Гражданско-правовая ответственность по договору об участии в долевом строительстве

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

УДК 342.9

Н.А. Маштакова

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Исследуется вопрос гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве. Анализируются понятие гражданско-правовой ответственности в теоретическом аспекте, а также особенности гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве, выделяются признаки, характерные только для данного вида ответственности.

Ключевые слова: гражданско-правовая ответственность, договор об участии в долевом строительстве, неисполнение обязательства, ненадлежащее исполнение обязательства.

Гражданско-правовая ответственность является одним из видов юридической ответственности, при этом в определенных случаях условия наступления гражданско-правовой ответственности отличаются от иных видов ответственности, а санкции всегда носят имущественный характер.

Российское гражданское законодательство не содержит официального понятия гражданского правонарушения. Данное понятие раскрывается лишь в теории гражданского права. Как указывает

B.З. Гущин, отсутствие в Гражданском кодексе РФ данного определения является недоработкой законодателя, что приводит к многочисленным дискуссиям, а порой и к судебным ошибкам.[1. С. 5].

C. А. Параскевова считает, что истоки гражданского правонарушения кроются в конфликтном противоборстве сторон в имущественной сфере [2. С.72]. Данное противоборство возникает из факта нарушения прав одной из сторон. Когда действия, которые должен был бы произвести должник, им не выполняются или выполняются недолжным образом, то в случае правового закрепления интересов возникает противоборство сторон. Таким образом, ответственность возникает там, где есть неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, что влечет за собой нарушение условий договора и становится основанием для привлечения к ответственности.

При исследовании вопроса гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору об участии в долевом строительстве первоначально необходимо определить основные дефиниции института гражданско-правовой ответственности. Как указывает Е.Н. Фролкина, до настоящего времени ни законодательство Российской Федерации, ни цивилистика не пришли к единому пониманию и толкованию многих категорий в области инвестиционно-строительной деятельности, к которой, в частности, относится и долевое строительство [3]. Указанное обстоятельство является исходной проблемой для решения вопроса успешного правового закрепления и применения мер ответственности. При этом нормативную регламентацию в данной сфере получил лишь термин «инвестиционная деятельность», под которой понимается «вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [4]. Доктринальное понятие инвестиционного обязательства в строительстве дано Б.В. Муравьевым, под которым он понимает «относительное правоотношение, складывающееся в процессе осуществления регулируемой государством инвестиционной строительной деятельности, в силу которого инвестор обязуется передать в целевое распоряжение заказчика инвестиции, а заказчик за вознаграждение обязуется принять инвестиции, обеспечить их вложение в строительство (то есть организовать и профинансировать строительство) и после приемки объекта в эксплуатацию передать его инвестору» [5. С. 87]. Таким образом, ввиду недостаточно проработанного понятийного аппарата, отсутствия законодательно разработанных дефиниций гражданско-правовой ответственности по инвестиционным обязательствам, к которым, в частности, можно отнести и долевое участие в строительстве, анализ данной категории необходимо начинать с общетеоретических вопросов определения гражданско-правовой ответственности.

Большое количество научных работ порождает и многообразие точек зрения относительно понятия «гражданско-правовая ответственность», сущности ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Так, О.С. Иоффе в качестве гражданско-правовой ответственности признавал санкцию за правонарушение, вызывающую для нарушителя определенные по-

следствия в виде лишения субъективных гражданских прав либо возложения новых, либо дополнительных гражданско-правовых обязанностей [6. С. 7; 7. С. 97]. Другие авторы, такие как О.А. Красавчиков, С.С. Алексеев считают, что гражданско-правовая ответственность проявляется именно в виде неблагоприятных последствий для должника, возложения на него дополнительных обязанностей [7. С. 160; 8. С. 182]. Представители современной цивилистики, такие как М.Н. Малеина, определяют гражданско-правовую ответственность как «правоотношение, выражающееся в виде неблагоприятных последствий имущественного и неимущественного характера на стороне правонарушителя (должника), обеспеченных государственным принуждением и сопровождающихся осуждением правонарушения и его субъекта» [9. С. 503]. Е.А. Суханов рассматривает гражданско-правовую ответственность как одну из форм государственного принуждения, связанную с применением имущественных санкций, которые направлены на восстановление нарушенного права и призваны стимулировать нормальные экономические отношения юридически равноправных участников гражданского оборота [10. С. 172].

