Ипотечное кризисование

Пермский рынок жилой недвижимости за первые месяцы года серьезно просел: объем продаж у ряда застройщиков сократился на 30%, а продаж с участием ипотеки — до 50%, по сравнению с прошлым годом. Одной из главных причин стала недоступность ипотечного кредитования, альтернативу которому теперь ищут девелоперы, разрабатывая совместные продукты с банками. Параллельно застройщики снижают объемы строительства, в связи с этим аналитики прогнозируют неминуемое падение объемов ввода жилья, но оно произойдет в 2016–2017 годах.

Вчера на круглом столе девелоперы, риэлторы и аналитики обсудили перспективы развития рынка жилой недвижимости в условиях кризиса. Руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлия Цепенникова обратила внимание на то, что прошлый год был противоречивым для рынка жилья: на фоне общего ухудшения экономической ситуации возник ажиотаж на жилую недвижимость, кульминация которого наблюдалась в четвертом квартале. Аналитики PAN City Group говорят, что прошедший период на рынке жилой недвижимости Перми был рекордным по ряду показателей. В частности, они называют «беспрецедентным» объем нового предложения: за прошлый год было выдано разрешений на строительство общей площадью более 600 тыс. кв. м, еще по 12 объектам разрешения были получены за первые два месяца этого года (115 тыс. кв. м). Рекордным оказался и ввод жилья в ушедшем году — 462 тыс. кв. м, это превышает цифры последних двадцати лет.

Сегодня в Перми в стадии строительства находятся 110 домов общей площадью более 800 тыс. кв. м, сдача этого жилья планируется в 2015–2016 годах.

Рынок новостроек, по словам Юлии Цепенниковой, оказался драйвером роста. В результате к концу 2014 года средняя цена 1 кв. м выросла на 9% (до 52 тыс. руб.). Но уже сейчас аналитики наблюдают планомерное снижение цены на первичном и вторичном рынках. По данным PAN City Group, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках на конец февраля упала на 2% (до 51,8 тыс. руб.), на «вторичке» — на 4% (до 54 тыс. руб.). Уменьшение стоимости они связывают с сокращением доли ипотечных сделок, тогда как ранее на ипотеку приходилось до 50% сделок. По данным зампредправления банка «Урал ФД» Андрея Дубасова, активность по ипотеке снизилась на 70% после повышения ключевой ставки и ставок по ипотеке.

Юлия Цепенникова отметила, что после того как федеральные власти анонсировали господдержку ипотечного кредитования, количество предложений на пермском рынке жилья выросло на 30%, с 1,9 до 2,5 тыс. объектов. 80% всего объема предложения составляют «однушки» и «двушки» на рынке новостроек. «Сейчас идет движение к компактности квартир. Замечаем снижение средней площади квартир, которые заявлены в продажу, тенденция продолжится в этом году», — прогнозируют в PAN City Group. Аналитики полагают, что коррекция цены в сторону снижения сохранится, и говорят о «неминуемом» снижении объемов сдачи жилья в 2016–2017 годах, поскольку уже сейчас застройщики корректируют планы по объемам строительства.

Главный аналитик «КД-консалтинг» Борис Николаев также отметил, что в этот кризис пермские застройщики не так сильно закредитованы, как это было в 2008–2009 годах. По его словам, в 2008 году было много квартир комфорт- и бизнес-класса, с большими площадями, которые оказались невостребованными, сегодня предложение более адекватно и смещено в сторону эконом-сегмента. Он соглашается, что в этом году ожидается снижение цен, причем в большей степени на рынке вторичного жилья — оно будет плавным и составит до 15%. Пик может случиться в мае–июне, когда возникнет еще и сезонный фактор. Борис Николаев полагает, что застройщики будут растягивать сроки строительства: ряд компаний уже сегодня ставят более поздний срок сдачи объектов, чем реально необходимо для выполнения строительно-монтажных работ, и у потребителя это не вызывает резкого негатива.

