«Выбору» «Майский» не указ

Как стало известно “Ъ-Черноземье”, вместо ТРЦ «Майский» на окраине Воронежа, проект которого ранее анонсировала ГК «Мегион» Бориса Нестерова, может появиться жилой квартал. Планы на освоение участка заявило ООО «Выбор» депутата областной думы Александра Цыбаня. Согласно карте функциональных зон недавно согласованного генплана Воронежа, на том же участке выделена зона застройки многоэтажными домами, рассчитанная на 135,68 тыс. кв. м жилья. В компании «Выбор» подтверждают, что планов по возведению ТРЦ у них нет.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

О дальнейшей судьбе проблемного участка на выезде из Воронежа в направлении Курска “Ъ-Черноземье” стало известно после изучения градостроительной документации. Как оказалось, компания «Выбор» в прошлом году заявляла местным властям о планах по строительству ТРЦ на западной окраине Воронежа, когда новый генплан Воронежа еще только готовился. Соответствующая информация от девелопера размещена в уже действующем документе. В нем указано, что на 3,7 га планируется построить 96,9 тыс. кв. м торговых площадей. Однако, согласно карте функциональных зон, на том же месте выделена территория для застройки многоэтажными домами. На участке может быть возведено, согласно генплану, 135,68 тыс. кв. м жилья. На запрос „Ъ“ в пресс-службе «Выбора» ответили, что строить ТРЦ на этом участке компания не намерена, а конкретизировать планы по освоению участка пока не могут.

На этом же участке ранее ГК «Мегион» анонсировала строительство ТЦ «Майский» площадью около 65 тыс. кв. м. Объект собирались сдать еще в 2015 году, затем сроки перенесли на 2018-й. Но в этом году был лишь полностью снесен с участка недострой, оставшийся от группы «Кит-Кэпитал», который новый инвестор хотел использовать для ТРЦ. При этом глава «Мегиона» Борис Нестеров всегда акцентировал внимание на том, что его компания является лишь девелопером проекта, а не собственником участка. В разговоре с „Ъ“ господин Нестеров подтвердил, что компания окончательно отказалась от планов по строительству ТРЦ в указанной локации.

В управлении обанкротившегося «Кит-Кэпитала» Тимура Горяева к концу нулевых находилось четыре ТРЦ (по одному в Екатеринбурге, Нижнем Тагиле, Оренбурге и украинском Николаеве), еще три (в Липецке, Тамбове, Воронеже) были в стадии строительства. Все указанные объекты, кроме тамбовского и воронежского, перешли в управление Mallino Development Group, при этом акционеры объектов якобы остались прежними. В конце прошлого года подконтрольное, как считается, господину Горяеву ООО «Линия» (Свердловская область) разморозило липецкий объект. На месте тамбовского, по данным мэрии, появятся многоквартирные дома.

Воронежский недострой «Кит-Кэпитала» в 2011 году выкупило зарегистрированное в Свердловской области ООО «Ворон». Однако, по данным Росреестра на конец 2013 года, участки площадью 26,2 тыс. кв. м и 10,7 тыс. кв. м, а также незавершенный объект площадью 13,6 тыс. кв. м перешли в собственность воронежского ООО «Витекс», зарегистрированного по адресу ТРЦ «Максимир» группы «Мегион». В 2014 году в ГК поясняли, что «лишь готовят площадку к строительству и перепродаже». В базе данных ЕГРН сведений о собственниках участков нет.

Освоение участка может осложнить судебное разбирательство, инициированное жильцами прилегающих домов еще в 2006 году при начале работ «Кит-Кэпиталом». По их мнению, застройщик «допустил грубые нарушения» в виде «наложения границ строительства» на принадлежащие им участки, не организовал разворотную площадку и пожарный проезд, а также вырубил многолетние сосны. В 2008 году Советский райсуд обязал «Кит-Кэпитал» установить 50-метровую санитарно-защитную зону (по данным жильцов, фактическое расстояние от котлована до их домов составляло четыре-пять метров). Однако строительство, в том числе и в санитарной зоне, в конце апреля 2014 года возобновилось.

Председатель комитета по торговой недвижимости РГУД, генеральный директор «IDEM-консультанты по недвижимости» Екатерина Гресс считает очевидным, что девелопер скорректировал свои планы по строительству ТРЦ, ведь «проект долгоиграющий и неоднократно переносился». Обеспеченность торговыми площадями в Воронеже, по словам госпожи Гресс, довольно высока, конкурентная ситуация серьезная — порядка 600 кв. м на тысячу жителей. При этом в городах-миллионниках с более высокой платежеспособностью населения цифры ниже: в Казани — 460 кв. м на тысячу жителей, в Нижнем Новгороде — 520 кв. м на тысячу жителей. «Кроме того, обеспеченность торговыми площадями правого берега, на котором планировался ТРЦ, более чем в два раза превышает показатели левобережья. Нам как консультантам достаточно очевидна позиция девелопера, — отметила эксперт. — Такая стратегия видится правильной также с учетом пандемийного влияния и сложностей у ритейлеров».

Главный аналитик ГК «Алор» Алексей Антонов считает, что возведение очередного ТРЦ в правобережной части экономически было оправданно лишь до пандемии, когда сохранялся высокий потребительский спрос именно на покупки офлайн. «Замена идеи ТРЦ на жилье сегодня выглядит как желание любыми средствами освоить инвестиционный бюджет. Но не стоит забывать, что местные жители активно противоборствуют строительству, упирая на нарушение экологических норм, которые сейчас имеют большой вес в политической повестке», — предупредил аналитик.