Правовое регулирование предоставления земельных участков на территориях особых экономических зон в Российской Федерации

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

Правовое регулирование предоставления земельных участков на территориях особых экономических зон в Российской Федерации

А.В. Кучинская

начальник отдела имущественных и земельных отношений особых экономических зон Департамента особых экономических зон и проектов регионального развития Министерства экономического развития Российской Федерации, аспирант кафедры земельного права федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству»

С.А. Липски

заведующий кафедрой земельного права федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству», доцент кафедры земельного права федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству», доктор экономических наук, научный руководитель

Анастасия Владимировна Кучинская, kuchinskaya@economy.gov.ru

В целях развития обрабатывающих и высокотехнологичных отраслей экономики, туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктур, разработки технологий и коммерциализации их результатов, производства новых видов продукции (начиная с 2005 года) в Российской Федерации создаются особые экономические зоны (далее - также ОЭЗ), в которых действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности. Особый режим ОЭЗ предусматривает определенную специфику земельно-имущественных отношений на соответствующей территории.

Накопленный за период функционирования ОЭЗ опыт позволяет сделать вывод о целесообразности некоторого уточнения процедуры предоставления земельных участков, расположенных в их границах.

В настоящее время управление ОЭЗ осуществляется Министерством экономического развития Российской Федерации

(далее - также Минэкономразвития России) в порядке и пределах, предусмотренных Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (далее -Закон), а также Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 437.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 8 Закона Минэкономразвития России управляет и распоряжается земельными участками и иными объектами недвижимости, расположенными в границах ОЭЗ и находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Согласно Закону земельные участки, расположенные в границах ОЭЗ, предоставляются во владение и пользование как резидентам, так и нерезидентам только на основании договора аренды. Примерная форма такого договора утверждена при-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

№ 7 (142) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

казом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 апреля 2006 года № 95 [7].

Порядок предоставления земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон, в аренду осуществляется в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 16 мая 2012 года № 281 [5].

Размер арендной платы по договорам аренды определяется согласно Методике расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 14 июля 2006 года № 190 [6].

Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) акционерному обществу, сто процентов акций которого принадлежит Российской Федерации, управляющей компании, в случае привлечения их в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами, или резиденту ОЭЗ земельные участки для строительства предоставляются без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов на основании заявлений в соответствии с законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах.

Для иных лиц предусмотрено предоставление земельных участков исключительно по результатам торгов.

Законом предусмотрено, что максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резиденту особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении

36 Подписка в любое время по минимальной цене

промышленно-производственной, техниковнедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В настоящее время практически во всех созданных ОЭЗ максимальный размер арендной платы в год составляет 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме этого, установлен дифференцированный подход к определению величины арендной платы за земельные участки в зависимости от размеров капитальных вложений. Для расчета арендной платы в указанных случаях применяются понижающие коэффициенты. Также понижающий коэффициент применяется при расчете арендной платы по договорам аренды земельных участков, предоставляемых управляющей компании, с которой заключено соглашение об управлении ОЭЗ.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» размер арендной платы за земельные участки по договору аренды, заключаемому с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, не являющимися резидентами ОЭЗ, определяется на основании независимой оценки при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

Сведения о наличии не сданных в аренду земельных участках на территориях особых экономических зон публикуются в «Российской газете» и размещаются на интернетпортале Минэкономразвития России в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2005 года № 1962-р.

Арендаторы земельных участков в границах особой экономической зоны -собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами зе-

974-1950, iovrf@mail.ru

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

мельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Частью 8 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право выкупа собственниками созданных ими объектов недвижимости под указанными объектами земельных участков.

Механизм взаимодействия органов управления особыми экономическими зонами, арендатора, намеривающегося выкупить земельный участок, уполномоченного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (исполнительно-распорядительного органа муниципального образования) определен приказом Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами от 1 июня 2007 года № П/0072 «О выкупе земельных участков на территории особых экономических зон».

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 года № 475

[11].

Арендная плата и иные платежи за земельные участки, расположенные в границах особой экономической зоны, поступают в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Резидент ОЭЗ не вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ). Резидент ОЭЗ не вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока дого-

вора аренды земельного участка (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными в границах ОЭЗ и находящимися в государственной или муниципальной собственности, за исключением полномочий по отчуждению земельных участков, в порядке, установленном соглашением о создании ОЭЗ, могут быть переданы управляющей компании, кроме земельных участков, используемых управляющей компанией для строительства объектов инфраструктуры

ОЭЗ.

