Прикоснуться к истории

Известные на весь мир петербургские памятники архитектуры украшают город, но основной облик центра Северной столицы создают многочисленные исторические здания, не относящиеся к разряду памятников. В том, почему восстановление исторических объектов по-прежнему остается точечным и редким явлением, разбиралась Александра Тен.

Все компании, имеющие опыт реконструкции и реставрации исторических объектов или памятников, отмечают невозможность заранее просчитать объем необходимых вложений

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Рекомендации по реставрации объектов, квалифицированных как памятник, содержатся в «Своде реставрационных правил», разработанном Министерством культуры РФ. Юридические нюансы касаются прежде всего типов работ, которые могут проводиться, и категорий охраняемых объектов (выделяемых по критерию «статус объекта»).

Категории ценности

Как рассказал «Ъ-СПб» основатель юридического партнерства «Мелешко Консалтинг», юрист по недвижимости Антон Мелешко, к первой категории относятся здания, сами по себе не являющиеся памятниками, но находящиеся в зоне исторической застройки. При реставрации, а также переустройстве и перепланировке такого здания (если меняется внешний вид, например, при замене оконных рам, устройстве проемов, их сужении или расширении, устройстве новых окон) все изменения внешнего вида нужно согласовывать с уполномоченным органом по охране памятников, помимо обычного архитектурного согласования.

Вторую категорию составляют здания-памятники, у которых ценность имеет только фасад, то есть только он описан в числе охраняемых элементов. С такими зданиями дела обстоят чуть сложнее: проектной документацией и экспертизой перепланировки или переустройства должны заниматься организации, имеющие лицензию Минкультуры. Третья категория — здания-памятники, внутри которых есть охраняемые объекты. В этом случае нужно пройти те же этапы согласования перепланировки или переустройства, описанные выше, но иметь в виду, что все охраняемые элементы объекта культурного наследия должны быть сохранены в первоначальном виде: во время ремонта необходимо укрыть или иным образом обеспечить сохранность, например, лепнины на потолке, и только в случае реставрации или консервации к ним можно вообще прикасаться.

«В работе с охраняемыми элементами зданий-памятников есть важное правило: любое изменение может производить только подрядчик с лицензией Министерства культуры силами специалистов, обученных для подобных работ. Самый главный риск при любых манипуляциях с такими объектами — это уголовная ответственность за порчу или уничтожение объектов культурного наследия»,— поясняет господин Мелешко.

Сложный девелопмент

Эдуард Тиктинский, президент RBI, напоминает, что не стоит путать реставрацию с реконструкцией. В последнем случае подразумевается необходимость замены и усиления значительной части конструктива. «В случае с Левашовским хлебозаводом (образец конструктивизма 1930-х годов на Барочной улице, приспособленный RBI под культурно-деловое пространство.— «Ъ-СПб») это касалось 15% конструкций здания А иногда речь может идти и о пересадке всего сооружения на новое свайное основание, как это было с водонапорной башней на Пискаревском»,— рассказывает господин Тиктинский.

Опытом по восстановлению дореволюционного здания для железнодорожных работников на Обводном канале, 118А, лит. Б (здание 1864 года постройки), делится Василий Тимофеев, генеральный директор строительной компании City Solutions: «До полной расчистки здания невозможно даже выполнить достоверные замеры и, как следствие, подготовить окончательную планировку. Поэтому сроки реконструкции непредсказуемы». Старые здания часто перестраивались, и это не всегда отражено в документах. «Например, пока мы не демонтировали полы, мы не знали, какие там крепления, какие балки, в каком состоянии гнезда. Или после того, как мы сняли обои, выяснилось, что в стене много дыр и балку не опереть. Сроки и стоимость работ для таких зданий нужно оценивать ниже, чем для памятников с их высочайшими требованиями, но выше, чем для случаев "снести и построить"»,— полагает эксперт.

История не внутри, а снаружи

Господин Тимофеев обращает внимание, что реставрация исторических зданий значительно отличается от реставрации памятников. «Во втором случае жесткие регламенты позволяют проводить ее пусть по сложным, но понятным правилам,— замечает руководитель City Solutions.— Огромный опыт, прошедшие общественные дискуссии с участием всех сторон, от градозащитников до застройщиков, сформировали в городе определенные требования и подходы».

