Техническая экспертиза объектов незавершенного строительства

УДК 338.46

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

О.Б. Никишина, О.В. Никишина

В статье показана необходимость проведения технической экспертизы объектов незавершенного строительства. Перечислены основные причины, по которым необходимо техническое обследование объектов незавершенного строительства. Приведен перечень основных мероприятий по устранению дефектов и повреждений конструкций при возобновлении строительных работ на объектах незавершенного строительства. Техническое обследование - это единственно возможный путь к определению будущей судьбы некогда «замороженных» объектов.

Ключевые слова: методика обследования; техническое состояние; перерыв в строительстве; обследование; объект незавершенного строительства.

TECHNICAL SURVEY OF THE OBJECTS OF UNFINISHED BUILDING

O.B. Nikishina, O.V. Nikishina

The necessity of technical survey of objects of unfinished building is shown in this article. We enumerated the main reasons necessary for the technical survey of the objects of unfinished building. We presented the list of basic events to eliminate defects and damages of constructions during the start of construction works at the objects of unfinished building. Technical survey - it is the only possible way to define the futute of the objects that were «frozen» for some time.

Key words: methodology of survey; technical condition; break in the building process; survey; object of unfinished building.

Обследование строительных конструкций недостроенных зданий и сооружений в последние годы получило широкое распространение. Наиболее часто встречающееся на практике - это обследование с целью достройки незавершенных объектов.

В условиях перехода к рыночным отношениям «революционным путем» многочисленные звенья строительства не смогли качественно и в сжатые сроки адаптироваться к новым условиям. Строительному комплексу, в частности предприятиям с различными формами собственности, в конце 80-х - начале 90-х гг. были свойственны ситуации субъективного и объективного характера, провоцирующие формирование значительных объемов объектов незавершенного строительства. Это относилось, преимущественно, к сфере жилищного и социального строительства.

Основными причинами, обуславливающими данное явление, являются:

• общее социально-экономическое и политическое состояние в стране;

• экономический кризис и развал организаций в 90-х гг., обеспечивающих строительство объектов жилья и социально-культурного быта в рамках бюджетного финансирования;

• развал базы строительной индустрии (заводы ЖБИ, КПД и т. д.);

• финансовые кризисы инвесторов, свойственные указанному периоду;

• резкое снижение градостроительных и технических требований по отношению к объектам строительного комплекса в начале 90-х г. и их приведение к существующему законодательству в конце 1990-х - начале 2000-х гг.

Анализируя техническое состояние названных объектов, следует констатировать, что все они снизили прочностные показатели и характеристики только из-за отсутствия работ по консервации объекта [1].

Основными проблемами, возникающими при возобновлении работ на объектах незавершенного строительства, являются:

1) Изменение свойств грунтов основания при периодическом воздействии дождевых и талых вод, промерзании грунтов и возникновение в связи с этим больших неравномерных деформаций фундаментов и надземных частей зданий и сооружений.

Данный вид повреждения является наиболее опасным, так как часто приводит к аварийному состоянию несущих конструкций. Дождевые и талые воды повышают влажность грунтов основания. Несущая способность основания фундамента при этом снижается. Изменение механических свойств в результате воздействия дождевых и талых вод и замораживания пучинистых грунтов приводит к большим неравномерным осадкам фундаментов и деформации надземных конструкций. Эти деформации растут с каждым циклом замораживания и оттаивания грунтов основания и после нескольких лет перерыва в строительных работах могут привести его в полную негодность.

2) Изменение свойств строительных материалов и прочности конструкции.

Материалы строительных конструкций в недостроенном здании испытывают воздействия внешней среды (атмосферные осадки, сезонные колебания температуры). Под действием внешней среды в бетоне происходит коррозия, в результате которой происходит растворение и вымывание составных частей цементного камня, вступление химически насыщенных вод в реакцию с составляющими цементного камня, накопление в капиллярах бетона малорастворимых солей, кристаллизация которых вызывает значительные напряжения и приводит к разрушению структуры бетона. Кроме коррозии бетона в железобетонных конструкциях происходит коррозия стальной арматуры. При этом уменьшается ее расчетное сечение и нарушается сцепление с бетоном. Продукты коррозии увеличивают объем арматуры, что вызывает разрушение защитного слоя бетона. Всё это приводит к снижению несущей способности (прочности) железобетонной конструкции.

