Ипотека с переменой участи

Банки возобновили рефинансирование ипотечных кредитов, взятых в сторонних кредитных организациях. Услуга может оказаться востребованной, поскольку сейчас ставки ипотеки приближаются к докризисному уровню. Правда, размер комиссий за оформление рефинансирования делает его выгодным только тем, кто взял кредит в разгар кризиса или сменил долларовый кредит на рублевый при резком росте курса доллара.

Программы рефинансирования ипотечных кредитов были очень популярны у заемщиков два года назад. Банки в условиях острой конкуренции активно снижали ставки, а заемщиков, которые оформляли кредиты под 18-19% годовых, прельщала мысль снизить стоимость кредита на 4-5% в год. В этом случае экономия была очевидна даже с учетом расходов на повторное оформление кредита. "Спрос на рефинансирование кредитов появляется на стабильном и растущем рынке, когда наблюдается тренд снижения процентных ставок и появляются новые интересные продуктовые предложения в части ценовых параметров. В этом случае у заемщика возникает желание не отставать от рынка и улучшить условия кредитования по действующему долгосрочному кредиту, может быть, сделать их более комфортными в связи с изменением жизненной ситуации",— считает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

В кризис банки свернули программы рефинансирования для чужих заемщиков, поскольку были озабочены реструктуризацией собственных проблемных кредитов. При этом рефинансирование ипотеки было для заемщика одной из немногих возможностей избежать дефолта. Сейчас рефинансирование кредитов выгодно прежде всего банкам. Для них это возможность привлечь заемщика с уже имеющейся кредитной историей, которую можно отследить. В нынешних условиях для банка это предпочтительнее, чем выдавать новые кредиты. "В кризис практически все банки отказались от рефинансирования ипотечных кредитов. Более того, в некоторых случаях из-за собственных проблем они были не готовы идти навстречу своим заемщикам — менять валюту или срок кредита. За это время доля ипотечных кредитов в банках заметно сократилась, поэтому сейчас, когда ситуация стабилизировалась, банки озаботились увеличением ипотечных портфелей и привлечением качественных заемщиков",— рассказывает старший аналитик компании "Кредитмарт" Андрей Романов.

Сейчас рефинансировать выданный сторонней организацией кредит предлагают единицы банков: Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24 и Сбербанк России. Наименьшую ставку в рублях предлагает Сбербанк — 13,75-15,75% годовых. В качестве максимальной суммы банк выберет меньшую из величин: остаток основного долга по кредиту или 70% стоимости объекта. В Банке Москвы стоимость нового кредита составит 16,5-18% в рублях, 12,5-14,5% в долларах и 12-14% в евро, в БСЖВ — 16,75-18,25%, 11,5-12,75% и 13,5% соответственно. В ВТБ 24 минимальные ставки начинаются с 14,1-15,6% в рублях и 9,6-12,35% в валюте при покупке готовой квартиры и с 17,65-18,9% в рублях и 12,1-14,6% в валюте в случае нецелевого кредита под залог имеющейся недвижимости. При этом до регистрации ипотеки в пользу банка ставки по кредиту будут на 2-3% выше. Наибольший срок кредита предлагает ВТБ 24 — 50 лет, правда, только при рефинансировании кредитов на покупку квартиры. Срок нецелевого кредита под залог квартиры составит 20 лет. В БСЖВ можно получить кредит на 25 лет, в остальных банках — на 30 лет.

