Взаимосвязь реальной и денежной сфер экономики (на примере рынка ипотеки в России)

Вестн. Моск. ун-та. Сер. 21. Управление (государство и общество). 2012. № 3

Н.А. Федорова

ВЗАИМОСВЯЗЬ РЕАЛЬНОЙ И ДЕНЕЖНОЙ СФЕР ЭКОНОМИКИ

Важность денег в основном как раз и вытекает из того, что они являются связующим звеном между настоящим и будущим.

Дж.М. Кейнс. Общая теория занятости, процента и денег

В статье рассмотрена взаимосвязь реальной и денежной сфер экономики, проявляющаяся в активизации инвестиционного процесса. На примере российского рынка ипотечного кредитования и секьюритизированных ипотечных активов показан механизм, способствующий трансформации денежного капитала в производственный. Проанализировано влияние денежных факторов ипотечного рынка и кредитно-денежных мероприятий государства на российские рынки недвижимости и строительства жилого фонда. Особое внимание уделено роли государства, задающего вектор движения ипотечного рынка и воздействующего через рыночные институты и специализированные государственные программы на реальную сферу экономики — рынок строительства.

Ключевые слова: рынок ипотечного кредитования, ставка процента на ипотечном рынке, инвестиции, секьюритизация, целевое фондирование, комплексная застройка территорий.

In the article the author considers the directions of the interrelation and interdependence between the real and monetary sectors of the economy, appearing in the investment intensification and consequently in the proportional economic development. As exemplified by the Russian mortgage and mortgage-related assets market the mechanism is shown, which contributes to monetary capital transforming into productive capital. The author analyses the influence of the mortgage market monetary factors and state monetary policy on the Russian real estate and housebuilding markets. The author focuses on the role of the government, directing the mortgage market development and through the market institutions and specialized governmental programs influencing the real sector of the economy that is housebuilding market.

Key words: mortgage lending market, interest rate in the mortgage market, investment, securitization, special-purpose funding, comprehensive development of land areas.

Федорова Надежда Андреевна — аспирантка кафедры экономики инновационного развития факультета государственного управления МГУ имени М.В. Ломоносова; e-mail: nafedorova@list.ru

Современный мир начала XXI в. характеризуется многообразными комплексными взаимосвязями и взаимозависимостями, пронизывающими все сферы общественной жизни. Об усложнении экономических отношений свидетельствуют возрастающее воздействие транснациональных корпораций в определении вектора развития многих стран, взаимовлияние стран в банковском секторе и на рынке ценных бумаг, растущие рынки деривативов и интенсификация валютных трансакций, а также зависимость реального сектора экономик разных стран от валютных, кредитных, денежных рынков как на международном, так и на национальном уровнях. Новым явлением стала так называемая «финансиализация» экономики — рост финансового капитала опережающими темпами по сравнению с ростом производственного капитала. Следствием отрыва финансового сектора от реального сектора экономики неизбежно становятся диспропорции, вызывающие кризисные явления как в реальном, так и в финансовом секторах экономики.

В этом контексте взаимосвязь и направления взаимовлияния реальной и денежной сфер экономики приобретают особую актуальность. Не случайно современный кризис, зарождавшийся на рынке ипотеки в США, из финансового превратился в кризис реального производства. Существенную роль играет и государство как институт, направляющий развитие экономики, имеющий в своем арсенале механизмы не только прямого воздействия на экономику, но и косвенного регулирующего влияния на экономические процессы и установление экономических пропорций.

Кейнсианская концепция взаимосвязи реальной и денежной

сфер экономики

Отрыв финансового сектора экономики от реального, характерный для XX в. и особенно ярко проявившийся на рубеже XX— XXI вв., представляет собой проблему, ведущую к возникновению пакета кризисных явлений, начиная с финансовой дестабилизации и заканчивая безработицей и кризисом реального производства.

Тем не менее именно взаимосвязь реальной и денежной сфер является залогом соблюдения экономических пропорций и комплексного поступательного развития экономики.

В этой связи интересно рассмотреть основные моменты кейнси-анской концепции «эффективного спроса», изложенной Дж. Кейн-сом в книге «Общая теория занятости, процента и денег». Основным фактором экономики, по Кейнсу, является совокупный спрос, компонентами которого выступают потребление и инвестиции. Повышение спроса, превращение его в «эффективный», платежеспособный спрос и есть задача государства, направленная на борьбу

с безработицей и повышение национального дохода. При этом главная роль во влиянии на спрос отводится инвестициям, стимулирование которых ведет к росту производства, занятости и дохода.

Однако инвестиционный процесс — явление, стоящее на стыке реальной и финансовой сфер экономики, зависимое от факторов денежного рынка и денежной политики государства и влияющее на развитие реального производства. Именно движение инвестиций обеспечивает связь денежной и реальной сфер экономики и в итоге развитие национальной экономики.

Увеличению размера инвестиций содействует низкая норма процента1. Норма процента формируется на денежном рынке через взаимодействие спроса и предложения денежной массы. При увеличении денежной массы происходит снижение нормы процента и как следствие повышение привлекательности инвестиций. Инвестиционный процесс активизируется при превышении нормы инвестирования, т.е. ожидаемого дохода от инвестиций, над нормой процента. Таким образом, снижение нормы процента способствует росту инвестиций, что в свою очередь ведет к росту реального производства, занятости и дохода.

Активная роль в этом процессе принадлежит государству, воздействующему на эффективный спрос путем стимулирования инвестиций. При этом государство использует механизмы денежно-кредитной политики, такие как снижение ставки процента в целях повышения привлекательности капиталовложений в реальный сектор экономики. Механизм «дешевых денег», однако, имеет и определенные ограничения, связанные с эффектом «ловушки ликвидности», поэтому денежно-кредитная политика государства должна дополняться бюджетной политикой, направленной на предоставление государственных ресурсов частным компаниям, инвестирующим в производство. В таком сочетании государственная политика дает рыночным структурам и смешанным компаниям стимулы и прямые ресурсы для инвестирования, обеспечивая взаимосвязь реальной и денежной сфер экономики.

Применимость кейнсианских рецептов в российской

действительности: ипотечные ставки и стимулирование

реального производства

Согласно концепции Кейнса, динамика национального дохода, объемы производства и занятости зависят от эффективного спроса2. Именно спрос является главным фактором экономики,

1 См.: КейнсДж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М., 2011. С. 342.

2 См.: Сажина М.А. Научные основы экономической политики государства: Учеб. пособие. М., 2011. С. 89.

определяя величину инвестиций и производства. Основным же фактором эффективного спроса являются инвестиции, напрямую воздействующие на реальное производство. В данном контексте рынок ипотеки представляет собой комплексное явление, непосредственно связанное с другим рынком — рынком недвижимости и строительства. На рынке ипотеки со стороны спроса действуют в большинстве случаев физические лица — потенциальные заемщики (покупатели ипотечного кредита), готовые приобрести недвижимость с использованием ипотечных кредитов. Спрос могут формировать и юридические лица, применяющие специальные механизмы залога недвижимости, однако на текущий момент для российской практики это скорее исключение. В любом случае эти лица предъявляют спрос на кредитные ресурсы — заемные средства, предоставляемые кредитными учреждениями; последние выступают на стороне предложения. Для России это банки, выдающие ипотечные кредиты (продавцы ипотечных кредитов).

Ценой спроса выступает процентная ставка, которую заемщики готовы платить за возможность использования долгосрочных заемных средств, направляемых на приобретение недвижимости, а также возможные комиссионные и иные расходы, сопровождающие кредитную сделку и сделку купли-продажи недвижимости.

Цена предложения формируется со стороны кредитных организаций как процентная ставка, позволяющая им получать доход от кредитных операций, а также определенную премию за риск неисполнения обязательств со стороны заемщика.

Конкуренция на рынке ипотечного кредитования способствует качественному и масштабному развитию рынка. Конкурируя друг с другом, банки-кредиторы не только предлагают разнообразные ипотечные продукты, различные условия выдачи ипотечных кредитов, способы начисления и выплаты задолженности, возможности реструктуризации долга и перекредитования. Именно конкуренция представляет собой рыночный механизм установления процентной ставки, приемлемой для большинства заемщиков.

Таким образом, на ипотечном рынке в результате взаимодействия продавцов и покупателей ипотечных кредитов формируется равновесная цена — такая процентная ставка и такие условия выдачи кредитов, которые удовлетворяют обе стороны.

Специфическим моментом рынка ипотеки является тот факт, что объект вложения заемных средств — это жилой фонд: преимущественно квартиры в многоквартирных домах или дома с земельными участками. То есть рынок ипотеки обслуживает рынок недвижимости, которая в свою очередь является результатом производства капитальных благ, следовательно, можно сказать, что рынок ипотеки обслуживает реальное производство посредством

расширения спроса на объекты недвижимости. Это достигается постольку, поскольку не вся недвижимость приобретается за счет собственных средств покупателя. На рынке недвижимости часть спроса создается именно лицами, осуществляющими покупку за счет заемных средств — ипотечных кредитов. Предложение же изначально создается организациями-застройщиками, которые также для инвестирования в строительство могут использовать не только собственные, но и кредитные ресурсы.

На рынке кредитования компаний-застройщиков так же, как и на рынке ипотечных кредитов, встречаются банки — продавцы кредитов и организации, нуждающиеся в дополнительных финансовых ресурсах для реализации проектов застройки. От доступности для них кредитных средств, от кредитной политики банков и установления приемлемой для обеих сторон ставки по кредитам, а также и от наличия у банков средств, свободных для выдачи кредитов застройщикам, зависят масштабы строительства.

Таким образом, зависимость рынка недвижимости и строительства от ставок кредитного рынка проявляется:

во-первых, в ставках, под которые кредитуются физические лица — заемщики, приобретающие недвижимость в строящихся или построенных домах, значит, потенциальные объемы строительства зависят от возможного увеличения средств, вкладываемых в покупку недвижимости посредством ипотечного кредитования;

во-вторых, в ставках, под которые кредитуются непосредственно застройщики, это означает зависимость объемов строительства от возможных объемов привлечения денежных средств через кредитную систему.

При этом следует отметить, что ипотечный рынок не сводится лишь к взаимодействию банков-кредиторов и заемщиков по вопросам ипотечного кредитования. Описанные выше взаимоотношения реализуются на первичном рынке ипотеки, в то время как в современных условиях особое значение приобретает вторичный ипотечный рынок — рынок секьюритизированных ипотечных активов с его механизмом секьюритизации.

Секьюритизация на ипотечном рынке представляет собой выпуск специальных ценных бумаг — жилищных облигаций с ипотечным покрытием (ипотечных облигаций), обеспечением по которым служат поступления по ипотечным кредитам. Выпуск и продажа ипотечных облигаций является механизмом возврата в банковскую или кредитную систему в целом ресурсов, выданных в качестве ипотечных кредитов заемщикам3. Механизм выпуска облигаций

3 См.: Лаврушин О.И., Мамонова И.Д., Валенцева Н.И. Банковское дело: Учебник. М., 2008. С. 487.

такого рода представляет собой кредитную эмиссию, т.е. увеличение ресурсов, доступных для выдачи в качестве кредитов не только заемщикам — физическим лицам, но и заемщикам иного вида, в том числе и застройщикам. Таким образом, углубление и расширение первичного рынка ипотеки, а также применение механизмов секьюритизации, что фактически представляет собой игру процентными ставками в целях сочетания доходности и доступности, создают базу для расширения реального сектора экономики — сегмента строительства жилого фонда.

Роль государства в развитии ипотечного рынка

В российских условиях недостаточной обеспеченности населения жилым фондом, низкого уровня жизни и низких доходов населения, нестабильного финансового состояния многих компаний реального сектора экономики, ориентации коммерческих банков на быстрое получение доходов и их нежелания выдавать долгосрочные кредиты актуальным вопросом становится необходимость присутствия государства на рынке ипотеки. От многих государственных мер как прямого, так и косвенного воздействия зависит уровень развития российского ипотечного рынка и его способность выполнять обслуживающие реальное производство функции.

Среди мер государственного воздействия и поддержания государством ипотечного рынка можно выделить два комплекса:

1) государственные меры общего характера;

2) специфические меры, направленные на развитие рынка

ипотеки.

