Склады подают слабые признаки жизни

В первом полугодии 2017 года в Петербурге в эксплуатацию было введено 33 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 77% ниже показателя аналогичного периода прошлого года, из них в спекулятивном сегменте рынок пополнился минимальным объемом — 1,5 тыс. кв. м.

Такие данные приводит компания Knight Frank St. Petersburg. Другой игрок рынка приводит несколько иные цифры, однако картина аналогична: по данным компании JLL, во втором квартале 2017 года в Петербурге было введено 25 тыс. кв. м складов, что на 64% ниже результата аналогичного периода прошлого года. В совокупности за первое полугодие рынок увеличился на 37 тыс. кв. м, что в четыре раза меньше, чем в январе — июне 2016 года.

Один крупный

"Ключевым объектом, поступившим на рынок в течение полугодия, является складской комплекс логистической группы "Адмирал-ТСВ", расположенный на территории индустриального парка "Марьино". Складская площадь комплекса класса А составляет 18 тыс. кв. м",— говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

В JLL отмечают, что, помимо этого, был введен в эксплуатацию торгово-складской комплекс "Петрович" на Таллинском шоссе (15 тыс. кв. м общей площади, из которых 5 тыс. кв. м относится к качественным складам).

По итогам полугодия суммарный объем качественных складских площадей Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил 3,15 млн кв. м. Суммарное свободное предложение на рынке качественной складской недвижимости составило 190 тыс. кв. м. В течение рассматриваемого периода суммарная вакантная площадь увеличилась на 10 тыс. кв. м преимущественно в классе А. Доля свободных площадей в классе А составила 5,4%, в классе В — 7,1%.

Объем сделок аренды и продажи за первые шесть месяцев 2017 года превысил значения первых полугодий предыдущих лет и достиг 150 тыс. кв. м. "При этом ждать рекорда по итогам всего года не стоит: результат прогнозируется на уровне 2016 года — 256 тыс. кв. м. Это существенно ниже уровня 2014 года, когда за счет сделок built-to-suit объем купленных и арендованных площадей достиг 389 тыс. кв. м",— добавляет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Наибольшая доля в структуре спроса пришлась на логистические компании — 31%. Объем арендованных и купленных площадей производственными компаниями, торговыми операторами и дистрибуторами распределился равномерно (по 22%).

Арендаторы возвращаются

Ситуация в складском сегменте рынка недвижимости Санкт-Петербурга постепенно стабилизируется. На протяжении полугодия наблюдались положительные тенденции. В первую очередь отмечен рост спроса со стороны арендаторов, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок, в том числе — по аренде строящихся складских площадей. Также отмечается активность компаний, оперирующих в сферах торговли, логистики и дистрибуции. Общий объем сделок аренды по итогам полугодия превысил 95 тыс. кв. м.

Несмотря на высокий объем сделок, доля вакантных площадей снизилась не очень значительно — на 0,4 п. п., с 6,5 до 6,1%. "Это связано с тем, что большая часть сделок представляют собой переезд с улучшением коммерческих условий. В абсолютных цифрах на конец второго квартала было свободно 174 тыс. кв. м складов",— поясняют в JLL.

Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия, по данным Knight Frank St. Petersburg, составило 23 тыс. кв. м, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 79%. "Стоит отметить, что основной объем поглощения первого полугодия 2016 года был достигнут за счет вывода на рынок площадей, реализованных по схеме built-to-suit или предназначенных под собственные нужды компаний. Динамика ввода в эксплуатацию площадей, ориентированных на данные схемы использования, в 2017 года значительно ниже",— говорят в компании.

Как отмечают в компании, хотя интерес к built-to-suit по-прежнему высок, изменился характер запросов: если ранее дистрибуторские компании ориентировались в основном на долгосрочную аренду, то в текущий момент заказчики преимущественно нацелены на последующую покупку построенных под них складских площадей.

По данным Knight Frank St. Petersburg, запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 года, пообъектное изменение незначительно. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам полугодия в классе А составила 470 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и ОР. В классе В ставка аренды составила 436 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и ОР. По сравнению с итогами 2016 года уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в классе В увеличился на 3% в связи с изменением структуры предложения вакантных площадей.

Спрос на аренду помещений производственного назначения в основном ориентирован на объекты, расположенные в черте города. Наиболее интересными являются помещения, расположенные на первом этаже площадью от 1 до 2 тыс. кв. м. В структуре производственных запросов преобладают заявки на долгосрочную аренду со средним бюджетом 370 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и ОР.

Суммарный объем ввода по итогам года прогнозируется на уровне как минимум в два раза ниже в сравнении с аналогичным показателем 2016 года. Согласно заявленным девелоперами планам, до конца 2017 года прирост площадей составит еще около 70 тыс. кв. м, из них половина предназначена для рынка аренды. Основными строящимися спекулятивными объектами, запланированными к вводу, являются пятый и шестой корпуса комплекса "Октавиан" во Всеволожском районе и четвертая очередь складского комплекса "Орион" в Выборгском районе.

"Совокупная площадь строящихся складских комплексов, которые находятся в высокой степени готовности и могут выйти на рынок в августе — декабре 2017 года, составляет 22,5 тыс. кв. м. Это на 78% ниже результата второго полугодия 2016 года",— отмечают в JLL. Сроки окончания строительства нескольких складских объектов были перенесены на будущий год, что привело к пересмотру аналитиками JLL прогноза ввода по итогам 2017 года в сторону снижения — до 59,5 тыс. кв. м. Это на 65% ниже, чем объем ввода в 2016 году.

Существенный рост девелоперской активности, в том числе в спекулятивном сегменте, ожидается в 2018 году.

"Из ключевых проектов стоит отметить развитие логистических комплексов Armada Park и Nordway, где проектируются новые очереди, предназначенные для рынка аренды, их суммарная складская площадь превышает 80 тыс. кв. м",— говорит Светлана Московченко. Рост запрашиваемых арендных ставок качественных складских комплексов возможен в конце 2017 года по мере поглощения объема вакантных площадей на фоне низкого годового ввода, прогнозирует она.

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, добавляет: "Несмотря на то, что на рынке вакантно 190 тыс. кв. м складских площадей классов А и В, найти свободную площадь больших форматов от 10 тыс. кв. м сложно. А спрос на такие помещения есть. Этим объясняется рост интереса клиентов к формату built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта. Сейчас ведущие девелоперы способны предложить высочайшее качество строительства объекта, сохранив при этом доступную для потребителя цену. И это важный момент в развитии складского рынка: сделки по аренде начинают уступать преимущество сделкам по продаже".