Модернизация стандартов андеррайтинга в системе ипотечного кредитования

МОДЕРНИЗАЦИЯ СТАНДАРТОВ АНДЕРРАЙТИНГА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

СИМОНЯН А.С.,

аспирант,

Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса,

arshaksimonyan@yandex.ru

В статье анализируются институциональные изменения на рынке ипотечных услуг, которые стали дополнительным стимулом для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, проводится комплексная оценка стандартов андеррайтинга и инструментов реструктуризации кредитов.

Ключевые слова: система ипотечного кредитования; андеррайтинг; модернизация; коммерческие банки; реструктуризация кредитов.

The article analyzes some institutional changes in the market of mortgage lending which became an additional incentive for the commercial banks which are giving out mortgage loans; the complex assessment of standards of an underwriting and instruments of restructuring of the credits are also analyzed.

Keywords: system of mortgage lending; underwriting; modernization; commercial banks; loan restructuring.

Коды классификатора JEL: G21, G32.

На рынке ипотечного кредитования вследствие увеличения стоимости кредитных ресурсов происходят значительные изменения. Основная угроза для развития рынка ипотечного кредитования — это рост ставок по кредитам. Повышение ставок по кредитам началось во втором полугодии 2012 г., например, с июля 2012 г. ведущие российские коммерческие банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, увеличили ставки на 1-3 п.п.

Вследствие того, что Центробанк уже повысил ставку рефинансирования, а стоимость кредитных ресурсов будет увеличиваться и в дальнейшем, рост ставок по ипотечному кредитованию продолжится и в 2013 г.

В начале 2012 г. ставки по ипотечным кредитам достигли исторического минимума, что в сочетании с достаточно низкими ценами на жилье позволило совокупному ипотечному портфелю российских коммерческих банков вырасти практически на 60% за последний год. Динамика роста ипотечного кредитования сопоставима с темпами роста самого динамичного сегмента рынка банковских услуг — необеспеченного потребительского кредитования.

Доля ипотеки во всех сделках с недвижимостью на российском рынке выросла до 20%, при этом, некоторое замедление темпов ипотечного кредитования связано со снижением потребительского спроса (вследствие удорожания фондирования) и ростом банковских ставок. Согласно аналитической информации экспертов, «за январь-август 2012 г. на российском рынке было выдано 611 млрд руб. ипотечных кредитов, в следующем году, если не будет каких-то шоковых сценариев, также ожидается рост рынка около 30%» [3].

Ставки банковских кредитов на ипотечные продукты зависят от фондирования, инфляции и рисков. Спад хозяйственной активности, наблюдаемый в промышленно развитых государствах, по мнению С. Робело, не мог не отразиться на общем состоянии экономики, потребительском поведении и рынке ипотечного кредитования в других странах [5].

Стоимость привлекаемых ресурсов постоянно растет, соответственно это закладывается и в стоимость ипотечного кредита. Цены ипотечных продуктов могли продолжать расти, если бы продолжали расти риски, связанные с обслуживанием кредитов, а также риски невозврата заемных средств клиентами банков, но ситуация на российском рынке ипотечных услуг, а также в банковском секторе, стабилизировалась.

Вместе с тем, к удорожанию ипотеки может привести принятие поправок в Гражданский кодекс, касающихся, во-первых, обязательного нотариального заверения ипотечных сделок, а во-вторых, квалификации закладной как ордерной ценной бумаги, что, в свою очередь, может привести к увеличению операционных издержек коммерческих банков и страховых компаний, а также станет препятствием внедрению электронного документооборота.

© А.С. Симонян, 2012

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 2

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 2

Российский рынок ипотечного кредитования еще нельзя отнести к категории развитых рынков, поэтому сравнивать его с хорошо структурированными западными рынками не представляется возможным. Ипотечное кредитование на отечественном посткризисном рынке возобновилось, коммерческие банки увеличивают объемы кредитования и активно привлекают новых клиентов. Вместе с тем, доступность ипотечных продуктов на отечественном рынке остается низкой. Современное состояние системы ипотечного кредитования соответствует институциональным параметрам развития российского рынка финансовых услуг, несмотря на то, что в настоящее время доступность российской ипотеки для заемщиков снизилась.

