Башенные деньги

Продать здание за несколько десятков миллионов долларов и через несколько лет опомниться, вдруг сообразив, что продешевил. Это действительно обидно, учитывая, что речь идет о самой высокой в Европе башне. С одной, впрочем, поправкой: о башне, которой никогда не было и не будет.

На прошлой неделе окружной суд города Лимасол (Кипр) начал рассмотрение иска офшорной компании известного с лужковских времен московского предпринимателя Шалвы Чигиринского против офшорных компаний Виктора Рашникова (владелец "Магнитки") и его партнера по девелоперским проектам Надера Надера. Чигиринский утверждает, что партнеры недоплатили ему $90 млн за его долю в проекте башни "Россия" в "Москва-Сити".

Суды на Кипре известны своей медлительностью, и это слушание, по мнению адвокатов, может затянуться на годы. Таким образом, история башни — самой высокой в Европе, высотной доминанты и главного связующего звена "Москва-Сити" — еще далека от завершения. Притом что, кроме как на бумаге, башни этой никогда не было и не будет.

Сказка о тысяче и одном метре

"Башня "Россия" — это камертон композиции, это как ведущий собор или ведущая колокольня в храме",— рассказывал в 2002 году прародитель "Москва-Сити", автор идеи и первый архитектор проекта Борис Тхор.

Концепцию московского делового центра Тхор предложил властям еще в 1980-е годы. Она была, безусловно, авангардной для Москвы, но вписывалась в классическую логику: разные по своей архитектуре башни увеличивают высотность по спирали, и заканчивается спираль эффектной пирамидой со шпилем. Эта пирамида (башня "Россия"), по замыслу Тхора, должна была вознестись над землей на 300 м. Но люди, которые взялись за реализацию планов, оказались амбициознее Тхора: в какой-то момент обсуждалась даже километровая башня.

По проекту Тхора был построен всего один небоскреб — "Башня-2000", которую начали строить в 1996-м. В связи с кризисом стройка на несколько лет застопорилась, сам 80-летний архитектор отошел от дел, а в 2009 году умер. С середины нулевых башни полезли как грибы: Mirax Group Сергея Полонского начала строить башню "Федерация", девелопер Павел Фукс возводил башни "Империя" и "Евразия", "Капитал Груп" Владислава Доронина — башню "Город столиц", Игорь Кесаев — башню "Меркурий".

Каждый новый инвестор переосмысливал проект по-своему, в соответствии с личными представлениями — даже не столько о прекрасном, сколько о собственных возможностях и перспективах. Понятно, что нанятые ими архитекторы об общей гармонии проекта заботились в последнюю очередь.

"Чем лучше был инвестиционный климат и чем ближе заказчик был к московским властям, тем выше становился небоскреб",— вспоминает Сергей Ткаченко, бывший директор ГУП НИиПИ Генплана Москвы, руководитель собственной архитектурной мастерской.

Башню "Россия", венец творения, должен был построить московский девелопер Шалва Чигиринский, хорошо известный своей дружбой с командой Юрия Лужкова. Дружба была так крепка, а будущее виделось столь безоблачным, что в середине нулевых к проектированию башни Чигиринский привлек архитектурную звезду первой величины — англичанина Нормана Фостера, сказав ему, что "Россия" будет высотой в километр, самой высокой в мире.

Фостер несколько остудил пыл заказчика, объяснив, что таких технологий в мире еще не существует, и Чигиринскому пришлось довольствоваться проектом самой высокой в Европе 612-метровой башни.

Другое пожелание заказчика — чтобы башня состояла из трех частей ("Россия, птица-тройка") — Форстер был готов удовлетворить. Поначалу его проект предполагал именно три башни. Потом их все-таки решено было слить в одну, и башня стала подобием трехгранной призмы, плоскости которой соединены зеленой вертикальной осью. Как и в других башнях, нижние ярусы должны были занять магазины и офисы, верхние — жилые помещения и отели.

Бюро Нормана Фостера делает тысячи проектов по всему миру, но строительство башни "Россия" подразумевало его личное участие. Он, впрочем, не возражал.

