Спрос растет, предложение сокращается

За период с января по март в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти было продано около 960 тыс. кв. м строящегося жилья. Это на 10% больше, чем было реализовано в первом квартале 2017 года. При этом объем ввода жилья сократился примерно на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Правда, в Ленобласти ситуация противоположная: рост ввода (который в основном пришелся на территории, граничащие с Петербургом) составил 40%.

За первый квартал 2018 года в Петербурге было сдано 737 тыс. кв. м жилья, что на 35% меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Ленобласти, напротив, этот показатель вырос на 40% и составил почти 1,2 млн кв. м.

"В первом квартале 2018 года на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти было продано около 22 тыс. квартир,— говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".— По-прежнему была популярна ипотека, доля ипотечных сделок составила 63%". Николай Урусов, генеральный директор строительной компании "Красная стрела", утверждает, что по некоторым объектам эта доля еще выше и может достигать 80-90%. При этом в среднем в ипотеку берется 50-60% стоимости квартиры.

Ипотека толкает потребителей

Ипотека стала еще более выгодной для заемщиков: по сравнению с январем — мартом 2017 года средние ипотечные ставки по Петербургу снизились почти на 2% и составили примерно 9,68%. Кроме того, на рынок выходили новые объекты со стартовыми ценами, что всегда интересует покупателей. Все это способствовало росту спроса.

"Яркой тенденцией становится рост доли отказов в выдаче кредитов со стороны банков. Это не значит, что покупателям теперь не получить ипотеку, среднестатистическому человеку ее, скорее всего, одобрят, но в зоне риска — покупатели с минимальным первоначальным взносом, неблагоприятной кредитной историей или часто меняющие место работы",— говорит Сергей Мохнарь, генеральный директор компании "ПСК-недвижимость".

Антон Быков, главный аналитик ООО "ЦАФТ" (Центр аналитики и финансовых технологий), при этом отмечает, что, согласно последним данным Банка России, в первом квартале 2018 года в Петербурге произошло замедление краткосрочных темпов ежемесячного ипотечного кредитования и ускорение среднесрочных темпов.

"Если в конце 2017 года уровень ежемесячного количества выдаваемых ипотек находился немного выше 7 тыс. единиц, то в первом квартале 2018 года средний уровень упал до 4-5 тыс. Пропорционально снизился и ежемесячный объем выдаваемых ипотечных кредитов. Это следствие сезонного фактора, так как зимний период практически всегда характеризуется замедлением экономической активности. Интереснее дела обстоят со среднесрочными тенденциями. Если сравнивать первый квартал 2018 года с первым кварталом 2017 года, то здесь, напротив, нужно отметить значительный рост ежемесячно выдаваемого количества ипотечных кредитов с 2,5 до 4-5 тыс. (+60-70%) и отстающий рост общего объема кредитования с 35 до 47,8 млрд рублей (+41%). Это означает, что россияне верят в улучшение перспектив экономики России, поэтому покупают больше недвижимости",— говорит господин Быков. Тем не менее, отмечает эксперт, из-за затяжного периода падения реальных доходов новоселы предпочитают приобретать более дешевые варианты жилья.

Эти тенденции подтверждаются и динамикой цен. В первом квартале 2018 года в Петербурге цены на жилье практически не изменились. Квадратный метр вторичного жилья вырос на 0,2%, первичного на 0,4%. А вот в 2017 году цена на квадратный метр первичного жилья снизилась на 1-1,5%, а вторичного выросла в пределах 0,5%.

"Из интересных событий рынка недвижимости нельзя не отметить запуск программы государственного субсидирования ипотечных ставок — "семейная ипотека" под 6% годовых. Семьи, в которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 родится второй и третий ребенок, получат в рамках программы льготную ставку 6% годовых на срок от трех до восьми лет. Эта программа косвенно становится важным психологическим фактором для положительных тенденций на рынке",— добавляет Мария Сальникова, ведущий аналитик ООО "Эксперт плюс".

"Сейчас спрос увеличивается на 2-3% в месяц. По нашим прогнозам, на всем рынке новостроек Петербурга цены будут расти на уровне чуть выше инфляции",— отмечает исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников.

