Определение арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости

№ 9 (156) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Определение арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости

Т.В. Фролова

заведующая кафедрой экономики и управления на предприятии Кемеровского института

А.Б. Коржук

доцент кафедры экономики и управления на предприятии Кемеровского института

Т.П. Дорофеева

доцент кафедры экономики и управления на предприятии Кемеровского института

Тамара Валериевна Фролова, Polina-fr@mail.ru

Согласно статье 215 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальная собственность представляет собой собственность муниципального образования, то есть имущество городских и сельских поселений, а также их финансы, которые выделены в отдельную составляющую - совокупность денежных средств, формируемых и используемых для решения вопросов, связанных с финансированием тех или иных мероприятий [1]. В настоящее время наряду с частной, государственной и иными формами собственности муниципальная собственность закреплена в качестве одной из таких форм.

Объектом исследования выбран Кемеровский район - муниципальное образование в Кемеровской области, расположенный на северо-западе Кузбасса. Площадь занимаемой им территории - 4,5 тысячи квадратных километров, что составляет 5,2 процента от территории Кемеровской области.

Предметом исследования является величина арендной платы для муниципальных объектов недвижимости.

Актуальность исследования определяется тем, что сделки по аренде муниципального имущества Кемеровского района - одна из основных статей дохода Комитета по

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

управлению муниципальным имуществом (далее - также КУМИ) и определение обоснованной рыночной величины арендной ставки напрямую влияет на его величину.

Администрация Кемеровского муниципального района в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского района за 2013 год сдало в аренду 57 объектов коммерческой недвижимости. Общая площадь объектов, сданных в аренду, составила 3 523,69 квадратного метра. Общий доход, полученный КУМИ Кемеровского района, составил 284,3 тысячи рублей [2]. Согласно данным, представленным КУМИ Кемеровского района, средняя-величина арендной платы за 1 квадратный метр в месяц составила 21,68 рубля.

Методика расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности Кемеровского муниципального района, утверждена Решением Кемеровского районного Совета народных депутатов от 27 декабря 2007 года № 125 [3].

Величина месячной арендной платы за пользование объектами аренды определяется по следующей формуле:

Л = S х T х К х К х К х К х К,

n нж р д с и ' f

-9789, iovrf@mail.ru

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

где Ап - арендная плата за пользование объектом аренды в месяц, р.;

S - общая площадь помещения, передаваемого в аренду, м2;

Т - минимальная ставка арендной платы за один квадратный метр в месяц, которая устанавливается распоряжением главы Кемеровского муниципального района на текущий год, р.;

Кнж - коэффициент, учитывающий качество нежилого помещения;

Кр - коэффициент, учитывающий территориальное расположение помещения;

Кд - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

Кс - коэффициент, учитывающий наличие субарендатора;

Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции.

В реальной ситуации на рынке аренды недвижимости ключевыми факторами, влияющими на величину арендной платы коммерческой недвижимости, являются:

• назначение объекта недвижимости (торговое, офисное, производственное, складское и т. д.);

• местоположение (удаленность от центра, транспортных магистралей и т. д.);

• площадь.

Проанализировав влияние каждого фактора, можно сделать вывод о том, что методика определения величины арендной платы за 1 квадратный метр площади в месяц, применяемая Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского района, необъективна по двум основным факторам (местоположение и назначение объекта недвижимости) и не отражает реальные рыночные условия. Более целесообразным было бы обоснование величины арендной платы за 1 квадратный метр площади в месяц на основе среднерыночной стоимости аренды аналогичных коммерческих объектов на рынке недвижимости, с учетом корректировок основных ключевых

факторов. Таким образом, можно использовать следующий метод расчета арендной ставки для объектов муниципальной недвижимости:

1) определение среднерыночной арендной ставки за 1 квадратный метр площади аналогичных коммерческих объектов;

2) внесение корректировки на торг, если мониторинг аналогов проводился на основе предложений по аренде, а не по совершенным сделкам;

3) внесение корректировки на местоположение;

4) внесение корректировки на площадь.

Для проведения анализа рынка аренды

коммерческой недвижимости был выбран наиболее развитый, чем районный, рынок аренды коммерческой недвижимости города Кемерова. Город Кемерово территориально граничит с Кемеровским районом, что существенно влияет на объективность величины арендной ставки для объектов коммерческой недвижимости Кемеровского муниципального района.

