Формула успеха управляющей компании

Формула успеха управляющей компании

Оксана Савченко

руководитель Департамента управления объектами жилой инфраструктуры УК Clever Estate

Никита Чулочников

Член правления АКОН

Дмитрий Чариков

- Добрый день, уважаемые слушатели ведущего интернет-радио «МедиаМетрикс», которое слушают сегодня уже более 50000 человек в день. В эфире программа «Жилищно-коммунальное хозяйство» и я, Дмитрий Чариков. Хочу представить сегодняшних гостей в студии. Оксана Савченко, руководитель Департамента управления объектами жилой инфраструктуры управляющей компании «Clever Estate». Оксана сегодня пришла в состоянии простуды, гриппа, вируса, температуры – всего, чего приносят нам жители мегаполиса осенней порой. Поэтому помогать ей будет Никита Чулочников. Никита Чулочников, член правления Ассоциации «АКОН». Добрый день, Оксана.

Оксана Савченко

- Здравствуйте.

Дмитрий Чариков

- Добрый день, Никита.

Никита Чулочников

- Здравствуйте.

Дмитрий Чариков

- Ну и первый вопрос у меня к вам, Оксана. Вот вы являетесь представителем той самой управляющей компании, о которой мы там много здесь говорили в программе «Жилищно-коммунальное хозяйство». У нас здесь были различные хорошие люди, но не было ни одного представителя управляющей компании. Вот скажите, как вам живется?

Оксана Савченко

- Вы знаете, в связи с тем, что внесены новые изменения в Жилищный кодекс, и он у нас пошел параллельно с остальными постановлениями, которые введены последнее время, стало более проще, скажем так, осуществлять свою деятельность. Потому что многие вынуждены теперь работать при полном раскрытии информации о своей деятельности, что, соответственно, снизило негативное отношение к компаниям.

Дмитрий Чариков

- В предыдущих передачах говорили, что вот эти критерии информационной открытости, которые были приняты Правительством, насколько я понимаю, они настолько размыты, непонятны, и, более того, где брать вот эти вот самые информационные моменты, элементы простым людям?

Оксана Савченко

- На сегодняшний день обыкновенные наши потребители жилищно-коммунальных услуг, то есть жители, они могут посмотреть всё, что их интересует о деятельности управляющих компаний на таких сайтах, как, в частности, в Москве это портал «Дома Москвы».

Дмитрий Чариков

- Там должна быть вся информация. А вот такой вопрос. Эта информация может содержаться на каких-то стендах непосредственно в офисе управляющей компании?

Оксана Савченко

- Да, в соответствии с Законом об управляющих компаниях, Законом о раскрытии информации управляющими компаниями. А так же обязательным моментом сейчас при лицензировании компании является наличие в офисах управляющих компаний стендов с раскрытием информации об управляющих компаниях, где содержатся все конкретные данные.

Дмитрий Чариков

- Хорошо, Оксана. Давайте вернемся к вашей управляющей компании «Clever Estate». Скажите, сколько объектов в квадратных метрах находится в управлении компании, либо количество?

Оксана Савченко

- На сегодняшний день это порядка сорока трех жилых домов, многоквартирных жилых домов. Общая площадь управления примерно 263 тысячи квадратных метров. Среди этих домов есть как дома Муниципального фонда, городского, так есть и дома, которые были построены и приобретены жителями бизнес-класса, скажем так.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Вот есть такая какая-то зависимость между объемом того фонда, которым управляют управляющие компании, и ее, как бы это назвать, стабильностью, что ли? Ну, чем больше объектов, тем, соответственно, компания себя чувствует более стабильно. Почему? Потому что вот есть управляющие компании, в работе которых один дом двухподъездный, пятиэтажный дом.

Оксана Савченко

- В любом случае любая управляющая компания при своей деятельности несет определенные финансовые затраты. И мы, конечно же, понимаем, что, если это меньшее количество домов, то рентабельность компании будет ниже. И, соответственно, любой управляющей компании просто не выгодно себя, скажем так, «нехорошо вести» в плане своей деятельности и позиционировать, чтобы… Извините, но привлекать в свое управление жилой фонд – довольно непростая задача.

Дмитрий Чариков

- Я правильно понимаю, что, в общем-то, между управляющими компаниями существует некая конкуренция за возможность привлечь как можно больше объемов к себе в управление. Хорошо. Никита, скажите, вот вы являетесь членом правления Ассоциации «АКОН», то есть той самой ассоциации, которая интересы отстаивает именно управляющих компаний. А вот что вы можете сказать по поводу конкуренции?

Никита Чулочников

- Я могу сказать, что конкуренция, конечно, существует. Но обычно всё-таки здесь в данном случае выбирает потребитель. В конце концов, очень многое зависит настолько, как управляющая компания может подать свои услуги, насколько она умеет работать с жильцами дома, насколько она принимает информацию от жильцов, насколько она быстро реагирует на все возникающие проблемы. Потому что для жильцов самое страшное – это ощущение покинутости, брошенности, особенно это ощущается в домах повышенной комфортности. То есть бизнес-класс никогда не позволяет к себе относиться с пренебрежением. Здесь такой очень серьезный момент. Ну и жители других домов, других классов также поднимают очень много вопросов, связанных с текущими проблемами. Особенно это, конечно, касается старого жилого фонда, где таких проблем гораздо больше. И профессионализм управляющей компании, в том числе, определяется и возможностью управления домами с достаточно большой историей и с достаточно сложным функционалом, исторически сформировавшимися изменениями, достройками какими-то, произошедшими изменениями, которые, может быть, недостаточно нашли отражение в проектной документации. А то, что касается обслуживания жилого фонда, я бы ответил так. Для управляющей компании очень важно некий минимум управления иметь у себя для того, чтобы быть рентабельной. Мы для себя сделали некое исследование, и по данным нашим такое, скажем, пороговое значение для управления, когда получается рентабельность, – это порядка 20400 квадратных метров.

Дмитрий Чариков

- То есть это нижний предел?

Никита Чулочников

- Да, это нижний предел, на котором получается рентабельность. То есть, соответственно, если брать в среднем дом порядка 7000, условно говоря, квадратных метров (это стандартный двух-трехподъездный многоэтажный дом, свыше 14 этажей), то здесь можно говорить о том, что таких домов должно быть минимум 3, а лучше 4-5 для того, чтобы была устойчивость в управлении. Потому что мы прекрасно понимаем, что сервисная служба работает. И работающая на несколько домов она гораздо дешевле, нежели в каждом доме содержать свой собственный персональный штат.

Дмитрий Чариков

- Значит, я правильно понимаю, что собственники жилья, прежде чем выбрать ту или иную компанию, они должны выяснить, сколько объектов, какой объем в управлении находится у этой самой управляющей компании. И если этот объем меньше 20000, как сказал Никита, то эта компания… скажем так, есть риск некий.

Никита Чулочников

- Я бы ответил на ваш вопрос вот так. Есть разные типы объектов. Если мы говорим только о жилом фонде (кроме многоквартирных домов), кроме этого у компании могут быть в управлении поселки, могут быть объекты коммерческой недвижимости и так далее. То есть в этом случае мы говорим, если компания обслуживает только жилой фонд, то – да. Если же она обслуживает и другие типы объектов, то…

Дмитрий Чариков

- Там другие типы критериев, наверняка. Хорошо. Оксана, тогда вопрос к вам. Ну а как жителям того или иного многоквартирного дома узнать, что есть такая-то или такая-то управляющая компания, что есть список общий, доска объявлений, сайт возможно какой-то, на котором размещены все управляющие компании? И жители своего рода как на рынке выбирают управляющую компанию.

Оксана Савченко

- Я опять повторюсь, что в Москве существует портал «Дома Москвы», где размещается вся информация об управляющих компаниях. Соответственно, там список ненадежных компаний также имеется или компаний, которые сейчас по своей деятельности получают какие-то замечания после проведения лицензирования. Соответственно, всё это там отражается. Как правило, как показывает опыт, собственники жилых помещений, знаете, как мы с вами. Перешел дорогу, зашел в соседний дом – чистый подъезд, помыты окна, приятный консьерж, благоустроенная территория. «А кто у вас управляющая компания? А кто у вас?» И начинается выяснение. Люди идут дальше, посещают офисы, ориентируются по стоимости обслуживания. И, как правило, совет многоквартирного дома сейчас, в большинстве своем… Я скажу так, по своей практике, что в Москве последнее время прошло очень много собраний совета многоквартирных домов, и были переизбраны управляющие компании именно в плане своей сервисности.

Дмитрий Чариков

- А вот этот портал «Дома Москвы», он, скажем так, в чьей юрисдикции? Кто его собственник?

Оксана Савченко

- Его созданию, скажем так, предшествовало огромное количество замечаний, которые поступают в Службу жилищной инспекции города Москвы. У нас существует определенный порядок ответа на обращение жителей по замечаниям по работе управляющей компании. И несколько лет назад в Москве было принято решение Департаментом ЖКХ создать именно такой портал госуслуг, где вся информация именно о жилых домах, об их обслуживании, о компаниях, которые занимаются этим обслуживанием теперь и размещается.

Дмитрий Чариков

- То есть это инициатива Департамента?

Оксана Савченко

- Да. Это при поддержке Правительства Москвы было создано.

Дмитрий Чариков

- Хорошо, но насколько я знаю, что не всегда информация столь оперативно отражается на тех или иных порталах. Я опять-таки вспоминаю по аналогии ситуацию с недобросовестными, с проблемными застройщиками. И есть такие случаи. И в прошлом году мы с одним из журналов, который специализируется на рынке недвижимости, освещает рынок недвижимости, разбирались с этим. Действительно, есть информация устаревшая, есть информация неактуальная, есть неполная информация. Вот нет какого-то опасения, что всё-таки это информация неполная? Никита, как вы считаете?

Никита Чулочников

- Вы знаете, наполнение этой информацией, конечно, контрольные органы отсматривают. И в данном случае, если управляющая компания не раскрывает в необходимом по Законодательству объеме информацию, ей, конечно, даются предписания с необходимостью устранить это дело. Если не устраняется, то управляющим компании выносятся штрафные санкции. Надо понимать, что у разных управляющих компаний разный объем жилого фонда. То есть не все компании, конечно, раскрывают по всем домам, к сожалению, данные. Но в большей степени, конечно, информация раскрыта. В данном случае надо говорить не о том, что насколько она раскрыта, а насколько она актуальна.

Дмитрий Чариков

- Ну, а если «плясать», скажем, от тех организаций, которые не являлись государственными (то есть ГосЖЭУ-инспекция), а такие как, например, СРО. Могут они выполнять эту функцию информирования, что как у них обстоит дело с теми членами СРО, того или иного? Опять же, какие-то есть не коммерческие организации, ассоциации, которые объединяют управляющие компании, и на своих порталах более полную информацию раскрывают для потребителя. То есть я под «потребителем» имею в виду собственника жилья, который находится в выборе той или иной управляющей компании.

Никита Чулочников

- Я могу ответить так. Если брать, вообще, список компаний Москвы, которые так или иначе связанны с жилым фондом, то есть в своем коде ОКВЭД она указала обслуживание жилого фонда, то таких компаний больше 14000 в Москве, организаций. Среди них встречаются десятки различных ассоциаций и объединений, которые объединяют небольшое количество участников, то есть это уровень квартала, микрорайона, уровень нескольких домов, которые объединились для решения общих задач. Им так проще консолидироваться для решения собственных вопросов.

Дмитрий Чариков

- Ну хорошо, Никита. Такая вот информация. Может быть, у вас есть общее количество управляющих компаний, которые сегодня функционируют в Москве и Московской области?

