Успеть за падающими ценами

Малый бизнес, арендующий у города подвальные помещения, пока неактивно пользуется приоритетным правом выкупа занимаемой недвижимости. Выкуп помещений даже с рассрочкой по рыночным ценам или ценам, приближенным к рыночным, для представителей малого бизнеса нерентабелен. Ситуация осложняется удешевлением объекта недвижимости, то есть арендодатель и арендатор не могут зафиксировать удовлетворяющую стороны цену в среднесрочной перспективе — на период рассрочки.

Небольшие помещения, площадью 50-60 кв. метров, предоставляемые КУГИ в центре города предприятиям малого бизнеса, обычно не из лучших, часто это или полузатопленные подвалы во внутренних дворах или помещения, которые могут использоваться под ограниченное количество функций. "Если несколько лет назад город активно избавлялся от такой недвижимости, пополняя бюджет в зависимости от объемов продаж помещений, то в предкризисный период ажиотажного роста процентных ставок помещения стали придерживаться. Причем процентная ставка за такие помещения вплотную приблизилась к реальной рыночной ситуации, что в период резкого кризисного обвала ставок, в некоторых случаях на 25-30%, привело к освобождению помещений, особенно в случаях скрытой субаренды. Выкуп помещений, даже с рассрочкой, по рыночным ценам или ценам, приближенным к рыночным, для представителей малого бизнеса нерентабелен", — рассказал вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов. Ситуация, по его словам, осложняется удешевлением объекта недвижимости, то есть арендодатель и арендатор не могут зафиксировать удовлетворяющую стороны цену в среднесрочной перспективе — на период рассрочки. Среди прочих проблем, если несколько помещений арендуются одним юридическим лицом, то "льготный" выкуп возможен только одного из помещений, на остальные помещения "льготы" не распространяются.

Директор департамента оценки NAI Becar Александр Филиппов согласен, что основной проблемой и причиной слабого интереса к приватизации является нестабильная ценовая ситуация на рынке. "Сделка — процесс не быстрый. Если оценка объекта проводилась, скажем, в январе, а до заключения сделки дело дошло только к сентябрю, то в процессе формирования сделки цены на рынке снизились. Если в январе объект был оценен в 100 рублей, то в сентябре, на момент заключения сделки, его рыночная цена будет уже 80 рублей. Арендатор обращается в суд с требованием провести переоценку объекта в новых условиях. Сделка тормозится. Но надо понимать, что равно как цены могут снизиться в процессе формирования сделки, так они могут и увеличиться. Такая динамичность рынка тормозит развитие процесса приватизации", — полагает господин Филиппов.

Кроме того, некоторые арендаторы ждут, что цены на рынке еще снизятся, и они выкупят свое помещение по более выгодной цене.

Кроме того, отмечают эксперты, кризис осложнил и сам процесс оценки. Оценщик в работе всегда исходит из цен предложения, которые корректируются в зависимости от цен сделок. Когда сделок купли-продажи много, процент этой корректировки ясен и проще просчитывается. Сейчас сделок мало, и просчитать, насколько цена предложения отличается от цены сделки, и обосновать этот процент сложнее. Да и сама эта корректировка увеличилась: например, цена предложения по земельному участку может превышать цену сделки на 50%.

Лучше, чем ожидали

Заместитель директора департамента оценки ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Владислав Мурашов говорит, что в настоящее время арендаторами заключено с городом более 150 договоров купли-продажи объектов нежилого фонда, подлежащих приватизации по преимущественному праву. Примерно 200 договоров находится на стадии подписания. Всего же ГУИОН выполнена оценка более 400 объектов. "В самом начале года мы планировали, что по пессимистическому сценарию за весь 2009 год будет оценено не более 400 объектов. Уже в сентябре эта цифра превышена. В целом мы ожидаем, что в 2009 году будет оценено порядка 700 объектов "малой приватизации"", — радуется господин Мурашов.

При этом он признает, что сложившаяся ситуация с выкупом в Санкт-Петербурге, а также опыт реализации "малой приватизации" в других субъектах Российской Федерации, демонстрирующий крайне низкую активность арендаторов или крайне жесткие барьеры для выкупа, установленные региональными властями, не дают оснований говорить о невысоком интересе к выкупу в нашем городе. "Вместе с тем мы не исключаем, что властями страны и города могут быть предприняты дополнительные меры для стимулирования "малой приватизации". Такими мерами могут быть отмена уплаты НДС со стоимости приобретаемого имущества, увеличение срока льготной рассрочки, продление сроков "малой приватизации"", — считает господин Мурашов.

Представитель ГУИОН говорит, что с момента проведения первых оценок в начале года до настоящего времени рыночная стоимость объектов нежилого фонда снизилась в среднем на 25-30%. "При этом темпы падения рыночных цен в последнее время снизились, что может свидетельствовать о возможной стабилизации рынка. Именно оценку в условиях изменяющейся рыночной конъюнктуры я бы назвал основной особенностью проводимых нами оценок объектов "малой приватизации". Во всем остальном мы ориентируемся на действующие стандарты оценки и сложившуюся методологию сравнительного и доходного подходов оценки рыночной стоимости", — отметил господин Мурашов.

Подводные камни

Однако Константин Иващенко, руководитель управления оценки и анализа активов GVA Sawyer, полагает, что проблемы с оценкой приватизируемой недвижимости связаны не только с падающими ценами: "Основные подводные камни — вопросы, связанные с оценкой объекта приватизации, а конкретнее — с учетом тех улучшений, которые были произведены арендаторами. Зачастую выполненные ремонтные работы, даже окраска фасада в непосредственной близости от объекта приватизации, выполнялись без согласования или на основании устного разрешения представителя собственника. С одной стороны, в результате этих действий собственник получал увеличение стоимости своего имущества, а с другой стороны — арендатор нарушал правила, выполняя работы, на которые он не получил формального согласия, требующего соблюдения ряда бюрократических процедур. В результате развития этой ситуации возникает рычаг давления на арендатора, а со стороны арендатора — недовольство тем, что произведенные им ремонтные работы или работы по благоустройству подъезда, лестницы, прилегающей территории и прочего не учитываются при проведении рыночной оценки объекта".

Также, по мнению господина Иващенко, существенную роль в низком интересе к приватизации играет отсутствие реально действующих программ по финансово-кредитной поддержке арендаторов при их желании выкупать помещения. Предлагаемые лизинговые схемы пугают многих потенциальных интересантов тем, что после приватизации актив не находится на балансе их юридического лица, а вместо государства как арендодателя арендатор получает лизинговую компанию, по мнению интересанта, менее надежную, чем государство в лице КУГИ.

В 2006 году несколько банков разрабатывало программы финансово-кредитной поддержки арендаторов, желающих выкупать занимаемые помещения. По ряду причин, включающих как глобальные экономические, так и локальные, на уровне действующего законодательства, эти программы не получили широкого распространения. Именно возможность получения длинных денег будет являться наиболее существенным стимулом к приватизации занимаемых помещений, так как для предпринимателя важно не изымать крупные суммы из оборота предприятия. Также необходимо учитывать произведенные арендатором улучшения, даже выполненные с нарушением процедур, и принимать их во внимание при проведении приватизации. Участникам рынка представляется целесообразным, чтобы при приватизации объектов по лизинговой схеме город смог выступать гарантом того, что при любых форс-мажорных ситуациях с компаниями, предоставившими услуги лизинга, бывший арендатор не был выкинут на улицу, а смог, не прерывая основной своей деятельности, искать возможности для перекредитования.

Инна Попова, руководитель отела оценки АРИН, говорит, что потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, достаточно велик. Но на сегодня властями Санкт-Петербурга не допускается выкуп частей помещений.

Она также отмечает проблему перепланировок арендованных помещений. Многие за годы аренды успели произвести перепланировки: от создания отдельных входов до объединения помещений и сноса перегородок. И КУГИ, прежде всего, требует согласовать перепланировки. В случае если в результате согласования перепланировки будет изменен кадастровый номер объекта недвижимости, арендатор теряет право на выкуп. Поэтому перед началом согласований арендатору лучше получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться права выкупа.

"Серьезное недовольство арендаторов вызывает и тот факт, что привнесенные ими улучшения увеличивают выкупную стоимость занимаемого помещения. Некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам не могут использоваться под эти цели. Соответственно, данные предприятия размещаются полулегально, и в любой момент при ужесточении требований их могут либо попросить перепрофилировать помещение, либо закрыть предприятие, либо сделать серьезную реконструкцию с размещением дополнительных входов-выходов и т. д.", — рассказывает Инна Попова.

Несмотря на существующие шероховатости, 90% опрошенных АРИН арендаторов выразили желание участвовать в программе преимущественного выкупа. Однако сейчас многие из них отложили принятие решения о выкупе помещений до прояснения ситуации на рынке недвижимости.