Компании уплотняются

Несмотря на общее снижение спроса на офисную недвижимость в полтора раза в этом году, в декабре заметно вырос объем сделок в этом сегменте. В итоге последний месяц года может обеспечить почти треть от совокупного объема поглощения. Активность сохраняют арендаторы из числа крупных российских компаний и решившие сохранить хотя бы минимальное присутствие на рынке РФ международные структуры. Они стремятся воспользоваться конъюнктурой и по дисконтным ставкам арендовать площади в премиальных бизнес-центрах.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

В декабре на офисном рынке Москвы были заключены сделки совокупным объемом не менее 300 тыс. кв. м, говорится в исследовании Remain. Аналитики указывают, что вопреки традиции конец года стал более оживленным, так как завершение части сделок, планировавшихся еще в октябре, было перенесено на декабрь. Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская также обращает внимание на происшедшее в декабре оживление.

Такая ситуация наблюдается на фоне общего кризисного спада.

По прогнозам CORE.XP, суммарно в этом году будет сдано и продано около 1 млн кв. м офисной недвижимости — это в полтора раза ниже показателя за прошлый год и самый низкий показатель с 2015 года.

Поглощение на уровне 1 млн кв. м прогнозируют и в IBC Real Estate. Исходя из этих цифр и прогнозов Remain, можно предположить, что на декабрь в этом году придется почти треть от совокупного объема сделок. В то время как годом ранее, согласно данным JLL, весь четвертый квартал сформировал 28,9% годового объема поглощения.

Госпожа Медушевская связывает декабрьский скачок со сформировавшимся отложенным спросом и увеличением активности госкомпаний, ставших заметными игроками в сегменте офисной недвижимости. Гендиректор Remain Дмитрий Клапша также указывает, что многие откладывавшие переезд в течение года компании в декабре решили закрыть этот вопрос. Эксперт не исключает, что это связано с начавшимися на фоне ухода с рынка зарубежных игроков процессами management buyout, в рамках которого контроль над их локальными подразделениями переходил российским управленцам. В отдельных случаях, по его словам, текущий менеджмент стремится быстрее подписать договор аренды в преддверии смены структуры собственников.

Чаще игроки на фоне выхода из международных структур сокращают штат сотрудников, переезжая в офисы меньшей площади, но с более престижной локацией, отмечает господин Клапша.

Международные игроки, сохраняющие присутствие в стране, по словам эксперта, перебираются в компактные офисы, рассчитанные на пять и менее сотрудников, что позволяет им сократить арендные расходы на 70–90%. «У нас есть примеры, когда гибкий офис арендовали для одного человека»,— добавляет он.

Руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко тоже отмечает, что основная активность на офисном рынке сейчас формируется переездами бизнеса. При этом, добавляет он, 80% спроса по итогам года в целом пришлось на готовые офисы.

Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова считает, что оставшиеся в стране иностранные компании и российские игроки сейчас формируют основной спрос на офисном рынке, рассматривая небольшие помещения в диапазоне 2–3 тыс. кв. м. «Часто текущий офис, арендованный компанией до кризиса, в новых реалиях стал слишком большим и, соответственно, финансово затратным»,— рассуждает она. В то же время, по наблюдениям Дмитрия Клапши, крупный российский бизнес сейчас часто старается переехать в премиальные офисы с отделкой и меблировкой, сняв их с существенным дисконтом.

Уход крупных международных компаний в этом году действительно способствовал высвобождению преимущественно премиальных помещений.

Так, согласно оценкам CORE.XP, общая доля пустующих площадей в целом на офисном рынке Москвы в этом году выросла с 7,6% до 11%, но в сегменте высокобюджетных объектов — с 3,9% до 23,9%. Одновременно для офисов класса В динамика за год оказалась минимальной: вакантность выросла только на 1,7 процентного пункта, до 8,7%.