Дом особняком

Одним из самых высокодоходных сегментов московского рынка недвижимости остается сегмент исторических особняков. Последние год-два в них становится престижно не только работать, но и жить.

В 1990-е годы на приватизации и дальнейшей перепродаже исторических особняков риэлтеры, чиновники и просто удачливые бизнесмены делали большие состояния. Тем более что спрос на такие объекты опережал предложение в несколько раз: в то время каждая уважающая себя фирма считала правилом хорошего тона расположить главный офис в отдельно стоящем здании.

Но в апреле 2005 года произошло событие, которое кардинально изменило ситуацию на рынке исторических особняков: глава Минэкономразвития Герман Греф и мэр Москвы Юрий Лужков парафировали соглашение о разграничении полномочий на памятники истории и архитектуры в столице, которые почти 15 лет являлись спорными объектами. По этому документу стороны договорились поделить ответственность и, следовательно, права на такие строения поровну. И хотя соглашение пока не оформлено в виде подзаконного акта (федеральные и местные чиновники до сих пор спорят о технических параметрах документа), риэлтеры очень точно угадали последствия такого шага властей. В первую очередь участники рынка прогнозируют, что в ближайшие годы на рынке появятся еще несколько десятков особняков, до сей поры не имевших хозяев.

Объект на особом счету
Двух-трехэтажные особняки, которые сегодня определяют облик центра Москвы, были построены в основном в период с конца XVIII по начало XX века в стиле ампир. Эти городские усадьбы можно увидеть в районах Арбата, Чистых и Патриарших прудов. Довольно много особняков в свое время строилось для купечества в Замоскворечье.

Оценки риэлтеров относительно числа исторических зданий в столице расходятся. Так, по данным генерального директора компании «Соло» Светланы Мухановой, в Москве насчитывается примерно две сотни особняков, потенциально готовых к тому, чтобы их вывели на рынок. «В продаже прошедшим летом было около двадцати таких зданий. Как минимум десять из них планировалось отдать под жилье»,– говорит она. А Наталья Панферова, консультант департамента коммерческой недвижимости Paul’s Yard, полагает, что объем исторических особняков составляет 8% всей столичной недвижимости (напомним, что всего в Москве насчитывается около 35 тыс. строений). «Из общего числа особняков жилые составляют еще 8–9%»,– добавляет она.

Памятники архитектуры и исторические объекты могут принадлежать федеральным или московским органам власти, а также быть в частной собственности. Многие особняки находятся в ведении Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России (ГлавУПДК), поэтому они часто предоставляются для проживания послам и другим лицам дипкорпуса. «В большинстве случаев владельцами жилых особняков являются юридические лица (70%), московские власти (15%) и федеральные (15%)»,– уточняет Наталья Панферова.

Купи и сохрани
В столице сохранность подобных объектов контролирует комитет по культурному наследию Москвы, который входит в структуру Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города. Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства элитной недвижимости «Новое качество», говорит, что собственник исторического особняка, приобретая такое здание, получает обременение: он обязан сохранять памятник в надлежащем виде. «Если памятник находится в плохом состоянии, комитет по культурному наследию Москвы выдает собственнику планово-реставрационное задание, по которому тот обязан не только восстановить фасад, но зачастую в режиме реставрации и часть интерьера (холлы, дверные проемы, лестничные пролеты, лепнину и т. д.). При этом себестоимость реставрационных работ оказывается выше, чем новое строительство»,– добавляет господин Лимонов.

Дорогое удовольствие
С лета прошлого года СГУП по продаже имущества города Москвы начало проводить регулярные торги по продаже и сдаче в аренду городских помещений. Немало лотов на аукционах, организуемых столичными властями, составляют особняки. Цены продажи на них обычно начинается от $2,5–3 тыс. за квадратный метр.

