Неосвоенный ресурс

Многолетние попытки загородных девелоперов повысить статус того или иного пригорода Петербурга и создать новые элитные локации больших успехов не принесли. Корреспондент Guide Максим Каверин разбирался в причинах этого.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», коттеджные поселки класса «элита» представлены в формате организованной застройки с предложением готовых или строящихся домовладений 24 проектами, или 450 лотами в предложении (60% лотов находятся в открытом предложении).

Первичный загородный рынок Петербурга и Ленобласти в формате элитного жилья весьма традиционен. Преимущественно поселки данного класса сконцентрированы на северном направлении города и области (Курортный, Всеволожский, Выборгский районы). «В сравнении с более ранними периодами (с 2015 года) количество реализуемых проектов и объем лотов в предложении находятся на сопоставимом уровне»,— говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

По ее словам, непосредственно в Сестрорецке на сегодняшний день в открытом предложении первичного загородного рынка реализуется КП «Сестрорецкие дачи», цена предложения за домовладение (дом плюс участок) составляет от 100 млн рублей. На вторичном рынке можно встретить предложения о продаже участков по цене от 450 тыс. рублей до 1 млн рублей и выше за сотку земли в данной локации.

«Новшеством 2019 года для элитного направления стало открытие продаж элитных резиденций в Гатчинском районе области на территории масштабного проекта Gatcnina Gardens. Этот проект нельзя назвать типичным для элитного жилья, поскольку он предусматривает собой освоение большой территории площадью 620 га, на которой, помимо коттеджного формата, появятся квартирные жилые кварталы, необходимая социальная и коммерческая инфраструктура, большие зеленые зоны, а весь проект позиционируется как бальнеологический город-курорт. В этом проекте в формате индивидуального домостроения цена предложения за домовладение начинается от 58 млн рублей — за дом около 300 кв. м и небольшой участок в 2 сотки, площадь которого более характерна для таунхаусов»,— рассказывает госпожа Трошева.

Причиной отсутствия новых направлений некоторые аналитики называют то, что потенциально престижные территории осваивались без единой политики, в результате застройка приобрела хаотичный характер, что не могло не сказаться на престижности этих территорий.

Ольга Романова, ведущий аналитик BN.ru, отмечает, что сегмент элитного загородного домостроения в пригородах Петербурга и Ленобласти неоднороден. «Есть отдельная категория домостроений, которые можно охарактеризовать как "дорогие дачи", преимущественно из клееного бруса. Располагаются такие особняки в основном на Вуоксе, а также на берегах озер Карельского перешейка в Приозерском и Выборгском районах Ленобласти. В прошлом десятилетии окрестности почти любого озера считались потенциальной зоной элитной дачной застройки. Но большинство массивов деградировало, скатилось в "разнобой" и долгострой»,— говорит она. При этом, замечает эксперт, лишь нескольким коттеджным поселкам и островкам в рамках крупных проектов удалось сохранить единый стиль застройки и выйти на тот уровень развития, когда объекты на вторичном рынке реализуются по ценам, заметно превышающим первичные. «Сегодня участков у озер в продаже великое множество. Но покупатели выяснили, что озеро озеру рознь. Одно дело — высокий северный берег, прогреваемый солнцем, и совсем другое — заболоченный южный, с камышом и комарами. На наш взгляд, покупатели и сегодня недооценивают фактор ориентации массивов относительно водоемов. Северные озерные берега недооценены: цены сотки земли здесь такие же, как на южных берегах, а микроклимат совсем другой»,— рассуждает госпожа Романова.

Аскер Хачемизов, директор по загородному строительству компании «Строительный трест», говорит, что в настоящее время наибольшее развитие с точки зрения строительства коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса получило северное направление побережья Финского залива, в частности Сестрорецк и Зеленогорск.

«На мой взгляд, наиболее перспективным сегодня становится южное направление побережья Финского залива: Петродворцовый, Ломоносовский районы. Преимуществом данной локации является наличие большого числа дворцово-парковых ансамблей и парков. Например, в Петродворцовом районе, вокруг пруда Бауш, наша компания реализует коттеджный поселок бизнес-класса "Сад времени"»,— говорит эксперт.

Помимо направления и вне зависимости от него, полагает эксперт, точкой притяжения, центром престижного коттеджного поселка может стать водоем с чистой водой. «При этом стоит отметить, что организованный коттеджный поселок бизнес- и премиум-класса должен располагаться от города не дальше 60 км или часа езды»,— полагает господин Хачемизов.

«Новые направления в "элитном загороде" в ближайшее время вряд ли появятся. Не исчерпаны существующие: есть где строить на "золотой миле", на южном берегу в районе Стрельны. Для нынешнего спроса запаса хватит лет на десять-двадцать. Тем более что загородный рынок традиционно менее активен, а жители элитных поселений не так часто готовы менять свои локации. Разве что на заграницу»,— говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, категорична: «Новых направлений в элитном домостроении нет, а отдаленные локации Выборгского или Приозерского районов — это частные истории, которые не имеют отношения к рынку. Премиальным направлением остается курортная локация, которая включает Курортный район и частично Приморский и Выборгский районы. На сегодняшний день ценовые предложения в Сестрорецке разнообразны. В садоводствах цена сотки земли варьируется в среднем от 500 до 700 тыс. рублей, земли индивидуального жилищного строительства начинают предлагаться от 1 млн рублей за сотку, достигая величины в 3 млн рублей».

Евгений Кулагин, директор департамента инвестиционного развития холдинга AAG, считает, что самая дальняя точка от черты города, которая может считаться элитной,— это поселок Солнечное. Там, по его словам, была отмечена стоимость сотки 50 млн рублей. «Недооцененными можно считать южную часть Санкт-Петербурга, а именно Петергоф, Ломоносов. Но юг достаточно сильно удален от центра города. Возможно, в будущем это направление повысит свой статус, если транспортная доступность улучшится»,— рассуждает господин Кулагин.