Исторические аспекты развития арендных отношений земли

тем самым снимая проблему нецелевого использования кредитных средств;

8) инвестиции в форме имущества, в отличие от денежного кредита, снижают риск невозврата средств, так как лизингодатель сохраняет право собственности на переданное в лизинг имущество;

9) инвестиции в производственное оборудование посредством лизинга гарантируют генерирование дохода, покрывающего обязательства по лизингу.

Преимущества лизинга для арендатора:

1) лизинг увеличивает конкуренцию между источниками финансирования;

2) лизинг повышает общий уровень капиталовложений;

3) сумма лизинговых сделок не учитывается в подсчете национальной задолженности, то есть появляется возможность превысить лимиты кредиторской задолженности, установленные Международным валютным фондом по отдельным странам.

В связи с изменениями, произошедшими в области лицензирования лизинговой деятельности, лизинг в настоящее время не является деятельностью, подлежащей обязательному лицензированию. Это позволяет любому продавцу или производителю объектов основных средств продавать свое имущество посредством прямой продажи или с использованием лизингового механизма.

1. О финансовой аренде (лизинге): федер. закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (с изм. и доп. от 22 авг. 2004 г.).

2. О лицензировании отдельных видов деятельности: федер. закон от 8.08.2001 г. № 128-ФЗ (с измен. от 31 декабря 2005г.).

3. О развитии лизинга в инвестиционной деятельности: постановление Правительства РФ от 29.06.1995 г. № 633.

4. О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в РФ: постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. № 752.

ский список

5. Об учете имущества лизингополучателем: письмо Минфина РФ от 5.05.2003 г. № 16-00-14/150.

6. Нечаев А.С. Влияние амортизационной политики на формирование лизинговых платежей: монография. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2004. 246 с.

7. Шевелев А.П., Огнев Д.В. Оценка эффективности и разработка механизма совершенствования лизинговой формы инвестирования: монография. Ангарск: Изд-во АГТА, 2006. 197 с.

УДК 330.332

ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ ЗЕМЛИ © М.В. Пешкова1

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Рассмотрены исторические аспекты развития арендных отношений земли. Поэтапно исследован опыт управления недвижимостью в различных странах. Выделены основные типы имущественно-земельных отношений, проведен анализ факторов, влияющих на величину арендной платы. Табл. 6. Ил. 1. Библиогр. 7 назв.

Ключевые слова: недвижимость; земельные ресурсы; арендные отношения; цессия; рыночная стоимость; арендная плата.

HISTORICAL ASPECTS OF DEVELOPING LAND LEASE RELATIONS M.V. Peshkova

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, Russia, 664074.

The paper deals with the historical aspects of developing land lease relations. The experience of real estate management is studied stage-by-stage in different countries. The main types of land and property relations are distinguished, the factors affecting the rental value are analyzed. 1 figure. 6 tables. 7 sources.

Key words: real estate; land resources; lease relations; assignment; market value; rental value.

История аренды и арендных отношений насчитывает несколько тысячелетий. В начальных формах аренда объектов недвижимости появилась еще задолго до нашей эры. В средние века в аренду крестьянам сдаются помещичьи, господские земли, оплата за пользование участками взимается в форме издоль-

щины (доли урожая) и испольщины (половины урожая). Арендой широко пользуются малоземельные крестьяне в целях временного увеличения своих наделов, но имелись случаи передачи земли в аренду самими крестьянами в целях получения побочного дохода при переходе к ремесленной или иной дея-

1Пешкова Мария Витальевна, докторант кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (З952) 405412, e-mail: pvv@istu.edu

Peshkova Maria, Competitor for a Doctor's degree at the Department of Real Estate Expertise and Management tel.: (З952) 405412, e-mail:pvv@istu.edu

тельности.

В ХУ!-ХУ!! вв. получила развитие тенденция становления предпринимательской аренды земли, при которой арендатор использует труд наемных работников, что и позволяет ему не только компенсировать арендную плату, но и получать прибыль. Входит в практику механизм субаренды, то есть сдачи во временное пользование первично арендованного имущества.

