Прогноз динамики рынка недвижимости во взаимосвязи с запуском системы ипотечного жилищного кредитования

^.С. Стуков

ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВЗАИМОСВЯЗИ С ЗАПУСКОМ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Развитие рынка недвижимости в России проходило в тесной взаимосвязи с общими рыночными процессами в стране. Переход к рыночным отношениям сопровождался изменениями в законодательной базе и развитием взаимосвязей рынка недвижимости с другими рынками. В 1992 г. административно-командная система жилищного финансирования, практиковавшаяся в течение предшествовавших 70 лет, прекратила свое существование. На протяжении последнего десятилетия Россия ведет активную работу, направленную на создание фундамента новой, рыночной системы финансирования приобретения и строительства жилья. Но зарождающийся рынок недвижимости пока еще несет на себе отпечатки действовавшей ранее системы государственного жилищного обеспечения. Несмотря на это он практически полностью подготовлен для выполнения своих функций. К ним можно отнести:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защита его прав;

• свободное формирование цен на объекты и услуги;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Однако рынок не способен эффективно выполнять поставленные задачи без четко проработанной законодательной базы даже в условиях стабильной экономики.

После периода стабилизации в конце 90-х годов и последовавшего за ним августовского кризиса 1998 г. российская экономика сегодня вполне восстановила себя и перешла к активному росту.

Окончание первого этапа перехода России от централизованной к рыночной системе жилищного финансирования можно отнести на 2000 г. На этот период пришлось принятие большого числа новых законодательных актов федерального уровня на фоне развития наиболее прогрессивными субъектами РФ на региональном и муниципальном уровнях собственных финансовых стандартов, более адекватных в условиях изменений в их экономических структурах и жилищных системах.

За последнее десятилетие в России были предприняты серьезные меры по реформированию законодательства и институциональной базы. Также ряд законодательных изменений критической значимости (ставших предметом активной полемики) произошел в связи с принятием в 2001 г. нового Земельного Кодекса и не менее важных поправок к главе 17 Гражданского Кодекса.

Первый этап характеризовался значительным увеличением сделок с недвижимостью, а также изменением структуры жилого фонда по формам собственности. Так, по данным Госкомстат РФ [1], в период с 1992 г. по 2000 г. объем сделок с жилой недвижимость вырос в пять раз, а процесс приватизации снизил долю государственного жилого фонда с 42% до 6%, при этом вдвое вырос объем жилья, находящегося в частной собственности.

Начавшийся второй этап связан с появлением на рынке новых участников, формированием новых инструментов и более тесной интеграцией рынка недвижимости с другими рынками, в частности кредитным рынком. В этих условиях необходимо оценить степень влияния и последствия произошедших изменений.

Задачей данной работы является определение текущего состояния рынка недвижимости, факторов, влияющих (как положительно, так и негативно) на его развитие, и их взаимосвязи, а также тенденций развития рынка недвижимости путем разработки вариантного прогноза динамики его показателей.

Для этого рассмотрим особенности и факторы формирования спроса и предложения на рынке недвижимости.

Формирование предложения жилья. Предложение жилья на рынке недвижимости формируется из предложения излишков жилья на вторичном рынке, части муниципального и государственного жилого фонда, а также части вводов новостроек.

В целом, реализация жилья на вторичном рынке имеет тенденцию к достижению баланса между потребностями семьи в жилье и размером их доходов. Так, семья с достаточным уровнем доходов, но нуждающаяся в улучшении жилищных условий будет продавать свою квартиру

для покупки большей по площади или с лучшей планировкой и т.д. И наоборот, пенсионеры, проживающие в большой квартире и не способные ее содержать, будут заинтересованы в ее реализации и покупке меньшей, соответствующей их потребностям и возможностям, наряду с этим получая хороший доход от разницы в стоимости квартир.

В целом, в период 2001-2003 гг. эти тенденции уравновешивали друг друга и мало влияли на рыночное предложение жилья.

Другой источник предложения жилья - разгосударствление и приватизация жилья в домах государственного и муниципального жилого фонда. Так, за последние 12 лет было продано около 16 млн. кв. м жилой площади и приватизировано около 1800 млн. кв. м. Предполагается приватизировать еще 900 млн. кв. м. Но в основной массе это жилая недвижимость не для продажи.

В итоге, основное влияние на рынок недвижимости оказывают новые вводы жилых домов. На сегодняшний день объем жилищного строительства составляет 30-36 млн. кв. м в год (табл. 1) или 41-50% от объема, достигнутого в 1987 г., когда на территории Российской Федерации был обеспечен ввод в эксплуатацию 72,8 млн. кв. м общей площади жилья. Из построенного жилья около 43% приходится на жилье, построенное населением за свой счет и с помощью кредитов, еще 2-3% на ЖСК. Остальные 55% приходятся на инвестиционное строительство и социальные государственные и муниципальные программы.

Таблица 1

Структура и динамика вводов в действие жилых домов, млн. кв. м

Годы Всего построено в том числе

населением за свой счет и с помощью кредитов ЖСК прочие

1990 61,7 6,0 2,9 52,8

1991 49,4 5,4 2,4 41,6

1992 41,5 4,9 2,1 34,5

1993 41,8 5,6 1,9 34,3

1994 39,2 7,1 1,9 30,2

1995 41,0 9,0 1,7 30,3

1996 34,3 10,0 1,4 22,9

1997 32,7 11,5 1,3 19,9

1998 30,7 12,1 0,8 17,8

1999 32,0 13,7 0,7 17,6

2000 30,3 12,6 0,7 17,0

2001 31,1 13,0 0,6 17,5

2002 33,8 14,2 0,6 19,0

2003 36,3 н/д н/д н/д

По данным Госкомстата РФ[2].

