Социально-финансовые аспекты развития рынка жилой недвижимости в России

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА

Д-р экон. наук И. П. Хоминич канд. экон. наук И. Л. Владимирова канд. экон. наук М. А. Моторина

СОЦИАЛЬНО-ФИНАНСОВЫЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

Исследуются условия, факторы и методы построения социально ориентированной экономики. В частности, на примере анализа проблемы доступного жилья рассмотрено состояние рынка недвижимости, обоснован социально-экономический подход, базирующийся на согласовании интересов государства, бизнеса, в первую очередь строительного и финансового, а также региональных и муниципальных органов управления.

Сложный период рыночных реформ в нашей стране сопровождался ключевыми трансформациями во всех областях жизни нашего общества. Но наиболее болезненно он отразился на людях, их здоровье, нравственных ценностях, мировоззрении и, конечно, благосостоянии. До последнего времени обсуждать эти и другие проблемы населения было не актуально, да и некогда. Все участники гражданского общества: государство с его властными структурами, бизнес, эксперты и аналитики в многочисленных общественных организациях, ученые - были заняты анализом вопросов технического, технологического свойства, выстраиванием новых схем развития рынков и т. д. Только в последние два-три года вектор этих дискуссий стал поворачиваться в сторону социальных проблем, путей решения первоочередных нужд населения. Причины такого поворота очевидны.

Во-первых, накопившаяся критическая масса таких проблем стала угрожающей. По данным Росстата, среднедушевые денежные доходы населения (в месяц) в 2006 г. составляли 9947 рублей, а в 2007 г. - 12490 рублей. Однако, несмотря на тенденцию роста, сохраняющуюся за последние семь-восемь лет, их уровень остается крайне низким, что усугубляется высокой инфляцией (12% в 2007 г.). По данным ВЦИОМ, реальные располагаемые денежные доходы населения до сих пор так и не достигли уровня 1991 г. Размер пенсий по старости вообще не выдерживает комментариев.

Во-вторых, успехи страны на международной политической арене требуют от нее соответствия статусу глобальной державы по разным позициям, характеризующим состояние внутренних дел. Существуют многочисленные международные страновые рейтинги, регулярно публикуемые и оценивающие, в частности, здоровье, образование, благосостояние населения, обеспеченность жильем, рынок труда и др. В них наша страна выглядит далеко не лучшим образом. Так, например, России отводится 58-е место из 131 в рейтинге 2007 г. на основе индекса глобальной конкурентоспособности (Global Competitiveness Index - GCI), который составляется ежегодно Всемирным экономическим форумом. В рейтинге 2007 г. конкурентоспособности национальных экономик в системе мирового хозяйства, составляемом Международ-

ным институтом развития управления (Лозанна, Швейцария), наша страна оказалась на 43-м месте из 55 [18].

В-третьих, существует вероятность того, что если сегодня в срочном порядке не начать заниматься здоровьем, образованием, жильем, что в совокупности с другими факторами составляет понятие «качество жизни», то завтра некому будет продолжать реформы в экономике и жить в демократически обустроенном обществе. Демографическое положение, высокая смертность и состояние здоровья наших соотечественников, низкая грамотность, культура населения, негуманные условия жизни подтверждают это.

В-четвертых, имеют место и чисто экономические мотивы усиления социальных приоритетов в государственной политике. Они связаны прежде всего с необходимостью обеспечения новых внутренних источников финансирования экономического роста, формирования ресурсной базы финансовых посредников, в частности, в виде сбережений населения, и создания портфелей финансовых активов домохозяйств. Уместно заметить, что именно частные инвесторы, т. е. физические лица, в значительной степени являются поставщиками «длинных» ресурсов на внутренний финансовый рынок. Это осуществляется по нескольким каналам, в том числе через пенсионные накопительные программы, а также страхование жизни. К сожалению, оба названных направления находятся в самом начале развития. Так, в структуре совокупных страховых взносов в 2006 г. 2,6% приходилось на страхование жизни и 97,4% - на страхование иное, чем страхование жизни. Для сравнения отметим, что удельный вес страхования жизни на страховых рынках развитых стран достигает более половины объема собираемых премий. Например, в США в 2005 г. он составлял 45%, в целом по Европе - 60%, в том числе во Франции - 69%, Германии - 46% [17].

На всех сегментах финансового рынка обострилась конкуренция за частных индивидуальных клиентов: вкладчиков и заемщиков банков, инвесторов в фондовые инструменты, страхователей, игроков на валютном рынке.