На начало 2013 года выборка для анализа вторичного рынка коммерческой недвижимости, предлагаемой в аренду, составила 1 342 объекта [4]. Состав базы данных представлен в таблице 1.

Общая суммарная площадь всех коммерческих объектов города, сданных в аренду, - 431,4 тысячи квадратных метров, а общая суммарная стоимость величины арендной платы - более 183 миллионов рублей в месяц.

Для более подробного анализа рассмотрим пересечение типологий по назначению, местоположению и площади объектов (табл. 2 1).

Как видно из представленных в таблице 2 данных, самая высокая средняя плата за аренду объектов офисного назначения отмечается в Центральном районе - 664,25 рубля за 1 квадратный метр площади, минимальная - в Кировском районе - 411 рублей.

1 Таблица составлена авторами статьи по результатам анализа рынка аренды города Кемерова.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 9 (156) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Таблица 1

Состав рынка аренды города Кемерова на начало 2013 года

Тип объекта Число объектов, шт. Доля от общего числа, % Суммарный метраж, тыс. м2 Средняя площадь объекта, м2 Суммарная стоимость рыночной арендной платы, млн р. в месяц

Офисные 356 26 64,8 182 36,4

Производственно- складские 360 27 233,0 647 40,0

Торговые 626 47 133,6 213 107,0

По всем типам 1 342 100 431,4 321 183,4

Таблица 2

Зависимость величины арендной платы от назначения, местоположения и площади

объектов, р./м2

Площадь, м2 Показатель Район

Заводский Кировский Ленинский Рудничный Центральный

До 100 Объем выборки 50 ОФИСНЫЕ 2 33 8 127

Средняя ставка 416 411 590 589 673

100-250 Объем выборки 21 0 10 2 34

Средняя ставка 414 - 545 407 832

250-500 Объем выборки 11 0 0 5 13

Средняя ставка 423 - - 401 608

Более 500 Объем выборки 12 0 0 0 20

Средняя ставка 449 - - - 544

Среднее значение арендной платы по районам 425,50 411,00 567,50 465,67 664,25

по городу Кемерову Г 506,8 1РОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКИЕ

До 500 Объем выборки 110 12 18 20 37

Средняя ставка 188 139 215 201 219

500-1 000 Объем выборки 49 7 16 9 8

Средняя ставка 195 85 203 142 161

Cl о о о о о о 1 Объем выборки 41 8 7 4 3

Средняя ставка 158 87 237 191 207

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

Окончание таблицы 2

Среднее по районам 180,33 103,67 218,33 178,00 195,67

значение арендной платы по городу Кемерову 175,2

ТОРГОВЫЕ

До 100 Объем выборки 45 14 44 23 123

Средняя ставка 712 475 933 755 1 082

100-200 Объем выборки 36 11 34 17 80

Средняя ставка 728 364 949 856 1 018

200-600 Объем выборки 21 6 38 9 81

Средняя ставка 500 246 780 837 934

Более 600 Объем выборки 6 0 12 0 13

Средняя ставка 611 - 573 - 794

Среднее по районам 637,75 361,67 808,75 816,00 957,00

значение арендной платы по городу Кемерову 716,2

Для объектов производственноскладского назначения максимальная величина средней арендной платы отмечается в Ленинском районе - 218,33 рубля за 1 квадратный метр площади, минимальная -в Кировском районе - 103,67 рубля.

Для объектов торгового назначения наибольшая величина средней арендной платы отмечается в Центральном районе - 957 рублей за 1 квадратный метр площади, минимальная - в Кировском районе - 361,67 рубля.

После выявления средних показателей стоимости аренды 1 квадратного метра площади по типам объектов недвижимости с учетом месторасположения в городе Кемерове необходимо внести корректировку на торг. Сопоставляя на рынке аренды коммерческой недвижимости уже совершенные сделки с предложениями по аренде, можно сделать вывод о том, что снижение цен в процессе торга составляет 10 - 15 процентов. Корректировка в размере 0,87 введена исходя из данных об аренде коммерческой недвижимости в городе Кемерове, средняя скидка на уторговывание - 13 процентов [5].

Корректировка на местоположение определена на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 519 «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)» [6].

