Рынок застыл в ожидании

Екатеринбургский рынок коммерческой недвижимости, который по некоторым сегментам в начале года находился в дефиците, может ждать отток арендаторов. Мнения экспертов, по активности арендаторов разнятся — часть заявляет, что компании уже оптимизируют затраты, другие говорят о паузе. Участники рынка прогнозируют рост арендных ставок в офисном сегменте в связи с ростом затрат на содержания объектов.

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ

Было хорошо

По итогам 2021 года коммерческий рынок недвижимости в Екатеринбурге показал неплохие результаты. Так, по данным пресс-службы «Авито-Недвижимость», в 2021 году спрос на аренду коммерческой недвижимости оказался на 47% выше, чем в 2020 году, при этом предложение за год выросло на 19%. Интерес предпринимателей и инвесторов к покупке и аренде коммерческих площадей в России за год увеличился на 12% и 22% соответственно. На рынке аренды одним из самых быстрорастущих сегментов в прошлом году, по данным сервиса, стали офисы. Интерес к этой категории увеличился на 17% год к году, а предложение в категории выросло на 30%.

Кроме того, ключевыми сегментами для развития отрасли стали помещения свободного назначения (ПСН), торговые объекты, склады и объекты производственного назначения. На аренду складских помещений спрос вырос на 31% за год, предложение при этом возросло на 34%. Интерес к офисам увеличился на 17% год к году. Количество объявлений о сдаче в аренду торговых помещений по итогам 2021 года сохранилось на прежнем уровне (1% год к году), при этом интерес к ним вырос на 5%. Число предложений помещений производственного назначения за год снизилось на 15%, в то же время спрос на данный тип объектов повысился на 9%.

В феврале эксперты отмечали оживление на рынке коммерческих площадей, а также говорили, что на фоне роста уровня инфляции средние арендные ставки и цены повысились во всех основных категориях объектов. В целом по России самое заметное повышение средней стоимости аренды в 2021 году на «Авито-Недвижимости» произошло в сегменте складов — +40% год к году, до 350 руб. за 1 кв.м. Существенно увеличились средние ставки на аренду офисов — +27% год к году, до 1 тыс. руб. за 1 кв.м, торговых площадей — +15%, до 940 руб., ПСН — +14%, до 650 руб., производственных помещений — на 10%, до 219 руб. за 1 кв.м.

Если вспоминать прогнозы аналитиков двухлетней давности, то участники рынка прогнозировали, что пандемия ударит по рынку офисной недвижимости и интерес к подобным коммерческим площадям пропадет. По мнению аналитика Уральской палаты недвижимости (УПН) Константина Октаева, пандемия обошлась с сегментом достаточно мягко. «Масштабного освобождения площадей не наблюдалось, существенных ограничений против компаний также не было введено»,— рассказал господин Октаев. Он отметил, что в результате обострения дефицита площадей, который возник к концу 2021 года, уровень ставок за прошлый год вырос на 10–20%, в зависимости от сегмента. Примерно такая же динамика цен предложения на рынке продажи. Генеральный директор компании «Атомстройкомплекс», заслуженный строитель РФ Валерий Ананьев также отметил, что во время пандемии спрос на коммерческие помещения в составе жилых комплексов Екатеринбурга остался стабильным.

Площади еще держат арендаторов

Коммерческий рынок недвижимости начинал 2022 год с дефицитом в секторе офисных площадей. По словам генерального директора «УГМК-Застройщик» Евгения Мордовина, в деловом доме «Демидов» почти не оставалось свободных площадей и компания сформировала лист ожидания для потенциальных арендаторов. О такой же тенденции заявил и директор УК RED (управляет БЦ «Палладиум» и другой недвижимостью) Андрей Брауде. По его словам, объекты, которые находятся в управлении компанией, заполнены на 95–99% и у большинства уже сформирован лист ожидания. «У нас было достаточно много новых контрактов на этапе согласования договора, все они на сегодняшний день взяли паузу — что российские, что зарубежные. Они не отказались, а приостановили переговоры. Желание у арендаторов (занять площади.— “Ъ”) есть, но оно отложенное. В листе ожидания находятся банки, торговые компании, это основной сегмент. Среди банков есть и те, кто попал под санкции»,— рассказал Андрей Брауде. Он отметил, что работа с иностранными арендаторами продолжается в прежнем режиме и высвобождения площадей пока не происходит.

По словам коммерческого директора компании МАН Сергея Заикина, геополитическая ситуация уже сказалась на рынке коммерческой недвижимости. «Отток арендаторов, конечно, будет, и движение уже началось. Арендаторы, которые были каким-то образом связаны с бизнесами, с поставками материалов из Европы, уже сейчас начинают оптимизировать затраты. Площади начинают высвобождаться. Это произошло даже раньше, чем я рассчитывал. Я рассчитывал, что до этого еще пройдет месяц-два. Соответственно, через месяц-два я ожидаю увеличения этой тенденции намного сильней. Потому что докатится реакция схлопывания бизнесов, и предприниматели будут вынуждены совершать в связи с этим какие-то действия»,— рассказал Сергей Заикин. По его мнению, по аналогии с 2014–2015 годами, когда был «двукратный скачок по стоимости», доходило до 25–30% высвобождаемых арендных площадей. Как считает господин Заикин, сейчас нет оснований думать, что ситуация сложится иным образом.

