Сдача с анализом

Сдача с анализом

Смогут ли банки достроить новостройки по эскроу

Когда все застройщики жилья перейдут на проектное финансирование и эскроу-счета, как того требует реформа долевого строительства, обманутых дольщиков больше не будет, потому что их деньги никуда не пропадут. Вот только целью участия в долевом строительстве для россиян является не сохранение своих средств, а получение квартир в новых домах. Но все ли смогут их получить — большой вопрос.

Задержка без пределов

Прошел год с того момента, как заработали резонансные поправки в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), радикально изменившие финансовую модель жилищного строительства. С 1 июля 2019 года застройщикам тех новостроек, что не смогли подтвердить возможность продолжать работу по старым правилам, запретили сразу направлять деньги дольщиков в стройку. (О том, как итоги первого года реформы оценивают чиновники,— в интервью с заместителем главы Минстроя РФ Никитой Стасишиным) Теперь для возведения домов, как правило, используется проектное финансирование — кредиты, которые банки выдают застройщикам. А средства дольщиков сначала аккумулируются на специальных банковских счетах — эскроу-счетах — и лишь после ввода дома в эксплуатацию переходят на счет компании-застройщика.

Если застройщик не выполняет свои обязательства, дольщик может расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) и забрать деньги с эскроу-счета. Ключевой вопрос: а что будет в том случае, если дольщик на захочет расторгать ДДУ и забирать вложенные в строительство средства, а пожелает получить квартиру, как это и было записано в договоре?

Хорошо, если проблема лишь в задержке заселения: можно и подождать. Но ведь иногда трудно понять, какую именно задержку можно считать разумной. Согласно статье 9 закона «Об участии в долевом строительстве», для расторжения дольщиком ДДУ в одностороннем порядке достаточно просрочить передачу квартиры всего на два месяца. На практике же двухмесячной задержкой дело редко ограничивается. Чтобы это понять, стоит взглянуть на другой параметр — разницу между декларируемой и реальной датами ввода объекта в эксплуатацию в уже сданных домах. Эксперты анализируют этот показатель гораздо чаще.

По данным Единого реестра застройщиков, из всех компаний, кто в первой половине 2020 года вводил в Москве жилье в эксплуатацию, без переноса сроков справились с задачей менее 18%. Среди них, например, Level Group, «Донстрой» и ГК ФСК. При этом у 73,5% застройщиков абсолютно все новостройки введены позже исходно заявляемых сроков, а почти у каждого третьего задержки превышают год. Для сравнения: годом раньше столь длительные сдвиги сдачи допускал лишь каждый четвертый застройщик. Средние сроки задержки ввода новостроек в эксплуатацию за год выросли на два месяца. А это маячок возрастающего риска не просто задержки сдачи, а приостановки строительства как такового и превращения новостройки в проблемный объект. И в этом случае, чтобы дольщики не забирали деньги с эскроу-счетов, а получили свою квартиру, дом для начала должен кто-то достроить.

Отсечь неудачников

Как утверждают банкиры, в доведении до ума новостроек в первую очередь заинтересованы даже не дольщики, а банки, выдающие проектное финансирование и открывающие счета эскроу. У дольщиков всегда есть шанс в сложной ситуации в новостройке, продающейся по новым правилам, забрать свои деньги. Банку вернуть выданный кредит может быть куда проблематичнее. Основной источник его погашения — те самые средства дольщиков, что до окончания строительства хранятся на счетах эскроу. Если застройщик, не выполнив своих обязательств перед дольщиками, не получит доступ к этим деньгам, то и с банком расплатиться не сможет.

Более того, с переходом на эскроу банкам взаимодействовать с застройщиками стало сложнее. «С внедрением этого механизма увеличились риски банков, так как они участвуют в структуре проекта большей суммой (базово — до 85% от бюджета проекта финансируется банком),— рассказывает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.— А при старой схеме риски распределялись между застройщиком, банком и дольщиками. Участие банка составляло до 70% от бюджета проекта, при этом часть кредита могла быть погашена на стадии строительства за счет средств от реализации квартир».

