Застройщики жилья настроились на переуступку

Внедрение механизма обязательного использования эскроу-счетов стимулировало застройщиков массово искать способы обхода этого механизма. Одним из них может стать переход части рынка на продажу жилья по договорам переуступки прав собственности. Эта схема набирает популярность: в июне из-за волны продажи девелоперами первичного жилья самим себе число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) оказалось рекордным за всю историю рынка.

В июне было зарегистрировано 11,7 тыс. договоров долевого участия — это на 54% больше, чем в мае, и в два раза превышает аналогичный показатель за июнь прошлого года. Об этом говорится в сообщении Росреестра. В ведомстве указывают, что количество ДДУ, заключенных по итогам июня, рекордное за все время их существования. Всего по итогам первого полугодия, по расчетам Росреестра, на первичном рынке было продано 46,5 тыс. жилых помещений — это на 37% больше аналогичного показателя прошлого года.

Основной рост пришелся на второй квартал: за апрель–июнь было зарегистрировано 26,74 тыс. ДДУ — на 48% больше, чем за тот же период 2018 года.

Резкую динамику роста во втором квартале аналитики компании «Метриум» связывают с ростом активности юрлиц.

Согласно подсчетам компании, число ДДУ, заключенных с их участием, по итогам июня достигло 4,09 тыс., увеличившись на 164% относительно того же месяца прошлого года и на 54% по отношению к маю текущего. Число договоров физических лиц за июнь выросло всего на 9% относительно аналогичного периода прошлого года и на 10% по отношению к маю. Активность юрлиц связана с изменением в законодательстве: с 1 июля 2019 года девелоперы могут привлекать средства дольщиков только с использованием эскроу-счетов.

«Многие застройщики перевели большой объем предложения на аффилированные юрлица, чтобы впоследствии продавать по договорам переуступки прав собственности»,— объясняет управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Аналогичную схему девелоперы начали применять и в других крупных городах. Так, в июне в Санкт-Петербурге местная компания Active сообщала, что риэлторы начали получать уведомления от ряда застройщиков о продаже квартир по переуступке права по договорам долевого участия. А в начале июля РБК со ссылкой на председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша писала, что девелоперы планируют самостоятельно выкупать 10% помещений в построенных жилых комплексах.

Продажа квартир по «серым» схемам стала вариантом реализации недвижимости для застройщиков, которые все-таки подпали под новые правила. По данным Минстроя, с использованием эскроу-счетов сейчас будет строиться только 30% заявленного объема жилья, а полноценный переход отрасли к новому виду финансирования возможен лишь через два года. Это стало возможным за счет наличия в законодательстве большого числа исключений: под новые правила не подпадают проекты, готовность которых находится на уровне 10–30%, а доля проданных квартир доходит до 10%.

Как и ожидали участники рынка и аналитики, подготовка к переходу на проектное финансирование жилищного строительства привела к падению рынка. В январе—апреле ввод жилья в России сократился на 3% год к году, до 19,6 млн кв. м. На многих ключевых рынках падение оказалось существеннее. В Санкт-Петербурге было сдано на 61% меньше жилой недвижимости, чем годом ранее, а в Подмосковье — на 31%.