Инвестиции в светлое прошлое

Стать обладателем стариной усадьбы или особняка с историей скоро сможет чуть ли не каждый желающий: только в одной Московской области в течение ближайших лет власти планируют выставить на аукцион несколько сотен подобных объектов. Причем речь не о длительной аренде, а о полноценной купле-продаже, к тому же по довольно низким ценам. Правда, прежде чем право собственности перейдет новому владельцу, свидетеля прошлого потребуется за свой счет полностью восстановить в первозданном виде.

1 / 2

С небес на землю

На рынке элитной недвижимости новый тренд: тех, кто раньше предпочитал обитать поближе к звездам, теперь потянуло на землю, причем желательно, чтобы располагалась она в пределах все того же исторического центра Москвы. "В последние два года многократно возрос спрос на особняки для проживания: банкиры, чиновники и представители шоу-бизнеса готовы променять некогда такие статусные пентхаусы на собственный дом,— рассказывает партнер компании Vesco Group Татьяна Вакуленко.— Например, один из наших клиентов сейчас находится в поиске дома для своей семьи, но требованием является наличие автономного входа, чтобы на первом этаже разместить офис банка, владельцем которого он является".

Выдвигают потенциальные покупатели и другие условия. Так, если на назначение помещений (а основная масса особняков изначально к жилому фонду не относится, что влечет за собой дополнительную налоговую нагрузку) большинство смотрит сквозь пальцы, то наличие собственной придомовой территории для размещения машин членов семьи и транспорта службы охраны является чуть ли не главным критерием выбора. Однако из выставленных сейчас на продажу особняков только 20% могут в полной мере удовлетворить эту потребность. "В результате в этом году было продано лишь несколько особняков для проживания, преимущественно в районе Патриарших и Остоженки, причем сумма сделки варьировалась в пределах $20-40 млн",— говорит управляющий партнер компании "Ника Эстейт" Виктор Садыгов.

Удовлетворить возросший спрос могли бы особняки с историей, большинство из которых собственной территорией как раз обладают, да и наличие истории само по себе повышает интерес к ним. Но таких, которые уже не требуют реставрации или реконструкции и где с документами все предельно ясно, тоже немного. Среди них, например, усадьба Ивана Коровина во Власьевском переулке в районе Арбата, состоящая из четырех строений общей площадью 2158 кв. м. По сведениям Vesco Group, нынешний владелец усадбы уже предпринимает шаги по повышению ликидности оъекта: главный дом уже переведен в жилой фонд, а территория находится в процессе оформления в собственность, общий бюджет проекта оценивается в $42 млн.

Как комплекс элитных особняков позиционируется и проект "Полянка, 44", состоящий из восьми отдельно стоящих зданий, одно из которых спроектировано в конце XIX века признанным мастером московского модерна Густавом Гельрихом. "Среди этих особняков есть один площадью 1,5 тыс. кв. м, который интересен не только абсолютно понятными и прозрачными документами, но и своим расположением: он находится не на первой линии, а чуть в глубине, что решает вопрос с безопасностью",— говорит Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН, которая реализует этот проект. Подобные варианты появляются порой и на более удаленных территориях — преимущественно в зонах редевелопмента промышленных зон. "К примеру, в проекте Loft Garden в районе Сокольников мы предложили нашим клиентам трехэтажный особняк, рассчитанный на одну семью,— рассказывает вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова.— Ранее здесь находилось здание конструкторского бюро авиационного завода М. Л. Миля, что позволяет создать интерьер не в традиционном для особняков дворцовом стиле, а в формате loft. А в проекте Loft 17 на территории бывшего кожевенного завода "М. Демент и сын" собственником был полностью выкуплен пятиэтажный особняк площадью около 250 кв. м". Но все же подобные предложения скорее исключение, чем правило.

Рубль на 49 лет

Несмотря на то что исторические особняки и усадьбы — ресурс невозобновляемый, возможностей для появления на рынке новых предложений более чем достаточно. "Несколько лет назад в ходе ревизии зданий городские власти выявили около 300 заброшенных объектов, часть из них — исторические особняки,— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— Чтобы привести их в надлежащее состояние, была разработана программа, прописанная в постановлении правительства Москвы N12-ПП от 24 января 2012 года. Суть ее заключается в том, что объекты культурного наследия, находящиеся в аварийном состоянии по передаче, могут передаваться в аренду сроком на 49 лет, причем по льготной ставке в размере 1 руб. за 1 кв. м".

