Эра самостроя

На загородном рынке активность девелоперов значительно превышает активность покупателей. Новые проекты, особенно в секторе "участки без подряда", появляются чуть ли не каждую неделю. Рынок близок к перенасыщению, и если в дальнейшем можно ожидать повышения цен, то только в некоторых проектах, оптимальных по соотношению цены и качества.

Парад проектов

"Весной на рынок вышло много поселков с одинаковой концепцией, площадью участков, ценой. В итоге выросла конкуренция, как следствие, покупатель стал дольше принимать решение о покупке" — так описывает ситуацию на загородном рынке Анна Шишкина, начальник управления маркетинга УК "Абсолют Менеджмент".

В июне активность девелоперов только возросла. Вот какие новые проекты появились в июне в секторе участков без подряда, по данным компании Blackwood. Компания "Инком" сообщила о начале реализации проекта "Новорижский-2", который расположен в 25 км от МКАД по Новорижскому направлению. В рамках проекта на продажу предлагаются участки площадью от 11 до 16 соток. Компания "Загородный проект" выводит на рынок очередной поселок по Киевскому направлению "Елизарово Парк" в 25 км от МКАД, на продажу представлены участки площадью от 8 до 15 соток. Компания Vesco Group начинает реализацию участков площадью от 8 до 12 соток в рамках проекта "Чеховские дачи", расположенного на 45-м км Симферопольского направления. Также начались продажи участков в двух проектах компании "Финансы и недвижимость" — поселок "Старая мельница" расположен в 52 км от МКАД по Новорязанскому направлению, а поселок "Дивный" — в 65 км от МКАД по Ярославскому. Участки без подряда представлены в новом проекте "Базис Инвестмент Компании" поселке "Подколокольный", расположенном на 90-м км Новорижского шоссе.

Единственным новым предложением, где не предлагаются участки без подряда, является проект "Рижский квартал" (девелопер МЕТРА), расположенный в 10 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. На продажу там представлены квартиры в таунхаусах площадью от 170 до 328 кв. м.

Выводя на рынок предложения участков без подряда, девелоперы идут навстречу новому спросу, сформированному в годы кризиса. Многие люди предпочли в это время купить землю по невысокой цене, чтобы затем построить дома в соответствии с собственными финансовыми возможностями и по собственному графику. Однако этот способ застройки имеет и очевидные недостатки: готовность поселка зависит от обстоятельств жителей и никак не регулируется девелопером. "Даже те, кто купил участки и собирался строить дома самостоятельно, все чаще отказываются от своей затеи, потому что понимают, что сэкономить не удастся, а если построишь, то не факт, что построит сосед, и "шанхай" будет точно обеспечен",— говорит Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Вывод на рынок новой партии "бесподрядных" проектов наверняка приведет к снижению цен на сотку, но вряд ли значительно стимулирует спрос. Рынок уже достаточно насытился подобными предложениями за прошедшие два года, а платежеспособные покупатели имеют возможность выбирать как дома в активно строящихся поселках, так и уже готовые предложения. Уже сейчас наблюдается снижение интереса к "бесподрядным" участкам. На рынке участков без подряда мы наблюдаем некоторое снижение активности, число июньских сделок на 12% меньше, чем в мае,— отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость".— Наблюдается отложенный спрос, сделки растягиваются во времени. Если весной решения о приобретении принимались покупателями за неделю, то летом мы наблюдаем увеличение срока до месяца".

Элита не торгуется

В элитном секторе постепенно растет спрос, особенно на готовые дома, а также увеличивается средний бюджет сделок.

Александр Рыков из Penny Lane Realty отмечает новые тенденции этого лета: "Во-первых, снова появились потенциальные покупатели дорогих домов с бюджетами более 5 млн. В течение кризиса таких людей были единицы. Сейчас эти люди совершают сделки с домами под $10 млн. Во-вторых, все чаще дома продаются именно за те деньги, которые просят продавцы, а не со значительными скидками, как это было на протяжении последних полутора лет. Это является следствием некоторого дефицита теперь уже не только качественных предложений на первичном рынке, но и в обжитых районах на вторичке. Все чаще мы видим типичную ситуацию. Приходит покупатель и предлагает меньшую цену по сравнению с ценой предложения. Продавец говорит, что он уже ведет переговоры с кем-то другим, кто дает больше. Покупатель думает, что продавец блефует, а через несколько дней узнает, что дом, который ему так понравился, действительно продан. Такой своего рода аукцион мы наблюдали в течение июня несколько раз".

"Клиент должен быть предельно внимателен к тому продукту, который он выбирает. Например, если он остановил свой выбор на проекте повышенной готовности, то здесь решение надо принимать быстро, иначе либо его могут приобрести другие, либо цена на такого рода недвижимость может возрасти, так как проектов, находящихся в высокой стадии готовности, мало",— подтверждает Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций холдинга Rodex Group.

Летом традиционно растет интерес покупателей к недвижимости в поселках, расположенных у воды, на берегу естественного водоема. Этим небывало жарким летом такая тенденция усилилась. "В таких поселках, как Crstal Istra, "Высокий берег", "Лазурный берег", сейчас довольно хорошо идут продажи как домов, так и участков. В уникальном поселке "Пирогово", одном из самых привлекательных предложений по соотношению цены и качества, продан последний готовый дом",— констатирует управляющий партнер компании Soho Estate Елена Первакова.

Таким образом, можно отметить две разнонаправленные тенденции, характерные для загородного рынка. В сегменте экономкласса уже началось перенасыщение самыми дешевыми предложениями участков без подряда. Вполне вероятно "проседание", снижение темпов продаж в таких проектах и, соответственно, затягивание сроков выполнения девелоперами своих обязательств по строительству инфраструктуры. А в верхнем ценовом сегменте, наоборот, намечается некоторый дефицит, особенно в поселках высокой степени готовности. Впрочем, этот дефицит не настолько велик, чтобы можно было прогнозировать существенное повышение цен до начала следующего сезона.