Проблемы защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости

Проблемы защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости

А.М. Гиновкер

председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этики Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Александр Менделевич Гиновкер, 3253838@mail.ru

Вопрос о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости стал активно обсуждаться в России с 1990 года, то есть с того момента, когда недвижимое имущество стало объектом гражданского оборота. В советское время в гражданском законодательстве существовали нормы, регламентировавшие истребование имущества из чужого, в том числе добросовестного, владения. Однако острой необходимости в их применении объективно не существовало. Появление в начале 90-х годов прошлого века большого количества сделок с недвижимостью, и тем более появление мошеннических махинаций в этой сфере, таких как продажа недвижимости по поддельным документам, недействительным доверенностям, от имени умерших лиц, с нарушением прав несовершеннолетних и т. п., обусловили повышенный интерес к этой теме не только участников рынка, но и государства. Действительно, в настоящее время эта проблема становится все более актуальной.

Любой правовой механизм, в том числе механизм защиты прав добросовестного приобретателя, основывается на существующем законодательстве. Однако результаты анализа современного российского законодательства, к сожалению, свидетельствуют о наличии в нем пробелов и декларативном характере многих существующих норм. Несмотря на все усилия, которые прикладывает государство в последнее время для укрепления прав добросовестных приобретателей, они продолжают оставаться беззащитными. За последние годы был принят целый ряд нормативных актов в этой области, которые, хотя и сдвинули

дело с мертвой точки, но, как подтверждает практика, не намного.

Конституционным Судом Российской Федерации принято Постановление от 21 апреля 2003 года № 6-П, разъясняющее судам порядок применения норм об истребовании имущества собственником у добросовестного приобретателя. В соответствии с этим Постановлением права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Проще говоря, ГК РФ предусматривает два основания, по которым может быть утрачено право собственности, - признание сделки с недвижимым имуществом недействительной (ст. 167 ГК РФ) и истребование имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). При этом с точки зрения рассматриваемой нами проблемы первая процедура гораздо проще, и при ее применении добросовестный приобретатель более уязвим. Для того чтобы иск об истребовании имущества от добросовестного приобретателя не был удовлетворен, необходимо соблюдение всех условий, предусмотренных статьей 302 ГК РФ - недвижимость должна быть приобретена по возмездной сделке, приобретатель должен быть добросовестным, то есть с точки зре-

ния закона он не должен знать о том, что лицо не имело право отчуждать эту недвижимость, и, наконец, право действительного собственника, обращающегося с иском, должно быть прекращено по его воле. Для признания сделки недействительной соблюдение таких условий не требуется. Так вот, вопреки практике судов общей юрисдикции, которые, признавая первую сделку недействительной, автоматически признавали недействительными и все последующие сделки в цепочке, Конституционный Суд Российской Федерации установил, что в таких случаях необходимо применять нормы закона, предусматривающие возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя, а не нормы, предусматривающие недействительность сделок.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пункт 2 статьи 223 ГК РФ был дополнен абзацем, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимого имущества признается его собственником с момента регистрации за ним права собственности, за исключением тех случаев, когда собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Это означает, что до указанного момента, то есть до момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), добросовестный приобретатель не может рассчитывать на полноценную защиту своих прав.

Все сказанное характеризует заинтересованность государства в защите прав добросовестных приобретателей, но, как показывает практика, существующая нормативная база недостаточна или она просто не работает. Казалось бы, важную роль должны были сыграть поправки к Федеральному закону от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», касающиеся вопросов получения разовой компенсации за счет казны

Российской Федерации при утере права собственности, в том числе добросовестным приобретателем. На бумаге добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, действительно имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации в размере, не превышающем 1 миллион рублей, в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации. На деле же принятая статья не решает проблемы, она не содержит описания конкретных условий предоставления таких гарантий, да и сам размер компенсации, учитывая стоимость жилья в настоящее время, вряд ли покроет все убытки от потери квартиры. Порядок выплаты нашим правительством до сих пор не предусмотрен. Процитируем выдержку из письма Министерства финансов Российской Федерации от 23 апреля 2008 года № 08-04-14/805 (подчеркну - апреля 2008 года, тогда как изменения в закон были внесены 30 декабря 2004 года): «Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации должен быть установлен Правительством Российской Федерации. В настоящее время такой порядок отсутствует, в связи с чем Министерство финансов Российской Федерации лишено возможности решения вопросов об исчислении и выплате компенсации в связи с утратой права собственности и лишении недвижимого имущества ввиду истребования его судом из добросовестного владения». Это заявление говорит само за себя и еще раз подтверждает, что необходимо увеличить государственные гарантии защиты прав добросовестных приобретателей.

