В поисках новых мест

Дефицит земель под застройку на "петербургской Рублевке" — в пригородах Сестрорецка заставляет девелоперов искать новые направления, которым за относительно короткий срок и приемлемые затраты можно было бы создать имидж элитных. Однозначного мнения о том, насколько эти попытки могут быть успешными, в среде экспертов рынка нет. Но очевидно, что следующими за Сестрорецком территориями, стоящими в очередь за статусом "самого престижного", сегодня идут Пушкинский и Петродворцовый районы.

Председатель комитета по строительству администрации Петербурга Вячеслав Семененко категоричен и считает, что в ближайшие годы у Сестрорецка конкурентов, готовых вступить в борьбу за статус самого дорогого, не появится: "Элитность во многом определяется локацией и качеством проектов, а также, безусловно, историей. Если мы говорим о пригородах, равных Сестрорецку, то это должен быть населенный пункт с очень развитой инфраструктурой. К сожалению, пока коммерческая составляющая в проектах превалирует. Качественные элитные проекты могут появиться только в условиях высокой конкуренции. Пока еще конкуренция по качеству не является определяющей на рынке".

С такой точкой зрения согласен и Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu: "В ближайшее время появление пригородов, подобных Сестрорецку, маловероятно. Сестрорецк обладает уникальными характеристиками — он очень живописный, расположен на берегу моря, его пейзажи делают пригород столь элитными, таких видов больше нет. Курортный район в скором времени получит самый удобный транспортный въезд в город — без светофоров, по набережной, можно будет добраться до центра города за 20-30 минут. Такой транспортной доступности не будет больше ни у одного района. Нет даже проектов таких транспортных магистралей".

Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home Estate, отмечает, что, помимо транспортной инфраструктуры, Сестрорецк обладает многочисленными ресторанами, яхт-клубами, базами отдыха и т. д. "В этом смысле самым престижным петербургским курортом можно считать не только Сестрорецк, но и другие населенные пункты, расположенные вдоль Финского залива или на второй линии, до Зеленогорска", — говорит она.

"Имидж Курортного района сложился исторически, этому способствовали прежде всего природные условия. Статус рекреационной зоны стал весомым фактором, сказавшимся на престижности района и расположенного здесь загородного жилья. Другие места загородного строительства в качестве альтернативы могут предложить такие преимущества, как расположение рядом с природными водоемами во Всеволожском районе и близость к историческим и культурным объектам в Пушкинском и Павловске", — рассуждает Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Мест нет

Павел Степанюк, генеральный директор девелоперской компании "Вереск" (проекты "Остров" и "Новое Сойкино"), говорит, что Курортный район на сегодняшний день застроен весьма плотно, но вместе с тем хаотично. "Несмотря на то, что здесь существуют неосвоенные территории, найти подходящий участок для реализации действительно качественного загородного проекта (с хорошей транспортной инфраструктурой, коммуникациями, расположенный у воды или рядом с лесными массивами) довольно сложно", — отмечает он. Не добавит привлекательности району с точки зрения комфортной среды для загородной жизни, по мнению господина Степанюка, и запланированные здесь крупные проекты — сити "Газпрома" и намыв "Новотека". Кроме того, в части Курортного района до сих пор не решены проблемы с инженерными сетями, в частности, существуют сложности с подключением к электрическим мощностям — от Лисьего Носа и далее к Сестрорецку.

А вот Анна Брун, напротив, считает, что проекты уровня "Лахта-центра" будут способствовать росту престижности территории. "Если бы проект "Газпрома" был реализован, к примеру, в Кудрово, то можно предположить, что со временем этот район смог бы заметно повысить свой статус и стать новым очагом элитного загородного строительства. Но решение инвестора реализовать знаковый проект именно в Лахте стал еще одним подкреплением особого статуса Курортного направления. Также могла бы получить развитие территория, примыкающая к крупным транспортным узлам, например, к Ломоносовскому порту. Интерес крупного инвестора к развитию припортовой территории, строительству коммерческой инфраструктуры мог бы преобразовать Ломоносовский район, который не пользуется спросом со стороны девелоперов элитных коттеджей. Потенциал такого развития есть практически у каждого района, но речь может идти о долгосрочной перспективе и пока лишь в сослагательном наклонении", — указывает госпожа Брун.

Аркадий Пекаревский, совладелец строящегося коттеджного поселка бизнес-класса "Новое Сойкино", также считает, что в ближайшие годы конкуренцию Сестрорецкому направлению может составить Ломоносовский район Ленобласти. "У этой территории есть все предпосылки стать одним из наиболее престижных мест для проживания. Транспортная ситуация здесь достаточно благоприятная, особенно после ввода в 2011 году последнего участка КАД — от Кронштадта до Бронки. Теперь отсюда на автомобиле можно за 15-20 минут добраться как до центра города, так и до курортной зоны на севере Петербурга. В Ломоносовском районе реализуется достаточное количество новых качественных загородных проектов, в том числе внутри южного полукольца КАД, вблизи Петергофа, на границе с Ораниенбаумским заповедником, на побережье Финского залива. Потребителю есть из чего выбрать — и по цене, и по месторасположению, и по типу домовладений", — констатирует господин Пекаревский. Проблемы с инженерными сетями (электричество, газ, вода) также постепенно решаются.

"Если говорить о том, какие направления могут быть наиболее востребованы, то глобально есть пока недооцененность южного берега финского залива, которая объяснялась традиционно плохой транспортной доступностью и удаленностью. Однако в связи с окончанием строительства КАД именно направление Стрельна — Петродворец — Ломоносов — Большая Ижора имеет потенциал для роста. Конечно, есть негативные факторы, прежде всего экологического характера, которые могут не позволить реализовать данный потенциал, но тут многое зависит от шагов, совершаемых девелоперами, осваивающими участки в данном направлении", — осторожен в оценках Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.

Алексанр Игнатюк, начальник аналитического отдела ЗАО "ИК "Энергокапитал"", считает, что потенциально привлекательными могут стать объекты, расположенные рядом с лыжными курортами. "Но здесь в любом случае необходимо обращать внимание на фактор сезонности, мы говорим о продлении наиболее престижной линии постепенно в сторону Зеленогорска — другие направления, например к Приозерску, пока лишь эпизодически приближаются к вышеозначенным", — рассуждает он.

Что квартире хорошо, то коттеджу...

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg, указывает на то, что престижность — относительное понятие. "Для разных форматов жилья престижные районы могут отличаться. Так, например, в сегменте отдельно стоящих домов Курортный район всегда лидировал, и пока нет предпосылок для изменения этой ситуации или появления достойной конкуренции со стороны других пригородов. Но, к примеру, в сегменте квартир выше позиционируется Пушкин, квартиры в этом городе традиционно дороже предложений Курортного района, сами объекты гораздо интереснее — в силу прежде всего ограничений параметров застройки в Пушкине", — отмечает она.

Генеральный директор "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто считает, что потенциал развития в качестве престижных пригородов имеют Петродворцовый, Павловский и Пушкинский районы, что, по его мнению, обусловлено, во-первых, статусом императорских резиденций, а также обилием парков, музеев и достопримечательностей.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН, также согласен с тем, что кроме Сестрорецка в ближайшем будущем два района могут получить статус элитных пригородов. "Во-первых, это территории Стрельны и Петродворца, а во-вторых — Пушкин и Павловск. Главное, что позволяет говорить о развитии именно этих участков, — это их богатое историческое наследие, на которое сегодня направлено особое внимание. В частности, здесь активно реставрируются памятники истории и культуры, парки. Сегодня здесь тоже возводятся жилые объекты высокого класса. Кроме того, в последние годы транспортная доступность этих районов существенно улучшилась", — говорит он.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", рассуждает: "Безусловно, Курортный район на сегодняшний день наиболее респектабельный и перспективный для девелоперов и клиентов с точки зрения строительства элитных объектов. Однако процесс застройки здесь тормозит недостаточно развитая транспортная инфраструктура. Вторым по престижности направлением можно назвать Выборгский район как часть курортного направления. Почетное третье место я бы отдала Всеволожскому району, который в настоящее время недооценен с точки зрения строительства элитной недвижимости. Во-первых, его репутация пока еще не дотягивает до статуса элитного, во-вторых, нет социальной однородности. Однако хорошая транспортная доступность и близость к городу создают предпосылки, чтобы в дальнейшем этот район набирал популярность, в том числе и как элитный". Что касается Пушкинского и Петродворцового района, то там элитная недвижимость представлена, соглашается госпожа Конвей, но, указывает она, в основном отдельными коттеджами, такого масштаба, как в Курортном районе, нет.

