Анализ социальных последствий введения налога на недвижимость

АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНЫХ ПОСЛЕДСТВИЙ ВВЕДЕНИЯ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Н. М. ТУРБИНА, Ю. Ю. КОСЕНКОВА

В статье рассмотрены социальные последствия введения налога на недвижимость. Рассмотрены наиболее дискуссионные и проблемные вопросы определения элементов нового налога. Обсуждены варианты методики оценки налоговой базы путем оценки рыночной стоимости имущества. Нарастание в России диспропорции между средними доходами граждан и стоимостью недвижимости несет в себе основной риск возникновения социальной напряженности. Негативный момент от введения единого налога на недвижимость заключается в том, что он может спровоцировать передел на жилищном рынке, стать дополнительным препятствием для развития ипотеки и замедлить процесс приватизации.

В силу особенностей и диспропорций современного социально-экономического развития России индивидуализированный подход к установлению налоговых режимов по отдельным видам недвижимости является важнейшим фактором минимизации рисков введения нового налога. Установление ставок, льгот и специальных режимов налогообложения для отдельных видов недвижимости передается в ведение органов местного самоуправления. Широко обсуждается такой элемент налога на недвижимость, как налоговый вычет, который должен обладать регулирующим потенциалом. Но ни твердые налоговые вычеты в натуральных показателях, ни твердые налоговые вычеты в денежном выражении не обладают необходимым регулирующим потенциалом. В системе налоговых льгот по налогу на недвижимость для социальной защиты отдельных категорий налогоплательщиков важно исходить из установления механизмов снижения налоговой нагрузки, выраженных в процентом отношении к общей величине налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости.

Ключевые слова: налог на недвижимость, проблемы, рыночная стоимость имущества, ставка, вычеты, социальные последствия.

В настоящее время основные элементы налогообложения по налогу на недвижимость определены. Проводится работа по установлению размеров налоговых вычетов для определения налоговой базы при исчислении налога на недвижимость. Среди наиболее обсуждаемых элементов нового налога можно выделить методику оценки налоговой базы путем оценки рыночной стоимости имущества, ставку, вычеты и льготы. Рассмотрим предметы дискуссии в научных кругах более подробно.

1. Методика оценки рыночной стоимости имущества. Переход к самостоятельному регулированию и сбору единого налога на недвижимость взамен разных налогов на землю и имущество станет одним из важнейших направлений в создании собственной налогооблагаемой базы в финансово необеспеченных регионах [1].

Как и в большинстве стран с развитой экономикой, этот налог должен стать надежным источником стабильных поступлений в местные бюджеты.

Предполагаемые изменения в налогооблагаемой базе позволяют также говорить о некой по-

пытке создать по крайней мере видимость социальной справедливости: по задумке налога обладатели элитного и комфортного жилья должны платить гораздо больше владельцев дешевой недвижимости. Однако для малообеспеченных собственников жилья, введение налога на основе рыночной стоимости недвижимости таит в себе массу проблем.

Расчет налога на недвижимость предполагается осуществлять исходя из рыночной стоимости имущества.

С момента своего появления идея пересмотра налогооблагаемой базы имущества вызывает серьезную озабоченность среди малообеспеченной части населения. Если сегодня при ставке налога на недвижимость максимум в 2 % от оценки БТИ этот самый налог на любую квартиру составляет, как правило, не более 1 000 руб. в год для разных слоев налогооблагаемого населения, то в будущем он может доходить до нескольких десятков тысяч.

К примеру, при рыночной стоимости типовой двухкомнатной квартиры в размере 2 500 000 млн

руб. надо думать, что и оценочная комиссия будет отталкиваться от этой суммы. Тогда, при введении нового налога на недвижимость придется заплатить уже 2 500 руб. в год. Для малообеспеченного гражданина сумма довольно серьезная [3].

Определение налоговой базы исходя из рыночных цен на недвижимость - основной риск возникновения социальной напряженности. Не является секретом нарастание в России диспропорции между средними доходами граждан и стоимостью недвижимости. Диспропорция эта наиболее заметна в регионах, лидирующих по числу жителей.

Соотношение средней зарплаты и средней цены на квадратный метр недвижимости таково, что даже на покупку одного квадратного метра гражданин в зависимости от конкретного региона должен потратить весь свой заработок за период до полугода.

Не совсем понятно то, как быть с неизбежными рыночными колебаниями стоимости жилья, из-за которых в один и тот же налоговый период недвижимость может стоить и, соответственно, оцениваться по-разному. Не меньше вопросов возникает и в связи со стоимостью квадратного метра жилья в зависимости от местоположения не только отдельно взятой улицы или дома, но даже и конкретной квартиры.

Помимо этих проблем, негативный момент от введения единого налога на недвижимость заключается в том, что подобный шаг правительства может спровоцировать передел на жилищном рынке. Тысячам семей, возможно, придется покинуть занимаемое ими жилье из-за невозможности платить по высокой налоговой ставке, т. е. может произойти отток малоимущих граждан из престижных районов.

В такой ситуации могут оказаться не столько инвалиды и пенсионеры, которые наверняка получат социальные льготы, а скорее семьи со средним и небольшим уровнем доходов, занимающие большие квартиры, доставшиеся им в результате бесплатной приватизации.

Другая проблема связана с тем, что будет, мягко говоря, несправедливо проводить рыночную оценку жилья в условиях, когда расходы на строительство завышены в силу коррупционных факторов. Не до конца просчитанный и продуманный единый налог на недвижимость может стать дополнительным препятствием для развития ипотеки, так как спрос на жилье бизнес-класса неминуемо упадет. Также может замедлиться процесс приватизации из-за страха россиян перед большим налогом.

2. Ставка. Установление ставок для отдельных видов недвижимости передается в ведение органов местного самоуправления. Однако в силу особенностей и диспропорций современного социально-экономического развития России именно индивидуализированный подход к установлению налоговых режимов по отдельным видам недвижимости является важнейшим фактором минимизации рисков введения нового налога.

Невозможно в общем порядке по одной и той же ставке производить налогообложение таких разных видов недвижимости, как индивидуальное жилье, офисные помещения, иная коммерческая недвижимость, земли различного назначения и т. д. Например, если установить общую ставку 1 % для индивидуального жилья, то даже с учетом необлагаемых 5 м2 размер налога составит для многих семей сумму, превышающую их совокупный месячный доход. Это обусловлено тем, что рыночная стоимость 1 м2 жилой недвижимости в большинстве муниципалитетов России существенно превышает среднемесячный заработок в той же местности. Вынужденная же массовая продажа миллионами беднейших семей своего жилья способна заметно поколебать рынок жилой недвижимости, на котором расположены крупные активы. Риски несет в себе и непродуманное налогообложение офисной недвижимости - ставка в 1 % от ее рыночной стоимости неизбежно влечет возрастание арендной платы, а значит, и издержек предпринимателей [4].

Для облегчения нагрузки на собственников лучше всего ввести плоскую шкалу налогообложения. Потому что если недвижимость будет облагаться, например, по прогрессивной шкале и с максимальной ставкой в 2 % (как сейчас облагается имущество), то тогда за самую скромную квартиру стоимостью 1 млн руб. гражданин должен будет платить ежегодно 20 тыс. руб. налога.

3. Вычеты и льготы. Как показывают предварительные расчеты при определении налоговой базы для исчисления налога на недвижимость, физическим лицам - собственникам жилой недвижимости целесообразно предоставлять стандартные и социальные налоговые вычеты.

Обсуждается, в частности, следующий вариант: налогом не будет облагаться жилплощадь до 50 м2 для отдельных категорий граждан (социальный вычет) и 20 м2 для всех остальных (стандартный вычет). По статистике, в России 83 % граждан проживают в квартирах площадью до 52 м2 [1].

Следующий вопрос: какие категории граждан получат льготы по налогу на недвижимость и что

делать, дабы избежать махинаций и злоупотреблений со стороны обеспеченных и «ловких» собственников. Регистрация на третьих лиц своего имущества и сейчас практикуется нашими состоятельными согражданами, которые в свете борьбы с коррупцией не любят показывать то, чем они на самом деле владеют. С введением же единого налога на недвижимость может быть открыт «сезон охоты» на льготников.

По данным Росстата, на конец 2010 г. в среднем на одного жителя России приходилось менее 23 м2 жилья, из которых, как минимум, 20 будет исключено из обложения. С другой стороны, если 40 млн пенсионеров получат по 50 м2 льгот, то получается всего 2 млрд м , а оставшиеся 100 млн граждан - по 20 м2, то к ним добавятся еще 2 млрд м2, следовательно, потенциально может быть освобождено от налога 4 млрд м2 жилой площади. И это при том, что в стране всего 3,2 млрд м2 жилья. Понятно, что на налоговых поступлениях отразится структура распределения квартир по стоимости и площади, так что платить реально будут собственники большой и дорогой жилплощади, а также владельцы дач и гаражей.

