Налоги заселятся в апартаменты

Как выяснил “Ъ”, власти рассматривают возможность позволить владельцам апартаментов, сдающим их в аренду, оформлять статус самозанятого и уплачивать в бюджет 4% от дохода. Два года назад Минфин посчитал, что такой базой налогообложения могут пользоваться только собственники классических квартир. Сейчас тем, кто сдает апартаменты в наем, приходится платить в бюджет не менее 6%. Такая ставка их не устраивает, и они уходят в серую зону, где работает до 90% рантье.

Фото: Михаил Гребенщиков, Коммерсантъ

В распоряжении “Ъ” оказался протокол совещания, где «Опора Россия» предложила Минфину и Федеральной налоговой службе (ФНС) рассмотреть возможности взимать налоги на доходы с владельцев апартаментов из числа физлиц, сдающих в аренду свои площади, как с самозанятых — в размере 4%. Сейчас владельцам такой недвижимости для ее сдачи арендаторам необходимо зарегистрировать ИП или ООО и выплачивать в виде налогов не менее 6%, если речь идет об упрощенной схеме налогообложения. В ФНС на запрос “Ъ” не ответили.

В Минфине сообщили “Ъ”, что для начала необходимо определить понятие апартаментов в законодательстве. Там опасаются, что облегченным налоговым режимом могут злоупотреблять владельцы гостиниц.

Минстрой уже несколько лет пытается принять закон об апартаментах, но пока безуспешно.

Некоторое время назад некоторые владельцы апартаментов пытались выплачивать налоги на доходы в качестве самозанятых. Но в декабре 2020 года департамент налоговой политики Минфина опубликовал письмо, где разъяснил, что «в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду апартаментов, специальный режим налога на профессиональный доход (НПД; его выплачивают самозанятые — “Ъ”) не применяется». Если Минфин и ФНС согласятся дать возможность владельцам апартаментов выплачивать НПД, это приравняет их по части налогообложения доходов рантье к владельцам классических квартир. Последние, согласно письму департамента, могут платить налог на доходы от сдачи в аренду как самозанятые. «Это крайне важно для обеления рынка»,— считает замруководителя Центра экспертизы и аналитики проблем предпринимательства «Опоры России» Дарья Мартынова.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова сомневается в радикальном изменении ситуации, но допускает, что мера позволит «несколько увеличить число собственников апартаментов, сдающих их легально».

Она считает, что применение НПД на доход от сдачи в наем апартаментов поможет сэкономить собственнику до 70% от суммы налога, которую он уплачивает сейчас. А это приведет к снижению срока окупаемости такой недвижимости на несколько лет.

Эксперт напоминает, что текущий размер налога на доходы от сдачи в аренду для собственников апартаментов существенен, учитывая, что у них в отличие от квартир выше налог на имущество и коммунальные платежи. «К тому же при создании ООО необходимо вести полноценную бухгалтерию и оплачивать страховые взносы»,— добавляет госпожа Дымова. По этой причине многие владельцы апартаментов предпочитают работать в серой зоне, не регистрируя договоры аренды в Росреестре.

По данным ВЦИОМа, в РФ без учета социального найма сдается 250 млн кв. м жилья и апартаментов. В крупных городах апартаменты формируют заметную часть рынка аренды. В Москве и Сочи 6,8% лотов, предлагаемых в аренду, приходится на апартаменты, в Петербурге — 3%, в Подмосковье — 1,2%, подсчитала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.

Теневой рынок аренды апартаментов может достигать 40–90% от общего объема, добавляет госпожа Дымова.

В 2020–2021 годах во время бума спроса на недвижимость в новостройках был приобретен значительный объем лотов в апарт-комплексах, которые в скором времени могут выйти на рынок аренды, добавляет госпожа Кирюхина.

Государство уже пыталось обелить рынок арендного жилья и апартаментов: в 2021 году Минстрой, ссылаясь на то, что бюджет теряет 162 млрд руб. из-за непрозрачности рынка, разработал проект закона о создании специальной ГИС, где собственники должны регистрировать договоры по сдаче в наем квартир, апартаментов, машино-мест и проводить через нее все платежи (см. “Ъ” от 10 декабря). Но, говорил недавно замглавы Минстроя Никита Стасишин, пока создание системы снято с повестки.