Эскроумное загородное жилье

Спрос на загородное жилье, почти угасший в прошлом году, начал восстанавливаться, чем уже пытаются воспользоваться девелоперы. Так, «Смарт Девелопмент», строивший в основном логопарки в Подмосковье, запускает отдельное направление в сегменте ИЖС. Возвращению интереса россиян к жизни за городом могли способствовать ограниченное число зарубежных курортов, где они традиционно снимали жилье на длительное время, и запущенная система эскроу-счетов для частных домов, считают эксперты. Однако, предупреждают они, новым игрокам и до кризиса было сложно реализовать такие проекты без убытков.

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

«Смарт Девелопмент», строивший складскую недвижимость в Подмосковье, решил выйти на рынок загородного жилья. “Ъ” обнаружил на портале HeadHunter объявление компании о поиске руководителя по развитию этого направления. По информации источника “Ъ”, близкого к компании, девелопер уже собрал в Подмосковье земельный банк под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Первый такой проект — коттеджный поселок «Трилогия» — может быть реализован в Дмитровском районе.

Кроме того, добавляет собеседник “Ъ”, компания сохранит подразделение «Ратио Дом», которое строит загородные дома по индивидуальным проектам под заказ. В «Смарт Девелопмент» комментарии не предоставили.

Спрос на загородную недвижимость начал расти в разгар пандемии.

Проведенный в 2021 году «Дом.РФ» и ВЦИОМом опрос показал, что 68%, или 41,6 млн, российских семей хотели бы жить в индивидуальном доме. Тогда же ряд крупных застройщиков многоквартирных домов — ГК ПИК, «Самолет», «Инград», ЛСР, ФСК — заявили о запуске проектов в сегменте ИЖС. Но из-за вызванного российско-украинским военным конфликтом кризиса, повлекшего снижение спроса на такие дома, часть компаний отложила старт таких проектов.

По подсчетам «ЦИАН. Аналитики», в январе—ноябре 2022 года по всей России потенциальная активность желающих купить дом оказалась на 12% ниже год к году. Управляющий партнер Nordhus Ольга Магилина говорит, что в Подмосковье по итогам прошлого года спрос на загородную недвижимость упал на 30–50%.

Однако с начала 2023 года активность покупателей в этом сегменте начала восстанавливаться, утверждает гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев. В январе 2023 года количество запросов выросло на 42% по сравнению с декабрем 2022 года, добавляют аналитики компании «Заикин торги». Они говорят, что это может быть связано с желанием россиян, которые до кризиса арендовали на длительный отдых жилье на заграничных курортах, теперь решили переориентироваться на внутренний рынок из-за проблем с перелетами. Но Ольга Магилина считает, что это не главный фактор восстановления спроса на загородную недвижимость, так как для россиян открытыми остаются, например, Турция и Таиланд.

Существенным фактором восстановления спроса может стать массовый запуск банками программ по ипотечному кредитованию в сегменте ИЖС, полагает руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль» Татьяна Ананьева.

По ее данным, в январе—ноябре 2022 года количество кредитов, выданных для покупки домов, уже выросло на 16% год к году.

Кроме того, на рынке загородного жилья появилась система эскроу-счетов по аналогии с многоквартирным строительством, что позволяет покупающим дома не лишиться своих средств при банкротстве застройщика. Первые эскроу-счета в сегменте ИЖС банк «Дом.РФ» открыл в декабре 2022 года.

Риски для девелоперов, выходящих на рынок ИЖС, по-прежнему остаются высокими. Практика показывает, что новым игрокам в этом сегменте иногда сложно реализовать проект даже с «нулевой» рентабельностью, говорит Максим Лещев. Только в достаточно успешных проектах ИЖС рентабельность превышает 20%, но такие проекты — редкость, уточняет Ольга Магилина. По ее словам, пока спрос все равно остается невысоким, рассчитывать на заметную прибыль девелоперам загородного жилья вряд ли стоит.