Совершенствование экономического управления жилищно-коммунального хозяйства

вания многих миллиардов субсидий в сельское хозяйство спровоцировало рост ренты и ухудшение положения именно независимых фермеров. В тех регионах, где земля преимущественно была частной, индивидуальные фермеры оказались более успешными, нежели коллективные хозяйства. Другой важной проблемой стало то, что индивидуальные хозяйства реже заключают длительные контракты на аренду земли, нежели коллективные хозяйства, которые имеют больше возможностей для этого, поэтому рост ренты оказался все равно более чувствительным для индивидуальных хозяйств.

Реформы сельского хозяйства в Восточной Европе вне одновременного реформирования сельскохозяйственного кредита и рынка труда в аграрных районах. Поэтому рост стоимости земли не оказал серьезного воздействия на рост объемов кредитования индивидуальных фермеров.

На сегодня рынок Восточной Европы остается до сих пор деформированным в пользу коллективных хозяйств. Это обстоятельство можно рассматривать как позитивный фактор, поскольку такая структура аграрного сектора позволяет удерживать цены на сельскохозяйственную продукцию от падения. Обратным примером Вост. Европе в этом смысле служат англо-саксонские страны, аграрный сектор которых уже много лет страдает от снижения цен на сельскохозяйственную продукцию. К примеру, Латвия, скопировавшая американскую модель аграрного сектора (90% хозяйств там являются индивидуальными фермерскими), страдает от проблем со сбытом своей аграрной продукции сильнее, нежели постсоциалистические страны, сохранившие коллективные хозяйства. Например, рыболовство в Латвии на сегодня уже почти полностью прекратило свое существование.

Литература:

1. Оценка социально-экономических последствий присоединения России к Всемирной торговой организации \ под ред. Р.С. Гринберга. М.: Издательство «Экономика», 2007.

2. Bojnec S., Swinnen J.EM.. 1997. «Agricultural Privatisation and Farm Restructuring in Slove-nia.» In J.EM. Swinnen, A. Buckwell, and E. Mathijs, eds. Agricultural Privatisation, Land Reform and Farm Restructuring in Central and Eastern Europe. Aldershot: Ashgate, pp. 281- 310.

3. Ciaian P., Swinnen J.EM.. American Journal of Agricultural Economics, Vol. 88, No. 4 (Nov., 2006), pp. 799-815.

4. Mathijs, E., and J. Swinnen. 2001. «Production Or-ganization and Efficiency during Transition: An Empirical Analyses of East German Agri-culture.» Review of Economics and Statistics 83:100-107.

5. OECD. 2000. Review of Agricultural Policies, Bul-garia. Paris.

6. Prosterman, R.L., and L. Rolfes, Jr. 2000. «Review of the Legal Basis for Agricultural Land Mar-kets in Lithuania, Poland and Romania.» In C. Csaki and Z. Lerman, eds. Structural Change in the Farming Sectors in Central and Eastern Europe: Lessons for the EU Accession: Second World Bank/FAO Workshop, June 27-29, 1999. Washington DC: World Bank, pp. 110-39.

7. Swain, N. 1999. «Agricultural Restitution and Co-operative Transformation in the Czech Repub-lic, Hungary and Slovakia.» Europe-Asia Stud-ies 51:1199-1219.

8. World Bank. 2001. «Poland, The Functioning of La-bor, Land and Financial Markets: Opportuni-ties and Constraints for Farming Sector Re-structuring.» World Bank Report, Washington DC.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНОКОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

Спектор В.А., д.э.н., профессор Медведева М.Б., старший преподаватель Романова Е.Н., старший преподаватель, НИУ ВШЭ Институт ДПО ГАСИС

В настоящей работе анализируются проблемы жилищно-коммунального хозяйства в свете экономических реформ, проводимых в России.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, коммунальные услуги, жилищная политика, тарифы, управляющие компании.

IMPROVING ECONOMIC MANAGEMENT OF HOUSING AND UTILITIES

Spektor V., Doctor of Economics, Professor Medvedeva M., Head lecturer

Romanova E., Head lecturer, NIU VSHE Institute DPO GASIS

This paper analyzes the problems of housing and communal services in light of the economic reforms in Russia. Keywords: housing, public utilities, public services, housing policy, tariffs, management companies.

Анализ современного состояния ЖКХ характеризуется кризисным состоянием коммунального хозяйства, огромными дотациями отрасли и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды, других ресурсов.

