Частный капитал мигрирует в light industrial

Коммерческая недвижимость становится обязательной частью портфеля частного инвестора. Большой популярностью пользуются офисы и стрит-ритейл, но есть и запрос на использование преимуществ индустриально-складского сегмента, который сохраняет потенциал роста даже в периоды рыночной турбулентности. Особый интерес для инвесторов представляет новый формат light industrial (лайт индастриал): помещения для организации легких производств и хранения, где, в отличие от классических складов, доступны лоты небольшой площади. Порог входа для инвестиций в такие объекты сравним с премиальной жилой недвижимостью, но их ликвидность и стабильность в качестве арендного бизнеса выше.

Фото: Предоставлено ООО «СЗ «Териберский Берег»

Определяемся с понятиями

Light industrial — это промышленные парки, созданные специально для малых и средних легких производств. В каждом блоке предусмотрены универсальная рабочая площадь, оборудованная погрузочными доками, и офисный блок, в котором помимо административно-бытовых функций можно разместить шоу-рум. Это удобно для производителей, которые сами занимаются продажами.

При проектировании парков light industrial в первую очередь учитывают потребности производств, поэтому, в отличие от классических складских проектов, закладывают повышенные мощности для ресурсоемкого оборудования и расширяют перечень видов разрешенного использования земли, что позволяет легально организовать любое производство. При этом универсальная конфигурация помещений в объектах подходит также для реализации функций хранения.

Располагаются проекты light industrial непосредственно в черте города или на небольшом удалении от МКАД, что удобно для компаний, которым важно находиться рядом с местом проживания персонала и вблизи от потребителей.

Типичные резиденты парков light industrial — обрабатывающие и сборочные предприятия, производители мебели, игрушек, текстиля, небольшие фармацевтические производства, пищевая промышленность. Подходят проекты light industrial и сегменту e-commerce, а также логистическим компаниям под размещение районных распределительных центров.

Устойчивый спрос

Light industrial относится к индустриально-складскому сегменту коммерческой недвижимости, который продемонстрировал наибольшую устойчивость к рыночным шокам последних лет. По подсчетам NF Group, складской рынок по итогам 2022 года привлек 17% от всех инвестиций в коммерческую недвижимость в России. Вакансия, по оценкам CORE.XP, в Московском регионе по итогам прошлого года была всего 2,6%, прогноз на текущий год — 2,7%. Для сравнения: в офисном сегменте доля пустующих площадей по итогам прошлого года достигла 10,3%, увеличившись за год на 2,7 процентного пункта. А в дальнейшем значение может дойти до 12%, допускают консультанты.

Согласно оценкам NF Group, на конец прошлого года в Московском регионе совокупный объем экспозиции помещений в формате light industrial достиг 91 тыс. кв. м, еще 184 тыс. кв. м — на стадии строительства, 587 тыс. кв. м — в процессе планирования. В совокупном объеме предложения складской недвижимости такие объекты пока формируют менее 1%, но интерес резидентов к сегменту уже высокий.

Сегодня потенциальные резиденты формата light industrial располагаются преимущественно в старых промзонах советской постройки. А эти помещения не всегда отвечают современным параметрам эффективности, и на определенном этапе развития компании вынуждены искать более подходящие проекты — с качественной инженерией, удобными погрузочными зонами, парковкой, а также возможностями для расширения занимаемой площади. Сами промзоны активно перестраиваются под жилые, офисные, социальные и общественные пространства, вынуждая бизнес искать альтернативные варианты размещения. «В Московском регионе потенциал спроса на объекты light industrial составляет не менее 2 млн кв. м, на рынке ощущается существенный дефицит предложения»,— говорит директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК Александр Манунин. Это создает условия для роста ставок. Так, по словам партнера NF Group Константина Фомиченко, средневзвешенная ставка аренды на light industrial класса A по итогам 2022 года выросла на 20%. А средневзвешенная стоимость продажи увеличилась на 38%.

