Жилье ищет баланс

За первое полугодие застройщики запустили 21,4 млн кв. м проектов жилищного строительства — на 21% больше, чем в 2022 году (17,7 млн кв. м), следует из обзора «Дом.РФ». Отчасти такая динамика связана с низкой базой марта—мая 2022 года, когда застройщики приостанавливали выход новых проектов на рынок. В июле 2023 года запуск замедлился, составив 3,5 млн кв. м, что на 11% отстает от показателя июля 2022 года, хотя и соответствует среднему уровню прошлого года.

Объемы начатых проектов во втором квартале (11,5 млн кв. м) на 46% превысили объемы ввода многоквартирных домов за тот же период (7,9 млн кв. м) — по оценкам «Дом.РФ», «запасы строящегося жилья достаточны для обеспечения текущих объемов ввода в течение 2,7 года». При этом снижается концентрация строительства в десятке крупнейших регионов — там темпы запусков росли в первом полугодии медленнее, чем в среднем по стране (7% против 21%). В «Дом.РФ» это объясняют «постепенным насыщением спроса на новостройки в крупнейших агломерациях» и ростом активности региональных девелоперов. В общей сложности сейчас строится 101,1 млн кв. м многоквартирных домов, что на 4% выше показателя 2022 года.

Впрочем, ЦБ уже отмечал риски избытка предложения — объем запуска новых проектов превышает объем продаж жилья. Свидетельствуют об этом и данные «Дом.РФ», хотя разрыв постепенно сокращается — во втором квартале отношение запусков к объему зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило 142% (в первом квартале — 159%, а во втором квартале 2022 года — 186%). Связано это с ростом спроса — заключена 161 тыс. ДДУ, что на 32% больше, чем кварталом ранее (122 тыс. сделок), и на 65% — чем год назад (97 тыс.). Всего за полгода заключено 282 тыс. ДДУ, на 6% меньше, чем годом ранее.

Доля проданного строящегося жилья (без учета проектов с неоткрытыми продажами) сохраняется на уровне около 30%. Отметим, в июле—августе баланс спроса и предложения может улучшиться — в июле выдачи ипотеки росли, а в августе некоторые банки фиксируют рекордный спрос на жилищные кредиты, что, видимо, связано с ожиданием роста ставок по ним из-за повышения 15 августа ключевой ставки до 12%. В дальнейшем спрос может охладиться из-за удорожания рыночных кредитов, но будет поддерживаться льготными программами.