Кадастровые страсти

Дмитрий Медведев объявил старт реформы налогообложения недвижимости. Со следующего года регионы смогут выбирать: рассчитывать налог по кадастровой стоимости жилья или по инвентаризационной. Проблема в том, что кадастровая стоимость посчитана далеко не везде, а инвентаризационную БТИ еще в прошлом году перестали считать.

В конце января на расширенном заседании правительства премьер-министр Дмитрий Медведев сообщил: "С 2014 года регионы получат право перейти к налогообложению недвижимости исходя из кадастровой стоимости". Резон такого перехода очевиден: сейчас налог на недвижимость исчисляется на основе инвентаризационной, или, иначе говоря, восстановительной, стоимости дома. Таким образом, в налоге не учитывается, например, местоположение недвижимости: пентхаус это на Остоженке или квартира на первом этаже в Новокосино.

Дело доходит до курьеза. "Трехкомнатная квартира в новостройке в Подмосковье оценивается БТИ в 2 млн руб., в то время как такая же квартира в доме столетней постройки на Сретенском бульваре из-за амортизационной стоимости, которую учитывает БТИ, будет оценена в 800 тыс. руб.",— говорит руководитель офиса "Инком недвижимость" Юлия Лурье. И получается, что жители элитных районов в центре Москвы платят налог на недвижимость меньше, чем те, кто живет за МКАД.

Впервые этот перекос попытались устранить еще в 2004 году. Тогда депутаты в первом и втором чтениях приняли соответствующий законопроект, но дальше дело не пошло. Камнем преткновения стала кадастровая стоимость недвижимости. По идее она должна быть максимально приближена к рыночной: помимо площади и технического состояния жилья учитывать и его местоположение. Однако сегодня не существует четких критериев, как перевести удаленность от центра, наличие рядом с домом метро или торгово-развлекательного центра в рубли.

Выходом могла бы стать автоматизированная информационная система "Мониторинг рынка недвижимости", которая собирает и систематизирует данные обо всех сделках с недвижимостью. Но проблема заключается в том, что участники сделки с жильем нередко занижают ее стоимость. Ведь при определенных условиях продавец квартиры должен платить подоходный налог с полученной за недвижимость суммы, превышающей 1 млн руб. "В течение последних семи лет Росфинмониторинг собирает сведения обо всех сделках в Москве. Аналитики видят сделки с квартирами в одном и том же доме, на одном и том же этаже: одна квартира площадью 54 кв. м была продана за 1 млн руб., а через два дня такая же квартира продается за 10 млн руб. Понятно, что последнее — это реальная стоимость объекта. Догадываться можно о чем угодно, но ничего сделать нельзя. И как пользоваться такой базой?" — говорит Юлия Лурье.

Тем не менее Росреестр отчитался, что кадастровая оценка недвижимости завершена в 83 регионах России. В конце декабря прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление N805 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве". Понятно, что оценщики не ходили по квартирам, чтобы определить их реальную стоимость, так что кадастровая оценка стоимости квадратного метра не всегда будет адекватна его рыночной стоимости. Согласно результатам кадастровой оценки московской недвижимости, самый большой разброс цен — почти в 13 раз — наблюдается в Центральном административном округе. Средняя цена квадратного метра жилья у Третьего транспортного кольца между улицей Советской Армии и Олимпийским проспектом, согласно документу, составляет около 60 тыс. руб. А в "золотой миле" в районе Бутиковского переулка жилье стоит уже почти 770 тыс. руб. за 1 кв. м. Для тех, кому оценка покажется завышенной, уже созданы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Однако если в крупном городе, где большинство домов типовые и рынок недвижимости ликвидный, еще можно кадастровую оценку приблизить к рыночной, то в области все гораздо труднее. "Говоря о Московской области, необходимо отметить, что в настоящее время налогом облагается 3,1 млн объектов капитального строительства (ОКС) из 6,3 млн, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Проблема состоит в том, что имеющихся сведений недостаточно для расчета кадастровой стоимости и, соответственно, налога. Расчет кадастровой стоимости объектов капитального строительства производится с учетом наименования объекта (квартира, комната, дом и проч.), его площади, физических характеристик и местоположения. Отсутствие данных об одном из факторов не позволяет рассчитать кадастровую стоимость и, соответственно, налог. А в ГКН в основном нет данных о площади (нулевые площади)",— говорит генеральный директор ГУП МО БТИ Владимир Денисов.

