Смешать, но не взбалтывать

В 2008 году в Москве будет введено в эксплуатацию пятнадцать многофункциональных комплексов (МФК) — больше чем за все шестнадцать лет, прошедшие с момента открытия в столице в 1992 году первого МФК. Таким образом, девелоперы диверсифицируют риски и повышают доходность зданий.

Тяжелая смесь

Многофункциональные комплексы (МФК) — это объекты недвижимости, где отведены площади под жилье, офисы, торговлю и т. д. "В соответствии с действующим законодательством за каждым объектом недвижимости закреплено его функциональное назначение, — объясняет ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев. — Но если таких функций несколько и каждая из них занимает более 5% от общей площади, то такой объект попадает под определение МФК".

Первыми объектами mixed-use development в Москве стали "Парк Плейс" и Riverside Towers, "Берлинский дом" и "Новинский пассаж". После них МФК в Москве почти не строились. "Несколько лет назад из-за отсутствия опыта девелоперы вообще не рассматривали подобный формат", — говорит директор департамента консалтинга и исследований компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Айдар Галлеев. Дело в том, что проектировать МФК гораздо сложнее, чем монофункциональные здания. "Для всех сочетаний в МФК есть общее правило: месторасположение, ситуация на рынке и особенности земельного участка должны удовлетворять критериям всех будущих пользователей центра, а не какой-то их части", — говорит Полина Жилкина, директор департамента аналитики компании ADG Group. Так, например, специфика торгового центра заключается в его расположении непосредственно рядом с шоссе и магистралями, в то время как жилое помещение предполагает приватность и удаленность от скоростных трасс, что значительно затрудняет объединение этих функций под одной крышей. Кроме того, существуют правила, которые в своем большинстве задаются требованиями пользователей тех или иных площадей. Например, торговый центр не может работать на 15 уровнях, глубина офисных помещений не должна быть больше 30 м, гостиница обязательно должна иметь отдельные вход и парковку, а склады — отдельные подъездные пути и зоны доставки.

Качественный многофункциональный комплекс исключает пересечение разнонаправленных потребительских потоков. То есть офисные сотрудники не должны идти на свои рабочие места через торговую зону, а постояльцы гостиничной зоны добираться до своих номеров через офисные лабиринты. Поэтому каждая функциональная часть комплекса должна быть оборудована отдельным входом, парковкой и инженерными системами.

"Основные сложности реализации многофункциональных зданий — в правильной организации помещений, входных групп, планировок этажа", — говорит директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина. Например, при совмещении офисной и жилой составляющих необходимо учитывать разные требования по сетке колонн, по инженерии. Многофункциональный комплекс — очень сложное с архитектурной точки зрения сооружение, так как конструктивные особенности разных типов коммерческой недвижимости не совпадают.

Так, для торговых помещений шаг колонн должен составлять не менее 9 м, а для офисных — максимум 8,1 м. Поэтому здания комплексов создаются как различные примыкающие объемы помещений практически самостоятельных, соединенных переходами блоков. Возникают проблемы и с инсоляцией, которая отсутствует в торговых центрах из-за большой глубины здания, а для жилья хорошее освещение является непременным условием. В результате, суммирует Галлеев, строительство МФК обходится в среднем на 5-10% дороже, чем возведение монофункциональных объектов. Владимир Кудрявцев добавляет, что согласно западному опыту моральный износ многофункциональных комплексов происходит на 6-7% быстрее, а экономический износ — примерно на 10%. "Из этого можно сделать вывод, что себестоимость содержания здания на всем периоде его эксплуатации возрастает, — рассуждает он. — У МФК больше капитальных ремонтов, острее необходимость упреждающих действий и расширенного сервиса инженерных систем и конструкций".

В поисках синергии

Тем не менее несколько лет назад девелоперы оценили преимущества МФК перед монофункциональными объектами. Сегодня, по словам вице-президента компании "ДИАЛ Строй Инвест" Александра Пляцевого, общее предложение МФК на столичном рынке составляет около 0,5 млн кв. м. Основная часть приходится на офисную недвижимость — около 200 тыс. кв. м и торговлю — порядка 162 тыс. кв. м.

