В офисах стало тесно

Дефицит качественных офисных площадей на московском рынке стимулировал интерес инвесторов к их строительству. С начала года власти столицы уже одобрили проекты суммарным объемом более 1 млн кв. м. При этом если еще три года назад застройщики проводили редевелопмент начатых офисных центров в апартаменты, то сейчас тренд развернулся в обратную сторону.

С начала года власти Москвы согласовали проекты по строительству в городе 1,1 млн кв. м офисной недвижимости, сообщил “Ъ” в кулуарах международной выставки коммерческой недвижимости Expo Real 2018 руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. В 2017 году, согласно его данным, не было одобрено ни одного проекта, так как не было соответствующих обращений от инвесторов. Из-за падения девелоперской активности в этом году ввели всего 400 тыс. кв. м. новых объектов, указывает глава Москомстройинвеста. «Снижение прироста нового предложения привело к росту ставок аренды на офисном рынке и восстановлению интереса инвесторов»,— считает он. По его оценкам, доходность строительства таких объектов сейчас составляет 11%.

Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова подсчитывает, что в общей сложности по итогам 2018 года объем ввода качественных офисов составит 291,8 тыс. кв. м при условии, что все заявленные проекты будут сданы. По ее словам, это будет в 1,4 раза ниже показателя 2017 года, а также станет минимальным объемом за последние 15 лет. Согласно данным гендиректора S.A. Ricci Александра Морозова, за девять месяцев этого года в эксплуатацию сдано лишь 82,6 тыс. кв. м качественных офисов, на 52% меньше, чем годом ранее. Совокупный объем ввода в этом году, по его оценкам, достигнет 161 тыс. кв. м, что вдвое ниже прошлогоднего.

Текущую динамику госпожа Зименкова считает результатом резкого снижения девелоперской активности в 2015 году. Тогда на фоне недостатка доступного финансирования многие компании останавливали поиск участков под строительство офисов, замораживали или переформатировали уже начатые проекты. Данные властей это подтверждают. Согласно расчетам Москомстройинвеста, если в 2011–2014 годах на заседании градостроительно-земельной комиссии принимались решения о строительстве в среднем 1,5 млн кв. м офисов в год, то затем этот показатель сократился до 200–300 тыс. кв. м. По мнению Веры Зименковой, нехватка качественных офисных площадей уже чувствуется — уровень вакантных помещений в центре Москвы за год сократился с 14% до 5,5%. Директор отдела офисных помещений CBRE Виктория Задорина говорит, что свободные помещения еще есть, но арендовать или купить большой объем в границах МКАД уже достаточно сложно. При этом, говорит господин Морозов, дефицит офисной недвижимости пока не стал причиной роста ее стоимости для продажи или аренды.

Сами девелоперы подтверждают рост интереса к строительству офисов. Гендиректор Central Properties Сергей Егоров объясняет это экономическими факторами: востребованность офисов растет, и инвесторы, чувствуя это, активно заняты поиском новых площадок. Представитель MR Group Евгения Старкова указывает, что сейчас участники рынка не только готовы создавать дополнительные проекты в сфере офисной недвижимости, но и переориентировать в них другие объекты. «Если в 2014–2015 годах ряд офисных проектов прошел редевелопмент и превратился в жилые и многофункциональные комплексы, то сейчас ситуация обратная — застройщики переформатируют комплексы с апартаментами в бизнес-центры»,— говорит она.

Несмотря на растущую активность застройщиков, ждать существенной корректировки рынка можно будет не раньше 2020 года, когда некоторые из заявленных и одобренных сейчас проектов будут реализованы, указывает госпожа Задорина. Александр Морозов, в свою очередь, напоминает, что развитие новых проектов по-прежнему сдерживается экономическими факторами, среди которых высокие риски строительства и отсутствие дешевого кредитного финансирования.