Тамбовская «Акварель» теряет цвет

Арбитражный суд Тамбовской области ввел процедуру конкурсного производства в ООО «Торговый центр “Студенец”» — основном юрлице торгового центра «Акварель» почти в центре Тамбова. Предприятие должно кредиторам более 3 млрд руб. Кто может стать новым собственником ТРЦ, неоднократно менявшего учредителя, пока неясно. Сумма долга вдвое превышает стоимость залогового имущества центра, который почти целиком заполнен арендаторами. Эксперты отмечают, что некоторые девелоперы сегодня заинтересованы в покупке проблемных активов, но предпочтение отдают объектам в крупных городах.

Как пояснила „Ъ“ конкурсный управляющий ООО Наталья Семыкина, в собственности ООО ТЦ «Студенец» находятся участок, здание ТЦ, оборудование и другое имущество, в том числе тепловое и вентиляционное, эскалаторы и лифты. По данным арбитража, площадь участков под ТЦ составляет 0,95 га на Студенецкой набережной, площадь шестиэтажного ТЦ — 35 тыс. кв. м. «Смена арендодателя на отношения с арендаторами никак не повлияет», — уточнила госпожа Семыкина. Она также рассказала, что требования кредиторов еще принимаются — по закону это может происходить в течение двух месяцев после введения конкурсного производства.

Как говорится в документах суда, общая сумма требований к должнику на сегодня составляет 3,27 млрд руб., из которых 3,256 млрд руб. приходятся на основного кредитора — ПАО Банк «ФК Открытие». Речь идет о задолженности по договору об открытии кредитной линии от апреля 2012 года. 1,531 млрд руб. из общей суммы долга обеспечено залогом имущества ТЦ. Рыночная стоимость здания с учетом НДС составляет 1,491 млрд руб., земли — 15,2 млн руб., оборудования — 34,4 млн руб. Отметим, что изначально линия была открыта в долларах — на $42,2 млн по курсу 2012 года. На сегодня задолженность с учетом просрочки составляет $57,17 млн.

Впервые о строительстве ТРЦ было заявлено в 2008 году. Соинвесторами проекта выступали холдинг «Региональные девелоперские решения» («РДР-холдинг») и структура финкорпорации «Открытие». Однако проект был заморожен в кризис фактически на уровне котлована. В 2011 году объект выкупило ООО «РБ Инвест» — инвестфонд Русского международного банка. «Акварель» открылась в конце 2013 года, арендопригодная площадь составляет 16,5 тыс. кв. м. Включает более 60 магазинов, шестизальный кинотеатр «Киномакс», две парковки — открытая неохраняемая на 52 машино-места и закрытая охраняемая — на 304. Примечательно, что сейчас в ТРЦ нет продуктового якоря — в прошлом году его покинул гипермаркет «Окей».

Как пояснили „Ъ“ в управлении промышленности и предпринимательства Тамбовской области, у ТЦ несколько раз менялись управляющие и собственники. На сегодня конечным бенефициаром юрлица ТЦ, по данным «СПАРК-Интефакс», является Анна Крупина. О том, кто может стать новым владельцем ТРЦ, не знают ни в обладминистрации, ни в самом ТРЦ. Управляющий «Акварели» Виктор Маленков не стал комментировать причины банкротства. В документах арбитража говорится о «крайне неблагоприятной финансовой ситуации, выход из которой с помощью доступных предприятию инструментов финансовой стабилизации и имеющихся в распоряжении внутренних резервов невозможен».

По данным International Development & Marketing, в Тамбове работают шесть качественных ТЦ общей площадью 139 тыс. кв. м, арендопригодной — 91 тыс. кв. м. Обеспеченность облцентра качественными торговыми площадями, по данным IDEM, составляет 317 кв. м на 1 тыс. человек, что не считается высоким показателем в сравнении с другими российскими городами.

Представитель тамбовской строительной компании «Жупиков» Сергей Казарян вчера сомневался, сможет ли найтись покупатель на такую недвижимость в Тамбовской области. «Ходят слухи, что при возведении этого ТРЦ были допущены конструктивные нарушения. Не знаю, насколько эти слухи серьезны, но если об этом слышал я, то услышит и потенциальный покупатель. Впрочем, этот ТРЦ весь заполнен арендаторами в отличие, например, от пустующего “Карнавала” (торговый центр в Тамбове. — „Ъ“)», — подчеркнул господин Казарян. Он считает, что актив может быть интересен только столичным инвесторам.

Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев согласен с мнением о том, что ТРК «Акварель» является одним из лучших на рынке Тамбова. Но «ситуация на рынке торговой недвижимости города достаточно сложная, в виду относительно низких доходов горожан, при сравнительно небольшой численности населения, это сильно ограничивает потенциальную покупательскую способность». «Есть достаточно много успешных ТРК в городах с аналогичной численностью, но уровень дохода населения в них выше, — пояснил господин Николаев. — При этом многие девелоперы сейчас концентрируются на покупке проблемных активов, но крупнейшие из них отдают предпочтение Москве и Санкт-Петербургу, либо городам-миллионникам в случае наличия уникальных предложений. Поэтому торговый центр в Тамбове может быть интересен скорее инвесторам из Тамбова, в меньшей степени — из Черноземья».