Точечное попадание

Сегодня девелоперский бизнес привлекателен как никогда. При этом считается, что войти на рынок строительства практически невозможно: все поделено корпорациями, реализующими проекты на сотни миллионов долларов и застраивающими целые районы. Как выяснилось, это вовсе не так. Рядом с "монстрами" прекрасно себя чувствуют и хорошо зарабатывают небольшие и даже откровенно мелкие девелоперские компании.

Место под солнцем

Любой девелоперский проект начинается с получения участка земли. Добывание разрешения на строительство, согласование проекта и все прочее будет потом. Сначала — земля. Способов получения участка два: аренда и покупка. На территории муниципальных образований (читай — в городах, райцентрах и т. п.) земля, как правило, не продается. А право на аренду предоставляется девелоперу обычно при условии победы в тендере. Логично предположить, что самые лакомые участки под наиболее прибыльные проекты достаются крупным, известным игрокам. И дело тут не только в пресловутом административном ресурсе (хотя и его никто из экспертов не сбрасывает со счетов), но и в репутации девелопера. Маленькой, неприметной компании с незначительным опытом реализации незначительных же проектов никогда не доверят строить объекты в сотни тысяч метров. Слишком уж велик риск получить у себя в районе незавершенку со всеми вытекающими проблемами.

Алексей Кожевников, председатель комиссии по строительству и девелопменту общественной организации "ОПОРА России": Мелким игрокам приходится подбирать то, чем побрезговали крупные. Если говорить о городе, то это участки с необходимостью отселения жителей из ветхого жилья, глухие окраины вблизи промзон и т. п.

Сюда же можно отнести участки под точечную застройку. Большим компаниям неинтересно связываться со строительством, скажем, небольшого одно-двухподъездного дома в отдаленном районе. Однако сегодня, по наблюдениям экспертов, в черте Москвы даже таких вариантов практически не осталось. В городах ближайшего Подмосковья ситуация лучше, хотя там тоже действуют крупные компании, выполняющие комплексные проекты по застройке кварталов и даже районов.

Раймонд Ефремов, генеральный директор компании "Эллин Эстейт" (девелопмент): В подмосковных городах значительно больше мест под точечную или малоэтажную застройку. Например, мы уже завершили и продолжаем осуществлять ряд проектов в городе Ивантеевка (17 км от МКАД). Строим таунхаусы и небольшие многоквартирные дома. Всего примерно на 10-15 тыс. м в год.

Теперь что касается строительства коттеджного поселка вне населенного пункта. В этом случае землю необходимо купить. У кого? Формально свободной земли в распоряжении местных администраций давно уже нет. Все давно раскуплено. Кем? Да, к примеру, теми же чиновниками (подконтрольными им компаниями). Так что никаких взяток давать не нужно — все официально.

Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank (консалтинг в области недвижимости и инвестиций): Существуют крупные собственники земли, скупившие в конце 1990-х — начале 2000-х годов практически за бесценок сотни гектаров. Рынка недвижимости тогда еще не было — покупали по принципу "возьму, а потом разберусь", создавая таким образом земельный портфель на будущее.

Стоимость земли зависит не только от места, природных особенностей участка и т. п., но и от разрешенного типа использования: под сельскохозяйственные угодья, под строительство садового товарищества или с правом построить полноценный коттеджный поселок.

Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting (консалтинг в области недвижимости, девелоперские проекты): Можно купить дешевую землю сельскохозяйственного назначения, а потом получить разрешение на строительство. В случае масштабного проекта это, как правило, имеет смысл.

Сменить вид использования для купленной земли весьма сложно. На это могут уйти годы и большие деньги, подчас сопоставимые со стоимостью земли. Собственно, именно поэтому с проблемной землей могут себе позволить связываться только крупные девелоперы на больших проектах. Кстати, к возможным проблемам земли относятся и сложности в подведении коммуникаций — воды, электроэнергии, газа. Понятно, что участок с коммуникациями дороже, но с таким будет надежнее. Нередки случаи, когда уже построенный объект зависает из-за невозможности получить отвод электричества. В случае с большим поселком на сотню домов подведение коммуникаций с расстояния несколько километров окупится, а вот для небольшого проекта подобное положение дел может оказаться убийственным.

Наиболее престижным направлением в МО считается, естественно, Рублевское шоссе. Дальше по убыванию: Киевское, Калужское, Ново-Рижское. В последнее время набирает популярность Дмитровское шоссе. По разным оценкам, на эти направления приходится до 90% объема загородного строительства. А что же восток и юго-восток? Сегодня стоимость сотки земли на популярных направлениях колеблется от $15 тыс. до $100 тыс., бывает больше. На востоке же — от $5 тыс.

