Жилье на обочине

Новые дороги и станции метро являются основными стимулами для дальнейшего развития территорий Санкт-Петербурга, а их близость автоматически увеличивает стоимость недвижимости на 10-15%. К сожалению, пока развитие инфраструктуры в новых районах города отстает от темпов строительства жилья. Одно из решений этой проблемы состоит в разработке поквартальной застройки, которая позволит избежать транспортного коллапса.

Новые магистрали являются главными точками роста и дальнейшего развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга, поскольку они не только способствуют увеличению транспортной доступности территорий, но и значительно приумножают инвестиционную привлекательность расположенных рядом земель, отмечает генеральный директор ГК "Унисто Петросталь" Арсений Васильев. Стимулом для быстрого освоения территорий, по его словам, также являются новые станции метрополитена и крупные инфраструктурные проекты. Так, планы компании IKEA по строительству третьего комплекса "Мега" в районе Новоселья способны подстегнуть в этой локации спрос на квартиры, уверен господин Васильев. По его мнению, высокий потенциал роста остается у территорий, которые находятся близко от города и уже сегодня имеют хорошее транспортное сообщение с ним. Одним из таких направлений он называет юго-запад, а точнее, Красносельский и Ломоносовский районы. Южное направление располагает развитой дорожной сетью, рекреационными зонами, объектами социальной инфраструктуры, а также памятниками культурного наследия, отмечает эксперт. В дальнейшем улучшить транспортную ситуацию данных территорий должно строительство новых станций метро, которые заложены в перспективной схеме развития подземки города до 2048 года.

Генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор" Александр Гиновкер в качестве инфраструктурного объекта, который повлияет на рынок недвижимости города, привел в пример строящийся мост через остров Серный. Переправа будет введена в 2018 году и улучшит доступность Петровского острова, в частности, через ЗСД свяжет его с северными и южными районами Петербурга.

Самым мощным катализатором развития района становятся новые станции метрополитена. Петербуржцы не избалованы частым открытием новых станций, поэтому такое событие воспринимают с большим оптимизмом, даже если новая станция метро есть только в ближайших планах, отмечает Арсений Васильев.

Так, в течение следующих 30 лет в Петербурге, по версии ОАО "НИИ автомобильного транспорта", должно появиться 49 новых станций метро и восемь депо. Компания разработала концепцию развития транспортной системы города до 2048 года. Теоретически на развитие метрополитена город до этого периода должен направить свыше 1 трлн рублей. По сравнению с предыдущей схемой развития метрополитена, рассчитанной до 2025 года, по подсчетам "Ъ", в новом документе не хватает 13 станций. Но даже в этом случае из-за нехватки средств эти планы далеки от реальности, говорят эксперты.

Ценные метры

Дорожные развязки, станции метро, скоростные дороги, увеличивают стоимость жилья и коммерческой недвижимости в каждом конкретном районе. "Сейчас на подъеме Васильевский остров — за счет центрального участка ЗСД и планов по строительству второго съезда, также юго-западная часть города (Красносельский район), где планируется строительство сразу двух станций метро. Традиционно растет вверх Приморский район. Можно заметить, что каждый из этих районов примыкает к ЗСД, поэтому я уверен, что планы по строительству Восточного скоростного диаметра также могут поднять интерес девелоперов к тем районам, где будет проходить трасса (Невский, Красногвардейский)",— прокомментировал финансовый директор ГК "Технополис" Сергей Жданов.

Развитие инфраструктуры района влияет на рост стоимости квадратного метра, но лишь в том случае, если инфраструктурные объекты не причиняют дискомфорт жителям, указывает директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева. Так, открытие станций метро может увеличить стоимость квадратного метра на 10-15%, один из последних примеров — рост цен в Приморском районе как на первичном, так и на вторичном рынках неподалеку от станции метро "Беговая".

Владелец компании MegaAgent Руслан Соешев называет самым главным инфраструктурным событием за последние десять лет в Петербурге открытие центрального участка ЗСД и общее строительство проекта. "До этого момента Васильевский остров был автономен, что сильно влияло на стоимость жилья в районе. Как только произошел запуск ЗСД, стоимость квадратного метра в этой локации выросла на 5-7%. Наиболее заметно это стало в локациях вблизи от станции метро "Приморская". Также отмечу, что выросла ликвидность домов там, где появилась эта трасса. Очень сильно это отразилось на Приморском, Васильевском и Курортном районах. В последнем ситуация заметно изменилась в поселках Репино, Солнечное, Комарово и Западная Лица. Не является секретом, что "загород" падает в цене. Но с вводом в эксплуатацию ЗСД в некоторых локациях этот тренд прекратился, а где-то даже стал заметен рост",— прокомментировал господин Соешев.

