Квартира к поступлению

В период активного роста доли инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости многие покупатели задумались о приобретении квартир и апартаментов впрок, например для детей-студентов. Чаще всего в подобных запросах фигурируют студии с минимальным бюджетом покупки, но определяющим их месторасположение фактором далеко не всегда оказывается близость вуза. «Ъ-Дом» выяснил, какое жилье покупают студентам.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В общем объеме продаж на первичном рынке Москвы и Подмосковья на долю квартир для студентов, по оценкам управляющего партнера «Метриум» Надежды Коркка, приходится 3–5% сделок. Но консультант предупреждает, что этот показатель примерный — в реальности намерения и мотивы потенциального собственника не всегда известны. Об этом говорит и гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова, называя оценочно показатель в 8–10%. Основная сложность, по словам эксперта в том, что такие сделки пересекаются с инвестиционными, на которые сейчас приходится 20% продаж.

Жилье с видом на будущее

Управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Юлия Антясова обращает внимание, что доля инвестиционных сделок с новостройками в 2020–2021 годах в целом выросла на фоне низких ставок кредитования. Те, кто до этого и не задумывался о покупке квартиры, решились вложить свои деньги в недвижимость. «Квартира достроится, потом ее можно будет сдавать, а там и ребенок станет студентом»,— рассуждает она. По словам эксперта, такие покупатели обычно ориентируются на проекты в старых границах Москвы в целом, рассматривая покупку единовременно как вложение денег и обеспечение ребенка жильем.

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова отмечает, что в целом жилье для своих детей, по оценкам брокеров компании, сейчас приобретают 30% клиентов. Но далеко не всегда речь идет именно о студентах: это могут быть и окончившие обучение люди, учащиеся старших классов, маленькие дети, недвижимость для которых приобретается на перспективу. Заместитель исполнительного директора Est-a-Tet Роман Соколов констатирует, что более сильной мотивацией покупки квартиры ребенку для родителей выступают создание им семьи, вступление в брак или рождение детей. «В меньшей степени это делается ради поступления в вуз»,— отмечает он.

Покупатели квартир для студентов, как правило, действительно их родители. Самостоятельно молодые люди приобретают квартиры, только если с ранних лет зарабатывают на ведении блогов или предпринимательской деятельностью, отмечает Юлия Антясова. Такие клиенты, по ее словам, у риэлторов есть, но их доля в общем потоке все же сравнительно небольшая. «Зачастую уровень дохода студентов и аспирантов не позволяет оформить ипотеку, а банки рассматривают таких клиентов как высокорисковых»,— добавляет госпожа Коркка. По ее словам, специальных программ по жилищным займам для этой категории покупателей в Москве и Подмосковье сейчас нет. Ирина Доброхотова обращает внимание и на то, что многие хорошо и самостоятельно зарабатывающие люди моложе 25 лет не ставят в приоритет покупку недвижимости, предпочитая длительное время снимать квартиру.

Стартовый лот

Юлия Антясова говорит, что чаще всего для детей покупают студии или небольшие апартаменты — это хороший формат для молодых людей, стимул работать и развиваться. «У нас были клиенты, приобретавшие своим детям-студентам квартиры в современных комплексах за 25–30 млн руб., но такие варианты составляют гораздо меньший процент»,— поясняет она.

Немаловажный фактор играет бюджет: такие предложения по общей сумме сделки наиболее доступные в конкретной локации, отмечает Надежда Коркка. Этим фактором, по ее словам, обусловлена и популярность в рамках подобных сделок апартаментов, цена которых в среднем на 20-30% ниже, чем квартир в аналогичной локации. Сэкономить таким образом могут покупатели, у которых уже есть регистрация в Москве, или те, для кого этот вопрос не принципиален. «Безусловно, бывают исключения из правил — к примеру, когда недвижимость приобретается состоятельным клиентом, в том числе из региональных элит»,— поясняет она.

Наталия Кузнецова обращает внимание на то, что предложение востребованных в рамках подобных сделок малоформатных лотов достаточно велико: 10,5% от общего объема экспозиции в Московском регионе сейчас приходится на объекты до 25 кв. м. Средняя цена такого лота в массовом сегменте — 6,7 млн руб., бизнес-классе — 8,7 млн руб. Появление большого объема предложения компактных студий в 20-30 кв. м подстегнул спрос со стороны покупателей на приобретение жилья для детей, отмечает гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его словам, в некоторых проектах с такой целью покупается 17% лотов.

Хотя, заключая сделку с подобным объектом, покупатели-родители часто рассуждают, что жилплощадь покупается на определенное время. «Например, в нашей практике встречаются случаи, когда апартаменты покупают для студента, а потом, когда тот вступает в брак, этот объект продают и приобретают более просторное жилье»,— рассказывает Роман Соколов.

Окна на МГУ

Говоря о географии спроса, Ирина Доброхотова отмечает, что покупатели-москвичи часто выбирают районы, где сами прожили длительное время, либо в близлежащих локациях. Но все же глобально при подборе жилья для студентов месторасположение жилья имеет не такое большое значение. Роман Соколов обращает внимание на то, что с развитием в Москве системы общественного транспорта отношение к этому вопросу в целом немного изменилось: если еще десять лет назад покупатели стремились найти для студентов квартиру рядом с вузом, сейчас, как и для работающих людей, часто смотрят варианты у станций метро, МЦК или МЦД.

Госпожа Антясова констатирует, что многие изначально стараются выбрать квартиру поближе к вузу, в который поступает ребенок, но часто все упирается в цену предложения. Например, в Раменках, где расположен МГУ имени Ломоносова, средневзвешенная стоимость вторичного жилья, по данным МИЭЛЬ, сейчас составляет 407,8 тыс. руб. за 1 кв. м, в Хамовниках, по соседству с Первым Московским государственным медицинским университетом имени Сеченова — 711 тыс. руб. за 1 кв. м, в Басманном районе, где учатся студенты МГТУ имени Баумана,— 439 тыс. руб. за 1 кв. м.

Одновременно в городе можно найти варианты дешевле: в среднем недвижимость на вторичном рынке Москве, по данным ЦИАН, сейчас стоит 294,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Хотя госпожа Коркка отмечает, что, если студент поступает в расположенные у станции метро «Выхино» ГУУ, недалеко от вуза ему вполне можно подобрать бюджетный вариант для проживания. В целом, по ее словам, жилье целесообразно подбирать с тем расчетом, чтобы не тратить на дорогу больше 30–40 минут.

Надежда Коркка также обращает внимание на дополнительные критерии, которые могут быть у клиентов — например, если речь идет о студенте, чья специальность связана с графикой, рисованием или проектированием, важным фактором будет выступать естественное освещение. Различаться может и подход к окружающей среде. Алексей Перлин рассказывает, что для многих покупателей—родителей определяющим фактором выступает безопасность района. Под ней такие клиенты, по его словам, иногда понимают локации, расположенные вдали от точек высокой туристической и досуговой активности, клубов и баров.