Затишье перед бурей

Во всех сегментах рынка столичной недвижимости в прошедшем месяце отмечено как снижение темпов роста цен, так и уменьшение количества сделок — спрос со стороны покупателей все-таки уменьшается, а продавцы дожидаются начала активного осеннего сезона, а заодно и напряженно следят за инициативами ФАС.

Цены в Москве

В августе темп роста цен на первичную недвижимость остался на уровне июля — средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках, по данным Ирины Егоровой, маркетолога департамента новостроек корпорации "Инком-недвижимость", составила $3740, что на 3,3% больше, чем средняя стоимость по итогам июля 2006 года. При этом в наиболее дорогих округах города, где средняя стоимость квадратного метра приближена к очередной психологической отметке — $4000, отмечен наиболее низкий прирост цен. Это свидетельствует о существующей на сегодняшний день границе платежеспособного спроса, которая совпала с фактором сезонности.

При этом, как уверяют продавцы, в сегменте бизнес-класса наблюдается более заметный рост цен, чем в экономсегменте — например, в жилом комплексе "Янтарный город" цены поднялись на 5-6%. Повышенным спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 75 до 86 кв. м.

Объем предложения, по словам Вячеслава Тимербулатова, директора по маркетингу ГК "Конти", продолжает снижаться. Подобная ситуация сложилась в связи с тем, что на объектах, запущенных ранее, продажи уже завершены, а новых проектов на рынке не появляется. По данным аналитического центра компании "МИЭЛЬ-недвижимость", во втором квартале текущего года объем предложения на первичном рынке снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 39%, а прирост цен по отношению к первому кварталу оказался рекордным за период с начала 2003 года и составил 49,3%. Во втором квартале 2006 года в Москве большее число предлагаемых в продажу жилых объектов находилось на стадии активного возведения стен выше второго этажа, внутренних работ и сдачи дома ГК — а значит, увеличения объема предложения на первичном рынке в ближайшее время ждать не стоит.

Большинство продавцов заморозили продажи, ожидая традиционного осеннего повышения цен. "В целом ситуацию можно охарактеризовать как осторожное ожидание, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны девелоперов, которые ждут разрешения политической составляющей рынка (расследования ФАС о ценообразовании в недвижимости) и начала нового активного сезона продаж этой осенью",— комментирует Владимир Кудрявцев, ведущий аналитик компании Paul`s Yard.

На вторичном рынке цены за август поднялись на 4,2%, по данным независимого аналитика Андрея Бекетова, и средняя стоимость квадратного метра увеличилась до $4284. При этом наблюдается продолжение увеличения общего объема предложений квартир на рынке вторичного жилья Москвы — со скоростью около 2% в неделю. В ГК "Конти" полагают, что достаточно спокойная ситуация на вторичном рынке недвижимости в августе была связана с приостановкой выдачи ипотечных кредитов в валюте Сбербанком, а именно он выдает до 60% всех кредитов. В результате многие покупатели просто не смогли приобрести квартиры в конце лета, уменьшив тем самым спрос. Вместе с тем это лето ознаменовалось уходом со вторичного рынка частного инвестора, так как по своей доходности этот сегмент теперь заметно уступает первичному.

Относительной стабилизацией уровня цен характеризуется и рынок элитной недвижимости. За август рост цен, по данным директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, составил не более 3% и ключевые объекты подорожали в среднем на $200-250.

Аналитики отмечают тот факт, что доходность проектов строительства в центре Москвы крупных элитных жилых комплексов привлекла внимание правительства Москвы. Так, компания "Главмосстрой" согласилась на реализацию масштабного проекта на Рождественском бульваре и помимо обременения по переселению жильцов обязалась предоставить в собственность города 40% построенных площадей. Ранее для сегмента элитного жилья выделение площадей городу было нехарактерно.

Новых предложений на первичном рынке Москвы в августе практически не появлялось. В сегменте экономкласса свежее предложение — квартиры в монолитно-кирпичном доме по адресу Большая Очаковская, вл. 40, к. 4 от компании "Союзинвестстрой", по соседству с новостройкой, выбранной "Ъ-Домом" предложением месяца в прошлом номере. Но "соседка" такого звания не заслуживает — мало того, что цены составляют порядка $2900 за квадратный метр, так еще и готов дом будет только в первом квартале 2008 года. А близкое соседство с железной дорогой вряд ли порадует большинство потенциальных покупателей.

