Развитие модели функционирования локального рынка жилой недвижимости

Развитие модели функционирования локального рынка жилой недвижимости

Г.М. Стерник

профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, кандидат технических наук (г. Москва) А.А. Апальков

аспирант кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова

Геннадий Моисеевич Стерник, gm_sternik@sterno.ru

В ранее опубликованных в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» работах 1 была представлена методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилья, основанная на имитационной блочно-модульной итерационной модели функционирования рынка строительства и продажи жилой недвижимости. Была подтверждена высокая точность прогноза по показателям объемов строительства коммерческого жилья, предложения на первичном и вторичном рынках, спроса, поглощения, динамики цен.

В настоящей статье представлены результаты совершенствования модели для получения прогноза объемов спроса и поглощения ипотеки на рынке жилой недвижимости, а также показателей строительства, предложения, поглощения жилья и цен, дифференцированных по классам качества на массовое и престижное (повышенной комфортности) жилье в соответствии с Единой методикой классифицирования строящихся жилых домов 2.

Предпосылкой для решения этой задачи явилась разработка методики оценки доступности жилья для населения в дифференциации по доходным группам и классам качества 3.

Совершенствование модели выполнялось по трем направлениям: совершенствование структуры модели, исходных данных к отдельным блокам и расчетного алгоритма блоков.

Совершенствование структуры модели

Необходимо напомнить, что структура модели включала 7 блоков. Кроме того, предусматривалась разработка пяти автономных блоков-модулей (рис. 1). В настоящее время разработан и включен в структуру модели модуль М4 «Определение коэффициента доступности и доли в спросе жилья различного качества для различных по доходам групп

1 Смотри:

Стерник Г. М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 9 (132);

Стерник Г. М., Свиридов А. В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 10 (145);

Стерник Г. М., Свиридов А. В. Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 3 (150).

2 См.: Стерник Г. М., Стерник С. Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» // Механизация строительства. 2012. № 6.

3 См.: Стерник Г. М., Апальков А. А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 2 (149).

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ВТОРОГО УРОВНЯ

М1

7Ш77

М2

М3

в ГП «Жилище» --г- 1----

---— — 1

— из ГП «Жилище»

А_

\ М4 I | Мб I................

["в программу" развития ИЖК_

±

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПЕРВОГО УРОВНЯ

макроэкономические — данные на глубину -прогноза

1_Г

БЛОК 1

ТТ

из программы_

развития ИЖК

БЛОК 2

ТТ

БЛОК 3

ТТ

БЛОК 4

_

БЛОК б -

БЛОК 6 -

БЛОК 7

ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ показатели /-го года

исходные данные второго уровня

— исходные данные первого уровня

предварительные результаты расчета показателей текущего /'-го года

.............. обратные связи - исходные данные для корректировки прогноза на

текущий год и расчета в следующем (/ + 1)-м году

ГП «Жилище» - государственная программа «Жилище» ИЖК - ипотечное жилищное кредитование

Рис. 1. Усовершенствованная структура модели функционирования локального рынка

жилой недвижимости

населения за счет собственных средств и ипотеки в базовом году». При этом внесены изменения в наименование и содержание блока 3. Остальные блоки по назначению остались неизменными:

• блок 1 «Определение потребности городского населения в жилье и объема государственного спроса на социальное жилье»;

• блок 2 «Функционирование строительного комплекса и определение потенциального объема ввода, строительства и предварительного объема предложения коммерческого жилья»;

• блок 3 «Определение предварительного объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)»;

• блок 4 «Определение объема предъявленного населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье»;

• блок 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема поглощения, предложения, строительства и ввода жилья»;

• блок 6 «Определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье»;

• блок 7 «Организация итерационных циклов по уточнению прогноза».

В блоке 3 «Определение объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)» по данным о денежном объеме кредитования рассчитываются объемы предложения в натуральном выражении (в кредитуемых площадях, с учетом текущих цен) на первичном и вторичном рынках.

