Градостроительные проблемы развития второго жилища

УДК 711

ЗИЯТДИНОВ З. З.

Градостроительные проблемы развития второго жилища

В статье приведены данные по количеству вторых жилищ в мире и показаны масштабы территориальной экспансии второго жилища в России. Показан ряд градостроительных проблем формирования градостроительных структур во взаимосвязи с развитием второго жилища в системах расселения. Интенсивная экспансия второго жилища не может не отражать наиболее сущностных тенденций современного градостроительства.

Ключевые слова: второе жилище, дачи, садовые участки, летние дома, дачные поселки, садоводческие товарищества.

ZIJATDINOVZ. Z.

TOWN PLANNING PROBLEMS OF SECOND DWELLING

The data on the number of second homes in the world and shows the extent of the territorial expansion of second homes in Russia. Lists a number of urban problems of formation of urban structures in conjunction with the development of second homes in the settlement systems. Intensive expansion of second homes can not reflect the most essential trends of modern urban planning.

Keywords: second dwelling, cottages, gardens, summer houses, holiday villages, gardening companies.

Зиятдинов

Зуфар

Закиевич

кандидат архитектуры, главный архитектор проекта, ЗАО «Пенза-гражданпроект», CJSC «Penzagrazhdanproekt»

e-mail: z.uf@yandex.ru

В последние десятилетия в мире наблюдается интенсивное распространение второго жилища — домов и квартир для временного пребывания с целью отдыха и получения продуктов питания. За период с 1990 по 2010 г. общее число вторых жилищ выросло более чем в 2 раза и на сегодняшний день составляет 420 млн. единиц. Суммарная площадь занимаемой вторыми жилищами территории равна 42 млн га или 420 тыс. кв. км, что составляет 0,282% от территории суши земли и превышает площади территорий таких отдельно взятых государств, как Германия, Великобритания, Норвегия, Италия и т. д., — всего 134 страны [1, 5]. Количество вторых жилищ постоянно увеличивается. Темпы увеличения количества вторых жилищ в развитых странах превышают темпы роста населения. Развитие второго жилища становится транснациональным явлением: жители многих стран приобретают вторые дома за рубежом, что особенно усилилось после принятия в 1995 г. Шенгенского соглашения об отмене паспортно-визового контроля на границах государств Евросоюза. В ряде регионов число принадлежащих иностранцам вторых жилищ составляет до 60-80% от суммарного числа первых и вторых жилищ и в 2-4 раза превышает число первых жилищ коренных жителей, что радикально меняет функциональное наполнение регионов и такие их планировочные характеристики, как численность и плотность сети поселений, протяженность транспортных

и инженерных коммуникаций и т. д. Начиная с 1990-х гг. заметным становится приобретение второго жилища в виде квартиры в крупном городе жителями малых городов и сельских поселений [2, 10; 3, 27].

Актуальность развития второго жилища в России связана с тем, что количество дачных и садовых домов и используемых для отдыха реконструированных и вновь возведенных домов и квартир в сельских и городских поселениях в настоящее время составляет 27,3 млн единиц. Более 60 % населения страны обладает вторыми жилищами. Это второе после Китая количество вторых жилищ в мире и одна из самых высоких долей вторых жилищ среди всех стран мира. Суммарная территория, занимаемая вторыми жилищами, включая территории общего пользования, равна 4,8 млн га, что превышает площадь Московской области и по отдельности площади таких областей, как Ярославская, Брянская, Пензенская, Тульская, Орловская и т. д. — всего 30 областей [4, 1].

Во многих случаях территория поселков вторых жилищ, принадлежащих жителям одного города, превышает территорию самого города. Так, площадь садовых и дачных участков жителей каждого из таких городов, как Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Саранск, Пенза, Рязань, Новосибирск, Волгоград, Ярославль, Красноярск, Чайковский Пермской области, Кузнецк Пензенской области и многих других больше площади соответствующих городских территорий. Площадь земель поселков вторых

© Зиятдинов З. З., 2014

25

Г радостроительство

Иллюстрация 1. Второе жилище в структуре Берлина. Темно-зеленым цветом показаны поселки Kleingarten. Источник: Kleingarten mit Zukunft — Lebenswerte Stadt. Dokumentation Kongress: 11. Mai 2007. Hamburg: Behorde fur Stadtentwicklung und Umwelt, 2007

жилищ, принадлежащих москвичам, составляет более 2200 кв. км, более чем в 2 раза превосходит площадь Москвы в границах 2010 г. и сопоставима с ее территорией в современных границах. Такое явление, как «второе жилище», распространено во всех восьми федеральных округах, во всех регионах России, среди всех социальных слоев и групп населения. Оно развивается и непосредственно на землях поселений в пределах городской или поселковой черты, и в пригородных зонах городов, причем не только больших, крупных и крупнейших, но и малых и средних городов, а также в окружении поселков городского типа и сельских поселений. Причем в селах и малых и средних городах доля владельцев садовых и дачных участков среди жителей многоквартирных домов на 25-30% выше по сравнению с крупными и крупнейшими городами [5, 5].

