Качественное смягчение

Высокий спрос на дешевеющие ипотечные кредиты в прошлом году позволил банкам поставить новые рекорды и вместе с тем вызвал обеспокоенность Банка России. По мнению регулятора, существенное смягчение требований по размеру первоначального взноса может привести к росту рисков для банков. ЦБ ввел ужесточения для сокращения рисковых кредитов, однако пока еще на рынке остается немало предложений ипотеки с первоначальным взносом менее 15% и даже без первоначального взноса вовсе.

В зоне особого внимания

В своем свежем "Обзоре финансовой стабильности" Банк России отметил, что в прошлом году доля выдачи ипотеки с первоначальным взносом менее 20% от суммы кредита выросла с 14% до 42,4%, объем подобных кредитов превысил 800 млрд руб. "Таким образом, около 15% портфеля на 1 апреля 2018 года составляют кредиты с LTV>80% (соотношение "кредит-залог".— "Деньги")",— сообщается в документе регулятора. По мнению регулятора, такой рост стал следствием "последовательного смягчения требований к заемщикам".

Наращивание предоставления подобных кредитов потребовало ответных мер со стороны регулятора, и с 1 января 2018 года были существенно повышены риск-коэффициенты по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%. Для кредитов с первоначальным взносом до 10% коэффициент "риск-вес" увеличился со 150% до 300%, для кредитов с первоначальным взносом 10-20% — со 100% до 150%. Это означает, что выдача таких кредитов будет негативно влиять на нормативы банков.

Выступая в начале июня в Госдуме, глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркнула: "Мы внимательно следим за ипотекой, потому что во многих странах формируются ипотечные пузыри. И это часто бывает проблемой, и проблемой финансовой стабильности".

Без оглядки на ЦБ

В первом квартале этого года банки активно предлагали ипотечные программы с низким первоначальным взносом или без него. Доля подобных кредитов в общем объеме ипотечной выдачи составила 44%, отмечается в "Обзоре финансовой стабильности". По мнению регулятора, вероятно, часть кредитов была одобрена еще до введения повышенных коэффициентов. Эффективность принятых мер можно будет оценить только по итогам второго квартала, считают в ЦБ.

Не прекратили выдачу таких кредитов банки и во втором квартале. По данным на начало июня видно, что ряд банков по-прежнему предлагают ипотеку с нулевым или минимальным первоначальным взносом. По данным агентства banki.ru, на 5 июня такие продукты были в линейке СМП-банка, Транскапиталбанка, банка "Возрождение", "Россия", БЖФ-банка, НС-банка, банка "Кубань-Кредит". "На кредиты без первоначального взноса всегда есть свой спрос,— объясняют в пресс-службе банка ВТБ.— Но при принятии решения о кредитовании банк всегда оценивает свои риски". В ВТБ первоначальный взнос — не ниже 10%. Как правило, низкий первоначальный взнос предусмотрен для отдельных категорий клиентов, например зарплатных, отмечают в банке.

Судя по открытой информации на сайтах крупнейших игроков ипотечного рынка, по стандартным ипотечным программам минимальный первоначальный взнос у ВТБ, Газпромбанка и банка "Уралсиб" — 10%, у Сбербанка, Россельхозбанка и банка "Возрождение" — 15%, у Абсолют-банка — 20%.

Условия по ипотеке с минимальным первоначальным взносом

Банк
Минимальный
первоначальный
взнос
Процентная
ставка

Сумма кредита
Срок
кредитования
Транскапиталбанк
0%
7-11,4%
До 20 млн руб.
До 25 лет
НС-банк
0%
от 7%
До 3,5 млн руб.
До 25 лет
СМП-банк
0%
14%
До 15 млн руб.
До 25 лет
Кубань Кредит
0%
7,7-10,75%
До 7 млн руб.
До 30 лет
Россия
0%
12,5-12,7%
До 15 млн руб.
До 25 лет
РНКБ
8%
8%
До 4,5 млн руб.
8 лет
Возрождение
10%
9,2-9,8%
До 30 млн руб.
До 30 лет
Промсвязьбанк
10%
9,4-9,9%
До 30 млн руб.
До 30 лет
Газпромбанк
10%
9%
От 500 тыс. руб.
До 25 лет
Санкт-Петербург
10%
10,25-11,25%
До 30 млн руб.
До 25 лет

Источник: данные сайта banki.ru.

