«Бонус» в рассрочку

В сложных экономических условиях девелоперы ищут новые инструменты привлечения инвесторов. Так, компания «Комстрин» решила реализовать в Перми уже опробованный на московском объекте продукт. Она предложила инвесторам приобретать в строящемся БЦ «Бонус» офисные площади от 27 кв. м по 90 тыс. руб. за «квадрат». В эту стоимость входит ремонт, который обязуется сделать девелопер, а кроме того, «Комстрин» обещает покупателям выплачивать по 10% годовых в течение двух лет, даже если на приобретенные площади в этот период не найдется арендатора. Эксперты сдержанно оценили такой подход: по их мнению, девелопер в любом случае получит деньги еще на стадии строительства, а инвестор даже с учетом двухгодичных процентов заплатит довольно высокую цену.

Вчера на Камском форуме профессионалов рынка недвижимости московский девелопер «Комстрин» презентовал проект БЦ «Бонус», который появится на пересечении улиц Горького и Революции. Как рассказала гендиректор ООО «Комстрин-Пермь» Марина Коноплева, проект находится в активной стадии строительства, разрешение было получено в конце прошлого года. Проектировщик — американское бюро Swanke Hayden Connell Architects. Это будет семиэтажное здание площадью чуть больше 10 тыс. кв. м. На первых двух этажах разместятся торговые площади, с третьего по шестой — офисы различной «нарезки» (от 27 до 200 м), на седьмом этаже запроектирован ресторан. Наземный и подземный паркинг включает более ста машиномест. Управлять объектом будет УК «Виктория-Сервис» (управляет другим проектом «Комстрин» — ЖК «Виктория»). Сдача объекта запланирована через два года — в 2017 году. Объем инвестиций составляет порядка 700 млн руб., это средства «Комстрин» и частных инвесторов.

При этом девелопер намерен на стадии строительства предлагать офисную часть БЦ для продажи сторонним инвесторам, для этого разработан специальный продукт, который уже реализуется в Москве в строящемся БЦ G10. Как пояснил замгендиректора «Комстрин» Кирилл Арестов, коммерческие площади сегодня позиционируются как наиболее надежный инструмент вложения денег. По расчетам «Комстрин», депозиты в госбанках сегодня приносят порядка 8% годовых, инвестиции в жилую недвижимость — 7%, а коммерческие площади способны генерировать от 10 до 13% годовых. Продукт, который предлагает девелопер, предусматривает гарантированную доходность в течение двух лет. «Клиент покупает офис в нашем БЦ. Мы как девелопер гарантируем, что будем выплачивать в течение двух лет 12% годовых от той стоимости, которую инвестировали в покупку, вне зависимости от того, сдадите вы свои площади в аренду или нет. В момент покупки инвестор с застройщиком заключают договор долевого участия и договор предварительной аренды, согласно которому девелопер обязуется после получения свидетельства о собственности взять помещение в аренду. Нюанс в том, что, как арендатор, мы можем сдавать помещение в субаренду», — раскрыл механизм господин Арестов. В стоимость покупки также входит ремонт помещения, который осуществляет девелопер. В московском БЦ продаются площади от 80 кв. м под 12% годовых. «Комстрин» решил реализовать эту практику и в регионах, первым объектом станет пермский БЦ «Бонус». Стоимость 1 кв. м в нем составит 90 тыс. руб., доходность, которую гарантирует застройщик в течение двух лет, — 10%.

«Сегодня ситуация такая, что девелоперы придумывают различные способы реализации своих объектов, кризис заставляет вертеться. Такой проект создается, чтобы зарабатывать на стадии строительства, это метод продать площади. Судя по заявленным параметрам и нарезке БЦ, они ориентируются на микроинвесторов. Инвестор даже с учетом выплаты доходов за два года заплатит 72 тыс. руб. за кв.м. Это притом, что в своей экономике девелопер закладывал стоимость метра, я думаю, порядка 60 тыс. руб.», — предполагает директор ООО УК «Столица-Пермь» Константин Копытов (ТРК «Столица», офисный центр «Эко»). Он также отмечает, что в том же БЦ «Эко» собственник может реализовать площади в районе 70 тыс. руб. за 1 кв. м уже с арендаторами. «А что будет через два года? Ведь срок окупаемости для инвесторов, которые войдут в проект, не два года, а более десяти. Девелопер-то свои средства уже получил», — добавляет господин Копытов. Гендиректор ООО «Гудвил» (управляет БЦ «Кэпитал») Лилия Аюпова сомневается, что доходность можно гарантировать, пока объект не построен. «Сегодня в Перми уже хватает бизнес-центров, а через три-четыре месяца вакантных площадей станет еще больше — до 30%. К тому же когда множество собственников у одного объекта — управлять им крайне сложно, это я знаю по собственному опыту», — отмечает собеседница „Ъ“.