Господа квартиросъемщики

     В этом году россияне впервые догнали иностранцев по количеству арендованных элитных квартир в Москве. Причина тому — рост доходов населения и массовое переселение руководителей из Санкт-Петербурга в Москву.

Элитные или просто хорошие

     Анализируя ситуацию с арендой элитной недвижимости в российской столице, быстро приходишь к выводу, что здесь само понятие "элитности" по сей день остается в значительной степени виртуальным. Если при строительстве новых домов застройщики изначально позиционируют их как жилье определенного уровня (эконом-класс, бизнес-класс и так далее), то квартиры, построенные в прежние годы, не имеют столь четкого деления по шкале качества и уровню инфраструктуры. Поэтому большинство операторов рынка VIP-аренды для того, чтобы присвоить недвижимости определение "элитная", исходят из самого простого фактора — денег, за которые это жилье можно сдать.
       Общепринятая нижняя планка "элитности" — $1,5-2 тыс. в месяц. Все, что дешевле, риэлтеры элитной квартирой не считают.
       Впрочем, Екатерина Акимова, директор департамента аренды элитной недвижимости агентства Penny Lane Realty, утверждает, что цены на по-настоящему элитную квартиру начинаются с $4-6 тыс. в месяц. За такие деньги качественные характеристики жилья должны быть элитными по современным критериям, без всяких "но" и ссылок на особенности столичного жилого фонда. Компания Penny Lane провела маркетинговые исследования, по результатам которых вывела следующую классификацию дорогого съемного жилья.
       На верхушке пирамиды находятся клубные дома. Здесь не только наличие охраны и полной инфраструктуры, в том числе подземного гаража и собственного фитнес-центра, но и незначительное количество квартир — не больше двадцати. Говорить об аренде квартир в домах вроде "Патриарха" на Патриарших прудах и "Агаларов-хауса" на пересечении улиц Большой Грузинской и Климашкина как о рынке не приходится, поскольку в Москве клубных зданий не более десятка. Да на то они и клубные, что состав жильцов тщательно подбирается и без согласия соседей вселиться сюда нельзя. Каждый случай аренды — эксклюзивен, и цены впечатляют — $18-25 тыс. в месяц.
       Более распространена аренда квартир в многоквартирных домах с полной инфраструктурой. Это жилые комплексы класса "Алых парусов", домов по адресам Новый Арбат, 29, Малый Николопесковский переулок, 4, 1-й Спасоналивковский, 20 и других похожих строений. В "Парусах", к слову, об аренде квартир пока не слышно: там часть комплекса еще строится, а в некоторых проданных квартирах идет ремонт. Однако в уже сданных новостройках "Донстроя" и аналогичных домах рынок аренды вполне сформировался: цены на трех- и четырехкомнатные квартиры площадью более 100-120 кв. м начинаются от $5 тыс. в месяц.
       Завершают классификацию дорогого московского жилья квартиры в домах повышенной комфортности, в инфраструктуре которых может отсутствовать какая-нибудь опция вроде фитнес-центра, но местоположение и качество ремонта позволяют говорить об "элитности" и в супердомах советской эпохи — цековском и министерском жилье. Здесь цена зависит от качества отделки и мебели в конкретной квартире. Если она на уровне — арендная плата приближается к расценкам многоквартирных элитных новостроек.
       Особняком, простите за каламбур, стоят особняки. Как правило, цены на квартиры в дореволюционных домах не "допрыгивают" до элитной планки, равно как и при аренде сталинских квартир, популярность которых падает. Однако ситуация в корне меняется, если старый особняк реконструирован. Здесь вряд ли найдется подземный гараж и бассейн, но аренда исторической квартиры для некоторых людей представляет особую ценность. Стоимость съема квартиры в реконструированном историческом особняке всякий раз определяется отдельно и "усреднению" не поддается. Да и в принципе процесс сдачи-съема элитных квартир всегда более долгий и "клиентоориентированный", чем при обычной аренде. Это и понятно: потребителям таких услуг нужно не просто где-то жить, а посредством жилья демонстрировать свой социальный статус.

