Аренда вытесняет ипотеку

Суммы, потраченной на покупку квартиры в ипотеку, хватило бы на 60 лет аренды сопоставимого объекта. По итогам марта снять однокомнатную квартиру в крупном городе в среднем стоило около 17,4 тыс. руб., а платеж по ипотеке за такой же объект — 53 тыс. руб. в месяц в течении 20 лет, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Еще в 2021 году эта разница составляла всего 4 тыс. руб. Тему продолжит Григорий Колганов.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

В среднем в столице, судя по профильным сервисам, однокомнатную квартиру можно снять за 48 тыс. руб. А если захочется приобрести аналогичное жилье в ипотеку, то ежемесячно придется платить на 112 тыс. руб. больше. При этом до повышения ключевой ставки ЦБ этот показатель находился в районе 43 тыс. руб.

Из-за нестабильности на финансовом и кредитном рынке совладелец СММ-агентства в Москве Игорь Кун решил отказаться от уже одобренной ипотеки в пользу съемного жилья: «Я выбирал из новостроек, но рассматривал также и вторичку. На самом деле я понимал, что впереди, наверное, довольно сложная ситуация. Решил остановить процесс, живу на съемной квартире. Сейчас понимаю, что нахожусь в зоне риска, поэтому снимать намного выгоднее. Даже не знаю, когда буду снова возвращаться к вопросу ипотеки».

В крупных городах России только год назад аренда в среднем составляла 78% от платежа по ипотеке. Тогда однушку можно было снять за 15 тыс. руб. в месяц или купить эту же квартиру в кредит почти за 20 тыс. руб. в месяц.

Разница между этими платежами всегда существовала, но не была настолько большой, отмечает руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов: «Такой расчет по большому счету оперирует математической формулой, которая рассчитывает платеж по ипотеке. Понятно, что, когда рыночные ставки по ипотечным кредитам превысили 20 п.п., получается очень странное соотношение: ипотека становится в разы менее выгодной, чем аренда квартиры. Обычно эти сущности примерно похожи друг на друга. Там есть определенные отклонения, они зависят от локации, от каких-то рыночных тенденций».

Привлекательность рынку аренды добавляет увеличение предложения, отмечают в ЦИАН. В марте желающих найти квартирантов стало сразу на 42% больше. Для сравнения, в феврале прирост составил всего 10%.

В нынешней ситуации ипотека не очень выгодна, по крайне мере, потому что окупаться будет около 30 лет, считает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров: «Ипотеку брать нельзя. Процент сейчас такой, что вы должны четверть стоимости квартиры в год отдать только за пользование кредитом, не возвращая еще его основное тело. Квартира должна окупаться за четыре года. Сейчас минимум за 30 лет. Конечно, выгоднее арендовать. То есть собственность на недвижимость немножко сомнительна.

Аренда — очень современное решение.

Миллениалы уже предпочитают не грузить себя такой собственностью, не отвечать за какую-то недвижимость, не взваливать на себя бремя ее содержания».

После ухудшения ситуации на рынке ипотечного кредитования девелоперы забили тревогу касательно спроса на жилье. Они попросили вице-премьера Марата Хуснуллина задержать показатель льготного займа на 7%, но правительство увеличило его до 12%.

Эксперты опасаются, что для увеличения числа ипотечных сделок такой меры будет недостаточно. Однако тем, кто не боится потерять работу, можно рискнуть и взять ипотеку под 20% в надежде, что в течение года ЦБ снизит ключевую ставку, отмечает директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев: «Аренда в конечном итоге никогда не выгоднее покупки собственной квартиры. Потому что чужое жилье никогда вашим не станет. У нас такое уже было, ставки в 2014 году возросли до 16% и 17%, соответственно, а потом они плавно понижались вместе со ставкой Центробанка. И, да, вы можете рефинансировать ваш кредит — это для тех людей, которые более или менее понимают, что их доходная часть останется стабильной, несмотря ни на что. С теми ставками, которые есть сейчас, все-таки можно покупать квартиру. Потом они будут понижаться, рефинансироваться».

На тематических форумах особо предприимчивые пользователи напоминают, что банки повысили ставки не только по займам, но и по вкладам. Что если жить на съемной квартире, а разницу между платежом по аренде и по ипотеке относить на депозит под 20%? Скопить на сопоставимое жилье можно за 10 лет с одной лишь оговоркой — все эти годы ключевая ставка ЦБ не меняется.