Не так расселились

Администрация Белгорода обратилась в областной арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с местного АО «ДСК» «неосновательного обогащения в сумме невозмещенных затрат на расселение аварийных многоквартирных домов» — 27,79 млн руб. Предварительное слушание по делу назначено на 14 марта. В ДСК, который является одним из крупнейших региональных застройщиков (ведет застройку кварталов на улицах Гостенской и Парковой), назвали судебный спор «нормальной практикой» для компаний, которые занимаются расселением ветхого жилья. В конце минувшего года ДСК уже проиграл суд по аналогичному иску мэрии и должен выплатить более 4 млн руб.

Как сообщили “Ъ-Черноземье” в мэрии Белгорода, основанием для предъявления иска к АО «ДСК» стало исполнение застройщиком не в полном объеме обязательств по расселению граждан, проживающих в аварийных домах. Их снос проходит в рамках договора о развитии застроенной территории Белгорода, заключенного между администрацией города и АО «ДСК». В мэрии уточнили, что за счет бюджета города были обеспечены «благоустроенным жильем» граждане, выселяемые из помещений, в которых проживали по договорам социального найма в домах на улицах Озембловского, Разина, Пушкина, Славы, Бедного и Гостенской. Также мэрия уплатила выкупную цену за изымаемые дома и участки под ними, расположенные на застроенной территории, которую горсовет включил в муниципальную программу сноса и реконструкции аварийного жилья. Соответственно, теперь чиновники намерены переложить бюджетные затраты на инвестора, который получил высвобожденные участки.

Генеральный директор ДСК, депутат областного совета Максим Егоров назвал судебный спор с мэрией «нормальной практикой для застройщиков, которые занимаются аварийным жильем». «В какой-то период администрация сносила и расселяла аварийные дома за свои деньги, — пояснил господин Егоров. — И если впоследствии застройщику передаются эти земли, он обязан компенсировать расходы властей, что регулярно происходит, это ежегодный вопрос. Но мы не согласились с объявленной суммой и договорились с мэрией разобрать этот вопрос в арбитраже, решению которого мы подчинимся».

Сумму, которую сама компания готова заплатить мэрии, Максим Егоров назвать отказался, сказав, что это «коммерческий вопрос». В администрации Белгорода также не стали сообщать размер спорной суммы. «Люди не обижены, мы ничем не обогатились, как звучит в обращении в суд», — добавил Максим Егоров.

По его словам, земля, на которой ведется расселение из аварийного жилья, еще не отдана ДСК. Компания готова будет от нее отказаться, «если требуемая мэрией сумма окажется слишком большой». «Мы хотим рассмотреть, из чего она складывается, и выплатим деньги, если она окажется справедливой», — пояснил бизнесмен. В горадминистрации отметили, что обязательств по компенсации затрат мэрии за 2018 год у иных застройщиков, кроме ДСК, нет.

Отметим, что в декабре 2018 года в арбитражном суде Белгородской области закончилось рассмотрение аналогичного иска мэрии к ДСК, но о взыскании 5,7 млн руб. договорной неустойки за неисполнение обязательств по выплате возмещения за изымаемое имущество. Речь шла о договоре 2008 года о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 5,9 га (ограничена проспектом Богдана Хмельницкого, улицами Парковой и Шевченко). По документам суда стороны установили обязанности застройщика уплатить выкупную цену за изымаемые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу, до 31 декабря 2017 года. Однако по нескольким квартирам компания этого, как утверждал истец, не сделала. Суд постановил удовлетворить иск горадминистрации частично, взыскав с ДСК 3,6 млн руб. - сумму долга по договору о развитии застроенной территории и 650 тыс. руб. неустойки за нарушение сроков уплаты выкупной цены за изымаемое имущество за 2018 год.

По данным «СПАРК-Интерфакс», АО «ДСК» зарегистрировано в 1997 году в Белгороде, уставный капитал – 80,5 млн руб. 77,21% принадлежит Евгению Егорову, 13,78% — Александру Жерновому, 0,049% - Владимиру Кацеву, 0,0087% - Максиму Егорову. По итогам 2017 года выручка компании составила 33,8 млн руб., чистая прибыль – 3,77 млн руб. По данным Единого реестра застройщиков, ДСК является вторым девелопером в регионе по объемам текущего строительства жилья с долей 20,77%. Компания возводит 57,6 тыс. кв. м в рамках пяти жилкомплексов (25 многоквартирных домов).

«Развитие территорий по такой схеме — обычная практика, — считает партнер юридического бюро "Замоскворечье" Дмитрий Шевченко. — Но подобные иски в судебной практике встречаются достаточно редко, так как стороны предпочитают разрешать такие вопросы в досудебном порядке и не портить свою репутацию, особенно если их деятельность тесно переплетена друг с другом в части развития территорий».

«Одним из основных вопросов, решаемых судом в таких спорах, является выяснение того, надлежащим ли лицом заявляются требования и кто является главным распорядителем бюджетных средства, за счет которых было произведено переселение», — пояснил эксперт.

Партнер юридической компании «НАФКО» Ирина Мостовая предположила, что в заявлениях застройщика присутствует «определенная доля лукавства»: «Как минимум относительно того, что перенесение в суд споров относительно размера суммы возмещения затрат является абсолютно нормальной практикой. Странно слышать о некоем торге застройщика с городом. Ведь речь при реализации подобных программ идет о фиксированных суммах, о размере которых девелопер не мог не знать на момент предоставления ему земель. Застройщик, впрочем, указывает на то, что земля ему еще не передана. Но тогда в связи с чем возникли требования со стороны городской администрации?»

Летом 2018 года стали известны подробности пилотного проекта программы Орловской области «Ответственный застройщик», в рамках которой девелоперу предоставляется земельный участок для реновации застроенной территории без проведения торгов, но в обмен на 10% возводимого жилья.