Теперь следующий пункт - как именно оценивать предложенную ставку. Если исходить из того, что кадастровая стоимость будет близка к рыночной, то ставку в 0,1 % нельзя признать высокой [2].

Таким образом, приведенные выше параметры, очевидно, могут и должны быть пересмотрены, как то: социальный вычет уменьшен до 15 м2, стандартный - до 30, а максимальная ставка увеличена до 0,5 %. Это не только расширит диапазон возможностей местной власти в регулировании налога, но создаст резерв для возможного облегчения режима обложения для определенных категорий налогоплательщиков.

Такой вариант по основным своим характеристикам был бы ближе и к зарубежной практике, и к сложившимся российским условиям. При этом целый ряд конкретных организационно-технических деталей введения налога еще нуждается в доработке (от оформления прав собственности на недвижимость до сроков уплаты налога).

Минэкономразвития, к примеру, предлагает установить универсальный вычет при введении единого налога на недвижимость, т. е. установить такую норму площади жилья, за которую не нужно будет платить налоги вообще. Или другой вариант - введение денежного «социального вычета» в определенную сумму, в пределах которой будущий налог на недвижимость взиматься не

будет. Есть и следующий подход - сделать дифференцированную систему ставок и облагать повышенным налогом только элитную недвижимость [3].

Одним из последних предложений Министерства экономического развития РФ, разрабатывающего по поручению Правительства РФ совместно с Министерством финансов РФ концепцию установления в России налога на недвижимость, является установление в системе налога на недвижимость двух видов налоговых вычетов. Первый вид - натуральные налоговые вычеты в размере 55 м2 в отношении жилого объекта и 600 м2 (6 «соток») в отношении земельного участка. Другой вид - денежный налоговый вычет в размере 3 млн руб., предоставляемый, согласно позиции представителей Минэкономразвития России, многодетным семьям, инвалидам и пенсионерам, причем, как предлагают представители названного Министерства, на местном уровне перечень льготных категорий налогоплательщиков может быть расширен [2].

Иными словами, Минэкономразвития России предлагает полностью освободить от налогообложения жилые объекты площадью не более 55 м2 и земельные участки площадью не более 600 м2, полагая, что эти геометрические параметры отражают объекты недвижимости, принадлежащие малообеспеченным категориям налогоплательщиков. При этом отдельные категории налогоплательщиков смогут налоговую стоимость той площади объекта недвижимости, выраженной в виде разницы между фактической площадью и величиной натурального налогового вычета, уменьшить уже на денежный налоговый вычет в размере не менее 3 млн руб.

По нашему мнению, предлагаемая Минэкономразвития России модель налога на недвижимость, в которой присутствует полное освобождение от налогообложения объектов недвижимости, физический показатель которых в виде геометрической площади не превышает определенный предел (независимо от категории собственника этой недвижимости), приводит к тому, что налог на недвижимость в его классическом понимании утрачивает свое значение. Вместо классического налога на недвижимость при таких условиях возникает либо налог на роскошь (Luxury Tax), либо налог на накопленное имущество (налог на богатство - Net Wealth Tax), поскольку именно этим налогам в рамках сложившейся международной налоговой практики характерен определенный, причем достаточно высокий необлагаемый предел.

Классический же налог на недвижимость в своей модели не содержит необлагаемых пределов, в частности, в виде каких-либо натуральных показателей. По общему правилу все объекты недвижимости подпадают под налогообложение, поскольку необходимо соблюдать принцип всеобщности налогообложения. В связи с этим, нами не поддерживается идея Минэкономразвития России, касающаяся установления необлагаемого предела в виде определенной площади объекта недвижимости. Более того, твердые натуральные показатели, например, в виде геометрической площади объекта, имеют крайне незначительное регулирующее воздействие на распределение налоговой нагрузки [4].

Что касается денежного налогового вычета в 3 млн руб., то этот показатель также является твердым параметром, который не способен варьироваться в соответствии с изменениями территориальных особенностей ценовой конъюнктуры рынка недвижимости. При этом позиция Минэкономразвития России состоит в том, что при введении налога на недвижимость местным органам власти предоставляется возможность увеличивать размер установленного на федеральном уровне денежного налогового вычета. По нашему мнению, такая позиция выглядит по меньшей мере странной, поскольку в разработанных по поручению Правительства РФ Министерством финансов РФ Основных направлениях налоговой политики РФ на 2011 г. и на плановый период 2012 и 2013 гг. указывается, что в рамках реализации Бюджетного послания Президента РФ о бюджетной политике в 2010-2012 гг. будет продолжена работа по сокращению установленных на федеральном уровне льгот по региональным и местным налогам.

