Угодить в рантье

На выставках зарубежной недвижимости риэлторы и представители строительных компаний наперебой говорят об инвестиционной привлекательности того или иного жилого комплекса, в первую очередь делая упор на доход от возможной сдачи в аренду. В действительности же рентный доход получить не так просто и его размер редко превышает 5% годовых. Достоинством таких инвестиций является не высокая доходность, а низкая степень риска.

Сложная доходность

Многие риэлторы, работающие с зарубежной недвижимостью, обещают заранее своим клиентам прибыль до 25% годовых, однако мало кто описывает реальную обстановку на рынке. Так, по данным аналитических отчетов агентства Global Property Guide, самые высокодоходные объекты недвижимости приносят прибыль от сдачи в аренду не более 12% годовых, а, по сведениям департамента зарубежной недвижимости компании Blackwood, в развитых европейских странах доходность составляет в среднем 4-5% годовых. Правда, в случае использования кредитного плеча доход на собственные средства может вырасти до 7-10%. "Большинство других инструментов, включая такие консервативные, как, например, банковский депозит, как правило, отличаются более высокой доходностью. Поэтому основной фактор привлекательности инвестиций в жилую недвижимость — это прежде всего сравнительно низкие риски, а также ставка на рост стоимости актива",— говорит аналитик ИК "Финам" Анна Мишутина.

Несмотря на достаточно невысокий уровень доходности, будущая сдача в аренду стабильно остается одной из самых популярных причин для покупки объекта за границей. "Арендный бизнес за рубежом занимает первое место по популярности у российских инвесторов в бюджете от €100 тыс. до €10 млн. По нашим оценкам, в данном инвестиционном бюджете более 80% сделок российских инвесторов связано именно с приобретением недвижимости, приносящей рентный доход, то есть с покупкой арендного бизнеса",— говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. По его словам, это объясняется несколькими причинами: во-первых, простотой и прозрачностью бизнес-модели. Не важно, каким видом бизнеса занимался или занимается российский инвестор в России, арендный бизнес понятен абсолютно всем категориям предпринимателей и не требует от инвестора каких-то специальных знаний и навыков. Более того, необходимые знания для арендного бизнеса существенно ниже, чем для любого смежного. Иными словами, получать доход от сдачи торгового помещения в аренду многократно проще, чем самостоятельно вести торговую деятельность в чужой стране. В-третьих, арендный бизнес позволяет формировать доход из двух источников — за счет текущего рентного дохода и роста капитализации самого объекта недвижимости.

Купить и сдать

Особенно популярна покупка с последующей сдачей в аренду, или buy-and-let, в крупнейших городах, отличающихся стабильным спросом на жилье и максимальной ликвидностью. "Наибольший успех это направление имеет в ликвидных локациях, таких как Лондон, Москва, Нью-Йорк, Париж и т. д., а также в студенческих городах мира",— говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Chesterton Вера Рукина. Например, по ее словам, летом очень трудно найти квартиру в краткосрочную аренду в Лондоне, еще труднее это будет сделать летом 2012 года в связи с проведением Олимпиады. По данным эксперта, доходность от сдачи в аренду жилья в центре Лондона составляет 3-4% годовых, в районе Canary Wharf — 5-6%, а этот же показатель в студенческом жилье доходит до 7-9% годовых. При этом, по прогнозам Savills, в период с 2012 по 2016 год арендные ставки в британской столице вырастут на 27,6%, а в Центральном Лондоне — на 21%.

В свою очередь, в Монако, по словам Веры Рукиной, эта схема считается неэффективной. При большом количестве арендных вилл в этом регионе и высокой цене покупки сдача объекта в аренду будет скорее латанием дыр в бюджете или заработком для содержания виллы. Напротив, выгодной эту схему эксперты называют на крупных курортах, в жилых комплексах под управлением гостиничных операторов. По мнению Станислава Зингеля, гораздо выгоднее покупать за рубежом не "самостоятельный" объект недвижимости, а апартаменты в жилых комплексах или гостиничные номера в апарт-отелях, находящихся под управлением специализированных компаний. Так, в первом случае инвестор может претендовать на доходность на уровне 4-7% годовых, а во втором случае уровень дохода а может достигать 15% годовых и более. Например, в проекте Six Senses на Мальдивах и в Таиланде инвестор может претендовать на годовую доходность до 8%. В свою очередь, в Испании, по словам руководителя московского представительства компании Spanishabitat Евгения Редькина, уровень дохода от сдачи жилья в аренду варьируется от 3% до 5%.

Механизмы сдачи

Как объясняет Станислав Зингель, у россиянина, планирующего купить за рубежом объект жилой недвижимости для сдачи в аренду, есть несколько возможностей. Во-первых, он может приобрести "обычную" квартиру и заниматься сдачей ее в аренду самостоятельно или с привлечением управляющей компании. Во-вторых, можно купить апартаменты в "специализированных" жилых комплексах, полностью находящихся под управлением управляющих компаний. Максимальную доходность дает самостоятельная сдача объекта в аренду, однако она также требует наибольшего участия инвестора в рентном бизнесе. "Самостоятельное управление — сдача в аренду, уборка, контроль за гостями — требует не только определенных временных, но и материальных затрат, поэтому редко кто из собственников занимается этими вопросами лично",— говорит генеральный директор MostReal Нелля Моисеенко. Поэтому, по словам Веры Рукиной, если говорить о процессе поиска арендаторов, то наиболее эффективным и оптимальным будет использование управляющей компании. "Это оправданно, даже несмотря на приличную стоимость услуг — до 14% от суммы годовой аренды за полный цикл. Зато это избавляет вас от головной боли, гарантирует ваш стабильный доход, позволяет перекрывать выплаты по ипотеке и становится вашей копилкой",— говорит эксперт. Впрочем, по словам Нелли Моисеенко, зарубежных компаний, профессионально оказывающих услуги по сдаче в аренду недвижимости для русскоязычных клиентов, очень мало.

Одним из подвидов этой схемы, по словам гендиректора МИЭЛЬ-DPM Натальи Завалишиной, является система leaseback, по которой владелец с самого начала получает стопроцентные права собственности, но при этом сдает объект в аренду самой управляющей компании, имея постоянный доход от сдачи своей собственности в аренду. Как правило, договор заключается с управляющей компанией на срок от 9 до 14 лет. В таком случае управляющая компания платит владельцу оговоренную и индексируемую в соответствии с уровнем инфляции ежемесячную арендную плату, а также передает объект недвижимости в субаренду своим клиентам на отдельные периоды. Все риски, касающиеся субаренды, управляющая компания берет на себя и де-юре выступает арендатором. При этом вне зависимости от того, арендована собственность или нет, владелец имеет стопроцентную гарантию того, что арендная плата, оговоренная заранее в контракте, будет ему выплачена. Размер годовой арендной платы, выплачиваемой управляющей компанией владельцу недвижимости, стандартно эквивалентен 5-6% полных инвестиций, хотя в ряде курортных стран — в Болгарии, на Кипре, в Турции, Латвии и т. д.— встречаются предложения с гарантированной доходностью на уровне 7%.

Впрочем, попадаются и более выгодные условия. "В наиболее интересных проектах управляющие компании выплачивают собственнику фиксированный гарантированный доход (Rental Guarantee) на уровне 5-10% годовых",— говорит Станислав Зингель. Более того, в Великобритании, Германии, Франции, Австрии и Швейцарии благодаря использованию долгосрочной ипотеки под невысокую ставку рентабельность инвестиций в полтора-два раза превышает рентную доходность. Иными словами, де-факто инвестор получает гарантированную рентабельность инвестиций до 15% годовых. При этом в случае самостоятельной сдачи апартаментов инвестор может получить более высокую доходность, однако все риски он также несет самостоятельно. Впрочем, такая схема утратила былую популярность по итогам последнего кризиса. "Практика гарантированного дохода от сдачи недвижимости, когда управляющая компания обязуется выплачивать фиксированную сумму хозяину каждый месяц, существовала до кризиса в определенных высоколиквидных жилых комплексах. Сейчас такая практика довольно редка, но все равно встречается",— говорит Евгений Редькин.

