Аренда помещения без спроса

В период пандемии и самоизоляции многие объекты коммерческой недвижимости простаивали: компании-арендаторы помещений в бизнес-центрах перевели сотрудников на удаленную работу, а в торговых центрах работали только продуктовые и строительные магазины. Сегодня основные карантинные ограничения в городах Сибири сняты, и арендодатели подвели первые итоги после возобновления деятельности. Как и прогнозировали эксперты, быстрого оживления рынка, несмотря на отложенный спрос и рост интереса арендаторов к коммерческой недвижимости, не произошло.

В крупнейших городах Сибири после снятия режима самоизоляции наблюдался рост потенциального спроса (просмотров числа объявлений) на рынке аренды коммерческой недвижимости: спрос на помещения свободного назначения уже к июню вернулся к докризисным февральским значениям. По словам главного эксперта аналитического центра «Циан» Виктории Кирюхиной, интерес к торговым площадям восстанавливается, однако не так быстро: июньские показатели оказались на 20% хуже февральских, но в июле-августе спрос вернулся к докризисным значениям.

В то же время ставка аренды пока ниже, чем в апреле. «К примеру, в Новосибирске и Омске медианная ставка просела на 6%, Красноярске и Томске — на 4%. В Кемерово и Барнауле, наоборот, зафиксирован прирост относительно периода действия ограничительных мер»,— говорит госпожа Кирюхина.

По данным Сибирской юридической компании, в Новосибирске в июле по отношению к июню средняя цена предложения по продаже коммерческой недвижимости в сегменте торгового и складского назначений выросла на 1% и 6% соответственно, в сегменте производственного назначения снизилась на 11%, а в сегменте офисного назначения существенного изменения не наблюдалось.

Старший руководитель проектов в направлении «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG Константин Гнездилов отмечает, что цены на аренду коммерческой недвижимости имеют разнонаправленную динамику, и все зависит от привлекательности конкретного объекта. «Так, по объектам с выгодной локацией изменение цен минимально, по объектам с непонятной концепцией, по морально устаревшим объектам — изменения более серьезные: помимо значительного увеличения вакантности наблюдаются существенные снижения ставок»,— объясняет он.

Торговые центры впряглись

В августе большая часть торговых центров в Сибири возобновила работу, тогда как ранее в них обслуживали покупателей только продуктовые ритейлеры. Владельцы торговых центров оценивают потери от простоя в десятки миллионов рублей. По мнению господина Гнездилова, снижение финансовых показателей ТЦ во многом связано с предоставлением скидок и отсрочек арендаторам. Снижение покупательской способности населения и, как следствие, уменьшение среднего чека также оказывает негативное влияние на сбор арендного дохода, добавил эксперт.

Генеральный директор УК SVN (занимается эксплуатацией коммерческой недвижимости) Павел Люлин говорит, что ситуация с торговыми центрами в Сибири остается непростой: арендаторы рассчитывают на значительную скидку, арендодатели далеко не всегда готовы идти на уступки, в итоге ритейлеры покидают помещения. «Сейчас это сделать легко благодаря послаблениям правительства, позволяющим расторгнуть договор без потери депозита и предупреждения за один-три месяца»,— пояснил господин Люлин. На вакантное место приходят несетевые магазины, которые ранее не подходили тому или иному ТЦ из-за несоответствия концепции и отсутствия средств для аренды в качественном ТЦ. Хотя этот процесс пока не стал тенденцией, подчеркивает собеседник. По его словам, особенно из-за пандемии пострадал общепит, поэтому на фуд-кортах будет больше вакантных площадей, которые постепенно займут новые компании.

По данным пресс-службы Ingka centres (управляет ТЦ «Мега» в России), в настоящее время доля вакантных площадей в ТЦ по портфолио остается на прежнем уровне — менее 2%. «Постепенно ситуация стабилизируется, магазины в „Мегах“ возобновили работу (кроме тех категорий, на работу которых действуют ограничения). Например, в „Меге Омск“ разрешена работа магазинов площадью до 800 кв. м, кафе и рестораны работают только навынос. При этом трафик восстанавливается и приближается к значениям прошлого года»,— прокомментировали в пресс-службе. Ingka centres не взимала арендную плату и сервисный сбор с арендаторов, которые закрылись по требованию властей в период пандемии.

Коммерческий директор Malltech (девелопер ТРЦ «Планета» в Красноярске и Новокузнецке, ТРЦ «Аура» в Новосибирске) Мария Дриц говорит, что число вакантных площадей по объектам Malltech в Сибири за время простоя выросло в среднем на 2% от арендопригодной площади (GLA) ТРЦ в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. «Планета» в Красноярске пока остается закрытой, а по итогам первых недель работы «Ауры» в Новосибирске и «Планеты» в Новокузнецке трафик упал на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

«По выручке арендаторов ситуация следующая: в „Ауре“ и „Планете“ (Новокузнецк) она сопоставима с аналогичным периодом 2019 года, при этом часть арендаторов показывает значительный рост (что может быть связано с отложенным спросом), но есть и арендаторы, чьи обороты упали»,— прокомментировала госпожа Дриц.