К первой группе можно отнести меры государственной бюджетной и кредитно-денежной политики, важность которых подчеркивал Кейнс. Задачами государства в этом случае являются создание условий, благоприятных для оборота финансового капитала внутри страны, улучшение инвестиционного климата посредством налоговой политики, совершенствования законодательства, поддержки отдельных секторов реального производства, следствием чего становится активизация инвестиционного процесса и расширение кредитования. Кредитно-денежная политика государства призвана создать условия, в которых будут увеличиваться инвестиции, направляемые в реальный сектор производства.

Одним из наиболее гибких механизмов, обеспечивающих взаимосвязь реальной и денежной сфер экономики, является ставка рефинансирования. От динамики ставки рефинансирования, устанавливаемой Центральным банком, зависит активность банков по выдаче кредитов в целом. Снижение ставки рефинансирования воздействует на рынки ипотеки и строительства двояко. С одной

стороны, данная мера способствует снижению ставок по кредитам как ипотечным, так и кредитам юридическим лицам, которыми могут воспользоваться застройщики для финансирования дефицита собственных средств. С другой стороны, снижение ставок влечет для инвесторов с позиции доходности возможное падение привлекательности банковских депозитов по сравнению с инвестированием в компании реального сектора экономики — в реальное производство.

На рис. 1 представлена динамика ставки рефинансирования ЦБ РФ в кризисный и посткризисный периоды.

Рис. 1. Динамика ставки рефинансирования ЦБ РФ за 2008—2011 гг.

Из графика видно, что если на начало 2009 г. ставка рефинансирования составляла 13%, то на конец 2011 г. ее величина достигла 8%4. В соответствии с этим понижающаяся тенденция характерна и для движения ставок по кредитам5 как физическим, так и юридическим лицам (табл. 1).

4 Официальный сайт Банка России: http://www.cbr.ru/print.asp?file=/statistics/ credit_statistics/refinancing_rates.htm&pid=idkp_br&sid=ref

5 Официальный сайт Банка России: http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx? TblID=4-1&pid=ipoteka&sid=ITM_2357

Таблица 1

Параметры рынков ипотеки и целевого кредитования за 2009—2011 гг.

Параметры 2009 г. на 01.01.10 г. 2010 г. на 01.01.11 г. 2011 г. на 01.12.11 г.

Ставка рефинансирования за 2009 г. снижение с 13% до 8,75% за 2010 г. снижение с 8,75% до 7,75% в течение 2011 г. поддержание на уровне, не превышающем 8,25%

Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам физическим лицам, %* 14,3 13,1 11,9

Объемы ипотечного кредитования физических лиц, млн. руб. 142 968 364 634 596 153

Количество предоставленных ипотечных кредитов за год, единиц 128 004 298 213 446 549

Среднегодовая ставка по кредитам нефинансовым организациям, % 15,3 10,8 8,5

Объемы кредитования юридических лиц и ИП (строительство зданий и сооружений), млн руб. 598 463,7 780 069 951220

Данные таблицы показывают, что снижению ставок на рынке ипотеки сопутствует увеличение объемов ипотечного кредитования как в количественном, так и денежном выражении. Аналогичная тенденция характерна и для рынка кредитования под строительство зданий и сооружений, при этом ставка процента на этом сегменте рынка оказывается более чувствительной к изменению ставки рефинансирования. В итоге снижение ставки рефинансирования способствует снижению ставок на рынках кредитования (физических и юридических лиц), что ведет к увеличению не только прямого кредитования строительства, но и ипотечного кредитования.

Здесь необходимо сделать следующую оговорку. Рынок ипотеки предполагает несколько возможностей приобретения недвижимости с использованием заемных средств: это может быть приобретение дома и земельного участка, вторичного жилья (в уже построенных домах), а также приобретение квартир в строящихся домах или вложение средств на нулевом этапе строительства. Именно в третьем случае ипотечное кредитование становится прямым механизмом воздействия на развитие реального производства. И здесь особую актуальность приобретают специфические меры государства, разрабатываемые и реализуемые на рынке ипотечного кредитования с учетом специфики его структуры, участников, динамики его развития. Данные меры должны быть направлены на развитие ипотечного кредитования для первичного рынка недвижимости — стимулировать увеличение объемов кредитования в целях приобретения жилья в строящихся объектах недвижимости или новостройках. К ним относятся:

