Премиальные горки

Эксперты говорят, что первое полугодие было неравномерным для рынка строящейся элитной недвижимости Петербурга. Мартовский ажиотаж сменился стагнацией в апреле и мае. К началу лета покупательская активность начала восстанавливаться, однако некоторые эксперты не исключают коррекции цен в сторону понижения.

По итогам первого полугодия 2022 года свободное предложение на первичном рынке элитной жилой недвижимости составило 134,7 тыс. кв. м (1094 квартиры), увеличившись на 26% по сравнению с первым полугодием 2021 года

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По итогам первого полугодия 2022 года свободное предложение на первичном рынке элитной жилой недвижимости составило 134,7 тыс. кв. м (1094 квартиры), увеличившись на 26% по сравнению с первым полугодием 2021 года и на 3% по сравнению с концом 2021 года. Такие данные приводит Knight Frank St. Petersburg. По данным компании, было реализовано 155 квартир и апартаментов совокупной площадью около 17 тыс. кв. м, что на 28% меньше объема продаж первого полугодия 2021 года и на 44% — второго полугодия 2021 года. При этом суммарная стоимость сделок за первое полугодие 2022 года была сопоставима с отдельными показателями первого и второго полугодий 2020-го и всего на 3% ниже объема сделок в денежном эквиваленте за первое полугодие 2021-го.

В первом полугодии 2022 года на рынок элитного жилья Петербурга было выведено три новых ЖК совокупной площадью жилья 27 тыс. кв. м (378 квартир). Все объекты выведены в историческом центре. Такие данные приводит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Она отмечает, что предложение в элитном классе пополняется нерегулярно. «Объем пополнения находится на уровне прошлых периодов, когда застройщики выводили точечные объекты в историческом центре, а Петровский остров еще не развивался столь активно. В последние годы Петровский остров являлся локомотивом элитного предложения, однако сейчас практически все свободные участки на острове заняты»,— указывает она.

Поиск новых локаций

Владимир Ревенков, руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group, отмечает, что структура предложения по районам пока что остается локализованной. Суммарная доля Петровского острова и Петроградской стороны достигла 84% от общего количества элитного предложения. На долю остальных элитных локаций приходится от 2 до 5%. «Вероятнее всего, это одно из последних увеличений предложения на данных территориях»,— полагает он. Эксперт замечает, что элитное жилье стали чаще покупать в инвестиционных целях, однако приобретали в основном небольшие по площади лоты. Из-за этого средняя площадь реализованных квартир сократилась на 19 «квадратов», подсчитал господин Ревенков.

«Необходимо отметить, что сейчас свободная площадь для застройки в данных локациях заканчивается и застройщикам приходится искать новые места для объектов дорогой недвижимости. Поэтому набирает популярность тренд на восстановление старого фонда. В результате география локаций, где появляются такие проекты, начинает расширяться: сегодня они реализуются в Выборгском, Приморском и Московском районах города. Также несколько перспективных проектов появилось в Курортном районе, а его транспортная доступность в последние годы существенно улучшилась»,— говорит господин Ревенков.

Лидерами по количеству совершенных сделок, по данным Knight Frank St. Petersburg, стали квартиры стоимостью от 20 до 34 млн и от 50 до 89 млн рублей — 37 и 32% от общего числа реализованных лотов за 2022 год соответственно. В первом ценовом диапазоне основной объем продаж составили квартиры площадью менее 100 кв. м, во втором ценовом диапазоне продавались квартиры в достаточно широком диапазоне площадей — от 70 до 220 кв. м.

Ценовой скачок

По итогам июня 2022 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья составила около 566 тыс. рублей за квадратный метр, что на 22% превышает аналогичный показатель июня 2021 года и на 6% выше показателя декабря 2021 года. Несмотря на отрицательную динамику средней цены во втором квартале 2022 года (–7% по сравнению с мартом 2022 года), средний бюджет сделок продолжил положительную динамику за счет увеличения средней площади проданных квартир, которая за квартал увеличилась на 25%, до 125 кв. м.

«Ситуация с элитным жильем остается стабильной: спрос по-прежнему на достаточно высоком уровне, предложение есть, но резервы исчерпываются. В условно новых локациях, которые можно было застроить (Крестовский, Петровский остров), свободных пятен практически не осталось, в центре города предложения единичны, а реализация проектов связана с большим количеством сложностей»,— говорит Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

«При этом потенциал элитного сегмента в Петербурге высок: на фоне нестабильной внешнеполитической ситуации появилось достаточно большое количество, например, московских покупателей»,— делится директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров.

Некоторые эксперты отмечают, что во втором квартале рынок элитного жилья Петербурга серьезно замедлился. Данил Бекиров, генеральный директор Eight Development говорит: «Особое положение занимает рынок элитных квартир в Москве: он растет и лишь немного замедлялся на момент повышения ставок по ипотекам. А вот рынок элитных квартир Санкт-Петербурга оказался не такой устойчивый к изменениям, и некоторые комплексы фактически встали без продаж».

Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова также говорит, что первое полугодие было неоднозначным: «Первый квартал прошел с внеплановым ростом цен, связанным с повышенным спросом, который был во многом обусловлен геополитикой. А второй квартал, наоборот, прошел в затишье, которое стало следствием ускоренных сделок в предыдущем периоде, а также колебанием курсов валюты. Сделки по всем проектам есть, но они сейчас единичные. Уровень цен, который был внепланово повышен в марте, по нашим оценкам, будет постепенно нивелироваться более гибкими условиями для новых клиентов».

«Стоит также отметить, что во втором квартале 2022 года динамика по объектам носила разнонаправленный характер. Отрицательный показатель был отмечен лишь в нескольких объектах, по которым ранее произошло существенное удорожание либо в которых не было продаж. Поскольку подобные объекты представлены в свободном предложении широким ассортиментом квартир, это нашло отражение в показателе средневзвешенной цены. По большинству объектов динамика была положительная»,— сообщает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, добавляет: «Первое полугодие 2022 года стоит рассматривать в динамике. В апреле мы наблюдали первую реакцию на вторичном рынке: была приостановка сделок как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. Следующая реакция: продавцы снимали свои объекты с продажи, покупатели не торопились с покупкой, из-за волатильности национальной валюты и выгодного предложения от банков по краткосрочным вкладам. С конца мая мы наблюдаем заметный тренд на усиление активности покупателей. Это проявляется в количестве обращений, встреч в офисе, бронирования квартир. Сейчас мы видим положительную динамику в продажах и предполагаем, что она сохранится и во втором полугодии. Для снижения рисков, связанных со сроками строительства и с качественными характеристиками, совершенно справедливым становится смещение интереса покупателей в сторону готовых проектов либо находящихся на завершающей стадии строительства».

Ксения Садкова, директор по продажам Legenda, говорит: «В апреле и мае было значимое сокращение продаж на всем рынке. Однако высокобюджетные сделки — от 15 млн рублей и выше — показали просадку в полтора раза меньше, чем сделки в мелких бюджетах. Если средневзвешенная цена предложения в масс-маркете стагнирует последние несколько месяцев, то в высоких сегментах заметен ежемесячный рост на несколько процентов».