Тяжелы на подъем

Только в середине этого года объемы жилищного строительства в ряде крупных регионов Сибирского федерального округа (СФО) стали превышать уровень 2011 года. Это позволило властям субъектов федерации снова надеяться на выполнение планов, поставленных под сомнение падением показателей. Впрочем, пока новый подъем далеко не в равной степени затронул территории СФО. Поэтому вопрос о том, удастся ли Сибири по итогам года продемонстрировать подъем жилищного строительства, остается открытым — не говоря уже о перспективах долгосрочных программ.

То, что ситуация в жилищном строительстве в СФО развивается совсем не так, как хотелось бы и застройщикам, и властям, и потребителям, стало окончательно ясно к концу весны. Подводя итоги первых пяти месяцев, окружной информационный центр «Сибирь» сообщил, что в целом в округе «наблюдается тенденция сокращения ввода жилья». Снижение составило почти 13%. Падение этого показателя зафиксировано в восьми регионах СФО, а рост только в четырех — республиках Алтай, Бурятия, Тува, а также в Забайкальском крае. Впрочем, упомянутые четыре передовика погоды в отрасли не делают. В целом на эти субъекты федерации приходится всего около 10,5% жилья, строящегося на территории округа.

Сибирские строители начали 2012 год с отставанием от прошлогоднего графика. В январе — феврале было сдано в эксплуатацию 683,4 тыс. кв. м общей жилой площади, или 97,2% к уровню аналогичного периода 2011 года. Но особой тревоги это не вызывало. В конце концов, 2011-й начинался ничем не лучше. Даже заметно хуже. За первые два месяца прошлого года ввели в строй всего 90,4% от объемов января — февраля 2010 года — 703,2 тыс. кв. м. Но тогда спад довольно быстро удалось преодолеть. Уже по итогам января — марта 2011 года показатель вырос до 100,1% (1,2 млн кв. м), то есть превысил уровень этих же месяцев 2010 года. Затем практически с каждым месяцем отрыв от графика 2010 года рос. За январь — апрель регионы СФО уже имели 102,9% (1,58 млн кв. м), результат первого полугодия составил 106,1% (2,47 млн кв. м), а в целом 2011 год округ завершил с показателем 108,8% (7,19 млн кв. м). При этом стоит отметить, что в плюсе оказались все регионы. От Алтайского края, который смог добавить 0,3%, до Омской и Иркутской областей, где прирост оказался выше 19%.

Но в 2012 году при сходном старте тенденция первых месяцев оказалась совершенно другой. По результатам января — марта отставание от прошлогоднего графика не только не было преодолено, но, напротив, увеличилось — до 16%. За первые три месяца удалось ввести в строй только 1,01 млн кв. м общей жилой площади. С учетом апреля строители немного нагнали (1,395 млн кв. м), но не принципиально, отставание все равно осталось внушительным — 11,5%. После подсчета данных пяти месяцев ситуация почти не изменилась — минус 11,4% (1,68 млн кв. м). Хуже всего, если говорить о крупных регионах, дело обстояло в Красноярском крае (минус 28,8%), Иркутской области (минус 21,7%), Алтайском крае (минус 13,3%). На эти три региона в сумме приходится более трети строящегося в СФО жилья. Также более трети приходится в сумме на Новосибирскую и Кемеровскую области. Здесь результат выглядел заметно лучше, но он тоже уступал прошлогоднему. В Новосибирской области было потеряно 3,9%, в Кузбассе — 5,8%.

Списать потери на то, что в других российских округах положение дел ничуть не лучше, невозможно. По данным ОИЦ «Сибирь», в расчете на 1 тыс. человек в СФО за пять месяцев сдано 87,2 кв. м жилья, в то время как в среднем по стране — 110,5 кв. м (среднероссийский уровень превысили только Республика Алтай и Кемеровская область). Объем строительных работ на душу населения в СФО оказался на 20% меньше, чем в среднем по стране. В республиках Бурятия и Тува, Алтайском и Красноярском крае, а также в Новосибирской области этот показатель в два и более раз уступает среднероссийскому. Превышение же зафиксировано лишь в Красноярском крае, Томской и Кемеровской областях.