Квартальный подход

Впрочем, развитие инфраструктуры в новых районах не успевает за ростом жилого массива города. Например, в Новом Девяткино и Мурино строительство жилья идет более быстрыми темпами, нежели развитие дорог и социальных объектов. В свое время драйвером этой территории послужило открытие станции метро "Девяткино". Однако дорог и развязок, связывающих эту локацию с крупными магистралями, проходящими рядом, до сих пор не хватает. В 2018 году должно начаться строительство развязки с КАД в Мурино за 1 млрд рублей. Она является важным этапом в решении транспортных проблем населенных пунктов Мурино и Новое Девяткино. Кроме того, без данной развязки не может начаться строительство транспортно-пересадочного узла (ТПУ) "Девяткино", в составе которого планируется построить международный автовокзал. Однако проекта этих объектов пока нет. Промежуточным решением транспортных проблем этой локации стало обустройство проезда под КАД стоимостью 106 млн рублей. Он позволит автомобилистам выезжать из западного Мурино на проспект Культуры с двух сторон.

Еще одна территория, к которой возникает много инфраструктурных вопросов,— это Шушары. В 2018 году здесь появится новая станция метро. Кроме этого, сюда уже несколько лет пытаются протянуть скоростной трамвай (ЛРТ). Но, по мнению младшего директора по корпоративным и суверенным рейтингам агентства "Эксперт РА" Игоря Смирнова, проект так и не обрел твердой формы и нет консенсуса органов власти и экспертного сообщества по его маршруту и роли — подвоз к метро или удлинение маршрута в сторону центра. "Без детальной сущностной проработки проекта рано говорить и о финансовой стороне — вряд ли проект такого масштаба будет осуществляться городом в одиночку. Очевидно, Смольный хочет посмотреть, как будет вести себя трамвай в Красногвардейском районе (концессионер — ООО "ТКК".— BG), запуск которого намечен на конец 2017 года. При успехе проекта вполне можно рассчитывать на оживление при рассмотрении новых проектов государственно-частного партнерства (ГЧП)",— считает Игорь Смирнов.

"По факту сегодня в Петербурге никто не занимается разработкой квартальной застройки, которая позволила бы избежать проблем отстающей инфраструктуры. Необходимо менять подход города к квартальной застройке: не выдавать разрешения на строительство отдельных жилых комплексов, а объединять девелоперов, направляя усилия, в том числе городские, на развитие транспортной инфраструктуры и создание единого квартала",— отмечает Полина Яковлева.

Застройщики давно строят подъездные пути к своим кварталам за свой счет. Например, ГК "Унисто Петросталь" в 2016 году открыла первую автомобильную дорогу, полностью построенную за свой счет. Инвестиции в дорогу длиной 585 м, соединяющую ЖК "Аннинский Парк" с Геологической улицей Красносельского района Санкт-Петербурга, составили более 50 млн рублей. Компания "Элемент-Бетон" также инвестировала 4 млн рублей в строительство улицы Деревенской. Объект длиной 400 м и стоимостью 4 млн рублей соединил комплекс "Финские кварталы" и Приозерское шоссе.

По словам Полины Яковлевой, пока ситуация складывается таким образом, что город не успевает развивать инфраструктуру, а девелоперы готовы решать транспортные проблемы, которые касаются их проектов, но не готовы делать крупные транспортные развязки. По ее словам, например, компания SRV при строительстве ТРЦ "Охта Молл" была вынуждена "пробивать" дальше проспект Металлистов от Магнитогорской улицы за собственный счет. И теперь компания Bonava (бывшая NCC), скорее всего, будет вынуждена собственными силами и за свой счет дальше продлевать проспект Металлистов до ЖК Magnifika Lifestyle, чтобы зонировать пространство и устроить подъездные пути.

Опасная близость

Дорожная инфраструктура может и отрицательно влиять на жилые объекты, если они находятся вблизи какой-то развязки или магистрали. Сергей Жданов таким неудачным примером назвал новый жилой комплекс вблизи развязки ЗСД с улицей Савушкина, даже несмотря на то, что он находится около берега Невы. Именно поэтому если покупатель планирует приобрести жилую недвижимость в каком-либо районе, то первым документом для анализа для него должен быть Генеральный план Санкт-Петербурга на 2015-2025 годы, уверен эксперт.

"Практика показывает, что если под окнами элитного жилого комплекса начинает прокладываться магистраль, то стоимость жилья в этом доме падает. Например, считалось, что так будет у жилых комплексов "Морской каскад" и "Морской фасад" на Васильевском острове. Но ЗСД сделали в углубленном варианте, и в итоге можно сказать, что плюсов больше, чем минусов. Наличие метро перед окнами хорошо, но не всегда. Если до станции необходимо пройти хотя бы пять минут, то, безусловно, такое соседство играет только в плюс",— прокомментировал господин Гиновкер.

Примеры, когда городские проекты снижали привлекательность ближайших районов, есть и у Арсения Васильева: "Строительство стадиона на Крестовском острове жители ближайших кварталов встретили неоднозначно: тихий, почти камерный остров превращается в дни матчей в бурлящий котел".