Мини не в моде

Поездка в Санкт-Петербург у многих ассоциируется отнюдь не с шикарными пятизвездными гостиницами, а с многочисленными уютными мини-отелями — иногда очень дешевыми, а иногда и заоблачно дорогими. В Москве же подобные небольшие гостиницы можно пересчитать по пальцам. Бизнес, столь популярный в Европе, прижился в городе на Неве, а всеядной столицей был принят холодно.

Нестоличный формат

Мини-отели уже давно и очень успешно существуют почти во всех крупных туристических мегаполисах Европы — в Лондоне, Париже, Милане, Праге и многих других. Как правило, эти небольшие гостиницы вместимостью не более трех-пяти десятков номеров, предлагающие своим постояльцам уютный комфорт и домашнюю душевность, располагаются в самом центре исторической части городов и могут позиционировать себя как в высшем сегменте, так и в экономклассе. Обычно основными клиентами подобных отельчиков становятся или индивидуальные туристы, приезжающие в новую страну, чтобы насладиться местным колоритом за вполне приемлемую для семейного бюджета сумму, или бизнесмены, предпочитающие шумным гостиничным комплексам простоту и тишину небольшого отеля. Сами же владельцы порой управляют подобными маленькими гостиницами уже не первое десятилетие, унаследовав небольшой, но вполне доходный бизнес от своих родителей.

Для московского рынка мини-отели уже давно привычный, но отнюдь не излюбленный формат — в отличие от заселивших столицу пятизвездных гостиниц: по подсчетам экспертов, проектов мини-отелей в Москве наберется не более двух десятков. Иная ситуация в Санкт-Петербурге. Развитие мини-отелей в этом городе началось еще в середине 1990-х годов, и сейчас небольшие гостиницы с номерным фондом не более трех десятков успешно конкурируют с полноценными гостиничными комплексами.

За прошедшие годы столичным властям так и не удалось растопить лед в отношениях инвесторов с мини-отелями, хотя они все же пытались сделать этот сегмент более привлекательным для инвесторов. В конце 1990-х была принята программа развития гостинично-туристического комплекса Москвы, в которой был прописан пункт выделения участков для строительства мини-отелей. Однако, сетуя на неинтересную экономику подобных проектов, инвесторы осваивали более доходные проекты строительства офисных и торговых центров.

В 2006 году московские чиновники опять решили вернуться к проблемам гостиничного рынка столицы, не упустив из вида и вопрос мини-отелей. Как пояснили BG в комитете по внешнеэкономической деятельности Москвы, "мы старались не разделять большие и малые гостиницы". Тем не менее мини-отелям было обещано освобождение от оплаты долевого участия в строительстве питающих центров, сетей, коммуникаций и объектов инженерного обеспечения в пределах Третьего транспортного кольца.

Эта мера уменьшит расходы инвесторов, но вряд ли существенно улучшит ситуацию с мини-отелями в Москве. Как говорят сами отельеры, данное постановление как минимум показало, что чиновники наконец осознали, что инвесторов в эти два проблемных сегмента — мини-отели и трехзвездные гостиницы в Москве — нельзя заманить просто площадкой под застройку. Никому не нужен просто земельный участок без реальных перспектив его освоения, подкрепленных реальной и интересной инвестору экономикой.

Свободных мест нет

Одну из основных причин того, что мини-отели так и не прижились на московском рынке, а в Питере этот формат в последние годы набирает все большие обороты, эксперты видят в различии структуры жилого фонда городов. "В большинстве своем проекты мини-отелей в Санкт-Петербурге реализуются на месте расселенных коммуналок",— объясняет управляющий отелем Shelfort и член оргкомитета петербургского The Hotels Club Алексей Мусакин.

Ему вторит генеральный директор компании "Стабильная линия" Игорь Лаврик: "В Питере очень легко и просто решен вопрос с развитием сегмента малых отелей, где разрешено выкупать коммунальные квартиры в жилых домах целиком, вместе с подъездами и устраивать их под мини-гостиницы". По его словам, при реализации проекта малых гостиниц используется так называемая схема короткого плеча: сначала выкупается один этаж, потом второй, третий, вскоре весь подъезд становится малым отелем.

В Москве же старых коммунальных квартир практически не осталось, почти все интересные объекты уже давно выкуплены и расселены предприимчивыми инвесторами, получившими солидный куш на продаже переоборудованной из старенькой коммуналки элитной многокомнатной квартиры. "Многие столичные инвесторы готовы идти в этот сегмент, однако они сталкиваются с тем, что либо нет подходящих объектов — особняки уже сданы под офисы, коммуналки выкуплены,— либо нет интересных площадок",— с грустью сетует один из сотрудников комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы. К тому же не стоит забывать и об экономике проекта. Выкуп квартир в Москве и перевод их в гостиничный фонд будут намного дороже, чем в Питере, а значит, рентабельность подобного проекта становится неинтересна для большинства инвесторов. "Необходимо будет пройти через множество согласований, собрав не менее 10-12 подписей чиновников нескольких департаментов московского правительства",— соглашается Игорь Лаврик.

Усложняет процесс редевелопмента квартиры в мини-отель и действующее законодательство по перепланировке помещений в Москве, ведь в каждой комнате будущей гостиницы надо будет обустроить санузел, подвести водопровод, электричество.

Помимо специфики жилфонда эксперты напоминают о том, что в Санкт-Петербурге мини-отели стали разумным продолжением бизнеса по сдаче квартир в аренду приезжающим индивидуальным туристам и бизнесменам. "В Питере ярко выраженная сезонность. В это время крупные отели отдавали предпочтение туристическим компаниям, поэтому бизнесмены, приезжавшие в город во время белых ночей, испытывали острую потребность останавливаться в городе. Именно этот спрос и начали удовлетворять предприниматели, создавая мини-отели",— рассказывает гендиректор "Азимут Менеджмент Групп" Сергей Лысенков.

После того как был заработан первоначальный капитал, а также налажены связи с постояльцами и организация действующей гостиницы, становится вполне логичным дальнейшее, но уже цивилизованное развитие предприятия. К тому же между Питером и Москвой есть существенное различие в спросе. В столице намного проще сдать квартиру на долгий срок, в Санкт-Петербурге, особенно в туристский сезон, наоборот, актуальны квартиры на небольшой срок — максимум на две недели.

Мини-доходы от мини-отелей

С ростом цен на жилую недвижимость, а также повышением расценок на аренду земли бизнес мини-отелей становится все менее привлекательным. Увеличение сроков окупаемости проектов заставляет многих игроков рынка отказаться от идеи управления подобным объектом. Особенно вопросы экономики критичны и ощутимы в Москве. "Как утверждают инвесторы, с которыми мы ведем переговоры, в столице рентабельны проекты от 130 номеров",— говорят в комитете внешнеэкономических связей Москвы. Хотя есть исключения и из этого правила. В качестве успешного проекта участники гостиничного рынка называют "Акварель" (вместимость 23 номера) в Столешниковом переулке. По различным оценкам, объем инвестиций в ее строительство составил около $4 млн. Как пример успешного бизнеса они приводят и гостиницы "Сретенская" на 38 номеров и "Озерковская" на 27 номеров.

Питерский рынок постепенно догоняет московский по срокам окупаемости проектов и объему инвестиций, хотя все равно остается более дешевым. "Отель Shelfort окупился за четыре с половиной года, однако стоит помнить, что первую очередь мы покупали шесть лет назад по $200 за кв. м, вторую — четыре года назад по $500 за кв. м. Сейчас же в этом доме стоимость квадратного метра уже составляет $2 тыс.,— пояснил Алексей Мусакин.— Если мы уберем стоимость недвижимости и будет учитывать затраты только на обустройство гостиницы 'под ключ', то за три года вполне реально окупить вложенные инвестиции. Если учитывать еще тот факт, что вам пришлось покупать недвижимость, а цены за последнее время существенно выросли, сроки окупаемости могут составить уже восемь-девять лет".

В Москве мини-отели обычно обходятся инвестору гораздо дороже — и в основном по причине того, что обычно это не реконструкция, а новое строительство. "На сегодняшний момент общая смета на нашу гостиницу 'Никитская ассамблея' (29 номеров) на Большой Никитской составила порядка $6 млн",— рассказал BG Игорь Лаврик, генеральный директор "Стабильной линии". Эта компания — один из немногих девелоперов, занимающихся строительством мини-отелей в столице. Первым объектом ее сети станет уже почти построенный отель на 28 номеров, расположенный на месте утраченного правого крыла усадьбы Меншикова на Большой Никитской улице. Также компания получила еще четыре участка в Центральном округе, но пока их не застраивает. Возможно, "Стабильной линии" удастся создать первую в Москве сеть мини-отелей. Пока же подобные проекты носят единичный характер.

