Доступная ипотека подорожала

Правительство признало, что не может обеспечить в обозримой перспективе снижение ипотечных ставок до "президентского" уровня — 7%. Достичь такого уровня ставок по ипотеке в текущем году не удастся, уверен глава правительства Дмитрий Медведев. По его мнению, хорошим результатом было бы снижение ставок до уровня 10%, при этом они не должны превышать ставку рефинансирования ЦБ на 1,5-2 процентных пункта (п. п.). По мнению участников рынка, новый план тоже нереалистичен, как и прошлый, поскольку в экономике по-прежнему нет дешевых длинных денег.

Новые ориентиры по величине ипотечных ставок глава правительства Дмитрий Медведев обнародовал вчера во время беседы с работниками группы "Евраз". По его словам, поставленная президентом задача по снижению стоимости ипотеки до 7% в этом году реализована не будет, а правительство будет "стремиться" к ее уменьшению "хотя бы до 10%". Чтобы этого добиться, по мнению премьер-министра, ипотечную ставку необходимо увязать со ставкой рефинансирования ЦБ. "У нас, к сожалению, очень большая разница между банковской ставкой, ставкой рефинансирования в ЦБ (сейчас 8,25%.— "Ъ") и реальной ипотечной ставкой",— сказал он, добавив, что ипотечная ставка не должна быть больше ставки рефинансирования на 1,5-2 п. п.

Задачу по удешевлению ипотечных кредитов Владимир Путин поставил в начале 2012 года, тогда еще будучи премьер-министром. Выступая с отчетом правительства в Госдуме, он сказал, что считает реальным снижение ипотечных ставок до 7% в ближайшие годы. Эту задачу он конкретизировал в одном из первых своих указов, подписанных сразу после инаугурации — от 7 мая N600 "О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем". Согласно ему, к 2018 году необходимо обеспечить снижение ипотечной ставки до уровня инфляция (в 2012 году — 6,6%) плюс 2,2 п. п., увеличить количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тыс. в год (в 2012 году — 689 тыс. кредитов). Несмотря на заявления властей о необходимости повышения доступности ипотеки и снижения ставок по ней, пока на рынке наблюдается обратная ситуация. По данным ЦБ, в 2012 году средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам выросла с 11,9% до 12,7% и осталась на этом уровне по итогам февраля текущего года. При этом, по прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, по итогам 2013 года стоимость ипотечных кредитов может вырасти уже до 13,5%.

Таким образом, по мнению экспертов, достичь в текущем году даже обнародованных Дмитрием Медведевым ставок по ипотеке на уровне 10% нереально. По словам директора департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП-банка Натальи Коняхиной, ценообразование в этом сегменте довольно простое: стоимость привлеченных денег плюс маржа. "Большинство банков для ипотеки привлекают фондирование минимум под 9,5% годовых,— говорит госпожа Коняхина.— Единственный путь снизить ипотечные ставки — удешевить фондирование, и банки готовы занимать под ставку рефинансирования 8,25%, но пока ЦБ под эту ставку кредитует только "на ночь", а длинных денег на рынке в данный момент нет". По словам директора департамента по работе с финансовыми институтами "Дельтакредита" Вадима Пахаленко, сейчас маржа банков по ипотеке составляет в среднем 3-4%, снизить ставки можно, только уменьшая операционные расходы банка, а они сейчас, напротив, зачастую увеличиваются и вследствие несогласованной работы различных ведомств. "До сих пор не запущен электронный документооборот между банками и Госреестром,— поясняет он.— Между тем любая помарка чиновника на бумажной закладной делает невозможным секьюритизацию всего кредита. Приходится судиться, нести издержки". Кроме того, до сих пор банки не допускают к базам и Пенсионного фонда, продолжает он, между тем это значительно позволило бы снизить стоимость риска и, как следствие, ставки.

Кроме того, снижение ставок невозможно без увеличения темпов строительства жилья, добавляет директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова. "Сейчас 60% клиентов с уже одобренным кредитом не доходят до сделки: не могут подобрать себе подходящее жилье",— сетует она. По данным Росстата, за прошлый год в эксплуатацию введено 826,8 тыс. квартир общей площадью 65,2 млн кв. м — на 4,7% больше, чем в 2011 году. Между тем в 2011 году прирост жилищного строительства составил 6,6%. В итоге за прошлый год 1 кв. м построенного жилья подрожал на 10% — до 48,2 тыс. руб.