Малометражки идут на обгон

Февраль ознаменовался новым скачком цен на городскую недвижимость. В отдельных секторах рост превысил 7%. Эксперты считают, что это свидетельствует о возвращении отложенного спроса. А в долгосрочной перспективе ценовая ситуация будет определяться тем, что предложение по-прежнему значительно отстает от спроса.

Их снова переоценивают

Не припомню случая, чтобы динамика роста цен по секторам рынка образовывала такую правильную кривую, как в прошедшем месяце. Как на первичном, так и на вторичном рынке более всего (на 5,2-7,5%) подорожало самое дешевое типовое жилье, в меньшей степени — "эконом", "бизнес" и уже совсем немного (1,8-2,3%) — городская "элитка".

Понятно, что существует разница цен предложения и покупки, понятно, что падает доллар, а сами оценки допускают довольно большую погрешность. Но все-таки тенденция очевидна: покупатели стремятся приобрести самые дешевые квартиры, не обращая внимания на качественные характеристики. Помнится, в течение всего прошедшего года эксперты твердили, что на рынке происходит естественный процесс корреляции цен качеством: мол, переоцененные "панельки" в непрестижных районах не растут в цене и даже немного падают, а качественные новостройки дорожают и будут дорожать. И вот в прошедшем месяце как будто прорвало плотину: началась реализация отложенного спроса, и в первую очередь в самом дешевом секторе.

"С начала года наиболее высокими темпами дорожают именно самые недорогие квартиры,— констатирует заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.— Обусловлено это тем, что основным фактором при выборе жилья по-прежнему остается цена. Нередко можно слышать вопрос: "У меня есть 5 млн руб., что вы можете мне предложить за эту сумму?" Одной из основных причин роста спроса можно назвать приход на рынок покупателей, которые в течение всего прошлого года выжидали и откладывали покупку. Для тех, кто в течение 2007 года не проявлял активности на рынке жилья, выжидая лучших условий и накапливая средства, стало очевидным, что существенного падения цен на жилье в Москве и области не будет. Напротив, жилье стало дорожать, а накопленные средства стремительно обесцениваться. Кроме того, нестабильность американской валюты и мировой экономики в целом, а также неутихающие слухи о деноминации рубля подталкивали многих к поиску стабильных источников если не накопления, то хотя бы сохранения сбережений, то есть к приобретению недвижимости".

"Наибольший прирост пришелся на пятиэтажки и другие дома, которые, честно говоря, готовы к сносу,— подтверждает коммерческий директор ОАО "Межрегиональная девелоперская компания" Алексей Остробородов.— Лидерами роста по-прежнему остаются однокомнатные квартиры. За последние два месяца, то есть в период ажиотажного повышения цен на недвижимость наибольший прирост пришелся на самые дешевые квартиры, которым есть куда дорожать. Таким образом, ждать изменения ситуации в лучшую для покупателя сторону в этом секторе рынка бессмысленно, самые дешевые квартиры будут дорожать и впредь".

Директор аналитического центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков приводит следующие причины опережающего подорожания дешевого жилья: "Во-первых, в период стагнации спроса — в первой половине 2007 года — минимальный платежеспособный спрос отмечался именно в сегменте экономкласса, желающих купить квартиру этой категории было меньше всего. Во-вторых, в этот же период коррекция цен на вторичном рынке коснулась именно сегмента экономкласса. Существовали некие ожидания, что цены должны скорректироваться. Именно в данном сегменте вследствие бурного роста цен 2006 года платежеспособные покупатели максимально отстали от рынка. И наконец, на рынке новостроек все меньше строится жилья экономкласса, поступающего в открытую продажу".

Перекосы предложения и спроса

Если сегодня главной причиной подорожания является психологическая (реализация отложенного спроса и отсутствие надежд на падение цен), то в долгосрочной перспективе основа этого тренда — постоянное уменьшение предложения. "Сейчас мы наблюдаем высокую оборачиваемость рынка и низкие объемы предложения,— говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).— Если весной прошлого года, в период разгара стагнации, на рынке экспонировалось 25-27 тыс. квартир, осенью 16-19 тыс., то на сегодняшний день — не более 13-15 тыс. Аналогичный объем предложения наблюдался в период сверхактивного роста цен весной 2006 года, когда месячный их прирост составлял около 10%". Прежде всего недостаток предложения ощущается именно в дешевом секторе.

"Квартиры в типовых новостройках сметаются мгновенно, соответственно этому устанавливается и ценовой уровень,— говорит генеральный директор компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова.— Не надо удивляться тому, что типовые новостройки на начальном этапе строительства продаются дороже, чем бизнес-класс. К примеру, этой весной мы начинаем продажу трех домов серии П-44Т на Варшавском шоссе с начальной ценой $4500 за квадратный метр, тогда как обычная цена для среднего бизнес-класса на "этапе котлована" — $3000. Надо учитывать два фактора. Во-первых, в домах бизнес-класса, как правило, нет маленьких площадей, и средняя цена покупки все равно выше. А во-вторых, срок строительства типового дома — меньше года, тогда как монолитного — 2,5-3 года. Отсюда и такой перекос в ценах".

Гендиректор компании Accent Real Estate Investment Managers Виктор Шлепов видит один из путей повышения предложения на рынке недорогого жилья в привлечении институциональных инвесторов: "Кризис ликвидности, повышение процентных ставок по ипотеке привели к тому, что многим девелоперам не хватает средств, чтобы завершить проекты. Это приводит к повышению цен и уменьшению предложения. Особенно справедливо сказанное в отношении жилья экономкласса: с конца 2007 года в Москве не заявлено ни одного проекта в этом сегменте. Главная причина — недостаток финансовых ресурсов. Банковское финансирование остается слишком дорогим. Инструментом, который поможет преодолеть стагнацию и восстановить равновесие на рынке, могут стать фонды прямых инвестиций в недвижимость. Раньше фонды рассматривали только проекты в сфере коммерческой недвижимости, но сейчас активно интересуются жильем, и это можно считать началом нового тренда".

С другой стороны, некоторые наблюдатели не склонны драматизировать ситуацию с несоответствием спроса и предложения. "Февраль стал "успокоительным" по объемам спроса и предложения,— считает руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.— Взлет цен в последние месяцы зимы как раз и объяснялся пиковыми значениями этих показателей: спрос в январе, например, был сопоставим со значениями, которыми сопровождался бурный рост рынка недвижимости в 2006 году. Ни у кого уже не осталось сомнений, что на ситуацию повлиял приход "встревоженных инвесторов", обеспокоенных ситуацией на финансовых рынках, а также освоение состоятельными гражданами бонусов, выплаченных по итогам года. Рост предложения не поспевал за спросом — ценовой рывок оказался закономерным. Сегодня этот пик можно считать пройденным: за последнюю неделю февраля спрос упал почти на 15%. Небольшой прирост предложения, продолжавшийся до середины февраля, тоже сменился спадом, и сейчас этот показатель практически вернулся к значениям, с которыми завершился 2007-й".

Элита на очереди

В элитном секторе как в Москве, так и за городом, повышение цен не было столь явным. Однако это, по мнению экспертов, означает лишь то, что в дорогом сегменте всплеск цен еще впереди. Вот как оценивает ситуацию Алексей Сидоров, директор по развитию компании "Калинка-Риэлти": "На первичном рынке элитного жилья ситуация в прошлом месяце была стабильной. Несмотря на то что рынок жилья в Москве рассматривается как единое целое, сегмент элитного жилья обычно медленнее реагирует на изменения, происходящие на рынке в целом, в отличие от сегментов недорогого жилья. Таким образом, в связи с повышением покупательской активности в более дешевых сегментах в ближайшие месяцы следует ожидать увеличение активности в сегментах дорогого жилья".

При этом в элитном секторе сегодня заметна активизация застройщиков, что приведет к увеличению предложения в ближайшее время. "Можно отметить восстановление объемов элитного строительства: если за 2006 год было анонсировано всего семь новых проектов, то в 2007 году количество заявленных элитных жилых комплексов составило свыше 20 объектов,— утверждает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.— Большая их часть будет реализовываться в 2008-2009 годах. Выход большого числа новых проектов положительно повлияет на рынок и способен сбалансировать дальнейший рост цен в элитном сегменте".

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое качество", называет еще один фактор активизации элитного рынка: "1 марта вступил в силу закон N230-ФЗ, благодаря которому начинается приватизация памятников архитектуры, в результате этого ожидается рост на рынке элитной городской недвижимости".

А вот на загородном рынке уже в настоящее время чувствуется значительное увеличение предложения, в первую очередь на "вторичке". "Характерной тенденцией развития рынка загородной недвижимости в феврале 2008 года стало существенное увеличение объема предложения: с 7-8 тыс. в январе до 10-11 тыс. объектов (то есть увеличение почти на 35%),— говорит генеральный директор "МИАН — агентство недвижимости" Нина Кузнецова.— В первую очередь рост обусловлен значительным увеличением объема предложения на вторичном рынке (в основном коттеджей и земельных участков). В сегменте новых коттеджных поселков рост количества предложений значительно ниже — не более 8% по сравнению с предыдущим месяцем".

Стоит отметить и новый ценовой рекорд Рублево-Успенского шоссе: по свидетельству руководителя загородного отдела компании Mainstreet Беллы Ильинской, в феврале стоимость сотки земли здесь достигла $400 тыс.

Как дорожает жилье в Москве

Цены в феврале ($)
Рост/снижение
февраль/январь 2008
(%)
Новостройки:
Типовое жилье
3640
7,5
Экономкласс
4852
4,1
Бизнес-класс
7225
2,3
Элитное жилье
16263
1,8
Вторичный рынок:
Типовое жилье
5029
5,2
Экономкласс
5832
4,3
Бизнес-класс
7682
3
Элитное жилье
13 569
2,3