Социальные поселки как инфраструктурный проект по освоению новых территорий

Жилищные стратегии

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ

Том 4 • Номер 2 • Апрель-июнь 2017 ISSN 2410-1621

Russian Journal of Housing strategy

>

Креативная экономика

издательство

социальные поселки как инфраструктурный проект по освоению новых территорий

Гареев И.Ф.1, Ямалтдинова Г.Ф. 1

1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия

АННОТАЦИЯ:_

Мировая практика социальной защиты граждан старшего поколения отличается широким перечнем мероприятий. Одна из важнейших мер - это адекватное медицинское обслуживание, включающее в себя уход за престарелыми и больными людьми. Другим, не менее важным, вопросом для граждан старшего поколения является создание комфортных условий проживания, где они смогут самореализоваться и повысить качество жизни. В развитых странах особую популярность приобрели специализированные социальные поселки для пожилых граждан. К сожалению, в России данный сегмент жилой недвижимости полностью отсутствует. В связи с этим нами была поставлена цель по выяснению отношения граждан страны к социальному поселку и разработке ее концепции. Благодаря проведенному социологическому исследованию, анализу зарубежных источников и экспертных мнений, применению международной методики оценки социально-экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов, нами решены поставленные задачи. Мы посетили существующие объекты социального обслуживания пожилых граждан. Выявили типы жилищ, в которых желают проживать жители социальных поселков. Рассчитали социально-экономическую эффективность строительства социального поселка. А для обеспечения ликвидности проекта для девелопера и доступности жилья для граждан мы разработали эффективную схему реализации жилищ и предложили организовать лечебно-оздоровительный туризм. Представленная концепция социального поселка будет интересна участникам рынка недвижимости, заинтересованным в диверсификации своей деятельности и освоении новых сегментов рынка недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: социальный поселок, жилье для пожилых, жилье третьего возраста, социальное обслуживание пожилых, медицинский туризм

social settlements as an infrastructure project for the development of new territories

Gareev I.F.1, Yamaltdinova G.F. 1

1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia

Актуальность исследования

Во-первых, в нашем предыдущем исследования мы показали детальный обзор мировой практики строительства социальных поселков [7] (Оатееу, УатаШточа, 2016). Более того, указанной статьей нами

были обозначены задачи по дальнейшему комплексному исследованию необходимости и поиску приемлемого формата социальных поселков. Выводы таковы, что данные поселки отличаются своей развитой инфраструктурой, которая позволяет восстанавливать свои силы и увеличить продолжительность жизни [5] (Gareev, Nizamova, 2015).

Также мы обратились к, наверное, практически единственному развернутому отечественному исследованию по данной проблематике, автором которого является молодой архитектор Епимахова Т.Е. (исследователя мирового опыта создания объектов здравоохранения). Анализ результатов ее исследования демонстрирует неразвитость типов социального жилья в России [10] (Epimakhova, 2011). А проведенный ею сравнительный анализ российского и мирового опыта позволил ей разработать шкалу пространственной автономности обитателя зарубежных и отечественных моделей жилища «третьего возраста». Это показало еще большую отдаленность отечественного жилища для старшего поколения от мировых стандартов [6] (Gareev, Zaripova, 2015).

Проведенный нами на примере Республики Татарстан анализ отечественного формата социального обслуживания пенсионеров выявил заметное преобладание домов-

ABSTRACT:_

The world practice of social protection of senior citizens is characterized by a wide range of measures. Adequate medical care, which includes care for the elderly and sick people, is one of the most important measures. Another important issue for senior citizens is the creation of comfortable living conditions, where they will be able to self-actualize and to improve the quality of life. In developed countries, specialized social settlements for the elderly became very popular. Unfortunately, there is no such segment of residential real estate in Russia. In this regard, we've decided to clarify the attitude of citizens of the country to a social settlement. We also decided to develop its concept. We have solved these tasks thanks to the sociological research, to the analysis of foreign sources and expert opinions, to the application of the international methodology for assessing the social and economic efficiency of investment and construction projects. We have visited the existing social facilities for senior citizens. We identified the types of houses in which residents of social settlements wish to live in. We calculate the socio-economic efficiency of the construction of a social settlement. In order to ensure the liquidity of the project for the developer and the availability of housing for citizens, we have developed an effective scheme for housing and offered to organize medical and health tourism. The concept of a social settlement will be of interest to real estate market participants who are interested in diversifying their activities and in developing new segments of the real estate market.

KEYWORDS: social settlement, housing for the elderly, third-age housing, social services for the elderly, medical tourism.

JEL Classification: 138, R31, R38 Received: 10.06.2017 / Published: 30.06.2017

© Author

CITATION:_

Gareev I.F., Yam a It din ova G.F. (2017) Sotsialnye poselki kak infrastrukturnyy proekt po osvoeniyu novyh territoriy [Social settlements as an infrastructure project for the development of new territories]. Zhilischnye strategii. 4. (2). - 73-106. doi: 10.18334/zhs.4.2.38140

интернатов для престарелых и инвалидов, учредителем которых являются государственные органы власти. Обособленное среди данной формы место занимают резиденции для пожилых граждан. По своей сути они являются многоквартирными малоэтажными домами, где работают квалифицированные сиделки, подготовленные для работы с пожилыми людьми [7] (Gareev, Yamaltdinova, 2016). Отметим, что в таких пансионатах создана домашняя атмосфера, а номера оборудованы всем необходимым.

Во-вторых, результаты анализа зарубежных исследований продемонстрировали нам широкое разнообразие мер по социальной поддержке [26]. Более того, прецизионность применяемых подходов отражает тщательность социальной политики и чуткое отношение к комфортности старшего поколения.

Например, в статье «Важность личных вещей в развитии чувства дома у резидентов домов престарелых», подготовленной международной группой ученых, доказано, что личные вещи в комнатах обитателей дома престарелых могут оказывать положительное воздействие на развитие чувства дома [29] (van Hoof, Janssen, Heesakkers, van Kersbergen, Severijns, Willems, Marston, Janssen, Nieboer, 2016). А это существенно повышает комфортность проживания и благотворно сказывается на гражданах.

Интересные и продвинутые задачи ставят исследователи, которые пытаются сопоставить представления о домах престарелых у стейкхолдеров из здравоохранения и цифровых технологий [30]. В частности, они доказали, что у заинтересованных специалистов из двух столь разных сфер представления о проектировании дома будущего для престарелых граждан существенно не отличаются. Подчеркивается, что дом престарелых - это, в первую очередь, место, чтобы жить в завершающей стадии своей жизни, а не только то место, где оказывают социальную и медицинскую помощь. Несмотря на совпадение стратегических интересов у стейкхолдеров, авторы статьи считают, что такие межсекторные обсуждения вопросов должны чаще обсуждаться на практике. Это приведет к появлению новых мнений и перспективных проектов у каждой из сторон. Отечественные исследователи также придерживаются мнения о важности инноваций в социальном обслуживании и благополучии пожилых и престарелых людей [15] (Lugovskaya, Bazarova, 2014).

Для отечественной практики данные результаты полезны тем, что в нашей стране, где полностью отсутствуют такие междисциплинарные обсуждения, применение дан-

ОБ АВТОРАХ:_

Гареев Ильнур Фаилович, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», кандидат экономических наук

Ямалтдинова Гульназ Флюзовна, магистрант, кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью»

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_

Гареев И.Ф., Ямалтдинова ГФ. Социальные поселки как инфраструктурный проект по освоению новых территорий // Жилищные стратегии. - 2017. - Том 4. - № 2. - С. 73-106. doi: 10.18334/zhs.4.2.38140

ного подхода может привести к ускоренному переходу к новой, наиболее адаптированной к российскому менталитету, модели создания комфортных условий для граждан старшего поколения.

Кроме технологических новшеств важнейшее значение для создания качественных условий проживания для старшего поколения играет создание сбалансированной окружающей среды. По мнению зарубежных ученых, личное участие престарелых граждан в создании окружающего ландшафта оказывает крайне положительное воздействие на их здоровье и настроение [28] (Curl, Thompson, Alves, Aspinlall, 2016). Исследователями отмечается, что необходимость частого пребывания на открытом воздухе и активный характер деятельности должны найти отражение в проектируемых пространствах [12] (Kiyanenko, 2016).

Авторы другого исследования также подтверждают приоритетность размещения общин для престарелых граждан в сельской местности [31] (Pijpers, De Kam, Dorland, 2016).

Размещение социальных поселков вне городской черты, кроме указанных преимуществ, позволит обеспечить развитие новых сельских территорий [14] (Kucherov, 2015).

К сожалению, в России о подобных симбиозах даже не задумываются [8] (Gerasimova, 2013).

