Уличные перспективы

В Петербурге в 2012 году на рынке стрит-ритейла может многое измениться. Арендные ставки вырастут, крупные бренды начнут экспансию в спальные районы, а у ряда арендаторов появится шанс на выкуп "запретных" помещений. Своими прогнозами на текущий год поделились эксперты и участники рынка на круглом столе "Развитие стрит-ритейл в Петербурге: современные тренды", организованном ИД "Коммерсантъ".

Финансовый директор "Голден Гейт Групп" Светлана Малахова отметила, что за последние несколько лет в центре Петербурга произошла серьезная ротация арендаторов. "В кризис пустовали помещения, собственники которых не пошли на уступки арендаторам. Сейчас в центр города начали приходить новые арендаторы, которые хотят занять прочные позиции на рынке". В ближайшее время, по прогнозам Светланы Малаховой, в центре Петербурге произойдет зонирование по сегментам рынка. Тогда арендатор сможет предсказать, какой поток покупателей его ждет на той или иной территории.

По оценкам экспертов, арендные ставки на помещения стрит-ритейла в Петербурге в 2012 году продолжат расти "в разумных пределах". Разные сегменты бизнеса будут, как и прежде, платить по-разному, отмечает директор дивизиона формата "дискаунтер" филиала "Северо-Западный" Сергей Лепкович.

Город попросит больше

Как рассказала заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова, Петербург намерен отказаться от массовой методики расчета арендных ставок за нежилые помещения, находящиеся в собственности города. По словам заместителя главы ведомства, данная методика не позволяет городу своевременно реагировать на скачки рынка, поэтому арендные ставки на городские помещения ниже рыночных на 50%. Средняя арендная ставка на городские нежилые помещения в Адмиралтейском районе по массовой оценке составляет 4,6 тыс. руб. за квадратный метр в год, в Центральном районе — 6,1 тыс. руб., на Василеостровском — 4,5 тыс. руб., в Приморском районе — 3,5 тыс. руб., в Московском — 3,6 тыс. рублей.

Мария Смирнова рассказала, что проект перехода на новую систему расчета арендных ставок уже готов и в течение 2012 года будет реализован. В первую очередь по индивидуальной системе будут оцениваться наиболее ликвидные объекты — таких у города около 20%. В дальнейшем эта система будет применяться для оценки ставок на остальные нежилые помещения и земельные участки.

Отличие индивидуальной системы определения арендной ставки в том, что оцениваются все характеристики каждого отдельного помещения. При массовой оценке за основу берется некий усредненный коэффициент для определения ставки. Как следствие, арендная ставка для помещений в начале и в конце Невского проспекта одинаковая.

Как уточнила Мария Смирнова, расходы на индивидуальную оценку будут заложены в городском бюджете. Этот метод оценки более затратный, но в дальнейшем окупится за счет денежных поступлений в казну от аренды городских помещений.

Мария Смирнова полагает, что индивидуальный подход к расчету арендной ставки позволит избавиться от проблемы субаренды городских помещений. Сейчас в городе довольно много субарендаторов, которые делают бизнес на разнице между городскими и рыночными арендными ставками.

Заместитель председателя КУГИ отметила, что на сегодня у города заключено около 2,6 тыс. договоров аренды нежилых помещений. По мнению Марии Смирновой, город уже давно не является монополистом на рынке аренды нежилой недвижимости, доля КУГИ составляет 25-30% от всего арендуемого нежилого фонда.

Шансы на выкуп

В этом году шансы арендаторов оспорить в суде отказ в выкупе помещений у правительства Петербурга значительно увеличились. Как рассказал управляющий партнер компании "Качкин и партнеры" Денис Качкин, новое постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ N 9646/11 поставило под сомнение действующий в городе перечень объектов, не подлежащих выкупу малым и средним бизнесом.

Так, недавно ВАС признал незаконным отказ департамента имущества Москвы арендатору в выкупе помещения, которое было включено в список не подлежащих выкупу объектов. В постановлении ВАС отмечает, что само по себе включение помещений в такой перечень лишает субъектов предпринимательства ряда прав, в том числе преимущественного права выкупа помещений.

Как рассказал Денис Качкин, подобный иск в настоящее время рассматривается и в отношении Петербурга. По оценкам эксперта, шансы, что суд снова встанет на сторону арендатора, высоки.

Таким образом, позиция ВАС подтвердила возможность выкупать арендуемые помещения, даже если они включены в перечень объектов, не подлежащих выкупу. Более того, постановление ВАС является основанием для возможности пересмотра всех аналогичных судебных дел, по которым уже приняты отрицательные решения.

Торговые центры против стрит-ритейла

Эксперты отмечают, что помещения в торговых центрах обходятся арендаторам дороже, правда, эти затраты окупаются благодаря гарантированному потоку покупателей.

Советник Mannheimer Swartling Майя Петрова отметила, что собственники торговых центров стараются переложить свои расходы на арендаторов, закладывая в ставку затраты на налоги, строительство и содержание здания.

Арендатору встроенного нежилого помещения отследить свои расходы гораздо проще. При аренде встроенного помещения ставка рассчитывается на основании площади помещения по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ). В торговом центре расчет определяется с применением методики BOMA, по которой площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования.

Юрист компании PwC (входит в глобальную сеть фирм PricewaterhouseCoopers International Limited) Мария Невзорова отмечает, что в торговых центрах на арендатора накладывается больше обязательств. Собственник, к примеру, может запретить арендатору проводить строительные работы в определенные часы, а также следить за тем, чтобы магазин был открытым и обслуживал покупателей в часы работы торгового центра.