Система жилищно-коммунального комплекса, доставшаяся в наследство от периода плановой экономики, является крайне неэффективной и затратной. Содержание этой системы в ее нынешнем виде непосильно ни для потребителей жилищно-коммунальных услуг, ни для бюджетной системы.

В начале периода экономических реформ большая часть государственной собственности в жилищной сфере (жилищный фонд и объекты коммунальной инфраструктуры) были переданы в муниципальную собственность. Муниципализация жилищно-коммунальной сферы произошла в тот период, когда эта сфера во все большей степени становилась дотационной, поскольку тарифы на жилищно-коммунальные услуги не были затронуты в процессе либерализации цен. Предполагалось, что в течение достаточно короткого периода будет завершен переход к бездотационному функционированию жилищно-коммунальной сферы, вследствие чего не создавались механизмы, гарантирующие достаточность ресурсов му-

ниципальных бюджетов по выполнению своих обязательств по дотированию предприятий жилищно-коммунального хозяйства в части, не покрываемой платежами потребителей. Однако социальноэкономическая ситуация не позволила завершить переход к покрытию стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет средств потребителей, включая население. В это время население оплачивало около 60% стоимости жилищно-коммунальных услуг исходя из установленных ставок и тарифов, а фактически с учетом населения льгот и субсидий - около 40%.

Потребности региональных и муниципальных бюджетов частично учитывались в рамках межбюджетных отношений (выравнивание бюджетной обеспеченности через механизм трансфертов из фонда финансовой поддержки регионов). В условиях острого бюджетного кризиса это не могло существенным образом повлиять на достаточность и устойчивость бюджетного финансирования. Если в немногочисленных регионах-донорах сохранилось относительно благополучное положение с финансированием отрасли, то в регионах - получателях финансовой помощи объем бюджетных дотаций снизился, в ряде случаев до одной трети от расчетной потребности в бюджетных дотациях.

Неплатежеспособность потребителей услуг комплекса, ЖКХ, особенно бюджетных организаций, истощила оборотные средства предприятий. В итоге предприятия комплекса не имеют финансовых источников для погашения задолженности по платежам и на-

логам в бюджет и внебюджетные фонды.

Прием в муниципальную собственность жилищного фонда и объектов коммунального назначения без необходимого финансирования из федерального бюджета усугубило финансовое положение отрасли.

Правительство РФ в 1994-1995 гг. увеличило плату за жилье и коммунальные услуги с 1% от издержек на содержание ЖКХ до 20%, т.е. отчасти была компенсирована инфляционная составляющая. Затем рост квартплаты и коммунальных услуг был приостановлен из-за падения реальных доходов населения. Но даже достаточно половинчатая мера была принята населением болезненно.

В 1996 г. были приняты изменения и дополнения в Закон об основах федеральной жилищной политики. Переход на 100-процентную окупаемость ЖКУ был растянут на 10 лет, т.е. до 2003 г. Правительство приняло постановление 18 июня 1996 г. № 707, в котором прописан механизм реализации этого конкретного закона.

Привлечение равноправной основы организаций различных форм для оказания ЖКУ, контроль за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками и объектами ЖКХ, производитель и потребитель услуг, надзор за состоянием ЖКХ.

Необходимы предпосылки для конкуренции является децентрализация управления ЖКХ к сферам деятельности в которых должно быть развитие конкуренций относится:

- управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

Привлечение организаций использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, несвязанные с сетевой инженерной инфраструктурой (котельная, газоснабжение от ёмкостного до баллонного газа и др.);

Выполнение отдельных работ, обслуживание объектов коммунального хозяйства (ремонт, прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтов и т.д.);

Проектно-изыскательские и строительные объекты, работы по развитию объектов коммунального назначения и т.п. связанные со сложившейся технологией следует применять дополнительные меры монопольного воздействия.

Не смотря на принятые решения, это объясняется целым рядом причин:

- недостаточная разработка нормативно-правовой базы;

- сказался финансовый кризис, что привело к ускорению инфляций и сокращению финансовых источников реформирования ЖКХ;

- кризисное состояние коммунального хозяйства характеризовалось огромными дотациями отраслей и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов, снижение издержек на производство коммунальных услуг, неэффективной работой предприятий, большими потерями воды;

- недостаточно была подготовлена информационная базовая реформа;

- нерационально были использованы взаимствованные финансовые средства.

В современных условиях возникла необходимость дальнейшего развития и функционирования ЖКХ.

