Аренда с видом на жительство

Во всем мире недвижимость — одна из самых привлекательных сфер для лизинговых компаний. В России же в прошлом году сделки с недвижимостью не превысили 1% всего объема лизинговых сделок. Ситуация кажется парадоксальной: законодательных препятствий для развития этого сегмента нет, более того, лизинговая схема во многих случаях для потребителя предпочтительнее покупки и аренды недвижимости.

Закон и порядок

В соответствии с законом "О финансовой аренде (лизинге)" и Гражданским кодексом предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения могут быть предметами лизинга. Единственным ограничением является невозможность передачи в лизинг земельных участков. Но эта проблема решается, как правило, путем заключения параллельного договора долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. При этом надо иметь в виду, что эта форма аренды не является лизингом и поэтому лишена льгот, свойственных лизинговым схемам. Однако даже в Москве с прошлого года началось оформление в собственность участков земли, и, судя по заявлениям столичного департамента землепользования, этот процесс будет развиваться лавинообразно.

Еще одно препятствие, которое условно можно отнести к юридическим,— завышенная стоимость нотариальной подписи. До конца 2004 года она составляла 1,5% от сделки. По мнению участников рынка, цена была несуразно высока, учитывая, что суммы сделок доходят до десятков миллионов долларов. С прошлого года, после внесения поправок в законодательство, цена нотариальных услуг стала составлять в среднем 0,5% — но и это очень много по сравнению, например, с Европой. В остальном какие-либо законодательные ограничения лизинга недвижимости отсутствуют.

Клиенту значительно выгоднее брать в лизинг коммерческую недвижимость, чем арендовать и покупать ее. "Как правило, покупка коммерческой недвижимости осуществляется с использованием банковского кредита,— говорит профессор Высшей школы экономики Виктор Газман.— Средние показатели таковы: используя в сделках с недвижимостью лизинг, можно за шесть-восемь лет сэкономить до 30-40% средств по сравнению с кредитной схемой. При этом основной эффект лизинга достигается за счет экономии по налогу на прибыль и налогу на имущество. Если недвижимость покупается за собственные средства, то в этом случае отвлекаются значительные средства из оборота, что в конечном счете ведет к удорожанию сделки по сравнению с лизинговой схемой".

Гендиректор ОАО "Номос-Лизинг" Александр Вежновец считает, что у лизинга недвижимости неоспоримые преимущества перед арендой: "Текущие ставки аренды коммерческой недвижимости настолько высоки, что являются достаточно тяжелым бременем для арендаторов. За три-четыре года аренды уплачивается сумма, сопоставимая со стоимостью арендуемого объекта недвижимости. Лизинг, являясь фактически арендой с последующим выкупом, позволяет лизингополучателю стать собственником имущества за тот же срок, используя недвижимость в своих производственных целях и зарабатывая на этом. Кроме того, при сроке лизинга пять и более лет ежемесячные лизинговые платежи по договору могут быть даже меньше, чем платежи по аренде того же имущества. В отличие от прямой аренды, график лизинговых платежей в течение срока действия договора лизинга в меньшей степени подвержен изменению, чем график арендных платежей, и не зависит от текущих рыночных ставок на аренду недвижимости, которые, как известно, имеют тенденцию к постоянному повышению. И наконец, платежи по договору лизинга полностью относятся на себестоимость".

Заинтересованность лизингодателей в активной работе с недвижимостью очевидна — это большой объем финансирования. Преимущества лизингополучателей тоже очевидны. При этом объемы лизинговых сделок в сфере недвижимости остаются ничтожными. Попробуем разобраться почему.

Бюрократический предел

Первая причина очевидна — это длительные по сравнению с большинством других объектов сроки амортизации недвижимости. При сроке амортизации здания, скажем, 40 лет (а это не самый длительный срок), при применении коэффициента 3,3 срок лизинговой сделки до полной амортизации составит 13 лет. Найти заемное финансирование на такой срок в России сейчас практически невозможно. В этом основное отличие нашей ситуации от зарубежной, где финансирование осуществляется и на более длительные сроки.

"Это главный тормоз в развитии лизинга недвижимости,— уверен Виктор Газман.— Конечно, существуют обходные пути, но все они имеют определенные недостатки. Можно устанавливать срок договора ниже амортизации. Но по завершении договора лизинга часть стоимости здания придется амортизировать в обычном, а не льготном режиме. Теоретически возможно перекредитование, но на практике это не всегда удается. Не так просто найти кредитора, который по завершении первого периода плавно начнет второй. В любом случае разделенный на несколько частей по времени договор чреват дополнительными рисками. Но все-таки подвижки есть: сейчас вполне реальны сроки кредитования на четыре-пять и даже семь лет, тогда как еще недавно верхним пределом был трехлетний период".

"Авангард-лизинг" начал работать с недвижимостью в 2000 году, и, как говорит глава компании Андрей Кожевников, "Авангард" был первым, кто зарегистрировал договор лизинга нежилого помещения в Московском регистрационном управлении. "Это было здание на Садовом кольце,— рассказал господин Кожевников.— Стоимость сделки — $4 млн, первоначальный срок договора — три года, потом мы его продлили до семи лет с возможностью досрочного выкупа". Сейчас в "Авангард-лизинге" стандартный срок договора по сделкам с недвижимостью — пять лет с 50-процентной остаточной стоимостью.

Можно предположить, что в такой ситуации наибольшим спросом по лизинговым схемам будут пользоваться старые здания, уже исчерпавшие большую часть срока амортизации. Однако это не совсем так. "Старые здания намного сложнее оформить по всем правилам,— говорит Александр Вежновец.— Зачастую они имеют смутную историю, отягощенную неоднократными перепродажами, арендой и т. д. Были случаи, когда оформление подобных сделок затягивалось на полгода. Новая, только что построенная недвижимость оформляется легко, но тут как раз возникают проблемы со сроками кредитования".

Существуют и другие причины, объективно препятствующие развитию лизинга недвижимости.

"Сегодня ограниченность применения лизинга недвижимости обусловлена несовершенством рынка, нежеланием продавцов работать 'по-белому',— говорит заместитель гендиректора ООО 'Глобус-Лизинг' Андрей Бугров.— Как правило, при продаже недвижимости возникает разница между балансовой и рыночной стоимостью. Некоторые продавцы предлагают оформить договор по балансовой стоимости, а остальное, дабы не образовывать чрезмерную налогооблагаемую прибыль, отдать в 'чемодане'. По таким схемам лизинговые компании не работают". С ним согласен Андрей Кожевников: "Сейчас мы прирастаем проектами, где затраты на строительство примерно соответствуют рыночной стоимости".

Андрей Бугров обращает внимание на то, что лизинг возможен в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий, что сужает данный сегмент рынка: "В таких случаях мы предлагаем клиентам временно найти финансирование строящегося объекта, а после оформления его в собственность оформить договор возвратного лизинга. Тем самым лизингополучатель оптимизирует свое налогообложение, а также получает дополнительные средства на развитие бизнеса".

Директор департамента по работе с клиентами и партнерами Europlan Никита Быков также считает, что состояние и традиции российского рынка недвижимости являются объективным препятствием для лизинга: "В России рынок недвижимости — это в первую очередь рынок продавца, спрос на нее значительно превышает предложение. В такой ситуации хозяева недвижимости заинтересованы в быстром завершении сделки и не хотят связываться с проверкой финансовых рисков и истории объекта, которую обычно проводят лизинговые компании. Расчеты за недвижимость обычно осуществляются в наличной форме с использованием банковских ячеек, в то время как при лизинге форма расчета может быть только безналичной".

Наконец, Виктор Газман называет еще один "сдерживающий фактор" — психологический. "Многие бизнесмены пока еще недостаточно информированы и не представляют себе всех преимуществ лизинговой схемы,— утверждает он.— Но даже вполне информированные клиенты зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимости в собственность, считая, что это дает больше гарантий".

Льготное будущее

Цифры удельного веса сделок с недвижимостью в общем объеме лизинговых сделок выглядят не слишком значительными, но динамика их роста, безусловно, обнадеживает. "Окончательных итогов 2005 года пока нет, но предварительно могу сказать, что доля недвижимости увеличится до 1%,— говорит Виктор Газман.— Это очень серьезный рост. В 2004 году в стране было 22 компании, которые обозначили себя операторами в этом сегменте. Цифра 2005 года, думаю, будет больше как минимум вдвое. Уже видна возрастающая заинтересованность банков в этой сфере. Могу предположить, что в дальнейшем вырастет активность страховых компаний".

"Лизинг недвижимости ввиду своей специфики растет гораздо медленнее, чем лизинг автотранспорта или оборудования,— констатирует Никита Быков из Europlan.— В прошлом году наша компания заключила около десяти договоров лизинга недвижимости. Для сравнения: за тот же период нами было передано в лизинг более 3000 автотранспортных средств. При этом одна сделка с недвижимостью стоит нескольких договоров с другими предметами лизинга, ведь средняя стоимость объекта коммерческой недвижимости около $500 тыс. Положительный налоговый эффект при лизинге недвижимости и его очевидные преимущества по сравнению с кредитом дают основание полагать, что лизинг недвижимости будет развиваться в ближайшие годы высокими темпами".

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Удельный вес сделок с недвижимостью в общем объеме лизинговых операций в России

Год
Количество
сделок с
недвижимостью
по сравнению с
общим объемом
лизинговых
сделок (%)
2002
0,21
2003
0,44
2004
0,63
2005
1*

*Прогноз.