Перестройка питерской элиты

Спрос на элитное жилье в Санкт-Петербурге традиционно ниже, чем в Москве, и это оберегает город от застройки муравейниками de luxe надежнее высотных регламентов. Кризис очистил петербургский рынок от псевдоэлитных проектов: застройщики были вынуждены менять концепции, понижая класс и цену квадратного метра неоправданно дорогих квартир.

Дорого много не бывает

"В Санкт-Петербурге около 28% жилого фонда представлено ветхим и аварийным жильем, в том числе сконцентрированным в центре города. Это огромный ресурс для реконструкции в элитные объекты, которым элитарность прежде всего придает их местоположение, историческая аура места, в котором они находятся (например, Конюшенная площадь, Новая Голландия, Петроградская сторона — район Малой Невы и т. д.). Также не до конца раскрыт потенциал престижных ближайших пригородов Санкт-Петербурга: Петродворца, Стрельны, Зеленогорского направления. Примеры реализуемых здесь объектов — "Северный Версаль", "Петровский арсенал"",— говорит Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.

Однако кризис внес заметные коррективы в темпы и масштабы элитного строительства. По оценке Ольги Трошевой, заместителя директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости", к началу года на рынке строящегося элитного жилья предлагалось в общей сложности 42 объекта общей площадью 540 тыс. кв. м. По объему возводимого жилья этого класса традиционно лидировал Петроградский район (65,7%). На втором месте — Центральный район (30,2%).

По данным Knight Frank Research, наибольшим спросом пользовались квартиры в готовых домах, поэтому девелоперы предпочитали приостановить проекты, находившиеся в начальной стадии реализации. В 2009 году на рынок было выведено, по разным оценкам, до восьми объектов элитного сегмента, продажи в трех из них начались уже после сдачи госкомиссии. И если площадь проданных на первичном рынке Санкт-Петербурга квартир (более 60 тыс. кв. м) сократилась всего на 15%, то объем предложений упал в 1,3 раза. Несмотря на то что около 1,2 тыс. квартир к концу года оставались непроданными, замораживание большинства элитных проектов и завершение продаж реализуемых жилых комплексов может стимулировать рост цен в Санкт-Петербурге, прогнозируют эксперты.

Позитивным последствием кризиса, по мнению аналитиков, стала поляризация петербургского рынка: между элитным жильем и верхним сегментом бизнес-класса установлен как ценовой, так и качественный "водораздел". Разброс предложений, по оценке Knight Frank, составлял от $3,60 тыс. до $82,78 тыс. за 1 кв. м, в то время как средняя цена "элиты" ($7,7 тыс. за 1 кв. м) снизилась всего на 7,6%. "Спрос на качественные объекты по-прежнему сохраняется на высоком уровне. Действительно эксклюзивные предложения, поступившие в продажу даже в разгар кризиса, не потеряли в цене, на некоторые из них во второй половине 2009 года цены были даже подняты. Наименее ликвидные варианты за время кризиса могли потерять в цене 20-30%",— говорит госпожа Васильева.

"Десять лет назад элитным считался дом напротив Крестов, не обладающий не только системами комфорта ("умный дом" и пр.), но и минимальными системами инженерного обеспечения,— вспоминает она.— Но сегодня девелоперы уже не могут игнорировать стандарты качества, которые задают покупатели. Это уникальное местоположение, продуманная архитектурная концепция, удобная планировка, эффективная и гибкая инженерная инфраструктура, комфортная среда обитания, отделка квартир базовыми элементами декора или квартиры "под ключ"".

"Именно те дома, которые позиционировали себя как элитные, но таковыми не являются, пострадали больше всего. В процессе строительства находится объект на Крестовском острове, в котором не продано примерно 500 квартир. Снижение стоимости переоцененных объектов составило до 30%",— соглашается заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. "Элитный дом на 500 квартир — это нонсенс. Кризис очистил рынок от псевдоэлиты. Застройщики таких объектов были вынуждены менять концепции и понижать класс и цену квадратного метра. Соответственно, остались лишь по-настоящему элитные объекты, на которые есть спрос",— считает директор по маркетингу компании "Мир недвижимости" Илья Логинов.

Крупным планом

Дорогие муравейники в стиле "ДОН-строя" и Mirax Group Петербургу не грозят, уверены участники рынка, единодушно ссылаясь на то, что спрос на такие объекты здесь значительно ниже, чем в Москве. По словам главного архитектора Петербурга Юрия Митюрева, самым большим элитным комплексом в Петербурге пока остается построенный пять лет назад холдингом RBI на Песочной набережной 13-этажный комплекс "Новая звезда" на 78 квартир. Ни в одном из более поздних проектов (Lumiere, "Леонтьевский мыс", "Парадный квартал", "Смольный квартал", "Набережная Европы") эта высотная планка не преодолена. "Высотное строительство разрешено только на окраинах, а там "элитки" уже быть не может",— объясняет генеральный директор строительной компании "Ойкумена" Лев Гниденко.

