Девелоперы оценивают потенциал

В первом полугодии 2022 года лидером по спросу на жилье в строящихся домах стал Приморский район с долей в 22%. Далее следует Красногвардейский район — 13%. Замыкает тройку лидеров Красносельский район — 12%. Корреспондент Guide Роман Русаков разбирался, какие районы в Петербурге сегодня остаются недооцененными, но имеют большой потенциал для развития строящегося жилья.

В рамках ЖК одного класса, сопоставимых по параметрам транспортной доступности и инфраструктуры, разница в средних ценах на первичном рынке между районами города обычно не превышает 20–25%

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» проанализировал спрос на квартиры в новостройках и определил самые популярные районы. По словам экспертов, покупатели чаще выбирают недвижимость с ближайшим сроком сдачи. Если говорить о втором квартале 2022 года, то более 40% купили квартиры в комплексах с плановым сроком сдачи в 2023 году, еще 21% покупателей выбрали комплексы, которые сдаются до конца этого года. Лидером спроса, согласно исследованию стал Приморский район: на него приходится 22% спроса.

«Покупая квартиру в новостройке, люди, как правило, думают о скором переезде и выбирают жилые комплексы высокой степени готовности в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой. По этой же причине популярностью пользуются квартиры с готовой отделкой, в которых сразу можно жить»,— рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Виталий Коробов, генеральный директор Element Development, замечает: «В Петербурге нет районов-аутсайдеров — есть районы, где нет земли или ее сложно перевести или где нет спроса — из-за транспортных, экологических и других проблем. Если на квартиру низкая цена — значит спроса в этом районе нет, и девелопер вынужден привлекать покупателей ценой»,

При этом эксперты говорят, что сегодня в городе почти не осталось крупных земельных участков, которые можно было бы указать как вектор развития жилищного строительства на длительную перспективу. «Одна из немногих перспективных локаций — Парголово-Каменка, и она уже несколько лет достаточно активно застраивается. Это хороший, сложившийся район со своей инфраструктурой и пока еще достаточным количеством свободных земельных участков, подходящих для новой застройки. Еще один перспективный район — Новосаратовка, где появится город в городе»,— считает директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.

«Главное перспективное направления для редевелопмента — это "серый пояс" Петербурга. Благополучная ситуация с транспортом, уже сложившаяся торгово-развлекательная и социальная инфраструктура, хорошие видовые характеристики — вот главные преимущества жилых комплексов, которых все больше появляется на землях бывших фабрик и заводов в разных районах города»,— отмечает руководитель отдела продаж группы «Аквилон» Егор Федоров.

В рамках ЖК одного класса, сопоставимых по параметрам транспортной доступности и инфраструктуры, разница в средних ценах на первичном рынке между районами города обычно не превышает 20–25%. При этом периферийные части района могут продаваться существенно дешевле, чем в обжитой части или близкой к центру, как это, например, происходит в Московском районе, где цены в проектах, формально располагающихся в одном районе, отличаются более чем в 2,5 раза.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, замечает, что при этом по классам распределение проектов по территории города неравномерно: класс А сконцентрирован прежде всего в Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах. Класс В имеет более широкий ареал распространения, а класс С представлен уже в каждом районе.

«В целом рост цен в 2020–2022 годах практически убрал с рынка локации и проекты, которые можно было бы назвать недооцененными. Возможность существенного роста цен на перспективу, впрочем, сохраняется в локациях, где ожидается существенное улучшение или развитие транспортной и иной инфраструктуры. Например, к таким локациям в массовом сегменте (класс С) можно отнести Шушары»,— говорит господин Кокорев. В классе В основные перспективы связаны с освоением новых частей «серого пояса» в Василеостровском, Адмиралтейском, Выборгском, Московском, Калининском и Красногвардейском районах, считает он.

«В классе А одной из наиболее перспективных локаций, отчасти недооцененной, можно считать Василеостровский район, где элитные объекты могут появиться как в исторической части, так и у берега залива. Потребность в новых локациях для элитных объектов возникает в том числе и потому, что существенно сократились количество и площадь свободных для застройки или редевелопмента участков на Крестовском и Петровском островах, а также в "сером поясе" и сложившейся исторической застройке центральных районов в целом»,— отмечает эксперт.

Данил Бекиров, генеральный директор Eight Development, более пессимистичен. Он уверен, что сегодня такие районы, как Приморский и Московский, переоценены, а Кудрово, Парнас и Мурино «совершенно потеряли привлекательность». «Также в моем понимании пытаются притянуть Обводный канал к центру, хотя понятно, что это старые промышленные районы. Но если говорить о районах, которые остаются привлекательными для покупки жилой недвижимости, то это Калининский район у станции метро "Академическая" и проспект Непокоренных. При этом можно сказать, что Петроградская сторона стоит неким особняком и при высоких ценах будет сохранять спрос на качественное жилье. Особое внимание хочу уделить двум городам — районам Петербурга — это Пушкин и Стрельна. Эти районы по праву можно считать фаворитами по потенциалу ввиду камерности, контингента и потенциала развития производственных и научных областей»,— полагает господин Бекиров.

Рынок на районы не смотрит

Петр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит», считает, что в каждом районе есть востребованные и невостребованные локации, средние цены зависят от нескольких (или даже одного) ЖК. «Год назад новостройки в Красногвардейском районе (по данным НСП) были на 10–15% дешевле, чем в Приморском; сегодня — на 15–20% дороже. В Красногвардейском за год цены выросли на 87%, в Приморском — на 29%. Если посмотреть данные вторичного рынка, то окажется, что "квадрат" готового жилья за год подорожал примерно на 33–34 тыс. рублей, причем в обоих районах. Рассуждать о недооцененности можно в логике инвестора: я сегодня куплю, а завтра оно подорожает. Но именно сейчас инвесторам нечего делать на рынке жилья, потому что цены на максимуме. Можно, вероятно, осторожно предполагать, что в долгой перспективе будет расти в цене юг Московского района, отчасти — некоторые локации Пушкинского и Колпинского районов (там, где строится комфортная малоэтажка). Но ведь не факт, что из-за этого на вторичке подорожают хрущевки, пусть и в той же локации»,— рассуждает господин Войчинский. Сегодня выбор покупателя обусловлен потребительскими характеристиками и соображениями безопасности (будет завершен объект или нет), указывает он.

Николай Пашков, директор по развитию группы RBI, добавляет: «Не будем также забывать, что территориальное зонирование рынка неидентично административному делению. В одном и том же административном районе всегда есть зоны, расположенные ближе к центру, и есть периферия — и это очень разные зоны спроса. Как пример: и парадная часть Московского проспекта, и Шушары — это все один и тот же Московский район. Учитывая вышесказанное, я бы не стал выделять переоцененные районы. Единственное наблюдение: пригородные локации за пределами кольца КАД за последнее время, возможно, выросли в цене несколько больше, чем стоило бы ожидать в соответствии с текущим уровнем развития социальной инфраструктуры, транспортной доступности, комфортности проживания в целом».

Районов, которые пока не так активно развиваются и исторически не входят в число престижных, но имеют при этом большой потенциал, можно перечислить несколько, считает господин Пашков, причем многие из них сегодня заняты старыми промышленными предприятиями. Левый берег Невского района, Нарвская застава, окрестности станции метро «Волковская» — все это районы, расположенные достаточно близко к центру, перспективные, но никогда не имевшие высокого статуса в силу неоднородной застройки, принадлежности к «серому поясу».

«Например, на левом берегу Невского района один из последних реализованных проектов комфорт-класса — "Дом на набережной" от RBI. Пока подобных проектов там единицы. Но если новое строительство и редевелопмент продолжатся достаточно активно, в этом районе рано или поздно будет создана некоторая критическая масса нового качественного жилья, которая изменит его статус. В этом смысле можно причислить подобные районы к пока недооцененным»,— говорит господин Пашков.

Если говорить о центре города, то перспективным районом, который пока не получил серьезного развития, является Коломна, считает он. «Он и исторически всегда имел статус периферийного, а в последние десятилетия развитие здесь сдерживалось отсутствием метро. Но сегодня это весьма перспективная локация для новых объектов бизнес-класса»,— полагает эксперт.

Своя логика

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, говорит: «В политике ценообразования всегда есть логика. В первую очередь все регулируется первым законом рынка — соотношением спроса и предложения. Внутри одного района может быть существенный разброс цен за счет качественных характеристик проектов, транспортной доступности, окружающей инфраструктуры. При этом объект в хорошей локации менее популярного района может стоить дороже, чем плохой объект в популярном районе. Кроме того, есть исторически востребованные локации, но они исчерпаемы, а значит, будут стоить дороже, потому что всем не хватит».

