Офис для двоих

Небольшим компаниям нет места в современных офисных центрах бизнес-класса. Причина даже не в высокой цене аренды — компании готовы платить. Но девелоперы не заинтересованы в мелких арендаторах, ведь с ними очень много хлопот. Да и спрос на большие офисные площади все еще не удовлетворен.

Малые — не значит бедные

Отношение к малым и средним компаниям как к бизнесу "начинающему" далеко не всегда справедливо. Смотря что считать маленькой компанией. По российским понятиям (и законам) типичным представителем малого бизнеса является нефтетрейдерская фирма или импортер товаров luxury. Учитывая число штатных сотрудников таких компаний, им действительно не нужны целые этажи в современных бизнес-центрах. Но и ютиться в переделанных квартирах зданий ГлавУПДК где-нибудь на Кутузовском проспекте уровень бизнеса уже не позволяет. Кроме того, существует множество компаний, которые, уже имея офисы в не самых престижных бизнес-центрах или административных зданиях, стремятся арендовать небольшие качественные площади, чтобы разместить там так называемые представительские офисы.

Словом, спрос на маленькие помещения существует, но нет предложения. Как правило, помещение небольшой площади (20-100 кв. м) улетает за несколько суток; заявки на офисы площадью не больше 100 кв. м составляют до половины всех заявок столичных агентств недвижимости, между тем доля таких помещений в бизнес-центрах классов А и B ничтожно мала.

Причина заключается в том, что девелоперам просто невыгодно заниматься маленькими офисами. Большинство владельцев строящихся бизнес-центров классов А и В+ предпочитает сдавать помещения большими блоками, а в идеале и этажами. Стандартный лот колеблется от 500 до 4000 кв. м. Ситуация эта не изменится, пока на большие помещения есть спрос. Крупные компании арендуют большие площади, учитывая перспективы роста числа сотрудников, сохраняя возможность расширяться в пределах одного здания. А для арендаторов небольших площадей характерна большая текучка. Слишком велика вероятность того, что компании-арендатору по мере расширения потребуются дополнительные площади, которые арендодатель не сможет предоставить. В этой ситуации небольшой компании переехать намного проще, чем организации с большим числом сотрудников и сложной техникой. Маленькие компании, как правило, не идут на заключение договоров, где прописаны штрафные санкции за досрочное прекращение аренды, поэтому удержать их сложно.

По словам Павла Пряникова, заместителя генерального директора Delta Estate, спрос на офисы в качественных бизнес-центрах превышает предложение (вакантных площадей в классе А фактически нет, в классе В свободные помещения составляют 5-8%), и потому девелоперам невыгодно как с экономической точки зрения, так и по трудозатратам "размениваться по мелочам". Анатолий Федоренко, руководитель информационно-аналитического управления ГК "Вашъ финансовый попечитель" (управляет несколькими бизнес- и торговыми центрами Москвы), объясняет, что кроме очевидных усложнений строительного процесса и инженерных работ (дополнительная разводка коммуникаций, дополнительные стены, перегородки и т. п.) в случае ориентации на маленькие помещения происходит и большая, чем обычно, потеря полезной (сдаваемой в аренду) площади. Маленькие офисы предполагают кабинетную систему, где за счет коридора и других мест общего пользования полезная площадь чаще всего становится как минимум на 10% меньше, чем в бизнес-центрах с планировкой open space. Такая планировка доставляет больше хлопот отделу по работе с арендаторами управляющей компании и службе безопасности. Кроме того, среди небольших компаний выше процент ротации, в результате увеличенный срок экспозиции помещений также отражается на доходности.

Правда, такие "потери" площадей могут быть компенсированы более высокой арендной ставкой за маленькие офисы, что обычно и происходит: небольшие площади сдаются как минимум на 20% дороже. При этом, как правило, стоимость аренды рассчитывается исходя из количества рабочих мест, а не занимаемой площади. Но за такой дефицитный товар, как небольшой качественный офис, особенно в центре, арендаторы готовы платить.

Консультанты и девелоперы отмечают, что сама компания, арендующая меньше 100 кв. м, рискует получить в распоряжение не удобный современный офис с коммуникациями соответствующего уровня, а коридор с множеством дверей.

Размером не вышли

В случае если компанию удовлетворяет офис класса С, решить проблему поиска нужной площади не очень сложно. Наиболее реальный способ обзавестись небольшим офисом довольно традиционный — снять помещение на нижних этажах жилого дома. Правда, до 80% таких предложений продается, а еще около 10% — это переуступка прав аренды, но и найти помещение, которое отдается в аренду собственником, еще возможно. Внутри Садового кольца стоимость таких помещений начинается от $6 тыс. за 1 кв. м, в районе ТТК — от $5 тыс. за 1 кв. м.

Анатолий Федоренко рассказывает, что более качественные помещения встречаются в бывших заводоуправлениях, НИИ и промышленных зданиях, которые путем реконструкции были переделаны в офисные центры, бизнес-парки или технопарки. Например, в технопарке "Семеновский" сдаются в аренду относительно небольшие площади — от 30 до 200 кв. м, а в офисном центре "Дмитровский" можно снять площадь от 20 кв. м.

Кроме того, в старых административных зданиях также часто встречается кабинетная планировка с помещениями по 30-100 кв. м. Особенно много таких особнячков в районе Таганки и станции метро "Площадь Ильича". При этом ставка аренды тут может не превышать $500 за 1 кв. м в год. Единственный недостаток таких помещений — короткий договор аренды (как правило, он заключается на 11 месяцев, чтобы миновать его оформление в Мосрегистрации). Анатолий Федоренко полагает, что бизнес-центры классов В и С, реконструированные промышленные здания,— это наиболее предпочтительный вариант и в плане работы управляющих компаний, и с точки зрения безопасности, и с юридической точки зрения.

Еще одним вариантом приобретения или аренды заветной небольшой площади в приличном месте могут стать аукционы, проводимые департаментом имущества Москвы, а также его СГУПами. На этих аукционах помещения, принадлежащие городу, предлагаются как в аренду, так и на продажу. При этом конечные цены на них как минимум на 10-15% меньше рыночных. Впрочем, найти представителей среднего и малого бизнеса, готовых рассказать о своем участии в подобном аукционе, нам не удалось.

В бизнес-центре категории А малой компании найти офис практически невозможно. В свое время небольшие площади реализовывались в комплексах "Романов двор" и Paveletskaya Tower, в "Дворянском доме" на Арбате. Позже малые помещения предлагали такие комплексы, как "Капитал Плаза", "Аврора бизнес-парк". Кроме того, можно назвать "Смоленский пассаж" и "Миллениум Хаус", где есть помещения от 30 кв. м. Но цены аренды на них начинаются от $1100 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов, достигая и $2000 за 1 кв. м в год.

Подводя итог, можно сказать, что универсального решения проблемы аренды небольшого, но качественного офиса нет. На Западе существует практика объединения нескольких небольших компаний, которые совместно арендуют минимальный лот и разрабатывают порядок пользования помещением с учетом пожеланий всех вовлеченных сторон. В России, как отмечают участники рынка, такие объединения скорее исключение, как в силу высокого спроса на помещения, так и по причине ментальных особенностей владельцев небольших бизнесов. Слишком велик риск того, что "сожитель" в один прекрасный день прекратит платить аренду и съедет, а возмещать потери собственнику придется оставшейся компании.