С видом на кризис

С ухудшением экономических показателей спрос на офисные площади в Нижнем Новгороде предсказуемо сжался, а девелоперы начали заморозку проектов, ожидая разрешения геополитической ситуации. Однако качественных офисов в городе все равно не хватает, поэтому аналитики рекомендуют инвесторам вкладываться в их строительство, но только при условии подтвержденного финансирования.

Минус-класс

Нестабильность экономики вновь заставляет бизнес искать помещения по более низкой стоимости. «Платежеспособного спроса почти не осталось. В последние шесть месяцев происходит объективная оптимизация бюджетов будущего года и бизнес ужимается по всем сегментам. В Москве офисы класса «А» уже стоят полупустые, это связано с тем, что иностранные компании пересматривают свои планы в России», — объясняет глава группы компаний «Триумф» Борис Горелик.

В Нижнем Новгороде сегмент иностранных компаний первого уровня минимален, поэтому эта тенденция пока не столь заметна. «Пустые площади есть, в регионах объем вакантных площадей варьируется от 5 до 20% в зависимости от развитости рынка. Но это нормальная ситуация», — говорит управляющий партнер London Consulting&Management Company Дмитрий Золин.

Однако основная оптимизация бюджетов и торг между арендатором и арендодателем начнется в ноябре, прогнозируют эксперты. Некоторые компании уже съезжают на смежные площадки, экономя бюджеты, хотя порой это приводит к ухудшению качества работы самой компании, отмечает эксперт рынка Павел Солодкий. «Эта волна сейчас только-только нибирает силу. Объективно бизнес находится не в лучшей форме, и аренда — это одна из значимых статей расходов, которые можно оптимизировать. Фонд оплаты труда оптимизировать тяжело, а здесь можно сэкономить за счет более рационального использования площадей», — рассуждает эксперт. По прогнозам аналитиков, с учетом сложившейся экономической ситуации спрос будет падать и дальше на все сегменты офисной недвижимости. Компании будут выбирать более дешевые площадки, а арендодатели — либо переориентироваться на более низкий ценовой сегмент, либо искать более платежеспособных арендаторов. В итоге на рынке будут наблюдаться массовые переезды компаний, полагает Борис Горелик.

В связи со снижением спроса в регионе замораживаются и новые проекты офисных центров. «С учетом тех геополитических событий, которые мы наблюдаем с весны, инвесторы пока находятся в режиме ожидания, хотя нельзя сказать, что рынок обвалился и ставки посыпались. Но того уверенного роста рынка в 7–10%, который был в предыдущие годы, мы в 2014 году, конечно, не увидим», — отмечает Дмитрий Золин. Также эксперт подчеркивает, что если в этом году показатели по приросту вводимых офисных площадей будут достигаться за счет завершения ряда долгосрочных объектов, то через два года на региональном рынке образуется дефицит площадей из-за отсутствия новых проектов.

«Новых проектов в ближайшее время не будет ввиду отсутствия финансирования как со стороны банков, так и инвесткомпаний. А сегмент офисной недвижимости всегда был довольно рискованным, даже в стабильные времена», — объясняет Борис Горелик.

Отложенный спрос

При этом, по мнению экспертов, Нижний Новгород по-прежнему остро нуждается в новых качественных объектах. Сегмент офисных помещений в регионе уже несколько лет не пользуется вниманием девелоперов и развивается медленнее, чем другие направления рынка коммерческой недвижимости. Так за весь 2013 год объем предложения на рынке вырос незначительно, а заявленные бизнес-центры «Богемия» и «Эксвайер» были введены в эксплуатацию только в 2014 году. В этом году активного строительства аналитики и участники рынка также не наблюдают. В основном в Нижегородской области достраиваются и вводятся объекты, заявленные еще в начале двухтысячных годов.

«Сейчас было бы правильно начать строительство офисной недвижимости, потому что упали цены на материалы и формируется отложенный спрос. Думаю, если в течение двух лет никаких геополитических потрясений больше не случится, рынок восстановится и ставки тоже вырастут», — уверен директор по региональным рынкам CB Richard Ellis Гайк Папоян. Однако с учетом снижения доступности и увеличения стоимости кредитных средств начинать строить бизнес-центр актуально только при наличии подтвержденного финансирования, предупреждает эксперт. Наибольшую рентабельность сейчас имеют офисные объекты классов «А» и «В+», причем если до кризиса 2008 года арендные ставки позволяли окупить объект за пять-шесть лет, то сейчас этот срок увеличен до восьми — девяти лет.

Господин Папоян напоминает, что для закрытия спроса в Нижнем Новгороде необходимо ввести около 10 тыс. кв. м офисных площадей класса «А» в верхней части города и несколько бизнес-центров класса «В» общей площадью до 50 тыс. кв. м в нижней части города. «К примеру, если застройщики „Центра международной торговли“ (ЦМТ) возведут вторую очередь, это на несколько лет закроет в городе спрос на помещения класса „А“», — полагает аналитик.

Участники рынка в свою очередь скептически смотрят на это предложение. К примеру, Павел Солодкий отмечает, что с учетом сегодняшних арендных ставок у него в ЦМТ еще не окупились вложения даже в первую очередь.

Если говорить о заречной части Нижнего Новгорода, то туда девелоперы пока выходить также не готовы, ведь большинство арендаторов по-прежнему находятся в центре. Так, по данным группы «Триумф», 70% предлагаемых к аренде площадей в Нижнем расположены в Нижегородском (49%) и Советском (17%) районах, а на заречную часть приходится только 30% предлагаемых площадей, в том числе 10% офисов находится в Канавинском районе.

Между тем, по мнению аналитиков, именно Канавинский район является максимально перспективным с точки зрения размещения бизнес-центров. «Хорошая территория, к примеру, у железнодорожного вокзала. Здесь сформирован большой коммуникационный хаб и это центр левобережной части города», — говорит Дмитрий Золин. Кроме того, перспективной точкой деловой активности может стать район Стрелки, где будет построен спортивный стадион к чемпионату мира по футболу. «Понятно, что с появлением такого важного для города объекта бизнес-активность в этом месте будет повышаться, а вместе с этим будут увеличиваться и арендные ставки на офисные помещения», — прогнозирует вице-президент ОАО «Квартстрой» Александр Байгушев.