Проблемы оценки застроенных земельных участков промышленных предприятий

Проблемы оценки застроенных земельных участков промышленных предприятий

Н.В. Волович

директор Института оценки собственности и финансовой деятельности города Томска, кандидат экономических наук

Принятие решений по вопросам выкупа земельных участков в собственность мало ориентировано на ее экономическую составляющую и в лучшем случае связано с чисто фискальными последствиями. В обществе, в том числе среди профессиональных консультантов, отсутствует единое мнение о ценности российских земель, а представление о размере земельной ренты носит абстрактный характер. Одни утверждают, что Россия обладает бесценными земельными ресурсами, а другие - наоборот, что конкретный участок может ничего не стоить, т. к. в России много пустующих земель. Доходит до того, что профессиональные консультанты уже говорят о том, что и на Западе земельные участки фактически продаются за бесценок, что очевидно не соответствует действительности. В целом, система оценки земельных участков (а в большей степени ее отсутствие) стала серьезным тормозом в принятии решений, как на уровне отдельных землепользователей, так и на уровне государственных и муниципальных органов.

Ожидать, что эти проблемы автоматически решатся по мере становления земельного рынка - самообман. Без достижения единого мнения о том, какой все-таки по размерам собственностью страна наделяет новых землевладельцев, сам институт земельной собственности не будет легитимным, а земельный рынок - прозрачным. При этом общество приходит к осознанию того, что причины возникших сложностей кроются как в неясности целей современной земельной политики, так и в унаследованном от советского периода принципе

бесплатности земли, лишь подтвержденного в период приватизации.

Наибольшую сложность представляет оценка земельных участков промышленных предприятий и других уникальных объектов. В связи с выкупом земельных участков собственниками находящихся на них зданий и сооружений вопрос о возможности раздельной оценки стоимости самих земельных участков и их улучшений перешел в практическую плоскость.

Необходимо принять единые принципы оценки, а именно:

1) разграничение между земельным участком и его застройкой как объектами оценки должно соответствовать принципам их приватизации (выкупа) и налогообложения;

2) российские стандарты оценки земельных участков должны быть максимально приближены к международным стандартам.

Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводиться как с применением классических подходов (сравнительного, затратного и доходного), так и с использованием техники остатка для земли, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. При этом техника остатка для земли должна является фактически дополнительным методом оценки в условиях ограниченности информации о сравнимых сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. «Результаты любой оценки остаточным методом должны всегда проверяться каким-либо другим методом, если это вообще возможно»1. Если необходи-

1 Европейские стандарты оценки 2000 / Пер. с англ. Российское общество оценщиков. М. 2003. С. 209.

мость совместного использования таких двух подходов вызвана недостатком информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность их применения связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения - от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку и после сдачи объектов в эксплуатацию. Применение двух подходов для целей оценки застроенного земельного участка дает более корректную информацию, но требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояния земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов).

Рассмотрим весь алгоритм оценки2. При оценке участка, предполагаемого для застройки (ЯВ), необходимо ответить на вопрос, за сколько стоит купить (продать) свободный участок, чтобы существовал рыночный интерес к его освоению. В то же время при оценке земельного участка, полностью готового под застройку (BL) важно дать ответ на вопрос, за сколько можно продать участок, занятый, например, сельхозугодьями, если довести его до степени готовности под строительство. Схема расчета стоимости земельного участка под будущую застройку представлена далее.

ЯВ = б - к) х

(1+р)п ,

где ЯВ - стоимость приобретения не готового под застройку участка;

BL - стоимость участка, полностью подготовленного под застройку;

К - расходы по подготовке участка под застройку, что означает учет следующих затрат:

1) компенсации по экологическим требованиям;

2) затраты на градостроительное проектирование и экспертизы;

3) стоимость внешних подключений и

2 Dransfeld E. Wirtschaftliche Baulandbereitstellung -Volksheimstaettenwerk GmbH, 2003. S. 38-41.

расчет необходимых площадей под подключения:

• стоимость инженерно-транспортных подключений, включая автодороги и уличное освещение, тротуары и пр.;

• ливневая канализация, дренаж;

• водопровод и канализация;

• экологические требования, в том числе приобретение участков под озеленение и пр.;

• социальная инфраструктура, в том числе для детей;

