Не удержаться от инвестиций

Инвестиции в жилье по-прежнему остаются в России самым популярным способом сохранения накоплений. Однако в большинстве случаев это касается массового сегмента. Премиальное жилье в качестве сохранения средств гораздо менее популярно. Однако доля инвестиционных сделок стала расти и в элитном сегменте: по некоторым оценкам, за последние годы рост составил не менее 30%.

Если оценивать элитную жилую недвижимость по классической модели инвестиций (покупка для сдачи в аренду), то ее доходность довольно скромная: 3–5% годовых. То есть окупаются такие вложения за 25–30 лет

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Инвестиции в недвижимость всегда считались надежным инструментом сохранения капиталов. На растущем рынке это еще и инструмент их приумножения. Однако инвестиции в элитную недвижимость имеют ряд существенных отличий от инвестиций в сегмент масс-маркета. Любовь Голубева, владелец Городского агентства недвижимости, говорит: «На мой взгляд, "элитка" была, есть и остается индивидуальным продуктом, покупкой "для себя", более схожей с приобретением предметов роскоши, нежели классической покупкой жилья. Это всегда индивидуальное сочетание таких характеристик, как премиальная престижная локация, концепция и архитектура проекта, "клубность" недвижимости с собственной обособленной и даже приватной средой. Поэтому выбрать среди элитной недвижимости ту, которая способна принести гарантированный инвестиционный доход в обозримом будущем, бывает сложно».

Эксперты обращают внимание, что солидная часть объектов данной категории может оставаться на рынке без спроса до нескольких лет. Между тем последние годы доля инвестиционных покупок жилой недвижимости неуклонно растет. Относительно застойного периода 2015–2018 годов, характеризуемого падением цен на жилье, когда инвесторы практически утратили интерес к вложениям в недвижимость, сейчас ситуация в корне изменилась. «Последние два-три года стоимость жилья в новых элитных домах Москвы росла в среднем на 10% в год. Причин тому было несколько: изменение условий финансирования строительства, переход на эскроу-счета, уникально низкие для России процентные ставки по ипотеке и господдержка отрасли, снижение ставок по депозитам, налог на доход по вкладам, высокая инфляция. Эти и другие факторы подстегнули обеспеченных инвесторов вновь обратиться к классическому инструменту инвестирования: вложений в жилую недвижимость»,— рассуждает госпожа Голубева.

Однако вторая половина 2021 года , на ее взгляд, характеризуется разворотом фокуса внимания инвесторов в сторону вторичного жилья. Это связано с изменением государственной программы финансирования льготной ипотеки: введение ограничения по финансированию на максимальные 3 млн рублей сразу же отсекло инвесторов в элитную недвижимость. В свою очередь, застройщики, получив увеличенный спрос на свои элитные проекты, все менее охотно делают предложения со скидками и бонусами для покупателей. «Летом 2021 года сложно найти привлекательные скидки, ранее достигавшие 6–10 и более процентов и дававшие возможность инвесторам, входящим на начальных этапах строительства, увеличить свой доход, в том числе и на размер этой скидки. На волне высокого спроса на жилую элитную недвижимость и увеличившихся строительных расходов на 10–20% девелоперы подняли цены уже на начальных этапах строительства, и теперь они не слишком отличаются от цен готового жилья. Таким образом, для инвесторов, которые рассматривают вложения в элитную недвижимость как способ приумножения капитала на короткой дистанции, новые дома начинают утрачивать привлекательность»,— констатирует госпожа Голубева. По ее словам, вложить на фундаменте, чтобы заработать на перепродаже до сдачи дома в эксплуатацию, на таких объектах становится все более сложно. Тогда как еще совсем недавно от котлована до сдачи дома в эксплуатацию, инвесторам удавалось заработать до 30–40% прибыли.

Десять хрущевок лучше

Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX, отмечает, что с точки зрения ликвидности самые популярные лоты для инвестиций — малогабаритное жилье, студии и однокомнатные. Это связано с тем, что они пользуются большей популярностью среди арендаторов. «Как мы понимаем, маленькие квартиры — это не про элитный класс недвижимости, это чаще всего масс-маркет»,— указывает он.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, также говорит, что инвесторы, которые хотят вложиться и заработать на недвижимости, в большинстве своем предпочитают массовый сегмент, во-первых, из-за потенциального роста стоимости за время строительства, а во-вторых, из-за его ликвидности. «В элитном сегменте динамику роста стоимости жилья предугадать сложно, кроме того, требуется большой объем инвестиций для покупки квартиры»,— поясняет он.

Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, также считает, что элитное жилье с точки зрения инвестиций — одно из самых неудачных приобретений. «Покупать элитное жилье невыгодно по цене: чтобы оно еще больше подорожало, нужно угадать или серьезно спрогнозировать. Наибольшую доходность представляют квартиры в районах, которые не были элитными, а потом стали. Инвестиции в такую недвижимость себя оправдывают»,— делится он.

