Инвесторы заняли выжидательную позицию

Сокращение спектра инструментов для вложений вновь повысило привлекательность приобретения строящегося жилья как способа сохранить инвестиции, хотя некоторые аналитики достаточно скептично смотрят на доходность такого способа вложений. Большинство участников рынка оценивают долю инвестпокупок в размере 5–10% от общего числа сделок.

В 2022 году большинство инвесторов заняли осторожную, выжидательную позицию и не торопились совершать сделки, предпочитая наблюдать за развитием событий

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По сути, единого мнения среди девелоперов о том, как за минувший год изменилась доля инвестиционных покупок жилья, нет: одни участники рынка говорят, что доля сократилась, другие — что, наоборот, выросла. Недвижимость является одним из инвестиционных инструментов, а вложения в недвижимость — самые популярные частные инвестиции в России. Стратегии инвесторов могут быть направлены на разные цели: сохранить, заработать на коротком инвестиционном цикле, получать стабильный доход, а рынок недвижимости, с его разнообразием, в разные периоды предоставляет инвесторам возможность реализовать все виды стратегий. В зависимости от целей и выбранной стратегии предпочтения инвесторов распределяются между коммерческой и жилой недвижимостью, апартаментами.

Поставить на паузу

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит: «Мы не заметили существенных изменений за прошедший год: как и в 2021-м, сегодня доля инвестиционных сделок в нашей компании составляется 15%. Конечно, в условиях неопределенности многие покупатели будут выжидать. Но интерес к недвижимости как инструменту сохранения сбережений сохранится. Скорее всего, в этом году доля инвестиционных сделок останется в тех же объемах».

По мнению эксперта, сейчас не стоит вопрос заработать, стратегия инвестора изменилась: теперь важно сохранить сбережения. «Надежным вложением станут объекты на высокой стадии строительства или квартиры в готовых новостройках. Локации могут быть как городские, так и в ближайшей Ленобласти. Важны качество проекта, обеспеченность инфраструктурой, хорошая транспортная доступность»,— перечисляет господин Фельдман.

Он полагает, что рост цен на новостройки в 2023 году будет сопоставим с темпами инфляции. «Решение купить квартиру на первичном рынке как минимум позволит избежать обесценивания своих накоплений. Если говорить и доходности, то возможность заработать на первичке сохранится. При этой стратегии лучше рассмотреть объекты на старте, которые только анонсированы, или в начальной стадии строительства от надежного застройщика. В его портфеле должно быть достаточное количество реализованных в срок проектов и не один успешно пройденный кризис. За время строительства цена "квадрата" может вырасти на 20–25%. Через два-три года, когда ситуация стабилизируется, можно будет выгодно реализовать свой актив»,— говорит господин Фельдман.

Виталий Коробов, директор компании Element Development, считает, что на рынок инвестиционных покупок первичного жилья в прошлом году серьезно влияла ключевая ставка. «Кроме того, доходность от вложений в недвижимость стало сложнее посчитать из-за высокой волатильности»,— указывает он. Эксперт ожидает, что в этом году инвестиционный интерес в целом к такому формату недвижимости восстановится.

Владимир Шабанов, исполнительный директор группы «Аквилон», считает, что доля инвесторов на рынке колеблется в пределах 5–10%. «Чаще всего инвесторы приобретают малогабаритное жилье: студии и однокомнатные квартиры в удобных и популярных локациях. Недвижимость остается надежным способом сохранить и приумножить деньги»,— полагает он.

Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН «Итака», считает, что доходность вложений в недвижимость снизилась из-за роста предложения на рынке аренды: «Конечно же, новое строительство в ушедшем году уже не рассматривалось как инвестиционное вложение. Частные инвесторы предпочитали вкладывать деньги в покупку квартир с ремонтом на вторичном рынке, что, в свою очередь, привело к росту предложения на рынке аренды жилья и к снижению цен на посуточную аренду, так и на длительный срок».

В 2022 году большинство инвесторов заняли осторожную выжидательную позицию и не торопились совершать сделки, предпочитая наблюдать за развитием событий. Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, напоминает, что на рынке новостроек зафиксировано рекордное количество сделок в ипотеку, до 90% сделок происходит с привлечением заемных средств. «Существенную долю из этих сделок обеспечивали кредиты с низкими субсидированными ставками, которые увеличивали стоимость квартир, и эти программы не подходят инвесторам»,— говорит она. Эксперт замечает, что секрет успешных инвестиций — в определении целей и соответствующей стратегии, правильном выборе ликвидного предмета инвестиций и структуризации выгодных условий покупки, это касается не только суммы сделки, но и порядка платежей. «Инвесторы в 2022 году имели широкий выбор, рассматривали в альтернативу новостройкам выгодные предложения на вторичном рынке и объекты, продающиеся по переуступкам. Несмотря на все кризисные явления на рынке недвижимости, рост цен, который произошел в первом квартале 2022 года, обосновал показатель годового роста цен. Инвестиции, совершенные в недвижимость ранее, обеспечили инвесторам доход»,— уверена госпожа Немченко. В прошедшем году инвесторы предпочитали вкладывать деньги в коммерческую недвижимость с целью сохранения денег и получения пассивного дохода, в жилую недвижимость с целью сохранения денег, а в случае покупки с большим дисконтом — возможность заработать на спекулятивной сделке, говорит она.