• топогеодезические работы, в том числе «нарезка» как самих промышленных участков, так и для создания необходимой инфраструктуры;

4) расходы на трансакцию, в том числе непредвиденные расходы - на заключение договора, работу нотариуса, регистрацию и примерно 10 процентов на подключение, освобождение от загрязнения и остатков зданий и сооружений, обязательную социальную инфраструктуру - пожарные сооружения, кладбища, административные здания, общественный транспорт и т. п.;

S - выпадающая из приобретаемой площадь - на улицы, озеленение, социальное жилье и пр.;

p - процент по инвестициям (находится между ставкой по недвижимости и кредитной ставкой);

n - время на подготовку участка под застройку, включая риски несдачи под застройку в срок.

Такой подход можно активно использовать при оценке застраиваемых и застроенных территорий, т. к. этого прямо требует российское законодательство. При этом влияние мер государственного (особенно муниципального) регулирования в форме обязательных требований при согласовании вида и интенсивности использования земельного участка оказывается определяющим для оценки земельных участков. Тем не менее отсутствие таких формальных требований не может служить основанием для отказа в оценке.

Staedtebauliche Kalkulation- Bonn: Verlag Deutsches

Попробуем рассмотреть возможный метод оценки земельных участков крупных промышленных предприятий на примере оценки Ачинского глиноземного комбината (АГК) (Красноярский край, город Ачинск Ачинского района).

Цель оценки: кадастровая стоимость земельных участков, т. е. стоимость, определяемая для целей налогообложения.

Прямое использование доходного и сравнительного подходов, так же как и техники остатка для земли, невозможно. Во-первых, компания «РусАл» (производит 75 процентов российского первичного алюминия и 10 процентов мирового производства) не является открытой, используются трансфертные цены, в том числе по толлингу. В итоге комбинат на протяжении последних нескольких лет показывает отрицательную или нулевую рентабельность. Во-вторых, Ачинский глиноземный комбинат строился в 1960-е годы, т. е. необходимо учесть значительный износ фондов. В-третьих, уникальность комбината, в том числе с точки зрения занимаемой площади (более 1000 га), не позволяет использовать цены продаж по аналогичным участкам. Поэтому возможно использование только затратного подхода. Наш выбор можно обосновать положением статьи 30 Земельного кодекса

Российской Федерации «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которая позволяет определять стоимость предоставления земельного участка для строительства на основе затрат по его формированию и его подключению к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и других мероприятий в соответствии с разрешенным видом его использования. Такой подход соответствует и сложившейся практике оценки в развитых промышленных странах: «для оценки высокоспециализированного объекта имущества (например, нефтеочистительного или сталелитейного завода, когда нет никакого рынка - капитального или арендного) обычно принимается затратный подход»3.

Описание объекта оценки представлено в таблице 14.

Установленные платежи за землю

Ставка земельного налога на 2003 год для промышленной площадки в городе Ачинске установлена в размере 5,26 рубля за кв. метр в соответствии с ценовым зонированием города. Ставка арендной платы для промышленного использования равна 2-кратной ставке земельного налога. Став-

Таблица 1

Распределение земельных участков Ачинского глиноземного комбината по видам использования, местоположению и видам прав

Вид права Площадь земельных участков, всего га Из них

г. Ачинск

всего В том числе

Пром- площадка Технологи- ческая зона Санитарно- защитная зона

Собственность 390 390 390

Долгосрочная аренда 1 550 940 590 350 610

Итого 2 040 330 390 590 350 610

3 Европейские стандарты оценки. С. 195.

4 В целях упрощения представления материала часть данных скорректирована, что не меняет ни подхода к оценке, ни фактически итоговых значений.

ка арендной платы для всех остальных земельных участков (технологическая и санитарно-защитная зона) - 7,96 рубля за кв. метр и является установленной федеральным законодательством средней ставкой земельного налога по городу.

Мазульский известковый рудник расположен на территории Ачинского района и относится к категории земель промышленности и иного специального назначения. Ставка налога в соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» - 0,259 рубля за кв. метр. Ставка арендной платы для предприятий цветной металлургии на территории района составляет 20-кратную ставку земельного налога, т. е. 5,12 рубля за кв. метр.

