Эволюция квартирного вопроса

За тридцать лет российский рынок недвижимости серьезно эволюционировал. Он прошел путь от «серых» схем с обманутыми дольщиками и стоимостью квартир в у. е. до реализации проектов по счетам эскроу и приобретения до 80% жилья в ипотеку. Об особенностях ведения девелоперского бизнеса с 1990-х годов до наших дней — в материале BG.

Некоторые эксперты полагают, что для крупного строительного бизнеса наиболее благоприятным периодом является текущий, который начался после 2010–2012 годов

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В 1991 году в соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» граждане обрели возможность бесплатно получить в собственность жилое помещение. Этим правом можно было воспользоваться один раз, обратившись в государственный или муниципальный жилищный фонд. Примерно через год была попытка ввести так называемую ваучерную приватизацию, когда за определенный комиссионный сбор гражданин мог получить специальные приватизационные чеки, чтобы оплачивать любое недвижимое имущество. Однако эта практика просуществовала недолго.

Собеседники BG замечают, что на фоне приватизации активно начал развиваться рынок риелторских услуг: из-за роста числа мошенничеств и криминализации отрасли наиболее безопасным способом продажи и покупки жилья была его реализация через агентства. Тогда люди активно начали вкладывать средства в недвижимость из-за низкой обеспеченности жильем, оставшейся с советского времени. Интересно, что для 1990-х годов была характерна фиксация стоимости квартиры в долларах или условных единицах из-за гиперинфляции. Так, в течение года жилье могло подорожать в десятки раз, особенно ярко это проявилось во время кризиса 1998 года, когда случился дефолт и доллар возрос в четыре раза, с 6 до 24 рублей. В это же самое время зародилась и ипотека, правда, к современному ипотечному кредитованию она имела мало отношения. Некоторые банки предлагали гражданам ипотечные кредиты на период от года до трех лет под 40% годовых. Очевидно, что такие продукты не имели большой популярности и имели ограниченную доступность, поэтому подавляющая часть квартир приобреталась за собственные средства.

Что касается появления новых домов, то в первые годы после распада СССР в основном доделывалось то, что начинало строиться еще в советское время. Возведением нового жилья занимались строительно-монтажные управления, которые сохранились со времен Союза. И если на первоначальных этапах застройщики реализовывали проекты за свой счет, то ближе к концу 1990-х началась эра долевого строительства, причем фактически она никак не регулировалась. Из-за несовершенства законодательства покупатели, вкладываясь «в воздух», нередко оставались и без денег, и без квартиры. Застройщики могли выходить на площадку без разрешения на строительство, срывали сроки, договоры между сторонами нередко нигде не регистрировались, что повышало риски «двойных продаж».

«До 2004 года, когда появился федеральный закон № 214 о долевом строительстве, на рынке было множество разных схем, которые почти никак не регулировались: вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи, договоры предварительного бронирования. Правовая защищенность покупателя была несравнимо ниже, чем сегодня, что порождало и проблему обманутых дольщиков»,— рассказывает Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике группы RBI.

По словам Александра Бреги, генерального директора компании «Мегалит — Охта Групп», в 1993 году компания была первой, кто начал выпускать ценные бумаги на рынке недвижимости. «Мы предлагали покупателям специальные имущественные листы номиналом от 0,1 кв. м в строящемся доме. Можно было либо накопить достаточное количество листов и получить в итоге квартиру, а можно было их в любой момент обменять их на деньги»,— вспоминает он. При этом каждый день компания публиковала индекс недвижимости, и держатели могли отследить, сколько они заработали вместе с ростом стоимости метра. «Это был успешный способ привлечения средств, но успели мы его опробовать только на одном объекте. Потом появились законы, которые не позволили нам развить эту деятельность»,— с сожалением отмечает он.

Бурный рост 2000-х

Законопроект о регулировании сферы долевого строительства был подписан президентом России Владимиром Путиным 30 декабря 2004 года. В том же году была создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, позволившая формализовать процедуру регистрации недвижимости и сделок с ней. «После 2004 года в течение примерно пяти лет длился переходный период, когда договоры долевого участия еще не были повсеместно распространены. Многие продолжали использовать, например, предварительные договоры купли-продажи. Долгое время одной из распространенных схем оставались и жилищно-строительные кооперативы»,— объясняет господин Ефремов.

Что касается ДДУ, то его участники рынка называют «самой цивилизованной схемой», которая и для дольщика надежна и безопасна, и для застройщика удобна, поскольку она четко устанавливает права и обязанности сторон на уровне отдельного закона. Примерно в это время доступнее становится и ипотека: ипотечные ставки снизились до 15%, а у заемщиков появилась возможность приобрести квартиру без первоначального взноса и подтвержденного дохода. Однако доля ипотечных продаж была все равно относительно низка и оставалась на уровне 10–15%.

Ситуацию осложнил очередной кризис, случившийся в 2008–2009 годах, который привел к банкротствам ряда крупных и мелких застройщиков, недооценивших собственные риски. Снова появилось множество обманутых дольщиков, а банки, оставшиеся без длинных денег, ушли с рынка. Кроме того, понадобилось усиление контроля над нормативной базой со стороны государства.

По мнению экспертов, избавиться от «серых» схем получилось после внесения поправок в 214-ФЗ, а также в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые были подписаны в 2010 году Дмитрием Медведевым во время его президентского срока. А через два года было введено страхование гражданской ответственности строительной компании за ненадлежащее исполнение обязательств или банкротство.

В 2019 году схема ДДУ претерпела серьезные изменения: были введены эскроу-счета, дольщики получили дополнительные гарантии безопасности своих средств. «Сегодня в схеме появился дополнительный участник в лице банка, он контролирует цены и темпы продаж. То есть для застройщика есть риски того, что при ухудшении рыночной ситуации финансирование будет приостановлено или, например, что банк будет вмешиваться в политику продаж. До эскроу застройщик мог принимать решения самостоятельно, не было необходимости учитывать мнение банка-кредитора»,— говорит господин Ефремов.

По мнению Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers, проектное финансирование удобно тем, что оно обеспечивает прозрачность, безопасность для потребителя. «Сейчас дольщик в большей степени застрахован, его риски снижены, что, в свою очередь, отразилось на стоимости квартир. В результате потребитель платит на 15–20% больше»,— указывает она.

Вместе с тем, по мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, для крупного строительного бизнеса наиболее благоприятным периодом является текущий, который начался после 2010–2012 годов. «Сейчас строительные компании приобрели такой масштаб бизнеса и такое влияние, что, по сути, они начинают устанавливать правила игры на рынке»,— констатирует он.

Дальнейшие перспективы

Перспектива долевого строительства будет зависеть от того опыта, который получит отрасль в результате перехода на эскроу. «Однако с начала запуска новой схемы не прошло даже одного инвестиционного цикла, и многие объекты до сих пор продолжают достраиваться без эскроу, так что выводы делать рано»,— подчеркивает господин Ефремов.

По словам госпожи Конвей, нынешнее проектное финансирование — это вершина эволюции финансовых инструментов, при этом более цивилизованным и удобным вариантом она считает ЗПИФы. «Это удобный инструмент, который сохраняет интересы обеих сторон. Девелопер не осложняет себе жизнь 214-ФЗ и проектным финансированием, а покупатель получает возможность приобрести квартиры на ранней стадии готовности с чуть большей экономией, но по немного более сложной инвестиционной схеме»,— полагает она.

По мнению господина Бреги, рынок также вполне может прийти к реализации уже готовых квартир на первичном рынке. «Вряд ли мы увидим столь кардинальные изменения в обозримой перспективе. Сейчас большое количество покупателей заинтересовано в покупке жилья на ранних стадиях строительства за меньшие деньги. Однако если представить, что благосостояние людей вырастет, то, безусловно, покупка готового жилья может стать более актуальной»,— считает он.