Пути реформирования системы управления земельными ресурсами Азербайджана

Section 1. Land management

https ://doi.org/10.29013/EJEMS-19-4-3-13

Nizamzade T. N.

Baku State University E-mail: teymur_nizamzade@mail.ru

WAYS OF REFORMING THE LAND MANAGEMENT SYSTEM OF AZERBAIJAN

Abstract. The most important part of the economic transformations in Azerbaijan with the acquisition of independence was land reform, which embodied the idea of land privatization, the renunciation of exclusive state property. Privatization of 2005 farms was carried out, the state monopoly on land and other means of production was liquidated, state, municipal and private property was created. On the basis of 41 collective and state farms, state farms of seed and pedigree directions were formed. 42.6% of the unified agricultural land of the country has been retained in state ownership, 25.4% transferred to municipal land and 32.0% to private ownership. At present, about 1373202 hectares of land have been transferred to private ownership. The land was transferred to members of agricultural enterprises for free. As a result, 3.187.709 citizens became owners of land shares. In general, conditions for civil circulation of land have been created in the country. So, in 2013 more than 1996 transactions with land plots were carried out. Two main groups of land management methods can be distinguished: administrative and legal and economic, with their inherent measures of impact on subjects, facilities and management environments. Administrative and legal methods are a set of organizational and legal acts of measures of influence, and the effectiveness of economic methods is to use the value indicators (land tax, standard (base) price of land, compensation payments for the removal of land, the standard (basic) amount of rent, registration fees, etc.) aimed at creating conditions for the rational use of land by owners of land users. A comprehensive system of state land resources management in the republic should ensure: guarantees of property rights and their reliable protection, the effectiveness of taxation of land and other real estate, effective implementation of land reform, development and control of land markets, guarantees for mortgages; increasing the level of planning of settlements' lands and development of their infrastructure; reduction of land disputes; reduction of anthropogenic load on the environment; protection and rational use of land; collection of reliable statistical information on land and property relations.

Keywords: laws and regulations, land reform, land relations, land plots, land plots, legal status, municipal property, private property, state ownership, state monopoly, tenure rights, use and disposition of land.

Низамзаде Т. Н., Бакинский Государственный университет E-mail: teymur_nizamzade@mail.ru

ПУТИ РЕФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ АЗЕРБАЙДЖАНА

Аннотация. Важнейшей частью экономических преобразований в Азербайджане с приобретением независимости стала земельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительной государственной собственности. Была проведена приватизация 2005 хозяйств, ликвидирована государственная монополия на землю и другие средства производства, созданы государственная, муниципальная и частная собственность. На базе 41 колхозов и совхозов образованы государственные хозяйства семеноводческого и племенного направления. Из единого земельного фонда сельскохозяйственного назначения страны 42,6% сохранено в государственной собственности, 25,4% передано в муниципальную и 32,0% в частную собственность. В настоящее время в частную собственность передано около 1373202 га земли. Членам сельскохозяйственных предприятий земля в частную собственность передана бесплатно., в результате чего 3187709 граждан стали собственниками земельных долей. В целом в стране созданы условия для гражданского оборота земли. Так, в 2013 году осуществлено более 1996 сделок с земельными участками. Можно выделить две основные группы методов управления земельными ресурсами: административно-правовые и экономические, с присущими им мерами воздействия на субъекты, объекты и среду управления. Административно-правовые методы представляют собой совокупность организационных и правовых актов мер воздействия, а эффективность экономических методов заключается в применении стоимостных показателей (земельный налог, нормативная(базовая) цена земли, компенсационные выплаты при изъятии земельных участков, нормативный (базовый) размер арендной платы, регистрационные сборы и др.), направленных на создание условий для рационального использования земель собственниками землепользователями. Целостная система государственного управления земельными ресурсами в республике должно обеспечивать: гарантии прав собственности и надежную их защиту; действенность налогообложения земли и иной недвижимости; эффективную реализацию земельной реформы; развитие и контроль земельных рынков; гарантии под ипотечные кредиты; повышения уровня планирования земель поселений и развития их инфраструктуры; сокращение земельных споров; уменьшение антропогенной нагрузки на окружающую среду; охрану и рационально использование земель; сбор достоверной статистической информации о земельно-имущественных отношениях.

