Жилье доросло до сотни

Крупнейшие воронежские девелоперы «Домостроительный комбинат» (ДСК, основатель — сенатор Сергей Лукин) и «Выбор» (владелец — депутат облдумы Александр Цыбань) могут вложить в совместную застройку 52 га на севере областного центра 100 млрд руб. Проект «Яблоневые сады» предполагает возведение 732 тыс. кв. м жилья для 24 тыс. человек, школы и детсадов на несколько тысяч детей, а также 10,6 тыс. парковочных мест. При этом более 70% застройки придется на ДСК, выигравшего два года назад аукцион на право аренды участка за 1,7 млрд руб. в год. Срок аренды составляет 11 лет, завершиться проект может в 2029 году. Участники рынка указывают на сложности с продажей квартир. По мнению риелторов, спрос вырастет ближе к сдаче проекта, а его реализация может привести к снижению цен на вторичное жилье в близлежащих домах.

В Воронеже на месте яблоневых садов реализуется самый дорогой девелоперский проект в истории региона

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Общие инвестиции ДСК и «Выбора» в застройку 52,44 га яблоневых садов в северной части Воронежа составят 100 млрд руб. Об этом «Ъ-Черноземье» рассказали в ДСК. Там подчеркнули, что проект также реализуется вместе с АО «Дом.РФ», которое два года назад провело аукцион на право аренды участка. В нем участвовали почти все крупные застройщики Воронежа, а победил ДСК, предложивший рекордные 1,69 млрд руб.— в 1,6 тыс. раз больше начальной цены. Заявленный компанией объем инвестиций в «Яблоневые сады» является рекордным для Черноземья.

Совместная застройка обсуждалась еще до старта аукциона. Участники рынка говорили „Ъ“, что одна компания весь проект, особенно с учетом итоговой цены аренды, не потянула бы. К тому же «Выбор» ранее планировал застроить яблоневые сады самостоятельно: компания купила землю под ними в середине 2010-х и намеревалась возвести здесь 884 тыс. кв. м жилья. Однако после вскрывшейся схемы незаконной приватизации земли еще до ее продажи «Выбору» участки были возвращены в федеральную собственность.

В мае 2021 года застройщики впервые презентовали проект «Яблоневые сады». Тогда планировалось построить около 1,1 млн кв. м различной недвижимости, в том числе 740 тыс. кв. м жилья для 24 тыс. человек, а инвестиции оценивались в 50 млрд руб. Участники форума «Зодчество VRN» весной отмечали дисбаланс в сторону жилых массивов. В конце года застройщики организовали архитектурный конкурс на лучшую концепцию благоустройства «Яблоневых садов», в котором победило петербургское бюро TOBE architects. Гендиректор ДСК Андрей Соболев отмечал, что проект «вписался в структуру города».

В итоге планируемый фонд застройки составил 732 тыс. кв. м для 24 тыс. человек, рассказали «Ъ-Черноземье» в ДСК. В том числе по условиям аукциона застройщики должны передать «Дому.РФ» 7% доли площади жилфонда, или 51 тыс. кв. м. «Проектом планируется 16 участков многоэтажной жилой застройки. Она представлена разнообразным "морфотипом" — жилой комплекс, жилая группа, жилой дом, которые расположены вдоль основных транспортно-коммуникационных планировочных осей и близ озелененных территорий общего пользования»,— рассказали в ДСК. Число домов не уточняется, этажность будет переменная — от 12 до 22.

Кроме того, планируется возведение школы и детсадов (как отдельными зданиями, так и встроенно-пристроенными) на несколько тысяч человек, а также 10,6 тыс. машино-мест. Парковки будут «плоскостные, подземные и на прилегающих территориях», в том числе проект предусматривает возведение четырех подземных многоуровневых паркингов. Для разгрузки транспортного сообщения будет построено 1,3 км дороги местного значения по улице Загоровского и на одну полосу расширены 2,6 км дороги на улице Ломоносова — от Московского проспекта до улицы Тимирязева.

Застройщики рассчитывают, что жители смогут воспользоваться расположенными рядом объектами так называемого «социального узла», в который входит самая крупная в России школа на 2,86 тыс. мест, детсад на 600 мест, школа искусств на 1,4 тыс. мест, поликлиника с подстанцией «скорой помощи» и несколько спорткомплексов.

По данным облправительства, затраты на строительство инфраструктуры составят 47,3 млрд руб. В том числе через механизм инфраструктурных облигаций «Дома.РФ» ДСК получит 1,3 млрд руб. займа. «Выбору» правительственная комиссия по региональному развитию в РФ согласовала инфраструктурный заем в 575 млн руб. В облправительстве рассчитывают, что «Яблоневые сады» будут построены до 2029 года.

В ДСК отметили, что компания планирует возвести 73% от общего жилфонда, а доля «Выбора» составит 27%. ДСК намерен самостоятельно построить 512,4 тыс. кв. м жилья и 24,3 тыс. кв. м нежилых помещений.

В «Выборе» «Ъ-Черноземье» рассказали, что компания займет 30% от общей площади участка. На них планируется возвести 11 домов в 17–22 этажей, около 200 тыс. кв. м жилья и порядка 6 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. «Выбор» рассчитывает построить 1,3 тыс. квартир для 2,85 тыс. человек. Реализовать проект компания намерена до конца 2027 года.

Оба застройщика уже открыли продажи в первых позициях. Из Единой информационной системы жилищного строительства следует, что ДСК планирует ввести в эксплуатацию 18-этажный дом на 270 квартир в третьем квартале 2023 года, а выдать ключи весной 2024 года. Стоимость объекта составляет 1,59 млрд руб. «Выбор» рассчитывает сдать свою 18-этажку на 354 квартиры также в третьем квартале 2023 года, а выдать ключи в конце того же года. Планируемая стоимость составляет 1,38 млрд руб., Сбербанк выдает на реализацию 1,18 млрд.

Участники строительного рынка говорят о сложностях с продажей квартир в «Яблоневых садах». Оба застройщика презентовали проект и предлагали условия сотрудничества агентствам недвижимости. «Это можно назвать тревожным знаком. Уже несколько лет застройщики предпочитали работать с покупателями через свои службы продаж, не нуждаясь в риелторах. В результате сейчас многие агентства работают по большей части со вторичным жильем. Если на "первичку" привлекают риелторов, значит, с собственными продажами не все хорошо»,— отметил собеседник «Ъ-Черноземье» в отрасли, попросивший не называть его имя.

Директор агентства недвижимости «4 комнаты» Наталия Колесникова отметила «большую перспективу» проекта: «Он будет пользоваться спросом, особенно ближе к дате сдачи. Район всеми любимый, территория застройки большая и будет благоустроенная — большие пешеходные зоны, велосипедные дорожки и детские площадки. Это все будет привлекать к себе жителей не только этого района, но и других. Кроме того, тандем застройщиков обещает разнообразие планировок, например, увеличенные кухни».

По словам эксперта, сейчас экономическая нестабильность «может немного влиять на спрос», так как не каждый потребитель готов вкладывать в долгосрочную перспективу. «Но на цены общая ситуация не влияет. В будущем, примерно за полгода до сдачи, может подешеветь близлежащее вторичное жилье, что логично при появлении рядом более современного жилья. Также этот проект из-за соединения районов может стабилизировать в них цены. Больше предложений — ниже цена»,— пояснила госпожа Колесникова.

Она также предположила, что окупаемость инвестиций в проект и его развитие может быть не такой быстрой, как в спокойное время: «Это просто нужно учитывать и быть к этому готовым».