Рекомендации в период неопределенности

Президент ассоциации «Русское общество оценщиков» (РОО) Юрий Козырь и председатель Методического совета этой организации Дмитрий Захматов рассказали, как оценочному сообществу преодолевать возникающие новые трудности и решать давно известные старые проблемы в том числе при помощи новых методических рекомендаций ассоциации.

— Что сейчас происходит на оценочном рынке России?

Юрий Козырь

Фото: Предоставлено РОО

Юрий Козырь: На сегодняшний день на рынке оценки мы видим большую неопределенность, возникшую после начала СВО. Стало крайне сложно строить прогнозы, необходимые для реализации доходного подхода к оценке. Для минимизации этой проблемы и защиты оценщиков в марте 2022 года Методический совет РОО выпустил методические рекомендации по учету неопределенности в процессе оценки.

Есть на рынке и другие проблемы, которые носят застарелый характер. К ним можно отнести отсутствие специализированных аналитических сервисов, подготавливающих необходимые для оценки рыночные мультипликаторы и рыночные значения ставок капитализации и дисконтирования; отсутствие доступной информации по сделкам с недвижимостью, крайне запутанную и избыточную систему контроля за оценщиками и ответственностью оценщиков за их деятельностью, необходимость пересдачи квалификационных экзаменов каждые три года.

— Как, на ваш взгляд, можно решить эти проблемы?

Ю. К.: Говоря об отсутствии специальной аналитики, можно отметить следующее. Долгое время эта проблема решалась посредством использования соответствующих данных из западных аналитических сборников, однако после введения экономических санкций и, по сути, отстранения экономики России от мировой экономики, информация с зарубежных рынков перестала иметь какую-то значимую корреляцию с российским рынком, а подготовка соответствующей информации изнутри России этими компаниями, по сути, прекратилась. Сложности в этой части обусловлены тремя факторами: традиционной ориентацией оценщиков и потребителей их услуг на зарубежные информационно-аналитические продукты, отсутствием адекватной защиты прав на аналитические продукты (широко распространена практика нелегального использования результатов аналитических исследований) и сложным доступом аналитиков к исходным первичным данным. Достаточно сказать, что ряд публичных ресурсов (например, Московская биржа) имеет стандартные оговорки, запрещающие пользователям их ресурсов создавать на базе их информации свои аналитические продукты без согласования с ними.

Говоря о проблеме отсутствия доступной информации по сделкам с недвижимостью, следует отметить, что оценщиков часто упрекают в использовании в своих расчетах цен предложений, а не цен сделок, однако база сделок с недвижимостью по-прежнему носит закрытый характер. Отчасти можно понять нежелание частных лиц делать доступной конфиденциальную информацию, относящуюся к их личной жизни и безопасности, в то же время, сложно понять, почему информация о продаже объекта недвижимости одним государственным учреждением другому государственному учреждению не может быть публичной.

Также следует обратить внимание на крайне запутанную и избыточную систему ответственности оценщиков за свою деятельность. За что должен и может отвечать оценщик? Он должен отвечать за некачественно проведенную оценку и некачественно оказанные услуги. Для регулирования этих нюансов существуют соответствующие федеральные законы (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. и ФЗ-315 «О саморегулируемых организациях») и федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций, членами которых являются оценщики. Для определения качества отчетов об оценке в каждой саморегулируемой организации оценщиков имеются экспертные советы, которые осуществляют экспертизу отчетов об оценке и делают соответствующие экспертные заключения. Однако не все так просто. Дело в том, что оценка по своей сути является орудием борьбы за отстаивание своих интересов на экономическом фронте между участниками экономической деятельности. Они конкурируют друг с другом, совершая сделки с товаром, имущественными и неимущественными правами. В процессе своей экономической деятельности они в первую очередь борются за прибыль и прирост стоимости своего имущества. В тех случаях, когда для совершения сделок законодательство предписывает им для формирования цен сделок использовать независимых оценщиков, они пытаются активно воздействовать на оценщиков: сначала это делает часть «несознательных» заказчиков (в кавычках, конечно, потому что все они прекрасно осознают, что именно делают), а потом точно так же это делают третьи лица, чьи права были затронуты результатами оценок. В итоге оценщики по факту работают в обстановке постоянного давления на них. Соответственно, с одной стороны, многие заказчики негласно говорят, что не примут отчеты, если результаты оценки не будут соответствовать их ожиданиям, при этом оценщики крайне ограничены в возможностях получить оплату за свои услуги, если они не захотят идти на поводу у заказчиков. С другой стороны, на оценщиков обрушивается шквал жалоб, направляемых в СРО оценщиков, более половины из которых при их рассмотрении оказываются мотивированными, но необоснованными (факты, содержащиеся в жалобах, не подтверждаются). То есть принципиальный момент заключается не в том, что жалобы пишутся на отчеты об оценке, которые выполнены непрофессионально или с какими-то нарушениями (хотя, конечно, и такие тоже есть), а в том, что основным мотивом жалоб является банальная и понятная попытка отстаивания своих экономических интересов субъектами рынка. Большинство жалобщиков руководствуются следующими соображениями: «Я так делаю, потому что мне это выгодно, и я имею на это право. Возымеет действие моя жалоба или нет — покажет время. Но в любом случае я ничего не теряю, подавая жалобу, в том числе и потому, что подача жалобы для меня бесплатна». В результате такой ситуации аппараты саморегулируемых организаций и их дисциплинарные комитеты становятся перегружены процессом рассмотрения жалоб, и это отражается на качестве их работы.

