Финансисты закупятся в «Меге»

Как стало известно “Ъ”, на принадлежащую шведской Ingka Centres сеть торговых центров «Мега» общей площадью 2,3 млн кв. м нашелся претендент. Активы оценочной стоимостью $2,85 млрд может приобрести структура Газпромбанка, у которого уже есть объекты коммерческой недвижимости и сохранились способы расчетов с иностранными контрагентами. Покупателю придется заполнять пустующие после ухода IKEA площади и решать проблему снижения трафика, говорят эксперты.

Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ

Структура Газпромбанка стала основным претендентом на покупку торговых центров «Мега» у шведской Ingka Centres, сообщили “Ъ” два источника на рынке недвижимости. По их словам, стороны уже могли достичь неких договоренностей. В Ingka Centres сообщили “Ъ”, что компания рассматривает различные варианты для торговых центров «Мега» в России, и это комплексный процесс, требующий времени. В Газпромбанке комментарий не предоставили.

Ingka — крупнейший собственник торговой недвижимости в России. Компании принадлежат 14 торговых центров «Мега» в Москве, Подмосковье, Ленинградской области и других регионах общей площадью 2,3 млн кв. м. По подсчетам Forbes, в 2022 году доход Ingka Centres в России от сдачи в аренду площадей в «Мегах» сократился на 19% год к году, до $285 млн. Ingka Group также владеет производителем и продавцом товаров для дома IKEA. После начала военных действий РФ на Украине IKEA приостановила работу магазинов в России, а затем продала две местные фабрики лесоперерабатывающей компании «Лузалес», а третье предприятие — производителю материалов для интерьера и мебели Slotex.

Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов оценивает стоимость торговых центров «Мега» в $2,85 млрд без учета дисконта от 50%, который требуется для согласования сделки правительственной комиссией.

По его словам, продажа активов также может включать опцион обратного выкупа. В Минпромторге и Минфине, который курирует работу правительственной комиссии по иностранным инвестициям, “Ъ” не ответили.

У структур Газпромбанка уже есть активы на рынке недвижимости. В феврале 2022 года «ГПБ Развитие активов» выкупило бизнес-центр «Бульварное кольцо» площадью 8,2 тыс. кв. м в центре Москвы. «Газпромбанк-Инвест» владеет торговым центром «Город Косино» в Москве, а также бизнес-центром Mezon Plaza в Санкт-Петербурге. Кроме того, против Газпромбанка не вводились жесткие санкции ЕС и США, и банк может проводить расчеты за рубежом, что критически важно в данном случае, отмечает управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов.

Как считает Александр Шарапов, в случае покупки торговых центров «Мега» Газпромбанк вряд ли будет управлять объектами самостоятельно. Скорее всего, полагает он, тот может пойти по пути Сбербанка, создавшего компанию для управления активами в сфере торговой недвижимости, куда могут перейти сотрудники российского подразделения Ingka. Алексей Ванчугов добавляет, что Газпромбанк может также действовать в этой сделке в интересах стратегического инвестора или группы финансовых инвесторов.

Основной сложностью для покупателя торговых центров «Мега» станет заполнение пустующих площадей ушедших брендов и, в частности, главного якорного арендатора всей сети — IKEA, отмечает старший директор CORE.XP Марина Малахатько.

Хотя президент Союза торговых центров Булат Шакиров считает, что со сдачей в аренду вакантных помещений проблем не будет. «Мега» одной из первых пришла в Россию и за это время смогла зарекомендовать свой бренд на рынке торговой недвижимости, указывает он.

Александр Шарапов отмечает, что суперрегиональные торговые центры площадью от 80 тыс. кв. м, к которым относятся и «Меги», в целом теряют популярность на протяжении последних лет. «Люди раньше приезжали именно в IKEA, но после их закрытия смысла ездить за город стало еще меньше»,— отмечает он. По данным Focus Technologies Mall Index, который отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей, трафик в суперрегиональных торговых центрах Москвы в январе—августе 2023 года оказался ниже на 11% год к году, а трафик в объектах районного масштаба вырос на 7% год к году.