Впрочем, большинство строящихся в Петербурге элитных объектов — это все же крупные жилые комплексы более чем на 100 квартир, отмечает заместитель директора "Петербургской недвижимости" Наталья Луговская. По расчетам консалтингового центра компании, за минувший год в Петербурге было введено 12 жилых объектов элитного класса — вдвое меньше, чем в 2008 году. При этом объем сданных площадей сократился всего на 7,9% (со 190,73 тыс. до 175,64 тыс. кв. м), а количество квартир даже увеличилось (с 1256 в 2008 году до 1474 в 2009-м) за счет уменьшения их средней площади со 152 до 119 кв. м. Наиболее крупные из сданных объектов (площадью более 30 тыс. кв. м): "Серебряные зеркала" компании ЛЭК на Петроградской стороне, "Парадный квартал" с видами на Смольный собор и Таврический сад и "Резиденция на Суворовском" стройкорпорации "Возрождение Санкт-Петербурга".

Ряд экспертов подвергает сомнению принадлежность такого жилья к высшему классу, хотя, по мнению госпожи Луговской, "первенство в критериях делят локация объекта и цена квартиры, ее характеристики": "Даже если дом крупный, но по всем остальным параметрам он нравится, из-за масштабности комплекса люди не станут отказываться от покупки. Тем более что зачастую такой масштаб несет в себе удобства. Сейчас все больше развивается квартальная застройка, которая позволяет создать среду обитания, обеспечив наличие парковки, повышенную безопасность, собственные дворовые территории, объекты инфраструктуры и многое другое".

"Место, место и еще раз место"

Безусловную элитарность петербургским домам обеспечивает "место, место и еще раз место", делится опытом спроектировавший немало таких объектов архитектор Евгений Герасимов. Прежде всего это "золотой треугольник", район вокруг Смольного, первая линия Петроградской стороны и, естественно, Каменный и местами Крестовский острова, перечисляет места господин Логинов. В большинстве этих мест инвестору размахнуться негде, возможны лишь штучные новые вкрапления. Исключение составят элитные, хотя и строго низкоэтажные кварталы "Набережной Европы" в двух шагах от Петропавловской крепости и Ново-Адмиралтейского острова напротив Горного института, запланированные на месте промышленных зон, чудом сохранившихся в самом сердце города.

Планов застройки Ново-Адмиралтейского острова, который недавно пообещали освободить "Адмиралтейские верфи", Смольный пока не обнародовал. А вот жилье в "Набережной Европы" между Биржевым и Тучковым мостами с эксклюзивными видами на стрелку Васильевского, Зимний дворец и Петропавловскую крепость уже позиционируется в сегменте "элита плюс". Речь идет о дворцах XXI века площадью 160 тыс. кв. м, которые победившие в международном архитектурном конкурсе Сергей Чобан и Евгений Герасимов относят к традиции "парадной, представительской застройки". В русле той же традиции инвестор банк ВТБ обещал привлечь к проектированию отдельных зданий европейских архитекторов. "В силу исключительного местоположения мы обязаны создать продукт высочайшего качества и изменений, связанных с экономическим кризисом, в проект вносить не собираемся. В любой экономической ситуации преимущество имеют продукты, превосходящие по своим потребительским свойствам конкурентов",— утверждает руководитель инвестиционного департамента ЗАО "ВТБ-Девелопмент" Александр Паршуков.

Необходимость пересматривать проекты в сторону увеличения этажности отрицает и коммерческий директор стройкорпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Илья Андреев. По его словам, из-за кризиса были скорректированы лишь размеры продаваемых квартир — с 400-метровых до более компактных вариантов. В ряде случаев в качестве бонуса корпорация предлагает покупателям близость не только к архитектурными памятникам, но и к власти: восьмиэтажный "Смольный квартал" (цена квадратного метра, по предварительным оценкам, 110-250 тыс. рублей) строится рядом с одноименной резиденцией городского правительства. А соседями обитателей семиэтажного палаццо "Венеция" (цена квартир от 160 тыс. до 600 тыс. рублей за 1 кв. м) на уединенной Депутатской улице Крестовского острова в 2012 году станут проживающие в расположенном рядом коттеджном поселке судьи Конституционного суда. При этом "Венеция" с выходом к воде и видами на Елагин остров станет главным конкурентом расположенного неподалеку и выведенного на рынок в разгар кризиса аналогичного объекта Diadema Club House (от УК "Кредо-Инвест"), где эксперты отмечали "феноменальную продаваемость": квадратный метр, по неофициальным данным, предлагался по цене от €8 тыс. до €20 тыс., а в среднем квартиры уходили более чем за €9 тыс. за 1 кв. м.

