Управление многоквартирным домом в городе Уфе

Для качественной оценки взаимовлияния жилищных условий домохозяйств и развития человеческого капитала необходим комплексный подход к оценке проблем в отношении сложившихся условий воспроизводства человеческого капитала регионов. Не менее важными следует признать проблемы развития человеческого капитала непосредственно в отраслях ЖКХ - прежде всего подготовки квалифицированных специалистов в сфере ЖКХ. Как справедливо отмечает Ш.З. Валиев, среди основных приоритетов, решение которых позволит сформировать условия для развития эффективного, конкурентного рынка в жилищной сфере Башкортостана и г. Уфы, должны быть формирование и развитие кадрового потенциала отрасли ЖКХ [7, с. 27]. Несомненно, данный вопрос также требует дополнительного исследования.

Список литературы:

1. Ишмухаметов Н.С. Условия реализации человеческого капитала в хозяйственной системе региона (на примере Республики Башкортостан): Монография / Н.С. Ишмухаметов. - Уфа: Гилем, Башкирская энциклопедия, 2013. - 224 с.

2. Ишмухаметов Н.С., Коннова О.А. К вопросу о взаимосвязи жилищных условий домохозяйств и условий воспроизводства человеческого капитала // Вестник УГУЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. - 2014. - № 1 (7). - С. 180-184.

3. Юсупов К.Н., Янгиров А.В., Ахунов Р.Р., Токта-мышева Ю.С. Воспроизводственный потенциал как основа развития региональной экономики // Известия Иркутской государственной экономической академии. - 2014. - № 4. - С. 59-70.

4. Российский статистический ежегодник. 2014: Стат. сб. / Росстат. - М., 2014. - 693 с.

5. Малых О.Е., Полянская И.К., Шамсутдинова А.Ф. Оценка уровня социально-экономического развития городов-миллионников как степень реализации адми-

нистративного ресурса // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент. - 2012. - № 30. - С. 14-20.

6. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2014: Стат. сб. / Росстат. - М., 2014. - 900 с.

7. Валиев Ш.З. О проблеме кадрового обеспечения эффективного управления жилищным фондом // Вестник УГУЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. - 2014. - № 1 (7). - С. 25-29.

List of literature:

1. Ishmukhametov N.S. Conditions for the implementation of human capital in the economic system of the region (on example of the Republic of Bashkortostan): Monograph / N.S. Ishmukhametov. - Ufa: Gilem, Bashkir Encyclopedia, 2013. - 224 p.

2. Ishmukhametov N.S., Konnova O.A. To the question about the relationship of living conditions of households and conditions of reproduction of human capital // Bulletin USUES. Science, education, economy. Series: Economy. - 2014. - № 1 (7). - P. 180-184.

3. Yusupov K.N., Yangirov A.V., Akhunov R.R., Tuktamy-sheva Y.S. Reproductive potential as the basis for regional economic development // Izvestiya of the Irkutsk state economic academy. - 2014. - №. 4. - P. 59-70.

4. Russian Statistical Yearbook. 2014: Rosstat. - M., 2014. - 693 p.

5. Malykh O.E., Polyanskaya I.K., Shamsutdinova A.F. Assessment of the level of socio-economic development of megacities as the degree of realization of administrative resource // Bulletin of the South Ural state university. Series: Economics and management. - 2012. - № 30. - P. 14-20.

6. Regions of Russia. Socio-economic indicators. 2014: Rosstat. - M., 2014. - 900 p.

7. Valiev Sh.Z. About the problem of staffing the effective management of housing stock // Bulletin USUES. Science, education, economy. Series: Economy. - 2014. - № 1 (7). - P. 25-29.

Сафин Ш.Т. Лапсина В.Л.

кандидат экономических наук, доцент, студентка 3-го курса,

ФГБОУ ВО «Уфимский государственный специальность «Государственное и муниципальное управление»,

университет экономики и сервиса», ФГБОУ ВО «Уфимский государственный

Россия, г. Уфа университет экономики и сервиса»,

Россия, г. Уфа

УДК 332.871

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ В ГОРОДЕ УФЕ

В работе показана значимость и важность выбора способа управления многоквартирными домами, рассмотрены ключевые тенденции, перспективы, негативные последствия реформирования ЖКХ на уровне многоквартирных домов, рассмотрены основные формы управления многоквартирным домом. Среди современных проблем отрасли выделены такие, как: отсутствие единых стандартов, регламентов и методик управ-

ленческой деятельности управляющей компании (УК); правовая неграмотность и безынициативность как населения, так и общественных институтов; социальная конфликтность и напряженность собственников и органов управления. Также выделены такие проблемы, как несовершенство законодательства, отсутствие единого подхода в регулировании правоотношений как между сособственниками, так и между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома, неоднозначная судебная практика, формирующаяся в данной сфере. Рассмотрены такие формы управления, как управляющая компания, товарищества собственников жилья и непосредственное управление. Проанализированы основные достоинства и недостатки данных форм управления и предложены меры по совершенствованию данной сферы. Показаны недостатки правового регулирования отношений между собственниками жилья и управляющей компанией. Предложены механизмы и инструменты контролирующего воздействия со стороны государственного и муниципального управления на внутриотраслевые процессы.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, способ управления многоквартирным домом, собственники жилья, управляющая компания, коммунальные услуги, тарифы, регион.

MANAGEMENT OF AN APARTAMENT HOUSE IN THE CITY OF UFA

The paper shows the relevance and importance of the choice of method of management of apartment buildings, and there are also reviewed the basic forms of management of the apartment building. The article considers the key trends, prospects, negative consequences of the reform of housing and communal services at the level of apartment houses. Among modern industry issues such as: the absence of real competition in lack of unified standards, procedures and methods of administrative activity of the criminal code; the legal illiteracy and too show lack of initiative of both the General public and public institutions; social conflicts and tensions owners and management bodies. Also highlighted problems such as inadequate legislation, lack of a unified approach to the regulation of relations between co-owners and between owners and other managers actors in the management of common property at home, ambiguous jurisprudence emerging in this area. Considered such form of management as the management company of associations of proprietors of habitation. As well the main advantages and disadvantages of these forms of management were analyzed and accordingly there were suggested measures to improve this sector. Shortcomings of legal regulation of the relations between owners of housing and management company are shown. Proposed mechanisms and instruments for controlling influence on the part of state and municipal administration for industry-specific processes.

Key words: housing and communal services, management of the apartment building, homeowners, management company, utilities, rates, region.

Последние изменения в Жилищном кодексе РФ («№ 123-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») привели к тому, что впервые в жилищном законодательстве регионов вводится понятие «Совет многоквартирного дома» (организация, контролирующая деятельность управляющей компании). Таким образом, становится возможным обеспечение правовой защищенности собственников. Собственники жилья могут выбрать один из трех способов управления - управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или непосредственное управление. Функции и порядок создания Совета многоквартирного дома определяется Жилищным кодексом. Избранный Совет имеет возможность получать от управляющей организации достоверную информацию о стоимости и объемах ремонтных работ, расходовании собранных платежей, о расчетах с ресурсоснабжающими организациями и т. п.

Жильцы домов города Уфы имеют право выбрать способ управления многоквартирным домом, но зачастую большинство людей не видят отличий в данных способах управления, не могут выявить плюсы и мину-

сы. Способ управления многоквартирным домом выбирается путем открытого голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение, принимаемое большинством собственников, является обязательным для остальных жильцов [1].

Управление многоквартирным домом - обязанность собственников жилья, но для обеспечения качественного обслуживания дома жильцы имеют право привлекать профессиональные организации. Собственники обозначают основные цели управления домом, формируют состав общего имущества, определяют людей, чьими силами будут выполняться следующие работы по устройству дома:

1. Ремонт многоквартирного дома.