Установленная с декабря 2003 года в Красноярском крае кратность к земельному налогу при выкупе земельного участка в собственность собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений равна 8. До этого применялся 3-кратный коэффициент, в соответствии с которым в 2002 году земельный участок промплощадки был выкуплен по цене 87,6 тыс. рубля за 1 гектар.

Возможность выкупа других земельных участков отсутствует в силу действующих ограничений, установленных федеральным законодательством. Договор аренды санитарно-защитной зоны ничтожен в силу отсутствия самого участка.

Расчет оценки затрат на формирование земельных участков

Формирование земельного участка площадки непосредственно глиноземного комбината осуществлялось в период с 1959 по 1961 год, а Мазульского рудника - в 1961-1962 годах. Сроки строительства: комбината - 10 лет, рудника - 4 года.

Всего под строительство АГК было выделено 2 070 га, в том числе не менее 60 процентов составляли пахотные земли из состава сельскохозяйственных угодий колхоза им. XX партсъезда. Под строительство Мазульского рудника было выделено 1 180 га, из них сельхозугодий - 415 га (35,2 %).

Таким образом, примерное соотношение между занимаемыми в настоящее время и всеми выделенными участками составляет:

• АГК (выделялось 2 070, сейчас -

980 га) - 47,3 процента (без учета санитарно-защитной зоны);

• Мазульский рудник (сейчас - 610 га вместо выделенных 1 180 га) - 51,7 процента.

Аналогичные земельные участки при их изъятии потребовали бы оплаты стоимости перевода сельскохозяйственных земель под промышленное строительство (в размере нормативов стоимости освоения новых земель) в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года №77 «Об утверждении положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» (действующая редакция). В соответствии с указанным постановлением стоимость перевода аналогичных по качеству пахотных земель для несельскохозяйственных нужд составляет 314 тыс. рублей за гектар, а прочих - 116 тыс. рублей за гектар. Для временного изъятия применяется показатель стоимости в размере 50 процентов от аналогичных участков при изъятии в постоянное пользование. В рассматриваемом случае земельными участками с временным изъятием являются участки, предоставленные под строительство АГК и рудника, но в настоящее время не используемые. При этом в расчете пропорция между сельскохозяйственными и прочими землями сохраняется.

В итоге стоимость нового освоения земель составляет:

• по участкам, занимаемым непосредственно АГК, - 358 070 тыс. рублей (в расчете на 980 га занимаемой территории без санитарно-защитной зоны), т. е. 36,6 рубля за кв. метр;

• по участкам, занимаемым рудником, -166 198 тыс. рублей (в расчете на 610 га). или 26,9 рубля за кв. метр.

Однако территория использовалась под застройку в течение 10 и 4 лет соответственно, что делает вложения в данные активы не только рискованными, но и требующими отвлечения средств на длительный срок. Все это значительно удорожает во времени стоимость этих вложений. В выполняемой оценке стоимость денег во вре-

мени берется из расчета 14 процентов годовых. Этот показатель принят исходя из опыта западных коллег при оценке застраиваемого земельного участка: стоимость денег во времени берется как среднее между кредитной ставкой и ставкой капитализации для уже введенной в эксплуатацию недвижимости.

При 14 процентах годовых удорожание вложений в приобретение земельных участков при сроке застройки площадки АГК в 10 лет составляет 3,707 раз. В итоге получаем 135,7 рубля за кв. метр.

Земельный участок рудника осваивался 4 года - удорожание в 1,4815, т. е. приведенная стоимость в расчете на 1 кв. метр земельных участков рудника - 40 рублей. Это и составляет минимальную стоимость земельного участка, отделенного от его застройки.

Оценка затрат на выполнение экологических требований

Функционирование АГК потребовало обустройства лесной защитной зоны. По проекту ее площадь составляла 493 га. Затраты на обустройство такой зоны без учета затрат на приобретение земельного участка в настоящее время были бы равны 45 рублям на кв. метр (стоимость приобретения посадочного материала с учетом высокоплотной посадки). Таким образом, в целом стоимость обустройства такой зоны составила бы 62 рубля на кв. метр (17 рублей за кв. метр собственно земельного участка - 11,6 рубля за кв. метр с накоплением суммы за 3 года при ставке 14 процентов годовых) или 306, 6 млн рубля в расчете на 493 га требуемой защитной зоны.

