Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

В.А. Белов*

Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений

Аннотация. В данной статье уделяется внимание отдельным вопросам правового регулирования договора аренды, а также осуществляется анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений. Целью данной работы является выявление противоречивых норм, закрепленных в действующих нормативно-правовых актах, а также в постановлениях арбитражных судов. Автор настоящей статьи наглядно демонстрирует неоднозначную классификацию типов договоров аренды закрепленных в нынешнем законодательстве, опираясь не только на собственные умозаключения, но и на мнения других исследователей в области права. Также автор предлагает собственную модель классификации типов договоров аренды, которая, на его взгляд, является более адекватной и отвечающей правоприменительной практике. Исследователь указывает на необходимость выделения, в рамках специального законодательства особого договора аренды — договора аренды торгового объекта; данную необходимость он обосновывает существующими ограничительными нормами и административными барьерами, которые направлены на защиту интересов потребителей. Методика исследования основана на общенаучных (сравнение, описание, анализ) и на частнонаучных методах (историзм, документальный метод). В заключение автор формулирует выводы исследования, опираясь не только на действующее законодательство РФ, но и на сложившуюся судебную практику, а также на научные догмы отечественных исследователей в области права. 1. В настоящее время, в период кардинального модифицирования гражданского законодательства немаловажным является момент по реструктуризации норм особенности части ГК РФ, посвященных договору аренды. Поскольку в результате проделанного анализа можно сделать вывод, что в связи с установлением трехуровнего законодательного регулирования отношений из договора аренды происходит не только дублирование отдельных норм права, но также наблюдается полное их противоречие друг другу. 2. Автором предлагается совершить коренной пересмотр дифференциации различных типов договоров аренды и выделения из выявленных признаков наиболее общих типов аренды имущества, свойственных гражданскому праву. При этом закрепить на уровне специального законодательства отдельные нормы в отношении конкретного имущества, так как при осуществлении правового регулирования необходимо руководствоваться не только правовой природой сделки, но также правовой природой правоотношений, складывающихся в отношении самих объектов аренды. 3. Кроме того, автор выделяет правовую потребность в законодательном закреплении в специальном федеральном законодательстве (Федеральный закон от 28.12.2009 N 381-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации») отдельных правовых норм, которые бы регулировали наиболее узкие правоотношения в сфере заключения, исполнения и прекращения договора аренды торгового объекта.

Ключевые слова: договор аренды, общее законодательство, специальное законодательство, аренда торгового объекта, аренда движимого имущества, аренда недвижимого имущества, классификация договора аренды, дублирование норм права, противоречие норм права, аренда.

© Белов В.А., 2014

* Белов Валерий Александрович — преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского

финансово-юридического университета (МФЮА).

[5707623@mail.ru]

117342, Россия, г. Москва, ул. Введенского, д. 1А, 9 эт., ауд. 9.1.

В настоящее время гл. 34 ГК РФ1 предусматривает шесть параграфов, которые затрагивают вопросы правоотношений, вытекающих из договора аренды. Если разбираться в «первородных» целях процесса кодификации законодательства, то необходимо выяснить значение термина «кодификация». Под ним понимается деятельность правотворческих органов государства по сведению к единству нормативно-правовых актов путем глубокой всесторонней переработки действующего законодательства. Кодификационный акт является сводным актом, соединяющим воедино нормы различных актов, регулирующих одну и ту же область общественных отношений2. Иными словами, основными целями процесса кодификации является упорядочивание и формирование наиболее общих, собирательных норм в одном нормативно-правовом акте, что, в свою очередь, является одним из важнейших принципов кодификации.

Однако в настоящее время наблюдается прямое дублирование норм права в нормах, закрепленных в ГК и в специальных федеральных законах, а иногда и полное их противоречие друг другу. При таких обстоятельствах нормы, закрепленные в федеральных законах, должны иметь преимущественное право. Такой вывод можно обосновать при утверждении принципа Lex specialis derogat generali (лат. — специальный закон отменяет (вытесняет) общий закон), в котором подразумевается, что нормы специального законодательства имеют большую юридическую силу, по сравнению с общим, так как специальные законы, как предполагается, создаются узкоспециализированными комитетами, члены которых имеют глубокие теоретические и практические познания в данной отрасли. Однако данный вопрос является дискуссионным в связи толкованием и целями самого процесса кодифицирования.