Правда, как жилье большинство из предложенных объектов вряд ли можно использовать. "Чем больше особняк имеет поводов называться памятником (в настоящем доме-памятнике предметом охраны является не только фасад, но и внутренний конструктив, и интерьеры), тем менее вероятно перевести его в премиальный сегмент,— говорит коммерческий директор компании Sminex Максим Каварьянц.— С того времени, когда это здание было спроектировано и построено, радикально изменились стандарты жилья. То, что тогда, может быть, и было элитной квартирой, в настоящий момент таковой не является. Прежде всего проблема связана с размещением инженерных систем — вентиляции и кондиционирования. Исторические памятники не располагают техническими возможностями для использования таких инженерных систем, как центральное кондиционирование, вентиляция, которые просто must have для элитного жилья сегодня. Если в особняке предметом охраны является фасад, то теоретически еще как-то можно разместить кондиционеры на крыше, пробить вентиляционные шахты. Но если предметом охраны является внутренний конструктив, сделать это уже невозможно. А если предметом охраны назван интерьер, то сделать этого уже нельзя в кубе".

Но можно придумать другие варианты использования, ведь инвестору совсем не обязательно ограничиваться именно жильем, главное, чтобы объект приносил прибыль, к которой льготная ставка вполне располагает. Правда, она начинает действовать лишь после завершения реставрационных работ, на которые отводится не более семи лет и которая выполняется силами арендатора. Что же касается размеров арендной платы на период реставрации, то она определяется на аукционе, и насколько она возрастет, зависит от интереса к объекту. Скажем, в первом подобном аукционе, состоявшемся в Москве около двух с половиной лет назад, за "Дом с кариатидами" (145 кв. м), что расположен в Печатниковом переулке и является памятником культурного наследия регионального значения, участвовало десять претендентов, и в процессе торгов ставка возросла в десять раз, превысив 10 млн руб. в год.

Еще год и более 35 млн руб. ушло на реставрацию, причем как выяснилось уже в процессе, здание выставлялось на аукцион не в составе имущественного комплекса, а само по себе, поэтому вопросами, связанными с правами на землю, победителю торгов пришлось заниматься отдельно. Отдельно пришлось решать и вопросы с присоединением к инженерным коммуникациям — в условиях торгов о них тоже ничего не говорилось (к слову, на последующих аукционах обе эти недоработки были исправлены: теперь объекты выставляются на торги в составе имущественного комплекса, а вопросы подключения к сетям решаются в ходе разработки лотовой документации). Осенью прошлого года реставрационные работы были завершены, ставка 1 руб. за 1 кв. м вступила в силу, а потенциальная ежегодная прибыль от объекта (в нем, правда, разместили не жилье, а офис) оценивается примерно в 7 млн руб.

Аналогичная программа с 2013 года действует и в области — она носит название "Усадьбы Подмосковья". По словам заместителя председателя правительства Московской области Александра Чупракова, в этой программе будет участвовать порядка 320 подлежащих реставрации подмосковных усадеб, находящихся как в федеральной собственности, так и в собственности субъекта, а также муниципальной. Причем, в отличие от исторических объектов, расположенных в черте Москвы, загородные, как правило, обладают очень обширной территорией, поэтому особые условия аренды распространяются не только на строения, но и на земельные участки — при их определении убрали все повышающие коэффициенты. В результате, скажем, за усадьбу купцов Аигиных, что расположена в селе Талицы Пушкинского района и была выставлена на аукцион одной из первых, аренда на землю уменьшилась в 16 раз — с 1,2 млн до 71 тыс. руб. в год. Интересно, что в те же 16 раз в процессе аукциона (а за этот лот боролись семь инвесторов) возросла ставка аренды самого усадебного комплекса на период реконструкции — со 159 тыс. до 2,6 млн руб. в год. По словам Алены Уласовой, директора центра правового обеспечения инвестиций ИГ ASG (эта компания выиграла аукцион), территория усадьбы станет составной частью туристического кластера, причем поскольку из-за особого статуса, который распространятся не только на здания, но и прилегающую к нему территорию, вовлечь объект в хозяйственную деятельность затруднительно, основной доход будет приносить развитие смежных территорий, а сама усадьба станет центром притяжения туризма. К слову, активные работы по ее реставрации идут уже с весны.

В следующем году, по словам Александра Чупракова, по этой же программе планируется выставить на торги еще девять усадеб, расположенных в разных частях области: Авдотьино, Алешково, Богородское-Кишкино, Верзилово, Подмоклово, Ивановское-Безобразово, Никольское-Обольяниново, Виноградово и Ляхово.

История по наследству

При всем интересе к программам льготной аренды исторических усадеб и особняков у нее есть один серьезный недостаток: право собственности на объект у инвестора не возникает, из-за чего заинтересовать она может не всех. Чтобы снять эту проблему, Министерство культуры России разработало еще одну программу, согласно которой объекты культурного наследия могут быть переданы в собственность. Ее реализацией занимается Распорядительная дирекция Минкульта России, а аукцион по первым объектам пройдет в Российском аукционном доме 25 декабря.

