Проектная перезагрузка

В июне «“Ъ”- Черноземье» провел бизнес-ланч в Studio 23 с представителями строительной отрасли. Дискуссия гостей затронула вопросы перспективной застройки Воронежа в условиях нехватки средств на модернизацию его коммунальной инфраструктуры и транспортных сетей, а также обоснования новых кадровых решений мэрии. В разговоре приняли участие глава администрации Воронежа Александр ГУСЕВ, управляющий Головным отделением по Воронежской области ПАО Сбербанк Михаил МОСКАЛЬЦОВ, глава ГК «Развитие» Сергей ГОНЧАРОВ, председатель совета директоров ГК «Крайс» Наталья КАЗЕННОВА и генеральный директор ООО Altius Engineering Construction Джем РЕДЖЕП УНАЛ.

1 / 18

Рекордные темпы строительства в Воронеже в последние годы позволили региону выйти на третье место по объемам ежегодно сдаваемого в России жилья. Однако взятые застройщиками «высоты» уже обогнали прогнозное развитие застройки города — генплана. В частности, очевидными стали проблемы нехватки социальной и дорожной инфраструктур для проектов комплексной застройки на периферии облцентра.

Александр ГУСЕВ: На самом деле нет критических разночтений генплана с тем, как фактически застраивается Воронеж. Генпланом предусмотрено расширение города, и те участки, которые сейчас застраиваются, в документе обозначены. Есть, к сожалению, локальные моменты, несоответствие генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Сейчас мы приводим ПЗЗ в соответствие с новыми требованиями федерального законодательства. Для каждой зоны разрабатываются критерии, которые будут ограничивать застройку: отступы от красных линий, этажность, плотность и еще ряд показателей.

МОДЕРАТОР: Есть ли зоны и участки, особенно «больные» для застройщиков? Влияют ли они на принятие решений?

ГУСЕВ: Сейчас, когда мы вводим эти правила, без строительного сообщества принимать их не правильно. Но есть архитектурное и градостроительное видение, и оно будет преобладать, может быть, даже над мнением застройщиков. Потому что документ подписывается в том числе и надзорными органами.

Когда мы будем рассматривать новые положения и ограничения, которые накладывают новые ПЗЗ, для меня критически важно, как это оценит молодежь. Проект мы планируем отдать в том числе в университеты, надеюсь, нам удастся получить эту обратную связь.

МОДЕРАТОР: Насколько документ упростит или усложнит задачу застройщикам?

ГУСЕВ: Нужно понимать, что единственный путь, чтобы изменить параметры для своего сооружения, — это общественные слушания. Это процедура, связанная с отклонениями от предельных параметров, которые заложены в ПЗЗ. Процедура сложная и долговременная. Несмотря на то что слушания носят рекомендательный характер, решения принимает административное лицо. Если 1 тыс. человек и сказала против — не думаю, что у кого-то поднимется рука написать «за». Ситуация изменилась резко.

МОДЕРАТОР: Будет ли скорректирован генплан?

ГУСЕВ: Генплан, на мой взгляд, требует существенной детализации. Однако, чтобы принять решение о дальнейшем развитии застройки, мы должны из будущего посмотреть на сегодня. Из данных, озвученных форсайт-кэмпами, следует, что в России в 2035 году будет чуть более 100 млн коренного населения, основная доля будет проживать в крупных городских агломерациях в экономически эффективных регионах. Это объективно: например, в сельской местности за счет увеличения производительности труда начнет резко снижаться количество рабочих мест. И мы должны оттуда посмотреть на эту ситуацию и понять — сколько человек будет жить в Воронеже в 2035 году.

Сергей ГОНЧАРОВ: Насколько я знаю, Воронеж является самой южной точкой для переселенцев с Севера. Для тех, кто большую часть жизни провел на Севере, в Воронеже идеальный климат: холодная зима и есть лето.

Михаил МОСКАЛЬЦОВ: Воронеж — очень привлекательный город, у него есть возможность получить второе дыхание, войдя в программу 10-20 летней перспективы с учетом того, что открывается в рамках межгосударственного партнерства. У нас много учреждений образования, Масловская промзона. Можно обсуждать транспортную инфраструктуру, но логистика, связанная с поездкой на юг или в столицу, у нас идеальная. Актуальной задачей и застройщиков, и властей сегодня является продвижение бренда Воронеж как лучшего города для жизни, возможностей и реализации.

МОДЕРАТОР: Планы застройщиков уже значительно превышают прогнозы развития города?

ГУСЕВ: Пока мы говорим о естественном приросте населения в городе — по 8 тыс. человек ежегодно с учетом миграции. Но это до тех пор, пока не произошла техническая революция в тех отраслях, откуда люди уйдут. Важный момент — экономическая успешность региона.

МОСКАЛЬЦОВ: В городе вводится более 1 млн кв. м ежегодно. При сохранении таких темпов возникают вопросы: кто те счастливые обладатели квадратных метров и есть ли риск того, что очередь из этих людей кончится? Очевидно, что рассчитывать стоит не только на естественный прирост населения региона, но и приток работоспособного населения, которое будет приезжать на новые места работы. Это уникальный шанс, который должен получить город и совершить качественный скачок в своем развитии.

Если обсуждать застройку периферии города, то решения о расширении города и направлений развития должны быть совместными — при участии власти и застройщиков. А целью совместных решений должен быть потребитель. Любой инвестиционный проект, будь то строительство квартала или дома, всегда рассчитан на конкретного потребителя, выбирающего удобную транспортную доступность, объекты инфраструктуры и цену предложения. Анализ смещения спроса на жилую недвижимость свидетельствует, что города-спутники, строящиеся по периметру города, действительно популярны. Там чистая территория, застройщик не озабочен проблемами получения согласования, не вынужден решать вопросы с собственниками гаражей, расселением. При этом получается абсолютно понятная себестоимость и возможность предлагать свои квартиры по нормальной цене.

В России в 2035 году будет чуть более 100 млн коренного населения, основная доля будет проживать в крупных городских агломерациях в экономически эффективных регионах

МОДЕРАТОР: Александр Викторович, вы не раз акцентировали внимание на необходимости развития застроенных территорий. Город активно разрастается по краям, однако активного освоения площадок ветхого и аварийного жилья пока нет.

ГУСЕВ: Перед администрацией действительно стоит задача обращения застройщиков к сложившейся черте застройки в части замещения ветхого и аварийного фонда. Но необходимо сделать эти территории экономически более привлекательными. Для этого администрация может обеспечить модернизацию инфраструктуры за пределами площадки освоения. В пределах площадки сетевое обеспечение останется за застройщиком.

МОДЕРАТОР: Администрация уже садилась за стол переговоров с «сетевиками».

ГУСЕВ: Мы планируем утверждать всем ресурсоснабжающим организациям их место в программе реконструкции. Прогнозируя, в каком квартале перспективного развития у нас появится нагрузка, мы можем включать в инвестпрограммы реконструкцию конкретных коллекторов. Механизм вполне работающий. Нам могут отказать в случае выявления предаварийных ситуаций на других участках, требующих оперативного вмешательства. Тогда будем ждать.

МОДЕРАТОР: Поможет такой механизм?

ГОНЧАРОВ: Да, конечно. Но мы столкнулись с еще одной проблемой — незарегистрированными муниципальными квартирами, мену которых необходимо осуществлять через Воронежскую городскую думу. Это очень большой цикл: застройщику необходимо найти аналогичное жилье в том же районе, предложить провести оценку, провести через Гордуму. У нас есть ряд предложений, как это оптимизировать. В частности, когда по программе переселения из аварийного жилья сносится аварийный дом и у города есть незарегистрированные права на помещения, не происходит никакой мены. Производится ликвидация. В случае с расселением жилья инвестором надо запустить подобный механизм. Если застройщик удовлетворил интересы всех жильцов расселяемого объекта, нужен простой лаконичный механизм, как провести ликвидацию объекта.

Кроме того, есть два фундаментальных момента в вопросе развития застроенных территорий. Это инженерная и социальная инфраструктуры. Достаточно индивидуальный вопрос — есть ли у застройщика возможность при развитии застроенной территории строить школу или нет.

ГУСЕВ: В черте сложившейся застройки, скорее всего, не нужно говорить о масштабном строительстве общеобразовательных учреждений. В таких случаях мы говорим о модернизации существующих: перепрофилировании, освобождении отдельных кабинетов. Потому что бессмысленно на территории в 3-4 га, которые у нас из-под ветхого фонда образуется, строить школу, под которую по новым нормам нужно 3 га.

Наталья КАЗЕННОВА: Интересен наш опыт строительства в Московской области — в Чехове. Там действует очень гибкая система распределения нагрузки на социальную инфраструктуру. На каждого застройщика пропорционально объемам застройки начисляются проценты. Договоренности с администрацией об обязательствах происходят еще на стадии формирования ППТ. Чем амбициознее намерения застройщиков, тем больше у него обязательств по расселению ветхого жилья или объему отчислений на школу или поликлинику. В итоге у всех застройщиков равные условия. В Воронеже заходишь на площадку и понимаешь, что одному застройщику повезло и он успел освоить территорию в квартале без обязательств. А кто-то понимает, что школа нужна, но эту социальную нагрузку по школе потянуть способен далеко не каждый.

ГУСЕВ: У нас ситуация практически такая же, за исключением того, что мы не облагаем застройщика оброком. В 2014 году мы активно обсуждали с компаниями, чтобы ввести подобный социальный налог на инфраструктуру. Условно говоря, 10% от стоимости вводимого жилья, что означало бы повышение цены квартиры на 10% для жителей, и строительство социальных объектов за их средства. Мы от этого отказались. Строительство школ — задача муниципалитета. Однако на участках комплексной застройки на свободных территориях никаких компромиссов в части социальных объектов нет. Участок 3 га под школу застройщик должен выделить, даже если он находится в частной собственности. Это будет наша земля.

ГОНЧАРОВ: Таким путем и пошли застройщики на Антонова-Овсеенко. Проект планировки объединял несколько участков — от 3 до более 20 га, у всех разные. Договориться друг с другом пытались порядка трех лет. И в итоге 3,5 га были выделены. Мы до сих пор проводим взаимные расчеты между застройщиками, потому что земля была выделена на участке одного собственника.

ГУСЕВ: Для повышения привлекательности застроенных территорий для бизнеса мы готовы повысить пределы плотности застройки. В новых ПЗЗ для двух или трех зон, которые должны подвергнуться трансформации, мы готовы не ограничивать высотность. При этом я не думаю, что в этих зонах могут появиться 50-этажные дома: технологии пока не позволяют. Тем не менее речь уже не идет, чтобы предельный уровень был 17 этажей. Это все требует обсуждения, согласования с нашими коллегами в области. Но, тем не менее, такие предложения мы уже сформулировали.

ГОНЧАРОВ: Это действительно существенная помощь застройщикам, которая может этот процесс сдвинуть. При существующих нормативах невыгодно заходить на небольшие площадки: себестоимость взятого участка обходится порядка 25% от объема жилья.

В Воронеже с землей проблемы нет. Но надо выделять и общественные пространства. Поэтому надо найти оптимальное решение по этажности. По-моему, 17–18 этажей — идеально

МОДЕРАТОР: Будут ли при этом вводиться ограничения для застройщиков, чтобы избежать дворов-колодцев?

ГУСЕВ: Мы делаем ставку на высотность, потому что землю, которая высвобождается за счет увеличения высотности, можно использовать для рекреации, вспомогательных функций, спортивных площадок. Дома с дворами-колодцами просто отсеет рынок.

ГОНЧАРОВ: Рынок стал избирательным. Сейчас идет жесткая конкуренция за качество, формат, место, инфраструктуру.

МОДЕРАТОР: За счет каких технологий возможно повышение высотности в Воронеже, если мы говорим об этажности выше 25?

РЕДЖЕП УНАЛ: Технологии сегодня позволяют возводить такие дома, в том числе и в России: «Москва-Сити», «Лахта-центр». Однако надо посмотреть экономику. Потому что любая высотная башня, которую строили, работает убыточно. Увеличение этажности увеличивает сроки строительства, затраты на инженерные системы и существенно влияет на общую стоимость проекта. Необходимо найти оптимальное решение по стоимости и этажности. Я считаю, что для жилого дома приходится вдвойне учитывать риски — не важно, какое качество работы.

Есть страны, где земля стоит очень дорого. Например, в Токио невозможно обсуждать вопрос строительства 8-9-этажного здания. В Воронеже с землей проблемы нет. Но надо выделять и общественные пространства. Поэтому надо найти оптимальное решение по этажности. По-моему, 17-18 этажей — идеально.

МОДЕРАТОР: То есть дома выше 25 этажей на застраиваемых территориях все равно не появятся?

ГУСЕВ: Смысла нет экономически. У нас земли действительно много, поэтому за городом желательно «присесть» — до 4 этажей. В центре ситуация иная. Когда мы говорим о высокой этажности, это прежде всего касается общественно-деловых зданий. Понятно, что это не совсем жилье. Оно может быть комбинированным.

МОДЕРАТОР: Михаил Юрьевич, насколько застройщикам сложно получать кредиты под новые проекты? И каждый ли проект одобряется банком?

МОСКАЛЬЦОВ: Сбербанк никогда не приостанавливал финансирование проектов, и все проекты, которые мы запускали, доводятся до логического завершения финансирования. Новые проекты рассматриваются с точки зрения инвестиционной привлекательности для потенциальных покупателей. Если мы видим, что в этом месте будет спрос, мы финансируем застройщика. У нас много успешных примеров работы с крупными компаниями, реализующими проекты комплексной застройки, и небольшими — на два дома. К сведению, общий лимит жилищных кредитов по Воронежу открытых с 1 января 2016 года превысил 4 млрд руб.

