Зарубежный опыт эффективного управления многоквартирными домами

Гуманитарные аспекты реформирования ЖКХ _

Humanitarian aspects of the housing and utilities reform =

Иваненко Л.В.

доктор экономических наук, профессор,

ФГБОУ ВПО «Самарский государственный университет»,

Россия, г. Самара

УДК 338

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

В статье представлен анализ зарубежного опыта в сфере управления жилой недвижимостью и оценены возможности его использования применительно к российским условиям.

Ключевые слова: многоквартирный дом, управление, жилищно-коммунальное хозяйство, жилищно-коммунальные услуги, качество услуг, зарубежный опыт.

Foreign experience of effective management of multi-apartment houses

Сложность управления многоквартирным домом в современных условиях хозяйствования обусловлена многообразием проблем в жилищно-коммунальном комплексе и нуждается в особом внимании и поддержке по созданию комфортной среды проживания.

Необходимо отметить, что одним из условий создания комфортной среды проживания человека, т. е. обеспечение его жилища теплом, электрической энергией, горячей и холодной водой, водоотведением и пр. является качественная и эффективная деятельность жилищно-коммунального комплекса. В составе жилищно-коммунального комплекса важнейшим элементом является жилищно-коммунальное хозяйство. Именно эта отдельная крупная отрасль экономики - жилищно-коммунальное хозяйство - и занимается производством и оказанием всех перечисленных услуг. В результате реформ, которые проводятся в стране в течение последних двадцати с лишним лет, изменились основные цели и приоритеты развития предприятий этой отрасли. Кроме того, коренным образом изменились функции государства в управлении отраслью жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Все это оказывает существенное влияние на развитие и функционирование жилищно-коммунального хозяйства.

Технологическая модернизация жилищно-коммунального комплекса, повышение его конкурентоспособности предполагают применение различных инноваций, более совершенных организационно-экономических методов управления, принципиально отличающихся от используемых до недавнего времени в системе ЖКХ.

Специфические особенности трансформации собственности, экономических отношений и хозяй-

ственного механизма функционирования предприятий ЖКХ тормозят внедрение новых форм и методов управления.

Следует отметить, что в Российской Федерации значительная часть жилищного фонда не соответствует современным требованиям уровня комфорта и качества проживания. Потребление энергии в России в результате неудовлетворительного состояния жилищного фонда крайне неэффективно. В течение ближайших 10 лет около 30% жилых домов необходимо капитально ремонтировать. К сожалению, сегодняшние темпы капитального ремонта в три раза ниже, чем были в 1980 году. По оценкам специалистов, на проведение всего необходимого комплекса работ потребуется около полутора триллионов рублей.

Не в лучшем состоянии находятся и инженерные сети. Объекты коммунальной инфраструктуры в большинстве муниципальных образований морально и физически устарели. Снижается качество и бесперебойность предоставления жилищно-коммунальных услуг, резко возросла аварийность из-за несвоевременных ремонтов и замены инженерных сетей. В настоящее время в стране темпы модернизации и реконструкции сетей чрезвычайно низкие.

Целый комплекс трудноразрешимых проблем способствовал образованию высокой кредиторской и дебиторской задолженности предприятий ЖКХ и созданию дефицита финансовых ресурсов, привел к недостаточной платежеспособности потребителей услуг. Кроме того, сформировалась система управления, мало адаптированная к условиям рыночной экономики.

Жилищно-коммунальное хозяйство - это не только сложная инженерно-техническая система, но

это еще и сложная система взаимоотношении, возникающих между потребителями услуг, компаниями - поставщиками этих услуг и государством, формирующим соответствующее правовое поле. Такая система взаимоотношении требует большей прозрачности при максимальном соблюдении баланса между качеством оказываемых услуг и их ценой. Рынок услуг жилищно-коммунального хозяйства -это такой же рынок, как и другие. Поэтому на рынке услуг ЖКХ развивается конкуренция и укрепляется социальный институт потребителя-собственника, который, в первую очередь, защищает его права.

Повышение качества жилищных и коммунальных услуг - это одна из задач управления жилым домом в России, которую возможно решить. Во-первых, используя зарубежный опыт по эффективному управлению многоквартирными домами и, во-вторых, внедряя его или некоторые его элементы, в отечественную практику.

