«Бизнесом надо заниматься играючи»

Глава петербургской строительной кор-порации «Строймонтаж» Сергей Полон-ский в деловых кругах считается балов-нем судьбы и большим оригиналом. Освоив московский рынок недвижимости, он решил стать первым российским космическим ту-ристом. Пока попытка выйти на орбиту не удалась, но это, по его словам, дело време-ни. Водить самолеты и прыгать с парашю-том Полонский уже умеет. А к перипетиям строительного бизнеса относится с истинно космическим спокойствием.

«Недоступность Москвы – это миф»
СЕКРЕТ ФИРМЫ: То, что питерская компания смогла выйти на московский строительный рынок и добиться здесь успеха,– по сути, уникальный случай. Как вам это удалось, ведь строительный бизнес в Москве – та сфера, где приезжих не любят?
СЕРГЕЙ ПОЛОНСКИЙ: Недоступность Москвы – это миф. Возможно, его придумал и распространил кто-то из участников стройбизнеса, чтобы конкуренты из регионов и других стран не спешили сюда. Должен признать, своя логика в этом есть. Москва – это как элитный клуб. Если в клуб пускают кого угодно, он перестает быть элитным, пропадает любопытство. Слухи о неприступности Москвы только подогревали наш интерес к этому рынку. К счастью, ни один из слухов не оправдался. В Москву мы вошли легко и без потерь.

СФ: Тем не менее московский строительный бизнес имеет довольно неприглядную репутацию. Считается, что без административного ресурса в нем делать нечего. Вам кто-то помог?
СП: Административный ресурс – тоже легенда. До прихода в Москву мы шесть лет работали в Петербурге, у нас были опыт и хорошая репутация: к 1999 году мы построили в cеверной столице четыре крупных жилых комплекса. Придя в Москву, мы рассказали о своих планах и возможностях, и московское правительство дало добро на нашу работу. Вот и весь административный ресурс. А чтобы кто-то звонил, лоббировал наши интересы и просил, чтобы нам дали тот или иной объект,– этого не было и сейчас нет.

СФ: Если честно, верится с трудом. Ну, хорошо, а необходимость наличия связей, для того чтобы обеспечить себе победу в аукционах на объекты строительства,– это тоже миф?
СП: Абсолютный. Мы принимали участие в нескольких конкурсах. Они похожи на аукционы Sotheby’s. Приходишь, платишь деньги, поднимаешь цену, выигрываешь и строишь. Это совершенно нормальная, прозрачная процедура. Шаг торгов – $100 тыс. Недавно мы, например, один конкурс проиграли. Мы предложили $8,2 млн, а другой застройщик – $10,5 млн. Нам, между прочим, хотелось получить этот объект, но у конкурентов бюджет позволил, а у нас – нет.

СФ: Как вы в таком случае расцениваете заявление главы Федеральной антимонопольной службы Игоря Артемьева о том, что на московском рынке строительства и недвижимости сложилась монополия, с которой ведомство собирается бороться?
СП: Не согласен с этим мнением. Говорить о монополии можно тогда, когда на рынке присутствуют одна-две-пять компаний. В Москве строительством занимаются более двухсот предприятий – где здесь, по-вашему, монополия? Лично я ее не вижу. Причем, помимо российских игроков, на московском рынке работает очень много иностранцев: здесь есть и американские, и немецкие, и болгарские компании. В этом смысле Москва – самый открытый город. Например, в Финляндии иностранные строители запрещены. Да и вообще в Европе войти в строительный бизнес гораздо тяжелее, чем у нас.

Сергей Полонский родился 1 декабря 1972 года в Ленинграде. В 1997 году окончил Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по специальности «Экономика и управление на предприятии строительства». За три года до окончания вуза вместе с другом Артуром Кириленко создал компанию «Строймонтаж», а в 1997-м стал ее генеральным директором. В 2002 году защитил кандидатскую диссертацию на тему «Формирование функциональных стратегий материально-технического снабжения строительного производства». В 2004 году возглавил группу компаний Mirax Group, в состав которой вошел «Строймонтаж».