Алексей Аверьянов: Выбирая участок, лучше всего идти в мейнстриме. Да, на непопулярном направлении землю купить проще, она дешевле. Ну так там и строить нет смысла. Продать сложно, да и маржа у проекта будет ниже.

Андрей Закревский: На востоке строят, но очень мало. Да, пока земля там практически никому не нужна. Пока. Через несколько лет свободные участки на западе будут физически исчерпаны — и, куда деваться, придется открывать новые направления. Кстати, ведь и про Дмитровское шоссе еще недавно и слышать не хотели.

Продюсерский капитал

Теоретически девелоперская компания может действовать аналогично кинопродюсеру. То есть, опираясь на собственные знания и опыт, найти землю, заказать строительный проект, найти генподрядчика, привлечь инвестиции или же взять кредит. Вложения собственных средств здесь не предполагается — собственно, на Западе многие так и работают.

Для России это скорее экзотика. Большинство крупных девелоперов ("ДОН-Строй", "Интеко", Mirax Group и др.) имеют собственные строительные подразделения. А многие все стадии проекта реализуют исключительно силами собственных служб — от архитектурной разработки до продажи готовых площадей конечным потребителям. Большая часть крупных отечественных девелоперов выросла из строительных или риэлтерских компаний (например, "Миэль", "Декра"). Однако наличие в структуре компании подрядных подразделений не является обязательным. Главное, что необходимо отечественному девелоперу,— собственный капитал для успешного развития проекта до этапа внешнего инвестирования.

Андрей Закревский: 20-30% полной стоимости проекта девелопер должен покрыть из собственных средств. Эти деньги пойдут на покупку земли и получение всех необходимых разрешений. Имея это, можно уже отправляться за банковским кредитом.

Аналогичная ситуация и с многоквартирным домом. Необходимо хоть что-то сделать до представления проекта потенциальному кредитору. Кстати, иметь дело с частными инвесторами (покупателями жилья) сегодня значительно сложнее.

Раймонд Ефремов: Раньше деньги будущих жильцов можно было привлекать практически сразу. Сейчас же, после известных скандалов, частные инвесторы готовы вкладывать средства лишь на этапах, близких к завершению строительства. Когда уже стоит готовая коробка или хотя бы возведено больше половины этажей.

Итак, сколько стоит "входной девелоперский билет"? Допустим, себестоимость строительства составляет $1000 за 1 кв. м (включая расходы по согласованиям), то есть небольшой многоквартирный дом общей площадью 15 тыс. кв. м обойдется в $15 млн. Таким образом, собственных средств необходимо иметь порядка $5 млн.

В случае с коттеджным строительством есть более щадящие варианты. Например, как уже говорилось, землю на восточном направлении можно найти по цене $5 тыс. за сотку, значит, участок в 100 соток под 10 коттеджей обойдется в $500 тыс. Плюс еще около $50 тыс. на составление проекта, согласования и прочие организационные расходы.

Денис Чернега, исполнительный директор компании ЮВМ (девелопмент): Как утверждают крупные компании, проект должен начать возвращать вложенные деньги уже через 7-12 месяцев после старта строительства. Но для таких результатов необходимы большие вложения в рекламу, которые в нашей ситуации не всегда уместны.

Однако получить кредит и тем более инвестиции будущих жильцов начинающему девелоперу весьма проблематично.

Андрей Закревский: Есть такое понятие, как уверенность в девелопере. В том, что он построит в заявленный срок, что построит хорошо, все правильно оформит и т. д. Так что неизвестному девелоперу необходим партнер с хорошей репутацией. Например, девелоперская компания может заключить договор на реализацию объектов с известным риэлтером. Репутация последнего будет гарантией и приманкой для покупателя жилья.

Мал проект, да маржа велика

По оценкам экспертов, наиболее доходным бизнесом в сфере недвижимости в России сегодня является строительство жилых многоквартирных домов в городе, далее следует девелопмент коммерческой, а уже затем загородной недвижимости.

Как уже отмечалось, рынок городского строительства для малых девелоперов фактически закрыт. То же можно сказать о коммерческой недвижимости (бизнес-центры, торговые комплексы и т. п.) — в Москве это вотчина крупных компаний, а за городом... Ну какие бизнес-центры за городом? Остается загородная жилая недвижимость. И, как отмечают эксперты, в ряде случаев она может оказаться не менее прибыльной.

В качестве примера приведем данные по проекту поселка "Лесавино" (девелопер Vesco Group).

Участок 21 гектар, примерно 50 км от МКАД (Новорижское, Волоколамское, Пятницкое шоссе); 81 коттедж площадью по 250-450 кв. м с участками по 15-46 соток.

Общий объем инвестиций: порядка $25 млн.

Старт проекта: начало 2006 года.

Начало продаж: октябрь 2006 года.

Сдача поселка: конец 2008 года.

Планируемая прибыль: около $20 млн (примерно 80%).

