Спрос вернулся в офисы

Итоги 2021 года оказались позитивными для рынков офисной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга: спрос и уровень девелоперской активности на них вернулись на докризисный уровень. Консультанты рассчитывают на дальнейшее увеличение спроса и динамики строительства, обращая внимание на стремление крупного бизнеса увеличить штат сотрудников. На рынке торговой недвижимости из-за постоянных ограничений динамика выглядит более сдержанной — активность арендаторов и планы по открытию новых магазинов здесь еще далеки от допандемийных.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Объем нового предложения офисной недвижимости в Москве по итогам года может достичь 630 тыс. кв. м, показатель увеличится в два с половиной раза относительно аналогичного значения прошлого года и станет максимальным с 2015 года. Такой прогноз приводит JLL. В следующем году по мнению аналитиков динамика сохранится, объем ввода достигнет примерно 600 тыс. кв. м. Одновременно новые объекты будут преимущественно строиться под конкретного заказчика (built-to-suit). Заметно растет и объем поглощения. Региональный директор департаментов офисной группы Colliers Алексей Кучвальский не исключает, что в 2023 году ввод приблизится к значению 1 млн кв. м. Согласно подсчетам Knight Frank, в Москве в этом году будет выкуплено или арендовано 840–860 тыс. кв. м против 224 тыс. кв. м в 2020 году и 719 тыс. кв. м в 2019 году. Вакантность помещений класса А, по данным JLL, сейчас составляет 10,3%, а к концу следующего года может снизиться до 9,6%.

Восстановление деловой активности

Восстанавливается активность как девелоперов, так и пользователей офисов, констатирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Алексей Кучвальский обращает внимание на то, что в этом году многие компании активно наращивали штат, стремясь отыграть эффект экономического спада. Этот тренд отразился на спросе. «Наиболее ярко выраженную экспансию демонстрируют ИТ-компании, доля которых оценивается в 30% объема годового поглощения офисной недвижимости»,— отмечает эксперт. Госпожа Зимина ждет, что активность на рынке сохранится и в следующем году, хотя не исключает, что первый квартал традиционно будет не самым активным. Дополнительно ограничивать число сделок, по словам госпожи Зиминой, может сужение выбора на фоне нехватки крупных объектов в черте МКАД. Это одно из последствий снижения девелоперской активности в 2020 году.

На фоне восстановления спроса с рынка уходят дисконты.

«Если еще в начале года собственники были более гибкими и предоставляли существенные скидки, то сейчас достижимый диапазон снижения существенно меньше»,— говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша. Сейчас, согласно подсчетам Knight Frank, средняя стоимость аренды офиса класса А в Москве в пределах МКАД составляет 32,73 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Это на 11% выше значения допандемийного 2019 года. За МКАД показатель, напротив, сократился за два года на 6%, до 14,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Дмитрий Клапша предполагает, что в 2022 году аренда качественных офисов подорожает в среднем на 10%, а недорогие блоки получится найти только за пределами ТТК.

Позитивными итоги года на офисном рынке окажутся и в Санкт-Петербурге. Согласно оценкам JLL, годовой прирост нового предложения в городе при оптимистичном сценарии может достигнуть 200 тыс. кв. м: 130 тыс. кв. м арендопригодных площадей уже сдано, еще 70 тыс. кв. м находится в финальной стадии.

Так, ввод может превысить показатель 2020 года на 49%, 2019 года — на 16%. На 2022 год девелоперы анонсировали ввод еще не менее 250 тыс. кв. м.

Такую динамику ввода Дмитрий Клапша называет оптимальной для Санкт-Петербурга с точки зрения баланса спроса и предложения. Эксперт обращает внимание на то, что уже к осени спрос восстановился на допандемийном уровне и совокупный объем сделок в этом году может достигнуть 300 тыс. кв. м.

Негативный эффект пандемии отыгран, и она более не оказывает существенного влияния на офисный сегмент, соглашается заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. Он обращает внимание, что активность арендаторов уже привела к снижению доли вакантных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга до 6–6,5%. Стоимость аренды помещений класса А на этом фоне за год выросла на 7%, до 2,25 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класса В — на 10–11%, до 1,45 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Дмитрий Клапша ждет, что в следующем году стоимость офисных площадей продолжит расти, но динамика окажется ниже уровня инфляции — около 3% за год.

Торговля на паузе

Согласно расчетам «Авито Недвижимости», рынок торговых площадей в целом по стране пока не вернулся к докризисным значениям: по итогам ноября спрос на них был ниже значения 2019 года, превысив показатель за аналогичный период 2020 года всего на 1%. Оживления пока не принес и конец года. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев прогнозирует, что в Москве в четвертом квартале вакантность сохранится на уровне 14,5–15% — этот показатель относительно стабилен уже год. Лишь незначительно корректируются, по его словам, и арендные ставки.

Рынок уличных торговых площадей Москвы продолжает испытывать на себе последствия ограничений 2020 года, соглашается, руководитель направления стрит-ритейла СBRE Юлия Назарова.

Одновременно в Москве, по ее словам, положительная динамика, все же заметная в некоторых торговых коридорах: на Большой Дмитровке, Покровке, Маросейке и в районе Патриарших прудов доля пустующих площадей снижается.

Значительного роста активности в сегменте госпожа Назарова не ждет, обращая внимание на то, что развитие большинства ритейлеров остается точечным. Хотя Владислав Фадеев смотрит на ситуацию более позитивно, ожидая постепенного восстановления рынка в первом квартале будущего года.

Динамика уровня вакантных площадей на основных торговых улицах Москвы

| Улица | Доля свободных площадей в третьем квартале 2021 года | Доля свободных площадей в четвертом квартале 2021 года | Динамика |
| --- | --- | --- | --- |
| Большая Дмитровка | 10,60% | 6,50% | –4,10% |
| Покровка | 10,10% | 6,40% | –3,70% |
| Новый Арбат | 17,50% | 13,80% | –3,70% |
| Мясницкая | 13,80% | 10,60% | –3,20% |
| Столешников переулок | 16,70% | 14,00% | –2,70% |
| Арбат | 18,20% | 16,90% | –1,30% |
| Тверская | 21,00% | 20,20% | –0,80% |
| Маросейка | 7,80% | 7,40% | –0,40% |
| Большая Никитская | 18,80% | 18,80% | –0,10% |
| Патриаршие Пруды | 6,40% | 7,10% | 0,70% |
| Кузнецкий Мост | 11,30% | 12,30% | 1,00% |
| 1-я Тверская-Ямская | 25,30% | 26,40% | 1,10% |
| Петровка | 17,80% | 19,40% | 1,60% |
| Пятницкая | 12,20% | 13,90% | 1,70% |
| Садовое кольцо | 13,30% | 15,90% | 2,60% |

Источник: данные CBRE.

На рынке Санкт-Петербурга аналитики KNRU по итогам ноября отметили смещение активности арендаторов в новые спальные районы: сети активно искали помещения в Мурино, Кудрово и пр. Активнее помещения в стрит-ритейле по данным компании стали подбирать и fashion-ритейлеры, чья активность долгое время была сосредоточена в торгцентрах. Способствовать этому могли постоянные ограничения на работу последних.

Управляющие торгцентров при этом тоже формируют достаточно сдержанный прогноз. Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина не ждет заметного увеличения спроса на помещения в начале года. Эксперт обращает внимание на то, что многие ритейлеры стремятся открыть торговые точки перед 23 февраля и 8 марта, но заключив договор в первом квартале, это уже сложно. Смысла спешить к лету, по словам госпожи Кузьминой, у сетей нет.