В расчете на мелочь

Вложения в жилую недвижимость всегда были надежным инструментом сохранения и преумножения денег, особенно в докризисный период. Причем квартиры-студии и "однушки" маленькой площади пользуются у арендаторов наибольшим спросом. Инвестиции в малогабаритное жилье окупаются небыстро, зато это один из самых ликвидных, а потому надежных товаров на жилом рынке.

Площадь меньше, цена выше

Несмотря на то что малогабаритные квартиры являются самыми ликвидными на рынке в силу их относительно невысокой стоимости, студий общей площадью до 30 кв. м строится сегодня очень немного. Причин здесь несколько.

Во-первых, существуют жесткие ограничения по количеству парковочных мест. В новостройках Москвы этот показатель регулируется постановлением городского правительства N 769-ПП от 4 октября 2005 года. Согласно данному документу, в жилом доме второй категории комфортности, где на одного человека отводится 30 кв. м, нужно построить минимум одно машиноместо.

Таким образом, вырисовывается довольно простая формула: чем меньше площади квартир, тем больше пространства застройщику придется отводить под паркинг. А, как известно, машиноместа стоят недешево и окупить вложенные в них средства можно лишь одним способом — увеличив стоимость квадратного метра. "Так, если один "квадрат" в "двушке" (55-60 кв. м) стоит условно 100 тыс. рублей, то в "однушке" (38-42 кв. м) — уже 110 тыс. рублей. А в малогабаритной квартире или студии (28-30 кв. м) он стоит 115-120 тыс. рублей",— поясняет Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер" — Москва.

Во-вторых, не стоит забывать о финансовом кризисе. До 2009 года на московском первичном рынке недвижимости преобладал бизнес-класс с соответствующими площадями квартир. Строить малогабаритное жилье считалось моветоном. Оно обладало невысокой ликвидностью, да и спроса на него практически не было. Сегодня ситуация в корне изменилась. Покупательская способность людей значительно снизилась, что подтолкнуло застройщиков к решительным действиям. В настоящее время жилых комплексов, где есть малометражки, становится все больше. Хотя пока мини-квартиры не стали такими популярными, как бы того хотели девелоперы.

Всем по карману

В то же время строительные компании понимают перспективы столь маленького жилья и в своих проектах стараются уделить ему достаточно внимания. Ведь главный плюс квартир небольшой площади — это бюджет, доступный широкому кругу покупателей. Например, в строящемся в Химках ЖК "Новосходненский" (проект Urban Group) студии с отделкой площадью 28-31 кв. м предлагаются в ипотеку за 1,5 млн рублей при первоначальном взносе 300 тыс. рублей. "Главная задача — позволить любому работающему человеку приобрести по ценам экономкласса жилье, не уступающее по качеству бизнес-классу. Чем меньше стоимость покупки, тем большее количество людей могут быстрее приобрести жилье",— утверждает Андрей Пучков, генеральный директор Urban Group.

Малогабаритные студии есть в Котельниках в микрорайоне Белая Дача, корпус 15. Он состоит из 112 однокомнатных квартир со свободной планировкой общей площадью 31,2 кв. м. Студии площадью 30,8 кв. м есть и в жилом комплексе "На Яузе", расположенном недалеко от парка "Сокольники", на пересечении улицы Гастелло с Поповым проездом. В поселке Свердловский Щелковского района в монолитно-кирпичной новостройке студии площадью 32 кв. м продаются за 1,4 млн рублей. В Подольске в ЖК Европа можно приобрести малогабаритную студию площадью 27 кв. м за 1,1 млн рублей — это самая низкая стоимость студии на первичном рынке.

По словам экспертов, на сегодняшний день самые оптимальные студии по соотношению "цена-качество" представлены в жилом комплексе экономкласса "Молодежный городОК". Он расположен в поселке Лесные Поляны в 10 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Комплекс состоит из семи трех- и четырехэтажных монолитно-кирпичных корпусов. Общая площадь студий составляет 20,8 кв. м. При стоимости 60 тыс. рублей за 1 кв. м цена квартиры будет всего около 1,3 млн рублей при первоначальном взносе в размере 50% от ее стоимости.

Кстати, в проекте "Эдальго" концерна "Крост" (расположен в поселке Коммунарка Ленинского района Московской области в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе) также есть помещения мизерного размера. Квартира свободной планировки площадью 30 кв. м обойдется покупателю в 2,7 млн рублей. В основе объекта лежит идея открытого пространства, которое покупатель сможет самостоятельного зонировать. Правда, в компании подобные предложения считают отнюдь не малогабаритными.

Спорные вклады

Уже несколько лет подряд эксперты отмечают, что покупатели квартир в новостройках предпочитают разумно вкладываться в приобретаемый объект, то есть покупать те квартиры, где разница между жилой и общей площадью минимальна. Вложения в квартиры маленькой площади с целью их дальнейшей сдачи в аренду вполне понятны: арендаторы предпочитают снимать жилье по приемлемым ценам, а двух- или трехкомнатная квартира обойдется в несколько раз дороже. "Спрос на квартиры небольшой площади можно назвать достаточно высоким, поскольку неудобства проживания, вызванные скромным размером жилища, компенсируются сравнительно невысокими абсолютными ценами. А это в условиях дороговизны московского квадратного метра является благом для многочисленной армии покупателей, не располагающей средствами для покупки "полноценной" квартиры",— считает Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-Недвижимости".