Это делает промышленную площадку размером 980 га дороже на 31,3 рубля за кв. метр используемых земельных участков.

Расчет стоимости подключения производственной площадки АГК к независимым объектам электрообеспечения

Открытое акционерное общество «Ачинский глиноземный комбинат» (ОАО «АГК») имеет в своем составе ТЭЦ, обеспечивающую комбинат теплом и частью электро-

энергии. Тем не менее значительная часть электроэнергии приобретается у ОАО «Красноярскэнерго». По укрупненным показателям стоимости сооружения электрических станций и электрических сетей, утвержденных РАО «ЕЭС России» в 2002 году, стоимость сооружения электростанций (ГРЭС) в 2002 году составляет минимум 470 долларов США (с учетом привязки к местным условиям и установкой систем азото - и сероочистки) в расчете на кВт. Стоимость головного источника электроснабжения в расчете на реальную максимальную нагрузку для ОАО «АГК» составило 940 525 тыс. рублей.

Таким образом, общая стоимость подключения АГК к необходимому дополнительному источнику электроснабжения составляет 940 552,5 тыс. рублей, или в расчете на кв. метр занимаемой АГК площади (980 га) - 96 рублей.

Стоимость подключения площадки АГК к железнодорожному сообщению рассчитывалась на основе переоценки данных объектов (железнодорожных путей и других зданий, строений и сооружений) и составила 26,3 рубля на кв. метр территории площадки.

В итоге стоимость промышленной площадки АГК с необходимыми технологическими зонами с учетом стоимости освоения новых земель при их изъятии под строительство, необходимости обустройства санитарно-защитной зоны и подключения к дополнительному источнику электроснабжения составляет 290 рублей за кв. метр.

Полученная стоимость в 30 раза больше выкупной цены земельных участков производственной базы, по которой совершены сделки в 2002 году, и более чем в 7 раз выше действующей в настоящее время ставки выкупа для данной градостроительной зоны. Приведенный расчет свидетельствует о неправомерности приведения для оценки стоимости площадки действующего предприятия стоимости пустующих земель. При этом надо учесть, что в нашем расчете не был учтен ряд других необходимых подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре, расходы на дополнительную очистку загрязненных в результате деятельности АГК воздуха, воды и почвы, также не были учтены необходимые

затраты на социальную инфраструктуру для семей работников комбината. Расчеты показывают, что применение западных технологий оценки промышленных площадок примерно удвоит стоимость занимаемых АГК земель. В результате стоимость земельного участка составит около 20 евро за кв. метр, что соответствует минимальной рыночной стоимости промышленных земель в Западной Европе.

Еще раз подчеркиваем, что полученный нами результат представляет собой стоимость земельного участка в его существующем использовании или оценку кадастровой стоимости. Однако в случае применения такого подхода к оценке большого массива земельных участков под промышленными объектами возможна конкретизация общего представления о ценности этой категории земель.

ЦЕНТР ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА И ЭКОНОМИКИ

ЧЭПиэИ П РИ РОДОПОЛ ЬЗОВАН ИЯ

_______________организует и проводит семинар_____

8-9 апреля 2004 года 10.00-16.00

Порядок и условия заключения договоров аренды и купли-продажи земельных участков

современное законодательство РФ в области совершения сделок с земельными участками;

права юридических лиц и граждан на земельные участки. Полномочия органов власти в области управления и распоряжения земельными участками; формирование земельного участка как объекта договора купли-продажи и аренды; основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду и в собственность; порядок и условия заключения договора купли-продажи и аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, в государственной или муниципальной собственности;

государственная регистрация права собственности и аренды земельного участка; порядок изменения разрешенного использования земельного участка и перевода земель из одной категории в другую.

Место проведения: Москва, Российская академия государственной службы

при Президенте РФ

ДЛЯ УЧАСТИЯ в семинаре НЕОБХОДИМО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ за 15 дней до его проведения по тел (095) 267-29-30, 267-62-54 или электронной почте landlaw@mail.ru и ОПЛАТИТЬ УЧАСТИЕ в семинаре не менее, чем за 5 дней до начала семинара

Подробная информация по тел. (095) 267-62-54, 267-29-30 и на сайте www.landlaw.ru

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001 65