Основные направления в формировании рынка земли

УДК 332.3

А.И. Гагарин

СГГ А, Новосибирск

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ЗЕМЛИ

Сегодня во всем мире как никогда весьма остро стоит вопрос эффективности использования природных ресурсов. Одним из важнейших ресурсов является земля. Она имеет особую социальную значимость, прежде всего как ресурс, как территория и как недвижимость, непрерывно воспроизводящая материальные блага и выполняющая ряд жизненно важных функций. Она является незаменимым материальным условием существования и развития человечества в целом.

Последние два столетия население Земли росло и продолжает расти феноменальными, взрывообразными темпами. Первый миллиард отмечен в 1820 году, в 1927 году - 2 млрд., 1960 году - 3 млрд., 1976 год - 4 млрд., 1990 год -5 млрд., 1999 год - 6 млрд. человек. В настоящее: время ежегодный прирост населения составляет 1,7%, приблизительно еженедельный прирост 1,7 млн. человек, или в одну секунду население планеты увеличивается на 3 человека. Эксперты по народонаселению предсказывают, что если не случится каких либо глобальных катастроф, население планеты возрастет к 2100 году до 10,4 млрд. человек. Постоянный рост народонаселения создает значительные проблемы одна из них это обеспечение продовольствием. Следует отметить, что уже сегодня проблема продовольствия на планете достаточно сложна, так каждый пятый человек на планете голодает или недоедает. Ежедневно умирает на планете около 110 тысяч человек. [1] Для решения вопроса продовольствия человечество распахало огромные площади, большая часть которых была занята лесами. Это привело к негативным последствиям - опустыниванию, обезвоживанию, истощению плодородного слоя и т. д.

Исходя из вышеизложенного, особую актуальность приобретает эффективность землепользования и прежде всего в аграрном секторе. В складывающихся условиях Россия, как страна, обладающая колоссальными земельными ресурсами и незначительным населением, не остается в стороне,

а, наоборот, в связи с нарастанием потребностей в продовольствии может выступить производителем и поставщиком сельскохозяйственной продукции на мировой рынок. Поэтому выбор правильного пути решения вопросов эффективного землепользования особо важен и как никогда актуален.

История Российского землепользования тесно связана с более чем тысячелетней историей Российского государства, имеет свои, традиции, особенности культуры, природно-климатические условия, путь становления и развития землепользования и земельных отношений которые являются отражением различных исторических периодов, и отмечены определенными результатами, как положительного, так и отрицательного характера.

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства.

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ. Не случайно великий русский писатель Ф. М. Достоевский в своих дневниках записал, что "без земли... и миллионер - пролетарий".

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля

- это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис, являющийся объектов хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу этого земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

В Российской Федерации, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено, что, когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

- Систему зонирования; рациональное использование и охрану земель;

- Контроль окружающей среды;

- Защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

- Соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;

- Учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

- Принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли:

- Строго целевое использование земельного участка;

- Возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения;

- Изъятие неиспользуемых земельных участков;

- Ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, преимущественное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, которые происходят из специфики самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской деятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнеса и сохранения капитала, но и имеет особую престижность в общественном сознании.

В системе экономических отношений, связанных с землей и другой недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Великий русский мыслитель И. А. Ильин определил, что собственность - это:

- Власть или полное господство непосредственно над вещами, а опосредованно - над людьми;

- Свобода - собственнику разрешено все, что не запрещено законом;

- Право - не только юридическое, но и нравственно-социальное, патриотическое.

Поэтому встречающееся отождествление собственности с материальными вещами - самой недвижимостью в действительности не соответствует ее внутреннему содержанию. Имущество (вещи) само по себе не является собственностью, а только носителем права собственности.

В самом общем виде собственность - это отношения людей к объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления различных благ, а также в юридических нормах и в форме правил морали. В переводе с латинского собственность означает правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над материальной вещью.

В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т. е. что

(какие вещи) присваивается людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность - это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

Надо в самом начале четко уяснить, что в современном цивилизованном мире уже давно не существует "священной и неприкасаемой" собственности. Полномочия, представляемые частному собственнику по определению, часто вступает в противоречия с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности, исходя из интересов общества, нравственных, религиозных, экологических, транспортных и других требований.

Земельным кодексом предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда по основаниям, установленным Земельным кодексом или федеральными законами, бессрочно или на определенный срок и подлежат государственной регистрации.

Основаниями ограничениями прав на землю являются:

- Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

- Особые условия охраны окружающей среды;

- Условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги при предоставлении прав на государственный или муниципальный земельный участок;

- Иные основания, установленные федеральными законами.

Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля -естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли (земельного участка)1 как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи - части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средствам производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей.

В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1 Термин "земля" используется для обозначения различных объектов и понятий: одной из планет Вселенной, поверхности земного шара или ограниченной его части, территории государства, почвы и др. Только для удобства изложения и восприятия земля понимается и в смысле земельного участка - в зависимости от контекста.

На плане (чертеже) земельного участка обозначаются по воротные точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты, которые выносятся в натуру - на местности.

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Например, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.

Разрешенное использование земельного участка - это использование его с учетом целевого назначения, установленных органами власти ограничений обременении по:

- Плотности, высоте и глубине застройки в соответствии градостроительными нормами и правилами;

- Размещению социально-культурных, жилищно-бытовых,

промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;

- Способам использования земельного участка и запрещению приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшения окружающей среды;

- Предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;

- Видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность и др.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер - числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по шести позициям.

Земля - товар, но товар особый, специфика которого определяется тем, что земля исторически возникла как материя, как часть природы, и только с развитием человеческого общества стала и средством производства и предметом труда.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется

спросом, то есть уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т. д. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится.

Из неэластичности предложения земли на рынке еще Давид Рикардо (1772-1823) сделал весьма важные и не все ми еще и до сих пор осознаваемые выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высокие цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств [2].

1. Земельные отношения - одна из специфических форм производственных отношений, которые возникают между различными социальными группами людей и отдельными людьми в области владения, пользования и распоряжения землей как всеобщим условием труда и средств производства. Изменение земельных отношений идут под воздействием экономических законов, присущих той или иной общественной формации.

Земля по мере развития общества, когда человек научился брать от нее все больше и больше благ, становилась всеобщим предметом труда как орудие производства в земледелии и как пространственный базис, необходимый для всякого производства и всякой человеческой деятельности.

Изменение земельных отношений идут под воздействием экономических законов, присущих той или иной общественной формации.

Земля по мере развития общества, когда человек научился брать от нее все больше и больше благ, становилась всеобщим предметом труда как орудие производства в земледелии и как пространственный базис, необходимый для всякого производства и всякой человеческой деятельности.

2. На протяжении всей истории развития России от древнерусского государства (VI века) до наших дней происходили и происходят земельные реформы, связанные, прежде всего с изменением земельных отношений.

Стремление изменить земельные отношения было причиной всех войн, происходивших на протяжении многовековой истории мирового развития.

3. Земельная реформа России 1992-2004 годах связана с общим реформированием народного хозяйства страны вообще и аграрного сектора в частности. Результатом реформирования стал переход от тоталитарной системы государственного строя к рыночным экономическим отношениям с многоукладными организационно-правовыми формами хозяйствования. Наряду

с государственной возникает частная собственность на землю и другие средства производства.

4. Важной составной частью земельной реформы, наряду с развитием земельных отношений, является совершенствование методов и проведения работ по сохранению плодородия почв имеющихся угодий, разработке земельного кадастра и мониторинга земель.

5. Большое значение в системе земельных отношений имеет создание земельного рынка, которое связано с разработкой новых принципов определения цены земли, величины арендной платы за землю, внедрение аренды земли с последующим выкупом.

В работе приведены результаты оценки земельных ресурсов при их отчуждении на промышленные цели, (в Шарыповском районе Красноярского края), что может служить основой при формировании рынка земли в целом.

6. В системе мероприятий по увеличению производства продукции сельского хозяйства главную роль играет рациональное использование земельных ресурсов, сущность которого заключается в сохранении природного потенциала используемых и максимальном вовлечении новых земель в активный народнохозяйственный оборот, соблюдении принципа приоритета сельского хозяйства на землю, в ее наиболее эффективном использовании для получения максимального количества продукции с каждого используемого гектара.

7. Анализ динамики сельскохозяйственных угодий в Новосибирской области показал, что в период с 1992 по 2003 гг. сельскохозяйственные угодья уменьшились на 27%, в основном за счет кормовых угодий (20%). Сокращение кормовых угодий произошло в результате ухудшения культуртехнического состояния и прекращения работ по их улучшению.

Практически все сельскохозяйственные угодья являются дефляционноопасные и эрозионноопасные, в том числе эродированы в различной степени 28%, из них в слабой степени - 15, средней -11 и сильной -2%. Эродированная пашня занимает 45%, в том числе в слабой степени - 24, средней 18 и сильной -3%. С эродированных почв в среднем за год не добирается только зерновых культур на сумму в 10 млн. деноминированных рублей. Приведенные данные говорят о больших масштабах эрозионных процессов, для погашения которых потребуется время и средства.

8. В лесостепной зоне области значительные площади пашни представлены серыми лесными среднеоподзоленными и деоново-подзолистыми почвами с кислой реакцией почвенного раствора, небольшими запасами гумуса и питательных веществ, которые без известкования не обеспечивают получения высоких урожаев. Известкование и внесение удобрений на фоне известковых материалов - основные условия роста урожайности на этих почвах.

9. Анализ структуры почвенного покрова обследованной территории области показывает, что значительные площади кормовых угодий размещены на черноземных группах почв, пригодных для их использования в пашне (556.9 тыс. га), и, наоборот, на менее качественных почвах, не обеспечивающих окупаемость затрат при возделывании сельхозкультур, размещена пашня

(281.5 тыс. га). Необходима корректировка и обоснование рационального использования темно-серых лесных и лугово-черноземных групп почв. При этом следует учитывать не только около 40% сельхозугодий размещено на сравнительно спокойном рельефе (до20), около 30% - на 3-50, 22% - 5 до 100, а около 8% расположены на склонах более 10°.

10. Основными мероприятиями по рациональному использованию земельных ресурсов в перспективе можно считать:

- Выявление на территории области всех категорий землепользований и государственного запаса земель, пригодных для вовлечения в сельскохозяйственный оборот;

- Выделение земель для несельскохозяйственных нужд в соответствии с перспективными планами развития отраслей народного хозяйства с учетом сохранения плодородных земель для сельскохозяйственного производства;

- Выделение земель для внутрихозяйственного строительства, размещения почвозащитных лесных насаждений и строительства гидротехнических противоэрозионных сооружений;

- Мелиорация земель и улучшение культуртехнического состояния используемых сельскохозяйственных угодий;

- Защита почв от эрозии и восстановление плодородия эродированных земель.

11. В условиях перехода к рынку земли актуальными является усиление научного обоснования управления земельными фондом в составе системы земельного кадастра, направленного на решение следующих задач:

- Рациональной организации территорий;

- Восстановления и повышения плодородия почв, а также других полезных свойств земли;

- Защите земель от водной и ветровой эрозии, подтопления и заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения и от других процессов разрушения;

- Защите от заростания сорняками, кустарником и мелколесьем, других процессов ухудшения культурно-технического состояния земель;

- Рекультивация нарушенных земель, восстановлении их плодородия и других полезных свойств земли;

- Снятии, использовании и сохранении плодородного слоя почв при проведении работ, связанных с нарушением земель;

- Временной консервации пашни и кормовых угодий низкого качества, не обеспечивающих формирования ренты и окупаемости затрат при возделывании сельскохозяйственных культур в условиях экономической несостоятельности хозяйства, района, области и государства.

12. В целях реализации земельной реформы необходима разработка механизма реформирования коллективных хозяйств, позволяющего придать непрерывность процессу реорганизации, выбрать рациональную направленность сельскохозяйственного производства выделяемых индивидуальных и групповых землепользователей, обеспечить всем

производителям сельскохозяйственной продукции равнодоступности объектов производственной и социальной инфраструктуры, добровольность выбора организационно-правовой формы предприятия и социальную справедливость работников реформируемых хозяйств. Перейти на новые формы хозяйствования (акционерных, кооперативных и других форм предприятий), а создание внутрихозяйственного экономического механизма регулирования земельных отношений позволит приблизить к рыночным условиям внутрихозяйственные земельные отношения.

13. Для реализации прав и обязанностей собственников земли, владельцев, землепользователей и арендаторов необходима разработка нормативов экономических регуляторов земельных отношений по субъектам федерации, землепользователям, рабочим участкам (земельным участкам): земельного налога; арендной платы; платежей при изъятии земель; выплаты при временной консервации земель; платежей за повышение качества земли; штрафных платежей за экологический ущерб; налогов при дарении и наследовании земель; налогов при купле-продаже земель.

