Особенности реструктуризации ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте

СОЦИАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

А.А. Цыганов, А.Д. Языков

ОСОБЕННОСТИ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ, НОМИНИРОВАННЫХ В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ

В статье рассматривается опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, номинированных в иностранной валюте, в 2008-2010 гг., когда многие заемщики столкнулись со сложностями в обслуживании своих заемных обязательств, а отсутствие культуры работы с проблемным долгом и практического опыта преодоления временных сложных жизненных ситуаций сформировало в отдельных регионах очаги острых социальных конфликтов.

Последствия мирового экономического кризиса 2008 г. проявились в России, в частности, в нарастании просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Понимание серьезности проблем, возникших на ипотечном рынке и в социальной сфере, побудило Правительство РФ включить в пакет первоочередных антикризисных мер поддержку заемщиков, имеющих ипотечные жилищные кредиты и оказавшихся в сложной жизненной ситуации. При поддержке государства была задействована первая система реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которая осуществлялась через специально созданное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), являвшееся дочерним обществом правительственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) [1]. Разработанные в АРИЖК технологии и полученный практический опыт были активно скопированы участниками рынка [2; 3] и могут быть использованы и в дальнейшем.

Представления о формировании источников проблем (дефолтов) в ипотечном жилищном кредитовании и механизмах их преодоления во многом вытекают из опыта и теории ипотечного кредитования, которая имеет ряд существенных отличий от классических подходов потребительского кредитования [3; 4]. Возможная неплатежеспособность ипотечного заемщика создает свои, специфические проявления кредитного риска [5], что требует как особого инструментария банковского риск-менеджмента [6], страхования [7], так и осмысления в теоретическом и практическом планах с опорой на Базельские стандарты требований к капиталу, включая современные концепции управления кредитным риском в ипотеке [8].

Проблемы ипотечного кредитования в иностранной валюте. Среди причин высокой доли фондирования ипотечного кредитования в иностранной валюте в период 2003-2008 гг. серьезную роль сыграли и отсутствие внутренних долгосрочных источников, и высокая инфляция, и доступность зарубежных капиталов. Отсутствие развитой системы секьюритизации ипотечных кредитов побуждало банки перекладывать процентные и валютные риски на своих заемщиков.

Следует признать, что в условиях предложения недорогого фондирования в иностранной валюте (особенно в японских йенах и швейцарских франках) у кредиторов был большой соблазн «убедить заемщика» получить ипотечный кредит, номинированный в валюте, отличной от валюты Российской Федерации. При продаже кредитов в иностранной валюте применялись два типовых аргумента.

Ограничение по параметру платеж/доход (П/Д), т.е. создание искусственных ограничений, на основании которых отказывали заемщику в рублевом кредите (заемщик якобы не проходит по параметру П/Д), и тут же предлагали кредит в иностранной валю-

те. За счет того, что арифметическая ставка по кредиту, номинированному в иностранной валюте, на 2-5 проц. п. ниже, чем по кредиту в рублях, в момент выдачи кредита заемщик получал необходимое расчетное снижение параметра П/Д.

Увеличение размера кредита. Клиентский менеджер аккуратно напоминал заемщику, что ему в новом жилье необходимо еще сделать ремонт, а если заемщик возьмет кредит в иностранной валюте, то при том же параметре П/Д банк одобрит выдачу большей суммы (табл. 1).

Таблица 1

Расчет размера кредита в зависимости от валюты кредита

Валюта кредита Российские рубли Доллары США

Процентная ставка 12,5 10,0

Курс на 01.01.2008 1,00 24,55

Доход заемщика 40 000 1 630

Предельный платеж 45% 18 000 733

Возможный кредит 1519339 71808

Источник: расчеты авторов по данным Росстата и Банка России.

Накануне 2008 г. доля кредитов, номинированных в иностранной валюте, могла быть и больше 25% (рис. 1), если бы не активная пропагандистская позиция АИЖК, которое публично отстаивало принцип: «кредит должен выдаваться в той же валюте, что и доходы заемщика». Однако в условиях пятилетнего (2003-2008 гг.) укрепления курса рубля вера в твердость национальной валюты была очень высокой.