По ее словам, арендаторы получили дисконты на первые месяцы после открытия, а в Красноярске арендаторы ТРЦ «Планета» оплачивают только эксплуатационную часть арендной платы и процент от товарооборота, если работа ведется в формате пунктов выдачи заказов.

Не всегда онлайн

Переход на дистанционные формы работы стал для многих бизнесменов возможностью выстоять во время пандемии. Если большинство крупных ритейлеров уже имело свои интернет-магазины и продолжило развивать способы выдачи и доставки товаров, то многим объектам МСП пришлось переходить в онлайн экстренно и в короткие сроки. Отслеживая эту тенденцию, эксперты прогнозировали, что и после снятия карантинных мер многие предпочтут остаться в онлайне, совершенствуя эти бизнес-процессы и полностью отказавшись от офлайн-режима. Но сегодня, несмотря на переход бизнеса к дистанционному режиму работы, интерес к коммерческой аренде по-прежнему присутствует.

«Более того, текущий спрос находится на уровне прошлого года. Однако в отличие от 2019 года, когда осенью с началом делового сезона наблюдался традиционный прирост спроса, в 2020 году фактор сезонности будет не столь выражен. То есть показатели этого года будут все же ниже прошлогодних в среднесрочной перспективе — этой осенью»,— прокомментировала Виктория Кирюхина.

Эксперт digital-консалтинговой компании AIC Антон Герасимов отмечает, как сильно выросли и улучшились сервисы доставки продуктов и товаров: «В Сибири все еще сильны местные сети доставки, например ресторанные, которые работают самостоятельно. Однако сервисы доставки как новый канал продаж стал для многих местных сетей буквально вторым дыханием. Так, в Красноярском крае начал работать „Сбермаркет“, причем не с федеральными сетями („Метро“, „Лента“), а именно с местными — с „Командором“, например».

«Безусловно, доля сегмента онлайн-ритейла увеличится, но заменить традиционную розницу он в обозримом будущем не сможет: по данным ряда исследований, покупки в онлайне обеспечивают лишь не более 5% потребительского спроса в РФ, тогда как отрасль ТРЦ — 25%»,— считает Марина Дриц. По ее мнению, за период самоизоляции у потребителей накопились потребности в общении, выборе товаров не с виртуальных витрин, а с настоящих, в тактильных ощущениях. Это и будет являться основополагающим фактором восстановления офлайн-спроса на первом этапе.

В пресс-службе Ingka centres подтверждают, что рынок онлайн-торговли сильно вырос за последние несколько месяцев, но указывают, что спрос на офлайн-покупки не исчез. «Для многих ритейлеров онлайн и офлайн — не разные каналы продаж, а возможность за счет их синергии предложить покупателям сервис более высокого качества»,— пояснили в пресс-службе.

Константин Гнездилов считает, что массового ухода в онлайн со стороны арендаторов нет, так как переход торговли на этот формат требует значительных вложений и перестройку бизнес-процессов, в первую очередь связанную с логистикой, на что есть ресурсы только у крупных сетевых ритейлеров. «Частники попросту уходят с рынка или перебираются в объекты с более подходящими ставками»,— поясняет он.

Нельзя ожидать

Основными тенденциями на рынке коммерческой недвижимости эксперты называют снижение активности и уровня ставок, увеличение доли вакантных площадей, поиск новых форматов работы и закрытие ряда объектов.

К. э. н., доцент кафедры коммерции и торгового дела университета «Синергия» Алиса Храмова предполагает, что поток посетителей торговых центров после открытия быстро восстановится, так как многие откладывали совершение покупок. Впрочем, учитывая падение реальных доходов населения, вряд ли выручка торговых центров восстановится так же быстро, а общий спад спроса на коммерческую недвижимость продлится весь 2020 год, считает она.

«Мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе трафик ТРЦ вернется к докризисным значениям: ведь именно торговые центры, особенно суперрегионального формата, это не просто объект торговли, но и место встреч, и социальная платформа, на базе которой реализуются образовательные, развлекательные проекты»,— прогнозирует Мария Дриц.

В ближайшие шесть месяцев мы увидим нисходящий тренд стоимости аренды, многие компании будут менять офисные помещения на большие или помещения с более удобным расположением. «Продолжается процесс эволюции, где более приспособленный, клиентоориентированный и готовый к изменениям бизнес выживает, а устаревший — освобождает площади»,— рассуждает Антон Герасимов.

«Очевидно, что в этом году торговая недвижимость не выйдет на докризисные показатели. Но частично падение компенсируется в традиционно хлебное время для ритейла — перед новогодними праздниками. Думаю, к этому времени полностью откроются все торговые центры, которым удалось пережить длительный локдаун»,— считает Павел Люлин.