Территориальные размеры некоторых поселков вторых жилищ достигают 2,5-3 и более тыс. га, т. е. 3 х 10 км; число участков в них составляет 20 и более тысяч. Например, в Ленинградской области 60 садоводческих товариществ близ железнодорожной станции Мшин-ская образовали на территории 2,2 тыс. га поселок, насчитывающий около 25 тыс. участков. В период с апреля по ноябрь по выходным дням численность единовременно пребывающих в некоторых поселках вторых жилищ горожан может превышать 100 тыс. человек, а в целом по стране она составляет до 30 млн человек [6, 63].

Расчеты показывают, что совокупные единовременные капиталовложения в строительство всех вторых жилищ на территории Российской Федерации на 1 января 2010 г. составляют с учетом затрат на инженерно-транспортную инфраструктуру (без учета стоимости земли) около 10 трлн рублей в ценах 2000 г., а по оценкам некоторых специалистов — более 30 трлн рублей [7, 33]. Годовые эксплуатационные затраты на функционирование вторых жилищ превышают 90 млрд рублей. Быстрый рост объемов строительства вторых жилищ с объективной необходимостью приводит к коренным качественным переменам градостроительной ситуации в большинстве регионов страны, к возникновению и обострению градостроительных проблем развития населенных мест и систем расселения.

Прежде всего возникает проблема принципиальной оценки данных образований как массового явления в современной градостроительной практике, выявления его истоков и последствий для развития населенных мест. Второе жилище, массовое явление, постоянно увеличивающее свою долю в балансе землепользования, во вкладываемых инвестициях, в количестве задействованных людей, техники, энергии, не может не отражать наиболее сущностных тенденций современного градостроительства.

На сегодняшний день в международной специальной литературе отсутствует общепринятая классификация второго жилища. Отдельные классификации разрабатывались

на основе различных признаков, с учетом целей и задач конкретных исследований. Юристы классифицировали вторые жилища по правовым аспектам (отношения собственности, формы организации, уровень преступности); экономисты — по стоимостным характеристикам, уровню доходов и экономической эффективности; историки — по периодам возникновения и этапам развития второго жилища; социологи — по демографическим половозрастным показателям и социальной принадлежности владельцев вторых жилищ; архитекторы — по объемно-планировочной организации, и т. д. В существующих классификациях учтены не все имеющиеся виды и формы второго жилища и не отражены градостроительные характеристики поселков вторых жилищ в их взаимосвязанном развитии с градостроительными системами различных уровней.

Не рассматривалась проблема воздействия процесса развития второго жилища на формирование планировочной структуры города — отсутствуют рекомендации по учету явления второго жилища при проектировании городских и сельских поселений различной величины. Проектировщики не представляют себе механизм взаимосвязи развития второго жилища с формированием архитектурнопланировочной структуры города, тем более, что многие поселки вторых жилищ располагаются не только в пределах территории города, но и вне его границ.

Не исследована проблема социально-экономической эффективности функционирования архитектурнопланировочных структур поселений во взаимосвязи с возникновением и ростом поселков вторых жилищ. Расположенные в границах территории города вторые жилища снижают компактность формы его плана, увеличиваются затраты времени на передвижения и протяженность инженерных коммуникаций в связи с необходимостью обхода садовых и дачных участков.

Развитие второго жилища вызывает обострение проблемы реализации генеральных планов городских и сельских поселений. Показательным примером в этом отношении является существующий с 1956 г. дачный поселок «Речник» в структуре Москвы, снос которого предусмотрен генпланом города. Однако, несмотря на неоднократные судебные решения

о сносе, предпринимаемые с 2006 г. попытки сноса незаконно функционирующего «Речника» до настоящего

времени не дали результатов, и дачный поселок продолжает функционировать.

Обостряются транспортные проблемы: возникают новые маятниковые автомобилепотоки владельцев вторых жилищ от мест проживания к поселкам вторых жилищ. Интенсивность этих потоков достигает максимума в выходные дни в период дачного сезона, особенно на выездных из города магистралях: в первой половине дня — по направлению из города в пригород, в вечернее время — в обратном направлении. Величина интенсивности потока может быть весьма значительной и достигать 3-4 тыс. транспортных единиц в час.

Возникает острая проблема определения объемов строительства вторых жилищ, которая не получила решения до настоящего времени: отсутствует методика расчета количества требуемых вторых жилищ населения сельских и городских поселений в различных градостроительных ситуациях.

Не решена проблема размещения поселков вторых жилищ — не разработаны рекомендации по их размещению в планировочных структурах систем расселения. Это приводит к росту непроизводительных затрат времени населения на передвижения во вторые жилища и обратно, к обострению проблем охраны окружающей среды как на территориях городов, так и в районах размещения вторых жилищ.

