Схематичные ресурсы для стройки

Финансовые проблемы банков усложнили и без того непростой путь девелоперов к финансовым ресурсам, позволяющим осуществлять строительство новых объектов. Сейчас, как говорят участники рынка, инструментов по привлечению денег в новые объекты у строителей не так и много — помимо дольщиков и кредитов банков, в городе можно насчитать еще от силы три наиболее распространенных способа привлечения финансирования.

Основная схема, которая используется при строительстве объектов жилой недвижимости в России — это долевое строительство. При "долевке" строительство идет за счет привлечения средств дольщиков — покупателей доли в будущем объекте недвижимости. При этом программа продаж выстраивается застройщиком таким образом, чтобы полученных денег хватило на проведение очередного транша для закупки стройматериалов и оплаты работы подрядчика.

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный закон #214 ""Об участии в долевом строительстве" вызвал у застройщиков массу проблем с финансированием. Так, пункт 1 статьи 3 ФЗ #214 говорит о том, что застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и регистрации права собственности или аренды на земельный участок, на котором будет возводится объект долевого строительства.

Эта статья призвана обезопасить дольщиков от недобросовестных строителей, но несколько усложнила жизнь компаниям. Как рассказал Ъ Сергей Себелев, заместитель генерального директора ООО "Консалтинговый центр 'Петербургская недвижимость'", в жилом строительстве в качестве заемных средств выступает банковский кредит, который выдается под покупку земельного участка либо по договору проведения строительных работ. Другой инструмент привлечения средств на предпроектном этапе строительства — привлечение процентных или беспроцентных вексельных займов.

Как только компания-застройщик получает разрешение на строительство, ее следующим источником средств являются деньги дольщиков.

По данным "Петербургской недвижимости", практически 90% договоров, заключающихся с покупателями при строительстве жилой недвижимости в Петербурге — это предварительный договор купли-продажи. "Дольщик платит деньги по договору, который будет заключен в будущем. Здесь он получает некую гарантию в виде надежности застройщика. Но если застройщик неизвестен, то риски покупателя возрастают во много раз", — комментирует сложившуюся в городе ситуацию Сергей Себелев.

К таким договорам застройщики вынуждены прибегать по нескольким причинам. Во-первых, по ФЗ #214 договор, заключаемый между дольщиком и застройщиком, необходимо регистрировать в органах государственной регистрации. Эксперты высказывают мнение, что такая мера поможет уменьшить процент мошенничества на рынке недвижимости и спекуляций квартирами, оно выступит как средство пресечения так называемых двойных продаж.

Работа по новому закону вызвала большие трудности в ведении финансовой политики практически у всех компаний-застройщиков. "По закону, финансовые средства застройщик может получать от дольщиков только после государственной регистрации договоров долевого участия в Управлении федеральной регистрационной службы, и время, отведенное законом на эту процедуру, — 10 рабочих дней. К сожалению, на сегодняшний день несоблюдение установленных сроков государственной регистрации и задержка в выдаче документов из Управления федеральной регистрационной службы в среднем составляет от одного до трех месяцев. Мы не получаем вовремя запланированные средства, необходимые для строительства. Дольщики выражают свое неудовольствие в наш адрес. Кроме того, возникают проблемы с кредитными структурами. Кредитный договор с банком клиент подписывает после регистрации договоров долевого участия, а задержка выдачи договоров УФРС влечет за собой просрочку одобрений кредитных организаций на выдачу кредита с конкретными параметрами. За это время могут измениться ставки по кредиту, некоторые банки по своему внутреннему регламенту вправе потребовать повторного рассмотрения документов заемщика", — рассказала Ъ Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО "Городская домостроительная компания".

Вексельная схема

Еще одна схема привлечения средств дольщиков в строительство — это вексельная схема.

Вексельная схема основана на использовании простого векселя как платежного средства при покупке квартиры клиентом. Покупатель приобретает вексели застройщика на сумму, соответствующую стоимости желаемой квартиры и предъявляет их, когда уже объект недвижимости построен.

Как полагают эксперты, это простая схема ухода от исполнения действующего ФЗ #214. "Компания-застройщик предлагает покупателю расплатиться за квартиру векселями, которые выпускает третья компания, зачастую аффилированная с продавцом. Есть вероятность того, что выпущенные вексели могут быть ничем не обеспечены. Кроме этого случается, что при сдаче дома продавец просто не принимает эти вексели в качестве платежного документа от дольщика либо учитывает их по заниженной цене", — рассказывает Игорь Лушин, независимый юрист-консультант.

Закрытый, но безопасный

Еще один источник финансирования строительства, который сравнительно недавно появился в России — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы). Как правило, они создаются под конкретный строительный проект, хотя по закону такие фонды могут функционировать до 15 лет, что позволит им инвестировать в несколько строительных проектов.

ЗПИФН выступает как инвестор строительства, покупая на себя земельный участок.

Закрытые ПИФы создаются группой связанных между собой юридических и физических лиц — как правило, собственниками смежных бизнесов, которые заинтересованы в финансировании определенных строительных проектов. Как считает Алексей Лестовкин, генеральный директор Невской управляющей компании (ЗПИФН "Невский — первый фонд недвижимости"), такие фонды становятся альтернативой вложению денежных средств. "Банковские депозиты сегодня не могут покрыть инфляции. И события, которые сотрясают в этом году фондовый рынок, привели к тому, что люди начинают расценивать ЗПИФНы как альтернативную возможность вложения средств. Тем более что недвижимость растет в цене", — считает господин Лестовкин.

