Квартирный вопрос испортили цены

В Нижнем Новгороде продолжится рост цен на жилье. По оценкам участников рынка, недвижимость в городе уже подорожала на 25–30% и к концу года цены поднимутся еще на 10–12%. Способствовать росту будет продолжающееся удорожание металла и ужесточение Центробанком условий выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносов в 15–20%. Ограничить рост цен на жилье в Нижнем Новгороде может только покупательная способность, которая снижается вместе с падением реальных доходов населения.

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

Цены на металл в Нижегородской области за год выросли более чем в два раза, подсчитали в министерстве строительства региона. По информации министерства, стоимость стальной арматуры в январе 2021 года к январю 2020-го выросла на 48%, до 65,5 тыс. руб., а к концу мая подорожала еще на 15%, до 75,4 тыс. за тонну. Швеллер к началу года подорожал на 22,7%, до 67,4 тыс. руб. за тонну, а к концу мая еще на 40%, до 94,2 тыс. руб. Сталь листовая оцинкованная в январе подорожала на 48,7%, до 75,65 тыс. руб. за тонну, а к июню еще на 48,4%, до 112,3 тыс. руб.

«Конечно, такой рост цен на металл не может не сказаться на себестоимости строительства как инженерных сооружений, так и жилья», — сообщили в министерстве.

В компании «Жилстрой-НН» (один из крупнейших застройщиков Нижнего Новгорода) говорят, что повышение цен на металл привело к удорожанию стоимости строительства домов, начиная от стоимости сетей и железобетонных изделий и заканчивая повышением цен на лифты, окна, двери. По данным нижегородского минстроя, рост цен на квартиры в среднем по Нижнему Новгороду составил 25–30%. На этом он не остановится, прогнозирует директор ООО «Специализированный застройщик АГК» (входит в группу компаний «Жилстрой-НН») Вадим Пичугин. Росту цен также способствуют изменения в законодательстве — введение эскроу-счетов и как следствие — необходимость застройщиков выплачивать банкам проценты по кредитам, а также закрытие границ в связи с пандемией и в результате отсутствие конкуренции на рынке рабочей силы, добавляет господин Пичугин.

Заместитель гендиректора группы компаний «Столица Нижний» (один из крупнейших застройщиков Нижнего Новгорода) Борис Замский говорит, что себестоимость строительства жилья в этом году повысилась очень заметно — на 15–20% — и, очевидно, многие девелоперы также будут стараться поднимать цены. «Однако продажи квартир зависят от платежеспособного спроса. При повышении цен он снижается, все меньше людей могут позволить себе покупку дорожающей недвижимости. Есть еще важные факторы — какое предложение жилья на рынке, как меняется процентная ставка по ипотеке. Цену будет определять спрос на жилье, это главный ограничитель роста.

Я полагаю, что цены на новое жилье, которые растут с 2018 года, а в 2020 году выросли на 20%, не увеличатся в 2021 году в сопоставимой динамике — в течение года они повысятся на 10–12%», — прогнозирует Борис Замский.

По итогам первого квартала 2021 года реальные располагаемые доходы жителей Нижегородской области (за вычетом обязательных платежей и с учетом инфляции) снизились на 7,9% по сравнению с первым кварталом 2020 года. К четвертому кварталу 2020 года падение реальных доходов граждан составило 16,8%, подсчитали в Нижегородстате.

По итогам первого квартала 2021 года средняя начисленная зарплата в регионе составила 37,7 тыс. руб. Рост к уровню прошлого года достиг 5,5%. Годовая инфляция в Нижегородской области в марте оценивалась в 6,4%. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Нижнем Новгороде на вторичном рынке по состоянию на июнь 2021 года превышает 90,9 тыс. руб., в июне 2020 года квадратный метр стоил 72,6 тыс. руб. По данным министерства строительства региона, стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 100 тыс. руб., год назад — 80 тыс. руб.

В министерстве строительства Нижегородской области напоминают, что с 1 августа ЦБ ужесточает для банков условия выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом в 15–20%: «Регулятор вводит новые, так называемые макропруденциальные, надбавки выше действующих на 20–30 процентных пунктов. Это должно упредить для банков риски появления "пузыря" в ипотечном секторе. ЦБ прямо заявляет, что причиной введения новых мер стал рост цен на жилье на фоне снижающихся доходов населения». Механизм проектного финансирования подразумевает минимальную маржинальность проекта строительства, которая регулируется банком, соответственно любое удорожание себестоимости строительства отразится напрямую на конечном приобретателе, уверены в министерстве.

«У нас, конечно, рыночные отношения, но за счет бюджета и граждан увеличивать доходы компании — категорически неправильно.

Необоснованный рост стоимости материалов на внутреннем рынке, не привязанный к инвестициям и себестоимости продукции, — это предмет для разбирательства, и, конечно, это просто необходимо регулировать»,— говорит собеседник “Ъ-приволжье” в Нижегородском кремле.