Логопарк своими руками

Из-за роста стоимости строительства складских комплексов розничные сети решили не доверять такие проекты девелоперам, а начать реализовывать их самостоятельно. Французский DIY-ритейлер Leroy Merlin выкупил у Radius Group 7,5 га для строительства еще одного логопарка в подмосковном Домодедово. По тому же пути может пойти продуктовая сеть «Верный». Такие сделки нехарактерны для рынка: как правило, девелоперы предпочитают сами строить объекты под конкретного арендатора или покупателя, а не продавать площадки.

Фото: Алексей Зотов, Коммерсантъ

Leroy Merlin выкупил 7,5 га в индустриальном парке «Южные врата» в подмосковном Домодедово, рассказал “Ъ” продавец участка Radius Group.

Инвестиционный директор группы Алексей Романцов уточнил, что у ритейлера уже есть около 100 тыс. кв. м площадей в логопарке, а новый участок позволит розничной сети Leroy Merlin построить еще один объект на 32 тыс. кв. м.

В Leroy Merlin подтвердили “Ъ” эту информацию, добавив, что выбор подрядчика пройдет в 2022 году.

За площадку ритейлер мог заплатить 300–350 млн руб., подсчитал региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. Еще 1,5–1,6 млрд руб. потребуется на само строительство, добавляет член совета директоров JLL Микаэл Казарян.

Эта сделка выбивается из общего тренда на складском рынке, где сейчас большинство проектов реализуется по схеме build-to-suite, когда девелоперы строят логопарки под конкретного заказчика.

Но в таком случае Leroy Merlin пришлось бы заплатить Radius Group не менее 2,1 млрд руб., самостоятельное строительство позволит сэкономить 300 млн руб., подчеркивает партнер ILM Андрей Лукашев.

Ритейлер сможет сэкономить на стоимости услуг девелопера, маржинальность которых составляет 10–15%, поясняет коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. Покупка земли позволит Leroy Merlin не зависеть от девелоперов, соглашается управляющий партнер Colliers Николай Казанский.

Но сделка могла быть выгодна и для Radius Group, так как на фоне роста рынка складов уже наблюдается перегрев стоимости земельных активов под такие объекты, отмечает Микаэл Казарян.

В текущем году из-за высокого спроса со стороны ритейлеров и логистических операторов на складские площади в этом сегменте сложился рынок продавцов, что дало им привилегированные условия с возможностью завышать ставки аренды и стоимость строительства, ссылаясь на подорожание стройматериалов (см. “Ъ” от 2 августа).

По этой причине тренд на самостоятельное развитие проектов по строительству логопарков со стороны конечных пользователей таких площадей будет только усиливаться в 2022 году, прогнозирует Андрей Лукашев. Так, по данным источников “Ъ” на рынке, по пути Leroy Merlin может пойти продуктовый ритейлер «Верный», планирующий приобрести 50 га на востоке Подмосковья под собственный склад у Dega Group. В этих компаниях на вопросы “Ъ” не ответили.

30 процентов

складов Москвы и Подмосковья заняты ритейлерами, подсчитали в JLL.

Сейчас объем свободных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья не превышает 0,4% от общего объема предложения, или 95 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank. По прогнозам аналитиков, нехватка площадей на фоне роста e-commerce и продаж у офлайн-ритейлеров приведет к рекордному числу сделок по покупке и аренде складов по итогам 2021 года, когда объем поглощенных площадей достигнет 2,2 млн кв. м. Впрочем, активное поглощение площадей в логопарках розничными компаниями уже привело к обратной ситуации. Арендаторам приходится сдавать часть не востребованных пока площадей в субаренду, чего не происходило с 2013 года. Так, онлайн-ритейлер «Всеинструменты.ру» пересдал 52 тыс. кв. м в «PNK Парк Домодедово», где исходно взял в аренду 180 тыс. кв. м (см. “Ъ” от 24 ноября). Также поступили «Вкусвилл» и «Дикси», уступив субарендаторам по 20 тыс. кв. м в своих складских комплексах.