Новосибирск утратил интерес к ипотеке

В Новосибирской области в 2019 году число ипотечных сделок уменьшилось по сравнению с 2018 годом — региональным управлением Росреестра зарегистрировано 72,6 тыс. ипотек, год назад - 84,9 тыс. По оценкам экспертов, до 70% всех продаж в области сегодня приходится на 30 застройщиков. Всего их в регионе около 200. Аналитики считают, что уже через полтора года более половины этих компаний уйдет с рынка.

Портфель ипотечных займов в Новосибирской области составляет 170 млрд рублей, 2/3 этих кредитов приходятся на вторичный рынок

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

По итогам 2019 года в Новосибирской области зарегистрировано на 9% меньше ипотечных сделок, чем годом ранее. Об этом „Ъ“ сообщили в региональном управлении Росреестра. Всего, по данным ведомства, в прошлом году было совершено 72,6 тыс. таких сделок, в 2018 году — 84,9 тыс. Однако по сравнению с 2017 годом ситуация улучшилась — тогда было зарегистрировано 68,4 тыс. ипотек. Как отметили в управлении Росреестра, наибольшее число сделок приходится на декабрь. В 2019 году ежедневно в декабре управлением регистрировалось 353 ипотечных сделки.

Портфель ипотечных займов в Новосибирской области составляет 170 млрд руб., но две трети этих кредитов приходятся на вторичный рынок, говорил в декабре на заседании Регионального делового клуба строителей президент СРО «Строители Сибирского региона» Александр Савельев. «Как количество, так и объем ипотечных займов сокращаются: за январь-октябрь 2019 года в регионе выдано 25,7 тыс. жилищных кредитов на 52,5 млрд руб. (в 2018-м — 37 тыс. займов на 70,5 млрд)»,— сказал он.

При этом управляющий ВТБ по Новосибирской области, старший вице-президент Станислав Могильников рассказал „Ъ“, что по итогам 11 месяцев 2019 года ВТБ предоставил более 11 тыс. ипотечных кредитов жителям Новосибирской области на сумму около 23 млрд руб. (+4% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года). В Сбербанке сообщили, что за 11 месяцев 2019 года Сибирский банк выдал в Новосибирской области 11,1 тыс. жилищных кредитов на сумму более 20,6 млрд руб. Данные за аналогичный период 2018 года банк не представил. По итогам 2018 года объем выданных Сбербанком жилищных кредитов в Новосибирской области составил 29,6 млрд руб.

Тренд снижения интереса к ипотечным сделкам происходит на фоне роста цен на недвижимость, говорят эксперты. По данным Александра Савельева, в декабре 2019 года в среднем по Новосибирску квадратный метр стоил 58,7 тыс. руб., что на 9% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом, по его словам, реальные располагаемые доходы населения в регионе сокращаются (–0,5%), а среднемесячная зарплата составляет 37 тыс. руб., что на 19,5% меньше, чем в среднем по России. Доля населения с доходами менее прожиточного минимума — около 400 тыс. человек (16%), они вряд ли придут за ипотечным кредитованием даже при условии снижения ставки, говорил господин Савельев: «Строительство сегодня уперлось в потолок платежеспособного спроса населения. Мы прогнозируем сокращение объемов строительства». На это влияет не только отсутствие нужного количества покупателей, но и невозможность застройщиков получить кредиты, отмечал он.

По данным «Строителей Сибирского региона», в области работают 185 застройщиков. Из них 22 планируют получить проектное финансирование и использовать эскроу-счета, семь предполагают завершить начатое ранее строительство за свой счет, 107 достраивают свои объекты по старым правилам, а 49 являются проблемными. По оценкам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, сегодня в регионе около 99 проблемных объектов. «Это те строительные очереди, срок ввода по которым нарушен больше чем на 2,5 года, и их невозможно достроить без привлечения дополнительных ресурсов»,— говорит он. Александр Савельев ранее говорил о том, что в зоне риска 1,3 млн кв. м жилья — годовой объем сдачи. Эксперты уверены, что в перспективе двух ближайших лет большинство застройщиков уйдут с рынка.

«Уже сейчас мы наблюдаем процесс передела рынка, его укрупнения. Из 200 застройщиков, которые работали в 2017 году в регионе, не менее чем три четверти компаний в течение полутора-двух лет уйдут. Они завершают свои проекты по классической схеме строительства, однако новых стройплощадок или реально начатых проектов у большинства из них нет»,— говорит Сергей Николаев.

Директор проектов ГК «Ёлка девелопмент» Максим Марков считает, что с рынка могут уйти до 50% работающих сейчас в регионе строительных компаний: «Сокращение числа застройщиков в количественном выражении будет серьезным. Ощущать изменения мы начнем уже через полгода-год, когда встанет вопрос, готовы ли застройщики приступать к новым проектам». Новое законодательное поле в строительной сфере требует более высокой квалификации персонала и дополнительных компетенций, которыми обладают не все застройщики, говорит он. «Одно дело брать деньги с дольщиков, другое — прорабатывать инвестиционный меморандум, подтверждать в банке свои возможности»,— говорит Максим Марков.

Он считает, что на объемах застройки в регионе уход большинства компаний не отразится. «Если посмотреть структуру регистрации договоров долевого участия, то по данным на ноябрь 2019 года десять компаний консолидируют 49% всех регистраций. Более 80% рынка в регионе контролируют 50 застройщиков. Даже если половина застройщиков уйдет, то на рынке это никак не отразится. За такими компаниями нет серьезных строительных объемов»,— говорит господин Марков. По оценкам Сергея Николаева, сегодня в регионе до 70% всех сделок на рынке недвижимости приходится на 30 застройщиков.

В то же время гендиректор ООО СЗ «Краснообск Монтажспецстрой» Виктор Плахотников говорит о том, что уменьшение строительного рынка, отсев мелких и средних строительных компаний может привести не только к росту цен на недвижимость, но и к сокращению рынка производства стройматериалов. «Кроме того, не нужно забывать, что строительная отрасль является крупным работодателем»,— говорит он. Правительству РФ нужно корректировать принятые изменения в строительном законодательстве, считает он.

В 2019 году в Новосибирске введено в эксплуатацию 1,06 млн кв. м жилья (в 2018 году — 1,05 млн кв. м).