Бульон из-под ключа

Домов "под ключ" на загородном рынке превеликое множество. Однако большинство из этих вариантов — продукт творчества либо тех, кто сам в них собирался проживать, да не сложилось, либо "точечных девелоперов", которые выкупают в потенциально успешных поселках несколько недостроенных коробок и доводят их до ума. Сами же застройщики на этот рынок только облизываются, но заходят в него очень аккуратно и неспешно, как в ледяную воду.

Живите в шоу-руме

Еще несколько лет назад многие загородные застройщики (за исключением разве что тех, кто специализировался исключительно на сегменте "без подряда") взяли за правило полностью отделывать и обустраивать один-три (а то и более) коттеджа в своих поселках и называть их демонстрационными домами (они же — шоу-румы). Самые прижимистые довольствовались одним доведенным до ума домом, в который заодно "вселяли" и офис продаж. Более щедрые (и одновременно хитрые) офис продаж, напротив, не размещали в демонстрационных домах, даже если располагали его в типичном для поселка коттедже. Логика понятна: офис предназначен для работы, поэтому обустроить его с домашним уютом и своеобразным шиком, притягательным для большинства потенциальных покупателей, практически невозможно. Поэтому в таких поселках в зависимости от их габаритов и размаха девелоперов получалось по два-три, а то и десять полностью готовых к проживанию домов — разнообразных и по габаритам, и по отделке, и по меблировке. Вот только продавать эти коттеджи не то чтобы не собирались, но не спешили. Ведь сначала они должны были отыграть свою демонстрационную роль. То есть убедить в надежности застройщика, его вкусе, стабильности его проектов (кстати, не только тех, где демонстрационные дома располагались, но и всех остальных) и мягко подтолкнуть к совершению сделки тех клиентов, которые хотели "точно такой же коттедж, но вон на том участке" или "такой же, но чтобы пол в холле был из розового армянского мрамора".

К мрамору вернемся позже, а пока о судьбе самих демонстрационных домов. Когда загородный рынок практически замер, возникла необходимость придумать новую фишку для привлечения покупателей. А поскольку покупатели стали ориентироваться на коттеджи максимальной степени готовности, изобрели дом "под ключ". В реальности ничего изобретать, конечно, не требовалось, достаточно было выставить в продажу демонстрационные дома. Что, собственно, и произошло. В итоге сейчас практически в любом поселке имеются дома "под ключ". Но их единицы.

Что уж говорить о других, если даже в давно существующем на рынке поселке "Княжье озере" (компания "Сапсан"), который все продолжает прирастать новыми очередями, сам застройщик предлагает меньше десяти полностью готовых домов с мебелью и прочими необходимыми вещами (все остальные выставленные на продажу варианты такой же степени готовности — это вторичка). Самый дорогой из имеющихся сейчас домов "под ключ" — коттедж площадью 218 кв. м, за который просят около 35 млн руб. Для сравнения: практически аналогичный вариант без отделки в этом же поселке можно приобрести за 25 млн руб., то есть почти на 30% дешевле.

Но даже различие в цене несильно подталкивает застройщика к выводу большого количества домов "под ключ". Хотя застройщики их количество любят преувеличивать, хитро применяя определение "под ключ" практически к чему угодно: начиная от "коробок", в которых отделка вообще не выполнена, и заканчивая участками с подрядом, на которых они предлагают возвести коттедж, полностью подготовленный к заселению. Впрочем, ни тот, ни другой случаи к варианту "под ключ" не имеют никакого отношения: готовый дом не терпит будущего времени, в него должна быть возможность вселиться прямо сейчас. А именно таких предложений на первичном рынке мало.

Готов по умолчанию

Есть, впрочем, и второй способ появления у застройщика предложений "под ключ". Или почти "под ключ". Он связан не столько с желанием показать "товар лицом", сколько со строительными технологиями, которые используются при возведении поселка. Тут все достаточно просто. Если монолитные или кирпичные дома априори требуют серьезных финансовых и временных затрат на внутреннюю отделку, то коттеджи деревянные — из клееного или обычного бруса, а также оцилиндрованного бревна — в облагораживании внутреннего пространства практически не нуждаются. Напротив, деревянные внутренние поверхности придают им особый шик. Поэтому их, по сути, достаточно лишь возвести, чтобы тут же начать позиционировать как продукт "под ключ". А если еще подключить к коммуникациям, установить сантехнику и мебель, то вообще никаких вопросов не возникнет. Почти такая же ситуация и с разнообразными каркасными домами, которые обычно называют канадскими, финскими, немецкими и пр. Сразу после возведения коробки она приобретает вид "под чистовую отделку", которую довести до готовности "под ключ" относительно несложно.

