Содержание арендных операций: экономико-правовые аспекты

Вестник СПбГУ. Сер. 5. 2004. Вып. 1

Вит. В. Ковалев

СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДНЫХ ОПЕРАЦИЙ: ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ

В основе деятельности любого хозяйствующего субъекта находится система договоров. Грамотность, осознанность и обоснованность их составления, равно как и наличие условий исполнения, в значительной степени определяют успешность деятельности этого субъекта. Отличительной особенностью ведения хозяйства в советское время был правовой нигилизм. Тому были свои причины, многие из них достаточно очевидны, однако их объяснение не является предметом настоящей статьи. С появлением рыночных отношений ситуация в этой области начала постепенно меняться, а каждый серьезный бизнесмен стал понимать необходимость соблюдения договорной дисциплины. До сих-пор существует мнение, что вопросы права - это исключительная прерогатива юристов, а экономисты, бухгалтеры, бизнесмены, руководители должны обращать внимание лишь на экономические и организационно-управленческие аспекты ведения хозяйства. Жизнь показывает, что такое мнение, скорее всего, ошибочно - любой специалист, имеющий отношение к бизнесу, должен владеть основами регулирования предпринимательской деятельности. Заметим, что это утверждение не является каким-то откровением - до революции 1917 г. экономисты в России обучались на юридических факультетах университетов, что по определению подразумевало их достойную юридическую подготовку.

Проблема усугубляется тем обстоятельством, что в современную бизнес-среду вводятся принципиально новые операции и виды договоров, незнание или неадекватное понимание которых может иметь печальные последствия для самого существования данного бизнеса. В числе таких нововведений - договоры: финансового характера, в основе которых лежат финансовые инструменты; договоры, сопровождающие отношения аренды, и др. Именно последние и являются предметом настоящей статьи. Интерес к арендным операциям обусловлен, в частности, тем обстоятельством, что в ходе их осуществления участниками конкретного договора аренды могут инициироваться различные действия по прекращению договора, изменению его условий, отклонению от некоторых его требований и т.п. Подобные действия могут осуществляться как собственно руководителями фирм (менеджерами), так и специалистами, т.е. людьми, не только не являющимися профессиональными юристами, но и зачастую не имеющими базовых знаний в области договорного права. Отсюда следует очевидный вывод: базовые блоки правовых знаний и правовой культуры должны стать непременным элементом системы подготовки экономистов, менеджеров, бухгалтеров, финансистов. В подтверждение сказанного рассмотрим некоторые аспекты экономико-правового характера в приложении к арендным операциям.

Арендные отношения известны человечеству с древнейших времен и в той или иной форме всегда применялись в хозяйственной жизни. На практике существует множество

КОВАЛЕВ Вигилии Валерьевич

- канд. экон. наук, докторант кафедры статистики, учета и аудита экономического факультета СПбГУ. Окончил СПбГУЭФ (1999) и аспирантуру в этом же университете. Работал в ряде фирм в области аудита и лизинговой деятельности. Основные направления научных интересов - финансовые, правовые и учегно-аиалитнческне аспекты арендных операции. Автор и соавтор 40 научных работ.

© Вит. В. Ковале». 2(104

понятий и определений, характеризующих указанные отношения, - от общеупотребительных и известных, например аренда или наем - до весьма специфичных (в русской дореволюционном хозяйственной жизни - половничество или кортомиое содержание). Несомненное разнообразие арендных отношений в хозяйственной жизни приводило к существованию неоднозначных трактовок данного комплекса операций и в правовых системах разных стран в разное время. Следует отметить, что не всегда деление арендных операций, классификация их на различные подвиды и категории с экономических и правовых точек зрения являлись и являются абсолютно корректными и обоснованными.

Очевидно, что отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видам гражданско-правовых отношений (например, подряд, возмездное оказание услуг и т.д.), поэтому попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений путем сопоставления ее с указанными категориями.

Очевидно, что наиболее близкими по содержанию к арендным операциям являются отношения кредитования и отношения купли-продажи имущества. Несомненное сходство договора аренды с договором купли-продажи было подмечено уже давно и потому нашло отражение в законодательствах многих стран. Если по договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на купленную вещь, то в соответствии с договором аренды арендатор, равным образом, становится полным распорядителем плодов, продукции или доходов, которые извлечены им в результате использования арендуемого имущества. Арендатор получает в свою собственность все выгоды от нанятого в соответствии с договором имущества, при этом собственник вещи в пределах срока договора на эти выгоды не имеет никакого права.

Необходимо сделать одну оговорку - договором аренды может предусматриваться, что часть продукции, полученной в результате использования нанятого имущества, передается арендодателю в качестве арендной платы. Данное положение не противоречит определенной выше позиции, поскольку продукция является собственностью арендатора по крайней мере до тех пор, пока она не передана арендодателю.

Таким образом, между продукцией, получаемой с помощью арендованного имущества, и арендодателем прерывается всякая связь; иными словами, арендатор по договору аренды приобретает права владения, пользования и распоряжения полученными выгодами, т.е. право собственности на них. Здесь имеет место полная аналогия с договором купли-продажи, поскольку связь между вещью и выгодами, полученными от ее использования, с одной стороны, и продавцом имущества, с другой стороны, уничтожается актом купли-продажи.

Договор аренды устанавливает для арендатора вещное право на все выгоды, которые вещь по своему существу, не разрушаясь и не меняя своего вида, может дать при ее использовании без потребления. Иными словами, арендованное имущество не должно меняться по своим основным характеристикам в процессе его эксплуатации арендатором и подлежит возврату в том состоянии, в котором последний его получил с учетом нормального износа.

До тех пор, пока права пользования и владения имуществом рассматриваются только в контексте права собственности на само имущество, невозможно надлежащим образом уяснить сущность и юридическую природу договора аренды. Конечно, между договорами купли-продажи и аренды существует г ромадная разница, однако если попытаться выделить функции владения и пользования из категории собственности и рассматривать их как самостоятельные экономические ценности, то становится очевидным сходство, которое существует между двумя данными договорами.

При договоре аренды арендатор, как и покупатель при договоре купли-продажи, получает от арендодателя право собственности на выгоды от нанимаемого имущества, т.е. эти выгоды приобретают особое экономическое значение и фактически становятся предметом покупки со стороны арендатора и предметом продажи со стороны арендодателя. Ситуация осложняется только тем, что эти выгоды, не имея возможности существовать отдельно и находясь поэтому в связи с самой вещыо, налагают на их собственника (арендатора) обязанность не разрушать и не изменять вида самой вещи, остающейся собственностью хозяина.

Фактически сущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку будущих .выгод (например, продукции) ог пользования имуществом; как и при договоре купли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего использования. По своей сути единственная разница между этими категориями состоит в том, что на нанимателя налагаются определенные обязанности по содержанию и возврату нанятого имущества.*

По своей природе договор аренды относят к категории вещных, реальных договоров. Кратко поясним различие между вещными и обязательственными правами. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещыо, т.е. объектом вещного права является вещь. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным.'

Вещное право абсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приобретаться по рождению. Что касается обязательственного права, то для его возникновения необходима воля субъектов, которая и выражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов.

При столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает первому. Так, собст венник практически всегда может потребовать обратно вещь, отданную другому лицу, при условии возмещения ущерба, вызванного несвоевременным расторжением договора.

К какой категории следует относить права арендатора - к категории вещных прав или к сфере обязательственного права? Отметим, что данный вопрос, на первый взгляд кажущийся несущественным, на практике имеет чрезвычайно большое значение, прежде всего с позиции четкого и последовательного подхода к регулированию арендных сделок.

