Неисправимая ипотека

Государство активно стимулирует покупку квартир в новостройках, выкупая у банков ипотечные кредиты под 11% годовых в рублях на срок до 30 лет. Но у банков есть и свои рублевые программы со ставками ниже государственной. Кроме того, сейчас на рынке внедряется программа страхования ответственности заемщика, которая должна снизить риски банков, а значит, и ставки. Правда, пока все эти меры доступнее ипотеку не сделали.

В середине февраля Сбербанк начал выдавать кредиты по программе "Ипотека с государственной поддержкой". Первым к этой программе присоединился ВТБ 24, который начал работать по этой схеме с июня прошлого года. По подсчетам ВТБ 24, с момента старта программы банк предоставил около 3500 кредитов на сумму более 5 млрд руб. На текущий момент на долю программы приходится более 50% всех предоставляемых кредитов на приобретение строящегося жилья и около 20% всех кредитов на готовое жилье.

Помимо ВТБ 24 и Сбербанка реализацией государственной программы занимаются Газпромбанк и "Уралсиб". Программа направлена на поддержку первичного рынка недвижимости — ипотеку по льготным ставкам можно оформить на покупку строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица (застройщика или инвестора). "Данная программа может быть интересна прежде всего банкам, финансирующим конкретные строительные проекты типового жилья, особенно в регионах, отдаленных от Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку банки заинтересованы в перераспределении кредитных рисков с застройщика на физических лиц. Кроме того, снижаются чисто коммерческие риски застройщика, связанные с медленной реализацией квартир и в целом накоплением объемов, не находящих спроса на рынке, а значит, компенсируются и кредитные риски кредитующих застройщиков банков",— считает директор департамента розничного бизнеса Нордеа-банка Вячеслав Лясевич.

Условия программы таковы: кредит можно оформить максимум на 30 лет с минимальным первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры, без дополнительных комиссий. Ставка по кредиту не должна превышать 11% годовых в рублях. Стоит отметить, что эту ставку заемщик будет оплачивать только после регистрации ипотеки в пользу банка, то есть когда квартира в строящемся доме перейдет в разряд готового жилья. До этого по кредиту будет действовать повышенная процентная ставка. Так, до регистрации ипотеки в ВТБ 24 ставка повышается не более чем на 2,5%. В Сбербанке на этот период ставка повысится на 1,9-3,75%. После регистрации ипотеки в ВТБ 24 ставка по кредиту составит 11% годовых независимо от срока кредита и суммы первоначального взноса, в Сбербанке — 10,7-11% годовых. Самую низкую ставку — 10,7% — можно получить, оформив кредит на десять лет и внеся более 50% стоимости квартиры.

В целом банкиры говорят об успешности данной программы. "Достаточно высокие доли данной программы в общем объеме выдачи ипотечных кредитов свидетельствуют о высокой степени ее конкурентоспособности, особенно при приобретении строящегося жилья. Увеличение срока действия государственной программы до конца 2013 года существенно расширило круг строящихся объектов, которые могут быть куплены в рамках программы, увеличив тем самым и возможности населения по приобретению жилья по ипотеке с льготной процентной ставкой",— рассказывает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. По мнению заместителя гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрея Семенюка, на рынке активно востребованы ипотечные кредиты с процентной ставкой 11%. "По данным Банка России, в конце прошлого года средняя ставка на рынке составляла 12,5%. Кроме того, как показывают наши социологические исследования, граждане сейчас больше ориентированы на покупку жилья экономкласса в новостройке",— рассказывает Андрей Семенюк.

Однако на рынке существуют альтернативные программы, которые могут предложить не менее выгодные условия даже без поддержки государства. Например, Сбербанк до конца 2011 года продлил акцию "В десятку", согласно которой при внесении как минимум 10% стоимости квартиры процентная ставка составит 10% годовых в рублях. Правда, здесь есть свои ограничения: кредит можно оформить только на объекты, построенные с участием кредитных средств банка. Данная программа также проигрывает государственной в длительности: кредит нужно вернуть максимум за десять лет.

Низкие процентная ставка и первоначальный взнос по кредиту — основные факторы, которые помогают увеличить доступность ипотечного кредитования. И если банки готовы понижать ставки по ипотеке, то выбор программ с минимальным первоначальным взносом пока ограничен. В связи с этим страховая компания (СК) АИЖК предлагает ввести обязательное ипотечное страхование ответственности заемщика, что сократит риски как его самого, так и банка. Схема данного вида страхования проста: страховка оформляется на разницу между минимальным первоначальным взносом и стандартным взносом банка. Если при дефолте заемщика продажной стоимости квартиры не хватает на погашение суммы долга (в том числе штрафов), страховая компания возмещает банку недостающую сумму.

