Повышение эффективности использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Повышение эффективности использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

СМ Катасонов, д.э.н., профессор,

Оренбургский ГАУ

Отношения хозяйственного использования земли — это часть земельных отношений, которые складываются под влиянием множества факторов, имеющих достаточно сложный состав, структуру, соподчинение и механизм совокупного воздействия. Важное значение при этом имеет соответствие земельных отношений социально-экономическим основам общества, необходимость обеспечения финансовой устойчивости экономики, инвестиционной активности отраслей и т.д.

Отношения собственности и хозяйственного использования формируют противоречивые экономические интересы, приводящие к конфликтам между групповыми и общественными целями. Поэтому необходимы правовые механизмы управления земельными ресурсами со стороны государства, а также разработка методов экономического регулирования земельных отношений. Предстоящая задача — найти правильные, обоснованные пути развития имеющегося потенциала в условиях процессов формирования рыночной экономики.

Государственным регулированием земельных отношений выступает система мер [1], направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земли, её охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и создание благоприятной для людей окружающей среды, на защиту прав собственности, владения и пользования землёй путём осуществления комплекса организационных, правовых, экономических действий.

Отсюда, к основным задачам государственного регулирования земельных отношений относятся:

улучшение использования и охраны земельных ресурсов государства; сохранение и улучшение экологического состояния территорий; создание правовых, экономических и организационных предпосылок для функционирования всех форм собственности, владения и пользования землёй и форм хозяйствования на ней.

Наиболее распространённым видом использования земли, государственная собственность на которую не разграничена, является предоставление земельных участков в аренду.

На практике в условиях острой нехватки бюджетных средств использование земельных участков, государственная собственность на которую не разграничена, и муниципальной собственности сводится к пополнению местных бюджетов, зачастую в ущерб заявленным задачам. При этом размер арендной платы растёт в первую очередь в зависимости от вида хозяйственной деятельности, наиболее экономически эффективно развивающейся на данной территории.

Необходимо изменение отношения к арендным платежам, которые возможно использовать в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов, особенно во взаимодействии с другими экономическими рычагами. При этом эффективность использования земельных участков напрямую зависит от порядка, определяющего исчисление и уплату арендных платежей, который устанавливается соответствующими нормативными актами.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 [2] до разграничения государственной собственности распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов; порядок определения размера

арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Однако в связи с отсутствием в этой сфере полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно-правовых актов на региональном уровне и уровне муниципальных образований [3].

Проводя анализ сложившихся отношений, было выявлено, что согласно действующему порядку определения размеров арендной платы, условий и сроков её внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области устанавливали коэффициенты арендаторов (ставки арендной платы) земельных участков, т.е. фактически полномочия по определению размера арендной платы были переданы органам местного самоуправления [4].

Передача полномочий в некоторых случаях действительно является обоснованным и целесообразным шагом. Однако в данном случае представляется не оправданно организационно и экономически создание на территории области ситуации, когда в каждом муниципальном районе и городском округе реализуются различные подходы к установлению порядков определения размера арендной платы.

Кроме того, в муниципальных образованиях объединились полномочия как по распоряжению земельными участками, так и по определению размера арендной платы, что не соответствовало действующему федеральному законодательству.

Проанализировав сложившиеся арендные отношения по использованию земли, государственная собственность на которую не разграничена, на территории городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, был сделан вывод, что представленный диапазон установленных ставок очень широк и экономически не ясен. Наглядно это представлено в диаграммах на рисунках 1, 2, 3. Например, в Соль-Илецком районе ставка арендной платы по землям, предназначенным для размещения объектов торговли, составляет от 377 до 705%, в городе Медногорске ставка по землям промышленного назначения составляет 1800%. Также многие коэффициенты не соответствуют тем видам разрешённого использования, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ.

В ходе анализа действующего нормативного акта, регулирующего порядок определения размеров арендной платы, условий и сроков

внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области помимо основного вопроса размера ставок были выявлены некоторые недостатки. В постановлении отсутствовала поддержка социально значимых видов деятельности, в формуле определения арендной платы неверно дано понятие «коэффициент арендатора», с той точки зрения, что арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды,

Бузулукский район

Соль-Илецкий район

Красногвардейский район Сакмарский район

г. Медногорск

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800

Рис. 1 - Ставки арендной платы по землям промышленного назначения, %

земли сельскохозяйственного назначения

земли сельскохозяйственного использования в составе земель населенных пунктов

Рис. 2 - Ставки арендной платы по землям сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного использования в составе земель населённых пунктов, %

Рис. 3 - Ставки арендной платы по землям, предназначенным для размещения торговли, %

договору субаренды, и следовательно, установление коэффициента арендатора предполагает его определение в зависимости от категории арендаторов, а не от категории земельного участка и вида разрешённого использования, как определялось в постановлении, не ограничен максимальный размер устанавливаемых ставок и другие.