В-пятых, естественное оживление политических процессов, предвыборных баталий, активизация общественных настроений в направлении общей демократизации российского общества привели к тому, что в выступлениях, статьях, официальных и программных документах во главу угла ставятся социальные задачи.

В-шестых, необходимость адекватно воспринимать и внедрять на российской почве зарубежные новации в области корпоративного управления, социальной ответственности бизнеса как обязательного атрибута деятельности компаний любой отрасли, государственно-частного партнерства в инвестиционной сфере и осуществлении крупных социальных проектов, а также первые шаги во внедрении такого социально-финансового инструмента, как эндаумент. Эти аспекты также позитивно повлияли на социальный климат в стране и настроения различных структур по поводу социализации государственной политики и бизнеса.

Вышеизложенное так или иначе привело к тому, что ряд сегментов экономических отношений теперь рассматривается нами через призму социальных проблем. Многие аспекты функционирования бизнеса, рынков товаров и

услуг, которые раньше виделись только в прикладном варианте (типично финансовые, управленческие или маркетинговые), сегодня приобретают иную окраску - глубокий социальный смысл.

Рассмотрим эти проблемы на примере строительной отрасли, а точнее жилищного строительства и рынка жилой недвижимости. Почему был выбран именно этот объект исследования?

Первая причина связана с высокими темпами роста строительства жилья и соответственно рынка жилой недвижимости в России. Нет сомнений в том, что рынок жилья является одним из наиболее быстро растущих сегментов отечественного национального хозяйства. Темпы роста строительства жилья в стране составляют порядка 10-14% в год. В 1992 г. населением за свой счет или при помощи кредитов было приобретено 61 тыс. квартир, в 2001 г. -108 тыс., 2004 г. - 116 тыс., 2005 г. - 127 тыс. квартир. Причем если средний размер квартиры в 1992 г. был равен 80,1 квадратных метра, то в 2005 г. -138,3 квадратных метра [15. С. 249].

О стремительном росте рынка жилья свидетельствуют многие факты:

- уровень и динамика цен. Средний рост цен в крупнейших городах страны (Екатеринбург, Волгоград, Омск, Пермь, Новосибирск, Красноярск) с 2000 г. составил 7,66 раза. По пессимистическим прогнозам аналитиков DAILYSTROY, Москва к концу 2008 г. достигнет среднего ценового уровня в 8000 долларов за квадратный метр. С такой средней ценой столица выйдет на геополитический уровень мирового города (как Лондон, Нью-Йорк) [14];

- стремительное развитие региональной составляющей рынка. Так, например, темпы увеличения объемов строительства жилья в Подмосковье составляли в 2007 г. 31%. При этом в Москве прирост составил 0,1% и в 2008 г., по мнению специалистов, будет отрицательным. Максимальные темпы ввода в строй жилья зафиксированы в Южном (42,1%) и в Приволжском федеральных округах; наименьшие темпы роста - в Центральном федеральном округе (по итогам трех первых кварталов 2007 г. прирост составляет 15,7%, хотя этот объем занимает 32% от введенного в строй нового жилья в России) [11];

- формирование разветвленной структуры рынка, включающей сегодня множество профессиональных посредников, обеспечивающих консультационное, юридическое, организационное, финансовое сопровождение сделок купли-продажи жилья (брокеры, девелоперы, риелторы, агенты и др.);

- рост строительного бизнеса и его постепенная гармонизация в соответствии с международными стандартами открытости, прозрачности, управления качеством и т. д. До сих пор строительная индустрия считалась одной из наиболее закрытых для общественности сфер российского бизнеса. Сегодня наметился процесс демократизации бизнеса. Отчасти в пользу данного тезиса свидетельствует тот факт, что в 2007 г. несколько строительных компаний (AFI Development, ЛСР, ГК «ПИК») вышли на биржу со своими акциями и привлекли 4 млрд. долларов [5].

В связи с принятием в конце 2007 г. базового федерального закона «О саморегулируемых организациях» Ассоциация строителей России приступает к формированию планов становления института саморегулирования в сфере

строительства с внесением соответствующих поправок в градостроительный кодекс России. Это позволит сформировать важный институт гражданского общества в сфере строительства.