В России вся земля: государственная, удельная, кабинетная, монастырская, церковная: посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т. д. отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней" (105 с. 91). Нельзя не заметить, помимо четко выраженного требования обобществления земли, присутствия и определенного эмоционального накала в формулировке крестьянского наказа. Земельный вопрос был поистине выстрадан народом. В результате крестьяне подучили в свое распоряжение 150 млн. га земель. В 1917 г. в России было свыше 20 млн. крестьянских хозяйств (18). И, как легко можно подсчитать, в среднем на каждое крестьянское хозяйство приходилось 7,5 га земли. Население России в 1913 г. составило 89,9 млн. человек, из которых сельское население составляло 74,2 млн. человек. Выше мы приводили данные о том, что за период столыпинской реформы было создано 1 000 696 хуторов (15, с. 88). При сравнении этого числа хуторов с общим 20-миллионным крестьянским хозяйством видно, что результат столыпинской реформы был более чем скромен и составил лишь 5% от общего числа сельскохозяйственно занятого населения. С позиций многомиллионного крестьянства Декрет о земле восстанавливал тот порядок вещей, который являлся единственно верным - земля отдавалась той части населения, которая работала на ней. Крестьянство как бы восстанавливало естественный и справедливый порядок вещей, попранный в тот период, когда землею владело и распоряжалось на ней сословие собственников -дворян. Таким образом, национализация земли и передача ее в распоряжение сельского населения на определенном историческом этапе была неизбежна.

После окончания Гражданской войны и до 1927 г. развитие сельского хозяйства шло по ленинскому кооперативному плану, предполагавшему постепенное добровольное укрупнение хозяйств. Но процесс этот шел медленно и кооперативы составляли лишь 3,9% от всего количества хозяйств. В 1927 г. началась коллективизация, т.е. принудительное укрупнение хозяйств. И этот процесс укрупнения хозяйств шел постоянно вплоть до 70-х годов.

Государство поддерживало и направляло этот процесс. Однако укрупнение хозяйств преследовало цель не увеличения налогообложения, а увеличения сельхозпродукции необходимой в период индустриализации. Таким образом, мы наблюдаем удивительную живучесть принципа коллективизма на протяжении российской истории.

На 1 ноября 1990 г. сельское хозяйство в стране было полностью коллективизировано и полностью огосударствлено. Из 639,1 млн. га сельскохозяйственных земель земли колхозов составляли 139,5 млн. га, совхозов -498,8 млн. га, фермерских хозяйств, включая общинно-родовые - 0,02%, т.е. 127,8 тыс. га (124, с. 10).

Следует отметить, что и в 1917 г., и вплоть до 30-х годов Россия была крестьянской страной, и общественное сознание крестьянского большинства не могло приниматься во внимание. Однако по мере индустриализации страны соотношение сельского и городского населения резко изменялось не в пользу сельского. Если в 1913 г. сельское население составляло 83%, а городское -17%, то в 1987 г. сельское население составило 26%, а городское - 74% (18 с. 374378). Постановка вопроса таким образом, что земля принадлежит тем, кто на ней работает, т.е. крестьянам, утратила свою историческую определенность. Появилась огромная масса отчужденного от земли городского населения, производящего основную долю национального продукта. Россия превратилась в индустриальную сверхдержаву. Одновременно с этим сельское население не справлялось с задачей обеспечения страны сельхозпродукцией. Она закупалась во все возрастающих объемах за рубежом на средства» получаемые от продажи ресурсов и промышленной продукции.

Таким образом, опять возник конфликт между реально распоряжавшимися земельным ресурсом аграриями в лице колхозов, совхозов, отдельных сельских собственников и безземельными городскими и промышленными регионами в лице как администрации этих регионов, так и отдельных индивидов. В начале XXI века вопрос о земле опять стал центральным вопросом российской государственности. Опять назрела необходимость в проведении радикальной земельной реформы.

Итак, Россия предстояло опять решить вопрос о земле. Но в отличие от 1917 г., когда вопрос этот решался только крестьянами, непосредственно трудящимися на земле, в конце 80-х годов вопрос этот встал перед населением страны в целом. Масса городского обезземеленного населения требовала наделения землей. При всем обилии земельного ресурса решить этот вопрос с правовой точки зрения было не просто. Земля, о точки зрения советской государственной идеологии, идущей от Декрета о земле, была национальным достоянием и ни в коем случае не могла быть объектом купли-продажи.

С 1989 по 1993 гг. земельная реформа шла в русле внесения изменений в советское законодательство. "Существовавшая государственная монополия тормозила развитие новых форм ведения хозяйства и делала практически невозможным осуществление экономической реформы, связанной о переходом к рыночным отношениям" [3] "Земельные отношения и

землеустройство в России", одним из авторов которого является председатель Роскомзема Н.В. Комов.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. В.Н. Холина Экономические основы природопользования.

2. В.А. Горемыкин. Современный земельный рынок России.

3. Н.В. Комов. Земельные отношения и землеустройство в России

© А.И. Гагарин, 2006

12