Во-первых, проект ему нравился. "Это творение разных сил природы, гравитационного закона... Такой башни вы нигде никогда не видели",— говорил он. А во-вторых, его участие увеличивало цену контракта по проектированию в два раза. Гонорар архитектора за башню "Россия" составил несколько миллионов долларов. Впрочем, надо признать, что в разгар нефтяного благополучия для России такие гонорары не были баснословными.

"Известные московские проектные организации заламывают цены в несколько раз выше, правда, это с учетом гарантии прохождения проекта в Москомархитектуре",— говорит Сергей Ткаченко. Проект Фостера в Москомархитектуре согласовать тоже удалось, и в сентябре 2007 года Юрий Лужков, Норман Фостер и Шалва Чигиринский торжественно заложили камень в основание "России".

В течение нескольких следующих месяцев был вырыт котлован, и в грунте построили кусок стены. Лужков не сомневался, что через 2-2,5 года башня станет символом России и украшением "Москва-Сити".

Добавить воды и взболтать

Постройка башни "Россия" оценивалась в $1,5-2 млрд. Шалва Чигиринский не сомневался, что инвестиции ему привлечь удастся

Постройка башни "Россия" оценивалась в $1,5-2 млрд. Шалва Чигиринский не сомневался, что инвестиции ему привлечь удастся. "Уже сейчас нас посещают четыре инвестора в день",— рассказывал он на этапе проектирования.

В инвесторы Чигиринский выбрал Виктора Рашникова, основного владельца Магнитогорского металлургического комбината. Познакомил их, по данным "Денег", таинственный бизнес-партнер Рашникова Надер Надер, про которого известно немного. Надер по происхождению сириец, давно живущий в России и считающийся младшим партнером Рашникова.

Адвокат Чигиринского Александр Поволоцкий рассказал "Деньгам", что его клиент и Надер — старинные друзья, знакомы больше 30 лет и дружат семьями. Однако что свело их вместе — неизвестно.

"Проблема в том, что идей у Шалвы Чигиринского было много, а вот денег не было",— говорит юрист Александр Сутягин, представитель Рашникова. По его словам, Рашников и Чигиринский договорились, что глава ММК инвестирует деньги в три его проекта: возведение башни "Россия", реконструкцию гостиницы "Россия" и строительство культурно-делового центра "Хрустальный остров" в Нагатинской пойме. Как утверждает юрист, речь шла о $150 млн, однако, как писали газеты "Коммерсантъ" и "Ведомости", Рашников вложил в проекты $300 млн личных средств. При этом бизнесмен инвестировал именно в акционерный капитал совместной с Чигиринским компании. Все остальное, утверждает представитель владельца ММК, должен был сделать Чигиринский — привлечь заемное финансирование и реализовать проект как девелопер.

"Мы выступали пассивным инвестором, а Чигиринский, образно говоря, должен был добавить воды и взболтать",— говорит Сутягин.

Но все пошло наперекосяк. Компании Чигиринского — Sibir Energy, которой в разное время принадлежали небольшие нефтедобывающие проекты в Западной Сибири и акции Московского нефтеперерабатывающего завода, а также девелоперская Russian Land — стремительно теряли активы. Пакет акций Sibir Energy, которая обвинила Чигиринского в выводе из компании $400 млн, перешел сначала к предпринимателю Руслану Байсарову, а затем "Газпром нефти".

А банк ВТБ в рамках выигранного иска из-за кредита в размере 3 млрд руб. арестовал не только многочисленные девелоперские активы бизнесмена в России, но даже и его коллекцию антикварных часов. Бизнесмен перебрался за границу и в России появляться перестал.

Сам Чигиринский винил во всем недоброжелателей: его якобы предали жена мэра Москвы Елена Батурина (она в ответ сообщила, что Чигиринский должен ей $42 млн) и другие партнеры. Ситуация осложнилась и тем, что в разгар конфликтов и судебных разбирательств бизнесмен начал бракоразводный процесс: известная светская львица Татьяна Панченкова, прожившая с Чигиринским шесть лет, тоже требовала часть имущества.

