Важнейшие проблемы рационального использования и управления земельными ресурсами (на примере Чеченской республики)

Эскарханов Л.У.

Важнейшие проблемы рационального использования и управления земельными ресурсами

Важнейшие проблемы и особенности функционирования экономического механизма является система целенаправленного воздействия на деятельность рационального использования земельными ресурсами чеченской республики в целях повышения эффективности управления земельными ресурсами. На современном этапе развития всех сфер экономики Чеченской республики земля перестала восприниматься как средство производства и источник материальных благ, она становится объектом правоотношений и рыночного оборота. В этой связи земля приобрела новые приоритеты. Прежде всего, это уточнение налогооблагаемой базы и на этой основе повышение бюджетных доходов, привлечение инвестиций на рынок недвижимости, создание надежной системы обеспечения прав и гарантий земельных собственников, землепользователей и землевладельцев.

Важное место здесь должно быть отведено совершенствованию системы управления земельными ресурсами, которая базируется на трех основополагающих составных частях: 1) земельная политика как стратегическая основа региональной политики; 2) бюджетная налоговая политика как основа взаимодействия субъекта с центром, а также экономической самостоятельности регионов и принятия тактических решений; 3) политика приоритетов как основа для выработки направлений региональной политики (социальная, культурная, образовательная и др.).

В отношении Чеченской республики, нельзя не отметить, что системы управления земельными ресурсами в субъектах РФ могут иметь различия, связанные с историческими, социальными и экономическими особенностями региона такими как: состояние функционирования рынка земель; экономическая, политическая и социальная стабильность в обществе и регионе; социально-этнические условия; наличие развитых отраслей народно-хозяйственного комплекса.

Рассмотрим подробнее эти особенности, касательно ЧР. Рынок земли, как институт, посредством которого осуществляются виды деятельности, связанные с передачей прав на земельный участок (покупка, продажа, аренда и т.д.), функционирует очень односторонне. Т.е. существует явно выраженное несоответствие спроса и предложения. Спрос на земельные участки носит сегментальный характер, так большим спросом пользуются в основном категории земель поселений в населенных пунктах с общей численностью населения свыше 10 000 человек. Это прямым образом связанно с особенностью сосредоточения экономической активности в более заселенной местности. Так Грозненским городским филиалом ЗКП по ЧР ведется приблизительно 70% общего земельного кадастрового учета республики, т.е. приблизительно 2/3 учета по всей территории республики, а площадь г. Грозного никак ни составит пропорции такого же количественного отношения к площади всей республики с ее 17-тью районами. Так как Чеченская республика все еще находится в нестабильности послевоенного периода, то насчет какой-либо стабильности в сферах экономической жизни говорить не приходится. Этим же объясняется и обусловленность социально-этнических условий жизни общества. Свою роль в списке проблем играет и медленное развитие наиболее развитых отраслей производства (добыча и переработка нефти и газа, агропромышленный и рекреационный комплексы).

Одним из ключевых направлений формирования национальной программы экономического развития Чеченской республики становится разработка и реализация идеологии государственной земельной политики, обеспечивающей повышение эффективности управления земельными ресурсами субъекта. Действенность этой политики обеспечивается соблюдением следующих основных принципов ее формирования и реализации: целенаправленность, интегрируемость в федеральную правовую и экономическую политику, системность, последовательность, научно-экономическая обоснованность, реалистичность. Особенностью управления земельными ресурсами республики как субъекта РФ является то, что до настоящего времени не проведено реального разделения государственной собственности на федеральную, субъектов РФ и муниципальных образований. В результате часто происходит подмена управленческих функций. Также особенностью управления земельными ресурсами субъектов РФ является то, что во многих из них своим законодательством была давно введена частная собственность на землю и функционировал рынок земли, даже была разрешена купля-продажа сельскохозяйственных земель (как например в Красноярском крае, Новосибирской области).

