Вторичный рынок перешел к стагнации

Вторичный рынок перешел к стагнации

Стоимость жилья может начать снижаться

В условиях ограниченного спроса и постепенного увеличения объема предложения динамика цен на вторичное жилье замедлилась: его средняя стоимость на крупнейших региональных рынках страны за последний месяц выросла только на 0,4%. Аналитики отмечают, что до 40% лотов сейчас продается со снижением цены, а номинальная стоимость предложений за период экспозиции сокращается в среднем на 3,5%. Это может быть предпосылкой к снижению средних ставок в будущем, но динамика, по мнению аналитиков, будет сдержанной: сокращения более чем на 1% в месяц на рынке не ждут.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале апреля составила 143,4 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись относительно предыдущего месяца на 0,4%. Такие данные приводят в «Циан.Аналитике». В «Этажах» среднюю стоимость вторичной недвижимости в России в целом оценивают в 126,4 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц показатель вырос на 3,5%. В «Авито Недвижимости» добавляют, что стоимость лота на вторичном рынке России сейчас составляет в среднем 5,2 млн руб. Год к году показатель вырос на 15,6%.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов обращает внимание на то, что на региональных рынках ситуация остается нетипично стабильной.

Изменение среднего показателя более чем на 1% за месяц аналитики зафиксировали только в Краснодаре. Рост составил 2,2%, до 135 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» также отмечают увеличение показателя на 1,3% за месяц в Нижнем Новгороде, до 146,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Красноярске, по данным компании, рост составил 1%, до 123,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно в Самаре аналитики зафиксировали снижение на 0,8%, до 107,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», средняя стоимость вторичного жилья за месяц не поменялась и составляет 218,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве «вторичка», согласно «Циан.Аналитике», сейчас экспонируется в среднем за 336,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель сократился на 0,2%, за год вырос на 6,9%. Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома отмечает, что около 40% объектов реализуется с понижением цены на 2%. «Можно говорить о намечающейся тенденции уменьшения стоимости вторичного жилья»,— констатирует он. По его словам, спрос отстает от прошлогоднего в среднем на 25% и основным сдерживающим активность фактором остается дорогая ипотека. Одновременно господин Шлома напоминает, что в первом квартале прошлого года рынок был достаточно активным. Сейчас, по его мнению, скорее наблюдается затишье.

Эта тенденция прослеживается на вторичном рынке страны в целом. Руководитель «Этажей» Ильдар Хусаинов считает, что в последний месяц спрос в среднем на 18% отставал от показателей прошлого года, хотя относительно марта прослеживается небольшая позитивная динамика. «Еще сохраняются покупатели с большой долей собственных средств, которые улучшают свои жилищные условия, плюс активизировались семьи с детьми после очередной индексации средств материнского капитала»,— рассуждает он. Господин Попов говорит, что объем предложения на 18 крупнейших региональных рынках за последний месяц вырос на 3%, в марте аналогичная динамика оценивалась в 2%. В «Яндекс Недвижимости» заметили увеличение объема экспозиции на 3,75% за месяц и на 18,5% за год.

На фоне относительно слабого спроса продавцы активизировали предоставление скидок.

«Номинальная цена предложения сейчас за время публикации объявления снижается в среднем на 3,5%»,— поясняет Алексей Попов. Но господин Хусаинов предупреждает, что в целом собственники пользуются абсолютно разными стратегиями. «Некоторые заняли выжидательную позицию и установили цены на свои объекты выше рыночных»,— считает он. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров считает, что общая стагнация цен на вторичном рынке повторяет тренд в сегменте новостроек на фоне отсутствия новостей, которые могли бы оказать заметное влияние на рынок.

Ильдар Хусаинов рассчитывает, что цены на вторичном рынке на ближайшее время заморозятся. Рост, по его мнению, возможен лишь в случае подогревания спроса за счет сокращения льготных ипотечных программ в сегменте новостроек и постепенного снижения ключевой ставки во втором полугодии. Господин Белокуров предполагает, что накопление экспозиции продолжится за счет активной сдачи в эксплуатацию новостроек и отсутствия очевидных стимулов увеличения активности потребителей. В Москве спрос в апреле—мае продолжит отставать от прошлогодних значений, а средняя стоимость жилья может снижаться в среднем на 1% в месяц, прогнозирует Сергей Шлома.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя стоимость (тыс. руб./кв. м)
Динамика (%)
Апрель 2023
Март 2024
Апрель 2024
За месяц
За год
Москва
314,4
337
336,2
-0,20%
6,90%
Санкт-Петербург
203,7
218,6
218,6
0,00%
7,30%
Казань
146,3
175,1
175,7
0,30%
20,10%
Нижний Новгород
121,1
146,8
147,1
0,20%
21,50%
Краснодар
121,1
132,1
135
2,20%
11,50%
Ростов-на-Дону
110,1
130,4
131,5
0,80%
19,40%
Екатеринбург
113,7
129,1
129,3
0,20%
13,70%
Новосибирск
115
125,2
126,5
1,00%
10,00%
Самара
105,2
124,3
123,8
-0,40%
17,70%
Уфа
106,2
120,9
122
0,90%
14,90%
Красноярск
104,8
121,2
121,6
0,30%
16,00%
Омск
92,9
109,6
110,2
0,50%
18,60%
Пермь
91,1
104,1
103,5
-0,60%
13,60%
Челябинск
74,5
101,9
102,4
0,50%
37,40%
Волгоград
86,7
100,8
101,1
0,30%
16,60%
Воронеж
89
100,1
100,9
0,80%
13,40%
Московская область
158,9
165,8
165,6
-0,10%
4,20%
Ленинградская область
129,2
130
130,5
0,40%
1,00%

Источник: данные «Циан.Аналитики»