В ожидании лучших времен

Рынок гостиниц Петербурга еще не достиг докризисных показателей. Эксперты ожидают, что текущий год для гостиничного рынка будет менее результативным, чем 2011-й. Главным образом это связано с тем, что новых заявленных строящихся объектов практически нет, а инвесторы предпочитают вкладывать деньги в более понятные с точки зрения сроков окупаемости проекты.

Привлекательность инвестиций в гостиничную недвижимость, по данным аналитиков, пока находится на довольно низком уровне. Чиновники уверяют, что скоро вкладывать деньги в гостиницы станет выгодно. "В этом году будет принят подготовленный КИСП проект обновленной Концепции развития гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге, которая не будет иметь ограничений по адресному перечню размещения объектов гостиничной инфраструктуры, и инвесторы будут иметь право получать объекты недвижимости для реконструкции под отель на инвестиционных условиях", — обещает Ирина Бабюк, заместитель председателя КИСП.

Диапазон доходности гостиничных объектов как готового бизнеса, по оценкам госпожи Бабюк, составляет в среднем 10-15%. Диапазон доходности инвестиционных проектов в сегменте гостиничной недвижимости составляет, по ее словам, 15-25%.

Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, полагает, что рынок гостиниц Петербурга активно восстанавливается после спада 2008-2009 годов. В то же время показатели еще не достигли тех максимальных значений, которые были до спада, уточняет господин Кокорев.

Специалисты "Colliers International Санкт-Петербург" считают, что за последние два года гостиничный сектор Петербурга получил очень мощное развитие. На рынок вышли практически все гостиничные проекты, находящиеся до кризиса на начальной стадии реализации, говорится в аналитическом отчете компании.

Конкурентное предложение

В целом номерной фонд качественных гостиниц (категорий "пять", "четыре" и "три звезды"), по словам Романа Уревича, директора департамента маркетинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, составляют 92 гостиницы на 17,763 тыс. номеров.

Ежегодный прирост номерного фонда, по данным КИСП, составляет около 1 тыс. номеров. Основной объем номерного фонда по-прежнему формируют гостиницы уровня три и четыре звезды (62% — 158 объектов), далее следуют гостиницы экономкласса "две звезды" (17% — 130 объектов), мини-отели (9% — 271 объект) и пятизвездочные гостиницы (9% — 14 объектов).

Андерсон-Бунтз Блейк, председатель комитета по гостиничной недвижимости ГУД, генеральный директор Hospitality Management, говорит, что в городе продолжается тенденция вывода на рынок отелей высокого класса, что приводит к усилению конкуренции в этом формате. Игорь Кокорев поясняет, что дефицит предложения современных форматных гостиниц среднего уровня и экономкласса в хорошей локации восполняется активно развивавшимся в последние годы сегментом мини-отелей.

"Особенно велико предложение мини-отелей в местах наибольшего спроса — в историческом центре города. При этом особенность Петербурга в том, что исторический центр и деловой центр пока в основном совпадают, что локализует спрос из разных источников в одном районе. Также необходимо отметить, что значительную часть предложения в данном сегменте составляют гостиницы советского периода постройки, но часто расположенные в не самых удобных местах", — отмечает господин Кокорев.

"Усиление конкуренции, выход на новый качественный уровень и, как следствие, повышение требований клиентов приводит к необходимости модернизации существующих устаревших гостиниц. Так, успешную реновацию гостиницы "Южная" на Расстанной улице провела российская сеть "Астон отель групп", открывшая в 2012 году на ее месте отель под новым названием "Бристоль". Кардинальные изменения произойдут в гостинице "Нева" на улице Чайковского, где в 2013 году откроется бутик-отель Hotel Indigo международного оператора InterContinental Hotels Group. И один из самых глобальных проектов реконструкции — реновация номерного фонда отеля "Азимут" (бывшая "Советская") на Лермонтовском проспекте", — рассказывают специалисты компании "Colliers International Санкт-Петербург".

Положительной тенденцией, по словам господина Уревича, является интерес некоторых международных сетевых операторов к открытию гостиниц в Петербурге. "В ближайшие годы ожидается выход на рынок Петербурга новых гостиничных сетей, ранее здесь не представленных. В частности, планируется открытие отелей Four Seasons, Swissotel, Indigo, Hilton, Ibis, Double Tree, InterContinental. Ожидается расширение гостиничных сетей западных операторов, в том числе откроются новые отели сети Marriott, Novotel, CrownePlaza", — рассказывает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.

