Особенности применения доходного подхода при оценке биологических активов в целях отражения в финансовой отчетности

Д.В. ТИХОМИРОВ

Дмитрий Викторович ТИХОМИРОВ — кандидат экономических наук, докторант кафедры финансов Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

В 2005 г. окончил факультет финансовых, кредитных и международных экономических отношений СПбГУЭФ.

Автор более 40 публикаций, 3 учебных пособий. Сфера научных интересов — оценка стоимости бизнеса при слияниях и поглощениях, использование оценочных показателей

в финансовой отчетности.

^ ^ ^

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ БИОЛОГИЧЕСКИХ АКТИВОВ В ЦЕЛЯХ ОТРАЖЕНИЯ В ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ

Введение. Понятие биологических активов

В силу специфики биологических активов их оценка и отражение в финансовой отчетности вызывают вопросы как в теории, так и в повседневной оценочной практике.

Под биологическими активами понимают животных и растения, которые на дату оценки или анализа находятся в процессе биологической трансформации. Наиболее значительные биологические активы, которые можно наблюдать на балансе отечественных сельхозпроизводителей, — это зерновые посевы и животные (в частности, рабочий, продуктивный, племенной скот). Отдельного рассмотрения при оценке агрохолдингов требует такой актив, как земля, который имеет значительную стоимость и относится к основным средствам или правам аренды, но может оцениваться совместно с биологическими активами — посевами, с последующим разделением стоимости на биоактивный и земельный компонент.

Российские положения по бухгалтерскому учету (РПБУ) не содержат требований об оценке биологических активов. Наибольшее внимание вопросам оценки и применения справедливой стоимости в отношении биологических активов уделяется в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО), в частности в специальном стандарте МСФО 41 «Сельское хозяйство».

Итак, биологический актив должен находиться в процессе биологической трансформации и развиваться в рамках управляемого процесса.

При биологической трансформации предполагаются качественные и количественные изменения в активе в результате роста, вырождения, продуцирования, размножения, что отличает актив от запасов и других категорий. Например, оплодотворенные яйца, предназначенные для выведения цыплят, относятся к биологическим активам, в то время как яйца для продажи — к запасам [примеры подробнее см.: 1, с. 646-647].

Также для признания актива в категории биологических активов его биологическая трансформация должна происходить в рамках управляемого процесса сельскохозяйственной деятельности. Можно привести примеры, когда животные и растения не относятся к биологическим активам в трактовке МСФО из-за операций, не относящихся к управлению сельскохозяйственной деятельностью:

ГРНТИ 06.73.02 ©Д.В. Тихомиров, 2013

• животные являются объектами купли-продажи в зоомагазине. В данном случае эти животные учитываются как запасы, так как зоомагазин не занимается их разведением и управлением биологической трансформацией;

• при ловле рыбы в океане и вырубке лесов компания также не управляет биологическими источниками получения продукции;

• растения в парках отдыха и развлечений, а также животные, например скаковые лошади для проведения соревнований, не являются биологическими активами, если компания не занимается их разведением.

Таким образом, помимо МСФО 41, который регулирует вопросы отражения и оценки биологических активов, также могут быть приняты во внимание требования других стандартов:

• МСФО 2 «Запасы» — например для собранного урожая на складе;

• МСФО 39 «Финансовые инструменты» — для договоров о будущей продаже биологических активов или сельскохозяйственной продукции;

• МСФО 13 «Справедливая стоимость» — в вопросах оценки стоимости активов;

• МСФО 17 «Аренда» и МСФО 38 «Нематериальные активы» — при анализе вопросов, связанных с оценкой земли под посевами.

Одним из основных моментов при этом является четкое разграничение биологических активов, сельскохозяйственной продукции и продуктов, полученных в результате переработки. Примеры биологических активов, сельскохозяйственной продукции и продуктов, полученных в результате переработки, представлены в табл. 1 [там же, с. 4; 2, с. 2].