3) Отсутствие части или всей проектной документации на недостроенный объект.

4) Возможное изменение назначения объекта после перерыва в строительстве.

Для решения выше перечисленных проблем необходимо проведение детального обследования ранее возведенных конструкций с целью выявления и оценки повреждений, полученных в результате перерыва в их постройке [2].

Обследование объектов незавершенного строительства - это комплекс мероприятий по оценке технического состояния строительных конструкций с целью выработки на основе этой оценки решений о необходимости проведения ремонта, реконструкции или сноса.

Обследование зданий и сооружений должны выполняться специализированными организациями и специалистами, обладающими знаниями в самых разных областях строительной науки.

Состав и объемы работ по обследованию в каждом конкретном случае определяются программой работ на основе технического задания заказчика с учетом требований действующих нормативных документов [3].

Основные причины, по которым необходимо техническое обследование объектов незавершенного строительства:

- перед началом строительства, после длительного времени простоя;

- реконструкция;

- изменение назначения объекта (перепрофилирование);

- явное разрушение частей объекта;

- аварийное состояние объекта.

Методика обследования объектов незавершенного строительства заключается в следующем:

1) Сбор и анализ существующей проектной документации по исследуемому объекту.

2) Визуальное и инструментальное обследование объекта (фотофиксация дефектов и повреждений, взятие пробы материалов для лабораторных исследований для определения фактических прочностных характеристик материалов конструкций).

3) Лабораторные исследования (проводятся в специализированных лабораториях).

4) Составление технического заключения о фактическом состоянии конструкций и о возможности их дальнейшей безопасной эксплуатации (осуществляется на основании анализа всех результатов проведенных натурных обследований и лабораторных исследований).

5) Разработка рекомендаций по восстановлению и усилению строительных конструкций, подверженных разрушениям.

В зависимости от условий могут проводиться разрушающие или неразрушающие испытания объекта. Разрушающий метод предполагает высокоточные исследования конкретных элементов в конструкции объекта для определения их физико-механических параметров. Как правило, такие исследования проводятся в специализированной лаборатории. Неразрушающий метод - выполняется для определения прочностных качеств конструкции. Не влияет на несущие свойства конструкций, в отличие от лабораторных исследований.

Перечень основных мероприятий по устранению дефектов и повреждений конструкций при возобновлении строительных работ на объектах незавершенного строительства приведён в табл. 1.

Таблица1

Мероприятия по устранению дефектов и повреждений конструкций при возобновлении работ на объектах незавершенного строительства

Наименование конструкций Наименование дефектов и повреждений Работы по устранению дефектов, вызванных длительным перерывом в производстве строительных (ремонтных) работ

Основания Изменение свойств грунтов основания - углубление котлована до проектной отметки; - углубление котлована ниже проектной отметки с устройством песчаной или щебёночной подушки до проектной отметки дна котлована; - закрепление грунтов основания.

Фундаменты Неравномерная осадка фундаментов - устройство железобетонного или стального распределительного пояса на уровне верха фундамента или низа стены; - добивка свай до полного упора; - выполнение наружной планировки;

Наименование конструкций Наименование дефектов и повреждений Работы по устранению дефектов, вызванных длительным перерывом в производстве строительных (ремонтных) работ

- заделка проёмов и утепление подвалов.

