Склады на подъеме

Складская инфраструктура Новосибирска активно прирастает новыми объектами. Эксперты рынка логистической недвижимости считают, что возводимые склады все чаще учитывают индивидуальные потребности клиентов, и отмечают рост востребованности складов в черте города среди арендаторов и транспортных компаний.

Объемы площадей

По данным консалтинговой компании Nazarov & Partners, строительство в Новосибирске и ближайших пригородах складов класса А и В, начавшееся в 2008 году, обеспечивало среднегодовой прирост площадей на 120 тыс. кв. м. Однако в 2018 году этот показатель был превышен — было введено 145 тыс. кв. м складских помещений, почти треть которых (45 тыс. кв. м) составили площади складского комплекса класса А «Сибирский» (строит казахстанская компания ТОО «Волвер кампани»). В итоге к началу 2019 года новосибирский рынок индустриальной недвижимости насчитывал 1690 тыс. кв. м качественных складов класса А и В и 4150 тыс. кв. м складских помещений старого фонда — класса С и D.

В 2019 году в Новосибирской области ожидается ввод рекордного объема складских площадей за последние 10 лет — около 260 тыс. кв. м. «Ранее мы прогнозировали объем ввода 289 тыс. кв. м, это в два раза больше, чем в 2018-м, — сейчас уже можно внести небольшие корректировки в расчеты»,— говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Nazarov & Partners Рустам Сатышев. По его словам, проект распределительного центра Почты России на 48 тыс. кв. м, который ранее планировалось ввести до конца 2019 года, будет сдан только в 2020-м. Однако появились новые, не учтенные в прошлом году объекты: проект «Алтайтара» площадью 12 тыс. кв. м, проект склада на ул. Толмачевской площадью 8,1 тыс. кв. м под аренду плюс ряд более мелких проектов.

Топ-менеджер ПСК «Южный» Игорь Добровольский отметил, что один из строящихся объектов в бизнес-парке «Южный» площадью 6,6 тыс. кв. м уже закончен и сегодня проходит оформление документации и подготовка склада к запуску.

«Важное событие этого года — ввод в эксплуатацию оптово-распределительного центра X5 Retail Group в Промышленно-логистическом парке Новосибирской области (ПЛП). Объект находится в высокой степени готовности, ввод планируется в августе. Площадь ОРЦ составит порядка 37 тыс. кв. м. Проект реализуется в формате built-to-suit компанией „Распределительный центр „Новосибирск“, учредители которой уже имеют опыт взаимодействия с Х5 Retail Group»,— говорит генеральный директор Агентства инвестиционного развития (АИР) Новосибирской области Александр Зырянов.

Знаковым событием на региональном рынке логистики гендиректор АИР считает и начало строительства в ПЛП объекта нового резидента парка — ООО «Терминал 1». «Компания намерена построить два современных логистических комплекса класса А с общей площадью складских помещений 10 тыс. кв. м. Кроме того, есть перспектива дальнейшего развития резидента на площадке»,— сообщил собеседник.

Тенденции и новации

Проект PNK Group, который сейчас реализуется в «PNK Парк Толмачево» для ритейлера «Лента», управляющий инвестиционным фондом «ПНК девелопмент» Дмитрий Пилевин считает примером нового подхода крупных торговых сетей: размещение в одном здании распределительного центра и собственного производства. «Соответственно, объект должен подходить и под хранение/сортировку товара, и под пищевое производство — у каждого клиента свои индивидуальные запросы, которые становятся все более специфичными»,— говорит собеседник, отмечая увеличение числа проектов по схеме built-to-suit (предполагает проведение работ в соответствии с нуждами арендатора).

Схожие тенденции на примере ПЛП наблюдает и Александр Зырянов: инициируя строительство собственного объекта, большинство производственных предприятий закладывают в проект строительство собственных логистических площадей. «Группа компаний IEK, компании „Росспак“ и ЗТИ уже построили первые очереди своих объектов — корпуса, где в данный момент запущено или в скором времени начнется производство. Следующий шаг — строительство складских помещений. Компания „Алютех“ (производство рольставен и автоматических гаражных секционных ворот), с которой мы подписали соглашение в рамках Петербургского международного экономического форума, также намерена пойти по такому пути развития инвестиционного проекта»,— рассказал о новых тенденциях на примерах глава АИР.

При этом сегодня склады должны быть многофункциональными — с внутренним комплексом услуг, а не просто с помещениями в виде пустых коробок, убежден директор ООО «СЭИК» Владимир Лях на основе собственного опыта. По его словам, на складах компании установлено оборудование для фасовки сыпучих продуктов, погрузки зерновозов и загрузки лайнер-бэгов, пропиленовых вкладышей для перевозок сыпучих продуктов универсальным транспортом — контейнерами, фурами и пр. «Это перспективное направление, позволяющее диверсифицировать форматы отгрузки и снизить риски дефицита железнодорожных вагонов в период активной перевозки зерновых»,— говорит руководитель компании. По его мнению, оборудование для подработки и загрузки складируемой продукции в любой транспортный формат становится неотъемлемой частью современного склада, обеспечивая необходимую адаптацию под интересы клиента.

