«Среда в жилых комплексах стала гуманной»

За последние 30 лет в России произошла серьезная трансформация потребительского спроса на рынке жилой недвижимости. За это время появились такие параметры, которых раньше или не существовало, или они не учитывались. «Ъ-Дом» поговорил с учредителями архитектурного бюро «Остоженка» и узнал, как за это время изменились планировка квартир и этажность жилых домов.

В советское время преобладал уравненный и стандартизированный подход к строительству жилья. Централизованное планирование не предполагало разнообразия, все жилье было социальным: его строило государство. Но в 1990-е годы стали появляться новые типы жилья. В условиях рыночной экономики жилье — это в первую очередь товар, который оценивается за свою конкурентоспособность, уникальность и качество. Развитие жилищной сферы формируется с двух сторон: со стороны застройщика, который получает прибыль от строительства и продажи, и со стороны покупателя, который имеет право свободно выбирать. Спрос и предложение формируют типологию современного жилья и стимулируют архитекторов быть более изобретательными.

Квартирография и свобода планировки

Андрей Гнездилов:

— В советское время при проектировании квартир были четко регламентированные квадратные метры на человека и их предназначение. Если мы говорим, к примеру, о двухкомнатной квартире, то это обязательно должна была быть кухня и две жилые комнаты, в каждой из которых есть спальное место. Сейчас проектируются квартиры, где кухня зачастую объединена с комнатой-гостиной, там нет спального места. Эта комната является проходной, то есть внутри квартиры выделяется зона общего пользования, которая раньше не предусматривалась внутри индивидуальной жилой площади. Эта трансформация отражает изменения в образе жизни, которые произошли за последние 30 лет. Это же касается и обеспеченности квартир санузлами, которые теперь оказываются рядом со спальнями, а их количество не ограничивается одним на квартиру.

Раис Баишев:

— В последние годы растут требования к разнообразию квартир. Зачастую заказчик просит предусмотреть в квартирографии до 30 типов квартир (а в исключительных случаях этот показатель доходит до 50). Все это позволяет застройщикам минимизировать риски при продаже и поддерживать спрос на необходимом уровне. Возможность свободной планировки, которая широко распространена у нас, является уникальным предложением: в Европе это очень узкий сегмент люксового жилья.

Высота потолка

Андрей Гнездилов:

— В начале 1990-х считалось нормой высота потолка 2,5 м. Когда появились квартиры с потолками 2,85 м, это оказалось своего рода достижением, революцией в комфорте. Сегодня приемлемой высотой потолка в квартире считается 3 м. То есть за 30 лет среднестатистический потолок в квартирах вырос на полметра.

Этажность

Андрей Гнездилов:

— Раньше в массовом жилом строительстве этажность ограничивалась 17 этажами — в нулевые годы этот порог преодолели, и высотное строительство теперь не ограничивается только общественными зданиями. Иногда неконтролируемое высотное строительство приводит к тому, что застройщик пытается выжать максимум из доставшейся ему земли, при этом не учитывая транспортную доступность, наличие социальных объектов и парковочных мест. Поэтому в последние годы наблюдается тенденция комбинирования высотных и малоэтажных зданий для сохранения соразмерности среды человеку. Еще один фактор, который стал важным параметром в оценке качества жилья,— это вид из окна.

Раис Баишев:

— Также в последнее время используется прием увеличения периметра фасада. Это не только увеличивает доступ к "свету", но и позволяет сделать ширину жилой секции не 15 м, а 22 м, а иногда и до 28 м, что, в свою очередь, ведет к снижению этажности. Таким образом формируется более гуманный тип застройки.

Трансформация жилой типологии

Раис Баишев:

— Экономичность строительства, диктуемая современным рынком, меняет саму структуру жилого здания. Секция жилого дома в типовой советской серии СП-42 не превышала 260 кв. м и могла достигать 350 кв. м в других сериях — в современном жилье этот показатель вырос до 600–800 кв. м. Вместе с этим в лестнично-лифтовом узле появляется вторая лестница, что снимает обязательство иметь лоджию в каждой квартире в качестве площадки эвакуации при пожаре. Это сказалось на облике жилых домов. Ряды балконов, расположенные один над другим, создали своего рода архетип спальных жилых микрорайонов, которые часто критиковались за однообразие. Теперь этого почти нет.

Гуманная среда

Андрей Гнездилов:

— В последние годы наблюдается тенденция, что потенциальный покупатель ждет от будущего жилья благоустроенное пространство под окнами и близость необходимых объектов инфраструктуры поблизости. Пересмотрен подход к организации входных групп. Больше внимания стали уделять различным категориям граждан, например пожилым и маломобильным. Изменился подход к безбарьерной среде в целом, и речь идет не только о входных группах. Стало меньше перепадов высот между тротуаром и проезжей частью: теперь они делаются в один уровень.

Раис Баишев:

— В отношении планировки как города, так и жилых кварталов также наблюдаются изменения самой структуры жилья. Если 30 лет назад жилье было преимущественно сгруппировано в микрорайоны, то сегодня оно воспроизводится отдельными комплексами, кварталами или клубными домами.