Вторая причина обусловлена высокой социальной значимостью жилья для населения. Обеспеченность жильем, по утверждению социологов [9. С. 164], является одним из элементов социальной инфраструктуры, которая наряду с качеством общества, качеством трудовой и предпринимательской жизни, качеством окружающей среды и личной безопасностью составляет такое понятие, как «качество жизни населения». По данным социологических опросов, к началу реализации в 2005 г. приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», рассчитанного на 6 лет, жилищная проблема стояла перед 61% семей [12]. В соответствии с международными нормами годовой объем строительства жилой недвижимости составляет 1 квадратный метр на человека, т. е. в нашей стране объем возводимого ежегодно жилья должен быть не менее 145 млн. квадратных метров, а это в 3,5 раза больше текущих объемов [8].

Третья причина связана с высокой степенью интегрированности с финансовым рынком. Этот тезис является предметом особого нашего внимания, поскольку как раз такая взаимосвязь есть одна из ярких примет сегодняшнего времени. Дело в том, что рыночные трансформации в России всегда были связаны с тремя рынками: нефтегазовым, финансовым и жилой недвижимости. Полагаем, что эта особенность периода рыночных преобразований России вовсе не характерна для других стран постсоветского пространства, переживающих аналогичные трансформации. Просто богатство природными ресурсами у нас сопровождается большой численностью населения, изначально (еще в советский период) низким уровнем обеспеченности жильем, наличием крупных промышленных центров с массовым населением, большим притоком мигрантов, рабочих из соседних стран с низким уровнем жизни, а также значительным расслоением населения и появлением слоя богатых людей, покупающих любое дорогостоящее жилье. Эти и другие факторы обеспечили бурный рост рынка жилой недвижимости.

Взаимосвязь рынка жилья с финансами очевидна по ряду направлений.

Прежде всего, как утверждают некоторые авторы [4], недвижимость как экономическое благо наряду с другими функциями товара, предмета потребления выполняет функции финансового (инвестиционного) актива, т. е. а) товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью; б) капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость); в) средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные). Более того, следует отметить ряд особенностей недвижимости как финансового актива: неоднородность, слабую зависимость доходности от других финансовых активов, относительную стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов, низкую ликвидность и высокие транзакционные издержки.

В контексте нашей темы важно определиться с терминологией. Финансовый инструмент - термин, очень распространенный сегодня, но его употребляют при характеристике финансовых операций, банковских схем, страховых технологий. Полагаем, что инструментом следует называть некую конструкцию, производную от базовых активов. К последним относятся деньги, кредит, недвижимость, земля. При этом считаем некорректным квалифицировать недвижимость как финансовый актив.

Определений активов много. Разные авторы определяют их применительно к предприятию как совокупность имущественных прав, принадлежащих предприятию [1. С. 97], или любую вещь, имеющую стоимость, принадлежащую предприятию [6. С. 12], или часть бухгалтерского баланса, в котором отражается наличие имущества по составу и размещению в денежной оценке [3. С. 103]. Другими словами, активами предприятия является его собственность, имеющая денежную стоимость и отражаемая в активе баланса. Финансовые активы характеризуют различные финансовые инструменты, принадлежащие предприятию или находящиеся в его владении. Одним словом, финансовые активы - это денежные средства, размещенные в различные объекты и пребывающие соответственно в разных формах (инструментах, как теперь принято говорить): непосредственно в виде наличности на банковских счетах или в кассе, в виде ценных бумаг в документарной или бездокументарной форме, драгоценных металлов, требований к плательщикам, должникам (дебиторская задолженность), страховых полисов и др.

В отношении населения, домохозяйств также имеются различные толкования понятия «финансовые активы». Так, Ю. И. Кашин определяет их как сумму средств населения на рублевых и валютных вкладах, в наличных деньгах и валюте, ценных бумагах и страховых технических резервах, т. е. накопленные сбережения [10]. В. М. Жеребин и А. Н. Романов отмечают, что «финансовые активы (денежные вклады, облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги, страховые полисы, наличная валюта и рубли) - часть доходно-имущественного потенциала (богатства) домохозяйства, который также включает недвижимость, капитальные активы (техника и машины производственного назначения), имущество (современные товары длительного пользования)» [7. С. 24]. Автор данной статьи имеет свое мнение на этот счет: «Сумма денежных средств, которая формируется как остаток располагаемого дохода после осуществления конечных расходов на потребление, размещается в соответствии с финансовыми решениями субъекта и таким образом присутствует в различных формах (банковских вкладах, карточных счетах, ценных бумагах, страховых полисах и др.)» [16].

