Субаренда выходит на рынок

Финансовые сложности, в которые попала значительная часть компаний Петербурга, внесли определенное оживление на рынок аренды офисной недвижимости. Начался процесс массовой миграции компаний — вместо больших помещений в современных бизнес-комплексах фирмы стали подыскивать меньшие по размеру. На этом фоне роль субаренды значительно выросла. Петербургу существенно не хватает небольших помещений под офисы.

Значительный экономический рост, который наблюдался в России за последние несколько лет, с одной стороны, и отсутствие вакантных офисных помещений — с другой, вынуждали международные и российские компании арендовать излишние площади, которые позволили бы разместить сотрудников на период 5-7 лет, учитывая рост штата. Сегодня многие компании столкнулись с необходимостью сокращать издержки и персонал, в результате чего значительно снизилась потребность в офисных помещения. Компании, которые арендовали дополнительные площади в рамках существующих договоров аренды, зачастую не могут отдать эти помещения собственнику, и вынуждены предлагать помещения в субаренду с целью хотя бы частично покрыть свои расходы. Такой задачи, как получение прибыли, перед ними сейчас не стоит.

Эксперты говорят, что сдача офисных площадей в субаренду — абсолютно новый тренд, появившийся благодаря кризису. Часть арендаторов, вынужденных сокращать свои площади в результате оптимизации расходов на ведение бизнеса, не готовы выполнять штрафные санкции, предусмотренные договором, и предпочитают не расторгать существующий договор аренды, а сдавать "лишние" площади субарендатору на взаимовыгодных условиях. Другая возможная причина, по которой заключаются договоры субаренды, — желание арендатора основной площади оставить всю площадь за собой на случай будущего восстановления компании и возвращения к прежним объемам. В этом случае с субарендатором заключается договор на определенный срок с предусмотренными условиями его продления или расторжения.

"Как правило, собственники офисных площадей не препятствуют заключению субарендных сделок, если при этом коммерческие условия для основных арендаторов остаются прежними. Однозначно можно сказать, что количество сделок субаренды продолжает расти, и эта тенденция сохранится в краткосрочной перспективе. Но за ближайшие 2-3 месяца практика таких сделок отшлифуется, и можно будет говорить о каких-то сложившихся схемах", — комментирует Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг ASTERA St. Petersburg.

Анна Цирульская, директор УК "Славград" рассказывает, что осенью-зимой количество предложений по субаренде возросло в разы. "Рост во многом связан с тем, что компании, поддавшись некой панике, стали резко сокращать расходы. За сокращением расходов на персонал последовало сокращение расходов на офис. Первая волна паники прошла, и сейчас арендаторы стараются подбирать себе офисные помещения более осознанно.

Предложения по субаренде в целом на рынок аренды повлияли увеличением количества предложений. За счет большого количества предложений и снижения платежеспособности арендаторов собственники зданий вынуждены корректировать арендные ставки в меньшую сторону. Сами владельцы объектов по-разному относятся к субаренде — не все собственники гибки в данном вопросе. Большой процент арендодателей изменил свою стратегию реализации площадей. При этом надо учитывать также, что у собственников могут возникнуть обстоятельства, ограничивающие право использования помещений и исключающие сдачу их в субаренду без разрешения вышестоящих организаций (например, объекты, находящиеся в муниципальной, федеральной собственности). Конечно же, позиция субарендатора более уязвима. Во-первых, не всегда есть возможность зарегистрировать права аренды по договору субаренды. Во-вторых, вырастает зависимость от арендатора — как финансовая, так и психологическая, ведь арендатор сам может изменить свои взгляды на бизнес и арендуемые помещения (например, переехать). В данной ситуации субарендатор будет вынужден снова искать для себя офисное помещение, тратя время на поиски, и нести убытки, связанные с переездом и потерей доходности в этот период. Субаренда — это вынужденная временная мера, позволяющая взять тайм-аут для дальнейшего решения своих бизнес-задач. При этом собственникам объектов стоит быть более гибкими по отношению к арендаторам — как в части возможности уменьшить арендуемую площадь, так и с позиции создания комфортных условий пребывания арендатора и его гостей на объекте - то есть осуществлять профессиональное управление и обслуживание объекта", — говорит госпожа Цирульская.

В ожидании роста

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в сфере недвижимости группы компаний "Аверс" считает, что в будущем доля сделок на рынке субаренды будет расти. "Такое явление, как субаренда офисной недвижимости, является следствием процессов, связанных с кризисом — во многих фирмах уменьшается штат сотрудников, одновременно все арендаторы стремятся сократить расходы, и, таким образом, компании более не готовы платить за прежнюю площадь целиком. С другой стороны, мелкие и средние сделки, каковыми в большинстве являются сделки по субаренде, сейчас более вероятны, чем крупные. В связи с этим доля субаренды в офисной недвижимости растет и продолжит расти в будущем", — поясняет она.

Крупных сделок по аренде площадей в офисных центрах и до кризиса было считанное количество. Сейчас они практически прекратились, тогда как мелкие и средние проходят, хотя и в меньшем количестве, чем до осени 2008 года. Поэтому на переговорах арендодатели готовы идти на очень крупные скидки, если требуется значительная площадь (от 1-1,5 тыс. кв. м), а бизнес-центр новый и испытывает проблемы с заполняемостью. В марте эти скидки больше, чем даже в декабре-январе, однако сделками пока не подтверждены. В "старых", заполненных арендаторами бизнес-центрах арендодатели по-прежнему несговорчивы, т. к. массового переселения арендаторов на более "дешевые" площади пока нет", — говорит госпожа Шалаева

Марина Пузанова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International рассказала: "В США, Европе, а теперь и у нас наблюдается рост рынка субаренды, что характерно для рецессии. В текущей ситуации участились звонки от компаний-арендаторов, которые хотели бы сдать в субаренду свои помещения. Высвобождаются площади, которые компании до кризиса брали в аренду с запасом на развитие, либо высвобождение происходит за счет сокращения штата сотрудников. Предложения субаренды появились даже в престижных офисах.