Рис. 1. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам () и доля ипотечных кредитов в иностранной валюте (-)(правая шкала) в 2009-2016 гг.

Источник: данные Банка России (без учета сделок ИЦБ).

Резкий рост платежной нагрузки сделал для многих заемщиков невозможным обслуживание своих ипотечных кредитов. Однако при реструктуризации долга возникали следующие проблемы:

- у заемщика не временная, а постоянная потеря платежеспособности, связанная с девальвацией национальной валюты. И ожидания возврата к «старому» курсу «рубль/валюта» не имеют реальной перспективы.

- у заемщика соотношение кредит/залог зачастую превышало 100%, что создавало повышенные риски для кредиторов и заведомо оборонительную позицию при ведении диалога о возможной реструктуризации/конвертации кредита.

- при переводе кредита, номинированного в иностранной валюте (арифметически невысокая процентная ставка) в кредит, номинированный в рублях, у заемщика происходил резкий скачок платежа, связанный с высокой стоимостью фондирования в рублях в сочетании с высоким курсом возможной конвертации.

Расчет в табл. 2 выполнен в предположении, что заработные платы росли в среднем на 5% в год (что весьма оптимистично), а переоценка недвижимости взята в соответствии с цепным индексом Росстата [9]. Но даже в этих условиях и с учетом погашения долга нагрузка на заемщика остается непосильной в большинстве случаев.

Таблица 2

Расчет изменения долга и платежной нагрузки заемщика*

Дата Курс, руб./долл. Долг с учетом погашения Залог Доходы

в валюте, долл. в рублях залог с учетом индекса цен ЬТУ, % платеж, руб. доход заемщика с учетом инфляции, руб. П/Д, %

01.01.08 01.01.15 01.04.16 * Для рас довых и кредита 24,55 56,24 67,77 чета взят ти платежной должен был б 150000 115914 107548 повой кредит нагрузкой в л ы составлят 3681930 6518741 7288848 150000 долл. омент выда 94000рубП 4602413 6263673 5966223 выданный 01.0 чи кредита 40% Щ=40%). 80 104 122 1.2008 (ку . Доход з 37600 86146 103815 рс 24,55) на аемщика в р 94001 127293 132776 17 лет по ставке ублях на момент 40,0 67,7 78,2 0% го-выдачи

Источник: расчеты авторов по данным Росстата.

Зачастую банкиры упрекают заемщиков, что у них давно была возможность перевести свой кредит в рубли. Однако приведенный ниже расчет показывает, что прямой перевод (по текущему курсу) и повышение ставки до рыночной (12,5-14,5%) резко увеличивали платежную нагрузку на заемщиков. В таких условиях большинство из них отказывались от перекредитования на невыгодных условиях и продолжали обслуживать кредит в той же валюте, надеясь на укрепление курса рубля (рис. 2).

%

оооооооооооооооооооооооо

Рис. 2. Уровень просроченной задолженности кредитов, номинированных в рублях

Источник: данные Банка России.

В табл. 3 приведен расчет платежной нагрузки в различных условиях. Строка 0 приведена на дату выдачи кредита 01.01.2008 (до погашения кредита 12*17=204 мес), а остальные строки рассчитаны на 01.04.2016. За это время кредит существенно амортизировался, однако и курс национальной валюты значительно изменился (до погашения кредита осталось 105 мес). В таких условиях (строка 1) заемщик в рублях платил бы 103.815 руб., а его платежная нагрузка составляла бы 80% .

Таблица 3

Изменение платежной нагрузки заемщика в различных условиях реструктуризации

№ Курс Долг, долл. США Долг, руб. Ставка, % Платеж, долл. США Платеж, руб. П/Д, %

0 24,55 150000 3681930 10,0 1532 37600 40,0

1 67,77 103815 7035842 10,0 1532 103815 79,9

2 67,77 103815 7035842 12,5 113897 87,6

3 30,78 103815 3195494 12,5 52000 40,0

4 67,77 103815 7035842 -6,0 52000 40,0

Источник: расчеты авторов по данным Росстата и Банка России.

Если в этих условиях перевести кредит в рубли по текущему курсу и предложить заемщику достаточно льготную, но почти рыночную процентную ставку на уровне 12,5%, то платеж возрастал бы еще на 10 тыс. руб. до 113897 руб. (строка 2). В строке 3 показано, по какому курсу необходимо провести конвертацию текущего долга в рубли, чтобы обеспечить платежную нагрузку на заемщика в пределах П/Д < 40% -это означает списание 55% долга. Альтернативный путь - оформить заемщику нерыночную ставку по кредиту, чтобы платеж заемщика по ипотечному кредиту стал посильным (строка 4). Однако в условиях данной задачи ставка должна быть отрицательной (-6% годовых) - даже визуально видно, что за оставшиеся 105 мес с ежемесячным платежом 52000 невозможно погасить номинал долга.

После кризисного 2008 г. проблема кредитов, номинированных в иностранной валюте, повторно ярко проявилась в период резкого укрепления курса японской йены и швейцарского франка (вторая половина 2011 г.) по отношению к другим валютам. В тот период банки, имевшие специальное фондирование в указанных валютах, предпочитали применение нерыночной процентной ставки для соблюдения посильного соотношения П/Д, однако устанавливали обязательное требование: достижение уровня соотношения кредит/залог (К/З) - менее 90% за счет предоставления дополнительного обеспечения или частичного досрочного погашения кредита. По этой причине многие заемщики не смогли воспользоваться программой реструктуризации с льготной процентной ставкой.

Основными причинами, по которым заемщики своевременно не воспользовались возможностью перевести кредит в рубли, являются:

- повышение платежной нагрузки при переходе на рублевую процентную ставку, если у банка не было специализированной программы (до 2015 г. спецпрограммы были только по отдельным валютам);

- невозможность обеспечения требуемого соотношения «кредит/залог <90%» (отсутствие дополнительных приемлемых для банка залогов или источников для частичного досрочного погашения кредита);

- неготовность банка идти на перекредитование заемщика (в логике - раз заемщик взял на себя такие обязательства и подписал договор, то пусть его и соблюда-

* В расчете заложена инфляция заработных плат на 5% в год, т.е. с 01.01.2008 к 01.04.2015 заработная плата должна возрасти до ~130000руб. (см. строку 3 табл. 2).

ет, поскольку у банка зачастую существуют связанные обязательства по размещению привлеченной за рубежом валюты).

В результате усилий Банка России выдача кредитов (в первую очередь ипотечных) в иностранной валюте практически прекратилась с 2015 г. Оставшееся на начало II кв. 2016 г. число заемщиков ипотечных жилищных кредитов, номинированных в иностранной валюте, оценивается в 20-25 тыс. чел., большая часть из которых проживает в Москве и С.-Петербурге.

Приведенные в табл. 2 и 3 расчеты являются типовыми, а не граничными, что подчеркивает актуальность проблемы для этой категории заемщиков. Однако банки каждый случай стараются рассматривать в индивидуальном порядке, запрашивая сведения о доходах семьи и проводя самостоятельно переоценку заложенного имущества.

Справедливо отметить, что довольно значительная часть заемщиков, взявших ипотечные кредиты, номинированные в иностранной валюте, пошли на это осознанно в целях получить большую сумму под меньший процент, очевидно игнорируя валютные риски.

Сложности при переводе кредитов, номинированнъх в иностранной валюте, в валюту России. Проблемы, связанные с переводом ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте, в валюту Российской Федерации, можно классифицировать по двум измерениям - платеж/доход и кредит/залог (табл. 4).

Таблица 4

Классификация сложностей при переводе кредитов, номинированных в иностранной валюте, в валюту России

П/Д после перевода кредита в рубли Кредит/Залог

А. Ниже 90% В. Больше 90%

1. Посильный 1.А. Согласие банка на перевод в рубли. 1.В. Отказ в реструктуризации. Отложенный конфликт. Заемщик - заложник банка.

2. Непосильный 2.А. Согласие на реструктуризацию но сохранение «непо-сильности» платежа. Возможны льготы со стороны банка (курс, ставка). 2.В. Отказ в реструктуризации - жизненная проблема. Банки предлагают погасить часть долга или дать дополнительный залог.

