Индустриально-квартирный вопрос

В последние годы на Урале активно идет редевелопмент и ревитализация промышленных территорий. Девелоперы охотно берутся за освоение земель в центральных частях города, где раньше находились предприятия. Среди плюсов строительства на таких участках застройщики отмечают наличие инженерных сетей и удачное расположение. К проблемным моментам относят работу с градостроительной документацией, а также большие вложения — в исследования и рекультивацию земель.

Фото: предоставлено «Брусникой»

Промзоны продиктовали тренд

Идея редевелопмента промзон популярна не только в регионах Урала. «Это естественное следствие перехода от индустриального к постиндустриальному укладу, к экономике, созданной на знаниях. Изменение технологий и конкурентной среды привели к тому, что заметная часть заводов и портов — не только в России, но и по всему миру (вспомните хотя бы Детройт или Гамбург) — потеряли свое значение или заметно “сжались”. Многим промпредприятиям больше не нужны площадки в 20 или 30 га, их расположение в центральной части городов стало неоправданно дорогим и неэффективным»,— рассказал Guide руководитель группы мастер-плана «Брусники» Василий Большаков.

Как отмечают девелоперы, для улучшения экологии заводы и производства все чаще выносят за черту города, а пустующие участки становятся ценным резервом градостроительного развития.

«Связано это с комплексом причин. В первую очередь, с моделью советской мобилизационной экономики,— рассказал «Ъ-Урал» президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.

— У нас очень многие предприятия с многократным превышением занимали и продолжают занимать площади именно в связи с возможными мобилизационными военными задачами. В сегодняшних условиях такой объем территорий становится серьезной обузой для предприятий в силу необходимости уплаты налогов, появления новых технологий и так далее. Второе — это в целом переход к постиндустриальной экономике. Это объективный процесс.

Технологии меняются, международная торговля развивается, соответственно, такой объем промышленных площадей просто не нужен». Еще одной причиной, которую отметил эксперт, является повышение стандартов качества жизни. «От средней площади 15–18 кв.м на человека мы приближаемся в мегаполисах к 30 кв. м на человека. Естественно, это существенное улучшение качества жизни, но где-то же должны размещаться все эти новые жилые метры»,— добавил господин Трапезников.

Производство перевозят, промышленные территории высвобождают и выставляют на торги. В зависимости от месторасположения промзон за некоторые идет настоящая борьба среди девелоперов. По мнению участников рынка, выгоду при освоении таких территорий получает как девелопер (участок снабжен коммуникациями, не стоит вопрос с отселением жителей), так и город. «Для города — это возможность улучшить градостроительный облик и увеличить количество вводимого в регионе жилья, а для застройщика — реализовать проект в региональной столице»,— рассказал Guide вице-президент по региональному девелопменту ПИК Алексей Алмазов.

«Реализуя такие проекты, город повышает эффективность использования территории. Он избавляется от депрессивного и небезопасного пространства, и решает одну из главных задач — формирования комфортной среды. Есть и прямая экономическая выгода.

Любое строительство в “чистом поле” ведет к большим затратам на строительство и содержание новой инфраструктуры — инженерной, дорожной, социальной. Реновация уже застроенной территории позволяет значительно снизить эти расходы. Уплотнять город (особенно его центральную часть), стремиться делать его более компактным и насыщенным — это нормально»,— прокомментировал господин Большаков.

Что касается горожан, то для них ключевой выгодой является появление новых общественных пространств и рост стоимости их недвижимости. «Одно дело жить рядом с пустующими ржавеющими ангарами, другое — рядом с новым, хорошо спланированным и спроектированным районом»,— добавил Василий Большаков.

Заводы выносят из города

В этом году в Екатеринбурге состоялась одна из крупнейших сделок по приобретению бывшей промышленной территории. В январе 2022 Группа ЛСР выкупила земельный участок и комплекс Екатеринбургского городского молочного завода (ЕГМЗ) №1 (принадлежал Danone). Стоимость сделки в компании не раскрывают, но источники на рынке рассказали, что речь идет о сумме не менее 1 млрд руб. Перед продажей все мощности молочного завода перенесли на два других завода по производству детского питания — в Кемерово и Санкт-Петербург. На месте завода компания намерена строить жилье.

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Еще один завод, мощности которого выводят за пределы региона — «Уралкабель». Как заявлял гендиректор «УГМК-Застройщик» (будет возводить жилье на бывшей территории завода) Евгений Мордовин, производство переносят на площадки томского «Сибкабеля» и кольчугинского «Электрокабеля» (Владимирская область). К сносу части построек завода приступили в конце марта 2022 года. В июле этого года на этом месте компания начнет строить новую очередь жилого комплекса «Нагорный». Оставшиеся здания будут сносить в 2023–2025 годах, по мере необходимости освобождения площадки для строительства.

Исконно заводские районы — Уралмаш и Эльмаш также частично отдают территории под жилую застройку. Компания «Атомстройкомплекс» намерена перенести свои производства, которые находятся в границах улиц Фронтовых Бригад — Стачек — Корепина — Вали Котика на Эльмаше, на окраину. «Мы используем территорию нашей базы, там есть ветхие дома вокруг, промышленные площадки — это то, что нам предстоит реновировать»,— рассказал ранее глава компании Валерий Ананьев.

Московская девелоперская группа «Самолет» заявляла о планах на строительство на Уралмаше. Компания рассматривает неиспользуемые площади Уральского завода тяжелого машиностроения (УЗТМ). Другой федеральный участник рынка уже занимается освоением промышленных территорий в Екатеринбурге.

ГК «ПИК» возводит жилой комплекс на месте бывшего завода «Уралпластик». Еще один жилой квартал застройщик реализует на полуострове у изгиба реки Исеть, где раньше был расположен завод «Каучук».

«Сегодня здесь активно идут подготовительные работы, и в ближайшее время компания будет готова представить проект покупателям. Мы видим большой потенциал и в бывших промышленных площадках Екатеринбурга»,— отметил Алексей Алмазов.

В Тюмени девелоперская компания «Брусника» готовится осваивать территорию Тюменского завода медицинского оборудования. В 1960-е годы завод производил паровые стерилизаторы, иглы и одноразовые шприцы. В 2016 году предприятие было перенесено в Москву. В этом году компания приобрела земельный участок площадью 24 га и к 2029 году планирует построить на нем 350 тыс. кв.м жилья. Инвестиции в проект оцениваются в 17,7 млрд руб. К строительству первых двух домов девелопер планирует приступить в конце 2022 года.

Порты и платформы обрастают жильем

Помимо освоения бывших заводских площадей, уральские девелоперы занялись ревитализацией объектов бывшей транспортной инфраструктуры. Так, в Тюмени «Брусника» занялась строительством жилья на месте бывшего речного порта. Тюменский речной порт — один из примеров «увядания» производственной территории. Когда-то это было мощное предприятие, один из центров сибирского речного пароходства, но постепенно автомобильный и железнодорожный транспорт вытеснил водный. Впоследствии власти Тюмени приняли решение о реновации этой территории в центре города.

Фото: предоставлено «Брусникой»

Как объяснили в департаменте земельных отношений и градостроительства администрации города, в границах порта идет комплексное освоение территории, при этом сохраняется ряд объектов как исторических, так и производственных, которые уже изменили функционал и вписались.

«Участок планировочно разделен на две части: южную (4,4 га) с замкнутыми домами-кварталами и северную (4,5 га) со сложной, проницаемой застройкой и общественными пространствами у реки. Между участками проходит улица Госпаровская, которую дополнят велосипедные и пешеходные маршруты, также в “пограничной” зоне располагаются два архитектурных памятника — электростанция купца Ивана Игнатова и деревянное здание торгового дома Плотниковых. Они будут интегрированы в среду района.

Для нас важно обеспечить целостность пространства, сохранить историческую идентичность места и вернуть городу доступ к реке»,— рассказали в компании, добавив, что проект хотят реализовать в два этапа до 2030 года, построив около 170 тыс. кв.м жилья.

В Екатеринбурге примером ревитализации больших транспортных объектов является грузовой двор ст. Екатеринбург — Товарный (Товарный двор). В августе прошлого года «Синара-Девелопмент» выкупила бывший комплекс РЖД за 3,8 млрд руб. За комплекс объектов, боролись несколько уральских застройщиков, начальная цена объекта составляла 2,3 млрд руб. «Это ведь была не игра в казино, когда ставки делали в азарте. Под этими цифрами всегда имеется технико-экономическое обоснование и утвержденный порог стоимости, до которого доходит тот или иной участок. Мы довольны покупкой. Площадь территории 17 га и ее нельзя позиционировать как закрытую территорию точно, тем не менее условия приватности тоже придется соблюдать для будущих потребителей. Могу сказать, что там будет построено жилье бизнес-класса, класса комфорт и комфорт-плюс»,— рассказывал гендиректор «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев. В марте глава Екатеринбурга Алексей Орлов разрешил компании начать работу по проекту планировки и межевания данной территории.

Проблемы и перспективы

Василий Большаков выдели три проблемы, с которыми сталкиваются застройщики на бывших промышленных участках: «Первая — никто досконально не знает всех характеристик площадки. Наслоение одних промышленных объектов, инженерных сетей, фундаментов на другие в конечном итоге приводят к наличию массы противоречий. Это риск для девелопера. Вторая проблема — экологическая.

В ряде случаев площадки, на которых раньше стояли производства, требуют больших вложений в исследования и рекультивацию. Здесь мы снова возвращаемся к проблеме нехватки достоверной информации. На этот раз — о технологии производства. И третья проблема — нормы. Муниципалитет в подобных проектах должен выступать медиатором развития территории. Он должен сформировать такие регламенты и правила, чтобы девелоперу было выгодно заниматься реновацией».

По его словам, в законодательстве есть много аспектов, которые до сих пор остаются неотрегулированными в соответствии с современными условиями. «Часть норм скопирована из советских, опиравшихся на ценности другого города, документов,— пояснил господин Большаков.— Другой спорный момент — парковочный норматив. Если новый район полноценно обеспечен общественным транспортом, зачем требовать выполнения норм, которые приводят к появлению парковочных “полей”. Наоборот, стоит выработать систему поощрений застройщиков, которые рационально используют землю».

Вячеслав Трапезников к возможным сложностям также относит административные процедуры, связанные с градостроительной документацией. «Очевидно, что процесс будет продолжаться. Очень важно, чтобы муниципалитеты, Екатеринбург и ему подобные, обеспечивали гармоничное вовлечение этих площадей. Нужно, чтобы социальная инфраструктура, пусть и с некоторой задержкой, но тем не менее догоняла строительство жилья. Прогноз может быть только один — эта тенденция с нами еще как минимум на несколько лет»,— резюмировал господин Трапезников.