Земля по всей форме

От того, какой объект загородной недвижимости вы собираетесь покупать, будут зависеть и особенности оформления прав собственности на него. Готовый дом, незарегистрированная постройка, участок с подрядом в коттеджном поселке — каждый из них имеет свои особенности.

Не стать землепашцем

Об оформлении прав собственности на разные виды загородной недвижимости, а также о возможных подводных камнях нам рассказали Виталий Можаровский, партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", и Максим Бородыня, главный операционный юрист компании "Бергер и Партнеры".

"Основным моментом для получения прав собственности на земельный участок и постройки (жилой дом и все прочее, что может быть построено на вашей земле) является определение и понимание статуса самого поселка или загородного дома в целом,— объясняет Максим Бородыня.— То есть, какие документы имеются у собственника или продавца и возможно ли по ним совершить сделку купли-продажи с последующей регистрацией в регистрационной палате и получением статуса собственника в ближайшее время, и придется ли ждать какое-то неопределенное количество времени".

Для начала стоит разобраться с категориями земли. Почти все предложения на рынке загородной недвижимости относятся либо к землям поселений, либо к землям сельскохозяйственного назначения. Самый простой с точки зрения дальнейшего оформления в собственность вариант — дом в каком-нибудь населенном пункте. Как правило, категория земли в этом случае — "земли поселений", а значит, со строительством или перестройкой дома проблем не будет.

Помимо категории у каждого участка есть такая характеристика, как вид разрешенного использования. Соответственно, земли поселения бывают двух видов: под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). С практической точки зрения особой разницы между ними нет. После недавнего постановления Конституционного суда РФ в дачных домах, расположенных в черте поселений, даже прописываться можно. Однако постановление КС нормой прямого действия не является — в случае необходимости, регистрироваться в дачном доме придется через суд. На дачи вне населенных пунктов это решение не распространяется.

Земли сельхозназначения тоже бывают разными: для дачного строительства (без каких-либо ограничений на возводимые постройки), для садоводства (в некоторых района ограничены габариты домов, которые можно построить на садовых участках) и для огородничества (на них иногда вообще запрещено строительство). Во многих садовых товариществах земля не размежевана, и члены товарищества владеют не своими участками земли, а некими "долями общей земли". Продают такие участки следующим образом: старый хозяин товарищество покидает, новый вступает вместо него. Оформить участок в собственность в таком случае будет проблематично: придется сначала мобилизовать соседей, чтобы совместно оплатить аэрофотосъемку и межевание. Раз они не сделали этого до сих пор, то уговорить их будет нелегко.

Довольно распространено строительство капитальных домов на бывших полях, но юридически это некорректно, и дом на основании судебного решения могут предложить снести. Насколько угроза реальна? У разных юристов мнение разное.

"На практике это "бедствие" приобрело такие масштабы, что попытки государства пойти легальным путем, то есть сносить жилье, построенное на сельскохозяйственных землях, скорее всего, вызовут социальный взрыв,— уверен Виталий Можаровский.— И текущее бездействие государства стимулирует дальнейшее строительство жилья на землях".

Максим Бородыня, напротив, считает, что пересмотр отношения государства к домам, построенным на полях, вполне возможен. А если углубиться в историю сделок, связанных с перепродажей сельскохозяйственных земель, почти всегда можно отыскать какие-то нарушения. Например, очень распространена такая ситуация: некое юридическое лицо одновременно получило десятки земельных паев бывших колхозников по договорам дарения. При желании признать такую сделку ничтожной проще простого. Так что реституция земли вполне возможна.

Дом с землей

Что касается вторичного рынка, то если и дом, и участок, на котором он находится, принадлежат одному продавцу на праве собственности, то по закону, нельзя купить дом, одновременно не приобретя участок, или, наоборот — купить участок, не приобретя дом.

