Ипотечных дел мастер

В конце декабря инвестиционный банк Morgan Stanley завершил сделку по приобретению Городского ипотечного банка. Альтернативы у мирового гиганта не было.

Городской ипотечный банк (ГИБ) существует на рынке меньше трех лет. Однако за это время его президент Николай Шитов сумел выстроить успешный бизнес, вывести ГИБ в топ-10 российских ипотечных банков и привлечь в качестве стратегического инвестора крупнейший мировой инвестбанк Morgan Stanley.

Сам Шитов утверждает, что в свое время попал в банковский бизнес случайно. Если бы не это, возможно, по сей день занимался бы математическим моделированием в курчатовском институте. Но научная работа в смутные 1990-е прокормить семью не могла, и Шитов устроился в инвестиционный отдел Ипотечного акционерного банка, где он должен был привлекать средства, выпуская ценные бумаги для проектов, связанных с недвижимостью. Затем перешел в МЕНАТЕП, который в отсутствие закона об ипотеке и залоге недвижимости (он появился лишь в 1998 году) фактически выдавал ипотечные кредиты, оформляя недвижимость на принадлежащие банку компании.

Переваривать дефолт 1998 года Николай Шитов отправился в Лондон, где получил МВА по специальности «финансы» в Imperial College of London, после чего устроился в Merrill Lynch в подразделение по анализу развивающихся рынков. Особенный интерес Шитова вызвали ипотечные ценные бумаги.

Но в 2000 году российский рынок показал признаки возрождения и Шитову захотелось участвовать в этом процессе. Его образование и опыт работы приглянулись инвестиционному фонду «США–Россия», акционеры которого предложили возглавить создаваемый с нуля ипотечный банк. Шитов вернулся в Москву и взялся за строительство «Дельтакредита». «Тогда считалось, что выдавать кредиты населению на 10–15 лет – это безумие,– вспоминает Шитов.– Такой банк даже не воспринимался всерьез». Однако уже через два года «Дельтакредит» стал лидером на рынке ипотеки и, по собственным оценкам Шитова, занял к тому времени более 70% рынка.

«Но в конце 2003 года в банке сложились напряженные отношения между менеджментом и акционерами,– рассказывает источник СФ, близкий в то время к руководству „Дельтакредита”.– Фактически „Дельта” была неликвидна: не хватало ресурсов для выдачи кредитов. И Шитов настаивал на привлечении новых акционеров».

По словам топ-менеджера, Николай Шитов сам нашел покупателя на банк и выставил акционерам ультиматум: либо они продают «Дельтакредит» новому стратегическому инвестору, либо Шитов с командой топ-менеджеров уходит. Акционеры на сделку не пошли, и команда покинула «Дельту».

РЫНОК
Объем российского рынка ипотечного кредитования в 2006 году, по данным АИЖК, составил около $8 млрд. Другие оценки колеблются в диапазоне от $6,5 млрд до $12,4 млрд. Однако эксперты сходятся в одном: российский рынок ипотеки еще не насыщен и в течение ближайших лет будет демонстрировать бурный рост. В частности, по прогнозам главы «Дельтакредита» Игоря Кузина, к 2009 году он может достигнуть отметки $30 млрд. Впрочем, во многом нынешний рост спровоцирован двукратным увеличением цен на недвижимость в 2006 году: удорожание квадратных метров привело к увеличению среднего размера кредита. По данным ЦБ, на 1 января 2006 года ипотечным кредитованием в России занимались 395 банков. При этом львиную долю рынка по-прежнему занимает Сбербанк: общий портфель его жилищных кредитов на 1 июля составлял почти $4 млрд. Другим мощным игроком стала группа ВТБ (ВТБ, ПСБ и ВТБ 24), которая закрыла год с портфелем, равным $930 млн. С $180 млн до $417 млн увеличился в минувшем году портфель «Дельтакредита». Другими крупными игроками считаются Raiffeisen и Societe Generale: по мнению экспертов, в ближайшее время основными участниками рынка останутся госбанки и иностранные игроки.

