Срок для элиты

Дома как люди: одни "вечно молодые", другие стареют, не успев родиться. На той же Остоженке есть долгоиграющие проекты, чей статус со временем только повышается. И в то же время некоторые "творения" в диковинку уже не только иностранцам, но и вошедшим во вкус олигархам. "Дом" решил разобраться, по каким причинам — объективным и субъективным — элитные дома устаревают морально.

Игра на опережение

Почему один жилой объект, словно хороший коньяк, с годами "настаивается", а другой морально устаревает? "Дом, как череп младенца, должен иметь хрящевую ткань",— полагает архитектор Николай Лызлов (Архитектурная мастерская Лызлова).— Без запаса роста завтрашним потребностям он отвечать не будет". "Моральному старению подвержены здания, которые не продуманы наперед,— развивает тему Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.— Слабым местом могут стать любые опции: инженерное оснащение, стеклопакеты, строительные материалы, дизайн помещений, даже принципы устройства здания и образ жизни в нем".

Однако сама эта "хрящевая ткань" — материя, видимо, крайне субъективная. Ведь даже если за лакмусовую бумажку прогресса брать инженерию, получается интересная картина: дома Rose Group, построенные в начале 2000-х годов, по этому параметру выигрывают, а дома поздней волны, напичканные умными технологиями, уже вроде как морально устарели: тренд перекочевал за город. "Многих просто раздражает обилие сенсоров, кнопок и прочих атрибутов,— подтверждает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".— Мы продавали не одну и не две квартиры, где сложнейшие и очень дорогие системы вообще ни разу не включались".

Так что, по всей видимости, наиболее объективным критерием жизнеспособности дома служит время. Примерно через семь-десять лет после ввода объекта в эксплуатацию становится ясно, что он собой представляет, считают эксперты. Владимир Говорин, руководитель проектов департамента элитной недвижимости компании IntermarkSavills, дает на период расцвета дома шесть-восемь лет, добавляя, что по истечении именно этого срока среди обеспеченной публики принято менять квартиры. Оно и понятно, добавляет Евгения Коростелева, генеральный директор агентства bon ton realty: за красивыми фасадами зданий порой прячется начинка, требующая ремонта уже в течение буквально первых нескольких лет эксплуатации. При этом секрет "вечной молодости" домов она связывает преимущественно с элитарным расположением. Иначе почему нынче в моде старинные особняки, покупатели квартир в которых готовы мириться даже с отсутствием паркинга?

Впрочем, здесь можно поспорить. Иные дома "умирают" практически сразу, родившись даже в самом козырном месте. Так, большинство экспертов к таким проектам относят Opera House (Остоженка, 25), архитектура которого диссонирует с ландшафтом старой части города. Как рассказала Ирина Егорова, управляющий директор компании SOHO Estate, "недавно после просмотра подобных элитных домов на Остоженке один англичанин поинтересовался у нее, выписывают ли российские архитекторы мировые архитектурные журналы".

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed, в качестве примера "убитых с момента рождения проектов" приводит дома на Патриарших прудах — Козихинский переулок, д. 7 и д. 9. По ее оценке, это объекты "в стиле no comment со слабой инженерией, отделкой фасадов на уровне эконом, с дешевыми лобби, окнами". И если лет десять назад подобные дома на фоне общего дефицита находили покупателя, то сегодняшний рынок этого уже не прощает.

Первые блины

Строительство первых элитных домов началось на рубеже 2000-х. Объектами нового типа стали "Б. Афанасьевский 41", "Груббер Хаус" (Новый Арбат, 29), Opera House, "Вересаева, 6" на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. На тот момент это был прорыв на рынке, "слаще морковки" тогда еще ничего не было. Верхом престижа считались расселенные коммуналки в переулках Арбата, квартиры в домах ЦК, или попросту цэкушки, улетали по бешеным на тот момент ценам --$5 тыс. за "квадрат".

