Строители ощутили бум

В 2020 году в Удмуртии было введено в эксплуатацию 802,6 тыс. кв. м жилья, сообщил в соцсетях председатель правительства республики Ярослав Семенов. Это на 5,6% больше, чем аналогичный показатель 2019 года. По данным Банка России, в регионе открыто более 5,5 тыс. счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Участники рынка отмечают возросший спрос на новое жилье, несмотря на пандемию коронавируса. Этому способствовало снижение процентных ставок по кредитам, программа льготной ипотеки и желание граждан сохранить собственные финансы посредством инвестирования в жилье.

В Удмуртии в 2020 году превысили плановые показатели по вводу жилья. Как сообщил в Facebook председатель правительства республики Ярослав Семенов, всего в прошлом году сдали в эксплуатацию 802,6 тыс. кв. м, что на 5,6% больше, чем в 2019 году. Между тем, по планам нацпроекта «Жилье и городская среда», Удмуртия должна была ввести 796 тыс. кв. м.

Премьер также отметил, что 47,9% ввода жилья обеспечено за счет строительства многоквартирных жилых домов. Всего в Удмуртии в МКД построено 384,7 тыс. кв. метров жилья — это 7318 квартир в 60 новых домах.

«Прямо сейчас в Удмуртии строится 100 многоквартирных домов общей площадью более 1,5 млн кв. м, 89 из них возводится уже по счетам эскроу. В 2021 году мы должны вести 839 тыс. кв. м, но важно параллельно разрабатывать механизмы доступности жилья. Речь о программах льготной ипотеки и других мерах поддержки»,— отметил господин Семенов.

По данным пресс-службы главы и правительства республики, по счетам эскроу в Удмуртии работают 54 застройщика, которые реализуют 71 проект. Будет введено 89 домов жилой площадью 877 тыс. кв. м.

По данным отделения-национального банка по Удмуртской Республике Волго-Вятского ГУ Банка России, на 1 декабря 2020 года в регионе открыто более 5,5 тыс. счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Объем размещенных на них средств составил около 12,4 млрд руб. Раскрыто 409 счетов эскроу, с них уполномоченные банки перечислили застройщикам более 850 млн руб. На начало декабря в республике банки заключили с застройщиками 42 кредитных договора на финансирование долевого строительства на общую сумму более 20,6 млрд руб.

Эскроу — специальный счет для минимизации риска при проведении расчетов между покупателем и продавцом, в частности участниками долевого строительства и застройщиком. С 1 июля 2019 года строительные компании могут привлекать средства участников долевого строительства в домах, которые находятся на начальном этапе строительства, только с помощью этого механизма. При этом финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика, а внесенные на счета эскроу деньги будущих владельцев жилья поступают в распоряжение застройщика (счета эскроу «раскрываются») только после подписания акта о вводе дома в эксплуатацию.

Пандемия в строительстве

Участники рынка отмечают, что пандемия коронавируса в определенной степени повлияла на работу строительных компаний. По словам коммерческого директора компании Kalinka Group Егора Курбанмагомедова, для недвижимости важны глубина и скорость изменений в образе жизни и в потребительском поведении. «Карантин вызвал бум удаленной деятельности — люди дистанционно работают, покупают, общаются, занимаются с тренерами и даже ходят в музеи. Пандемия ускорила эти тренды в разы, сделав массовыми, причем настолько, что они уже начали влиять даже на такой инертный сегмент, как рынок недвижимости»,— говорит эксперт.

В период самоизоляции девелоперам пришлось перестроить некоторые процессы в части управления и продаж. «Введение карантинных мер и перевод многих бизнес-процессов на удаленный режим потребовали существенных изменений в подходах к управлению компанией. Но, как показала практика, они пошли нам только на пользу. А развитие современных технологий во многом ускорило этот переход. Не выходя из дома, мы заключали онлайн-сделки с клиентами и осуществляли презентации квартир для будущих покупателей на расстоянии»,— рассказывает коммерческий директор компании «Уралдомстрой» Михаил Шмыков.

Однако непосредственно на процессы строительства жилья введенные ограничения из-за коронавируса не смогли повлиять, так как, по словам руководителя отдела маркетинга ГК «Железно» Дмитрия Павлова, нельзя мгновенно вывести на рынок больше квартир, чем уже запланировано. «Увеличить темпы строительства тоже непросто, ограничения и закрытые границы отразились на доступности рабочей силы. Количество высококвалифицированных специалистов тоже нельзя мгновенно увеличить. У нас сложностей с поставками материалов из-за рубежа не возникало»,— добавил он.

Господин Курбанмагомедов из Kalinka Group отметил, что ограничения в работе предприятий весной повлияли на рынок поставки строительных материалов. Он просел в начале пандемии, но сейчас ситуация восстанавливается. С ростом курса доллара и евро выросли и цены на строительные материалы.

Спрос на жилье

После введения карантинных мер в конце марта рынок замер, продажи в апреле упали, рассказывает господин Курбанмагомедов. «По мере отмены ограничений рынок стал оживать, серьезную поддержку на данный момент оказывает госпрограмма под 6,5% годовых. Что касается продаж наших ЖК, то по сравнению с 2019 годом они выросли в два раза»,— отметил эксперт.

По словам господина Павлова из «Железно», тренд на увеличение доли ипотеки наметился еще в начале года, объем выданных кредитов более чем на 62% превзошел показатели предыдущего года. «У большинства девелоперов произошло вымывание ассортимента в сегментах "стандарт", "комфорт" и "комфорт+", скорости продаж опережали плановые. Соответственно, цены росли быстрее. Это заставляло покупателей принимать решение быстрее. Первая волна льготной ипотеки торопила с решением тех, кто хотел успеть получить выгодное предложение»,— отмечает господин Павлов.

Ипотека

Рост спроса на ипотеку отметили в банковском секторе. По словам управляющего ВТБ в Удмуртии Екатерины Шумковой, количество выдач ипотечных кредитов банка в республике выросло по сравнению с 2019 годом на 45%, а их объем — на 56%. Средний чек по ипотечному кредиту в регионе вырос на 7% и превысил 1,7 млн руб. При этом средний срок кредита по сравнению с 2019 годом не изменился — в среднем ипотеку в республике оформляют на 15 лет.

«На столь высокий спрос на ипотеку в 2020 году оказали влияние несколько факторов. Во-первых, это снижение ставок по кредитам, простимулированное изменением ключевой ставки ЦБ. Комфортные условия по жилищным займам не только спровоцировали рост спроса на них, но и резкое увеличение доли рефинансирования ипотеки. Ставки по сформированным в прошлые годы кредитам в основном превышают 10%, и общий тренд на улучшение ценовых условий позволил заемщикам в текущей ситуации снизить свою платежную нагрузку»,— отметила госпожа Шумкова.

Вторым и одним из ключевых факторов роста рынка остается программа «Ипотека с господдержкой — 2020», отмечают в банке. Льготная программа по ипотеке и бум рефинансирования способствовали сокращению платежной нагрузки по кредитам на семейный бюджет заемщиков. «Аналитические данные ипотечного бизнеса банка говорят о том, что в 2019 году средняя доля платежа по ипотеке превышала 30% от дохода клиентов банка. По итогам 2020 года она опустилась до рекордно низкого уровня 25%»,— добавила госпожа Шумкова.

Меняющиеся предпочтения

Участники рынка отмечают, что очень большим спросом в 2020 году пользовались однокомнатные квартиры и студии, в отличие от крупноформатных квартир. Повышенный интерес был к таким форматам, когда в квартире есть большое единое пространство — объединены кухня и гостиная, при этом сохраняется несколько функциональных зон. «На фоне роста объемов продаж мы наблюдаем увеличение спроса на качество среды и благоустройства, экологичность и развитую инфраструктуру. Сейчас покупатели уделяют этим атрибутам больше внимания»,— отмечает господин Павлов.

По его словам, важным для потребителя становится наличие мест отдыха, игровых и спортивных площадок, велосипедных дорожек, парковок, применение умных технологий и т. д.

«Люди иначе стали воспринимать пространство своей будущей квартиры, его должно быть больше и оно должно быть многофункциональным. Все активнее покупают кладовые, высвобождая пространство внутри квартиры для жизни, удаленной работы и отдыха. Отдаются предпочтения домам, где в общедомовом пространстве есть оборудованные места для хранения детских колясок, велосипедов»,— говорит эксперт.

В конце года аналитики компании «Уралдомстрой» зафиксировали интерес к семейным планировкам: это трех- и четырехкомнатные квартиры.

Инвестиции в жилье

Михаил Шмыков отметил возросший интерес к инвестициям в недвижимость. Льготные условия по ипотеке стали своеобразным катализатором интереса граждан. Повлияло также введение налога на доходы физических лиц по вкладам и, соответственно, их низкая привлекательность. Рост активности покупателей поддерживал и нестабильный курс валют.

«В период действия режима самоизоляции спрос на недвижимость несколько снизился. Однако после снятия ограничительных мер активность на рынке возросла, чему во многом способствовало желание российских граждан сохранить свои сбережения. Не секрет, что на сегодняшний день покупка квартиры в новостройке благодаря созданию девелоперами максимально комфортных условий для жизни, обходится дешевле, чем приобретение вторичного жилья. Это формирует стабильно высокий спрос на недвижимость в строящихся и уже готовых новых домах»,— говорит эксперт.

По словам господина Шмыкова, большим спросом и у инвесторов, вкладывающих капитал в недвижимость, пользуются однокомнатные, полуторакомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, которые привлекают доступной ценой. «Покупка недорогой компактной квартиры быстро окупается, позволяя им неплохо заработать за рекордно короткие сроки»,— отмечает представитель компании «Уралдомстрой».

В Kalinka Group также отметили тренд на приобретения жилья для вложения инвестиций. Обычно это делают в начале строительства дома. В частности, эта активность была после старта продаж в одном из ЖК, в котором продано уже более 40% квартир, а сдача у него в 2022 году, рассказали в компании.

Перспективы

По мнению господина Курбанмагомедова, льготная ипотека оказала ощутимую поддержку рынку жилой недвижимости, но в перспективе рассчитывать на нее как на основной драйвер спроса не стоит.

«Мы считаем, что в 2021 году девелоперам необходимо менять подход к созданию продукта. Покупатели сейчас достаточно избирательны в выборе: продуманные планировки, современные инженерные системы, развитые общественные пространства, красивые и продуманные придомовые территории — все это ждут от жилья не только комфорткласса, но и от класса стандарт»,— говорит эксперт.

При этом продажа недвижимости включает в себя не только сам факт совершения сделки, но и работу по гарантийным обязательствам, взаимодействие и помощь в решении вопросов УК и жителей новостройки, добавил он.

Господин Павлов из «Железно» отмечает, что условия самоизоляции дали возможность жителям или будущим жителям ЖК посмотреть на сценарии жизни по-новому. «Лидеры отрасли учитывают эти обстоятельства при проектировании новых очередей. Востребованные форматы будут строиться более интенсивно. Застройщикам предстоит оценить потенциал рынка в перспективе, отличить всплеск спроса от системного роста. Форматы, которые мы ранее называли редкими, теперь становятся базовыми для новых проектов, например квартиры с террасами»,— подчеркнул эксперт.

Михаил Шмыков ожидает, что в 2021 году рынок недвижимости в Удмуртии будет активно развиваться, застройщики будут запускать реализацию новых проектов и искать новые технологические решения для удовлетворения меняющегося спроса.

Первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал отмечает, что пандемия серьезно снизила спрос на жилье в первой половине 2020 года, когда в стране был введен режим самоизоляции. «Несмотря на то что строительство недвижимости в РФ практически не останавливалось, число просмотров квартир резко упало — на 50–60%. Как и продажи новых квартир — в мегаполисах больше, в регионах меньше. Но затем, после снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 4,25% и введения программы льготной ипотеки под 6,5% средняя ставка по ипотечным кредитам пошла вниз и составила менее 8%. Ажиотажный спрос на жилье поддержал строительную отрасль и смежные направления. За 2020 год более 60% ипотечных сделок были проведены по условиям льготной ипотеки»,— подчеркнул эксперт.

По его мнению, в 2021 году, несмотря на пандемию и различные ограничения, спрос на жилье будет оставаться высоким. Программа льготной ипотеки продлена до середины года, средняя ставка по ипотечным кредитам также остается на самом низком уровне за многие годы. Кроме того, в России успешно реализуются другие льготные программы покупки жилья, в частности «Сельская ипотека» под 1–3%, добавил господин Сигал.

Исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов отмечает, что получив такой мощный стимул, строители увеличили количество объектов и темпы ввода жилья в эксплуатацию, что видно на примере Удмуртии. «В 2021 году государственная программа была продлена на шесть месяцев, поэтому спрос на жилье будет оставаться высоким»,— говорит эксперт.