Пайщики идут за недвижимостью

Рынок розничных рентных закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости продолжает расти вопреки непростым экономическим условиям из-за масштабных антироссийских санкций. По итогам первого квартала активы таких фондов выросли на 8,3%, до 43 млрд руб. На фоне снижения платежеспособности населения и ухода иностранных компаний из России под давлением окажутся фонды, ориентированные на торговую и офисную недвижимость. Второй кризис подряд лучшую динамику смогут продемонстрировать ЗПИФы складской недвижимости, хотя и тут не все просто.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

«Шторм», в который в начале года попал фондовый и валютный рынок России, оказал негативное, но ограниченное влияние на инвестиционную активность в сегменте коммерческой недвижимости. Если в первые полтора месяца 2022 года объем сделок с недвижимостью был рекордным для этого периода времени, то в последующие полтора месяца активность профильных инвесторов резко снизилась. Об этом свидетельствует анализ конъюнктуры, проведенный аналитиками международной консалтинговой компании Knight Frank. Несмотря на недавний спад активности, за квартал общий объем вложений в коммерческую недвижимость составил 101,8 млрд руб., что почти вдвое выше показателя аналогичного периода 2021 года, но в полтора раза ниже результата четвертого квартала прошлого года, который традиционно считается лучшим периодом для таких инвестиций.

Доминирующий спрос на недвижимость отмечается со стороны девелоперов — они инвестировали свыше 72 млрд руб., что почти в два с половиной раза выше показателя первого квартала 2021 года. Knight Frank отмечает снижение спроса на недвижимость со стороны инвесторов (инвестиционные компании и частные инвесторы), которые за квартал потратили чуть более 10 млрд руб., что на 17% ниже показателя годичной давности.

О снижении спроса частных инвесторов свидетельствуют и данные Accent Capital, согласно которым в минувшем квартале не было сформировано ни одного нового закрытого паевого фонда, специализирующегося на рентной недвижимости и доступного для неквалифицированных инвесторов. В целом активы таких фондов выросли за квартал на 3,27 млрд руб., до 42,858 млрд руб. Прирост активов отмечается у двух фондов — «Арендный бизнес 7» (1,8 млрд руб.) под управлением УК «Современные фонды недвижимости» и «ВТБ Капитал Рентный доход 2» (0,6 млрд руб.) под управлением УК «ВТБ Капитал Пенсионный резерв».

ЗПИФы готовятся к ухудшению конъюнктуры

«Экономическая ситуация еще не отразилась на финансовых показателях рыночных ЗПИФов недвижимости»,— полагает гендиректор Accent Capital Марина Харитонова. По ее оценкам, средняя доходность с арендных платежей по таким фондам по итогам первого квартала составила 9,98% годовых. «В отличие от фондового рынка, отношения в рентной недвижимости строятся на долгосрочных контрактах аренды, и это не позволяет качественной коммерческой недвижимости реагировать на рыночную турбулентность мгновенно»,— поясняет директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов.

Вместе с тем, как считает гендиректор «КСП Капитал УА» Вячеслав Исмайлов, в связи с необходимостью создания дополнительной подушки ликвидности на случай геополитических рисков в продолжение 2022 года выплаты пайщикам ЗПИФов могут несколько сократиться. Тем более что экономику может ожидать рецессия. По апрельским оценкам Международного валютного фонда (МВФ), ВВП России по итогам года снизится на 8,5%.

В таких условиях даже фонды с качественной недвижимостью будут испытывать сложности с заполняемостью площадей. Это будет давить и рентный поток, что повлияет на результаты фондов. К тому же, как отмечает Андрей Богданов, в моменты кризисов цена любых активов проседает, поскольку повышается оценка уровня риска, соответственно, и премия за риск. Однако рентная коммерческая недвижимость, как правило, снижается в цене менее значительно, чем более классические инструменты фондового рынка, при этом еще и сохраняет текущие выплаты в той или иной степени, тогда как даже дивидендные акции зачастую перестают приносить прибыль.

«Продажа в кризис, скорее всего, будет с дисконтом к цене. В этой ситуации, если позволяют обстоятельства, продажу, конечно, лучше отложить до начала восстановления рынка»,— советует господин Богданов.

