«О падении цен говорить преждевременно»

По итогам декабря 2022 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья в Ярославле составила 92695 руб. Это на 18,8% больше, чем в декабре 2021 года. О том, как меняется рынок жилой недвижимости и стоит ли ждать дальнейшего изменения цен, «Ъ-Ярославль» рассказал генеральный директор ГК «Метро» Дмитрий Сирый.

Генеральный директор ГК «Метро» Дмитрий Сирый

«Рост цен на недвижимость, начавшийся в 2020 году, остановился летом прошлого года, кратковременный скачок наблюдался в сентябре-октябре. Цены достигли пика, и сейчас мы наблюдаем своего рода плато с незначительными колебаниями цен.

При этом необходимо понимать, что предложение не увеличивается. В декабре 2022 года в городской черте Ярославля было представлено в продаже на четверть меньше квартир, чем в декабре 2021-го. А если сравнить с декабрем 2019-го, то снижение объемов предложения составило более 55%. За эти три года средняя стоимость 1 кв.м. по Ярославлю выросла на 77%.

В пригородных ЖК (Ярославский район) динамика цен несколько отличается. Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. в предложении в декабре составила 79120 руб. По отношению к третьему кварталу 2022 года стоимость метра выросла на 1,3%, а по сравнению с декабрем 2021 года — на 18,5%. Разрыв цен с городской чертой — почти 15%.

Объемы предложения в пригороде показывают положительную динамику по сравнению с городской чертой Ярославля. В июне 2022 года число квартир в продаже превысило 1000 квартир, текущий объем предложения за год вырос на 60%.

И именно в пригороде мы увидели «первых ласточек» изменения динамики цен. В конце лета на рынок вышел новый проект с ценой за 1 кв.м. ниже 80 тыс. руб.

Если же говорить об изменениях спроса, то, по сравнению с ажиотажными показателями 2020-2021 годов, он, конечно, упал. Но меньше, чем ожидалось. Летом оптимистичным виделся прогноз о снижении на 25-30%, по итогам 9 месяцев продажи относительно аналогичного периода 2021 года сократились на 20%.

На самом деле сейчас сложилась несколько парадоксальная ситуация. Соотношение спроса и предложения не дает оснований говорить о значительном изменении цен. Причем, ни в сторону снижения, ни в сторону повышения. Ипотечные ставки выросли, доходы населения точно не растут, а уровень цен и так достаточно высок. Это должно толкать цены и спрос вниз.

Но при этом нужно учитывать, что с 2019 года себестоимость строительства в среднем выросла процентов так на 40. Если 3-4 года назад речь шла о 38-39 тыс. руб. за кв.м. при строительстве многоэтажного дома, то сейчас это выше 50 тыс. руб. К тому же раньше не надо было закладывать потенциальную ликвидность не менее 20%, как это требуется при проектном финансировании. Плюс риски, связанные с возможным ростом цен на стройматериалы, в 2020-2021 годах они били все возможные и невозможные рекорды. Получается, что потенциал на снижение цен на первичном рынке жилья не превышает 10-15%.

«Вторичка» же держит стоимость с оглядкой на первичный рынок. В крупных городах, где переоцененность квартир на вторичном рынке выше, снижение цен уже пошло, но не быстро.

Если помните, то в 2015-2016 годах цены снижались, но медленными темпами. В среднем по Ярославлю с декабря 2014-го по декабрь 2016-го снижение составило порядка 13%, из которых почти 9% пришлось на 2015 год.

Сейчас снижение также будет происходить постепенно. О явном падении цен пока говорить преждевременно».