Инвестиции там же, где и раньше

Активность инвесторов по сравнению с прошлым годом существенных изменений не претерпела. При этом в некоторых сегментах рынка недвижимости инвестиционный климат все-таки ухудшился. Осложнение ситуации, как отмечают эксперты, вызвано решением администрации о закрытии многих крупных инвестиционных проектов, в которых участвовали, в том числе, и иностранные инвесторы.

"Наш инвестиционный климат вряд ли можно назвать очень благоприятным. Сегодня из желающих инвестировать в наши проекты не выстраиваются очереди. Скорее наоборот — в настоящее время идет борьба за инвестора между наиболее крупными городами страны", — считает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.

Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Петербурге, согласен, что на рынке сохраняется общая нестабильная ситуация и существует угроза повторения стагнации. "Серьезных движений к увеличению инвестиционной активности на рынке нет. Безусловно, ситуация лучше, чем в 2008 году, но объемы инвестирования по-прежнему недостаточно велики", — говорит он.

По мнению Андрея Розова, руководителя филиала Jones Lang LaSalle в Петербурге, инвесторы продолжают концентрироваться на наиболее качественных и ликвидных активах, речь идет преимущественно об офисном сегменте. Это один из основных трендов рынка в настоящее время. Общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие составил порядка $100 млн. Из них примерно 60-70% — это сделки с коммерческой недвижимостью.

Дмитрий Сперанский, руководитель "Бюро аналитики по рынку недвижимости", аналитик Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, подтверждает общемировую тенденцию к увеличению вложений в коммерческую недвижимость, связывая это явление с желанием инвесторов "пристроить" денежные средства ввиду нестабильности мировых валют. Однако судя по тому, что это не привело к существенному росту цен на коммерческую недвижимость, это явление скорее всего не носит масштабного характера.

Количество фондов, покупающих жилье под сдачу в аренду, по-прежнему остается ограниченным. Например, инвестфонд SATO приобрел 43 квартиры у Hansa Group. Сделка произошла в первом квартале текущего года. Также финский оператор купил жилье в ЖК "Таврический" компании RBI, ЖК "Шведская крона" от NCC, а фонд Icecapital Housing Fund выкупил два подъезда квартир в ЖК на Коломяжском проспекте у "Строительного треста". "Компания NAI Becar реализует подобный проект на Московском пр., 73. Мы общаемся со многими игроками рынка, в том числе с фондами, и видим реальный интерес к данном сегменту", — подтверждает господин Бойков. По словам Наталии Киреевой, старшего аналитика отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в настоящее время ГК "Пионер" ведет строительство МФК YE'S, в состав которого входят апартаменты на продажу. "Интерес оптовых покупателей, в том числе инвестиционных фондов, к этому проекту достаточно высок", — считает госпожа Киреева.

"На рынке не существует местных игроков, аналогичных западным фондам, работающим в данном сегменте. В большинстве своем сегмент доходных домов остается "серым" — многие сделки осуществляются при участии физических лиц и индивидуальных предпринимателей. Сумма сделок сможет составлять от 5 до 15 млн долларов", — комментирует господин Розов.

Людмила Коган, генеральный директор ЗАО "БФА-Девелопмент", считает, что главная причина неактивности инвесторов в этом сегменте — низкая доходность проекта. "Срок окупаемости проекта составляет 15-20 лет. Средний уровень доходности от сдачи в аренду составляет порядка 10 процентов годовых. Между тем у этого рынка есть перспективы для развития, необходимо, чтобы на начальном этапе проекты доходных домов реализовывались с привлечением государственного капитала", — отмечает госпожа Коган.

Жилье для последующей сдачи в аренду покупают обычно иностранные, а точнее скандинавские инвесторы. Иностранные фонды отличают очень жесткие критерии к приобретаемому жилью: локация, близость к метро, отделка, планировочные решения. Помимо иностранных фондов доходные дома развивает государство, однако оно нацелено на определенные социальные группы.

