Шум на набережной

"Дом на набережной", который когда-то назывался Первым Домом Советов, до сих пор был известен своими бывшими жильцами. Новые жильцы исторического дома могут стать первыми в России, кто подал коллективный иск об оспаривании кадастровой оценки.

"Как же так? Правительство, президент говорят, что у нас не будет увеличения налогов. А это, по-вашему, что тогда? Это как взять и ввести новый налог! У нас экономика внизу, платежеспособность населения падает. И вдруг я выясняю, что кадастровая стоимость моей квартиры выросла на 38% за год. В то время как рыночная стоимость недвижимости рухнула чуть ли не в два раза и до сих пор ни на йоту не сдвинулась",— возмущается один из жильцов знаменитого "Дома на набережной", управляющий фондами недвижимости Игорь Лаврик.

"Дом на набережной" или "Дом правительства" (Дом ЦИК и СНК СССР, Первый Дом Советов) — жилой комплекс на Берсеневской набережной Москвы-реки, построенный в 1931 году для представителей советской элиты по проекту архитектора Б. М. Иофана. Жильцами дома были партийные деятели, герои Гражданской войны, Герои Социалистического Труда и Советского Союза, выдающиеся ученые и писатели, старые большевики. Здесь жили маршалы Жуков и Тухачевский, дочь Сталина Светлана Аллилуева. Во время репрессий около трети жильцов "Дома на набережной" были расстреляны. Широкую известность дому принес роман Юрия Трифонова "Дом на набережной", опубликованный в 1976 году.

В начале этого года владельцы квартир "Дома на набережной" (ул. Серафимовича, 2) обнаружили, что кадастровая стоимость их квартир взлетела на 20-40% за год. А от кадастровой стоимости зависит и ставка налога, и итоговая его сумма. Сейчас к ней применяется понижающий коэффициент 0,2%. В течение ближайших нескольких лет налог будет доведен до 100%.

"На самом деле вопросы к кадастровой стоимости возникли еще в прошлом году, когда выяснилось, что квартира моего клиента в "Доме на набережной" была оценена в сумму порядка 60 млн руб. Уже тогда стало ясно, что налог получится очень большой даже с учетом понижающих коэффициентов.

А в этом году мой клиент неожиданно узнает, что по "Дому на набережной" провели новую оценку, в результате чего кадастровая стоимость квартир выросла в среднем еще на 25 млн руб. То есть за год кадастровая стоимость квартиры моего клиента выросла почти на 40%. Для него это означает, что в 2020 году налог на квартиру вырастет до 240 тыс. руб., а это совсем не для каждого подъемная сумма",— рассказывает юрист компании "Пегас" Виктор Александров.

"Дом на набережной" обладает уникальным расположением — сюда регулярно приезжают фотографы и телевидение, чтобы сделать панорамные снимки с видом на Кремль или на храм Христа Спасителя. Можно было бы предположить, что сильно повысили кадастровую оценку тех квартир, из окон которых открываются уникальные виды.

Но глава домкома Юрий Стариков уверяет:

"Повысили всем одинаково — и с видом на Кремль, и с видом на помойку — и посчитали для всех по баснословной цене".

Как следует из выписок Росреестра, квартиры в "Доме на набережной" на 1 января 2016 года были оценены по 875,5 тыс. руб. за кв. м.

"Мы консультировались с оценщиками. Максимальная рыночная стоимость квадратного метра в "Доме на набережной" — 700 тыс. руб., да и то в случае, если в квартире сделан очень хороший ремонт, узаконены все перепланировки и т. п.",— говорит Александров.

В объявлениях на сайте ЦИАН таких цен нет. Максимальная стоимость "квадрата" у продавцов "Дома на набережной" составляет 681 тыс. руб., а начинается от 410 тыс. руб., причем очереди из покупателей таких квартир нет.

По словам директора департамента вторичного рынка компании "ИНКОМ-Недвижимость" Сергея Шломы, поскольку "Дом на набережной" называют еще и расстрельным домом, покупатели зачастую боятся покупать здесь квартиры.

А жилье в доме по потребительским характеристикам не является элитным, хотя по своему статусу и близко к данной категории.

"Даже несмотря на уникальное месторасположение "Дома на набережной", сроки экспозиции квартир, расположенных в нем, очень велики, и реализовать это жилье меньше чем за два-три года удается крайне редко — оно низколиквидно",— рассказывает Сергей Шлома.

То есть быстро продать квартиру здесь можно только по цене существенно ниже рыночной. Значит, избавиться от завышенного налога можно только оспариванием кадастровой стоимости, установленной столичными властями. Тем более что повод поспорить с оценкой властей у продавцов есть.