Если подойти к изучению специальных норм, изложенных в ГК РФ, которые характеризуют те или иные виды договоров аренды, можно прийти к выводу, что многие из них имеют отсылочный характер к специальным федеральным законам, таким как ЗК РФ3, Кодекс Внутреннего Водного Транспорта РФ (далее — КВВТ РФ)4, Кодекс Торгового Мореплавания РФ5, ФЗ «О

1 Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

2 См.: Прохоров А.М. Российский энциклопедический словарь. М., 2011. С. 321.

3 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

4 Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 02.07.2013) // Там же. 2001. № 11. Ст. 1001.

5 Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.1999 № 81-

ФЗ (ред. от 28.07.2012) // Там же. 1999. № 18. Ст. 2207.

финансовой аренде»6, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»7 и т.п. Иными словами, получается, что специальные нормы о договоре аренды, которые характеризуют различные типы договора аренды, закрепленные в ГК РФ, отсылают к «еще более специальным». И подчас такие нормы дублируют друг друга. Такой процесс «дублирования» проявляется, в частности, в отношениях, связанных с арендой транспортных средств:

1. нормы о возможности передачи транспортного средства в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК РФ) дублируются в п. 4. ст. 62, п. 5 ст. 64 КВВТ РФ;

2. положения о том, что члены экипажа являются работниками арендодателя, дублируются в п. 2 ч. 2 ст. 635 ГК РФ и п. 2 ст. 61 КВВТ РФ;

3. нормы о том, что арендатор обязан осуществлять все расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией судна, дублируются в ст. 636 ГК РФ и п. 2 ст. 62 КВВТ РФ;

4. обязанность арендатора по страхованию имущества арендодателя дублируется в ст. 646 ГК РФ и п. 2 ст. 64 КВВТ РФ;

5. право арендатора заключать без согласия арендодателя от своего имени с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры дублируется в ст. 638 ГК РФ и п. 1 ст. 62 КВВТ РФ и т.п.

При таких обстоятельствах возникает справедливый вопрос: для чего такое копирование норм права? Ведь получается, что в случае необходимости произвести какие-либо изменения законодательства нужно будет изменять нормы сразу в двух нормативно-правовых актах, в противном случае может возникать правовая неопределенность, которая существует в настоящее время, так как оба данных нормативно-правовых акта являются федеральными законами, и порядок их принятия идентичен.

Кроме того, в настоящее время некоторые нормы, закрепленные в ГК РФ и специальном законодательстве, входят друг с другом в противоречие. Данное противоречие можно выявить в следующих случаях:

1. Ст. 643 ГК РФ устанавливает, что правила о регистрации договоров аренды не применяются в отношении договора аренды транспортного средства без экипажа, однако п. 4 ст. 63 КВВТ установлено, что договор аренды судна без экипажа вступает в силу после ре-

6 Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 28.06.2013) «О финансовой аренде (лизинге)» // Там же. 1998. № 44. Ст. 5394.

7 Федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Там же. 1997. № 30. Ст. 3594.

гистрации этого договора органом государственной регистрации судна8.

2. П. 6 ст. 22 ЗК РК устанавливает, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, в то время как ст. 615 ГК РФ устанавливает, что арендатор вправе только с согласия арендодателя сдавать в субаренду арендуемое имущество.

3. Анализ положений о недвижимости, содержащихся в ГК РФ, позволяет сделать вывод, что земельный участок и строение на нем рассматриваются как относительно самостоятельные объекты, а в некоторых случаях строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и иных сооружений). Положения ЗК РФ, напротив, направлены на восстановление принципа единого объекта, то есть земельного участка и строений на нем. Причем ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливает в п. 5. ч. 1 ст. 1 ЗК РФ правило, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком, следуют его судьбе. Однако ГК РФ, являясь так же, как и ЗК РФ, федеральным законом, устанавливает иной, прямо противоположный принцип.

Кроме того, в настоящее время содержатся расхождения не только в нормах законодательства, регламентирующего правила заключения и исполнения договора аренды, но случается, что нормы правоприменительной практики расходятся с нормами, закрепленными в законодательстве. Так, например, в Постановлении Пленума № 13 от 25.01.2013 закреплено9, что: 1. при государственной регистрации договора аренды обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Вместе с тем п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

8 Таким органом является Государственная инспекция по маломерным судам МЧС России. Подп. 4. п. 5. Постановление Правительства РФ от 23.12.2004 № 835 (ред. от 18.09.2013) «Об утверждении Положения о Государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий» // Собрание законодательства РФ. 2004. № 52 (ч. 2). Ст. 5499.