Формирование эффективной государственной земельной политики республики требует применения системного подхода, методологической основой которого должна стать концепция управления земельными ресурсами, реализация которой должна быть организована в рамках комплексной программы, систематизирующей взаимосвязанные целевые программы, каждая из которых определяет экономически обоснованные механизмы (модели) решения конкретных управленческих задач. Важнейшей составляющей комплексной программы является создание системы современного земельного законодательства, состоящего из взаимоувязанных проблемно-ориентированных законодательных и нормативных правовых актов по ключевым вопросам управления земельными ресурсами.

Учитывая, что современный этап экономического развития Чеченской республики связан с формированием рыночных отношений практически во всех ее отраслях при сохранении государственного регулирования важнейших экономических процессов, государственная земельная политика должна иметь четко выраженную антимонопольную направленность и быть нацелена на решение следующих основных задач в этой сфере: выработка механизмов предупреждения концентрации крупных земельных массивов в руках неэффективных собственников, перераспределения земель на условиях обеспечения их рационального использования правообладателями; развитие конкуренции при формировании правоотношений на землю, нацеленной на привлечение в экономику инвесторов, конкурирующих по условиям инвестиционных проектов, с обеспечением их гарантий правами на землю; разработка механизмов государственного регулирования деятельности естественных монополий в результате управления правоотношениями на земли предприятий-монополистов, а также посредством земельно-налоговой политики; развитие конкуренции в сфере землеустроительных и земельно-кадастровых действий, но при обязательном сохранении государственного сектора землеустройства и установлении негосударственного тарифного регулирования этих действий; активизация земельного рынка, в том числе первичного предоставления государственных (муниципальных) земель в собственность и аренду в результате установления условий привлечения к земельным торгам профессиональных участников рынка недвижимости, их обязательств, прав и гарантий; определение условий, порядка и правил ведения страховой деятельности в сфере управления земельными ресурсами, развитие конкуренции на рынке страховых услуг в процессе регулирования земельных отношений.

Важнейшими задачами государственной земельной политики республики являются создание социальных гарантий для субъектов земельных отношений, защита их прав и интересов, ликвидация возможных негативных издержек процесса трансформации землепользования земель, что также можно назвать особенностью в сфере управления земельными ресурсами. Первоочередными мерами здесь являются следующие: формирование рациональных правовых условий для обеспечения граждан земельными участками, необходимыми для удовлетворения жизненных потребностей и хозяйствования, с установлением порядка передачи земель под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и дачное строительство, дифференцированного подхода при установлении льгот по цене предоставляемых земель; увеличение числа рабочих мест при организации и расширении производства в различных отраслях хозяйственного комплекса на основе рационального вовлечения в экономический оборот и хозяйствование земельных ресурсов в целях стимулирования инвестиционных проектов,

обеспечивающих решение социальных проблем; вовлечение широких слоев населения в процесс регулирования земельных отношений, обеспечения рационального и эффективного использования земель, что требует определения механизмов участия граждан в реализации общественного и производственного земельного контроля.

Следующей особенностью региональной земельной политики является необходимость управления землями под предприятиями всех форм собственности, реализация которой требует решения следующих задач: формирование рационального баланса бюджетно-фискального и инвестиционного процессов, поскольку, с одной стороны, управление земельными ресурсами в регионах нацелено на повышение сбора доходов в бюджет, с другой - на активизацию инвестиционных процессов и развитие производства; развитие арендных отношений на землю под приватизированными предприятиями как механизма экономического стимулирования выкупа земли их собственниками в результате введения экономически обоснованной дифференцированной арендной платы, учитывающей финансово-экономическое состояние предприятии и отраслей, их роль в экономике региона; дифференциация размеров выкупной цены земельного участка под приватизированными предприятиями, в зависимости от эффективности инвестиционного проекта; приоритетное предоставление земельных участков под расширение предприятий с учетом их инвестиционных программ и социально-экономического значения; реструктуризация земельных отводов предприятии с учетом эффективности их использования, оптимальности размещения и эксплуатации для обеспечения рационального землепользования, ускорения приватизации земель, снижения налоговых затрат предприятий, привлечения дополнительных средств в бюджеты за счет реализации неэффективно используемых земель; капитализация земельных участков приватизированных предприятий, обеспечивающая повышение инвестиционной привлекательности предприятии, усиление влияния государства на их деятельность за счет формирования в государственной собственности пакета акций, получаемых в счет оплаты выкупаемых собственниками предприятии земельных участков.

