Бизнес заглядывает в офисы

Объем сделок аренды и покупки офисов в Москве в первом квартале 2023 года окажется в 1,5 раза ниже прошлогоднего, но аналитики говорят о признаках оживления на рынке: новые сделки заключают преимущественно госкомпании и промышленники. Растущая за счет оттока международного бизнеса доля пустующих помещений вынуждает собственников соглашаться на дисконты.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

В первом квартале 2023 года в Москве ожидается заключение сделок аренды и покупки офисной недвижимости площадью около 200 тыс. кв. м против 348 тыс. кв. м за аналогичный период годом ранее. Такой прогноз дает Asterus.

Несмотря на снижение значения, аналитики называют результат позитивным, так как сделки сформированы исключительно новым спросом.

Руководитель управления аналитики Asterus Денис Бобков говорит, что 72%, или 250 тыс. кв. м, общего объема сделок в первом квартале 2022 года обеспечили переносы с 2021 года. Аналогичный тренд заметил старший аналитик CORE.XP Евгений Томилов, указывая, что сейчас речь идет лишь о новых сделках. В Stone Hedge добавили, что с начала года объем сделок с офисами классе А достиг 140 тыс. кв. м, что на 35% выше показателя прошлого года.

С начала 2023 года на офисном рынке Москвы наблюдается рост деловой активности: сделки заключают компании, ранее занимавшие выжидательную позицию, говорит гендиректор Remain Дмитрий Клапша. Реализацию отложенного спроса заметила и замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская, называя активными госкомпании, ведомства, IT и промышленный сектор. «Спрос на покупку высококлассных офисов не изменился по сравнению с концом 2022 года, что уже можно считать позитивным сигналом»,— говорит коммерческий директор Coldy Василий Квливидзе.

Партнер NF Group Мария Зимина тем не менее прогнозирует увеличение доли пустующих офисных площадей на 0,5–1,5 процентного пункта относительно конца прошлого года.

Тогда в классе А пустовало 13% площадей, в классе В — 7,4%. На вакантность также влияет продолжающееся высвобождение площадей за счет сокращения присутствия в России иностранных компаний, рассказывает Денис Бобков. Из-за этого в сегменте офисов класса А доля пустующих площадей к концу года, по его прогнозам, может достигнуть 20% против средних по рынку 10–12%. Снижения показателя эксперт ждет только в 2024–2025 годах. Как отметил господин Бобков, локальный спрос не сможет полностью компенсировать массовый уход зарубежных компаний. Дмитрий Клапша также знает о помещениях международных компаний, которые должны высвободиться и уже маркетируются на рынке.

Уровень запрашиваемых арендных ставок на офисы в Москве остается стабильным, указывают в NG Group. Помещения класса А сейчас стоят в среднем 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год, В — 17,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Но разница между запрашиваемыми и фактическими ставками может увеличиваться, говорит господин Томилов. По его словам, сохраняющаяся неопределенность и высокая вакантность способствуют гибкости арендодателей в процессе переговоров. Господин Клапша считает возможным снижение запрашиваемых ставок на 10%. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова знает случаи снижения цен на 5–10%, но, по ее словам, это происходит скорее точечно.

Исходя из динамики начала года, в Asterus прогнозируют, что суммарный объем сделок с офисами в Москве в этом году будет на уровне 1 млн кв. м, превысив прошлогодний показатель на 15–20%. Девелоперы, по словам господина Квливидзе, сейчас не отказываются полностью от вывода на рынок новых офисных предложений и активность будет расти. «С учетом небольшого объема ввода в эксплуатацию в Москве сохраняется определенный дефицит высококлассных офисов на продажу»,— говорит он. В Stone Hedge считают предпосылкой к росту офисного рынка адаптацию бизнеса к новым условиям: российские игроки заинтересованы в консолидации подразделений в рамках одного объекта, что поддерживает спрос на строящиеся офисы со стороны конечных пользователей.