«Дом.РФ» въезжает в грузовой двор

ОАО РЖД не будет вкладывать свои средства и деньги бюджета в развитие территории Рижского грузового двора. Как выяснил “Ъ”, партнером монополии по этому крупному девелоперскому проекту стала «Дом.РФ», которая займется организацией процесса и привлечением финансирования. Строительство комплекса с офисами, жильем и новым креативным пространством вокруг Рижского вокзала оценивается в 100–200 млрд руб.

Правление ОАО РЖД 3 июня рассмотрело проект развития Рижского грузового двора на северо-востоке Москвы, в 5 км от Кремля, сообщил источник “Ъ”, знакомый с ситуацией. По его словам, примерно на 20 га планируется строительство комплекса с жильем, офисами и общественным пространством. По словам собеседника “Ъ”, ОАО РЖД внесет в проект только землю: «Монополия не будет финансировать строительство ни за свой счет, ни за счет бюджета».

Другой источник “Ъ” уточнил, что ОАО РЖД намерено реализовывать проект вместе с «Дом.РФ», которая займется вовлечением земли и привлечением финансирования. Возможно, будет комбинированное инвестирование: часть средств предоставит «Дом.РФ», часть — сторонние инвесторы. «В проекте должны быть рыночные инвестиции»,— говорит собеседник “Ъ”. По его словам, строительство без использования средств компании и бюджета должно стать прецедентом для ОАО РЖД. «С одной стороны, территория должна быть открыта для горожан, с другой — приносить прибыль»,— говорит собеседник “Ъ”.

В пресс-службе ОАО РЖД отказались от комментариев. Но источники “Ъ” в монополии и в «Дом.РФ» подтвердили факт переговоров. Еще в феврале на форуме в Сочи ОАО РЖД и «Дом.РФ» в присутствии премьера Дмитрия Медведева подписали рамочное соглашение о «развитии железнодорожной инфраструктуры и прилегающих территорий». Это, поясняет один из источников “Ъ”, позволяет сторонам заняться ревилитацией не только Рижского двора, но и принадлежащих монополии территорий у Киевского, Белорусского вокзалов и других локаций. Для «Дом.РФ» это будет второй проект в области управления активами госкорпораций: ранее компания договорилась с ВЭБ.РФ об управлении его портфелем недвижимости.

Планы по развитию Рижского двора озвучивались неоднократно, в том числе крупными девелоперами, но ни один из них не был реализован. В марте в ОАО РЖД опять заговорили о программе ревитализации Рижского двора. Тогда «Ведомости» сообщали, что руководство монополии обсуждает возможность создания там делового кластера, где большая часть площадей будет отдана под офисы ОАО РЖД и его дочерних структур. «Новый проект более масштабный,— говорит один из собеседников “Ъ”.— Якорем должно стать современное общественное пространство». Он подчеркивает, что историческое здание Рижского вокзала, построенного в 1901 году, сохранят и сделают одной из доминант архитектурного проекта. Собеседник “Ъ” приводит в пример проект в Барселоне Jardins de la Rambla de Sants, где на месте старых железнодорожных линий появится новый парк, и реновацию части бывшей территории электростанций в Battersea в Лондоне, где сейчас создается креативный кластер с модными ресторанами, дизайнерскими магазинами и современным жильем. В лондонский проект, стартовавший в 2013 году, вложено более $13 млрд.

Такие проекты становятся драйвером для развития туризма, считает вице-президент по стратегическому развитию Института градостроительного и системного проектирования Дмитрий Савин. По его оценке, инвестиции в проект по застройке Рижского двора могут составить 100–200 млрд руб. «Не только в мире, но и в России существуют успешные кейсы ревитализации бывших промзон, та же Новая Голландия в Санкт-Петербурге — проект частного инвестора»,— говорит директор отдела стратегического консалтинга CBRE Ольга Земцова. Рентабельность таких проектов может составлять от 20% и выше в зависимости от того, какие объекты будут построены, отмечает она. «Переезд ряда структур ОАО РЖД может стать драйвером для развития офисных площадей в этом районе»,— считает эксперт.

В случае переезда сотрудников ОАО РЖД в это район в проекте в качестве инвестиций также частично могут быть задействованы освобождаемые здания, говорит источник “Ъ”, близкий к монополии. Он допускает, что часть высвобождающихся пространств станут общественно-досуговыми центрами, доступными широкой публике.