Конечная цена особняка может достигать шестизначной суммы. Как рассказал Кирилл Щепановский, директор Delta Realty, его компания не так давно продала особняк во 2-м Смоленском переулке. «Площадь объекта, состоявшего из двух помещений,– 831 кв. м. Первое помещение, общей площадью 401 кв. м, было продано за $5,7 млн, второе, общей площадью 430 кв. м,– за $4,9 млн. В результате цена за метр составила $12,7 тыс., что является своеобразным рекордом для Москвы»,– отмечает он.

Самые дорогие особняки последних 15 лет находятся во дворах на Тверской, Арбате и Новом Арбате: $5–7 тыс. за квадратный метр. Примерно такие же цены на дома в Замоскворечье, однако тут большая часть исторических строений выполняет представительские функции, выступая в качестве офиса той или иной компании. По мнению Светланы Мухановой, подобная функциональность замоскворецких особняков связана с тем, что сам район в последние годы стремительно обретает статус делового, а это не слишком соответствует идее комфортного проживания в нем.

Абсолютно новое предложение в сегменте исторических особняков – усадьбы, которые можно выкупить целиком как собственный жилой дом. В отличие от «просто особнячков» усадьбы имеют огороженную территорию. Одна из таких усадеб, расположенная на Никитской улице (д. 60, стр. 3) прошлым летом была выставлена на торги. Это здание постройки XIX века с собственным внутренним двором площадью 1200 кв. м. По имеющейся информации, объект ушел за $8 млн. Как правило, стоят такие здания немногим больше обычной загородной резиденции класса de luxe на Рублевском или Новорижском шоссе – от $6 тыс. за квадратный метр. Таким образом, особняк в центре Москвы сегодня можно приобрести примерно за $4–5 млн (при средней их площади 700–800 кв. м), что также вполне сопоставимо со стоимостью столичного пентхауса.

Предложение ограничено
Все риэлтеры отмечают, что покупка особняка – весьма выгодное вложение, его можно рассматривать как долгосрочную инвестицию. Исторические особняки со временем будут только расти в цене. Состоятельные люди в России в своем выборе часто ориентируются на европейских аристократов. Строго соблюдая традиции, они предпочитают жить в старинных городских особняках, приобретенных или доставшихся по наследству. Как уверяют риэлтеры, при покупке жилого особняка играет роль и психологический фактор. «Жить в особняке – это как владеть антикварной дорогой вещью»,– говорит Светлана Муханова. «Через 5–10 лет практически все особняки в центральной части Москвы обретут своих хозяев, то есть перейдут из федеральной и муниципальной собственности в частную. При этом спрос как на аренду, так и на покупку особняков останется высоким, и появляющиеся на рынке здания будут очень быстро реализовываться»,– полагает Антонина Лаирова, аналитик компании ABN Realty.

Тем не менее, полагают специалисты, рынок жилых особняков в Москве все же ограничен. Сегодня имеется целый ряд новых жилых комплексов в той же ценовой категории с гораздо более комфортными условиями, включая удобные планировки, панорамное остекление, парковые зоны, подземный паркинг и т. д. Еще одна причина – неготовность муниципальных властей окончательно расстаться со своей собственностью. В частности, правительство Москвы в последнее время четко обозначило задачу: исторические особняки должны найти своих хозяев, при этом под словом «хозяин» городская администрация чаще всего подразумевает не собственника здания, а арендатора, взявшего особняк в долгосрочный наем по рыночным ставкам. По признаниям руководителя городского департамента имущества Владимира Силкина, более 80% муниципальной собственности сдается в аренду за 20–30% от рыночной ставки, что в свою очередь порождает огромный «серый» рынок субаренды. Впрочем, и в таких ограничениях эксперты находят свой плюс. «Архитектурные памятники и исторические здания – ограниченный актив. Поэтому их дозированное появление на рынке идет на пользу богатым людям, которые тешат себя мыслью, что лишь они да десяток их друзей обладают таким раритетом»,– резюмирует Светлана Муханова.