Основными целями регулирования арендных отношений на землях субъекта федерации, находящихся в государственной собственности, являются обеспечение максимизации бюджетных доходов, сохранение управляемости землями, закрепляемыми в собственности государства и его субъектов. Поэтому ключевые направления для реализации этой особенности государственной земельной политики на региональном уровне следующие: 1) разработка и внедрение комплекса мер по совершенствованию системы государственного регулирования арендных отношений, предусматривающих централизацию в территориальных органах земельного кадастра полномочий по управлению арендными отношениями на землю, автоматизацию управленческого процесса, формирование его инструктивно-методического обеспечения; разработка и утверждение единой методики определения арендной платы за землю, учитывающей категории земель и арендаторов, эффективность использования земель, финансово-экономическое состояние (уровень доходов) и платежную дисциплину арендаторов во взаимосвязи с промышленной и социальной политикой; установление порядка и условий предоставления земель в аренду с учетом компетенции органов государственной власти и местного самоуправления, а также стимулирующих инвестиционные процессы в региональной экономике с учетом отраслевых и социальных приоритетов.

Для создания системы управления земельными ресурсами на уровне субъекта РФ необходимо разработать специфический финансово-экономический механизм, собственный механизм финансирования - для каждого административно-территориального образования. При этом долгосрочные капитальные затраты должны быть осуществлены, в основном, государством и регионами, а текущие затраты - за счет средств субъектов земельных отношений. При этом финансовое обеспечение системы управления земельными ресурсами должно проводиться за счет: бюджетных поступлений от субъектов управления соответствующего уровня; средств от лицензирования деятельности частных компаний; средств от оказания услуг информационно-справочного и экспертного характера; средств от реализации тематических карт и атласов использования земельных ресурсов; средств от сбора земельного налога и штрафов; средств от реализации кадастровой информации и услуг.

Расходная часть бюджета должна предусматривать расходы на: функционирование системы управления, поддержание системы управления, включая ремонт и замену оборудования, заработную плату сотрудников; развитие системы управления, включая расходы на ее реорганизацию, приобретение компьютерного и сетевого оборудования, нового методического обеспечения, подготовку и переподготовку сотрудников. В настоящее время оптимальным является сочетание бюджетного и внебюджетного финансирования.

Бюджетное финансирование должно осуществляться из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований за счет предусмотренной законодательством части отчислений от поступающих платежей за землю, а также части средств, направляемых бюджетом соответствующего уровня целевым назначением (на информационное обеспечение органов власти).

Внебюджетное финансирование должно осуществляться из следующих источников:

1. Источников, формируемых за счет ведения ГЗК; а) сборы за государственный кадастровый учет земельных участков и предоставление сведений ГЗК; б) сборы за страхование земельно-кадастровой информации; в) за работы и услуги, оказываемые юридическим и физическим лицам (оплата работ по межеванию земель, инвентаризации земель, проведению топографо-геодезической съемки и пр.) В приложении к указу Президента Чеченской Республики №141 от 27.05.2005 года сказано, что формирование земельного участка (землеустроительное дело) и государственный кадастровый учет (кадастровый план) являются обязательным условием при предоставлении земельного участка в собственность или в аренду. Расходы, связанные с этим несет правообладатель. Таким образом, в Республике налажено и функционирует внебюджетное финансирование управления земельными ресурсами. О конкретной роли отдельных институтов указано ниже.

2. Внешних источников: а) инвестиции; б) займы.

Следующей особенностью управления земельными ресурсами на уровне субъекта РФ является внутриструктурное разграничение функций специализированных органов управления земельными ресурсами, направленное на разделение управленческих и производственных задач. Для этого была сформирована вертикальная структура земельного кадастра с наделением ее территориальных органов широким кругом организационно-распорядительных полномочий, важнейшими из которых являются организация ведения ГЗК, включая государственную оценку земель, регулирование земельных отношений и рынка недвижимости (в том числе через механизмы государственного земельного контроля и лицензирования), разработку нормативно-правовой и методической базы, а также управление землями при разграничении их по уровням собственности в пределах компетенции; делегированной Российской Федерацией субъектам РФ и органам местного самоуправления.