В мировой практике исторически сложились два подхода к определению юридической природы договора аренды (в той или иной форме влияние указанных подходов наблюдается в законодательстве разных стран). Согласно первому подходу при аренде устанавливаются вещные нрава нанимателя на арендуемое имущество. В этом случае продажа или иное отчуждение вещи у собственника не прекращает действие ранее заключенного договора аренды. Определяющим моментом операции является прежде всего нанятая вещь как материальный объект.

Особенность второго подхода состоит в том, что согласно ему аренда, напротив, не устанавливает вещный характер прав между нанимателем и нанятой вещью, т.е. носит обязательственный характер. Продажа или отчуждение имущества собственником должны автоматически прекращать аренду, заключенную между бывшим собственником имущест-

* Видимо, не случаен тот факт, что эволюция взаимоотношений арендатора и арендодателя привела к возникновению особой категории, как правило, имеющей значение для западной правовой и экономической жизни

- категории «экономическою собственника». Не располагая формальным правом собственности на предмет, арендатор в некоторых случаях (например, при долгосрочной, фактически бессрочной аренде), но сути, является его полновластным распорядителем.

ва и нанимателем. В этом случае на передний план выступает именно договор, а логика рассуждений в при продаже объекта аренды такова: существенным образом изменился статус его участников и условия хозяйствования, следовательно, действие соглашения прекращается.

Попытка разрешения данного противоречия упирается прежде всего в порядок осуществления собственником сдаваемого в аренду имущества своих прав на него. Право собственности традиционно определяется как право абсолютного господства над вещью и включает в себя три правомочия - владение, пользование и распоряжение. Право владения

- это возможность фактического обладания имуществом. Право пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации имущества с целью извлечения полезных свойств, поступлений и доходов, которые будут принадлежать лицу, использующему данное имущество. Право распоряжения состоит в том, что собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права других лиц (в частности, отчуждать имущество, уничтожить его и т.п.). В некотором роде указанные правомочия не являются равноценными, хотя без совокупности упомянутых категорий говорить о собственности на некий предмет некорректно. Наиболее значительным, безусловно, является право распоряжения - не случайно традиционно право определения юридической судьбы имущества часто вообще сопоставляется с полным правом собственности на него.

Очевидно, что при сдаче вещи в аренду собственник имущества лишается прав владения и пользования вещью, однако попытаемся определить, стеснен ли собственник имущества в осуществлении основного для него права - права распоряжения. На первый взгляд, какого-либо ограничения в распоряжении имуществом у арендодателя нет - он может продать его по своему усмотрению, нисколько не считаясь с мнением арендатора. Однако ограничение права распоряжения следует рассматривать не только в контексте с продажей или иным отчуждением имущества, а прежде всего применительно к возможности арендодателя в любой момент удалить нанимателя по своему усмотрению.

В этом случае наложение запрета (пусть и относительного) на возможность собственника имущества самостоятельно избавиться от арендатора в любой момент без возникновения каких-либо юридических затруднений, устанавливает, в сущности, вещный характер прав нанимателя.

Законодательство многих стран, в том числе и современное российское (ст. 619 Гражданского кодекса), устанавливает такое положение вещей, при котором у арендодателя нет никаких возможностей расторгнуть договор аренды по своему требованию в том случае, если его контрагентом выступает добросовестный, т.е. соблюдающий все условия договора, арендатор.

Вещный характер прав арендатора проявляется и при отчуждении имущества у первоначального собственника. Право арендатора - вещное право, так как в течение всего срока договора аренды устанавливается неразрывная связь между арендатором и нанятым имуществом. Следовательно, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора аренды; права нанимателя, как вещные права, превалируют над договорными отношениями между покупателем и продавцом-арендодателем, являющимися элементом обязательственного права.

Отметим, что большинство законодательств западноевропейских стран последовательны в определении прав добросовестного арендатора, однако не всегда

корректны при сохранении договора аренды в силе в случае смены собственника объекта сделки.

Пожалуй, наиболее противоречиво в этой области было Римское право, согласно которому договор аренды носил обязательственный характер (в дальнейшем отдельные элементы и подходы были переняты современными законодательными системами разных стран). Это определялось тем, что сущность договора аренды, по мнению римских юристов, заключалась не в установлении для арендатора прав на вещь, а в предоставлении известной совокупности действий для участников сделки в составе, определенном договором. Сама вещь в договоре оказывалась как бы на втором плане; например, договор считался исполненным и в случае, когда вместо установленной первоначально вещи нанимателю предлагалась другая, равновеликая.

В подтверждение трактовки арендного договора как элемента обязательственного права следовал также и порядок его осуществления при отчуждении имущества -«отдавший в наем землю или жилище при продаже их должен заботиться, чтобы нанимателю было дозволено пользоваться своим правом и после покупки, при несоблюдении этих условий наниматель может начать иск против продавца»." Автоматическое сохранение договора аренды в силе не было установлено законодательно, и, по сути, добросовестный арендатор не имел никаких возможностей продолжать пользоваться арендованным имуществом в_ случае, если^повый хозяин не пожелал бы оставить имущество сданным в наем. Единственное право арендатора - право на обращение в суд с иском к бывшему собственнику-арендодателю с требованием возмещения убытков.

Некорректность данного подхода заключается в том, что акт покупки (приобретения права собственности) рассматривался как первичное абсолютное обстоятельство. С этой точки зрения, все права третьих лиц на имущество при смене права собственности уничтожались; договоры, по которым возникли определенные обязательства, заключались с прежним собственником, следовательно, претензии должны были направляться к нему. В этом случае обязательственное (договорное) право становится превалирующим по отношению к праву абсолютному (вещному праву).

Современные западноевропейские законодательства, в том числе и российское, пошли по иному пути. При смене собственника на арендуемое имущество первичным является именно вещный характер прав арендатора на арендуемую вещь, т.е. покупатель имущества прежде всего должен обратить внимание на вопрос о правах третьих лиц на данное имущество, поскольку они сохраняются в силе.

В то же время отдельные страны данную позицию четко не определяют. Например, современное немецкое законодательство (а ранее и германское законодательство XIX в.) устанавливает, что договор аренды сохраняется в силе при добровольной продаже имущества, но подлежит расторжению в том случае, если арендуемая вещь продается за долги прежнего хозяина-арендодателя. Данное положение весьма формально и не совсем корректно увязывается с экономической стороной производимой операции. Действительно, по своей природе публичная продажа на аукционе совершенно сходна с продажей вообще и фактически отличается только тем, что при ней имущество отчуждается не самим собственником, а иным лицом (в данном случае аукционистом); иными словами, продажа за долги не может создать других правоотношений, кроме тех, которые устанавливаются актом любого приобретения имущества в собственность.

Таким образом, если акцентировать внимание только на правах владения и пользования, которые предоставляются на возмездной основе в течение определенного срока, то аренда в данном понимании часто может фактически подменяться другими категориями, например, возмездным оказанием услуг. В частности, право собират ь плоды в

саду, бесспорно, несет на себе отпечаток пользования, однако это право не становится договором аренды только потому, что за него уплачивается вознаграждение и оно является срочным.

13 силу вышесказанного определение аренды обязательно должно содержать в себе указание на вещный характер данного договора. Это определение может выглядеть следующим образом.

Договор аренды - это договор, по которому одна сторона (собственник имущества или уполномоченное им или законом иное лицо) предоставляет на известный срок и за известное вознаграждение индивидуально определенную вещь в пользование и владение другой стороне (арендатору). В пределах срока договора он приобретает, во-первых, право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, и, во-вторых, неотъемлемое право пользования и владения имуществом в течение срока договора.

На практике арендные операции весьма разнообразны и характеризуются наличием всевозможных видов классификации с различных точек зрения, как закрепленных законодательно, так и используемых только в учебной литературе.

Нще в Римском праве комплекс арендных отношений был разделен с точки зрения экономической цели аренды на «наем» и собственно саму «аренду». Под наймом (лаг. -locatio) понижалось владение и пользование вещыо, выражаясь современным языком, для потребительских целей. Термин «аренда» (лат. - colonia) применялся в приложении к сделкам, в которых арендатор пользовался плодами от нанятого им имущества. Это различие имело свое значение, поскольку при найме величина наемной платы, в соответствии с законодательством, понижалась только в случае возникновения для нанимателя объективных препятствий для непосредственного пользования вещью (например, ее повреждения не по вине нанимателя). При аренде величина платы могла быть изменена еще и при неурожае, в случае, когда арендованное поле или огород не приносили достаточного количества плодов. Таким образом, назначение пользования имуществом (для потребительских или предпринимательских целей) являлось определяющим при классификации подобного рода сделок. Отметим, что подобная схема была принята и некоторыми современными западноевропейскими законодательствами. Например, немецкое право различает пользование только вещыо (miethe - прокат, наем) и извлечение из нее плодов (pacht - аренда). Тем не менее понятие «цель» аренды при классификации весьма условно, что будет рассмотрено при характеристике терминов «лизинг» и «прокат».

В ряде стран различие между понятиями аренды и найма увязывается с классификацией'объекта имущества. Так, в соответствии с австрийским законодательством в аренду можно взять сельскохозяйственное оборудование, а также землю; любое остальное имущество можно лишь взять в наем. Различие данных формальных терминов играет роль при заключении договора. В то же время данная классификация экономически не вполне обоснована; отсутствуют принципиальные объективные экономические различия между сдачей в аренду того или иного вида имущества, классификация строится в большей степени на формальных юридических критериях.

Отечественное законодательство представляет собой симбиоз указанных подходов. Термины «наем» и «аренда» признаются равнозначными и равноупотребительными, а классификация аренды осуществляется как с точки зрения предмета аренды (выделяется аренда транспортных средств, земли, предприятий), так и с позиции цели аренды (категория «прокат» и «лизинг»).

Как уже было отмечено, разделение аренды по видам сдаваемого имущества не вполне экономически обосновано, причиной существования подобного разделения служат

юридические аспекты сдачи того или иного объекта в аренду; по отдельным видам имущества требуется соблюдение определенных законодательных норм. В связи с этим в структуре арендных операций лизинг и прокат (виды аренды, определяемые по целям сдачи имущества) занимают особое место, поскольку представляют собой целенаправленную, специально организованную деятельность по сдаче имущества в аренду. В то же время аренда в своем классическом, обыденном понимании нередко рассматривается как (в некотором смысле) вынужденная мера - имущество сдается в аренду, поскольку оно не находит должного применения у его владельца.

При обращении к отечественному законодательству в части различий трактовок лизинга и проката следует отметить, что эта классификация формально полностью соответствует классификации «аренда» и «наем» в немецком праве, упомянутой выше; различие - по цели получения имущества в аренду.* Основным экономическим различием между прокатом и лизингом выступает не цель использования предмета аренды, а последующая «судьба» арендуемого имущества. Прокат - это одна из классических форм арендных отношений. Имея определенные специфические черты (скорее более юридического, чем экономического свойства), он представляет собой достаточно рядовую арендную сделку, в принципе регулируемую общими положениями об аренде.

Что касается лизинга, то относительно его трактовки существует несколько подходов, характеризующих экономическую и юридическую природу данного комплекса взаимоотношений. Всевозможные теории и концепции, посвященные лизингу, в принципе сводятся в два направления. Первое направление придерживается того, что сложность и оригинальность лизинговых отношений в хозяйственной жизни дают основание рассматривать их как особые отношения, являющиеся неким самостоятельным элементом гражданского права. Категория «лизинг», хотя и включает в себя отдельные элементы арендных отношений, по которым она в правовом аспекте относится к арендным операциям, все же имеет отдельные экономические, а не формальные правовые, критерии, позволяющие выделить лизинг в самостоятельную экономическую и правовую категорию.

Согласно второму направлению лизинг может быть описан с помощью традиционных правовых институтов: договоров аренды, купли-продажи, займа, поручения и т.д. Например, несомненное сходство некоторых элементов лизинга с арендными операциями привело к появлению подхода, согласно которому договор лизинга рассматривается как договор аренды со специфическими чертами. Однако в лизинговых отношениях имеются такие особенности, которые не свойственны арендным отношениям. Например, ситуация, при которой лизингодатель целенаправленно приобретает имущество для конкретного лизингополучателя (инициатором выступает потенциальный лизингополучатель), напрямую может рассматриваться как одна из форм финансирования приобретения актива. Более того, лизинговые отношения зачастую накладывают на лизингополучателя обязанности, которые свойственны собственнику имущества, но не лицу, владеющему и использующему имущество. В контексте категории «лизинг» возможно использование уже упоминавшейся категории «экономический собственник». Действительно, зачастую лизингодатель наделен лишь формальным правом собственности на имущество (он может его и не видеть в течение всего срока лизинга); реально экономическую судьбу имущества, условия его эксплуатации и собственно использование в производственных целях определяет лизингополучатель (конечно, в договоре лизинга прописываются моменты, как лизингополучатель должен эксплуатировать имущество, но они носят скорее общий характер гарантий для лизингодателя как собственника имущества, которым последний, возможно, отвечает по своим обязательствам). Зачастую отношения по вопросам ремонта

лизингового имущества напрямую проходят в плоскости непосредственных контактов между продавцом объекта лизинговой сделки и лизингополучателем и технологически

* При прокате имущество используется только для потребительских целей, в то время как лизинг подразумевает использование имущества исключительно в предпринимательских целях.

никаким образом не затрагивают собственника имущества, т.е. лизингодателя. Наконец, законодательно во многих странах установлено, что риск гибели имущества, традиционно относящийся к одному из элементов, характеризующих собственника, при лизинге переходит к лизингополучателю.

В то же время другие исследователи утверждают, что наличие в договоре лизинга условия о переходе права собственности или возможности приобретения имущества лизингополучателем дает основание квалифицировать его как договор купли-продажи в рассрочку особого типа. Данная точка зрения также не бесспорна, поскольку при договоре купли-продажи в рассрочку собственность переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора, а при лизинге право собственности сохраняется за лизингодателем.

В этом отношении с небольшими оговорками наиболее корректно все-таки второе направление. Однако также не следует пытаться представить его в виде договора аренды или купли-продажи с некоторыми специфическими чертами. Лизинг - это экономическое явление, вид деятельности, но не самостоятельный элемент гражданского права. Указанная сделка на практике фактически представляет собой совокупность заключаемых ее участниками самостоятельных договоров (правда с небольшой спецификой), в которую, как минимум, входят договор купли-продажи имущества между поставщиком и лизингодателем, а также договор аренды между лизингодателем и лизингополучателем; в некоторых случаях к указанным договорам добавляются еще договор страхования объекта лизинга и кредитный договор между лизингодателем и финансирующими организациями (банки, фонды и т.д.). Достаточно подробно общеэкономические, финансовые, учетно-аналитические и налоговые аспекты лизинговых операций изложены в других работах автора.3

1 Подробнее о вещных и относительных правах см.: Ill е р hi е п е в и ч Г'.Ф. Учебник русского гражданского нрава (по изданию 1907 г.). М., 1995,

" 3 м и р л о в К. Договор найма нмуществ по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного нрава. 1884. № 2.

3 См.. напр., статьи в журнале «Бухгалтерский учет», а также монографию: Ковалев В. В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. М., 2000.

Статья поступила в редакцию 12 ноября 2003 г.