Провал супермаркета

Несостоявшимся покупателем оказался глава компании «Тройка Диалог»

Рубен Варданян

. В то время он занимался возрождением умирающей компании «Росгосстрах» (РГС). С 2001 года консорциум инвесторов во главе с «Тройкой Диалог» на аукционах выкупал у государства долю в страховой компании, доведя к 2003 году свой пакет до 75% минус одна акция. При этом второй по величине пакет акций (18–20%) оказался у самого Варданяна, который и возглавил «Росгосстрах». Основным же акционером, как считают на рынке, был председатель совета директоров РГС

Данил Хачатуров

.

За два года Варданяну удалось увеличить страховые сборы с $200 млн до $1,1 млрд. Однако планы были еще масштабней. На базе «Росгосстраха» и «Тройки» он собирался создать полноценный финансовый супермаркет, предоставляющий все виды финансовых услуг. Особая ставка делалась на ипотеку, для чего и понадобился специализированный банк. После неудачи с «Дельтой» «Тройка» и «Росгосстрах» купили небольшой банк «Герд», переименовали его в Городской ипотечный, вложили в него $40 млн и взяли команду из «Дельтакредита» во главе с Николаем Шитовым.

Главным козырем ГИБа должна была стать филиальная сеть «Росгосстраха». Шитов проанализировал ипотечные бизнесы, успешно работавшие в связке со страховыми компаниями в Канаде и Германии, и пришел к выводу, что альянс страховщиков и ипотечных банкиров возможен.

Однако в России синергии не получилось.

Как заявлял позднее Рубен Варданян в прессе, он пришел к выводу, что критическая масса клиентов, необходимая для окупаемости идеи финансового супермаркета, наберется в лучшем случае только к 2008–2010 годам и понадобятся инвестиции в размере $0,5–1 млрд. Кроме того, реализации проекта мешают нехватка квалифицированных менеджеров, технологические проблемы, а аудитории «Росгосстраха» и «Тройки Диалог» не совпадают.

Поняв, что идея с финансовым супермаркетом провалилась, осенью 2004 года он продал свою долю в «Росгосстрахе» и выкупил на эти деньги у Банка Москвы контрольный пакет в «Тройке».

Держи канал шире
После ухода Варданяна «Росгосстрах» возглавил Данил Хачатуров, держащий 95% акций ГИБ. Оставшаяся доля в Городском ипотечном банке находилась у Николая Шитова и других топ-менеджеров банка, а потому они были кровно заинтересованы в построении успешного бизнеса.

В итоге Шитов счел за благо диверсифицировать каналы дистрибуции так, чтобы доля «Росгосстраха» составила порядка 10%. Помимо распространения через сеть РГС и собственной работы с клиентами, ГИБ использовал для продажи ипотечных кредитов банки-партнеры, риэлтеров и революционный для того времени институт ипотечных брокеров. На каждый канал приходилось по 10–20% продаж.

Если в «Дельтакредите» ориентировались на Москву и Санкт-Петербург, в ГИБе сделали ставку на регионы. За два с лишним года своего существования ГИБ вошел в 12 регионов. Еще столько же он планирует подключить в этом году. Но для создания полноценной региональной сети необходимо войти как минимум в топ-40 городов страны, указывает член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников. Стоимость открытия филиала, необходимого для работы ипотечного банка, составляет $0,8–1 млн. Таким образом, возможные затраты на развитие региональной сети Печатников оценивает примерно в $40 млн. А между тем самая главная проблема ГИБа – отсутствие доступа к дешевым и долгосрочным ресурсам.

