Коммерция оказалась не в цене

Посещаемость торгцентров Москвы и Санкт-Петербурга отстает от показателей прошлого года на 9−13%. Импульс рынку может дать предновогодний период, но предугадать поведение потребителей сейчас сложно. Доля пустующих торговых площадей на этом фоне растет. Аналогичный тренд наблюдается на рынке офисной недвижимости, где объем высвободившихся площадей заметно превысил поглощение. Устойчивость к кризису демонстрирует лишь формат стрит-ритейла, активность в котором поддерживают открытия табачных магазинов, небольших заведений общепита и магазинов российских дизайнеров.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Mall Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м) в тогцентрах Москвы по итогам недели 5−11 декабря оказался ниже показателя за аналогичный период прошлого года на 13%, в Санкт-Петербурге — на 9%. Такие данные приводит Focus Technologies. От показателей декабря 2019 года посещаемость торгцентров Москвы, по оценкам аналитиков, отстает на 31%, Санкт-Петербурга — на 26%. Основной тренд на рынке остается прежним: разрыв с 2021 годом сохраняется, констатирует руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев. Одновременно эксперт не исключает, что в предстоящие две недели можно будет увидеть предновогодний рост спроса. Хотя предугадать настроение потребителей в этот период сложно.

Пустые магазины

Низкая посещаемость и уход зарубежных брендов в этом году способствовали росту доли пустующих площадей в торгцентрах Москвы с 9% до 12%, свидетельствуют данные компании «Магазин магазинов». Аналитики NF group при этом не исключают, что к концу года пустовать могут до 16−17% площадей. Эта динамика не способствует интересу инвесторов к открытию заметных новых объектов — сейчас они фокусируются преимущественно на объектах наиболее устойчивого к кризису районного формата. Руководитель направления по работе с частными активами департамента продаж РАД Инна Сафаргали предполагает, что этот тренд сохранится и в следующем году, небольшие объекты расширят свое концептуальное наполнение.

Для рынка стрит-ритейла уходящий год, по мнению коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, сложился достаточно благоприятно и число сделок выросло. «Ковидные ограничения оказались для сегмента более болезненными, чем радикальные потрясения этого года, в котором период затишья в первом квартале впоследствии сменился гиперактивностью»,— рассуждает она. Хотя арендаторы, по словам эксперта, стараются оптимизировать размер занимаемых площадей: средний размер арендуемой площади за год снизился с 80 кв. м до 50 кв. м.

Наиболее активными арендаторами торговых помещений, по словам госпожи Буренко, в этом году стали табачные лавки (20% сделок), точки общественного питания (19%) и российские fashion-ритейлеры (9%).

Последнее направление ранее фактически не присутствовало на рынке, отмечают в компании. Вакантность на торговых улицах Москвы, по прогнозам госпожи Буренко, будет сохраняться на текущем уровне 7−12%.

Невостребованные офисы

Конъюнктура офисного рынка в крупнейших городах остается непростой. Так, в Москве за истекший период года объем отрицательного поглощения площадей, по словам замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Олеси Малаховой, в классе А на уровне 98 тыс. кв. м.

То есть объем выкупленных и арендованных площадей заметно меньше освобожденного и вышедшего на рынок.

«К этому привели высвобождение качественных офисных площадей иностранными компаниями и оптимизация офисов оставшимися арендаторами»,— поясняет госпожа Малахова. Объем новых сделок в Москве в этом году, по ее прогнозам, составит около 810 тыс. кв. м, это в два раза меньше результата прошлого года. Уровень вакантных площадей на этом фоне, по оценкам Nikoliers, составит 8,5%. В классе А показатель с начала года увеличился на 2,1 процентного пункта, до 12,1%.

В Санкт-Петербурге, по оценкам замдиректора департамента услуг для арендаторов Nikoliers Виктории Горячевой, средний уровень вакантности с начала года уже вырос на 3,3 процентного пункта, до 9,5%. По итогам этого года пустовать могут 12−14% площадей. Хотя объем сделок в этом году, по словам эксперта, превысил значение прошлого года за счет нескольких крупных соглашений. Гендиректор NF Group в Санкт-Петербурге Константин Лосюков указывает, что общее поглощение в городе с начала года составило 170 тыс. кв. м, это уже на 31% выше значения прошлого года. Одновременно он не исключает, что в итоге показатель вырастет до 200 тыс. кв. м.

Средневзвешенная стоимость аренды офисов в Москве, по данным Nikoliers, сейчас составляет 27,14 тыс. руб. за кв. м, это всего на 2,8% ниже показателя начала года. «Собственники стараются сохранить средневзвешенные ставки, предлагая индивидуальные скидки в процессе переговоров»,— замечает госпожа Малахова. В Санкт-Петербурге, по словам Виктории Горячевой, снижение более выраженное: с начала года офисы класса А подешевели на 10,7%, до 1,68 тыс. руб. за кв. м в месяц, класса В — на 6,3%, до 1,23 тыс. руб. за кв. м.

В дальнейшем консультанты рассчитывают на постепенное восстановление активности на офисном рынке.

«Компании адаптировались и могут реализовывать свои планы, будь то расширение либо оптимизация расходов»,— рассуждает госпожа Малахова. Хотя партнер NF Group Мария Зимина ждет, что в Москве все же сохранятся тренды этого года: отрицательное чистое поглощение, рост вакантности и сниженный спрос. Одновременно для арендаторов, по ее прогнозам, будет характерен краткосрочный горизонт планирования в один-два года вместо привычных пяти лет.

Виктория Горячева указывает, что рост активности арендаторов в Санкт-Петербурге наблюдался уже в декабре. Одновременно господин Лосюков не исключает, что вакантность на офисном рынке в городе все же вырастет за счет дальнейшего ухода иностранных игроков, ввода новых объектов и консолидации подразделений нефтегазовой компании в новых бизнес-центрах.