Построить город на песке

Построить город на песке

Эксперты оценили проект победителя конкурса по развитию туристской территории «Новая Анапа»

В Анапе представили проект победителя всероссийского архитектурного конкурса по развитию туристской территории «Новой Анапы». Опрошенные «Ъ-Кубань» эксперты считают, что его реализация позволит Краснодарскому краю успешно конкурировать с мировыми курортами. Среди главных инвестиционных рисков они отмечают долгую окупаемость, а также дороговизну денег, связанную с высоким уровнем действующей ключевой ставки.

В декабре в Анапе представили проект — победитель открытого всероссийского архитектурного конкурса по развитию туристской территории «Новой Анапы». Об этом сообщил организатор конкурса корпорация «Туризм.РФ».

«Новый курорт проектируется с учетом особенностей природного ландшафта и уникальной региональной флоры и фауны. Наша задача за счет внедрения передовых технологий и архитектурных решений создать идеальные условия для семейного отдыха миллионов россиян, сохранив при этом природные богатства нашей страны»,— подчеркнул заместитель главы администрации Краснодарского края Александр Руппель.

Концепция сложилась

Проект строительства нового семейного курорта на Бугазской косе в районе станицы Благовещенской разработал российский консорциум под лидерством московского ООО «Творческие Технологии». В состав консорциума также входят ООО «Кронвелл Менеджмент» (Санкт-Петербург), ГАУ МО «НИиПИ градостроительства» (Реутов) и АО «ИнфраВЭБ» (Москва). Презентация проекта опубликована на официальном сайте корпорации.

Одним из первых строений, которое увидят гости Новой Анапы, станет визит-центр. Он включает приветственную туристическую зону, автовокзал, перрон легкого метро, крытые стоянки авто- и велотранспорта, площадки для вертолетов и дронов, кафе и торговые точки.

Рядом с вокзалом построят сервисно-техническую территорию, которая должна обеспечить бесперебойную работу всей инфраструктуры курорта. К этой зоне будут примыкать многофункциональный спортивно-концертный центр, IQ-квартал и детский образовательно-олимпиадный кампус.

Санатории построят на берегу лимана, а отели — у Черного моря. Средства размещения расположат вокруг центрального транспортного кольца.

Понятно, что это конкурсный проект, по сути, эскиз. Но сама идея очень привлекательна»

Сердцем курорта станет парковое пространство, раскинувшееся на 181,3 га. Здесь разместят тематические локации, фермерский рынок и парки: «15 морей России» с круглогодичным аквацентром, «Инновационная Россия» и «Старый город». Из любой точки курорта добраться сюда можно будет за несколько минут, утверждают создатели проекта. Парковую территорию соединят мостом с яхтенной мариной, школой навигации и детской парусной школой. Также предусмотрены Центр ветровых видов спорта, музей археологии и гольф-поле. Отели и места отдыха объединят переходы через галереи в форме эллипса, которая частично закрыта ветрозащитой. Вокруг курорта создадут двухуровневую набережную.

Заслуженный архитектор Российской Федерации, 18 лет занимавший пост главного архитектора региона и почти 16 лет такую же должность в администрации Анапы, Юрий Рысин высоко оценивает проекты, вошедшие по итогам конкурса в тройку лидеров. Он считает, что в каждом из них есть идеи, которые можно интегрировать в итоговый мастер-план.

В победившем проекте архитектор отметил органичное сочетание инновационных решений с элементами классики. «Проект разнохарактерный и очень интересный. Очевидно, что авторский коллектив не ставил задачу создать единый стиль, что сложно реализовать на территории площадью почти 1 тыс. га. Мы видим и ультрасовременные отели, объекты показа, зрелищные современные формы, и выполненные в более мелком масштабе элементы, отсылающие к истории Анапы, к истории освоения Черноморского побережья. Понятно, что это конкурсный проект, по сути, эскиз. Но сама идея очень привлекательна»,— считает господин Рысин. Эксперт акцентирует внимание на том, что среди разработчиков концепции есть и архитектор Михаил Филиппов, который участвовал, в том числе, в проектировании объектов олимпийского Сочи.

Потребуются сложные инженерные решения

По словам Юрия Рысина, власти в течение десятков лет резервировали территорию Бугазской косы, благодаря чему участок остался свободным. Исключение составляет узкая полоса припляжной территории рядом со станицей Благовещенской, где размещены временные базы отдыха. «Здесь уникальный климат и чистое море. Наверное, это самый лучший песчаный пляж на Черноморском побережье. Выбор участка безошибочен. Уже только поэтому проект создания нового курортного города обречен на успех»,— считает господин Рысин.