Никита Чулочников

- Смотрите, значит, если брать те компании, которые зарегистрированы по коду и которые получили лицензии, то получается, что в Москве это порядка 590 компаний. Если говорить об области, то это количество около 1000 примерно компаний. Я почему говорю примерно? Потому что информация меняется. Какие-то компании получают лицензии, у кого-то идет состояние отзыва лицензии. Поэтому это количество немножко колеблется. При этом, если говорить о Москве, то Мосжилинспекция сделала по результатам первого полугодия некое рейтингование управляющих компаний, и получилось, что в списке управляющих компаний, которые попали в рейтинг, порядка 483 управляющих компаний Москвы. То есть определенный процент управляющих компаний Москвы, они являются «фантомами» - это так называемые «дубли», зарегистрированные в период проведения лицензирования для того, чтобы в случае отзыва лицензии была возможность через другое юрлицо осуществлять деятельность. И есть такие примеры. В частности, я знаю по Подмосковью, когда управляющая компания не проходила лицензирование, весной, когда это было по процессуальным срокам предусмотрено. Потом через местные власти, как говориться, она переоформлялась, делала другое юрлицо и получала на другое юрлицо лицензию.

Дмитрий Чариков

- А люди за этой компанией одни и те же? Есть управляющая компания, условно говоря «Радуга». Есть «Радуга плюс», «Радуга Комфорт», «Радуга Комфорт Плюс». А по сути это одно и то же? Вот я об этом как раз и спрашиваю. Вот я обычный житель, предположим. Вот живу спокойно себе. И встал такой вопрос – выбор управляющей компании. Вот сейчас услышал от Никиты, что более полутора тысяч в Столичном регионе этих управляющих компаний, там еще какие-то дубли и так далее. Вряд ли с этими дублями будут разбираться соответствующие чиновники, так глубоко копать. И как мне среди этих полутора тысяч? Это же голову можно сломать. Хорошо, одно, два, три, четыре. Кто вот ответит на этот вопрос?

Никита Чулочников

- Я могу начать ответ, а если захочет Оксана Юрьевна, она может присоединиться и дополнить. В данном случае очень правильно говорила Оксана Юрьевна, что руководствоваться нужно просто своими ощущениями при посещении любого объекта, а лучше нескольких объектов, которые обслуживает та компания, которая вас заинтересовала.

Дмитрий Чариков

- Это ж сколько домов нужно пройти? Годами ходить.

Никита Чулочников

- Нет, выберите любой дом. Зайдите, действительно посмотрите, насколько чистый подъезд, насколько аккуратно, сделан ли текущий ремонт, не разрисован ли он, насколько хорошо работает лифт, смыкаются ли створки, всё ли там, насколько хорошо, горят ли…

Дмитрий Чариков

- Дело в том, что в большинстве домов стоят домофоны, перекрыт вход во двор. И вот так вот зайти, проникнуть, посмотреть, как там во дворе, как ездит лифт. И по плечу постучат: «Молодой человек, вы тут что ходите, «вынюхиваете»?

Никита Чулочников

- На самом деле управляющая компания, которая хочет и заинтересуется каким-то конкретным домом, и хочет им управлять, она сама заинтересована представить о себе наиболее выгодную и красивую информацию о своей деятельности. И в любом случае к вам на встречу жильцов приедет кто-либо из представителей, кто занимается непосредственно управлением, расскажет, покажет. И самое главное, я думаю, здесь – он правильно сориентирует о характере и структуре услуг. Я думаю, что Оксана Юрьевна может что-то добавить.

Дмитрий Чариков

- Да, я вот как раз хотел спросить. Оксана, как ваша управляющая компания «Clever Estate», где вы являетесь руководителем Департамента управления объектами именно жилой инфраструктуры, находите клиентов ваших, то есть собственников жилья?

Оксана Савченко

- Вы знаете, я, конечно, могу похвастаться. Но мы пришли к тому, что они сами нас находят. Даже вот так происходит. Люди нам прозванивают, узнают о нас, о нашей деятельности, очень хотят познакомиться. Приезжают, приглашают к себе на объекты. Мы выезжаем. У нас есть специальная служба аудита. Проводиться предварительное обследование – это техническое обслуживание инженерной сети, это «клининг», это территория. Соответственно, у нас составляется какое-то предложение. И уже мы разговариваем с собственниками жилья о том, сколько это будет стоить, какие управленческие услуги дополнительно мы им будем предоставлять. И, вообще, что они хотят, и что мы можем предложить.

Дмитрий Чариков

- Название нашей передачи «Формула успеха управляющей компании». Миф это или реальность, или всё-таки уравнение с тремя неизвестными? Доброе имя, качество обслуживания, открытость – это три составляющих, три кита, которые влияют на успех управляющей компании. То есть вы решили пойти по этому пути, насколько я понимаю. То есть люди сами стали вас находить и предлагать заняться их домом.

Оксана Савченко

- Да, причем нас находят люди, которые… В последнее время даже возникла такая тенденция. Мы проводим анализ, естественно, всех обращений к нам. Если раньше было ближнее Подмосковье, то сейчас и дальнее Подмосковье.

Дмитрий Чариков

- А дальнее – это сколько примерно километров от МКАДа?

Оксана Савченко

- От МКАДа – до 35 километров даже, то есть люди готовы работать с компанией, у которой хорошее имя и надежный, скажем так, тыл. Они готовы с ней работать даже на расстоянии. Понимаете? Раньше этого не было. Еще скажу, что пять лет назад в Москве это не практиковалось. Очень много строится новых жилых комплексов. В связи с удаленностью и в связи с тем, что объекты вводятся поэтапно в эксплуатацию новостройки (это, как правило, 1 комплекс, 2-3), очень нерентабельно на месте застройщикам последнее время создавать управляющие компании, именно вот такие точечные. Поэтому люди опять собираются (собственники квартир), находят управляющую компанию, смотрят ее историю, смотрят отзывы о ней, и сами обращаются.

Дмитрий Чариков

- То есть застройщики построили комплекс где-то в Подмосковье, сказали: «Всё, мы вам создали объект. Мы его ввели в эксплуатацию. Всё. Занимайтесь сами». То есть таких случаев становится больше?

Оксана Савченко

- Да, но это немножко не так. Я вас поправлю. Как правило, застройщики в целях повышения своей рентабельности и в целях оптимизации своих расходов на месте создают внутренние управляющие компании. По законодательству, если у нас дом после введения в эксплуатацию не передан на конкурс местной Администрации, на выбор управляющей компании, в течение десяти дней застройщик может передать его любой компании, по Закону. Как правило, создаются свои внутренние управляющие компании, которые занимаются потом обслуживанием жилого фонда. Но, я понимаю, что это определенная стезя бизнеса, куда хотят войти все. К сожалению, не все застройщики имеют хорошую техническую базу именно для эксплуатации уже построенного жилого фонда. И, как правило, через год-полтора собственники проводят собрание и начинают очень тщательно выбирать другую управляющую компанию, которая всё-таки специализируется на этих услугах.

