Минстрой загоняет застройщиков в банки

Минстрой предлагает стимулировать рублем переход застройщиков на систему эскроу-счетов за счет повышения взносов в фонд защиты прав дольщиков. С 1 октября размер платежа может быть поднят с нынешних 1,2% до 3% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ), а с начала 2019 года — до 6%. Застройщики сейчас активно получают разрешения на строительство новых проектов для того, чтобы уйти от работы с эскроу-счетами, предложенное же Минстроем решение все же заставит перейти на них, признают девелоперы.

Вчера глава Минстроя Владимир Якушев сообщил, что взносы в фонд защиты прав дольщиков вскоре могут повыситься. По его мнению, это станет стимулом для перехода застройщиков на работу по методике эскроу-счетов, что освободит их от уплаты взносов в фонд. Минстрой разработал законопроект, в котором предлагается реализовать эту идею уже в этом году — с октября поднять размер взносов с 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия до 3%, а с 2019 года — до 6%. Ведомство опубликовало проект на regulation.gov.ru, но комментировать его “Ъ” не стало, переадресовав вопросы в фонд.

Напомним, фонд защиты прав дольщиков, созданный в качестве замены неэффективному страхованию ДДУ, начал принимать взносы девелоперов с 25 октября 2017 года. Пока поступило 1,8 млрд руб. взносов — собранные средства должны направляться на возмещение потерь пострадавшим дольщикам или на финансирование завершения проблемного объекта. Впрочем, первый же крупный вызов оказался для фонда неподъемным — как ранее признал Владимир Якушев, его средств не хватит на достройку объектов одного из крупнейших застройщиков Подмосковья Urban Group (размер финансовой дыры в компании оценивается в 60–70 млрд руб.).

Система эскроу-счетов является одним из инструментов перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Она предполагает, что покупатель квартиры платит деньги не напрямую застройщику, а переводит их на застрахованный счет в банке, который выдает их застройщику только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Сейчас девелоперы могут работать через эскроу-счета на добровольной основе, но с 1 июля 2019 года этот механизм станет обязательным. Застройщики не спешили переходить на эскроу-счета, а, напротив, до 1 июля 2018 года (когда изменения вступили в силу) массово оформляли разрешения на строительство новых объектов. Причина — банковское сопровождение значительно дороже и сложнее оплаты 1,2% взноса в фонд. За первое полугодие Москомстройинвест выдал разрешения на строительство 6 млн кв. м жилья и ожидает такого же объема во втором полугодии.

Как отмечают в ГК «Инград», принятие предложений Минстроя, «безусловно, окажет свое влияние на инвестиционную себестоимость проектов в сторону увеличения» и простимулирует застройщиков к скорейшему переходу на систему эскроу-счетов. «При такой системе переводить средства в фонд не требуются, что, однако, не гарантирует отсутствия новых возможных требований по отчислениям в рамках механизма эскроу-счетов»,— говорят в компании. По словам члена президиума правления «Опоры России» Дмитрия Котровского, «мало кто из застройщиков понимает сейчас всю процедуру, в которую им предлагают войти банки». Впрочем, отмечает он, банки пока тоже не готовы к новому объему трансакций. «Если взносы в фонд повышаются, чтобы подсобрать денег до запрета получения девелоперами средств дольщиков напрямую, то застройщиков это не очень касается — они могут заложить расходы в стоимость квадратного метра»,— полагает Дмитрий Котровский.

Застройщикам вновь меняют правила

В своем проекте Минстрой продолжает политику ужесточения требований к застройщикам. Так, меняется размер сумм, которые застройщик имеет право направлять на цели и объекты, непосредственно связанные со строительством дома,— например, на платежи по кредиту, по договорам о развитии застроенных территорий и об их комплексном освоении.

«Если раньше застройщик мог просто из имеющихся на его счете средств перечислять деньги на эти цели, то в проекте предлагается из платежа по каждому ДДУ брать только лишь маленькую часть, размер которой трудно определить, так как непонятно, кто и как должен высчитывать пропорции в каждом конкретном случае»,— отмечает специалист департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Ирина Забарская. По ее словам, такие изменения приведут к образованию долгов и могут ухудшить даже положение самих дольщиков — при появлении задолженности по кредиту и обращении банка в суд средства на счетах застройщика будут списаны в результате судебного процесса в большем размере, чем если бы сам застройщик вовремя погасил свой долг, используя для этого, к примеру, денежные средства, перечисленные по отдельному ДДУ. Впрочем, добавляет юрист, после 1 июля 2019 года эти изменения будут неактуальны, поскольку «решать, сколько денег выделять застройщику, будут банки».

Кроме того, в проекте изменяется ответственность бенефициара застройщика — с солидарной на субсидиарную. По мнению руководителя направления «Коммерческие споры» компании «Рустам Курмаев и партнеры» Василия Малинина, «это будет более справедливо». Сейчас участник долевого строительства может предъявить требование, например, о выплате неустойки в полном объеме к застройщику или бенефициару. «Согласно проекту, после неисполнения обязательства застройщика по выплате неустойки участник долевого строительства может обратиться к бенефициару»,— поясняет юрист.