«В предыдущие кризисы (2008 и 2014 годов) недвижимость показывала сокращение инвестиций в послекризисный год, но в течение двух лет цены восстанавливались до показателей, превышающих докризисные»,— отмечает Марина Харитонова. Впрочем, ни один последующий кризис не был точной копией предыдущего. В 2020 году из-за пандемии коронавируса и вводимых локдаунов сильнее всего пострадала офисная и гостиничная недвижимость, тогда как спрос на склады стремительно вырос на фоне перестройки потребительских предпочтений. Мнением о том, какие сектора коммерческой недвижимости, представленные в ЗПИФах, будут чувствовать лучше всего, а какие — хуже, «Деньги» поинтересовались у участников рынка.

Торговая недвижимость

Все сектора недвижимости испытают влияние начавшегося экономического спада, но в разной степени. Это будет отражаться на результатах управления ЗПИФами, ориентированными на эти виды недвижимости. В числе наиболее пострадавших могут оказаться фонды с активами торговой недвижимости, которая последние два года находилась под давлением из-за пандемии и локдаунов, которые накладывали ограничения на их работу, а также усложняли поставку товаров. Теперь процесс стал еще сложнее, поскольку многие международные компании приостановили коммерческую инвестиционную деятельность или поставки товаров на территорию России. По словам управляющего партнера Knight Frank Russia & CIS Алексея Новикова, из всего числа брендов, объявивших о временном закрытии, только небольшая часть делает это с полными складами товара. «Ритейлеры, у которых налажены бесперебойные поставки и есть поставщики из России, продолжают работать без ограничений. Все это ведет к сокращению площади якорных форматов, росту спроса на локальные бренды»,— отмечает господин Новиков.

На фоне нестабильной экономической ситуации будет наблюдаться нарушение цепочек поставок, а также снижение покупательской способности и трафика посетителей. Одновременно с этим у магазинов будут расти операционные издержки, ритейлеры остановят процесс открытия новых точек. Все это, как считает Андрей Богданов, будет крайне болезненным как для торговых центров, особенно крупных, так и для стрит-ритейла на центральных торговых улицах.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Вместе с тем за время пандемии торговый сектор достаточно сильно изменил формат, переориентировав часть торговых площадей в досуговые. Поэтому, как считает Марина Харитонова, пока жива потребность в качественном досуге, живом общении, сообществах, будут живы и торговые центры.

Лучше всего в сегменте торговой недвижимости будет чувствовать себя стрит-ритейл в спальных районах, большую часть которого занимают продуктовые и непродуктовые дискаунтеры. Этот сегмент торговой недвижимости неплохо себя чувствовал и в кризис 2020 года, поскольку продуктовые магазины, аптеки продолжали работать и в локдаун. Впрочем, как считает Андрей Богданов, устойчивость в сегменте не означает, что собственники объектов не получат писем с просьбой о снижении арендной платы или оптимизации площадей. «Сейчас любой магазин, даже при ажиотажном спросе на отдельные товары и общем росте РТО, может показывать снижение маржинальности и EBITDA просто в силу роста цены закупок»,— отмечает господин Богданов.

Офисная недвижимость

Грядущее снижение деловой активности в экономике затронет сегмент офисной недвижимости, который представлен в отдельных ЗПИФах. Этот сегмент набрал популярность в 2021 году на фоне роста деловой активности в стране. В текущем году, как считает Андрей Богданов, рынок увидит не только снижение запроса на новую аренду, но и запросы действующих арендаторов на оптимизацию занимаемых площадей и смягчение коммерческих условий. «Многие арендаторы офисной и складской недвижимости встали перед проблемой поиска и организации новых логистических цепочек, а также решений контрагентов и бизнес-партнеров, имеющих иностранную юрисдикцию или корни»,— отмечает Вячеслав Исмайлов.

