Определение объекта оценки при расчете рыночной величины арендной платы

Определение объекта оценки при расчете рыночной величины арендной платы

Г. Г. Окуневич

председатель Экспертного совета саморегулируемой организации Некоммерческого партнерства«Межрегиональный союз оценщиков»

О.В. Заломнова юрист

Зачастую перед оценщиками ставится задача определения рыночного уровня арендной платы за владение и пользование имуществом. Что же в таком случае будет являться объектом оценки? Какой объект оценки должен быть указан в задании на оценку, в договоре на проведение оценки, в отчете об оценке? Что является целью и задачей проведения оценки объекта оценки? Попытаемся ответить на эти вопросы.

В соответствии с положением пункта 3 Федеральных стандартов оценки (ФСО) № 1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-Ф3) к объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена

возможность их участия в гражданском обороте.

Статья 11 Закона № 135-Ф3 требует указания в отчете как целей, так и задач проведения оценки объектов оценки.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку (п. 3 ФСО № 2).

Толкование задач проведения оценки в нормативных документах не изложено. При этом с наибольшей вероятностью можно утверждать, что задачами оценки является предполагаемое использование результатов оценки.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешения имущественных споров, принятия управленческих решений и в иных случаях (п. 4 ФСО № 2).

Участие объектов оценки в гражданском обороте, в том числе в указанных сделках, подразумевает не только заключение соответствующих характеру сделок договоров, но и исполнение обязательств, взятых на себя сторонами по договору. Исполнение обязательств сопровождается соответствующими бухгалтерскими проводками.

Из изложенного следует, что результаты оценки не должны рассматриваться без связи со стандартами бухгалтерского учета. Именно такой подход характерен для Международных стандартов оценки.

Федеральные стандарты оценки пока не содержат подобных положений, но необходимость их появления назрела.

Также назрела необходимость установить, что же будет являться предполагаемым объектом оценки при определении рыночного уровня арендной платы за временное владение и пользование имуществом.

Рассмотрим эту ситуацию как с юридической точки зрения, так и с точки зрения ведения бухгалтерского учета. Ведь оценщики должны определить, а затем и оценить тот объект оценки, который найдет свое отражение в соответствующих статьях бухгалтерского учета.

Согласно положениям Международных стандартов оценки «любая оценка должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, то, помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, оценщик в своем отчете должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект».

Давайте определим, к какому классу активов (объектов оценки) может быть отнесен предполагаемый объект оценки при условии заключения договора об аренде имущества.

Отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида

Позиция юриста

Статья 128. «Объекты гражданских прав» ГК РФ

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые

результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Статья 129. «Оборотоспособность объектов гражданских прав» ГК РФ

1. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

2. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

3. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

4. Результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (статья 1225) не могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому. Однако права на такие результаты и средства, а также материальные носители, в которых выражены соответствующие результаты или средства, могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом.

Статья 130. «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного

ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Позиция бухгалтера

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (п. 29 ПБУ 6/01), утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее - ПБУ 6/01), стоимость объекта основных средств, который выбывает (в том числе в случае продажи), подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (далее ПБУ 9/99), утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н (п. 12), установлено, что одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю.

Согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектом налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

При принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств (счет

01), а также при выбытии основных средств

следует руководствоваться ПБУ 6/01, а также Методическими рекомендациями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н.

Имущество, предоставленное арендатору во временное пользование и владение или временное пользование, подлежит обособленному отражению в бухгалтерском учете арендодателя, за исключением имущества, переданного по договору аренды предприятия.

Объекты основных средств, переданные в аренду, учитываются арендодателем в общеустановленном порядке на счете 01 «Основные средства» с выделением в аналитическом учете.

Арендатор учитывает эти объекты как арендованные на забалансовом счете Дт 001 «Арендованные основные средства», а причитающуюся арендодателю арендную плату отражает следующим образом:

Дт 23, 26 ... - Кт счета 76.

Следствие

Предполагаемый объект оценки не может быть отнесен к объектам оценки, включающим в себя отдельные материальные объекты (вещи) и совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое), в том числе предприятия.

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества Позиция юриста

Имущественные права разделяются на вещные и обязательственные. Вещные права на имущество составляют:

• право собственности (статья 209 ГК РФ);

• вещные права лиц, не являющихся собственниками (статья 216 ГК РФ):

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265 ГК РФ);

• право постоянного(бессрочного) пользования земельным участком (статья 268 ГК РФ);

• сервитуты (статьи 274, 277 ГК РФ);

• право хозяйственного ведения имуществом (статья 294 ГК РФ);

• право оперативного управления имуществом (статья 296 ГК РФ).

