Пространство для маневра

Типовое жилье, как правило, редко оставляет покупателю простор для возможностей по его перепланировке. Тем не менее собственники регулярно пытаются самостоятельно планировать элементы будущей квартиры. Нередко это может стать проблемой для следующих покупателей этой недвижимости.

Согласно законодательству, любая перепланировка квартиры требует согласования с государственными органами и внесения соответствующих изменений в документацию. Это процесс длительный и достаточно затратный, так как требует создания проекта силами сертифицированной организации, получения множества подписей под документом, проведения работ также с помощью сертифицированных специалистов и приемки работы государственными служащими.

Инстанции

Проектная документация по планируемым улучшениям изначально согласовывается с Роспотребнадзором и пожарной инспекцией. После получения положительного заключения от этих инстанций проект перепланировки следует согласовать в межведомственной комиссии районной администрации. Этот же надзорный орган занимается приемкой работ по перепланировке и вводом в эксплуатацию объектов после завершения работ. Процесс согласования перепланировок занимает, как правило, несколько месяцев. Существует множество правил того, что можно менять, а что нет.

Наиболее часто встречающиеся варианты из разрешенных — объединение кухни и гостиной, расширение санузла. Запрещается сносить несущие конструкции жилого дома, добавлять стены или осуществлять другие работы, которые не отвечают противопожарным требованиям, приводят к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, оказывают влияние на соседние квартиры. Также запрещается размещать кухню, ванную или туалет над жилыми комнатами.

"Сложные элементы организации интерьера, такие как камин или зимний сад, достаточно затруднительно реализовать в уже построенном жилом доме, целесообразнее закладывать их изначально на стадии проектирования объекта. Трудности, с которыми столкнется собственник, пожелавший произвести подобные изменения, очевидны", — говорит Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург".

Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home Estate, говорит, что стоимость согласования зависит от объема и сути изменений. Например, снос ненесущей стены или перемещение санузла по стоимости обойдется в символическую сумму. "Если же речь идет, например, о переделке балкона под жилую площадь, то есть изменении фасада или формировании двухуровневой квартиры при наличии высоких потолков, то это уже более трудоемкий и достаточно дорогостоящий процесс", — добавляет она.

Опасности

Если несогласованная перепланировка указана в кадастровом паспорте, который заказывается при продаже квартиры, то есть вероятность, что УФРС не зарегистрирует сделку. Обычно в таких ситуациях собственник квартиры либо не объявляет о несогласованной перепланировке при заказе кадастрового паспорта, либо эта перепланировка согласовывается по согласованию покупателем (и тогда уместен торг) или продавцом. "На самом деле стоит это не очень дорого, но, конечно, займет какое-то время", — говорит госпожа Комиссарова.

Генеральный директор компании "Унисто Петросталь" Арсений Васильев говорит, что расходы на эти работы могут быть значительными: цены начинаются от 40-50 тыс. рублей за незначительную перепланировку квартиры и от 150 тыс. рублей за внесение изменений в планировку нежилого помещения. "Власти Санкт-Петербурга относятся к данному вопросу серьезно, поэтому приобретение квартиры с любыми, даже самыми незначительными перепланировками, считается достаточно рискованным, так как в лучшем случае новому собственнику придется заплатить штраф при выявлении незаконных изменений в квартире (штраф сегодня для физических лиц небольшой — до 2,5 тыс. рублей, для предпринимателей штрафы планируется увеличить до 300 тыс. рублей), а в худшем случае с него могут взыскать крупные денежные средства соседи, если в ходе незаконных ремонтных работ соседним квартирам был нанесен ущерб. Более того, собственнику придется вернуть квартиру в прежнее состояние или запускать процесс согласования перепланировки. Но не все перепланировки удастся узаконить. Так, например, расширить зону кухни, если квартира находится не на первом этаже и под расширяемым пространством находится жилая комната, законным путем нельзя. Выламывание несущей стены без расчета нагрузок и усиления опор является серьезным нарушением и может грозить даже лишением собственности на квартиру", — рассказывает господин Васильев.

Точка невозврата

Как говорят эксперты, проводить перепланировку лучше до окончания строительства, если речь идет о жилье в строящемся доме.

В компании СУ-155 добавляют: "Если вы намереваетесь изменить планировку квартиры в строящемся доме, можно сэкономить время, начав согласование еще до сдачи новостройки в эксплуатацию: направить свои просьбы непосредственно проектировщикам, которые оценят возможность перепланировки и подготовят соответствующий проект, что позволит получить разрешение на работы уже к моменту ввода дома".

Впрочем, в другой строительной компании — "Лемминкяйнен Рус" — говорят, что это тоже не очень просто: "Мы возводим этаж (каркас) за пять-семь дней. Вносить изменения в план возводимого этажа при таких темпах невозможно, это будет тормозить ход строительства".

Согласование перепланировки жилья может оказаться вообще невозможным, если оно осуществляется постфактум. "Избежать такого исхода можно, если делать перепланировку по правильной схеме — заранее сконструировать проект силами организации, которая имеет для этого разрешение, сделать необходимые расчеты, которые позволят избежать разрушения конструктивных систем здания в процессе работы. В зависимости от сложности задуманной перепланировки процесс ее согласования может занять от пары недель до нескольких месяцев. Стоимость согласования существенно зависит от уровня сложности работы. Некомпетентному владельцу недвижимости стоит обратиться к организации, занимающейся этим вопросом профессионально. Сфера подобных услуг представлена сейчас достаточно широко", — рассказал Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu.

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, отмечает: "Если есть грубые нарушения, такие как, например, нарушение несущих способностей конструкций либо перенос "мокрых зон", размещение кухни в помещении без окна, такую перепланировку узаконить практически нереально". Если покупается квартира свободной планировки с обозначенными "мокрыми зонами", это дает гораздо большую гибкость в планировании пространства. "И все же есть ограничения — нельзя уменьшать вентканалы, колонны. И конечно, лучше обратиться к специалистам", — резюмирует госпожа Валуева.

Нередко перепланировки пытаются сделать и в домах дореволюционной постройки.

Сооружение антресолей, согласно законодательству РФ, является реконструкцией, а соответственно, требует более трудоемкой работы по согласованию документации, которая включает в себя техническое обследование всех конструктивных элементов квартиры. Господин Васильев подсчитал, что стоимость работ по строительству антресольного этажа сегодня составляет около 4-5 тыс. рублей за квадратный метр. При этом о целесообразности такой планировки можно говорить только при высоте потолков в квартире более 4,5-5 м.

Впрочем, в компании СУ-155 говорят, что "второй ярус", который крепится только к стоящим на полу опорам, не оборудован инженерным коммуникациями и несет только спальное место, — это "кровать-чердак", которая, как и любой другой предмет мебели, не требует согласований. "Полноценный же второй этаж, требующий установки перекрытий и прокладки коммуникаций, позволяющий увеличить жилую площадь квартиры, с точки зрения Жилищного кодекса относится не к перепланировке, а к реконструкции здания. Для таких проектов предусмотрена отдельная процедура согласования — значительно более сложная, дорогая и продолжительная", — резюмируют в СУ-155.