Новый налог на недвижимость : плюсы и минусы

ЭКОНОМИКА

УДК 330.14

C.B. Домнина, Т.П. Айгороеа, И.О. Исмагилоеа, C.B. Садовникова* НОВЫЙ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

В статье рассматриваются особенности перехода на новое налогообложение в сфере недвижимости РФ. Выявлены основные достоинства и недостатки нового налогообложения недвижимости. Рассчитана сумма налогов по некоторым объектам недвижимости исходя из кадастровой стоимости и сопоставлена с текущими налоговыми платежами.

Ключевые слова: недвижимость, единый налог на недвижимость, ставка налога на недвижимость.

Налоги являются основным источником поступления денежных средств в консолидированный бюджет страны. Они позволяют грамотно решать экономические проблемы государства и социальные проблемы населения. Часто от того, как работает система налогообложения, зависит развитие страны в целом. В связи с введением новых налоговых реформ тема налогообложения приобретает особую актуальность как для государства, так и для общества. Авторы данной статьи посчитали нужным осветить тему налоговой реформы, так как вопрос изменений налоговых ставок затронет каждого жителя Российской Федерации.

В настоящее время ставки налога на недвижимое имущество определяются в пределах, установленных Федеральным законом от 09.12.1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Для приватизированной квартиры налог рассчитывается по инвентаризационной стоимости, установленной БТИ. Данная оценка проводилась еще в 1969 году и пересчитывалась при помощи коэффициентов. Ставки налога варьируются от 0,1 до 2 % в зависимости от суммарной стоимости:

— до 300 000 рублей ставка налога устанавливается до 0,1 %;

— в пределах от 300 000 до 500 000 рублей ставка налога — 0,1—0,3 %;

— свыше 500 000 рублей ставка налога — 0,3— 2 % [1].

Следует отметить, что налог на имущество является одним из налогов, который полностью переходит в консолидированный бюджет субъектов РФ. В структуру консолидированного бюджета субъектов РФ на 01.09.2014 г. поступило 645,85 млрд руб. налогов на имущество, что составило 12,25 % от общих налоговых поступлений. Структура консолидированного бюджета субъектов РФ на 01.07.2014 г. представлена на рисунке.

Согласно действующему законодательству, собственник, имеющий на территории одного населенного пункта несколько объектов недвижимости, уплачивает налог, исходя из суммарной их стоимости. Поэтому сумма объектов может превышать пределы в инвентаризационной стоимости и ставка налога будет устанавливаться выше. Чтобы справедливо рассчитывать ставку налога, авторы законопроекта о едином налоге на недвижимость предлагают уплачивать установленную единую ставку по каждому объекту недвижимости в размере 0,1 % от его кадастровой стоимости. Но муниципалитет вправе изменять ставку до 0,3 %, а также кадастровую стоимость за 1 кв. м земли.

Предложение взимать единый налог по кадастровой стоимости недвижимости было выдвинуто еще в 2002 году. Этот налог теперь будет вклю-

* © Домнина С.В., Айгорова Т.П., Исмагилова И.О., Садовникова С.В., 2014

Домнина Светлана Валентиновна (swdomnina@mail.ru), Айгорова Татьяна Павловна (tanya92429@mail.ru), Исмагилова Ирина Олеговна (irina.zhirnova.92@mail.ru), Садовникова Светлана Владимировна (sveta3092@mail.ru), инженерно-экономический факультет, Самарский государственный архитектурно-строительный университет, 443001, Российская Федерация, г. Самара, ул. Молодогвардейская, 194.

Рис. Консолидированные бюджеты субъектов Российской Федерации на 01.09.2014 г., млрд руб. [2]

1028,14

645,85

235,04 0,79

319,48

1658,1

Налог на прибыль организаций 1354,32 млрд.руб.

1354,32 Налог на доходы физических лиц 1658,1 млрд.руб.

I НДС на товары, реализуемые на тер. РФ 3,4 млрд.руб.

I Акцизы по подакцизным товарам, производимым на тер. РФ 319,48 млрд.руб.

I НДС на товары, ввозимые на тер. РФ 0,79 млрд.руб.

I Налоги на совокупный доход 235,04 млрд.руб.

I Налоги на имущество 645,85 млрд.руб.

I Налог на добычу полезных ископаемых26,47 млрд.руб.

I Безвозмездные поступления от других бюджетов 1028,14 млрд.руб.

чать в себя налог на землю и на недвижимое имущество. Его предполагают ввести в 12 субъектах Российской Федерации, в том числе и в Самарской области.

Сейчас средний налог на имущество, по данным Федеральной налоговой службы, составляет 686 рублей в Москве. После введения налога он возрастет в среднем в 2,8 раза, что приблизительно равно 1900 рублей. Минфин рассчитал примерную величину налоговой нагрузки для физических лиц, не обладающих льготами. Его величина составит для 55 кв. м — 1200 рублей, для 75 кв. м — 1800 рублей [3].

Ставки налога на недвижимость будут устанавливаться в зависимости от стоимости недвижимости и от назначения объекта. Если общая стоимость недвижимости составляет до 300 млн рублей, то ставки налога распределяются следующим образом: 0,1 % — на жилые помещения; 0,5 % — на нежилые; 0,3 % — на земли сельхозназначения, приусадебные участки, жилищный фонд [4; 5]. Данные ставки являются максимально возможными. Уплачивать налоги должны будут все собственники недвижимого имущества, в которое также входят гаражи и машино-места площадью не выше 50 кв. метров [6]. Под данный налог попадают и объекты незавершенного строительства, поэтому налог будет взиматься с владельцев недостроенных домов и дач.

Так как нежилые помещения тоже будут облагаться налогом, очевидно, возрастет и размер ставки аренды. Это отрицательно скажется на арендаторах, осуществляющих коммерческую деятель-

ность, поэтому увеличение величины операционных расходов обязательно отразится на стоимости товаров и услуг.

При введении нового налога льготы планируется сохранить, но налоговая льгота будет предоставляться только на один объект налогообложения. При этом список льготников останется тем же. Льготы применяются также к недвижимым комплексам, в которых есть хотя бы одно помещение жилого назначения. В таком случае его кадастровая стоимость определяется за вычетом 1 млн рублей. Также остаются нетронутыми социальные нормы жилья, за которые налог уплачивать не придется. Они составляют 20 кв. м от площади квартиры, 10 кв. м — от комнаты, 50 кв. м — от жилого дома [7; 8].

Как было сказано, единый налог на недвижимость предполагают рассчитывать исходя из кадастровой стоимости недвижимости. При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Отличие данных стоимостей заключается в методах определения. Рыночная стоимость рассчитывается методами индивидуальной оценки, а кадастровая — методами массовой оценки. Как известно, массовая оценка дает большие погрешности. Поэтому кадастровая стоимость может быть или сильно занижена, или завышена. Многих владельцев квартир не устроит такое совершенствование налоговой системы. При определении кадастровой стоимости методами массовой оценки выявятся неточности и большие расхождения в стоимости, то есть квартиры, имеющие схожие характеристики, но совершенно

разные индивидуальные особенности, будут стоить одинаково. В связи с этим придется оспаривать в суде кадастровую стоимость объекта. Однако эта работа является дорогой, с точки зрения физических лиц, и составляет 55 тыс. рублей [9]. При оспаривании кадастровой стоимости можно столкнуться с такими трудностями, как время (для процедуры отводится 6 месяцев). Этот отрезок времени является недостаточным, так как большая часть налогоплательщиков не имеет информации о порядке оспаривания таких результатов. Следовательно, количество работы у судебных органов увеличится в разы.

В новом законе у местных властей есть полномочие по определению налоговых ставок и кадастровых стоимостей, что может повлиять на стоимость квадратного метра недвижимости.

Позитивным моментом новой реформы можно считать уход от инвентаризационного подхода к определению стоимости недвижимости. Это сделает рынок недвижимости более прозрачным [10].

Сумма, которую уплачивает население за объект недвижимости на данный момент, не является справедливой в связи с высокой дифференциацией общества по уровням дохода. Так, в РФ в 2011 году коэффициент Джини составлял 0,417, в 2013 году - 0,418. В Москве - 0,503 и 0,487, в Самаре — 0,442 и 0,441 соответственно [11]. Для учета уровня дифференциации населении по доходам планируется разработка прогрессивной шкалы налога на различные объекты недвижимости.