«Конечный потребитель диктует основные тренды и параметры склада. Мы двигаемся к персонализированным складам, которые позволяют снизить издержки арендатора и бизнеса»,— резюмирует Рустам Сатышев.

Локация спроса

«Складские помещения жмутся поближе к городу, на трассы на Запад и Восток с хорошей транспортной развязкой (Северный объезд) и возможностью доставить товар в основные районы города с меньшими затратами, как материальными так и временными»,— рассказал Игорь Добровольский. Эксперт считает, что в дальнейшем будет расти спрос на небольшие склады площадью 200–300 кв. м в городской черте для максимальной оперативности доставки товара до клиентов.

Дмитрий Пилевин в то же время проводит аналогии с зарубежными тенденциями спроса: «Если говорить о локации, то, как и в Европе, здесь прослеживаются два типа наиболее встречающихся запросов. Максимально близко или в черте города, что подходит для складов „последней мили“. И второй вариант — возможность построить объект внутри уже действующего индустриального парка с развитой инфраструктурой и рядом с трассами федерального значения».

Отмечает востребованность у арендаторов складов в черте города и Рустам Сатышев. По его словам, растут запросы на такие склады со стороны транспортных компаний — обычно им необходим класс «В» с большим количеством доков (1 на 500 кв. м). Также виден активный спрос ритейловых сетей и дистрибьюторов на специализированные склады — алкогольные, низкотемпературные холодильники и морозильники.

А директор по аренде и маркетингу Raven Russia Property Advisors Limited Вячеслав Холопов объясняет большой интерес арендаторов к складу, расположенному внутри городской черты, прежде всего удобством этой локации для городской логистики, отмечая, однако, кадровые и социальные преимущества — возможность подбора персонала требуемой квалификации и транспортную доступность склада для сотрудников.

При этом существующая локация складской инфраструктуры далека от идеала: по мнению Александра Зырянова, ощущается острая нехватка складских помещений на правом берегу Оби. «Налицо дисбаланс: на левом берегу расположено почти 80% складских мощностей, вместе с тем потребители продукции в основном сосредоточены на правом берегу. Все это накладывает отпечаток как на доставку грузов, так и на ситуацию с движением транспорта: возникают пробки, многократно возрастает нагрузка на дорожное покрытие»,— описывает комплекс проблем генеральный директор Агентства инвестиционного развития (АИР) Новосибирской области.

Растущий прогноз

Росстат в своей оценке ВВП за первый квартал 2019-го отметил рост показателей в сфере транспортировки и хранении продукции (увеличение индекса валовой добавленной стоимости на 3,1% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года). По мнению Александра Зырянова, строительство складских помещений для ритейла в Новосибирске будет развиваться в ближайшие годы активными темпами. «Во-первых, этот тренд характерен для рынка логистики нестоличных регионов России: розничная торговля формирует наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость. Во-вторых, Новосибирская область как крупнейший транспортно-логистический узел России, опорная точка, где концентрируются и распределяются грузы для аудитории в 12–14 млн человек, притягивает внимание федеральных игроков»,— аргументирует гендиректор АИР перспективы развития новосибирской складской инфраструктуры.

В регионе индустриальная недвижимость активно развивается уже много лет: логистическим компаниям важно открыть в области свои хабы для сокращения времени доставки, ритейлерам выгодно строить здесь распределительные центры. «Основными драйверами рынка остаются ритейлеры и логистические компании, однако активно проявляет себя и сегмент e-commerce»,— замечает Дмитрий Пилевин.

Основным барьером для роста рынка сегодня является ограниченность финансовых инструментов, позволяющих привлекать средства в строящиеся проекты, считает Рустам Сатышев. «Такие инструменты могут себе позволить только крупные инвесторы и девелоперы, которые могут обеспечить кредит имеющимися активами или оборотными средствами. В связи с этим небольшие инвесторы строят очень медленно и в малых объемах, причем не всегда качественно и не централизованно»,— сетует эксперт.

Заместитель генерального директора производственного складского комплекса «Южный» Игорь Добровольский полагает, что про динамику развития складской логистики Новосибирска сложно говорить, потому что она тесно завязана на экономическую ситуацию в стране, взаимоотношения с центром, на отношения с Китаем и Средней Азией. «Но в любом случае Новосибирск останется крупным логистическим центром Сибири и будет продолжать развивать транспортную и складскую инфраструктуру, что позволит ему оставаться привлекательным для партнеров как с Запада, так и с Востока»,— убежден топ-менеджер ПСК «Южный».