Таблица 1

Биологические активы, сельскохозяйственная продукция и продукты, полученные в результате переработки

Биологические активы Сельскохозяйственная продукция Продукты, полученные в результате переработки

Овцы Шерсть Пряжа, ковер

Деревья в лесопарке Поваленные деревья Бревна, пиломатериалы

Растения Хлопковолокно/срубленный тростник Нитки, одежда/сахар

Молочный скот Молоко Сыр

Свиньи Туша Колбасные изделия, солонина

Кустарники Лист Чай, табак

Виноградная лоза Виноград Вино

Пчелы Мед, воск Мед, свечи

Грибы Собранные грибы Консервированные, сушеные грибы

Плодово-ягодные деревья Собранные фрукты Переработанные фрукты

Общие подходы к определению стоимости

При отражении активов в финансовой отчетности компания в большинстве случаев может выбрать между вариантом отражения по справедливой стоимости или по фактической (стоимости приобретения) с последующим начислением амортизации.

Биологический актив не является исключением, однако случаи отражения по фактической стоимости крайне редки в силу специфики активов (быстрая биологическая трансформация обычно приводит к росту стоимости, а не к снижению, как это предполагается в модели амортизации) и требований стандартов.

Итак, в большинстве случаев биологические активы должны быть оценены и отражены по справедливой стоимости за вычетом затрат на реализацию. Отказаться от модели переоценки и отразить актив по стоимости приобретения можно только при отсутствии информации о рыночных ценах и в случае, когда альтернативные расчетные оценки являются явно ненадежными. При этом данная возможность существует только на дату первого признания и последующего учета, до тех пор, пока информация о справедливой стоимости не станет доступной; при появлении информации о стоимости необходимо переключиться на модель регулярной переоценки.

Очевидно, что наиболее простой случай для оценки справедливой стоимости актива — наличие информации о рыночных ценах, действующих на активном рынке. При применении нового МСФО 13 компании будут ориентироваться на новые указания по оценке справедливой стоимости по сравнению с МСФО 41. Справедливая стоимость по МСФО 13 — это цена, которую можно было бы выручить от актива или уплатить при передаче обязательства в рамках обыкновенной сделки, осуществленной между участниками рынка на дату сделки, т. е. «цена выхода». При этом предполагается учет позиции «среднерыночного» участника. МФСО 13 также меняет определение активного рынка, под которым понимается рынок, на котором объем и частота сделок с соответствующим активом или обязательством являются достаточными для того, чтобы ценовая информация была доступна на постоянной основе. МСФО 13 также упраздняет концепцию «соответствующего рынка». Актив или обязательство будут оцениваться с использованием информации с основного рынка для соответствующего актива или обязательства, при отсутствии основного рынка — с рынка с наиболее благоприятными условиями [1, с. 653].

Для некоторых видов сельскохозяйственной продукции существуют активные рынки, например для различных сортов зеленого чая, кофе, какао-бобов. При отсутствии активного рынка и доступных текущих цен в соответствии с МСФО 41 могут применяться методы сравнительного и доходного подходов:

• в рамках сравнительного подхода — цены недавних рыночных сделок, рыночные цены аналогичных активов, сравнительные отраслевые показатели;

• в рамках доходного подхода — построение модели дисконтированных потоков и расчет текущей стоимости актива.

Очевидно, что при наличии информации применение сравнительного подхода должно быть менее трудозатратным и содержать меньше субъективных допущений и предположений. При применении сравнительного подхода необходимо использовать имеющуюся информацию о сделках со схожими объектами и, возможно, делать корректировки на дату анализа, тип и качество актива, количество и размер возможной скидки, другие характеристики актива и условия сделки.

При применении доходного подхода строится прогноз чистых денежных потоков, которые может приносить актив. Эти потоки дисконтируются (приводятся к текущей стоимости на дату оценки) по требуемой ставке доходности. При этом справедливая стоимость может включать потенциальную дополнительную биологическую трансформацию, которую ожидал бы получить рациональный собственник или покупатель актива. Помимо операционных потоков предприятие должно учитывать потоки денежных средств, связанных с финансированием актива, налогообложением, восстановлением актива. При этом возникает некоторое противоречие в вопросе объекта оценки: оценивается ли конкретная группа биологических активов или бизнес, поскольку у компании могут возникнуть сложности с распределением финансирования, амортизации и других расходов на конкретную группу биологических активов.

Рассмотрим применение данных подходов применительно к оценке свиноматок.

Предположим, компания владеет стадом в 1300 свиноматок, средний срок жизни которых предполагается равным 3 годам, при этом возраст на дату анализа варьируется в интервале от 10 месяцев до 1,5 лет. В каких случаях компания может применять сравнительный, доходный и затратный подходы?

• В случае наличия активного рынка для данных свиноматок компания должна использовать рыночные цены, применив необходимые корректировки на вес, возраст, дату анализа и др.

• При отсутствии активного рынка компания может использовать недавние рыночные сделки с аналогичными активами, рыночные цены либо отраслевые показатели.

• При отсутствии данных цен компания может применить методологию доходного подхода. Данный вариант может быть наиболее применим к оценке свиноматок, поскольку отсутствует активный рынок на них после ввода в стадо.

• При отсутствии активного рынка, недавних сделок с аналогичными активами, а также при недостаточной надежности модели доходного подхода оценщик может применить методологию затратного подхода, используя в качестве анализа информацию по сделкам с объектами молодняка до ввода в основное стадо и сделав поправки на возраст и понесенные затраты.

Далее мы рассмотрим оценку биологических активов в отсутствие достаточных данных по ценам и объектам-аналогам и при необходимости применения доходного подхода к оценке продуктивного и рабочего скота, посевов, а также прав на земельные участки.

Применение доходного подхода для оценки продуктивного скота

Традиционно скот подразделяется на рабочий и продуктивный. Рабочий скот (лошади, волы, верблюды, другие рабочие животные) в большинстве случаев может быть оценен с применением сравнительного подхода. Племенной скот (быки, буйволы-производители и яки, жеребцы) также может быть оценен сравнительным подходом. В свою очередь продуктивный скот (коровы, свиноматки, овцематки и др.) в ряде случаев может не иметь прямых аналогов, что требует применения подходов, альтернативных традиционному сравнительному.

Как было отмечено выше, при оценке свиноматок после ввода в основное стадо оценщик может применить доходный подход и использовать модель дисконтированных денежных потоков, поскольку информация о сделках с объектами-аналогами или ценах на них отсутствует.

Таким образом, стоимость свиноматки рассчитывается с учетом доходов от реализации поросят. При применении доходного подхода оценщику потребуется сделать ряд предположений, нередко достаточно субъективных:

• продолжительность жизни (общая, остаточная),

• необходимые прямые и косвенные расходы,

• амортизация связанных основных средств и расходы капитального характера,

• количество опоросов в год,

• количество поросят в одном опоросе,

• срок реализации поросят с момента опороса,

• средний вес поросенка,

• средняя цена на поросенка в момент реализации,

• расходы, связанные с реализацией,

• вес свиноматки в конце прогнозного периода,

• расходы на финансирование,

• расход по налогу на прибыль.

Данные предположения можно разделить на три категории:

• главным образом, объективные и связанные непосредственно с биологическим активом (свиноматкой) — например количество поросят в одном опоросе;

• связанные с компанией, владеющей активом (сельхозпроизводителем), — например плановые амортизационные расходы и прогноз расходов капитального характера, финансовые расходы;

• субъективные предположения компании и оценщика — в частности, в вопросе о сроке реализации поросенка.

Основной проблемой применения доходного подхода являются данные субъективные предположения. Например, компания может предположить срок реализации в модели равным 2 либо 4 месяцам и, соответственно, скорректировать вес реализуемого поросенка, цену за килограмм, прямые и косвенные расходы. В таком случае доходы от реализации поросят и стоимость свиноматки, полученная с применением метода дисконтированных денежных потоков, могут различаться в несколько раз.

Рассмотрим данные варианты в табл. 2, 3. Как видно из представленных расчетов, модели отличаются только предположением о сроке реализации поросят (в течение первых двух месяцев или в течение первых четырех месяцев). Соответственно, прогнозируются разные уровни прямых и накладных расходов, а также цена реализации поросят.

Как следует из примеров, цена поросенка в возрасте 4 месяцев в несколько раз выше стоимости аналогичного поросенка в возрасте 2 месяцев. В модифицированном варианте сделано предположение о делении всего количества реализуемых 2-месячных и 4-месячных поросят в равной пропорции. Соответственно скорректированы количество, цены, потребность в оборотном капитале и расходы. Дальнейшее изменение пропорции в сторону 4-месячных поросят может привести к дальнейшему увеличению полученной стоимости свиноматки. Таким образом, можно наглядно наблюдать, насколько стоимость свиноматки, определенная в рамках доходного подхода, чувствительна к предположению о периоде кормления и сроке реализации поросят.

Таблица 2

Базовый вариант определения стоимости свиноматки в возрасте одного года (отъем поросенка в течение 2 месяцев), тыс. руб.

Показатель/период I кв. 2012 II кв. 2012 III кв. 2012 IV кв. 2012 I кв. 2013 II кв. 2013 III кв. 2013

Количество поросят, шт. 5,67 5,67 5,67 5,67 5,67 5,67 5,67

Цена поросенка 1,294 1,315 1,336 1,357 1,377 1,398 1,418

Прогноз инфляции (СР1), % 1,6 1,6 1,6 1,6 1,5 1,5 1,5

Конечная стоимость - - - - - - 15,446

Итого доходы 7,332 7,448 7,566 7,686 7,801 7,917 23,482

Прямые расходы (корм) 2,573 2,614 2,655 2,697 2,738 2,779 2,820

Прогноз инфляции (СР1), % 1,6 1,6 1,6 1,6 1,5 1,5 1,5

Накладные расходы 1,672 1,699 1,726 1,753 1,780 1,806 1,833

Накладные расходы/прямые расходы, % 65 65 65 65 65 65 65

Итого расходы 4,246 4,313 4,381 4,451 4,517 4,585 4,653

Итого доходы 3,086 3,135 3,185 3,235 3,284 3,333 18,829

Налог на прибыль, 20 % 617 627 637 647 657 667 3,766

Расходы капитального характера 994 1,010 1,026 1,042 1,058 1,074 1,090

Оборотный капитал

Изменение оборотного капитала

Денежный поток 1,475 1,539 1,563 1,588 1,609 1,633 14,01

Фактор дисконтирования (\VACC 14,9 %) 0,98 0,95 0,92 0,89 0,86 0,83 0,80

Фактор дисконтирования (\VACC 16,4 %) 0,98 0,94 0,91 0,88 0,84 0,81 0,78

Дисконтированный поток (\VACC 14,9 %) 1,449 1,461 1,433 1,406 1,376 1,349 11,177

Дисконтированный поток (\VACC 16,4 %) 1,447 1,454 1,421 1,390 1,356 1,325 10,947

Стоимость свиноматки, минимум 19,340

Стоимость свиноматки, максимум 19,650

Таблица 3

Модифицированный вариант определения стоимости свиноматки в возрасте одного года (отъем поросенка в течение 2-4 месяцев), тыс. руб.

Показатель/период I кв. 2012 II кв. 2012 III кв. 2012 IV кв. 2012 I кв. 2013 II кв. 2013 III кв. 2013 IV кв. 2013

Количество поросят, шт. 2,58 5,15 5,15 5,15 5,15 5,15 5,15 2.58

Цена поросенка, 0-2 мес. 1,294 1,315 1,336 1,357 1,377 1,398 1,418 1,440

Цена поросенка, 2-4 мес. 4,084 4,149 4,214 4,281 4,345 4,410 4,476 4,542

Прогноз инфляции (СР1), % 1,6 1,6 1,6 1,6 1,5 1,5 1,5

Доход от продажи поросят (0-2 мес.) 3,333 3,385 3,439 3,494 3,546 3,599 3,652 -

Доход от продажи поросят (2-4 мес.) - 10,683 10,852 11,024 11,189 11,356 11,525 11,697

