Инфраструктура для жизни

За последние годы нижегородские застройщики серьезно пересмотрели свои подходы к обеспечению жилых комплексов инфраструктурой. Реагируя на капризный спрос, в своих проектах инвесторы сегодня предусматривают не только объекты первой необходимости — парковки, магазины, детский сад, игровые площадки, но и то, без чего, казалось бы, вполне можно обойтись: велосипедные дорожки, теннисные корты, паркинги с автомойкой. В результате новые благоустроенные дворы превращаются в самодостаточные территории, которые не хочется покидать без особой нужды.

Комплексный подход

Подходы нижегородских застройщиков к благоустройству дворов сегодня продиктованы, как правило, двумя факторами: ориентацией на строительство жилых комплексов и кварталов и довольно высокой конкуренцией среди новостроек, одним из преимуществ в которой становятся элементы благоустройства. «Приоритетным направлением в развитии городских территорий сегодня является комплексное освоение как на свободных от застройки землях, так и на площадях, подлежащих реконструкции посредством института развития застроенных территорий. Комплексное освоение территорий позволяет создавать высокий уровень городской инфраструктуры, благоустройства и комфортную среду для жителей города», — отмечают в департаменте градостроительного развития Нижегородской области. Среди примеров уже реализованных проектов комплексной застройки в Нижнем Новгороде в ведомстве называют микрорайоны Гагаринские Высоты, Юг, Цветы, Седьмое Небо, в районах области — жилые комплексы «Смарт-сити», «Окский берег», «Стрижи».

Генеральный директор группы компаний «Каркас Монолит» Андрей Вершинин отмечает, что Нижегородская область одной из первых в стране отдала предпочтение именно комплексному развитию, отказавшись от точечной застройки, и это правильный выбор: «Только в формате квартальной или микрорайонной застройки можно обеспечить комфортные условия для жизни людей».

«Потребительские предпочтения развиваются таким образом, что наш покупатель уже не рассматривает жилье как продукт, ограниченный дверью квартиры. Важны комфорт и функциональность всего окружающего жизненного пространства и не в последнюю очередь комплексной инфраструктуры микрорайона», — отмечает заместитель генерального директора группы компаний «Столица Нижний» по стратегии и развитию бизнеса, генеральный директор ООО «УК Жилищное строительство» Борис Замский. По его словам, «развитую инфраструктуру вновь создаваемого микрорайона вполне можно считать дополнительным конкурентным преимуществом»: «Комплексная застройка предполагает эргономичное, удобное решение по инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуре. Большое внимание должно быть уделено правильному балансу площади жилых домов и придомовых территорий, созданию комфортных общественных пространств, где жители будут проводить время гуляя, общаясь, занимаясь спортом». «Как показывает практика, инфраструктурные объекты позволяют проекту выделиться в ряду похожих по характеристикам домов и порой становятся главным аргументом для покупателя в пользу выбора именно этого комплекса, — подтверждают в компании „НовМонолитСтрой“. — Сегодня строители понимают, что при существующей на рынке недвижимости конкуренции именно наличие поблизости детского сада, а во дворе — площадки для игр порой становится решающим фактором при приобретении квартиры».

Нормы и правила

Благоустройство на территории Нижнего Новгорода регулируется несколькими ключевыми документами. Во-первых, это Правила благоустройства города, утвержденные постановлением гордумы №56 от 20 июня 2007 года и периодически корректируемые. Во-вторых, актуален приказ Госстроя №153 от 15 декабря 1999 года «Об утверждении правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации». «Этот документ обязывает застройщика благоустроить территорию перед домом — соответственно, провести озеленение в рамках установленных норм: тип и количество грунта, растений, включая их высоту, диаметр, глубину посадки и других характеристик, таких как высота кустарников и деревьев и т. д.», — поясняют в департаменте градостроительного развития и архитектуры администрации Нижнего Ногорода.