Дмитрий Чариков

- Так всё-таки первично – это волеизъявление именно собственников?

Оксана Савченко

- Да.

Дмитрий Чариков

- Вот. Почему? Потому что многие люди считают себя такими безропотными участниками, которые ничего не могут.

Оксана Савченко

- Нет. На сегодняшний день достаточно информации проходит у нас в СМИ. Люди знают свои права. Это уже не то, что, скажем так, было десять лет назад. Люди знают те услуги, которые могут получить. Они как бы знают, за какие деньги они их могут получить. Они имеют право выбора в получении тех услуг. Соответственно, здесь как бы уже конкуренция идет между управляющей компанией застройщика и той компанией, которую выбирает собственник впоследствии при ненадлежащем качестве оказания услуг.

Дмитрий Чариков

- Я правильно понимаю, что управляющая компания для собственников, а не наоборот?

Оксана Савченко

- Да.

Дмитрий Чариков

- Потому что я задал этот вопрос, потому что очень много жалоб, на самом деле, от собственников жилья. И в основном эти жалобы идут в сторону работы управляющей компании. Знаете, управляющая компания сегодня как мальчик для битья. Все беды, неважно, она ли в этом виновата, управляющая компания, и, вообще, в ее ли распоряжении находится тот или иной вопрос, тем не менее, собирает все шишки управляющие компании. Они сегодня имеют статус силы зла такие управляющие компании.

Оксана Савченко

- Ну, вы знаете, в последнее время ситуация стала немножко меняться. Когда в двухтысячные годы был этот самый пик образования именно управляющих компаний, на тот момент людям дали возможность заняться определенным бизнесом, но не прописали до конца всех регламентирующих документов. На сегодняшний день деятельность управляющих компаний жестко регламентирована. И поэтому этот рынок находит всё больше и больше развития. Управляющим компаниям приходится за свое имя бороться.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Тогда, Никита, к вам вопрос. Бытует мнение, что деятельность управляющих компаний зарегламентирована «до нельзя», что называется. Над ней какие-то структуры всевозможные, все ее контролируют, все ее регламентируют, все за ней следят. Более того, еще сохраняется такое ментальное отношение к управляющим компаниям – всё равно они плохие. Ваша ассоциация, где вы являетесь членом управления, как строит работу по изменению отношений потребителей, собственников жилья по отношению к управляющим компаниям?

Никита Чулочников

- Ну, во-первых, мы ведем, конечно, очень большую разъяснительную работу. У нас существует на нашем сайте «akon.pro» горячая линия, куда может обратиться любой собственник с любым вопросом, проконсультироваться. Если этот вопрос правого характера, то существует у нас целый раздел, посвященный медиации, который ведет профессиональный юрист, представляющий Международный третейский арбитражный суд, который дает уже какие-то рекомендации тому, кто глубоко зашел в конфликтные ситуации. Можно проконсультироваться у нас на сайте и получить ответ на вопрос, связанный с проблемой взаимоотношений с управляющей организацией. Это может сделать, я подчеркиваю, любой человек, написав нам. Мы оперативно отвечаем. Только необходимо оставить свои контакты, чтобы мы могли правильно понимать, кому мы адресуем ответ.

Дмитрий Чариков

- Я напомню, что несколько дней назад в рамках выставки «Недвижимость от лидеров 2015» прошла конференция, посвященная проблематике ЖКХ и эффективным решениям. И на этой конференции присутствовали представители различных структур: и «ЖКХ-контроль», и от московской области, и региональный, представители экспертных групп, в том числе и Госдумы Российской Федерации, и представитель СРО. Много было различных спикеров. И два часа проходила эта конференция. Я считаю, что состав спикеров был очень высок и авторитетен. И прозвучала такая мысль, что в сфере ЖКХ настолько много еще неразрешимых проблем, вот клубок целый. И где-то позитив, он есть вообще какой-то? В первую очередь, Оксана, к вам вопрос. Вы чувствуете, что что-то начало меняться в лучшую сторону?

Оксана Савченко

- Вы знаете, в связи с тем, что ошибки в деятельности управляющих компаний уже становятся ни для кого, ни тайной, ни секретом. В данный момент рассматривается множество вопросов об упрощении или упорядочивании деятельности. В частности, на сегодняшний день один из бичей управляющих компаний – это неплатежи населения. И в данный момент я знаю, что рассматривается законопроект, по которому договора с ресурсоснабжающими организациями будут заключаться напрямую с собственниками. Дело в том, что на сегодняшний день (это как пример я привожу одной из направляющих), управляющие организации являются тем связующим звеном между жителем и ресурсником, которые поставляют в дом тепло, воду, свет. Соответственно, по законодательству договорные отношения мы соблюдаем и оплачиваем коммунальные платежи своевременно, а то и с авансом на два-три месяца, то есть в зависимости от поставщика. По отношению к управляющим компаниям жители эти платежи вносят нерегулярно. Соответственно, всё бремя это ложится на наши плечи. Это как пример. И таких примеров можно привести еще несколько. В принципе, сейчас законодательство идет в помощь работе управляющих компаний. Потому что вот эти недочеты, скажем так, уже становятся видны. Они не просто как бы реалии, а уже практика показывает, что некоторые моменты нужно менять. И, к счастью, они начинают меняться.

Дмитрий Чариков

- Но ведь какие-то изменения, безусловно, должны опираться на цифры, статистику, реальное положение дел. И до какого-то момента, наверное, никто четко, точно не мог ответить, как на самом деле, даже по цифрам, сосчитать управляющие компании, задаться вопросом, как и что, что называется, на земле происходит. И я хочу сказать, что на прошедшей конференции, которая несколько дней назад закончила свою работу, с докладом выступил президент Ассоциации «АКОН» Сергей Креков и предоставил такой мощный, действительно, доклад, в котором было приведено очень много интересных цифр, в том числе статистики и аналитики. И вот здесь я бы хотел, Никита, вас попросить, какие-то основные моменты, что этот доклад содержал.

