Застройщики не сводят эскроу-счета

По итогам минувшего года, с лета которого начала действовать схема проектного финансирования долевого строительства в РФ, Воронежская область оказалась лидером Черноземья по количеству кредитов, выданных застройщикам по новым правилам. В регионе оформлено 11 таких договоров. В Центральном федеральном округе больше только в Москве, Московской и Тверской областях. Девелоперы прогнозируют активный переход на проектное финансирование только с середины 2021 года из-за большого запаса разрешений, позволяющих строить жилье по старым правилам.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

По данным на 1 января 2020 года, объем денежных средств на счетах эскроу в долевом строительстве Воронежской области достиг 2,4 млрд руб. По данным Центробанка, всего в регионе открыто 1,35 тыс. таких счетов. По схеме проектного финансирования долевого строительства между банками и застройщиками в регионе заключено 11 кредитных договоров на сумму 5,5 млрд руб. Больше в ЦФО только в Москве (88), Московской (55) и Тверской (14) областях. В Воронежской области раскрыто 135 счетов эскроу, с них перечислено 319,1 млн руб.

В Липецкой области банки заключили с застройщиками пять кредитных договоров по новым правилам на 1,9 млрд руб. (20 счетов-эскроу). В Белгородской и Курской – по три договора на 457 млн руб. и 450 млн руб. соответственно. В Орловской и Тамбовской – по два (271,5 млн руб. и 395 млн руб.).

По данным Единого реестра застройщиков, на территории Воронежской области на февраль 2020 года с договорами долевого участия (ДДУ) возводятся 138 домов – более 1,3 млн кв. м жилья. Из них 85,8% объектов располагаются в облцентре.

Однако наибольший объем приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2018 году, – это 30% по площади жилых единиц. Только по 4,4% объектов разрешения были получены в 2019 году. Почти половину строящихся домов (48,2%) по ДДУ планируется передать дольщикам в 2020 году. По данным мэрии Воронежа, во втором полугодии 2019-го, когда начали действовать новые правила, в облцентре было выдано 16 разрешений на строительство многоквартирных домов. При этом всего за прошлый год на проектное финансирование в регионе планировалось перевести 21 многоквартирный дом (296,6 тыс. кв. м). Их возводят 15 застройщиков. Это около 15% от всех строящихся в регионе домов. Еще 89 домов (1,1 млн кв. м) соответствовали критериям, позволяющим завершить объекты без привлечения эскроу-счетов.

Как работает проектное финансирование в строительстве

Глава воронежской ГК «Развитие» Сергей Гончаров не исключает, что новые правила приведут к росту закредитованности застройщиков. Однако просчитать увеличение затрат на стройку, по словам девелопера, пока не получается. К примеру, ставка по кредитам для застройщиков может быть разная. Ее размер зависит от наполняемости эскроу-счетов. «Если сумма на эскроу-счетах равна или больше величины выданного кредита, ставка может приближаться к минимальной», - пояснил господин Гончаров. Он отметил, что в банках начинается конкуренция за застройщиков: она выражается не только в наборе более выгодных продуктов и ставок, но и в индивидуальном подходе к застройщикам. Последние смогут выбирать более оперативный, комфортный и лояльный банк. «По двум объектам, которые мы начали готовить к проектному финансированию, скорее всего, выберем два банка», — добавил девелопер. Он предположил, что новые правила начнут полноценно работать на рынке через полтора-два года:

В этом году застройщики не будут брать много разрешений. Определенный подъем будет в середине следующего года, когда закончится цикл строительства».

Работа строителей по новым правилам уже отразилась и на потребителях. По данным аналитического центра ЦИАН, за 2019 год цена квадратного метра в Воронеже выросла на 24,9%. В январе 2020 года стоимость первичной недвижимости в облцентре составила 53,6 тыс. руб. за квадрат (в декабре прошлого года — 50,2 тыс. руб.). За месяц величина выросла на 7%, по этому показателю Воронеж занял вторую строчку рейтинга городов с наиболее выраженным ростом стоимости первичной недвижимости.

Коммерческий директор воронежского агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова соглашается, что эскроу-счета — объективная причина для дальнейшего повышения ценника на жилье. «Деньги застройщиков стали дороже, они покупают кредиты в банках», — напоминает госпожа Колокольникова. Кроме того, на поступательном росте сказывается и удорожание строительных материалов. Вместе с тем, объективным тормозом роста ценника и поддержания уровня продаж являются зарплаты граждан – они не растут. «А именно спрос регулирует повышение цен», — резюмировала Галина Колокольникова.

Глава союза строителей Воронежской области Владимир Астанин считает, что основная масса открытий эскроу-счетов придется на 2021 год. В текущем году по новой схеме начнут работать большинство крупных застройщиков, у которых не должно возникнуть сложностей с банками.

Вопрос остается с перспективой малых и средних компаний — их порядка 40% в регионе, строящих по одному-два дома, — заметил господин Астанин. — Дадут ли банки им право на проектное финансирование, увидим».

Финансовый директор строительной корпорации «ОДСК» Алексей Кладков отметил, что в 2020 году корпорация 75% своих объектов реализует с применением эскроу-счетов, а в 2021 году планирует полностью перейти на эту систему. Орловская область, по словам господина Кладкова, достаточно быстро набрала темпы по переходу на новые правила. В целом в регионе 63% застройщиков реализуют свои объекты через эскроу-счета. Для сравнения, в Ивановской и Тульской областях — только 35%. При этом нехватка собственных средств застройщиков ощущается во всей отрасли, считает Алексей Кладков.

«Доходность девелопера падает из-за нескольких причин. Во-первых, из-за стоимости банковского кредитования. Дом возводится минимум полтора года. Ссудная задолженность растет по мере готовности здания, на нее начисляются проценты, которые в конечном итоге должен погасить застройщик. Он мог бы частично закрыть этот вопрос повышением цены. Но ввиду низкой платежеспособности населения сегодня нет возможности поднимать цены на недвижимость, — пояснил господин Кладков. — Во-вторых, раньше для застройщика вход в проект, например, в Орловской области, был при минимальных вложениях собственных средств. Теперь для того, чтобы банк начал кредитовать, компании нужно показать деньги, помимо уже понесенных расходов на проектирование и покупку земли. Сегодня объем необходимых собственных средств для одного объекта раза в два выше, чем был при старых правилах».

Пути для активизации процесса участники рынка искали за круглым столом «Реформа долевки. Технологии выживания», который прошел в рамках строительного форума «Воронеж Build»