На грани дозволенного

До недавнего времени загородные поселки делились на два типа: без подряда, где каждый может строить что хочет, и с подрядом, в рамках которых покупатель получал заданный набор архитектурных проектов. Однако теперь застройщики все чаще готовы вносить изменения в заданные проекты, а в поселках без подряда, наоборот, вводят ограничения.

Заданные рамки

Обычно девелоперы поселков с подрядом в верхнем ценовом сегменте предлагали своим клиентам заданный набор архитектурных проектов. Так, по словам руководителя департамента загородной недвижимости Chesterton Елены Родиной, застройщики коттеджных поселков в зависимости от масштабности проекта разрабатывали от 4 до 20 проектов домов. "При этом по-настоящему удобных для проживания и понятных планировок крайне мало. Спасает положение зачастую то, что многие дома сдаются со свободной планировкой и, прибегая к помощи архитекторов и приспосабливая пространство под свои нужды, покупатель создает свой комфортный проект",— говорит эксперт. По словам директора департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анны Соколовой, редкий поселок предлагает более шести проектов, так как застройщик платит архитектору за каждый проект и это увеличивает его расходы на проектирование. "Когда в Подмосковье только начиналось активное коттеджное строительство, обычной практикой было предлагать покупателям практически одинаковые дома. В лучшем случае различались площади и планировки. Со временем стало понятно, что жить в окружении штампованных домиков, даже шикарных, неуютно",— еще более категорична гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless Ирина Мошева.

Поначалу девелоперы экспериментировали с приглашением иностранных архитекторов, которые в основном и создавали однотипные дома, отличающиеся один от другого исключительно по площади. "Одно время было модным и популярным приглашать для создания частных проектов, а также целых поселков иностранных архитекторов, особенно голландских. Но очень часто их проекты не были адаптированы под климатические особенности Подмосковья, из-за чего возникала масса проблем: промерзание дома, разрушение фундамента, помимо этого большинство проектов очень своеобразно, и при продаже такого дома сложно найти покупателя",— рассказывает Елена Родина. Кроме того, по словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, покупатель оказывался не готов жить в точно таком же доме, как у соседа, пусть даже проект был разработан иностранным архитектором. "Многие проекты, скопированные с домов, расположенных в южной части Европы, также оказались неприспособленными для нашей полосы: в домах было очень темно",— добавляет Елена Родина.

Жизнь по новым правилам

Одним из направлений работы стало расширение числа предлагаемых проектов. В частности, именно по этому пути пошла компания Villagio Estate, которая создала собственное архитектурное бюро. Сейчас компания предлагает на выбор 150 проектов домов, большинство из которых было разработано в собственном бюро компании.

Еще один яркий пример разностилевого поселка — "Николино", у девелопера которого также есть свое архбюро. Более того, если девелоперы намеренно создавали свои поселки в одном стиле, отражающем идею архитектора, например "Клуб 20`71" по концепции Сергея Скуратова или X Park Юрия Григоряна, то каждый фасад в поселке все равно может быть уникальным. "В "Ривьере на Истре" также было построено девять домов в одном стиле, но каждый дом строился для определенного заказчика, проект дома разрабатывался индивидуально. В поселке "Клуб 20`71" предлагается три базовых проекта, но у каждого дома свой фасад",— говорит гендиректор компании SOHO Estate Елена Первакова.

В результате, по словам руководителя департамента маркетинга и продаж компаний "Газпромбанк-Инвест" Луизы Улановской, в элитных поселках при проектировании домов разными бывают не только площади зданий и фасады. Помимо базовых проектов застройщики предусматривают возможность создания дополнительных опций: пристройки к дому бассейна или личного SPA-комплекса, обустройства второго света в доме или даже организации площадок для коктейльных мероприятий. Более того, проекты разрабатываются с учетом конфигурации и геометрических параметров участка, ландшафта и растущих на территории деревьев. Чем сложнее ландшафт, тем труднее произвести посадку дома на участке, но тем интереснее будет выглядеть поселок.

Например, в поселке "Покровское-Рубцово" все дома в одной стилистике, однако каждый проект учитывает параметры пространства, такие, как ориентация по сторонам света, конфигурация и уклон рельефа местности, положение по отношению к улице, соседним участкам и т. д. А в рамках поселка "Эсквайр Парк" было разработано три варианта домов площадью 150 кв. м, 180 кв. м и 200 кв. м, при этом каждый дом отличается от остальных деталями: посадкой и фасадным решением.

Расширение количества проектов и вариативность теперь отличают и менее дорогие загородные поселки. Так, например, по словам коммерческого директора RDI Алексея Гусева, в пригороде "Западная долина" покупателям предлагается на выбор десять проектов домов, выполненных известными российскими архитекторами Тотаном Кузембаевым, Юлием Борисовым и Вадимом Грековым, а также латвийским архитектором Андрисом Трушиньшем. "Цельный образ достигается при грамотном архитектурном сочетании стилей домов с общественными зонами и зданиями, а также с благоустройством территории. При этом удачными оказываются решения масштабных поселков, когда застройщик предлагает на выбор не 4-5, а 10-20 и более архитектурных проектов, разработанных в рамках общей концепции поселка. И сейчас на рынке немало примеров, когда застройщики представляют покупателям большой каталог проектов, объединенных общей идеей",— говорит Луиза Улановская. Более того, по словам руководителя отдела загородной недвижимости агентства TWEED Ирины Калининой, практически все застройщики сегодня проектируют дома под заказ и готовы доработать проект.

