Кредит с залоговым вычетом

---

Кредит с залоговым вычетом

---

Ипотечные программы "без первоначального взноса", которые начали появляться на рынке в прошлом году, для большинства россиян могут показаться чуть ли не единственной возможностью купить квартиру. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что первый взнос все равно требуется, а ради него придется заложить уже принадлежащую вам квартиру, да еще на условиях заметно хуже, чем по ипотеке.

Сейчас сразу несколько банков предлагают ипотечный кредит "без первоначального взноса". Казалось бы, возможность купить квартиру, не имея ни копейки своих денег,— идеальный вариант. Ведь одно дело выплачивать за квартиру стоимостью $100 тыс. чуть больше $1 тыс. и совсем другое — за один раз отдать $20 тыс., а потом еще и выплачивать почти тысячу ежемесячно.

     Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что ни один банк не дает кредит на 100% стоимости приобретаемого жилья. А кредит "без первоначального взноса" — не более чем маркетинговый ход. Действительно, денег в качестве первого взноса за квартиру банк может и не попросить, однако заложить собственную квартиру обязательно потребует. Именно эти средства, полученные от заложенной квартиры, банк может "зачесть" в качестве первоначального взноса для покупки новой квартиры. Поэтому воспользоваться программой "без первоначального взноса" могут лишь те, у кого в собственности уже есть недвижимость.

     "На данный момент это один из возможных вариантов улучшения жилищных условий. В перспективе такая программа может стать оптимальным вариантом покупки квартиры в Москве, учитывая ситуацию на рынке жилья",— считает замдиректора департамента розничного бизнеса Собинбанка Ольга Манукянц. Впрочем, как предупреждает директор ипотечного департамента "КИТ Финанс инвестиционный банка" (КФИ-банка) Михаил Лазаренко, "большинство банков настороженно относятся к тому, что первоначальный взнос делается из кредитных средств". "Это может быть признаком того, что заемщик не сможет в срок выплачивать кредит",— говорит он.

     Кроме того, следует помнить, что анализ платежеспособности заемщика будет осуществляться исходя из его возможности обслуживать оба кредита, то есть исходя из 100% стоимости приобретаемой квартиры. Этот показатель является основополагающим при принятии решения об одобрении кредита. "При одновременном получении двух кредитов самое главное, чтобы при нынешних ценах на недвижимость у клиента хватило доходов на получение двух кредитов. Если это условие выполнено, все остальное достаточно просто и решаемо",— говорит начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. "Личное дело клиента, каким образом он будет использовать денежные средства, полученные под залог своей недвижимости. Но ежемесячный доход будет рассчитываться банком с учетом всех имеющихся у заемщика кредитов",— согласна с ним Ольга Манукянц.

     Если все необходимые условия соблюдены, заемщик может получить от банка два кредита. При этом, как правило, сроки и процентные ставки на эти кредиты будут различаться. Кредит, который берется под залог собственной квартиры, обычно дороже и короче по сроку, чем ипотечный. Так, в Абсолют-банке кредиты под залог собственной квартиры оформляют только на год. В Собинбанке — до пяти лет, во "Внешторгбанке Розничные услуги" — до десяти. При этом, несмотря на то что клиент закладывает свое жилье, банк расценивает получение средств от заложенной квартиры как потребительский кредит, хотя в залоге у банка остается недвижимость. "Такой кредит более рискованный, и потому процентная ставка будет выше, чем по кредиту на покупку жилья",— уточняет начальник управления разработки кредитных продуктов "Внешторгбанка Розничные услуги" Мария Серова.

     В Абсолют-банке и во "Внешторгбанке Розничные услуги" кредит под залог собственной квартиры будет стоить на 3% годовых дороже, чем по обычной ипотечной программе. А в Собинбанке — на 7% годовых при валютном кредите. В КФИ-банке различий в ставках по кредитам нет. Однако, в отличие от других банков, где целевое использование средств, полученных от заложенной квартиры, не проверяют, в этом банке нужно подтвердить целевое использование кредита. "Таким подтверждением может быть договор долевого участия или договор купли-продажи",— уточняет Михаил Лазаренко.

     Второй кредит, который оформляется уже на покупаемую квартиру, будет намного дешевле, так как выдавать его банки будут по своим "стандартным" программам. А они с каждым месяцем у банков преображаются на глазах — только за последние полгода процентные ставки как по валютным, так и по рублевым ипотечным кредитам снизились в среднем на 2%. В начале этого года крупнейший рублевый игрок на ипотечном рынке — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — снизило ставку с 14% годовых до 12%. Более того, банк "Дельтакредит" не так давно ввел ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой, привязанной к индексу MosPrime. В конце февраля этого года банк зафиксировал рекордно низкую рублевую ставку по этому продукту — 10,5% годовых. По валютным программам ипотечные ставки некоторых банков уже начали приближаться к 9-10% годовых.

