Побороться за клиента

На петербургском рынке апартаментов обостряется конкуренция. Сейчас в городе насчитывается около 35 проектов, в составе которых есть апартаменты. В этом году на рынке появилось восемь новых объектов совокупной площадью около 280 тыс. кв. м.

Апарт-отели в Петербурге развиваются по гостиничному сценарию и ориентированы именно на этот сегмент недвижимости

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Как отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, за шесть месяцев этого года было продано около 2,2 тыс. юнитов, что сопоставимо с показателями, зафиксированными за аналогичный период прошлого года. В аналитическом центре компании «М2Маркет» отмечают, что в целом в Петербурге за последние три года наблюдается тренд снижения спроса на апартаменты. Так, при стабильной доле предложения на рынке доля продаж уменьшилась на 2–4 п. п. Причин этому несколько, поясняют аналитики. В их числе называют высокие расходы на содержание.

«Среднестатистический покупатель предпочтет покупку квартиры — больше выбор, меньше рисков, есть возможность постоянной регистрации»,— считают аналитики. Однако этот тезис справедлив, когда речь идет о покупке для собственного проживания. При этом по своему функциональному содержанию и условиям проживания петербургские апарт-отели, в отличие от столичных, все сильнее начинают заходить в зону ответственности традиционных отелей. Как показывает статистика, туристы все чаще выбирают для проживания апартаменты, чем гостиницы. Привлекает их более низкая стоимость за ночь и наличие кухонной зоны при сопоставимом уровне комфорта.

Гостиничный вектор

Одна из тенденций на рынке — существенное увеличение количества юнитов. На заре рынка в среднем в объектах было по 500 номеров, в последнее время — по 1000. Однако уже в 2019 году в 11 комплексах номерной фонд превышает 1000 юнитов.

«Также в первом полугодии в продажу вышло три объекта, в каждом из которых более 2000 апартаментов. Мы видим, что объекты укрупняются. И если еще три года назад мы считали, что средняя площадь юнита — 25 кв. м, то сейчас площадь снижается и достигает 16–18 кв. м»,— рассказывает руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко.

Генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отелей Valo) Константин Сторожев полагает, что уменьшение средних площадей обусловлено тем, что апарт-отели в Петербурге развиваются по гостиничному сценарию и ориентированы именно на этот сегмент недвижимости. «Номера категории "три звезды" в известных мировых отелях по площади не превышают 16–18 кв. м. Поэтому для комплексов, развивающихся по гостиничному направлению, это вполне разумно»,— считает эксперт.

Его слова подтверждаются статистикой. В структуре предложения по-прежнему преобладают сервисные апартаменты — это 70% от всего объема продаж. Этот тип объектов рассчитан, как правило, на покупку частными инвесторами, которые в дальнейшем намерены сдавать юниты в краткосрочную аренду. По мнению экспертов, именно в этом формате и нарастает конкуренция. Девелоперам приходится все больше конкурировать по программам доходности и функциональному наполнению.

По словам заместителя генерального директора компании Salut Владимира Федорова, программы доходности сейчас предлагаются в 27 петербургских апарт-отелях и в основном эти комплексы рассчитаны на краткосрочную аренду. Чтобы выполнять обязательства по заявленным программам, средняя заполняемость объектов должна быть не менее 70%.

По мнению Константина Сторожева, необходимо думать о том, как обеспечить загрузку отеля в целом, а не каждого отдельного номера. «Сейчас на рынке происходят важные изменения, в том числе и в части программ доходности. Встречаются весьма одиозные обещания. Некоторые заявленные показатели вызывают недоумение, так как совершенно непонятно, каким образом они высчитываются. К примеру, доходность в 15–16% будет очень сложно реализовать. К программам гарантированной доходности тоже стоит относиться внимательно. Это либо маркетинговый ход, чтобы продать, потому что иначе никак, или очень большая уверенность в собственном бизнесе»,— отмечает господин Сторожев.

Управляющий компании Yard Group Екатерина Титомир говорит, что в их объекте доход распределяется по категориям апартаментов, а сумма инвестиций примерно эквивалентна площади. «Доходность сравнима в рамках одной категории. Если это 20 кв. м, то образуется пул из таких номеров. Весь доход с комплекса делится пропорционально, за вычетом комиссии УК. Для владельцев это вполне прозрачная схема. Если вернуться к теме доходности, то выйти за 16–17% — нереально; 11% — это уже хорошо»,— констатирует она.

Найти новые точки роста

Генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская полагает, что в дальнейшем доходность апарт-отелей будет падать. «С выходом на этот рынок большего числа проектов и собственников это неизбежно. Что касается программ гарантированного дохода, то изначально это было придумано, чтобы поддержать рынок и показать людям, что так можно зарабатывать. Такие договоры будут уходить в прошлое. Преимущество получит договор управления. Потому что люди поймут: если заходишь в многоформатный отель, который работает с разными видами аренды, гарантированная доходность не нужна»,— уверена она.

По мнению господина Сторожева, обеспечить заявленную заполняемость и доходность инвесторам могут апарт-отели, включающие в себя самые последние достижения индустрии гостеприимства. «Например, многие проекты гостиниц уже сейчас делают ставку на такой тренд, как лайфстайл, поскольку гости хотят индивидуального отношения, нового опыта, комфортного пребывания. В общем, конкуренцию выдержат не все. Многие "уйдут" в псевдожилье или только в сегмент долгосрочной аренды»,— уточнил он.

По мнению генерального директора сети апарт-отелей YE’S Александра Погодина, эффективной стратегией можно считать совмещение кратко- и долгосрочной аренды. «Люди, проживающие годами в различных проектах,— редкость. В апарт-отелях долгосрочная аренда — это всего 6–11 месяцев»,— уточняет он.

По словам генерального директора УК «МТЛ — Управление недвижимостью» Николая Антонова, игроки рынка борются за процент доходных программ, а также краткосрочный гостиничный формат. «Считаю, что проектам-"тысячникам" нужно выходить на такой формат, чтобы цивилизованно размещать гостей, которые рассчитывают на среднесрочное размещение»,— отмечает эксперт. Он сравнивает дальнейшую эксплуатацию апарт-отелей с машиной, которую нужно не только построить, но и в дальнейшем ею управлять. «Все закладывается на стадии строительства, и если продуманы зоны, разделены потоки, то такой проект всем нравится»,— заключает господин Антонов.