Юридический щит для девелопера

Северную столицу уже не первый год сотрясают громкие скандалы вокруг строительства в историческом центре города и даже за его пределами. Застройщики называют риски приостановки проекта по требованию градозащитников практически непредсказуемыми. Подстраховаться можно всего несколькими путями.

В последние несколько лет площадная демократия становится все более весомым инструментом в вопросах градостроительной политики Санкт-Петербурга. Выступающие от имени общественности политики все чаще решают судьбу исторических зданий и крупных девелоперских проектов, например, реконструкции Конюшенного ведомства или блокадной подстанции на Фонтанке. Застройщики отвечают более глубокой юридической проработкой проектов, но счет пока не в их пользу.

У всех на виду

Риски на строительном рынке растут год от года, так как к непрогнозируемым градостроительным изменениям добавилась еще и длительная экономическая рецессия. При этом себестоимость строительства постоянно увеличивается, а цены на недвижимость практически не меняются последние два года. В 2017 году строительная отрасль столкнулась с новыми законодательными изменениями.

"Сейчас основной проблемой в Петербурге является отсутствие градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия и, соответственно, невозможность получения градостроительных планов земельных участков и разрешений на строительство на территории центральных районов города. Как было заявлено, процесс должен возобновиться летом 2017 года", — говорит Надежда Знаменская, старший юрист практики по сопровождению сделок с недвижимостью "Дювернуа Лигал".

Застройщики уже привыкли, что их сфере деятельности оказывается так много внимания. "Строительство — это то, что на виду, оно всегда несет за собой очевидные для горожан перемены, поэтому и привлекает внимание. Кроме того, строительство нового дома или его запрет — проблема локальная, которая предполагает однозначное и, на первый взгляд, простое решение. Вопросы, например, социальной политики так быстро не решишь", — объясняет президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

Регулярное недовольство градозащитников вызывают, в частности, проекты реновации. "Мы сталкиваемся с двумя группами жителей. Первая — это люди, которые попали в программу: им будет предоставлено новое жилье, а старые дома пойдут под снос. Вторая группа — жители, дома которых остались вне программы. Иногда они выступают против строительства в их квартале: могут устраивать акции, направленные на привлечение внимания властей, иногда даже мешать строительным работам. Проблема в том, что подобные случаи единичны, а таких жителей — меньшинство, обычно не более десяти человек, но именно их голос самый громкий и к их мнению прислушиваются СМИ и городские власти, в то время как сторонники реновации, занимая пассивную позицию, часто остаются неуслышанными", — констатирует руководитель службы по работе с государственными органами компании "СПб Реновация" Дмитрий Михалев.

По словам эксперта, практика показывает, что договориться с протестующими сложно. "Аргументы, что благодаря реновации квартал получит новые инженерные коммуникации, детские сады и школы, современное благоустройство, а в итоге от этого выиграют все его жители, не работают, так как люди хотят либо сохранения статус-кво, либо квартиру в строящемся доме. Наша компания на практике наблюдала, как к недовольным жителям подключаются псевдоградозащитники, пытаются "раскачивать" ситуацию, подстрекают к нарушению закона", — рассказывает господин Михалев.

Семь раз отмерить

По мнению юристов, основные риски для девелопера сейчас кроются не в его неправильных действиях, а в ошибках государственных органов. "Если посмотреть последние судебные акты Куйбышевского суда (а именно туда, исходя из адресов расположения КГА и КГИОП, попадает абсолютное большинство споров с градозащитниками), то в основном причиной отмены разрешительной документации является наличие ошибок в оформлении именно решений государственных органов", — поясняет партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юрфирмы "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов.

В связи с этим, по мнению эксперта, помимо стандартных действий по проверке ограничений, установленных градостроительным регламентом участка, проверке наличия зон с особыми условиями использования (в том числе охранных зон объектов культурного наследия, охранных зон газопроводов и других сетей), обязательно надо проверять не просто наличие обосновывающей и разрешительной документации на строительство, но и правильность, полноту, непротиворечивость таких актов госорганов и наличие у них соответствующих полномочий.

"Стоит вспомнить ситуацию с участком под Театр Пугачевой — там была вся разрешительная документация, но потом выявилось, что между двумя такими глобальными документами в области градостроительства, как Генплан и Правила землепользования и застройки, именно в этом месте имеется противоречие: по Генплану запланировано строительство дороги, а по ПЗЗ — просто зона деловой застройки. Как результат, нет ни театра, ни фактически шансов реализации проекта в ближайшей перспективе", — сетует Дмитрий Некрестьянов.

Эдуард Тиктинский предупреждает, что, работая в центре, необходимо изучить окружение участка: даже если на нем нет объектов культурного наследия или исторических зданий, то их наличие по соседству может оказывать влияние на участок застройки.

Директор по правовым вопросам группы ЛСР Светлана Воронина советует изучить судебные споры, связанные как с объектами недвижимости, так и относящиеся к проекту в целом. "К сожалению, получение и анализ документации, позволяющей реализацию проекта, не исключает так называемых "непрогнозируемых" рисков, вероятность наступления которых не всегда возможно определить на момент проработки и согласования. В качестве примера — блокадная подстанция. Была получена вся необходимая документация, включая выраженную в установленном законом порядке позицию компетентного органа в сфере учета, выявления, охраны объектов культурного наследия, а также разрешение на строительство. Тем не менее объект реконструкции уже в процессе реализации проекта был признан вновь выявленным объектом культурного наследия", — делится опытом госпожа Воронина.

Жажда диалога

Из-за зарегулированности строительной отрасли и постоянного внесения изменений в разные нормативные акты устранение риска на 100% является утопией, констатирует Дмитрий Некрестьянов.

Усложняет ситуацию то, что решения — даже позитивные для развития города — принимаются спонтанно. "У нас не выработана система долгосрочного градостроительного планирования, с перспективой на 20-50 лет, а не на одну избирательную кампанию, — сетует Эдуард Тиктинский. — У горожан и власти пока нет конструктивного диалога. Есть группа активистов, как правило, агрессивно настроенных против любого нового строительства, особенно в центре города. И есть реальная перспектива разрушения этого центра в самое ближайшее время. Количество объектов, проходящих реконструкцию, в разы меньше количества аварийных зданий, к которым каждый год прибавляются новые".

По мнению Дмитрия Михалева, часто проблемой, мешающей диалогу, является непоследовательность и радикальность протестующих. А это препятствует выработке решения, устраивающего все стороны.

"Мнение горожан относительно того или иного предложения, исходящего от власти, бизнеса, художника очень важно. Однако городские референдумы по архитектурным вопросам — не выход из ситуации. В последние годы в нашей стране резко падает уровень здравомыслия вообще и образованности в частности, а потому ориентироваться на мнение толпы в контексте развития города неверно, — считает руководитель отдела продаж УК "Теорема" Марина Агеева. — К тому же в истории существует множество примеров, когда новые строения воспринимались жителями в штыки, а с годами становились символами городов. Решение о судьбе того или иного значимого исторического здания или квартала должны принимать профессионалы в вопросах городского планирования, архитектуры, музейного дела, бизнеса, но никак не обыватели".

По мнению Эдуарда Тиктинского, запретить строительство — самое простое, что можно сделать. "Но насколько это в интересах горожан? Эффективнее, на мой взгляд, все-таки идти по пути формирования более благоприятного инвестиционного климата, создания условий для девелоперов, готовых браться за решение этого вопроса. Конечно, под контролем властей, градостроительного совета, общественности, со всеми обязательными ограничениями по высотности и плотности, но надо двигаться с мертвой точки".