Замена залогодержателя в ипотечных сделках

ЗАМЕНА ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛКАХ

С.В. Овчинников

Кафедра гражданского и трудового права Российский университет дружбы народов Ул. Миклухо-Маклая, 6, 117198 Москва, Россия

Рассматриваются вопросы порядка и последствий уступки прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой с акцентом на арбитражную практику Российской Федерации.

Одной из основных проблем, связанных с активно развивающимся в Российской Федерации института ипотеки, выступает отсутствие кредитной истории у залогодателя. Оно лишает кредитора полной информации о надежности залогодателя при оценке перспектив установления правовых взаимоотношений. Такая проблема побуждает кредитора уступать право требования по кредитному договору третьему лицу, которое располагает временем и возможностями для исполнения такого договора. Замену кредитора в ипотечной сделке может вызвать и иное обстоятельство — угроза банкротства кредитора. Эти обстоятельства делают весьма актуальным обращение к вопросу о передаче прав залогодержателя по договору об ипотеке.

Действующее законодательство позволяет осуществить такую замену несколькими способами:

- совершением цессии между залогодержателем и другим лицом (ст. 47 Закона об ипотеке);

- совершением цессии между залогодержателем и новым кредитором (ст. 384 ГК РФ);

- передачей прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу нового владельца закладной и передачи ему закладной (ст. 48 Закона об ипотеке).

Какими же требованиями связывает участников таких сделок российское законодательство?

Во-первых, договор уступки залогодержателем прав по договору об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Едином реестре в том же порядке, который установлен для регистрации сделок с недвижимостью (п. 1,2 ст. 389 ГК РФ, п. 4 ст. 47 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ.

Во-вторых, в качестве основания подлежат указанию первоначальный договор об ипотеке и договор уступки залогодержателем своих прав. Предыдущая запись об ипотеке погашается, а тот факт, что обременение преобразуется в пользу третьего лица, требует указания в штампе погашения номера подраздела и листа, на котором учинена новая ипотечная запись (п. 63 Правил ведения Единого реестра, далее — Правил). Совершение регистрации уступки прав удостоверяется штампом о регистрации сделки на договоре передачи прав залогодержателем. Поскольку п. 3 ст. 47, касаясь уступки зало-

годержателем прав по договору об ипотеке, ставит действительность последней в зависимость от уступки тому же лицу прав требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, то, очевидно, на регистрацию должен быть представлен и договор уступки требования по основному, например, кредитному договору.

Что касается регистрации цессии, то она может осуществляться по заявлению нового залогодержателя, ведь требование регистрации по заявлению залогодателя противоречило бы п. 2 ст. 382 ГК РФ, согласно которой для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором.

В своем информационном письме Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ [1] показывает необходимость государственной регистрации.

Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке на принадлежащие индивидуальному предпринимателю здания и земельный участок, который был заключен между ним и обществом с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основном)' обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования но договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли.

В своем приказе Минюст РФ от 15.06.2006 № 213 [2] определяет порядок государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и порядок государственной регистрации при уступке права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.

При переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе иным, чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, удостоверяющих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой, что подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 [2].

Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уклонения учреждения юстиции от внесения изменений в запись о государственной регистрации договора об ипотеке.

Банк выступил в качестве поручителя по договору поручительства, которым было обеспечено исполнение заказчиком обязательства по оплате подрядчику выполненных им работ. Помимо договора поручительства, заключенного между подрядчиком и банком, исполнение заказчиком его обязательства перед подрядчиком было обеспечено также договором об ипотеке принадлежащего заказчику здания. Так как заказчик не выполнил свои обязательства перед подрядчиком, последний предъявил требование к банку. Банком обязательство было исполнено.

В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю. Соответственно к банку помимо права подрядчика по основному обязательству, вытекающему из договора подряда, также перешли и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства.

Учреждение юстиции отказало банку в приеме у него документов на внесение изменений в регистрационную запись в части указания банка в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен также обратиться и первоначальный залогодержатель, права которого перешли к банку.

Арбитражный суд заявление удовлетворил, указав, что если права по договору об ипотеке перешли не в порядке уступки требования, а по иным основаниям, установленным законом, новый залогодержатель вправе потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Передача прав по договору о залоге как обеспечительному обязательству возможна путем передачи прав по основному обязательству.

Статья 384 ГК РФ включает в объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. уступка банком прав кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, влечет перемену залогодержателя в залоговом обязательстве. Договор цессии по кредитному договору, в отличие от цессии Но ипотечному договору, может быть заключен в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации, поскольку не является сделкой с недвижимостью. Но его заключение влечет перемену лица, в пользу которого зарегистрирована ипотека, что должно быть отражено в Едином реестре. В Единый реестр вносится новая запись об ипотеке на основании ранее зарегистрированного

договора о залоге и договора уступки прав по основному обязательству, а предыдущая запись об ипотеке погашается в соответствии с п. 63 Правил.

Такое занесение сведения не является тождественным регистрации сделки, поскольку уступка права по кредитному договору не является сделкой с недвижимостью. Оно также не тождественно и внесению изменений в запись об ипотеке, поскольку разделом VII Правил предусмотрено внесение записей об изменениях, не влекущих за собой перехода права, т.е. речь идет о регистрации ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в пользу другого лица. Произведенная государственная регистрация ипотеки в пользу нового залогодержателя может быть удостоверена выпиской из Единого реестра.

Хотя передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном для ордерной ценной бумаги, — путем совершения передаточной надписи, закладная является именной ценной бумагой. В соответствии с п. 2 ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Совершение передаточной надписи и передача закладной новому владельцу является сделкой, на основании которой происходит перемена ипотечного залогодержателя и кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Таким образом, квалификация регистрации передачи прав по закладной как регистрации сделки небесспорна. В нормативных актах по государственной регистрации необходимо дать более точно определение действий учреждений юстиции при регистрации ипотеки и регистрации передачи прав по ипотечному договору. До сих пор не поддаются однозначному определению действия учреждений юстиции при перемене владельца закладной в результате правопреемства или на основании судебного решения. Полагаем, что в Единый реестр должна быть внесена новая запись об ипотеке с указанием нового залогодержателя, что не является ни регистрацией сделки, ни регистрацией «права залога». При этом удостоверить регистрацию нового владельца закладной можно выпиской из Единого реестра, поскольку на самой закладной совершаются только передаточные надписи.

ЛИТЕРАТУРА

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 №90.

2. Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» от 15.06.2006 № 213.

MORTGAGEE’S SUBSTITUTION IN CREDIT TRANSACTIONS

S.V. Ovchinnikov

Department of Civil and Labour Law Peoples’ Friendship University of Russia Miklukho-Maklaya St., 6; 117198 Moscow, Russia

The article pays particular attention to legal consequences given by Russian law to transactions by which rights were conceded by mortgagee to other persons and legal entities.