В апартаменты встраивают НДС

Власти хотят вернуть добавленную стоимость апартаментов в Налоговый кодекс. Кабмин намерен снова взимать НДС за такие объекты и внес в Госдуму соответствующие поправки, которые легализуют сбор за услуги строителей апартаментов по договорам долевого участия. 13 лет назад такой налог, наоборот, отменили. Как возврат НДС отразится на рынке недвижимости? И что будет со спросом и ценами на такие объекты? Выяснял Владимир Расулов.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Налог на добавленную стоимость апартаментов канул в Лету в 2010-м. С тех пор такие объекты на рынке недвижимости начали расти как грибы после дождя. Не мудрено, ведь они дешевле, чем обычные квартиры, а возводить их в большем количестве выгодно, поскольку к ним предъявляется меньше требований, пояснила коммерческий директор компании-застройщика Glincom Кристина Дудко:

«При строительстве такого типа недвижимости девелопер не связан нормами об обязательном обеспечении здания объектами социальной инфраструктуры. Кроме того, ограниченно действуют санитарные нормы, нормы по инсоляции помещения и так далее. Плюс ко всему, стоимость перевода вида разрешенного использования земельного участка при строительстве апартаментов существенно ниже, чем при возведении классического жилья».

Но есть и минусы. Сейчас апартаменты — это нежилая коммерческая недвижимость, в которой нельзя прописаться. Коммуналка там дороже, чем в квартире, да и льготную ипотеку не оформить. При этом в прошлом году, по подсчетам сервиса «Домклик», в Москве в основном покупали небольшие апартаменты, в среднем чуть больше 18,5 кв. м и стоимостью менее 5,5 млн руб.

Если правительство обложит такие объекты дополнительным налогом, то они подорожают и станут менее привлекательными, впрочем, незначительно, продолжает Кристина Дудко из Glincom:

«Сейчас разница между ценой жилья и апартаментами в среднем на рынке составляет 20%. Даже если она нивелируется процентов на 10, то все равно апартаменты останутся более выгодными, особенно для покупателей в высоком ценовом сегменте.

Как мы знаем, их приобретают все-таки не как первое и единственное жилье, поэтому спрос на них останется».

Но интерес к подобным лотам в столичных новостройках заметно падает. По подсчетам аналитиков, продажи в старых границах Москвы в прошлом году просели от 14% до 50% по сравнению с 2021-м. Такую недвижимость до сих пор не признали жильем, подчеркнул член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев. И, по его словам, если вернется НДС, то спрос на эти объекты вовсе рискует рухнуть:

«Покупатели разуверились в том, что апартаменты станут когда-нибудь жилыми помещениями, что в них можно будет зарегистрироваться. Если будет введен принцип формирования НДС, то цены теоретически должны вырасти, но практической возможности для этого нет.

Такие объекты и так никто особо не желает покупать. Уже сейчас слабый спрос. Если этот законопроект будет принят, то фактически он исчезнет».

Возврат налога на добавленную стоимость в итоге будет стимулировать девелоперов возводить больше жилых домов, а не апартаментов. Так считает управляющий юрист компании Capital Legal Services Дмитрий Раев:

«Если застройщик строит апартаменты и не обеспечивает необходимую социальную инфраструктуру, то она ложится в итоге на город. Все равно детям нужно идти в школу, людям — ходить в поликлиники, то есть такие объекты все равно придется строить. Вероятно, через этот механизм достигается две цели: и поступление средств в бюджет, и стимулирование к тому, чтобы возводить именно жилье».

Группа сенаторов и депутатов в апреле 2021 года внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости, но дальше первого чтения документ не продвинулся.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".