Пристрой не вписался в квартал

Две инстанции арбитражного суда отказали администрации Уфы в удовлетворении иска к ООО «Специализированный застройщик «СТ-девелопер» (входит в ГК «Третий трест»), но поддержали встречные требования компании. Стороны пытались внести изменения в договор развития застроенной территории в квартале, где «Третий трест» возводит микрорайон «Республика». Мэрия просила суд внести в договор обязательства по строительству в квартале пристроя к школе и детского сада, а застройщик — продлить срок исполнения договора до конца 2026 года. Суды сошлись во мнении, что мэрия не исполнила свою часть обязательств.

Застройщик доказал, что не имеет возможности построить школу и детсад

Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ

Администрации Уфы не удалось документально обязать ООО «СЗ «СТ-девелопер» построить в Октябрьском районе города пристрой к средней школе и детский сад. Две инстанции арбитражного суда отказали мэрии, которая просила обязать застройщика заключить дополнительное соглашение к договору о развитии застроенной территории (РТ), ограниченной Уфимским шоссе и улицами Сипайловская, Ватутина, Нуриева. В документе она планировала определить перечень объектов социальной инфраструктуры, возвести которые должен был «СТ-девелопер» — пристрой к средней школе 124 на 560 мест, детский сад на 190 мест и учреждения для кратковременного пребывания детей по 20 мест каждое. Перечь объектов, предлагала мэрия, мог быть пересмотрен «в случае внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории».

В 2013 году «СТ-девелопер» приобрел под застройку 12,7 га земли в квартале Уфимское шоссе — Сипайловская — Ватутина — Нуреева за 50,6 млн руб. По условиям аукциона, компания обязалась застроить участок многоэтажными жилыми домами до 2018 года, разработав проект планировки к 2015 году. Перед этим застройщик должен был снести 10 частных домов по улице Ставропольской и 13 домов — по Чудской. В январе 2014 года он заключил с мэрией договор развития застроенной территории. Согласно проектам планировки и межевания, «СТ-девелопер» в течение пяти лет планировал возвести в квартале многоэтажные дома общей площадью 151 тыс. кв. м, административное здание, бизнес-центр, а также предусмотрел пристрой к школе и детский сад. В настоящее время «Третий трест» застраивает в квартале микрорайон «Республика», состоящий из пяти многоэтажных домов, три из которых уже сданы.

Параллельно с иском мэрии суды рассмотрели встречные требования застройщика и удовлетворили их. Мэрию обязали подписать дополнительное соглашение с компанией, увеличив срок исполнения договора РТ до конца 2026 года.

Необходимость внесения изменений в условия договора представитель мэрии в суде объяснил тем, что «СТ-девелопер» не исполняет пункт о реконструкции объектов коммунальной и социальной инфраструктуры с последующей их передачей в муниципальную собственность.

Представитель застройщика пояснил, что компания разрабатывала проекты планировки и межевания территории квартала общей площадью около 27 га, но мэрия сократила ее до 12,7 га. Площадь жилой застройки при этом уменьшилась со 151 тыс. кв. м до 70 тыс. кв. м. Кроме того, 13 из 23 домов, ранее подлежащих сносу, по решению судов не были признаны аварийными, поэтому они не изъяты администрацией, а участки под ними «для строительства не переданы». Средняя школа 124 «расположена за пределами застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии», указал юрист компании, а на месте вероятного строительства детского сада и пристроя к школе расположены гаражи, принадлежащие физлицам.

Представитель управления образования Уфы, участвующий в процессе в качестве третьего лица, настаивал на том, что пристрой к школе обязан возводить застройщик, поэтому бюджетное финансирование строительства не предусмотрено.

Отказывая в удовлетворении иска мэрии, арбитражный суд Башкирии обратил внимание, что «в границах земельных участков, предполагаемых под размещение школы и детского сада, расположены капитальные гаражи, принадлежащие физическим лицам». «Доказательства принятия администрацией ГО г. Уфа решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости в материалах дела отсутствуют», поэтому она «не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения», указано в решении. При этом суд пришел к выводам, что мэрия затягивала исполнение своей части условий договора РТ. По этой причине встречный иск «СТ-девелопер» был удовлетворен.

Апелляционная инстанция, в которую обратилась администрация Уфы, согласилась с выводами нижестоящего суда.

В администрации Уфы и «Третьем тресте» вчера оперативный комментарий предоставить не смогли.

Управляющий партнер агентства «Барристер» Айдар Муллануров назвал выводы судов вполне логичными. «Договор РТ подразумевает исполнение обязательств всеми его участниками, а не только застройщиком. Как указал суд, мэрия свою часть контракта исполняла с нарушением сроков. Выводы суда об отсутствии обязанности строить школу за пределами предоставленного участка правомерны. Перспектив для отмены решений в кассации я не вижу»,— отметил эксперт.