Дворовая конкуренция

На фоне возрастающей конкуренции девелоперов и проектов жилья в Ленинградской области благоустройство придомовых территорий становится важным фактором, влияющим на решение о покупке недвижимости,— наряду с ценой, локацией, транспортной доступностью и инфраструктурой.

Значимость комфортной и функциональной придомовой территории может составлять до 20–25% в принятии решения о покупке квартиры

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Места общего пользования жильцов и придомовая территория сегодня не менее важны, чем жилые квадратные метры. По мнению экспертов, их благоустройство — общий тренд отрасли, который был перенят из жилья высокого класса и сейчас уже стал обязательным для любого проекта.

По мнению Игоря Кокорева, руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, более качественное, комфортное для жильцов и эстетичное решение придомового пространства может стать значимым конкурентным преимуществом на рынке в его текущем состоянии. С другой стороны, невнимание к этой составляющей жилых комплексов может привести к потере рыночных позиций, если конкуренты продвинутся в данном вопросе дальше и будут использовать придомовую территорию лучше. В крупных жилых комплексах (ЖК) благоустраиваемое и озеленяемое, свободное от машин пространство может распространяться дальше небольших замкнутых дворов и охватывать весь проект единым многофункциональным благоустроенным пространством. Создание системы общественных пространств и их более эффективное и современное благоустройство является одним из значимых трендов развития многоквартирного жилья. При этом наибольшее внимание вопросам благоустройства сейчас уделяется в проектах, находящихся в высококонкурентной среде.

Благоустройство — один из важнейших факторов, влияющих на выбор жилья. Оно позволяет повысить привлекательность ЖК. «При осмотре дома мы прежде всего обращаем внимание на территорию вокруг, входную зону и подъезд изнутри. Благоустройство создает первое впечатление, позволяет сделать вывод о том, как работает управляющая компания (если речь идет об уже построенных объектах), а еще это — показатель комфорта. Если в сданных очередях проекта благоустройство выполнено хорошо, покупатель скорее склонен рассматривать покупку в строящихся»,— поясняет Юлия Домрачева, архитектор ГК «Запстрой». По данным аналитиков компании, в ряду факторов, влияющих на решение о приобретении жилья, покупатели ставят благоустройство примерно на пятое место — сразу после цены, локации, транспортной доступности и инфраструктуры.

По оценке архитектурного бюро G5 Architects, значимость комфортной и функциональной придомовой территории может составлять до 20–25% в принятии решения о покупке квартиры.

Город и область: найди отличия

По словам экспертов «Петербургской недвижимости», качественному благоустройству (с обширными игровыми зонами, променадами, нестандартным оборудованием) в целом способствует обширная территория застройки будущих проектов с возможностью создания однородной среды, размещения объектов социальной инфраструктуры, мест для отдыха групп населения разного возраста.

По словам Кристины Тураевой, руководителя компании по ландшафтному проектированию KTProject, среди преимуществ областных ЖК в отношении благоустройства придомовых территорий — наличие больших площадей для соблюдения градостроительных параметров (площадь озеленения, наличие парков, спортивных объектов); возможность использовать более широкий ассортимент для озеленения (растения хуже существуют в условиях плотной застройки); возможность организации новых объектов и инженерных коммуникаций (например, ливневая канализация) без сноса существующих строений, без выноса существующих сетей или с минимальными вложениями на организацию работ по сносу и демонтажу.

Кроме того, по мнению Алексея Хоменка, генерального директора G5 Architects, с постепенным насыщением рынка жилья все более востребованными становятся тщательно продуманные проекты комплексной организации территории, подразумевающие гармоничную пропорцию жилой, коммерческой недвижимости и общественных пространств.

Сравнивая нюансы благоустройства придомовых территорий в Петербурге и Ленинградской области, Надежда Гайсина, генеральный директор и владелец ландшафтного центра Green Point, считает, что вернее говорить не о расположении, а о классе и типе жилья. «Для эконом-класса используются более дешевые материалы и простые решения. Вряд ли в таких проектах мы увидим фонтан, беседки, малые скульптурные формы во дворе, прогулочные дорожки или яркие решения по озеленению территории. В проектах бизнес- или элит-класса это, напротив, встречается довольно часто — как в городе, так и в области»,— поясняет она.

