Факторы развития региональных рынков ипотечного жилищного кредитования

А.О. Ивашков

ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

A.O. Ivashkov

FACTORS OF THE REGIONAL MARKETS OF MORTGAGE LENDING

Ключевые слова: ипотека, региональный рынок, методы кредитования,

инструменты финансирования, уровень развития в регионе.

Key words: mortgage, the regional market, lending practices, financial instruments, the level of development in the region.

Аннотация

В работе рассматриваются проблемы развития ипотечного жилищного кредитования на основе оценки рынка жилья Самарской области.

Abstract

We examine the problem of mortgage lending based on an assessment of the housing market in the Samara region.

Формирование устойчивой, эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в России предполагает проведение взвешенной и последовательной государственной политики в данной сфере экономической деятельности. Отсутствие долгосрочных ресурсов является основной проблемой внедрения и развития в нашей стране механизма жилищной ипотеки. В связи с тем, что кредитные организации имеют возможность привлекать только краткосрочные финансовые средства, государство активно занимается созданием механизмов рефинансирования банковской деятельности. В сентябре 1997 года было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В настоящее время по стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организаций из 75 регионов России. По состоянию на 18 сентября 2009 года Агентством рефинансировано 152385 ипотечных кредитов на общую сумму 122,468 млрд руб. [2].

В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории России, но формирование и развитие ипотечных жилищных рынков по субъектам Федерации происходит крайне неравномерно (табл.1).

Таблица 1 - Уровень развития региональных рынков ипотечного жилищного

кредитования на 01.01.08______________________________________________________________

Объём задолженности по кредитам на покупку жилья в расчёте на душу населения, руб. Объём задолженности по ипотечным жилищным кредитам в расчёте на душу населения, руб.

РФ 5334 4304

Тюменская обл. 14927 12905

г. Москва 11434 10236

г. Санкт-Петербург 10275 9290

Красноярский край 9036 6603

Новосибирская обл. 8975 7490

Самарская обл. 5934 5049

Оренбургская обл. 3783 2822

Тамбовская обл. 1524 886

Р. Дагестан 161 142

Р. Ингушетия 161 10

Объём задолженности по кредитам на покупку жилья в расчёте на душу населения, руб. Объём задолженности по ипотечным жилищным кредитам в расчёте на душу населения, руб.

Чеченская Р. 41 38

Источник: расчёты авторов по данным ЦБ РФ

По приведённым в таблице данным видны существенные различия в уровне развития региональных рынков ипотечного жилищного кредитования. В Москве, Тюменской области, Санкт-Петербурге рынки жилищной ипотеки приобретают постепенно всё более массовый характер развития. В республиках Северного Кавказа ипотечное жилищное кредитование находится пока в зачаточном состоянии. Таким образом, в настоящее время в России назрела необходимость создания ипотечной системы, учитывающей региональный аспект.

Интенсивность развития рынков жилищной ипотеки по субъектам РФ обусловливают несколько важных факторов:

- общеэкономическое состояние региона;

- жилищная обеспеченность граждан и состояние жилищного фонда;

- стоимость жилищных объектов на первичном и вторичном рынках;

- доступность приобретения жилья для отдельных групп домохозяйств;

- объёмы жилищного строительства;

- развитость финансово-кредитной системы;

- наличие региональных программ жилищного финансирования.

К общеэкономическим показателям относятся валовой региональный продукт (ВРП) и инвестиции в основной капитал. ВРП в обобщённом виде характеризует степень производственно-экономического развития региона. Значение валового регионального продукта рассчитывается на душу населения в целях сопоставления показателя по регионам России. Высоким уровнем ВРП в расчёте на одного жителя за 2007 год характеризовались Тюменская обл. (829155 руб.),

г. Москва (643733,1 руб.), Сахалинская обл. (550227,8 руб.), Чукотский АО (421287,6 руб.), Республика Саха (Якутия) (259249 руб.), Республика Коми (249570,9 руб.), г. Санкт-Петербург (242755 руб.). Наименьшее значение валового регионального продукта на душу населения было отмечено в следующих субъектах Российской Федерации: Республика Ингушетия (29903,7 руб.), Чеченская Республика (39102,7 руб.), Кабардино-Балкарская Республика (56528,8 руб.), Республика Калмыкия (58145,9 руб.), Республика Дагестан (62366,9 руб.), Карачаево-Черкесская Республика (65969,6 руб.), Республика Адыгея (66089,8 руб.), Ивановская область (69928,8 руб.).