По словам юриста компании Baker & McKenzie Ольги Аникиной, собственник торгового центра может не просто стремиться сдать помещения в аренду. Нередко он хочет не только иметь доступ к информации о бизнесе арендаторов, но и влиять на его доходность. "Такие собственники торговых центров, как правило, берутся за бизнес, который очень хорошо знают", — добавила эксперт.

Директор по развитию Re:Store Retail Group Денис Стенько отметил, что у стрит-ритейла и торговых центров разные клиенты. В торговый центр идет покупатель, которому важно наличие парковки и супермаркета, развлечений. Стрит-ритейл выбирают те, кто не хочет совершать покупку в толпе и едет за конкретным товаром.

Невский теряет позиции

Участники круглого стола заметили, что главная магистраль Петербурга, Невский проспект, потеряла свои позиции с точки зрения ритейла. По мнению директора по развитию Re:Store Retail Group Дениса Стенько, Невский проспект сейчас является в большей степени туристическим коридором, нежели торговым. Более интересны с точки зрения продаж ответвления от Невского, например Большая Конюшенная.

Денис Стенько отметил, что открывшиеся в 2011 году торговые комплексы в центре города "Галерея" и "Стокманн" переманили к себе часть магазинов, которые раньше располагались на Невском в помещениях стрит-ритейла. И хотя в крупных торговых центрах арендная ставка на порядок выше, затраты можно окупить за счет гарантированного притока покупателей.

Директор по развитию Concept Club & Acoola Елена Бакунина рассказала, что ранее у компании было два успешных магазина на Невском проспекте. После открытия "Галереи" один магазин с главной магистрали переехал в этот торговый центр. В оставшемся на Невском бутике резко упали продажи, и магазин перестал окупать аренду.

Елена Бакунина отмечает, что известные бренды продолжают держать магазины на Невском исключительно ради имиджа. Красивые большие витрины делают хорошую рекламу. Неудивительно, что на такие помещения ставки росли даже в кризис.

Директор дивизиона формата "дискаунтер" филиала "Северо-Западный" Х5 Retail Group Сергей Лепкович обращает внимание, что зачастую бренды сознательно идут на открытие убыточного магазина на Невском в рекламных целях. Для создания имиджа достаточно 11 месяцев. После этого магазин, как правило, переезжает на другую улицу, где ставки менее высоки. Витрины на Невском — это реклама, которая дешевле телерекламы, но не менее эффективна, говорит Сергей Лепкович.

По мнению генерального директора компании "Цифроград 24" Игоря Гирдина, продажи на Невском стали падать также из-за отсутствия парковок. От этой головной боли покупателя избавляют торговые центры. Кроме того, развитию стрит-ритейла в Петербурге в целом мешает прохладный климат — покупатель охотнее пойдет в теплый торговый центр. Стрит-ритейл предпочтут скорее те, кто не хотят совершать покупку в толпе.

Директор департамента инвестиционных проектов "МПС Недвижимости" Валерий Трушин прогнозирует, что в 2012 году федеральные одежные сети начнут осваивать крупные магистрали в спальных районах. Не исключено появление новых торговых коридоров. По мнению Валерия Трушина, перспективы в этом направлении есть у помещений на крупных магистралях с большими витринами и возможностью парковки. Кроме того, высоколиквидными будут помещения у метро с наличием парковки.

Генеральный директор сети магазинов "Суши шоп" Игорь Гончаров добавил, что с открытием станций метро "Бухарестская" и "Международная" ставки на помещения стрит-ритейла будут расти.

Ставки без риска

Распространенная на Западе арендная ставка в виде процента от оборота в России не прижилась и вряд ли станет популярнее в будущем, заключили участники круглого стола. Арендодателю интересна эта схема только в случае, если он сдает помещение известной крупной компании, чьи доходы не вызывают сомнения. В России процент от оборота за аренду платят, например, McDonalds, IKEA, O'Key.

По словам Марии Невзоровой, такой механизм расчета арендной платы предполагает, что собственник разделяет риски арендатора. Проблемы арендатора могут обернуться для арендодателя существенными финансовыми потерями. Отчасти поэтому в России стала применяться комбинированная ставка, когда арендаторы наряду с процентом от оборота платят некую фиксированную сумму. В этом случае арендодатель получает не только стабильный гарантированный доход, но и возможность дополнительного заработка. Таким образом, арендодатель, по сути, не участвует в рисках бизнеса арендатора, но в случае успеха последнего доход арендодателя растет. На сегодняшний день со стороны арендодателей интерес к комбинированной арендной ставке проявляют чаще торговые центры, которые пытаются перевести на такую схему оплаты своих арендаторов.

В системе такой арендной платы есть несовершенства. Мария Невзорова отмечает, что собственнику довольно сложно проверить выручку арендатора. Если речь не идет о международном бренде, чья отчетность более или менее прозрачна, арендодатель не гарантирован от получения некорректных сведений, даже если запросит в подтверждение полную отчетность арендатора.

"Комбинированная арендная ставка должна применяться, когда у собственника с арендатором партнерские и доверительные отношения. Необходимо также, чтобы арендодатель понимал бизнес арендатора", — отмечает Мария Невзорова.

Генеральный директор сети "Университетская аптека" Ольга Липина полагает, что система арендной платы, при которой собственник получает все данные арендатора, подготавливает почву для недобросовестной конкуренции. "Имея на руках все наши данные, арендодатель может обратиться, например, в другую сеть аптек и сказать, что в этой точке будет такой оборот".

Управляющий Северо-Западного филиала компании "Евросеть" Денис Голещихин обращает внимание на то, что комбинированная ставка работает только на стороне арендодателя. Он в любом случае получит гарантированный доход, а если бизнес арендатора успешен, то и приумножит его.