В дореволюционной России развитие арендных отношений земли было связано с крестьянской реформой 1861 г., в результате которой большое количество освобожденных от крепостничества крестьян не получило в собственность земельные участки для ведения хозяйства. Интересен факт: землями и нежилыми помещениями городские управы преимущественно не торговали, а оставляли их в своей собственности. Поэтому основной формой имущественно-земельных отношений до начала XX в. была аренда недвижимости [1, 2]. При этом очень важно, что крестьяне арендовали земли не только у помещиков, но также казенные, удельные и другие вненадельные земли, общее количество которых составляло по разным источникам более 50 миллионов десятин. Земли

сдавали под застройку, огороды, сады, под выгон скота и пр. Договор аренды, как правило, заключался сроком до 24 лет [1].

Рассматривая в качестве примера арендные отношения г. Москвы, отметим, что имущественно-земельные платежи проходили по различным статьям, отдельной статьи для них выделено не было. Согласно данным табл. 1, в те годы более половины всех средств давали городу прямые налоги [3].

Наиболее весомым из прямых налогов являлся налог с недвижимого имущества, в том числе с владельцев городских земельных участков. В статью «Доходы от недвижимого имущества» включались в первую очередь доходы с городских земель, сдаваемых во временное пользование (аренду) жителям города.

Проведение Городскими думами различных городов Российской империи землеустроительных работ и регулирование арендных платежей способствовали увеличению доходов от сдачи недвижимости в аренду. Так, например, системно росли доходы от земель г. Москвы, сдаваемых в аренду с 1863 по 1902 гг. (табл. 2.) [3].

Доходная часть бюджета г. Москвы в 1890-1891 гг.

Таблица 1

Статья доходов 1890 г. 1891 г.

Тыс. руб. Процент Тыс. руб. Процент

Прямые налоги 4140,58 57,7 4646,33 57,4

Сборы и пошлины 292,84 4,1 298,03 3,7

Доходы от недвижимого имущества (в том числе от аренды) 320,03 4,4 338,64 4,2

Доходы от городского имущества 248,31 3,5 266,02 3,3

Сборы с особых предприятий 709,52 9,8 674,97 8,3

Сборы с городских изданий 151,47 2,1 140,56 1,7

Проценты капиталов 118,56 1,7 166,06 2,1

Возврат городских издержек 1031,45 14,3 1124,79 13,9

Целевые сборы 50,0 0,7 284,75 3,5

Прочие 137,42 1,7 157,22 1,9

Всего 7199,9 100 8098,34 100

Таблица 2

Доходы от аренды земель г. Москвы с 1863 по 1902 гг., тыс. руб._

Период Аренда городских земель Всего доходов от аренды земли

под застройку под склады под пашни и огороды

1863-1872 гг. 18,2 68,5 111,6 198,3

1873-1882 гг. 297,2 335,0 20,4 834,6

1883-1892 гг. 641,3 660,0 250,3 1551,7

1893-1902 гг. 1357,1 938,0 266,0 2561,1

Таблица 3

Доходы от недвижимости в бюджете г. Москвы в 1900 и 1913 гг., тыс. руб._

Вид доходов 1900 г. 1913 г. Прирост доходов

Сборы с недвижимости 3708,8 7070 3361,2

Доходы от аренды городских земель 955,2 2426,4 1471,2

Доходы от городского имущества, возврат издержек 158 420,8 262,8

Благодаря деятельности городских властей, начиная с 1900 г., формировался бездефицитный бюджет, так как сборы за недвижимость составляли значительную сумму (табл. 3). С 1900 по 1913 гг. прирост по сборам с недвижимого имущества составил 3361,2 тыс. руб., по доходам от аренды городской земли -1471,2 тыс. руб. В 1913 г. земельные платежи составляли около 12% доходной части бюджета г. Москвы. Аналогичная картина наблюдалась не только в губернских, но и в уездных городах [3].

После революционных событий 1917 г. в соответствии с принятым Декретом о земле частная собственность на землю и аренда земли были отменены.

В связи с проведением новой экономической политики (НЭП) в 1922 г. был принят Закон о трудовом землепользовании, который разрешал трудовую аренду земли за денежную или натуральную оплату. Главным условием было требование, чтобы земля обрабатывалась самим арендатором без использования наемного труда. Форма трудовой аренды сохранялась в Советском Союзе до 1930 г. После этого она была вначале отменена в единоличных хозяйствах, а в 1937 г. повсеместно и полностью запрещена. Тогда же ГК РСФСР упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. Земля стала объектом исключительно государственной собственности, ее нельзя было ни продать, ни заложить. В первом Земельном кодексе РСФСР 1922 г. была окончательно закреплена государственная собственность на землю и усилено влияние государственных органов на регулирование земельных отношений. Земля, ее недра, леса и воды полностью были выведены из оборота. Право пользования земельным участком предоставлялось, контролировалось и могло быть изъято лишь государством.

Как справедливо отмечается в работах [4-6], в советском законодательстве термин «недвижимость» долгое время отсутствовал. Использовался ряд категорий: в Гражданском кодексе - «строение»; в законодательстве о планировке городов и капитальном строительстве - «здание»; в актах, регулирующих жилищное строительство и эксплуатацию жилых помещений, - «дом»; при правовой регистрации строений -«домовладение». Тем не менее, эти категории сохраняли все признаки недвижимости.

В период НЭПа арендные отношения интенсивно развивались. Все нежилые помещения (магазины, конторы, складские и подвальные помещения, гаражи и т.п.) в зданиях и земельные участки, находящиеся на территории города, подлежали сдаче в аренду. Арендодателем выступал соответствующий Исполком. Нежилые помещения сдавались в аренду на договорных началах домоуправлениям в арендуемых ими владениях с правом субаренды, а также государственным органам, партийным, профсоюзным и кооперативным организациям, частным объединениям и даже физическим лицам, но только в случае, если домоуправление отказывалось от аренды.

Арендаторы также имели право сдавать помещения в субаренду, которая предусматривала сдачу арендатором всего помещения или части его физиче-

скому или юридическому лицу (субарендатору) с сохранением за арендатором по отношению к исполкому всех прав и обязанностей по арендному договору. Наряду с субарендой использовалась соаренда, то есть наем помещения несколькими арендаторами или привлечение к арендному договору новых физических или юридических лиц с солидарной ответственностью перед исполкомом. Допускалась также переуступка арендных прав (цессия) - передача всего помещения или его части новым физическим или юридическим лицам с переложением на них всех прав и обязанностей первоначальных арендаторов по договору с исполкомом.

Проведенный анализ показал, что величина арендной платы зависела от факторов, представленных на рисунке.

Значительным отличием НЭПа от последующих отношений по аренде явилось допущение передачи в аренду частным собственникам государственных предприятий. В 1922 г. было передано в аренду примерно 10 тысяч относительно небольших предприятий на срок до 6 лет на договорных условиях с внесением арендной платы в виде доли продукции, а с 1924 г. - в денежной форме. Но уже в 1930 г. частная аренда госпредприятий была запрещена.

Признаки возрождения аренды появились в начале 60-х годов. Были законодательно закреплены арендные отношения между государственными предприятиями, а также между предприятиями, организациями и местными советами. К концу 80-х годов стали проявляться назревшие в обществе глубокие противоречия в развитии имущественно-земельных отношений. Дефицит городских бюджетов заставил местные органы власти отнестись к недвижимости как к основному инструменту пополнения доходной части. Стали крайне необходимы качественные изменения в системе управления недвижимостью.

С началом перестройки введенные в действие в 1989 г. «Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде и арендных отношениях» обусловили новый этап развития арендных отношений. Аренда была разрешена во всех отраслях народного хозяйства и стала применимой в отношении самых разных видов имущества любых форм собственности. Арендодатели выступали как в лице государственных органов, так и в лице предприятий и организаций. Более того, законом допускалось право собственника уполномочивать других лиц выступать в роли арендодателей. В целом, объектами аренды в настоящее время могут быть имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, другие материальные ценности. Также был расширен круг лиц, которые могли выступать арендаторами.

Определение платы за аренду (Пар), которая выплачивалась в любой форме -натуральной, денежной, смешанной - базировалось на суммировании амортизационных отчислений (АО) от стоимости арендованного имущества и части прибыли, полученной от использования взятого в аренду имущества в размере не ниже величины банковского процента, то есть:

Факторы, влияющие на величину арендной платы

Пар = АО + Пр при условии, что Пр > % БАНК.

Таким образом, фактически арендные отношения строились на внеэкономической, внерыночной основе, так как отсутствовал реальный арендодатель - собственник. Более того, оценка рыночной стоимости объектов аренды не осуществлялась. В связи с этим выкуп недвижимости осуществлялся не по рыночным ценам, а по единому прейскуранту цен, установленному Государственным комитетом по управлению имуществом. В основу прейскуранта был положен размер двойной годовой арендной платы по договорам аренды, заключенным на рубеже 80-90-х гг. Именно вследствие этого имущество приватизировалось по «бросовым ценам» [7].

Практика последующих лет подтвердила, что аренда как механизм управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом является одним из самых эффективных механизмов обеспечения денежных поступлений в бюджеты всех уровней РФ. Удельный вес доходов от использования имущества (в данную статью в таблице и далее включаются доходы от имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, или от деятельности государственных и муниципальных организа-

ций), в том числе от сдачи его в аренду в общей сумме неналоговых доходов консолидированного федерального бюджета РФ, растет из года в год стремительными темпами (табл. 4). В середине 2000-х гг. поступления платежей от аренды государственной и муниципальной собственности в консолидированный бюджет РФ достигли 350 млрд руб., что составляет 78,76% всех неналоговых доходов консолидированного бюджета РФ против 11,8% в 1995 г. А посткризисный период на фоне снижения деловой активности приблизил долю исследуемого источника к уровню 90% * в 2010 г. - 679,7 млрд руб. - 89,8%).

На основании анализа данных Росстата РФ можно утверждать, что распределение доходов консолидированного бюджета РФ по уровням бюджетной системы РФ (табл. 5) показывает удельный вес доходов от государственной и муниципальной собственности в структуре неналоговых доходов, а также то, что абсолютная величина этих средств выше в бюджетах субъектов РФ, чем в федеральном бюджете РФ в целом. Это говорит о важности управления имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ, и о большом потенциале федеральной собственности. Очевидно, что она используется лишь частично.

Доходы консолидированного бюджета РФ в 1995-2010 гг.

Таблица 4

Доходы Год

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Всего: 437,0 558.5 711.6 686,8 1213,6 2097,7 2683,7 3519,2 4138,7 5427,3 8579,6 10642,8 13368,3 16003,9 13599,7 16031,9

а) в т.ч. неналоговые 53,4 57,2 64,0 66,8 84,7 135,4 198,7 266,4 333,4 421,4 328,8 444,4 609,0 576,4 739,1 757,3

6) из них доходы от имущества 6,3 9,0 9,6 14,0 241 72,3 115,8 160,5 240,2 330,0 255,8 350,0 526,6 439,5 653,9 679,7

Доля стр. б) в стр. а). % 11,80 15,73 15,0 20,96 28,45 53,4 58,2 60,25 72,05 78,31 77,8 78,76 86,5 76,2 88,5 89,8

Таблица 5 Распределение доходов консолидированного бюджета РФ по уровням бюджетной системы в 1995-2010 гг.

Доходы Год

Федеральный бюджет

Всего: 232.1 281,9 343,4 325,9 615.5 1132.1 1594,0 2204,7 2586,2 3426,3 6276,3 10642,8 7781.1 9275,9 7337,8 8305,4

а) в т.ч. неналоговые 41,5 42,2 42,7 43,3 49,2 74,7 116,3 153,1 176,7 222,0 223,8 444,4 328,4 262,3 484,4 481,1

б) из них доходы от имущества 4,1 5,4 4,6 4,70 7,4 31,6 57,0 79,6 112,7 169,4 146,4 350,0 267,1 150,5 421,3 427,8

Доля стр. б) в стр. а). % 9,88 12,8 10,77 10,85 15,04 42,3 49,01 51 99 63,78 581 65,42 78,76 81,3 57,4 87,0 88,9

Бюджеты субъектов РФ

Всего: 241,0 322,9 433,4 413,4 660.8 1065,8 1322,4 1633,6 1930,5 2403,2 2999,9 3797,3 4828,5 6198,8 5926,6 6537,3

а) в т.ч. неналоговые 11,9 15,0 21,3 23,5 35,5 60,7 82,4 113,3 156,7 200,0 170,0 214,2 271,0 298,6 256,5 252,3

б) из них доходы от имущества 2,2 3,6 5,0 9,3 16,7 40,7 58,8 80,9 127,5 160,7 154,9 196,6 249,9 273,5 234,8 228,0

Доля стр. б) в стр. а); % 13,49 24,0 23,47 39,57 47,04 67,05 71,36 71,4 81,37 80,3 91,1 91,8 92,2 91,6 91,5 90,4

ГО ГП

0 Ч

1 ^

тз Ч

-г.

ю

СЭ

ю о

ю

ю сл

Формирование имущественно-земельных отношений в настоящее время осуществляется в условиях рыночного хозяйства. Принципиальные основы рыночной экономики в РФ в целом были созданы к концу ХХ в., но тем не менее наша страна до сих пор существенно отстает от того опыта, который накоплен в экономически развитых странах. На основе изучения зарубежного опыта управления недвижимостью можно выделить три основных типа имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных городах различных стран мира [3]: 1) отношения, основанные на аренде недвижимости;

2) предпочтительные отношения купли-продажи недвижимости;

3) смешанные отношения.

Рассмотрим указанные типы отношений подробнее.

Первый тип имущественно-земельных отношений получил наибольшее распространение. Они основаны на использовании, преимущественно, арендных отношений в условиях доминирования муниципальной собственности на землю. Такая политика свойственна государствам, где главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты, которые будучи крупнейшими владельцами и распорядителями земельных ресурсов несут ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения недвижимости в городских границах. Этого типа отношений придерживаются Финляндия, Швейцария, Канада, Индия и др.

Так, проведенный анализ показал, что рациональное ведение городского хозяйства Финляндии основывается на том, что в собственности муниципальных властей должно быть как можно больше городской недвижимости и земли, которые передают в пользование исключительно путем сдачи их в аренду. Это обеспечивает городской бюджет постоянным и стабильным источником дохода. Недвижимость продается только в случае большого бюджетного дефицита. Во всех городах страны в городской собственности находятся улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения. К примеру, в муниципальной собственности Хельсинки находится более 60% всей городской территории.

Проведенное исследование подходов к установлению сроков аренды показало, что они зависят от целевого назначения земли, а размер арендной платы устанавливается в зависимости от так называемой

капитальной или оценочной стоимости участка. Кроме того, размер арендной платы обязательно учитывает индекс стоимости жизни (индекс инфляции). Характерно, что в первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в 50%-м размере от реального уровня инфляции. Для участков, используемых под жилье, арендная плата составляет 4% стоимости участка, для участков производственного и коммерческого назначения - 5% стоимости участка. Для сравнения укажем, что налог на недвижимость в Финляндии составляет 1,2% оценочной стоимости.

Соотношение ставки арендной платы и налога на недвижимость к рыночной стоимости в разных странах представлено в табл. 6 [3].

В Канаде собственниками земель являются, во-первых, федеральное правительство, провинции и муниципалитеты, которые распоряжаются около 90% земельного фонда страны. Городские земли являются, в основном, собственностью муниципалитетов, которые получают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков. В бюджете столицы Канады г. Оттаве земельные платежи составляют более 30%. Размеры арендных платежей, как и в Финляндии, определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости.

В Швейцарии, где также реализуется первый тип имущественно-земельной политики, приобретение недвижимости осложнено рядом законов. Например, на приобретение объектов недвижимости существуют даже квоты - не более 2 тыс. участков ежегодно. Поэтому всего лишь 18% городских земель находится в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Принято считать, что в Канаде инвестиции в недвижимость затруднены. Это связано с тем, что в стране запрещена спекуляция на объектах недвижимости (существует специальный закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки, по более высокой цене в течение двух лет).

Второй тип имущественно-земельных отношений характеризуется предпочтительностью купли-продажи недвижимости. Очевидно, что он может быть реализован при наличии достаточно свободного рынка городских земель. Такая политика предполагает использование менее жестких инструментов регулирования объектов недвижимости, таких как рыночная стоимость, налоги. По оценкам специалистов это положительным образом влияет на экономику разных стран (Испания, Португалия, Греция и Кипр).

Таблица 6

Отношение ставки арендной платы и налога на недвижимость к оценочной стоимости, %

Показатель Канада Финляндия Швейцария Португалия ФРГ США

Ставка арендной платы 4,0 4,0-5,0 6,0 5,0 6,0 7,0-8,0

Ставка налога 0,5-1,0 1,2 1,5 1,0 1,5-1,8 1,0-3,0

Отметим, что, например, в столице Португалии г. Лиссабоне используется сугубо рыночный механизм, который дополнен рядом жестких ограничений и условий, достаточно надежно гарантирующих соблюдение интересов города и муниципальных властей. Закон требует от владельца в случае приобретения земельного участка в собственность создать на участке необходимую социальную инфраструктуру. Если земля приобретается для строительства предприятий, то в состав инфраструктуры могут входить школы, парки, супермаркеты, жилые дома, детские сады и т.п. Также должны быть сделаны определенные отчисления на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. При этом продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются членами муниципалитета, что обеспечивает антикоррупционный характер сделок с землей. Окончательное решение о продаже принимает председатель муниципалитета. Второму типу имущественно-земельных отношений свойственен средний диапазон налога на недвижимость (= 1%).

Третий тип имущественно-земельных отношений, имеющий смешанный характер, обладает элементами первых двух типов. К нему относится имущественно-земельная политика большинства высокоразвитых зарубежных государств - США, ФРГ, Великобритании, Италии.

Наиболее интересен опыт арендных отношений в Великобритании, так как аренда ассоциируется с получением права собственности. Собственность в Великобритании отличается от аренды тем, что в последнем случае владение землей ограничено определенным, как правило, продолжительным периодом времени. Сроки аренды настолько большие (до ста и более лет), что разница между арендой и собственностью «размывается», становится для арендатора неважной. Видимое различие состоит лишь в необходимости внесения арендной платы, которая, в известном смысле, может восприниматься как земельный налог. Как указывается в исследовании В.В. Григорьева и др. [3], основой для расчета арендной платы и имущественного налога служит оценка недвижимости, которая производится один раз в 10 лет, а механизмы купли-продажи земельных участков в определенной степени воспроизводятся посредством возникновения многозвенных, многоступенчатых «цепочек» субаренды, которые строятся в строгом соответствии с законами и обеспечивают соблюдение интересов как первичного собственника, так и вновь возникающих субарендаторов.

Муниципальные органы в Великобритании охотно предоставляют земельные участки и иные имущественные объекты в аренду для осуществления разнообразных проектов развития. При этом муниципалитеты получают от арендатора лишь земельную ренту, оставляя ему право получения всей остальной прибыли от использования участка.

Подводя итог анализу опыта управления недвижимостью в различных странах, в том числе в России,

можно сделать следующие выводы.

Во-первых, каждой стране присуща определенная система управления недвижимостью. Что же касается конкретных видов, то они могут варьироваться в зависимости от стратегических приоритетов, формата и традиций делового оборота социально-экономической системы, в границах которой они формируются и используются. Между тем, принципиальные отличия характерны для трех приведенных выше и проанализированных вариантов.

Во-вторых, формы и параметры земельно-имущественных отношений могут быть различными. Это свидетельствует о заведомо высоком уровне их вариантности. Следовательно, у субъектов управления всегда имеется выбор, который и представляет одну из основных задач обеспечения эффективного управления.

В-третьих, невзирая на многообразие конкретных систем управления, государственные и муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее куплей-продажей. Подобное предпочтение является прямым отражением принципа экономической эффективности, являясь одновременно отражением приоритета социальной функции управления.

В-четвертых, средства, полученные от аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной и муниципальной собственности, являются одним из наиболее существенных и стабильных источников бюджетов разного уровня. Данное обстоятельство очень важно в современных посткризисных условиях, ибо только бездефицитный бюджет может являться основой дальнейшего развития и обеспечения целевых приоритетов экономической политики. В связи с изложенным следует отметить, что проблема обеспечения устойчивых поступлений бюджетных доходов, в том числе за счет арендной деятельности, в настоящее время находит отражение во всех известных концепциях управления государственной и муниципальной собственностью.

В-пятых, характер земельно-имущественных отношений, их капиталоемкий, стратегически ориентированный и долгосрочный характер предопределяет необходимость специальных антикоррупционных контрольных механизмов, что необходимо для создания основ социальной стабильности в обществе.

В соответствии с вышесказанным резюмируем: развитие арендных отношений объектов недвижимости позволяет не только создать новые доходные источники финансирования государственного бюджета всех уровней, но и повысить устойчивость бюджетной системы благодаря созданию возобновляемых и стабильных источников доходов. Таким образом, высокий потенциал развития арендных отношений подтверждает актуальность проблем эффективного управления арендой федеральной недвижимости, находящейся в государственной собственности.

Публикуется в рамках мероприятия 1.4 ФЦП "Научные и научно-педагогические кадры инновационной России" на 2009-2013г.г.

Библиографический список

1. Кулишер И.О. Очерки финансовой науки. Петроград: Наука и школа, 1920.

2. Пешков В.В., Ощерин Л.А. Инновационное развитие и земельные ресурсы административно-территориальных образований // Вестник экономической интеграции. 2010. № 6(26).

3. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело, 2001.

4. Кабанова Т.В. Целевые функции управления недвижимостью // Основы разработки и технические аспекты проектов управления недвижимостью: учеб. пособие / В.А. Кабанов.

Курск: Изд-во Курский гос. техн. ун-та, 2006.

5. Организация, планирование и управление строительством: учебник / под общ. ред. П.Г. Грабового, А.И. Солун-ского. М.: Проспект, 2012.

6. Пешков А.В. Исследование влияния устранимого физического износа на рыночную стоимость объектов недвижимости // Вестник ИрГТУ. 2011. № 11 (58). С. 258-262.

7. Управление государственной собственностью: учебник / под ред. проф. В.И. Кошкина, В.М. Шупыро. М.: ЭКМОС, 2002.

УДК 796.51:379.85

ТЕОРЕМА ЦЕННОСТИ ОТДЫХА В ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЧЕЛОВЕКА

1 9

© Н.М. Пожитной1, В.М. Хромешкин2

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Представлено доказательство теоремы ценности отдыха в жизнедеятельности человека, которая формулируется следующим образом: ценность отдыха, в отличие от его бытия (факта наличия или отсутствия), определятся его значимостью. В процессе доказательства была рассмотрена система ценностей отдыха. Установлено, что по форме отдых является одной их вечных ценностей человеческой жизнедеятельности, но его содержание может иметь как ценностный, так и антиценностный характер. На основе сравнительного анализа сущности и содержания системы ценностей отдыха были сформулированы критерии жизнедеятельности человека, свидетельствующие о ценности (значимости) его отдыха. Теорема отдыха входит в аксиоматическое ядро формирующейся теории отдыха. Ил. 3. Библиогр. 11 назв.

Ключевые слова: ценности отдыха; система ценностей отдыха; теорема ценностей отдыха; доказательство теоремы; выводы.

THEOREM OF VALUE OF REST IN HUMAN VITAL ACTIVITY N.M. Pozhitnoi, V.M. Khromeshkin

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, Russia, 664074.

The paper proves the theorem of value of rest in the vital activity of a person. It is formulated as follows: the value of rest, unlike its being (the fact of presence or absence) is defined by its importance. While proving the theorem, the system of values of rest has been considered. It is determined that by its form the rest is one of the timeless values of human vital activity, whereas the nature of its contents can be whether value-oriented or anti-value- oriented. The criteria of human life activity demonstrating the importance of rest for a human have been formulated on the basis of the comparative analysis of the essence and contents of the rest value system. The theorem of rest falls into the axiomatic core of the theory of rest being formed. 3 figures.11 sources.

Key words: values of rest; value system of rest; theorem of rest values; theorem proofs; findings.

В различных отраслях знания понятие ценность употребляется в нескольких смыслах. Так, в философии - это указание на личностную, социально-культурную, природную значимость определённых объектов и явлений. В экономике ценность используется как синоним понятию потребительная стоимость, то есть значимость, полезность предмета для потребителя, меновая стоимость (как ценность предмета для обмена, количественные соотношения раз-

ных товаров при эквивалентном обмене ). В психологии под ценностями подразумевается то, что индивидуум ценит в окружающей естественной и общественной среде, тесно связывая их с понятием мотивации.

В образовании, внутригосударственной или международной пропаганде имеется несколько принципиальных подходов формирования ценностей. Критерии и способы оценки значимости ценностей заключаются в нравственных принципах, нормах, идеалах, установ-

1 Пожитной Николай Михайлович, кандидат философских наук, доцент, тел.: 89149300658. Pozhitnoi Nikolai, Candidate of Philosophy, Associate Professor, tel.: 89149300658.

2Хромешкин Валерий Михайлович, кандидат географических наук, доцент кафедры экономической теории и финансов, тел.: 89149204808, e-mail: khromeshkin@mail.ru

Khromeshkin Valery, Candidate of Geography, Associate Professor of the Department of Economic Theory and Finance, tel.: 89149204808, e-mail: khromeshkin@mail.ru