Проблемы признания права собственности на земельные участки, расположенные на территории Республики Крым

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2014. № 4 (41). С. 170-173.

УДК 347

ПРОБЛЕМЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

THE PROBLEM OF RECOGNITION OF PROPERTY RIGHTS ON LAND PLOTS LOCATED ON THE TERRITORY OF THE REPUBLIC OF CRIMEA

О. А. ПОЛЕЖАЕВ

Исследуются проблемы признания права собственности на земельные участки со стороны отечественного законодательства, расположенные на территории Крымской Республики после включения её в состав Российской Федерации. Делается вывод о том, что в настоящий момент не представляется возможным признать факт наличия как самих земельных участков, так и надлежащим образом зарегистрированных прав, ввиду несоблюдения требований, предъявляемых отечественным

законодательством.

Ключевые слова: право собственности; земельный участок; регистрация прав; правовой титул.

In this article researched the problems of recognition of property rights for land on the part of domestic legislation, located on the territory of the Crimean Republic after its inclusion into the composition of Russian Federation. The conclusion is that currently it is not possible to acknowledge the existence of both the land and properly registered rights, because of non-observance of requirements of the domestic legislation.

Key words: property rights; land registration; land plot; title.

Основной задачей настоящей статьи является иллюстрация отдельных проблем, связанных с наличием и признанием права собственности на земельные участки, появившихся в связи с включением в состав РФ нового субъекта (Крымской Республики). Также необходимо осуществить поиск удовлетворительных оснований разрешения следующих вопросов: о правовом режиме земельных участков на территории Крымской Республики, правовом статусе субъектов, обладающих этими земельными участками в настоящий момент, и квалификации прав последних с позиций действующего гражданского законодательства РФ.

Последние события, связанные с изменением территории Российской Федерации, а именно присоединение нового субъекта (Крымской Республики), предопределяют необходимость внесения значительных поправок в действующее законодательство. В первую очередь изменения касаются отраслей публичного права, имеющих целью обеспечение интересов государства как целого и единого субъекта. Однако необходимо

обратить внимание и на отраслевое законодательство. Проводя сравнительно-юридический анализ гражданского законодательства России и Украины (ранее действовавшего на территории Крымской Республики), можно выделить ряд серьёзных проблем, связанных с регулированием отношений в области прав на недвижимое имущество, актуальность которых в настоящий момент крайне высока. Проблемы в обороте недвижимого имущества для любого государства являются весьма существенными по следующим причинам:

Во-первых, недвижимое имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений.

Во-вторых, пользование недвижимыми вещами, а тем более распоряжение ими, затрагивает интересы не только собственников и правопреемников, но и более или менее широкого круга третьих лиц, а во многих случаях - и государства, общества в целом.

В-третьих, большинство объектов недвижимости (жильё, памятники архитектуры

© Полежаев О. А., 2014

170

Проблемы признания права собственности на земельные участки...

и культуры, земля и др.) имеют особую социальную значимость, диктующую установление ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте [1].

Согласно ч. 1 ст. 23 ФКЗ от 21 марта 2014 г. «О принятии в Российскую Федерацию Крыма и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», на территории Республики Крым распространяет действие отечественное законодательство в полном объёме, без каких-либо изъятий [2]. Следовательно, гражданские правоотношения на территории Крымской Республики должны быть урегулированы действующим ГК РФ и иными федеральными законами.

Полуостров Крым представляет собой определённую территорию, точнее говоря, поверхность суши или земли. Однако отечественное гражданское законодательство подобного объекта не содержит, земля как общенародное достояние является объектом конституционного, земельного и других отраслей права.

Согласно действующему законодательству России, а именно ст. 11.1 ЗК РФ, под земельным участком следует понимать «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами» [3], что, в свою очередь, совпадает со смыслом ст. 216 ГК РФ, согласно которой собственник осуществляет своё господство над поверхностью земли в пределах установленных границ. И в том, и в другом случае основополагающим будет положение, согласно которому земельный участок как объект гражданских прав немыслим без определения и закрепления его границ с последующим оформлением прав на него. В литературе сформулированы условия, необходимые для признания земельного участка объектом гражданского права в целом и недвижимым имуществом в частности. «Для возникновения земельного участка как объекта недвижимого имущества необходимы как минимум три условия: решение компетентного органа об образовании земельного участка, вынос его на местность, т. е. определение на местности его местоположения и границ, государственная регистрация этого участка в ка-

честве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера и выдачей собственнику соответствующего документа» [4]. Схожую позицию занимает и судебная практика. Верховный суд в одном из своих определений однозначно констатировал нереальность земельного участка как объекта недвижимого имущества в случае несоблюдения требований законодательства о надлежащем установлении и закреплении границ земельного участка [5]. Определение границ земельного участка в Российской Федерации осуществляется в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [6], а закрепление осуществляется посредством регистрации права на искомый земельный участок в едином государственном реестре [7].

Анализируя законодательство Украины, можно выделить значительное сходство его с отечественным относительно как признаков категории «земельный участок», так и условий признания его как объекта правоотношений. Пункт 1 ст. 79 ЗКУ даёт легальное определение земельного участка: «Земельный

участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определённым местом расположения, с определёнными в отношении его правами» [8]. Об условии определённости границ земельного участка говорит и ГКУ: в п. 3 ст. 373 указано, что право собственности распространяется на поверхность земельного участка в пределах его границ [9]. Следовательно, украинское законодательство, действовавшее на территории Крымской автономной республики, а теперь - Республики Крым, предъявляло схожие с отечественными условия для признания земельного участка объектом недвижимого имущества. Земельный участок мог стать объектом правоотношений лишь после определения его границ, положения и закрепления права на него. Ведение государственного кадастра объектов недвижимости осуществлялось на основании гл. 34 разд. 5 ЗКУ, сведения из которого являлись основанием для последующей регистрации права на земельный участок как объект недвижимого имущества [10]. Регистрация прав на недвижимое имущество в Украине осуществляется в соответствии с ГКУ и Законом Украины о

171

О. А. Полежаев

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений. Ст. 182 ГКУ связывает возникновение, изменение или прекращение права на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации подобного действия. Тождественное положение отраженно и в п. 3 ст. 3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а ст. 4 определяет перечень прав, которые подлежат государственной регистрации, к ним относятся право собственности и иные ограниченные вещные права, среди которых напрямую закреплено право застройки земельного участка [11]. Следовательно, украинское законодательство связывает момент возникновения недвижимого имущества с моментом постановки его на кадастровый учёт и регистрации прав на последнее. Земельные участки и учрежденные на них права застройки как недвижимое имущество были поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы согласно украинскому законодательству.

С момента вступления Крымской Республики в состав РФ использование украинского кадастра объектов недвижимости, а также реестра прав на недвижимое имущество для регулирования гражданских правоотношений не представляется возможным. Образовался некий вакуум по причине поспешности распространения действия отечественного законодательства на обладающий особенностями гражданский оборот бывшей территории Украины. С одной стороны, при регулировании фактически существующих отношений есть возможность использовать Украинский реестр прав на недвижимое имущество и Украинский кадастр объектов недвижимого имущества. Данный подход позволяет нивелировать состояние неопределённости, подтвердить наличие объектов недвижимого имущества и гарантировать правовой титул обладателей как земельных участков, так и ограниченных вещных прав. Однако реализация вышесказанного приведёт к юридическому нонсенсу, согласно которому в отечественное законодательство будут включены нормативно-правовые акты иностранного государства. Использование как реестра, так и кадастра объектов недвижимого имущества с неизбежностью потребует применения украинского законодательства на терри-

тории РФ, что представляется невозможным. Положительным моментом, как уже было сказано, будет являться гарантирование интересов обладателей объектов недвижимости, отрицательным - нарушение основ отечественного законодательства.

Другой выход из создавшейся ситуации заключается в формировании новых реестров, но уже согласно действующему отечественному законодательству: реестра прав на недвижимое имущество и реестра кадастрового учёта. Отрицательным элементом в таком случае станет неясность и полная неопределённость в отношении объектов недвижимости на территории Крымской Республики, а самое главное, на период выполнения всех необходимых работ неясным будет оставаться титул обладателей недвижимости, что полностью парализует оборот последних. Всё вышесказанное подтверждает поспешность распространения действия отечественного законодательства на территории Республики Крым: украинские реестры использовать не представляется возможным, а новые отечественные ещё не сформированы. Соблюдая действующее отечественное законодательство, необходимо констатировать факт, что земельные участки, существовавшие для украинского гражданского права, не являются таковыми для отечественного, пока не будут поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы в реестре прав на недвижимое имущество; следовательно, в настоящий момент не представляется возможным говорить о них как об объектах гражданских правоотношений.

1. Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью : курс лекций для вузов. - Омск : ОмГУ, 1999. -С. 20.

2. О принятии в Российскую Федерацию Крыма и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя : Федеральный конституционный закон от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс»

4. Невзгодина Е. Л. Указ. соч. - С. 22.

5. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 декабря

172

Проблемы признания права собственности на земельные участки...

2005 г. № 4-в05-42. - Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

6. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 2 ноября 2013 г.).

8. Земельный кодекс Украины // Верховная рада Украины - Кодексы Украины. - URL: http:// zakon4 .rada.gov.ua/laws/show/2768-14.

9. Гражданский кодекс Украины. Закон Украины 435-IV от 1 января 2004 г. // Верховная рада Украины - Кодексы Украины. - URL: http:// zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/ main.cgi?nreg= 435-15.

10. Земельный кодекс Украины.

11. О государственной регистрации вещных прав на недвижимость : Закон Украины // Верховная рада Украины - Кодексы Украины. - URL: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1952-15.

173