Формирование инвестиционного потенциала земельного рынка

ФОРМИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА

ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

О. М. ШЕПЕЛЕВ, Н. И. ДОРОЖКИНА

В статье рассмотрены особенности функционирования рынка земли, его влияние на инвестиционную привлекательность регионов. Особое внимание уделяется анализу проблем, препятствующих эффективному функционированию и формированию инвестиционного потенциала земельного рынка. Рассматриваются подходы к решению проблем в развитии рынка земли и возможности повышения эффективности его использования.

Ключевые слова: инвестиционная привлекательность, инвестиционный климат, недвижимость, рынок земли.

Земельный рынок - один из самых сложных сегментов рынка недвижимости - оказывает сильное воздействие на все стадии воспроизводственного процесса. Отвлекая на себя часть финансовых, материальных и трудовых ресурсов, он существенно влияет на все макроэкономические параметры, обеспечивает сбалансированность и устойчивость экономики региона или страны в целом. Его отсутствие приводит к тому, что наличная денежная масса, вращаясь в рамках собственно банковской сферы, мало захватывает производство. Изменение направления денежного потока в сторону материального производства позволит решить проблему источников их инвестирования за счет развертывания земельного рынка.

Суть земельного рынка - это земельный оборот, который совершается в форме купли-продажи, аренды, залога земельных участков. Этот рынок - один из самых сложных как для изучения закономерностей его развития, так и для практического осуществления сделок с земельными участками. Его сложность обусловлена уникальным значением земли для развития всех видов предпринимательской деятельности, ее многофункциональными свойствами, особым юридическим статусом.

Многовековая эволюция учений о земле как факторе производства в современной экономической науке нашла свое отображение и в теории потенциала экономической системы. В работах В. Г. Андрийчука [1], Ю. В. Василенко [2], Е. В. Лапина [4], В. Й. Шияна [6], А. Э. Юзефовича [6] раскрываются различные аспекты повышения экономической эффективности использования земельного потенциала в экономики.

Производство в современных условиях является сложным и не всегда формализованным с научной точки зрения видом деятельности. На первый план выступают вопросы достижения и сохранения устойчивого уровня прибыльности при перманентном влиянии факторов внешней и внутренней среды. Огромное значение для уменьшения степени влияния экономического риска имеет реализация потенциальных возможностей по использованию земельных ресурсов, так как не всегда больший земельный массив тождественен высокому уровню экономической эффективности хозяйственной деятельности.

К числу наиболее характерных для современных предприятий проблем, препятствующих их эффективному функционированию и снижающих инвестиционную привлекательность в условиях сложившихся рыночных отношений, можно отнести необеспеченность единства предприятия как имущественного комплекса, что снижает его инвестиционную привлекательность [8]. Нельзя рассчитывать на серьезные долгосрочные инвестиции, если не будет обеспечено право собственности на землю. Вопросы продажи земельных участков, расположенных под объектами недвижимости предприятий, решаются медленными темпами. Ситуация усугубляется отсутствием эффективного механизма исполнения решений судов, особенно в части обращения взыскания на имущество должника.

С нашей точки зрения, одним из ключевых направлений развития инвестиционно активной экономики является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством.

Речь идет о многообразии форм собственности и возможности перераспределять капиталы и недвижимость с целью повышения эффективности их использования через совершенствование финансово-кредитных механизмов (в том числе развитие ипотечного кредитования), решение вопроса о собственности на землю [8].

В условиях ограниченности как земельных, так и инвестиционных ресурсов и их стратегической значимости для экономического развития страны продолжение экономических реформ должно исходить из совершенствования управления земельноинвестиционным потенциалом в целом.

Основной фактор положительного инвестиционного климата - это адекватное и лояльное к инвестору земельное законодательство. Возможность приобрести землю в частную собственность открыла перспективные направления для инвесторов, что привело к оживлению на земельном рынке России. С получением возможности продавать и покупать землю она стала товаром, соответственно, у каждого товара должна быть своя цена. Цена на землю - это, в сущности, капитализированная рента. Как и у любого товара, стоимость земли регулируется спросом и предложением, однако особенность земли в том, что ее ресурс ограничен природой. Формирование спроса и цены на землю будет зависеть от конкретного региона и множества других факторов в нем: экономическое и социальное развитие, природно-климатические характеристики и т. д. Поэтому инвестору, для того чтобы сделать выгодное вложение в землю, обязательно надо очень ответственно подойти к выбору месторасположения участка.

