Проблема сноса жилья первых массовых серий при комплексной реконструкции жилой застройки

Таврический научный обозреватель шшшЛауг.заепсе

УДК 332.81

Чазова О.Л.

Аспирант, Ижевский государственный технический университет имени М. Т. Калашникова

ПРОБЛЕМА СНОСА ЖИЛЬЯ ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ ПРИ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Статья посвящена актуальной на сегодняшний день проблеме комплексной реконструкции жилой застройки городов. При этом возникает ряд вопросов, связанных с выбором: реконструировать отдельные жилые здания или сносить. В статье рассмотрены два варианта действий и возможность принятия конкретного решения в зависимости от сложившихся условий.

Ключевые слова: первые массовые серии, снос, комплексная реконструкция, жилой фонд, жилая застройка, энергоэффективность.

В настоящее время проблема комплексной реконструкции жилой застройки занимает ключевое место в стратегии развития крупных городов. Комплексная реконструкция сложившихся районов представляет собой процесс переустройства городской среды, содержание и продолжительность которого определяются взаимосвязанными действиями по проектированию, планированию и проведению реконструктивных мероприятий. В связи с этим понятие комплексности охватывает как проектирование объектов реконструкции, так и методы реализации проектных решений.

При создании проектов комплексной реконструкции жилых районов возникает вопрос: сносить или реконструировать отдельные жилые здания? Это относится, в первую очередь, к зданиям первых массовых серий. Решение данного вопроса зависит от того, к какой серии относится здание, от его состояния (степени физического и морального износа).

На протяжении многих лет отсутствовало планомерное восстановление и повышение эксплуатационных характеристик жилого фонда и инженерной инфраструктуры городов. Значительную часть жилищного фонда (около 250 млн. м2) представляют дома первых массовых серий, возведенные в период 50-60-х годов. На сегодня они морально устарели, имеют ряд конструктивных недостатков, не отвечают действующим нормам по площади квартир, кухонь, подсобных помещений. Энергозатраты таких домов превышают современные нормативы в 2,5-3 раза. Эксплуатационные расходы на предоставляемые услуги по отоплению, водоснабжению и энергоснабжению неоправданно велики [1].

Моральный износ полносборного фонда первых лет индустриального домостроения велик, он превышает даже его физический износ. Поэтому можно утверждать, что дальнейшая эксплуатация пятиэтажных домов прежде всего связана с устранением их морального износа [3].

Таким образом, с целью правильного и эффективного управленческого решения необходимо рассмотреть следующие альтернативные варианты:

1. Вариант, связанный со сносом пятиэтажек.

Преимущества этого варианта заключаются в том, что будет получена солидная экономия на текущем и капитальном ремонте. В городах, где для строительства нет свободных участков, высвободятся значительные территории. На месте домов, характеризующихся физическим и моральным износом, появятся здания большей этажности, повышенной комфортности, отвечающие всем современным требованиям. Поэтому довольно часто в настоящее время при комплексной реконструкции жилой застройки более рациональным решением считают снос домов отдельных массовых серий.

Таврический научный обозреватель шшшЛауг.заепсе

2. Вариант реконструкции пятиэтажных жилых домов.

Реконструкция жилых зданий — это процесс восстановления несущей способности конструкций зданий и отдельных его элементов, направленный на продление срока его эксплуатации, формирование благоприятной, комфортной и безопасной среды жизнедеятельности человека, требующий тщательной проработки теоретико-методологических основ, а также позволяющий в некоторых случаях увеличить или уменьшить полезную площадь, изменить технико-экономические параметры, модернизировать внутреннюю планировку.

При этом осуществление мероприятий по реконструкции жилого дома должно быть направлено на снижение физического и морального износа.

В целом сегодня реконструкция жилых зданий является одним из центральных направлений решения жилищной проблемы.

В современной литературе выделяют различные взгляды авторов к решению вопросов, связанных с реконструкцией жилой застройки. Одни ученые обосновывают мнение об отсутствии экономической целесообразности комплексной реконструкции, обращая внимание также на сложность реализации проектных решений, применяемых с целью приведения в соответствие к новым требованиям. В результате чего не представляется возможным улучшить архитектурный облик застройки и ее эстетические качества.