"Говорить о том, что Всеволожский район, статус которого сегодня пытаются искусственно поднять, сможет претендовать на звание престижного, не приходится. Здесь нет серьезной исторической составляющей, гения места", — спорит с коллегой из Colliers International господин Спарак.

Сформировать самим

На Западе рядом с любым крупным мегаполисом возникают города-спутники, где жилая застройка представлена всеми ценовыми сегментами: от трейлеров до элитных домовладений. Практика формирования статуса территории здесь также присутствует, так в свое время создавался имидж нового района Парижа Дефанс. Территория, изначально возникшая как деловой район, стала небезопасной в вечерние часы из-за малолюдности офисных площадей в нерабочее время. Развитие жилых объектов вместе с мерами по созданию имиджа Дефанса как современного места жительства позволили решить эту проблему.

Господин Богданов указывает на то, что на Западе есть примеры, когда одни районы утрачивают свою элитарность и становятся менее популярными, а другие, наоборот, трансформируются из менее престижных в более достойные.

Формирование имиджа района, говорят девелоперы, возможно лишь в рамках плана развития территории, утверждаемого городской или областной администрацией. И происходить оно должно с активным участием города. Это касается развития инфраструктуры районы, создания культурных и рекреационных объектов, ландшафтных работ и благоустройства. "Без такого полномасштабного развития ни один район не сможет повысить свою привлекательность. Строительство отдельных элитных поселков кардинально не способно повлиять на статус территории в целом", — уверена госпожа Брун.

Наталья Шевчук, директор Санкт-Петербургского офиса рекрутинговой компании "Бигл", добавляет: "Как правило, появление новых жилищных массивов связано не только с обеспечением данной территории всеми необходимыми коммуникациями, но и с наличием рабочих мест. Так, например, с появлением во Всеволожске производства шин известной марки в 2009 году там же вырос жилой комплекс, построенный специально для сотрудников компании, и уже сейчас он состоит не только из жилых домов, но и детских и спортивных площадок. Вполне возможно, что в будущем он перерастет в полноценный пригород. Так же обстоит дело с производственными зонами Горелово, Шушары, где находятся не только промышленные объекты, но также и крупные гипермаркеты, предоставляющие большое количество рабочих мест. Безусловно, любая экономическая и промышленная зона, каких сейчас немало появляется вокруг Петербурга, может влиять на развитие инфраструктуры вокруг них — строительство жилых комплексов, социальных учреждений, магазинов и дорог, проведение дополнительных транспортных маршрутов. Однако трудно сказать, смогут ли стать такие центры элитными. Ведь, как правило, на уровень престижности влияет не количество рабочих мест или возможность работать рядом с домом, а в первую очередь качество жилья и удачное месторасположение в районе с хорошей инфраструктурой и экологией".

Заместитель генерального директора КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева напоминает, что формирование мнения жителей о том, что Курортный район — самый престижный, ушли десятилетия: "Так, например, Сестрорецк стал престижной курортной зоной еще во второй половине XIX века. Поэтому, на мой взгляд, говорить о стихийном появлении нового престижного пригорода не приходится".

Владислав Фадеев резюмирует: "В среднесрочной перспективе скорее следует вести речь об отдельных локальных территориях, которые будут заполняться проектами высокого класса, однако говорить о том, что появятся пригороды, сопоставимые с Сестрорецком, наверное, не стоит. Исключением, пожалуй, является Стрельна, которая далеко не исчерпала пока свой потенциал независимо от темпов освоения Сестрорецкого направления. И в целом стоит отметить потенциал юга с точки зрения развития загородного рынка. Что же касается более долгосрочного периода, то, к сожалению, мест для элитного девелопмента в Сестрорецке остается все меньше. Безусловно, в каждый момент времени есть наиболее престижное направление. В последние годы этим направлением являлся Курортный район. Однако сейчас его транспортная доступность ухудшилась в сравнении с другими районами, а свободных территорий уже не осталось. Поэтому постепенно качество жизни в данном направлении снизится, тогда как новые технологии будут применяться на других направлениях".