Классовые споры

Все смешалось на рынке недвижимости: квадратный метр в монолитных новостройках бизнес-класса реализуется дешевле, чем в панельных. Впору либо вводить в обращение термин "плохой монолит", либо признать в вечном споре между монолитом и панелью победу за последней.

Монолит с минусом

Начнем со статистики. По данным аналитического агентства Irn.ru, на начало апреля в Москве средние цены на квартиры в монолитных (без учета элитного жилья) домах составляют $5540 за 1 кв. м, а в панельных и блочных — $4977 за 1 кв. м. Безусловно, речь идет об относительно просто поддающемся обсчету вторичном рынке, а на первичном цены в абсолютном выражении будут иными.

Однако было бы логично, если разница в ценах между панельным и монолитным жильем оставалась примерно такой же — около 11%. И уж во всяком случае, монолит должен быть дороже "панелек". На практике эта логика не всегда работает. Посмотрим в качестве примера на некоторые данные. Квартиры в новостройках серии КОПЭ в Южном Бутове сейчас реализуются по $4, 4 тыс. за 1 кв. м, в доме серии И-155 в Восточном округе столицы — по $4,8 тыс., на западе Москвы на улице Беловежской панельная новостройка обойдется в $4,4 тыс., а на юге Москвы встречаются панельные дома, где цена 1 кв. м составляет $5,6 тыс. Справедливости ради отметим, что последняя из указанных цен все же исключительный случай. Тем не менее это реалии нынешнего рынка, поэтому пренебрегать ими не стоит.

В тот же самый ценовой диапазон ($4, 4-5, 6 тыс. за 1 кв. м), а то и ниже его первой границы попадает достаточно много монолитных новостроек. Сразу оговоримся: монолит монолиту рознь. Не зря же эксперты построенные по этой технологи дома по разным признакам распределяют между всеми тремя классами недвижимости — эконом, бизнес и, естественно, элитой. Правда, для обозначения такого типа жилья, попавшего в экономкласс, термин "плохой монолит" (по аналогии с "плохой панелью", к которой причисляют первые индустриальные серии жилья) никто в обращение не вводил. Хотя это могло бы объяснить причину ценовой близости такого монолита с панельными домами. Однако, говоря о соответствии приведенного диапазона цен в панельных домах со стоимостью квадратного метра в монолитных объектах, мы имеем в виду вполне "твердый" бизнес-класс, который возводят застройщики с громкими именами.

Так, по данным компаний Vesco Realty и HomeHunter, на сегодняшний день в ЖК "Аэробус" в продаже есть квартиры по $4 тыс. за 1 кв. м (при максимуме $6 тыс.), в ЖК "Северный город" — по $3,14 тыс. (максимум — $5,3 тыс.). Оба этих комплекса возводит компания "Капитал Групп". Интересные данные приводят и в корпорации "Дон-строй". В их новом объекте "Лосиный остров" цены варьируют от $3,6 тыс. за 1 кв. м. до $4,8 тыс., а средние цены в их же ЖК "Измайловский" составляют $5,12 тыс. за 1 кв. м. Недалеко от "панельного диапазона" оторвался и ЖК "Мономах" (его строит корпорация "Баркли"), где цены начинаются от $5,7 тыс.

Срок с давностью

Безусловно, и среди панельных, и среди монолитных новостроек есть множество объектов совсем с другими ценовыми показателями, для которых стоимость квадратного метра может разниться в четыре-пять раз и больше, но интереснее именно те примеры, когда разницы нет вообще или же она не в пользу монолита. Чтобы отчасти оправдать эту картину, некоторые аналитики предпочитают панельные объекты тоже разносить по классам — эконом и бизнес.

Правда, разносят довольно лукаво. Не по сериям, что для индустриального домостроения было бы оправданно, а по местоположению объекта и, соответственно, цене квадратного метра в нем. Поэтому такой вариант объяснения минимальной разницы в стоимости панели и монолита не вполне корректен. Иное объяснение предлагают те, кто сам занимается монолитным домостроением. Они обращают внимание на разницу в длительности строительства домов. Если на возведение одного этажа панельного дома, как правило, тратятся считаные дни (напомним, что еще во времена первых панельных серий ДКС-1 выдерживал сроки строительства "этаж за три дня"), то в монолитном домостроении тот же процесс занимает недели.

Из этого следует несколько выводов. Во-первых, на самых ранних этапах строительства монолитных домов покупатели довольно сильно рискуют. Долго строящийся монолитный дом имеет гораздо больше шансов не быть достроенным никогда, нежели панельный, возводимый до полной готовности к заселению менее чем за год. Но даже если не принимать во внимание такие случаи, за последнее время в Москве, пожалуй, не было ни одного дома, который был бы веден в эксплуатацию в первоначально заявленные сроки. Почему такое происходит — это отдельная история, но факт остается фактом. Таким образом, покупатель, выложив за квартиру денежную сумму сегодня, сумеет переселиться в свое приобретение лишь через пару-тройку лет.

Конечно, мысль о том, что за это время недвижимость сама по себе вырастет в цене, душу греет, но стопроцентной гарантии, что цены будут расти всегда, никто не даст. Тем более что в последнее время все чаще аналитики предвидят в недалеком будущем отрицательную динамику цен. Так что, купив квартиру на раннем этапе строительства, есть определенный шанс в деньгах не только не выиграть, но и, наоборот, проиграть. Для сравнения: размещение денежных средств на такой же срок на банковском депозите сулит прибыль 6-8% готовых для долларовых вкладов, и до 12% — в рублевых. Кстати, в последнее время несколько крупных банков ставки по вкладам повысили. Понимая, что гораздо менее рискованная альтернатива по сохранению и приумножению средств у покупателей есть, застройщики на начальных этапах строительства сознательно привлекают их низкой ценой квадратного метра. В панельном же домостроении временной риск минимален, поэтому есть все основания изначально задавать высокую ценовую планку.

Второй вывод — поскольку монолитный дом строится долго, у застройщиков есть временной люфт для постепенного увеличения цены. Как говорит коммерческий директор холдинга "Капитал Групп" Алексей Белоусов, есть три знаковых для ценообразования этапа строительства. "Дешевле всего квартиры продаются до тех пор, пока дом не выйдет из земли на три-пять этажей,— говорит он.— После этого происходит первый скачок цен. И наконец, переломный момент наступает, когда дом готов на 70-80%. Тут уже вступает фактор вторичного ценообразования".

Хотя три этапа строительства, влияющие на ценообразование, действительно существуют, но за весь срок первичных продаж цены в прайс-листах меняются чаще. Их частоту диктует и тот факт, что количество единично возводимых домов бизнес-класса минимально, основная же масса — это многокорпусные жилые комплексы, которые возводятся хоть и поэтапно, но не дожидаясь полной готовности какого-нибудь одного. И как только одно из входящих в комплекс зданий достраивается до уровня, кардинально влияющего на ценообразование, цены автоматически повышаются во всех остальных корпусах тоже. Когда же стартуют продажи в очередном корпусе, на некоторое время создается мнимое ощущение, что средние цены встали (или даже пошли вниз). Например, как говорят в отделе продаж холдинга "Дон-строй", по причине начала продаж второй очереди ЖК "Измайловский" (они стартовали в конце прошлого года) средние по комплексу цены сейчас составляют $5,1 тыс. за 1 кв. м, хотя у первых корпусов они существенно выше.