Снижение прочности фундаментов - разборка части бутового фундамента последующим восстановлением бутовой кладки; - инъекция цементного раствора в бутовую кладку; - устройство железобетонной обоймы

Стены Образование трещин в результате неравномерной осадки фундамента - устройство армированных поясов на уровне первого (после возобновления строительства) и последнего перекрытия; - инъекция цементного раствора в кирпичную кладку; - заделка трещин в стеновых панелях цементно-известковым раствором

Уменьшение пространственной жесткости здания - установка стальных тяжей между стенами над или под перекрытиями; - анкеровка стен через высверленные в них скважины

Снижение несущей способности стен - разборка верхних выветрившихся участков кирпичных стен с последующей новой кирпичной кладкой; - демонтаж перекрытий с последующим восстановлением кирпичной кладки и монтажом перекрытий

Образование трещин - инъекция цементного раствора в швы стен; - усиление наружного участка стен с помощью железобетонных обойм и инъекций цементного раствора в кирпичную кладку

Выветривание раствора в швах стен - инъекция цементного раствора в швы стен

Наименование Наименование Работы по устранению де-

конструкций дефектов и повреждений фектов, вызванных длительным перерывом в производстве строительных (ремонтных) работ

Коррозия арматуры панелей - одностороннее или двухстороннее наращивание слоя железобетона на стеновых панелях

Расслоение панелей - скрепление расслоенных стеновых панелей

Коррозия закладных и соедини- - усиление деталей путём

тельных деталей приварки к ним отрезков полосовой или круглой стали

Перекрытия, ко- Образование трещин в результате - усиление узлов сопряже-

лонны, ригели неравномерной осадки фунда- ния конструкций с помо-

мента щью дополнительных стальных опор; - усиление консолей колонн с помощью железобетонных или стальных обойм

Коррозия закладных и - усиление деталей путём

соединительных деталей приварки к ним отрезков полосовой или круглой стали

Откол бетона в результате замер- Косметический ремонт

зания воды в пустотах плит нижней поверхности многопустотных плит

Металлические Коррозия металла - обработка металлоконст-

конструкции рукций пескоструйным аппаратом с последующей окраской; - усиление конструкций путём увеличения их сечений приваркой прокатных профилей

Деревянные Гниение древесины - усиление конструкций

конструкции наращиванием сечения досками; усиление растянутых элементов стальными тяжами

Образование продольных трещин - замена растянутых дере-

в растянутых элементах вянных элементов на металлические элементы

Внутренняя от- Повреждение и утеря отделочно- - снятие повреждённого

делка го слоя отделочного слоя или его остатков; - подготовка основания под отделку;

Наименование конструкций Наименование дефектов и повреждений Работы по устранению дефектов, вызванных длительным перерывом в производстве строительных (ремонтных) работ

- восстановление отделки

Проёмы Повреждение и утеря заполнения проёмов - демонтаж повреждённых оконных рам, дверных коробок и полотен; - установка нового заполнения проёмов

Строительно-техническая экспертиза объектов незавершенного строительства показывает, что практически все объекты находятся в той или иной стадии разрушения, что при сроках нахождения в незавершенном состоянии до 10 лет и более и условиях отсутствия консервации, вполне естественно. Воздействие атмосферных осадков и неблагоприятных температурных условий уже через 3-5 лет (в зависимости от качества изготовления и монтажа конструкций) приводит к постепенному отказу конструкций.

Качество проведенных обследований и объективность сформулированных выводов о техническом состоянии здания и его конструктивных элементов оказывает соответствующее влияние на результаты проектирования и обеспечение в последующем эксплуатационной надежности и долговечности рассматриваемого объекта. Только по результатам исследований, можно принять правильное решение о дальнейших перспективах долгостроя. Техническое обследование - это единственно возможный путь к определению будущей судьбы некогда «замороженных» объектов.

Статья поступила 11.02.2015 г.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гроздов В.Т. Вопросы строительства зданий после длительного перерыва в производстве строительно-монтажных работ / Центр качества строительства. СПб, 1998. 44 с.

2. Ценообразование в строительстве : учеб. пособие / Л.М. Михалина. Челябинск : Изд-во ЮУрГУ, 2008. 75 с.

Информация об авторах

Никишина Ольга Борисовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и менеджмента, Братский государственный университет, 665709, Россия, г. Братск, ул. Макаренко, 40.

Никишина Ольга Валерьевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-56-11, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the authors

Nikishina O.B., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Economies and management, Bratsk State University, 40 Makarenko St., Bratsk, 665709, Russia.

Nikishina O.V., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel. : (3952) 40-56-11; Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.