Аудит операций по договорам аренды

АУДиТ

АУДИТ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ

С.А. КАСЬЯНОВА, кандидат экономических наук,

старший преподаватель кафедры аудита ФГОУ ВПО Кубанского государственного аграрного университета, г. Краснодар

Правовые отношения, возникающие между арендаторами и арендодателями имущества, регулируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование. Ошибки, допускаемые бухгалтерами в учете арендованных объектов основных средств, приводят к неправильному формированию себестоимости готовой продукции, к искажению финансового результата и налогооблагаемой прибыли. Они могут оказаться существенными и повлиять на мнение аудитора о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности. Проверяя хозяйственные операции по договорам аренды, аудитору необходимо учитывать совокупность гражданско-правовых норм:

1) объектдоговора:

— движимые объекты основных средств;

— недвижимые объекты основных средств;

2) субъекты договора:

— юридические лица;

— физические лица;

3) срок действия договора по зданиям, сооружениям и земельным участкам:

— менее одного года;

— более одного года;

4) порядок учета расходов по содержанию имущества:

— неотделимые улучшения арендованного имущества;

— расходы на отопление, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану;

— расходы на страхование;

— расходы на управление и техническую эксплуатацию объектов основных средств.

Отражение в учете хозяйственных операций зависит от условий передачи транспортных средств арендатору — с экипажем или без него. Суммы арендной платы по договору, расходы по управлению и технической эксплуатации транспортных средств уменьшают прибыль для целей налогообложения в учете арендатора. Арендная плата освобождена от налогообложения ЕСН. Выплаты экипажу за управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию облагаются НДФЛ и ЕСН в общеустановленном порядке. Если арендодателем транспортных средств выступает физическое лицо, то с его выплат необходимо удержать НДФЛ (табл. 1).

Таблица 1

Порядок налогообложения выплат по договорам аренды транспортных средств

Наименование налога Выплаты по договору аренды транспортных средств с экипажем Выплаты по договору аренды транспортных средств без экипажа

Арендодатель Арендатор Арендодатель Арендатор

ЕСН Не начисляется Только на выплаты водителям Не начисляется Не начисляется

НДФЛ Не удерживается Удерживается с выплат водителям Не удерживается Не удерживается

Налог на прибыль Начисляется с арендной платы Не начисляется Начисляется с арендной платы Не начисляется

Начисление амортизации по транспортным средствам в бухгалтерском учете арендодателя осуществляется пропорционально их пробегу Годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из натурального показателя — объема пройденных километров транспортным средством в отчетном периоде и соотношения его первоначальной стоимости к предполагаемому объему пройденных километров за весь срок полезного его использования.

Для признания расходов на амортизацию транспортных средств в бухгалтерском учете арендодателя необходимо выполнение следующих условий [7]:

— расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;

— сумма расхода может быть определена;

— имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации.

Поэтому для подтверждения экономической обоснованности расходов на амортизацию транспортных средств пропорционально пробегу арендодателю в договоре аренды целесообразно предусмотреть сроки и форму отчета о величине пробега автомобиля за отчетный период, а также возможность участия в инвентаризации расчетов у арендатора. Так как форма отчета не предусмотрена в альбомах унифицированных форм, она должна содержать все необходимые реквизиты в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» [3].

При осуществлении проверки правильности включения затрат на амортизацию транспортных средств аудитору необходимо получить достаточные аудиторские доказательства (табл. 2). Он может выступить от лица арендодателя и сравнить информацию о фактическом объеме пройденных километров транспортным средством по путевым листам арендатора с его отчетными данными. Сравнивая данные отчета арендатора о величине пробега

с путевыми листами, аудитору следует обратить внимание на объем пройденных транспортным средством километров по одинаковым маршрутам, а также на эксплуатацию транспортных средств в выходные и праздничные дни. Отсутствие путевых листов, подтверждающих использование автомобилей в выходные и праздничные дни, может оказать существенное влияние на величину амортизационных отчислений.

Анализ данных табл. 2 показывает, что отклонение по одному и тому же маршруту составило 73 км (150км — 77 км), в выходной день отсутствует путевой лист несмотря на то, что в своем отчете арендатор указал данную сумму пробега.

