Ипотека перешла на первичный рынок

Объем ипотечного кредитования в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, согласно официальным данным, в Санкт-Петербурге сократился. Однако рынок вернулся не к показателям кризисного 2010 года, а к результатам вполне благополучного 2012-го. А доля ипотеки на первичном рынке даже выросла.

Яна Королева, управляющий партнер ГК "ТИК", говорит: "По данным ЦБ РФ за период январь — май 2015 года, в Санкт-Петербурге банки выдали жилищных кредитов на сумму 113,7 млрд рублей, что на 36,7% меньше, чем за январь — май 2014 года". При этом рынок ипотеки в Петербурге чувствует себя намного лучше, чем в среднем по России. "В целом по стране ипотечное кредитование "просело" на 38% по сравнению с прошлым годом", — отмечает Николай Мясников, заместитель генерального директора Объединенного кредитного бюро.

Если в прошлом году на долю региона приходилось 3% от общего количества выданных ипотечных кредитов (всего в первом полугодии 2014 года в РФ было выдано 308 тыс. ипотечных кредитов), то в этом году доля увеличилась до 4,5% (всего в первом полугодии 2015 года было выдано 190 тыс. кредитов).

Средний размер выдаваемого ипотечного кредита значительно уменьшился: если в прошлом году он достигал 2,2 млн рублей, то в этом году — 1,8 млн.

В рамках госпрограммы

Большая часть выдач ипотечных кредитов происходит сейчас в рамках государственных программ, направленных на стимулирование ипотечного рынка и строительного сектора. "Коммерческие банки аккуратно выходят на рынок. Это связано с тем, что требуется время для оценки рисков и адаптации кредитной политики к изменившимся экономическим условиям. Кроме того, из-за повышения стоимости фондирования предоставление кредитов по ставкам, сложившимся на начало года на рынке, означало бы предложение заведомо невыгодных условий для клиентов. Придерживаясь консервативного подхода, СМП-банк сосредоточился во втором квартале на работе с зарплатными клиентами, в том числе возобновил для них программу кредитования на покупку квартир на вторичном рынке недвижимости", — рассказала Елена Данилкина, руководитель филиала СМП-банка в Санкт-Петербурге.

Ольга Копейкина, директор по продажам и продвижению компании "СПб Реновация", полагает, что рынок ипотеки, несмотря на негативные прогнозы аналитиков в конце 2014 года, оказался достаточно живучим. "Сложная экономическая и политическая ситуация, безусловно, повлияла на этот рынок в 2015 году, но вернула его не к уровню посткризисного 2010 года и даже не следующего за ним 2011-го. Текущие показатели сопоставимы со значениями вполне благоприятного 2012 года", — считает госпожа Копейкина.

Немалую роль в поддержании рынка ипотеки сыграла запущенная в марте правительством программа субсидирования ипотечных ставок на покупку квартир в новостройках. "Благодаря столь усиленной поддержке, объем сделок на рынке новостроек "просел" в первом полугодии всего на 10% относительно показателя аналогичного периода 2014 года. Доля ипотеки в сегменте экономкласса держится на довольно высоком уровне — свыше 55%, уступив первому полугодию 2014 года всего около 5%", — утверждает госпожа Копейкина.

Арсений Васильев, гендиректор "Унисто Петросталь", однако, отмечает: "Несмотря на активность, которую демонстрировали покупатели квартир во втором квартале 2015 года, компенсировать провал рынка в первые месяцы года все-таки не удалось: в конце 2014 года резкие валютные колебания заставили ЦБ РФ поднять ставку рефинансирования почти в два раза, что практически обвалило кредитный рынок, в том числе рынок ипотечного кредитования. Банки стали поднимать процентные ставки по кредитам до 22-25% годовых, интерес к ипотеке резко снизился. В конце марта после принятия программы государственного субсидирования ипотеки объем ипотечного кредитования начал восстанавливаться, и уже во втором квартале текущего года можно было с уверенностью констатировать его возвращение к докризисному уровню. Так, в ГК "Унисто Петросталь" доля сделок с привлечением кредитных средств составила в мае — июне 2015 года 40-43%, ориентируемся на эту цифру в своих прогнозах до конца года".

Ощутимые плюсы и минусы

Более ощутимо повлияли высокие ипотечные ставки на вторичный рынок, динамика которого пока оставляет желать лучшего — в отличие от новостроек государство не субсидирует ипотеку вторичного рынка. Все это, в свою очередь, несколько тормозит первичный рынок — немалая часть квартир в новостройках приобретается за счет продажи уже имеющегося жилья.

Светлана Медведская, начальник сектора кредитования физических лиц филиала банка "Образование" в Санкт-Петербурге, рассказала: "В первом полугодии текущего года на вторичном рынке жилья Петербурга можно отметить снижение доступности банковских кредитов. Процентные ставки увеличены, требования к финансовому состоянию заемщиков стали более жесткими. На текущий момент оформить ипотечный кредит на покупку жилья на вторичном рынке возможно от 13% годовых при первоначальном взносе от 10% от общей стоимости приобретаемого жилья на срок до 30 лет".

В итоге можно наблюдать значительный спад зарегистрированных сделок на вторичном рынке жилья. Связано это еще и с тем, что большинство граждан заняли выжидательную позицию по продаже-приобретению жилья.

На первичном рынке доля ипотеки в общем объеме сделок даже выросла. Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает: "В 2014 году доля сделок с привлечением ипотеки составляла 60% в общем объеме продаж, в январе она резко снизилась до 20%. Введение программы льготной ипотеки привело к тому, что доля увеличилась с 10 до 30%. В июне 2015 года мы зафиксировали увеличение доли продаж квартир в ипотеку до 70%".

"В нашей компании в первом полугодии 2015 года доля ипотеки составила 65% от всей продажи квартир. За тот же период в 2014 году доля ипотеки составила 58%", — сообщила госпожа Копейкина.

Исполнительный директор компании "Ойкумена" Роман Мирошников также отмечает рост доли ипотеки на первичном рынке: на данный момент, по его мнению, доля ипотечных договоров на первичном рынке выросла в полтора-два раза. "Но такая субсидируемая ставка не сможет сохраняться долгое время, и уже сейчас заложенные в бюджет объемы денежных средств на поддержку строительного рынка через дешевую ипотеку пересматривают в сторону существенного уменьшения. Поэтому объемы продаж при отсутствии роста экономики и без снижения ставки рефинансирования могут немного упасть. В таком случае ситуация будет отрегулирована уменьшением вывода на рынок новых проектов", — говорит господин Мирошников.

Впрочем, не все компании фиксируют рост доли ипотечных сделок. Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", отметил: "По итогам полугодия, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, объем ипотечных сделок в "Строительном тресте" снизился примерно на 40%. Средний размер выданного кредита также сократился — с 3 до 2,6 млн рублей".

В ожидании стабилизации

Средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях по Санкт-Петербургу на 1 июня 2015 года составляла 13,99%, на 1 марта 2015 года (до старта госпрограммы поддержки ипотечного кредитования) — 14,96%, на 1 июня 2014 года — 12,26%.

"На ипотечном рынке Петербурга превалируют следующие условия: первоначальный взнос — 20%, срок до 30 лет", — замечает Яна Королева. С 3 августа 2015 года ключевая ставка ЦБ РФ составляет 11% процентов годовых. "Мы считаем, что с осени и до конца года возможна стабилизация ставки по ипотечным кредитам до докризисных отметок", — говорят в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК).

Снижение ставки рефинансирования приведет к тому, что ипотечные сделки придут на вторичный рынок. "Оживление на вторичном рынке отчасти простимулирует и первичный рынок, так как они являются взаимосвязанными", — полагает начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.

"Банки могут уменьшать размер ставок при снижении ЦБ РФ ключевой ставки. Но рынок ипотеки в этом году, несмотря на госпрограмму, не добьется прошлогодних объемов, при этом по Санкт-Петербургу прогнозируется сокращение объема выдачи в два раза", — говорит Яна Королева.

Однако осенью, как ожидают эксперты, рынок несколько оживится. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, рассуждает: "Снижение ключевой ставки Центробанка ведет и к постепенному снижению ставок по ипотеке, что достаточно позитивно отражается на рынке, напрямую влияя на количество сделок. Все же повышение ставок в предыдущий период для многих покупателей затянуло сроки принятия решения о покупке, но теперь этот отложенный спрос возвращается на рынок. Думаю, наиболее благоприятно это отразится на продажах жилья осенью".

"В целом по рынку, скорее всего, будет спад — примерно на 40-50% от объемов выдачи за прошлый год", — тем не менее полагает Андрей Пименов, управляющий офисом Банка жилищного финансирования в Санкт-Петербурге.

Как сообщили в ООО "Выставка "Ярмарка недвижимости"", по данным опроса петербуржцев в рамках 30-й Ярмарки недвижимости, 40% потенциальных покупателей квартир планируют воспользоваться ипотекой. В прошлом году их было 50%. При этом интерес покупателей первичной недвижимости сместился в сторону рассрочек от застройщиков: 24% покупателей — в 2015 году (против 17% в 2014 году). Впрочем, опрос проводился в апреле 2015 года, когда рынок привыкал к новым экономическим условиям, что не могло не сказаться на покупательских настроениях. "Этой осенью мы ожидаем повышения интереса потенциальных покупателей недвижимости к ипотечным программам", — говорят в компании.

"Государственная ипотека с заявленными параметрами будет работать как минимум до марта следующего года. В идеале, конечно, хотелось бы ставку пониже, но в реалиях в ближайшие пару лет на это рассчитывать не приходится. Покупателей лимитирует не процентная ставка, а преобладающие настроения в обществе. Ипотека с господдержкой будет служить важнейшим условием нормального функционирования первичного рынка не только в пределах летне-осеннего периода, но и до конца года", — заключает Светлана Денисова.