Объем выдаваемых кредитов достиг докризисного уровня. В системе потребительского поведения экономических агентов проявились новые позитивные моменты, связанные с тем, что клиенты российских банков стали подходить к кредитам более взвешенно, более системно и комплексно оценивать свои возможности и риски.

В «Общей теории занятости, процента и денег», связывавшей побуждение к инвестированию с «самопроизвольным оптимизмом», Дж. М. Кейнс оценивает динамику посткризисного снижения волны инвестиционного оптимизма, когда присущие человеку как живому существу активность, склонность к деятельности подходят к концу, «и нам не остается ничего другого, как полагаться на один только математический расчет» [2].

Снижение потребительской активности было отмечено и на российском рынке ипотечного кредитования в 2009-2010 гг. Банки помогали заемщикам реструктуризировать взятые ранее кредиты. Что касается продуктовой линейки и новых условий кредитования российских банков, которые провели оптимизацию услуг и ипотечных продуктов, то на рынке появились более гибкие программы, учитывающие интересы потребителей ипотечных услуг.

К сожалению, российский рынок ипотечного кредитования находится лишь на стадии формирования. Ипотека в России пока не является привычным инструментом улучшения жилищных условий, как это было, например, на развитых финансовых рынках, прежде всего в США до кризиса. По качеству и доступности ипотечных услуг российский рынок отстает даже от рынков стран догоняющего развития, а там более от рынков финансовых услуг развитых стран.

Стоимость фондирования для банков на развитых и развивающихся рынках ипотечного кредитования сильно различается, инфляционные процессы, стабильность финансовой системы так же имеют разную динамику. В связи с этим, российская ипотечная система, которая только формируется, проходит после кризиса стадию трансформационного роста.

Однако, дисфункции рынка, возникшие риски «плохих долгов», а также опыт развития ипотечных отношений последних 12 лет помогает российским коммерческим банкам поэтапно формировать качественную систему кредитования. Операторами рынка уже накоплен большой опыт, сделаны выводы из практики прошедших лет. Например, в сравнении с американской системой андеррайтинга заемщиков, в России банки более требовательны при анализе клиентов. С одной стороны, это тормозит развитие ипотечного кредитования, но, с другой стороны, удельный вес просрочек по выплатам на российском рынке значительно ниже, чем на развитых рынках.

Российский рынок ипотечного кредитования отличается низким числом спекулятивных сделок, которые, например, на рынке ипотечного кредитования США носили массовый характер. На докризисном рынке США ипотека выступала в качестве доступного механизма кредитования покупки жилья. Согласно статистическим данным, на каждые шесть американцев приходится по одному действующему ипотечному кредиту, при этом, до финансового кризиса количество выданных кредитов составило 45 млн руб. [4].

Продукты ипотечного кредитования в США существовали в двух формах: стандартной (prime) и субстандартным (subprime). Стандартные кредиты выдавались клиентам банка, которые являлись гражданами США, имели постоянное место работы и хорошую кредитную историю, под небольшой процент. Субстандартные кредиты привлекали американские заемщики с высокой степенью риска и менее развитой кредитной историей, следовательно, способность таких клиентов выплатить долг полностью и в срок вызывала. как правило, сомнения у андеррайтеров и кредитных менеджеров банка.

Кредиты обеих форм рисковости (стандартный и субстандартный) выдавались в американских банках под фиксированную или плавающую процентную ставку, при этом, последняя подлежала индексации два раза в год в зависимости от целого набора экономических показателей. Сохранение избыточного спрэда выступало наиболее распространенным механизмом повышения кредитного качества, и это применимо для всех форм обеспечения, когда проценты и платежи в счет погашения основного долга можно разделить, что очевидно для ценных бумаг, обеспеченных жилищной ипотекой.

Избыточный спрэд представляет собой наиболее распространенную на рынке финансовых услуг форму кредитной поддержки. В каждом пуле активов доход от них должен покрывать потери по некоторым активам. Если андеррайтинг и формирование цены пула были проведены грамотно, ожидаемые потери от каждого пула должны были в достаточной степени покрываться ожидаемой сверхприбылью, так как предполагается, что кредитный риск каждого портфеля активов снижается за счет избыточного спрэда.

