Покупатели возвращаются в город

Строительный комплекс подвел итоги работы за семь месяцев 2017 года. Ввод сохраняется примерно на той же отметке, что и за аналогичный период прошлого года, не уменьшился и объем выведенного в продажу жилья. Однако объемы продаж падают, аналитики говорят, что рынок "просел" примерно на четверть. Причем особенно сильно падение ощущается в ближнем "закадье".

По данным АН "Итака", объем строящейся жилой недвижимости в Санкт-Петербурге составляет около 6,4 млн кв. м, из них 55% приходится на эконом-класс, на класс комфорт — 29%, на бизнес-класс — 11%, на премиум-сегмент — 5%. В сравнении с предыдущим годом количество строящегося жилья снижается, но стоит учесть, что тогда значительную долю составляли недостроенные корпуса с переносом срока сдачи. Для сравнения, в первом квартале 2014 года объем "стройки" составлял 5,9 млн кв. м, а к третьему кварталу 2014 года подрос до 6,7 млн кв. м. С тех пор только в первом квартале 2015 года площадь строительства в Петербурге составила 6,3 млн кв. м, во все остальные периоды была не ниже 6,6 млн кв. м, а в начале прошлого года и вовсе составила 7 млн кв. м.

В продаже в Петербурге сейчас представлено около 37 тыс. новых квартир. Из них, по данным АН "Итака", на студии приходится 16%, на однокомнатные квартиры — 39%, на "двушки" — 27%, на трехкомнатные — 16%. Остальное — многокомнатные квартиры и таунхаусы, их доля в общей сложности составляет не более 2%. Наибольшим спросом в городе пользуются однокомнатные квартиры, на них приходится 47% от общего объема спроса. 26% покупателей предпочитают студии, 20% — двухкомнатные квартиры. В спросе преобладают квартиры эконом- и комфорт-класса (90% от общего объема спроса).

Периферийный избыток

По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого полугодия 2017 года на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородов было продано 1,5 млн кв. м жилья. По сравнению со вторым полугодием 2016 года объем спроса снизился на 34% в квадратных метрах и на 38% в штуках квартир. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года (с первым полугодием 2016-го), то снижение продаж составило 24% в площади и 26% в штуках квартир. Снижение продаж географически распределяется неравномерно, рынок жилья в пригородах сокращается быстрее. Если в городе спрос за второй квартал 2017 года снизился всего на 5%, то на пригородных территориях — на 20%.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, полагает, что это связано с переизбытком предложения невысокого качества в периферийных районах. За последние годы там сконцентрировалась львиная доля проектов, которые по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем друг от друга отличаются и конкурируют в основном ценой. "Как показывает практика, спрос смещается в сторону обжитых городских районов, несмотря на то, что цены там заметно выше. Люди с достатком, наблюдая за тем, что строится в "прикадье" и какие проблемы их ожидают с инфраструктурой, предпочитают "поднапрячься", но купить жилье в более обжитом и менее транспортно удаленном районе",— говорит эксперт.

За первое полугодие 2017 года в Петербурге и пригородах было выведено в продажу около 2 млн кв. м нового предложения, что на 17% больше, чем за первое полугодие 2016 года.

Господин Пашков считает, что ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется: спрос снижается, а объем предложения продолжает нарастать.

Директор по работе с инвесторами и связям с общественностью группы ЛСР Юрий Ильин прогнозирует, что с рынка могут уйти небольшие застройщики, которые не могут продолжать работать в текущих экономических условиях.

Пессимисты

Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам", говорит: "В целом по России можно сказать, что строительная отрасль находится в состоянии вялотекущей рецессии без очевидных признаков выхода из данной фазы экономического цикла в обозримом будущем. Анализируя настроения экспертов в области строительства относительно состояния делового климата в этой области, динамику основных операционных показателей, характеризующих деятельность подрядных организаций, можно с уверенностью констатировать, что они самые депрессивные среди других базовых отраслей экономики страны".

По словам аналитика, главный результирующий композитный индикатор — сезонно скорректированный индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве сохранил отрицательное значение, составив -16%. "Среди факторов, лимитирующих строительную деятельность, традиционно отмечаются недостаток заказов, высокий уровень налогообложения и завышенная стоимость строительных материалов и оборудования",— считает эксперт. Господин Коренев добавляет, что единственным сегментом, имеющим отношение к строительству жилой недвижимости и показывающим относительно хорошие результаты, является рынок ипотечного кредитования. По данным анализа предварительных итогов, опубликованных АИЖК, за первый квартал 2017 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 324 млрд рублей — столько же, сколько в первом квартале 2016-го. При этом в марте 2017 года рынок ипотеки полностью преодолел спад и перешел к стабильному росту (за март было выдано ипотечных кредитов на 150 млрд рублей, что на 26% выше аналогичных показателей прошлого года, составивших 119 млрд рублей). По абсолютному значению объем выданных ипотечных кредитов за март является рекордным результатом за всю историю развития российского рынка ипотечного кредитования, отмечают в ГК "Финам".