Рынок земли, как и другого недвижимого имущества, представляет собой область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи, аренды, залога, дарения и наследования этих ресурсов.

В отличие от других типов рынка земельный рынок имеет весьма значительную региональную специфику. Нет ни одной страны мира, где компоненты земельного рынка были бы одинаковыми и земельный рынок действовал бы так же, как, например, рынок ценных бумаг, рынок разных видов недвижимости и т. д.

Земля городов, поселков и районов - это своеобразный объект рыночных отношений. Через систему купли-продажи проходит ничтожная ее часть, а некоторые категории территорий земельного фонда, например, особо охраняемые, вообще исключены из этой сферы. Как известно, земля продается, покупается, сдается в аренду и закладывается всегда на определенных условиях. Наконец, боль-

шинство участников земельных отношений крайне редко меняют форму собственности и собственника.

Несмотря на специфику, земельный рынок базируется на двух общих условиях: любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника и у каждого участка земли есть своя цена. Только тогда, когда выполняются эти два условия, можно говорить о встроенности земельного рынка в систему государственной и региональной политики, регулирующей функционирование земельного рынка в интересах общества. Только в этих условиях земельный рынок приобретает признаки цивилизованного рынка.

Становление земельного рынка относится к числу сложных социально-экономических и общественно-политических проблем, а также проблем, связанных с решением задач повышения инвестиционной привлекательности. Анализ состояния земельного рынка России показывает, что этот рынок, как никакой другой, является региональным по своей сущности: земля - это сверхнедвижимость, естественный и универсальный базис регионального развития.

Для любого инвестора, желающего заработать на вложении капитала в землю, важно, чтобы в стране было адекватное земельное законодательство, которое действительно бы регулировало, а не усложняло отношения на земельном рынке. Ключевым пунктом для инвестора также является защита его собственных прав в операциях с землей.

Особенностью российского земельного рынка является также градация земель по сфере их использования. Большая часть земельных угодий Российской Федерации остается в государственной собственности, в муниципальной собственности - 3,3 % всех земельных угодий, юридическим лицам принадлежит - 20 % земли, а частным лицам - 0,6 %.

Такая градация земель Российской Федерации тоже существенно влияет на рыночную цену земли в Российской Федерации. Цена земельного участка напрямую будет зависеть от типа права собственности на него. Формирование рыночной стоимости земли зависит от его коэффициента полезности, плодородности почвы, месторасположения, спроса, отчуждаемости и ликвидности. Все эти факторы позволяют обеспечить разные уровни цены на землю и, соответственно, извлечь из этого выгоду инвесторам.

Негативным моментом в ценообразовании российского рынка земли является то, что часто под давлением необъективных факторов формируются неадекватные цены на участки, таким образом,

инвестору заведомо становится невыгодно делать вложения.

Прежде чем выбирать объект для инвестирования, покупателю необходимо четко знать, на какие участки земли он может приобрести право собственности.

Рынок земли Российской Федерации подразделяется на несколько типов, которые определяются следующими критериями (категории земли):

- специального или промышленного назначения;

- водный фонд;

- сельскохозяйственные угодья;

- территория населенных пунктов;

- лесные угодья;

- территории, находящиеся под особо охраной;

- резервные земли.

Согласно земельному законодательству РФ право собственности можно приобрести только на земли сельскохозяйственного назначения, территории населенных пунктов, промышленных территорий и некоторых объектов водного ресурса. Земельные участки, попадающие под юрисдикцию Лесного кодекса, можно приобретать только на условиях аренды.

Назначение земельных участков подразделяется на такие виды:

- для жилищного строительства;

- для фермерских хозяйств;

- поселкового или коттеджного строительства;

- для коммерческих объектов;

- для промышленных и складских помещений;

- другого использования.

Права использования участков земли определяется такими видами прав:

- право бессрочного пользования;

- пожизненно наследуемого владения;

- право собственности;

- право аренды;

- сервитут.

Все названные права на землю определяют уровень владения и возможности проведения сделок на земельном рынке. Нерезиденты, иностранные предприятия и лица без гражданства не могут иметь права собственности на участки, находящиеся на приграничных участках и других территориях специального назначения.