В Knight Frank посчитали, что на рынке офисной недвижимости Москвы совокупная площадь, арендуемая компаниями, публично заявившими в марте о заморозке активности или завершении бизнеса в России, составляет около 400–500 тыс. кв. м. Но, как отмечает Алексей Новиков, только малая часть из таких компаний освобождает свой офис и полностью останавливает операционную деятельность. «В 2022 году ожидается рост вакантности офисов класса А, при этом многое будет зависеть от конъюнктуры деловых районов и востребованности конкретных объектов. В зависимости от того, какое количество иностранных компаний покинет свои офисы, мы увидим уровень вакансии от 5% до 10% в конце 2022 года»,— отмечает Марина Харитонова.

Вместе с тем участники отмечают встречный тренд, который может поддержать уровень арендной ставки в офисах и доходности фондов,— это снижение темпов вводимых в строй новых площадей. По оценке Knight Frank, всего в 2022 году к выходу на рынок ожидается 230–340 тыс. кв. м офисной недвижимости, тогда как в конце 2021 года прогнозировалось порядка 620–660 тыс. кв. м.

Складские комплексы

Самыми привлекательными для инвестиций остаются фонды с высокой долей складской недвижимости. Этот тип недвижимости был очень востребован после кризиса 2020 года из-за переориентации покупательской активности из торговых центров в онлайн-магазины. По мнению Андрея Богданова, складская недвижимость сейчас выглядит наиболее безопасным сектором. «Крупные арендаторы, долгосрочные и неразрывные договоры аренды, а самое главное — исторически минимальная, близкая к нулю вакансия будут для этого сектора поддерживающими факторами»,— подчеркивает господин Богданов.

Налоговые изменения

В марте правительство освободило от уплаты от НДФЛ материальную выгоду любого вида, полученную гражданами за периоды 2021–2023 годов. Это послабление затронуло не только депозиты, но и ЗПИФы. По словам директора департамента альтернативных продуктов и услуг ИГ «Тринфико» Александра Воронкова, долгое время налоговая служба трактовала, что возникает материальная выгода при получении паев ЗПИФа, когда в ДУ ЗПИФа физическими лицами передаются какие-либо активы (за исключением денежных средств). Например, инвестор приобрел актив за 100 млн руб., спустя какое-то время, за которое актив вырос, передал его в ЗПИФ по цене в 300 млн руб. и на эту сумму получал паи фонда. «Налоговики считали, раз пай — это ценная бумага, то пайщик получил экономию при приобретении пая, которая подлежит налогообложению как материальная выгода. Но это не совсем верная трактовка. Передача активов в паевой фонд — это форма доверительного управления, удостоверенная ценной бумагой (паем), а не покупка указанной ценной бумаги дешевле ее признаваемой стоимости»,— полагает господин Воронков. Пояснительное письмо ФНС России от 28 марта «В отношении обложения налогом на доходы физических лиц доходов налогоплательщиков, полученных в виде материальной выгоды» вывело ценные бумаги из списка активов, по которым возникает налоговая нагрузка при внесении в фонд. Таким образом, как считает председатель комитета НАУФОР по ЗПИФам Екатерина Черных, освобождение распространяется на любые вносимые в ЗПИФы активы. «Изменения помогут многим предпринимателям прозрачно привлекать в свой бизнес инвесторов, что очень важно на фоне дорогих кредитов»,— отмечает госпожа Черных.

Добавляет привлекательности таким инвестициям дефицит качественных площадей, который может усилиться на фоне роста кредитных ставок и цен на строительные материалы. «Новое строительство затруднено в связи с заградительными условиями финансирования и ростом стоимости строительства. Спекулятивные проекты заморожены, но BTS (Build-to-suit — сборка по индивидуальному заказу.— "Деньги") не закрываются, также возможны новые единичные BTS-проекты. Вероятно, динамика чистого поглощения покажет негативный тренд»,— считает Марина Харитонова.

Однако и в этом сегменте возможно некоторое увеличение вакантности. По итогам первого квартала в Московском регионе доля вакантных площадей в складской недвижимости увеличилась с 0,4% до 1,2%, свидетельствуют данные Knight Frank. К концу года в компании ожидают увеличения показателя до 4–5%. По словам Алексея Новикова, доля западных компаний на рынке аренды составляет всего около 17%, поэтому их возможный уход на вакансию свободных площадей большого влияния не окажет. «На сегодняшний день об уходе заявили не более 1% иностранных арендаторов. Большинство ждут развития ситуации: продолжают занимать площади и платить аренду, поэтому небольшой запас прочности для стабилизации ситуации пока есть»,— отмечает господин Новиков.

