Инвестиционный рекорд

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за январь — сентябрь 2021 года достиг исторически максимального значения. Согласно исследованию, общий объем инвестиций достиг 229 млрд рублей, что на 32% выше результата первых девяти месяцев 2020 года и на 29% превышает показатель аналогичного периода допандемийного 2019 года.

В третьем квартале диапазоны ставок капитализации на премиальные активы не изменились. Актуальные показатели для складских активов находятся на уровне 9,75–11,0%, для премиальных офисных активов — 9–10%, для торговых объектов — 9,5–11,0%

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги первых трех кварталов 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Стоит отметить, что в этом году почти половина объема сделок была закрыта именно в третьем квартале (44% от всего объема).

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, рекордно высокий объем инвестиций — это результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок в сегменте участков под девелопмент, которые составили 65% от всего объема вложенных средств за январь — сентябрь 2021 года.

Текущий результат за три квартала лишь немногим ниже итогов всего 2020 года (256 млрд рублей). Учитывая такую динамику, можно говорить о потенциально высокой активности инвесторов до конца года, и объем инвестированных средств может оказаться на уровне показателей 2011–2016 годов (около 280–290 млрд рублей) или даже больше. При этом стоит отметить, что в четвертом квартале 2021 года итоговый результат может скорректироваться из-за неопределенности относительно четвертой волны коронавируса и потенциальных ограничений, а также повышения ключевой ставки ЦБ РФ и роста стоимости заемного финансирования.

С точки зрения доли инвестированных средств, лидером девяти месяцев 2021 года снова стали площадки под девелопмент — 65% общего объема инвестиций против 46% годом ранее. С начала года наблюдается примерно равное распределение инвестиций в этот сегмент между Москвой и Петербургом: за первые девять месяцев 2021 года 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Петербурге и 53% — в Москве. В январе — сентябре прошлого года распределение между Петербургом и Москвой составляло 21% и 75% соответственно. Более равномерное распределение объема инвестиций между двумя столицами объясняется возросшим спросом на жилье в Петербурге. Можно ожидать роста инвестиций в этот сегмент, а также дальнейшую децентрализацию спроса на данные активы в силу постепенного вымывания доступных и ликвидных площадок на рынке Москвы и усиления конкуренции со стороны крупнейших игроков рынка.

На втором месте по доле вложенных средств находятся складские объекты. Несмотря на снижение доли инвестиций в склады в общем объеме с 18% до 12% по итогам трех кварталов, сохраняется интерес инвесторов к складской и логистической недвижимости, которая до сих пор находится на подъеме. За январь — cентябрь 2021 года объем инвестиций в склады уже превысил показатели 2015–2019 годов и по итогам года может оказаться на уровне рекордного 2020 года, когда было закрыто сделок на 41,3 млрд рублей. Стоит отметить, что сделки в сегменте продолжают проходить с участием крупных инвестиционных фондов, которые ранее не были столь активны в складском сегменте: «Сбер Управление активами», «ВТБ Инфраструктурный холдинг». По итогам года доля вложений в сегмент может составить 15–20%.

С учетом высокого объема инвестирования в площадки под девелопмент в Санкт-Петербурге доля Северной столицы в общем объеме инвестиций значительно возросла — до 38% (против 15% в аналогичном периоде 2020 года). Данный результат может скорректироваться до уровня 20–25% по итогам года. Доля Москвы может составить 70–80%.

В силу большого количества сделок с земельными участками доля девелоперов в структуре по типу инвесторов сохранила лидерство и возросла за год на 13 п. п. (до 67%). Рынок жилой недвижимости остается высоколиквидным: сохраняется существенный спрос и достаточно высокий уровень цен. Для целей расширения земельного фонда и последующей реализации новых проектов игроки рынка продолжают приобретать площадки под девелопмент, причем не только в Москве, но и в Петербурге.

Доля инвестиционных компаний в общем объеме оказалась немного ниже уровня прошлого года — 28% против 33% в январе — сентябре 2020 года. Во втором и третьем кварталах 2021 года также были закрыты сделки с управляющими компаниями закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (УК ЗПИФН), таких как «Сбер Управление активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или Aktivo. С начала года доля вложений в объекты со стороны УК достигла 4%, тогда как в первом-третьем кварталах 2020 года доля сделок с участием подобных игроков была на уровне 0,4%.

В соответствии с тенденцией начала года доля иностранных инвесторов в первом-третьем кварталах 2021 года оказалась на низком уровне — 3,7% против 9% годом ранее. Крупнейшей сделкой с участием иностранного капитала была покупка компанией PLT логистического парка «Север-4» во втором квартале. На снижение спроса со стороны зарубежных игроков на российском рынке все еще влияют общая неопределенность и ограничения вследствие пандемии коронавируса. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 5–10% от общего объема инвестиций.

В третьем квартале диапазоны ставок капитализации на премиальные активы не изменились. Актуальные показатели для складских активов находятся на уровне 9,75–11,0%, для премиальных офисных активов — 9–10%, для торговых объектов — 9,5–11,0%.

Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую стороны, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.

Алексей Новиков отмечает: «Рекордно высокий результат по итогам третьего квартала нетипичен — как правило, в это время наступает сезонное затишье, и по итогам июня — сентября фиксируются более умеренные результаты. Тем не менее в этом году в третьем квартале были закрыты сделки общим объемом, превышающим совокупный результат первого и второго кварталов. Стабильная позитивная динамика позволяет прогнозировать высокие годовые результаты даже выше допандемийных периодов — на уровне 300 млрд рублей. Помимо активного спроса на площадки под девелопмент, рост также будут стимулировать инвестиции в складской сектор, который продолжает активно развиваться. Согласно нашему прогнозу, результаты 2021 года превзойдут итоги 2020 года, однако факторы новой потенциальной волны коронавируса и повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 6,75% могут немного скорректировать позитивные ожидания».