Оценка стоимости городских земельных участков

17. Вяльшина А.А. Проблемные регионы России: методические подходы к выделению и типологизации. Саратов, 2002.

18. КуперштохВ.Л., Соколов В.М., Суспицын С.А., ЯгольницерМ.А. Методические основы выделения депрессивных и отсталых регионов // Экономика и социология. 1996. № 2. С. 14.

Институт гуманитарных исследований

при Правительстве КБР и КБНЦРАН 25 мая 2005 г.

© 2005 г. С.Н. Кириллов

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

При развитии рыночных отношений особую значимость приобретают стоимостные оценки земельных участков, показывающие различные способы их использования и являющиеся базой для налогообложения. Основная цель исследования - анализ современного состояния стоимостной оценки городских земельных участков.

Была произведена оценка существующих методологических подходов и методического инструментария стоимостной оценки земли и выработка новых критериев оценки с учетом экономических, экологических и социальных интересов субъектов землепользования.

Обоснование системы рационального использования территории города происходило с учетом реализации различных стадий оценочных процессов: проектировки при размещении новых объектов, эксплуатации и реконструкции различных производств.

Одной из задач также являлось обеспечение научного обоснования разделения территории города на оценочные зоны с примерно одинаковыми качественными характеристиками городской среды внутри зоны.

Научная новизна данного исследования заключается в выработке авторской методики оценки городских участков и апробации ее на территории г. Волжского, являющегося одним из городов с неблагополучной экологической ситуацией. Предложенная методика основывается на комплексной оценке стоимости городской земли, включающей балльную оценку факторов городской среды, использование методов экстремальных группировок и верификацию оценок.

Для поддержания сбалансированности земельного рынка значительная часть земельного фонда должна оставаться в муниципальной собственности. Наличие части земельного фонда в государственной собственности ограничивает рынок земли, следовательно, позволяет государству воздействовать на уровень цен на землю. Последнее сдерживает инфляционные процессы, связанные с рынком земли, имея в виду, что цена земли есть в конечном счете капитализированная рента [1].

Успешная политика землепользования не может быть осуществлена без широкого оповещения жителей города и заинтересованных предприятий относительно качественных характеристик территории, влияющих на ценность земли. Выбор места жительства и расположения организаций и предприятий должен быть осознанным и экономически и экологически целесообразным. При этом важно осуществлять государственную и общественную экспертизу. Необходимо подготовить институциональное обеспечение общественной экспертизы путем поддержки общественными организациями, проведения экологического обучения.

Земля как территория города и жизненное пространство имеет ценность не сама по себе, а только благодаря отношению жителей города к ее свойствам. Оценка стоимости земли и взимание земельного налога должны производиться опираясь на объективные качественные характеристики земельного участка и окружающей среды, такие как уровень загрязнения, комфортность проживания, удобство местоположения, престижность и другие, с соответствующей поправкой на субъективный фактор.

Земельный рынок базируется на двух минимально необходимых условиях: любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника, и у каждого участка есть своя цена. Земля закладывается, продается, покупается и сдается в аренду именно на определенных условиях. Наконец, большинство участников земельных отношений довольно редко меняют форму собственности и собственника [2].

Правильное использование принципов дифференциации и оценки стоимости земли в управлении землепользованием в городе имеет наиважнейшее значение, так как от этого будут зависеть ставка налога за пользование землей, продажная и начальная аукционная цена.

В связи с большей интеграцией России в международное сообщество дифференциация качества земельных участков в первую очередь должна проводиться с использованием понятия рыночной стоимости, российских и международных стандартов оценки. Согласно последним рыночная (справедливая) стоимость земельных участков должна отражать коллективные восприятие и действия участников рынка и являться основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Однако для конкретного пользователя необходимо учитывать инвестиционную стоимость земельных участков для конкретных целей инвестирования.

Прогрессивным шагом по развитию оценочной деятельности является предложение Министерства экономики и развития РФ по внесению изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Российские федеральные стандарты оценки согласно проекту должны разрабатываться на основе Международных стандартов оценки (МСО), издаваемых Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО). Саморегулируемые организации оценщиков могут разрабатывать для своих членов внутренние правила оценочной деятельности, которые будут соответствовать Федеральным стандартам оценки.

В октябре 2004 г. МКСО принял решение об опубликовании седьмого издания МСО в начале 2005 г. Новое издание (МСО 2005) включает пересмотренные и новые стандарты, руководства. Завершена работа по подготовке российского издания МСО 2005, и на его основе - Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков.

Справедливую стоимость земельного участка необходимо определять исходя из наблюдений за рыночным ценообразованием. В случае отсутствия сделок с аналогичными земельными участками необходимо использовать математические модели, чтобы рассчитать рыночную цену.

Вместо данных о фактических сделках зачастую приходится использовать информацию о предложениях на продажу сравниваемых по своим характеристикам объектов недвижимости. Однако, как известно, объекты продаются обычно по более низким, чем указанные в предложениях на продажу, ценам [3].

Международный стандарт финансовой отчетности (МСФО) № 16 содержал положение о том, что справедливая стоимость земли и зданий -это обычно рыночная стоимость. Исходя из стандарта, определение рыночной стоимости необходимо было использовать, чтобы оценивать все имущественные активы. В связи с изменениями, внесенными в МСФО № 16, появилось определение, указывающее, что справедливая стоимость земли и зданий обычно определяется из свидетельств, основанных на рынке, путем оценки, которая обычно предпринимается профессионально компетентными оценщиками.

МКСО в январе 2004 г. заявил о том, что определение стоимости продолжающегося использования применимо только для того, чтобы установить справедливую стоимость имущественных активов, находящихся в собственности и занятых организацией, для использования в финансовых отчетах по МСФО № 16. Избыточное имущество должно оцениваться по рыночной стоимости, а инвестиционное имущество оценивается в соответствии с МСФО № 40.

МКСО предлагает ввести в 2005 г. Международное руководство по оценке «Массовая оценка для налогообложения имущества». Руководство направлено на исполнение массовой оценки, предназначенной для адвалорного налогообложения имущества, обеспечивая помощь в понимании признанных методов массовой оценки, в конструировании и внедрении систем налогообложения имущества и во взаимоотношениях с международными стандартами оценки.

Продажа прав на земельные участки в настоящее время осуществляется в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 808 от 11.11.02 г. Органы местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление

соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.

С введением в действие в начале 2005 г. гл. 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог», изменился порядок налогообложения городских земельных участков. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельных участков, которая определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

Налоговые ставки не могут превышать 0,3 % в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, предоставленных для жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. Ставка 1,5 % установлена в отношении прочих земельных участков, причем допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и разрешенного использования земельного участка.

Федеральная служба кадастра объектов недвижимости России и ее органы на местах являются специально уполномоченными федеральными органами, призванные вести учет и использование земель, их качество и количество.

Для рационального управления ресурсами создана государственная система земельного кадастра, в которой предусматривается определенная форма регистрации земель, т.е. соответствующий механизм регистрации. Функция земельной регистрации состоит в обеспечении надежной и четко определенной основы для приобретения, использования прав на землю и распоряжения ими.

Государственный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ней недвижимость стали вестись по единой системе на всей территории России согласно Указу Президента РФ от 11.12.1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». В настоящее время принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории РФ для целей налогообложения и иных целей. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральной службой

кадастра объектов недвижимости. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель городских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Зонирование территории во многом будет зависеть от типа города. Классификации и типологии необходимы для углубленного анализа существенных особенностей данного города или данной системы городов, чтобы определить наиболее эффективную стратегию их развития. Этот анализ, таким образом, имеет как теоретическое, так и конструктивное значение [4].

Кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений, иной информации об объектах недвижимости; площади земельного участка; вида территориальной зоны и функционального использования земельного участка; факторов местоположения и окружающей среды.

При оценке районов проживания наибольшее внимание уделяется качеству окружающей среды, которое включает хорошее социальное окружение и наилучшие природные условия. Для производственных и коммерческих предприятий большое значение имеет возможность получать дополнительную прибыль исходя из своего удачного местоположения.

Правильная оценка рыночной стоимости земельных участков основывается на нескольких принципиальных положениях. Во-первых, по возможности учет всех факторов городской среды, влияющих на условия проживания человека, и затрат, связанных с компенсацией этих факторов. Во-вторых, правильное распределение веса каждого фактора, например, с помощью экспертных оценок, корреляционного анализа и др. И в-третьих, согласование получаемых результатов с жизнью (потребностями, интересами) людей. Если на одни земельные участки будет большое количество желающих приобрести их, а на другие - нет, то традиционно дифференцированная рента будет определена неправильно и не улучшит регулирование землепользования в городе.

Проблема взимания платы за пользование землей заключается в том, что значительная часть жилой застройки находится в муниципальной, ведомственной или коллективной собственности. Жители соответствующих домов являются коллективными пользователями земельных участков

без каких-либо личных прав на эти участки. Также возникает проблема с оценкой пространства между многоэтажными домами, так как фактически оно является свободным, но реально, согласно строительным нормам и правилам, здесь невозможно ничего разместить, чтобы не превысить плотность застройки.

