Спрос отстал от цен

Доля проданных площадей в строящихся жилых домах в Сибири, по данным на декабрь 2022 года, составляет 31%. За год она уменьшилась на 9 п.п., с декабря 2020 года — на 13 п.п. На фоне падающего спроса застройщики не торопятся выставлять новые проекты на рынок. Доля не открытых для продажи строящихся площадей выросла за год с 20 до 27%. Эксперты отмечают, что высокая инфляция, которая за последние два года привела к увеличению средней цены квадратного метра жилья в Сибири почти в полтора раза, не позволяет девелоперам снижать стоимость квартир, несмотря на низкий спрос.

Доля не открытых для продажи строящихся площадей в Сибири выросла за год с 20 до 27%

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

По данным портала «Дом.РФ» на декабрь 2022 года, в Сибирском федеральном округе (СФО) проданы 2,44 млн кв. м площадей в строящихся жилых домах. Это 31% от общего объема возводимых новостроек. По сравнению с декабрем 2021 года доля востребованных покупателями площадей уменьшилась на 9 п.п., за два года снижение составило 13 п.п. Всего в Сибири на данный момент строится 7,9 млн кв. м жилья. Средняя стоимость одного квадратного метра, согласно проектным декларациям, за два года выросла в СФО на 48% (до 84,34 тыс. руб.), в том числе с декабря 2021 года — на 26%.

Наибольший рост цен на новостройки отмечен в Иркутской области — за два года они выросли на 65,3% (до 87,3 тыс. руб.), а доля проданных площадей в строящихся домах в регионе снизилась с 49 до 24%. Не выставлены на продажу в настоящее время 37% возводимых квадратных метров. В Алтайском крае цена (74 тыс. руб./кв. м, +56% к 2020 году), наоборот, растет на фоне активных продаж. По данным на декабрь 2022 года, в регионе реализованы 43% строящихся жилых площадей. Годом ранее их доля составляла 60%, в декабре 2020 года — 53%.

Лидером по жилищному строительству в Сибири с большим отрывом традиционно является Новосибирская область. Она же задает основной тренд — показатели продаж в новостройках примерно соответствуют средним по СФО. Вместе с тем в Новосибирской области самая высокая стоимость квадратного метра в строящемся жилье (94,17 тыс. руб./кв. м), но и наименьшая динамика роста цен (+23,5% к 2021 году и +42% к 2020 году).

Спрос на строящееся жилье всегда был отражением покупательной способности на территории региона, отмечает президент Национального объединения строителей Антон Глушков. «Сейчас факторов неопределенности очень много, и потребитель, конечно, начал откладывать сделки на потом. Еще один важный аспект — складывалось непонимание того, что будет с льготной ипотекой. Я считаю, что без ее продления рассчитывать на стабильный рост на первичном рынке не приходится: доля сделок с ипотекой сейчас более 70%, поэтому это крайне важный инструмент для стимулирования»,— отмечает эксперт. Нежелание застройщиков выставлять начатые объекты на продажу он объясняет опасениями строителей брать на себя обязательства по срокам ввода жилья на фоне нестабильного спроса и непонимания конъюнктуры рынка. «Большая часть строительных компаний старается сейчас сдвинуть запуск многих проектов на весну 2023 года, в надежде на традиционную весеннюю стабилизацию. Это позволит сделать прогнозы по объему спроса в своем регионе и в зависимости от этого определить сроки и вывести объекты на рынок»,— объяснил он.

Независимый аналитик рынка недвижимости в Новосибирске Сергей Николаев отмечает, что с учетом большого строительного задела — начатых застройщиками проектов — в ближайшее время дефицита квартир в регионе не предвидится. Он ожидает ужесточение конкуренции и небольшое снижение цен в отдельных сегментах. «По сравнению с прошлым годом общий задел по стройке в Новосибирской области увеличился процентов на 18–20. И это несмотря на то, что мы ввели жилья на 20% больше. То есть начинали проектов еще больше, чем вводили. Это привело к тому, что примерно через месяц после выхода указа о частичной мобилизации, который стал катализатором, у нас рынок продавца перешел в рынок покупателя»,— объяснил эксперт небольшое снижение цен, которое, по его словам, произошло в последние месяцы. Он добавил, что в ситуации избытка предложения застройщикам нет смысла выставлять все начатые объекты на продажу. «Полностью непроданный дом оставляет варианты для маневра. К примеру, если в проекте нет дольщиков, его можно продать какому-то крупному инвестору»,— рассуждает Сергей Николаев.

Господин Глушков оснований для существенного снижения цен на рынке новостроек не видит, отмечая, что стоимость продаж квартир растет на фоне значительного увеличения себестоимости строительства. Вместе с тем низкий спрос на подорожавшее жилье и проблемы с его реализацией к массовым банкротствам застройщиков, по мнению эксперта, не приведут. «Это становится их совместными хлопотами с кредитными организациями с учетом того, что большинство строек сейчас ведется с привлечением проектного финансирования. У банков нет цели обанкротить заемщиков, а есть заинтересованность заработать как можно быстрее и как можно больше. Основная часть рассмотренных в ходе аудита стресс-сценариев позволяет строительным компаниям существовать в нынешней конъюнктуре цен»,— пояснил он.