Цена не стена

Ценовая ситуация на рынке московской жилой недвижимости уже не впервые оказалась фактором не экономическим, а идеологическим. Едва выйдя на работу после новогодних каникул, высшие столичные чиновники — Лужков, Ресин и Росляк — громогласно заявили, что ждать дальнейшего снижения цен на жилье не стоит. Хотя вроде бы ситуация очевидная: они падают. Главный вопрос как для потенциальных покупателей, так и для продавцов: когда будет достигнуто дно?

Факторы падения и роста

Сегодня цена на жилую недвижимость прежде всего проблема психологического противостояния продавца и покупателя. Суммы, которые указываются в рекламе или частных объявлениях, потенциальные покупатели смело зачеркивают жирным красным крестом и торгуются до упора. И действительно, по сравнению с ценами трехмесячной давности дисконты достигают иногда 30% и даже более. При этом покупатели (особенно имеющие на руках живые деньги, а не рассчитывающие на кредиты или продажу имеющейся недвижимости) ожидают куда более значительного снижения.

Но как для покупателей, так и для продавцов важен вопрос, когда же наконец цены определятся, зафиксируются на каком-то разумном уровне. Чтобы оценить перспективу, нужно обратиться уже к реальным факторам рынка. Факторов, влияющих на цену недвижимости, собственно говоря, четыре.

Во-первых, сокращение платежеспособного спроса, связанное со снижением доходов и почти полной заморозкой ипотечного кредитования. Во-вторых, значительное падение цен на стройматериалы (цемент, металл, кирпич). Оба этих фактора работают на реальное снижение цен.

Третий фактор — происходящее в течение последнего года падение объемов строительства, которое в дальнейшем станет еще более значительным. Сокращение предложения, понятное дело, тормозит снижение цен. И наконец, четвертый фактор — административный ресурс московского правительства, которое, как выяснилось, собирается всеми силами способствовать стабилизации цен. Про идеологические благоглупости вроде доступного жилья можно забыть всерьез и надолго.

Получается два фактора за и два — против. Разберемся с каждым в отдельности.

Без спроса

Оценить реальное падение платежеспособного спроса — задача непростая. Хотя бы потому, что кризис в самом разгаре, новые сокращения рабочих мест и зарплат еще впереди. Многие люди, даже имеющие на руках необходимую сумму, откладывают покупку до лучших времен. Не говоря уж о том, что многие ждут дальнейшего снижения цен. Наконец, из числа потенциальных покупателей выбыли те, кто еще полгода назад мог рассчитывать на ипотечный кредит.

Участники рынка расходятся в оценках, но соглашаются в том, что падение спроса очень значительное. "Спрос на квартиры сократился на 40-60%, и отсутствие ипотечных сделок далеко не первая и уж точно не единственная тому причина",— утверждает Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании "Трест-1991". "Недоступность ипотеки, безусловно, существенно сокращает платежеспособный спрос, однако данный фактор не имеет прямого влияния на снижение цен,— соглашается директор по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев.— Сегодня ипотека оптимальна только для участников альтернативных сделок (без участия в новостройках), а необходимый размер кредитования составляет около 1-2 млн руб.".

Генеральный директор аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ Владислав Луцков, напротив, считает ипотечный фактор очень важным. "Ипотечное кредитование новостроек практически прекратилось, а по итогам 2008 года можно говорить о сокращении количества ипотечных сделок на вторичном рынке жилья Москвы по сравнению с 2007 годом,— говорит господин Луцков.— По нашим прогнозам, ожидается сокращение количества выданных ипотечных кредитов на рынке жилья в 2009 году. Эти изменения будут способствовать сокращению общего уровня спроса на жилье в Москве на 20-22%".

Кроме того, по наблюдениям генерального директора Mainstreet Беллы Ильинской, "покупатель стал бояться инвестировать в проекты на стадии строительства, даже если застройщик надежен". А это тоже можно считать одним из факторов, снижающих спрос. При прочих равных условиях квартиры в строящемся доме всегда дешевле, чем в готовом, и некоторые покупатели вообще отказываются от покупки, поскольку не тянут на построенный дом, а инвестировать в строящийся боятся.

Таким образом, примерно 30-35-процентное снижение цен можно отнести на счет падения реального спроса.

Расчет на себестоимость

Падение цен на стройматериалы (до 50% на металл, до 30% — на цемент) в течение последних месяцев вроде бы должно значительно снизить себестоимость строительства, при этом застройщики готовы пропорционально снижать цены: сейчас они заинтересованы не в сверхприбылях, а в увеличении продаж.

Однако на самом деле не все так просто. Во-первых, доля стройматериалов в себестоимости строительства не так уж и велика. Например, цена цемента, основного строительного материала, составляет всего 3-5% себестоимости. "Строительная себестоимость сейчас снижается на 10-25%, а выросшие ставки по банковским кредитам работают, наоборот, на увеличение себестоимости. Помимо цен на стройматериалы, заработную плату, финансовые затраты на себестоимость строительства также влияют факторы, связанные с получением разрешительной документации. Таким образом, рассчитывать на снижение стоимости строительства за счет удешевления стройматериалов не стоит",— утверждает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании.

