В поисках новых форматов

Рынок торговой недвижимости постепенно оживает. В ответ на рост в первом полугодии покупательского спроса крупные торговые операторы расширили свое присутствие в торговых центрах Петербурга и приступили к тестированию новых форматов.

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, говорит, что в 2010 году наметились признаки оживления строительной активности в сегменте торговой недвижимости. К примеру, компания "Макромир", проходящая процедуру банкротства, изыскала средства на достройку центрального корпуса ТРК "Сити Молл" у ст. м. "Пионерская". Работы на площадке возобновились. Комплекс планируется открыть в декабре 2010 года. Компания "Адамант" возобновила строительство ТЦ "Балканский", а также торговой галереи, примыкающей к ТРК "Заневский каскад".

Тем не менее кризис продолжает оказывать влияние на рынок. Многие проекты остаются замороженными. От некоторых проектов девелоперы официально отказываются. К примеру, холдинг "Адамант" отказался от строительства второй очереди торгово-развлекательного комплекса "Планета Нептун" в Адмиралтейском районе. Освободившуюся территорию планируется зарезервировать под проект новой сцены "МДТ — Театра Европы".

Группа РТМ лишилась участка на пересечении Кушелевской дороги и проспекта Маршала Блюхера. По решению арбитража землю выставят на торги, чтобы погасить долги перед австрийской компанией Immofinanz. До кризиса ОАО "РТМ" собиралось построить на площадке в 6 га торгово-развлекательный комплекс.

Владимир Альев, заместитель генерального директора строительной компании "Эдванс", не заметил какого-либо изменения в ставках аренды торговых комплексов по итогам III квартала по сравнению с предыдущим кварталом. "На сегодняшний день началось проектирование новых торговых комплексов, но в основном на территориях ранее не насыщенных этим сегментом недвижимости. Примером может служить начало работ по МФК "Жемчужная плаза", в "Балтийской жемчужине", где мы выступаем генеральными проектировщиками по инженерным системам", — рассказал господин Альев.

Танер Топлу, генеральный директор "Ренессанс Девелопмент", говорит, что во время и после кризиса арендаторы малых и средних торговых центров значительно пострадали. "Эти компании, будучи неспособны противостоять финансовому кризису, оказались в положении, когда они не могут продолжать успешно вести бизнес. В таком же положении оказались и торговые центры, сдающие арендаторам помещения в аренду. В результате крупные и роскошные торговые центры, сдающие помещения в аренду более крупным и сильным компаниям, стали руководящим звеном в этом сегменте. В качестве другой новой тенденции нужно отметить перестройку офисных помещений в гостиницы, что происходит в связи с тем, что гостиничный рынок все еще не насыщен", — рассуждает господин Топлу.

Александр Паршуков, руководитель инвестиционного департамента ЗАО "ВТБ-Девелопмент", согласен с точкой зрения коллеги из компании "Ренессанс Девелопмент": "За последние годы на рынке торговой недвижимости наметилось существенное расслоение. Качественные проекты сохранили высокие ставки аренды и заполняемость, а объекты, рожденные мыслями о вечном росте рынка, потеряли арендаторов и сейчас либо пустуют, либо подвергаются реконцепции. Очевидно, что в дальнейшем инвесторы будут гораздо более внимательно подходить к вопросам выбора земельного участка под торговую функцию, определения формата торговли, а также детальной проработки концепции торгового центра и подбора арендаторов".

Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International, тем не менее считает, что ритейл продолжает укреплять свои позиции и остается самым активным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Торговые операторы Петербурга сейчас активно прорабатывают новые форматы и оптимизируют концепции магазинов. Одни увеличивают площади, другие — оптимизируют. Так, например, сеть зоомагазинов "Ле'Муррр" открыла свой первый гипермаркет площадью 1100 кв. м в торгово-выставочном комплексе "Гарден Сити" на Лахтинском проспекте, 85. Сеть книжных супермаркетов "Буковед" открыла крупнейший в городе Book City Center (более 3 тыс. кв. м) на месте галереи бутиков "Норд", а универмаг спортивной одежды "Спортмастер" увеличил площади в ТРК "Гранд Каньон". Строительный магазин "Метрика" отдал в субаренду порядка 2 000 кв. м в некоторых своих гипермаркетах под садовые центры. Аптечные сети открывают новые форматы "фарммаркетов" ("Радуга"). Кроме того, операторы практикуют всевозможные маркетинговые акции в ТЦ: распродажи, акции, розыгрыши, лотереи, концерты, мероприятия для детей и т. д.

Тенденцию к расширению форматов продемонстрировали и операторы одежды. Так, если ранее средняя арендуемая площадь магазинов некоторых ритейлеров составляла 150-300 кв. м, сегодня их запросы увеличились до 700-1000 кв. м (примеры — Incity, Ostin, Oggi, Collins, Gloria Jeans и др.).

По данным Colliers International, арендные ставки в сегменте street-retail на наиболее ликвидные помещения площадью 100 кв. м на Невском проспекте составляют $4-5 тыс. за кв. м в год. По сравнению с июнем 2009 года они выросли более чем на 60%, что связано с постепенным сокращением уровня вакантных помещений.

Как сообщили в Гильдии управляющих и девелоперов, сейчас средний уровень заполняемости торговых центров составляет около 90%, При этом вакантными остаются в основном помещения в неуспешных ТРЦ, а в успешных комплексах, таких как "Мега-Парнас", "Мега-Дыбенко", "Радуга", "Гранд Каньон", "Сенная", "Французский бульвар", сохраняются листы ожидания.