Жилье повышенной миражности

Правительство России передает привет всем гражданам, тоскующим по СССР, и обещает к 2018 году решить жилищную проблему. Желающим на самом деле переехать в новую квартиру придется много работать и больше сберегать.

Счастье по категориям

"Развернув массовое строительство качественного и доступного жилья, решить в основном жилищную проблему... Для подавляющего большинства семей будет обеспечена доступность качественного жилья... Важнейшей задачей является повышение качества жилищных и коммунальных услуг... Граждане будут удовлетворены как их объемом, так и их стоимостью" — думаете, это цитаты пятидесятилетней давности из докладов Никиты Хрущева или Леонида Брежнева на очередном съезде КПСС? Нет, это выдержки из основных направлений деятельности правительства Дмитрия Медведева.

Советские руководители, несмотря на весь пафос своей риторики, были осторожнее в обещаниях. Сроки реализации таких глобальных проектов, как построение коммунизма или решение жилищного вопроса в масштабах всей страны, они все же отодвигали на следующие десятилетия. Что как минимум гарантировало избавление от личной ответственности за их неисполнение.

Нынешняя власть более категорична в сроках: на все про все отведена одна пятилетка. По планам правительства извечный квартирный вопрос будет решен уже в 2018 году.

Помимо жилищного счастья для всех власти обещают некоторым категориям граждан дополнительные пряники в виде частичного финансирования из бюджета решения их квартирных вопросов. В частности, это программы содействия молодым семьям, семьям с тремя и более детьми, молодым ученым, работникам бюджетной сферы, врачам и учителям. Также упоминается переселение граждан из аварийного жилья. Правда, коснется оно только тех домов, которые были признаны аварийными до 1 января 2012 года. Прочие, аварийные, но не признанные, видимо, останутся как память о страшном прошлом на фоне всеобщей жилищной удовлетворенности.

К 2018 году объемы ввода жилья в стране должны вырасти до ежегодных 80-110 млн кв. м. Оставим за скобками существенный разнос в цифрах (50% объема введенного жилья в 2012 году), он объясняется наличием оптимистичного и пессимистичного сценариев. Но даже пессимистичный кажется невероятным — на такие объемы строительства Россия не выходила ни в советские времена, ни в новейшей истории. На пике строительства в 70-х и 80-х годах прошлого века в РСФСР возводилось около 60 млн кв. м жилья ежегодно. В 90-х случился провал до уровня 30 млн.

Поток нефтедолларов в 2000-е годы привел к росту доходов граждан и буму строительства — объем ввода восстановился на уровне 60 млн кв. м. В кризис он, конечно, снова просел, но не так катастрофично: самое значительное уменьшение объемов пришлось на 2010 год — около 9% к 2008-му. В 2011-2012 годах объемы вышли на докризисный уровень (см. график), но, за счет чего они могли бы за несколько лет вырасти в полтора-два раза, совершенно не понятно.

Моральные увещевания

Дело даже не в позорном 178-м месте России в мировом рейтинге Doing business в номинации "Простота получения разрешений на строительство". И не в еще более позорном 184-м — предпоследнем — месте по подключению к энергосетям. А в том, что эти десятки миллионов метров никому не нужны. "Технически построить можно. Вопрос, зачем столько строить, для кого,— удивляется Михаил Голубчик, крупный инвестор на рынке недвижимости.— Можно, конечно, сказать, что потенциальный спрос громадный, так как люди до сих пор живут в бараках. Но за переезд из барака в новостройку должен кто-то заплатить".

Слабый спрос, неплатежеспособность большинства граждан — главный тормоз строительства. Как шутят в Москве, все, кто мог себе позволить купить по $5 тыс. за метр, уже купили. Взяться массовому спросу просто неоткуда: рост промпроизводства почти на нуле, экономика на грани рецессии, доходы населения расти практически перестали. А цены на недвижимость если и падают, то незначительно. В Москве в первом полугодии 2013 года цены на жилье в экономклассе снизились всего на 3,3%, до 124,6 тыс. руб. И покупку заветных метров это мало приближает.