В настоящее время в структуре вводов жилой недвижимости превалирует доля жилья построенного по принципу долевого участия в строительстве. То есть, пока жилой дом не построен и не принят госко-миссией, реализуется не недвижимость, а имущественные права на недвижимость. В этом случае, права на большую часть квартир в домах, построенных по инвестиционным проектам, переходят конечному собственнику еще на первых этапах строительства, не доходя до рынка жилой недвижимости.

Из жилья, построенного по социальным программам, лишь четверть направляется на реализацию на коммерческой основе.

Поэтому из 16-18 млн. кв. м жилья, составлявшего совокупное предложение в 2003 г., реально на рынке было доступно для покупки 3-5 млн. кв. м.

Формирование спроса на жилье. Исследование спроса на жилую недвижимость показало, что он формируется под влиянием следующих основных факторов:

• потребности населения в жилье и улучшении жилищных условий;

• динамики доходов населения и доли сбережений;

• уровня инфляции;

• динамики курсов валют;

• процентных ставок по кредитам и депозитам;

• динамики цен на жилье;

• влияния изменения цены на доступность жилья.

• влияния динамики цен на инвестирование в жилье как актив.

На данный момент 10% семей состоят на учете на получение жилья. Анализ доходов населения позволил выделить три группы населения. Первая группа самая многочисленная - 50% семей, имеющих доход ниже либо примерно равный прожиточному минимуму семьи. Представители данной группы не способны откладывать сбережения, самостоятельно приобрести квартиру или взять ипотечный кредит. По статистике, в этой группе - многодетные семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Они и являются адресатами социальных программ, субсидий и дотаций.

Вторая группа - 30% семей - со средними доходами, позволяющими создавать сбережения. При стабильной невысокой динамике цен, представители данной группы способны накопить на жилье для своих детей, или воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения жилья, собрав деньги на первый взнос или заложив (продав) имеющееся жилье.

Третья группа - 20% семей - с высокими доходами. Как правило, это преуспевающие семьи без детей или одиночки. В этой группе высокий уровень жизни, и расходы на приобретение жилья (накопление на жилье) составляют около 30% от совокупных сбережений. Объектом покупки данной группы становится элитное жилье, большие квартиры с улучшенной планировкой в престижных районах, коттеджи, загородные

дома. Поэтому несмотря на высокий объем спроса в денежном выражении спрос на типичные квартиры стандартных планировок представители этой группы создают незначительный, хотя с их стороны возможны вложения в такое жилье в качестве инвестиций.

Для оценки спроса на жилую недвижимость со стороны населения были произведены расчеты доли сбережений, направляемой на приобретение недвижимости в суммарном объеме сбережений.

По нашим оценкам, на покупку жилья население страны откладывает до 40% сбережений. По данным социологических опросов [3], более 30% сберегается целенаправленно на покупку жилья. Другая часть сбережений на жилье варьируется в зависимости от доступности жилья, т.е. чем жилье доступнее, тем больше откладывают на его покупку. Доступность жилья определяется соотношением дохода населения и стоимости квадратного метра.

Однако не все сбережения на жилье оказывают влияние на спрос. Это относится к семьям, полностью накопившим на приобретение квартиры. Для определения этой доли была применена следующая модель.

Исходя из предположения, что ежегодно семья откладывает на квартиру определенную долю своих сбережений, получаем число групп, равное среднему сроку накопления, которые различаются временем с начала накопления и суммой накопленных долей. Были рассмотрены варианты модели с 5-ти, 6-ти и 7-милетними сроками накопления. В варианте с пятью и менее годами накопления получались завышенные доходы населения или заниженный уровень цен, а при семи и более годах накопления - прирост стоимости жилья превышал прирост накоплений из-за высоких темпов роста цен на недвижимость. Наиболее соответствующие реальной динамике данные были получены при 6-тилетнем сроке. В этом варианте, ежегодно присутствуют 6 групп семей: от тех, кто сберегает 1 год, до 6-ой группы, уже накопившей всю сумму на квартиру. Получаем, что на 6 групп приходится весь объем сбережений на жилье, равный 21-й доле.

Это позволяет рассчитать и прямой спрос со стороны населения (6/21 сбережений на жилье) и дополнительный спрос, вызванный ипотечным жилищным кредитованием.

В табл. 2 представлена динамика спроса и предложения на рынке недвижимости за период 1995-2003 гг. (2003 г. - оценка без учета ипотечного кредитования и инвестиционного спроса, т.е. только прямой спрос со стороны населения).

Объем предложения был получен путем вычисления общей стоимости всей жилой площади, зарегистрированной по договорам купли-продажи в соответствующий период. Объем спроса рассчитывался, исходя из указанного выше предположения о 6-тилетнем сроке накопления, при котором прямой спрос со стороны населения составляет 6/21 от общего объема сбережений на покупку жилья за предыдущие 5 лет.

Как видно из табл. 2., на всем рассматриваемом периоде спрос превышает предложение. Исключение составляет 1997 г., когда установилась рекордная за весь период цена 565 долл./кв. м. Такая тенденция создает значительный потенциал для роста цен на жилье.

