Правовое регулирование отношений по участию граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО УЧАСТИЮГРАЖДАН В ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВАХ И ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Е.М. Подрабинок, соискатель кафедры гражданского права УрГЮА

Экономическая реформа, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан, вкладывающих средства для приобретения жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров1. Строительство многоквартирных жилых домов на сегодняшний день, как правило, осуществляется с привлечением денежных средств граждан. Привлечение средств граждан осуществляется в соответствии с действующим законодательством в форме участия в жилищных кооперативах и долевом строительстве, которое сопряжено с определенными рисками. В числе основных рисков следует отметить такие как передачу некачественного жилья, удорожание строительства в связи инфляцией, нарушение сроков окончания строительства, а также мошеннические действия на рынке строящегося жилья. Охрана и защита интересов граждан во всех перечисленных случаях нарушения их прав зависит от формы привлечения средств граждан для приобретения или строительства жилья. В настоящей статье рассматривается правовое регулирование вопросов, качающихся качества жилья, приобретенного или построенного кооперативами и застройщиками за счет средств, привлеченных от граждан.

Так, если участие в долевом строительстве опосредуется заключением договора и возникновением обязательственных отношений, которые могут быть обеспечены неустойкой, залогом, удержанием и другими способами, предусмотренными главой 23 Гражданского кодекса РФ, то участие в кооперативах влечет возникновение членских отношений, которые не могут быть обеспечены данными способами. Однако, несмотря на это можно утверждать, что риски, связанные с привлечением средств граждан для приобретения или строительства жилья, являются минимальным и при возникновении именно членских, а не обязательственных отношений. При этом учитывая тот факт, что законодательство о защите прав

потребителей представляет гражданам-потребителям больший объем возможностей в случае нарушения их прав по сравнению с общими положениями, предусмотренными Гражданским кодексом РФ , необходимо отметить, что права граждан, участвующих в жилищных кооперативах или долевом строительстве, защищаются наибольшим образом, если они признаются потребителями.

В соответствии с законом о защите прав потребителей потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Члены жилищного кооператива, предусмотренного Жилищным кодексом РФ, это граждане, которые своими средствами участвуют в приобретении многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют не в приобретении, а в строительстве многоквартирного дома. Жилищным кодексом РФ прямо не установлено, что участники данных кооперативов являются потребителями, и к отношениям по участию граждан в жилищных кооперативах применяется законодательство о защите прав потребителей. Однако жилищные и жилищно-строительные кооперативы Жилищным кодексом РФ признаны потребительскими кооперативами (п.4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ). Это дает основания считать, что они представляют собой объединения граждан, которые объединяют паевые взносы не с целью получить прибыль, а с иной целью -улучшить жилищные условия и получить жилье в собственность. Причем данная цель имеет потребительский характер. Следовательно, участников жилищных и жилищностроительных кооперативов необходимо считать потребителями.

Жилищные накопительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, создаваемыми в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых по-

мещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (подп.1ст.1 закона «О жилищных накопительных кооперативах»3 -далее - закон о жилищных накопительных кооперативах). Можно сделать вывод, что накопительный кооператив, так же, как и жилищный и жилищно-строительный кооператив, объединяет граждан потребителей.

В отличие от членских отношений, возникающих между участниками жилищных кооперативов, между участниками долевого строительства и застройщиком возникают договорные отношения. Законом о долевом строительстве прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом (п. 9 ст. 4 закона о долевом строительстве). Следовательно, граждане-участники долевого строительства являются потребителями.

Таким образом, независимо от формы привлечения средств граждан для приобретения или строительства жилья, всех граждане, участвующие в долевом строительстве или в жилищном кооперативе, являются потребителями. По этой причине к отношениям, возникающим между такими гражданами и лицами, привлекающими их средства для приобретения или строительства многоквартирных жилых домов, должно применяться законодательство о защите прав потребителей.

Однако, в юридической литературе существует мнение, что «недвижимое имущество нельзя считать потребительским товаром»4. И, соответственно, как следствие, к данным отношениям не следует применять законодательство о защите прав потребителей.

С высказанной точкой зрения нельзя согласиться по следующим основаниям. Недвижимое имущество в виде многоквартирного жилого дома предназначено для проживания граждан. Если недвижимое имущество используется гражданами исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то оно является используемым с потребительской целью, и следовательно является «потребительским» товаром. Необходимо признать, что в отдельных

случаях граждане участвуют в долевом строительстве и жилищных кооперативах с целью вложить свободные денежные средства. Однако подобные случаи не имеют массового характера. Если иметь в виду современное состояние решения жилищной проблемы, абсолютное большинство граждан, заключающих договор долевого строительства или участвующих в жилищных кооперативах, нуждается в улучшении жилищных условий. Их жилищные условия могут быть улучшены путем приобретения в собственность недвижимого имущества - жилых помещений. Если имущество приобретается для личных, семейных нужд, а именно для улучшения жилищных условий, то не имеет значения вид данного имущества - движимое оно или нет, имущество является потребительским, а граждане приобретающие его - потребителями.

Кроме того, в юридической литературе высказано мнение, что граждане, участвующие в жилищных кооперативах и долевом строительстве являются не потребителями, а инвесторами5. «Критерием потребительского характера правоотношения... может быть только наличие или отсутствие риска инвестора. Потребитель не несет и не должен нести риски, связанные с деятельностью продавца, подрядчика и т.д., поскольку он оплачивает товар, услугу, работу. Инвестор же не покупает конкретный товар (услугу), а инвестирует средства в деятельность другого лица. То есть отсутствует эквивалентный обмен ценностями, но есть обещание передать больше, чем вложено»6.

С высказанной точкой зрения также нельзя согласиться по следующим основаниям. Критерием потребительского характера правоотношения является отнюдь не наличие или отсутствие риска гражданина-инвестора. Риск гражданина потерять вложенные денежные средства и не получить желаемое присутствует в любых гражданско-правовых договорах. Так, продавец, подрядчик и исполнитель теоретически могут не исполнить принятого на себя обязательства по договору, либо исполнить его ненадлежащим образом, и при этом отказаться от возврата полученных от гражданина денежных средств. Гражданин может реализовать защиту своих нарушенных прав с помощью предусмотренных Гражданским кодексом РФ механизмов защиты. Поэтому риск неисполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого строительства, который несет участник, не отличается от рисков, которые несут граждане -участники других видов договоров. Критерием

потребительского характера правоотношения является не наличие или отсутствие риска инвестора, а цель, с которой граждане участвуют в жилищных кооперативах и долевом строительстве7. Критерием потребительского характера отношений по привлечению средств граждан для приобретения или строительства жилья является не вид имущества (движимое оно или нет), не наличие или отсутствие риска для дольщика, а именно цель, с которой гражданин желает приобрести право собственности на объект недвижимости. Для абсолютного большинства граждан эта цель заключается в улучшении жилищных условий, и, следовательно, этих граждан необходимо рассматривать как потребителей и распространять на них все потребительское законодательство.

Охрана и защита прав граждан зависит не только от квалификации отношений между гражданами и лицами, привлекающими их средства, как потребительских, но также от формы привлечения средств граждан.

Так, привлечение денежных средств во всех видах жилищных кооперативов осуществляется через формирование имущества юридического лица, которое влечет принятие этим лицом на себя обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения. В основе возникновения отношений по привлечению средств граждан в данном случае лежит членство в кооперативе. По этой причине в жилищных кооперативах предъявление претензий по любым вопросам, в том числе и вопросам о качестве переданного помещения, к кооперативу гражданами осложняется тем, что они являются участниками данного юридического лица, членами кооператива, а не покупателями по договору купли-продажи.