Корректировка рассчитана для 9-го вида разрешенного использования (размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, продовольственного снабжения) на основе соотношения показателей среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков Кемеровского района (653,04 р./м2) и города Кемерова (3441,95 р./м2) и составила 0,19, то есть максимальное снижение средней стоимости земельных участков по мере удаления от города Кемерова составляет 81 процент.

Поскольку корректировка на местоположение определена на основе кадастровой стоимости земельных участков (это достаточно усредненный показатель), для более

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 9 (156) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

точного расчета арендной ставки корректировка была ранжирована в зависимости от удаленности объекта муниципальной недвижимости от города Кемерова (табл. 3).

В таблице 4 представлена корректировка для каждого сельского поселения Кемеровского района относительно показателей города Кемерова.

Таблица 3

Влияние удаленности объектов Кемеровского района от города Кемерова на разницу

в стоимости земельных участков

Удаленность от города, км Корректировочный коэффициент на местоположение объекта Разница в стоимости земельных участков в городе и районе, %

До 15 0,8 -20

От 16 до 30 0,59 -41

От 31 до 45 0,39 -61

От 46 и более 0,19 -81

Таблица 4

Корректировка на местоположение по объектам Кемеровского района

Название Ближайший Расстояние Корректировочный

сельского к поселению район до города коэффициент на

поселения города Кемерова Кемерова, км местоположение

Арсентьевское Кировский 55 0,19

Береговое Заводский 37 0,39

Берёзовское Заводский 23 0,59

Елыкаевское Рудничный 27 0,59

Звёздное Заводский 24 0,59

Суховское Ленинский 13 0,8

Щегловское Кировский 35 0,39

Ягуновское Заводский 15 0,8

Ясногорское Заводский 17 0,59

Последней в величину арендной платы для объектов муниципальной недвижимости Кемеровского района была внесена корректировка на размер площади, рассчитанная как отношение стоимости аренды 1 квадратного метра площади соответствующего объекта за месяц к средней величине арендной платы за 1 квадратный метр площади в месяц в Кемеровском районе

Подписка в любое время по минимальной цене (495) f

(по данным КУМИ Кемеровского района) -21,68 рубля (табл. 5).

Следовательно, величину арендной платы за 1 квадратный метр площади в месяц для 57 объектов КУМИ Кемеровского муниципального района можно определить на основе выявленных средних показателей стоимости аренды на рынке коммерческой недвижимости города Кемерова по функци-

1-9789, iovrf@mail.ru

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

Таблица 5

Корректировка арендной ставки на величину площади

Площадь объекта, м2 Количество объектов, шт. Стоимость аренды за месяц*, р./м2 Корректировка на величину площади

От 1 до 10 16 52,18 2,41

От 11 до 30 14 16,61 0,77

От 31 до 100 20 6,66 0,31

От 101 до 300 4 6,67 0,31

От 301 3 2,8 0,13

* По данным КУМИ.

Таблица 6

Расчет величины арендной ставки для объектов КУМИ Кемеровского муниципального

района

Функциональное назначение объекта муниципальной недвижимости Производственноскладское в п. Ясногорский, 404,3 м2 Офисное в с. Елыкаево, 30,0 м2 Торговое в с. Елыкаево, 20,0 м2

Средняя рыночная стоимость аренды по районам города Кемерова, р./м2 (см. табл. 2) 180,33 465,67 816,00

Корректировка на торг 0,87 0,87 0,87

Величина рыночной арендной ставки с учетом торга, р./м2 156,89 405,13 709,92

Корректировка на местоположение (см. табл. 4) 0,59 0,59 0,59

Величина рыночной арендной ставки с учетом корректировки на местоположение, р./м2 92,57 239,03 418,85

Корректировка на площадь (см. табл. 5) 0,13 0,77 0,77

Скорректированная величина арендной ставки, р./м2 12,04 184,05 322,51

ональному назначению, с учетом корректировок на торг, местоположение и площадь. Пример расчета величины арендной платы по трем объектам КУМИ Кемеровского муниципального района представлен в таблице 6.

