Оценка недвижимости в целях налогообложения: опыт Германии

№ 9 (144) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Оценка недвижимости в целях налогообложения: опыт Германии

Д.М. Хлопцов

заведующий кафедрой общей и прикладной экономики национального исследовательского Томского государственного университета, директор ООО «Бюро оценки «ТОККО», член Совета Российского общества оценщиков, доктор экономических наук

Дмитрий Михайлович Хлопцов, d.khloptsov@tokko.tomsk.ru

Землю как объект обложения нельзя утратить, поэтому финансовая наука считает, что земля является самым лучшим налогооблагаемым активом. По общему для всех налогов правилу, поземельный налог должен падать на чистый доход с земли, то есть на ренту. Присваиваемая собственником земельного участка часть земельной ренты в условиях правильного государственного воздействия регулируется налоговой политикой. Посредством земельного налога можно реализовать общественные потребности налогооблагаемой территории, региона. Поскольку ранее в России земельные отношения существовали между субъектами одной формы собственности, ни о каких отношениях возмездности за пользование государственными земельными ресурсами не было и речи. Однако современное понимание теории ренты связывает ее существование с любой формой собственности, то есть не только с частной, но и с государственной.

Способы оценки земельной собственности и определения дохода с земли в целях налогообложения в разное время и в разных странах были разнообразны. Самый старый способ - измерение земли и обложение по ее количеству. Например, в Риме единицей податного обложения был югер, в Англии - хайд, в Германии - гуф, в России - соха. Но уже на довольно ранней ступени цивилизации из-за несправедливости обложения земли по ее количеству этот способ был изменен: земли разделили по их плодородию. Так, в древней Руси раз-

70 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

личалась соха доброй и соха худой земли. Другим старинным способом, еще более распространенным и долго державшимся, была десятина, то есть взимание налога в размере 1/10 (десятины) валового дохода с земли.

Сегодня Россия занимает первое место в мире по площади принадлежащих ей земель, на 1 января 2012 года территория всех категорий земель составила 1709,8 миллиона гектаров. Сравнение земель России и Германии по категориям землепользования показывает, что, несмотря на огромные расхождения в общей площади земель наших стран, принципиально сопоставимый удельный вес (около 65 процентов в России и 80 процентов в Германии) занимают земли сельскохозяйственного и лесного назначения. При том что общая площадь земель России в 48 раз больше территории Германии, численность населения России только в 1,74 раза превышает аналогичный показатель в Германии (по состоянию на начало 2012 года: 82,21 миллиона человек в Германии и 143,06 миллиона человек в России).

Используя сопоставимые по времени данные государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Российской Федерации [1, с. 191] и информацию немецкого федерального статистического ведомства [2, с. 216], мы проанализировали фактическое функциональное использование земель в России и Германии (см. табл. 1). Результаты анализа показали, что в России совокупная

-9789, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

площадь застроенных территорий (поселения, дороги, промышленные территории и т. д.) в абсолютном выражении более чем в 6 раз превышает аналогичную площадь в Германии, однако их удельный вес в общем земельном фонде по сравнению с Германией очень мал и составляет всего 1,65 процента (в Германии - 12,8 процента). Объяснением может служить то, что

довольно большая площадь земель России находится на Крайнем Севере, а большая часть российских лесов - неосвоенные и необитаемые территории. Таким образом, проблема недостатка дорог, транспортной сети, обустроенных земель для развития городов и промышленности в России гораздо острее, чем во многих западноевропейских странах.

Таблица 1

Результаты сравнительного анализа земель Германии и России по видам фактического использования

Вид использования Германия

км2 % км2 %

Совокупная территория земель, в том числе: 357 050 100,0 17 098 246 100,0

застроенная территория 23 938 6,7 57 685 0,34

промышленные территории 2 518 0,7 11 175 0,07

земли для отдыха 3 131 0,9 134 434 0,79

земли под дорогами и объектами транспорта 17 446 4,9 79 643 0,47

сельскохозяйственные угодья 189 324 53,0 2 202 721 12,88

лесные территории 106 488 29,8 8 711 758 50,95

территории под водой и болотами 8 279 2,3 2 250 685 13,16

территории иного использования (прочие) 5 925 1,7 3650 145 21,35

площадь застроенных земель* 45 621 12,8 282 937 1,65

* Площадь застроенных земель рассчитана следующим образом:

Общая площадь земель по видам использования : Сумма площадей застроенных территорий под зданиями и для их эксплуатации, промышленных территорий, земель, предназначенных для

отдыха, под дорогами и объектами транспорта.

Проведение земельной реформы в России непосредственно связано с изменением всей системы сложившихся земельных отношений на основе введения многообразия и равенства форм собственности, что отразилось и на структуре собственности земельного фонда. Произошедшие крупные изменения в структуре землепользования вызвали необходимость значительного преобразования экономико-правового статуса земель. Все эти преобразования

затронули российскую систему землепользования.

В нашей стране рынок земли формируется главным образом вокруг крупных городов, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей. Однако

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 9 (144) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, в договорах цены на землю занижены. Например, в пригородах городов Москвы и Санкт-Петербурга средние зарегистрированные цены за земельные участки составляют 30-50 рублей за один квадратный метр при фактическом среднем уровне спроса и предложения 700-1 000 рублей за один квадратный метр, без учета цен, сложившихся в элитных поселках, где цены выше в сотни раз. В пригородах областных центров Сибири уровень цен на земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства колеблется от 150 до 400 рублей за один квадратный метр, а в элитных дачных поселениях достигает 2 500-4 000 рублей за один квадратный метр. Стоимость сельскохозяйственных земель, проданных государством, в среднем составляет 3,74 рубля за один квадратный метр (около 850 евро за гектар), земель для индивидуального жилищного строительства - 54,95 рубля за один квадратный метр (более 1 2 000 евро за гектар).

В Германии стоимость земельных участков также дифференцируется в зависимости от типа использования и местоположения. Средняя стоимость участков под сельское хозяйство составляет 0,87 евро за один квадратный метр, территории под лесом - 0,60 евро за один квадратный метр. Наиболее дорогая земля под застройку в центре Мюнхена (50 000,00 евро за один квадратный метр), а наиболее дешевая -в Бранденбурге (5,00 евро за один квадратный метр). Среднестатистическая стоимость жилого дома составляет 167 тысяч евро, а квартиры в многоэтажном доме на первичном и вторичном рынках - около 123 тысяч евро (табл. 2).

Вследствие развития рынка и появления все большего числа земельных собственников Россия с начала XXI века нуждалась в активном реформировании системы налогообложения недвижимости. Используемая с момента появления частной собственности в России в 1990-е годы система налогообложения не была связана с рыночными параметрами и в качестве базы для земельного налога предполагала использование площади участка, а также балансовой и ин-

Таблица 2

Сделки по продаже земли в Германии и России

Страна Число сделок Совокупная проданная территория, га В том числе территории сельскохозяйственного назначения, га Сумма сделки, тыс. евро Стоимость продажи 1 га, евро

совокупная проданная территория проданная территория сельскохо- зяйственного использова- ния

Германия (за 2005 год, без городов федерального подчинения) 35 733 98 407 96 705 840 580 8 542 8 692

Россия (за 2011 год, с учетом сделок по приватизации) 1 252 678 8 670 080,41 3 474 418,93 нет данных ~ 9 090 ~ 850

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

вентаризационной стоимостей зданий, помещений для расчета налога на имущество юридических и физических лиц. В настоящее время для поземельного налогообложения используется кадастровая стоимость участков, выявленная по результатам массовой оценки земель всех категорий, однако и сегодня система налогообложения недвижимого имущества, как и во многих странах мира, далека от идеала и требует совершенствования.

Система налогообложения недвижимости в Германии включает три вида налогов:

• земельный налог;

• налог при совершении сделки купли-продажи недвижимости;

• налог при дарении/наследстве.

В каждом случае базой для налогообложения является стоимость объекта недвижимости.

Западной Германии является 1 января 1964 года, для территории бывшей ГДР - 1 января 1935 года.

Ежегодно государственной финансовой службой Германии проводится оценка более 30 миллионов объектов недвижимости, основа для которых - стоимостные отношения 1964 и 1935 годов. Для адекватности поземельного налогообложения на уровне муниципальных органов власти устанавливаются повышающие коэффициенты, позволяющие определить сумму налога на текущую дату. Понимание неактуальности базирования налога на ретроспективных стоимостных отношениях привело к необходимости проведения реформ. В настоящее время обсуждаются три модели, предполагающие как использование актуальной рыночной стоимости, так и полный отказ от использования рыночных данных при налогообложении.

