Найти и доначислить

Фискальные органы зачислили всех продавцов недвижимости в черный список злостных нарушителей Налогового кодекса. Письма, уведомляющие о необходимости дать разъяснения о причинах неуплаты подоходного налога, были разосланы всем, кто в последние годы реализовал свои квартиры.

Право на вычет

Среди тех, кому налоговики решили освежить память о некогда принадлежавших им квартирах, оказалась москвичка Рената Б., продавшая свою квартиру в середине 2004 года. Уведомление от налоговой инспекции с требованием объяснений о причине неуплаты подоходного налога в 13% было направлено в марте нынешнего года. "При этом речь шла о квартире, которая до этого находилась в моей собственности более пяти лет, к тому же цена, указанная в договоре купли-продажи, составляла менее 1 млн руб., и это была единственная сделка по продаже недвижимости, совершенная мною в том году",— рассказывает она. А это более чем исчерпывающий перечень оснований для освобождения от уплаты налога. Напомним, что эти основания указаны в статье 220 Налогового кодекса.

В соответствии с той же статьей, если продаваемый объект находился в собственности продавца более трех лет (в 2001-2003 годах указанный срок составлял пять лет), подоходный налог с продажи платить не придется: налоговый вычет предоставляется на всю сумму, указанную в договоре. Однако есть и другая льгота. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, не превышает 1 млн руб. (при условии, что объект находился в собственности менее трех лет), подоходный налог также не платится. При стоимости же продаваемого жилья свыше 1 млн руб., налогообложению по базовой ставке 13% подлежит только часть суммы, превышающая миллион.

Хитрость же заключается в том, что налоговую декларацию в соответствии со статьей 228 Налогового кодекса подавать все равно было необходимо.

"Окончательно освободить от уплаты налогов может только налоговая инспекция,— говорит Наталья Киселева, юрист отделения "Академическое" компании "Инком-Недвижимость", которой часто приходится давать подобные разъяснения клиентам компании.— Физические лица, даже посчитав, что налог они платить не должны, обязаны уведомить налоговую инспекцию о совершенной сделке. На каждого налогоплательщика после продажи принадлежащего ему имущества статьей 228 Налогового кодекса возложена обязанность по подаче налоговой декларации. При этом получение налогового вычета — это право гражданина РФ, о котором он может как заявить, так и не заявлять. Налоговый вычет не предоставляется автоматически, а только по заявлению при условии представления определенного пакета документов (декларации о доходах, в которую вписано проданное имущество, договора купли-продажи вместе с передаточным актом, а также платежных документов, подтверждающих проведенные финансовые взаиморасчеты). Поэтому для налоговиков каждый продавший квартиру, но не подавший заявление о предоставлении вычета — должник по налогу".

Обратим внимание, что в случае продажи недвижимого имущества одним физическим лицом другому единственным документом, который можно приравнять к "платежным, подтверждающим проведенные финансовые взаиморасчеты", является расписка о получении денежных средств.

Три года ждали

Декларацию о доходах за истекший календарный год требуется представить не позднее 30 апреля следующего года. Иными словами, сведения о налогоплательщиках аккумулируются в налоговых органах уже к концу весны и до конца года полностью обрабатываются. Кроме того, в конце отчетного периода (февраль-март следующего календарного года) налоговые органы получают сведения и из регистрационной палаты о переходе права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, в их руках оказывается продублированная информация о сделках с недвижимостью: с одной стороны, задекларированная физическими лицами, с другой стороны, переданная регистрационными службами. И возникает вопрос: почему отсутствие декларации, которое можно было выявить еще в 2005 году (напомним, что москвичка продала квартиру в 2004-м), заметили только в марте нынешнего года?

