Подготовить базу для налога

В следующем году в Петербурге будет определена новая кадастровая стоимость квартир, которая теперь является базой для налогообложения имущества физлиц. В этом свете снижение кадастровой стоимости жилья может сэкономить расходы собственнику недвижимости. Впрочем, игра не всегда стоит свеч, а расходы на переоценку в некоторых случаях могут превысить выгоду, говорят эксперты.

Юрист адвокатского бюро DS Law Мария Понаморева констатирует, что менять кадастровую стоимость жилья целесообразно в целях финансовой экономии. Если при установлении кадастровой стоимости произошла ошибка, существует вероятность начисления необоснованно завышенных сумм при расчете налогов, связанных с продажей, приобретением и/или пользованием жилым помещением, поясняет эксперт. Кроме того, в свете последних изменений, внесенных в Налоговый кодекс РФ, изменен порядок расчета налога на имущество физических лиц, исчисление которого будет производиться, исходя из кадастровой стоимости имущества, удельный показатель которого максимально приближен к рыночной стоимости имущества (ранее налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости).

Александр Зленко, на момент подготовки материала являвшийся генеральным директором ГУП "ГУИОН", рассказывает, что в следующем году в Петербурге планируется определить новую кадастровую стоимость для квартир, которая в рамках недавно принятого федерального закона уже является базой для налогообложения имущества физлиц. Соответственно, первые налоговые платежи по кадастровой стоимости квартир жители Петербурга уже могут совершить в 2016 году. "Если говорить об индивидуальном жилищном строительстве, где собственниками объектов также в основном являются физические лица, то кадастровую стоимость для этой функции наше предприятие рассчитало в этом году, и она уже внесена в Государственный кадастр недвижимости. Но пока для таких объектов кадастровая стоимость не является базой для налога.

Нотариус Санкт-Петербургской нотариальной палаты Алексей Комаров отмечает, что, несмотря на то, что новый налог с имущества граждан на территории Петербурга начнет действовать только с 2016 года, лучше заблаговременно рассчитать разницу налога, исходя из максимальных ставок, указанных в законе. Это даст возможность понять, есть ли смысл оспаривать расчет оценщиков, или разница непринципиальна. "Есть смысл заблаговременно получить сведения из Росреестра об оценке своего жилья. Бывают случаи, когда оценка завышена в несколько раз, что чревато дальнейшими разбирательствами при оплате налога на жилье", — советует господин Комаров.

"Сложно представить такую ситуацию, когда собственник жилья попытался бы оспорить кадастровую стоимость на том основании, что ее показатели являются заниженными, — рассуждает Мария Понаморева. — Все заявленные собственниками требования о пересмотре кадастровой стоимости жилья направлены на снижение ее показателей, так как расчет кадастровой стоимости напрямую влияет на расчет налогов, связанных с продажей, приобретением или пользованием жилым помещением".

Схема действий

Руководитель корпоративной практики/слияния и поглощения компании Rightmark Group Ольга Карпова рассказывает, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте заказчик обеспечивает определение кадастровой стоимости. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Алексей Комаров рассказывает, что законом об оценке предусмотрены два способа оспаривания кадастровой стоимости: заявительный и судебный.

Если заявление подается в комиссию, то срок оспаривания — это период с даты внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости (ГКН) по дату внесения этих же сведений, но полученных уже в результате проведения новой оценки, поясняет господин Зленко. Если собственник пытается изменить стоимость через суд, тогда он руководствуется общим сроком исковой давности — три года с даты внесения в ГКН кадастровой стоимости объекта. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Заявительный способ предполагает обращение в территориальную комиссию Росреестра с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Судебный — иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилья. В первом случае требуются данные уполномоченного органа о характеристиках, используемых для расчета оценки. В случае выявления технической ошибки изменения вносятся в заявительном порядке. Во втором случае оценка меняется на основании рыночной стоимости объекта, которую определил оценщик — член СРО.

Мария Понаморева рассказывает, что состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

Чем вооружиться

Мария Понаморева отмечает, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются следующие документы. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах ее определения. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости. Необходимы также документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости в случае. Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным, говорит госпожа Понаморева. Для обращения в суд, по ее словам, необходимо подготовить исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и (или) об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров. В качестве ответчика следует указывать кадастровую палату субъекта, в котором находится объект недвижимости, комиссия указывается в качестве третьего лица. В исковом заявлении необходимо указать причины оспаривания кадастровой стоимости и (или) решения комиссии, какие права и интересы нарушает ее спорный размер, почему она является неверной и какими документами это подтверждается.

С исковым заявлением и документами необходимо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта.

В административном порядке отчет о рыночной стоимости квартиры можно заказать у экспертов-оценщиков. Его цена для среднестатистической квартиры ориентировочно составит 15 тыс. рублей. В суде стоимость представительства адвоката составляет до 50 тыс. рублей, говорит госпожа Понаморева.

Ранее в государственном кадастре недвижимости содержались сведения в основном о земельных участках и только совсем недавно впервые были утверждены результаты кадастровой оценки иных объектов недвижимости, поэтому практика по исчислению размера кадастровой стоимости для жилых помещений и практика по ее оспариванию еще не сложилась, говорит Мария Понаморева. Кроме того, совсем недавно, в июле этого года, была изменена подсудность судов при рассмотрении споров об оспаривании результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. Ранее эта категория дел была подведомственна арбитражным судам.

Алексей Комаров приводит такие цифры: по статистике до 40% заявлений в Росреестр о пересмотре кадастровой стоимости удовлетворяются. Судебная статистика приблизительно такая же.