Впрочем, отсутствие кадастровой стоимости объектов на данный момент не главная проблема. Дело в том, что новый налог местные власти не обязаны вводить сразу, они лишь получают такое право и могут им не пользоваться, пока все объекты недвижимости на их территории не пройдут кадастровую оценку. Согласно подготовленному Минфином информационному сообщению, для этого муниципалитетам будет предоставлен переходный период с 2014 по 2018 год.

Если вариант законопроекта, который готовит Минфин для внесения поправок в Налоговый кодекс, пройдет, то большинство россиян переход на новый способ налогообложения недвижимости явно не разорит. Дело в том, что Минфин предлагает исключить из налогооблагаемой базы по 20 кв. м, приходящихся на каждого собственника недвижимости. В результате семье из четырех человек, которой принадлежит трехкомнатная квартира площадью 75 кв. м, вообще не придется платить налог на недвижимость. А для льготных категорий граждан будет предусмотрен дополнительный вычет: либо увеличение жилплощади, исключаемой из налогооблагаемой базы, до 30 кв. м, либо десять соток земли. Одновременно местные власти получат полномочия увеличивать размер вычета и расширять по своему усмотрению льготные категории граждан, которым этот дополнительный вычет положен.

К примеру, сейчас в Москве действуют дифференцированнные ставки имущественного налога. По данным департамента экономической политики и развития столицы, налог по максимальной ставке 0,75% платит всего 1,5% собственников (42 тыс. человек). Только их недвижимость была оценена БТИ в сумму свыше 1 млн руб. Около 34% собственников в Москве владеют имуществом инвентаризационной стоимостью от 300 тыс. до 500 тыс. руб. (они платят 0,3%). Но большинство собственников (свыше 51%) платит в Москве по ставке 0,1%, так как их жилье БТИ оценило менее чем в 300 тыс. руб. И это притом, что у Москвы есть возможность установить ставку налога 2%: именно такую максимальную планку определил Налоговый кодекс.

Для той же части недвижимости, которая все-таки подпадает под налогообложение по новым правилам, Минфин предлагает ввести вполне демократичные ставки. Для граждан, владеющих недвижимостью общей кадастровой стоимостью не более 300 млн руб., будет действовать ставка 0,1% в год. Таким образом, за сто лет гражданин заплатит государству налог, равный 10% стоимости части его квартиры после всех вычетов. В письме Минфина приводится примерный расчет налога для владельцев двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Для обладателя двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м, не входящего ни в одну из льготных категорий, налог составит 1200 руб. в год. Для собственника трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м — 1800 руб. в год. Но опять же итоговую величину налога будет устанавливать муниципалитет. В одном из интервью замруководителя Росреестра Сергей Сапельников сообщил, что в 83 регионах их 23 тыс.

В результате серьезная реформа налога на недвижимость, которой граждане пугали друг друга с 2004 года, оборачивается пшиком. Россияне могут не бояться грабительских налогов по двум причинам. Во-первых, верховные власти опасаются социальных взрывов и предпочитают выглядеть благодетелями простого народа. Во-вторых, власти на местах часто действуют небрежно и непрофессионально. Ярчайший пример — выплата компенсаций пострадавшим от наводнения в Крымске. Местные власти неправильно рассчитали размер помощи и переплатили двум сотням семей. А когда стали требовать лишние деньги назад, президент запретил обижать пострадавших.

Так и с новым налогом на недвижимость. Минфин, чтобы не разгневать налогоплательщиков, предлагает ставку 0,1% кадастровой стоимости недвижимости только в качестве максимальной планки. Местные же власти до сих пор не провели кадастровую оценку всех объектов, несмотря на то что закон о кадастре недвижимости вступил в силу в 2008 году и переходный период его внедрения закончился в 2010 году.

В результате, по мнению директора центра развития недвижимости РУМБ Дениса Владиславлева, образовалась любопытная коллизия. "С 1 сентября 2012 года в Москве и Московской области бюро технической инвентаризации прекратили выполнять свои функции и превратились в кадастровых инженеров. Это значит, что они больше не рассчитывают инвентаризационную стоимость жилья, от которой сейчас считается налог на недвижимость. С 1 января 2014 года БТИ вообще будут расформированы. Получается, что старую систему уже разрушили, а новую пока еще не создали",— говорит Владиславлев. Так что способ, которым с 2014 по 2018 год будет рассчитываться налог на недвижимость в регионах, пока не готовых перейти на новую форму его сбора, остается загадкой.