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп", слова аналитиков в части выдачи жилищных кредитов подтверждает. По его мнению, в последнее время снова начала расти доля ипотечных сделок, и это стало возможным благодаря новым лояльным условиям, предоставляемым банками. "Сегодня минимальная ипотечная ставка — не маркетинговая, а указанная в договоре — составляет 8% годовых, ее предоставляет Сбербанк. Помимо этого, Сбербанк совместно с крупными застройщиками разработал программу "Ипотека в рассрочку". Программа предусматривает снижение ипотечных платежей в два раза на период, пока строится дом. Сейчас мы наблюдаем заметный рост активности и интереса к этой программе со стороны покупателей",— говорит эксперт.

Против течения

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая констатирует, что в первом полугодии у всех компаний и во всех сегментах зафиксировано довольно существенное снижение объемов продаж. При этом она отмечает, что рынок Петербурга ведет себя несколько иначе, чем во многих регионах России. "Так, в 2016 году во всех регионах присутствия концерна ЮИТ, за исключением Петербурга, была достаточно большая "просадка" первичного рынка жилья. Напротив, в 2017 году в Петербурге наблюдается заметное снижение, а в других регионах, где работает ЮИТ, отмечается минимальное снижение к предыдущему периоду (хотя и базовый уровень в 2016 году у них был небольшой). Рынок Петербурга почти в каждый момент изменений в рамках циклов, которые проходит в целом рынок, находится на иных отметках, чем в других регионах, и сейчас эта отметка не радует нас как девелоперов, работающих именно на локальном рынке",— сокрушается госпожа Гуртовая.

Андрей Останин, директор по продажам группы "Эталон", считает, что первое полугодие 2017 года ознаменовалось укреплением тенденции редевелопмента территорий "серого пояса" Петербурга и увеличением предложения в развитых районах, в том числе вблизи исторического центра. "Застройка участков становится массовой, от точечных проектов в сегменте "элита" и "бизнес" она смещается в сторону квартальных проектов в классах "комфорт+" и "комфорт"",— говорит он.

Господин Ильин считает, что одна из последних тенденций с начала года — это избыток некачественных проектов: "В последние несколько лет на рынок вышло довольно много проектов массовой застройки, при этом ничем друг от друга не отличающихся кроме как ценой и локацией — зачастую не самой удачной. В итоге в определенных районах наблюдается переизбыток подобного предложения: проектов, не обладающих ни достойной транспортной доступностью, ни должной инфраструктурой. Поэтому спрос покупателя смещается на более качественное жилье".

Не такое плохое лето

Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", впрочем, полагает, что для летнего периода продажи остаются на хорошем уровне, а цены, по его словам, растут на уровне инфляции.

Господин Останин слова коллеги подтверждает: "Отличительная особенность текущего лета — меньший сезонный спад продаж. Спрос подстегнуло понижение ведущими банками процентных ставок по ипотеке в мае-июне текущего года. Минимальная ставка, предлагаемая покупателям квартир от группы "Эталон", составляет сегодня 8,4%".

Господин Виноградов считает, что в последнее время скачков цен на недвижимость не наблюдалось, стоимость квадратного метра растет пропорционально росту строительной готовности объекта, что абсолютно логично. "Хотя на ряде объектов темп роста цен опережает строительную готовность. Прежде всего это касается жилых комплексов, которые привлекают покупателей яркой и интересной концепцией, как правило, они расположены в уникальных местах или в популярных "спальниках". Ежемесячное увеличение цен в таких проектах составляет 1-2%",— поясняет он.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI, также говорит, что в первом полугодии 2017 года на первичном рынке Петербурга отмечен некоторый рост цент — в пределах 2-3%. "Он более заметен в массовом сегменте: на сегодня средняя цена квадратного метра здесь составляет 99,3 тыс. рублей (в конце 2016 года — 95,8 тыс.). Этот рост можно охарактеризовать как "отложенный": в течение последних двух лет, начиная с 2015 года, цены практически не увеличивались, хотя себестоимость строительства росла в результате инфляции. В бизнес-классе средняя цена квадратного метра сегодня составляет 161,7 тыс. рублей (в конце 2016 года — 157,8 тыс.). Объем продаж в первом полугодии 2017 года находится на том же уровне, что и годом раннее",— говорит госпожа Сережина.

Господин Ильин считает, что цены изменялись неравномерно и все зависело от конкретного объекта. "Так, по ряду наших жилых комплексов наблюдался рост цен, связанный с высоким спросом, а также стадией строительства домов. До конца года также возможно продолжение роста цен на востребованные объекты",— прогнозирует эксперт

Несмотря на серьезные изменения в законодательстве, вступившие в силу в 2017 году, вывод в продажу новых объектов в первом полугодии 2017 года не уступает показателю аналогичного периода 2016-го. По данным RBI, в массовом сегменте выведено 1,3 млн кв. м, в бизнес-классе — 112 тыс. кв. м. Некоторое снижение вывода, наблюдавшееся в первом квартале, компенсировалось большими объемами второго квартала: девелоперам потребовалось некоторое время, чтобы приспособиться к новым требованиям законодательства. "Так, если в первом квартале на рынок вышло только три новых объекта бизнес-класса, то во втором — шесть. В массовом сегменте тенденция к увеличению нового вывода за последние три месяца также заметна: 480 тыс. кв. м было выведено в первом квартале и 827 тыс. — во втором",— приводит данные госпожа Сережина.

"Спрос смещается в сторону более комфортного жилья"

Прямая речь

Строители Петербурга и эксперты рынка недвижимости назвали несколько ключевых тенденций нынешнего лета

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь":

— Основной тенденцией рынка является постепенное снижение спроса. И сегодняшние реалии заставляют застройщиков искать пути оптимизации затрат, чтобы не в ущерб качеству повышать привлекательность объектов, сдерживая при этом цены на конкурентном уровне.

Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению ООО "СПб Реновация":

— Основополагающей тенденцией для первичного рынка мы считаем снижение ипотечных ставок, которое активизировалось летом, на фоне смягчения денежно-кредитной политики, предпринятого Центробанком России в июне. Растущая доступность ипотеки смещает спрос в сторону более комфортных метражей и планировок. Так, в структуре продаж "СПб Реновации" доля двухкомнатных квартир выросла с 17% в первом полугодии нынешнего года до 30% в первом полугодии нынешнего.

Анастасия Тузова, президент ГК E3 Group:

— На рынке увеличилось предложение квартир с готовой отделкой. По нашим данным, их доля составляет 40% от всего предложения. Для покупателя, особенно в сегменте масс-маркета, это является конкурентным преимуществом. Поэтому можно отметить, что квартир с отделкой предлагается больше в районах с высоким уровнем конкуренции или в районах, где уровень спроса низок.

Ван Ли, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина":

— Основной тренд — продолжение смещения спроса в сторону более комфортного жилья. Покупатели голосуют за квартиры в обжитых частях города с уже сформированной социально-бытовой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой. Это понимают и сами застройщики, которые снижают объемы нового строительства в необжитых частях Петербурга и Ленобласти, испытывающих серьезные транспортные проблемы, выводя там в основном очереди уже существующих проектов.

Майя Афанасьева, руководитель отдела маркетинга ООО "Н+Н":

— Отмечается перемещение проектов нового строительства из области в город. Задав новые условия работы на областном строительном рынке (программа "Светофор"), власти Ленинградской области стремятся сдержать неконтролируемый рост объемов жилого строительства на границах с Петербургом, который опережает рост областной социальной, транспортной, дорожной и инженерной инфраструктуры. По заявлению областного правительства, региону вполне достаточно 2 млн кв. м нового жилья в год. И по экспертным оценкам, этот показатель будет достигнут в этом году.

Евгений Колганов, управляющий партнер "Нмаркет.ПРО":

— В целом для первого полугодия было характерно увеличение времени экспозиции предложения на рынке строящегося жилья как в Санкт-Петербурге(+7%), так и в Ленинградской области (+1,8%). Хотя в марте-апреле и наблюдалась противоположная тенденция по жилым комплексам в Санкт-Петербурге: время экспозиции квартир до фактической продажи существенно снизилось в связи с появлением предложений от новых игроков и открытия продаж квартир в новых ЖК у многих застройщиков. Так, средний показатель времени экспозиции по трехкомнатным квартирам в этот период упал до 359 дней (-12% к предыдущему периоду), по двухкомнатным квартирам время экспозиции сократилось на 8%, по однокомнатным на 7%. Квартиры-студии резкого падения не показали.

Виталий Коробов, директор по развитию ГК "Аквилон Инвест":

— В целом по рынку первичной недвижимости, расположенной в черте Петербурга, по итогам первого полугодия 2017 года наблюдается незначительный спад в пределах нескольких процентов, на территориях "закадья" ситуация более сложная. Там падение на несколько десятков процентов.

Илона Лапинскайте, управляющий директор Docklands Development:

— На наш взгляд, рынок дифференцируется: растет интерес к проектам с качественной отделкой, которые расположены в черте города, в обжитых локациях с развитой инфраструктурой.