Схема продажи и стартовая цена зависят от состояния усадьбы. Так, Покровское-Засекино, расположенная в 42 км от МКАД по Можайскому шоссе на территории Одинцовского района, уже отреставрирована нынешними арендаторами, и, по подсчетам дирекции, в ее восстановление инвестору предстоит доложить около 2,9 млн руб. Аукцион по ней начнется с отметки чуть более 26 млн руб., а с победителем сразу заключат договор купли-продажи с условием оформления охранного обязательства. В состав усадьбы входят: одноэтажный дом (377 кв. м) с мезонином и цокольным этажом, построенный в начале XIX века, регулярный парк (1,3 га), который в первую очередь и предстоит восстанавливать, а также небольшой водоем — пруд на реке Островне.

Совсем иная ситуация с усадьбами, находящимися в риунированном состоянии и требующими значительных вложений в реставрацию. Из выставленных на первый аукцион это усадьба Герцена, усадьба Татищева, дача Александренко, Гребнево и Никольское-Урюпино. По словам заместителя генерального директора Распорядительной дирекции Минкульта России Марии Конопицкой, они будут реализованы по программе "Зеленый коридор". Ее суть заключается в том, что право собственности инвестор получит лишь только после завершения реставрационных работ (максимальный срок, отводимый под них,— семь лет), а на этот период с победителем будет заключен договор купли-продажи с отлагательными условиями и рассрочкой платежа, первый взнос которого составит 20%, а остальные 80% можно погашать равными долями до завершения срока действия договора.

По каждому лоту определена рыночная цена объекта (она будет стартовой на аукционе), а также сделана оценка предполагаемых вложений в реставрацию. Скажем, для расположенной в 21 км от МКАД по Ярославскому шоссе дачи Александренко, построенной в 1908 году, стартовая цена составит около 20,9 млн руб., а затраты на реновацию оценены в 275 млн руб. А, скажем для расположенной в Красногорском районе усадьбы Никольское-Урюпино, которая относится в концу XVIII — началу XIX веков, аналогичные показатели составляют 925 млн руб. и 321 млн руб. соответственно.

Цена и выгода

У инвесторов программа вызывает массу вопросов. Например, насколько правильно спрогнозированы расходы на предстоящую реставрацию. По словам госпожи Конопицкой, они оценены по максимум, с большим запасом. Однако инвесторы, которым с объектами архитектурного и исторического наследия дело иметь уже приходилось, поясняют, что зачастую возникают траты, которые изначально предвидеть невозможно, причем траты весьма существенные. Вот, например, что рассказывает Борис Азаренко, генеральный директор инвестиционной компании Vesper, которая занималась реставрацией Шереметьевского подворья — памятника культуры и истории XIX века, расположенного в 200 м от Кремля на углу Никольской улицы и Большого Черкасского переулка. Подворье было построено по проекту архитектора Александра Мейснера для графа Шереметьева. Первоначально подворье выполняло функцию доходного дома, где сдавались квартиры внаем. Позже здание было передано одному из министерств и оставалось административным, а затем — офисным вплоть до августа 2013 года, когда его покинул последний арендатор и его приспособили под комплекс премиум-апартаментов St. Nickolas.

"Этот объект площадью почти 9 тыс. кв. м мы купили в феврале 2013 года в состоянии, близком к аварийному,— рассказывает он.— Были повреждены ценные элементы объекта, особенно фасад и своды Монье, полностью изношены все инженерные системы, отсутствовала система пожарной безопасности, нарушены нормативы по эвакуации. Сначала мы планировали инвестировать $25 млн, но потом сумма возросла почти вдвое — до $40 млн. Дело в том, что по мере освобождения здания от гипсокартонных перекрытий открылись новые исторические детали, которые вносились дополнительно в предмет охраны и подлежали реставрации".

Некоторые вопросы вызывает и подготовленная к аукциону документация — к ней присматриваются еще внимательнее, памятуя об огрехах первого аукциона на право льготной аренды. Но главное, наверное, это вопрос инвестиционной привлекательности вложений и способов дальнейшего использования усадеб. Правда, первые проработки на эту тему уже сделаны — их провел Центр капитализации наследия, учрежденный Нуной Алекян, и результатами она готова поделиться с потенциальными инвесторами. Первые из них, кстати, уже появились, например компания "НДВ Групп". Как сообщил ее председатель совета директоров Александр Хрусталев, желание принять участие и в аукционе, и в реставрации у компании имеется, хотя о конкретных объектах и их дальнейшем использовании говорить пока равно — для начала следует внимательно изучить все варианты. "Но больших денег на этом не заработать",— заметил он. Да и менее затратные на реставрацию объекты с историей тоже редко сулят большую выгоду. "Это специфический товар, поэтому перепродать его существенно дороже будет довольно сложно, — говорит директор департамента продаж элитной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Елена Лашко.— Что касается приобретения такого объекта для сдачи в аренду, то здесь доходность будет очень не большая: порядка 4-6% годовых".