От Обуховского завода отрежут землю

Военный концерн "Алмаз-Антей" начинает поиски инвестора на покупку 25 га земли у метро "Пролетарская" под частью Обуховского завода, принадлежащего концерну. "Алмаз-Антей" намерен выручить за землю $230-280 млн, которые рассчитывает направить на строительство на оставшейся территории нового технопарка. Однако потенциальные инвесторы бьются об заклад, что за эти деньги объект продать не удастся в сегодняшних условиях на рынке недвижимости. При этом эксперты отмечают, что потенциально участок достаточно интересен.

     О том, что концерн начал прием заявок от инвесторов сообщил генеральный директор ОАО "ГОЗ Обуховский завод" Михаил Подвязников. "Мы ищем инвестора, готового заплатить 230-280 миллионов долларов за участок в 25 гектаров с недвижимостью общей площадью более 200 тысяч квадратных метров на ней, — сообщил господин Подвязников. — Производство с участка, примыкающего к метро Пролетарская будет перенесено в левую часть (ближе к Ржевке. — Ъ). Там будут реконструированы старые корпуса и построены новые. На эту территорию постепенно, в течение двух лет, будут переведены и все остальные площадки концерна (проект создания Северо-западного регионального центра ОАО "Концерн ПВО 'Алмаз-Антей'", Ъ писал об этом подробно 10.06.2008 года). Ожидается, что сам конкурс по выбору инвестора состоится в следующем году. Именно на вырученные средства концерн собирается строить машиностроительный технопарк площадью 300 тыс. кв. м. и стоимостью $500 млн, где займется разработкой и производством компонентов средств противовоздушной обороны и гражданской продукции.

     По словам господина Подвязникова, инвестору не нужно будет платить всю сумму сразу, ему будет предложена рассрочка платежа на период освобождения территории. Согласно исследованию немецкой компании "Drees&Sommer", оптимальным вариантом развития высвобождающейся территории станет строительство бизнес-парка класса В, гостиницы категории "3-4 звезды" и обслуживающих объектов инфраструктуры. Высотность зданий, которые там можно возводить — 18-20 этажей с отдельными элементами до 25 этажей. Участок имеет хорошую доступность к основным вокзалам, аэропорту и КАД. На территории имеется ряд охранных объектов. Господин Подвязников говорит, что до кризиса интерес к объекту был.

     ОАО "Концерн ПВО 'Алмаз-Антей'", созданное в 2002 году, является крупнейшей холдинговой компанией российского оборонно-промышленного комплекса и основным поставщиком на мировой рынок российских систем и комплексов ПВО. 100% акций концерна принадлежит государству. В его состав входит более 50 научных и производственных предприятий. Концерн производит зенитные ракетные системы, зенитные ракетно-пушечные комплексы, автоматизированные системы управления войсками и т. п. Объем продаж продукции и услуг предприятиями концерна в 2006 году превысил 62 млрд рублей. Данных за 2007 год нет. Размер общего портфеля заказов от различных зарубежных стран на начало 2007 года оценивался в $5-6 млрд.

Документы готовы и по остальным площадкам концерна, однако выставлены они будут позже. В петербургские активы концерна входит также ОАО "Завод радиотехнического оборудования" (Лермонтовский пр., около 7 га), ОАО "Конструкторское бюро специального машиностроения" (Лесной пр., более 3 га), ОАО "Ордена Трудового Красного знамени Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры" (Шкиперский проток, В. О., 14 га) и ОАО "Российский институт радионавигации и времени" (пл. Растрелли, около 1,5 га).

Потенциальные инвесторы и аналитики недвижимости без оптимизма оценивают перспективы проекта у метро "Пролетарская". Президент холдинговой компании "Адамант" Игорь Лейтис на вопрос Ъ, намерен ли он участвовать в заявленном конкурсе, ответил: "Если кто-то купит этот участок хотя бы за 200 миллионов долларов, я пришлю вам в редакцию ящик шампанского",— не уточнив, правда, какого именно. С господином Лейтисом согласен президент Becar Realty Group Александр Шарапов, который уверен, что сейчас ни петербургские, ни московские игроки, ни западные фонды не купят участок такой площади за такую цену. "Даже летом земля в этом районе стоила максимум 500-700 тысяч долларов за квадратный метр. Сейчас — не более 250 тысяч ($62 млн за 25 га)", — считает он. По его мнению, единственная возможность для "Алмаз-Антея" реализовать участок на рынке — разбить его на более мелкие лоты.

Генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков отмечает, что заявленная стоимость участка даже для лета 2008 года была несколько завышенной, а в текущих условиях может существенно сузить круг потенциальных покупателей. "В текущей рыночной ситуации формирование крупной деловой зоны в этом месте может быть рискованным, — считает он. — Оптимально начинать этот процесс с нескольких хороших, но недорогих реконструированных объектов, если таковое возможно. Это позволит при минимальных вложениях создать району необходимый имидж. С другой стороны, это позволит не останавливать развитие территории на период кризиса и точнее оценивать спрос".

"Объективно говоря, при существующей стоимости строительства и трудностях привлечения достаточных заемных средств, сегодня экономическая целесообразность такого проекта находится под вопросом, — говорит Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, — что и является причиной низкой ликвидности и стоимости данного участка. По нашей оценке, она не превышает 30 миллионов долларов".

Тем не менее, по мнению господина Казанского, в этом месте даже сегодня можно ожидать спрос на офисные площади невысокого класса (В, В-), однако, арендные ставки должны быть соответствующими, то есть невысокими. Господин Барков добавляет, что территория очень интересная, а 25 га — идеальны для реализации проекта комплексного освоения территории многофункционального назначения.

Ирина Бычина,
Яна Карпова