Девелопер на перепутье

Международный кризис затронул все сферы российской экономики, не исключая и самую социально ориентированную — строительство. Банки, рассматривая строительный бизнес в числе наиболее рискованных, идут по пути ужесточения как условий выдачи кредитов, так и требований к заемщикам. Это уже привело к коллапсу ипотеки в масштабах страны, а лишенные банковского финансирования девелоперы отказываются от перспективных проектов и прогнозируют дефицит предложения на рынке. Издательский дом "Коммерсантъ" в Санкт-Петербурге выступил в качестве посредника между строительными компаниями и банками, чтобы найти ответ на один из вечных русских вопросов: "Что делать?"

     Ответ на этот вопрос девелоперы и банкиры искали на организованном Ъ круглом столе "Кризис ликвидности в российской банковской системе. Рынок недвижимости в условиях кризиса ликвидности".

       Время собирать камни

     Далеко не все участники рынка склонны рассматривать кризисную ситуацию в трагическом ключе. Как известно, все, что нас не убивает, делает нас сильнее, поэтому процессы, протекающие сегодня на строительном рынке, способны как привести к краху, так и открыть новые возможности для развития. Все зависит от того, насколько грамотно была выстроена стратегия развития бизнеса в каждой отдельно взятой компании до сентября 2008 года, и на какие уступки потребителю готовы пойти застройщики сегодня.

     На протяжении нескольких последних лет Петербург переживал строительный бум. Вследствие этого не только росли объемы предложения, но и увеличилось количество желающих получить кусок от строительного пирога.

     По словам Максима Тягара, вице-президента по финансам ООО "ЛЭК — строительная компания #1", за два прошлых года на рынок вышло около 50 новых девелоперов, не имевших ни собственных финансовых ресурсов, ни опыта работы в строительной сфере. "Сейчас, лишившись банковского финансирования, они просто уйдут с рынка, — отмечает эксперт. — В этих условиях добросовестные строительные компании только выиграют. Рынок стагнировал последние 2 года, сейчас появился мощный толчок к развитию".

     С коллегой согласен Юрий Доменюк, генеральный директор Rastro Project Management and Development, утверждающий, что кризис будет способствовать очищению рынка от недобросовестных застройщиков.

     Зато для добросовестных открываются новые перспективы. В условиях кризиса дешевеют практически все ресурсы, необходимые для успешной реализации проектов, начиная с предложения на рынке труда и заканчивая строительными материалами и земельными участками. Эксперты рынка подсчитали, что за время, прошедшее с начала российского кризиса ликвидности, материальные ресурсы подешевели примерно на 40%. В таких условиях главное — точно понять рыночную конъюнктуру и не ошибиться с проектом.

     "Необходимо очень серьезно рассчитывать каждый проект, — уверен управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский. — Если растущий рынок сглаживал все недостатки, то сейчас, в условиях кризиса, доходным будет только тот проект, где учтены все нюансы".

       Жилищные императивы

     У населения деньги есть, отмечают аналитики рынка, но сейчас, чтобы их получить, застройщик должен идти навстречу покупателю. "Ипотечное кредитование сейчас находится практически на нуле. Весной этого года ипотечное кредитование обеспечивало до 40 процентов сделок по нашим объектам. Сейчас с увеличением процентных ставок в полтора раза, первоначального взноса в три раза и ужесточением требований к заемщику, количество ипотечных сделок уменьшилось в разы, — анализирует ситуацию Александр Погодин, директор ООО "Пионер". — Можно говорить, что сейчас покупатель диктует цену. Те застройщики, которые могут не продавать квартиры со значительным дисконтом, вообще снимают их с продажи. Те, кому срочно необходимы деньги для завершения проекта, идут на уступки".