Необходимо отметить, что понятия «право аренды» в российском законодательстве не существует.

Возникает вопрос: что же такое «право аренды» и «право долгосрочной аренды»? Если отдельные законы используют эти понятия, то, видимо, существует и понятие «краткосрочная аренда». Корректно ли использовать указанные понятия в принципе? Представляется затруднительным использовать понятие «право долгосрочной аренды» как имущественное право, подлежащее продаже с торгов, в рамках пункта 3 статьи 447 ГК РФ.

Чтобы ответить на эти вопросы, следует обратиться к ГК РФ, практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) и некоторым другим правовым актам. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды имущество передается арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование. Однако права, указанные в пункте 1 статьи 606 ГК РФ, на практике постоянно подменяются понятием «право аренды».

Юридического определения «права аренды» гражданское законодательство не содержит. Определенным доказательством такой подмены является пункт 16 письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 с обзором практики разрешения споров, связанных с арендой. В одном из дел, рассмотренных в обзоре, истец утверждал, что ему «перешло «чистое» право аренды, не обремененное никакими обязательствами». «Право аренды» расшифровано ВАС РФ как «право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды». Представляется, что право аренды не может существовать как собирательное понятие (то есть включающее в себя права, принадлежащие как арендатору, так и арендодателю), так как этому нет оправдания в законе.

Согласно статье 611 ГК РФ имущество передается за плату во временное пользование и владение - это имущественные права арендатора. Имущественное право арендодателя - получать доход от использования имущества в установленных договором формах. Существует право арендодателя на получение имущества обратно по окончании аренды и корреспондирующая этому праву обязанность арендатора вернуть это имущество. Все эти права независимы друг от друга.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, а также обременять его другими способами или распоряжаться им иным образом.

Таким образом, у собственника есть только право собственности, содержанием которого являются, в частности, правомочия владеть и пользоваться; у него нет отдельного права владения или права пользования как самостоятельных прав, которые можно бы было передать. В случае передачи в аренду происходит конститутивное преемство, то есть право арендатора владеть и пользоваться ранее не существовало и только возникает. В то же время в случае перенайма, например, арендатор как раз передает свое право владеть и пользоваться вещью.

Позиция бухгалтера

Стоимость прав и иных видов активов, подлежащих в соответствии с их юридической формой, экономической природой и целевым использованием учету в составе нематериальных активов, приобретенных предприятиями, отражается на счете «Капитальные вложения» согласно оплаченным или принятым к оплате счетам продавцов после их оприходования и постановки на

учет, что находит свое отражение по дебету счета 08, субсчет «Приобретение нематериальных активов», и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и т. д.

При арендных отношениях указанные счета не используются.

Следствие

В рассмотренном случае предполагаемый объект оценки не может быть отнесен к объектам оценки, включающим в себя право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

Права требования, обязательства (долги) Позиция юриста

К обязательственным правам (часть 2, раздел 3, статей 307-453 ГК РФ) относится право требования (статьи 307, 382 ГК РФ).

Статья 307. «Понятие обязательства и основания его возникновения» ГК РФ

1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 ГК РФ.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора, согласно условиям которого одна сторона (цедент) передает (уступает) другой стороне (цессионарию) обязательственное право, принадлежащее цеденту. При этом уступка прав возможна только при соблюдении определенных условий.

Статья 382. «Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу» ГК РФ

1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Позиция бухгалтера

В соответствии со статьей 128 ГК РФ право требования, представляющее собой имущественное право, является частью имущества организации. Следовательно, уступка права требования отражается в бухгалтерском учете как продажа имущества. На основании пункта 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99», поступление от продажи иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, признаются операционными доходами.

Пунктом 16 ПБУ 9/99 величина поступлений от продажи иных активов, в том числе и от продажи права требования, признается в бухгалтерском учете в соответствии с условиями, перечисленными в пункте 12 ПБУ 9/99, и согласно пункту 10.1 ПБУ 9/99 определяется в порядке, аналогичном пункту 6 ПБУ 9/99.

Поступления, связанные с продажей права требования, отражаются в бухгалтерском учете:

• Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с покупателем права требования»;

• Кредит 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 91-1 «Прочие доходы».

Согласно пункту 11 ПБУ 9/99 расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции, являются операционными расходами.

Списание стоимости уступаемого новому кредитору права требования, вытекающего из договора займа, заключенного с работниками организации, отражаются:

• Дебет 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 91-2 «Прочие расходы»;

• Кредит 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям» субсчет» 73-1 «Расчеты по предоставленным займам».

Следствие

В этом случае предполагаемый объект оценки не может быть отнесен к объектам оценки, включающим в себя права требования, обязательства (долги). Кроме того, право требования возникает только после подписания договора между кредитором и должником по соответствующим обязательствам и вступления его в законную силу.

Работы, услуги, информация Позиция юриста

Отдельным видам обязательств в ГК РФ (часть 2 раздел IV «Отдельные виды обязательств») посвящены главы 30-60. Особое внимание следует обратить на статьи 606670 главы 34 «Аренда».

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы следующие объекты аренды: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования(непотребляе-мые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Следствие

Объектом аренды является имущество и другие вещи.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться

по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Следствие

За пользование имуществом вносится плата в виде арендной платы.

Позиция бухгалтера

Предоставление имущества в аренду для целей налогообложения согласно пункту 5 статьи 38 НК РФ отнесено к той категории услуг, под которой понимается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. В соответствии со статьей 252 НК РФ расходы, направленные на получение дохода, можно подтвердить с помощью любых документов, косвенно подтверждающих расход: договор аренды, акт приема-передачи помещения, счета, документы об оплате и счет-фактура. Именно счет-фактура согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ непосредственно связана с датой оказания услуг и прямо свидетельствует о факте их оказания1. Как было отмечено в письме Управления Федеральной налоговой службы России по городу Москве от 26 марта 2007 года № 20-12/027737, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то услуга реализуется (потребляется) сторонами договора.

Бухгалтерский учет доходов от арендной платы и оказания дополнительных услуг ведется на счете 90 «Продажи». В соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н, эти доходы признаются доходами от обычных видов деятельности. Если сдача помещений в аренду имеет

разовый, случайный характер, эти доходы являются операционными и учитываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Следствие

Предоставление имущества в аренду является услугой, оказываемой арендодателем арендатору.

Выводы

В задании на оценку, в договоре на проведение оценки в соответствии с требованиями статьи 10 «Обязательные требования к договору на проведение оценки» Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке в соответствии с требованиями статьи 11 «Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки» указанного закона объект оценки будет определен как услуги по предоставлению в аренду имущества на определенный срок.

В этом случае целью оценки является определение рыночной стоимости указанных услуг в виде годовой (или другой срочной) арендной платы за пользование имуществом, рассчитанной в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ. Задачей оценки будет информирование заказчика оценки объекта оценки о величине рыночной стоимости услуг по предоставлению в аренду имущества на определенный срок, которая будет принята во внимание заказчиком для установления величины арендной платы при заключении договора аренды.

При этом оценщик обоснованно может применить сравнительный подход, используя информацию о величине арендной платы в условиях рынка за предоставляемое в аренду аналогичное или идентичное имущество.

Литература

1. Федеральные стандарты оценки.

2. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1 См. письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 февраля 2005 года № 03-04-11/21.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 16 апреля, 26 ноября 2001 года, 1 декабря 2007 года).

4. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01.

5. Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 31 июля 1998года № 146-ФЗ; Часть 2 от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.

7. Методические рекомендации по бухгалтерскому учету основных средств : утверждены приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н.

8. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 февраля 2005 года № 03-04-11/21.

Некоммерческое партнерство «МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЦЕНТР

j-jgjaggiWJjjF* образования и туризма»

Приглашает принять участие в семинаре 16-20 марта 2009 года, г. Москва

ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ

КРУПНЫХ КОМПАНИЙ

• правовой режим земель. Виды прав на земельные участки и обременения в использовании земель

• порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую

• земельные участки с особым режимом использования. Особенности производства строительных работ на этих землях

• виды сделок с земельными участками и объектами недвижимости и порядок их совершения

• понятие недвижимости в системе государственной регистрации прав. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки и объекты недвижимости, сделок с ними компаний нефтегазового и энергетического комплекса

• порядок формирования объекта недвижимости и постановка его на государственный технический учет. Процедура технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Состав и требования к документам

• порядок оформления и переоформления прав на земельные участки и объекты недвижимости, расположенные на них

• предоставление земельных участков для строительства линейных объектов

• новая кадастровая политика

• порядок формирования земельного участка. Межевание земельного участка. Подготовка Межевого плана для целей государственного кадастрового учета земель

• постановка земельного участка на государственный кадастровый учет. Состав и требования к документам

• государственная кадастровая оценка и рыночная оценка земельных участков и объектов недвижимости

• практика применения земельного законодательства арбитражными судами

ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

125445 Россия, г. Москва, ул. Смольная, д. 24 А, офис 1415, тел. (495) 980-0897, 136-6455 e-mail: aanazarova1@yandex.ru, mcot@mail.ru сайт: www.np-icet.ru