Целое и квадратики

Насколько же именно за время строительства вырастают цены в монолитном доме? В качестве примера возьмем ЖК "Английский квартал", который возводит ГК ПИК. На начало продаж (они стартовали в 2006 году) цена 1 кв. м составляла порядка $4 тыс., к первому кварталу 2007 года она выросла до $6-7 тыс., к четвертому — до $7-8. На сегодняшний момент жилье здесь реализуется по $9-10 тыс. за 1 кв. м, и, как прогнозируют аналитики компании Vesco, к моменту сдачи комплекса госкомиссии (а это должно произойти в нынешнем году) цены в нем достигнут $11,5 тыс. за 1 кв. м.

Еще один пример. На момент начала продаж в ЖК "Шуваловский" (девелопер — "Интеко") цены составляли $4,5 тыс. за 1 кв. м, на сегодняшний момент — $12,7 тыс., а к концу года, по предположениям HomeHunter, дорастут до $14 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, при росте порядка 200% застройщик с лихвой компенсирует низкие цены начального этапа продаж. Ведь в этот период показатель реализации квартир в 10% от выставленных на продажу считается очень хорошими. И к заключительному этапу строительства диспропорция в стоимости панельного и монолитного жилья, безусловно, исчезнет.

Объяснять, почему цены на панельную первичку могут превышать монолитный экономкласс, можно и с другой стороны — отталкиваясь от ценообразования на индустриальное жилье. Бытует мнение, что из-за высокой скорости строительства, надежности крупных домостроительных комбинатов (впрочем, мелких и нет: держать целый комбинат ради возведения одного-двух домов в год нерентабельно) и высокого доверия к ним застройщики уже на начальных этапах продаж имеют возможность выставлять цену по максимуму, не меняя ее в дальнейшем. В определенной степени это миф. В процессе строительства цены на панельное жилье меняются по тем же законам, что и цены на монолитные дома бизнес-класса. Так, в расположенном в Восточном округе Москвы доме серии И-155, появившемся в продаже октябре 2007 года, цены составляли $3,5 тыс. за 1 кв. м, а сейчас квартиры в нем продаются по $4,8 тыс. за 1 кв. м. Другое дело, что даже стартовые цены в нем были выше минимальных на тот же период цен, например, в ЖК "Авеню, 77" (находится в Южном округе) или ЖК "Московские окна" того же Восточного округа. Так что причина не в стадии строительства и в неизменности цен на панельное жилье.

При этом есть очень простой способ показать, что на самом деле при любых ценовых показателях панельное жилье в большинстве случаев отнюдь не дороже монолитного. Достаточно вспомнить, что приобретают все же не квадратные метры, а целые квартиры. А их площадь в большинстве случаев у домов бизнес-класса выше, чем у панельных. И стоит лишь перевести все цены с единиц площади на стоимость квартир, как вся ситуация тут же станет с головы на ноги, и бизнес-класс окажется в своей привычной тарелке, то есть дороже экономкласса. Возможно, это говорит о том, что московскому рынку недвижимости пора переходить на европейскую модель учета, считая именно в тех единицах измерения, в которых и совершают приобретения покупатели — то есть в квартирах, а не квадратных метрах.

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway:

Одна из главных причин несуразной ситуации, когда квадратный метр в доме более низкого класса стоит дороже, чем в жилье более высокого уровня, связана с тем, что экономкласс вообще вымывается из Москвы.

Сейчас количество новостроек, относящихся к этому сегменту, можно пересчитать чуть ли не по пальцам. Эта тенденция уже отразилась и на вторичном рынке. Если еще совсем недавно доля экономкласса на нем достигала 70%, то сейчас едва ли составляет и 50%. А учитывая, что спрос на панельное жилье формировался годами, интерес к нему не падает. Поэтому застройщики, работающие в этом сегменте, подошли к ценообразованию весьма вольно. Хотя в каждом конкретном случае нужно проверять, действительно квартиры в таком ценовом диапазоне имеются в продаже или это тактическая уловка, работающая на создание иллюзии высокой ценовой динамики.

Безусловно, в целом жилье бизнес-класса оказывается дороже панельного: минимальная стоимость квадратного метра — в квартирах самой большой площади.