Ключевые слова: государственная монополия, законы и нормативные акты, земельная реформа, земельные отношения, земельные площади, земельные участки, правовой статус, государственная собственность, муниципальная собственность, права владения, пользования и распоряжения землей, частная собственность.

Одним из определяющих условий стабильного политического, социального и экономического развития Азербайджанской Республики является создание и практическая реализация целостной системы государственного управления гражданским оборотом земельных ресурсов. Структура управления земельными ресурсами в Азербайджане возникла и строилась на основе объективных предпосылок. В Азербайджанской ССР землеустроительная служба была организована в соответствии с единой государственной собственностью на землю. Именно такая форма земельных отношений соответствовало основам землеустроительных служб.

В начале XX века в Азербайджанской ССР существовал специальный государственный орган управления земельными ресурсами - Азго-скомзем, который многое сделал для установления социалистических земельных отношений. В последующие годы Советской власти ведущую роль в управлении земельными ресурсами играло Главное Управление Землепользования и Землеустройства Министерства Сельского Хозяйства Азербайджанской ССР, опираясь на земельные подразделения других ведомств.

Наделение правомочиями государственного управления земельными ресурсами Министерства Сельского Хозяйства в период Советской власти было логичным с позиции важности сельскохозяйственной отрасли. До 90-х годов XX века, как на всей территории бывшего ССР в Азербайджане тоже в основном большое место имело внутрихозяйственное землеустройство колхозов и совхозов. В эти годы сопряжено велись съемки и обследования, укрупнение и разукрупнение колхозов и совхозов, бонитировка и экономическая оценка сельскохозяйственных угодий, контроль за использованием и охраной земель.

С образованием Азербайджана как независимого государства начались разработка и претворение в жизнь радикальных экономических реформ. В их основу легла идея денационализации

государственной собственности, означающая передачу принадлежащих государству объектов в собственность граждан и негосударственных организаций. Важнейшей частью экономических преобразований стала земельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительной государственной собственности. В первую очередь земельная реформа коснулась аграрного сектора и сельскохозяйственных земель. В этой области политическое руководство страны пошло по пути капитализации сельского хозяйства, в дальнейшем негосударственные формы собственности вошли в практику земельных отношений применительно к другим категориям земель.

В содержание земельной реформы вошли также мероприятия по созданию муниципальной собственности, определению правового режима и разграничению государственной собственности. Так как, по сути, Азербайджан является аграрной страной, особый характер земельная реформа приобрела применительно к сельскому хозяйству. Развитие процесса приватизации земель в данной области занимало и продолжает занимать ключевое место. Правовую основу земельной реформы составил блок законов и подзаконных актов, призванных придать законный характер предпринимаемым реформам.

Для проведения земельной реформы была создана правовая база с принятием необходимых законов и других законодательных актов. В 19952015 годах было разработано и принято более 30 законов и нормативных актов относительно земли и проведения реформы. Приняты законы «О крестьянских (фермерских) хозяйствах», «Об основах аграрной реформы», «О реформировании совхозов и колхозов», «О земельной реформе», «О государственном земельном кадастре, мониторинге земель и землеустройстве», «О плодородии земель», «О предпринимательстве», «О рынке земли», «О земельном налоге», «Об аренде земли», «О территориях и землях муни-

ципалитетов» и др. Ведение земельной реформы была возложено на Государственный Земельный Комитет, которому подчинялись соответствующие районные земельные отделы и проектный институт по землеустройству.

Процесс реформы земли в республике подготавливался тщательно, все её элементы прорабатывались скрупулезно. В подготовительный период был изучен опыт зарубежных стран, эффективно решавших проблемы земельных отношений. При разработке концепции и рекомендаций по земельной реформе принимали участие также и зарубежные специалисты. Осуществляемая в стране земельная реформа была нацелена, прежде всего, на изменение форм собственности и форм хозяйствования. Это, в целом соответствовало общей стратегии преобразования экономики республики.

Земельная реформа дала толчок и создала условия для интенсивного развития не столь значимого прежде института права собственности на землю. В республике земельная реформа проводилась поэтапно, оценивая результаты предыдущего этапа, для принятия решений на следующем этапе. Последние масштабные реформы начались именно после принятия закона «О земельной реформе» 16 июля 1996 года. Была проведена приватизация 2005 хозяйств, ликвидирована государственная монополия на землю и другие средства производства, созданы государственная, муниципальная и частная собственность. На базе 41 колхозов и совхозов образованы государственные хозяйства семеноводческого и племенного направления. Из единого земельного фонда сельскохозяйственного назначения страны 42,6% сохранено в государственной собственности, 25,4% передано в муниципальную и 32,0% в частную собственность.

В настоящее время в частную собственность передано около 1373202 га земли. Членам сельскохозяйственных предприятий земля в частную собственность передана бесплатно. В результате чего 3187709 граждан стали собственниками зе-

мельных долей. Физическим и юридическим лицам иностранных государств, а также лицам, не являющимися гражданами республики, земельный участок передаётся только в пользование или в аренду. На 1 ноября 2013 года из 1395,0 тыс. га земельной площади, предназначенной для приватизации, 1373,2 тыс. га или 98% уже распределено. На каждую семью, в среднем, приходится около 1,6 га земельной площади. Обеспечена регистрация прав на земельные участки. Всем собственникам изготовлены и выданы документы, удостоверяющие право собственности на землю. Согласно законодательным актам Республики, собственники земельных участков вправе совершать в отношении своих участков любые сделки, по договорной цене, вносить в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного субъекта, передать в залог, дарить, завещать, сдавать в аренду, то есть они могут распоряжаться им по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов.

Право землепользования в Азербайджане стало объектом рыночных отношений. Наличие многообразия форм собственности, в том числе частной, было определено и новой конституцией, принятой в 1995 году. В целом в стране созданы условия для гражданского оборота земли. Так, в 2013 году осуществлено более 1996 сделок с земельными участками. Таким образом, земля приобрела сложный правовой статус, став недвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что в Азербайджанской Республике земля теперь является объектом не только земельных отношений, но и гражданских. Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием для включения права собственности на землю в категорию вещных прав и распространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых к отношениям собственности на имущество в целом. В частности, содержание

права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения.

Все три правомочия юридически существуют как единство и закрепляются за соответствующими субъектами в виде права собственности на основании различных государственных нормативных и ненормативных актов. Наличие документа, удостоверяющего право собственности, является юридическим основанием для реализации любого правомочия собственности. К примеру, свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок достаточно для того, чтобы собственник мог входить на участок и находиться на нем, использовать его для разрешенных целей, а также продавать или иным образом отчуждать земельный участок.

Собственник по своему желанию и в соответствии с требованиями закона имеет право передать часть своих правомочий другим лицам. При передаче отдельных правомочий собственник ограничивает свое право собственности, но не теряет его. Так, собственник может передать свой земельный участок другим лицам в пользование, ограничив тем самым свои правомочия владения и пользования. В определенных случаях возможна передача не собственникам некоторой части правомочий распоряжения за исключением отчуждения права собственности помимо воли собственника.

Земельное и гражданское законодательство Республики исходит из принципа ограниченности свободы действий и усмотрения собственника по владению, пользованию и распоряжению земельной собственностью. Данный принцип основан на понимании того, что право собственности существует наряду с другими правами и интересами общества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними. Применительно к частной собственности данный принцип зафиксирован в Конституции Азербайджанской Республики, который гласит: «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если

это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

Действующее земельное законодательство исходит из идеи отказа от права исключительной государственной собственности, реализующего монополию государства на землю, и его замены множеством форм собственности: государственная, муниципальная, частная.

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государством. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли - наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения находятся в государственной собственности.

Земли, находящиеся в государственной собственности, можно приватизировать с учетом запретов и ограничений, устанавливаемых для отдельных категории земель. Государственные земли могут передаваться физическим и юридическим лицам в пользование на правах срочного и бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Землепользователи исполняют обязанности по рациональному использованию земель, недопущению их деградации. Согласно закону в Азербайджане землепользование является платным.

Право муниципальной собственности на землю - это правомочия владения, пользования, распоряжения, принадлежащие муниципальному образованию. В этом качестве органы местного самоуправления имеют право передать земель-

ные участки во временное и постоянное владение и пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, продавать, отчуждать земли, находящиеся в муниципальное собственности, и совершать иные сделки.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные в муниципальную собственность. Порядок передачи объектов государственной собственности в муниципальную регулируется законами Азербайджанской Республики. В отличие от государственной, муниципальная собственность не делится на виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложено на местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие за содержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильными дорогами, контроль над использованием земель, благоустройство и озеленение территории и др.