В блоке 4 «Определение объема предъявленного спроса на городское жилье» с использованием результатов расчета в модуле М4 проводится определение объема предъявленного платежеспособного спроса населения с учетом уровня доходов населения в текущем году и его дифференциации по различным доходным группам. Проводится расчет объема спроса населения (за счет собственных сбережений, зачета имеющегося жилья, ипотечного кредитования), нерезидентов (иммигрантов) и инвесторов (спекулятивный спрос) на городское жилье в натуральном выражении (с учетом размеров квартир и уровня цен на жилье, а также с учетом сделок мены - «неденежного» спроса) и доли предъявленного спроса от общего количества, а также с учетом доли нерезидентов (инвесторов) относительно спроса резидентов, заданной в исходных данных в зависимости от типа рынка.

В блоке 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчет прогнозируемого объема поглощения, предложения, строительства и ввода жилья» проводится сопоставление объема потребности населения региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема предъявленного спроса на жилье. Определяется объем спроса с перетеканием (с первичного рынка на вторичный или, наоборот, в случае избыточного спроса на одном и дефицита спроса на другом сегменте), затем выполняются логические операции по сопоставлению рассчитанных в блоках 1-4 объемов спроса - потребности, спроса с перетеканием и предложения на рынке и по результатам сопоставления выбирается минимальное значение (ограничение). Затем вычисляется объем поглощения площадей с учетом коэффициента поглощение/ограничение, соответствующего ранее определенному значению индикатора состояния рынка по соотношению спрос/предложение. Выполняется сопоставление спроса на ипотечные услуги и объема предъявленного предложения ипотечных кредитов, а также объема предложения квартир и по минимальному значению фиксируется объем поглощения ипотеки. По данным о предварительных значениях объема предъявленного спроса, предложения, строительства, ввода и выбранным значениям коэффициентов, соответствующих ранее определенному состоянию рынка, рассчитываются прогнозные значения объемов предъявленного спроса на жилье и ипотеку, предложения, строительства, ввода с дифференциацией по категории рынков и классам качества.

Алгоритм блока-модуля М4 разработан заново, в структуру блока 4 и алгоритм блоков 3, 4 и 5 внесены частичные изменения в связи с интегрированием модуля М4 в структуру модели.

К исходным данным блока 4 добавлены параметры, получаемые на выходе модуля М4 для базового года, - средний уровень дохода и доля населения города в трех группах:

• группа 1 - приобретатели массового жилья в альтернативных сделках;

• группа 2 - приобретатели массового жилья в прямых сделках;

• группа 3 - приобретатели престижного жилья.

!• данные базового года о среднедушевом I доходе в различных по доходам группах I населения с учетом их численности в I городе, среднем размере семьи

данные базового года о классе/размере, | средней удельной цене приобретаемого I различными группами жилья, объеме I поглощения жилья различного класса

МОДУЛЬ М4

Определение коэффициента доступности и доли в спросе жилья различного качества для различных по доходам групп населения за счет собственных средств и ипотеки в базовом году

к БЛОКУ 5

Рис. 2. Детализированная структура блока 4

1данные о доходах !населения и ценах 1в базовом году

В отличие от предыдущего варианта модели параметры дифференцированы по группам доходности населения и классу/размеру приобретаемого им жилья.

Кроме того, усовершенствована внутренняя структура блока 4 (см. рис. 2) и алгоритм блоков 4 и 5.

В подблоке 4.1 с использованием данных модуля М4 (либо из внешних источников при его отсутствии) и с учетом прогнозируемых на конкретный год цен на жилье каждого класса на первичном и вторичном рынках определяется потенциальный платежеспособный спрос в денежном выражении отдельных групп населения по доходам и суммарный с учетом нормы сбережения населения и коэффициента теневых доходов.

В подблоке 4.2 по алгоритму, аналогичному модулю М4, определяется предъявленный объем спроса на ипотеку в денежном и натуральном выражениях для каждой группы приобретателей через долю приобретателей группы, которой доступна ипотека, с учетом уровня доходов и цен на жилье в текущем году на первичном и вторичном рынках.

