Взять в оборот

Еще не так давно в Петербурге практически не было отелей под управлением местных компаний. Сейчас этот рынок активно развивается.

По данным Colliers International, номерной фонд качественных гостиниц Санкт-Петербурга на конец первого полугодия 2018 года насчитывает около 22 тыс. номеров. В этом показателе не учтены хостелы, мини-отели и ведомственные гостиницы. По данным аналитиков, 46% общего количества номеров находится под управлением международных операторов. За первые шесть месяцев гостиничный фонд города пополнился семью новыми отелями, в числе которых два отеля международных брендов. Это "Holiday Inn Express — Садовая" под управлением оператора InterContinental Hotels Group и Meininger Hotel Nikolsky от оператора Meininger Hotels. Совокупной номерной фон составляет 402 комнаты. Остальные почти 500 номеров, появившиеся в предложении на рынке по итогам первого полугодия, принадлежат российским игрокам.

Уверенные позиции

Наряду с мировыми гигантами, такими как Radisson, Rockford Orient Express, сейчас на рынке Петербурга успешно работают и независимые российские отельеры, рассказывает генеральный директор УК "Плаза Отели" Екатерина Лисовская. Хотя еще 15-20 лет назад в силу отсутствия опыта и управленцев, обладающих необходимыми компетенциями, в городе работали только зарубежные компании. Сейчас же, по словам директора по развитию Nevsky Hotels Group Дмитрия Барановского, намечается тенденция к коллаборации международных гостиничных операторов и локальных управляющих компаний. Так, Cronwell Management (управляет сетью отелей Cronwell Hotels & Resorts) получила право на управление отелями под брендами международных операторов — IHG и Marriott.

По словам операционного директора управляющей компании "Кравт Инвест" Евгении Мироненко, соперничество с крупнейшими отельными операторами требует особого подхода в работе с кадрами, создания тщательно проработанных мотивационных программ и удовлетворения амбиций специалистов. "В последнее время особенно остро стоит необходимость иметь конкурентное предложение и экспертизу во всех аспектах работы, так как отставание от постоянно меняющегося рынка грозит ухудшением экономических показателей и постепенным забвением",— отмечает она.

Пока, по данным Екатерины Лисовской, в Петербурге нет управляющих компаний, которые работают на федеральном уровне, однако есть ряд игроков, которые были созданы петербуржцами. "Эти УК создавались, в том числе, экспатами, которые изначально работали на позиции general manager и позже ушли из компании в свободное плавание",— говорит госпожа Лисовская. Дмитрий Барановский отмечает, что у компании Nevsky Hotels Group есть выход за пределы Петербурга.

"Российские сети и управляющие компании развивают свои гостиничные бренды, конкурируя с международными компаниями. Естественно, что подавляющее большинство петербургских игроков на данный момент предпочитает сосредоточить свое внимание в родных для себя местах и, пожалуй, за исключением одной-двух довольно известных управляющих компаний, осваивают исключительно петербургский рынок",— рассказывает госпожа Мироненко. По ее словам, "Кравт Инвест" также считает необходимым закрепиться на рынке Петербурга, но при этом рассматривает выход на не самые простые для работы рынки Поволжья, Урала и Центральной России.

Всего, по данным Екатерины Лисовской, на рынке Петербурга сегодня работает пять профессиональных отельных управляющих компаний. "Есть и игроки, которые называют себя отельными операторами и заходят в какой-либо проект, не имея за плечами соответствующего опыта, знаний и компетенций",— отмечает эксперт. По подсчетам Дмитрия Барановского, в Петербурге представлено около 15 российских операторов. В числе лидеров рынка он называет сеть "Азимут", Cronwell, группу "Невские отели", сеть "Станция".

Вне зависимости от сезона

Эксперты отмечают несколько основных сложностей, с которыми сталкиваются петербургские отельеры. Одна из них — сезонность. Справляются с ней профессионализмом и опытом. Именно эти факторы позволяют заселять отели разных сегментов в любой сезон. Вторая сложность — ценообразование. "Отельер с опытом должен четко его просчитывать и прогнозировать окупаемость объектов для того, чтобы не подвести своих партнеров",— уверена Екатерина Лисовская.

На развитие рынка управляющих компаний в сегменте классических отелей существенно влияют общие тренды гостиничной отрасли. Одним из них эксперт по классификации гостиниц ГК "Серконс" Евгений Маслюк называет стремление операторов на фоне активного роста туристического сервиса в России создавать все условия для повышения спроса и лояльности целевой аудитории. "Многие управляющие компании внедряют современные электронные системы, которые позволяют постояльцам чувствовать себя максимально комфортно. Большое внимание уделяется и компетенциям персонала: знанию иностранных языков, оперативности, коммуникабельности",— приводит пример господин Маслюк. Кроме того, отмечает эксперт, дополнительным катализатором для разработки и внедрения стандартов работы персонала и регулярного обновления номерного фонда является расширение сегмента хостелов, гестхаусов и сервисов каучсерфинга. Евгений Маслюк также напоминает, что к 2021 году все отели, гостиницы, пансионаты и другие средства размещения будут в обязательном порядке проходить процедуру соответствия категориям "звездности", что тоже оказывает влияние на работу управляющих. "Все перечисленные тренды ведут к серьезным финансовым и временным затратам, но однозначно положительно влияют на развитие гостиничного сервиса в стране",— убежден эксперт.

Господин Барановский в качестве одного из трендов называет создание отелей в формате mixed use, то есть с размещением по соседству с отелем прочих форм коммерческой недвижимости, и изменение подхода к проектированию отелей и формата обслуживания гостей посредством объединения пространств, например, ресепшен и лобби-бара. Кроме того, номерной фонд, как добавляет эксперт, проектируется с более эффективными планировками и насыщенным современными технологиями.

На стыке

В гостиничной индустрии появляются новые игроки. Речь идет о созданных девелоперами, реализующими проекты на рынке апарт-отелей, собственных управляющих компаний. "Но они в большей своей массе работают в сегменте средне- и долгосрочного проживания",— отмечает Дмитрий Барановский.

По данным Knight Frank St. Petersburg, на рынке апартаментов наблюдается ситуация постепенного наращивания доли проектов сервисного формата, выступающего в качестве альтернативы гостиничному сегменту недвижимости. "Механизмы инвестирования с программами доходности и взаимодействия с управляющими компаниями становятся более понятными для потенциальных инвесторов и девелоперов",— говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

Управление апарт-отелями имеет ряд специфических особенностей, поэтому привлечение операторов классических гостиниц весьма затруднительно, считают эксперты. "В данном случае приходится работать с номерным фондом, который имеет сразу много собственников, а это требует специальных навыков",— поясняет генеральный директор компании "Вало Сервис" Константин Сторожев.

По словам управляющего партнера Cronwell Hotels & Resorts Алексея Мусакина, у операторов традиционных гостиниц нет соответствующего опыта для управления апарт-отелями. "Управляющие компании на рынке апартаментов занимаются скорее техническим обслуживанием здания, в то время как деятельность гостиничных операторов сосредоточена на предоставлении сервиса и услуг. Кроме того, в апарт-отелях возникает необходимость сбора арендной и коммунальной платы, что переводит деятельность УК в сферу ЖКХ. Но в перспективе при увеличении доли краткосрочного проживания в апарт-отелях эти рынки могут пересечься",— полагает он.

Рынок управления сервисными апартаментами очень молодой, поэтому многие компании берут на вооружение опыт классических гостиниц. "Это особенно актуально, так как в ближайшее время из-за изменений в законодательство апарт-отелям предстоит практически полностью отвечать стандартам классических гостиниц. В противном случае объекты не смогут получить "звездность". А это теперь необходимое условие",— указывает господин Сторожев.