«Рассвет» еще не скоро

Местный застройщик «РГМ-строй» подал в суд на мэрию Воронежа, требуя устранить последние правовые препятствия для возведения комплекса таунхаусов в дубовом лесу на городской окраине. Ранее строительство жилья на 1,5 га в особо охраняемом заказнике на выкупленном в частную собственность участке заброшенного детского лагеря «Рассвет» согласовало Минприроды РФ. Но городские власти не одобрили требуемую застройщику планировку территории, сославшись на нехватку инфраструктуры. Истец в суде заявляет, что проект подходит под нормативы. Эксперты не исключают его победы над мэрией.

Спор за право застройки бывшего детского лагеря завода «Рудгормаш» перешел в судебную плоскость

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Воронежский арбитражный суд 12 декабря рассмотрит иск ООО СЗ «РГМ-строй» против мэрии Воронежа и городской комиссии по землепользованию и застройке. «Заинтересованным лицом» по делу проходит управление главного архитектора облцентра. Застройщик добивается от властей выдачи документов, разрешающих снести здания заброшенного детского лагеря завода горно-обогатительного оборудования «Рассвет» и застроить его землю, расположенную в границах особо охраняемой территории государственного природного заказника федерального значения «Воронежский».

Проект застройки предполагает снос на территории бывшего лагеря четырех его построек и возведение на 15,3 тыс. кв. м леса жилого комплекса из трех двухэтажных зданий, разделенных на 28 блоков. Общая площадь домов, как ранее сообщали «Ъ-Черноземье» в «РГМ-строе», может составить 5,6 тыс. кв. м и рассчитана на 187 человек.

От мэрии требуют признать «незаконным» заключение о результатах общественных обсуждений, участники которых не поддержали проект планировки территории в Железнодорожном районе Воронежа в границах улиц Лагерной, Курнатовского, Сухумской, которые окружают участок бывшего лагеря. Также «РГМ-строй» пытается обязать власти устранить якобы имеющиеся «нарушение прав» и согласовать планировку на условиях, позволяющих застройку.

Более детально позиция истца в материалах дела не раскрывается. Директор «РГМ-строя» Валерий Корчагин отказался от комментариев на данном этапе спора: «Давайте дождемся решения суда именем РФ, а тогда уже можно будет поговорить».

В мэрии Воронежа сообщили «Ъ-Черноземье», что пока формируют свою позицию к предстоящему заседанию суда.

Что связывает «РГМ-строй» с ГК «Рудгормаш»

По данным Kartoteka.ru, ООО «Специализированный застройщик „РГМ-строй“» зарегистрировано в Воронеже в 1999 году. Уставный капитал — 10 тыс. руб. Основной вид деятельности — заказчик-застройщик, генеральный подрядчик.

Директором выступает Валерий Корчагин, ему же принадлежит 51% ООО. Остальные 49% у Светланы Пениной. Она также является директором и соучредителем (0,21%) ООО «РГМ-запчасть», одного из крупнейших по выручке (1 млрд руб. в 2021 году) юридических лиц машиностроительного холдинга «Рудгормаш» Анатолия Чекменева, созданного из советского завода горно-обогатительного оборудования, к которому и относился лагерь «Рассвет». Также госпожа Пенина, как сказано на сайте «Рудгормаша» (информация об этом есть в сохраненной кэшем Google архивной версии сайта), ранее работала на предприятии начальником службы закупок. Господин Корчагин, как ранее писал „Ъ“, работал в интересах господина Чекменева еще как минимум с 2009 года. Тогда он как физлицо участвовал в торгах по продаже обанкротившегося юрлица холдинга ОАО «Рудгормаш» и скупал все его патенты.

«РГМ-строй» до 2013 года был зарегистрирован в Воронеже на улице Чебышева, 13. Это адрес заводоуправления «Рудгормаша», по нему же зарегистрировано и большинство других юрлиц холдинга, в том числе головное ООО «УК „Рудгормаш“», принадлежащее Елене (Анатольевне) Чекменевой. Позднее застройщик сменил юридический адрес на другой в том же районе Воронежа.

ООО «СЗ „РГМ-строй“» по итогам 2021 года отчиталось о нулевой выручке и убытках в 2,3 млн руб. Годом ранее выручка компании также была нулевой, а убытки составили 2,2 млн руб.

По данным источников «Ъ-Черноземье» на строительном рынке региона, основной стратегией истца в суде будет попытка доказать якобы неверную оценку комиссией по землепользованию по итогам общественных обсуждений доступности социальной инфраструктуры для жителей планируемого комплекса. Этот тезис стал для властей ключевым формальным основанием, чтобы отказаться утвердить предложенный «РГМ-строем» проект планировки территории. Его в конце октября отправили на доработку с формулировкой «необходимо привести в соответствие с нормативом по обеспечению объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры». Иначе ее текущее состояние якобы «повлечет нарушение прав жителей района в части соцобеспечения».

Судя по материалам обсуждений, компания со ссылкой на данные мэрии утверждала, что для проектируемого квартала с населением 305 человек (в запланированных и уже существующих домах) хватит уже действующих в районе детсадов, школ и поликлиник.

Но комиссия с такой оценкой не согласилась. В «РГМ-строе» ранее в ответ на материал «Ъ-Черноземье» заявляли, что «в разработанной и согласованной проектной документации предусматривается полное подведение инженерных коммуникаций и создание необходимых соцусловий»: «Нами будет возведена необходимая инфраструктура — предусмотренные действующим законодательством площадки для занятия спортом и отдыха».

Тезис о том, что во время застройки придется «вырубать дубы в заповедной зоне», был тоже отмечен комиссией, но стал далеко не решающим. Чиновники не давали по нему документальных предписаний, ограничившись рекомендацией «предусмотреть мероприятия по охране окружающей среды с максимально возможным сохранением зеленых насаждений». Согласно документам обсуждений, Министерство природы РФ еще в 2020 году без уведомления местных властей разрешило «РГМ-строю» возведение малоэтажного жилкомплекса в заказнике.

Планируемый под застройку участок территории бывшего лагеря на улице Лагерной, 9, площадью чуть более 1,5 га и кадастровой стоимостью 19,8 млн руб., по данным Росреестра, находится в частной собственности компании. Вид его разрешенного использования с октября 2020-го определен как «блокированная жилая застройка».

После общественного резонанса вокруг ситуации с застройкой бывшего лагеря губернатор Воронежской области Александр Гусев в сентябре направил министру природных ресурсов и экологии РФ Александру Козлову письмо с просьбой разрешить ситуацию. Спустя полтора месяца гордума Воронежа опубликовала фрагменты ответа господина Козлова.

Он подтвердил согласование «изменения вида разрешенного использования» участка на Лагерной, 9, в границах особо охраняемой природной территории по заявлению «РГМ-строя», но заверил, что с другими земельными участками больше такого не случится: «Помимо заявления "РГМ-строя", министерство не рассматривало иных документов по изменению вида разрешенного использования участков, предоставленных для организации отдыха детей в границах особо охраняемых природных территорий. В настоящее время Минприроды не осуществляет индивидуальное определение видов разрешенного использования в связи с истечением срока исполнения таких полномочий».

Из этого ответа в гордуме сделали вывод, что у воронежских властей «не должны складываться опасения дальнейшего перепрофилирования» аналогичных участков.

Все эти публичные действия никоим образом не сказались на уже выданном «РГМ-строю» официальном разрешении стоить жилье в заказнике, отметил один из источников „Ъ“ на профильном рынке: «Оно остается актуальным, у компании есть пакет практически всех необходимых документов, чтобы начать строить. Не хватает только тех, которые стали предметом судебного разбирательства».

Представители застройщика категорически отрицают связи с Анатолием Чекменевым и его холдингом «Рудгормаш». «Мы являемся самостоятельным юридическим лицом. Анатолий Чекменев не является ни учредителем, ни участником, ни руководителем ООО. Организация также не является юрлицом холдинга»,— заявляли ранее «Ъ-Черноземье» в «РГМ-строе».

В пресс-службе «Рудгормаша» от комментариев по поводу суда отказались.

Партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко отмечает, что перспективы суда выглядят «неопределенными в связи с общественным резонансом, а также активным вмешательством местных властей». «С учетом заявлений должностных лиц создавалось впечатление, что вопрос о судьбе застройки участка уже решен отрицательно. Но, так как в случае успеха истца никаких преград для строительства в формализованном виде не будет, застройщик может пренебречь принципиальной, но не имеющей силы закона позицией муниципальных и региональных властей, а также жителей»,— считает эксперт.

Один из источников «Ъ-Черноземье», знакомый с деталями дела, видит у иска перспективы «по крайней мере, в первой инстанции»: «Обосновывая соответствие доступной социальной инфраструктуры действующим нормативам, застройщик делал не субъективные выводы, а основывался на официальных письмах мэрии. Не исключено, что ему удастся доказать суду, что комиссия не прислушалась к этим данным ошибочно. Но вряд ли в этом случае городские власти сдадутся без долгого круга обжалований».