Строители теряют почву под ногами

На фоне усиливающегося кризиса под угрозой оказались инвестиции в площадки под строительство жилья, на которые в 2021 году приходилось более половины всех вложений в недвижимость в РФ. Так, ГК ФСК не смогла выкупить 14 га на юго-востоке Москвы, где планировалось построить 500 тыс. кв. м жилья. Причиной стала сложность получения кредитов в банках, опасающихся снижения спроса на новостройки и роста себестоимости строительства. Эксперты ожидают, что в этом году объем сделок по покупке площадок сократится на треть.

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

О срыве сделки по покупке ГК ФСК Владимира Воронина 14 га на Иловайской улице сообщили три источника “Ъ” на рынке недвижимости. По словам одного из них, собственники площадки АО «Деметра» и А1 (входит в консорциум «Альфа-групп») снова выставили актив на продажу. В ГК ФСК отказались от комментариев, в «Деметре» не ответили на запрос “Ъ”.

В А1 подтвердили, что сделка была отменена из-за изменений условий кредитования, так как банк-кредитор увидел «риски снижения экономических показателей проекта».

О покупке ГК ФСК земли на Иловайской улице стало известно в начале 2022 года (см. “Ъ” от 28 января). Тогда эксперты оценивали площадку в 20 млрд руб. Позже стороны уточняли, что ФСК закрыла сделку по приобретению доли 75% площадки под застройку 510 тыс. кв. м жилья и социальной инфраструктуры, а 25% осталось у А1 и бизнесмена Дениса Избрехта.

Скорее всего, банки и застройщики опасаются начинать новые проекты в условиях неопределенности будущих продаж и роста себестоимости строительства, считает гендиректор Key Capital Сергей Камлюк. По данным Росстата, стройматериалы только за март подорожали в среднем на 10%. Но и для продавца сделка могла потерять смысл в новых реалиях. Сергей Камлюк считает, что вырученные средства собственникам вкладывать в РФ фактически некуда, а большинство зарубежных рынков оказались недоступны.

Все сделки по покупке площадок под строительство жилья, по которым договоренности были достигнуты до середины февраля, оказались сорваны, уверен партнер ILM Андрей Лукашев. Управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин добавляет, что заморожены многие сделки, предполагающие строительство апартаментов, так как на них не распространяется льготная ипотека.

Господин Лукашев отмечает, что резкое уменьшение спроса со стороны девелоперов по реализации новых жилых проектов изменило ценообразование площадок и немногочисленные покупатели теперь могут торговаться.

Директор департамента девелопмента земли и жилья Nikoliers Тимур Рывкин, напротив, говорит, что дефицит качественных жилых проектов с готовой документацией в Москве «настолько велик, что на рынке наблюдается не только исполнение подписанных сделок, но и активные переговоры по новым». Застройщики в основном рассматривают партнерскую схему приобретения земли, предлагая вместо денег часть построенных площадей или долю прибыли, а свободные средства девелоперы направляют на завершение проектов, отмечает гендиректор «Развития территорий» Алексей Исаев. В А1 подтвердили тенденцию: компания ведет переговоры с рядом игроков о разных формах работы в отношении площадки на Иловайской улице, в том числе рассматривая совместное освоение.

Управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков напоминает, что ранее девелоперская активность базировалась на рекордных показателях спроса и льготной ипотеке, но теперь рынок земельных участков вряд ли вернется к прежним показателям. В 2021 году девелоперы инвестировали в площадки под строительство 215 млрд руб., что составило 55% от общего объема вложений в коммерческую недвижимость. В 2022 году показатель может упасть на 34%, до 140 млрд руб., прогнозируют в CORE.XP.