Эластомеры не знают

Как стало известно „Ъ”, владелец ОАО «Уфимский завод эластомерных материалов, изделий и конструкций» (УЗЭМИК) бизнесмен Радик Султанов может реализовать масштабный девелоперский проект. Мастерская «Архпроект» предлагает часть производственных помещений завода перепрофилировать под торговую и офисную недвижимость, а также построить гостиницу и жилой комплекс. Стоимость проекта разработчики оценивают в 3,3 млрд руб. Собственник, по данным „Ъ”, окончательного ответа пока не дал.

Территория уфимского УЗЭМИКа площадью 17 га может быть отдана под коммерческую и жилую недвижимость. Собеседники в риелтерских компаниях рассказали „Ъ”, что собственник рассматривает вариант выноса производства на принадлежащую ему производственную площадку нефтекамского ОАО «Искож». То, что такая возможность обсуждается, подтвердила „Ъ” член совета директоров УЗЭМИКа Илюса Гарипова, оговорившись, что окончательное решение на этот счет еще не принято.

По данным „Ъ”, проект реновации квартала улиц Пархоменко—Большой Гражданской—Оренбургской—бульвара Ибрагимова предложила владельцу УЗЭМИКа архитектурная мастерская «Архпроект» Дмитрия Винкельмана. Идея предполагает частичный снос ветхих производственных помещений завода, перепрофилирование части зданий в объекты торговой недвижимости площадью 81 тыс. кв. м, оборудование развлекательного комплекса площадью около 10 тыс. кв. м. На 10 га планируется построить жилой комплекс из девяти 18-этажных домов, а также гостиницу и многоэтажный паркинг площадью 80 тыс. кв. м.

Проект носит рабочее название Торгово-общественный комплекс Uzemik-city, срок его реализации оценивается в четыре года, объем инвестиций — в 3,3 млрд руб.

Вчера собеседник в «Архпроекте» подтвердил „Ъ”, что идея обсуждается с владельцем УЗЭМИКа. Спрогнозировать решение акционера он не решился, отметив лишь, что «проведена только предпроектная проработка» застройки территории.

С городскими властями идея не обсуждалась. «Ко мне они не обращались»,— сказал „Ъ” первый замглавы администрации Уфы Александр Филиппов, курирующий строительный блок.

В прошлом году УЗЭМИК оформил в собственность несколько земельных участков под производственными строениями. Но часть земли по-прежнему юридически остается в собственности минземимущества. Вчера арбитражный суд Башкирии вынес определение о наложении 50 тыс. руб. штрафа на министерство за неисполнение решения о передаче в собственность завода 7 тыс. кв. м его территории по обговоренной стоимости 900 тыс. руб.

• ОАО УЗЭМИК производит резинотехнические изделия. Является одним из поставщиков Минобороны и МЧС РФ, крупный разработчик и производитель морских, авиационно-спасательных средств, воздухоплавательной техники, пневмокаркасных сооружений, инженерно-технического имущества, спецтканей. В 2011 году занимало 3,5% рынка РТИ России среди отечественных производителей. По данным «СПАРК-Интерфакс», выручка в 2011 году составила 1,15 млрд руб., чистый убыток — 83,46 млн руб. 2012 год предприятие планировало завершить с чистой прибылью 49,7 млн руб. Итоговой отчетности оно пока не публикует. Уставный капитал УЗЭМИКа — 256,8 млн руб., стоимость чистых активов более чем вдвое выше — 735,2 млн руб. 92,53% капитала компании, по состоянию на январь текущего года, с сентября 2011 года владеет ОАО «Салаватстекло». Его материнская компания ООО «Компания РИА» приобрела госпакет 72% у минземимущества в 2011 году за 236 млн руб. Собственником «Компании РИА» является Радик Султанов.

Эксперты полагают, что девелоперский проект может оказаться коммерчески привлекательным. «Несмотря на конкуренцию, при условии эффективной реализации он вполне может генерировать довольно сильный потребительский трафик»,— отметил аналитик УК «Финам менеджмент» Максим Клягин. Он привел экспертные оценки, по которым «обеспеченность современными профильными торговыми объектами остается в Уфе невысокой — около 250–300 кв. м на 1 тыс. жителей».

Генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева полагает, что выгоднее всего построить в этом квартале жилой комплекс бизнес-класса, так как он гарантирует наиболее короткий срок возврата вложений. «Такие планы, насколько я знаю, обсуждались, но в этом случае, скорее всего, потребуется полный снос производственных зданий, и возможно, собственник к этому не готов,— отметила эксперт.— Если это все же будет торговая недвижимость, с доступом к ней могут возникнуть трудности. Идея потребует расширения улицы Пархоменко и бульвара Ибрагимова. С другой стороны, качественный торговый комплекс может забрать на себя трафик выезжающих в направлении Затона, где планируется масштабное жилое строительство».

Старший аналитик ИФК «Солид» Артур Ахметов отметил, что проект может состояться при поддержке стороннего инвестора. «Стоимость активов на балансе УЗЭМИКа вдвое ниже стоимости проекта, а само предприятие в последние два года работает с убытком (кредиторская задолженность завода в третьем квартале 2012 года составляла 222,497 млн руб.— „Ъ”),— отметил господин Ахметов.— Что касается стоимости, на практике она обычно возрастает на 20–30% к прогнозу, поэтому можно говорить о вложениях 4 млрд руб. Срок окупаемости такого проекта может составить шесть-семь лет».