Фонды пополняются метрами

Новые экономические условия подталкивают россиян к большей диверсификации сбережений. В качестве одной из альтернатив депозитам и инвестициям на фондовом рынке выступают розничные ЗПИФы коммерческой недвижимости. Объем активов под их управлением вырос за 12 месяцев более чем вдвое и превысил 110 млрд руб. Инвесторов привлекает низкая волатильность таких активов и стабильный денежный поток.

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

Инвесторы продолжают активно увеличивать вложения в недвижимость через инструменты коллективного инвестирования — закрытые ПИФы недвижимости. По итогам первого полугодия, по оценкам управляющей компании Parus Asset Management, активы только рыночных ЗПИФов недвижимости выросли на 32,6 млрд руб., до 276,2 млрд руб. Две трети роста пришлось на фонды, доступные неквалифицированным инвесторам. За отчетный период активы таких фондов выросли на 21,2 млрд руб., до 114,5 млрд руб. Подъем мог быть больше, если бы в отчетный период не был закрыт один из фондов, под управлением которого находилось более 5 млрд руб., а число пайщиков превышало 20 тыс. человек.

Структура вложений неквалифицированых инвесторов через инструменты ЗПИФов отличается от общей структуры рынка инвестиций в недвижимость, что связано с ограничениями, которые накладываются на недвижимость, приобретаемую в такие фонды. По оценке Parus Asset Management, по итогам полугодия свыше 87 млрд руб. приходится на складскую недвижимость, что на 15,5 млрд выше показателя конца 2022 года, но доля в структуре неквальных ЗПИФов коммерческой недвижимости опустилась с начала года с 76,9% до 76,2%. Более сильное падение отмечается в части торговой недвижимости, которая по итогам квартала заняла 14,5%, что на 1,3 процентного пункта (п. п.) ниже показателя полугодовой давности. «Уже несколько лет условия ведения бизнеса снижают арендные потоки в этих объектах (торговая недвижимость.— "Деньги") и их стоимость. Пандемия, развитие интернет-торговли, уход иностранных арендаторов, простаивающие кинотеатры и т. д.»,— отмечает гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов.

Заметно выросла доля офисной недвижимости. Если в конце минувшего года активы таких фондов оценивались в 4,3 млрд руб., то по итогам полугодия они увеличились почти вдвое — до 7,5 млрд руб. Доля этого сегмента выросла на 2,2 п. п., до 6,6%. Офисы, как и торговые центры, сильно пострадали сначала из-за пандемии коронавируса, а потом из-за ухода иностранных компаний. «После прошлогоднего шока идет восстановление — растет российский бизнес, на смену ушедшим западным приходят компании из дружественных стран, налаживается параллельный импорт»,— отмечает управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова.

В нынешних условиях, по мнению Дмитрия Осипова, найти свободный офис в хорошем состоянии с отделкой в деловых районах Москвы — непростая задача. «Спрос неравномерен и сконцентрирован в нескольких деловых районах города ("Москва-Сити", ЦМТ, район вокруг метро "Улица 1905 года", у метро "Белорусская", "Динамо", "Павелецкая"), в других — спрос снижен. Пользуются спросом помещения с отделкой. Арендаторы не готовы вкладываться в ремонт»,— отмечает господин Осипов.

В погоне за инфляцией

Еще несколько лет назад инвестиции в недвижимость были уделом только состоятельных инвесторов. По мере развития линейки неквальных ЗПИФов недвижимости крупными управляющими компаниями они стали доступны и широкой рознице. Важным шагом в популяризации стало прошлогоднее решение ЦБ снизить минимальный порог входа в такие ЗПИФы с 300 тыс. до 100 тыс. руб. Высокому интересу частных инвесторов к таким инвестициям способствовали изоляция российского рынка и санкции, вызвавшие высокую волатильность на фондовом и валютном рынках. В этом году к ним добавилось ускорение инфляции. Если во втором квартале годовая инфляция составляла 2,7% г/г, то уже к концу июля ускорилась до 4,4% г/г и, по прогнозу ЦБ РФ, продолжит расти. Аналитики не исключают ускорения до 5,5–6% в четвертом квартале текущего года. В такие периоды недвижимость выступает защитой от роста цен, так как ее цена зачастую растет вместе с ростом цен в экономике. «Инвестиции в недвижимость защищают от инфляции и приносят стабильный денежный поток (речь про качественные активы). Это свойство недвижимости особенно актуально и раскрывается в кризисные времена, поэтому наблюдаем расцвет интереса к инвестициям в коммерческую недвижимость»,— говорит руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова.

В качестве защиты от инфляции коммерческая недвижимость выглядит более выигрышно: помимо переоценки самой недвижимости она приносит регулярные денежные поступления в виде арендной платы. Дивидендный доход (доход, выплачиваемый фондом пайщику), по оценкам инвестиционного директора УК «ТЕТИС Кэпитал» Владимира Стольникова, составляет 8–9% годовых, что в сочетании с приростом стоимости актива на пятилетнем горизонте 20% плюс внутренняя норма доходности (IRR) делает такие инвестиции привлекательными. «На стабилизированных активах доходность может быть еще выше»,— отмечает господин Стольников.

С начала года доходы от управления такими фондами чаще были выше доходов по депозитам, которые в первом полугодии даже у небольших банков редко превышали 8% годовых. По оценке Елены Михайловой, в первом полугодии наибольшую доходность по рынку показала складская недвижимость (9–12% годовых), следом за ней идет офисная (6–9% годовых) и торговая (4–9% годовых). Дмитрий Осипов отмечает, что по двум фондам, находящимся под управлением компании (ЗПИФ «Атриум» и ЗПИФ «ТРЦ Перловский»), суммарный объем выплат пайщикам составил 83,8 млн и 61,3 млн руб., что соответствует годовой доходности в 9,2% и 7,92%. «Выплаты рентного дохода находятся на стабильном уровне. Во втором квартале фонды коммерческой недвижимости с экспозицией показали динамику от 6,7% до 8% рентной доходности на пай»,— рассказал директор по работе с корпоративными клиентами «Альфа-Капитала» Иван Велесевич.

Недвижимость идет на рекорд

Адаптация российской экономики и компаний к внешним раздражителям положительно сказалась на рынке коммерческой недвижимости. По оценкам консалтинговой компании NF Group, за первое полугодие 2023 года объем инвестиций в такую недвижимость превысил 342 млрд руб., максимум за все время наблюдений. Это почти вдвое выше результата аналогичного периода 2022 года. Весь рост пришелся на локальных участников рынка, тогда как иностранные инвесторы участвовали в сделках на символические 2 млрд руб. Их влияние снижается последние три года, но даже в прошлом году на них приходилось более 3% рынка.

Заметно изменилась структура спроса. В предыдущие годы основной объем сделок приходился на площадки под девелопмент, в текущем же году больше всего операций совершалось с торговой недвижимостью. По данным NF Group, этот сегмент в структуре инвестиций занял 39% (около 133 млрд руб.), тогда как по итогам минувшего года на него приходилось только 8% (40,7 млрд руб.). В то же время доля операций с площадками под девелопмент уменьшилась с 45% до 28%. «Инвесторы видят в сегменте торговой недвижимости большие перспективы развития и доходности, несмотря на необходимость активного управления»,— отмечает партнер NF Group Станислав Бибик.

Потеряли долю рынка и другие традиционно популярные у инвесторов сегменты: офисной и складской недвижимости. По итогам отчетного периода на офисную недвижимость пришлось только 15% объема инвестиций, тогда как годом ранее она занимала 22%. Доля складского сегмента сократилась с 17% до 6%. По словам Станислава Бибика, данная статистика не показывает тренд снижения инвестиционной привлекательности, в частности, складского сегмента, так как снижение обусловлено прежде всего низким объемом инвестиционного предложения. «В прошлом году большое число сделок с логистической недвижимостью было связано преимущественно с выходом иностранцев, и были дисконты, а сейчас при растущих ставках собственники не готовы продавать с дисконтом, а инвесторы без дисконта не хотят покупать»,— отмечает директор департамента управления складской недвижимостью Accent Capital Анастасия Корневич. «Инвесторы, не имея возможности инвестировать в складской сегмент, переключаются на другие сегменты рынка, такие как офисы и торговля»,— отмечает господин Бибик.

Ставка на рост

Резкое повышение ключевой ставки Банком России с 7,5% до 8,5% и жесткая риторика регулятора, предполагающая дальнейшее повышение ставки, могут замедлить темпы роста активов неквальных ЗПИФов недвижимости, но не остановят его, считают на рынке. «Повышение ключевой ставки не сильно скажется на динамике роста фондов. Однако, если тренд сохранится, у инвесторов появятся альтернативные варианты размещения денежных средств с сопоставимыми характеристиками риска и доходности»,— полагает гендиректор «КСП Капитал УА» Вячеслав Исмайлов. При сильных изменениях ключевой ставки на рынке недвижимости снижается инвестиционная активность: как и покупатели, продавцы предпочитают дождаться стабилизации ставок.

В условиях подъема ставок различные сегменты рынка коммерческой недвижимости будут чувствовать себя по-разному. По словам Вячеслава Исмайлова, наибольший инвестиционный риск может быть связан с офисной недвижимостью, остальные сегменты более гибки в возможности компенсировать риски за счет розничных потребителей (переложив на них повышение цен).

В сложившихся условиях участники рынка намерены наращивать активность складской недвижимости. «Сектор складской недвижимости останется флагманом по росту цены квадратного метра и аренды в связи с высоким спросом»,— полагает Елена Михайлова. Иван Велесевич отмечает, что до сих пор спрос на качественные склады превышает предложение. Уровень вакантных площадей в складах Московского региона находится на историческом минимуме, а ставка аренды превысила 6 тыс. руб. за 1 кв. м и продолжает расти, отмечает он.

Активного развития на рынке ждут и в части ЗПИФов жилой недвижимости. О планах запуска таких фондов рассказали в УК «Альфа-Капитал»: «Мы видим потенциал в жилой и складской недвижимости, поэтому планируем запуски розничных закрытых фондов на данные сегменты — в жилой недвижимости с федеральным застройщиком, на складскую — для приобретения готового склада с якорным арендатором»,— заявил Иван Велесевич. По мнению Владимира Стольникова, на фоне подъема ставки жилая недвижимость может показать небольшой рост, так как «побегут» те, кто будет бояться дальнейшего повышения ключевой ставки, за которой последует рост стоимости ипотеки. Спрос замедлится, если не будет государственных субсидий.

В текущих экономических условиях вопрос диверсификации инвестиций сохраняет свою актуальность. Управляющие рекомендуют инвесторам включать в портфели паи нескольких ЗПИФов недвижимости. По мнению Елены Михайловой, сейчас становится актуальным открывать ЗПИФ, который владеет диверсифицированным портфелем. «Такой фонд может гарантировать прибыль для пайщиков в долгосрочной перспективе»,— отмечает она.