Тенденции развития рынка складов: эмпирический аспект

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА СКЛАДОВ: ЭМПИРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ Фильцев Сергей Александрович, аспирант Ростовский государственный экономический университет

Рынок складов в России представляет собой достаточно динамично развивающийся сегмент. Его развитие имеет важное значение для гармонизации функционирования обменно-распределительного механизма потребительского рынка. Кроме того, склады выступают в качестве привлекательного товарного актива, что сообщает этому рынку существенный импульс развития в виде частного инвестиционного спроса.

Рассмотрим основные тенденции развития рынка складов в России, оценка которых будет проводиться нами с целью углубления понимания того, насколько формирующиеся на рынке тренды образуют новый вектор трансформации складского девелопмента.

Итак, настоящее время, Москва и Московский регион, концентрируя значительный объем конечного спроса, традиционно формировали основной объем складского строительства и совершаемых сделок.

«Однако по мере насыщения рынка, развития торговой инфраструктуры и увеличения объемов потребления в регионах, а также развития дорожной сети на карте складской недвижимости России начали формироваться новые транспортно-логистические хабы. Сегодня объем качественных складских площадей сконцентрирован вблизи городов, которые являются не только дистрибуционными, но и крупными потребительскими центрами»

[Ц

120

Региональные города

Санкт-Петербург

Москва

~1 I I г

1 г

2008 г. 20091.20101. 2011 г. 2012г.2013 г. 20141.20151.

Рисунок 1 - Динамика распределения сделок по аренде и покупке складских площадей в России в 2008-2015 гг., %

Как видно из рисунка 1, в период 2008-2015 гг. доля регионов в суммарном объеме сделок по покупке и аренде складов выросла с 10% в 2008 г. до 17% в 2015 г.

В течение 2012-2014 гг. на региональных рынках происходило увеличение объемов поглощения складских площадей - рост составил 1,5 раза. При этом, можно констатировать, что развитие складской инфраструктуры в регионах представляет собой результирующую множества разнонаправленных факторов и в этом смысле не является простым и однозначным, как например в Московском регионе.

С одной стороны, в условиях насыщения Москвы и Московской области ритейл фактически оказался вынужден развиваться в сторону регионов, поскольку эти рынки менее освоены. С другой стороны, этот тренд слабо поддерживается столичными девелоперами, для которых строительство складов в регионах не является масштабным, менее доходно и сопряжено с рисками недостаточной наполняемости объектов. Именно эта сдержанная позиция приводит к поддержанию дефицита качественного предложения на региональных рынках, по причине которого, ритейл вынужден самостоятельно заниматься строительством крупных РЦ, не получая адекватного предложения со стороны локальных операторов логистического рынка.

При этом дефицит такого предложения в региональных городах поддерживает стабильный уровень арендных ставок. То есть, мы имеем рынок в чистом виде, на котором складское строительство представляет собой спекулятивный вид бизнеса, который не интегрирован в какие-либо вертикальные цепи поставок и является полностью самостоятельным и частным. Очевидно, что это приводит к увеличению издержек ритейла, дистрибуторов и производственных компаний, которые вынуждены оплачивать завышенную стоимость аренды и обслуживания даже на относительно менее качественных складах, которые превалируют в структуре регионального предложения.

«Объем предложения складских площадей в регионах в значительной степени формируется за счет низкокачественных складских объектов, представленных бывшими промышленными объектами, зачастую расположенными в черте города. Подобные объекты востребованы у местных компаний, нуждающихся в блоках малой площади и не готовых к более высоким ставкам аренды» [1].

В абсолютном выражении объем поглощения складских площадей в регионах в 2010-2013 г. изменялся незначительно, что обусловлено дефицитом качественного предложения (рисунок 2).

Скачек этого показателя в 2014 г. на этом же рисунке обусловлен снижением долларовой стоимости объектов и выходом на рынок отложенного спроса, в результате которого были реализованы наиболее привлекательные объекты.

По этой причине в 2015-2016 гг. мы будем наблюдать, вероятно, снижение объема поглощения современных складских помещений в регионах,

так как крупных сделок по покупке будет мало, а аренда также не сможет прирасти значительно.

В настоящее время, предложение складов на региональных рынках сконцентрировано в основном в городах с населением свыше 1 млн. человек. Это приводит к увеличению транспортного плеча и организации поставок из территориально близких логистических центров. Более крупные компании, такие как торговые сети, строят собственные склады.

Тем не менее, санкционное противостояние с Европой и США могут усилить переориентацию России на рыки Азии, стимулируя тем самым развитие складского рынка на Дальнем Востоке, в Сибири и на Урале.

