На все готовые

Лет десять назад полностью готовые для проживания коттеджи на первичном рынке недвижимости бизнес- и элит-классов считались белыми воронами. Их появление казалось покупателям странным, а цены на них — неоправданно завышенными. В загородную недвижимость предпочитали вкладываться на ранних стадиях строительства, чтобы зарабатывать маржу на росте стоимости "квадратов". Однако в текущей экономической ситуации инвестиционный пыл поутих, вложения в строительство приравняли к риску, и готовые коттеджи-новостройки с отделкой или даже меблировкой наконец вышли из тени.

Кризис жанра

Загородная недвижимость, созданная по принципу "заезжай и живи", на первичном рынке встречается в самых разных вариациях. Как минимум это шоу-румы, которые намеренно не включают в прайс-листы и продают на самом последнем этапе реализации проектов либо включают, но по заведомо высоким ценам, тем самым отбивая интерес у покупателей ("Пестово" на Дмитровском шоссе, "Лион" на Новой Риге). "Бывает, что девелоперы снимают единичные предложения с продажи, делают в домах отделку, а потом продают по уже более высокой цене,— рассказал Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.— Например, так поступил застройщик Gletcher в поселках "Барвиха XXI" и "Успенка XXI"". Правда, такие предложения столь немногочисленны, что эксперты едва ли берутся давать оценку их доле, "отправляя" к каждому проекту в индивидуальном порядке.

Однако буквально год назад произошел новый виток событий и слабеющий кризисный рынок "как-то вдруг" пополнили пакетные предложения, состоящие из десятков готовых домов. В частности, на дальней Рублевке стартовали продажи в полностью готовом к проживанию поселке "Березки", который объединяет 151 резиденцию в современном стиле от известного швейцарского архитектора Даниэля Шиндлера. Проект вышел на рынок с домами под отделку и с полноценной инфраструктурой — школой, детским садом, торговым центром, СПА-центром и проч. "Для Рублево-Успенского шоссе это один из самых крупных новых поселков, который в первую очередь заинтересовал самих жителей района, получивших возможность поменять старое жилье на более современное и перспективное в привычном месте",— считает Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости Tweed.

Тактику одномоментного вывода на рынок применили и на Новой Риге в поселке "Агаларов Эстейт", где покупателям предложили меблированные квартиры. На продажу выставили 72 лота в трехэтажных домах с общими зонами в цоколе (тренажерный зал, сауна, бильярдная). У каждой квартиры есть машино-место во встроенном гараже, вместительные террасы и камины, у большинства — дополнительные кладовые. Причем это предложение появилось на рынке даже в более готовом виде, чем рублевские резиденции, где инфраструктуру еще нужно доводить до ума.

"Тренд возник, что называется, еще вчера,— объясняет девелоперскую логику Ольга Бахметьева.— Похожим образом строились "Променад" на Киевском шоссе, "Довиль" и "Трувиль" на Минском направлении и многие другие коттеджные поселки в высоком сегменте. Если хотят продать дороже — будут ориентироваться на максимально готовый вариант. Девелоперы не хотят торговаться, выжидают и выставляют продукт по неинвестиционным, интересным для себя ценам, чтобы заработать максимум".

Впрочем, есть одно непременное условие: проект, в котором отказались от предпродаж в принципе, должен иметь крепкий бэкграунд, позволяющий не зависеть от вливаний частных инвесторов, что в тяжелые экономические времена обычно характерно для банковской собственности. Не секрет, что основными непрофильными инвесторами на рынке недвижимости сегодня являются финансовые структуры вроде ВТБ и Сбербанка, им же достались активы в собственность от заемщиков, не способных расплатиться по кредитам. Только в высоком сегменте банкам принадлежит до трети нового предложения на рынке загородной недвижимости. А это означает, что в кризис у готового формата определенно есть будущее.

Заезжайте с тапками

"Сегодня покупатели стремятся приобрести объект, полностью готовый к проживанию,— говорит Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России.— Мы наблюдаем, что у клиентов остается все меньше возможностей и желания тратить время и деньги на отделку с меблировкой. Они предпочитают иметь все и сразу, но при этом не готовы переплачивать".

Психологически приобрести уже построенный дом в сложившемся проекте гораздо проще, чем заключить инвестиционную сделку. Это практически безрисковый вариант: опасность, что остановится строительство или возникнут проблемы с коммуникациями, исключена. К тому же результат строительства понятен. Ничто не мешает переезду — заезжай и живи. Особенно если недвижимость продается еще и с отделкой и меблировкой: тогда, по выражению Алсу Хамидуллиной, руководителя загородного департамента Contact Real Estate, можно купить дом и "заехать с тапками". При этом нужно быть готовым к тому, что дом "под ключ" с мебелью будет стоить примерно в два раза больше обычной коробки. К сведению: цена качественной дизайнерской отделки в среднем на рынке составляет от $1,5 тыс. до $3 тыс. за квадратный метр.

Впрочем, для определенных групп покупателей экономия времени и возможность справить новоселье окупает расходы. "В противном случае стройка может отнять от полутора до трех и даже пяти лет жизни,— напоминает Артем Пронякин, руководитель отдела загородной недвижимости Ordo Realty.— К тому же у профессиональных строителей есть скидки на строительные материалы и мебель, и это может уменьшить финальную стоимость объекта".

В Welhome основными покупателями готовой недвижимости назвали топ-менеджеров российских компаний и собственников бизнеса в возрасте 35-50 лет. "Это, скорее всего, не первая покупка, такие клиенты, как минимум, имеют квартиру в Москве и хотят переехать за город. Либо это та группа потребителей, которые уже там живут, но хотят поменять дом и тем самым улучшить свои жилищные условия",— рассказал Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome. В Savills заметили интерес к готовой недвижимости со стороны семейных покупателей — супругов в возрасте 40-45 лет с двумя-тремя детьми, для которых важна привязка к инфраструктуре и школе. А по наблюдениям брокеров Contact Real Estate, готовые коттеджи присматривают клиенты из регионов, переезжающие в Москву.

"Покупатели таких домов — люди, занятые работой, и их главная отличительная черта — отсутствие свободного времени,— резюмирует Ксения Соловьева, руководитель направления компании Honka Realty.— У них зачастую нет ни желания, ни сил, ни времени на строительство и благоустройство, поэтому наиболее подходящая для них стратегия "пришел, увидел и купил"".

Ценовые качели

Разброс цен на рынке готовых домов-новостроек в Подмосковье достаточно большой. В частности, в рублевском проекте "Березки" минимальная стоимость предложений составляет чуть больше $1,3 млн, а максимальная — $5,3 млн. Рекордсменом по стоимости в этом проекте брокеры назвали особняк площадью 1,5 тыс. кв. м, построенный по проекту Papillon.

В поселке "Агаларов Эстейт" минимальный бюджет покупки может уложиться в $1 млн. Это цена квартиры площадью 140 кв. м на первом этаже. Дороже варианты на третьих уровнях, в частности площадью 189 кв. м за $1,2 млн.

По данным Welhome, в поселке "Довиль" минимальное готовое предложение — дом площадью 679 кв. м и стоимостью $6,9 млн, максимальное — коттедж площадью 812 кв. м за $7,4 млн. В "Жуковке XXI" готовый особняк площадью 990 кв. м продается за $11,5 млн. В "Азарово" в формате коттеджей минимальное предложение составляет $2,5 млн (485 кв. м), максимальное — $4 млн (577 кв. м).

Один из наиболее рациональных лотов в готовом формате — дом площадью 180 кв. м за $400 тыс.— предлагается на Новой Риге в поселке "Княжье озеро", где покупателям представлен большой выбор коттеджей с отделкой.

В агентстве эксклюзивной недвижимости "Усадьба" заметили: дома под чистовую отделку, выставленные по адекватной цене, находят покупателей в течение трех-шести месяцев. Коттеджи с отделкой более специфичны, поэтому, если объект предлагается по цене чуть ниже рыночной, сроки экспозиции также составят три-шесть месяцев, а если цена на уровне рынка, он может экспонироваться от полугода до года.

"Сроки всегда индивидуальны, но если продавец выходит на рынок с адекватной рыночной стоимостью, то объект достаточно быстро находит покупателя. Если цена завышена, дом может продаваться годами",— заключает Ксения Соловьева.

Пан или пропал

Что эффективнее — выводить на рынок готовые предложения точечно, по мере реализации проекта, или все-таки целым поселком? Универсального ответа на этот вопрос нет.

Безусловно, полностью готовый поселок с дорогами и объектами инфраструктуры на рынке выглядит очень выигрышно. Брокерам показывать такие резиденции одно удовольствие: нет шума и пыли от стройки, можно преподнести товар в максимально презентабельном виде. Однако, как говорится, пан или пропал, поэтому если такой объект выходит на рынок, назад хода нет: он должен стопроцентно соответствовать ожиданиям покупателей.

По словам Ольги Бахметьевой, в этом как раз может заключаться сложность, поскольку предварительные продажи позволяют девелоперу лучше прочувствовать рынок и по мере реализации проекта приспособиться к текущей ситуации. С ней согласна Алсу Хамидуллина: "При наличии финансовых возможностей у застройщика, а также профессиональных ресурсов (толковых архитекторов-дизайнеров, хорошей строительной бригады) мы рекомендуем диверсифицировать свой продукт, потому что в наше время сложно сказать, с каким запросом завтра придет на рынок клиент".

К тому же формула "заезжай и живи" не всегда работает. Как показывает практика, в поселках без предварительных продаж заселение неравномерное и, в частности, после первого года экспозиции жителей немного. Так, в проекте "Березки", согласно данным брокеров, за год продано 30 домов из 151, что соответствует общему темпу продаж в проектах высокого сегмента. Нетрудно подсчитать, что при отсутствии форс-мажора продажа всех домов может занять как минимум лет пять. Так что новоселы ждут. Желающих стать первыми находится немного...