2. Предоставление коммунальных услуг.

3. Формирование бюджета и распределение расходов на цели управления и содержания многоквартирного дома.

4. Формирование заказа на услуги и работы.

5. Заключение договоров.

6. Контроль работы исполнителей, включая вопросы ответственности за текущее состояние многоквартирного дома.

Коммунальные услуги в многоквартирном доме удовлетворяют жизненно важные потребности человека: ведение жилищного хозяйства, обеспечение работы водопровода и канализации, энерго-, тепло-и газоснабжение, работа внутригородского транспорта, службы очистки и уборки территории [2].

В середине 2014 года было проведено плановое изменение тарифов на коммунальные услуги. Изменения утверждаются постановлениями Государственного комитета РБ по тарифам, по каждой ре-сурсоснабжающей организации в рамках предельных уровней, ежегодно устанавливаемых Федеральной службой по тарифам отдельно по каждому региону. Ставки тарифов на коммунальные услуги устанавливаются региональными органами власти, согласно методике, утвержденной Федеральной службой по тарифам. В Башкортостане органом, утверждающим тарифы на коммунальные услуги, является Государственный комитет РБ по тарифам.

Государственным комитетом Республики Башкортостан по тарифам с 1 июля 2014 года установлены тарифы для населения на услуги:

- холодная вода - 18,5 руб./м3,

- водоотведение - 14,5 руб./м3,

- горячая вода, в том числе компонент на холодную воду (с НДС) - 18,5 руб./м3, компонент на тепловую энергию (с НДС) - 1 552,32 руб./Гкал,

- тепловая энергия - 1 552,32 руб./Гкал,

- электроэнергия - 2,35 руб./кВтч,

- природный газ - 4,72 руб./м3 [3].

Величина затрат на производство ЖКУ в г. Уфе в 2014 году по отношению к 2013 году выросла на 7 %.

Проведенный анализ показал, что бюджетные средства выделяются стабильно, но вместе с тем ремонт жилых домов (как текущий, так и капитальный) практически не осуществляется, тарифы растут, и средства, выделяемые на устранение проблем, связанных с жилищным хозяйством, расходуются не планомерно.

В условиях рыночной экономики тарифы на большинство платных услуг обслуживания жильцов формируются свободно. Установление обоснованного уровня тарифов на коммунальные услуги в городе Уфе является одной из наиболее сложных задач. Также необходимо решить проблему обеспечения эффективного контроля жильцов над формированием цен на коммунальные услуги.

Нами был проведен опрос, в котором респондентам было предложено выбрать одну из форм управления многоквартирным домом. Согласно проведенному нами социологическому опросу, более пятидесяти процентов опрошенных (62 %) указали в анкете управляющую компанию, 10 % — товарищество собственников жилья, 4 % - непосредственное управление. Однако наличие в анкете только трех возмож-

ных вариантов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, многих респондентов привело к затруднению. В случае, если управление их домом осуществляет ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией, респондентам приходилось выбирать или какой-то один вариант ответа, или сразу два. Опрос показал, что определенная часть жителей города не знает способ управления своим домом.

В большинстве случаев проблемы начинаются на стадии организации общего собрания собственников. Согласно законодательству управляющая компания не имеет права быть инициатором проведения собрания, она лишь в рамках договора управления может оказать помощь собственникам. Но, к сожалению, особой инициативы среди собственников нет. Управляющая компания, понимая важность данной работы, в нарушение закона сама вынуждена проводить такие собрания.

При этом большая часть собственников не имеет желания или возможности заниматься деятельностью, связанной с организацией собственного дома. Это свидетельствует о низкой правовой грамотности определенной части населения в этой области и ее пассивности.

Законодательство Республики Башкортостан требует, чтобы жильцы жилых многоквартирных домов принимали на себя обязанности по их управлению, объединившись в ЖСК и ТСЖ. Следует отметить, что в регионе не удалось создать конкурентный рынок услуг, предлагаемых управляющими организациями. По сути, все главным образом осталось по-прежнему, те же ЖЭКи и ДЕЗы, преобразовавшись в коммерческие компании (как правило, в ООО и ОАО), продолжают осуществлять ровным счетом ту же деятельность, что и прежде, стараясь особо не перетруждаться.

Большинство многоквартирных домов в г. Уфе представлено собственниками, обладающими несоизмеримыми уровнями доходов. Одни с трудом оплачивают коммунальные услуги, другие могут себе позволить дополнительные затраты на застройку и благоустройство придомовой территории. Данное неравенство отрицательно сказывается на процессе организации управления многоквартирным домом и выработки качественных, согласованных решений, ка-саемых устройства дома.

Многие положения жилищного законодательства не учитывают интересов собственников. Одним из таких является правовое положение общего собрания собственников помещений. Не урегулированы такие процедуры, как порядок принятия общим собранием решений, а также механизм их обжалования [4].

Также недостаточно урегулированы отношения между жильцами, которые являются членами товарищества и собственниками, не имеющими жела-

ния вступать в ТСЖ. Недоработанной является норма, предусматривающая возможность создания ТСЖ в строящихся многоквартирных домах. В строящемся доме отсутствует как объект правоотношения (многоквартирный дом), так и одна из сторон правоотношения (собственники жилья).

Форма непосредственного управления многоквартирным домом имеет как достоинства, так и недостатки. К плюсам относится отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ и расходов, связанных с привлечением управляющей компании. Собственники жилья сами управляют многоквартирным домом и могут в некоторой мере контролировать и регулировать траты на содержание дома. К минусам относится то, что в многоквартирном доме проживает большое количество жильцов, прийти к общему мнению бывает трудно, а найти управляющего, который по своей инициативе решал бы большую часть вопросов, достаточно проблематично [5].

Весьма серьезной проблемой считаем отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие в управлении товариществом, получение информации о его деятельности, осуществление контроля.

В связи с этим необходимо установление дополнительных гарантий прав членов ТСЖ, перечисляются вопросы, которые следует урегулировать на уровне законодательства. Поскольку общее собрание собственников помещений является совещательным органом, решение которого может быть принято большинством голосов от общего числа голосов участвующих и быть обязательным для всех собственников, требуют пересмотра неоправданно жесткие условия для обжалования принятых решений. В соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении, однако для этого необходимо наличие еще нескольких условий:

1) решение должно быть принято с нарушением требований ЖК;

2) собственник не должен был принимать участия в соответствующем общем собрании или должен был проголосовать против такого решения;

3) решением должны нарушаться его права и законные интересы.

В случае отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий суд не принимает заявление к производству. Более того, Жилищным кодексом суду предоставлено право с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлек-

ло за собой причинение убытков указанному собственнику. При этом Кодекс не содержит даже приблизительных критериев, позволяющих квалифицировать то или иное нарушение в качестве существенного либо, наоборот, малозначительного. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда. Необходимо в ближайшее время урегулировать основные процедуры, необходимые для привлечения виновных лиц к административной ответственности: региональное законодательство должно определять, каким образом устанавливаются факты совершения соответствующих правонарушений, какие органы рассматривают дела об административных правонарушениях, какие решения они выносят и т. д.

Представляется целесообразным принятие специальных норм, позволяющих реализовать систему контрольных и надзорных мероприятий со стороны органов государственной и муниципальной власти в многоквартирных домах в Республике Башкортостан. В частности, должны быть законодательно решены вопросы проведения проверок наличия разрешительной и проектной документации, контроля за соблюдением предусмотренных требований, установленных сроков и режимов, обеспечения доступа в помещения при проведении проверок, рассмотрения обращений граждан и юридических лиц, принятия необходимых мер для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилым домам.