Игорь Белов, генеральный директор «Полис Групп», также против разделения областных и городских проектов. «Как правило, девелоперы стараются максимально рационально использовать нормативные показатели территории в каждом проекте, например, определить функциональные зоны, разработать дендропроект, оснастить спортивные и игровые площадки, подобрать малые архитектурные формы. Но в целом среди городских проектов больше оригинальных решений — по той причине, что стоимость квадратного метра выше и девелоперы выделяют больше средств на данный вид работ. При этом в Ленинградской области больше проектов комплексного освоения территории, следовательно, девелоперы способны реализовывать масштабные проекты, интегрировать в них решения, требующие больших площадей»,— рассуждает он.

По словам госпожи Гайсиной, в городской застройке, как правило, реализовано модульное благоустройство: оформление внутренних дворов жилых комплексов, скамейки, детские площадки, небольшое количество зелени. Стандартный набор даже в комплексах бизнес- и премиум-класса — ничего больше просто не разместить. В ЖК и коттеджных поселках области больше свободных площадей для экспериментов, что позволяет создавать разнообразные и гармоничные проекты благоустройства.

По мнению экспертов, у девелоперов в Ленобласти в приоритете — создание комфортной жилой среды, с максимальным сохранением существующих растений, использованием экологичных материалов, дизайна света, так как придомовая территория — это место, где жители могут проводить свободное время, отдыхать, заниматься спортом, играть с детьми.

В Ленинградской области сегодня, как правило, строят дома низкой и средней этажности, а значит, даже небольшой двор может казаться более уютным и комфортным. Кроме того, ввиду более низкой стоимости земли застройщики могут отдать под благоустройство большие территории. Концепция «двор без машин» здесь не грозит коллапсом соседних территорий.

«В центре Петербурга, к примеру, на объектах реконструкции зачастую невозможно выполнить благоустройство из-за небольшого размера самого участка. В области же земля дешевле, потому ее вокруг проекта больше, а значит, больше и возможностей. К примеру, в нашем ЖК "Мурино Парк" благоустроена очень большая территория. Нечто подобное мы планируем сделать и во второй очереди ЖК "Ново-Антропшино"»,— поясняет госпожа Домрачева.

Где лучше?

По словам экспертов, благоустройство развивается в наиболее востребованных, а значит, и в наиболее конкурентных локациях — где сосредоточено много проектов разных девелоперов. В их числе Мурино во Всеволожском и Новоселье в Ломоносовском районах. В Новосаратовке собирается ряд мощных компаний-застройщиков — от этой локации тоже стоит ожидать интересных проектов.

При этом участники рынка отмечают, что качество благоустройства зависит не столько от локации, сколько от застройщиков, которые там работают. Сейчас в наиболее благоприятных условиях находятся проекты в Гатчинском и Ломоносовском районах: здесь изначально в проекте планировки территории принята невысотная застройка, эти районы окружены обширными зелеными зонами, а значит, благоустройство более органично вписывается в окружение. Здесь проекты находятся на больших расстояниях друг от друга и архитектурно друг другу не мешают. Кроме того, именно здесь сейчас развивается более активное строительство, статус территории и проектов повышается, следовательно, благоустройству уделяется повышенное внимание.

Перспективное благоустройство

По мнению господина Хоменка, главные тенденции общественных пространств — это комфортная среда и функциональность, они сохранятся в ближайшие несколько лет. Кроме того, комфортная среда становится «умной». Хотя в России этот тренд еще зарождается и ограничивается пока автоматизацией освещения, полива и видеонаблюдением.

По мнению госпожи Домрачевой, благоустройство будет двигаться вслед за предпочтениями покупателей. Пока основным трендом, помимо комфорта, является экологичность. Это касается всех элементов — от мощения дорожек до освещения.

«Думаю, что через некоторое время в масс-маркете мы получим некий новый стандарт благоустройства, которого все будут придерживаться. Оригинальные решения станут доступнее ввиду растущей конкуренции»,— указывает господин Белов.

Девелоперы уже перестали, как раньше, ограничиваться стандартными решениями: горками, набивными дорожками и обыкновенными газонами — необходимым минимумом для ввода в эксплуатацию. В жилье высокого класса уже есть авторские проекты от именитых бюро, малые архитектурные формы индивидуального изготовления, масштабные игровые пространства для детей, спортивные кластеры во дворах, стали появляться модные тенденции в озеленении. Серьезные проекты будут бороться за индивидуальность и собственную неповторимость.