Особенности правового положения собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья

не являющихся членами товарищества собственников жилья

Представленная статья посвящена изучению товариществ собственников жилья, как одного из эффективных способов управления многоквартирным домом, правам и обязанностям собственников помещений в доме, анализу изменений, внесенных в 2011 г. в жилищное законодательство, регулирующее деятельность товариществ собственников жилья.

Ключевые слова: товарищество собственников жилья, жилищно-коммунальное хозяйство, собственник помещения в многоквартирном доме, права и обязанности члена товарищества собственников жилья.

Z.A. Sakieva, post-graduate of the chair of civil and business law of North-Ossetian state University of K.L. Khetagurov; tel.: 89280658385.

Features of a legal status of owners of the premises which aren't copartners of owners of housing

Presented article is dedicated to the analysis of activities of householders societies in management of apartment buildings, to rights and obligations of owners of residential properties, advantages of updates in Housing Code referring to householders societies.

Key words: householders society, housing and utilities sector, owner of a residential property in an apartment building, rights and obligations of a member of householders society.

Сакиева Зарина Ахполатовна

аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права Северо-Осетинского государственного университета им. К.Л. Хетагурова _

Особенности правового положения собственников жилых помещений,

Вот уже пятый год на территории РФ идет реформа жилищно-

коммунального хозяйства (далее «ЖКХ»). В сфере реформирования Северная Осетия занимает пятое место по стране. С начала реформы в республике отремонтировано 20,2 % жилых зданий, подлежащих капитальному ремонту. Порядка 1 млрд 100 млн израсходовано на отселение из аварийного жилья. Это 31,2 % от общего числа нуждающихся в расселении домов [1]. В рамках проводимой реформы особое место уделяется такому способу управления многоквартирными домами, как товариществу собственников жилья (далее «ТСЖ») для целей содействия развитию которого была образована Ассоциация товариществ собственников жилья задачей которой, является защита интересов товариществ, а также развитие жилищного самоуправления на территории республики, в частности в г.Владикавказе.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании [2]. Согласно статье 143 ЖК РФ, для вступления в ТСЖ, любой собственник помещения в многоквартирном

доме вправе подать заявление на вступление в товарищество. Выход из товарищества также осуществляется путем подачи заявления о выходе. В соответствии с разъяснениями Конституционного суда, Постановление № 10-П, членство в товариществе носит добровольный характер [3]. Следует отметить, что законодательство ряда стран (Нидерланды, Финляндия) предусматривает обязательное членство в объединении собственников, что способствует организованности членов, созданию оптимальных условий для управления общим имуществом в доме [4]. Проанализировав мнение ряда авторов относительно обязательности членства в ТСЖ, мы присоединяемся к точке зрения В.К. Михайлова о том, что предусмотренный добровольный порядок при создании ТСЖ, напрямую противоречит основному принципу, обеспечивающему стабильное развитие жилищного самоуправления: «всеобщей обязательности принятого общим собранием решения» (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ); он лишает товарищество всякой маневренности и создает сложности при распоряжении общим имуществом многоквартирного дома [5]. По мнению В.С. Ермакова для обеспечения стабильности

107

отношений в многоквартирном доме в законодательстве следует предусмотреть обязательность заключения между всеми домовладельцами соглашения о расходах на содержание общего имущества и улучшение домовладения, что даст возможность урегулировать споры при выходе из ТСЖ любого домовладельца и стабилизирует отношения и определит правовые связи между домовладельцами на длительный период [6].

Следует отметить, что права и обязанности собственника помещения, являющегося членом ТСЖ, не сильно отличаются от прав и обязанностей собственника помещения, не являющегося членом товарищества, поэтому действующее законодательство не проводит их разграничения. Так, любой собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (п. 2 ст. 30 ЖК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ и п. 1 ст. 39 ЖК РФ любой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а также общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Внесенными в 2011 г. изменениями компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ) была расширена путем включения права вышеуказанных лиц принимать решения о капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

У собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, отношения с товариществом строятся на основе договора, заключенного с целью регулирования условий содержания и эксплуатации общего имущества в доме. Именно на основании заключенного с ТСЖ договора, собственник помещения не являющийся членом ТСЖ, вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). До внесенных в 2011 г. поправок в Жилищный кодекс РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивали взносы за жилое помещение и коммунальные услуги согласно заключенным с ТСЖ договорам, а оплата коммунальных услуг напрямую ресурсоснабжающим организациям не допускалась. Внесенными измене-

ниями была добавлена возможность собственников помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания членов ТСЖ, вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснаб-жающим организациям, что на наш взгляд, предоставляет собственникам больше самостоятельности и является для них дополнительной возможностью непосредственно участвовать в управлении домом. Внесенными в 2011 г. поправками в Жилищный кодекс РФ из перечня обязанностей ТСЖ (ст. 138 ЖК РФ) была исключена обязанность по заключению договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, однако положения, касающиеся заключения подобного договора, были сохранены в п. 6 ст. 155 ЖК РФ.

До внесения в июне 2011 г. изменений в жилищное законодательство члены ТСЖ наделялись более широкими правами по сравнению с собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, не являющимися членами ТСЖ. Так, например, действующим законодательством не был установлен порядок ознакомления с документами ТСЖ, поэтому каждое товарищество вправе было прописать его в своем уставе, определив с какими документами вправе знакомиться члены ТСЖ, а с какими собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ. Логично, что перечень документов, с которыми были вправе знакомиться члены ТСЖ был больше, так как они обладали большими правами по сравнению с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, а следовательно, у последних возникало право знакомиться только с теми документами, которые затрагивали их права как собственников помещений, как, например, документы, принимаемые на общем собрании собственников помещений: решение собственников помещений о передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам (п. 4 ст. 36 ЖК РФ; п. 3 п. 2 статьи 44 ЖК РФ); решение о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 3 ст. 161 ЖК РФ); решение о реконструкции, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 44 ЖК РФ).

Внесенными в Жилищный кодекс изменениями был определен перечень документов, с которыми вправе знакомиться как члены ТСЖ, так и собственники помещений не являющиеся членами товарищества, среди них: устав товарищества, его бухгалтерская отчетность, сметы доходов и расходов, реестр членов това-

108

рищества, заключения ревизионной комиссии, протоколы общих собраний членов товарищества, заседания правления товарищества и ревизионной комиссии, техническая документация на многоквартирный дом, документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества [7], а также иные документы, которые могут быть указаны в уставе товарищества. На наш взгляд, установленный внесенными изменениями перечень документов достаточно обширен и позволит собственникам осуществлять контроль за деятельностью товарищества, а следовательно, сделать работу последнего более прозрачной.

Внесенными в жилищное законодательство поправками расширен круг прав членов ТСЖ и не являющихся членами товарищества собственников помещений в доме; введенная ст. 143.1. предоставляет право вышеуказанным лицам на получение информации о деятельности товарищества, а также право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества [8].

Наряду с вышеперечисленными правами и обязанностями, собственник помещения, являясь членом ТСЖ, обладает дополнительными правами и обязанностями. Среди них возможность участия в управлении домом путем голосования на собрании членов ТСЖ, возможность избирать и быть избранным в состав правления, ревизионной комиссии, стать председателем правления товарищества. Участие в правлении товарищества дает возможность членам ТСЖ своими силами обеспечивать условия для его эффективной деятельности. Также у членов ТСЖ существует больше возможности контролировать финансово-хозяйственную деятельность товарищества путем непосредственного участия в составе ревизионной комиссии, в функции которой входит ревизия финансовой деятельности товарищества, либо путем участия в ее избрании на общем собрании членов ТСЖ.

Зачастую между собственниками помещений, вступившими в товарищество и лицами, воздержавшимися от членства в нем, возникают конфликты. На наш взгляд, подобные конфликты в немалой степени связаны с отсутствием взаимоотношений товарищества и собственников помещений в доме, отсутствием разъяснительной работы среди собственников помещений, информации о расходовании денежных средств в товариществе, нарушением процедур принятия решений на собраниях.

Одной из причин конфликта, по результатам исследований сотрудников «Пермского Фонда содействия товариществам собственников

жилья» является значительная завышенность ожиданий собственников многоквартирного дома по отношению к деятельности ТСЖ, связанных с текущим содержанием и капитальным ремонтом дома, что в свою очередь, значительно увеличивает требовательность собственников к качеству проведения общих собраний, исполнению их решений и отчетности правления ТСЖ по его деятельности по содержанию дома [9].

Нередко, возникающие в товариществе конфликты перетекают в судебные споры. Так, большое количество споров связано с исками о признании недействительными решений собственников помещений в доме о создании ТСЖ [10]; с отказом части собственников помещений от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества [11].

Свою позицию по поводу статуса собственников помещений в доме, отказавшихся от членства в товариществе, выразил Конституционный суд в Постановлении № 10-П о том, что ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации [12].

