Из ажиотажа в стагнацию

Декабрьский обвал национальной валюты заставил самых консервативных участников рынка — продавцов элитной загородной недвижимости — сдвинуться с мертвой точки и в массовом порядке начать переход на рублевые цены. Те, кто сумел преодолеть себя и переписал ценники еще летом, в итоге выиграли: их объекты нашли своих покупателей.

Каждый первый

Декабрьские продажи на рынке высокобюджетной загородной недвижимости поразили воображение даже бывалых участников рынка. "Совокупно застройщики выручили не менее 2 млрд руб.",— заявляет Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty. С коллегой согласна Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: "Многие крупные девелоперы в декабре превысили плановые показатели своих месячных продаж в несколько раз". В свою очередь, Валентин Зуев, руководитель отдела продаж Villagio Estate, резюмирует: "За последние семь лет я не припомню подобного ажиотажа со стороны покупателей, причем интерес вызывали даже малоликвидные объекты".

Люди с бюджетами поскромнее охотно вкладывались в земельные участки без подряда в 100-150 км от Москвы, а состоятельные клиенты активно раскупали оставшиеся коттеджи в таких элитных поселках, как "Довиль", "Миллениум Парк", "Мэдисон Парк". При этом, по данным Kalinka Group, конверсия обращений в реальные сделки в декабре была максимальной: те, кто был настроен на покупку недвижимости, совершали ее в девяти случаях из десяти, что для загородного рынка последних лет совсем нехарактерно.

Некоторые объекты, реализация которых до этого шла довольно неспешно, теперь распроданы почти полностью. В поселке "Графские пруды" к началу января оставалось менее 8% от общего количества домов, рассказывает генеральный директор "Аллтек девелопмент" Игорь Гончаров. "Если бы у нас в продаже было больше участков и домовладений, то реальных сделок могло бы быть вдвое, а может быть, и втрое больше",— предполагает эксперт.

В режиме нон-стоп

В январе покупатели решили не останавливаться. Многие из них остались на праздники в Москве, так что просмотры и сделки шли на протяжении всех каникул. "Фактических продаж было даже на 20% больше, чем в декабре",— замечает Валентин Зуев. Речь идет о сегменте до 50 млн руб., уточняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум групп". "В этом ценовом диапазоне активность клиентов в новогодние каникулы практически не отличалась от первой рабочей недели",— вспоминает эксперт.

В последнюю же неделю января неожиданно снова вырос спрос на дорогую загородную недвижимость, говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор Must Have. "Нашлись покупатели на дома, которые до этого стояли в продаже по три-четыре года",— добавляет эксперт.

При этом практически все клиенты переориентировались на рублевые платежи, поэтому продавцы, зафиксировавшие стоимость объектов в долларах или евро, столкнулись с отсутствием звонков и просмотров. Никто не будет сегодня покупать недвижимость по нынешним долларовым ценам, тем более в проектах на стадии строительства, уверен Валентин Зуев. И дело не только в том, что доллар взлетел, но и в том, что крупные девелоперы весь 2014 год постепенно переходили на рублевые цены либо фиксировали курс на уровне 39-42 руб. за доллар, так что к декабрю они однозначно оказались в выигрыше.

"Последние два месяца мы наблюдаем удивительное положение дел, когда особняк, стоивший ранее $4-5 млн, вдруг стало возможным купить за $2 млн,— объясняет Евгения Панова.— Конечно, покупатели, которые до этого не желали расставаться с долларовыми накоплениями, решили, что пришло их время". Возможно, загородный рынок нашел наконец точку равновесия, говорит Елизавета Некрасова. Продавцы готовы к торгу, покупатели сочли новые цены приемлемыми и комфортными.

С мебелью дешевле

Ажиотаж не обошел стороной и малоэтажные квартирные проекты — правда, со структурой спроса дела там обстояли иначе. "В ЖК "Мелодия леса" в декабре мы продали 60 квартир, а до этого продавали в среднем за месяц вдвое меньше",— рассказывает Иван Потапов, руководитель департамента продаж ГК "Сапсан". А вот в новогодние каникулы спрос на этот проект упал, и весьма значительно: вместо обычных десяти обращений в день было один-два, при этом спрос на коттеджи сохранился на прежнем уровне.

Видя декабрьские настроения покупателей, девелоперы малоэтажных жилых комплексов очень активно повышали цены — по некоторым проектам они достигали 10-20% в месяц, а менеджеры на просмотрах грозили и дальнейшими повышениями. "Все это действовало на клиентов, и подчас они даже не мониторили цены окружающих поселков, соглашаясь на покупку в первом попавшемся жилом комплексе",— вспоминает Владимир Яхонтов, управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость".

Помимо многоквартирных проектов, которые вышли в фавориты у приобретателей загородного жилья еще в 2013 году, самыми желанными и выгодными объектами для покупки стали дома "под ключ" с финишной отделкой, а в некоторых случаях и меблировкой. "Учитывая, что стоимость отделочных материалов и предметов интерьера выросла сопоставимо с курсами валют, построить и отделать жилой дом самостоятельно обойдется намного дороже, нежели покупать готовый",— говорит Евгения Панова.