Очень низкий налог на земли, занятые жилищным фондом, а также под дачными участками, индивидуальными гаражами в границах городской черты не способствует ее рациональному использованию.

Ставки платы за землю в городе должны быть достаточно высокими, чтобы не допускать размещения в городе низко эффективных и загрязняющих производств. В основу дифференциации платы за землю должны быть положены различия в размере экономической оценки земли с учетом соотношения спроса и предложения земельных участков. Из-за наличия дифференциальной ренты предприятия и организации, размещенные в различных по размеру и уровню социально-экономического развития городах, а также на различных участках города, получают различный по величине дополнительный доход.

Ставка земельного налога должна рассчитываться не только в зависимости от размера дифференциальной ренты, получаемой с данного городского земельного участка, но и в зависимости от характера размещаемого производства. Необходимо взимать более высокую плату за землю с предприятий, ухудшающих городскую среду. Система земельного налогообложения может включать в себя дифференциацию платы по городам страны, по оценочным зонам внутри города и по видам производств в соответствии с приоритетностью их развития для данного города. Земельный налог должен стимулировать рациональное размещение производства.

Общая сумма земельного налога должна быть соизмерима с затратами городского бюджета на благоустройство территории, возможностями налогоплательщиков. Экологические платежи будут стимулировать охрану окружающей среды, если будет запущен механизм, позволяющий направлять эти платежи на строительство очистных сооружений, внедрение новых технологий. Предложено использовать воспроизводственный принцип установления ставки налога на землю, что позволит сохранять городом функцию жизнеобеспечения населения и предприятий.

Реализацию планов нового строительства необходимо начинать с комплексной или комбинированной оценки территории. При последовательном способе комплексной оценки составляют проектные схемы оценки для каждого из природных и антропогенных факторов и последовательно анализируют их влияние при конкретном использовании территории. При параллельном - сразу составляют три (четыре) схемы оценки для основных видов хозяйственной деятельности по наиболее существенным факторам для каждого из этих видов [5]. Комбинированный метод оценки, учитывающий стоимостную и экспертную оценки, ведет к необходимости увязки нескольких способов оценки с помощью моделирования.

Рыночная стоимость городского земельного участка задается рентной составляющей и зависит от местоположения участка, экологической ситуации, престижности района, транспортной доступности, инфраструктурной обеспеченности, процесса градостроительного развития, размера вложенного капитала и др.

При изучении взаимодействия населения с городской средой должен учитываться фактор удовлетворения требований населения комплексом условий, складывающихся на определенных участках города. Сюда включаются и требования социального порядка (культурно-бытовое обслуживание, характер и количество мест работы, характер застройки и окружения и т.п.), и экологические в узком смысле этого слова (потребности в чистом воздухе, воде, отсутствии шума и т. д.). Поэтому представляется плодотворный синтезирующий подход к оценке городской среды - от территории [6].

Комплексная оценка земельных ресурсов города рассматривается автором на примере г. Волжского с учетом разнообразных факторов городской среды. Вначале должно быть определено качество различных участков или оценочных зон в целом, а затем уже стоимость земельного участка с учетом каждого фактора. Данную проблему можно решить с применением математических методов анализа.

Предложенная автором методика комплексной оценки территории и установления ставок земельного налога для конкретного города состоит из нескольких процедур:

- выделение наиболее значимых факторов городской среды, влияющих на стоимостную оценку земельных участков;

- сбор данных по выбранным факторам для каждого микрорайона города;

- выделение оценочных зон города методом экстремальной группировки, позволяющим объединить наиболее однородные участки по свойствам городской среды;

- выбор экспертов, наиболее компетентных по вопросам организации городской территории;

- оценка экспертами оценочных зон в баллах, а также соотношения минимальной и максимальной ставки земельного налога;

- верификация оценок экспертов с данными по продажам земельных участков или по обмену жилья;

- определение базовой ставки земельного налога исходя из воспроизводственного принципа (сумма, необходимая для поддержания и развития городского хозяйства);

- расчет ставок земельного налога по оценочным зонам;

- исследование вклада каждого фактора городской среды в общую оценку с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа;

- оценка ставок земельного налога для каждого микрорайона.

Результат объединения микрорайонов г. Волжского в оценочные зоны с примерно одинаковыми характеристиками городской среды представлен в таблице. Здесь же даются нормированные оценки экспертов и ставки земельных налогов для каждой группы.

