Пентхаусы по-петербургски

Нередко девелоперы, занимающиеся жилищным строительством, позиционируют квартиры на последних этажах своих объектов как пентхаусы. Однако эксперты рынка говорят, что настоящих пентхаусов в городе единицы.

Пентхаус в классическом понимании этого слова — особняк на крыше высотного здания, представляющий собой отдельно стоящий дом с террасами и видом на все четыре стороны света. Родоначальником этого архитектурного направления был Нью-Йорк, но сегодня пентхаусы очень популярны в Азии. Другими словами, на крыше небоскреба располагается автономный дом, со своей архитектурной стилистикой, с отдельным входом и озеленением. "Классический пентхаус по площади может достигать от 1000 до 1500 кв. м при достаточно большом размере высотного дома, на котором он расположен", — говорит Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург". Впрочем, в Петербурге площади квартир все же меньше — как правило, они ограничиваются 400-500 кв. м.

"Предложение пентхаусов в Петербурге весьма ограничено, — констатирует Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — Это сравнительно новый формат жилья. Первый пентхаус появился в нашем городе в середине 1990-х годов в "Доме на Неве" на набережной Робеспьера".

В Петербурге одно из самых значительных ограничений по градостроительной политике — высотность. Очевидно, что по этой причине такое строительство здесь не развито. "Естественно, в престижных локациях — а у нас это, как во всех городах европейского типа, центр города — можно сказать, в классическом формате пентхаусов просто нет. И по понятной причине, вероятно, они будут только тогда, когда появится какое-то высотное строительство, причем, скорее всего, в отдаленных от центра районах. Но в перспективе ближайших лет десяти пентхаусы вряд ли появятся", — рассуждает Константин Ковалев.

С привязкой к местности

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", разъясняет: "Содержание определения формата "пентхаус" может довольно серьезно варьироваться в зависимости от особенностей локального рынка. На российском рынке по многим параметрам такие объекты не отвечают, например, устоявшимся американским характеристикам. В общих чертах формат пентхауса для отечественного рынка можно определить как квартиры большой площади на последних этажах высотных зданий, как правило, с увеличенной зоной остекления, реже — с отдельным выходом на крыши или террасы зданий и с панорамным видом. Преимущественно особенности пентхаусов определяются существующей городской застройкой. По причине высокой доли исторической застройки и небольшого количества высотных зданий в Санкт-Петербурге предложение пентхаусов ограничено. В основном такие объекты сконцентрированы в рамках новой застройки элитного класса. В центральной части города пентхаусов крайне мало, а существующие проекты отличаются от традиционных стандартов. На фоне дефицита предложения и высокого статуса такого жилья, его средняя стоимость обычно не менее чем на 30-50% выше рыночных уровней, характерных для элитных проектов. В среднесрочной перспективе увеличение предложения возможно по мере расширения нового строительства объектов премиум-класса".

Предложение качественных видовых квартир крайне ограниченно и стоит дорого. Такие квартиры продаются по цене в два-три раза больше, чем средняя цена в комплексе. В центральных районах стоимость может варьироваться от 500 до 700 тыс. рублей за квадратный метр. Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", при этом отмечает, что параметры, влияющие на стоимость такого жилья, очень индивидуальны: "Это и виды, и удаленность от исторического центра города, и площадь квартиры, и другие параметры. Стандарта в случае с пентхаусами нет, но традиционно они стоят на 20% дороже обычной элитной квартиры".

Дмитрий Лехмус, партнер ГК Rusland SP, отмечает, что стоимость пентхаусов крайне высока из-за их значительной площади (соответственно, и сроки экспозиции на рынке длительные). "Например, стоимость пентхауса свободной планировки, площадью более 400 кв. м, в жилом комплексе "Монблан" превышает 80 млн рублей", — говорит он.

"Главное преимущество этого формата — выход на собственную террасу или эксплуатируемую кровлю, позволяющие организовать барбекю на крыше, мини-гольф, летний кинотеатр или бассейн, сад или зал для занятия йогой под открытым небом — на что только хватит фантазии владельца", — отмечает Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО "Группа Прайм". По его словам, на сегодняшний день открытое предложение настоящих пентхаусов (а не просто элитных квартир на последних этажах с выдающимися видовыми характеристиками), выставленных на продажу, крайне ограничено. "Пентхаусы сейчас продаются в жилых комплексах "Современный аристократ" на Крестовском острове, "Дом у моря" на набережной Мартынова, в жилых комплексах на Тверской, 6, и Тверской, 1А, в доме по адресу Смольный, 6", — перечисляет он. Самый дорогой из продающихся сейчас пентхаусов, по данным господина Берникова, стоит 210 млн рублей.

"Из известных на рынке реализованных проектов с предложением пентхаусов можно назвать следующие: Stella Maris на проспекте Динамо, 4; "Монблан" на Большом Сампсониевском, 4-6; "Дом на набережной Робеспьера" (Воскресенская наб., 4); "Аврора" на Оренбургской, 2; "Каменноостровская коллекция" на Каменноостровском, 62. Изучив имеющееся предложение, можно сделать вывод, что пентхаусы дороже апартаментов в том же доме, но расположенных ниже, в среднем на 40-50%. Если сравнить цены на пентхаусы с общим предложением элитных квартир на рынке, то стоимость квадратного метра в первых может достигнуть двух-, а то и трехкратного превышения", — говорит господин Берников.

Освоение новых локаций

В историческом центре Петербурга есть дома, на верхних этажах которых располагаются квартиры с террасами и видовыми характеристиками на три стороны. Это, конечно не пентхаусы в классическом понимании, но такие квартиры тоже так называют. Проблема в том, что в центре видовые характеристики ограничены, поэтому сегодня начали развиваться новые локации.

Госпожа Немченко поясняет: "В связи с ограничением по высоте зданий, действующем в центре Санкт-Петербурга, основное предложение пентхаусов, соответствующее этим характеристикам и требованиям, предъявляемым к современному элитному жилью, сосредоточено в новых постройках в районах, близких к Центральному, или на Крестовском острове".

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, добавляет: "В жилом комплексе Diadema Club House всего четыре пентхауса, и стоят они достаточно дорого, около $20 тыс. за квадратный метр. Среди главных преимуществ такого жилья можно выделить отдельный вход и обособленность от общего потока людей. Но такой вариант можно предусмотреть не только в классическом пентхаусе. В частности, в проекте "Леонтьевский мыс" на Петроградской стороне в качестве некоего компромисса, как нечто среднее между пентхаусом и обычной квартирой, были предусмотрены собственные лифты (то есть отдельные лифтовые стояки) в квартиры".

Госпожа Немченко отмечает: "Как правило, в новых домах пентхаусы продаются после завершения строительства, когда можно по достоинству оценить видовые характеристики, уникальность отделки, панорамное остекление, размеры террас и уединение. Поэтому можно смело говорить, что такой формат жилья в большей степени представлен на вторичном рынке в завершенных объектах".

Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, категорична: "Классических пентхаусов в Петербурге нет. Есть различные вариации на тему. Например, на последнем этаже находится не одна квартира, а три-четыре, или нет ограниченного доступа на этаж. Большинство застройщиков не видят смысла создавать на этаже одну огромную квартиру. Такой объект сложно реализовать. Настоящие пентхаусы в России представлены пока только в Москве. Да и покупатели там понимают, что пентхаус — это отдельная категория квартир. В Петербурге же рынок элитной жилой недвижимости еще находится в стадии становления, и горожане воспринимают такие объекты просто как квартиры на последнем этаже".

Дороже некуда

По данным riarealty.ru, самая дорогая квартира в Москве — пентхаус площадью 570 кв. м на Большой Якиманке в центре столицы — обойдется в $37 млн, следует из отчета "Индекс Топ-100 самых дорогих квартир Москвы" (Prime Central Moscow Top-100 Index) компании Intermark Savills. Самая дешевая из входящих в расчет индекса квартир площадью 57 кв. м стоит $2 млн и находится также на Большой Якиманке.

Индекс Prime Central Moscow Top-100 Index (PCM Top-100) рассчитывается как средневзвешенная стоимость одного квадратного метра в ста самых дорогих квартирах Москвы, находящихся в открытой продаже. В PCM Top-100 элитных квартир включаются актуальные предложения с самой высокой ценой за один квадратный метр как на первичном, так и на вторичном рынке.

"В сентябре 2014 года значение PCM Top-100 составило $47,2 тыс. за квадратный метр — за последний год прирост индекса составил 8%. Максимальная цена квадратного метра квартиры из сотни самых дорогих при этом составляет около $71 тыс., минимальная — $35 тыс. Индекс PCM Top-100 рассчитывается с декабря 2010 года. На тот момент его значение составляло $36,95 тыс. за квадратный метр", — отмечается в исследовании.

Из первой сотни самых дорогих квартир 74% предлагается на вторичном рынке, остальные — на первичном. Наибольшее число самых дорогих квартир расположено на Остоженке — 39 квартир суммарной стоимостью свыше $665 млн.