По строительным нормам закона

Верховный суд РФ разберется, в каких случаях можно обанкротить компанию по специальным нормам для застройщиков. Такая процедура лучше защищает права граждан, вложившихся в строительство, чем банкротство по общим правилам. Нижестоящие суды отклонили просьбу истца о применении к банкроту норм для застройщика, и дело, пройдя все инстанции, попало в экономколлегию ВС. Юристы полагают, что коллегия может расширить возможности для защиты интересов дольщиков.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

ВС предстоит разъяснить, следовало ли применить нормы о банкротстве застройщиков к ООО «Грибоедова-N». Эта компания, признанная банкротом в июне 2021 года, занималось агентской продажей квартир в многоквартирном доме в Рязани по договорам долевого строительства. ООО обращалось в городскую администрацию за разрешением на ввод дома в эксплуатацию, но в мае 2016 года власти оставили заявление ООО «Грибоедова-N» без рассмотрения, посчитав недоказанным наличие у компании полномочий на представление интересов застройщика.

ООО «Грибоедова-N» — рязанская компания, заявляющая себя в качестве агента по продажам недвижимости и застройщика. Неоднократно подвергалась проверкам прокуратуры: в 2018 году в связи с двойными продажами квартир, в 2016 году из-за нарушения прав дольщиков недостроенного жилья. По ряду объектов, предлагаемых компанией, отмечены многолетние просрочки сдачи.

В январе 2021 года райсуд взыскал с «Грибоедовой-N» в пользу одного из дольщиков — Владимира Богатова 2,82 млн руб. в качестве убытков. Однако реальных денег дольщик не получил. Позднее, в ходе банкротства компании, господин Богатов попросил, чтобы ООО банкротили по специальным правилам для застройщиков, так как в этом случае у него было больше шансов получить долг.

Арбитражный суд Рязанской области в июне 2021 года отклонил просьбу дольщика. Суд отметил, что компания-должник не имеет прав на земельный участок и находящийся на нем многоквартирный дом. Разрешение на строительство ей не выдавалось, дом не введен в эксплуатацию, а право собственности на все квартиры признано судебными актами за другими участниками строительства.

Апелляция и кассация также пришли к выводу, что «Грибоедова-N» не является застройщиком в том значении, которое придает этому термину Градостроительный кодекс РФ. По мнению судов, наличие обособленных споров с отдельными дольщиками «обусловлено “двойными продажами” помещений в упомянутом доме».

Владимир Богатов с этим не согласился и подал жалобу в ВС. Он настаивает, что ООО нужно банкротить как застройщика, поскольку оно привлекало денежные средства в обмен на обещание передать жилые помещения по договору долевого участия. 16 мая дело передали в экономколлегию ВС, рассмотрение назначено на 9 июня.

Нормы, посвященные банкротству застройщиков, направлены на защиту неквалифицированных инвесторов, приобретающих будущую недвижимость, поясняет адвокат АБ «S&K Вертикаль» Иван Бабин. В этом случае формируется особая третья очередь кредиторов-дольщиков, а шансы других кредиторов на погашение долгов снижаются, так как они попадут в четвертую очередь. По словам господина Бабина, судебная практика идет по пути расширения толкования формальных требований закона, поскольку многие застройщики пытались и пытаются обойти требования закона об участии в долевом строительстве.

Гендиректор Союза арбитражных управляющих СРО «Северная столица» Валерия Герасименко признает, что существует проблема, когда граждане воспринимают компанию как застройщика, хотя она таковым не является. Эту проблему, по ее словам, сейчас решили, обязав застройщиков хранить деньги дольщиков на эскроу-счетах, а строить за свой счет. Но в деле «Грибоедовой-N» договоры подписаны в 2008 году, когда этой обязанности не было, и фактически дом строила одна компания, а деньги у граждан собирала другая как агент. Причем сам застройщик этого дома уже ликвидирован.

Партнер юрфирмы «Пепеляев Групп» Юлия Литовцева считает, что нижестоящие суды ошиблись, мотивировав свою позицию отсутствием у ООО прав на земельный участок и дом.

«Специальные нормы о банкротстве застройщика применяются независимо от того, обладает ли компания правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства»,— отмечает юрист.

С коллегой соглашается руководитель практики «Сопровождение процедур банкротства и антикризисный консалтинг» юрфирмы «Лемчик, Крупский и партнеры» Давид Кононов. «Закон предъявляет единственное требование к должнику для признания его застройщиком — наличие к нему требования о передаче жилых помещений или денежных средств»,— говорит он.

К тому же, обращает внимание юрист, среди ОКВЭД компании-должника можно обнаружить строительство жилых и нежилых зданий, а в рязанских новостях ООО «Грибоедова-N» неоднократно называлось застройщиком некоторых объектов города. С другой стороны, продолжает господин Кононов, неясно, допустимо ли данное толкование при наличии агента, выступающего посредником между дольщиком и непосредственным застройщиком. По его мнению, ВС в итоге может предложить необычное решение с целью защиты дольщиков.

В то же время Юлия Литовцева полагает, что даже положительное решение по жалобе может стать для истца пирровой победой, поскольку все квартиры в указанном доме распределены между другими дольщиками и их права подтверждены решениями суда.

«Судя по всему, заявитель жалобы в ВС просто упустил момент. Если были двойные продажи, то в банкротстве застройщика возможна замена на другую квартиру с согласия дольщика, но здесь, видимо, свободных квартир уже нет»,— говорит и госпожа Герасименко. В качестве выхода из ситуации она допускает расширение круга контролирующих должника лиц для привлечения их к субсидиарной ответственности.