Аренда подходит к пику

Ранний всплеск сезонной активности, сопровождающийся спросом возвращающихся из-за рубежа соотечественников, привел к сокращению экспозиции квартир в долгосрочную аренду и росту цен на них. За месяц средняя стоимость однокомнатных квартир на крупнейших региональных рынках выросла почти на 5%, двухкомнатных — более чем на 7%. На рынке не исключают, что к середине сентября средние цены вырастут еще на 15%, но, пройдя сезонные максимумы, показатели неминуемо начнут снижаться.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в августе составила 23,72 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 23,24 тыс. руб. За месяц показатели выросли на 4,7% и 7,3% соответственно, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Эксперты связывают динамику как с ростом активности потенциальных арендаторов, так и с сокращением экспозиции: за счет вымывания наиболее бюджетных предложений доля дорогих лотов в ней в общем растет, это повышает средние значения.

Другие аналитики пока отмечают более сдержанную динамику. Согласно подсчетам «Этажей», средняя стоимость аренды «однушек» в 16 крупнейших городах сейчас 21,5 тыс. руб. в месяц, «двушек» — 26,1 тыс. руб. За месяц показатели выросли на 0,8% и 0,7% соответственно. Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев говорит, что средняя ставка долгосрочной аренды в России в целом составляет 25 тыс. руб. За месяц показатель не поменялся, а за год вырос на 13,6%.

Наиболее выраженный рост средних арендных ставок за последний месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» заметили в Краснодаре, где однокомнатные квартиры подорожали на 17%, до 26,1 тыс. руб. в месяц. В Самаре динамика составила 13,7%, до 20,7 тыс. руб. в месяц. В «Этажах» наиболее выраженный рост цен на «однушки» заметили в Санкт-Петербурге: 2,75%, до 27,3 тыс. руб. в месяц. В Красноярске отметили рост на 2,4%, до 18,5 тыс. руб. в месяц. Одновременно в Перми средняя ставка за месяц, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», сократилась на 7,1%, до 18,4 тыс. руб. в месяц.

В Москве, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», аренда однокомнатных квартир стоит в среднем 46,5 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 82,4 тыс. руб. За месяц показатели выросли на 8,1% и 9,9% соответственно. Арендные ставки не увеличиваются, но за счет активного вымывания самых экономичных предложений средняя стоимость становится выше, поясняет замдиректора управления аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Эксперт указывает, что высокий сезон в городе начался раньше обычного: в первой декаде августа спрос относительно июля вырос на 25%, экспозиция сократилась на 25,9%.

Одновременно госпожа Полякова отмечает, что потенциальные арендаторы бюджетного жилья в Москве даже при дефиците предложения не готовы переключаться на другие ценовые сегменты.

Поэтому собственники жилья комфорт-класса еще дают скидки 5–10%, замечает эксперт. Хотя руководитель направления аренды Apple Real Estate Владимир Родионов замечает, что в сегментах «бизнес» и «премиум» собственники все же постепенно уходят от практики дисконта. Хотя он замечает, что остаются не слишком востребованными квартиры с дорогими интерьерами в классическом стиле: раньше они пользовались спросом у иностранных семейных пар, но оставшиеся арендаторы предпочитают преимущественно квартиры в современном стиле.

Темпы вымывания экспозиции увеличиваются и в других регионах. Согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», за последний месяц объем предложения на 18 крупнейших рынках в целом сократился на 25%, в предыдущем динамика была менее выраженная — минус 19%. Ситуация на рынке долгосрочной аренды в текущем году немного необычная: объем предложения сокращается с начала года, а не с конца июля, как это происходило ранее, напоминает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Тренд эксперт связывает с миграционными процессами. «Часть уехавших в прошлом году соотечественников возвращается, решая жилищный вопрос»,— поясняет он. Сейчас добавляется стандартный сезонный фактор: в начале августа спрос на долгосрочную аренду традиционно растет.

Директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова называет начало сезонного роста в нынешнем году более ранним: на некоторых региональных рынках уже дефицит предложения.

