Грузы пришлись не ко дворам

обновлено 13:11

Грузы пришлись не ко дворам

«РЖД-Недвижимость» застроит 300 своих га в Москве

«РЖД-Недвижимость» готовится застроить территорию шести грузовых дворов в Москве общей площадью 300 га. На этих участках может появиться суммарно около 2,5 млн кв. м различной недвижимости, на строительство которой потребуется оценочно 380 млрд руб. Эксперты считают, что госкомпания может привлечь к реализации сторонних девелоперов, как в случае с проектом джентрификации бывшего Рижского грузового двора.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

С начала этого года «РЖД-Недвижимость» начала подготовку документации по застройке почти 300 га в Москве, где сейчас расположены грузовые дворы, подсчитал “Ъ” на основе распоряжений Москомархитектуры. Документы касаются проектов планировок территории грузовых дворов «Москва-Товарная-Киевская» (49,45 га), «Москва II-Митьково» у станции метро «Сокольники» (32,47 га), «Москва-Бутырская» у Савеловского вокзала (36,7 га), «Москва-Товарная-Павелецкая» (94,98 га), «Москва-Товарная-Рязанская» Казанского направления (31,98 га) и «Москва-Товарная-Смоленская» у Белорусского вокзала (53,86 га). В Москомархитектуры не ответили на запрос “Ъ”.

В ОАО РЖД сообщили “Ъ”, что в ноябре 2022 года 100% долей в «РЖД-Недвижимость» реализованы за периметр холдинга.

В связи с этим, добавили там, согласование параметров застройки происходит без участия ОАО РЖД. Получить комментарии в «РЖД-Недвижимость» не удалось.

По данным СПАРК, с октября 2023 года «РЖД-Недвижимость» через ООО «ТР-1» и «ТР-2» принадлежит ЗПИФ «Территория развития» под управлением АО «ААА Управление капиталом». Этой компанией в свою очередь владеют структуры Газпромбанка, где оперативно не ответили на запрос “Ъ”.

По оценке основательницы «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, на 300 га можно построить 2,5 млн кв. м, из которых 1,5 млн кв. м — жилье, при объеме инвестиций примерно в 380 млрд руб. Выручка от реализации всей недвижимости возможна на уровне 775 млрд руб., добавляет эксперт. Единственный минус участков — их близость к железной дороге, отмечает гендиректор «ОМ Девелопмент» Александр Пахоленко.

12,6 миллиона квадратных метров

на такой объем застройки власти Москвы выдали разрешений в январе—сентябре.

Учитывая опыт застройки Рижского грузового двора (РГД), «РЖД-Недвижимость», вероятно, привлечет к освоению других площадок пул профессиональных компаний, отмечает директор департамента девелопмента жилой недвижимости Nikoliers Тимур Рывкин. Так, застройкой РГД занимается «РГ-Девелопмент». Партнером в перспективе может стать любой крупный игрок столичного рынка, считает партнер NF Group Ольга Широкова.

Александр Пахоленко, напротив, полагает, что «РЖД-Недвижимость» вполне может самостоятельно застраивать грузовые дворы и продавать недвижимость, если усилит команду топ-менеджерами, уже зарекомендовавшими себя на рынке офисной и жилой недвижимости. Тем не менее, продолжает эксперт, такой портфель проектов даже крупная компания не сможет вывести на рынок единовременно. При консервативном сценарии на освоение площадок всех грузовых дворов потребуется до 12 лет, считает госпожа Доброхотова.

Тем не менее амбициозные планы по застройке грузовых дворов могут и не воплотиться в реальность в первоначальном плане. Так случилось с бывшим Рижским грузовым двором, где исходно планировалось построить 457 тыс. кв. м офисов, из которых 218 тыс. кв. м должны были пойти под размещение более 10 тыс. сотрудников ОАО РЖД. Однако в начале 2023 года в ОАО РЖД говорили “Ъ”, что строительство своей штаб-квартиры было «наиболее эффективным вариантом» в 2020 году, но с учетом «последних изменений на рынке коммерческой недвижимости столицы и ситуации в стройиндустрии» холдинг стал прорабатывать альтернативный вариант с арендой офисных площадей. Теперь госкомпания может занять более 200 тыс. кв. м в строящейся башне Moscow Towers в деловом центре «Москва-Сити» (см. “Ъ” от 7 марта).