«Застройщикам придется считать каждую копейку»
СФ: Подобные сложности, впрочем, не помешали вам начать строительство во Франции. Что это за проект?
СП: Мы, действительно, начали строительство объекта в Париже. Это будут два жилых комплекса: первый на 30 тыс. кв. м, второй – на 70 тыс. Для меня это, если хотите, патриотический шаг. Шанс доказать, что русские могут строить не хуже иностранцев. Еще с советских времен у нас укоренилось мнение, что все лучшее в России делают иностранцы, например, строят лучшие дома. Если они могут строить у нас, почему мы не можем строить у них? К тому же 100 тыс. метров – по парижским меркам, проект гигантский, там такого еще не строили. А у нас был опыт строительства подобных объектов в Москве, мы показали их французам и убедили, что сможем построить аналогичный в Париже. В итоге контракт был подписан с нами. Два года мы изучали проект и месяц назад приступили к строительству.

СФ: С какими сложностями пришлось столкнуться?
СП: Там во всем очень жесткий регламент, и рынок, действительно, поделен между ограниченным числом участников. На французском рынке работают около семи застройщиков. Мы стали восьмыми. В Лондоне строят всего пять компаний. В Нью-Йорке – не больше десяти. В Москве, как я уже сказал,– около двухсот. Вот показатель открытости нашего рынка. Хотя к монополии в западном смысле и мы неизбежно придем.

СФ: Почему?
СП: Потому что мелкие и менее успешные компании уйдут из этого бизнеса. В последние три года рост цен на рынке недвижимости был бешеный, в Москве появилось множество мелких застройщиков, которые сумели на этом хорошо заработать. Сейчас такого роста уже не будет и застройщикам придется считать каждую копейку. Если раньше при составлении сметы просчет в миллион не играл особой роли, то теперь этот же миллион может обанкротить строителя. Уверен, что через пять лет на московском рынке останется максимум 15 компаний. И вовсе не из-за пресловутого административного ресурса, просто мелкие игроки и «звезды одного проекта» на рынке не выживут. В строительном бизнесе останутся только «монстры». И я, если честно, этому рад.

СФ: Вероятно, потому, что одна мелкая компания в свое время вам насолила? Я имею в виду историю, когда компания «Росглавматериалы» переименовалась в «Строймонтаж» и начала рекламироваться под вашим именем.
СП: Мелкие компании редко заботятся о своем имидже и могут позволить себе что угодно. Отчасти поэтому «монополия гигантов» расставила бы все по местам. Случай с украденным именем произошел, когда мы только пришли на московский рынок и начали строить комплекс «Золотые ключи». Объект осваивали «Росглавматериалы», но хозяин пятна предпочел быть уверенным, что проект будет доведен до конца, и продал его нам. Между прочим, он правильно сделал: «Росглавматериалы» забили сваи, и на этом у них закончились деньги. За строительство объекта взялись мы, но «Росглавматериалы», видимо, решили обеспечить себе лишний PR и назвались нашим именем. Законом это не запрещалось. Нам, конечно, это было неприятно. Когда годами зарабатываешь себе имя, такие колкости воспринимаешь болезненно. Но «Росглавматериалы» в итоге снискали дурную славу и ничего не добились.

СФ: За пять лет работы в Москве подобные истории часто повторялись?
СП: К счастью, больше ни разу. Крупные игроки на строительном рынке Москвы друг другу не мешают, и с конкурентами у нас нормальные отношения.

«На самом деле квартиры в Москве очень дешевые»
СФ: Вы обмолвились о том, что рост цен на столичную недвижимость затормозится. Означает ли это, что сейчас цены на московские квартиры перегреты и в скором будущем начнут падать?
СП: Рынок недвижимости очень чувствителен к таким веяниям. Если бы были предпосылки к падению цен, люди уже сейчас побежали бы продавать свои квартиры. Нет, цены на квартиры в Москве будут расти еще очень долго. Другое дело, они будут расти не такими бешеными темпами, как последние три года. На самом деле квартиры в Москве очень дешевые. Москва занимает третье место в мире по дороговизне жизни, но по ценам на недвижимость мы находимся пока еще во второй двадцатке. Чувствуете диспропорцию? По ценам на жилье нас обгоняют Гонконг, Нью-Йорк, Берлин, Париж. В Москве можно купить квартиру в хорошем монолитном доме по цене $2 тыс. за квадратный метр. За тот продукт, который сейчас выдают ведущие застройщики,– это мизер. В той же Франции квадратный метр в обычном блочном доме стоит от 3 тыс. евро.

СФ: Но там и уровень жизни другой...
СП: По зарплатам Москва не слишком отличается от Европы. Просто там жилье дорогое, но доступное, потому что люди имеют возможность брать ипотечные кредиты. У нас – не слишком дорогое, но большинству населения, увы, пока приобрести его не очень реально.