Ситуация усугубляется тем, что за последние годы появились новые контролеры, наличие которых де-юре отсутствует в законодательстве об оценочной деятельности (Центробанк, Росимущество, комиссии по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки). Зачастую неясно, на каком основании вообще пишутся такие жалобы и имеют ли сотрудники таких организаций соответствующее образование и квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, наличие которых обязательно для осуществления оценочной деятельности в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Иными словами, не вполне ясно, какие требования устанавливаются действующим законодательством к квалификации так называемых системных жалобщиков. На мой взгляд, действующим законодательством РФ должен быть уточнен такой порядок обжалования: ограничен круг лиц, имеющих на это право, уточнены основания для подачи жалобы, определена «высшая инстанция истины», обладающая правом вынесения высшего профессионального суждения, не подлежащего следующему обжалованию (иначе, если каждый может подвергнуть обструкции результаты работы оценщика, длительность процесса установления «истинной стоимости» может устремляться к бесконечности), и, кроме того, при подаче жалобы должна взыматься плата за ее рассмотрение, которая при подтверждении оснований содержащихся в ней фактов должна возвращаться впоследствии жалобщику, а при ее неподтверждении уплаченные средства должны оставаться в саморегулируемой организации оценщиков.

— В ассоциации «Русское общество оценщиков» работает Методический совет, задачами которого являются разработка и утверждение новых методических рекомендаций (МР) по отдельным направлениям и вопросам оценки. В последние 12 месяцев были ли разработаны и утверждены какие-то новые МР в оценочной отрасли?

Дмитрий Захматов

Фото: Предоставлено РОО

Дмитрий Захматов: Да, в Методический совет РОО входят 30 членов, в том числе доктора и кандидаты наук, авторы учебников и члены рабочих групп Минэкономразвития РФ, Разрабатываемые советом методические рекомендации и методические разъяснения призваны решать задачи обеспечения надежности, достоверности и качества выполняемых работ по оценке. В последние 12 месяцев наши методические разработки касались наиболее актуальных вопросов оценки в современных условиях. В частности, утверждены методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда), по определению стоимости объектов незавершенного строительства, по применению моделей дисконтированных денежных потоков (в целях осуществления выкупа акций и долей в компаниях с иностранными участниками), по определению соразмерной платы за сервитут и рыночной арендной платы (стоимости права пользования / владения и пользования) за объекты недвижимости и по применению сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 года.

— Расскажите, как работают на практике новые федеральные стандарты оценки, которые начали действовать с ноября 2022 года?

Д. З.: Наибольшие изменения в отчетах об оценке после введения новых стандартов коснулись задания на оценку и работу с информацией. В частности, в этой связи следует отметить, что большее внимание оценщики и заказчики оценки стали уделять формулировкам целей оценки и предпосылкам стоимости, что позволяет более точно подобрать методологию определения стоимости и избежать возможных ошибок. Регламентированное новыми стандартами разделение допущений на общие и специальные позволило также обратить внимание заказчиков и проверяющих органов на значимые факторы, которые принимаются при формировании стоимости без проведения дополнительных проверок со стороны оценщика, что позволяет принимать на основе отчета об оценке более взвешенные решения.

Следует отметить, что это только первый этап введения новых стандартов и оценщиков ждут также изменения специальных стандартов оценки, после введения которых уже можно будет увидеть новые федеральные стандарты оценки в комплексе со всеми их преимуществами и некоторыми недостатками.

— Некоторые участники рынка оценки считают, что использование новых стандартов в нынешней непростой экономической ситуации только усложняет работу оценщиков. Разделяете ли вы это мнение?

Д. З.: С одной стороны, принятые новые федеральные стандарты оценки по своей структуре стали ближе к структуре международных стандартов. С другой стороны, печально, что это произошло аккурат в тот момент, когда в силу известных причин связи с международным сообществом у нас снизились. Вообще, говоря о процессе реформирования оценочных стандартов, хочется отметить две пагубные, на мой взгляд, черты: их все время делают все более объемными, превращая постепенно в нечто напоминающее Устав строевой службы, и в них закладывают ряд скользких и трудновыполнимых на практике норм и требований, в силу которых на практике становится возможным оспаривать большинство оценочных отчетов. У меня иногда закрадывается мысль, что это делается специально, чтобы в зависимости от ситуации («мы сегодня покупаем или продаем?») можно было интерпретировать определенные фрагменты отчетов тем или иным образом. На практике это приводит к большой нервозности и состязании административным ресурсом между пользователями оценочных отчетов и третьими лицами, чьи права затрагиваются результатами таких отчетов.