Становится актуальной проблема определения типов и этажности жилой застройки — это обусловлено тем, что строительство жилых домов без приусадебных участков неизбежно вызывает развитие второго жилища и тем самым — новые значительные затраты на возведение загородных домов и обустройство их участков. В связи с этим возникает необходимость рассмотрения альтернативы: с одной стороны — малоэтажная жилая застройка с приусадебными участками, которая исключает развитие второго жилища; с другой стороны — многоэтажная жилая застройка и загородные вторые жилища ее жителей.

Градостроительные проблемы развития второго жилища актуальны для городов и сельских поселений многих развитых государств. Так, в структуре Берлина располагаются десятки поселков вторых жилищ типа Kleingarten (нем.) (Иллюстрация 1).

В России появление второго жилища в виде квартиры в городе до 1990 г., когда существовали социалистические общественно-про-

изводственные отношения, представляло собой единичные случаи. В последнем десятилетии ХХ в., после введения рыночных отношений, частной собственности и свободного оборота недвижимости стали появляться граждане с уровнем доходов, позволяющим приобрести дополнительные квартиры. В Пензе в 2000 г. доля семей, проживающих в городе и имеющих на его территории вторые жилища в виде квартир и односемейных домов, составляла около 3-3,5 %. Число таких семей со временем возрастает. В 2012 г. их доля составила 22 %, в том числе 7 % семей, которые имеют коттеджи для постоянного проживания в пригородной зоне, а освободившиеся городские квартиры используются как второе жилище для временного пребывания. Вторые жилища в виде квартиры в городе — центре областной системы расселения приобретаются не только проживающими в нем горожанами, но и жителями сельских поселений. Развернутое в начале XXI в. ипотечное кредитование жилья позволило многим горожанам приобрести вторую (а в ряде случаев и третью, четвертую...) квартиру как объект для инвестиций. Суммарная доля квартир, в которых отсутствует постоянное проживание их владельцев, составляет в Пензе 30 %. А наиболее состоятельные граждане, представляющие в основном предпринимателей, владельцев крупных предприятий, чиновников высокого уровня, имеют, наряду с одним или несколькими вторыми жилищами в Пензе, квартиры в Москве и Санкт-Петербурге и в курортно-туристических зонах в России или за рубежом. Наиболее интенсивное развитие второе жилище в виде квартиры в городе получило в крупнейших городах страны. Так, по данным заместителя директора по экономике градостроительства ГУП НИиПИ Генплана Москвы В. Беккера, в 2008 г. более половины московских семей имели второе жилище в виде второй квартиры, расположенной в границах столицы. В Москве «появились пустые квартиры и даже целые дома.» [8].

Заключение

Развитие второго жилища в последние десятилетия приобрело значительные масштабы как в России, так и за рубежом, и находит отражение при формировании архитектурнопланировочных структур градостроительных систем. Возникает ряд неизученных проблем взаимосвязанного развития населенных мест с поселками вторых жилищ в системах расселения. За счет включения территорий

вторых жилищ в структуру городов снижается компактность формы городского плана. Появляются новые и усиливаются существующие транспортные потоки от мест проживаний горожан к местам расположения вторых жилищ. Снижается степень реализуемости генеральных планов развития населенных мест в связи с необходимостью во многих случаях сноса поселков вторых жилищ для освобождения площадей под новое строительство. Необходимо дать принципиальную оценку развития второго жилища как массового явления современной градостроительной практики, разработать рекомендации по формированию архитектурно-планировочных структур поселений и систем расселения в связи с развитием второго жилища, предложить методику расчета объемов строительства вторых жилищ в различных градостроительных ситуациях.

Список использованной литературы

1 Conference of European Statisticians. Ownership of second homes in a globalized world. The World Tourism Organization. UN Economic and Social Council. Distr.: General. February 17, 2010.

2 Linder E., Oberholz D., Staub M. et al. Zweitwohnungen: Umgang mit Zweitwohnungen. Arbeitshilfe fur die Ortsplanung. Amt fur Gemeinden und Raumordnung 2010, Bern.

3 Schulz H. R., Wurmli P. Detailauswertung der Gebaude — und Wohnungserhebung 2000. Bundesamt fur Statistik und Bundesamt fur Wohnungswesen. Basel. Dezember, 2004.

4 Зиятдинов З. З. Второе жилище в структуре города [Электронный ресурс] // Архитектон : известия вузов. 2013. № 3 (43). URL: http:// archvuz.ru / 2013_3 / 20.

5 Зиятдинов З. З. Обоснование типов и этажности жилой застройки небольших городов с учетом второго жилища [Электронный ресурс] // Архитектон : известия вузов. 2013. № 2 (42). URL: http:// archvuz.ru/ 2013_2/ 18.

6 Lovell S. Summerfolk. A History of the Dacha, 1710-000. Ithaca and London : Cornell University Press, 2003.

7 Каганский В. Л. Незамеченные революции. Дачный бум // Колокол. 2003. № 3, 4 (8, 9).

8 Беккер В. Я. Больше полови-

ны москвичей имеют второе жилье [Электронный ресурс]. URL: http://www.metrinfo.ru/

news/43701.html.