанный рост. Позитивная динамика впервые после 11-месячного снижения наметилась и в Москве. Но о заметном сокращении числа доступных предложений речи пока не идет: экспозиция продолжает активно пополняться за счет инвестиционных квартир. Значительных колебаний на вторичном рынке аналитики не ждут, указывая, что многое сейчас зависит от стратегии девелоперов.

Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале апреля составила 125,2 тыс. руб. за кв. м. Относительно начала марта показатель увеличился на 0,7%, относительно апреля прошлого года — на 3%. Такие данные приводят в «ЦИАН.Аналитике». Сдержанный рост средней цены фиксируется уже третий месяц: в марте — на 0,5%, в феврале — на 0,7%, отмечают эксперты. Согласно подсчетам «Авито Недвижимости», средняя стоимость вторичного жилья в России в целом сейчас составляет 90 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель увеличился на 1,2%, за год — на 15,5%. В «Этажах» аналогичную динамику оценивают в 0,33% и 5,44% соответственно, до 111,3 тыс. руб. за кв. м.

Самый выраженный рост средней стоимости вторичного жилья за месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» отметили в Ростове-на-Дону: показатель увеличился на 2,2%, до 109,8 тыс. руб. за кв. м. В Челябинске динамика составила 2,1%, до 73,9 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» отмечают прирост средней стоимости вторички в Перми на 3% за месяц, до 96,2 тыс. руб. за кв. м. В Омске увеличение составило 2,1%, до 83 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в «Авито Недвижимости» отмечают, что в Санкт-Петербурге средняя стоимость вторичной недвижимости за месяц сократилась на 1%, до 170,9 тыс. руб. за кв. м.

В Москве, по данным «ЦИАН.Аналитики», вторичное жилье сейчас стоит в среднем 301,3 тыс. руб. за кв. м.

Относительно марта показатель увеличился на 0,1%, и это первое положительное колебание после 11-месячного снижения, ставшего самым длительным периодом отрицательной динамики с 2015 года, отмечают в компании.

Согласно подсчетам компании «Инком-Недвижимость», сейчас объем экспозиции на вторичном рынке «старой» Москвы составляет 86,83 тыс. лотов. За месяц показатель вырос на 1,4%, за год — на 35,4%. Директор вторичного направления компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома говорит, что покупатели сейчас достаточно активны: за месяц число авансов по сделкам компании выросло на 27%.

Суммарно на 18 крупнейших региональных рынках страны сейчас доступны 237 тыс. объявлений о продаже вторичного жилья, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Относительно начала марта этот показатель сократился на 0,4%. Это совпало с ростом активности покупателей. За месяц просматривать объявления пользователи, по словам эксперта, стали на 5% чаще. «Сейчас мы видим постепенное восстановление спроса к уровням начала прошлого года: покупателям доступно значительно больше объектов, есть из чего выбрать, нет ажиотажа»,— рассуждает руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. Оживление спроса, по его прогнозам, будет способствовать сокращению предложения.

Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов связывает рост активности покупателей с их переориентацией: они чаще готовы рассматривать покупку вторичного жилья вместо новостроек. Этот процесс подогревает большой выбор доступного предложения и сохраняющиеся на рынке дисконты. Средний срок экспозиции объявления о продаже вторичного жилья на рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики», сейчас составляет 117 дней, относительно начала года показатель сократился на 15%. Эту тенденцию подмечает и Сергей Шлома: «В нашей компании раньше каждая 10-я сделка на вторичном рынке была продажей старой квартиры с единовременным приобретением новостройки, сейчас — лишь каждая 13-я».

Алексей Попов считает, что в моменте рынок нашел локальную точку равновесия после почти года снижения. Эксперт предполагает, что тренд на медленное увеличение средних цен сохранится, а экспозиция продолжит активно пополняться за счет инвестиционных квартир в недавно сданных новостройках.

Сезонность, по его словам, сейчас становится все менее выраженной. О стабильности вторичного рынка говорит и Сергей Шлома, не прогнозируя в ближайшее время заметных колебаний. Но эксперт отмечает, что многое будет зависеть и от стратегии застройщиков: «Если они будут держать свои цены перегретыми, спрос на вторичке будет только укрепляться, соответственно, стоимость вторичного жилья не пойдет вниз». Но если застройщики пересмотрят ценовую политику — идти на уступки придется и собственникам, говорит он.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Средняя цена предложения (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Локация
Апрель 2022
Март 2023
Апрель 2023
За месяц
За год
Москва
319
300,9
301,3
0,10%
–6%
Санкт-Петербург
214,6
199,7
199,2
–0,30%
–7%
Казань
146,5
144,8
144,8
0,00%
–1%
Краснодар
118,9
120,7
120,9
0,20%
2%
Нижний Новгород
115,8
119,7
120,1
0,30%
4%
Новосибирск
110,6
113,4
114,2
0,70%
3%
Екатеринбург
103,8
109,7
111,2
1,40%
7%
Ростов-на-Дону
101,5
107,4
109,8
2,20%
8%
Уфа
101,7
105
105,9
0,90%
4%
Самара
101,9
104,7
104,9
0,20%
3%
Красноярск
96,2
104
104,7
0,70%
9%
Омск
86,7
91,2
92,5
1,40%
7%
Пермь
83,6
88,7
90,3
1,80%
8%
Воронеж
87,1
88,7
88,7
0,00%
2%
Волгоград
77,3
85,6
86,2
0,70%
12%
Челябинск
65
72,4
73,9
2,10%
14%
Московская область
162,2
157,4
157,9
0,30%
–3%
Ленинградская область
132
128,4
127,6
–0,60%
–3%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».