«Вторичка» пережила ажиотаж

«Вторичка» пережила ажиотаж

Интерес к ней начал снижаться

Ажиотажный спрос на вторичную недвижимость, вызванный опасениями потребителей из-за ослабления рубля и ужесточения условий ипотечного кредитования, постепенно сходит на нет. Это уже привело к замедлению динамики цен: за месяц средний показатель по стране увеличился на 1,5–1,6%. Угнетение потребительской активности, вероятно, приведет к росту числа дисконтов и снижению стоимости объектов, но заметно это будет через несколько месяцев, считают на рынке.

Фото: Алексей Смышляев, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в сентябре составила 132,3 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1,6% к августу. Такие расчеты приводят в «Циан.Аналитике». Эксперты констатируют небольшое замедление роста цен: за предшествующий месяц средний показатель увеличился на 1,9%, что стало максимальным значением более чем за год. В «Этажах» рост стоимости вторичного жилья в России в целом за месяц оценивают в 1,5%, до 116 тыс. руб. за 1 кв. м.

Наиболее выраженный рост в «Циан.Аналитике» отметили на вторичном рынке Челябинска, где средняя цена за месяц увеличилась на 5,1%, до 86,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде аналогичная динамика составила 3,4% за месяц, до 129,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики «Этажей» заметили увеличение показателя в Омске на 3,3% к августу, до 93,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Перми аналогичная динамика составила 3,2%, до 101,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Единственным рассматриваемым городом, где аналитики зафиксировали снижение средней цены, стал Ханты-Мансийск, где показатель сократился на 0,9%, до 114,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость вторичного предложения сейчас составляет 313,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 1,1% выше показателя за предыдущий месяц. Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома отмечает, что среднестатистическая вторичная квартира в «старой» Москве сейчас стоит 14,32 млн руб., за месяц значение выросло на 0,2%. В Подмосковье — аналогичное увеличение, до 6,7 млн руб. В Новой Москве показатель снизился на 0,1%, до 9,86 млн руб.

Сергей Шлома обращает внимание, что вторичные квартиры в Москве сейчас в среднем на 15–20% дешевле новостроек.

Согласно подсчетам «Циан.Аналитики», на 18 крупнейших региональных рынках сейчас доступно 187 тыс. вторичных лотов. Хотя объем активного предложения продолжает сокращаться на 6–7% за месяц, руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов обращает внимание на постепенное снижение спроса. Сейчас количество целевых действий с объявлениями на 10% меньше, чем в конце августа. Активность потенциальных покупателей, по мнению эксперта, вернулась к июньским значениям — периоду до начала ажиотажного спроса.

Снижение числа обращений в сентябре заметил и Сергей Шлома, отмечая, что пик спроса пришелся на август. «Из-за опасений относительно ужесточения условий кредитования, обвала рубля и прочего был реализован преждевременный спрос: люди, планировавшие купить квартиру осенью или зимой, заключили сделки раньше»,— поясняет он. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов добавляет, что в августе многие покупали жилье в рамках одобренных ранее ипотечных кредитов. Хотя в целом, по его словам, покупатели стали проще относиться к ужесточению условий займов, рассчитывая рефинансировать их в дальнейшем.

Продавцы, по мнению господина Шломы, понимают, что спрос неизбежно будет сокращаться и в октябре опустится ниже нормы, из-за чего объект лучше продать сейчас, это сдерживает рост цен. Господин Попов заметил, что в последние две недели собственники стали чаще корректировать стоимость своих объектов в пользу снижения.

Ильдар Хусаинов добавляет, что распродать свои лоты стараются частные инвесторы, опасающиеся затяжного периода высоких ставок кредитования.

Сергей Шлома считает, что потенциальные покупатели займут выжидательную позицию минимум до 24 октября, когда должно быть принято очередное решение ЦБ о ключевой ставке. «Люди будут откладывать сделки до лучших времен»,— рассуждает он. Эксперт предполагает, что это может привести к медленному снижению цен. Но заметно, по его прогнозам, оно будет лишь после новогодних праздников. Руководитель направления продаж Apple Real Estate Виолетта Хачатурова ждет, что сокращение спроса и снижение цен на рынке начнутся через пару месяцев.

Алексей Попов поясняет, что значимая корректировка средних показателей будет возможна лишь после заметного сокращения активности покупателей, которое вынудит продавцов стимулировать продажи через дисконты. В ближайшие пять—семь недель цены, по его прогнозам, продолжат расти даже на затухающем спросе. В дальнейшем же более выраженного снижения стоит ждать в недавно сданных домах, где выше конкуренция за покупателя, замечает господин Попов. Но Сергей Шлома обращает внимание и на то, что сдерживание активности покупателей в обозримой перспективе в любом случае приведет к формированию отложенного спроса, который через какое-то время выльется на рынок новым ажиотажем.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя номинальная стоимость предложения (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
сен.22
авг.23
сен.23
За месяц
За год
Москва
310
310
313,4
1,10%
1,10%
Санкт-Петербург
205,9
204,4
205,9
0,70%
0,00%
Казань
143,1
152,1
156,6
3,00%
9,40%
Нижний Новгород
116,4
125
129,3
3,40%
11,10%
Краснодар
118,4
124,7
126
1,00%
6,40%
Ростов-на-Дону
104,6
118,7
120,6
1,60%
15,30%
Новосибирск
111,2
117,9
118,9
0,80%
6,90%
Екатеринбург
105,2
115,1
117,5
2,10%
11,70%
Самара
102
112,7
115
2,00%
12,70%
Красноярск
98,9
111,2
112,1
0,80%
13,30%
Уфа
103,1
110,9
112
1,00%
8,60%
Омск
86,3
97,6
99,9
2,40%
15,80%
Пермь
84,1
95
95,7
0,70%
13,80%
Воронеж
86,9
91,2
93,3
2,30%
7,40%
Волгоград
79,8
89,9
92,4
2,80%
15,80%
Челябинск
65,8
82
86,2
5,10%
31,00%
Московская область
160,4
159,1
160
0,60%
–0,20%
Ленинградская область
133
126,4
126,6
0,20%
–4,80%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».