Дом с прицелом на кризис

Ограничения передвижений, вызванные борьбой с распространением COVID-19, и последовавший за этим глобальный экономический кризис активизировали сразу две категории покупателей зарубежной недвижимости. Это россияне, осознавшие необходимость второго паспорта или европейского вида на жительство, и инвесторы, пытающиеся выгодно купить подешевевшие объекты. «Ъ-Дом» выяснил, на что они могут рассчитывать.

Россияне готовы приобретать жилье за рубежом не только ради инвестиционного дохода, но и ради получения гражданства

Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ

Интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости постепенно восстанавливается. По данным Prian.ru, если в марте и апреле 2020 года число обращений для ее покупки было на треть ниже, чем годом ранее, то в мае разрыв сократился до 14%. А вот июнь, когда за шаг за шагом стали сниматься карантинные ограничения, завершился ростом на 10%. Эксперт Prian.ru Филипп Березин объясняет эту динамику постепенной реализацией отложенного спроса: в период действия ограничений на традиционно популярных у россиян рынках — Испании, Италии, Болгарии и Черногории — риэлторы работали не так активно, как обычно.

Ирина Мошева, управляющий партнер Russia Sotheby`s International Realty, поясняет: тем клиентам, которые планировали приобретение недвижимости для себя, пришлось отложить поездки на присмотренные объекты. Но для других категорий покупателей кризис, напротив, послужил триггером. «Многие люди, которые провели с семьями два-три месяца в московских квартирах, задумались о недвижимости, где можно с комфортом пережить возможную очередную волну пандемии. Мы называем этот запрос "второй волной с видом на море"»,— поясняет Ирина Мошева. К этой же категории клиентов эксперт относит покупателей, которые на фоне негативных тенденций в экономике и политической жизни России хотят сохранить капитал, инвестировав в зарубежную недвижимость.

Переезд как драйвер спроса

Консультанты сходятся во мнении, что интерес к покупке жилья за рубежом сейчас во многом подогревается желанием получить второй паспорт или вид на жительство (ВНЖ). Директор по зарубежной недвижимости агентства Knight Frank Марина Шалаева отмечает, что интерес к таким программам на фоне кризиса вырос на 20–25% относительно аналогичного периода прошлого года. «Основной интерес направлен на получение гражданства и ВНЖ в Евросоюзе — это позволяет более комфортно передвигаться между странами»,— поясняет она. Гендиректор Golden Brown Cyprus Татьяна Бурлаковская отмечает, что эта тенденция ощутима на Кипре: в период кризиса многие россияне задумались о переезде за границу на ПМЖ.

Впрочем, по словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, дополнительным спросом у покупателей зарубежной недвижимости начали пользоваться все страны, которые позволяют получить вид на жительство или паспорт через приобретение недвижимости или инвестиции. Помимо Кипра это прежде всего Греция, Португалия, Испания и Италия. «Сейчас недвижимость с видом на жительство едва ли не единственная легальная возможность въехать в другую страну: клиенты понимают, что они смогут приехать в свой дом даже в условиях локдауна — это стимулирует спрос»,— рассуждает госпожа Румянцева.

Рост интереса россиян к иммиграционным направлениям отмечает и Филипп Березин, добавляя к перечисленным рынкам Грузию, Черногорию и ОАЭ. В этих странах действуют относительно простые схемы оформления ВНЖ и гражданства, поясняет он. Хотя эксперт подчеркивает, что в желании россиян подобрать недвижимость для переезда ничего нового нет: по данным Prian.ru, это уже второй год главная цель покупки более чем у половины покупателей. Желанием приумножить капитал интересуются лишь 15–20% клиентов.

Квартира ради паспорта

Увеличение интереса к покупке недвижимости для оформления ВНЖ или гражданства с начала кризиса фиксировали и профильные консультанты. Директор по маркетингу Henley & Partners Ирина Симонян отмечает, что сейчас этот интерес увеличился на фоне неясных перспектив восстановления транспортного сообщения: «Первый вопрос любого клиента сейчас таков: как получить европейское гражданство быстро?» По словам госпожи Симонян, в этом случае речь априори идет о Кипре или Мальте, но последняя уже исчерпала установленную квоту в 1,8 тыс. заявителей.

Если гражданство не нужно и покупатель готов получить вид на жительство без необходимости проживания, рассматриваются рынки Португалии, Греции и Италии. В числе интересных направлений эксперт выделяет Черногорию: сейчас покупка коммерческой недвижимости в стране позволяет получить гражданство, а в 2025 году страна может войти в Евросоюз. «Ценность паспорта и приобретенных активов при этом резко возрастет, сейчас самое время воспользоваться ситуацией»,— поясняет госпожа Симонян.

