Госземли уводят от оценки

Росреестр предлагает унифицировать механизм расчета арендной платы за земельные участки в госсобственности, отказавшись для этого от привлечения профильных компаний для проведения оценки рыночной стоимости земель. В ведомстве считают, что для определения арендной платы за участки достаточно данных об их кадастровой стоимости — размер аренды при этом будет фиксированным и варьироваться на уровне 1,5–3% от стоимости участка. Предполагается, что унификация процедуры повысит прозрачность на этом рынке и сократит временные и финансовые издержки государства. Поскольку кадастровая стоимость пересматривается только раз в три года, эксперты полагают, что инициатива повысит предсказуемость на рынке, но также может привести к удорожанию аренды.

В возглавляемом Олегом Скуфинским Росреестре не видят смысла в расходах на независимую оценку госземель, предлагая арендаторам довольствоваться кадастровой

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Росреестр опубликовал на regulation.gov.ru проект постановления правительства, корректирующий правила определения размера арендной платы за земли в федеральной собственности. Сейчас стоимость аренды определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды. Исключения действуют, например, при предоставлении участков в аренду без торгов на льготных основаниях или для строительства дорог и объектов инфраструктуры (транспортной, спортивной, ЖКХ) — в таком случае арендная плата уже определяется на основании кадастровой стоимости участка или рассчитывается в соответствии со ставками Росреестра. В ведомстве считают определение арендной платы на основании кадастровой стоимости более целесообразным, а рыночную оценку там видят избыточной.

В ведомстве поясняют, что при подготовке отчета оценщики определяют рыночную стоимость участка, которая затем корректируется на объем передаваемых прав — в результате годовой размер аренды участка составляет от 1,5% и выше от его рыночной стоимости.

По данным Росимущества, всего на март 2022 года насчитывалось около 8 тыс. договоров, арендная плата по которым определена таким образом,— ежегодная сумма арендных платежей по ним составляет 5,4 млрд руб.

В Росреестре предлагают отказаться от избыточных процедур. Согласно проекту, аренда будет определяться в размере 3% от кадастровой стоимости земель для эксплуатации на них зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Для собственника таких объектов размер аренды сохранится на уровне 1,5% от кадастровой стоимости. Столько же будет стоить аренда участков для унитарных предприятий, подведомственных управделами президента.

В Росреестре полагают, что проект упростит и оптимизирует администрирование арендной платы за участки в федеральной собственности.

Так, за 2019–2021 годы расходы на проведение оценки превышают 45 млн руб., при этом на выбор оценщика в рамках закона о госзакупках и подготовку им отчета уходит от 18 до 50 дней.

В деловом сообществе вчера затруднились прокомментировать инициативу Росреестра, эксперты же разошлись во мнениях о ее целесообразности. «Сейчас кадастровая стоимость приближена к рыночной, а часто даже превышает ее. Эта тенденция может усилиться в связи с текущими событиями, а пересматривается кадастровая стоимость только раз в три года, то есть принятие проекта может привести к удорожанию аренды»,— пояснил “Ъ” партнер компании «Кульков, Колотилов и партнеры» Олег Колотилов. Для бюджета же это, помимо экономии на оценке, гарантирует неснижение доходов. Руководитель GR-практики консалтингового агентства КРОС Петр Кирьян считает, что мера, напротив, защитит новых арендаторов госземель от пересмотра оговоренной на старте арендной платы. «В результате любой арендатор может быстро понять, на каких условиях он берет участок земли в госсобственности в пользование»,— указывает эксперт. При этом, по его мнению, на бизнес оценщиков инициатива окажет ограниченный эффект, поскольку участие оценщиков требуется не только для договора аренды, но для залога и для других сделок с землей.