Клубные дома уходят в историю

В Москве замедлился рост строительства клубных домов. Сегмент переживает трансформацию на фоне растущего дефицита строительных площадок. В будущем клубные дома будут устраивать или в исторической недвижимости, или в менее привлекательных локациях. Ограничение предложения на первичном рынке не создает предпосылок для дополнительного роста цен на вторичном. В этом сегменте строящиеся и готовые дома не конкурируют между собой — последние быстро стареют по сравнению с новейшими комплексами. Оставаясь качественным дорогим жильем, они растут в цене или дешевеют как отдельные объекты недвижимости, а не часть сегмента.

Фото: E. O. / Фотобанк Лори

Пятая часть предложения на рынке элитной недвижимости в Москве сегодня приходится на клубные дома, считают в Knight Frank. Небольшие современные особняки в удобных районах ЦАО, с дорогой отделкой и модной инженерией на 30–40 квартир, пользуются стабильным спросом. С начала 2021 года, по данным Savills, в клубных новостройках купили почти 200 лотов (квартир и апартаментов). Это почти 20% от всего объема спроса на первичном рынке премиального сегмента. В прошлом году в клубных домах была заключена 271 сделка, что составило 24% от общего объема спроса. «В целом доля продаж в клубных домах из года в год не превышает 25–30%. Это связано и с более высокой ценой предложения относительно остального рынка, и с меньшим выбором в сравнении с масштабными проектами»,— поясняет директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань. Средняя площадь лота, купленного в 2021 году в сегменте клубных домов, составила 131 кв. м, средний бюджет сделки — 130 млн руб.

Среди покупателей преобладают семейные мужчины около 50 лет. У них собственный бизнес, или они живут как рантье. Жилье в клубном доме для них не единственное, рассказывают риэлторы. В Москве в границах Центрального административного округа удаленность от центра не вяжется со статусом клубного дома — около 100 построенных клубных домов (данные Savills). На первичном рынке сейчас 31 проект, 15 достроены, но в них по-прежнему есть лоты, которые продает застройщик.

По данным Knight Frank, в новостройках в сегменте клубных домов сейчас продается 300 лотов. За последний год доля предложения оставалась достаточно стабильной, но в абсолютном объеме по сравнению с данными на конец третьего квартала прошлого года предложение уменьшилось на 38%. «В прошлом году в сентябре было доступно 490 лотов, или 18% рынка. Максимальная доля, в 26% клубных домов от всего объема предложения на рынке элитного жилья, была зафиксирована ровно два года назад на фоне выхода в 2018–2019 годах большого количества новых клубных домов»,— вспоминает региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По итогам девяти месяцев этого года продажи открылись в двух комплексах такого формата — Armani/Casa Moscow Residences и Bogenhouse. В них суммарно 67 лотов общей площадью почти 8,8 тыс. кв. м. Для сравнения: к осени прошлого года на рынок вышли четыре клубных дома суммарно на 106 квартир и апартаментов общей площадью 11,1 тыс. кв. м. «И в этом, и в прошлом году девелоперская активность была невысокой. Пик выхода на рынок новых объектов пришелся на 2019 и 2018 годы. В 2019 году продажи открылись в 9 проектах (195 лотов общей площадью 35,3 тыс. кв. м), а в 2018 году — в 15 проектах (446 лотов общей площадью 63,4 тыс. кв. м)»,— рассказал господин Соловьев.

Девелоперы заселяют усадьбы

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Помимо естественного снижения бизнес-активности в период 2020–2021 годов на рынок строительства премиум-недвижимости влияет перспектива дефицита строительных площадок. Город развивается, свободных территорий становится меньше, из оставшихся девелоперы стараются выжать максимум градостроительных параметров. Это не всегда вяжется с концепцией клубного дома. Необходимо, чтобы в нем сочетались безупречные локация, проект, дизайн, отделка. «Дефицит пригодных для нового строительства участков характерен для всего элитного сегмента, в том числе площадок для размещения клубных домов. К ним предъявляют гораздо более высокие требования, так как объекты должны отличаться особой концепцией и историей»,— поясняет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

Андрей Соловьев называет текущую ситуацию на рынке девелоперских площадок под строительство клубных домов «с ограниченным ресурсом». «Рынок инвестиционно привлекательных площадок с высоким потенциалом для строительства объектов клубного формата имеет ограниченный объем. Это обусловлено спецификой сегмента, где главное — престижность локации, включая ближайшее окружение»,— рассуждает эксперт. По его словам, после освоения самых ликвидных зон исторического центра Москвы девелоперская активность будет смещаться в менее привлекательные локации, на площадки, имеющие слабые стороны — без парковки или прилегающей территории, с неудачными соседями или видовыми характеристиками.

