Москва: реорганизация производственных зон

Кнюкный компас

МОСКВА: РЕОРГАНИЗАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗОН

в.в.котилко,

доктор экономических наук, академик РАЕН

Издательство «Экономика» выпустило коллективную монографию, посвященную анализу современного состояния, ограничениям и организационно-методическим особенностям формирования целевых комплексных программ реорганизации производственных территорий: «Реорганизация производственных территорий города Москвы: экономические, организационные и градостроительные аспекты» (Институт региональных экономических исследований,- М.: «Экономика», 2005, 399с.). Среди авторов монографии как руководители органов городского управления Москвы (Ю.В. Росляк, К.Ю. Королевский, В.Г. Систер, H.H. Евтихиевидр.), так и известные ученые (П.И. Бурак, А.Н. Кириллова, В.Н. Лексин, М.Б. Мазанова, В.Г. Ростанец).

В книге нашли отражение вопросы, раскрывающие эволюцию взглядов на рассматриваемую проблему. Ведь расширение городов приводит к тому, что производственные зоны постепенно оказываются практически в центре исторической застройки. Совместное использование производственной инфраструктуры, концентрация поставок, доступ к электроэнергии и другие «связывающие» элементы невольно закрепляют это положение до тех пор, пока экологическая ситуация и смена функциональных ориентиров не требуют обратить особое внимание на регулирование этого процесса. Ситуация обострилась в условиях формирования и развития рыночной экономики.

Авторы книги считают, что производственные зоны в экономическом пространстве России - одно из звеньев территориальной организации производительных сил...

Это такая открытая система, которая состоит из неоднородных элементов, имеющих неравновесную «динамику развития».

В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 880 от 16.12.1997 г. в состав производственных зон входят компактно расположенные земельные участки с размещенными на них объектами недвижимости. Это наиболее общее понятие, которое подразумевает как городской промышленный район, промышленный узел, так и площадку промышленного предприятия.

В научной литературе (Матвеев Е.С. и др.) сложилось мнение, что категория «промышленная зона» не до конца выражает сложности архитектур-но-планировочной организации объектов, т.к. не учитывает, что здесь располагаются коммунально-складские, транспортные, научно-производственные, учебные и жилые помещения. Хотя по-пре-жнему в литературе встречаются обе категории: «производственная зона» и «промышленная зона». Вместе с тем следует понимать, что точнее термин «производственная зона».

Исходя из такого понимания, в производственной зоне сосредоточиваются на локальной территории крупные потребители различных ресурсов (территориальных, сырьевых, энергетических, транспортных), которые используют труд и могут осуществлять экологическую деятельность в ходе масштабного природопользования. Наличие на этих территориях общей производственной инфраструктуры позволяет достичь агломерационного эффекта.

Например, в г. Москве выделено 66 производственных зон. Они составляют около 15% территории столицы. Вот почему была разработана Целевая программа реорганизации производственных территорий г. Москвы на период 2004-2006 гг.

Цель книги ознакомить общественность как с положительным, так и с негативным опытом по

формированию, реформированию, определению перспектив развития и организации управления производственными зонами крупных городов.

В течение 50-ти лет попытки разгрузить Москву наталкивались на многочисленные трудности. Серьезные наработки Москомархитектуры по большинству промзон г. Москвы оказались невостребованными в 70-80-е годы прошлого века. В результате продолжилось стихийное их формирование. Трудности частично возникали из-за того, что предприятия и производства для «вывода» из столицы выбирались по критерию непрофильности производимой продукции, отсутствия трудовых ресурсов, загрязнения окружающей среды и сверхнормативному использованию территорий. В итоге усилиями различных министерств, ведомств и отраслевых научных организаций из 250 объектов было «выведено» только 92 (и то не полностью).

В современных условиях сложилась концепция перебазирования, реформирования и ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре Москвы. Она связана, с одной стороны, с тем, что превращение Москвы в экономический и финансовый центр мирового уровня требует обеспечения бизнеса офисными помещениями со современными системами связи, а с другой — существуют ограничения на земельные участки.

Новое строительство можно осуществлять либо после уплотнения имеющейся застройки, либо путем освобождения территорий, занятых различными организациями. Тщательный анализ ситуации показал, что даже в Центральном административном округе промзонами занято 500 га, из них40% площадей... практически не используется. Различны особенности размещения промзон в административных округах Москвы.

Для Москвы характерны значительные размеры производственного потенциала, разнообразие специализированных предприятий, наличие мощного научного потенциала, высокий уровень застройки, высокий уровень малого инновационного предпринимательства, наличие центров подготовки и переподготовки кадров высшей квалификации.

Типовая структура производственной зоны включает: площадки промышленных предприятий; площадки производственных организаций и учреждений (НИИ, конструкторские бюро, опытные производства и др.); склады, автобазы, автостоянки, гаражи; инженерные сооружения и коммуникации; коммунальные и обслуживаю-

щие предприятия; энергетические объекты (ТЭЦ, котельные); резервные территории; административные центры, размещаемые на транспортных магистралях, связывающих производственные зоны с прилегающими районами города.

Если оценивать московские производственные зоны по отраслевой принадлежности, то по данным НИ и ПИ Генплана г. Москвы, 40% из них занимают промышленные предприятия и объекты стройиндустрии, 11% — объекты науки и научного обслуживания. Складское хозяйство занимает 12%, транспортные предприятия — 9%, коммунальные объекты — 7%, технические зоны, линии электропередачи составляют 6%.

В действующем Генеральном плане развития г. Москвы до 2020 г. заложены следующие принципиальные позиции:

• сокращение территорий производственного использования с 20,5 до 15,2 тыс. га, в том числе производственных зон города с 16,9 до 13,7 тыс. га, включая полную ликвидацию производственных функций на 5,3 тыс. га территории, из них 3,2 тыс. га в производственных зонах (см. табл.);

• использование высвобождаемых территорий в качестве внутригородских резервов для системы общегородских центров — 1,2 тыс. га, в том числе 0,7 тыс. га в производственных зонах, для жилищного строительства соответственно: 1,9 тыс. га и 0,9 тыс. га, для развития и реабилитации территорий природного комплекса — 2,2 и 1,6 тыс. га;

• повышение плотности застройки в 1,5 — 1,7 раза на интенсифицируемых территориях и совершенствование функционально-планировочной организации сохраняемых производственных зон города;

• улучшение состояния окружающей среды и экологических условий проживания для 1,5 млн. человек за счет ликвидации экологически опасных объектов реорганизуемых промзон и технологического переоснащения производственных объектов сохраняемых промзон, обеспечивающего сокращение допустимого размера санитарно-защитных зон предприятий до границ их производственных участков.

В результате проведения реорганизационных мероприятий намечаются ликвидация 16 промзон и частичное сокращение территории 20 промзон.

В качестве приоритетных направлений реорганизации промзон Генеральный план предусматривает:

• ликвидацию экологоопасных и ресурсоемких видов производств с высокой степенью амортизации основных фондов, расположенных на территориях промзон в непосредственном контакте с жилой и общественной застройкой и территориями природного комплекса, в том числе в частично сокращаемых промзонах центральной части города: «Улица Правды», «Грузинский Вал», «Хапиловка», «Курская», «Донские улицы» и в промзонах периферии: «Очаково», «Капотня», «Трикотажная» и др.;

• проведение экологоориентированных мероприятий на объектах производственных зон последних лет застройки, сохраняющих производственное значение, в том числе в промзонах «Воронцово», «Чертаново», «Кунцево» и др.;

• повышение эффективности ресурсопотребления и природопользования на территориях интенсифицируемых промзон, обладающих территориальными и инженерно — техническими резервами развития, в том числе производственных зон «Южный порт», «Коровино», «Бирюлево», «Очаково», «Южное Бутово», «Подрезково»;

• развитие и внедрение наукоемкого производства, деловых и обслуживающих функций, обеспечивающих формирование качественно новых мест приложения труда на территориях реорганизуемых промзон преимущественно срединной части города, в том числе производственных зон «Серп и Молот», «ЗИЛ», «Волгоградский проспект», «Митьковская вестка», «Бережковская набережная», «Павелецкая» и др.

В целях высвобождения участков под жилую и

общественную застройку Генеральным планом пре-

дусмотрено осуществить массовый вывод промпред-приятий из зон их концентрации и реорганизацию сохраняемых производственных территорий.

К 2020 г. предложено, в частности, вывести из центра более 200 промышленных предприятий и цехов, ряд предприятий реорганизовать под научно-деловые, коммерческие и иные цели. На сохраняемых предприятиях рекомендуется провести комплексную реконструкцию, которая бы привела к уплотнению (в 1,5-2 раза) застройки, сокращению территории и экологизации производств. Всего к расчетному сроку предложено высвободить под жилые и общественные функции города более 110 га.

Процессы реорганизации производственных территорий столицы регулярно оцениваются в ходе мониторинга реализации Генерального плана. В системе показателей Генплана имеется соответствующий показатель — «Реорганизация производственных территорий» (в га). Мероприятия по реорганизации производственных территорий входят в перечень приоритетных работ по реализации, мониторингу и актуализации Генплана. Периодически на заседаниях Правительства Москвы оцениваются процессы реорганизации производственных территорий, определенные Генпланом.

В процессе вывода промышленных предприятий оформляется большое количество градостроительной, экономической и юридической документации, которая включает: градостроительные предложения, проекты планировок, исходно-разрешительную документацию, бизнес-планы, оценки стоимости недвижимости, проектно-сметную документацию.

Подготовкой экспресс бизнес-планов, проектов планировки территорий занимается ГУП, «НИ

Таблица

Основные показатели градостроительной реорганизации производственных территорий по Генплану развития г. Москвы

Существующее положение 2020 г.

Территории производственных зон и участков производственного назначения, тыс. га 20,5 15,6

В том числе в границах промзон 16,9 13,7

Территории, сохраняющие производственное направление, всего 15,2 15,2

Из них в границах промзон 13,7 13,7

Территории, изменяющие существующее производственное использование 5,3

В том числе в границах промзон 3,2

Территории, предлагаемые для развития жилищного хозяйства 1,9

В том числе в границах промзон 0,9

Территории, предлагаемые для развития природного комплекса 2,2

В том числе в границах промзон 1,6

Территории, предлагаемые под развитие системы общегородских центров 1,2

В том числе в границах промзон 0,7

и ПИ Генплана г. Москвы», подготовкой исходно-разрешительной документации — ГлавАПУ, оценкой стоимости имущества — специализированные лицензированные организации — ОАО «ЦНИИ проект», ЗАО «Центр независимой оценки» и др. Опираясь на выработанные документы, ведется подготовка соответствующих инвестиционных контрактов на освобождение территории от производственных функций и последующее ее освоение (строительство новых объектов).

По данным 2003 г., освобожденные от промышленных предприятий подразделяются на следующие группы:

1) территории, на которых строительство новых объектов жилого, делового или общественного назначения уже закончено;

2) территории, на которых продолжается строительство новых объектов жилого, делового или общественного значения;

3) территории, по которым готовится пред-проектная, исходно-разрешительная и проектная документация;

4) территории, на которых реабилитационные работы еще не проводятся.

Причины, затрудняющие реформирование производственных зон, хорошо просматриваются в ходе подготовки различных документов, касающихся предприятий и организаций, расположенных в историческом центре Москвы. Выявление этих причин позволяет выделить основные из них:

• отсутствие платежеспособного заказчика, заинтересованного в реализации экономических и политических интересов на освободившихся землях;

• отсутствие у государства средств для реализации работ по выводу предприятий;

• отсутствие экономической заинтересованности у собственника предприятия в осуществлении вывода;

• отсутствие единых нормативных актов о порядке привлечения инвесторов и заказчиков для комплексной реорганизации производственных территорий;

• высокая доля предприятий-объектов федеральной собственности, вывод которых требует специального согласования;

• отсутствие гарантий защиты вкладываемых инвестором средств, в том числе их индексация в случае срыва установленных сроков реализации инвестиционного проекта по вине города, вплоть до возврата средств с оплатой за кредит;

• преобразование производственныхтерриторий ведет к временному сокращению налоговых поступлений в городской бюджет от конкретных предприятий.

В книге уделено много внимания зарубежному опыту реорганизации производственных зон (в Лондоне, Париже и Берлине).

Франция. Применение экологических критериев при принятии решений о выводе предприятий привело к тому, что с 1954 по 1981 гг. столичный регион покинуло около 4 тыс. промышленных предприятий. С 1982 по 1993 гг. в среднем за год около 630 предприятий переезжали в соседние районы. На освободившихся площадях возводились офисно-административные центры и жилые здания. Объем привлекаемых инвестиций в пересчете на 1 кв. м строящегося в Париже офисно-административного комплекса составил около 2,7 тыс. евро при среднем размере инвестиций в 5 тыс. евро на 1 кв. м. Расходы на реорганизацию производственных территорий на строительство на них офисно-административных комплексов колебались в пределах 515 тыс. евро — 810 тыс. евро на 1 га. Примерно 25% суммарного объема инвестиций составили иностранные инвестиции, которые использовались при возведении зданий с повышенным уровнем комфорта.

Англия. Вывод предприятий из Лондона после Второй мировой войны осуществлялся также на базе экологических требований. Опираясь на Закон о нормах выброса в атмосферу вредных веществ, городские власти действовали по двум направлениям:

1) ликвидация промышленных предприятий, владельцы которых отказались внедрять на своем производстве фильтры, сокращающие выбросы в воздух опасных веществ;

2) перебазирование остальных предприятий на городские окраины и внедрение на них современного оборудования по защите окружающей среды.

Германия. В Берлине производственные зоны с 1992 г. находятся под охраной правительства города, которое не заинтересовано в смене функционального использования территории. Эти территории и на перспективу «зарезервированы» под промышленность. В плане развития города производственные зоны занимают 4600 га земельных угодий, их них 2900 га уже занято промышленными объектами, а 1700 га зарезервировано за будущими инвесторами.

Критерии отбора предприятий в производственные зоны Берлина следующие:

• предпочтение отдается наукоемким и высокотехнологичным производствам;

• преимущественно привлекается малый и средний бизнес;

• фирмы должны иметь экологически чистое производство;

• поощряются те компании, которые готовы вкладывать собственные средства в развитие своего бизнеса.

Администрация Берлина поощряет развитие в производственных зонах технопарковых структур, венчурного бизнеса, формирования зон высоких технологий.

Интересны стимулы, которыми пользуются в разных странах. Так, в Лондоне реорганизация производственных территорий не сводится только к переносу предприятий на окраины. Для зарубежных и британских инвесторов устанавливаются особые зоны деловой активности с льготным налогообложением. При этом в качестве льгот используют:

• освобождение от единого корпоративного налога на промышленную и коммерческую недвижимость; полное освобождение от налога на затраты на строительство новых промышленных предприятий на территории зоны;

• покрытие за счет городского бюджета затрат на организацию новых производственных территорий, их рекламу и обеспечение транспортной и коммуникационной инфраструктурой.

В Париже в качестве экономического механизма стимулирования вывода предприятий используется система льгот промышленникам и предпринимателям:

• финансовая помощь от государства в виде безвозмездных ссуд и крупных займов;

• пособия на перевод рабочего персонала;

• содействие обучению вновь нанятых работников;

• льготные условия приобретения и аренды земельных участков.

Кроме того, использовался нормативно-пра-вовой механизм и методы градостроительного регулирования с целью введения следующих ограничений:

• запрещение строительства новых крупных заводов;

• запрещение расширения более чем на 10% уже существующих промышленных предприятий;

• ужесточение контроля за лицензированием нового промышленного строительства;

• стимулирование предприятий, размещаемых

в «городских свободных зонах», «городских зонах приоритетного развития деловой активности» и «зонах согласованных действий». В Берлине стимулируют создание промыш-ленно-технологических парков (ориентирующихся на поддержку оптических, лазерных, фармацевтических и биотехнологичных производств) и центров содействия малому и среднему бизнесу путем введения льготных цен на земельные участки, субсидии предприятиям, займы на льготных условиях и государственные гарантии займов. Большое внимание уделяется организационной поддержке предпринимательства через Business Location Center (BLC), представляющий собой специализированный интернет-проект, нацеленный на удовлетворение потребителей в информации потенциальных инвесторов. Заинтересованные инвесторы могут бесплатно получить информацию о наличии производственных площадей, коммуникациях, рабочей силе, налоговых условиях, финансовой поддержке.

