Группа кооперативного реагирования

Девелоперская группа ПИК начала продавать жилье в строящихся домах через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Такая схема позволяет не нарушать вступивший в июне запрет на реализацию квартир любым иным способом, кроме договора долевого участия (например, через предварительные договоры и вексельные схемы). Принципиальной разницы между покупкой жилья через договор долевого участия или ЖСК нет, отмечают юристы. Несмотря на то что оба способа продажи квартир законны, ни один из них не защитит от недостроя.

Группа ПИК начала продажи квартир через жилищные кооперативы, рассказал "Ъ" один из потенциальных покупателей, которому предложили вступить в ЖСК для покупки квартиры в доме на улице Миклухо-Маклая. Начальник департамента продаж ПИК Юрий Комиссаренко рассказал, что на данный момент начал работать ЖСК "Миклухо-Маклая" (данные о ЖСК появились в "СПАРК-Интерфакс".— "Ъ"), вот-вот заработает ЖСК "Битцевский" (для продаж третьего корпуса комплекса на улице Красного Маяка). Господин Комиссаренко добавляет, что за первые три дня через ЖСК "Миклухо-Маклая" реализовано более 30 квартир. Планируется, что эта схема будет использована для всех адресов ПИК в Москве, продажи через ЖСК уже начались в Перми. В ПИК поясняют, что привлечение денег через ЖСК — вынужденная мера, по некоторым адресам работать по 214-ФЗ невозможно: например, если строительство идет на землях госведомств (Минобороны, ФСБ и др.), то нельзя оформить участок на застройщика (такая ситуация на улице Красного Маяка).

Вступившие в силу два месяца назад поправки (закон N199-ФЗ), вносящие изменения в закон N 214-ФЗ, запретили застройщикам принимать деньги в счет оплаты недостроенных квартир (если дом не введен в эксплуатацию) иначе как по договорам долевого участия. Штраф за каждую проданную не по закону квартиру установлен в размере 0,5-1 млн. руб. Продавать по 214-ФЗ застройщики должны были и раньше — закон вступил в силу еще в 2005 году, но практически все игроки рынка работали и продолжают работать по предварительным договорам и другим схемам. По 214-ФЗ могут продавать только застройщики с оформленными правами на землю и разрешением на строительство. Исключение в законодательстве предусматривается только для продаж через ЖСК и жилищные сертификаты, которые используются крайне редко из-за сложного процесса регистрации.

"В отличие от предварительного договора и других "серых" схем, продажа с помощью ЖСК — в правовом поле, при этом нет необходимости откладывать начало продаж до момента получения пакета разрешительной документации, из-за чего процесс может затягиваться на месяцы",— поясняет партнер юридической компании Goltsblat BLP Виталий Можаровский. По его словам, договор долевого участия защищает дольщика только от двойных продаж квартир, так как договор регистрируется в реестре недвижимости, в целом для покупателя нет разницы между покупкой квартиры по 214-ФЗ и, например, через ЖСК. "Если у строителя заканчиваются деньги, стройка остановится, по какой бы схеме ни продавались квартиры",— рассуждает он.

Один из авторов поправок к 214-ФЗ депутат Госдумы Александр Коган считает привлечение денег через ЖСК вполне безопасным: "В законодательстве четко прописана схема создания кооператива и меры защиты, в том числе, как принимаются решения об изменении размера паев, вносимых в кооператив. В рамках ЖСК предусмотрена работа ревизионной комиссии, проверяющей целевое использование средств пайщиков",— объясняет он. По его словам, если изначально ЖСК создает девелопер под финансирование своего проекта, он назначает в правление своих управляющих, но когда кооператив разрастется, пайщики могут сменить управление, если оно их не устраивает. "По сути, компания выступает просто подрядчиком по строительству дома для ЖСК",— отмечает Александр Коган.

Другие девелоперы пока не спешат следовать примеру ПИК. В отделе продаж "Интеко" "Ъ" предложили купить квартиру в комплексе "Доминион" по-прежнему по предварительным договорам, а в пресс-службе компании в пятницу не смогли ответить на вопрос "Ъ" о возможности создания ЖСК. В "Главстрое" и ДСК-1 отметили, что вариант с ЖСК не рассматривается, а постепенно планируется полностью перейти на продажи в соответствии с 214-ФЗ. По информации вице-президента гильдии риэлторов России Константина Апрелева, ЖСК, организованные местными застройщиками, уже работают в ряде регионов.

Жилищные кооперативы в СССР

История вопроса

В СССР объединения граждан для строительства и эксплуатации жилых домов начали появляться 1920-х годах, но в 1937 году были ликвидированы как проявление частной собственности. В послевоенный период численность городского населения резко возросла, и для решения "квартирного вопроса" в 1958 году ЦК КПСС и Совмин разрешили создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Вступавшие в кооперативы граждане строили жилье за свой счет, но получали от государства ссуду в размере до 70% на срок до 20 лет и другие льготы. Для удешевления и ускорения работ будущие жильцы часто принимали личное участие в строительстве. Составленные из них бригады выходили во вторые и третьи смены после выполнения нулевого цикла подрядной организацией. Постановления значительно либерализовавшие деятельность кооперативов принимались в 1962, 1964 и 1988 годах. Однако кооператоры теряли место в очереди на получение бесплатного жилья, поэтому доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства в СССР не превышала 7-8%. Свою актуальность организация строительных кооперативов начала терять в 1990 году, после того как граждане СССР получили право на оформление квартир в частную собственность.