Цена вопроса

Привлечение на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) крупных девелоперов может оказаться непростой задачей по целому ряду причин. В России из всего объема вводимого жилья на ИЖС приходится почти 50%. В Москве и Подмосковье за 15 лет было продано 4 млн участков, то есть почти каждая пятая семья в границах агломерации уже может иметь загородный дом. Хотя на фоне пандемии COVID-19 и всплеска популярности загородного образа жизни рынок «заиграл» — выросло число сделок, но об устойчивом и долгосрочном росте спроса в сегменте говорить пока не приходится.

Построить новый поселок в относительной близости от Москвы сложно. Большинство привлекательных участков занято, а свободные стоят слишком дорого. Можно рассматривать земли сельхозназначения, но их перевод в другую категорию требует значительного времени, инвестиций и административного ресурса.

Один из вариантов — смотреть на участки дальше 35 км от Москвы, но будет ли востребовано тут жилье — большой вопрос. Любое загородное строительство к тому же требует значительных вложений в инфраструктуру. К примеру, в некоторых районах при строительстве поселка может потребоваться возведение школы, куда придется вложить более 1 млн руб. из расчета на одно учебное место. Строительство социальной инфраструктуры без поддержки государства может сделать проект нерентабельным.

Также стоит учитывать, что доступные участки в Подмосковье и Новой Москве исполосованы обременениями. Где-то запланировано строительство развязки или федеральной трассы, где-то есть охраняемая природная зона. В итоге из общей площади участка пригодной для строительства может оказаться ничтожно маленькая доля — 20% и меньше. Да, сегодня есть инструменты, чтобы проверить ограничения, но огромное число скрытых угроз при сделках и будущем строительстве сохраняется.

Вопрос, что выиграет средний покупатель от прихода на рынок ИЖС крупных девелоперов, также неоднозначен. Серьезные игроки будут делать все хорошо и дорого, и строительство дома под ключ площадью 140–160 кв. м им обойдется в 8–9 млн руб. С учетом стоимости участка площадью 8 соток, расположенного на расстоянии 30–35 км от МКАД, в 1–2 млн руб. и затрат на инфраструктуру себестоимость проекта будет вряд ли ниже 12–14 млн руб. В итоге рыночную цену стоит ждать на уровне 15–17 млн руб. за объект. Сегодня покупателю проще и дешевле купить участок и построить дом, воспользовавшись услугами одного из множества подрядчиков. Так, самый базовый каркасный дом сопоставимой площади можно построить за 5 млн руб., а с учетом стоимости участка общие инвестиции будут до 10 млн руб. Крупные девелоперы вряд ли смогут сделать более выгодное предложение.

Обеспечить какие-то новые меры поддержки девелоперам, выходящим на рынок ИЖС, чиновники в текущих условиях вряд ли смогут. Чтобы крупные застройщики выходили на рынок загородного жилья и могли здесь по-настоящему развернуться, им нужно покупать землю, а подходящих участков, как говорилось выше, почти нет. Реализация загородных проектов требует значительных инвестиций, а ввод жилья в некоторых случаях можно начинать только после завершения работ по благоустройству и строительства инфраструктурных объектов в соответствии с инвестиционным соглашением с администрацией района.

Думаю, что интересующиеся этим рынком девелоперы сами поймут, что доходность здесь вовсе не такая сладкая, как кажется на первый взгляд, и в конечном счете проще и выгоднее строить квартиры.

Что мешает развитию в России индивидуального жилищного строительства