Коммунальные страдания

В наступающем году из бюджета города на расселение коммунальных квартир будет выделено около 2 млрд рублей. Это в два раза больше, чем было выделено в 2012 году. Однако серьезных сдвигов в вопросе коммуналок ожидать не стоит. Даже с помощью бюджета города процесс расселения идет не слишком стремительными темпами, хотя без участия государства ситуация бы с этим процессом складывалась еще хуже.

Городская программа по расселению коммуналок рассчитана до 2016 года. Она предусматривает, что жильцы коммуналок, стоящие на очереди и желающие расселиться при продаже комнат в квартире единственному покупателю, могут рассчитывать на субсидию в городском бюджете в размере не менее 30% от стоимости покупаемой отдельной квартиры.

Всего в Петербурге насчитывается около 105 тыс. коммунальных квартир. По подсчетам петербургских чиновников, в серьезном капремонте нуждается 4706 жилых домов в историческом центре. Если воспользоваться статистикой ГУИОН о количестве жилых домов в центре Петербурга, то получается, что более 40% строений необходимо ремонтировать (а это более 7 млн кв. м общей площади).

60% жильцов этих домов все еще живут в коммунальных квартирах. Правительство города неустанно разрабатывает различные программы расселения таких квадратных метров, однако частные инвесторы в этот сегмент не торопятся. Основная причина — "лакомые" объекты давно закончились, остались явно проблемные. Даже те немногие оставшиеся дома, которые могли бы заинтересовать инвесторов местоположением, имеют мало шансов.

Как говорят специалисты, расселению квартир в центре мешают две основные проблемы — человеческий фактор и юридические сложности.

"Первая проблема связана прежде всего с неадекватными ожиданиями жильцов коммунальных квартир. Наверное, каждый инвестор, пытавшийся работать с коммуналками, сталкивался с ситуацией, когда семья из шести человек, занимающая две комнаты, требовала при расселении отдельную квартиру каждому члену семьи (хорошо если однокомнатную). И так каждая семья в 12-комнатной коммуналке. Еще интереснее становится, когда семьи начинают соревноваться друг с другом в своих требованиях. Как только они узнают, что соседи потребовали больше, условия для инвестора сразу усложняются. Вторая проблема обусловлена тем, что у многих объектов существуют "белые" пятна в документах, собственников сложно или невозможно найти, так как они либо живут за границей, либо отбывают наказание", — рассказала Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".

"Но даже если бы удалось уладить вышеперечисленные проблемы, то следующей преградой стали бы строгие требования охранного законодательства и действующие санитарные нормы. Поэтому в 85 процентах случаев из старого дома можно сделать только офисный центр или отель, но не жилье", — продолжает она.

"В настоящий момент проблема коммунальных квартир в Петербурге имеет две стороны. Одна — финансовая. В основном нерасселенными остались непрезентабельные коммуналки — в аварийных домах, с окнами во двор, в старых густонаселенных квартирах. Например, существует коммуналка, в которой насчитывается 38 комнат — это 1200 кв. м площади. Расселение таких коммуналок — очень сложный процесс, — рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург". — Городские программы покрывают лишь 30 процентов стоимости отдельного жилья, а найти инвестора, готового вкладывать в их расселение средства, весьма непросто. Кроме того, сюда же примешивается вторая проблема — идеологическая. Если говорить о центральных районах, то большинство тех собственников комнат в коммуналках, которые хотели обзавестись отдельным жильем, уже сделали это. Проблемы возникают там, где запросы собственников в коммуналках не соответствуют рыночной стоимости тех квадратных метров, которыми они владеют. Поэтому чем дальше идет процесс расселения, тем меньше становится инвестиционно привлекательных объектов и тем больше потребуется вливаний из бюджета. В 2013 году запланировано, что город потратит в два раза больше денег, чем в этом году. Это, конечно, не избавит город от коммуналок. Однако если жильцы ставят себе цель разъехаться и ищут пути решения своих жилищных проблем, то чаще всего им это удается".

Ирина Романова, директор офиса "Комсомола, 41" агентства "Петербургская Недвижимость" считает, что участие государства в выдаче субсидий при расселении коммуналок — это самый активный стимул к осуществлению таких сделок. "В целом программа по расселению коммунальных квартир в текущем году, конечно, работала лучше, чем примерно полтора года назад. Дело в том, что число расселенных в городе квартир за год сильно зависит от размера субсидии. Например, во время кризиса и даже после него в Петербурге человек, который должен был взамен своей комнаты приобрести квартиру, получал чуть более 80 тыс. рублей субсидии. Понятно, что этих денег на доплату при покупке даже самой скромной отдельной квартиры не хватит. Тогда как до кризиса один человек — владелец комнаты, — получал до 1 млн рублей компенсации, что составляло примерно 25 процентов от стоимости отдельной квартиры на вторичном рынке".

Сейчас, как говорят специалисты, суммы субсидий стали более реалистичны по сравнению с теми, что были в кризис: сегодня они достигают 300 тыс. рублей. При этом Минрегион повысил стоимость квадратного метра, согласно которой производятся все расчеты. Как результат — сделки по расселению оживились. "В нашем агентстве в прошлом месяце прошла такая сделка. Другое дело, что в настоящий момент, по крайней мере, до конца года, субсидии уже "выбраны". Недавно нам пришлось отложить подобную сделку по причине отсутствия субсидий. В целом, если говорить о домах старого фонда, то их в городе около 20 процентов. Это примерно 15 процентов общей жилой площади в городе. При этом большинство из них населены коммунальными квартирами, их в городе по-прежнему много, и нерасселенными остались как раз именно те, которые за прошедшие годы оказались либо неинтересными для инвесторов, либо имеют существенные трудности с расселением жильцов", — рассказывает госпожа Романова.

Согласно Жилищному кодексу РФ, официальных коммунальных квартир с 2004 года в городе не появляется. Но де факто квартира, где произошел раздел права пользования, уже становится коммунальной. "К сожалению, разводы в нашем городе происходят постоянно, и часто они связаны с разделом недвижимого имущества. К нам часто обращаются клиенты с пожеланием продать комнату, которая является пятидесятипроцентной долей в квартире и стала таковой после выделения доли при разводе и разделе имущества. Таким образом, фактически процесс формирования коммунальных квартир происходит постоянно, но он связан не с законодательными аспектами, а с аспектами человеческих взаимоотношений", — сетует госпожа Романова.

Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН тем не менее говорит, что, несмотря на все усилия городских властей, расселение идет довольно медленными темпами — по его подсчетам, за последние 35 лет было расселено лишь порядка 10%.

Процесс расселения коммуналок может занимать разное количество времени, здесь все индивидуально. При нормальной рыночной цене объекта можно уложиться в один — два месяца. Но это при условии, что покупатель уже найден.

Многие эксперты указывают на то, что количество комнат в квартире не влияет на эффективность ее расселения. "В этом вопросе значение имеют такие факторы, как месторасположение дома, исторический статус и адекватность жильцов", — считает Надежда Тодыкова, директор отделения АН "Итака".

Аркадий Леонов, директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate перечисляя прочие сложности рассказывает: "Встречаются случаи, когда квартиру не могут расселить несколько лет".

К слову сказать, в Москве, с которой Петербург постоянно меряется, доля коммуналок минимальна. Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус Финанс", говорит, что судя по заявлениям властей, в ЦАО коммуналки исчезнут полностью к 2014-15 годам.