Масштаб не имеет значения

Одним из главных запросов покупателей премиальной недвижимости является социальная однородность. Ее в небольшом объекте обеспечить проще, чем в крупном комплексе. Однако если позволяет земельный участок, то без ущерба для классности объекта в нем можно возвести и несколько сотен квартир, уверены эксперты.

В период пандемии и самоизоляции требования покупателей, предъявляемые к элитному жилью, претерпели изменения. Если в 2019 году для большинства клиентов (57%) масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020 году эта доля уменьшилась

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Элитная недвижимость, как и деньги, любит тишину. Поэтому ключевое в таких проектах — дать возможность людям уезжать и приезжать домой, не теряя ощущения приватности, исключая лишнее внимание соседей, шумный уличный трафик, не говоря уже о прямом визуальном контакте окна в окна. Это основополагающий принцип проектирования элитных комплексов. Если архитектору удалось соблюсти эти принципы даже в большом по объему проекте, то потенциальные покупатели правильно воспримут предложение. Если нет, то сколь элитным ни назовись и даже если квартир будет полтора десятка, покупать будут неохотно, полагает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». Он уверен, что спрос на небольшие жилые комплексы был всегда. По-настоящему заметно он проявляется уже в сегменте бизнес-класса.

Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов группы RBI, считает, что настоящий элитный объект определяет состав его жильцов. «Правда, надо иметь в виду, что "покупатель" не всегда равно "проживающий". В частности, иногда приходится слышать истории о гигантских суммах задолженностей по коммунальным платежам в очень престижных объектах. Состоятельные люди покупают недвижимость и для родственников, и в инвестиционных целях, могут сдавать недвижимость в аренду какое-то время. Характеристики такого жилья отличаются от объектов, которые приобретаются для собственного проживания»,— указывает госпожа Попова.

Чем объект камернее, считает она, тем более однородно в нем предложение, соответственно, яснее целевая аудитория. «Дом на тысячу квартир обязательно будет состоять из широкого ассортимента квартир, это необходимо застройщику для обеспечения адекватных темпов продаж, следовательно, там не будет однородности, характерной для элитного объекта»,— поясняет эксперт.

Объективный фактор

«В Петербурге есть вполне объективные ограничения емкости рынка: количество состоятельных людей (Affluent, High Net Worth Individuals и тем более Ultra High Net Worth Individuals) в нашем городе ограничено. То есть этот рынок не так велик, как нам хотелось бы, даже если брать в расчет сделки по обмену (продажу морально устаревшего и покупку нового жилья). С учетом этой ограниченной емкости рынка и проектируется новое жилье. Поэтому мы видим в Петербурге камерные ЖК из крупных квартир и "в противовес" им, даже в хороших локациях, более масштабные ЖК с ассортиментом квартир от 50 до 170 кв. м. Это разные подклассы жилья»,— рассуждает госпожа Попова.

Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет», размышляя о масштабе элитных комплексов, говорит: "Что касается критерия допустимого количества квартир в элитном доме, то его как такового нет. Есть общее понимание, что квартир в доме должно быть немного, а на этаже — не более двух-трех. Иначе дом просто не может считаться элитным. И естественно, что дом на тысячу квартир элитным назвать никак нельзя, поскольку премиальное жилье подразумевает высокую долю приватности. А вот дом бизнес-класса вполне может быть рассчитан на тысячу квартир».

Ирина Киршина, генеральный директор компании «Бронка Девелопмент», думает, что важнее не масштаб комплекса, а количество квартир на этаже: для проектов элитной недвижимости их должно быть не более двух-трех на лестничной клетке. «По нашему опыту в списке пожеланий клиентов, приобретающих недвижимость высоких ценовых сегментов, в первую очередь стоит наличие закрытой придомовой территории и подземного паркинга, а не размер самого комплекса. Безусловно, формат элитного жилья не подразумевает проект на тысячу квартир, но 100–150 квартир в комплексе — это достаточно распространенная практика на рынке»,— говорит она.

Сергей Мохнарь также уверен, что дом на тысячу квартир не то что не может быть элитным, но даже не может относиться к категории бизнес-класса. «Пока это просто психологически невозможно. Но поскольку нигде и никак официально не закреплены положения относительно этажности, площади, расположения, то трактовки при позиционировании встречаются весьма вольные»,— отмечает эксперт.

Господин Мохнарь считает, что элитный дом вряд ли может быть больше чем на 60–80 квартир, хотя ключевое значение имеет не число соседей, а возможность обладать личным пространством с необходимыми атрибутами. «Это достигается персонификацией недвижимости под статус владельца. От комнат ожидания для личной охраны внизу и ключевым доступом к своему уровню на лифте до безупречных видовых характеристик, подобранных под персональный вкус»,— говорит он.

Жизнь опровергает

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, опровергает слова коллег: «Примером крупного элитного проекта можно назвать строящийся Neva Haus (ЛСР), в котором около 900 квартир. Он позиционируется застройщиком как элитный именно за счет локации (центр города), вида (Крестовский остров, вода), концепции (материалы строительства, полностью собственная инфраструктура внутри ЖК)».

Она полагает, что жилищный рынок Петербурга пока не настолько эволюционировал, чтобы предлагать клиентам детализированную классификацию, которая бы включала такие параметры, как количество квартир, набор инженерных решений, перечень концептуальных характеристик. «Реалии рынка таковы, что основная масса жилых комплексов сегментирует свой продукт, исходя из локационных, видовых и концептуальных характеристик. Количество квартир в проекте — это скорее следствие девелоперских финансовых решений и возможностей того или иного земельного участка. Не являясь ценообразующим фактором, количество квартир может влиять на общую привлекательность проекта»,— полагает госпожа Конвей.

Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, также считает, что класс жилья определяется не масштабом жилого комплекса, а в значительной степени его локацией. «Важную роль играют транспортная доступность, инфраструктура, архитектурное решение, этажность, высота потолков, системы безопасности, дизайн двора, входных групп и общественных пространств. Высокобюджетный проект может быть рассчитан как на 100, так и на 300–400 квартир. Аналитики уже несколько лет подряд констатируют тенденцию к сокращению площади коридоров и холлов в квартирах. Средний метраж квартиры в проектах элит-класса в Санкт-Петербурге сейчас составляет 110 кв. м, в премиум-классе немного меньше — 95 кв. м»,— указывает эксперт.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, говорит, что на текущий момент на первичном рынке Петербурга отсутствуют элитные жилые комплексы, в составе которых находится более 400 квартир.

«Да, тенденция повышения спроса на малоквартирные элитные дома (до 50 квартир) действительно есть. В период пандемии и самоизоляции требования покупателей, предъявляемые к элитному жилью, претерпели изменения. Если в 2019 году для большинства клиентов (57%) масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020 году эта доля уменьшилась на 7 п. п. Заметно возросла доля (+20 п. п.) потенциальных покупателей, желающих приобрести недвижимость в малоквартирных домах (до 50 квартир). На конец июня 2020 года средняя площадь элитной квартиры в свободном предложении составила 125 кв. м, за последние четыре года этот показатель существенно не изменился»,— приводит данные госпожа Московченко.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», резюмирует: «Небольшое количество квартир в элитных домах во многом связано со стремлением создать атмосферу приватности и клубности для его жителей. Однако масштаб комплекса не всегда определяет его класс и принадлежность к сегменту de luxe. В качестве примера можно обратить внимание на многоквартирные элитные объекты в фешенебельных районах Лондона или Манхэттена, стоимость недвижимости в которых начинается от $40 тыс. за квадратный метр».

Создать элитный проект более чем на сто квартир возможно, если это позволяют размер земельного участка, масштаб застройки, продуманная концепция, правильно спланированная логистика и обеспеченность инфраструктурой. «Например, в ЖК "Привилегия" на Крестовском острове 334 квартиры, но в большинстве жилых секций их количество не превышает четырех на этаж, а в некоторых корпусах — одну или две. Таким образом, собственникам гарантируются приватность, безопасность и спокойствие проживания. Главными показателями элитного проекта являются не масштаб, а локация, наличие высококачественного сервиса и собственная инфраструктура, которая отвечает потребностям жителей»,— заключает госпожа Кравцова.