Создать с нуля качественную среду

Проекты комплексного освоения территорий обладают рядом преимуществ по сравнению с точечными жилыми комплексами. За счет своей масштабности квартальная застройка отличается развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, широким выбором квартир разных типов, а также более низкой по сравнению с камерными домами ценой. А подходы к реализации таких проектов со стороны девелоперов претерпели за последние годы серьезные изменения в лучшую сторону.

За последние два года жители стали сильнее ценить локальную городскую среду, в которой приходится проводить много времени

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Вектор развития рынка недвижимости Петербурга последнее десятилетие был смещен в сторону проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Так, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), в объеме предложения доля масштабных проектов (общей жилой площадью свыше 100 тыс. кв. м) на рынке петербургской агломерации на конец третьего квартала 2021 составляет 51% от количества квартир (52% в кв. м), причем в разбивке по территориям заметно преобладание проектов КОТ в пригороде Ленобласти — там 68% реализуемых квартир продаются в проектах КОТ, в Петербурге — 44%. «Относительно прошлых лет в 2021 году достигнута максимально высокая доля предложения жилья в подобных масштабных проектах. Ранее в 2017–2020 годах показатель достигал уровня 47%»,— замечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). При этом в структуре спроса в агломерации доля масштабных проектов составляет за девять месяцев 2021 года 44% сделок (48% в кв. м). По территориям соотношение сопоставимо с объемом предложения в пригороде Ленобласти: 64% сделок приходится на проекты КОТ, в Петербурге — 39%.

«Старт любого крупного проекта требует от компании-девелопера серьезного экономического анализа — необходимо досконально просчитать все затраты на прокладку инженерных коммуникаций, строительство дорог. На старте в такой проект придется вложить очень большой объем денежных средств. Поэтому сегодня строительство новых проектов-миллионников рассматривают для себя только самые крупные застройщики»,— добавляет госпожа Трошева. Девелоперам проекты комплексного освоения территорий позволяют обеспечить стабильный объем строительства и продаж, выработать универсальные решения, которые можно применять от очереди к очереди.

Земля есть

По оценкам Дениса Лебедева, вице-президента GloraX по инвестициям и GR, дефицита на земельном рынке Петербурга и Ленобласти нет: интересных предложений достаточно, но не все они есть в свободном доступе. «Если обладать необходимым опытом и наработанными связями, то можно найти качественные участки в перспективных локациях. Не могу сказать, что лендлорды начали массово повышать стоимость земли: в нашей практике из всего пула участков, которые мы рассматривали, повышенные цены были только у 20%, остальные участки предлагаются собственниками по объективной рыночной цене»,— указывает он. Господин Лебедев считает, что тенденция к росту цен на земельном рынке будет сходить на нет: расти дальше некуда.

«Дальнейшие удорожание может привести к тому, что девелоперам будет невыгодно приобретать переоцененные участки, слишком дорогая земля делает проект неликвидным»,— подчеркивает эксперт. При этом GloraX рассматривает площади под проекты комплексного освоения территорий как в Петербурге, так и в Ленобласти. «Мы постоянно ищем и приобретаем новые участки, так как одна из целей обновленной стратегии компании — масштабироваться и стать одним из крупнейших федеральных девелоперов по объему возводимой недвижимости. По состоянию на конец 2021 года земельный банк компании GloraX составляет около 1 млн кв. м, мы планируем реализовать этот объем за три-четыре года»,— рассказывает господин Лебедев.

Если ранее комплексное освоение территорий касалось почти исключительно крупных незастроенных участков (green field), то сейчас все более актуальными и востребованными становятся проекты по редевелопменту старых промышленных зон. «Интерес к реновации промышленных зон значительно вырос не только из-за дефицита незастроенных участков, но и благодаря взрывной популярности тематики комфортной городской среды. Такие запущенные объекты, как старые промзоны, с одной стороны, сильно снижают привлекательность соседних кварталов, а с другой стороны, сами являются отличным полигоном для применения наиболее современных урбанистических решений»,— говорит управляющий партнер ООО «Финансовый и организационный консалтинг» Моисей Фурщик.

