Море по колено

Море по колено

Инвесторы все смелее осваивают акваторию Невы и Финского залива

В ноябре в Петербурге прибавилось проектов, которые будут реализовываться на намывных территориях. Структуры группы "Новатэк" выиграли конкурс по намыву новых земель в акватории Финского залива в районе Сестрорецка. Участники рынка считают, что этим дело не ограничится и в скором времени в Петербурге появятся новые проекты по намыву земель в Финском заливе — затраты на создание территорий с хорошими видовыми характеристиками в некоторых случаях могут быть даже меньше, чем освобождение промышленных площадок — единственный оставшийся на городской суше ресурс, позволяющий вовлекать в оборот земли для строительства престижного жилья.

Строительство на намывных территориях дело отнюдь для Петербурга не новое — еще в 70-е годы прошлого века такие работы велись в западной части Васильевского острова — все территории, расположенные к западу от Наличной улицы, были намыты. Затем появился проект "Морского фасада".

Здесь планируется намыв территории площадью 350-400 га, рекультивация земель прибрежной полосы, а также строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, жилой, общественно-деловой и социальной застройки. Фактически это одно из немногих мест в акватории Финского залива, где можно что-то намыть под строительство жилых и коммерческих объектов, потому что далее на юг начинается территория Большого морского порта и еще южнее за Петродворцовым районом планируется развитие порта "Бронка". Таким образом, Васильевский остров и северная часть акватории Финского залива на территории Петербурга — это единственные места, где можно развивать жилищное и коммерческое строительство.

Участники рынка оценивают намывные работы в среднем в 60 млн рублей за гектар.

Ольга Бойко, начальник отдела аналитики ГК "Аверс", к плюсам новых территорий относит то, что они обладают понятными юридическими правами (без обременений); по условиям торгов Фонда имущества земли должны быть инженерно подготовлены. Госпожа Бойко говорит, что девелоперы неохотно раскрывают стоимость работ по намыву территорий. По ее данным, стоимость намыва территории "Морской фасад" может составлять от $1,5-2 млн за 1 га; "М-Индустрия" оценивает затраты по намыву территорий в Черном море (остров Федерации) в $4,5 млн за 1 га (в стоимость новой земли входит и строительство защитной дамбы, и создание мола); компания "Новатэк", по ее данным, оценивает затраты в $21,2-26,5 млн за 1 га. Однако, как считает госпожа Бойко, более вероятны цифры в пределах $2,5-5 млн за 1 га.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, полагает, что стоимость намыва составляет от $1,5 до 2 млн за га, что, безусловно, выше средней цены продажи свободных земель в окружении города. Однако с учетом видовых характеристик и расположения вблизи престижных районов, себестоимость может быть оправдана.

Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков говорит, что до кризиса себестоимость намыва территорий оценивалась примерно в $130-150 за кв. м. Он уверен, что сейчас она составляет около $100 за кв. м. Поэтому он считает, что стоимость жилья на намывных территориях скорее всего не будет отличаться от среднерыночной цены.

Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", называет еще более скромную сумму: по его оценкам, стоимость самого намыва (без согласований) не столь велика — от $400 до $800 тысяч за га.

В новой среде

Госпожа Марковец к плюсам намывных земель относит также то, что создание намывных территорий позволяет сформировать совершенно новую среду, увеличить береговую линию, являющуюся наиболее ценной, и сделать проект максимально интересным и эффективным. По ее словам, в Петербурге существует жесткий градостроительный регламент, который не всегда позволяет реализовать проекты с максимальной эффективностью.

"Я считаю, что привлекательность недвижимости на данных территориях будет достаточно высокой. Если говорить о "Морском фасаде", то здесь будет востребована и жилая, и коммерческая недвижимость за счет близости к центру Петербурга и с учетом того, что это будет абсолютно новая квартальная застройка. Что касается Лахты, то здесь, вероятно, будет наиболее востребована малоэтажная жилая застройка с небольшими вкраплениями объектов коммерческой недвижимости, рассчитанных на жителей района. Однако прежде чем начинать проект, необходимо тщательно просчитать его технико-экономические параметры. К тому же этот район не может быть элитным, потому что он слишком большой", — рассуждает госпожа Марковец.

