Все уехали

Загородный рынок, оживший в апреле после небывало долгой зимы, в мае снова притих из-за длинных каникул. Все, как и год назад: первая половина месяца — мертвая тишина, и даже самые заманчивые акции застройщиков не дают желаемых результатов. Постепенный рост покупательской активности начинается ближе к 20-м числам, когда большинство вернувшихся из дальних странствий окончательно осознает, что каникулы закончились.

Повторение пройденного

Количество билбордов, рекламирующих загородные жилые комплексы, в мае поуменьшилось. Несмотря на скидки, которые предлагали владельцы рекламных поверхностей, некоторые девелоперы все равно отказались продлевать контракты на май: не сработает. Все уезжают, и смотреть на рекламу будет некому. Помимо всего прочего большую свинью застройщикам подложили законодатели. Закон об изъятии земель, вступивший в силу в конце апреля, внес существенные риски для платежеспособного спроса, говорят эксперты. "Надежды на традиционный сезонный скачок спроса не оправдались. Причем удар пришелся именно на объекты экономкласса, распространенные на территории Новой Москвы",— говорит Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru.

Следствием всего этого стала все более отчетливо вырисовывающаяся тенденция к удлинению сроков экспозиции коттеджных поселков. С начала года доля готовых поселков, выставленных на продажу, выросла с 40% до 64%.

"Если в период 2010-2011 годов основным драйвером продаж на рынке жилой недвижимости был эффект отложенного спроса после кризисного периода, что сопровождалось в том числе небольшим ростом цен, то в настоящее время стало понятно, что фактор отложенного спроса исчерпан",— констатирует директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова.

Перетягивание каната

Цены падают не только на традиционные, но и на относительно новые форматы, приобретающие все большую популярность. Как застройщики, так и покупатели проявляют все больший интерес к квартирам в малоэтажных домах, расположенных вне городской черты в окружении природы и при этом обладающих привычными для жителей городских квартир характеристиками. Эксперты полагают, что этот тренд будет набирать обороты не менее двух лет.

Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting: "Предложение данного вида недвижимости показывает небывалый рост. В 2012 году количество квартир в продаже выросло почти в пять раз по сравнению с 2011 годом — с 3831 до 14 857, а в 2013 году к середине второго квартала данный показатель приблизился к суммарному объему предложения прошлого года и составил уже 11 695 квартир в продаже".

Спрос на квартиры в малоэтажных комплексах продолжает расти, хотя уже и не теми темпами, как в 2011 году, когда объем продаж вырос почти втрое по сравнению с 2010 годом. В 2012 году было продано 6172 квартиры, при этом цена квадратного метра упала на 8%. В текущем году аналитики зафиксировали наибольший спад: средняя стоимость квартиры снизилась на 18%. "Это обусловлено уменьшением площадей и выходом в активную продажу квартир-студий площадью 25-30 кв. м",— объясняет госпожа Алексеева.

Из тенденций прошедшего месяца Михаил Подрабинек отмечает рост продаж по восточному направлению как наиболее бюджетному. "Это повторяет общую тенденцию рынка загородной недвижимости: самым высоким спросом пользуются участки без подряда экономкласса с бюджетом покупки от 900 тыс. рублей",— говорит эксперт.

В целом по рынку спрос разделен между готовыми коттеджами и участками без подряда. Однако спрос на участки без подряда уже не растет прежними темпами.

Подальше от Москвы

Чем выше бюджет покупки, тем большую заинтересованность проявляют покупатели к степени его готовности. Наиболее безрисковым активом в элитном классе уже не первый год считаются новые элитные дома с отделкой "под ключ", которые приобретают за $3-4 млн. Таких предложений на рынке немного, и при условии, что весь цикл работ выполнен на высоком уровне, они уходят с рынка значительно быстрее, чем те, где владельцу придется вложиться в отделку и ремонт.

Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости компании Tweed, рассказывает о новой тенденции, которая начала складываться еще в апреле и в мае продолжилась. "Мы наблюдаем рост интереса к приобретению высокобюджетного загородного жилья для летнего отдыха. Это коттеджи, дальние дачи в бюджете $2-5 млн, расположенные у леса и большой воды — главным образом на дальней Новой Риге и Дмитровском шоссе",— говорит эксперт.

Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate, отмечает рост популярности таунхаусов бизнес- и премиум-классов. "Продажи этих объектов увеличились в 1,5-1,7 раза по сравнению с прошлым месяцем",— утверждает господин Трейвас. При этом, по его наблюдениям, большая часть клиентов выбирает апартаменты площадью около 300 кв. м.

По-видимому, элитный сегмент остается устойчивым, несмотря на общий спад. Впрочем, это традиционное явление: даже в кризис элитная недвижимость в целом не дешевеет. Она выше этого.