Торговля отстает от прогнозов

В январе-мае 2009 года в Петербурге были введены 3 торговых комплекса общей площадью 69,5 тыс. кв. м, что составляет 22,8% от прогнозируемого ввода в 2009 года. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года темпы ввода уменьшились на 45%. Обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей составляет 732,5 кв. м.

Александр Гришин, генеральный директор VMB TRUST, считает, что все операторы продолжают начатую в начале года политику снижения операционных расходов и точный расчет рентабельности каждой точки. "Результат этой политики уже заметен — увеличивающее число пустующих площадей в стрит-ритейле. Сроки заполнения площади после съезда арендатора существенно увеличились. Безусловно, есть сети, которые активно, если не сказать агрессивно "захватывают" новые площади, но это скорее исключение, подтверждающее общее правило — в ритейле (как и в офисной недвижимости) заполняемость торговых центров стала более дифференцированной. И лишь при грамотном управлении и удачной локализации некоторым торговым центрам удается сохранить прежний, докризисный уровень заполненности", — рассуждает господин Гришин.

В АН "Бекар" рассказали: "Индекс потребительской уверенности, отражающий совокупные потребительские ожидания населения, снизился до -35 процентов (в первом квартале). Столь существенный спад покупательской активности говорит о том, что в ближайшие месяцы люди будут тратить осторожнее и меньше. Пострадают даже торговые центры с продуманной концепцией — покупатель уходит в более низкий ценовой сегмент. Формат специализированных торговых комплексов будет уязвим более всего".

Главным фактором, определяющим уровень ставок и готовность идти на скидки, является финансовое положение, рыночная стратегия, кредитная нагрузка девелопера — при уменьшении дохода от аренды ТК вырастет срок покрытия кредита, что при существующих банковских ставках неминуемо приведет к дефолту девелопера.

За счет падения спроса и появления нового предложения средний уровень заполняемости ТК снизился и составил 20-30%. Происходит выборочное снижение арендных ставок.

Если у проекта существует высокая кредитная нагрузка, то управляющие обсуждают с арендаторами возможные способы оплаты: ограничение курса по валютным договорам (на уровне декабря-января); снижение самой ставки, выраженной в долларах или евро; переход на процент от оборота. Необходимо анализировать товарооборот конкретного магазина и каждого ритейлера, общую обстановку в сфере. Согласно общеевропейской практике, арендная ставка может варьироваться в диапазоне 1-15% от годового оборота арендатора. Кроме этого, когда ситуация стабилизируется и в экономике начнется рост, ставки можно пересмотреть.

"Для якорных арендаторов, которые являются основными магнитами, генерирующими потребительские потоки, существует практика освобождения от арендных платежей при оплате только коммунальных услуг (в ТРК "Феличита" компании "Макромир")", — приводят пример в АН "Бекар".

Посещаемость падает

По оценкам аналитиков "Бекара", посещаемость торговых центров упала на 15%. Покупателей в магазинах стало меньше на 10-30%. "Падение покупательской активности сказалось не на всех торговых центрах. В среднем в торговых комплексах высвобождается примерно 10-30 процентов помещений. В "Северном моле" на проспекте Культуры пустует около 80 процентов площадей, в "Феличите" — 50 процентов. В ТРК "Сенная" и ТРК "Пик" все занято и существует конкуренция между арендаторами. В ТРК "Мега" арендные ставки также не будут снижаться. Из рисковых торговых комплексов съезжают сетевые магазины, якорные арендаторы ("Шатура" и Forum уходят из ТРК "Масштаб", гипермаркеты "Санта Хаус" — из "Масштаба" и "Подсолнуха")", — говорят специалисты "Бекара".

Проекты, заявленные к вводу в 2009 году, находятся на разной стадии готовности. Такие масштабные проекты, как "Кантемировский", "Словацкий дом", которые находятся на ранней стадии реализации и сроки ввода которых переносились с 2008 года, с большой долей вероятности заморожены. Проекты, реализованные более чем на 50% ("Аура", "Осиновая роща", "Долгоозерная улица", "Толстой сквер") в любом случае будут достроены, однако точные сроки ввода предсказать сложно.

Торговые сети сокращают ассортимент, отказываются от непрофильных товаров и закрывают наименее доходные объекты: "Лента" сократила ассортимерт на 30%, "Банана-мама" в апреле закрыла последний магазин в городе, "Санта Хаус" также закрывает 3 из 6 гипермаркетов. При этом успешно идут дела у дискаунтеров, сток-центров и магазинов электроники — "Метро", "Техносилы", MediaMarkt, "Ашана". В наиболее рискованном положении находятся специализированные торговые комплексы — мебельные центры, магазины DIY — если падает спрос на определенную группу товаров, то они пустеют.

Увеличивается количество предложений по продаже проектов и девелоперских портфелей. Происходит смена собственников торговых сетей. Инвестфонд Hammar Invest AB приобрел 75% в "Лавенте", управляющей сетью "Санта Хаус". Американская Wal-Mart ведет переговоры о покупке "Ленты". Компания "Метрика" заявила об объединении с крупнейшей сетью формата DIY Ленинградской области "Вимос".

"Дефолтные проекты будут попадать в банки, финансовые организации будут передавать их в инвестфонды по залоговой стоимости. Следовательно, у банков, кредитовавших девелоперов, увеличится фонд недвижимости. На рынке популярностью будут пользоваться услуги по антикризисному управлению. На данный момент компании "Макромир" и ООО "Бугры-Мар" (ТРК "Невский Колизей") уже подали иски о банкротстве", — рассказали в "Бекаре".

Концепции крупных проектов многофункциональных комплексов ("Апраксин двор", "Адамант-парк", "Театральный") пересматриваются, корректируются площади торговой составляющей.

Пострадают объекты с неправильным пулом арендаторов и объекты без маркетинговой стратегии. Своевременная реконцепция может помочь многим проектам торговой недвижимости выжить и повысить эффективность в период кризиса. Таким образом, со стороны грамотных девелоперов ожидается рост спроса на консалтинговые проекты и услуги оценщиков. Востребованность брокеров с собственными проработанными базами данных также увеличится.

Количество вновь заявленных проектов торговых комплексов заметно сократилось, что объясняется значительным снижением объема доступных средств под инвестиции. Многие девелоперы находятся на грани банкротства. Значит, темпы роста предложения в ближайшие два года значительно снизятся и с большой долей вероятности не выйдут на прежний уровень в ближайшие 5-10 лет.

Директор по маркетингу Becar Realty Group Наталия Черейская полагает: "До наступления кризиса рынок торговых центров Санкт-Петербурга активно развивался и уже начинал испытывать дефицит торговых операторов, что выражалось в появлении масштабных проектов с похожими концепциями, пустующими торговыми секциями, выделении значительных площадей под непрофильную и менее доходную развлекательную функцию. Еще до наступления кризиса было зафиксировано появление так называемого кладбища торговых центров, поэтому в данном ключе кризис оказал отрезвляющее воздействие на рынок ТЦ".

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИНа, считает, что на конец 2012 года объем качественных торговых площадей составит около 4,2 млн кв. м, хотя ранее прогнозировалось, что рынок перешагнет рубеж в 5 млн кв. м в 2011 году.

По количеству наиболее активно строящихся торговых площадей лидируют Центральный (100%), Колпинский (100%), Петроградский (100%) и Московский (94%) районы. Однако Колпинский и Петроградский районы представлены единичными объектами, поэтому они не показательны. В Центральном районе, который является лидером по количеству строек, активность составляет 100%. В Невском и Приморском районах активность, наоборот, невелика и составляет 12-13%.