Земельные сервитуты в системе правового регулирования вещных прав на недвижимое имущество: сравнительный анализ законодательства Российской Федерации и Федеративной Республики Германия

ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО ЧАСТНОГО ПРАВА

Визирякина В.В..1

ЗЕМЕЛЬНЫЕ СЕРВИТУТЫ В СИСТЕМЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАТИВНОЙ

РЕСПУБЛИКИ ГЕРМАНИЯ

В Гражданском кодексе Российской Федерации 2 закреплены положения, раскрывающие состав вещных прав граждан и юридических лиц, в частности право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками. В число вещных прав лиц, не являющихся собственниками, входит право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Основы конструкции сервитутов, были разработаны еще в римском праве и сохраняют свое значение в качестве основополагающей модели для понимания сути сервитутных прав и на сегодняшний день. Сервитуты, как институт, неразрывно связанный с правом частной собственности, закреплены в зарубежном законодательстве уже много лет и в отличие от России широко регулируются. Поэтому рассмотрение

1 Визирякина Валентина Владимировна - магистрант Юридического факультета им. М.М. Сперанского Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации».

В статье приведено сравнение правового регулирования ограниченных вещных прав на землю, на примере РФ и ФРГ, анализируется понятие земельного сервитута, его основные способы установления и регулирования.

Ключевые слова: вещные права; сервитут; нормативный акт о сервитуте; установление сервитута; частный и публичный сервитут.

Viziryakina Valentina V. Land easements to legal authorities of real rights to immovable property: comparative analysis of legislation in Russian Federation and Federal Republic Of Germany/

In the article the comparison of the lawful regulation of the limited estate rights to the earth, based on the example RF to the FRG is given, it ianalyzes the concept of land servitude, and basic methods of its establishment and regulation.

Keywords: the estate rights; servitude; normative act of servitude; the establishment of servitude; particular and public servitude.

2 "Гражданский кодекс Российской Федерации" (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ ст. 274 - 277

зарубежного законодательства о сервитутах важно для восприятия положительного опыта регулирования сервитутов, который необходим для дальнейшего развития российского законодательства в этой области.

Сервитут ограничивает правомочия собственника «служащего» земельного участка, поэтому его содержание довольно подробно регламентируются нормами права 1 . С развитием различного рода производственных отношений, градостроительства, сельского хозяйства существенно расширяется как их перечень, так и сфера использования. В связи с этим, представляет интерес проведения нормативного сравнения законодательства, посвященного сервитутам, как в РФ, так и в странах Западной Европы (на примере Германии). Нормы права, регулирующие сервитуты и отношения с ними связанные, имеют много общего как в российском, так и в зарубежном, в частности в германском законодательстве.

Так же, как и в Германском гражданском уложении2' в ГК РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на имущество, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками. В обоих указанных законодательных актах сервитуты подлежат государственной регистрации (в Едином государственном реестре прав на недвижимость и в Поземельной книге). Едины и способы гражданско-правовой защиты земельного сервитута от нарушения - это иск об устранении нарушений или негаторный иск (§ 1027, 1004 ГГУ и ст. 305 ГК РФ).

Само понятие сервитута дается в п. 1 ст. 274 ГК. Он характеризуется как право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В п. 1 ст. 274 ГК также указывается, что сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника

1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ст.1, ст. 27 ; Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" ст.31, "Гражданский кодекс Российской Федерации" (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ ст. 216, ст. 274 - 277; Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ ст. 23, "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ ст.9

2 Гражданское уложение Германии (ГГУ) Deutsches Buergerliches Gesetzbuch mit Einfuehrungsgesetz: ввод. закон к Гражд. уложению; пер. с нем. / [В. Бергманн, введ., сост.] . — 3-е изд., перераб. и доп. — М: Wolters Kluwer Russia, 2008.

недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и дается открытый перечень таких нужд: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации. В науке гражданского права такие сервитуты имеют название положительных.

В отличие от Гражданского Кодекса Российской Федерации Германское гражданское уложение прямо выделяет и положительные и отрицательные сервитуты. В § 1018 ГГУ устанавливается три вида сервитутов (один - положительный и два - отрицательных) следующего содержания:

- право на использование служащего земельного участка: собственник господствующего участка имеет "право использовать чужой участок в определенных случаях"(например, проход через один участок на другой, устройство водопровода);

- запрет на использование служащего земельного участка: собственником обремененного земельного участка "не могли совершаться определенные действия", которые он вправе совершать согласно § 903 ГГУ в обычной ситуации (например, строительство фабрики, поскольку оно может быть связано с другим участком);

- исключение осуществления права собственника обремененного земельного участка: для собственника обремененного земельного участка исключено осуществление права, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок (например, исключено предъявление негаторного иска).

Отрицательные сервитуты в российском праве возлагают на собственника обязанность воздерживаться от действий, нарушающих правомочия соседа по пользованию и распоряжению своим имуществом. Так, собственник, в отношении имущества которого установлен отрицательный сервитут, мог быть понужден воздерживаться от возведения настолько большого строения, что оно стало бы заслонять проникновение света на участок соседа.

