Застройщики закупились квартирами

Во втором квартале 2019 года в целом по России объем сделок с первичным жильем вырос почти на 40%. Такой рост произошел за счет того, что сами же застройщики через подконтрольные юрлица выкупали квартиры в своих же новостройках. Эта недвижимость теперь будет продаваться по договорам переуступки. В регионах подобную схему применяют 96% девелоперов, откладывая переход на эскроу-счета.

За второй квартал этого года в России зарегистрировано 246,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), говорится в исследовании ЦИАН. Этот показатель оказался выше аналогичного периода 2018 года на 39% и превзошел уровень первого квартала 2019 года на 22%. Как следует из расчетов аналитиков, число регистрируемых ДДУ во втором квартале увеличилось в 53 из 82 регионов, годом ранее речь шла о 35 субъектах РФ. В ЦИАН объясняют резкую позитивную динамику, в частности, рекордными продажами июня, которые регистрировались перед вступлением в силу изменения в отраслевое законодательство. По новым правилам с 1 июля 2019 года физические лица могут инвестировать в строительство жилья только через эскроу-счета.

Участники рынка изначально заявляли, что эта мера поднимет себестоимость строительства в среднем на 10% и приведет к монополизации отрасли и уходу из нее небольших игроков. Но в поправках много исключений: под них не попадают проекты с готовностью от 10–30% при условии, что в них уже реализовано не менее 10% ДДУ. В Рейтинговом агентстве строительного комплекса ранее указывали, что по старым правилам будет реализовываться до 85% проектов. А в Минстрое отмечали, что полный переход на эскроу-счета займет два-три года.

Тем не менее, готовясь к изменениям, застройщики начали через подконтрольные юрлица выкупать свою собственную недвижимость.

Это хорошо видно из данных Росреестра по Москве. По итогам июня в городе было зарегистрировано 26,74 тыс. ДДУ — это на 48% выше показателя аналогичного периода прошлого года. Число договоров с физлицами выросло на 9%, с юрлицами — на 164%. Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова добавляет, что активность последних росла постепенно. Доля юрлиц в структуре заключенных ДДУ в Москве еще в марте составляла 9%, в апреле — уже 26%, в мае — 39%, а в июне впервые превысила долю физлиц, достигнув 67%. В ЦИАН предполагают, что московские застройщики использовали схему выкупа собственной недвижимости активнее, чем региональные девелоперы: для проведения таких сделок бизнесу нужны свободные деньги. Но в группе «Талан» указывают, что в регионах на модель эскроу-счетов перешли только 4% девелоперов, остальные 96% при реализации недвижимости используют альтернативные схемы, чаще всего переуступку ДДУ. В группе «Талан» говорят, что покупатели соглашаются на такую модель достаточно часто: большинство из них не понимают ценность эскроу-счетов или просто лишены выбора.

При этом в Москве массовая реализация жилья, выкупленного в преддверии перехода на эскроу-счета, пока не началась. По данным «Метриума», в июле по договорам переуступки ДДУ реализовано 13% жилья, в том же месяце 2018 года — 12%. За все первое полугодие на долю таких продаж пришлось 11% сделок, что соответствует показателю прошлого года. «Далеко не все квартиры, реализующиеся сегодня по переуступке, были перепроданы девелоперами аффилированным лицам с целью ухода от эскроу-счетов,— считает управляющий партнер "Метриума" Мария Литинецкая.— Большая часть таких квартир пока находится в резерве». По словам эксперта, реализация жилья по договорам переуступки прав не пугает покупателей: такие соглашения регистрируются в Росреестре.

По данным «Метриума», помимо переуступки прав сейчас на рынке также практикуются договоры соинвестирования, договоры купли-продажи будущей вещи и предварительные договоры купли-продажи на строящиеся объекты. Но директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев называет законными только сделки по покупке ДДУ и переуступке прав.

После резкого скачка продаж консультанты ждут постепенного снижения спроса во втором полугодии. «Многие покупатели закрыли сделки до 1 июля»,— поясняет госпожа Литинецкая. Кроме того, прогнозирует она, за год первичная недвижимость в Москве подорожала на 8,7%.