Земельный налог

Главными особенностями поземельного налогообложения в Германии являются:

• единство земельного участка и улучшений на нем (объект налогообложения, а соответственно, и оценки, -единый объект недвижимости);

• два вида налога: налог А и налог В. Первым типом по ставке 6 процентов облагаются земли, используемые в сельском и лесном хозяйстве, налогом В (ставка - 3,5 процента) - прочие земельные владения (незастроенные и застроенные земельные участки). В 2009 году в налоговых доходах Германии земельный налог составил 11 миллиардов евро, при этом 97 процентов поступлений обеспечил налог типа В;

• историческая стоимость как база налога. Базой для налогообложения служит единая стоимость, то есть совокупная рыночная стоимость земельного участка и его улучшений на единую временную дату, которой для

1. Модель рыночной стоимости

Согласно модели рыночной стоимости (разработана рабочей группой «Север») предполагается проведение регулярной (каждые четыре года) переоценки стоимости всех объектов недвижимости (земельных участков с улучшениями) на базе текущих рыночных отношений, спроса и предложения. Как следствие принимаемых в стране законодательных мер, цены в договорах являются объективными и отражают реальную рыночную ситуацию.

Таким образом, для целей оценки в Германии возможно применять автоматизированную систему на основании сведений финансовых и кадастровых ведомств, регулярно получающих все данные о договорах купли-продажи. Более того, данные могут выборочно проверяться экспертными комиссиями по оценке, сформированными при каждом муниципалитете. Разработчиками этой модели реформирования земельного налогообложения предполагается применение для оценки методик сравнительного подхода (на основе существующих в Германии ценовых карт земельных участков) и

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 9 (144) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

доходного подхода (преимущественно при оценке коммерческой недвижимости).

По оценке немецких ученых, модель VWM обладает очевидным преимуществом - адекватность налогооблагаемой стоимости рыночным отношениям. Однако имеются и существенные недостатки. Среди наиболее часто называемых - зависимость от текущей конъюнктуры рынка, колебаний рыночных цен, а также возможность ее применения только в автоматизированном режиме.

Индивидуальная оценка объектов признается в Германии слишком затратной и неэффективной.

2. Модель, независимая от стоимости

Во второй модели (разработана рабочей группой «Юг») предлагается проводить оценку в зависимости от площади земельного участка, площади расположенных на нем строений и вида использования недвижимости. В этом случае переоценка необходима только при изменении площади объектов недвижимости. Процесс оценки предельно упрощен: определение кадастровой стоимости осуществляется на основании предложенных разработчиками этой модели чисел эквивалентности (табл. 3).

Таблица 3

Числа эквивалентности площади и кадастровой стоимости

Площадь Величина налогооблагаемой стоимости, евро

Каждый квадратный метр земли 0,02

Каждый квадратный метр площади жилого здания 0,20

Каждый квадратный метр площади нежилого здания 0,40

Каждый гектар сельскохозяйственных угодий 5,00

Каждый гектар лесной территории 1,00

Разработчиками модели WUM в качестве ее достоинств называются легкость расчета стоимости, возможность полностью автоматизированного процесса оценки (по данным кадастра объектов недвижимости) уже в самое ближайшее время, а соответственно, низкие затраты на реализацию. При реализации этой модели земельный налог не зависит от конъюнктурных колебаний рыночных цен. Однако многие профессионалы и участники рынка указывают на видимые недостатки независимой от стоимости модели оценки - отсутствие учета фактора местопо-

ложения для земельных участков и износа для строений.

3. Комбинированная модель

Согласно модели KOM (представлена выходцами из рабочей группы «Юг») предполагается использование средней в квартале рыночной стоимости земли (для оценки стоимости земельного участка) и чисел эквивалентности (для оценки стоимости зданий). Таким образом, эта модель декларирует независимость от подверженных влиянию рыночных колебаний стоимости здания и стоимости земли, так как в каче-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

стве средней стоимости земли предполагается использовать данные ценовых карт, ежегодно публикуемых экспертными комиссиями, созданными при муниципалитетах.

Заявительная методика расчета (предполагается самостоятельный расчет земельного налога по частично заранее заполненной налоговой декларации) значительно облегчает работу налоговых органов и повышает эффективность налоговой системы.

Как видно из анализа предлагаемых моделей, задача реформирования существующей модели земельного налогообложения в Германии - не столько актуализация кадастровой стоимости современным рыночным отношениям, сколько повышение эффективности налоговой системы посредством упрощения и снижения издержек расчета. Считается, что многофакторные математические модели оценки (к примеру методики массовой оценки кадастровой стоимости в России) дорогостоящи в разработке и обслуживании, а также сложны для понимания рядовым налогоплательщиком, что приводит к непрозрачности и инициирует судебные разбирательства.

Налог при купле-продаже недвижимости

Кроме земельного налога, в странах с рыночной экономикой зачастую уплачивается налог на продажу земельных участков, который взимается при каждой сделке (продаже) земельного участка (квартиры, иной недвижимости или вещных прав на недвижимость). Налог не взимается при наследовании или дарении (таким образом пресекается двойное налогообложение), а также при принудительном обмене или выкупе недвижимости государством.

В Германии до 1997 года ставка этого налога составляла 2 процента, до августа 2006 года - 3,5 процента, а с сентября 2006 года налог устанавливается самостоя-

тельно каждой из 16 федеральных земель (ставка - 3,5-5 процентов). Большая часть налога отчисляется в бюджеты соответствующих городских или сельских округов. При уплате налога на продажу земельных участков сельскохозяйственные производители имеют различные льготы. Ежегодно налоговые доходы государства составляют около 5 миллиардов евро. Нотариусы, заверяющие сделки с недвижимостью, обязаны уведомлять финансовые ведомства о договорах купли-продажи и сообщать основные данные о сделки. После оплаты налога GrESt финансовое ведомство выдает расписку, и покупатель вносится в кадастр (земельную книгу) как собственник только после ее предъявления. Занижение цены в договоре, неоплата или уклонение от оплаты налога классифицируются как преступление.

В качестве базы для исчисления налога на продажу недвижимости используется фактическая цена продажи участка со всеми улучшениями, которая, как правило, максимально приближена к рыночной стоимости. В отдельных случаях финансовыми органами проводятся расчеты по определению стоимости недвижимости, обычно это происходит, если не выделена цена покупки (например в случае покупки предприятия, бизнеса) или при переходе долей в акционерных обществах, имеющих землю в собственности. Если покупатель не согласен с суммой налога, то он может оспорить величину налогооблагаемой стоимости, предоставив в финансовые органы отчет независимого частного оценщика.

Налог при получении наследства

Именно при расчетах этого вида налога услуги оценщиков наиболее востребованы. Налоговая ставка составляет 11 процентов от стоимости, однако существование различных льгот и сложность их расчета обуславливают то, что все расчеты, включая установление налогооблагаемой стоимости, проводят специалисты-оценщики фи-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 9 (144) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

нансовых органов. Основой для налоговой базы является рыночная стоимости имущества, рассчитанная в соответствии с Порядком определения стоимости недвижимости (ImmoWertV).

Стоимость незастроенных земельных участков рассчитывается на основе определенной экспертной комиссией оценщиков при муниципалитете средней стоимости земли, которая устанавливается ежегодно по данным фактических сделок. При этом экспертами не учитываются отдельные факторы, влияющие на стоимость. В случае несогласия с полученной таким образом стоимостью налогоплательщик имеет возможность представить финансовым органам отчет независимого частного оценщика.

Последовательность проведения оценки земельных участков с улучшениями определена законодательно. Выбор использующейся методики оценки зависит от вида подлежащего оценке объекта. Каждый объект недвижимости может и должен быть классифицирован по одному из следующих шести видов:

• индивидуальные жилые дома;

• участки с многоквартирными домами;

• квартиры;

• коммерческая недвижимость;

• смешанно используемые объекты;

• иные застроенные участки.

Метод сравнения продаж используется для оценки жилых домов или квартир, включая оценку долевой собственности на них. Метод прямой капитализации используется для оценки объектов коммерческой недвижимости, многофункциональных, смешанных объектов и участков с многоквартирными домами. Затратный подход может быть использован для оценки всех видов недвижимости только в случае невозможности получения рыночных данных о сопоставимых объектах-аналогах.

При оценке, как правило, могут использоваться фактические известные данные о купле-продаже или аренде оцениваемого объекта. Однако если эти данные отлича-

76 Подписка в любое время по минимальной цене

ются от рыночных значений более чем на 20 процентов, за основу в расчетах принимаются среднерыночные показатели.

Собственник недвижимости имеет возможность внесудебного оспаривания и подтверждения более низкой стоимости посредством представления отчета частного эксперта-оценщика или доказательства действительной цены приобретения объекта. При этом отчет должен быть подтвержден финансовым ведомством и, быть выполненным в соответствии с законодательно утвержденным Порядком определения стоимости недвижимости.

Заключение

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что незначительные размеры налогообложения недвижимости сокращают оборот и предложение объектов на рынке, ограничивая вывод на рынок территорий под строительство и неэффективно используемых объектов. В этом случае владельцы недвижимости не обременены заботой о более эффективном, рациональном землепользовании, способном покрыть издержки налогообложения и принести дополнительную выгоду. Недвижимость становится привлекательной в качестве инвестиционного, финансового актива, а не реального экономического ресурса. Решение государства может быть двояким: простое увеличение ставки и базы земельного налога или установление налога, основываясь на величине реальной рыночной стоимости. Оба варианта повышают необходимость рационального использования земли собственником недвижимости вследствие усиления налогового бремени. Установление земельного налога на основе рыночной стоимости, возможно, является более рациональным и понятным для налогоплательщиков, однако требует четкого и ясного метода расчета, периодической актуализации оценки, что повышает затраты на налоговую систему, тем самым снижая ее экономическую

331-9789, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

эффективность. Однако любая иная база земельного налога зачастую не отражает реальной рыночной ситуации и приводит к несоответствию налоговых мер задачам экономической политики.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2007 году // Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральное агентство кадастра

объектов недвижимости. URL: http://www. kadastr.ru/field_of_activity/lands_statisics/ documents

2. Dipl.-Ing. Michael Deggau Nutzung der Bodenflaeche // Statisisches Bundesamt // Wirtschaft und Statistik 3/2006. URL: http:// www.destatis.de

3. Вопросы оценки в целях налогообложения в Германии (Dipl.-Finw (FH) Mathias Grootens) // материалы международной конференции Российского общества оценщиков и Института земельного менеджмента (IboMa). Дюссельдорф, 23-25 мая 2012 года.

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

Предлагаем вашему вниманию издание Фонда «Институт экономики города» - книгу И.В. Гэнцлера,

Т.Б. Лыковой и Н.Р. Сиражитдиновой «ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ (ИНФОРМАЦИОННОЕ ПОСОБИЕ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ)»

Фонд «Институт экономики города», 2013

Информационное пособие «Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов» подготовлено экспертами направления «городское хозяйство» Института экономики города.

Капитальный ремонт многоквартирных домов - это серьезная проблема для России. Более 75 процентов таких домов прослужили дольше, чем 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта для восстановления надлежащего технического состояния.

В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации бремя расходов на надлежащее содержание многоквартирного дома, включая капитальный ремонт (модернизацию, реконструкцию), должны нести собственники помещений в доме.

В декабре 2012 года в Жилищный кодекс Российской Федерации внесены существенные изменения, касающиеся организации проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Цель пособия - предоставить собственникам помещений в многоквартирных домах информацию об основных положениях нового законодательного регулирования проведения и финансирования капитального ремонта, которые им необходимо знать и учитывать при принятии решений, связанных с капитальным ремонтом дома.

Заказать и приобрести издание можно в библиотеке Фонда «Институт экономики города» по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 20/1, а также на сайте Института www.urbaneconomics.ru в режиме онлайн или по электронной почте: books@urbaneconomics.ru

ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПОСОБИЕ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Генцлер И.В., Лыкова Т.Б., Сиражитдинова Н.Р.

В РАМКАХ ПРОЕКТА

«Содействие муниципальным образованиям в

РЕФОРМИРОВАНИИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА»

'ИНСТИТУТЭКОНОМИКИ ГОРОДА

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru