Расходный дом

В современной России немного легальных бизнесов, почти полностью находящихся в руках частников и практически исключенных из сферы налогообложения. Пожалуй, таких всего два: частный извоз и сдача в аренду квартир. Но если первый все больше цивилизуется и таксопарки даже в Москве начинают конкурировать с частниками (а во многих городах явно лидируют), то аренда как была, так и остается почти на 100% частной. И это тем более удивительно, что спрос на доходные дома очень велик.

Понятно, что никакой официальной статистики арендного рынка не существует, да и быть не может в современных условиях. Риэлтеры оценивают его, опираясь только на косвенные данные. Так, например, генеральный директор компании "Миэль-Недвижимость" Григорий Куликов считает, что объем московского рынка жилой аренды составляет порядка 160 тыс. квартир при средней цене $650 в месяц. Легко подсчитать, что в таком случае годовой оборот составляет почти $1,25 млрд. Арендодатели платят налоги в единичных случаях, а фискальным органам остается только подсчитывать упущенную выгоду. При этом такое развитое в большинстве стран направление бизнеса, как доходные дома, пока практически отсутствует на столичном рынке недвижимости. Парадокс заключается в том, что количество доходных домов исчисляется единицами, а потребность в них — сотнями.

"Доходный дом — наиболее привлекательный вариант для желающих арендовать квартиру,— утверждает руководитель департамента аренды компании 'Усадьба' Альфия Закирова.— Его плюсы — надежность, максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем, набор сопутствующих сервисов, который предлагает управляющая компания. За все это арендатор готов платить значительно больше по сравнению с частной арендой".

Несмотря на это, девелоперы крайне осторожно относятся к этому сектору рынка. Доходные дома в Москве (существующие и строящиеся) сейчас можно пересчитать по пальцам одной руки. Первый такой проект был запущен департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) в 2003 году. Дом в центре Москвы, в Николоворобинском переулке, был построен специально для сдачи в аренду с ежемесячными ставками $2,5-12 тыс. Причем одной из первых была сдана самая дорогая двухуровневая семикомнатная квартира.

"В настоящее время квартиры в доходном доме сданы на 93-94%. Оставшиеся несколько процентов — это квартиры, которые в каждый данный момент находятся в процессе пересдачи,— рассказывает управляющая доходным домом Галина Черникова.— Хотя первоначально планировалось, что сдаваться будет в среднем 70% площадей одновременно. Успех превзошел ожидания. Особенной популярностью пользуются двухкомнатные квартиры, которые сдаются по цене $2,5-3,3 тыс. в месяц. Они не просто все сданы — на них в листе ожидания сейчас значатся десять человек. Несмотря на это, цены остаются неизменными с 2003 года. Кстати, мы цены не устанавливаем самостоятельно, их утверждает межведомственная комиссия при правительстве Москвы".

При том, что продажи арендных площадей идут успешно, расчетный срок окупаемости проекта составляет восемь лет, сообщили "Деньгам" в ДИПСе. Для московских застройщиков и инвесторов, избалованных преимуществами растущего рынка и привыкших продавать новые дома на стадии котлована, этот срок, видимо, слишком велик. Это главная причина, по которой доходный дом ДИПСа остается пока единственным реализованным проектом в Москве.

В скором времени на рынок аренды поступит часть квартир в новом доме на улице Гиляровского, инвестором строительства которого выступила компания МЕМ.

"Руководство компании приняло решение запустить пилотный проект доходного дома,— говорит технический директор УК компании МЕМ Альберт Моклозян.— Предназначенные в аренду 37 квартир не выделены в особую часть дома, они находятся среди других, уже имеющих собственников. Мы сделали это сознательно, чтобы арендаторы чувствовали себя живущими в обычном доме, а не в гостинице. При этом наша компания управляет всем домом, и арендаторам мы предоставим весь набор сервисов, от услуг прачечной до аренды машин. Мы оцениваем потенциальную емкость московского рынка в 150-200 доходных домов элитного уровня и, возможно, бизнес-класса. Мы будем развивать этот бизнес и рассчитываем на два разряда клиентов: западные бизнесмены и топ-менеджмент российских компаний, работающих в регионах. При цене, сопоставимой с гостиничной, мы стараемся предоставить более высокий уровень комфорта. Мы считаем, что сейчас, когда Москва испытывает очевидный недостаток в гостиницах высокого уровня, самое время запускать этот вид бизнеса".

Как стало известно "Деньгам", в скором времени начнется реализация квартир в клубном доходном доме класса "А". Его фишками станут вертолетная площадка и отделанные золотом лифты, в которых жильцы смогут подниматься в квартиры прямо в автомобилях. Но пока детали этого проекта (в том числе местонахождение дома) не разглашаются.

В настоящее время компания "Баркли" рассматривает возможность прямой сдачи в аренду части жилого фонда строящегося на Пречистенской набережной офисно-жилого комплекса "Баркли-Плаза", однако этот вопрос окончательно не решен. Этими примерами и исчерпываются все столичные проекты доходных домов.

"Направление доходных домов развивается (точнее, готовится развиваться) только в нише элитной недвижимости,— говорит госпожа Закирова.— Инвесторы домов бизнес-класса пока даже не задумываются об этом. Но я уверена, что они обратят внимание на этот рынок, когда на нем утвердятся застройщики элиты. Аренда жилья, конечно, менее прибыльный вид бизнеса, чем продажа квартир, но зато это один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макроэкономических факторов. Достаточно вспомнить кризис 1998 года: уровень продаж резко упал, новое строительство почти не велось в течение года. А аренда продолжалась, хоть и по меньшим ставкам. Более того, на этот рынок пришли многие клиенты, которые до этого собирались приобрести жилье в собственность. Из-за кризиса они лишились такой возможности, но жить ведь все равно где-то надо. Рынок аренды жилья после кризиса пострадал менее других".

Риэлтеры не считают, что доходные дома — единственный возможный путь развития цивилизованного рынка аренды.

"Насколько цивилизованным является рынок частной аренды — философский вопрос,— считает Григорий Куликов.— Тем более если речь идет об элитной аренде. Московский арендный рынок развивается, имея устойчивую тенденцию к увеличению. Частная аренда существует во всех странах, люди везде сдают квартиры, если у них есть такая возможность. Другое дело — как они относятся к налогообложению. Но это вопрос не к риэлтерам: мы при заключении сделок выступаем от имени арендатора, а будет ли арендодатель платить налоги, дело его совести. Что же касается доходных домов, то прибыльность этого вида бизнеса у меня вызывает сомнения. По-моему, это не очень эффективное вложение средств. Не знаю, зачем этим занялся ДИПС: для госструктуры это явно непрофильный бизнес".

В последние годы в Москве развивается некая промежуточная форма между доходными домами и частной арендой квартир: целенаправленный выкуп жилья частными лицами для последующей сдачи в аренду.

"Доходный бизнес в Москве развивается вполне успешно,— считает директор компании Soho Realty Надежда Маляровская.— В качестве примера можно привести проект на Новом Арбате, 29. За ограниченный срок — чуть более четырех месяцев — наша компания реализовала 40 квартир уже с заключенными договорами аренды. Проект оказался крайне успешным. Сегодня таких массовых предложений действительно нет. Но тем не менее наши клиенты по-прежнему достаточно активно приобретают квартиры с целью последующей сдачи в аренду в тех домах, в которых их устраивает размер последующей ренты. Это говорит о том, что спрос на подобное жилье есть".

Стоит отметить факт снижения доходности арендного бизнеса. Размер арендной ставки растет не такими темпами, как стоимость квадратного метра. Сегодня, по мнению риэлтеров, нужно быть готовым к доходности на уровне 12-15%, тогда как два-три года назад данный показатель составлял 17-22% годовых. То есть нынешний уровень доходности в принципе соизмерим с банковским депозитом, что является основным ограничивающим фактором развития инвестирования в жилую недвижимость для сдачи в аренду.

Конечно, надо учитывать, что доходы девелопера при сдаче жилья в аренду значительно выше, чем доходы частного инвестора, поскольку последний, приобретая квартиру даже на ранней стадии строительства, выплачивает ее стоимость с учетом прибыли застройщика. При этом он замораживает свои деньги на все время до окончания строительства. Девелопер же только оттягивает по времени получение прибыли по сравнению с продажей.

"В перспективе, я уверена, бизнес на доходных домах найдет и своего инвестора, и заказчика,— продолжает госпожа Маляровская.— Рано или поздно падение доходности на рынке строительства жилой недвижимости неизбежно. Когда ее уровень приблизится к ставке по депозиту, настанет время доходных домов".

В то время как в Москве доходные дома (включая проектируемые) исчисляются единицами, в Подмосковье существует уже более десятка "доходных поселков", построенных специально для сдачи в аренду.

"Доходные поселки — это уникальный финансовый инструмент,— считает руководитель отдела аналитики и инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба' Иван Шульков.— Для девелопера рентабельность может достигать 24% годовых, соответственно, срок окупаемости — чуть более четырех лет. Показательна стратегия крупных участников рынка. Например, Объединенная промышленная корпорация, действующая в интересах Межпромбанка, заявила в этом году о начале крупного проекта на Рублево-Успенском шоссе на территории 800 га, предполагающего возведение коттеджей для сдачи в аренду, с полномасштабной инфраструктурой".

Некоторые участники рынка объясняют этот феномен Подмосковья традициями, которые сложились еще в советские времена.

"Это традиция государевых дач,— утверждает Григорий Куликов.— Они уже тогда имели неплохую инфраструктуру — непременное условие дорогой аренды. Теперь часть площадей сдается государственным служащим по номинальной цене, а что-то идет в аренду по рыночным ставкам, чтобы окупить затраты".

"Число предложений на подмосковном доходном рынке увеличивается,— говорит Надежда Маляровская.— Чаще всего это строительство доходных домов в уже существующем поселке (с построенными коммуникациями и развитой инфраструктурой). Интерес инвесторов обусловлен появлением 'длинных' денег и в определенной мере насыщением рынка продаж. Некоторые застройщики, входя в проекты доходных поселков, таким образом делают ставку на растущий спрос в перспективе. У загородного доходного рынка по сравнению с московским, с точки зрения инвестора, есть два преимущества. Во-первых, 'входной порог' (особенно вложения на этапе предпроектного согласования) на загородном рынке существенно ниже. Во-вторых, реализация объекта загородной недвижимости может начаться при меньшей степени готовности объекта".

Именно сейчас наступает момент, когда не только доходные дома могут быть востребованы потребителем, но и их строительство — инвесторами. В пользу этого говорят два обстоятельства. Во-первых, сейчас на столичный рынок недвижимости приходят новые крупные игроки, такие как "Базэл", имеющие возможность долгосрочных вложений и заинтересованные в стабильном, не подверженном случайностям бизнесе. Во-вторых, вступивший в силу в этом году закон "О долевом строительстве" фактически сделал невозможным привлечение долевых соинвесторов, то есть продажу жилых домов на ранней стадии строительства. Инвестор, осуществивший строительство дома на собственные или даже кредитные средства, имеет возможность более свободно выбирать способы его реализации. Сдача квартир в аренду является далеко не худшим из этих способов.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