"Серые" схемы выселяют из квартир

В Госдуму группой единороссов внесен законопроект, вводящий административную ответственность за привлечение инвестиций в строительство жилой недвижимости по "серым" схемам. Появились первые оценки размера "серого" сектора инвестиций в недвижимость в Москве. В Госдуме их оценивают в 84% рынка общего привлечения средств физических лиц в жилую недвижимость, в инвестбанках — в 30-40%, компания RC Consulting, прогнозирующая на 2009 год волну технических дефолтов строительных компаний в случае проблем с кредитами,— в 89,5%.

Проблема "серого" сектора в инвестициях в жилую недвижимость в России впервые стала предметом законотворчества — восемь депутатов-единороссов и член Совета федерации Светлана Орлова внесли в Госдуму проект поправок в законодательство, ужесточающих режим привлечения инвестиций в жилую недвижимость. Проект предполагает изменения в Налоговый кодекс, законы об ипотеке, о долевом строительстве, о регистрации, о банкротстве, которые призваны ввести административную ответственность за привлечение инвестиций в строящуюся жилую недвижимость вне официальной "долевой" схемы и снять "входящий" НДС с инвестконтрактов. В пояснительной записке к законопроекту приводится оценка объемов "серого" сектора инвестиций в новое жилье — 84% (данные 2006 года), а основной причиной возникновения этого сектора называется стремление девелоперов избежать обложения НДС и налогом на прибыль при продаже еще не построенных квартир физическим лицам, требующегося Налоговым кодексом.

Существование по крайней мере в Москве объемного "серого" сектора инвестрынка, то есть договоров привлечения строительными компаниями инвестиций в строящиеся объекты, не дающих полноценного права собственности на недвижимость, никогда не отрицалось аналитиками, но лишь летом 2008 года появились первые оценки его объемов. Так, инвестгруппа RC Consulting, основываясь на данных отчетности семи крупнейших строительных компаний на рынке недвижимости Москвы (МРСМ, ГСМ, группы ПИК, СУ-155, ДСК-1, "М.О.Р.Е Плаза" и МСМ-5), в августе оценила состояние их задолженности и, основываясь на летнем анализе группы IRN о привлечении средств в строительство, доли "серых" схем в привлечении ими средств населения. Исходя из этих данных, 18,86% средств компаний на финансирование строительства (более 90% нового жилья экономкласса в Москве) являются собственными, 37,83% — заемными, 38,21% — институциональное финансирование. 81,14% средств компаний, по расчетам аналитиков, являлись в 2007 году заемными (около 262 млрд руб.). Доля привлеченных средств физических лиц не определялась, однако официальные долевые контракты среди них составляли лишь 10,6%, среди остальных: 24,1% — вексельные схемы, 20,8% — договоры предварительной купли-продажи, 21,1% — договоры соинвестирования, 2,7% — договоры займа. Все эти схемы в понимании законопроекта единороссов являются "серыми", и за их использование они предлагают штрафовать на сумму от 500 тыс. до 1 млн руб.

"При том что творится на рынке сейчас, уже к началу 2009 года мы сможем увидеть технический дефолт девелоперских компаний",— говорит Инна Липушкина из RC Consulting. По мнению компании, спровоцировать такое развитие событий могут падение цен на рынке недвижимости, проблемы с кредитованием и размещением облигаций строителями, массовый отзыв инвестиций из этого рынка и прекращение привлечения новых инвестиций — RC предполагает, что до 70% вложений физических лиц в строящуюся недвижимость в Москве являются инвестиционными.

Аналитики инвестбанков считают цифры RC, совпадающие по порядку величины с оценками аналитиков Госдумы, завышенными. "Цифра 90% "серого" сектора мне кажется нереалистичной. Большинство публичных компаний прошли в 2007 году через IPO, и у них достаточно собственных средств — до 90%",— возражает Алексей Языков "Ренессанс Капитала". "Мне кажется, что в реальности эта доля составляет 30-40%. Только ипотека занимала 18% в 2007 году, а она вся "белая"",— говорит Алексей Кривошапко из Prosperity Management. Впрочем, в "Ренессанс Капитале" признают: "Информация по строительному рынку очень фрагментарна, получить консолидированные данные, а тем более оценить достоверно объем "серых" сделок представляется невозможным". "Мы обсуждали исследование с участниками рынка. Никто принципиально против выводов не возражал, все хитро улыбаются",— утверждает госпожа Липушкина.

В любом случае принятие Госдумой закона до конца 2008 года вряд ли успеет отменить возможность негативного сценария. Большинство инвестконтрактов физических лиц, которые в Госдуме прямо называют "незаключенными", действуют с 2006-2007 годов, и их суммарный объем даже при оптимистичных оценках составляет в Москве десятки миллиардов рублей — не менее 25-30% от всего объема оборотных средств строительного рынка Москвы.