И сочится, и колется

На фоне ограничений перелетов на зарубежные курорты спрос на недвижимость в Сочи растет. При этом новых домов строится все меньше: только с начала года объем предложения упал на 62%, и ситуация вряд ли улучшится в обозримом будущем. Эксперты ожидают, что вводимый местными властями мораторий на выдачу новых разрешений на строительство может продлиться пару лет вместо заявленных четырех месяцев. В итоге жилье в первичном сегменте может подорожать на 30%.

Объем предложения на первичном рынке жилья Сочи в апреле 2021 года снизился на рекордные 62% к январю этого года и достиг 260 тыс. кв. м. Такие данные приводят аналитики Nedvex, добавляя, что по сравнению с прошлым летом, когда льготная ипотека только была запущена, объем жилья в новостройках упал в три раза. Такая ситуация ожидаемо привела к росту цен. За последние три месяца средняя цена выросла на 30%, с 192 тыс. руб. до 249 тыс. руб. за 1 кв. м, сообщает гендиректор Nedvex Юлия Галимова.

В отдельных районах цена уже превысила среднюю стоимость даже в московских новостройках бизнес-класса.

К примеру, в поселке Сириус в Имеретинской низменности стоимость недвижимости в некоторых проектах с конца прошлого года выросла на 72% и сейчас достигает 700 тыс. руб. за 1 кв. м, некоторые девелоперы из-за высокого спроса иногда индексировали цены дважды в день, сообщают в Golden Brown Group. Это нижний предел ценового диапазона цен на рынке элитного жилья в Москве, отмечают в Kalinka Group.

Еще одной особенностью рынка Сочи стало снижение с начала года заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Общий объем экспонируемой недвижимости по ДДУ составляет всего 40 тыс. кв. м, уточняет Юлия Галимова. На этом фоне доля сделок, заключенных по таким контрактам с января, упала вдвое и достигла 26%, добавляет эксперт. Тем не менее большинство покупателей хотят обезопасить себя от банкротства или затягивания сроков сдачи домов в эксплуатацию, поэтому приобретают площади в уже сданных комплексах. Это наиболее безопасные варианты, но, как правило, значительно дороже, чем покупка на стадии котлована, говорит госпожа Галимова.

Директор системы мониторинга и анализа рынка новостроек BNMAP.pro Сергей Лобжанидзе оценивает стоимость жилья в Сочи на финальной стадии строительства в проектах комфорткласса в 320–400 тыс. руб. за 1 кв. м.

Помимо льготной ипотеки спрос на недвижимость в Сочи был спровоцирован «импортозамещением» заграничных направлений и неопределенностью относительно сроков возобновления перелетов в другие страны, говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Правда, на фоне роста цен на новостройки в Сочи такая инвестиция теряет смысл, добавляет она: «При нынешних ставках аренды в городе срок окупаемости инвестиционных квартир достигает 16 лет». Хотя увеличение ставок аренды еще не исчерпало весь свой потенциал, темпы роста стоимости недвижимости будут гораздо быстрее и окупаемость увеличится до 20–25 лет, добавляет она.

Господин Лобжанидзе не прогнозирует улучшения ситуации на рынке недвижимости. Предпосылок для увеличения объема нового предложения на рынке Сочи нет, так как власти города с 1 июля 2021 года вводят четырехмесячный мораторий на выдачу разрешений на строительство жилья. Это, по их словам, необходимо для обновления генплана города. Впрочем, участники рынка ожидают, что мораторий продлится гораздо дольше. «Не менее года, а то и два года»,— предполагает Сергей Лобжанидзе.

Помимо прочего, девелоперам из других регионов, которые рассматривали рынок Сочи для экспансии, придется подождать снятия ограничений, констатирует управляющий партнер Colliers Николай Казанский.

Такая ситуация ожидаемо приведет к увеличению цены на недвижимость, говорит аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. Госпожа Галимова прогнозирует, что к завершению программы льготной ипотеки повышение спроса спровоцирует увеличение стоимости жилья еще на 30%.