Предположим, что в другие дни автомобиль не эксплуатировался. По данным учета арендодателя сумма амортизации за месяц составила 1 485,6 руб. [(480 000/200 000) х 619], по данным проверки -1 274,40 руб. [(480 000/200 000) х 531]. Следовательно, завышение затрат211,20 руб. (1485,6— 1274,40). По сравнению с отчетными данными отклонение между показателями является существенным 14,21 % (211,20 х 100 %/ 1 485,60).

Проверяя в аналогичной ситуации арендатора, аудитору необходимо указать в своем отчете на необоснованное списание бензина 04.07.2007 (выходной день), которое привело к занижению НДФЛ и налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

При проверке договоров аренды недвижимого имущества аудитор должен установить, к каким амортизационным группам относятся объекты основных средств. По объектам основных средств 7 — 10-й амортизационной группы — зданий, сооружений и земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 2ст. 425 ГК РФ условия договора распространяются с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, поэтому арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной

Таблица 2

Проверка обоснованности включения затрат на амортизацию в учете арендодателя

День недели По данным путевых листов, км По данным

Дата Объем на одну Количество Общая отчета арен- Отклонение Примечание

поездку поездок сумма датора, км

01.07.07 Четверг 77 3 231 231 - -

02.07.07 Пятница 150 2 300 300 Имеется письменное распоряжение

03.07.07 Суббота — — — 88 — Отсутствие путевого листа

Итого... - - 6 531 619 - -

регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование. Вопрос о включении в состав расходов арендатора арендных платежей по договорам более одного года является спорным.

Контролирующие органы придерживаются мнения, что нарушение регистрации договоров аренды со сроком более одного года не позволяет арендатору учитывать арендные платежи при исчислении налога на прибыль (письма Минфина России от 01.11.2005 № 03-03-04/1/325, от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3, письма УФНС России по г. Москве от 13.03.2006 № 18-11/2/18780, от 09.08.2005 №20-12/56850). Они считают, что затраты арендатора должны подтверждаться документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Арбитражные суды указывают, что для учета арендных платежей для целей применения гл. 25 НК РФ отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием (постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007, 07.02.2007 № Ф03-А59/06-2/5389, Поволжского округа от 08.06.2006 № А55-25816/2005, ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2005 № А66-540/2005, от21.04.2006 №А56-24327/2005).

В п. 1 ст. 252 НК РФ допускается выбор налогоплательщиком документального оформления расходов, косвенно подтверждающих затраты: «под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Следовательно, поскольку в данной формулировке налогоплательщику предоставлено право, а не обязанность подтвердить расходы на основании расчетных документов, например счетом-фактурой, то автор полагает, что для целей налогообложения арендатор может учитывать арендную плату за все время, но при условии, что договор передан на государственную регистрацию. Для целей бухгалтерского учета данные расходы также необходимо учитывать, поскольку одним из основных принципов бухгалтерского учета является приоритет содержания над формой.

Проверяя правильность отражения расходов по регистрации договора аренды, аудитору необходимо использовать положение ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающей возможность регистрации сделки одной из сторон как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора. Оплата таких расходов может возлагаться на любую из сторон (арендодателя или арендатора). Выясняя, на какую из сторон (арендодателя или арендатора) по договору возлагается обязанность по оплате указанных расходов, аудитор проверяет обоснованность включения в состав расходов данных платежей и правильность составления бухгалтерских записей (табл. 3).

При получении денежных средств от арендодателя в счет погашения дебиторской задолженности у арендатора (арендодателя) не возникает объекта налогообложения по налогу на прибыль, так как в данном случае у него отсутствует экономическая выгода. Следовательно, у арендатора отсутствует объект налогообложения.