Таким образом, даже краткий обзор некоторых зарубежных исследований говорит о важности тщательной проработки концепции жилища для граждан старшего возраста [9]. В нашем случае, учитывая зарубежный опыт, мы на первый план выдвигаем необходимость наличия достаточных по размеру земельных участков, на которых по типу садово-дачной деятельности можно было бы обеспечить активность престарелых граждан. При этом непосредственно в самом жилище необходимы личные вещи и внедрение всевозможных технических новинок.

Понимая российскую действительность, в которой отсутствует понимание качественного решения вопроса комфортной среды для престарелых граждан, мы в первую очередь обеспокоились готовностью самих граждан жить в специализированных социальных поселках. Для этого нами в сотрудничестве с Казанским колледжем архитектуры, строительства и городского хозяйства было проведено социологическое исследование. Это является третьим направлением обоснования разработки концепции социального поселка.

В данном колледже обучают по специальности «Социальный работник» и ведут постоянную работу с престарелыми гражданами по всей Республике Татарстан.

В результате опроса 597 человек, в т.ч. проживающих в домах престарелых и тех, кто получает социальное обслуживание на дому, получены убедительные выводы о необходимости становления в стране нового института социального обслуживания людей старшего поколения - социальных поселков. В частности, доля пенсионеров, твердо желающих жить в социальном поселке, составляет 15%. Среди трудо-

способного населения таковых почти в два раза больше - 25%. Объяснением такого феномена является тот факт, что в обществе увеличивается доля граждан, которые считают необязательным обременять своих детей необходимостью ухода за родителями. Этому способствует и возрастающая финансовая самостоятельность граждан.

Отечественными исследователями, которые систематизировали наиболее значимые показатели качества жизни пожилых людей, наличие хороших жилищных условий стоит в одном ряду с отсутствием серьезных проблем со здоровьем, свободным доступом к медицинским услугам и наличием постоянного социального взаимодействия [22] (Туикт, 2016).

Кроме того, некоторые исследователи считают, что в современном динамично развивающемся обществе молодежь и пожилые люди играют все более значимую роль как потребители жилья со специфическими требованиями к жилому пространству [13] (Ко^авккта, МаЬокоуа, 2016).

Безусловно, найдется множество противников данного отношения к своим родителям, но и мы не выступаем за социальные поселки как единственный формат жилища престарелых граждан. Это альтернативная форма проживания для тех, кто выбирает себе социально однородную среду [11] (Кт1уык, ¡уазеквнко, 2010).

Исходя из полученных результатов и анализа мирового опыта, нами поставлена цель по разработке концепции социального поселка как инфраструктурного проекта по освоению новых территорий, способного существенно повысить комфортность проживания, обеспечить деловую активность в сельских районах и оживление на рынке жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели нами сформулированы несколько задач:

• определить типологию жилищ, в которых желают проживать жители социальных поселков;

• рассчитать социально-экономическую эффективность строительства социального поселка;

• сформулировать систему мероприятий по реализации объектов в социальном поселке и их эксплуатации.

Методика исследования

Для выявления мнения граждан о необходимости и желании проживать в социальных поселках нами, при поддержке студентов и преподавателя Казанского колледжа архитектура, строительства и городского хозяйства, было проведено социологическое исследование.

Исследование проводилось методом анкетирования. Достоинством данного метода является то, что с наименьшими затратами удалось получить высокий уровень массовости исследования. Особенностью этого метода можно назвать его анонимность -личность респондента не фиксируется, фиксируются лишь его ответы.

Охват при анкетировании был предопределен необходимостью получения точных

ответов. В частности, были опрошены престарелые граждане, проживающие в домах престарелых и те, кто получает социальное обслуживание на дому. То есть мы изучили мнение непосредственно тех, кто уже сейчас получает социальную поддержку. Среди данной категории граждан мы выделили 2 группы опрошенных: те, кто вышел на пенсию (в т.ч. по нетрудоспособности), и те, кто еще не на пенсии, но в силу состояния здоровья получают социальную помощь.

Подобная выборка из всей массы граждан пожилого возраста и из тех, кто нуждается в социальной поддержке, по нашей гипотезе, позволит получить наиболее адекватные ответы на вопросы о необходимости социальных поселков.

Опрос проводился в начале зимы 2016-2017 года. Опрошено было 597 человек, из них 307 человек пенсионного возраста, 290 - в трудоспособном возрасте. Распределение по полу: 216 граждан мужского пола, 381 - женского пола.

Опрашиваемым предлагалось самостоятельно заполнить анкету. В случае если состояние здоровья не позволяло заполнить анкету, интервьюер задавал вопросы и сам заполнял анкету.

Кроме социологического опроса были и посещения действующих социальных объектов, расположенных в Республике Татарстан.

По методике «таинственного покупателя» был нанесен визит в частную резиденцию для пожилых «Гармония».

Также был визит в казанский хоспис имени Анжелы Вавиловой, в ходе которого на встрече с руководителем мы выявили специфику функционирования подобных социальных учреждений.

Посещение объектов позволило выявить ряд важнейших элементов их деятельности, в т.ч. особенности архитектурно-планировочных решений и среду жизни пожилых граждан.

Следующим важным этапом исследования было обращение к экспертам, специализирующимся на тематике социальных поселков. Изучение научных публикаций позволило сделать вывод, что преобладающее большинство исследователей данной тематики - социологи. Однако на этом фоне выделялась архитектор Т. Епимахова, которая и специализируется на объектах здравоохранения для граждан старшего поколения. По результатам сотрудничества ею были предоставлены результаты разработки собственной концепции социального поселка, которые легли в основу нашего проекта.

Для расчета социально-экономической эффективности строительства социального поселка нами использовался программный продукт «Альт-Инвест Строительство. 6.1». Это проверенное и гибкое решение для планирования деятельности компании и для оценки инвестиционных проектов строительства жилой и коммерческой недвижимости. В одной финансовой модели на базе MS Excel можно объединить бюджет развития нескольких объектов недвижимости и подготовить планы их строительства, продажи, сдачи в аренду, эксплуатации и финансирования.

Все отчеты и показатели в расчетах соответствуют международным стандартам и сложившейся в отрасли практике. В том числе учтены расходы на земельный участок, эксплуатационные расходы, персонал, коммерческие расходы. При определении выручки использованы все схемы продаж: разработаны гибкие условия оплаты, сформирован график продаж, реализация площадей ведется на этапе строительства (дольщикам) и после его завершения. Часть помещений сдается в аренду: учтены темпы роста цен, отражен коэффициент наполняемости.

Прежде нами был подготовлен укрупненный сметный расчет стоимости строительства социального поселка, что позволило нам выявить приблизительный уровень инвестиций в строительство объекта. При расчете же экономической эффективности мы исходили из минимально возможных цен на реализуемую недвижимость, чтобы обеспечить наибольшую доступность приобретения для граждан.

Краткие результаты социологического опроса

В рамках социологического опроса было опрошено 307 граждан пенсионного возраста и 290 трудоспособных граждан. Среди пенсионеров доля женщин составляет 61%, а среди граждан, не достигших пенсионного возраста - 66%.

Первой задачей социологического исследования было выявление информированности граждан о таком формате проживания, как социальные поселки. Полученные результаты показали, что среди пенсионеров 33% были наслышаны о социальных поселках (табл. 1). У трудоспособного населения уровень осведомленности примерно такой же (31%). Учитывая полное отсутствие социальных поселков в России, такая информированность выглядит удивительной. Вероятно, пенсионеры, получающие социальные услуги в пансионатах и на дому, информируются социальными работниками, в качестве просвещения. А трудоспособная часть населения получает информацию из СМИ, хотя простое наблюдение за телевидением и интернет-ресурсами позволяет сделать вывод практически об отсутствии специализированных сюжетов.

Таблица 1

Распределение ответов на вопрос «Имеете ли Вы представление о социальных поселках?»

Вариант ответа Пенсионеры Работающие

да 100

нет 112

не в полном объеме 95

всего 307 290

Источник: составлено авторами на основании опроса.

В связи с тем, что целью исследования являлось определение емкости потенциального спроса на проживание в социальных поселках, некоторые вопросы в анализе

не стали изучать детально. В частности, с социологической точки зрения, возможно, было бы важным изучение таких зависимостей:

• какая из категорий - проживающие в семье или одинокие (включая разведенных и овдовевших), в том числе в разрезе пенсионеров и работающих граждан - больше склонна к проживанию в социальных поселках;

• как уровень образования (в том числе в разрезе мужчин и женщин) влияет на решение о проживании в социальном поселке;

• как уровень расходов повлиял на решение о проживании в социальном поселке.

Добавим, что для нас такая детализация вопроса не актуальна, т.к. выявленная доля

пенсионеров (15%), желающих проживать в социальных поселках, существенно превышает фактическую долю проживающих в США (5%), стране-родоначальнике социальных поселков (табл. 2). Более того, 31% как среди пенсионеров, так и среди трудоспособного населения с высокой степенью вероятности рассматривают возможность проживания в социальных поселках.

