Перепланировка жилых помещений

Ю. Н. Фольгерова ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствии со ст. 9 ГК РФ субъекты права по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Вместе с тем субъекты правоотношений не должны ими злоупотреблять, дабы не нарушать прав третьих лиц.

Стремление к уюту, к индивидуальности, к комфорту приводит к тому, что собственники жилых помещений осуществляют их перепланировку либо переустройство. Многие при этом руководствуются тем соображением, что собственник вправе самостоятельно решать судьбу своего имущества. Действительно, п. 2 ст. 209 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Однако указанная норма предусматривает оговорку, согласно которой совершаемые действия не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также не должны нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Перепланировка (переустройство) жилых помещений в подавляющем большинстве является действием несанкционированным, в результате которого, во-первых, нарушаются нормы законодательства, а, во-вторых, могут нарушаться права других граждан. Как показывает практика, в последнем случае чаще всего происходит нарушение права на безопасность жизни, поскольку в результате перепланировки нарушаются строительные стандарты, не соблюдаются требования безопасности, в результате чего происходит обвал межэтажных перекрытий, нарушается вентиляция и т. д.

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ [1] 1 марта 2005 г. порядок перепланировки жилых помещений на федеральном уровне специально не регулировался. На практике суды применяли положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. Вместе с тем возможность их практического воплощения базировалась сугубо на аналогии, так как перепланировка и самовольная постройка - понятия не тождественные.

Под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существен-

ФОЛЬГЕРОВА Юлия Николаевна - старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин ВятГГУ

© Фольгерова Ю. Н., 2006

ным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Таким образом, анализируя указанное понятие, можно сделать вывод, что самовольная постройка - это некий объект, «с нуля» возведенный (построенный) с нарушением конкретной нормы закона (на не отведенном для целей строительства земельном участке, без разрешения на строительство и т. д.). Понятие «перепланировка» до принятия ЖК РФ не расшифровывалось. Вместе с тем оно предполагает, что уже готовый объект недвижимости подлежит переделке, модификации, в результате которой должна измениться планировка помещения, размеры и т. д. Сравнение обоих понятий доказывает, что ст. 222 ГК РФ применялась к случаям перепланировки по аналогии.

Нарушения в сфере перепланировки жилых помещений стали явлением распространенным. В частности, это можно было объяснить отсутствием должного правового регулирования и реальных мер ответственности. Учитывая необходимость детальной регламентации порядка перепланировок, законодатель включил в новый жилищный закон гл. 4 «Переустройство и перепланировка жилого помещения». ЖК РФ впервые на федеральном уровне не только определил, что следует понимать под перепланировкой, но и ввел институт переустройства, а также закрепил правила их реализации и меры ответственности в случае нарушения.

Ст. 25 ЖК РФ предусматривает, что под переустройством следует понимать установку, замену или перенос инженерных сетей, санитар-но-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Таким образом, как переустройство, так и перепланировка связаны с внесением в технический паспорт изменений.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации технический паспорт жилого помещения состоит из четырех разделов.

Первый раздел содержит информацию о принадлежности жилого помещения: фамилия, имя, отчество владельца, его паспортные данные, документы, подтверждающие право собственности, пользования, владения, долевое участие.

Второй раздел включает экспликацию площади квартиры, где указываются три параметра: жилая площадь, площадь и общая площадь квартиры (дома).

Техническое описание квартиры (третий раздел технического паспорта) включает описание

фундамента, стен, перекрытий, крыши, полов, окон, отопления, газоснабжения, электроосвещения, ванны и т. д.

И, наконец, в четвертом разделе указываются полная, остаточная балансовая стоимость, действительная инвентаризационная стоимость, а также может указываться рыночная стоимость.

Следовательно, если в результате действий владельца фактическое состояние жилого помещения будет расходиться с данными, зафиксированными в техническом паспорте, указанные действия можно квалифицировать как переустройство или перепланировку.

Поскольку на федеральном уровне длительный период вопросы перепланировки не разрешались, на местном уровне принимались свои акты. Так, в Кирове в 2001 г. было принято Положение «О порядке оформления разрешений на выполнение строительных работ по переоборудованию, перепланировке и реконструкции жилых и нежилых помещений в жилых домах в муниципальном образовании «город Киров» [2].

Данный нормативно-правовой акт был принят раньше действующего ЖК РФ, а следовательно, может применяться только в части, ему не противоречащей. В частности, Положение можно использовать при определении вопроса, какие изменения в жилом помещении понимаются в Кирове как перепланировка (переустройство).