При этом в плане строительства участок, по словам эксперта, не простой. «Это десятки метров песка вглубь. Нет жесткого основания. Сложности при фундаментных работах, при прокладке коммуникаций, несомненно, будут. Придется стабилизировать этот подвижный грунт. Более того, там очень высокая расчетная сейсмика. Минимум 8 баллов. Поэтому инженерные трудности огромные»,— поясняет Юрий Рысин.

Архитектор считает, что с учетом успешного опыта олимпийской стройки страна к реализации такого проекта готова. Юрий Рысин напоминает, что одна из самых сложных локаций — Имеретинская низменность. «Обводненные галечные грунты, глины, высокая сейсмика. Все сложности, какие только могут быть, там были, и мы их успешно преодолели. Это дорого стоило, потребовало больших трудозатрат и нестандартных инженерных решений. Бугазская коса потребует таких же усилий. На песке построили Дубай и Абу-Даби. Правда, там нет такой высокой сейсмики, как у нас, но что делать?! Будем справляться»,— говорит господин Рысин.

Однако локация, отведенная под санатории, у Юрия Рысина вызывает сомнения. «Лиман и море — неравноценные точки притяжения. Стоит ли высококлассные объекты, к примеру здравницы, ориентировать на лиман? Не думаю. Люди едут на курорт ради моря. Лиман — приятное, тихое место, но это совершенно другое качество среды. Поэтому в этой части проекта, думаю, потребуются корректировки»,— считает архитектор.

В Краснодарском крае начались работы по созданию нового курортного города на берегу Черного моря

Цифры вызывают сомнение

Глава туроператора «Дельфин» Сергей Ромашкин отмечает, что на данном этапе мало информации об экономике проекта, но и те цифры, которые названы, вызывают вопросы. В первую очередь речь идет об ожидаемом объеме гостей 5 млн. По его мнению, рассчитывать можно на турпоток в пределах 1–1,5 млн человек в год.

Сомнения возникли и у кандидата экономических наук, доцента экономического факультета Кубанского государственного университета Альберта Коваленко. «Если предполагается 15 тыс. номеров и приток туристов возрастет на 5 млн человек в год, то получается, что каждый отдыхающий, заселившись номер, должен будет пробыть там чуть больше суток, или семья из трех человек задержится на трое суток при условии круглогодичного функционирования. В каких-то цифрах — неточность. 15 тыс. номеров дадут 18 тыс. рабочих мест. Если даже просто разделить, получится более одного работника на номер. Конечно, здесь, видимо, подразумевался мультипликативный эффект, но и с учетом этого вряд ли цифра выйдет за 10 тыс., или уже стоит задуматься об уровне производительности труда»,— обосновывает преподаватель.

«При наличии финансирования в полном объеме, с учетом мягкого климата (легко строить зимой) данный проект можно реализовать за два года»

По мнению Альберта Коваленко, тот уровень средств размещения, на который рассчитывают организаторы, потребует 500–700 млрд руб. «При наличии финансирования в полном объеме, с учетом мягкого климата (легко строить зимой) данный проект можно реализовать за два года»,— считает экономист.

Другого мнения придерживается Юрий Рысин. По его словам, на реализацию проекта в самом лучшем случае потребуется лет десять. «Предстоит огромный объем строительных работ, инженерной подготовки, защитных мероприятий, вертикальной планировки, прокладки инженерных сетей, дорог»,— отмечает архитектор.

Сергей Ромашкин рассказывает, что хороший отель в Анапе в условиях уже существующих коммуникаций и сложившейся транспортной инфраструктуры строят три года. «Думаю, быстрее трех лет отели уровня "пять звезд" там не появятся. Это при условии, что инвестор контролировать ход работ будет лично, а все коммуникации и дороги построят до него»,— считает господин Ромашкин. В плане оценки сроков полной реализации проекта эксперт видит проблему в том, что в нем будут участвовать десятки, а то и сотни инвесторов с разной квалификацией и с разными финансовыми ресурсами, что вряд ли позволит им состыковаться в какой-то одной временной точке.

