Оценка отношения жителей к участию в управлении жилищным фондом

Вестник Челябинского государственного университета. 2010. № 20 (201). Философия. Социология. Культурология. Вып. 18. С. 140-146.

В. П. Максимов

ОЦЕНКА ОТНОШЕНИЯ ЖИТЕЛЕЙ К УЧАСТИЮ В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

Статья посвящена изучению проблем общественного участия населения в жилищном самоуправлении и базируется на результатах исследования, проведенного автором в 2008 году в г. Челябинске. На основе полученных данных выявлены причины, сдерживающие участие жителей в управлении жилым фондом, определен уровень потенциальной готовности жителей участвовать в различных формах самоуправления, создан социальный портрет жильцов, обладающих наибольшим потенциалом участия в управлении многоквартирными домами.

Ключевые слова: управляющая компания, участие жителей в жилищном самоуправлении, управление многоквартирным домом, социальный портрет жителей, уровень потенциальной готовности жителей участвовать в самоуправлении, домовой комитет.

Вопросы управления жилищным фондом, квалифицированные кадры, опыт работы, но

создание условий для управления в интересах собственника являются одним из приоритетных направлений социальной и экономической политики государства.

С введением Жилищного кодекса РФ появился новый институт правоотношений -управление жилой недвижимостью, который ввел новые критерии управления многоквартирными домами и порядок предоставления услуг ЖКХ1.

Согласно концепции Жилищного кодекса РФ, только собственник или уполномоченное им лицо способны обеспечить эффективное управление жилым фондом, самостоятельно принимать решение о способе управления многоквартирным домом и условиях предоставления жилищно-коммунальных услуг на основе договорных отношений1.

В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 №189-ФЗ (в редакции от

29.12.2006 г.) собственники должны до 1 мая 2008 года выбрать один из способов управления своим многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющей компании (УК), непосредственного управления1.

В настоящее время в городе Челябинске практически завершен процесс выбора жильцами способа управления многоквартирным домом. Преобладающей формой управления жилищным фондом стало привлечение специализированных управляющих компаний, которые в большинстве своем являются профессиональными организациями, имеют необходимую материально-техническую базу,

при этом они ориентированы на получение прибыли.

Так, в Челябинске на 01.01.2009 на рынке коммунальных услуг действует 16 крупных управляющих компаний и 58 средних и мелких организаций, которые обслуживают 19 млн 283 тыс. кв. метров жилой площади, что составило около 78 % от общего жилого фонда города.

В городе зарегистрировано 26 ЖСК и 102 товарищества собственников жилья.

Из приведенных данных следует, что основной формой обслуживания жилищного фонда в городе является управление посредством управляющей компании. Данный способ заключается в передаче от имени собственников, функций по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг одной из организаций. Управляющая компания должна заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником на условиях, указанных в решении общего собрания. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. При этом контроль за выполнением управляющей компанией обязательств является важным условием договора управления (обслуживания) многоквартирным домом.

Таким образом, собственники жилых помещений получили право участвовать в управлении многоквартирным домом и осуществлять контроль за выполнением управляющей компанией обязательств по содержанию и обслуживанию жилого фонда, качеством предоставления услуг ЖКХ, разме-

ров оплаты за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно Жилищному кодексу РФ управляющая компания обязана ежегодно предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год2.

В целях изучения отношения жителей к участию в управлении жилым фондом и другим формам жилищного самоуправления, определения уровня социальной активности граждан, выявления причин, сдерживающих развитие самоуправления граждан в жилищной сфере в 2008 году был проведен социологический опрос 320 жителей, проживающих в 149 домах, что составляет около 42,6 % жилого фонда, находящегося на обслуживании в УК ОАО ДУК «Доверие».

В опросе приняло участие 28,1 % мужчин и 71,9 % женщин, по уровню образования 30,1 % имели неполное среднее и законченное среднее образование, 38,2 % - среднее профессиональное, 31,7 % - высшее образование. Возрастная структура респондентов представлена следующим образом: 10,9 % -молодежь, 55,0 % - средне-возрастная группа и 34,1 % - пенсионеры.

Проведенное исследование показало, что лишь 36 % опрошенных положительно оценивают введение института управляющих компаний, 28 % респондентов отнеслись отрицательно, а остальные затруднились с оценкой.

Если в группе респондентов, относящих себя к средне-обеспеченным, положительные отзывы превалируют над отрицательными (+48,8; -24,1), то в группе малообеспеченных отрицательные явно доминируют (+28,8; -32,7). Респонденты в возрасте до 50 лет в основном одобрительно относятся к введению института управляющих компаний (около 48 % положительных ответов), однако в более возрастных группах (старше 60 лет) доля жителей, не одобряющих переход на новые правила оказания коммунальных услуг, значительно выше и составляет около 40 %.

Опрос показал, что население с недоверием относится к внедрению новых форм управления жилым фондом. На вопрос, кто, по их мнению, может обеспечить более эффективное и качественное управление жилым фондом, большинство респондентов (36 %) отдали приоритет старой форме обслуживания через ЖЭК или управляющую компанию, находящуюся в муниципальной

собственности, лишь 14 % опрошенных считают, что появление на рынке ЖКХ частных управляющих компаний может в лучшую сторону изменить обслуживание многоквартирных домов. Только 8 % жителей высказали мнение, что управлять жилым фондом должны сами собственники, определяющие количество и содержание услуг ЖКХ и самостоятельно вступающие в договорные отношения с обслуживающей организацией. Чуть меньше опрошенных (6 %) выразили желание создать товарищества собственников жилья. Значительная часть респондентов (36 %) затруднились определить свою позицию. Таким образом, лишь 28 % жителей считает, что новые формы управления жилым фондом смогут обеспечить более качественное и эффективное управление многоквартирными домами.

Согласно Федеральному закону «О фонде содействия реформирования ЖКХ» от

21.07.2007 №185-ФЗ регионы в 2009 году должны создать 10 % товариществ собственников жилья, а к 2011 - до 20 %3. При невыполнении этих показателей регионы не могут рассчитывать на получение средств, на проведение капитального ремонта домов и переселение жителей из ветхого жилья за счет федерального бюджета.

Создание товарищества собственников жилья является для населения достаточно новой формой управления многоквартирным домом, что подтверждают ответы респондентов о причинах, сдерживающих процесс его становления (табл. 1).

Таблица 1

Основные причины, сдерживающие создание товариществ собственников жилья

Содержание ответа Доля ответов, %

Отсутствие у граждан опыта самоорганизации 33

Отсутствие информации о преимуществах новой формы самоуправления 26

Психологическая неподготовленность 16

Боязнь взять на себя ответственность за управление домом 25

Опасение возможности увеличения платежей, налогов для членов ТСЖ 16

Другие 4

Затрудняюсь ответить 39

По мнению большинства опрошенных (33 %), у населения отсутствуют навыки самоорганизации, а 26 % в качестве причины считает отсутствие достоверной информации о преимуществах новой формы самоуправления домов.

Нежелание и боязнь взять на себя ответственность за управление своим домом для 25 % населения является существенной причиной, мешающей внедрению ТСЖ как формы управления своим домом, 16 % выразили

щей компанией, как размер вознаграждения УК за управление домом, условия снижения оплаты за некачественное и несвоевременное предоставление услуг, порядок расторжения договора с УК, сроки поведения собрания жильцов, ответственность УК, права и обязанности жильцов дома и другие.

Наибольшую информированность к юридической стороне взаимоотношений с управляющей компанией проявляют жители старшей возрастной группы; так, от 40 % до 50 % ре-

Таблица 2

Знание населением основных положений договора с управляющей компанией ОАО ДУК

«Доверие»

Раздел договора Да, знаю, % Нет, не знаю, %

Обязанность по управлению домом УК 27,9 72,1

Перечень услуг оказываемых УК 44,9 55,1

Ответственность УК 32,1 67,9

Права жильцов 41,9 58,1

Обязанности жильцов 40,3 59,7

Сроки проведения собрания жильцов 15,0 85,0

Срок действия договора с УК 18,7 81,3

Условия снижения платы за некачественное и несвоевременное предоставление услуг 13,8 86,2

Размер вознаграждения УК за управлением дома 6,1 93,9

опасения, что переход на новую форму управления домом вызовет увеличение платежей.

Остальные 39 % опрошенных затруднились назвать причины, сдерживающие создание ТСЖ. По-видимому, это связано с тем, что население не имеет сведений о ТСЖ как форме самоорганизации граждан в целях управления своим домом.