В кризис банкам пришлось поднимать ставки по ипотеке, и предлагаемые условия рефинансирования выгодны именно тем, кто по разным причинам был вынужден дорогую ипотеку оформить. "Несмотря на то что ипотечные ставки во втором полугодии снизились, ставки рефинансирования остаются на более высоком уровне, чем ставки по ипотечным кредитам, например, в 2007-2008 годах,— говорит руководитель группы кредитных продуктов Банка Сосьете Женераль Восток Екатерина Забелина.— Так, ставки по программе "Рефинансирование" в рублях в БСЖВ начинаются от 16,75% годовых, от 11,5% — в долларах США и от 13,5% — в евро. Таким образом, рефинансирование может быть выгодно заемщику в трех случаях. Если взятый им ипотечный кредит обходится существенно дороже этих ставок (в начале 2009 года ставки в отдельных банках превышали 20% годовых); если заемщику невыгодно выплачивать кредит в валюте, и он хочет рефинансировать его в рубли (или, наоборот, ищет возможность получить более дешевый — валютный — кредит); если заемщика по какой-то причине не устраивает банк, в котором брал ипотеку, и он хочет сменить кредитора".

Хотя ставки во время кризиса и отпугивали многих граждан от ипотеки, из-за снижения стоимости квартир ежемесячный платеж по ипотеке оказывается вполне сравним с докризисными цифрами, а в некоторых случаях получается даже ниже. Например, в 2008 году двухкомнатную квартиру в районе метро "Щелковская" можно было купить за 7 млн рублей. При оформлении кредита на 15 лет с первым взносом в 30% и под 13% годовых ежемесячный платеж составил бы около 62 тыс. рублей. Если кредит оформлялся бы в начале 2009 года под 18% годовых при прочих равных, то с учетом снижения цены на квартиру до 5,5 млн рублей разница в ежемесячном платеже не превысила бы 100 рублей. Поэтому в таком случае заемщик, рефинансировав ипотечный кредит, сократит не только ежемесячный платеж, но и уровень переплаты.

Помимо получения более низкой процентной ставки, что является основной целью рефинансирования, заемщики рассматривают возможность изменения валюты и срока кредита. В связи с активным ростом курса доллара интерес к замене валюты заметно увеличился. Однако многие участники рынка предупреждают, что переход в рубли — дорогостоящее мероприятие, и советуют оставаться с долларовыми кредитами. Сейчас банкиры прогнозируют, что услугой рефинансирования заинтересуются те, кто взял кредит в долларах, не справился с ситуацией при резком росте курса валюты и решил перекредитоваться в рублях. "Рефинансировать валютный кредит в рубли при растущем курсе иностранной валюты не всегда выгодно. При рефинансировании заемщик конвертирует свой кредит в рубли по текущему курсу валюты, и если последний окажется на пике, то заемщик проиграет, поскольку зафиксирует для себя высокий курс на весь срок кредита. Вот почему при рефинансировании очень важно тщательно просчитывать эффективность сделки",— замечает Андрей Романов.

Стоит сказать, что решившись на рефинансирование кредита несколько лет назад, заемщик получал дополнительную выгоду. С учетом роста цен на недвижимость банк мог увеличить сумму кредита. Сейчас, когда прогнозы роста цен не превышают 5-10% в год, рассчитывать на такое не стоит.

Как утверждают эксперты, рефинансировать кредит имеет смысл, если разница в ставках составляет как минимум 2-3%, срок кредита не подходит к концу и, конечно, если расходы на оформление нового кредита не обнуляют выгоду от рефинансирования. "Классическое рефинансирование ипотеки — то, которым кредитные учреждения занимались до кризиса, несло выгоды и заемщикам и кредиторам. Менялись ставки центральных банков, снижалась стоимость валюты, снижались проценты по ипотеке. В этой ситуации заемщик мог рефинансировать ранее взятую ипотеку, получив выгоду в виде уменьшения процентной ставки и уменьшения аннуитетного платежа",— говорит руководитель отдела кредитования "Кредит Макс" Вадим Кузнецов. Так или иначе, для заемщика основным вопросом остается стоимость кредита. По данным компании "Кредитмарт", средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке в рублях в январе составляла 16,84%, а в долларах — 13,52%.

