Заградподряд

Строительство и ремонт загородной недвижимости по сравнению с ремонтом городской квартиры дело гораздо более хлопотное. Из-за сложности выполняемых работ отношения с подрядчиком требуют гораздо более жесткой регламентации, а значит, и более тщательного юридического сопровождения.

Договор первый, с архитектором

Всякую строительную активность можно весьма условно разделить на строительство, реконструкцию и ремонт. Следует различать строительные объекты капитальные (дом, дача) и легкие (гараж, беседка, навес, хозблок, теплица, сарай, баня). На строительство или реконструкцию капитальных зданий и сооружений требуется разрешение на строительство, выдаваемое органами местного самоуправления после утверждения и согласования проекта в различных государственных или муниципальных органах. На возведение легких построек получение разрешения на строительство не требуется (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса).

     Однако как капитальные, так и легкие здания и сооружения не могут строиться за так называемыми "красными линиями" — в санитарной, водоохранной или иной зоне с особым режимом использования земель. Ремонтные работы, как правило, не требуют получения разрешения на их проведение, если речь не идет о переустройстве или перепланировке помещения. Однако из-за запутанных строительных норм и правил провести четкую грань между ремонтом и переустройством довольно трудно. Скажем, в Москве замена столярных изделий (например, установка пластиковых окон) без изменения размеров, цвета и рисунка переплета остекления не считается переустройством, а в отдельных населенных пунктах других субъектов федерации это считается переустройством. А кое-где даже на наружную покраску дома в другой цвет потребуется разрешение.

     Досконально разобраться в правилах не под силу ни одному юристу. Обычно этому учат не в юридических, а в строительных и архитектурных вузах. Поэтому начните преобразования в собственном доме с консультации с архитектором или инженером-строителем. В случае если у них (или у вас) возникнет вопрос, не потребуется ли получать разрешение на отдельные виды работ, обратитесь с соответствующим письменным запросом в орган местного самоуправления. Письменный ответ, подтверждающий отсутствие необходимости получать разрешение на строительство, убережет вас от возможных неприятностей. Для того чтобы убедиться, что ваша беседка не нарушает "красную линию", достаточно иметь кадастровый план участка с нанесенными на него соответствующими обозначениями. Однако часто встречаются случаи, когда права на землю надлежаще не оформлены, а дачник или селянин пользуется земельным участком на основании старых правоустанавливающих актов, в которых не обозначены не только "красные линии", но порою вообще нет плана участка. В этом случае желательно все-таки закрепить свои права на землю как следует, чтобы избежать проблем при встрече со специалистами по сносу чужих дач.

     В случае если вы обратились к архитектору или инженеру-строителю за консультацией, устной беседы недостаточно. Требуйте составления письменного заключения: слова к делу не подошьешь. Если ваш строительный эксперт откажется от своих слов, расплачиваться за его ошибки придется вам. Но если его заключение будет письменным, впоследствии вы можете предъявить к нему иск о взыскании убытков, причиненных неправильным заключением. Впрочем, предъявлять такой иск вряд ли придется: любой эксперт ответственно относится к тому, что пишет на бумаге.

     Если разрешение на строительство, по мнению эксперта, требуется, что ж, значит, надо его получать. Оформление его лучше поручить архитектору или архитектурно-строительной фирме. В этом случае вам необходимо будет заключить договор на составление проекта, обязательно оговорив в нем обязанность подрядчика получить разрешение на строительство. Уже на этой стадии необходимо руководствоваться правилом номер один по общению с подрядчиками — правилом минимальных авансов. В идеале вообще не следует платить никакого аванса: получив деньги, среднестатистический подрядчик теряет к вам интерес. Его уже не будут волновать ни сроки, ни качество работ. Собственно, вся его работа будет заключаться в том, чтобы вяло отбиваться от ваших претензий. Если ваш архитектор утверждает, что для получения каких-либо согласований нужно куда-то заплатить деньги (например, за проведение экологической экспертизы), сами идите к соответствующему чиновнику и сами платите.

Договор второй, со строителями

После того как вы определились с разрешением на строительство, вам предстоит выбрать подрядчика и заключить с ним договор на проведение строительных или ремонтно-строительных работ. В зависимости от специализации подрядчика такие договоры можно разделить на генеральный договор подряда и простой. В случае генерального подряда ваш контрагент (генеральный подрядчик) выполняет все виды предусмотренных проектом работ. Если у него нет специалистов для отдельных видов работ, например газовщиков, он самостоятельно приглашает других исполнителей (субподрядчиков) для выполнения части работ. Вы вправе оговорить свое право участвовать в выборе подрядчика, но обычно генподрядчик делает это самостоятельно. Однако, в случае если привлечение субподрядчика выходит за рамки сметы, он обязан согласовать с вами дополнительные расходы, иначе вы вправе отказаться платить лишнее.

     Если генподрядчика нет, а вы самостоятельно нанимаете сначала каменщиков, потом штукатуров и плиточников, то поручите вашему архитектору осуществление авторского надзора. Когда заказчики в целях экономии этого не делают, часто оказывается, что работы выполнены ужасно, смета намного превышена, а найти виноватого невозможно. Генподряд удобен тем, что в случае строительного брака или иных нарушений договора вам не нужно искать виноватого: генподрядчик вместе с архитектором, осуществляющим авторский надзор, отвечает за все. Вы вправе требовать с него компенсации за любой ущерб независимо от того, кто его причинил — работники генподрядчика или субподрядчики. После удовлетворения ваших претензий он, как правило, вправе взыскать убытки с виновника брака, но по большому счету взаимоотношения субподрядчика и генподрядчика — совсем не те проблемы, которые вас должны заботить.

