Любители малых форм

Кризис избавил многих девелоперов торговой недвижимости от гигантомании. Последний тренд — небольшие торговые центры, которые востребованы не только крупными сетями, но и малым бизнесом.

Участники рынка недвижимости считают, что кризис закончился. На это, по их мнению, указывает то, что в I полугодии в Москве было введено почти 750 тыс. кв. м торговой недвижимости. Для сравнения: за тот же период 2008 года, когда Россия представлялась еще "тихой гаванью", в столице построили только 330 тыс. кв. м. Конечно, строительство некоторых сданных в этом году объектов было начато еще до кризиса, но положительные тенденции налицо. По данным Jones Lang LaSalle, за последние три месяца инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились со 175 млн до 530 млн евро. По динамике роста российский рынок — первый в Европе.

Однако строят инвесторы вовсе не такие же здания, как до кризиса. "В прошлые годы все стремились быть больше всех, быстрее всех, лучше всех. Сейчас тенденция изменилась: больше всех быть уже неактуально",— говорит руководитель отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Чарльз Слейтер. Типичные образцы докризисного торгового центра — гиганты вроде "Золотого Вавилона" или "Метрополиса", площадь каждого из которых превышает 240 тыс. кв. м. Дефицит торговых площадей приводил к тому, что арендаторов хватало на всех. Однако  сегодня более 11% площадей столичных торговых центров стоят пустые (см. график). Например, в открытом зимой "Золотом Вавилоне" до сих пор остается 20% вакантных площадей.

У небольших центров отношения с арендаторами пока складываются по-разному. Введенный в эксплуатацию во втором квартале 2010 года ТЦ "Вива" в Северном Бутово (21,9 тыс. кв. м) заполнен уже на 100%. Центр "Азовский" площадью всего 10 тыс. кв. м у метро "Каховская", построенный еще в I квартале, сдал в аренду только один этаж из четырех. "Расположение для маленького торгового центра даже важнее, чем для большого, потому что люди специально в него не поедут",— объясняет Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle.

Но небольшие торговые центры не требуют огромных вложений, а многие арендаторы сегодня развивают именно малые форматы.

Metro Cash & Carry объявила в мае этого года, что будет развивать магазины Metro Punct площадью всего 1,5 тыс. кв. м (обычные точки Metro занимают около 10 тыс. кв. м). "Связной" собирается открывать торговые точки в формате палаток (10-15 кв. м против 50 кв. м в обычном салоне). Castorama до кризиса открывала магазины на  8-16 тыс. кв. м, сейчас — на 3-4 тыс. кв. м.

Скромные торговые центры могут привлечь не только крупных сетевых игроков, но и большую группу арендаторов, которой раньше девелоперы пренебрегали — малый бизнес. Этому способствует меньшая закредитованность небольших компаний по сравнению с крупными и снижение арендных ставок, которые, по словам директора по оценке активов "Русской службы оценки" Павла Шмелева, в среднесрочной перспективе останутся на нынешнем уровне. Случаев, когда малый бизнес арендует площади в торговых центрах, становится все больше. Самый яркий — продовольственная ярмарка в новом ТРЦ площадью 8,5 тыс. кв. м в Подольске.

С начала 2010-го в Москве начали работать семь торговых центров общей площадью менее 40 тыс. кв. м, к концу года должны открыться еще как минимум четыре. По информации СФ, более 40% анонсированных к строительству торговых центров имеют небольшую площадь. До кризиса их доля не превышала 20%.

Восстановится ли прежнее статус-кво? Скорее всего, да. "Когда спрос со стороны арендаторов на недвижимость вернется на докризисный уровень, девелоперы, как и раньше, будут строить большие торгово-развлекательные центры. Они традиционно привлекают много покупателей",— уверен вице-президент ГК "Ташир" Виталий Ефимкин.

Однако даже если девелоперы опять переключатся на крупные форматы, построенные после кризиса небольшие торговые центры останутся весьма привлекательными площадками для малого бизнеса.

Позиция

Алексей Могила,
руководитель департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty:

— Когда в городе засилье дорогих многоэтажных торговых объектов и площадки в центре уже освоены, приходит время для развития небольших форматов.

Цифры

По постановлению Госкомсанэпиднадзора РФ, при температуре выше 32,5 градусов рабочий день должен длиться не более

60 минут

Несмотря на температурные рекорды, лишь 2% работодателей изменили рабочий график сотрудников, по данным исследовательского центра портала SuperJob.ru

Продажи автомобилей в I полугодии 2010 года подросли на 3% в натуральном выражении, при этом машины подорожали в среднем на 7%.

По прогнозам экспертов PwC, авторынок России за весь 2010 год вырастет на 15% — до 1,6 млн машин. Драйвером роста будут иномарки, собранные на территории России.

Наигрался

Совладелец сети "Эксперт" Кирилл Новиков пережил кризис, торгуя некондиционными игрушками.

Прошлым летом владелец 20% сети "Эксперт" и ее гендиректор Кирилл Новиков оставил свой пост и открыл комиссионку "Комок", которая должна была стать сетевым проектом. Но дальше одного магазина дело не пошло. Ключевой проблемой стало товарное наполнение. "С покупателями проблем не было, но на поиск продавцов уходило много времени и сил",— объясняет Новиков.

Зато с "Комком" стали сотрудничать юрлица, в основном дистрибуторы игрушек, продававшие туда стоки. "Комок" превратился в "Дисконт-центр игрушек". Товары по цене 250 руб. за килограмм покупали в основном родительские комитеты детских садов и школ. Новиков нашел трех франчайзи, но дальнейших перспектив у проекта не видел: рынок некондиционных детских товаров слишком узок. Хотя, по его словам, каждая точка выходила на операционную окупаемость в течение месяца. Ежемесячная выручка сети составляла около 9 млн руб.

У дистрибутора "Корсо" — владельца 55% "Эксперта", напротив, начались финансовые проблемы (до кризиса компания много занимала и инвестировала в девелопмент). Продав игрушечный бизнес одному из соседей по торговому центру, в мае Новиков выкупил долю "Корсо" в "Эксперте". Поскольку большинство магазинов сети работали по франшизе, пакет мог стоить всего $2-5 млн. "Кризис кончился — время зарабатывать на "шлаке" прошло",— говорит бизнесмен.

Продажи бытовой техники и электроники восстанавливаются. По прогнозу компании "Экспресс-обзор", к концу 2010 года объем рынка увеличится на 8,4% в натуральном выражении по сравнению с 2009-м. При этом снизился уровень конкуренции. Из лидеров позиции удержали "Эльдорадо" и "М.Видео". Сеть "Мир", занимавшая до кризиса третье место, ушла с рынка, а находившаяся на четвертом "Техносила" испытывает финансовые трудности и вряд ли помышляет о росте.