Застройщики отрываются от земли

В Екатеринбурге назревает дефицит земельных участков под строительство. Застройщики утверждают, что объема, выставляемого на аукционы, для развития строительной отрасли недостаточно и ищут альтернативные варианты пополнения собственного земельного банка, среди которых выкуп земельных участков у собственников и редевелопмент промплощадок.

Земельный лимит

В 2010 году объем сданного жилья в Екатеринбурге впервые пересек отметку в 1 млн кв. метров. 2011 год стал новым годом рекордов — показатель вводимых «квадратов» достиг 1 млн 50 тыс. В 2012 и последующих годах муниципалитет планирует сохранять объем вводимого жилья на миллионном уровне. За последние три года количество земли, выставляемой на аукционы, последовательно росло. По данным Главархитектуры города, в 2010 году было реализовано порядка 30,4 га, в 2011 — 41,6 га, а с начала 2012 года с торгов ушло около 64,9 га, до конца года планируется реализовать еще порядка 33,5 га.

Однако, по словам министра строительства Свердловской области Сергея Федорова, планы по вводу жилья в нынешнем году могут остаться только на бумаге — за первые шесть месяцев 2012 года Екатеринбург отстал от запланированных показателей на 34%. Одна из основных причин, по мнению министра, — острая нехватка земельных участков под строительство. Начальник управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Вяткин говорит, что территории под застройку до 2025 года определены, и город сохранит существующий темп ввода жилья, не стремясь к его увеличению. «Мы считаем, что для Екатеринбурга 1 млн кв. метров в год — это предел. Больше нам строить не нужно, потому что тут есть свои сдерживающие моменты. И главным является покупательская способность населения», — комментирует господин Вяткин.

Тем временем стоимость земли, даже требующей расселения жильцов, бьет исторические рекорды. На первых торгах по развитию застроенной территории весной прошлого года, где были выставлены два участка с ветхими домами, компании-победители были едва ли не единственными участниками. За год ситуация кардинально поменялась. На одном из последних подобных аукционов на приобретение участка площадью порядка 25 га в районе улиц Машинной—Луганской, предполагающего отселение жильцов, претендовали сразу 15 компаний-застройщиков. В результате лот был продан почти за 80 млн рублей, сумма в15,5 раз превышала первоначальную цену. По признанию представителей горадминистрации, этой цифрой был побит исторический рекорд Екатеринбурга по аукционным продажам.

«Земля как бы есть, но ее как бы и нет. Полностью свободной земли действительно мало. И эти участки не удовлетворяют спрос Екатеринбурга. Речь идет не просто об участках для строительства, а земельных участках, обеспеченных соответствующей инфраструктурой, дорогами, магистральными сетями, объектами социального назначения», — поясняет гендиректор корпорации «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. По его мнению, дефицит участков может привести к ажиотажу на строительном рынке. «Так как потребность жилья в Екатеринбурге измеряется примерно в 700 тыс. кв. метров в год, сейчас мы должны иметь в запасе около 2 млн кв. метров жилья, так как процесс строительства достаточно долгий, до трех лет. Сегодня у застройщиков такого объема земли нет», — говорит господин Ананьев.

По мнению директора по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» Александра Погончика, проблема нехватки земельных участков остро стоит, прежде всего, перед небольшими компаниями-застройщиками. «Дело в том, что крупные фирмы идут по пути освоения больших территорий, требующих больших инвестиций. Это по плечу только компаниям, имеющим хорошую финансовую базу и мощный административный ресурс. Что касается средних или мелких застройщиков, у них действительно проблемы — на аукционы практически не выставляются небольшие и даже средние участки, и эти застройщики должны либо объединяться, либо присоединяться к более крупным», — считает господин Погончик.

Старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang La Salle Марина Гордеева считает, что в масштабах всего города особого недостатка площадок под застройку не наблюдается, что связано с развитием Екатеринбурга к окраинам. «В то же время в центре действительно есть серьезная нехватка участков, особенно крупных, на которых можно реализовать проект комплексной застройки. Найти землю под точечный проект можно», — комментирует она. Руководитель коммерческого управления девелоперской компании «Малышева-73» Виктория Халина соглашается, что свободных участков большой площади в центральных районах города не найти. Поэтому помимо участия в аукционах компания выкупает землю у собственников, что, по словам госпожи Халиной, сопоставимо по стоимости с участием в торгах. Приоритет отдается комплексному освоению территории — участкам порядка 3-4 га, которые можно найти только в отдаленных от центра районах. «Точечная застройка неинтересна крупным застройщикам. Это большая нагрузка на один участок — высокая стоимость земли не распределяется по площади, а концентрируется в одной „точке“, что существенно удорожает стоимость квадратного метра. В самом городе сегодня достаточно сложно найти земельные ресурсы, он довольно плотно застроен. Если сносить старый жилой фонд, это огромные инвестиции», — считает Виктория Халина.

По мнению заместителя гендиректора компании «Ренова-СтройГруп-Академическое» Александра Рыжкова, проекты комплексного освоения территорий, возможно, единственный выход из ситуации дефицита земельных участков. «Такой подход позволяет вести проектные работы без ограничений, задаваемых застройкой и старой инфраструктурой, применять при строительстве инженерных сетей и недвижимости современные технологии и материалы и создавать комфортную городскую среду обитания в соответствии с современными тенденциями в урбанистике», — комментирует господин Рыжков.

Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль утверждает, что земли в городе достаточно, однако большей частью она занята существующими постройками. «Есть промзоны, ветхое жилье различного типа — от деревянного одноэтажного до хрущевских многоэтажек, которые выработали свой ресурс. А это все — потенциальные участки для застройки. Есть и свободные территории, на окраинах их довольно много. Есть большой план развития Широкой Речки, ВИЗа, связанный отчасти с планами по „Экспо-2020“, поэтому все разговоры о том, что недостаточно земельных участков, — только разговоры», — высказывает он свое мнение.