Риски высоки

Эксперты высоко оценили инвестиционную привлекательность проекта. Ответственный секретарь экспертной группы при Минэкономразвития России по плану мероприятий («дорожной карте») «Трансформация делового климата», направленного на совершенствование законодательства в сфере туризма, сопредседатель Краснодарского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Мурат Дударев считает, что участие в создании нового курортного города будет интересно в первую очередь крупному бизнесу, специализирующемуся на строительстве и управлении отелями, аквапарками, местами для событийного туризма.

«К сожалению, не по силам это будет для большинства субъектов малого бизнеса. Сроки окупаемости, на мой взгляд, таковы: гостиница — от семи до девяти лет, общепит — до пяти лет, парки при условии, если они будут тематическими, имеют доходность свыше 20% годовых и окупаемость их может достигать семи лет. Спортивная индустрия имеет традиционно долгую окупаемость до 10 лет. Но при условии большого количества дополнительных услуг сроки окупаемости могут сократиться. Гостиницы при спортивных сооружениях улучшат экономику спортивных инвестиционных проектов»,— говорит господин Дударев.

«Инвестиционная привлекательность проекта достаточно высокая, хорошо продуманы категории инвесторов. Мелкие и средние инвесторы при нынешней учетной ставке могут быть поставлены под большой вопрос — будет сложно привлечь»

С экспертом соглашается Альберт Коваленко. «Инвестиционная привлекательность проекта достаточно высокая, хорошо продуманы категории инвесторов. Мелкие и средние инвесторы при нынешней учетной ставке могут быть поставлены под большой вопрос — будет сложно привлечь. Возможно, проще будет с крупными, но они не обеспечат задуманного комплекса, не будут заниматься мелкими объектами. Доходность различных сегментов вряд ли будет отличаться от средних цифр по отрасли, лидировать будут общепит и гостиницы»,— прогнозирует господин Коваленко. Окупаемость проекта в условиях современной ключевой ставки экономист считает одним из основных рисков проекта.

По мнению Сергея Ромашкина, успешность реализации проекта во многом будет зависеть от качества и мощности инвесторов. «Мы видели, что в олимпийском строительстве не все справились со своими задачами. Нередко инвесторов меняли на ходу. Но там был жесткий дедлайн, мы же не могли ударить в грязь лицом перед мировым спортивным сообществом. Здесь не спортсмены, но туристы. И мы должны еще более ответственно отнестись к срокам реализации хотя бы отдельных зон внутри большого проекта»,— подчеркивает господин Ромашкин.

Юрий Рысин говорит, что вопрос не только в том, что проект нужно будет реализовывать поэтапно, но это нужно делать таким образом, чтобы каждый этап выглядел как законченный объект. «Если это получится, на что я очень надеюсь, тогда туристы в "Новой Анапе" появятся достаточно скоро. Но нельзя фрагментами провести инженерные сети. Их придется строить целиком. Нельзя построить фрагментами дороги, жилье для обслуживающего персонала, котельные. Это все придется делать сразу. А это серьезные строительные работы. Человек должен приехать отдыхать и не испытывать при этом неудобств»,— подчеркивает господин Рысин.

Макроусловия идут вразрез с задачами проекта

Финансирование проекта вызывает сомнения у экспертов. Так, гендиректор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров считает, что проект амбициозный и вероятность его реализации в полном объеме крайне невысока. «Учитывая высокие процентные ставки по кредитам из-за повышения Центробанком ключевой ставки, найти средства для такого масштабного проекта в 2023–2024 годах будет крайне сложно. Есть некоторая вероятность того, что это удастся сделать в 2025 году, но и здесь есть сомнения, особенно учитывая необходимость значительных инвестиций в транспортную составляющую. Сейчас важно оценить, насколько инвесторы готовы вкладываться в транспортную инфраструктуру. Только за счет госфинансирования транспортные объекты построить не удастся. К финансированию объектов размещения вопросов возникает меньше»,— отмечает господин Бурмистров.

Большей сложности, чем современная ставка рефинансирования для инвестиций, трудно представить, соглашается Альберт Коваленко. «Если оставить ставку за скобками, то рост инвестиционной привлекательности крымского побережья может составить серьезную конкуренцию "Новой Анапе". В процессе реализации проекта возможны традиционные неудобства для жителей и отдыхающих, даже запрет на стройку в разгар сезона не спасет от вида огороженного котлована. С другой стороны, строительные работы зимой позволят создать рабочие места в то время, когда традиционно в курортном городе происходит спад занятости. Конечно, это не полное замещение, условно, не каждый официант пойдет разнорабочим, но часть — пойдет»,— считает экономист.