МОДЕРАТОР: Есть ли критерии при одобрении финансирования проекта, которые для банка принципиально важны?

МОСКАЛЬЦОВ: Это деловая репутация, наличие полного пакета исходно-разрешительных документов, чтобы не было никаких сложностей на этапе ввода в эксплуатацию.

КАЗЕННОВА: Насколько возможно ускорить принятие документов банком от клиентов на ипотеку? Несмотря на то что введена программа электронной регистрации заявок, клиент уходит и приходит только через два месяца после договоренностей о покупке квартиры. Это достаточно долго.

МОСКАЛЬЦОВ: Тут вопрос в двух плоскостях. Само одобрение ипотечной заявки занимает два-три дня. Потом начинается стыковка документов. Я бы не сказал, что это проблема многих компаний. В Сбербанке стандартный набор документов, особенно по «первичке» от застройщиков. Кроме того, мы даем возможность делать заявки и регистрировать документы и в офисе застройщика.

КАЗЕННОВА: Мы пользуемся электронной регистрацией, устанавливаем сейчас программу. Насколько возможно ускорить процесс стыковки квадратных метров после снятия квартиры с залога в банке? Сначала мы с залога снимаем, это занимает неделю, потом собственник квартиры, хотя в вашей базе данных уже зафиксировано действие застройщика. Может, этот вопрос можно продвинуть побыстрее?

МОСКАЛЬЦОВ: Можно рассмотреть вопрос того, чтобы с юр. лица переписать на конкретное физлицо.

МОДЕРАТОР: Каким вы видите строительный рынок сегодня? Фиксируете ли оживление спроса на жилую недвижимость? Насколько стабильно финансовое положение застройщиков?

МОСКАЛЬЦОВ: У Сбербанка нет проблемных клиентов. Все застройщики надежные и выполняют обязательства перед банком и перед дольщиками. В 2016 году в Воронеже и Воронежской области нами было выдано ипотечных кредитов на сумму свыше 9,8 млрд рублей. Это как вторичное жилье, так и первичное. На протяжении 2017 года мы видим поступательный рост количества ипотечных заявок, которые одномоментно находятся на рассмотрении в Сбербанке. Порядка 1,6 тыс. заявок постоянно у нас находятся в работе. За первые четыре месяца 2017 года мы выдали жилищных кредитов на сумму более 3 млрд рублей. По второму кварталу 2017 года мы планируем выдать новых кредитов на сумму порядка 2,6-2,7 млрд рублей. На «вторичке» мы видим определенное оживление. Если ранее процент продаж на первичном рынке доходил до 70%, сейчас перераспределился где-то 50 на 50. На мой взгляд, «второе дыхание» на вторичном рынке позволяет увеличивать объемы продаж у застройщиков. Кроме того, хочу отметить тенденцию — 95% всех жилищных проектов связаны со строительством экономичного жилья. Тренд на снижение площади жилья. Продажи активно идут в Центральном районе, Северном и Юго-Западном микрорайонах из-за их удобной локации.

Актуальной задачей и застройщиков, и властей сегодня является продвижение бренда Воронеж как лучшего города для жизни, возможностей и реализации

МОДЕРАТОР: Вернемся к проблемным моментам застройки. Насколько очевидным становится отставание транспортной инфраструктуры в условиях масштабов возведения жилья в городе?

КАЗЕННОВА: Улица Переверткина, когда заселится небольшой квартал в 20 этажей, встанет. Непонятно, что будет с Шишкова. Ипподромная тоже встанет.

ГУСЕВ: Вы уж совсем пессимистичную картину нарисовали. Генпланом предусмотрено два дублера Московского проспекта. По одному направлению мы начнем проектирование уже в этом году. По второму пока ведем предпроектную проработку. Такая же работа ведется для того, чтобы сделать дублера на набережной вдоль водохранилища для микрорайона Шилово. Понятно, что нам нужна дорога на Отрадное.

МОДЕРАТОР: О каких сроках идет речь? Планируется федеральное софинансирование?

ГУСЕВ: Мы начинаем проектирование. Я надеюсь, что сразу после начнется строительство этих объектов. Для этого будут использованы средства дорожного фонда.

МОДЕРАТОР: Насколько экономически оправдано строительство подземных парковок при освоении застроенных территорий? Является ли их возведение вынужденной необходимостью для застройщика в условиях работы на небольших территориях?

ГОНЧАРОВ: Безусловно, это необходимо. Однако интерес к покупке парковочных мест у покупателя на первичном рынке зачастую отсутствует. В одном из жилых домов, которые мы строим, парковочные места продаются по себестоимости по 350 тыс. руб. Ни одного еще не взяли, а квартиры берут.

КАЗЕННОВА: У нас та же самая проблема. В нашем строящемся комплексе купили всего 17 тыс. кв. м из 40 тыс. кв. м парковочных мест, при этом практически 95% квартир уже продано. Никто ничего даже не спрашивает. Себестоимость у нас даже дороже, чем 350 тыс. руб.: подземный паркинг должен быть обеспечен и пожарной сигнализацией, и вентиляцией, и системами обслуживания. Себестоимость ближе к 500 тыс. руб. уже идет. Никто за 350 и даже за 150 тыс. не берет.

МОДЕРАТОР: Возможно, это вопрос времени?

ГОНЧАРОВ: Однозначно. Спрос будет года через два, когда вселятся все жильцы и почувствуют дефицит пространства во дворе. В городе необходимо установить одинаковые правила игры с требованиями подземного паркинга для всех. Это очень важно. Это, может быть, в какой-то степени повлияет на стоимость жилья, но будет как социальная нагрузка. Застройщик должен строить подземный паркинг, как он должен строить детскую площадку, зоны отдыха.

КАЗЕННОВА: Все должны быть в одинаковых условиях.

МОДЕРАТОР: Решения и ответственность за них надо перераспределять? Александр Викторович, видение структуры градостроительного блока пока осталось прежним?

ГУСЕВ: Такие решения на эмоциях точно не принимаются. Мне важно в подтверждение правоты получить серьезные основания от профессионального сообщества — архитектурного, строительного и коллег из областного правительства. Вот три основные стороны, которые точно повлияют на мое решение. Один из вариантов, который я бы все-таки рассматривал, — это возможность создания в администрации города полноценной службы главного архитектора, без совмещения должности главного архитектора и руководителя управления архитектуры, как это сейчас есть. Когда главный архитектор был бы заместителем главы. Он должен являться держателем генплана. Должен все время смотреть, актуализировать, сравнивать с теми отклонениями, которые есть. И самое главное — все-таки перспективу держать в голове. В мэрии должен быть человек, который может каждый день смотреть вперед и думать, что сделать сейчас, чтобы завтра было комфортно. А главный архитектор — это человек, который смотрит вперед, какое-то стратегическое мышление развития города формирует. В моем понимании, ему каким-то образом должны подчиняться районные архитекторы. Если уже не административно, возможно, они останутся в штате управ, то точно функционально. Потому что маленькие элементы архитектурной политики — входные группы, дизайн-регламент — тоже на них. Мне кажется, что это возможное решение, но все-таки должны профессионалы высказаться.

Если застройщик удовлетворил интересы всех жильцов расселяемого объекта, нужен простой лаконичный механизм, как провести ликвидацию объекта

МОДЕРАТОР: Девелоперское сообщество как-то должно заметить эти перемены?

ГУСЕВ: Все функции, связанные с подготовкой документов, останутся в управлении главного архитектора. Они будут заниматься оказанием услуг населению. Я сторонник того, чтобы именно главному архитектору подчинялся отдел выдачи разрешительной документации. Не заму по градостроительной политике, не руководителю управления главного архитектора, а главному архитектору. Это правильно. Нужно слушать профессионалов.

МОДЕРАТОР: Каково мнение архитектурного сообщества, к мнению которого вы прислушиваетесь?

ГУСЕВ: Они в целом поддерживают это. Но я их попросил разложить все доводы на бумаге. Это будет первый документ для серьезного анализа. Я попросил именно их разработать, потому что именно они заинтересованы сейчас больше всего. Понятно, что нам ломать всю структуру всегда сложно. Кстати, даже если это произойдет с некоторым увеличением штатной численности, меня это не пугает, потому что мы последовательно занимались сокращением штата — каждый год по 4%. У нас этот процесс запущен и идет безболезненно.

КАЗЕННОВА: Для нас это не увеличит сроки прохождения всех этих процедур? Это самый больной вопрос.

ГУСЕВ: Никаких дополнительных процедур вводиться точно не будет. Просто существующие полномочия перераспределятся. Надо, чтобы главенствовал генплан, проект землепользования и застройки, проект планировки. Генплан всегда должен находиться в актуальном состоянии. Должно быть всем известно, куда мы так движемся, почему принимаем такие решения. Этим надо заниматься каждый день. Управление главного архитектора принципиально этого сделать не может.

Дата проведения: 15 июня 2017 года
Место проведения: Studio 23