Марина Осадчая, ведущий аналитик компании "НДВ Спб", считает, что намывные территории — это вполне логичный для Петербурга проект, который позволит создать зоны для комплексного освоения. "Во-первых, в центре Петербурга практически нет свободных земель под строительство, особенно для комплексной застройки. Финский залив позволяет намывать новые территории, которые благодаря расположению и видовым характеристикам можно использовать для застройки жильем бизнес-класса, а также коммерческой недвижимостью. При этом теоретически запас земель, подходящих под строительство жилья в центре, есть: большие площади занимают производства, вывод которых из центральных районов затруднен, поскольку их редевелопмент по экономическим причинам пока остается невостребованным. Во-вторых, инвестора привлекает юридическая чистота намывных территорий, большая свобода действий благодаря отсутствию застройки", — говорит госпожа Осадчая.

К минусам намывных территорий она относит недостатки, которые присущи комплексному освоению территорий: отсутствие коммуникаций, социальной инфраструктуры, транспортной сети. Все это увеличит конечную стоимость жилья, если город не возьмет на себе часть затрат. Плюсы, по ее мнению, заключаются в масштабности проектов, что дает возможность девелоперу работать "от оборота" и предложить покупателям привлекательную цену, а также в возможности сформировать однородную среду, что повысит интерес к такому жилью.

Дальнейший рост

Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, уверен, что в будущем число проектов по намыву территорий будет только расти. "Возможности по намыву появляются по всей береговой линии. Ресурсы для нового девелопмента в городе есть — это промышленные территории и отдельные незастроенные лакуны в границах города. Однако в обоих случаях есть ряд ограничений по строительству, сложности с выводом предприятий и т. д", — говорит он. Существующие проекты по намыву территорий господин Казанский оценивает положительно — места, где они реализуются, востребованы под застройку, поэтому экономическая эффективность проектов будет достаточно высока. "Для создания одного из центров деловой активности Васильевский остров подходит наилучшим образом. С учетом планов по реализации ЗСД, Пассажирского терминала, место будет еще более привлекательным. Петербург достоин по-настоящему красивого морского фасада. Сегодня у Петербурга красивые фасады только на центральных набережных Невы. Намыв территорий на "Морском фасаде" экономически обоснован: инвестор намывает дорогие земли в одном из центральных районов города. Целесообразность намыва земель в других районах для меня пока не столь очевидна, особенно в тех районах, которые пока не слишком развиты", — говорит господин Казанский.

По его словам, проекты намыва оправданны в тех случаях, когда они призваны решить какую-то инфраструктурную проблему. Пока существуют резервы для строительства на городских землях, необходимость намыва новых территорий можно рассматривать как второстепенную задачу. "Так, например, наш город вытянут с севера на юг, и в этом плане существует потенциал для расширения его восточной части. Западная часть города ограничена Финским заливом, поэтому, конечно, целесообразно ее расширять за счет намывных территорий. В Сестрорецке на намывной территории можно построить не менее 1 млн кв. м жилья комфорт-класса. Примеров успешной реализации проектов малоэтажной застройки в формате таунхаусов в Петербурге мало, поэтому проект может стать одним катализаторов развития этого формата в Петербурге. Затраты вполне оправданны: новые земли на намывных территориях, безусловно, будут интересны застройщикам жилья, так как в Курортном районе цены на землю традиционно высокие. Стоимость строительства может составить около 40 тыс. руб. за кв. м улучшений (с учетом стоимости земли)", — рассказывает господин Казанский.

Госпожа Бойко, рассуждая о возможных новых проектах по намыву территорий, вспоминает про проект увеличения площади Кронштадта на 50 га (проект строительства верфи Объединенной судостроительной корпорации уже одобрен правительством РФ), создание намывных территорий у Ломоносова. Также она вспоминает проект пятилетней давности в районе острова Бычий, где спортивный клуб "Явара-Нева" также планирует намыть около 2 га.