Во-вторых, большая часть жилья, которое представлено на первичном рынке столицы, строилось еще с учетом прежних, более высоких расценок. "Эффект от снижения цен на строительные материалы мы сможем почувствовать только на тех стройках, которые начинаем сейчас или начнем в будущем,— говорит Андрей Нестеренко, генеральный директор холдинга "Капитал Груп".— Понятно, что самое большое количество бетона и арматуры идет на начальной стадии строительства, когда ты льешь бетон. Но даже на новых площадках удешевление скажется не сразу. Какое-то время еще будут продолжаться поставки по инерции — в соответствии с заключенными договорами. Снижения себестоимости можно ожидать только в середине 2009 года".

"Цены на вновь заключаемые контракты упали, но незначительно, в пределах 10%,— утверждает Иван Романов, управляющий ЗАО "Мосстройреконструкция".— Стоимость стройматериалов — кирпича, бетона — снизилась тоже на 10-15%. Металл подешевел выборочно: некоторые марки арматуры упали с 23-24 тыс. до 12-13 тыс. руб. за тонну. При этом стоимость водогазопроводной трубы из черного металла ни на рубль не снизилась".

Что же касается возможного снижения себестоимости за счет уменьшения зарплат строителей, то этот фактор вообще не имеет сколько-нибудь существенного значения. "В структуре расходов на строительство общий фонд оплаты труда редко превышает 5-6% и практически не влияет на стоимость квадратного метра",— заявляет Андрей Нестеренко.

Реальное снижение себестоимости в нынешних экономических условиях позволит снизить продажную цену в лучшем случае на 5-10%. Таким образом, общий ресурс двух "медвежьих" факторов на московском рынке жилья можно оценить в пределах 40%. С учетом того, что реальное снижение на 30% уже произошло за последние три месяца, правомерно, видимо, говорить о том, что в обозримом будущем действительно можно будет купить квартиру чуть ли не за треть летней (2008 года) цены.

Впрочем, мы еще не рассмотрели факторы, которые влияют на повышение цен.

Объемы имеют значение

Главный фактор, препятствующий обвалу цен на московскую недвижимость,— это снижение объемов строительства коммерческого жилья, грозящее вылиться в настоящий дефицит. И это не новость, а тенденция последних нескольких лет. С 2002-го по 2007 год при почти неизменных объемах строительства (порядка 5 млн кв. м в год) доля социального жилья, которое не попадает на рынок, увеличилась с четверти до половины. А в прошлом году произошло и абсолютное сокращение строительства. "В 2008 году город планировал ввести 5,3 млн кв. м жилья, тогда как реальные показатели составили порядка 3 млн кв. м",— утверждает Андрей Нестеренко.

Владислав Луцков приводит следующую статистику: "По итогам декабря 2008 года на первичном рынке жилья столицы объем предложения составил 295 домов-новостроек (на 2% меньше, чем в ноябре 2008-го, и на10% меньше относительно декабря 2007-го). К концу следующего года, по нашей оценке, на первичном рынке столицы в предложении будет представлено около 200-250 адресов — на 25% меньше, чем в декабре 2008-го".

Уточним: речь идет о проектах, реализация которых началась задолго до финансового кризиса. Но и кризис внесет свои коррективы. "На сегодняшний день новые проекты по срокам сдачи госкомиссии распределяются следующим образом: 2008 год — 56%, 2009-й — 37%, 2010-й — 7%,— говорит Алексей Кудрявцев.— При этом реализация объектов со сроком сдачи в 2010 году с высокой долей вероятности будет приостановлена. Даже несмотря на прогнозируемый узкий спрос, представленный на рынке объем предложений будет поглощен еще до конца 2009 года. По нашим оценкам, до весны объем предложения новостроек снизится на 25-40% в зависимости от класса жилья".

Алексей Остробородов прогнозирует падение уровня предложения в новостройках уже к лету этого года до 50%.

Иными словами, сокращение объемов предложения готовых новостроек в Москве с лихвой компенсирует падение спроса. Правда, остается еще вторичный рынок, который в кризисные периоды имеет даже тенденцию к росту (многие люди продают дорогое жилье в столице, чтобы купить относительно дешевое в Подмосковье или даже в других регионах). Кстати, сейчас, по оценкам экспертов, до 90% сделок совершается именно на вторичке. Но в любом случае 10% ожидаемого удешевления жилья надо "вернуть на место".

Административные инвестиции

И наконец, четвертый фактор — действия московского правительства. Согласитесь, это странно: руководители города утверждают, что снижение цен на 50% немыслимо, а с другой стороны — выкупают у застройщиков квартиры оптом по 55-65 тыс. руб. за 1 кв. м (то есть в прямом смысле за полцены).