Никита Чулочников

- Как я уже говорил, у нас до сих пор нет окончательного понимания, какое количество игроков действует на рынке, в силу того, что существует какое-то количество задублированных компаний. Опять же, если говорить о рейтинге, который сделала Мосжилинспекция, то первые 50 с лишним мест занимают коммерческие компании. Там был проведен многофакторный анализ, и по многим критериям анализировалась деятельность. И только государственные компании начинаются примерно с 54, по-моему, места, а в основном – из 483 мест они располагаются примерно с 250 по 350 место, то есть в середине, ближе к концу. Это говорит о том, что негосударственные управляющие компании по многим показателям предлагают достаточно высокое качество услуг. И поэтому в рейтинге они сдвинулись даже в сторону, в верхней части находятся ключевые компании. Если говорить по объему жилого фонда, то, конечно, государственные управляющие компании обслуживают гораздо больший по площади жилой фонд, чем частные, то есть по количеству домов там значительное увеличение идет. Если говорить по услугам, по тарифам, то государственные компании имеют большие преимущества в этом отношении. У них есть возможности получения субсидий от Государства для тех собственников, которые имеют единственное жилье. Частные компании, к сожалению, не имеют такого четкого, хорошего механизма для того, чтобы получать в подобном объеме подобные преференции. Поэтому стоимость их услуг, естественно, она ощутимо выше получается. Здесь уже многое зависит от того, насколько собственники сами понимают, какое качество и какой объем услуг им необходим за пределами необходимого минимума для того, чтобы правильно определиться, с одной стороны, со своими возможностями, с другой, удовлетворить свои потребности в том же сервисе и в той же эстетике обслуживания жилого фонда.

Дмитрий Чариков

- Уважаемые радиослушатели, я напоминаю, что сегодня в студии Оксана Савченко, руководитель Департамента управления жилой инфраструктуры управляющей компании «Clever Estate», и Никита Чулочников, член правления Ассоциации «АКОН». А мы прерываемся на небольшую музыкальную паузу. Оставайтесь вместе с нами. Мы вернемся к вам через несколько минут.

Дмитрий Чариков

- Уважаемые слушатели ведущего интернет-радио «МедиаМетрикс», которое слушает уже более 50000 человек в день, мы снова с вами. И по-прежнему в эфире программа «Жилищно-коммунальное хозяйство». Я, Дмитрий Чариков, продолжаю беседовать с Оксаной Савченко, руководителем Департамента управления объектами жилой инфраструктуры управляющей компании «Clever Estate», и Никитой Чулочниковым, членом правления Ассоциации «АКОН» - ассоциация компаний обслуживающих недвижимость. И вот какой следующий вопрос я хочу задать, как говорят, что называется, «в лоб». Оксана, вам как представителю управляющей компании, что нужно управляющим компаниям в первую очередь, чтобы работать было проще? Не ожидали?

Оксана Савченко

- Да, не ожидала. Вы имеет в виду, в каком плане?

Дмитрий Чариков

- Вот, глядите. Вот вы – управляющая компания, что-то вам мешает. Вот что наиболее мешает сегодня вам в вашей работе?

Оксана Савченко

- Опять же, повторюсь. Самая такая причина, которая мешает работе компании – это, естественно, слава управляющих компаний. Вот этот негатив, который сложился в определенный период становления управляющих компаний. К сожалению, люди до сих пор с опаской относятся к самому слову «управляющая компания», не все готовы доверять управляющим компаниям. Хотя, скажу вам, на сегодняшний день многие ТСЖ и ЖСК – это форма управления домов, которая не относится ни к ГБУ, государственным управляющим компаниям, ни к частным управляющим компаниям. Они идут на то, что функцию управления, даже без эксплуатации, просто функцию управления, передают управляющим компаниям. И я вам скажу, это радует. Потому что, оказав определенный комплекс услуг определенным объектам, как правило, они переходят на полное обслуживание.

Дмитрий Чариков.

- Но, глядите, какая вещь получается. Управляющая компания сегодня лицензируется. Деятельность управляющей компании не возможна без лицензии. Но вот критерии в различных субъектах Федерации разные. Это, во-первых. И второй вопрос, который «два в одном», что называется. Те же ТСЖ. Деятельность ТСЖ не лицензируется. Вот такая избирательность какая-то.

Оксана Савченко

- Совершенно с вами согласна. Хочу вам сказать, что, когда пришло время, я сдавала сама лично экзамен в Москве в Жилинспекции для получения аттестата, чтобы получить лицензию для своей управляющей компании. После этого, так как у нас объекты находятся в управлении в Подмосковье, и в эксплуатации, я сдала точно такой же экзамен для получения лицензии по Московской области. Я вам хочу сказать, что как участник этого экзамена, вопросы, которые используются для тестирования в Москве и в Московской области принципиально отличаются. Чем? Сейчас поясню. Те вопросы, которые были на тестировании в Москве, они больше для практиков. То есть человек, который не занимался эксплуатацией жилого фонда с нуля, скажем так, не привинтил гайку, не подмел подъезд, он просто в них не разбирается. И на эти вопросы, что говорится, подучить законодательство просто невозможно. По Московской области большинство вопросов, скажем, 80%, были вырезки из законодательства. Это, в частности, касалось и пожарной деятельности, это касалось и технического обслуживания, лифтового хозяйства. Просто какие-то заученные, зазубренные фразы, которые люди могли выучить. Соответственно, я считаю, что по Московской области этот экзамен прошел не более качественно. И на основании этого я хочу сделать заключение. Мне бы хотелось, честно говоря, чтобы у нас эти экзамены проходили более для практиков, потому что законодательство меняется всё-таки.