При исчислении налога на прибыль расходы по регистрации договора аренды, подтвержденные документами, уменьшают прибыль той стороны, которая их осуществляет в соответствии с условиями договора независимо от даты передачи имущества арендатору, и включаются в состав прочих расходов, связанных с реализацией (подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Таким образом, если договор заключен на срок более одного года и в бухгалтерском учете арендатора по окончании отчетного периода (на 31 декабря) отсутствуют записи по отражению расходов на регистрацию договора аренды, аудитору необходимо исключить их из состава налогооблагаемой прибыли и признать неправомерным возмещение НДС с суммы арендной платы. В случае если оплата расходов на регистрацию договора аренды возложена на арендодателя и он фактически ее осуществляет, аудитору необходимо составить письменный запрос арендодателю, чтобы убедиться в том, что он действительно по истечении года подал документы на государственную регистрацию либо произвел оплату.

Следующим важным этапом аудита является проверка расходов, связанных с неотделимыми улучшениями арендованного имущества. Неотделимые улучшения не могут принадлежать арендатору на праве собственности ни в течение срока действия договора аренды, ни после его прекращения. Они являются собственностью арендодателя.

Проверяя порядок учета расходов в учете арендатора, аудитору необходимо выяснить, имеется ли в договоре аренды согласие арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений в объекты арендованных основных средств и какая сторона возмещает данные расходы. Рассмотрим возможные варианты договоров:

Таблица 3

Порядок составления бухгалтерских записей по расходам на регистрацию договора аренды более одного года

Условия договора В учете арендодателя В учете арендатора

1. Оплата расходов на регистрацию договора аренды возложена на арендодателя. Фактически оплату осуществляет арендодатель Дебет счета 76 кредит счета 51 — перечислено с расчетного счета государственному регистрирующему органу за регистрацию договора аренды

Дебет счета 76 кредит счета 91 — учтена арендная плата в составе доходов от прочих видов деятельности. Дебет счета 76 кредит счета 90 — учтена арендная плата в составе основного вида деятельности. Дебет счета 91 кредит счета 76 — учтены расходы за регистрацию договора аренды в составе прочих расходов. Дебет счета 20 кредит счета 76 — учтены расходы за регистрацию договора аренды в составе расходов от основной деятельности

2. Оплатарасходов на регистрацию договора аренды возложена на арендодателя. Фактически оплату осуществляет арендатор Дебет счета 91 кредит счета 76 — включена в состав прочих расходов оплата за регистрацию договора аренды, осуществленная арендатором. Дебет счета 76 кредит счета 51 — перечислена арендатору величина оплаты за регистрацию договора аренды Дебет счета 76 кредит счета 51 — перечислено с расчетного счета государственному регистрирующему органу за регистрацию договора аренды. Дебет счета 76 кредит счета 76 — сумма платежей предъявлена арендодателю. Дебет счета 51 кредит счета 76 — получены денежные средства от арендодателя в счет погашения дебиторской задолженности

3. Оплатарасходов на регистрацию договора аренды возложена на арендатора. Оплату осуществляет арендодатель Дебет счета 76 кредит счета 51 — перечислено с расчетного счета государственному регистрирующему органу за регистрацию договора аренды. Дебет счета 76 кредит счета 76 — сумма платежей предъявлена арендатору. Дебет счета 51 кредит счета 76 — получены денежные средства от арендатора в счет погашения дебиторской задолженности Дебет счета 20 кредит счета 76 — включена в состав расходов от основной деятельности оплата за регистрацию договора аренды, осуществленная арендодателем. Дебет счета 76 кредит счета 51 — перечислена арендодателю величина оплаты за регистрацию договора аренды

1. В договоре аренды не указывается, на кого возлагается обязанность по возмещению затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества и не предусмотрено согласие арендодателя на проведение таких улучшений.

Аудитору необходимо обратить внимание на следующие моменты. Арендатор принимает к бухгалтерскому учету капитальные вложения и не имеет права амортизировать их в налоговом учете, так как данный вид активов не учитывается в составе амортизируемого имущества. Это связано с тем, что арендатор не может подтвердить экономическую оправданность расходов — неотделимые улучшения произведены в нарушение условий договора с арендодателем (самовольно).

