Кадастру мешают переоцениться

Крупнейший в Воронеже ТРЦ «Галерея Чижова» (контролируется структурами депутата Госдумы Сергея Чижова) обратился к губернатору Александру Гусеву с просьбой посодействовать в уменьшении платежей по налогу на имущество в областной бюджет. АО «Галерея Чижова» заявляет, что в прошлом году кадастровую стоимость ее активов повысили «в сотни и тысячи раз». Компания просит «исправить ошибки», из-за которых ее платежи могут вырасти со 103 до 227 млн руб. в год. Эксперты считают, что у организации есть весомые аргументы для пересмотра кадастровой стоимости, но рекомендуют предъявлять их уже в суде.

Масштабы ТРЦ «Галерея Чижова» стали очень дороги после переоценки кадастровой стоимости объекта

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В распоряжении «Ъ-Черноземье» оказалась копия письма воронежскому губернатору от гендиректора АО «Галерея Чижова» Елены Свинаревой. Топ-менеджер жалуется на результаты переоценки кадастровой стоимости имущества ТРЦ в 2021 году, что привело к «космическому росту сумм». По приведенным компанией данным, после переоценки кадастровая стоимость торговой недвижимости выросла на 1282%, а элитных апартаментов и парковочных мест в составе комплекса зданий — на 2931%. К примеру, для основной части ТРЦ увеличение стоимости площадей произошло с 257,4 млн руб. (2,4 тыс. руб. за кв. м) до 4,9 млрд руб. (45,3 тыс. руб.).

«Оценка превышает прежние значения не в десятки, а сотни и тысячу раз. За пять предыдущих лет, полтора года из которых приходится на время экономического спада из-за пандемии, уровень доходов бизнеса и жизни граждан не увеличился столь стремительно. А если не произошел скачкообразный рост доходов, то кадастровая (как бы рыночная) стоимость просто не может так увеличиться,— отмечает глава "Галереи Чижова".— При сохранении новых результатов оценки фискальная нагрузка вырастет в десятки раз. Сохранение правил налогообложения неминуемо вызовет разорение и последующее банкротство как мелких, так и крупных предпринимателей».

При действующей ставке в 2% от кадастровой стоимости объем платежей «Галереи Чижова» по налогу на имущество за следующий после переоценки год должен составить за одну только первую очередь ТРЦ уже не 5,1, а 98 млн руб. По всему комплексу «рост налоговой нагрузки» компания оценивает в 124 млн руб. в год — до 227 млн руб. В связи с этим «Галерея Чижова» обращается к губернатору с просьбой дать указание центру государственной кадастровой оценки Воронежской области «исправить явные ошибки» и пересмотреть оценку «в сторону уменьшения с поправкой на инфляционные процессы».

Как один из аргументов, компания заявляет, что результаты кадастровой оценки ее активов «не учитывают их физический износ». «Здание (имеется в виду первая очередь ТРЦ.— «Ъ») построено в 2010 году. Расчетный сток эксплуатации составляет 50 лет, таким образом, с момента ввода само здание потеряло в цене минимум 20%. Это не просто коробка из бетона, а комплекс инженерных систем, стоимость которых составляет до 50% самого здания. Их срок эксплуатации не превышает десяти лет. Таким образом, в настоящий момент эти системы полностью амортизированы и не могут влиять на рыночную кадастровую стоимость»,— сказано в письме.

Еще одно предложение — уравнять в регионе ставку налога на имущество по апартаментам (юридически считаются нежилыми помещениями) с жильем, а для парковочных мест установить ее в размере 0,1% от кадастровой стоимости. «Апартаменты — это показатель уровня городской среды. Несмотря на нежилой характер, они представляют собой место проживания и приобретаются людьми с этой целью. В результате роста кадастровой стоимости налог за имущество по ним возрос с 4 до 180 тыс. руб., ни один здравомыслящий человек не сможет себе позволить подробные траты. Все же живем в Воронеже, а не в Дубаи»,— замечают в компании.

Почему еще «Галерея Чижова» не согласна с кадастровой оценкой ее недвижимости

В «Галерее Чижова» призвали власти скорректировать региональное налоговое законодательство, введя возможность расчета налога на имущество ТРЦ исходя из их арендопригодной, а не общей площади здания. 56%, или 141 тыс. кв. м от общей площади ТРЦ, указывают в компании, являются местами общего пользования. «Это места отдыха и встреч горожан, современные площадки досуга… Платить налог за них также несправедливо и необоснованно, как облагать им тротуары и улицы вдоль торговых центров»,— заявляется в письме губернатору.

Говоря о снижении налога за парковки, в компании отметили, что это «комфортная среда для абсолютно всех жителей Воронежа, являющаяся элементом благоустройства»: «На территории ТРЦ каждый может припарковать свой автомобиль и освободить место на дороге общественному транспорту. Это уже задачи из характера государственных, а не частных». Час парковки у входа в комплекс стоит 70 руб.

По данным источников «Ъ-Черноземье» на рынке недвижимости, этот фактор серьезно повлиял на продажи апартаментов в «Галерее Чижова». Они строились в составе второй очереди ТРЦ общей стоимостью 13 млрд руб. с 2017 года: всего порядка 100 апартаментов общей площадью более 28 тыс. кв. м позиционируют как элитное жилье. В 2021 году, во время банкротства бывшего владельца 15% недвижимости всего комплекса ООО «Стройсервис», его доля в каждом из апартаментов была включена судом в конкурсную массу. Так стало известно, что 95% помещений не были проданы и все еще находятся в собственности застройщика.

В правительстве Воронежской области не сообщили, какое решение принял губернатор, ознакомившись с письмом. По сведениям „Ъ“, господин Гусев пока поручил своим заместителям Виталию Шабалатову и Артему Верховцеву обсудить предложение «с участием представителей бизнес-сообщества».

В «Галерее Чижова» также предпочли не комментировать «Ъ-Черноземье» изложенные в письме просьбы и результаты продаж апартаментов, сказав, что «не будут обсуждать деловую переписку, не предназначенную для СМИ». «Решение этого вопроса не требует перехода в публичную плоскость. Взаимодействие с органами власти компания осуществляет в рамках законодательства»,— заявили в ее пресс-службе.

Компания не раз пыталась оспорить кадастровую оценку в суде. В январе этого и декабре прошлого года Воронежский областной суд рассмотрел два иска «Галереи Чижова» к департаменту имущественных и земельных отношений облправительства и центру кадастровой оценки. Речь в них шла об уменьшении кадастровой стоимости двух участков под ТРЦ. Один из споров компания проиграла, по другому добилась снижения, но значительно меньшего, чем требовала.

Налоговый эксперт, бывший глава регионального управления ФНС Сергей Дуканов считает, что «по крайней мере, часть доводов компании выглядит логично». «Кадастровая стоимость как показатель, по которому рассчитывается база по налогу на имущество, не обладает такими свойствами, чтобы раз в год или в пять лет появлялась необходимость ее кардинально пересчитывать. Думаю, что в этом случае был изначально необходим ручной разбор ситуации с анализом особенностей объекта. А существующее решение, вероятно, было принято волюнтаристски»,— пояснил господин Дуканов. В любом случае больше шансов разрешить спорную ситуацию у компании будет в суде «с использованием юридических аргументов, а не эмоциональных увещеваний», считает эксперт: «Взгляд на позицию в самом письме губернатору выглядит немного наивным и романтическим».

Управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт отмечает, что «Галерея Чижова» столкнулась с «распространенной проблемой для крупных собственников коммерческой недвижимости в России», и соглашается, что ей стоит сразу обращаться по этому поводу в суд. «По практике последних лет, при наличии объективных признаков нарушений во время оценки в подавляющем большинстве случаев суды встают на сторону собственников»,— рассказал господин Иккерт.

Управляющий партнер юридической компании Enterprise Legal Solutions Юрий Федюкин считает, что предложения компании по изменению налоговых ставок были адресованы губернатору ошибочно: «Решение этого вопроса не относится к компетенции региональных властей и требует внесения поправок в законодательство федерального уровня».