Без права на застройку

Свердловским застройщикам повезло — в Екатеринбурге в 2009 году пройдет саммит ШОС. В ходе подготовки к нему выяснилось, что большинство запланированных объектов компании не смогут сдать в установленный срок. Именно это обстоятельство подтолкнуло региональные власти к поиску вариантов решения проблемы, о которой строительные компании говорят уже много лет, — сложности в получении разрешительных документов.

СТРОЙМОБИЛИЗАЦИЯ

Проведение саммита Шанхайской организации сотрудничества (ШОС) запланировано на лето 2009 года. По информации сайта ШОС-2009, к этому времени в Екатеринбурге предстоит построить и реконструировать более 20 крупных объектов деловой и гостиничной недвижимости. Гостиничный фонд города практически удвоится, а количество российских и зарубежных участников конгрессных мероприятий должно вырасти с 8 до 26 тысяч человек.

Для свердловского губернатора Эдуарда Росселя сдача объектов в запланированные сроки — задача чуть ли не первоочередной важности. Именно поэтому глава региона так пристально следит за строительными работами и ежемесячно выслушивает отчеты застройщиков. И, как заметил корреспондент BG, с каждым совещанием настроение господина Росселя все ухудшается. Есть от чего. Ряд компаний в сроки явно не укладывается. «Что мне через год президенту России, сказки рассказывать?», — с раздражением спрашивал застройщиков на последнем совещании губернатор. Отстают от сроков строительство отеля Hyаtt, который планировалось сдать в мае этого года, комплекс «Демидов», в котором должны пройти основные мероприятия саммита, до сих пор не завершено строительство третьего терминала и взлетно-посадочной полосы аэропорта «Кольцово».

Свою ложку дегтя добавили и контролирующие органы. На июльской конференции по перспективам развития строительного комплекса Свердловской области руководитель межрегионального территориального управления технологического и экологического надзора Ростехнадзора по УрФО (Ростехнадзор) Анатолий Сидякин однозначно дал понять, что с учетом значимости ШОС «поблажек застройщикам не будет». «Вне зависимости от важности объектов к ним будут применяться требования законодательства о градостроительной деятельности, промышленной и энергетической безопасности в полном объеме», — указал он.

Свое обещание господин Сидякин выполнил. В некоторых случаях, несмотря на требования Ростехнадзора о приостановке строительных работ, суд ограничивался наложением штрафов на застройщиков. Так, в случае со строительством пассажирского терминала внутренних авиалиний аэропорта «Кольцово» суд учел, что застройщик ранее к административной ответственности не привлекался и «в настоящее время ведет работы по устранению выявленных нарушений». Поэтому подрядчику объекта — ООО «Русград» был назначен штраф в размере 500 тыс. рублей. По итогам первого полугодия сумма выписанных надзирающими органами штрафов застройщикам составила 40, 2 млн рублей.

Но и угроза временного замораживания строительства оказалась вполне реальной. По итогам первой половины 2008 года через суд Ростехнадзору удалось приостановить строительство пяти объектов, среди которых и один из ключевых шосовского списка — «Башня Исеть», входящая в комплекс «Екатеринбург-Сити». По решению суда первой инстанции на 90 суток приостановлена деятельность заказчика (ООО «Екатеринбург-Сити», подконтрольная «Уральской горно-металлургической компании»), генподрядчика ООО «Буигстрой», а также двух субподрядчиков. Правда, сейчас дело находится в производстве апелляционного суда, поэтому это решение пока в законную силу не вступило. В июне по требованию прокуратуры суд на 60 суток остановил деятельность подрядчика строительства третьей очереди «Антея» (в списках объектов ШОС не значится). В законную силу оно тоже пока не вступило — дело находится в производстве арбитражного суда Уральского округа. Стоит отметить, что ответственность в виде приостановления деятельности застройщика сроком до 90 суток введена в российское законодательство три года назад. Изначально контролирующие органы получили возможность инициировать приостановку работы компаний, возводящих объекты с нарушением обязательных технических регламентов и правил. С 2007 года этот перечень расширился: надзорные органы теперь могут добиваться приостановки деятельности застройщика и при отсутствии разрешения на строительство. Ранее эти нарушения наказывались только штрафом, который со дня принятия КоАП также ужесточился. За это время его минимальный порог вырос в 50 раз до 500 тыс. рублей.