Подобное регулирование не соответствует нормам ч. 1 ст. 8 Конституции Российской Федерации, гарантирующей единство экономического пространства в Российской Федерации и свободу экономической деятельности.

В результате был сделан вывод, что наиболее целесообразным и необходимым шагом развития земельных арендных отношений является установление на территории области единого порядка определения размера арендной платы. Само по себе это не означает, что размер арендной платы будет одинаковым по всей территории области, учитывая различную кадастровую оценку земельных участков.

Были изучены механизмы определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в 35 субъектах Российской Федерации. В четырёх субъектах (Калужской, Челябинской, Сахалинской, Тульской областях) порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, установлен законами. В остальных субъектах данный порядок установлен постановлениями исполнительного органа субъекта. В Ленинградской и Ульяновской областях постановлениями их правительств установлены единые ставки на территории соответствующих регионов. В Калужской области постановлением правительства определены пределы установления ставок арендной платы и поправочных коэффициентов.

В результате проведённого анализа были определены основные моменты усовершенствования порядка определения размера арендной платы, которые должны быть решены в Оренбургской области:

— общие принципы определения размера арендной платы (аналогичные Постановлению Правительства Российской Федерации № 582 [5]);

— чётко установлен порядок определения размеров арендной платы и порядок, условия и сроки внесения арендной платы дифференцированно, в зависимости от категории земель, видов разрешённого использования арендаторов, размера арендной платы без передачи полномочий в органы местного самоуправления;

— механизмы поддержки социально значимых видов использования земельных участков,

а также видов деятельности, развитие которой предполагается на конкретной территории с учётом социально-экономического развития области;

— экономически обоснованные ставки арендной платы.

Для достижения указанных задач с учётом действующих норм земельного законодательства представляется необходимым установить:

1) зависимость арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка;

2) различный порядок определения размера арендной платы в зависимости от способа предоставления земельного участка, а именно:

— на основании кадастровой стоимости;

— на основании рыночной оценки;

3) дифференцированный подход к определению ставок арендной платы:

— в отношении стратегически значимых, а также социально значимых видов использования земель, установив фиксированный размер ставок, действующих на всей территории области;

— в отношении остальных видов деятельности определить заданную величину в зависимости от места нахождения земельного участка, его категории, вида разрешённого использования, вида арендатора.

Конкретный размер ставок устанавливать ежегодно на основании экономически обоснованных предложений от муниципальных образований. Это позволит учитывать интересы конкретных территорий, корректировать направление развития тех или иных видов деятельности.

Потенциал использования варьирования размера ставок достаточно велик. Ставками можно откорректировать несбалансированность ранее установленной кадастровой стоимости, повысить инвестиционную привлекательность территорий, в случае необходимости активизировать выкуп и оформление земельных участков и другое.

Основным моментом должно быть при этом соблюдение принципа экономической обоснованности и предсказуемости;

4) дифференцированный подход к срокам оплаты арендных платежей, выделив:

— арендаторов, у которых, с одной стороны, размер арендной платы является незначительным, с другой стороны, относящихся к наиболее массовым категориям (крестьянские фермерские хозяйства, арендаторы, занимающие земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и другие), определив сроки уплаты, аналогичные срокам уплаты земельного налога (не позднее 15 сентября и 15 ноября отчётного года);

— арендаторов с незначительным размером арендной платы, определив для них единовременный платеж.

Это позволит оптимизировать процесс оплаты, снизить затраты арендаторов на комиссионные сборы и сократить объём претензионной работы.

Литература

1. Файзуллин Г. Г. Некоторые проблемы государственного управления земельным фондом России в условиях рыночной экономики // Аграрное и земельное право. 2009. №6. С. 62-65.

2. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001г. № 137-ФЭ // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148; 2006. N 17. Ст. 1782; 2008. N 30. Ст. 3597; 2009. N 19. Ст. 2281; 26.07.2010. N 30. Ст. 3999.

3. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное

условие договора аренды земельного участка // Бухучет в сельском хозяйстве. 2005. №9. С. 97—105.

4. Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области: постановление Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 № 456-п // Оренбуржье. 28.12.2007. N 203; 17.01.2008. N 7.; 10.07.2008. N 101; 22.01.2009. N 9.

5. Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 // Собрание законодательства РФ. 27.07.2009. N 30. Ст. 3821.