К особенностям управления следует отнести и организацию эффективного взаимодействия на региональном уровне различных органов государственной власти, вовлеченных в управленческий процесс, а также формирование сбалансированной структуры подсистем, обеспечивающих управление земельными ресурсами. Можно выделить достаточно обширный класс управленческих задач, максимально близких по их значению в системе административной и экономической сущности, если определить их рациональную и обоснованную иерархию. В частности, совершенствование региональной земельной политики, интегрируя в себе такие приоритетные направления, как создание государственного земельного кадастра, землеустройство, развитие арендных отношений, формирование процессов приватизации и инвестиционной деятельности, внедрение современных инструментов рынка недвижимости, по существу, является основой, без которой невоз-

можно решение задач регулирования процессов управления земельными ресурсами. В свою очередь управление земельными ресурсами, наряду с другими формами государственного регулирования экономики (механизмами оздоровления предприятии, развития рынка ценных бумаг и т.д.), представляет собой составную часть единой системы управления недвижимой собственностью. Поэтому оптимизация структуры регионального управления в этой сфере должна быть основана на координации управленческих задач и установлении единых принципов взаимодействия и проблемы организации управления земельными ресурсами территорий возникают из-за отсутствия единого подхода со стороны разных субъектов Федерации в определении административно-территориального устройства субъекта Федерации и отсутствия единых государственных подходов в формировании территорий местного самоуправления в субъектах Российской Федерации. Административно-территориальное деление преследует цель эффективной организации государственной власти на местах и является неотъемлемой частью государственного устройства страны. Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» наделяет субъект Федерации правом установления административно-территориального устройства субъекта Федерации. В результате разные субъекты РФ пошли разными путями определения административно-территориального устройства, что также является особенностью системы управления земельными ресурсами регионов.

Особую значимость здесь приобретают разработка и практическое внедрение экономически обоснованных и не противоречащих законодательству форм управления земельными ресурсами на региональном уровне в четкой взаимосвязи с федеральными региональными программами и проектами, а также создание методологической основы организации процесса управления земельными ресурсами в регионе.

Необходимо отметить, что в Чеченской Республике, несмотря на фон общей социально-экономической нестабильности, благодаря усилиям руководства и сотрудников Земельного комитета ЧР и Земельной кадастровой палаты по ЧР, должным образом, в соответствии с Правительственными требованиями и Федеральными программами, ведется государственный кадастровый учет земельных участков. Также, что касается развития инфраструктуры рынка земли, работают и предлагают свои услуги фирмы осуществляющие свою деятельность в сфере межевания, инвентаризации, топографо-геодезической съемки земель. Наиболее известные из них ОАО «Земля», ООО «Ника», ООО «Эккер», ООО «Даймохк», ЗАО «Геострой». В полной мере реализуется 3-х этапная республиканская целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости». Таким образом, на фоне проблем и особенностей можно явно выделить наметившиеся позитивные тенденции в сфере государственного управления земельными ресурсами Чеченской республики как субъекта РФ. Конечно, о полном урегулировании земельных отношений в ЧР говорить еще рано, но функционирование органов государственной власти в сфере земельных отношений по сравнению с деятельностью органов власти в других сферах, подает большие перспективы развития в будущем.

Литература

1. Андрийчук В.Г. Эффективность использования производственного потенциала в сельском хозяйстве. - М.: Экономика, 1983.

2. Антонов В.А. Основы управления предприятием. - М.2002.

3. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Чеченской Республике. - Грозный, 2007.

4. Федеральная служба Госстатистики. Краткий стат. Сборник Чеченская Республика в цифрах. - Грозный, 2005.

5.Эскарханов Л.У. Эффективность использования производственного потенциала в АПК(теоретические и методологические аспекты). - Махачкала, 2004.