Ипотека по евростандарту

Оформить ипотечный кредит в Израиле, или машканту, довольно просто. Сложнее получить визу для въезда в страну. Но если российским гражданам разрешат безвизовый въезд в Израиль, у них могут открыться новые возможности для приобретения недвижимости на Земле обетованной.

Сложный процесс получения визы, частые отказы тормозят приток туристов в Израиль и инвестиции в недвижимость этой страны. Но в сентябре 2007 года в рамках 62-й сессии Генассамблеи ООН глава МИД России Сергей Лавров и глава МИД Израиля Ципи Ливни заявили о возможности взаимной отмены визового режима для туристов. Закон пока еще находится на стадии рассмотрения, но в случае положительного решения израильская недвижимость может стать гораздо более интересной для россиян. Ведь вместе с отменой визового режима эксперты ожидают упрощения процедуры оформления ипотечных кредитов для российских граждан израильскими банками.

Правда, каких-либо изменений в условиях кредитования, по их мнению, скорее всего, не произойдет. "Это, безусловно, повлияет на интерес потенциальных российских инвесторов к израильской недвижимости, но не стоит рассчитывать на специальные условия для иностранцев. Банки Израиля довольно консервативны, учитывая, что условия кредитования достаточно льготны и на данном этапе — 3-4% годовых в шекелях. Курс шекеля к доллару неизменно стабилен уже 10 лет и колеблется в рамках 3,5-4,5. Сейчас курс такой же, как и в 2000 году",— говорит руководитель агентства "Талерман" в Хайфе Игорь Талерман.

Помимо этого, дополнительным стимулом к покупке недвижимости может стать снижение налога на покупку. "С 1 августа 2007 года он уже уменьшен и, возможно, после отмены визового режима будет уменьшаться для поддержки зарубежных инвестиций в израильскую недвижимость",— говорит адвокат Борис Лемпер. Сейчас размер налога на покупку будет зависеть от стоимости приобретаемого объекта. Так, если выбранное жилье не дороже $170 000, то налог составит $1200. Если стоимость объекта превышает эту сумму, то налог снизится до 5% стоимости.

Недвижимость в Израиле обойдется россиянину не дороже московской квартиры — стоимость одного квадратного метра жилья колеблется в районе $2000-5000. Однако не стоит ожидать, что это жилье будет находиться у моря. Близость к морю увеличивает стоимость в несколько раз. "Например, квартиру в Эйлате около моря можно приобрести по $5000 за квадратный метр. Если отъехать 2-3 км от моря, стоимость квадратного метра уже упадет до $2000",— рассказывает Михаил Лернер, гендиректор агентства "Лернер" (кстати, эта фирма ориентирована на клиентов из России и даже позиционирует себя как русскоязычную). Элитные дома обойдутся дороже. Например, квартиру в Москве на Цветном бульваре площадью 131 кв. м можно приобрести за $1,5 млн. За эти же деньги в Тель-Авиве можно приобрести квартиру площадью 164 кв. м. Она будет расположена в одной из 12 башен, которые собираются построить в самом престижном районе Израиля Цамарот. Башни строятся фирмой YOO, и две из них будут выполнены по проекту известного архитектора и дизайнера Филиппа Старка.

Как рассказал "Деньгам" Михаил Лернер, квартиры в строящихся элитных домах распродаются задолго до окончания строительства. Рост цен на недорогие квартиры составляет 10% в год, а на элитное жилье может доходить и до 100%. Если всего год назад квартиры в элитных башнях YOO можно было купить и за $5000 за квадратный метр, то теперь эта цена возросла до $10 000. Поэтому большинство предложений агентства не от застройщиков, а непосредственно от владельцев жилья. Так, агентство "Лернер" предлагает в этих башнях две квартиры, принадлежащие россиянам, купившим их в самом начале продаж.

Земельный участок площадью один дунам (1000 кв. м) будет стоить от $1,5 млн. Виллу, построенную около 30 лет назад, можно купить приблизительно за $1 млн. После капитального ремонта (около $400 000) ее можно будет продать за $2,5 млн. Аренда жилья будет зависеть от района и от площади приобретаемой недвижимости. Аренда виллы в престижном районе около моря может доходить до $10 000 в месяц.

Помимо этого, эксперты советуют приобретать участок земли и затем возводить на нем коттедж. Например, стоимость строительства 1 кв. м обойдется в $1000-2000. Тогда строительство трехэтажной виллы с бассейном общей площадью 400 кв. м обойдется в $400 000-800 000. При этом рыночная цена такого особняка может доходить до $3 млн. Однако, по мнению Бориса Лемпера, "с отменой визового режима возрастет спрос не только на дорогое и престижное жилье на берегу моря, но и на более дешевое, но расположенное в приморских городах, таких как Тель-Авив, Нетания, Ашдод".

