Анализ факторов инвестиционной привлекательности городских земель

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.Ощерин Л. А., Пешкова М.В. Инвестиционная привлекательность и земельные отношения в жилищном строительстве. Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2011.

2. Оверчук А.Л., Мирошниченко С.Г. Правовое регулирование землеустройства и его развитие // Земельный вестник России. 2005. № 2.

3. Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2006.

4. Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве».

5. Пешков В.В. Потенциал развития инвестиционно-строительной сферы. Проблемы оценки и управления. М.: МГСУ, 2006.

6. Пешков В.В. Инновационные процессы в инвестиционно-строительной деятельности в условиях экономического кризиса // Вестник ИрГТУ. 2010. № 1. С. 99-103.

7. Пешков В.В., Ощерин Л.А. Моделирование технологической линейки лэнд-девелопмента в условиях строительства жилья // Вестник ИрГТУ. 2011. № 12. С. 339-343.

В. Yaskova N., Мatveeva M. Innovative focus of the investment activity within the modernization of the national economy // Economic Annals (Ekonomicnij Casopis - XXI) Research Journal. 2014. 1-2(1). P. 42-45.

9. Peshkov V., Kasyanchik P. Problems of the investment and construction sector development in conditions of the national economy modernization // Economic Annals (Ekonomicnij Casopis - XXI) Research Journal. 1-2(1). 2014. P. 50-53.

Информация об авторах

Матвеева Мария Витальевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», e-mail.: expertiza@istu.edu; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Холодова Ольга Андреевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», e-mail: komolanB6@mail.ru; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the authors

Matveeva M.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management; e-mail.: expertiza@istu.edu; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Kholodova O.A., Candidate of Economical Sciences, associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management; e-mail: komolanB6@mail.ru; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

УДК 332.34:711.144

АНАЛИЗ ФАКТОРОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ

ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

И.В. Никишин

Представлена классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность городских земель. Описаны уровни систематизации факторов, которые

оказывают влияние на инвестиционную привлекательность городских земель в будущем. Автором предложен алгоритм учета инвестиционной привлекательности городских земель. На основе проведенного анализа и с учетом требований рынка разработана общая схема реализации городских земель в контексте влияния на нее факторов внешней и внутренней среды с учетом инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке.

Ключевые слова: инвестиционная привлекательность; земля; массовая оценка; земельный участок; инвестиционная стоимость.

ANALYSES OF THE FACTORS OF INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF CITY

LANDS

I.V. Nikishin

In this article we present the classification of factors which characterize investment attractiveness of city lands. We described the levels of factor systematization which produce an impact on the investment attractiveness of city lands in the future. The author suggested the scheme of consideration of investment attractiveness of city lands. At the basis of the given analyses and taking into account the demands of the market we worked out the general scheme of city lands realization with reference to the impact of the factors of outer and inner area taking into account investment attractiveness of city lands during their mass evaluation.

Key words: investment attractiveness; land; mass evaluation; land property; investment

cost.

Город - открытая, иерархически организованная хозяйственная система. Город является открытой хозяйственной системой, так как сумма поступающих в него ресурсов в денежном выражении не равна стоимости продукции (услуг), отдаваемых им во внешнюю среду. При этом город является иерархически организованной системой, так как имеет орган управления. Город представляет собой особую хозяйственную систему, которую можно, с одной стороны, рассматривать как территорию, а с другой - как объект управления.

Рассмотрим земельные участки как территории города с присущим им инвестиционным потенциалом (суммой объективных предпосылок для инвестиций, которые зависят как от наличия и разнообразия сфер и объектов инвестирования, так и от их экономического «здоровья») [1].

