Городские склады переполнены

На фоне активного спроса на жилье и последовавших за ним переездов москвичей помещения для хранения личных вещей оказались заполнены на 92,8%. Операторы self-storage стали активнее открывать новые объекты: в первой половине 2022-го их открылось больше, чем за весь предыдущий год. Этому способствует снижение спроса на прямую аренду городских складов со стороны игроков e-commerce, которые ранее провоцировали борьбу за такие объекты, тем самым повышая средние ставки аренды на них.

Склады для временного хранения личных вещей становятся популярными среди жителей больших городов

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Ни одного свободного места

Средний размер открываемых складов self-storage сократился в 2022 году на 28,5% по отношению к среднему значению 2021-го, до 672 кв. м, подсчитали в Knight Frank. Это минимальное значение за всю историю рынка. По словам директора департамента индустриальной и складской недвижимости компании Константина Фомиченко, это соответствует тренду на снижение общей площади новых складов, которые операторы предпочитают открывать в более удобных локациях.

Склады self-storage — один из форматов городской логистики, который представляет собой помещения для индивидуального хранения вещей и товаров. В России это направление стало развиваться в 2007 году. Преимущественный объем предложения сконцентрирован в Москве — 209,5 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank.

Большинство новых объектов self-storage стали открываться операторами в арендованных, а не в собственных помещениях. Если в 2011–2018 годах на собственных площадях открывалось примерно половина объектов, то в первом полугодии 2022-го 13 новых объектов из 16 открылось в арендованных помещениях. Дело в том, что операторы self-storage стараются экономить, так как цена входа на рынок при открытии склада в арендованном помещении существенно ниже, поясняет руководитель оператора Prostor Сергей Журавлев. К тому же пока этот сегмент бизнеса остается невысокодоходным в силу специфики формата и особенностей спроса, считает член совета директоров IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Несмотря на сокращение площадей новых объектов, их число выросло. По подсчетам экспертов, в первом полугодии 2022-го открылось 16 новых объектов self-storage, что даже больше, чем за весь 2021 год, когда рынок пополнился 13 проектами. В итоге общая площадь складов сегмента в Москве в январе—июне увеличилась на 6,7% год к году, до 209,54 тыс. кв. м, а число проектов — на 19%, до 100, говорится в исследовании Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ) и Knight Frank.

Исполнительный директор АКИХ Наталья Мацнева отмечает, что за последние два года отрасль индивидуального хранения развивается крайне стремительно — за 2021–2022 годы объем предложения по количеству объектов в Москве вырос в два раза, а рынок Петербурга впервые обогнал столицу по темпам развития арендопригодной площади. Открытие новых площадок произошло на фоне высокого спроса. Константин Фомиченко говорит, что сейчас в self-storage занято 92,8% площадей.

За полгода, по оценкам Knight Frank, выросла и средняя арендная ставка на такие помещения — на 12%, до 1,92 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. В Nikoliers говорят о росте на 15–20%. Гендиректор ГК «Хоумсклад» Дмитрий Майер считает, что в Москве еще даже не началась конкуренция между складами такого формата: спрос настолько существеннее, что в радиусе 500 м могут существовать и быть максимально заполненными четыре склада. «Рост узнаваемости услуги и желание цивилизованно хранить товары и вещи обеспечат складам индивидуального хранения новых клиентов на ближайшие 10–15 лет»,— говорит он.

Наибольшим спросом склады формата self-storage традиционно пользуются у физических лиц: их доля спроса в Москве составила 84,7% против 78,9% в 2021 году, достигнув максимального значения с 2014-го, уточнили в Knight Frank. Динамика может объясняться новыми кризисными трендами, не исключает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. «Кто-то планировал купить квартиру или сделать ремонт и временно положил вещи на хранение в self-storage»,— говорит он. Дополнительный спрос, по словам эксперта, могли обеспечить и москвичи, решившие уехать из города или страны. «Некоторые купили бытовую технику в самом начале кризиса, опасаясь ее дефицита»,— добавляет он.

В то же время доля компаний в структуре арендаторов складов индивидуального хранения, по данным АКИХ, размылась с 21,1% до 15,3%. Это связано и со снятием пандемийных ограничений. «В прошлом году многие компании на время простоя перевозили из офисов в self-storage мебель и технику»,— говорит Наталья Мацнева. Виктор Афанасенко отмечает, что сейчас индивидуальные склады активно используют небольшие предприниматели для хранения мелких партий товара.

Городские склады уступили личным

Последние два года доля свободных помещений внутри МКАД приблизилась к нулю, отмечает Евгений Бумагин. Это привело к тому, что операторам self-storage стало трудно найти свободные помещения по ставкам аренды, позволяющим выдерживать рентабельность бизнеса, поскольку игроки e-commerce готовы были переплачивать за открытие объектов формата dark-store, добавляет он.

На этом фоне развитие складов внутригородской логистики в последние годы происходило наиболее активно. Так, в прошлом году объем спроса вырос в два раза год к году, до 214 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank. Повышенный интерес к складам такого формата был обеспечен игроками e-commerce и маркетплейсов, которые активно открывали точки dark-store. В итоге к концу 2021 года доля свободных складских помещений внутри города и в пределах 5 км от МКАД не превышала 0,6%, что практически сопоставимо с показателем Московского региона в целом, где вакантность была зафиксирована на уровне 0,4%, добавили аналитики.

Однако сейчас тенденция сменилась противоположной. Несмотря на рост спроса в январе—июне почти в два раза год к году, до 81 тыс. кв. м, доля новых арендаторов перераспределилась. Если в 2021-м на компании онлайн-торговли и розничного ритейла приходилось 72% новых сделок, то в текущем году их доля снизилась до 44%, подсчитали в Knight Frank. Из-за нарушения логистических цепочек ритейлеры затрудняются прогнозировать объем товара и его оборот в долгосрочной перспективе, поэтому их экспансия внутри МКАД временно приостановлена, поясняет директор департамента аналитики Nikoliers Вероника Лежнева. По ее словам, сейчас ключевые игроки сфокусированы на выстраивании альтернативных цепей поставок, а также на поиске альтернативных поставщиков.

Например, Ozon, как и многие другие игроки, закрыл большое количество dark-store и прекратил открытие новых, отмечают в IBC Real Estate. В Ozon сообщили, что все большие dark-store Ozon fresh продолжают работу, а пилотный проект с мини dark-store с доставкой за 15 минут компания остановила, эти объекты закрылись. По словам представителя IT-холдинга, для клиентов приоритетнее широкий ассортимент с доставкой за час, нежели ультрабыстрая доставка товаров с ограниченным выбором. Кроме того, основными пользователями городских складов были компании, которые занимаются курьерской доставкой, ориентируясь на западных ритейлеров, которые приостановили деятельность в РФ, добавляет Константин Фомиченко.

Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев говорит, что небольшой новый объем сделок среди игроков e-commerce в сегменте внутригородских складов связан с ограниченным объемом качественного предложения. По данным Knight Frank, в зоне городской логистики сосредоточено 3,9 млн кв. м такой недвижимости, из которых к концу июня оказалось свободно только 2,7%.

В 2021 году произошел перегрев рынка из-за борьбы за склады между основными игроками, формирующими спрос на такую недвижимость, но сейчас ставка временно снизится, считает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. По данным Knight Frank, в декабре 2021-го ставка аренды на качественные объекты этого сегмента внутри Москвы выросла на 40% год к году, до 12 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Уже в июне запрашиваемая собственниками ставка опустилась до 10 тыс. руб., уточняют аналитики.

На этом фоне девелоперы решили приостановить активное строительство городских складов. Некоторые игроки временно приостанавливали строительство из-за неопределенности рынка, отмечает Вероника Лежнева. Пока заявляется запуск строительства единичных проектов, однако такого бума, как в прошлом году, не наблюдается, отмечает господин Фомиченко. В 2022 году к вводу ожидается 264 тыс. кв. м новых логопарков в пределах 5 км от МКАД и внутри города, еще два проекта на 229 тыс. кв. м должны начать строить, однако фактические сроки начала строительства этих объектов находятся под вопросом, резюмирует он.