Для оценки текущего состояния и прогнозирования динамики рынка недвижимости спроса на недвижимость со стороны населения недостаточно, так как, начиная с 2002 г., на рынке появляются новые участники и новые инструменты. В частности - ипотечное жилищное кредитование и возрастающий интерес инвесторов.

Инвестиционный спрос. Жилая недвижимость является не только средством улучшения жилищных условий, но и объектом инвестирования. На фоне низких банковских ставок, доходность от инвестирования в жилье кажется фантастической (около 30% годовых в валюте), и это не включая дохода от сдачи жилья в аренду. При высокой конкуренции между финансовыми ресурсами такая доходность привлекает инвесторов на рынок. Наблюдение за динамикой цен в 2002 г. позволило спрогнозировать высокие темпы роста цен в 2003 г., а, учитывая практически неизменный объем прироста вновь вводимого жилья, а также значительную долю жилья не попадающего в свободную рыночную продажу, и отсутствие предпосылок к разрешению данной проблемы,- спрогнозировать сохранение высоких темпов роста в ближайшие годы. Поэтому уже в 2003 г. значительные инвестиционные средства стали притекать на рынок недвижимости. Интерес инвесторов к рынку недвижимости оказал существенное влияние на дисбаланс спроса и предложение, усугубив его. Реакция рынка была вполне предсказуема - вместо снижения темпа роста цен в 3 кв. 2003 г. (фактор сезонности) рост сохранился на прежнем уровне, и, по нашим расчетам, цены на жилье за 2003 г. выросли на 36%.

Ипотечное жилищное кредитование. Введение системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) позволяет расширить круг потенциальных покупателей жилья и существенно увеличить спрос на рынке. В 2002 г. произошел запуск системы ИЖК. Ряд коммерческих банков по всей стране совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию начали выдачу кредитов населению. На сегодняшний день, по нашим оценкам, потенциальный объем ипотечного кредитования составляет почти 660 млрд. руб., а объем средств для рефинансирования ипотечных кредитов - более 46 млрд. руб.

В этих условиях необходим прогноз развития рынка недвижимости и влияния на него ипотечного жилищного кредитования.

Для оценки перспектив развития рынка недвижимости нами были разработаны прогнозные сценарии его развития и экономики страны (табл. 1-4 Приложения). Были установлены взаимосвязи показателей рынка недвижимости и следующих факторов:

• темпов развития экономики страны, т.е. темпов ВВП, инфляции;

• объемов строительства нового жилья;

• соотношения социального жилья и коммерческого, т.е. реализуемого на рынке;

• уровня доходов населения и темпов прироста сбережений;

• доли инвестиционного спроса в валовом спросе на жилье;

• объема ипотечного жилищного кредитования.

Это позволило выделить четыре основных варианта развития рынка недвижимости в зависимости от темпов роста экономики.

1. Высокие темпы роста экономики (рост ВВП 7-8% в год) при реформировании рынка недвижимости (увеличение объемов строительства жилья и снижение доли социальных жилищных программ).

2. Высокие темпы роста экономики с сохранением текущей динамики строительства жилья и доли в нем социального жилья.

3. Низкие темпы роста экономики (рост ВВП 3-4% в год) при реформировании рынка недвижимости.

4. Низкие темпы роста экономики с сохранением текущей динамики строительства жилья и доли в нем социального жилья.

Различия в темпах развития экономики в данных вариантах (темпы инфляции, темпы реального и номинального ВВП) оказывают влияние на темпы роста доходов населения, объем сбережений и объем отчислений средств в пенсионный фонд (ПФ) РФ. Первые два показателя являются основой для расчета прямого спроса на жилье со стороны населения, а также прироста спроса, связанного с ипотечным жилищным кредитованием. Объем рефинансирования ипотечного кредитования получен на базе динамики отчислений в пенсионный фонд, так как именно ПФ РФ является основным и пока единственным институциональным инвестором системы ИЖК. При расчете прироста спроса, связанного с ИЖК, было поставлено ограничение использования кредитных ресурсов в размере 5% от потенциального объема ипотечного кредитования. Необходимость данного ограничения очевидна - прокредитовав полностью все группы населения, сберегающего на квартиру, на недостающие им объемы средств, получим 6-тикратное (!) увеличение спроса на жилье. Результатом этого станет неконтролируемый рост цен, повышение рисков и финансовые потери. В случае участия ПФ РФ в системе ИЖК под угрозой будут вложенные им средства, т.е. наши будущие пенсии. В связи с этим, были рассмотрены два варианта развития: 1) население кредитуется ровно на 70% от стоимости приобретаемого жилья; 2) кредит выдается в размере от 20% и более. В первом варианте объем собственных средств населения, дополнительно вливающихся на рынок недвижимости, увеличивает спрос со стороны населения менее чем на 30%. Во втором варианте происходит 2-3-кратное увеличение спроса. Поэтому, в состав спроса со стороны населения был включен первый

вариант. Объем инвестиционного спроса зависит от динамики цен на жилую недвижимость и динамики доходности на альтернативных финансовых рынках. В результате, совокупный спрос формируют прямой спрос со стороны населения, дополнительный спрос, связанный с ИЖК и инвестиционный спрос.

Динамика предложения жилья связана с динамикой вводов нового жилья, а также с тем, какая его доля попадает на рынок, т.е. зависит от политики властей в жилищном строительстве.

