Квартиры — добросовестным

---

Квартиры — добросовестным

---

       Главным событием апреля как для рынка недвижимости Москвы, так и для рынков других регионов стало рассмотрение Конституционным судом (КС) иска четырех граждан, оспаривающих конституционность ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Статья предусматривает изъятие у покупателя приобретенной им квартиры на основании того, что одна из предшествующих сделок была незаконной. Суд статью признал конституционной, но указал, что к добросовестным приобретателям она применяться не должна. Тем не менее на криминальное прошлое квартир покупателям смотреть сквозь пальцы пока рано.

Судебная хроника

     Рассмотрение иска в КС состоялось 1 апреля. После оглашения иска судьей КС Сергеем Казанцевым слово дали истцам. Владимир Ширяев, Ольга Мариничева, Анна Немировская и Ракия Склянова приобрели квартиры в различных регионах (Сыктывкар, Москва, Екатеринбург, Ангарск). После покупки выяснялось, что одна из предшествующих сделок была незаконной — не учтены интересы несовершеннолетних, поддельные документы, продажа квартиры застройщиком нескольким покупателям. Продавцы, участвовавшие в незаконной сделке, требовали вернуть им проданное жилье, и суды общей юрисдикции, включая Верховный суд РФ, шли им навстречу, ссылаясь на ст. 167 ГК РФ. Истцы потребовали отменить злополучную статью, а их адвокаты добавили, что она противоречит Конституции.

     Представитель правительства в КС Михаил Барщевский и представитель Госдумы в КС Валерий Лазарев заявили суду, что ст. 167 конституционна, просто суды общей юрисдикции, которые рассматривают дела физических лиц, не учитывают в своих решениях ст. 302 Гражданского кодекса, в соответствии с которой на добросовестных приобретателей действие ст. 167 не распространяется. Поэтому речь может идти лишь о неправильном толковании этой статьи судами. При этом господа Лазарев и Барщевский сослались на позицию арбитражных судов (рассматривают дела юридических лиц), которые всегда учитывают ст. 302 в своих разбирательствах. Именно этот факт позволил истцам вставить в иск ст. 19 Конституции, предусматривающую равенство всех перед законом.

     После завершения заседания истцы говорили, что надеются не столько на признание спорной статьи неконституционной, сколько на изменение позиции судов общей юрисдикции после рассмотрения их иска в КС. Собственно, так и произошло. Суд статью сохранил, однако постановил, что действие ст. 167 не может распространяться на добросовестных приобретателей. Кроме того, в отдельном пункте постановления было указано, что на основании решения КС дела истцов подлежат пересмотру. Истцов это решение полностью удовлетворило, больше всех обрадовалась госпожа Склянова. Она приобрела квартиру у продавца, воспользовавшегося при сделке поддельной справкой органов опеки. Формально на статус добросовестного приобретателя (не знавшего и не имеющего возможности узнать о незаконности сделки) она вряд ли могла претендовать.

Титул подешевеет

     Риэлтеры единогласно приветствовали решение КС. Однако сразу же выразили сомнение, что оно приведет к существенным изменениям на рынке. Президент Московской ассоциации-гильдии риэлтеров

Григорий Полторак

заявил "Деньгам":

КС дал свою трактовку 167-й статьи, однако пока не ясно, станут ли ее исполнять в безусловном порядке суды общей юрисдикции.

     Вердикт КС может иметь и еще одно важное последствие — он приведет к снижению суммы взносов, взимаемых страховыми компаниями при титульном страховании (страховании прав собственности) недвижимого имущества. На самом деле к этому виду услуг граждане прибегают крайне редко. По словам вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, риэлтеры советуют покупателям недвижимости заключать договор титульного страхования только в том случае, когда сами не могут предоставить гарантии покупателю квартиры. Однако есть одно "но".

     При получении ипотечного кредита заключение договора титульного страхования является обязательным. По словам начальника управления страхования имущества и ответственности компании "Ренессанс Страхование" Артема Фролова, его компания "заключает в месяц 10-15 договоров титульного страхования недвижимости, связанных с ипотечным кредитованием. Случаи заключения таких договоров помимо ипотеки носят единичный характер". Господин Фролов заявил, что "Ренессанс Страхование" рассмотрит вопрос снижения ежегодных платежей по титульному страхованию (сейчас 0,7% от суммы сделки) только после того, как позицию КС подтвердит Верховный суд и судебная практика муниципальных судов. Если это произойдет, Артем Фролов не исключил возможности снижения страховых платежей на четверть.

Встречные иски

     Решение КС обратной силы не имеет. Однако после оглашения приговора суда Михаил Барщевский сообщил "Деньгам", что решение КС является "вновь открывшимся обстоятельством", которое дает формальное основание добросовестным приобретателям, у которых суды ранее отобрали квартиры, оспорить судебные решения и вернуть свою собственность. Господин Барщевский не исключил, что в результате суды общей юрисдикции может захлестнуть волна подобного рода заявлений. Впрочем, вполне возможно, что имущество, вернувшееся к законному собственнику, уже вновь продано. В этом случае возникнет парадоксальная ситуация, когда оспаривать друг у друга право собственности на квартиру будут несколько добросовестных приобретателей.

Константин Апрелев

считает эту перспективу маловероятной:

Количество добросовестных приобретателей, лишенных купленного жилья, по крайней мере в Москве, чрезвычайно мало. Значительно чаще происходили факты банального вымогательства у покупателей крупных сумм взамен отказа от предъявления иска о признании сделки недействительной. Реально лишились квартир единицы добросовестных приобретателей.

Впрочем, в регионах, где жилье стоит значительно дешевле, добросовестные приобретатели значительно чаще отказывались от борьбы за спорные квартиры. Теперь у них появится реальная возможность оспорить предыдущие решения судов.

ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