Возвращаясь к недвижимости, хотим подчеркнуть, что некорректно относить ее к финансовым активам, поскольку она есть материальный внеоборотный актив предприятия. Для физического лица недвижимость в виде жилья является активом, частью принадлежащего ему на правах собственности или владения имущества. Однако остается вопрос о том, почему же специалисты склонны причислять жилую недвижимость к перечню финансовых активов. В этом, безусловно, есть здравый смысл. На вопрос о том, правомерно ли относить недвижимость к финансовым активам, мы отвечаем однозначно: «Нет», -

подчеркнув при этом, что российская рыночная практика периода реформ сформировала ряд следующих аргументов в пользу положительного ответа на поставленный вопрос:

- жилая недвижимость обладает высокими инвестиционными свойствами - инвестиционной привлекательностью, о чем свидетельствуют объемы и динамика вложений в этот актив в России; это означает, что вложения осуществляются с целью получения дохода;

- на рынке жилой недвижимости широко распространены сделки спекулятивного характера, когда жилье приобретается с целью дальнейшей перепродажи и получения дохода в виде разницы в ценах покупки и продажи. Кстати, почему-то в этом случае говорят об инвестиционном активе, связывая инвестиции с целью будущей перепродажи. Мы считаем, что инвестиции - это не только спекуляции, но и вложение капитала с целью будущего получения дохода. Доход от приобретенной квартиры можно получать, оставаясь ее владельцем. В качестве комментария приведем данные из практики частных инвестиций в развитых странах: 70% европейцев работоспособного возраста кроме зарплаты имеют еще несколько источников доходов, например, инвестиции в ценные бумаги; в среднем 67,7% американцев владеют и управляют недвижимостью для получения дохода; примерно 18% американских семей владеют бизнесом или его частью. Одновременно 95% трудоспособных наших соотечественников работают по найму преимущественно за зарплату; около 2 млн. (2,3%) занимаются индивидуальным предпринимательством; 58,5 млн. россиян живут только на мизерные пенсии по старости и социальные пособия. Всего 300 тыс. (менее 0,4%) граждан живут за счет сбережений и доходов от ценных бумаг, а чуть более 0,2% - от сдачи в наем или аренду своего имущества (квартиры) [2];

- в случае приобретения нового жилья по вексельной схеме или инвестиционному договору с застройщиком либо уполномоченным продавцом покупатель действительно приобретает временно финансовый актив, поскольку вместо квартиры до момента оформления ее в собственность имеет на руках лишь юридический документ, подтверждающий факт оплаты, т. е. вложения денег.

Взаимосвязь рынка жилья с финансами и финансовым рынком прослеживается также в результате активного участия финансовых институтов в обеспечении операций с жильем. Имеются в виду банки ипотечного кредитования и страховые компании. Практике их работы на жилищном рынке посвящены многочисленные исследования, в том числе диссертационные, аналитические обзоры, статьи, монографии. Большая часть авторов склоняется к выводу о том, что пока не найдены эффективные для рядовых клиентов - потенциальных покупателей жилья доступные для масс населения (сразу на память приходит название нацпроекта), прозрачные для контроля общественности, юридически грамотные, гуманные схемы, методы финансирования. Кроме того, несмотря на прогнозы развития ипотечного кредитования, его объем остается весьма ограниченным по причине дороговизны кредитных средств и, конечно, высоких цен на само жилье.

Оператор вторичного рынка со 100%-ным государственным капиталом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) для рефинансирования ипотечных кредитов ищет эффективные схемы работы с банками. В представленной недавно руководством АИЖК стратегии развития российского ипотечного рынка сделан акцент на ипотечный толлинг. Предложенная финансовая схема, по существу, представляет собой известную на развитых зарубежных рынках с 1970-х гг. в США, 1980-х гг. в Великобритании, а затем в остальных странах Европы и Японии технологию секьюритизации банковских активов. АИЖК через уполномоченного агента (скорее всего, Внешторгбанк) будет выкупать пулы закладных у региональных банков на условиях отсрочки оплаты. Банки вместо денег получат высоколиквидные ипотечные ценные бумаги, которые, возможно, будут приниматься Центробанком в качестве залога с целью рефинансирования при операциях РЕПО. Вопрос только в том, будут ли привлекательны эти бумаги для инвесторов. Пока же увеличивается давление региональных банков и администраций, требующих от агентства увеличения объемов выкупа ипотечных закладных. На 10 января 2008 г. задолженность по ипотечным кредитам региональным банкам составила 26 млрд. рублей, или 35,3% объема непогашенной задолженности по ипотеке. Средств в таком объеме для выкупа долгов у АИЖК нет, поэтому решено внедрить новую схему [13].

