Остановившийся рост

В прошлом году в городе было построено столько же жилья, сколько годом ранее — около 2,6 млн кв. м. Как говорят девелоперы, спрос на жилье остается стабильным. Правда, объем предложения серьезно вырос, и это сдерживает рост цен.

По данным комитета по строительству, в 2013 году в Петербурге сдали 2,58 млн кв. м жилья. С января по декабрь было построено 989 жилых домов на 42,5 тыс. квартир. В 2012 году объем ввода был такой же — 2,576 млн кв. м. В 2011 году были введены аналогичные объемы.

Участники рынка говорят, что этот год с точки зрения развития рынка жилой недвижимости отличался от нескольких предыдущих. Большой объем предложения в строящемся экономклассе привел к замедлению роста цен на новостройки, а также к увеличению срока экспозиции квартир. При этом спрос на жилье не снизился.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб", говорит: "В Петербурге и Ленинградской области спрос бьет все рекорды. Такого большого спроса на рынке никогда не наблюдалось. Сохранение такого объема спроса возможно только при сохранении темпов роста ипотеки и при пополнении предложения новыми объектами. За три квартала 2013 года средняя цена квадратного метра в Петербурге выросла всего на 1-2 процента (цена указана с учетом скидок). Общий уровень роста цен по итогам года составил 2-4 процента".

Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, отмечает: "Рост стоимости квадратного метра заметно меньше, чем в 2012 году. По итогам 2013 года стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 7,6 процента, в то время как в прошлом году рост составил около 11 процентов. Вторичный рынок менее активен — по итогам года цены прибавили лишь около 1,5 процента против прошлогодних 8 процентов".

"Следствием замедления роста цен стало снижение уровня доходности на рынке строящейся недвижимости для частных инвесторов. Если сейчас она составляет в среднем 15 процентов в год, а для некоторых наиболее ликвидных проектов — доходит до 20 процентов, то со следующего года мы прогнозируем снижение до 10-15. Тем не менее этот способ инвестирования остается самым понятным и доступным для большинства частных инвесторов, поэтому снижения количества инвестиционных сделок мы не ожидаем. Конкуренцию новостройкам начинают составлять апарт-отели, позиционирующиеся как более качественный продукт по более низкой цене. Впрочем, пока большинство покупателей осторожничают с этим сегментом, предпочитая стандартный вариант — квартиру", — констатирует Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home Estate.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, отмечает, что в прошлом году на рынок вышло большое количество новых игроков рынка недвижимости, что также отразилось на увеличении числа новых проектов. "В структуре предложения по районам наибольшее количество новостроек представлено во Всеволожском районе (25 процентов), на Приморский и Выборгский район приходится 10 и 8 процентов соответственно. Наименьшее количество новостроек расположено в Приозерском районе и Выборгском районе Ленинградской области — около одного процента", — говорит она.

Застройщики также не останавливаются на достигнутом и разрабатывают и открывают все новые проекты. "В 2013 году выведено на рынок более 95 объектов (совсем новых проектов или новых очередей уже известных проектов) жилого строительства", — говорит Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".

"В настоящее время на рынке жилой недвижимости сложилась такая ситуация, когда цены растут темпами, сопоставимыми с инфляцией. Среди причин, определяющих такие темпы роста цен, — в первую очередь макроэкономическая стабильность. Кроме того, на ценообразовании на рынке позитивно сказывается и распространение проектов комплексного освоения территорий. Ведь каждый квартал — это от 1 млн кв. м жилья, которые необходимо реализовать в срок от пяти до двенадцати лет. Продавать такое количество жилья в одном и том же квартале — непросто. Ведь покупатели стараются приобретать жилье в уже готовых корпусах, а не в тех, которые только начинают строиться. Все это стимулирует застройщиков к щадящей и продуманной ценовой политике, что, несомненно, очень выгодно покупателям", — говорит госпожа Попова.

По ее оценкам, рост цен на квартиры в строящихся домах на первичном рынке жилья составил 9-11% по итогам 2013 года. Средняя цена квадратного метра в строящемся жилье в Петербурге составила около 93 тыс. рублей к 1 января 2014 года.

Заместитель генерального директора "НДВ СПб" Вячеслав Ефремов про рост цен на жилье добавляет следующее: "Городские новостройки увеличились в цене по итогам года примерно на 10 процентов. В сегменте пригородных новостроек, где уже намечается определенное затоваривание, рост цен был значительно ниже — около 5 процентов. Не исключено, что предложение многоэтажных проектов в областных районах к концу 2014 года может превысить спрос. Правда, прогнозировать ценовую динамику в 2014 году сегодня сложно: пока непонятно, смогут ли застройщики переложить дополнительные затраты на инфраструктуру и страхование на плечи дольщиков, или это вызовет значительное сокращение продаж".

"При условии сохранения макроэкономической стабильности вполне вероятно сохранение темпов роста цен на уровне инфляции. Доля квартир, купленных с привлечением ипотеки, растет год от года. По некоторым проектам она достигает 70 и даже 90 процентов. Но в целом по рынку этот показатель зафиксирован на уровне 40 процентов", — добавляет госпожа Попова.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", считает, что прирост цен в течение 2014 года можно прогнозировать на уровне 8-10%.

Как говорят аналитики, в настоящее время в Петербурге, пригородах и в районах Ленобласти, прилегающих к городу (то есть в тех, где могут жить люди, работающие в Петербурге), возводится около 7,5 млн кв. м жилья. При этом почти половина от этого объема уже продана. Так, только за первые три квартала 2013 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти было продано около 2,66 млн кв. м жилой недвижимости.

По данным Службы государственного строительного надзора и экспертизы, к настоящему времени выдано разрешений на строительство в Петербурге 10 млн кв. м жилья. В высокой степени готовности находится проектная документация на 50 млн кв. м жилья.

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", говорит: "По нашим прогнозам, в следующем году в Петербурге сохранятся высокие темпы роста объемов строящегося жилья. При благоприятной рыночной ситуации и при условии вывода всех запланированных объектов в продажу максимальный объем вывода нового предложения может достичь 5 млн кв. м жилья в рамках единой конкурентной зоны. В частности, мы планируем в 2014 году вывести на рынок около 700 тыс. кв. м жилой недвижимости в обжитых районах города".

По его мнению, ипотечные кредиты останутся одним из основных драйверов роста первичного рынка жилья. "В 2013 году объем жилья, приобретаемого в ипотеку, неуклонно рос. В нашей компании в последние месяцы года доля таких квартир достигла 50 процентов от общего объема сделок. Если не произойдет резкого ухудшения экономической ситуации, то можно ожидать такой же активности банков и крупных застройщиков в плане организации совместных программ и формирования привлекательных условий по жилищным кредитам, как в 2013 году", — резюмирует он.