Девелоперам сделают наценку

После годичного спада инфляция в строительной отрасли, отражающая себестоимость работ, снова начала расти. К концу 2018 года этот показатель зафиксируется на уровне 5,5%, а уже в следующем году может достигнуть 9%, прогнозирует Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). Рост спровоцирует подорожание стройматериалов на фоне повышения НДС и переход рынка на проектное финансирование. Это может стать причиной увеличения на 10% цен на жилье в новостройках, но далеко не все расходы застройщикам удастся переложить на покупателей.

Инфляция в строительной отрасли по итогам 2018 года достигнет 5,4–5,6%, увеличившись на 0,5–0,7 процентного пункта (п. п.) относительно аналогичного показателя 2017 года. Такие прогнозы делает РАСК. По расчетам аналитиков, за минувшие девять месяцев показатель составил 5,1%, увеличившись на 0,2 п. п. относительно значения прошлого года (4,9%). По мнению гендиректора РАСК Николая Алексеенко, тенденция сохранится: он ждет, что в 2019 году инфляция в строительной отрасли превысит 6,5% и может достигнуть 8–9%.

Отраслевая инфляция фактически отражает динамику себестоимости строительства жилья и инфраструктурных объектов. При расчете показателя в РАСК учитывают изменения стоимости материалов, трудозатрат и других необходимых ресурсов. В период 2013–2015 годов отраслевая инфляция находилась на уровне 4,1–4,6% при среднем показателе по России 6,5–12,9%. «Это было возможно благодаря тому, что строительная отрасль полностью ориентирована на внутренний рынок и практически не зависит от импортных материалов»,— отмечает господин Алексеенко. В 2016 году показатель увеличился до 6,6% на фоне резкого роста спроса на первичное жилье, который стимулировало повышение доступности ипотечного кредитования. Но в 2017 году инфляция в строительной отрасли вновь сократилась до 4,9%.

Господин Алексеенко объясняет начавшийся в этом году новый виток роста отраслевой инфляции с удорожанием ресурсов: поставщики и подрядчики повысили стоимость на свои товары и услуги из-за высокой активности застройщиков. В 2019 году, как прогнозирует РАСК, к этому фактору добавится повышение НДС с 18% до 20% и переход строительного рынка на проектное финансирование. «Жилье напрямую не облагается НДС, но стоимость материалов увеличится, одновременно застройщики лишатся "бесплатных" средств дольщиков и будут вынуждены привлекать кредиты со ставками 5,5–6%»,— указывает эксперт.

Рост себестоимости строительства уже замечают и сами девелоперы. По словам директора по развитию ГК «Гранель» Андрея Цвета, в этом году она выросла на 2% на фоне подорожания материалов и оборудования. В 2019 году он ждет увеличения еще на 10%. По мнению председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, пропорционально вырастут цены на первичном рынке жилья: «Другого выхода у девелоперов не будет: маржинальность проектов сегодня и так невысока, она не превышает 20%, в то время как в докризисные годы достигала 50%».

Но ситуация с НДС будет не такой однозначной. Директор департамента закупок ГК «А101» Георгий Криницын ждет, что его повышение автоматически увеличит стоимость материалов и услуг подрядчиков на 2–3%, при этом цены начнут повышаться уже в декабре этого года. Но руководитель практики налогового консультирования «МЭФ-Аудит» Клара Воробьева уверена, что о полном перекладывании этого роста на потребителей речи быть не может: бизнесу скорее придется идти на определенное снижение доходности. «Реальные располагаемые доходы населения снижаются, в этих условиях просто пересчитать цены с учетом новой ставки НДС получится лишь на рынках товаров повседневного спроса. Покупательская активность на рынках дорогостоящих товаров, таких как жилье, на этом фоне будет только сокращаться»,— полагает она. Соглашаясь с этим доводом, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая предполагает, что рост себестоимости прежде всего станет проблемой подрядных компаний, которые составляют сметы и предлагают инвесторам свой расчет стоимости строительно-монтажных работ.

Жилье растет в цене

В сентябре 2018 года средняя стоимость квартиры в новостройках массового сегмента Москвы выросла до 9,6 млн руб., что на 12% больше, чем в том же месяце прошлого года, Об этом говорится в исследовании «Метриум». Средняя стоимость 1 кв. м в реализации при этом за год выросла лишь на 5%, до 157,7 тыс. руб. По оценкам «Метриум», это рекордный рост с начала года. Резкую динамику повышения стоимости целых лотов аналитики объясняют высокой покупательской активностью.

За первые девять месяцев этого года на первичном рынке Москвы было зарегистрировано 54 тыс. договоров долевого участия, что на 47% больше, чем за аналогичный период 2017 года. «Спрос покупателей концентрируется на наиболее доступных предложениях и в продаже остаются обычно самые дорогие и менее привлекательные квартиры, особенно если проект не пополняется новыми корпусами»,— объясняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Согласно данным аналитиков, если еще два года назад к моменту получения разрешения на ввод в проекты было в среднем реализовано 80% квартир, то теперь этот показатель доходит до 96%.