Гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

УДК 347.13

Н. А. Санисалова

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

В статье рассматриваются проблемные аспекты, связанные с оформлением сделок с недвижимым имуществом, проводится соотношение обязательной письменной формы договора, требующего государственной регистрации и самой государственной регистрации сделки по правовым последствиям. Автором выявлены особенности правового положения сторон договора купли-продажи жилого помещения в случае исполнения продавцом обязательства перед покупателем по передаче объекта недвижимости, но до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, рассмотрены дискуссионные вопросы, касающиеся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации.

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.

Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов (например, источники повышенной опасности регистрируются в различных инспекциях с целью возложения на их собственников гражданско-правовой ответственности в случае нанесения ими имущественного или морального вреда).

Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1]. Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право (право, а не запись о государственной регистрации), во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ). Важно учитывать, что необходимость осуществления регистрации связана не с соблюдением формы сделки с недвижимостью, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю (ст. 132, 223 ГК). Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (п. 3) [2], в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [3]. Здесь возникает вопрос: какова роль государственной регистрации - правоустанавливающая или правоподтверждающая? Как отмечает О. Ю. Скворцов, «поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации -в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта» [4]. Следовательно, «действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки» (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Как юридический акт государства, признающий и подтверждающий свершившиеся юридические факты, государственная регистрация сделки по смыслу ст. 158, 160, 163, 165, 434 ГК РФ не относится к ее форме. Сделки совершаются в надлежащей форме до государственной регистрации без участия регистрирующего органа государства, который не может вмешиваться в осуществление сторонами гражданских прав по своему усмотрению и нарушать принцип свободы договора. При несоблюдении требования закона о государственной регистрации сделки, согласно буквальному толкованию п. 1 ст. 165 ГК РФ, такая сделка является ничтожной только в тех исключительных случаях, когда это прямо установлено законом. Придание совершенному в надлежащей форме договору при отсутствии государственной регистрации статуса «незаключенного» является особым правовым последствием, которое не следует путать с ничтожностью сделки. Само по себе отсутствие государственной регистрации сделки с недвижимостью, при ее соответствии иным требованиям закона, не является основанием для признания такой сделки недействительной [5, с. 81]. Но имеет место и иная точка зрения о том, что сделка, подлежащая государственной регистрации, но не зарегистрированная в установленном порядке, ничтожна [6], что приводит к смешению понятий незаключенного и недействительного договоров.

Из изложенного следует, что совершение в надлежащей форме сделки, требующей государственной регистрации без осуществления последней, порождает определенные правовые последствия, а именно право сторон осуществить ее государственную регистрацию, и их обязанность - не уклоняться от ее государственной регистрации [7]. Между сторонами возникает обязатель-

ственное правоотношение, содержанием которого является осуществление государственной регистрации совершенного в надлежащей форме договора.

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, состоящая в том, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина [8]. Отсюда вывод, что государственная регистрация является и формой публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права, проявляет взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества. По мнению исследователей, деятельность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлена на создание единого банка данных по недвижимости и, тем самым, позволяет избежать допускаемых на практике злоупотреблений [9], ориентирована на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц [10], позволяет осуществлять государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц [11].

В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе [12], несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на данные объекты; договоров мены жилых помещений (п. 2 ст. 567 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251); договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК); договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятий (п. 2 ст. 658 ГК); договоров о залоге недвижимости, а также акцессорных сделок, заключенных для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам (уступка требования (ст. 389 ГК), перевод долга (ст. 391 ГК), соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК), отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК)). Законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации иных сделок, и важно не

путать регистрацию сделки с регистрацией перехода права или его обременения, производимой в отношении любой сделки с недвижимым имуществом и не оказывающей при ее отсутствии влияния на признание сделки недействительной. Так, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи, и, руководствуясь указаниями ВАС РФ, договор считается заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации [13]. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц [14]. До такой регистрации заключенный договор обязателен только для продавца и покупателя, по которому у покупателя возникает право требования от продавца его исполнения - передачи ему проданного объекта недвижимости, а если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации, а у продавца - право требовать его оплаты (нужно учитывать, что стороны в договоре могут предусмотреть различные варианты исполнения договора по отношению к моменту государственной регистрации перехода права, например оплата или фактическая передача недвижимости -после акта регистрации). На практике возникали проблемы, связанные с распоряжением недвижимым имуществом той или иной стороной договора до осуществления регистрации перехода права собственности на нее. Судебноарбитражная практика признает такие действия (в частности, покупателя, ставшего владельцем имущества) неправомерными, принимая во внимание, прежде всего, интересы третьих лиц (кредиторов продавца), могущих обратить взыскание на недвижимое имущество до момента прекращения права собственности продавца, т.е. до регистрации перехода права собственности к покупателю [15]. Что касается кредиторов покупателя, они не вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет этого имущества [5, с. 79-80]. Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями собственника, в частности распоряжением. Однако покупатель имеет статус титульного владельца, т.к. владеет непроданным недвижимым имуществом на законном основании. Следовательно, в подобной ситуации ни одна из сторон не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией ВАС РФ [16, с. 18]. Следовательно, любая сделка по распоряжению объектов недвижимости, совершенная покупателем, недействительна как противоречащая закону, а совершенная продавцом - нарушающая условия договора и влекущая ответственность за его неисполнение. Особые правила установлены законодательством в отношении договора купли-продажи предприятия, когда момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собст-

венности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).

Нужно учитывать, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражные суды учитывают, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное имущество не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества [16, с. 18-19].

Несмотря на то, что судебная практика по вопросам, связанным с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», складывается в течение длительного времени, многие нормы этого Закона продолжают оставаться дискуссионными, а вопросы их толкования - нерешенными. Свидетельство этому - обилие споров и отсутствие единообразия в арбитражно-судебной практике. В частности, возникает немало вопросов, касающихся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации. Споры даже возникают о том, в каком случае бездействие ответчика следует квалифицировать как уклонение от государственной регистрации права. Имело ли оно место, если истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора и не предъявлял к ответчику таких требований? Одни правоприменители считали, что в таком случае факт уклонения истцом не доказан, другие считали, что достаточно установления факта самого по себе бездействия со стороны ответчика, а сами возражения ответчика против иска расценивались судами как его намерение уклониться от регистрации договора. Во избежание подобных негативных последствий сторонам следует в договоре детально прописывать обязанности (например, сообщать о перемене места жительства) и порядок действий сторон по осуществлению государственной регистрации, а также указывать срок таких действий. Поскольку действующим законодательством не установлены какие-либо определенные сроки осуществления государственной регистрации, при установлении таких сроков следует руководствоваться ст. 314 ГК РФ. Как отмечает судья Д. С. Васильев: «Отсутствие четкого определения формы судебной защиты в нормах ст. 165, 551 ГК РФ привело к тому, что в суды предъявляются иски под всевозможными наименованиями: о принудительной регистрации, о понуждении к государственной регистрации, об обязании ответчика принять участие в регистрации, об обя-

зании учреждения по регистрации зарегистрировать сделку (переход права), о регистрации сделки (перехода права)» [17, с. 7]. Причем каждый из перечисленных видов исков в той или иной степени противоречит законодательству и не совсем правильно отражает суть регистрационного действия, полномочия регистрирующих органов и судов. Иск о государственной регистрации права не может быть определен как исполнительный иск, т.к. в случае вынесения судом решения в соответствии с Законом о регистрации «сделка (переход права) регистрируется в соответствии с решением суда», что исключает дальнейшее участие ответчика в регистрации сделки (перехода права). Возложение на учреждение по регистрации обязанности зарегистрировать сделку (переход права) также не является правильным, поскольку такое действие является мерой государственного принуждения к органу, не допустившему правонарушения, и нарушает заявительный характер регистрации. Что касается иска о регистрации, то само судебное решение непосредственно не является юридическим фактом, с момента вступления в законную силу которого сделка считается заключенной, а право собственности - возникшим или перешедшим. Таким юридическим фактом является не решение суда, а государственная регистрация сделки (перехода права). На практике часто считают более правильным предъявлять иск о признании права собственности на объект недвижимости, что в дальнейшем не вызовет вопросов при регистрации (согласимся, но в отношении права на самовольную постройку, бесхозяйные вещи и т.п.). Но, с другой стороны, когда право (переход права) основано на незарегистрированном договоре об отчуждении недвижимого имущества, предъявление иска о признании права собственности не будет адекватным способом защиты, т.к. право еще не возникло. Более верным представляется предъявление иска о признании права регистрации. Поэтому можно согласиться с мнением Д. С. Васильева, предлагающего использовать иск о государственной регистрации права, содержанием которого является требование к суду

о признании сделок (перехода прав) подлежащими государственной регистрации на основании заявления одной из сторон договора, а его предметом -признание права стороны зарегистрировать договор об отчуждении недвижимости независимо от участия другой стороны [17, с. 9].

Часто встречаются ошибки, когда лица оспаривают запись о государственной регистрации, а не зарегистрированное право. Например, государственное предприятие «Редакция литературно-художественного иллюстрированного журнала «Киносценарии» обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным свидетельства на право собственности на здание, выданное закрытому акционерному обществу «Тискино» [18]. Но, поскольку государственная регистрация в силу ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Поэтому ответчиком по такому требованию является также правообладатель зарегистрированного права. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике [19, 20].

Следует указать, что ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегу-

лированы отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон до осуществления государственной регистрации перехода права собственности. В то же время умершие граждане и ликвидированные в установленном порядке юридические лица не могут считаться уклоняющимися от государственной регистрации права, следовательно, участники гражданских правоотношений никак не защищены от подобных случаев. В данном случае, возможно, интересы стороны могут быть защищены в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки и возврата всего полученного по договору, либо должна осуществляться государственная регистрация на основании решения суда по аналогии закона как при уклонении одной из сторон от осуществления государственной регистрации (в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ)1, [21], думается, что возможно применить п. 1 ст. 1112 ГК ГФ, обязав наследников, принявших наследство (в данном случае и в отношении имущественной обязанности), принять участие в осуществлении государственной регистрации.

Таким образом, законодательство о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, о недвижимости как объекте гражданских прав должно совершенствоваться, учитывая, прежде всего, проблемы,

возникающие в правоприменении, а также изменения общественных отношений, складывающихся по поводу такого имущества.

Список литературы

1. СЗ РФ. - 1997. - № 17. - Ст. 1913.

2. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 81-90.

3. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 14-21.

4. Скворцов, О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебнопрактическое пособие) / О. Ю. Скворцов. - М. : «Волтерс Клувер», 2006. // СПС «Гарант». Версия от 26.03.06.

5. Витрянский, В. В. Договор продажи недвижимости / В. В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 9.

6. Козырь, О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью / О. М. Козырь // Закон. - 1999. - № 4. - С. 22.

7. Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник ВАС РФ. - 1998.- № 10.

8. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВКС РФ. -

2002. - № 1.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / отв. ред. О. Н. Садиков. -М., 1998. - С. 278.

10. Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 1998. - № 1. - С. 46.

11. Брагинский, М. И. Комментарий к закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / М. И. Брагинский. - М., 1998. - С. 4.

12. Гражданское право : учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : Проспект, 1997. - Ч. 2. - С. 98.

1 Вывод о том, что при рассмотрении иска о регистрации сделки (перехода права) в случае ликвидации организации-продавца до осуществления регистрации сделки необходимо применять п. 3 ст. 165 ГК РФ по аналогии, содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03.

13. Пункт 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82-83.

14. Витрянский В. Купля-продажа недвижимости // СПС «Консультант плюс». -

2003. - С. 15.

15. Пункт 2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82.

16. Постановление Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.

17. Васильев, Д. С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Д. С. Васильев // Российская юстиция. - 2006. - № 2.

18. Пономарева, Н . Г . Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью / Н. Г. Пономарева // СПС «Гарант». - 2005.

19. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. № 1048/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 12.

20. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2003 г. № 4849/03 // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 2. - С. 32-35.

21. Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 10.