В качестве исходной информации для проведения массовой оценки городской земельной недвижимости должны использоваться не только данные обо всех зданиях и сооружениях в пределах городской черты, качественных характеристиках и стоимости воспроизводства, доли улучшений городских земель (инженерной, транспортной инфраструктуры и т.д.), полезности местоположения, транспортной доступности, экологии отдельных участков городской территории, сведения о наличии ограничений городских земель, но и информация о градостроительном, инвестиционном потенциале территории города. Следовательно, на уровне конкретного (типового) участка при определении его инвестиционной привлекательности для целей массовой оценки необходимо учитывать потенциальное увеличение выгоды от использования участков на планируемых к развитию территориях, в том числе и при изменении их функционального назначения, то есть в денежном выражении оценивать отдачу от наиболее эффективного использования земельного участка с планируемым функциональным назначением и планируемым уровнем развития инфраструктуры, бизнеса и т.д. на данном участке [2].

Инвестиционная стоимость - стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного»

покупателя или «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от использования собственности [3]. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, изменения в налоговом законодательстве.

Автором предлагается система факторов, оказывающих влияние на изменение инвестиционной привлекательности городских земель (табл. 1), сформулированных на основе работ [4] и собственного видения взаимосвязи данных факторов и их влияния на стоимость земель. Данные факторы систематизированы по трем уровням (рис. 1).

Ценность городских земель зависит от множества факторов. Без их классификации, установления значимости, степени влияния на величину платы за землю невозможно корректно осуществить экономическую оценку земель, входящих в городскую черту.

Изменение привлекательности внешней среды, региона, рынка: условий пользования

землей, ситуация на рынке недвижимости, меры регулирования рынка, общеэкономическая и социально-политическая ситуация в регионе и стране в целом

Планируемое изменение привлекательности ближайшего окружения земельного участка: местоположения, степени развитости района, соседних объектов и участков

транспортной и инженерной инфраструктуры, инженерно-геологических условий

*

Планируемое изменение привлекательности земельного участка: физические характеристики земельного участка, наличие подъезда к нему, водоснабжения, электричества и т.п., юридическое сопровождение земельного участка

Рис. 1. Уровни систематизации факторов, оказывающих влияние на инвестиционную привлекательность городских земель в будущем

Далее предложена классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность городских земель.

Таблица 1

Классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность

городских земель

Факторы Составляющие

Привлекательность внешней среды, региона, рынка

Ситуация на рынке недвижимости Соотношение спроса и предложения со стороны потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый период объектов, уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и величина издержек за эти услуги.

Условия пользования землей Права на земельный участок, плата за земельный участок.

Административное регулирование Градостроительная система, налоги на недвижимость, деятельность различных контролирующих органов.

Общеэкономическая ситуация Инвестиционная привлекательность региона, города, тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций.

Факторы Составляющие

Социально-политическая ситуация Тенденции изменения численности населения, миграции, стиль и уровень жизни населения (образование, занятость, доходы), уровень преступности, политическая стабильность.

Природные факторы Экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям.

Привлекательность ближайшего окружения

Характеристики местоположения Расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам, возможность комплексного использования.

Степень развитости района и соседние объекты Социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении земельного участка, производственная и социальная инфраструктура.

Транспортная инфраструктура Связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом.

Инженерная инфраструктура Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации, условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы, расходы по оплате коммунальных услуг.

Инженерно-геологические условия Несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод.

Привлекательность прилегающей территории и самого участка

Физические характеристики Наличие строений на участке, площадь и форма участка, его состояние и обустроенность, плотность застройки, наличие возможности расширения застройки путем приобретения соседних участков.

Подъезд к участку Наличие и состояние подъездных путей, парковки, железнодорожный подъезд.

Юридическое сопровождение Документы, удостоверяющие права на земельный участок, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты, ограничения по использованию объекта.

Автор предлагает следующий алгоритм учета инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке (рис. 2).

На основе проведенного анализа и с учетом требований рынка разработана общая схема реализации городских земель в контексте влияния на нее факторов внешней и внутренней среды с учетом инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке (рис. 3) [5].

Таким образом, на основании анализа существующего опыта массовой оценки городских земель и развития в идеи формирования способа учета инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке, предлагается для целей определения степени выраженности инвестиционной привлекательности типовых участков при массовой оценке городских земель оценивать следующие характеристики земельных участков: местоположение; рыночный спрос; финансовая обоснованность (способность проекта инвестирования в данный участок обеспечить доход от его использования, достаточный для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли); юридический статус и наличие необходимых документов; максимальная доходность при наиболее эффективном использовании участка.

Генеральные стратегические приоритеты развития города:

Стратегия социально-экономического развития города, Генеральный план развития города...

У ~

Стратегия реализации инвестиционного потенциала города, определяющая долгосрочные планы реализации потенциала территорий, перечень и содержание способов их осуществления на основе стратегических приоритетов развития города

М А С С О В АЯ ОIIЁ НК А Г О Р 4 Д С К ИХ ЗЕМЕЛЬ

Оценка инвестиционной Оценка инвестиционной привлекательности привлекательности типовых участков города ожидаемой в

типовых участков будущем, как следствие реализации стратегии

города на данный момент реализации инвестиционного потенциала города

Сопоставление текущего и планируемого уровня инвестиционной привлекательности территорий с учетом инвестиционных рисков, предусматривающих влияние факторов, препятствующих реализации стратегических планов развития города

-*- Определение величины коэффициента инвестиционной привлекательности типовых участков

т

1- Расчет стоимости типовых участков с использованием коэффициента инвестиционной привлекательности

Рис. 2. Алгоритм учета инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке

Рис. 3. Реализация городских земель по ценам, формируемым на основе массовой оценки, реализуемой с применением коэффициента инвестиционной привлекательности

Перечисленные характеристики предполагается оценивать при формировании инвестиционной стоимости земельных участков, которая объективно отражает инвестиционный потенциал участков. Важным аспектом в данном случае является аспект учета динамики изменения стоимости земли.

Данная система предполагает расчет объема дополнительной выгоды города от

реализации инвестиционно-привлекательных участков путем сравнения инвестиционной стоимости участков с кадастровой стоимостью, рассчитанной на основе оценки уровня земельной ренты для целей налогообложения. Эта выгода формально выражается текущим уровнем коэффициента инвестиционной привлекательности.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Никишин И.В. Методические основы оценки городских земель // Вестник Ир-ГТУ. 2008. № 3 (35). С. 50-53.

2. Круглов Ю.В. Генеральный план и эволюция этого документа // Вопросы планировки и застройки городов: сборник м-лов VI международной научно-практической конференции 28-29 мая 1999 г. Пенза, 1999.

3. Петухова Н.Н. Инвестиционная привлекательность в системе стоимостной оценки предприятий строительного комплекса: дис ... канд. экон. наук: 08.00.05. Ставрополь, 2004. 170 с.

4. Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости: автореф. дис... уч. ст. канд. экон. наук: 08.00.05.

5. Никишин И.В. Применение коэффициента инвестиционной привлекательности при массовой оценке городских земель // Вестник ИрГТУ. 2014. № 1 (84). С. 147-154.

Информация об авторе

Никишин И.В., магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью»; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the author

Nikishin I.V., candidate for a master's degree, Department of Real Estate Expertise and Management; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

УДК У9(2Рос)421.52

РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С УЧЕТОМ ИХ

СПЕЦИФИКИ

О.В. Никишина

Рассматривается ситуация с объектами незавершенного строительства, сложившаяся на рынке недвижимости. Выделены причины, препятствующие эффективной реализации мероприятий по достройке, консервации или ликвидации незавершенных строительных объектов. При правильном подходе к их оценке и принятии соответствующих мер заинтересованными лицами данные объекты являются эффективной базой для решения градостроительных задач и повышения инвестиционной активности в строительном комплексе региона.

Ключевые слова: долгострой; незавершенный строительством объект; оценка; незавершенное строительство.