Расселяй и властвуй

В департаменте строительства администрации Нижнего Новгорода составили сводный отчет о реализации проектов развития застроенных территорий (РЗТ) в 2008-2017 годах. Согласно ему, Нижний Новгород лидирует в применении этого механизма реновации жилья. Однако на этом плюсы заканчиваются: за минувшие десять лет в городе завершено менее 10% строек нового жилья в рамках РЗТ, а весь процесс реализации проектов, заключающийся в том, что застройщик за свой счет расселяет аварийный жилой фонд и строит на расчищенном месте новые многоквартирные дома, с учетом расселения и длительных бюрократических процедур растягивается на восемь лет и более. Эксперты, подчеркивая полезность механизма РЗТ, призывают больше учитывать интересы застройщиков.

По запросу комиссии думы Нижнего Новгорода по развитию города и градостроительству в мэрии подготовили сводный отчет об исполнении договоров на право развития застроенных территорий (копия имеется в распоряжении „Ъ“). Первые муниципальные торги прошли еще в 2007 году. При относительно невысокой стартовой цене права развития старых кварталов застройщик должен был за свой счет подготовить проект планировки и межевания территории (ППМ), расселить жителей определенных под снос домов и построить новое жилье. Чиновники мэрии отметили, что Нижний Новгород лидирует по России в «организации процесса РЗТ»: в 2017 году из 345 правовых актов в этой сфере 152 приняты в нашем городе. Кроме того, 83 из 245 прошлогодних аукционов на право заключения договоров об РЗТ проведены в Нижнем Новгороде. Однако большинство из них не состоялись по причине отсутствия интереса у потенциальных инвесторов. Так, в прошлом году лишь 12 аукционов были результативными. В том числе, впервые заниматься реновацией старого фонда в Нижний Новгород пришли ижевские фирмы с иностранным капиталом. Это «Юника Инвест» и группа «Талан-Регион», выигравшая кварталы в Нижегородском, Канавинском и Приокском районах с расселением и сносом от двух до 17 старых домов. Всего в 2007-2017 годах по развитию застроенных территорий в Нижнем Новгороде было заключено 120 договоров с застройщиками. Однако за истекшее десятилетие полностью исполнены всего лишь девять проектов, в рамках которых было расселено 50 аварийных домов и построено 24 новых дома общей жилой площадью 147,9 тыс. кв. м.

Еще 20 договоров РЗТ были расторгнуты с инвесторами по различным причинам, а подавляющее большинство проектов (91) числятся «действующими в стадии реализации»: в целом застройщики с 2008 года успели расселить 269 старых домов. При этом ряд компаний, например таких как СУ-155, «Квартстрой» или «Ойкумена» за время разработки ППМ обанкротились, передав документацию и права по договорам другим фирмам. У некоторых компаний проекты межевания территорий находятся на согласовании с 2014–2015 годов. Такие девелоперы как ЗАО «Желдорипотека», ООО «Прогресс», «Альбакор 52», НПСХ «Металлостройконструкция» и «Д.К.-Групп» заключали договоры еще в 2008-2014 годах, но ППМ не представили до сих пор. Однако их договоры, судя по отчету, числятся действующими.

Составители отчета указали, что виной «длительного инвестиционно-строительного цикла» стали затяжные процедуры согласования ППМ на областном и городском уровнях, осложненные тем, что градостроительные полномочия в последние годы переходили от администрации Нижнего Новгорода в региональное правительство и обратно. Кроме того, расселение старых домов частными инвесторами является самым длительным и «неконтролируемым ни по времени, ни по затратам процессом», констатируют в департаменте строительства. Из всех стадий застройщик до года тратит на разработку ППМ, еще до двух лет уходит на его утверждение, в среднем полтора года занимает расселение по очередям, и до 2,5 лет органы власти и кадастровая палата согласовывают получение освобожденного земельного участка в соответствии с очередностью. Учитывая еще два года, которые необходимы на проектирование и строительство, сроки реализации проектов РЗТ составляют от 5,5 до 8,5 лет. Наиболее успешной в мэрии считают практику «волнового переселения» 2013-2015 годов, когда бюджет сам инвестировал в РЗТ, закупив по фиксированным ценам Минрегиона порядка 700 квартир и учредив муниципальную «Объединенную дирекцию по жилищному строительству», ставшую на короткий период заметным застройщиком. Поэтому городские чиновники считают одним из возможных путей развития проектов РЗТ — возвращение к практике расселения аварийного фонда силами городской администрации «при финансовой поддержке правительства Нижегородской области», считая более оптимальным предоставлять застройщикам уже освобожденные участки.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева считает, что город и область в условиях дефицита бюджетов не в силах расселить исторический центр Нижнего Новгорода. Предоставление земельных участков под жилищную застройку по федеральному законодательству осуществляется только на торгах. «Механизм РЗТ это на самом деле большой плюс для Нижнего Новгорода, но его нужно адаптировать под экономику застройщиков, больше учитывать их интересы. Иной раз им предоставляют очень сложные территории с точки зрения инженерных сетей, либо с таким коэффициентом плотности жилья, что в принципе уже ничего построить нельзя. Многие участки имеют объекты культурного наследия (ОКН) или целый культурный слой, значит, застройщика обяжут разрабатывать охранные зоны, а иногородние застройщики могут не знать этих тонкостей. Недавно, например, проводили торги по району Больших оврагов (центр города): из пяти участков четыре в оползневой зоне. Значит, необходимы дорогостоящие инженерные работы по укреплению склонов. У жителей в собственности не только дома, но земля, что значительно удорожает выкуп, плюс ОКН: понятно, почему на эти торги никто не пришел. Властям надо не только убирать административные барьеры, сокращать сроки согласований, но и всемерно помогать застройщикам с сетями, и начать, наконец, тщательно, просчитывать все затраты и риски», — отметила Татьяна Романчева.