Не складненько вышло

В Екатеринбурге за 2014 год почти в 2,5 раза снизился объем ввода складской недвижимости и составил 38 тыс. кв.м. Это самый низкий показатель рынка за последние четыре года. По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости, из-за ухудшения экономической ситуации в стране ряд проектов был приостановлен. Кроме того, так и не началась реализация ни одного из заявленных в прошлом году крупных проектов (A2logistic, PNK Group и других). Ориентировочно, они перенесены на 2016 год. Ожидается, что на фоне дефицита площадей и общего падения доходов арендаторов ставка аренды за год может снизиться на 20%.

Вчера Уральская палата недвижимости (УПН) опубликовала отчет о рынке складской недвижимости Екатеринбурга и пригорода. По данным аналитиков, в прошлом году в Екатеринбурге было введено только 38 тыс. кв.м складов (в 2013 году — 98 тыс. кв.м, самый низкий показатель 2010 год — 28 тыс. кв.м), из которых 32 тыс. кв.м относятся к качественному сегменту — классам А и В+. Всего в предыдущие три года в Екатеринбурге и городах-спутниках было построено 300 тыс. кв.м новых объектов, что позволило на 19% увеличить объем действующего фонда, который достиг 1,8 млн кв.м. Аналитик УПН Гурам Тухашвили пояснил, что уже в начале 2014 года стали видны проблемы в российской экономике, кредитные ресурсы стали менее доступны, и девелоперы не были уверены, что будут иметь возможность завершить свои проекты. «Те, кто начал строить, остановились, те, кто только планировал выходить на стройку, заняли выжидающую позицию. К концу года стало понятно, что при нынешних ставках стройка — дорогое удовольствие», — отмечает он.

В итоге, даже из анонсировавшихся в прошлом году крупных проектов логистических комплексов, ни один не был начат. Так, летом прошлого года к реализации проекта индустриального парка класса А+ должна была приступить компания PNK Group. Общая площадь объекта должна составить 125 тыс. кв.м, из них 98 тыс. кв.м — складские помещения. Однако старт проекта был перенесен на начало этого года, а сейчас, по данным участников рынка, может быть отложен до следующего года из-за изменения планов потенциальных арендаторов проекта. Весной прошлого года о начале строительства складского комплекса класса А (118 тыс. кв.м) заявляла и краснодарская компания A2logistiс. По сведениям „Ъ”, в компаниях ожидают, что строительство начнется в начале 2016 года и объясняют перенос сроков получением разрешительных документов. Собеседники „Ъ” на рынке утверждают, что свои планы по началу проектов скорректировали и компании «RED» (комплекс на 167 тыс. кв. метров), и «А Плюс Девелопмент» (комплекс на 50,6 тыс. кв.м). Получить комментарий у представителей компании вчера не удалось. Исключение составил лишь проект ленд-девелопмента «Про-Бизнес-Парк», в рамках которого сейчас возводят свои распределительные центры федеральные торговые сети «Спортмастер» и «Верный». Ожидается, что к концу года они будут введены в эксплуатацию.

Директор уральского филиала компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль отмечает, что на рыночных условиях (без имеющегося арендатора) начинать новые проекты невыгодно. «В строительстве складских комплексов главное сейчас привлечение доступного финансирования (около 12%) для окупаемости в 7-8 лет и понимание, под кого строить проект. Если брать деньги на рынке под 16–18% годовых и строить спекулятивный склад, то это, конечно, невыгодно. Из-за того, что правила пока непонятны, прошлогоднего интереса к строительству складских комплексов сегодня нет», — добавляет он. По его словам, дефицит на рынке крупных складов класса А может быть нивелирован за счет введения новых небольших объектов и падения рынка в целом. «Если смотреть формально — свободные площади есть, однако есть компании, которые хотят арендовать сразу 10–15 тыс. кв.м, а таких предложений на рынке нет», — рассказал господин Хиль. Однако, по его словам, в этом году рынок будет активно меняться, что приведет к ротации клиентов. «Возможно, летом, когда основная часть товарных запасов иссякнет, и компании будут закупать товар исходя из текущего спроса, появится больше свободных площадей», — поясняет он.

Отметим, что сегодня объем вакантных площадей в наиболее дефицитном сегменте складов класса А и В+ не превышает 1%. «То есть, свободных площадок такого уровня в городе просто нет», — говорят участники рынка. Но цены на аренду складских площадей классов А и В+ в городе в течение года почти не менялись. Сейчас такие объекты сдаются в среднем по 435 руб. кв.м в месяц (рост 3,6%). По прогнозам аналитиков УПН, объемы ввода складской недвижимости в 2015 году вряд ли превысят 40–50 тыс. кв.м (до 2014 года рынок в среднем ежегодно поглощал 70–100 тыс. кв.м). «Что касается ставок аренды, то высока вероятность, что их снижение составит до 15% для классов А, В+, а для складов классов В, С и D — до 20 %», — считают аналитики. Произойдет это за счет падения товарооборота и общего ухудшения финансового положения арендаторов.