Основное назначение муниципальных земель - обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель населенных пунктов, за исключением земель, расположенных за чертой городских и сельских поселений. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут закрепляться за индивидуальными землепользователями.

Допускается приватизация муниципальных земель. Порядок и условия приватизации определяются местными органами самоуправления. Средства от продажи муниципальной собственности поступают в полном объеме в местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования в населенных пунктах.

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования,

распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических и право частной собственности юридических лиц. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, на которые право частной собственности фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населенных пунктах и некоторые другие.

Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, в аренду, либо отчуждаться путём совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных, общественных или муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качестве меры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязан-

ностей. Они должны своевременно платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др.

Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав частной собственности. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Государственное управление земельными ресурсами - это своеобразный и достаточно сложный механизм регулирования общественной жизни, направляющий действия различных субъектов на претворения в жизнь земельной политики государства, на поддержание выработанных в процессе исторического развития земельных отношений ценностей, норм, традиций. Разные политические культуры, не говоря уже о разных административных системах, требуют разных управленческих решений. Бесспорно, при определении курса государственного управления земельными ресурсами в Азербайджанской Республике, необходимо знать обо всех новых идеях и экспериментах, осуществляемых в других странах, но это знание должно быть основанием для адаптации удачных практик к конкретным условиям, а не для подражания.

Функции государства по управлению земельными ресурсами имеют разную природу. В том случае, когда государство является собственником земельного фонда, тогда государственное управление земельными ресурсами осуществляются прямо. При этом государство пользуется властными распорядительными полномочиями, адресует свои предписания пользователям, владельцам и арендаторам государственных земель. Однако и при этом оно должно предоставлять пользователям государственных земель свободу хозяйствования на земле. В тех случаях, когда зем-

ли находятся в частной собственности, государство выступает, как орган политической власти, определяет государственную земельную политику, применяет метод дозволения собственникам при принятии решений по хозяйственному использованию земельной недвижимости. Однако, эта свобода не должна вступать в противоречия с предписаниями земельного законодательства Азербайджанской Республики.

Компетенция органов местного самоуправления в области регулирования земельных отношений определяется Конституцией Азербайджанской Республики, земельным законодательством, законодательными актами по местному самоуправлению. В частности к полномочиям муниципалитетов в области регулирования земельных отношений в пределах своих административных территорий по статье 8 ЗК АР относятся:

- издание в установленном законодательством порядке распоряжений о владении, пользовании находящихся в муниципальной собственности землями и об этих землях;

- предоставление в установленном законодательством порядке находящихся в муниципальной собственности земельных участков в собственность, пользование и аренду;

- организация разработки и осуществления генеральных планов населенных пунктов, проектов по планированию и строительству, планов землеустройства и хозяйственных планов;

- получение с пользователей муниципальными землями платы за аренду земельных участков;

- изъятие в порядке, установленном Земельным Кодексом и другими законодательными актами, земельного участка у юридических и физических лиц для нужд муниципалитета;

- защита в пределах своих полномочий прав собственников, пользователей и арендаторов земли;

- разработка и осуществление программ по охране и улучшению муниципальных земель;

- установление минимальной площади земельных участков, предоставляемых (продава-

емых) в собственность, пользование и аренду юридическим и физическим лицам;

- контролирование в пределах своих полномочий использования муниципальных земель и их охраны;

- решение в пределах своих полномочий споров относительно муниципальных земель, которые должны решаться во внесудебном порядке;

- осуществление других полномочий, установленных законодательством.