Инвестиции в основной капитал представляют собой совокупность затрат, направленных на создание, воспроизводство и приобретение основных средств. Значение инвестиций в основной капитал рассчитывается на душу населения. Данный показатель даёт возможность классифицировать субъекты Федерации по уровню экономического потенциала и перспективам экономического роста. Наибольшее значение показателя инвестиций в основной капитал, приходящихся на душу населения, наблюдалось в 2007 году в Сахалинской области (242183 руб.), Тюменской области (226588 руб.), Якутии (130432 руб.), Чукотском АО (105916 руб.), Архангельской области (95397 руб.). К регионам с наиболее низким уровнем инвестиционной привлекательности относились: Республика Тыва (6814 руб.), Республика Ингушетия (11637 руб.), Ивановская область (13305 руб.), КабардиноБалкарская Республика (14310 руб.), Костромская область (16197 руб.), Брянская область (16233 руб.).

Анализ состояния жилищного фонда и оценка уровня обеспеченности населения жильём предполагает изучение следующих показателей:

- средняя обеспеченность населения региона жильём;

- удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда.

Показатель средней обеспеченности населения региона жильём представляет собой общую площадь жилых помещений, приходящуюся в среднем на одного жителя. Показатель по РФ за 2008 год имеет значение 22 кв. м [3]. Уровень жилищной обеспеченности характеризует качество жизни граждан, позволяет оценить степень удовлетворённости населения текущими условиями проживания. Однако существенный недостаток показателя заключается в том, что он не позволяет учитывать качественные характеристики жилищного фонда (состояние и благоустройство). Регионами с самым высоким уровнем жилищной обеспеченности граждан за 2007 год являются Чукотский АО (29,4 кв. м), Магаданская обл. (27,3 кв. м), Московская обл. (27,2 кв. м), Тверская обл. (26,5 кв. м), Псковская обл. (26,4 кв. м). Наиболее низким уровнем жилищной обеспеченности населения характеризуются Чеченская Республика (4,9 кв. м), Республика Тыва (12,3 кв. м), Республика Ингушетия (11 кв. м), Республика Дагестан (16,2 кв. м), Кабардино-Балкарская Республика (16,6 кв. м), Республика Алтай (17,5 кв. м).

Доля ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде характеризует состояние жилищного фонда. Чем большее значение имеет данный показатель при прочих равных условиях, тем острее является жилищная проблема. По Российской Федерации удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда в 2007-2008 гг. составлял 3,2% [3]. Больше всего в реализации программ переселения населения из ветхого и аварийного жилья нуждаются Дагестан и Ингушетия, где доля непригодного для проживания жилья превышает 20%. Наименее острая жилищная проблема с точки зрения состояния жилищного фонда зарегистрирована в следующих субъектах Федерации (табл. 2).

Таблица 2 - Доля ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде в регионах

на 01.01.08

Регион Доля ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде, %

г. Москва 0,3

г. Санкт-Петербург 0,6

Липецкая обл. 0,7

Чеченская Республика 0,9

Курская обл. 1

Воронежская обл. 1,1

Р. Башкортостан 1,1

Текущую ситуацию на рынках жилья характеризует стоимость объектов жилищной недвижимости. Средние цены одного квадратного метра жилой площади на первичном и вторичном рынках по субъектам РФ имеют существенные различия. В Москве средние цены на первичном и вторичном рынках жилья составляют соответственно 113501 руб. и 127874 руб.

