"Потемкин" пойдет на понижение

ОАО "Фонд имущества Петербурга" продаст на аукционе с понижением первоначальной цены в 950 млн рублей четырехзвездный парк-отель "Потемкин" в Пушкине, принадлежащий ОАО "Международный банк Санкт-Петербурга" (МБСП). Мнения специалистов разделились: часть из них считает, что отель привлекателен для инвесторов, другие  с этим не согласны, отмечая, что в пригородах Петербурга практически нет примеров удачных крупных гостиничных проектов.

По словам вице-президента МБСП Ивана Байлюка, здание нынешнего парк-отеля "Потемкин" по решению суда было передано банку за долги бывшего владельца этого имущества. По данным "Ъ", речь идет об ООО "Царскосельский". В банке пояснили, что созданием отеля, покупкой оборудования, получением всех необходимых лицензий занимался непосредственно сам МБСП. "Но сейчас банк продает его, так как это непрофильный актив", — пояснил господин Байлюк. По его словам, отель приносит прибыль и имеет хорошую заполняемость.

По данным "СПАРК Интерфакс", по адресу, где зарегистрирован отель, а именно Красносельское шоссе, 85, значилось два юридических лица под названием ООО "Царскосельский", одно из которых было ликвидировано в 2005 году, а другое — в 2009 году. В период с 2006 по 2008 годы "Царскосельский" получил в МБСП три кредита на 500 млн рублей под залог недвижимости. Владельцами компаний в разное время выступали ЗАО "ФК "Эктоинвест"", "Ижорские заводы", на момент ликвидации владельцем 100% уставного капитала выступало ООО "Траст". Непосредственной передаче имущества банку МБСП предшествовало несколько десятков судебных разбирательств.

Сам отель был открыт в 2008 году. Он находится в 15 минутах езды от аэропорта Пулково. Общая площадь здания доходит до 10,5 тыс. кв. м. Номерной фонд отеля составляет 114 номеров площадью от 14 до 40 кв. м. Отель будет продан вместе с земельным участком площадью 25,44 тыс. кв. м.

В Фонде имущества сообщили, что в настоящее время это единственный четырехзвездочный отель в Пушкине. Независимые специалисты считают, что объект может быть продан за 750-800 млн рублей.

Мнения экспертов о потенциальной привлекательности объекта для инвестирования разделились. Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что объект в большей степени может заинтересовать частных инвесторов, поскольку из-за рисков, связанных с сезонностью отелей, институциональные инвесторы предпочитают покупать гостиницы либо в центре города, либо в непосредственной близости к транспортным хабам, таким как аэропорт или Московский вокзал. "В открывающемся неподалеку в скором времени "Экспофоруме" заявлено два собственных отеля, и это вряд ли сможет повысить спрос на "Потемкин". В то же время цена отеля вполне соответствует рыночной, так как "Потемкин" по своим качественным и инфраструктурным характеристикам полностью удовлетворяет заявленному уровню четыре звезды. Уверена, что отель обязательно найдет своего покупателя, хотя сроки экспозиции могут оказаться достаточно долгими", — констатирует госпожа Тучкова.

Генеральный директор компании "Р.Е.Д." (инвестор отеля W St.Petersburg на Вознесенском проспекте) Андрей Микешин полагает, что актив не привлекателен для инвестирования. По его оценкам, такой проект может приносить около 37 млн рублей в год. Таким образом, инвестиции в покупку отеля могут оказаться практически невозвратными.

Господин Микешин отмечает, что продажа проекта не обязательно говорит о его неуспехе. "Владельцы могут хотеть выйти из бизнеса. Гостиничный бизнес Петербурга очень сложен: много крупных проектов, клиентов на всех не хватает", — говорит собеседник издания. Он обращает внимание на то, что в пригородах Петербурга практически нет примеров удачных крупных гостиничных проектов. При этом есть небольшие отели, содержащиеся частными владельцами, которые функционируют успешно. "Для таких проектов, как правило, важна специализация: отель на выходные, спа-отель, отель для проведения конференций и семинаров. Нужно четко понимать, на кого ориентирован отель", — рассуждает господин Микешин.

По данным Colliers International в Петербурге, на конец 2013 года гостиничный комплекс Петербурга насчитывал 134 объекта с общим объемом номерного фонда около 19,2 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития).

Начиная с 2009 года на рынок выходило примерно по тысяче номеров ежегодно. Однако уже 2013 год продемонстрировал снижение темпов прироста гостиничного сектора. В 2014-2015 годах в Colliers International ожидают появления около 1,3 тыс. номеров в целом, при этом основной объем нового номерного фонда придется на гостиницы уровня четыре-пять звезд. Что касается заполняемости, то начиная с 2010 года среднегородская заполняемость выросла на 9% и по итогам 2013 года составила 67%. За прошедший год среднегородская заполняемость увеличилась на 2 процентных пункта, при этом наибольший рост наблюдался в сегменте отелей категории четыре звезды, где среднегодовая загрузка номеров выросла с 66% в 2012 году до 70% в 2013 году.