Нарезка против бюджета

В нынешней ситуации на большие скидки покупателям рассчитывать не приходится. Цены в долларах, конечно, упали — по данным Kalinka Group, в среднем на 30-40%. Однако цены в рублях с ноября 2014 года, напротив, показали рост порядка 20%, утверждает Екатерина Румянцева. Курс на объектах Villagio Estate, составлявший 39 руб. за доллар, с 20 января поднялся до 42 руб./$.

При этом общий объем предложения на первичном рынке в элитном сегменте продолжает уменьшаться: за год из 3996 объектов осталось 3116. Новые проекты если и будут появляться, то только в очень живописных местах и в сегменте выше бизнес-класса, считает Владимир Яхонтов. При этом они должны отвечать высоким требованиям покупателя такого уровня и успешно конкурировать с другими подобными проектами по концепции. Заметим, что благодаря активности городских девелоперов в ближнем поясе таких локаций почти не осталось: вряд ли состоятельных покупателей прельщает мысль о соседстве с многоэтажными домами комфорт-класса.

Поэтому покупателям прямо сейчас ничего не остается, как продолжать сокращать площадь приобретаемого жилья, а вместе с ним и бюджет покупки, говорят эксперты. Кроме того, подобную тенденцию подтверждает и растущий спрос на таунхаусы большой площади (около 300 кв. м) в премиум-классе, замечает Валентин Зуев. "Главное отличие декабря 2014 года от декабря 2013-го состоит в количестве заключенных сделок в ценовом диапазоне $4-5 млн,— уточняет Илья Менжунов.— В этот период в 2013 году на рынке загородной недвижимости было закрыто около 30 сделок, тогда как в 2014 году продажи в таком сегменте были единичны".

В то же время площадь участков без подрядов стала постепенно увеличиваться, времена мелкой нарезки, очевидно, уходят в прошлое. "Сейчас максимальный объем предложения — 43% — приходится на участки размером от 20 до 40 соток, 32% представлено участками меньшей площади — до 20 соток, 9% участков имеют размеры более 60 соток",— рассказывает Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований Welhome. Вряд ли такие меры смогут вдохновить покупать больше, но утопающий, как известно, хватается за соломинку.

Грядущий демпинг

На будущее эксперты прогнозируют спад продаж на первичном рынке, поскольку спрос постепенно будет уменьшаться. Евгения Панова предполагает, что до начала апреля будут распродаваться остатки "по старым ценам", а дальше спрос переключится на вторичный рынок: "Многие собственники будут сталкиваться с серьезными проблемами в бизнесе и в связи с этим попытаются переложить деньги из недвижимости в кэш". Поскольку продажа загородного дома — дело традиционно небыстрое, то таким гражданам ничего другого не останется, как выставлять на продажу свои дома по демпинговым ценам.

"Мы ожидаем повторения истории 2009 года, когда дом в "Третьей охоте" можно было купить за $800 тыс.,— говорят в Vesco Realty.— Сейчас уже, к примеру, стоимость элитного особняка в "Новахово" начинается от $1 млн".

С другой стороны, девелопмент загородной недвижимости переживает самые неудачные времена, считает Владимир Яхонтов. Вложения в строительство загородных объектов малоприбыльны. Валютная лихорадка не вечна, и большая часть рублей уже конвертирована в квадратные метры либо в валюту. Низкий спрос на индивидуальные дома, большой объем предложения на вторичном рынке и наличие широкого выбора у покупателя не позволяют, как раньше, продавать участки, а потом строить на них под заказ, да еще укладывая мечты покупателя в прокрустово ложе единой концепции поселка. К тому же, как отмечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate, сейчас у большинства девелоперов большие затруднения с кредитованием проектов в банковском секторе.

"То, что сейчас предлагается на первичном рынке, реализуется фактически по себестоимости, маржа не превышает 3-5%,— рассказывают в МИЭЛЬ.— Девелоперы вынуждены достраивать начатое, поскольку уже вложили в стройку достаточно средств: уже получена строительная документация либо частично проложены сети".

Амбиции и инновации

Тем не менее как амбициозные планы по созданию новых культовых поселков, так и инновационные меры по стимулированию покупательского спроса существуют и разрабатываются. В феврале компании Honka и RDI объявили о запуске нового высокобюджетного проекта на 26 домовладений на 25-м километре Киевского шоссе. Поселок расположится в реликтовом лесу на территории 6,6 га.

А в М9 development тем временем пытаются обойтись без банковского сектора. "Мы собираемся стимулировать спрос на наши поселки собственной ипотекой от застройщика без участия банков,— рассказал корреспонденту "Дома" управляющий партнер компании Максим Морозов.— Ставка, по нашим расчетам, составит 12,95% годовых".

Ко всему прочему с землей ее владельцам надо что-то делать, иначе от нее сплошные убытки, ведь налоги-то растут. Тимур Сайфутдинов считает, что эта возрастающая налоговая нагрузка на лендлордов будет стимулировать развитие новых проектов на загородном рынке, так что полностью он, конечно, не замрет.

Но кто знает, в отсутствие покупателя, возможно, станет наконец выгодно развивать на пустующих землях сельское хозяйство или, например, экотуризм. Не обязательно же каждый клочок территории застраивать жильем.