Дмитрий Чариков

- Уважаемые радиослушатели, я к вам обращаюсь. Хоть вы и ругаете постоянно управляющие компании, но, тем не менее, управляющая компания более качественна и профессионально подходит к решению вопроса. Почему? Потому что это лицензирование, это обучение, экзамены и так далее. А вот в некоторых случаях, когда находится какой-нибудь, извините, горлопан среди жителей и говорит: «Надо гнать управляющую компанию. Давайте ТСЖ. Всё, ни копейки лишнего, посредникам каким-то непонятным». И житель становится заложником этой ситуации. Никита, как вы прокомментируете?

Никита Чулочников

- Смотрите. Интересно, что в Москве существует порядка 5000 ТСЖ, ЖСК, в области их около 2500. Если мы говорим, что управляющих компаний гораздо меньше, при этом мы понимаем, что в каждом ТСЖ, ЖСК в среднем один дом в управлении находится. Поэтому, как я уже говорил, тот объем фонда, который существует, не позволяет оказывать высококлассные услуги из-за того, что очень дорого они обходятся на объеме одного дома. И здесь еще второй момент. Действительно, пока законодатель четко не отрегулировал компетенцию, квалификацию людей, которые работают в сфере ТСЖ, ЖСК, и здесь очень часто люди, практически имеющие определенные наработки, занимаясь этой деятельностью какое-то количество лет, они просто постепенно выросли и стали председателями ТСЖ, возглавляют ЖСК и так далее. И здесь, конечно, получаются неравные условия. Если руководитель управляющей компании обязан соответствовать критериям, которые каждый регион представляет для себя достаточно жестко. И вот, как говорила Оксана Юрьевна, есть существенные отличия, даже в разных регионах по той базе, по которой сдается экзамен. Соответственно, квалификация управляющего должна быть очень высокая, если он хочет получить лицензии в разных регионах. То квалификация людей, которые работают в ТСЖ, ЖСК, очень разная. Здесь бы, конечно, было бы более правильно, выровнять эти условия и создать равные возможности и равные обязанности у разных типов управляющих организаций на рынке.

Дмитрий Чариков

- И как я понял, что еще существует некий ценз. Как вот здесь прозвучало, Никита, от вас в начале передачи, что порядка 20000 квадратных метров – объем, ниже которого деятельность не рентабельна. И этот объем может иметь в своем портфеле только управляющая компания. А ТСЖ, к сожалению, ограничивается только объемом своего дома.

Никита Чулочников

- Есть дома, которые более 20000 квадратных метров. Но их доля, скажем так, не настолько велика на рынке жилья. Это огромные многосекционные дома, современные постройки. И, конечно, еще нам необходимо отметить, что такой огромный объект обладает повышенной степенью сложности, потому что, скорее всего, будет включать в себя какие-то подземные парковочные места, будет включать какие-то объекты коммерческой инфраструктуры, которые расположены на первых этажах. Это сложный уже, по сути, получается многофункциональный объект.

Дмитрий Чариков

- То есть еще сложнее?

Никита Чулочников

- Еще сложнее им управлять.

Дмитрий Чариков

- То есть, если жители, собственники жилья идут на такой популистский шаг, то, в общем-то, они делают хуже, наверное.

Никита Чулочников

- Они нуждаются очень часто в некоей консультационной базе. То есть здесь очень правильно, если тот орган управления собственниками, который не создали, если они на каком-то этапе своей деятельности привлекают профессиональную организацию, пусть даже на какой-то частичный комплекс услуг. Вот здесь очень важно, насколько они профессионально сами смогут оценить тот объем услуг, который они сами могут оказывать, и какой они могут отдать профессиональной организации. Потому что, кроме всего прочего, здесь еще один большой вопрос – это безопасность жизнедеятельности в самом доме. То есть здесь надо правильно понимать, насколько качественно обслуживается то оборудование, которое установлено, те системы, особенно, если газовое оборудование стоит, которое достаточно сложно. И я думаю, об этом лучше расскажет Оксана.

Дмитрий Чариков

- Оксана, давай.

Оксана Савченко

- Я хотела бы еще добавить такой момент. Дома у нас коммерческие, как правило, я уже сказала, управляющая компания является дочерним предприятием застройщика. И вот этот период, когда жители дома вселяются. Купил квартиру. Следующее что? Это ремонт. Следующее что? Работа инженерных систем. Как правило, управляющая компания от застройщика является единственным связующим звеном для собственника – покупка квартиры плюс устранение ее недоделок. И поэтому на этом этапе многие коммерческие дома находятся под управлением именно тех управляющих компаний, которые были созданы от застройщика. Когда 60% в доме наполняется собственников, которые сделали ремонт, переехали благополучно, но которых уже не устраивают вечные остановки лифтов, узнают, что дом сдан в эксплуатацию, а дом подключен по временной схеме энергоснабжения, что приводит к поломкам различного электрооборудования в доме, тогда уже люди начинают собираться и, соответственно, переизбирают управляющую компанию. Но на момент, я говорю, заселения, как правило, управляющая компания от застройщика – это единственный вариант, чтобы устранить недоделки. Это связь такая.

Дмитрий Чариков

- Почему многие застройщики лоббируют свои управляющие компании? Вот застройщик, к примеру, «Радуга» (первое попавшееся название), «Радуга-сервис» или «Радуга- эксплуатация» - для того, чтобы контролировать процесс завершения благоустройства и так далее. Всё это понятно. Ну а мы возвращаемся опять к негативному отношению к управляющим компаниям. Действительно, это негативное отношение нужно менять. Почему? Потому что мы только сейчас выяснили, что такая форма как управляющая компания, она, наверное, более зрелая, более выгодная, что ли, более эффективная, чем ТСЖ. Но, тем не менее, существует и такая форма как ТСЖ. Собираются собственники, создают эти ТСЖ. А куда им идти за консультацией той же самой? Кто сможет ответить?

Оксана Савченко

- Я хочу сказать, что на сегодняшний день наша компания очень плотно сотрудничает с Ассоциацией «АКОН», которая готова предоставлять различные консультационные услуги в плане ЖКХ, в плане каких-то юридических моментов, в плане эксплуатации жилого фонда, в плане защиты прав собственников жилых помещений. В любой момент специалисты этой компании… У них имеется мощная юридическая база, имеется поддержка членов Третейского суда. И поэтому после того, как мы стали, в принципе, сотрудничать с ними, многие вопросы у нас решаться стали.