В подблоке 4.3 определяется суммарный объем предъявленного спроса на площади и квартиры на первичном и вторичном рынках жилья с учетом доли респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года (из исходных данных), нерезидентов и инвесторов с учетом их доли (заданной в исходных данных) в общем прогнозируемом на предшествующий год объеме удовлетворенного спроса, с учетом со-

стояния рынка по соотношению спрос/предложение в предшествующем году, а также размеров и класса качества приобретаемого жилья в каждой группе и прогнозируемых на предшествующий год цен на рынке жилья.

Совершенствование алгоритма модели

В связи с разработкой алгоритма модуля М4 и его интегрированием в модель подверглись усовершенствованию алгоритмы блоков 3, 4 и 5.

Новый алгоритм блока 3 «Определение объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)» включает следующие соотношения.

Планируемый объем предложения ипотечных продуктов в денежном выражении («ипотека в деньгах») ИД1 задается в исходных данных.

Планируемый объем предложения ипотечных продуктов в денежном выражении (в млн р.) отдельно на первичном и на вторичном рынках ИД", ИДв рассчитывается как общий объем денежного предложения ипотеки ИД,, умноженный на долю кредитования на соответствующем рынке _ 1) или (1 - £(, _ 1)), полученную из исходных данных для состояния рынка по соотношению спрос/предложение в предшествующем году (в следующей итерации заменяется на значение конкретного года):

ИД" = ИД, х ^_ 1) / 100;

ИДв = ИД х (1 - £(,._ 1)) / 100.

Потенциальный объем предложения ипотеки на первичном и вторичном рынках в количестве прокредитованных площадей

ИП" = ИД" / Ц _ ";

ИПв = ИДв / Ц( в

с-1)

в

Новый алгоритм блока 4 включает следующие соотношения.

В подблоке 4.1 «Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения в денежном и натуральном выражении (без ипотеки)» рассчитываются совокупные накопления для каждой группы приобретателей с учетом вычисленного для нее коэффициента доступности, среднедушевого дохода в группе в базовом году, нормы сбережения и численности группы.

Совокупный платежеспособный спрос СПС у-й группы населения (в млн р.) в /'-м году равен:

СПСу/ = КДу х У- 1) х НС х N

где Кду - коэффициент доступности жилья для у-й группы; /у(/_1) - среднедушевой доход в группе в предыдущем году; НС - норма сбережений населения; N - численность группы (из модуля М4).

Тогда совокупный платежеспособный спрос населения города в целом (в млн р.) в /-м году будет равен:

СПС 1 = БСПСу/.

Предъявленный платежеспособный спрос ППС населения города на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении (в млрд р.) в /'-м году и в дифференциации для каждой у-й группы потребителей ППС^ и суммарный по городу ППС1 определяются как произведение СПСи соответственно СПС1 на коэффициент теневых доходов Ктд и долю населения в предъявленном спросе, вычисляемой как произведение среднего количества человек в домохозяйстве пс на долю предъявленного спроса б{1 - 1) (задается в исходных данных в зависимости от соотношения спрос/предложение и выбирается исходя из рассчитанного в предыдущем цикле на конец предшествующего года соотношения):

ППСр = СПСр х Ктд х пс х б(/_ 1) / 100;

ППС 1 = СПС 1 х Ктд х пс х б{1 - 1) / 100.

Предъявленный платежеспособный спрос в натуральном выражении ППСпл (площадь жилья в млн кв. м) для населения первой группы (альтернативные сделки) ППСпл1/ вычисляется как отношение предъявленного денежного спроса к средней удельной цене массового жилья в конце предшествующего года с учетом «неденежного» спроса (сделок мены):

в - доля альтернативных сделок (берется из исходных данных).

Предъявленный платежеспособный спрос в натуральном выражении для населения второй (прямые сделки с массовым жильем) и третьей (прямые сделки с жильем повышенной комфортности) групп вычисляются без учета коэффициента мены:

Суммарный предъявленный платежеспособный спрос населения в натуральном выражении (в млн кв. м):

ППСпл : = БППСплу.

Предъявленный платежеспособный спрос в количестве квартир ППСкв (в тыс. квартир) для населения каждой группы и суммарный вычисляются как отношение потенциального спроса на площади, отнесенного к среднему размеру квартир этой группы Бкв:

ППСкв^ = ППСплр / Бкв/..;

ППСкв 1 = БППСкв^.

Суммарный предъявленный платежеспособный спрос населения в натуральном выражении на объекты престижного класса равен спросу на объекты третьей группы, а массового класса - суммарно на объекты первой и второй групп.

Предъявленный платежеспособный спрос населения раздельно на первичном и вторичном рынках жилых площадей и квартир определяется через долю первичного рынка в спросе ас":

ППСпл.. = ППС.. х К / Ц

(/-о-

ППСпл„ = ППС„ / Ц

(/ - 1)-

ППСпл " = ППСпл 1 х ас"/ 100; ППСкв " = ППСкв 1 х ас" / 100; ППСпл в = ППСпл 1 х (1 - ас") / 100; ППСкв в = ППСкв 1 х (1 - асп) / 100.

При второй и последующих итерациях (в пределах одного года) индекс (/- 1) заменяется на .

Дальнейший алгоритм подблока 4.1 остался неизменным.

В подблоке 4.2 после расчета коэффициента доступности жилья с ипотечной поддержкой (по алгоритму модуля М4) предъявленный платежеспособный спрос на ипотеку ППСи, в денежном выражении (млрд р.) для каждой у-й группы приобретателей определяется через долю приобретателей группы, которой доступна ипотека, аи,:

ППСи, = ППС/1 х аи..

Суммарный платежеспособный денежный спрос на ипотеку:

ППСи . = БППСи,,.

Потенциальный объем спроса на ипотеку в натуральном выражении ППСпли (в млн. кв. м) на первичном ППСпли" и вторичном ППСплив рынках и суммарный ППСпл, равны:

ППСпли " = ППСпли 1 / Цп/1_ ; ППСпли в = ППСпли 1 / Цв(/_ 1); ППСпли 1 = ППСпли" + ППСпли".

Потенциальный спрос на ипотеку в количестве кредитов и квартир ППСкви (в тыс. квартир) на вторичном и первичном рынках и суммарный вычисляются с учетом доли первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок £ заданной в исходных данных в зависимости от соотношения спрос/предложение:

ППСкви" = (ППСпли" / Бкв") / (£(/._ 1) / 100);

ППСкви" = (ППСпли" / Бкв") / [1 - ^^ / 100];

ППСкви 1 = ППСкви" + ППСпли",

где Бкв" и Бкв* - средние площади квартир на соответствующих рынках для у-й группы населения.

Алгоритм подблока 4.3 не изменился.

Новый алгоритм блока 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчет прогнозируемого объема поглощения коммерческого жилья, предложения, строительства и ввода жилья» содержит следующие соотношения.

В подблоке 5.1 объем поглощения услуг ипотечного кредитования (поглощение услуг ипотеки - ПУИ) в площадном выражении ПУИпл (в млн кв. м) на первичном ПУИплп/, вторичном ПУИплв1 рынках и суммарный ПУИпл/ принимается равным минимальному из значений объема предложения ипотеки ИП", ИП", предъявленного платежеспособного спроса на ипотечные продукты ППСпли", ППСпли" и прогнозируемого объема предложения площадей ПОП на первичном ПОП(/1)п и вторичном ПОП(/1)в рынках:

ПУИплп 1 = т/п{ИП ППСпли?, ПОП - 1)п}; ПУИплв 1 = т/п{ИПв, ППСпли в, ПОП(/-1)в}; ПУИпл 1 = ПУИплп 1 + ПУИплв ..

При второй и последующих итерациях (в пределах одного года) индекс (/ - 1) заменяется на .

В подблоке 5.2 введен алгоритм определения объема удовлетворенного спроса (объема поглощения ОП) площадей ОПп (в млн кв. м) и квартир ОПкв (в тыс. квартир) коммерческого городского жилья по категориям рынка и по классам качества жилья ОПплк и ОПкв,к:

кл

ОПплк= ОПп к х акскл / 100;

ОПквл, = ОПпл, / 5квл,

где индекс к - категория рынка (первичный и вторичный); индекс кл - класс качества жилья (массовый или престижный).

