Непристройное предложение

Затянувшийся кризис заставляет оставшихся без собственных средств и заемного финансирования девелоперов искать альтернативные методы работы. Самый простой из них — формировать из собственных земель загородные поселки, состоящие сплошь из участков без подряда на строительство. Массовое применение этого метода привело к затовариванию рынка "пустой землей". Формируя почти 70% от общего объема предложения, участки без подряда обеспечивают не более 50% сделок. Впрочем, ждать дальнейшего роста предложения уже не стоит.

Финансовый кризис скорректировал предложение на рынке загородной недвижимости. Одним из основных трендов стал заметный рост в его структуре участков без подряда на строительство. Согласно расчетам консультантов "Инком", если в январе 2014 года на долю таких участков приходилось 64% от общего объема предложения, то в январе 2018 года показатель вырос до 67%. Увеличение происходит за счет появления на рынке новых проектов. По подсчетам аналитиков, в 2017 году в Москве и Московской области продажи начались в 67 поселках — это на 17% меньше показателя 2015 и 2016 годов и на 43% меньше уровня 2014 года. При этом 76% выведенных на рынок в 2017 году проектов состояли из участков без подряда, в 2016 году этот показатель составлял 70%. Рост предложения привел к затовариванию рынка, ведь, по расчетам "Инком", в структуре сделок незастроенные участки занимают лишь 50%.

Девелоперский спад

Рост доли участков без подряда — основной индикатор кризиса на девелоперском рынке: возможностей для создания конкурентоспособных проектов с застройкой уже нет, а браться за реализацию заведомо нерентабельных поселков застройщики не хотят. "Имеющиеся дома распродаются, а новые не строятся — у девелоперов просто не хватает на это денег, в итоге доля участков без подряда растет",— констатирует руководитель аналитического центра "Инком" Дмитрий Таганов.

С этой версией соглашаются и другие консультанты. Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин объясняет тренд снижением доходов населения, с одной стороны, и ростом нагрузки на лендлордов — с другой: простое владение землей становится все более затратным делом. "Налоговые сборы увеличиваются, а спрос на землю со стороны застройщиков жилья и коммерческой недвижимости продолжает падать. В этих условиях работа в сегменте участков без подряда позволяет относительно быстро найти покупателей и избавиться от наделов без серьезных и длительных вложений собственных средств в строительную документацию, коммуникации и строительство",— говорит он.

Старший эксперт по продажам Villagio Estate Валентин Зуев добавляет, что тенденция к увеличению доли незастроенных участков скорее характерна для поселков классов комфорт и бизнес: здесь на лоты с домами приходится лишь 20-30% предложений. По его словам, покупателям трудно оплатить одновременно землю и возведение дома. Девелоперы же предпочитают строить на кредитные средства, минимизируя собственные риски по затратам. Руководитель департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган указывает на то, что доступность инвестиций и заемных средств за время кризиса сократилась. "Поэтому многим становится выгоднее распродать землю по участкам",— соглашается она.

О том, что в премиальном сегменте ситуация выглядит иначе, свидетельствуют расчеты "Метриум Групп". По данным аналитиков, если в 2015 году в общем объеме предложения участки без подряда здесь занимали 21%, то в 2016 году этот показатель сократился до 20%, а в 2017-м — до 18%. Похожие расчеты у Welhome: согласно данным консультантов, на долю участков без подряда в элитном сегменте сейчас приходится 20% предложения, три года назад этот показатель находился на уровне 15%. Рост на пять процентных пунктов консультанты объясняют выходом на рынок трех новых объектов с такими предложениями.

Покупатель без стройки

Основную часть покупателей участков без подряда в доступном ценовом сегменте составляют люди с невысоким доходом, утверждают консультанты. "Это семьи с доходом менее 100 тыс. руб. в месяц, переселяющиеся из других регионов или владеющие городским жильем в Москве и областных городах, но при этом, как правило, имеющие опыт жизни в частном секторе в предыдущих поколениях",— описывает целевую аудиторию Александр Пыпин.

Дмитрий Таганов вспоминает, что еще несколько лет назад многие приобретали землю "на всякий случай", не имея конкретного представления о том, что с ней впоследствии сделать. "Чаще всего это заканчивалось плачевно: участок зарастал, на нем ничего не строили, и даже не могли продать, разве что за бесценок",— рассуждает он. Господин Таганов уверен: сейчас на рынке таких покупателей почти не осталось — приобретая участки без подряда, клиенты, как правило, хорошо себе представляют, как будет выглядеть их дом.

Управляющий директор "Метриум Премиум" Илья Менжунов рассказывает, что на рынке премиальной загородной недвижимости средний покупатель другой. "К нам обращаются в основном клиенты двух категорий: первая — это инвесторы, приобретающие несколько соседних площадок и строящие дома для дальнейшей перепродажи, вторая — люди, уже успевшие пожить в загородном доме, который их не удовлетворял, и решившие построить себе новый идеальный дом".

