Курорты тонут в деньгах

Стоимость жилья на черноморском побережье достигла пиковых значений. Спрос на него не снижается, а дефицит свободных объектов растет. Состоятельные гости из крупных российских городов, открыв для себя в пандемию русский юг, сметают на рынке все сегменты — от «эконома» до «элитки»

Один из самых дорогостоящих ЖК Сочи — комплекс апартаментов Grand Royal Residense на первой береговой линии

Фото: Grand Royal Residence

Предыдущий «ковидный» год отметился взрывным ростом цен на курортное жилье. Россияне в условиях экономического кризиса прибегли к своему излюбленному методу сохранения денежных сбережений — покупке недвижимости. Немалую роль в этом сыграла программа льготной ипотеки, когда у жителей страны появился платежеспособный спрос. Более того, многие люди, перешедшие на работу в home-офис, поняли, что работать удаленно гораздо приятнее, сидя на берегу Черного моря, нежели в пыльном мегаполисе. Да и в целом значительная часть россиян, имеющих достаток выше среднего и лишенных возможности оставить свои деньги на заграничных курортах, впервые открыла для себя отечественный юг со всеми его прелестями и недостатками.

Цена достигла пика

По данным компании Golden Brown Group, в Анапе стоимость нового жилья выросла за минувший год на 20% и составила 60–80 тыс. руб. за 1 за кв. м. В Геленджике рост цен на первичном рынке жилья также составил около 20%, превысив 120 тыс. руб. за 1 за кв. м. В Новороссийске и Туапсе цены в настоящее время находятся на уровне 60–80 тыс. руб. за «квадрат», поскольку это портовые города с соответствующим качеством прибрежной зоны. Самая дорогая недвижимость — в Сочи. С начала года стоимость новостроек на курорте, согласно данным экспертов, поднялась в среднем на 40% и находится на уровне 250 тыс. руб. за 1 за кв. м. В Сириусе, который вышел из состава Сочи в подчинение федерального центра, цены еще выше — в среднем по 450 тыс. руб. за 1 кв. м (рост за год на 50–60%), а в некоторых проектах — даже по 700 тыс. руб. за «квадрат».

Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet

Одной из главных причин роста цен на недвижимость в Сочи является закрытие границ. Сейчас у россиян фактически не осталось альтернатив для поездок в другие страны. При этом даже «другой» российский юг, а именно Крым, не дотягивает по уровню предоставляемого сервиса. Рекреационная инфраструктура в этом регионе развивается, но не такими темпами, как в Сочи. Спрос на элитную недвижимость в Сочи есть, но он весьма ограничен. Это связано с тем, что люди, обладающие приличным бюджетом, как правило, реализуют его на территории других стран. Таким образом, спрос на высокобюджетное жилье возникает у тех, кто обладает достаточными средствами, но органичен в передвижениях за пределами России.

«Пандемия подогрела интерес покупателей к недвижимости в Сочи, поскольку стремительное закрытие международных границ на неопределенный срок наглядно показало, как быстро можно потерять доступ к своим зарубежным активам. Многие россияне после этого решили обзавестись недвижимостью на российском курорте, чтобы перестраховаться и иметь возможность в любое время уехать поближе к морю»,— комментирует генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.

Сегодняшний уровень цен на курортах Краснодарского края достигает своих пиковых значений, уверена генеральный директор Nedvex Юлия Галимова. По ее данным, квартира в Сочи в проектах комфорт- или бизнес-класса, строящихся по ФЗ-214 на финальном этапе, обойдется покупателю от 250 тыс. руб. за кв. м, а стоимость «квадрата» в элитных жилых комплексах, в том числе апартаментных,— от 400 до 700 тыс. за кв. м.

Госпожа Галимова отмечает, что, как правило, рост цены следует за спросом. Так, по словам эксперта, с сентября по декабрь 2020 года количество сделок на первичном рынке недвижимости Сочи выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вдвое, а если конкретнее, то на 53%. В конце 2020 года на пике спроса ежемесячно в олимпийской столице реализовывалось примерно 50–55 тыс. кв. м жилья. В апреле 2021 года было реализовано 60 тыс. кв. м жилья. По итогам месяца количество сделок на первичном рынке выросло относительно марта на 80% и побило рекорд осенних показателей 2020 года.