Следует отметить, что инвестиционные покупки, будь то малогабаритное жилье или полноценная квартира, весьма выгодны. "Они менее рискованны по сравнению с прочими объектами вложений — рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и пр. Если делать расчеты, то в случае падения основных показателей — стоимости квадратного метра и т. п.— потери составят намного меньше, нежели в прочих случаях. Более того, существует и возможность компенсации потерь при росте рынка",— уточняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком". В пользу приобретения жилья с целью инвестиции также говорит и тот факт, что число площадок под застройку в Москве сокращается, что, безусловно, в дальнейшем сыграет свою роль. Но несмотря на все это, инвестиции в студии или квартиры маленькой площади окупаются в среднем от семи до девяти лет.

Суммарный доход

Другими словами, покупать студию в надежде на скорый возврат вложенных средств от ее сдачи в аренду смысла нет. Гораздо выгоднее получить доход от роста цен на недвижимость. В настоящее время доходность от приобретения жилья находится на уровне инфляции — 10-12%. "Если говорить о том, чтобы сначала приобрести квартиру в новостройке, а потом сдавать ее в аренду, то для сокращения издержек на ремонт лучше приобретать жилье с отделкой. После того как помещения будут оснащены всей необходимой техникой, а также установлена мебель, жилье можно будет сдавать в аренду. В итоге годовой доход от сдачи в наем может составить порядка 5%",— знает Дмитрий Таганов.

В то же время такую доходность можно получить, просто разместив средства на банковском депозите. Но поскольку квартира — это капитал, который постоянно дорожает, то, прибавив к доходу от аренды цену продажи, получится хороший синергетический эффект. То есть, если инвестор на протяжении 12 месяцев сдавал квартиру, а затем ее продал, совокупный доход составит около 16%. Есть и другой интересный вариант: состоятельные люди или те, у кого есть свободные финансы, приобретают студии своим детям. И пока отпрыски растут, во избежание простоя квадратных метров они сдаются в аренду.

"Малогабаритные квартиры снижают порог входа на рынок инвестиций, расширяя круг потенциальных инвесторов. Раньше барьером входа можно было считать стоимость однокомнатной квартиры в столице, то есть 4-5 млн рублей. Сейчас, если у человека есть 2 млн рублей, он может вложить их в недвижимость",— рассуждает Андрей Пучков. "С точки зрения инвестиций малогабаритная квартира не очень рентабельна: она окупится примерно через десять лет. Однако надо понимать, что стоимость таких активов будет год за годом подниматься",— предупреждает Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar.

Резюмирую вышесказанное, получается, что покупать студии в инвестиционных целях выгоднее, чем квартиры большей площади. Разница в арендной плате будет меньше, чем разница в цене квартир. Однако следует учитывать, что арендный бизнес в России пока в целом малодоходен и не позволяет окупить стоимость квартиры в разумные сроки. То есть студии и однокомнатные квартиры небольших площадей приобретаются в основном конечными пользователями для собственных нужд.

Западные примеры

Нелишним будет упомянуть, что за границей небольшие квартиры ликвидны независимо от кризиса и пользуются повышенным спросом. Инвестиционные покупатели скорее приобретут несколько маленьких квартир, нежели одну большую, поскольку продать или сдать малометражку намного легче, говорят эксперты. Существует даже такой инвестиционный портфель из пяти-шести студий стоимостью €120-150 тыс. "Они хорошо сдаются, при низкой стоимости обеспечивая доходность в районе 5% годовых, и могут быть частично проданы или же, наоборот, докуплены",— говорит Наталья Завалишина, генеральный директор "Миэль-DPM". Хотя, как отмечает генеральный директор инвестиционного агентства "Трамп Реал Эстейт" Ольга Шакалова, подобные малогабаритки не слишком котируются: обычно это социальное жилье, которое сдается семьям с низким уровнем доходов.

Например, в Болгарии, Черногории, Лондоне и Париже есть "квартирки" площадью 15 и даже 10 кв. м. В жилье площадью 8-10 кв. м нет кухни и ванной с туалетом, но зато есть умывальник и, скажем, небольшое окно. А в квартире площадью 15 кв. м размещается нередко небольшая кухня и ванная с душевой кабиной, а также двуспальный диван. "И такие квартиры не вызывают удивления: часто такое жилье предназначается для студентов или это компактное курортное жилье",— добавляет Наталья Завалишина. По ее словам, в Лондоне такая мини-студия может стоить порядка £70 тыс., в Париже стоимость обычно начинается от €110-120 тыс., в Черногории — в районе €60 тыс., в Болгарии — от €25 тыс.