Ольга Захарова, коммерческий директор инвестиционно-строительного холдинга AAG, уверена, что перспективы развития городских территорий связаны с продолжением редевелопмента «серого пояса». «С градостроительной точки зрения бывшие промзоны обладают важными преимуществами: близостью к центру, неплохой транспортной доступностью. Слабые места — экология и отсутствие социальной инфраструктуры. Тем не менее дефицит участков в обжитых районах вынуждает застройщиков осваивать новые локации»,— считает она. Среди недооцененных, но перспективных локаций, по ее мнению, можно выделить берега Обводного канала между станцией метро «Балтийская» и парком Екатерингоф, Матисов остров, Чекуши. «Сегодня эти территории представляют собой невзрачные браунфилды. При этом каждая из них обладает достоинствами: близостью к воде, соседством с историческим центром. C большой вероятностью в ближайшие годы мы увидим новые проекты комфорт- и бизнес-класса в этих локациях»,— прогнозирует эксперт.

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, добавляет: «Я бы скорее говорил о районах, которые не столько недооценены, сколько не обладают должными характеристиками для спокойного развития и создания комфортной городской среды. В первую очередь это районы, в которых исторически существовали и, главное, продолжают существовать крупные промышленные предприятия, например, Колпинский район или Кировский с огромной территорией порта. Похожая ситуация в Невском районе, хотя там хоть медленно, но осуществляется высвобождение промышленных территорий и освоение их в качестве новых зон для жилья».

Другой проблемой является транспортная доступность. Например, в Красносельском районе не только много промышленных и складских зон, но и недостаток станций метро, замечает господин Трушин. «С похожей проблемой сталкивается Красногвардейский район: прекрасное географическое положение, но много промышленности и сложности с метро — еще одна станция в северной части района сильно бы исправила ситуацию,— полагает он.— Кронштадтский район — суперинтересный, на мой взгляд, но метро там не построишь, а добираться транспортом долго даже при наличии дамбы и КАД. Эта локация — яркий пример того, как интересное географическое положение разбивается о фактор удаленности».

Господин Трушин подсчитал, что самая большая разница в цене на первичное жилье между Петроградским и Пушкинским районами: 420 тыс. рублей за квадратный метр против 145 тыс. рублей, то есть 75%. «Также выделяется Центральный район с 385 тыс. рублей за метр первички. Остальные районы находятся в диапазоне 180–290 тыс. рублей за "квадрат", то есть разница в цене 37%»,— приводит он статистику.

Южная перспектива

Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник "Южный"», уверен, что самой недооцененной с точки зрения земельных ресурсов и сбалансированной комплексной застройки остается южная зона агломерации. «О приоритетном направлении развития Санкт-Петербурга в южном направлении давно говорят городские власти. Интерес к югу понятен: эти периферийные локации обладают отличным потенциалом для развития комплексной застройки. Здесь есть крупные производственные мощности, а значит, и точки приложения труда. Есть сложившаяся инфраструктура, выставочный центр, аэропорт, развитый туристический кластер в виде дворцово-парковых ансамблей. С другой стороны, точками развития должны стать новые вузовские кампусы на территории Пушкинского района, огромным потенциалом обладает незагруженная железнодорожная ветка, а природный потенциал может послужить созданию современных рекреационных пространств. В 2019–2021 годах интерес к южному направлению выразился в покупке рядом крупных девелоперов больших земельных наделов и запуском масштабных проектов комплексной застройки»,— делится он.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, говорит: «Если под термином "переоценка" подразумевается несоответствие обещаний (и ожиданий) результату, то тут хрестоматийным примером переоцененной локации можно назвать Петровский остров. Сейчас, когда это стало понятно, цены начали отражать реальное положение вещей: вместо классической схемы, когда последние проекты в хорошей локации выходят по максимальной цене, на Петровском подобной динамики нет вследствие общего разочарования потребителя и сохранения высокой конкуренции между проектами в экспозиции».

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, полагает, что среди недооцененных районов можно выделить территории Невского района вдоль Невско-Василеостровской линии: «Несмотря на хорошо развитую транспортную инфраструктуру и близость к Неве, промышленное окружение, отсутствие зеленых зон и слабо развитая инфраструктура отражаются на стоимости расположенного здесь жилья. Сейчас в данной локации возводится ограниченное количество проектов, среди которых "Стрижи в Невском — 2" и Belevsky Club».

Она уверена, что самые перспективные локации в ближайшем будущем — территории вдоль магистралей, примыкающих к центру, вроде Московского, Лиговского, Заневского проспектов, острова (Матисов и Гутуевский) и локации с близостью воды (Гавань В. О., набережные Синопская, Песочная и реки Карповки). «Премиальные проекты могли бы быть актуальны на Матисовом острове, а также на Ново-Адмиралтейском острове (в случае принятия городом политического решения о перебазировании Адмиралтейских верфей). Данные локации отличаются хорошим видом на Васильевский остров, пешей доступностью метро, близостью исторического центра»,— заключает она.