     В первую очередь нужно понимать, какой продукт сейчас востребован на рынке. Сейчас это жилье эконом-класса в высокой стадии готовности. Во-вторых, необходимо уделять серьезное внимание управлению себестоимостью. По мнению самих застройщиков, сейчас в наиболее выгодном положении окажутся строительные компании с диверсифицированным портфелем проектов. Те же, кто "завязан" на реализацию мега-проектов, окажутся в группе риска. "Спроса на такие проекты не будет, потому что покупатель боится, что проект не будет закончен", — уверен Максим Тягар.

     Но наряду со снижением цен на недвижимость неизбежно будет происходить и снижение покупательской способности населения: инфляция, спад производства негативным образом повлияют на благосостояние населения и его возможность покупать недвижимость. Полина Яковлева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg высказала предположение, что банки могут начать скупать стройки компаний-должников, и недвижимость в них будет дешевле, чем у строительных компаний. Она сослалась на прецедент продажи дефолтных квартир по ценам ниже рыночных. Однако в этом случае банки будут вынуждены выступать в качестве инвесторов проекта, к чему российские кредитные учреждения вряд ли готовы.

     В отсутствие ипотеки и платежеспособного спроса перед девелоперами встанет вопрос о сворачивании анонсированных проектов.

     Это уже начало проявляться на рынке загородной недвижимости. По словам Дмитрия Майорова, заместителя генерального директора ООО "Национальная жилищная корпорация 'Санкт-Петербург'", на загородном рынке в настоящее время развивается два параллельных процесса. Во-первых, снижение спроса, особенно инвесторского. Спрос тех, кто действительно планирует жить в купленных загородных домах, остается прежним. Вторая тенденция — сокращение предложения. Проекты замерли, некоторые из находящихся в стадии реализации замораживаются. В связи с приостановкой реализации многих проектов, через 1,5 года есть реальный риск столкнуться с отсутствием выбора жилья.

       Центробежные силы

     Что же касается рынка коммерческой недвижимости, с наименьшими потерями из кризиса, по прогнозам аналитиков, выйдут бизнес-центры класса В. Класс А находится в более рискованном положении, поскольку здесь не исключен отток арендаторов, которым будет не под силу платить столь высокую аренду. Вероятнее всего, они переместятся на периферию из центра. А те, кто останется, могут сократить количество арендуемых площадей. Нужно отметить, что процесс этот вполне в русле общемировых тенденций.

     "На рынке коммерческой недвижимости принятие решений по сделкам встало 1,5 месяца назад. На Западе этот процесс начался год назад, — проводит параллели Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International. — Ликвидность упала, равно как и цена ожидания у арендаторов — на 5-8 процентов при заключении договоров аренды на 10 лет. На Западе увеличивается рынок субаренды. В краткосрочной перспективе можно прогнозировать снижение арендных ставок. Многие заявленные проекты не будут реализованы, что будет способствовать постепенному формированию отложенного спроса и высокой заполняемости действующих бизнес-центров".

     Учитывая, что многие заявленные петербургскими девелоперами проекты реализованы не будут, а спрос будет расти, откроются значительные возможности для зарубежных девелоперов, чьи проекты будут способны вывести офисную недвижимость на более высокий качественный уровень.

       Банки решают все

     Игорь Горский считает, что сейчас наиболее выигрышной стратегией для строительных компаний будет не отказ от реализации проектов, а разработка новых продуктов, с которыми девелоперы смогут войти в рынок в посткризисный период. "Сейчас нужно уделять время проектированию, согласованиям, 'упаковке' проектов, — подчеркивает эксперт. — Кризис не будет длиться вечно, и к 2010 году мы прогнозируем увеличение покупательской способности на 30 процентов".

     Именно таким образом предполагают действовать зарубежные девелоперы. "Мы не собираемся сворачивать наши проекты. Сейчас мы занимаемся развитием территории, а когда рынок придет к равновесию, нам будет что ему предложить", — отмечает Пекка Энтеля, региональный директор ООО "ЭнСиСи Недвижимость".

     Да и взгляд на сам кризис у российских и иностранных игроков петербургского строительного рынка разный. "У нас произошла корректировка планов — вместо доходности в 30 процентов мы получим доходность в 22 процента. Можно ли это считать кризисом?" — ставит вопрос Питер Коучмэн, генеральный директор ООО "Технополис-Санкт-Петербург". Но подобный подход, вероятнее всего, обусловлен возможностями финансирования проектов. Отечественные девелоперы для российских банков — слишком непредсказуемые заемщики.

     "В Финляндии зафиксировано сокращение спроса на недвижимость и рост ипотечных ставок с 5 до 7 процентов, — констатирует Пекка Энтеля. — Сейчас у потребителей потеря доверия к строителям и банкам". В России ситуацию можно назвать диаметрально противоположной — это у банков произошла потеря доверия к потенциальным заемщикам.

     Представьте себя на месте человека, который дает деньги, — предлагает Максим Мосунов, первый вице-президент ОАО "Балтийский Банк". — Когда надо дать в долг, оцениваешь заемщика не по его человеческим качествам, а по тому, сможет ли он тебе вернуть деньги. В условиях кризиса это чувство обостряется. Поэтому нормальная реакция кредитного учреждения — ужесточение политики в области рисков. Сейчас ни у одного банка в российской системе нет длинных денег, а западное фондирование исчерпано".

     Однако банкиры отмечают, что взаимоотношения с банками зависят от самих строительных компаний, от того, насколько серьезно и ответственно относятся они к обязательствах по обслуживанию долга и погашению кредитов.

       Семь раз проверят

     Не секрет, что из большинства строительных компаний-холдингов невозможно выбрать компанию, которая могла бы быть заемщиком. У одной компании — активирована деятельность, у другой проект не завершен, третья вообще только подвозит материал. "Мы знаем все эти трудности, но для банков будут играть роль компании, которые смогут показать прозрачные потоки и у которой будет понятно, что это единый холдинг, а не набор каких-то мелких компаний, — констатирует Наталья Григорьева, начальник кредитного управления Санкт-Петербургского филиала ОАО "Национальный резервный банк". — Будет ужесточение требований к заемщику по залогам. Не надо рассчитывать на то, что банки каким-то мифическим образом возьмут и в условиях кризиса сбавят свои требования. Будет пересмотр кредитных портфелей. Если раньше заемщик, имеющий в банке в залоге недвижимость мог без проблем рассчитывать на перекредитовку, то сейчас каждый кредит рассматривается заново, потому что анализируются риски отрасли, в которой заемщик работает". Дмитрий Клоков, заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала ОАО "Промсвязьбанк" подтверждает: придется работать индивидуально, пересматривая лимиты на каждого из корпоративных клиентов.

     Если снижение цен на строительные материалы рассматривается девелоперами как возможность строить более эффективно, то для банков это сигнал к тому, что рискованность вложений в строительную отрасль увеличивается. "Цены на стройматериалы и работу упали на 30 процентов, значит, и стоимость квартир может упасть на 30-50 процентов. Следовательно, строительные компании могут испытывать трудности, — считает Юрий Лазаренко, директор казначейства Санкт-Петербургского филиала ООО "Промсервисбанк". — Поэтому у нас ужесточились требования к компаниям, мы настаиваем на финансовой прозрачности".

     Кризисная ситуация, по мнению руководителя петербургского офиса ООО "Городской ипотечный банк" Андрея Пименова, в перспективе приведет к развитию законодательной базы в банковском секторе, что позволит выстроить и нормальную систему рефинансирования по ипотечным кредитам, и дать возможность выдавать "длинные" кредиты девелоперам.

     А до тех пор строительным компаниям, вероятнее всего, придется искать кредиторов, а может быть — и партнеров вне российско-западной финансовой системы. "Есть смысл искать те банки, которые разделят риск. Может, даже не российские банки, а мусульманские, дубайские, например — предлагает выход Александр Гребенко, генеральный директор ООО "Кредитный и финансовый консультант". — Там огромные деньги, и владельцы готовы разделять риски и участвовать в реализации проектов. А о простом заемном финансировании на некоторое время придется забыть".

Вероника Шеменева