Для застройщиков санкции о приостановке строительства могут привести к значительным финансовым потерям. По оценкам председателя правления ООО «Управляющая компания “Астон Групп”» Вячеслава Трапезникова, в среднем потери застройщика от приостановления строительства одного конкретного объекта могут составлять до 200-250 тыс. рублей в день (в эту сумму включаются простой техники, банковские кредиты, арендная и заработная плата и т. д. ). «Поэтому приостановление деятельности самого застройщика, для которого этот объект может являться не единственным, на столь значительный срок, может повлечь за собой серьезнейшие экономические последствия, вплоть до банкротства», — считает господин Трапезников. Вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко агрессивную политику Ростехнадзора в отношении строительных компаний считает логичной: «Давая разрешение на строительство, государство берет на себя солидарную ответственность перед потребителями, например, в случае обрушения здания».

У застройщиков свои аргументы: при норме рассмотрения документов 3 месяца в большинстве случаев госэкспертиза затягивается на 1-2 года. По словам директора по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой» Александра Погончика, это влечет за собой упущенную выгоду для застройщика, поскольку отыграть потерянное время, даже увеличив темпы работы, уже не получится.

ПЕРЕГРУЗКА

Причина претензий со стороны Ростехнадзора, как правило, одна — отсутствие разрешительных документов на строительные работы. По данным управления государственного строительного надзора Свердловской области, на сегодняшний день только жилых домов в регионе самовольно строится 137, из них 95 — в Екатеринбурге. То есть теоретически деятельность каждого из застройщиков, возводящих эти объекты, может быть приостановлена. По словам начальника отдела информационно-методического обеспечения, анализа отчетности и сертификации в строительстве управления государственного строительного надзора Свердловской области Дмитрия Мелихова, ежегодный процент объектов строительства без полученных в установленном законом порядке разрешений на строительство остается неизменным и составляет примерно 50-60 % от объема возводимых объектов.

На конференции озвучивалась информация о том, что в Свердловской области сроки проведения экспертизы не выполнены по более чем 600 объектам строительства. Как отмечают эксперты, эта цифра близка к 100 % годового плана по строительству.

«Это объясняется “диким” объемом работы, выполняемым недоукомплектованным штатом сотрудников ведомства. В итоге получается, что госэкспертиза в Свердловской области просто перегружена, причем кратно», — констатирует господин Трапезников, указывающий также, что в Тюменской области преобразование Госэкспертизы в автономное учреждение проблему решило.

Понимают, что проблема существует, и в самом управлении государственной экспертизы Свердловской области (Госэкспертиза). На недавней конференции по перспективам развития строительного комплекса области руководитель Госэкспертизы Дмитрий Аксельрод заявил о необходимости срочного реформирования ведомства путем его преобразования в автономное государственное учреждение. И хотя об этом застройщики говорят уже минимум два года, дело с мертвой точки сдвинулось лишь на прошлой неделе, когда губернатор Свердловской области Эдуард Россель подписал указ «Об изменении типа государственного учреждения “Управление государственной экспертизы Свердловской области”. Областному правительству в спешном порядке, до 15 сентября, поручено принять решение о создании государственного автономного учреждения «Управление государственной экспертизы». Такая структура ведомства должна позволить ему самостоятельно распоряжаться поступающими денежными средствами и увеличить штат сотрудников управления.

Правда, как уточняет господин Герасименко, для строителей уникальных объектов, контроль за которыми и осуществляет Ростехнадзор, изменение статуса Госэкспертизы проблему не решит. Экспертизу зданий, попадающих под категорию уникальных (высота и размер пролетов свыше 100 метров, углубление свыше 10 метров и т. д.) проводит ФГУП «Главгосэкспртиза России». При этом, по словам господина Герасименко, к таким объектам предъявляются повышенные требования. «В итоге средний срок экспертизы по ним, при условии, если чиновники не чинят препятствий, значительно превышает нормативный срок по стандартным объектам и составляет не менее 1-1,5 лет», — указал он.

Допускает возможность перехода к строительному надзору в «облегченном варианте» и глава уральского Ростехнадзора. По его мнению, этому будет способствовать переход строительной отрасли к саморегулированию. Поправки к Градостроительному кодексу, касающиеся создания саморегулируемых строительных организаций (СРО), вступают в силу с 1 января 2009 года. По словам Анатолия Сидякина, задача СРО как раз и заключается в установлении определенных правил и нормативов для компаний, задействованных в процессе строительства. По причине того, что именно эта организация будет нести ответственность за своих участников, то и требования к качеству строительства будет предъявлять высокие, считают в Ростехнадзоре. При таком развитии событий и надзирающие органы могут стать менее бдительными: «посещать объекты с минимальной частотой (в основном при наличии аварий и другой информации негативного характера, при проведении итоговых проверок по окончании строительства)». «Но такой подход возможен лишь при наличии на предприятии аккредитованной системы строительного и производственного контроля и эффективно действующей системы управления промышленной безопасности», — уточняет руководитель Ростехнадзора.

Алексей Охлопков