Из анализа внесенных в 2011 г. в жилищное законодательство изменений, можно сделать вывод, что они способствуют совершенствованию системы управления многоквартирными домами; так например, определение перечня документов, с которыми вправе знакомиться все собственники помещений в многоквартирном доме способствует сокращению количества конфликтов, вызванных отказом товарищества в предоставлении информации, а расширение круга прав собственников, не являющихся членами товарищества, уравнивает последних в правах с членами ТСЖ. В целом, членство в товариществе предоставляет лицам более широкий круг прав и больше возможностей непосредственного участия в управлении многоквартирным домом. В целях эффективного управления домом товариществам приходится искать компромисс между собственниками помещений, являющимися членами ТСЖ и собственниками помещений, отказавшихся от членства в товариществе, так как именно от взаимоотношений между лицами, проживающими в одном доме, будет зависеть его жизнедеятельность и благополучие.

1. Проблемы в ЖКХ и рост тарифов - вопросы вечные? Официальный сайт админи-

109

страции г. Владикавказа Электронный источник: Режим доступа: URL: http://www.vladikavkazosetia.ru/news/detal.php7n ews=14415

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ //РГ. № 1. 12.01.2005.

3. Постановление Конституционного суда РФ от 03.04.1998 «По делу о проверке конституционности пунктов 1,3 и статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» № 10-П.

4. Овчарова А. С. Правовой статус объединений собственников жилья по российскому и зарубежному праву. «Журнал российского права». 2008. № 7.

5. Михайлов В.К. Выводы Конституционного суда: их влияние на развитие ТСЖ в России. «Юрист». 2008. № 5.

6. Ермаков В. С. Правовое регулирование деятельности ТСЖ. Дис. ... канд. юрид. наук. Москва., 2004. С. 21.

7. Там же.

8. Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 143.1.) от 29.12.2004 № 188-ФЗ // РГ, № 1, 12.01.2005.

9. Материалы аналитического отчета по итогам научного исследования по теме: Управление многоквартирными домами: уровень социальной агрессии» Электронный источник: Режим доступа URL: http://www.csiconsulting.ru/inks/1_itog_agr_2011. pdf С.5.

10. Определение Московского городского суда от 14 ноября 2011 г. по делу №33-36418; Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 августа 2010 г. по делу № 33-11219/10 «О признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании ТСЖ. » // Справочно-правовая система «Консультант +».

11. Постановление ФАС Поволжского округа от 27 апреля 2010 г. по делу N А12-19371/2009; Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 10 февраля 2012 по делу № А45-5837/2011 // Справочно-правовая система «Консультант +».

12. Постановление Конституционного суда РФ от 03.04.1998 «По делу о проверке конституционности пунктов 1,3 и статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» № 10-П

1. Problems in housing and communal services and growth of tariffs - questions eternal? Official site of administration of Vladikavkaz of Electronic source: Access mode: http://www.vladika vkazosetia.ru/news/detal.php?n ews=14415

2. Housing code of the Russian Federation of 29.12.2004 No. 188-FZ//RG, No. 1, 12.01.2005.

3. The resolution Constitutional the vessels Russian Federation of 03.04.1998 "On the case of check of constitutionality of points 1,3 and article 32 and points 2 and 3 of article 49 of the Federal law of June 15, 1996 "About associations of owners of housing" in connection with inquiry of the Soviet district court of the city of Omsk" No 10-P.

4. Ovcharova A.S. Legal status of associations of owners of housing by the Russian and foreign right. "Magazine of the Russian right", 2008. No 7.

5. Mikhaylov V.K. Conclusions of the Constitutional court: their influence on condominium development in Russia. "Lawyer", 2008. No 5.

6. Ermakov V.S. Legal regulation of activity of condominium. Dis. ... master of law. M., 2004. P. 21.

7. In the same place.

8. Housing code of the Russian Federation (article 143.1.) of 29.12.2004 No. 188-FZ // RG, No 1, 12.01.2005.

9. Materials of the analytical report following the results of scientific research on a subject: Management of apartment houses: level of social aggression" Electronic source: Access mode URL: http://www.csiconsulting.ru/inks/1_itog_agr_2011. pdf P. 5.

10. Definition of the Moscow city court of November 14, 2011 in the matter of No 33-36418; Definition of the St. Petersburg city court of August 16, 2010 in the matter of No 33-11219/10 "About recognition invalid the protocol of general meeting of owners of rooms in an apartment house about condominium creation . " // Legal-reference system "Consultant +".

11. The FAS determination of the Volga region district of April 27, 2010 in the matter of N A12-19371/2009; The FAS determination of West Siberian federal district of February 10, 2012 in the matter of No. A45-5837/2011//Legal-reference system "Consultant +".

12. The resolution Constitutional the vessels Russian Federation of 03.04.1998 "On the case of check of constitutionality of points 1,3 and article 32 and points 2 and 3 of article 49 of the Federal law of June 15, 1996 "About associations of owners of housing" in connection with inquiry of the Soviet district court of the city of Omsk" No 10-P.

110