Требуя миллиард

Как стало известно “Ъ”, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти наложил арест на четыре земельных участка на намыве Васильевского острова общей площадью 5,8 га, принадлежащие ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад». На этой территории компания планирует реализовать следующие этапы строительства ЖК «Светлый мир "Я –романтик…"». Застройщик приобрел участки у АО «Терра Нова» за 1,5 млрд рублей, при этом в настоящее время продавец пытается взыскать с покупателя в судебном порядке задолженность в размере более 1 млрд рублей. По словам экспертов, арест означает запрет на любые регистрационные действия либо действия по отчуждению объекта, то есть подобные обеспечительные меры будут гарантировать, что имеющийся актив к моменту завершения спора в суде все еще сохранится и на него можно будет обратить взыскание.

Новостройки на намывных территориях

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Как стало известно “Ъ”, на днях Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области наложил арест на земельные участки на намывных территориях Васильевского острова, принадлежащих на праве собственности ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад», и запретил управлению Росреестра по Санкт-Петербургу «совершать любые регистрационные действия в отношении земельных участков, в частности регистрировать сделки по отчуждению и перерегистрации земельных участков, регистрировать сделки, обременяющие права собственности (аренда, сервитут, залог), вносить изменения о границах земельных участков». Это произошло в рамках судебного разбирательства между застройщиком и АО «Терра Нова», продавшим ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад» земельные участки и в настоящее время взыскивающим через суд с покупателя задолженность более чем в 1 млрд рублей.

При этом в конце прошлого года застройщик объявил о получении разрешений на строительство на данной территории жилых домов в рамках дальнейшего развития ЖК «Светлый мир "Я-романтик…"». Продажи пока объявлены не были. По информации Госстройнадзора Санкт-Петербурга, здесь планируется возвести более 2 тыс. квартир общей площадью более 150 тыс. кв. м. Разрешение действует до 27 декабря 2022 года. Кроме того, в рамках данного проекта планируется передача городу нескольких объектов дошкольного образования.

Четыре земельных участка общей площадью 5,8 га были приобретены застройщиком на торгах, проводимых Российским аукционным домом (РАД) в декабре 2018 года, за 1,5 млрд рублей у АО «Терра Нова». Между продавцом и покупателем были заключены договор купли-продажи и соглашения, связанные с переуступкой прав по договорам присоединения к сетям инженерной инфраструктуры, пояснили “Ъ” в компании «Терра Нова». Условия оплаты компания комментировать отказалась.

«В конце прошлого года к покупателю и его поручителям были поданы иски о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельных участков, а также по всем соглашениям о переуступке прав по договорам с ресурсоснабжающими организациями. Основной иск по договору купли-продажи на сумму более 1 млрд рублей в настоящее рассматривается Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленобласти»,— рассказал “Ъ” генеральный директор АО «Терра Нова» Алексей Новак. Согласно материалам дела, истец требует солидарное взыскание задолженности с трех юридических лиц: ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад», ООО «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» и ООО «Севен Санс Девелопмент».

Ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на земельные участки было подано АО «Терра Нова» в январе текущего года. Согласно материалам дела, истец ссылался на невозможность исполнения судебного акта ввиду мер, принятых ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад», которые направлены на уменьшение объема имущества должника и на обременение актива правами третьих лиц.

В ответ на запрос “Ъ” в АО «Терра Нова» уточнили, что решение о подаче ходатайства было принято после того, как застройщик объявил о выдаче Госстройнадзором Петербурга разрешений на строительство ООО «Вымпел», которое не является стороной договора купли-продажи. «Условия договора это не предусматривают»,— говорит Алексей Новак. По его словам, после обращения компании в Госстройнадзор, компании было направлено письмо с информацией о внесении изменений в разрешение на строительство, где в качестве застройщика было указано ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад».

В Госстройнадзоре “Ъ” эту информацию подтвердили, объяснив это «сменой правообладателя земельного участка». В пресс-службе компании «Севен Санс Девелопмент» не стали комментировать “Ъ” причину смены правообладателя, не ответили на вопросы, связанные с судебным спором, а также не уточнили, планируют ли обжаловать определение суда.

По словам Ивана Бабина, адвоката юрфирмы «S&K Вертикаль», практика по наложению обеспечительных мер достаточно противоречивая, в целом суды очень осторожно их накладывают. «Подобные меры препятствуют выводу имущества, его дополнительному обременению в пользу третьих лиц. Если ответчик не договорится с истцом, то вопрос о том, что он в будущем за счет инвестпроекта сможет погасить долги, значения иметь не будет, поскольку суды предоставляют отсрочки в исполнении в исключительных случаях. Если ответчик хочет сохранить участок, ему в любом случае нужно либо найти средства для погашения, либо договориться с истцом, либо выиграть иск»,— говорит господин Бабин.

«Если прямо не предусмотрено определением суда либо постановлением судебного пристава, то арест не предполагает ограничения права использовать объект либо застраивать земельный участок. Однако в этом нет экономической целесообразности, так как все построенное на участке при обращении на него взыскания автоматически попадет в предмет обращения взыскания»,— указывает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его словам, арест на землю может использоваться как обеспечение требования именно возврата самого участка. «Если нет денег на оплату, то проще забрать участок и продать другому — он с учетом полученного разрешения на строительство в цене только вырос. В остальных случаях такие меры обеспечения гарантируют, что имеющийся актив к моменту завершения спора в суде все еще сохранится и на него можно будет обратить взыскание»,— добавляет эксперт.