Сегодня ситуация на финансовом рынке сложная. Финансовый кризис на западных рынках может «накрыть» и Россию. Последствия будут непредсказуемыми. Банки остро ощущают дефицит ликвидности на внутреннем рынке. Внешняя задолженность госкорпораций достигла такого объема, что в критическом случае государству даже не хватит всего Стабфонда1 вместе с золотовалютными запасами, чтобы расплатиться по этим долгам. Кроме того, по данным ВЦИОМ, снизились темпы прироста сбережений населения. В связи с высокой инфляцией и отсутствием доступных надежных инвестиционных инструментов (банковский процент по депозитным вкладам меньше уровня инфляции) граждане стали меньше сберегать, а просто тратят свободные деньги.

Напрашивается логический вывод о том, что у массового инвестора, нуждающегося в улучшении жилищных условий, так и не появилось возможностей приобщиться к рынку жилья. Как же быть? За счет каких решений можно реально подойти к реализации нацпроекта и федеральной программы «Жилье» для обеспечения его доступности?

Ответ на данный вопрос, по нашему мнению, должен лежать в области согласования интересов социальных и корпоративных групп, разных уровней управления. Без создания коалиции интересов потребителей и производителей, без сильного антимонопольного законодательства и регулирования, не предусмотрев своего рода компенсационных сделок для проигравших, некоторые из кардинальных реформ продвинуть практически невозможно. Это до-

1 С 1 января 2008 г. Стабфонд разделен на две части: Резервный фонд и Фонд национального благосостояния.

вольно сложная задача, которая находится на стыке экономики, психологии, социологии и политики.

Таким образом, обеспечение для граждан доступности приобретения жилья - это проблема, требующая усилий государства, бизнеса, в первую очередь строительного и финансового, а также региональных и муниципальных органов. Необходимо создать коалицию интересов в целях решения очень сложной социально-финансовой задачи, в которой каждая из участвующих сторон имела бы и финансовую, и социальную выгоду, а также стратегическую заинтересованность в расширении этих отношений.

Пока этого сделать в масштабах всей страны не удается, однако поиски решений продолжаются.

Список литературы

1. Балабанов И. Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? - 3-е изд. - М. : Финансы и статистика, 2003.

2. Бондарев В. Финансовый портфель для простого человека // Финансовые известия. - 2007. - 6 ноября.

3. Бухгалтерский учет : учебник для вузов / под ред. проф. Ю. А. Бабаева. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

4. Виноградов В. Экономика недвижимости : учебное пособие. - Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007.

5. Год строительных IPO // РБК daily. - 2007. - 29 декабря.

6. Григорьев В. В., Островкин И. М. Оценка предприятий: Имущественный подход : учебно-практическое пособие. - 2-е изд. - М. : Дело, 2003.

7. Жеребин В. М., Романов А. Н. Экономика домашних хозяйств. -М. : ЮНИТИ, 1998.

8. Ипотека в Подмосковье. - 2006. - № 22.

9. Качество и уровень жизни населения в новой России (19912005 гг.) / под ред. В. Н. Бобкова. - М. : ВЦУЖ, 2007.

10. Кашин Ю. О мониторинге сберегательного процесса // Вопросы экономики. - 2003. - № 6.

11. Николаева Д. Московская область стала крупнейшим строительным рынком России // Коммерсантъ. - 2007. - 29 октября.

12. Почему мы говорим о национальном проекте в жилищной сфере? // www.rost.ru

13. РБК daily. - 2008. - 5 февраля.

14. Российский индекс жилья (HPI Russia) // DAILYSTROY. - 2007. -11 декабря.

15. Россия в цифрах. 2006 : краткий статистический сборник / Росстат. - М., 2006.

16. Хоминич И. П. Финансовые активы населения: структура и стимулы трансформации в инвестиции // Банковские услуги. - 2003. - № 10.

17. World Insurance in 2005: Moderate Premium Growth Attractive Profitability // Sigma. - 2006. - N 5.

18. www.zn.ua/2000/2020/61061/