В бухгалтерском учете в соответствии с п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» капитальные вложения в арендованные объекты основных средств относятся к основным средствам. Таким образом, в бухгалтерском учете арендатор имеет право начислять амортизацию. В бухгалтерском учете арендатора возникает постоянный налоговый актив, и аудитору необходимо проверить правильность его исчисления.

Далее проверяется порядок формирования расходов в налоговом и бухгалтерском учете у арендодателя и порядок исчисления НДС у арендатора при завершении договора аренды. Основным моментом для целей налогообложения является факт согласия арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений.

В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ к внереализационным доходам относится безвозмездно полученное имущество, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. На основании подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам, не учитываемым для целей налогообложения, относятся доходы в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Следовательно, при отсутствии согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений их передачу необходимо интерпретировать как безвозмездную.

Аудитор должен удостовериться, что арендодатель принимает объекты основных средств в налоговом учете также, как и в бухгалтерском учете по рыночным ценам (п. 5 ПБУ 6/01), но не ниже их остаточной стоимости. Арендодателю необходимо исчислить налог на прибыль с безвозмездно полу-

ченного имущества, арендатору исчислить НДС с рыночной стоимости объекта на основании представленной аудитору документальной информации, например, акта оценки независимого оценщика.

2. В договоре аренды арендодатель согласен на неотделимые улучшения, производимые арендатором, но не возмещает их. У арендатора неотделимые улучшения считаются амортизируемым имуществом в течение срока действия договора аренды как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (п. 1 ст. 256 НК РФ).

В данной ситуации аудитору необходимо принимать во внимание, что передача арендуемого имущества вместе с произведенными улучшениями арендодателю не является реализацией, так как согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией работ признается передача на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица на безвозмездной основе. Если осуществление неотделимых улучшений обусловлено потребностями хозяйственной деятельности самого арендатора, то реализация работ арендатором арендодателю отсутствует, поскольку критерии, установленные ст. 39 НК РФ, не выполняются.

Арендатор передает имущество в форме неотделимых улучшений безвозмездно и, как было отмечено ранее, поскольку в договоре аренды имеется согласие арендодателя, поэтому на основании подп. 32 п. 1ст. 251 НК РФ безвозмездно полученные от арендатора капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются арендодателем в составе доходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль и не увеличивают первоначальную стоимость модернизируемого объекта основных средств. Таким образом, арендодатель не учитывает доходы для целей налогообложения.

При проверке первичных документов арендодателя, предоставленных арендатором по истечении срока аренды (счет-фактура), аудитор проверяет правильность исчисления НДС.

После окончания срока действия договора аренды к собственнику возвращается не только его имущество, но и неотделимые улучшения безвозмездно. Безвозмездная передача имущества облагается НДС. Таким образом, в счете-фактуре будет указана рыночная стоимость неотделимых улучшений, а в акте приемке-передаче — их остаточная стоимость.

3. В договоре аренды арендодатель согласен на неотделимые улучшения, производимые арендатором, и возмещает их. В этой ситуации в налоговом учете обязанность амортизировать капитальные вложения

возлагается на арендодателя, но не раньше первого числа, следующего за месяцем, в котором арендатору были возмещены затраты (п. 2ст. 259 НК).

У арендатора расходы на неотделимые улучшения в объекты основных средств в полном размере признаются при исчислении налога на прибыль. Компенсация, полученная от арендодателя, включается в облагаемый доход. Бухгалтерский учет будет зависеть от того, в какой момент по договору аренды переданы неотделимые улучшения на баланс арендодателя — сразу после проведения улучшений или по окончании срока аренды. До передачи неотделимых улучшений арендодателю арендатор может учесть их как самостоятельный объект основных средств (п. 5 ПБУ 6/01) и до момента передачи начислять по нему амортизацию. Между тем при передаче объекта в бухгалтерском учете арендатора возникает прибыль в виде разницы между суммой возмещения, остаточной стоимостью и НДС, предъявляемого арендодателю. Операция по передаче имущества в данном случае является реализацией (п. 1ст. 39 НК РФ), поэтому передаваемые арендодателю неотделимые улучшения признаются объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НКРФ). Арендатору необходимо предъявить к оплате арендодателю сумму НДС, исчисленную исходя из стоимости возмещаемых им улучшений (п. 1ст. 168 НК РФ). Уплаченная сумма НДС может быть принята арендодателем к вычету на основании п. 1ст. 171 НКРФ и в порядке, предусмотренном ст. 172 НК РФ.

Поскольку в налоговом учете арендатор не имеет права начислять амортизацию, в бухгалтерском учете образуется постоянный налоговый актив, который уменьшается при передаче объекта неотделимых улучшений арендодателю.

Аудитору следует обратить внимание на правильность составления первичных документов. Поскольку первоначально документы были выписаны на имя арендатора, по которым он принял к вычету расходы и НДС, при передаче неотделимых улучшений арендодателю ему необходимо оформить сделку как операцию по продаже активов. В счете-фактуре и акте приемки-передачи арендатор должен указать первоначальную стоимость неотделимых улучшений в размере, возмещенном арендодателем. Поскольку арендатор не начисляет амортизацию по таким улучшениям, первоначальная стоимость объекта будет совпадать с остаточной стоимостью и поэтому прибыль для целей налогообложения будет равна нулю.

Продлевая (пролонгируя) договор аренды, арендатор может продолжать начислять амортизацию. Если вместо пролонгации заключен новый

договор аренды, то начисление амортизации должно быть прервано [9].

Аудитору необходимо проверить, не включает ли в состав расходов арендатор амортизационную премию. Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом также признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. В соответствии с п. 1 ст 259 НК РФ налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 % первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации.

Амортизационная премия по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств не применяется по двум причинам:

—произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора;

— для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 НК РФ (письма Минфина России от 20.10.2006 № 03-03-04/1/703 и от 15.11.2006 № 03-03-04/1/759).

Если арендодатель возмещает неотделимые улучшения, то он имеет право на амортизационную премию, посколькудля него данный процесс является реконструкцией.

Далее аудитору необходимо проверить, к какой амортизационной группе отнесены неотделимые улучшения, поскольку от этого зависит норма амортизации. Капитальные вложения амортизируются у арендатора, но только в течение срока действия договора аренды. Проверяя суммы амортизационных отчислений по неотделимым улучшениям, аудитору следует пересчитать ежемесячные суммы амортизации исходя из остаточного срока полезного использования арендованного имущества. Остаточный срок полезного использования определяется на 1-е число месяца ввода в эксплуатацию неотделимого объекта и исчисляется как разница между первоначальным сроком по Классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, и фактическим сроком эксплуатации объекта, предоставленного в аренду.

Следовательно, изучая договоры аренды, в которых содержится возможность на проведение неотделимых улучшений, аудитору необходимо ответить на следующие вопросы:

— имеется ли согласие арендодателя на неотделимые улучшения;

— соответствует ли срок полезного использования по неотделимым улучшениям остаточному сроку арендованного объекта;

— начисляет ли арендатор амортизационную премию по неотделимым улучшениям;

— компенсирует ли арендодатель неотделимые улучшения арендатору;

— оформляются ли документы при передаче неотделимых улучшений арендодателю как продажа, если он компенсирует расходы арендатора;

— правильно ли начисляется амортизация в бухгалтерском и налоговом учете;

— отражаются ли в учете арендатора постоянные налоговые активы и обязательства;

— правильно ли определяется налогооблагаемая база по НДС.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от26.01.1996 № 15-ФЗ.

2. Налоговый кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ.

3. О бухгалтерском учете: Федеральный закон от 21.11.1996 № 129-ФЗ.

4. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации: приказ Минфина России от 29.07.1998 № 34н.

5. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: приказ Минфина России от 30.03.2001 № 26н.

6. Положение по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99: приказ Минфина России от 06.05.1999 № 32н.

7. Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99: приказ Минфина России от 06.05.1999 № ЗЗн.

8. О безвозмездной передаче арендодателю модернизированных арендуемых помещений: письмо УФНС России по г. Москве № 2012/105055.1 ot29.11.06.

9. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества: письмо Минфина России от 20.06.2006 № 03-03-04/2/166.

* * *