"Как мы и ожидали, рост продаж апартаментов продолжился. По сравнению с прошлым годом мы продали на 15% больше. Если еще пять лет назад проекты апартаментов у инвесторов и покупателей вызывали вопросы, то сегодня этот сегмент стал более понятен конечному потребителю, который уже осознает преимущества формата, его отличительные особенности и ценность",— говорит коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко.

Студии и однокомнатные доминируют

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в первом квартале самыми популярными квартирами на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородов стали однокомнатные. Они занимают 44,1% в структуре сделок. Квартиры-студии находятся на втором месте — 27,7% от общего спроса.

Николай Урусов подсчитал, что стоимость квадратного метра таких объектов находилась в диапазоне от 79 до 110 тыс. рублей. Он говорит, что у покупателей традиционно популярны обжитые спальные районы: Приморский, Красногвардейский, Красносельский, Невский, намывные территории Васильевского острова. "Цены во всех сегментах стабильны, изменения происходят по мере увеличения строительной готовности объектов. С начала года стоимость квадратного метра выросла не более чем на 2-2,5%",— говорит господин Урусов.

Сергей Мохнарь комментирует: "Общая экономическая ситуация в стране накладывает отпечаток на поведение клиентов. Сегодня рынок изобилует предложением, цены не растут, риски минимальны, поэтому у покупателя появляется больше времени на принятие решения о покупке. Еще пару лет назад он мог совершить сделку по купле-продаже недвижимости за неделю-две, однако сейчас может позволить себе растянуть этот процесс на несколько месяцев".

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", говорит: "В первом квартале 2018 года общий объем денежных поступлений компании "Строительный трест" увеличился на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 2,6 млрд рублей. При этом доля ипотечных сделок выросла на 12%: с 54 до 66%". Среди ключевых тенденций рынка, по его мнению, следует выделить рост предложения застройщиков, что отчасти связано с внесением корректировок в 214-ФЗ, которые начнут действовать 1 июля.

"Динамика рынка недвижимости смешанная, и обусловлена она тенденциями на рынке труда с привязкой к отсутствию роста заработных плат. Так, за первый квартал 2018 года рост стоимости квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Петербурга вырос на 3,1%, до 109,2 тыс. рублей, а вот объем ввода жилья в Петербурге в первом квартале сократился на 34%. Кроме того, петербургский первичный рынок жилья остается рынком покупателя, а высокий объем предложения не позволяет застройщикам значительно увеличивать цены, которые все ближе к подрастающей себестоимости строительства",— говорит Мария Сальникова.

Перераспределение спроса

Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании "СПб Реновация", обращает внимание: "Интересно отметить следующую деталь: наиболее интенсивный рост объема сделок (квартал к кварталу) произошел в спальных районах Петербурга (рост 50%), в районах исторического центра объемы сделок практически не изменились, а в пригородных локациях Ленинградской области увеличились всего на 5%. Такое перераспределение спроса в пользу обжитых районов города говорит о двух факторах: произошли изменения в покупательских предпочтениях и, возможно, сказалось завершение ряда крупных проектов в Мурино, Девяткино и Кудрово".

По данным Knight Frank St. Petersburg, в элитном сегменте первичного жилья предложение по итогам первого квартала по сравнению с первым кварталом 2017 года увеличилось на 16%, до 1,3 тыс. объектов. За квартал было продано на 18% элитных квартир и апартаментов больше, чем в первом квартале 2017 года. Средневзвешенная цена предложения сохранилась на уровне конца 2017 года, составив 351,5 тыс. рублей за квадратный метр.

Основная доля элитных квартир по-прежнему сконцентрирована на Крестовском и Петровском островах. 38% предложения представлено квартирами с тремя спальнями средней площадью около 150 кв. м, еще 30% — это квартиры с двумя спальнями средней площадью 107 кв. м. Большинство сделок в первом квартале 2018 года было совершено с квартирами площадью 120-149 кв. м, которые экспонировались по стоимости 35-49 млн рублей. Также были популярны квартиры до 99 кв. м стоимостью до 24 млн рублей.