     По сути, имея в собственности квартиру, можно приобрести еще одну, не прибегая к ипотечному кредиту, а просто заложив собственную. В большинстве случаев такие программы нацелены на тех, кто хочет купить еще одну квартиру меньшей площади на вторичном рынке или сделать инвестиции в строящуюся или загородную недвижимость. "Данный продукт может быть особенно интересен тем, кто планирует улучшить жилищные условия своих подрастающих детей. Например, заложив имеющуюся трехкомнатную квартиру для покупки однокомнатной, можно обеспечить жильем своего ребенка",— рассказал директор по развитию бизнеса банка "Дельтакредит" Александр Афанасьев.

     Правда, в этом случае стоимость приобретаемой квартиры должна быть несколько ниже той, которая будет заложена. Дело в том, что банки дают кредит только на сумму от 50% до 90% стоимости закладываемой недвижимости. Так, самым осторожным в оценке является Собинбанк — он предоставляет всего до 50% оценочной стоимости недвижимости. Самая распространенная программа подразумевает выдачу кредита до 70% стоимости жилья. Такой политики придерживается "Внешторгбанк Розничные услуги", Международный московский банк, "Дельтакредит" и КФИ-банк. Чуть больше средств за свою квартиру можно получить в Абсолют-банке — 80% ее стоимости. Самый щедрый из банков — Городской ипотечный, который за заложенную квартиру может дать до 90% ее рыночной стоимости. Но при одном условии — кредит будет предоставляться в рублях.

     У Райффайзенбанка объем финансирования в случае покупки недвижимости под залог уже имеющейся недвижимости будет зависеть от того, что именно приобретается. "Если в кредит покупается квартира, то сумма может достигать 85,5% закладываемой недвижимости, будь то коттедж или другая квартира, но не более 100% стоимости покупаемой недвижимости",— уточняет председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах.

     Если вы покупаете новую квартиру по ипотеке, старая, заложенная для получения средств на первый взнос, может помочь существенно снизить ежемесячные траты на обслуживание кредитов. Хотя банк, выдавая под нее кредит, обременил ее, эта квартира все же находится в собственности заемщика, и он может распоряжаться ею по своему усмотрению. Например, можно переселиться в новую квартиру, а старую по согласованию с банком продать и, при условии постоянного роста цен на недвижимость, погасить не только кредит под ее залог, но и часть ипотечного кредита.

     Кроме того, квартиру можно сдавать в аренду. Причем как свою старую, переселившись во вновь приобретенную, так и новую, оставшись жить в старой. "Наш банк положительно относится ко всем инициативам своих клиентов, однако договорные отношения с банком предполагают наличие разрешения банка о сдаче недвижимости, находящейся в залоге",— уточняет Ольга Манукянц. "По законодательству заемщик имеет право владеть и пользоваться квартирой, но не может ею распоряжаться. Поэтому если он планирует сдавать находящееся в залоге жилье, то ему необходимо получить разрешение у банка",— согласен с госпожой Манукянц Михаил Лазаренко. Однако не все банки лояльно относятся к подобным инициативам заемщиков. В Абсолют-банке заемщик может сдавать только собственную квартиру, находящуюся в залоге, и тоже с согласия банка. А вот квартиру, которая была приобретена по "чистой" ипотеке, сдавать нельзя до окончания кредитных выплат.

     Кстати, если говорить о выплатах банку, то нужно отметить, что они состоят из двух частей. Первая — выплаты по самому телу кредита, а вторая — это плата за пользование средствами банка. Если учесть, что ипотечный кредит оформляется в среднем на 10-20 лет, то, естественно, процентов за этот период "набежит" немало. Например, при стоимости квартиры $140 тыс. совокупные выплаты по кредиту, оформленному на 10 лет под 10% годовых в валюте, добавят к ее стоимости в среднем еще $80 тыс. Однако если исходить из того, что недвижимость в среднем в год дорожает на 20-30%, а темпы роста сохранятся, то через десять лет стоимость квартиры составит около миллиона долларов! Таким образом, покупку этой квартиры можно будет уже рассматривать как инвестицию с доходностью в среднем 17% годовых.

     По подсчетам начальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования Сергея Подгорнова, "можно взять кредит в $200 тыс. при стоимости квартиры в $250 тыс. и через 15 лет, при равномерном погашении кредита, переплата за квартиру составит $222 тыс., то есть на 69% больше ее стоимости". "Но в данном случае стоит учитывать рост стоимости жилья,— добавляет Сергей Подгорнов.— Сегодня цена на квартиру увеличивается на 1-2% в неделю, а вот ипотечные выплаты остаются фиксированными, даже значительно уменьшаются при досрочном частичном погашении и превращаются в выгодное вложение при досрочном погашении через несколько лет".

     К выводу о том, что ипотечный кредит на покупку жилья даже при нынешних ставках — выгодное вложение средств, пришел и Михаил Бусыгин. Его расчеты включают также и размер ежегодных страховых выплат. "Квартира в Москве стоимостью $200 тыс. за 15 лет кредита с процентной ставкой в 10% годовых удорожает не только за счет процентов, но и за счет страховки. Однако даже при экономии на подоходном налоге по уплаченным по кредиту процентам квартира подорожает на 75,1%, или около 5% в год. Нужно учитывать, что среднегодовой рост цен на недвижимость превышает 20% в год на протяжении последних четырех-пяти лет. Таким образом, реальные ставки по ипотечным кредитам на сегодня являются отрицательными, а это означает, что для клиента значительно более выгодно сегодня взять ипотечный кредит и платить по нему проценты, чем копить деньги и купить квартиру через несколько лет. Эта мнимая экономия на процентах будет полностью съедена ростом цен на недвижимость",— уверен он.

ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА

КВАРТИРА ДЛЯ ДЕТЕЙ

Как купить вторую квартиру

Если в собственности есть, например, квартира стоимостью $100 тыс., то под ее залог, используя самую распространенную программу, подразумевающую выдачу 70% стоимости жилья, можно получить кредит $70 тыс. Эти средства можно направить на покупку недвижимости на этапе строительства. Стоимость квадратного метра на этапе котлована, например, в районе Ленинского проспекта, составит около $2 тыс. Таким образом, можно поучаствовать в долевом строительстве однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м. На вторичном рынке недвижимость за $70 тыс. можно приобрести только на большом удалении от центра Москвы. Если кредит будет взят на десятилетний срок под среднюю ставку 11% годовых в валюте, ежемесячные платежи по нему составят около $800. Чтобы банк принял положительное решение о выдаче такого кредита, доход заемщика должен быть не менее $2 тыс. При этом нужно будет потратиться на оценку квартиры ($100-150) и оплатить страховые взносы (порядка 1,5% стоимости квартиры ежегодно). Дополнительно банки взимают плату за аренду сейфовой ячейки ($50), открытие и ведение счета, реже за саму организацию кредита. Помимо справки о доходах (2-НДФЛ или свободная форма) банк обычно требует копии трудовой книжки, паспорта, свидетельства о заключении/расторжении брака. Наличие водительского удостоверения избавит от необходимости предоставлять справки из нарко- и психдиспансера. Менеджер банка скорректирует пакет документов, которые необходимо представить в банк после предварительного одобрения заявки. За ее рассмотрение некоторые банки также взимают плату — в среднем $50.

РАСШИРЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ

Сколько стоит улучшить жилищные условия

Ориентировочная стоимость однокомнатной квартиры в центре Москвы составляет порядка $150 тыс. Это может быть квартира в панельном доме площадью 40 кв. м. При желании улучшить жилищные условия, не покидая центра города, можно воспользоваться следующей схемой. Например, найти трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м. в пределах Садового кольца за $250 тыс. Заложив банку однокомнатную квартиру, заемщик получает около $100 тыс. на первоначальный взнос по ипотечному кредиту на покупку трехкомнатной квартиры. Таким образом, если оформить оба кредита — под залог своей квартиры и покупаемой — на десять лет, совокупные ежемесячные выплаты по ним составят порядка $3300. Если же увеличить срок кредита до 20 лет, платежи автоматически сократятся до $2600 в месяц. При этом нужно учитывать, что банковские платежи по обоим кредитам, как правило, не должны превышать 40-50% ежемесячного дохода заемщика либо совокупного дохода семьи. Таким образом, чтобы получить одобрение в банке на два кредита, ежемесячный доход должен составлять не менее $6600 при кредите на десять лет и не менее $5200 при 20-летнем ипотечном кредите. Однако необходимо учитывать, что страховать придется обе квартиры. Страховые выплаты будут ежегодно составлять около 1,5% рыночной стоимости однокомнатной квартиры, которая была заложена банку для первого взноса ($2250), и такой же процент от стоимости приобретаемой квартиры ($3750).