Чтобы начать строительство на пустом участке, надо обладать каким-то правом на эту землю — либо аренды, либо собственности. Как только у вас появляется зарегистрированное право, вы можете получать разрешение на строительство. На этой стадии с практической точки зрения никаких проблем возникнуть не должно, и право на землю необходимо, чтобы потом зарегистрировать право собственности на новую постройку. Итак, сначала получается разрешение на строительство, потом ведутся строительно-монтажные работы, приемка в эксплуатацию — сейчас нормы довольно щадящие, они сильно упрощены. Затем надо получить разрешение на эксплуатацию и зарегистрировать права собственности уже на новый объект недвижимости. То есть, если разбирать по пунктам, при строительстве сначала оформляют права на участок, потом — на дом.

Возможна еще и такая ситуация: строение на участке есть, но оно не зарегистрировано. Вам предложат оформить договор на покупку участка и наверняка пообещают помочь потом в оформлении дома, но, на самом деле, зарегистрировать незаконную постройку нелегко, а иногда и вовсе невозможно.

"В принципе, проблемы при самом оформлении дома в собственность могут быть, но только в том случае, если что-то не в порядке с документами. Например, категория земли: построили на пашне. Или если нет разрешения на строительство,— объясняет Виталий Можаровский.— Вот тут, скорее всего, откажут. Могут быть также какие-то технические ошибки, опечатки или отсутствие каких-то бумаг. Но, в общем, нет ничего сложного в том, чтобы подъехать к регистраторам и пообщаться, узнать, какие надо собрать бумаги".

Если участок, на котором расположено незарегистрированное строение, дачный, дело сильно упрощается благодаря пресловутой дачной амнистии. Часто достаточно только составить план постройки и написать заявление в органы местного самоуправления. В противном случае, скорее всего, придется пройти все инстанции: заказать проектную документацию для уже имеющегося здания, предоставить ее в местное архитектурно-градостроительное управление, согласовать с пожарными, санитарно-эпидемиологической службой. Или, что тоже возможно, оформлять право собственности через суд. Кстати, такие суды обычно проходят довольно просто. В любом случае, участок с незарегистрированным домом лучше не покупать.

Очень организованные поселки

Когда дело касается организованных поселков, возможно два варианта развития событий. Первый — продаются готовые дома, уже с "нарезкой" участков, второй — участки с подрядом. Может быть и так, что продавец еще не размежевал землю или даже еще не оформил ее в собственность. Тогда вам предлагают заключить агентский договор на подбор участка. На практике это значит, что вы можете получить совсем не тот участок, который выбрали: не у реки, например, а у дороги. А если у продавца еще нет права собственности на участок, то можно и вовсе без земли остаться.

Девелопмент — дело выгодное, и просто продавать землю экономически неинтересно, когда можно заработать еще и на строительстве. Когда поселок "очень организованный", покупателям предлагаются несколько вариантов проектов, из которых можно выбирать. Однако еще один нюанс "очень организованных" поселков в том, что там может регламентироваться все, вплоть до цвета штор в окнах.

Специфика организованных поселков заключается в том, что помимо участков, на которых построены дома, есть еще и общая территория — дороги, проезды и т. д., инженерные коммуникации, очистные сооружения, бассейны, магазины и пр. То есть, такой поселок всегда состоит из совокупности частных владений и территорий общего пользования. Так, в хорошо организованных поселках общие земли находятся в собственности управляющей компании. В менее организованных поселках оформляется общая долевая собственность владельцев домов: никто не знает, где находится чья-то доля, но при покупке дома вы в любом случае покупаете долю в праве общей собственности на общие земли и коммуникации. Она включается в цену дома, и продать дом отдельно от доли нельзя, так же как нельзя продать долю в праве общей собственности отдельно от дома.

"В неорганизованных поселках часто наблюдается смешанный подход. Как правило, земля продается с подрядом, плюс — общие территории либо оформляются в общую собственность, либо остаются в собственности управляющей компании,— рассказывает Виталий Можаровский.— В данном случае, правда, это скорее "условно управляющая" компания. Такие компании занимаются не управлением поселком, а фактически — сбором ренты. В маленьких неорганизованных поселках, особенно экономкласса, на управлении много не заработаешь".

Практически всегда застройщик поселка обязуется самостоятельно подготовить все элементы для передачи участка и дома покупателю в собственность. На деле застройщики иногда очень затягивают процесс оформления собственности. В таких случаях юристы рекомендуют брать ситуацию в свои руки и оформлять право собственности на участок и дом через суд.