Осень патриархов

Многие городские строительные программы, такие как снос пятиэтажек или преференции молодым семьям при покупке жилья, инициировались лично бывшим мэром. Теперь, когда властные структуры города тщательно избавляются от "лужковского прошлого", они могут оказаться под угрозой. А ведь есть еще и обманутые дольщики. Корреспондент "Дома" АЛЬБЕРТ АКОПЯН выяснял у участников рынка, что может случиться с самыми масштабными городскими проектами.

Ветхое все-таки снесут

Пожалуй, переселение пятиэтажного фонда — та самая программа, которая будет продолжаться независимо от московского руководства. Все-таки районы пятиэтажной застройки — один из главных городских территориальных ресурсов и строительное лобби в первую очередь заинтересовано в их реконструкции.

"Невозможно приостановить реконструкцию пятиэтажного и ветхого жилого фонда просто потому, что пятиэтажки были рассчитаны на 25 летний срок службы, не говоря уже о том, что это жилье давно устарело морально",— говорит генеральный директор "НДВ-Недвижимости" Александр Хрусталев.

С коллегой согласен директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин: "Некоторые программы, например снос домов первого периода индустриального домостроения, могут подвергнуться корректировке по объемам финансирования, а значит, и по срокам реализации. Однако Генеральный план развития города принят, а в соответствии с ним основными резервами нового жилищного строительства выступают промзоны, территории, занятые высоковольтными линиями, и пятиэтажки".

Сергей Лушкин считает, что даже кардинальное изменение политики города по отношению к застройщикам почувствуется лишь через несколько лет, когда новые проекты поступят на рынок. Но резких колебаний на рынке ждать не стоит: "Возможно, будут отозваны некоторые разрешения на строительство — на участках, где сроки начала стройки постоянно переносятся, и на наиболее спорных площадках в историческом центре города. Я жду от нового руководства мораторий на строительство в центре".

"Программы жилищного строительства, комплексной реконструкции в районах Москвы уже утверждены и размещены на официальных сайтах административных округов, где можно ознакомиться и с программой ликвидации пятиэтажного жилищного фонда",— говорит директор службы маркетинга УК "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова. Эксперт лишь выражает надежду, что в ближайшей перспективе увеличится и объем строительства социальной инфраструктуры, в частности детских садов, школ и особенно спортивных учреждений — объектов, которых остро не хватает в Москве.

"Думаю, проекты, которые ориентированы напрямую на конечного потребителя, не пострадают,— успокаивает обитателей "хрущоб" и генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ Дмитрий Овсяников.— Это программы, основой которых является финансирование из московского бюджета.

Вне конкурса

Другое дело, как именно будут выполняться социальные программы и какие компании окажутся ближе других к бюджетной кормушке. Очевидно, что Москва слишком далеко зашла в монополизации строительного рынка. Что и показал недавний скандал вокруг слов Владимира Ресина о распределении госзаказа. А именно о том, что столичное правительство обязалось обеспечить в следующем году компанию "Главмосстрой" (входит в корпорацию "Главстрой" Олега Дерипаски) городскими подрядами на строительство в 2011 году "не менее 250-300 тыс. кв. м из запланированных 600 тыс. кв. м социального жилья". То есть фактически речь шла о централизованном распределении госзаказов.

Да, уже на следующий день объединенный пресс-центр градостроительного комплекса выступил с заявлением: "Появившаяся в некоторых СМИ информация о якобы имевшем место централизованном распределении подрядов на строительство объектов социального назначения в Москве не соответствует действительности. Весь объем городского заказа в Москве в обязательном порядке, как это и предусмотрено законом, распределяется на конкурсной основе".

Объяснилась и сама компания, сообщив, что портфель госзаказа на каждый следующий год формируется в середине предыдущего года. Непонятным, правда, осталось то, почему господин Ресин назвал расплывчатые "не менее 250-300 тыс. кв. м", да еще и в будущем времени.