Например, с помощью ипотеки можно приобрести трехкомнатную квартиру в Эйлате площадью 135 кв. м и стоимостью $170 000. Первый взнос в 30% составит $51 000. К этому прибавится оплата страховых выплат, налог, расходы по оформлению ипотеки — в общей сложности около $11 000. Если взять кредит на максимальный срок 20 лет под ставку 7%, то ежемесячный платеж составит около $900. Более того, банки не запрещают сдавать приобретаемое жилье в аренду. Квартиру такого типа можно сдать за $3000 в месяц. А это значит, что доход от аренды будет не только покрывать ежемесячный платеж, но и приносить прибыль около $2000 в месяц. "Следует учесть, что третья часть получаемого дохода или зарплаты должна покрывать ежемесячные выплаты по банковской ссуде в Израиле",— предупреждает Михаил Лернер. Поэтому для покупки такой квартиры подтвержденный доход должен составлять не менее $2700 в месяц. Единственный налог, который придется выплачивать иностранцу,— муниципальный налог на содержание недвижимости. Размер его будет зависеть от района, в котором приобретается жилье. В среднем он составляет $15 в год за 1 кв. м. Так, за четырехкомнатную квартиру в Эйлате нужно будет выплатить $2025 в год.

Для иностранца условия оформления ипотеки, или машканты, как ее называют в Израиле, ничем не отличаются от условий для коренных жителей. Правда, в отличие от России, где некоторые банки предлагают в кредит суммы, покрывающие до 100% стоимости жилья, в Израиле оформить кредит можно максимум на 80% цены квартиры или дома. Но бывают и исключения. Например, банк "Леуми" выдаст кредит только на 50% стоимости объекта, причем сама сумма кредита не должна превышать $500 000. При оформлении долларового кредита на максимальный срок 15 лет процентная ставка составит LIBOR + 2,5% (на 7.11.07 LIBOR 6m составляла 4,8%). Помимо этого, в Израиле у иностранца должно быть доверенное лицо, которое в случае необходимости будет заниматься его ипотечными делами. Кредит можно оформить в долларах, евро, фунтах и даже шекелях. В банке "Тфахот" можно оформить кредит еще и в швейцарских франках и японских иенах. Кредит выдается на 20 лет с максимальной суммой в 60% стоимости недвижимости. Правда, размер кредита можно увеличить до 80%, но в этом случае заемщику придется предоставить банку дополнительные гарантии.

Помимо первого взноса по кредиту, заемщику придется оплатить комиссию за открытие дела в банке (0,5% суммы кредита), налог на покупку, расходы по оценке ($700). А кроме того, адвокатский гонорар (1-2% стоимости недвижимости + НДС) и услуги риэлтера (2% стоимости недвижимости + НДС). Дополнительные расходы по оформлению безвозвратной доверенности в пользу банка — $70, оформление залога обойдется заемщику еще в $50.

Для получения ссуды в израильском банке российскому гражданину потребуются: паспорт, справка о доходах в России за предыдущий год и распечатка из своего банка за три месяца, а также справка о семейном положении. Помимо этого, заемщик должен предоставить данные о стоимости недвижимости, которую он хочет купить, о размере кредита, который ему потребуется, о сроке кредита. Банк рассматривает эти документы и при положительном решении выдает согласие на предоставление ссуды. После этого между продавцом и покупателем заключается договор на покупку недвижимости, она оценивается и затем регистрируется в Реестре недвижимости. Также заемщик должен предоставить в банк документ о регистрации ипотечной ссуды в управлении по записи недвижимости, страховые документы. Ипотечная ссуда оформляется за 2-3 недели, и после предоставления всех необходимых документов заемщик подписывает договор с банком на получение кредита. Затем банк переводит деньги продавцу недвижимости.

Чтобы расплачиваться по кредиту, иностранец должен оформить счет в банке Израиля, с которого он может переводить платежи. Обычно счет открывается в том же банке, что предоставляет кредит. Однако бывают и исключения. Например, ипотечный банк "Тфахот" не занимается расчетно-кассовыми операциями. Поэтому клиенту придется открыть счет в другом израильском банке, который, в свою очередь, будет переводить деньги в "Тфахот". При приобретении недвижимости в Израиле отсутствует двойное налогообложение. Оплатив все необходимые налоги в Израиле, владелец жилья у моря не будет повторно оплачивать их у себя на родине.