Рынок пошел на крайние метры

Средняя стоимость квадратного метра в домах брежневского периода (1970-1991 годы постройки) в Екатеринбурге выросла за год на 5,2%, а за месяц — на 0,9%. По данным на начало ноября, этот показатель достиг 75,3 тыс. руб. Как отмечают аналитики, популярность «брежневок» среди покупателей держится на высоком уровне, а объем предложение на рынке за год значительно сократился. Участники рынка уверены, что «брежневки» и дальше будут пользоваться популярностью, но необходимо задуматься, как продлить их срок эксплуатации.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

За год объем предложения квартир в домах брежневского периода в Екатеринбурге сократился в 3,8 раз — сильнее, чем в целом по рынку (в два раза), и чем в «сталинках» и «хрущевках». По данным руководителя Циан.Аналитика Алексея Попова, на сегодняшний день на вторичном рынке Екатеринбурга к продаже представлено около 310 квартир в «брежневках». Год назад их было 1173. Квартиры в этих домах пользуются популярностью, при этом дорожают медленнее, чем в целом жилье на вторичном рынке. Более существенный рост цен отмечается в домах постсоветского периода.

Как отметил господин Попов, средняя стоимость 1 кв. м в «брежневках» составляет 75,3 тыс. руб. За месяц цены увеличились на 0,9% (с 74,6 тыс. руб.), за год выросли на 5,2% (с 71,6 тыс. руб.). Для сравнения средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Екатеринбурга за месяц увеличилась на 1%, за год — на 11%.

«Эти квартиры выигрывают за счет сочетания не самых высоких цен, меньшей изношенности, чем в "хрущевках" и "сталинках". Обычно в "брежневках" широкие лестничные клетки и пролеты, грамотные планировки. Более просторные, чем в "хрущевках", комнаты и кухни. К тому же они расположены в районах с хорошей инфраструктурой. Имеются и минусы: плохая теплоизоляция, что особенно ощущается в угловых квартирах, плохая звукоизоляция, тесные ванные комнаты, в некоторых сериях маленькие кухни, ограничения в перепланировке квартиры — большая часть стен несущие»,— рассказал Алексей Попов. Он добавил, что в общем объеме предложения квартиры в «брежневках» составляют около 11%. По данным исследования Уральской палаты недвижимости (УПН), всего в структуре жилого фонда Екатеринбурга дома брежневского периода занимают 19,4%.

«За счет того, что в "брежневках" маленькие площади — они более доступные и ротация жильцов, там чаще. "Брежневки" выстроились в некую ценовую иерархию, и благодаря ценовой доступности они вполне неплохо продаются на сегодняшнем рынке»,—отметил руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

По мнению Алексея Попова, спрос на квартиры в домах этого периода будет и дальше держаться на высоком уровне. Директор по развитию бюро недвижимости Зыряновой Алексей Шаклеин отмечает, что если у покупателя есть цели продать покупаемую квартиру примерно через 10 лет и не слишком потерять в цене, то стоит покупать жилье в центральных районах. Если это отдаленные районы, то покупать там, где есть развитие и застройка нового жилья. «Новое жилье всегда дороже, оно будет увеличивать среднюю стоимость на рынке. Если ты купил 1 кв. м за 80 тыс. руб., а за несколько лет в районе построят несколько новых домов, то средняя стоимость вырастет до 85-90 тыс. руб., даже если рынок будет стагнировать»,— пояснил господин Шаклеин.

Господин Хорьков считает, что потребительские свойства в домах этого периода устарели, как и в «хрущевках». Сейчас стоит вопрос, как продлить их срок эксплуатации. «Вопрос: что делать со стареющим жильем, подводит нас к тупиковому варианту. Как работать с двух-трехэтажным жильем — понятно, а как обновлять уже следующий фонд, здесь пока никто не предлагает никаких внятных вариантов.

Проблема в том, что мы часто говорим "нам надо обновлять жилой фонд, сносить старое жилье", но при этом очень мало внимания уделяем тому, как нам сохранять этот фонд в актуальном состоянии. Возможно, нужно задумываться над эксплуатацией "хрущевок" и "брежневок" для того, чтобы продлить их срок службы и сохранить их в более-менее актуальном виде еще на 20-30 лет»,— считает Михаил Хорьков.