Жилищно-коммунальное хозяйство как одно из перспективных отраслей, годовой оборот которой достигает двухсот миллиардов рублей, необходимость ускоренного перехода устойчивых моделей функционирования жилищно-коммунального комплекса определяет целесообразность использования программы целевого метода для решения перечисленных выше проблем, поскольку эти проблемы переходя в число приоритетов в формировании федеральных целевых программ.

Проведение субъектами РФ и органами местного самоуправления преобразований в сфере управления, финансирования ценообразования, направленные на более эффективные функционирования ЖКХ.

Формирование структур служб (заказчика, управляющей организации, товарищества, ТСЖ и других структур), представляющих всех собственников жилья, права потребителей коммунальных услуг. Введение договорных отношений на всех этапах производства жилищно-коммунальных услуг производится включая собственника домовладельца производительных услуг и их потребителя, завершается этот процесс передачей муниципальных собственностей ведомостных объектов ЖКХ.

Несмотря на явные преимущества, в процесс внедрения ТСЖ в России изобилируют противоречиями и конфликтами.

Успех решения этой проблемы зависит от способности жильцов к самоорганизации, которая, в свою очередь требует определенного опыта. Главной претензией жильцов, является, как правило, связанной закрытым характером финансово-экономической деятельности управляющей компании.

Жесткий контроль за финансовыми потоками ТСЖ позволяет снять эти возражения. Следует отметить, что ТСЖ является единственным решением производства конкуренции между управляющими компаниями с точки зрения управляющих компаний развития инновационной деятельности в системе ЖКХ.

Существование приватизированного жилья при сохранении внутридомовой инфраструктуры в фактическом ведении муниципалитетов стало причиной серьезных проблем.

Характерные для незавершенных противоречий между элементами старого и нового препятствовали эффективному содержанию и модернизации жилого фонда. К этому следует добавить отсутствие необходимых финансовых стимулов в системе ЖКХ.

Жилищное самоуправление начало развиваться в 2005 г. Жилищного кодекса РФ.

Кодекс отражал юридический статус по содержанию находящегося в общей собственности регламентирующего и создание деятельности, в таких организациях как ТСЖ, имеющих юридический статус не коммерческой ассоциации, создаваемую жильцами на содержание в общей собственности жилищного фонда ТСЖ, как субъект гражданского права может заниматься хозяйственной деятельностью и вступать в договорные отношения с предприятиями инфраструктур.

При решении этих проблем особое внимание следует уделить:

- проведению субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства;

- формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;

- введению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая собственника-домовладельца, производителя услуг и их потребителя;

- завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства.

В основу системы управления предприятиями жилищно-коммунального комплекса могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собствен-ником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядным организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику - домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.

Контроль за соблюдением договоров между собственниками объектов межкоммунальных хозяйств, производителями и производителями услуг, надзор за состоянием государственного, муниципального и частных жилых фондов, а также указанных объектов для выполнения обязательных технологических процессов обеспечивающих экологическую безопасность населения могут осуществляться органами местного управления или органами государственно-жилищной инспекцией, субъектов РФ. Необходимой предпосылкой развития конкуренции является предприятие жилищно-коммунального хозяйства.

Целесообразно защиту интересов потребителей ЖКУ следует осуществлять путем установления необходимых условий и ограничений, обеспечивающих нормативный уровень жилищно-коммунального обслуживания при принятии решений об изменении форм собственности ТСЖ, жилищно-строительные кооперативы и т.п.

Может быть нанята также специализированная управляющая организация, привлекающаяся на условиях подряда, ремонтно-эксплуатационные организации коммунального хозяйства.

На новом этапе реформирования ЖКХ система договорных отношений включает в себя:

- договор между собственником объектов жилищно-коммунального назначения и хозяйствующим субъектом (управление жилищным фондом и его обслуживание, коммунальное обслуживание), заключаемый в том числе на конкурсной основе;

- договор между собственником жилищного фонда и нанимателем (владельцем) жилого помещения;

- договор между организациями, предоставляющими коммунальные услуги и потребителями услуг.

В форме контрактных отношений строятся отношения между органами местного самоуправления и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями. При этом органы местного самоуправления определяют цели, условия и порядок их деятельности, осуществляют регулирование цен и тарифов на их продукцию (услуги), назначают и увольняют руководителей данных предприятий, учреждений и организаций, заслушивают отчеты об их деятельности.

