Сателлиты в поисках предназначения

Строители Петербурга медленно, но верно перебираются в соседнюю Ленобласть. Эксперты говорят, что уже сегодня в 47-м регионе строится больше жилья, чем в черте города. При этом аналитики указывают на необходимость строительства не просто новых микрорайонов, а создания городов-спутников. То есть центров развития, где есть рабочие места и точки притяжения населения, живущих в этих новых городских районах.

За последние несколько лет девелоперы заявили как минимум о пяти крупных жилых проектах, суммарно рассчитанных на 500 тыс. человек.

Основной нюанс

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", считает, что отсутствие мест приложения труда и является сегодня одним из основных нюансов в развитии проектов комплексного освоения территорий (КОТ). "Ведь большинство людей работает в пределах обжитых районов, в основном в центре. И при условии, что развитие транспортной инфраструктуры отстает от скорости жилищного строительства, в будущем ожидается существенное увеличение нагрузки на транспортную сеть, не рассчитанную на приток такого количества жильцов-автомобилистов. В большей степени это касается отдаленных от города мест, таких как будущий город-спутник "Южный". Однако там предполагается, что девелопер решит эту проблему, создав в составе проекта индустриальную зону, где будет много мест приложения труда", — говорит она.

Именно города-спутники необходимо развивать в ближайшей перспективе, полагают аналитики. Город-спутник предполагает наличие в нем рабочих мест, а значит, позволяет избежать "маятниковых миграций" (днем на работу — вечером домой) и излишней нагрузки на транспортную инфраструктуру.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", отмечает, что, как правило, города-спутники формируются на расстоянии не более 30-40 км вокруг центра притяжения — крупного города или предприятия.

Аналитики компании "Лемминкяйнен" также полагают, что городом-спутником можно считать крупный населенный пункт, расположенный на расстоянии до 30 км от города. "Обычно город-спутник объединен с более крупным городом в одну экономическую систему, но при этом город-спутник обладает собственной развитой инфраструктурой, включающей в себя все характерные для города учреждения. Численность населения в городе-спутнике чаще всего составляет от 100 тыс. человек. Одним из важных требований к развитию города-спутника является организация его оптимального транспортного сообщения с городом, к которому он примыкает", — говорят в компании.

Из уже существующих городов-спутников участники рынка называют Пушкин, Коммунар, Гатчину, Всеволожск, Сертолово, Зеленогорск, Ломоносов и Кронштадт.

Требования ниже

Что касается микрорайона, то требования к его застройке существенно ниже, чем требования к развитию города-спутника, равно как и масштаб микрорайона — сравнительно небольшой на фоне города-спутника.

Развитие города-спутника — это крупномасштабный стратегический проект, поэтому реализация одновременно нескольких проектов — редкое явление.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP, впрочем, уверен, что создание новых крупных микрорайонов может также постепенно перерасти в формат городов-спутников со всей необходимой инфраструктурой.

"Из наиболее перспективных анонсированных проектов можно отметить город-спутник "Южный", который будет реализовываться с южной стороны от города, вблизи от Пушкина, и будет рассчитан более чем на 200 тыс. жителей", — полагает он.

Нормативов нет

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, при этом отмечает, что каких-либо нормативов по тому, сколько должно быть у мегаполиса городов-спутников, нет. "Тем более что сейчас границы между спутниками и самим Петербургом, вследствие развития загородного рынка, стираются. По каждому из основных направлений выезда — автомобилем и железной дорогой — может быть один или два города-спутника", — полагает он.

"Число спутников зависит от размера города или другого объекта, вокруг которого происходит формирование. Деление на микрорайоны и города-спутники зачастую условное и зависит от исторически сложившегося административного разграничения. Типичный пример — Москва до и после расширения. Если говорить о Петербурге, то перспективность города-спутника зависит от соотношения стоимости проживания и транспортной доступности. Наиболее перспективны города с доступным железнодорожным транспортом", — считает господин Нигматуллин.

При этом господин Фадеев указывает на то, что с учетом того, что глобальных изменений на схеме движения по железной дороге пока не происходит, развитие новых районов в области происходит исходя из последних изменений в автомобильном движении, где главным событием последних лет стало строительство КАД. "Естественно, что наиболее обсуждаемым проектом последнего времени является проект "Южный". Однако его успешная реализация, так же как и будущее других городов, будет зависеть в первую очередь от организации скоростного сообщения с Петербургом", — рассуждает эксперт.