Дмитрий Чариков

- Это действительно так, Никита? Вы готовы оказывать помощь и управляющим компаниям и, в том числе ТСЖ и другим?

Никита Чулочников

- Да. Я хотел бы подчеркнуть, что есть разные участники на рынке – есть разные типы управляющих организаций, есть собственники, есть ресурсоснабжающие организации, есть производители того или иного оборудования, материалов, которые устанавливаются в жилом и коммерческом фонде. Всем этим компаниям мы можем оказывать посильную помощь, если они к нам обращаются. Если возникают какие-то конфликты между собственником и управляющей компанией, у нас есть инструменты разрешения этих конфликтов, Международный арбитражный третейский суд, которые постараются помочь не доводить дело до судебных разбирательств, если этот вопрос еще не зашел слишком далеко. Попробуют разобраться, сесть и в спокойной обстановке договориться. И поэтому мы сейчас начинаем такую процедуру – инициировать в создание типового договора на управление жилым домом, где бы в качестве инструмента переговорного процесса использовался как раз механизм досудебного решения конфликтов. Потому что любой процесс, конфликтный способ, он эмоционален, любой конфликтный способ приводит к эскалации напряженности, к обострению, стороны друг друга перестают слышать и понимать. И в результате, вместо того, чтобы решить эту проблему, она только загоняется еще глубже.

Дмитрий Чариков

- В конфликте стороны не только перестают друг друга слышать, но и слушать. И таких случаев было очень много. И даже в Москве недавно этот скандал, когда ворвались в офис управляющей компании непонятные люди, в непонятной камуфляжной форме, без опознавательных знаков, изъяли все документы, деньги. Что произошло? Вот нельзя было этот конфликт, безобразный, я считаю, конфликт, решить каким-то цивилизованным способом? И, действительно, если бы у жителей этого дома была бы возможность обратиться в некий Третейский орган, назовем это так, и задать вопрос, заручиться поддержкой, помощью, чтобы решить этот конфликт. Потому что это конфликт не стоил, мне кажется, выеденного яйца. Потому что есть закон, есть цивилизованные формы. Всё остальное – это хулиганство. Ладно, хорошо. Оксана, тогда вопрос к вам. Видите, я всё буду вот эту вот тему эксплуатировать. Отношение жителей, собственников соответственно, к управляющим компаниям. Всё то, что происходит с негативным оттенком, жители, как правило, адресуют управляющей компании. Но даже взаимоотношения между ресурсниками и непосредственно потребителями – опять-таки к управляющей компании. Плохо ли батареи греют, плохо ли течет вода, жители приходят в управляющую компанию и говорят: «Вы плохо нас обслуживаете». И так далее. Но дело в том, что не управляющие компании деньгами оперируют. Эти деньги идут мимо управляющей компании, куда-то туда дальше. Дальше они расщепляются. Как нам рассказывал один из гостей программы, что только потом возвращаются в соответствии с положенным в управляющую компанию. Вот как вы считаете, лучше или хуже то, что вы рассказывали, что непосредственно собственники будут непосредственно с поставщиками ресурсов решать свои финансовые вопросы?

Оксана Савченко

- Вы знаете, я считаю, что это будет лучше. Потому что всё-таки, скажем так, несобираемость коммунальных платежей, она довольно-таки отрицательно влияет на деятельность управляющей компании. В плане чего? В плане того, что в деятельность управляющей компании заложено много моментов, которые у нас финансово зависимы. Это заработная плата всего персонала, это определенные налоги, это финансовые затраты на управленческую деятельность, это взаимодействие с какими-то ресурсами, я имею в виду информационными. Соответственно, все любые неплатежи жителей ведут к тому, что нарушается общая финансовая дисциплина любой управляющей компании. Соответственно, это тяжкое бремя только управляющей компании. Как правило, процедура такова. У нас житель имеет право, скажем так, не имеет права, а житель, не уплачивающий три месяца коммунальные платежи, получает уведомление о неуплате, что он задолжником является. Через полгода мы имеем уже право, чтобы обратиться в суд на этого человека, собственника, как неплательщика. Потом начинаются судебные тяжбы, потом находятся причины, по которым он прав, по которым мы не правы, потом наоборот. Начинается клубок. Тут еще вопрос с пенями до сих пор у нас не урегулирован в Государстве, скажем так, честно. И я хочу сказать, что эти дебаты иногда длятся годами.

Дмитрий Чариков

- Тут не только пени. Здесь, в общем-то, нет единого какого-то мнения по поводу вот этой самой задолженности.

Оксана Савченко

- Механизма ее взыскания. И в судебном порядке это может длиться довольно длительное время. А управляющая компания же продолжает эксплуатировать, она продолжает нести определенные затраты на свою деятельность. Поэтому я считаю, что такой момент, как перевод на ответственность собственника именно ресурсов, то, соответственно, он снизит, конечно, сгладит некоторые трудности в работе управляющей компании, определенно.

Дмитрий Чариков

- Ну, с той же задолженностью есть мнение, информация, скажем так, что эта задолженность уже перевалила за несколько миллиардов – 3 или 4. С другой стороны, опять кто-то говорит: «Да вы что, у нас с задолженностью минимальный процент». Я тоже этого понять не могу. Никита, вы всё-таки и этим вопросом занимались, изучали его, подчитывали, как ассоциация.

Никита Чулочников

- Да, если говорить об открытых данных, которые предоставляют коллекторы, то совокупность задолженности, которая была зафиксирована весной этого года, она составляла более одного миллиарда рублей. Извините, более одного триллиона рублей была совокупная задолженность. Но она сформировалась, понимаете, не только самими гражданами. Она сформировалась во многом, вообще, всеми получателями жилищно-коммунальных услуг. Там большое количество и организаций, которые обязанности имеют такие же, есть за оплату коммунальных услуг. Если говорить в чистом виде о задолженности непосредственно граждан, то она составляет порядка 220 миллиардов рублей, если говорить по данным на осень этого года, то есть это всё-таки сумма поменьше. Это очень большие деньги. Необходимо просто говорить о том, что, если с гражданами сложнее работать, потому что их очень много, и управляющей компании крайне сложно выяснять отношения с каждым собственником, которых может быть десятки тысяч у управляющей компании, у которой находится большой фонд в управлении. Поэтому собираемость здесь достаточно, как инструмент, сложна. То, если говорить о крупных, так скажем, институциональных управляющих организациях, которые управляют своими фондами, то здесь с ними, вообще, не урегулирован механизм взаимоотношения. То есть, каким нормативом в правовой базе регламентируются взыскания с них их задолженности? Здесь пока, скажем так, очень размытый механизм работы с ними. Вот такая вот особенность нашего рынка.

