Метры растут

Запущенные в прошлом году крупные ТРЦ Воронежа уже приблизились по уровню посещаемости к плановым показателям. Эксперты говорят о том, что рынок близок к насыщению, однако это не мешает девелоперам строить планы по запуску новых проектов.

В 2010 году в Воронеже были запущены в эксплуатацию три торгово-развлекательных центра (ТРЦ), которые на сегодня являются крупнейшими проектами коммерческой недвижимости региона. Девелоперы, с одной стороны, говорят, что посещаемость объектов приблизилась к плановым показателям, с другой – настаивают, что рынок уже достиг насыщения. Впрочем, новых инвесторов последнее, судя по всему, не смущает, и в ближайшие годы можно ожидать начала еще нескольких крупных проектов в сфере торговой недвижимости.

После запуска крупнейших девелоперских проектов Воронежа прошел год. В 2010 году был введен рекордный объем торговых объектов – свыше 250 тыс. кв. м GLA (gross leasable area – общая площадь, подлежащая сдаче в аренду). Если до 2009 года крупнейшим в городе был ТЦ «Московский проспект» Евгения Хамина и Николая Послухаева общей площадью 60 тыс. кв. м, то с середины 2009 года один за другим были введены в эксплуатацию сразу три торговых комплекса с площадью свыше 100 тыс. кв. м: сити-парк «Град», «Центр Галереи Чижова» и «Максимир». При этом «Град» площадью в 209 тыс. кв. м входит в пятерку крупнейших проектов в сфере торговой недвижимости в России. В этом же году открылась «Арена» площадью 65 тыс. кв. м.

В период активного строительства объектов главным и для девелоперов, и для экспертов был вопрос о том, насколько рынок будет насыщен с запуском новых крупных ТРЦ. Напомним, что у «Максимира» посещаемость ожидалась на уровне 20 тыс. человек в день, у «Града» — 30 тыс. в будни и 60 тыс. человек в выходные, у «Арены» — 20 тыс. в будни и до 40 тыс. человек в выходные, у «Центра Галереи Чижова» было запланировано не менее 30 тыс. посещений в день. На четыре этих проекта в день получалось порядка 120 тыс. человек. В месяц — 3,6 млн человек. В целом ожидания посещаемости ТРЦ, судя по собственным данным девелоперов (см. таблицу), практически оправдываются, лишь некоторые объекты пока не вышли на плановые показатели.

Сегодня обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей в Воронеже, по данным инвестиционно-консалтинговой компании «ИнвестОценка», составляет 399 кв. м, в то время как пороговый показатель насыщенности равен 500 кв. м. В России его преодолели 11 городов – Казань, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Нижний Новгород, Уфа, Ростов-на-Дону и Волгоград. В ближайшие два года к этому списку может присоединиться и Воронеж (в Москве этот показатель равен 343,5 кв. м на 1 тыс. жителей). Однако участники рынка расходятся в оценках степени насыщения рынка. Так, заместитель управляющего по вопросам аренды ТЦ «Максимир» Юлия Алферова отметила, что конкуренция на воронежском рынке среди торгово-развлекательных центров крайне высока, а рынок «перенасыщен». «За последний год после запуска основных крупных ТРЦ Воронежа все лидеры рынка перераспределили своих клиентов», – рассказала Юлия Алферова. Она отметила, что «Максимир» является единственным крупным ТРЦ в Левобережном районе, поэтому не испытывает конкуренции со стороны других торгово-развлекательных комплексов, расположенных в других частях города. По мнению Юлии Алферовой, рынок ожидает неминуемое перераспределение потребительского потока после запуска новых проектов, таких как ТРЦ «Мега» компании IKEA. «После захода на рынок IKEA остальные ТРЦ города потеряют от 10 до 30% посетителей. В целом же проходимость торговых центров будет зависеть от грамотности их маркетинговой политики. Кроме того, многие объекты будут вынуждены скорректировать средние арендные ставки, которые в нескольких ТРЦ явно завышены», – считает госпожа Алферова.

Гендиректор и совладелец ТЦ «Юго-Запад» Олег Сухов также считает, что рынок торговой недвижимости в городе уже насыщен. «За год после запуска новых крупных ТРЦ все объекты распределили посетителей, сейчас рынок относительно устоялся», – считает господин Сухов. Между тем он утверждает, что «оттока посетителей за последний год из ТЦ „Юго-Запад“ в связи с открытием „Центра Галереи Чижова“, сити-парка „Град“ и „Арены“ не произошло»: «Напротив, поток клиентов увеличился на 10% по сравнению с предыдущим годом». Олег Сухов связывает это с тем, что «Юго-Запад», во-первых, нашел свою ценовую нишу – это покупатель со средним достатком, во-вторых, торговый центр имеет районное значение и конкуренции в Юго-Западном микрорайоне Воронежа не испытывает. «Наиболее острая конкуренция среди торгово-развлекательных центов проявляется в Коминтерновском районе, где до 2010 года уже неплохо раскрутился „Московский проспект“, работали районные „Аксиома“, „Северный“, а в 2010-м запустились „Арена“ и „Град“», – считает господин Сухов. По его мнению, конкуренция между ТРЦ уже ощущается – по снижению арендных ставок в менее успешных комплексах и увеличению их в наиболее раскрученных. «Эта же тенденция будет наблюдаться и в дальнейшем: арендные ставки будут падать там, где менее удачная концепция ТРЦ и непродуманная маркетинговая политика приведут к меньшей посещаемости. В успешных торговых комплексах арендная стоимость падать вряд ли будет, а возможно, даже и возрастет», – резюмировал господин Сухов.