9 См.: п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 «73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»» // Вестник ВАС РФ. 2013. № 4.

ним» содержит прямо противоположное положение, а именно: договор аренды части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующей части помещения;

2. при разрешении споров об оспаривании отказа от государственной регистрации договора арены предоставление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта для установления обременения на недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Однако ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ устанавливает положение, обязывающее заявителя прилагать кадастровый паспорт при регистрации земельного участка, здания, сооружения и помещения.

При этом норма Федерального закона является источником права и обязательства для всеобщего исполнения, а Постановление Пленума ВАС РФ, согласно ст. 13 ФКЗ №1-ФКЗ10 от 28.04.1995, обязательно лишь для арбитражных судов в РФ. При таких обстоятельствах расхождения правоприменительной практики и норм законодательства неизбежно.

В настоящее время выделяются следующие типы договора аренды: договор проката, договор транспортного средства с экипажем/без экипажа, договор аренды здания и сооружения, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды. О порой необоснованном и неверном выделении вышеуказанных типов договоров аренды в юридической литературе существует соответствующая полемика11.

По своей сути вышеуказанные типы договоров в рамках соблюдения обозначенного принципа кодифицирования можно объединить в две большие группы:

1. Договор аренды движимого имущества.

2. Договор аренды недвижимого имущества.

В первую большую группу «договор аренды движимого имущества» предполагается включить нормы, характеризующие договор проката, договор аренды транспортного средства. Конечно, многие могут заявить, что некоторые транспортные средства относятся к недвижимому имуществу и их включение в данную группу не является обоснованным. Однако если мы проведем сравнительный анализ договора проката и договора

10 См.: ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ (ред. от 06.12.2011) «Об арбитражных судах в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 18. Ст. 1589.

11 См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. М.,

2005. Т. 2. С. 217; Елизаров Д.В. Гражданско-правовые про-

блемы аренды недвижимого имущества: автореф. дис. ...

канд. юрид. наук. Владивосток, 2011. С. 12.

аренды транспортного средства, мы сможем увидеть сходные черты.

Кроме того, данный вывод можно подтвердить складывающейся тенденцией в науке и практике — п. 3.3. гл. 3 Концепции развития гражданского законодательства РФ12, который содержит следующее положение: «Из перечня объектов недвижимого имущества необходимо исключить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Можно согласиться с утверждением, что выделение договора проката обусловлено наличием слабого субъекта (потребителя) в правоотношениях. Но данный фактор, пожалуй, является единственным основанием для такого выделения. На наш взгляд, в предлагаемом параграфе было бы наиболее логичным создать дефиницию направленности договора на коммерческий (отношения между субъектами предпринимательской деятельности) и потребительский сектор, которую можно было бы закрепить в одной норме с отсылкой на специальное законодательство — Федеральный закон «О защите прав потребителей», а не выделять два отдельных параграфа. Такой отсылочный характер на нормы специального законодательства, который регулирует отношения с потребителями, является обоснованным, в том числе с точки зрения развития цивилистики на территории РФ. Так, например, потребительско-направленные договоры аренды в советское время регулировались отдельными нормами, содержащими типовые формы договоров аренды потребительско-ориен-тированного имущества13.

Что касается выделения второй группы «договоров аренды недвижимого имущества», то в настоящее время ГК РФ регулирует отношения по аренде недвижимости преимущественно параграфом, который посвящен договору аренды зданий и сооружений. Однако такая позиция является несостоятельной в связи с тем, что толковый словарь русского языка определяется понятие «сооружение» как родовое по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием пони-

Кроме того, ст. 131 ГК РФ дает понятие недвижимого имущества путем перечисления вещей и указания на характерные критерии: наличие прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако приведенным признакам не соответствуют такие объекты недвижимости, как земельные участка, участки недр и обособленные водные объекты и т.п. Они являются недвижимостью в силу естественных свойств15.

Также в связи с развитием договорных отношений аренды будущей недвижимости в выделяемом параграфе необходимо предусмотреть положения регулирующие возможность заключения договора аренды будущей недвижимости по аналогии, как то указано в нормах, посвященных договору купли-продажи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Кроме того, необходимо обратить внимание, что сложившаяся судебная практика выделяет именно договор аренды будущей недвижимости, а не договоры аренды будущего здания или сооружения16.

Некоторые не согласятся с предложенной классификацией типов договора аренды, которые подлежат выделению, помимо общих норм об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), по мнению автора данной статьи, указав на неправомерность исключения такого договора аренды, как договор финансовой аренды (лизинг). Справедливо отметить, что выделение договора финансовой аренды (лизинга) связано с исключительной сложностью и многогранностью договорного отношения, возникающего между сторонами в результате заключения такого договора, а также исторической предопределенностью выделения договора финансовой аренды (лизинга)17. Однако исключение данного типа договора и создание прямой отсылки в нормах общей части, посвященных договору аренды, на Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» позволит не только комплексно регулировать отношения лизинговой деятельности в целом (то есть не только гражданско-правовые отношения), но и оперативно изменять данные нормы без внесения изменений в текст ГК РФ. Данный подход также обоснован с

мается архитектурное сооружение, постройка, дом14. точки зрения науки18.

12 Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.

13 См., напр.: Типовой договор о предоставлении во временное пользование гражданам роялей, пианино (бытовой прокат) (Постановление Совмина РСФСР от 01.02.1965 № 181) // СПС «Консультант Плюс»; Типовой договор о предоставлении во временное пользование гражданам предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов (кроме пианино и роялей), спортивного инвентаря и другого имущества личного пользования (бытовой прокат) (Постановление Совмина РСФСР от 01.02.1965 № 181) // СПС «Консультант Плюс».

14 См.: Ожегов С.И. Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 2007. С. 327, 847.

15 См.: Ерш А.В. Аренда зданий и сооружений: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 19.

16 П. 10, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»» // Вестник ВАС РФ. 2013. № 4.

17 См.: Щербакова Е.Б. Правовое регулирование финансовой аренды в Российской Федерации с учетом норм международного права и зарубежного законодательства: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. С. 16.

18 См.: Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-

правового регулирования арендных отношений: дис. . д-ра юрид. наук. Саратов, 2004. С. 22.

Вышеприведенный анализ сложившейся ситуации в отношении кодифицированного и специального законодательства свидетельствует о наличии неоднозначной ситуации, как с точки зрения правового регулирования договорных отношений, так и с точки зрения логики изложения норм права. При этом автор данной статьи не выступает за уплотнение и насыщение ГК РФ нормами, а наоборот, старается продвинуть идею исключения специальных норм, регулирующих конкретные договорные отношения. Поскольку договорные отношения в сфере аренды конкретного имущества должны подлежать узкому регулированию в рамках тех норм и правил, которые складываются в определенных правоотношениях, которые описывают не только договорную природу сделки, но и саму правовую природу таких отношений и имущества, передаваемого во временное пользование.

Кроме того, по мнению автора настоящей статьи, подлежит дополнительному регулированию в рамках Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)19 (далее — Закон от торговле) договор аренды торгового объекта. Выделение данного типа договора именно в специальном законодательстве обусловлено следующим: Закон о торговле содержит положения, касающиеся формы осуществления торговли (в стационарных торговых объектах, внестационар-ных торговых объектах, на ярмарках, выставках и т.п.). Однако в данном законе отсутствуют специальные нормы, которые регулируют, в частности, конструкцию договора аренды торгового объекта (торговой площади). Важное практическое значение имеет заключение таких договоров аренды торговых объектов, так как подобные помещения фактически предназначены для реализации населению продукции, а значит, вопросы переоборудования, электроснабжения, страхования, реконструкции, информирования потребителей (наружной рекламы) и т.п. играют важную роль и требуют дополнительного регулирования со стороны законодателя.

Некоторым покажется предложенное выделение недостаточно обоснованным и искусственным, так как стороны в силу действия свободы договора вправе включать в содержание договора аренды все необходимые условия. Однако если следовать такой логике, то в силу свободы договора достаточно закрепление в ГК РФ только общей части, посвященной аренде. В то же время законодатель неслучайно пошел по иному пути.