В погоне за «трофеем»

Виталий Бахарев, генеральный директор компании «Альфа Фаберже», отмечает, что инвесторов в премиальных сегментах продолжает интересовать эксклюзивное «трофейное» предложение. «То есть то жилье, которое точно не потеряет в цене, с уникальной локацией и видами. Причем такое предложение они готовы приобретать оптом — по несколько квартир. Мы сейчас ведем переговоры по продаже инвесторам квартир в нашем комплексе Meltzer Hall»,— поделился он.

Одним из лидеров на рынке строящегося жилья в части инвестиционных сделок остается сегмент апартаментов. Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, рассуждает: «Статистика говорит, что количество проектов сервисных апартаментов в Петербурге неуклонно снижается, уступая свою долю новым объектам в категории "псевдожилье". При этом Петербург все равно остается лидером в России по количеству таких объектов, даже несмотря на снижающийся объем предложения. А именно сервисные апартаменты, как правило, приобретаются с целью инвестиций и получения пассивного дохода. Главное условие успешности таких проектов — прозрачные и надежные программы доходности. Даже несмотря на уход с рынка ряда международных гостиничных операторов, заполняемость сервисных апартаментов близка к 100%, а с учетом новых реалий в 2023 году Петербург вполне может стать лидером по показателям внутреннего туризма, обогнав Москву. Поэтому застройщики, работающие в сегменте сервисных апартаментов, в 2023 году будут прикладывать максимум усилий, чтобы привлечь новых клиентов: предлагать дисконтные программы, развивать разнообразные рассрочки».

Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости петербургского офиса NF Group, также оценивает долю инвестиционных сделок в 5%. Но она считает, что эта доля имеет тенденцию к росту. «Согласно опросу потенциальных покупателей, который на постоянной основе проводит NF Group, основным мотивом покупки остается собственное проживание, тем не менее в 2022 году в сравнении с предыдущими периодами продолжила увеличиваться доля запросов на инвестиционные покупки. Инвестиции в жилую недвижимость остаются способом надежного сбережения средств от инфляции и колебаний курсов валют. Консервативные инвесторы продолжают приобретать жилую элитную недвижимость на начальных этапах строительства у крупных проверенных застройщиков (RBI, ЛСР, "Балтийской коммерции")»,— говорит она.

В течение года, напоминает госпожа Любимова, аналитики наблюдали всплеск инвестиционной активности в первом квартале, когда на фоне экономической неопределенности инвесторы поспешили вложить средства в элитное жилье. В тот период наибольший интерес у покупателей составляли малогабаритные лоты: в первом квартале средняя площадь проданных квартир сократилась до рекордно низкого значения — 99 кв. м. Вымывание с рынка малогабаритных лотов привело к увеличению средней стоимости квартиры в продаже с 59 млн рублей в 2021 году до 70 млн рублей к концу 2022 года.

«В последующие кварталы покупательская активность на элитном рынке снизилась, в том числе и инвестиционная. Снижение спроса приурочено и к оттоку части инвесторов на зарубежные рынки жилья, в частности, стремительно развивающиеся рынки Турции и ОАЭ»,— указывает госпожа Любимова.

Не инвестиция, а попытка сохранить

Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в отличие от коллег полагает, что доля и число инвестиционных покупок в 2022 году заметно уменьшились. «Это связано как со снижением динамики роста цен на недвижимость, так и с изменением поведения инвесторов в целом. Ввиду текущей геополитической и экономической ситуации в мире и в стране некоторые инвесторы стали гораздо осторожнее рассматривать возможности новых вложений, часть из них пока и вовсе заняли выжидательную позицию или предпочли реализовать имеющиеся у них активы. В 2023 году подобная тенденция, полагаю, сохранится»,— рассуждает она.

Что касается объектов для инвестиций, то, как и прежде, продолжает госпожа Доброхотова, наиболее интересны для покупки квартиры и апартаменты в динамично развивающихся и застраивающихся районах с хорошей транспортной доступностью расположенных внутри КАД. А также проекты в уникальных локациях в центре города.

Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы», также предполагает, что инвестиционные сделки в структуре продаж 2022 года сократились. «Покупатели на первичном рынке в марте вкладывали все имеющиеся средства в недвижимость как актив, чтобы сохранить сбережения на фоне высокой волатильности. Дальше по году, судя по уровню спроса, сделки проходили по мере необходимости закрытия квартирного вопроса,— считает она.— По уровню цен "квадрата" в новостройках тоже сложно судить об изменении доходности. В Ленинградской области и Санкт-Петербурге рост стоимости реализации квадратного метра составил +14%, сравнивались декабрь 2022-го и декабрь 2021-го. В Московском регионе данный показатель составил +8%. Но, несмотря на рост цен реализованного метра, нужно учитывать наличие и действие во второй половине 2022 года такого маркетингового инструмента, как ипотека по "околонулевой" ставке, механизм действия которой имел техническое влияние на рассматриваемый показатель».

Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG, также считает, что доля таких покупок снизилась. «Прошлый год прошел под знаком не инвестиций, а хеджирования рисков. Частично эта доля перешла на рынок зарубежной недвижимости, здесь сделки увеличились в разы. К концу 2022 года, судя по тому, что многие представители класса сервисных апартаментов возобновили программы гарантированной доходности, инвестиции здесь тоже остались. Это связано с ростом внутреннего туризма и с тем, что аренда будет альтернативой покупки. Все это поддержит инвестиционный спрос, он будет больше, чем в 2022 году»,— прогнозирует эксперт.