Более эффективным механизмом защиты прав добросовестного приобретателя является титульное страхование, то есть страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на него. Общественные организации, объединяющие риелторов, рекомендуют предупреждать своих клиентов обо всех негативных обстоятельствах, которые могут ограничить их права или затронуть интересы в отношении приобретаемой недвижимости, и предлагать им страховаться от риска их наступления.

На самом деле такой вид защиты является вполне действенным, недаром он хорошо развит за пределами России.

Во-первых, большинство страховых компаний не ограничивает страхователя в выборе страховых случаев, то есть дает возможность страховаться от всех рисков, а именно от любой утраты права собственности независимо от причин ее наступления.

Во-вторых, страховые компании ограничивают страховую выплату по заключенному договору только в пределах настоящей рыночной стоимости недвижимости, а отнюдь не той стоимости, которая указана в договоре купли-продажи. Это имеет значение в основном для крупных городов, в том числе Москвы и Санкт-Петербурга, где стоимость жилья высокая. Объясняется это спецификой расчетов: многие собственники до сих пор предпочитают указывать цену договора в пределах инвентаризационной стоимости, если таковая не превышает 1 миллион рублей, либо указывают сумму, равную или близкую к миллиону. Что касается реальной возможности вернуть деньги по вынесенному решению суда, то рассчитывать на денежную компенсацию своих убытков в полном объеме добросовестному приобретателю не приходится. В таких случаях реально возместить потери добросовестный приобретатель может только по страховке.

В-третьих, обратившись в страховую компанию за приобретением полиса титульного страхования, добросовестный приобретатель может рассчитывать на квалифицированную юридическую помощь (услуги юридического подразделения страховщика или нанятого им адвоката). Ведь защита его прав станет «личным» интересом страховщика, который по понятным причинам не заинтересован в выплате страховой суммы. Причем, если судебный процесс затянется и к моменту вынесения судом решения договор страхования прекратит свое действие, страховщик продолжает нести обязательство по выплате возмещения.

Особо следует сказать о значении пред-страховой экспертизы. Такую экспертизу можно провести до момента приобретения

недвижимости, и, соответственно, оценить все риски будущего владения. Потенциальный страхователь может обратиться в страховую организацию для проведения предварительной оценки условий будущего договора страхования объекта недвижимости по конкретному адресу и при неудовлетворительных условиях (скажем, при отказе страховщика от страхования этого объекта либо при выставлении завышенных тарифов на страховку) может вообще отказаться от приобретения объекта.

В России титульное страхование пока находится на стадии развития (обязательным оно является только при покупке жилья с помощью ипотечного кредита, да и то не во всех банках). И развивается оно не очень быстрыми темпами. Основной причиной этого является дороговизна страховки, связанная с отсутствием у страховщиков легальных возможностей проверки истории квартиры на предмет возможных правопритязаний в будущем. Ставки титульного страхования составляют от 0,2 до 4 процентов от страховой суммы в год. Дополнительно собственнику приходится оплачивать оценку жилья, получение документов на недвижимость, анализ собранных документов. Кроме того, страховщик потребует большое количество разнообразных дополнительных справок. Этих документов, порой, тоже бывает недостаточно, чтобы правильно оценить риски, что страховщик компенсирует высокими страховыми тарифами, а это, в свою очередь, лишает многих возможности воспользоваться страхованием для защиты своих интересов.

Особенно остро обсуждаемая проблема стоит перед риелторами. Действительно, любой покупатель недвижимости, обращающийся к риелтору, полагает, что последний предусмотрит и предотвратит все возможные риски утраты права собственности на квартиру в будущем. Покупатель не без основания рассчитывает, во-первых, на получение от риелтора определенных гарантий в отношении юридической чистоты приобретаемой квартиры, а во-вторых, на то, что в случае оспаривания его сделки ответственность можно будет возложить на риелтора. Оплачивая услугу риелтора,

покупатель считает, что платит не за формальный сбор документов и организацию сделки, а именно за проверку чистоты сделки и гарантии ее законности.