Кроме того, массовая оценка земли, необходимая для расчета кадастровой стоимости, пока еще недостаточно разработана. Для более точного определения данной стоимости необходимо привлечь население к добровольной легализации реальной цены сделки, которая создаст налоговую базу. В рамках реформирования системы налогообложения необходимы немалые деньги для проведения мероприятий такого типа.

Если увеличится налог на недвижимость, то это повлечет за собой снижение привлекательности объекта для покупателей и снижение его ликвидности. В таких условиях покупатель будет выбирать объект недвижимости с меньшими расходами на содержание, а значит, и с меньшей налоговой нагрузкой.

Для иллюстрации налоговых изменений были взяты три объекта жилой недвижимости — одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Их характеристики приведены в табл. 1.

Данные о налогооблагаемой базе до введения налога на недвижимость были взяты из налоговых уведомлений для разных объектов. Сводные расчеты, исходя из численности собственников в количестве 1 человека, представлены в табл. 2.

Таким образом, налоговая сумма значительно увеличится, что особенно отразится на жителях 2-комнатных «хрущевок». В основном в «хрущевках» проживают семейные пары или одинокие молодые люди, которым досталась квартира после их родственников-пенсионеров. Так как пенсио-

Таблица 1

Характеристики объектов недвижимости по данным Самарского областного фонда жилья и ипотеки

Объекты Тип жилья Район Площадь, м2 Стоимость 1 м2, руб-

1 Улучшенная планировка Октябрьский 39,7 70 246

2 «Хрущевка» Октябрьский 49 59 605

3 90-я серия Промышленный 64 60 638

Объекты налогообложения До введения налога на недвижимую собственность После введения налога на недвижимую собственность

Инвентаризационная стоимость, руб. Ставка налога, % Сумма налога, руб. Кадастровая стоимость (рыночная оценка) Налоговая льгота, руб. Стоимость квартиры за вычетом налоговой льготы, руб. Ставка налога, % Сумма налога, руб.

1-ком. 259803 0,1 259,803 2788762 1404920 1383846,2 0,1 1383,84

2-ком. 112083 0,09 100,87 2971262 1212760 1758502 0,1 1758,50

3-ком. 636923 0,09 573,18 3814720 1192100 2622620 0,1 2622,62

Таблица 2

Сводные расчеты суммы налога до и после введения налога на недвижимую собственность

Таблица 3

Размеры налога на недвижимость по количеству собственников

Объекты налогообложения Количество собственников, чел. Размер налога, руб.

1 1383,84

1-комн. 2 -

3 -

1 1758,50

2-комн. 2 545,74

3 1 2622,62

3-комн. 2 1430,52

3 238,42

неры относятся к категории льготников, возрастание налога в 16 раз их не затронет, а вот их молодыш внукам и детям придется увеличить свои расходы. Что касается однокомнатныгх и трехкомнатных квартир, то изменение налога в 5 раз не повлечет за собой сильных отрицательных последствий. Это связано с тем, что однокомнатные «улучшенки» покупают в основном молодые семьи со средним уровнем дохода, способные оплатить возросший налог в размере 1383,8 руб. А трехкомнатные квартиры 90-й серии позволит приобрести себе семья с устойчивым финансо-выш положением, для которой оплата налога в размере 2622,6 руб. в год не скажется негативно. Кроме того, для того, чтобы уменьшить негативные последствия, связанные с возможным увеличением налоговых платежей, с 2015 по 2018 гг. будут применяться понижающие коэффициенты в размере от 0,2 до 0,8 с ежегодныгм шагом +0,2.

Следует отметить, что сумма налога зависит также от количества собственников. Возможные размеры налога на недвижимое имущество исходя из численности собственников представлены в табл. 3.