В любом случае поправки в законодательство о госзаказе, позволяющие проводить конкурсы вместо аукционов, пришлись Москве как нельзя кстати. Конкурс — процедура привычная. И абсолютно прогнозируемая. Настолько прогнозируемая, что, например, несколько лет назад руководитель одной из крупнейших компаний — ДСК-1 — Андрей Паньковский мог заявить в интервью: "Городской заказ для ДСК-1 в 2006 году вырос в полтора раза, а в следующем увеличится еще вдвое". Руководитель спокойно сообщил, какую часть госзаказа его компания выиграет в следующем году в ходе честного конкурса с еще не известными ему условиями и составом участников.

Подобные оговорки чиновников и бизнесменов не единичны. Конкурсы без конкурса — это практика, обыденность. И изменить эту практику будет очень непросто.

Угроза заморозки

Вряд ли что-то угрожает уже начатым объектам жилого строительства. "На рынке новостроек практически не осталось проектов с неясной судьбой,— отмечает коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Виталий Разуваев.— Застройщики, выдержавшие испытание тяжелым временем 2008-2009 годов, возобновили работу над объектами, если она была временно прекращена. Девелоперские компании, которые не смогли самостоятельно решить свои финансовые проблемы, либо продали проекты, на реализацию которых не хватало средств, другим инвесторам, либо поменяли собственников на более состоятельных".

Схожую оценку ситуации дает руководитель по развитию компании "МЭТР РОШЕ-Запад" Артем Артюхов: "Резкого бума строительства не ожидается. Типовые новостройки будут сдаваться в срок. Что же касается громких проектов на дорогих площадках — построенного точно не снесут. А завершить сдачу зависших объектов, на мой взгляд, станет делом чести и репутации нового градоначальника. Но то, что еще в проекте или на начальных стадиях строительства, могут и заморозить".

Несмотря на то что столичные власти уже раза три объявили о "полном и окончательном" решении проблемы обманутых дольщиков, сами дольщики о своем счастье не догадываются и продолжают акции протеста. Более того, настроение у них в связи с отставкой Юрия Лужкова не праздничное.

"Очевидно, что грядет обострение ситуации с обманутыми дольщиками в столице,— говорит управляющий партнер Корпорации по страхованию риска незавершенного строительства Юрий Гольдберг.— Большинство строящихся объектов было передано близким к Лужкову компаниям, а это значит, что все те процессы, которые вроде бы активизировались в последний год его правления, растянутся в связи с передачей власти новой администрации".

Управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group Махач Бижанов не оставляет шансов программе "Молодая семья": "Она не оправдала ожиданий молодых москвичей. Многие в надежде решить пресловутый жилищный вопрос кинулись вступать в эту программу. Однако на деле все, как всегда, оказалось не так-то просто. Бумаги, справки, справки о наличии справок. И поборы".

Целый год УФАС по Москве требовало от ГУП "Центр аренды жилья" прекратить брать с участников городской программы "Молодой семье — доступное жилье" деньги за услуги, которые фактически относятся к государственным функциям и должны предоставляться бесплатно. Пришлось возбуждать дело. Как и против нескольких других ГУПов — столичных монополистов.

Вторичное надежнее

Эксперты советуют частным инвесторам в нынешней ситуации быть осторожнее с новостройками и безусловное предпочтение отдают более надежному и спокойному вторичному рынку.

"Если передел рынка недвижимости реально скажется на объемах ввода новых объектов, вторичный рынок выиграет, поскольку недостаточный объем новостроек всегда является катализатором роста цен на вторичке,— говорит генеральный директор "Релайт-Недвижимости" Олег Самойлов.— Соответственно, тот, кто в настоящее время с умом вложится в один или несколько объектов вторичного рынка, не только совершит не слишком рискованную инвестицию, но и приобретет позитивные перспективы преумножения вложенных средств".

А директор агентства недвижимости "Собственник" Илья Шкоп ограничился советом: "Я бы покупал однокомнатные квартиры на вторичном рынке в спальных районах. Так оно спокойнее".