Бесклассовый рынок

Как говорят специалисты рынка загородной недвижимости, одной из основных проблем для маркетологов является то, что границы классов того или иного проекта до сих пор остаются размытыми, что затрудняет его позиционирование и продвижение. Попытки ввести классификацию предпринимаются регулярно, однако без особого успеха — у каждого свой взгляд на то, как это должно выглядеть.

Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home Estate, говорит: "Наличие классификации нужно для удобства, во-первых, в аналитике рынка, во-вторых, для покупателей: позиционирование объекта в том или ином сегменте подразумевает его стоимость, качество, инфраструктуру, площадь домовладения и прилегающего участка. Так, если коттедж относится к сегменту "элита", то он будет стоить не менее 10 млн рублей, иметь закрытую охраняемую территорию, будет строиться с использованием европейских материалов и по европейским стандартам качества".

Анна Тарасова, директор по развитию НП "АЗН", рассказала: "Мы как раз сейчас занимаемся разработкой адекватной классификации загородной недвижимости".

Главной проблемой рынка остается то, что в настоящее время каждый девелопер подгоняет существующую классификацию под себя, в результате создается впечатление, что главные качества девелопера — способность к адаптации и харизма, направленная на убеждение покупателя.

"Мы считаем, что классификация загородного жилья может опираться только на объективные параметры, созданные в результате работы девелопера. Для этого, конечно, необходимо исключить уникальные качества застроенной территории, например, озеро или сосновый бор", — рассуждает госпожа Тарасова.

Еще один вопрос, открытый для профессионального сообщества: нужно ли опираться при определении классности на наличие в новом жилом комплексе жизненно необходимых элементов, таких как дом, электричество, вода, газ (другой вид получения энергии), отопления и дороги. "На мой взгляд, современный человек понимает, что для адекватной жизни это нормальные и обязательные элементы, не требующие отдельных аплодисментов для застройщика и дополнительных обсуждений. Все это уже давным-давно норма жизни. Думаю, что найдется небольшое количество людей, даже в поселке экономкласса, может быть, и то сомнительно, из глубокого региона, готовых ходить на горшок, мыться из ведра и согреваться чем бог послал. Разработанная нами классификация делит загородную недвижимость на комфорт-, средний, бизнес- и элит-классы. При этом основными критериями оценки являются площадь участка (количество соток на человека), плотность населения (количество человек на гектар), площадь земли общего использования (парковки, парки, озеро, дороги, да и все остальное, чем жители пользуются совместно) и прочие характеристики", — рассказывает госпожа Тарасова. "Наличие соцобъектов не может быть фактором, определяющим классность поселения. Они крайне необходимы для комфорта и абсолютно не нужны элите, то есть тем людям, которые могут себе позволить, например, нанять гувернантку со знанием двух языков и соорудить, "скинувшись", мини-школу частную на 5-15 детей, обеспечив лучшим оборудованием и педагогическим составом", — говорит госпожа Тарасова.

Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью ООО "Управляющая компания "Старт Девелопмент"", полагает, что существующая классификация (деление поселков по принципу: премиум (элит), бизнес, комфорт и эконом), давно устарела. "Когда-то она была полностью скалькирована с классификации городской недвижимости. На то время — когда коттеджные поселки строились преимущественно по принципу "второго дома" — это, было, пожалуй, самое разумное решение. Однако ситуация сильно переменилась. Появились новые форматы жилья: малоэтажные пригородные комплексы, клубные поселки по интересам, коттеджные поселки для постоянного проживания. Сформировались и потребности жителей пригородов. Как раз время задуматься о новом подходе к определению классов пригородного жилья. Если все-таки привязываться к стоимостным характеристикам, то мы определяем два крупных класса: это поселения массового спроса (эконом и комфорт-классов) и премиум-сегмент (бизнес и элита). В массовый сегмент попадают дачные поселки, где дома используются как второе жилье, и малоэтажные комплексы для постоянного проживания. В дорогом сегменте мы выделяем три типа коттеджных поселков: для постоянного проживания, для сезонного и клубные. У каждого типа поселений — свой набор характеристик, где-то они пересекаются, где-то совершенно уникальны. Про необходимые и достаточные характеристики малоэтажных пригородов мы уже много говорили. Небольшие площади домов и участков, разнообразие типов домов — от коттеджей до таунхаусов и квартир, близость к городу, полноценная социальная, инженерная и транспортная инфраструктура, альтернативный личному транспорт. По сути — городская жизнь в экологичном пригороде. Совсем другой набор, к примеру, у клубных коттеджных поселков. Расстояние не имеет решающего значения, зато вот где нужна избыточность соцобъектов. Это могут быть причалы для яхт, SPA-комплексы или даже гольф-поля — в зависимости от профиля клуба", — говорит госпожа Стрельцова.