Дома и цены не мешают

Продиктованный пандемией активный спрос на рынке загородной недвижимости привел к дефициту предложения в сегменте элитной аренды. За год количество доступных вариантов сократилось более чем на треть. Из-за выросших затрат на амортизацию собственники стали осторожнее подходить к поиску новых арендаторов, а старые не спешат выходить из заключенных договоров. Такая конъюнктура в этом сезоне приведет к ограничению числа сделок.

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

Объем предложения на рынке высокобюджетной загородной аренды в Подмосковье по итогам 2021 года сократился на 35%. Такие данные приводит Knight Frank, связывая динамику с активным вымыванием с рынка ликвидного предложения. Директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик отмечает, что на рынке наблюдается дефицит качественного предложения: «Хороших домов просто нет». С этим соглашается директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын, называя текущую конъюнктуру «рынком арендодателя». «Сейчас мы работаем в очень узкой нише, домов, соответствующих балансу качества и величины ставки, немного»,— констатирует он.

Высокий спрос на аренду загородной недвижимости на рынке Московского региона наблюдается на протяжении всей пандемии COVID-19, пика он достиг в 2020 году. По итогам 2021 года ситуация немного стабилизировалась.

Активность клиентов, по данным Knight Frank, сократилась на 36%, но общее число заявок все равно было в три раза выше уровня 2019 года.

Высокий сезон в этом сегменте приходится на февраль—май, к лету большинство заинтересованных уже находят загородное жилье. Господин Колосницын ждет снижения притока клиентов в этом году, но предупреждает, что спрос все же остается повышенным. Этот тренд, по его мнению, продлится до восстановления докризисного объема туристических поездок.

Активность арендаторов и сокращение объема предложения способствовали росту цен. По данным Knight Frank, в 2021 году средняя стоимость аренды элитного загородного дома выросла на 10%, до 1,5 млн руб. в месяц. К самой бюджетной категории консультанты относят лоты стоимостью от 400 тыс. до 600 тыс. руб. в месяц, которые сформировали 21% предложения. Еще 22% рынка приходится на дома стоимостью 1,5–3 млн руб., а 13% — на более дорогие лоты. Олег Михайлик добавляет, что 43% домов экспонируются в валюте. Наиболее высокобюджетные объекты, по его словам, находятся на Рублево-Успенском шоссе (средняя ставка аренды 1,8 млн руб. в месяц) и Новорижском шоссе (1,4 млн руб.).

Директор департамента аренды Savills Елена Куликова опасается, что начавшийся сезонный рост спроса на аренду элитных домов упрется к апрелю в нехватку качественного предложения.

Об этом же говорит господин Михайлик, указывая, что все востребованные объекты на рынке либо сданы, либо эксплуатируются собственниками. По словам госпожи Куликовой, арендаторы в текущих условиях также нацелены на сохранение заключенных договоров: они опасаются, что в дальнейшем не найдут сопоставимый объект. С рынка фактически исчезли варианты сезонной аренды, на один–два месяца, соглашения заключаются на срок от полугода, указывает она. Как отмечает эксперт, сдерживающим фактором стала возросшая стоимость восстановления дома после сдачи в аренду, из-за чего месячный депозит может не покрыть потенциальный ущерб.

Хотя Сергей Колосницын считает, что пик нехватки качественного предложения на элитном рынке все же пройден, и ожидает постепенного восстановления объема экспозиции. Как отмечает консультант, многие уехавшие на время пандемии за город собственники сейчас возвращаются к привычной жизни, а небольшие игроки рынка недвижимости строят новые дома для аренды. Но Елена Куликова относится к такому прогнозу скептически, поясняя, что дополнительное давление на рынок аренды создает нехватка объектов для продажи. «Те, кому удается купить дом за городом, приобретает его для себя и своей семьи»,— указывает она. Восстановления объема предложения в контексте высокого спроса эксперт не ждет.