Отель с особым статусом

В Петербурге продолжается кампания по прохождению классификации отелей. Сначала предполагалось, что для работы на рынке все отельеры должны были пройти эту процедуру до 1 июля 2016 года. Сейчас сроки продлены до 1 января 2016 года. Большинство крупных отелей сертификацию прошли. Однако есть сегменты, работающие в сфере индустрии гостеприимства, статус которых остается неопределенным.

По Федеральному закону от 7 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конференций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" те отельеры, чьи объекты не пройдут классификацию, не смогут осуществлять свою деятельность.

Как сообщили в комитете по туризму, почти все крупные отели города, сертификацию на данный момент прошли. Не прошли процедуру отели, которые относятся к так называемым мини-гостиницам.

Ждут у моря погоды

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, говорит: "Мини-отели будут вполне комфортно чувствовать себя в ближайшие полгода и вряд ли будут проходить классификацию".

Дело в том, что недавно Госдума приняла в первом чтении поправки в Жилищный кодекс, которые запрещают работать отелям в жилых домах. А как правило, мини-гостиницы занимают один или несколько этажей в жилых домах. До тех пор пока ситуация с Жилищным кодексом не прояснится, тратить время и силы на прохождение классификации мини-отели вряд ли станут, полагают эксперты.

Сегодня в России работает 67 аттестованных организаций, имеющих право выдавать отелям "звезды". Сама стоимость классификации в зависимости от категории и номерного фонда может составлять от 15 до 200 тыс. рублей.

Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева говорит, что некоторые участники гостиничного рынка не знают об обязательности данной процедуры, а процедура классификации гостиниц запутана, отсутствует исчерпывающий перечень необходимых документов. "Для прохождения классификации на хорошую категорию нужна новая мебель, косметический ремонт, снять баллы могут даже за отсутствие одноразовых тапочек, поэтому спешить нельзя и продумать нужно все. Для некоторых малых отелей стоимость соответствия классификации выше, чем потенциальные потери от закрытия на несколько месяцев для полной перестройки. Подтверждать категорию необходимо раз в три года, поэтому отели стараются пройти ее как можно позднее, чтобы отсрочить будущие расходы. Процедура может занимать от месяца до полутора, поэтому с ней не торопятся еще и из-за поступившего в Госдуму законопроекта о запрете размещать отели и хостелы в жилом фонде, коих в Петербурге очень много", — пояснила госпожа Беляева.

Еще один сегмент, который также имеет не совсем понятный статус, — это апарт-отели. Многие из них сдаются как жилые дома, но есть и те, которые ориентированы именно на работу на рынке приема гостей. Госпожа Скаландис отмечает, что в 108-ФЗ нет четких формулировок об обязательном прохождении классификации для апарт-отелей. Пока это скорее вопрос репутации и имиджа. "Наш апарт-отель Vertical такую классификацию прошел и получил сертификат о присвоении трех звезд. В случае непрохождения апарт-отелем сертификации можно ожидать проверок надзорных органов, но не ранее, чем через полгода-год. На мой взгляд, проведение таких проверок побудит правительство внести в закон поправки об обязательном прохождении классификации и апарт-отелями. Это позволит еще на шаг приблизиться к цивилизованному рынку аренды", — заявила госпожа Скаландис.

"Апарт-отель YE'S в Петербурге намерен предлагать размещение гостям и болельщикам предстоящего чемпионата мира по футболу. Сегодня процесс прохождения классификации завершен", — сообщила управляющий апарт-отелем YE'S Карина Шальнова.

В ожидании трехкратного роста

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по состоянию на середину лета на рынке новостроек Петербурга было представлено 23 апарт-отеля. Так, в июле объем предложения в данном сегменте составил 288,8 тыс. кв. м — это 4,2% от объема рынка первичной жилой недвижимости. При этом объем предложения оценивался в 166,4 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы рынок апартов вырастет в три раза.

Стоит отметить, что сегмент апартаментов продолжает свое активное формирование, а спрос находится на стабильном уровне. "За первую половину текущего года на рынок было выведено шесть апарт-отелей — это 115,6 тыс. кв. м жилья. В их числе апарт-отель Royal Park ("Кортрос") в Петроградском районе, проект КОТ "Светлый мир "Я — романтик"" (Seven Suns Development) в Василеостровском районе, "Лахта Парк" ("Конкорд") в Приморском районе, а также Art Studio (RBI) в Центральном районе", — рассказала Евгения Литвинова, руководитель проекта консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

Большинство предлагаемых к продаже городских апартаментов представлено в Московском, Петроградском и Адмиралтейском районах.

Екатерина Беляева прогнозирует, что в ближайшие три года рынок апартаментов Петербурга вырастет практически в три раза. С учетом уже выданных разрешений на строительство появится около восьми тысяч апартаментов.

В июле стоимость квадратного метра в апартаментах класса "масс-маркет", по данным "Петербургской недвижимости", составляла 122 тыс. рублей, что на 16,4% выше средней цены на жилье того же класса. В сегменте "бизнес" — 159 тыс. рублей за квадратный метр, что на 6% ниже средней стоимости аналогичных квартир. В элитном сегменте цена квадратного метра была на отметке 354,9 тыс. рублей, что на 7,2% выше средней стоимости квартир в границах Петербурга.

