В погоне за ставкой

С началом кризиса российский рынок недвижимости столкнулся сразу с несколькими трудностями: от заградительных ставок по ипотеке до заморозки ряда проектов из-за западных санкций. О том, как петербургские девелоперы отреагировали на снижение интереса к ипотеке, пиковом спросе на квартиры «в моменте», а также их прогнозах на будущее — в материале BG.

Сейчас основные ожидания застройщиков связаны с понижением ключевой ставки ЦБ

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

После экстренного повышения Банком России 28 февраля ключевой ставки до 20% закономерно поднялись и ипотечные ставки, которые собеседники BG из числа девелоперов назвали «заградительными». При этом в первые дни марта большинство участников рынка отмечало значительное увеличение спроса: покупатели стремились «реализовать» ранее одобренные кредиты, а также вложить сбережения в недвижимость по 100-процентной предоплате. «Как, наверное, все застройщики, в марте мы видели увеличение спроса: драйвером стало желание людей сохранить имеющиеся денежные средства. Покупали квартиры, причем по 100-процентной оплате, покупали парковочные места — то, на что хватало накоплений, при отсутствии рассрочек и высоких ипотечных ставках»,— говорит Дмитрий Фалкин, коммерческий директор группы RBI.

С ним соглашается Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», отмечающий, что покупатели с полной суммой на руках в марте стремились как можно быстрее вложить средства в недвижимость. «Это как раз тот самый пиковый спрос в моменте, который коснулся так или иначе всех сегментов и всех наших проектов. Доля 100-процентных оплат выросла примерно вдвое, но далее мы ожидаем ее снижения»,— прогнозирует он.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), наибольший спрос на новостройки был на бюджетные квартиры — студии, однокомнатные в спальных районах и проектах за КАД. «Доля ипотеки ожидаемо снизилась к показателям февраля из-за повышения ключевой ставки»,— добавляет она.

Вместе с тем реакция на ее увеличение разнилась в зависимости от сегмента. «В премиальной недвижимости доля ипотечных сделок не такая высокая, и критичным влияние дорогой ипотеки на продажи здесь назвать нельзя»,— объясняет Сергей Софронов. В комфорт-классе, напротив, снижение интереса к ипотеке было наиболее очевидным. «Пройти период между взлетом ставок по базовым программам и запуском новой льготной помогло несколько факторов. Во-первых, старая льготная ипотека все еще действовала до конца марта. Во-вторых, семейная ипотека продолжает работать, и спрос на эту программу есть. В-третьих, есть рассрочка, которая позволяет перевести остаток в ипотеку»,— рассказывает он. При этом с апартаментами ситуация была несколько сложнее, но этот сегмент и ранее не имел льгот.

«На уровне правительства своевременно были приняты меры для поддержания строительной отрасли и рынка недвижимости — мы говорим о ставке 12% по ипотеке с господдержкой и увеличении лимита кредита до 12 млн рублей»,— уверена госпожа Трошева. По ее мнению, это очень важный шаг, который поддержит покупателей жилья. «По нашим данным, в классе "масс-маркет" в новый лимит на уровне 12 млн рублей попадают практически 100% студий и однокомнатных квартир, около 80–90% двухкомнатных квартир, около 40–50% предложения квартир с тремя и более комнатами»,— говорит она.

По данным пресс-службы Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк», по итогам первого квартала 2022 года Сбербанк выдал в СЗФО 3,7 тыс. кредитов с господдержкой для семей с детьми на 18,5 млрд рублей, по сравнению с аналогичным периодом 2021 года данный показатель в текущем году вырос в четыре раза. Более половины пришлось на Санкт-Петербург — 2350 кредитов на 13 млрд рублей. Увеличил продажи ипотеки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ВТБ. По итогам января — марта 2022 года ипотечные заемщики ВТБ оформили более 5,5 тыс. кредитов на 28,2 млрд рублей, что на 48% превышает результат первого квартала прошлого года. При этом почти половина объема выдач в первом квартале — 45% — пришлась на «семейную ипотеку».

В ожидании снижения

Сейчас основные ожидания застройщиков связаны с понижением ключевой ставки ЦБ: с 11 апреля она уже была уменьшена до 17%. На это отреагировали и банки, снизив ставки в среднем на 2–5%. «Уже активно обсуждается, что к концу апреля снижение может достигнуть 15%»,— говорит господин Фалкин. Во всяком случае, доходность по облигациям ОФЗ сейчас снизилась, что обычно означает перспективу снижения и ключевой ставки, добавляет Сергей Софронов. Девелоперы отмечают, что относительно комфортной для развития рынка была бы ставка на уровне 8–9%, однако достижение такого уровня крайне маловероятно, поскольку не вписывается в прогнозные показатели по инфляции.

При этом собеседники BG говорят, что на этом фоне господдержка под 12% выглядит далеко не так привлекательно, как при ключевой ставке 20%. «Все понимают, что в ближайшее время ситуация может вновь измениться, и рынок находится в ожидании»,— рассуждает Дмитрий Фалкин. Эксперт напоминает, что ипотеку с господдержкой нельзя рефинансировать ипотекой с господдержкой. «То есть если взять сейчас ипотеку с господдержкой под 12%, то под более низкий процент ее рефинансировать не получится. Поэтому закономерно, что сейчас мы видим снижение спроса — и это как раз является следствием разнонаправленных тенденций рынка и настороженности покупателей»,— добавляет он.

Обязательная программа

При этом субсидированная ипотека переходит из категории произвольной программы в обязательную, иронизируют девелоперы. «Уже с ограничением лимита в 3 млн рублей по льготной ипотеке было понятно, что субсидированные программы будут развиваться. Сейчас такие предложения есть у большинства застройщиков, в чем можно убедиться, если обратить внимание на рекламные щиты в городе с цифрами в 4–6% и даже ниже»,— говорит господин Софронов. Субсидированная ипотека — хорошее решение для покупателей с несколько большим, чем минимальный первоначальный взнос, объемом средств на руках. «Как правило, базовая стоимость недвижимости при покупке по такой программе выше. Выгоду можно увидеть при расчете размеров ежемесячных платежей и фактической переплаты — за весь период выплат она будет ниже»,— объясняют эксперты. Помимо совместных программ с банками, скидок и беспроцентных рассрочек нововведением этого года стали специальные ипотечные программы для IT-специалистов.

Собеседники BG признаются, что активность покупателей в апреле сократилась. Кроме ставок по ипотеке, это и последствие высокого спроса конца февраля и начала марта, выбравшего апрельский потенциал. Восстановление спроса, по их позитивным прогнозам, ожидается не ранее второй половины мая. Однако есть и иные точки зрения. По словам Марии Черной, генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», первичный рынок ждет спад и затяжной кризис. «Спрос на квартиры из-за геополитической ситуации и падения доходов населения продолжает снижаться. А цены на жилье, в свою очередь, продолжают расти из-за существенного роста себестоимости строительства»,— замечает она. Так, по данным Nikoliers, цены на новое жилье в Северной столице в первом квартале этого года уже выросли на 17%. На конец марта средневзвешенная базовая стоимость «квадрата» первичной жилой недвижимости достигла 247 тыс. рублей по сравнению с 211 тыс. рублей в конце прошлого года. А по отношению к марту 2021 года динамика составила +41%. «С начала года рост стоимости строительных материалов составил до 80% по некоторым позициям. Большая доля импортных сырьевых компонентов при производстве материалов на территории РФ приведет к большему росту цены, чем уровень инфляции. Также влияние окажет более дорогая логистика в текущих условиях»,— уточняет госпожа Черная. Эксперты уверены, что государство, если оно заинтересовано в стабильной работе строительной отрасли, явно должно уделять внимание производителям стройматериалов и комплектующих, так как быстрое и полноценное импортозамещение явно невозможно.

Девелоперы также обращают внимание и на дорогое проектное финансирование. «Субсидии до уровня 15% получат лишь те проекты, по которым работа с банками уже велась ранее. Это в целом рабочая ставка, соотносимая с экономикой проектов. Но перспективы остальных пока неочевидны. Если в этом направлении ничего предпринято не будет, планы по выводу новых проектов на рынок начнут сдвигаться»,— рассуждает господин Софронов.