Метры в опасности

C 2013 года всем госслужащим, силовикам, а также их родственникам, возможно, придется отказаться от владения зарубежной недвижимостью. Готовящийся законопроект поспешили назвать бесполезным, поскольку чиновники редко владеют квартирами и домами "напрямую". Тем не менее у риэлторов и их особенных клиентов есть причины для беспокойства.

Имя им легион

Вряд ли Андрей Бородин, будучи на посту главы Банка Москвы, допустил бы утечку в СМИ информации о покупке им особняка в Великобритании за £140 млн. Теперь экс-чиновнику, находящемуся не только в Лондоне, но и в международном розыске по обвинению в мошенничестве со средствами из бюджета Москвы, можно не бояться огласки. Глядя на приобретение господина Бородина, можно только представить себе аппетиты экс-чиновников или опальных олигархов из России.

Впрочем, действующие государевы слуги, из которых как минимум треть являются постоянными клиентами риэлторов элитной недвижимости, тоже не привыкли ни в чем себе отказывать. По умолчанию считается, что отечественные чиновники — покупатели с большим бюджетом. По данным компании Century 21, как правило, такие клиенты не рассматривают недвижимость менее чем за $1 млн.

Большинство риэлторов отказывается предметно обсуждать госслужащих и их предпочтения, ссылаясь на политику конфиденциальности. Говорят, что трудно отличить коммерсанта от члена совета директоров государственной компании или помощника члена Совета федерации, а получать справку с места работы от потенциального покупателя многомиллионной недвижимости — задача фискальных органов, но никак не продавцов. Тем не менее, по разным оценкам, от 25% до 60% покупок зарубежной недвижимости со стороны наших сограждан делают люди, так или иначе связанные с госслужбой. "Если мы включим в понятие "чиновник" менеджеров таких компаний, как "Роснефть", "Газпром", Сбербанк, ВТБ и т. д., тогда число таких покупателей будет очень высоко. Многие обеспеченные люди в России, которых, пусть и с натяжкой, можно отнести к госслужащим, работают именно в таких компаниях. Мы общаемся с ними практически каждый день",— говорит президент "Century 21 Россия" Нури Катц.

Количество покупателей зарубежной недвижимости из чиновничьей среды с каждым годом увеличивается. Причина — в растущем благосостоянии госслужащих, для которых недвижимость представляется самым понятным инструментом вложения денег. Генеральный директор Retail Row Марат Манасян видит причину и в усилении борьбы с коррупцией. "Правительство декларировало принятие жестких мер по отношению к коррупционерам, это не могло не повлиять на увеличение вывода их капитала если не за пределы страны, то, как минимум, за пределы региона России, в котором они работают",— говорит господин Манасян. Для таких покупателей это и относительно безопасное инвестирование средств, и, так сказать, подготовка для себя тихой гавани на всякий случай. А еще способ легализовать свои доходы путем приобретения недвижимости в другой юрисдикции, поскольку такое размещение позволяет не декларировать в пределах страны собственность и доходы, полученные от нее.

Вслед за шефом

Популярные у российских чиновников страны ничем не отличаются от излюбленных мест крупных отечественных бизнесменов. Это прежде всего Великобритания (Лондон), Швейцария (горнолыжная недвижимость и шале на берегах озер) и США (Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Майами).

"Самые любимые — именно Великобритания и США, так как там сочетаются такие факторы, как высокий уровень жизни, абсолютное право собственности, защищенность прав инвесторов, комфортный климат, надежность вложений в недвижимость",— говорит Денис Попов, управляющий партнер компании Contact Real Estate. Кроме того, именно в этих странах россиянам проще укрепиться среди местной деловой элиты. Великобритания, особенно Лондон, давно уже считается "вторым домом" для отечественных крупных инвесторов, в том числе чиновников. Во-первых, здесь, как правило, живут с матерями и получают престижное образование их дети, во-вторых, сами чиновники ведут тут бизнес. Поэтому для них недвижимость в Великобритании — это запасной аэродром после окончания госслужбы и возможность спокойно жить "на пенсии". Надо учитывать также, что Великобритания редко удовлетворяет запросы по экстрадиции, что немаловажно для чиновников, учитывая природу происхождения капитала. Например, особняк Андрея Бородина в Беркшире будет очень сложно конфисковать, потому что для этого придется сначала доказать британским властям, что они ошиблись и деньги, которые признаны чистыми, были получены преступным путем. "Сделать это будет не просто трудно, а, скорее всего, невозможно. Учитывая взаимоотношения Лондона и Москвы в последнее десятилетие, когда в Англии находится большинство наших опальных олигархов, результат вполне прогнозируем",— говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость.

Также среди наших госслужащих популярна Республика Кипр, которая уже давно стала "русской резиденцией". "Благодаря наличию высококлассных английских школ и колледжей многие русские также предпочитают отправлять сюда свои семьи на ПМЖ",— говорит господин Попов. Довольно часто фигурирует курортная недвижимость Европы, особенно престижный Лазурный берег Франции, а также виллы на итальянском побережье или вокруг озера Комо. Бюджеты таких покупок, как правило, превышают €5 млн.