По словам Светланы Гуровой, исполнительного директора по консалтингу компании GVA Sawyer, в текущем году запланирован ввод многофункциональных центров общей площадью около 1,7 млн кв. м.

Причиной того, что отношение к МФК изменилось, стала близость насыщения рынка офисных и торговых центров в Москве. В частности, приводит пример Светлана Гурова, в прошлом году на столичном рынке недвижимости произошло существенное снижение ставок доходности в сегменте дорогой офисной недвижимости. За год она опустилась практически на треть: с 12-13% до 8,0-8,5%. Собственники МФК, включающего офисные, гостиничные и, скажем, площади для проведения конференций, чувствуют себя увереннее, нежели собственники бизнес-центров.

"Основные цели многофункциональных проектов — диверсификация рисков и улучшение концепции проекта. Эффект синергии от различных составляющих позволяет добиваться высоких и устойчивых финансовых показателей проекта в целом", — говорит Яна Кузина. "С течением времени МФК может гибко реагировать на изменения рынка", — добавляет ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group Андрей Двойных. То, что ставить на один сегмент рискованно, время уже доказало.

Основное строительство МФК ориентировано на центр города и окрестности Третьего транспортного кольца. Абсолютным лидером по МФК станет ММДЦ "Москва-Сити". Здесь возводятся наиболее масштабные проекты: комплекс "Федерация", Imperia Tower, "Меркурий Сити Тауэр". Строятся сегодня многофункциональные комплексы и во многих городах-миллионниках. Правда, в регионах "микширование" целесообразно исключительно в центре города. Никто не поедет в офис или гостиницу, расположенную на окраине Тюмени, Новосибирска или Перми, конечно, если это не единственный объект в городе.

Особенности национального смешивания

Наиболее распространенный сегодня формат для российского рынка МФК — это смешение бизнес-центров с торговыми площадями или гостиницами. Между российскими и зарубежными комплексами есть различия, которые начинаются с самого определения многофункциональных центров. По словам Андрея Двойных, на международном рынке недвижимости принято считать, что mixed-use development — это центр, в который входят как минимум четыре сегмента недвижимости: гостиничная, торговая, офисная и жилая, тогда как в нашей стране считается, что достаточно не менее двух. Как замечает Ольга Широкова, западные МФК — это центры с полноценно функционирующими частями комплекса. "Как правило, такие объекты отличаются более сложной конфигурацией и инженерным обеспечением, часто являются высотными объектами с уникальными архитектурными решениями, — добавляет она. — В российской практике МФК — это чаще всего помещение, которое изначально имеет определенное назначение и уже к этому дополняется площадями другого назначения".

Различаются российские и западные комплексы и по составу якорных арендаторов. В российских многофункциональных комплексах пока беспроигрышно работают детские комплексы, включающие в себя платные аттракционы и детскую комнату с развивающими играми. Сильными якорями для многофункциональных центров в нашей стране до сих пор остаются кинотеатры. Развлечений, особенно в регионах, немного, поэтому в России и странах СНГ кинотеатры пока функционируют успешно и вполне популярны. Схожая с нашей страной ситуация в Индии и в Соединенных Штатах.

Однако в большинстве развитых европейских стран, даже в Юго-Восточной Азии, кинотеатры уже не пользуются таким спросом. В результате владельцы нескольких западных многофункциональных комплексов решили разместить на своих площадях театры.

По мнению экспертов, количество многофункциональных комплексов будет расти. "Многофункциональность объектов характерна для городов с развитыми рынками недвижимости, а на начальных этапах развития рынков доминируют монообъекты, — объясняет Ольга Широкова. — Строительство МФК является перспективным, так как позволяет девелоперам диверсифицировать риски, достигать эффекта синергии от различных составляющих, позволяя тем самым добиваться более высоких и устойчивых финансовых показателей проекта в целом". "В условиях высококонкурентного рынка многофункциональность будет выступать весомым преимуществом", — уверена Светлана Гурова. По мнению Айдара Галлеева, ниша МФК на рынке может достигнуть около 20% всех проектов, но вытеснение обособленных комплексов вряд ли произойдет.