Девелоперы и производственники в поисках точек соприкосновения

Складской сегмент Петербурга в 2016 году характеризовался низкой активностью девелопмента с точки зрения реализации новых спекулятивных складов. Всего к концу 2016 года суммарный объем качественной складской недвижимости Петербурга достиг 2,83 млн кв. м, из них ввелось всего около 200 тыс. кв. м, что на 20% больше ввода 2015 года.

Основной объем ввода был сформирован складскими комплексами, реализованными либо конечными пользователями самостоятельно (33%), либо в рамках договоров built-to-suit (67%).

Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит, что в 2016 году введено в эксплуатацию лишь семь складских комплексов (93 тыс. кв. м), предлагающих помещения в аренду, что на 33% больше итогового показателя 2015 года.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в России, подсчитала, что объем сделок за 2016 год составил около 182 тыс. кв. м. "Складской рынок остается ориентированным на удовлетворение спроса торговых и логистических компаний — на их долю пришлось 39 и 36% всего объема закрытых сделок соответственно", — сообщила она.

Производственный сектор, хоть и активный с точки зрения запросов (всего за прошедший год такие компании арендовали примерно 20% от общего объема закрытых сделок), пока еще не стал целевой аудиторией профессиональных складских девелоперов, поскольку компании этого сектора ориентируются на недорогие помещения площадью до 3 тыс. кв. м, отмечает госпожа Лежнева.

Складской рынок еще продолжает подстраиваться под существующие экономические реалии. На фоне того, что ключевые ритейлеры, работающие на петербургском рынке, постепенно закрывают свои текущие потребности в складских площадях, новым окном возможностей для девелопмента может стать производственный сектор. "Однако девелоперам и производственным компаниям еще предстоит найти точки соприкосновения как по ценовым ожиданиям, так и по качеству помещений, предъявляемых производственными компаниями", — говорит госпожа Лежнева.

По данным Maris в ассоциации с CBRE, по итогам года вакансия в складских комплексах Санкт-Петербурга и пригородах составила 5,6% в классе А, что на 2,5% ниже, чем по итогам 2015 года. "Снижение вакансии обусловлено нехваткой качественных спекулятивных проектов и стабильным спросом со стороны арендаторов. В классе В вакансия составила 5%, что аналогично итоговым показателям 2015 года", — говорит госпожа Тищенко.

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, полагает, что рынок складской и индустриальной недвижимости Петербурга на данный момент разбалансирован и стратегии компаний различаются: одни наращивают объемы и открывают новые производства, другие, напротив, сокращают площади и закрывают или продают предприятия.

"В складском сегменте рынок продолжает развитие преимущественно в формате built-to-suit, вместе с этим активно развиваются и другие схемы взаимоотношений между девелопером и арендатором — лизинг недвижимости и аренда с возможностью дальнейшего выкупа занимаемых площадей", — говорит господин Тюнин.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, рассказал, что за 2016 год максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга не изменился и составляет 450-500 рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС и операционные расходы).

По данным Knight Frank St. Petersburg, за первые три квартала средневзвешенная заявленная ставка аренды составила 480 рублей за квадратный метр в месяц в классе А (включая НДС и операционные расходы), снизившись на 2% по сравнению со средневзвешенной заявленной ставкой на начало года. "В классе В этот показатель находится на уровне 430 рублей за квадратный метр в месяц. Если говорить о помещениях производственного назначения, здесь в структуре запросов преобладают заявки с бюджетом 350-400 рублей за квадратный метр в месяц", — говорит господин Тюнин.

Среди масштабных планов строительства новых предприятий и логопарков в 2017 году, по мнению аналитиков Knight Frank St. Petersburg, стоит отметить следующие: ГК "Оримитрэйд" планирует строительство фабрики по производству растворимого кофе в индустриальном парке "Уткина Заводь"; китайская компания "Трастфорест" намеревается построить завод по выпуску березового шпона в Лужском районе; китайская компания Alibaba анонсировала строительство федерального распределительного центра доставки товаров в Санкт-Петербурге; компания "Василеостровская пивоварня" купила под Кингисеппом у Danon молочный завод, на территории которого планируется запустить производство пива.

Также, отмечают в Knight Frank St. Petersburg, в процессе строительства находятся 18 качественных объектов (включая очереди), суммарная складская площадь в них составляет около 250 тыс.кв. м, из которых 74% относится к классу В. Среди новых проектов — строительство первого в Северо-Западном регионе распределительного центра компании Decathlon, девелопером которого выступает "А Плюс девелопмент". Проект реализуется по схеме built-to-suit, площадь первой очереди составит 10 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию запланирован на второй квартал 2017 года.

Крупнейшие объекты складской недвижимости, введенные и заявленные в 2016 году в Санкт-Петербурге

| Название | Тип | Расположение | Площадь, тыс. кв. м |
| --- | --- | --- | --- |
| Redmond | Built-to-suit | Московское шоссе | 38 |
| АКМ-2 | Built-to-suit/Спекулятивный | Московское шоссе | 30 |
| «Армада Парк», вторая очередь | Built-to-suit | Московское шоссе | 27,1 |
| «Юлмарт» (Пискаревский) | Built-to-suit | Муринская дорога | 25,19 |
| «Ашан» | Built-to-suit | Московское шоссе | 25 |
| «Руслан», вторая очередь | Спекулятивный | Поселковая улица | 20,7 |
| Wurth | Для собственных нужд/Спекулятивный | Шушары, улица Ленина | 13,9 |
| «Деловые линии» | Built-to-suit | Московское шоссе | 12,5 |
| XPO Logistics | Built-to-suit | Московское шоссе | 12 |
| «Октавиан», первая очередь | Спекулятивный | Токсовское шоссе | 6,38 |

Источник: JLL