Таким образом, совершенствование налоговой системы должно привести к положительным результатам. Во-первыгх, увеличится бюджет субъектов РФ, а следовательно, возрастут необходимые региональные расходы. Во-вторых, налогооблагаемая база станет более «прозрачной», что немаловажно для рынка недвижимости. В-третьих, будет использоваться новый подход к определению недвижимости. Данная ситуация положительно скажется на развитии оценочной деятельности (возможность участия в торгах по определению кадастровой стоимости, проведение оценки при оспаривании кадастровой стоимости).

Отрицательных моментов, возникающих при введении нового налога, можно избежать или заведомо их устранить. К таким моментам относятся увеличение расходов граждан на содержание своей недвижимости и возможного манипулирования налоговыми ставками и стоимостью 1 м2

недвижимости региональными властями. В первом случае государство может разработать меры для оказания социальной поддержки гражданам, не способным оплачивать новые налоговые платежи. Второй случай подразумевает пресечение подобных махинаций со стороны местных властей, то есть совершенствование системы контроля и мониторинга их деятельности.

Библиографический список

1. Федеральный закон «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 № 2003-1. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/ popular/nalogfiz/67_1.html#p51 (дата обращения: 17.11.2014).

2. Структура доходов консолидированного бюджета по состоянию на 01.09.2014 // Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации. URL: http://info.minfin.ru/kons_doh.php (дата обращения: 17.11.2014).

3. Налог на недвижимость // Российский налоговый курьер. URL: http://www.rnk.ru/search?q=налог+на+ недвижимость (дата обращения: 14.11.2014).

4. Кривошапко Ю., Маркелов Р. Метры переоценили. Минфин рассчитал ставки налога на недвижимость // Российская газета. URL: http://www.rg.ru/2013/ 04/23/nalog-site.html (дата обращения: 10.11.2014).

5. Опубликованы ставки нового налога на недвижимость // РБК. URL: http://realty.rbc.ru/articles/24/04/ 2013/562949986736515.shtml (дата обращения: 10.11.2014).

6. Новый налог на недвижимость разорит самар-цев? // Дом63.т. URL: http://dom.63.ru/text/daynews/ 858516.html (дата обращения: 10.11.2014).

7. С 1 января 2015 вступит в силу новый налог на недвижимое имущество физлиц // Российский налоговый курьер. URL: http://www.rnk.ru/news/208907-s-1 -yanvarya-2015-vstupit-v-silu-novyy-nalog-na-nedvijimoe-imushchestvo-fizlits (дата обращения: 10.11.2014).

8. Налог на жилье может резко вырасти в ближайшие годы // Вести — экономика. URL: http:// www.vestifinance.ru/articles/39913 (дата обращения: 10.11.2014).

9. Стоимость экспертизы оценки кадастровой стоимости // Правовой центр «Дивиус». URL: http:// russian-kadastr.ru/?utm_source=yandex&utm_m edium=cpc&utm_campaign=kadastr_rf&block=premium &position= 1&keyword=оспаривание%20кадастровой %20стоимости&у^=5801223415418073553 (дата обращения: 18.11.2014).

10. Налог на недвижимость. Как будем считать // ТОП-ОЦЕНКА. Независимая оценочная компания URL: http://www.top-ocenka.com/ocenka-blog23.html (дата обращения: 18.11.2014).

11. Центральная база статистических данных // Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/dbinet.cgi (дата обращения: 18.11.2014).

S.V. Domnina, T.P. Aigorova, I.O. Ismagilova, S.V. Sadovnikova* NEW TAX ON REAL ESTATE: PLUSES AND MINUSES

This article discusses the features of transition to new taxation in the sphere of real estate in the Russian Federation. The basic advantages and disadvantages of new taxation of real estate are revealed. The tax amount of some real properties was calculated according to the cadastral value and compared with current tax payments.

Key words: real estate, single tax on real estate, taxation rate on real estate.

* Domnina Svetlana Valentinovna (swdomnina@mail.ru), Aigorova Tatyana Pavlovna (tanya92429@mail.ru), Ismagilova Irina Olegovna (irina.zhirnova.92@mail.ru), Sadovnikova Svetlana Vladimirovna (sveta3092@mail.ru), Engineering and Economic Faculty, Samara State University of Architecture and Civil Engineering, Samara, 443001, Russian Federation.