Склады опережают офисы

Участники уральского рынка индустриальной недвижимости, несмотря на значительный объем строительства, отмечают дефицит складов. Сейчас объем вакантных площадей составляет порядка 1%, и ввод строящихся складов площадью более 120 тыс. кв. м не сильно изменит ситуацию. Основной тенденцией рынка называют строительство build-to-suit (под конкретного заказчика), высокие арендные ставки и высокий потенциал вовлеченности онлайн-ритейлеров.

По данным директора уральского филиала «Логопарк.ру» Виталия Хиля, объем складских площадей классов «А» и «В» в Екатеринбурге и ближайшем пригороде достиг 1,4 млн кв. м. Ожидается, что введенные в эксплуатацию площади в этом году составят около 150 тыс. кв. м. Однако объем вакантных площадей снизился до 1%. «Следующий год мы ожидаем рекордное за последние 5–7 лет количество ввода в эксплуатацию спекулятивных складов — более 120 тыс. кв. м. Вероятно, большая часть этих площадей на момент запуска складов будет занята»,— рассуждает господин Хиль. По оценке директора по развитию компании «Истейт» Евгения Сагутдинова, рынок Екатеринбурга готов прирастать 20 тыс. кв. м производственных площадей ежегодно — соответствующий спрос девелопер фиксирует только от региональных компаний.

Дефицит на рынке складской недвижимости закономерно привел к росту арендной ставки. За год он составил порядка 2–3%. Сейчас, по данным господина Хиля, она составляет 380–500 руб./кв. м. Появляются проекты, у которых верхняя граница превышает 500 руб. Нижняя граница тоже возрастает: например, найти склады класса “В” в черте города по цене ниже 380 руб./кв. м не получится, отмечает он. Интересно, что на фоне перенасыщения рынка офисной недвижимости сейчас ставка за кв. м в неудачной локации может быть ниже 500 руб.

По данным участников рынка, одним из крупнейших потребителей остаются логистические операторы. Большая доля рынка приходится также на торговые сети. «Торговые сети, которые расширялись в этом году, имеют в основном омниканальные продажи. То есть, интернет-продажи — это драйвер роста. В этом году мы не фиксировали сделок с онлайн-операторами, но надеемся, что это отложенный спрос и в следующем году на них придется более 20%»,— уточнил господин Хиль. «По интернет-торговле есть два ярких примера — компании «Озон» и «Вайлдбериз», бизнес которых построен через склад,— добавил Евгений Сагутдинов.— Оба в Екатеринбурге занимают по 5 тыс. кв. м, и в этом году заявили о планах на строительство по 100 тыс. кв. м каждый»,— заключил эксперт.

Одной из главных тенденций рынка является build-to-suit, как с последующей сдачей в аренду (компании «Х5», «Ашан»), так и в собственность (компании «Фикспрайс»). Больше половины складов строится под конкретного заказчика. «Любой девелопер, прежде чем строить склад в аренду, хотел бы видеть конечного пользователя, потому что не понимает, что будет через 1–2 года. А компания, которая ищет склад, боится год-полтора ждать»,— рассказывает господин Хиль.

Кроме того, сейчас уделяется особое внимание автоматизации работы склада. В частности, автоматизация складской логистики позволяет снизить нагрузку на сотрудника на 23%, отмечает директор компании GT Logistic (производитель систем автоматизации для складской недвижимости) Иван Денисов. «Сейчас развитие происходит в следующих отраслях: сложные аналитические системы, роботизация, единое информационное поле, гаджетизация, вычислительные мощности, интернет вещей и человеко-машинный интерфейс»,— пояснил он. Одной из ошибок при попытке «оцифровать» работу господин Денисов называет внедрение программы на базе одной из учтенных систем, например, на платформе «1С». «Современные продукты позволяют, помимо ведения данных, анализировать их и выдавать оптимальные задания кладовщикам, простраивают их маршрут, отслеживают работу сотрудников и складские остатки в режиме онлайн. Для отображения информации при этом используются смартфоны»,— рассказывает он. В частности, подобные системы компании GT Logistic оцениваются от 600 тыс. до 5,5 млн руб.

Впрочем, поделился Евгений Сагутдинов, весь складской рынок Екатеринбурга и его развитие «основано на трех китах»: «Ничего не происходит, очень низкая вакансия и сумасшедше высокие ставки». И ситуация, по его словам, не меняется. Кроме того, в «самом перспективном логистическом направлении Екатеринбурга» — на Кольцовском тракте — серьезные проблемы с инфраструктурой. «Газа нет, воды нет, канализации нет. Это логистический “Тихвин” (Элитный ЖК в центре города.— “Ъ-Урал”): здесь строить и продавать дешево — очень сложно»,— пожаловался господин Сагутдинов. Однако он подчеркнул, что девелоперы все же «преисполнены оптимизма».