Чтобы не поступаться концепцией, девелоперы выбирают для клубных домов исторические здания под реконструкцию. «Среди свежих проектов — ЖК Stoleshnikov 7, ЖК "Клубный дом в Газетном", ЖК "Дом Абрикосова", ЖК Bogenhouse, значительная часть включает в себя скрупулезную реставрацию исторических зданий, наделенных статусом объектов культурного наследия»,— приводит пример Анна Раджабова. По ее словам, использование исторической недвижимости позволяет наделить дома уникальными характеристиками, обеспечить высокий уровень приватности. «Создать ту атмосферу и философию, которые выделяют клубные дома среди комплексов элитного сегмента»,— уточняет эксперт. Переделывать усадьбу в клубный дом дорого — реконструкция до полутора раз дороже нового строительства — и хлопотно. «Нередко возникают сложности в согласовании документации и противостояние со стороны общественников, активистов борьбы за архитектурные ценности и политиков, которые раздувают угрозу памятникам в собственных целях»,— констатирует Анна Раджабова. Девелоперов это не останавливает. Согласно исследованию проектов редевелопмента Knight Frank, за три года доля предложения таких лотов на элитном рынке жилья выросла почти в 1,5 раза — с 27% до 40%. В жилые комплексы превращаются бывшие доходные и торговые дома, особняки и усадьбы.

Преимущества для владельцев

«Клубные дома, даже строящиеся, могут продаваться по цене готовой недвижимости. Это тактика продаж»,— говорит Андрей Соловьев. В таких объектах цена не меняется за счет строительной готовности. В остальных цена зависит от рыночных факторов — высоты спроса, объема предложения и совокупности качественных характеристик и уникальных «фишек» дома. Участники рынка отмечают, что на рынке премиум-недвижимости сегмент новостроек не влияет на динамику цен на квартиры в готовых объектах. «Вторичный не является полноценным конкурентом рынку новостроек»,— подчеркивает господин Соловьев. Это означает, что рост цен на новые клубные дома в связи с изменением концепции и ограничением предложения «старого образца» не будет дополнительно влиять на стоимость жилья в уже построенных. «Необходимо принимать во внимание моральное и техническое устаревание жилых комплексов. В условиях растущей конкуренции на рынке высокобюджетного жилья новые проекты имеют более сбалансированную концепцию, "начинку" и инженерное оснащение, отвечающие современным мировым стандартам»,— считает эксперт. По его словам, это не означает ухудшения качества готовых объектов. «Объекты вторичного рынка традиционно будут привлекать покупателей, заинтересованных в полной готовности объекта и сложившейся среде, в том числе социальной»,— убежден Андрей Соловьев.

Элитное жилье сметают

Спрос на дорогие квартиры в Москве стабильно высокий, а предложение — на рекордно низком уровне.

Московский рынок элитного жилья сверхактивен. Спрос на элитное жилье в Москве в течение всего года остается на стабильно высоком уровне, следует из данных Knight Frank. По итогам третьего квартала он оказался более умеренным, чем в первой половине 2021 года, по сравнению со вторым кварталом 2021 года он сократился на 30%. Тем не менее результаты этих трех месяцев превысили значения аналогичного периода 2020 года на 9%, а аналогичного периода 2019 года — на 8%. «Интенсивная, почти рекордная динамика спроса держится с конца 2020 года. Это привело к сокращению объема предложения до минимальных с 2016 года квартальных значений. Сейчас в продаже 217 тыс. кв. м, или порядка 1,6 тыс. квартир и апартаментов»,— говорит региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

По данным Savills, с начала пандемии (март 2020 года) на первичном рынке элитного жилья Москвы остаток квартир и апартаментов стоимостью от $1 млн сократился в два раза. До начала пандемии в проектах продавалось 40% от первоначально запроектированного объема, а сейчас — всего 20%. «80% лотов распродано»,— говорится в материалах компании. По оценкам Savills, с начала года покупатели потратили на премиальную недвижимость в столице около 151 млрд руб. С января по октябрь 2021 года на рынке премиальных новостроек и вторичного жилья Москвы было приобретено более 1,1 тыс. лотов (квартир и апартаментов) стоимостью свыше $1 млн каждый.

В последний раз настолько мало элитного жилья в Москве было выставлено на продажу в 2008 году. «В кризис 2008 года цены на элитные новостройки в валюте обвалились, спрос был низким, и застройщики не спешили выводить новые проекты, пытаясь распродать остатки в начатых. Сегодня ситуация противоположная. Интерес к новым проектам и цена квадратного метра на пике. Чтобы еще сильнее разогреть рынок, застройщики придерживают новые проекты и искусственно сокращают число экспонируемых лотов»,— говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. Застройщики вовсю используют закрытые продажи, чтобы поддерживать интерес покупателей. По словам господина Халина, рынок все больше приближается к западной модели, в которой продажи контролируют агентства. «Контроль над рынком постепенно переходит к агентствам, так как только им доступны лоты в закрытых продажах»,— объясняет Дмитрий Халин, добавляя, что объем предложения в агентствах в 2,5 раза превышает объем лотов в открытой продаже.

На фоне снижения объема предложения средневзвешенная цена 1 кв. м на элитном рынке за три месяца резко выросла — на 19%, до 1,206 млн руб. «Это абсолютный квартальный рекорд в сегменте»,— говорит Андрей Соловьев.