Деятельность паевых инвестиционных фондов регулирует Федеральный закон #156 "Об инвестиционных фондах". В законе дается такое определение: "Паевой инвестиционный фонд — обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом". В связи с этим инвестиционная прибыль в фонде не облагается налогом. "Плательщиком НДФЛ является пайщик, но только тогда, когда он либо погасит, либо продаст принадлежащие ему паи. Такая прибыль подлежит налогообложению. В итоге 24 процента вращаются в фонде и работают как мультипликатор. На дистанции 1─3 года это ничто, но на дистанции более семи лет это дает весомую прибыль", — говорит Сергей Себелев.

Для создания такого фонда необходимо зарегистрировать управляющую компанию, которая в свою очередь соберет инвесторов и зарегистрирует ЗПИФН. Правила фонда (аналог устава предприятия) регистрируются управляющей компанией в федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Расходы по управлению фондом ограничены ФЗ #156 10% от активов фонда. Из них в среднем 2% идет на содержание управляющей компании, и примерно 1,5─2% тратится на оценщика, аудитора и спецрегистратора.

По словам Алексея Лестовкина, в городе пока не более десяти ЗПИФНов. Эксперты в один голос утверждают, что финансирование строительства посредством закрытых ПИФов — надежный способ привлечения средств для строительства и вложения инвестиций для пайщиков фонда.

Фонд может осуществлять реализацию (переуступку) долей на строящуюся недвижимость, не дожидаясь окончания строительства, в том числе с целью минимизации расходов, связанных с государственной регистрацией собственности и нотариальным удостоверением сделок. В случае регистрации права собственности на объект недвижимости на закрытый ПИФ, последний может продать указанную недвижимость на вторичном рынке.

Существует схема привлечения застройщиками денежных средств через ЗПИФНы банков, которой активно пользуются на московском рынке недвижимости. "В этой схеме участвует банк, принадлежащая ему управляющая компания и застройщик, который уже выбрал лимит финансирования банка, либо застройщик, которому нежелательно увеличивать кредитный портфель (долю кредитных ресурсов в балансе). УК, принадлежащая банку, регистрирует новый закрытый фонд недвижимости, пайщиком фонда является банк. Банк наполняет фонд деньгами. После этого управляющая компания инвестирует средства в проект застройщика. Плюс такой схемы в том, что доля кредитных средств в балансе компании не увеличивается, финансирование поступает, и это позволяет компании пойти и на облигационный заем", — рассказывает господин Себелев.

Новая схема

Еще одним ноу-хау в области привлечения денег является строительство объекта коммерческой недвижимости за счет привлечения дольщиков. Как полагают эксперты, в городе по такой схеме реализовано порядка шести объектов. "Это больше московская практика — когда девелопер продает бизнес-центр на этапе строительства с целью привлечения средств для дальнейшего возведения здания. Дольщик покупает в этом случае ряд коммерческих помещений — возможно, и целый этаж. Это очень выгодно для покупателя, поскольку многие бизнесмены заинтересованы в том, чтобы иметь в собственности ликвидное помещение, а на вторичном рынке большинство предложений — это аренда", — говорит Сергей Себелев. При этом он считает, что эта схема имеет место из-за недостатка финансовых ресурсов у некоторых строительных операторов на рынке. "Арендная отдача от помещения пойдет только через несколько лет, а деньги необходимы строительной компании сейчас — их надо возвращать банку в срок", — полагает эксперт.

Генеральный директор инвестиционно-строительной компании Setl City (входит в состав холдинга Setl Group) Василий Селиванов рассказал Ъ о новой схеме финансирования строительства, с помощью которой компания реализовала проект "Континенталь" в прошлом году.

"Это схема так называемого целевого фондирования кредита. При ней идет финансирование строительного проекта за счет средств застройщика и банка, без привлечения средств инвесторов. Компания работала со Сбербанком на паритетных началах 20/80, когда мы вносили 20 процентов от стоимости реализации проекта самостоятельно, а остальную сумму вносит банк. При этом ставка кредитования проекта была относительно небольшая — 12 процентов", — рассказывает господин Селиванов.

Затем застройщик заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи, где прописано, какую квартиру желает зарезервировать клиент. "Далее в рамках соглашения покупатель обязан открыть в банке специальный накопительный счет, на котором в дальнейшем будет происходит накопление средств для покупки будущей квартиры. Таким образом покупатель не передает никаких денег застройщику: все, что связывает застройщика и покупателя — это договор о резервировании квартиры.

В зависимости от роста объема накоплений на счетах банка уменьшается и ставка кредитования. Так, по проекту эффективная кредитная ставка может составить 7─8 процентов годовых. По завершении строительства компания-застройщик регистрирует свое право собственности на квартиру и заключает основной договор купли-продажи с покупателем. Клиент в свою очередь оформляет права собственности и перечисляет средства застройщику. И уже из этих денег гасится банковский кредит", — подводит итог Василий Селиванов.

Ольга Зимина