На чужих ошибках

Ипотека без первоначального взноса была особенно популярна в России в 2006-2008 годах. Тогда банки агрессивно наращивали ипотечные портфели, невзирая на риски. Многие потенциальные заемщики хотели купить жилье в кредит, но не имели возможности накопить первоначальный взнос из-за роста цен. В 2007 году в США разразился грандиозный кризис на рынке ипотеки, причиной которого стала рискованная политика банков — выдача кредитов без первоначального взноса. Этот кризис из локального быстро превратился в мировой, обрушив, как лавина, и другие финансовые рынки. Российский рынок ипотеки тогда спасла его незрелость — к тому моменту доля подобных кредитов на балансах банков не была значительной.

Лопнувший ипотечный пузырь на американском рынке, когда значительная часть кредитов ушла в дефолт, заставил российские банки серьезно пересмотреть свою политику рисков и серьезно ужесточить требования к заемщикам. На несколько лет ипотечные программы с первоначальным взносом менее 10-15% в принципе исчезли из продуктовых линеек банков.

Однако с 2016 года именно в ипотечной нише развернулась настоящая конкуренция между российскими банками. Ежегодно объемы выдачи ипотеки превосходили самые смелые ожидания, темпы роста выдачи продолжают увеличиваться до сих пор. По данным Банка России, в январе — апреле 2018 года в стране было выдано 424,7 тыс. кредитов на 831,3 млрд руб. (+63% в количественном и +77% в денежном выражении к четырем месяцам 2017 года). В апреле выдано 125,3 тыс. кредитов на 249,3 млрд руб. (плюс 54% и 67% соответственно).

Этот рост был бы невозможен без серьезной либерализации условий кредитования. Одно из них — существенное снижение минимального взноса по кредиту. Банки стали смягчать требования к заемщикам, в том числе предлагая ипотеку с низким первоначальным взносом или вовсе без него. Как следует из данных ЦБ, в 2017 году, по сути, ипотека с взносом менее 20% стала драйвером выдач у многих банков. "Конкуренция за качественного клиента довольно жесткая, и в рамках конкурентной борьбы банки начали активно кредитовать покупку жилья со сниженным или даже с нулевым взносом,— отмечает вице-президент СМП-банка Роман Цивинюк.— В целом можно констатировать, что требования по стандартной величине первоначального взноса смягчили даже самые консервативные кредитные организации, и если раньше стандартной величиной считался взнос 20-25%, то сейчас это 10-15%".

Наибольший всплеск таких выдач пришелся на конец 2007 года, уточняют эксперты. "Тогда уже было известно о грядущих изменениях, поэтому те, у кого была минимальная сумма на первоначальный взнос, спешили оформить кредит, поскольку понимали, что в случае промедления потребуется время, чтобы набрать недостающую сумму",— рассказывает глава Абсолют-банка Татьяна Ушкова. "Разумеется, о рисках никто не забывает, поэтому подобные условия банки предлагают чаще всего только на конкретные объекты либо на предложения конкретных застройщиков, в надежности которых уверены",— уточняет Роман Цивинюк.

Размер и его значение

Первоначальный взнос — один из ключевых критериев выбора ипотечного кредита, и, очевидно, что кредиты с низким первоначальным взносом действительно востребованы. По оценкам застройщиков, для более 30-40% потенциальных покупателей жилья в кредит интересны ипотечные программы с низким первоначальным взносом, особенно, когда речь идет о крупных городах, где стоимость жилья очень высока.

Относительно безопасной ипотека без первоначального взноса или с минимальным взносом становится тогда, когда рынок недвижимости растет и жилье, соответственно, дорожает. В этом случае со временем стоимость жилья может даже перекрыть размер долга заемщика и в случае дефолта банк сможет компенсировать потери за счет взыскания залога.

В случае снижения цен на недвижимость стоимость залога не обеспечивает полную стоимость кредита, а значит, банку могут потребоваться дополнительные резервы. Более того, есть типы недвижимости, по которым высокий первоначальный взнос — это бескомпромиссное требование. "Если клиент покупает элитную недвижимость или апартаменты, ликвидность которых, как правило, ниже, устанавливается более высокий первоначальный взнос: в нашем банке при сумме кредита более 10 млн руб. минимальный размер первоначального взноса составляет 30%,— объясняет Татьяна Ушкова.— В случае покупки коммерческой недвижимости можно получить в кредит сумму в размере 60% от стоимости объекта или 80% при предоставлении дополнительного залогового обеспечения".

Кому это выгодно

Казалось бы, программы с низким первоначальным взносом выгодны заемщику, так как позволяют решить квартирный вопрос как можно быстрее. Но риски вполне реальны, причем как для кредитора, так и для заемщика, предупреждают эксперты. "Такие кредиты могут показаться доступнее, однако на самом деле ипотечный платеж по ним выше — как за счет большего размера кредита, так и за счет повышенной ставки,— указывают в агентстве "ДОМ.РФ".— Ведь платежная нагрузка на заемщика является гораздо более значительной, чем по кредитам с первоначальным взносом 20% и выше".

По статистике ЦБ, существует прямая зависимость между размером первоначального взноса и риском возникновения просрочки по ипотеке. По данным ЦБ, вероятность возникновения просроченной задолженности по ипотеке в течение месяца по кредитам с первоначальным взносом до 10% более чем в два раза выше (составляет порядка 2%), чем по кредитам с первоначальным взносом в 20-30% (вероятность менее 1%). По оценкам "ДОМ.РФ", у кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс выйти на просрочку в первые два года выплаты кредита почти в два раза выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20-40%, и в шесть раз выше по сравнению с кредитами с первоначальным взносом более 50%. По действующему законодательству кредиты с первоначальным взносом менее 20% не могут быть секьюритизированы.

Накопить первоначальный взнос как минимум в размере 20% от стоимости жилья — это своего рода воспитательная мера для заемщика. По мнению Татьяны Ушковой, важно, чтобы клиент вносил при покупке недвижимости определенный объем собственных средств. "Во-первых, в период накопления он сможет оценить свои возможности, привыкнуть к тому, что ежемесячно часть своих доходов он будет направлять в "копилку", а затем в банк,— объясняет она.— Во-вторых, внесение собственных средств мотивирует клиента сохранить актив и свои вложения в него".

"Последние несколько лет цены на недвижимость планомерно снижались. Поэтому размер первоначального взноса в размере 20%, мы считаем, является оптимальным "резервным" запасом, который может защитить от колебаний стоимости недвижимости и необходимости ее реализации в случае возникновения стрессовой ситуации как на рынке недвижимости, так и на рынке труда",— уточняет госпожа Ушкова.

Впрочем, не все участники рынка разделяют подобные опасения. "Это стереотип из прошлого, основанный на чистой психологии: если человек сам серьезно не вложился в квартиру, а купил ее полностью на деньги банка, он может более легкомысленно относиться к обслуживанию этого кредита,— считает Роман Цивинюк.— Мы выдаем ипотеку без первоначального взноса и на примере своего портфеля видим, что платежная дисциплина клиентов с ипотекой с нулевым взносом ничем не отличается от поведения клиентов, внесших стандартный взнос".

Будущее нулевого взноса

И все-таки доля таких кредитов будет снижаться, прогнозируют игроки рынка. По мнению экспертов "ДОМ.РФ", эффект от введенных Банком России повышенных коэффициентов особенно отразится на небольших и средних банках, не имеющих избытка капитала. "В случае если Банк России пойдет на дальнейшее повышение коэффициента "риск-вес" по кредитам с первоначальным взносом от 10% до 20%, их выдачу прекратят и банки первого эшелона",— уверены в агентстве. "Финансовый результат и качество портфеля — приоритет для всех крупнейших игроков розничного кредитования,— считает и глава Frank Research Юрий Грибанов.— Никто не борется за долю рынка любой ценой, как это было в нулевых".