Но на самом деле, по мнению господина Тимофеева, облик центра Петербурга формируют не памятники, которые заметны и известны. «Они скорее как украшение в гардеробе прекрасной дамы,— проводит аналогию эксперт.— Основу же составляет огромный массив, называемый "историческими зданиями"». Так как историческое здание не является памятником, то разрешительная документация оформляется аналогично новостройке на периферии. То есть необходимо учитывать процент озеленения, парковочные места, инсоляцию — все это необходимо выполнить по тем же правилам, как это было бы с новым зданием. «Но если в отношении памятников могут быть допущены послабления, то большинство проектов реконструкции исторических зданий можно реализовать только с уменьшением ТЭП (технико-экономических показателей), что делает процесс инвестирования невозможным,— сетует господин Тимофеев.— Добавив к этому сложности, связанные с влиянием на соседние здания, в том числе памятники, мы фактически получаем застой».

Непредсказуемые затраты

Все компании, имеющие опыт реконструкции и реставрации исторических объектов или памятников, отмечают невозможность заранее просчитать объем необходимых вложений. В случае реконструкции такой девелопмент требует специальных компетенций, дорогостоящих технологий, объясняет господин Тиктинский: «Приспособление памятников под современное использование сопровождается различными рисками, длительными сроками выполнения работ. Трудно даже спрогнозировать объем работ, оценить состояние здание. Многие детали выясняются уже в процессе».

«Точный расчет бюджета невозможен, так как цены на материалы растут, а надобность в дополнительных работах может возникнуть в середине реконструкции,— соглашается с коллегами Ольга Рябинина, основатель дизайн-бюро Olga Riabinina.— Некоторые инвесторы приобретают подобного рода памятники на торгах, а затем не могут приступить к реализации своих идей, так как оценка состояния дома достигла критической отметки (к примеру, совсем сгнили деревянные перекрытия, которые в советское время не успели заменить на железобетонные)».

Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге, делится наблюдениями, что инвесторы, берущиеся за приспособление существующего здания под коммерческое использование, в первую очередь исходят из предполагаемого коммерческого эффекта. «Но реконструкция и реконцепция исторических объектов — это всегда затратная история: здания нередко находятся в полуразрушенном состоянии, их восстановление требует ощутимых инвестиций, и далеко не каждый инвестор может себе это позволить»,— признает эксперт.

Инженерная невозможность

«Как ни странно, больше всего проблем доставляет работа с естественными монополиями, это тарифы и сроки подключения электроснабжения, водоснабжения, газа,— высказывает другое мнение Дмитрий Гачко, основатель ГК ITglobal.com, сооснователь и инвестор культурного пространства «Третье место» (бывший особняк Э. Д. Нарышкина на Литейном проспекте, построенный в середине ХIХ века.— «Ъ-СПб»).— Все процедуры непрозрачны, а сроки резиновые». По сравнению с монополистами взаимодействие с КГИОП вполне конструктивное, особенно если собственник хочет сохранять и реставрировать, а не просто снести, чтобы построить новое, считает господин Гачко.

Опрошенные игроки разных сфер бизнеса единодушны во мнении, что реставрация и реконструкция исторических зданий и памятников культурного наследия — редкое явление для Петербурга, носящее точечный характер. Ежегодно усилиями властей реставрируется несколько объектов, а на средства частных инвесторов таких проектов — и вовсе единицы в год.

Госпожа Рябинина считает, что количество старинных зданий, приспособленных под жилую функцию, увеличится, если КГИОП сделает более лояльные условия для инвесторов. Это даст новый виток спроса на жилье в историческом центре города. «Возможно, наконец-то тогда старый фонд не будет уступать в цене за квадратный метр некоторым новостройкам в спальных районах города»,— выражает надежду дизайнер.

Сооснователь пространства «Третье место» приводит в пример Калининградскую область, где реализовали программу поддержки компаний, развивающих памятники архитектуры, с льготными условиями по кредитованию таких инвестпроектов. «Было бы здорово, если бы Санкт-Петербург перенял этот опыт,— говорит господин Гачко.— Налоги на недвижимость в Петербурге немаленькие, и было бы здорово получить послабления в виде их снижения для памятников архитектуры, инвесторы которых несут существенную дополнительную финансовую нагрузку в виде обременений».