Плюс один

Сетевые союзники

Президент Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок говорит, что процесс объединения активно идет на всем рынке недвижимости — от риелторов до застройщиков. В Свердловской области, поясняет исполнительный директор НП «СРО „Гильдия строителей Урала”» Вячеслав Трапезников, проекты, объединяющие усилия нескольких застройщиков, существовали и раньше, курировались они горадминистрацией и решали, прежде всего, инфраструктурные вопросы. Но сейчас такие конгломераты выходят на новый уровень. «До того, как появилось понятие инвестпрограмм естественных монополий, платы за подключение, вопрос строительства сетей всегда каким-то образом решался. Администрация выявляла микрорайоны, в которых были выделены участки, собирала несколько застройщиков, поручала одному — проектирование, второму — составление смет, третьему — их проверку. Все это проводилось максимально прозрачно. Затем застройщики между собой и энергоснабжающей организацией заключали договор, скидывались», — рассказывает господин Трапезников. По его словам, сегодня объединение происходит, прежде всего, на тех территориях, которые не попали под действие инвестпрограмм ресурсоснабжающих организаций.

Действительно, говорит гендиректор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев, процесс объединения застройщиков уже можно назвать тенденцией. «Если судить по нашей организации, если мы самостоятельно строим 50% объектов, то это уже много. Обычно с кем-то в паре. Раньше строили с УКС („Управление капитального строительства”. — „Ъ”) города, с другими компаниями, сейчас плотно работаем с „Малышева-73”, с „ЛСР” на одной площадке. Поступают предложения по объединению усилий от других застройщиков», — говорит господин Ананьев.

В частности, в июле текущего года три крупных екатеринбургских девелопера — УК «AVS Девелопмент», «Атомстройкомплекс» и «Брусника-Урал» — договорились о совместном комплексном освоении 250 га земли в городе-спутнике Екатеринбурга Березовском. На участке планируется порядка 500 тыс. кв. метров жилья и комплекс социальных объектов. По предварительным оценкам, инвестиции в проект составят порядка 15 млрд рублей. «AVS Девелопмент» планирует построить на участке 150 га дома до трех этажей, торгово-логистический комплекс, торговые центры, детские сады и школы. «Атомстройкомплекс» на 40 га собирается возвести порядка 200 тыс. кв. метров малоэтажного жилья до пяти этажей и таунхаусы, Brusnika — жилье до шести этажей на 30 га.

«Это один район, поэтому нужны одни дороги, одни сети, одно бла гоустройство, одна социальная инфраструктура. По отдельности эти вопросы решить очень тяжело», — говорит глава «Атомстройкомплекса». Исполнительный директор Brusnika Олег Мороков рассказал „Ъ”, что для компании это первый опыт объединения, но его уже можно назвать положительным. «Если этот район будет прибавлять 10–15% населения Березовского, то там в любом случае можно решить вопрос обеспеченности сетями только вместе. Сейчас совместно проектируются дороги, единая социальная инфраструктура», — говорит он.

Сотрудничать с другими участниками уральского рынка недвижимости готова и финская компания Honka, которая планирует выйти на рынок загородного жилья Екатеринбурга с проектом поселка премиум-класса весной 2014 года. «Мы также заинтересованы в сотрудничестве с архитектурными и интерьерными бюро, с поставщиками инженерно-технического оборудования и качественных отделочных материалов. Мы готовы к взаимодействию с риелторами и землевладельцами», — рассказал „Ъ” директор московского представительства ООО «Росса Ракенне СПб» (эксклюзивный дистрибьютор компании Honka в России) Александр Львовский.

На пересечении улицы Новосибирской и ЕКАД в Екатеринбурге на территории 250 га начато строительство микрорайона «Солнечный» (девелопер — компания «Форум-групп»), состоящего из многоквартирных домов от 5 до 16 этажей общей площадью порядка 1,5 млн кв. метров и социальной инфраструктуры. По словам представителя «Форум-групп» Григория Самсонова, строительством займутся сразу несколько компаний-застройщиков, которые получат земельные участки в составе микрорайона и будут осваивать их под контролем девелопера.

Подход микрорайонного масштаба

Идея застройки микрорайонами уже давно практикуется на Южном Урале, рассказывает первый вице-спикер заксобрания Челябинской области Юрий Карликанов: большой участок делится на несколько лотов и выставляется на торги, а застройщики затем кооперируются для решения инфраструктурных вопросов. По его словам, у такой практики много плюсов. «Во-первых, микрорайон быстро получает законченный вид. Только представьте, если комплексная застройка с объемами строительства 300–400 тыс. кв. метров находится у одного подрядчика, он потратит на это 5–6 лет, а когда там выступает несколько компаний, практически за полтора-два года они осваивают микрорайон, жители заселяются в благоустроенную территорию», — отмечает господин Карликанов. Вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР), председатель совета директоров ГП «Компаньон» (Челябинск) Арсен Унанян соглашается, что застройка микрорайонами является несомненным плюсом для населения и позволяет снижать стоимость квадратного метра. Но при выставлении на торги больших участков, говорит он, принять в них участие могут не все застройщики. «Недавно один из таких аукционов был отменен ФАС, потому что не все игроки смогли поучаствовать и позволить себе приобрести объект стоимостью несколько миллиардов рублей. Я считаю, этого можно было бы избежать, если бы застройщики могли организовывать тандемы», — рассказывал „Ъ” господин Унанян.

Приоритет комплексной застройке отдан и в Тюменской области. В феврале губернатор Владимир Якушев потребовал прекратить точечную застройку в Тюмени. Освободившиеся при сносе ветхих домов площадки глава региона призвал не выставлять на торги, а использовать для размещения скверов, парковок, детских и спортплощадок. Комплексная застройка и кризисные явления, говорит гендиректор компании «Город» (Тюмень), полномочный представитель президента РГР в УрФО Олег Касьянов, в регионе приводят не к объединению застройщиков, а к их укрупнению. «Комплексная застройка предполагает помощь крупным, надежным, качественно строящимся компаниям со стороны муниципалитета. На сегодня у нас вырисовывается четверка таких компаний, и мы прогнозируем, что с большой долей вероятности только эти четыре компании и останутся в Тюмени», — полагает Олег Касьянов. По его мнению, комплексный подход пока не сказался на уровне цен на жилье. «Все диктует рынок, соотношение спроса и предложения. Если стройматериалы подорожали, гектар земли в Тюмени, по последним продажам, стоит порядка 70–80 млн рублей, а построить на нем можно всего около 7 тыс. кв. метров жилья, может ли при этом стоимость квадратного метра снизиться?» — говорит господин Касьянов. По словам руководителя отдела аналитики компании «Этажи» (Тюмень) Елены Ершовой, случаи объединения все же случаются — при строительстве инфраструктуры или даже самого комплекса. «У кого-то есть собственные заводы по производству строительных материалов, у других — земельные участки. Тот, кто предоставил материалы, получит расчет квартирами», — говорит она.

Объединение с КОТом

По мнению аналитиков, объединение усилий объективно необходимо только для развития крупных территорий. За рубежом, говорит заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Михаил Якубов, в таких случаях часто применяется схема, когда за развитие крупной территории отвечает один генеральный девелопер. Его задача — координировать работу отдельных застройщиков на конкретных площадках и принимать решения, влияющие на развитие всей территории и требующие учета интересов каждого из составных проектов (общий генплан развития, обеспечение инженерными коммуникациями, маркетинг и продвижение территории). В частности, по такому принципу реализуется проект комплексного освоения в Екатеринбурге — микрорайон «Академический».

По словам партнера, члена совета директоров S.A. Ricci Ильи Шуравина, сегодня в большинстве случаев объединения происходит не совместное строительство, а совместное инвестирование в коммунальные сети или перераспределение части нагрузки по социальным нормативам между участниками.

Основной проблемой для развития таких совместных проектов участники рынка и представители власти называют вопросы договоренностей, но сходятся во мнении, что в будущем этот процесс будет только набирать обороты. «Есть прецеденты, когда несколько застройщиков начинали застраивать территорию малоэтажной застройкой, хотели совместно строить инженерные коммуникации. Один построил подстанцию, второй — еще один объект, а потом начались споры, кто и сколько должен вложить», — отмечает замминистра по управлению госимуществом Свердловской области Алексей Морозов. «Чем дальше, тем больше будет такой интеграции. Есть, конечно, программы, но это только частичное решение вопросов, решить их возможно только совместными усилиями. Точечная застройка практически прекращается, а при повсеместном переходе к комплексной застройке объединение станет основной стратегией», считает директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик .

По мнению Михаила Якубова, совместная работа требует определенного уровня неформального доверия между партнерами, которое не может быть обеспечено никакими юридическими обязательствами. «Мы видим возможность объединения, но только в отношении партнеров, уже имеющих неформальное доверие и в рамках освоения относительно краткосрочных проектов. Такое объединение пока — это вынужденная мера со стороны застройщиков, а не осознанное решение, направленное на повышение качества и надежности проектов», — полагает аналитик.