В подблоке 5.3 введен алгоритм расчета прогнозируемого объема предложения площадей массового и престижного жилья ПОПм и ПОПп (в млн кв. м) на различных категориях рынков:

ПОПмк = ПОП к х акпм/ 100;

М / / м

ПОП к = ПОПк х (1 - акп /100),

п / / \ м "

где акпм - доля массового жилья в предложении.

Аналогичный алгоритм введен и для расчета прогнозируемого количества квартир ПОК.

Остальная часть алгоритма блока 5 осталась неизменной.

Тестирование усовершенствованной модели

Для обеспечения преемственности с ранее выполненными расчетами тестирование проводилось с максимальным сохранением исходных данных. Вместе с тем потребовалось внести ряд изменений в условия расчета.

Прежде всего это обусловлено тем, что с июля 2012 года, после расширения границ Москвы, в официальной статистике публикуется информация (о количестве сделок, в том числе ипотечных, о доходах населения и т. д.) по Большой Москве (с учетом присоединенных территорий). Несмотря на то, что другие данные (планы властей по вводу жилья, сведения аналитических консалтинговых компаний об объемах строительства, предложения жилья, о ценах) публикуются раздельно по Старой Москве и по Новой Москве, оказалось целесообразным перейти от локации «Старая Москва» к локации «Большая Москва», а в качестве базового года выбрать 2012 год.

Расширение исследуемой локации потребовало не только сформировать новые отраслевые исходные данные, но и изменить рыночные исходные данные в связи с существенными отличиями структуры строительства и других рыночных условий после присоединения к Москве части территорий Московской области.

Сценарные условия развития рынка жилой недвижимости приняты аналогичным ранее сделанным расчетам (см. [2]). При этом выбран первый сценарий - «оптимистический»: темп роста номинальных доходов населения - 9-11 процентов, денежный объем

ипотечного кредитования - по прогнозу Агентства ипотечного жилищного кредитования.

Параметры базового 2012 и 2013 годов приняты по их фактическим значениям. Таким образом, прогнозные значения на 2013 год и их сравнение с фактическими позволят провести ретроспективную проверку модели и оценку точности прогнозов.

Официальные планы властей по строительству и вводу жилья на присоединенных территориях еще не разработаны. Утвержденным документом пока является государственная программа «Жилище» по городу Москве на 2011-2016 годы, согласно которой в Москве (в старых границах) с 2012 года планировалось вводить по 2,54 миллиона квадратных метров жилья, в том числе 0,76 миллиона квадратных метров муниципального. Исходя из заявлений руководителей московского строительного комплекса можно принять, что в Большой Москве планируется вводить 3,5-4,0 миллиона квадратных метров жилья ежегодно (в том числе 0,3-0,4 миллиона квадратных метров индивидуальных домов в Новой Москве и 0,6 миллиона квадратных метров муниципального жилья).

При этом объемы сноса ветхого и морально (физически) устаревшего жилья, капитального ремонта предполагается сохранить на уровне, заданном в государственной программе «Жилище».

В связи с существенными различиями в структуре и характеристиках рынка строительства и продажи жилья в Московской области по сравнению с Москвой (низкая доля строительства жилья повышенной комфортности (бизнес-класса), меньший проектный объем жилых домов (этажность, число квартир) и вследствие этого меньшая продолжительность строительства и распродажи отдельного дома в среднем по рынку) потребовалось заново провести обработку результатов многолетнего мониторинга рынка Москвы и области и с учетом доли Новой Москвы пересчитать рыночные исходные данные.

Конкретные значения макроэкономических, отраслевых и рыночных параметров приведены в таблицах 1-6.

Таблица 1

Макроэкономические параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)4

Показатель Год

2012 2013 2014 2015 2016

базовый факт прогноз

Численность населения М млн чел. 11,6 12 12,1 12,2 12,3

Темпы роста валового регионального продукта, % 10,7 4,0 4,6 5,0 6,0

Темпы роста инвестиций в основной капитал, % 16,8 7,0 8,5 9,0 9,5

Темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения, % -0,5 -1,0 2,0 2,5 3,0

Темп инфляции, % 6,6 6,5 5,7 5,5 5,5

Планируемый государством объем предложения ипотечных кредитов, млрд р. 122,9 142,9 153,6 184,3 211,2

4 Таблица составлена по данным Федеральной службы государственной статистики [8] и сценарию 1 работы [2].

Таблица 2

Данные о населении Москвы в базовом 2012 году 5

Показатель Значение

Базовый год 2012

Численность населения, чел. 11 980

Средний размер домохозяйства, чел. 2,6

Среднемесячный денежный душевой доход, р./чел. в месяц 48 621,6

Прожиточный минимум, р./чел. в месяц 9 747

Коэффициент теневых доходов 2,0

Норма сбережения населения, % 20,0

Таблица 3

Расслоение населения по доходам в базовом году6

Показатель Значение

Базовый год 2012

Доля населения в группе 1 - приобретатели массового жилья в альтернативных сделках, % 52,0

Доля населения в группе 2 - приобретатели массового жилья в прямых сделках, % 12,2

Доля населения в группе 3 - приобретатели престижного жилья, % 5,2

Среднедушевой доход в группе 1 - приобретатели массового жилья в альтернативных сделках, тыс. р. 34,04

Среднедушевой доход в группе 2 - приобретатели массового жилья в прямых сделках, тыс. р. 106,97

Среднедушевой доход в группе 3 - приобретатели престижного жилья, тыс. р. 350,08

Таблица 4

Отраслевые параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные) 7

Показатель Год

2012 2013 2014 2015 2016

базовый факт прогноз

Федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем, кв. м/чел. 21,6 22,2 22,8 23,5 24,2

Планируемый объем жилищного фонда, млн кв. м 230,7 232,8 235,2 237,6 240,0

5 Таблица составлена по данным Федеральной службы государственной статистики [8].

6 В таблице представлены расчеты авторов по данным Федеральной службы государственной статистики [8].

7 В таблице использованы данные, представленные в постановлении правительства Москвы [7].

Окончание таблицы 4

Объем сноса (выбытия) жилищного фонда, тыс. кв. м 0,5 0,4 0,4 0,4 0,4

Объем капитального ремонта и реконструкции жилых домов, млн кв. м 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7

Планируемый государством объем ввода жилья, млн кв. м 2,6 3,2 3,5 3,8 4,0

Планируемый государством объем ввода муниципального жилья, млн кв. м 0,7 0,7 0,6 0,6 0,6

Планируемый государством объем ввода коммерческого жилья, млн кв. м 1,9 2,5 2,9 3,2 3,4

Планируемый региональными властями средний уровень обеспеченности жильем, кв. м/чел. 18,8 18,8 19,0 19,2 19,3

Таблица 5

Параметры, постоянные при расчетах (скалярные)8

Показатель Значение

Средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м 75

Средняя площадь квартиры в новостройках массового класса, кв. м* 55

Средняя площадь квартиры в новостройках повышенной комфортности, кв. м* 120

Средняя площадь квартиры в готовых домах, кв. м 60

Средняя площадь квартиры в домах массового класса на вторичном рынке, кв. м* 55

Средняя площадь квартиры в домах повышенной комфортности на вторичном рынке, кв. м* 80

Средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках, кв. м** 18

Доля первичного рынка в спросе, % 40

Доля первичного рынка в предложении, % 25

Доля жилья массового класса на первичном рынке в спросе, % 80

Доля жилья массового класса на первичном рынке в предложении, % 80

Доля жилья массового класса на вторичном рынке в спросе, % 85

Доля жилья массового класса на вторичном рынке в предложении, % 85

Доля инвестиционных сделок на первичном рынке от общего числа инвестиционных сделок, % 50

Доля первичного рынка в спросе нерезидентов, % 70

Эластичность предложения на вторичном рынке по цене, % Параметры базового года Средняя удельная цена жилья на вторичном рынке в декабре, тыс. р./кв. м 10 195,5

8 Источник данных таблицы - ООО Sternik's Consulting.

