Недвижимость ушла в отрыв

Каждое существенное падение рубля к доллару запускает один и тот же сценарий на рынке недвижимости: спрос на квартиры в Москве увеличивается, за ним растут цены. Пандемическая весна этого года не стала исключением. Сейчас удачный момент для тех, кто собирался продать квартиру. Цены пока растут, покупатели думают быстрее и готовы к сделкам. Те, кто планировал покупку, тоже торопятся, чтобы успеть взять ипотеку до повышения ставок и закрыть сделку до скачка цен. Угадать момент для покупки труднее всего — цены на фоне грядущего замедления спроса могут упасть. Но в процессе ожидания выгоды угрожает рост ставок по ипотеке.

К началу весны этого года доллар подорожал к рублю на 10 руб.— с 63,7 руб. 11 февраля, курс подскочил до 73,2 руб. к середине марта (данные Центробанка) — из-за мартовского развала сделки ОПЕК+ по объемам нефтедобычи. На этом фоне встряска мировой экономики из-за пандемии коронавируса стала более масштабной. Московский рынок недвижимости на каждое падение рубля к доллару реагирует одинаково. Люди бросаются покупать квартиры в новостройках и на вторичном рынке, чтобы сберечь накопления от обесценивания. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, покупатели считают, что хорошо понимают недвижимость как актив. «Недвижимость — это дорогая покупка, что важно для тех, у кого накоплена большая сумма. Это наиболее народный по сравнению с другими инвестиционный инструмент, потому что с жилищным вопросом в разной форме сталкивался каждый. И каждый готов оценить ликвидность объекта недвижимости. В-третьих, есть покупатели, которые опасаются роста ставок по ипотеке, поэтому ускоряют покупку в кредит»,— перечисляет она.

Те, у кого есть сбережения в валюте, особенно торопятся. «В конце февраля этого года покупатель, у которого есть €100 тыс., мог купить однокомнатную квартиру в новостройке, а после 9 марта — уже двухкомнатную, в доме выше классом или с лучшими характеристиками»,— приводит пример председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Продавцы на вторичном рынке реагируют на ситуацию, повышая цены. «Но успешно продают жилье только те, чьи объекты оправдывают новую цену по качеству. Переоцененные квартиры остаются невостребованными»,— отмечает госпожа Доброхотова, добавляя, что в этом году ситуация повторилась. На первичном рынке цены стали расти, девелоперы отменили акции и скидки. «Дальше застройщики будут подстраиваться под спрос и корректировать экономику проектов»,— подытоживает эксперт.

По данным «Метриума», в отдельных округах новостройки уже обходятся покупателям в 190–200 тыс. руб. за 1 кв. м, но их активность не снижается. Все понимают, что в условиях нарастания экономического кризиса спрос на жилье в столице будет расти: независимо от глубины текущего падения рынка в долгосрочной перспективе он восстановится. «Недвижимость на первичном рынке привлекает тем, что быстро дорожает,— за два года цены в столичных новостройках выросли в среднем на 20%, в отдельных проектах на 40–50%»,— говорит Мария Литинецкая.

Статистика значительного роста цен не подтверждает. По данным ЦИАН, московские новостройки в марте в среднем подешевели на 2%, индекс стоимости вторичного жилья вырос на 0,5%, подсчитали в «Индикаторах рынка недвижимости». Риэлторы считают, что ощутимый рост цен — это вопрос времени. «Движение цен по инерции за ажиотажным спросом может продолжаться до полугода, даже если за ажиотажем следует спад покупательской активности. Затем цены выравниваются. А когда стабильный спрос возвращается, начинают снова расти»,— говорит Мария Литинецкая.

Спрос включился

Пока в Москве не ввели режим самоизоляции, продажи жилья в новостройках росли. Директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина говорит, что в марте в московских проектах компании продажи выросли на 41% по сравнению с мартом прошлого года, а стоимость квадратного метра выросла на 17%. В одном из проектов Lexion Development по итогам первого квартала 2020 года спрос на квартиры вырос в два с половиной раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, рассказал директор по маркетингу и продажам компании Алексей Лухтан. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин говорит, что плановые показатели по продажам на март превышены в полтора раза. По словам Ксении Цаплиной, спрос на недвижимость был высоким с самого начала 2020 года, с января, что нетипично для первого месяца — на него обычно приходится сезонный спад. «Покупатели ждали роста цен, плюс появились тревожные новости об эпидемии коронавируса»,— уточняет госпожа Цаплина. Март был неравномерным с точки зрения спроса, и к концу месяца активность покупателей существенно снизилась, но до тех пор пока не были налажены продажи онлайн. Ксения Цаплина говорит, что в марте в два раза сократился период, необходимый покупателю на принятие решения о покупке. «Время с момента первого визита на объект до брони квартиры сократилось с двух недель до четырех-пяти дней, а период от бронирования до выхода на сделку — с недели до трех-четырех дней»,— приводит пример она.

На вторичном рынке аналогичная динамика. Количество сделок в марте выросло на 12% по сравнению с мартом предыдущего года, а звонков и заявок на подбор — на 40%, подсчитали в «Инком-Недвижимости».

Спрос на недвижимость в 2014 году, когда рубль к доллару обвалился в два раза, был гораздо более ажиотажным. Тогда некоторые девелоперы сообщали о двукратном росте продаж, за которым последовал ощутимый спад активности: число зарегистрированных договоров долевого участия снизилось в среднем на 49%, а цены на 1–14% в зависимости от округа Москвы (в некоторых был отмечен рост, данные ЦИАН). Но попытки сравнить динамику в этот и прошлый валютный кризис должны учитывать ряд изменений. По оценке Национального объединения застройщиков жилья, в 2014 году на рынке уже был большой объем жилья, и застройщики не сразу снизили темпы строительства, пытаясь поддерживать объем продаж, выводя на рынок новые, более дешевые (за счет ранней стадии строительства) проекты. А в 2019 году в России ассортимент квартир сократился на 14,5%, что привело к росту цен в среднем на 12%. Кроме того, изменился механизм финансирования строительства и продаж жилья — теперь деньги покупателя лежат в банке на эскроу-счетах, а застройщик строит на заемные средства. Это новая схема, по которой рынок живет менее года, и ее реакция на кризис мало предсказуема.

Участники рынка не знают, что будет дальше. Как минимум следующие шесть месяцев будут непростыми. Глубина экономического падения зависит от того, как долго продлится режим самоизоляции и как изменится не только уровень, но и стабильность доходов граждан, от которой зависит решение, брать или нет кредит на покупку квартиры. «В ближайшее время планируем держать текущие цены. Но какими будут изменения в связи с растущей себестоимостью, пока трудно сказать»,— отмечает Ксения Цаплина. По словам Алексея Лухтана, после самоизоляции можно как минимум рассчитывать на эффект отложенного спроса, который поддержит продажи в новостройках. «Цены на квартиры едва ли упадут. Спрос активный, плюс неизбежный рост цен из-за подорожания европейских строительных материалов, которые используют некоторые застройщики»,— объясняет он. Генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев говорит, что сейчас главная забота девелоперов — скорее наладить продажи онлайн, чтобы не терять покупателей в период действия режима самоизоляции. «Если ситуация затянется, застройщикам придется отыгрывать снижение спроса рублем — цены опустятся, чтобы склонить клиента к покупке»,— резюмирует господин Козельцев.

Продавать или покупать

Ажиотажный спрос в период резких валютных колебаний имеет мало общего с инвестициями в недвижимость. Кроме того, с тех пор как разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в готовом доме упала с 25–35% до 10–15%, доля инвесторов в недвижимость уже несколько лет не меняется и, по словам Ирины Доброхотовой, составляет 10–15% от общего числа покупателей. «Остальные приобретают жилье для личного использования»,— подчеркивает она.

Классический инвестор покупает актив до подорожания, а продает на пике цены. По словам Кирилла Игнахина, сейчас рассматривать покупку имеет смысл тем инвесторам, кто не успел перевести сбережения в валюту, или тем, кто хочет выгодно конвертировать валюту в квадратные метры. «В течение двух лет цены на недвижимость обязательно вырастут»,— убежден Кирилл Игнахин. Но инвесторы помимо цен ориентируются на ставки по ипотеке, которые только начинают расти, но преимущественно стабильны. Главным ограничителем покупки в кредит сейчас будет стабильность доходов. «В ближайший год условия приобретения жилья могут ухудшиться как с точки зрения роста ставок, так и из-за сокращения доходов населения»,— предупреждает Мария Литинецкая.

Продавцы жилья, в том числе на вторичном рынке, в более выигрышном положении. Цены уже начали расти вместе со скоростью выхода на сделку. «Но в ближайший год число покупателей может сократиться, а те, кто останется, будут настаивать на дисконте»,— отмечает госпожа Литинецкая. В «Инком-Недвижимости» аналогичный прогноз. «Часть потенциальных покупателей, в том числе те, у кого были предварительные договоренности с продавцами, откажется от приобретения жилья из-за сокращения зарплаты или потери рабочего места»,— считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По его словам, вторичный рынок может оказаться в ситуации, сопоставимой с той, что сложилась в 2014–2015 годах: после резкого скачка число сделок снизилось до минимума, но без существенного проседания цены, так как у владельцев квартир в готовых домах в среднем больше времени на продажу по нужной цене.