Триллион на стройку

Зачем банки наращивают свое присутствие на рынке первичного жилья

Поэтому в первую очередь банк еще в момент принятия решения о выдаче проектного финансирования стремится минимизировать возможную проблему недостроя. «Банк оценивает адекватность всех заявленных параметров как с точки зрения финансов, так и с точки зрения маркетингового потенциала,— объясняют в банке "Открытие".— В расчет принимаются все возможные параметры и детали: опыт и репутация застройщика, наличие и чистота исходно-разрешительной документации, расположение и перспективы площадки строительства, адекватность класса жилья местоположению и текущей рыночной конъюнктуре, бюджет строительства, цены и темпы планируемых продаж, архитектурно-планировочные решения. Основная цель такого кропотливого анализа — минимизация риска неудачи проекта с точки зрения как незавершенности строительства, так и невозможности продать квадратные метры в расчетном количестве в заявленные сроки».

Другому отдана

Но риски на то и риски, чтобы их можно было минимизировать. Более того, с риском снижения скорости продаж из-за коронавирусной инфекции столкнулись абсолютно все застройщики — как работающие по эскроу, там и по старым правилам. Так, по подсчетам аналитика рынка недвижимости и СЕО компании Dataflat.ru Александра Пыпина, в апреле в Москве количество сделок по эскроу было зарегистрировано почти на 40% меньше, чем в марте, в мае — почти на 25% меньше, чем месяцем раньше. И лишь в июне возобновился рост и количество сделок почти достигло показателей января нынешнего года. Но даже несмотря на наметившийся рост покупательской активности, говорить, что она будет длиться долго и не закончится, например, к ноябрю, когда завершится программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, сейчас никто не возьмется. Поэтому смогут ли эскроу-счета наполниться настолько, чтобы у застройщика после завершения строительства хватило денег расплатиться с банком, да при этом и заработать,— большой вопрос.

Что же касается риска недостроя, банки заранее продумывают разные механизмы урегулирования вопроса. «Это во многом зависит от масштаба проблемы и причин ее возникновения: ошибка прогнозирования и удорожание из-за внешних обстоятельств или вывод средств застройщиком из проекта,— говорит Сергей Бессонов.— Если объект не был введен вовремя из-за реализации проектного риска, в том числе удорожания проекта, то поднимается вопрос реструктуризации кредита и дофинансирования проекта. В этом случае, в том числе совместно с застройщиком, определяются источники финансирования для завершения проекта. Один из вариантов — поиск соинвестора. Такие инструменты применялись и при старой схеме. В ситуации с эскроу ничего не меняется, и банк будет совместно с застройщиком определять стратегию урегулирования проблемы».

Если и этого окажется недостаточно, в ход идут другие средства. «Даже в самой неблагоприятной ситуации, если застройщик по каким-либо причинам не захочет или не сможет завершить проект, банк всегда найдет возможность привлечь любого другого девелопера для завершения строительства с минимальными трансакционными затратами,— говорят в банке "Открытие".— На том простом основании, что все заложенные параметры и метрики соответствуют рыночным значениям, соответственно, всегда можно найти игроков рынка, которые будут заинтересованы завершить такой проект с выгодой для себя».

Динамика сделок в новостройках Москвы в первом полугодии 2020 года

| | январь | февраль | март | апрель | май | июнь |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Договоры долевого участия с эскроу-счетами | 1566 | 1970 | 2537 | 1501 | 1146 | 1532 |
| Договоры долевого участия без эскроу-счетов и уступки | 3681 | 4234 | 4793 | 2326 | 1889 | 2746 |

Источник: расчеты Dataflat.Ru на базе данных Росреестра и прайс-листов застройщиков.

Динамика выручки застройщиков в первом полугодии 2020 года

| | январь | февраль | март | апрель | май | июнь |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Договоры долевого участия с эскроу-счетами | 16,7 | 23,7 | 29,9 | 17,1 | 13,6 | 17,5 |
| Договоры долевого участия без эскроу-счетов и уступки | 40,6 | 46,3 | 54,9 | 26,9 | 20,5 | 29,8 |

Источник: расчеты Dataflat.Ru на основе данных Росреестра и прайс-листов застройщиков.

Нефинансовая мотивация

Пока все эти рассуждения скорее теория, нежели практика. Прецедентов, когда новостройкам, возводимым по эскроу, требовалась бы доделка с привлечением других компаний, пока не было, что и понятно. Большинство проектов, которые после 1 июля 2019 года перешли на эскроу, еще на стадии строительства. Средний срок возведения дома — два-два с половиной года, поэтому лишь к середине 2021-го станет ясно, какая часть застройщиков, работающих по эскроу, смогла завершить свои проекты.