Арендаторов может подстегивать не только приближение делового сезона, но и ужесточение условий ипотечного кредитования: оно происходит в условиях сохраняющейся переоцененности первичного и вторичного жилья, добавляет госпожа Полякова.

Это, по мнению эксперта, заставляет многих отложить покупку, продолжив какое-то время снимать жилье.

Ольга Павлинова рассчитывает, что сокращение объема предложения и рост цен в ближайшее время сохранятся. Пока часть собственников, по ее словам, еще удерживает цены. «Но такие квартиры сдаются очень быстро, порой за несколько часов»,— замечает эксперт. В предыдущие годы с середины августа по середину сентября суммарный объем активного предложения на рынке аренды городов-миллионников и пристоличных областей снижался на 25–30%, вспоминает господин Попов. В текущем году он не исключает более выраженную динамику. Ставки аренды на этом фоне к середине сентября могут вырасти на 15% к текущим значениям, предполагает эксперт. После прохождения сезонных максимумов показатели, по его прогнозам, начнут снижаться. Госпожа Павлинова ждет увеличения ставок на 5–10%.

Одновременно Оксана Полякова замечает, что ситуацию будут немного стабилизировать собственники, ждавшие начала высокого сезона: они будут выводить квартиры на рынок сейчас, рассчитывая сдать их на пике. Госпожа Павлинова называет еще одним возможным сценарием более раннее прохождение пикового периода: «Большинство желающих к этому времени уже могут найти себе жилье». Константин Каменев пока не видит предпосылок для снижения ставок аренды.

Средняя стоимость долгосрочной аренды квартир на крупнейших региональных рынках России

Локация
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Средняя стоимость (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Средняя стоимость (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Август 2022
Июль 2023
Август 2023
За год
За месяц
Август 2022
Июль 2023
Август 2023
За год
За месяц
Москва
45,6
43
46,5
2,00%
8,10%
78
75
82,4
5,60%
9,90%
Санкт-Петербург
28,7
28,3
31,4
9,40%
11,00%
48,1
46,1
50,9
5,80%
10,40%
Краснодар
21,2
22,3
26,1
23,10%
17,00%
39
40,2
41,2
5,60%
2,50%
Екатеринбург
21,1
23,2
25,4
20,40%
9,50%
31
33,1
34,8
12,30%
5,10%
Ростов-на-Дону
21,8
23,3
24,7
13,30%
6,00%
37,8
39,8
41,6
10,10%
4,50%
Казань
20,3
22,9
23,7
16,70%
3,50%
28,9
34,6
37,2
28,70%
7,50%
Новосибирск
21,4
23,1
23,1
7,90%
0,00%
29,7
32,1
33,8
13,80%
5,30%
Красноярск
18,5
21,2
22,8
23,20%
7,50%
26,8
30,6
34,7
29,50%
13,40%
Нижний Новгород
18,7
22,8
22,5
20,30%
–1,30%
28,1
32,6
35,9
27,80%
10,10%
Самара
16,8
18,2
20,7
23,20%
13,70%
25,3
24,1
26,6
5,10%
10,40%
Уфа
15,9
18,1
18,8
18,20%
3,90%
21,3
23,6
23,4
9,90%
–0,80%
Волгоград
15,1
17,5
18,7
23,80%
6,90%
22,9
24
26,2
14,40%
9,20%
Пермь
15,7
19,8
18,4
17,20%
–7,10%
22,8
25,7
27,9
22,40%
8,60%
Воронеж
17,6
17,9
18,2
3,40%
1,70%
25,7
27,6
32,6
26,80%
18,10%
Челябинск
14
17
17,5
25,00%
2,90%
21,8
26,6
28,5
30,70%
7,10%
Омск
14,8
17,4
16,7
12,80%
–4,00%
20
22,9
23,8
19,00%
3,90%
Московская область
29,4
29,1
30,2
2,70%
3,80%
40,6
39,7
41,4
2,00%
4,30%
Ленинградская область
20,8
21,1
21,6
3,80%
2,40%
29
28,9
29,5
1,70%
2,10%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».