Разнообразие в премиум-классе

Разнообразие в премиум-классе

Эксперты утверждают, что элитное жилье — товар штучный и мест для его возведения в городе крайне мало. Тем не менее география строящегося жилья премиум-класса в Петербурге сегодня достаточно обширна. В качестве эксклюзивных предложений девелоперы позиционируют объекты и в Центральном, и в Петроградском, и в Курортном районах. В каждом районе, как говорят эксперты, есть свои плюсы и минусы.

Сегодня самым богатым на элитные проекты является Петроградский район — на Крестовском острове строится несколько объектов, которые позиционируются как элитные.

Кристина Федоренко, эксперт-аналитик GVA Sawyer, рассказала, что предложение элитной недвижимости сосредоточено преимущественно в южной части Петроградского района, в частности, на Крестовском и Каменном островах и в ряде достаточно локальных участков Каменноостровского проспекта. "Эта территория в наибольшей степени отвечает требованию обособленности, закрытости зоны проживания. Крестовский остров отличает от других районов, где предложены квартиры элит-класса, экологическая обстановка и обилие зеленых насаждений. Кроме того, в районе расположены элитные спортивные объекты и рестораны", — говорит госпожа Федоренко.

Однако некоторыми экспертами Крестовский остров оценивается неоднозначно. "С одной стороны, это престижный район с большим количеством зелени, парков, водных артерий. С другой — это излюбленное место отдыха для всего города. Строящийся стадион для "Зенита" также негативно повлияет на статус острова. Если раньше Крестовский был уединенным местом, которое многие покупатели рассматривали как компромисс между жизнью в городе и за городом, то сейчас остров становится все более многолюдным и густонаселенным. Наличие свободных пятен под застройку привело к локальному строительному буму с двоякими последствиями: построенные за последние годы здания часто превышают традиционную для этого места высотность, их архитектура нередко безлика. В итоге возможность сформировать на Крестовском острове уникальную элитарную атмосферу была упущена. Однако это не значит, что Крестовский перестал быть элитным районом: здесь все еще реализуются одни из самых дорогих проектов. Средняя цена квадратного метра в строящихся домах составляет на данный момент 334,5 тыс. рублей", — рассказала исполнительный директор "НДВ СПб" Ольга Козимянец.

Неоднородная среда

Центральный район имеет как свои преимущества, так и недостатки. К плюсам можно отнести наличие памятников архитектуры и достопримечательностей, относительно низкую застройку. Минусы в неоднородной среде: коммуналки соседствуют с особняками, дорогие рестораны с маргинальными заведениями. Поэтому основные объемы новостроек верхнего ценового сегмента, реализуемых в Центральном районе, — это квартальная застройка. Квартальная застройка позволяет сформировать собственную инфраструктуру и среду обитания, минимизировав все недостатки окружения.

"Если рассматривать объекты в "золотом треугольнике", то здесь элита представлена не только вновь построенными домами, но и реконструированными домами старого фонда. Антикварные квартиры в центре Петербурга, также обладающие престижной локацией и уникальными видами, в большинстве своем не выделяются как однородные объекты и не могут быть отнесены к элитной недвижимости на равных условиях с новостройками", — добавляет Екатерина Батырева, руководитель отдела маркетинга компании "БТК девелопмент".

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР.Недвижимость. Северо-Запад", говорит: "Среднерыночная цена квадратного метра на Крестовском острове составляет сегодня 277 тыс. рублей. В Центральном районе средний показатель традиционно ниже — сегодня это 168 тыс. рублей".

Кристина Федоренко полагает, что стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости Крестовского острова варьируется от 190 до 500 тыс. руб. за кв. м.

"Элитные квартиры в Центральном районе представлены в зоне "золотого треугольника" и рядом со станцией метро "Чернышевская". Цена предложения на элитные квартиры здесь составляет от 160 до 200 тыс. руб. за кв. м", — говорит госпожа Федоренко.

Стоящий особняком

Денис Бабаков считает, что сравнивать центральные и Курортный район в качестве районов, где ведется элитное строительство неправильно. "Сам образ жизни в них заметно различается, — поясняет он. — Большинство состоятельных петербуржцев рассматривают сегодня жизнь фактически за городом не как альтернативу, а как дополнение к городской квартире и практикуют там временное проживание".