Действительно, по мнению участников рынка, главным преимуществом проектов КОТ является возможность создать современный микрорайон с нуля. «В рамках КОТ строятся не просто жилые здания, а создается городской квартал с инфраструктурой, включающей дороги, образовательные учреждения и детские сады, торговые и офисные помещения и др. В результате все — от магазина до офиса — в шаговой доступности»,— объясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. Масштабная территория дает также больше возможностей для озеленения и комплексного благоустройства жилого квартала.

«Здесь формируется более комфортная среда, нежели в проектах точечной застройки. Причем этот комфорт можно увидеть вживую, приехав в уже построенные и заселенные очереди»,— отмечает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».

По словам Амира Идиатулина, генерального директора и основателя архитектурной студии IND architects, все популярнее становится идея 15-минутного города пешей доступности, когда все вопросы житель может решить в своем районе. «Так, решением могут стать многофункциональные комплексы, объединяющие все необходимые функции. В отличие от точечной застройки, комплексные решения позволят добиться желаемого результата»,— подчеркивает он.

Опций больше

Эксперты объясняют, что девелоперы с каждым годом улучшают качественные характеристики своих проектов, предлагают все больше инфраструктурных опций. При этом за последние два года жители стали гораздо сильнее ценить локальную городскую среду, в которой приходится проводить много времени. Девелоперы, архитекторы и бизнес понимают, что наиболее успешными у потребителя оказались именно кейсы с максимально продуманными и самодостаточными концепциями.

Так, по словам Александра Старикова, партнера архитектурного бюро Syntaxis, за последние десять лет подходы к развитию такого девелоперского продукта значительно эволюционировали, что во многом связано с выработкой понятной и артикулированной градостроительной политики в крупных городах. «Работой над стратегией развития агломерации территории сейчас занимается широкий круг специалистов — архитекторов, урбанистов, социологов, экономистов. На выходе их деятельность дает сбалансированную и комплексную программу освоения территории»,— уверен он.

Идеология создания благоустроенных дворов существовала и раньше. «Сейчас все больше внимания уделяется эстетическому облику, созданию общественных пространств, единого ландшафтного дизайна, грамотных и не пересекающихся транспортных потоков. Теперь недостаточно просто посадить цветы или деревья — за дело берутся профессиональные ландшафтные дизайнеры, который придумывают интересные сочетания различных растений»,— объясняет Галия Низамова, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management. По ее мнению, люди больше не покупают просто квартиры — теперь они инвестируют не только в квадратные метры, но и в стиль жизни.

В связи с этим с рынка практически исчезли новые проекты эконом-класса. «Сейчас большинство объектов масс-маркета позиционируются в сегменте "комфорт" или "высокий комфорт", что означает более удобную для жизни среду, внимание к деталям, материалам, отделке, зонам отдыха»,— добавляет Ольга Трошева.

О развитии качества среды проживания говорит и Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». «Данный тренд обусловлен конкуренцией за покупателя: проекты в удаленных районах, особенно за КАД или на новых городских территориях, должны предлагать некую компенсацию. И если стоит выбор между плотной и неприметной застройкой в районе поближе к метро и средне- и низкоэтажными комплексами с передовым благоустройством, то покупатели гораздо лояльнее будут смотреть на второй вариант»,— считает он.

При этом за счет своей величины проекты квартальной застройки отличаются более широким предложением и выбором квартир разных типов, кроме того, чаще всего в этих проектах за счет их масштаба цена квадратного метра ниже, чем в небольших камерных ЖК, уточняют участники рынка. Так, в проектах комплексного освоения территории стоимость жилья ниже, чем в точечной застройке на 10–15%. Но если посмотреть на опросы покупателей, которые проводятся крупными аналитическими площадками, то цена, например, в комфорт-классе стоит не на первом месте. «Всегда и во всех категориях при выборе жилья в тройке факторов значится репутация застройщика»,— заключает господин Софронов.