«Это похоже на финансовую пирамиду»

Какие риски в ипотечных программах по околонулевым ставкам и других схемах застройщиков по привлечению покупателей видят законодатели и что собираются с этим делать, “Ъ” рассказал зампред комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николай Николаев.

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

— Насколько, по вашему мнению, оправданны опасения ЦБ по поводу околонулевых ставок по ипотеке и других схем продажи недвижимости, используемых застройщиками?

— Какие бы условия ни предлагали застройщики покупателям и какими бы «шоколадными» они ни казались, никто никаких подарков делать не будет. При любых схемах дольщик сам оплачивает все выпадающие доходы банку и кэшбэки. Но, увы, чем привлекательнее кажутся условия, тем ниже порог критического восприятия потребителями таких предложений.

То, что ЦБ обеспокоился распространением схем, мне понятно. Удивительно другое: почему не вмешивается Роспотребнадзор? Это не только их возможность, но и прямая обязанность. Они отвечают за права потребителей.

— Недавно глава Банка России Эльвира Набиуллина пообещала добиться законодательного запрета ипотечных программ от застройщиков. Как это можно сделать?

— Прописать в законодательстве ограничения можно, сложнее сделать так, чтобы их нельзя было обойти. К тому же поставить нижний порог ставки ипотеки нельзя по политическим причинам — государство, напротив, должно бороться за их снижение. Скорее всего, ЦБ будет действовать такими же методами, как и сейчас, то есть регулировать ипотечные ставки через банковский сектор.

В отношении кэшбэка все немного сложнее, нужны другие меры. Когда застройщики предлагают возврат части суммы покупки, они выводят те средства проектного финансирования, которые должны идти на строительство. В таком случае возникает вопрос: как будет завершено строительство, если оставшихся средств не хватит? По всем признакам это похоже на финансовую пирамиду.

К тому же ситуация в экономике во всех отраслях сейчас не самая лучшая. Если раньше можно было широко распределить профессиональные риски строительства на всех его участников, то сейчас первичный рынок жилья серьезно сужается, смотреть на платежеспособность покупателей необходимо внимательнее.

— К каким последствиям может привести реализация известных сейчас схем?

— Как минимум к задержкам сроков строительства. Это может ударить не только по застройщикам, но и по банкам, которые будут терпеть убытки. К тому же не стоит забывать, что в рамках господдержки стройиндустрии был введен временный мораторий на банкротство. Если девелопер не сможет справиться со своими обязательствами, то дольщик в случае снятия этого моратория хоть и вернет средства в полном объеме, но только после длительного банкротства. В то же время средства будет съедать инфляция, и купить другое жилье он сможет значительно позже.

— Как этого избежать?

— Сейчас мы видим серьезное противоречие: с одной стороны, строительная и смежные отрасли, которые говорят, что нужно спасать рынки и дать им возможность привлечь новых покупателей, с другой — люди, чьи интересы должны быть защищены. В таком случае самое главное — сохранить механизм, который был введен в рамках реформы долевого строительства, и ни в коем случае не перекладывать профессиональные риски на покупателей.

Мы помним, сколько было попыток добиться поэтапного раскрытия эскроу-счетов, но благо они были безуспешны. Если основные принципы 214-ФЗ (регулирует долевое строительство жилья.— “Ъ”) сохранятся, то граждане и их интересы будут защищены.

Почему и как ЦБ борется с дешевой ипотекой от застройщиков