Жилищный либо жилищно-строительный кооператив, являясь юридическим лицом, либо приобретает по договору купли-продажи либо осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Однако при этом кооператив не имеет самостоятельных правомочий по распоряжению средствами, привлеченными от граждан. Приобретение или строительство многоквартирного дома, а также последующее распределение жилья кооператив осуществляет по решению общего собрания членов кооператива. Следовательно, кооператив лишь реализует волю его участников и соответственно не является их контрагентом, обязанным предоставить им жилье. В связи с этим члены кооператива не вправе

предъявлять какие-либо требования к кооперативу в отношении качества, сроков передачи жилья и т.д. Требования, касающиеся качества передаваемого жилья, могут быть предъявлены к продавцу либо подрядчику по договору строительного подряда. При этом требования по качеству жилья могут предъявлять и председатель, и члены правления, а также члены кооператива. Однако, данные требования они могут предъявлять не от своего имени, а от имени кооператива. Если рассматривать членов кооператива как потребителей, можно утверждать, что они могут и от своего имени предъявлять претензии по качеству и срокам передачи жилья к подрядчику, осуществляющему строительство, как к изготовителю (создателю) объекта недвижимости (ст. 6, ст. 20 закона о защите прав потребителей).

В отличие от кооперативов, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, вопросы о качестве жилья по иному решаются в отношении кооперативов, предусмотренных законом о жилищных накопительных кооперативах. Согласно ч. 2 ст. 7 закона о жилищных накопительных кооперативах член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. По норме закона эти требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива. Естественно, возникает вопрос о том, как быть в случае, когда устав конкретного жилищного накопительного кооператива вообще не предусматривает порядка реализации соответствующего требования члена кооператива. Если жилищный накопительный кооператив выполняет функцию заказчика по договору строительного подряда (долевого участия в строительстве), то требования члена кооператива по поводу качества жилого помещения еще можно удовлетворить с использованием механизма договорных взаимоотношений жилищного накопительного кооператива с исполнителем (подрядчиком) строительных работ и связанных с ними услуг. В этом случае член кооператива, признаваемый потребителем, может напрямую предъявлять требования о качестве к подрядчику, как непосредственному создателю объекта недвижимости. Если же предположить ситуацию8, в которой кооператив непосредственно выполняет соответст-

вующие строительно-монтажные работы, то требования члена кооператива в случае отсутствия в уставе порядка исполнения его требований по поводу качества жилого помещения практически остаются трудно исполнимыми. Кооператив, как непосредственный создатель и «изготовитель» объекта недвижимости, обязан удовлетворять претензии членов кооператива самостоятельно. Хотя по статье 16 закона о жилищных накопительных кооперативах правила, установленные законодательством о защите прав потребителей применяются к отношениям, которые не связаны с членством граждан в кооперативе и возникают из возмездных гражданско-правовых договоров, заключаемых кооперативом с его членами. Из данной нормы следует, что к отношениям по членству в жилищном накопительном кооперативе законодательство о защите прав потребителей не применяется. В данном случае права членов кооператива нарушаются, т.к. они не могут предъявлять требования о качестве. Необходимо внести изменения в рассматриваемый закон и предоставить члену кооператива право предъявлять претензии к «изготовителю», создателю жилого помещения в отношении качества данного помещения. Необходимо дополнить пункт 1 статьи 16 закона о жилищных накопительных кооперативах следующим предложением: «К отношениям, которые связаны с членством граждан в кооперативе и возникают из требований о качестве передаваемого жилого помещения применяются правила, установленные законодательством о защите прав потребителей. Права и интересы члена кооператива в случае некачественного выполнения строительных работ и связанных с ними услуг пользуются не меньшей правовой охраной и защитой, чем права и интересы потребителя». Следовательно, если накопительный кооператив приобретает дом либо осуществляет строительство дома с привлечением подрядчиков - требования о качестве жилья могут быть предъявлены к самому кооперативу членами кооператива, либо к продавцу или подрядчику председателем, членами правления или членами кооператива от имени кооператива. Если же накопительный кооператив осуществляет строительство хозяйственным способом (что мало вероятно), то требования членов кооператива, касающиеся качества жилья являются практически трудно исполнимыми при отсутствии в уставе порядка предъявления данных требований.