В условиях отсутствия у значительной части населения опыта самоуправления представляется целесообразным создание домовых комитетов как новой формы организации собственников в многоквартирном доме. Участие жителей в работе домовых комитетов поможет получить первичные навыки управления домом и стать первым шагом в организации жилищного самоуправления в виде товарищества собственников жилья. Проведенный опрос показал высокую степень индифферентности населения к выбору способа управления домом и незнание основных положений договора управления, заключенного с управляющей компанией (табл. 2).

Это относится к таким правовым сторонам взаимоотношений жителей с управляю-

спондентов старше 60 лет в основном знакомы с основными разделами договора управления.

Отсутствие у жильцов знаний о договорных отношениях с управляющей компанией отрицательно сказывается на вовлечении жителей в процесс управления многоквартирным домом, порождает неверие в свои возможности осуществлять действенный контроль за работой управляющей компанией (табл. 3).

Таблица 3

Кто, по вашему мнению, должен осуществлять контроль за работой управляющей компании?

Содержание ответа Доля ответов, в %

Собственники жилых помещений 16

Местные органы власти 39

Старший по дому, подъезду 11

Государственная жилищная инспекция 20

Надзорные органы (прокуратура) 11

СМИ 1

Другие органы 1

Опрос показал, что только 16 % населения считает, что контроль за деятельностью УК должны осуществлять сами собственники жилья. Большинство жителей придерживается иного мнения:

- 39 % готовы возложить функции контроля на местные органы власти;

- 20 % считает, что контроль должна осуществлять государственная инспекция;

- 11 % относят функции контроля в компетенцию прокуратуры;

- 11 % предлагают контролировать деятельность УК органам ТОС: старшему по дому, старшему по подъезду.

Итак, только каждый четвёртый из респондентов придерживается мнения, что контролировать деятельность управляющей компании по предоставлению услуг ЖКХ должны сами собственники жилья лично или через избранных старших по домам, подъездам. Остальные предпочитают переложить функции контроля на органы власти и надзорные инстанции.

Переход на новые формы жилищнокоммунального обслуживания жилого фонда вызывает необходимость объединения собственников жилья в целях налаживания партнерских отношений с управляющей компанией, а также осуществления контроля за ее деятельностью. Одним из таких объединений жителей по месту жительства являются органы территориального общественного самоуправления (ТОС) в виде домовых комитетов, старших по дому (подъезду).

В то же время проведенный опрос выявил, что органы ТОС в недостаточной степени участвуют в улучшении содержания жилого фонда; так, лишь около 24 % опрошенных высказали мнение о необходимости их участия в реформировании ЖКХ, при этом 40 % респондентов не знали о деятельности домовых комитетов, а 30 % затруднялись с ответом. Однако, несмотря на недостаточное информирование об участии органов ТОС в управлении жилым фондом, около 18 % жителей считают, что домовым комитетам (старшим подъездов) следует делегировать полномочия по контролю за деятельностью управляющей компании.

На целесообразность осуществления контрольных функций органами ТОС от имени собственников в доме за деятельностью управляющей компанией указывали чаще мужчины, чем женщины (24,3 % и 15,4 %), в

основном жители, находящиеся в возрастной группе от 40 до 59 лет (27,5 % и 28,6 %), по уровню образования - в основном с высшим и средним специальным образованием (19,5 % и 19,1 %) - реже с неполным средним образованием (8,7 %), по уровню дохода - лица с ежемесячным доходом свыше 10 тыс. р.

Переход на новые формы обслуживания жилого фонда, основанных на договорных отношениях собственников с управляющей компанией, вызывает необходимость изменения принципов организации работы компании с населением, направленных на активное участие самих жителей.

При этом, социальную активность жителей в жилищном самоуправлении следует определять как основанную на осознании общего интереса, деятельность, направленную на улучшение условий проживания. По мнению Е. Н. Демьянова, активность жителей выражается в таких проявлениях социальной деятельности, которые направлены на укрепление сплоченности социальной общности, обеспечение взаимопомощи и партнерства между ее членами, защите ее общих интересов, противостоянии негативным явлениям, отрицательно влияющим на условия жизни членов данного соседского сообщества4.

Однако проведенный опрос показал, что уровень реального участия жителей в управлении жилым фондом продолжает оставаться на низком уровне. Так, лишь пятая часть респондентов участвовала в таких формах управления домом, как собрания жителей дома (17 %), контроль за работой управляющей компании (2 %), участие в комиссии по обследованию технического состояния дома (2 %). Остальные 79 % не принимали участия в управлении домом.

Особенности современного развития жилищной реформы объективно требует активизации участия жителей в управлении многоквартирным домом, усиления их влияния на принятие решений по развитию их домов, контроля за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Развитие механизмов реализации социальной активности жителей в самоуправлении нуждается в изучении условий формирования и реализации активности на основе социального партнерства, как с управляющей организацией, так и с местными органами власти. По мнению участников опроса, налаживание партнёрских отношений в сфере ЖКХ требует от

УК введения новых форм организации участия жителей в процесс управления (табл. 4).

Таблица 4

Предложения жителей по активизации участия в управлении многоквартирным домом

Содержание ответа Доля ответов, %

Регулярное информирование жителей о доходах и расходах управляющей компании по содержанию дома путем создания информационных стендов в подъездах 31 %

Создание комиссий с участием жильцов для контроля за качеством предоставляемых жилищнокоммунальных услуг 22 %

Привлечение жителей в распределение финансовых средств направляемых на текущий ремонт дома 12 %

Принятие необходимых нормативно-правовых актов органов местного самоуправления 8 %

Установление материального вознаграждения старшим по подъезду (по дому) за счет оплаты управляющей компании по управлению домом 7 %

Затрудняюсь ответить 20 %

Как следует из ответов жителей, среди предложений, направленных на повышение социальной активности участия жильцов по управлению домом, большое значение принадлежит регулярному информированию о доходах и расходах УК по содержанию дома путем создания информационных стендов, так считают 31 % опрошенных. На втором месте - создание комиссий с участием жителей по контролю за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (22 %). Далее следуют предложения, касающиеся привлечения жителей в распределение средств на текущий ремонт дома (12 %). Только 7 % респондентов придерживаются мнения о том, что необходимо стимулировать старших домов, подъездов за их участие в управлении домом.

Таким образом, треть опрошенных считает, что получение информации о расходовании средств УК по содержанию дома выступает важным условием вовлечения жителей в процесс управления домом, при этом значительная часть (34 %) выражают готовность

к активному сотрудничеству с управляющей компанией по участию в процессе управления своим жилым фондом.

На основании полученных данных нами был выявлен приблизительный социальный портрет жителей города, которые выражают готовность участвовать в различных формах управления жильем и налаживать партнерские отношения с управляющей компанией. За целесообразность более активного участия в процессах управления собственным жилым фондом активнее высказывались женщины, чем мужчины (33,3 % и 26,3 %), но женщины чаще выбирали позицию «затрудняюсь ответить» (32,5 %), а мужчины 26,6 %.

Наиболее активную позицию по участию в коммунальном самоуправлении высказывали респонденты до 29 лет (35,9 %), а также жители более старших возрастных групп (35,9 %

- 51-60 лет и 31,4 % - 41-50 лет). Из других возрастных групп наименьшую заинтересованность выразили люди от 30-39 лет (24 %), а также старше 60 лет (28,1 %). Следует отметить, что именно в этих возрастных группах наблюдается наибольшее количество затруднившихся с ответом 31,8 % и 34,4 % соответственно.

О своем желании участвовать в управлении жилым фондом активнее заявляли жильцы с высшим (39,8 %), а также со средним специальным образованием (38,7 %).

По мере понижения образовательного уровня жителей наблюдается снижение интереса к самоуправлению и возрастает число респондентов, не определившихся с ответом (от 42,5 % до 43,7 %).

По роду занятости наибольшую активность проявляли домохозяйки, которые очевидно значительно чаще соприкасаются с проблемами жилищно-коммунального обслуживания (35 %), а также лица занятые предпринимательской деятельностью (26,3 %) и служащие государственных и муниципальных учреждений (18,4 %).

В ходе исследования было выявлено, что уровень ежемесячного дохода на одного члена семьи не оказал существенного влияния по отношению респондентов принять участие в управлении жилым фондом.

Таким образом, в результате проведенного исследования было выявлено, что наибольшим потенциалом участия в жилищном самоуправлении обладают преимущественно жители, имеющие практический опыт пред-

принимательской деятельности, и женщины, ведущие домашнее хозяйство, а также молодые люди до 29 лет, и люди зрелого возраста (51-60 лет), имеющие высшее и среднее профессиональное образование.

Наряду с реальным участием жителей в управлении жилым фондом была предпринята попытка выявить также и уровень потенциальной готовности граждан к участию в различных организационных формах управления по месту проживания (табл. 5).

