Спрос с оглядкой

На московском рынке недвижимости ситуация остается напряженной, но показательной. Риелторы утверждают, что «дна» рынок уже достиг, покупатели пока не верят, но интерес проявляют.

«По итогам марта средняя стоимость столичного квадратного метра в валюте продемонстрировала снижение на 3-5%, при этом не стоит забывать об индивидуальных скидках покупателям на этапе переговоров», — приводит статистику директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. По мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», колебания цен отражали не столько рыночную ситуацию, сколько динамику курса рубля по отношению к доллару. Так, в марте в течение трех недель (с 9 по 30 марта) курс рубля укреплялся. В результате цены вели себя предсказуемо: незначительно повышались в долларах и понижались в рублях. В первую неделю апреля трехнедельное укрепление курса рубля сменилось небольшим понижением его стоимости по отношению к доллару — на 1,1% (за неделю 30 марта — 5 апреля средневзвешенный курс рубля составил 33,81 руб./$). В результате динамика цен поменялась на противоположную: 30 марта — 5 апреля долларовые цены падали, рублевые цены или снижались (но не так сильно, как долларовые), или незначительно подрастали.

На первичном рынке ситуация несколько иная. «Средняя цена квадратного метра по Москве без учета элитных объектов в марте снизилась на 0,6% по сравнению с февралем и составила $6561 за квадратный метр», — констатирует Дмитрий Таганов. Средняя цена панельного жилья в марте составила $4842 за квадратный метр, монолитно-кирпичного — $7018 за квадратный метр. Самыми дорогими остаются новостройки, расположенные в ЦАО: в марте средняя цена на них составила $18 447 за квадратный метр. Самыми доступными в марте оказались панельные новостройки в Зеленограде: их стоимость составила около $3033 за квадратный метр. Но в целом начиная с весны можно отметить снижение темпов удешевления недвижимости. Более того, в апреле уже отмечается рост стоимости в некоторых сегментах недвижимости жилого фонда столицы (например, вторичного жилья эконом-класса).

При этом количество обращений к риелторам и в строительные компании растет, но по-прежнему большинство из них не завершается сделками, хотя их количество в последнее время увеличивается.

«Значительное оживление спроса, которое мы фиксируем, пока не отражается в официальных прайс-листах большинства компаний, но уже влияет на размер скидки. Застройщики дают ее менее охотно и в меньшем объеме», — утверждает Виктор Преснов, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

Это связано не только с возвращением интереса к рынку недвижимости, но и уменьшением числа предложений в домах высокой степени готовности. На этой стадии реализации проектов сейчас концентрируется основной покупательский спрос, что способствует «придерживанию» новых объектов, поступающих в продажу. Многие проекты остаются на «бумажной» стадии и в связи со сложностью финансирования объектов на начальной стадии строительства — кредиты под новые объекты получить крайне сложно. А ряд девелоперов просто по-прежнему придерживают свои объекты, дожидаясь стабилизации и дальнейшего роста на рынке недвижимости.

А на рынке элитной недвижимости наблюдается явное оживление. Но сделки в основном осуществляются в домах финальной стадии готовности и на вторичном рынке, поскольку риски, связанные с недостроенными домами, довольно велики. Покупатели сегодня тщательно подходят к выбору, самостоятельно проводят исследования рынка, перед финальным решением просматривают не один вариант. Причин оживления несколько. «Во-первых, за кризисные полгода у людей сложилось понимание рыночной ситуации, во-вторых, заметно снизились цены, продавцы предоставляют существенные скидки от заявленной цены. В целом по элитному сегменту произошло снижение цен на 30-40%, известны случаи, когда совершались сделки с 50-процентным дисконтом по сравнению с докризисными ценами», — объясняет Наталья Шичанина, руководитель продаж проекта «Одиннадцать Станиславского».

Менее радостна для продавцов ситуация на вторичном рынке, где предложение растет, в результате чего началось накопление предложения без последующей реализации.

«Покупатели по-прежнему занимают осторожную, выжидательную позицию, а продавцы до сих пор надеются на скорое восстановление активности на рынке», — отмечает Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад». Увеличивается лишь число альтернативных сделок, где речь, как правило, не идет о вовлечении солидной денежной массы, клиент лишь доплачивает разницу между проданной и покупаемой квартирой. Заявленная стоимость квадратного метра городского жилья, предлагаемого к продаже, находится в диапазоне 130-150 тыс. рублей, в то время как покупатели проявляют интерес к квартирам по ценам на уровне 110-130 тыс. рублей.

«Парадокс заключается в том, что пока снижение цен отстает от снижения покупательной способности. Возникшие ценовые ножницы между желаниями продавцов и возможностями покупателей не должны раскрываться слишком сильно. В противном случае это может привести к полной остановке рынка», — говорит независимый аналитик Андрей Бекетов.