Ценовые тенденции на вторичном рынке жилой недвижимости

УДК 338.001.36

ЦЕНОВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

PRICE TRENDS ON THE SECONDARY MARKET OF THE RESIDENTIAL REAL ESTATE

М.А. Медведева M.A. Medvedeva

Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского

Статистическое изучение цен на товары и услуги включает анализ их уровня, динамики, факторов, а также тенденций изменения цен и их прогнозирование. Такая методика применяется при изучении цен на жилую недвижимость.

The article considers the price trends on the secondary market of the residential real estate. Statistical studying of the prices for the goods and services includes the analysis of their level, dynamics, factors, and also tendencies of change of the prices and their forecasting. Such technique is applied at studying of the prices for inhabited real estate.

Ключевые слова: цена, рынок недвижимости, жилье, динамика, тенденция.

Key words: price, real estate market, habitation, dynamics, trend.

В условиях развития рыночных отношений цена является основной экономической категорией. Она выполняет множество функций, одна из которых заключается в характеристике конъюнктуры рынка и в отражении сбалансированности спроса и предложения.

Определение тенденций цен и прогнозирование цен на жилую и нежилую недвижимость базируется на анализе их уровня и динамики, структуры предложений о продаже и проданного жилья по видам, ценового соотношения спроса и предложения, а также других объективных и субъективных факторов, влияющих на изменение цен. Для проведения исследования применяются практически все статистические методы, такие как абсолютные, относительные и средние величины, показатели динамики, индексный метод, проводятся выборочные наблюдения.

Рынок недвижимости, в том числе и жилой, имеет свои отличительные особенности, связанные со спецификой недвижимости как товара. Во-первых, оборот недвижимости проходит через оборот прав на нее от одного владельца к другому, при этом сохраняется физическая неподвижность объекта. Во-вторых, проведение сделок по недвижимости по всей цепочке, начиная с предложения товара (объекта недвижимости) и заканчивая оформлением документов на передачу права собственности, характеризуется существенными денежными расходами и затратами времени. В-третьих, объек-

ты недвижимости как товар имеет более низкую ликвидность. В-четвертых, сам рынок недвижимости характеризуется ограниченным саморегулированием через цены, так как эластичность предложений о продаже объектов недвижимости ниже эластичности спроса на недвижимость. Данная особенность рынка недвижимости не является характерной чертой в российских условиях, так как существует несоответствие между уровнем доходов населения и обеспеченностью его жильем. Достаточно высокий уровень цен на жилье приводит к увеличению предложений о продаже жилых помещений, так как население с невысоким уровнем доходов стремится повысить их уровень через продажу собственного недвижимого имущества. При этом спрос не может адекватно реагировать на резкое увеличение предложения на рынке недвижимости из-за низкого уровня платежеспособности населения. Вследствие этого, предложение оказывается более эластичным по цене, чем спрос. Кроме того, соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости отличается в территориальном разрезе в силу существенных различий в уровнях экономического развития регионов России.

Рынок жилой недвижимости подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке производятся сделки купли-продажи новых построенных квартир, комнат, частных домов, коттеджей (возможны сделки на стадии завершения строительства такого жилья и в

© М.А. Медведева, 2013

Таблица 1

Динамика средней цены 1 кв м общей площади квартир различного типа

Тип квартир Средняя цена, тыс. руб Абсолютный прирост, тыс. руб. Темп прироста, %

на 15.01.11 г. на 15.01.13 г..

Подселение, гостинки 34,02 41,78 7,76 22,8

Малосемейные 34,48 44,19 9,71 28,2

1-комнатные 36,65 47,63 10,98 29,9

2-комнатные 34,50 43,76 9,26 26,8

3-комнатные 35,20 42,56 7,36 20,9

4 и более комн. 34,20 45,15 10,95 32,0

В среднем по городу 35,12 44,07 8,95 25,5

виде инвестиционной деятельности). На вторичном рынке жилой недвижимости осуществляются операции по обороту уже эксплуатируемых приватизированных квартир, комнат, частных домов, коттеджей и другого, находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Основными ценовыми показателями на рынке жилой недвижимости являются цена предложения о продаже и цена продажи жилья. Оба показателя включают стоимость услуг риэлтерских фирм в случае проведения сделок купли-продажи с участием этих организаций. Для проведения сравнительного анализа и определения тенденций развития рынка жилой недвижимости рассчитываются и анализируются: средняя стоимость 1 квадратного метра общей площади квартир и комнат различного типа, а также средняя стоимость квартир (комнат, домов и т. п.) различного типа. Оба показателя могут определяться как по цене предложения к продаже, так и по фактической цене продажи жилья.