Для покупателей недвижимости в городах-спутниках привлекательными факторами могут быть более низкая, по сравнению с городской недвижимостью, цена на жилье, а также хороший уровень экологии. Критериями принятия решения о покупке жилья в городе-спутнике также являются полноценно развитая инфраструктура и оптимальное транспортное сообщение с городом.

"Города-спутники в силу сравнительно больших территорий и минимальных ограничений предполагают возможность создания различных точек притяжения и элементов инфраструктуры. Среди них могут быть просторные зеленые зоны (парки, сады), парки аттракционов, спортивные учреждения (например, конные клубы), развлекательные центры, креативные пространства", — добавляют в "Лемминкяйнен".

Впереди паровоза

Однако не все эксперты полагают, что нынешние города-спутники реализуются по правильной схеме.

Майя Афанасьева, директор по маркетингу ООО "H+H", в отличие от коллег, полагает, что города-спутники должны возникать вслед за какими-то крупными промышленными проектами, то есть первично не создание жилья, а напротив — жилье подтягивается к новым производствам. "Как правило, такие города возникают вокруг или благодаря крупным производствам или какой-то специализации данной территории. Например, то же Колпино в свое время развивалось благодаря "Ижорским заводам": для работников предприятия строилось жилье, создавалась социальная инфраструктура, было организовано дорожное и железнодорожное сообщение. Город-спутник — это еще и обязательно качественная городская среда, отличающаяся стабильностью всех инженерных коммуникаций, благоустройством дорог и территорий, а также высоким уровнем общественной безопасности и транспортной доступности. У жителя такой агломерации должна быть возможность в любой момент дня и ночи сесть на общественный транспорт и доехать до города, — говорит она. — И, конечно же, чтобы люди действительно захотели здесь жить, им нужно предложить прежде всего работу — и желательно разнообразную. А кроме качественной инженерии, также должна быть социальная и досуговая инфраструктура. У нас же реализация подобных мегапроектов происходит по несколько иному сценарию. Чаще всего все строится, а потому уже думается, как это все загрузить и кто там будет жить".

Вызывает скептицизм у госпожи Афанасьевой и реализуемые сейчас проекты. "Что касается заявленных на сегодня проектов, то расположение территорий, предлагаемых под строительство городов-спутников, трудно назвать удачным. До сих пор нет четкого понимания, как организовать транспортную доступность и развитие инфраструктуры этих районов. Нет комплексного понимания, какие производства будут там размещены, какая будет специализация и стратегический вектор развития. За счет чего будет жить и развиваться такой "спутник" дальше?" — возмущается госпожа Афанасьева. Она также указывает на важность и финансового аспекта: запуск таких проектов требует очень больших инвестиций, что в условиях нынешней экономической ситуации выглядит несколько проблемным. "Это накладывает риски и на самих покупателей недвижимости в таких городах-спутниках, ведь при критическом падении интереса со стороны покупателей застройщик просто "заморозит" дальнейшие очереди. Пострадают от этого прежде всего жильцы первых очередей: они останутся в районах с неразвитой инфраструктурой, которая, как известно, строится на завершающем этапе. Отметим и административный фактор. Если по локальным объектам чиновники хоть как-то идут навстречу инвесторам, то к долгосрочным проектам из-за сложности финансирования они все чаще теряют интерес и уже не оказывают необходимой поддержки", — резюмирует госпожа Афанасьева.

Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы "Максима Лигал", полагает, что говорить о городах-спутниках в Санкт-Петербурге — это то же самое, что рассуждать о моноцентрической или полицентрической модели развития Санкт-Петербурга. "И хотя процесс децентрализации сам по себе достаточно естественен для современного мегаполиса, здесь мы упираемся в одну глобальную и всем известную проблему: текущий Генеральный план Санкт-Петербурга. Учитывая, что уже начата разработка нового Генерального плана, то совсем скоро мы должны увидеть, на какой путь развития встанет Петербург в ближайшем будущем", — рассуждает он.