По словам директора АН «Стройпанелькомплект» (СПК, реализует квартиры одноименного застройщика) Ирины Суетиной, «определенного оптимизма сегодня нет», поскольку первые месяцы года показали, что рынок действительно проседает. По ее словам, в прошлом году до 70% сделок приходилось на ипотеку. «Сейчас ипотечные сделки почти ушли с рынка, и доля продаж просела примерно на 50% относительно показателей прошлого года. В сегодняшних условиях мы не планируем снижать цену, потому что себестоимость строительства возросла. Ситуацию корректируем в оперативном режиме, предлагаем акции и бонусы. Работаем с банками для разработки совместного продукта, альтернативы обычной ипотеке Сбербанка. Но эти месяцы показали, что ужесточился андеррайтинг, из четырех заявок на ипотеку получает одобрение одна», — добавила госпожа Суетина. В прошлый кризис, по ее словам, одним из главных инструментов поддержки для СПК стало участие в программах расселения ветхого и аварийного жилья. В этот раз, помимо разработки собственных альтернативных ипотечных продуктов, также планируется участие в программах расселения, в частности речь идет о застройке правого берега Березников.

«По нашим объектам отмечаем снижение спроса и просмотра, снижение продаж — на 30%. Это связано с тем, что у нас в структуре продаж доля ипотеки ниже, примерно 40%. В отличие от 2008 года, когда наблюдали снижение себестоимости строительства и произошло удешевление материалов до 10–20%, сейчас мы однозначно фиксируем удорожание стройки на 15–20%», — признается Андрей Полуянов, гендиректор PAN City Group (ЖК «Аврора»). В связи с этим компания не идет на скидки и уступки по цене, а пытается удержать покупателя продуктами, альтернативными банковской ипотеке, в частности, совместный с «Урал ФД» кредит по ставке 12,95%.

Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев обратил внимание еще на одну особенность сегодняшней ситуации, которая может повлиять на весь рынок жилья. По его словам, сейчас на пермском рынке «вторички» высвобождается порядка тысячи объектов, которые путем наследования переходят новым собственникам. «Чаще всего эти объекты уходили в рынок аренды жилья. Сегодня арендаторы не готовы платить арендные ставки 2014 года, а собственники не готовы их снижать. И эти объекты, возможно, появятся на рынке продажи. Нести затраты собственник какое-то время сможет, а потом, поняв, что никто не арендует, захочет вложиться в более современное жилье», — не исключает господин Ананьев. Но рынок «вторички» не попадает под программу по субсидированию ипотеки, поэтому решение по льготной ипотеке может оказаться половинчатым. «Если рынок „вторички“ не поддержать, то количество сделок, которое совершается за счет вторичного жилья, просто не произойдет», — считает Алексей Ананьев. Кроме того, в этот кризис не наблюдается резкого падения рынка, и в этом, по мнению господина Ананьева, есть определенные сложности: «Если долго катимся по наклонной плоскости, мы не знаем, куда укатимся, и это может быть даже хуже, чем если бы резко упали и потом начали расти. Для рынка было бы хорошо немного просесть, особенно для „вторички“. Чем быстрее это испытаем, тем быстрее восстановимся».

Исполнительный директор ГК «Перспектива» Станислав Цвирко обозначил еще одну особенность кризиса: снижается активность потребителей и на рынке аренды, и на рынке продажи жилья, хотя обычно эти сегменты идут «в противофазе». «Рынок сегодня входит в ситуацию стагнации, покупатели не имеют возможности приобретать или арендовать, а продавцы не готовы снижать, и эта ситуация может занять до полугода и более. Для рынка это самый негативный период, он становится аморфным». Выходом из стагнации, как заключил господин Цвирко, станет снижение цен на «первичке и вторичке». «Потребителю все равно, какая себестоимость строительства была у застройщика. Он сможет заплатить определенную сумму, и не более того».