Строительные коррективы

Законодательство, регулирующее строительную отрасль и градостроительную политику, в 2011 году претерпело существенные изменения. Важнейшие нововведения в правовом регулировании этой сферы и их влияние на строительный бизнес комментируют отраслевые юристы и сами участники рынка недвижимости.

Александр Рассудов, генеральный директор юридической компании Rightmark group: "Прошлый год ознаменовался появлением долгожданных и не очень законодательных новелл в области градостроительства, а также коренным пересмотром ранее сложившейся практики арбитражных судов относительно правовой природы инвестиционных договоров. В первую очередь обращу внимание на принятие в июле прошлого года пленумом Высшего арбитражного суда РФ постановления N 54.

Этот судебный акт обязателен для применения всеми арбитражными судами и в силу этого обстоятельства, по сути, имеет для сторон, чьи споры в настоящее время рассматриваются, "силу закона, которому придана обратная сила". Таким образом, в настоящее время права юридических лиц-инвесторов, которые, как правило, и осуществляли все функции застройщика в рамках процесса создания жилого дома/нежилого здания, оказались, с точки зрения их судебной защиты, значительно ущемлены по сравнению с тем, как они воспринимались сторонами инвестиционного договора при его заключении. Принятие одной из высших судебных инстанций таких обязательных для применения разъяснений и придание им "обратной силы" поставило инвесторов строительства в зависимость от доброй воли обладателей прав на застраиваемый земельный участок, что вряд ли способствует устойчивости гражданского оборота. Что касается Градостроительного кодекса, то с 2012 года эксплуатация зданий отнесена законодателем к сфере градостроительной деятельности. Причем данные положения градостроительного законодательства затронули интересы как проектантов, застройщиков, так как соответствующий раздел об эксплуатации здания должен стать составной частью проектной документации, так и пользователей уже существующих объектов недвижимости, поскольку для последних установлена ответственность за ненадлежащую эксплуатацию".

Дмитрий Бачурин, адвокат, управляющий партнер юридической компании "Бачурин и партнеры": "Согласно изменениям в Жилищном кодексе РФ, принятым в 2011 году, законодателем приняты меры по ужесточению контроля за структурами, управляющими многоквартирными домами (ТСЖ и УК). В частности, теперь застройщики домов не имеют права участвовать в создании ТСЖ, что, несомненно, направлено на защиту будущих собственников жилья от мошеннических действий со стороны компаний-застройщиков. В 2011 году был внесен также ряд изменений в Градостроительный кодекс РФ. Основные из них касаются упрощения процедуры получения разрешения на производство капитального ремонта строительными компаниями. Строительным компаниям теперь не нужно предоставлять свою проектную документацию на государственную экспертизу, что значительно сокращает сроки выполнения капитального ремонта, а также повышает интерес малого бизнеса к данному виду деятельности".

Кирилл Вязовский, вице-президент ГК "Эталон": "В 2011 году были внесены многочисленные изменения в Градостроительный кодекс РФ (изменения вносились более десяти раз). Среди наиболее существенных изменений стоит отметить поправки, предусматривающие расширение сферы действия негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Негосударственная экспертиза будет производиться юридическими лицами, аккредитованными на право проведения негосударственной экспертизы соответствующего вида. Также регламентирована процедура прекращения действия и выдачи разрешений на строительство в связи с переходом прав на земельный участок. В установленных случаях новый правообладатель земельного участка вправе осуществлять строительство (реконструкцию) в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю. Все указанные изменения определенно направлены на снижение административных барьеров в сфере строительства, однако практическая реализация будет во многом зависеть от работы государственных органов и своевременного принятия подзаконных актов, регламентирующих их деятельность".

Юрий Халимовский, старший юрист практики недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" в Санкт-Петербурге: "В 2012 году прекращается действие ряда переходных положений градостроительного и земельного законодательства. Так, с 31 декабря 2012 органы государственной и местной власти по общему правилу не могут утверждать проекты планировки и межевания и градпланы, резервировать земли и изымать участки для публичных нужд при отсутствии утвержденной градостроительной документации (схем территориального планирования, генеральных планов). А при отсутствии Правил землепользования и застройки — не могут выдавать разрешения на строительство и предоставлять для этих целей участки. Упрощенный порядок изменения видов разрешенного использования участков и строений и изменения границ населенных пунктов сохранится лишь до конца 2012 года. Следует отметить, что в большинстве регионов степень готовности градостроительной документации очень низкая.

