Современные модели предоставления жилья

Современные модели предоставления жилья

В.А. Сироткин

доцент кафедры региональной и муниципальной экономики Института менеджмента и экономической безопасности Российского государственного профессионально-педагогического университета, кандидат экономических наук

Виктор Анатольевич Сироткин, fortune@bmail.ru

В современных условиях, когда проблема приобретения квартир для значительной части населения нашей страны существенно усложнилась, все больше говорится о необходимости снижения банковских процентных ставок при кредитовании жилья. Однако вопрос не решается, и банки мотивируют это тем, что снижение процентных ставок на кредиты возможно при условии снижения Центральным банком Российской Федерации размеров резервных объемов уставного капитала.

Другой важной причиной недостаточного объема жилищного кредитования является наличие у банков следующих рисков:

• отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и выселения;

• отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

• отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

• сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

В связи с этим вопросы повышения доступности жилья за счет создания различных моделей на государственном и муниципальном уровне управления приобретают все большую актуальность.

Исследуя существующий мировой опыт предоставления жилья, необходимо отметить, что наибольшее практическое развитие получили следующие модели ипотечного кредитования [2, с. 97]:

• двухуровневая (американская);

• усеченная двухуровневая (английская, испанская, французская, итальянская и т. д.);

• одноуровневая (немецкая).

Рассмотрим эти модели более подробно.

Двухуровневая (американская) модель

Принцип действия американской модели заключается в следующем. Физическое лицо, имеющее определенный уровень ежегодного дохода, сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости собственными средствами, а вся оставшаяся часть идет от специализированного ипотечного банка -в виде ссуды, полученный под залог приобретаемой недвижимости, реже - недвижимости, уже находящейся в собственности клиента. В США, кроме ипотечного банка, кредитором могут выступать ссудосберегательные ассоциации и обычные коммерческие банки. Срок возврата ипотечного кредита колеблется от 15 до 30 лет в зависимости от выбранного типа договора ипотеки и ежегодного дохода заемщика.

Государство, выполняя социальные функции по обеспечению жильем семей с низкими доходами, ведет отдельную кредитную политику, которая дополняет систему рыночного ипотечного кредитования жилья. Федеральные органы США предоставляют два вида так называемых кредитов помощи:

1) льготные строительные кредиты;

2) субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность.

Реализация американской модели ипотеки стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при активном содействии государ-

ства, которое заключается в частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Усеченная двухуровневая модель

Усеченная двухуровневая модель достаточно проста, но несовершенна, она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов закладные по выданным ссудам, используют их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. По этой причине число субъектов кредитования, то есть специализированных институтов - участников рынка ипотечных жилищных кредитов, минимально. Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки.

Простая организационно-экономическая основа модели позволяет применять ее не только специализированным ипотечным, но и универсальным банкам, имеющим отделы ипотечного кредитования, поэтому эта модель также называется «кредитование через универсальные банки».

Основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах, а также собственный капитал банка и межбанковские кредиты. Соответственно, каждый ипотечный банк самостоятельно определяет параметры выдаваемых им кредитов, а ставка зависит от текущей экономической конъюнктуры. Таким образом, в рамках этой модели система ипотечного жилищного кредитования редко ориентируется на какие-либо стандарты, определяющие основные параметры ипотечных кредитов, в том числе их срочность и стоимость. Если в стране функционирует только эта модель и рынок ипотечных жилищных кредитов ограничен, то банки искусственно завышают процентные ставки и сокращают сроки кредитования.

Достоинством рассматриваемой модели является простота ее организации, так как нет необходимости создания специализированных ипотечных банков, вторичного рынка, а число участников рынка минимально. При этом модель имеет и

слабые стороны, к которым можно отнести следующее:

• зависимость от рыночного уровня процентной ставки;

• ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов;

• отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования.

Одноуровневая (немецкая) модель

Суть одноуровневой (немецкой) модели состоит в том, что существующие в Германии строительные сберегательные кассы заключают с работающими гражданами, желающими приобрести собственное жилье, договоры на финансирование строительства.

