Проблемы законодательного регулирования участия в долевом строительстве: реальность и перспективы

Вестник Марийского государственного университета Серия «Исторические науки. Юридические науки». 2017. Т. 3. № 3

УДК 349.444

ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: РЕАЛЬНОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ

О. И. Лашманов

Марийский государственный университет, г. Йошкар-Ола

PROBLEMS OF LEGISLATIVE REGULATION OF EQUITY CONSTRUCTION: REALITY AND PROSPECTS

O. I. Lashmanov

Mari State University, Yoshkar-Ola

В настоящей статье исследуются пробелы в законодательстве, регулирующем строительство многоквартирных домов, в частности договора долевого строительства. Долевое строительство на протяжении долгих лет позволяет людям решать проблемы с жильем, однако, нередки и случаи мошенничества в данной сфере. Недобросовестные застройщики нередко исчезают со средствами дольщиков, оставляя их без денег и жилья. Вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов имеют большую социальную значимость. Несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, в деятельности уполномоченных органов и в судебной практике до сих пор не удалось достичь единства. Наличие пробелов в законодательстве, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования становятся причиной многочисленных нарушений прав и интересов дольщиков. В этой статье исследуются точки зрения ученых относительно сущности и правовой принадлежности данного договора. На основании анализа выявленных проблем автор статьи предлагает способы совершенствования законодательства в данной сфере. Исследование проблем государственного регулирования долевого строительства многоквартирных домов и выявление факторов, влияющих на изменение экономической и правовой ситуации в части взаимоотношений между гражданами и строительными организациями, позволит системно подойти к решению жилищной проблемы в стране. Поэтому в нашей работе мы рассмотрели комплекс проблем, порожденных законодательством в части регулирования долевого строительства.

Ключевые слова: строительство, долевое участие граждан, пробелы в законодательстве.

This article examines the gaps in legislation regulating the construction of apartment buildings, in particular the contract of shared construction. For many years, share construction allows people to solve problems with housing, however, there are also frequent cases of fraud in this area. Unscrupulous builders often disappear with the funds of the shareholders, leaving them without money and housing. Issues of equity participation in the construction of apartment buildings have great social significance. Despite numerous attempts to legislatively resolve this sphere, unity has not yet been achieved in the activities of authorized bodies and in judicial practice. The gaps in legislation, the lack of a clearly established system of legal regulation are the cause of numerous violations of the rights and interests of equity holders. This article explores the point of view of scientists on the essence and legal belonging of the contract. Based on the analysis of identified problems, the author offers the ways of improvement of legislation in this area. The study of problems of state regulation of shared construction of apartment buildings and identify the factors affecting the change in economic and legal situation in terms of relations between citizens and construction companies, allows to solve the housing problem in the country. Therefore, the paper considers a set of problems, generated by the legislation in the part of regulating shared construction.

Keywords: construction, equity participation of citizens, gaps in the legislation.

На современном этапе развития российского об- средств участников долевого строительства явля-щества, когда ведение строительства домов за счет ется объективной реальностью, защита законных

© Лашманов О. И., 2017

Vestnik of the Mari State University Chapter "History. Law". 2017, vol. 3, no. 3

прав и интересов всех участников долевого строительства является одной из приоритетных задач государства.

Правоотношения, возникающие между участниками долевого строительства и застройщиком, регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту статьи - Закон). Между тем, анализ судебной практики (гражданских, административных и уголовных дел) позволяет утверждать о наличии достаточно большого количества правовых пробелов, существующих в регламентации участия в долевом строительстве. Данный довод подтверждает и количество вносимых изменений в Закон, которые говорят о несовершенстве законодательного регулирования.

Итак, прежде чем говорить о проблемах правового регулирования участия в долевом строительстве, необходимо определить, что под данным понятием подразумевается.

Исходя из смысла части 1 статьи 1 Закона, можно сделать вывод, что данный закон регламентирует правоотношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников права собственности на объекты долевого строительства, под которыми понимаются многоквартирные дома и/или иные объекты недвижимости.

Судебная практика, развивая мысль законодателя, подчеркивает, что участие в долевом строительстве может быть связано не только с создаваемыми вновь объектами, но и с реконструируемыми1.

В правовой науке достаточно актуален вопрос о том, что представляет собой договор долевого участия в строительстве.

