Ипотека стала "жестче"

Несмотря на депрессивные прогнозы, рынок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге продолжает расти. Впрочем, из-за кризиса на международных фондовых рынках этот рост до конца года составит лишь 80-90% против 150% в 2007 году. Существенных изменений на рынке ипотечного кредитования до конца года не предвидится, говорят аналитики. Рынок становится более упорядоченным, условия кредитования банков постепенно приближаются к единым стандартам и становятся жестче. Банки, минимизируя свои риски, в условиях нестабильной ситуации все больше отказывают клиентам в выдаче кредитов, уверены эксперты.

     По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, в первом полугодии 2008 года в Петербурге было выдано 11 тыс. кредитов на сумму 28 млрд рублей, против 6,585 тыс. сделок на сумму 16 млрд рублей за аналогичный период прошлого года. Опрошенные Ъ специалисты отмечают, что если бы не влияние мирового финансового кризиса, рост объема выданных кредитов был бы выше в два раза. По мнению участников рынка, до конца года темпы роста будут замедляться

       "Свернули" по-тихому

      Благодаря кризису, многие участники банковского рынка лишились внешних заимствований под залог собственных облигаций либо ликвидных активов, а также были вынуждены отказаться от рефинансирования кредитов на местном и западном рынках путем их секьюритизации, рассказывает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация". Сейчас ставка рефинансирования "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) составляет минимум 13%. Многие небольшие банки, на которые приходится примерно 30% рынка, были вынуждены "свернуть" программы кредитования, ужесточив требования к потенциальным заемщикам, повысив процентные ставки до неконкурентоспособного уровня. Впрочем, и крупные участники рынка также приняли решение снизить объемы. Так, еще в августе прошлого года "Москоммерцбанк" прекратил выдачу ипотечных кредитов, а сейчас он сократил объемы ипотечного кредитования почти в 20 раз по сравнению с 2007 годом.

     В первую очередь кризис отразился на выдаче ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке жилой недвижимости, который в России является достаточно рисковым. По словам риелторов, изменились не только требования к заемщикам, а впоследствии и процентные ставки, но и условия, которым должна соответствовать квартира, на покупку которой человек берет ипотечный кредит, а также требования к взаиморасчетам.

       Ипотека перекинулась на "первичку"

     На не менее рисковом рынке ипотечного кредитования строящегося жилья остались в основном крупные игроки. Сейчас наблюдается ужесточение условий кредитования банками: повышение процентных ставок и первого взноса. При этом ухудшение ипотечных условий для покупки жилья на вторичном рынке с сентября прошлого года способствовало тому, что платежеспособный спрос сосредоточился на рынке строящегося жилья, где ипотека была на тот момент более доступна. Рынок на фоне сложившегося дефицита предложения и увеличения спроса, в том числе благодаря ипотечным возможностям, сразу отреагировал ростом цен. Так, с начала года увеличение цен в сегменте типового жилья на первичном рынке составило, по данным консалтингового центра "Петербургской Недвижимости", более 29%. И 23% из них пришлось на первый квартал 2008 года. Правда, до конца года, по оценкам экспертов, цены на жилье массового спроса должны подрасти лишь на 6-8%.

     Сложившаяся ситуация привела к тому, что платежеспособный спрос снизился. Впрочем, желающие приобрести жилье по-прежнему обращаются за ипотечным кредитом. Участники рынка в один голос говорят, что спрос на квартиры будет расти, и ипотека будет востребована — у населения по-прежнему не хватает собственных средств на улучшение жилищных условий. Наибольшим спросом, по словам ипотечных заемщиков, пользуются малогабаритные квартиры — недорогие ликвидные студии, однокомнатное и двухкомнатное жилье небольшого метража.

       Чуть меньше трети

     Сейчас с помощью ипотеки совершается около 20% сделок по приобретению жилья, говорит начальник отдела развития "Санкт-Петербургского ипотечного агентства" Сергей Милютин. По данным "Балтийской ипотечной корпорации", этот показатель составляет 25%. Причем в компании уточняют, что речь идет только о тех сделках, где банку закладывается право требования на строящуюся квартиру, а ведь многие приобретают жилье на первичном рынке, заложив уже имеющуюся недвижимость.

Появились даже программы кредитования переуступок прав требования. Застройщики по-прежнему заинтересованы в сотрудничестве с банками, и в строительной среде те компании, которые не имеют в партнерах хотя бы несколько кредитных организаций, считаются неконкурентоспособными. При этом ипотека есть далеко не на все строящиеся объекты и не во всех строительных компаниях: крупные банки предпочитают работать только с серьезными, известными и надежными застройщиками, а так же с "беспроблемными" объектами.

Жесткие правила

Между тем, более тщательное рассмотрение клиентов привело к тому, что люди стали чаще получать отказы: таким образом банки улучшают качество кредитного портфеля и пытаются минимизировать свои риски, говорит Наталья Зуева, руководитель отдела ипотечного кредитования ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость". Впрочем, снижение числа выданных кредитов наблюдается не во всех банках. Так, за второй квартал текущего года "Северо-Западный Сбербанк" увеличил количество кредитов на 20%, "ВТБ 24" сохранил цифру предыдущего квартала, и только банк "Санкт-Петербург" снизил число выданных кредитов по сравнению с периодом с января по апрель 2008 года.

По прогнозам аналитиков, существенных изменений на рынке ипотечного кредитования до конца года не предвидится. В целом рынок становится более упорядоченным, условия кредитования банков постепенно приближаются к единым стандартам. Кредитные организации пытаются привести свои пакеты закладных к тому уровню, чтобы можно было их свободно продавать как на внутреннем, так и на международном рынках. Крупные игроки — лидеры этого рынка — заинтересованы в выпуске ценных бумаг, обеспеченных закладными, и некоторые участники рынка уже делают необходимые шаги в этом направлении.

Наталья Зуева уверена, что пока ипотека не слишком и полезна для нуждающихся в недвижимости — изменить ситуацию может только серьезное снижение ставок и вновь - появление программ с минимальным или нулевым первым взносом. При сегодняшних ставках, условиях кредитования и ценах на недвижимость ипотека для большей части людей остается недоступной.

По оценкам экспертов, спрос на жилье в Петербурге не будет полностью удовлетворен как минимум ближайшие 30 лет, и, после "потепления" на мировых финансовых рынках, темпы роста объемов ипотечного кредитования снова пойдут вверх. Пока у банков будут проблемы с фондированием,а рынки будут подвержены таким колебаниям, как в прошлом году, выдавать ипотеку клиентам будет сложно. В ход пойдут такие продукты, как потребительское кредитование и кредитование малого бизнеса, прогнозируют аналитики. Из-за высоких темпов инфляции привлекательность вкладов по-прежнему будет падать, а значит, проблемы с фондированием для кредитных организаций останутся актуальными в ближайшее время.

Александра Андреева