Инвестиционное восстановление

Рынок инвестиционного консалтинга медленно, но верно восстанавливается, хотя его объем еще не приобрел докризисных показателей. Инвесторы осторожно "примеряют" новые и пересматривают остановленные проекты, а значит, и перечень услуг, которые они заказывают консультантам, выглядит иначе.

Михаил Баженов, старший менеджер отдела корпоративных финансов PwC, наблюдает постепенное восстановление рынка консалтинга инвестиционных проектов. "Правительства регионов и компании разморозили ряд проектов, пересмотрев концепции реализации проектов и рисков. Прежде всего это заметно по постепенной реализации крупнейших проектов с применением механизмов ГЧП: Западный скоростной диаметр, Невская вода, проект строительства мусоросжигательного завода и других. Такие проекты особенно нуждаются в детальной проработке и консультационной поддержке — финансовой, технической, юридической и иногда страховой", — говорит Михаил Баженов. По его словам, инфраструктурные проекты, поддерживаемые государством или его институтами, развиваются сейчас наиболее активно, объем исключительно частных проектов растет существенно более медленными темпами.

Сергей Михайлов, директор по развитию бизнеса Aktor S. A. (греческий консорциум Helector S.A. — Aktor Concessions S.A. — Aktor S.A планирует построить мусоросжигательный завод по схеме ГЧП стоимостью €300 млн), рассказывает, что консорциум привлекал ряд консультантов. "Финансовым и налоговым консультантом у нас была Ernst & Young, юридическим — Clifford Chance, страховым консультантом — Marsh, — говорит он. — Все три консультанта хорошо зарекомендовали себя в подобных проектах как в России, так и за рубежом. Мы всегда используем внешних консультантов для проектов ГЧП, финансируемых за счет средств акционеров и банков. В технических вопросах консорциум опирается на своих экспертов, так как это специфические технологии процесса обращения с отходами. Эти технологии разрабатывались в течение нескольких лет в рамках реализации проектов в разных странах мира со строгими экологическими требованиями". Сергей Михайлов считает, что рекомендации консультантов хорошо дополняют международный опыт компании по разработке проектов. "Кредиторам нужны гарантии от консультантов, когда речь идет о таких сложных проектах ГЧП. Поэтому помимо этих трех консультантов мы должны также привлекать консультантов по другим вопросам, в том числе экологическим", — добавляет он.

Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, также считает, что рынок инвестиционного консалтинга постепенно восстанавливается, хотя до докризисных показателей он пока так и не дошел. "В связи с кризисом несколько изменился портрет инвесторов. Ряд инвестиционных компаний, которые работали в Петербурге до 2008 года, ушли с рынка. Другие компании, которые ранее не рассматривали Северную столицу как перспективную с точки зрения инвестиций, напротив, начали работать с недвижимостью нашего города. Это заметно, к примеру, в банковском секторе. Некоторые банки, которые активно инвестировали в недвижимость до кризиса и потеряли в связи с падением часть стоимости активов, приостановили инвестиции в коммерческую недвижимость. Другие игроки сектора, которые ранее не так сильно вкладывали в недвижимость, напротив, одни из первых после кризиса стали входить в проекты кредитования объектов недвижимости", — приводит пример Андрей Розов.

Однако специалист отдела финансового консультирования аудиторско-консалтинговой группы "Банко" Дмитрий Широков считает, что инвестиционный консалтинг находится в стадии стагнации. "Интерес инвесторов незамедлительно породит спрос на связанные с инвестиционным процессом услуги. Вопрос лишь в том, когда настанет фаза выхода из кризиса. Пока начало такой фазы даже не наблюдается, — говорит он. — Инвесторы больше "примеряются", считают, думают, чем готовы к реальным действиям и вложениям. Соответственно, объем спроса на услуги консультантов очень небольшой и скорее держится за счет проектов, начатых до или сразу после кризиса. Рост наблюдается лишь в узком сегменте областей — жилая недвижимость, торговля", — говорит аналитик.

По мнению Дмитрия Широкова, приоритетом на сегодня являются цена и срок окупаемости вложения. "Накоплен негативный опыт, который порождает особую осторожность. Многие инвесторы поплатились финансовым благополучием, переоценив свои силы до кризиса. Сегодня больше уделяется внимания планированию проектов, поиску возможностей оптимизировать расходы и отказаться от излишеств", — констатирует он.

