Эскроу — в каждый дом

Минстрой подготовил проект закона о привлечении средств граждан при строительстве индивидуальных домов вне коттеджных поселков через эскроу-счета. Этот механизм можно будет использовать только для типовых проектов и домокомплектов. Законопроектом подробно регламентируются взаимоотношения граждан и подрядчиков при использовании эскроу-счетов — от описания условий договора до установления минимального трехлетнего гарантийного срока на построенный дом. Эксперты полагают, что новшество позволит развить рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — как за счет повышения его прозрачности, так и за счет улучшения качества застройки.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Минстрой разработал законопроект, распространяющий механизм эскроу-счетов на индивидуальные дома, которые строятся по заказу граждан в рамках договора строительного подряда вне коттеджных комплексов. Напомним, изначально этот механизм был введен для оплаты квартир при строительстве многоквартирных домов — в качестве попытки решить проблему обманутых дольщиков. Деньги покупателей попадают на специальные эскроу-счета в банке, доступ к ним застройщик получает только после завершения проекта, а строительство ведет за счет заемных средств. В 2022 году использование эскроу-счетов было введено и для строительства индивидуальных домов в пределах малоэтажных жилых комплексов (см. “Ъ” от 24 ноября 2021 года).

В законопроекте Минстроя речь идет о добровольном использовании такого способа финансирования. Как ранее подчеркивали в ведомстве, применение эскроу-счетов необходимо для льготных ипотечных программ без залогов и поручительств.

Согласно проекту, привлечение подрядчиками — как юрлицами, так и индивидуальными предпринимателями — средств граждан для строительства индивидуальных домов вне коттеджных поселков с применением эскроу-счетов будет возможно при соблюдении нескольких условий.

В частности, подрядчик должен раскрывать информацию о себе и о проекте, а при строительстве должна использоваться типовая документация или домокомплект.

Проект довольно подробно регулирует отношения сторон в рамках строительного подряда. В том числе условия договора, среди которых обязанность подключения построенного дома к сетям инженерно-технического обеспечения, а при отсутствии централизованных сетей в населенном пункте — обеспечения дома автономными инженерными системами. Регламентируются порядок передачи объекта и разрешения разногласий, устанавливается минимальный гарантийный срок на построенные дома — три года.

Отметим, что расширение механизма проектного финансирования на индивидуальные дома обсуждается уже несколько лет — такие планы наряду со стандартизацией проектов ИЖС, в частности, предусмотрены «Стратегией развития жилищного строительства и ЖКХ до 2030 года» как способ решения проблемы низкой ликвидности таких домов и неохотной выдачи банками ипотеки на жилье в этом сегменте. Сейчас с учетом всех мер поддержки, включая льготные кредиты, на ИЖС приходится 10% всех ипотечных кредитов, притом что этот сегмент обеспечивает половину объема годового ввода жилья.

Отметим, что на практике механизм эскроу-счетов в отношении домов вне комплексов уже используется в пилотном режиме.

В частности, банк ДОМ.РФ начал принимать заявки на ипотеку при ИЖС по договору подряда с использованием счетов эскроу и запустил продукт для финансирования подрядчиков, работающих по такой схеме.

Как отмечает президент НОСТРОЙ Антон Глушков, строительный рынок давно ждал такой возможности — в силу востребованности ИЖС. По его словам, нововведения позволят повысить прозрачность этого сегмента и улучшить качество загородной застройки за счет привлечения профессиональных застройщиков и стандартизации. Согласен с этим и вице-президент банка ДОМ.РФ Андрей Бахмутов — новшество позволит обеспечить «доступность строительства частных домов и безопасность расчетов, а также повысить качество застройки за счет ее перевода на цивилизованные рельсы».

«Любое регулирование — это баланс, ограничивающий более сильную сторону и защищающий более слабую»,— говорит глава Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева. По ее словам, если этот механизм будет подкреплен, например, льготным банковским финансированием, то для подрядчиков, помимо ограничений, возникнут и стимулы для его применения. «В итоге рынок станет более стабильным и инвестиционно привлекательным»,— считает Елена Николаева.

Как полагает Андрей Бахмутов, инициатива Минстроя даст подрядчикам возможность расширения бизнеса — в частности, может привлечь тех покупателей, которые опасались авансовой схемы расчетов. Однако, добавляет Антон Глушков, в ИЖС нет консолидированных мер поддержки, как в случае с многоквартирными домами. По его мнению, стоит сформировать банк данных с участками, пригодными для ИЖС, что упростило бы «клиентский путь» для гражданина и облегчило ситуацию с оценкой ликвидности для банков. Антон Глушков добавляет, что проблема неразвитости ипотеки под ИЖС заключается в сложной системе залога индивидуальных земельных участков.