Господин Бабаков указывает и на то, что застройка в Петроградском, Центральном и Курортном районах также традиционно разная. "Многоквартирные дома — единственный вариант появления нового премиального жилья в условиях плотной застройки исторического центра; на Крестовском острове сегодня также реализуются относительно крупные проекты. В Курортном же районе преобладают частные особняки, практически всегда имеющие собственную прилегающую территорию; в этом году широкой популярностью стали пользоваться таунхаусы", — отмечает он.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК, подтверждает, что в Курортном районе набирают популярность таунхаусы. "Они привлекают горожан возможностью жизни на природе, но в условиях, приближенным к городским: в соседстве с представителями своего класса и практически с городским комфортом. Существенным минусом Курортного района являются расстояния и транспортные проблемы, каждый день людям приходится ездить на работу в город и обратно, стоять в пробках на въезде и выезде из города", — говорит Надежда Калашникова.

Район определяет планировку

Специфика застройки районов определяет планировку и квартирографию расположенных там квартир. Планировочные решения в Центральном районе зависят от необходимости вписывать новое здание в сложившееся историческое окружение. Крестовский остров в этом плане предоставляет больше возможностей для авторских архитектурных решений.

Различная плотность застройки объясняет тот факт, что на Крестовском острове большую часть предложения составляют просторные квартиры, много трех-четырехкомнатных вариантов. В Центральном районе не только широко представлены однокомнатные квартиры, но и площадь двухкомнатных, как правило, меньше, чем на Крестовском.

"В центре города сложно представить дома с собственной огороженной территорией (исключая квартальную элитную застройку, где эта проблема решена, как, например, в "Парадном квартале" или премиальном жилом комплексе "Смольный парк"). На Крестовском многие объекты имеют свою территорию. Например, возводимый корпорацией элитарный дом "Венеция" на берегу Средней Невки будет окружен собственной территорией, украшением которой станут могучие деревья — мы специально их сохранили в ходе строительства", — рассказал господин Бабаков.

Иначе обстоит дело с инфраструктурными объектами. Инфраструктура, говорят эксперты, зависит не столько от месторасположения, сколько от масштаба проекта. "Если строится крупный объект, то где бы он ни находился, расширенная инфраструктура, включающая сегодня универсамы и фитнес-центры, будет там востребована и рентабельна, а коммерческим помещениям обеспечена требуемая проходимость", — говорит господин Бабаков. Он отмечает, что некоторые небольшие эксклюзивные объекты сознательно отказываются от коммерции, чтобы сохранить приватный характер окружения.

Особенности районов рождают и разное позиционирование и ориентацию на разные клиентские аудитории. "Центральный район выбирают те, для кого важна близость к деловому центру города и знаковым петербургским достопримечательностям. Крестовский остров интересует в первую очередь покупателей, стремящихся к уединенной жизни в отличной экологической среде", — рассуждает господин Бабаков.

Сегодня, как отмечают эксперты, помимо месторасположения учитываются и другие факторы. Евгения Ружицкая, начальник отдела продаж ООО "Базис-СПб", говорит: "От премиального жилья сейчас требуется не только location, location & location, но и архитектурная концепция, необходимая инфраструктура, комфорт и удобство проживания. Видовые характеристики, планировочные решения, наличие подземной парковки, высокий уровень обслуживания объекта играют не последнюю роль при выборе объекта. Усиливают покупательский интерес объекты с дополнительной образовательной или спортивной инфраструктурой".

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на 01.10.2011 года на первичном рынке элитного жилья обжитых районов города предлагалось в общей сложности 27 объектов, из них восемь объектов сегмента "де-люкс" и 19 сегмента "люкс". Объем рынка в обжитых районах на конец отчетного периода оценивался в 353,4 тыс. кв. м.

На рынке административно подчиненных районов представлено всего два жилых комплекса класса "элита" — Crystal (АПФ "Волна") площадью 12,5 тыс. кв. м и апартаменты в Зеленогорске на Приморском шоссе, 549 ("Тележная, 17") площадью 6,1 тыс. кв. м. Оба объекта располагаются в Курортном районе города. Таким образом, объем рынка жилья класса "элита" в административно подчиненных районах составляет 18,6 тыс. кв. м.