В тесноте, да в новостройке

Прогнозируемое к 2030 году увеличение обеспеченности россиян квартирами и домами почти на 11% не сможет существенно улучшить их жилищные условия. Этот рост во многом обеспечивает активный ввод малогабаритных квартир. Только в Москве за последние годы площадь жилья стала на четверть меньше, а студии уже формируют треть предложения. Такие варианты пользуются спросом за счет более низких цен, но не подходят многим семьям. Впрочем, избыток малогабаритных квартир впоследствии приведет к формированию неликвидного предложения, что окажет серьезное давление на весь рынок.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Обеспеченность россиян жилыми единицами к 2030 году может составить 1,24 на одно домохозяйство, увеличившись на 10,7% по сравнению с 2021 годом (1,12), прогнозирует фонд «Институт экономики города» (ИЭГ). Это базовый сценарий (.pdf), в котором заложены целевые показатели ввода жилья проекта «Жилье и городская среда». Но такая динамика не говорит об улучшении жилищных условий населения, считают аналитики.

Исполнительный директор фонда ИЭГ Татьяна Полиди называет одним из ключевых факторов роста обеспеченности населения жилыми единицами активное строительство квартир небольшой площади: за десять лет средняя площадь квартир в новостройках сократилась на 16,6%, до 52,3 кв. м.

Такое сокращение особенно наглядно в Москве. По расчетам гендиректора «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталии Кузнецовой, сейчас средняя площадь в новостройках комфорт-класса в старых границах столицы составляет 46 кв. м, что меньше на 9,5% годом ранее и на 25%, чем три года назад. Управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка добавляет, что с 2020 года доля студий в новостройках выросла с 9% до 20,5%, в массовом сегменте такие лоты формируют 30% предложений. На такой формат сейчас высокий спрос, отмечает эксперт.

Активнее всего студии продаются в кризисы, объясняет руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев. Популярность таких форматов снижается в периоды увеличения доступности жилья, но сейчас ситуация обратная. По расчетам ИЭГ, резкий рост цен в 2020–2021 годах из-за программ льготной ипотеки привел к первому за 13 лет существенному сокращению доступности жилья. Фактический спрос на жилье в 2021 году составил 13% от потребности в нем граждан. «Потенциальная потребность кратно превышает фактический спрос, так как более просторное жилье недоступно, а маленькое — не нужно»,— поясняет Татьяна Полиди.

Никита Стасишин, замглавы Минстроя, в феврале 2022 года:

«Мы не будем вводить специальные нормативы, регулирующие площадь квартир в новостройках».

Сейчас почти 30% домохозяйств, состоящих из четырех и более человек, имеют одну или две комнаты, в аналогичных условиях живут 50% семей из трех человек, следует из подсчетов ИЭГ. Поэтому, считают в фонде, ввод малогабаритных квартир не решает жилищных проблем населения. Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин называет основной аудиторией такого предложения студентов и одиноких людей. По его словам, студии также пользуются спросом у инвесторов, которые сдают такие площади в аренду.

Госпожа Полиди считает, что активный спрос уже привел к формированию избытка предложения малогабаритных квартир в непривлекательных районах на окраинах городов. «В перспективе большой объем неликвидного предложения станет проблемой: предложение в сегменте вторичного жилья и аренды явно превысит спрос, что в свою очередь будет создавать давление на цены»,— прогнозирует она. По данным «Инком-Недвижимости», в структуре арендного предложения на рынке Москвы только за последний год доля студий выросла с 5% до 10%. Рост наблюдается и в структуре вторичного предложения на продажу. По словам консультантов, такой актив пока можно реализовать без финансовых потерь. Сергей Зайцев называет менее востребованным форматом студии в домах коридорного типа на окраинах городов с низкоразвитой инфраструктурой.

Решить проблему со сложившимся дисбалансом на рынке жилья, по мнению Татьяны Полиди, можно за счет развития его альтернативных форм, включая содействие самостоятельному строительству населением индивидуальных и малоэтажных домов, создание цивилизованного рынка аренды. Вторым направлением работы, по мнению эксперта, может стать технологическое обновление в строительстве, в рамках которого застройщики будут направлять часть прибыли на развитие проектов. Этот процесс, по мнению госпожи Полиди, отчасти сможет стимулировать начавшаяся рецессия, которая естественным образом обостряет конкуренцию бизнеса за потребителя.