Спрос цене не советчик

       На московском рынке недвижимости продолжается затишье. Несмотря на прогнозы риэлтеров о том, что закон о долевом строительстве приведет к росту цен на новостройки, объекты первичного рынка в среднем подорожали только на 1% — при том, что объем продаж жилья в Москве вырос на 15% по сравнению с мартом. А цены на вторичные квартиры в Московской области практически остались на мартовском уровне: подорожание составило $1 за квадратный метр.

Закон не испугал

     За истекший месяц средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы увеличилась на 0,8%. При этом, по сведениям Ирины Егоровой, маркетолога корпорации "Инком-недвижимость", больше всего подорожание коснулось Центрального и Западного административного округов — там цены на жилье увеличились на 3% и 2,1% соответственно. Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов полагает, что увеличение стоимости связано с тем, что в апреле многие застройщики по традиции объявили о ежеквартальном повышении цен на жилье. Так, средняя стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Гранд-Паркъ" в апреле увеличилась с $1848 до $1965. Стоимость монолитного жилья растет, по сведениям Бекетова, более высокими темпами, чем цена за квадратный метр панельных новостроек.

     Несмотря на общую тенденцию повышения уровня цен (пусть даже и небольшого), впервые за несколько месяцев претерпели коррекцию вниз показатели Юго-Западного административного округа столицы. По информации компании "Инком-недвижимость", стоимость одного квадратного метра в новостройках Юго-Запада снизилась на $5 (0,3%) и составила $1870. Впрочем, показатели роста цен на жилье по этому округу уже с начала года несколько отставали от общемосковских. Тем не менее это не свидетельствует о непопулярности района — по данным корпорации МИАН, доля квартир ЮЗАО в объеме продаж за апрель составила 16%, уступив только Западному округу (43%). Также незначительно снизилась средняя стоимость новостроек в Южном округе — на 0,2%.

     По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, если раньше основную роль в незначительном удорожании жилья в столице играли дорогие квартиры бизнес-класса и элитных новостроек, то теперь тенденция повышения цен наглядно проявляется и в более дешевых секторах рынка, где их рост стал более заметным, чем в предыдущие месяцы. Так, повышение стоимости жилья спальных районов города превысило 1%, что является показателем оживления рынка и постепенного удорожания квартир, в этом месяце более очевидного, хоть и не слишком значительного.

     Отметим, что в апреле на рынке новостроек отмечена чрезвычайно высокая активность покупателей. По данным "Миэль-недвижимости", объем продаж жилья в Москве вырос на 15% по сравнению с прошлым месяцем. В Подмосковье спрос на квартиры первичного рынка недвижимости увеличился на целых 35%. Юлия Гераськина, директор отделения управления новостроек "Миэль-недвижимости", считает, что рост популярности квартир в новостройках связан с принятием закона о долевом строительстве — по ее сведениям, объем предложений на первичном рынке в апреле резко сократился. Вступление этого закона в силу, вопреки многочисленным прогнозам, пока не вызвало резкого взлета цен. Около 15% новых объектов были сняты с реализации из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов. Более того, по оценкам экспертов, в целом на рынке 30-35% новостроек не имеют всех необходимых документов. Юлия Гераськина считает, что как следствие можно ожидать повышения цен на первичное жилье на 10-20%.

     Что касается новостроек в Подмосковье, то там ценовая ситуация пока не претерпела существенных изменений. В апреле самыми популярными среди клиентов корпорации "Инком-недвижимость" городами стали Люберцы, Красногорск, Химки — населенные пункты, которые традиционно привлекают покупателей первичного жилья развитостью инфраструктуры и близостью к Москве. Среди более удаленных объектов по динамике продаж в "Инкоме" лидировал жилой комплекс "Сосны" в поселке Кокошкино Наро-Фоминского района.

     Московская область с каждым месяцем становится все более привлекательной для покупателей — доля подмосковных квартир в продажах новостроек постепенно возрастает. Согласно сведениям корпорации МИАН, если в январе только 33% проданной первичной недвижимости относились к Подмосковью, то в апреле объем областных квартир составил уже 44%.

     Удорожание жилья осталось на невысоком мартовском уровне, но тенденции к остановке роста стоимости недвижимости в условиях наступления традиционной весенней активности рынка не наблюдается.

Один доллар прироста

     Средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости в апреле--начале мая, по данным Андрея Бекетова, увеличилась на 1,2% и составила $2041. При этом панельные дома подорожали на 1%, кирпичные — примерно на 1,1%. Максимальный рост цен был отмечен в 10-12-этажных монолитных домах, отрицательное изменение стоимости было характерно только для 22-этажных панельных домов. Если говорить о предложении, то оно по сравнению с мартом даже немного уменьшилось — на 2,9%. Наибольшая доля предложения, 15,7%, была представлена в Центральном административном округе Москвы. В то время как наибольшей популярностью, по данным корпорации МИАН, на вторичном рынке пользовались Юго-Восточный и Северо-Западный округа.

     Удорожание квартир по разным районам достаточно неравномерно. В Северном административном округе цены выросли на 1,9%. В Западном округе "вторичные" квартиры вообще подешевели, хотя и не слишком сильно — на 0,1%.

     Если на рынке новостроек Подмосковье удерживает значительные позиции, то во вторичном сегменте оно, по данным МИАНа, занимает только 14%. Да и стоимость вторичного жилья в Подмосковье практически не изменилась: средняя цена квадратного метра в области, согласно данным arn.ru, составила $955, что всего лишь на $1 больше, чем в предыдущем месяце. Отметим, что количество предложений подмосковных квартир увеличилось на 48% по сравнению с апрелем прошлого года и примерно на 4%, если сравнивать с данными за прошлый месяц. Это, скорее всего, и послужило причиной остановки роста стоимости жилья в Подмосковье.

     Большая часть квартир здесь (около 11,8%) по-прежнему предлагается по цене около $1000 за квадратный метр, и лишь 0,3% продавцов просят больше $1550. Самым дорогим направлением Московской области остается западное со средней ценой квадратного метра $1100, но его доля в предложении уменьшилась — теперь она составляет 8,7%. При том, что квартиры на этом направлении вблизи МКАД пользуются у покупателей популярностью, наименее представлено во всем объеме предложения дальнее западное направление Московской области. Самыми популярными городами непопулярных направлений являются Наро-Фоминск (19,5% предложения), Голицыно (15,6%), а также поселок Калининец (15,6%). Впрочем, несмотря на объем предложения, цены поднимаются выше $1000 только в одном населенном пункте — Истре, где средняя стоимость квадратного метра равна $1045. В целом же если средняя цена по области увеличилась на $1, то на "дальнем западе" она уменьшилась — на тот же доллар.

Юго-Запад приравняли к центру

     По сведениям Марины Жуковой, заместителя директора управления аренды компании "Миэль-недвижимость", рынок аренды жилья также достаточно устойчив, в апреле продолжились тенденции стабилизации цен, наметившиеся с начала года. Существенного изменения в стоимости найма квартир отмечено не было. Так, средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры, как и в предыдущий период, составляет $460 в месяц, средняя стоимость трехкомнатной квартиры по-прежнему находится на уровне $700. Немного подорожала аренда на двухкомнатные квартиры — до $600, но это изменение цены носит достаточно относительный характер. Аналитики полагают, что и в ближайшие месяцы ситуация на рынке аренды жилья останется стабильной. Сезонное повышение средней стоимости найма можно ожидать лишь к июлю-августу этого года.

     Снимать квартиры в Центральном столичном округе все так же дорого — от $500 до $11 тыс. в месяц. Двухкомнатная квартира оценивается от $500 до $13 тыс., а найм трехкомнатных апартаментов обходится квартиросъемщику в $700-20 тыс. в месяц. Стоимость аренды в элитном сегменте достигает максимальной отметки $40 тыс. за квартиру в месяц.

     Найм квартир в Юго-Западном АО также достаточно дорог, по показателям арендной платы за однокомнатную квартиру Юго-Запад столицы даже сравнялся с ЦАО: в месяц теперь придется платить как минимум $500. Кроме того, в отличие от других округов, минимальная стоимость аренды двухкомнатной и трехкомнатной квартир здесь не сильно отличается от цены "однушки" и составляет $500-600 в месяц. Стоимость найма в оставшихся административных округах мало-мальски значительного изменения не претерпела: самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются по цене около $400, предложения ниже этой планки практически не встречаются.

     Структура спроса на рынке аренды не изменилась — спрос на недорогие "однушки" превышает предложение, в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных квартир уже возможен выбор, а снять квартиру с тремя-четырьмя комнатами все еще хотят в восемь раз меньше людей, чем тех, кто пытается такую квартиру сдать. В секторе жилья со стоимостью аренды более $1000 варианты максимально разнообразны, поэтому клиент с высокими доходами может достаточно быстро выбрать квартиру по душе. И такая ситуация, по мнению риэлтеров, остается неизменной на протяжении нескольких месяцев.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА