Встроиться в доходность

Рынок встроенных помещений остается одним из самых привлекательных сегментов для частного инвестора. Правда, как отмечают эксперты, порог входа для пользования этим инструментом достаточно высок: как правило, он начинается от 10 млн рублей. Зато и доходность здесь привлекательнее, чем во многих других сегментах.

Ежегодно на рынок Петербурга поступает от 200 до 300 тыс. кв. м новых встроенных помещений, а в этом году на рынок может выйти и больший объем — этот сегмент напрямую зависит от количества вводимого нового жилья. На сегодняшний день около 80% новых жилых проектов включает в себя встроенные коммерческие помещения на первых этажах. Площадь встроенных коммерческих помещений в зависимости от объекта составляет 3-10% от общей площади здания. Применительно к элитному жилью доля встроенных помещений за счет общей небольшой площади может достигать 12%.

"Спрос на встроенные помещения в новостройках остается высоким, нам даже пришлось пойти на увеличение коммерческих площадей в проекте рядом с Новоорловским парком. Мы увеличили долю стрит-ритейла до 10% от общей площади проекта. Это больше соответствует нынешним запросам покупателей. Для проектов комплексного освоения в России ритейл является важнейшей частью комфортной жизни",— говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".

Дело для частного капитала

По подсчетам аналитиков, в среднем на рынке в экспозиции находится от 1,5 до 2 млн кв. м встроенных помещений. Большинство застройщиков не хочет заниматься сдачей помещений в аренду, а предпочитает сразу продавать коммерческие помещения. Поэтому для частного инвестора встроенные помещения являются одним из наиболее привлекательных инструментов сохранения и умножения своих сбережений.

Но порог входа на этот рынок выше, чем, допустим, на рынок жилья или апартов. Встроенные помещения на первых этажах жилых зданий, как правило, стоят примерно на 15% дороже, чем жилье. Площадь помещений зависит от целевого назначения, минимальный порог — от 30 кв. м. Наиболее востребованные метражи — 100-200 кв. м. Но, как правило, на рынке продаются большие блоки по несколько сотен квадратных метров.

Согласно запросам, поступавшим в Knight Frank St. Petersburg в течение первой половины 2018 года, большинство арендаторов запрашивало помещения средней площади на главных и прилегающих к ним торговых магистралях города, а также крупные помещения в новых спальных районах, таких как Мурино, Кудрово и Парнас. Запрашиваемые площади варьировались от 40 до 1,35 тыс. кв. м, средний же метраж, рассматриваемый для аренды, составил 150 кв. м.

Агентство А 2 Retail фиксирует дефицит качественного предложения. Стоимость небольших объектов в новых спальных районах колеблется от 85 до 180 тыс. рублей за "квадрат", средних — от 170 до 250 тыс. рублей.

"Доходность вложений в стрит-ритейл составляет 10-15% годовых. В среднем стоимость квадратного метра коммерческого помещения может быть на 30% и даже на 100% выше цены жилья в этом же доме. На разницу влияют не только степень развитости инфраструктуры района и дальнейшие перспективы его развития. Средний бюджет сделки по встроенным помещениям сейчас составляет 14-19 млн рублей",— говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Сегодня доля инвестиционных сделок с объектами коммерческой недвижимости в жилых домах достаточно велика, она составляет около 50%. В основном инвесторы ориентируются на последующую сдачу в аренду. Дальнейшая перепродажа помещений интересует единичных покупателей. Помимо стандартных инфраструктурных объектов — магазинов, химчисток, салонов красоты,— жители часто организуют здесь офисы.

Согласно данным Еstate Market Agency, самые высокие ставки на свободные торговые помещения в январе — сентябре 2018 года фиксировались в Московском, Выборгском и Приморском районах, самые низкие — в Красносельском, Фрунзенском и Невском районах.

В спальных районах активность проявляют аптечные сети, пекарни, предприятия общественного питания, магазины бытовой химии и салоны оптики. Продуктовые сети при этом стали более тщательно просчитывать экономические показатели арендуемых помещений, в результате чего в среднем ставки аренды под размещение продуктовых магазинов снизились за девять месяцев текущего года на несколько процентов.

По данным Knight Frank St. Petersburg, определенным фактором для изменений на рынке встроенных торговых помещений в текущем году стал прошедший чемпионат мира по футболу. Так, открытие станции метро "Беговая" стало драйвером для создания новой торговой зоны и повлияло на увеличение ставок на близлежащих торговых улицах. Самые часто встречающиеся запросы консалтинговая компания фиксировала от операторов общественного питания (более 30%), продуктовых магазинов (20%) и аптек (10%). Для ресторанов запрашивались большие по площади помещения, средний метраж которых составляет 250 кв. м: операторам общественного питания интересны торговые коридоры в новых спальных районах или в центральных районах.

Что касается географии вакантных помещений, то на локальных магистралях спальных районов в первой половине года она составила 12,5 против 7,1% на значимых торговых улицах центра Петербурга. При этом основным профилем арендаторов в спальных районах по-прежнему остается торговля продуктами, в то время как в центре помещения занимают в основном кафе и рестораны. Средняя площадь арендуемых помещений составила 110 кв. м в центре против 103 кв. м на окраинах.

Вместе с тем в Knight Frank St. Petersburg отмечают увеличение ставок аренды на локальных торговых улицах спальных районов в среднем на 6%. Основной причиной роста стало развитие инфраструктуры данных районов, что произошло вследствие заселения новых домов. Увеличение ставок на пешеходных улицах города составило в среднем 2%, на главных и значимых магистралях города — на 4 и 7% соответственно, на периферийных магистралях города — в среднем, как и в "спальниках", на 6%.

Изменение приоритетов

При этом сегодня в Петербурге начинают активно развиваться новые форматы недвижимости, например апартамент-отели. И, как говорят эксперты, для встроенных помещений в таких домах предъявляются иные требования. Директор по маркетингу OOO "ГАЛС" (застройщик апарт-отеля Valo) Евгений Тихоненко, говоря о торговых коммерческих помещениях в апарт-комплексах, прежде всего обращает внимание на то, что в настоящее время сформировалось совершенно другое понимание благоустройства, чем, например, пять лет назад. Если раньше было достаточно качественного лифта, холла и парковки, то сейчас покупателей интересует многофункциональность жилого комплекса — и чем больше в нем будет разнообразной инфраструктуры, тем лучше.

"В апарт-комплексах чаще всего можно найти ресторан, кафе, химчистку, офис клининговой службы, фитнес-клуб или даже полноценную спа-зону с бассейном и фитнес-центром, как в нашем проекте Valo. Кроме того, мы запроектировали строительство коворкинга, который предназначен для учебы или работы наших жильцов. Мы задумывали его как креативное пространство в шаговой доступности от "спального места" наших гостей. И сделали мы это не просто так: популярность подобных мест в Петербурге высока, и на запрос потребителя нужно отвечать",— отмечает он.

По словам господина Тихоненко, на первых этажах апарт-комплексов так же, как в классических жилых новостройках, может быть аптека или продуктовый магазин, а покупатели выбирают апартаменты за возможность иметь все под рукой и главное для них — "мобильность и отсутствие головной боли на тему быта".

"Мы уверены, что недвижимость будет трансформироваться, постепенно превращаясь в многофункциональные комплексы, включающие в себя место для отдыха, рабочее пространство, площадки для развития, общения, в том числе и нетворкинга. Все это становится возможным при реализации проектов апарт-отелей",— считает господин Тихоненко.