Предложение месяца — квартиры в новостройке в Митине от компании "Олимп-инвест". Привлекают довольно невысокие цены за квартиры в монолитном доме, построенном по индивидуальному проекту: от $2340 за квадратный метр в трехкомнатных квартирах до $3000 — в однокомнатных. Правда, не стоит забывать, что новостройка расположена далеко от метро (от станции метро "Тушинская" еще 15 минут транспортом), а сдаваться госкомиссии дом должен только в конце 2007 года.

В бизнес-классе предложение тоже ограниченно. Продаются квартиры в жилом комплексе "Президент" в лесопарковой зоне Лосиноостровского заповедника между станциями метро "Бабушкинская" и "Медведково". Дом построен по индивидуальному проекту, на первых этажах предусмотрено создание объектов инфраструктуры. Предполагается, что дом будет сдан в конце 2007 года. Цены начинаются от $3300 за "квадрат" и, что приятно, не слишком отличаются для различных типов квартир — стоимость квадратного метра в "однушках" всего на $50 выше минимальной.

Предложение месяца — квартиры в корпусе "А" жилого комплекса "Северный парк", который граничит с Химкинским водохранилищем. 40-этажный корпус построен по индивидуальному проекту. Из плюсов квартир в этом корпусе — хорошие виды из окон, чистовая отделка, большое количество предложений с различными возможными планировками. Корпус будет сдан в начале 2007 года, а цены впечатляют уже сейчас — от $5700 до $6400 за квадратный метр за новостройку, расположенную в десяти минутах езды транспортом от станции метро "Войковская".

А в элитном сегменте новых проектов вообще не появилось: все продавцы ожидают осени, которая должна внести ясность в ситуацию и увеличить спрос.

Цены в Подмосковье

Подмосковные новостройки за август подорожали незначительно — по данным компании "Сити-XXI век", в среднем на 2-3%. Как отмечает Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу ГК "Конти", на сегодняшний день ситуация на подмосковном рынке стабилизировалась и ажиотажа нет. При этом не наблюдается и скачкообразного резкого подъема стоимости недвижимости. По мнению эксперта, рост цен, возможно, несколько замедлится дальше и по итогам 2006 года стоимость квадратного метра жилья в новостройках Подмосковья вырастет в среднем на 30%. Развитие же ситуации будет зависеть от реализации президентской программы "Доступное жилье", а также от изменений условий кредитования. В совокупности (в случае развития событий по оптимистичному сценарию) эти факторы приведут, с одной стороны, к увеличению количества строящегося жилья, с другой — к удешевлению процентных ставок по кредитам, что повлечет дальнейшую стабилизацию рынка недвижимости.

Если говорить о тенденциях на рынке Подмосковья, то можно отметить, что в последнее время инвесторы стали уделять большое внимание объектам развлекательной инфраструктуры: за лето было анонсировано рекордное количество горнолыжных курортов, гольф-полей и прочих подобных проектов.

А вот интерес к возведению жилья, видимо, замедлился — интересных новых предложений на рынке немного. Началась реализация очереди жилого квартала 5-го мкр. г. Видное Московской области. Вторая очередь включает пять 17-этажных монолитных домов с общей жилой площадью 37 тыс. кв. м. Стоимость квадратного метра жилья колеблется от $1700 до $2200 — цены ненамного меньше московских, но и расположен город Видное всего в 2 км от МКАД. Пока что ведется только прокладка коммуникаций.

Предложение месяца — квартиры в строящемся жилом комплексе Green Palace в Красногорском районе. Комплекс позиционируется как элитный. Green Palace расположен практически в Москве, в полукилометре от МКАД, в водоохранной зоне Москвы-реки на закрытой территории "Рублево". При этом стоимость квартир начинается с отметки $2400 за квадратный метр — вполне гуманная цена за "подмосковную элиту".

Средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке в городах Подмосковья

Город
Июль
2006
Август
2006
Прирост
(%)
Апрелевка (пос.)
1315
1340
2
Балашиха
1830
1900
3,9
Видное
2165
2220
2,6
Долгопрудный
2090
2215
6
Домодедово
1515
1605
6
Железнодорожный
1620
1695
4,6
Звенигород
1320
1390
5,3
Королев
1895
1980
4,5
Красногорск
2145
2285
6,5
Люберцы
2080
2195
5,5
Мытищи
2120
2200
3,8
Одинцово
2215
2340
5,7
Подольск
1500
1575
5
Реутов
2435
2520
3,5
Химки
2145
2230
4
Щелково
1480
1535
3,8
Щербинка
1760
1865
6

Источник: "Инком-недвижимость".