В поисках тихой гавани

В поисках тихой гавани

Зарубежное жилье

По итогам 2022 года Турция заняла первое место среди зарубежных стран, в которых россияне приобретали недвижимость. Однако уже в прошлом году спрос на жилье в этой стране упал на треть: причиной тому рост цен и ужесточение правил для получения ВНЖ. Где в этом году можно относительно легко приобрести недвижимость, узнавала Юлия Майовер.

Преимуществом рынка Дубая стала беспроцентная рассрочка на строящееся жилье от застройщиков

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

За последние пять лет именно 2022 год стал самым активным с точки зрения покупки российскими инвесторами недвижимости в зарубежных странах, его можно назвать ажиотажным. Прошедший 2023 год стал более стабильным: спрос россиян на зарубежную недвижимость снизился к уровню 2022 года и вошел в привычное русло. Но направления спроса между странами несколько меняются в зависимости от внешних условий.

Если до 2022 года русские покупали преимущественно в Европе, то в 2022 году переориентировались в большей степени на ОАЭ, Турцию, Грузию, Таиланд, Бали. Среди европейских стран наиболее привлекательными оставались Кипр и Испания. «Трендом 2023 года можно назвать сохранение достаточно высокого спроса на недвижимость в Турции и ОАЭ, повышение интереса к Таиланду, Бали, Вьетнаму. Среди европейских стран в конце 2023 года особый интерес стала вызывать Венгрия после заявления о возобновлении спустя шесть лет программы "золотых виз" за покупку недвижимости»,— говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties.

При выборе недвижимости инвесторы по-прежнему руководствуются стоимостью актива и его доходностью, однако сейчас немаловажными факторами стали нейтральное отношение страны к русским, возможность получения резидентских виз для пребывания в стране покупки актива, а также простота оформления сделки и оплаты.

Елена Соловьева, директор по продажам петербургского девелопера «СЗ Про-Сервис», говорит, что, несмотря на существенные ограничения для покупателей с российскими паспортами в некоторых странах, таких как Финляндия или Эстония, большинство европейских держав по-прежнему открыто для инвестиций. Не говоря уже о Турции, которая по итогам 2022 года заняла первое место по объему приобретенной недвижимости россиянами. «По итогам 2023 года россияне заключили в Турции уже на 36% меньше сделок, хотя их число все равно значительно: более 10,5 тыс.»,— говорит госпожа Соловьева.

По словам руководителя проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group Анны Андреевой, в 2023 году в топ стран — лидеров по спросу на зарубежную недвижимость вошли ОАЭ, Кипр, Турция, Индонезия, а Венгрия и Испания к концу года сравняли свои позиции в борьбе за интерес со стороны россиян.

«Спрос на покупку недвижимости за рубежом у российских инвесторов стабильно высокий, но направления движения капитала по сравнению с 2022 годом изменились. С точки зрения получения статуса резидента ЕС самыми популярными направлениями по итогу 2023 года стали Венгрия и Испания. Обе страны предлагали беспрепятственное получения ВНЖ при условии приобретения недвижимости. При принятии решения инвесторы руководствовались принципиальной разницей в объеме инвестиций, необходимостью продления ВНЖ, а также тем, планируют ли они лично использовать объект недвижимости. По последнему критерию часто выигрывала Испания. Также в Испании инвесторы часто выбирали коммерческую недвижимость в связи с простотой управления таким активом и более низкими (по сравнению с жилой недвижимостью) расходами по сделке»,— говорит госпожа Андреева.

Кипр стабильно сохраняет свои позиции в рейтинге самых популярных стран. Чаще всего его рассматривают как место для отдыха, релокации или вложения капитала. На острове растет стоимость аренды, что увеличивает доходность: сейчас можно заработать до 8% годовых на жилье и до 6% на коммерческой недвижимости.

Госпожа Андреева замечает, что Турция, которая в 2022 году занимала первое место в списке популярных у россиян стран, по итогу 2023 года не оказалась лидером. Снижение интереса к турецкой недвижимости по сравнению с прошлым годом объясняется тем, что многие потенциальные покупатели уже приобрели жилье в этой стране.