Как рассказали в СК АИЖК, в соответствии с законом об ипотеке страховая премия по страхованию ответственности заемщика должна быть уплачена сразу за весь период действия договора и в среднем составляет 2-2,5% суммы кредита. А страховую выплату страховщик произведет после того, как по дефолтному кредиту банк реализует объект залога и не сможет за счет вырученных средств полностью погасить задолженность заемщика.

Одно из обозначенных преимуществ такой программы — более низкая стоимость кредита за счет снижения рисков кредитора. В СК АИЖК предполагают, что стоимость кредита сократится на 2-3%. Банки более сдержанны в оценках. "Со временем, когда подобное страхование войдет в практику, разница в процентных ставках уменьшится примерно до одного процентного пункта. Предпосылки для такой практики есть: страховые риски будут снижаться, а значит, страховка, которая сейчас составляет до 5% стоимости квартиры, будет заметно дешеветь, поэтому разница будет очевидней и кредит со страховкой станет выгоднее. Вследствие роста цен стоимость квартиры будет покрывать размер первоначально взятого кредита. В этом случае банки не будут закладывать риски в процентные ставки и можно будет говорить о снижении ставок и для заемщиков, которые сегодня не могут получить кредит на квартиру под минимальный взнос,— рассказывает начальник управления развития ипотеки банка "Открытие" Александр Ефимов.— Известно, что для банка клиенты, которые могут внести не более 10% стоимости квартиры, находятся в так называемой зоне риска. Как правило, такие заемщики легче с ней расстаются при дефолте, чем те, кто внес более значительную сумму собственных средств. И доводы в пользу распространения этой страховки для участников рынка вполне очевидны".

Впрочем, итоговая стоимость кредита с ипотечным страхованием даже с учетом скидки от банка нередко будет выше, чем если бы заемщик подкопил денег и внес в банк 20% стоимости недвижимости. Например, при покупке однокомнатной квартиры за 5 млн руб. по программе банка "Дельтакредит" "Дельта рублевый" при минимальном первоначальном взносе 20%, сроке кредита 25 лет и процентной ставке 13,75% годовых ежемесячный платеж составит 45 113 руб., переплата банку по процентам — 9,53 млн руб. При снижении первоначального взноса до 10% стоимости квартиры, а процентной ставки — до 12,75% (то есть на предполагаемый банкирами 1%) ежемесячный платеж по кредиту вырастет до 47 400 руб., а доход банка — до 9,7 млн руб. При этом заемщику единовременно нужно будет заплатить в среднем 90-112,5 тыс. руб. за страховку. Однако при уменьшении ставки на 2% (как предполагает СК АИЖК) ежемесячные платежи сократятся до 44 100 руб., а переплата банку — до 8,7 млн руб. Таким образом, в этом случае заемщику удастся не только сократить первоначальный взнос, но и слегка сэкономить на ежемесячных платежах и итоговой переплате.

Банкиры в целом одобряют нововведение СК АИЖК, но применять его у себя пока не решаются (за исключением ВТБ 24 и банков, работающих по стандартам АИЖК). "Теоретически это хороший инструмент для снижения первоначального взноса, который на текущий момент является фактором, сдерживающим развитие ипотеки. В случае со страхованием финансовых рисков нужно учесть, что любой дополнительный платеж увеличивает денежную нагрузку на заемщика. В этом смысле у заемщика должен быть выбор, покупать эту страховку или нет. Мы рассматриваем такой вариант, но пока предлагаемый нами механизм страхования не до конца выстроен и в нем есть много сложностей. К тому же пока стоимость такой страховки для клиента слишком большая, что увеличивает стоимость ипотечного кредита. Мы ведем переговоры с нашими партнерами, в том числе и с СК АИЖК, об уменьшении стоимости данного вида страхования",— рассказывает вице-президент по развитию бизнеса банка "Дельтакредит" Динара Юнусова.

Действительно, пока слишком высокие тарифы страховщиков и необходимость единовременно уплачивать всю сумму приводят к увеличению стоимости кредита. "Для того чтобы эта программа стала массовой, требуется снижать тарифы, и здесь многое будет зависеть от политики АИЖК. Это взаимовыгодный процесс: если АИЖК снизит тарифы на перестрахование, то и страховые компании следом пойдут на понижение стоимости",— рассказывает Александр Ефимов.