Покупатели сбавляют метраж

Потребительский интерес к небольшим квартирам-студиям, ставшим одним из символов кризиса 2014–2015 годов, возродился. За год спрос на них вырос в полтора раза, а цены увеличились на 6–19%. Возродившаяся тенденция уже стимулирует девелоперов пересматривать проекты, увеличивая долю малогабаритных квартир в будущих жилых комплексах. Доступная ипотека вывела на рынок новую категорию покупателей — молодых людей до 25 лет, для которых приобретение жилья оказывается выгоднее его аренды.

Объем находящихся в экспозиции квартир-студий (до 32 кв. м) в Москве за год сократился на 19,1%, подсчитали аналитики Est-a-Tet. Сейчас в новостройках в границах старой Москвы на их долю, по оценкам аналитиков, приходится лишь 4,3% от общего объема предложения. Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что это связано с высоким спросом. «Интерес покупателей к такому формату жилья с июля 2017 по июль 2018 года вырос в полтора раза, в то время как застройщики редко отводят под студии больше 10–12% от общего объема квартир»,— поясняет он. По оценкам господина Родионцева, сейчас на долю студий приходится 9,3% всех сделок на первичном рынке Москвы. Эти расчеты подтверждают другие аналитики. По данным «Метриума», с начала 2018 года количество экспонируемых студий в Москве сократилось на 8% за счет роста спроса. Это произошло несмотря на то, что девелоперы за тот же период нарастили их долю в предложении с 5,9% до 6,4%.

Малометражные квартиры на рынке жилой недвижимости пользовались повышенным спросом в период кризиса 2014–2015 годов. «Покупательная способность снизилась, и застройщики стали активно снижать цену входного билета на рынок»,— вспоминает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Но в 2016 году ситуация начала меняться: застройщики закономерно стали сокращать количество небольших лотов в проектах. По данным ЦИАН, в 2015–2018 годах доля студий в новых московских проектах сократилась почти на треть — с 14% до 9%. «Сейчас в Москве в среднем по рынку доля студий в зависимости от местоположения и класса проекта составляет 5–10%, в Подмосковье — 10–15%»,— говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Но многие застройщики уже сейчас начали реагировать на меняющуюся конъюнктуру рынка, возвращаясь к малогабаритному жилью.

Директор по маркетингу ГК «А101» Дмитрий Цветов говорит, что с начала 2018 года доля студий в предложении компании за счет вывода новых корпусов увеличилась на 2%. Он вспоминает, что традиционно интерес к такому жилью в Новой Москве был невелик. «Но сейчас из-за доступности ипотеки недвижимость стали покупать молодые люди до 25 лет, часто студенты последних курсов»,— объясняет господин Цветов. По его словам, лишь 15% таких покупателей расплачиваются за жилье сразу, в то время как среди клиентов после 25 лет этот показатель составляет 30%. Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов также указывает, что доля студий в новых проектах компании выросла с 10% до 15%.

В «Метриуме» указывают, что рост популярности студий в условиях ограниченного предложения уже стал причиной увеличения их стоимости. По данным аналитиков, в Москве с начала 2018 года студии в массовом сегменте подорожали на 6,3%, до 185,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в Новой Москве рост составил 18,9% — до 125,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Но руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов называет сам по себе формат студий не слишком выгодным для застройщиков: «Площадь стандартной однокомнатной квартиры больше, а разница в цене незначительна, соответственно, стоимость реализации такой квартиры выше». Второй причиной он называет конструктивные особенности: типовой девелоперский проект предполагает строительство стандартных квартир, куда может быть включена небольшая часть малогабаритных квартир. «Строить "муравейник" из студий сложно и нерентабельно»,— резюмирует господин Таганов.