В плюсе оказались те арендаторы, у которых была прописана возможность субаренды в договоре. Другие были вынуждены договариваться с собственниками, которые, как правило, неохотно соглашаются на субаренду, поскольку видят в ней конфликт интересов. В том числе потому, что ставка субаренды обычно ниже, чем экспонирует собственник. Появление субарендатора — это дополнительная ответственность, которую несет арендатор перед собственником, поэтому компании стараются все-таки отказаться от лишних площадей. В течение последних месяцев с нашим участием завершены три сделки субаренды помещений в бизнес-центре класса А "Монблан" — на 1 100, 180 и 290 кв. м. Важным аргументом для компаний, которые приняли решение в пользу "Монблана", стала возможность сэкономить 20 процентов расходов на аренду".

Руководитель отдела офисной недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург" Полина Макаренко рассказывает, что для субарендатора основные риски связаны с тем, что он не может контролировать добросовестное исполнение арендатором обязательств по договору перед собственником бизнес-центра, а соответственно — в случае возникновения таких ситуаций оказывается практически беспомощным и по сути — юридически незащищенным.

По оценкам Сергея Богданчикова, директора департамента консалтинга LCMC, в структуре сделок по аренде офисных площадей с декабря 2008 года 30-40% занимает субаренда. "Причем если изначально снижение уровня арендных ставок наблюдалось на первичном рынке, сейчас дешевеет и субаренда. Для компаний, которые арендуют большие площади, а в период кризиса сократили штат, сдача площадей в субаренду — оптимальное решение. Таким образом компания сохраняет за собой привычный офис, избегает расходов на переезд, а также получает дополнительный доход для оплаты аренды собственного офиса. Для субарендатора выгода тоже очевидна: обычно он экономит на обеспечительном платеже (т. е. минимум это месячная арендная плата), а также получает право аренды небольшого помещения в качественном бизнес-центре по невысоким ставкам (что для докризисного рынка предложения аренды в офисных центрах было редкостью). Для собственников бизнес-центров субаренда — тоже хороший выход в условиях кризиса. Ведь если компания-арендатор не нуждается в прежних объемах площади, значит, у собственника встает проблема с поиском нового арендатора", — говорит Сергей Богданчиков.

Управляющие — против

Впрочем, не все представители управляющих компаний считают субаренду благом. Управляющий "АйБи Групп" Сергей Игонин утверждает, что его компания старается всячески пресекать факты сдачи помещений в субаренду в комплексах, находящихся под управлением его группы: "Если говорить об опыте "АйБи Групп", у нас есть единичный факт, по которому мы сейчас ведем проверку. В здании, находящемся в доверительном управлении, присутствуют арендаторы, которые арендуют в соответствии с законом площади по льготной ставке с коэффициентом социальной значимости 0,1. Мы выявили факт сдачи этой организацией помещения в субаренду. Это в любом случае незаконно, потому что закон не дает право тем, кто арендует площади по льготной ставке, сдавать их же в субаренду. Если же они хотят сдавать что-то в субаренду — пусть сами оплачивают полную ставку. Других подобных случаев по бизнес-центрам, которые находятся под управлением нашей компании, я не знаю (в настоящее время под управлением "АйБи Групп" находится 9 бизнес-центров).

В Москве, кстати, практика сдачи помещений в субаренду существовала. В Петербурге, честно говоря, с подобными фактами я не сталкивался. Здесь важно понять мотивацию компаний, которые могут сдавать арендуемые площади в субаренду. Вряд ли они смогут найти организацию, которая будет готова платить им больше, чем платят за аренду они сами. В нынешних условиях, когда ставка арендной платы постоянно падает, сдавать по ценам ниже — экономически бессмысленно. Соответственно, вариант только один — сдавать по такой же ставке для того, чтобы не отказываться от площадей, пережить какой-то период, "выселить" субарендатора и вновь расшириться до докризисных размеров".

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти подтверждает, что сдача площадей в субаренду владельцами бизнес-центров не приветствуется. "В договорах аренды этот пункт обычно оговорен особо. Но в последнее время на субаренду стали смотреть сквозь пальцы, особенно если речь идет об аналогичном бизнесе — допустим, риелторский бизнес и консалтинг, финансовый брокеридж. Такие бизнесы дополняют друг друга и вместе привлекают больше клиентов. На практике, в некоторых бизнес-центрах до 15-20 процентов площадей негласно сдается в субаренду, что позволяет арендодателям не снижать арендные ставки, а арендаторам — держаться на плаву за счет сдачи части площадей в субаренду. Проще в частичную субаренду сдавать коммерческие помещения вне бизнес-центров, здесь договорные условия не столь строги. Однако проблема "уживчивости" разных бизнесов на одной коммунальной бизнес-площадке остается. Поэтому предложения по субаренде не столь распространены, многие компании стараются уплотняться среди своих коллег и партнеров", — отмечает господин Созинов.