Не только производство

Основным потребителем складских помещений в 2022 году стал растущий сегмент электронной торговли. Согласно данным Ассоциации компаний интернет-торговли, по итогам прошлого года доля онлайн-ритейла в общем объеме розничных продаж выросла на 2,4 процентного пункта, до 11,6%. В непродовольственной рознице этот показатель еще выше — 19,9%. И аналитики рынка ожидают дальнейшего увеличения проникновения интернет-торговли. Сегодня, по оценкам Mediascope, 73% россиян посещают e-commerce площадки хотя бы раз в месяц, а 37% делают это ежедневно.

По данным CORE.XP, за прошлый год e-commerce сформировал более 60% от общего объема сделок в складском сегменте, в том числе забрал все крупные площади, которые освободили иностранные игроки. Но если в сегменте крупных загородных фулфилмент-центров недостаток свободных площадей возможно удовлетворить за счет проектов built-to-suit (строительство под запрос и по техническому заданию заказчика), то в сегменте небольших городских распределительных центров ситуация сложнее. Земельный банк внутри города ограничен, а размещение промышленно-складских объектов требует системного подхода и согласования с планами по развитию территории. Потому проекты light industrial становятся для e-commerce привлекательным вариантом организации внутригородской логистики.

Плюсы для инвестора

Площади в промышленных парках формата light industrial, как правило, начинаются от 500 кв. м, что, в отличие от крупных складских проектов, делает эти объекты доступными для частных инвестиций.

Средний срок арендного договора в сегменте light industrial, как и в случае с классическими складами,— пять лет и предполагает ежегодную индексацию арендной ставки. Такой срок можно считать оптимальным для бизнеса: производство обычно не так легко перевезти, и мало кто захочет проделывать такую работу чаще. А собственника-инвестора подобный подход защитит от инфляционных рисков, обеспечив стабильный денежный поток. В отличие, например, от офисной недвижимости, формат light industrial не предполагает значительных инвестиций в отделку ни первоначально, ни при смене арендатора. Помещения универсальные и подходят под любой запрос.

Как подсчитал Константин Фомиченко, ставки капитализации для складов формата light industrial класса А сегодня находятся в диапазоне 8,5–10,0%. Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев отмечает, что производственно-складская недвижимость востребована всегда, а запущенная программа промышленной ипотеки будет дополнительно стимулировать развитие этого рынка.

Перспективный проект

Приобрести помещения light industrial в черте города возможно в Промышленном парке Бутово, реализацией которого занимается ПИК. Проект находится на стадии строительства, завершение планируется в середине 2023 года. Важный плюс объекта — расположение в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе с доступностью общественным транспортом, что создает оптимальные условия для логистики и возможности легкого привлечения персонала, в том числе высококвалифицированного.

Александр Манунин отмечает: «Создавая продукт в Промышленном парке Бутово, мы постарались учесть потребности широкого спектра клиентов, сделав акцент на мультиформатности. В здании A представлены универсальные производственные помещения с гибкой нарезкой блоков от 500 кв. м, которые подойдут как для собственного бизнеса, так и для реализации инвестиционных целей. Здание В продается целиком, его особенность — большая прилегающая территория, которую можно использовать как для парковки, так и для открытого хранения. Это предложение для средних компаний, которым важны обособленность и полностью индивидуальный формат помещения. Конфигурация третьего здания отвечает требованиям крупных ритейлеров и e-commerce компаний по оптимизации бизнес-процессов в сфере логистики и хранения. Диверсификация продукта обеспечивает высокий спрос, на сегодняшний день реализовано уже более 25% площадей формата light industrial».

Продажи в Промышленном парке Бутово стартовали осенью 2022 года, с этого момента стоимость площадей уже выросла на 18%. Так, инвесторы могут купить объект на стадии строительства и выйти из него после ввода в эксплуатацию, получив доход от роста стоимости недвижимости, или повысить потенциальную доходность, сдавая объект в аренду несколько лет, а затем продав его как готовый арендный бизнес.