Новый подход к девелопменту

Девелоперам, работающим в исторической застройке, необходимо менять подход к своей деятельности и выходить за рамки строительства зданий, развиваясь в направлении мастер-планирования.

Круглый стол, посвященный инвестициям в исторические города, проходивший в рамках MIPIM-2016, открылся презентацией "Выбор европейских инвесторов: последние тренды рынка инвестиций, изменяющие города" управляющего директора по оценке недвижимости инвестиционной группы Catella Томаса Байерле.

Как рассказал господин Байерле, за последний год инвестиции в европейскую недвижимость увеличились на 32%, достигнув в 2015 году €285 млрд. Основным направлением капиталовложений остается офисный сегмент недвижимости, в которую инвестировано €115,4 млрд, вложения в объекты для ритейла оцениваются в €72,2 млрд.

Главной тенденцией, влияющей на развитие городов, по словам управляющего директора Catella, стало увеличение их населенности: с 2000 по 2015 год число жителей крупных городов выросло на 8,6%. Увеличение плотности населения происходит благодаря повышению мобильности населения, улучшению уровня жизни, достижениям технологического и социального прогресса. В результате повышается спрос на жилье, за которым следует увеличение цен на аренду и продажу недвижимости в городах.

Томас Байерле полагает, что игрокам рынка недвижимости необходимо, используя свой опыт, выходить за рамки строительства зданий, развиваясь в направлении мастер-планирования. По его словам, наибольший объем жилой недвижимости строится сегодня в России.

Устойчивые процессы наметились в развитии европейской офисной недвижимости: офисные площади перестали использоваться на 100% из-за увеличения числа трудящихся в удаленном режиме. Кроме того, офисная недвижимость стала все меньше удовлетворять современным требованиям компаний, из-за чего на нее снижается спрос и падают объемы строительства.

По мнению эксперта, увеличение доли свободных площадей продолжится. Из-за этого будет востребовано внедрение новых технологий их использования. Впоследствии пустующие офисные здания будут переоборудованы под жилье, нехватка которого ощущается в европейских городах. Также будут востребованы многофункциональные центры, предлагающие временное рабочее пространство, и прочие проекты по трансформации офисов.

Вице-президент ПАО "Банк ВТБ" Александр Ольховский заметил, что не все мировые процессы характерны для нашей страны: "Модернизация офисных пространств в жилье не приобрела такого массового явления, как в Лондоне, где небольшие офисы устаревшего формата стали крайне интересными для средних и мелких инвесторов, осуществляющих редевелопмент в апартаменты. В Петербурге такого не наблюдается".

Господин Ольховский согласен с тезисом о больших объемах строящегося в России жилья. Причина, по его словам, кроется в высоком неудовлетворенном спросе: на душу населения в Москве и Петербурге приходится 24-25 кв. м, тогда как в Европе этот показатель превышает 30 кв. м, а в США — 70 кв. м. "Этот зазор обеспечивает стабильное желание приобрести жилье. Что, впрочем, не означает наличия платежеспособного спроса", — полагает он.

Александр Ольховский также затронул тенденцию размещения офисов в открытых пространствах. Он отметил, что, несмотря на нелюбовь к этому формату большинства местных игроков, значительное число компаний, стремящихся вести бизнес по европейским стандартам, постепенно переезжают в open space.

Президент ГК NAI Becar Александр Шарапов рассказал о развитии транспортных пересадочных узлов. "Во всем мире повышенная плотность застройки в рамках транспортно-пересадочных проектов не разрешается, а требуется властями. В Москве это уже признали, в Петербурге дискуссии ведутся. Надеюсь, мы тоже к этому придем. Малоэтажка должна быть расположена дальше, это спасает от пробок", — объяснил господин Шарапов. Он также добавил, что во всем мире вокруг пересадочных узлов строят отели. Это позволяет гостям города перемещаться не на автомобиле, а на общественном транспорте.

Генеральный директор компании SRV Юсси Куутса рассказал об изменениях в возможностях финансирования после 2008 года, когда посыпалось несколько крупных мировых банков, в том числе Lehman Brothers. Если раньше застройщик мог легко получить заем в 80% от общей стоимости проекта, то теперь кредиторы требуют вкладывать не менее 50% собственных средств. Поэтому девелоперам потребовались новые инструменты для финансирования своих проектов.

Финансирование флагманского проекта SRV "Охта Молл" составило €220 млн, включая земельный участок. Для реализации было создано совместное предприятие, в котором SRV напрямую владеет долей в 45%, еще 27% принадлежат структуре косвенно. Второй проект SRV — торговый центр "Жемчужная плаза" — работает с августа 2013 года. За 2015 год объект посетили 8 млн человек. ТРК стоил €140 млн. За его реализацию взялись SRV и Шанхайская индустриально-инвестиционная компания, которые участвовали в равных долях в реализующем проект ООО "Жемчужная плаза". Обе стороны вкладывали по €20 млн собственных средств. Остальное финансирование было обеспечено привлеченными китайскими партнерами заемными средствами. Господин Куутса назвал такое соотношение "хорошей пропорцией".

ТЦ Daily в Мытищах Московской области также был реализован при участии нескольких структур. В финансировании участвуют три партнера: НПФ "Благосостояние", принадлежащий РЖД (владеет 65%), 20% — у финской ГК Vicus, а SRV принадлежит 15%. Фонд "Благосостояние" финансирует проект через инвестиционную группу "Тринфико". Чтобы реализовывать новые проекты, SRV придется искать новые нестандартные пути привлечения инвестиций, заключил господин Куутса.

Директор по развитию Fort Group Олег Громков рассказал о финансировании путем краудфандинга. В США после финансового кризиса многие потеряли доверие к финансовым рынкам. Поэтому возникла идея организовать краудфандинг на базе интернет-площадок, действовавших только на территории Америки. Таким образом было профинансировано строительство нескольких гостиниц. Удалось привлечь частный капитал в размере нескольких десятков миллионов долларов. Теперь тематика краудфандинга "докатилась" и до России.

"Наше законодательство не настолько совершенно, и нам удалось найти лишь два варианта реализации. Первый похож на бывшие пирамиды, связанные с недвижимостью, когда договоры никак не защищают инвесторов: люди могут в любой момент попрощаться с вами. Второй — механизм паевых инвестиционных фондов. Компания выбирает объект недвижимости, оценивает рыночную эффективность инвестиций, находит справедливую цену и выставляет в открытый доступ в интернете. Впоследствии купленный объект заводится в ПИФ и приносит прибыль", — рассказал Олег Громков.

Модератор встречи Ольга Архангельская отметила, что указанная схема есть нечто среднее между индивидуальными инвестициями и краудфандингом. "Здесь важен вопрос ментальности и защиты инвестиций, доверия между инвестором и девелопером", — считает госпожа Архангельская.

В США не каждый собственник недвижимости имеет право привлекать средства через краудфандинг. "Там есть фильтр. Условием, в том числе, является объем капитала", — объяснил Олег Громков. Гендиректор SRV Юсси Куутса, в свою очередь, уверен, что "пока в России работает "телефонное право", о краудфандинге говорить рановато".