Факторы, определяющие стратегию инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости

После подстановки индивидуальных значений пяти главных компонент за каждый год исследуемого периода (см. табл. 1) в итоговое линейное уравнение получим нормированные значения рентабельности активов (табл. 3), с помощью которых можно построить траекторию устойчивого развития предприятия (рис. 1).

Графическая интерпретация траектории устойчивого развития отражает общее влияние всех пяти главных компонент на рентабельность активов предприятия с учетом их собственных абсолютных флуктуаций (мер воздействия) на результативный признак. Проведенный эксперимент позволил не только сгруппировать показатели по группам, но и структурировать их по значимости, т.е. выделить наиболее приоритетные в каждой группе главных компонент. Выделенные показатели отражают направленность бизнес-процессов предприятия на диагностирование его изменений; измерение эффективности

работы. Логично предположить, что математическая направленность исследования перспективна для построения строгой методологии описания развития предприятия, управления его стратегией.

Примечания

’ Дафт Р.Л. Теория организации. М., 2006.

2 Гуияр Ф.Ж., Келли Дж.Н. Преобразование организации. М., 2000.

3 Brown D.R., Harvey D. An experiential approach to organization development. 2006.

4 Aldrich H.E., Ruef M. Organizations evolving. Cornwell, 2006.

5 Alchian A.A. Uncertainty, evolution and economic theory // The journal of political economy. 1950. Vol. 58, nr 3. P. 211-221.

6 Penrose E.T. Biological analogies in the theory of the firm // The american economic review. 1952. Vol. 42, nr 5. P. 804-819.

7 Сильверберг Д. Моделирование эволюционных процессов в экономике // Вестник молодых ученых. Сер.: Экономические науки. 2000. № 6. С. 76-85.

8 Нельсон Р.Р., Уинтер С.Дж. Эволюционная теория экономических изменений: пер. с англ. М., 2002.

УДК 330.322.012 Е.Ю. КЕНЗИНА

ББК 65.263-01 аспирант Байкальского государственного университета

экономики и права, г. Иркутск e-mail: janesun@inbox.ru

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТРАТЕГИЮ ИНВЕСТОРОВ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Посвящена факторам, определяющим модели поведения различных типов инвесторов, вкладывающих средства в проекты в сфере коммерческой недвижимости. Приведена классификация инвесторов, действующих на первичном рынке коммерческой недвижимости. Описан характер влияния определенных факторов на разработку стратегии реализации девелоперских проектов для каждого из классификационных типов инвесторов.

Ключевые слова: инвестиции, девелопмент, управление проектами, рынок недвижимости, коммерческая недвижимость, инвестиционная стратегия.

Положительные тенденции в экономике, демографии, строительстве, законодательстве, социальной сфере в последние годы способствовали активизации инвестиционной деятельности на российском рынке коммерческой недвижимости. Потенциал российского рынка коммерческой недвижимости стал причиной все увеличивающегося интереса к рынку недвижимости со стороны инвесторов, как зарубежных, так и отечественных. Инвестиционные проекты в области

коммерческой недвижимости стали одним из приоритетных направлений инвестирования.

Тем не менее на отечественном первичном рынке коммерческой недвижимости еще не накоплен обширный опыт по стратегии реализации инвестиционных проектов. Используемые технологии, в основном заимствованные на Западе, не учитывают многие особенности инвесторов, такие как различные сферы деятельности, разнообразные цели инвестирования, несопоставимый набор имеющихся

© Е.Ю. Кензина, 2009

Е.Ю. КЕНЗИНА

ресурсов для реализации проекта, что позволяет одним инвесторам руководить проектом самостоятельно, а других заставляет обратиться к организациям, предлагающим услуги по управлению проектами, и т.д.

Особую актуальность разработка эффективных инвестиционных решений приобрела в связи с кризисом, охватившим в первую очередь банковскую, строительную, инвестиционную и девелоперскую сферы. В условиях падающей доходности и существенно возросшей стоимости финансирования проектов, когда множество девелоперов уходит с рынка недвижимости, тщательный анализ всех количественных и качественных факторов, определяющих попроцессную стратегию инвесторов на каждом этапе жизненного цикла инвестиционного проекта, представляет собой главное конкурентное преимущество инвесторов и основную возможность не заморозить вложенные средства.

В первую очередь необходимо определиться с тем, какие компании являются основными инвесторами на рынке коммерческой недвижимости.