Где деньги лежат
В отличие от «Дельтакредита», имевшего доступ к ресурсам фонда «США–Россия», у «Городского» не было возможности получать неограниченные средства от своих акционеров. Между тем по сравнению с 2000 годом расстановка сил на рынке серьезно изменилась. У «Дельтакредита» соперников практически не было, ГИБ же запускался в условиях плотной конкуренции со стороны как минимум десяти игроков (хотя большинство из них, как и сейчас, не были специализированными).

«Очевидно, что банк с ограниченной ресурсной базой на этом рынке в полную силу работать не может,– считает банковский аналитик компании „Рус-рейтинг” Виктория Белозерова.– Ему сложно конкурировать с теми ставками, которые предлагают иностранные участники рынка и госбанки».

Из-за нехватки ресурсов ГИБ в начале 2005 года на какое-то время даже перестал выдавать кредиты. «К нам приходили заемщики и говорили, что в ГИБе кончились деньги»,– вспоминают конкуренты. Спасти ситуацию могли средства ЕБРР и МФК, претендовавших на долю в Городском ипотечном банке. Переговоры зашли далеко – советы директоров ЕБРР и МФК одобрили инвестиции в размере до 25% уставного капитала банка. «Если бы это случилось в начале 2005-го, безусловно, мы бы развивали ГИБ в партнерстве с ЕБРР и МФК»,– говорит Шитов. Но с принятием решения иностранцы созрели лишь к концу 2005 года, когда ГИБ сам нашел способы для привлечения средств.

В качестве альтернативного механизма рефинансирования в мае 2005-го ГИБ совместно с управляющей компанией НВК, аффилированной с Бинбанком, запустил закрытый ипотечный ПИФ «НВК – городская ипотека», его активы были обеспечены пулом жилищных закладных, оформляемых ГИБом при выдаче ипотечных кредитов. Было организовано и вторичное обращение паев на ММВБ. Увы, доходность фонда оказалась невысока. «В покупку этих ценных бумаг должны более активно включиться пенсионные фонды и страховые компании, занимающиеся страхованием жизни. Лишь тогда такие инструменты будут работать»,– сделал вывод глава ГИБа.

А пока стали искать источник рефинансирования на западных рынках. Тут-то Шитову и пригодился опыт, полученный во время работы в западных компаниях. Было решено секьюритизировать активы, используя механизм SPV (Special Purpose Vehicle – так называется компания-агент, на баланс которой передаются секьюритизированные активы). Собрав достаточный пул ипотечных активов, банк передает их SPV (заодно избавляясь и от большинства рисков). В свою очередь SPV выпускает ценные бумаги, размещая их на западных рынках, а на вырученные деньги расплачивается с банком, выдающим на эти средства новые кредиты. До ГИБа секьюритизацию своих ипотечных активов проводил только государственный ВТБ. Таким образом, «Городской» стал первым частным банком, использовавшим эту схему.

Общий объем выпуска ипотечных ценных бумаг (RMBS), состоящий из 1275 кредитов, обеспеченных пулом ипотечных закладных, составил $72,56 млн, а срок обращения – до 27 лет. Бумаги были размещены на европейских и американских рынках по ставке LIBOR плюс 1,6%. Сейчас «Городской» готовит вторую сделку объемом не менее $200 млн.

Новые горизонты
В конце 2005-го – начале 2006-го на рынке заговорили о возможной продаже ГИБа стратегическому инвестору. В числе возможных покупателей фигурировали GE Money Bank и Standard Bank. А первый разговор с Morgan Stanley, по словам Шитова, состоялся еще в конце 2004 года. Но тогда акционеры ГИБа к продаже были не готовы.

Между тем Morgan Stanley всерьез заинтересовался ипотекой, приобретя ипотечные бизнесы в Великобритании, Италии и США. «Наша стратегия состоит в том, чтобы построить мировой интегрированный ипотечный бизнес и впоследствии секьюритизировать все кредиты, которые мы выдаем»,– говорит исполнительный директор управления секьюритизации представительства Morgan Stanley в России Максим Ермилов. Из всех ипотечных рынков Россия – последний в мире крупный источник роста ипотеки.