Вражда с бывшей супругой у Чигиринского продолжается до сих пор: в марте нынешнего года бизнесмен был арестован в США по обвинению в "прикосновениях непристойного характера к собственной дочери", 16-летней Ирине. Потом обвинения были сняты судом, который вины бизнесмена не нашел: суд пришел к выводу, что бывшая супруга настраивала детей против отца.

Долю Чигиринского в башне "Россия" Рашников и Надер выкупили в 2011 году. Детали переговоров адвокаты сторон излагают по-разному: то ли Чигиринский сам пришел к партнерам с предложением, то ли на него надавил Надер, убедив, что дальнейшее присутствие Чигиринского в проекте может погубить его окончательно.

Доля Чигиринского, а он владел половиной проекта, была оценена в $37,5 млн. Однако его адвокат утверждает, что только спустя несколько лет бизнесмен узнал о предпродажной оценке проекта в $234 млн, а с учетом получения разрешений на стройку — даже в $305 млн со стороны Cushman & Wakefield. Вот почему Чигиринский считает, что ему недоплатили.

Интересно, что косвенным образом на башне "Россия" пытается заработать и брат Шалвы Чигиринского — Александр. Его девелоперская компания "Снегири" совместно со структурами Рашникова строила другую башню "Москва-Сити" — "Эволюция". Долю в проекте владелец "Магнитки" выкупил у компании "Интеко". По версии Александра Чигиринского, он способствовал снижению цены сделки в обмен на то, что Рашников передаст ему доли брата в башне "Россия" и гостинице "Россия". Поскольку этого не произошло, Александр требует $127 млн — его компания также судится на Кипре.

Деньги на совместные девелоперские проекты, в том числе на башню "Россия", Чигиринский потратил, причем впустую, утверждает представитель Рашникова. Чигиринский говорил, что затраты на проектирование и начало строительства башни составили $100 млн. Учитывая траты на выкуп доли бизнесмена, потерять на башне Рашников мог $137,5 млн. Владелец "Магнитки" вполне мог вернуть эту сумму: в феврале 2014 года половина проекта башни "Россия" была продана турецкой компании Renaissance Construction. Цена сделки не разглашалась, но с учетом оценки проекта Cushman & Wakefield выручить за его половину Рашников мог $150 млн.

Высотный частокол

Башни "Россия" не будет, но будут две другие — Renaissance Construction собирается строить на этом месте комплекс Neva Towers. Гора родила мышь: вместо самого высокого здания в Европе уникальной архитектуры, соединяющей "Москва-Сити" воедино, появятся две вполне обычного вида башни высотой 289 и 337 м. В одной разместятся жилые апартаменты, в другой — офисы.

Когда и как вместо башни "Россия" возник проект Neva Towers, никто из сторон, имеющих к нему отношение, не рассказывает, как и детали самого проекта. Турецкий холдинг Renaissance заявлен одним из инвесторов проекта, построить башни предполагается к декабрю 2019 года. Инвестирует ли в проект Рашников и сколько составит сумма вложений, неизвестно.

Не так уж актуален теперь и вопрос о том, насколько органично впишутся две эти башни в комплекс "Москва-Сити". "Художественная составляющая "Москва-Сити" давно утрачена,— говорит Сергей Ткаченко.— По отдельности все эти башни замечательны, но в единый комплекс не складываются — и это уже не спасти. Можно только сказать, что "Сити" останется памятником своего времени".

"Градостроительной ошибкой" "Москва-Сити" назвал и Сергей Собянин вскоре после того, как стал мэром столицы. Не только из-за архитектурной составляющей: "Сити" превысил свой первоначальный объем примерно в два с половиной раза, но и в связи с инженерными ошибками. В районе — транспортный коллапс и нехватка паркингов. Не очень большой интерес вызвал проект и у потребителей. Если с офисной недвижимостью дела обстоят сносно (по словам Константина Лосюкова, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, в офисах "Москва-Сити" свободно около 20% недвижимости), то с жилой все гораздо хуже. По данным компании Blackwood, в комплексе пустует примерно 45% площадей.