«Кнут слабенький, а пряника нет»

Создание инвестиционных коалиций для развития исторических территорий обсуждали вчера участники круглого стола, посвященного сохранению и развитию объектов культурного наследия в Нижнем Новгороде. Эксперты предложили владельцам особняков, имеющих историческую ценность, совместными усилиями повышать капитализацию целых территорий и отдельных объектов. Собственники недвижимости в целом положительно отнеслись к идее, но отметили, что, прежде чем решать общие задачи, необходимо разобраться с множеством частных проблем.

Поводом для дискуссии стал доклад вице-президента Нижегородской гильдии профессиональных консультантов Андрея Макшанова, который рассмотрел проблему сохранения исторических зданий с экономической точки зрения. По его данным, объект культурного наследия на 25–30% дороже аналогичного «без истории». Если территория вокруг здания благоустроена, а само оно имеет ухоженный внешний вид, то это дает еще до 15% к стоимости за квадратный метр. «Цифры говорят о том, что инвесторам необходимо заниматься капитализацией всей территории и переходить от точечных инвестиций к коалициям инвесторов, которые совместно осваивают территорию, учитывая интересы друг друга. Общее повышение капитализации территории повысит стоимость их собственных зданий, и выгода перевесит затраты и расходы. Нельзя сделать золотые хоромы, а в 50 метрах оставить свалку», — резюмировал эксперт.

Присутствующие на заседании собственники исторических зданий в целом положительно отнеслись к идее, но заметили, что, прежде чем браться за общие проекты, необходимо разобраться с вопросами частного порядка. Так, Валентин Недялков (собственник здания на Нижневолжской набережной, 16) рассказал историю о том, как он в начале прошлого года за 2,5 млн руб. установил на своем объекте несколько небольших декоративных балконов, которые до сих пор не может узаконить. «Меня отправили на госэкспертизу. Зачем? Там мне скажут, что если балконы — часть общего проекта здания, то проблем нет, а если это отдельный проект, то разрешение выдать они не смогут. А как балконы могут быть частью общего проекта, если его уже давно нигде нет?». По словам господина Недялкова, содержание только своего объекта стоит инвестору больших средств и нервов и вряд ли кто-то захочет ввязываться еще и в развитие соседних территорий. Начать, по мнению Валентина Недялкова, стоит с конкретики: «Например, давайте установим фонтан. Это очень конкретно и всем понятно. Подсчитаем, сколько это будет стоить, и предложим инвесторам». Собственник помещений на Рождественской, 39 Вячеслав Гальянов предложил «спуститься с небес на землю» и не забывать о том, что «у нас дикий капитализм». По его словам, собственникам здания не интересны фонтаны, брусчатка и «прочая красота», которая «ничего не дает». «Зачем мне все это? — рассуждает он. — Какие у собственников стимулы? Известные всем кнут и пряник у нас не работают. Кнут слабенький, а пряника нет. Собственникам нужно то, что повысит арендную ставку — например, увеличение количества парковок, электромощностей».

Юрисконсульт консалтинговой фирмы «Прецедент» Дмитрий Волков заметил, что комплексное развитие территорий невозможно без «волевых решений» субъекта и муниципалитета: «В рамках одного объекта недвижимости коалиция инвесторов вполне реальна, но самостоятельно развивать территорию, которая им не принадлежит, и вкладывать в нее средства инвесторы не будут». По мнению эксперта, в региональной программе развития и сохранения объектов культурного наследия необходимо предусмотреть комплекс мер как минимум по софинансированию собственников, заинтересованных в поддержке культурного наследия, — выделение субсидий, предоставление гарантий по кредитам.

Руководитель проекта «Рождественская сторона» Александр Сериков в конце встречи предложил продолжить поиски механизмов для формирования коалиций инвесторов и привлечь разработчиков нормативно-правовой базы. На следующее заседание круглого стола планируется пригласить представителей областных минимущества, управления по охране объектов культурного наследия, законодательного собрания, городской думы и администрации.