Право приобретения чужой вещи: проблемы и перспективы

Вестник Челябинского государственного университета. 2011. № 4(219). Право. Вып. 27. С. 36-40.

Е. А. Останина

ПРАВО ПРИОБРЕТЕНИЯ ЧУЖОЙ ВЕЩИ:

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Рассматриваются необходимость закрепления на законодательном уровне права приобретения чужой вещи, а также возможность установления преимущественного права покупки на основании договора.

Ключевые слова: преимущественное право покупки, право приобретения, обязательство, договор, вещное право.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации1, подготовленная на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Концепция) в разделе IV «Законодательство о вещных правах» уделяет серьезное внимание праву приобретения чужой недвижимой вещи, которое предлагается определить в законе в качестве самостоятельного вещного права (п. 9.2). Такое ограниченное вещное право отсутствовало в прежнем законодательстве, и дореволюционные отечественные цивилисты, в частности И. А. Покровский2, причисляли право приобретения к ограниченным вещным правам, опираясь скорее на опыт германского гражданского права, чем на нормы современного им российского права. В чем состоят основные задачи, которые, как предполагается, будут решены с введением в гражданское законодательство права приобретения чужой недвижимой вещи?

Во-первых, предполагается разрешить договоры, направленные на установление преимущественного права покупки, и защитить такое установленное договором право иском о переводе прав и обязанностей покупателя. Согласно п. 9.1 Концепции «действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера. Сущность института преимущественного права предопределяет способ его защиты в случае нарушения, а именно заявление требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. При этом законодатель устанавливает, как правило, пресекательный срок для такого заявления. Однако преимущественное право не позволяет надежно обеспечивать право лица на приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные обязатель-

ства: предварительный договор, обещание дарения и т. п. Между тем понуждение к исполнению обязанности в натуре по таким сделкам возможно лишь тогда, когда вещь остается во владении обязанного лица к моменту заявления соответствующего требования кредитором».

Во-вторых, в качестве особой разновидности права приобретения чужой вещи предлагается определить право «приобрести еще не построенный объект недвижимости через право приобрести земельный участок (право на земельный участок), на котором этот объект будет возводиться. При этом имеется в виду, что в соответствии с конструкцией “единого объекта” обладатель прав на земельный участок приобретет аналогичные права в отношении того, что будет возведено на данном участке. Таким образом, право приобретения чужой вещи может быть использовано, в частности, для обеспечения прав участников долевого строительства, которые через право приобретения земельного участка получат гарантии приобретения аналогичного права в отношении возводимого объекта недвижимости» (п. 9.2 Концепции).

Таким образом, посредством «права приобретения чужой вещи» Концепция предполагает защитить как интерес приобретения индивидуально-определенной вещи в собственность, так и интерес обеспечения исполнения обязательства. Однако нельзя не заметить, что данные интересы различны, и не всегда приобретение вещи связано с ненадлежащим исполнением основного обязательства. Созданное для целей обеспечения исполнения, право приобретения, очевидно, должно иметь акцессорный характер. Напротив, направленное на удовлетворение одного лишь интереса приобрести вещь в будущем, право приобретения чужой вещи, очевидно, акцессорного характера иметь не будет; но при заключении договора, направленного на возникновение такого права, неизбеж-

но возникнут вопросы о возмездности или безвозмездности такого договора, о том, насколько точно следует определить цену приобретаемой вещи, о судьбе плодов и доходов, извлеченных третьим лицом в случае продажи вещи с нарушением преимущественного права покупки. Для того чтобы хотя бы предположительно очертить те возможности и проблемы, которые заключает в себе право приобретения, следует начать, конечно же, с анализа имеющегося опыта римского, иностранного, отечественного дореволюционного права. И помимо этого очень важно хотя бы мысленно «вписать» институт права приобретения в уже имеющуюся систему ограниченных вещных прав.

Итак, в римском праве институт преимущественного права покупки использовался в трех случаях: при продаже имущества несостоятельного должника, в оговорке «о лучшем предложении» и для защиты прав и законных интересов собственника земельного участка, обремененного эмфитевзисом. В случае продажи вещи несостоятельного должника на торгах преимущество приобретения вещи имели его родственники. Во втором случае договор купли-продажи предусматривал, что продавец в течение установленного договором срока после заключения договора купли-продажи вправе вести переговоры о продаже той же вещи с третьими лицами и в случае поступления предложения, которое продавец считал лучшим по сравнению с условиями уже заключенного договора, он извещал о «лучших условиях покупателя». Последний же мог либо приобрести вещь на условиях «лучшего предложения», либо отказаться от договора. В третьем случае эмфитевт извещал собственника вещи о цене, предложенной третьим лицом за бестелесную вещь (право эмфитевзиса), а собственник мог, заплатив предложенную третьим лицом цену, прекратить право эмфитевзиса.