В целом, можно констатировать, что столичный и региональный рынки развивались по различным схемам. В Москве и Московской области за счет большего объема спроса и роста потребительского рынка до 2015 г. мы наблюдали превалирование в структуре предложения спекулятивных складов, тогда как на региональном уровне рыночным императивом всегда оставался дефицит качественного спекулятивного предложения.

2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.

^Поглощение в регионах, тыс. кв.м.

-Прирост оборота розничной торговли в регионах, млн. руб.

Рисунок 2 - Динамика прироста оборота розничной торговли и поглощения складских площадей в регионах РФ [1]

Это связано как с меньшим объемом спроса на такие объекты и его нестабильностью, так и с нежеланием крупных девелоперов идти в регионы.

«Несмотря на высокую активность арендаторов и покупателей складских площадей в Московском регионе в 2015 г., в регионах России (не включая Москву и Санкт-Петербург) данный показатель снизился на 40% по сравнению с предыдущим рекордным годом и составил порядка 250 000 м2» [3].

Разница в развитии столичного и регионального рынков просматривается и в уровне адресного строительства: в 2015 г. в регионах 34% нового строительства складов (439 000 м ) пришлось на объекты, возводимые по

системе built-to-suit, тогда как в среднем по России этот показатель составил по итогам года 22%.

Драйвером роста региональных рынков сегодня выступает именно развитие крупных торговых компаний, которые, несмотря на кризисное сокращение спроса 2014-2015 гг. стремятся усилить свою логистическую инфраструктуру в наиболее выгодных для себя локациях. При отсутствии развитого в регионах спекулятивного предложения, реализация этой стратегии происходит преимущественно в формате BTS.

«Основными потребителями качественных складских помещений в 2015 г. стали крупные торговые компании, их доля составила около 75% (ри-тейлеры — 67,6%, дистрибьюторы — 7,4%). Самым активным ритейлером в регионах в 2015 г. стала компания X5 Retail Group, которая как арендовала складские комплексы в готовых объектах, так и заключала договоры на строительство распределительных центров для торговых сетей «Пятерочка», «Карусель» и «Перекресток» в формате built-to-suit.

Доля производственных компаний (среди которых Mars, Royal Canin, Tarkett RUS) в общем объеме сделок составила чуть более 17%. А доля логистических операторов и вовсе не существенна, особой активности с их стороны в 2015 г. в регионах России не наблюдалось, хотя в 2014 г. их доля составляла порядка 14% от общего объема сделок» [3].

Это в целом соответствует доле перечисленных компаний в структуре поглощения складских площадей Московского региона (рисунок 2.3). При этом отметим, что в регионах доля ритейла выше - 67,6% против 53% в Московском регионе, а дистрибуторов ниже - 7,4% против 17% соответственно. Это указывает на высокий уровень проникновения форматированной сетевой торговли в регионы и агрессивную стратегию укрепления ею логистической платформы распределительной сети.

Розничная торговля

Дистрибуция

Транспорт и логистика

Производство

Online-торговля

17

Другое

Рисунок 3 - Распределение сделок по покупке и аренде складских площадей в Московском регионе по профилю арендатора, % [2]

Как показывают данные рисунка 4, в последнее десятилетие в структуре поглощения складских площадей в Московском регионе доля покупки складов выросла с 2,7% в 2009 г., до 20,8% в 2015 г., то есть почти в 7 раз. Из рисунка видно, что по итогам 2015 г. этот показатель незначительно отличается от его уровня в целом по РФ.

Это свидетельствует о том, что активное развитие товаропроводящей сети потребительского рынка страны и товарного сектора экономики в целом в рамках агрессивного роста современных форматов сбыта и распределения продукции сопровождается созданием автономной логистической инфраструктуры. С другой стороны, множится число компаний, приобретающих ее в инвестиционных целях с целью извлечения арендного дохода или выгодной перепродажи на растущем рынке. Почти четверть сделок по итогам 2015 г. приходится именно на покупку складов, что позволяет констатировать тенденцию автономизации сбыта и повышения привлекательности складов на рынке товарных активов.

120 100 80 60 40 20 0

2,7

4,7

973 95,3

5,

79 ' 1

7,3

1,8

<Ь:2

41,5

8,5

I

"9,2

24

76

Поку пка по РФ

Аренда по РФ

Поку пка в Московском регионе

Аренда в Московском регионе

2009г. 2010г. 2011г. 2012г. 2013г. 2014г. 2015г. 2015г.

