ОАО РЖД арендует вертикаль

Масштабный проект «РЖД Сити» на месте Рижского грузового двора на северо-востоке Москвы, где планировалось разместить штаб-квартиру холдинга, похоже, забуксовал из-за кризиса. Теперь компания подыскивает другие варианты размещения своих сотрудников. По данным “Ъ”, ОАО РЖД рассматривает возможность занять более 200 тыс. кв. м в одной из строящихся башен Moscow Towers в «Москва-Сити». Ежегодные платежи на аренду там превысят 7 млрд руб.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

ОАО РЖД планирует арендовать площади в одном из небоскребов комплекса Moscow Towers, который может быть достроен в деловом центре «Москва-Сити» к началу 2024 года, сообщили два источника “Ъ” на рынке недвижимости. Еще один собеседник “Ъ” знает, что госкомпания намерена занять 220 тыс. кв. м. Общая площадь Moscow Towers — около 400 тыс. кв. м, из которых 256 тыс. кв. м — офисная часть. В РЖД подтвердили “Ъ”, что анализируют технические и финансовые параметры возможного размещения сотрудников холдинга в Moscow Towers.

В новой штаб-квартире компания может разместить 18 тыс. работников центрального аппарата, филиалов и дочерних обществ в Москве.

Исходно площадка под Moscow Towers принадлежала мэрии Москвы, но в 2011 году права на ее аренду за 7,22 млрд руб. выкупила структура «Киевской площади» Года Нисанова и Зараха Илиева. Спустя шесть лет стало известно о привлечении в проект неназванного финансового партнера, при этом структура бизнесменов осталась генподрядчиком стройки. Конечный владелец Moscow Towers официально не известен до сих пор.

В разные годы СМИ сообщали, что будущие небоскребы комплекса перешли в собственность акционеров СМП-банка Аркадия и Бориса Ротенбергов, а затем — Григория Баевского, который в 2016 году упоминался в списке аффилированных лиц банка. Вчера представитель господ Ротенбергов заявил “Ъ”, что бизнесмены не являются и никогда не являлись бенефициарами Moscow Towers или любой другой недвижимости в «Москва-Сити».

Намерение ОАО РЖД переехать в «Москва-Сити» отличается от озвученных холдингом еще в 2020 году планов построить штаб-квартиру на месте Рижского грузового двора (РГД) на северо-востоке столицы.

По проекту, получившему название «РЖД Сити», должно появиться 457 тыс. кв. м новых офисов, из которых на 218 тыс. кв. м планировалось разместить более 10 тыс. сотрудников ОАО РЖД. По словам независимого эксперта Андрея Новикова, застройка РГД — длительный процесс и, возможно, холдинг решил не дожидаться завершения проекта и консолидировать персонал в одном месте уже сейчас. Источник “Ъ” на рынке недвижимости не исключает, что застройка Рижского грузового двора может быть приостановлена из-за кризиса.

В ОАО РЖД говорят, что строительство своей штаб-квартиры было «наиболее эффективным вариантом» в 2020 году, но с учетом «последних изменений на рынке коммерческой недвижимости столицы и ситуации в стройиндустрии» холдинг стал прорабатывать альтернативный вариант с арендой офисных площадей.

Если ОАО РЖД заключит контракт на аренду офисных площадей в Moscow Towers, то это станет самой крупной сделкой на рынке за многие годы.

Последняя значимая сделка в этом сегменте была закрыта в 2020 году, тогда «Тинькофф» подписал договор об аренде около 78 тыс. кв. м в AFI Square у Белорусского вокзала. Таких крупных арендаторов, которые могут занять весь бизнес-центр, в Москве немного, говорит партнер «Ricci | Офисы» Дмитрий Жидков.

По подсчетам директора департамента офисной недвижимости ILM Ксении Харкевич, стоимость аренды в Moscow Towers может составить 35 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, ежегодная плата за штаб-квартиру площадью 220 тыс. кв. м превысит 7,5 млрд руб. Но с учетом аренды большого объема площадей возможен дисконт, не исключает эксперт. Помимо прочего, ОАО РЖД придется направить еще как минимум 15,4 млрд руб. на отделку помещений в «Москва-Сити». Средние затраты на эти работы, по словам руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, достигают 70 тыс. руб. за 1 кв. м.