Чиновники средней руки более расположены к Испании, Италии, Германии и странам Восточной Европы, где стоимость входа на рынок несколько ниже. Но это не означает, что более состоятельные госслужащие игнорируют Восточную Европу, они также размещают свои средства в Черногории и Болгарии, Словении и Венгрии. Например, Болгария греет душу воспоминаниями о загранице подавляющего большинства старшего поколения. "Такие покупатели не стремятся сильно отдаляться от границ России. Впрочем, некоторые, наоборот, покупают по принципу: чем дальше — тем лучше, в основной массе это люди, понимающие, какого рода претензии им могут быть предъявлены со стороны текущего работодателя",— говорит господин Манасян.

В компании PennyLane отмечают, что чиновники довольно часто идут стадом вслед за лидером, стремясь подражать тому во всем. Так, например, экс-мэр Москвы Юрий Лужков ввел моду среди чиновников столичного правительства на Чехию и испанскую Марбелью.

Операция "Тайный покупатель"

Угроза запрета на владение недвижимостью за рубежом не застала чиновников врасплох. Полгода назад уже обязали отказаться от иностранных активов сотрудников ФСБ. Новые санкции будут касаться госслужащих, а также их супругов и несовершеннолетних детей и распространяться на трехлетний период после увольнения со службы.

"Если законопроект действительно вступит в силу, то, на мой взгляд, никаких ощутимых перемен не произойдет,— говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome.— Чиновники в любом случае найдут варианты обойти запрет. Там, где недвижимость оформлена на физическое лицо, она будет передана местному юридическому лицу, открытому с этой целью, или правообладателем может стать некая офшорная компания.

Большинство госслужащих уже давно наладило подобную схему владения своими активами, и в большинстве случаев вся недвижимость уже оформлена надлежащим образом. Если раньше подобные покупки оформлялись на ближайших родственников, то теперь все выверено настолько, что подозрений возникнуть не должно.

То есть массовой распродажи активов за рубежом ждать не приходится. Даже если недвижимость неидеально "упакована", вынужденная срочная сделка всегда означает потерю 20-30% реальной стоимости дорогого объекта. Так что большинство попытается сохранить свою недвижимость тем или иным способом.

"Все изменения будут касаться структуры владения, позволяющей не ассоциировать реального владельца с номинальным. Кроме ближайших есть еще и дальние родственники, друзья, просто доверенные лица, управляющие компании, офшорные схемы без раскрытия бенефициаров. В конце концов, недвижимость может быть приобретена в собственность юридическим лицом, учрежденным на территории страны приобретения, однако с офшорными компаниями в качестве учредителей. Таким образом, бенефициар становится неизвестным лицом, официальное лицо компании — не является собственником недвижимости, недвижимость не принадлежит физическому лицу, а принадлежит компании, что не мешает реальному владельцу ее использовать",— говорит господин Манасян.

Генеральный директор компании "Высота" Ирина Харченко вспоминает и замысловатый вариант, когда юридически объектом недвижимости владеет компания, которая сдает его в аренду "бывшему" собственнику.

Призрачная гроза

Если законопроект будет принят в осеннюю сессию Госдумы, то он вступит в силу уже с 2013 года. Чиновникам, которые к тому моменту окажутся владельцами запрещенных активов, авторы документа предлагают дать своеобразную амнистию — шестимесячный срок на избавление от недвижимости и счетов.

По словам экспертов, год — вполне достаточный срок для "переупаковки" собственности и большинство собственников успеют обезопасить свои инвестиции. Хотя, по мнению госпожи Румянцевой, на какое-то время этот закон может и подействовать: не в том смысле, что все сразу же бросятся продавать недвижимость, а скорее временно приостановят покупки зарубежной недвижимости, чтобы посмотреть, как будет действовать закон. В этот период может немного подрасти спрос на рынке элитного жилья Москвы и Санкт-Петербурга, и, возможно, на территориях Новой Москвы.

В чем единодушно уверены игроки рынка, так это в том, что жесткие правила не позволят вернуть в Россию десятки миллиардов долларов, как надеются депутаты, выступившие с инициативой запрета. Если кто-то из чиновников и решится избавиться от запрещенных активов, то вырученные средства инвестирует опять же за границу другими способами — возможно, в инвестиционные фонды недвижимости, дорогие произведения искусства или драгоценности, которые будут храниться заграницей. Госслужащим, купившим квартиру не на подставное лицо или фирму, например офшор, с акциями на предъявителя, запрет покажет, что не надо высовываться: будешь честным и открытым — сразу попадешь под раздачу. Эксперты не исключают, что кто-то не успеет "переупаковать" или продать зарубежные активы и предпочтет вовсе отказаться от недвижимости в страхе оказаться в центре громкого скандала. Тут можно вспомнить судьбу собственности нашего соотечественника Геннадия Петрова. Спасаясь от полиции, он был вынужден бросить свой особняк на Мальорке стоимостью €3,5 млн. Теперь местные власти планируют временно превратить виллу в центр для умственно отсталых людей.

Дай порулить

Если бизнесмен планирует переход на госслужбу, то он, как правило, передает свое имущество в доверительное управление, часто оставаясь конечным бенефициаром компании, расположенной в офшорной юрисдикции, которая, в свою очередь, является учредителем российской управляющей компании. В ряде случаев предприниматель передает бразды правления доверенной российской управляющей компании. В России рынок доверительного управления практически не развит как отдельная услуга, предоставляемая заинтересованным лицам, поэтому практически все компании, предоставляющие такого рода услуги, имеют иностранное происхождение.