Раньше делать такие прогнозы могли контролирующие органы (в Москве это Москомстройинвест), которым все застройщики обязаны были предоставлять ежеквартальную отчетность. По ней можно заметить проблемы на самых ранних стадиях, оценить их масштабы в пределах всей страны или, скажем, отдельного города и сразу пытаться скорректировать ситуацию. Теперь такой возможности нет, потому что на застройщиков, работающих по эскроу, требования по передаче отчетности не распространяются.

Но известно другое: застройщики, которые достраивают новостройки за другими девелоперами, финансовую выгоду от самой достройки получают редко. Скорее они рассчитывают на иные преференции, да и обращаются к ним с просьбой довести долгострой до ума куда чаще не банки, а региональные власти или сами обманутые дольщики. «Властям важно, чтобы объект был достроен, а обманутые дольщики получили свои ключи,— рассказывает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, которая с 2011 года достраивает объекты недобросовестных девелоперов, а сейчас ведет такой проект в Раменском.— Однако прежде чем достраивать, застройщик должен тщательно все проанализировать, взвесить свои возможности, чтобы в итоге все участники процесса получили желаемый результат: для нас как для коммерческой организации не менее важно, чтобы компания не осталась в убытке».

Остаться не в убытке — это как раз самое сложное, потому что не все можно учесть заранее. «Зачастую одной из главных проблем при достройке объектов становится полное или частичное отсутствие проектной документации: восстановление всех необходимых для достройки данных может занять до полутора лет,— рассказывают в Capital Group, которая за счет своей прибыли сейчас достраивает несколько проблемных объектов в Москве.— Также на оценку сроков достройки объекта влияет состояние конструктива и инженерных сетей: за время поиска инвестора, если площадка не была законсервирована должным образом, инженерные сети разрушаются, и техническому заказчику необходимо проводить весь комплекс работ по инженерии заново, с реконструкцией или даже полной заменой оборудования».

Со всеми этими проблемами Capital Group столкнулась при спасении трех долгостроев в Новой Москве. Так, в одном из них оказалось, что кажущиеся готовыми внутренние инженерные системы были выполнены с нарушениями норм строительства и пожарной безопасности, а наружные системы практически отсутствовали. Аналогичные проблемы были и в других жилых комплексах. Но почти все проблемы позади. Так, в ЖК «Спортивный квартал» из 15 домов 12 уже готовы, а 7 из них заселены. А, например, дома ЖК «Марьино град» последовательно, очередями введут в эксплуатацию до конца текущего года — две самые сложные проблемы, связанные с этим жилым комплексом, максимально мешавшие его сдаче, уже решены.

Проверка на скорость

Доказательством того, что одни компании не слишком торопятся достраивать жилье за другими, служит тот факт, что на большинстве долгостроев работы завершаются за счет бюджетных средств — федеральных или региональных. В Москве, например, за счет средств столичного бюджета достраиваются два самых крупных в городе долгостроя — ЖК «Царицыно» и ЖК «Терлецкий парк». В качестве нового застройщика к этим работам привлечена городская компания «Мосотделстрой №1». На первой очереди «Царицына» до конца июля планируют получить заключение о соответствии по двум корпусам, после чего останется получить разрешение на ввод в эксплуатацию — и дома можно будет заселять.

Чтобы ускорить решение проблем долгостроев, с прошлого года появился еще один механизм их достройки — через федеральный и региональные фонды защиты прав граждан—участников долевого строительства. В столице, например, есть свой собственный фонд — Московский фонд защиты дольщиков, который пока взял на достройку семь объектов. Два из них находятся в старых границах города (ЖК «Малыгина 12» и ЖК «Академ Палас»), а пять — в Новой Москве (ЖК «Легенда», ЖК «Троицк Е-39», ЖК «Воскресенское», ЖК «Остров Эрин» и дом в поселении Кокошкино). Сейчас по ним идет передача прав фонду, после чего очередь дойдет и до физических работ.

Вообще, если смотреть на достройку со стороны, не вникая в суть, кажется, что все происходит очень медленно. Причем это равно справедливо как для тех случаев, когда достройка идет за счет бюджетных средств, так и для тех, которые спасают за счет прибыли нового коммерческого застройщика. Слишком много нюансов в этом процессе. В достаточной ли мере это осознают банки, предоставляющие проектное финансирование и открывающие счета-эскроу, или надеются, что у них получится достраивать как-то иначе,— большой вопрос. А как оно будет на самом деле, постепенно станет ясно уже летом будущего года.