Под тенью залога

В период кризиса множество девелоперских активов оказалось полностью или частично в руках банков. Речь идет как об объектах, так и о самих компаниях. Отрасли нужно учиться работать в новых условиях с новыми собственниками. Проблемы управления залоговой недвижимостью везде одинаковы — для банков это непрофильный бизнес, а значит, нужно нанимать дополнительный персонал. Далеко не каждый на это готов.

Задача любого банка в управлении залоговой недвижимостью — прежде всего возврат денежных средств. Однако стоимость таких активов в период кризиса опустилась ниже их залоговой стоимости. Банки столкнулись с тем, что реализация залоговой недвижимости в том виде, в какой она была ими получена, далеко не всегда целесообразна. В некоторых случаях, если заемщики пользовались доверием банка, удавалось реструктуризировать долги (например, ГК "ПИК" и Сбербанк), однако в большинстве своем банки все-таки обзаводились новыми активами, с которыми им предстояло что-то делать.

Если залоговую недвижимость и проекты не продавать, то ими необходимо управлять, однако эта деятельность для банков непрофильная и требует создания соответствующих структур и подразделений, что весьма трудоемко и затратно. Создание собственных девелоперских структур требует времени на формирование профессиональной команды и затрат на ее содержание, при этом в зависимости от портфеля проектов, создание собственной девелоперской компании может быть неэффективным в принципе. Наилучшим решением в данном случае может стать привлечение профессиональных структур для управления проектами — fee-девелопмент. Профессиональные игроки рынка недвижимости помогут оценить портфель проектов и выделить в нем объекты, которые принесут банку прибыль в случае их развития, проекты, реализацию которых следует отложить на более поздние сроки, а также те проекты, от которых стоит избавиться. В дальнейшем fee-девелопер обеспечит выполнение выбранной стратегии, реализует лучшие проекты, обеспечив тем самым банку желаемые потоки доходов. Екатерина Щербакова, руководитель проекта компании Storm Properties, говорит: "На рынке появились весьма успешные и перспективные союзы банков и девелоперских структур. Так, ВТБ, став акционером "Системы-Галс", приостановил все переговоры по продаже объектов "Системы-Галс" и принял решение о развитии наиболее перспективных из них, кроме того, ВТБ привлекает "Систему-Галс" к реализации своих собственных проектов".

Кому управлять?

Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA, отмечает: "Прошло время, когда можно было просто ждать в расчете на то, что кредиты рано или поздно будут возвращены. Эта точки пройдена, и банки осознали, что стали собственниками объектов недвижимости и им придется заниматься непрофильной деятельностью".

По его мнению, первым делом финансовым институтам требуется реструктурировать и разделить залоговые объекты, так как среди них есть качественные: крупные торговые и офисные центры, земельные участки, но основную массу составляют девелоперские проекты и объекты коммерческой недвижимости, в том числе склады, гаражи, среди них и расположенные в регионах.

Все эти объекты переоценены, при сегодняшнем состоянии рынка и сформировавшихся ценах их невозможно реализовать по цене залога, под который был дан кредит. Задача банка — избавиться от таких активов по цене, максимально приближенной к залоговой стоимости объекта. При этом существует два возможных варианта действий: продавать объекты в их нынешнем виде по бросовым ценам, либо выбрать объекты, которые могут генерировать доход, и получать этот доход, ожидая, когда рынок начнет расти, речь может идти об отрезке в 3-4 года.

"Чтобы получать доход от объектов, ими необходимо управлять, в противном случае стоимость их не повысится, а будет постепенно падать. С этой целью банки привлекают управляющие компании. Крупные банки, такие как ВТБ и Сбербанк, могут себе позволить создавать свои собственные управляющие компании или девелоперские подразделения, чтобы заниматься девелоперскими проектами, которые есть в залоге. Так в группу компаний ВТБ входит ЗАО "ВТБ Девелопмент"", — говорит господин Волошин.

Другие банки привлекают профессионалов из сторонних управляющих компаний, которые будут приводить объект в порядок: заниматься реконцепцией, работой с арендаторами, привлекать покупателей, если речь идет о торговом объекте. Примером успешного fee-девелопмента может служить тандем банка МДМ с компанией ИДК АЛУР. Управляющая компания подключает консультантов и брокеров, чтобы объекты залоговой недвижимости банка генерировали доход.

Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков уверен, что никакой стратегии банков по управлению недвижимостью на сегодняшний день нет. Банк — это финансовый институт, поэтому он может быть и не заинтересован в недвижимых активах. Большая часть залоговой недвижимости может вообще не генерировать поток, и избавиться от нее банку довольно сложно. "Кто-то привлекает fee-девелопмент, внешние управляющие компании. Например, банк "ВТБ Северо-Запад" по результатам тендера нашел управляющих для ряда своих залоговых объектов в разных регионах России. Управляющим по ряду этих объектов стала NAI Becar. Некоторые банковские структуры решают справляться самостоятельно. Банкротство клиента банку не всегда выгодно, поэтому иногда он может "тянуть до последнего", чтобы не забирать неликвид. Но есть и банки, которые еще до кризиса занимались девелопментом. Ярким примером является ЗАО "ВТБ Девелопмент", реализующее крупные проекты на рынке недвижимости. Для того чтобы генерировать доход, нужен более гибкий подход. Одним из вариантов является мировое трехстороннее соглашение, подписываемое банком, клиентом и управляющей компанией. Это делается, когда клиент согласен отдавать банку значительный доход от объекта в замен на то, что банк не будет признавать его банкротом. Так как проблема залоговой недвижимости стала актуальна в последние полтора года, то сейчас решение проблем идет довольно вяло. И на выработку механизма работы рынку понадобится большое количество времени", — отмечает господин Лучков.

Заместитель генерального директора строительной компании "Эдванс" Владимир Альев считает, что наибольших успехов в деле управления залоговой недвижимостью добился банк ВТБ. "У него есть и девелоперские "дочки" и строительная "дочка", и главное, что компания развивает эти направления, грамотно занимается их управлением. Понятно, что в какой то среднесрочной перспективе эти компании будут проданы - когда за них будет предложена адекватная цена. Здесь мы видим, что пример вертикальной интеграции проекта имеет определенный эффект", — резюмирует господин Альев.

Максим Михайлов, исполнительный директора компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, объясняет то, что банки не спешат расставаться с залоговой недвижимостью еще и тем, что продавать дешево, значит, зафиксировать убыток. "Собственные девелоперские подразделения кредитных организаций, как правило, не слишком успешны — банки не нанимают дорогостоящих специалистов. Для того чтобы проект развивался успешно, нужно его любить и вкладывать в него душу. А посыл залогового девелопмента — избавиться как можно быстрее — вряд ли можно назвать перспективным. Отсюда прогноз: "висеть" на балансе будет долго", — говорит господин Михайлов.

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов отмечает: "На Западе это высокорисковый и доходный бизнес, выкуп недвижимости под залогом у банка в случае дефолта заемщика. Выкуп недвижимости из-под залога примерно на 15 процентов дешевле рынка, но это выгодно и эффективно в условиях растущего рынка. У нас пока случаи продажи из-под залога единичны. Банки всеми силами стараются удержать клиентов, предоставляя им отсрочки по оплате, что, собственно, означает скрытый дефолт. Прозрачного рынка по реализации дефолтных активов банк не сформировал, соответственно, и не сформировались условия работы на этом рынке".