Баланс спроса и стоимости

По словам госпожи Марковец, среднегодовая заполняемость отелей в Петербурге составляет порядка 65%. При этом этот показатель очень зависим от фактора сезонности. Основная доля спроса приходится на период "белых ночей". С мая по сентябрь Петербург посещает 75% туристов. Роман Уревич отмечает, что на недостаточной загрузке гостиниц сказывается неблагоприятная ситуация в Европе, которая мешает активному развитию внешнего туризма.

"В 2012 году динамика стоимости проживания в гостиницах разных классов была неодинаковой. Стоимость размещения в отелях категорий "пять звезд" и "четыре звезды" снизилась на 5% по сравнению с тарифами 2011 года. В то же время средняя стоимость проживания в трехзвездочных отелях увеличилась на 3%. Также отмечен рост стоимости проживания в хостелах и мини-гостиницах. Средняя стоимость проживания в отелях категории "пять звезд" составляет 9,6 тыс. руб. в сутки в низкий сезон и 16,9 тыс. руб. в сутки в высокий сезон. Для гостиниц категории "четыре звезды" средняя стоимость проживания составляет 4,5 тыс. и 7,7 тыс. руб. в сутки соответственно; для отелей класса "три звезды" — 3,4 тыс. и 5 тыс. руб. в сутки", — подсчитывает Инна Попова, директор по оценке ЗАО "УК "Магистр"".

Андерсон-Бунтз Блейк говорит о сужении ценового диапазона среди качественных отелей. "Фактором, понижающим верхнюю границу, является усиление конкуренции в сегменте пятизвездочных гостиниц. Фактором, повышающим нижнюю границу, является недостаток качественного предложения в сегменте "три звезды". Анализ динамики цен показывает, что уровень цен на гостиничные номера начинает восстанавливаться после кризиса. Однако данное восстановление замедляется из-за усиления конкуренции на рынке", — поясняет господин Блейк.

Ставка на новый формат

В этом году мы планируем увеличить номерной фонд Петербурга на 860 номеров и открыть восемь гостиниц различных категорий, говорит Ирина Бабюк. В текущем сезоне в городе появился новый вид размещения — кемпинги. Цена на размещение в них значительно ниже, чем цены на размещение даже в недорогих гостиницах. Госпожа Бабюк полагает, что их создание привлечет в город дополнительных туристов — в основном молодежь и пока новый для Петербурга сегмент автотуристов.

Наталия Киреева, старший аналитик отдела консалтинга и оценки Maris | Part of the CBRE Affiliate network, отмечает, что в Петербурге появляется новое направление — апарт-отели. "Предложение и спрос на рынке апартаментов приобретут более четкие очертания через 5-6 лет, но уже сейчас с целью диверсифицировать риски многие застройщики в рамках строительства многофункциональных центров планируют строительство апарт-отелей с возможностью как сдачи в аренду, так и продажи апартаментов", — поясняет госпожа Киреева.

"На рынке недвижимости уже существует ряд подобных объектов. К примеру, четырехзвездочный апарт-отель Staybridge (183 номера) на Московском пр., 98В. Также некоторые гостиницы включают такую услугу, как длительное проживание, к примеру, бизнес-отель "Карелия" (209 номеров) на ул. М. Тухачевского, 27/2, предлагает услугу аренды апартаментов с небольшой кухней на длительный срок. К реализованным проектам апартаментов можно отнести апарт-отель Crystal (девелопер Apriori Development Group) в Репино. На севере города ГК "Пионер" реализует апарт-отель YE'S в составе одноименного МФК на пересечении пр. Просвещения и ул. Хошимина", — соглашается с коллегой Роман Уревич.

Игорь Кокорев считает, что в ближайшие годы рынок гостиниц продолжит развиваться за счет появления новых центров притяжения туристических потоков. "Так, в проекте КВЦ "Экспофорум" появятся гостиницы Hilton Hotels & Resorts и Hampton by Hilton, запланированы современные гостиницы в проектах "Невская ратуша", новом крупном деловом районе города, и "Набережная Европы", где разместится отель InterContinental. В проекте развития территории острова Новая Голландия может появиться уникальный бутик-отель в историческом здании", — рассказывает господин Кокорев.

Появление новых гостиниц, отличающихся от традиционного формата, в Петербурге весьма вероятно, говорит эксперт. При этом успешность таких проектов зависит от ряда факторов — местоположение, удачность концепции, соотношение цена-качество-эксклюзивность, качество управления, полагает Игорь Кокорев.