Но это скорее крупный проект. А вот пример с объемом инвестиций иного порядка (девелопер ЮВМ).

Коттеджный поселок, 19 км от МКАД, направление — Минское или Киевское шоссе; 14 домов площадью от 200 до 500 кв. м на участках по 13-15 соток. Имеются все коммуникации. Примерные инвестиции — около $2 млн.

По оценке экспертов, средняя прибыль на проектах многоквартирных домов — порядка 20-30%. Что же касается загородного коттеджного строительства, то здесь разброс значительно больше.

Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании "Миэль — Загородная недвижимость": Минимальная рентабельность, которую закладывают девелоперы,— 30%.

Денис Чернега: Прибыль проекта колеблется где-то в пределах 30-40%, но эти цифры необъективны, это очень приблизительный ориентир.

Алексей Аверьянов: Средний проект коттеджного строительства реализуется примерно 3-4 года. Дает порядка 60-80% прибыли — около 20% годовых.

Андрей Закревский: Маржа зависит от искусства строить и продавать. Можно построить сравнительно дешевый коттедж из недорогих стройматериалов, но продать его как элитное жилье. И наоборот, можно построить дорого, но непрезентабельно и неэффективно.

Разумеется, чем больше домов в коттеджном поселке, тем меньше удельные затраты и тем больше суммарная прибыль. Однако при правильном подходе маленькие и даже крошечные проекты могут обеспечить хороший заработок. Заметьте, при сравнительно небольших вложениях. Малые девелоперы зачастую ведут дела более мобильно и гибко, чем крупные игроки.

Алексей Аверьянов: Можно выделить категорию, так сказать, микродевелоперов. Это частные лица, покупающие свободный участок земли в уже готовом поселке и строящие 1-3 дома на продажу.

При удачном стечении обстоятельств дом можно построить за полтора года, а потом продать с прибылью до 100%. Подходящие участки приобретаются в поселках, где продается земля без подряда (то есть с возможностью строить самому). А можно купить дачный участок в хорошем месте и потом снести стоящую на нем развалюху. Помимо всего прочего этот вариант привлекателен тем, что купленная таким образом земля изначально предназначена под строительство, да и проект дома можно выбрать типовой (для данного поселка), то есть не тратить время и средства на согласования. Плюс все коммуникации уже подведены.

Алексей Аверьянов: На границе старого дачного поселка Смородинка человек купил 10 соседствующих друг с другом участков. Снес все ветхие строения и построил коттеджи. Объединил в отдельный охраняемый поселок и продал. Весьма успешный проект.

Андрей Закревский: Оптимальный вариант — строя дом себе, построить рядом еще три на продажу. Если, конечно, размер участка позволяет. Удельная себестоимость строительства при этом серьезно снижается.

После того как проект завершен, жильцы заселились, девелопер может заработать, организовав управляющую компанию, которая будет нанимать охранные агентства, следить за состоянием коммунальных сетей, благоустраивать территорию поселка и т. д. Нередко девелоперы составляют договоры на продажу жилой застройки таким образом, что все коммуникации и инфраструктура остаются в их собственности. Так что жителям выбирать компанию на роль ДЭЗа не приходится.

Алексей Аверьянов: Рентабельность подобного бизнеса невелика — порядка 8-10% от суммы коммунальных выплат, тем не менее при грамотной организации это будет вечный источник дохода.

Денис Чернега: Можно заработать на обслуживании своих объектов, но наша компания этим не занимается, это отдельная деятельность, на которую у нас просто не хватит мощностей. Зато мы предлагаем услуги по дополнительным работам (отделка, достройка, ландшафтный дизайн). Доля прибыли здесь где-то 15%.

Шаг вправо, шаг влево — провал

По наблюдениям Владимира Яхонтова, даже опытные девелоперы зачастую не могут гарантировать успех проекта загородной недвижимости — слишком уж много здесь специфических нюансов и факторов.

Например, девелопер заложил в проект поселка возведение объекта инфраструктуры, скажем торгового центра, а через год по соседству появляется торговый центр, выстроенный другим девелопером или по решению местных властей. Причина — отсутствие общедоступной адекватной информации о развитии района. Кроме того, проект реализуется в течение нескольких лет, за это время рейтинг потребительских предпочтений может измениться (это, в частности, касается архитектуры). Здесь приходится ориентироваться только на мировые тенденции: увеличение площади дома, уменьшение площади земельного участка, многокомпонентный состав инфраструктуры в поселке.

Конечно, в нынешних условиях постоянного роста цен на землю девелопер имеет определенную фору. Однако при неправильном расчете проекта она его не спасет.

