Элитное жилье ускорило перестройку

Нехватка новых площадок для строительства элитного жилья в центре Москвы заставляет застройщиков заниматься перестройкой существующих объектов. В следующие три года доля таких проектов в общей структуре предложения может увеличиться в 2,5 раза. Покупателям это не очень выгодно, так как редевелопмент обходится дороже нового строительства, из-за чего цена жилья в таких проектах вдвое выше.

Через три года проекты редевелопмента сформируют половину предложения элитного жилья в Москве, к таким выводам пришли аналитики компании Knight Frank. Согласно их исследованию, в третьем квартале 2018 года на объекты редевелопмента пришлось 19% (420 лотов) предложения в высокобюджетном сегменте. По сравнению с тем же периодом прошлого года показатель увеличился на 2 процентных пункта. Директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Людмила Потапова отмечает, что увеличение объема предложения при этом компенсировалось высоким спросом на проекты редевелопмента: в третьем квартале с ними было совершено 48 сделок на 4,7 млрд руб. Это в два раза превосходит показатель 2017 года — 25 сделок на 2 млрд руб. Более заметный рост в стоимостном выражении госпожа Потапова объясняет увеличением за год среднего чека на 21%, до 98 млн руб.

Редевелопмент подразумевает видоизменение уже существующих объектов недвижимости. Он повышает их стоимость за счет изменения параметров, технических характеристик, а часто и функционала.

На рынке жилой недвижимости осуществляется реновация, подразумевающая, в частности, создание жилья на базе промышленных объектов или реконструкцию внутренней части исторических зданий.

В Knight Frank ждут резкого роста доли проектов редевелопмента в объеме предложения из-за нехватки свободных для застройки площадок в центре Москвы, где сосредоточены элитные жилые комплексы. «Девелоперы переключаются на реконструкцию существующих зданий. Локации таких проектов могут быть привлекательными, например в непосредственной близости от Кремля»,— рассуждает Людмила Потапова. Аналогичную тенденцию видят и другие консультанты: в Savills прогнозируют, что не менее половины элитного предложения, которое будет выводиться на рынок в перспективе, будет представлено проектами редевелопмента.

Сами девелоперы называют нехватку качественных площадок привычной. Коммерческий директор Vesper Наталья Шичанина говорит, что преобладание редевелопмента характерно не только для Москвы, но и в последние 10–15 лет для многих европейских столиц. При этом, согласно оценкам Savills, средняя стоимость продажи жилья в таких проектах составляет 850 тыс. руб. за 1 кв. м против 490 тыс. руб. для нового строительства. По словам управляющего партнера Stone Hedge de Luxe Анастасии Малковой, даже небольшие проекты редевелопмента обходятся застройщикам гораздо дороже новостроек. Управляющий партнер Savills Дмитрий Халин считает, что экономику редевелопмента в России часто ухудшает недостаточный опыт строителей: «В среднем в них удается продать 65–70% площадей, в Лондоне этот показатель достигает 85–90%». Но в будущем, уверен господин Халин, эффективность этих проектов будет расти.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева утверждает, что увеличение доли редевелопмента сейчас характерно не только для элитного жилья, но и для бизнес-класса: «Новые, не используемые ранее площадки сегодня активно застраиваются лишь на окраинах Москвы недвижимостью комфорт-сегмента». При этом, по ее мнению, качественные площадки для недвижимости бизнес-класса в будущем могут появиться благодаря программе реновации: бюджетное жилье будет строиться на месте бывших промышленных территорий, в то время как на освободившейся от пятиэтажек земле могут реализоваться более качественные проекты. Элитные комплексы, прогнозирует эксперт, продолжат создаваться на месте исторических жилых зданий. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, впрочем, считает, что в поисках качественных площадок в центре застройщики скоро переключатся на административные здания советской, особенно брежневской, эпохи, которые до сих пор практически не осваивались.

Аренда квартир в Москве в октябре 2018 года продолжила дешеветь. Самыми быстрыми темпами цены на недвижимость снижаются на юго-востоке города. Рост ставок в годовом выражении наблюдается лишь в Центральном административном округе: там сосредоточен не только основной спрос, но и самые дорогие предложения. В Санкт-Петербурге — втором по величине рынке арендного жилья в стране — спрос в октябре вырос. Но до конца года ожидается спад.