Как спрос, так и предложение рассчитываются на основании средней по стране цены за кв. м, но их соотношение также оказывает обратное влияние на цену. Поэтому динамика стоимости квадратного метра, указанная в прогнозе, более приближена к инерционному варианту развития рынка недвижимости. При реализации варианта динамики с отставанием независимо от варианта развития экономики темп роста стоимости жилья будет выше прогнозного на 3-5% в год. Однако при успешном реформировании рынка недвижимости (реформенный вариант) темпы роста стоимости жилья снизятся практически до уровня инфляции, а в первые послереформенные годы в связи со спадом инвестиционного спроса возможны и отрицательные темпы роста.

Рассмотрим каждый вариант развития рынка недвижимости в прогнозе до 2008 г.

Первый вариант - оптимистический реформенный (табл. 1 в приложении). В условиях стабильно высоких темпов роста экономики, растет реальная заработная плата, доходы и сбережения населения, происходит укрепление курса рубля. Такая динамика способствует росту прямого спроса на жилье со стороны населения. С другой стороны, при реформировании рынка недвижимости увеличиваются объемы вводов нового жилья и доли рыночных продаж, что увеличивает предложение на рынке.

В этом варианте происходит выравнивание спроса и предложения, что приводит к стагнации роста цен на жилье. Снижение темпа роста цен оказывает существенное негативное влияние на инвестиционный спрос. При краткосрочном падении темпов роста цен на жилье и благополучной динамики экономики инвестиционные потоки на рынок недвижимости лишь на время сократятся, но реализации уже имеющихся активов не ожидается. Ситуация может осложниться лишь при ухудшении экономического положения всей страны (при падении цен на нефть), когда для погашения своих обязательств инвесторам придется выставлять на продажу уже приобретенную жилую недвижимость. Массовый сброс жилья на рынок приведет к резкому увеличению предложения и, соответственно, к снижению цен. Кризисный потенциал нарастает с каждым годом роста цен. Так, если макроэкономическое положение ухудшится к концу 2004 г., последствия будут незначительны в силу малой доли жилья в собственности у инвесторов (инвестиции в

жилье в 2002-2003 гг. составили 2,4 млрд. долл. или 20% от предложения жилья в 2003 г.). Но, начиная с 2005 г., воздействие на рынок жилья может оказаться существенным - реализация инвесторами всего объема жилья может привести к падению цен на 30% и более.

Реализация первого варианта в условиях устойчивого роста экономики будет означать стабилизацию цен на жилье, невысокий уровень доходности от инвестиций в жилую недвижимость (12-13% годовых в валюте без учета инфляции) и слабо возрастающие риски для инвестиций.

Второй вариант - оптимистический по динамике развития экономики, но с сохранением текущей динамики строительства жилья и доли рыночных продаж (табл. 2 в Приложении). Данный вариант, по сути, является продолжением текущих тенденций как экономики страны, так и рынка недвижимости. Низкие темпы роста строительства жилья сдерживают рост предложения на рынке. Сохраняется дисбаланс спроса и предложения, что поддерживает стабильный рост цен на жилье. Средняя доходность от инвестиций в жилую недвижимость на уровне около 30% привлекает на рынок дополнительные инвестиционные потоки, увеличивая спрос в среднем на 17%. Возможность развертывания кризиса при ухудшении макроэкономической ситуации меньше чем в первом варианте. Вследствие сохраняющегося дисбаланса спроса и предложения даже в условиях стагнации экономики и снижения реальных доходов населением может быть выкуплено у инвесторов жилья на сумму около 4 млрд. долл. Этот объем жилой недвижимости не приведет к падению цен на жилье, однако, при дальнейшем развитии кризиса последующее увеличение предложения жилья заметно снизит цены.

Третий вариант - пессимистический по динамике развития экономики с реформированием рынка недвижимости (табл. 3 в Приложении). В этом варианте прекращается рост доходов населения, и, следовательно, снижается прямой спрос со стороны населения, при этом увеличиваются объемы вводов нового жилья и доля рыночных продаж, т.е. происходит рост предложения. Такая динамика должна была бы привести к снижению цен на рынке, однако привлеченные инвестиции оказывают существенное влияние на спрос в сторону его увеличения, тем самым, сохраняя нормальный уровень доходности для инвестиций. По этому сценарию происходит постоянный прирост инвестиционного спроса со средними темпами 60% в год. Именно эта часть спроса становиться главным фактором дальнейшего роста цен. Таким образом, дополнительные инвестиционные потоки создают потенциал роста цен в следующем году. Реализация данного сценария приводит к построению финансовой пирамиды на рынке. Риски возрастают пропорционально увеличению доли инвестиционного спроса в валовом спросе. Поэтому незначительные ухудшения макроэкономической ситуации могут привести к катастрофическим последствиям для рынка.

Четвертый вариант - пессимистический по динамике развития экономики с сохранением текущей динамики строительства жилья и доли рыночных продаж (табл. 4 в Приложении). Данный вариант характеризуется снижением доходов населения, доступности жилья для него, низкими темпами роста строительства жилья и значительной долей в нем социального жилья. Предложение, оставаясь в натуральном выражении неизменным, в денежном исчислении растет более высокими темпами чем прямой спрос со стороны населения. В этом варианте, как и в предыдущем, особую роль играет инвестиционный спрос. Высокий рост цен провоцирует рост инвестиционного спроса, который, в свою очередь, поднимает цены. Налицо финансовая пирамида, растущая более высокими темпами, чем в предыдущем варианте.

