Апартаменты стремительно наращивают долю

К 2023 году сервисные апартаменты в Петербурге обгонят по количеству номерной фонд качественных отелей. Пока доля апартов в общем объеме номерного фонда города составляет 18%, но уже сегодня они начинают составлять реальную конкуренцию отелям. По итогам года общая площадь сервисных апартаментов в Петербурге достигнет 250 тыс. кв. м. Такой прогноз дает Colliers International.

Сегодня петербургский рынок существенно отличается от Москвы и действует пока по своим, петербургским законам. На нем преобладает рынок сервисных апартаментов, по сути — гостиниц на паях

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Реальные планы

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ»), говорит, что, учитывая, что сейчас в продаже находится около 11 500-11 700 номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 новых номеров, всего за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. «А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3500 и более новых сервисных апартаментов»,— прогнозирует эксперт

Он говорит о том, что будут появляться крупные проекты в спальных районах, где работа апарт-отелей по гостиничным стандартам и технологиям будет затруднена. «По-видимому, такие проекты будут переформатированы под долгосрочную аренду и послужат основой для создания цивилизованного рынка аренды жилья. Препятствием может послужить дефицит на рынке управляющих компаний, способных обеспечить качественную техническую эксплуатацию, охрану, клининг и администрирование (включая работу с собственниками апартаментов и арендаторами) в апарт-отеле на 1000 и больше номеров»,— считает он.

По сделкам с апартаментами данных за три квартала пока нет. Известно, что в первом полугодии было продано почти 2000 сервисных апартаментов. В третьем квартале в связи с приостановкой регистрации ДДУ на апартаменты небольшой спад продаж почувствовали те девелоперы, которые делают свой первый апарт-отель. «Панические атаки свойственны начинающим инвесторам, они остро реагируют на любую турбулентность. По нашему опыту, значительную часть спроса на апартаменты во втором проекте (второй-третьей очереди крупного проекта) формируют те, кто уже "распробовал" инвестиционный продукт и оценил надежность девелопера. На их планы приостановка регистрации практически не повлияла»,— рассуждает господин Антонов.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», замечает при этом, что апартаменты в Петербурге занимают относительно небольшую долю рынка, примерно 8% от общего объема жилищного строительства. В то время как в Москве доля апартаментов составляет более 20%. Поэтому говорить о насыщении несколько преждевременно. «Петербург проявлял максимум консерватизма при развитии этого рынка. Исторически рынок апартаментов формировался у нас как рынок элитного предложения. Потом туда постепенно добавился «бизнес», и только в последние 2-3 года апартаменты начали предлагаться по полной линейке»,— рассказывает госпожа Денисова.

При этом она отмечает, что сегодня петербургский рынок существенно отличается от Москвы и действует пока по своим, петербургским законам. На нем преобладает рынок сервисных апартаментов, по сути — гостиниц на паях, в то время как в столице апартаменты это, по сути, псевдожилье — часто их приобретают для собственного проживания.

Многие компании полагают, что выход на рынок новых игроков может осложнить на нем ситуацию главным образом за счет не очень удачных проектов. Госпожа Денисова не считает проблемой выход на рынок новых игроков. «Несмотря на всю специфичность и сложность этого рынка, все-таки в нем нет ничего волшебно недоступного, чтобы он не осваивался новыми игроками. Наш город обладает огромным туристическим потенциалом, и появление новых игроков — это естественное проявление интереса к потенциалу этого рынка,— считает госпожа Денисова.— Усиление регулирования всегда чревато, действие законодателей носит иногда характер урагана, многие шаги предпринимаются без тщательной подготовки, неосмотрительно. Новые поправки в 214-й ФЗ проиллюстрировали, какие изменения на рынке уже произошли на сегодняшний день и какие события еще ждут нас. То же самое происходит и с апартаментами. Например, наложены новые ограничения, которые сделали невозможным использование территорий для жилищного строительства,— это пополнило количество проектов строительства апартаментов».

Госпожа Денисова замечает, что апартаменты продолжают оставаться новым товаром, поэтому сложно выявить тенденцию для всей линейки предложений. «Наряду с ростом цены на апартаменты как на доходную недвижимость на рынке присутствуют апартаменты без сервиса, т. н. псевдожилье в низком классе, которые продолжают предлагаться существенно дешевле, чем жилье. Например, в рамках жилого комплекса одна парадная с недостаточной инсоляцией предлагается как апартаменты, и стоимость квадратного метра здесь ниже, чем в соседней, на 20%»,— рассказывает эксперт.

«Усиление давления государства проявится для рынка апартаментов со стороны законодательства в контексте дальнейшей классификации и разделения различных типов апартаментов»,— полагает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Она уверена, что сегменты будут все четче вырисовываться и все дальше друг от друга дистанцироваться. «Девелоперов, чьи апартаменты будут приравнены к жилью, ждет много "радостных" событий в контексте социальной нагрузки и прочего, вплоть до смены статуса объектов. Для каждого типа появятся свои законы и правила»,— полагает она.

Номера-студии преобладают

По данным департамента оценки ГК Active, в III квартале 2019 года в открытых листингах продаж Санкт-Петербурга преобладали юниты комфорт-класса (59%) и бизнес-класса (28%), в основном относящиеся к апарт-отелям сервисного формата.

«Доля объявлений о продаже юнитов в апарт-отелях сервисного формата составила 87% от общего предложения. Это объекты, которые имеют ресепшен-зоны и предлагают своим клиентам обслуживание номеров, доставку еды, уборку и прочие услуги. Они пользуются у покупателей повышенным спросом, поэтому доля предложения сервисных апартаментов ежегодно увеличивается»,— поясняет структуру рынка Яков Волков, генеральный директор ГК Active, куда входят агентства недвижимости «Арендафон» и «Штаб квартир».

В октябре 2019 года наибольшую долю в объявлениях о продаже апартаментов занимали номера-студии и однокомнатные объекты — совокупно 73% от общего предложения. Наиболее популярные объекты — это номера площадью от 20 до 40 кв. м. Предложение двухкомнатных юнитов на вторичном рынке составило 19%.

По оценкам экспертов ГК Active, спросом в основном пользовались сервисные апарт-отели известных девелоперов и управляющих компаний, расположенные в локациях с хорошей транспортной доступностью.

По данным ГК Active, стоимость квадратного метра в комфорт-классе по отдельным объектам вторичного рынка увеличилась в III квартале 2019 года на 3-5%. В бизнес-классе заметного изменения средневзвешенной цены предложения не произошло.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра по объектам комфорт-класса в III квартале 2019 года составила 141 000 руб./кв. м., по объектам бизнес-класса — 179 000 руб./кв. м. Средняя стоимость квадратного метра в комфорт-классе по отдельным объектам вторичного рынка увеличилась в III квартале 2019 года на 3-5%. В бизнес-классе заметного изменения средней цены предложения не произошло, говорят в ГК Active.

Сейчас во всех сегментах апартаментов средние цены продолжают расти на 3-4% в квартал. «Так было и ранее, поэтому сложно сказать, оказали ли влияние на цены законодательные изменения. Возможно, что появится обратный тренд, когда непрофессиональные игроки, выводящие свои проекты на рынке апартаментов, поймут, что не смогли привлечь необходимое количество частных инвесторов, и станут демпинговать»,— предполагает Ольга Шарыгина.