Следует также решить вопросы распределения сумм административных штрафов между бюджетами соответствующих территорий (муниципальных образований). Представляется разумным введение в законодательство принципа, согласно которому 50 % суммы штрафа будет зачисляться в бюджет региона, а 50 % - в бюджет муниципального образования по месту нахождения должностного лица, принявшего решение о наложении административного штрафа. Это создаст дополнительные стимулы работы соответствующих муниципальных структур республики.

Мы установили, что для обеспечения эффективного управления многоквартирным домом необходимо, чтобы члены правления постоянно обновлялись. Для этого необходимо уметь найти инициативных, креативных специалистов, которые знают основы управления домом, понимают стратегическую политику, являются заинтересованными и ответственными лицами в повышении благосостояния жителей многоквартирного дома в Республике Башкортостан.

Список литературы: 1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ. Статьи 161-165.

2 Гассуль B. Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ: Справочник. - Издательство «Феникс», 2013. - 224 с.

3. Электронный ресурс. - Режим доступа: https:// www.bashkortostan.ru/presscenter/news/127274/.

4. Коробко В.И. Экономика многоквартирного дома: учеб. пособие. - Издательство «ЮНИТИ», 2013. - 303 с.

5. Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. - Изд. М.Ю. Тихомирова, 2011. - 91 с.

List of literature: 1. Housing Code of the Russian Federation (LC RF) from 29.12.2004 № 188-FZ. Article 161-165.

2. Gassul V. Management standards apartment building in the housing sector: Handbook. - Publisher «Phoenix», 2013. - 224 p.

3. Electronic resource. - URL: https://www.bashkorto-stan.ru/presscenter/news/127274/.

4. Korobko V.I. Economy apartment building. - Proc. Benefit «YuNITI», 2013. - 303 p.

5. Tikhomirov M.Yu. Management of the apartment building: a practical guide. - Ed. M.Yu. Tikhomirova, 2011. - 91 p.

Шайахметов Р.Р.

председатель совета директоров 000 «Р-Инвест» Россия, г. Уфа

УДК 338.46+332.87+349.444

ПРАВОНАРУШЕНИЯ БЕЗ НАКАЗАНИЯ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЕ: СУЩЕСТВУЮЩИЕ РИСКИ И ПУТИ ИХ ПРЕОДОЛЕНИЯ

В статье рассматриваются проблемы и перспективы развития жилищно-коммунальной сферы в России, ее значение для экономики страны. Исследуются основные проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами, соблюдением жилищных прав граждан, обеспечением качества услуг.

Отмечается особая общественная значимость жилищно-коммунальных услуг для населения.

Акцентируется внимание на существующем состоянии федерального и регионального законодательства в области жилищно-коммунального хозяйства. В статье выделяются проблемы правового регулирования и пути их решения.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, государство, управление многоквартирным домом, услуги, правонарушения, общество.

TORT WITHOUT PUNISHMENT IN THE HOUSING SECTOR: RISKS AND WAYS TO OVERCOME THEM

The article considers the problems and prospects of development of housing and communal services in Russia and its importance for the economy of the country. Examines the major issues related to the management of apartment buildings, compliance with the housing rights of citizens, ensuring the quality of services.

Notes special social importance of housing and communal services for the population.

Focuses on the current state of Federal and regional legislation in the sphere of housing and utilities. The article highlights the problems of legal regulation and their solutions.

Key words: housing and communal services, the state, the management of the apartment building, services, offences, society.

Главной задачей жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) является обеспечение населения комфортными условиями проживания, что является основополагающим условием качества жизни, обеспечивающим во многом здоровье, работоспособность, стабильность в обществе.

Следует отметить и ключевое место ЖКХ в экономике страны. В отрасли осуществляют де-

ятельность около 66 тыс. организаций различных форм собственности, жилищно-коммунальное хозяйство является основой жизнеобеспечения почти 104 тыс. населенных пунктов, где проживает свыше 103 млн. человек. [1]. В ЖКХ создается около 7 % валового внутреннего продукта страны, а годовой оборот ЖКХ в 2013 году составил около 4 трлн. руб. [2].