1. Меры, направленные на расширение спроса со стороны граждан на строящееся жилье:

— разработка специальных программ приобретения в ипотеку строящегося жилья эконом-класса, по которым могут работать банки с государственным участием в капитале;

— стимулирование коммерческих банков использовать подобные программы с помощью предоставления таким банкам возможности секьюритизации портфеля закладных с последующей продажей ипотечных ценных бумаг государственным структурам на ипотечном рынке;

— разработка государственных программ льготных условий кредитования и процентных ставок по кредитам для отдельных категорий граждан (меры социальной политики в отношении военнослужащих — участников военной накопительной системы, семей — распорядителей средств материнского капитала, представителей сфер науки и образования).

2. Меры, направленные на расширение предложения со стороны ипотечных кредиторов:

— совершенствование ипотечного законодательства, поощрение развития вторичного рынка ипотеки, создание правовой базы секьюритизации и выпуска ипотечных сертификатов участия;

— стимулирование банков использовать средства, полученные в результате секьюритизации или продажи закладных с баланса в целях выдачи ипотечных кредитов под приобретение строящегося или вновь построенного жилья, а также кредитования компаний-застройщиков.

3. Меры, направленные на установление взаимосвязи и взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования и застройщиков:

— разработка стандартов и принципов их взаимодействия со стороны государственного агентства, деятельность которого сосредоточена на поддержании и развитии ипотечного рынка;

— предоставление государственного целевого фондирования финансовым институтам, кредитующим проекты комплексной застройки территорий.

4. Государственные меры поддержки компаний-застройщиков:

— снижение ставок в целях большей доступности им кредитных ресурсов; предоставление возможности реструктуризации задолженности;

— обеспечение реализации построенного фонда в том числе с помощью ипотеки.

Таким образом, взаимосвязь реальной и денежной сфер на примере рынка ипотеки осуществляется как рыночным, так и государственным механизмами, задающими траекторию развития данного рынка. Рынок формирует условия, при которых кредитование развивается в направлении, объединяющем кредиторов и заемщиков. Но в то же время рынок создает механизмы привлечения средств в те сферы, которые обладают привлекательностью и обеспечивают доходность. Поэтому многое зависит и от мер государственной политики, задающей приоритеты развития, обращающей внимание на сегменты, неинтересные для рынка. При взаимодействии государственных и рыночных механизмов возможно развитие рынка ипотеки в направлении, объединяющем денежную и реальную сферы экономики (рис. 2).

Таким образом, сочетание рыночных и государственных механизмов на рынке ипотеки способно обеспечить в целом взаимосвязь реальной и денежной сфер экономики. При этом акцент должен быть перенесен с развития рынка ипотеки ради рынка ипотеки (в смысле усложнения схем финансирования и рефинансирования и выстраивания цепей посредников и агентов в реализации финансовых сделок) на развитие ипотеки в целях повыше-

ния ее доступности и увеличения объемов средств, вкладываемых в строительство и реальное производство.

Государство

Рынок

Государственные специализированные институты

Целевое финансирование (кредитование) банков под выдачу ипотечных кредитов, покупку ипотечных кредитов. Выкуп ипотечных активов со стороны АИЖК

Ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке

Специализированные институты рынка ипотеки

Получение средств за счет проведения сделок секьюритизации ипотечных активов

Банковская система

Поступления по выданным кредитам

Поступления по выданным займам

Целевые займы под конкретные проекты строительства жилья

Заемщики

Напрямую или через посредников

приобретение жилья с привлечением заемных средств

Возможное решение социальных (жилищных) проблем

Застройщики

Инвестирование собственных и заемных средств в строительство жилого фонда

Развитие реального сектора экономики

Рис. 2. Схема движения финансовых ресурсов на рынке ипотеки и строительства

Список литературы

Лаврушин О.И., Мамонова И.Д.,. Валенцева Н.И. Банковское дело: Учебник. М., 2008. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М., 2011.

Сажина М.А. Научные основы экономической политики государства: Учеб. пособие. М., 2011.

Официальный сайт ЦБ РФ: www.cbr.ru/statistics (07.02.2012). Официальный сайт ОАО «АИЖК»: www.ahml.ru (07.02.2012).