Крыша для безвыходной ипотеки

Депутаты придумали, как сделать ипотеку привлекательнее даже при существующих ставках. В Госдуму внесен законопроект, по которому проблемные ипотечные кредиты будет выкупать государство, а заемщик — продолжать жить в квартире по социальному найму. Если идею удастся воплотить, часть граждан сменит собственное жилье на государственное.

В середине апреля группа депутатов во главе с бывшим председателем комиссии по развитию ипотечного кредитования в Госдуме Иваном Грачевым представила законопроект, который может произвести революцию в системе реструктуризации ипотечных кредитов. Согласно документу, если заемщик попадает в тяжелую жизненную ситуацию и не может гасить ипотечный кредит, государство приходит ему на помощь.

Депутаты предлагают выкупать жилье незадачливых заемщиков за счет средств государственных или муниципальных исполнительных органов. При этом бывший собственник жилья "не оказывается на улице, а может продолжать проживать в данном жилом помещении на правах социального найма", говорится в законопроекте. То есть если ипотечный заемщик не может расплатиться по кредиту, за него это делает государство, а он остается при квартире, которую, правда, уже не сможет продать, но жить в ней и завещать потомкам — пожалуйста.

Законопроект также предусматривает возможность приоритетного права обратного выкупа заемщиком жилого помещения. "Иными словами, если человек в условиях кризиса потерял работу, а через два года полностью восстановил свою платежеспособность, он должен иметь возможность вернуться к погашению своей задолженности и получить квартиру назад в собственность",— говорит Иван Грачев. В пояснительной записке к проекту закона говорится: "Настоящий законопроект разработан в целях поддержки граждан, попавших в трудную жизненную ситуацию, путем оздоровления их финансового состояния за счет механизма реструктуризации долговых обязательств, а также в целях стимулирования рынка ипотеки в РФ и очищения кредитной сферы от кредитов, безнадежных к погашению".

Как утверждают банкиры, подобная госпомощь должникам вовсе не нонсенс. В частности, по словам руководителя департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Лидии Кашириной, в США, если заемщик становится неплатежеспособным, государство выкупает у него квартиру, и человек уже выступает в роли квартиросъемщика. То есть жилье становится либо муниципальным, либо федеральным — в зависимости от того, кто примет его на баланс. "Идея законопроекта родилась еще во время кризиса 2008 года. Тогда примерно у 200 тыс. заемщиков появились проблемы с погашением кредита, при этом около 10% заемщиков испытывали непреодолимые сложности и ни под какую реструктуризацию просто не проходили",— рассказывает Иван Грачев.

По словам депутата, подобный закон будет не только на руку заемщикам, но и выгоден банкам, которые с удовольствием избежали бы мороки с выселением должников. Помимо имиджевых рисков, связанных, например, с выселением задолжавшей семьи с малолетними детьми, зачастую это еще и экономически неоправданно.

Дисконт со скидкой

Сегодня, согласно законодательно закрепленной процедуре продажи залогового жилья, недвижимость выставляется на торги с дисконтом 20% от рыночной стоимости. Если они не дали результата, проходят вторые торги с дополнительным дисконтом 15%. Если и они не увенчались успехом, недвижимость принимается кредитором на баланс с дисконтом 40% от рынка. Во время кризиса 2008 года действовали другие нормы: тогда банки выставляли на торги недвижимость по стоимости первоначальной оценки. Сейчас в случае реализации залога по самой длительной процедуре вырученных денег может и не хватить на полное погашение кредита. Особенно если цены вдруг резко упадут.

При этом, согласно принятой в прошлом году поправке к закону об ипотеке, если банк принимает на баланс залог по ипотеке (с дисконтом 40%), но денег от его реализации недостаточно для покрытия долга, обязательства заемщика перед банком все равно считаются погашенными. А вот если залог продается с первой или второй попытки, тогда банк прощать долг не обязан.

Между тем, как показывает исследование страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Финансового университета при правительстве РФ, заставить заемщика погасить кредит после выселения крайне сложно. Только 6% банков уверены, что смогут получить долг сполна в случае дефолта заемщика. Остальные банки считают, что потери составят в среднем около 17% долга. Средний срок обращения взыскания в 2012 году составил 14,5 месяца. При этом если банку и удается заставить должника рассчитаться полностью, в большинстве случаев издержки на это самое довзыскание получаются сопоставимыми с размером задолженности.

Согласно статистике Центробанка, объем задолженности по ипотеке (сроком от 180 дней) на 1 марта 2013 года составляет 28,9 млрд руб., или 1,41% суммы общей задолженности. Для сравнения, в декабре 2010 года этот показатель достигал 62,4 млрд руб. (5,7%).

Упомянутый законопроект предлагает выкупать квартиру по полной рыночной стоимости. Независимая оценка жилья проводится после обращения должника за помощью в государственные или муниципальные исполнительные органы. А разница, если таковая имеет место, компенсируется из бюджета. О каких суммах может идти речь, разработчики законопроекта не сообщают. Однако, по словам Ивана Грачева, "в нормальной экономической ситуации влияние данного закона на расходы государственных исполнительных органов будут минимальны; в кризисные времена, конечно, затраты будут другие".

Банки стараются не афишировать случаи выселения заемщиков из квартиры. Но эксперты дружно утверждают, что сегодня таких случаев немного,— кредиторы стараются договориться с должником о рассрочке. "Банк обычно охотно идет на урегулирование такой ситуации вне суда, предоставляя заемщику рассрочку в оплате или соглашаясь на иные, более выгодные для заемщика условия. Но когда реструктуризация кредита невозможна, банк вынужден возвращать свои деньги путем обращения взыскания на предмет залога через суд. Данная законодательная инициатива положительная как для заемщиков, которые, оказавшись в тяжелой жизненной ситуации, не лишатся своего жилья, так и для банков, которым не придется забирать заложенное имущество в свою собственность, учитывать его на балансе и затем реализовывать",— говорит директор юридического департамента Юникредит-банка Наталия Окунева.

Кроме того, в законопроекте говорится, что в случае обращения должника к госорганам за помощью муниципалитеты лишь могут погасить его кредит — но не обязаны. "Необходимо обратить внимание на то, что это право, а не обязанность. И пользоваться этим правом будут в исключительных случаях",— уверена заместитель гендиректора Московского ипотечного агентства Лада Краснова.

Кому помогать

Согласно законопроекту, тяжелая жизненная ситуация, в которой заемщик может рассчитывать на поддержку государства,— это "ситуация, объективно нарушающая жизнедеятельность собственника-залогодателя: инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, сиротство, малообеспеченность, безработица и тому подобное, которую он не может преодолеть самостоятельно". Большинство экспертов сходится во мнении, что необходимо более детально прописать перечень непреодолимых трудностей во избежание злоупотреблений.

В нынешнем варианте у многих заемщиков неизбежно возникнет желание улучшить жилищные условия за счет государства. "Подобная поддержка со стороны государства необходима как дополнительный инструмент развития ипотечного кредитования в стране,— отмечает Лидия Каширина.— Он позволит поддержать граждан, которые по не зависящим от них причинам оказались в сложном финансовом положении и не могут обслуживать взятые на себя кредитные обязательства. Но данный законопроект должен быть очень тщательно проработан, так как в противном случае может иметь отрицательное воздействие на психологию заемщиков, когда уверенность в сохранности жилья может снизить их платежную дисциплину".

В частности, у Лады Красновой вопросы вызывают несколько моментов: "Что такое безработица, малообеспеченность — отсутствие официальных доходов, с которых уплачиваются налоги? Или неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом? А какой это возраст и когда он наступает, чем это должно быть подтверждено? Сегодня банки кредитуют заемщиков до наступления 65-70 лет. Этот возраст превышает пенсионный возраст. Равен ли преклонный возраст пенсионному?"

"Получение заемщиком инвалидности — слишком размытое понятие. Кроме того, надо еще учесть, что при наличии страховки при наступлении инвалидности страховая компания выплачивает заемщику возмещение в полном объеме долга",— добавляет директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова.

Впрочем, основная закавыка даже не в добросовестности заемщиков, главное — есть ли у муниципалитетов средства на помощь должникам. "Пока из документа не понятно, откуда муниципалитеты смогут получить финансирование на выкуп жилья у граждан. Это самый главный вопрос, поскольку иначе закон работать не будет",— уверена Анна Волкова. Стоит упомянуть, что в 2009 году Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) предлагало выкупать проблемное жилье у банков и перепродавать его муниципалитетам. Но денег тогда у региональных властей на это не нашлось.

"Безусловно, многие нормы проекта носят очень прогрессивный характер. Например, то, о чем несколько лет говорило АИЖК: создание маневренных фондов и привлечение средств муниципалитетов к жилищной проблеме граждан, которые не способны обслуживать ипотечный долг",— напоминает представитель АИЖК. "Важно, чтобы нашу инициативу поддержали в правительстве концептуально,— поясняет Иван Грачев.— Ведь помимо того, что законопроект помогает заемщикам в трудной ситуации, мы еще и вводим понятие реприватизации. В результате не слишком обдуманной приватизации у нас около 80% собственников жилья скоро не смогут позволить себе его обслуживать, когда начнутся массовые капремонты. Нормально, когда в стране в собственности находится около 30% жилья, а остальное должно быть в коммерческом или социальном найме".