Автором был проведен анализ российского первичного рынка коммерческой недвижимости, который позволил выявить, что основными инвесторами в данной области выступают:

- компании, для которых девелопмент является основной сферой деятельности:

• спекулятивные девелоперы,

• инвестиционно-строительные компании;

- недевелоперские компании, осуществляющие инвестиции в проекты в сфере коммерческой недвижимости как в высокодоходную область:

• крупные бизнес-компании из не связанных с девелопментом и недвижимостью сфер деятельности,

• компании, предоставляющие услуги в сфере коммерческой недвижимости: консалтинговые, риэлтерские, управляющие;

- компании, ведущие бизнес на возводимых площадях коммерческой недвижимости, — сетевые операторы:

• операторы ритейла,

• операторы развлекательного бизнеса,

• операторы гостиничного бизнеса.

Данная классификация была сформирована на основе инвестиционных приоритетов

и организационно-функциональных факторов, главными из которых, с точки зрения автора, являются:

- сфера деятельности (специализация), ресурсы и функции компании;

- цель инвестирования и источник доходов;

- субъект реализации проекта и форма инвестирования;

- сектор коммерческой недвижимости.

Анализ поведения отечественных и зарубежных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости позволил выявить влияние данных факторов на характер их инвестиционной стратегии:

1. Сфера деятельности, определяющая ресурсы предприятия, выполняемые им при реализации проекта функции, цель и субъект инвестирования.

Перечисленные типы инвесторов имеют различную специализацию. Для компаний, вышедших из разных отраслей бизнеса, строительный и девелоперский бизнес вообще не является основной сферой деятельности. Эти компании диверсифицируют свою деятельность на рынке коммерческой недвижимости по причине малой развитости данного рынка и, как следствие, больших перспектив его развития и высокой доходности. Для таких компаний сектор коммерческой недвижимости — это новая сфера деятельности. У компаний подобного типа практически нет ресурсов для реализации проектов в области коммерческой недвижимости, а соответственно, функции в управлении проектом у данных инвесторов минимальны.

Компании инвестиционно-строительного комплекса специализируются на строительстве объектов коммерческой недвижимости. Данные компании чаще всего не занимаются управлением построенными объектами, поэтому основная доля в деятельности таких компаний приходится на производство строительно-монтажных работ.

Компании-девелоперы отличаются комплексным подходом к задаче возведения объекта недвижимости коммерческого назначения. Они занимаются реализацией инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Основными их задачами являются максимизация стоимости объекта коммерческой недвижимости и получение

Известия ИГЭА. 2009. № 1

максимальных доходов от его эксплуатации. Эти цели достигаются путем эффективной организации всех этапов инвестиционного проекта, начиная от разработки концепции объекта и заканчивая его продажей или эксплуатацией.

Сетевые операторы занимаются ведением бизнеса на площадях коммерческого назначения, хотя анализ показал, что сейчас все более отчетливо наблюдается тенденция к диверсификации деятельности этих компаний в сферу девелопмента с целью управления. Опыт и ресурсы, наработанные в основном бизнесе, экстраполируются на область коммерческой недвижимости.

2. Инвестиционные цели, определяющие источник доходов, форму инвестирования и сектор коммерческой недвижимости.

С позиции автора, основными инвестиционными целями являются следующие.

Во-первых, инвестирование с целью получения дохода от продажи площадей объекта по частям. Такая цель инвестирования очень популярна на сегодняшний день в России, особенно среди инвестиционно-строительных компаний.

Во-вторых, инвестирование с целью получения постоянного дохода от эксплуатации объекта и управления им. При данной стратегии инвестор намерен сохранить объект в собственности. Часто к такой стратегии прибегают бизнес-компании, которые могут выбрать следующие формы эксплуатации:

- управление собственными силами. В данном случае управление объектом будет непосредственно являться одним из направлений деятельности компании. Компания самостоятельно разрабатывает стратегию технического, фасилити- и коммерческого управления объектом и осуществляет управление в соответствии с разработанным планом;

- сдача объекта в аренду целиком коммерческому управляющему, который отдает здание в субаренду по частям. Преимущество для арендодателя заключается в получении текущих доходов без необходимости участвовать в процессе управления объектом;

- передача объекта в управление профессиональной управляющей компании. Управляющей компании делегируется право сдачи помещений в аренду и право совер-

шения всех хозяйственных сделок по обслуживанию объекта. Все доходы принадлежат собственнику (учредителю управления), но он уполномочивает управляющего осуществлять сбор арендной платы, заключать необходимые хозяйственные договоры и производить по ним оплату.

В-третьих, инвестирование с целью получения дохода от будущей инвестиционной продажи объекта. Данную схему обычно выбирают профессиональные девелоперы. Девелоперский бизнес в классическом понимании предполагает создание объектов недвижимости и их продажу институциональным / профессиональным инвесторам. Институциональный инвестор после покупки объекта получает доход за счет поступления арендных платежей и пытается играть на изменении ставок капитализации.

В-четвертых, инвестирование с целью ЬиНМо^ий. Данную цель преследуют сетевые операторы, располагая свой бизнес на коммерческих площадях. Для успешного ведения бизнеса необходимо правильно определить требования к объекту недвижимости: местоположение, технические характеристики, наличие развитой инфраструктуры и минимального уровня конкуренции и т.д.

3. Субъект реализации проекта и форма инвестирования.

Как уже было описано выше, каждый из типов инвесторов имеет определенный набор ресурсов, что обусловливает основные функции инвестора в реализации инвестиционного проекта. Если у девелоперов и инвестиционностроительных компаний достаточно ресурсов для самостоятельного управления проектом, то остальные компании вынуждены прибегать к услугам компаний типа fee-developer либо создавать в собственной структуре дочернюю проектную организацию.

От субъекта реализации проекта зависит форма инвестирования. Один вариант — когда компания вкладывает средства в собственные внеоборотные активы (при реализации проекта собственными силами). Другой вариант — когда вложения производятся в активы сторонней или дочерней компании.

Для соинвесторов существуют следующие формы инвестирования: вложение средств в уставный капитал, участие в проекте по договору соинвестирования либо договору

Известия ИГЭА 2009. № 1

репо, приобретение паев в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости.

4. Сектор коммерческой недвижимости.

Цель инвестирования налагает ограничения на возможности выбора инвестором сектора недвижимости. Автор сформулировал данные ограничения для инвесторов, преследующих разные инвестиционные цели.

При реализации проекта с целью управления для инвесторов нет ограничений по секторам — профессиональная управляющая компания может эффективно управлять любым типом недвижимости.

При продаже площадей объекта стороннему инвестору существуют ограничения в выборе сектора коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что не все виды недвижимости можно распродавать по частям, например такие, как торгово-развлекательные центры, комплексы недвижимости и т.д., требующие единой стратегии управления и функционирования. Чаще всего по частям продают объекты офисной, складской, развлекательной и торговой недвижимости. При этом надо отметить, что сделки по продаже по частям объектов развлекательного назначения единичны. Что же касается торговой недвижимости, то чаще всего по частям продаются торговые центры регионального уровня. Покупателями площадей в таких центрах в основном становятся местные торговые сети.

При продаже объекта путем сделки репо у соинвестора нет ограничений по секторам недвижимости.

При инвестиционной продаже объекта единственное ограничение по секторам недвижимости — масштабность проекта. Комплексы объектов недвижимости являются практически неликвидными при попытке их продажи институциональным инвесторам.

Ограничением по секторам недвижимости для сетевых операторов выступает область их деятельности.

Таким образом, проведенный автором анализ факторов, влияющих на процесс инвестиционной и девелоперской деятельности, выявил особенности попроцессного подхода к управлению проектами для каждого типа инвесторов, функционирующих на российском первичном рынке коммерческой недвижимости. Более детальное исследование факторов, формирующих поведение инвесторов, позволит разработать методику принятия контрольными инвесторами и соинвесторами инвестиционного решения о наиболее привлекательном этапе инвестиционного проекта с точки зрения вложения и изъятия инвестиционных средств, определения возможного пути получения максимальной прибыли в процессе реализации проекта и повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

УДК 658.7 О.Н. ЗУЕВА

ББК 65.291.592 зав. кафедрой товароведения и экспертизы

непродовольственных товаров Уральского государственного экономического университета, кандидат экономических наук, доцент, г. Екатеринбург

e-mail: zuevaon@mail.ru

РЕВЕРСИВНАЯ ЛОГИСТИКА В УПРАВЛЕНИИ ЗАПАСАМИ

Дано понятие реверсивной логистики как одного из элементов управления запасами. Рассмотрены основные причины возврата материальных потоков в рамках реверсивной логистики. Доказана необходимость учета причин возникновения возвратных материальных потоков.

Ключевые слова: реверсивная логистика, управление запасами, возвратные материальные потоки.

Планирование и координация движения потребителю в рамках логистики направлены

товаров от производителя или оптовой орга- на обеспечение своевременности, эффек-

низации к розничной сети и к конкретному тивности и рентабельности всех потоковых

© О.Н. Зуева, 2009