Использование избыточного спрэда в качестве механизма повышения кредитного качества не сказывается на капитале банка. Если размер избыточного спрэда исчерпывается при предоставлении кредитной поддержки, происходит только потеря прибыли, в то время как истощение субординированных инвестиций будет потерей капитала для банка. Каждый пул может иметь избыточный спрэд, достаточный как минимум для покрытия ожидаемых потерь. Отметим, что избыточный спрэд обычно на это и рассчитан.

Механизм повышения кредитного качества, в соответствии с рейтингом сделки, на американском ипотечном рынке выступал показателем прочности сделки. Механизм повышения кредитного качества должен был обеспечить покрытие также и непредвиденных потерь.

ОБЩЕЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ ПОДХОД В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ

51

Избыточный спрэд, как правило, считается однократной поддержкой кредитного качества. Когда избыточный спрэд обеспечивает кредитную поддержку, на него нельзя рассчитывать как на окончательный источник поддержки. Отметим также, что этот инструмент нельзя представить в виде процентов от долговых обязательств, так как он изменяется с течением времени.

Согласно выводам рейтингового агентства S&P, существует разница между окончательной и однократной кредитной поддержкой. Окончательная кредитная поддержка действует при завершении сделки (первоначальный взнос на резервный счет, избыточное обеспечение и субординация). Однократная поддержка кредитного качества состоит из избыточного спрэда, имеющегося в распоряжении ежемесячно и идущего на покрытие процентной задолженности и необслуживаемого долга.

Избыточный спрэд со временем может сократиться из-за досрочного погашения. При этом интенсивность досрочного погашения больше для кредитов с более высокой процентной ставкой, чем для кредитов с более низкой. Средневзвешенная процентная ставка может с течением времени уменьшиться. Кроме того, все дефолты и досрочно погашенные кредиты уменьшают избыточный спрэд, так как эти активы не генерируют доход.

Ценные бумаги с субординированными (остаточными) процентными платежами применяются в тех же целях, что и избыточный спрэд. Это ценные бумаги, не дающие права на получение платежей в счет погашения основного долга (используется условная основная сумма кредитного обязательства с требованием процентных выплат), предоставляющие право на получение процентов с течением времени по определенной ставке. Если эти процентные требования являются субординированными и для исключения потерь могут быть отсрочены или отклонены, тогда такая ценная бумага также будет выступать в качестве механизма повышения кредитного качества.

Триггеры в сделках секьюритизации часто связаны с кредитными событиями. К ним относится наступление неплатежеспособности обслуживающего банка или ухудшение кредитного качества активов, которое выражается в увеличении просроченных задолженностей, увеличении уровня потерь или снижении избыточного спрэда, увеличении досрочного погашения. Механизм повышения кредитного качества формируется для того, чтобы покрыть ожидаемые потери при функционировании пула активов. Следовательно, при определении механизма повышения кредитного качества оценивается поведение пула, которое зависит от качества первоначального пула, общего развития экономики, состояния обслуживающего банка.

Для обеспечения устойчивости финансовых операторов необходимо регулярно проводить определенные расчеты относительно характеристик пула и того, как на них может повлиять дальнейшее развитие событий, чтобы определить механизм повышения кредитного качества. Одним из лучших возможных способов прогнозирования является анализ сценариев, основанный на вероятном распределении событий и на определенных сценариях развития экстремальной ситуации — стресс-тестах.

Финансовый кризис 2008 г. увеличил рост плавающих ставок, негативным образом отразившись на механизме субстандартной модели ипотечного кредитования, проценты по таким займам за год выросли в два раза, а клиенты банка, привлекшие кредиты на таких условиях, не смогли их обслуживать.

Институциональный механизм развития системы ипотечного кредитования в России совершенно особый. Проектирование механизма финансирования строительства жилья проводилось с учетом российской ментальности, отложенного платежеспособного спроса на жилье. В связи с этим, появление инновационных финансовых продуктов и технологии, а также предложение долгосрочных ресурсов стимулировали спрос на ипотечные программы, способствующие становлению системы жилищного кредитования в России.

