Квартиры с видом на рост

В период сильных колебаний на валютном рынке недвижимость остается одним из наиболее надежных вариантов вложения средств. Оптимальным объектом инвестирования сегодня являются квартиры экономкласса. А наименее перспективны объекты загородной недвижимости. Правда, лишь в том случае, если речь не идет о территории так называемой новой Москвы.

Когда мои знакомые решили продать небольшую однокомнатную квартиру в районе станции метро "Нахимовский проспект", покупатель нашелся за три дня. Более того, претендентов на жилье с хорошим ремонтом и в пешей доступности от метро было несколько. В результате квартиру продали по цене даже большей, чем планировали изначально. Эксперты утверждают, что в связи с нестабильностью на финансовых рынках частные инвесторы пережидают бурю, вкладывая деньги в квадратные метры.

В отличие от финансового, рынок недвижимости гораздо более инертен. Фондовые рынки мгновенно реагируют на значимые макроэкономические и политические события. Рынок недвижимости может "отыграть" их с лагом в несколько месяцев. "Если негативные тенденции на финансовых рынках продолжатся, то вслед за снижением фондовых индексов в начале следующего года возможно понижение цен на недвижимость. При умеренно пессимистичном макроэкономическом сценарии рублевые цены могут понизиться в среднем на 5-10%. Что касается долларовых цен, то величина их возможного снижения будет напрямую зависеть от установившегося курса доллара",— прогнозирует управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.

При этом повторения ситуации 2008 года, когда цены резко обвалились, ожидать не стоит. "В 2007 году и в начале 2008 года после обвала зарубежных фондовых рынков цены на московскую недвижимость первое время по инерции ползли вверх. Затем произошел обвал цен. Это можно объяснить тем, что этому периоду предшествовал бурный рост цен в 2006-2007 годах, когда они практически удвоились. Сейчас аналогичного спекулятивного роста цен не наблюдается, поэтому резкого падения также не произойдет",— объясняет Дмитрий Халин. "Падение цен на 30% не похоже на кризис. В кризисных ситуациях до 80% девелоперских компаний покидает рынок, у нас было значительно меньше",— отмечает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Наиболее надежным вариантом для инвестиций эксперты считают жилье экономкласса. "То, что произойдет рост цен,— факт, причем в течение полугода. Связано это с тем, что наиболее стабильный инструмент хранения денег — недвижимость. Я уверен, что при всех экономических колебаниях недвижимость экономкласса с точки зрения спроса и инвестиционной привлекательности — самый стабильный сегмент",— говорит председатель совета директоров группы компаний МИЦ Андрей Рябинский. С ним согласен и управляющий директор "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов: "Недвижимость в Москве переоценена, из-за политических рисков в верхних сегментах инвестиционных сделок не происходит. Для инвестиций подходят эконом- и бизнес-сегменты, однако в последнем отсутствует качественное предложение".

Покупая недвижимость, стоит определиться со стратегией инвестирования. Наиболее быстрый доход может принести квартира в новостройке, однако такая покупка обойдется недешево и связана с определенными рисками. Оптимальный вариант — приобретение квартиры с хорошими характеристиками на вторичном рынке. А вот вкладываться в загородные проекты риэлторы не советуют, если только это не "новая Москва".

Важно правильно выбрать и момент покупки. "Тем, у кого есть сбережения в рублях, сейчас стоит покупать квартиры в новостройках, так как в долгосрочной перспективе рублевые цены в новостройках будут расти. Это принесет существенно больший доход, чем долгосрочный банковский депозит. При наличии валютных накоплений стоит внимательно следить за курсом доллара. В этом случае стоит покупать при растущем курсе доллара — тогда за меньшие деньги можно будет купить больший объект",— советует Дмитрий Халин.

Покупка квартиры в новостройке на начальных стадиях строительства и ее последующая перепродажа — наиболее выгодный вариант вложения средств. Однако, учитывая возможность приостановки проекта из-за финансовых проблем у девелопера, подходит он только для самых рискованных инвесторов. Но если расчет окажется правильным, покупатель такого жилья будет вознагражден сполна: стоимость квартир в новостройках сейчас уже превысила докризисный уровень. По данным информационно-аналитического центра "Пересвет-Инвест", в августе 2008 года стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла $6009 (с учетом элитных предложений в ЦАО), в августе текущего года — $9003. То есть, за три года цена на квадратный метр в новостройке выросла на 49,8%.

Наибольшую доходность может принести квартира экономкласса в новостройке. В этом случае бюджет покупки составит 6-10 млн руб. Выбирать объекты стоит на завершающих стадиях строительства, чтобы снизить риски и сохранить деньги. К плюсам такой покупки стоит отнести и то, что цены на первичном рынке недвижимости менее зависимы от курсовых колебаний. Сейчас застройщики не спешат поднимать рублевые цены, в то время как многие продавцы вторичной недвижимости уже отреагировали на изменение курса доллара их повышением. "С точки зрения инвестирования — легче и выгоднее рассматривать жилье эконом- и бизнес-класса. Цена должна соответствовать качеству и иметь инвестиционный "запас". Сложно говорить о деньгах, все зависит от объекта и стадии его готовности. Если рассматривать квадратные метры на первичном рынке в экономклассе, то в среднем цена — 80-100 тыс. руб. Обращайте внимание на местоположение и технические характеристики дома, инфраструктуру района, планировку",— советует Андрей Рябинский.