Два фундаментальных аспекта земельного рынка (стоимость земли и условия собственности на землю) в основном определяются региональными факторами. Региональные различия активно

формируют сферу отношений как к самой идее земельного рынка, так и формам его развития и регулирования. В России, стране региональных контрастов, последнее обстоятельство играет чрезвычайно важную роль, которую необходимо постоянно учитывать в процессе управления развитием национальной экономики.

Земля как средство производства является природным, а следовательно, ограниченным ресурсом. Поэтому она дифференцируется по качеству своих ресурсов и местоположению. Эти качества и свойства земли неодинаковы для различных категорий земель, особенно это проявляется в тех случаях, когда земли становятся объектом отчуждения на земельном рынке. Поэтому предложение земли - величина практически постоянная, что обусловливает неэластичность предложения земли от спроса на нее. Спрос на землю есть во многом функция спроса на продукты земли, ее потребительную стоимость.

Ограниченность земельных ресурсов порождает ряд тенденций, вызывающих необходимость рыночной оценки земли как фактора производства и жизненного блага.

Спрос на землю, как и на любой другой фактор производства, может возрастать или снижаться в зависимости от того, возрастает или снижается спрос на потребительские товары и услуги, создаваемые с помощью данного фактора производства. Спрос на землю предъявляют предприниматели и физические лица, испытывающие потребность в ней для своей многоаспектной деятельности.

В настоящее время базовым документом, регулирующим земельные отношения, является Земельный кодекс РФ. Согласно этому кодексу земля законодательно признана основой жизни и деятельности человека, природным объектом, используемым в качестве средства производства [3]. Одновременно определено, что она может рассматриваться как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав. В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РФ гражданам и юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться на следующих правах: собственности, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. При этом государственные и муниципальные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам за плату, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов РФ [3]. Таким образом, в сфере землепользования вводятся отношения, условиями формирования и развития которых являются такие

факторы, как конкуренция, ценообразование, прибыль, информированность и прозрачность.

Рыночная конъюнктура, как известно, характеризуется категориями спроса и предложения соответствующих товаров, услуг, труда, капитала, земли.

Поскольку в России рынок земли только формируется, земельные кадастры еще не созданы, а статистический учет использования земельных ресурсов на разных уровнях не налажен [5].

Мировой опыт свидетельствует, что земельнокадастровые системы являются неотъемлемой частью управления процессами социально-экономического развития страны и ее регионов. Без этих систем невозможно формирование земельного рынка и развитие инвестиционного процесса. Так, государственный земельный кадастр дает возможность рационально решать вопросы оценки и залога земли, установления земельного налога и арендной платы, а также разработки эффективной стратегии управления земельным рынком, позволяющей полнее обеспечивать защиту прав земельных собственников и пользователей земли. Кадастровая оценка весьма важна для определения ставки земельного налога и размера арендной платы.

Ставки арендной платы и цены продаж государственных и муниципальных земель основываются на ставках земельного налога. Они существенно разнятся по регионам, территориям и зонам, отражая значимость природной ренты и степень хозяйственно-экономического обустройства территории, что фиксируется соответствующими категориями земель. Кроме того, ставки формируются в зависимости от хозяйственно-экономического назначения земель, отражая социальный аспект платного землепользования. Низкие ставки характерны для земель, предназначенных для потребительских целей, наиболее высокие - для предпринимательства, за исключением сельскохозяйственного производства.

Цены арендной платы и купли-продажи участка зависят также от спроса и предложения, имеющих свои ориентиры в оценочных действиях, кроме вышеперечисленных.

Граждане и юридические лица, арендующие земельные участки, вносят арендную плату за землю, которая рассчитывается как произведение полной ставки земельного налога и соответствующего коэффициента.

Величина арендной платы включает не только земельный налог, но и амортизацию на обустройство территории земельного участка, начиная с затрат на межевание, составление плана-схемы и юридическое оформление всего пакета

документов. Эти затраты должны быть компенсированы в цене арендной платы.

Инженерное обустройство и улучшение земельного участка являются важной составляющей, независимо от того, застроен или не застроен участок. По мере урбанизации и интенсификации хозяйственной жизни данная составляющая возрастает относительно и абсолютно, кроме того, все виды затрат на земельный участок должны приносить определенную прибыль, что является требованием условий рынка.

Наконец, само оформление арендного договора связано с затратами финансовых средств, времени и эмоционально-психологических издержек арендодателя, что также должно быть компенсировано. Факторы риска несвоевременного получения арендной платы (или ее части), а также снижения производительной способности земельного участка приходится учитывать арендодателю при расчетах суммы арендной платы, ориентируясь на аналогичные случаи и сложившиеся традиции.

Существенно значим и размер арендного участка. Чем больше его размеры, тем ниже цена единицы площади. Арендодателю (администрации субъекта Федерации, муниципалитету) выгоднее дробить участок до предельных нормативных размеров при прочих равных условиях. Арендатору, наоборот, выгоднее приобретать более крупные или оптимальные размеры земельного участка.

При осуществлении разнообразных сделок с землей в научном и практическом обиходе используется понятие трансакций. Трансакция -обмен ценностями между двумя или более сторонами. Применение этого понятия тесно связано с определением величины трансакционных издержек. Под этими издержками следует понимать предельные затраты, необходимые для проведения фирмой всех видов работ и услуг по налаживанию связей при заключении контрактов, производству и реализации товаров и организации работы самой фирмы.

На данном этапе, как нам кажется, необходимо начать исследование проблемы оценки земельного потенциала с рассмотрения и анализа ограниченной системы показателей. В частности, в составе этой системы, наряду с показателями трансакций земельного рынка, следует выделить результирующие и затратные показатели, характеризующие темпы экономического роста, влияющие на формирование финансовых ресурсов регионов и территорий страны. Абсолютные значения этих показателей по России в целом и по отдельным ее регионам и территориям в частности позволяют оценить текущее использование земельных ресурсов.

Удельные показатели, рассчитанные на единицу площади территории, единицу фондов, ВРП, в этом случае будут характеризовать потенциальные возможности по улучшению использования земельной площади страны и ее регионов. Одновременно с этими показателями в процессе анализа уровня использования земельного потенциала страны, ее регионов и территорий, необходимо учитывать и использовать параметры формирования доходной базы бюджетов соответствующего уровня бюджетной системы РФ.

Данный состав показателей, по-нашему мнению, позволит оценить состояние земельноресурсного потенциала страны и субъектов РФ, а также ожидаемое влияние на этот потенциал различных внешних и внутренних факторов.

Таким образом, инвестиционный потенциал земельного рынка РФ на сегодня достаточно высок. Градация прав собственности и назначения земель РФ позволяет сыграть на ценовой разнице в пользу инвестора. В пользу инвестиций на земельном рынке России также говорит огромный ресурс плодородных земель и участков под коммерческую и жилую недвижимость. При грамотном подходе в выборе земельного участка и с учетом всех юридических тонкостей инвестор может сделать удачное вложение средств с минимальным риском.

Литература

1. Андрийчук В. Г. Эффективность использования производственного потенциала в сельском хозяйстве. М., 2003.

2. Василенко Ю. В. Производственный потенциал сельскохозяйственных предприятий. К., 2008.

3. Лапин Е. В. Экономический потенциал предприятия: монография. Сумы, 2002.

4. Шиян В. Й Эффективность производственного потенциала. К., 2001.

5. Юзефович А. Э. Аграрный ресурсный потенциал: формирование и использование. К., 207.

6. Шепелев О. М., Самойлова С. С. Земельноинвестиционный потенциал как фактор активизации инвестиционной деятельности // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2011. № 12.

7. Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

8. Самойлова С. С., Власова Н. В. Современные тенденции развития региональных финансовопромышленных групп // Современные проблемы и перспективы развития дотационных регионов: сб. науч. тр. по мат-лам Междунар. науч.-практ. конф. Тамбов, 2008.

* * *

FORMATION OF INVESTMENT CAPACITY OF THE GROUND MARKET

O. M. Shepelev, N. I. Dorozhkina

In article features of functioning of the market of the earth, its influence on investment appeal of regions are considered. The special attention is given to the analysis of the problems interfering effective functioning and formation of investment capacity of the ground market. Approaches to the solution of problems in development of the market of the earth and possibility of increase of efficiency of its use are considered.

Key words: investment appeal, investment climate, real estate, earth market.