В отличие от норм, регулирующих деятельность жилищных кооперативов, закон о

долевом строительстве детально регулирует вопросы, касающиеся качества передаваемого гражданину объекта недвижимости, в том числе жилого помещения. Так, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст.7 закона о долевом строительстве). Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. При этом качество жилья первоначально проверяется гражданином при проведении сдачи-приемки жилья от застройщика. Гражданин, подписывая акт приема-передачи, вправе требовать составления акта о недостатках с последующим предъявлением требований, вытекающих из данного акта. Требования по качеству жилья при участии в долевом строительстве могут быть предъявлены участниками к застройщику, при самостоятельном строительстве им дома; либо к подрядчику, являющемуся «создателем», «изготовителем» дома (ст.20 закона о защите прав потребителей).

Таким образом, при рассмотрении вопроса о предъявлении требований, касающихся качества жилья обнаруживается, что права граждан, являющихся участниками жилищных кооперативов, охраняются и защищаются законодателем надежнее, чем права граждан, являющихся участниками долевого строительства. Это обусловлено тем, что члены кооператива объединены в юридическое лицо, и поэтому требования, касающиеся качества

жилья могут предъявлять не только сами члены кооперативов, но и другие лица: председатель кооператива, члены правления от имени данного юридического лица. При этом члены кооператива, как потребители, вправе от своего имени предъявлять подобные требования к продавцу или подрядчику. Члены накопительных кооперативов вправе предъявлять подобные требования также и к самому кооперативу. При участии в долевом строительстве каждый долыцик может предъявлять требования, касающиеся качества, только самостоятельно к застройщику либо подрядчику. При этом у дольщиков нет возможности объединения для реализации их прав какой-либо организацией.

В связи с вышеизложенным представляется необходимым отметить, что при анализе правового регулирования вопросов, касающихся качества передаваемого жилья, приобретенного или построенного за счет средств, привлеченных от граждан, права и интересы членов жилищных кооперативов наилучшим образом защищаются по сравнению с правами участников долевого строительства.

1 Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003 № 2.

2 Например, потребитель вправе при нарушении его прав не только выбрать меру защиты нарушенного права, но и требовать полного возмещения убытков (п.2 ст.13 Закона «О защите прав потребителей»). Кроме того, при применении законодательства о защите прав потребителей применяются специальные нормы, устанавливающие подсудность исков, связанных с защитой прав потребителей - иски могут быть предъявлены по месту нахождения ответчика, а также по месту жительства истца либо по месту заключения или исполнения договора. При нару-

шении прав потребителя предусмотрена возможность компенсации морального вреда лицом, привлекающим средства граждан (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»), его имущественная ответственность без вины (п.4 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»), законная неустойка в размере 3 % за просрочку в выполнении работ: освобождение потребителя от уплаты госпошлины при обращении в суд за защитой своих прав (п.З ст. 17 Закона «О защите прав потребителей»); получения полной исчерпывающей информации о товаре и его изготовителе до предъявления требований при продаже товара ненадлежащего качества, несоблюдении сроков (ст. 10, 11 Закона «О защите прав потребителей»).

3 О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон № 215-ФЗ от 30.12.2004 // СПС «Консультант*-».

4 См.: Ефремов Н. Защита прав потребителей на рынке жилья//Эж-Юрист. 1998. №3. С. 15.

5 Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. Автореферат дисс.... д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С.9, 15,20.

6 Майфат А.В. Участие в долевом строительстве и в жилищных накопительных кооперативах. Закон. 2005. № 7. С.42.

7 При рассмотрении вопроса о потребительском характере отношений по привлечению средств граждан для приобретения или строительства жилья необходимо обратиться к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Так, Верховный суд указал всего три ограничения, исключающие применение законодательства о защите прав потребителей: если отношения возникли между гражданами, вступающими в договор для удовлетворения личных бытовых нужд; если приобретателем выступает предприниматель, преследующий предпринимательские цели; если товары приобретаются для удовлетворения потребностей предприятий, учреждений, организаций. См. О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17 января 1997, №2 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. №3. С.4

8 Жилищные кооперативы, как правило, самостоятельно не осуществляют строительство. Это обусловлено сложностью осуществления капитального строительства, необходимостью иметь в наличии строительную технику, оборудование, материалы, специалистов и рабочих определенных строительных специальностей и т.д.