На квартиры нашлись арендаторы

В преддверии начала делового сезона на рынке долгосрочной аренды сезонное оживление. Рост активности со стороны студентов, приезжающих на заработки из стран постсоветского пространства, и внутренних трудовых мигрантов привел к небольшому повышению средних цен в крупнейших городах. Аналитики ждут, что позитивная динамика сохранится, но окажется не очень выраженной. Рост цен сдерживают стагнирующие доходы населения и выход на рынок дополнительного предложения.

Средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в 16 крупнейших городах России перед началом делового сезона составила 16,6 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 22,7 тыс. руб. Такие данные приводит ЦИАН.

Согласно оценкам аналитиков, «однушки» за месяц подорожали на 0,6%, «двушки» — на 1,3%.

Сама по себе динамика незначительная, но руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов считает важным сам разворот тренда: до этого, в течение последнего года, ставки стагнировали. В компании «Этажи» стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупнейших российских городах оценивают в 18,8 тыс. руб., двухкомнатной — 24,6 тыс. руб. Месячный прирост цен аналитики оценивают в 2% и 0,7% соответственно.

Снижение цен на однокомнатные квартиры за месяц аналитики ЦИАН зафиксировали только в Красноярске и Перми, где средние значения сократились на 1,3%, до 15,2 тыс. руб. в месяц и 0,8%, до 13,1 тыс. руб. соответственно. Рост среднего показателя при этом произошел в 11 городах, среди региональных рынков наиболее заметную динамику показал Волгоград: рост на 1,7%, до 12,2 тыс. руб. в месяц. В «Этажах» обращают внимание также на Екатеринбург, где средняя стоимость предложения «однушек» выросла сразу на 5,2%, до 20,6 тыс. руб. в месяц.

В Москве, согласно данным ЦИН однокомнатные квартиры сейчас предлагаются в аренду в среднем за 37,8 тыс. руб., двухкомнатные — за 51,5 тыс. руб. За месяц эти значения выросли на 1,9% и 1,2% соответственно. По оценкам аналитиков компании «Инком-Недвижимость», в ЦАО средняя стоимость «однушек» сейчас составляет 55 тыс. руб. в месяц, в ЮВАО — 33 тыс. руб. «В этом году можно говорить о настоящем высоком сезоне на рынке, спрос находится на уровне того же периода в спокойном допандемийном 2019 году и на 20% превышает показатель августа кризисного 2020»,— констатирует заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. Эксперт связывает это с оживлением со стороны приезжающих в Москву студентов, которые формируют 60% спроса, приезжающих на заработки выходцев из стран постсоветского пространства (25%) и российских регионов (10%). Люди, переезжающие из одной московской квартиры в другую, сейчас формируют только 5% сделок.

Глобально активность тоже возросла: в ЦИАН отмечают, что активность пользователей в первые три недели августа на 25% превысила июльские показатели и оказалась выше значений прошлого года.

Алексей Попов называет этот тренд сезонным, связывая с началом учебного года и завершением сезона отпусков. Объем предложения, по его словам, на протяжении последнего месяца почти не изменился. Для рынка это нетипично: традиционно перед стартом делового сезона собственники активнее выходят на рынок и показатель растет. «Отсутствие динамики косвенно свидетельствует о более быстром вымывании объектов»,— поясняет господин Попов.

Руководитель проектов направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин также обращает внимание на заметный рост спроса. За месяц в Волгограде активность выросла в 1,9 раза, в Воронеже, Омске и Перми — в 1,7 раза, в Новосибирске, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде — в 1,6 раза. Оживлению арендного сегмента, по мнению эксперта, способствует общее восстановление экономики и рынка труда, ослабление пандемийных ограничений.

Делать выводы о посткризисном восстановлении рынка долгосрочной аренды, по мнению Алексея Попова, можно будет только по итогам сентября-октября: к этому моменту уйдет сезонность и начнет сказываться комплекс факторов со стороны смежных сегментов рынка. «Цены на покупку жилья за год выросли на треть, если на рынок аренды выйдет заметное число людей, отказавшихся на этом фоне от приобретения недвижимости, арендодатели смогут активнее индексировать свои ценовые условия, и ставки прибавят 6–8% до конца года»,— рассуждает он.

Но речь идет в основном о ликвидных объектах. Господин Попов напоминает, что доходы населения продолжают стагнировать — это заметный сдерживающий фактор. Оксана Полякова добавляет, что московский рынок покинули арендодатели, принявшие решение купить собственную квартиру по программе льготной ипотеки. Освобожденные ими объекты, вместе с выкупленными на фоне ажиотажа инвестиционными квартирами, заметно пополнили арендную экспозицию. руководитель департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова ждет, что высокий спрос со стороны арендодателей в среднесрочной перспективе снизится до привычных значений. «Это приведет к постепенному восстановлению баланса на рынке аренды и постепенному снижению цен на те объекты, которые не успели сдаться в высокий сезон из-за откровенно завышенной ставки аренды»,— резюмирует она.

Динамика стоимости аренды жилья в крупнейших городах России

Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Средняя ставка аренды (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Средняя ставка аренды (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Город
сен.21
авг.21
сен.20
За месяц
За год
сен.21
авг.21
сен.20
За месяц
За год
Москва
37,8
37,1
35,3
1,90%
7%
51,5
50,9
50,4
1,20%
2%
Санкт-Петербург
23,4
23,1
22,4
1,30%
4%
33,6
32,7
34,8
2,80%
-3%
Екатеринбург
18,3
18,2
18,2
0,50%
1%
22,9
22,7
22,9
0,90%
0%
Новосибирск
17,7
17,7
17,8
0,00%
-1%
23,1
22,7
24,5
1,80%
-6%
Казань
16,6
16,5
17,6
0,60%
-6%
23,1
23,1
21,8
0,00%
6%
Краснодар
15,2
15
14,9
1,30%
2%
25,1
24,3
23,1
3,30%
9%
Красноярск
15,2
15,4
15,5
-1,30%
-2%
20,3
20,8
20,5
-2,40%
-1%
Нижний Новгород
15
15
14
0,00%
7%
21
20,6
19,3
1,90%
9%
Уфа
15
14,8
14,2
1,40%
6%
19,7
19,4
20,2
1,50%
-2%
Ростов-на-Дону
14,9
14,9
14,3
0,00%
4%
20,8
20,4
19,9
2,00%
5%
Самара
13,9
13,8
13,7
0,70%
1%
17,9
17,5
18,7
2,30%
-4%
Омск
13,3
13,2
12,6
0,80%
6%
17,4
17,4
16,4
0,00%
6%
Пермь
13,1
13,2
14
-0,80%
-6%
17,4
17,4
20
0,00%
-13%
Воронеж
12,7
12,6
14,3
0,80%
-11%
17,6
17,1
21,5
2,90%
-18%
Волгоград
12,2
12
11,6
1,70%
5%
17
16,6
14,4
2,40%
18%
Челябинск
11,7
11,6
11,3
0,90%
4%
14,8
14,7
15
0,70%
-1%

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.