Новостройкам готовят дисконт

Новосибирский стройкомплекс превысил прошлогодние показатели ввода жилья, сдав в эксплуатацию более 1,5 млн кв. м — на 4,3% больше, чем в прошлом году. Однако экспертов эти цифры не радуют. Они считают, что растущие темпы ввода жилья не обеспечены устойчивым спросом. Пока покупательская активность держится за счет программ господдержки, но их действие ограниченно. Застройщики уверяют, что не боятся негативных прогнозов, однако уже сейчас некоторые из них принимают меры для поддержания спроса, вплоть до снижения цен на квадратный метр.

По данным департамента строительства и ЖКХ правительства Новосибирской области, по итогам 2012 года в регионе было сдано в эксплуатацию 1,57 млн кв. м жилья, что на 4,3% превосходит показатели 2011 года. В областном центре застройщики ввели 1,114 млн кв. м (+ 8,82% к объему прошлого года). Львиная доля пришлась на многоэтажные дома — всего в Новосибирске было построено 116 многоэтажных домов совокупной площадью около 0,947 млн кв. м.

Власти делают ставку на комплексное освоение площадок. По данным вице-мэра, главы департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Сергея Боярского, по итогам минувшего года 416 тыс. кв. м жилья было построено на площадках, выделенных для комплексного многоэтажного жилищного строительства. Чиновник утверждает, что уже сейчас совокупная территория 11 таких площадок составляет около 250 га. В дальнейшем, по его словам, территория под комплексную жилую застройку увеличится, в том числе за счет площадок, занятых ветхим и аварийным жильем.

В планах властей на 2013 год как минимум сохранить достигнутые объемы жилищного строительства. Мэр Новосибирска Владимир Городецкий планирует по итогам 2013 года сдать в эксплуатацию не менее 1 млн кв. м. По его мнению, задел для этого уже создан, ведь сейчас в столице СФО в стадии строительства более 3 млн кв. м.

По данным аналитического консалтингового центра «Сибакадемстрой недвижимость» (САСН), за 2012 год цены на новостройки выросли на 4,3%, до 48,51 тыс. руб. за 1 кв. м. Результаты мониторинга RID Analytics незначительно отличаются от САСН: средняя стоимость жилья на первичном рынке на 30 декабря 2012 года составила 50,2 тыс. руб. за 1 кв. м. «Цифра в 50 тыс. руб. за 1 кв. м на первый взгляд выглядит неплохо, но грамотного инвестора она не обманет, — считает директор RID Analytics Елена Ермолаева. — В реальном выражении цены на новостройки так и не восстановились до уровня первой половины 2008 года (49,3 тыс. руб. за 1 кв. м в марте) и привлекательность инвестиций в первичный рынок уже не та».

Рентабельность бизнеса по строительству жилья сейчас у многих ниже, чем, скажем, в 2007 году, отмечает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. По его подсчетам, в 2011-2012 годах чистая прибыль лучших из крупнейших сибирских застройщиков жилья находилась в диапазоне 10-25% от чистой выручки. «По нынешним временам это действительно высокодоходный бизнес», — подчеркивает эксперт. Правда, для достижения подобных показателей застройщикам пришлось непрерывно учиться снижать свои издержки. В 2013 году ситуация с прибылью застройщиков станет, по словам господина Дьячкова, интереснее, поскольку материалы и квартиры начнут дешеветь.

«Спрос на новостройки сосредоточен в нише недорого жилья, и многие застройщики решили работать именно в этой нише», — отмечает руководитель АЦ САСН Татьяна Казакова. Главные игроки в экономсегменте, по наблюдениям директора по маркетингу Rolband & Partners Александра Астахова, застройщики панельного жилья. «Но компании, предлагающие дома из более дорогих стройматериалов, например кирпича, научились составлять им конкуренцию. Например, предлагая квартиры-студии площадью 30, 20, а то и 16 квадратов. Есть даже отдельные предложения «*квартир в 12 кв. м»», — уточняет он. Подобные предложения, по мнению господина Астахова, создавались для тех покупателей, кто стремился обналичить господдержку — материнский капитал и губернаторскую субсидию.

Именно господдержка стала одним из значимых факторов роста рынка, убеждена госпожа Казакова. Например, программа «Молодая семья» предполагает получение субсидии на улучшение жилищных условий для молодых семей, причем субсидию можно было использовать только на покупку квартиры в новостройке со сроком сдачи не позднее 2012 года. «Меры господдержки, ипотека, отложенный спрос — все эти факторы не на шутку разогрели рынок», — считает Александр Астахов. По его наблюдениям, начиная с весны 2011 года спрос на квартиры был аномально высоким, таким же, как в период бурного роста рынка в 2005-2006 годах. Первые сигналы грядущего спада, по словам господина Астахова, прозвучали еще в марте прошедшего года, когда спрос на квартиры неожиданно затормозился. Еще одним симптомом стала ситуация октября, когда вместо традиционного подъема застройщики столкнулись со снижением количества сделок. «К счастью, ситуация скорректировалась, но ненадолго», — пессимистичен в своих прогнозах эксперт.