Рисунок 4 - Распределение сделок по покупке и аренде складских площадей в Московском регионе, %

Тем не менее, кризисное сокращение спроса и общее снижение деловой активности в бизнес среде привели к некоторому торможению инвестиционной активности на рынке, а также пересмотру планов со стороны деве-лоперов складов, в том числе на рынке Московского региона.

Как видно из рисунка 5, в 2015 г. относительно 2014 г. при увеличении объема сделок (рост составил 1,4 раза относительно 2014 г.) объем ввода складских объектов в эксплуатацию сократился: было введено 716,7 тыс. м , что в 2 раза меньше аналогичного показателя 2014 г.

2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.

П

Ввод в эксплуатацию, тыс. кв.м^и Объем сделок, тыс. кв. м — Доля вакантных площадей, %

Рисунок 5 - Динамика основных показателей рынка складов г. Москвы в

2005-2015 гг. [4]

«Общий объем сделок по России составил около 1,8 млн. м , это второй по величине результат за всю историю существования рынка качественной складской недвижимости. При этом на долю Московского региона пришлось 68% заключенных сделок, на долю Санкт-Петербурга и Ленинградской области - 15%, региональных городов - 17%, что говорит о продолжении централизации логистического бизнеса вокруг столичного рынка» [2].

Другим характерным признаком развития складской инфраструктуры в условиях кризиса, усиления санкционного давления и общего ослабления спроса в экономике на фоне падения покупательной способности населения и оборотов бизнеса является активное развитие крупных торговых сетей, которые выступают в качестве драйвера роста складского рынка. Даже в непростой текущей ситуации, эти компании сохраняют агрессивную стратегию роста и готовы занимать ниши, освобождаемые операторами малого и среднего бизнеса, расширяя под масштабирование бизнеса складские мощности.

Тем не менее, развитие складов в 2016 г. полностью испытает давление нисходящего конъюнктурного тренда в экономике, что результируется в сокращение объемов нового строительства.

Фактически на рынке будет наблюдаться кризисное торможение роста складского девелопмента, которое именно в период кризиса не будет приводить к серьезным корректировкам самой модели складского девелоп-мента.

С одной стороны, при наличии значительного объема свободных площадей девелоперы будут работать преимущественно по схеме BTS. С другой, рост спроса на склады будет по-прежнему поддерживаться спросом со стороны ритейла. В этих условиях активно смогут развиваться лишь небольшая часть федеральных девелоперов, максимально эффективно работающих с себестоимостью строительства, обеспечивающих качество гото-

вого складского объекта и имеющие вертикально интегрированную модель развития - собственные строительные и производственные мощности.

Все это позволяет нам предположить, что кризисное изменение рынка и ослабление его конъюнктуры сформируют естественно-эволюционные предпосылки и условия для небыстрой, но, все же, коррекции модели развития складского девелопмента. Она не приведут к ее скорой трансформации, но сформируют условия, позволяющие понять, каковой она вероятно должна быть.

На наш взгляд, также важно отметить, что сокращение динамики роста предложения складов в определенной степени обусловлено не только стагнацией спроса, но и не достаточной эффективностью работы самих деве-лоперов, сохраняющимся высоким уровнем себестоимости строительства, а также затратностью долгового финансирования и др.

Кризисная трансформация рынка складов в 2016 г. при умеренном вводе новых объектов в эксплуатацию приведет к некоторому торможению роста вакантности складских площадей и позволит стабилизировать ставки аренды.

Список литературы

1. Рынок складской недвижимости России 2015 // По результатам исследований Knight Frank. [Электронный ресурс]: http://content.knightfrank.com/ research/856/ documents/ru/ 2015h2kfindustri almarketreportspbrus-3015.pdf (дата обращения: 04.12.2015). -с.1.

2. Рынок складской недвижимости. Москва. 2015 // По результатам исследований Knight Frank. [Электронный ресурс]: http://content.knightfrank.com/research/596/ documents/ru/ 2015annualkfind ustrialmarketrepo rtmscrus-3506.pdf

Складская недвижимость России. Итоги 2015 // По результатам исследований Colliers International. [Электронный ресурс]: http://www.colliers.com/-media/files/emea/russia/ research/ 2016/ ru_industrial_2015.pdf?la=ru-RU (дата обращения: 12.01.2016).

3. Холопов В. Текущее состояние рынков складской и производственной недвижимости России. 2015// По результатам исследований Knight Frank. [Электронный ресурс]: http://pro-conference.ru/wp-content/uploads/2015/12/3_1Knight-Frank.pdf