Окончание таблицы 5

Прирост средней удельной цены на вторичном рынке за год, % 9,4

Средняя удельная цена жилья на первичном рынке в декабре, тыс. р./кв. м 205,5

Объем предложения на первичном рынке, млн кв. м 2,5

Объем предложения на вторичном рынке, млн кв. м 7,0

Объем предложения на первичном рынке, тыс. квартир 125

Объем поглощения на вторичном рынке, тыс. квартир 94,4

Соотношение спроса и предложения площадей в целом на рынке 1,10

Поглощение квартир на первичном рынке коммерческого жилья, млн кв. м 20

* Классификация жилья в соответствии с Единой методикой классифицирования жилых домов по потребительскому качеству (классу) [6].

** Средняя разность площади приобретаемого и имеющегося жилья.

Таблица 6

Параметры, зависящие от соотношения спрос/предложение9

Параметр Индикатор состояния спрос/предложение*

1 2 3 4

Коэффициент соотношения ввод/строительство 0,25 0,30 0,45 0,50

Коэффициент соотношения строительство/предложение 2,50 2,70 3,00 3,60

Коэффициент соотношения поглощение/ограничение на первичном рынке 0,40 0,45 0,50 0,55

на вторичном рынке 0,75 0,78 0,80 0,85

Доля домохозяйств, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года (предъявленный спрос), % 3,0 3,5 3,7 4,0

Доля приобретателей квартир - нерезидентов, % 25 30 35 40

Доля покупателей, готовых приобрести жилье с учетом продажи имеющейся квартиры (альтернативные сделки), % 85 80 78 75

Доля ипотечных сделок на рынке жилья, % 15 25 30 35

Доля инвестиционного спроса на рынке жилья, % 15 20 25 30

Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок, % 15 25 30 35

Доля ипотечных сделок от общего числа сделок, % на первичном рынке 5 20 40 50

на вторичном рынке 10 12 14 20

Средняя доля кредита в стоимости квартиры, % 60 70 72 82

* Номера индикатора состояния рынка по соотношению спрос/предложение:

1 - предложение превышает спрос;

2 - равновесие спроса и предложения;

3 - превышение спроса над предложением;

4 - ажиотажный спрос.

9 Источник данных таблицы - ООО Sternik's Consulting.

Результаты расчета прогнозируемых показателей развития рынка жилой недвижимости Москвы (строительство, предложение, спрос, поглощение, цены), обобщенных по первичному и вторичному рынкам и по рынку жилой недвижимости в целом, приведены на рисунках 3-6.

о-1 200

а с;

1 000

800

600

400

200

12

10 §

2013

2014

2015

2016

предъявленный спрос населения (без ипотеки), млрд р. предъявленный спрос населения (без ипотеки), млн кв. м предъявленный спрос нерезидентов (без ипотеки), млн кв. м предъявленный спрос инвесторов (без ипотеки), млн кв. м суммарный спрос (с учетом ипотеки), млн кв. м

Рис. 3. Спрос на рынке жилой недвижимости

5 8 т

* 7

I 6

5 4 3 2 1 0

2012 2013 2014 2015 2016

О ввод

ввод

й ввод коммерческого жилья

ввод коммерческого жилья

——строительство коммерческого жилья

строителство коммерческого жилья

предложение

поглощение

Рис. 4. Объем ввода, строительства, предложения, поглощения площадей

на рынке жилья

8

6

4

2

0

0

н 80

о .0

60

40

20 -

о

XI

360

- 320

280

240

-1-1-1-1-г 200

2012 2013 2014 2015 2016

——спрос (прогноз), тыс. шт.

—л—предложение (прогноз), тыс. шт.

предложение

о поглощение (прогноз), тыс. шт.

поглощение

о средняя цена (прогноз), тыс. р./кв. м

средняя цена

Рис. 5. Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на первичном рынке

¿160

о

-О

140

120

100

80

340

са

о .о

- 290

- 240

190

2016

2012 2013 2014 2015 —ф—спрос (прогноз), тыс. шт. —•—предложение (прогноз), тыс. шт.

предложение

й поглощение (прогноз), тыс. шт.

поглощение

ж средняя цена (прогноз), тыс. р./кв. м

средняя цена

Рис. 6. Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на вторичном рынке

Полученные по усовершенствованной модели результаты прогнозирования несколько отличаются от рассчитанных ранее (см. [2]) - в основном по показателям объемов спроса. Вместе с тем сопоставление прогноза на 2013 год с фактическими данными показывает, что точность прогнозирования повысилась.

Далее был проведен расчет новых показателей - объемы поглощения ипотеки, спроса, предложения, поглощения квартир и динамики цен на первичном и вторичном

рынках в дифференциации по классам качества - массовый и престижный (см. рисунки 7-10).

э 4

т

I

г 50 § н

Ч

лс

- 45 &

о .0

V 40 I-

- 35

- 30

25

2012 2013 2014 2015 2016  ипотечный спрос (прогноз), млн кв. м • поглощение ипотеки (прогноз), млн кв. м —а—поглощение ипотеки (прогноз), тыс. кредитов  поглощение ипотеки (факт), тыс. кредитов

Рис. 7. Ипотека на рынке жилья

^ 6

т

£ 5

2012 2013 2014 2015

а строительство

• предложение

2016

Рис. 8. Объем строительства, предложения, поглощения площадей на рынке жилья

различных классов

3

2

1

ь 45

о .0

30 -

15 -

-

о—

1

700

о .а

2012 2013 2014 2015 2016

♦ спрос (массовое жилье), тыс. шт. —•—спрос (престижное жилье) ——предложение (массовое жилье), тыс. шт.

предложение (престижное жилье) ——поглощение (массовое жилье), тыс. шт.

Ж поглощение

Рис. 9. Спрос, предложение, поглощение и цены на первичном рынке квартир различных

классов

= 150

о

-О

100

50

400 5

т

- 350

о

XI

- 300

- 250

- 200

150

2012

2013

2014

2015

2016

спрос

Рис. 10. Спрос, предложение, поглощение и цены на вторичном рынке квартир

различных классов

0

0

0

Таким образом, усовершенствование модели функционирования рынка жилой недвижимости позволило расширить перечень прогнозируемых показателей, включая показатели спроса и поглощения ипотеки, строительства, предложения, поглощения и динамики цен, с дифференциацией по классам качества жилья.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Стерник Г. М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 9 (132).

2. Стерник Г. М., Свиридов А. В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 10 (145).

3. Стерник Г. М., Свиридов А. В. Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 3 (150).

4. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Развитие Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек по потребительскому качеству (классу) проекта // Механизация строительства. 2012. № 6.

5. Стерник Г. М., Апальков А. А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 2 (149).

6. Стерник Г. М., Стерник С. Г. [и др.]. Единая методика классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек по потребительскому качеству (классу). URL: http:// realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali

7. Об утверждении Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 годы) «Жилище» : постановление правительства Москвы от 27 сентября 2011 года № 454-ПП (с изменениями от 15 июня 2012 года).

8. Россия в цифрах. 2013 : краткий статистический сборник. М. : Росстат, 2013.

* * *

LAW FIRM Ш riektorov, saveliev KÜ & partners ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О БАНКРОТСТВЕ

+7 (495) 646 81 76 contacts@nsplaw.ru www.nsplaw.ru РадикЛотфуллин - советник, руководитель практики несостоятельности и банкротства radik.lotfullin@nsplaw.com Сергей Савельв - партнер, практика разрешения споров, недвижимость sergey.saveliev@nsplaw.com

29 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон от29декабря 2014 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Рассмотрим наиболее значимые изменения в области законодательства о банкротстве.

I. Изменен порядок определения размера реестровых требований

Новая редакция пункта 1 статьи 4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) устанавливает, что состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве. Ранее они определялись на дату введения каждой процедуры.

II. Изменен размер задолженности, необходимый для возбуждения дела о банкротстве юридического лица

Теперь суд возбуждает дело о банкротстве должника, если размер требований к юридическому лицу составляет не менее 300 000 рублей (п. 2 ст. 6 Закона о банкротстве).

III. Уточнен порядок подачи заявления о признании должника банкротом на основании решения третейского суда

Согласно пункту 2 статьи 7 Закона о банкротстве право на обращение в арбитражный суд возникает с даты вступления в законную силу судебного акта о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда о взыскании с должника денежных средств.

IV. Установлен новый порядок обращения кредитных организаций с заявлением о признании должника банкротом

Во-первых, кредитные организации освободили от необходимости получать судебный акт

Продолжение на с. 55