В Калмыкии жилищные объекты стоят в 7-8 раз ниже (табл. 3).

Таблица 3 - Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в 2007 году

Средние цены на первичном рынке жилья, руб. Средние цены на вторичном рынке жилья, руб.

РФ 47482 47206

г. Москва 113501 127874

г. Санкт-Петербург 80251 58995

Нижегородская обл. 56213 42354

Самарская обл. 35468 46973

Еврейская АО 17711 20932

Р. Калмыкия 16896 15294

При оценке регионального развития, кроме изучения уровня цен на рынках жилья, необходимо исследовать и средний уровень доходов населения (табл. 4).

Таблица 4 - Среднедушевые денежные доходы населения в 2007 году

Среднедушевые денежные доходы населения в месяц, руб.

г. Москва 35490

Чукотский АО 27858

Тюменская обл. 22519

Оренбургская обл. 7689

Р. Адыгея 5755

Р. Калмыкия 4466

Р. Ингушетия 4006

Наиболее высокие среднедушевые денежные доходы населения зарегистрированы в Москве, Чукотском АО, Тюменской области. Наиболее низкие среднедушевые денежные доходы отмечены в Адыгее, Калмыкии, Ингушетии.

Для сравнения регионов можно использовать коэффициент, представляющий собой отношение средней цены одного квадратного метра жилья к среднедушевым денежным доходам населения. Наименьшее значение показателя достигнуто в Магаданской области (1,18, или 118%), наибольшее значение показателя зарегистрировано в Ивановской области (5,29, или 529%). Коэффициент даёт представление, с одной стороны, о доступности приобретения жилья в регионе и, с другой стороны, косвенно показывает соотношение между предложением на рынке жилья и платежёспособным спросом со стороны граждан.

Строительную активность компаний в регионе наиболее непосредственно характеризует показатель ввода в действие жилых домов на 1000 человек населения. По показателю площади введённого жилья (на душу населения) можно проводить сравнительный анализ положения дел в сфере жилищного строительства различных регионов. Лидирующие позиции по объёмам строительства жилья за 2007 год занимают следующие регионы: Московская область

(1172 кв. м), Калининградская область (804 кв. м), Чувашская Республика (782 кв. м), Астраханская область (727 кв. м), Краснодарский край (725 кв. м), Белгородская область (702 кв. м), Тюменская область (605 кв. м). Наименее активно строительная деятельность ведётся в Мурманской области (15 кв. м), Чеченской Республике (38 кв. м), Камчатском крае (61 кв. м), Республике Ингушетии (66 кв. м), Магаданской области (89 кв. м), Республике Тыва (107 кв. м), Чукотском автономном округе (131 кв. м), Ивановской области (131 кв. м).

Анализ развития банковской системы предполагает оценку обеспеченности регионов России банковскими услугами (табл. 5). Банком России [1] рассчитывается совокупный индекс обеспеченности региона банковскими услугами.

Таблица 5 - Совокупный индекс обеспеченности банковскими услугами на 01.01.08

Совокупный индекс обеспеченности банковскими услугами

г. Москва 1,92

г. Санкт-Петербург 1,55

Р. Татарстан 0,83

Р. Ингушетия 0,30

Р. Дагестан 0,20

Наибольшее развитие банковская деятельность получила в Москве и Санкт-Петербурге. Меньше всего обеспечены банковскими услугами жители Ингушетии и Дагестана.

Эффективная государственная политика в сфере ипотечного жилищного кредитования в субъектах Федерации должна начинаться с анализа факторов, обусловливающих интенсивность развития жилищной ипотеки. Учитывая характерные особенности регионов, необходимо разрабатывать систему мероприятий по созданию собственной модели ипотечного кредитования для каждого субъекта Федерации.

Библиографический список

1. Отчёт о развитии банковского сектора и банковского надзора в 2007 году http://www.cbr.ru

2. http://www.ahml.ru

3. http://www.gks.ru