Все в склад

Строительство складской недвижимости — один из самых динамичных сегментов российского строительного рынка. Активно этот сегмент развивается и в ЮФО. При этом даже с учетом ввода новых площадей региональный рынок, скорее всего, останется дефицитным, особенно в сегменте качественных складских комплексов.

Быстрый рост

По данным консалтинговой компании Colliers International, рынок складской недвижимости России в 2013 году увеличился на 1,4 млн кв. м. Общая площадь предложения по итогам года составила 14,5 млн кв. м. Наибольшая доля качественных помещений приходится на Московский регион и Санкт-Петербург и Ленинградскую область, где сосредоточено 63% и 14% складских площадей соответственно.

В регионах России в 2013 году было построено примерно 350 тыс. кв.  м качественных складских помещений. При этом в число регионов с наиболее активными темпами строительства складской недвижимости вошли Краснодарский край и Ростовская область. В частности, в Краснодаре в прошлом году была введена вторая очередь комплекса A2logistic (компания «Адва») площадью 30 тыс. кв. м и часть логоцентра «Кубань» общей площадью 25 тыс. кв. м. В Ростовской области в  2013 году было начато строительство нового логистического комплекса А2logistic в Аксайском районе.

В этом году высокая динамика строительства в сегменте складской недвижимости, по прогнозам экспертов, сохранится. Так, в Москве первое полугодие 2014 года на рынке складской недвижимости охарактеризовалось высокой динамикой ввода качественных площадей — 540 тыс. кв. м. Эта цифра в два раза превышает аналогичный показатель предыдущего года, констатируют аналитики Knight Frank. При этом с учетом планируемого на второе полугодие ввода около 500 тыс. кв. м, текущий год станет рекордным по объему нового предложения за последние шесть лет.

На юге в ближайшее время также будут введены в эксплуатацию новые объекты. «Компания „Адва“

в настоящее время реализует проект строительства складского комплекса на участке 68 га в Ростовской области,— рассказал управляющий партнер группы компаний «Адва Групп» Армен Шахназаров.— Первая фаза строительства предусматривает строительство 87 тыс. кв. м складских площадей. Окончание работ

по строительству первой фазы — август-ноябрь 2014 года. Вторая фаза проекта площадью 90 тыс. кв. м будет реализована до конца 2015 года. Общая площадь комплекса составит ориентировочно 300 тыс. кв. м». По  словам директора по логистике управляющей компании ГК «К-Инвест» Алексея Сергеева, в планах компании до конца 2014 года запуск нового складского проекта вместимостью до 15 тыс. паллето-мест. Как отметил партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов, компания Raven Russia планирует строительство второй фазы логопарка «Дон».

Качество в цене

По словам Вячеслава Холопова, современные складские комплексы на Юге стали строиться сравнительно недавно, и их количество пока еще невелико. В основном сегмент складской недвижимости в Ростове-на-Дону и Краснодаре представлен реконструированными  складскими или производственными зданиями, которые находятся в бывших или еще действующих промышленных зонах. Поэтому, даже несмотря на реализацию новых проектов в сфере складской недвижимости, на рынке ощущается дефицит качественных площадок. Особенно это характерно для Ростова-на-Дону, рынок которого, по отзывам экспертов, наиболее дефицитный на Юге. «Складские комплексы Ростова-на-Дону в течение 2013–2014 годов заполнялись еще на этапе строительства, и вакантных крупных блоков сейчас на рынке нет»,— отмечает Вячеслав Холопов. Так, по словам Армена Шахназарова, в строящемся комплексе компании «Адва» в Ростовской области все помещения уже нашли своих арендаторов.

Чуть лучше ситуация в Краснодаре, где за счет ввода в эксплуатацию в 2012–1013 годах крупных проектов ( A2logistic, «ЕврАзЭС-Краснодар» и др.) удалось закрыть первичные рыночные потребности в качественном складском продукте. Однако и здесь доля вакантных площадей не превышает 10% от общего объема складской недвижимости.

Особняком стоит рынок Сочи: по традиции этот город обслуживается при помощи запасов, размещенных на складах в других городах. В ближайшее время, считает Вячеслав Холопов, здесь не стоит ожидать строительства новых складских комплексов.

По словам Алексея Сергеева, в регионе наряду с ростом спроса на качественные складские помещения возникает дополнительная потребность и в услугах логистических операторов, способных выстраивать максимально эффективные бизнес-процессы. «Возможность получить услуги более высокого качества при снижении логистических издержек позволит сконцентрировать усилия на основных видах деятельности и, как следствие, добиться более высоких финансовых результатов»,— отмечает эксперт.

Правда, пока спрос на современные складские помещения и качественные логистические услуги предъявляют в основном крупные федеральные компании. По словам Вячеслава Холопова, среди основных «потребителей» складских площадей в ЮФО — крупные федеральные компании, такие как X5 Retail Group, «М-Видео», FixPrice, «ЦентрОбувь», «Спортмастер». С 2009 года по первый квартал 2014 года на их долю пришлось порядка 60% всех сделок аренды на рынке ЮФО. Что касается местного бизнеса, то он в массе своей пока еще не готов платить за качественные услуги. «Для роста спроса на качественную складскую недвижимость мало просто развития производства и роста товарооборота в регионе,— считает генеральный директор компании City Express Алексей Кичатов. — Необходимо, чтобы сложилась определенная потребность в цивилизованном хранении продукции. Например, если в Москве арендаторы выстраиваются в очередь, чтобы занять современный отапливаемый склад, то на Юге ситуация несколько иная. Поэтому нельзя сказать, что везде в России инвестиции в складскую недвижимость — очень выгодный бизнес».

С оглядкой на экономику

Дальнейшие перспективы рынка складской недвижимости на юге России, по словам экспертов, зависят от экономической ситуации в стране и от того, насколько активно на южнороссийский рынок будут приходить крупные игроки, нуждающиеся в услугах высокого качества. «Когда девелоперы завершат свои проекты и насытят существующий спрос, дальнейшее развитие будет происходить в зависимости от изменения рыночной конъюнктуры»,— считает Вячеслав Холопов.

Пока ситуация не способствует появлению большого количества новых проектов в сегменте складской недвижимости. Оборот розничной торговли снижается, ограничения импорта также негативно отразятся на развитии складской недвижимости. Так, по словам Алексея Сергеева, большой интерес к складским площадкам юга России и сопутствующим логистическим услугам проявляют иностранные компании-производители, занимающиеся импортом товаров в Российскую Федерацию. Сейчас часть иностранных компаний, специализирующихся на поставках сельхозпродукции, может уйти с рынка из-за санкций.

По мнению Вячеслава Холопова, негативным фактором для дальнейшего развития сегмента может стать также достаточно высокая себестоимость строительства складской недвижимости. Самые серьезные затраты приходятся на подведение инженерно-коммунальной инфраструктуры и подключение к газовым и электросетям. При этом ставки аренды в регионе несколько ниже, чем в Московской области. Так, в Ростовской области средняя ставка аренды в современных складских помещениях составляет $90–100 кв. м, тогда как в Московском регионе — $120–130. Это снижает инвестиционную привлекательность региональных логистических проектов — окупаемость современного складского здания, заполненного арендаторами, составит не меньше восьми-десяти лет.

Тем не менее, полагают эксперты, ближайшие перспективы этого сегмента можно оценивать скорее положительно. Например, по мнению Алексея Кичатова, определенным стимулом для его развития может стать рост интернет-торговли: «Это касается не только Юга, но и всей России. Если будет решен вопрос нормальной транспортной коммуникации, это усилит инвестиционную активность и товарооборот в регионе. Потребуется некая перевалочная база и, соответственно, хорошая логистическая инфраструктура».

По оценкам Knight Frank, еще порядка трех лет (при отсутствии резких политических потрясений) на складском рынке региона будут востребованы качественные помещения. «Мы ожидаем строительства около 50 тыс. кв. м новых складских площадей ежегодно в Ростове-на-Дону и Краснодаре»,— заявляет Вячеслав Холопов. Однако, по словам эксперта, так как потребности всех потенциальных клиентов разные, девелоперам нужно быть готовыми к  строительству нестандартных проектов (вплоть до морозильно-холодильных складов и т. д.) как для сдачи в аренду, так и на продажу. Проекты, учитывающие индивидуальные пожелания заказчиков, уже появляются на рынке: как рассказал Армен Шахназаров, в настоящее время компания «Адва» заканчивает строительство многотемпературного склада для одного из лидеров продуктового ритейла России.