Будущий собственник жилья ежемесячно вносит на свой счет в строительной сберегательной кассе определенную сумму. Кроме того, работодатель согласно Закону о 480 евро [1] ежемесячно добавляет к заработной плате от 7 до 40 евро (480 евро в год), а государство добавляет еще 48 евро, или 10 процентов от 480 евро. Практически, кроме отчислений от заработной платы, на расчетный счет будущего собственника жилья в строительной сберегательной кассе поступает более 500 евро в год.

Так накапливается «строительный капитал», а когда он достигнет определенной суммы (примерно одной трети стоимости жилья), государство выделяет 10 процентов от стоимости жилого дома или квартиры, а на остальную сумму строительная сберегательная касса выдает кредит под весьма низкий процент.

После приобретения собственного жилого дома или квартиры начинает действовать возвратная составляющая «накопительновозвратной» системы, которая стимулирует рождаемость в молодых семьях, имеющих не менее двух детей. В течение 8 лет после приобретения жилья такие семьи получают от государства субсидии на дом, детей, экологическую компенсацию, субсидию на оплату электроэнергии.

Возвратные деньги позволяют семьям, имеющим двух и более детей, существенно облегчить и ускорить погашение кредита,

выданного строительной сберегательной кассой.

Рассмотрев различные модели предоставления жилья, можно сделать вывод

о том, что практически используются два основных способа его приобретения:

1) накопление необходимой суммы с размещением денежных средств на депозите банка;

2) использование ипотечного кредита.

Необходимо отметить, что в нашей стране наиболее часто используется схема ипотечного кредита. Такой способ считается самым выгодным, так как позволяет будущему владельцу недвижимости проживать в квартире с момента заключения договора ипотечного кредитования. Для обоснования выгодности каждого из этих способов осуществим необходимые расчеты. В качестве исходных данных будет использована следующая статистическая информация:

1) средняя стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости в муниципальном образовании (далее - МО) «Город Екатеринбург» [3];

2) процентная ставка по депозитам [7] и ипотечному кредиту [8].

В качестве практического примера рассмотрим вариант приобретения двухкомнатной квартиры общей площадью 54 квадратных метра, рассматриваемый период - с 1 января 2006 года. С 2006 года расчет осуществляется по следующим причинам:

1) для выявления тенденций увеличения стоимости 1 квадратного метра жилой недвижимости и возможности спрогнозировать стоимость 1 квадратного метра недвижимости в последующие периоды;

2) для учета кризисного периода 20092010 годов при выявлении тенденций стоимости недвижимости на рынке жилья муниципального образования «Город Екатеринбург».

Прогноз средней стоимости 1 квадратного метра осуществим с помощью функции «ТЕНДЕНЦИЯ» в программе Microsoft Excel.

Первоначально определим ежемесячный аннуитетный платеж по ипотечному кредитованию на следующих условиях:

1) срок предоставления ипотечного кредита - 25 лет;

2) размер ипотечного кредита - 2 115 000 рублей;

3) ставка по кредиту - 11 процентов в год.

Расчет произведем по формуле:

_ ИК х ПС

_ 1 -(1 + ПС)-М ’

где ЕП - размер аннуитетного платежа (ежемесячный взнос);

ИК - сумма кредита;

ПС - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях;

М - срок кредита, в месяцах.

В соответствии с представленной формулой ежемесячный платеж составил 20 730 рублей, то есть для того, чтобы погасить всю сумму задолженности, необходимо ежемесячно выплачивать 20 730 рублей в течение 25 лет.

Рассмотрим альтернативную схему, в соответствии с которой ежемесячно необходимо откладывать такую же сумму (20 730 рублей) на депозите ОАО «Сбербанк России» на условиях ежемесячного пополнения вклада. Полученные результаты представлены в таблице (см. с. 49).