На наш взгляд, ни твердые налоговые вычеты в натуральных показателях, ни твердые налоговые вычеты в денежном выражении не обладают необходимым регулирующим потенциалом. Полагаем, что в системе налоговых льгот по налогу на недвижимость для социальной защиты отдельных категорий налогоплательщиков важно исходить из установления механизмов снижения налоговой нагрузки, выраженных в процентом отношении к общей величине налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости. Иными словами, какая бы ни была рыночная (кадастровая) стоимость, определенная исходя из территориальных характеристик места расположения облагаемого объекта и особенностей функционирования локального рынка недвижимости, налогоплательщик будет четко по-

нимать, какая доля стоимости недвижимости выводится из-под налогообложения.

Например, для социально незащищенных категорий налогоплательщиков (ограниченные или неспособные к трудовой деятельности инвалиды, неработающие пенсионеры и т. п.) возможно предусмотреть налоговую льготу, согласно которой в отношении жилого объекта, используемого ими в качестве основного места жительства, налоговая база сокращается на 50 %. При этом усилить социальную защиту в целом такой категории налогоплательщиков, как собственники жилых помещений, возможно путем дифференциации налоговых ставок по категориям облагаемых объектов с установлением на федеральном уровне для обложения объектов жилой недвижимости пониженных предельных (маржинальных) размеров ставок налога на недвижимость.

Помимо всего вышеперечисленного, увеличение суммы налога может оказать существенное влияние на стоимость недвижимости за счет увеличения объемов продаж жилья большого метража в престижных районах, принадлежащего малообеспеченным гражданам. Им станет накладно содержать свои большие квартиры. Как результат, еще больше вырастет спрос на квартиры с небольшим метражом.

Помимо изменений на рынке купли-продажи жилья, увеличение налога на недвижимость может отразиться и на рынке аренды, поскольку многие арендодатели вынуждены будут включать размер налога на жилье в стоимость арендной платы.

Но и это еще не все. Возможно, некоторые чиновники на местах захотят «погреть руки» на работе оценочных комиссий. Для этого им будет достаточно «договориться» с оценщикам, чтобы те намеренно завышали рыночную стоимость объектов. В таком случае, несогласные с результатами оценки, вынуждены будут платить деньги за рассмотрение апелляции или «обращаться» напрямую в местную администрацию.

Ставка налога должна быть установлена властями конкретного муниципалитета в пределах от

0,1 до 1 %. Возможность минимизации негативных социальных последствий введения налога на недвижимость зависит от того, какова будет ставка в каждом регионе и какие налоговые льготы будут предусмотрены. Поскольку налог задумывается как местный, то именно муниципальные власти в соответствии с предлагаемой ст. 387 НК РФ наделены правом определять оба указанных параметра.

Не может не вызвать интерес ряд тезисов, содержащихся в Пояснительной записке к законопроекту о введении в НК РФ статьи, регулирующей налог на недвижимость. Обращает на себя внимание целеполагание законодателей, заявляющих, что «законопроект направлен на создание налоговых условий для формирования рынка доступного жилья».

Не вызывает сомнения справедливость и целесообразность замечания о том, что «жители массового жилья должны быть защищены от повышения налогового бремени благодаря установлению налогового вычета из налоговой базы». К сожалению, в предложенном законопроекте ни содержится никаких механизмов реализации данного пожелания, за исключением необлагаемого минимума в 5 м2.

Безусловно, адекватной представляется следующая оценка: «Установление налога на недвижимость обеспечит возможность финансирования развития инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Это обеспечит бюджетную основу для возвратности средств, привлекаемых для инженерной подготовки земель, снизит риски и затраты застройщиков. Тем самым создается возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья». Не вполне очевидно, однако, почему в снижении себестоимости возводимого жилья заинтересованы рядовые граждане, на которых фактически возлагается бремя субсидирования застройщиков. Аргумент о влиянии себестоимости жилья на его рыночную стоимость едва ли может быть принят как заслуживающий внимания, поскольку на протяжении многих лет, в первую очередь в Москве, по достойным отдельного рассмотрения причинам рыночная стоимость жилья заметно превышает его себестоимость.

К сожалению, не ясно из текста законопроекта и то, как «введение местного налога на недвижимость позволит увязать цели развития и застройки поселений, обеспечивая согласование интересов органов местного самоуправления, застройщиков, собственников жилья и остального населения».