Кроме того, нормативы по озеленению зоны жилой застройки, созданию площадок для отдыха, для игр детей, пешеходных дорожек также регулируются сводом правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2011).

Как поясняют в мэрии, все эти документы учитывают как максимальные, так и минимальные параметры размещения объектов капитального строительства и благоустройства — высоту, процент застройки, процент озеленения участков, плотность населения, обеспечение парковочными местами и прочее. «Застройщики, ставя приоритет на экономическую целесообразность, при разработке проектной документации планируют объекты с максимально разрешенными показателями», — отмечают в городской администрации.

Но достаточность выбранных инвестором элементов благоустройства оценивается еще на этапе проектирования и подбора участка на градостроительном совете при губернаторе. «Градсовет изучает все предлагаемые для обсуждения проекты и коллегиально принимает решение о том, достаточно ли в проектах жилых комплексов элементов благоустройства и инфраструктурных объектов», — поясняют в областном депграде. Нередки случаи, когда градсовет заворачивает проект, отправляя его на доработку из-за недостатка парковочных мест или прогулочных дорожек. Лучшие с точки зрения развития дворовых территорий строительные компании мэрия ежегодно отмечает почетным вымпелом «За большой вклад в благоустройство города Нижнего Новгорода».

Важно отметить, что застройщик несет ответственность за благоустройство территории дома на этапе его строительства, а с момента постановки земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на государственный кадастровый учет, дворовая территория переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников квартир. «Вопросы, связанные с использованием общего имущества, к которому относится и земельный участок, его благоустройство, решаются самими собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании», — поясняют в департаменте градостроительного развития города.

Инициативы развития

Несмотря на многочисленные регламентирующие документы, принципы благоустройства дворов отличаются. «Зачастую застройщики вместе с домами возводят минимально необходимый и регламентированный объем инфраструктуры. Бывает и противоположная крайность: жилые комплексы, где создаются дополнительные элементы, призванные создать конкурентные преимущества проекта, но, по сути, ненужные потенциальным покупателям и требующие от них дополнительных затрат на содержание либо включенные в стоимость квадратного метра, — говорит Борис Замский из „Столицы Нижний“. — При создании новых ЖК мы стараемся учесть пожелания будущих жильцов, ввести именно востребованную ими инфраструктуру и создать оптимальные условия для их проживания и отдыха без дополнительной переплаты — это разнообразные детские площадки, детские городки, спортивные площадки, красивая благоустроенная территория (малые архитектурные формы, озеленение, скамейки, урны), элементы безопасности (камеры видеонаблюдения, опорные пункты полиции)». Именно такие подходы, по словам господина Замского, компания применяла при строительстве микрорайонов Седьмое Небо и Цветы и реализует сейчас при создании ЖК «Аквамарин» на берегу Оки.

Многие застройщики подчеркивают значимость рационального использования первых этажей домов и обустройства подъездов. Так, в строящемся ЖК «Воскресенская слобода» на первом этаже планируется создание детского развивающего центра — в дополнение к детскому садику и предусмотренной проектом развития этой территории города школе. «Во дворе жилого комплекса „Жюль Верн“ будет муниципальный детский сад, современная детская площадка, спортивные площадки. На первых этажах жилого комплекса предусмотрены помещения как под фитнес-центр, так и под магазины, чтобы у жителей жилого комплекса все было „под рукой“. А еще в ЖК „Жюль Верн“ предусмотрена колясочная на каждом этаже и даже мойка лап для домашних питомцев», — отмечают в компании «НовМонолитСтрой».

Актуален акцент на спортивной составляющей. Так, на территории жилого комплекса, построенного компанией «Жилстрой-НН» в Верхних Печерах, ТСЖ со временем оборудовали не только баскетбольную, но и волейбольную площадку со специальным покрытием. Проектом жилого комплекса «КМ Анкудиновский парк» запланировано строительство физкультурно-оздоровительного комплекса. В «Воскресенской слободе» на территории оборудованного пунктом охраны двора предусмотрено несколько площадок для детских и спортивных игр, а также теннисный корт с качественным покрытием.

Безусловным конкурентным преимуществом становятся предложения застройщиков, способствующие экономии на оплате жилищно-коммунальных услуг. «Мы убеждены, что каждый человек должен платить ровно за то количество тепла, электричества и горячей воды, которое он потребил. Поэтому свои жилые комплексы мы оснащаем счетчиками потребления с радиоантенной, которая передает все данные в систему АСКУЭ. Это не только экономно, но и удобно. Кроме того, предусмотрены свои крышные котельные, которые тоже позволяют серьезно экономить на коммунальных платежах», — рассказывает глава ГК «Каркас Монолит» Андрей Вершинин, подчеркивая, что компания не жалеет средств на строительство качественных дорог и ливневых канализаций на территории своих ЖК.

Интересны случаи, когда застройщики выходят за пределы необходимого по законодательству минимума благоустройства и проявляют общественно значимые инициативы. «Жилой комплекс „Жюль Верн“ возводится на территории, некогда принадлежавшей Горьковскому заводу спецавтомобилей. В годы войны многие работники завода ушли на фронт. В память о них в 1965 году был установлен обелиск, ныне утраченный. От него осталась лишь мемориальная доска. Мы сохранили память о фронтовиках и тружениках тыла, восстановив этот обелиск», — рассказывают в компании «НовМонолитСтрой».

Двор без машин

Один из самых болезненных вопросов для жителей как многих спальных районов, так и центра Нижнего Новгорода — внутридворовые парковки. По информации администрации города, обеспеченность территории дома стоянками для автомобилей сегодня определяется комплексной схемой развития и размещения гаражей и стоянок, утвержденной постановлением главы администрации №3933 от 28 августа 2007 года.

Открытой территории дворов, как правило, недостаточно для соблюдения этих норм. Поэтому застройщики все чаще строят отдельные многоуровневые паркинги или буквально уходят под землю, а крыши подземных парковок отдельно благоустраивают. «В условиях ограниченности площадей участка, что свойственно для проектов бизнес-класса в центре города, таких как, например, ЖК „Этажи“, эта проблема решается путем строительства подземных паркингов под домами с использованием внутренней территории между домами, в том числе на эксплуатируемой кровле паркинга, для создания прогулочных зон для жителей и детских площадок с игровыми комплексами», — рассказывает Борис Замский из «Столицы Нижний». В новом ЖК «Аквамарин», по его словам, планируется возвести отдельно стоящий многоуровневый паркинг с автомойкой. В Цветах есть платный полуподземный паркинг с автомойкой, а в ЖК «Седьмое небо» реализованы проекты сразу двух типов парковок: в отдельно стоящей подземной автостоянке и для жителей дома бизнес-класса в собственной подземной парковке. Проектом ЖК «Жюль Верн», кроме открытых автостоянок, также предусмотрены одна четырехэтажная и одна шестиэтажная многоуровневые надземные автостоянки вместимостью до 300 машиномест каждая. «Размер машиноместа подойдет и компактному Daewoo Matiz и внушительному Gelandewagen», — говорят в компании «НовМонолитСтрой».

ГК «КаркасМонолит» в своих жилых комплексах реализует концепцию «двор без машин». «Ее суть в том, что дом имеет два выхода из подъезда. Один — для автовладельцев — на отапливаемую подземную парковку, чтобы сразу сесть в машину, а другой — для родителей с детьми, во внутреннюю часть двора, в ограниченное защищенное, в том числе от выхлопных газов, пространство между домами», — рассказывает глава холдинга Андрей Вершинин. По его мнению, только при условии, что застройщик изначально ориентирован на комфорт будущих владельцев квартир, жилой комплекс может превратиться в своеобразный микрогород европейского типа — самодостаточный, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой, покидать который придется только по необходимости.