"На сегодняшний момент для апартаментов комфорт-класса цена составляет 82,9 тыс. рублей за квадратный метр, а корректировки в сторону уменьшения в пределах 1-2% в среднем происходят из-за временных акций. А вот проекты бизнес-класса, которые приобретаются как с инвестиционной программой доходности, так и для постоянного проживания, наоборот, показали небольшой прирост в цене. В среднем он составил 3-4%, что во многом объясняется тем, что на данный момент в этом классе на рынке представлены апартаменты небольших площадей, где средняя цена квадратного метра выходит выше", — говорит госпожа Беляева.

Сегодня сохраняется тенденция роста рынка апартаментов в Петербурге. Этому способствуют два фактора. Во-первых, количество ликвидных свободных площадок под жилую застройку в городе сокращается. Во-вторых, существенно снизилась доходность от реализации проектов коммерческой недвижимости (офисы, торговля), что спровоцировало перепрофилирование ряда проектов в этих сегментах в апартаменты. Кроме того, петербургский покупатель уже привык к достаточно новому для жилого рынка формату, поэтому на апартаменты существует стабильный спрос.

"По нашим данным, в центральной части города доля апартаментов составляет 27% от общего объема строительства новостроек, в спальных районах — около 2%. По прогнозу E3 Investment, к 2020 году доля апартаментов в центре достигнет 38%, в спальных районах — до 7% рынка. Тем не менее рынок Петербурга пока что серьезно отстает от московского, где доля апартаментов значительно больше", — говорит Владимир Краснобород, ведущий специалист E3 Investment.

В спальных районах доля апартаментов ниже — по данным компании "БФА Девелопмент", она составляет не более 2%. "Однако со временем земли, пригодные для строительства в центре, будут сокращаться, а более низкая стоимость земли под коммерческую недвижимость, нежели под жилую, приведет к распространению апартаментов и в спальных районах. Если темпы прироста строительства апартаментов будут сохраняться, то уже через четыре-пять лет доля апартаментов в центре Петербурга составит примерно 37%, а в спальных районах — 7%", — прогнозирует госпожа Беляева.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, подсчитала, что в среднем по городу доля апартаментов всех классов составляет 4% (от количества квартир в продаже). Доля элитных апартаментов составляет 17% (от количества элитных квартир в продаже).

Стоимость ниже

Стоимость апартаментов, как правило, на 10-15% ниже, чем аналогичной квартиры. Это одно из ключевых преимуществ сегмента для покупателя, которому непринципиально получение прописки. Помимо этого, покупателя привлекают удачное расположение, интересная архитектура, высокий уровень сервиса в апарт-комплексах. Недостаток апартаментов, кроме невозможности в них прописаться, — это более высокая стоимость обслуживания. Коммунальные платежи в апартаментах выше в среднем на 10-15%, чем в квартире, владельцев апартаментов ждет и более высокая ставка налога на имущество для физических лиц — 0,5% против 0,1-0,2% в жилье (от кадастровой стоимости помещения на 2016 год).

В связи с тем, что большинство апартаментов сконцентрировано в центральных районах Петербурга, то и соотношение долей по сравнению со спальными районами разное. Так, в настоящий момент доля апартаментов в центральных районах составляет около 27% от общего объема строящегося жилья.

Апартаменты как форма жилья представляют собой сочетание отеля и классического жилого комплекса, однако в каждом случае есть свои отличия. Так, например, длительность проживания в апартаментах в среднем существенно дольше, чем в гостинице, а от жилых комплексов, апарт-отели отличаются отсутствием возможности прописки и наличием дополнительных сервисных услуг.

Однако в последние два года статус апартаментов серьезно меняется. С июля 2015 года законодательно отменили технический статус будущих апартаментов как нежилых помещений, и теперь это стали "здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)". Это означает, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района — школами, детскими садами, поликлиниками. Следующий этап, который правительство РФ обещало реализовать в 2016 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на постоянную регистрацию. Это серьезно может изменить статус апартаментов.

"Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов ниже, чем в обычных жилых комплексах в данной локации. Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов плюс налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир. Так, например, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами такого не выйдет", — рассуждает госпожа Беляева.

Из нюансов при сдаче жилья внаем можно выделить то, что апартаменты — это легальная аренда, когда договоры с арендаторами курирует управляющая компания, а значит, ответственна за договоры с нанимателями. "Реальная же доходность от сдачи апартаментов не так велика — 4-7%: на итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем. В этом как раз и есть существенная разница сдачи апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговых органах и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов больше, чем у собственников квартир", — уверена госпожа Белякова.

Меняется к апартаментам и отношение банков. Как рассказала госпожа Немченко, несколько лет назад банки соглашались кредитовать покупателей апартаментов не ранее стадии готовности двух этажей объекта, а также выставляли дополнительные требования. Сегодня ситуация изменилась. Заметно расширился ряд банков, которые оказывают такие услуги, однако большинство выдает кредиты покупателям только аккредитованных у них объектов, субсидирование в данном случае не предоставляется.