Турция удерживает лидерство

По данным fam Properties, Турция занимала первое место по спросу россиян в 2022 году и даже после снижения спроса на 35% в 2023 году рынок покупки турецкой недвижимости россиянами остается значительным. По данным Турстата, иностранцы заключили более 35 тыс. сделок с недвижимостью, или примерно 3% от общего числа сделок 1,2 млн единиц. Россияне продолжают лидировать, купив более 10 тыс. объектов (30% от общего числа сделок иностранцев). До 2022 года россияне занимали третье-четвертое места по покупке недвижимости в Турции после граждан Ирака и Ирана.

«Резкий рост спроса в 2022 году был вызван возможностью получения резидентства и релокации в Турцию, дружественностью страны и доступностью цен. Однако в 2023 году цены в Турции значительно выросли, был сильно увеличен порог стоимости недвижимости, необходимой для оформления ВНЖ, негативно на спрос повлияли прошедшие землетрясения. Доходность от аренды в Турции колеблется от 5 до 12% годовых, однако с учетом высоких темпов инфляции основным фактором при выборе данной страны является не столько текущая доходность, сколько доступность региона»,— рассказал господин Тумин.

Дубай — еще одно из самых популярных направлений для покупки недвижимости российскими гражданами в 2023 году. Преимуществом данного рынка стала беспроцентная рассрочка на строящееся жилье от застройщиков. Так, доходность на вложенный капитал может достигать 20–30% вместо обычных 6–9%. Помимо прочего, ОАЭ привлекают высоким уровнем развития, понятными законами, низкими ставками налогов, возможностью получения резидентской визы за покупку недвижимости.

«Рынок жилой недвижимости Дубая продолжает устанавливать новые рекорды. Совокупный объем спроса на рынке жилья за 2023 год составил 114,4 тыс. объектов, на 44% превысив показатель прошлого года — 79,6 тыс. Это максимальный результат за историю наблюдений. Здесь нет государственной статистики по национальностям приобретателей недвижимости, однако, по разным оценкам, россияне заняли третье место по количеству сделок в 2023 году. В 2024 году тренд на ОАЭ сохранится, но, помимо Дубая, актуальны будут также проекты в Абу-Даби и Рас-эль-Хайме»,— делится господин Тумин.

Новый вектор

В настоящее время российские инвесторы обращают внимание на рынок недвижимости Юго-Восточной Азии, особенно Индонезии. Это связано с возобновлением туризма на Бали после пандемии, укреплением позиций Индонезии как ведущей развивающейся экономики, а также появлением на этом рынке большого числа профессиональных застройщиков, включая российских. «Бали в основном интересует россиян с точки зрения вложения капитала, и чаще всего для этого они выбирают жилье. Здесь относительно невысокие пороги входа для инвестиций (от $130 тыс. за лот) и достаточно высокие показатели доходности (12–20% в год от сдачи в аренду и до 40% на вложенный капитал в случае спекулятивной сделки с выходом из инвестиции до сдачи объекта в эксплуатацию)»,— приводит данные госпожа Андреева.

Экзотические локации, такие как Мальдивы, Сейшелы и Маврикий, также в зоне внимания российских инвесторов.

«Таиланд и Индонезия все больше привлекают сограждан как для туризма, так и для инвестиций. Во второй половине 2023 года зафиксирован рост спроса по этим направлениям, который, по всей вероятности, продолжится и в 2024 году. Это направление выглядит выигрышным с точки зрения доходности, так как при относительно невысокой по сравнению с другими странами сумме вложений ($130–150 тыс. за лот) доходность от сдачи в аренду может составлять 7–15% в год. Однако иностранные инвесторы здесь сталкиваются с дополнительными рисками в виде отсутствия полного права собственности (только долгосрочная аренда), отсутствия эскроу-счетов в девелопменте, ограничения объема квартир в кондоминиумах, доступных к покупке иностранцами»,— добавляет господин Тумин.

Марина Шалаева, партнер NF Group Middle East, говорит: «Среди наиболее популярных локаций оставались и ОАЭ, в частности Дубай, привлекающие российских инвесторов благодаря дружественным отношениям с Россией. При этом характер спроса менялся: если в 2022 году 80% запросов было связано с недвижимостью на этапе строительства из-за выгодных цен и условий, то в 2023-м он был сфокусирован на вторичной недвижимости, которая в некоторых случаях может быть более выгодной для покупателей. Кроме того, мы наблюдали спрос на объекты с высокой доходностью, подлежащие реконструкции, такие как частные виллы, где возможно получить доходность от 30% и выше при перепродаже».