Действующий Гражданский Кодекс Российской Федерации , а также Земельтный Кодекс Российской Федерации понимают под сервитутом право ограниченного пользования земельным участком или иным объектом недвижимости, реализация которого выражается в совершении активных действий. Возможность возложения обязанности по воздержанию от действий законодательство, регулирующее отношения из сервитута, не предусматривает. Зато ГК РФ дает возможность требовать устранения всяких нарушений прав собственника или иного законного владельца, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В совокупности с таким способом защиты гражданских прав, как пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абз. 3 ст. 12 ГК РФ), негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) дает такой же эффект, как и отрицательный сервитут.

Таким образом, суды при обращении собственника или иного законного владельца не с требованием устранить препятствия в пользовании своим имуществом, а с требованием об обязании соседа воздержаться от совершения действий, препятствующих реализации полномочий собственника либо законного владельца, должны принимать и рассматривать иски по существу по правилам абз. 3 ст. 12 и ст. 304 ГК РФ. Хотя в зарубежных правопорядках возможность установления отрицательного сервитута способствует более полной защите прав собственника недвижимой вещи.

Основания установления сервитута в Германии, прямо не указаны в ГГУ, но путем толкования его норм, можно прийти к выводу о том, что они аналогичны основаниям указанным в п.3 ст.274 ГК РФ, а именно сервитут устанавливается по соглашению сторон или в судебном порядке при недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута.

Гражданский Кодекс Российской Федерации, в отличие от Германского гражданского уложения, по общему правилу, устанавливает возмездность сервитута как возможность собственника земельного участка, обремененного сервитутом, требовать от лиц, в интересах которых

установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п.5 ст.274 ГК РФ).

Стоит отдельно обратить внимание на стремление немецкого законодателя обеспечить соблюдение интересов собственника служебного земельного участка. Так, § 1020 ГГУ возлагает на правомочное лицо, осуществляющее сервитут, обязанность не нарушать и бережно относиться к интересам собственника обремененного земельного участка.

Одной из актуальных на сегодняшний день классификацией сервитутов является их деление на частные и публичные. Регулирование этого вопроса в законодательстве Германии и России осуществляется по-разному.

Гражданское уложение Германии, впрочем, также как и Гражданский кодекс Российской Федерации, содержит положения исключительно о частноправовых сервитутах ( § 1018 - 1029 ГГУ). Между тем, обременение в пользу общественного интереса земельного участка, находящегося в частной собственности, право Германии относит не к вещным правам на землю, а к ограничению права собственности. Доктрина исходит из четкого разделения понятий обременения собственности в пользу конкретного лица или лиц или в пользу неограниченного круга лиц. Современное законодательство Германии относит публичное обременение земельных участков исключительно к сфере регулирования публичного права. Гражданское законодательство Германии исключает публичный интерес из состава субъектов частноправовых отношений, что подтверждено и законодательством и практикой. Так, например, § 1104, 1112 ГГУ исключают любые вещные права у неопределенных субъектов.

Помимо земельных сервитутов праву Германии известны также ограниченные личные сервитуты, которыми земельный участок может быть обременен в пользу определенного лица (§ 1090-1093 ГГУ). Такой сервитут принадлежит индивидуально-определенному лицу без права на его отчуждение или передачу по наследству и, соответственно, носит ограниченный во времени характер. Объем ограниченного личного сервитута определяется исходя из личных потребностей управомоченного лица.

Узуфрукт, который по своей сути и историческому происхождению является личным сервитутом, в праве Германии выделяется в самостоятельное вещное право и регулируется наряду и независимо от ограниченных личных сервитутов.

Примечательным является урегулирование в §1025 ГГУ ситуации, возникающей в случае раздела земельного участка. В данном положении, земельный сервитут сохраняет силу в отношении его отдельных частей, однако осуществление сервитута, если не доказано иное, допускается только таким образом, чтобы это не принесло затруднений собственнику обремененного земельного участка. Если сервитут предоставляет преимущество только одной из указанных частей, он прекращается в отношении остальных частей. Можно предположить, что закрепление аналогичного положения в ГК РФ позволило бы достигнуть единообразия в определении судьбы сервитута при разделе участков.

Подводя итог вышесказанному, можно отметить, что регулирование сервитутных отношений в России и Германии имеет очень много сходных черт. Это объясняется длительной историей существования этого института и его возникновением еще в Римском праве. Вместе с тем, разные правовые системы, существующие в России и Западной Европе, наложили свой отпечаток на развитие сервитутов и отношений, связанных с ними. В зарубежном законодательстве нормы о сервитутах существуют в виде определенной системы. В российском законодательстве такая строгая система не прослеживается, нормы о сервитутах рассредоточены в различных отраслях права. Причем, некоторые неизвестные российскому праву особенности указанного института, могут быть применены и в отечественном законодательстве и позволят более полно защитить интересы собственников соседних участков, которые устанавливают для

себя право и одновременно обременение в виде сервитута.