Кроме того, на рассмотрении находится законопроект о содействии строительству жилья экономкласса. Возможно также принятие масштабных поправок в Гражданский кодекс РФ на основе ранее разработанного проекта, предусматривающего новые правовые категории и новые права на недвижимость (например, право застройки как самостоятельное основание для владения земельным участком, право постоянного землевладения). Идея законопроекта, принятого во втором чтении (номер законопроекта 456651-5), состоит в проведении особых аукционов, условием победы в которых является предложение наименьшей цены за 1 кв. м будущего жилья. Взамен победитель получает, во-первых, земельные участки для комплексного освоения и жилищного строительства без торгов и предварительного согласования места размещения объектов. Во-вторых — обязательство органа власти обеспечить строительство и реконструкцию необходимой инженерной инфраструктуры, к которой можно будет подключить будущие дома экономкласса. В случае если закон примут, будет структурно и юридически выделена новая область рынка жилой недвижимости — жилье экономкласса. Застройщики, работающие в этой сфере, получат определенные преференции и, возможно, приобретут узкую специализацию, а рынок дешевого жилья вырастет".

Михаил Возиянов, генеральный директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург": "Прежде всего, необходимо обратить внимание на отмену, в результате принятых судебных решений, градостроительных регламентов для территорий в центре Санкт-Петербурга. Это, безусловно, наиболее серьезное изменение, которое коснулось большой части территории города. Отмена всех содержавшихся в Правилах землепользования и застройки градостроительных регламентов (а не только высотных параметров) принесла значительную неопределенность для участников рынка недвижимости. Добросовестные девелоперы столкнулись со значительными трудностями, и многие проекты в центре города фактически оказались приостановленными почти на год. В то же время для недобросовестных застройщиков возникший правовой вакуум открыл определенные возможности... Инициируя подобные радикальные решения, способные негативно отразиться на деятельности застройщиков на огромной территории, необходимо задумываться о последствиях — будет ли это в действительности благом для города?!

Говоря о влиянии законодательных изменений на строительную отрасль в Петербурге, следует особо сказать об изменениях, которые так и не произошли в 2011 году. У застройщиков были серьезные ожидания, связанные с корректировками генплана и Правил землепользования и застройки, но они так и не последовали. Девелоперам по-прежнему приходится работать в условиях, когда генплан и Правила землепользования и застройки фиксируют существующую ситуацию, не создавая условий для развития территорий. В первую очередь это относится к участкам, имеющим промышленное назначение. С учетом цикла обновления генплана — порядка пяти лет — оказываются на длительный срок замороженными решения по изменениям этого зонирования. Поэтому даже в тех случаях, когда собственник готов продать, а девелопер купить объект недвижимости, проект не может стартовать, поскольку пересмотр генплана идет долго и тяжело. Участок, обозначенный в генплане как "промка", можно купить и снести находящуюся на нем застройку, но девелопер не может построить новый объект иного функционального назначения. Было бы целесообразно применить к промышленному поясу некое зонирование, допускающее реализацию проектов деловой, жилой застройки без обновления генплана. Для таких территорий должно устанавливаться зонирование, позволяющее конвертировать промышленную застройку в жилую, — разумеется, при подготовке всей градостроительной документации, проектов планировки и т.д. Если бы была возможность оперативно решать такие вопросы, то многие территории не оставались бы без развития..."

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и партнеры": "Продлены сроки выкупа земли под объектами недвижимости по льготной цене. Обозначенный ранее срок прекращения действия льготных условий — 01.01.2012 — был продлен до 01.07.2012. Это дает возможность застройщикам, не успевшим реализовать планы до 01.01.2012, дополнительные шансы на приобретение земельных участков. Так, в соответствии со статьей 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ N 137-ФЗ, до 1 июля 2012 года действуют ограничения максимальной цены продажи земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. Конкретная цена выкупа определяется субъектами РФ, однако, в зависимости от места расположения участка и оснований приобретения прав на недвижимость, установлены максимальные значения выкупной цены земли, рассчитываемые либо через определенный процент кадастровой стоимости, либо путем привязки выкупной цены к ставке земельного налога. В первом случае максимальная выкупная цена участка, устанавливаемая субъектами РФ, не может превышать 20% кадастровой стоимости участка в городах с населением свыше 3 млн человек и 2,5% кадастровой стоимости в иной местности.

Также важными являются объявленные изменения в генеральный план и Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Необходимость внесения изменений назрела давно, так как очень многие проекты по редевелопменту невозможно реализовать по причине несоответствия текущего и планируемого зонирования. Развитие редевелопмента важно для городской экономики, поскольку зачастую только такие проекты могут стать толчком к развитию депрессивных промышленных территорий в черте города. Успешность изменений будет зависеть от критериев их отбора, которые пока не ясны".