В предыдущем нашем исследовании мы отмечали, что в развитых странах в таких поселках проживает 5-6% от общего числа пенсионеров страны. Учитывая, что по состоянию на 1 января 2016 года в Республике Татарстан доля граждан старше трудоспособного возраста составляла 920725 человек, то по западным меркам (5%) потенциальный объем спроса на проживание в социальных поселках должен составлять 46036 человек. Однако по результатам нашего опроса получилось, что доля граждан пенсионного возраста, уверенно желающая проживать в социальных поселках, составляет 15%.

Среди феноменов такой ситуации, предположительно, можем выделить следующие:

• «оторванность» от общества, уединенность проживания;

• потребность в социализации, желание самореализоваться путем участия в совместных мероприятиях;

• неудовлетворенность нынешними жилищными условиями;

• неудовлетворенностью медицинскими услугами.

Таблица2

распределение ответов на вопрос «хотели бы Вы проживать в таком поселке?»

Вариант ответа Пенсионеры работающие

да 47

скорее да 94

нет 55

скорее нет 33

не знаю 78

всего 307 290

Источник: составлено авторами на основании опроса.

Неудовлетворенность жилищными условиями определенно имеет место быть, хотя и требует отдельного глубокого анализа. К примеру, достаточное количество пенсионеров проживает в 3-хкомнатных квартирах. Это приводит к необходимости высокой платы за жилищно-коммунальные услуги, размер которой зачастую может достигать 40-50% от размера пенсии. По оценкам риэлторов, в 20% случаях это является причиной продаж своих 2-х и 3-хкомнатных квартир.

Также, 31% опрошенных пенсионеров вполне серьезно рассматривают возможность проживания в социальном поселке. Полагаем, благоприятный запуск проектов может двое повысить долю пенсионеров, стремящихся переехать в социальные поселки. Среди работающего населения доля уверенно желающих проживать в социальных поселках значительно выше - 25%.

Если применить эту статистику к нашему региону, то получим более 43 тыс. человек. Учитывая крайнюю редкость таких проектов в Российской Федерации и полное их отсутствие в Республике Татарстан, необходимо отталкиваться от пессимистического варианта. В частности, число желающих можно сократить до 1%, т.е. примерно до 8 тыс. человек. При этом около 2 тыс. из них готово будет продолжить посильную трудовую деятельность. Достаточно высокий уровень желания проживать в организованном социальном поселке подтверждается и неудовлетворенностью медицинскими услугами.

Существующий формат социальных поселков в зарубежной практике показывает, что преобладающей формой жилищ там являются индивидуальные дома и кондоминиумы (аналоги наших квартир и т.н. «малосемеек»). Безусловно, выявление типологии востребованных жилищ было и нашей задачей.

По результатам опроса выявлено, что среди пенсионеров наиболее востребованной формой проживания является отдельная комната (56% опрошенных) (табл. 3).

Таблица 3

Распределение ответов на вопрос «Какая форма проживания была бы для Вас наиболее комфортной?» среди граждан пенсионного возраста

Вариант ответа женат/ замужем разведен(а) вдовец/ вдова одинок(а) Итого

отдельная комната 12

отдельная комната с сестринским уходом 5

изолированная квартира 1

дом 7

дом с сестринским уходом 6

всего 31 3 9 4 47

Источник: составлено авторами на основании опроса.

Данное предпочтение нами объясняется тем, что среди опрошенных значительная часть пенсионеров проживает в домах престарелых, где они как раз и проживают в отдельных комнатах (зачастую по 2-3 человека в комнате). При этом 35% опрошенных готовы жить в ней самостоятельно, а 21% нуждается в сестринском уходе. Жить в индивидуальном доме предпочли 38% опрошенных, 17% из которых нуждаются в сестринском уходе, а 21% самостоятельны. Если проанализировать потребность в медицинской помощи, то 38% пенсионеров нуждаются в сестринском уходе, а 62% готовы проживать обособленно от социального обслуживания, обращаясь за медицинской помощью по мере необходимости.

Таким образом, для 38% пенсионеров необходимо малоэтажное индивидуальное жилье, для 56% пансионаты, а для 6% многоквартирные дома.

Более детальные результаты данного социологического исследования будут представлены в другой нашей статье.

Полученные выводы о востребованном формате жилища для престарелых граждан совпадают с мировой практикой строительства жилища «третьего возраста». В нашем предыдущем исследовании мы приводили результаты исследований, в которых подтверждается неразвитость типов социального жилья в России. В шкале зарубежных моделей выделяется разнообразие моделей жилища «третьего возраста»:

• жилище с обеспечением медицинского обслуживания;

• коммунальное жилище;

• «общинное» жилище;

• независимое проживание;

• межпоколенное жилище и др.

Таким образом, выбор наших граждан совпадает с установившимися форматами жилищ за рубежом.

На основании вышеизложенного нами была определена типология жилищ, в которых желают проживать жители социальных поселков. Архитектурно-строительное проектирование осуществлялось путем подготовки архитектурных решений на уровне эскизной документации.

Техническое задание на разработку концепции социального поселка

Концепция технического задания на разработку социального поселка такова:

Резюме социологического опроса: доля населения, желающего жить в социальном поселке:

• 15% среди пенсионеров;

• 25% среди трудоспособного населения.

Для 38% пенсионеров необходимо строить малоэтажное индивидуальное жилье, 56% нуждается в пансионатах. Для 6% необходимо возвести многоквартирные дома.

Общая численность жителей в социальном поселке - 2 тыс. человек.

Земельный участок: размеры земельного участка 70 га.

Земельный участок располагается вблизи уже сложившейся инфраструктуры (рядом деревня Державино и одноименный коттеджный поселок, Лаишевский район).

План поселка должен предусматривать 3 зоны (квартала):

• «55+» (только пенсионеров);

• «межпоколенное проживание»;

• «смешанное проживание».

Кварталы разделить между собой общественными зонами (парки, общественные объекты и т.п.).

Общественные здания разместить в произвольном порядке, на усмотрение разработчика. Перечень:

• торгово-развлекательный центр (супермаркет, кинотеатр на 100 мест, кафе на 50 мест, цветочный магазин, аптека, магазины одежды и т.д.);

• спортивный комплекс с бассейном;

• уличная спортивная площадка, которая зимой превращается в ледовую зону;

• мечеть;

• культурно-деловой центр (зал для концертов на 180 мест, кружки по интересам на 80 посетителей, музей на 20 посетителей, библиотека на 20 посетителей, мастерские для самозанятости на 30 мест [19] (Тп/опоу, 2012а));

• пруд для рыбалки;

• парк для отдыха (лесная зона, фонтаны, детская зона);

• пляж;

• сад с теплицами на 100 посетителей.

Медицинские объекты должны быть построены не только для обслуживания жителей поселка, но и для всех желающих - как объекты медицинского туризма. Характеристики медицинских учреждений [24] (Бкыкй, Скврвпп, БквПвт, Уокккоуа, 2016):

• стационарные;

• амбулаторно-поликлинические.

Структура жилых зданий в социальном поселке (табл. 4), составленная по результатам социологического исследования, отражает в себе необходимое количество кварталов, домов индивидуального строения, пансионатов, многоквартирных домов [20] (Тп/опоу, 2012Ь).

Перечень общественных объектов совпадает с результатами анализа, проведенного Тюкиным О.А. по динамике основных жизненных ценностей пожилых людей (по итогам исследований 1979, 1999 и 2009 гг.) [21] (Туыкт, 2015).

Архитектурно-планировочные решения социального поселка

Учитывая, что нашей целью является разработка концепции социального поселка, под застройку мы выбрали наиболее подходящий, по нашему мнению, земельный участок.

Таблица 4

Структура жилых зданий в социальном поселке

Кол. Кол-во Размер зем. Площадь дома, Площадь комнаты Кол. этажей

граждан, домов, участка для кв. м.

чел. ед. каждого индив. дома, кв. м.

«Квартал 55+» Индиви- 380 300 400 80-100 (необ- - 1

(только для граждан, дуальные ходимы таун-

старше 55 лет) дома хаусы, но не более 20% от общего числа)

Пансионат 560 по усмотрению по СНИПам: 50% одноместных, 50% двухместных. В обоих типах комнат по 40% комнат для граждан с сестринским уходом не более 3 этажей

МКД 60 по усмотрению минимально возможные для социального жилья не более 3 этажей

ВСЕГО 1000

Квартал «Межпоколенное проживание» (только Индивидуальные дома 300 100 (50% одноэтаж- 400 80-100 (для одноэтажных домов); 50% одноэтажных (для пенсионеров), 50%

пенсионеры и их ных, 50% до 150 (для двухэтажных

дети) Двухэтажных) двухэтажных домов)

МКД 200 по усмотрению минимально возможные для социального жилья не более 3 этажей

ВСЕГО 500

1 2 3 4 5 6 7 8

Квартал «Смешанное проживание»

МКД 400 по усмотрению минимально возможные для социального жилья не более 3 этажей

ВСЕГО 500

ИТОГО 2000

Источник: составлено авторами.