Между тем ни в одном из сибирских регионов власти не планировали снижения объемов жилищного строительства. Итоги 2011 года настраивали их на оптимистический лад. «С каждым годом в Красноярском крае объем вводимого в эксплуатацию жилья будет увеличиваться. В 2012 году прогнозируется построить 1,2 млн кв. м в нашем регионе», — заявлял, например, в начале этого года министр строительства и архитектуры края Владимир Цапалин. Ориентиром в программе стимулирования жилищного строительства региона, рассчитанной на 2011-2015 годы, служит график, уверенно поднимающийся из левого нижнего угла к правому верхнему. Согласно этому документу, в 2013 году в Красноярском крае будет сдано 1,255 млн кв. м, в 2014-м — 1,424 млн кв. м, а в 2015-м — 1,606 млн кв. м. Та же тенденция заложена и в региональную целевую программу «Стимулирование жилищного строительства в Алтайском крае на 2011-2015 годы». Там указано, что в 2012 году край получит 755 тыс. кв. м, прибавив к планировавшемуся итогу 2011 года 55 тыс., ожидания на 2013 год — уже 860 тыс., год спустя предполагается выйти на рубеж в 1 млн кв. м, а ориентир на 2015-й — 1,17 млн кв. м.

Не удивительно, что тенденция первых месяцев вызвала неудовольствие властей. «Для всех регионов округа жилищное строительство — это основа роста конкурентоспособности и социальной привлекательности. Решение стратегической для Сибири задачи закрепления населения напрямую связано с темпами ввода жилья», — напомнил, подводя итоги первого полугодия, сибирский полпред президента РФ Виктор Толоконский. К середине лета дело местами дошло до оргвыводов. Так, губернатор Алтайского края Александр Карлин уволил начальника регионального управления по строительству и архитектуре Александра Мишустина. «С точки зрения объема выполняемых работ отрасль демонстрировала неплохие цифры, но по полугодию допущено снижение объемов сданного жилья, чего мы допустить не можем. Ответственность за это несет руководитель управления, которого я попросил написать заявление об освобождении от занимаемой должности», — пояснил тогда глава региона.

Участники рынка практически в один голос говорят о том, что «все решит декабрь» и оценку строительному году следует давать только после его окончания. Но прогнозы региональных властей стали более сдержанными. «В соответствии с соглашением между правительством Омской области и Министерством регионального развития России в регионе в 2012 году должно быть построено не менее 798 тыс. кв. м жилья. От того, насколько строители справятся с этим заданием, будут зависеть перспективы участия Омской области в федеральных жилищных программах», — говорится, например, в сообщении пресс-службы областного правительства.

В июне в округе в целом отрасли удалось отыграть еще немного, отставание сократилось до 10,6%. Кроме того, в ряде регионов удалось заметно обойти прошлогодний показатель. В Томской области за январь — июнь было введено в эксплуатацию 183,88 тыс. кв. м, что выше планки соответствующего периода прошлого года на 13,7%. «По плану мы должны были ввести за полугодие 370,3 тыс. кв. м, но по факту объем ввода жилья оказался почти на 13% больше и составил 418 тыс. кв. м. Это на 7,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года», — сообщил, в свою очередь, в июле министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин.

Но подобный рывок удался далеко не всем. В Кемеровской области июнь нынешнего года хотя и оказался успешнее июня прошлого (плюс 3,8%), но полугодие в целом показало отставание на 3,9%. В Красноярском крае, несмотря на сравнительно удачный июнь (98,8% к июню 2011 года), результат полугодия иначе как провальным не назовешь — минус 24%. В Алтайском крае были построены 1,84 тыс. квартир общей площадью 167,7 тыс. кв. м, что на 20,2% меньше.

Из этих цифр можно сделать вполне однозначный вывод: отрасль остается очень нестабильной. Она едва ли не первой откликается на глобальные кризисные явления и тяжелее многих выходит из спада. Следствий из этого можно вывести немало. Как минимум то, что термин «господдержка» в ближайшее время по-прежнему останется в ходу при обсуждении проблем региональными властями и застройщиками.

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева

Строительные компании Новосибирска в целом чувствуют себя хорошо. Несмотря на «апокалиптические» настроения, охватившие рынок в кризис, реальных «жертв» было немного, хотя Новосибирск — город с высокой конкуренцией на строительном рынке. Среди разорившихся в кризис в основном «компании одного дома» и некоторые девелоперы, строившие свой бизнес еще в девяностых годах и сохранившие старые подходы к его ведению.

«Жесткую посадку» рынка смягчила поддержка покупателей со стороны администрации Новосибирской области, а также эффект бегства от денег: средний класс, располагая некоторой суммой накоплений, старался вложить их в нечто более прочное, чем бумага. В результате в конце 2008 года спрос на недвижимость, несмотря на кризис, даже вырос. А основной «провал» пришелся на первую половину 2009 года, когда затормозились стройки даже самых крупных и устойчивых девелоперов.