Сносный вопрос

Осваивать застроенные территории застройщики готовы, однако считают, что без помощи государства в этом деле не обойтись. После приобретения участка с ветхим жильем, говорит исполнительный директор НП «СРО „Гильдия строителей Урала“» Вячеслав Трапезников, застройщик остается один на один с жильцами. «Когда становится известно об аукционе, все начинают прописываться, селить к себе родственников и мечтать о виллах в Каннах. Закон обязывает с ними договариваться. Нет возможности обратиться в суд, к независимому оценщику, выплатить эту сумму и выселить человека», — считает он. Валерий Ананьев приводит пример из своей практики — на территории нового микрорайона, возведенного застройщиком, до сих пор находится ветхий дом на двух хозяев, с одним из которых договориться не удалось: «Одного соседа отселили за 11 млн рублей, что вдвое дороже рыночной стоимости. А другой сосед затребовал 30 млн. На такие вещи мы не можем пойти. Все эти затраты идут в счет строящегося объекта, и это было бы нечестно в отношении будущих жильцов. Этот домик на клочке земли в пять соток до сих пор существует, и мы не знаем, когда хозяин примет решение». Вячеслав Трапезников предлагает для таких случаев разработать законодательный механизм, подобный изъятию собственности для муниципальных нужд, когда у застройщика в спорных ситуациях появлялось бы право обращаться в суд.

Заводы обживаются

Еще одним вариантом увеличения объема земли, вовлекаемой в оборот, участники рынка называют развитие так называемых частных свободных земель — участков, принадлежащих большим заводам или лендлордам — крупным землевладельцам, которые долгое время их не используют. По словам Михаила Вяткина, такие земли занимают порядка 40% территории города. «Они предусмотрены Генпланом под строительство жилья и находятся в частной собственности крупных компаний, которые пока не спешат вкладывать деньги в освоение этих территорий. Там есть и наработанная граддокументация. И таких земель у нас очень много. Это и Северный Химмаш, и Академический, и Горнощитский район. Наша задача — ускорение вовлечения в оборот этих земель», — отмечает он.

О переносе вредного производства за пределы Екатеринбурга и застройке освободившихся площадок муниципалитет активно заговорил после принятия нового Генплана, который предусматривает вынос порядка 40 таких предприятий. Подобные территории имеют серьезную ресурсную составляющую и позволят достаточно быстро восполнить дефицит участков под строительство, считает заместитель начальника Главархитектуры Екатеринбурга Михаил Волков. «Сейчас мы видим, что развитие застройки на территории промплощадок более эффективно, потому что приходится договариваться с более ограниченным количеством собственников, либо сами собственники выступают в роли инвесторов и будущих застройщиков, как это произошло с „Уралобувью“. Либо это сторонний инвестор, который выкупает площадку у промышленного предприятия, как произошло с микрорайоном Бажовский, где был шарикоподшипниковый завод», — говорит он. По мнению руководителя проекта (департамент консалтинга компании S.A. Ricci) Александра Зуйкова, перспективность редевелопмента промзон определяет именно дефицит земельных участков в определенных районах или в городе в целом. «При прочих равных условиях затраты на редевелопмент 1 кв. метра в черте промзон на 35–50% выше, чем при строительстве 1 кв. метра на пустом участке. Но в случае повышенного спроса и дефицита земельных участков большие затраты покрываются ростом цены 1 кв. метра за счет высокого спроса на участки», — считает он. Однако такая ситуация больше характерна для Москвы и Санкт-Петербурга. При удалении от столиц потенциал редевелопмента существенно снижается, так же, как и уровень спроса, и покупательская способность населения.

Однако екатеринбургские застройщики активно осваивают это направление. Александр Погончик отмечает, что компания «ЮИТ Уралстрой» ведет переговоры с руководителями промпредприятий и выкупает площадки, которые не используются по назначению. Затраты на их освоение в Екатеринбурге соизмеримы с покупкой земли на аукционе, однако и объем пригодных для строительства территорий не безграничен. «Их приходится искать, договариваться с собственниками, которые не всегда соглашаются на такие предложения. Кроме того, возникают вопросы санитарных зон, перевода этих площадок в категорию разрешенного использования, подведения сетей», — говорит господин Погончик. Вопросами стимулирования собственников промпредприятий на переезд занялся, в частности, областной Союз промышленников и предпринимателей. По словам Валерия Ананьева, курирующего в организации строительную отрасль, выход может быть в создании технопарков. Застройщики же со своей стороны помогут в подготовке площадок и строительстве на этой территории жилья для заводских работников по льготным ценам. «Тогда предприятию будет интересно. Зачем тратить деньги на реконструкцию на существующей площадке, когда в другом месте для тебя уже все подготовлено и можно разворачивать новое современное производство», — говорит господин Ананьев, добавляя, что одновременно необходимо разрабатывать льготный налоговый и санитарный режимы.

В ближайшее время, как рассказал „Ъ“ Михаил Вяткин, под застройку пойдет промплощадка в Завокзальном районе. «Это территория между железной дорогой и Уралмашем, которая находится очень близко к центру. В настоящее время она в основном занята базами, общепитом. Железная дорога сегодня выносит грузовой транспорт на северный обход, поэтому мы поставили задачу — убрать все эти предприятия с территории и занять ее под жилую и общественную застройку», — говорит господин Вяткин. Кроме того, передачу под строительство части территории, прилегающей к проспекту Космонавтов, рассматривает и завод «Уралмаш».