Такая позиция имеет право на существование, но не всегда соответствует действительности. Даже при желании риелтор часто не имеет возможности провести проверку юридической чистоты квартиры, так как, в частности, российским законодательством не предусмотрено наличие у риелтора каких-либо правомочий в этой области. Риелтор самостоятельно, без доверенностей не вправе обратиться ни в ПИБ (БТИ), ни в паспортный стол, ни к нотариусу, ни в иные государственные органы, располагающие достаточной информацией, необходимой для проведения сделки. Для оценки возможных рисков недостаточно провести юридическую экспертизу правоустанавливающих документов только самого продавца. Необходимо досконально изучить историю передачи прав на квартиру, причем не только права собственности, и получить максимальную информацию обо всех иных существовавших правах (права пользования, право аренды и т. п.) и обременениях. Столь тщательная проверка недвижимости необходима для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, для добросовестного приобретателя могут наступить неблагоприятные последствия. Однако возможности риелтора очень ограничены. Риелтор может самостоятельно заказать выписку из ЕГРП, содержащую сведения о настоящем владельце квартиры, полагая на основании закона, что единственным подтверждением наличия права являются сведения из ЕГРП. Но выписка не содержит информации обо всех совершенных с квартирой сделках, а их бывает немало. Получение риелтором архивных справок, справок о содержании правоустанавливающих документов и других документов, которые позволили бы выстроить и проанализировать полную историю владения квартирой, невозможно. Например, существующая на основании подзаконных актов, действующих на территории Санкт-Петербурга возможность получения риел-

тором справки по форме 12 о снятии с регистрации некоторых категорий граждан (лиц, осужденных к лишению свободы, лиц, снятых с регистрационного учета на основании доверенностей, а также снятых с регистрационного учета несовершеннолетних, в том числе оставшихся без попечения родителей) является безусловным плюсом, но опять же не отражает полной картины.

Многие покупатели полагают, что в случае утраты права собственности ответственность можно возложить на риелтора. С одной стороны, риелтор должен отвечать перед своим клиентом только за свои действия (бездействие), предусмотренные договором, с другой же, и судебная практика это подтверждает, по спорам о признании сделок недействительными и об истребовании имущества от добросовестного приобретателя суды часто привлекают риелторов, в лучшем случае в качестве третьих лиц, а в худшем - как соответчиков. Несмотря на это, добросовестный приобретатель может оказаться и без жилья, и без денег.

Обращение к риелтору, безусловно, снизит риски приобретателя, но не предотвратит их возникновение со стопроцентной гарантией. Что же может реально защитить интересы добросовестного приобретателя, а вместе с ним и риелтора? Какие и кому необходимо предпринять меры для решения этой проблемы?

Сегодня положение добросовестного приобретателя жилья на российском рынке можно охарактеризовать одной фразой: «Спасение утопающего - дело рук самого утопающего». На самом же деле рассматриваемая проблема не должна ложиться на плечи одного только собственника, поскольку ее решение в интересах всех участников рынка недвижимости.

Подводя итоги, можно дать следующие рекомендации:

Первое. Следует проводить покупку по реальной стоимости объекта. Если приобретатель утратит имущество, но будет с кого спросить, было бы хорошо иметь возможность спрашивать «в полном объеме».

Второе. Нужно обязательно страховать свой титул, вернее риск его утраты. Предполагается целесообразным закрепление на законодательной основе широкого круга полномочий страховых организаций по получению и обработке информации, необходимой для оценки страховых рисков. Также предполагается вполне разумным закрепить на законодательной основе обязательность титульного страхования при осуществлении всех сделок с недвижимостью, как, например, ОСАГО, раз государство отказывается брать на себя какие-либо гарантии. Это, конечно, в идеале. На современном же этапе необходимо проводить большую разъяснительную и агитационную работу с целью увеличения количества «застрахованных» сделок. Все это, безусловно, позволит снизить страховые тарифы и сделает страхование более доступным.

Третье и сегодня пока самое главное. Обращаться следует к квалифицированному риелтору, имеющему имя и репутацию, которыми он дорожит. В этом плане риелторскую услугу можно сравнить с медицинской. Разумный человек всегда обратится к тому хирургу или дантисту, который имеет положительную репутацию и которого «знают» как хорошего специалиста, несмотря на то, что даже такой специалист не даст 100процентных гарантий. То же самое и здесь. Квалифицированный риелтор всегда все досконально проверит, чтобы максимально снизить вероятность ошибки, а при возникновении таковой приложит все усилия, чтобы ее исправить. Если же исправить ошибку не удастся и будет доказана вина риелтора в ее возникновении, обратиться можно будет к страховщику, который всегда есть у добропорядочного риелтора, страхующего профессиональную ответственность.

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ

НЕВСКИЙ ПРОСТОР

Член Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сертификат № РОСС Ки РГР ОС 78.0007 Профессиональная ответственность застрахована я

• на рынке недвижимости с 1996 года

• победитель конкурса в сфере недвижимости «Каисса 2008»

• лучшая риелторская компания на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Все операции с недвижимостью ПРОДАЖА, АРЕНДА

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ, РЕГИСТРАЦИЯ В УФРС

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ

ИЛ^.5рЬ-6$(д№. СОШ Санкт-Петербург

Галерный проезд, д.3 (здание УФРС), 5-й этаж