Вторичка не внушает оптимизма

Цена сделок на вторичном рынке недвижимости в Сибири с весны 2022 года снизилась, по оценкам экспертов, на 3–5%. Это происходит на фоне сокращения спроса и роста ипотечных ставок на такие квартиры. Вместе с тем аналитики отмечают максимальный рост числа объявлений о срочной продаже «вторички». Доля таких «горящих» предложений в ноябре достигла показателей 4,8% в Омске и 5,9% в Новосибирске (рост к началу года — 1,3 п.п. и 2 п.п. соответственно). Продавая жилье в спешке после начала СВО и объявленной частичной мобилизации, сибиряки, по данным агентств, готовы на скидки до 8,5%. Ряд участников рынка связывают снижение цен с существенным превышением предложения над спросом.

Стоимость сделок по продаже квартир на вторичном рынке жилья в Сибири снизилась с апреля 2022 года на 3–5%

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Стоимость сделок по продаже квартир на вторичном рынке жилья в Сибири снизилась с апреля 2022 года на 3–5%, рассказал „Ъ-Сибирь“ директор «Жилфонда» Александр Чернокульский. Аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает, что само предложение дешевеет не так заметно, и разница с реальной ценой продажи может составлять около 2 п.п. и более. Так, по данным руководителя брокерской аналитической компании RID Analytics Елены Ермолаевой, в октябре цена предложения в Новосибирске даже выросла на 0,9% за месяц, составив в среднем 104,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

В то же время доля срочных объявлений о продаже квартир на рынке вторичной недвижимости в крупных городах Сибири, по данным «ЦИАН.Аналитики», в начале ноября оказалась на 1–1,5 п.п. выше, чем в начале 2022 года. В Новосибирске, к примеру, она составляла 5,9% от всего объема предложений в этом сегменте против 3,9% в январе. В Омске за тот же период произошел рост с 3,5 до 4,8%. В Иркутске в ноябре доля «срочных» продаж квартир составляла 4,1%, что на 1 п.п. выше, чем в начале года; пик (5,5%) здесь пришелся на апрель. При этом, добавляют в агентстве, за срочную продажу владельцы квартир готовы предоставлять скидки: от 8,5% в Кемерове до 2,7% в Красноярске.

Эксперты «ЦИАН.Аналитики» отмечают, что количество объявлений о срочной продаже резко возрастало в этом году дважды: после начала специальной военной операции (СВО) на Украине (24 февраля) и после объявления частичной мобилизации (21 сентября). «В 2022 году мы наблюдаем уже вторую волну „срочных“ продаж на фоне миграционных процессов и снижения спроса. Несмотря на рекордную долю таких объявлений, продавцы не готовы идти на большие скидки, но при этом у покупателей появляется больше возможностей для торга уже в процессе предметных переговоров, а не на этапе поиска объявлений»,— считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Александр Чернокульский связывает снижение стоимости квартир на вторичном рынке не столько с возросшей долей продаж, сколько с дисбалансом спроса и предложения. База предложения, по его словам, продолжает расти, а покупателей не хватает, и происходит корректировка цен. «Основные покупатели жилья — это люди в возрасте 25–45 лет, у которых семьи образуются или растут. Кто-то из этой категории активного населения сейчас уехал за границу, еще 300 тысяч потенциальных покупателей с рынка ушли (по мобилизации на СВО.— „Ъ“), сейчас им не до этого. К тому же у людей есть негативные ожидания, а ипотека — это для счастливых и верящих в будущее. Зачем брать ипотечный кредит, если муж — единственный кормилец, а его завтра призовут? Соответственно, у нас на рынке благодаря военным действиям складывается легкая стагнация»,— отмечает господин Чернокульский. Он рассказал, что в этом году на рынке появлялись предложения о срочной продаже элитной недвижимости с 50% дисконтом: например, владельцы срочно уезжали в ОАЭ, и им нужно было распродать все, потому что они не планировали возвращаться. «Во время макроэкономической нестабильности есть люди, которые не могут ждать завтра, их количество выросло. Кто-то действительно эмигрировал, и части из них нужно продать недвижимость, потому что других активов нет, а деньги нужны — просто чтобы жить за рубежом»,— пояснил господин Чернокульский. При этом он не считает это массовым трендом: число срочных предложений, по его оценкам, выросло на 2–5%.

По мнению Сергея Николаева, еще одним фактором снижения цен на вторичном рынке стал рост ипотечных ставок по таким объектам. По его данным, практически все банки увеличили ставки по ипотечным кредитам на неновые квартиры в последние два месяца на 1–1,5 п.п. «Для понимания: 1 п.п. — это увеличение ежемесячного платежа на 6,5–7%. А квартира — это не булка хлеба. Первичный рынок, где ипотека не дорожала, стал более выгоден. Соответственно „вторичка“, чтобы ее покупали, должна была снижать цены»,— пояснил он. На этот фактор, по словам эксперта, наложилась мобилизация, которая привела к снижению спроса при росте предложения. По данным Елены Ермолаевой, только в октябре по сравнению с сентябрем прирост объема предложения на рынке вторичной недвижимости Новосибирска составил 3,4%.

Как ранее сообщал „Ъ“, на динамику цен на рынке первичной недвижимости влияют общая неопределенность и угнетение потребительской активности, которые не позволяют участникам рынка повышать стоимость квартир: средняя динамика на крупнейших региональных рынках за месяц составила лишь 0,2%. Так, по данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость новостроек сократилась за месяц в Новосибирске на 1,3% — до 126,1 тыс. руб. на начало ноября.

Вместе с тем Сергей Николаев полагает, что снижение цен на вторичное жилье «достигло дна», так как на рынке появились спекулянты, которые скупали срочные предложения с дисконтом около 15% и теперь выставят их на продажу дороже. «Была некоторая паника, но она улеглась. К примеру, на первичном рынке ранее приостановленные сделки уже закрыты»,— сообщил аналитик.