В отличие от новостроек, цены на жилье на вторичном рынке пока не вернулись на докризисный уровень. По данным компании "Пересвет-Инвест", докризисная стоимость готовых квадратных метров оценивалась в $7364 (с учетом элитных предложений в ЦАО). Сейчас цена на аналогичные объекты все еще остается на 5,3% ниже — $6973 за квадратный метр.

Тем не менее инвестиции в уже построенную недвижимость — сейчас оптимальный вариант для вложения средств. Хотя по сравнению с новым жильем прибыль от последующей перепродажи будет меньше, квартиру можно будет сдавать в аренду, получая дополнительный доход. По подсчетам экспертов, прибыль от сдачи в аренду составляет 5-7% годовых, что вполне сопоставимо с доходностью по депозитам.

Главное — выбирать объект с нужными характеристиками. Наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры с недавним ремонтом, обязательно в пешей доступности от метро и в районе с развитой инфраструктурой. "Самый предсказуемый вариант — это жилье комфорт-класса с отделкой в районе с хорошей транспортной доступностью. Данные квартиры пользуются стабильным спросом, и их можно реализовать в кратчайшие сроки. На вторичном рынке пользуются популярностью квартиры оптимальных площадей, чаще всего это панельные дома застройки 1970-1980-х в спальных районах города, таких как Чертаново, Коньково, Отрадное, то есть золотая середина. Это не самые дешевые, но качественные предложения, не каждый покупатель купит "убитую" квартиру, в которую страшно зайти, даже по сниженной цене. Также спорный вариант — малогабаритная квартира, многие скорее возьмут кредит, но купят полноценное жилье",— считает Ирина Кирсанова, заместитель гендиректора по маркетингу и продажам "Пересвет-Инвест".

Покупая квартиры премиум-класса, стоит запастись терпением: своего покупателя такие объекты быстро не находят. Однако в свете запрета на новое строительство в центре подобные новостройки скоро станут эксклюзивом. Срок экспозиции подобных предложений очень высок, так что данные вложения — это долгосрочные инвестиции. "Смысл вкладывать деньги существует для недвижимости без недостатков — с точки зрения пользовательских характеристик. Эра выгодных покупок прошла, однако безупречная недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных инструментов сохранения капитала",— рассказывает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.

Как правило, объекты загородного рынка недвижимости эксперты не рассматривают как удачную инвестицию. Опыт 2008 года, когда строительство во многих коттеджных поселках было приостановлено, лишь усилил их скепсис в этом отношении. Более того, загородный дом — не первая необходимость, а значит, найти покупателя на такой товар не всегда легко. По оценке экспертов, доходность от покупки загородного дома не превысит 4-5% годовых, а учитывая, что большинство сделок в этом сегменте совершается с помощью риэлтора, прибыль может оказаться и вовсе нулевой. "Покупая объекты за городом, стоит понимать, что впоследствии их будет сложнее продать. Загородный рынок существенно менее ликвиден, чем городской. В крупных проектах, кроме того, придется подстраиваться под ценовую политику застройщика. Если в поселке останутся свободные объекты, то застройщики могут проводить специальные акции по снижению цен, чтобы ускорить продажу",— рассказывает Дмитрий Халин.

Другое дело — покупка объектов в "новой Москве". Такой объект инвестирования сейчас будет наиболее выгодным и принесет доход в среднесрочной перспективе до 5 лет. Однако эксперты торопят — нужно успеть купить, пока не огласили генплан развития территории. "Сейчас все государственные инвестиции, инвестиции предпринимателей пойдут на освоение этого региона, а значит, стоимость объектов на Киевском и Калужском шоссе будет увеличиваться большими темпами, чем где-либо еще. Сейчас отсутствует генплан развития территорий. Но как только он появится и программы начнут реализовываться, цены начнут расти вне зависимости от общемировой ситуации",— уверен Владимир Яхонтов.

Наиболее ликвидный объект в этом регионе — земля. Также эксперты советуют отслеживать появление проектов малоэтажного строительства. ""Новая Москва" условно подразделяется на три зоны. Первая (до 30 км от МКАД) будет активно застраиваться жильем, офисными центрами и торговой недвижимостью. Вторая (30-60 км) предполагает зону промышленности, соответственно, здесь будут максимальные инвестиции для создания новых рабочих мест. В третьей зоне (далее 60 км, Калужская область) упор будет на развитие сельского хозяйства. Для частного инвестора оптимальным вариантом будет покупка земельных участков в первой или второй зоне. В этом случае цена вопроса начинается от 2 млн рублей. Нужно выбирать участки с уже подведенными сетями, вблизи основных транспортных артерий",— советует Владимир Яхонтов.

Если денег на покупку столичных квадратных метров не хватает, а необходимость сохранить накопления есть, можно присмотреться к зарубежной недвижимости. Здесь рекомендации экспертов остаются неизменными: покупать жилье стоит в таких европейских странах, как Франция, Австрия, Швейцария. При более скромном бюджете можно, конечно, прицениться к объектам в Италии или Испании. Правда, здесь есть нюанс: учитывая ситуацию в этих странах, рассчитывать на извлечение прибыли от перепродажи недвижимости в ближайшее время не приходится.