Строители ищут жильцов с деньгами

Появившиеся в уходящем году признаки выхода жилищного строительства из рецессии пока не обеспечили восстановления отрасли. Спрос на рынке остается недостаточным и давит на цены вниз, несмотря на ипотечный бум. Впрочем, 2018 год может стать переломным из-за объявленного государством сворачивания долевого строительства — замена денег дольщиков банковским проектным финансированием в условиях положительных реальных ставок, по мнению аналитиков, может привести к тому, что 2018 год станет последним годом продаж жилья по доступным ценам.

Для жилищного строительства 2017 год стал годом появления признаков выхода из рецессии, в которой отрасль пребывает с мая 2015 года. Главные сложности, с которыми пришлось столкнуться застройщикам,— дорогие кредиты и падение спроса: сокращение реальных доходов населения вынудило его откладывать покупку жилья. Замедление инфляции и снижение ставок дали строителям надежду: 2017 год отличился взрывным ростом ипотечного кредитования, обеспечившим новый рекорд с 2014 года — за десять месяцев было выдано около 1,5 трлн руб. таких кредитов. При этом жилищное строительство, хотя и входит в рецессию позже других отраслей, но и дольше восстанавливается в силу зависимости от спроса и длинного цикла финансирования. Подтверждают это и статистические данные: в Минстрое рассчитывают на сдачу в 2017 году до 78 млн кв. м жилья против 80 млн кв. м годом ранее. Сохранение отставания от прошлогодних темпов объясняется тем, что в течение года сдавались те немногие объекты, строительство которых началось еще в кризисный 2015 год.

На спрос же оказало давление и изменение отношения граждан к недвижимости — в силу снижения цен в рублях она перестала восприниматься надежным способом вложения или хотя бы сохранения средств. По оценкам управляющего партнера экспертной группы VETA Ильи Жарского, «дешевеющая недвижимость выглядит совсем бледно»: сдача квартиры в аренду сейчас приносит 4–5% годовых и не может конкурировать с банковскими депозитами (до 7% годовых, при этом средства будут застрахованы, а проценты — капитализироваться).

Даже при быстром росте числа сделок, обеспеченных ипотечными деньгами, существующий объем жилья продать сложно, полагает партнер консалтинговой группы «НЭО Центр» Алексей Ефанов. Застройщикам придется либо пересматривать цены, что даст волну скидок во второй половине 2018 года, либо рынок недвижимости замрет: ввод нового жилья спровоцирует избыток предложения, а спрос будет удовлетворяться за счет объектов, находящихся на последних стадиях строительства.

Как поясняет Илья Жарский, снижение цен на жилую недвижимость вызвано ростом предложения — на этот объем не хватает платежеспособного спроса. За год, по оценкам аналитиков, цены на первичном рынке немного выросли — на 1,1% (большая часть ипотечных покупателей устремлена именно на этот сектор), но рынок новостроек поддерживал переток клиентов с рынка вторичного жилья. По данным ЦИАНа, жилье в новом доме оказалось выгоднее из-за разницы ставок по кредитам и выигрыша в метраже, а на рынке вторичного жилья, и без того перенасыщенном, цены падали на 8% с начала года.

Следующий же год для цен на рынке жилья может стать переломным: Минстрой ждет восстановления темпов жилого строительства и сдачи более 80 млн кв. м. При этом в 2018 году начнется с подготовки правовой базы и объявленный властями переход от долевого строительства (в ноябре в Москве был поставлен рекорд по количеству заключенных договоров) к проектному финансированию. Запрет финансировать стройки из средств дольщиков, по мнению Ильи Жарского, «подтолкнет застройщиков распродавать существующие квартиры на прежних условиях, но менять стратегию развития, что окажет влияние на формирование цен». Низкие цены на стадии котлована уйдут в прошлое, что может вновь вызвать интерес к вторичному жилью. Из-за этих изменений 2018 год может стать последним, когда можно будет найти доступные по цене квартиры, хотя уже построенное жилье пока еще только предстоит продать.