Договорными могут быть отношения между органами местного самоуправления и предприятиями, учреждениями и организациями, организованными на основе частной, государственной или иной формы собственности. Органам местного самоуправления дано право координировать участие этих предприятий в комплексном социально-экономическом развитии территории муниципального образования, но им запрещается устанавливать ограничения хозяйственной деятельности этих предприятий.

Указано, что отношения с предприятиями и организациями на частной или иной форме собственности, оказывающими услуги населению или муниципальному образованию, осуществляются в форме муниципальных заказов.

В косвенной форме определена обязанность или ответственность органов местного самоуправления, обеспечить «удовлетворение основных жизненных потребностей населения в сферах, отнесенных к ведению муниципального образования, на уровне не ниже минимальных государственных социальных стандартов». При этом указано, что выполнение государственных социальных стандартов в финансовом отношении гарантируется государством (федеральными органами, субъектами Федерации) путем закрепления в доходах местных бюджетных отчислений от федеральных налогов и налогов субъектов Федерации. Такая гарантия служит основанием для того, чтобы обязать местные органы власти обеспечить в пределах минимальных государственных стандартов жизненно необходимые потребности населения и соответственно потребовать ответственности перед населением в случае этих обязанностей.

В области технического обеспечения жилищно-коммунального хозяйства помимо разработки и внедрения приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов особого внимания заслуживает разработка автоматизированных систем диспетчерского управления, которые позволяют не только учитывать потребление соответствующих ресурсов, но и регулировать процесс их распределения и потребления в жилищно-коммунальном хозяйстве. Кроме того, такая система может предоставлять информацию для всех уровней управления.

Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья (ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемым способом защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Члены ТСЖ прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу.

Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый ТСЖ, позволяет значительно уменьшить общий объем

потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах.

Органам местного самоуправления можно рекомендовать освобождать товарищества собственников жилья от части местных налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут потрачены в конечном итоге на содержание жилищного фонда Федерации, целесообразно принимать решения об отнесении в установленном порядке земель, занятых строениями и сооружениями муниципальной инфраструктуры (водозаборные узлы, станции перекачки, котельные, очистные сооружения, трансформаторные подстанции и другие объекты инженерного жизнеобеспечения), к землям общегородского пользования, которые освобождены от уплаты налога на землю в части, остающейся в распоряжении органов местного самоуправления.

В целях стимулирования создания товариществ собственников жилья, целесообразно, в частности, рассмотреть следующие вопросы:

- освобождение от налога на добавленную стоимость работ по техническому обслуживанию и ремонту жилых помещений, инженерного оборудования, мест общего пользования дома, придомовой территории, выполняемых подрядными организациями;

- исключение из налогооблагаемой базы средств, поступающих в виде дотаций из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов на развитие и обслуживание объектов жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с федеральными правовыми актами, решениями органа государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органа местного самоуправления осуществляется выплата дотаций на содержание жилья и коммунальных услуг в жилых домах, находящихся на балансе товарищества собственников жилья, в тех же размерах, что и дотации на содержание муниципального жилищного фонда. При установлении тарифов на жилищнокоммунальные услуги товариществам собственников жилья необходимо исходить из уровня тарифов, установленных для населения в данном муниципальном образовании.

История успеха российских ТСЖ убедительно подтверждают значительный потенциал данной формы управления жилым фондом, а неудачи свидетельствуют о наличии серьезных препятствий в реализации этого потенциала. Без ясного понимания природы таких препятствий успех коллективной приватизации в жилищном секторе России вряд ли возможен.

Литература:

1. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы.

Учебное пособие, М.ИНФРА - М.2010.

2. Блех Е.М. Проблемы инвестирования в жилищнокоммунальное хозяйство. В коллективной монографии «Актуальные проблемы управления инновациями и инвестиционной деятельностью в социально-экономических системах» под научной редакцией Щенкова А.С., Збрицкого А.А., Ивчик Т.А., Егорова А.Ю.

- М.: ГОУ ДПО ГАСИС, 2009.

3. Спектор В.А., Рыбальченко М.Б., Хромушин Е.А., Логинова Г.Г., Чечин А.С. Управление многоквартирными домами. Учебное пособие, М.: ГОУ ДПО ГАСИС, 2010.

4. Молчанова О.В. Жилищно-коммунальное хозяйство крупного города: экономические проблемы и пути их решения // Сибирская финансовая школа. 2011, №2.

5. Коробко В.И. Экономика многоквартирного дома. Учебное пособие, М. ЮНИТИ-Дана, 2011.