Конечная стоимость - - - - - - 15,446 -

Итого доходы 3,333 14,068 14,291 14,518 14,735 14,954 30,624 11,697

Прямые расходы (0-2 мес.) 2,573 2,614 2,655 2,697 2,738 2,779 2,820 -

Прямые расходы (2-4 мес.) - 2,029 2,061 2,094 2,125 2,157 2,189 2,222

Прогноз инфляции (СР1), % 1,6 1,6 1,6 1,6 1,5 1,5 1,5

Окончание таблицы 3

Накладные расходы 1,672 3,018 3,066 3,114 3,161 3,208 3,256 1,444

Накладные расходы/прямые расходы, % 65 65 65 65 65 65 65 65

Итого расходы 4,246 7,661 7,782 7,906 8,024 8,143 8,265 1,444

Доход (913) 6,407 6,509 6,612 6,711 6,811 22,359 10,253

Налог на прибыль, 20 % (183) 1,281 1,302 1,322 1,342 1,362 4,472 2,051

Расходы капитального характера 994 1,010 1,026 1,042 1,058 1,074 1,090 -

Оборотный капитал

Изменение оборотного капитала (1,203) (38) (38) (36) (37) (38) 1,259

Денежный поток (1,725) 5,319 4,219 4,286 4,347 4,412 16,835 6,943

Фактор дисконтирования (\VACC 14,9 %) 0,98 0,95 0,92 0,89 0,86 0,83 0,80 0,77

Фактор дисконтирования (\VACC 16,4 %) 0,98 0,94 0,91 0,88 0,84 0,81 0,78 0,75

Дисконтированный поток (\VACC 14,9 %) (1,695) 5,049 3,867 3,794 3,717 3,643 13,426 5,348

Дисконтированный поток (\VACC 16,4 %) (1,692) 5,025 3,836 3,752 3,664 3,580 13,150 5,221

Стоимость свиноматки, минимум 36,535

Стоимость свиноматки, максимум 37,149

Поскольку данные предположения носят субъективный характер и отражают конкретную модель хозяйствования, а стоимость может существенно отличаться от разумного рыночного уровня, применение доходного подхода в данном случае может быть нецелесообразным. Оценщику следует рассмотреть возможность применения сравнительного и затратного подходов. Даже в случае недостаточной сопоставимости аналогов и существенных корректировок стоимость будет менее чувствительна, и вероятность ошибки меньше, чем при применении модели доходного подхода.

Применение доходного подхода для оценки посевов

Справедливая стоимость посевов может быть определена с применением методологии доходного подхода либо сравнительного подхода. При этом сравнительный подход может быть применен для определения общей стоимости посевов и земельных участков, к ним относящихся, что потребует распределения стоимости на компонент земли и посевов, что будет рассмотрено ниже.

В качестве примера применения доходного подхода мы рассмотрим оценку озимых зерновых посевов, поскольку наиболее частая ситуация — оценка на конец финансового года, т. е. 31 декабря отчетного года.

Основными факторами, которые влияют на стоимость посевов при применении доходного подхода, являются:

• дата оценки;

• затраты на посев и сбор урожая. Очевидно, что чем ближе дата оценки к дате сбора урожая, тем больший эффект должны оказывать плановые затраты на сбор и меньший эффект — понесенные при посеве затраты;

• прогнозная урожайность на гектар;

• прогнозируемая цена зерновых при реализации;

• затраты на реализацию;

• ставка дисконтирования.

В наиболее общем виде методология включает в себя несколько шагов и выглядит следующим образом:

1) расчет потенциального урожая с учетом периода поступления денежных средств от его реализации;

2) расчет дополнительных расходов на выращивание (удобрения и прочие расходы) и уборку данного урожая с учетом периода, когда данные затраты должны быть понесены;

3) расчет потенциального чистого денежного потока, который предполагается получить с даты оценки до даты реализации урожая;

4) расчет ставки дисконтирования (аналогично ставке дисконтирования для данного бизнеса с учетом специфических погодных рисков либо без учета данных рисков, если в расходах учитывается страхование риска потери урожая).

Итогом расчета будет дисконтированный чистый эффект от выращивания, уборки и реализации урожая.

Тем не менее данный метод имеет один существенный недостаток. Поскольку период от даты посева до сбора урожая и от даты оценки до сбора урожая достаточно непродолжителен (менее года), эффект дисконтирования даже при высокой ставке, учитывающей природные и прочие риски, будет незначительным. Таким образом, уже на дату посева компания могла бы продисконтировать (привести к текущей стоимости) будущие потоки и признать стоимость, практически равную чистой цене реализации, показывая затем лишь незначительный рост в течение периода трансформации.

На наш взгляд, данный подход к оценке посевов выглядит недостаточно справедливым, и более адекватным представляется постепенное увеличение стоимости посевов в финансовой отчетности.

Очевидно, что данная логика относится только к посевам зерновых, поскольку покупатель при приобретении земельного массива с посевами непосредственно после даты посева будет, вероятнее всего, учитывать эти посевы с позиции понесенных затрат. Данная логика неприменима к продуктивным животным, поскольку любой рациональный участник будет ожидать приплод и оценивать биологический актив с учетом будущих новых активов (приплода) с применением сравнительного или доходного подходов, а не с позиции понесенных затрат.

Таким образом, методика оценки посевов будет выглядеть следующим образом:

• на основе бухгалтерской информации определяются понесенные затраты на посев на дату посева;

• первоначальные затраты на посев предполагаются равными справедливой стоимости на дату посева;

• на основе прогнозов и имеющихся данных за прошлые периоды определяется прогнозируемый доход от посевов на момент сбора урожая;

• определяется безрисковая доходность посевов путем дисконтирования прогнозного дохода в момент сбора к дате посева по безрисковой ставке на дату посева. Дисконтирование по безрисковой ставке осуществляется не для того, чтобы рассчитать стоимость на дату посева или дату оценки. Целью дисконтирования является исключительно выявление и отделение эффекта остальных рисков и ожидаемой прибыли и дальнейшее распределение этих рисков и прибыли в течение срока биологической трансформации (с даты посева до даты сбора урожая);

• премия за риск неурожая оценивается как разница между дисконтированной суммой прогнозируемого дохода от сбора и затратами на посев;

• премия за риск предполагается убывающей в линейной зависимости;

• с течением времени снижается эффект дисконтирования потоков по безрисковой ставке.

Рассмотрим условный пример расчетов, который представлен в табл. 4-6.

Таблица 4

Общие предположения в оценке посевов

Показатель Значение

Безрисковая ставка, % 8,51

Дата посева 31.10.2011 г.

Дата оценки 12.04.2012 г.

Дата сбора урожая 31.07.2012 г.

Период трансформации итого, лет 0,747

Период с даты посева до даты оценки, лет 0,446

Курс RUB к USD 30,19

Таблица 5

Методология оценки посевов и результат оценки

Показатель Размерность Значение

Площадь посевов га 6,034

Понесенные затраты на посев млн руб. 33,592

Ожидаемая урожайность тонн на га 2,81

Прогнозная цена тыс. руб. на тонну 6,554

Прогнозная выручка млн руб. 111,118

Прогнозируемые расходы на сбор млн руб.

Чистый прогнозируемый доход млн руб. 98,782

Текущая стоимость чистого дохода, при дисконтировании по безрисковой ставке млн руб. 92,932

Премия за риск млн руб. 59,340

Премия за риск на дату оценки млн руб. 35,430

Элиминация эффекта дисконтирования млн руб. 3,450

Стоимость посевов на дату оценки млн руб. 72,472

Таблица б

Изменение стоимости посевов во времени с даты посевов до даты сбора, млн руб.

Дата / показатель Текущая стоимость по безрисковой ставке Премия за Премия за риск за истекший период Элиминация эффекта Стоимость посевов на дату оценки

риск дисконтирования

31.10.2011 г. 92,932 59,340 - - 33,592

18.11.2011 г. 92,932 59,340 3,970 380 37,942

06.12.2011 г. 92,932 59,340 7,939 762 42,293

24.12.2011 г. 92,932 59,340 11,909 1,145 46,646

12.01.2012 г. 92,932 59,340 15,878 1,530 51,001

30.01.2012 г. 92,932 59,340 19,848 1,917 55,357

17.02.2012 г. 92,932 59,340 23,818 2,305 59,715

07.03.2012 г. 92,932 59,340 27,787 2,695 64,074

26.03.2012 г. 92,932 59,340 31,757 3,086 68,435

13.04.2012 г. 92,932 59,340 35,726 3,479 72,797

01.05.2012 г. 92,932 59,340 39,696 3,874 77,161

19.05.2012 г. 92,932 59,340 43,666 4,270 81,527

07.06.2012 г. 92,932 59,340 47,635 4,667 85,895

25.06.2012 г. 92,932 59,340 51,605 5,067 90,264

13.07.2012 г. 92,932 59,340 55,574 5,468 94,634

31.07.2012 г. 92,932 59,340 59,340 5,850 98,782

Данная методика позволяет учесть тот факт, что стоимость биологических активов (посевов) возрастает во времени (делается предположение о линейной зависимости, равномерном увеличении стоимости в течение периода).

Рост стоимости равномерно распределяется в течение периода. Таким образом, на любую дату оказываются непризнаннымив стоимости будущие выгоды, их неполучение в результате реализации рисков. Если бы дисконтирование осуществлялось по ставке выше безрисковой, получался бы парадокс: общая выгода от посева уже продисконтирована с учетом рисков, но также на дату оценки не

признаны будущие выгоды от даты оценки до даты сбора, так как могут реализоваться некоторые риски после даты оценки до даты сбора.

Применение доходного подхода для оценки прав на земельные участки

Оценка земельных участков и прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения для сделок, а особенно для целей подготовки финансовой отчетности, вызывает много вопросов.

Рассмотрим основные виды прав на участки и объекты оценки:

• земельные участки в собственности;

• земельные участки в бессрочном пользовании, долгосрочные договоры аренды (15-49 лет);

• договоры аренды с пайщиками, обычно кратко- или среднесрочные, сроком от 1 года до 5 лет. В большинстве случаев платежи выражены в натуральной форме и составляют незначительную величину.

При этом возможно применение различных стандартов: МСФО 16 «Основные средства» для земельных участков в собственности, МСФО 17 «Аренда» для участков в кратко- и среднесрочной аренде при признании данных договоров финансовой арендой, МСФО 38 «Нематериальные активы» при признании права аренды, а не активы в собственности или финансовой аренде.

Права по договорам на бессрочное пользование в большинстве случаев могут считаться схожими с собственностью на объекты, поскольку компании зачастую не видят разницы в получении того или другого права.

Сложнее складывается ситуация с кратко- и среднесрочными правами. Обычно у компании есть выбор между несколькими вариантами.

1. Оценка права с помощью доходного подхода, т. е. построение модели, схожей с методом избыточных прибылей в оценке нематериальных активов. Данный метод в целом не представляется корректным, поскольку доход скорее будет отражать условия хозяйствования конкретной компании, а не характеристики участка и права аренды.

2. Оценка права аренды как разницы между рыночной ставкой аренды и фактической ставкой по договору. Данный метод также не получает распространения, поскольку рынок прав аренды не развит и невозможно определить данную выгоду.

3. Оценка права аренды путем корректировки права собственности на заданную величину (например, 30, 50 %) в результате анализа парных продаж или другого метода расчета корректировки. Метод получил достаточно широкое распространение на практике, однако представляется достаточно субъективным, поскольку нет достаточного количества сделок с аналогичными объектами в собственности и в аренде для расчета данной корректировки.

4. Классификация договора аренды в качестве финансового лизинга и признание на балансе актива с соответствующим обязательством по лизингу. Данный метод представляется единственно возможным, хотя в рамках него в большинстве случаев компания не признает актива в отчетности.

Рассмотрим данный метод подробнее.

Согласно требованиям стандарта МСФО 17 актив отражается по наименьшей из стоимостей: справедливой стоимости и суммы минимальных дисконтированных лизинговых платежей. Таким образом, на дату заключения лизингового соглашения, которая, вероятно, приходится ранее даты оценки, необходимо осуществить данное сравнение: сопоставить сумму дисконтированных лизинговых платежей со стоимостью схожего земельного участка в собственности.