Испанский след домовладельцев

По данным Henley & Partners, на фоне кризиса несколько стран уже либерализовали процесс получения ВНЖ и гражданства через инвестиции. Так, Италия приняла решение о снижении в два раза порога инвестиций, позволяющего получить статус резидента. Для оформления ВНЖ теперь достаточно вложить €250 тыс. в итальянские стартапы или €500 тыс. в публичные и непубличные компании. Правительство Антигуа и Барбуды запустило дополнительную опцию — инвестиции $150 тыс. в Фонд Университета Вест-Индии. Это позволяет получить гражданство для семьи из шести человек, участие которых обязательно. Каждый дополнительный иждивенец обойдется в $15 тыс.

Сент-Люсия теперь предлагает возможности получить гражданство после покупки государственных беспроцентных бондов COVID-19 Relief Bond на $250 тыс. Текущие условия предполагают, что через пять лет эти деньги можно будет вернуть. Ирина Симонян ждет, что в дальнейшем новые инвестиционные программы появятся как в развитых, так и в развивающихся странах. «Инвестиционная иммиграция — новый недолговой источник дохода, проверенное решение для привлечения прямых иностранных инвестиций. Это позволяет странам быть менее зависимыми от международных кредитов, двигаясь в сторону финансовой автономии»,— рассуждает она.

Вложение со скидкой

Но далеко не все покупатели жилья за рубежом готовятся к переезду. Аналитики Tranio относят 10–15% клиентов к инвесторам, которые рассматривают кризис как возможность купить хороший объект с дисконтом. Однако сделать это не так просто. На рынках зарубежной недвижимости сложилась типичная для текущего кризиса парадоксальная ситуация, связанная с несовпадением ожиданий.

Директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills Юлия Овчинникова констатирует, что, согласно данным опроса, 78% ожидают увидеть более низкие цены на объекты, при этом 78% продавцов рассчитывают, что показатели останутся прежними. Но у этого тренда есть исключения. По словам госпожи Овчинниковой, на курортных рынках, таких как Алгарве или Французская Ривьера, падения цен не ждут ни покупатели, ни продавцы, в то время как в городах, например Бангкоке, Сиднее и Праге, снижение показателей прогнозируют респонденты обеих категорий. Настроение основной массы продавцов понятно: для подавляющего большинства рынков текущий год начался с роста цен на жилую недвижимость. Так, аналитикам Knight Frank в рамках исследования Price Global Index по итогам первого квартала удалось зафиксировать незначительное снижение цен только в одной из 56 рассматриваемых локаций.

Подъем цен в начале года произошел и по ряду традиционно востребованных у российских покупателей направлений. Так, рейтинг Knight Frank по итогам первого квартала возглавила Турция, где жилье за год подорожало в среднем на 15% относительно аналогичного периода прошлого года. Господин Березин связывает эту динамику со скачком спроса на внутреннем рынке. Похоже, эта тенденция сохранится. «В июне турецкие банки сделали специальные предложения по ипотечному кредитованию — это рекордно привлекательные условия: 5% первый взнос сроком на 15 лет со ставкой 0,64% в месяц и льготным периодом в первый год»,— поясняет эксперт. По оценкам господина Березина, продажи на внутреннем рынке Турции в первые недели июня моментально выросли в пять раз.

Снижение цен для рынков зарубежной недвижимости пока действительно редкое явление. Марина Шалаева отмечает, что половина существующих на рынке дистресс-активов приходится на Италию: в Тоскане встречаются объекты с дисконтом до 40%, отдельные выгодные предложения есть в Риме и Милане. На Кипре, по словам эксперта, можно найти хорошие варианты со скидкой 25%. «Большинство собственников не готовы форсировать дисконты, но на практике получить их возможно»,— констатирует госпожа Шалаева.

Ирина Мошева убеждена, что в странах со стабильной экономикой и устойчивым рынком недвижимости тенденции к массовому снижению цен на жилье сейчас нет, наоборот, средняя стоимость жилья, например, в Германии и Португалии растет, инвесторы здесь активно покупают недвижимость в новостройках на разных этапах строительства, стремясь сохранить средства. Стрессовых активов, по словам эксперта, больше среди объектов курортной недвижимости. «Точечные предложения с разумным снижением сейчас можно найти в Испании, Италии, Греции, но в крупных городах и дорогих локациях ни о каком снижении цен речи не идет»,— утверждает она.