Несложно заметить, что во всех перечисленных случаях защищается или интерес, состоящий в приобретении вещи в собственность (условно назовем его «положительным»), или интерес, состоящий в недопущении отчуждения, перехода вещи во владение третьего лица («отрицательный» интерес). Причем защите «положительного» интереса больше способствует то преимущественное право покупки, которое установлено договором, а защите «отрицательного» интереса — то, которое установлено законом. В последнем случае преимущественное

право покупки становится своеобразным компромиссом между запретом отчуждения и свободой распоряжения.

Поскольку преимущественное право покупки всегда представляет собой ограничение, стеснение права собственности, то является вполне закономерным тот факт, что число разнообразных преимущественных прав в период Средних веков было огромным. В современной английской доктрине можно найти своеобразные «остатки» этих институтов (например, так называемые «будущие права»)3.

В качестве договора купли-продажи под двойным отлагательным условием в германской цивилистике оценивается договор об установлении вещного преимущественного права покупки4. Рассмотрим схему установления преимущественного права покупки германским правом, чтобы затем оценить возможность установления такого права договором в соответствии с российским гражданским правом. Преимущественное право покупки по германскому праву может быть обязательственным или вещным, возникает из юридических фактов, предусмотренных законом или из договора. Вещное право преимущественной покупки конструируется как абсолютное субъективное право на земельный участок, на основании которого управомоченное лицо имеет право преимущественно перед другими лицами односторонним волеизъявлением приобрести вещь в собственность5. Объектом вещного преимущественного права покупки может быть только недвижимая вещь. Объектом обязательственного преимущественного права покупки может быть любая телесная вещь, не изъятая из оборота5. Договор об установлении преимущественного права покупки большинство германских цивилистов оценивает как договор купли-продажи под двойным отлагательным условием. Первое условие состоит в том, что обязанное лицо заключает договор купли-продажи с третьим лицом (§ 463 Гражданского уложения Германии (далее — ГГУ))6, второе условие — управомоченное лицо заявляет об осуществлении своего преимущественного права покупки (§ 464 ГГУ).

Интересными представляются доводы сторонников теории «двойного условия»: поскольку в договоре об установлении преимущественного права покупки реализуется интерес возмездного приобретения вещи в собственность, то в нем следует видеть договор купли-продажи, пусть

и заключаемый под отлагательным условием, как, допустим, совершение купли-продажи «на пробу»7. Право приобрести вещь при наступлении названных условий считают разновидностью секундарного права (Gestaltungsrecht), близким, но не совпадающим с правом ожидания (Anwartschaftsrecht). Признание преимущественного права покупки разновидностью секундарного права представляется оправданным, так как для его осуществления достаточно заявления, обращенного к обязанному лицу (§ 464 ГГУ), и не требуется дополнительного волеизъявления собственника. Преимущественное право покупки (§ 1094-1104), таким образом, это право односторонней сделкой завершить юридический состав, влекущий возникновение договора купли-продажи8. Следует отметить, что односторонняя сделка еще не делает покупателя собственником вещи. Она влечет возникновение обязательственного правоотношения (договора купли-продажи)8. В порядке исполнения этого обязательственного договора совершается вещный договор и передается вещь. Цена договора купли-продажи определяется соглашением между собственником и третьим лицом (§ 467 ГГУ). Преимущественное право покупки считают достаточно либеральным средством ограничения распоряжения вещью. Одним из наиболее сложных для германской цивилистики вопросов выступает вопрос обоснования вещной природы права преимущественной покупки недвижимой вещи.

Л. Ю. Василевская отмечает, что вещное право преимущественной покупки возникает на основе вещного договора, внесенного в поземельную книгу. Кроме того, вещное право преимущественной покупки может иметь своим объектом только недвижимую вещь, а главное — действует против третьих лиц, поскольку имеет силу предварительной записи для обеспечения притязания о передаче права собственности9.

Рассмотрев опыт германского права, сделаем некоторые выводы. Во-первых, право преимущественной покупки может существовать как в форме вещного, так и в форме обязательственного права. В английском праве функционально идентичное субъективное право (опцион) признано вещным правом по праву справедливости, обременяющим приобретателя вещи10. Во-вторых, признание возможности установления преимущественного права покупки договором требует решения вопроса о его государ-

ственной регистрации. Право преимущественно перед третьими лицами приобрести вещь стесняет собственника; в германском праве «по отношению к третьим лицам право преимущественной покупки имеет силу предварительной отметки...» (^гтегки^) (§ 1098 ГГУ).

Вопрос о природе преимущественного права покупки рассмотрен и в отечественной цивилистике. В частности, В. С. Ем замечает, что преимущественное право продления договора аренды имеет характер права на чужую вещь, поскольку арендатор может требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды11. В. А. Белов считает, что преимущественное право — это обязательственное право «с вещными довесками»12. К. И. Скловский, М. И. Смирнова считают преимущественное право покупки разновидностью секундарного правомочия13. При этом К. И. Скловский не считает секундарное право субъективным правом14. В то же время установленное ст. 255 ГК РФ преимущественное право выкупа доли несостоятельного сособственника К. И. Скловский и М. И. Смирнова признают вещным правом. Е. А. Суханов прямо пишет о том, что преимущественное право покупки является вещным правом в случае, когда его объект — недвижимая вещь15. В Концепции развития гражданского законодательства справедливо отмечается, что ст. 398 ГК РФ не предоставляет достаточной защиты интереса кредитора в приобретении вещи. Можно привести множество примеров, в которых установленное договором право приобретения вещи было бы полезным.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассматривая договор аренды, в котором было предусмотрено преимущественное право арендатора приобрести предмет аренды в собственность, сделал некоторые выводы. В соответствии со ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей покупной цены. Однако в заключенном сторонами договоре аренды, рассматриваемом Судом, содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить здание, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена здания и порядок ее внесения. Договор о выкупе признан незаключенным со ссылкой на ст. 555 ГК РФ16.

Действительно, стороны часто не заинтересованы в том, чтобы включать в такой смешанный договор условие о цене предполагаемой продажи. Договор, устанавливающий право приобретения недвижимой вещи, мог бы способствовать уменьшению числа подобных споров.

Приведем другой пример. Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении отказал истцу в требовании о признании права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире. Суд отмечает, что правомочие распоряжения может быть ограничено только законом. Требования ст. 250 ГК РФ неприменимы к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности17. В отношениях между собственниками комнат в коммунальной квартире договор купли-продажи под двойным условием (договор об установлении преимущественного права покупки) позволил бы защитить весьма понятный интерес прекращения правового режима коммунальной квартиры.

К. И. Скловский, М. И. Смирнова приводят в качестве примера договора об установлении привилегии спор, рассмотренный Арбитражным судом Московской области. ОАО «Дубненский машиностроительный завод» продало часть здания с оборудованием ЗАО «Мотек». В договор было включено такое условие: в случае продажи покупателем помещений и оборудования продавец имеет первоочередное право на выкуп данного имущества. Цена продажи определялась в размере ранее внесенных лизинговых платежей. Спустя некоторое время объект был продан ОАО «Мотек-Ц» за сумму, уступающую цене первого договора. ОАО «Дубненский машиностроительный завод» заявило к ОАО «Мотек-Ц» требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по второму договору, ссылаясь на указанное условие. Истец просил применить по аналогии ст. 250 ГК РФ. На возражения ответчика о том, что он не был стороной первого договора и не может выполнять вытекающие из него обязанности, истец заявил, что в момент заключения первого договора и ЗАО «Мотек», и ОАО «Мотек-Ц» были аффилированы, так как возглавлялись одним и тем же лицом. Суд в иске отказал18. К. И. Скловский, М. И. Смирнова считают в данном случае возможным требование о возмещении убытков18. Однако не следует забывать и о том, что истец заинтересован получить недвижимость в собственность, а не возмещать убытки.

Концепция разграничивает терминологически преимущественное право покупки, возникающее в силу закона (преимущественное право покупки), и право приобретения, возникающее на основании договора (право приобретения). При решении вопроса о возможности установления права приобретения договором необходимо учесть, что такое право станет обременением вещи, и в этой связи необходимо решать вопрос

о его регистрации. Оптимальным решением было бы внесение права приобретения в реестр в качестве обременения. Согласно ст. 304.2 проекта изменений раздела II Гражданского кодекса РФ19 (далее — проект) право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Концепция предполагает возможность установления права приобретения в отношении будущей недвижимой вещи. Это предложение является обоснованным. Вопрос о допустимости заключения предварительного договора в отношении будущей вещи уже возникал в судебной практике20; институт права приобретения также должен соответствовать таким потребностям оборота. Проект (п. 2 ст. 304.2) закрепляет единственно возможное в данном случае решение: «Государственная регистрация права приобретения чужой недвижимой вещи осуществляется как регистрация обременения этой вещи, а если вещь еще не создана, как регистрация обременения другой недвижимой вещи, на которой, в составе которой, или из которой будет создана новая недвижимая вещь (земельного участка, на котором будет возводиться объект недвижимости; объект незавершенного строительства, в котором будет находиться помещение и др.)».

Ограниченное вещное право возникает с момента государственной регистрации права приобретения; обязательство же между сторонами договора возникает с момента его заключения. Это разграничение обязательственных и вещных последствий договора об установлении права приобретения следует из п. 3 ст. 304.2 проекта, согласно которому отсутствие государственной регистрации права приобретения чужой недвижимой вещи не освобождает стороны договора, предусматривающего возникновение права приобретения данной вещи, от осуществления их прав и обязанностей, а также от предусмотренной законом и договором ответственности друг перед другом за неисполнение или

ненадлежащее исполнение обязанностей по такому договору.

