Соло московского гостя

Застройщик "Бенефит инжиниринг" стал аутсайдером столичного рынка недвижимости и предпочел Москве Калининград, но в разгар кризиса заявил о запуске самого глобального проекта в своей истории.

"Нам, как и Михаилу Прохорову, просто повезло, и в кризис мы вошли с кэшем",— рассуждает генеральный директор и основной владелец компании "Бенефит инжиниринг" Александр Имшенецкий. На этот самый кэш весной 2009 года его компания начинает в Калининграде реализацию масштабного проекта — строительство целого района, включающего 350 тыс. кв. м малоэтажного жилья и 72 тыс. кв. м городской инфраструктуры. И это притом, что из-за разразившегося кризиса нехватку денежных средств испытывают гораздо более крупные застройщики, например ПИК и "Система-Галс". А Mirax Group вообще заявила о намерении заморозить строительство объектов общей площадью 10 млн кв. м. Относительно скромному застройщику (стоимость активов "Бенефит инжиниринг" сегодня составляет $98 млн) удалось встретить кризис в лучшей финансовой форме, чем другим девелоперам. Но сможет ли он на этом заработать?

Знакомство с соседом

Строительный бизнес для Александра Имшенецкого начался в 1996 году со знакомства с соседом, реализовавшим несколько жилых проектов в Москве. Имшенецкий до этого времени успел поработать брокером на бирже, возглавлял компанию по производству отделочных материалов. Сосед неосторожно похвастался фантастическими прибылями застройщиков. В среднем, рентабельность в этом бизнесе составляла 100-200%.

Не прошло и трех месяцев после разговора, как Александр Имшенецкий организовал фирму "Бенефит инжиниринг", где сегодня ему принадлежит контрольный пакет акций (остальные доли у физических лиц, имена которых не раскрываются). "Сейчас сложно вспомнить, кто придумал эту игру слов "инжиниринг выгод и преимуществ",— говорит Имшенецкий о названии компании.— На первом этапе мы располагали суммой примерно $700 тыс.". Правда, чтобы войти в когорту столичных компаний, занимающихся строительством нового жилья, этих денег не хватило. Равно как и связей.

"Бенефит инжиниринг" пришлось довольствоваться реконструкцией жилых домов. "Восстановление фасадов, замена деревянных перекрытий — дело очень трудозатратное, это совершенно другая стройка",— отмечает директор по маркетингу компании "Пересвет-инвест" Ирина Кирсанова. Рентабельность здесь была в два раза ниже, чем при строительстве нового жилья, хотя, впрочем, тоже неплохая — в среднем 50-100%.

С нуля "Бенефит инжиниринг" сумела построить в Москве лишь один объект, инвестировав в него $18 млн,— поселок таунхаусов "Мещерский" на Сколковском шоссе в 2003 году. При этом конъюнктура рынка менялась отнюдь не в пользу мелких и средних игроков, к числу которых принадлежал "Бенефит инжиниринг". В середине 1990-х доля города в проектах застройщиков составляла 20-30%. При этом, по словам Имшенецкого, большинство вопросов можно было решить на уровне префектур, что серьезно облегчало жизнь. В последние годы одобрение дает только мэрия. Финансовая нагрузка городских властей на застройщиков увеличилась до 50-60% от стоимости проекта. Это могут быть квартиры, выделяемые городу под социальные нужды, их денежный эквивалент или проведение на соответствующую сумму общественных работ, например, по прокладке коммуникаций, строительству детских садов и пр. "В столице бизнес вести некомфортно. Москве не нужны инвесторы",— открыто говорит Александр Имшенецкий.

Инвесторы Москве нужны, но охотников строить столичную недвижимость слишком много, поэтому городские власти имеют возможность выбирать и создают комфортные условия далеко не всем. По крайней мере, "Бенефит инжиниринг" в число избранных не попал. В начале 2000-х он даже приобрел несколько небольших участков, но так и не решился затеять там строительство. В течение нескольких лет земля просто оставалась на балансе компании. "Бенефит инжиниринг" стал искать счастья в регионах.

Западная вольница

Отдыхая в 2000 году в Калининграде, Александр Имшенецкий присмотрел в центре города площадку под строительство. На ее территории располагался небольшой дом всего на четыре семьи. Московскому бизнесмену этот проект показался крайне интересным и выгодным, ведь в столице инвесторы охотно берутся за расселение пятиэтажных хрущевок. Однако Имшенецкий не учел специфику калининградского рынка, где, в отличие от Москвы, было много пустых участков под застройку, стоило только поискать. "Когда мы начали строить, то местные застройщики очень удивлялись, ведь вокруг было полно свободных площадок,— вспоминает Имшенецкий.— В общем, выглядели мы Иванушками-дурачками".

Впрочем, настоящих "дурачков" из москвичей сделали позже, в 2003 году, когда жилой дом площадью 1,8 тыс. кв. м был сдан. Учитывая, что в его строительство "Бенефит инжиниринг" вложила $400 тыс. собственных средств и чуть больше $1 млн от частных соинвесторов, а выручка с продажи квартир составила $2 млн, калининградский дом принес прибыль около $500 тыс. Всю сумму местный представитель "Бенефит инжиниринг" вывел на собственные счета. "В начале 2000-х там царил климат, как в Москве в 1990-х,— оправдывает неудачный старт директор по развитию компании "Бенефит инжиниринг" Ярослав Козлов.— Заявление написали, но этот человек до сих пор не арестован. Он же местный, абориген — его же всем жалко".

Тем не менее обманутый застройщик предпочел климат не менять и продолжил работать в Калининграде. В 2004 году там был открыт офис компании "Западный терминал", являющейся дочерней структурой "Бенефит инжиниринг". Строительство следующих двух домов проходило под непосредственным контролем Имшенецкого, для которого Калининград стал практически постоянным местом жительства. Оно того стоило: вложив в дома 248 млн руб., "Бенефит инжиниринг" выручил 352 млн руб.

Мотодевелопер

С тех пор как губернатором стал бывший вице-спикер Госдумы Георгий Боос, Калининград называют городом байкеров. Сам губернатор ездит на скоростных спортбайках. Два года назад это увлечение неожиданно захватило и Александра Имшенецкого, который до этого увлекался горными лыжами. "Да я как-то понял, что это бессмысленное какое-то увлечение,— объясняет он смену хобби.— Поднимаешься наверх, чтобы спуститься вниз, а потом снова поднимаешься". То ли дело мотоцикл. "На этом аппарате можно везде проехать: по любым пробкам, по лестницам, газонам",— расхваливает Имшенецкий свой байк класса супермото. Бизнесмен уверяет, что пришел к мотоспорту самостоятельно. Тем не менее не скрывает, что с калининградскими властями общается накоротке. "В Москве я не могу прийти в кабинет к Лужкову и рассказать о своих проблемах, в Калининграде с этим гораздо проще. Доходность такая же, как в столице, а власти относятся к бизнесу гораздо лояльнее",— резюмирует Имшенецкий.

В сентябре 2008 года "Бенефит инжиниринг" объявила о реализации самого масштабного проекта за всю историю компании — о комплексном строительстве нового района в Калининграде. Правила игры в анклаве "Бенефит инжиниринг" усвоила. Застройщик нашел участок 82 га в центральной части города между Московским проспектом и улицей Гагарина, на котором нет никаких построек, а значит, не требуется дополнительных затрат на отселение жителей. Строительные работы должны начаться весной следующего года. "Но это только для общественности проект стартует сейчас,— объясняет Ярослав Козлов,— для нас он начался еще три года назад". К настоящему моменту в него уже вложено примерно $10 млн. Эти деньги пошли на геологические исследования, разработку концепции, проектные работы. Общие инвестиции в проект составят около $400 млн. Прогнозируемая чистая прибыль в зависимости от поведения рынка — от $200 млн до $300 млн. Подобным размахом в регионах сегодня могут похвастаться немногие компании. Разве что "Базовый элемент — регион", входящий в империю Олега Дерипаски, который в начале следующего года приступит к строительству 400 тыс. кв. м жилья в Нижнем Новгороде. Проект потянет на $500-600 млн.

Готовясь к старту калининградского проекта, "Бенефит инжиниринг" продала участки под застройку в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Воронеже. Освоить их компания не успела. Она сохранила только два небольших участка в московском районе Солнцево и уже построенный в Воронеже отель Benefit Plaza. Вырученные средства были аккумулированы в структурированных банковских продуктах — депозитах с плавающей ставкой. Впрочем, своих денег компании все равно хватит только на 20% стоимости проекта. Еще около трети должен внести норвежский инвестиционный фонд. Партнера в компании не раскрывают, но из норвежцев интерес к российской недвижимости в свое время проявляли фонд Eastern Property и семейная компания Wenaas Holding, специализирующаяся на пошиве спецодежды и инвестициях в недвижимость. Оставшиеся 50% компания рассчитывает привлечь от реализации квартир. И здесь начинается самое интересное.