Планы на осень

Появления на рынке выгодных предложений консультанты ждут осенью. Аналитик Tranio Саглара Оконова объясняет, что в этот период могут начаться реальные банкротства. «Сейчас многие справляются за счет помощи государства и накопленных средств»,— поясняет эксперт. Филипп Березин добавляет, что летом рынки недвижимости дополнительно поддержит локальный спрос: многие захотят, например, переехать из квартиры в загородный дом. Основные скидки, по его словам, сконцентрируются в не самых престижных курортных локациях — там, где часть собственников не сможет или не захочет содержать свою недвижимость. «Это прежде всего локации, где объекты были куплены в кредит с надеждой заработать на краткосрочной аренде — сейчас такие поступления под вопросом, и не всем собственники к этому готовы»,— поясняет господин Березин. В качестве примера он приводит Болгарию, где среднее падение пока невелико, но уже можно найти варианты с дисконтом 20–25%.

Аналогичные варианты встречаются в Греции и Испании. Госпожа Оконова предполагает, что значительных скидок стоит ждать в Испании и Италии: «Но нужно понимать, что и экономика здесь будет восстанавливаться медленнее». Инвестировать средства в потенциально слабую экономику консультанты сейчас не рекомендуют. Ирина Мошева уверена, что для покупки нужно смотреть рынки, которые показывают устойчивый рост, как и раньше. В качестве примера она приводит окрестности Лиссабона и Порту в Португалии, где в отдельных районах цены за год выросли на 10%: «Речь даже идет о том, чтобы исключить локации из программы "золотой визы" со следующего года».

К устойчивым рынкам госпожа Мошева относит и крупные города Германии, где цены стабильно растут на 3–5% в год. Такая тенденция здесь наблюдалась даже во время кризиса 2008 года, аналогичным образом ситуация развивается и сейчас. Перспективной, по ее мнению, может быть покупка жилья в Вене и Словении.

Впрочем, несмотря на высокий спрос, реальные продажи пока остаются незначительными — реализовать недвижимость мешают существенные ограничения на передвижение. Саглара Оконова отмечает, что основную часть сделок во время кризиса заключают покупатели, которые ранее уже видели объект, сейчас идет речь о переговорах и подготовке к соглашению. Хотя Ирина Мошева указывает, что полностью удаленно сделки сейчас проводятся для покупки недвижимости в Великобритании, Германии, Португалии, Таиланде и США. Некоторые клиенты предпочитают резервировать объект, внося депозит, чтобы иметь возможность выкупить его после открытия границ и просмотра.

Топ-30 стран с высокой динамикой роста цен на жилье в первом квартале 2020 года

| Место в рейтинге | Страна | Изменение цен в первом квартале 2020 года по сравнению с первым кварталом 2019 года | Изменение за полгода — с третьего квартала 2019 года к первому кварталу 2020 года | Изменение с четвертого квартала 2019 года по первый квартал 2020 года |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 1 | Турция | 15,00% | 8,90% | 5,60% |
| 2 | Новая Зеландия | 14,50% | 12,20% | 6,70% |
| 3 | Литва | 13,80% | 14,30% | 12,20% |
| 4 | Украина | 11,90% | 8,30% | 2,40% |
| 5 | Люксембург | 11,10% | 4,80% | 2,40% |
| 6 | Португалия | 10,30% | 4,10% | 1,70% |
| 7 | Хорватия | 10,00% | 3,60% | 2,90% |
| 8 | Латвия | 9,40% | 3,70% | 0,60% |
| 9 | Чехия | 8,90% | 4,10% | 2,10% |
| 10 | Австралия | 8,60% | 5,40% | 1,50% |
| 11 | Словакия | 8,60% | 4,20% | 4,60% |
| 12 | Венгрия | 8,30% | -3,30% | -2,90% |
| 13 | Эстония | 8,20% | 5,40% | 2,90% |
| 14 | Греция | 7,50% | 1,90% | 0,60% |
| 15 | Россия | 7,10% | 4,70% | 4,30% |
| 16 | Мехико | 7,10% | 2,80% | 1,70% |
| 17 | Нидерланды | 7,00% | 3,70% | 2,60% |
| 18 | Болгария | 6,20% | 2,90% | 1,50% |
| 19 | Германия | 5,70% | 3,60% | 2,10% |
| 20 | Исландия | 5,50% | 4,10% | 1,90% |
| 21 | Китай | 5,40% | 1,60% | 0,40% |
| 22 | Швеция | 5,20% | 1,80% | 1,50% |
| 23 | Словения | 5,20% | 2,90% | -0,10% |
| 24 | Джерси | 5,10% | 0,90% | -1,30% |
| 25 | Франция | 5,00% | 3,20% | 1,90% |
| 26 | Колумбия | 4,80% | 2,80% | 1,30% |
| 27 | Бельгия | 4,80% | 3,20% | -0,30% |
| 28 | Румыния | 4,70% | 3,00% | 1,60% |
| 29 | Чили | 4,40% | 1,60% | 0,30% |
| 30 | США | 4,40% | 1,30% | 1,20% |

Источник: Global Price Index Knight Frank.