По его словам Вячеслава Ефремова, заместителя генерального директора "НДВ СПб", в массовом сегменте сумма сделки может доходить до 1 млрд рублей, если застройщик предложит инвестору хороший дисконт. В таком случае инвестор приобретает сразу более 200 квартир. В элитном сегменте квартиры приобретаются точечно: в разных проектах выбирается наиболее востребованное у состоятельных арендаторов жилье. Доходность инвестиций находится на уровне 8% годовых. Срок окупаемости около 10-12 лет.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, отметил, что девелопер может быть заинтересован в строительстве доходного дома в двух случаях: первый — если финансирование бюджетное, когда объект после строительства передается городу, который потом на определенных условиях сдает его нуждающимся. Второй — если проект у девелопера покупает профильный инвестор, который считает доходность от сдачи жилья для себя приемлемой, и в дальнейшем девелопер занимается только операционным бизнесом.

Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства, называет вновь реанимированную практику создания доходных домов естественной реакцией рынка на растущую мобильность населения. Платежеспособные молодые профессионалы часто готовы снимать жилье, а не покупать, потому что включены в динамику бизнеса, который часто экстерриториален — завтра специалист будет востребован в Москве, а через год-другой — еще где-то. Однако, по мнению эксперта, "строить, чтобы сдавать" пока невыгодно. На цены аренды "давит" то предложение, которое сформировано бесплатно доставшимся жильем, оказавшимся избыточным. "Мы в некоторых консалтинговых проектах предлагали инвестору построить доходные дома для персонала. Скажем, в проектах создания свободных экономических зон технико-внедренческого типа. Но осуществили эту идею, как я слышал, финны — завод "Нокиан Тайрс" под Всеволожском", — резюмировал господин Шаскольский.

Роман Иваницкий, заместитель генерального директора Megapolis Property Management, говорит, что в Петербурге ощущается дефицит качественных предложений аренды жилья для корпоративных клиентов — крупных транснациональных корпораций, посольств и представительств зарубежных компаний, которые бы хотели снять для своих сотрудников апартаменты на длительный срок. С приходом крупных компаний, переносящих свои головные офисы в Петербург, государственных структур, спрос на такие объекты растет. Представители зарубежных компаний выражают пожелания поселить своих сотрудников в шаговой доступности от офиса, как правило, в центре города. Центральный район Петербурга интересует и отечественные крупные компании. Но в центре предложение ограничено из-за общего состояния жилого фонда: половине зданий в историческом центре требуется капитальный ремонт.

Основным сегментом на инвестиционном рынке остается строительство жилья. Рассматривая рынок коммерческой недвижимости, инвесторы заинтересованы в доходных ликвидных объектах, заполняемость которых находится на уровне 80%. Доходность таких объектов должна составлять не менее 10%, для наиболее ликвидных объектов — около 9%.

Владимир Скигин, совладелец управляющей компании "Сателлит-Девелопмент", отмечает, что активность инвесторов на рынке строительства новой офисной недвижимости сдерживается насыщением рынка и умеренным интересом со стороны арендаторов. Что касается, торговой недвижимости, то здесь наблюдается интересная тенденция по развитию стрит-ритейла: вблизи станций метро в старых домах выкупаются жилые квартиры на первых этажах, переводятся в нежилой фонд и предлагаются как торговая площадь, что обеспечивает высокую ликвидность данных проектов.

"Объем инвестиций по сделкам в основном не превышает $30 млн. Инвесторы достаточно осторожны и не склонны проводить глобальные инвестиционные вложения в связи с теми рисками, которые существуют на рынке, за редким исключением, таким как покупка ТРЦ "Галерея" за $1 млрд. Если говорить об инвестициях в девелоперские проекты, то в первую очередь инвесторы ищут площадки, где возможно жилищное строительство, либо реализация проектов МФК, в которых они стараются отвести максимальные площади под жилье", — комментирует господин Бойков.