Мечты о настоящем дне

Дно пройдено — таков единодушный вердикт экспертов рынка жилой недвижимости. Дело даже не в том, что в некоторых сегментах цены слегка пошли вверх, а в том, что уже третий месяц подряд ни в одном из сегментов они существенно не падают. В дальнейшем стабилизации и росту будет способствовать дефицит на первичном рынке.

Сжатие объема

По данным аналитиков компании "Миэль", в ноябре на первичном рынке жилья Москвы объем предложения сократился относительно октября на 4,8%. Такого сокращения объема на "первичке" еще не было за весь кризисный год, что уже само по себе симптоматично. Но и на вторичном рынке объем предложения сжимается.

"Общий объем предложения квартир в Москве снизился в ноябре на 1,4%,— говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— В основном с рынка ушли самые дешевые квартиры: после существенного роста в предыдущем месяце их доля снизилась на 3,4%. Объем предложения в Подмосковье уменьшился на 4,9%. Как и в столице, в Московской области наиболее существенно сократилась доля самых дешевых квартир — снижение в сегменте составило 6,6%".

Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства МИАН, так объясняет падение объема на вторичном рынке: "В ноябре продавцы, которые не смогли реализовать квартиры на приемлемых условиях в период более интенсивного спроса в сентябре-октябре, предпочли временно уйти с рынка. А частные инвесторы из-за низких цен на жилье не спешат выводить свои квартиры на рынок, ожидая роста в следующем году". По оценкам аналитиков МИАН, объем предложения в Москве и Подмосковье сократился на 7,5-8%.

Безусловно, снижение объема — результат возросшего в осенние месяцы спроса, притом что новые объекты на рынок не выводятся. "В условиях установившейся на рынке стабилизации цен наблюдается рост спроса,— отмечает Оксана Каарма, управляющий партнер компании "Миэль-Новостройки".— По нашим данным, объем сделок на первичном рынке каждый месяц растет на 20-25%. Основной платежеспособный спрос сосредоточен в сегменте экономкласса, в ценовом диапазоне от 80 тыс. до 120 тыс. руб. за квадратный метр. Однако в ноябре также возросла активность покупателей бизнес-класса, мы отмечаем рост спроса на объекты от 150 тыс. руб. за квадратный метр".

Возрос спрос и на строящиеся дома. "К концу года стал более выраженным интерес к возводящимся объектам,— утверждает Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group.— Если в начале лета квартиры покупали преимущественно в построенных или почти построенных домах, то сегодня покупатели обращают внимание на активно строящиеся объекты, такие как ЖК "Триколор" на Ростокинской улице и МФК "Легенда Цветного". Данную тенденцию подпитывает также возвращение на рынок частных инвесторов".

Стоит отметить, что спрос заметно активизировался и за городом, где в этом году было выведено на рынок более десятка новых предложений в секторе поселков без подряда, а в "подрядных" поселках бизнес-класса остался большой объем предложения еще с прошлого года. "В четвертом квартале продажи стали расти. Мы это видим на примере как наших поселков экономкласса, так и элитных проектов под брендом Villagio Estate, где с начала осени количество авансов растет каждый месяц на 15-30%",— утверждает директор по маркетингу корпорации "Инком" Лидия Гречина.

Стабильность цен на грани роста

Особенность нынешней ситуации в том, что, несмотря на сокращение объема и активизацию спроса, цены практически стоят на месте (а если и повышаются, то в пределах статистической погрешности или, как на первичном рынке, по мере завершения строительства). "Какой-либо заметной корректировки цен в ноябре на рынке жилья не ощущалось,— утверждает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер".— И это даже хорошо в сложившихся условиях. Платежеспособный спрос далек от уровня двухлетней давности, и рост цен сейчас приведет только к сокращению спроса и дальнейшей стагнации рынка. Мы не ожидаем существенного изменения цен до февраля следующего года". "Цены на новостройки сейчас адекватные, золотая середина цен найдена",— соглашается Дмитрий Ивлиев, руководитель пресс-службы группы компаний ПИК.

Впрочем, стабильность цен в конце ноября — начале декабря косвенно свидетельствует о том, что на самом деле имеется потенциал роста. Даже в самые тучные годы застройщики в преддверии новогодних праздников предлагали скидки, бонусы, специальные условия продаж и т. п. Сейчас праздничных акций почти нет, а в качестве новогоднего подарка продавцы гарантируют сохранение существующих сегодня цен до конца каникул. Акции и скидки на рынке носят локальный характер, единого подхода у застройщиков нет. В ликвидных проектах, напротив, наступает пора повышения цен, и предновогодний период — последняя возможность приобрести домовладения на антикризисных условиях. Например, в поселках Millennium Park и Monteville компании Villagio Estate до 10 января сохраняются текущие антикризисные цены — стоимость домовладения в поселке начинается от $1 млн. "С 10 января следующего года мы планируем повысить цены в этих поселках в среднем на 10%",— обещает Лидия Гречина.

Впрочем, некоторые застройщики уже сейчас начали поднимать цены. "Скидок мы не планируем, наоборот, даже повысили на 5% прайсы по наиболее востребованным проектам, например, по "Баркли Плаза"",— говорит коммерческий директор корпорации "Баркли" Владимир Селезнев.

Похоже, ждать дальнейшего снижения цен смысла уже нет, и пришла пора реализации отложенного спроса. "В отличие от 2009 года, когда основным трендом было предоставление дисконтов, в предстоящем году продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднимать цены. Не думаю, что им это сразу удастся, но тенденция уже наметилась. Поэтому времени, в течение которого у покупателей сохраняется возможность приобрести жилье по пока явно не стартовавшим вверх ценам, остается все меньше",— резюмирует Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".

Правда, делая подобные прогнозы, все участники рынка не забывают оговориться: "Это верно в том случае, если не произойдет изменения конъюнктуры на мировых рынках и второй волны глобального кризиса".

64 этажа вместо планировавшихся 94 будет у башни "Восток" делового комплекса "Федерация". Председатель совета директоров корпорации Mirax Group Сергей Полонский объяснил это решение слишком высокой стоимостью банковских кредитов. Он заявил, что решение может быть пересмотрено, если в ближайшие два-три месяца компания сможет привлечь кредит под 12%.

Хорошо забытое новое

В ноябре на рынок было выведено несколько знаковых объектов как в Москве, так и в ближнем Подмосковье. Начались продажи (одновременно с активной стадией строительства) в ЖК "Итальянский квартал" на "Новослободской", относящемся к низшей ценовой категории элитного сегмента (от $6,8 тыс. за метр). Этот проект анонсировался еще четыре года назад и до сих пор не выходил на рынок по причинам, не связанным с кризисом.

Это не единственная новость на элитном рынке столицы. "В период с августа по ноябрь 2009-го на рынок вышли еще два новых объекта — клубный дом "Петровский" (Петровский булл., 21-23) и элитный дом, расположенный по адресу ул. Остоженка, 11/17,— рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинка-Риэлти".— "Петровский" — это построенный жилой дом на 37 квартир площадью 57-266 кв. м. Цены реализации по состоянию на конец ноября 2009 года — $11-19 тыс. за метр. Элитный жилой дом, расположенный по адресу ул. Остоженка, 11/17,— объект в завершающей стадии строительства. В доме 38 квартир площадью 71-410 кв. м. Средняя стоимость реализации — $25 тыс. за квадратный метр".

Впрочем, все эти проекты, только что появившиеся на рынке, вряд ли можно назвать новыми. Скорее девелоперы придерживали их до того момента, когда рынок оживится, а цены стабилизируются. "Выход на рынок проектов в максимально высокой стадии готовности свидетельствуют о том, что девелоперы все еще продолжают осваивать текущие проекты, откладывая строительство новых",— делает вывод Екатерина Румянцева.

А вот на загородном рынке в ноябре был анонсирован совершенно новый масштабный проект, реализация которого начнется в начале 2010 года. Компания "Загородный проект", до сих пор известная только как девелопер земли без подряда, объявила о начале строительства поселка "Западная долина" в 20 км от МКАД по Киевскому шоссе. Здесь будет построено более 700 домовладений на небольших участках земли (от шести соток) по цене от $220 тыс. Идеология девелопера — создание альтернативы городскому жилью экономкласса (то есть по цене квартиры в панельном доме в отдаленном районе). Пожалуй, самая необычная особенность "Западной долины" — то, что девелоперы, обещая остаться в низшем ценовом сегменте, привлекают к проектированию домов таких именитых архитекторов, как Тотан Кузембаев, Юлий Борисов, Вадим Греков.

Участники рынка единодушны в своих прогнозах на следующий год: плавный рост цен на фоне дефицита городской жилой недвижимости.

"В краткосрочной перспективе заметное движение цен ожидается не ранее весны. На фоне постепенного возвращения на рынок отложенного спроса, оживления рынка ипотечного кредитования и ожидаемого дефицита предложения нового жилья стоимость квадратного метра, очевидно, будет расти как в сегменте новостроек, так и в готовых квартирах",— прогнозирует Инна Игнаткина. "Пессимистичные прогнозы не оправдались, российский рынок продолжил развитие по нейтральному сценарию",— соглашается Дмитрий Таганов.

Грядущий дефицит жилья в Москве и наличие отложенного платежеспособного спроса — основа подобных прогнозов. Пока не видно никаких факторов, которые могли бы помешать развитию ситуации по означенному сценарию. Кроме, конечно, пресловутой "второй волны глобального кризиса".

Цены на жилую недвижимость в Москве и Подмосковье

Новостройки
Вторичный рынок
Цена (тыс.
руб./кв. м)
Изменение
(% к
октябрю)
Цена (тыс.
руб./кв. м)
Изменение
(% к
октябрю)
Москва
151,3
-0,5
140,7
0,1
Типовое жилье*
—
—
132,5
0,1
Экономкласс
109,9
-0,3
148,4
0,4
Бизнес-класс
156,1
-0,5
193,3
-0,1
Элитное жилье
502,1
-1,1
335,8
0,1
Подмосковье
70,9
1,7
70,7
0,2

*В настоящее время возведение типовых новостроек отмечено только в сегменте муниципального жилья.
Источник: МИАН.