Указанные определения не позволяют в полной мере раскрыть специфику ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по долевому строительству. Все вышеуказанные понятия являются общими, а для выделения гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве необходимо установить специфику условий для наступления данного вида ответственности и обозначить санкции, применяемые за нарушение обязательств, вытекающих из договора об участии в долевом строительстве.

Следует отметить, что привлечение к гражданско-правовой ответственности возможно лишь при наличии определенных условий, совокупность которых и образует состав гражданского правонарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Полный состав гражданского правонарушения включает в себя следующие элементы: противоправность поведения, наличие вреда, причинную связь между противоправным поведением и возникшим вредом. Противоправным является действие или бездействие, нарушившее нормы закона или иного правового акта, а также субъективное право лица. Действия приобретают противоправный характер при ненадлежащем исполнении или неисполнении обязательства. Под вредом в гражданском праве понимается умаление субъективного гражданского права или уничтожение блага. В юридической литературе, судебной и арбитражной практике используются понятия «вред», «ущерб», «убытки». Вред и ущерб чаще всего рассматриваются в качестве синонимов. Понятия «вред» и «убытки» не совпадают. Вред - более широкое понятие, подразделяющееся на имущественный и неимущественный вред.

Имущественный вред - материальные (экономические) последствия правонарушения, имеющие стоимостную форму. Денежную оценку имущественного вреда называют убытками. Под неимущественным вредом понимают такие последствия правонарушения, которые не имеют экономического содержания и стоимостной формы (например, моральный вред). Гражданско-правовая ответственность всегда наступает при причинении имущественного вреда.

Также одним из условий наступления гражданско-правовой ответственности является причинная связь между противоправным поведением и наступившими последствиями.

Вина как условие наступления ответственности - психическое отношение лица в форме умысла или неосторожности к своему противоправному поведению и его результатам. Содержание понятия вины применимо как к гражданам, так и к юридическим лицам. Вина юридического лица выражается в виновном поведении его работников, действовавших при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Вина хозяйственных товариществ и производственных кооперативов состоит в виновных действиях их участников (членов), причинивших вред при осуществлении предпринимательской, производственной или иной деятельности товарищества или кооператива. При этом безразлично, совершены ли указанные действия отдельным рядовым работником, участником (членом), должностным лицом или органом юридического лица. По общему правилу, ответственность в гражданском праве наступает при наличии любой формы и степени вины [11].

При этом основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности по договору об участии в долевом строительстве является неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства по договору об участии в долевом строительстве (противоправное поведение), повлекшее при-

чинение имущественного вреда другой стороне договора. Санкции носят имущественный характер и выражаются в виде возмещения убытков и уплаты неустойки. Иные виды гражданско-правовых санкций за нарушение обязательств по договору об участии в долевом строительстве не предусмотрены. При этом ответственность участников договора связана с возложением на них дополнительных имущественных обязанностей при ненадлежащем исполнении или неисполнении обязательства, в виде возмещения убытков или уплаты неустойки. Придерживаясь данного подхода, О.Г. Ершов указывает, что «ответственность застройщика или дольщика как неисправного должника связана с возложением на него дополнительных имущественных обязанностей при ненадлежащем исполнении или неисполнении обязательства. Дополнительные обязанности не входят в содержание существующего обязательственного правоотношения и могут быть выражены в виде возмещения убытков или уплаты неустойки. В связи с этим под ответственностью сторон по договору участия в долевом строительстве мы будем понимать установленную законом или договором обязанность уплатить неустойку и (или) возместить убытки стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство» [12]. Соответственно О.Г. Ершов под гражданско-правовой ответственностью сторон по договору об участии в долевом строительстве понимает обязанность нести неблагоприятные последствия имущественного характера в виде уплаты неустойки и (или) возмещения убытков.

Е.Н. Фролкина, изучая вопросы гражданско-правовой ответственности в сфере инвестиционной деятельности (в рамках которой рассматривает и деятельность, связанную с участием в долевом строительстве), приходит к выводу, что если рассматривать гражданско-правовую ответственность с точки зрения неблагоприятных последствий для нарушителя, сопряженных с принудительным исполнением первоначальной обязанности или обязанности дать отчет в своих действиях, то последствия правонарушения сводятся к реальному исполнению обязательства, что равносильно полной безответственности нарушителя, а сама ответственность, по сути, совпадает с надлежащим исполнением обязательства [3]. В данном случае не могу не согласиться с мнением вышеуказанного автора, что данный подход к ответственности за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве является неприемлемым, поскольку практически нейтрализует штрафную функцию гражданско-правовой ответственности, которая является важнейшей для ответственности по обязательству данного вида. Е.Н. Фролкина под гражданско-правовой ответственностью за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве предлагает понимать установленные законом или договором для стороны, не исполнившей или ненадлежаще исполнившей обязательство, неблагоприятные последствия, сопряженные с дополнительным имущественным обременением и обеспеченные возможностью государственного принуждения [3]. Таким образом, в данном определении Е.Н. Фролкина выделила из общего понятия гражданско-правовой ответственности специальные признаки, присущие только гражданско-правовой ответственности в сфере инвестиционной деятельности в строительстве.

Анализируя гражданско-правовую ответственность по договору об участии в долевом строительстве, можно выделить как общие, так и специальные, присущие только последней признаки:

1) связана с фактом нарушения обязательств (неисполнения или ненадлежащего исполнения договора об участии в долевом строительстве). Как указывает А. С. Дурнов, «обычно в теории права неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был получить кредитор, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются, основная цель обязательства остается недостигнутой. При ненадлежащем исполнении обязательства исполняются, но с некоторыми отклонениями в договорной дисциплине. Ненадлежащее исполнение предполагает исполнение обязательства с нарушением условий (о качестве, сроке), а неисполнение означает, что должник вообще не приступил к исполнению. Из формулировок понятий «неисполнение» или «ненадлежащее» исполнение следует принятое в настоящее время понимание этих явлений в зависимости от степени исполнения должником договорных обязательств».[13. С. 17, 18]. При этом не могу согласиться с точкой зрения Ю.М. Доренковой, что если потерпевшая сторона решает расторгнуть договор и предъявляет иск о возмещении убытков и выплате неустойки за нарушение условий договора, то данный случай следует квалифицировать как неисполнение. Если потерпевшая сторона не прекращает договора потому, что не имеет права или не желает этого, но предъявляет иск о возмещении убытков за частичное нарушение, то такое исполнение следует квалифицировать как ненадлежащее [14. С. 18].

В данном случае авторы ставят понятие неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства в зависимость от усмотрения сторон договора. Таким образом, если имеет место неисполнение обязательства, но сторона не желает расторгать договор, то данное неисполнение будет признаваться ненадлежащим исполнением. По признаку «усмотрение сторон» нельзя провести четкой границы между вышеуказанными понятиями. Считаю, что мнение А.С. Дурнова о том, что ненадлежащее исполнение предполагает исполнение обязательства с нарушением условий (о качестве, сроке), а неисполнение означает, что должник вообще не приступил к исполнению, является более обоснованным;

2) может быть установлена как законом, так и договором, при этом ответственность, установленная законом, не может быть уменьшена условиями договора.

Приведем пример из судебной практики.

Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления территориального Управления Роспотребнадзора по Нижегородской области о назначении обществу административного наказания по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. В кассационной инстанции постановление оставлено без изменения, поскольку, как следует из материалов дела, в договор о долевом участии в строительстве было включено условие о том, что в случае просрочки исполнения обязательств по договору общество выплачивает инвестору неустойку в размере

0,05% цены договора за каждый день просрочки, но в любом случае не более 10% цены договора.