Как в Москве, так и в Петербурге сложности бизнеса мини-отелей не заканчиваются только на начальной стадии инвестирования в проект. В дальнейшем при управлении у собственника также могут возникнуть проблемы, о которых он сначала и не догадывался. В структуре оборота такой гостиницы при небольшом объеме закупок существенно возрастает доля переменных издержек, поскольку гостинице трудно добиваться оптимальных цен на моющие средства, услуги прачечной и т. д. С другой стороны, с точки зрения уровня звездности мини-отели также проигрывают, поскольку их международной классификации пока не существует.

Игроки рынка и эксперты уверены, что самый логичный путь выживания в условиях конкуренции и увеличивающихся затрат на проекты — объединение мини-отелей в специальные ассоциации и альянсы. Подобные организации могут помочь существенно сократить переменную статью расходов по управлению мини-отелями: появляется возможность осуществлять оптовые закупки, проводить маркетинговые исследования и рекламные кампании. "Подобное сотрудничество дает мини-отелям огромные преимущества по бронированию и возможности обслуживания не только индивидуального туриста, а именно группового",— добавляет старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко. По ее словам, туристические фирмы, как правило, не работают с единичными отелями; если же они объединяются в ассоциацию, то все меняется. По пути объединения в ассоциации пошли мини-отели Санкт-Петербурга, где сейчас существует несколько подобных организаций, крупнейшими из которых являются Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга и The Hotel Club. В Москве же созданная несколько лет аналогичная ассоциация не выполняет никаких функций.

В Питере в отличие от Москвы актуальна совсем другая проблема, нежели дефицит небольших отелей. Крупных и новых гостиниц здесь практически не строится, поскольку не только нет участков, но также существуют очень серьезные ограничения по реконструкции и сносу старых домов. Поэтому рынку ничего не остается, как смещаться в сторону мини-отелей.

Гостиница с видом на жительство

Ситуация на рынке недвижимости неблагоприятна для инвестирования в гостиничный сектор. Если жилье и офисы раскупаются еще на стадии строительства, а вложения в объекты торговли в условиях потребительского бума возвращаются максимум через два-три года, то окупаемость гостиничного проекта, как правило, растягивается лет на десять.

Чтобы улучшить экономику гостиничных проектов, столичные власти готовы разрешить девелоперам дополнить гостиничный проект другими коммерческими площадями. В новом Адресном перечне размещения гостиниц большинство отелей запланированы к строительству в составе многофункциональных комплексов. В пояснении к документу говорится, что "функциональный состав комплексов будет уточняться при разработке предпроектной документации с обязательным сохранением гостиничной функции".

Заместитель мэра, глава департамента внешнеэкономических связей Иосиф Орджоникидзе в беседе с корреспондентом BG рассказал, что Москомархитектура подобрала под размещение гостиниц 351 участок, однако признал, что площадки и до появления нового адресного перечня перепрофилировались инвесторами. Из 70 участков, выделенных с 2000 года под строительство отелей, 27 оказались в итоге застроены объектами другого функционального назначения. В качестве примера он привел гостинично-офисный комплекс на Кадашевской набережной, владение 26-28. "Инвестор самостоятельно сократил долю гостиничных номеров с запланированных 200 до 38, поэтому префектура ЦАО не принимает его в эксплуатацию",— сообщил господин Орджоникидзе. В офисе инвестора — компании "Интерзнание" — подтвердили наличие трудностей со сдачей здания госкомиссии, но о причинах говорить не стали.

Искушенные инвесторы во избежание разбирательств с властями часть фонда будущей гостиницы фиксируют в виде традиционных номеров, а другую часть — в качестве модулей, из которых в процессе планировки можно будет собрать как апартаменты для длительного проживания, так и офисные помещения. Такая схема реализуется, в частности, в новой гостинице "Москва", проектом которой предусматривается создание 210 номеров и 275 модулей.

Появление апартаментов в качестве основной составляющей гостиничных проектов — явление закономерное. Усилия девелоперов направлены на то, чтобы, воспользовавшись гарантированными властями льготами по выплате арендной платы за землю и другими послаблениями, возвести под видом гостиницы недвижимость, которую можно сдать в аренду на длительный срок или реализовать в частную собственность третьим лицам.

Отметим, что возводить апартаменты для длительного проживания вместо обычных гостиничных номеров инвесторам никто не запрещает. Ведь, что такое апартаменты, нигде четко не определено, только в классификации Ростуризма указывается, что это номера определенной площади. Сдача апартаментов в долгосрочную аренду не сильно повлияет на сроки окупаемости проекта. Если же владельцам удастся продать апартаменты в качестве жилья, то проект окупится в считанные месяцы.