От стройки к перестройке

Петербургский рынок торговой недвижимости до сих пор не оправился от экономического спада, свидетельством чего является отсутствие введенных в последнее время объектов. Последствия кризиса и высокая насыщенность отрасли стимулируют участников городского рынка делать акцент на обновлении существующих проектов и искать возможности для развития на новых рынках. Олицетворением этой тенденции стала прошлогодняя покупка Fort Group портфеля коммерческой недвижимости у австрийской Immofinanz, ставшая одной из крупнейших сделок на рынке.

Последние несколько лет на российском рынке наблюдается спад строительства торговой недвижимости. Очередной антирекорд в этой сфере был поставлен в прошлом году, когда в стране было введено 16 торговых центров арендуемой площадью 616 тыс. кв. м, что является худшим показателем с 2007 года, сообщают аналитики Cushman & Wakefield. Аналогичную тенденцию фиксируют и в Colliers International, отмечая, что объем ввода качественных торговых площадей в России в 2017 году вдвое уступает результатам 2016 года. Нисходящую динамику на рынке эксперты консалтинговой компании в своем докладе объясняют последствиями кризиса, из-за которого количество новых проектов сократилось, а часть была заморожена или перенесена на более поздний срок.

Эта тенденция нашла отражение и на петербургском рынке. Учитывая его высокую насыщенность и приостановку ряда проектов в период экономической нестабильности 2014-2015 годов, на рынке сейчас наблюдается рекордно низкий объем ввода новых проектов, отмечает руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина. Так, в прошлом году впервые в истории в города не было не введено ни одного торгового центра.

Вместо этого участники рынка сосредоточились на развитии существующих проектов. Прежде всего, речь идет о реконцепции торговых комплексов. По данным Colliers International, полное или частичное обновление сейчас проходят семь торговых центров, общей площадью свыше 160 тыс. кв. м. Среди них "Пик", "Капитолий Outlet" и "Академ-Парк". На схожую тенденцию в сфере торговой недвижимости обращают внимание и в Cushman & Wakefield. Девелоперы сфокусированы на работе с существующими портфолио и проводят мероприятия, направленные на повышение трафика покупателей, оптимизацию концепций, поиск новых форматов и подходов к ведению бизнеса, констатируют аналитики агентства. Проекты редевелопмента имеют меньшие риски по сравнению со строительством торговых центров с нуля, а их реализация занимает меньше времени, поясняет управляющий партнер Fort Group Максим Левченко.

Столичные амбиции

Параллельно с этим крупнейшие участники рынка нацелились развитие за переделами Петербурга. Точкой притяжения для девелоперов стал Московский регион. Так, совладелец холдинга "Адамант" Игорь Лейтис в начале этого года получил одобрение ФАС на приобретение 46,5% в проекте по строительству торгового кластера площадью 60 тыс. кв. м в Восточном Бутово. Проект предполагает строительство четырех торговых центров и комплекса для сетей DIY, а его стоимость оценивается экспертами в 2-2,5 млрд рублей.

Еще одно заметное событие на рынке — покупка Fort Group портфеля коммерческой недвижимости у австрийской Immofinanz за €901 млн. Благодаря сделке петербургская инвесткомпания вышла на московский рынок и увеличила общие торговые площади почти в два раза. В распоряжение Fort Group перешло пять торговых комплексов в столице общей площадью 465 тыс. кв. м, а также земельный банк Immofinanz. Самым крупным из объектов стал торговый центр "Золотой Вавилон Ростокино" на северо-востоке Москвы, площадь которого составляет 242,5 тыс. кв. м. По подсчетам компании, в зоне охвата приобретенных торговых центров проживает свыше 5 млн человек, а ежемесячная посещаемость комплексов близка к 3 млн человек.