Рост во время дефицита

С 1 июля в Сочи вступает в силу двухгодичный мораторий на выдачу разрешений на строительство, что в свою очередь остановит появление на курорте новых жилых объектов. По словам экспертов, такое решение администрации вкупе с высоким спросом на жилье уже сказывается на стоимости недвижимости, и застройщики, мотивируя грядущим дефицитом, повышают цены. В некоторых проектах, по данным риелторов, и вовсе отмечены случаи, когда девелоперы останавливали продажи лотов, возобновляя их с более высокими ценниками.

По данным Nedvex, текущий объем проектов у крупных застройщиков Сочи, на которые уже получены разрешения и которые сейчас находятся на стадии строительства, составляет порядка 1 млн за кв. м. Общий объем проектов, которые находятся на очереди на получение разрешающих документов, достигает 600 тыс. за кв. м.

«Сейчас на рынке спрос очень высокий, а предложение продолжает сильно сокращаться по причине введенных ограничений на застройку, которые связаны с тем, что генплан города до сих пор не утвержден, а строительство новых инженерных сетей и объектов социальной инфраструктуры не успевает за потребностью города. Такая ситуация может сыграть на руку крупным застройщикам, поскольку из-за дефицита предложения стоимость жилья растет очень быстро»,— говорит Юлия Галимова.

По мнению генерального директора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, мораторий на выдачу разрешений на строительство в Сочи будет способен навести там порядок на рынке недвижимости, но в случае, если за это время в строительной отрасли курорта «будут выстроены понятные правила игры».

Кирилл Флутков,эксперт по рынку недвижимости Сочи

Наиболее востребованными объектами сегодня являются небольшие квартиры-студии на первой береговой линии. Все-таки в Сочи едут ради моря. Спрос на коттеджи в Сочи, учитывая факторы 2020 года, повышенный, но не ажиотажный. Элитные дома продаются как в тяжелые времена для страны, так и в хорошие. Катализатором спроса является желание сохранить деньги: кто-то покупает студию за 5 млн рублей, а кто-то особняк за 500 млн рублей с видом на море. Также у меня были случаи, когда из-за отсутствия возможности уехать на отдых в другую страну люди покупали дома в Сочи. А многие покупают что-то и в Сочи, и в Карелии, и на Байкале.

«Дело в том, что мораторий был озвучен еще весной этого года, а вводится только с 1 июля. Это означает, что какие-то разрешения все-таки могли быть выданы про запас на ближайшие два года. Следовательно, какое-то количество объектов все же появится, и рынок не окажется совсем пустым. Во-вторых, мораторий не относится к объектам реконструкции, а у нас на рынке курортной недвижимости очень много объектов, относящихся не к новому строительству, а к реконструкции существующих санаториев, пансионатов и прочих зданий. Если разрешение на реконструкцию этих объектов будет продолжать выдаваться, то рынок переживет этот двухгодичный период. Пока будут распродаваться остатки и реализовываться те проекты, которые начнутся до 1 июля. Поэтому я думаю, что какого-то тотального дефицита и связанных с ним проблем не будет»,— говорит гендиректор Macon.

По словам господина Володько, рассчитывать, что за счет ограничений цена на недвижимость в ближайшие годы на побережье вырастет еще больше, не стоит. Он прогнозирует максимальный рост в ближайшие пару лет всего на 15–20%.

Директор агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов отмечает, что спрос на курортное жилье связан с тем, что после «пандемийного» года различные компании начали практиковать удаленную работу, и многие поняли, что лучше трудиться не в пыльных мегаполисах, а возле моря. «Это, как правило, обеспеченные люди, у которых были деньги, и они достаточно быстро выбрали все предложение, которое было на курорте. Естественно, это вызвало повышение цены. Люди начали быстро скупать все имеющиеся в Сочи квартиры, чтобы успеть до повышения цен»,— рассказал риелтор.

По словам экспертов, наиболее очевиден дефицит жилья в поселке Сириус. Там практически нет новой недвижимости, есть только вторичное жилье. При этом спрос на недвижимость постоянно растет. Главным образом, по утверждению Татьяны Бурлаковской, покупателей привлекает возможность сделать на федеральной территории постоянную регистрацию, так как она дает различные привилегии. По прогнозам компании Golden Brown Group, в течение 2021 года рост цен на жилье в данной локации продолжится, чему способствуют масштабные планы федерального правительства по развитию Сириуса и острый дефицит ликвидных проектов на этом субрынке.

Нерегулируемая аренда

По данным аналитиков, с начала 2021 года средняя ставка аренды жилья в Сочи выросла примерно на 20% и составила 25 тыс. руб. в месяц. Рост, по словам аналитиков, связан все с тем же ажиотажным спросом на отдых в Сочи, поскольку некоторые зарубежные курорты, включая Турцию, все еще закрыты для россиян.

