Новая волна

С наступлением кризиса одним из популярных среди наших соотечественников направлений стала Юго-Восточная Азия. Европейцы давно скупают недвижимость в Таиланде, Малайзии, Вьетнаме и Камбодже. Российские же инвесторы только начали осваивать эти страны.

Безземельные домовладельцы

Активно интересоваться тайской недвижимостью иностранцы начали примерно пять-семь лет назад. Первыми стали скупать дешевое курортное жилье англичане и немцы, за ними потянулись и представители других стран. Тогда апартаменты на берегу моря можно было приобрести в пределах от $500 до $3 тыс. за 1 кв. м. Пик роста цен в Таиланде пришелся на 2006 год, в течение которого квартиры и виллы выросли в цене на 50-80%. Стоимость апартаментов в приморских районах перевалила за $1,5 тыс. за 1 кв. м, а элитных вил на первой линии от моря — за $5 тыс. за 1 кв. м. Именно в этот период в Таиланд хлынули инвесторы из Европы и, как следствие, росло количество риэлтерских агентств. Однако "эра благоденствия" закончилась быстро.

Вскоре многие европейцы решили избавиться от курортной недвижимости: там они лишь проводили отпуск. В результате, по словам представителя компании Thairealtor Данилы Оразова, падение цен начиная со второй половины 2008 года составило 15-20%, а на некоторые неликвидные объекты — на треть.

Правда, от кризиса рынок недвижимости Таиланда оправился раньше, чем европейские рынки. Сегодня покупатели снова интересуются курортной недвижимостью в этой стране. Однокомнатную меблированную квартиру площадью 30-35 кв. м в приморском районе Паттайи сегодня можно приобрести в среднем за $40-50 тыс. Виллы, расположенные на популярных и наиболее дорогих островах Пхукет, Самуи, Поган, продаются в пределах $100-700 тыс. Дешевую недвижимость лучше присматривать в окрестностях города Хау-Хина, расположенного в непосредственной близости от границы с Малайзией. Курорт пока еще не очень популярен среди европейцев, и цены на недвижимость — одни из самых низких в стране: на квартиры начинаются от $25-30 тыс., на виллы — от $70 тыс.

В ближайшее время недвижимость Таиланда будет расти, по мнению господина Оразова, на 5-10% в год. Однако сегодня интереса к готовым объектам со стороны западных инвесторов практически нет. "Готовые объекты сегодня покупают в основном россияне, по каким-то понятным только им причинам активизировались русские только в 2008 году, когда рынок уже начал падать и все европейцы продавали инвестиционные объекты в Таиланде",— говорит латвийский инвестор владелец компании Lingo Plus LTD Thailand Ринголдс Вусканс. Сегодня, по его мнению, в этой стране имеет смысл выборочно покупать земельные участки. На привлекательные участки с хорошими видовыми характеристиками цены не упали даже в разгар кризиса.

При покупке земли владелец фирмы обязан заплатить пошлину в государственную казну. Земельный налог в Таиланде не платится до тех пор, пока участок используется для собственных нужд, а не в коммерческих целях. Официальный документ Gor ne Jor, подтверждающий право собственности на недвижимость и землю в Таиланде, выдается покупателям в земельных службах Таиланда.

Однако покупая землю в Таиланде, нужно быть очень осторожным. Именно в этом секторе тайской недвижимости больше всего мошенничества и криминала. "Если сложить участки всех собственников на Самуи, то их суммарная площадь будет на 10-15% больше площади острова, указанной в географических справочниках,— недоумевает господин Вусканс.— Возможно, это получается потому, что Самуи — это гора, но мне все же кажется, что лишняя земля появилась в результате различных афер, двойных продаж, технических неувязок".

Но главной проблемой, отталкивающей потенциальных инвесторов, является не мошенничество, а само законодательство Таиланда. Владеть землей здесь иностранец не может. Чтобы купить участок, нужно стать совладельцем таиландского акционерного общества, в чьей собственности находится земля. При этом иностранцам может принадлежать лишь 49% акций, а контрольный пакет фирмы должен находиться у граждан Таиланда. Обходят этот закон по следующей схеме: подставному тайцу принадлежит 51% обыкновенных акций, а истинному владельцу компании иностранцу — 49% привилегированных акций, дающих дополнительные права в управлении компанией.

Малайзия для пенсионеров

Правительство Малайзии, в отличие от чиновников Таиланда, быстро среагировала на экономическую ситуацию в мире и на растущее в последние годы количество инвесторов и туристов из России. За первые восемь месяцев текущего года количество россиян, посетивших эту страну, выросло на 13 тыс. Обратив на это внимание, в начале октября правительство страны заявило, что будет продвигать среди россиян программу "Малайзия: второй дом", которая должна способствовать приобретению иностранцами дешевой малазийской недвижимости.

Речь идет о жилье дешевле 250 тыс. ринггитов (около $73,5 тыс.). Согласно условиям этой программы, любой иностранец старше 50 лет может приобрести недвижимость в этой стране, если он положил на собственный счет в малазийский банк $42 тыс. и более. Помимо этого иностранец должен иметь ежемесячный доход не менее $3 тыс. и договор медицинского страхования. Если потенциальному покупателю менее 50 лет, он обязан иметь на счету в банке страны не менее $85 тыс., остальные два условия такие же. Это касается только дешевой недвижимости, а условия по приобретению жилья дороже 250 тыс. ринггит равны как для местных, так и для иностранных граждан.