У Immofinanz были свои резоны для продажи торговых объектов: из-за неблагоприятной конъюнктуры инвесткомпания решила покинуть Россию и сфокусироваться на развитии в Европе. Покупателя на свой портфель недвижимости австрийский девелопер начал искать еще в 2016 году и в рамках предпродажной подготовки провел ребрендинг объектов и ротацию арендаторов. Как сообщал "Ъ", помимо Fort Group, недвижимостью интересовались O1 Group Бориса Минца и управляющая компания Avica, но покупателей останавливала высокая стоимость портфеля. Дело в том, что Immofinanz хотела продать его целиком, выручив около €1,1 млрд. Но и при меньшей итоговой сумме сделка стала одной из крупнейших в истории рынка.

Как пояснил Максим Левченко, компании интересно было купить объекты пакетом, поскольку земля и отдельные торговые комплексы в Москве являются очень дорогими. По словам предпринимателя, приобретенные активы являются сложными, но имеют хороший потенциал. "Ключевые объекты расположены в насыщенных жилых районах, и если создать адекватное предложение, то они будут хорошо работать",— подчеркнул он. В рамках программы реновации объектов Fort Group планирует обновить концепцию, набор арендаторов торговых центров, а также их архитектуру и дизайн. Объем инвестиций в редевелопмент будет определен к концу года, уточнил господин Левченко.

"Для того чтобы продемонстрировать экстенсивный рост и продолжить увеличивать свое присутствие на рынке торговой недвижимости России, "Адаманту" и Fort Group просто необходимо выходить за пределы домашнего региона",— говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова, указывая на высокую консолидированность петербургского рынка.

Отложенное восстановление

Закрытая под конец года сделка между Fort Group и Immofinanz улучшила статистику всему рынку: на нее пришлась четверть от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (€4,06 млрд). Однако если вывести эту сделку за скобки, то рынок инвестиций в коммерческую недвижимость вновь показал бы негативную динамику. Впрочем, даже несмотря на некоторое оживление, ситуация на рынке по-прежнему далека от докризисных показателей. Для сравнения, в 2013 году объем инвестиции в коммерческую недвижимость превысил €10 млрд, следует из данных Cushman & Wakefield.

В следующем году негативная тенденция на рынке торговой недвижимости сохранится. Аналитики Cushman & Wakefield ожидают, что в 2018 году в этом сегменте будет зафиксирован очередной антирекорд. Согласно прогнозу экспертов, по итогам года будет введено около 500 тыс. кв. м торговых площадей. Петербургский рынок, наоборот, будет чувствовать себя несколько лучше по сравнению с провальным 2017 годом, но и на нем ситуация не претерпит серьезных изменений. В 2018 году запланирован ввод всего одного объекта — второй очереди аутлет-центра "Outlet Village Пулково" арендуемой площадью около 6,5 тыс. кв. м, отмечает Екатерина Заволокина.

Новые проекты на рынке будут единичными, соглашается Максим Левченко. "Все лучшие места в Москве и Петербурге давно заняты, и хорошую локацию физически негде взять. Есть одна "Галерея" в Петербурге или "Метрополис" в Москве, но таких мест больше нет",— отмечает он. Естественно, борьба будет идти за существующие хорошие места, но их никто не продает, добавил господин Левченко.

В схожем ключе высказываются и другие участники рынка. Сегмент торговой недвижимости вызывает повышенный интерес у инвесторов, однако в планы владельцев торговой недвижимости в Петербурге не входит продажа крупнейших комплексов, сказано в докладе JLL.

Как прогнозирует Екатерина Заволокина, относительное оживление на петербургском рынке наметится только в 2019-2020 годы, когда будет реализован ряд новых проектов. В их числе --вторая очередь торгового комплекса "Жемчужная Плаза", первая очередь нового торгового центра "Мега". Кроме того, запланировано строительство новых торговых объектов районного и окружного форматов в зонах активного жилого девелопмента, таких как Мурино, Девяткино, Кудрово, Оккервиль, Юго-Запад, Парнас, Шушары, перечисляет эксперт.