На основе расчета величины арендной платы для 57 объектов КУМИ Кемеровского района с учетом корректировок была

определена средняя стоимость аренды 1 квадратного метра площади для Кемеровского района по функциональному назначению объектов. Проанализировав данные таблицы 7, можно сделать вывод о том, что величина средней стоимости аренды коммерческих объектов муниципальной недвижимости Кемеровского района может составить 183 рубля за 1 квадратный

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 9 (156) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Таблица 7

Определение средней стоимости аренды 1 квадратного метра площади для объектов КУМИ Кемеровского муниципального района

Назначение Количество объектов, шт. Площадь, м2 Средняя стоимость аренды р./м2

по данными анализа рынка города Кемерова

Производственно- складское 4 1 772,7 175,2 27,04

Офисное 47 1 499,39 506,8 225,01

Торговое 6 251,6 716,2 296,7

Итого 57 3 523,69 466 182,9

Таблица 8

Сравнение полученных показателей с показателями рыночной величины арендной платы

за аналогичные помещения

№ строки Показатель Значение

1 Средняя стоимость аренды за месяц, установленная КУМИ, р./м2 21,68

2 Среднерыночная стоимость аренды аналогичных помещений за месяц, р./м2 466

3 Средняя стоимость аренды за месяц на основе предложенного метода расчета, р./м2 183

4 Доля средней стоимости аренды, установленной КУМИ, по отношению к среднерыночной стоимости аренды (стр. 1 / стр. 2), % 4,65

5 Доля стоимости аренды, рассчитанной предложенным методом, по отношению к среднерыночной стоимости аренды (стр. 3 / стр. 2), % 39,3

метр в месяц - это в 8 раз больше существующей средней арендной платы (21,68 рубля).

Для того чтобы обосновать объективность предложенного метода определения величины арендной платы для объектов КУМИ Кемеровского муниципального района, сравним полученные данные со значением рыночной величины арендной платы за аналогичные помещения (табл. 8).

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что стоимость аренды 1 квадратного метра площади в месяц, установ-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

ленная КУМИ Кемеровского муниципального района, составляет лишь 4,65 процента от реально существующей рыночной величины арендной платы. Стоимость аренды квадратного метра площади в месяц, рассчитанная предложенным методом, - 39 процентов от величины рыночной арендной платы.

Следовательно, этот метод расчета величины арендной платы для объектов КУМИ Кемеровского муниципального района более объективен и приближен к реальным рыночным условиям.

-9789, iovrf@mail.ru

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

Таким образом, данные в статье рекомендации могут служить ориентиром в определении наиболее эффективной арендной ставки для объектов Кемеровского муниципального района, что позволит увеличить доходную часть бюджета муниципального образования.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

2. Комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района : [официальный сайт]. URL: http:// www.zemkemr.ru

3. Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности Кемеровского муниципального района : решение Кемеровского районного Совета народных депутатов от 27 декабря 2007 года № 125.

4. Мониторинг предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости города Кемерова : отчет компании RID Analytics (Realty Investments Development Analytics). URL: http:// www.ridasib.com

5. Коммерческая недвижимость в городе Кемерове. URL: kem.brekom.ru/statistics

6. Интернет-портал органов государственной власти Кемеровской области. URL: www.kemobl.ru

І УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

в.б.Безрукое, м.н. Дмитриев, А.в.Пылаева Предлагаем вашему вниманию монографию

авторов В.Б. Безрукова, М.Н. Дмитриева, ^ А.В. Пылаевой «НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

I В научном издании исследуется система на-

І логообложения недвижимости, проанализиро-

ваны принципы создания и виды обеспечения кадастровой оценки как средства определения , налоговой базы по налогу на недвижимость,

| представлена авторская методика анализа

| социально-экономических последствий приме-

нения результатов кадастровой оценки в целях

налогообложения.

Монографии включает обобщение международного опыта и российской практики в области налогообложения и оценки недвижимости с точки зрения современного состояния имущественного налогообложения и планируемого введения налога на недвижимость на основе кадастровой стоимости. Особое внимание уделено результатам проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации», в котором авторы принимали активное участие.

Электронная версия издания размещена на сайте электронной библиотеки Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета http://www.bibl. nngasu.ru/electronic%20resources/uch-metod/economy/5027.pdf в режиме открытого доступа.

Заказать и приобрести монографию можно по тел.: +7 (831) 467 89 02; 467 89 03;

467 89 04, 467 89 05. Контактное лицо - Киреева Наталья Анатольевна

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru