Пять тысяч в «квадрате»

обновлено 13:04 , 31.01

Пять тысяч в «квадрате»

Экспертный совет рекомендует ввести для новосибирских застройщиков отчисление на «социалку»

Новосибирский горсовет по инициативе профильного экспертного совета может принять решение, согласно которому застройщикам предстоит отчислять по 5 тыс. руб. с каждого квадратного метра планируемого к строительству жилья. Эти средства будет аккумулировать муниципальный бюджет для возведения школ и детских садов. Таким способом городские власти и бизнес-сообщество попытаются снять запреты прокуратуры на жилищное строительство при его необеспеченности объектами социальной инфраструктуры. По данным мэрии, за несколько последних месяцев застройщикам было отказано в проектах на 300 тыс. кв. м. Строительные компании поддержали идею отчислений, но считают необходимым ввести дифференциацию платежа в зависимости от характеристики проекта и установить гарантии целевого расходования этих средств.

За несколько последних месяцев новосибирским застройщикам было отказано в проектах на 300 тыс. кв. м из-за их необеспеченности социальной инфраструктурой

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Общественный экспертный совет при мэре Новосибирска по вопросам градостроительства разработал механизм финансирования развития социальной инфраструктуры. Он порекомендовал горсовету принять порядок заключения соглашения о взаимодействии между застройщиком и муниципалитетом.

Подготовленный экспертным советом проект документа предполагает, что застройщик будет выплачивать в бюджет Новосибирска по 5 тыс. руб. с 1 кв. м площади квартир запланированного жилого дома (без учета балконов, лоджий, веранд и террас), апартаментов или гостиницы. В проекте указываются и возможные, помимо прямого платежа, условия соглашения. В их числе: возведение застройщиком социального объекта на свои средства с последующей его передачей муниципалитету безвозмездно или с выкупом в течение трех лет (платежом застройщика станут его затраты на погашение банковского кредита), а также передача на безвозмездной основе земельного участка для строительства социальных объектов. При любом варианте расходы застройщика не могут быть меньше, чем 5 тыс. руб. с 1 кв. м запланированного им жилья. Компания заключает соглашение добровольно и сама может выбрать подходящую для нее форму отчислений.

Необходимость подобных соглашений член президиума экспертного совета, вице-мэр — начальник департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев пояснил запретами прокуратуры Новосибирска на реализацию проектов жилищного строительства, не обеспеченных социальной инфраструктурой. По его данным, с октября 2023 года были отклонены заявки застройщиков на возведение в общей сложности 300 тыс. кв. м жилья. Быстрое решение проблемы силами муниципалитета невозможно. Как сообщил вице-мэр, только на строительство необходимых 17 школ требуется 30 млрд руб., и таких средств у городских властей нет. Зато есть нехватка 20 тыс. мест в школах.

В 2023 году в Новосибирске было сдано в эксплуатацию 1,6 млн кв. м жилья. Результат предыдущего года был перекрыт на 0,38 млн кв. м. По данным IPM Consulting, в январе 2024 года средняя цена «квадрата» в Новосибирске составляет 102–118 тыс. руб.

По оценке господина Кондратьева, резерв, то есть объем уже разрешенных проектов, на декабрь 2023 года составлял 4 млн кв. м. «Будем расхлебываться по этой истории (с запретами на новое строительство.— „Ъ“) через два-три года»,— спрогнозировал вице-мэр, выступая на президиуме экспертного совета в конце прошлой недели. Тогда он пояснил, что размер предполагаемых отчислений был определен исходя из стоимости возведения социальных объектов по отношению к цене строительства жилья для горожан — 9,8 тыс. руб. на 1 кв. м жилой площади. «Подход предложили следующий: 50% бюджет сохраняет, 50% предполагается финансирование застройщиками»,— вывел формулу Алексей Кондратьев, добавив, что размер платежа еще предстоит дифференцировать в зависимости от маржинальности проектов.

При подготовке проекта соглашения был использован пермский опыт. Как сообщал „Ъ-Прикамье“, власти города заключают с застройщиками соглашения о взносах на развитие социнфраструктуры, когда девелопер хочет повысить на конкретных участках высотность и плотность застройки более чем на 60% от установленных показателей. Там после недавнего повышения размер платежа составляет 7,6 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади жилого помещения. К концу прошлого года власти Перми заключили с застройщиками 11 соответствующих соглашений, по которым в бюджет поступило 917 млн руб.

«Действительно, сумма в 5 тыс., особенно для больших объектов с минимальной маржинальной стоимостью на окраинах, она очень и очень большая. Мы все это признаем. Это сумма, для того чтобы как-то сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Если я напишу 3 тыс., то у нас есть уверенность, что мы эту ситуацию не сдвинем»,— поддержал предложенный размер отчислений гендиректор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов. По его словам, дифференциация должна быть проведена в ближайшее время.

Другие застройщики против самой идеи отчислений также не возражали. Впрочем, проект соглашения, по мнению некоторых из них, требует серьезной доработки. «Там ни слова не написано о том, куда эти деньги будут потрачены. Никакого регламента для мэрии не существует. Почему они должны пойти на социальные объекты — совершенно неясно»,— высказал на заседании президиума претензию к документу председатель координационного совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Михаил Федорченко.

Директор СК «Вира-строй» Михаил Постников посчитал целесообразным ввести длительную рассрочку платежа для застройщиков. «Мы пришли, получили разрешение на строительство на 100 тыс. кв. м, у нас возникло обязательство одномоментно выплатить 500 млн руб. Мы пока не имеем продаж, и через полтора месяца обычно после разрешения на строительство мы получаем банковское финансирование»,— рассказал он о проблеме, с которой могут столкнуться строительные компании. Решая ее, авторы проекта к заседанию совета 30 января внесли в текст документа дополнения, согласно которым половину суммы застройщик должен внести в течение 30 дней после подписания соглашения, вторую половину — в течение года с момента выдачи разрешения на строительство.

«Застройщики — в основном частные коммерческие компании. Эти дополнительные затраты они заложат в цену»,— уверен эксперт по недвижимости из Кемеровской области Вадим Хващевский. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков также считает, что практика таких соглашений приведет к росту цен, что сократит спрос. В результате цены на недвижимость снизятся. «Рост стоимости жилья за счет этой меры, на мой взгляд, если и будет, то незначительный, так как застройщики не могут повышать цены мгновенно. Если речь идет о проектах сегмента эконом, то там тоже есть своя конкуренция. Поэтому издержки они будут стремиться компенсировать за счет еще большего удешевления планировочных решений и формирования большего количества квартир меньшей площади»,— сказал „Ъ-Сибирь“ управляющий партнер IPM Consulting Вадим Тедеев.

По словам Алексея Кондратьева, поддержанные экспертным советом документы, касающиеся отчислений застройщиков, будут доработаны, а затем представлены в аппарат мэрии и горсовета, профильную комиссию муниципального парламента.