Сейчас по поводу этих домов эксперты высказываются в духе "первый блин комом". Ирина Могилатова называет их объектами с претензией и сомнительной архитектурой: "Планировки очень спорные даже с точки зрения вчерашнего дня. Не учитывалось необходимое количество санузлов и стояков. В частности, в квартирах "Груббер Хаус" на входе располагался стояк, поэтому, чтобы делать санузел в спальне, нужно было тащить коммуникации через все помещения. В этом же доме есть 200-метровые квартиры с тремя окнами, но тогда они все равно шли на ура. Кстати, такие планировки встречаются и в новых домах — например, в "Парк Паласе" (Коробейников пер., вл. 1/2) сейчас зависли несколько подобных квартир".

Застройщики экономили буквально на всем, и это выходило боком. Первым проектам свойственны маленькие холлы и парадные, неудобные прилифтовые зоны и тесные, запутанные коридоры. "Основная цель была налепить квартир и продать больше "квадратов",— говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.— Зачастую крайне некомфортным был спуск в паркинг: туда, как правило, не ходили лифты. Выезды из паркинга имели неудобные углы поворота, высоту, не подходящую для больших джипов, пространства, не рассчитанные на разъезд двух автомобилей. Нередко в новые дома устанавливали старые лифты Карачаровского завода, которые не отвечали стандартам по шуму, плавности хода, качеству отделки кабины. В какой-то период стало модно строить в домах бассейны, и их начали делать в совершенно не приспособленных для этого местах с ужасным освещением. Отделка фасадов также оставляла желать лучшего — это был желтый кирпич либо штукатурка, которая начинала отваливаться в первую же пятилетку".

В первых элитных домах ("Агаларов", "Торис Хаус") потолки были даже не 3,20 м, а 2,85-2,90 м. "При этом не учитывалось, что куда-то надо прятать коммуникации, воздуховоды от кондиционеров, делать навесные потолки и поднимать пол,— замечает госпожа Кац.— После строительных манипуляций съедалось где-то полметра, в итоге получалось сплюснутое пространство".

До модного нынче панорамного остекления и французских балконов было далеко. Например, только по этому параметру бывший некогда элитным "Торис Хаус" таковым теперь не назовешь. "Да, входная группа большая, подземный паркинг есть, но в сущности этим уже может похвастаться любой дом бизнес-класса",— рассуждает Ирина Егорова.

Первой стала думать на перспективу компания Rose Group. Дома Cooper House (Бутиковский переулок, 3), "Молочный 1" и др. до сих пор не потеряли актуальность. "Про объекты Rose Group можно сказать уверенно: они не устарели абсолютно,— говорит Ирина Могилатова.— Стильные дорогие лобби, передовые достижения инженерии, высокое качество строительства. Это абсолютно ликвидный товар. Стоимость 1 кв. м — от $25 тыс. без отделки до $70 тыс. с отделкой".

В тот же период появились такие знаковые проекты, как "Монолит" на Косыгина и "Патриарх" на Малой Бронной, которые до сих пор находятся в фаворе. В частности, квартиры в "Патриархе" в продажу поступают крайне редко, а квадрат иной раз тянет на полсотни тысяч долларов. Например, в продаже сегодня есть двухуровневый пентхаус с террасой площадью порядка 380 кв. м и стоимостью более $20 млн.

По мнению Ирины Егоровой, не устарел также построенный десять лет назад дом в Зачатьевском, 19. "Там уже были в то время заложены и большие окна, собственный бассейн, инфраструктура, спроектированы квартиры с открытыми террасами,— рассказывает она.— В отделке фасадов использовано сочетание клинкерного кирпича и дерева. В этом смысле девелопер и архитекторы смогли опередить время. Кроме того, абсолютно не устарел дом "Стольник" в Малом Левшинском переулке. У него востребованная инфраструктура (включая сигарную комнату и бассейн), большие окна, высокие потолки, достойная отделка".

De luxe от бизнеса

На дороге "девятка" всегда хочет "сделать" иномарку, и это выглядит более чем странно. Так и с домами бизнес-класса первой волны, которые ловят на рынке свой de luxe и пропагандируют его покупателям. "Проблема в том, в этом сегменте полностью отсутствуют стандартизация, понимание формата,— говорит Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group.— Каждый строит так, как ему позволяют жадность и амбиции".

Подобный подход давно не в тренде, пафосные дома с претензией устарели, считает Ирина Могилатова: "Сегодня такие объекты, как "Первый Смоленский", "Новая Остоженка", "Алые паруса" и др., выглядят по-бутафорски. Это дома с декорациями в духе "дорого-богато". В них всего чересчур. Понимаете, есть шелк, а есть ацетат. Когда-то люди скупали квартиры в бутафорских домах, а сегодня произошла эволюция: рынок взял курс на натурель".

Андрей Биржин считает, что моральное устаревание — естественный и даже неизбежный процесс. "По мере того как люди богатели, стали ездить за границу, требования к объектам бизнес-класса росли,— комментирует он.— Застройщики пытались этому спросу соответствовать. Семь лет назад были сплошные ужасные башенки — сегодня их заменили грамотные архитектурные элементы, появились квартиры с панорамным остеклением. Скорее всего, довольно долго сохранит актуальность такой объект, как "Шуваловская башня", с панорамным остеклением, мраморными холлами, приличным паркингом и неизбыточной архитектурой. Да, комплекс "Золотые ключи-1" на Минской улице устарел — низенько, простенько, скучно. Но ему на смену пришли "Кутузовская ривьера" и "Миракс Парк". Отмечу тотальное решение автопроблемы на объектах бизнес-класса. Раньше припарковаться было практически нереально — сейчас автомобильное движение убрали под землю".

Все определяют время и рынок вторичных продаж, уверен Энвер Кузьмин, генеральный директор компании "Реставрация Н". "Застройщики могут сколько угодно рекламировать высокие стандарты и претендовать на статус de luxe, однако люди либо хотят жить в конкретном доме, либо нет. Доказательством этого стал кризисный период, когда объекты, отвечающие стандартам своего сегмента, практически не упали в цене, в то время как халтурные дома резко подешевели".

Ты суперстар

Дома ЦК как раз пример того "коньяка" от недвижимости, свойства которого с годами только раскрываются. Его можно любить или нет, у него, возможно, есть "душок", однако всем понятно: это особый напиток.

По оценке риэлторов, жилье на объектах Гранатный, 10, Леонтьевский пер., 6, Малая Бронная, 34 и 38 уходит моментально. Квартиры в знаменитом "доме Брежнева" (Гранатный переулок, д. 10) продаются примерно раз в десять лет и каждый раз становятся событием. В компании "Инком-неджвижимость" самым дорогим вторичным предложением в районе Патриарших прудов называют квартиру в кирпичной цэкушке, построенной в 1981 году (Ермолаевский переулок, 8). Квартира с евроремонтом площадью 100 кв. м стоит почти $2,5млн. Согласно данным той же компании, самая дорогая в Москве квартира, сдаваемая в аренду, расположена в шестиэтажном сталинском доме на Малой Бронной. Стоимость — порядка $31 тыс. в месяц.

На фоне современных объектов "советский премиум" не утратил новизны. Цэковские дома, как правило, очень хорошо расположены, в их строительство вкладывались колоссальные средства, использовались импортные материалы и сантехника. В свое время они действительно сыграли на опережение: толстые кирпичные стены, хорошая тепло- и шумоизоляция, удобные планировки, высокие потолки, большая площадь остекления, несколько санузлов, ограниченное количество квартир на этаже — все это созвучно ориентирам нынешней "элиты".

Славу цэкушек не затмевают даже недочеты с точки зрения современных стандартов. "Например, в построенном в середине 1970-х годов "доме Брежнева" нет подземного паркинга и потолки немного не дотягивают до нынешнего определения эксклюзивной недвижимости, однако этот дом находится вне категорий, жилье в нем, безусловно, престижно",— уверена госпожа Кац. Цэкушкам даже прощают откровенное обветшание: в них может сыпаться штукатурка, вылетать пробки, гореть проводка, но от этого они не становятся менее желанными.

"Цэкушка как хорошая антикварная вещь,— объясняет господин Биржин.— В старом доме свой шарм, своя история, свои герои. Многие гоняются за звездными квартирами, где жил когда-то писатель, поэт, военачальник..." Может, в этом и кроется секрет морально не устаревших зданий? А значит, лет через 30 и дома начала 2000-х обрастут своими легендами.