Предоставление жилищных и коммунальных услуг является глобальной темой, объединяющей большинство стран и оперирующей достаточно близкими понятиями. Для получения качественных жилищных и коммунальных услуг собственники жилья за рубежом объединяются в некоммерческие потребительские организации, объединяющие собственников объектов недвижимого имущества или пайщиков и создаваемые с целью управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения.

Объединение собственников жилья (ОСЖ) стало неким обобщающим понятием различных юридических форм жилищной кооперации, существующих в других странах. Например, таких как: территориальные сообщества жителей (Planning Unit Developments - PUD), кондоминиумы (Condominium Association), жилищные кооперативы (Housing Cooperatives) в США и Канаде; синдикаты во Франции; квартирные акционерные общества в Финляндии; объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Украине; товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России.

Таким образом, для выработки подхода к предоставлению жилищно-коммунальных услуг, Россия воспринимает международный опыт, проверенный десятилетиями.

Однако наша страна имеет и собственную историю развития разнообразных объединений собственников жилья. Например, в дореволюционной России существовали города-сады; в период НЭПа создавались жилищные кооперативы (ЖК) и жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ). В СССР в 1970-1990-е гг. были распростра-

нены молодежные жилищные кооперативы (МЖК).

Далее рассмотрим зарубежный опыт в сфере управления многоквартирными домами (МКД).

Необходимо отметить, что в большинстве стран: в США, Канаде, Мексике, Нидерландах, Франции, Чехии, Словакии, Польше, Малайзии, Сингапуре и других, управление в сфере жилищно-коммунального хозяйства рассматривается как отдельный самостоятельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений. Важным является то, что ответственность за содержание здания перед ними несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья.

Кроме того, все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами, заключению договоров на закупку товаров, на предоставление услуг и пр.) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья. Руководитель или управляющий подготавливает и обосновывает предложения и рекомендации для правления товарищества. Таким образом, следует сделать вывод, что в России, с учетом зарубежного опыта, необходимо повысить роль правления и председателя ТСЖ.

Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требования, невыполнение которых делает управляющие компании неконкурентоспособными. Прежде всего это относится к страхованию управляющей компанией своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего.

Страхование ответственности управляющих компаний развито в большинстве стран Европы и Америки. Возможно, что и в России с введением такого страхования качество жилищно-коммунальных услуг тоже значительно улучшилось бы.

Также конкурентоспособность управляющей организации повышается при наличии сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность. Кроме того, необходимо соответствовать стандартам в сфере ЖКХ.

За рубежом профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы, как базовые, так и для повышения квалификации. Обучение на таких курсах способствует приобретению глубоких знаний и практических навыков.

На высоком уровне находится подготовка специалистов по управлению жилищным фондом. На Западе многие технические вузы и специальные колледжи дают образование, позволяющее выпускнику сразу работать управляющим. К сожалению, в

нашей стране специально таких управляющих не готовит никто.

В западных странах к управляющему недвижимостью в соответствии с законом предъявляются высокие требования. Например, в Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию инженера, юриста, экономиста или социального работника, а также быть коммуникабельным, уметь разрешать конфликты и вести переговоры.

В Венгрии согласно закону «О товариществах собственников жилья» управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку. В течение последних пятнадцати лет, т. е. начиная с 1999 года, курсы обучения по специальностям «управляющий кондоминиума» и «управляющий недвижимостью» имеют государственную лицензию. Оба курса отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с распоряжением министерства внутренних дел Венгрии.

Определенный интерес представляет опыт Польши, которая в числе первых из государств бывшего социалистического лагеря перешла на управление в сфере ЖКХ, создав для этого акционерное общество со 100-процентным государственным или городским капиталом. Предоставление всех видов коммунальных услуг объединили в единую компанию, целью которой является оказание качественных услуг и обеспечение надежности функционирования всех объектов.

Все экономические и технологические процессы осуществляются данным холдингом.

