"Дюны" породнились с ЛСР

Комитет по управлению городским имуществом продал здание санатория "Дюны" площадью 15 тыс. кв. м и земельный участок под ним размером 377 тыс. кв. м, расположенные в Сестрорецке. Покупателем выступило ООО "Санаторий "Дюны"", совладельцем которого является бывший сенатор и нынешний мажоритарий строительной группы ЛСР Андрей Молчанов. Совокупная сумма сделки составляет 750 млн рублей. Некоторые эксперты считают, что объект сохранит свои рекреационные функции в связи с перечнем обременений, однако часть аналитиков полагает, что на участке может вестись коттеджная или апартаментная застройка.

Как пояснили в КУГИ, приватизация объектов осуществляется в рамках 159-ФЗ на основании заявки от арендатора, реализующего свое преимущественное право на выкуп согласно федеральному закону. Арендатором санатория выступало ООО "Санаторий "Дюны"", сроки арендного договора составляли 49 лет: с 2004 до 2053 года.

По данным "СПАРК-Интерфакс", совладельцами ООО "Санаторий "Дюны"" выступают Андрей Молчанов и ЗАО "НПО "Реконструкция"" в долях 75 и 25% соответственно. ЗАО "НПО "Реконструкция"", в свою очередь, владеют граждане России.

По словам генерального директора группы ЛСР Александра Вахмистрова, строительная компания не имеет никакого отношения к данному проекту. "Это проект Андрея Молчанова. Не нужно ничего выдумывать, на этом участке никакой жилой застройки не будет. Там останется санаторий, возможно, будут пристроены какие-то дополнительные корпуса к оздоровительному комплексу", — предположил он.

Господин Вахмистров затруднился назвать объем инвестиций в необходимые работы.

В КУГИ при этом добавили, что комитету "очень жаль, что санаторий "Дюны" уходит из казны Санкт-Петербурга", так как они считают, что такого рода социальные объекты должны оставаться в руках государства для обеспечения нужд населения. "Но правила игры диктует федеральный закон, который дает право арендатору (при этом преимущественное) на выкуп", — заявили в КУГИ. По словам пресс-секретаря КУГИ Оксаны Шульги, именно поэтому в свое время комитет предлагал сформировать своего рода перечень объектов, необходимых городу для государственных нужд либо для решения социальных функций и не подлежащих выкупу. Но инициативу комитета не поддержало Минэкономразвития.

По данным КУГИ, здание и участок находятся в зоне Р-3, то есть в зоне объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Александр Филиппов, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге, говорит, что цена продажи в 750 млн рублей соответствует среднерыночной. "Объем инвестиций в реконструкцию объектов ООО "Санаторий "Дюны"" составит примерно $1 тыс. за кв. м. Месторасположение санатория более чем удачное для реализации гостиничной функции. Согласно генеральному плану, участок может быть использован только в рекреационных целях. Однако это не исключает реставрации существующих коттеджей собственником для последующей их сдачи в аренду для отдыха, то есть для коммерческого использования", — предполагает господин Филиппов.

Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg, утверждает, что санатории, дома отдыха и курортные отели — это довольно специфические объекты. "Для того чтобы они были прибыльными, требуется профессиональная управляющая компания в области гостиничного бизнеса, которая наладит эффективный операционный менеджмент. Группа ЛСР как девелоперская компания никогда не была замечена в этом сегменте. Поэтому я на 99 процентов уверен, что на этом месте будет вестись коттеджная или апартаментная застройка", — высказывается господин Пашков.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", считает, что с учетом вероятных обременений, прежде всего в части ограничения функционального использования участка, стоимость сделки представляется в целом вполне соответствующей текущим рыночным уровням. "По примерным оценкам, объем инвестиций в реконструкцию и модернизацию объекта может составить еще $5-10 млн. Объект действительно локализован довольно удачно и выглядит привлекательно с точки зрения развития девелоперских проектов в сфере загородного строительства. Тем не менее, принимая во внимание существующие ограничения по использованию территории, наиболее вероятным представляется сохранение существующих рекреационных функций проекта", — констатирует он.