"По сути, мы наблюдаем стагнацию. С одной стороны, высокий уровень потенциального спроса на доступное жилье в черте Москвы и инфляция пытаются подтолкнуть цены вверх. С другой, рост сдерживается нестабильным макроэкономическим фоном и низким уровнем платежеспособности населения",— говорит генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Казалось бы, на помощь в таком случае, как и во всем мире, должно прийти ипотечное кредитование. Но уровень его проникновения в Россию крайне невелик: по данным Росреестра, в 2012 году с использованием ипотеки была совершена лишь каждая пятая сделка на рынке недвижимости. А по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных в 2012 году ипотечных кредитов увеличился в 1,4 раза, но составил всего 1 трлн руб., или около 1,5% ВВП. Причем, по словам главы аналитического центра АИЖК Анны Любимцевой, в 2013 году рост замедлится до 25%. Брать кредит по нынешним ставкам желающих все меньше.

Необходимость снижения ставок по ипотеке с нынешних 12-13% понимают и в правительстве. Оно в который раз обещает создать "систему ипотечного жилищного кредитования, доступного для большинства населения", и что средний уровень процентных ставок по ипотечному кредиту будет превышать уровень инфляции не более чем на 2,2 процентного пункта.

Даже по самому оптимистичному сценарию из прогноза правительства до 2030 года уровень инфляции в среднесрочной перспективе все равно не будет ниже 4% в год, что дает шестипроцентную ставку по ипотеке — вдвое меньшую, чем нынешняя. Но, во-первых, удастся ли загнать туда инфляцию, еще большой вопрос. Тем более что тенденция пока обратная: в 2011-м ее годовые темпы составили 6,1%, в 2012-м — 6,6%, а в июне 2013 года — уже 6,9%. И для снижения инфляции необходима жесткая денежно-кредитная политика вместо повышения пенсий и зарплат бюджетникам и бесконечного дотирования отдельных предприятий и целых отраслей.

А во-вторых, почему бы правительству не попытаться для начала снизить текущие ставки по ипотеке до уровня "плюс 2,2 процентного пункта" к нынешней инфляции? Тогда бы ставка была 9%, а не 12-13%, как сейчас.

Снижение банковской маржи — частая тема многочисленных закрытых и полузакрытых совещаний с участием руководства страны и чиновников экономического блока. Некоторые участники предлагали радикальную меру — ограничить банковскую маржу административно. Но, как рассказали "Деньгам" двое участников подобных встреч, речь идет пока о моральных увещеваниях: госбанкам, основным игрокам в российской банковской системе, напомнили о помощи, которую они получили от властей во время кризиса, а для снижения маржи посоветовали задуматься о повышении эффективности. И довольно странно связывать надежды на двукратное увеличение ввода жилья с тем, что эти увещевания подействуют.

Одноэтажная Россия

В 2008 году, в начале своего президентского срока, Дмитрий Медведев провозгласил курс на малоэтажное строительство семейных и многоквартирных домов. Но трендом оно так и не стало. Сейчас для активизации процесса в рыночный оборот через Федеральный фонд содействия развитию жилстроительства (РЖС) передаются участки земли, находящиеся в федеральной собственности. Как сообщили в РЖС, по состоянию на июль 2013 года фонду уже передано 25,2 тыс. га федеральных земель в 71 субъекте федерации. А РЖС, в свою очередь, уже представил на аукционах 278 участков общей площадью 8,1 тыс. га.

Всего на земельных участках РЖС с 2010 по 2013 год было введено в эксплуатацию около 1,6 млн кв. м жилья, цена на которое, по словам представителей фонда, на 7-15% ниже рыночной. В портфеле проектов РЖС доля малоэтажного жилья и проектов, включающих малоэтажную застройку, составляет около 69%. Но объемы пока слишком малы, чтобы существенно влиять на темпы роста строительства и ввода жилья в масштабах страны.

Кроме того, в ближайшие несколько лет строительство может ждать не только замедление роста, но и новая коррекция. Причем речь идет не только о секторе жилой недвижимости, но и о всей отрасли в целом, включая производство стройматериалов. В кризисные 2008-2009 годы отрасль получила поддержку со стороны государства как заказчика объектов инфраструктуры, квартир для военных пенсионеров и действующих военнослужащих. Потом пришел черед великих строек: мост на остров Русский, подготовка к саммиту АТЭС, Универсиаде и Олимпиаде. Других подобных проектов пока нет, а строительство Новой Москвы, на которое было столько надежд, по сути, заморожено.