Сомнительная выгода

Согласно данным ЦИАН, средняя стоимость участка без подряда в Московской области сейчас составляет 670 тыс. руб., с 2014 года этот показатель снизился на 14%. Постепенно падают и бюджеты покупки. Согласно расчетам компании МИЭЛЬ, в 2017 году сумма сделки по приобретению участка без подряда составляла в среднем 4,44 млн руб.— на 18,5% меньше, чем годом ранее. Бюджет покупки таунхаусов и коттеджей сократился на 20% (до 11,8 млн руб. и 13,6 млн руб. соответственно), дачи подешевели лишь на 0,8% (до 2,3 млн руб.). О падении стоимости земли говорят и в "Инком-недвижимости": средняя цена предложения участка без подряда в Московской области за четыре года снизилась на 15,4% (до 2,2 млн руб.). Цена покупки, по расчетам консультантов, при этом выросла на 28,5% (до 1,8 млн руб.).

Но попытки покупателей сэкономить, переориентируясь на участки без подряда как на более бюджетный вариант, не всегда оказываются успешными. Еще пару лет назад купить участок и построить на нем дом было на 5-10% выгоднее, чем приобрести готовое домовладение, но сегодня ситуация прямо противоположная, замечает управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Он приводит в пример поселок "Остров Эрин" в Новой Москве. "Готовый дом площадью 120 кв. м с участком 5 соток здесь стоит примерно 8 млн руб., это соответствует среднему чеку на строительство аналогичного дома без учета расходов на участок и его подключение к коммуникациям",— объясняет господин Яхонтов. По его оценке, суммарная стоимость участка и последующего строительства дома часто оказывается в полтора раза выше покупки готового домовладения в той же локации.

У каждого пятого жителя Московского региона есть участок земли за городом, на котором можно построить дом. Строить самому до 20% дешевле, чем купить сопоставимую по площади квартиру в Москве. Покупателей интересуют готовые объекты в коттеджных поселках, только если они обходятся в ту же сумму, что самостоятельное строительство, утверждает генеральный директор "Гео Девелопмент" Максим Лещев.

Курс на стабильность

Дмитрий Таганов отмечает, что переизбыток участков без подряда, причиной которого стало расхождение спроса и предложения, наиболее заметен на востоке Московской области, по Новорязанскому и Егорьевскому шоссе. "Здесь много дешевых низкокачественных предложений — это, по сути, участки земли в чистом поле",— рассказывает он. По прогнозам господина Таганова, ждать дальнейшего роста таких предложений не стоит: ситуация на рынке не улучшается, но и не ухудшается, "к тому же рентабельность поселков без застройки дошла до такой отметки, что сегодня очень сложно создать прибыльный проект, полностью состоящий из земельных участков". Господин Таганов ждет, что доля предложения участков без подряда останется на нынешнем уровне: 60-70%.

Такие же прогнозы дает Александр Пыпин: по его мнению, те кризисные факторы, которые способствовали росту предложения участков без подряда, свою роль уже сыграли. Владимир Яхонтов соглашается с тем, что продать "пустую землю" становится все сложнее. "Чтобы успешно вывести сегодня на рынок участок без подряда, нужно учитывать, что покупатели обращают внимание на готовность и насыщенность инфраструктуры: люди хотят приобрести объект пусть даже не в поселке, но в каком-то жилом месте, застройщики должны предлагать не просто землю, а некий образ жизни",— объясняет он.

Илья Менжунов прогнозирует, что в премиальном сегменте доля участков без подряда в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 20%. С одной стороны, многие состоятельные покупатели сейчас отказываются от услуг застройщика ради получения более качественного итогового продукта, а не результата массового строительства. "Но с другой стороны, покупатели в элитном сегменте — очень занятые люди, которые не всегда, даже при наличии финансовых возможностей, готовы тратить время на строительство, намного проще купить уже готовый дом",— рассуждает господин Менжунов.

Заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Олег Михайлик об острой нехватке свободной земли на самом элитном загородном направлении и об особенностях ее поиска.

Грамотная диверсификация

Несмотря на явное затоваривание и падающий спрос, ждать, что девелоперы скоро начнут отказываться от продажи участков без подряда, не стоит даже в бюджетных сегментах. Илья Менжунов уверен, что включать такие предложения целесообразно в любой проект. На начальном этапе строительства поселков все девелоперы нуждаются в деньгах, при этом предложить покупателю построенный дом как готовый продукт они пока не могут, так что продажа участков без подряда может помочь за счет того, что подразумевает получение денег сразу",— объясняет он.

Екатерина Коган указывает на то, что у комбинированных поселков достаточно своих сложностей. "Когда поселок таунхаусов сдается, люди въезжают в полностью готовый для проживания комплекс. В случае мультиформата, даже если все построено и сданы коммуникации, стройка на земле без подряда может продолжаться годами — это может значительно снизить ликвидность соседних лотов",— поясняет она. По мнению господина Менжунова, для того, чтобы нивелировать эти проблемы, застройщики достаточно часто прибегают к хитростям, например отдают под УБП отдельные улицы, расположенные на окраине поселков, в удалении от главных дорог, или организуют для владельцев участков без подряда отдельные въезды в поселок, чтобы техника не мешала остальным жителям.

Покупателей, которые еще недавно приобретали землю "на всякий случай", почти не осталось — приобретая сейчас участки без подряда, клиенты, как правило, хорошо себе представляют, как будет выглядеть их дом