Среднее значение факторов и экспертных оценок (в баллах) по оценочным зонам территории г. Волжского

Фактор городской среды Оценочные зоны

1 2 3 4 5 6 7

Уровень загрязнения 3,4 2,3 5,0 1,4 3,7 1,2 0,4

Объекты соцкультбыта 6,3 15,3 10,3 4,3 5,2 9,2 2,4

Расстояние до центра 11,5 8,2 6,3 11,3 7,0 17,9 24,4

Близость к г. Волгограду 5,0 5,2 12,5 18,8 10,6 25,1 31,7

Близость к предприятиям 11,0 9,4 8,1 13,0 5,9 11,7 20,3

Экспертные оценки 6,3 9,4 7,4 5,1 6,8 5,8 2,1

Нормированные оценки 2,0 2,7 2,2 1,7 2,1 1,9 1,0

Примечание. Зоны города Волжского: 1 - старая окраина; 2 - старый центр; 3 - центр города; 4 - западная окраина; 5 - средняя часть города; 6 - восточная часть города; 7 - перспективные для застройки территории.

Экспертные оценки определялись путем опроса специалистов, занимающихся вопросами городского хозяйства г. Волжского (комитет по земле и земельной реформе, управление архитектуры и строительства, финансовое управление, центр «Экологии и здоровья»). Экспертам было предложено оценить по 10-балльной шкале оценочные зоны с одинаковыми характеристиками городской среды, а также указать соотношение минимальной и максимальной ставки земельного налога.

Автором был произведен корреляционно-регрессионный анализ зависимостей вклада каждого из пяти факторов ценности территории от общей ее оценки, данной экспертами, отраженный в одной из его работ [7].

Множественная линейная регрессионная модель выглядит так: у = -0,22 х! + 0,26 х2 - 0,07 х3 - 0,06 х4 - 0,16 х5 + 8,26, где х1 - показатель загрязнения атмосферы и почвы микрорайона или квартала; х2 - обеспеченность объектами социально-культурного и бытового назначения; х3 - удаленность микрорайона от центра города; х4 -доступность от микрорайона до окраины города ближе всего расположенного к г. Волгограду; х5 - удаленность микрорайона от основных промышленных предприятий.

На основании этой модели можно рассчитать коэффициент удорожания земельных участков на территории данного города с требуемой степенью детализации.

Оценочные значения земельных участков должны быть обязательно соотнесены с рыночными показателями. Создание банка данных о рыноч-

ном ценообразовании при купле-продаже земли в зависимости от местоположения участков, уровня социально-культурного развития региона, наличия разнообразных транспортных коммуникаций, комфортности жизнеобеспечения и других условий позволит оценить влияние каждого фактора на стоимость земельного участка, что будет способствовать развитию эко-лого-экономического механизма рационального землепользования.

Реальные оценки образуются под влиянием материального содержания окружающей население городской среды, с одной стороны, и под влиянием оценок возможности достижения своих целей, характерных для людей как членов определенных социальных, демографических групп со своим стилем жизни, набором социально обусловленных потребностей, установок и ценностей - с другой [8].

Автор исходит из представлений о необходимости создания экспертных систем городского землепользования на базе соответствующего банка данных и разработки соответствующего методического инструментария. В состав такой системы должны войти результаты кадастровой оценки, экологического мониторинга и экологической экспертизы. Это обеспечит адекватную оценку земли - территории города, а также позволит выстроить правильный эколого-экономический механизм городского землепользования.

Литература

1. Рабинович Б. Земельная собственность и плата за землю при переходе к рынку // Вопросы экономики. 1991. № 3. С. 103.

2. Лексин В., Швецов А. Региональная политика России: концепции, проблемы, решения. Региональная политика и формирование земельного рынка // Рос. эконом. журн. 1994. № 2-3. С. 42.

3. Троттер А., Лебедев А. Оценка недвижимости в России: проблемы и перспективы // Экономика и жизнь. 1994. № 29. С. 11.

4. ПерцикЕ.Н. География городов (геоурбанистика). М., 1991. С. 155.

5. Комплексная районная планировка (ЦНИИП градостроительства). М., 1980. С. 45.

6. Барбаш Н.Б. Территориальная дифференциация качества городской среды // Проблемы качества городской среды. М., 1989. С. 109.

7. Кириллов С.Н. Проблемы городского землепользования: эколого-экономичес-кий аспект. Волгоград, 2001.

8. Галкина Г.Ф., Рукавишников В.О. Социальная оценка качества городской среды (факторно-экологический подход) // Демография и экология крупного города. Л., 1980. С. 133.

Волгоградский государственный университет 26 апреля 2005 г.