Как видно из данных, представленных в таблице, к январю 2017 года, уже через 11 лет, с помощью накоплений можно будет приобрести новую двухкомнатную квартиру общей площадью 54 квадратных метра по рыночной стоимости, что наглядно показывает абсолютную невыгодность для большинства граждан схемы ипотечного кредитования в существующем варианте. В то же время основным преимуществом ипотечного кредитования является возможность проживать в квартире с момента заключения договора ипотечного кредитования. В связи с этим для обоснования выгодности накопительной схемы автором предлагается следующая модель предоставления жилья.

Накопительная модель с участием государства

Государство за счет федерального, регионального или местного бюджета, средств частных инвесторов создает Государствен-

Таблица

Обоснование использования накопительных платежей

Январь соответствующего года Средняя цена 1-го квадратного метра площади, р. Общая стоимость квартиры, тыс. р. Сумма накоплений, тыс. р. Разница между суммой накоплений и стоимостью квартиры (столбец 4 -- столбец 3), тыс. р.

1 2 3 4 5

2006 39 167* 2 115 20,73 -2 094

2007 59 941 3 237 257,387 -2 980

2008 72 299 3 904 406,017 -3 498

2009 75 849 4 096 807,642 -3 288

2010 63 179 3 412 1147,5 -2 265

2011 58 950 3 183 1 487,4 -1 696

2012 68 284 3 687 1 827,3 -1 860

2013 69 829 3 771 2 252,2 -1 519

2014 71 374 3 854 2 677,1 -1 177

2015 72 919 3 938 3 102,0 -836

2016 74 464 4 021 3 630,7 -390

2017 76 009 4 097 4 159,4 62

* Жирным выделены фактические данные, светлые цифры - прогнозные значения.

ную финансово-инвестиционную компанию, которая приобретает новые квартиры и предоставляет их по договору нуждающимся гражданам, участвующим в этой программе, на заранее оговоренных условиях. Граждане, в свою очередь, ежемесячно вносят определенную договором сумму на депозитный счет в уполномоченном государством банке, с начислением процентов. При накоплении всей суммы гражданин выкупает жилье по рыночной стоимости, и оно переходит в его собственность. Разница, полученная в результате покупки жилья государством и продажи его гражданину, будет направляться на увеличение количества участников программы. Иначе говоря, полученные средства будут направлены на увеличение приобретаемого жилищного фонда для нуждающихся граждан (см. рис. на с. 50).

В случае прекращения или приостановления своевременного внесения денежных средств нанимателем жилья (гражданином) договором будет оговорено следующее:

• договор между Государственной финансово-инвестиционной компанией и гражданином прекращается, и жилье передается обратно в финансовоинвестиционную компанию;

• из накопленной суммы вычитаются средства, связанные с арендой жилья, по арендной ставке, устанавливаемой ежегодно органом муниципального управления для конкретной территории;

• оставшуюся часть денежной суммы гражданин может расходовать по собственному усмотрению.

Преимущества предложенной схемы:

1) жилье передается гражданину с момента заключения договора с Государственной финансово-инвестиционной компанией;

2) значительное сокращение денежных средств, направленных на приобретение жилья гражданами (в соответствии с рассмотренным вариантом сумма переплаты

Условные обозначения:

1 - договор найма жилья;

2 - договор о накопительном вкладе;

3 - соглашение о представлении интересов;

4 - договор о сотрудничестве;

5 - договор страхования жилья;

6 - договоры страхования предпринимательских рисков коммерческого банка, Государственной финансово-инвестиционной компании, продавца (строителя) жилья;

7 - договор купли-продажи жилья.

Схема правоотношений в накопительной модели с участием государства

при ипотечном кредитовании в сравнении с накопительной схемой составляет 2 122 тысячи рублей);

3) повышение социальной защищенности граждан, проживающих на территории муниципального образования;

4) разница между стоимостью приобретаемой квартиры и квартиры, предоставленной гражданам, идет на дополнительное финансирование государственных и муниципальных программ. В соответствии с представленным вариантом инвестиционный доход Государственной финансовоинвестиционной компании составит около

1 982 тысяч рублей за 11 лет, или 8,52 процента в год;

5) дополнительные денежные поступления на финансовый рынок муниципального образования за счет размещения денежных средств населения на депозитных вкладах коммерческих банков;

6) уменьшение процентной ставки по кредитам за счет снижения финансовых рисков коммерческих банков.

