За рубеж со своей ипотекой

Иностранные "дочки" Сбербанка и ВТБ начали выдавать гражданам России кредиты на покупку заграничной недвижимости. Особенно интересным это предложение может показаться тем россиянам, которым отказывают в ипотеке иностранные банки.

На минувшей неделе газета "Коммерсантъ" опубликовала новость: два крупнейших госбанка — Сбербанк и ВТБ — начинают выдавать ипотеку россиянам на зарубежную недвижимость. По данным "Ъ", Сбербанк планирует кредитовать соотечественников в Чехии, Турции и Хорватии, а группа ВТБ — развивать ипотеку для VIP-клиентов в Австрии и Франции.

Оценивать кредитную историю российских клиентов госбанки будут в России, а кредитовать — уже западные "дочки". У Сбербанка это Denizbank в Турции, Sberbank Europe в Хорватии и Чехии, у группы ВТБ — VTB Bank (Austria) и VTB Bank (France). Условия по ипотеке будут максимально приближены к тем, которые предлагают локальные банки, сообщил "Ъ" топ-менеджер Сбербанка. ВТБ предполагает кредитовать только VIP-клиентов с депозитом от 15 млн руб., а Сбербанк планирует распространить программу на более широкий круг заемщиков. В частности, в чешском Sberbank cz предлагают брать ипотеку россиянам с доходом 150 тыс. руб. на семью.

Новость об ипотечных проектах госбанков, впервые предлагающих подобные услуги вызвала резонанс. Нашлись сразу и критики, которые отметили, что вряд ли российским инвесторам в западную недвижимость понравится идея "светиться" в государственных Сбербанке или ВТБ. К тому же, если учесть, что материнские банки работают на российском рынке, их западные "дочки" вряд ли смогут составить серьезную конкуренцию по ипотечным ставкам местным банкам. Тем не менее госбанки приняли своевременное решение. "Уже более двух лет сохраняется тенденция к увеличению ипотечных сделок среди россиян при покупке недвижимости за рубежом",— говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Людмила Аксененко.

По ее словам, количество ипотечных сделок составляет сейчас 45-55% общего числа зарубежных покупок недвижимости россиян. "Причем большинство из них — до 80% общего числа ипотечных сделок — это приобретение первичной недвижимости на ранних стадиях строительства",— уточняет Аксененко. А тот же чешский Sberbank cz предлагает россиянам ипотеку в том числе на строящиеся объекты.

Так что шансы вовлечь в зарубежную ипотеку российских клиентов и у Сбербанка, и у ВТБ точно есть. Даже несмотря на то, что у многих вызывает сомнения инвестиционная привлекательность стран, где банки собираются выдавать ипотеку. Судя по тому, что говорят банкиры, они все же ориентируются на запросы клиентов, поскольку у группы ВТБ есть еще банк на Кипре, в Германии и даже в Африке — Banco VTB Africa. Однако запускать ипотеку там они пока не планируют. "В рамках развития розничного бизнеса за рубежом планируется к запуску ипотека в Европе. При этом данная услуга будет доступна как местным клиентам, так и клиентам группы ВТБ. Запуск данной услуги в первую очередь во Франции и Австрии связан с тем, что эти страны наиболее интересны нашим действующим клиентам, по ним потенциально самый большой спрос, что позволяет нам рассматривать их как привлекательные для зарубежного ипотечного кредитования",— рассказал вице-президент ВТБ 24 Всеволод Смаков.

Тот, кто сейчас решит взять ипотеку в любом западном банке и ознакомится с предложением "дочек" российских банков, подтвердит, что наши планируют практиковать крайне либеральный подход к заемщикам. В частности, Sberbank cz готов кредитовать до 50% готового или строящегося в Чехии объекта. От заемщика не требуется ни ВНЖ, ни ПМЖ в Чехии, только действующая шенгенская виза на момент подписания договора. Процентные ставки для заемщиков начнутся от 4,09% годовых в чешских кронах. Главное же — банк лояльно относится к тому, что заемщик заработал деньги в России.

Казалось бы, какая в этом польза? До недавних пор действительно не было никакой. Взять кредит в иностранном банке соотечественники могли всегда и практически везде. "Купить квартиру в Марбелье в ипотеку в испанском Banco Sabadell в 2010 году было как нечего делать",— вспоминает топ-менеджер строительной фирмы Иван.

По его словам, единственная трудность заключалась в том, что для получения ипотеки банк требовал идентификационный номер иностранца. "Этот номер нужно было получить в полиции, но для этого полиции нужно было предъявить документ об открытии в банке счета. Замкнутый круг, короче",— рассказывает Иван. Круг разорвал испанский риэлтор: он привел Ивана за руку в Sabadell, представил его как честного покупателя, и в банке открыли счет на €5 тыс., что было залогом. "После этого ипотека стала делом техники: с выпиской из банка мне дали в полиции номер иностранца, а Sabadell, увидев его, смог перечислить на счет риелтора 45% стоимости квартиры",— говорит Иван. Теперь он оплачивает кредит в евро на 25 лет по плавающей ставке (4-4,5%), хотя ему и пришлось схитрить не только с испанским номером иностранца, но и с российской справкой о доходах.

Призрак санкций

Сейчас в западных банках совсем по-другому оценивают потенциальных заемщиков из России. "Могу точно сказать, что есть проблемы с США, это мне подтвердили два риэлтора в Калифорнии и Нью-Джерси. Это пока неофициальный факт, но, судя по тому, как идет работа наших партнеров с русскоговорящими клиентами, такая тенденция присутствует. Отказывают в получении кредита русским вообще, вне зависимости от наличия документов",— рассказывает менеджер Tranio.ru по продажам недвижимости в США Ирина Кузнецова.

То, что требования к россиянам во Франции стали жестче, чем к резидентам ЕС, подтверждает и управляющий директор Lowell Finance Кирилл Долгинский. "Есть отдельные локальные истории. В общем, если говорить про страны Европы, глобальных проблем нет, тем не менее перспективы ухудшения ситуации существуют, особенно если ситуация с Украиной не стабилизируется",— говорит он. "Дело не в российском гражданстве. Иностранные банки, особенно в Западной Европе, в целом неохотно кредитуют чиновников. За последние несколько месяцев ситуация в этом вопросе еще больше ужесточилась, и было несколько категорических отказов еще до этапа рассмотрения заявки. Это касается в основном крупных банков Германии и Швейцарии",— уверяет руководитель Tranio.ru Георгий Качмазов. "Что касается чиновников, это отдельная история. С ними действительно сложно, но много зависит от каждого конкретного случая, и есть банки, которые работают с данной категорией лиц. Если государственный служащий может показать доходы от бизнеса, которые были получены до работы на службе, или семейные доходы не связаны со службой, то получить кредит можно, но ограничений в связи с этим, конечно, много",— рассказывает Долгинский.

А в Финляндии, например, банки существенно ужесточили кредитную политику в отношении россиян, и там стало трудно не только получить кредит, но и открыть счет. В начале июня финский портал телерадиовещания Yle даже обратил внимание на интересную тенденцию: наши сограждане не только стали реже покупать дачи в этой стране, но и начали избавляться от уже купленных.

"Разумеется, официально банки не могут сказать, что россияне им не нравятся, но они побаиваются иметь дело с российскими клиентами,— делится наблюдениями о ситуации в Великобритании ипотечный консультант в Лондоне компании Knight Frank Finance Андрей Мансуров.— Теперь банки очень много спрашивают, гораздо больше, чем раньше, по поводу доходов клиента, заработанных им вне России, за рубежом". По его словам, в идеале банк устроит российский клиент, который зарабатывает в разных странах — и в России, и в Англии, и, например, в США. "Но надо понимать, что у 99,9% клиентов есть деньги на приобретение недвижимости, потому что они заработали их в России. Поэтому банки начинают говорить: "Вы знаете, сейчас сложная ситуация с Крымом, с Украиной, непонятно, что будет с санкциями". Так что некоторый негативный тренд есть",— говорит Мансуров.

Разумеется, есть еще фактор кредитоспособности потенциального клиента — россиянина. Скажем, в Лондоне российский клиент сейчас может рассчитывать на ипотечный кредит под 2,5% годовых на сумму не менее £1 млн. А вот взять ипотеку поменьше, скажем, на £500 тыс., по словам консультантов, у россиянина уже вряд ли получится. "Достаточно большая категория покупателей в том числе элитной недвижимости за рубежом — это предприниматели, собственники бизнеса, топ-менеджмент, покупатели, имеющие официальные доходы, и к таким клиентам у банков вопросов относительно происхождения средств не так много. Пострадать могут только покупатели, имеющие непрозрачную структуру доходов или связанные с санкционными списками, но таких лиц сейчас не так много",— уверен Долгинский.

Вообще, в Европе по отношению к заемщикам из России сейчас "держат марку", пожалуй, только испанцы. По словам Качмазова, банки Испании активно работают с российскими клиентами и готовы кредитовать под 4-5% без ограничений.

Ипотечный кредит в странах мира

Страна

Ставка (%
годовых)

Срок
(лет)

Минимальный
кредит
Максимальный
кредит (% от
стоимости
недвижимости)
Австрия
2,5-4
до 25
€25 тыс.
60
Бельгия
4-7
до 30
—
50-60
Болгария
8-10
до 20
—
50-60
Великобритания
2,5-5
5-25
£250 тыс.
70
Венгрия
8-12
до 20
—
50
Германия
2,5-4
5-20
€150 тыс.
50
Испания
5-6
до 25
€20 тыс.
60-80
Италия
2,8-6,5
5-20
€150 тыс.
60
Кипр
5-7
до 30
€100 тыс.
70
Латвия
6-7
до 35
—
60-80
Португалия
5-7
до 30
—
50-60
США
3-6
до 30
$100 тыс.
65-70
Турция
6-8
10
—
50
Финляндия
5-8
5-15
—
50
Франция
2,5-4,5
5-25
€80 тыс.
60-70
Черногория
7-8
1-25
—
50
Швейцария
2-3,5
5-10
500 тыс. CHF
60

Источник: данные Tranio.ru.