лья, по мнению большинства респондентов, с одной стороны являются отсутствие опыта самоорганизации, недостаточное информирование населения о преимуществах новой формы управления, нежелание и боязнь брать на себя ответственность за управление домом, а с другой стороны - собственники помещений опасаются, что они останутся наедине со своими проблемами.

Это, в свою очередь, формирует у населения негативные социальные ожидания в от-

Таблица 5

Соотношение степени реального участия жителей к уровню их потенциальной готовности участвовать в управлении многоквартирным домом

Форма участия жителей Степень реального участия, в % Уровень потенциальной готовности, в % Соотношение потенциальной готовности к степени реального участия

Участие в собрании жильцов 17 36 В 2,1 р.

Контроль за работой управляющей компании 2 22 В 11 р.

Участие в комиссиях по обследованию технического состояния дома 2 12 В 6 р.

Участие в распределении финансовых средств, направляемых на текущий ремонт дома 4 10 В 2,5 р.

Из приведенных данных следует, что уровень потенциальной готовности к сотрудничеству с управляющей организацией значительно превышает степень реального участия жителей.

Это свидетельствует о наличии социальных ресурсов у органов местного самоуправления по вовлечению жителей в процессы управления собственным жилым фондом в целях повышения качества обслуживания и предоставления жилищно-коммунальных услуг, формирование социального климата, возрождение «чувства хозяина» территории совместного проживания.

Основные выводы и предложения

Проведенное исследование показало, что лишь 36 % опрошенных положительно относятся к введению института частных управляющих компаний, при этом значительная часть жителей не проявляет интереса к действующей системе управления коммунальной сферой.

Население с достаточной долей осторожности относится к внедрению новых форм управления многоквартирным домом. Основными причинами, сдерживающими создание товариществ собственников жи-

ношении деятельности управляющей компании и других форм управления домами, что мешает выстраивать партнерские отношения с жителями по их участию в управлении жильем.

Исследование показало, что в большинстве своем собственники жилья не принимают реального участия в каких-либо формах управления многоквартирным домом, хотя Жилищный кодекс РФ предусматривает прямое участие жильцов в процессе управления, а также осуществление контроля за деятельностью управляющей компанией. Однако подавляющее большинство опрошенных (70 %) считают, что функции контроля за работой УК должны осуществлять муниципальные органы власти и надзорные инстанции.

Опрос показал, что органы территориального общественного самоуправления города в недостаточной степени интегрированы в процессы взаимодействия с управляющими компаниями, что не позволяет жителям реально участвовать в управлении многоквартирными домами.

Переход на новые формы жилищнокоммунального обслуживания жилого фонда вызывает необходимость объединения соб-

ственников жилья для налаживания партнерских отношений с управляющей компанией, осуществления контроля за ее деятельностью и отстаивания интересов жильцов многоквартирного дома. Одной из организационных форм объединения жителей по месту проживания могут являться органы территориального общественного самоуправления в виде домовых комитетов (старших по подъезду).

Образование домовых комитетов в многоквартирных домах с передачей им функций полномочных представителей позволит жителям организовать непосредственное самоуправление своим жилым домом и создать эффективный механизм взаимоотношений между жильцами и управляющей компанией.

Наибольшим потенциалом участия в управлении жилым фондом обладают преимущественно жители, имеющие практический опыт предпринимательской деятельности и женщины, ведущие домашнее хозяйство, а также молодые люди до 29 лет и люди зрелого возраста (51-60 лет) с высшим и средним профессиональным образованием.

Выявленный в результате опроса уровень потенциальной готовности жильцов участвовать в управлении жильем значительно

превышает степень реального общественного участия жителей, что свидетельствует об имеющихся социальных резервах у органов местного самоуправления и органов ТОС по вовлечению граждан в процессы управления жилым фондом и развитию партнерских отношений с управляющей компанией.

Примечания

1 См.: Федеральный закон «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.04 г. № 189-ФЗ

2 См.: Подгорбунских, А. Способы осуществления органами местного самоуправления контроля за деятельностью управляющих организаций // Гор. упр. 2009. № 7. С. 72-81.

3 См.: Федеральный закон «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ.

4 См.: Демьянов, Е. А. Территориальная общность как субъект самоуправленческой активности // Проблемы мест. самоуправления. 2004. № 2. С. 20-24.