Обоснованность выделения договора аренды торгового объекта в отдельный тип договора

в рамках специального законодательства (Закона о торговле) подкреплена установленным ограничением по занятию торговых площадей (аренде таких торговых площадей) на территории субъекта, города федерального значения, муниципального района. А именно: ст. 14 Закона о торговле предусматривает, что хозяйствующий субъект, осуществляющий розничную торговлю продовольственными товарами и доля которого превышает 25 % объема всех реализационных товаров в денежном выражении за предыдущий финансовый год в границах субъекта РФ, муниципального района, городского округа, не вправе арендовать дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности, под страхом признания такой сделки недействительной (ч. 2 ст. 14 Закона о торговле) и возможного привлечения к административной ответственности в случаях предусмотренных за-конодательством20.

Данные действия в первую очередь направлены на защиту интересов потребителей по воспрепятствованию монополистической деятель -ности продавцов в сфере розничной торговли на территории определенного субъекта. О данном обстоятельстве также свидетельствует и судебная практика, в частности в одном из дел общество выдвинуло требование об отмене решения антимонопольного органа. Оспариваемым решением общество признано нарушившим ч. 1 ст. 14 Закона об основах государственного регулирования торговой деятельности. В результате всестороннего изучения материалов дела кассационная инстанция арбитражного суда пришла к следующему выводу: в удовлетворении требований отказать, поскольку общество было не вправе арендовать дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности по любым основаниям на территории муниципального района, так как доля оборота продовольственными товарами в общем обороте розничной торговли продовольственными товарами в границах муниципального района составила более 25 %21.

Положения, регламентирующие договор аренды торгового объекта, должны содержать нормы о запрете досрочного немотивированного

Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 2.

20 Ч. 2.1.-2.7. Ст. 19.5. Кодекса РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 21.10.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 05.11.2013) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.

21 Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2013 по делу № А40-13592/13-94-134 // СПС «Консультант Плюс». См. также: Постановление ФАС Московского округа от 16.09.2013 по делу № А40-13577/13-149-131; Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А72-9288/2012; Постановление Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 № 15АП-3993/2011 по делу № А32-34158/2010 // СПС «Консультант Плюс».

19

расторжения договора по инициативе арендодателя, даже в случае если стороны согласовали такое положение в тексте договора (признавать такое условие ничтожным), так как данное обстоятельство может повлечь существенные издержки со стороны арендатора, связанные с освобождением площади и вывозом продукции, а также с организацией временного ее хранения.

Возможно поставить вопрос о публичности такого договора. Состав публичного договора будет образовываться в случае установления конкретной цели договора, а именно: для размещения торгового объекта с целью реализации продукции в розницу. Реализация принципа публичного договора для аренды торговых объектов будет особо актуальна в тех местностях, где обнаруживается дефицит социально-ориентированных торговых объектов, так как чрезмерный «скачок» в арендной плате может существенно отразиться в ценах на продукцию, которая, в свою очередь, ориентирована порой на социально-незащищенные слои населения.

Также остается частично неурегулированным вопрос дальнейшей судьбы договоров аренды, заключенных до вступления Закона о торговле в силу, в результате которых хозяйствующий субъект, занимающий такие площади для совершения торговых операций, превышает нормативный объем (25 %) по реализации товара от общего товарооборота в соответствующих территориальных границах. В настоящее время, в соответствии с ч. 3 ст. 22 Закона о торговле, положения о недействительности договоров аренды (ч. 2 ст. 14 Закона о торговле), заключенных с пороком, предусмотренным ч. 1 ст. 14 Закона о торговле, не распространяются на сделки, связанные с арендой торговых объектов до дня вступления в силу данного закона, то есть до 1 февраля 2010 г. Однако может возникнуть правовая неопределенность в отношении таких договоров, в частности, при реализации права арендатора на преимущественное заключение договора аренды такого имущества на новый срок, а также на право возобновления такого договора на неопределенный срок.

На основании вышесказанного, хотелось бы отметить следующее:

1. В настоящее время в период кардинального модифицирования гражданского законодательства немаловажным является момент по реструктуризации норм особенности части ГК РФ, посвященных договору аренды. Поскольку в результате проделанного анализа можно сделать вывод о том, что в связи с установлением трехуровнего законодательного регулирования отношений из договора аренды происходит не только дублирование отдельных норм права, но также наблюдается полное их противоречие друг другу.

