Управление инвестиционными строительными проектами в условиях развития незастроенных территорий

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ

УДК 69:658

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ СТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ В УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Т.В. Добышева, А.Е. Игнатьев

Рассмотрены вопросы управления инвестиционными строительными проектами в условиях плотной застройки городского пространства и вопросы развития незастроенных территорий. Проведен анализ факторов, влияющих на эффективность управления инвестиционными проектами. Предложены организационные подходы для эффективного управления инвестиционными проектами.

Ключевые слова: эффективное управление инвестиционными строительными проектами.

MANAGEMENT OF INVESTMENT BUILDING PROJECTS FOR UNBUILT AREAS

DEVELOPMENT

T.V. Dobysheva, A.E. Ignatev

The article studies problems of management of investment building projects in restrained urban conditions and inbuilt areas development. The authors analyze factors influencing on management efficiency of investment building projects and suggest organizational approach to management of investment projects.

Key words: management efficiency of investment building projects.

К настоящему времени управление инвестиционными строительными проектами получило признание во всем мире и стало необходимым направлением в рыночной экономике. Все проекты мирового значения осуществляются в рамках идеологии и методологии Управления проектами. В сложившихся условиях плотной застройки городского пространства, развитие незастроенных территорий наиболее актуальный вопрос современной девелоперской деятельности в Российской Федерации. Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы адекватные методические разработки по применению информационной системы управления проектами для комплексного освоения территорий.

Проект (от лат. projectus — брошенный вперед, выступающий, выдающийся вперёд) — это уникальный процесс, состоящий из совокупности скоординированных и управляемых видов деятельности с начальной и конечной датами, предпринятый для достижения цели, соответствующей конкретным требованиям, включающий ограничения по срокам, стоимости и ресурсам [1].

Управление проектами - методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Управление проектами - сочетание науки и искусства, которые используются в профессиональных сферах проекта, чтобы создать продукт проекта, который бы удовлетворил миссию проекта, путем организации надежной команды проекта, эффективно сочетающей технические и управленческие методы, создает наибольшую ценность и демонстрирует эффективные результаты работы [2].

Управление проектами как самостоятельное направление менеджмента зародилось в 30-е годы в США и было связано с разработкой ряда крупных проектов в авиационной и нефтегазовой промышленности. В послевоенный период в США и других западных странах разрабатывается целый ряд методов управления проектами: метод критического пути (СРМ), система сетевого планирования (PERT), методы управления конфликтами и др. Созданы международные профессиональные организации управления проектами.

Проект обладает рядом свойственных ему характеристик, определив которые, можно точно сказать, относится ли анализируемый вид деятельности к проектам.

Временность - любой проект имеет четкие временные рамки (это не относится к его результатам); в случае, если таких рамок не имеется, деятельность называется операцией и может длиться сколь угодно долго.

Уникальные продукты, услуги, результаты - проект должен порождать уникальные результаты, достижения, продукты; в противном случае такое предприятие становится серийным производством.

Последовательная разработка - любой проект развивается во времени, проходя через определенные ранее этапы или шаги, но при этом составление спецификаций проекта строго ограничивается содержанием, установленным на этапе начала.

Проект может быть разбит (декомпозирован) как на подпроекты, так и на фазы. Совокупность временных фаз представляет собой жизненный цикл проекта.

Тройственная ограниченность описывает баланс между содержанием проекта, стоимостью, временем и качеством. Качество было добавлено позже, поэтому изначально именована как тройственная ограниченность.

Объем работ

Рис. 1. Треугольник Управления проектами

Как того требует любое начинание, проект должен протекать и достигать финала с учетом определенных ограничений. Классически эти ограничения определены как содержание проекта, время и стоимость. Они также относятся к Треугольнику Управления проектами, где каждая его сторона представляет ограничение. Изменение одной стороны треугольника влияет на другие стороны. Дальнейшее уточнение ограничений выделило из содержания качество и действие, превратив качество в четвертое ограничение.

Ограниченность времени определяется количеством доступного времени для завершения проекта. Ограниченность стоимости определяется бюджетом, выделенным для осуществления проекта. Ограниченность содержания определяется набором действий, необходимых для достижения конечного результата проекта. Эти три ограниченности

часто соперничают между собой. Изменение содержания проекта обычно приводит к изменению сроков (времени) и стоимости. Сжатые сроки (время) могут вызвать увеличение стоимости и уменьшение содержания. Небольшой бюджет (стоимость) может вызвать увеличение сроков (времени) и уменьшение содержания.