Константин Апрелев, президент агентства недвижимости "Савва": При неумелом управлении проектом всю прибыль могут поглотить непредвиденные издержки — увеличение сроков работ, рост цен на услуги проектировщиков, подрядчиков, рост затрат на подключение к коммуникациям и приобретение прав на мощности, затраты на социальную инфраструктуру и преодоление противодействия населения процессу освоения земельного участка, рост затрат на согласование в связи с изменениями процедур и законодательства и т. д.

Андрей Закревский: Известны и вовсе экзотические случаи, когда купленные участки для элитных коттеджей оказывались ровно в зоне ветров, дующих с местной птицефабрики.

Денис Чернега: Сейчас в Подмосковье очень сильна конкуренция среди поселков бизнес-класса. Предложение превышает спрос на 30-40%. Поэтому нужно иметь четкую концепцию своего проекта и какую-нибудь изюминку (цена, дизайн и т. д.).

Ну а малый девелопер должен быть готов еще и к тому, что искать покупателей на свой объект ему придется самому. Как заметил Раймонд Ефремов, большие риэлтеры не любят связываться с маленькими объемами.

Существенно рискуют и те редкие девелоперы, которые строят дома не для продажи, а под сдачу в аренду. В принципе это весьма перспективно: количество арендаторов растет, ставки доходят до $10 тыс. в месяц, снимают коттеджи по большей части уже не на летний сезон, а круглогодично. Однако здесь можно здорово ошибиться с определением портрета предполагаемого арендатора, его требований, платежеспособности, с учетом которых возводится объект. К примеру, суперэлитный коттедж на малопрестижном направлении никому не нужен. Или инфраструктура. Человек, покупающий дом, готов какое-то время мириться с отсутствием облагороженной территории, магазинов шаговой доступности и прочих подобных удобств. Арендатор же потребует все сразу.

"Небоскребы, небоскребы, а я маленький такой"

Алексей Кожевников: Столичный рынок поделен. Нормы прибыли разные, потому что уровень платежеспособного спроса разный, но правила и болезни везде примерно одинаковые. При этом малым компаниям еще нужно умудриться попасть на желаемую территорию — могут банально не пустить. А если пустят, то за административный ресурс необходимо будет заплатить. Цена на московский рынок весьма высока, и с каждым годом она растет. Единственный выход — идти в регионы, где небольшие компании могут строить по 2-3 дома в 1,5-2 года.

Говоря о Московском регионе, можно предположить, что мелкие девелоперские компании будут осваивать свободные земли на восточном и юго-восточном направлениях. Экологическая ситуация на востоке меняется к лучшему: портящие воздух промышленные предприятия закрываются. Постепенно будут расширены шоссе. И, похоже, купленная недвижимость на восточном направлении в скором времени начнет быстро дорожать.

Сегодня же, учитывая платежеспособность потенциальных покупателей, на востоке можно строить и недорогие дома. Малые девелоперы уже держат в голове такие проекты.

Денис Чернега: Сейчас хотим попробовать поработать на поселках экономкласса с домами, выполненными по каркасно-щитовой технологии. Для этого уже подобраны поставщики лучших материалов. Если опыт окажется успешным, то, думаю, будем двигаться в этом направлении. Самое главное, чтобы люди отбросили предрассудки, что дом должен быть обязательно кирпичным или бетонным.

Андрей Закревский: Постепенно основное строительство сместится из Москвы в область. Будут застраиваться свободные территории, укрупняться города-сателлиты. Сюда придут все крупные московские девелоперы. Кроме того, в больших странах наблюдается тенденция укрупнения девелоперского бизнеса. Например, в США это произошло давно, а Россия развивается по аналогичному сценарию.

По мнению Андрея Закревского, мелкие девелоперские компании будут неплохо себя чувствовать еще лет пять, а потом начнут испытывать возрастающее давление крупных структур. И через десять лет вообще должны будут исчезнуть. Конечно, за это время можно вырасти, перейти в категорию тяжеловесов... Однако многие малые девелоперы считают, что место в будущем найдется и для них.

Раймонд Ефремов: Сомневаюсь, что на рынке останутся только "монстры". На любом рынке всегда сосуществуют большие и маленькие компании. Каждые в своей нише. Всегда будут земли под мелкие проекты, неинтересные большим девелоперам. Кроме того, строительство — дело индивидуальное. А небольшие компании могут проявлять значительно большую гибкость в удовлетворении потребностей клиента.

Кроме того, непонятно, что будет с рынком недвижимости в целом. Сегодня он растет — и все кому не лень инвестируют в строительство, а то и просто открывают у себя направление девелопмента. Тут и банки, и финансово-промышленные группы, и инвестиционные компании, и нефтяные. А через несколько лет? Конечно, строительство не прекратится, зато рентабельность девелоперских проектов может упасть. И как в этом случае поведут себя крупные игроки, наверняка сказать тяжело. Кто-то, возможно, уйдет, уступив место на строительном поле неприхотливым, более живучим небольшим компаниям.