В соответствии с п. 3 Положения перепланировка включает в себя замену несущих конструкций здания, перенос, демонтаж ненесущих конструкций здания, окон, дверных проемов, внутренних перегородок, встроенных шкафов и проведение других строительных работ, выполнение которых связано с изменением планировки помещений (п. 3).

Переустройством [3] считаются следующие действия (п. 2):

• перенос нагревательных, электрических, сантехнических, газовых приборов, внутреннего пожарного водопровода, устройство пожарной автоматики, дымоудаления, оповещения о пожаре;

• перенос инженерных коммуникаций внутри здания, вентиляционных каналов;

• прокладка новых или замена существующих подводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, ванн типа «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Наряду с понятиями «перепланировка» и «переустройство» Положение содержит и «реконструкцию», не известную федеральному жилищному законодательству. Реконструкция включает выполнение строительных работ, связанных с изменением функционального назначения помещений (жилых, нежилых, подвальных, чердачных

и т. д.), мест общего пользования, а также работ, связанных с увеличением (уменьшением) количества комнат, изменение общей площади помещения за счет присоединения мест общего пользования и т. д. Видимо, результаты указанных работ подпадают под категорию перепланировки.

Если же владелец жилого помещения (собственник, наниматель и т. д.) решил совершить какое-либо перечисленное выше действие, оно может квалифицироваться как перепланировка (переустройство) и, как следствие, требует соблюдения специальной процедуры.

Прежде всего при осуществлении перепланировки (переустройства) владельцы обязаны соблюдать ряд запретов. Во-первых, запрещается переустройство (перепланировка) жилых домов (квартир), ведущее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. Во-вторых, не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан жилого помещения.

Далее следует помнить, что перепланировка (переустройство) жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 26 ЖК). В Кирове таким органом является Межведомственная комиссия по перепланировке (реконструкции) жилых и нежилых помещений в жилых зданиях в г. Кирове [4].

Для осуществления перепланировки в Межведомственную комиссию заявитель предоставляет пакет документов, перечень которых перечислен в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. При этом необходимо помнить, что указанный перечень является исчерпывающим и не может расширяться актами местного самоуправления. Пункт 3 ст. 26 ЖК РФ прямо запрещает указанным органам требовать представление других документов, кроме следующих:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации [5];

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсут-

ствующих членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма, в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма;

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Перечень документов, предусмотренный в Положении, отличается от приведенного выше. Как уже было сказано ранее, Положение подлежит применению только в части, не противоречащей ЖК РФ. Более того, надо отметить, что новый ЖК РФ не предоставляет нормотворчес-кой функции органам местного самоуправления. В соответствии с п. 10 ст. 12 ЖК РФ определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений. Органы местного самоуправления только согласуют переустройство (перепланировку) жилых помещений (пп. 7 п. 1 ст. 14 ЖКРФ), а также вправе определять порядок получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (пп. 9.1 п. 1 ст. 14 ЖК РФ).

Представленные документы Межведомственная комиссия обязана рассмотреть и принять решение о согласовании (об отказе в согласовании) перепланировки (переустройства) в срок, не превышающий 45 дней (Положение предусматривает один месяц).

Отказ в согласовании перепланировки допускается только по трем основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 27 ЖК. Это:

1) непредставления предусмотренных ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Следовательно, отказ по иным основаниям не допускается. Тем более недопустим отказ в перепланировке по такому основанию, как «при отсутствии возможности переоборудования, перепланировки, переустройства», предусмотренному п. 13.1 Положения. При применении дан-

ного основания остается открытым вопрос, что же представляет собой «отсутствие возможности» и кто ее определяет?

В юридической литературе отмечается, что такая формулировка, как «несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства» является недостаточно четкой [6]. Данное обстоятельство объясняется возможностью применения «местных» оснований для отказа, предусмотренных в актах местного законодательства. Действительно, такое изложение нормы может послужить поводом к злоупотреблению со стороны «согласительных» органов местного самоуправления, поскольку последние давно уже не согласуют, а дают разрешение на перепланировку.

Если же Межведомственная комиссия положительно согласовывает перепланировку (переустройство), она обязана не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдать (направить по адресу, указанному в заявлении) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Именно этот документ и будет основанием для осуществления перепланировки (переустройства).

Дальнейшие действия по осуществлению перепланировки на федеральном уровне еще не разрешены, так как подзаконного акта, регулирующего вопросы порядка и условий перепланировки (переустройства), еще не принято. Порядок, предусмотренный в Положении, противоречит ЖК РФ и не может быть применим, хотя в настоящее время Межведомственная комиссия оперирует именно им. Так, Положение предусматривает, что после согласования в Межведомственной комиссии необходимо разработать проектную документацию, согласовать ее в объеме, определенном комиссией, а затем получить в управлении архитектуры и градостроительства города Кирова разрешение на выполнение строительных работ. ЖК РФ закрепляет, что проектная документация должна быть приложена к заявке на согласование, а решение о перепланировке федеральным законодательство рассматривается как единственное достаточное основание для дальнейших строительных работ. Обращение в какие-то ни было еще органы закон не требует.

После завершения перепланировки (переустройства) жилого помещения необходимо создание приемочной комиссии (Положение гласит, что комиссия создается администрацией соответствующего района Кирова), которая подтверждает результат соответствующих работ актом приемочной комиссии (п. 1 ст. 28 ЖК РФ). Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Осуществление самовольной перепланировки (переустройства) влечет определенные последствия, выражающиеся в привлечении лица к ответственности. При этом под самовольной перепланировкой (переустройством) понимается не только несоблюдение указанной выше процедуры, но и перепланировка (переустройство), осуществленная с нарушением проекта перепланировки (переустройства) (п. 1 ст. 29 ЖК РФ).

За самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена гражданская и административная ответственность. Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ. Примечателен тот факт, что юридические лица за самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения к административной ответственности не привлекаются. Вместе с тем гражданское законодательство не запрещает юридическим лицам быть собственниками жилого фонда. Привлечение одних субъектов к ответственности и освобождение от нее других за аналогичные правонарушения является, по крайней мере, нелогичным. Поэтому в действующее законодательство, предусматривающее административную ответственность, необходимо внести дополнение, которое бы предусматривало ответственность и юридических лиц за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах.

К гражданской ответственности субъекты самовольной перепланировки (переустройства) привлекаются только в том случае, если они добровольно не привели жилое помещение в прежнее состояние. Возврат жилого помещения в состояние, предусмотренное техническим паспортом, должен быть осуществлен в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Заинтересованное лицо вправе сохранить результаты перепланировки (переустройства), если судебным решением будет установлено, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан [7] либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В данной ситуации необходимо будет на основании указанного судебного решения оформить новый технический паспорт.

Если несанкционированная перепланировка (переустройство) нарушает права (законные интересы) граждан, угрожает их жизни (здоровью) и результаты ее не устранены на основании искового заявления органа, осуществляющего согласование, суд принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи

такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Новому собственнику (нанимателю) назначается срок, в течение которого он обязан привести жилое помещение в прежнее состояние. Неисполнение данной обязанности влечет повторение процедуры, рассмотренной выше.

Остается открытым ряд вопросов. Например, в какой форме и кем должны производиться публичные торги? Как поступать с жилыми помещениями, находящимися в совместной собственности, если перепланировка (переустройство) была осуществлена одним сособственником без ведома другого? Как происходит выселение из жилого помещения нанимателя по договору социального найма? Применяются ли указанные правила к договорам коммерческого найма?

При таком подходе законодателя к последствиям несанкционированной перепланировки остаются совершенно не защищенными права членов семьи собственника (нанимателя), что не может оставаться без соответствующего внимания законодателя.

Итак, подводя черту вышесказанному, еще раз отметим следующее. Перепланировка (переустройство) связана с таким изменением жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Указанные действия обязательно должны пройти согласование в соответствующих органах местного самоуправления, в противном случае субъекты несанкционированной перепланировки (переустройства) привлекаются к административной (штраф) или гражданской (продажа жилого помещения с торгов или выселение) ответственности.

Органы местного самоуправления нормотвор-ческой функции в сфере перепланировки (переустройства) не имеют; акты, изданные этими органами до принятия ЖК РФ, применяются в части, ему не противоречащей.

Примечания

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Далее - ЖК РФ.

2. Утверждено решением Кировской городской Думы от 21.03.2001 г. № 53/17. Далее - Положение.

3. Положение использует термин «переоборудование».

Чанг Хунг-Йу. Поэтизмы со значением цвета 6 лирике В. Брюсова

4. Комиссия создана распоряжением администрации города Кирова от 11.12.2001 г. № 5066. Далее -Межведомственная комиссия.

5. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. утверждена типовая форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.

6. Шорин А. В.

7. Видимо, речь идет о членах семьи собственника (нанимателя), иных лицах, совместно проживающих с ними, о собственниках (иных лицах), имеющих жилые помещения в том же многоквартирном доме.