Недостатки:

1) последствия рисков, связанных с неоплатой или несвоевременной оплатой на-

копительных платежей для приобретения жилья (содержание жилья, процедура выселения граждан и т. п.);

2) граждане ограничены в выборе жилья;

3) собственником квартиры можно стать только после ее полной оплаты.

Уникальность предложенной накопительной схемы в том, что ее можно использовать и коммерческим предприятиям для решения социальных проблем своих сотрудников. В этом случае Государственная финансово-инвестиционная компания становится для предприятия определенным гарантом сохранности вложенных средств и решения различных проблем, связанных с нанимателями жилья.

Выводы

1. Главной особенностью американской схемы является передача кредита с баланса первичного кредитора на баланс вторичного кредитора, а соответственно, и перераспределение основных ипотечных рисков. Такую систему перераспределения рисков можно считать минусом в американской модели, поскольку банк-кредитор из

5

центральной фигуры рынка кредитования превращается в чисто операционное звено некоего очень большого «конвейера».

2. Простота традиционной системы ипотечного кредитования оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны.

3. Немецкая (сберегательная) модель ипотеки более безопасна, так как по большому счету финансы находятся в замкнутой системе. При таком раскладе на вложенные средства не оказывает влияние ситуация на рынке финансовых услуг и жилья. К минусам такой схемы можно отнести то, что человека ограничивают в выборе недвижимости, и то, что собственником жилья можно стать только после полной выплаты его стоимости.

4. В связи с высокой стоимостью жилья и высоким уровнем процентной ставки по ипотечному кредитованию увеличивается категория граждан, которые не способны самостоятельно, без вмешательства государства, приобрести недвижимость. Таким образом, повышается важность практического внедрения различных программ, направленных на социальную поддержку и помощь в приобретении собственного жилья населению своей страны.

5. Для решения жилищных проблем молодых семей, многодетных семей и различных категорий граждан, стоящих в очереди на получение жилья в муниципальном образовании либо на предприятиях, можно использовать накопительную систему получения жилья.

6. Денежные средства, направленные в недвижимость, могут стать стабильным и доходным инвестиционным ресурсом в экономику страны.

В заключение необходимо отметить, что важным предназначением государственного и муниципального управления является

обеспечение своих граждан качественными условиями проживания. Именно поэтому при реализации модели предоставления жилья руководству муниципального образования необходимо, используя различные механизмы, обеспечить повышение доступности жилья для своих граждан.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Vermögenswirksame Leistungen [Электронный ресурс]. URL: http://www.ma-doer-ing.de/DATA/VWL.htm

2. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Д. В. Виноградов. Владимир : Издательство Владимирского государственного университета, 2007.

3. Газета «Есть вариант» [Электронный ресурс]. URL: http://upn.ru/arxiv_newspaper. htm

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 27 июля 2010 года [Электронный ресурс]. URL: http://base.consultant.ru/cons/ cgi/ online.cgi?req=doc;base=LAW;n=122395

5. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ : в редакции от 27 июля 2010 года [Электронный ресурс]. URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online. cgi?req=doc; base=LAW;n=122803

6. О жилищных накопительных кооперативах : Федеральный закон от 22 декабря 2004 года № 21 5-ФЗ : в редакции от 23 июля 2008 года [Электронный ресурс]. URL: http://base.consultant.ru/ cons/cgi/online. cgi?req=doc;base=LAW;n=78669

7. Официальный сайт ОАО «Сбербанк России» [Электронный ресурс]. URL: http:// sbrf.ru/sverdlovsk/ru/person/contributions/de-posits/renew/

8. Официальный сайт ОАО «Сбербанк России» [Электронный ресурс]. URL: http:// sbrf.ru/sverdlovsk/ru/person/credits/home/