Особенностью институциональной модели развития отечественной системы ипотечного кредитования является, на наш взгляд, характеристика современного среднестатистического заемщика ипотечного кредита. Среднестатистический заемщик — это семьи, которые составляют люди от 25 до 40 лет, покупающие либо первое жилье, либо расширяющие уже существующую жилую площадь за счет альтернативных сделок. Как правило, это наемные сотрудники со средним (или выше среднего) доходом. В связи с этим, особенностью отечественных кредитных программ является то, что ипотечные программы в нашей стране должны развиваться с высокой долей социальной оставляющей.

Основными рисками сложившейся модели российской системы ипотечного кредитования выступили, прежде всего, слабый андеррайтинг, низкий уровень доходов населения и наличие спекулятивного спроса на жилую недвижимость. В результате перегретый рынок российской жилой недвижимости, во-первых, деформировался сам, во-вторых, повлек за собой в качестве сетевого эффекта деформацию смежных отраслей, связанных с производством стройматериалов, мебели, оказанием различных услуг. Строительные компании также испытали сложности по привлечению финансовых ресурсов, поэтому многие проекты были приостановлены, а строительные организации понесли значительные убытки.

Для малоформатных банков такие риски оказались сложнорегулируемыми. После кризиса большая часть сделок ипотечного кредитования приходится на российские кредитные организации с государственным участием в акционерном капитале. Это очевидно, так как эти операторы рынка привлекают менее дорогие ресурсы и предлагают более ликвидные продукты.

В настоящее время российские частные банки унифицируют свои ипотечные программы и продукты, и предлагают сопоставимые условия по приобретению ипотечного кредита для клиентов. Отличает программы кредитования только механизм андеррайтинга рисков и качество обслуживания, предполагающее наличие дополнительных сервисов для клиентов.

Ставка ипотечного кредита зависит от стоимости ресурсов, которые привлекают банки и его маржи, уровень которой на российском рынке отмечается около 4%. Сократить высокую маржинальность таких продуктов позволит переход на информационно-финансовую модель обслуживания клиентов, снижающую издержки обслуживания.

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 2

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 2

Важным фактором снижения стоимости ипотечного кредитования является снижение рисков на основе их андеррайтинга и увеличения страховой составляющей в стоимости ипотечного продукта, а именно: развития ипотечного страхования, позволяющего банкам снизить риски сопровождения ипотечных займов. Темпы роста выдачи ипотечных кредитов на российском рынке кредитования приобретения и строительства жилья зависят от уровня процентных ставок и уровня инфляции. Замедление спроса в сентябре 2012 г. было связано с продолжающимся ростом ставок по ипотеке, по сравнению с 2011 г. Например, в сентябре 2012 г. ставка по ипотечным кредитам составила 12,3%, что на 0,4 процентного пункта выше сентября 2011 г., а в октябре 2012 г. продолжился рост ставок по ипотеке [1].

Рост в первом полугодии 2012 г. российского рынка ипотеки обеспечивался минимальными ставками, послаблениями требований к заемщикам (снижение первоначального взноса, ипотека по одному документу), а также снизившейся по сравнению с пиковыми значениями 2008 г. на 20-30% стоимостью жилья.

Спрос на ипотечные кредиты также подстегнул значительный рост количества объектов недвижимости эконом-класса, расширение программ рефинансирования ранее выданных кредитов и развитие социальных программ для работников бюджетных сфер. Даже не очень активные в ипотечном направлении банки стали наращивать портфели по этому направлению.

Новой тенденцией в условиях кредитования станет ипотечное страхование, включающее андеррайтинг рисков кредитора и страхование ответственности заемщика, которое позволит повысить доступность ипотеки.

ЛИТЕРАТУРА

1. Ждем негативного эффекта // Expert Online, 2012. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://expert. ru/2012/10/22/zhdem-negativnogo-effekta.

2. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Прогресс, 1978. С. 227.

3. НосковаЕ. Ставки по ипотеке опять пошли в рост // Российская Бизнес-газета, 2012. № 869 (40). [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rg.ru/2012/10/23/stavki.html.

4. Просроченные более чем на 90 дней ипотечные платежи в США (2001-2007 гг.) // Русский репортер, 2008. № 3 (33). [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://expert.ru/russian_reporter/2008/03/ipotechnye_platezhy_v_ shha.

5. Rebelo S. Real business cycle models: past, present and future // NBER Working Paper 11401, 2010.