Доходные дома пересекли черту города

В Петербурге растет число проектов доходных домов, постепенно этот сегмент начинает осваивать и загородный рынок. Сегодня, как говорят специалисты, проекты апарт-отелей в пригородах можно пересчитать по пальцам. Однако по доходности они не менее выгодны, чем в черте города, утверждают эксперты.

В Петербурге многие апарт-отели десять лет назад появлялись в результате некоей уловки: там, где по регламенту нельзя было строить жилье, вводились так называемые "апарт-отели", которые по сути были жилыми домами, правда, не дающими права владельцам на прописку. Сегодня в городе такая практика отмирает, новые проекты изначально позиционируются как апартаменты для краткосрочного или долгосрочного проживания. В пригородах, напротив, проектов апарт-отелей заявлено много. Однако на деле повторяется история десятилетней давности в Петербурге — за названием кроется обычное жилье.

"В связи со спецификой распределения земельного фонда в Курортном районе на земельных участках, предназначенных под рекреационные цели (для строительства турбаз, пансионатов, санаториев), все чаще реализуются проекты, фактически (но не юридически) предназначенные под жилье. Например, комплекс таунхаусов может оказаться по документам курортной гостиницей. Часто рекреационные цели необходимы потому, что статус и категория земли не позволяют строить коттеджи, но со временем апартаменты, которые собирались сдавать в аренду, могут превратиться в коттеджи на продажу", — поясняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

Тем не менее способ соинвестирования, предполагающий выкуп коттеджа для последующей сдачи в аренду посредством управляющей компании постепенно становится все более популярным и за городом. Апарт-отели для инвесторов — это легальный способ вложения средств, юридически более защищенный, чем обычная сдача жилья.

Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ "ЛАИР", говорит, что формирование сегмента апарт-отелей началось совсем недавно, на сегодняшний день на загородном рынке Петербурга он развит слабо: представлено не более десятка проектов. "В частности, анонсирован проект апарт-отеля группы компаний "Пионер", которая выходит на рынок загородного строительства. Компания планирует строительство загородного комплекса площадью 15 тыс. кв. м на границе поселка Комарово и Зеленогорска. Проектом предусмотрены апартаменты бизнес-класса площадью 50-150 кв. м с собственной оздоровительной и развлекательной инфраструктурой. Общий объем инвестиций оценивается в 700-800 млн рублей, срок строительства 1-1,5 года, окупаемость прогнозируется на уровне 7-8 лет", — рассказала она.

"Актуальность подобных проектов очевидна, поскольку спрос на проживание в апарт-отелях, по нашим оценкам, достаточно высок. Как правило, арендаторами апарт-отелей являются крупные российские и зарубежные компании, открывшие офисы в Петербурге и подбирающие жилье для своих высокооплачиваемых специалистов. Другой категорией арендаторов являются частные лица, предпочитающие длительное загородное проживание с привычным комфортом городской квартиры, но c гостиничным сервисом", — говорит госпожа Севастьянова.

По оценкам экспертов, доходность апарт-отеля для частного арендодателя достигает 10-11%, в то время как доход от аренды обычной квартиры — около 8-9%. Развитие данного сегмента в Петербурге обещает быть успешным.

Тамара Рыбалко, эксперт ФГ БКС, считает, что слабая распространенность таких проектов связана с проблемами в инвестировании. "Инвестор, приходящий на загородный или курортный рынок с целью выстроить гостиницу и получить прибыль, желает "отбить" вложенные средства как можно быстрее. Поэтому выгоднее построить отель среднего класса, с номерами умеренного размера и рестораном на первом этаже. Строить же апарт-отели зачастую нерентабельно по причине длительной окупаемости и высокой капитализации этих объектов. Тем не менее тенденция строительства апарт-отелей ведется в нашем регионе", — отмечает она.

Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", не согласна с мнением коллеги из БКС: "Для эффективно реализованных проектов апарт-отелей характерны более короткие сроки окупаемости, чем в целом для гостиничной недвижимости — в среднем 3-4 года против 8-10 лет для традиционных концепций. Преимущественно за счет повышенного спроса и, соответственно, стандартно довольно высокой заполняемости".

Генеральный директор управляющей компании группы "Унисто Петросталь" Арсений Васильев считает, что для определения сроков окупаемости проектов надо сначала определиться с понятиями: "Сроки окупаемости зависят от того, что подразумевается по апарт-отелем. Если классическое определение (сдача в краткосрочную аренду апартаментов, по своему функциональному составу соответствующих квартирам), то не менее 10 лет, если "российский" вариант (строительство жилья в зоне, возможное функциональное назначение которой не предусматривает строительства жилья, но предусматривает возможность реализации гостиничных проектов, и продажа данных квартир как коммерческих помещений), то 2-4 года, в зависимости от сроков реализации проекта".

Александр Пастухов, руководитель отдела аренды АН "Итака", считает, что в среднем срок окупаемости подобных объектов относительно долгий: 10-15 лет. "Стоимость оплаты номера за месяц составляет 35-37 тыс. рублей", — приводит он данные. По его словам, в любом апарт-отеле обязательно должны быть соблюдены следующие условия: площадь номера не менее 40 кв. м; зонирование; вся необходимая бытовая техника; наличие спорт-зала; охрана и клининг номера.

"Рынок загородной недвижимости и, в частности, загородная аренда, несомненно, продолжит развиваться достаточно динамично. Вместе с тем, на наш взгляд, в среднесрочной перспективе одного-двух лет этот сектор будет расти относительно умеренными темпами. Более медленное восстановление рынка загородной недвижимости, во-первых, связано с вторичным характером сегмента и более высокой эластичностью спроса", — продолжает госпожа Мишутина

В настоящее время в Ленинградской области насчитывается свыше 150 объектов загородного отдыха, включая санатории, пансионаты, загородные отели, коттеджные комплексы. Цены варьируются от 1,5 до 40 тыс. рублей в сутки. Но директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков считает, что в классическом виде загородом пока заявлен только один апарт-отель — уже упоминавшийся выше проект группы "Пионер".

"Областные базы отдыха нельзя относить к формату апарт-отелей, поскольку в них нет определенного набора качественных сервисных услуг. Любой апарт-отель предоставляет комплекс услуг по охране, клинингу, внутри комплекса создана спортивная инфраструктура (финтес- и SPA-центры)", — говорит господин Бойков. При этом он отмечает, что загородные апарт-отели целесообразно размещать в ликвидной локации, например, в Курортном районе, на территориях вокруг Финского залива.

Ольга Трошева подтверждает, что наиболее высокий спрос приходится на объекты загородного отдыха, расположенные в престижном Курортном районе. "Среднегодовой коэффициент заполняемости по данному району находится на уровне более 50 процентов, в летние месяцы в среднем может доходить до 70-80 процентов, а по отдельным объектам — и до 100 процентов", — говорит она.

Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", согласна с коллегой: "Более 90 процентов предлагаемых сегодня апарт-отелей — это просто жилые дома или коттеджные поселки, построенные в тех местах, где строить жилье не разрешено (прямо на берегу озера, например). Коттеджи в таких апарт-отелях ничем практически не отличаются от коттеджей в обычных поселках. Но в последние два года стали появляться единичные случаи настоящих апарт-отелей на загородном рынке Петербурга и Ленобласти: в них покупатели могут жить в своих коттеджах и при этом получать сервис современного центра отдыха (уборку в доме, ресторан, рекреационные услуги, SPA, баню, бассейн). Как правило, такие апарт-отели имеют уникальное местоположение — на берегу водоема, неподалеку от горнолыжного курорта. Пока все немногие подобные апарт-отели позиционируются в высоком ценовом сегменте".