Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров

Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров

Н.Л.Чермак

В определении правовой природы договора долевого участия имеются разные подходы. Передача денег застройщику не удовлетворяет требованиям кредитного договора. Отличительная особенность договора подряда от договора участия в долевом строительстве — вступление в отношения заказчика и подрядчика. Привлечение финансовых средств граждан напоминает инвестиционный договор. Договор участия в долевом строительстве содержит в себе некоторые признаки, по которым его можно отнести к договору простого товарищества.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, кредитный договор, договор купли-продажи, договор подряда, инвестиционный договор

Для цитирования: Вестник МИЭП. 2016. № 1 (22). С. 66-69.

Сущность правовой природы договора долевого участия (ДДУ) [1] в строительстве в юридических исследованиях остается спорной. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не содержит указания на такой вид договора. М.И.Кулагин отмечает, что появляются договоры, которые сочетают в себе элементы двух или более известных видов договоров [2, с. 259].

В соответствии с гл. 39 ГК РФ [3] внесение платы и получение за нее определенной услуги является возмездным оказанием услуги. При оказании услуг в соответствии с нормами главы 39 ГК РФ деятельность не сопровождается возникновением новых вещей, обладающих индивидуальными особенностями. Однако объект долевого строительства — это построенное жилье, а договор участия в долевом строительстве предусматривает передачу участнику долевого строительства его доли (квартиры с индивидуальными особенностями и характеристиками) после ввода объекта в эксплуатацию, что является существенным условием договора.

Если рассматривать ДДУ в строительстве как договор займа (ст. 807 ГК РФ), то налицо оказание финансовой услуги, где заемщик использу-

Чермак Наталья Леонидовна — студентка магистратуры Международного института экономики и права.

Адрес для корреспонденции: 1nataly-mak@rambler.ru

ет в определенный договором срок финансовые средства с последующим возвратом их займодавцу, а при ДДУ передача денег от инвестора застройщику осуществляется с целью получения в собственность квартиры, т.е. деньги используются в интересах займодавца. Ввиду этого ДДУ не может быть отнесен и к кредитному договору (ст. 819 ГК РФ), т.к. одна из сторон такого договора должна являться банком или иной кредитной организацией.

Можно рассматривать ДДУ с точки зрения договора строительного подряда между заказчиком и подрядчиком, когда между сторонами договора возникают взаимные обязательства. Однако договор подряда отличается от ДДУ тем, что заказчик вступает в отношения непосредственно с подрядчиком, в то время как застройщик для возведения объекта недвижимости может привлекать для выполнения того или иного вида работ подрядчиков со стороны. Ю.В.Романец писал, что признаки ДДУ при строительстве близки к признакам подряда [4, с. 77]. Такую же точку зрения высказывала и О.Г.Ломидзе, указывая, что договор о долевом строительстве жилого дома не отличается от договора строительного подряда по содержанию [5, с. 178, 179]. Главным отличием договора строительного подряда от ДДУ является то, что долевое строительство подразумевает финансирование возводения многоквартирного дома, в то время как по договору строительного подряда могут возводиться и многоквартирные, и индивидуальные дома, а собственником таких объектов является в основном заказчик, который и финансирует подрядчика.

С позиции договора купли-продажи в соответствии с п. 3 ст. 455 ГК РФ его условия считаются согласованными, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Однако применительно к ДДУ квартиры еще нет, соответственно нет и товара. Многие российские юристы считают, что именно товар относится к предмету договора купли-продажи [6, с. 22]. Однако договор купли-продажи можно заключить на товар, который будет создан в будущем, но при ДДУ застройщик не является собственником объекта строительства, что требуется согласно ГК РФ [6, с. 191-193]. По мнению К.И.Скловского, режим купли-продажи не распространяется на ДДУ, т.к. у заказчика до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию не возникает права собственности в силу ст. 219 ГК РФ [7, с. 488].

По преследуемой цели ДДУ больше напоминает договор инвестирования, но ст. 2 Закона № 39-ФЗ [8] не распространяет действие закона на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и

68

Вестник Международного института экономики и права. 2016. № 1

иных объектов недвижимости на основании ДДУ Некоторые признаки ДДУ соответствуют договору простого товарищества. М.И.Брагинский и В.В.Витрянский высказывают мнение, что договор простого товарищества — это одна из разновидностей договоров о совместной деятельности [9, с. 593].

К.И.Скловский писал, что ДДУ в строительстве носит комплексный характер, объединяющий черты разных договоров, но с преобладанием черт совместной деятельности [10, с. 483, 485].

Таким образом, правовое регулирование договора участия в долевом строительстве структурно расположено вне ГК РФ. Можно предположить, что ДДУ выступает самостоятельным видом гражданско-правового договора, т.е. это двусторонний, консенсуальный договор на возмездной основе и его характеризуют следующие признаки: возмездно сть, срок передачи объекта долевого строительства его участникам, целью договора для участника долевого строительства является юридический результат (получение в собственность квартиры), а для застройщика — экономический результат (возведение объекта строительства за счет участников долевого строительства и получение прибыли); наличие в договоре существенных условий и особенностей.

Литература

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1, Ч. 1. Ст. 40.

2. Кулагин М.И. Избранные труды. М., 2006. 288 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

4. Романец Ю.В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 74-77.

5. Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб., 2003. 535 с.

6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. 800 с.

7. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М., 2010. 893 с.

8. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга пятая. Т. 1. М., 2006. 736 с.

10. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие М., 1999. 512 с.

Legal nature of the contract of participation in share building and its place in system of civil contracts

Chermak Natalya — master student of the International Institute of Economics and Law

Address for correspondence: 1nataly-mak@rambler.ru

There are different approaches in determining the legal nature of the agreement the equity. The transfer of money to the developer fails to meet the requirements of the credit agreement. A distinctive feature of the contract agreement from the contract of participation in share construction is join relationship of the customer and the contractor. Attracting funds of citizens is reminiscent of the investment agreement. The contract of participation in share building contains some features, which can be attributed to the simple partnership agreement. Key words: contract of participation in share building, loan agreement, contract of sale, contract agreement, investment agreement

Key words: contract of a joint construction, credit agreement, contract of sale, work agreement, investment agreement

For citation: Herald of International Institute of Economics and Law. 2016. N 1 (22). P. 66-69.