Точечное оживление

Жилье в Москве потихоньку дорожает, а спрос на него потихоньку растет. Но об оживлении рынка и подъеме со "дна" говорят только оптимисты.

Валютный фактор

С начала осени на рынке недвижимости наблюдались противоречивые тенденции. "По итогам сентября стоимость недвижимости в рублях упала в среднем на 1,5%. Более всего подешевели элитные объекты (на 2%), менее всего — объекты экономкласса (на 1,3%). С начала октября долларовые цены на недвижимость показывают незначительный рост — около 0,5% в неделю, что указывает на дальнейшую стабилизацию рынка. Средняя цена составляет сегодня около $3,9 тыс. за 1 кв. м",— рассказывает Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК "Конти".

Начавшееся в октябре подорожание объясняется отчасти не реальным ростом цен, а привычкой считать в долларах. "Активное снижение курса доллара по отношению к рублю началось еще в сентябре, однако реакция на это обозначилась только в октябре. Так, на рынке вторичного жилья с середины октября постепенно началась корректировка долларовых цен в направлении их увеличения",— говорит маркетолог-аналитик "НДВ-Недвижимости" Ольга Новикова. В то же время застройщики, хоть и корректируя цены по отдельным объектам, продолжают увеличивать цены на строящееся жилье по мере возрастания его готовности. Так, по словам госпожи Новиковой, на одном из реализуемых "НДВ-Недвижимостью" объектов рост цен от начального уровня составил более 20%.

Теперь риэлтеры уверяют, что спрос на рынке стал более активным, особенно в сегменте элитного жилья. "Оживление на рынке наблюдается с лета, что не было свойственно прошлым годам, так как лето — сезон отпусков и затишья. Клиенты активно рассматривали предложения, участвовали в переговорах, выезжали на просмотры. С сентября мы наблюдаем, как этот спрос переходит в реальную покупательскую активность",— говорит Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul`s Yard. С начала осени, по его словам, цены на элитную недвижимость растут.

Одновременно на рынке увеличивается предложение. "В сентябре на вторичном рынке общий объем предложения в Москве вырос на 1,6%, до 45,8 тыс. квартир. Рост объемов предложения был достигнут за счет увеличения доли самых дешевых квартир: в сентябре их количество выросло на 5,7%. Объекты бизнес-класса и элитные, напротив, ушли с рынка: в сентябре объем квартир бизнес-класса сократился на 5,5%, элитных — на 4,9%",— приводит данные Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

Искусственный подогрев

Однако сложившаяся на рынке оптимистичная ситуация во многом искусственна. "Сегодня укрепление рубля, рост цен на нефть, а также оптимистичные заявления руководства страны и экспертов активизировали рынок жилья. Застройщики подогревают эту тенденцию, отказываясь от скидок, ставших в последнее время привычным делом. Но пока это можно расценивать лишь как маркетинговую политику. Основная доля рынка — это "вторичные" квартиры, и рублевые цены на них до сих пор снижаются. А новостройкам не удастся выйти за уровень этих цен",— говорит управляющий директор "CENTURY 21 Запад" Евгений Скоморовский.

Да и оживление на рынке носит "точечный" характер. "Многие эксперты сегодня утверждают, что рынок уже достиг дна, спрос вернулся, и приводят в пример проект "Марфино", в котором создан близкий к ажиотажному спрос, несмотря на практически "мертвый" рынок жилья в целом по Москве",— говорит Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate.

Но один проект не показатель для рынка — здесь скорее совпало несколько факторов, обусловивших его привлекательность: поддержка правительства Москвы, которое выступает соинвестором и куратором, предложение нового жилья в сегменте экономкласса в относительно недалеком от центра районе. Такие предложения сейчас в дефиците. "Один-единственный проект ничего не определяет. Рынок сегодня очень разный, и в традиционном понимании его просто нет: спрос где-то "гуляет", при этом он нечеткий, у него нет однозначного портрета. Рынок же — это когда есть некая равновесная справедливая цена, определяемая балансом спроса и предложения, когда есть сделки, которые задают планку для ориентира по остальным сделкам. Сейчас же получается, что на рынке есть одинаковые предложения по очень разным ценам. Поэтому там, где цены более низкие, сделки идут. Там, где цены высокие, сделок минимум",— рассуждает госпожа Косенкова.

Так что дальнейшего роста, скорее всего, в ближайшее время ожидать не стоит. "Некоторое время застройщики все же будут подогревать рынок, но, скорее всего, к Новому году снова начнется период скидок. Окончательной стабилизации стоит ждать не раньше весны следующего года",— полагает господин Скоморовский.

А как будет развиваться ситуация дальше, зависит от двух разнонаправленных тенденций. Рынок жилья напрямую реагирует на макроэкономическую ситуацию, которая на деле выглядит более пессимистично, чем это может показаться, если ориентироваться на всеобщий оптимистический настрой и поведение фондового рынка: экономисты предупреждают, что предпосылки для глобального восстановления платежеспособного спроса пока еще не сформировались. Так что дальнейшее падение цен вполне вероятно. Но кроме объективных факторов есть и субъективный — уровень психологического комфорта, при котором потенциальные покупатели готовы совершать сделки.

"У людей, так или иначе, есть какие-то накопления, многие испытывают потребность в улучшении жилищных условий. И когда рынок опустится до психологически комфортной планки, которая покажется им приемлемой, они не будут ждать дальнейшего возможного падения. Исходя из макроэкономических предпосылок, цена за метр может опуститься до неожиданного для всех уровня (например, до $2 тыс. за 1 кв. м), но поведение людей может просто не допустить такого падения, если покупатели поймут, что для них $3 тыс.— это приемлемая цена. Тогда спрос может вернуться на рынок, это спровоцирует волновую реакцию, и рынок начнет расти",— полагает госпожа Косенкова.

Так что реального "дна" жилье может и не увидеть, если спасение утопающего рынка станет делом рук покупателей.