Право приобретения вещи должно иметь особые способы защиты. В случае отчуждения вещи ее собственником иному лицу, чем обладатель права на ее приобретение, к такому лицу переходят все права и обязанности перед обладателем этого права. И в данном случае существуют серьезнейшие риски для третьих лиц. В случае обременения недвижимой вещи ее собственником вещными правами третьих лиц (ипотека, право застройки) без письменного согласия обладателя права приобретения такой вещи, указанные права прекращаются с момента возникновения права собственности на эту вещь у обладателя права, если он не согласится на сохранение указанных прав (ст. 304 проекта). Покупатель, обнаруживший неизвестное ему обременение, вправе требовать расторжения договора либо соразмерного уменьшения цены вещи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Таким образом, право приобретения чужой вещи требует законодательного закрепления и дальнейшего развития в системе российского гражданского права.

Примечания

1 [Электронный ресурс]: Режим доступа: http:IIwww. privlaw.ru

2 См.: Покровский, И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 2007. С. 208.

3 См.: Megarry, R. E. The law of real property I R. E. Megarry, H. W. R. Wade. Lnd., 1957. P. 151-173.

4 См.: Sohurig, K. Das Vorkaufsrecht im Privatrecht: Geschichte, Dogmatik, ausgewahlte Fragen. Berlin, 1974. S. 64.

5 См.: Girke, J. Burgerliches Recht. Sachenrecht. 3-te Aufl. Berlin — Gottinger -Heidelberg, 1948. S. 150-151.

6 См.: Гражданское уложение Германии I науч. ред. А. Л. Маковский. М., 2008.

7 S^urig K. Указ. соч. С. 78.

8 Отсутствие требований к форме указанного выше заявления (§ 464 ГГУ) является одним из оснований считать договор об установлении преимущественного права покупки разновидностью договора купли-продажи. (См.: S^urig, K. Указ. соч. С. 66).

9 См.: Василевская, Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 427-428.

10 См.: Smith, R. J. Property law. Lnd. — NY., 1998. P. 44, 87-88. Под опционом автор понимает субъективное право из договора купли-продажи под отла-

гательным произвольным условием — для возникновения обязательства необходимо дополнительное волеизъявление покупателя. В германском праве под опционом понимается право установить договорное правоотношение односторонним волеизъявлением, невзирая на возражения противоположной стороны. Опцион и преимущественное право покупки соотносятся как род и вид. К опционам относят также право обратной покупки вещи. (См.: S^urig K. Указ. соч. С. 83, 93).

11 См.: Гражданское право : учебник : в 2 т. I под ред. Е. А. Суханова. М., 2005. Т. 2. С. 382.

12 Белов, В. А. Основы учения о преимущественных правах II Вестн. Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 2001. № 6. С. 49-50.

13 См.: Скловский, К. И. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве I К. И. Скловский, М. И. Смирнова II Хоз-во и право. 2003. № 11. С. 311.

14 См.: Он же. Правомочие и полномочие в механизме возникновения гражданских прав II Хоз-во и право. 2004. № 12. С. 107. Секундарные права автор ставит в один ряд с правом преимущественной покупки, опционом, определяя их в качестве явлений, «либо утрачивающих черты права (и двигающихся к правомочию), либо, напротив, развивающихся из правомочия в право». При этом он ссылается на теоретические выкладки германских юристов, считающих Gestaltungsrecht «недоразвившимся правом». Выше было уже сказано, что такие аллегории неудовлетворительны и для самих германских юристов. Тем более они не могут быть приняты в отечественной цивилистике. Можно, думается, считать преимущественное право покупки, установленное законом, правомочием в составе таких субъективных прав, как право общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) или право участия в обществе с ограниченной ответственностью. Секундарное право, думается, нужно признать самостоятельным субъективным правом.

15 См.: Суханов, Е. А. Проблема вещных прав II ЭЖ-Юрист. 2003. № 46. С. 33. С автором согласны К. И. Скловский, М. И. Смирнова, но только в отношении права на выкуп доли несостоятельного совладельца (ст. 255 ГК РФ).

16 Постановление Президиу ма Высшего

Арбитражного Суда РФ от 16 мая 2000 г. № 9377I99 II Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 8.

17 Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. № 19ПВ-04 II Справ. правовая система «КонсультантПлюс».

18 См.: Скловский, К. И. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве I К. И. Скловский, М. И. Смирнова. С. 105.

19 [Электронный ресурс]: Режим доступа: http:H www.arbitr.ru

20 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 2009 г. № 402I09 II Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 11.