Следует отметить, что рост цен на недвижимость в Дубае продолжается. Хотя этот рост может быть менее активным по сравнению с предыдущими двумя годами, активный спрос со стороны Китая и Индии, а также продолжающийся интерес со стороны российских и других инвесторов со всего мира будут продолжать стимулировать повышение цен и активность на рынке недвижимости. Данный рынок предлагает множество возможностей для диверсификации инвестиционного портфеля.

«В целом Ближний Восток остается востребованным регионом для инвесторов, поскольку многие страны проявляют лояльность к российским гражданам. Регион является стабильной площадкой для инвестиций, и мы ожидаем, что спрос на недвижимость в Ближнем Востоке будет расти. Особенно сейчас наблюдается увеличение интереса к таким направлениям, как Оман, Катар и Бахрейн»,— указывает госпожа Шалаева.

Консервативные показатели

Греция и Португалия, в свою очередь, больше не входят в топ лидеров, но есть вероятность, что в 2024 году эти страны отыграют свои позиции, полагает госпожа Андреева. «Несмотря на то, что Греция закрыла для россиян возможность получения ВНЖ, мы наблюдаем возобновление интереса к этой программе в связи с тем, что многие инвесторы за последние два года обзавелись альтернативными паспортами, что позволяет им воспользоваться возможностью получения ВНЖ Греции на второй паспорт. При этом члены семьи инвестора могут претендовать на документ, даже будучи гражданами РФ. Португалия вышла из топа в связи с принципиальными изменениями в самой программе, а также из-за задержек в процессе получения документов. Однако недавно принятое парламентом Португалии изменение в законе о гражданстве, которое позволяет вести отсчет необходимого срока легального проживания не с даты получения карты резидента, а с момента подачи заявления, может снова подстегнуть интерес к этому направлению, так как для многих Португалия представляет интерес именно с точки зрения потенциального получения паспорта»,— рассуждает эксперт.

Европейские направления (Кипр, Греция и Испания) показывают более консервативные показатели долгосрочной доходности, составляющие 4,5–7,5% годовых. Эти страны продолжают привлекать российских инвесторов, несмотря на имеющиеся ограничения. Именно там у россиян остается возможность получения ВНЖ за приобретение недвижимости. В Греции порог инвестиций еще ниже, чем в Испании и на Кипре. «Правда, для того чтобы получить статус резидента, покупателю здесь нужно еще одно гражданство, помимо российского. С 2024 года Венгрия возобновляет действие программы "золотых виз", позволяющей проживать в стране до десяти лет за инвестиции в недвижимость от €500 тыс.»,— рассказывает господин Тумин.

С введением санкций в Европе у россиян появились определенные сложности с открытием банковских счетов и переводом денег, сократились сроки по туристическим визам, отменились некоторые программы по получению виз, но в целом отношение во многих странах можно назвать нейтральным. В 2024 году среди европейских направлений, вероятно, останутся популярными Греция, Испания, Кипр, Венгрия. Однако возможна корректировка спроса на фоне роста курса евро и продолжающегося санкционного давления. Возобновление программы «золотых виз» в Венгрии позволит ей увеличить долю в структуре спроса со стороны россиян на покупку зарубежной недвижимости, благодаря чему страна сможет вплотную приблизиться к традиционным лидерам на европейском направлении.

Лариса Лукьянова, руководитель Private Banking «Цифра банка», отмечает: «Что касается Европы, то по работе с клиентами сегмента Private Banking мы видим, что ими по-прежнему приобретается и оплачивается недвижимость в Евросоюзе».

«При выборе страны для инвестирования в недвижимость важно учитывать не только потенциальную доходность, но и стабильность экономической ситуации, риски введения новых санкций или изменения законодательства, возможности получения резидентской визы, а также динамику валютных курсов. Как показывает опыт последних лет, внешние шоки и изменения в геополитической обстановке могут существенно повлиять на доходность и риски инвестирования в зарубежную недвижимость для россиян»,— резюмирует господин Тумин.