Директор направления генподрядной компании STEP Дмитрий Гершон отмечает, что брокеры вернулись к докризисным показателям, но инвестиционные консультанты пока еще не в полной мере восстановили свой бизнес. "Пик инвестиционных проектов, которые будут реализовываться в Петербурге, еще впереди. Последние три года в городе стартовали единицы таких проектов. Только сейчас девелоперы начинают инвестировать в новые объекты и, соответственно, в их концепции", — говорит Дмитрий Гершон. По его словам, девелоперы не возвращаются к реализации проектов, которые стартовали до кризиса и были заморожены, в том виде, в каком они планировались изначально. "За последние три года рынок очень сильно изменился, а объекты коммерческой недвижимости живут совсем в других условиях. Рост, который мы наблюдали в 2005-2007 годах, происходил на сверхспекулятивном рынке, когда на такие показатели, как денежный поток, который генерирует объект, или сроки его окупаемости, обращали мало внимания. Кто-то считал, что он сможет расплачиваться по кредитам не из доходов объекта, а постоянно перекредитовываясь. Сейчас банки и девелоперы прочно стоят на земле, вряд ли кто-то будет затевать проекты с расчетом профинансировать их только за счет кредитов. А для этого нужно придумать правильную концепцию, в чем сильны консультанты. Думаю, что если в экономике не случится глобальных катаклизмов, в ближайшие годы у них будет много заказов", — говорит эксперт.

Уже сейчас, по его наблюдениям, наиболее востребованными услугами консультантов со стороны инвесторов являются реконцепция старых объектов и создание по-настоящему концептуальных объектов. "Сейчас никому из арендаторов неинтересно открываться в обычном торговом центре, пусть и неплохо расположенном. Их нужно привлекать уникальной концепцией, соседями, которые могут помочь создать нужный поток клиентов и так далее. То же самое и с офисами. В этом сегменте появляется очень мало новых арендаторов, их нужно переманивать. А сделать это можно в первую очередь за счет дополнительной ценности, иногда нематериальной, которую предлагают управляющие компании. Причем пример Technopolis показывает, что объекты, которые смогли создать эту дополнительную ценность, могут заполняться и в условиях кризиса".

С ним согласна директор проекта "Невская ратуша" Ирина Анисимова: "Многие компании заказывают обновление ранее выполненных исследований, концепций, некоторые рассматривают возможность "реконцепта" старых проектов в связи с новыми реалиями — все-таки кризис многое поменял в рынке и головах. Приоритет сейчас — рыночная конъюнктура и возможность прогнозирования спроса на будущее. Не думаю, что кризис закончился, но рынок потихоньку восстанавливается".

Евгения Петрова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, говорит, что клиент готов платить больше за качественный системный анализ. "Востребован правовой аудит имущества, вовлекаемого в инвестиционный процесс, и разработка подробных схем реализации инвестиционного проекта. Правовой аудит был и остается обязательной частью сделки по приобретению имущества, проводимый с целью выявления и оценки юридических рисков, минимизации негативных последствий в результате наступления обстоятельств, обусловленных причинами правового характера, — рассказывает Евгения Петрова. — Стойкий интерес к консалтинговым услугам объясняется тем, что в инвестиционный процесс вовлекается имущество, находящееся не только в государственной, но и в частной собственности (земельные участки, находящиеся в частной собственности)".

По словам Ирины Анисимовой, если в самый разгар кризиса очень востребованы были услуги по оценке инвестпроектов, земельных участков, залоговых активов, то сейчас восстановился спрос на брокеридж, клиенты заказывают ТЭО, разработки концепций. Это хороший знак. "Клиентов интересует помощь в привлечении финансирования, структурирование сложных сделок, оптимизация предполагаемой операционной структуры бизнеса, анализ налоговых и юридических рисков, — комментирует Михаил Баженов. — Достаточно большой спрос существует на услуги в области привлечения долгового финансирования на принципах проектного финансирования. Инициаторы проектов стремятся ограничить проектные риски и разделить их с кредиторами проектов, а также использовать более сложные финансовые механизмы, которые применяются в мировой практике. Рост активности в сфере увеличения объема инвестиций в новые проекты обеспечивает спрос на консалтинговые услуги по всему периметру связанных вопросов. При этом на рынке ощущается осторожность и недостаток уверенности в продолжении развития положительных тенденций в среднесрочной перспективе. События на мировых рынках, безусловно, сказываются на настроениях инвесторов и их готовности вкладывать средства в длительные инвестиционные проекты".

По словам Андрея Розова, прежде всего есть спрос на структурирование сделок купли-продажи, привлечение соинвесторов в проекты, рефинансирование кредитов и выдачу кредитов под залог недвижимости, привлечение проектного финансирования. "Если говорить о коммерческой недвижимости, то, на мой взгляд, сейчас с инвестиционной точки зрения наиболее интересны проекты в сфере ритейла. Этот рынок обладает хорошими показателями роста, здесь динамичнее показатели компрессии ставок и есть хороший потенциал роста стоимости объектов за счет увеличения арендных ставок", — заключает Андрей Розов.