Девелоперы нашли выход из кризиса

На московском рынке офисов, пострадавшем больше других сегментов коммерческой недвижимости из-за прошлогодних валютных колебаний, замедлилось падение стоимости аренды. Во втором квартале этого года ставки в бизнес-центрах класса А уменьшились всего на 4%, хотя еще в январе--марте сокращение достигало 10%. По прогнозам консультантов, полностью рынок восстановится не раньше будущего года.

По итогам второго квартала 2015 года ставки аренды в бизнес-центрах класса А сократились всего на 4% — до среднего уровня $508 за 1 кв. м в год, в то время как в январе--марте снижение достигло 10%. В офисах класса В падение оказалось незначительным — по 2% в первом и во втором квартале: сейчас ставки в этом сегменте в среднем составляют $303 за 1 кв. м в год. Такие предварительные итоги содержатся в отчете Knight Frank. Итоги второго квартала дали повод консультантам говорить о возможном выходе из кризиса, который сильно отразился на рынке офисной недвижимости в 2014 году: тогда ставки снизились на 20% — до $650 за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса А и до $360 за 1 кв. м в год в классе В. Таких ценовых минимумов не наблюдалось в кризис 2008-2009 годов. Сейчас ситуация действительно стабилизируется, ставки перестали падать системно, снижение стоимости аренды коснулось 12% столичных бизнес-центров, соглашаются в CBRE.

В 2014 году падение арендных ставок в других сегментах коммерческой недвижимости также оказалось существенным. По данным JLL, ставки в складских комплексах Москвы снизились на 15%, до $115 за 1 кв. м в год, в торговых центрах — на 20%, до $0,4-1,45 тыс. за 1 кв. м в год. Но на рынке офисов драматичным оказался уровень пустующих площадей, который по итогам 2014 года достиг 29,6% (данные Knight Frank). Для сравнения: за тот же период, по подсчетам JLL, доля вакантных площадей в торгцентрах составляла 6%, на складах — 7,9%. Владельцы офисов в попытке сократить объем пустующих площадей старались удержать арендаторов, снижая стоимость аренды, переводя ставки из доллара в рубли, фиксируя курс или устанавливая валютный коридор, вспоминает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По предварительным данным, за январь--март 2015 года средняя ставка в национальной валюте составила 27,3 тыс. руб. за 1 кв. м в классе А и 16 тыс. руб. за 1 кв. м — в сегменте В.

В 2014 году падение ставок стало катастрофичным из-за падения курса рубля, вызванного сложной геополитической ситуацией. Договоры аренды номинировались в долларах: его курс на пике в два раза превышал докризисные значения, поднимаясь выше 67 руб., что оказалось невыгодно арендаторам. По словам заместителя руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Елизаветы Голышевой, после валютных скачков в конце 2014 года компании не были готовы для новых сделок. Столичные девелоперы тоже отреагировали на падение спроса со стороны арендаторов офисов. Объем ввода офисов в первом квартале 2015 года упал на 78%, до 123 тыс. кв. м, уточнили в NAI Becar. В компании считают, что во втором квартале заметных изменений не произойдет: объемы ввода останутся на уровне первого квартала, к концу года будет сдано около 700 тыс. кв. м.

"Во втором квартале этого года курс валют относительно стабилизировался, и активность арендаторов возвращается",— поясняет госпожа Голышева. По данным Knight Frank, в первом квартале было заключено десять сделок: наибольшая арендованная площадь составила 1,2 тыс. кв. м. Аналогичные данные за второй квартал появятся к концу июля. В течение года-двух на рынке офисов Москвы кардинальных изменений не произойдет, прогнозирует директор отдела исследований Cushman&Wakefield Юлия Богомол. Елизавета Голышева не исключает, что к концу текущего года границы верхнего диапазона арендных ставок в офисах класса А могут снизиться еще на 7-10%. "Но в начале 2016 года мы ждем восстановления показателей",— надеется она.