Кадастровый неучет

Последняя кадастровая оценка земель поселений в Самарской области привела к серьезному росту стоимости земель. Как итог — 10 % всех претензий на кадастровую оценку по РФ приходится на Самарскую область. За 2014 год в регионе поступило свыше 1 тыс. обращений, в кадастровой оценке найдено более 1,3 тыс. технических ошибок. При этом промпредприятия, структуры малого бизнеса, сельхозкомпании оказались в крайне тяжелой ситуации в связи с серьезным ростом налогов на землю и арендной платы (считаются исходя из кадастровой стоимости земли). Депутаты полагают, что постановление, которым утверждена новая кадастровая стоимость земель в регионе, нужно подвергнуть экспертизе, а также разработать меры изменения сложившейся в результате его применения ситуации.

В Самарской области разгорается скандал вокруг кадастровой оценки недвижимости. Ситуация обсуждалась на совместном заседании комитетов по промышленности и сельскому хозяйству Самарской губернской думы.

Принятие постановления № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» в ноябре 2013 года привело к тому, что стоимость многих участков выросла в несколько раз. Это, в свою очередь, привело к значительному увеличению арендных ставок и платежей по земельному налогу, которые исчисляются на основе кадастровой стоимости земли. Всего в Государственном кадастре недвижимости 3,3 млн объектов недвижимого имущества. Из них 1,3 млн — земельные участки, в том числе 1,1 млн объектов относятся к категории «земли населенных пунктов». Именно их и коснулось постановление № 610.

На заседании комитета заместитель руководителя Росреестра по Самарской области Татьяна Омельченко рассказала об итогах работы комиссии по оспариванию результатов кадастровой оценки (была создана по приказу министерства экономического развития при региональном управлении Росреестра) в 2014 году.

Всего за 2014 год в комиссию поступило 1167 заявлений. «Это 10 % от общего количества заявлений, которые поступили в комиссии на территории Российской Федерации», — рассказала госпожа Омельченко, добавив, что это говорит о высоком интересе к вопросу кадастровой оценки недвижимости и о больших проблемах. Жалобы, по словам госпожи Омельченко, прежде всего поступают по участкам, предназначенным для торговой деятельности, землям под промышленными объектами и под офисами. Из всей массы поступивших в комиссию заявлений лишь 987 на общую кадастровую стоимость в размере 97 млрд рублей были рассмотрены (остальные отсечены на стадии подачи заявления). Порядка 50 % этих заявлений были удовлетворены.

Много вопросов у депутатов вызывает и то, что, по сравнению с соседними регионами, кадастровая стоимость аналогичных земель в Самарской области по итогам переоценки оказалась выше в несколько раз. Так, по заявлениям депутата Александра Дроботова, разница между Самарской и Ульяновской областями порой достигает 18 раз. В ответ на такие замечания господина Дроботова региональное министерство имущественных отношений сообщило, что одним из основополагающих факторов, оказывающих влияние на расчет кадастровой стоимости, являются показатели рыночных цен по сделкам на рынке недвижимости.

При этом Татьяна Омельченко также заметила, что если для предпринимателей повышение налоговой ставки — проблема, то для муниципалитетов — возможность увеличения доходов бюджета. Правда, согласно обнародованным на комитете данным, серьезного увеличения доходов бюджета по этой категории налогов не произошло — в среднем объем его сохранился на уровне 5,1 млрд рублей.

Помимо прочего во время диалога депутата губернской думы Михаила Матвеева и Людмилы Омельченко выяснилось, что в 2014 году было также обнаружено порядка 1,3 тыс. кадастровых ошибок, 633 из которых — по Сызрани. По словам господина Матвеева, в числе этих ошибок, например, ситуации, когда стоимость всех земель завода считали как под офисными помещениями из-за наличия на его территории административного корпуса. Параллельно идет работа органов местного самоуправления, которые опротестовывают решения комиссии, что, по мнению ряда участников дискуссии, вообще ставит под вопрос необходимость существования комиссии.

Отдельная проблема — крайне затрудненная возможность обращения в комиссию для представителей малого бизнеса. Для них, по утверждениям участников дискуссии, затраты на подготовку документов и юристов делают вопрос какой бы то ни было борьбы просто нерентабельным. Об этом говорил представитель уполномоченного при президенте по защите прав предпринимателей Антон Степанов, заявляя, что для малого бизнеса необходимо проработать иной механизм взаимодействия. Также, в связи с необоснованным, по мнению многих депутатов, ростом кадастровой стоимости земли, под угрозой оказались многие сельскохозяйственные предприятия, не говоря уже о промышленных компаниях. По информации замминистра промышленности Олега Волкова, ведомство в оперативном режиме решает вопросы с кадастровой стоимостью с такими предприятиями, как АвтоВАЗ, «Куйбышевазот», «Тольяттиазот», «Тольяттикаучук», «Тольяттинский трансформатор», добывающими предприятиями «Роснефти». И именно совместное обращение промпредприятий, по словам Александра Дроботова, было одной из причин заседания. «Такой рост налогов из-за кадастровой стоимости земли сейчас, с учетом увеличения ключевой ставки ЦБ, снижения объемов оборотных средств и общей экономической ситуации, может привести просто к уничтожению промышленности как класса», — подчеркивает господин Дроботов. О серьезности вопроса и необходимости срочного снижения кадастровой стоимости земли говорит и депутат Михаил Матвеев, который также подчеркивает, что нынешнее положение значительно снижает и инвестиционную привлекательность области по сравнению с соседними регионами.

В итоге депутаты решили создать рабочую группу, которая проработает вопрос по кадастровой оценке земли в Самаре, а также, вероятно, займется подготовкой инициативы по внесению поправок в федеральное законодательство, регулирующее эту работу. Кроме того, правительству области депутаты рекомендовали рассмотреть возможность проведения экспертизы постановления № 610.