ЗАПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

Частные управляющие компании сосредоточили в своих руках около 80% многоквартирных домов Перми. При этом, как уверяют их представители, коммунальный бизнес приходится вести на грани рентабельности. Доверия к управляющим компаниям (УК) со стороны жильцов нет, а отрасль постоянно сотрясается от конфликтов управдомов с поставщиками тепла. Нерешенность вопроса взаимных неплатежей грозит пермским УК тем, что рынок в перспективе могут поделить крупные иногородние операторы.

Нашли управу Сейчас на долю Перми приходится чуть меньше половины рынка управления жильем всего края. По данным регионального правительства, оборот рынка всего края составляет около 25–30 млрд руб. в год. Из них около 40% (или около 10 млрд руб.) приходится на Пермь. Это 19–20 млн кв. м жилья, которые обслуживаются либо управляющими компаниями, либо ТСЖ. С тех пор как в середине десятилетия стартовала реформа ЖКХ и новый Жилищный кодекс предписал собственникам помещений в многоквартирных домах выбрать один из способов управления, 69% собственников сами выбрали УК, еще 10% многоквартирных домов перешли УК по конкурсу. Остальной фонд распределен следующим образом: 18% выбрали ТСЖ, еще в 3% домов сейчас осуществляется непосредственное управление. Такие данные приводят в городском управлении ЖКХ. Если брать в расчет не количество домов, а долю населения, проживающую в квартирах под управлением УК, то и здесь цифры схожие. По данным Пермского фонда содействия ТСЖ — это 80% всех жильцов.

При этом управляющих компаний в Перми достаточно много, и их число постоянно растет. В 2006 году их было восемь, в 2007 году — 46, в 2008 году — 54, в 2009 году — 70. Сейчас управление ЖКХ насчитывает в Перми 75 УК. Такое количество компаний городские власти объясняют тем, что бизнес отдан в частные руки, муниципалитет в нем участия не принимает. Заместитель главы администрации Перми Сергей Южаков поясняет, что если в некоторых городах таких компаний не больше десятка, то это значит, что их просто-напросто сформировали на основе бывших районных жилищных служб. Соответственно, там власти и контролируют рынок, не пуская в него частников. «У нас рыночный механизм. Это и плюс, но с другой стороны и минус. Ведь от руководства УК в таком случае зависит добросовестное отношение к домам, которые они обслуживают», — полагает вице-мэр.

Но, несмотря на большое количество игроков, рынок контролируют лишь несколько крупных объединений. Основное — это НП «Ассоциация управляющих компаний» (АУК), руководителем наблюдательного совета которого является депутат краевого заксобрания Алексей Луканин. По данным BG, большая часть компаний, входящих в НП, также имеет отношение к нему. Сейчас в состав АУК входит 25 УК, работающих не только в Перми, но и в Чайковском, Березниках, Соликамске и Краснокамске. По данным муниципального управления ЖКХ, в Перми ассоциация контролирует примерно 30% рынка УК. По другим данным, которые приводит само НП, — 50%.

В то же время, как рассказывают участники коммунального рынка, в этом году появился еще один крупный игрок — несколько небольших партнерств объединились в НП «Саморегулируемая организация ЖКХ». Ее директором стал глава ООО «Жилищная УК» Александр Самонов. НП держит под контролем до трети рынка. Еще 10% — за НП «Гильдия управляющих компаний» (общественным советом партнерства руководит бывший вице-мэр Перми Александр Фенев). И, наконец, оставшуюся часть рынка — около 30% — делят независимые, не входящие в партнерства УК.

Несмотря на то что управляющие организации в целом «разобрали» жилой фонд и приступили к управлению им, говорить о том, что рынок и механизмы его функционирования сложились, пока рано. «Рынок не регулируется никоим образом, носит хаотичный характер и не поддается систематике. Почему так случилось? Потому что ни у кого нет желания влиять на процесс — ни у властей, ни у поставщиков ресурсов. Население не обладает необходимым знанием законодательства, и чаще всего жильцы мало включены в процесс управления жильем, подходят к этому очень формально», — рисует мрачную картину Александр Фенев. Более оптимистична Елена Котова, президент АУК, гендиректор УК «Проспект-ЭКО». «Если раньше надо было объяснять собственникам жилья, что вообще такое управляющая компания, то сейчас все по-другому. Все уже знают друг друга», — говорит она. Но, по мнению госпожи Котовой, постоянная работа для получения лояльного потребителя услуг по-прежнему необходима. Александр Фенев более радикален: «Доверия в большей степени нет. Население воспринимает УК как некие структуры, с которыми приходится работать от безысходности. Они воспринимаются как бизнес, который непонятно что делает и непонятно зачем нужен».

В мэрии с большей теплотой говорят о ТСЖ, нежели об управляющих компаниях. «ТСЖ для нас более предпочтительная форма, потому что в товариществе состоят сами жильцы. Если возникают проблемы, им не надо менять УК, а достаточно сменить председателя. В итоге ТСЖ как-то более внимательно относятся к своим делам. Лучше всего было бы так, чтобы работали ТСЖ, которые нанимали бы УК и платили им только за конкретную работу. Но сегодня редки такие случаи», — констатирует вице-мэр Сергей Южаков.