Гостиницы

С робким оптимизмом участники рынка высказываются в отношении гостиничного бизнеса, который пока не представлен в розничных фондах рентной недвижимости. Этот вид коммерческой недвижимости был обделен вниманием управляющих, поскольку из-за пандемии заполняемость гостиниц в 2020–2021 годах была на низком уровне. Сейчас же из-за частичного закрытия границ россияне будут вынуждены искать места для отдыха на внутреннем рынке. «Безусловно, есть потеря возможности принимать международные спортивные мероприятия в городах России и проседание делового туризма, ощутимую долю которого составляли зарубежные компании. Однако, если говорить о медиане рынка, отток иностранных туристов частично компенсирует поток внутри страны»,— считает заместитель гендиректора Ales Capital Елена Алюшина.

Как и в остальных сегментах коммерческой недвижимости, в гостиничном бизнесе многие новые инвестиционные проекты, не вошедшие в строительный цикл, поставлены на паузу. Однако уже начатые девелоперские проекты и действующие гостиничные объекты получили меры поддержки, уникальные для российской истории индустрии. По словам Елены Алюшиной, в настоящее время продолжает действовать программа льготного кредитования строительства новых отелей под 3–5% годовых. «Отели получили право применять ставку 0% по НДС в отношении услуг по предоставлению мест для временного проживания»,— отмечает госпожа Алюшина.

В таких условиях участники рынка не исключают появления ЗПИФов в гостиничном бизнесе. Такие фонды, как считает Вячеслав Исмайлов, могут стать одним из драйверов роста индустрии рентных фондов. «ЗПИФ — удобный инструмент управления проектами недвижимости для конечных акционеров с точки зрения юридических и налоговых аспектов владения. Но пока многие собственники прибегают к данной форме, даже не планируя дальнейшего выхода на публичные рынки продажи паев. Когда рынок оптимизируется в условиях новой реальности, ЗПИФы гостиничной недвижимости займут свое место в линейке рыночных финансовых инструментов»,— считает Елена Алюшина.

Поддержка не будет лишней

В ухудшающихся экономических условиях управляющим придется вновь, как и в 2020 году, вести активную работу с арендаторами. По словам Марины Харитоновой, в каждый кризис компаниям приходится искать новые решения, адаптируясь к текущей ситуации, искать баланс между меняющимся спросом и предложением, появлением игроков, готовых строить новые объекты, и степенью изменений макроэкономических показателей — товарооборота и потребительской способности.

Основными методами сохранения заполняемости участники рынка называют как классическое снижение арендной платы и оптимизацию площадей, так и активную работу по замещению уходящих арендаторов новыми. Последнее, как отмечает Андрей Богданов, зачастую требует смены или как минимум корректировки коммерческой концепции объектов. В «КСП Капитал УА» рассказали о планах на некоторых объектах офисной недвижимости организовывать коворкинги для небольших арендаторов.

Важную роль в поддержании отрасли может сыграть государство — не столько в части фискальной поддержки, сколько в дальнейшей либерализации регулирования. Из наиболее востребованных послаблений, как считает Андрей Богданов, стало бы введение инвестиционных налоговых вычетов по паям таких фондов, освобождение от НДФЛ промежуточных выплат, допуск продаж квартир из фондов к программам льготного ипотечного кредитования. Сильным фактором роста стало бы снижение порога входа неквалифицированных инвесторов в ЗПИФы — сейчас минимальный порог установлен на уровне 300 тыс. руб. Такая величина, как считает председатель комитета НАУФОР по ЗПИФам Екатерина Черных, делает ЗПИФы не очень гибким инструментом. «Совместно с другими профучастниками подготовлен проект поправок в законодательство для снижения минимальной цены до одной тысячи. Это сделает инструмент более гибким для использования частными инвесторами и более доступным для широкого круга людей»,— отмечает госпожа Черных. В случае снижения минимального порога входа до 1 тыс. руб. это может привести к тому, что количество пайщиков ЗПИФов сможет измеряться миллионами человек.