Способы управления многоквартирными домами

А.В. Демин

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ WAYS OF MANAGEMENT OF APARTMENT HOUSES

Аннотация. В работе раскрыто понятие «представлять коммунальные услуги», которое длительное время существовало в отсутствие классифицирующих признаков. Отмечено автором, что Гражданский кодекс, Налоговый кодекс и сам Жилищный кодекс содержат только понятие «оказывать услуги», а не предоставлять, поэтому ряд управляющих организаций в системе договорных отношений стали самостоятельно раскрывать это понятие. Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом.

Раскрыты общие недостатки управления многоквартирными домами управляющей организацией и возможности их устранения.

Abstract. In work the concept «is opened to represent utilities», which long time existed for lack of classifying signs. It is noticed by the author that the Civil code, the Tax code and the Housing code contain only concept «to render services», instead of to give, therefore a number of the operating organizations in system of contractual relations began to open independently this concept. Legislatively in an apartment house two variants of decision-making for choice a way of management are given proprietors of premises by an apartment house.

Common faults of management by apartment houses operating organization and possibilities of their elimination are opened.

Ключевые слова. Управление, договорные отношения, многоквартирный дом, выбор, способ, вариант, содержание, ремонт, жилое помещение.

Keywords. Management, contractual relations, apartment house, choice, way, variant, the maintenance, repair, premises.

Выбор способа управления - это, прежде всего, выбор системы договорных отношений. Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом.

1. Самостоятельное решение собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом (на общем собрании или путем заочного голосования).

2. Решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом, собственники помещений которого не выбрали самостоятельно способ управления этим домом или если их принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (рис. 1):

1) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

2) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

3) управление управляющей организацией.

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

1

1

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ ВЫБИРАЮТСЯ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД ЛИБО В ФОРМЕ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ

\ Г > Г > Г

НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЕНИЕ ТСЖ, ЖСК, ЖК ИЛИ ИНЫМ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ КООПЕРАТИВОМ УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

ОМСУ НА ОТКРЫТОМ КОНКУРСЕ ВЫБИРАЮТ УПРАВЛЯЮЩУЮ ОРГАНИЗАЦИЮ, ЕСЛИ В ТЕЧЕНИИ 1 ГОДА

СОБСТВЕННИКИ САМОСТОЯТЕЛЬНО НЕ ВЫБРАЛИ СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ ЛИБО НЕ РЕАЛИЗОВАЛИ РАНЕЕ ПРИНЯТОЕ РЕШЕНИЕ О ВЫБОРЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ

Рис. 1. Способы управления многоквартирными домами

Жилищный кодекс РФ вводит нормы, направленные на сбалансированность договорных отношений при предоставлении услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники теперь обязаны совместно утвердить объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и оплатить утвержденные ими работы и услуги. Ранее на подрядные жилищные организации ложилось бремя ответственности за несоблюдение Правил и норм содержания жилищного фонда вне зависимости от объема покрытия собственниками таких затрат. Теперь они обязаны будут нести ответственность только в части взятых на себя обязательств и отвечать за качество, объем и сроки предоставления услуг и выполнения работ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме [3]. ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано.

В ЖК РФ определены цели создания ТСЖ:

- совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;

- обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;

- владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется путем принятия членами товарищества решений на общем собрании членов ТСЖ.

Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно,

прежде всего, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим имуществом в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации. Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги Интернет связи, услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации, направленные на достижение предусмотренных уставом целей).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме для собственников помещений определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом ТСЖ и устанавливается на срок не менее чем один год.

Субъектный состав участников договорных отношений показан на рис. 2.

Понятие «представлять коммунальные услуги» длительное время существовало в отсутствие классифицирующих признаков. Гражданский кодекс, Налоговый кодекс и сам Жилищный кодекс содержат только понятие «оказывать услуги», а не предоставлять. Поэтому ряд управляющих организаций в системе договорных отношений стали самостоятельно раскрывать это понятие. Например: управляющая организация осуществляет предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, действуя от их имени и за их счет.

Общие недостатки управления многоквартирными домами управляющей организацией следующие.

1) Если данный способ управления выбран на общем собрании собственников помещений, то на собственников не распространяется обязанность заключения договора управления в обязательном порядке. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно приняты обязательством.

Рис. 2. Субъективный состав участников договорных отношений

- финансовый поток

Система взаимоотношений по договору управления представлена на рис. 3.

Рис. 3. Система взаимоотношений по договору управления

2) Договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений. Неподписанный договор считается незаключенным. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Для сравнения: при непосредственном способе управления необходимо согласие более половины собственников помещений.

3) Срок начала исполнения обязательств по договору управления, предусмотренный ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, не реализуем, так как договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписании. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон

(многосторонняя сделка). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта [1, п. 1, ст. 445].

4) Возникают сложности с государственным регулированием, так как управляющая организация не имеет генерирующих устройств, устройств потребления либо сетей для транспортировки ресурсов и соответственно не может выступать в качестве перепродавца ресурсов.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Законом установлено, что для своевременной оплаты потребителю не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, должны быть представлены платежные документы. Структура оплаты представлена в таблице 1.

Таблица 1

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда

1) плата за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плата за коммунальные услуги

1) плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плата за коммунальные услуги.

Однако договором управления может быть установлен и иной срок. Этой же статьей регулируются и организации-получатели платы за жилищно-коммунальные услуги (таблица 2).

Очень важен тот момент, что неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

Организации-получатели платы за ЖКУ

Таблица 2

Плата за пользование жилым помещением Коммунальные услуги Плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, содержание и ремонт жилого помещения

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда наймодатель помещения Управляющая организация Управляющая организация,

В созданном ТСЖ.ЖСК, ином специализированном потребительском кооперативе: члены В порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива

В созданном ТСЖ, ЖСК, ином специализированном потребительском кооперативе: не члены -собственники помещений В соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Собственники помещений в многоквартирном доме (не ТСЖ или ЖСК), управление которым осуществляется управляющей организацией Управляющая организация

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление В соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Государство на федеральном уровне законодательно регулирует оплату жилищно-коммунальных услуг зависимости от способов управления.

Так Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 были утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Согласно этим Правилам работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров (может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с установленными законодательством требованиями, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества).

Органы местного самоуправления «могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов». Несмотря на то, что благодаря приватизации квартир количество собственников жилья увеличилось, далеко не все из них могут нести бремя по содержанию общедомовых помещений: лестниц, чердаков, подвалов, а также найти средства, чтобы внести свою часть за проведение капитального ремонта дома при возникновении такой необходимости. Особенно это касается социально незащищенных групп населения. Таким образом, законодательно закреплено право органов местного самоуправления за счет бюджетных средств проводить ремонт многоквартирных домов, даже если в них зарегистрированы такие объединения собственников, как ТСЖ и ЖСК.

Литература

1. Бюджетный кодекс Российской Федерации.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации.

3. Налоговый кодекс Российской федерации.

4. Федеральный закон РФ №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996.

5. Постановление Правительства РФ №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.2006.

6. Постановление Правительства Москвы №299-1111 «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации» от 24.04.2007.

7. Маликова И.П., Сорокина Н.М. О бюджетных ассигнованиях на капитальный ремонт многоквартирных домов // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2006. - №10.

8. Проблемы реформирования местного самоуправления: структурные и финансовые аспекты. - М.: Институт экономики переходного периода [Электр. ресурс]: http://www.iet.ru/publication.php?folder-id44&publication-id=2033&print-уегеюп=уев.