СФ: Значит, вы скептически относитесь к программе по созданию рынка доступного жилья?
СП: Реализовать ее в том объеме и в те сроки, которые заявило правительство, будет трудно. Для того чтобы в стране развивалось ипотечное кредитование, государству нужно добиться хотя бы как можно меньшей текучести кадров. На Западе люди спокойно берут кредиты, потому что работают по 20–30 лет на одном месте и имеют стабильный доход. В России высок риск того, что человек, взяв кредит, может потерять работу, не найти эквивалентной должности, зарплаты и в итоге не сможет этот кредит выплатить. Для ипотеки нужен высокий уровень социальной стабильности. Если правительство сумеет обеспечить его вместе с выдачей ипотечных кредитов, то программа будет выполнена, и весьма успешно. Справится ли правительство, другой вопрос.

«Из Северной столицы вымывалась деловая интеллигенция, включая меня»
СФ: У вас есть возможность сравнить строительные рынки Москвы и Петербурга. Насколько сильно они отличаются?
СП: Единственное, что объединяет эти рынки,– сроки согласования проекта. И в Москве, и в Питере на одобрение проекта во всех инстанциях уходит как минимум полтора года. В остальном рынки совершенно разные. В Москве строить интереснее. Здесь ты можешь позволить себе масштабные высотные проекты. К сожалению, в Петербурге реализация таких проектов, как «Корона» или «Золотые ключи», невозможна из-за низкой покупательной способности населения и из-за плохих грунтов. Если в Питере мы будем строить такие дома, какие строим в Москве, они будут стоять там памятниками неудавшихся амбиций. Их никто не купит. Поэтому в Питере мы строим в основном бизнес-центры и жилые комплексы для среднего класса.

СФ: А где выгоднее строить?
СП: Пожалуй, в Москве. В Петербурге дешевле земля: квадратный метр стоит примерно $100. В Москве – около $400. Продажная цена объектов в Питере за метр – это $900–950 при себестоимости $750–800. То есть в Петербурге зарабатываешь с метра фактически $100–150. Это немного по сравнению с Москвой, где маржа гораздо выше. Наши обороты в Москве в два с половиной раза превышают питерские.

СФ: Как вы относитесь к идее правительства перевести часть крупных коммерческих структур из Москвы в Петербург?
СП: Это не идея, а факт. Внешторгбанк уже практически переехал в Петербург. Если это не мешает бизнес-процессам, почему бы и нет? Не вижу в этом никакой глобальной подоплеки. Переехали – и хорошо. Это отлично, если капитал начнет перераспределяться, а в Москве будет меньше пробок. Из Северной столицы последние десять лет в Москву вымывалась вся деловая интеллигенция, включая меня. Может быть, сейчас начнется обратный процесс, и Питер вновь станет привлекательным для инвестиций.

СФ: Сегодня многие компании расширяют бизнес в регионы. У вас нет желания заняться строительством в других городах, помимо Москвы и Петербурга?
СП: Пока я не вижу экономики, которая позволяла бы сделать интересные нам проекты в российских регионах. Мы работаем для определенного класса, а обитает этот класс сейчас в основном в Москве и частично – в Петербурге. Регионы пока не доросли до наших домов, а строить ширпотреб нам бы не хотелось.

«Кто-нибудь тебя опередит, и потом начнешь кусать локти»
СФ: Какие проекты являются для вас самыми прибыльными и знаковыми?
СП: Не могу их подразделять, мы все проекты обсуждаем очень долго. Дома – это как дети, всех любишь одинаково. Каждый по-своему знаковый. Слава богу, все – прибыльные. Вот наиболее актуальный сейчас проект – башня «Федерация», которая станет самым высоким зданием в Европе. Через неделю мы заложим первый ряд бетона, а через два года будем беседовать с вами в этой башне. Помимо нее, в Москве у нас сейчас в разработке еще пять проектов.

СФ: Недавно вы переименовали «Строймонтаж» в Mirax Group. С чем это связано?
СП: Название компании уже не отвечает задачам, которые мы перед собой ставим,– это выход на западные рынки. «Строймонтаж» там – нечитаемый брэнд. К тому же, помимо строительства, мы занялись фармацевтическим бизнесом и высокими технологиями, поэтому и образовали группу компаний.

СФ: Фармацевтика и строительство слабо связаны. Зачем вам это?
СП: Знаете, в «Алисе в Зазеркалье» есть фраза такая: «Чтобы удержаться на месте, нужно бежать вперед со всех ног». Чтобы удержаться в бизнесе, нужно все время идти вперед и искать новые ниши. Иначе кто-нибудь тебя опередит, и потом начнешь кусать локти. Мы решили развивать фармацевтический бизнес, потому что это очень перспективно. Но решение создать его было неожиданным. Наш партнер, с которым мы строим объекты, работает в Медицинской академии имени Сеченова. У них были разработки препарата по борьбе с раковыми заболеваниями, но не было финансирования. Нам идея показалась интересной, и мы создали компанию совместно с учеными из академии.

«Люди платят за несуществующий объект»
СФ: Раньше было очень популярным покупать квартиры на этапе строительства. Сейчас продавцы жилья констатируют, что люди предпочитают покупать готовые квартиры. На вашем бизнесе это отразилось?
СП: Нет, не отразилось. Люди и сейчас охотно инвестируют в строительство. Просто сейчас снизилась доходность от вложений в недвижимость. До недавнего времени она составляла около 30%, но в ближайшие годы будет не более 10–15%. Это хороший показатель, больше, чем инвесторы получат в любом банке. К тому же 70% наших дольщиков покупают квартиры не для перепродажи, а для себя и вкладывают в строительство весьма активно.

СФ: Откуда тогда взялась волна недоверия к инвестициям в строительство?
СП: Речь идет не о волне, а о нескольких случаях обмана, вызванных тем, что многие недобросовестные игроки привлекают средства дольщиков, не заложив даже фундамента,– люди платят за несуществующий объект. Затраты добросовестного застройщика на начальном этапе составляют около 30% от стоимости проекта. На свои средства строитель возводит два-три этажа, и уже после этого привлекает инвесторов. А инвесторам, в свою очередь, нужно внимательно подходить к выбору строителя.

СФ: Недавно в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» была внесена поправка, предусматривающая ответственность застройщика за невыполнение сроков строительства. Если сроки нарушены – владелец квартиры может подать в суд и получить компенсацию. Сильно ли это правило изменит положение дел на строительном рынке?
СП: Это правило действовало и раньше. И у нас были случаи выплаты компенсации за просроченную сдачу объекта. На нас в Петербурге подавали в суд, и мы выплачивали компенсацию. В Москве у нас таких примеров еще не было. Но это вполне нормальная практика. Она уже действует и не повредит застройщикам, а, скорее, пойдет им на пользу – будут лучше координировать свое время.

СФ: Будет ли, на ваш взгляд, недавно принятый закон об ипотечных ценных бумагах способствовать развитию строительства?
СП: Трудно судить. Сам факт принятия такого закона – серьезный шаг вперед, но нужно посмотреть, как он начнет работать на практике.

«Почему я не могу нырять, прыгать и тусоваться?»
СФ: Вы – частый гость на богемных тусовках и постоянный герой светских хроник. Вдобавок в прошлом году вы решили полететь в космос в качестве туриста и заявили, что сможете построить дома даже на Луне. Вы сознательно создаете себе эпатажный имидж?
СП: Мой имидж – это мой естественный образ жизни. Я делаю то, что мне нравится, и так, как мне хочется. Если кто-то называет это эпатажем, пусть так. Почему я не могу нырять, прыгать и тусоваться, если это мне нравится? Я люблю общаться, люблю экстремальные виды спорта, люблю водить самолеты. Это мой стиль жизни, и сознательно я ничего такого не создаю.

СФ: В бизнесе вам такой стиль жизни помогает?
СП: Не задумывался над этим. Мне кажется, бизнесом надо заниматься играючи. Если ты называешь бизнес работой, пора менять работу. Нужно получать удовольствие от того, чем занимаешься, и относиться к этому легко. Тогда все само собой получается и всего можно легко добиться.

СФ: А вы всего добились и ни о чем больше не мечтаете?
СП: Люди мечтают, когда им чего-то не хватает или их желания далеки от реальности. У меня все есть: семья, любимое дело, время, которое можно потратить на любимые увлечения, друзья есть. Что еще?

СФ: А как же ваше несостоявшееся пока желание стать космическим туристом?
СП: А это уже не мечта. Это отсроченная реальность, которую я непременно осуществлю. Просто технические параметры корабля не соответствуют моему росту (194 см), вот и все. Пройдет два года, ну максимум пять лет, построят новый корабль, и мой полет в космос станет сложившимся фактом.