Иной подход к управлению проектами рассматривает следующие три ограниченности: финансы, время и человеческие ресурсы. При необходимости сократить сроки (время) можно увеличить количество занятых людей для решения проблемы, что непременно приведет к увеличению бюджета (стоимость). За счет того, что эта задача будет решаться быстрее, можно избежать роста бюджета, уменьшая затраты на равную величину в любом другом сегменте проекта.

В команду типового проекта входят:

• Руководитель проекта.

• Помощник руководителя проекта.

• Менеджер по строительству.

• Менеджер по снабжению.

• Экономист.

• Администратор.

• Инженер отдела технического надзора.

• Куратор ПТО.

• ГИП.

• ГАП.

Сотрудники, входящие в команду проекта, работают в двойном подчинении у руководителя проекта и у функционального руководителя. Задачи по проекту определяет руководитель проекта, способы их выполнения определяются руководителем функционального подразделения. Руководитель функционального подразделения также несет ответственность за координацию работы сотрудников, занятых одновременно на разных проектах.

В состав команды проекта входят не все участники проекта - только те, кто подотчетен руководителю проекта (рис. 2).

Роль руководителя проекта - спланировать, организовать и проконтролировать выполнение проекта. Руководитель проекта несет ответственность перед руководством компании за достижение запланированных результатов проекта.

Роль функциональных подразделений - непосредственное выполнение работ по проекту в рамках плана проекта. Кроме того, каждый участник проекта несет ответственность за планирование той части работы, которую в норме выполняет сам на стадиях проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию. За выполнение задач по проекту сотрудники функциональных подразделений отвечают и перед руководителем проекта, и перед руководителем функционального подразделения.

Для повышения эффективности управления проектами необходима разработка рекомендаций по внедрению в организации-застройщике корпоративного стандарта управления проектами. Должен быть разработан жизненный цикл проекта, сформирована типовая команда проекта. Должны быть разработаны рекомендации по составлению устава проекта, планированию бюджета движения денежных средств, составлению диаграммы Ганта.

Для повышения эффективности управления проектами предлагается следующая декомпозиция жизненного цикла проекта, включающая в себя пять стадий: 1) инициация; 2) предпроектное планирование; 3) планирование и проектирование; 4) строительство и ввод в эксплуатацию; 5) закрытие.

ИНВЕСТОР

_ Отдел продаж

Экономист

Рис. 2. Команда проекта

На стадии инициации назначается руководитель проекта, формируется рабочая группа и разрабатывается технико-экономическое обоснование проекта, состоящее из эскиза генплана, маркетингового обоснования, экономических расчетов. Оценка затрат по проекту производится по аналогам и по укрупненным статьям. Решаются вопросы: 1) как будет финансироваться проект; 2) какие риски проекта могут быть идентифицированы прямо сейчас; 3) какие потребности рынка будет закрывать этот проект. Устанавливаются цели проекта самого грубого порядка. Разрабатывается задание на проектирование, выполняются необходимые геологические изыскания.

Предпроектное планирование - это процесс разработки достаточной информации, на основании которой руководство компании и Инвестор могут оценить риски и принять решение о вложении ресурсов в проект. На стадии предпроектного планирования уточняются цели проекта, рассматриваются альтернативные стратегии достижения этих целей: разные архитектурно-планировочные, конструктивные, технологические и маркетинговые решения. Определяются оптимальные решения. Проектировщики выполняют стадию «Проект». Формируется команда проекта, разрабатывается предварительный Устав и предварительный план реализации проекта.

На стадии планирования и проектирования ведется работа по уточнению устава и плана реализации проекта. В результате прохождения этой фазы появляются базовый устав и базовый (детальный) план реализации проекта, в конце этой фазы они утверждаются и замораживаются для изменений. Параллельно с планированием ведется проектирование объекта. В конце этой фазы появляется полный комплект проектно-сметной документации.

На стадии строительства и ввода в эксплуатацию выполняется собственно строительство объекта. Производится приемка объекта, ввод в эксплуатацию и передача помещений клиентам.

