Анализ проблемы выделения земельных ресурсов под строительство «Арендного жилья»

УДК 332.72

АНАЛИЗ ПРОБЛЕМЫ ВЫДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО «АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ»

Е.Ю. Г орбачевская, Ю.В. Бужеев

Рассмотрена стратегия Правительства РФ по реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам РФ» и администрации г. Иркутска по выделению земельных участков под многоэтажную застройку. Проанализирована степень обеспеченностью жильем жителей Иркутской области. Рассмотрено инновационное развитие рынка арендной недвижимости. Предложены новые методы «реализации программы развития рынка доступного арендного жилья» для граждан РФ (и выделения земельных участков под строительство).

Ключевые слова: земельные ресурсы; степень обеспеченности жильем; арендное жилье; инновационные методы строительства арендного жилья; инвестиции; строительство; эффективность распоряжения земельными ресурсами; инвестиционный потенциал; трудовые ресурсы.

ANALYSIS OF PARCELLING OUT OF LAND INTO «RENTAL HOUSING» BUILDING E.Iu. Gorbachevskaia, Iu.V. Buzheev

The article analyzes the strategy of the Government of the Russian Federation concerning implementation of the program «Affordable and comfortable housing» as well as the strategy of Irkutsk city administration concerning parcelling out of land into multistorey housing. The authors analyze housing supply for citizens of Irkutsk region, study innovative development of

rental housing market; suggest new methods of implementation of the program «Rental housing market development» for citizens of the Russian Federation (and parcelling out of land into building).

Key words: land resources, housing supply, rental housing, innovative methods of rental housing building, investments, building, efficiency of disposal of land resources, investment potential, human resources.

По данным Иркутскстата, жилищный фонд Иркутской области на начало 2012 г. составил около 53 млрд. кв. м., из которых около 5 млн. кв. м. составляет ветхий и аварийный жилищный фонд. В этом фонде проживают 209 тыс. человек. Среднестатистическая обеспеченность жильем составляет около 22 кв. м на человека (в Европе этот показатель более 40 кв. м, в США - около 80 кв.м. В 2012 г. в области введено 871,4 тыс. кв. м жилья, что на 15,4 % больше по сравнению с 2011 г). За период с 1.01.2011 по 1.01. 2012 г. обеспеченность жильем в городских поселениях увеличилась с 21,8 до 22,2 кв. м на одного жителя. В сельских поселениях, соответственно, от 19,6 до 19,9 кв. м. Как видно из табл. 1, на 1.01.2012 г., в среднем, по области, обеспеченность жильём на одного жителя составила 21,7 кв. м общей площади; 21,4 кв. м к началу года. При этом среди городских округов средняя обеспеченность жильем составляет 23,4 кв. м. на одного жителя, город Иркутск находится на предпоследнем месте по данному показателю - 21,7 кв. м на одного человека. Последнее место в данном рейтинге занимает Зиминское муниципальное образование, которое находится 263 км от г. Иркутска [4].

Таблица 1

Состояние жилищного фонда Иркутской области

Жилищный фонд на 1 января 2012 г. по Иркутской области

городские округа всего в том числе в среднем на одного жителя, кв. м

городской сельский всего городского сельского

МО г. Братска 5335,6 5335,6 - 21,9 21,9 -

Зиминское МО 698,6 698,6 - 21,6 21,6 -

г. Иркутск 12970 12970 - 21,7 21,7 -

г. Саянск 926,6 926,6 - 23,2 23,2 -

г. Свирск 366,7 366,7 - 27,5 27,5 -

г. Тулун 1016,8 1016,8 - 23,2 23,2 -

МО г. Усолье-Сибирское 1819,9 1819,9 22,1 22,1

г. Усть-Илимск 1926,1 1926,1 - 22,6 22,6 -

г. Черемхово 1390,9 1390,9 - 26,7 26,7 -

Всего по области 57279,3 42872,6 9856,7 21,7 22,2 19,9

Несмотря на рост объемов жилищного строительства, жилищная проблема в регионе далека от решения, так как удельный показатель ввода жилья на одного жителя, проживающего в аварийном и ветхом жилье, составил всего около 4 кв. м.

Правительство РФ определило основную цель в течение ближайших восьми лет обеспечить предоставление комфортабельного и доступного жилья 60-ти процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия. Для этого необходимо наращивать объёмы строительства жилья, прежде всего современного жилья эконом-класса, и переходить к комплексному освоению территорий, чёткому градостроительному планированию, увязанному с инженерной и социальной инфраструктурой.

Инновационным методом решения данной проблемы может стать создание и развитие специализированного микрорайона арендного жилья. Исходя из существующего

градостроительного плана города Иркутска, этот район может быть создан только на окраине города, что, в свою очередь, существенно снизит затраты на строительство за счет экономии на стоимости купли-продажи или аренды земельного участка.

Отрицательным фактором, сдерживающим строительство жилья, является несовершенная градостроительная политика, а именно отсутствие территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурностроительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Решение этих проблем невозможно без утверждённых правил землепользования и застройки, которые являются оперативным документом, определяющим использование земельного участка.

В ноябре 2012 г. Иркутская городская дума утвердила правила землепользования, которые включают порядок применения правил, градостроительные регламенты, карту градостроительного зонирования. С введением этих правил, градостроительная деятельность разрешается только на территориях их действия. Принятые правила землепользования включают лишь 20 процентов территории города, на остальных участках строительство невозможно без согласования с федеральным центром. Дума г. Иркутска самостоятельно утверждает «Правила землепользования и застройки территории города в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах территориальных зон». Также этот орган имеет право вносить изменения в эти правила, соответственно, в ее же полномочиях внести изменения в правила пользования и утвердить еще один вид использования земельных участков - под многоэтажную застройку арендным жильем. И предусмотреть эти участки в плане развития г. Иркутска и градостроительном плане до 2020 г.

Поиск и выделение такого рода земельных участков - это вопрос эффективного управления земельными ресурсами. В «Концепции эффективности управления и распоряжения землями Иркутской области» указано, что под эффективностью управления и распоряжения землями в Иркутской области понимается деятельность исполнительных органов государственной власти Иркутской области, направленная на создание благоприятных условий для приоритетных направлений развития земельных отношений в Иркутской области. Приоритетами развития земельных отношений в Иркутской области на современном этапе являются: создание условий для вовлечения земли в хозяйственный оборот; упорядочение земельных отношений, повышение их прозрачности; увеличение доходов бюджетов всех уровней от использования земельных участков [1].

Одной из основных проблем, связанных с повышением эффективности управления и распоряжения земельными ресурсами на территории Иркутской области, является низкая инвестиционная привлекательность земли. Инвестиционная привлекательность земельных ресурсов региона во многом зависит от стабильности, определенности и предсказуемости развития территории субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Кроме того, стабильность развития региона во многом зависит от наличия трудовых ресурсов в этом регионе. Развитие арендного жилья позволит увеличить качество и количество трудовых ресурсов за счет удержания выпускников вузов в регионе и привлечения ресурсов из других регионов страны. Медленное вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, также негативным образом сказывается на инвестиционной привлекательности земель Иркутской области. Одной из причин этого, в частности, на территории города Иркутска, является большое количество зарезервированных администрацией участков для муниципальных нужд или неиспользуемых по целевому назначению, ранее предоставленных администрацией [1]. Эта причина указана в концепции развития и подтверждает тот факт, что у администрации города Иркутска есть инструменты по выделению свободных земельных участков под многоэтажную застройку. Кроме того, вовлечению в оборот также препятствует неотработанный механизм перевода земельных участков из одной категории в другую. Этот механизм необходим для выделения земельных участков из земель

запаса под строительство или иное использование, для вовлечения в оборот непригодных для сельскохозяйственного использования земельных участков. Другой проблемой являются сложившиеся правила оборота земли под застройку. Федеральная антимонопольная служба отмечает, что почти 90 % земельных участков под жилищное строительство выделяется незаконно, земли выводятся из оборота с целью последующей перепродажи. Поэтому необходимы действенные законодательные и экономические меры, стимулирующие собственников использовать земли по назначению. Решение этой проблемы сдерживается неразвитостью инфраструктуры жилищного финансирования. В системе жилищного финансирования необходим дифференцированный подход к различным категориям граждан, создание механизмов надёжного накопления средств гражданами и долгосрочное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой, что позволит решить проблему доступности жилья.

На повышение доступности жилья направлен Указ президента Российской Федерации, подписанный в 2012 г., в котором поставлена основная задача обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода [3]. То есть, исходя из данного указа и устных выступлений правительства Российской Федерации, стратегия обеспечения населения жильем кардинально изменена. Смещен акцент с покупки квартир за счет бюджетных средств и удовлетворения нужд отдельных категорий граждан на инновационное развитие рынка доступного арендного жилья, так называемых доходных домов.

Исходя из этого, одной из главных задач Правительства Иркутской области и администрации г. Иркутска можно определить разработку и реализацию схем финансирования и строительства такого вида жилья и выделение земельных участков под строительство арендного жилья. Для решения этих задач необходим механизм стимулирования строительства данного вида жилья частными застройщиками и участие органов местного самоуправления в строительстве. Право стать нанимателем такого жилого помещения должно принадлежать гражданам с невысокими доходами и людям, чьи потребности не учитываются рынком, например, пожилые люди, студенты, многодетные семьи. Создание и предоставление в аренду жилья, в основном, задача частного капитала, государство может на федеральном и муниципальном уровне оказывать им поддержку, выступать в качестве инвестора и арендодателя. Муниципальные органы власти могут предоставлять земельные участки для строительства, оказывать помощь в их подготовке и оборудовании для строительства, предоставлять гарантии на ипотечные кредиты, займы с низкой процентной ставкой, налоговые кредиты. Особое значение среди перечисленных мер имеет предоставление земельных участков для строительства. Ограниченность земельными ресурсами в г. Иркутске, как это не парадоксально, может положительно повлиять на реализацию проекта по строительству арендного жилья и развитию рынка арендной недвижимости. Если оценить потенциал города Иркутска, то в районном центре свободных участков под многоэтажную застройку практически не осталось [2]. Далее застройщики будут осваивать пригородные районы или выкупать земли у частных лиц. Предложений по продаже земельных участков под многоэтажную застройку, собственниками которых являются частные лица, не много. Цена таких земельных участков, как правило, гораздо выше стоимости аренды за 50 лет, выплачиваемой администрацией города. За последнее время все участки под многоэтажную застройку были предоставлены застройщиками на правах долгосрочной аренды. Земельный рынок в Иркутской области функционирует, в основном, в сфере передачи государственных и муниципальных земельных участков в аренду. Ввиду весьма ограниченного предложения участков под многоэтажную застройку для последующей продажи построенных квартир и при наличии участков, предназначенных под строительство арендного жилья, застройщикам придется диверсифицировать свою деятельность и заняться строительством «доходных домов». При этом заработать свою прибыль застройщик сможет двумя основными способами:

1) выступая подрядчиком при строительстве арендного жилья для заказчика-инвестора, которым может являться как юридическое лицо, так и муниципальные или федеральные органы власти;

2) выступая инвестором и застройщиком, то есть, полностью реализуя девелоперский проект, с целью последующего извлечения прибыли.

Как отмечает большинство руководителей девелоперских проектов, затраты, связанные с приобретением (покупка или аренда) земельного участка, составляют около 50 процентов общих затрат на строительство жилого дома. Средняя стоимость строительства квадратного метра арендного жилья может быть уменьшена в два раза. Если на сегодняшний день по г. Иркутску себестоимость строительства одного квадратного метра жилья составляет 28 тыс. рублей, то при строительстве арендного жилья и придания этому проекту статуса социального значения, средняя себестоимость строительства может быть снижена до 14 тыс. рублей. Муниципальные органы власти, как участники строительства жилья, должны контролировать качество жилых построек и качество их окружения, поддерживать в рамках устойчивого развития проекты, использующие экологически чистые материалы. Кроме этого, муниципалитетам необходимо предоставить право регулировать стоимость аренды жилья следующих категорий:

- многоэтажные здания с арендой по низким ценам;

- многоэтажные здания с умеренной арендной платой;

- многоэтажные здания смешанного типа, включающие как дотационное жильё, так и жильё без дотаций.

Государственное регулирование стоимости аренды жилых помещений может заключаться в установлении показателя удельного веса арендной платы в доходах семьи для граждан, нуждающихся в социальной поддержке, которые не обладают средствами для покупки квартиры, например, не ниже 18-ти и не выше 20-ти процентов. Допустим, расходы на аренду жилья молодой семьи из трёх человек со среднемесячным доходом 54 тыс. руб. составляют 18-20 % от общего дохода семьи, то есть 9720-10800 руб. В случае снижения или превышения этих показателей у нанимателя жилого помещения, соответственно, возникают дополнительные расходы или он утрачивает право на получение субсидии. Исходя из этой суммы, устанавливается предельная стоимость аренды жилья, а государство может осуществлять субсидирование расходов собственников доходного дома, понесённых им в связи с содержанием многоквартирных домов, в которых установлена предельная стоимость найма жилого помещения. С другой стороны, государство может контролировать доходы собственников доходных домов, прибыль которых должна быть обоснована и не может превышать определенный минимум. Срок окупаемости инвестиций в строительной отрасли составляет 5-7 лет в среднем. Исходя из стоимости аренды жилья (в доходном доме 360 руб. кв. м) и себестоимости строительства 14 тыс. руб. за кв. м, срок окупаемости инвестиций в доходный дом находится в вышеназванных пределах.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Концепция эффективности управления и распоряжения землями в Иркутской области. Режим доступа: sportmol.irkobl.ru>sites/mio/zemconc/zem.doc

2. Постникова Т.В. Иркутске выставят под многоэтажную застройку последние земельные участки [Электронный ресурс] // Конкурент. 2013. 15 апр.

Режим доступа: http://www.vsp.ru/social/2012/06/14/522660

3. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступны и комфортным жильем и повышением качества жилищно-коммунальных услуг. Указ № 600 от 7 мая 2012 г.

4. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://irkutskstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/irkutskstat/ru/

5. Горбачевская Е.Ю. Формирование методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов : автореф. ФГБОУ ВПО ИрГТУ.

Информация об авторах

Г орбачевская Евгения Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12, e-mail:

eugorbachevskaya@mail.ru; Иркутский государственный технический университет, 664074 , г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Бужеев Юрий Васильевич, магистрант, Иркутский государственный технический университет, 664074 , г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the authors

Gorbachevskaia E.Iu., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Buzheev Iu.V., Undergraduate, Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.