Ставка на зрелища

Девелоперы, работающие на рынке торговой недвижимости, планируют в этом году сдать в полтора раза больше площадей, чем было введено по итогам 2012 года. Для постоянно растущих объемов нужны арендаторы. Одним из наиболее распространенных якорных арендаторов в торговых центрах сегодня являются кинотеатры. Аналитики говорят, что насыщенность кинозалов в городе уже довольно высокая, но по-прежнему в Петербурге остаются районы, где ощущается нехватка этого вида развлечений.

Общий объем предложения площадей под кинотеатры в Санкт-Петербурге, по экспертным оценкам компании Knight Frank, составляет около 150 тыс. кв. м. Функционирующих кинотеатров в городе около 50 (225 залов и 38 тыс. посадочных мест). По количеству кинозалов Санкт-Петербург занимает второе место среди российских городов после Москвы.

В целом по рынку ставки аренды на подобные помещения варьируются в диапазоне $140-180 за квадратный метр в год в зависимости от площади, местоположения помещения и качества объекта. Ставка аренды на помещение под кинотеатр значительного размера, расположенное в торговом комплексе в самом центре города рядом со станцией метро, может достигать $240-280 за квадратный метр в год.

Насыщенность рынка кинотеатров в целом высокая, однако предложение распределено неравномерно, что приводит к дефициту в некоторых районах города.

Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", указывает на то, что самым обеспеченным кинозалами районом, по сравнению с другими частями города, является Приморский район (15 мест на 1000 жителей), наименее обеспеченным — Василеостровский (одно место на 1000 жителей).

Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, считает, что потенциал для открытия новых кинотеатров еще остается в Калининском, Василеостровском и Петроградском районах. "Наиболее высока вероятность появления новых мультиплексов в составе ТРК на намывных территориях Васильевского острова. В перспективе новые кинотеатры будут востребованы на окраинах города, где реализуются масштабные проекты комплексной жилой застройки (Кудрово, Мурино, Девяткино, территория проекта "Балтийская жемчужина")", — полагает госпожа Марковец.

Светлана Ким, директор по развитию A&A Group, обращает внимание, что в Василеостровском районе в 2013 году должен появиться многозальный кинотеатр в ТРК "Шкиперский молл".

"Уровень спроса на помещения для кинотеатра на данный момент оценивается как умеренный, при этом в большинстве крупных торговых объектов, вводимых в городе, многозальный кинотеатр присутствует в качестве якорного арендатора. Поэтому в определенной степени можно сказать, что развитие рынка кинотеатров идет в ногу с развитием рынка крупноформатной торговли. Спрос на помещения под кинотеатр сконцентрирован: в городе действует десять крупных сетей, большинство новых кинотеатров управляются "Кронверк Синема" (7 кинотеатров и 42 зала) и "Каро-Фильм" (7 кинотеатров и 44 зала). Новые форматы практически не появляются, развиваются уже существующие: 3D, 4D-кинотеатры, 3D Imax и т. д.", — рассказала Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Кинотеатр по-прежнему остается самым популярным форматом развлечений. Во всех новых проектах торгово-разлекательных комплексов обязательно предусмотрены площади под кинотеатры. "В Петербурге из 90 существующих крупных торговых объектов мультиплексом оборудовано более половины. Популярность кинотеатра всегда стабильна, что обусловлено тем, что этот вид развлечений никогда не устаревает и не надоедает, благодаря тому, что репертуар всегда обновляется", — говорит Анна Никандрова.

Светлана Ким отмечает, что в последнее время можно наблюдать консолидацию рынка кинотеатров страны и Санкт-Петербурга. Она происходит через сделки по слиянию и поглощению: "Альфа Групп", владеющая сетью "Кронверк Синема", приобрела также сети кинотеатров "Формула Кино", "Синема Парк", "Киностар де Люкс".

Госпожа Ким обращает внимание, что экономика кинотеатров, расположенных в торговых центрах, лучше, по этой причине был закрыт и выставлен на продажу кинотеатр "Колизей". "В доходной части кинотеатров кроме продажи билетов присутствует также продажа дополнительных услуг (попкорн, напитки и пр.). Кроме того, в большинстве случаев кинотеатры имеют возможность сдавать свои площади в субаренду другим арендаторам, чем они также пользуются, размещая на своей территории игровые автоматы и другие элементы развлекательной составляющей", — рассказывает она.

Андрей Чамкин, директор по коммерческой недвижимости IM Company, отмечает, что последние несколько лет при аренде площадей под кинотеатры чаще всего применяется плавающая ставка аренды. "Это небольшая постоянная часть, обычно не выше $100-200 за квадратный метр в год плюс переменная, привязанная к обороту. Плата с оборота составляет от 6 до 12 процентов, хотя в отдельных случаях может быть и больше 15 процентов", — говорит он.

Из основных тенденций рынка кинозалов господин Чамкин отмечает переход владельцев кинозалов на "цифру", что позволяет сильно сэкономить на закупке фильмов за счет отказа от пленки. "Второй важный момент — с переходом на цифровое оборудование киносети могут отказаться от проекционных, что процентов на 10 сможет удешевить новые проекты", — отмечает он.

Сегодня инвестиции в открытие кинотеатра оцениваются экспертами в районе 10-15 млн рублей на зал. Из них большая часть приходится на кинооборудование, потом по стоимости идут инженерные системы, в том числе вентиляция и кондиционирование, и ремонт. Срок окупаемости мультиплекса сегодня оценивается аналитиками приблизительно в семь лет.

Анна Никандрова указывает на то, что требуемые площади для кинотеатра в составе торгово-развлекательного центра — от 3 тыс. кв. м, при этом высота ("в чистоте") помещений должна быть не менее 9 м.

Сегодня существуют кинотеатры 4D, 5D, 6D и даже 7D, когда можно не только видеть, но и чувствовать, в основном это маленькие залы, которые используются скорее как аттракцион. Не так давно в парках стали появляться вагончики с 4D-кинотеатрами внутри. Господин Чамкин считает, что в будущем площади под такие кинозалы будут расширяться: в качестве примера он приводит Южную Корею, где в формате 5D уже показывают блокбастеры.