Кризисное влияние

Кризисное влияние рынок складской недвижимости на Урале, по мнению экспертов, является третьим по потенциалу роста в России после Москвы и Санкт-Петербурга. Дефицит складских помещений в Екатеринбурге, активное развитие города и роль важного транспортного узла, которую он играет, вызвали огромный интерес девелоперов разного уровня. Ими были заявлены несколько крупных проектов, реализация которых могла бы почти удвоить складские площади уже через пару лет. Однако финансовый кризис может внести существенные коррективы в эти планы, и первые признаки стагнации на рынке уже появились.

ЭНТУЗИАЗМ ДЕВЕЛОПЕРОВ

К моменту обострения финансового кризиса рынок складской недвижимости Екатеринбурга подошел к состоянию бурного развития. Отрасль логистики в городе активно набирала обороты, и надежды покрыть существующий дефицит площадей уже в ближайшие годы вполне могли стать реальностью.

По данным инвестиционной компании RealCapital, площадь складских помещений в уральской столице на конец лета достигла примерно 800 тысяч кв. метров. Большую часть из них по-прежнему занимают площади классов С и D. На долю помещений категории A приходится лишь 2%. Острая нехватка качественных площадей привела к резкому росту цен, которые фактически достигли московского уровня. Дефицит складов высокого уровня в Екатеринбурге, по оценкам местных специалистов, превысил 600 тысяч кв.м. Московские эксперты делают более амбициозные прогнозы. Так, складской девелопер «Евразия логистик» в трехлетней перспективе оценивает потенциал этого сегмента в 1,5-2 миллиона кв.м.

Еще некоторое время назад муниципальные власти и участники рынка были настроены весьма оптимистично. Согласно информации городского комитета по товарному рынку Екатеринбурга, до 2010 года в городе было запланировано строительство 580 тысяч кв.м складских помещений. В качестве крупнейших объектов, реализация которых уже начата, назывались «Логопарк-Пышма» (проект «Евразия логистик»), грузовой терминал аэропорта «Кольцово» (группа «Ренова»), логистический терминал «Чкаловский» и другие. На волне энтузиазма о своих планах выйти на екатеринбургский рынок складской недвижимости заявили также пермская компания «ЭР-Сити» (дочернее предприятие «Еврокапитала» и «ЭР-Капитала») и один из ведущих девелоперов — столичная компания PNK group. Последнее из подобных заявлений прозвучало совсем недавно: в начале октября текущего года о намерении возвести в Екатеринбурге логистический комплекс площадью 262 тысячи кв.м сообщила московская компания «РусПромДевелопмент».

ПЕРВЫЕ ВЕСТНИКИ КРИЗИСА

Однако, похоже, не всем заявленным планам суждено быть реализованными. О том, что кризис после финансовых рынков и банковского сектора перекинется в первую очередь на сферу недвижимости, аналитики предупреждают давно. Причем прогнозы даются весьма жесткие. По словам директора уральского филиала инвестиционно-финансовой группы «Аккорд-Инвест» Константина Селянина, в ближайшее время ожидается резкое падение цен на недвижимость и массовое банкротство девелоперов, так как строительство в России в основном ведется на кредитные деньги. Касается это и Екатеринбурга. Тем компаниям, которые уцелеют, вероятно, придется заморозить уже запущенные проекты, а о возведении новых объектов речи и вовсе не идет. Во многом развитие ситуации, с точки зрения аналитика, будет зависеть от активности и спроса со стороны ритейлеров, в крепкой связке с которыми существует рынок коммерческой недвижимости. Однако и в этой сфере могут возникнуть проблемы. Многие крупные участники рынка розничной торговли тоже активно пользовались банковскими кредитами, доступ к которым теперь ограничен. Поэтому ритейлерам при наихудшем варианте развития событий, по прогнозу господина Селянина, также предстоит пережить волну банкротств.

Городские власти, напротив, успокаивают участников рынка и общественность. На I Уральском форуме по недвижимости, проходившем в октябре этого года, начальник главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Вяткин заявил, что ему неизвестно ни об одном факте приостановки строительства в уральской столице. «Пока мы не почувствовали никакого влияния кризиса. На аукционах по продаже земельных участков появляются невостребованные позиции, но в целом мы по-прежнему видим желание застройщиков реализовывать новые проекты», — подчеркнул чиновник.

Однако представители строительной отрасли на этом же форуме сообщили, что косвенные признаки приближающегося коллапса на рынке недвижимости уже есть. «Лакмусовой бумажкой выступает строительная промышленность, где уже заметно замедление производства. Загруженность цементных заводов составляет сейчас лишь 60%, похожая картина наблюдается у заводов железобетонных изделий», — отметил президент Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Александр Лощенко.

Между тем стало официально известно о первой «жертве» кризиса среди игроков рынка складской недвижимости в Свердловской области. Статус временно замороженной стройки приобрел «Логистический терминал “Чкаловский”», который возводится на пересечении автомагистрали Екатеринбург — аэропорт «Кольцово» и кольцевой автодороги (ЕКАД). На заседании в резиденции губернатора Свердловской области Эдуарда Росселя управляющий проектом Сергей Грехов заявил, что строительство торгово-складского комплекса приостановлено из-за прекращения финансирования. Не помогло «Чкаловскому» даже то, что он входит в перечень объектов, строящихся к проведению в Екатеринбурге саммита ШОС.