По нашим оценкам, наиболее вероятный сценарий развития рынка недвижимости представлен во втором варианте. Основываясь на предполагаемых высоких ценах на нефть, не ожидается ухудшения динамики экономического роста. Происходит укрепление курса рубля, ожидается стабильный рост ВВП, реальных доходов и снижение инфляции. Так же не предвидится резких изменений в части предложения жилья. Это обусловлено необходимостью внесения изменений в жилищное и земельное законодательство, снижением бюрократических барьеров в строительстве, проведением непопулярной политики в жилищном строительстве, касающейся сокращения социальных жилищных программ, что неактуально в периоды политических выборов.

В настоящий момент российский рынок недвижимости является рынком продавцов, а точнее,- рынком ограниченного предложения. В этих условиях рынок недвижимости перестает выполнять свою социальную функцию обеспечения населения жильем и превращается в рынок стабильных высокодоходных активов.

Анализ динамики показателей рынка недвижимости показывает сильную его зависимость от предложения жилья. В долгосрочной перспективе ситуация целиком зависит от совокупности усилий бизнеса и властей по созданию прозрачного и эффективного рынка недвижимости. От того, смогут ли они увеличить масштабы строительства и снизить долю в нем социального жилья.

В краткосрочной перспективе кардинальных изменений не предвидится. В прогнозе на 2004 г. все факторы влияют лишь на рост цен. Даже несмотря на то, что в отдельных регионах на 2004 г. запланировано существенное увеличение строительства жилья, основная его часть направлена на решение социальных задач, а не для коммерческой реализации. Например в г. Москве в 2004 г. властями заявлено строительство 5 млн. кв. м, из которых большая часть - монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. Из оставшегося жилья нижнего ценового диапазона более половины предназначено для очередников, жильцов сно-

симых аварийных домов и пятиэтажек, а также под программы реконструкции ветхого жилого фонда. Поэтому несмотря на увеличение площадей строительства реальное число новых квартир на рынке останется практически неизменным.

Падение курса доллара и связанная с этим ажиотажная активность на рынке недвижимости в течение всего 2003 г. привели к значительному росту спроса. В результате почти вдвое сократились базы предложения на вторичном рынке, многие новостройки раскуплены еще на стадии котлована. Таким образом, несмотря на декларированный рост строительства реальный объем предложения в 2004 г. будет ниже предложения прошлых лет.

За исключением неадекватно низкого объема предложения жилья на рынке недвижимости, все прочие факторы создают благоприятные условия для развития рынка. К таким факторам относятся: политическая стабильность, устойчивый экономический рост, собственно развитие бизнеса и инфраструктуры рынка, реальный рост доходов населения, повышение инвестиционного рейтинга России, приток иностранных инвестиций, высокие цены на экспортное сырье, снижение курса доллара, а также успешный запуск системы ипотечного жилищного кредитования.

Результатом увеличения спроса путем развития системы ипотечного кредитования без увеличения объема предложения жилья может стать резкий скачок цен на рынке недвижимости. В свою очередь, резкое повышение стоимости жилья, естественно, уменьшит его доступность и, как следствие, обеспеченность населения жильем. В этом разрезе введение системы ипотечного кредитования без подготовки смежных отраслей и рынков не только не приблизит нас к решению поставленных социальных задач, но и отодвинет его.

Успешное развитие системы ипотечного кредитования всецело зависит от ситуации на рынке недвижимости, а именно, от реформирования жилищного строительства. Необходимы качественные изменения как в объемах строительства, так и в структуре строящегося жилья. На сегодняшний день около половины вводов муниципального жилья связаны с проведением различных социальных программ. Такое соотношение существенно снижает возможности населения самостоятельно улучшать свои жилищные условия, ограничивая объемы рыночного предложения жилья.

Проведенные исследования показали, что на сегодняшний день наблюдается отставание строительства коммерческого жилья более чем на 3 млн. кв. м от предъявляемого спроса, а при сохранении текущей динамики строительства и развития экономики разрыв будет возрастать на 1,5-2 млн. кв. м в год. Данный разрыв будет покрываться исключительно за счет роста цен на жилье, но увеличение ежегодного объема вводов жилья хотя бы на 10% позволит переломить отрицательную динамику соотношения спроса и предложения.

Увеличение объема жилищного строительства будет инициироваться путем улучшения условий для строительства жилья и его финансирования. Основными шагами в этом направлении могли бы стать:

• свободное выделение на конкурсной основе землеотводов для строительства;

• создание условий для привлечения финансовых ресурсов инвесторов, в том числе институциональных, в жилищное строительство;

• оптимизация и обеспечение прозрачности муниципальных жилищных социальных программ;

• поощрение создания замкнутых систем финансирования жилищного строительства типа накопительных вкладов для целей жилищного финансирования.

Успешное реформирование рынка недвижимости даст мощный толчок к его развитию и приведет к созданию эффективной саморегулирующейся истинно рыночной системы. В условиях экономического роста, роста доходов населения и сбалансированного рынка недвижимости мы можем ожидать эффективной работы системы ИЖК, позволяющей создавать постоянный платежеспособный спрос.

Литература и информационные источники

1. Россия в цифрах. М.: Госкомстат РФ, 2003.

2. Российский статистический ежегодник. М.: Госкомстат РФ, 2003.

3. Об итогах обследований потребительских ожиданий населения в 1998-2001 гг. М.: Госкомстат РФ, 2002.

Таблица 1

Прогноз динамики показателей рынка недвижимости на 2002-2008 гг.

Показатель 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работающих в экономике, руб. 4360 5509 6726 8213 9999 12153 14729

Официальные доходы в виде з/пл. экономически активного населения занятого в экономике за год, млрд. руб. 3762,8 4347,7 4917,9 5977,7 7245,8 8766,6 10577,5

Совокупные доходы млрд. руб. 6882,5 8829 10392 12233 14360 16827 19662

Поступления в ПФ РФ 827,8 956,5 1081,9 1315,1 1594,1 1928,7 2327,0

В том числе накопит. - 2%, млрд. руб. (70% работающих) 59,1 76,9 96,6 129,2 170,8 223,9 290,9

Кумулятивно в ПФ на накопительной части 59,1 136,0 232,6 361,8 532,5 756,4 1047,3

ВВП, млрд. руб. 10863 13305 15759 18663 22038 25972 31469

Номинальный рост ВВП, % 21 20 20 19 18 18

Реальный темп роста ВВП, % 4 7 7 8 8 8 8

Дефлятор ВВП, % 16,2 12,8 10,7 10,2 9,8 9,6 9,3

Инфляция, % 15,1 12,0 10,0 9,5 9,2 9,0 8,7

Потенциальный объем ИЖК, млрд. руб. 134,93 647,57 1107,58 1722,63 2535,93 3601,94 4987,09

Рефинансирование ИЖК, млрд. руб. 9,44 45,33 77,53 120,58 177,52 252,14 349,10

Курс рубля к доллару 31,35 30,69 31,23 31,62 31,94 32,20 32,37

Совокупные доходы млрд. долл. 219,54 287,68 332,82 386,83 449,61 522,57 607,38

Прирост сбережений, млрд. руб. 587,2 640,1 697,7 764,0 836,6 916,0 1003,0

Прирост сбережений, млрд. долл. 18,7 20,9 22,3 24,2 26,2 28,4 31,0

Динамика вводов, млн. кв. м 33,8 36,30 40,29 44,93 50,09 55,85 62,28

Продажи на рынке, млн. кв. м 17,0 19,97 24,18 29,20 35,07 41,89 49,82

Жилье распределяемое по соц. мотивам 16,8 16,3 16,1 15,7 15,0 14,0 12,5

Сбережения на конец года, млрд. долл. 79,06 101,6 122,2 144,8 169,6 196,7 226,6

накопления за предыдущие 5 лет 29,1 37,0 43,7 53,5 64,3 76,7 91,2

1 доля, млрд. долл. 1,38 1,8 2,1 2,5 3,1 3,7 4,3

Прирост спроса, связанный с ИЖК (20% ИК) 1,08 5,27 8,87 13,62 19,85 27,97 38,51

Прирост спроса, связанный с ИЖК (70% ИК) 0,31 1,51 2,53 3,89 5,67 7,99 11,00

Инвестиционный спрос 0,44 1,90 3,34 3,19 3,22 3,25 3,29

Спрос со стороны населения 8,31 12,07 15,03 19,18 24,05 29,92 37,05

Совокупный спрос 8,75 13,97 18,38 22,38 27,27 33,17 40,35

Предложение 7,37 11,97 18,52 21,65 26,51 32,35 39,42

Средняя стоимость за кв. м, тыс. руб. 13,53 18,40 23,92 23,44 24,15 24,87 25,62

Средняя стоимость за кв. м, долл. 431,6 599,5 766,1 741,3 756,0 772,4 791,3

Спрос/Предложение, млрд. долл. 1,4 2,0 -0,1 0,7 0,8 0,8 0,9

Спрос/Предложение, млн. кв. м 3,19 3,34 -0,19 0,99 1,01 1,05 1,17

Показатель 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работающих в экономике, руб. 4360 5509 6726 8213 9999 12153 14729

Официальные доходы в виде з/пл. экономически активного населения занятого в экономике за год, млрд. руб. 3762,8 4347,7 4917,9 5977,7 7245,8 8766,6 10577,5

Совокупные доходы млрд. руб. 6882,5 8829 10392 12233 14360 16827 19662

Поступления в ПФ РФ 827,8 956,5 1081,9 1315,1 1594,1 1928,7 2327,0

В том числе накопит. - 2%, млрд. руб. (70% работающих) 59,1 76,9 96,6 129,2 170,8 223,9 290,9

Кумулятивно в ПФ на накопительной части 59,1 136,0 232,6 361,8 532,5 756,4 1047,3

ВВП, млрд. руб. 10921 13305 15759 18663 22038 25972 30519

Номинальный рост ВВП, % 22 18 18 18 18 18

Реальный темп роста ВВП, % 4 7 7 8 8 8 8

Дефлятор ВВП, % 16,2 12,8 10,7 10,2 9,8 9,6 9,3

Инфляция, % 15,1 12,0 10,0 9,5 9,2 9,0 8,7

Потенциальный объем ИЖК, млрд. руб. 134,93 647,57 1107,58 1722,63 2535,93 3601,94 4987,09

