«Финансовое состояние застройщиков будет ухудшаться»

С начала года лишь две заявки на открытие эскроу-счетов, без которых с 1 июля не могут реализовываться новые проекты по возведению жилья с привлечением дольщиков, были одобрены Сбербанком в Воронежской области. На рассмотрение поступило еще 15 заявок. Представители банков и региональной власти указывают на «существенное замедление» взаимодействия с девелоперами по вопросу открытия эскроу-счетов по сравнению с прошлым годом, с лета которого их было открыто более 120. Пути для активизации процесса участники рынка искали за круглым столом «Реформа долевки. Технологии выживания», который прошел в рамках недавнего строительного форума «Воронеж Build» в Expo Event-Hall сити-парка «Град».

Основные вопросы двухчасовой беседы девелоперов, банкиров и региональных чиновников касались требований к финансированию долевого строительства после 1 июля 2019 года. В ходе мероприятия директор управления кредитования и проектного финансирования Центрально-Черноземного банка Сбербанка РФ Андрей Горшков сообщил, что на рынке, по данным на февраль, порядка 90% эскроу-счетов (на них средства участников долевого строительства депонируются до завершения объекта и регистрации прав на него) в стране открыты именно в Сбербанке. При этом наибольшее число таких счетов в регионах отмечается в Воронеже в основном благодаря активности крупнейшего местного застройщика — АО «Домостроительный комбинат» (ДСК). В то же время господин Горшков отметил «существенное замедление взаимодействия» девелоперов с банками в 2019 году, с начала которого было одобрено всего две заявки. Еще порядка 15 заявок находятся на рассмотрении. При этом на территории региона многоквартирные дома возводят 66 компаний. С лета прошлого года, по данным регионального союза строителей, в Воронежской области было открыто более 120 эскроу-счетов (в ЦФО — всего около 160).

Губернатор Александр Гусев призвал девелоперов не ждать 1 июля для открытия счетов, так как отсрочек не будет: «Тот, кто намерен и чувствует, что может получить проектное финансирование, должен сейчас подавать документы. Мы должны договориться с коллегами из банковской сферы и начать отслеживать количественные показатели поданных заявлений на финансирование». Господин Гусев посоветовал строителям «думать в первую очередь о том, как вписаться в новую систему финансирования, а не о получении прибыли». Глава региона также заявил о необходимости налаживания «компромиссного взаимодействия» банков, крупных застройщиков и девелоперов, у которых могут возникнуть проблемы с получением проектного финансирования.

Глава регионального союза строителей Владимир Астанин предположил, что многие участники рынка еще не приняли для себя решение по обращениям в банки, так как «до конца непонятны критерии взаимодействия». Аналогичная неопределенность, по его мнению, есть и у покупателей. «В сфере продаж речь не идет о том, чтобы выйти на какой-то уровень и там зафиксироваться, речь о наращивании потенциала. Мы во многом подошли к потолку спроса. Если не будут приняты реальные меры господдержки стимулирования спроса, мы никаких показателей не достигнем», — добавил господин Астанин. Директор ООО «Воронежстрой» Владимир Чернышов подсчитал, что в перспективе из строительной сферы должны будут уйти компании с годовым оборотом менее 200 млн руб.

Руководитель аппарата ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Кирилл Холопик заявил, что на перспективы рынка есть два взгляда. С одной стороны, «все понимают», что при сохранении сегодняшнего уровня спроса «болезненная реформа может привести к уходу с рынка значительного числа застройщиков». С другой — «есть довольно серьезные ожидания, что спрос должен существенно вырасти при новой модели». И такой сценарий «нивелирует все остальные негативные процессы».

Председатель совета директоров ГК «Крайс» Наталья Казеннова уверена, что взрывного спроса в Воронеже не будет.

Она объяснила это тем, что рынок зависит не от опасения потенциальных покупателей вступать в схему долевого участия (физлица в последнее время достаточно защищены государством), а именно от спроса. «Он сегодня будет зависеть от повышения или снижения уровня жизни. Сможет ли потребитель позволить себе купить жилье, будут ли повышаться ему ставки по кредитам», — пояснила госпожа Казеннова. По ее прогнозам, «в конце 2019 года будет небольшое повышение спроса, когда люди привыкнут к уровню цен». За последний год стоимость квадратного метра в регионе, по оценке Натальи Казенновой, повысилась примерно на 10%, в дальнейшем возможен рост еще на 5–10%.

Генеральный директор ДСК Андрей Соболев уверен, что «финансовое состояние застройщиков будет ухудшаться» и «это неизбежность». Снижение уровня продаж и доходности застройщиков господин Соболев объяснил ростом цен на строительные материалы и «банковским бременем». По словам гендиректора, одновременно удвоилось количество проверок контролирующими органами. «Вывод один — нас толкают к работе без дольщиков, но финансово мы все не готовы так функционировать», — сказал господин Соболев. От также посетовал на то, что «никто не подумал об эффективной и безопасной финансовой модели застройщика», внося в федеральное законодательство требование к девелоперу уплачивать НДС с каждой строительной организации в составе холдингов.

Конечно, мы в любом случае будем ориентироваться на наращивание налоговой нагрузки, но в принципе оптимизация, которая может ее изменить, никем не запрещалась», — добавил управленец.

Руководитель направления экономического отдела воронежского представительства Банка России Дмитрий Ольхов сообщил, что, по данным на 1 марта, 63 банка в РФ имеют права открывать эскроу-счета, в Воронежской области представлено 25 подразделений этих организаций. По данным ЦБ, на 1 февраля задолженность застройщиков по прямому банковскому кредитованию в регионе составляет 5 млрд руб. Кредитный канал граждан для покупки жилья — ипотечные кредиты — в разы больше, 83 млрд руб. В том числе 14 млрд руб. — задолженность по долевому строительству.