В России Morgan Stanley хотел иметь дело только с ГИБом. «Других вариантов покупки мы не рассматривали,– говорит Ермилов.– Если бы у нас не было уверенности в ГИБе, особенно в его высококлассной команде топ-менеджеров, мы бы, наверно, не вышли на рынок». Но, как отмечают участники рынка, альтернативы «Городскому» у Morgan Stanley и не было. Инвестбанку нужен был специализированный банк, а серьезных кандидатов на продажу, помимо ГИБа, на рынке нет: «Дельтакредит» еще в августе 2005 года был куплен банком Societe Generale. Другие монобанки, включая аффилированный с группой компаний ПИК Банк жилищного финансирования, Русский ипотечный банк, Национальную ипотечную компанию и контролируемое столичным правительством Московское ипотечное агентство, в топ-10 крупнейших ипотечных банков не входят.

Итоги due diligence воодушевили Morgan Stanley. «На 1 июля 2006 года ГИБ уже входил в десятку крупнейших ипотечных банков. Команда менеджеров добилась этого всего за два с лишним года – потрясающий результат,– восхищен Максим Ермилов.– Кроме того, у нас совпала идеология построения бизнеса». Тем временем ГИБ демонстрировал высокие темпы роста: если в 2005 году, по собственным данным, он выдал ипотечных кредитов на сумму $54,7 млн, то в 2006 их объем составил $217,4 млн.

«Городской ипотечный банк – очень технологичный банк, который был не всегда равномерен в своем развитии, но занял хорошие позиции на рынке»,– признает председатель правления Русского ипотечного банка Татьяна Вознесенская.

В итоге ударили по рукам: Данил Хачатуров продал инвестбанкирам 95% акций, расстались со своими пакетами и топ-менеджеры банка. Сумма сделки не раскрывается, но осенью Данил Хачатуров оценивал банк приблизительно в $200 млн.

Со сменой акционеров наступит новый этап в развитии ГИБа, считает председатель правления Абсолют-банка Николай Сидоров: доступ к более дешевым ресурсам позволит более активно наращивать бизнес. Именно в этом видит Максим Ермилов главную задачу ГИБа: «Городской ипотечный банк – во многом стартап. Ему только предстоит превратиться в масштабную компанию». Проблема фондирования (привлечения средств с рынка) с приходом Morgan Stanley отпадает сама собой, считает Ермилов. Разумеется, для этих целей ГИБ и дальше будет эксплуатировать механизм секьюритизации – с помощью инвестбанка, однако условия финансирования будут улучшаться. Вливаний в капитал инвестбанк делать пока не собирается, так как секьюритизация позволяет существенно снизить потребности в капитале.

«Такой акционер, как Morgan Stanley, способен придать банку новый импульс развития, привнеся западные технологии и наращивая инвестиции в бизнес банка,– считает Татьяна Вознесенская.– Можно в первую очередь ожидать снижения процентных ставок». Однако ГИБ ставки снижать не спешит. Вместо этого он, по словам Максима Ермилова, будет в целом повышать конкурентоспособность всей продуктовой линейки – в частности, в ближайшее время начнет выдавать кредит без первоначального взноса. Будут предоставляться и более крупные кредиты – свыше $1 млн (сейчас это максимальный размер займа, который можно получить в ГИБе).

В настоящее время в банке рассматривается возможность сотрудничества с ипотечными банками Италии, Великобритании и США: если клиент ГИБа захочет приобрести недвижимость в этих странах, «Городской» сможет использовать возможности местных банков.

Вроде бы все сложилось. Но Николай Шитов, попавший в бизнес, как мы помним, по воле случая, сегодня пытается понять, не стала ли ошибкой продажа 100% акций. «Возможно, следовало бы привлечь институционального инвестора, а со стратегическим подождать годика два, чтобы продать банк дороже»,– размышляет он. Но, как говорится, лучшее – враг хорошего.