Москвичи в «Шоколаде»

Торгово-развлекательный центр «Шоколад» в Нижнем Новгороде готовят к продаже. Петербургская «Балт-клин-комплект» собирается продать молл московским девелоперам. Сумму готовящейся сделки эксперты оценивают в $60 млн. Одновременно меняются и арендаторы: «Шоколад» покинула федеральная сеть кинотеатров «Каро-Фильм». Будущий владелец уже готовит реконцепцию объекта, которая, по мнению экспертов, торговому центру необходима, иначе он продолжит терять арендаторов.

В ООО «Торговый квартал на Белинского», управляющем «Шоколадом», „Ъ“ информацию о возможной смене собственника подтвердили. По словам собеседника „Ъ“, сейчас объектом владеет петербургское ООО «Балт-клин-комплект». Кто конкретно станет новым собственником, в управляющей компании не знают — де-юре сделка еще не состоялась, но отмечают, что в сентябре в администрацию «Шоколада» приходили представители потенциальных владельцев — московской девелоперской структуры. В «Балт-клин-комплекте» ситуацию с готовящейся продажей ТРЦ вчера комментировать не стали. По данным источника „Ъ“ на рынке, на актив претендовало три-четыре компании, в том числе крупнейшие местные игроки, но в итоге договоренности достигнуты с московским бизнесменом, близким к руководству «Торгового квартала».

Будущий владелец планирует пересмотреть концепцию объекта. «Он сразу сказал, что объект не соответствует современным требованиям к торговым площадям. На следующей неделе собственнику представят несколько вариантов концепции, и, вероятно, будет принято решение, как будет меняться торговый центр, потребуется ли для этого полное или частичное его закрытие», — рассказал собеседник „Ъ“. Правда, по оценкам управляющей компании, реконструкция начнется не раньше весны 2014 года, так как на проектирование и госэкспертизу уйдет не менее полугода.

По оценкам генерального директора группы компаний «Триумф» Бориса Горелика, сумма сделки в существующих условиях может составить порядка $60 млн, если продажа не была вынужденной. «Цена может отличаться от ожидаемой с учетом неудачного соотношения общей площади, торговых, офисных, развлекательных и парковочных площадей. Именно поэтому якорные арендаторы торгового центра периодически меняются», — рассуждает эксперт, указывая также на проблемы с управлением торговым центром — дефекты политики в области продаж, отсутствие премиальных арендаторов и на жесткую конкуренцию.

Отчасти со скромным паркингом и труднодоступностью торгового центра эксперты связывают и уход из «Шоколада» федерального оператора «Каро-Фильм», который с сегодняшнего дня закрывает свой четырехзальный кинотеатр, работавший в торговом центре с момента открытия. В самой компании это объясняют окончанием договора аренды. В Нижнем под управлением «Каро-Фильма» остается кинотеатр «Россия», который пока не планируется закрывать. Правда, и открытия в городе новых объектов в 2013–2014 годах федеральный оператор не планирует, ссылаясь на проекты в других регионах. «Сейчас в регионе работают два крупных федеральных оператора — „Синема-Парк“ и „Синемастар“, а также серьезный местный игрок „Империя грез“. Обычно в региональном центре не представлено больше двух федеральных игроков. Поэтому уход „Каро-Фильма“ можно объяснить обострением конкуренции», — рассуждает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.

Что касается самого торгового центра, то новая креативная концепция, по мнению аналитиков, могла бы его «спасти». «Раньше „Шоколад“ по составу арендаторов в основном повторял соседние ТРЦ, с которыми сейчас ему конкурировать сложно. Конечно, продуктовый сектор останется, но из-за расположенных вблизи „Ашана“ и „Ленты“, которые отсекают часть посетителей, „Шоколаду“ нужно ориентироваться на другой формат, выходить на другую целевую группу», — говорит госпожа Романчева. Кроме того, по ее словам, торговый центр стоит насытить развлекательной составляющей, но чтобы вновь привлечь кинотеатры, управляющей компании придется развести развлечения с фудкортом. Стоимость реконструкции объекта, по оценке эксперта, не превысит 10 тыс. руб. на 1 кв. м: «Стоимость самой реконцепции составит порядка 1,5 млн руб. и невелика относительно стоимости самого здания. А что касается реконструкции, то внутренний ремонт, как правило, проводится за счет брокеров или самих арендаторов, которые подстраивают помещения под себя», — говорит Татьяна Романчева.