Рефинансирование ИЖК, млрд. руб. 9,44 45,33 77,53 120,58 177,52 252,14 349,10

Курс рубля к доллару 31,35 30,69 31,23 31,62 31,94 32,20 32,37

Совокупные доходы млрд. долл. 219,54 287,68 332,82 386,83 449,61 522,57 607,38

Прирост сбережений, млрд. руб. 587,2 640,1 697,7 764,0 836,6 916,0 1003,0

Прирост сбережений, млрд. долл. 18,7 20,9 22,3 24,2 26,2 28,4 31,0

Динамика вводов, млн. кв. м 33,8 36,3 38,0 39,9 41,9 44,0 46,2

Продажи на рынке, млн. кв. м 17,4 18,7 19,6 20,6 21,6 22,7 23,8

Жилье распределяемое по соц. мотивам 16,4 17,6 18,4 19,3 20,3 21,3 22,4

Сбережения на конец года, млрд. долл. 79,06 101,6 122,2 144,8 169,6 196,7 226,6

накопления за предыдущие 5 лет 29,1 37,0 43,7 51,5 60,2 69,9 80,5

1 доля, млрд. долл. 1,38 1,8 2,1 2,5 2,9 3,3 3,8

Прирост спроса, связанный с ИЖК (20% ИК) 1,08 5,27 8,87 13,62 19,85 27,97 38,51

Прирост спроса, связанный с ИЖК (70% ИК) 0,31 1,51 2,53 3,89 5,67 7,99 11,00

Инвестиционный спрос 0,44 1,90 3,36 4,02 4,65 5,35 6,17

Спрос со стороны населения 8,31 12,07 15,02 18,60 22,88 27,95 34,00

Совокупный спрос 8,75 13,97 18,38 22,62 27,54 33,31 40,17

Предложение 7,37 11,21 15,11 19,11 23,44 28,57 34,91

Средняя стоимость за кв. м, тыс. руб. 13,53 18,40 24,10 29,41 34,70 40,60 47,50

Средняя стоимость за кв. м, долл. 431,6 599,5 771,9 929,9 1086,4 1260,9 1467,3

Спрос/Предложение, млрд. долл. 1,4 2,8 3,3 3,5 4,1 4,7 5,3

Спрос/Предложение, млн. кв. м 3,19 4,61 4,24 3,77 3,77 3,76 3,59

Показатель 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работающих в экономике, руб. 4360 5509 6514 7686 9044 10622 12440

Официальные доходы в виде з/пл. экономически активного населения занятого в экономике за год, млрд. руб. 3762,8 4347,7 4762,8 5594,5 6553,2 7662,1 8933,8

Совокупные доходы млрд. руб. 6882,5 8829 10052 11420 12938 14632 16501

Поступления в ПФ РФ 827,8 956,5 1047,8 1230,8 1441,7 1685,7 1965,4

В том числе накопит. - 2%, млрд. руб. (70% работающих) 59,1 76,9 93,6 120,9 154,5 195,7 245,7

Кумулятивно в ПФ на накопительной части 59,1 136,0 229,5 350,4 504,9 700,6 946,2

ВВП, млрд. руб. 10921 13305 15244 17423 19856 22584 25612

Номинальный рост ВВП, % 22 15 14 14 14 13

Реальный темп роста ВВП, % 4 7 4 4 4 4 4

Дефлятор ВВП, % 16,2 12,8 10,7 10,2 9,8 9,6 9,3

Инфляция, % 15,1 12,0 10,0 9,5 9,2 9,0 8,7

Потенциальный объем ИЖК, млрд. руб. 134,93 647,57 1093,07 1668,70 2404,26 3335,96 4505,87

Рефинансирование ИЖК, млрд. руб. 9,44 45,33 76,52 116,81 168,30 233,52 315,41

Курс рубля к доллару 31,35 30,69 32,77 34,83 36,92 39,07 41,22

Совокупные доходы млрд. долл. 219,54 287,68 306,74 327,86 350,43 374,55 400,33

Прирост сбережений, млрд. руб. 587,2 640,1 675,3 714,1 755,2 798,6 844,5

Прирост сбережений, млрд. долл. 18,7 20,9 20,6 20,5 20,5 20,4 20,5

Динамика вводов, млн. кв. м 33,8 36,30 38,30 40,50 42,83 45,29 47,89

Продажи на рынке, млн. кв. м 17,0 19,97 22,98 26,32 29,98 33,97 38,32

Жилье распределяемое по соц. мотивам 16,8 16,3 15,3 14,2 12,8 11,3 9,6

Сбережения на конец года, млрд. долл. 79,06 101,6 115,8 129,4 142,5 155,2 167,6

накопления за предыдущие 5 лет 29,1 37,0 41,5 46,7 51,3 55,5 59,3

1 доля, млрд. долл. 1,38 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8

Прирост спроса, связанный с ИЖК (20% ИК) 1,08 5,27 8,34 11,98 16,28 21,35 27,33

Прирост спроса, связанный с ИЖК (70% ИК) 0,31 1,51 2,38 3,42 4,65 6,10 7,81

Инвестиционный спрос 0,44 1,90 3,23 5,02 8,18 13,41 22,57

Спрос со стороны населения 8,31 12,07 14,25 16,78 19,31 21,96 24,75

Совокупный спрос 8,75 13,97 17,48 21,80 27,48 35,37 47,32

Предложение 7,37 11,97 16,00 18,79 23,42 29,35 37,96

Средняя стоимость за кв. м, тыс. руб. 13,53 18,40 22,82 24,87 28,85 33,75 40,84

Средняя стоимость за кв. м, долл. 431,6 599,5 696,2 714,0 781,3 864,0 990,8

Спрос/Предложение, млрд. долл. 1,4 2,0 1,5 3,0 4,1 6,0 9,4

Спрос/Предложение, млн. кв. м 3,19 3,34 2,13 4,21 5,19 6,97 9,44

Показатель 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работающих в экономике, руб. 4360 5509 6514 7686 9044 10622 12440

Официальные доходы в виде з/пл. экономически активного населения занятого в экономике за год, млрд. руб. 3762,8 4347,7 4762,8 5594,5 6553,2 7662,1 8933,8