Некоторую ясность вносит статья 113 Налогового кодекса, в которой говорится, что лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения либо со следующего дня после окончания налогового периода, в течение которого было совершено это правонарушение, истекли три года (срок давности). Иными словами, налоговая инспекция отреагировала очень в правильный момент: позже законных оснований для обращения к продавцу уже не будет. Это первое. И второе. Статьей 119 Налогового кодекса предусмотрена ответственность за непредставление, а также несвоевременное представление деклараций о доходах физических лиц в налоговые органы. Штрафные санкции составляют 5% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 руб. Таким образом, чем дольше налогоплательщик не заявлял о себе, тем выше будут сборы налоговиков. "Поэтому даже при явном праве на имущественный вычет налогоплательщик может оказаться в ситуации, когда он обязан оплатить данные штрафные санкции",— говорит Наталья Киселева.

Судебная перспектива

"Весной этого года я также поучил подобное уведомление из налоговой инспекции,— рассказывает Олег Федоров, продавший квартиру три года назад.— Хоть я и не знал изначально о необходимости представлять налоговую декларацию, штраф заплатить я был готов. Однако с меня потребовали уплатить и сам налог. На мои же попытки апеллировать к статье 220 Налогового кодекса мне было заявлено буквально следующее: "Вы сначала погасите и штраф, и налог, а потом будем разбираться, что законно, а что — нет". В последний месяц эту проблему вместе со мной решает адвокат".

"Требования сначала уплатить налог, а уже потом подать документы на предоставление налогового вычета абсолютно незаконны,— рассказывает консультирующая Олега Федорова Оксана Туманова, адвокат московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры".— Именно на том и строится стратегия действия продавца квартиры в таких ситуациях. План общий для всех подобных случаев. Во-первых, продавец должен проигнорировать требования налоговой уплатить налог. Во-вторых — подготовить весь пакет документов, которые нужны для предоставления имущественного налогового вычета, оставив у себя заверенные копии, а остальные отправить письмом с уведомлением в налоговую инспекцию (предварительно сделав опись содержащихся в письме документов). Эти предосторожности нужны на тот случай, если дело дойдет до судебного разбирательства. Но я не думаю, что это произойдет. Инициировав подобный судебный процесс, налоговые инстанции его проиграют. Скорее всего, ситуация будет разворачиваться так. Приняв высланные документы, налоговая погасит долг по налогу. При этом уплатить штраф за несвоевременное представление декларации о доходах все равно придется".

"Однако сумма штрафа при этом будет сравнительно невысокой, потому что она будет исчисляться не по стоимости проданной недвижимости, указанной в декларации о доходах, а по общей схеме несвоевременного представления в налоговые органы каких либо документов,— добавляет Денис Шорин, юрист из компании "Легге".— Эта норма пописана в статье 129.1 Налогового кодекса, и, исходя из нее, сумма взысканий не будет превышать 5 тыс. руб. Поэтому я бы рекомендовал продавцам недвижимости, попавшим в подобные ситуации, вместе с пакетом документов о предоставлении налогового вычета направить и заявление о просьбе начислить полагающиеся штрафы. Что будет превентивной мерой, демонстрирующий желание налогоплательщика исполнить нормы закона".

Спам от ФНС

Если приведенные выше ситуации с формальной буквы закона еще можно назвать относительно справедливыми, то есть случаи, совершено не укладывающиеся в общую схему. "Я продавал квартиру в 2002 году, хотя налоговую декларацию тогда и не заполнял, но по сроками давности я не должен попадать в число тех, кем интересуются налоговые органы",— недоумевает Ирина Викторова, тоже получившая подобное уведомление в сентябре нынешнего года. Еще один москвич, Михаил Захаров, продал квартиру в 2003 году и не только задекларировал доходы, но и уплатил налоги. Однако в конце лета и он получил весточку от налоговой инспекции. Зачем, казалось бы?

На этот вопрос могли бы дать ответ представители Федеральной налоговой службы. Редакция "Жилого дома" направила официальное письмо с запросом на имя руководителя ФНС Михаила Мокрецова, но ответа мы не дождались. Как нам с гордостью заявили в пресс-службе ведомства, "налоговая служба — очень закрытое ведомство".

Нам же остается лишь предположить, что извещения рассылались либо по законам спама — то есть абсолютно всем, кто фигурирует в списках как продавец недвижимости, либо по случайной выборке. В надежде, что среди получателей уведомлений окажутся и те, кого налогообложение и впрямь касается.

Наталия Павлова-Каткова