Проблемы управления многоквартирными домами в контексте реформирования ЖКХ

УДК 338

В.Б. Тасеее, Ю.П. Потапова * ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В КОНТЕКСТЕ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖКХ

В статье раскрыты проблемы управления многоквартирными домами в контексте проходящей реформы жилищно-коммунального хозяйства в современном российском обществе.

Ключевые слова: многоквартирные дома, ЖКХ, жилищный фонд, коммунальная инфраструктура, реформирование ЖКХ.

Сегодня как никогда востребовано совершенствование научных подходов и методологических положений по управлению городским коммунальным хозяйством как важнейшей составляющей муниципальной экономики, что объясняется растущей ролью коммунального хозяйства в формировании условий для устойчивого функционирования и развития территориальных экономических систем, повышением требований к качеству и надежности коммунального обслуживания со стороны поставщиков и потребителей. Таким образом, актуальность данного вопроса — недостаточная методическая проработка вопросов стратегического управления коммунальным комплексом города.

Как известно, управление некоторым объектом — это всегда воздействие на него со стороны органа управления для достижения им определенной цели. Цель объектов, принадлежащих к коммерческим предприятиям — получение прибыли, некоммерческих — выполнение возложенных на них функций и т. д. Если нет одной какой-то четко выделенной цели, то, как правило, целью становится выживание объекта и повышение эффективности его работы, то есть снижение расходов и увеличение полезного эффекта. Любое управление состоит из трех этапов:

— сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде;

— анализ этой информации и выработка управленческих решений;

— воздействие на объект управления [6].

Практика говорит о том, что управление может

быть неэффективным, если управляющий субъект не достигает своей цели; низкоэффективным — когда на достижение своей цели затрачивается слишком много ресурсов и времени; оптимальным — когда цель управления достигается быстро и с минимальными затратами. В социально-экономической системе в условиях конкуренции и

борьбы за выживание в конкурентной рыночной экономике, управление становится одним из самых важных факторов.

Все вышеизложенное имеет прямое отношение к управлению ЖКХ в целом и управлению многоквартирными домами в частности как социально-экономическим системам. Причем по мере усиления рыночных факторов роль данного управления в сфере ЖКХ значительно возрастает. Отметим, и это принципиально важно, что объектом управления в жилом секторе может быть только многоквартирный жилой дом, но никак не отдельная квартира, как это принято считать в России сегодня, так как квартира не может существовать отдельно от состава дома. Каждый многоквартирный дом нуждается в качественном управлении, без управления дом функционировать не сможет и жить в нем будет невозможно. Отсюда целью управления многоквартирными домами является обеспечение для жильцов комфортного проживания и качественных коммунальных услуг при минимальной оплате. Каждый многоквартирный дом должен управляться как единое целое, поквартирное «управление» абсолютно неэффективно!

Рассмотрим понятие жилищно-коммунального хозяйства.

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) — это социально-экономический комплекс специфических структур и объектов для содержания (сохранения и развития) всех элементов жилищного фонда и коммунального обслуживания как их пользователей, так и различных учреждений и предприятий [7].

Жилищно-коммунальное хозяйство включает в себя:

— жилищное хозяйство;

— отрасли коммунального обслуживания;

— услуги электроснабжения;

— теплоснабжения и горячего водоснабжения;

* © Тасеев В.Б., Потапова Ю.П., 2014

Тасеев Виктор Борисович (egmu205@mail.ru), Потапова Юлия Павловна (derz-z-zkaja@yandex.ru), кафедра экономики города и муниципального управления Самарского государственного университета, 443011, Российская Федерация, г. Самара, ул. Акад. Павлова, 1.

— холодного водоснабжения и водоотведения;

— газоснабжения;

— сбор, вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов;

— благоустройство и санитарную очистку территорий;

— зеленое хозяйство;

— гостиничное и банно-прачечное хозяйство;

— оказание ритуальных услуг;

— дорожное и мостовое хозяйство [11].

Определившись с тем, что такое ЖКХ и из

чего оно состоит, попытаемся рассмотреть проблемы управления ЖКХ и непосредственно проблемы многоквартирных домов.

Как было сказано выше, для нас принципиально, что основным объектом управления в жилом секторе может быть только многоквартирный жилой дом.

В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся [1]:

1) жилой дом (индивидуально-определенное здание!), часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В данном списке нет многоквартирных жилых домов (МКД). Хотя многоквартирный дом — основной объект, которому посвящен весь ЖК РФ. Получается, ЖК РФ фактически регулирует то, чего нет.

Совокупность вышеперечисленных жилых помещений и многоквартирных домов независимо от форм собственности является жилищным фондом города.

