Методичная застройка

Правительство Нижегородской области утвердило методику определения начальной цены, по которой инвестор в ходе торгов получает право на развитие застроенных территорий муниципалитетов. Документ, разработанный по инициативе региональной прокуратуры, определяет, что эта цена не может быть ниже 0,2% от рыночной стоимости вновь возводимых объектов, однако коэффициенты для расчета этого показателя и определение самой рыночной стоимости оставляет на откуп органам местного самоуправления. По мнению экспертов, появление методики актуально в условиях продолжающейся застройки исторического центра и расселения ветхого фонда, но для практического применения новая схема требует доработки.

Согласно новой методике (документ есть в распоряжении Ъ), предполагается, что, рассчитывая стоимость права развития застроенной территории для инвестора, органы МСУ будут применять собственные коэффициенты, но при этом цена не может быть ниже 0,2% от рыночной стоимости вновь возводимых объектов. Этот показатель предлагается определять как «наиболее вероятный исходя из сравнения со стоимостью аналогичных объектов в относительной близости от развиваемой территории».

Новую методику правительство региона разработало и утвердило по инициативе прокуратуры Нижегородской области. Хотя процедура развития застроенной территории в области применяется активно, единый для всех органов МСУ принцип определения начальной цены на таких аукционах до сих пор отсутствовал, объясняют в надзорном ведомстве мотивы своей инициативы. «На территории крупных городов Нижегородской области расположены кварталы и микрорайоны, застроенные в начале и середине ХХ века. Процедура развития застроенной территории является одним из способов, позволяющих ускорить процедуру переселения граждан из ветхого и аварийного фонда», — отмечают в облпрокуратуре. Правда, для расселения граждан и сноса аварийных домов органы МСУ разработали адресные программы, но средств, предусмотренных в муниципальных бюджетах, для расселения всех «проблемных» жилых домов явно недостаточно, полагают в ведомстве.

Интерес прокуратуры и властей к вопросу развития застроенных территорий возник на фоне ряда конфликтов, разгоревшихся в Нижнем Новгороде вокруг новых контрактов по квартальной и точечной застройке исторического центра, в том числе в районе ул. Ильинской и пл. Горького. По оценкам участников рынка, в перспективе число подобных конфликтов может возрасти: в прошлом году городские власти объявили об активизации программы «волнового переселения» жителей ветхого фонда. Так, только в 2013 году на это планируется направить 1 млрд руб. при софинансировании областного бюджета. Всего по программе планируется расселить 610 домов. Для их освобождения в 2013--2015 годах будет построено 100 тыс. кв. м жилья, при этом на освободившихся территориях построят не менее 800 тыс. кв. м жилья.

По мнению облпрокуратуры, новая методика обеспечит единство требований к начальной цене аукциона и позволит рационально расходовать средства бюджетов на расселение ветхого фонда. Между тем эксперты в эффективности принятой методики не уверены. «С одной стороны, методика призвана дать застройщикам понимание, каков порядок расчета цены контракта и какова может быть примерная стоимость права развития застроенной территории. С другой стороны, методика носит для органов МСУ рекомендательный характер и требует доработки либо разъяснений, так как в существующем виде ее сложно применять — она не содержит исчерпывающую формулу для расчета стоимости права развития застроенных территорий», — отмечает руководитель нижегородского представительства юридической компании «Яковлев и партнеры» Татьяна Кормилицына. В частности, по ее словам, требует разъяснений методика установки коэффициентов — повышающих или понижающих — для разных муниципалитетов, а также конкретный принцип определения рыночной стоимости возводимого объекта.

Участникам нижегородского рынка недвижимости значение новой методики еще предстоит оценить, полагает заместитель генерального директора ЗАО ДСК-НН (входит в группу СУ-155) по инвестиционным вопросам Андрей Ермолаев: «Можно предположить, что, если методика предполагает обоснованное и разумное снижение начальной цены аукциона на право заключения договора развития застроенных территорий, это повысит привлекательность нижегородского региона для инвесторов». Кроме того, по мнению застройщика, использование новой методики может стать одним из шагов в становлении механизма государственно-частного партнерства в сфере строительства.

Между тем, чтобы оценить эффективность и привлекательность для застройщиков новой методики, необходимо сравнить результаты ее применения с результатами ранних расчетов, принцип которых неизвестен. «Возможно, раньше в администрации Нижнего Новгорода существовали какие-то внутренние методики, по которым производились расчеты. В 2007--2009 годах в регионе устанавливались довольно высокие расценки на развитие застроенных территорий, но после кризиса подход поменялся и стали применяться более низкие оценки. Думаю, с принятием новой методики ничего не изменится», — полагает источник в НП «Объединение нижегородских строителей». Правда, по словам собеседника Ъ комиссии по градостроительному развитию думы Нижнего Новгорода, даже, несмотря на то, что сейчас цена договора на развитие застроенных территорий относительно низкая, многие проекты развития требуют бюджетной поддержки для расселения ветхого фонда. «Иногда приходится до 40--60% возводимых площадей отдавать под расселение ветхого фонда, это экономически невыгодно. Кроме того, есть определенные ограничения по высотности и плотности застройки. Поэтому сейчас из 117 территорий, предназначенных в Нижнем Новгороде под расселение, осваивается только порядка 75», — рассказывает собеседник Ъ. «Мы не участвуем и не собираемся участвовать в «волновом переселении», а предпочитаем осваивать свободные участки. Чтобы строить, нужно иметь конкретные графики, а при развитии застроенной территории это практически невозможно», — подтверждает генеральный директор ООО «Жилстрой-НН» Евгений Березин.