Так, Р. Р. Шаудйллин полагает, что участие в долевом строительстве для дольщика выражается в обязанности «уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства», а для застройщика в обязанности «приобрести в собственность либо в аренду земельный участок для строительства (создания) на этом земельном участке в соответствии с проектной декларацией объекта долевого строительства и после получения в соответствии с действующим законодательством разрешения на ввод в эксплуатацию

1 Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 № 17395/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 9.

многоквартирного дома или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства» [4, с. 65].

В свою очередь А. В.Дикун рассматривает участие в долевом строительстве как «инвестиционную деятельность», которая направлена на получение или сохранение в будущем дохода от вложений, произведенных путем передачи денежных средств организации, целью деятельности которой является привлечение денежных средств для строительства объектов недвижимости с последующим приобретением права собственности на помещения в таких объектах [2, с. 30].

Существуют и иные точки зрения, акцентирующие внимание на той или иной особенности участия в долевом строительстве при определении данного понятия.

Между тем, представляется, что большинство предлагаемых дефиниций не изменяют сущностного содержания договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Законом, а просто унифицируют права и обязанности сторон в одном определении. В связи с изложенным более актуальным представляется исследование не вопросов сущностной характеристики договоров долевого участия, а проблем, возникающих при их реализации.

Наличие проблем в сфере участия в долевом строительстве особо ярко иллюстрируется в свете регулярно появляющихся нормативных и нормативно-правовых актов самых разных органов государственной власти, что демонстрирует стремление государства максимально защитить более слабую сторону правоотношений - дольщиков.

Так, к примеру, органы законодательной власти регулярно вносят изменения в самые разные законы, с целью повышения уровня ответственности застройщика.

Примером этому может служить статья 15.2 Закона, которая была введена в действие Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ и предусматривает обязанность застройщика страховать гражданскую ответственность. А уже Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-Ф3 в данную статью вносятся изменения в части указания конкретных страховщиков, с которыми могут быть заключены договоры страхования гражданской ответственности застройщика. Все шаги, предпринимаемые законодателем, направлены исключительно защищенности лиц, инвестирующих свои денежные средства в долевое строительство.

В свою очередь, органы исполнительной власти постоянно отслеживают соблюдение законодательства застройщиками, что подтверждается

Вестник Марийского государственного университета Серия «Исторические науки. Юридические науки». 2017. Т. 3. № 3

огромным количеством протоколов и постановлений по административным делам антимоно-польных1 и налоговых2 органов, органов строительного надзора3 и пр.

Однако особую роль в сфере соблюдения законности прав участников долевого строительства занимают органы судебной власти.

С того времени как Закон стал повсеместно действовать на территории Российской Федерации, практически каждый год Верховный суд РФ высказывается относительно защиты и восстановления тех или иных нарушенных прав, возникающих в сфере участия в долевом строительстве. Особое место среди актов Верховного суда, безусловно, занимают «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013), «Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2015)», (утв. Президиумом Верховного суда РФ 25.11.2015), Постановление Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 № 17, «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (утв. Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04.03.2015) и другие.

В данных документах Верховный суд исследовал вопросы определения размера неустойки, вопросы подсудности и подведомственности споров, вытекающих из Закона, особенности передачи прав по договорам цессии среди участников долевого строительства и многое другое.

Между тем, несмотря на все предпринимаемые государством меры, проблемы в сфере участия в долевом строительстве существуют и сейчас. Среди основных проблем, возникающих в связи с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве, хотелось бы выделить следующие: просрочка исполнения обязательств по передачи

1 Решение Вологодского УФАС России от 19.02.2015 по делу № 5-2/22-15 [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС Кон-сультантПлюс (дата обращения 05.12.2015) [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 05.12.2015); Решение Иркутского УФАС России от 02.10.2014 № 2083[Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 05.12.2015).

2 Решение УФНС России <по субъекту РФ> от 02.03.2015 [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС Консультант-Плюс (дата обращения: 05.12.2015).

3 Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области от 02.12.2014 # 246-д [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 05.12.2015).

объекта строительства дольщикам, «заморозка» строек, некачественное строительство.

Анализ законодательства и судебной практики позволяет утверждать, что государство предпочитает придерживаться позиции, согласно которой застройщик за нарушение самых различных прав дольщиков несет финансовую ответственность в виде штрафных санкций, возмещение ущерба и. т. д.

Между тем, современные реалии демонстрируют, что только экономическими способами воздействия проблемы в сфере участия в долевом строительстве решены быть не могут.