Проект "под ключ"

Следующий этап развития рынка загородной недвижимости, по мнению некоторых экспертов, может характеризоваться переходом к разработке проектов для определенного клиента. По сути, речь может идти о такой услуге, как "проект под ключ" — предлагают ее в первую очередь компании, у которых есть собственные архитектурные бюро. "У крупных девелоперских компаний имеется свое архитектурное бюро, но большинство застройщиков сотрудничает с привлеченными архитекторами. Стоимость индивидуального проекта составляет от $100 за 1 кв. м. Можно купить готовый проект хоть от $2 тыс., однако чем более индивидуальный проект, тем выше стоимость дома",— говорит Елена Первакова. Впрочем, бывает и так, что архитектурная концепция есть, а готовые проекты не предоставляются. "В таких случаях сторонние проекты проходят своеобразный фейс-контроль: соответствие рекомендациям по стилистике, используемым материалам, высотности, количеству и размерам оконных проемов и т. п.",— говорит директор по маркетингу PROPLEX Антон Богданов.

Более того, речь может идти, по сути, об аккредитации тех или иных архитектурных бюро при девелопере. В частности, именно так строится совместная работа компаний "Вектор Инвестментс" и Honka в рамках нового коттеджного поселка "Берег Honka". Покупателю предоставляется несколько проектов компании, которые при желании могут быть скорректированы. А в проектах Villagio Estate любой проект должен проходить обязательную процедуру одобрения. "Владелец обязан согласовывать с девелопером любые постройки, которые он собирается возводить на территории поселка (это касается не только резиденции, но и гаража, бани, оранжереи и т. д.), так как они не должны противоречить общей архитектурной концепции загородного проекта",— рассказывает коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас. Для этого при покупке дома в поселках между собственником и управляющей компанией заключается договор, в котором, в частности, оговорены все моменты, касающиеся архитектурных и строительных работ: нормы посадки дома, стиль и расположение построек, высота ограждений и др. Например, хозяйственные пристройки на участке обязаны располагаться на расстоянии не менее 3 м от границы участка соседа, жилые строения — не менее чем в 7,5 м. Если же собственник создает проект будущей постройки своими силами или в другом агентстве, архитектурное бюро согласовывает его соответствие стилевой концепции поселка. Проект также заверяется комендантом поселка, который проверяет "посадку" строения. Самое интересное, что теперь серьезные ограничения распространяются на поселки без подряда. Если в коттеджном поселке реализуются участки без подряда и в то же время разработана единая архитектурная концепция, то при самостоятельном проектировании коттеджа девелопер может рекомендовать собственнику придерживаться общего стиля поселка, в котором выдержаны общественные зоны, административные здания, въездные группы. Кроме того, могут быть ограничения по этажности. При этом все чаще девелопер выбирает некую единую идею для всего поселка — например, в поселках "Чудо Град" и "Мартьяново" на Симферопольском шоссе продаются участки без подряда, но обязательным условием для покупателя является строительство деревянного дома.

Еще более жестко этот порядок соблюдается в элитном сегменте. "В элитном сегменте абсолютной свободы творчества нет, поселок должен быть выдержан в рамках единой концепции: строить деревянную русскую избу посреди улицы, выдержанной в европейском стиле, никто не разрешит",— говорит руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group Юлия Грошева. Поэтому, по ее словам, даже если покупатель проектирует свой дом самостоятельно, он обязательно должен согласовать готовый проект с архитектором поселка и получить разрешение на строительство. Если же покупатель строит дом без оглядки на требования застройщика, его попросят внести необходимые изменения в проект. В очень редких случаях покупателю могут разрешить отступить от общей концепции — если застройщика и покупателя связывают доверительные приятельские отношения, а дом расположен на окраине, а не посреди поселка. При проектировании действуют ограничения двух видов: нормативные и ограничения застройщика. Нормативные ограничения описаны в десятках строительных СНиПов: они регламентируют расположение дома на участке, допустимую близость к соседнему участку, необходимый уровень инсоляции, инженерную защиту участка, пожарную безопасность и т. д. Ограничения, исходящие от застройщика, при проектировании могут быть самые разные. Помимо привязки к определенному архитектурному стилю застройщик может требовать соблюдения этажности — например, дом должен быть не выше двух или трех этажей, может быть ограничена высота забора и т. д. "Обычно все ограничения прописываются в договоре либо в каком-то более или менее официальном документе. Дело в том, что проконтролировать, что именно строит человек, достаточно сложно. Никто не будет в коттеджном поселке сносить лишние этажи, поэтому обычно девелоперы стараются избежать таких неприятных ситуаций заранее",— объясняет управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.

Однако в любом случае за собственный проект покупателю придется дополнительно заплатить. "Самостоятельная разработка проекта — мероприятие непростое, поэтому многие девелоперы предлагают ряд дополнительных услуг и в их штате есть архитекторы и инженеры, которые могут изготовить специальный проект для покупателя",— говорит маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Ксения Гришковец. По данным Ирины Калининой, доля архитектурного проекта в бюджете строительства составляет примерно 5-10%. Как отмечает Анна Соколова, стоимость проектирования зависит от уровня приглашенного архитектора. В среднем ставки варьируются от €50 до €150 за 1 кв. м. "Пример удачного проекта, в котором дома проектировались под конкретного покупателя,— "Курорт ПИРогово". Застройщик пошел по нестандартному пути: привлек 11 известнейших архитекторов и предоставил клиенту право выбрать одного из них. В дальнейшем они вместе разрабатывают индивидуальный проект будущего дома",— говорит Анна Соколова. Однако, согласно исследованию компании Atlas Development, уже в ближайшее время новая тенденция может распространиться и на более доступные сегменты загородного жилья. В частности, именно такая концепция реализуется в поселке "Никольский берег" на Калужском шоссе. При желании покупатели участков могут выбрать один из девяти проектов домов площадью от 200 до 600 кв. м либо разработать с девелопером собственный уникальный проект.