Престиж дороже денег

     После дефолта 98-го года арендные ставки на рынке элитной недвижимости упали более чем в два раза, однако в 2002 году практически вернулись к докризисному уровню. Это не удивительно. Гораздо интереснее другое — изменение структуры спроса на этом рынке. В 1995 году 95% элитной аренды в Москве приходилось на иностранцев, и только 5% — на соотечественников. С тех пор россияне неуклонно "набирали очки". В 2001 году доля иностранных квартиросъемщиков была уже 67%, а в этом году впервые в новейшей истории России доли практически сравнялись. Перевес зарубежных гостей сейчас составляет всего лишь 2%. Причины этого, помимо роста отечественной деловой активности, эксперты видят в изменении менталитета российской элиты.
       Екатерина Акимова: "В прежние годы даже 'новые русские' жили советскими представлениями: зачем снимать квартиру, если есть деньги на ее покупку, ведь общественным мерилом успеха долгие годы были отдельная квартира и своя машина. Сейчас темп жизни изменился. Многие бизнесмены исходят из того, что у них нет времени на покупку и последующий долгий ремонт жилья, а завтра им может понадобиться квартира другого статуса или же просто изменится семейная ситуация. Кроме того, многие представители деловой элиты стали 'людьми мира': год — в России, а следующий год, скажем, в Великобритании. Квартира же должна отвечать финансовому и социальному статусу не вчерашнему и не завтрашнему, а сегодняшнему. Все меньше людей рассуждают по схеме: почему ты снимаешь квартиру, раз такой богатый. Скорее работает обратный механизм: отдавая каждый месяц большие деньги за аренду жилья, человек демонстрирует свой высокий материальный уровень и уверенность в его стабильности".
       Кроме того, помимо топ-менеджмента крупных зарубежных компаний, который всегда снимал сообразное жилье, российские региональные бизнесмены, арендуя недвижимость в Москве, тоже стали обращать больше внимания на имиджевую, а не только на практическую сторону вопроса. Требования же россиян, по мнению операторов рынка, заметно возросли: отечественная элита пожила за рубежом, стала лучше разбираться в ремонте, отделке, интерьере. Наконец, увеличение числа российских квартиросъемщиков дорогого жилья вызвано и тем, что немало руководителей высокого ранга в последнее время приехало в Москву из Санкт-Петербурга.
       По данным Penny Lane Realty, главным требованием клиентов к арендуемой московской квартире является безопасность, комфорт и парковка (указано в 59% заявок). Далее идет стремление жить в центре. В качестве "центра" чаще всего выступают Патриаршие пруды — 37% заявок. А вот представление о том, что "элитному квартиросъемщику" нужна квартира размером со стадион, оказалось мифом: необходимость в площади свыше 150 кв. м указана только в 4% заявок.

Кризис размещения

     Тенденция последних месяцев — рост числа дорогих заявок от топ-менеджмента зарубежных фирм. Как прогнозируют риэлтеры, доля иностранцев в элитной московской аренде скоро опять несколько увеличится — на 5-10%. Рынок вообще находится на подъеме, чему в немалой степени способствует возникший кризис размещения в столичных четырех-пятизвездных отелях. Спрос, естественно, обращается в сторону элитной аренды, где предложение, по некоторым данным, все равно опережает его примерно в семь раз. Аналитики отчасти объясняют это тем, что многие хозяева элитных квартир придерживаются завышенных представлений об их рыночной стоимости и в результате остаются внакладе, поскольку жилье простаивает.
       Так или иначе, "капризничать" арендатор элитной квартиры имеет все возможности. Минимальное требование к ремонту — обязательное наличие системы кондиционирования воздуха, стеклопакетов, сантехники, мебели и полного набора бытовой техники. Стены — идеально ровные, как правило, крашеные, если только речь не идет о классическом английском стиле, который предполагает дорогие обои.
       Впрочем, более искушенные в интерьерных вопросах потребители предпочитают не просто ремонт, а индивидуальный дизайн-проект. Стиль может быть различным: классика, модерн или хай-тек — это дело вкуса. Желательно, чтобы имя архитектора, "спланировавшего" квартиру, было известно. Обязательно — чтобы стиль был безупречно выдержан, использовались материалы только высочайшего качества. Дизайнерский ремонт подразумевает также штучную мебель, никогда не выпускавшуюся серийно.
       И еще: вне зависимости от качества ремонта престижная квартира не может располагаться в непрестижном районе, поэтому даже дворец Тадж-Махал в Бирюлеве, появись он там, по сложившимся столичным представлениям вряд ли отнесли бы к элитному жилью.

Договорная цена

     Заключение договоров на аренду элитной недвижимости юридически ничем не отличается от "обычных" договоров. Комиссионные агентства также обычно составляют месячную арендную плату. Особенности заключаются в том, что предметом переговоров практически всегда становятся отличительные черты элитного жилья: охрана, гаражи и прочая инфраструктура. Точнее, вопрос: кто за все это будет платить? При "неэлитной" аренде стороны обычно договариваются, что квартплату вносит хозяин квартиры, за электричество и, естественно, междугородные переговоры по телефону платит жилец. В элитной аренде коммунальные расходы, которые могут составлять до $500 в месяц, тоже чаще входят в сумму подписываемого контракта, хотя это не является столь общепринятым правилом, и хозяин, возможно, будет настаивать на обратной схеме.
       Так или иначе, главным аргументом арендатора в торге остается тот факт, что предложение в элитной аренде гораздо больше опережает спрос, чем на рынке типовых квартир. Исходя из этого, риэлтеры полагают, что в ближайшие годы покупка элитной квартиры с целью ее последующей сдачи внаем вряд ли станет эффективной игрой на арендном рынке. Например, Елена Голубева, руководитель отдела "VIP-сервис" агентства недвижимости "Миэль", считает, что лучше для этих целей, если есть деньги, купить несколько однокомнатных квартир. Их при разумной арендной ставке разберут "влет" за три дня, в то время как суперквартира, в которую хозяин вложил миллионы, может год простаивать, не находя своего арендатора.
ЮРИЙ ЛЬВОВ