Эксперт замечает, что последний год доходность от элитной недвижимости очень высокая, поскольку на фоне пандемии и спроса цены на элитное жилье выросли значительно. Но до этого на протяжении десяти лет рост цен на элитное жилье был небольшой, отмечает господин Бобашев. «Если же сдавать в аренду элитное жилье, то доходность низкая. Выгоднее сдавать десять хрущевок, чем одну элитную квартиру. Как правило, элитное жилье сдают просто ради того, чтобы там хоть кто-то жил и поддерживал помещения в нормальном состоянии, ну и плюс чтобы отбивались коммунальные счета. Сейчас в Петербурге для инвестиций мало кто покупает недвижимость элит-класса. Ее покупают, но с точки зрения сбережений, покупают себе на старость, детям на вырост. Люди обеспеченные обычно имеют больше информации о том, куда можно еще инвестировать, помимо недвижимости»,— полагает господин Бобашев.

Волнообразное движение

Впрочем, эксперты говорят, что в последнее время инвестиционные покупки жилья премиум-класса все-таки растут. «Несколько лет назад тенденция вкладывать средства в недвижимость начала ослабевать, на фоне относительной стабильности люди предпочитали счет в банке. Но за последний год спрос на элитные квартиры остается стабильно высоким, и доля инвестиционных покупок стала, пожалуй, даже выше, чем весной 2020 года»,— рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

«Основные факторы интереса инвесторов к недвижимости — продолжающаяся пандемия, как следствие — нестабильность рынка. Недвижимость остается наиболее понятным способом сохранить деньги»,— уверен Андрей Вересов, исполнительный директор группы «Аквилон».

Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», говорит, что последние пять-шесть лет в условиях относительно стабильной экономической ситуации в России доля инвестиционных покупок на рынках премиального жилья Москвы и Санкт-Петербурга находилась на уровне 10–12% от общего объема сделок. Однако события прошлого года — пандемия, скачок курса валют, снижение ставок по вкладам и введение налога на них — стали катализатором роста спроса инвесторов на элитную недвижимость. Доля тех, кто приобретал премиальные квартиры и дома не для проживания, а с целью сохранения капитала, начала расти. По оценкам аналитиков фонда коллективных инвестиций «Рентавед», в период пика спроса, который пришелся на первый квартал 2021 года, доля инвестиционных покупок элитной жилой недвижимости в Санкт-Петербурге выросла до 34%, в Москве — до 41%. Далее число инвесторов в сегменте начало сокращаться пропорционально снижению спроса.

«Если в массовом сегменте рост спроса инвесторов был вызван появлением дешевых ипотечных средств, то покупателей объектов высокого класса больше подталкивала нестабильная ситуация с закрытием границ. Поняв, что недвижимость за рубежом может стать недоступной, многие состоятельные люди, которые рассматривали возможность покупки премиального жилья за границей или уже имели такие активы, начали их продавать и активно искать варианты для вложения средств в элитные проекты в России. С точки зрения географии самыми востребованными стали элитные объекты недвижимости в курортных районах Сочи и Крыма, а также в столицах — Москве и Петербурге»,— говорит господин Сухий.

Если говорить о целесообразности вложения средств в элитное жилье, то инвесторов в этот сегмент необходимо делить на две категории, считает он. Первая, более многочисленная (65–70%), вкладывается в премиальное жилье не для получения прибыли, а исключительно с целью сохранения средств. «Если оценивать элитную жилую недвижимость по классической модели инвестиций (покупки для сдачи в аренду), то ее доходность довольно скромная — 3–5% годовых. То есть окупаются такие вложения за 25–30 лет. Основной эффект инвестиций в элитную недвижимость для данной аудитории заключается в сохранении капитала в твердой валюте — квадратных метрах. Прибыль они получают за счет того, что правильно выбранные объекты со временем не падают в цене, а наоборот, дорожают. Остальные 35% инвесторов в элитную недвижимость — это уже скорее люди рынка недвижимости, полупрофессионалы. Они используют спекулятивную модель инвестиций: вкладываются в объекты на этапе закрытых продаж в начале строительства, имея доступ к такой информации, и перепродают перед вводом дома в эксплуатацию. Используя такую стратегию, можно заработать 10–20% годовых. Это уже весьма приличный по меркам российского рынка уровень дохода»,— замечает господин Сухий.

Новый приток

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, говорит, что в 2020 году объем инвестиционных сделок в элитном сегменте, по данным аналитиков, вырос более чем в 2,5 раза по сравнению с 2019-м. При этом значительно сократился объем предложения — на 20%. «Это самый ощутимый дефицит с 2011 года. Но ситуация по дисбалансу спроса и предложения в ближайшие два года будет выправляться благодаря активности девелоперов на рынке земли в историческом центре и уже заявленным стартам элитных проектов. С учетом COVID-ограничений в высокий сезон емкость инвестиционного спроса повысится. Уже отмечен приток спроса среди тех покупателей, которые использовали недвижимость за рубежом в качестве "второго дома". Конечно, требования этого покупательского сегмента очень высокие, рынок недвижимости должен предложить в качестве альтернативны проекты, соответствующие европейским стандартам. С однородной социальной средой, с развитой инфраструктурой для ежедневных потребностей всей семьи, с архитектурными решениями в едином, гармоничном стиле.  И чтобы эти объекты были ликвидны при последующей перепродаже»,— рассуждает она.

Ирина Евдокимова, руководитель проектов направления «Недвижимость» группы компаний SRG, считает, что доля инвестиционных сделок в премиальном секторе жилой недвижимости увеличилась на 30–40% относительно последних пяти лет.