Проектируемый объект находится в Лаишевском районе вблизи села Державино. Территория района составляет 2094,43 кв. км, в том числе 921, 64 кв. км площадь земель сельскохозяйственного назначения. Юго-западная граница района проходит по живописным водным ресурсам республики: рек Волги, Камы, Куйбышевского водохранилища. На территории расположены 24 сельских и 1 городское поселение. Административный центр района - г. Лаишево. На территории района расположен Волжско-Камский государственный заповедник.

Очень выгодное транспортно-географическое положение - расположен в 62 км от г. Казани. На территории расположен Международный Аэропорт «Казань» - он обеспечивает обслуживание как внутрироссийских, так и международных линий и способен принимать воздушные суда многих типов.

На сегодняшний день в районе создана и устойчиво функционирует транспортная система, которая способствует социально-экономическому развитию района, повышению конкурентоспособности и качества жизни населения, с перспективами развития сети автомобильных дорог на юге района с целью осуществления транспортных связей в широтном направлении. Транспортно-географическое значение Лаишевского района в ближайшем будущем будет повышаться в силу увеличения грузопотоков внутри самого района и в республике в целом за счет дальнейшего развития районной и республиканской транспортной инфраструктуры.

Туристско-рекреационная сфера в Лаишевском районе является одной из приоритетных. Благодаря привлекательным для отдыха природным ландшафтам (реки Волга, Кама и Меша, леса зеленой зоны, источник минеральных вод и др.), выгодному транспортному положению (автомобильная дорога федерального значения Казань - Оренбург, аэропорт), богатому историческому потенциалу, Лаишевский район сегодня является одним из наиболее посещаемых районов в рекреационных целях жителями г. Казани и близлежащих районов. Наличие уникальных историко-культурных и особо охраняемых природных территорий и объектов определяет перспективность развития в районе туристско-рекре-ационной деятельности, что подтверждается включением туристических объектов района в республиканский маршрут «Жемчужное ожерелье Татарстана».

Генеральный план проекта выполнен на основании эскизного проектирования по полученным данным социологического исследования среди населения (рис. 1). Участок находится на расстоянии около 1 км от населенного пункта Державино, откуда можно провести все инженерные сети, а также в непосредственной близи с озером, как показано на генплане. Проезды запроектированы с асфальтобетонным покрытием и обрамляются бортовыми камнями. Устраиваются газоны, скамейки, высаживаются деревья, декоративные кустарники. На территории поселка представлена развитая инфраструктура (медицинский центр, торгово-развлекательный центр, многофункциональный центр досуга, спортивный центр с бассейном и зимней ледовой площадкой, мечеть, зона для рыбалки, пляж) [1] (Лпйтовоу, Кореуа, Ыа$1оу$кауа, 2017).

Технико-экономические показатели проекта застройки представлены в таблице 5.

Рисунок 1. Генеральный план социального поселка Источник: составлен авторами.

Таблица 5

Технико-экономические показатели по генеральному плану

№ Наименование показателя Значение

1 Численность населения, жителей 2000

2 Площадь поселка, м2 704046

3 Площадь застройки, м2 8662 7

4 Площадь дорог, м2 84 548

5 Площадьтротудрныхдорожек, м2 76896

6 Пл ощадьозелененыя, м2 455975

7 Плотность населения, чел./ м2 0.003

Источник: составлено авторами.

Стоимость земельного участка определялась анализом рынка сельскохозяйственных земель и составляет около 39 млн руб.

В социальном поселке предусмотрено строительство разных жилых и общественных объектов [25]. Рассмотрим краткие характеристики данных объектов.

Здание индивидуального дома (тип 1) - двухэтажный жилой дом со встроенным гаражом (25 м2). Индивидуальный дом включает следующие помещения на первом этаже: общая комната, кухня, санузел, прихожая, летняя терраса. На втором этаже: спальня (3 шт.) и санузел.

Технико-экономические показатели индивидуальных жилых домов представлены в таблице 6.

Тип 2 индивидуального дома - это двухэтажный жилой дом. Индивидуальный дом включает следующие помещения на первом этаже: общая комната, кухня, санузел, прихожая, гардеробная, летняя терраса. На втором этаже: спальня (3 шт.) и санузел.

Тип 3 индивидуального дома - это одноэтажный жилой дом со встроенным гаражом (25 м2). Он включает следующие помещения: общая комната, спальня, кухня, санузел, прихожая и летняя терраса.

Типы 4 и 5 индивидуального дома - это одноэтажные жилые дома, которые включают следующие помещения: общая комната, спальня, кухня, санузел, прихожая, гардеробная и летняя терраса.

Многоквартирный двухэтажный жилой дом запроектирован с двумя блок-секциями и включает в себя 8 однокомнатных и 8 двухкомнатных квартир. В каждой блок-секции на первом этаже имеется помещение уборочного инвентаря и колясочная. Однокомнатные квартиры рассчитаны на 2 человек, а двухкомнатные на 3 человек. Технико-экономические показатели представлены в таблице 7.

Двухэтажный пансионат включает в себя следующие помещения:

• 8 одноместных комнат;

• 38 двухместных комнат;

Таблица 6

технико-экономические показатели индивидуального дома

№ п/п наименование показателя Ед. изм. значение

тип 1 тип 2 тип 3 тип 4 тип 5

1 Жилая площадь м2 88.5 88.5 34.8 34.8 69.5

2 Общая площадь м2 159.1 169.7 85.5 95.3 190.6

3 Количество этажей этаж 2 2 1 1 1

Источник: составлено авторами.

Таблица 7

технико-экономические показатели многоквартирного жилого дома

№ п/п наименование показателя Ед. изм. значение

1 Жилая площадь квартир м2 329.6

2 Общая площадь квартир м2 651.12

3 Количество этажей этаж 2

• столовую (на первом этаже);

• кабинет медсестры (на каждом этаже);

• помещение уборочного инвентаря (на каждом этаже).

Одноместные комнаты рассчитаны на 1 человека (возможно рассмотрение с сестринского ухода), а двухместные: гостиная и спальня с одной общей кроватью или гостиная с одной общей кроватью или с двумя раздельными кроватями.

Технико-экономические показатели представлены в таблице 8.

Здание медицинского центра представляет собой центр с встроенным блоком жилых помещений на 2 двухкомнатные квартиры. Медицинский центр рассчитан на мощность 65 посещений в смену и 4 койки дневного стационара. Амбулатория предназначена для оказания первичной врачебной медико-санитарной помощи больным. Центр включает следующие помещения: лечебно-профилактические помещения, детское отделение, дневной стационар на 4 койки, общие помещения (вестибюль, регистратуру и т.д.), служебно-бытовые помещения, инженерные помещения и жилые квартиры медицинских работников. Технико-экономические показатели представлены в таблице 9.

Здание спортивного центра запроектировано с крытым плавательным бассейном и тренажерным залом. Пропускная способность - 480 чел./сутки при работе спортивного комплекса 12 часов.

Таблица8

Технико-экономические показатели пансионата

№ п/п Наименование показателя Ед. изм. Значение

1 Жилая площадь комнат м2 993.53

2 Общая площадь комнат м2 1412.7

3 Количество этажей этаж 2

Источник: составлен авторами.

Таблица 9

Технико-экономические показатели медицинского центра

№ п/п Наименование показателя Ед. изм. Значение

1 Площадь застройки м2 958.5

2 Общая площадь здания, в том числе: - жилая часть - амбулатория м2 м2 м2 1296.28 192.8 1103.48

4 Количество этажей этаж 2

6 Количество коек дневного стационара место 4

7 Количество посещений в смену посещ. 65

На современном этапе уровень в развитии социально-культурной деятельности населения во многом определяет создание многофункционального центра досуга. Главной задачей центров досуга является создание оптимальных условий для массового, группового, семейного и индивидуального развития творческих способностей, общения, отдыха, развлечений, восстановления духовных и физических сил на основе изучения культурных запросов и интересов различных категорий населения [2] (Бе1уаеуа, 2012).

Многофункциональный центр досуга в нашем проекте предоставляет населению высококачественные услуги (табл. 10), а также культурно-оздоровительного плана, которые пользуются наибольшим спросом и популярностью у самых разных слоев населения. Двухэтажный многофункциональный центр досуга с зрительным залом на 181 место.

В таблице 11 приведена примерная стоимость проекта без подразделения на такие составляющие, как стоимость материалов, стоимость механизмов, заработная плата.

Медицинские объекты социального поселка

как условие развития лечебно-оздоровительного туризма

Рынок медицинских услуг в России характеризуется, с одной стороны, значительным ростом, а с другой - усилением конкуренции. В результате организации, предоставляющие медицинские услуги, используют различные способы конкурентной борьбы: создание крупных национальных сетей, дифференциация по качеству услуг, уход в рыночные ниши, не привлекательные для крупных компаний [4] (Оатееуа, 2016).

Современная медицина играет важную роль в развитии международной индустрии туризма [27] (Та$1апЪекоуа, 2016). При анализе фактов повышения качества медицинской помощи можно ориентироваться на ряд возможностей, которые есть только у медицинского туризма. До сих пор идет спор между лечебным и оздоровительным туризмом о характере вмешательства в области медицины, но ни у того ни у другого туризма таких прав нет, у них разные ориентиры на лечебную, медицинскую деятельность. Для более правильного и оптимального распределения людей на определенный вид отдыха /лечения необходима взаимосвязь агента и врача. Усиление врачебной этики и направленности в своей области по оказанию медицинской помощи не всегда позволяет стабилизировать и ориентировать оптимальный уровень туристического сервиса. Медицинский туризм основывается на человеческих ценностях, таких как «жизнь» и «здоровье», поэтому главными организаторами данной отрасли должны выступать профессиональные квалифицированные специалисты - медики, а в данный момент этой отраслью занимаются туроператоры, которые не имеют врачебных навыков [17] (ЫыкЫатоуа, 2016). Это и влияет на социальные риски некачественного оказания медицинской помощи. Для этих целей необходимо разработать специальный аппарат, который сгруппирует и комплексно подойдет к проблеме развития медицинского туризма на рынке, а пока этим занимается социология медицины.

Таблица 10

Услуги многофункционального центра досуга

№ Услуги Описание

1 Концерты, театральные постановки Возможны постановки приезжих артистов или народного творчества.

2 Музей Музей не ограничивается собиранием и экспонированием материальных и духовных ценностей, он ведет также большую культурно-просветительную работу. Организует чтение лекций, проведение экскурсий, устройство выставок. Также он имеет планетарий, являющийся научно-просветительным учреждением, которое ведет большую работу по распространению основ астрономии, физики, географии.

3 Библиотека Это широко распространенный тип учреждения культуры, осуществляющий собирание книг и других печатных изданий, их специальную обработку, пропаганду и организующий массовую работу с читателями.

4 Выставки Выставочный зал может служить как для выставки картин и экспонатов знаменитых художников и скульпторов, так и для начинающих художников и мастеров поселка.

5 Кружки Организуются кружки по шахматам, рисунку и живописи, театральному искусству, по музыке, по танцам, по кройке и шитью, по изучению иностранных языков, настольным играм и т.п.

6 Мастерские Организуются мастерские по гончарному делу, по резьбе по дереву и т.п.

Источник: составлено авторами.

Таблица 11

Сводный сметный расчет проекта

№ Наименование Кол. Сметная стоимость, млн руб.

единицы всего

1 Дом Тип 1 38 3,9 146,6

2 Дом Тип 2 37 3,7 136,1

3 Дом Тип 3 98 2,7 267,1

4 Дом Тип 4 106 2,9 304,3

5 Дом Тип 5 14 5,2 73,5

6 Многоквартирный жилой дом 16 26,7 427,9

7 Пансионат 74 517,9

8 Медицинский центр 1 20,8 20,8

9 Мечеть 1 8,4 8,4

10 Торгово-развлекательный центр 1 96,8 96,8

11 Спортивный центр 1 61,2 61,2

12 Многофункциональный центр досуга 1 43,4 43,4

13 Благоустройство 1 339,6 339,6

12 Итого в текущих ценах - 2 443,6

Реабилитация пожилых людей и инвалидов - сложное, многогранное понятие, принято выделять следующие ее виды:

• медицинская реабилитация предполагает восстановление утраченных функций органов и систем, возвращение нормального самочувствия;

• психологическая реабилитация - это поддержание бодрого духа и хорошего настроения, а также веры в свои силы, без чего невозможно никакое лечение;

• социальная реабилитация пожилых людей проводится для восстановления способности к самообслуживанию, достойному существованию и взаимодействию с обществом [16] (Ыотог, 2016);

• профессиональная реабилитация более актуальна для инвалидов моложе 50 лет, хотя порой она нужна и лицам старшего возраста. Этот вид реабилитации предполагает восстановление способности человека к труду и профессиональной деятельности, а также обеспечение человека работой;

• просветительская реабилитация включает в себя информирование и консультирование по медицинским, социально-бытовым и юридическим вопросам, что дает человеку возможность взвешенно принимать решения в отношении ухода и качества жизни;

• геронтологический уход - это комплекс мер по обслуживанию пожилых людей, учитывающий все возрастные физические и психологические особенности.

Для пожилых минимальной задачей реабилитации является восстановление способности к самообслуживанию и независимости, улучшение психологического состояния и возвращения хорошего самочувствия, а максимальной - хотя бы частичное восстановление трудоспособности.

Рассмотрим некоторые практики, демонстрирующие условия развития медицинского туризма.

Услуги по медицинскому туризму в отечественной практике предлагает ГАУЗ «Республиканская клиническая больница» Министерства здравоохранения Республики Татарстан - многопрофильная больница высокоспециализированной медицинской помощи, в которую обращаются в самых сложных клинических случаях (рис. 2). Имея в наличии 36 клинических отделений, 13 диагностических отделений, консультативную поликлинику и 9 центров, клиника предоставляет самые передовые и прогрессивные услуги в области диагностики и лечения, а также оказывает повседневную медицинскую помощь местному населению, обслуживает население не только Республики Татарстан, но и других регионов.

В ГАУЗ «Республиканская клиническая больница Министерства здравоохранения Республики Татарстан» возможна организация медицинского туризма по диагностике, лечению или реабилитации клиентов. Активный рост темпов медицинского туризма в Республике Татарстан может дать дополнительный стимул для развития туристического бизнеса.

12 января 2005 года в Казани открылся международный частный медицинский

Рисунок 2. Примеры медицинского туризма в Республике Татарстан Источник: составлено авнорами.

центр Медикал Он Груп, входящий в состав одной из ведущих в мире сетей медицинских клиник.

Благодаря постоянному и тесному сотрудничеству с зарубежными филиалами, врачи Медикал Он Груп-Казань имеют в своем распоряжении самые передовые методики и современное диагностическое и лечебное оборудование, которое дает возможность специалистам клиники предельно точно ставить диагноз и незамедлительно начинать лечение. Лечение проводится после обязательного обследования, амбула-торно, в условиях клиники, в удобное для пациентов время.

Заметим, что преобладающей инфраструктурой медицинского туризма являются санатории, но они направлены, как правило, на оздоровительные и восстановительные программы [3] (Bondareva, Soboleva, 2016).

Таким образом, размещение реабилитационного центра в социальном поселке будет актуальным и обоснованным.

Данный поселок ориентирован на оздоровление пожилых людей, где они могут провести несколько дней, месяцев или жить постоянно. Для жителей поселка все медицинские услуги предоставляются бесплатно, но также имеется пансионат на 88 мест при медицинском центре, ориентированный на приезжих, предоставляющий платное проживание и получение медицинских услуг. Стоимость проживания в пансионате будет составлять 720 рублей в день, предоставление платных медицинских услуг - 700 рублей в день.

Разработка эффективной схемы продажи объектов социального поселка

С целью повышения ликвидности продажи жилья, а также для удобства граждан старшего поколения, нами разработаны несколько финансовых схем, которые могут

обеспечить высокие темпы продаж жилья и повысят платежеспособность граждан старшего поколения.

Продажа индивидуальных домов, квартир и комнат в пансионате осуществляется привлечением дольщиков в первый и второй год строительства или продажей готовых площадей. Вместе с этим большая роль отводится ипотечным схемам финансирования. В нашем проекте рассмотрим такие виды приобретения жилья, как:

• покупка;

• договор пожизненной ренты;

• обратная ипотека;

• ипотечная программа «Переезд».

Договор пожизненной ренты - это двухсторонний договор между плательщиком ренты (периодических платежей, которые уплачиваются в обмен на полученное имущество) и ее получателем (рис. 3). Другими словами, соглашение, по которому получатель ренты отдает свое имущество тому, кто выплачивает ему деньги на протяжении некоторого срока, определенного договором. Суть пожизненной ренты состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости. Схема пожизненной ренты - это схожий с деприватизацией инструмент.

В России к услугам подобного вида ренты часто прибегают одинокие пожилые люди, о которых некому позаботиться. У них есть собственная жилая площадь, но нет родственников и достаточных средств к существованию - все это становится весомым доводом в пользу заключения договора пожизненной ренты, который выгоден старикам, поскольку позволяет им обеспечить себе сносные условия жизни и получить небольшой дополнительтый доход.

Финансовый механизм обратной ипотеки - это одна из важнейших составляющей специальных коммерческих услуг в рамках социальной поддержки одиноких лиц пенсионного возраста [18 ] (Semenyuk, Tsyganov, 2014й).

Рисунок 3. Схема пожизненной ренты Источник: составлено авторами.

Квартира

Деньги

Пенснонср

Нзслешшш (получение

остатка лепег)

Рисунок 4. Схема обратной ипотеки Ист очник: составлено авторами.