2. Автор предлагает совершить коренной пересмотр дифференциации различных типов договоров аренды и выделения из выявленных признаков наиболее общих типов аренды имущества, свойственных гражданскому праву. При этом закрепить на уровне специального законодательства отдельные нормы в отношении конкретного имущества, так как при осуществлении правового регулирования необходимо руководствоваться не только правовой природой сделки, но также правовой природой правоотношений, складывающихся в отношении самих объектов аренды.

3. Кроме того, автор выделяет правовую потребность в законодательном закреплении в специальном федеральном законодательстве (Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации») отдельных правовых норм, которые бы регулировали наиболее узкие правоотношения в сфере заключения, исполнения и прекращения договора аренды торгового объекта.

В заключение хотелось бы добавить, что автор настоящей статьи не преследует цель создания наиболее общего Федерального закона «Об аренде», в отличие от некоторых представителей научного сообщества22. Однако он настаивает на законодательном закреплении отдельных типов договоров аренды в специальном законодательстве в отношении наиболее значимых объектов гражданского оборота.

Библиография:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. 4-е изд. М., 2006. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. 800 с.

2. Елизаров Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Владивосток, 2011. 22 с.

3. Ерш А.В. Аренда зданий и сооружений: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. 34 с.

4. Казанцев В.И. Правовые алогизмы при классификации объектов в гражданском праве // СПС «Консультант Плюс».

5. Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода договора и ее пределы: в 2 т. Т. 2: Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве // СПС «Консультант Плюс».

22 См.: Садретдинов А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений: дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 10.

Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: дис. ... д-ра юрид. наук. Саратов, 2004. 452 с.

Ожегов С.И. Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 2007. 944 с. Прохоров A.M. Российский энциклопедический словарь: в 2 т. М., 2011. 2016 с.

Садретдинов A.A. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений: дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2002. 142 с.

Сергеев A.^, Толстой Ю.К. Гражданское право. Т 2 // СПС «Консульнт Плюс».

Щербакова Е.Б. Правовое регулирование финансовой аренды в Российской Федерации с учетом норм международного права и зарубежного законодательства: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. M., 2008. 28 с.

References (transliteration):

1. Braginskii M.I., Vitryanskii V.V. Dogovornoe pravo. Kn. 2: Dogovory o peredache imushchestva. 4-e izd. M., 2006. 800 s.

2. Elizarov D.V. Grazhdansko-pravovye problemy arendy nedvizhimogo imushchestva: avtoref. dis. ... kand. yurid. nauk. Vladivostok, 2011. 22 s.

3. Ersh A.V. Arenda zdanii i sooruzhenii: avtoref. dis. ... kand. yurid. nauk. M., 2003. 34 s.

4. Karapetov A.G., Savel'ev A.I. Svoboda dogovora i ee predely: v 2 t. T 2: Predely svobody opredeleniya uslovii dogovora v zarubezhnom i rossiiskom prave // SPS «Konsul'tant Plyus».

5. Kazantsev V.I. Pravovye alogizmy pri klassifikatsii ob''ektov v grazhdanskom prave // SPS «Konsul'tant Plyus».

6. Kokoeva L.T. Osnovnye problemy grazhdansko-pravovogo regulirovaniya arendnykh otnoshenii: dis. ... d-ra yurid. nauk. Saratov, 2004. 452 s.

7. Ozhegov S.I. Shvedova N.Yu. Tolkovyi slovar' russkogo yazyka. M., 2007. 944 s. S. Prokhorov A.M. Rossiiskii entsiklopedicheskii slovar': v 2 t. M., 2011. 2016 s.

9. Sadretdinov A.A. Pravovoe regulirovanie arendy zdanii i sooruzhenii: dis. ... kand. yurid. nauk. Kazan', 2002. 142 s.

10. Sergeev A.P., Tolstoi Yu.K. Grazhdanskoe pravo. T 2 // SPS «Konsul'nt Plyus».

11. Shcherbakova E.B. Pravovoe regulirovanie finansovoi arendy v Rossiiskoi Federatsii s uchetom norm mezhdunarod-nogo prava i zarubezhnogo zakonodatel'stva: avtoref. dis. ... kand. yurid. nauk. M., 2008. 28 s.

Материал поступил в редакцию 5 февраля 2014 г.