Андрей Чамкин, коммерческий директор компании-застройщика «Талай», запустившей объекты «Арена» и «Армада», напротив, придерживается мнения, что воронежский рынок далеко не близок к насыщению, а город готов вместить не один крупный торговый комплекс. А они неминуемо еще будут появляться. «Конкуренция за посетителя объективно присутствует, однако основные ТРЦ близки по показателям проходимости к тому, что закладывалось в бизнес-планах», – утверждает господин Чамкин.

Управляющий партнер Watconm Data Consutling Алексей Князев, проанализировав предоставленные цифры по посещаемости и площади ТРЦ, отметил высокие показатели «Центра Галереи Чижова» и «Солнечного рая». «В соотношении посещаемости и площади ТРЦ эти два комплекса близки к оптимальному уровню проходимости. От них чуть отстает „Арена“. Еще ниже – все остальные», – прокомментировал господин Князев. «Срок окупаемости и раскрутки ТРЦ сильно зависит и от общей экономической ситуации в регионе, и от маркетинговой политики, и, конечно же, от местоположения», – добавил он, подчеркнув, что «для нормальной раскрутки объекта и выхода на запланированный поток посетителей, как правило, одного года мало». «Для подведения итогов работы по достижению желаемого уровня посещаемости с момента запуска ТРЦ должно пройти, как минимум, полтора года – особенно это касается крупных объектов. Между тем, по аналогии с Москвой, воронежские ТРЦ по мере увеличения количества торговых площадей в городе постепенно будут снижать индекс посещаемости. «У новых ТРЦ всегда работает так называемый эффект новизны – люди идут посмотреть на только что запущенный объект. Затем показатели падают, и участники рынка распределяют потребительские потоки между собой объективно», – отметил господин Князев.

Эксперты отмечают также, что все торговые центры, открытие которых состоялось в 2010 году, сумели привлечь в свои объекты хороший пул арендаторов, и это, безусловно, сказалось на показателях работы объектов. Аналитик «ИнвестОценки» Алексей Москалев объясняет это привлекательным местоположением, масштабностью и удачной концепцией новых ТРЦ. В среднем по воронежскому рынку доля свободных площадей в новых торговых объектах, по данным эксперта, составляет до 25-30%, а в дальнейшем – ориентировочно в течение года – эта доля может сократиться до 15-20%.

Из-за того что ключевые арендаторы уже «сидят» в ТРЦ, арендные ставки в торговых центрах Воронежа значительно не изменились. Их диапазон на начало апреля составлял от 200 до 500 руб. за 1 кв. м в месяц для якорных арендаторов. Для операторов торговой галереи – от 700 до 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. В наиболее популярных торговых центрах, у которых есть так называемые «листы ожидания» (список арендаторов, готовых занять площади в объекте по мере их появления), максимальные ставки аренды могут достигать 5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц и выше. Однако руководитель направления коммерческой недвижимости агентства «Адвекс» Алексей Калинин считает, что процесс оттока арендаторов и покупателей в более успешные торговые центры со временем неизбежен: «И тогда управляющие компании этих объектов смогут увеличивать арендные ставки».

Сроки окупаемости инвестиций в свои ТРЦ девелоперы не раскрывают, однако источники, близкие к ним, говорят, что такие крупные проекты, как «Центр Галереи Чижова» и «Град», окупятся не раньше чем через десять лет: не случайно кредиты на их строительство пролонгированы до 2021 года.

Насыщенность рынка торговой недвижимости Воронежа, впрочем, не пугает девелоперов, которые планируют запускать новые проекты. Так, в начале 2012 года ожидается запуск на улице Ф.Энгельса многофункционального центра «Атмосфера» общей площадью свыше 34 тыс. кв. м. Проект был заморожен больше года, но сейчас группа «Новые строительные технологии» разобралась с частью проблемных долгов и активно ведет строительные работы на объекте. Кроме того, около 100 га в Новоусманском районе, в том числе под строительство «Меги», купила шведская IKEA, которая, впрочем, пока не заявляла о скором освоении участка. Наконец, корпорация «ГриНН» Николая Грешилова планирует запустить в Воронеже ТРЦ площадью свыше 100 тыс. кв. м – по аналогии с завершающимся проектом в Белгороде. Сейчас компания определяется с участком под строительство и не исключает, что ТРЦ может быть запущен уже к 2014 году.