Офисы не сдаются

В Воронеже приостановлено много строек в сфере офисной недвижимости – даже такие знаковые объекты, как premier строительно-финансовой группы. Эксперты объясняют ситуацию как финансовыми проблемами участников рынка, так и невостребованностью площадей. Арендные ставки с началом кризиса упали на 25-30%. В то же время заявляются новые проекты. по прогнозам экспертов, в ближайшие годы все строящиеся бизнес-центры будут востребованы.

По оценке руководителя отдела коммерческой недвижимости воронежского представительства агентства «Адвекс» Алексея Калинина, общая площадь офисных помещений Воронежа составляет порядка 410 тыс. кв. м. «С конца 2008 года значительного увеличения офисных площадей не произошло, – констатирует эксперт. – Прибавилось не более 10-20 тыс. кв. м, что не повлияло на рынок». В целом ситуацию в сфере офисной недвижимости господин Калинин назвал соответствующей кризисной: арендные ставки упали примерно на 25-30%. Причем ценовая коррекция, по его словам, произошла в первые три-четыре месяца ухудшения экономической ситуации в стране, после чего резких колебаний уже не наблюдалось. «Сейчас рынок офисной недвижимости находится в стадии устойчивого равновесия», – уверяет эксперт. Вместе с тем Алексей Калинин отметил, что в городе в общей сложности пустуют примерно 15% площадей в офисных центрах и порядка 30% в одиночных помещениях, принадлежащих частным лицам. Назвать среднюю стоимость аренды эксперты да и девелоперы затрудняются, подчеркивая, что определить размер справедливой цены за квадратный метр невозможно, поскольку ставки в большинстве случаев зависят от гибкости арендодателя.

Кризис внес существенные коррективы в развитие воронежского рынка офисной недвижимости. Строительство ряда масштабных проектов офисных зданий приостановлено. В частности, ОАО «Строительно-финансовая группа» (СФГ) скорректировало планы по открытию первого в Воронеже бизнес-центра класса «А» площадью 23 тыс. кв. м Premier. Как рассказывал гендиректор компании Тимофей Солоневич, из-за резкого падения выручки от продаж во второй половине 2008 года группа пересмотрела сроки сдачи объекта в сторону увеличения. «Фактически наши действия – реакция на кризис», – говорил господин Солоневич. Premier планировалось сдать до конца 2008 года, потом – весной 2009-го, однако он не достроен до сих пор.

ЗАО «Финансовая компания „Аксиома“», контролируемое депутатом Воронежской облдумы Сергеем Журавлевым, скорректировало сроки строительства пятиэтажного торгово-офисного центра «Коммерсантъ» площадью 15 тыс. кв. м на участке площадью 32 тыс. кв. м, принадлежащем оборонному ОАО «Концерн „Созвездие“». Эксперты оценивали размер вложений в $30-35 млн, а замгендиректора «Аксиомы» Иван Кандыбин заявлял, что здание будет возведено к осени 2009-го. Однако теперь в компании уточняют, что к концу текущего года сдастся только первая очередь. В изначальной концепции около трети комплекса (нижние этажи) должны были занять торговые площади, свыше двух третей – офисные помещения. Впрочем, господин Кандыбин уточнял, что из-за ограничений с площадкой под парковку не исключено, что «Аксиома» откажется от торгового сектора и комплекс будет целиком офисный. Класс будущего проекта предполагался не ниже «В».

По мнению наблюдателей, не уложится в запланированные сроки и ООО «Финансовая компания (ФК) „Основа-инвест“», входящее в группу компаний (ГК) «Основа», которое строит 17-этажный офисный центр класса «B+» площадью 10 тыс. кв. м на улице Донбасской. Сдача объекта была намечена на второй квартал 2010 года. Под проект в долгосрочную аренду взят участок площадью 1,7 тыс. кв. м, объем вложений – не менее 500 млн рублей, в том числе за счет кредитных ресурсов. Правда, с какими банками велись переговоры, в группе скрывали. Совладелец «Основы» Александр Калтыков говорил, что рассчитывает окупить строительство офисного комплекса за пять-семь лет.

В то же время утверждать, что воронежский рынок офисной недвижимости совсем замер в ожидании лучших времен, будет не совсем корректно. К примеру, согласно отчету ОАО «Воронежнефтепродуктавтоматика» (ВНПА) за второй квартал 2009 года, в планах общества – полная реконструкция в класс «В» многоэтажного офисного комплекса на улице Кирова, 4, так называемой «свечки». Ранее здание, примыкающее к парламентскому центру, являлось штаб-квартирой нефтяной компании ЮКОС в Воронеже. Арендопригодная площадь составляет порядка 7 тыс. кв. м. Там, в частности, уже проведена замена лифтов. По мнению экспертов, общий объем вложений в реконструкцию ВНПА может составить порядка 300 млн рублей. «Проект перспективен, поскольку здание в целом находится в хорошем состоянии и расположено в центре Воронежа», – считает Алексей Калинин. Тимофей Солоневич из СФГ полагает, что объем вложений в реконструкцию здания ВНПА должен составить не менее 20 тыс. рублей на 1 кв. м: «Но нужна ли она – вопрос спорный. По нашим оценкам, после запуска всех достраивающихся объектов рынок офисной недвижимости города достигнет насыщения».

