Торги вышли за банкротство

Арбитражный суд отменил начавшуюся в 2022 году реализацию активов инженерной базы Минобороны в Тамбове, юрлицо которой было признано банкротом. Выяснилось, что из 55 единиц недвижимости, продажу которых утвердил владелец и основной кредитор базы — головная компания Минобороны по ремонту автобронетехники АО «Спецремонт» — большинство не принадлежит обанкротившемуся АО, а находится в собственности РФ, причем некоторые расположены на принадлежащей городу земле. Основной участок под инженерной базой выставлен на торги единым лотом, и покупатели зданий на нем уже стали это оспаривать. Конкурсный управляющий надеялась за счет продажи сооружений получить средства на межевание, но суд признал такой подход незаконным. Эксперты считают, что шансов на продажу имущества в этом формате не было.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Тамбовский арбитражный суд опубликовал определение о признании недействительным решения собрания кредиторов АО «2048 центральная инженерная база» (признано банкротом в 2021 году), прошедшего 18 июля 2022 года. На нем присутствовал только владелец базы и ее крупнейший кредитор — АО «Спецремонт» (по открытым данным Минобороны, этот холдинг подконтролен военному ведомству и отвечает за гарантийное и сервисное обслуживание, модернизацию, ремонт и утилизацию автобронетехники в интересах Вооруженных сил РФ и иных заказчиков). На холдинг приходится более 90% требований кредиторов АО.

На собрании «Спецремонт» утвердил положение о продаже оставшегося на тот момент у АО имущества (отдельные объекты были реализованы ранее), которое сам же и подготовил. Недвижимое имущество было разделено на 54 лота — 53 здания и сооружения и земельный участок площадью 16,7 га (наиболее дорогой лот; рыночная стоимость — 121 млн руб.) на улице Карбышева (на юге Тамбова). Также шестью лотами было выставлено движимое имущество. Торги назначили на 31 августа 2022 года, но их приостановили (причина не пояснялась).

В начале августа тамбовчанин Александр Муругов обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения собрания кредиторов. Еще в марте 2022 года господин Муругов выкупил у АО магазин и гараж. В июне инженерная база зарегистрировала право собственности на участок (в том числе и на землю под магазином и гаражом), а затем он был выставлен на торги. Это, посчитал господин Муругов, противоречит принципу единства земли и связанных с ней объектов. В сентябре 2022 года ФНС поддержала господина Муругова, указав на целесообразность проведения торгов с соблюдением принципа единства.

Уже в ходе судебного разбирательства выяснилось, что только 19 зданий из 53 выставленных на торги находятся в собственности инженерной базы. Еще о двух — о бытовом здании и о сооружении для вспомогательных нужд — кадастровая палата не смогла найти данных в ЕГРН. А остальные объекты недвижимости (например, здание кузницы, бензохранилище, железобетонные защитные сооружения) и вовсе оказались в собственности не обанкротившейся компании, а РФ. Девять из них расположены на едином участке, а 17 — на прилегающем, который находится в собственности Тамбова (на нем же, по открытым данным, размещен детсад «Ромашка»).

Конкурсный управляющий АО Елена Удовиченко и представители «Спецремонта» посчитали доводы господина Муругова необоснованными, так как к моменту покупки им недвижимости участок еще не находился в собственности базы. Более того, госпожа Удовиченко заявила о необходимости определения его границ, для чего пока недостаточно средств. Она предложила направлять на межевание частей земельного участка средства, вырученные от продажи строений на них: «Для указанных лиц в последующем будет предоставлено преимущественное право покупки на конкретную часть земельного участка».

Она отметила, что пока собственники могут арендовать часть земли, и подчеркнула, что в настоящее время торги приостановлены.

Суд согласился с доводами Александра Муругова и ФНС, отметив, что нарушение принципа единства земли и недвижимости приводит «к правовой неопределенности в вопросе пользования» и «предпосылкам для злоупотребления правом»: «Выставляя на торги спорные объекты разными лотами, конкурсный управляющий не установил, возможен ли раздел земельного участка и образование нескольких участков в границах, допускающих нормальную эксплуатацию каждого из строений». Выделение единого «земельного» лота без учета прав на недвижимость, а также включение в конкурсную массу имущества РФ и выставление на торги двух сооружений без правоустанавливающих документов суд назвал незаконным.

«Во избежание затягивания процесса» решение кредиторов об утверждении положения о продаже было сохранено в части движимого имущества, к которому претензий не возникло, а по 55 лотам признано недействительным.

Определение суда стороны обжаловать не стали. С момента его вынесения конкурсный управляющий попыталась провести одно собрание кредиторов, но безуспешно (на него никто не явился). Впрочем, в повестке обсуждение судьбы имущества не значилось.

Попытка продажи зданий, находящихся в федеральной собственности, могла объясняться тем, что фактически всем имуществом управляло Минобороны, полагает член Ассоциации юристов России Ольга Турунина: «А выделение земельного участка отдельным лотом могло стать следствием некомпетентности. Теперь кредиторам предстоит проведение более тщательной, соответствующей закону повторной продажи».

Партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Олег Пермяков полагает, что, скорее всего, имели место «скоординированные действия конкурсного управляющего и кредитора, который по совместительству являлся акционером должника»: «Сложно предположить, на что именно рассчитывал кредитор, составивший такое положение о реализации имущества и проголосовавший за него. Очевидно, что реализации на торгах подлежит лишь имущество, принадлежащее должнику. Вероятно, что, встретив сопротивление суда и уполномоченного органа, группа «управляющий и мажоритарный кредитор» предпримет попытку модернизации положения в неутвержденной части. Для этого им потребуется размежевать большой земельный участок и правильно скомбинировать лоты, чтобы избежать нарушения принципа единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на них».