Правда, во-первых, московские власти скупают в основном Подмосковье, а не Москву. На декабрьском аукционе город приобрел у застройщиков 360 тыс. кв. м в области и только 18 тыс.— на территории столицы. А во-вторых, эти цены всего на 20% ниже тех, по которым город расплачивался с подрядчиками еще полгода назад.

Другое дело — как повлияют на рынок эти интервенции московского правительства. "Государство говорит о том, что хочет выкупать квартиры по 60 тыс. руб. за квадратный метр, далее в СМИ эта цифра фигурирует как демпинговая, а потребитель делает свои выводы. Иначе чем еще объяснить, что клиенты звонят нам в компанию и просят дать им скидку 90%?" — недоумевает Иван Романов.

Тем не менее, выкупая квартиры экономкласса по низкой цене, город лишает возможности сделать то же самое рядового покупателя. "Потенциальные покупатели и рады бы приобрести квартиру по цене от 50 тыс. до 60 тыс. руб. за квадратный метр, но в отличие от правительства у них такой возможности нет и, видимо, не появится в ближайшие годы",— говорит Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI. "Покупая жилье под социальные нужны, московское правительство еще существеннее уменьшает объем вводимого коммерческого жилья даже в сегменте экономкласса",— делает вывод Андрей Нестеренко.

В конце концов, действия городских властей все-таки не расходятся со словами: они не только декларируют стабилизацию цен, но и вносят в это свой вклад. Я бы оценил этот вклад в 5% в пользу стабилизации — опять же за счет уменьшения объемов предложения.

Что мы имеем в сухом остатке? Примерно на треть по сравнению с летом 2008 года цены уже упали, дальнейшая тенденция к падению — еще на 40%. Стабилизирующие факторы мы оценили в 15%, таким образом, на покупку квартиры примерно за полцены можно рассчитывать приблизительно через полгода. Если, конечно, сегодняшние тенденции не изменятся.

// НОВЕЙШАЯ ИСТОРИЯ

Как падали цены в 1998-м

В 1998-2001 годах цены на жилье в Москве были поистине демпинговыми. Сразу после августовского дефолта был зафиксирован резкий всплеск спроса на новостройки. Особенно выгодной была покупка жилья на первичном рынке с 23 по 31 августа 1998 года. Многие застройщики оформляли квартиры либо по старым рублевым ценам, либо пересчитывая рублевые цены в доллары по курсу ЦБ. Поскольку курс ЦБ был намного ниже курса скупки долларов в обменных пунктах, покупатели имели возможность приобрести жилье по дешевке. Например, в Москве застройщики котировали доллар по курсу ЦБ плюс 3% (6,5-7 руб./$), тогда как в обменных пунктах валюту принимали в то время по 9,5-10,5 руб. В компаниях, продававших недвижимость в панельных домах по такому курсу, образовались даже очереди, менеджеры работали до десяти вечера, чтобы успеть обслужить всех желающих.

В октябре квартиры в Митине, Новокосине, Марьине и других районах продавались по базовой докризисной цене (установленной в рублях) с коэффициентом 1,8. Однокомнатную квартиру в Митине в доме серии П-3М можно было купить за $23-24 тыс. (вместо $26-27 тыс. до кризиса), а двухкомнатную — за $33-34 тыс. (до кризиса — $39-40 тыс.). В среднем по Москве квартиры в районах массовой застройки подешевели на $100-150 за кв. м (на 15-20%).

А летом 1999-го приличную однокомнатную квартиру (общей площадью 40 кв. м) на севере Москвы можно было приобрести за $15 тыс. ($375 за кв. м), двухкомнатную — за $22 тыс. Были варианты еще дешевле. Так, однокомнатные квартиры в пяти- или девятиэтажных домах на окраине Москвы стоили около $13 тыс. Правда, таких предложений было немного. Самые дешевые новостройки были в Марьине: до $330 за метр. Таким образом, в среднем падение цен в экономклассе составило 50%.

Реконструированные объекты или квартиры в цековских, дорогих сталинских и других элитных домах в самом центре города подешевели на 40%. Например, квартиры без отделки в элитном доме в Токмаковом переулке продавались по $1600 за метр (до кризиса — от $2500).

Однако уже в сентябре 2000 года начался рост цен, а через год динамика составляла уже 3-5% в месяц. В январе 2002 года средняя цена предложения на вторичном рынке почти достигла докризисных $1000 за кв. м.

Серьезное падение произошло и на рынке аренды — минимальная ставка за однокомнатную квартиру в 1999 году составляла $50-70 в месяц, а $120 считалось вполне приемлемой ценой. Предложение жилья в аренду резко увеличилось, поскольку для многих семей сдача квартир в аренду стала важнейшим источником дохода. И это, пожалуй, единственное отличие от сегодняшней ситуации: цены на аренду в Москве сейчас держатся практически на докризисном уровне.