Бизнес под боком

Встроенные помещения на первых этажах жилых домов пережили в начале этого года всплеск спроса. Как говорят девелоперы, такие помещения раскупаются гораздо раньше, чем квартиры.

По оценкам аналитиков, на сегодняшний день 80% новых жилых проектов включают в себя встроенные коммерческие помещения на первых этажах, также такие объекты присутствуют и в старом жилом фонде.

Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании "Петербургская недвижимость", констатирует, что по сравнению с 2011 годом в прошлом году объем сделок по встроенным коммерческим помещениям в жилых домах был значительно больше, особенно в последние три месяца. "Тогда мы наблюдали почти ажиотажный спрос. Сегодня мы ежемесячно продаем более 1000 кв. м встроенных помещений в проектах Setl City", — рассказала госпожа Яблокова.

Резкий старт

"Начало года было активным — весной 2013 года в компании прошли несколько крупных сделок с бюджетом 50-100 млн рублей. Спрос на коммерческие помещения не уменьшается, поэтому о стагнации рынка говорить не приходится. Предложение пополняется в основном за счет проектов за КАД. Предложение в черте города ограничено, такие коммерческие помещения раскупаются достаточно быстро и не задерживаются на рынке вне зависимости от района. Поэтому нельзя сказать, что есть явные районы-аутсайдеры по части спроса на встроенные коммерческие помещения на первых этажах", — продолжает госпожа Яблокова.

По ее прогнозам, такая активность на рынке сохранится. Это связано с ограниченностью предложения, особенно в черте города.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", говорит, что в 2007 году в экспозиции было представлено до 1,5 млн кв. м подобных объектов. "Пик предложения по встроенным коммерческим площадям приходился на 2009 год. Тогда на рынке Петербурга было представлено около 1,8 млн кв. м встроенных помещений. На сегодня этот показатель чуть менее 1,5 млн кв. м", — подсчитал господин Оноков.

Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая рассказала, что в объектах ЮИТ площадь встроенных коммерческих помещений в зависимости от объекта составляет 3-10% от общей площади. "В среднем в жилых комплексах "ЮИТ Дом" на долю коммерческих помещений приходится 6 процентов общей площади объекта", — говорит она.

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", считает, что в объектах сегмента масс-маркет доля встроенных помещений составляет 3-9% от продаваемой площади жилого комплекса. "Применительно к элитному жилью доля встроенных помещений за счет общей небольшой площади может достигать 12 процентов. Одновременно есть статусные объекты, где коммерческие помещения не предусмотрены. В частности, в одном из наших самых ярких премиальных объектов последнего времени — элитарном доме "Венеция" — нет коммерческих помещений: в цокольном этаже располагаются просторные кладовые", — рассказывает он.

Госпожа Гуртовая отмечает, что наиболее высоким спросом пользуются коммерческие помещения, приобретаемые под офисные функции. "Можно отметить, что стал наблюдаться более высокий спрос на встроенные помещения для размещения частных детских садов и спортивных клубов", — добавляет она.

Главная задача девелопера, реализующего проект со встроенными помещениями, — грамотно разделить коммерческую и жилую составляющие. В неудачном проекте соседство с магазином или офисом может стать настоящим кошмаром для жителей, и в таком случае проигрывают все: и владельцы квартир, и собственники нежилых помещений, "не вписавшихся" в проект.

"Именно поэтому мы уделяем большое внимание правильной организации рабочих и жилых пространств в наших проектах. Так, для покупателей лофт-апартаментов в составе деловых кварталов организуются отдельные входы в здания, собственные лифты, консьерж-сервис", — пояснил Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties (Москва).

Сразу на продажу

Большинство застройщиков не хотят возиться с арендой, а предпочитают сразу продавать коммерческие помещения.

Екатерина Попова, руководитель отдела по реализации коммерческих проектов ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ"" (входит в Etalon Group), говорит: "Наша компания занимается непосредственно продажей встроенных коммерческих помещений, а не сдачей их в аренду. Собственники, приобретающие такие помещения в наших объектах, в дальнейшем уже сами занимаются поиском арендаторов. Как правило, это продовольственные магазины и общепит".

"Компания ЮИТ в Санкт-Петербурге ни раньше не занималась, ни сейчас не занимается сдачей помещений в аренду — это особый, непрофильный для нас как девелопера бизнес. В настоящее время коммерческие помещения ЮИТ продает. Хотя в будущем, возможно, по ряду проектов механизм сдачи в аренду площадей будет использован", — предположила Екатерина Гуртовая.

Встроенные помещения на первых этажах жилых зданий, как правило, стоят примерно на 15% дороже стоимости жилья.

"Площадь помещений зависит от целевого назначения, минимальный порог — от 30 кв. м", — считает Полина Макаренко, руководитель отдела продаж нового жилого района "Александровский" в Пушкине ("Лемминкяйнен").

Генеральный директор компании "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто рассказал, что сегодня наиболее востребованные метражи — 100-200 кв. м. "Максимальные цены продажи на коммерческие помещения предназначенные для размещения объектов street retail (с высокой проходимостью) — 150 тыс. рублей за квадратный метр. Средние цены на универсальные помещения — 90-130 тыс. рублей. В данный момент цены на коммерческие помещения достаточно стабильны, колебания незначительны", — говорит господин Вятто.

"В домах с уникальным месторасположением (оживленные трассы, уже обжитые районы) цены достигают 200-240 тыс. рублей за квадратный метр", — добавляет Татьяна Яблокова.

"Стоимость встроенных помещений зависит от их территориального расположения: чем ближе они к центру города, тем дороже. Так, в Центральном районе стоимость таких объектов составляет около 200 тыс. рублей за квадратный метр, в Невском районе — около 91 тыс. рублей, во Фрунзенском — 88 тыс. рублей. По городу в среднем этот показатель составляет 115-125 тыс. рублей за квадратный метр", — подсчитал господин Оноков.

По словам госпожи Гуртовой, сегодня средняя площадь продаваемых коммерческих помещений в ЮИТ составляет около 95 кв. м. "В среднем цены выросли за 2012 год на 10 процентов", — отмечает она.

Впрочем, большинство аналитиков полагают, что рост был несколько выше и составил примерно 15%.

Татьяна Яблокова отмечает, что если цена жилой недвижимости увеличивается и за счет роста готовности дома, и за счет ситуации на рынке, то цены на коммерческие помещения практически не зависят от стадии готовности дома, а растут ввиду ощутимой ограниченности предложения.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", подтверждает: "Уже на этапе проектирования формируется пул якорных арендаторов".

"При этом стоит отметить, что пока жилой комплекс не будет заселен на 50 процентов, открывать коммерческие помещения в них нерентабельно", — предостерегает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

Инвестиционная доля

Доля инвестиционных сделок с объектами коммерческой недвижимости в жилых домах достаточно велика, она составляет 30-40%. "В основном инвесторы ориентируются на последующую сдачу в аренду. Дальнейшая перепродажа помещений интересует единичных покупателей", — рассказала госпожа Яблокова.

"Помимо стандартных инфраструктурных объектов — магазинов, химчисток, салонов красоты — жители часто организуют здесь офисы, воплощая в жизнь популярную сегодня концепцию "живи и работай"", — добавляет Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties.

Василий Селиванов, генеральный директор компании Legenda, уточняет: "Сегодня в городе редко новые дома возводятся с витринным остеклением коммерческих площадей, в то время как даже при СССР такой формат был распространен и до сих пор пользуется большим успехом. По расположению все помещения в новых домах разделены на типы "стандарт" и "красная линия", в зависимости от этого они могут быть ориентированы как на обслуживание всего района, так и на формат "у дома"".

Исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО "КВС" Дмитрий Беляев обращает внимание на то, что в новых постройках жилого фонда дворовые помещения также востребованы. "К примеру, в реализуемом в настоящий момент проекте ООО "КВС" жилого комплекса "Gusi-Лебеди" еще на начальной стадии строительства спрос со стороны потенциальных арендаторов превзошел ожидания", — рассказал он.