«Самые ушлые застройщики, способные предугадать дальнейшее развитие событий, уже начали снижать цены», — рассказывает Сергей Дьячков. По его мнению, показателен в этом случае пример концерна «Сибирь». Если в апреле 2012 года компания предлагала квартиры в жилмассиве Тулинский по 43-45 тыс. руб. за 1 кв. м, то в октябре, после свертывания областной программы «Молодая семья», стоимость квартир уже составляла 40-43 тыс. руб. за 1 кв. м. Господин Дьячков полагает, что пока новосибирский рынок еще подогревается ростом ипотечного кредитования, причем при стагнирующих доходах заемщиков. «Но в 2013 году объемы продаж новостроек могут снизиться на 20-30%, соответственно пойдут вниз и цены квартир», — прогнозирует он.

Рост количества новостроек приведет к стагнации рынка уже в первой половине 2013 года, убеждена Елена Ермолаева. Их количество, по ее данным, значительно выросло по сравнению с докризисным периодом. «На момент декабря 2008 года в Новосибирске строилось 335 домов, а в декабре 2012 года — уже 421 дом», — аргументирует она. Госпожа Ермолаева характеризует сложившуюся ситуацию как локальный перегрев рынка.

По ее прогнозу, из-за прекращения действия госпрограмм спрос снизится. Цены, возможно, и не упадут, зато вырастет размер скидки для покупателей, готовых расплатиться сразу. Снижение цен на строящуюся недвижимость на 8-15% прогнозирует и независимый аналитик Сергей Николаев. «Субсидии для покупателей строящегося жилья практически отменены, а ставки по ипотеке начали расти», — объясняет он.

Впрочем, директор АН «Сибакадемстрой недвижимость» Владимир Голованов считает эти прогнозы излишне пессимистичными. «Максимум, что может ожидать рынок, — это замедление темпов роста, — говорит он. — За три года пузырь не надувается». Риэлтор считает наиболее вероятным лишь снижение темпов роста цен, а скорее, небольшое затишье на рынке, ведь для серьезного кризиса, подобного тому, что разразился в 2008-2009 годах, объективных предпосылок нет. Текущая ситуация слишком оптимистична, добавляет эксперт, количество заключенных сделок на первичном рынке по сравнению с 2011 годом фактически удвоилось, САСН завален новыми заявками от потенциальных покупателей новостроек.

В условиях растущей конкуренции застройщики смогут привлечь покупателей не только снижением цены, но и повышением привлекательности территории, рассуждает господин Астахов. В качестве примеров эксперт приводит микрорайоны «Оазис», «Европейский берег» и жилые комплексы «Светлая роща» и «Кленовая аллея» на ул. Кубовая. Особенно показательны последние, считает эксперт: жилой комплекс на окраине Заельцовского района, расположенный среди промзоны и унылого частного сектора, продается по цене от 40 тыс. руб. за 1 кв. м. Для привлечения покупателей застройщик «Оазиса» обещает им красоты ландшафтного дизайна, а будущим владельцам квартир в «Европейском береге» — удобную планировку.

Во что вкладываются новосибирские застройщики

В сложившейся ситуации на рынке новосибирские застройщики ставят на недорогое жилье, ориентируясь на ситуацию 2008-2009 годов. Несмотря на кризис, покупатели на недорогое жилье были всегда. Лидером в этой нише остается компания «Дискус» Алексея Джулая, которая предлагает квартиры по самой низкой сегодня в Новосибирске цене — от 20 тыс. руб. за 1 кв. м. До сих пор работавший на Плющихинском жилмассиве господин Джулай решил расширить масштабы своего бизнеса: он приобрел на муниципальном аукционе участки в левобережной части города и теперь будет застраивать жилмассив Просторный. «Теперь у покупателей появился выбор — покупать дешевую квартиру в Плющихинском или Просторном», — отмечает Александр Астахов. По его мнению, Просторный проиграет в конкуренции правобережью, поскольку транспортная доступность Плющихинского очевидно лучше. Так что даже при нынешнем уровне цен в 20 тыс. руб. за 1 кв. м у «Дискуса» возникнут проблемы с реализацией новостроек в Кировском районе, прогнозирует эксперт.

Самый крупный участок на муниципальном аукционе в 2012 году достался ООО «ДСК КПД-Газстрой» — 74,3 га по ул. Титова. Компания не спешит анонсировать свои планы, но участники рынка предполагают, что столь масштабную площадку застройщик приобрел для участия в госпрограммах.

Если ГК «Дискус» и ООО «ДСК КПД-Газстрой» специализируются на строительстве жилья экономкласса, то купивший 6,4 га земли на муниципальном аукционе — третий по величине участок в 2012 году — Владимир Рыбаков, напротив, строит жилье выше средней ценовой категории. Риэлторы относят новостройки ИСК «Русь» к бизнес-классу. За приобретенный участок на ул. Дачная, рядом с площадью Калинина, господин Рыбаков должен заплатить мэрии 887 млн руб.