«Цена квадратного метра на первичном рынке продолжит расти на уровне реальной инфляции»

«Цена квадратного метра на первичном рынке продолжит расти на уровне реальной инфляции»

Иван Войтенко — о росте цен на новостройки в Краснодаре

Краснодар занял пятое место в России по величине средней стоимости квадратного метра первичного жилья по итогам декабря 2023 года. Согласно данным рейтинга, составленного аналитической платформой bnMAP.pro, стоимость «квадрата» в краснодарской новостройке в декабре составила 162,6 тыс. руб. против 137,1 тыс. руб. в декабре 2022-го (рост на 19%). О том, что будет со стоимостью квадратного метра в сегменте новостроек, «Ъ-Кубань» рассказал финансовый директор «Метрикс Development» Иван Войтенко.

«Есть несколько основных векторов, которые регулируют рыночную стоимость квадратного метра строящегося жилья. Наиболее влияющими на окончательный ценник являются доступность ипотеки за счет государственного стимулирования и материнский капитал.

В частности, государственная программа льготного ипотечного кредитования вызвала глобальный рост интереса к первичному рынку недвижимости, что повлекло за собой рост цен на новостройки. Вслед за новостройками началось постепенное увеличение стоимости на вторичном рынке.

Что касается материнского капитала, то эта государственная программа финансовой поддержки семей с детьми активно стимулирует приобретение нового жилья в ипотеку. Выплаты по программе каждый год индексируются и в 2024 году составят 630,4 тыс. руб. на первого ребенка и 834 тыс. руб. на второго.

По статистике, материнский капитал чаще всего используют для внесения первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку или для погашения ранее выданного кредита. Примерно 10% ипотечных сделок "Метрикс Development", проходивших по льготным ипотечным программам: семейной или господдержке, были с использованием сертификата материнского капитала.

Отсюда выходит общая цифра, названная вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным: в 2023 году в России было выдано около 2 млн ипотечных кредитов на общую сумму 7,8 трлн руб. Это в полтора раза больше, чем в 2022 году.

Кроме того, стоимость строительных материалов растет практически каждый год, что снижает маржинальность проектов и стимулирует увеличение себестоимости квадратного метра. Объясняется это несложно, ведь большую часть затрат в цифре себестоимости занимает возведение конструктива дома, подключение и прокладка коммуникаций. В 2023 году значительно увеличилась стоимость на основные материалы: кирпич, цемент и металл.

Все вышеперечисленные факторы явно или косвенно влияют на конечную стоимость квартиры в новостройке.

Прогнозировать сложно, но все факторы говорят о том, что в первом полугодии 2024 года, вероятнее всего, мы увидим снижение спроса на жилье из-за внесения изменений в программы льготной ипотеки.

Цена квадратного метра на первичном рынке продолжит расти, как минимум на уровне реальной инфляции. На вторичном рынке будет коррекция цен в сторону снижения на 10–15%. Но дальше все будет зависеть от рисков прекращения льготных программ кредитования и уровня ключевой ставки. Хотелось бы напомнить, что Центральный банк прогнозирует цифру ключевой ставки на 2024 год на уровне 12,5–14,5%.

Аналитики же предвещают смягчение денежно-кредитной политики и дают немного иные цифры ключевой ставки — 9–12%. Определяющим фактором в итоговой ставке будет уровень инфляции и действия ЦБ.

Вероятнее всего, льготная ипотека останется, но может подвергнуться трансформации или будет заменена на другой вариант кредитной программы с государственной поддержкой. Вполне реально, что изменения будут заключаться в выделении более четких категорий граждан, которые смогут воспользоваться программой, или произойдет расширение возможностей семейных программ кредитования.

Если фактического продления не будет, то в любом случае появятся новые инструменты и программы, стимулирующие приобретение жилья в новостройках. Инициаторами предложений могут выступить сами застройщики и банковские организации».

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram