Работа с договорами аренды земельных участков (судебно арбитражная практика)

Работа с договорами аренды земельных участков

Е.И. Цветкова

юрист Комитета по управлению имуществом города Рубцовска Алтайского края

Город Рубцовск - небольшой город на юге Алтайского края с населением 170 тысяч человек. В советские времена он находился почти в центре огромной страны, теперь - это пограничный город на границе с Казахстаном.

С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) аренда становится в Рубцовске наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в черте города. Учитывая, что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения на земельные участки получают все большее распространение.

Однако, пройдя сквозь тернии надлежащего оформления земельного участка (межевое дело, кадастровый учет, получение постановления о предоставлении земельного участка, заключение договора аренды и в установленных законом случаях регистрация его в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), многие арендаторы не выполняют условия заключенного договора. По этой причине основной массой исковых заявлений в арбитражные суды и суды общей юрисдикции являются иски о взыскании задолженности по арендной плате за землю.

В настоящее время претензионная работа с должниками не эффективна. После получения претензии задолженность в основном оплачивают физические лица, аренду-

ющие земельные участки под жилые дома, то есть законопослушные граждане. Предприниматели города и руководители юридических лиц вспоминают о своих обязанностях арендаторов после получения искового заявления, которое в соответствии со статьей 126 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) направляется лицам, участвующим в деле, до направления иска в арбитражный суд. Приведем примеры из практики.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Фармэкс» заключило договор аренды земельного участка от

26.08.2002 № 1980 для эксплуатации склада-гаража на 5 легковых автомобилей. Соглашением от 24.12.2002 № 83 договор расторгнут досрочно. Однако платежи за аренду земельного участка не поступали. Направленная претензия о погашении задолженности осталась без ответа, в связи с чем Комитет по управлению имуществом администрации города Рубцовска был вынужден обратиться в арбитражный суд Алтайского края с иском о взыскании задолженности. Ответчик погасил задолженность сразу же после получения искового заявления. Однако материалы уже были направлены в арбитражный суд, и истец ходатайствовал перед судом о возврате искового заявления в соответствии с пунктом 3 статьи 129 АПК РФ.

Часто складывается ситуация, когда арендатор изменяет свой юридический адрес (индивидуальные предприниматели -место регистрации) или место фактического нахождения и не сообщает об этом арендатору. Предусмотренная договором обя-

занность в десятидневный срок уведомлять арендодателя об изменении реквизитов арендатором не исполняется. Указанное обстоятельство выясняется только при обращении в суд. Вот здесь и возникает проблема. Ответчик не получает судебные документы, а заказные письма почта возвращает с пометкой «по указанному адресу не числится».

Комитет по управлению имуществом администрации города Рубцовска обратился в арбитражный суд Алтайского края с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Алейскстрой» о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 3 821 рубль. Суд вынес определение об отложении предварительного судебного заседания, так как ответчик в суд не явился. Направленное по адресу, указанному истцом, определение арбитражного суда возвращено с пометкой почтового отделения «организация не значится». Суд возложил на истца обязанность уточнить местонахождение ответчика и известить его о времени рассмотрения дела. В город Алейск Алтайского края по адресу, указанному в договоре, истец уже неоднократно направлял документы (претензию, исковое заявление), которые также возвращались почтовым отделением с пометкой «по истечении срока хранения». Во исполнение определения арбитражного суда истцом был направлен запрос в межрайонную инспекцию № 1 по Алтайскому краю с просьбой предоставить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц на ЗАО «Алейскстрой». Судебные заседания по ходатайству истца откладывались, так как необходимые документы не были вовремя получены истцом. В судебное заседание представлена выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, которая содержала сведения о том, что адрес, указанный истцом в исковом заявлении, соответствует данным местонахождения ответчика. Таким образом, в соответствии со статьей 123 АПК РФ ответчик считается надлежаще уведомленным, и дело было рассмотрено в его отсутствие.

Рассмотренное дело не относится к категории сложных. Арбитражный суд Алтайс-

кого края вынес решение о взыскании задолженности и пеней в полном объеме. Решение ответчиком не было обжаловано в апелляционной инстанции. Проблема подобного рода судебных дел в том, что на их рассмотрение затрачивается много времени (например, исходящая дата искового заявления - 9 апреля 2003 года, а дата судебного решения - 27 ноября 2003 года).

В судебной практике приходится сталкиваться и с проблемами подведомственности дел судам.

Так, в Рубцовский городской суд Комитет по управлению имуществом администрации города Рубцовска обратился с иском к гражданке С. о взыскании задолженности в сумме 67 925 рублей 47 копеек по арендной плате за землю (на земельном участке находится нежилое помещение - магазин). Определением Рубцовского городского суда от 09.01.2003 в принятии искового заявления отказано ввиду того, что спор не подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства. Иск возвращен истцу по причине его неподведомственности суду общей юрисдикции. Суд считает, что нежилое помещение - магазин приобретено ответчицей для коммерческих целей, что подтверждается и тем, что расчет арендной платы за землю истец производил, исходя их ставок для коммерческой торговли. Такой спор является экономическим, поэтому Рубцовский городской суд счел, что его разрешение подведомственно арбитражному суду.

Комитет по управлению имуществом направил частную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда с прошением отменить указанное определение по следующим мотивам:

• в соответствии со статьей 25 Гражданско-процессуального кодекса РСФСР (на момент обращения в Рубцовский городской суд действовал указанный кодекс) судам общей юрисдикции подведомственны дела по спорам, если хотя бы одной из сторон в споре является гражданин. Гражданка С. заключила договор аренды земельного участка как физическое лицо, не имея статуса индивидуального предпринимателя.

Указанный статус она не приобрела и в настоящее время, что подтверждает ответ на запрос в Отдел по работе с предпринимателями администрации города Рубцовска;

• суд считает, что нежилое помещение приобретено ответчицей для коммерческих целей, поэтому спор ему не подведомственен. Статья 18 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) дает право гражданам, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, владеть имуществом на праве собственности, не оговаривая цель его приобретения, а также участвовать в обязательствах. Это право реализовала ответчица, заключив договор аренды земельного участка;

• ставки арендной платы за землю устанавливаются Рубцовским городским Советом депутатов. Цена зависит от цели использования земельного участка независимо от организационно-правовой формы арендатора (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, гражданин). Поскольку земельный участок арендован для магазина, истец произвел расчет, исходя из ставок для коммерческой торговли. Коллегией по гражданским делам Алтайского краевого суда жалоба удовлетворена, и дело направлено на новое рассмотрение в Рубцовский городской суд. Иск судом удовлетворен в полном объеме.

Свою работу при подготовке материалов для направления в суд автор статьи всегда начинает именно с определения подведомственности. Если в договоре прямо указано, что он заключен с индивидуальным предпринимателем (а не с физическим лицом), то в соответствии со статьей 27 АПК РФ дело будет рассмотрено арбитражным судом. Однако и здесь могут возникнуть проблемы. Рассмотрим такую ситуацию.

У индивидуального предпринимателя Г. образовалась задолженность по договору аренды, заключенному сроком на 30 лет (земельный участок площадью 210 квадратных метров, предоставленный для эксплуатации склада). В пакете документов, прилагаемых к договору, содержатся документы, подтверждающие этот статус. Заявления о расторжении договора и изъятии земельного участка от арендатора не

поступало. Заявления о внесении в договор каких-либо изменений также не поступало. Исковое заявление подготовлено и направлено ответчику, затем - в арбитражный суд Алтайского края. Изучив материалы дела, суд счел, что производство по делу подлежит прекращению, так как по состоянию на

20.08.2003 ответчик снят с учета как предприниматель в связи с прекращением деятельности (согласно информации, полученной из Министерства Российской Федерации по налогам и сборам). Свидетельство № 17457 по его заявлению аннулировано. Истец обратился с иском в арбитражный суд 18 ноября 2003 года, то есть после того, как ответчик утратил статус предпринимателя. Производство по делу прекращено, поскольку спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Интересен факт, что ответчик добровольно оплатил задолженность после прекращения дела арбитражным судом, а заявления о внесении изменений в договор или о его расторжении до настоящего времени не поступало.

Как определять подведомственность дел в тех случаях, когда договор аренды земельного участка заключался с физическим лицом, впоследствии ставшим индивидуальным предпринимателем?

В законодательстве ответа на этот вопрос нет, и решать его приходится на основании судебной практики. Комитет администрации по управлению имуществом города Рубцовска обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю А. о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 40 582 рубля и пеней на сумму

10 585 рублей. Определением суда исковое заявление принято к производству и назначено предварительное заседание. Исследовав материалы дела на предварительном заседании, суд признает дело подготовленным и назначает его к судебному разбирательству. В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент предоставления земельного участка и заключения договора аренды ответчик не являлся индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица. Согласно Свидетельству о государственной регистрации статус предпринимателя был приобретен

ответчиком лишь 10 января 2002 года. Суд пришел к выводу, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Дело направлено в суд общей юрисдикции.

Другая категория судебных дел - взыскание неосновательного денежного обогащения за использование земельных участков.

Постановлением от 26 июля 2001 года Комиссии по контролю за использованием и охраной земель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Рубцовска на индивидуального предпринимателя М. наложен штраф за нарушение земельного законодательства, выразившегося в самовольном занятии земельного участка. После оплаты штрафа предприниматель обратился в администрацию города Рубцовска с заявлением о предоставлении земельного участка. Постановлением администрации города Рубцовска от 24.08.2001 № 2909 индивидуальному предпринимателю М. предоставлен земельный участок площадью 0,0114 гектара под летнюю торговую площадку с киоском сроком на 5 лет. Пункт 4.4 указанного постановления предпринимателем не был исполнен, то есть в течение 10 дней со дня принятия постановления договор аренды земельного участка не был заключен и зарегистрирован в соответствии с российским законодательством. Однако гражданин М. расположил на земельном участке торговую площадку с киоском и использовал ее. Факт использования земельного участка установлен в ходе проверок, о чем были составлены соответствующие акты. Кроме того, предприниматель не оплачивал использование земельного участка. А в соответствии со статьями

1 и 15 Федерального закона «О плате за землю» использование земли в Российской Федерации является платным.

Поступающие платежи за аренду земли перечисляются в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступлений между уровнями бюджетной системы Российской Федерации. (До 2003 года арендная плата поступала в бюджеты трех уровней: 50 процентов - в городской бюджет, 30 процентов - в краевой бюджет, 20 процентов - в бюджет Российской Феде-

рации.) Пользуясь земельным участком и не оплачивая пользование им, предприниматель неосновательно сберег денежные средства в сумме 8 512 рублей. Администрация города Рубцовска обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании указанного неосновательного обогащения. Расчет неосновательного обогащения произведен истцом исходя из обычных условий договорных отношений, возникающих при аренде земельных участков между администрацией города Рубцовска и арендаторами, использующими земельные участки для установки торговых киосков в соответствующей экономической зоне города. В случае надлежащего оформления земельного участка плата за его использование производилась бы с учетом ставок, утвержденных Рубцовским городским Советом депутатов, примененных в расчете цены иска. На сумму неосновательного обогащения (8 512 рублей) в соответствии со статьями 395, 1105 и 1107 ГК РФ истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами, применяя ставку рефинансирования (учетную ставку Центрального банка Российской Федерации). Величина этого начисления составила 632 рубля 32 копейки. Суд, проверив представленный истцом расчет, считает сумму неосновательного обогащения правильной и подлежащей удовлетворению. В представленном истцом расчете процентов за пользование чужими денежными средствами (за период с

01.09.2001 по 01.04.2002) в сумме 632 рубля 32 копейки учетная ставка в размере 25 процентов применена сразу к сумме задолженности за 4 месяца 2001 года и за 4 месяца 2002 года, что, как считает суд, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку сумма долга увеличивалась по нарастающей ежемесячно. В удовлетворении этой части исковых требований судом отказано.

Хочу привести еще один пример из судебной практики о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Комитет по управлению имуществом администрации города Рубцовска обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю В. о взыскании 80 536 рублей 53 копеек, слагаемых из 69 078 руб-

лей неосновательного обогащения и 11 458 рублей 53 копеек процентов согласно статье 1107 ГК РФ. На основании договора купли-продажи от 06.07.2000 ответчик становится собственником здания кафе-бара со складом, расположенного на земельном участке площадью 300 квадратных метров в городе Рубцовске. На основании статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на строение переходит и право пользования земельным участком, на котором оно находится. В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент сделки купли-продажи) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В соответствии с главой 5 Земельного кодекса РСФСР, регулирующей на момент покупки здания порядок предоставления и изъятия земельных участков, ответчик был обязан обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче акта на право пользования земельным участком под зданием и на его основании заключить в Комитете по управлению имуществом договор аренды земельного участка. Однако указанных действий ответчик не произвел, считая, что пользуется земельным участком на основании договора земельного участка от 03.05.2000 № 1330, который заключал бывший собственник кафе-бара. При надлежащем оформлении документов на земельный участок с ответчиком был бы заключен договор аренды земельного участка, и оплата за его использование производилась бы с учетом ставок, утвержденных Рубцовским городским Советом депутатов на соответствующие годы. В 2000-2001 годах ответчик не оплачивал пользование земельным участком. 26 апреля 2002 года им была произведена оплата в сумме 11 250 рублей, при этом ответчик полагал, что эта сумма полностью погашает его задолженность. Основанием для оплаты ответчик считал договор аренды земель-

ного участка от 03.05.2000 № 1330 (который заключал бывший собственник кафе-бара). Истец не знал о смене собственника кафе-бара. Указанный факт стал известен при оформлении документов на выкуп в собственность земельного участка. Начисление за использование земельных участков производится в городе Рубцовске с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка. В рассматриваемом случае сумма начисления составляет 80 328 рублей. Период, за который произведено начисление: с 01.08.2000 (с месяца, следующего за месяцем, когда ответчик стал собственником кафе-бара) по

04.10.2002 (до момента приобретения земельного участка в собственность). При начислении оплаты были учтены оплаченные

11 250 рублей. При оплате указанной суммы ответчиком не был учтен тот факт, что в 2001 году Рубцовским городским Советом депутатов ставки арендной платы за землю были значительно увеличены (с 36 рублей за 1 квадратный метр - ставка оплаты в 2000 году - до 178 рублей за 1 квадратный метр - ставка оплаты в 2001 году). Таким образом, оплата за использование земельного участка в 2000 году должна была бы составлять 4 500 рублей, в 2001 году -53 400 рублей, в 2002 году - 22 428 рублей. Ответчик письменно обращался (до суда) с просьбой изменить ставку арендной платы за землю в сторону уменьшения. На заявление был дан ответ, что Комитет по управлению имуществом администрации города Рубцовска - исполнительный орган местного самоуправления - не устанавливает и не изменяет ставки арендной платы за землю. Указанные полномочия принадлежат законодательному органу местного самоуправления - Рубцовскому городскому совету депутатов. В судебном заседании ответчик и его представитель иск не признали в полном объеме. Арбитражный суд Алтайского края вынес решение об удовлетворении исковых требований и взыскал с индивидуального предпринимателя В. неосновательное обогащение за использование земельного участка в сумме 69 078 рублей. Вместе с тем на основании статьи 333 ГК РФ суд уменьшил размер подлежащих взысканию процентов за

пользование чужими денежными средствами с 11 458 рублей 53 копеек до 5 000 рублей. Не согласившись с решением арбитражного суда, ответчик обратился в апелляционном порядке с просьбой отменить судебный акт, отказав истцу в полном объеме. Апелляционная инстанция не нашла оснований для его отмены. Решение суда от 10 декабря 2003 года оставлено без изменений, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В заключение хочу отметить, что актуальность проблемы взыскания арендной платы за землю обусловлена тем, что договор

аренды земельного участка сравнительно недавно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. Нахождение на земельных участках домов, гаражей и других объектов недвижимости предопределило его широкое распространение. В настоящее время по своей «популярности» договор аренды, пожалуй, занимает одно из первых мест в хозяйственной деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Такой договор имеет немаловажное значение и для физических лиц.

В целях разъяснения положений вновь принятых законодательных актов Российской Федерации Институт повышения квалификации энергетиков «ВИПКЭНЕРГО» с 19 по 23 декабря 2005 года проводит учебнопрактический семинар

добавленную стоимость. Актуальные вопросы налогообложения энергетических предприятий. Судебная практика»:

• конституционно-правовой подход к порядку исчисления и уплаты НДС. Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации в сфере налогообложения;

• налоговое администрирование крупнейших налогоплательщиков электроэнергетики;

• формы расчетов и правомерность вычета налогов, реальность затрат как основание для налогового вычета;

• порядок уплаты и вычета НДС с авансовых платежей;

• исчисление и уплата НДС с учетом изменений 21 главы НК РФ;

• изменения в порядке уплаты НДС, вступающие в силу с 2006 года;

• налоговые риски в части НДС при реорганизации энергетических предприятий;

• проблема восстановления НДС при списании объектов основных средств до истечения их срока полезного использования;

• вычет НДС по командировочным расходам;

• заполнение обязательных реквизитов счетов-фактур и возмещение «входящего» НДС;

• проблемные вопросы учета налоговых платежей предприятий электроэнергетики в налоговых органах;

• судебная практика по наиболее сложным вопросам исчисления и уплаты НДС.

Подробная программа семинара на сайтах: www.vipkenergo.ru. www.np-icet.ru.

Там же можно оформить заявку Вопросы и заявки направлять по телефакс (095)953-70-44, 710-45-85, E-mail: keev@vandex.ru. aanazarova@vandex.ru.

«Налог на