Зимний сад по фэншуй

Кризисная ситуация, в которой оказалась экономика страны, вряд ли повлияет на стандарты жилья премиум-класса, Застройщики по-прежнему будут бороться за клиента, стараясь повысить комфорт проживания. А потому в проектах по-прежнему будут появляться фитнес-клубы, переговорные комнаты, детские клубы и прочие элементы инфраструктуры.

Эксперты говорят, что нельзя сбрасывать со счетов клиентов с эзотерическими запросами — на «хорошую» ауру в доме и «правильный» фэншуй. Таких клиентов, судя по отзывам сотрудников агентств недвижимости, около 5%

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Аналитики «Фридом Финанс» говорят, что в последние два года наблюдается особенный ажиотаж на апартаменты с террасами, в которых потом обустраивают зимние сады или бассейны, а в течение последних пяти лет наблюдался рост спроса на жилые комплексы с кинотеатрами, фитнес-клубами, переговорными комнатами и детскими клубами. «В Петербурге таких предложений на рынке недвижимости немного, так как такие квартиры раскупают еще на стадии строительства»,— говорят в компании. На данный момент в свободном предложении рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга насчитывается около 100 тыс. кв. м (примерно 750 квартир). «Застройщики стараются не экономить на элитном сегменте и максимально насыщают его такого рода "фишками", чтобы подчеркнуть статус приобретателя, что заметно увеличивает и стоимость конечного предложения. По разным данным, на это у застройщиков уходят дополнительные затраты в рамках 10–15% от общей стоимости проекта, соответственно, конечные цены для покупателя будут выше примерно на 5–15%»,— подсчитали в «Фридом Финанс».

Повысить ликвидность

«Скорее такие "фишки" делают жилье не дороже, а более комфортным, а значит, более ликвидным. Понятно, что если покупатель будет сравнивать проекты в одной локации, он выберет тот, который лучше продуман, в котором больше внимания уделено деталям»,— говорит Андрей Вересов, исполнительный директор группы «Аквилон».

«Небольшие "фишки", придуманные для удобства будущих жителей, поднимают стоимость жилья на 5–10%. Именно поэтому при разработке проекта необходимо особенно тщательно продумать их»,— считает генеральный директор Element Development Виталий Коробов.

Заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» Андрей Паньков также полагает, что любые дополнительные опции делают жилье дороже. «В каждом конкретном проекте эта цифра будет разная. Как застройщик могу сказать, что удорожание квадратного метра на этапе строительства объекта недвижимости за счет включения в проект помещения для зимнего сада, бассейна или кинотеатра будет незначительной — до 10%, так как от застройщика потребуется лишь обеспечение дополнительных инженерных коммуникаций. После отделочных работ стоимость квадратного метра увеличится в зависимости от формата и наполнения объекта»,— делится он.

«Для элитного жилья определяющей остается локация жилого комплекса, именно она и влияет на его стоимость. Можно насытить проект множеством дополнений, но если он не находится в элитной локации, это не поможет»,— уверен директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.

Господин Паньков говорит, что в элитных городских многоэтажных объектах больше востребованы такие индивидуальные дополнительные опции, как мини-сауны, закрытые или открытые террасы, помещения для занятий спортом, в прибрежных объектах к дополнительным опциям также можно отнести причал для швартовки индивидуального речного транспорта. «Спортивные залы, бассейны или кинотеатры, с моей точки зрения, востребованы либо в объектах индивидуального загородного строительства, либо в качестве коммерческой инфраструктуры в составе жилья премиум-класса»,— замечает он.

Клиент клиенту рознь

Ольга Захарова, коммерческий директор холдинга AAG, говорит, что в 2021 году спросом у покупателей квартир в премиальном сегменте пользовались машино-места, оборудованные устройствами для зарядки электромобилей. «Очевидно, что за экологичным автотранспортом будущее, поэтому в новых проектах мы закладываем дополнительные мощности на обеспечение большего количества электрозарядок»,— рассуждает она.

Анастасия Осипова, директор по продукту холдинга AAG, добавляет: «Покупателям квартир в высоком ценовом сегменте, безусловно, хочется иметь больше. И эти требования очень сильно могут отличаться от клиента к клиенту. Задача девелопера, проектирующего объекты высокого класса,— заложить максимальное количество проектных решений, позволяющих клиенту "докрутить" свою квартиру до требуемого уровня».

Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит», говорит, что рекреационные зоны и прочие «фишки» стали особенно актуальны в ковид, когда многие состоятельные клиенты переехали из своих офисов работать (преимущественно) из дома.

