Порядок сноса самовольной постройки

УДК 347

ПОРЯДОК СНОСА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

THE PROCEDURE OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION DEMOLITION

В.А. БЕТХЕР

В статье освещаются некоторые проблемы, с которыми приходится сталкиваться при реализации нормы о сносе самовольной постройки, в частности, исследуется вопрос о порядке сноса такой постройки (судебный или иной).

Ключевые слова: самовольная постройка, снос самовольной постройки, порядок сноса самовольной постройки.

This article focuses upon some problems arising in case of unauthorized construction demolition regulation implementation, inter alia, it considers such a construction demolition procedure (in or out of court).

Key words: unauthorized construction, unauthorized construction demolition, procedure of unauthorized construction demolition.

Абзац 1 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из законодательно установленного общего запрета легитимации самовольной постройки на практике вытекает ряд последствий, прямо не предусмотренных законом. Например, «к объекту, возведенному с «нуля» на «чистом» месте, нельзя легальным образом подвести центральные коммуникации. Подобного рода объект не получает почтового адреса. Зарегистрироваться по месту жительства в установленном порядке в самовольно возведенном жилом доме также нельзя. Застройщик не сможет застраховать риск утраты самовольной постройки и получить кредит в банке под залог этого объекта недвижимости» [2]. Кроме того, застройщик «не может воспользоваться гражданско-правовыми способами защиты своих интересов в отношении данной постройки. В частности, застройщик не может заявить иск об истребовании самовольной постройки из чужого незаконного владения» [3].

И это далеко не самое страшное, что может произойти с застройщиком и самовольной постройкой, последнюю ждет ещё более незавидная участь. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ содержит общее правило, согласно которому самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счет.

В литературе встречаются высказывания о том, что «последствия в виде сноса можно назвать традиционными, однако ранее действовавшие нормативные акты определяли процедуру сноса. Действующее законодательство должным образом не регулирует механизм осуществления сноса самовольной постройки» [4]. Авторы обоснованно обращают внимание на проблему, с которой приходится сталкиваться при реализации нормы о сносе самовольной постройки.

Действительно, казалось бы, такое ясное и четкое правило на практике не дает ответа на следующий вопрос: в каком порядке допустимо осуществлять снос такой постройки?

Материалы судебно-арбитражной практики наглядно свидетельствуют о том, что большинство требований о сносе самовольных построек рассматривается именно судами.

Положительную оценку данному факту можно встретить и в юридической литературе.

© Бетхер В.А., 2010

В.М. Ерошкин отмечает: «Согласно законодательству, решение о сносе самовольной постройки может быть вынесено только судом» [5].

Полностью поддерживая мнение автора о необходимости принятия судебного решения о сносе самовольной постройки, нельзя, между тем, не отметить, что фраза «согласно законодательству» в начале высказывания является не совсем корректной, поскольку на законодательном уровне вопрос о порядке сноса самовольной постройки (судебный или административный) прямо не решен. Указанное обстоятельство как раз и порождает как проблемы правоприменения, так и отсутствие единства по данному вопросу в теории.

В частности, существует прямо противоположная точка зрения, согласно которой «самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому её снос непосредственно не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство». На основании изложенного делается вывод о допустимости сноса в указанном случае самовольной постройки на основании решения уполномоченного административного округа [6].

Ещё одна точка зрения состоит в том, что «законный владелец земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка, вправе самостоятельно снести этот объект, с последующим отнесением затрат на счет самовольного застройщика. В этом случае действует такой способ защиты гражданских прав, как самозащита (ст. 14 ГК РФ)» [7].

На наш взгляд, вопрос о сносе самовольной постройки должен решаться только в судебном порядке, поскольку при осуществлении сноса самовольно возведенных строений затрагиваются интересы субъектов как частного, так и публичного права. При этом орган местного самоуправления, безусловно, вправе принять решение, в котором он может изложить собственную оценку возведенного объекта в качестве самовольной постройки и предложить лицу, виновному в строительстве или изменении архитектурного облика объекта, выдав ему соответствующее предписание, осуществить за свой счет снос самовольно возведенного объекта или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Однако в случае неисполнения указанного предписания решение о сносе самовольно возведенного объекта, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом. Это следует из статьи 11 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав в административном порядке допускается только в случаях, предусмотренных законом. Закон не относит к компетенции органов местного самоуправления решение вопросов о сносе строений.

Что касается позиции о возможности сноса самовольной постройки законным владельцем земельного участка в качестве самозащиты гражданских прав, то здесь существует следующая опасность. В силу ст. 14 ГК РФ способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Однако при фактическом уничтожении постройки и последующем установлении факта превышения пределов такой самозащиты восстановить положение участников данного правоотношения реально не представляется возможным, т. е. в рассматриваемой ситуации использование самозащиты способно привести к злоупотреблению правом.

Кроме того, материалы судебно-арбитражной практики наглядно иллюстрируют, что такое обстоятельство, как «самовольность» строительства, не является безусловным. Нередко из материалов дела с достоверностью не следует, что объект построен с нарушением каких-либо требований закона, в связи с чем данное обстоятельство подлежит доказыванию истцом наряду с другими обстоятельствами по делу в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. И не всегда такое обстоятельство при рассмотрении дела в суде удается доказать, что влечет отказ в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки и, соответственно, соблюдение интересов ответчи-ка-застройщика [8]. Указанное однозначно не будет иметь при сносе самовольной постройки во внесудебном порядке.

Также отметим, что в силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, ни-

кто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно абзацу 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. В то же время пункт 3 данной статьи устанавливает, что при наличии определенных условий право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

Как при принятии решения о сносе самовольной постройки органом местного самоуправления, так и при осуществлении действий по сносу постройки законным владельцем земельного участка решается, по существу, вопрос о праве собственности застройщика на такой объект, в то время как в силу изложенных норм закона такое право предоставлено только суду.

Ещё более категоричную позицию по данному вопросу занял Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. В июле 2009 г. на заседании Президиума был обсужден проект Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ (далее - проект Обзора), подготовленный Управлением анализа и обобщения судебной практики [9]. Согласно пункту 1 пояснительной записки к проекту Обзора «положение абзаца 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, помимо всего прочего, запрещает самоуправные действия собственника земельного участка по сносу самовольной постройки, созданной другим лицом, а также указывает на невозможность принудительного сноса в административном порядке.

Такое толкование статьи 222 ГК РФ обеспечивает:

1) решение вопроса о квалификации постройки и, соответственно, о праве собственности застройщика на неё в судебном порядке с предоставлением соответствующих процессуальных гарантий;

2) возможность застройщика предъявить встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку;

3) недопустимость лишения застройщика владения постройкой без соответствующего судебного акта;

4) право застройщика на материалы, которые останутся после сноса постройки».

Исходя из указанных соображений, в пункте 1 проекта Обзора принята позиция, согласно которой принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании соответствующего решения суда.

Отметим, что изложенный подход Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в некоторой степени отвечает и положениям, закрепленным в Концепции развития гражданского законодательства, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 г. [10].

Разработчики указанной концепции называют одним из серьезных недостатков Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие норм о владении и владельческой защите, предлагая урегулировать владение как факт (фактическое отношение). Поскольку владение не является субъективным правом, это означает, что возможно владение вещью, которая не отвечает условиям, предъявляемым к объекту права (например, самовольным строением). Юридическое значение владения как фактического состояния заключается в том, что оно подлежит судебной и административной защите независимо от того, имеется у владельца какое-либо право на вещь (подпункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.7 пункта 1 раздела IV указанной Концепции).

Автор настоящей статьи не ставит целью подробный анализ приведенных положений Концепции развития гражданского законодательства, поскольку указанное, бесспорно, выходит за рамки настоящей работы, однако цитирует их с целью продемонстрировать имеющиеся пробелы в законодательном регулировании режима самовольной постройки, что обусловливает наличие соответствующих сложностей на практике и, бесспорно, свидетельствует о недостаточном внимании законодателя к такому гражданскому институту, как самовольное строительство.

Отметим также, что, обосновывая позицию о необходимости обязательного принятия судом решения о сносе самовольной постройки, мы не имеем в виду те редкие случаи, когда фактический владелец такого объекта «добровольно, без какого-либо принуж-

дения принимает решение о её сносе» [11]. Интерес представляет тот факт, что и при таком «раскладе» есть вероятность возникновения судебного спора. Так, в литературе встречается упоминание о судебно-арбитражном деле, когда самовольному застройщику чинят препятствия в добровольном разборе самовольной постройки (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2006 г. № Ф03-А04/06-1/117) [12].

1. Далее по тексту - ГК РФ.

2. Маленков Н. А. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок // Право и экономика. - 2009. -№ 10. - С. 21.

3. Право собственности: актуальные проблемы / под ред. В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова,

B. В. Чубарова. - М. : Статут, 2008.

4. См. об этом подробнее: Грызыхина Е. А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость : монография. -Омск : Изд-во Ом. гос. ун-та, 2008. - С. 4647; Савина А. В. Снос самовольной постройки // Адвокатская практика. - 2008. - № 3. -

C. 41.

5. Ерошкин В. М. Снос зданий и сооружений: правовые аспекты : практическое пособие (Подготовлено для системы «Консультант-Плюс», 2009).

6. Машкина Т. И., Вахитов Р. С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. - 2005. - № 8.

7. Соболева А. В. К проблеме возмещения вреда,

причиненного самовольным строительством // Нотариус. - 2006. - № 5. - С. 26. См. также: Батяев А. А. Справочник собственника или институт собственности от начала до конца (Подготовлен для системы «Консуль-тантПлюс», 2006); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный). Т. 1 / под ред.

Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. - М. : Юрайт-Издат, 2007. - С. 624.

8. См., например: постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.09.2002 г. № Ф03-А04/02-1/1811; постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2007 г. № Ф09-2913/07-С6.

9. Проект Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. - С. 44, 45 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - http://www.arbitr.ru

10. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2009. - № 11. - С. 6-99.

11. Ерошкин В. М. Указ. соч.

12. Право собственности: актуальные проблемы / под ред. В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова, В. В. Чубарова. - М. : Статут, 2008.