«Макроусловия идут вразрез с задачами этого строительства. Если государство в какой-то форме даст более дешевых денег, это бы сильно ускорило развитие этого проекта»

Сергей Ромашкин отмечает, что высокая стоимость денег всегда была проблемой для бизнеса. «Рассчитывать, что все инвесторы придут со своими деньгами, не стоит. Я думаю, что они предполагают использовать кредитные ресурсы. Макроусловия идут вразрез с задачами этого строительства. Если государство в какой-то форме даст более дешевых денег, это бы сильно ускорило развитие этого проекта»,— заключает эксперт.

По мнению Мурата Дударева, реализации проекта может помешать и длительность согласовательных процедур. «Необходимо выстраивать безопасный климат для инвесторов, более того, нужно гарантировать эту безопасность и стабильность не только на стадии строительства, но и при последующей эксплуатации объектов, в том числе при помощи заключения специальных инвестиционных контрактов»,— считает господин Дударев.

Фотогалерея

1 / 19

Сложно, но своевременно

Альберт Коваленко считает, что успешная реализация проекта позволит полнее демпфировать сезонность курортного рынка труда. Кроме того, увеличатся налоговые поступления в бюджет, в том числе в бюджет Кубани, что позволит, кроме всего прочего, реализовывать муниципальные социальные программы. Инвестиционная привлекательность Анапского района в частности и Краснодарского края в целом возрастет.

«С одной стороны, в современных условиях существуют серьезные возможности повышения притока отдыхающих из-за растущего спроса на внутренний туризм, по разным причинам: ограничение и рост цен на зарубежные поездки, активная поддержка сферы туризма со стороны государства прежде всего. С другой стороны, за счет крымских здравниц практически утроилось предложение на рынке, конкуренция растет и требуется комплексное повышение качества обслуживания. Проводимые конкурсы, безусловно, чрезвычайно полезны. Они позволяют привлечь внимание как инвесторов, так и потребителей, повышают уровень удовлетворенности условиями проживания у местных жителей, наконец, позволяют гордиться своим регионом. В настоящее время в Краснодарском крае требуется проведение подобных конкурсов проектов. Возможно, именно на побережье следует внедрить практику, например, "морской" реновации по аналогии со старым жилым фондом»,— считает экономист.

«В Краснодарском крае уже сформировался дефицит морского отдыха: объем турпотока год от года растет, а мест размещения не прибавляется. При этом большинство туристов предпочитают отдыхать именно на побережье»

Сергей Ромашкин отмечает, что в Краснодарском крае уже сформировался дефицит морского отдыха: объем турпотока год от года растет, а мест размещения не прибавляется. При этом большинство туристов предпочитают отдыхать именно на побережье. Поэтому глава туроператора считает проект строительства нового курортного города своевременным.

«Тем более основной упор сделан на круглогодичность курорта. В старой Анапе есть всего 5–10 отелей, в которых комфортно отдыхать зимой. Кроме того, погода в Анапе часто ветреная, а в "Новой Анапе" предусмотрено много закрытых для прогулок, отдыха и развлечений мест. Благодаря этому мы с большим успехом сможем побороться за круглогодичность и увеличение сроков курортного сезона. Ко всему, реализация такого проекта задаст определенный тренд в курортном строительстве. Как олимпийская стройка подхлестнула развитие Сочи в целом, так и здесь мы можем рассчитывать, что "Новая Анапа" простимулирует развитие Анапы и задаст высокий стандарт современного отельного курортного строительства. Для туротрасли это своего рода интеллектуальный прорыв»,— считает господин Ромашкин.

По его словам, «старой» Анапе нужно думать, как конкурировать с таким мощным курортом. На это у города есть три-четыре года. «Мы видели, что в 2014 году, когда были запущены новые отели Сочи, загрузка старых отелей и частного сектора сильно сократилась»,— напоминает эксперт. Он добавляет, что одна из особенностей таких проектов — промоцены на отдых в первые годы, так как отелям нужно обеспечить быструю загрузку. В этот период туры комфорт-класса можно будет приобрести по цене стандарта. «Туристы только выиграют. Качество вырастет, а цены на отдых снизятся»,— уверен Сергей Ромашкин.

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram