Именной девелопмент

Красивое типовым быть не может, а если красота тиражируется, то она теряет свои свойства. Этот тезис девелоперы взяли на вооружение еще лет десять назад, когда по мере "взросления" рынка росли и запросы покупателей недвижимости. Сегодня разница между авторскими и типовыми проектами очевидна практически всем игрокам сектора, а маркетинговые ходы вроде "дизайн от..." являются знаком качества жилых комплексов.

1 / 4

Любимые авторы

В большей степени архитектурная составляющая проектов ценится на рынке высокобюджетной недвижимости, куда вхожи такие звезды, как Филипп Старк, Роберт Стерн, Келли Хоппен, Эрик ван Эгераат и др. "В Москве невероятно высокая конкуренция, поэтому, чтобы придать проектам индивидуальность, девелоперы идут на траты и делают ставку на архитекторов мирового уровня,— комментирует Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed.— Красота и эстетика — это must have дорогой недвижимости. В противном случае проект может быть и не элитным".

Гораздо меньшее значение "именная архитектура" имеет для покупателей жилья в эконом- и бизнес-сегментах, которые в первую очередь ориентируются на стоимость квадратного метра и лишь в последнюю рассматривают фишки. "Не нужно делать Jaguar тогда, когда трудно найти покупателей даже на Ford,— считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп".— Привлечение зарубежных звезд по аналогии с тренерами сборной по футболу в эконом- и бизнес-классах невыгодно из-за специфики покупательской аудитории".

Впрочем, по мере роста конкуренции авторские идеи приходят и в экономкласс. Например, компания Urban Group плодотворно сотрудничает с российским архитектором Максимом Атаянцем, который внедряет нетривиальные решения в доступный сегмент жилья. В частности, в ЖК "Город набережных" представлен формат квартир на мосту, а также круглое трехуровневое жилье с обзором в 360°. "Сделать недорогое жилье красивым — социальная позиция нашей компании,— подчеркивает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.— Красота в домостроении выражается в разнообразии фасадов, архитектурных решений, отсутствии прямолинейности, когда из разных уголков жилого комплекса открываются лучшие виды. Это то, что люди, часто путешествующие, видят в европейских городах".

Березки Старка

Надо сказать, что на зарубежных специалистов у России генетическая память. Так, под руководством итальянских зодчих во главе с Пьетро Антонио Солари перестраивался в ХIV веке Московский Кремль. В начале XVIII века Петр I пригласил для работы в Санкт-Петербург Карло Растрелли, в конце того же столетия Екатерина II выписала Джакомо Кваренги. В начале XIX века в Москве работал Доменико Жилярди, в начале XX века — Ле Корбюзье...

В современных реалиях острая необходимость в помощи иностранцев появилась в начале 1990-х годов, когда на рынке недвижимости одновременно появилось большое количество неизвестных форматов. В частности, это относится к небоскребам, к которым советская школа архитектуры не привыкла. "В проектировании практически каждой башни "Москва-Сити" принимали участие иностранцы,— рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.— Большинство наших даже самых именитых архитекторов никогда не проектировало небоскребы. Поэтому для разработки идеи и концептуального облика высоток широко привлекались опытные зарубежные проектировщики".

Так, для работы над МФК ОКО компания Capital Group пригласила Skidmore Owings and Merrill, которая трудилась над знаковыми небоскребами Нью-Йорка, Чикаго и других американских городов. Проекты этой мастерской реализованы в 28 странах, в том числе самое высокое здание в мире Burj Khalifa в Дубае. "Имя основоположников мирового небоскребостроения, которое мы активно использовали в маркетинговом продвижении, добавило объекту ликвидности",— считает Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.

Для многих элитных девелоперов сотрудничество с мировыми звездами — осознанный выбор, что, например, демонстрирует компания "Баркли". Дизайн-концепцию Barkli Virgin House разработала знаменитая Келли Хоппен, дизайн-концепцию проекта, а также четыре варианта отделки одной из башен Barkli Park выполнил Филипп Старк, в проекте Barkli Residence участвовал Роберт Стерн (концепция, дизайн помещений).

Девелоперы жилых комплексов такого уровня не скупятся на дорогую отделку вроде натурального камня, мозаики, редких пород дерева и прочего. Так, облицовочная плитка фасадов Barkli Park — точная реплика декоративного кирпича, который использовался при строительстве королевского дворца в Версале. Интерьерные фишки здесь тоже самые-самые. Предмет особой гордости — люстры эксклюзивного дизайна общей стоимостью более $800 тыс. Но особый шик все-таки русские березки (идея Старка), которые тиражируются буквально везде: на тюле, отделяющем лифтовые холлы от зоны лобби, настенных панно в лобби и в натуральном виде во внутреннем дворе.

Ставку на западных архитекторов делает и группа ПСН. Например, к работе над элитным проектом "Полянка/44" привлечено международное архитектурное бюро John McAslan + Partners, британские звезды. А проектом премиум-класса I`M занимаются два архитектурных бюро с мировым именем — David Walker Architects и MLA+. "Мы изначально решили для себя, что будем работать только с западными архитекторами,— говорит Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН.— Международная практика позволяет консолидировать в проекте лучшие архитектурные, фасадные, инженерные решения".

Мы дорисуем!

И все-таки ни один, даже самый прозападный, проект в России не обходился без участия российских зодчих. На практике получается так, что иностранные звезды рисуют красивые эскизы, но адаптацией их идей к российской действительности и проектной документацией занимаются наши специалисты. "Видение проекта независимым архитектором, тем более с именем и собственным почерком, не всегда совпадает с представлениями застройщика,— комментирует Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер".— Обеим сторонам необходимо быть готовыми к компромиссам и многочисленным согласованиям".

Например, в рамках реализации Barkli Residence взаимодействием с архитектурным бюро Robert A.M. Stern Architects занимались департамент проектирования, архитектурное и дизайнерское подразделения "Баркли". Как рассказал Вячеслав Казунин, старший руководитель проекта "Резиденция МОНЭ" (дома премиум-класса в центре Москвы), для адаптации иностранных проектных решений его компания также привлекала профессионального российского генпроектировщика.

"Для того чтобы строить в России, нужно знать наши нормы и СНиПы, поэтому архитектору легче играть на своем поле,— комментирует Ирина Могилатова.— Многие клиенты, которых мы консультировали, пытались делать проекты с иностранцами, но часто результат был далек от желаемого — потом приходили наши архитекторы и все переделывали".

Дорабатываются не только архитектурные решения, но и квартирография, планировки будущего жилого комплекса. Не исключено, что проект может быть удешевлен за счет замены дорогостоящих импортных элементов на российские аналоги. А иной раз съедающий бюджет балласт вообще исключают. По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера "Метриум групп", как раз сокращение расходов нередко служит поводом для "частичного" привлечения звезды, ведь курирование от и до стоит баснословных денег. "В итоге дизайнерского остается в проекте меньше, чем хотелось бы самим архитекторам, но результатом становится продукт, в котором учтены потребительские характеристики и градостроительные требования",— говорит Дмитрий Котровский. Между тем далеко не все "новшества" можно рассматривать со знаком "плюс". "Обидно, когда архитектурной концепцией подразумевалось одно, а девелопер в погоне за длинным рублем построил совершенно иное, исказив авторский замысел",— сетует Ирина Могилатова.

Импортозамещение

Наконец, существует мнение, что привлекать зарубежных звезд в Россию было целесообразно лет 20 назад, в эпоху формирования рынка, и уж тем более не сегодня, когда в результате девальвации рубля гонорары иностранцев выросли вдвое. Так, согласно информации "Метриум групп", за период с лета 2014 года по настоящий момент на первичный рынок недвижимости вышли единичные проекты, в которых приняли участие зарубежные специалисты. В их числе ЖК "Полянка/44", чей архитектурный облик разработан британцем Эйденом Поттером, и ЖК "Дыхание", интерьеры которого создал Филипп Старк.

Есть девелоперы, которые сотрудничают только с отечественными метрами, что называется, принципиально. Например, это относится к Rose Group, во многом сформировавшей облик современной Остоженки и придумавшей более десяти лет назад дома "на вырост", стоимость которых сегодня опережает средние цены на вторичном элитном рынке. "Даже при сильном рубле мы ни разу не нашли повод приглашать иностранцев в проекты,— рассказал Сергей Крючков, директор по проектированию Rose Group.— Компания всегда старалась работать с российскими архитекторами первого ряда: Юрием Григоряном, Сергеем Скуратовым, Владимиром Плоткиным, Сергеем Чобаном и Сергеем Кузнецовым, Борисом Левянтом".

Дмитрий Халин считает, что само по себе участие зарубежной звезды отнюдь не является гарантией хороших продаж. Бывает, из-за завышенных ценовых ожиданий и просчетов в формировании продукта продажи идут гораздо хуже, чем у ближайших конкурентов, которые проектировали отечественные мэтры. По словам эксперта, для покупателей фамилии Скуратова и Григоряна сегодня звучат не менее громко, чем Филиппа Старка и Келли Хоппен. "Им на смену уже приходят молодые и талантливые архитекторы,— добавляет Ирина Могилатова.— Например, Александр Цимайло и Николай Ляшенко, которые участвовали в проектировании ряда элитных проектов".

Красота требует средств

Об экономике проектов звезд архитектуры говорить не принято. Тем не менее некое представление о финансовой составляющей получить можно. "Разработка проекта концепции и дизайна элитного дома в международном архитектурном бюро с привлечением иностранных консультантов занимает примерно полгода, стоимость работы подрядчиков составляет при текущем курсе валют около 1,5 тыс. руб. за квадратный метр",— рассказал Вячеслав Казунин, основываясь на опыте "Резиденции МОНЭ". Умножив 1,5 тыс. руб. на 36 тыс. кв. м (площадь дома) и получив 54 млн руб., можно приблизительно понять размер гонорара в валюте, который получили подрядчики — в данном случае британская компания Aukett Swank. Для сравнения: средняя цена квартир в ЖК "Резиденция МОНЭ" сейчас составляет 40,497 млн руб. А самый дорогой лот — пентхаус на 17-м этаже площадью 267 кв. м с террасой с видом на "Москва-Сити" — стоит 193 625 750 руб.

В компании "Баркли" рассказали, что зарубежные звезды дизайна и архитектуры обходятся девелоперам примерно в полтора-три с половиной раза дороже отечественных зодчих. Но вложения себя оправдывают: в отдельные периоды фактические темпы продаж по объекту превышали плановые на 200-300%. Интересно, что темп продаж квартир с отделкой от Старка в "Белой башне" Barkli Park был в полтора раза выше, чем в "Терракотовой", где жилье продавалось без отделки. На данный момент все квартиры в обеих башнях проданы. "Сложно вычислить, какой именно вес имело здесь имя известного на весь мир архитектора, однако по обратной связи от клиентов мы понимаем, что его участие в проекте воспринимается с интересом",— пояснили в пресс-службе.

Согласно расчетам аналитиков МИЭЛЬ, в экономклассе премия за хорошую архитектуру стремится к нулю. В себестоимости проекта эта цифра не превышает 4-5%, и столько же она добавляет к стоимости квадратного метра. Зато в два раза повышается и скорость продаж, квартиры продаются по рыночной цене, но быстрее, чем у конкурентов, возражают в Urban Group. В бизнес-классе добавочная стоимость тоже невелика — не более 1-1,5%. В премиальном сегменте эта цифра может достигать 5-7%.

"Наценка идет скорее даже не за имя, а за качество, так как в любом случае участие в проекте профессионала с мировым именем подтягивает до заданного уровня все характеристики жилья",— объясняет Григорий Алтухов. "Ни один известный архитектор не поставит свое имя в проекте, который реализован с нарушениями,— соглашается Екатерина Тейн.— Для покупателя это дополнительный знак качества. Он получает архитектурные решения, инженерию, соответствующие последним мировым требованиям, которые еще долго не потеряют актуальность. Сегодня в конкурентном рынке все эти факторы невероятно важны".

Есть и еще одно важное обстоятельство. Как выразился Григорий Алтухов, самый серьезный страх покупателя, приобретающего квартиру в кризис,— заморозка строительства. А если в трудные периоды на рынок выходят авторские проекты, значит, положение застройщика устойчивое и его продукт, в отличие от рубля, не девальвируется...