В Польше в сфере ЖКХ действуют поставщики разных форм собственности. Так, в Краковский коммунальный холдинг входят предприятия энергетики, водоканала, муниципального транспорта. При этом 100% акций холдинга принадлежит мэрии г. Кракова, которая управляет денежными потоками, производством, ведет контроль. Несмотря на то, что холдинг - акционерное общество, власть в Кракове даже не планирует продажу акций. В то же время на рынке таких услуг, как уборка, вывоз мусора, обслуживание жилья, небольшой текущий ремонт работает много частников. Для модернизации, переоборудования им предоставляют льготные кредиты.

В России первое место среди проблем занимает нехватка средств, а второе - несвоевременные платежи за оказанные услуги, которые сдерживают качество выполняемых работ. В Польше такое явление, как массовые неплатежи, просто отсутствует, проблем неоплаты услуг вообще не возникает. Там давно отработана система субсидий, льгот, тарифов

и кредитов.

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить на равных для них условиях общий договор с управляющим. В таком случае органом, ответственным за принятие решений, выступает общее собрание собственников жилья. В этом случае управляющий готовит свои предложения для вынесения их на рассмотрение и утверждение общим собранием.

В странах Восточной Европы управленческо-ремонтно-обслуживающие организации постепенно разделились на предприятия более узкой специализации в соответствии с требованиями повышения экономической эффективности их деятельности. Таким образом, рынок развивается в сторону специализации и усиления конкуренции между организациями с одинаковой специализацией.

США и западные страны уже демонстрируют развитый рынок жилищных услуг по содержанию и ремонту жилья предприятиями с узкоспециализированными видами деятельности. Поэтому инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета теплоснабжения - вторая, насосы, установленные для теплоснабжения, - третья, бойлер (теплообменник) - четвертая и т. д. В связи с этим собственникам жилья требуется такой управляющий, который знает рынок подрядных работ и преимущества применения различных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант по этим вопросам.

Выделение за рубежом управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению и развитию среднего, малого и индивидуального предпринимательства в сфере управления жильем.

В Швеции существует несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность членов в которых достигает сотен тысяч, они представляют собой огромную силу, с которой считаются все политические партии. Такие ассоциации имеют свою штаб-квартиру, региональные и местные отделения. Там широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них, взаимодействуют с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. В Швеции для решения проблем в сфере ЖКХ создан и успешно функционирует Жилищный суд. В качестве результатов его работы

отмечается абсолютная прозрачность деятельности всех структур ЖКХ и тарифов на жилищно-коммунальные услуги; отсутствие коррупции; близкое к идеальному качество обслуживания потребителей. Кроме того, простые жители могут предъявить иск монополисту. Причем в большинстве случаев жильцы выигрывают.

Основной целью жилищного движения служит повышение заинтересованности квартиросъемщиков в выработке грамотных решений по содержанию и эксплуатации домов, в которых они живут, вовлечение их в процесс принятия таких решений. Для этого за рубежом применяются две разные модели - модель «скидки» и модель «амортизации». Модель «скидки» предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели «амортизации», чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите. Российские квартиросъемщики, собственники и наниматели тоже могут объединиться для защиты своих прав в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В Германии на законодательном уровне определены принципы организации и создания кооперативов. К ним относятся: экономическая поддержка членов кооператива, самоорганизация и взаимопомощь, внутренняя демократия, солидарная ответственность и некоммерческая деятельность. Особенностью данных кооперативов, кардинально отличающих ситуацию в нашей стране, является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в товарищество одновременно с приобретением квартиры в собственность. Кроме того, ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество. Решения о проведении ремонта или модернизации жилья принимаются с учетом не только конструктивных особенностей зданий, но и в зависимости от того, какие социальные группы населения в нем проживают.

Системы ЖКХ Финляндии и Франции характеризуются чрезвычайно высоким качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Жилищный фонд Финляндии насчитывает примерно 1 млн. 400 тыс. домов. Всеми коммунальными системами в Хельсинки владеет город. Мэр города считает, что в этом заключается залог надежности. При этом множество электростанций в Финляндии являются частными. Отопление в Хельсинки централизованное. В Финляндии создано 70 тыс. акционерных обществ, членами которых являются владельцы жилой недвижимости. Причем 50 тыс. из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), а 20 тыс. управляют самостоятельно. Оператор (управляющая компа-

ния), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки. Управляющая компания - оператор выбирает эксплуатирующую организацию. Для небольших объектов члены товарищества выбирают организацию сами.

Эксплуатирующее предприятие предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, уборка и вывоз снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья. ЖКХ в Финляндии, как и в других странах, является бизнес-средой, конечно, с учетом социальных особенностей. Правила одинаковы: минимизация издержек и использование передовых технологий. Например, для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника - уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что экономичнее, дешевле. На случай сильных морозов (-30° и ниже) в городе есть резервные станции, которые работают на масле. В Хельсинки есть две улицы, отапливаемые вообще без всяких дополнительных затрат - вторичным теплом из домов.

С точки зрения конкуренции, у собственника есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае необходимо оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти тщательно отслеживают, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.

Исследование зарубежного опыта в сфере управления многоквартирными домами позволяет сделать выводы о возможности его применения к российским условиям. Представляется целесообразным использовать следующее:

- механизм страхования гражданской и материальной ответственности управляющей организации на случай нанесения ущерба собственникам в результате неправильных действий управляющего;

- стандарты в сфере управления жилищным фондом;

- сертификация деятельности управляющей организации по управлению многоквартирными домами;

- опыт подготовки специалистов по управлению жильем, введение базового образования, позволяющего выпускнику работать управляющим;

- поддержка государством и муниципальными органами власти развития движения квартиросъем-

щиков, создание их союзов и ассоциаций;

- создание и функционирование института Жилищного суда;

- поддержка собственников жилья через систему льгот, тарифов, субсидий и кредитов, с целью искоренения явления массовых неплатежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги.

Использование перечисленных предложений и рекомендаций может в значительной степени улучшить не только управление многоквартирным домом, но и в целом состояние и функционирование жилищно-коммунального хозяйства в стране.

Список литературы:

1. Коробко В.И. Экономика многоквартирного дома: учебное пособие для вузов. - Юнити - Дана, 2011.

2. Маркова И.В. Управление общим имуще-

ством в многоквартирном доме: проблемы и решения. - Деловой Двор, 2010. - 168 с.

3. Григорьева Л.М., Шаститко А.Е. Пути развития системы управления жилищным фондом в России. - М.: МАКС Пресс, 2009. - 188 с.

4. Иваненко Л.В., Ляхов А.Ю. Структурный анализ рынка жилищно-коммунальных услуг с использованием модели 5-ти конкурентных сил М. Портера // Вестник ПВГУС, серия «Экономика». - Выпуск № 5 (13). - Тольятти: Издательско-полиграфический центр ПВГУС, 2011.

5. Иваненко Л.В., Ляхов А.Ю. Внедрение механизмов развития жилищно-коммунальной сферы Самарского региона. Экономика, финансы и управление в современных условиях: международ. сб. ст. / под общ. ред. А.Н. Сорочайкина. - Самара: Издательство «Самарский университет», 2011. - Вып. 8 (10). - С. 123-129.

Зайнашева З.Г.

доктор экономических наук, профессор кафедры «Региональная экономика и управление» ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный университет экономики и сервиса», Россия, г. Уфа

Грошев А.Ю.

аспирант кафедры «Региональная экономика и управление» ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный университет экономики и сервиса», Россия, г. Уфа

УДК 712.012.27:711.4.01

ИННОВАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ ГОРОДА

В статье исследуется высотное строительство как часть городской структуры, включающей основные виды жизнедеятельности людей - жилище, отдых, место приложения труда. Рассмотрены положительные и негативные факторы высотной застройки в городе, выделены проблемы, требующие обязательного рассмотрения и решения.

В современном мире строительства высотные здания получили большое развитие. Они являются примером того, что утилитарные потребности человечества служат мощным стимулом научно-технического прогресса, в том числе развития архитектурной науки, появления новых приемов градостроительства, архитектурно-строительных, конструктивных, инженерно-технических и управленческих решений.

Ключевые слова: инфраструктура, городская среда, городская архитектура, градостроительная политика, высотное строительство, транспортные потоки, архитектурно-строительные решения, нормативная база.

innovative Technologies in architectüre

AND cONSTRucTION cOMpLEx OF THE ciTY