Еще один минус этой схемы заключается в том, что сам владелец имеет право проживать в своей квартире, оформленной по договору leaseback, в периоды, оговоренные в контракте с управляющей компанией, однако, как правило, они не превышают четырех недель в году. "Такая схема достаточно выгодна, так как позволяет получать постоянный доход от инвестиций, но надо также иметь в виду, что в течение оговоренного периода — от 9 до 14 лет — продать недвижимость невозможно",— рассказывает Наталья Завалишина. Например, жилой комплекс "Республика солнца" в латвийском городе Саулкрасты предлагает российским покупателям сдачу апартаментов в аренду с гарантированной доходностью 6% годовых в течение двух лет. При этом у владельца квартиры сохраняется право использовать свое жилье для пребывания на курорте любые четыре недели с мая по сентябрь.

Частичные инвестиции

Другая возможность — покупка доли в компании, управляющей целым комплексом доходных домов с целью получения дальнейшей доходности. Чаще всего речь идет о приобретении паев фонда недвижимости — например, в США такие организации называются Real Estate Investment Trust, и большая часть доходной недвижимости на Западе сосредоточена именно в подобных фондах. По словам Станислава Зингеля, покупка пая в таких организациях позволяет вкладчикам получать стабильную доходность около 6-10% годовых и предлагает прозрачную стратегию выхода из инвестиций. Причем диапазон таких инвестиций достаточно широк: от нескольких десятков тысяч до миллионов евро, что позволяет фонду привлекать внимание широкого круга инвесторов. "Лидирующие позиции в Европе сейчас занимают немецкие инвестиционные фонды недвижимости, которые характеризуются оптимальным соотношением по уровню доходности, степени надежности и наличию дополнительного финансирования",— говорит Станислав Зингель. По оценкам представителей немецких инвестиционных фондов недвижимости, сейчас обычной является ситуация, когда 10-15% инвестиций, привлеченных фондами, приходится на инвесторов из России.

При этом речь идет о так называемых hands-off инвестициях: по сути, за частного инвестора работает команда профессионалов. "Такое направление стало особенно популярно последнее время среди российских инвесторов, интересующихся студенческой недвижимостью: общежитиями, апарт-отелями и т. д. Этот тип недвижимости, как несложно догадаться, обеспечен максимальным спросом. Обычно такими активами управляют специализированные компании, долю в которых можно купить",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.

Например, в Германии такие фонды покупают объекты жилой недвижимости, которые генерируют не менее 8% годового рентного дохода и имеют заполняемость не ниже 85%. Причем к самим объектам выдвигаются вполне серьезные требования — например, они должны не требовать реновации, благоустройства или косметического ремонта, таким образом, фонд сокращает расходы на ремонт приобретенной недвижимости. Например, фонд может купить 92 апартамента в Берлине и Бранденбурге стоимостью €4,15 млн, которые на 97% арендованы и приносят 10,3% годовых. По истечении десятилетнего срока фонд реализует стратегию выхода и распродает активы, чтобы выполнить все обязательства по заемному финансированию и распределить прибыль среди своих акционеров, в итоге прогнозируемый размер прибыли при закрытии фонда составляет 100%. Причем инвестор имеет право продать свои акции в любой момент как самостоятельно, так и воспользоваться услугами внутренней продажи, предоставляемой фондом. Это выгодно отличает эту схему от описанной выше модели leaseback.