Серая долевка

Зачастую погоня за экономией средств при покупке жилья в новостройке может обернуться серьёзными неприятностями — потерей денег, нервов и времени, ведь хороший менеджер вполне способен убедить доверчивого покупателя в чём угодно. О том, как не оказаться в числе обманутых дольщиков и на что следует обращать внимание при заключении сделок долевого строительства, рассказывает Татьяна Славницкова, главный специалист отдела по мониторингу строительных фирм и учету объектов долевого строительства Управления жилищной политики Исполкома г. Казани.

Сделка по закону До приобретения жилья на первичном рынке я настоятельно рекомендую гражданам ознакомиться с текстом Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214‑ФЗ. Именно в нём содержатся требования, которым должен соответствовать каждый застройщик.

Например, застройщик должен быть официально зарегистрирован в качестве юридического лица, иметь земельный участок под застройку (в собственности или аренде) и разрешение на строительство распродаваемого им дома.

Обязательно ознакомьтесь с проектной декларацией застройщика. Здесь стоит обратить внимание на то, чтобы срок аренды земельного участка включал предполагаемую дату ввода дома в эксплуатацию, так как переоформление документов, как правило, задерживает строительство объекта на неопределённый срок.

Согласно 214 закону застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только по договорам долевого строительства. Любая другая форма — заем, предварительный договор купли-продажи и т. д. — говорит о недобросовестности продавца.

Сроки сдачи объекта в эксплуатацию являются обязательным условием договора. Об их изменении застройщик обязан уведомить дольщиков заранее, не позднее, чем за два месяца. Если квартира в оговоренный договором срок не передана дольщику, он имеет право потребовать с застройщика уплаты пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, либо признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Также при желании дольщик в любой момент может расторгнуть договор. Сможет ли он при этом вернуть себе всю сумму вложенных средств (с процентами) или ему самому придётся выплатить неустойку, будет зависеть от условий заключенного договора.

Серые схемы Сегодня существует ряд сомнительных с юридической точки зрения схем, по которым в обход долёвки некоторые застройщики реализуют новые квартиры. Конечно, многие граждане уже прошли через эти схемы и получили свои квартиры, не пополнив рядов обманутых дольщиков. Зачастую результат подобных денежных вложений напоминает рулетку, где всё зависит от порядочности застройщика, от конкретной ситуации, которая складывается на рынке жилья и юридической грамотности покупателя.

Заключая договор инвестирования, гражданин становится партнером застройщика. Эта схема является легальной лишь в том случае, если разрешение на строительство многоквартирного дома было получено до 1 апреля 2005 года. В других случаях схема неправомерна.

При оформлении договора уступки права требования лицо, приобретшее квартиру, перепродает ее до ввода дома в эксплуатацию. Чаще всего данной схемой пользуются субподрядчики, с которыми застройщики расплачиваются квартирами. Особое внимание обратите на содержание основного договора «долевки» и невыполненные по нему обязательства. Если уступаемое право возникло не из договора долевого строительства, шанс быть обманутым возрастает в разы. Например, в случае приобретения квартиры у инвестора необходимо помнить о том, что финансовые обязательства между ними не подлежат государственной регистрации, а значит, и договор не пройдет законную регистрацию в регпалате. Кроме того, если инвестор окажется непорядочным, то, получив средства дольщиков, направит их на цели, совершенно не связанные со строительством вашего дома. Застройщик в таком случае может расторгнуть договор инвестирования и реализовать квартиры самостоятельно.

Уступка (она же — цессия) предлагается многими юрлицами. Так, подобный договор на покупку части квартир мы получили в офисе продаж ЖК «Магеллан». Уступаемое право возникло из договора долевого участия (застройщик — ООО «ТАТиммобилен»). Так как основной договор прошёл госрегистрацию, то и уступка будет зарегистрирована, что автоматически исключит возможность двойной продажи. Кроме того, застройщик данного объекта не имеет серьёзных нарушений и положительно зарекомендовал себя в области долевого строительства.

И всё же при подписании данного соглашения по переуступке права требования на квартиру необходимо внимательно ознакомиться с подлинниками документов. При заключении договора цессии рекомендую внимательно проверить сроки передачи объекта по основному договору и не забыть составить акт приема-передачи документов. А после оплаты приобретенной квартиры — снять с неё залог (через регпалату).

Ближе к черному Если вы решили купить новую квартиру через агентство недвижимости и вместо договора долевого участия либо уступки прав требования по нему вам предлагают другую сделку, то, как бы она не называлась, разворачивайтесь и уходите.

Такой распространенной у агентств недвижимости схемой является заключение предварительного договора купли-продажи. Согласно ему гражданин вкладывает деньги не в строительство квартиры, а в обещание оформить в будущем ее куплю-продажу. Минусов у подобной схемы достаточно. Во‑первых, договор не регистрируется. Во‑вторых, у застройщика не возникает обязательств по передаче гражданину квартиры. В‑третьих, в договоре отсутствуют сроки завершения строительства. Это чревато тем, что в случае нарушения сроков заключения основного договора суд, как правило, отказывает в его принудительном подписании, так как совершение купли-продажи несуществующей квартиры является недопустимым из-за отсутствия объекта.