По данным АК "Бекар", во время кризиса было сдано и несколько клубных домов на 20-30 квартир, предназначенных для топ-менеджеров крупных компаний и не поступавших в открытую продажу. "Строительство элитных клубных домов с малым количеством квартир по-прежнему актуально. Цены на этот вид жилья снизились незначительно, а продажи всегда шли небыстро. Прелесть "элитки" в том, что при длительных вложениях на выходе получаешь хорошую прибыль",— отмечает господин Гниденко.

Бесспорным хитом элитного сегмента обещает стать жилой комплекс стройкорпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" в Зоологическом переулке у Биржевого моста через Неву с видом на Зимний дворец, стрелку Васильевского острова и Петропавловку. Продажи квартир здесь стартовали буквально на стадии котлована. А цена 800 тыс. рублей за 1 кв. м не отпугивала потенциальных покупателей, которые записывались в лист ожидания и во время кризиса.

По данным Knight Frank, в начале года квартиры в Зоологическом переулке предлагались по максимальной для Санкт-Петербурга цене — от $25,9 тыс. до $82,8 тыс. за 1 кв. м. Ниже с большим отрывом располагались цены на недвижимость на Каменном и Крестовском островах, а также зоны вокруг Таврического сада (соответственно $4,8--18,3 тыс. и $4,5--17,0 тыс. за 1 кв. м); с еще меньшими затратами амбиции можно было удовлетворить в не столь престижных местах Петроградского района и исторического центра за площадью Восстания ($3,6--11,6 тыс. и $3,7--8,4 тыс. за квадрат).

Аналитики Knight Frank отмечают: "Рынок элитного жилья стал рынком покупателя, который теперь может долго выбирать жилье, вести переговоры о скидке, рассрочке платежей. Девелоперу для обеспечения темпов продаж приходится идти на уступки". Одним из недавних предложений, сделанных клиентам компанией RBI, стали квартиры в элитном комплексе "Таврический" не только с чистовой отделкой, но и с полной меблировкой. "Проектов по-настоящему элитной недвижимости в Петербурге всегда было немного. И спрос на нее, несмотря на кризис, не особенно упал. Скорее можно говорить об увеличении времени принятия решения при покупке элитной квартиры",— резюмирует Илья Логинов из "Мира недвижимости".

Перспективные элитные жилые проекты в Санкт-Петербурге

N

Название

Адрес

Дата сдачи

Девелопер
Жилая площадь
(кв. м)

Этажей
Паркинг
(количество
машиномест)
Паркоиндекс
(машиномест на
квартиру)
Количество квартир
В стадии строительства
1
Венеция
Депутатская ул., 34
4-й кв. 2012
Возрождение СПб
14977
7
116
1,8
66
2
Дом у Таврического сада
Захарьевская ул., 41
1-й кв. 2010
Петербургское агентство недвижимости
7220
5-7
40
2,0
20
3
Зоологический пер. / Мытнинская наб.
Зоологический пер. / Мытнинская наб.
2013-2014
Возрождение СПб
11620
7
60
2,7
22
4
Diadema club house
Константиновский пр., 1
3-й кв.2010
Кредо-Инвест
9268
7
164
2,4
69
5
Lumiere
Корпусная ул., 9
4-й кв. 2010
ООО Базис-СПб
32541
10-12
295
0,9
328
6
Кристаллы Крестовского — корпус Малахит
Морской пр., 5, 7, 9
3-й кв. 2010
Петротрест
10000
4-8
40
0,4
89
7
Леонтьевский мыс
На месте бывшего завода Вулкан
4-й кв. 2013
ООО Леонтьевский мыс
57226
2-14
740
1,9
399
8
Парадный квартал (1-я оч.)
Пересечение Парадной ул. и Кирочной ул.
2-я оч.— 4-й кв. 2013
Возрождение СПб
51176
8-11
550
1,4
385
9
Смольный квартал (1-я оч.)
Орловская ул., блок 1
1-я оч.— 1-й кв. 2013
Возрождение СПб
21803
7
176
0,9
190
В стадии проектирования
1
Набережная Европы
Добролюбова пр., 14
2016
ВТБ-Девелопмент
132000
754
2
Петровский арсенал
Г. Сестрорецк, ул. Воскова
2012
Sestra River Development
112000
680

Источник: Colliers International.