Так, например, по данным гендиректора Berkshire Advisory Group Ирины Вишневской,

у одного из собственников квартира поначалу была оценена в 50 млн руб.: "Государство переоценило ее в 80 млн руб., в то время как мы оцениваем эту квартиру в 37 млн руб. по рыночной цене". То есть кадастровая оценка превышает рыночную в ряде случаев вдвое.

"Сейчас мы подаем первый иск в суд",— говорит Виктор Александров. В зависимости от итогов этого разбирательства в суд намерены обратиться и другие жильцы "Дома на набережной".

"Это может стать прецедентом — коллективный иск об оспаривании кадастровой стоимости квартир в многоквартирном доме",— говорит Ирина Вишневская.

Собственники жилья решили идти именно в суд, а не в специально созданную для оспаривания комиссию при территориальном управлении Росреестра, потому что, по словам юристов, в комиссии много отказов.

"Суды же, как правило, встают на сторону граждан, если кадастровая стоимость объективно завышена по сравнению с рыночной ценой",— говорит Виктор Александров.

Оспаривать и переспорить

У владельцев дорогостоящей недвижимости до недавних пор проблем в принципе не было. По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, кадастровая стоимость объектов бизнес-класса, как правило, ниже рыночной на 30-40%, а в сегменте deluxe — на 50-60%.

Тем не менее, как следует из статистики Росреестра, количество заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, рассмотренных территориальными комиссиями, в январе-марте 2017 года выросло на 49% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го.

Всего в январе-марте 2017 года комиссиями рассмотрено 4 тыс. заявлений в отношении 8,8 тыс. объектов. Решение в пользу заявителя принято в отношении 56,1% случаев.

Правда, стоит учитывать, что большинство обращений поступает в комиссию от предпринимателей. В соответствии с требованиями законодательства бизнес обязан сначала идти в комиссию при Росреестре, а только потом может обратиться в суд. Физлица же могут сразу идти в суд.

Однако если судить по взрывной динамике роста споров в комиссиях при Росреестре, ситуация постепенно меняется. Растет количество обращений от физических лиц — это следует из статистики комиссии Управления Росреестра по городу Москве.

Как оспаривали кадастровую стоимость в I квартале 2015-2017 гг.

I квартал
2015
I квартал
2016
I квартал
2017
Всего поступило заявлений
183
419
1195
Рассмотрены комиссией
Из них:
95
374
768
отклонены комиссией
52
86
529
рассмотрены положительно
42
288
239

I квартал
2015
I квартал
2016
I квартал
2017
Всего поступило заявлений
Из них:
183
419
1195
от юридических лиц
175
153
1095
от физических лиц
8
19
95
от органов государственной
власти
—
247
5

Источник: данные Управления Росреестра по Москве.

Как оспаривали кадастровую стоимость в 2015-2016 гг.

2015 год
2016 год
Всего поступило заявлений
111
3253
Рассмотрены комиссией
Из них:
105
2188
отклонены комиссией
23
989
рассмотрены положительно
82
1199

2015 год
2016 год
Всего поступило заявлений
Из них:
111
3253
от юридических лиц
40
2262
от физических лиц
4
402
от органов государственной
власти
67
589

Источник: данные Управления Росреестра по Москве.

Однако оспаривание кадастровой оценки даже в случае положительного решения не всегда приводит к приемлемому итогу. Летом прошлого года был принят Федеральный закон N360-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", которым фактически устанавливался мораторий на изменение кадастровой стоимости недвижимости, утвержденной регионами на 1 января 2014 года.

А в ноябре по инициативе правительства были приняты поправки в законодательство, разрешившие регионам самим решать вопрос, сохранить ли оценку, утвержденную на 1 января 2014 года, или повысить кадастровую стоимость (до этого ее можно было только снижать).

Первой отменой моратория воспользовалась Москва, где 29 ноября правительство утвердило результаты новой оценки. Под нее и попали владельцы квартир "Дома на набережной".

Бизнес тоже под нее попал. Как рассказали в комитете по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Торгово-промышленной палаты РФ, кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости выросла по итогам новой оценки в среднем на 4-7%.

"Но ключевая проблема заключается в том, что был расширен список объектов, которые подпали под оценку. И для них кадастровая стоимость взлетела сразу в 5-7 раз.

Плюс к этому многие бизнесмены, которые обрадовались введению моратория летом прошлого года, побежали оспаривать прошлую оценку и оспорили, но тут же получили новую оценку в результате отмены моратория, который не продержался и полгода. То есть фактически зря потеряли немалые деньги. И вариант у них только один — идти снова оспаривать",— говорит председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП Александр Каньшин.

Надежду на улучшение, по его словам, дает закон "О государственной кадастровой оценке", поскольку ГБУ, которым будет передана функция кадастровой оценки, должны учитывать в своей работе результаты оспаривания прошлых оценок.

В Департаменте экономической политики и развития города Москвы говорят, что при введении нового порядка налогообложения город для начала прорабатывал экономическую обоснованность и риски, в результате были устранены возможности злоупотреблений льготами. В частности, по новому порядку льготы перестали распространяться на коммерческую нежилую недвижимость.

В департаменте напоминают:

"В результате уходит в прошлое практика, когда недобросовестные налогоплательщики для уклонения от налога регистрировали крупные торговые и офисные центры на пенсионеров и других льготников".

При этом у граждан все льготные категории (всего в Москве таковых категорий 15) были сохранены. И сейчас каждый третий собственник в Москве (1,5 млн из 4,9 млн) освобожден от уплаты налога.

Причем, как напоминают в департаменте, правительство Москвы регулярно проводит мониторинг налоговой нагрузки на различные категории собственников и в случае необходимости выступает с инициативой по введению дополнительных льгот.

Так, например, в сентябре 2016 года были введены льготы по апартаментам и гаражам в торговых и офисных объектах. Зато в результате перехода к новым правилам расчета поступления по налогу в бюджет в 2016 году превысили 7 млрд руб. (ранее не превышали 5 млрд руб.).

Основной прирост налоговых поступлений обеспечили нежилые объекты (во многом благодаря закрытию схем уклонения) и элитная дорогая недвижимость в центре города.

В департаменте считают, что новый порядок налогообложения можно назвать более справедливым. Потому что до 2015 года в Москве складывалась парадоксальная ситуация, когда за квартиры в новостройках на окраине платили налог больше, чем за элитную недвижимость в историческом центре.

Коварство против бардака

Легко заподозрить столичные власти в желании как можно выше поднять цены и таким образом получить больше налоговых поступлений. Однако статистика показывает, что речь идет скорее о том, что методика кадастровой оценки несовершенна и оставляет возможности для злоупотреблений.

По данным оценщиков, кадастровая стоимость квартир в нескольких районах ЦАО была повышена в прошлом году, в других районах снижена. Сейчас Росреестр стал публиковать данные не только об актуальной кадастровой стоимости, но и обо всех предыдущих оценках.

Просмотрев данные о нескольких десятках различных объектов в Москве, можно констатировать: в изменениях кадастровой стоимости объектов недвижимости в Москве не прослеживается логики.

При сопоставимых объектах недвижимости у одних москвичей стоимость квартир заметно выросла по сравнению с 2014 годом (район Беговой), у других — существенно снизилась (район Сокол).

В одних домах учитывается площадь квартир (чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра), в других все квартиры оцениваются по одной и той же цене.

"Сравнить "Дом на набережной" можно с известной высоткой на Котельнической набережной, в историческом плане они весьма похожи. В этом здании срок экспозиции квартир тоже весьма велик, а продажа жилья — долгоиграющая история",— говорит Сергей Шлома.

Тем не менее разница в кадастровой стоимости квартир в этих домах доходит до 50%, что, конечно, трудно чем-либо объяснить. Например, стоимость квартиры площадью 62,4 кв. м в высотке на Котельнической набережной составляет чуть больше 531 тыс. руб. за метр, а квартира площадью 165 кв. м оценивается уже в 417,7 тыс. руб. за метр.

Сейчас в Мосгорсуде рассматривается дело об оспаривании кадастровой оценки квартиры на Мичуринском проспекте, в доме, который никакой исторической ценности не имеет, однако площадь квартиры очень большая.

Ее кадастровая стоимость составляет 40,5 млн руб. Оценщик определил стоимость квартиры в 28,1 млн руб. По заключению судебного эксперта, рыночная цена составляет 29,9 млн руб. В случае положительного решения по этому делу у владельца квартиры резко снизится налоговая нагрузка именно из-за снижения кадастровой стоимости.

В Росреестре напоминают, что до 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти. С 1 января 2017 года вступил в силу закон "О государственной кадастровой оценке".

Согласно новому закону,

государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах РФ по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года.

Однако собственникам, которые сталкиваются с завышенной кадастровой оценкой, уже сегодня приходится платить налоги — оспаривать оценку дорого.

"Покупатели перед сделками просят рассчитать размер налога, и это становится для них определяющим фактором в решении приобрести понравившийся объект или отказаться от покупки",— говорит Екатерина Румянцева.