В России количество жилья, находящегося в частной собственности жильцов, около 80 %. В то время как структура городского жилого фонда в разных странах различна, но там есть одна общая закономерность: количество жилья, находящегося в собственности жильцов, примерно равно количеству арендного жилья (например: доля арендного жилья в Германии 60 %, в Швеции и Голландии — 45 % и 55 %, в Англии и Франции — 55 % и 45 %) [3].

Уровень обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами — один из важнейших показателей качества жизни на территории муниципального района. И то количество средств, которое выделяется из бюджета муниципалитета на содержание этой сферы, прямое тому доказательство. Например, из бюджета городского округа Самары на содержание жилищно-коммунального хозяйства в 2012 г. было выделено 3 154 707,5 тыс. рублей (19,938 %). 1 261 349,4 тыс. рублей было направлено на благоустройство города, 856 006,7 тыс. рублей — на жилищное хозяйство, 922 316 тыс. рублей — на коммунальное хозяйство.

Рассмотрим состояние жилищного фонда. Жилищный фонд городского округа Самары по

состоянию на 01.07.2013 г. составил 10 009 жилых домов общей площадью 25,04 млн кв. м без учета индивидуальных жилых домов.

Нельзя не подчеркнуть, что основные качественные характеристики вновь вводимого жилья улучшились. Но показатели ранее введенного жилья оставляют желать лучшего из-за старения и износа. Более 300 млн кв. м жилья (11 % всего жилищного фонда) остро нуждается в капитальном ремонте, 250 млн кв. м (9 %) — в реконструкции. Около 20 % жилищного фонда вовсе не благоустроено [10].

В 2012 году, например, было капитально отремонтировано 17 многоквартирных домов, или, если вычислять в процентах, 0,19 % всего жилья. Разумеется, с такими темпами ремонта сохранить созданный жилищный фонд будет крайне проблематично. И, как результат, из года в год увеличивается количество жилья, подлежащего сносу, т. е. имеющего степень износа не менее 70 %. В 2013 году утверждено включение 14 многоквартирных домов городского округа Самары общей площадью 88 741,63 кв. м в областную адресную программу Постановлением правительства Самарской области от 21.06.2013 № 266 «Об утверждении областной адресной программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов» на 2013 год».

Обслуживание и износ коммунальных инфраструктур — вопрос не менее болезненный, чем состояние жилищного фонда. Дабы показать положение дел, обратимся к статистике. В 2012 году износ электроэнергетической системы составлял 60 %, теплоснабжения — 65 %, водоснабжения — 75 %, канализационных систем — 60 %, трансформаторных подстанций — 70 %. Причем в Самаре эти показатели находятся в наиболее плачевном состоянии, а значит, и вероятность возникновения аварий больше [12].

Сегодня руководство коммунальных служб заявляет, что большую долю платежей населения оно направляет на обновление обветшавшего оборудования. По данным Минрегиона РФ, в последнее время примерно треть всех основных фондов ЖКХ полностью отслужила нормативные сроки.

Проблема состояния коммунальных инфраструктур влечет за собой препятствие в виде неоправданного роста тарифов. Рассмотрим данную составляющую ЖКХ. «Тариф — это инвестиционные и производственные программы ресурсоснабжающих компаний. Это и затраты организаций коммунального комплекса на капитальный и текущий ремонт оборудования и сетей, их модернизацию и обновление, это и стоимость самого ресурса, это и хозяйственные затраты компаний — оплата труда персонала, содержание материальнотехнической базы» — такое определение дают самарские чиновники [12]. Выходит, это оплата не только ежегодного ремонта труб, но и доходов,

прибыли, а также возможной (но вовсе не обязательной) модернизации.

С 1 июля 2012 г. совокупный рост тарифов составил 12 %, а то и 15 %. Расценки на тепловую энергию с 1 июля повысились на 6 %. А в сентябре они еще увеличились на 5,6 %. Тарифы на водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод возросли на 6 и 5,3 % соответственно. Необходимо отметить, что с октября 2012 г. горожане получают новую квитанцию на оплату коммунальных услуг (включающую в себя квартплату и непосредственно тарифы на коммунальные услуги), в которой нормативы были разделены на две части: индивидуальное потребление и общедомовые расходы. Все это плюсуется и умножается на тариф — таким образом получается сумма платежа. Государство регулирует только тарифы на коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализацию), отопление, электро- и газоснабжение. А вот стоимость жилищных услуг определяют собственники жилья. И это органами власти не регулируется. Особняком в платежке выделяется плата за жилищные услуги. Здесь «рулят» сами собственники помещений. Они на общих собраниях вправе сами решать эти вопросы и организовывать взаимодействие с обслуживающей организацией по своему усмотрению и решать, кому платить, как и сколько. Вот тут-то и возникает следующий вопрос.

