В ожидании институциональных инвесторов

Развитие рынка торговых помещений рождает и спрос на услуги управляющих компаний. Пока значительная часть комплексов управляется фирмами, аффилированными с девелоперами, строившими торговые центры. Но со временем, полагают эксперты, ситуация будет меняться — это произойдет, когда на рынок придут институциональные инвесторы.

Перед управляющей компаний обычно стоит три вида задач: первое — это маркетинг (реклама, регулирование арендных ставок, анализ текущего состояния рынка), второе — ведение бухгалтерской отчетности и третье — facility-management (управление коммунальным хозяйством объекта). Зачастую первая и вторая задачи могут находиться в ведении одной управляющей компании, в то время как facility-management выполняется отдельной управляющей компанией.

Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, добавляет, что сегодня наиболее востребованными становятся две услуги: постановка деятельности и аудит деятельности компании. "Мы наблюдаем растущий спрос на эти услуги и поэтому начали ими заниматься. Многие собственники развивают несколько проектов, а некоторые даже ведут бизнес из-за границы. Поэтому им приходится уходить от непосредственного управления объектами. Постановка деятельности компании подразумевает то, что управляющая компания устраивает весь бизнес-процесс компании и затем передает готовое дело собственнику. Вторая услуга связана с тем, что собственнику сложно контролировать свой бизнес без объективной оценки ее деятельности. Поэтому привлекается управляющая компания, которая осуществляет внешний аудит деятельности. Мы прогнозируем, что спрос на эти услуги будет расти", — рассказывает он.

Профильная управляющая компания с компетентной командой менеджеров вполне может значительно увеличить трафик и, соответственно, доходность торгового центра за счет эффективного маркетинга, оптимального в каждом конкретном случае выбора арендаторов и других механизмов управления и оптимизации бизнеса. "Для уже существующих центров это прежде всего разработка единой концепции, ценовой политики, наиболее точно отвечающей требованиям локального рынка, формирование гибкой системы арендных ставок и формирование пула якорных объектов, генерирующих высокий трафик, а также использование традиционных инструментов продвижения — рекламы, PR, кобрендинговых и дисконтных программ", — рассуждает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Плюсы и минусы

Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований петербургского офиса Colliers International, полагает, что для крупных единичных проектов, где у собственника нет задачи держать проект на протяжении долгого периода времени (более пяти лет), вариант с управлением проектом сторонней компанией выглядит более предпочтительным. При этом она полагает, что для сетевых игроков вариант с собственной управляющей компанией может стать гораздо выгоднее. "Плюсы внешней управляющей компании: нераздувание собственного штата, получение профессиональной команды, заинтересованность внешней управляющей компании в повышении стоимости проекта (качество арендаторов, привлечение покупателей и, как следствие, — повышение средней арендной ставки по проекту) в случаях, когда оплата услуг управляющих завязана на доходность проекта. Минусы внешней управляющей компании: ограниченная возможность "ежеминутно" контролировать деятельность компании и жизни проекта, плата за услуги", — рассуждает госпожа Лежнева.

Однако пока в Петербурге случаи привлечения сторонних управляющих компаний для управления торговым объектом единичны. Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, считает, что в Санкт-Петербурге насчитывается не более десятка независимых управляющих компаний, неаффилированных с собственником того или иного объекта (офисного, торгового или любого иного). Как правило, такие компании занимаются не управлением, а эксплуатацией подобных объектов (то, что на развитых рынках называют facility management).

Объектов, которые находятся под полным коммерческим управлением (property management), очень немного, а среди торговых комплексов их вообще единицы (из крупных — ТРЦ "Галерея", "Лето", а также несколько небольших торговых центров).

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК "Аверс", к крупным независимым управляющим компаниями относит Colliers International (управляет ТРК "Лето"), IB Group (по словам госпожи Шалаевой, компания раньше управляла "Южным полюсом", теперь только торговыми центрами, с собственниками которых связана, но услуги по независимому управлению по-прежнему предлагает), NAI Becar (в Петербурге торговыми комплексами не управляет, только в Москве, в Петербурге предлагает услуги) и Astera Group в альянсе с BNP Paribas (предлагает услуги, управляет торговым центром в Киеве).

Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что доля неаффилированных управляющих компаний на петербургском рынке невелика и составляет всего 5%. Светлана Шалаева обращает внимание, что торговые центры гораздо чаще управляются аффилированными компаниями, чем бизнес-центры. Сергей Богданчиков считает, что в Петербурге более благоприятная почва для развития независимых управляющих компаний, чем, например, в Москве, так как здесь больше иностранных компаний (в частности скандинавских), которые занимаются классическим девелопментом. При этом он указывает на такой момент: управляющая компания может повысить капитализацию объекта. Но обращение к управляющим компаниям стоит не дешевле собственной службы.

Цена вопроса

Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, говорит, что услуги управления и эксплуатации торговым комплексом стоят в пределах 10% от суммы собираемых арендных платежей.

Светлана Шалаева подтверждает это мнение: "Astera, например, предлагает услуги под 10 процентов от уровня месячной арендной платы. По имеющимся сведениям, это распространенная на рынке практика".

Владимир Стукан, генеральный директор ROSS Group, говорит об ином подходе к расчету стоимости услуг: "Мы рассчитываем стоимость своих услуг в процентах от чистого операционного дохода объекта (NOI). В зависимости от величины NOI стоимость услуг может колебаться в пределах от 2 до 7 процентов. И чем больше NOI, тем меньше, как правило, берется процент".

Елена Кислицына, директор по организации управления, отдел управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle, поясняет: "Стоимость услуг управляющей компании в целом состоит из двух составляющих: прямые расходы, понесенные управляющей компанией в связи с оказанием услуг, и вознаграждение управляющей компании. В зависимости от объема предоставляемых услуг в прямые расходы входит (приведена укрупненная деталировка): заработная плата управленческого персонала (PM-услуги); заработная плата технического персонала (FM-услуги); стоимость услуг подрядных организаций по технической эксплуатации и обслуживанию объекта (клининг, охрана, лифты/эскалаторы/траволаторы); расходы на запасные части, материалы, инструменты и приспособления; прочие расходы.

В вознаграждение управляющей компании, как правило, входят косвенные расходы, понесенные ею в связи с оказанием услуг, и прибыль. В целом, в зависимости от характеристик объекта и объема работ стоимость услуг управляющей компании может значительно варьироваться".

Светлое будущее

О том, как будет развиваться рынок управления, мнения экспертов расходятся. "Управляющие компании будут привлекаться в дальнейшем все чаще, как это происходит в общемировой практике", — уверена госпожа Лежнева.

Владимир Стукан более скептичен: "Предполагаю, что рынок независимого управления в ближайшие годы ждет слабое развитие, все-таки аффилированные структуры будут оставаться основным звеном оказания услуг управления".

"Особых признаков расширения рынка независимого управления торговых центров не видно — как и раньше, независимая управляющая компания будет скорее исключением. Напротив, большинство собственников не заинтересованы в передаче управления "на сторону" — несмотря на большую техническую сложность управления торговыми центрами по сравнению с офисными комплексами, представляется более выгодным оставить многие сведения внутри компании для конфиденциальности, кроме того, есть интерес заработать на продаже эксплуатационных и коммунальных услуг — главным образом мелким арендаторам. Международных независимых управляющих (как ECE, например, — в Москве они есть) у нас тоже пока не ожидают. Если будет, как многие предвидят, макроэкономический кризис, рынок таких услуг еще больше сузится", — также выражает сомнения госпожа Шалаева.

Господин Мошенский полагает, что развитие рынка коммерческого управления, как в целом, так и по отдельным сегментам, будет зависеть в основном от прихода на наш рынок институциональных инвесторов, которые, покупая коммерческие объекты (торговые центры, бизнес-центры, логистические комплексы), передают их в полное коммерческое управление, так как сами никогда не занимаются этим. "На сегодняшний день большинство объектов, построенных в нашем городе, принадлежат тем девелоперам и собственникам, которые их и строили. И, как правило, последние предпочитают заниматься управлением самостоятельно, отдавая на аутсорсинг лишь отдельные виды или составные части работ (например, брокеридж или техническую эксплуатацию)", — резюмирует он.