Рынок вторички потерял равновесие

За последний год в Ижевске спрос на вторичное жилье вырос на 14%. Об этом сообщается в исследовании «Авито Недвижимость». Вместе с тем, объем предложения на рынке недвижимости сокращается. Цены в среднем выросли на 14%. Эксперты объясняют ситуацию небывало низкими ставками по ипотеке и предупреждают, что ждать стабилизации цен на рынке пока рано.

Согласно данным «Авито Недвижимость», в Ижевске за год спрос на вторичном рынке жилья вырос на 14%. Наблюдается сокращение предложения: объявлений в первом квартале 2021 года было меньше на 12% по сравнению с первым кварталом 2020 года и на 4% меньше, чем в четвертом квартале 2020-го. При этом средняя цена предложения увеличилась на 8% за квартал и на 14% за год, достигнув 56,78 тыс. руб. за 1 кв. м. В целом по стране, в первом квартале 2021 года отмечается сохранение покупательской активности на вторичном рынке жилья — в среднем спрос увеличился на 13% в годовом выражении. При этом объем предложения снизился на 16%. Цены на вторичную недвижимость повысились на 9% в течение первого квартала и на 16% за год.

По сообщению аналитиков агентства недвижимости ЦИАН, в 2020 году в Удмуртии было заключено 39 тыс. договоров купли-продажи жилья, это на 0,3% меньше, чем в 2019-м.

Договоры долевого участия составляют 15% от общего числа договоров о праве собственности, зарегистрированных за прошедший год, т.е. в основном покупатели приобретают уже готовое жилье, а не строящееся. «Несмотря на льготное ипотечное кредитование, далеко не каждому подходит такой формат. Все же готовые объекты — это отсутствие рисков недостроя, возможность переезда сразу после регистрации сделки, жизнь в уже сложившемся районе с давно созданной и работающей инфраструктурой. Примерно в 80% случаев жилищный вопрос решается за счет уже готовых объектов. С учетом предстоящего сворачивания программы льготного кредитования и рекордного роста цен на новостройки, спрос в дальнейшем еще больше сместится в пользу уже готовых объектов»,— отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Рост интереса к рынку вторичного жилья, по мнению экспертов, закономерно связан с увеличением спроса на новостройки. Программа льготной ипотеки на строящееся жилье и подогретый за время карантина спрос вызвали в прошлом году ажиотаж и рост цен. На него также повлияли переход застройщиков на работу по эскроу-счетам и подорожание строительных материалов. Как отмечает директор агентства недвижимости «Этажи» Наталия Лемец, нынешние ипотечные ставки находятся на историческом минимуме за всю историю.

Сейчас средняя ипотечная ставка по вторичке составляет 8,1%, по загородному жилью — 7,5%, по новостройкам — 6,2%. Средний размер ипотечного кредита на квартиру в январе 2021 года относительно января 2020 года вырос на 12,4%, говорит эксперт.

По словам госпожи Лемец, такая тенденция зафиксирована аналитиками не только в Ижевске, но и по России. Между тем, остается серьезный дисбаланс — спрос на жилье на вторичном рынке значительно превышает предложение. По оценкам компании «Этажи», в некоторых регионах, в том числе Удмуртии, объем предложения снизился до 30% в сравнении с мартом 2020-го. Как следствие выросли цены на квартиры в старом фонде. К примеру, двухкомнатная хрущевка в районе Буммаша стоила от 1,7 до 2 млн руб, а сегодня от 2 до 2,5-2,6 млн руб.

«Конечно, надо понимать, что на агрегаторах в объявлении мы видим желание продавца, и часто оно не совпадает с итоговой стоимостью сделки. Снижение уровня торга, которое мы фиксируем за последний год, говорит о том, что клиенты меньше предоставляют скидки покупателям при сделках и не охотно идут на снижение цены объекта, также это указывает на нормализацию экономической ситуации в стране. Это говорит и о том, что у покупателей выбор меньше, качественный объем предложения снижается»,— сообщает руководитель компании «Этажи».

Директор риэлторского агентства «Полезные люди» Юрий Паршиков отмечает, что скачок цен после «замершего» рынка в 2020 году из-за пандемии был закономерным, тем более, что банки подталкивают его снижением ставок по ипотеке. Пока действуют льготные условия застройщики пытаются получить максимальную прибыль. По словам эксперта, недобросовестные застройщики, пользуясь ажиотажем на рынке, урезают издержки по всем позициям, повышая при этом цены. «На самом деле от низких ставок по ипотеке выигрывают только застройщики. Клиент существенных выгод не имеет — он покупает по низкой ставке дорогой объект. Это равносильно тому, что человек купит по высокой ставке дешевый объект. Ежемесячный платеж будет такой же. Просто у клиента будет иллюзия, что ипотека стала доступнее»,— отмечает господин Паршиков.

При этом, директор агентства недвижимости подчеркивает, что со стороны государства или профессионального сообщества необходимо следить за ситуацией, чтобы обилие продаж квартир в ипотеку не создало в итоге пузырь, который обрушит весь рынок.

Эксперты отмечают, что рынок вторичной недвижимости в ближайшей перспективе возьмет курс на стабилизацию цен. Ожидаемое ослабление потребительского интереса в совокупности с дополнительной поддержкой рынка в виде повышения ключевой ставки ЦБ, предположительно, несколько сдержат дальнейший рост стоимости жилья, говорит руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. «В свою очередь, дефицит ликвидного предложения и высокие цены на жилые объекты в готовых комплексах будут снижать покупательскую активность и далее, что также послужит основанием для более умеренного подорожания вторичной недвижимости в обозримом будущем», — отмечает эксперт.