Другие исследователи, напротив, считают, что снос жилья массовых серий — нерациональный путь. В современном строительном рынке существует достаточно много элементов благоустройства, материалов, технологий для проведения качественной реконструкции жилых зданий, которая позволит весьма эффективно продлить не только жизненный цикл, но и улучшить качество жилища, ликвидировать коммунальное заселение, оснастить дома современным инженерным оборудованием, улучшить архитектурную выразительность зданий, повысить их энергоэффективность, эксплуатационную надежность и долговечность, а главное сохранить исторически сложившуюся на генплане городскую застройку.

Однако, было бы неверным полагать, что весь пятиэтажный жилищный фонд можно модернизировать или реконструировать. Конструктивные решения примерно 25% пятиэтажных домов и технический уровень ремонтно-строительного производства не позволяют сегодня осуществить экономически эффективную их реконструкцию [2].

Реконструкция связана с восстановлением эксплуатационных показателей и усилением несущих элементов зданий. Эти работы требуют индивидуальных подходов, отличных от конструктивных решений при новом строительстве. Осуществление реконструкции необходимо рассматривать системно, рассматривая и изучая финансовую, рыночную, организационную, технологическую, производственную, инвестиционную, инновационную стороны вопроса.

Что делать с многомиллионным пятиэтажным полносборным фондом первых лет индустриального домостроения? Сложность вопроса заключается в масштабе этого жилищного фонда.

Период массового строительства пятиэтажных панельных и блочных зданий первых серий вызвало у населения естественное удовлетворение. Но в последние годы к пятиэтажкам начало складываться негативное отношение. Причина тому — строительство нового, отвечающего современным требованиям жилья: просторные площади, подземный паркинг, детские площадки, уютный двор.

В целях разработки градостроительного плана определены сносимые и несносимые

серии.

Сносимые серии — жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения. В основном это серии панельных домов К-7, П-32, П-35, 1605-АМ, 1-МГ-300,

Таврический научный обозреватель www.tavr.science

И-35 (II-35). Дома таких серий, как К-7, П-32, П-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335 и др., возведены в самом начале эры массового строительства (1959-1962 годы).

В подавляющем большинстве такие здания подлежат сносу, поскольку использованные при строительстве технологии не позволяют их реконструировать.

Несносимые серии — панельные пятиэтажные жилые дома серии 1-515, блочные — серии 1-510 и кирпичные — серий 1-511, 1-447, основанные на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанные на более длительный срок эксплуатации, чем сносимые 1-464А и Д; 1-468А; Б, Д; 1-507; 1-510; 1-605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др.

Постройки были возведены в 1963-1970 годы. Физический износ их капитальных конструкций не более 20 %, но внутридомовые сети требуют полной замены [4].

Таким образом, при реконструкции жилой застройки перед принятием решения о сносе необходимо проанализировать степень морального и физического износа жилья, взвесить все «за» и «против», оценить возможность реконструкции в каждом конкретном случае. Пятиэтажные дома с грубыми ошибками проектировщиков, строителей, эксплуатационников, панельные дома (так называемые «хрущевки») целесообразнее снести. Что же касается большей части фонда, то имеются реальные технические и экономические возможности провести их модернизацию или реконструкцию, направленную на совершенствование структуры жилищного фонда, функционального зонирования квартир, коренного улучшения квартир первого и последнего этажей, а также на оборудование зданий лифтами, мусоропроводами и т. д.

Литература

1. Афанасьев А.А. Реконструкция жилых зданий. Часть I. Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий / А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев. — М.: ОАО «ЦПП», 2008. — 234 с.

2. Грахов В.П. Разработка методики управления развитием города на основе анализа реконструкции застроенных территорий / В.П. Грахов, О.А. Вычужанин, Ю.Г. Кислякова // Экономика и предпринимательство, 2015. № 4-1 (57-1). С. 752-755.

3. Коваленко А.А. Пути решения реконструкции зданий и сооружений // IV Международная студенческая электронная научная конференция «Студенческий научный форум 2012» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.rae.ru/forum2012/15/2717 (дата обращения 30.11.2015).

4. Методические рекомендации по обновлению жилой застройки при реконструкции сложившихся районов [Электронный ресурс]. — Москва: ЦНИИП градостроительства, 1984. — Режим доступа: http://www.tehlit.ru/1lib norma doc/53/53727/ (дата обращения 30.11.2015).