Система землеустройства традиционна как составная часть единой системы государственного управления земельными ресурсами, являлся главное звено государственного управления земельными отношениями в республике. Сожалению при новых земельных отношениях, изменился спрос на различные виды землеустроительных работ. Первый этап земельной реформы в Азербайджане характеризовался преобразованием (реорганизацией) колхозов и совхозов, созданием на их территории фермерских (крестьянских) хозяйств. С этой целью за эти годы были проведены в основном работы по межхозяйственному землеустройству - перераспределению земель различным категориям землевладельцев и землепользователей. В ближайшей перспективе следует ожидать существенное расширение работ по внутрихозяйственному землеустройству, охране земель и проведению других мероприятий, обеспечивающих повышение эффективности землевладения и землепользования. В современных условиях Азербайджана все более настоятельно ощущается потребность оптимизации управленческой деятельности в государственных структурах системы землеустройства на основе учета широкого круга факторов. Коренные изменения земельных отношений, принятие новых законодательных актов и нормативов по их реализации, проведение земельной реформы вызывает необходимость реформирования и реорганизации организационной структуры, содержания и принципов функциональной деятельности землеустро-

ительной службы. Если это не произойдет, тогда потеряют всякий смысл проведенные за эти годы реформы в области землепользования. Исходя от этого, думаю необходимо организовать научно-исследовательский и проектный институт земельных отношений и землеустройства, к задачам которого на современном этапе развития земельных отношений и землеустройства можно отнести следующие:

- разработка общетеоретических и методических основ проблем развития земельной реформы;

- оценка итогов осуществления земельной реформы, исследование проблемной ситуации;

- разработка концепции антикризисной корректировки земельной реформы в республике и развитие методической базы обоснования программы перспективной её реализации;

- установление классификаций структурных элементов и зонирования регионального земле хозяйственного комплекса по условиям структурных преобразований и реформирования земельных отношений;

- формирование вариантов программы структурных преобразований и антикризисного развития земельной реформы в республике, обоснование показателей и критериев их оценки;

- обоснование поэтапной последовательности и приоритетов реализации варианта осуществления структурных преобразований и антикризисной земельной реформы.

Параллельно с вышесказанным, при управлении земельными ресурсами в Азербайджанской Республике необходимо обеспечивать также соблюдение земельного законодательства на всех уровнях управления. В республике функции управления земельными ресурсами на разных уровнях и различными ветвями власти разделена. Часть функции управления относиться к компетенции законодательной власти, а часть - к компетенции исполнительной и судебной власти. К компетенции органов законодательной власти республики относится принятие законодательных и правовых

нормативных актов в соответствии с Конституцией Азербайджанской Республики земельным законодательством, другими законами АР.

К компетенции органов государственной власти в области регулирования земельных отношений, согласно статьи 6 ЗК АР относятся:

- подготовка предложений по совершенствованию земельного законодательства Азербайджанской Республики;

- принятие нормативно-правовых актов, обеспечивающих исполнение земельного законодательства и внесение в них изменений;

- установление правил проведения государственного земельного кадастра, мониторинга и землеустройства;

- передача в порядке, установленном настоящим Кодексом и другими законодательными актами, находящихся в государственной собственности земельных участков в пользование и аренду, получение их обратно в целях обеспечения государственных и общественных нужд;

- выкуп или принудительный выкуп в порядке, установленном земельным кодексом и другими законодательными актами, земельных участков, находящихся в частной собственности;

- установление правил определения минимальных площадей земельных участков, которые могут быть взяты на государственную регистрацию;

- отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую;

- передача летних и зимних пастбищ в пользование административно-территориальным единицам;

- установление ставок земельного налога, правил их выплаты и льгот в области удержания земельного налога;

- разработка и осуществление государственных программ по рациональному использованию земель, повышению их плодородности, охране земельных ресурсов и по другим мерам по охране природы;

- проведение государственной экологической экспертизы деятельности, связанной с ис-

пользованием находящихся в государственной собственности земель, и принятие решения о приостановке строительства или реконструкции объекта без положительного заключения государственной экологической экспертизы;

- организация и осуществление государственного контроля за использованием земель в соответствии с законодательством и их охраной;

- организация проведения государственного земельного кадастра, мониторинга, землеустройства;

- решение указанных в земельном Кодексе земельных споров, которые должны решаться во внесудебном порядке;

- осуществление других полномочий, установленных законодательством.

По совокупности можно выделить две основные группы методов управления земельными ресурсами: административно-правовые и экономические, с присущими им мерами воздействия на субъекты, объекты и среду управления.

Административно-правовые методы представляют собой совокупность организационных и правовых актов мер воздействия. Обычно с их помощью устанавливают нормативы, условия, требования и способы использования земель собственниками и землепользователями, регулируют отношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. К предмету регулирования относятся: предоставление земельных участков, изъятие (выкуп) земель для государственных и общественных нужд, установление предельных размеров предоставляемых в собственность земельных участков, процедуры регистрации земельной собственности и сделок с недвижимостью, порядок компенсационных выплат и другие отношения. В рыночных условиях повышенные требования предъявляют к инфраструктурному обеспечению регулирования земельных отношений, к которому относятся ведение Государственного земельного кадастра, мониторинг земель, их оценка и нормативно-правовая база.

Однако, использование земель в хозяйственных целях не может и не должно регулироваться только административно-правовыми методами. В рамках соблюдения общеобязательных норм и правил владельцы и пользователи земельных участков должны иметь свободно прав выбора действий. Поэтому организационные и правовые меры могут быть эффективны лишь взаимодействии и взаимосвязи с экономическими.

Эффективность экономических методов заключается в применении стоимостных показателей, направленных на создание условий для рационального использования земель собственниками землепользователями. К таким показателям относятся земельный налог, нормативная(базовая) цена земли, компенсационные выплаты при изъятии земельных участков, нормативный (базовый) размер арендной платы, регистрационные сборы и др.

В качестве важнейшей составляющей экономических методов следует выделить рыночные регуляторы, оказывающие непосредственное влияние на формирование и функционирование земельного рынка. Как правило, к ним относятся: договорная (рыночная) цена при сделках купли-продажи земельных участков, договорная арендная плата, залоговая цена при ипотечном кредитовании и т.д. Сюда же следует отнести и такие элементы экономического регулирования, как прогрессивный земельный налог за находящуюся в собственности площадь сверх установленной

нормы, прогрессивный налог на часть выручки, получаемой при превышении цен сверх установленного базисного уровня при купле-продаже земельных участков, как условие предотвращения спекулятивных сделок. Экономическими методами можно корректировать рыночное пространство, его конъюнктуру и цены, применяя разного рода меры, блокирующие ажиотажный спрос на земельные участки либо избыточное предложение, что особенно актуально для урбанизированных регионов. Поэтому целостная система государственного управления земельными ресурсами в республике должно обеспечивать:

- гарантии прав собственности и надежную их защиту;

- действенность налогообложения земли и иной недвижимости;

- эффективную реализацию земельной реформы;

- развитие и контроль земельных рынков;

- гарантии под ипотечные кредиты;

- повышения уровня планирования земель поселений и развития их инфраструктуры;

- сокращение земельных споров;

- уменьшение антропогенной нагрузки на окружающую среду;

- охрану и рационально использование земель;

- сбор достоверной статистической информации о земельно-имущественных отношениях.

Список литературы:

1. Мамедов Г. Ш. Земельная реформа в Азербайджане: правовые и научно-экономические вопросы.-Баку: Элм, 2000.- 374 с.

2. Управление Земельными Ресурсами // Под редакцией Л. П. Кошкина.- М.: ВШПП, 2004.- 520 с.

3. Теория и методы управления земельными ресурсами в условиях многообразия форм собственности на землю. Монография / А. А. Варламов.- М: ГУЗ, 2006.- 343 с.

4. Низамаде Т. Н. О проблеме земельного кадастра и регистрации земель в Азербайджане // Журнал «Землеустройство, Кадастр и Мониторинг Земель» № 7(126). 2015.- 45с.

5. Мамедов Г. Ш., Низамзаде Т. Н. Земельная реформа в Азербайджане: итоги и перспективы // Журнал «Землеустройство, Кадастр и Мониторинг Земель» № 7(101) / 2013.- 27 с.

6. Низамзаде Т. Н., Рамазанова С. И. Проведение земельной реформы в Азербайджане и ее результаты Сельскохозяйственные Науки и Агропромышленный Комплекс на Рубеже Веков Сборник Материалов IX Международной научно-практической конференции Новосибирск, 20 марта 2015.- 157 с.

7. Низамзаде Т. Н. Историческая роль комитета по земле и картографии в осуществлении земельной реформы и создании новых земельных отношений в Азербайджане Вестник Науки Актуальные Вопросы в Науке и Практике Сборник статей по материалам V Международной научно-практической конфренции Часть 1 Самара, 2018.- 229 с.