Показательна ситуация с поселком "Цветочный" от компании "Абсолют менеджмент" (25 км от МКАД по Калужскому шоссе), который сейчас находится в стадии активного строительства и где имеется лишь один дом "под ключ". Это сборно-монолитный пятикомнатный двухэтажный коттедж (159 кв. м) с оштукатуренным и отделанным искусственным камнем фасадом, дорожками и газоном (участок 11,4 сотки), разведенными по дому и подключенными коммуникациями (за исключением газа, который планируется подключить в апреле нынешнего года). Внутри выполнена чистовая отделка (обои, ламинат, межкомнатные двери и пр.), установлена сантехника, расставлена мебель, бытовая техника, на окнах висят шторы. Иными словами, дом практически полностью готов к проживанию. Все внутреннее убранство выполнено в нейтральных светлых тонах, мебель тоже светлых оттенков, то есть застройщик создал фон, который каждый может дополнить различными яркими элементами декора. Продается этот коттедж за 14 млн руб. Цена на первый взгляд кажется завышенной, но нужно понимать, что речь идет о территории Новой Москвы. Для сравнения: аналогичные предложения под чистовую отделку (сейчас в "Цветочном" шесть таких предложений) обойдутся в 10,9 млн руб., а подряд на строительство такого же дома (включая расходы на покупку участка и коммуникации) выльется в сумму около 9 млн руб. Иными словами, прибавка к цене между домом, который еще только предстоит подстроить, и домом под отделку составляет около 20%, а между домом под отделку и "под ключ" — почти 28,5%. При этом надо понимать, что речь идет о довольно стандартной отделке, поэтому столь значительная разница в цене явно говорит о том, что в ней заложена дополнительная маржа застройщика.

Не продавать любой ценой?

В проектах классом выше маржу при желании тоже заметить можно, а иногда даже сверхмаржу. Скажем, в поселке "Онтарио" (50 км от МКАД по Минскому шоссе) от УК "Гурон", в котором завершена первая очередь строительства (22 дома), а остальные планируется возвести в течение 2013 года, в продаже имеется тоже лишь один дом "под ключ". Ну, если совсем честно, то домов два. Но один из них (за 25 млн руб.) появился как частный бизнес одного из покупателей, который довел его до ума, используя эффектные отделочные материалы и мебель. Второй же, который можно приобрести за 18 млн руб. (180 кв. м на участке 15 соток), возвел сам застройщик. Оба дома (как, впрочем, и вообще все коттеджи в том поселке) выполнены из клееного бруса, внутри коттеджей есть сауны, камины, а рядом — большие патио с деревянным настилом (50 кв. м). Разница же в цене возникла из-за разного уровня внутренней отделки и обстановки. Застройщик сделал более скромный вариант, частный же инвестор "шиканул" и выложился по максимуму. Как полагают риэлторы, у более дешевого предложения выше шанс быстрее найти покупателя. Впрочем, это только предположение: оба дома пока не проданы. К слову, в отличие от "инвестиционного" дома, коттедж, который предлагает застройщик, не вполне завершен: внутренняя отделка в нем еще продолжается. Да и мебель только выбрана, но еще не заказана. В полностью же готовом виде коттедж может предстать лишь в конце апреля.

Несколько больше выбор домов "под ключ" на территории яхт- и гольф-клуба "Завидово" (100 км от МКАД по Ленинградскому шоссе), хотя и здесь в основном предлагаются участки с подрядом. Сейчас, например, в продаже есть два дома, построенных по канадской технологии, которые разделены на комнаты гипсокартонными перегородками, а на стенах — обои. Такой дом площадью 133 кв. м обойдется в 7 млн руб., при этом цена на землю в этой сумме не заложена и составит около 2,4 млн руб. (к слову, во всем "Завидово" цены на землю фиксируются в долларах, а на дома — в рублях). Располагаются эти дома в части "Марина", то есть неподалеку от воды. А вот в другой части поселка, на второй линии от гольф-поля, предлагается несколько готовых домов, построенных по финской технологии. Вся внутренняя отделка у них полностью выполнена из дерева, а снаружи они стилизованы под дома из клееного бруса. Такой дом площадью 260 кв. м обойдется в 15,8 млн руб. Плюс 9 млн руб. за участок 18 соток.

В плане ценообразования на готовые дома интересен и поселок "Новорижский оазис" от компании "Гуд Вуд" (94 км от МКАД по Новорижскому шоссе). В нем полностью готовый к проживанию двухэтажный дом (160 кв. м, участок 9 соток) из клееного бруса продается за 11,9 млн руб. (хотя до отделки цена на него была на 2,3 млн руб. ниже). При этом примерно за такой же по характеристикам дом, которому еще предстоит отделка (в том числе наружная, если этого захочет владелец), просят практически втрое меньше. Настолько высокая ценовая разница тут же рождает предположение об "отсекающей цене", которая ставит под сомнение нацеленность в ближайшее время на продажу и снова подводит к идее демонстрационного дома. С которой, собственно, все и началось.

Спрос не дорос

Не вдаваясь в истинные причины данной ситуации, в этом месте логично будет перейти к самому сложному сегменту — элитной загородной недвижимости, для которой размер вложений в отделку и меблировку зачастую оказывается решающим фактором как для покупателей, так и для застройщиков. Консалтинговые компании, которые занимаются сопровождением дорогих проектов, предлагают такую формулу ценообразования для готового дома: цена земельного участка (включая коммуникации и ландшафтный дизайн) плюс 90 тыс. руб. за каждый квадратный метр. Учитывая, что на рынке элитной недвижимости основной спрос приходится на предложения до 90 млн руб. (а еще лучше, чтобы они укладывались в диапазон 30-45 млн руб.), за весь продукт в целом, а земля на тех территориях, которые можно позиционировать как элитные, едва ли будет дешевле 900 тыс. руб. за сотку (а скорее — гораздо выше), получаем примерно следующее. По меньшей мере 18 млн руб. уйдет только на земельный участок (если считать "психологическим минимумом" для элитного дома 20 соток), то есть на дом при максимальном раскладе останется 72 млн руб., а при самом востребованном покупателями — 12-27 млн руб. Что теоретически дает возможность построить дом "под ключ" площадью 800 кв. м, а при минимальных суммах — 133-300 кв. м. Сразу становится понятно, что домов "под ключ" до 45 млн руб. в элитном сегменте быть практически не может, ибо, даже несмотря на тренд к уменьшению размеров самых востребованных площадей, коттеджи в 133 кв. м едва ли купят, да и 300 кв. м может оказаться маловато. Урезать участок тоже нельзя, иначе дом не будет восприниматься как элитный. Остается оптимизировать затраты на строительство и отделку. А это путь достаточно опасный, который допустим только для объектов более низкого класса.

А вот и результат: по данным компании Penny Lane, сейчас на традиционном для элитной недвижимости Рублево-Успенском шоссе имеется лишь 32 дома "под ключ" (и чуть более 200 — под отделку), причем основная их масса приходится на вторичный рынок. И большинство имеющихся вариантов относится к совсем иной ценовой категории. "Например, в экопоселке "Любушкин хутор" (16 км от МКАД, УК "Гурон") на Рублево-Успенском шоссе на продажу выставлена вилла площадью 1400 кв. м с дизайнерской отделкой, меблировкой, бассейном и установленной бытовой техникой за 261,5 млн рублей,— рассказывает директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова.— При строительстве коттеджа использовано необычное дизайнерское решение: в центре дома установлено стеклянное патио с живым деревом". Три предложения с отделкой имеются и в поселке "Трувиль" (16 км от МКАД по Минскому шоссе. "Например, так называемый "Немецкий дом",— рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко.— Автор этого проекта — немецкий дизайнер Анна Лайман. Она любит говорить, что является потомком русского архитектора, работавшего при императорском дворе. Стиль дома, где сочетаются различные элементы (кантри, хай-тек и т. д.), является авторской разработкой архитектора". Сейчас цена на этот дом эквивалентна 115,5 млн руб. Остальные предложения "под ключ" в "Трувиле" дороже. Иными словами, практически все первичные предложения "под ключ" на элитном загородном рынке из-за высокой цены не попадают в разряд самого востребованного продукта, а потому и продаются очень неспешно даже по меркам элитного рынка.