Новая схема на рынке жилья

Стараясь продлить возможность использования привычной схемы продаж жилья в новостройках, столичные застройщики перевели 25 тыс. квартир на аффилированные компании, чтобы потом реализовывать их по договору переуступки прав требований. Это вполне законно: права покупателей по договору переуступки защищены так же, как и владельцев договоров долевого участия. Если сбудется худший сценарий с банкротством застройщика, на возврат полной стоимости квартиры покупатели из первой категории могут рассчитывать, только если в сделке между застройщиком и аффилированной компанией указана рыночная стоимость жилья.

Квартиры оптом

Московские девелоперы жилья в первом полугодии этого года оформили на юридические лица около 25 тыс. квартир и апартаментов, подсчитал ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Пик активности массовой продажи договоров долевого участия (ДДУ) юрлицам пришелся на июнь: по данным Росреестра, от них на регистрацию пришла половина всех зарегистрированных договоров. Всего в июне в Москве зарегистрировано 12 тыс. ДДУ. Это рекордный результат, который на треть выше достижения ноября прошлого года, тогда спрос подскочил в два раза на фоне слухов о грядущем росте цен на жилье из-за изменений отраслевого законодательства. Сейчас история повторяется. Застройщики торопились зарегистрировать ДДУ на аффилированные компании, чтобы после 1 июля продавать их по договору переуступки прав требований и сразу получать деньги покупателей. А продажа по ДДУ после этой даты предполагает, что деньги поступают на специальный счет в банке — эскроу-счет, с которого застройщик их может снять, только когда достроит дом целиком. Для девелопера это неудобно, потому что в этом случае вместо денег покупателей нужно привлекать дорогие кредиты, чтобы финансировать стройку. Соответствующие изменения в отраслевой федеральный закон №214 начали публично обсуждать почти два года назад, поэтому девелоперы успели добиться послаблений этих требований. В апреле 2019 года правительство разрешило использовать старую схему продажи без использования эскроу-счетов в проектах, которые готовы более чем на 30%, а на дольщиков приходится не менее 10% запланированных площадей. Для девелоперов, у кого было продано меньше, перевод ДДУ на юрлицо стал законным способом использовать послабление. «Формально первичная продажа от застройщика уже состоялась и требования федерального закона соблюдены»,— объясняет руководитель практики налоговых споров «МЭФ Аудит» Дмитрий Кириллов, подчеркивая, что схема перевода договоров долевого участия на аффилированные с застройщиком юридические лица и в паевые инвестиционные фонды не противоречит нормам отраслевого законодательства.

Покупатели жилья по договору переуступки прав требований тоже защищены Фондом защиты прав дольщиков. Но манипулирование данными продаж для соответствия требованиям нивелирует смысл существования критериев как таковых, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. «Это значит, что риски недостроя, от которых старается защитить покупателя 214-й федеральный закон, остаются»,— поясняет он. По словам господина Алексеенко, 10% проданных дольщикам площадей и 30% готовности дома установлены не случайно. «Они обозначают границу каждого показателя, за которой риски недостроя объекта значительно снижаются»,— подчеркивает эксперт. По данным Москомстройинвеста, с использованием эскроу-счетов в Москве будут достраиваться 137 проектов, это 7,2 млн кв. м, или 20% всего строящегося жилья.

Покупатели не меняются

По предварительным итогам июля — первого месяца, когда все новые ограничения для застройщиков полностью вступили в силу,— активность покупателей была ниже, чем в это же время в прошлом году, отмечают в «Метриуме». Застройщики не заметили необычного поведения покупателей. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин говорит, что сделок меньше, чем в июле прошлого года, но ситуация соответствует плану и степени готовности проектов компании. «На третий квартал 2019 года запланирована сдача в эксплуатацию, продано около 80% объема квартир. В этом году относительно прошлого работает эффект высокой базы»,— объяснил он. По словам коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, спрос на жилье замедлился, а цены стабилизировались, когда стало понятно, что не оправдались прогнозы о резком подорожании квартир в проектах, перешедших на продажу через эскроу-счета. Средняя стоимость квадратного метра жилья в столичных новостройках комфорт-класса остается стабильной. По итогам второго квартала она выросла на 1%, до 178,9 тыс. руб., в июле колебания цен были схожими. «Недавний ажиотаж и несбывшиеся прогнозы приведут к снижению объемов продаж на 15–20% по итогам второго полугодия»,— считает госпожа Боим.

Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая видит основную причину снижения активности покупателей в повышении ставок по ипотеке на один процентный пункт, резком росте цен на товары повседневного спроса и налоговой нагрузки на население, произошедших за последний год на фоне снижения реальных доходов. «Продажи по переуступке — нормальная практика, и реализация квартир по такой схеме идет с такой же скоростью, как и прямые продажи от застройщика»,— настаивает госпожа Литинецкая. По статистике, предоставленной «Метриумом», в 2018 году в России было зарегистрировано 163 тыс. соглашений по переуступке прав требований при общем количестве ДДУ за тот же период 710 тыс. «В этой схеме ни для покупателя, ни для государства ничего принципиально не меняется с точки зрения прав и обязанностей девелопера и приобретателя жилья»,— утверждает Мария Литинецкая.

По оценке Александра Пыпина, 25 тыс. квартир — это около двух месяцев продаж в Москве. Но это не означает, что за это время переведенные на юрлиц квартиры будут проданы. «Часть застройщиков получили проектное финансирование и разрешение на продажу без использования эскроу-счетов, поэтому не нуждались в переводе ДДУ на юрлица. Кто-то решил перевести аффилированным структурам все жилье, а срок реализации проекта составляет два-три года»,— говорит господин Пыпин. «К тому же договоры продажи по переуступке регистрируются с лагом, что затрудняет оценку динамики продаж»,— отмечает Мария Литинецкая, подчеркивая, что отсутствие статистики можно объяснить и тем, что девелоперы не сразу выставляют эти квартиры на продажу.

В чем риск переуступки

Руководитель пресс-службы Москомстройинвеста Татьяна Косарева говорит, что в ведомстве узнали о практике реализации гражданам квартир через аффилированные с застройщиком компании посредством договоров переуступки прав требований из данных Росреестра. «Законодательно такой схемой пользоваться не запрещено. Нарушения закона нет, поэтому Москомстройинвест не располагает статистикой таких сделок, а участники строительства в любом случае защищены нормами закона №214 о долевом строительстве»,— объяснила госпожа Косарева. Нюанс, о котором следует знать покупателю квартиры в новостройке по договору переуступки, в том, что цена в первой сделке — от застройщика аффилированному лицу — может не совпадать с той, которую платит он. «Застройщик продает подконтрольной компании квартиры пакетом, по низкой цене. А она реализует их по рыночной, более высокой»,— объясняет Татьяна Косарева. «Если застройщик в такой цепочке обанкротится, то денежные требования покупателя к нему будут ограничены первоначальной, более низкой ценой, по которой квартира была передана аффилированной компании»,— продолжает она, добавляя, что все расчеты с приобретателем пройдут по сумме, которую застройщик получил от первого покупателя, аффилированного с ним.

Переход ДДУ на аффилированную компанию может быть безденежным. «Например, если доля участия застройщика в ней не менее 50%»,— предупреждает руководитель практики имущественных и обязательственных отношений юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург, отмечая, что обычный покупатель не всегда может это проверить. Анна Боим утверждает, что цена квартиры не зависит от способа продажи. «Только от стадии готовности дома и ситуации на рынке на момент заключения сделки,— поясняет она, продолжая: — По договорам переуступки жилье продается много лет, а необходимую информацию о застройщике и его объектах можно проверить в Единой информационной системе жилищного строительства». По ее словам, это дает основания полагать, что квартиры по переуступке будут продаваться и покупаться так же, как и все остальные, без разницы в цене или безопасности сделки.

Николай Алексеенко рекомендует: «При покупке квартиры в новостройке по переуступке прав требований имеет смысл просить застройщика доказать, что он получил деньги от юридического лица, которому ранее передал жилое помещение, и что они поступили за конкретную квартиру». «Это существенно упростит процедуру решения возможных проблем»,— отмечает господин Алексеенко.

Покупка по переуступке, скорее всего, не подойдет тем, кто рассчитывает на ипотеку. «На стадии заключения кредитного договора у банков могут возникнуть вопросы как к покупателю, так и к продавцу, что может создать дополнительные трудности. Для беспрепятственного проведения сделки по такой схеме необходимо располагать суммой, равной полной стоимости квартиры»,— предупреждает Дмитрий Кириллов.

Запретить механизм переуступки прав требования невозможно из-за масштабных правовых последствий. Доказать, что продажами манипулировали, чтобы добиться соответствия послабляющим критериям, практически невозможно, так как переуступка законна и широко использовалась на рынке недвижимости. «Покупателям остается быть более осмотрительными»,— советует Николай Алексеенко.