Лизинговые платежи переводятся в денежное выражение по имевшимся на дату заключения соглашения ценам и прогнозам изменения цен. В качестве ставки дисконтирования можно использовать безрисковую ставку или минимальную ставку капитализации по объектам недвижимости, поскольку земля является наименее рискованным активом по сравнению с другими активами компании.

В случае, если данный критерий соблюден, необходимо привести стоимость активов и задолженность по аренде от даты заключения соглашения к текущей дате. Очевидно, что на текущую дату оценки признанный актив может остаться по схожей стоимости, в то время как кредиторская задолженность по лизинговому договору уже частично погашена и будет составлять меньшую сумму, чем актив, увеличивая, таким образом, чистые активы компании.

На практике, поскольку в большинстве случаев платежи в натуральном выражении незначительны, дисконтированная сумма данных платежей в денежном выражении будет существенно ниже

стоимости земельного участка по сравнительному подходу; в большинстве случаев сумма дисконтированных платежей может составлять 30-50 % от стоимости аналогичного объекта в собственности, в зависимости от срока договора и других условий. Таким образом, вероятность признания актива в качестве объекта финансовой аренды в данном случае довольно низка.

В случае, если права аренды на земельные участки являются значительным активом компании и их отсутствие приведет к существенному занижению активов баланса, возможно рассмотреть вариант 3, указанный выше. При этом коэффициент перехода от стоимости объектов в собственности к правам аренды можно условно оценить как отношение аннуитета платежей за право аренды на срок договора по сравнению с бесконечным аннуитетом.

Оценка земельных участков с посевами и распределение стоимости

При рассмотрении особенностей оценки посевов была отмечена возможность совместной оценки земельного участка с посевами и последующим распределением стоимости.

Данный подход не получил широкого распространения на практике, однако компании имеют право оценивать «единый массив», а затем распределять стоимость между «земельной» и «затратной» составляющими. Оценка и отражение в отчетности могутвыполняться следующим образом:

• определяется справедливая стоимость всего массива с применением сравнительного подхода;

• выделяется стоимость посевов, рассчитанная в рамках доходного подхода, описанного выше, с целью определения справедливой стоимости «земельной» составляющей.

Таким образом, стоимость земли будет определена по остаточному принципу.

Другим вариантом может быть определение стоимости зерновых по принципу остатка:

• определяется справедливая стоимость всего массива с применением сравнительного подхода;

• выделяется стоимость земли без посевов, рассчитанная с применением сравнительного подхода, с целью определения справедливой стоимости посевов.

Несмотря на видимую равноценность подходов, первый подход более предпочтителен, поскольку может привести к меньшему искажению стоимости компонентов по следующим причинам.

• Стоимость земельного участка обычно значительно выше стоимости посевов. Небольшое изменение стоимости участка может привести к значительному изменению стоимости посевов, если они определяются по методу остатка.

• Рынок земельных участков сельхозназначения развит недостаточно, участки неоднородны, присутствует множество вторичных характеристик. Разница в стоимости участков с наличием посевов и без посевов может быть вызвана другими факторами, помимо самих посевов (возможность смены назначения, близость к трассам, водным источникам и т. п.).

Выводы

В статье рассмотрены вопросы оценки различных видов биологических активов, выявлены особенности и ограничения применения доходного подхода к оценке посевов, продуктивного скота, земельных участков, а также прав на земельные участки.

Как показано в статье, при оценке биологических активов для целей составления финансовой отчетности оценщик должен быть знаком с положениями стандартов учета и отчетности, должен умело применять методологию оценки. При этом решение о применении доходного, сравнительного или затратного подходов к оценке конкретного актива зависит от множества факторов, включая доступную информацию, планы компании, квалификацию и профессиональное суждение оценщика.

ЛИТЕРАТУРА

1. МСФО: точка зрения КПМГ. M.: Альпина Паблишер, 2012. 1248 с.

2. 17 Business accounting standard Biological assets. Standards board of accounting of the Republic of Lithuania. 5 p. URL: http://www.aat.lt