«Сейчас эта функция становится еще более важной, потому что встает вопрос: а куда они смогут поехать отдыхать? Кроме того, таких проектов, с рекреационными пространствами в составе комплекса, вряд ли будет становиться больше. Их просто никто не будет строить. Вложение в России больших денег на долгий срок — сегодня неактуальная стратегия»,— считает эксперт.

Не только инфраструктура

Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова согласна с мнением, что действительно оригинальных проектов с необычной инфраструктурой в городе мало. «Что-то действительно нестандартное и необычное в рамках внутренней инфраструктуры дома, как правило, есть только в сегменте de luxe. Это клубные дома и комплексы с небольшим количеством квартир. Соответственно, такое жилье самое дорогое на рынке, но, конечно, не только за счет наличия необычных объектов инфраструктуры. К тому же все эти дополнительные опции являются частью мест общего пользования и обслуживаются за счет жильцов, увеличивая суммы коммунальных платежей. В других сегментах, кроме элитного и премиального, это не будет востребовано хотя бы по этой причине»,— поясняет она.

Госпожа Кравцова считает, что в проектах бизнес- и комфорт-класса необычные объекты инфраструктуры являются самоокупаемыми, они расположены во встроенных коммерческих помещениях и открыты для внешних клиентов, а не созданы только для жильцов дома. «В сегменте de luxe реально востребованными являются спортзалы, бассейны, спа и аква-зоны, клубные гостиные различной тематики (где могут проводиться семейные мероприятия и закрытые деловые встречи жильцов), организация питания на территории дома. Это те функции, которые объективно нужны жильцам. Пространства зимних садов интересны в меньшей степени, поскольку не имеют как такового нужного функционала, а предпочтение всегда будет отдаваться качественному благоустройству на свежем воздухе»,— считает эксперт.

Мария Дуганова, директор по продажам и управлению недвижимостью компании «Бронка Девелопмент», подчеркивает, что клиенты с каждым годом становятся все более требовательными. И это относится не только к жилью высокого ценового сегмента, но и касается классов «комфорт» и «комфорт плюс».

«Если говорить о жилье класса de luxe, то клиенты, безусловно, хотят видеть внутри дома клубную инфраструктуру. К ней можно отнести лобби с переговорной комнатой, библиотеку, детскую комнату. При этом только 30% клиентов хотели бы видеть и готовы нести дополнительные издержки в виде коммунальных платежей за спортивную инфраструктуру внутри комплекса: бассейн, фитнес-центр. При этом такие предложения также единичны на рынке, среди них Hovard Palace, "Императорский яхт-клубъ"»,— говорит она.

Управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева добавляет: «Никогда неизвестно точно, какой из факторов, которые предлагает застройщик, станет определяющим. Причина — в разнородности потенциальных покупателей элитного жилья. Еще пять-шесть лет назад разница не так сильно бросалась в глаза. Это владельцы бизнеса, топ-менеджеры в крупных компаниях, представители богемы. Сейчас к этим категориям добавились другие группы людей "с деньгами": блогеры-инфлюенсеры, представители IT-сферы».

Для первых важно подчеркнуть статусность жилья. Кроме того, они стремятся сэкономить время, поэтому ожидают баню, сауну, хаммам, бассейн, фитнес-зал и ресторан в минуте ходьбы от собственной двери, считает госпожа Косарева. А для новых обитателей богатых квартир более важен комфорт, поскольку именно дома они проводят большую часть времени. Они и работают, и живут в одном и том же пространстве, и на первый план выходят функциональность и технологичность.

«Общая тенденция — выход из зоны квартиры и ориентация на окружение. Из-за пандемии и соответствующих ограничений мы все познали "радости" удаленки. Начали пользоваться спросом лаундж-зоны, где можно организовать встречу с бизнес-партнером или заказчиком. Как вариант — коворкинг-зоны»,— отмечает госпожа Косарева.

Элитному комплексу должна соответствовать и инфраструктура: медицинские клиники, сильные школы или гимназии, место для прогулок, которое поддерживается в ухоженном состоянии.

«В последнее время — в связи с развитием ESG — возник запрос на экологичные материалы, энергосберегающие технологии не из-за заниженной коммунальной платы, разумеется, а из-за осознанного отношения. Это, пожалуй, самый сильный тренд. Вместе с тем нельзя сбрасывать со счетов клиентов с эзотерическими запросами — на "хорошую" ауру в доме и "правильный" фэншуй. Таких клиентов, судя по отзывам сотрудников агентств недвижимости, около 5%»,— приводит данные эксперт.