По природным условиям Малайзия мало чем отличается от Таиланда: бесконечные пляжи, буйные тропические джунгли. Но стоит учитывать, что это мусульманская страна: больше 60% населения исповедует ислам. Это сказывается на общем эмоциональном фоне: в отличие от расслабленного населения буддистских стран, жители Малайзии напряжены, деловиты, да и на улицах гораздо меньше улыбок. Но есть здесь и свои плюсы. В частности, для письменности используется латиница, что позволяет европейцам гораздо лучше ориентироваться на местности.

Также, Малайзия, по мнению представителя международной компании Knight Frank Маркуса Буртеншау, в сравнении с другими азиатскими государствами меньше всего пострадала от кризиса. Цены здесь снизились всего на 5-10%. Эксперт считает, что причина — отсутствие популярности недвижимости этой страны в докризисные годы среди иностранцев. Несмотря на то что уже несколько лет Малайзию относят к числу стран с самыми устойчивыми экономиками в мире (начиная с 2001 года ее ежегодный рост составлял около 5% в год), жилье в этой стране практически не дорожало. Цены на квартиры и коттеджи находятся на уровне пятилетней давности.

Сегодня элитные квартиры площадью 120-140 кв. м здесь можно приобрести примерно за $100 тыс. За исключением столицы страны Куала-Лумпур, где качественное жилье будет стоить примерно в два раза дороже. Стоит учесть, что около $4 тыс. уйдет на сопутствующие расходы: $500-600 — нотариальный сбор, $1,2 тыс.— гербовый сбор и порядка $2 тыс.— комиссия агента, а на коммунальное обслуживание будет уходить порядка $50-70 в месяц. В ближайшее время, по мнению экспертов, недвижимость в этой стране имеет большой потенциал для роста.

Бум по резолюции

Сегодня бум на рынке недвижимости переживает Вьетнам. В 2007 году иностранные компании инвестировали в жилье и коммерческую недвижимость порядка $20 млрд. В 2008-м был отмечен серьезный спад: в первые месяцы кризиса цены на жилье упали на 40-50%, достигнув дна. В этом году иностранные инвестиции вновь вернулись на рынок Вьетнама. Только к августу прямые иностранные инвестиции в рынок недвижимости Вьетнама составили $20,3 млрд. Пока рост цен составил всего несколько процентов, но главный исполнительный директор компании Millennium Group & Starbay Holdings Мартин Кай уверен, что в ближайшие несколько лет этот тренд не изменится и в ближайшие пять-десять лет недвижимость Вьетнама будет расти в цене.

Одна из причин бурного роста цен — резолюция, принятая правительством Вьетнама в мае прошлого года и вступившая в силу с 1 января текущего года, которая позволяет иностранцам приобретать здесь объекты недвижимости. Правда, приобрести жилье, согласно этому закону, может достаточно ограниченный круг иностранцев. В первую очередь это бизнесмены, совершающие прямые инвестиции в экономику страны; вторая категория — это мужья и жены граждан Вьетнама, постоянно проживающие на территории этой страны, а также ученые, внесшие весомый вклад во вьетнамскую науку. Но и для этих категорий иностранцев поставлены два условия. Во-первых, квартира может приобретаться на срок не больше 50 лет, после чего должна быть продана или подарена, а во-вторых, это жилье должно использоваться для проживания самим владельцем. Сдавать в аренду его нельзя. Впрочем, большинство иностранцев давно обходит эти препоны, приобретая недвижимость на имя компаний, учредителями которых они являются.

Сегодня цены на квартиры в крупных городах начинаются от $20 тыс. За $50 тыс. можно приобрести меблированные апартаменты площадью 72 кв. м в элитном комплексе (охрана, парковка, бассейн), расположенные в центре Хошимина. В городе Дананг за $800 тыс. продается меблированная вилла площадью 280 кв. м с бассейном в элитном комплексе на побережье океана.

Инвесторы поневоле

История рынка недвижимости Дубая уже вошла в учебники по инвестированию как пример рискованных спекуляций. По последней официальной статистике, цены на недвижимость упали на 60%, в первую очередь пострадали виллы, в меньшей степени — апартаменты, имеющие более высокую ликвидность. Численность населения эмирата постоянно сокращается: уезжают иностранные сотрудники и рабочие, прежде занятые на строительстве многочисленных объектов недвижимости.

Иностранные инвесторы попали в сложную ситуацию. Дубайское правительство подготовило новый закон, согласно которому инвесторы могут выйти из сделок лишь по суду, предоставив веские доказательство своей финансовой несостоятельности. "Этот шаг, по сути, является искусственным сдерживанием рынка,— говорит директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс.— Рынок продолжал бы свое вертикальное падение гораздо быстрее, если бы такой закон не был введен".

Таким образом, "волны" азиатского рынка недвижимости подчиняются вполне определенной последовательности. Те страны, которые были переоценены в предыдущее десятилетие, стремительно дешевеют. Новые, только открывшиеся для иностранцев и начавшие развитие, несут инвестиционный потенциал. Главное — определить, когда эта "новая волна" достигнет своего пика. По-видимому, не скоро.