Так, все взыскиваемые неустойки в основном оплачиваются «из кармана» дольщиков, также как и за средства одних дольщиков устраняются недостатки в объектах строительства других. Замороженные стройки могут быть достроены либо в случае доплаты со стороны инвесторов, либо в случае вложений со стороны государства.

Представляется необходимым реформировать законодательство в сфере участия в долевом строительстве законодательства, ужесточив требования к застройщику, предъявляемые на стадии получения разрешения на строительство.

Так, в настоящее время получение разрешения на строительство почти всегда сопровождается весьма «формальным» экспертным заключением и подписью должностного лица муниципалитета. Представляется целесообразным создать специальный независимый орган, компетентный проверять строительную документацию еще до начала строительства. Также проверку качества строительства вновь построенных объектов недвижимости необходимо передать от муниципалитета специальным органам строительного надзора и контроля.

Еще одним способом обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств может стать повышение требований к размеру уставного капитала организации, осуществляющей застройку.

Также возможно введение в гражданское законодательство специальных норм, предусматривающих личную имущественную ответственность учредителей и лиц, осуществляющих управление, строительных организаций за нарушение обязательств по договору долевого участия.

Указанные меры будут способствовать улучшению качества строительства, нормализации сроков передачи объектов долевого участия дольщикам и минимизации рисков, связанных с возможной «остановкой» строек.

Vestnik of the Mari State University Chapter "History. Law". 2017, vol. 3, no. 3

Литература

1. Войтенков Е. А. Судебная практика рассмотрения дел о взыскании неустойки по искам физических лиц - участников долевого строительства к застройщику (по материалам решений Красногорского городского суда Московской области) // Российский судья. 2013. № 10. URL: http://dev.lawlibrary.ru/article2288643.html

2. Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1. С. 27-30.

3. Хамов А. Ю. Судебная практика применения неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта недвижимости как способа защиты прав участников долевого строительства // Предпринимательское право, 2017, № 1. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=28399858

4. Шайдуллин Р. Р. Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки // Современное право. 2015. № 6. С. 61-65.

References

1. Voitenkov E. A. Sudebnaya praktika rassmotreniya del o vzyskanii neustoiki po iskam fizicheskikh lits - uchastnikov dolevogo stroitel'stva k zastroishchiku (po materialam reshenii Krasnogorskogo gorodskogo suda Moskovskoi oblasti) [Judicial practice of considering cases on recovery of penalties for claims of individuals participating in shared construction to the developer (based on the decisions of the Krasnogorsk city court of the Moscow region)]. Rossiiskii sud'ya = Russian judge, 2013, no. 10, URL: http://dev.lawlibrary.ru/article2288643.html

2. Dikun A. V. Problema sootnosheniya investitsionnogo dogovora i dogovora uchastiya v dolevom stroitel'stve [Problem of the correlation of the investment contract and the contract of participation in shared construction]. Pravovye voprosy stroitel'stva = Legal issues of construction, 2011, no. 1, pp. 27-30.

3. Khamov A. Yu. Sudebnaya praktika primeneniya neustoiki pri narushenii zastroishchikom sroka peredachi ob"ekta nedvizhimosti kak sposoba zashchity prav uchastnikov dolevogo stroitel'stva [Judicial practice of applying forfeit in case of violation by the developer of the term of transfer of the real estate object as a way of protecting the rights of participants in shared construction]. Predprinimatel'skoe pravo = Corporate law Entrepreneurship, 2017, no. 1, URL: https://library.ru/item.asp?id=28399858

4. Shaydullin R. R. Dogovor dolevogo uchastiya v stroitel'stve zhil'ya: ponyatie i priznaki [Contract of equity participation in the construction of housing: concept and signs]. Sovremennoe pravo = Modern law, 2015, no. 6, pp. 61-65.

Статья поступила в редакцию 15.09.2017 г.

Submitted 15.09.2017.

Для цитирования: Лашманов О. И. Проблемы законодательного регулирования участия в долевом строительстве: реальность и перспективы // Вестник Марийского государственного университета. Серия «Исторические науки. Юридические науки». 2017. № 3 (11). С. 84-87.

Citation for an article: Lashmanov O. I. Problems of legislative regulation of equity construction: reality and prospects. Vestnik of the Mari State University. Chapter "History. Law". 2017, no. 3 (11), pp. 84-87.

Лашманов Олег Игоревич, магистрант, Lashmanov Oleg I., master student, Mari Марийский государственный универси- State University, Yoshkar-Ola, 3eh1t@inbox.ru тет, г. Йошкар-Ола, 3eh1t@inbox.ru