Совокупные доходы млрд. руб. 6882,5 8829 10052 11420 12938 14632 16501

Поступления в ПФ РФ 827,8 956,5 1047,8 1230,8 1441,7 1685,7 1965,4

В том числе накопит. - 2%, млрд. руб. (70% работающих) 59,1 76,9 93,6 120,9 154,5 195,7 245,7

Кумулятивно в ПФ на накопительной части 59,1 136,0 229,5 350,4 504,9 700,6 946,2

ВВП, млрд. руб. 10921 13305 15244 17423 19856 22584 25612

Номинальный рост ВВП, % 22 15 14 14 14 13

Реальный темп роста ВВП, % 4 7 4 4 4 4 4

Дефлятор ВВП, % 16,2 12,8 10,7 10,2 9,8 9,6 9,3

Инфляция, % 15,1 12,0 10,0 9,5 9,2 9,0 8,7

Потенциальный объем ИЖК, млрд. руб. 134,93 647,57 1093,07 1668,70 2404,26 3335,96 4505,87

Рефинансирование ИЖК, млрд. руб. 9,44 45,33 76,52 116,81 168,30 233,52 315,41

Курс рубля к доллару 31,35 30,69 32,77 34,83 36,92 39,07 41,22

Совокупные доходы млрд. долл. 219,54 287,68 306,74 327,86 350,43 374,55 400,33

Прирост сбережений, млрд. руб. 587,2 640,1 675,3 714,1 755,2 798,6 844,5

Прирост сбережений, млрд. долл. 18,7 20,9 20,6 20,5 20,5 20,4 20,5

Динамика вводов, млн. кв. м 33,8 36,3 36,9 37,6 38,3 39,1 39,8

Продажи на рынке, млн. кв. м 17,4 18,7 19,0 19,4 19,7 20,1 20,5

Жилье распределяемое по соц. мотивам 16,4 17,6 17,9 18,2 18,6 18,9 19,3

Сбережения на конец года, млрд. долл. 79,06 101,6 115,8 129,4 142,5 155,2 167,6

накопления за предыдущие 5 лет 29,1 37,0 41,4 45,4 48,9 52,1 55,0

1 доля, млрд. долл. 1,38 1,8 2,0 2,2 2,3 2,5 2,6

Прирост спроса, связанный с ИЖК (20% ИК) 1,08 5,27 8,34 11,98 16,28 21,35 27,33

Прирост спроса, связанный с ИЖК (70% ИК) 0,31 1,51 2,38 3,42 4,65 6,10 7,81

Инвестиционный спрос 0,44 1,90 3,29 5,77 10,31 18,88 35,92

Спрос со стороны населения 8,31 12,07 14,20 16,38 18,64 21,00 23,53

Совокупный спрос 8,75 13,97 17,49 22,15 28,95 39,87 59,45

Предложение 7,37 11,21 13,57 16,78 21,28 27,87 38,48

Средняя стоимость за кв. м, тыс. руб. 13,53 18,40 23,37 30,15 39,79 54,12 77,39

Средняя стоимость за кв. м, долл. 431,6 599,5 713,1 865,4 1077,7 1385,3 1877,4

Спрос/Предложение, млрд. долл. 1,4 2,8 3,9 5,4 7,7 12,0 21,0

Спрос/Предложение, млн. кв. м 3,19 4,61 5,50 6,21 7,11 8,67 11,17

Динамика спроса и предложения на рынке жилой недвижимости в 1995-2003 гг.

Показатель 1995 г. 1996 г. 1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г.

Совокупные доходы населения, млрд. руб. 915,0 1362,5 1661,1 1774,6 2861,5 3830,4 4998,8 6847,8 8829,5

Прирост сбережений, млрд. руб. 91,86 149,15 158,51 590,22 519,40 391,38 479,76 586,65 537,84

Площадь жилых помещений, млн. кв. м 12,06 12,99 15,327 15,76 17,09 16,22 16,68 17,00 17,70

Стоимость жилых помещений, млрд. руб. 14,80 23,59 51,28 79,58 119,62 140,76 176,26 230,00 306,92

Средняя стоимость за кв. м, тыс. руб. 1,23 1,82 3,35 5,05 7,00 8,68 10,57 13,53 17.34

курс рубля к доллару 4,58 5,51 5,92 17,88 26,53 27,89 29,90 31,35 30,69

совокупные доходы населения, млрд. долл. 199,77 247,23 280,55 99,25 107,86 137,34 167,18 218,43 287,68

прирост сбережений, млрд. долл. 20,06 20,06 23,37 -11,01 2,52 11,58 12,30 15,87 19,01

Средняя стоимость за кв. м, тыс. долл. 0,268 0,329 0,565 0,282 0,264 0,311 0,353 0,432 0,565

сбережения на покупку жилья, на начало года 9,64 9,51 8,10 3,11 7,99 12,13 12,97 14,20 16,02

накопления за предыдущие 5 лет 20,88 24,62 26,57 19,01 19,44 22,21 24,69 28,41 32,46

Спрос 5,97 7,03 7,59 5,43 5,55 6,35 7,06 8,12 9,28

Предложение* 3,23 4,28 8,66 4,45 4,51 5,05 5,90 7,34 10

Спрос/Предложение текущий Спрос/Предложение, кумулята при 6- 1,85 1,64 0,88 1,22 1,23 1,26 1,20 1,11 0,93

тилетнем накоплении, % * По данным Госкомстата РФ и ЦБ РФ. 185 173 127 126 126 126 125 122 112