Применение Закона о защите прав потребителей в сфере долевого строительства

О. А. Макарова

Статьями 21, 22 Закона о банкротстве определены функции, права и обязанности СРО. Из числа важнейших прав СРО следует назвать такие права, как представление и защита прав и законных интересов своих членов — арбитражных управляющих, применение в отношении них мер дисциплинарной ответственности.

Среди обязанностей СРО следует отметить такие, как разработка правил профессиональной деятельности арбитражных управляющих, контроль профессиональной деятельности своих членов, ведение реестра арбитражных управляющих — членов организации, организация и проведение стажировки в качестве помощника арбитражного управляющего, обеспечение формирования компенсационного фонда или имущества общества взаимного страхования.

В п. 3 ст. 22 Закона о банкротстве отдельно сгруппированы обязанности СРО в отношении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация).1 Они в основном сводятся к представлению Росрегистрации для опубликования определенных сведений о СРО и ее деятельности, в частности об изменениях, вносимых в учредительные документы, о правилах и стандартах деятельности и деловой этики арбитражных управляющих и некоторые другие.

Росрегистрация осуществляет контроль деятельности СРО, руководствуясь Положением о проведении проверки деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих регулирующим органом.2 Указанное Положение определяет порядок проведения проверок, которые осуществляются инспектором регулирующего органа и могут быть плановыми и внеплановыми. По результатам проверки инспектор составляет акт проверки, служащий основанием для принятия регулирующим органом соответствующего решения. Решение регулирующего органа, а также его предписания могут быть обжалованы в суд.

О. А. Макарова*

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Вопрос о применении закона «О защите прав потребителей» в сфере долевого строительства жилья неоднозначно решается в судебной практике. Так, в одном случае между членами жилищно-строительного кооператива (далее: ЖСК) и са-

1 О регулирующем органе, осуществляющем контроль за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Постановление Правительства РФ от 3 февраля 2005 г. № 52 II СЗ РФ. 2005. № 6. Ст. 464.

2 Об утверждении Положения о проведении проверки деятельности саморегулируемой организации арбитражных управляющих регулирующим органом. Постановление Правительства РФ от 25 июня 2003 г. № 365 II СЗ РФ. 2003. № 26. Ст. 2662.

* Кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права СПбГУ.

112

мим ЖСК были заключены договоры об участии в долевом строительстве. ЖСК не смог в установленный срок завершить строительство жилого дома, и члены ЖСК заявили в суде исковые требования о расторжении договора в связи с нарушением срока строительства и взыскании причиненных в связи с этим убытков. Судом был применен Закон РФ «О защите прав потребителей», несмотря на то, что между гражданами-истцами и ЖСК существовали членские отношения. В другом случае гражданка Н. предъявила к строительной организации иск о расторжении договора и взыскании убытков в связи с невыполнением организацией своих обязанностей по передаче Н. квартиры на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома. Истица основывала свои требования на Законе РФ «О защите прав потребителей», однако суд определил, что «возникшие между сторонами отношения не регулируются данным законом, так как Закон „О защите прав потребителей“ регулирует только правоотношения, вытекающие из публичных договоров. Договор о долевом участии в строительстве жилого дома не является публичным договором».1

На применение Закона РФ «О защите прав потребителей» в сфере долевого строительства первым обратил внимание Верховный Суд РФ. В «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19 сентября 2002 г. Верховный Суд отметил следующее: «...следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации „О защите прав потребителей“»2 (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).3

Вступивший в действие с 1 апреля 2005 г. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее ФЗ № 214)4 предусмотрел, что «к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о

1 Дело № 2-1240/2005 г.

2 Российская газета. 2004. 29 дек. № 289.

3 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2.

4 Российская газета. 2004. 31 дек.

О. А. Макарова

защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом» (п. 9 ст. 4). Следовательно, к таким отношениям сначала применяются нормы закона о долевом участии в строительстве, и лишь потом — нормы законодательства о защите прав потребителей.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщиком может быть любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик осуществляет строительство либо своими силами, либо с привлечением других лиц. В первом случае он является подрядчиком, во втором случае — он заключает с подрядными строительными организациями договор строительного подряда. Как применяется в первом и во втором случае законодательство о защите прав потребителей?

Согласно ст. 9 ФЗ от 26.01.96 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», «в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами».

Договоры, заключаемые между гражданами, с одной стороны, и строительными организациями-застройщиками, с другой, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений — квартир в многоквартирных жилых домах), по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену.1

1См.: Письмо Роспотребнадзора от 1 августа 2005 г. «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья» / Ьир://^^^соёех.

114

В соответствии с Законом № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой (1/75) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора.

В этом случае застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой (1/150) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ регламентируются ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», которой предусмотрено следующее: «Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы — сроки начала и окончания выполнения работы и промежуточные сроки выполнения работы — или во время выполнения работы стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:

— назначить исполнителю новый срок;

— поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

— потребовать уменьшения цены за выполнение работы;

— отказаться от исполнения договора о выполнении работы.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя».

Помимо этого, п. 5 этой же статьи предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере трех процентов цены выполнения работы. Если же указанная цена в договоре отдельно не определена, то расчет неустойки ведется от общей цены заказа, в результате чего ее максимальный размер может соответствовать стоимости квартиры по договору. При этом положе-

-Ф-

О. А. Макарова

ние о добровольном порядке удовлетворения требования потребителя об уплате неустойки закреплено п. 5 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».1

Поскольку последствия нарушения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику-гражданину урегулированы ФЗ № 214, то положения ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей» применяются лишь в той части, в какой они не урегулированы ФЗ № 214, а именно: ФЗ № 214 не предусматривает право потребителя назначить исполнителю новый срок, но допускает возможность изменения сроков, установленных в договоре. Причем на застройщика возложена обязанность направить предложение об изменении сроков участнику долевого строительства. В Законе № 214 сказано следующее: «В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ».

Таким образом, в договоре с потребителями устанавливаются новые сроки выполнения работы. Можно ли применять в случае нарушения таких сроков положение п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» (3% за каждый день просрочки)? Поскольку ФЗ № 214 данный вопрос не регулирует, то суды вправе применить п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» в том случае, если новые сроки передачи дольщику-гражданину квартиры были нарушены.

В соответствии с Законом «О защите прав потребителей» потребитель вправе требовать в случае нарушения сроков выполнения работы уменьшения цены за выполненные работы. Закон о долевом участии № 214 допускает, что «по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения» (п. 2 ст. 5). Таким образом, требование потребителя об уменьшении цены выполнения работ может быть заявлено, если такая возможность предусмотрена договором участия в долевом строительстве.

Закон «О защите прав потребителей» предусматривает в случае нарушения сроков выполнения работ право потребителя поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов. В сфере долевого строительства участник долевого строительства — гражданин не сможет реализовать это право, т. к. застройщик имеет разрешение на строительство, имеет в собственности или на праве аренды земельный участок. Кроме того, являясь строительной организацией, он имеет соответствующую лицензию на строительную деятель-

1 См.: Письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005 г. «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья».

ив

ность. Поручение потребителем выполнения работы третьим лицам означает отказ участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора с теми последствиями, которые установлены Законом № 214, а не Законом «О защите прав потребителя».

Застройщик, являющийся подрядчиком, обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо, при отсутствии или неполноте условий такого договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае передачи потребителю квартиры с недостатками исполнителем будут нарушены соответствующие положения ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы вправе по своему выбору потребовать:

— безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

— соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

— безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

— возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами (п. 1 ст. 29 Закона «О защите прав потребителей»).

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы не устранены исполнителем. Потребитель также вправе расторгнуть договор о выполнении работы, если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы. Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

По Закону № 214 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке впра-

-Ф-

О. А. Макарова

ве отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Как видим, и ФЗ № 214, и Закон «О защите прав потребителей» предусматривают одинаковые последствия передачи объекта с отступлениями от качества. Поскольку законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной ФЗ № 214, а последствия нарушения качества определены ФЗ № 214, то судам в случае спора следует применять нормы ФЗ № 214.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона «О защите прав потребителей», «требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу, о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования».

За нарушение этого срока исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку, размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» (при этом необходимо иметь в виду, что согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку (ее общую сумму), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, но осуществлять строительство не своими силами, а с привлечением других лиц — подрядчиков. В качестве застройщиков могут выступать жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.

В соответствии со ст. 110 Жилищного Кодекса РФ, жилищным или жилищностроительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.1

1 Жилищный кодекс РФ: Официальный текст. М., 2005.

118

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, поэтому отношения между кооперативами и его членами возникают на основании членства.

Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 215 «О жилищных накопительных кооперативах»1 определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан — своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан — членов жилищных накопительных кооперативов.

Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями ГК РФ, Закона № 215, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов РФ, устава кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции.

Закон прямо предусматривает, что «кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений» (ст. 3 Закона).

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений жилищный накопительный кооператив вправе участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика.

Являясь застройщиком, ЖНК вправе заключить договоры строительного подряда. В этом случае отношения возникают между жилищным накопительным кооперативом и строительной организацией, и нормы Закона «О защите прав потребителей» в этом случае неприемлемы в силу следующих обстоятельств.

Во-первых, потребителем в понимании Закона «О защите прав потребителей» является только «гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности».

Это же подтверждено и Пленумом Верховного суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 (с изменениями на 10 октября 2001 г.), который указал, что «законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобре-

‘СЗ РФ. № 1 (ч. 1). 03.01.05.

О. А. Макарова

тающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны».1 ЖНК, являясь потребительским кооперативом, не рассматривается в качестве потребителя.

Во-вторых, отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Отношения же между жилищным кооперативом и его членами не являются договорными, они основаны на членстве.

Таким образом, сами члены жилищного кооператива не вправе предъявлять каких-либо требований к строительной организации, связанных с нарушениями сроков или качества выполнения строительных работ. Кооператив вправе заявлять соответствующие требования на основании общих гражданско-правовых норм о договоре строительного подряда.

Вместе с тем, Закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» предусматривает, что «член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива».

С другой стороны, кооператив, кроме деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива и не противоречащие законодательству РФ услуги.

В этом случае к отношениям, которые не связаны с членством граждан в кооперативе и возникают из возмездных гражданско-правовых договоров, заключаемых кооперативом с его членами, применяются правила, установленные законодательством о защите прав потребителей.

Закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» предусматривает право такого кооператива участвовать в строительстве жилых помещений в качестве участника долевого строительства. В этом случае ЖНК заключает договор долевого участия в строительстве с застройщиком в соответствии с Законом № 214. Последствия нарушения сроков и качества выполнения работ будут определяться не Законом «О защите прав потребителей», а Законом № 214.

1 Российская газета. 1994. 26 нояб. № 230.