Большой куш

Средняя цена калининградских квартир от "Бенефит инжиниринг", продажа которых начнется весной следующего года, составит 1,2 тыс. евро за 1 кв. м. "В принципе, цена вполне адекватная, соответствующая нижнему сегменту бизнес-класса, хотя малоэтажная застройка, как правило, может претендовать и на более высокий класс",— рассуждает директор компании "Миэль — инвестиции в регионы" Алексей Пашкевич.

Проблема в том, что сегодня жилье не продается ни по адекватным, ни по сниженным ценам. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, покупателей жилья в Калининграде можно разделить на две категории: местные жители, на которых приходится 60-70% продаж, и частные инвесторы из Москвы, Петербурга и богатых сырьевых регионов. "Но больше 50% жителей Калининграда при покупке квартиры пользовались ипотечными кредитами, а количество частных инвесторов в последнее время сократилось практически до нуля,— размышляет Ковалев.— Так что с реализацией квартир у компании будут большие проблемы". Директор по маркетингу компании "Калинка-риэлти" Ирина Наумова добавляет, что даже та небольшая группа покупателей, которая имеет желание и собственные средства на покупку квартир, в связи с кризисом будет гораздо осторожнее. Ведь строительство из-за недостатка финансирования практически на любом этапе может быть заморожено, и гораздо безопаснее приобретать готовое жилье.

"В первое время, конечно, нам придется вложить собственные средства, а с лета кризис пойдет на спад и начнутся продажи",— не сдается Имшенецкий. Эксперты уверены, что его прогноз излишне оптимистичен. "Рынок восстановится лишь через два-три года",— считает Константин Ковалев. По мнению председателя экспертного совета ИК "Финам" Сергея Хестанова, весной 2009 года кризис только достигнет дна: "В это время произойдет максимальное снижение доходов населения, и об увеличении покупательной способности мечтать не стоит".

Почему в то время, когда другие застройщики сворачивают работу по новым объектам, "Бенефит инжиниринг" спешит потратить драгоценный кэш на довольно рискованный проект? Скорее всего, дело не в излишне оптимистичном восприятии действительности.

"Этот проект для нашей компании приоритетный, и строительство должно вестись согласно утвержденному плану-графику",— признается Александр Имшенецкий. Застройка жилого района должна закончиться в 2015 году. Если он будет сдан в срок, согласно договоренности с городом "Бенефит инжиниринг" сможет претендовать на право реконструировать другие кварталы в восточной части Калининграда. В таком случае общая площадь проекта увеличивается уже до 569 га. "Трудно планировать в таких масштабах, но на 25-30 лет работы для нашей компании должно хватить",— полагает Имшенецкий. Впрочем, сегодня судьбу многих девелоперских компаний трудно прогнозировать и в пределах нескольких месяцев.

Компания: ЗАО "Бенефит инжиниринг"

Владельцы: Около 20 акционеров — физических лиц. Контрольный пакет принадлежит Александру Имшенецкому

Активы: Компания "Западный терминал" (застройка Калининграда); компания "Бенефит фундамент" (занимается укреплением фундаментов без отселения жителей); компания "Биоэнергетика" (разрабатывает и производит биотопливо); гостиница Benefit Plaza в Воронеже

Стоимость активов компании в 2005 году: $40 млн

Стоимость активов компании в 2008 году: $98 млн

ноу-хау

Компания "Бенефит инжиниринг":

— ушла из Москвы, сконцентрировав усилия на Калининграде;

— за последний год продала площадки в Москве и других городах России, аккумулировав средства в банковских инструментах;

— разработала масштабный проект реконструкции кварталов в восточной части Калининграда.

569 га составляет суммарная площадь кварталов Калининграда, которые "Бенефит инжиниринг" планирует реконструировать в течение 25-30 лет. Это около 2,5% всех городских площадей

5% покупателей жилой недвижимости в Калининграде приходится на жителей Германии

1,2 тыс. евро стоит 1 кв. м в калининградских домах бизнес-класса; цена элитной недвижимости — 2 тыс. евро