Ипотека завершает сезон рекордов

Бум на рынке ипотеки завершается. В следующем году не стоит ожидать нового рекорда по выдаче в сегменте, полагают эксперты и участники рынка. Зато 2021 год принесет рост сделок рефинансирования и объемов проблемной задолженности — не все заемщики, получившие ипотеку в 2020 году, смогут по графику гасить ее в следующем. И хотя рынку, скорее всего, удастся избежать массовых дефолтов, прогнозировать вектор его развития в следующем году затруднительно. Многое будет зависеть от темпов восстановления экономики и доходов населения.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Агентство НКР подготовило исследование по рынку ипотеки, согласно которому в 2021 году общий объем выданных ипотечных ссуд сократится примерно на 7,5%, до 3,6–3,7 трлн руб. (прогноз агентства на конец 2020 года — 3,9–4 трлн руб.). При этом в следующем году будет расти доля рефинансирования — портфель таких кредитов достигнет 500–600 млрд руб., что на 11–20% выше ожидаемого показателя текущего года.

Ожидают эксперты в 2021 году и некоторого снижения ставок, но незначительного: не более 0,3–0,5 п. п. в среднесрочной перспективе.

«Средняя ставка новых кредитов в первом полугодии 2021 года может обновить минимум на уровне 6,8–7%, а без учета льготной ипотеки — 7,4–7,5% на фоне сохранения мягкой монетарной политики»,— указано в исследовании.

При этом вырастет и доля проблемных ссуд, уверены эксперты НКР,— с 1,6% до 2%, так как часть реструктурированной задолженности выйдет на просрочку.

В банках согласны, что следующий год принесет рекорд скорее не по новым ипотечным займам, а по рефинансированию. «С лета 2019 года ставка рефинансирования упала на 3,75 п. п., что при пороге чувствительности по ставке кредитования 1,5 п. п. достаточно заметно для большинства заемщиков,— говорит управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков.— Поэтому при сохранении текущей ставки следующий год будет, возможно, рекордным по рефинансированию».

Выдачи 2020 года обусловлены действием программы льготной ипотеки с рекордно низкими ставками, а также бумом рефинансирования с учетом выгоды от низких ставок по новым кредитам, отмечают в ВТБ. Но насколько эти факторы будут определять рынок в следующем году, пока говорить преждевременно, подчеркивают там:

«Действие льготной государственной программы в любом случае ограниченно, есть свой предел и у сегмента рефинансируемых кредитов».

Очевидно также, что если госпрограмма завершится в обозначенные сроки — в середине 2021 года, то средняя ставка выдачи ипотеки сразу же вырастет, добавляют в ВТБ. Что касается просрочки, то консервативная риск-политика позволит банкам избежать существенного роста просрочки, уверены в Райффайзенбанке.

Масштаб ухудшения платежеспособности заемщиков пока не до конца очевиден, подчеркивают аналитики АКРА, снижение реальных доходов населения, вероятно, продолжится: «Решающим фактором останутся темпы восстановления экономики после снятия ограничительных мер, связанных с борьбой с пандемией. Но в ближайшее время не стоит ожидать существенного роста просрочки в этом сегменте».

По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», объем просрочки по ипотеке на конец октября составлял 101,4 млрд руб., или 2,3% от портфеля (4,3 трлн руб.).

Даже в условиях активного кредитования ипотека останется наиболее стабильным сегментом с минимальным уровнем просрочки, подчеркивает президент СРО НАПКА Эльман Мехтиев: «И хотя риск выхода ипотечных заемщиков в массовый дефолт обсуждается экспертами, в случае восстановления экономики с большей долей вероятности удастся избежать такой перспективы. Рост просрочки в годовом выражении будет варьироваться в пределах 10%».

По словам гендиректора финансового маркетплейса «Юником24» Юрия Кудрякова, первая волна спроса на ипотечные ссуды была удовлетворена еще в первый период действия программы льготной ипотеки, а сейчас рост цен на недвижимость охлаждает желание россиян покупать жилье: экономия на ставке перекрывается ростом стоимости самого объекта. Кроме того, финансовое положение ряда потенциальных заемщиков не позволяет оформлять столь долгосрочные обязательства в текущих реалиях, отмечает эксперт, поэтому 2021 год на рынке ипотеки ожидается более спокойным и сдержанным даже в условиях продления льготной ипотечной программы.