Да на них пахать надо

Прокуратура Свердловской области и Росимущество подали иски к ряду девелоперов Екатеринбурга о признании недействительными сделок по аренде и покупке земельных участков. Претензии касаются порядка 60 участков, на которых уже реализованы или планируются к реализации жилые проекты. Ведомства полагают, что компании получили участки незаконно, поскольку они предназначались для сельхоздеятельности. Застройщики уверяют, что законно владели землями уже 15 лет, участки включены в состав Екатеринбурга и имеют градостроительную и техническую документации. Если суд удовлетворит требования ведомств, то освоение территории может затянуться. Впрочем, юристы считают, что шансы оспорить такое решение есть.

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Территориальное управление Росимущества по Свердловской области 26 октября подало ряд исков в Арбитражный суд региона к ООО «Главсредуралстрой-девелопмент» и дачному кооперативу «Созвездие премиум» о признании недействительными договоров аренды и последующей покупки земельных участков. Речь идет о землях в Октябрьском районе Екатеринбурга.

Как следует из одного из исков к ООО, Росимущество требует вернуть в собственность государства участок площадью 114,3 тыс. кв. м, который несколько лет назад компания арендовала, а в ноябре 2021 года получила в собственность по договору купли-продажи с Росимуществом. Однако спустя год ведомство направило в суд иск с просьбой признать недействительными оба договора. В обоснование своей позиции ведомство указало, что компания не является сельхозпроизводителем и не имеет к сельскому хозяйству никакого отношения.

Выездная проверка показала, что компания не осваивает земельный участок по назначению, следует из иска. Кроме того, ведомство указывает, что участки были получены в аренду без торгов.

Помимо этого в сентябре прокуратура Свердловской области подала иск к Росимуществу, ООО «Главсредуралстрой-девелопмент», АО «АМОС-Групп» и ряду аффилированных лиц, которыми управляет предприниматель Олег Молотилов, о признании недействительными договоров аренды и покупки еще 55 участков в том же районе города. Заседания по принятым к рассмотрению искам состоятся в ноябре и декабре.

Олег Молотилов претензии ведомств не признает. Он рассказал «Ъ-Урал», что все участки были взяты в аренду его компаниями у ФГУП «Исток» в 2006 году, когда законодательство позволяло делать это без торгов. В то же время категория использования этих участков была изменена с сельхозземель на земли населенных пунктов с разрешенным использованием сельхозназначения. Впоследствии ООО «Главсредуралстрой-девелопмент» и связанные с ним компании заключили договоры купли-продажи с Росимуществом на эти участки.

Далее часть участков для реализации жилищных проектов была продана другим компаниям. Среди них Олег Молотилов назвал Корпорацию развития Среднего Урала (принадлежит Свердловской области), которая владеет участком в 100 га, компании TEN, «Атлас-Девелопмент» и другие. Кроме того, на этой территории компания Prinzip, которая выкупила часть участков у активов господина Молотилова, возводит новый район с коттеджными и многоэтажными домами.

По словам господина Молотилова, в конце прошлого года проходила комплексная проверка Росимущества и его предыдущего руководства (сменилось осенью 2021 года). Никаких претензий по участкам Олега Молотилова не высказывалось, однако спустя три месяца в суд начали поступать первые иски. Предприниматель связывает это именно со сменой руководства.

Ранее «Ъ-Урал» писал, что застройщик уже просил следователей СКР проверить деятельность нового начальника управления Росимущества по Свердловской области Сергея Зубенко на злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285 УК РФ). Причиной послужили многочисленные случаи затягивания сроков по договорам аренды и продажи земельных участков. По мнению застройщика, ведомство намеренно игнорирует обращения бизнеса, а в ряде случаев выдвигает «надуманные требования к документам». Однако следователи передали это заявление в прокуратуру, которая позже и подала иск к застройщику.

Олег Молотилов полагает, что надзорный орган «идет на поводу у чиновников Росимущества, решивших заработать на переделе земельного рынка».

«Мы можем предполагать, что причина ситуации в том, что за эти 15 лет нашими компаниями проведена огромная работа по освоению данных территорий. Мы включили данную территорию в состав Екатеринбурга, разработали всю градостроительную и техническую документацию на эту территорию, прошли все необходимые согласования всех госструктур и энергоснабжающих организаций, 15 лет оплачивали аренду, начали освоение территории. Но, сейчас, видимо, кому-то захотелось воспользоваться нашими наработками»,— говорится в письме господина Молотилова к прокурору области Борису Крылову.

Предприниматель не исключает, что на примере его компании Росимущество «нарабатывает практику».

«Если она установится, то такой подход можно применить к любой компании, у которой земельный участок появился до 2007 года, а это около 80% земель в России. То есть все сделки с земельными участками тогда попадают под ничтожность», — считает он.

Связаться с Росимуществом по Свердловской области «Ъ-Урал» не удалось. Ранее в комментарии порталу 66.ru Сергей Зубенко говорил, что ведомство полностью поддерживает позицию прокуратуры, в том числе в части претензий к Росимуществу, которое ранее по ошибке заключало эти сделки.

Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров читает, что у девелопера есть все правовые основания для оспаривания требования прокуратуры и Росимущества о признании сделок недействительными. «Перед тем, как затевать строительство на землях сельскохозяйственного назначения внутри населенных пунктов, необходимо оформить участок в собственность, а также получить специальное разрешение на застройку. Если выполнить определенные условия, на землях сельхозназначения можно построить дом. Из анализа материалов дела можно сделать вывод, что компанией были учтены все данные обстоятельства»,— считает он.

Руководитель Saunin Law Practice, адвокат Андрей Саунин полагает, что ключевыми для выяснения в данной ситуации будут обстоятельства того, почему действия и решения одного и того же лица, которое сначала предоставило права коммерческой организации на госсобственность, через некоторое время могут быть этим же лицом в одностороннем порядке отменены.

«Добросовестно ли это с точки зрения закона? Вряд ли. Получили ли действия должностных лиц, которые якобы незаконно передали в аренду, а потом в собственность земли уголовно-правовую оценку, мне не известно. Будет ли ответчик выяснять пропущен ли истцом срок исковой давности и, если пропущен, то применит ли последствия его пропуска суд?»,— рассуждает он.

Вместе с этим, продолжает он, законодательством предусмотрен порядок изъятия земельных участок сельхоз назначения. Так, ст.284 ГК РФ говорит, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.