квартиры

2. Погашение

кредита 1 и

начисленных

1 процентов ШГ

Кредит 2

Кредит 1

V

Квартира

Рисунок 5. Схема ипотеки «Переезд» Источник: составлено авторами.

Обратная ипотека определяется как форма банковского кредита на потребительские нужды для населения пенсионного возраста под залог имеющейся недвижимости (ипотека) с единовременным погашением в конце срока кредита (рис. 4).

Лица пенсионного возраста в рамках программы обратной ипотеки смогут получить в банках или других уполномоченных организациях кредит (единовременный или в виде периодических платежей) под залог имеющейся у них недвижимости (квартиры или дома). Пенсионеры не обслуживают кредит по программе обратной ипотеки, а погашение основной суммы и процентов осуществляется после смерти заемщика за счет продажи предмета ипотеки (квартиры). При этом заемщики сохраняют право собственности на объект недвижимости, проживают в нем и в любой момент могут отказаться от кредита (с возвратом полученных денежных средств и уплатой процентов за пользование ими).

Разработка и внедрение программ обратной ипотеки значительно повысит уровень доходов лиц пенсионного возраста и позволит вовлечь их в активный экономический образ жизни, что будет способствовать повышению качества и продолжительности жизни граждан.

Потенциальный спрос на программы обратной ипотеки в составе социальной поддержки может быть продемонстрирован через наличие похожих программ, не являющихся финансовыми услугами и, следовательно, не обладающих достаточным уровнем положительных функций и гарантий, описанных выше для обратной ипотеки.

Заемщику не нужно вносить ежемесячные платежи в счет обслуживания займа -сумма займа и начисленные за пользование займом проценты погашаются из средств, полученных от продажи недвижимости после смерти последнего из заемщиков. Остаток средств, оставшийся после погашения, возвращается наследникам. Также возможен вариант, что родственники или наследники возвратят сумму займа и начисленные проценты. В таком случае не потребуется продажа недвижимости.

Ипотечная программа «Переезд» - это принципиально новый подход к альтернативным сделкам с недвижимостью (рис. 5). Она разработана специально для ситуаций, когда у заемщика уже есть жилье, но он собирается продать его, взять кредит, используя эту сумму как первоначальный взнос, и приобрести новую квартиру. Раньше для этого требовалась сложная цепочка сделок, которая зачастую вынуждала заемщика брать на первый взнос потребительский кредит с высокими процентами, из-за сжатых сроков продавать старое жилье по заниженной цене. Теперь этих неудобств можно избежать, если воспользоваться программой «Переезд».

Ипотека «Переезд» при всей кажущейся сложности является достаточно перспективной. Программа предоставляет возможность переехать из одной квартиры в другую. Таким образом, это не только удобное, но и выгодное решение жилищного вопроса.

Сравнительный анализ конкурентоспобности программ пожизненной ренты, обратной ипотеки и ипотеки «Переезд» представлен в таблице 6.

Таблица 6

сравнительный анализ конкурентоспособности программ пожизненной ренты, обратной ипотеки и ипотеки «Переезд»

Фактор Пожизненная рента обратная ипотека ипотека «Переезд»

Право собственности Переходит к новому Навсегда остается Навсегда остается

собственнику за заемщиком за заемщиком

Пожизненное проживание Да Да Да

Регламентация выплат Опосредованная: де- Четкая: денежные Четкая: денежные

нежная сумма и услуги суммы суммы

Возможность отказа от Нет (только по судеб- Да Да

услуг ному решению)

Возможность использова- Да Нет Нет

ния бюджетных средств

на выплаты

Возможность наследо- Нет Да -

вания оставшейся части

денежных средств после

продажи недвижимости

Потенциальная платеже- Обеспечивается Обеспечивается за Обеспечивается за

способность плательщика соответствующим счет системы Бан- счет системы Бан-

бюджетом в случае ковского надзора ковского надзора

включения в государ- банка банка

ственную, муници-

пальную программу.

Частные программы

гарантируются только

капиталом учредителя

Источник: составлено авторами.

Подводя итог, необходимо отметить, что внедрение рассмотренных проектов может стать ключевыми инструментами для граждан старшего возраста в улучшении своего материального положения и качества своей жизни.

оценка социально-экономической эффективности строительства социального поселка

Разработанную нами концепцию социального поселка мы решили дополнить бизнес-планом, позволяющим рассмотреть социально-экономическую и бюджетную эффективность строительства поселка для людей пенсионного возраста с обеспечением медико-социальных и культурно-развлекательных услуг.

Несмотря на социальный статус проекта, в основу социального поселка мы заложили современные экономические задачи - привлечение инвестиций и получение прибыли.

Привлекательные стороны проекта:

• применение современных технологий в строительстве объектов;

• наличие медицинских учреждений;

• наличие учреждений для досуга и образования;

• наличие парковой зоны.

Основные характеристики жилого комплекса:

• общая площадь проектируемого комплекса -704064 м2;

• общая площадь озеленения и парковой зоны - 455975 м2;

• общая застройки - 86627 м2;

• общая площадь дорог и тротуаров - 161444 м2;

Строительство данного поселка является уникальным не только для Республики Татарстан, но и для всего рынка недвижимости России. Сочетающий в себе комплекс объектов разного назначения, этот населенный пункт будет пользоваться спросом у людей пенсионного возраста нового поколения, поскольку сегодня существуют большие запросы для организации досуга неработающих пенсионеров [23] (Shavalieva, 2011).

Схема финансирования проекта предполагает продажу жилья на этапе строительства и после завершения строительно-монтажных работ.

Стоимость продажи 1 кв. м. общей площади на этапе строительства в индивидуальных домах варьируется от 28 до 35,2 тыс. руб. за кв. м. При продаже готового жилья -от 30,2 до 38,2 тыс. руб. за кв.м. Данная стоимость включает земельный участок и наличие финишных отделочных работ, что позволяет больше не вкладываться в дом. Итоговая стоимость индивидуальных домов варьируется примерно от 3 до 6 млн руб. Данные цены на уровне среднерыночных, т.к. резерв снижения стоимости заключается только в оптимальных планировках, а стоимость материалов и работ корректировать невозможно без ущерба качеству.

Совершенно другая картина с доступностью квартир в пансионатах и многоквартирных жилых домах. В зависимости от стадии строительства нами заложены цены от 41,2 до 45,4 тыс.руб. за кв. м. Данный уровень цен значительно ниже нынешних среднерыночных (сейчас в г. Казань цены от 60 тыс. руб. за кв. м.), т.к. установлена минимально достаточная и приемлемая норма прибыли для проекта.

Средняя арендная плата в торгово-развлекательном центре также заметно ниже цен, используемых в городе, - 1000 руб. за кв. м в месяц.

Благодаря использованию программного продукта «Альт-Инвест Строительство. 6.1», нам удалось рассчитать основные показатели проекта:

• простой срок окупаемости - 8,6 года;

• дисконтированный срок окупаемости проекта - 17,48 лет (рис. 6);

• чистая приведенная стоимость проекта NPV - 57 230 209 руб.;

• внутренняя норма доходности IRR - 13%;

• выручка от реализации - 3 453 309 188 руб.

Дисконтированный поток нарастающим итогом

Рисунок 6. Окупаемость проекта Источник: составлен о авторами.

Среди источников финансирования нами предусмотрен кредит. В результате для осуществления данного проекта во второй год строительства в банке взят кредит в размере 890 млн руб. по ставке 12% годовых на 13 лет.

Для данного проекта годовая ставка дисконтирования составит 12%. Запас прочности небольшой, но он вызван тем, что цены реализации жилых и коммерческих площадей нами использованы минимально возможные.

Таким образом, при заложенных в проекте уровнях доходов и затрат проект можно признать эффективным.

Приведенные результаты финансово-экономической оценки реализуемого инвестиционного проекта показывают высокую степень его привлекательности и целесообразности реализации в дальнейшем.

Заключение

Научная новизна л пркктическая значимость данного исследования з аключается в создании нового сегмента рынка жилой недвижимости как нового формата комфортной жилой среды. Инвестиции в строительство такого поселка привлекательны не только по показателям доходности и оптимальным значениям риска, но и социальной значимостью пдоекта. Реализация данного инвестиционного проекта позва-лит создать новые рабочие места, в т.ч. и для смежных отраклей. И ато немаоеважоа, социальная направленность данного проекта имеет высокит шансы полтчить пкддер-

жку со стороны государства для обеспечения занятости неработающих пенсионеров и оказания им качественных медицинских услуг.

Основные результаты исследования состоят в следующем:

Выявлено мнение пожилых граждан о желании проживать в социальных поселках.

В результате опроса 597 человек, в т.ч. проживающих в домах престарелых и тех, кто получает социальное обслуживание на дому, получены выводы о необходимости становления в стране нового института социального обслуживания людей старшего поколения - социальных поселков. В частности, доля пенсионеров, желающих жить в социальном поселке, составляет 15%. Среди трудоспособного населения таковых почти в два раза больше - 25%.

