Ипотека в штучном формате

Доля сделок с привлечением ипотечных кредитов на рынке жилья премиум-класса за последние полгода резко упала. Если в масс-маркет жилищное кредитование после зимнего провала постепенно возвращается, то элитное жилье пока в основном приобретается на собственные средства покупателей.

Как говорят аналитики, ипотека на элитном рынке — инструмент не самый распространенный. Если до кризиса в массовом сегменте доля ипотечных сделок на строящихся объектах иногда доходила до 50%, то в премиальном классе жилищные кредиты использовались значительно меньше. Получить кредит на сумму в несколько десятков миллионов рублей значительно сложнее, чем занять деньги в банке для приобретения типового жилья.

Фрагментированный рынок

Первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов поясняет: "Кредитные риски по таким суммам довольно велики в силу большой нагрузки по платежу на бюджет клиента, а также в силу неопределенности сроков реализации элитного объекта в случае потенциального дефолта".

Однако и состоятельные люди не пренебрегали покупкой жилья в ипотеку, ведь "вынуть" крупную сумму из собственного бизнеса не всегда возможно, и тогда кредит в банке — это выход. По данным Knight Frank, в 2012-2013 годах доля ипотеки на элитном рынке доходила до 20%, еще 17% приходилось на сделки с применением рассрочки, остальные же сделки проходили за счет средств покупателя. В 2015 году элитная недвижимость приобретается в 85% случаев за счет средств клиентов и лишь в 12% случаев используется жилищное кредитование, еще 3% приходится на рассрочку.

У некоторых застройщиков доля ипотеки и еще меньше. Денис Бабаков, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", говорит: "Доля покупателей элитных квартир, привлекающих ипотечные кредиты, у "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" небольшая, но стабильная. Сегодня, как и до кризиса, она составляет 5%". Такую же долю называют аналитики компании "БФА-Девелопмент".

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", поясняет: "Этот сегмент рынка одновременно достаточно узок и фрагментирован. Ситуация по условиям кредитования может значительно отличаться в зависимости от конкретного проекта. Стоит отметить сравнительно низкую зависимость рынка элитной недвижимости от ставок ипотеки: покупатели элитной недвижимости зачастую имеют более выгодные источники фондирования (например, кредитование под заем ценных бумаг или иных активов). В противном случае, ставки по ипотеке почти не отличаются от среднерыночных".

Спад из-за ставки

В январе 2015 года рынок ипотечного кредитования резко сократился. После того как Центробанк поднял ключевую ставку, банки стали резко увеличивать ставки по жилищным кредитам. Сначала коммерческие банки выставили заградительные ставки. Потом они осторожно начали работать по новым ставкам, которые все равно в основном превышали 16,5% и являлись для заемщиков неприемлемыми. В результате ипотека стала для многих недоступна. С 17 марта вступила в действие программа государственного субсидирования ставки по ипотеке. В 2014 году средняя ставка по ипотечному кредиту на первичном рынке составила 14,2%. Сегодня у дольщиков есть возможность получить кредит в банке по ставке от 11,5%, а для льготных категорий граждан по программе АИЖК — от 10,9%. Программа с господдержкой работает и на рынке дорогой недвижимости. Максимальная сумма кредита по ставке с господдержкой составляет 8 млн рублей. Доля жилищного кредитования стала постепенно восстанавливаться. Однако не во всех сегментах.

Борис Каптелов, коммерческий директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", говорит: "На рынке элитного жилья ипотека с господдержкой не сильно сказалась, поскольку сумма кредита, который субсидируется государством, ограничена восемью миллионами рублей". Начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Наталья Деньгова замечает, что ипотечные программы банков, ставки по которым государством не субсидируются, начинаются от 16% и выше (с господдержкой ставка составляет 12-13% годовых).

"Учитывая, что ипотека под 16% и выше может понравиться не всем потенциальным клиентам, мы предлагаем и другой вариант — беспроцентная рассрочка на два с половиной года при первоначальном взносе 65% от стоимости элитной квартиры", — рассказала госпожа Деньгова.

Однако многие банки успели разработать продукты, которые объединяют низкую ставку благодаря господдержке с другими объемами за счет ипотечных продуктов банка. К примеру, ЖК "Леонтьевский мыс" также вступил в программу "Ипотека с господдержкой". Это позволит клиентам при покупке квартиры воспользоваться ипотечной программой ВТБ24 с процентной ставкой 13% и ипотекой Сбербанка с процентной ставкой 11,9% (12,9% при отказе от участия в программе страхования). "По нашему проекту приблизительно 30% квартир продано в кредит", — сообщил господин Каптелов.

Десять миллионов в одни руки

Игорь Жигунов разъясняет: "Ставки по кредитам, изначально резко выросшие в декабре 2104 года до 23-26%, к маю снизились до 13-16% по рынку, но сами суммы кредита, которые рассматривают для себя кредиторы как "стандартные", варьируются пока в пределах 10-15 млн рублей максимум "в одни руки" на "один объект". В итоге элитное жилье на средства ипотеки в настоящее время приобретается в штучном формате. И то это касается только квартир. Программ кредитования элитных загородных домов вообще практически нет. Только индивидуальные решения по рынку. Это пока самый малоликвидный сегмент с точки зрения качества залога".

Евгений Сафонов, директор департамента развития частного банковского бизнеса Абсолют-банка, отмечает при этом, что за последние полгода поменялась как структура спроса, так и стоимость элитного жилья: в долларах ее цена снизилась в среднем на 10% за первый квартал: "При этом спрос сместился с квартир стоимостью 50 млн рублей и выше в сторону 30 млн и выше. Из-за девальвации рубля усилился спрос на элитную недвижимость со стороны граждан из стран СНГ, такая покупка стала намного выгоднее, чем раньше. В том числе и с точки зрения инвестиций. И, напротив, интерес состоятельных россиян к такой недвижимости упал из-за снижения инвестиционной привлекательности таких объектов, из-за выросших рисков при реализации этой категории недвижимости в текущих условиях рынка".

Дмитрий Пешнев-Подольский, первый вице-президент, руководитель Private Banking Газпромбанка, говорит: "В марте в этом сегменте наблюдался штиль. Сейчас мы наблюдаем некоторое оживление на рынке элитной ипотеки — за счет снижения процентных ставок (до уровня начала декабря 2014 года), предоставления скидок и снижения цен на ряд объектов". Он отмечает, что Private Banking Газпромбанка в период кризиса не ужесточал условия программы ипотечного кредитования и не прекращал контактов с застройщиками и агентствами элитной недвижимости. "Дальнейшее снижение процентных ставок приведет к постепенному увеличению спроса на ипотечные кредиты и к возврату объемов кредитования на докризисный уровень. Как ожидается, это произойдет в конце 2015 года", — прогнозирует господин Пешнев-Подольский.

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова согласна с коллегой: "В настоящее время рынок снова ожидает очередное снижение ключевой ставки, а вслед за этим — и ставок по ипотечным продуктам вторичного рынка. Это приведет к постепенной нормализации ситуации и к увеличению доли ипотечных сделок в секторе элитной недвижимости".