Транспортно-квартирный узел

Группе «Пионер» Леонида Максимова, несмотря на кризис, удалось найти покупателя на крупную площадку оценочной стоимостью 6 млрд руб. Теперь строительством жилья и торгцентра на месте транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Открытое шоссе» на востоке Москвы займется «Мангазея» Сергея Янчукова. Эксперты предупреждают, что из-за высокой конкуренции в этом районе на первом этапе продавать квартиры придется по ценам ниже рыночных.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

ГК «Мангазея» выкупает проект застройки ТПУ «Открытое шоссе» на востоке Москвы у группы «Пионер», рассказали три источника “Ъ” на рынке недвижимости. На площадке можно построить жилье на 112 тыс. кв. м и торгцентр на 31 тыс. кв. м, уточняет собеседник, близкий к «Пионеру». Стороны от комментариев отказались. Между тем Федеральная антимонопольная служба удовлетворила ходатайство ООО «МД Север II», подконтрольного «Мангазее», о приобретении ООО «СЗ "Лайф Богородское"», которое через ООО «Открытие» владеет АО «Концерн Мосмебельпром» — владельцем площадки под ТПУ.

ГК «Мангазея», принадлежащая Сергею Янчукову, занимается золотодобычей, газодобычей, венчурными инвестициями и девелопментом. По собственным данным, общая площадь проектов застройщика — 478 тыс. кв. м в Москве.

Группа «Пионер» выкупила площадку под ТПУ у владельца «Экоофиса» Андрея Ковалева в 2021 году оценочно за 1,2 млрд руб. Но в июле 2022 года решила, что хочет сфокусироваться на развитии в премиальном сегменте, и начала продажу актива. Тогда на актив претендовало не менее пяти девелоперов, но об интересе «Мангазеи» к проекту известно не было.

Источники “Ъ” говорят, что «Пионер» хочет выручить за эту площадку 6 млрд руб.

Партнер Nikoliers Владимир Сергунин считает, что эта сумма соответствует рыночной стоимости. Впрочем, источник “Ъ” на рынке недвижимости полагает, что с учетом текущей турбулентности на рынке продавец мог дать дисконт. По подсчетам господина Сергунина, инвестиции в проект составят 15–18 млрд руб., а выручка с продажи квартир — 26–28 млрд руб.

Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова предупреждает, что в районе сосредоточен большой объем предложения, поэтому на первом этапе цены на квартиры могут оказаться ниже рыночных. Чистый арендный доход торгцентра в составе проекта может достигать 300–400 млн руб. в год, подсчитала старший директор департамента рынков капитала Commonwealth Partnership Ольга Шлычкова.

Главный риск, с которым может столкнуться «Мангазея» при реализации проекта, это затянувшийся кризис: в текущих условиях многие девелоперы решили поставить на паузу запуск новых проектов, предупреждает управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка.

По данным Dataflat.ru, в сентябре спрос на квартиры и апартаменты в новостройках Москвы упал на 10% год к году, до 280 тыс. кв. м.

Это привело к тому, что в построенных домах, введенных в эксплуатацию в этом году, объем непроданного жилья составляет 30–40%, отмечал ранее президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Кроме того, сейчас не все готовы брать ипотеку, а на рынке более 70% сделок проходят с ее поддержкой, добавляет Ирина Доброхотова. Впрочем, на получение всех необходимых документов по ТПУ «Открытое шоссе» для начала строительства уйдет не менее полугода, а к тому времени ситуация может измениться, не исключает директор департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов.

Пауза в запуске новых проектов также коснулась и коммерческих объектов, уточняет Надежда Коркка. Хотя, считает Ольга Шлычкова, формат небольшого торгцентра, который планируется на территории ТПУ «Открытое шоссе», будет пользоваться спросом. Доля иностранных брендов в таких объектах незначительна. Кроме того, заключает эксперт, в ближайшем окружении наблюдается дефицит качественных торговых площадей.