Склады пока увеличиваются в размерах

На начало декабря нынешнего года в Санкт-Петербурге и Ленобласти введено в эксплуатацию около 343 тыс. кв. м складских помещений. К концу года показатель может увеличиться более чем на 100 тыс. кв. м. Тогда общий объем ввода достигнет рекордного результата за последние 14 лет. Кроме того, за первое полугодие следующего года, по мнению некоторых экспертов, рынок складской и индустриальной недвижимости пополнится еще почти на 550 тыс. кв. м. Однако ждать их полного появления на открытом рынке не стоит: большинство новых складских помещений будет законтрактовано еще до сдачи.

Общий объем складских помещений, введенных в эксплуатацию в 2022 году, по данным консалтинговой компании Nikoliers, составил около 343 тыс. кв. м. Это чуть более чем в два раза больше, чем в прошлом году

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Общий объем складских помещений, введенных в эксплуатацию в 2022 году, по данным консалтинговой компании Nikoliers, составил около 343 тыс. кв. м. Это чуть более чем в два раза больше, чем в прошлом году: тогда было сдано 162 тыс. кв. м. Однако, по мнению экспертов, до конца года общий объем может увеличиться практически на 100 тыс. кв. м. В этом случае итоги 2022 года станут рекордными для города и области. Достичь таких результатов получится, если до 31 декабря введут в эксплуатацию распределительный центр Wildberries в Шушарах площадью 105 тыс. кв. м. Тогда общий объем сданных объектов превысит рекорд 2008 года (420 тыс. кв. м). По подсчетам Nikoliers, 69% из уже построенных складов было реализовано по схеме built-to-suit или собственными силами компании.

Аналитики консалтинговой компании IPG.Estate предполагают, что за первое полугодие 2023 года будет введено в эксплуатацию 550 тыс. кв. м складской и индустриальной недвижимости в Петербурге: 294 тыс. кв. м в первом квартале и 252 тыс. кв. м во втором. Однако на открытый рынок выйдет лишь небольшая часть объектов, отмечают эксперты компании. По их словам, 60% складских проектов реализуется под собственные нужды крупных маркетплейсов. Кроме того, по расчетам IPG.Estate, из-за неудовлетворенного спроса большинство еще не сданных блоков найдут своих арендаторов до их ввода в эксплуатацию.

Из-за дефицита предложений компании решаются на самостоятельное строительство складов, отмечают в IPG.Estate. «Компании сейчас рассматривают варианты покупки земельных участков под строительство собственных производственных объектов. В Ленинградской области, особенно на южных границах с Санкт-Петербургом, достаточно крупных земельных пятен для создания промышленной инфраструктуры. Инвесторы запрашивают площадки, которые обеспечены необходимым объемом инженерных мощностей. Важны также отдаленность участка от города и близость автомобильных и железнодорожных узлов, так как производственные компании с большим вниманием относятся к комфорту доставки квалифицированного персонала»,— прокомментировал руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.

Менее оптимистично оценивает предстоящий год консалтинговая компания NF Group. По ее подсчетам, объем ввода снизится до уровня 250–300 тыс. кв. м, при этом на спекулятивные проекты придется треть от всех проектов. «Многие проекты, находящиеся на начальных этапах реализации, во втором полугодии 2022 года были приостановлены как минимум до весны 2023-го. По предварительным оценкам, на 2023 год анонсирован ввод 150 тыс. кв. м спекулятивной складской недвижимости. Практически все проекты планируются к сдаче во втором полугодии. Поэтому, по оптимистичным прогнозам, объем ввода спекулятивных проектов снизится в 2023 году на 21% относительно показателя текущего года»,— рассказала директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева.

При этом с начала октября 2022 года среднерыночный уровень вакантных складских площадей, по данным Nikoliers, увеличился с 1,9 до 2,3% (до 90 тыс. кв. м), а уровень скрытой вакансии уменьшился с 3,8 до 3,3% (до 130 тыс. кв. м). «Уже сейчас мы видим постепенные изменения конъюнктуры, которые могут усугубиться в дальнейшем: по мере того как компании, которые сокращают свое присутствие в России, полностью освобождая занимаемые площади, часть скрытой вакансии выходит на рынок. Также ряд складских блоков появится из-за переезда логистических и e-commerce компаний в построенные распределительные центры и склады. Появление еще большего количества крупных вакантных блоков в предложении может стать катализатором более динамичного снижения запрашиваемых ставок аренды»,— заключил генеральный директор Nikoliers Андрей Косарев.