Отметим, что в текущем году ассоциация «Галерея Чижова» депутата Госдумы Сергея Чижова и его партнеров в первой очереди своего многофункционального комплекса на базе универмага «Россия» запустила офисный центр на 14 тыс. кв. м (пригодная для аренды площадь значительно меньше – 7,9 тыс. кв. м), а СФГ еще до кризиса успела завершить возведение бизнес-парка «Московский» (11 тыс. кв. м, класс «В+»). Кроме того, как заверил Борис Грошев, руководитель отдела брокериджа управляющей компании «Мегион» (управляет офисным комплексом «Мегион» на 29 тыс. кв. м, основной владелец – Борис Нестеров), в первом квартале 2010 года будет завершено строительство бизнес-центра «Октябрьский» общей площадью 14 тыс. кв. м. На части его уже сданных площадей работает филиал Национального резервного банка.

Кроме того, воронежская группа «БиК», специализирующаяся на возведении и управлении бизнес-центрами, минувшим летам объявила о планах по возведению 17-этажного офисного комплекса эконом-класса площадью 12,5 тыс. кв. м на улице Кольцовской. По словам председателя правления и совладельца группы «БиК» Дмитрия Большакова, сдача объекта запланирована на четвертый квартал 2011 года. Под проект в долгосрочную аренду взят участок площадью около 4 тыс. кв. м, объем вложений составит порядка 500 млн рублей. Площадка находится напротив того места, где раньше располагался ликеро-водочный завод «Висант» (несколько лет назад его перенесли в Хохольский район). Источниками финансирования в примерно равных долях станут собственные средства группы и кредитные ресурсы, а также деньги от участия в проекте сторонних компаний. Впоследствии они и займут площади в офисном комплексе.

«Впервые в своей практике мы решили не сдавать помещения в аренду, а сразу их продавать», – подчеркнул Дмитрий Большаков, добавив, что цены для центра города «БиК» установит «демократичные» – от 37 тыс. рублей за 1 кв. м. В комплекс войдет парковка, рассчитанная более чем на 100 машиномест, а офисы планируется сдавать под ключ. Окупить вложения в деловой центр в «БиК» рассчитывают за 12-15 лет. В случае реализации проекта он станет уже четвертым деловым центром, построенным «БиК». Группе принадлежат три бизнес-центра класса «В»: «БиК» (улица Никитинская, 42), «БиК-2» (улица Свободы, 14) и введенный в эксплуатацию в середине мая 2008 года «БиК-3» (улица Фридриха Энгельса, 25Б) общей площадью 12,3 тыс. кв. м.

Впрочем, Тимофей Солоневич полагает, что группа «БиК» взялась за рискованный проект. «По нашим оценкам, с учетом действующих и близких к запуску деловых центров, а также делая поправку на кризис, неудовлетворенного спроса на офисные помещения в городе не возникнет в ближайшие три-пять лет», – считает гендиректор СФГ.

Иван Кандыбин, напротив, уверен, что рынок офисных центров Воронежа далек от насыщения. «Сейчас начинать строительство деловых комплексов выгодно, поскольку к запуску проекта кризис должен закончиться, – отметил господин Кандыбин. – Учитывая, что компания делает ставку на демократичный формат и обозначила довольно низкую цену за 1 кв. м, спрос на площади в центре, вероятнее всего, будет достаточно высоким». В то же время Иван Кандыбин полагает, что локация у проекта не самая удачная, однако подчеркнул, что высказывает свое личное мнение. Галина Колокольникова из агентства недвижимости «Трансферт» согласилась, что стоимость 1 кв. м, озвученная «БиК», ниже рыночной: «По сути, компания собирается продавать офисы по цене квартир, хотя, исходя из рыночной практики, нежилые помещения как минимум на 10-20% дороже, чем жилые».

«Если сейчас баланс „спрос – предложение“ можно назвать стабильным, то в течение двух лет должны запуститься сразу несколько новых проектов, которые удовлетворят потребности большей части потенциальных арендаторов», – обрисовал господин Солоневич перспективы рынка. Аналитик «Финам Менеджмента» Максим Клягин, в свою очередь, отметил, что в Воронеже среди действующих офисов превалируют объекты, представляющие собой реконструированные и перепрофилированные здания, изначально предназначенные для производственных и административных нужд. «А они не могут похвастаться высоким качеством и единой концепцией», – подчеркнул эксперт.