По мнению Вадима Кузнецова, "в предкризисный период основной целью рефинансирования было получение выгоды от снижения годовых процентов, а сейчас в большинстве случаев рефинансирование позволяет просто облегчить бремя кредита". "Сегодня заемщик не может уменьшить сумму затрат на обслуживание полученного до кризиса ипотечного кредита, а значит, реальных финансовых выгод рефинансирование не несет. Рефинансирование принесет заемщику реальное снижение процентной ставки, если он ухитрился получить кредит в самый разгар кризиса. В то время ставки были очень велики",— уверен Вадим Кузнецов.

Например, в январе 2009 года средняя ставка по рублевому кредиту составляла 18% годовых. Если заемщик взял 4 млн рублей на 15 лет под такую ставку, то ежемесячный платеж составит чуть более 64,4 тыс. рублей. При этом за год он выплатит 506 тыс. рублей процентов и только 267 тыс. рублей тела кредита. Если сейчас он решит рефинансировать остаток по кредиту под 16% годовых (средняя ставка на рынке) без изменения срока кредита, то ежемесячный платеж сократится до 52,3 тыс. руб. За год заемщик будет экономить около 150 тыс. руб., а за весь срок кредита экономия на процентах составит 2,3 млн рублей. Если же заемщику удастся перекредитоваться под 13,75% годовых (наименьшая ставка на рынке), то годовая экономия будет около 230 тыс. рублей, а на процентах за весь срок заемщик выиграет 3,5 млн рублей. Чтобы уменьшить нагрузку на семейный бюджет, можно увеличить срок кредита. Например, если растянуть кредит до 25 лет при ставке 16% годовых, ежемесячный платеж сократится до 47,5 тыс. рублей, а вот переплата банку увеличится более чем на 3 млн рублей по сравнению с первоначальным кредитом.

Как ни банально, прежде чем решиться на рефинансирование кредита, заемщику нужно просчитать выгоду операции. Фактически рефинансирование кредита — это оформление кредита в новом банке и досрочное погашение в старом. "Рефинансирование имеющегося кредита, по сути, новая кредитная сделка. Банк снова запускает процедуру одобрения выдачи суммы заемщику. Отсюда все те же проблемы, что уже были при получении первичной ипотеки. Платежеспособность, доход, хорошая кредитная история, отсутствие криминала — все это и многое другое придется снова подтверждать и доказывать банку",— предупреждает Вадим Кузнецов.

Банк оценивает платежеспособность клиента, для чего необходимо обновить справку о доходах и копию трудовой книжки. Основное внимание будет уделяться кредитной истории — были ли задержки или просрочки платежа. Затем после оценки недвижимости и заключения страхового договора банк предоставляет деньги на погашение первоначального кредита в другом банке и переводит их туда на счет клиента. Заемщик гасит кредит и пишет заявление на снятие обременения с объекта недвижимости. Затем подписывается договор ипотеки для передачи недвижимости в залог. Все расходы, связанные с оформлением кредита (комиссия за организацию кредита, оценка объекта и т. д.), придется покрывать заемщику.

Отказать в рефинансировании кредита банк может по тем же причинам, что и в случае невыдачи нового кредита. Сейчас банки предъявляют повышенные требования к заемщикам и будут принимать во внимание не только уровень дохода, но и сферу, в которой заемщик работает. Как утверждают участники рынка, первоначальный кредитор не может отказать заемщику в рефинансировании кредита. Ранее в договоре некоторые банки прописывали невозможность рефинансирования кредита, но сейчас отказались от такого пункта. Тем не менее банкиры отмечают, что поскольку рефинансирование в другом банке означает потерю дохода для организации, первоначально выдавшей кредит, некоторые сложности возникнуть могут, например затягивание процедуры и т. п.

"Гораздо чаще трудности рефинансирования связаны не с заемщиками, а с банками-кредиторами, так как для осуществления этой довольно сложной операции они, безусловно, должны пойти навстречу заемщику и согласовать возможность последующей ипотеки",— говорит Екатерина Забелина.