На вторичном рынке закрепился дисконт

В условиях ограниченного спроса и неготовности собственников снижать стоимость жилья в объявлениях средние цены на вторичных рынках крупнейших городов страны остаются стабильными. Реальную стоимость недвижимости регулирует дисконт, который в регионах в среднем составляет 6%, а в Москве достигает 15%. Большие скидки обусловлены стратегией покупателей-инвесторов, которые купили квартиры до ценового бума, а теперь заинтересованы в их оперативной продаже. Несмотря на ожидаемое снижение ипотечных ставок и восстановление спроса, заметного роста средних цен на жилье аналитики до конца года не ждут.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в сентябре составила 122,3 тыс. руб. за кв. м, относительно предыдущего месяца показатель увеличился на 0,4%. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», указывая, что динамика цен в целом выражена слабо. В компании «Этажи» тоже заметили небольшие колебания: в среднем по стране вторичная недвижимость за месяц подорожала на 0,12%, до 92,96 тыс. руб. за кв. м. В годовом выражении динамика составила 19,45%.

Самый выраженный рост средних цен на вторичное жилье за месяц, по оценкам «ЦИАН.Аналитики», произошел в Красноярске: показатель вырос на 2%, до 98,6 тыс. руб. за кв. м. В Перми динамика составила 1,6%, до 83,9 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» отмечают рост на 0,16% в Волгограде, до 76,1 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Санкт-Петербурге, согласно подсчетам аналитиков, средняя стоимость предложения за месяц сократилась на 0,14%, до 191 тыс. руб. за кв. м.

В границах старой Москвы вторичное жилье массового сегмента сейчас стоит в среднем 281,6 тыс. руб. за кв. м, свидетельствуют данные компании «Инком-недвижимость». За месяц это значение, по оценкам аналитиков, практически не изменилось, а за год выросло на 3,1%. Сейчас цены регулируются в основном дисконтом, средний размер которого составляет 15%, считает директор управления вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома. «Люди склонны завышать цены относительно рыночных значений, но продавцы понимают, что на перегретом рынке стоимость должна снижаться»,— рассуждает он.

На элитном рынке Москвы средняя стоимость вторичного жилья, по подсчетам CEO Apple Real Estate Данилы Савченко, составляет 600–800 тыс. руб. за кв. м. С весны, по его словам, средние цены опустились примерно на 5%, но на этом рынке собственники также идут на предоставление дисконтов. Средний размер скидок в сегменте элитного жилья, по оценкам господина Савченко, составляет 5%, на 15–20% можно рассчитывать, если собственник спешит с продажей или предлагает квартиру с очевидными недостатками.

Сдержанное восстановление потенциального спроса на рынке крупнейших городов в целом продолжается: согласно расчетам «ЦИАН.Аналитики», сейчас число просмотров объявлений и звонков по ним на 17% превышает фоновые значения 2022 года, в то время как на пике спада в мае речь шла об отставании на 40%. Это способствует снижению темпов роста предложения. За последний месяц, по словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, число лотов в реализации выросло на 2%, в то время как в начале лета динамика составляла 10–15% в месяц.

Но рост объема предложения по-прежнему опережает динамику спроса, и средний размер скидок за последний месяц достиг рекордных 6%, констатирует директор «Этажей» Ильдар Хусаинов. Эксперт обращает внимание на то, что на рынке достаточно много продавцов, заинтересованных в срочной продаже объектов, это давит на цены. Такие сделки, по его словам, часто все равно оказываются выгодными для собственников. «Многие инвесторы покупали жилье еще до резкого роста цен, который за последние два года составил 40%, они оказываются в хорошем плюсе даже с учетом скидок»,— говорит господин Хусаинов.

Одновременно эксперт называет ситуацию неоднородной: есть и собственники, которые не спешат, устанавливая цены на свои объекты на 5–10% выше рынка.

Рынок вторичного жилья сейчас находится в ожидании влияния решения ЦБ о снижении ключевой ставки на условия по ипотечным программам, считает Алексей Попов. Более выгодные ставки на готовое жилье, по мнению эксперта, повлекут за собой сохранение тренда на восстановление спроса за счет возвращения на рынок покупателей-ипотечников. Хотя, с точки зрения последних, по мнению господина Хусаинова, более выгодно купить квартиру с дисконтом до массового улучшения условий по займам, а после рефинансировать кредит. «Резкое снижение ставок может стать причиной новой волны спроса и роста цены, которая минимизирует выгоду от низких ставок»,— замечает он.

Хотя Алексей Попов в любом случае не ждет быстрого возврата к докризисному уровню спроса, обращая внимание на то, что макроэкономическая и геополитическая неопределенности не уходят с повестки дня. За счет этого эксперт прогнозирует, что в ближайшее время на рынке сохранятся околонулевая динамика цен предложения и широкое распространение дисконтов. Ильдар Хусаинов соглашается, что средняя стоимость вторичного жилья сохранит волатильность как минимум до конца года, а продиктованная снижением ипотечных ставок волна спроса будет носить краткосрочный характер.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Сентябрь 2021
Август 2022
Сентябрь 2022
За месяц
За год
Москва
292,2
310,3
308,9
–0,50%
6%
Санкт-Петербург
179,5
207
205,2
–0,90%
14%
Казань
114,6
140,5
139,6
–0,60%
22%
Краснодар
114
119
119,2
0,20%
5%
Нижний Новгород
101,3
116,1
115,9
–0,20%
14%
Новосибирск
90,8
109
109,4
0,40%
20%
Екатеринбург
89,3
103,3
103,6
0,30%
16%
Ростов-на-Дону
78,8
102,3
103,5
1,20%
31%
Самара
77,1
101,6
102,2
0,60%
33%
Уфа
86,1
100,8
101,9
1,10%
18%
Красноярск
83,4
96,7
98,6
2,00%
18%
Воронеж
74,2
86,9
87
0,10%
17%
Омск
71,2
85,9
86,1
0,20%
21%
Пермь
72,3
82,6
83,9
1,60%
16%
Волгоград
63,2
79,2
79,6
0,50%
26%
Челябинск
51,2
64,4
65,3
1,40%
28%
Московская область
140,6
160
160
0,00%
14%
Ленинградская область
111,3
132,4
132,1
–0,20%
19%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».