Анализ уровня, динамики и определение тенденций ценовых показателей на рынке жилой недвижимости необходимо проводить в территориальном разрезе, так как для нашей страны характерны существенные отличия в экономическом развитии регионов (областей, краев, городов, населенных пунктов). Вследствие этого значительно отличаются уровни, динамика, тенденции изменения цен, а также соотношение спроса и предложения на региональных рынках жилья.

На вторичном рынке жилой недвижимости города Омска за период с 15 января 2011 г. по 15 января 2013 г. (два календарных года) средняя рыночная стоимость 1 кв м общей площади квартир (на основе цены предложения о продаже) существенно увеличилась (табл. 1). В среднем по городу абсолютный прирост составил 8,95 тыс. руб. на один квадратный метр общей площади квартир, темп прироста - 25,5 %.

За рассматриваемый период времени темп роста ценовых показателей на жилую недвижимость на вторичном рынке существенно превысил уровень инфляции. За период с января 2011 г. по январь 2013 г. индекс потребительских цен по Омской области составил 111,5 %. Следовательно, цены на потребительские товары и услуги выросли за это время на 11,5 %, тогда как на продаваемое жилье - на 25,5 %. Тенденция к повышению рыночной стоимости жилой недвижимости наблюдается с конца 2010 г. Средняя стоимость 1 кв м общей площади квартир за весь 2010 г. увеличилась всего на 1,3 %. С весны 2011 г. начал постепенно повышаться спрос на вторичное жилье при достаточно ограниченном числе предложений о продаже не новых квартир, что и явилось причиной, наряду с прочими факторами, роста цен на вторичном рынке жилой недвижимости.

Увеличение средней стоимости 1 кв м общей площади жилой недвижимости отмечается по всем типам квартир. Наименее существенно данный показатель вырос по подселению и квартирам гостиничного типа, так как число предложений о продаже такого жилья достаточно большое, а спрос на него низкий вследствие невысокого качества при высоких ценовых показателях. Аналогичная ситуация прослеживается при продаже трехкомнатных квартир, качественные параметры которых разные, в том числе и хорошие, но спрос на такие квартиры отстает от предложений о продаже. Наибольший рост средних показателей наблюдается по малосемейному жилью (на 28,2 %) и однокомнатным квартирам (на 29,9 %), так как они являются наиболее ликвидными на рынке недвижимости. Высокие ценовые показатели и их темпы роста при продаже многокомнатного жилья связаны с большой общей площадью и, как правило, хорошим состоянием таких квартир, наличием евроремонта и т. п.

Таблица 2

Структура предложений о продаже квартир различного типа на вторичном рынке

Тип квартир Число предложений Удельный вес, % Изменение уд. веса, %

на 15.01.11 г. на 15.01.13 г. на 15.01.11 г. на 15.01.13 г.

Подселение, гостин. 832 898 9,7 11,7 2,0

Малосемейные 224 226 2,6 3,0 0,4

1-комнатные 2164 1637 25,2 21,3 -3,9

2-комнатные 2450 2157 28,6 28,1 -0,5

3-комнатные 2440 2309 28,5 30,1 1,6

4 и более комн. 460 447 5,4 5,8 0,4

Всего 8570 7674 100,0 100,0 0,0

В структуре предложений о продаже (табл. 2) удельный вес предлагаемых к продаже многокомнатных квартир (четыре комнаты и более), подселения и квартир гостиничного типа составляет менее 20 %. Следовательно, динамика средних ценовых показателей в указанных группах жилья не оказывает значительного влияния на рост средней стоимости 1 кв. м общей площади квартир в целом по городу. Средние показатели по городу и их динамика определяются уровнем и изменением стоимостных показателей по однокомнатным, двухкомнатным и трехкомнатным квартирам, доля которых в структуре предложений о продаже за рассматриваемый период времени немного снизилась (на 2,8 %): по состоянию на 15 января 2011 г. она составляла 82,3 %, а на 15 января 2013 г. - 79,5 %. Тем не менее квартиры указанных типов формируют основной объем предложений о продаже на омском рынке жилой недвижимости. Средние ценовые показатели в таких квартирах немного ниже, чем в малосемейном жилье и в многокомнатных квартирах (кроме однокомнатных квартир), однако очень значителен их удельный вес в структуре предложений о продаже. Структурный фактор, наряду с экономическими причинами, является одним из главных условий роста средней стоимости 1 кв м общей площади квартир в целом по городу за рассматриваемый период времени.

За рассматриваемый период времени объем предлагаемых к продаже жилых помещений по типам в Омске варьировал в зависимости от спроса на жилую недвижимость, обусловленного изменением доходов населения. В структуре предложений о продаже, по состоянию на 15 января 2013 г., немного выросла доля комнат гостиничного типа, подселения и малосемейных квартир (на 2,4 %), что связано со стремлением населения улучшить свои жилищные условия. При этом удельный вес однокомнатных квартир снизился на 3,9 %, так как этот

тип жилья относится к наиболее ликвидному, а количество предложений по нему имеет ограничения. По остальным типам квартир изменения их удельного веса в структуре предложений менее существенные, так как спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры варьирует из года в год незначительно, а многокомнатные квартиры отличаются высокой стоимостью и невысоким спросом.

В связи с ростом цен на вторичном рынке жилой недвижимости города Омска произошло изменение показателя средней стоимости квартир различного типа на середину января 2013 г. Кроме того, наблюдаются существенные отличия указанного ценового показателя в разрезе районов города.

По состоянию на 15 января 2013 г. средняя цена квартиры малосемейного типа (общей площадью 30 кв м) составила 1326 тыс. руб., однокомнатной квартиры (общей площадью 35 кв м) - 1667 тыс. руб., двухкомнатной (общей площадью 50 кв м) - 2188 тыс. руб., трехкомнатной (общей площадью 68 кв м) -2894 тыс. руб. и четырехкомнатной квартиры (общей площадью 78 кв м) - 3496 тыс. руб. По всем типам квартир (кроме многокомнатных) отмечается рост данного показателя по сравнению с серединой января 2011 г. в среднем от 300 до 500 тыс. руб. на одну условную квартиру. Наиболее существенно подорожало многокомнатное жилье: от 700 до 800 тыс. руб. на одну условную квартиру.

За рассматриваемый период времени рост ценовых показателей на вторичном рынке жилья наблюдается по всем районам Омска, что связано с недостаточно интенсивным развитием первичного рынка жилой недвижимости, т. е. темпами строительства нового жилья. К наиболее дорогому эксплуатируемому жилью по средней цене предложения о продаже можно отнести жилые помещения всех типов в Куйбышевском и Центральном округах, кото-

рые формируют центральную часть города. Немного ниже ценовые показатели на квартиры в Кировском округе. Этот район отличается достаточно большим количеством предлагаемых к продаже квартир как на вторичном, так и первичном рынке жилой недвижимости. Относительно дешевое жилье предлагается к продаже в Октябрьском и Советском округах города, так как они относятся к районам застройки советского периода панельными и кирпичными пятиэтажными домами.

Таким образом, сравнивая ценовые показатели середины января 2013 г. и середины января 2011 г. на вторичном рынке жилой недвижимости в городе Омске, можно отметить их значительный рост, в частности средней рыноч-

ной стоимости 1 кв м общей площади квартир различного типа в целом по городу и его округам. Тенденция к повышению ценовых показателей на жилые помещения обусловлена диспропорцией спроса и предложения. При достаточно высоком спросе на комнаты и квартиры рынок предлагаемого к продаже жилья не соответствует запросам населения по количеству, качеству и типам жилых помещений. Можно предположить, что медленные темпы роста и объемы строительства нового, более дешевого жилья и недостаточно высокий уровень доходов населения в совокупности с прочими экономическими факторами и в дальнейшем будут формировать тенденцию к росту цен на вторичном региональном рынке недвижимости.