"Яндекс" нашел дополнительные метры

На московском рынке коммерческой аренды недвижимости может быть поставлен новый рекорд: интернет-компания "Яндекс" собирается арендовать дополнительно около 19 тыс. кв. м в деловом квартале "Красная Роза" в Хамовниках, одновременно пересмотрев текущий договор аренды. Таким образом, у "Яндекса" будет уже более 54 тыс. кв. м. Снимать такой офис по рыночным расценкам стоит от $54 млн в год, тогда как прошлогодние затраты "Яндекса" на аренду составили чуть больше $28 млн.

"Яндекс" пересматривает договор аренды в деловом квартале "Красная Роза", собираясь увеличить площадь своего офиса, рассказали "Ъ" два источника на рынке недвижимости. Сейчас у "Яндекса" 35,2 тыс. кв. м в корпусе "Морозов I", дополнительные площади — порядка 19 тыс. кв. м — будут в "Морозов II", который пока не достроен. Новый корпус "Яндекс" собирается арендовать на восемь лет. В "Яндексе" и компании KR-Properties, собственнике "Красной Розы", подтвердили, что сделка по пересмотру договора аренды находится в процессе заключения, отказавшись от дополнительных комментариев. Не стали комментировать сделку и ее консультанты Colliers International и Knight Frank.

Деловой квартал "Красная Роза 1875" расположен в Хамовниках. На территории 5,6 га после завершения реконструкции будет 10 офисных зданий общей площадью около 140 тыс. кв. м и два исторических особняка — усадьба Всеволожских и "Галерея Жиро". Проект развивает KR-Properties Александра Клячина.

Договор аренды с KR-Properties "Яндекс" подписал в декабре 2008 года на 10 лет. Ставка была зафиксирована в долларах и могла быть пересмотрена в 2011 году по предварительно утвержденной формуле в случае значительного изменения цен на рынке, указывала в 2011 году интернет-компания в своем проспекте к IPO. С переездом в "Красную Розу" расходы "Яндекса" на аренду резко выросли: если в 2008 году они составляли 260 млн руб. без НДС (около $10,4 млн), то в 2009-м — уже 734 млн руб. ($23,1 млн). В 2013 году минимальные затраты "Яндекса" на офисную аренду должны составить 798 млн руб. ($28,1 млн), предупреждала компания перед IPO. За девять месяцев прошлого года выручка "Яндекса" превысила 27,4 млрд руб. ($865 млн).

Около 54 тыс. кв. м в "Красной Розе" могут обойтись "Яндексу" в $53,9-65 млн в год, подсчитал старший консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Александр Пятин. Он напоминает, что ставка аренды в "Красной Розе" может достигать $1-1,2 тыс. за 1 кв. м в год. На практике дисконт от цены экспонирования составляет 5-7%, но с учетом того, что "Яндекс" будет фактически моноарендатором, договоренности могут быть иными, предупреждает господин Пятин.

Если сделка по расширению офиса "Яндекса" состоится, она станет крупнейшей за всю историю арендного рынка Москвы. Правда, еще в 2011 году "Ростелеком" договорился об аренде 60 тыс. кв. м в бизнес-парке Comcity в Новой Москве, но сам объект еще не построен, первую очередь планируется ввести в мае 2014 года. Из интернет-компаний на рынке офисной аренды ранее отличилась Mail.ru Group, которая осенью 2013 года переехала в бизнес-центр SkyLight на Ленинградском проспекте, арендовав там 30 тыс. кв. м. По данным консультантов, параметры сделки были определены еще в конце 2011 года. Крупнейшей сделкой прошлого года стала аренда компанией "Газпромнефть-Центр" 20,7 тыс. кв. м в бизнес-центре "Варшавка Sky" на юго-западе столицы.

Очень крупные сделки аренды заключаются нечасто. Большие корпорации сложнее принимают решения о переезде и стараются заключать длинные договоры аренды, объясняет заместитель директора по работе с корпоративными клиентами Colliers International Франсуа Нонненмашер.