Цены продолжат движение вверх

Сегодня давать прогнозы относительно того, как будет развиваться рынок элитной недвижимости, берутся далеко не всякие эксперты. Большинство предлагает подождать несколько недель. В то же время все признают, что ожидать падения спроса на элитную недвижимость не стоит: товар этот в любом случае штучный и покупатели на него всегда найдутся.

Элитное жилье не так часто покупают в ипотеку, как эконом-класс или комфорт-класс, поэтому изменение ключевой и ипотечных ставок не сильно скажется на спросе

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В начале этого года консалтинговая компания Knight Frank прогнозировала, что в 2022 году ожидается рост цен на элитное жилье в Москве на 7% и в Санкт-Петербурге на 6,5%. Однако этот анализ был сделан до того, как на рынок повлияли геополитические факторы. Аналитики «Фридом Финанс» считают, что в текущих экономических условиях рост цен может превзойти эти прогнозы, так как инфляция по стране сейчас опережает целевые уровни в разы. «Строительные материалы дорожают даже быстрее, чем другие товары и услуги, а для элитного жилья многие материалы и вовсе завозят из-за границы. В январе 2022 года цены на элитное жилье выросли на 0,6%, но далее мы ожидаем ускорение этих темпов, так как ситуация в экономике стремительно меняется. Мы считаем, что на данный момент невозможно точно спрогнозировать цены, но по итогам года ожидаем их роста примерно на 10–15%»,— говорят в «Фридом Финанс».

Ольга Захарова, коммерческий директор холдинга AAG, согласна с таким мнением: «В 2021 году цена сделок в премиальном сегменте в сравнении с 2020 годом, по данным AAG, выросла в среднем на 28%. На фоне масштабных санкций премиальная недвижимость сохранит ликвидность, однако застройщики могут отложить выход новых проектов на фоне экономической неопределенности».

Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит», говорит: «Все приостанавливается и замораживается. Через две недели пыль осядет и будет немного понятнее, в какой реальности мы оказались. Полагаю, что значительная часть выведенных со счетов денег пойдет на депозиты. Но есть клиенты, которые не вполне доверяют банкам. В текущей ситуации — особенно. В любом случае люди будут покупать и будут продавать жилье, и недвижимость в любом случае останется надежным инструментом для сохранения средств. Не для зарабатывания — для сохранения. Сейчас выгода — совершенно не первый и даже не второй вопрос. Главное — сохранить, не потерять». Он обращает внимание, что после последнего объявления о повышении ключевой ставки звонков клиентов стало больше, чем в предыдущие дни. «Но речь не о заявках, а именно о звонках»,— замечает при этом эксперт.

Тем не менее господин Войчинский сохраняет оптимизм. «Я не думаю, что все упадет. Пока все застройщики подняли цены. Вторичка будет ориентироваться на них. По вторичному рынку увеличилась доля приостановок — не отказов, а именно приостановок. Из-за продавцов. Они тоже не понимают, что происходит и что им делать с полученными по сделке деньгами. С возможным понижением ключевой ставки — потому что сегодняшний уровень не дает дышать экономике,— вернется интерес к нашему сегменту»,— считает он.

Управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева обращает внимание на то, что элитное жилье не так часто покупают в ипотеку, как эконом-класс или комфорт-класс, поэтому изменение ключевой и ипотечных ставок не сильно скажется на спросе, полагает она.

«Если строительство дома подходит к концу и остаются небольшие работы перед вводом в эксплуатацию, то надбавка может быть и в пределах прогнозируемого, поскольку большая часть строительных и отделочных материалов уже закуплена. Но если проекту еще далеко до сдачи, у девелоперов могут возникнуть проблемы с реализацией, поскольку строительство может либо затянуться, либо стать значительно дороже, на 7–20% в расчете на квадратный метр»,— говорит госпожа Косарева.

Она уверена, что, скорее всего, девелоперам придется искать аналоги материалов на отечественном или дружественных нашей стране рынках, если европейские поставщики (а именно они ассоциируются с высоким качеством) откажутся сотрудничать с российскими застройщиками. «Такого сценария исключать нельзя»,— предупреждает эксперт.

Петр Войчинский не исключает и роста спроса на загородную элитную недвижимость. «В элитном загородном сегменте весь предыдущий год шел рост — и по ценам, и по количеству сделок. По данным аналитиков, продаж было за год на 17% больше, чем в 2020-м, цена лота на 30% выше, чем год назад. Что будет теперь — неизвестно; возможно, часть граждан, вынужденных из-за санкций осесть на родине, предпочтет загородный вариант. Это создаст дополнительный спрос, а новое предложение ограничено. Конструктив (дерево или кирпич) здесь вообще не важен, этот фактор уходит на второй-третий план. Важнее расстояние, доступность, безопасность, ближайшее окружение»,— отмечает он.

А вот мнения экспертов о доле инвестиционных сделок на рынке премиальной недвижимость разделились. Господин Войчинский полагает, что сейчас их вообще нет. «Все наблюдают. Как говорит экономист Андрей Мовчан, "ловить голыми руками падающие ножи никому не советую"»,— напоминает эксперт

Иного мнения придерживается Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group. «По нашей оценке, доля инвестиционных сделок в сегменте недвижимости высокой ценовой категории составляет 10–15%. С учетом текущей макроэкономической и политической ситуаций можно ожидать увеличения показателей до 20%. На фоне общей нестабильности недвижимость остается надежным активом. Сегодня основная цель инвесторов — не столько получить прибыль, сколько сохранить накопления без финансовых потерь. И с этого ракурса жилье высокой ценовой категории выгодно: во время кризиса оно меньше потеряет в цене, но быстрее пойдет в рост по мере стабилизации рынка. Выбор инвестора становится более осознанным, работает стратегия сохранения личных активов, инвестиции в будущее. Если говорить о портрете инвесторов, то в последние годы они существенно поменялся. Сегодня большинство клиентов, особенно в высоком ценовом сегменте, далеки от схемы "купить малогабаритное жилье и потом «сдавать или перепродавать его". В качестве инвестиций все чаще приобретаются семейные квартиры. В Петербург ежегодно приезжает много специалистов из регионов, включая Москву, которые привозят с собой семьи»,— рассказала госпожа Иващенко.

Совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова сообщила: «В целом по рынку доля инвесторов в элитных проектах доходит до 50%, для большинства это не первое и не единственное жилье. Покупка совершается часто на будущее, детям, родным, а не для собственного проживания сразу после получения ключей. Часто элитные дома по нескольку лет стоят не полностью заселенные, и это нормально».