Как видно из приведенной таблицы, сегмент 1.А (платеж посильный, К/З < 90%) не является конфликтным, и кредитор легко соглашается на конвертацию долга - обычно в этих условиях заемщику не удается выторговать себе льготный курс или ставку. Именно по этой причине банки стараются не публиковать свои программы реструктуризации, а решать все «в ручном режиме»: категория 1.А полностью сохраняет доходы банка и банки не хотят тратить свою прибыль на этот сегмент.

В сегменте 2.А (платеж непосильный, но К/З < 90%) банк часто идет на перевод долга из валюты в рубли, даже может провести снижение процентной ставки (реже -снижение курса конвертации).

Сложнее ситуация обстоит в секторе 1.В (платеж посильный, К/З > 90%) - кредитор считает платеж заемщика посильным и какие-либо основания для льготной конвертации долга - отсутствующими. Банк часто требует от заемщика предоставления дополнительного залога или частичного досрочного погашения кредита. Такие заемщики обычно сохраняют кредит в иностранной валюте, но конфликт продолжится до момента появления необходимости у заемщика по каким-либо причинам реализовать свое жилье. С учетом того, что размер долга заемщика значительно превышает стоимость недвижимости, в случае изменения жизненной ситуации

и необходимости реализовать жилье - заемщик этого сделать не сможет, не погасив полностью долг банку.

Самая сложная и конфликтная ситуация в секторе 2.В (непосильный платеж, К/З > 90%), тем не менее, именно в этом сегменте кредиторы часто идут на льготный курс конвертации долга с целью и уменьшения К/З и снижения платежной нагрузки, поскольку перевод конфликта в публичную плоскость кредиторам нежелателен.

Каждый банк в индивидуальном порядке оценивает возможности и риски каждого заемщика, не публикуя свои подходы к работе с долгом. Выбор стратегии банка - применять ли льготный курс или льготную процентную ставку - обычно связан с учетной политикой банка: убыток от льготного курса «сразу» попадает в отчет о прибылях и убытках банка, а вот применение льготной процентной ставки хотя и отражается по строке «убыток от первоначального признания», но позволяет

по мере амортизации кредита снижать данный убыток.

* * *

Низкая капитализация российской банковской системы, неготовность акционеров идти на убытки, высокая мотивация менеджмента показателями прибыли и надежда «выколотить» компенсацию из государства - все это в сумме является серьезным препятствием для сбалансированного диалога между заемщиками, оказавшимися в сложной жизненной ситуации, и кредиторами.

Регулирование Банка России, направленное в перспективе на предотвращение выдачи новых ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте, уже принесло положительные результаты.

Литература

1. Семенюк А.Г., Цыганов А.А., Языков А.Д. Опыт разработки антикризисного плана для ипотечных заемщиков // Эффективное антикризисное управление. 2014. № 6. С. 68-73.

2. Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию — за продление программы реструктуризации ипотечных кредитов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 2. С. 101-102.

3. Теория и практика реструктуризации ипотечных кредитов в России. Анализ деятельности ОАО АРИЖК в 2009-2011 гг. /Под ред. А А. Цыганова, А. Д. Языкова. М.: ООО «НПО «МАКСС Групп», 2012. 344 с.

4. Славянский А.В., Жуков Е.Д Опыт разных стран по реструктуризации ипотечных кредитов // Банковское дело. 2011. № 2. С. 45-49.

5. Банковские риски /Под ред. О.И. Лаврушина, Н.И. Валенцевой. М.: Кнорус, 2016. 292 с.

6. Камышев А.В. Кредитный риск в ипотеке и Базельские стандарты капитала // Банковское дело. 2013. № 5-6. С. 37-42.

7. Языков А.Д., Камышев А.В., Цыганов А.А. Ипотечное страхование как инструмент снижения кредитных рисков // Деньги и кредит. 2014. № 3. С. 35-41.

8. Davidson A., Levin A. Mortgage Valuation Models: Embedded Options, Risk, and Uncertainty // Oxford University Press. 2014. 464 p.

9. http://www.gks.rU/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/tariffs/#