Ставки пойдут на повышение

Начиная с конца февраля екатеринбуржцы и россияне в целом заметили рост цен на некоторые категории товаров. Рынок коммерческой недвижимости не остался в стороне. Как рассказал директор компании «RED-технология» Алексей Чистяков, издержки на содержание объектов растут, вместе с ними растут и цены. Так, по его словам, в среднем арендные ставки выросли уже на 7% и будут подниматься на 5–10% ежеквартально.

«Это касается не всех объектов в городе, есть разные локации, классы. Успешные объекты будут испытывать повышенный спрос. Из реконструированных зданий времен Советского Союза будет отток арендаторов, потому что они будут пытаться успеть занять более лучшую точку. Так, скажем, в старых рублях подписать контракт»,— рассказал господин Чистяков. По его словам, средняя арендная ставка для стрит-ритейла в Екатеринбурге составляет 700 руб., у компании RED — 1050 руб., у офисов ставка составляет 1,6 тыс. руб., но этот показатель еще будет расти. На ставки может повлиять и появление новых объектов. «Если раньше для инвестора при строительстве бизнес-центра окупаемость была 10–12 лет, то на сегодняшний день речь идет о 20–25 годах минимум. Соответственно, новые объекты, которые могли бы появиться на рынке, с таким сроком окупаемости, с такими рисками однозначно будут либо заморожены, либо даже не выйдут на стадию проектирования»,— добавил господин Брауде.

Согласно базе данных сайта N1.ru, в Екатеринбурге к аренде предлагается 217 офисов, площадью от 9 кв.м до 1,1 тыс. кв.м. По стоимости от 3,4 тыс. руб. до 1,3 млн руб. в месяц. Согласно базе данных «Авито», к аренде предлагается около 1,8 тыс. офисных помещений, на ЦИАНе — 712 объектов. Из них 380 — класса В, 198 — класса А, 120 — класса С, 39 — класса В+ и 1 — класса В. Средняя арендная ставка, согласно сервису, составляет 34,9 тыс. руб. в месяц.

Стрит-ритейл показал рост

В сегменте стрит-ритейла участники рынка отмечают всплеск спроса со стороны продуктовых сетей, аптек и алкомаркетов эконом-сегмента. Как отметил Алексей Чистяков, компании, которые работают в этих сегментах, активно развиваются и продолжают экспансию в регионы «в ускоренном режиме». Эту тенденцию подтверждает и Валерий Ананьев. Он отметил, что в Екатеринбурге вырос спрос на помещения для продуктовых магазинов формата «у дома», медицинских и диагностических служб.

«Если раньше у крупных сетей план по открытию новых точек условно был 10–15 в год, то сегодня он доходит до 30. Это касается прежде всего продуктовых сетей, аптек и алкомаркетов»,— рассказал Алексей Чистяков. Господин Октаев объяснил эту тенденцию тем, что форматы бизнеса могут упрощаться вслед за потребностями горожан, поэтому на рынке активно развиваются форматы в эконом сегменте.

«Стрит-ритейл на сегодняшний день стабилен, никаких резких скачков и колебаний не происходит. У нас примерно 100 арендаторов данного формата, из них 10% прислали запросы с просьбой отсрочить арендую плату для закупа товаров по старым ценам и старым логистическим цепочкам на ближайшие три месяца. Здесь мы готовы идти навстречу»,— добавил господин Чистяков. О том, что недвижимость в сегменте стрит-ритейла показывает себя наиболее ликвидной, заявил и собственник компании RED Алексей Клименко: «Этот портфель в кризисные моменты работает наиболее эффективно».

Сделки дали по тормозам

Участники рынка отмечают, что предложение на рынке коммерческой недвижимости сокращается, так как объекты снимаются с продажи или быстро находят покупателей. Как объяснил Сергей Заикин, снятие объектов с продажи — не разовые случаи в сегодняшних реалиях.

«Каждый решает свою задачу: кто-то хочет пристроить свободные деньги, для того чтобы вложить их в недвижимость, и недвижимость уже как защитный актив, а кто-то, наоборот, хочет выйти в деньги из этих активов, но зная, что с ними делать. А есть и те, кто снял объекты в принципе с продажи, потому что не понимает, зачем сейчас нужен этот кэш, пусть лучше эти объекты несут дальше прибыль от аренды, это понятнее,— прокомментировал господин Заикин.— С продажи снимают большие объекты, стоимостью в сотни миллионов рублей, с хорошей арендной выручкой, то есть хорошие арендные бизнесы». Сергей Заикин также отметил, что нынешние условия подталкивают инвесторов к быстрому принятию решений как по продажам и покупкам, так и по аренде недвижимости.