Между тем ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) предусматривает, что в случае нарушения установленных сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;

3) применяется как за неисполнение в целом, так и за ненадлежащее исполнение части обязательства по договору об участии в долевом строительстве;

4) выражается в виде неблагоприятных последствий для нарушителя, сопряженных с дополнительным имущественным обременением в виде уплаты неустойки и возмещения убытков. Обозначенный признак указывает на штрафную функцию ответственности;

5) обеспечена силой государственного принуждения. Данный признак является общим для всех видов юридических санкций. Все виды санкций, применяемых к участникам договора об участии в долевом строительстве, оговорены в законе «Об участии в долевом строительстве», частично в законе «О защите прав потребителей» и иных нормативно-правовых актах. Соответственно в случае нарушения какой-либо из сторон договора его условий другая сторона может потребовать защиты своих прав в суде и понудить восстановить свои нарушенные права силой государственного принуждения.

Исследуя состав гражданско-правовой ответственности в сфере инвестиционной деятельности в строительстве Е.Н. Фролкина приходит к выводу, что в большинстве случаев для данного вида гражданско-правовой ответственности характерен усеченный состав, поскольку в подавляющем большинстве случаев нарушает обязательство в строительстве как правило заказчик, который является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, а из содержания п. 3 ст. 401 ГК РФ следует, что лишь обстоятельства непреодолимой силы, вследствие которых оказалось невозможным надлежащее исполнение обязательства, освобождают указанное лицо от ответственности, поэтому при применении гражданско-правовой ответственности к заказчику строительства следует исходить из того, что его ответственность является преимущественно безвиновной. В данном случае Е.Н. Фрол-кина сделала вывод, что для наступления ответственности по инвестиционным обязательствам такой элемент состава, как вина, является необязательным.

С вышеуказанным выводом сложно не согласиться, поскольку если подробно изучить все составы гражданских правонарушений в сфере долевого участия в строительстве, то можно прийти к выводу, что все составы уже изначально презюмируют вину застройщика в нарушении или невыполнении обязательства. Таким образом, состав гражданского правонарушения по договору об участии в долевом строительстве по сути является формальным, а именно сам факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства со стороны застройщика является основанием для привлечения последнего к гражданско-правовой ответственности. При этом усматривается, что штрафной харак-

тер ответственность приобретает только за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств со стороны застройщика. В случае если меры гражданско-правовой ответственности применяются по отношению к участнику долевого строительства, особенно если таким участником является физическое лицо, то ответственность по большей части носит не штрафной, а компенсационный характер. Согласно ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве законодатель предусматривает две формы ответственности сторон - уплату неустойки и (или) возмещение в полном объеме убытков. Поскольку неустойка возмещается сверх убытков, то не вызывает сомнения, что она носит штрафной характер. Однако возникает проблема, каким образом определить убытки, которые возникли у стороны от действий участника долевого строительства. Доказать размер убытков со стороны застройщика очень сложно. Обычно убытки несет сторона, вкладывающая деньги в долевое строительство, если объект недвижимости оказался недостроенным.

Субъектами гражданско-правовой ответственности за нарушения обязательства, закрепленного договором участия в долевом строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства.

До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, ответственность застройщика подпадала под общее правовое регулирование ст. 17 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 15, 393 и 395 Гражданского кодекса РФ либо конкретизировалась в условиях договора.

Согласно нормам ст. 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). При этом Законом или инвестиционным договором могли быть предусмотрены следующие взыскания, когда:

- допускалось взыскание только неустойки, но не убытков, так называемой исключительной неустойки;

- убытки могли быть взысканы в полной сумме сверх неустойки - штрафная неустойка;

- по выбору участника долевого строительства могли быть взысканы либо неустойка, либо убытки - альтернативная неустойка.

Как указывает С. А. Лушкин, договоры, заключенные до вступления в силу Закона «Об участии в долевом строительстве», в большинстве своем содержали условия, предусматривающие установленный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства. Такой вид ответственности устанавливался в инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений только при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства. Данная неустойка применялась в случаях нарушения застройщиком срока ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию либо в случае нарушения застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства [15].