Определена типология жилищ, в которых желают проживать жители социальных поселков. По своей структуре в социальном поселке для 38% пенсионеров необходимо строить малоэтажное индивидуальное жилье, 56% нуждается в пансионатах и только для 6% необходимо возвести многоквартирные дома.

Разработан бизнес-план строительства социального поселка, рассчитана социально-экономическая эффективность. Определена сметная стоимость строительства (2,4 млрд руб.) и значение чистой текущей стоимости (57,2 млн руб.). Дисконтированный срок окупаемости проекта составил 17,48 года. Согласно полученным результатам, можно сделать вывод о приемлемости и привлекательности рассматриваемого проекта.

Определена инвестиционная привлекательность организации лечебно-оздоровительного туризма на объектах социального поселка.

Сформулирована система мероприятий по повышению ликвидности объектов и предложены инструменты, повышающие платежеспособность граждан.

Благодарности

Проведение исследования и формулировка корректных выводов стали возможны благодаря поддержке ряда заинтересованных участников. В связи с этим выражаем благодарность:

• студентам и руководству Казанского колледжа архитектуры, строительства и городского хозяйства, за помощь в проведении социологического исследования;

• архитектору Татьяне Евгеньевне Епимаховой, за поддержку при изучении отечественного и зарубежного опыта строительства жилищ для граждан старшего поколения;

• Владимиру Владимировичу Вавилову, руководителю хосписа имени Анжелы Вавиловой, за тот опыт, которым он поделился при изучении нами современных подходов к решению задач граждан, нуждающихся в социальной поддержке.

ИСТОЧНИКИ:

1. Андросов А.И., Копьева А.В., Масловская О.В. Анализ отечественного и зарубеж-

ного опыта проектирования жилья для людей пожилого возраста // Новые идеи нового века: материалы международной научной конференции ФАД ТОГУ. - 2017. - с. 12-16.

2. Беляева Н.А. Обслуживание пожилых людей в социальном жилом доме // Отечественный журнал социальной работы. - 2012. - № 1. - с. 169-171.

3. Бондарева А.В., Соболева Т.А. Медицинский туризм, как одно из направлений раз-

вития туризма в Татарстане // Актуальные проблемы теории и практики физической культуры, спорта и туризма: IV межвузовская научно-практическая конференция молодых ученых, аспирантов, магистрантов и студентов. 2016. - с. 437-438.

4. Гареева И.А. Медицинский туризм: альтернатива или угроза российскому здраво-

охранению // Вестник Тихоокеанского государственного университета. - 2016. - № 1(40). - с. 157-164.

5. Гареев И.Ф., Низамова Г.И. Социально-культурные основы социальных поселений

как инструмента пространственно-экономической организации сельских территорий // Российское предпринимательство. - 2015. - № 19. - с. 3341-3350. - doi: 10.18334/rp.16.19.1989.

6. Гареев И.Ф., Зарипова Н.М. Девелопмент рекреационных поселений для старшего

поколения как инновационный вариант интенсификации развития территорий // Российское предпринимательство. - 2015. - № 3(273). - с. 427-440.

7. Гареев И.Ф., Ямалтдинова Г.Ф. Социальные поселки: мировой опыт и перспективы

в России // Российское предпринимательство. - 2016. - № 23. - с. 3393-3404. - doi: 10.18334/rp.17.23.37203.

8. Герасимова В.Ю. Эволюция отношения к старости: от истоков к современности //

Культура. Духовность. Общество. - 2013. - № 6. - с. 21-27.

9. Города Солнца для пенсионеров в США. Все о жизни в США. [Электронный ре-

сурс]. URL: http://allusalife.ru/%D0%B0/novosti-saita/gorod-solntsa-dlya-pensionerov-v-ssha ( дата обращения: 04.05.2017 ).

10. Епимахова Т.Е. Архитектура «Третьего возраста». Сравнительный анализ российского и мирового опыта // Архитектон: известия вузов. - 2011. - № 34. - с. 9.

11. Кирилюк О.М., Иващенко Е.Н. Социальное обслуживание лиц пожилого возраста (на опыте центра социального обслуживания населения Московского района Санкт-Петербурга) // Теория и практика сервиса: экономика, социальная сфера, технологии. - 2010. - № 2(4). - с. 111-117.

12. Кияненко К.В. Социальное жилище капиталистической России: между политикой и архитектурой // Архитектура и строительство России. - 2016. - № 1-2. - с. 6-23.

13. Колгашкина В.А., Набокова Т.Б. Социально-ориентированные многофункциональные жилые комплексы в курсовом проектировании в МАРХИ // Academia. Архитектура и строительство. - 2016. - № 3. - с. 66-70.

14. Кучеров А.С. Опыт Германии по развитию туризма в сельских территориях // Агропродовольственная политика России. - 2015. - № 9(45). - с. 36-40.

15. Луговская Т.К., Базарова А.В. Социальное благополучие пожилых и престарелых людей: роль инноваций в социальном обслуживании // Формы и методы социальной работы в различных сферах жизнедеятельности: Материалы III Международной научно-практической конференции. Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления. Улан-Удэ, 2014. - с. 138-139.

16. Мороз Н.И. Социальное обслуживание граждан пожилого возраста как перспективное направление реализации социальной политики // Новая наука: Опыт, традиции, инновации. - 2016. - № 6-2(89). - с. 171-174.

17. Мухтарова Д.М. Медицинский туризм: российский и зарубежный опыт // Новая наука: Теоретический и практический взгляд. - 2016. - № 3-1(69). - с. 141-145.

18. Семенюк А., Цыганов А. Использование жилой недвижимости по технологии обратной ипотеки // Государственная служба. - 2014. - № 6. - с. 52-56.

19. Трифонов Е.С. Организационно-педагогические особенности функционирования туристического клуба для пожилых граждан // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. - 2012. - № 3. - с. 191-195.

20. Трифонов Е.С. Мотивационные аспекты развития программ туристического досуга пожилых граждан // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. - 2012. - № 2. - с. 245-248.

21. Тюкин О.А. Социальное обслуживание пожилых людей: проблемы и тенденции // Идеи и идеалы. - 2015. - № 1(23). - с. 112-119.

22. Тюкин О.А. Социальное обслуживание как фактор повышения качества жизни пожилых людей (по материалам опроса экспертов) // Знание. Понимание. Умение. - 2016. - № 2. - с. 320-328.

23. Шавалиева А.А. Предпосылки к разработке архитектурно-планировочных принципов и приемов формирования жилья для семей с пожилыми родителями // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. - 2011. - № 1(15). - с. 60-64.

24. Шукиль Л.В., Чеперин А.И., Шеллер А.Д., Волчкова Т.Ф. Психиатрическая помощь в Омской области // Социальная и клиническая психиатрия. - 2016. - № 4. - с. 39-49.

25. Официальный сайт некоммерческого партнерства «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению». [Электронный ресурс]. URL: https:// industry60plus.ru/ ( дата обращения: 20.04.2017 ).

26. Пенсионные поселения в США: где достойно встретить старость. TRANIO. Зарубежная недвижимость. [Электронный ресурс]. URL:https://tranio.ru/ traniopedia/glossary/pensionnye_poseleniya_v_ssha_gde_dostoyno_vstretit_starost/ ( дата обращения: 20.04.2017 ).

27. Тастанбекова Ш.О. Мировой опыт развития и продвижение медицинского туризма на примере Южной Кореи // Вестник Казахского Национального медицинского университета. - 2016. - № 4. - с. 417-481.

28. Curl A., Thompson C.W., Alves S., Aspinlall P. // Journal of Housing For the Elderly. -2016. - № 1. - p. 1-17. - url: http://dx.doi.org/10.1080/02763893.2015.1087925.

29. J. van Hoof, M. L. Janssen, C. M. C. Heesakkers, W. van Kersbergen, L. E. J. Severijns, L. A. G. Willems, H. R. Marston, B. M. Janssen & M. E. Nieboer // Journal of Housing for the Elderly. - 2016. - № 1. - p. 35-51. - url: http://dx.doi.org/10.1080/02763893.2015.1129381.

30. J. van Hoof, M. H. Wetzels, A. M. C. Dooremalen, M. E. Nieboer, P. J. L. M. van Gorkom, A. M. E. Eyck, E. L. M. Zwerts-Verhelst, S. T. M. Peek, C. S. van der Voort, M. J. G. A. Moonen, C. J. M. L. van Dijck-Heinen, H. T. G. Weffers, R. A. Overdiep, S. Aarts, C. Vissers-Luijcks & E. J. M. Wouters. (2014). The Essential Elements for a Nursing Home According to Stakeholders from Healthcare and Technology: Perspectives from Multiple Simultaneous Monodisciplinary Workshops. Journal of Housing For the Elderly. -Vol.28, Iss. 4. - pp. 329-356. http://dx.doi.org/10.1080/02763893.2014.930365

31. Pijpers R., De Kam G., Dorland L. // Journal of Housing For the Elderly. - 2016. - № 4. -p. 430-449. - url: http://dx.doi.org/10.1080/02763893.2016.1224793.

REFERENCES:

Androsov A.I., Kopeva A.V., Maslovskaya O.V. (2017). Analiz otechestvennogo i zaru-bezhnogo opyta proektirovaniya zhilya dlya lyudey pozhilogo vozrasta [Analysis of foreign and domestic experience in the design of housing for the elderly]. Novye idei novogo veka: materialy mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii FAD TOGU. 2 1216. (in Russian).

Belyaeva N.A. (2012). Obsluzhivanie pozhilyh lyudey v sotsialnom zhilom dome [Serving the elderly in a social apartment building]. Otechestvennyy zhurnal sotsialnoy raboty. (1). 169-171. (in Russian).

Bondareva A.V.,, Soboleva T.A. (2016). Meditsinskiy turizm, kak odno iz napravleniy razvitiya turizma v Tatarstane [Medical tourism, as one of the directions of tourism development in Tatarstan] Current problems of the theory and practice of physical culture, sports and tourism. 437-438. (in Russian).

Curl A., Thompson C.W., Alves S., Aspinlall P. (2016). Outdoor Environmental Supportiveness and Older People's Quality of Life: A Personal Projects Approach Journal of Housing For the Elderly. 30 (1). 1-17.

Epimakhova T.E. (2011). Arkhitektura «Tretego vozrasta». Sravnitelnyy analiz rossi-yskogo i mirovogo opyta["third age" architecture. comparative analysis of russian and international experiences]. Arkhitekton: izvestiya vuzov. (34). 9. (in Russian).

Gareev I.F., Nizamova G.I. (2015). Sotsialno-kulturnye osnovy sotsialnyh poseleniy kak instrumenta prostranstvenno-ekonomicheskoy organizatsii selskikh territo-riy [Social and cultural basis for social settlements as a tool of special and economic management of rural areas]. Russian Entrepreneurship. 16(19). 3341-3350. (in Russian). doi: 10.18334/rp.16.19.1989.

Gareev I.F., Yamaltdinova G.F. (2016). Sotsialnye poselki: mirovoy opyt i perspektivy v Rossii [Social settlements: global experience and prospects in Russia]. Russian Entrepreneurship. 17 (23). 3393-3404. (in Russian). doi: 10.18334/rp.17.23.37203.

Gareev I.F., Zaripova N.M. (2015). Development rekreatsionnyh poseleniy dlya starshego pokoleniya kak innovatsionnyy variant intensifikatsii razvitiya ter-ritoriy [Development of recreational settlements for the older generation as an innovative option for intensifying the development of territories]. Russian Entrepreneurship. 16 (3(273)). 427-440. (in Russian).

Gareeva I.A. (2016). Meditsinskiy turizm: alternativa ili ugroza rossiyskomu zdra-vookhraneniyu [Medical tourism: an alternative or threat to russian health care system]. Vestnik Tikhookeanskogo gosudarstvennogo universiteta. (1(40)). 157-164. (in Russian).

Gerasimova V.Yu. (2013). Evolyutsiya otnosheniya k starosti: ot istokov k sovre-mennosti [Evolution of the attitude towards old age: from the source to the present]. Kultura. Dukhovnost. Obschestvo. (6). 21-27. (in Russian).

J. van Hoof, M. L. Janssen, C. M. C. Heesakkers, W. van Kersbergen, L. E. J. Severijns, L. A. G. Willems, H. R. Marston, B. M. Janssen & M. E. Nieboer (2016). The Importance of Personal Possessions for the Development of a Sense of Home of Nursing Home Residents Journal of Housing for the Elderly. 30 (1). 35-51.

Kirilyuk O.M., Ivaschenko E.N. (2010). Sotsialnoe obsluzhivanie lits pozhilogo vozrasta (na opyte tsentra sotsialnogo obsluzhivaniya naseleniya Moskovskogo rayona Sankt-Peterburga) [Social services for elderly people (based on the experience of center of social services for the population of the Moscow district of St. Petersburg)]. Teoriya i praktika servisa: ekonomika, sotsialnaya sfera, tekhnologii. (2(4)). 111-117. (in Russian).

Kiyanenko K.V. (2016). Sotsialnoe zhilische kapitalisticheskoy Rossii: mezhdu politikoy i arkhitekturoy [Social housing of capitalist Russia: between policy and architecture]. Arkhitektura i stroitelstvo Rossii. (1-2). 6-23. (in Russian).

Kolgashkina V.A., Nabokova T.B. (2016). Sotsialno-orientirovannye mnogofunkt-sionalnye zhilye kompleksy v kursovom proektirovanii v MARKhI [Socially-oriented multifunctional residential complexes in the course design in the Moscow Architectural Institute]. Academia. Arkhitektura i stroitelstvo. (3). 66-70. (in Russian).

Kucherov A.S. (2015). Opyt Germanii po razvitiyu turizma v selskikh territoriyakh [The experience of Germany in the development of tourism in rural areas]. Agro-food policy of Russia. (9(45)). 36-40. (in Russian).

Lugovskaya T.K., Bazarova A.V. (2014). Sotsialnoe blagopoluchie pozhilyh i prestarelyh lyudey: rol innovatsiy v sotsialnom obsluzhivanii [Social well-being of the elderly people: the role of innovation in social services] Forms and methods of social work in various spheres of life. 138-139. (in Russian).

Moroz N.I. (2016). Sotsialnoe obsluzhivanie grazhdan pozhilogo vozrasta kak perspe-ktivnoe napravlenie realizatsii sotsialnoy politiki [Social services for elderly people as a promising area for the implementation of social policy]. Novaya nauka: Opyt, traditsii, innovatsii. (6-2(89)). 171-174. (in Russian).

Mukhtarova D.M. (2016). Meditsinskiy turizm: rossiyskiy i zarubezhnyy opyt [Medical tourism: Russian and foreign experience]. Novaya nauka: Teoreticheskiy i prak-ticheskiy vzglyad. (3-1(69)). 141-145. (in Russian).

Pijpers R., De Kam G., Dorland L. (2016). Integrating Services for Older People in Aging Communities in The Netherlands: A Comparison of Urban and Rural Approaches Journal of Housing For the Elderly. 30 (4). 430-449.

Semenyuk A., Tsyganov A. (2014). Ispolzovanie zhiloy nedvizhimosti po tekhnologii obratnoy ipoteki [The use of residential property in the technology of reverse mortgages]. Public service. (6). 52-56. (in Russian).

Shavalieva A.A. (2011). Predposylki k razrabotke arkhitekturno-planirovochnyh printsipov i priemov formirovaniya zhilya dlya semey s pozhilymi roditely-ami [Background to the development of the architecture and planning principles and methods of forming housing for families with elderly parents].News of the Kazan State University of Architecture and Civil Engineering. (1(15)). 60-64. (in Russian).

Shukil L.V., Cheperin A.I., Sheller A.D., Volchkova T.F. (2016). Psikhiatricheskaya pomosch v Omskoy oblasti[Psychiatric care in the omsk region]. Sotsialnaya i klin-icheskaya psikhiatriya. 26 (4). 39-49. (in Russian).

Tastanbekova Sh.O. (2016). Mirovoy opyt razvitiya i prodvizhenie meditsinskogo tur-izma na primere Yuzhnoy Korei [World experience of development and promotion of medical tourism by the example of South Korea]. Vestnik Kazakhskogo Natsionalnogo meditsinskogo universiteta. (4). 417-481. (in Russian).

Trifonov E.S. (2012). Motivatsionnye aspekty razvitiya programm turisticheskogo dosuga pozhilyh grazhdan[Motivational aspects of the development of tourism leisure programs for elderly citizens]. Bulletin of the Tambov university. Series: Humanities. (2). 245-248. (in Russian).

Trifonov E.S. (2012). Organizatsionno-pedagogicheskie osobennosti funktsionirovani-ya turisticheskogo kluba dlya pozhilyh grazhdan [Organizational and pedagogical features of functioning of tourist club for senior citizens]. Bulletin of the Tambov university. Series: Humanities. (3). 191-195. (in Russian).

Tyukin O.A. (2015). Sotsialnoe obsluzhivanie pozhilyh lyudey: problemy i tenden-tsii [Social service of elderly people: problems and tendencies]. Ideas and ideals. 2 (1(23)). 112-119. (in Russian).

Tyukin O.A. (2016). Sotsialnoe obsluzhivanie kak faktor povysheniya kachestva zhizni pozhilyh lyudey (po materialam oprosa ekspertov) [Social care as a factor in improving the quality of life of the elderly (on the basis of expert survey)]. Znanie. Ponimanie. Umenie. (2). 320-328. (in Russian).