«Сбербанку» оставили ипотеку

Вчера 17-й арбитражный апелляционный суд отменил решение свердловского арбитража, который признал недействительным договор ипотеки между Уральским банком «Сбербанка» России и екатеринбургским девелопером ОАО «Кит-Кэпитал» (находится в стадии внешнего управления), посчитав, что договор был оформлен с нарушениями: не оформлено право аренды земельного участка. Отраслевые эксперты утверждают, что и в этом случае банк не сможет избежать потерь — реализовать имущество возможно только с конкурсных торгов с дисконтом до 40%.

Как рассказали „Ъ“ в пресс-службе 17-го арбитражного апелляционного суда, вчера суд удовлетворил жалобу «Сбербанка», оспаривавшего решение первой инстанции, признавшей недействительным договор ипотеки между банком и «Кит-Кэпиталом». «Суд постановил отменить решение суда первой инстанции и подготовить новый судебный акт», — подчеркнули в пресс-службе апелляционного суда. Напомним, между «Кит-Кэпиталом» и «Сбербанком» в августе 2007 года был заключен договор, по которому банк открывал девелоперу кредитную линию на 273 млн рублей со сроком возврата в июле 2014 года. Залогом по кредиту выступало здание второй очереди ТРЦ «Кит» в Екатеринбурге общей площадью 6,6 тыс. кв. метров (в августе 2009 оценивался в 510 млн рублей — „Ъ“). Но в январе 2009 года «Кит-Кэпитал» объявил себя банкротом, а в июне в компании была введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев. Это не устроило «Сбербанк», которому застройщик должен был 340 млн рублей (сумма кредита, проценты и пени — „Ъ“), и он потребовал через суд продажу залога и возврат средств. Но, как уже писал „Ъ“, суд первой инстанции отклонил иск, аргументировав это тем, что в случае продажи ТРЦ компания не сможет восстановить свое финансовое положение (разделить ТРЦ невозможно, а его совокупная доля в выручке «Кит-Кэпитала» — 42%).

В декабре 2009 года уже «Кит-Кэпитал» потребовал расторгнуть договор ипотеки со «Сбербанком», сославшись на то, что он был заключен с нарушением. «При оформлении договора был нарушен п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ст. 69 ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ (залог недвижимого нежилого имущества возможен только с земельным участком), что дает основание признать договор недействительным», — пояснил на суде представитель «Кит-Кэпитал».

Вчера получить комментарий компании не удалось: на письменный запрос „Ъ“ финансовый директор «Кит-Кэпитала» Алексей Аверкиев не смог оперативно ответить. В «Сбербанке» также отказались от общения, сославшись на отсутствие мотивировочной части решения, которая будет подготовлена в течение пяти дней.

Отраслевые эксперты отмечают, что схема, по которой пошел «Кит-Кэпитал» достаточно часто используется в рамках банкротств, когда должник пытается всеми силами сохранить свои активы. «Попытки должников уйти от исполнения обязанностей по ипотеке, обнаружив для этого различные поводы, достаточно распространены. Но, как правило, суды защищают интересы кредиторов», — отмечает председатель свердловской областной экономический коллегии адвокатов Владимир Винницкий. По его словам, для «Сбербанка» было принципиальным получить именно такое решение, так как в противном случае он мог потерять всю сумму долга. «Согласно закону о банкротстве, преимущественное право удовлетворения своих требований имеют кредиторы, обязательства которых обеспечены залогом. Если бы «Сбербанк» не смог оспорить решение свердловского арбитража, то мог бы смело записывать сумму долга себе в убыток, так как вернуть ее он сможет только в общей очереди кредиторов. А как показывает практика, по такому сценарию в 90% случаев возвращается только 30% долга», — говорит господин Винницкий. Но «Сбербанк» в любом случае потеряет деньги, считает арбитражный управляющий, член НП «Саморегулируемая организация арбитражный управляющих „Дело“» Владимир Рождественский. «Апелляционный суд вернул банку право залогового кредитора, значит, банк не имеет права голоса на собрании кредиторов. Наложить взыскание на залог сейчас тоже не получится, если это не утверждено планом внешнего управления (предполагает продажу залога с согласия залогодержателя и владельца). Остается ждать конкурсного производства — только тогда залоговый кредитор может удовлетворить свои требования от продажи залогового имущества. Но нужно понимать, что при продаже залога с торгов его дисконт от первоначальной оценки может достигать 40%, а оставшаяся сумма переходит в общую очередь требований кредиторов. Поэтому потери неизбежны», — указывает господин Рождественский.