Чанг Хунг-Йу

ПОЭТИЗМЫ СО ЗНАЧЕНИЕМ ЦВЕТА В ЛИРИКЕ В. БРЮСОВА

Для раскрытия особенностей стиля отдельного поэта особое значение приобретают поэтизмы, характер которых помогает раскрыть стилевые особенности разных поэтических школ и течений. Обращение к поэзии В. Брюсова позволяет показать динамику поэтизмов на рубеже двух веков и выявить своеобразие функционирования этих слов в поэзии символистов.

В статье рассматриваются поэтизмы, связанные с цветовой характеристикой, широко используемые в лирике В. Брюсова.

Поэтизмы являются существенным элементом стиля В. Брюсова. Поэтизмам как лексической категории присуща традиционность употребления. Однако они не остаются неизменными в русской лирике Х1Х-ХХ вв., так как поэзии «свойственно стремление к преодолению штампов, к индивидуализации способов выражения» [1]. «Обращение к традиционным поэтическим элементам, характер их вовлечения в текст может служить одной из показательных особенностей стиля отдельного поэта» [2], а отбор и характер преобразования экспрессивно-семантических качеств традиционных средств помогает раскрыть стилевые особенности разных поэтических школ и течений. Обращение к поэзии В. Брю-сова позволяет показать динамику поэтизмов на рубеже двух веков и выявить своеобразие функционирования этих слов в поэзии символистов.

В лирике В. Брюсова широко используются поэтизмы, связанные с цветовой характеристикой. Они представлены различными частями речи:

1) глаголами багрить 'окрашивать в густо-красный, багровый цвет' (ТСУ, I, стб. 76) [3], багрянить 'окрашивать в багровый цвет' (ТСУ, I, стб. 76), обагрить 'окрасить в красный, багряный цвет' и оттенок '(со словом «кровью», «в

Чанг Хунг-Йу - профессор-ассистент

© Чанг Хунг-Йу, 2006

крови» или без них) окровавить, залить кровью' (ТСУ, I, стб. 610), обагряться 'несов. к обагриться.' и 'страд. к обагрять' [обагриться 'окраситься в красный, багряный цвет' и оттенок '(со словом «кровью» или без него) стать окровавленным, залитым кровью'; обагрять 'несов. к обагрить'] (ТСУ, II, стб. 610);

2) прилагательными багряный 'то же, что багровый' [багровый 'густо-красный, кровавого цвета'] (ТСУ, I, с. 76), жемчужный 'перен. напоминающий жемчуг своим блеском, чистотой, прозрачностью' (ТСУ, I, стб. 856), златой 'золотой' (ТСУ, I, стб. 1101), златокудрый 'с золотистыми кудрями' (ТСУ, I, стб. 1101), лазурный 'цвета лазури, светло-синий' (ТСУ, II, стб. 19), пурпуровый 'прил. к пурпур' (ТСУ, III, стб. 1070), серебряный 'перен. цветом и блеском напоминающий серебро' (ТСУ, IV, стб. 158);

3) существительными багряница 'одежда багряного цвета (царей в древности как знак верховной власти)' (ТСУ, I, стб. 76), лазурь 'цвет неба, моря' (ТСУ, II, стб. 19).

Наибольшей употребительностью среди лексем названного ряда в произведениях поэта отличается поэтизм багряный. Слово было связано с давней книжной традицией; его книжность поддерживалась, по-видимому, наличием нескольких широко бытовавших в речи синонимов: багровый и пурпурный, нейтральных по своей стилистической окрашенности.

Рассматривая функционирование поэтизма багряный в истории русского языка, в том числе и в поэтической речи, Р. В. Алимпиева отмечает ряд особенностей его употребления: 1) обладая высокой тональностью, он издавна используется в качестве цветообозначений красного тона и чаще всего сочетается со словами, обозначающими одежды; 2) не теряя своей яркости как цветовая характеристика, поэтизм багряный часто применяется для создания образа солнца, зари, заката - такое употребление поддерживалось двумя поэтическими традициями: с одной стороны, поэтизм багряный используется в своем прямом номинативном значении: Но не отдаст тебе багряная денница Сияния протекших дней (Батюшков), Редеет ночь, заря багряна лучами солнца вожжена (Пушкин), с другой - он участвует в метафорическом контексте, сочетаясь с лексемами, обозначающими одежду: Багряну ризу распустила По небу тихая заря (Майков), В час, как закат свой багряный наряд Простирает над сонной мглой (Бальмонт).

Кроме того, исследователь отмечает, что в языке поэзии поэтизм багряный, сочетаясь со словами-номинациями одежды, может включаться в другой образный контекст, создавая образ осени: Роняет лес багряный свой убор, Сребрит мороз увянувшее поле (Пушкин), Но нет! Лесов