При этом представители УК утверждают, что их бизнес — отнюдь не самый доходный. Елена Котова отмечает, что в данный момент «управляющая компания — это работа ради работы». Гендиректор одной из крупнейших УК в городе — «Пермской модели комфорта» (входит в АУК) Алексей Грибанов говорит, что рентабельность бизнеса невысокая. По его словам, немногие дома приносят серьезную выгоду. Идеальный вариант — высотные дома с небольшой придомовой территорией.

Денежные поступления УК состоят из средств, которые они получают от жильцов по счетам за коммунальные услуги (их надо передать ресурсоснабжающим организациям) и за свои услуги по управлению. Сейчас тариф на содержание жилья и текущий ремонт, в рамках которого работают УК, установлен муниципалитетом. И компании много заработать не могут. Конечно, управляющие компании вправе установить свои тарифы, но делать это необходимо только через собрание жильцов. К таким мерам управдомы пока не готовы и остаются в рамках муниципальных тарифов, пытаясь доказать необходимость их повышения. «Сегодня тарифообразование в этом бизнесе построено таким образом, что если работать в рамках законодательства, то доходным он быть не может. Все, на что живут УК, формируется в обход закона, то есть изымается или у населения или у поставщиков ресурсов (воды, тепла, электроэнергии), — убежден господин Фенев. — Тарифы на управление всегда отставали от коммунальных, а поставщики ресурсов имели более сильное лобби, чем „жилищники“». Участники рынка говорят, что если оставить за скобками возможность заработка по «серым схемам», то они занимаются этим бизнесом на перспективу. И рентабельность бизнеса наверняка повысится, когда будут установлены более адекватные тарифы на управление.

Заплати или проиграешь Пермский коммунальный рынок вот уже который год раздирают конфликты. Особенно это касается системы теплоснабжения города. В цепочке «поставщики газа — производители теплоэнергии — ее транспортировщики — управляющие компании» постоянно возникают разногласия, а стороны жалуются на взаимные неплатежи. Наиболее острая ситуация сложилась во взаимоотношениях УК и теплоснабжающих организаций. По словам Елены Котовой, со всеми остальными поставщиками — газа, электроэнергии, воды — отношения выстроены. Сейчас более 70% тепла в городе поставляет ООО «Пермская сетевая компания» (ПСК), подконтрольное КЭС-Холдингу. По последним данным, приводимым ПСК, сумма исковых требований к управляющим компаниям по долгам за потребленное тепло перевалила за 1 млрд руб. В ПСК в качестве главных должников выделяют УК, соучредителем которых является ООО УК «Развитие территорий Урала» (большинство из них входит в АУК). Из-за долгов поставщики тепла периодически прибегают к ограничению или отключению горячей воды.

УК, естественно, с этими претензиями не согласны. В принципе, возникновение внушительных долгов именно за тепло объяснимо — в системе платежей за коммунальные ресурсы оплата тепла составляет наиболее существенную часть, в разы превосходящую остальные. К тому же расхождения в цифрах объясняются разными методиками подсчета. Управдомы собирают средства с населения по утвержденным мэрией нормативам, например, по числу проживающих в каждой квартире людей. У ПСК своя методика. «Тепловики хотят работать по-старому — сколько они продают, столько мы должны купить. Но мы считаем, что потребитель должен оплачивать то количество, которое он использовал. Все разногласия мы решаем в суде», — говорит госпожа Котова. «У ресурсоснабжающих организаций задача — сбыть больше тепла. А УК отслеживают объем тепла, который они использовали, а все остальное не акцептуют», — поясняет Сергей Южаков. «Разногласия с поставщиками тепла существовали всегда. Это рабочий процесс, и ничего предосудительного здесь нет. Это непосредственная функция УК — настаивать на интересах жильцов и своих собственных. Они всегда на эту тему спорили и друг другу доказывали объемы, предъявляемые к оплате», — говорит Александр Фенев.

Президент АУК отмечает, что причина возникающего кризиса неплатежей еще и в том, что нет действенных механизмов взыскания средств с должников. Госпожа Котова указывает, что в последнее время падает дисциплина платежей со стороны жителей. Вице-мэр Перми приводит другие данные: «Если два года назад собираемость была 87–90%, то сейчас этот показатель почти 95%».

Участники коммунального рынка говорят, что снизить напряженность можно двумя способами. Вступивший в прошлом году в силу ФЗ «Об энергосбережении и энергоэффективности» предписывает до 2012 года установить приборы учета поставленных ресурсов — индивидуальные и общедомовые. К этому есть хороший стимул: для тех, кто и дальше планирует платить по нормативу, а не по счетчику, будет действовать повышающий коэффициент. Установка приборов — задача собственников. «В случае установки приборов потребители получают хороший инструмент для реальной экономии энергоресурсов, а мы будем четко понимать, сколько расходуется теплоэнергии», — отмечают в пресс-службе ООО ПСК.

В ПСК выдвигают еще одно предложение. «Одним из выходов могло бы стать создание единого расчетно-кассового центра. Что входит в функции РКЦ? Во-первых, сверка правильности начислений. Другая функция — это «расщепление» денежных платежей. Минуя управляющие компании, деньги за потребленный ресурс поступают на счета этого расчетного центра и там уже распределяются соответственно оказанным услугам — между поставщиками ресурсов и управляющими компаниями. В результате получается система с полной прозрачностью платежей и пониманием движения денежных средств. Так можно снизить риски неплатежей. Данная система уже очень давно и успешно используется в Европе и США», — убеждают в ПСК. «Этот проект не подразумевает отсутствие в будущем споров по объему поставки. Покупатель и продавец всегда будут спорить. Но это нормально, а вот как только этого не станет, население может сказать, что его обманывают все сообща. Но потоки должны быть прозрачны для людей, чтобы они понимали, куда идут деньги коммунальщиков, и понятны для поставщиков — чтобы те знали, куда делись собранные деньги», — полагает Александр Фенев.

Дом, который построил УЭК На местный коммунальный рынок возможен приход иногородних игроков. Но это является следствием скорее регулярно обостряющегося кризиса неплатежей, нежели какой-то особенной привлекательности пермской «коммуналки». Этим летом была зарегистрирована местная «дочка» новосибирского ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» — ООО УК «УралЭнерго-Комфорт» (УЭК). Этот коммунальный оператор является одной из крупнейших УК в Сибири и заходит в Пермь при активной поддержке КЭС-Холдинга, который через дивизион «Генерация Урала» управляет в городе крупнейшим производителем тепла — ТГК-9, а также теплосбытовым оператором — «Пермской сетевой компанией». Намерение структур КЭС сотрудничать с другой, более дружественной УК, понятно — это могло бы нормализовать ситуацию с платежами за теплоэнергию.

Пока УЭК не предпринимает каких-то конкретных шагов по заходу на пермский рынок. Известно, что компании было предложено участвовать в муниципальном конкурсе по выбору способа управления жильем. «У нас есть сегодня порядка 500 домов, которые никто не хочет обслуживать. Мы проводим конкурсы, но эти дома не разыгрываются», — описывает ситуацию с жилым фондом Сергей Южаков. Сам же он и объясняет, почему дома никому не нужны: «Управляющие компании говорят: там плохая экономика, и особенно не заработаешь». Последний раз эти дома (в основном ветхое жилье во всех районах города) мэрия пыталась разыграть в середине лета. «Я говорю сибирякам: примите участие в этом конкурсе и покажите себя», — рассказывает господин Южаков. УЭК пока не откликнулась на это предложение. «В данный момент мы изучаем предложенный жилой фонд», — поясняет гендиректор «УралЭнерго-Комфорта» Дмитрий Немцов.

«Сейчас рассматриваются различные варианты захода компании на рынок», — добавляет господин Немцов. В принципе, кроме участия в муниципальном конкурсе, у УЭК есть только два способа это сделать — купить действующий бизнес или предложить жителям проголосовать за новую УК. «Переголосование — очень тяжелый процесс. Тот, кто этим не занимался, не понимает», — предупреждает вице-мэр Сергей Южаков. Можно, по его словам, инициировать заочное голосование. «Но управляющие компании быстро поймут, что к чему. В каждом доме есть свои старшие по подъезду, и это все станет очевидным», — полагает чиновник.

Но не только одни новосибирцы интересовались Пермью, сюда мог зайти еще один крупный иногородний оператор — петербургское ООО «ПромИнвест». В управлении у компании находится более 1,8 тыс. многоквартирных домов Санкт-Петербурга, общая площадь которых превышает 6,5 млн кв. м. Эта УК вела переговоры как раз о приобретении бизнеса НП «Ассоциация управляющих компаний». В АУК этого не скрывают, но, как говорит председатель наблюдательного совета НП Алексей Луканин, переговоры окончились ничем, и продолжать их не планируется.

К приходу иногородних игроков на пермский рынок ЖКХ президент «Ассоциации управляющих компаний» Елена Котова относится настороженно. «Конкуренция, безусловно, полезна, она подстегивает. Но перетряхивание рынка не приведет ни к чему хорошему. Это шаг назад. К тому же надо обратить внимание на аффилированность новых компаний с производителями тепла в Перми. Это говорит о полной монополизации рынка, когда в приоритете будет только сбор денег по теплу, а содержание и ремонт домов уйдет на второй план», — предостерегает Елена Котова. «„Сибирьэнерго-Комфорт“ выстроила достаточно профессиональную систему управления жильем. Те проблемы, которые есть у нас — с поставщиками, с властью, они решили. Это серьезная стратегическая структура, которая может позволить выровнять рынок в Перми», — говорит Александр Фенев. «Надо было дождаться „дядю“, который придет и профессионально начнет отвоевывать рынок, чтобы самим подтянуться», — добавляет он.