В настоящее время на рынке посуточной аренды Сочи сдается порядка 2,5 тыс. объектов, говорят в инвестиционной компании Garnet. Средняя ставка за сутки на данный момент составляет 6,44 тыс. руб. Самый широкий выбор объектов представлен в сегменте 1-комнатных квартир. Здесь экспонируются 803 объекта. Средняя ставка для таких объектов составляет 2,78 тыс. руб. за сутки. При этом самые доступные варианты можно снять от 800 руб. за сутки, а самые дорогие — за 35 тыс. руб. «При этом самые бюджетные ставки предлагаются с определенными условиями. Например, не менее семи суток съема, таким образом, если объект будет снят на четыре дня, то стоимость за сутки для арендатора будет выше»,— комментирует совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. Самая дорогая квартира, которая сейчас сдается в краткосрочную аренду, по информации эксперта, имеет ставку в 55 тыс. руб. Это 3-комнатный объект в одном из лучших комплексов Сочи.

Сейчас рынок арендного жилья уже перегрет, поскольку большинство отелей и апартаментов уже выкуплено и забронировано, считают эксперты Nedvex. Сегодня, по данным компании, по сравнению с позапрошлым годом цена за аренду объекта выросла на 50–100% в зависимости от сезона, местоположения и ценового сегмента.

Эксперт на рынке сочинской недвижимости Кирилл Флутков сообщает, что спрос на аренду жилья в Сочи растет начиная с ноября прошлого года. Так, например, если февраль, по его словам, вырос по отношению к январю всего на 0,7%, то март к февралю — уже на 22,69%.

Борис Борискин, генеральный директор компании Skolkovo Realty

По итогам первого квартала 2021 года спрос на покупку элитных объектов недвижимости в Сочи оказался на 55,74% выше, чем в первом квартале 2020 года. Этот рост укладывается в общий тренд рынка жилья города-курорта. Так, в первом квартале текущего года число запросов на покупку недвижимости оказалось на 46,3% выше, чем в первом квартале 2020 года. В апреле 2021 года на рынке недвижимости Сочи экспонируется почти 19 тыс. объектов. При этом только 33 объекта имеют стоимость квадратного метра выше 1 млн рублей. Самые дорогие апартаменты в городе сейчас — это 400-метровый пентхаус с видом на море, он продается за 780 млн рублей.

«Важной особенностью рынка аренды Сочи является сезонность. Часто людей, снимающих жилье на долгий срок, выселяют под высокий сезон для заселения краткосрочных по более высоким ставкам. Ставки растут, но месяц на месяц не приходится. Если май дождливый, то ставки снижаются, а если май солнечный, то растут»,— говорит господин Флутков. По его словам, наиболее востребованными объектами аренды являются небольшие квартиры-студии на первой береговой линии.

Борис Борискин, генеральный директор компании Skolkovo Realty, рассказывает, что сегодня в Сочи остается считанное число свободных объектов со ставками от 20 тыс. руб. в сутки. Их число, по его данным, не превышает 40–50 единиц. В этом ценовом сегменте предлагаются объекты площадью от 100 кв. м, в пешей доступности от моря, с хорошим дизайнерским ремонтом и хорошей придомовой инфраструктурой.

«С конца марта мы фиксируем планомерный рост ставок на посуточную аренду в Сочи в высокобюджетном сегменте. Мы проанализировали динамику изменения ставок за сутки в апреле и отметили, что средний прирост только за один месяц составил 3,1 тыс. руб. При этом максимальный прирост достиг отметки в 6 тыс. руб. за сутки»,— рассказал господин Борискин.

От «бюджета» до «элитки»

Покупатели жилья в Сочи прежде всего предпочитают квартиры и апартаменты в надежных проектах с видом на море, считает Татьяна Бурлаковская. По ее данным, растет спрос на большие площади от 100 кв. м и выше. Также очень востребованы индивидуальные дома. «Мы и раньше видели, что многие клиенты переезжают в Сочи из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и других городов, но после начала пандемии эта тенденция лишь усилилась. Люди теперь стремятся поменять климат на более теплый, особенно в условиях, когда многие зарубежные курорты все еще недоступны»,— говорит эксперт.

По мнению Ильи Володько, несмотря на то что Сочи, Анапа, Геленджик и другие населенные пункты на побережье воспринимаются в первую очередь как города для отдыха, там продолжают пользоваться спросом абсолютно все сегменты недвижимости. Наиболее востребованным форматом жилья, по данным собеседника, является жилье стандарт-класса, при этом данного сегмента в Сочи, например, почти не осталось, а спрос на него достаточно большой. «И не только потому, что в него дешевле инвестировать и нужен меньший бюджет, но и потому что большое количество людей планирует переезд в Сочи на постоянное место жительства, и этим людям не нужно какое-то премиальное жилье, им нужно жилье для жизни. Этот спрос достаточно существенен, а предложения нет»,— рассказывает господин Володько.

По словам гендиректора Macon, и в комфорт-сегменте, и в бизнес-классе спрос достаточно высокий, просто у каждого сегмента жилья разные категории покупателей. Такие форматы жилья приобретают россияне с достаточно большим уровнем заработка, которые таким образом хотят инвестировать свои деньги либо купить квартиру для отдыха, поскольку это у них уже второе, третье или четвертое жилье. А люди, которые обладают меньшими ресурсами и которые также хотят либо инвестировать, либо переехать на постоянное место жительства в Сочи, ориентируются на более дешевые предложения и также подогревают спрос в своем сегменте.

Как отмечает Татьяна Бурлаковская, в последние полтора года в Сочи также растет спрос на апарт-отели под управлением гостиничных операторов, в том числе международных. Это, по ее словам, объясняется двумя причинами: первая — у подобных проектов высокая инвестиционная привлекательность, как при сдаче в аренду, так и при перепродаже по мере роста цены апартаментов ближе к окончанию строительства, вторая — часто эти объекты появляются на месте бывших советских санаториев, расположенных в выгодных локациях у побережья. Таких участков в свободном доступе уже нет.

Кирилл Флутков отмечает высокий спрос на коттеджи в олимпийской столице. Катализатором этого, по его словам, стало в первую очередь желание сохранить деньги. Так, в сегменте частных домов в Сочи 311 объектов продаются, согласно данным компании Skolkovo Realty, по цене выше 100 млн руб. Самый дорогой коттедж оценивается в 1,6 млрд руб. Его площадь составляет почти 1,3 тыс. за кв. м.

По данным Бориса Борискина, по итогам первого квартала 2021 года спрос на покупку элитных объектов недвижимости в Сочи оказался на 55,7% выше, чем в первом квартале 2020 года. Так, в первом квартале текущего года запросов на покупку недвижимости поступило на 46,3% больше, чем в первом квартале 2020 года.

В апреле 2021 года на рынке недвижимости Сочи, по информации Skolkovo Realty, экспонируется почти 19 тыс. объектов. При этом только 33 объекта имеют стоимость квадратного метра выше 1 млн руб. Самые дорогие апартаменты города сейчас продаются за 780 млн руб. Этот бюджет позволит приобрести 400-метровый пентхаус с видом на Черное море.

Расти уже некуда Цены на сочинское жилье в течение 2021 года вырастут еще минимум на 30%, считает Татьяна Бурлаковская. Это, по ее словам, связано с тем, что ситуация с международными границами и пандемией по-прежнему туманная и неизвестно, когда зарубежные курорты снова будут свободно принимать российских туристов. «Безусловно, спрос будет расти по мере приближения высокого сезона, а вместе с ним будут расти и ставки. Традиционно пик наступает с середины июня, а самые высокие ставки — в июле-августе. Также спрос будет расти в том числе из-за того, что закрыли Турцию, и Танзанию, поссорились с Эмиратами. Сейчас те, кто раньше ездил в Таиланд или в Турцию не могут никуда поехать, только внутри России»,— говорит эксперт рынка.

Юлия Галимова отмечает, что цены на жилье в сегменте «комфорт» уже достигли своего пика. В уже сданных и полностью распроданных домах комфорт-класса, по ее данным, цена квадратного метра достигает 400–450 тыс. руб. «Рост цен на жилье возможен в сегменте элитной недвижимости и в еще не реализованных объектах по ФЗ-214, которые находятся на финальном этапе строительства, где текущая стоимость жилья варьируется от 250–300 тыс. руб. за кв. м»,— говорит генеральный директор Nedvex.

По мнению риелторов, спрос на недвижимость в Сочи будет высоким до осени. Далее ожидается открытие других стран. Уже сейчас известно об открытии Испании и Греции. «Расти рынку Сочи просто некуда. Он находится на пике»,— говорят участники рынка.