В 2010-2011 годах рынок находился в состоянии относительной стабильности. Появился новый товар — квартиры-студии, что позволило некоторым компаниям буквально обрести второе дыхание.

В текущем году, благодаря в том числе и поддержке областных властей, ситуация для строителей пока складывается благоприятно. Цены на рынке новостроек стабильно растут уже полтора года, а общее число строящихся домов давно превысило докризисный уровень. Так, если осенью 2008 года в Новосибирске было около 330 новостроек, то в июле 2012 года — уже 415.

Этот позитив, впрочем, намекает нам на возможный грядущий негатив. Как известно, поддержка покупателей новостроек в рамках губернаторской программы претерпела изменения и уже не будет оказывать на рынок «разогревающего» воздействия. О возможности периода коррекции цен говорит и соотношение стоимости предложений на вторичном и первичном рынках: традиционно 1 кв. м на первичном рынке стоит на 18-19% дешевле готового жилья. В июле 2012 года эта разница составила лишь 14%, что говорит о том, что новостройки несколько подорожали относительно вторичного рынка. А ведь именно на готовое жилье цена является наиболее «рыночной».

Так что осень, скорее всего, не порадует строительные компании высоким спросом, а цены, по нашим прогнозам, сменят тренд с устойчивого роста на стагнацию, возможно даже с небольшим кратковременным снижением.

Однако все хорошо, что не совсем плохо: для катастрофических сценариев пока оснований нет, разве что макроэкономика подкачает. Но тут даже матерые экономисты не смогут предсказать, когда, как и в какой степени «заштормит».

Станислав Тишуров,

директор филиала Группы компаний "Балтийский лизинг"

в Новосибирске

«Большинство наших клиентов хотят видеть низкий первоначальный взнос и минимальный пакет документов»

— От чего, на ваш взгляд, сегодня зависит развитие строительной отрасли?

— От многих факторов, в том числе от работы финансовых институтов, к которым относятся и лизинговые компании. По показателям работы лизинговых компаний можно судить о развитии и перспективах строительства в целом. Считаю, что на сегодняшний день отрасли требуются новые финансовые инструменты, новые технологии и современная строительная техника.

— Насколько востребован лизинг как финансовый инструмент со стороны застройщиков?

— Последние два года строительная техника занимала около 5% в общем объеме заключенных сделок на российском рынке лизинга, в Сибирском федеральном округе этот показатель находится на уровне 9%. По итогам полугодия работы нашей компании этот показатель составил порядка 20% в объеме нового бизнеса, столько же было и по итогам первого полугодия 2011 года. Спрос со стороны клиентов на данный вид техники стабильный, это подтверждают и цифры. Хотя многие поставщики констатировали снижение темпов развития в первой половине текущего года. Снижение видно и по объемам производства некоторых видов техники, таких, например, как строительные погрузчики, автогрейдеры, трубоукладчики.

— По оценкам банкиров, участники строительного рынка — заемщики с высокой степенью рисков. Немногие кредиторы готовы изменять условия предоставления средств отрасли, снижая процентные ставки и требования по залогу. Могут ли финансовые инструменты сегодня стать доступнее для застройщиков?

— Мы постоянно изучаем потребности клиентов, планируем расширение продуктовой линейки, разрабатываем новые специальные предложения для различных целевых сегментов, отдельных видов имущества. При подготовке предложения нельзя на одну ступеньку ставить карьерный экскаватор и небольшой погрузчик. Большинство наших клиентов хотят в нашем предложении видеть низкий первоначальный взнос и минимальный пакет документов, который можно подготовить за короткий срок. Все это отражается в комплексном подходе, с учетом самого клиента и приобретаемой им техники. Итоговая сумма платежей может варьироваться за счет применения различного типа графиков, учитывая потребности клиента, причем эффективная ставка финансирования для клиента останется на том же уровне.

Дмитрий Боковиков, генеральный директор ЗАО «Строитель»

«Все зависит от репутации застройщика»

— По данным статистики, в СФО зафиксирован спад в жилищном строительстве, на этом фоне Новосибирск выглядит более благополучно. На ваш взгляд, с чем это связано и каковы перспективы у новосибирских застройщиков?

— Думаю, здесь несколько причин. Во-первых, во время кризиса многие площадки были заморожены и мало кто начинал новые объекты. Сейчас замороженные объекты в большинстве своем активно завершаются, а поскольку возник разрыв в строительном цикле и новых площадок было заложено мало, то и объемы строительства в других регионах сейчас несколько сократились. Во-вторых, в Новосибирске очень сильно простимулировали отрасль региональные программы государственной поддержки, как, например, программа «Молодая семья» и т. п. Знаю, что в соседних регионах такого не было, им сложнее восстанавливать отрасль. В-третьих, Новосибирск исторически притягивал жителей из соседних регионов, нередко иногородние приезжают учиться в вузах нашего города, а затем остаются здесь и переселяют родителей в Новосибирск.

— С 2013 года мэрия Новосибирска намерена ввести запрет на точечную застройку, как это повлияет на работу строительных компаний, стоит ли ожидать перераспределения сил на рынке и ухода с него мелких игроков?— Скорее всего, это не сильно повлияет на расклад на строительном рынке. Есть генеральный план развития Новосибирска, и вряд ли новый запрет будет идти вразрез с ним. Участков в Новосибирске уже давно не хватает, и говорить о вдруг возникшем дефиците не приходится, скорее всего новый документ еще более упорядочит распределение и назначение для земельных участков Новосибирска.

— Одной из основных проблем для застройщиков всегда было подключение к инженерным коммуникациям. Как решается эта задача, есть ли поддержка со стороны властей?

— Соглашусь, что зачастую это задача не из простых, но решение всегда находится. От сложности проблемы зависит время ее решения и объемы ресурсов, которые необходимо привлечь. Это как строительство новых подстанций, так и знаю примеры, когда рядом с новыми домами в Новосибирске строятся газовые котельные, чтобы обеспечить жилье теплом.

— Насколько остро для отрасли сегодня стоит проблема финансирования и охотно ли банки кредитуют застройщиков?

— Здесь все зависит от репутации застройщика: сколько лет на рынке, что построил, какие активы есть, какие кредиты брал, как возвращал кредиты. Могу рассказать о нашем опыте получения заемных средств. Мы работаем в одном юридическом лице с момента основания компании, ни разу не допускали ни одного дня просрочки по взятым обязательствам, кроме того работаем совместно с АИЖК России и его региональным оператором НОАИК — все это дает нам возможность при необходимость привлекать заемные средства и обеспечивать 100%-ное финансирование своих объектов еще до начала строительства. Недавно мы также получили оценку кредитоспособности компании от независимого агентства «Эксперт» на уровне «А» (высокий уровень кредитоспособности), прогноз стабильный. Это очень высокая оценка, и, конечно, она повлияла положительным образом на наши взаимоотношения с финансовым партнером.

Георг Клегер, президент ОАО ХК "Сибцем"

«Ожидать существенного роста малоэтажного строительства не стоит»

— Как сегодня вы оцениваете общее состояние рынка, можно ли сказать, что строительная отрасль не преодолела кризис 2008-2011 годов? Каков ваш прогноз на текущий год, как будет развиваться отрасль в целом?

— Объем производства цемента в России за шесть месяцев 2012 года составил 27,8 млн т, что на 15% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Более того, этот показатель приблизился к объему производства за первое полугодие 2007-2008 годов, когда было произведено 27,85 и 27,05 млн т цемента соответственно. Таким образом, можно с уверенностью сказать, что цементная отрасль достигла докризисных показателей. Мы ожидаем, что в текущем году объем производства и потребления цемента в России достигнет 60-62 млн т. Для сравнения, в 2007 году было произведено 59,9 млн т, а в 2008 — 53,6 млн т.

— В первом полугодии статистика зафиксировала спад в строительстве. Как это отразилось на смежниках? Снизилась ли в вашей компании динамика продаж, сокращала ли компания объем производства?

— Основными рынками сбыта цементных активов ОАО ХК "Сибцем" являются регионы СФО. По итогам первого полугодия объемы производства и потребления цемента в СФО также выросли по отношению к аналогичному периоду прошлого года, прирост составил 14,4% и 13,5% соответственно. Прирост объема производства заводов «Сибцема» за шесть месяцев 2012 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 11%, объема реализации — 13%.

— Во многих регионах Сибири власти активно стимулируют малоэтажное строительство. Насколько это влияет на предприятия, производящие стройматериалы? Происходят ли в связи с этим изменения в структуре потребителей стройматериалов?

— Массовое малоэтажное строительство — новая тенденция России, имеющая огромное социальное, политическое и экономическое значение для страны. В нацпроекте «Доступное жилье — гражданам России» малоэтажному строительству отводится одно из центральных мест. Согласно ФЦП «Жилище» к 2015 году объем ввода жилья в России должен увеличиться до 90 млн кв. м в год, из них 60%, или порядка 54 млн кв. м, должно составить малоэтажное жилье.

В настоящее время существуют примеры успешной реализации проектов комплексной малоэтажной застройки, демонстрирующие эффективное использование уже созданных механизмов государственно-частного партнерства (например, Лесная Поляна), однако пока таких примеров слишком мало для того, чтобы говорить об успешном развитии тенденции.

Основной спектр проблем развития «малоэтажки» лежит в области изменения категории земель, выдачи разрешительной документации, получения технических условий на подключение к сетям и непосредственно инфраструктурной подготовки земельного участка. И на их решение понадобится не один день. В связи с этим ожидать существенного роста малоэтажного строительства не стоит.

Эдуард Таран президент «РАТМ Холдинг»

«Любое нагнетание напряженности вынуждает правительство перекраивать бюджет не в пользу социальной сферы»

— Как вы оцениваете сегодняшнее состояние строительной отрасли СФО?

— Чтобы более предметно говорить о строительной отрасли в СФО, развитии и трендах, необходимо разделить все объекты строительства по категориям. Первая — бюджетное строительство: объекты социально-культурного назначения, транспортное строительство, возведение промышленных объектов государственного сектора. Вторая — это частное промышленное строительство, третья — жилищное и индивидуальное строительство. По первой группе объектов, одной из самых финансово емких, ожидается сокращение объемов. Прописанные в бюджете стройки могут войти в режим постоянного недополучения финансовых траншей или даже остановки строительства по причине дефицита или отсутствия бюджетных средств. Это связано прежде всего с ценой на нефть, к которой столь жестко привязан бюджет страны.

Еще два дополнительных тренда будут оказывать влияние на состояние дел в этой группе: динамика развития мирового и особенно европейского кризиса в совокупности с общеполитической атмосферой в мире. Любое нагнетание напряженности вынуждает правительство перекраивать бюджет не в пользу социальной сферы, это очевидный фактор.

Что касается частных промышленных объектов, то их строительство целиком и полностью зависит от инвестиций и кредитов, что, в свою очередь, от инвестиционного климата, со всеми его многочисленными составляющими, который в СФО в последнее время, можно сказать, уверенно улучшается. Традиционно объектов крупного частного промстроя не много, но это по большей части емкие проекты. Есть надежда на то, что в ближайшее время строительство запланированных объектов будет начато и никаких изменений в планах не произойдет.

— С промышленными стройками ситуация ясна, они в большей степени зависят от возможностей инвесторов. Для жилищного строительства ориентиры все же — возможности потребителя.

— Жилищное строительство у нас в Сибири, как и всюду по стране, зависит от текущей платежеспособности населения, демографических факторов и наличия уже имеющегося новостроя в каждом конкретном городе. В силу того что платежеспособность населения растет быстрее, чем ухудшаются другие факторы (демография, коррупционные составляющие и мелкокризисные явления на местах, вызванные недостаточным финансированием бюджетных отраслей или кризисом отдельных предприятий), а также в силу развития ипотеки, материнского капитала, бюджетного сертификатного жилья — эта сфера изменений не претерпит.

Индивидуальное строительство в Сибири, как и во многих других регионах России, испытывает значительный подъем, обусловленный высокими доходами населения еще в 2006-2008 годах и успешным преодолением кризиса 2009-2010 года. Здесь стройматериалы востребованы в мелких масштабах, однако число строек столь велико, что этот сектор оказывает значительное влияние на положение дел в отрасли, и его значимость в строительной сфере СФО продолжает расти. Серьезные изменения тут могут быть лишь в случае наступления кризиса, еще более тяжелого, чем четыре года назад.

— Как будет складываться ситуация в отрасли с учетом текущего состояния рынка?

— В целом, несмотря на сокращение бюджетного строительства, в силу роста индивидуального и крупного жилищного секторов, стабильности в сфере крупного частного промстроя общая ситуация в отрасли не должна значительно измениться. Если и возможно падение объемов новостроек, то лишь на несколько процентов по сравнению с 2011 и текущим 2012 годом. Это позволяет нам смотреть в будущее с оптимизмом, ожидая даже некоторого улучшения в этой сфере в случае успешного преодоления европейского кризиса, сглаживания его последствий, улучшения бюджетного наполнения в результате отхода цен на нефть на прежние позиции и наличия преференций в строительной сфере от вступления России в ВТО.