Согласно частям 2 и 3 статьи 7 Закона управляющие компании, которым Минэкономразвития России на основании соглашения переданы отдельные полномочия по управлению особыми экономическими зонами, входят в единую централизованную систему управления особыми экономическими зонами (органы управления особыми экономическими зонами).

В соответствии с Порядком передачи отдельных полномочий по управлению особыми экономическими зонами управляющей компании, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 6 апреля 2012 года № 187 [12], одной управляющей компании могут быть переданы полномочия по управлению и распоряжению земельными участками и иными объектами недвижимости, расположенными на территории нескольких

ОЭЗ. Полномочия передаются по каждой ОЭЗ отдельно. Передача полномочий осуществляется по решению Министра экономического развития Российской Федерации и оформляется приказом Минэкономразвития России, которым предусматривается заключение соглашения о передаче отдельных полномочий между Минэкономразвития России и управляющей компанией. На основании заключенных соглашений о передаче отдельных полномочий управляющая компания принимает решение о предоставлении земельных участков в аренду лицам, с которыми заключены соглашения о ведении деятельности на территориях ОЭЗ

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

№ 7 (142) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

(резиденты ОЭЗ), либо лицам, с которыми заключены соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры ОЭЗ.

Согласно частям 13 и 14 статьи 30 ЗК РФ управляющей компании, в случае привлечения ее в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об ОЭЗ, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости в границах ОЭЗ и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами, резиденту ОЭЗ или лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны, земельные участки предоставляются без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов на основании заявлений в соответствии с законодательством Российской Федерации об ОЭЗ.

Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждена приказом Минэкономразвития России от 28 декабря 2010 года № 698 [10].

Согласно части 1 статьи 32.1 Закона в границах особых экономических зон допускается установление сервитутов в целях и с учетом особенностей, установленных указанной статьей Закона. При этом исходя из положения части 5 статьи 32.1 Закона соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, расположенного в особой экономической зоне, не находящегося в частной собственности и не предоставленного в аренду резиденту особой экономической зоны, заключается между лицами, в интересах которых устанавливается сервитут, и органом по управлению особой экономической зоной.

В целях упрощения процедуры предоставления земельных участков, располо-

женных в границах ОЭЗ и находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, в Закон необходимо внести изменения в части, касающейся предоставления таких земельных участков организациям, осуществляющим строительство объектов инфраструктуры ОЭЗ за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, а также местного бюджета, а именно:

• предоставлять таким организациям земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

• земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, предназначенные для строительства объектов инфраструктуры ОЭЗ за счет средств иных юридических лиц, предоставлять управляющей компании в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов (конкурсов, аукционов), с правом передавать указанным лицам свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, а также с правом передавать арендованный земельный участок этим лицам в субаренду.

Указанные изменения позволят значительно упростить процедуру предоставления земельных участков, расположенных в границах ОЭЗ и находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, управляющим компаниям, организациям, осуществляющим строительство объектов инфраструктуры на территориях особых экономических зон за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, а также местного бюджета и иным лицам.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Земельный кодекс Российской Фе-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

дерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147; 2003, № 27, ст. 2700;

2004, № 27, ст. 2711; № 41, ст. 3993; № 52,

ст. 5276; 2005, № 1, ст. 15, 17; № 10, ст. 763; № 30, ст. 3122, 3128; 2006, № 1, ст. 17; № 17, ст. 1 782; № 23, ст. 2380; № 27, ст. 2880, 2881; № 31, ст. 3453; № 43, ст. 4412; № 50, ст. 5279, 5282; № 52, ст. 5498; 2007, № 1, ст. 23, 24; № 10, ст. 1148; № 21, ст. 2455; № 26, ст. 3075; № 31, ст. 4009; № 45, ст. 5417; № 46, ст. 5553; 2008, № 20,

ст. 2251, 2253; № 29, ст. 3418; № 30, ст. 3597, 3616; № 52, ст. 6236; 2009, № 1, ст. 19; № 11, ст. 1261; № 29, ст. 3582, 3601; № 30, ст. 3735; № 52, ст. 6416, 6419, 6441; 201 0, № 30, ст. 3998; 201 1 , № 1 , ст. 47, 54; № 13, ст. 1688; № 15, ст. 2029; № 25, ст. 3531; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4284; № 30, ст. 4562, 4563, 4567, 4590, 4594, 4605; № 48, ст. 6732; № 49, ст. 7027, 7043; № 50, ст. 7343, 7359, 7365, 7366; № 51, ст. 7446, 7448; 2012, № 26, ст. 3446; № 31, ст. 4322; № 53, ст. 7643; 2013, № 9, ст. 873; № 14, ст. 1663.