Согласно ГК РФ, если основной договор не заключен в указанный в нем срок, обязательства по предварительному договору прекращаются. Как правило, граждане начинают беспокоиться именно после истечения всех сроков и неоднократных обещаний застройщика все исправить. Ну, и наконец, недобросовестный продавец может в связи с ростом цен на недвижимость заключать несколько предварительных договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру или после завершения строительства один основной, но не с вами. В этом случае покупателем из всех дольщиков будет признан только один (как правило, заключивший основной договор), а всем остальным когда-нибудь возвратят их сильно обесценившиеся деньги.

Самой невыгодной для дольщиков является вексельная схема. Здесь с гражданином заключается два договора. Это может быть предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя. При этом договор купли-продажи, как правило, не содержит указаний о полной стоимости объекта недвижимости. Вексель же приобретается у абсолютно другой фирмы, на которую указывает продавец. При данной сделке покупатель отдает деньги и получает бумагу, согласно которой некая фирма обязуется оплатить за него указанную в векселе сумму. Если денег на оплату квартиры не хватит, то покупателю выдают кредит под залог векселя. Выдача такого кредита пройдёт через какой-нибудь малоизвестный, но «свой» банк. В этом случае покупатель окажется без денег, без векселя, без квартиры, зато с обязательствами по оплате кредита. Имейте в виду, что по вексельной схеме покупатель приобретает не саму квартиру, а лишь обязательство ее передачи.

Время не стоит на месте, застройщики ищут пробелы в законодательстве и создают новые схемы привлечения денежных средств граждан. Например, использование жилищно-строительного кооператива. Именно с такой формой приобретения долевых квартир в одном из домов мы столкнулись, посетив офис продаж ЖК «Солнечный город». Само по себе использование ЖСК является легитимным способом привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство, не попадающим под регулирование 214‑ФЗ. Договоры в данном случае не составляются, отношения не регистрируются и основаны на положениях устава ЖСК. Никакой государственный или муниципальный орган, контролирующий деятельность данного кооператива, законом не предусмотрен, поэтому все вопросы будут решаться либо на общем собрании, либо собственной ревизионной комиссией.

Но главное здесь то, как оформлены отношения с гражданином. Например, в «своем» экземпляре документов ЖСК «Солнечный город‑8» мы не обнаружили ни сроков постройки дома, ни сроков сдачи его в эксплуатацию. Обратившись в отдел продаж за разъяснениями, получили устные заверения, что дом будет сдан к концу 2011 года, но если мы захотим зафиксировать их документально, то сроки сдвигаются на полгода вперед. Также, выясняя остальные детали сделки, мы обнаружили, что разрешительной документации на строительство у ЖСК нет, следовательно, он является очередным инвестором. Таким образом, получение объекта будет зависеть от исправности механизма «застройщик — инвестор — ЖСК — член ЖСК».

Кроме того, в бланке заявления говорится о принятии правлением ЖСК решения о приёме гражданина в члены кооператива. Между тем, в силу ч. 2 ст. 121 ЖК РФ правление лишь рассматривает данное заявление, которое подлежит обязательному утверждению решением общего собрания членов (конференции) ЖСК. И в этом случае я рекомендую запастись справкой, подтверждающей членство в ЖСК в виде выписки из утверждённого решения. Вызывает настороженность и тот факт, что в анализируемом комплекте документов все существенные условия фиксируются лишь подписью самого гражданина — члена ЖСК.

Согласно закону члены ЖСК самостоятельно несут риск того, что главная цель создания кооператива — постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам. Среди больших минусов данной схемы отмечу ещё два: обязанность членов после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путём дополнительных взносов (ответственность — солидарная) и то, что законодательством не урегулированы вопросы перехода прав члена ЖСК к другому лицу, за исключением наследования (иными словами, свои права Вы никому не уступите).

К сожалению, в Татарстане есть еще застройщики, которые предлагают жилье в новостройках по перечисленным выше схемам. Наиболее распространенные из них мы рассмотрели. От некоторых необходимо однозначно отказываться, с другими рекомендуем быть предельно внимательными — тщательно изучать условия договоров и трезво оценивать ситуацию.

Добросовестные застройщики, в  Казани есть. Так, в рамках 214‑ФЗ действуют ЗАО «Юит-Лентек», ООО «Тандем-Д», ЗАО «Итиль-техно-сервис», Группа компаний «Тектоник», строительная группа компаний «Фарус», ООО «СК Аркада», ООО «Грань» и другие. Полный список застройщиков размещен на официальном сайте мэрии Казани (www.kzn.ru) в разделе «Контроль и надзор за долевым строительством». Выбор за Вами.