Офис широкого профиля

Екатеринбургские девелоперы начинают осваивать новые форматы коммерческой недвижимости. Так популярность набирают многофункциональные комплексы, сочетающие в себе сразу несколько объектов: гостиницу, офисную составляющую, жилье и торговый центр. Впрочем, пока успешность таких проектов еще под вопросом.

Первые шаги

Первые комплексные проекты в области коммерческой недвижимости начали появляться в Екатеринбурге еще до кризиса. Так, наиболее масштабными можно назвать проекты, анонсированные УГМК-Холдингом — строительство делового центра «Екатеринбург-Сити» и «Стражи Урала». Первый предполагал строительство 12 объектов, из которых четыре офисных небоскреба с апартаментами для постоянного проживания, четырехзвездную гостиницу, торговую галерею, и бизнес-парк. Общая площадь комплекса — 400 тыс. кв. метров, планируемый объем инвестиций 1 млрд евро. Однако в 2009 году проект был заморожен из-за «сложностей с финансированием». Возобновление строительства состоялось только в августе 2010 года, как тогда отмечали инициаторы проекта, в проект были внесены корректировки, «отражающие ситуацию на рынке». Другой комплекс — «Стражи Урала» площадью 300 тыс. кв. метров предполагал строительство двух высотных башен, в которых бы разместились офисы класса A, гостиница, торговый центр и жилые площади. В настоящее время проект фактически заморожен.

К реализованным проектам многофункционального комплекса коммерческой недвижимости в Екатеринбурге можно отнести ТРЦ «Антей», который сочетает в себе офисную, торговую части и гостиницу. В настоящее время ООО «Высотка», контролируемая совладельцем «Антея» Андреем Гавриловским, строит третью очередь комплекса. По словам учредителя господина Гавриловского, такая схема позволяет диверсифицировать риски, и комплекс себя окупает. Правда, финансовые показатели и уровень загрузки площадей Андрей Гавриловский не раскрывает, ссылаясь на коммерческую тайну.

Посткризисный забег

В конце 2010 года девелоперы вновь заявили о своих планах по строительству именно многофункциональных комплексов, либо торговых центров нового формата. Так, в Екатеринбурге было объявлено о двух новых крупных проектах. «Атомстройкомплекс» презентовал строительство высотного здания в центре Екатеринбурга напротив ТРЦ «Антей». Объект представляет собой две соединенные стеклянным куполом башни высотой 150 метров, общая площадь комплекса — 45 тыс. кв. метров, из которых по 10 тыс. кв. метров — офисы и жилые апартаменты, 25 тыс. кв метров — гостиница. Объем инвестиций в проект — 100 млн евро. Запустить комплекс компания планирует в 2014 году. По словам заместителя генерального директора по развитию «Атомстройкомплекса» Виктора Ананьева, компания провела маркетинговое исследование и решила сделать ставку на продажу офисов. «Кроме того, этот проект мы реализуем совместно с финским партнером — холдингом SPV, соответственно инвестиционные риски распределяются также», — говорит он. В торговой недвижимости новый формат заявило ЗАО «Форум Групп», которое презентовало проект строительства «Ритейл-парка» — торгового комплекса, в который включен парк развлечений на открытом воздухе. Общая площадь объекта — 65,8 тыс. кв. метров. Концепцией проекта предусмотрены две функциональные зоны — развлекательная (парк отдыха с аттракционами на открытом воздухе и в павильонах), и непосредственно торговая галерея. По словам генерального директора «Форум Групп» Сергея Воробьева, ставка в проекте сделана именно на синергетический эффект от работы обеих составляющих. С ним соглашается руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Новосел» Альбина Тараскина: «Кризис заставляет компании искать какие-то новые форматы и подходы — привычные торговые комплексы и офисные центры уже неинтересны. Многие начинают пересмотр концепций своих докризисных проектов, поэтому и начинается поиск неких новых форм, масштабных многофункциональных комплексов». По ее словам, появление таких комплексов позволяет застройщику диверсифицировать риски и быть менее зависимым от конъюнктуры и спроса на площади одного конкретного сегмента. «Грубо говоря, если идет спад по продажам офисов, то владелец такого комплекса может компенсировать свои потери за счет торговых площадей или гостиницы. Эти объекты как бы страхуют друг друга», — пояснила Альбина Тараскина. Правда, отмечает она, при реализации такого проекта нужно внимательно учитывать и достаточно точно спрогнозировать как будут развиваться транспортные потоки в этом районе. «Должна быть однородность социальной группы в этом комплексе, то есть если вы заявляете офисную часть класса А, то и гостиница должна быть не менее четырех звезд, а торговая составляющая ориентирована если не на премиум-сегмент, то чуть выше среднего. В противном случае, проект может не получиться», — считает она.

А генеральный директор торгового центра «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев указывает, что удачно такая модель пока не работает. «Возникают сложности с позиционированием и продвижением такой модели. Например, у меня в ТЦ есть 4,5 тыс. кв. метров офисных площадей, но никто не знает о «Гринвиче» как об офисном центре; точно такой же пример с реализованным «Антеем» — кто его в городе знает как качественный торговый центр? Эта модель не может работать удачно по всем сегментам», — отмечает генеральный директор «Гринвича». С ним соглашается и заместитель генерального директора ЗАО «Корин» Сергей Логвиненко: «Это самые сложные объекты в плане управления. Задача здесь — добиться синергетического эффекта. Торговля должна помогать продвижению офисов, т.е. гостинице и наоборот. Эта взаимосвязь выводила бы весь объект на новый уровень, увеличивая доходность объекта. Пока что это не удается реализовать никому», — считает эксперт.