Завершается монография основными положениями концепции долгосрочного реформирования производственных территорий.

Целевые программы реорганизации производственных территорий в 2007-2010 гг. должны учитывать накопленный положительный опыт ведущих мировых столиц по реорганизации производственных территорий и формированию зон промышленного развития, зон деловой активности, технопарков, бизнес-инкубаторов в крупных столичных мегаполисах — Париже, Берлине и Лондоне. При этом необходимо использовать опыт реорганизации промышленных территорий в крупных городах Европы на основе процедур освобождения, экологической реабилитации и возведения на освобождаемых территориях офис-но-административных центров.

Оценка зарубежного и российского опыта реформирования производственных территорий показывает, что в перспективе трансформация производственных зон (ПЗ) столицы может идти в следующих направлениях:

• эволюция ПЗ в финансово-деловые зоны с развитой сетью банковских, финансовых, страховых структур;

• создание на базе ПЗ зон экологически чистого и безотходного производства;

• превращение ПЗ в зоны особого экономического режима;

• формирование и развитие в рамках ПЗ кластеров;

• формирование на базе ПЗ технопарков, научно-технических комплексов и т.п.;

• образование в рамках ПЗ промузлов с едиными инженерно-транспортными сетями, усиление технологической кооперации предприятий;

• конверсия оборонных предприятий, расположенных в ПЗ.

В этой связи реорганизация производственных территорий как в центральной части г. Москвы, так и в удаленных от центра частях, предусматривающая высвобождение земельных площадей, должна быть ориентирована на повышение инвестиционной составляющей развития городской экономики. При этом необходимо учитывать зарубежный опыт офисно-административной застройки с привлечением крупных и влиятельных девелоперских и финансовых структур, что является наиболее эффективным с точки зрения объема привлекаемых инвестиций и налоговых поступлений. Важнейшими целевыми параметрами реорганизации производственных территорий могут стать показатели эффективности привлечения инвестиций в экономику города, величина которых должна быть сопоставима с уровнем аналогичных показателей мировых столиц.

В качестве целевых ориентиров эффективности реорганизации производственных территорий в части проектов по освобождению от производственных функций должно стать привлечение инвестиций в освоение высвобождаемых терри-

торий из расчета 3-5 тыс. евро на 1 кв. м офисно-административных площадей. При этом общий объем капитальных вложений на реабилитацию реорганизуемых территорий должен находиться в интервале от 500 тыс. до 800 тыс. евро на 1 га реорганизуемой территории. Для этого необходимо разработать комплекс мер по привлечению зарубежных финансовых ресурсов, что должно обеспечить не менее 20% общих инвестиций в проекты реорганизации за счет иностранных капиталов.

Важной задачей, решаемой в рамках реорганизации производственных территорий в период до 2010 г., является обеспечение роста товарооборота и объема услуг в столице за счет размещенных компаний в офисно-административных зданиях. Опыт европейских стран показывает, что товарооборот крупных компаний, размещенных в офис-но-административных зданиях реорганизуемых производственных территорий, составляет сотни миллионов евро. По мнению авторов книги, возведение подобных комплексов позволит существенно пополнить бюджет г. Москвы.

Важным механизмом реорганизации производственных территорий должна стать организация зон промышленного развития, зон деловой активности, технопарков, бизнес-инкубаторов. На их территориях могут размещаться выводимые предприятия, при этом как застройщикам, так и предприятиям необходимо предоставлять льготы.

Издания любой сложности

• книги • журналы

• проспекты • буклеты

• рекламная продукция

Товаросопроводительная, деловая и представительская документация