Во вступившем в силу с 1 апреля 2005 г. законе «Об участии в долевом строительстве» установлено, что в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения применяется только штрафная неустойка. Согласно ст. 10 закона «Об участии в долевом строительстве» теперь все неустойки, предусмотренные Законом, являются штрафными. Застройщик, как и участник долевого строительства, в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, то есть законодатель предусмотрел штрафной вид неустойки за нарушение данного договора. Д. Архипов считает, что данный вид неустойки противоречит эквивалентному характеру имущественных отношений, складывающихся в гражданском обороте, и выступает чрезмерной компенсацией имущественных потерь кредитора, дающей ему ничем не обоснованное обогащение, имеющее, однако, правовое основание [16. С. 61]. Или же такая неустойка вообще рассматривается в качестве рудимента прежней правовой системы, который как правовое явление аномален [17. С. 103].

Наиболее распространенными основаниями ответственности застройщика в форме неустойки являются привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим на это права (п. 3 ст. 3 закона «Об участии в долевом строительстве»), и нарушение срока передачи участнику долевого строительства соответствующего объекта недвижимости (п. 2 ст. 6 закона «Об участии в долевом строительстве»). Также к гражданско-правовой ответственности застройщика можно отнести и не-

благоприятные последствия одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, так как, помимо возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства непосредственно в счет цены договора, застройщик обязан уплатить и проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Как указывает Е.Н. Фролкина, «в цивилистике представлены различные взгляды на правовую природу данной формы ответственности. В рамках ответственности за нарушение договора участия она в большей мере... проявляется в качестве частного случая законной неустойки, нежели как самостоятельная форма ответственности» [3].

При этом О.Г. Ершов, М.В. Виноградов указывают, что поскольку обязанность застройщика по договору участия в долевом строительстве связана с передачей в определенный срок объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, то она не носит денежного характера, соответственно в случае просрочки застройщик отвечает прежде всего не за пользование чужими денежными средствами, которые он вложил в строительство, а за сам факт просрочки. Размер процентов, которые застройщик обязан вернуть за пользование денежными средствами, исчисляется исходя из цены, указанной в договоре, и ограничен законом. Однако если установлен факт, что застройщик вложил данные денежные средства в строительство, соответственно отсутствуют основания утверждать о неправомерности пользования данными денежными средствами. При этом вызывает сомнение возможность освобождения застройщика от ответственности при отсутствии с его стороны умысла или неосторожности. Застройщик осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с привлечением денежных средств в строительство объектов недвижимости, поэтому он несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Следовательно, несмотря на то что закон «Об участии в долевом строительстве» указывает на проценты за пользование денежными средствами, все же по своей природе данные проценты не могут быть процентами, установленными ст. 395 ГК РФ, а являются фиксированной внедоговорной законной неустойкой [19]. Представляется, что по своей природе неустойка, предусмотренная законом «Об участии в долевом строительстве», является штрафной, поскольку при ненадлежащем исполнении обязательства по договору участия в долевом строительстве возникает обязанность и уплатить предусмотренные договором неустойки (штрафы, пени), и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

«Выглядит несколько странным указание на то, что дольщик имеет право потребовать от застройщика не только возврата предоставленной денежной суммы, но и уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов убытков (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Очевидно, в этом случае законодатель рассматривает ответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами как разновидность неустойки, в то время как это самостоятельная разновидность ответственности, на что указывает название нормы и ее место в главе 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств» [12].

В данном случае нельзя не согласиться с мнением О.Г. Ершова, М.В. Виноградова, что неустойка, предусмотренная законом «Об участии в долевом строительстве», является фиксированной внедоговорной законной неустойкой, при этом порядок ее исчисления и размер устанавливаемой санкции определен как в законе «Об участии в долевом строительстве», так и в ст. 395 ГК РФ.

В условиях специфики инвестиционно-строительной деятельности, влияния большого числа факторов, в том числе и неправовых, многие из которых неподконтрольны самому застройщику (политические, экономические, административные), достаточно сложно определить срок сдачи объекта в эксплуатацию [19].

Последствия законного одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора с возвратом внесенных им денежных средств и начисленных процентов, а также с возмещением в полном объеме всех причиненных убытков сверх неустойки пока не ясны. Оценить их можно будет только в связи с формированием судебной практики по данному вопросу, так как практически все основания являются оценочными («очевидно свидетельствующие обстоятельства», «существенное изменение проектной документации», «существенное изменение размера объекта долевого строительства», «существенное нарушение требований к качеству»).

Предположения, высказанные специалистами еще в начале 2005 г., о том, что наличие в Законе повышенной ответственности застройщика приведет к росту цен на жилье, оправдались [18; 19. С. 32].

Во-первых, цены на жилье растут из-за снижения доли финансирования строительства за счет долевого участия и увеличения доли более дорогих источников (например, банковских кредитов) [20. С. 20]. Во-вторых, застройщику в связи с возросшими рисками (риски наступления повышенной ответственности перед участником строительства) необходимо страховаться увеличением цены. В связи с этим уменьшается разница между ценой готового жилья и ценой строящегося, что приводит к снижению доходности от инвестирования в строительство. Помимо штрафных санкций за нарушение условий договора в случае привлечения денежных средств гражданина- потребителя, застройщик также несет ответственность в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей».

Конечно, закрепленные законодателем в настоящее время меры гражданско-правовой ответственности, применяемые к застройщику, должны компенсировать недостатки незащищенного положения участника долевого строительства. Однако данный механизм ответственности является достаточно спорным и неоправданным при участии в строительстве участников долевого строительства, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Уже то, что предпринимательская деятельность осуществляется на началах риска, выравнивает положение сторон (застройщика и дольщика), что предопределяет необходимость поиска и более разумного соотношения имущественных санкций.

Таким образом, в законе «Об участии в долевом строительстве» установлен достаточно широкий спектр ответственности застройщика за неисполнение (или) ненадлежащие исполнение условий договора и действующего законодательства от штрафной неустойки до ликвидации застройщика (прекращения его деятельности) в принудительном порядке.

При этом необходимо понимать, что чрезмерная ответственность застройщика перед одной частью участников долевого строительства, например граждан-потребителей, показывает нелогичность и непродуманность Закона, которые в дальнейшем могут привести к необоснованному ущемлению прав и злоупотреблению правом определенных участников данных правоотношений.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гущин В.З.Некоторые аспекты гражданско-правовой ответственности // Современное право. 2008. № 11.

2. Параскевова С. А. Социальные истоки гражданского правонарушения // Человек и закон. 2007. №7.

3. Фролкина Е.Н. Гражданско-правовая ответственность в области инвестиционно-строительной деятельности // Журнал российского права. 2007. № 4.

4. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ст. 1 // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

5. Муравьев Б.В. Инвестиционное обязательство в строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001.

6. Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л., 1955. С. 7; Его же. Обязательственное право. М., 1975.

7. Красавчиков О.А. Ответственность, меры защиты и санкции в советском гражданском праве: сб. учен. тр. Свердловск, 1973. Вып. 27.

8. Алексеев С.С. Общая теория социалистического права. Свердловск, 1964. Вып. 2.

9. Гражданское право. Часть первая: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева.

М., 2001.

10. Гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1 / под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993.

11. Гражданское право: учебник. Ч. 1/ отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М.: Юристъ, 2005.

12. Ершов О.Г. Об ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве // Юрист. 2009. №7.

13. Дурнов А. С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. № 1.

14. Доренкова М.Ю. Реальное исполнение договорных обязательств // Законодательство. 2000. №6.

15. Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2006. № 2.

16. Архипов Д. Возложение на предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора // Хоз-во и право. 2000. № 12.

17. Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 2000.

18. Данилова С. Рынок превращается... // Новый адрес. 2005. № 3.

19. Кузьминский О., Семенов М. Стройка в правовом поле // Коммерсант. 2005. № 71.

20. Рошек Ю. Недострой // Прямые инвестиции. 2005. № 4.

Поступила в редакцию 07.06.10

N.A. Mashtakova, postgraduate student

Civil legal liability of a contract on sharing commitment in construction

The article is devoted to the study of civil legal responsibility of a contract on sharing commitment in construction. The author analyses: civil legal responsibility, peculiarities and sings of civil legal responsibility of a contract on sharing commitment in construction.

Keywords: civil legal liability, default on an obligation, improper discharge of obligations, contract on sharing commitment in construction .

Маштакова Наталья Андреевна, аспирант ГОУВПО «Удмуртский государственный университет» 426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 (корп. 4) E-mail: indsud@usdur.udmnet.ru