Перед жильцами многоквартирных домов встает вопрос выбора способа управления их домом. Из теории управления известно, что в социально-экономических системах существует два вида управления — внешнее и внутреннее. Управление называется внутренним, если орган управления является элементом управляемой системы, и внешним, если он является внешним по отношению к системе элементом. Так как элемент имеет цели, в основном совпадающие с целями самой системы, то внутреннее управление всегда более эффективно, чем внешнее, которое осуществляется в интересах внешнего управляющего, цели которого могут вовсе не совпадать с целями управляемой системы [8].

В управлении МКД используются оба вида управления. Теперь рассмотрим формы управления. На сегодняшний день ЖК РФ предусматривает три формы управления.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для (ст. 135 ЖК РФ) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме [2].

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Непосредственное управление многоквартирным домом — определения данной формы управления не существует. Можно только сказать, что управление осуществляется предприимчивыми собственниками жилья.

Положительные и отрицательные стороны существующих форм управления многоквартирными домами представлены в таблице 1.

Перечень способов управления является закрытым, поэтому на практике не могут применяться какие-либо смешанные или дополнительные способы управления.

По мнению специалистов, ахиллесовой пятой управления домов является отсутствие эффективного собственника и, как следствие, неэффективное управление домом. Разношерстный контингент жильцов не способен объединяться для совместного владения и управления. Провал кампании по созданию ТСЖ является лучшим тому подтверждением. Для организации управления многоквартирным домом ЖК РФ требует, чтобы жильцы на общем собрании выбрали способ управления своим домом. Фактически реформа ЖКХ предполагает, чтобы МКД управляло общее собрание, как вече в Новгороде. Не вызывает сомнений, и это подтверждается практикой, что 90 % многоквартирных домов не смогут даже созвать общее собрание, не говоря о большой активности. Смогут это сделать только 10 % — это те МКД, в которых уже был создан механизм коллективного самоуправления, то есть ТСЖ. Парадокс в том, что им-то как раз и не нужно собирать собрания, у них есть и юридическое лицо, и правление, полномочия которого уже подтверждены общим собранием. Они могут самостоятельно выбирать УК, заключать с ней договор и контролировать ее или самостоятельно управлять домом. Остальные 90 % домов в соответствии с ЖК РФ поступят в управление некой внешней УК, назначенной местной властью (по условному, как правило, конкурсу) [9]. Если обратиться к статистике, то количество управляющих организаций в городском округе Самаре растет из года в год, и если в 2008 году их было 20, в 2009 году — 25, в 2010 году — 29, то в 2011 году — их уже 38.

Сегодня ни одна из предлагаемых форм управления многоквартирным домом не приведет к повышению эффективности управления выше уровня, задаваемого на сегодняшний день какими-либо управляющими компаниями:

Таблица 1

Формы управления корпоративными домами

Виды деятельности Формы управления

ТСЖ Управляющая компания Непосредственное управление

Кто распоряжается деньгами жильцов Избранное жильцами правление Управляющая компания По выбору собственников, юридическое или физическое лицо, уполномоченное общим собранием и подотчетное ему

Кто заключает договоры по обслуживанию дома Правление от имени жильцов Управляющая компания Договоры с поставщиками коммунальных услуг заключают сами жильцы либо юридическое, либо физическое лицо, уполномоченное общим собранием и подотчетное ему. Оно же заключает договоры с компаниями, эксплуатирующими места общего пользования

Кто контролирует качество услуг Правление ТСЖ Управляющая компания Юридическое или физическое лицо, уполномоченное общим собранием и подотчетное ему либо комиссии, созданной решением общего собрания

Кто производит расчеты ТСЖ Управляющая компания Юридическое или физическое лицо, уполномоченное общим собранием, или организации

Получатель платежей за жилищнокоммунальные услуги Общий счет ТСЖ Управляющая компания Поставщики услуг

Контроль за фактическим потреблением услуг Правление ТСЖ или назначенная им комиссия из числа жителей дома Управляющая компания Физическое или юридическое лицо, созданное общим собранием собственников помещений в доме, или иное лицо, уполномоченное общим собранием и подотчетное ему

— непосредственное управление собственниками в МКД с более чем 10—20 квартирами неосуществимо;

— контролировать внешнюю, частную УК некому, поэтому она будет управлять домом в своих собственных интересах, разумеется, в ущерб интересам жильцов. И это внешнее управление, которое в принципе не может быть эффективным;

— создать эффективное ТСЖ в доме невозможно.

На основании этих пунктов можно сделать вывод о том, что раз ни одна из существующих форм управления не подходит для многоквартир-

ного дома, характерного как для нашей страны в целом, так и для городского округа Самары, то, возможно, следует вообще отказаться от их строительства и принципиально изменить курс на конгломерацию всей страны.

Анализ широкого круга проблем ЖКХ и управления МКД показал, что сфере жилищно-коммунального хозяйства необходимо реформирование. Для данного реформирования требуется комплексный подход, основанный на финансовом обеспечении и развитой нормативно-правовой базе.

Механизм управления жилищной сферой должен носить направляющий характер, т. е. он должен создавать предпосылки для улучшения жи-

лищных условий, повышения уровня содержания жилищного фонда и качества его обслуживания. Основную роль играют экономические рычаги воздействия: прямые и косвенные. В качестве прямых рычагов целесообразнее использовать целевое финансирование конкретных направлений, программ, проектов, договоров, местных заказов и контрактов. Косвенными регуляторами могут являться местные налоги, платежи, льготные кредиты и др. Не последнюю роль играют и организационно-распорядительные рычаги, которые позволяют организовать разработку и реализацию прогнозов, планов, программ, проведения налогово-кредитной политики в данной сфере [4].

Основным инструментом повышения экономической эффективности жилищно-коммунального хозяйства является разгосударствление системы этой отрасли, избавление от монополизма, привлечение коммерческих организаций, малых предприятий и развитие рыночных, конкурентных отношений, которые способны снижать затраты в сфере предоставления услуг при повышении их качества. Именно это должно составлять одну из задач реформирования. Методами создания конкуренции являются:

— правовая регламентация деятельности предприятий;

— регулирование и контроль ценообразования на продукцию и услуги;

— организация конкурсного отбора предприятий, оказывающих те или иные услуги.

Немаловажно изменение системы финансирования предприятий ЖКХ. Основной направленностью должна стать передача права распоряжения бюджетными ресурсами от коммунальных предприятий непосредственно гражданам — потребителям, заинтересованным в бережном, но эффективном расходовании этих средств. Главными участниками экономических отношений должны стать предприятия ЖКХ и потребители их услуг — население, а бюджетные средства необходимо полностью переориентировать на предоставление адресной целевой помощи гражданам, чьи доходы ниже установленного уровня [5].

Невозможно реформирование системы без наличия квалифицированных работников и управляющего персонала.

Хотелось бы еще раз подчеркнуть необходимость реформирования сферы ЖКХ и, в частности, управления жилищным фондом ЖКХ на основании разработанных документов, содействующих реформе в муниципальном образовании.

Библиографический список

1. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 22.12.2004 г. // СПС «КонсультантПлюс».

2. Комментарий к ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Постатейный / под ред. С.Е. Чаннова. М.: Ось-89, 2004

3. Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления».

4. Адам Е.Е. Управление жилищно-коммунальной сферой современных российских городов в условиях ее реформирования: социологический анализ: авто-реф. дис. ... канд. социол. наук: 22.00.08. Екатеринбург, 2008.

5. Агаджанян А.Я. Управление жилищно-коммунальными услугами: формирование системы экономических моделей управления развитием предпринимательства на рынке жилищно-коммунальных услуг города // Рос. предпринимательство. 2009. № 4. Вып. 2

6. Бирюков П.П. Совершенствование управления жилищным фондом в условиях реформы жилищнокоммунального хозяйства. М., 1997.

7. Волгин Н.А. Государственная и муниципальная социальная политика. М.: Экзамен, 2011. 1016 с.

8. Гладов А.В. Проблемы управления многоквартирными домами в современной России / / Современные проблемы управления: межвузовский сборник научных статей / под ред. В.Б. Тасеева. Самара: Глагол, 2010. Вып. 2.

9. Глазычев В.Л. Жилье — это не только квадратные метры // Новый адрес. 2004. № 5.

10. Россия в цифрах.2011: крат. стат. сб. / Росстат. М., 2011.

11. Социальная политика / под общ. ред. д-р экон. наук, проф. Н.А. Волгина. Изд. 4-е, перераб. и до-полн. М.: Экзамен, 2008.

12. Сайт г.о. Самары. ИЯЬ: http://63.ru/text/news/ 611207.html.

V.B. Taseev, Yu.P. Potapova* PROBLEMS OF MANAGEMENT BY COLLECTIVE HOUSINGS IN THE CONTEXT OF REFORMING OF HOUSING AND PUBLIC UTILITIES

In the article the problems of management by collective housings in the context of reform of housing and public utilities in modern Russian society are revealed.

Key words: collective housings, housing and public utilities, available housing, communal infrastructure, reforming of housing and public utilities.

* Taseev Viktor Borisovich (egmu205@mail.ru), Potapova Yulia Pavlovna (derz-z-zkaja@yandex.ru), the Dept. of Economics of the City and Municipal Management, Samara State University, Samara, 443011, Russian Federation.