Высшая мерка

Простая задача из области геометрии — правильно измерить площадь квартир — застройщикам зачастую не по зубам. Финальные габариты жилья в новостройках с переменным успехом оказываются то больше, то меньше заявленных. Какая сторона должна нести финансовую ответственность за неточность измерений и вообще обязана ли она ее нести, зависит от того, как именно составлен договор с покупателем.

Двухметровый спор

Летом в одном из судов рассматривался иск к компании-застройщику. Суть требований была такова. Истица заключила с застройщиком договор об участии в долевом строительстве. Согласно ему, компания обязалась передать покупательнице в собственность квартиру проектной площадью 42,1 кв. м, а покупательница, в свою очередь, должна была своевременно оплатить недвижимость исходя из цены квадратного метра, зафиксированной на момент подписания договора. Свою часть обязательств истица выполнила в полном объеме, однако после обмеров БТИ фактическая площадь квартиры оказалась меньше на 2,1 кв. м. У покупательницы не было никаких сомнений, что ей обязаны финансово компенсировать избыточно оплаченные метры. Мотивируя свои исковые требования, она ссылалась на пункт договора об участии в долевом строительстве, где говорилось, что окончательные взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком производятся после фактического обмера площади квартиры органами государственной инвентаризации и при отклонении фактической площади от проектной либо дольщик производит доплату, либо, напротив, застройщик возвращает дольщику избыточные средства. В данном случае, по мнению истицы, платить должен был застройщик.

Казалось бы, результат судебного процесса был предопределен. Однако на практике все сложилось иначе: ответчик явился в суд не с пустыми руками. Он пояснил, что в проектной площади квартиры учитывались габариты лоджии с понижающим коэффициентом 0,5. При этом в техническом паспорте построенной квартиры, на который ссылалась истица, эти помещения не фигурируют. Если же сделать дополнительные расчеты с учетом половины площади лоджии (то есть с примененным для вычисления проектной площади коэффициентом 0,5), окажется, что реальная площадь квартиры не только не уменьшилась, а, напротив, увеличилась на 2,15 кв. м. Исходя из этих измерений, застройщик предъявил встречный иск, потребовав с истца доплаты за лишние метры, мотивируя его тем же самым пунктом заключенного с покупателем договора. В итоге суд выиграл застройщик.

Игра по понятиям

Путаница в системах учета площадей — давняя проблема рынка недвижимости. Покупателям более известна норма, указанная в статье 15 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу в 2005 году. Там прописано, что "общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас". Этим же документом пользуются и органы государственной инвентаризации, выдавая технические паспорта квартир.

Однако существует целая группа иных документов, которые применяют строители и проектировщики. Например, СНиП 31-01-2003 о жилых многоквартирных зданиях ссылается на "Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 сентября 2000 года. А там говорится, что "общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0".

На первый взгляд документы противоречат друг другу. А значит, как это заведено в юриспруденции, справедливым должен оказаться более "свежий" документ, то есть Жилищный кодекс с изложенным в нем подходом к измерениям площадей. Однако если присмотреться внимательнее, замечаешь, что в Жилищном кодексе говорится об "общей площади жилого помещения", а в инструкции и СНиПе фигурирует "общая площадь квартиры". Понятия, конечно, похожие, а для непрофессионала — и вовсе идентичные, однако с юридической точки зрения совершенно разные. Поэтому покупателю заранее нужно внимательно изучить договор и понять, о чем в нем идет речь — о жилом помещении или все-таки квартире.

Квартира с иллюзиями

Одними балконами и лоджиями измерительные казусы не ограничиваются. В зоне риска находятся все квартиры так называемой свободной планировки, когда жилье передается покупателю фактически как единое открытое пространство, в котором изолированы разве что зоны санузлов. Такие квартиры доминируют практически во всех монолитных новостройках уже более десятилетия, однако юридически понятие "квартира свободной планировки" до сих пор никак не закреплено. Как поясняют во ФГУП "Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ", квартира свободной планировки считается частью объекта незавершенного строительства. Действующее законодательство не допускает оформления технического и кадастрового паспортов на такую квартиру.

Однако тут есть свои нюансы. Как пространство без внутренних перегородок могут выглядеть два принципиально разных продукта. Первый — это "квартира свободной планировки", что с точки зрения БТИ трактуется как "однокомнатная квартира", даже если в ней сто с гаком квадратных метров. Общая площадь такой квартиры может отличаться от проектной лишь в том случае, если изменится расположение внешних стен. В последующем, когда покупатель самостоятельно будет дробить квартиру на комнаты и итоговый вариант согласовывать с БТИ, общая площадь, конечно же, уменьшится — за счет толщины стен. Однако застройщик компенсировать эти изменения однозначно не будет, поскольку сам к ним не причастен.

Второй внешне похожий продукт — "квартира в проектном решении". По сути, это те же внешние стены, дополненные иллюзией межкомнатных перегородок, выложенных слоем в "полкирпича". Однако эти иллюзии жестко зафиксированы на бумаге в виде проекта планировки, они же учитываются в БТИ как узаконенная планировка. К слову, используемая в проекте толщина иллюзорных стен вовсе не обязана соответствовать габаритам кирпича (в некоторых строительных нормах, например, в качестве минимально допустимой нормы указывается значение в 10 см). Если же в последующем на практике ее уменьшить, то площадь квартиры увеличится. Доплачивать застройщику за лишние метры не придется, зато возникнет необходимость узаконить изменения планировки. То же самое произойдет и в том случае, если покупатель предложит свой, принципиально отличающийся от исходного проект планировки.

Плавающие стены

Если отличия в площади квартир связаны не с измерительными казусами, а с реальным изменением габаритов, разгадку следует искать в применении строителями иных конструктивных решений, чем те, что были заложены в первоначальном проекте. Как объясняет генеральный директор проектной компании "Фирма "Истокстрой"" Андрей Безруков, понятие "проектная площадь", которая обычно встречается в договорах, может совпадать с теми значениями, которые заложены в первоначальном проекте. Однако сам такой проект носит лишь промежуточный характер. Специально для нужд строителей на его основе разрабатывается рабочая документация, причем в процессе ее разработки проект может быть оптимизирован, в него могут быт внедрены иные инженерные решения, конструктив здания усилен из-за специфики геодезии строительной площадки, одни строительные материалы изменены на другие. Положение несущих конструкций может быть несколько изменено, внешние габариты здания подкорректированы. И предвидеть эти изменения заранее, на самых ранних этапах строительства практически нереально даже в индустриальных панельных домах, не говоря уже о монолитных. Как следствие, автоматически изменятся и реальные габариты квартир. Как в большую, так и в меньшую сторону.

Покупатели ЖК "Скай форт", где квартиры строятся без межкомнатных перегородок, заранее готовятся к любым повторам сюжета и развлекаются тем, что время от времени самостоятельно измеряют свои квартиры (комплекс уже фактически достроен). Результаты их пока не радуют: почти во всех случаях получается "перебор" на 2-10 кв. м, что может вылиться в серьезную доплату. Впрочем, итоговые обмеры БТИ, где будут учтены и "проектные" межкомнатные перегородки, и "проектный" вентиляционный короб, еще не готовы, поэтому о точностях измерений и подсчетах потенциальной доплаты речи пока не идет. Но на всякий случай будущие жильцы дома обсуждают возможность коллективного похода в суд — "лишние" 0,5-1 млн руб., которые, согласно условиям договора, возможно, предстоит в пятидневный срок перевести на счет продавца, есть не у всех.

А вот противоположный пример — построенный в московском районе Раменки ЖК "Мичуринский", где итоговая площадь практически всех квартир сократилась на 4-7 кв. м. "В денежном выражении эта разница выливается в 500-800 тыс. руб.,— рассказывает представитель инициативной группы собственников дома Александр Уваров.— Однако никакой финансовой компенсации мы получить не сможем: договоры были составлены так, что цены квартир являются неизменными и не подлежат корректировке ни при каких условиях. Проект делал аффилированный с застройщиком институт, и мы предполагаем, что на момент продажи заранее было известно, что площади по результатам обмера БТИ будут заметно меньше расчетной площади по договорам продажи квартир. Мы пытаемся это доказать, хотя сделать это будет нелегко".

Причины отличий проектной площади квартиры (указываемой в договорах участия и долевом строительстве и иных договорах, которые заключаются с покупателями квартир в новостройках) от фактической, получаемой после замеров БТИ

Несущие стены
Межкомнатные перегородки
Балконы и лоджии
Вентиляционный
короб
Монолитный дом
Учитывается приблизительное расположение стен, в процессе строительства возможно их небольшое смещение, в результате
чего может произойти
изменение площади
квартиры в пределах 1
кв. м на каждые 30 кв. м
площади
В проектной площади квартир со свободной планировкой не учитываются
Указывается либо реальная полная площадь, либо площадь с понижающим коэффициентом 0,5 (для лоджий) и 0,3 (для балконов)
Указываются примерные размеры, так как толщина облицовки короба может быть разной
Панельный дом
Расположение и толщина
всегда изначально жестко
заданы, поскольку это
индустриальный тип
домостроения
Обмеры БТИ
Измерения ведут четко по периметру
Измерения всегда ведутся с учетом расположения и
толщины перегородок, вне
зависимости от их
реального наличия
В измерениях не участвуют
Измерения ведут четко по периметру