Подобная судьба, по мнению экспертов, может постигнуть и другие объекты, хотя их собственники и инвесторы стараются не говорить об этом. С точки зрения вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, в некоторых случаях строителям предстоит задуматься, продолжать ли реализацию проекта, особенно если он ведется на кредитные средства. «Если он был только начат, возможно, лучше вернуть деньги в банк и заморозить стройку. Если же проект близится к завершению, безусловно, необходимо довести его до конца»,— считает эксперт.

ПОКА ОТРАСЛЬ РАЗВИВАЕТСЯ

Впрочем, на рынке складской недвижимости в Свердловской области есть и позитивные примеры. Довольно успешно функционирует комплекс «Пышма» — проект девелопера «Евразия логистик».

Как рассказал коммерческий директор компании Сергей Верещагин, первая и вторая очереди комплекса «Пышма» общей площадью 195 тысяч кв.м построены и сданы в аренду. Арендаторы ведут свою хозяйственную деятельность с осени прошлого года. С сентября текущего года идет активное строительство третьей очереди общей площадью 85 тысяч кв. м, ее ввод в эксплуатацию запланирован на второй квартал следующего года. При этом на данный момент 30% третьей очереди индустриально-складского комплекса «Пышма» уже сданы в аренду. Господин Верещагин отметил, что этот проект является одним из самых успешных в сети «Евразия логистик»: при его реализации возникло наименьшее количество сложностей.

Более того, компания собирается не только завершить действующий проект, но и начать новый. «Сейчас мы выбираем земельный участок в южной части Екатеринбурга под строительство в Свердловской области еще одного индустриального парка площадью порядка 500 тысяч кв.м», — сообщил господин Верещагин. Он добавил, что в любом случае у банков есть деньги, которые нужно разместить, и они вкладывают их в самые надежные «пионерские проекты». В отличие от рынка жилья, складской рынок более прозрачен и понятен для инвесторов. В качестве примера господин Верещагин привел кредит на 100 миллионов долларов, выданный компании «Евразия логистик» Евразийским Банком Развития в сентябре 2008 года.

ЦЕНЫ НЕ УПАДУТ

Сергей Верещагин признал, что последствия мирового финансового кризиса ощущают все участники рынка недвижимости, как в России в целом, так и на Урале в частности. По мнению эксперта, безусловно, кризис ликвидности скажется на объемах и темпах ввода складских площадей в регионе. Они существенно сократятся, так как большая часть проектов вряд ли будет реализована. Цены при этом не снизятся, так как потребность в качественных складах останется, а предложения явно не будет хватать. Господин Верещагин также пояснил, что уровень арендных ставок в первую очередь зависит от себестоимости строительства. В Екатеринбурге и Москве она отличается непринципиально: стоимость кредитов в регионах выше, а ставки капитализации ниже. Значит, девелоперам невыгодно снижать ставки. К тому же, с точки зрения дефицита складских площадей в регионе, рынок позволяет это делать.

По мнению заместителя директора по корпоративному консалтингу инвестиционно-финансовой компании «Уником-Партнер» Дмитрия Земерова, узость рынка и относительно небольшое количество игроков на нем станут основным сдерживающим фактором для падения цен в Екатеринбурге. И если стоимость жилья еще может снизиться, то в секторе коммерческой недвижимости, в том числе и складской, это менее вероятно.

Президент Уральской палаты недвижимости Павел Кузнецов отмечает, что рынок складской недвижимости наиболее инертен, и последствия кризиса в этот сегмент будут проникать дольше всего. Как правило, изменения в отрасли логистики повторяют процессы, происходящие в торговой недвижимости. Если рынок последней будет сжиматься, то это отразится и на складском секторе, в том числе приведет к снижению цен. Но здесь свою роль может сыграть инфляция. При условии, что ее рост в результате кризиса будет существенным, это может выступить локомотивом для увеличения ставок в сфере недвижимости, как это традиционно бывает. Таким образом, ситуация в данном узком сегменте целиком зависит от общего экономического положения в стране.

В целом специалисты пока дают довольно осторожные комментарии по дальнейшему развитию складской недвижимости. Вероятно, участники рынка и эксперты еще не адаптировались к новой ситуации, последствия которой оценить весьма тяжело. Пессимистичные прогнозы в текущем положении могут только усугубить проблемы: нельзя исключать, что на ожиданиях снижения цен рынок просто встанет, поскольку потенциальные покупатели будут рассчитывать на распродажи хороших объектов с дисконтом.

Подливают масла в огонь и предсказания о грядущем финансовом апокалипсисе, который может затронуть буквально все стороны обыденной жизни. В самых радикальных прогнозах речь идет о росте безработицы из-за сокращений в разных отраслях экономики, падении доходов граждан и снижении покупательской способности населения. Параллельно с этим предполагается ощутимый рост цен на розничные товары из-за того, что ритейлеры лишатся кредитного финансирования и будут восполнять нехватку средств за счет клиентов. Если наихудший сценарий развития событий сработает, то на общем фоне снижение темпов строительства современных складов покажется уже не столь серьезной проблемой — главное, чтобы все они не превратились в склады неликвидной продукции.

Александра Ефимова