Квартиры не заполняются жильцами

Несмотря на восстанавливающийся спрос, цены на долгосрочную аренду жилья плавно сокращаются. Отрицательная динамика сохраняется и на крупнейших региональных рынках страны — в Москве и Санкт-Петербурге. Тенденция прослеживается на фоне растущего объема предложения: число доступных квартир за год выросло на 70–86%. Активность на рынке поддерживают решившие переехать съемщики и несостоявшиеся покупатели жилья, решившие перенести сделки на фоне дорожающей ипотеки или в ожидании дальнейшего снижения стоимости покупки квартир.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в январе составила 21,4 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 31 тыс. руб. За месяц значения сократились на 0,1% и 0,8% соответственно. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика». Эксперты обращают внимание на то, что скорость снижения средних цен замедляется: в декабре «однушки» подешевели на 0,5%, «двушки» — на 2%. Согласно подсчетам «Этажей», средняя стоимость однокомнатного жилья в 16 крупнейших городах — 21 тыс. руб. в месяц, двухкомнатного — 25,8 тыс. руб. К декабрю значения сократились на 1,5% и 1,9% соответственно.

Самое заметное снижение средних цен на аренду однокомнатных квартир за месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», произошло в Перми. Ставка здесь сократилась на 5,8%, до 16,1 тыс. руб. в месяц. В Челябинске аналогичное сокращение составило 3,9%, до 14,8 тыс. руб. В «Этажах» обращают внимание на отрицательную динамику в Воронеже: минус 2,1% за месяц, до 20,4 тыс. руб. в месяц. Тенденция к снижению цен сохраняется и в Санкт-Петербурге. За месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», «однушки» здесь подешевели на 0,7%, до 28,2 тыс. руб. в месяц. Но картинка в регионах остается неоднородной. В Самаре за месяц средний показатель вырос на 4,5%, до 18,5 тыс. руб.

В Москве, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры сейчас составляет 43,5 тыс. руб. в месяц. Относительно декабря показатель не изменился, а января прошлого года — сократился на 14,9%. В сегменте двухкомнатных квартир годовое снижение составило 23,3%, хотя за месяц средний показатель вырос на 1,3%, до 70,3 тыс. руб. Но усредненные ценовые показатели в Москве сейчас корректируются преимущественно за счет изменения структуры предложения, снижать заявленные цены собственники не торопятся даже на «низком рынке», предупреждает заместитель директора управления аренды компании «Инком-недвижимость» Оксана Полякова.

Реальные арендные цены, по словам госпожи Поляковой, преимущественно определяются в индивидуальном порядке: распространены скидки 5–10%. Аналогичная ситуация, по словам руководителя направления аренды Apple Real Estate Владимира Родионова, на московском рынке наблюдается и в сегменте высокобюджетных квартир: собственники пока не готовы к прямой корректировке цен. Объем предложения при этом увеличивается. На рынок, по словам эксперта, выходят как квартиры, с которых съезжают арендаторы, так и жилье в сдающихся домах.

«Инвесторы, в большинстве случаев зашедшие на этот рынок впервые, или подвергаясь общему влиянию и ажиотажу, сейчас выводят на рынок все больше квартир в аренду»,— говорит господин Родионов. Сдавать, по его словам, начинают и лоты, не продающиеся дольше четырех месяцев.

Согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», в целом на крупнейших региональных рынках объем экспозиции однокомнатных квартир за год вырос на 70%, двухкомнатных — на 86%. Хотя, если сравнивать с концом декабря, предложений немного меньше: на январские праздники многие собственники переводят жилье в сегмент посуточной аренды и затем постепенно возвращают на долгосрочный рынок, поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. В январе число лотов снижается на 8–10%, но к концу месяца этот объем восполняется, соглашается директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова.