     Разумеется, в любом случае — при договоре генподряда или простом договоре — вы должны руководствоваться правилом минимальных авансов. В идеале вы должны внести аванс не больше стоимости применяемых подрядчиками материалов. Если сроки исполнения договора подряда превышают месяц, разумнее всего разбить работу на определенные этапы и осуществлять расчеты по окончании каждого этапа.

     Окончанием этапа работ или всех работ в целом является акт приема-сдачи работ. Не будучи специалистом в строительных технологиях, оценить работу вы не сможете. Поэтому необходимо позаботиться, как уже говорилось, либо об авторском сопровождении работ архитектором, либо о найме инженера — строительного технолога, который вместо вас будет спорить с вашим прорабом. Приглашенные специалисты помогают не только сберечь нервы при общении с подрядчиками, но и дают существенную экономию, не позволяя строителям раздувать сметы, нарушать строительные технологии.

Форма и виды договоров подряда

Даже если вы нанимаете бригаду гастарбайтеров, все договоры необходимо заключать в письменной форме. Устные договоренности либо забываются, либо толкуются в пользу одной из сторон. Письменная форма — это необязательно составление некоего строгого документа с заголовком "Договор". Например, если вы пригласили сметчика строительной фирмы, который через некоторое время принес вам готовую смету, подписанную руководителем строителей, а вы ее утвердили, то договор считается заключенным в письменной форме. Письменная форма считается соблюденной и в случае, если вы, например, по факсу отправили строителям заявку, а они факсом же подтвердили, что выполнят те работы, которые вы запрашиваете. Более того, договор считается заключенным и в случае, если вы откликнулись на рекламное объявление, в котором фигурировала цена (как правило, сильно заниженная). Поэтому, если в рекламе или бумагах переписки со строителями фигурировала одна цифра, а потом строители подсовывают вам другую, у вас есть право настаивать на ранее обещанной низкой цене.

     При заключении договора подряда необходимо оговорить, чьим иждивением обеспечиваются материалы, т. е., проще говоря, строится дом из материала заказчика или из материала подрядчика. У обоих вариантов свои плюсы и минусы. Если материалы ваши, то, вероятнее всего, вы с вашим архитектором и декоратором лучше определитесь, что именно, какого качества и по какой цене покупать. Да и психологически легче покупать дорогие отделочные материалы самому. С другой стороны, в случае строительного брака подрядчик всегда может сослаться на то, что брак допущен из-за ненадлежащего качества выбранных вами материалов. Какие-то однозначные рекомендации в данном случае давать сложно. Например, при выборе материалов, применяемых при устройстве вентилируемых фасадов, лучше либо нанимать специалистов, рекомендованных производителями, или тех, кто имеет сертификаты, подтверждающие их квалификацию при работе по таким технологиям. В этом случае выбор материалов можно доверить подрядчикам. Если же речь идет о финишной отделке по традиционной технологии, а ваши строители в дизайнерских изысках не замечены, то лучше выбрать материалы, скажем плитку, самому либо с архитектором, доверив подрядчикам выбор плиточного клея и прочих вспомогательных материалов. Но и тут нужен контроль. Например, многие не очень опытные мастера покупают материалы на строительных рынках. Более продвинутые понимают, что на строительных рынках не всегда можно обеспечить правильные условия хранения товара, а потому делают закупки либо напрямую у изготовителей, его официальных дилеров или в больших магазинах вроде OBI или "Старик Хоттабыч", которым в случае чего всегда можно вернуть некачественный товар. К тому же в некоторых магазинах существует практика money back. Если у вас образовались излишки материалов, товары с ненарушенной заводской упаковкой можно вернуть в такие магазины или обменять при наличии чека.

В случае если подрядчики нарушают сроки, им не позавидуешь. Согласно закону "О защите прав потребителей", пени за нарушение сроков выполнения работ составляют 3% в день. Даже если в договоре предусмотрены более мягкие санкции, в законе специально сделана оговорка, что все условия договора, ограничивающие права потребителя, считаются ничтожными, т. е. недействительными.

     Однако у строителей тоже есть права. Они на совершенно законных основаниях могут затянуть стройку, если, например, вы не обеспечили их необходимыми материалами. Если вы вносили изменения в проект в процессе строительства, у них будет также и законное основание увеличить смету расходов. Другое дело, что любые изменения условий договора должны осуществляться лишь по взаимному письменному согласию сторон.

     Успешному исходу отношений со строительными подрядчиками могут помешать и другие обстоятельства. Например, то, что для выполнения работ вы пригласили не компанию, с которой есть что взыскать, а бригаду гастарбайтеров. В последнем случае ваши строители просто разбегутся, так что предъявлять ни формальные, ни неформальные претензии будет попросту некому. И поэтому, хотя услуги строительных фирм значительно дороже услуг заезжих специалистов, с точки зрения перспективы судебного разбирательства лучше заключать договоры только с фирмами.

     Впрочем, и тут есть тонкости. Некоторые фирмы являются по своей сути пустышками, лишь оболочкой, прикрывающей такую же бригаду шабашников: имущества у такой фирмы нет, выручка не отражается на балансе. А бывает и так, что и вполне солидная компания, какой-нибудь дилер пластиковых окон, учреждает такую фирму-пустышку для того, чтобы обезопасить себя от исков потребителей. Поэтому не нужно клевать на громкие названия строительных компаний и цветистую должность прораба. Иногда проще заключить договор непосредственно с прорабом: фирма, у которой нет ничего, кроме учредительных документов и печати, практически ничем не отвечает по обязательствам, а физическое лицо отвечает всем своим имуществом. Ну, а если заключаете договор с юридическим лицом, требуйте помимо рекомендательных писем и бухгалтерский баланс за прошлый год, желательно с заключением аудитора.

МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ

Редакция приглашает специалистов в области права, желающих поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail: lawyer@kommersant.ru