Таким образом, в нынешнем варианте законопроекта преимущества от его принятия сводятся к появлению дополнительных источников у местных бюджетов и дополнительных сверхдоходов у крупнейших застройщиков. Возможные же негативные последствия включают по крайней мере два компонента - социальный и экономический.

В социальном смысле утверждение законопроекта содержит риск существенного снижения уровня жизни граждан, для которых дополнительная налоговая нагрузка станет существенным расходом. Устранению этого риска могло бы способствовать установление в качестве необлагаемой величины не 5, а «нормативных» 20 м2.

В экономическом же смысле при установлении налога в предлагаемом варианте неизбежна массовая продажа жилья беднейшими гражданами, что в отличие от себестоимости недвижимости для застройщика не может не повлиять на рыночные цены. Учитывая, какой объем средств размещен на рынке недвижимости в России, такое колебание цен несет очевидный риск нарушения макроэкономической стабильности. В нынешней же ситуации восстановления после кризиса последствия реализации данного риска могут быть особенно значительными.

Можно констатировать, что принятие законопроекта в существующем виде может иметь преимущественно негативные последствия и едва ли является адекватным средством привлечения дополнительных средств в бюджеты органов местного самоуправления. Вместе с тем, сама по себе идея введения налога на недвижимость при условии адекватного установления базовых параметров (налоговая ставка, необлагаемая база, льготы и вычеты и т. п.) представляется рациональной. Данная мера перекликается изменениями в НК РФ с целью введения так называемого налога на роскошь. Адекватная реализация двух названных мер могла бы не только стать источником дополнительных бюджетных поступлений, но и приостановить процесс социального расслоения российского общества.

В заключение отметим, что в целом развитие имущественного налогообложения в России идет в русле современной налоговой теории и мировой практики. Существующие проекты налога на недвижимость позволяют доработать отдельные механизмы взимания налога, который призван пополнить доходы местных бюджетов и сделать систему налогообложения более справедливой. Вместе с тем, нормативное обеспечение обложения недвижимости должно быть таким, чтобы исключить принятие заниженных параметров налога. В этой связи представляется целесообразным продолжить работу над налоговым законопроектом, не форсируя его принятие и распространение, а продолжая внедрять налог на недвижимость по регионам в экспериментальном порядке.

В целом система для введения налога на недвижимость в России создана, она понятна, в той

или иной степени полноценна, хотя, конечно, ее можно совершенствовать и дальше.

Литература

1. Виговский Е. В., Виговская М. Е. Налогообложение физических лиц // Бухгалтерский учет. 2009. № 12. С. 27-30.

2. Котляров М. А. Кадастровая стоимость в системе налогообложения недвижимости // Финансы. 2011. № 11. С. 25.

3. Турбина Н. М., Косенкова Ю. Ю. Проблемы введения налога на недвижимость // Социальноэкономические явления и процессы. Тамбов, 2013. № 1.

4. Турбина Н. М. Перспективы и экономические последствия введения налога на недвижимость // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2013. № 4.

* * *

ANALYSIS OF SOCIAL CONSEQUENCES OF THE REAL ESTATE TAX INTRODUCTION

N. M. Turbina, Yu. Yu. Kosenkova

In article social consequences of the real estate tax introduction are considered. The most discussed and problem questions of definition of elements of a new tax are considered. Options of a technique of an assessment of tax base, by an assessment of market cost of property are discussed. Increase in Russia disproportions between the average income of citizens and cost of real estate bears in itself the main risk of emergence of social tension. The negative moment from introduction of a uniform real estate tax is that it can provoke repartition at the housing market, to become an additional obstacle for development of a mortgage and to slow down privatization process.

Owing to features and disproportions of modern social and economic development of Russia, the individualized approach to establishment of tax modes by separate types of real estate is the most important factor of minimization of risks of a new tax introduction. Establishment of rates, privileges and special modes of the taxation for separate types of real estate is transferred to the jurisdiction of local governments. Such element of a real estate tax as a tax deduction which has to possess the regulating potential is widely discussed. But, firm tax deductions in natural indicators, firm tax deductions in terms of money don't possess necessary regulating potential. In system of tax privileges on a real estate tax for social protection of separate categories of taxpayers it is important to proceed from establishment of mechanisms of decrease in the tax loading, expressed in percent the attitude towards the general quantity of a taxable project cost of real estate.

Key words: real estate tax, problems, market cost of property, rate, deductions, social consequences.