Спрос на долгосрочную аренду в крупнейших городах, по словам госпожи Павлиновой, сейчас сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, находясь на нормальном для января уровне. А по словам Алексея Попова, активность арендаторов сейчас на 20% превышает уровень конца прошлого года. Эту динамику эксперт связывает с ростом ипотечных ставок, стимулировавших часть потенциальных покупателей отложить сделки по приобретению собственного жилья. Ольга Павлинова добавляет, что многие на рынке сейчас также занимают выжидательную позицию, ожидая дальнейшего снижения цен на покупку квартир. Дополнительным фактором она называет общее снижение цен на рынке, которое вместе с ростом предложения стимулировало многих арендаторов переехать, подобрав более комфортную квартиру для проживания.

Оксана Полякова сомневается, что в феврале картина существенно поменяется: начало года традиционно не самый активный период. Сезонный рост спроса, по мнению эксперта, начнется скорее в марте—апреле. Ольга Павлинова не исключает, что важным для рынка долгосрочной аренды событием станет изменение миграционного законодательства Казахстана: оставаться в стране без разрешения на временное пребывание можно будет не более 90 дней за полгода. Она не исключает, что это будет способствовать возвращению части остающихся в стране соотечественников и может привести к увеличению стоимости аренды к лету на 5–10%.

Динамика цен на долгосрочную аренду квартир на крупнейших региональных рынках России

Однокомнатные
Двухкомнатные
Средние ставки (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Средние ставки (тыс. руб. в месяц)
Динамика (%)
Январь 2022
Декабрь 2022
Январь 2023
За месяц
За год
Январь 2022
Декабрь 2022
Январь 2023
За месяц
За год
Москва
51,1
43,5
43,5
0,00%
-14,90%
91,7
69,4
70,3
1,30%
-23,30%
Санкт-Петербург
31,3
28,4
28,2
-0,70%
-9,90%
52,7
44,6
44,5
-0,20%
-15,60%
Екатеринбург
20,6
22,1
22,1
0,00%
7,30%
30,1
30,9
29,7
-3,90%
-1,30%
Казань
21,3
21,8
21,9
0,50%
2,80%
29,8
31,4
31,8
1,30%
6,70%
Новосибирск
20,6
21,2
21,4
0,90%
3,90%
29,2
29,2
29,2
0,00%
0,00%
Ростов-на-Дону
18,4
21,3
21,4
0,50%
16,30%
29,3
34,7
35,2
1,40%
20,10%
Краснодар
21,1
21,4
21,3
-0,50%
0,90%
35,2
34
32,4
-4,70%
-8,00%
Нижний Новгород
18,5
19,6
20,3
3,60%
9,70%
27,8
29,9
30,3
1,30%
9,00%
Красноярск
18,2
19,4
19,4
0,00%
6,60%
24,4
27,2
27,5
1,10%
12,70%
Самара
15,8
17,7
18,5
4,50%
17,10%
24
24,9
23,8
-4,40%
-0,80%
Воронеж
16,6
18,2
17,6
-3,30%
6,00%
22,5
26
24,3
-6,50%
8,00%
Омск
15,7
16,8
16,9
0,60%
7,60%
20,9
21,4
21,4
0,00%
2,40%
Пермь
15,8
17,1
16,1
-5,80%
1,90%
21,2
24,3
23
-5,30%
8,50%
Уфа
15,8
15,9
16,1
1,30%
1,90%
21,4
21,1
21,3
0,90%
-0,50%
Волгоград
14,1
15,9
16
0,60%
13,50%
20,7
23,2
23,2
0,00%
12,10%
Челябинск
13,2
15,4
14,8
-3,90%
12,10%
18,6
21,6
20,7
-4,20%
11,30%
Московская область
31
29,8
29,5
-1,00%
-4,80%
41,8
40,5
40,4
-0,20%
-3,30%
Ленинградская область
22,9
20,6
20,7
0,50%
-9,60%
29,2
28,4
29,2
2,80%
0,00%

Источник: данные "Циан.Аналитики"