2. Об особых экономических зонах в Российской Федерации : Федеральный закон от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации,

2005, № 30, ст. 3127; 2006, № 23, ст. 2383; № 52, ст. 5498; 2007, № 45, ст. 5417; 2008, № 30, ст. 3616; 2009, № 52, ст. 6416; 2011, № 27, ст. 3880; № 30, ст. 4563; 4590; № 45, ст. 6335; № 49, ст. 7043, 7070; № 50, ст. 7351.

3. Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации : постановление Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 437.

4. О публикации сведений о наличии не сданных в аренду земельных участков, государственного и (или) муниципального имущества на территориях особых экономических зон : распоряжение Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2005 года № 1962-р.

5. Об утверждении Административного регламента предоставления Министер-

ством экономического развития Российской Федерации государственной услуги по заключению договора аренды земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны, для осуществления промышленно-производственной, техниковнедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 мая 2012 года № 281.

6. Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территории особых экономических зон технико-внедренческого и туристскорекреационного типов, и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 4 июля 2006 года № 190 : в редакции приказов Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 мая 2008 года № 147, от 21 февраля 2011 года № 58, от 4 июля 201 1 года № 325, от 2 декабря 201 1 года № 705.

7. Об утверждении примерных форм договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 апреля 2006 года № 95 : в редакции приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 10 июля 2006 года № 181, приказов Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2009 года № 282 и от 21 февраля 2011 года № 58.

8. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

9. О выкупе земельных участков на территории особых экономических зон : приказ

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

№ 7 (142) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами от 1 июня 2007 года № П/0072.

10. Об утверждении примерной формы соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 28 декабря 2010 года № 698.

11. Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельных участок : приказ Министерства экономического развития Россий-

ской Федерации от 13 сентября 2011 года № 475.

12. О Порядке передачи отдельных полномочий по управлению особыми экономическими зонами управляющей компании : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 6 апреля 2012 года № 187.

13. Материалы доклада «Итоги деятельности Министерства экономического развития Российской Федерации в 2011 году и задачи на 2012 год». URL: http://economy. gov.ru

Продолжение. Начало на с. 17

страхованию (статья 966 ГК РФ), исчисляется с момента, когда страхователь узнал или должен был узнать об отказе страховщика в выплате страхового возмещения или о выплате его страховщиком не в полном объеме, а также с момента истечения срока выплаты страхового возмещения, предусмотренного законом или договором.

Кроме того, суд указывает на существенные условия договора.

Договор добровольного страхования имущества должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 940 ГК РФ).

При разрешении споров, вытекающих из договоров добровольного страхования имущества граждан, необходимо учитывать, что к договору страхования в той его части, в которой он заключен на условиях стандартных правил страхования, разработанных страховщиком или объединением страховщиков, подлежат применению правила статьи 428 ГК РФ о договоре присоединения.

К существенным условиям договора добровольного страхования имущества относится условие о размере страховой суммы, то есть суммы, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору страхования имущества.

Страховая сумма определяется по соглашению сторон договора страхования, но при этом не должна превышать страховую стоимость имущества (статья 951 ГК РФ).

При определении страховой стоимости имущества следует исходить из его действительной стоимости (пункт 2 статьи 947 ГК РФ), которая эквивалентна рыночной стоимости имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования и определяется с учетом положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае если при заключении договора добровольного страхования имущества страхователю предоставлялось право выбора способа расчета убытков, понесенных в результате наступления страхового случая (без учета износа или с учетом износа застрахованного имущества), при разрешении спора о размере страхового возмещения следует исходить из согласованных сторонами условий договора.

Где обжаловать решение товарищества собственников жилья?

Информация представляет интерес для граждан, ведущих судебные споры с товариществами

собственников жилья

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2013 года № 14700/12 по делу № А60-521/2012 дела об оспаривании собственниками помещений, имеющими статус индивидуальных предпринимателей, решений общего собрания членов товарищества собственников жилья (далее - тСж ) об изменении платы за услуги и работы по содержанию общего имущества жилого дома подведомственны арбитражному суду.

Согласно части 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статье 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к подведомственности арбитражного суда относятся экономические споры, возникающие из гражданских правоотношений, а также другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

ТСЖ как некоммерческая организация вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, но только для достижения цели, ради которой оно создано, и в соответствии с целями, ради

Окончание на с. 44

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru