Арендодателей зовут на «Карусель»

Крупнейший в России продовольственный ритейлер X5 Retail Group продаст принадлежащие ему помещения, где расположены гипермаркеты «Карусель», сохранив за собой право аренды этих объектов. Речь может идти примерно о половине площадей, занимаемых сетью. Вырученные средства компания может направить на развитие других форматов, считают эксперты.

О том, что X5 собирается выставить на продажу помещения, в которых расположены гипермаркеты сети «Карусель», “Ъ” рассказали два источника на рынке коммерческой недвижимости. По их данным, это будут сделки sale & leaseback (возвратный лизинг), то есть у компании будет право арендовать проданные площади, сохраняя на них действующие гипермаркеты. Как уточнил один из собеседников “Ъ”, X5 пока только «прощупывает» рынок, желая выяснить, сколько готовы предложить за эти активы инвесторы. В Х5 от комментариев отказались.

На 30 июня у Х5 было 90 гипермаркетов «Карусель», сообщается в материалах ритейлера. По данным гендиректора «Infoline-Аналитики» Михаила Бурмистрова, их общая торговая площадь — 379,7 тыс. кв. м. Отдельно стоящих гипермаркетов, которые все в собственности Х5, сейчас 33 (их торговая площадь — 159 тыс. кв. м), говорит эксперт. Он полагает, что с учетом всех остальных принадлежащих ритейлеру помещений под «Карусели» объем выставленных на продажу торговых площадей может достигать около 200 тыс. кв. м.

Х5 — крупнейший по обороту продовольственный ритейлер в России. Под управлением компании находится 10,5 тыс. магазинов, из которых 9,6 тыс.— «Пятерочки», остальные — «Перекрестки» и «Карусели». Выручка Х5 в январе—июне 2017 года выросла на 27%, до 613,8 млрд руб., чистая прибыль — на 43,8%, до 18,6 млрд руб., показатель чистого долга к EBITDA снизился до 1,83 против 2,34 годом ранее. Крупнейшим акционером Х5 является «Альфа-групп» — 47,86%, еще 14,43% принадлежат основателям «Пятерочки», free float — 37,64%.

Директор отдела торговой недвижимости CBRE Марина Малахатько говорит, что в планах Х5 стоит продажа более 50 помещений общей площадью от 6 тыс. до 23 тыс. кв. м, среди них есть объекты в Москве и Санкт-Петербурге, а также в небольших городах и на трассах. Эту информацию подтверждает один из источников “Ъ”. Согласно оценке госпожи Малахатько, арендная стоимость минимального из выставленных на продажу объектов «Карусели» с общей площадью около 6 тыс. кв. м может составлять от 8–15 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от места. Привлекательность активов будет напрямую зависть от условий и гарантий со стороны X5 по договорам аренды, считает руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Евгений Семенов. По его мнению, при продаже портфеля недвижимости одним лотом спрос будет ограничен в силу значительного числа и разнородности объектов, тогда как продажа частями может привлечь более широкий круг интересантов, в том числе среди локальных частных инвесторов в регионах.

Господин Бурмистров отмечает, что в сегменте гипермаркетов наличие собственной недвижимости перестало быть преимуществом из-за обострения конкуренции с другими торговыми форматами.

«Избавиться от неэффективного гипермаркета проще, когда он в аренде»,— говорит он.

Эксперт напомнил, что, закрыв «Карусель» на Пулковском шоссе в Санкт-Петербурге, Х5 два года не могла найти арендаторов на освободившееся помещение.

Старший аналитик Райффайзенбанка Наталья Колупаева предполагает, что Х5 полученные от продажи помещений «Карусели» средства может направить на ускорение открытий магазинов в более прибыльных форматах, например дискаунтеров «Пятерочка». При этом она отмечает, что типичным сценарием для схемы sale & leaseback является продажа торговых объектов аффилированным компаниям, что позволяет ключевым бенефициарам сохранять контроль над активами и всеми денежными потоками. Так, по словам госпожи Колупаевой, поступила сеть гипермаркетов «О`кей» перед выходом на IPO в 2010 году.

Розничная сеть «Лента» в рамках оптимизации своего бизнеса выставит на продажу часть земельного банка. Речь идет о 12 участках, оцененных почти в 1 млрд руб., в разных регионах, включая Подмосковье, Краснодар, Челябинск. Имеющееся на рынке предложение уже построенной коммерческой недвижимости позволит ритейлеру арендовать подходящие помещения, но в будущем из-за падения темпов строительства торговых объектов снова может возникнуть дефицит необходимых площадей.