На стадии закрытия закрываются все контракты по проекту, составляется подробный отчет о завершении проекта, на основании которого составляется и утверждается приказ о закрытии проекта.

Инициация

>\ _ \ Строительство н \

Предпрое ктное X Планирование и \ ^

планирование /проектирование / ОООД о #

У У эксплуатацию ^

Закрытие

ТЭО проекта

Эскиз генплана

Рис. 3. Графический жизненный цикл проекта в компании

Для начала реализации проекта необходимо составить устав проекта. Благодаря уставу, инвестору наглядно видны основные показатели проекта, такие как затраты, поступления, прибыль, рентабельность, сроки реализации проекта. Устав задает нам четкие рамки бюджета и сроков реализации проекта.

После утверждения устава проекта, необходимо осуществить детальное планирование основных этапов реализации проекта. Наиболее распространенным способом является построение диаграммы Ганта. На диаграмме с необходимой детализацией отражаются все действия, которые имеют важные значения для проекта. Для каждого действия учитывается необходимые для него ресурсы, а так же связи с другими действиями.

Для исполнения проекта согласно заданным срокам, необходимо запланировать движение денежных средств. Обычно детализация планирования составляет один месяц.

В процессе реализации менеджер должен отслеживать отличие фактических показателей от планируемых. Это дает возможность оперативно реагировать на изменение ситуации и предпринимать действия для устранения отклонений.

Для детального планирования финансовых затрат и поступлений ежемесячно необходимо составлять бюджет проекта на следующий месяц.

I© Microsoft Project - Графин по проекту

Файл Правка Вид Вставка Формат Сервис Проект Отчет Совместная работа Окно Справка и «Г* / нет группировки т О,

шшт

' # ! * Ф + - I

Введите вопрос »Ах

- Ж К Ч Ш Ш Ш Все задачи т /= "

Название задачи

_13 Подготовка строительства 662.21 дней

[Я Проектная деклораци я 0 дней

Получение разреш ения на строительство 30 дней

ИЗ Ввод объекта в эксплуатацию Одней

I

в Строительство 211 дней

Под гото в ительный период 32 дней

Е Блок-секция 179 дней

В Нулевой цикл дней

[дЯ Земляные работы 10 дней

Забивка свайного поля 30 дней

Обрубка свай 4 дней

Устройство ростверка 15 дней

Устройст в о техническо го этажа 20 дней

Устройство цокольного этажа 20 дней

В Устройство монолитного каркаса 80 дней

первый этаж 10 дней

второй этаж 10 дней

третий этаж 10 дней

четвертый этаж 10 дней

п ятый этаж 10 дней

шестой этаж 10 дней

седьмой этаж 10 дней

в осьмой этаж 10 дней

Начало Окончание Пред шест ей

Ср 01.03.0? Вт 3(1.06.(19

Ср 01.03.07 Ср 01.08.07]

Чг 02Ж07 Вс 02.09.07 2ОНО+3Т дне

Вт 30.06.09 Вт ЗОда.ОЭ

Чт 01.0Î.07

4т 01:03-.07 Вт 0Î.04.07 Вт 0Î.04.07

Вт 03.04W С6 14.04.07 Ср 13.05.07 Вс $..05.07 Вт. 05.06:07 ВтЖ;ОЗЛ7 Вт 17.07.07 Бт 17 07 07 Пт 27,07.07 Вт 07.08.07 Сб 18.08.07 Вт.2.08'.07 Сб 08.09.07 Вт-18.09.07 №29109.07

Бт 09.10.07

Вт 03Ж.О7 Бт 09.10.07 Бт 17.07.07

се 14.04-.07 2S Щ 16.05.07 28 Вс 20.05.07 ¡29 Вт 05.06.07 30 Вт 26.06.07 |зГ~ Вт 17.07.07132 Бт 09.10.07 Пт 27 07 07 33 Вт 07.08.07 35 :ОТ18.08~07 36 Вт 26.08.07 ¡37 СБ.'08.09.07130 Вт 16.09.07 39 Сб 29.09.07 Ж) Вт DS.1Ü':t)7- .41

» si

19

'! пуск f^J Специальная чаеть ,.. F"1 Miaoioft E;::jie.-Уст , График по проекту RU ИВ 16:23

Отличие управления проектами от менеджмента заключается в том, что проект -это уникальное единовременное предприятие компании, которое не входит в список ее повседневных операций, и управление проектами призвано обеспечить такие условия и такую организацию работы, чтобы были соблюдены сроки, бюджет и достигнуты поставленные цели.

