Сносное жилье

На Урале темпы строительства нового жилья не успевают за ростом доли ветхого и аварийного жилья. Участники рынка считают, что ни власти, ни застройщикам в одиночку с этой проблемой не справиться, и предлагают разработать механизм, приемлемый для всех сторон.

Масштаб проблемы

В соответствии с указами президента РФ Владимира Путина, к 2017 году все жилье, непригодное для жизни и признанное таковым на 1 января 2012 года, должно быть ликвидировано. В Уральском федеральном округе, по данным Росстата, в 2012 году доля аварийного жилья в общей площади жилищного фонда составляла 0,7%. Наиболее высокий объем зафиксирован на Ямале (6,6%, 227 тыс. кв. метров), в Ханты-Мансийском автономном округе (0,8%, 245 тыс. кв. метров), Тюменской области (1,6%, 1,1 млн кв. метров). Наименьший — в Свердловской (0,4%, 457 тыс. кв. метров) и Челябинской областях (0,4%, 326 тыс. кв. метров). Основные механизмы ликвидации ветхого и аварийного жилья базируются на бюджетном финансировании. В случае с аварийными помещениями регионы решают проблемы в связке с «Фондом содействия реформированию ЖКХ». На Среднем Урале жилищные условия в 2012-2013 годах улучшил 1 421 человек, расселено 58 аварийных домов. «Следует отметить, что в 2012-2103 годах региональной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда приняли участие девять муниципалитетов. За год финансирование фонда содействия реформированию ЖКХ составило 335,226 млн. рублей, областного бюджета — 97 млн рублей, местных бюджетов — 117 млн рублей, всего порядка 550 миллионов», — рассказал министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Николай Смирнов.

По его словам, за период с 2008 по 2013 годы на территории области было реализовано семь программ переселения граждан из аварийного жилья. В их реализации приняли участие 33 муниципальных образования. Расселено 515 аварийных домов, общей площадью более 134 тыс. кв.м. Построены 83 многоквартирных дома. Улучшил условия проживания 9331 человек. Сумма финансирования мероприятий по переселению с учетом всех источников составила 5,601 млрд рублей. Финансирование велось из трех источников: средства Фонда содействия реформированию ЖКХ составили 3,797 млрд рублей, средства областного бюджета — 957 млн рублей, средства местных бюджетов — 847 млн рублей. Так, в частности, Арамильский городской округ принял участие в трех региональных адресных программах. Расселены 22 аварийных дома, построены пять многоквартирных домов. Улучшили условия проживания 616 человек. Городской округ Карпинск принял участие в двух региональных адресных программах, расселены 20 аварийных домов, построены шесть многоквартирных домов. Улучшили условия проживания 306 человек. «Абсолютный рекордсмен — Березовский. Здесь в ходе реализации трех программ расселены 27 аварийных домов, построены шесть многоквартирных домов. Улучшили условия проживания 990 человек», — сказал Николай Смирнов.

До окончания 2014 года из 180 непригодных к проживанию зданий в целом по области планируется переселить более 3 тыс. человек. Объем финансирования работ составит 1,7 млрд рублей. По словам Николая Смирнова, в регионе сформированы единый реестр подлежащих сносу домов и пофамильный перечень проживающих в них граждан. Для расселения строятся новые дома в рамках госпрограммы «Развитие жилищно-коммунального хозяйства и повышение энергетической эффективности в Свердловской области до 2020 года». Для повышения эффективности работы в последующие годы главам муниципальных образований региона рекомендовано обеспечить своевременное формирование земельных участков и подготовку проектно-сметной документации на строительство малоэтажных домов, предусмотреть ввод необходимых мощностей для их присоединения к инженерной инфраструктуре. А также заложить в местных бюджетах средства на софинансирование строительства.

Ветхий вопрос

Если ликвидацию аварийного жилфонда регионам софинансирует федеральный бюджет, то борьбой с ветхим жильем власти российских субъектов занимаются в рамках собственных целевых программ и исключительно за счет областных и местных бюджетов. В крупных городах в этом процессе участвуют частные инвесторы, самостоятельно выкупая у жителей такие квадратные метры или участвуя в аукционах на развитие застроенных территорий. Глава компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев отмечает, что идти на новые территории проще и дешевле, но нельзя развивать только окраины, а центр превратить в собрание бараков и ветхого жилья без инфраструктуры. «Однако отселять ветхое жилье и индивидуальное жилье, формировать участки сегодня очень тяжело и затратно. В принципе это совместная работа и застройщиков, и администрации. Сегодня же нам приходится тратить колоссальное количество времени, чтобы договориться со всеми жителями. Каждый из них утверждает, что его сотка земли стоит 650 тыс. рублей, а завтра уже 1,5 млн. Чтобы сформировать участок, надо договориться с такими 18–20 собственниками. Мы готовы работать, но нужна какая-то помощь. Мы по 1,5–2 года не можем выйти на площадку, чтобы начать новое строительство. Несмотря на это, мы активно продолжаем эту работу», — говорит он.

Участвовать в развитии таких территорий на условиях государственно-частного партнерства готова компания «Кортрос» (реализует крупнейший проект комплексного освоения территории — микрорайон Академический в Екатеринбурге). «Нам интересно комплексное освоение территорий. Мы не идем за одним-двумя домами, а идем за площадкой. Для нас это гарантия того, что мы выйдем на свои параметры. Наша идеология — это предоставление не квартиры или дома, а новых условий жизни. Нами практически выполнена программа по обеспечению военных жильем. Теперь нас интересуют программы по переселению, по обеспечению жильем сотрудников бюджетной сферы», — отмечают в компании. Считать аукционы на развитие застроенных территорий приемлемым механизмом пока нельзя, полагает исполнительный директор «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников. Классическими становятся случаи, когда жители, узнав об интересе к их участку застройщика, в небольшую комнату сразу же прописывают несколько человек, каждый из которых просит предоставить ему по однокомнатной квартире. «В этой ситуации застройщик становится заложником. Должен быть легитимный механизм, который был раньше — если застройщик в течение года не договорился с собственником, он может выкупную цену установить в суде на условиях справедливой компенсации. Сегодня этот механизм существует только для домов, признанных аварийными. Но аварийными признаются далеко не все дома, поэтому застройщики, участвующие в аукционах на развитие застроенных территорий, несут сумасшедшие риски», — говорит господин Трапезников.