Дмитрий Чариков

- Ну, а вот глядите. Что, если такие огромные задолженности, я так понимаю, это действительно серьезная проблема, есть два пути решения этой проблемы. Первая, она, я назову так, «силовая», что транслируется сегодня у нас сверху. Не будете платить – мы вам перекрывать всё то, что только можно. Но это еще более озлобляет людей. Это еще более побуждает на какие-то протестные акции. Почему? Потому что люди, как правильно здесь вы говорили, Никита, люди не понимают, они не получили ответы на эти вопросы. Тут какие-то коллекторы, которые… Давайте говорить честно, кто такие коллекторы? Если сегодня их деятельность рассматривать через призму законодательства, и те инициативы, которые ограничивают, вообще, деятельность этих коллекторов, которым запрещают звонить, «кошмарить» и так далее. Есть другой способ, который предлагаете вы, как Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость. Есть какие-то ресурсы, то же самое сотрудничество с Арбитражным судом, третейским. С людьми нужно разговаривать. Людям нужно объяснять. Людям нужно отвечать на их вопросы. Не надо людей еще больше озлоблять. Мне кажется, что это лучший способ. Оксана, как вы считаете?

Оксана Савченко

- Да, я совершенно с вами согласна. И хочу сказать, что существует еще третий способ решения этой проблемы. На сегодняшний день во многих регионах проблемы коммунальных неплатежей решаются с помощью, скажем так, маневренного фонда. То есть, если человек не может содержать жилье, которое имеется у него, за определенные деньги ему администрация района, будь то поселение какое-то, город (но повторюсь – в периферии, в регионе), они предлагают ему переселиться в жилье, по квадратуре которое меньше его сегодняшнего жилья, соответственно, уменьшить коммунальные платежи. А так же помогают ему с реструктуризацией той задолженности, которая возникает на сегодняшний момент. К сожалению, для Москвы это не актуально, потому что в Москве нет этого маневренного фонда.

Дмитрий Чариков

- Оксана, мне попался на глаза такой текст, я думаю, что он был бы уместен. В решении тех или иных проблем есть два способа, два ответа – короткий и длинный. Короткий – не надо бояться сравнивать. Способность к сравнению – это одно из наиболее ценных качеств. Именно сравнение лежит в основе удивления, с которого, по мнению Аристотеля, начинается философия и всякое истинное познание. И вот здесь мне бы хотелось сказать, что люди, к сожалению, зациклены на только одном способе, способе негативном – отрицании, протестных каких-то вот выражений. А попробовать как-то по-другому?

Оксана Савченко

- Ну, вы знаете, опять же, я вернусь к тому негативному отношению к управляющим компаниям. Неважно, пусть это муниципальная какая-то управляющая городская компания или частная компания. Ведь человек, который имеет задолженность, обязательства какие-то по платежам, он понимает, что они никуда не денутся, не испарятся. Они будут, как ком, только нарастать. И поэтому те жители, которые понимают, что у них уже нет другого выбора, как идти, договариваться в управляющую компанию, переборов себя, зачастую приходят и находят решение своих вопросов. Ведь, я еще раз повторюсь, можно реструктуризировать долг, можно распределить его платеж на определенный длительный промежуток времени. То есть управляющие компании сами сегодня готовы идти навстречу людям, чтобы с двух сторон было решение этой проблемы. И поэтому, скажем так, в каждой управляющей компании есть свой абонентный отдел или расчетный центр, куда люди приходят и могут выяснить вопросы по нашим платежкам.

Дмитрий Чариков

- Порой жителям и психотерапия нужна.

Оксана Савченко

- Да. Порой жителям нужна психотерапия, пока им не объяснишь, пока они до тебя не дойдут. Соответственно, у них куча вопросов, которые они еще раздувают в такой большой снежный ком. И еще сидят на лавочке около подъезда, всё это добавляется соседями. И уже, когда они все вместе напридумали там всего, а это всё негативно влияет.

Дмитрий Чариков

- Уважаемые радиослушатели, управляющие компании – это не враги вам, это именно та организация, которая в первую очередь отстаивает интересы собственников жилья. Я надеюсь, правильно сформулировал. Оксана, скажите, у вас есть такая категория «недовольных» работой вашей управляющей компании?

Оксана Савченко

- Да. Такие жители всегда находятся. Я вам скажу, как руководитель направления, что в функционале любого человека, который занимается управлением жилого фонда, есть такой момент, как прием населения – определенные дни, определенные часы. Но в нашей компании в связи с тем, что мы открыты для наших собственников, мы готовы принимать их всегда. Они приходят и могут задавать совершенно различные вопросы. Зачастую, как вы сказали, вот это общение, оно нужно. Потому что человек, который до этого не представлял, что это такое, был недоволен какими-то моментами, ему иногда просто нужно прийти и поговорить, и выяснить это для себя. Вы знаете, очень многие проблемы после таких вот встреч и приемов, они решаются сами собой, отпадают.

Дмитрий Чариков

- Я знаю, что вы принимали участие в работе консультационного центра в рамках выставки «Недвижимости от лидеров 2015». И подходили люди, задавали вопросы. И от вашей управляющей компании юристы консультировали всех желающих по вопросам ЖКХ. Ну что ж, уважаемые радиослушатели. С нами сегодня в студии были Оксана Савченко, руководитель Департамента управления объектами жилой инфраструктуры управляющей компании «Clever Estate», и Никита Чулочников, член правления Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость. А на сегодня всё! До новых встреч! До свидания.

Никита Чулочников

- До свидания.

Оксана Савченко

- До свидания.