В современной управленческой науке и практике все больше внимания уделяется умению мотивировать людей, созданию эффективно работающей команды. В управлении проектами это умение приобретает особенную актуальность из-за более высоких требований к результатам. Работа в проекте подразумевает также более сложные условия работы, так как в большинстве случаев участникам проекта приходится отчитываться перед двумя начальниками (применительно к матричной структуре).

Тем не менее, к инструментам управления проектами относятся не только способы мотивации людей, но и методы управления временем, качеством, издержками, методы мониторинга и контроля. Во многих случаях эти методы могут быть применимы и в условиях линейной организационной структуры и даже увеличить эффективность отдельно взятого сотрудника или отдела.

Управление проектом представляет собой методологию организации, планирования, руководства, координации человеческих и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта, направленную на эффективное достижение его целей путем применения системы современных методов, техники и технологий управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству.

Реализация описанных выше методов позволит существенным образом изменить ситуацию в жилищном строительстве, прежде всего в строительстве малоэтажного жилья экономического класса. Предусмотренные преобразования дадут возможность значительному числу граждан Российской Федерации решить одну из жизненно важных проблем -проблему получения доступного и комфортного жилья.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. ГОСТ Р ИСО 9000-2008. Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь.

2. Ярошенко Ф. А., Бушуев С. Д., Танака Х. Управление инновационными проектами и программами на основе системы знаний Р2М К. : 2011. 268 с.

3. Ким Хелдман Профессиональное управление проектами. «Бином» «Москва», 2005. 875 с.

4. Мазур И. И. Управление проектами / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро [и др.] Справочное пособие / Под редакцией И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. М. : Высшая школа, 2001. 875 с.

Информация об авторах

Добышева Татьяна Васильевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Игнатьев Артем Евгеньевич, магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89025150599; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the authors

Dobysheva T.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Ignatev A.E., Undergraduate, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89025150599; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

УДК 330.332.4

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИННОВАЦИОННЫХ ПОДХОДОВ

К РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО ЗАКАЗА

Т.Г. Дорошенко, Т.О. Пинчук

Рассмотрены некоторые теоретические аспекты государственного строительного заказа. Представлен анализ основных показателей (сумма заключенного контракта, экономия бюджетных средств, количество проведенных торгов) по государственному строительному заказу. Анализ выполнен на примере Иркутской области за период 2008-2012 гг.

Ключевые слова: государственный строительный заказ, экономия бюджетных средств, сумма контрактов, открытый аукцион, открытый аукцион в электронной форме, рыночные отношения инновационного типа.

DEVELOPMENT PECULIARITIES OF INNOVATIVE APPROACHES TO FILLING

OF A GOVERNMENT BUILDING ORDER

T.G. Doroshenko, T.O. Pinchuk

The article examines some theoretical points of a government building order. The author analyses principal rates of the government building order (completed contract sum, budget savings, number of bidding) through the example of Irkutsk region (2008 - 2012).

Key words: government building order, budget savings, public auction, public auction by electronic means, market relations of an innovative type.

Государственный строительный заказ реализуется на основе рыночных отношений. Государство в лице своих представителей, нуждающихся в строительной продукции (работах, услугах), формирует совокупность требований, которые удовлетворяют участники инвестиционно-строительного комплекса. При этом осуществляются отношения обмена, предполагающие наличие свободного выбора, как со стороны органов государственного управления, так и со стороны строительных организаций, ведущих поиск заказчиков на свою продукцию. Такие отношения обладают всеми признаками отношений рыночного инновационного типа, что свидетельствует о наличии особой рыночной сферы, которую правомерно идентифицировать как рынок ГСЗ [6].

Государство (в лице своих представителей), и строительные организации, выполняющие государственный заказ, выступают на рынке ГСЗ в двух качествах: как потребители и как производители рыночного предложения. Причем эти качества реализуются одновременно, в рамках конкретного госзаказа или совокупности государственных строительных заказов (рис. 1).