Сезон дачной охоты

правоприменение

В последний день лета правительство в целом одобрило разработанный Минэкономразвития законопроект об упрощенной легализации недвижимого имущества граждан. Это означает, что государственная бюрократия признала бизнес на легализации недвижимости частных лиц слишком малодоходным. Но расслабляться гражданам не стоит, чиновники еще найдут способ на них заработать.

Дача вне закона

Всякий, кто сталкивался с необходимостью продать доставшуюся от родителей дачу, знает, что нужно собрать уйму справок, чтобы сначала подтвердить право собственности на земельный участок, а потом легализовать все, что на нем построено. И виноваты в этом не родители, не собравшие в свое время нужные бумажки, а государство, которое не позаботилось уточнить, на каких условиях передавало в пользование земельный участок, а запутанное и противоречивое законодательство создало практически непреодолимые барьеры любому частному застройщику, желавшему получить разрешение на строительство. Вот и получалось, что участки осваивались, засаживались садами и огородами, обрастали домами и пристройками, а единственным документом, подтверждавшим ваши права на нее, оставалась членская книжка дачного кооператива или копия постановления поселкового совета тысяча девятьсот бородатого года о выделении земли под личное подсобное хозяйство.

Отсутствие подтвержденных прав на недвижимое имущество порождает проблемы. В частности, такое имущество легко отнять — ведь по бумагам-то его нет. Продать такую недвижимость, не пройдя все бюрократические процедуры, практически невозможно. А на их прохождение даже с участием профессионалов может уйти до полугода. Приватизация земли — еще то приключение: нужно вызывать землеустроителей, сверять фактические границы участка с кадастровым планом. А если план участка по документу о землеотводе не совпадает с кадастровым планом, то все звенья бюрократической цепочки приходят в состояние радостного возбуждения от перспективы получения взяток. То же самое со строениями. Если раньше легализовать строение можно было, заплатив небольшой штраф, то с принятием нового Градостроительного кодекса это можно сделать только в судебном порядке. А как неповоротлива бывает российская судебная машина, известно всем. Поэтому за определенное вознаграждение органы местного самоуправления временно слепнут и не видят вашего уже готового строения, выдав разрешение на его возведение. А через некоторое время подписывают вам акт приемки дома как вновь возведенного.

Зачем такие сложности? Известно, что чем больше противоречий в законодательстве, чем сложнее прохождение бюрократических процедур, тем выше коррупция. Но даже в коррупционных делах есть свой рынок, своя конкуренция. Со временем стоимость услуг за "решение вопросов" падает. По данным фонда "Индем", риск коррупции (частота прямого или косвенного вымогательства взяток по отношению к общему числу обращений граждан для решения проблемы) при оформлении в собственность земельного участка для дачи или подсобного хозяйства с 2001 по 2004 год вырос в 2,5 раза (с 14,9 до 39,8%). Примечательно, что за этот период и аппетиты чиновников выросли более чем в четыре раза. По мнению экспертов "Индема", в 2001 году, чиновники получили в виде взяток за оформление земли приблизительно $20,1 млн, а в 2004 году — уже $84,4 млн. Средний по стране размер взяток за оформление земельных участков, по данным того же источника, в прошлом году составил 3713 руб. При этом земельный вопрос — гораздо менее взяткоемкий, чем вопрос о легализации строений. По данным пожелавшего остаться неназванным сотрудника одного из подмосковных муниципальных образований, легализация самовольной, то есть возведенной без получения разрешения на строительство, постройки на своем участке в среднем обходится застройщику в $300. Самым "взяткоемким" по Подмосковью считается Одинцовский район. Там легализация строений обходится в среднем в $2000-5000. Причем, по словам Оксаны Вражновой, главного юриста по загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", риск коррупции в этом случае составляет около 70%.

Граждане на грани нервного срыва

Однако готовность граждан давать взятки в случае, когда ее требуют, с 2001 по 2004 год снизилась с 75 до 51,1%, то есть почти в полтора раза. Коррупционное давление на граждан из года в год растет, а готовность безропотно платить падает. Рано или поздно это может привести к социальному взрыву, гораздо более мощному, чем выступления пенсионеров в связи с монетизацией льгот.

Следует отметить, что владельцы загородной недвижимости в своей массе люди, мягко говоря, небогатые. По словам Оксаны Вражновой, около 40% сделок в данном сегменте рынка заключается в отношении дач в садоводческих товариществах. "Типичный объект сделки — щитовой 'скворечник' 5х5 м",— утверждают риэлтеры. Если учесть, что около 20% владельцев недвижимости в дачных поселках и садоводческих товариществах, выставляющие свои дома на продажу, не имеют надлежаще оформленных документов, понятно, что масштабы проблемы огромны. Однако эти цифры — лишь то, что видно на поверхности. По данным Владимира Журавлева, директора по инвестициям риэлтерской компании Route 66, лишь у 8% частных владельцев загородная недвижимость оформлена правильно. Просто большинство не занимается этим, зная о сложностях оформления и не собираясь расставаться со своими дачами.

Земля и воля

Весной этого года в очередном президентском послании Федеральному собранию Владимир Путин декларировал намерение государства упростить порядок признания прав граждан на недвижимое имущество, которое ему фактически принадлежит, но надлежаще не оформлено. И вот МЭРТ отчитался о его исполнении (см. справку).

Однако новые правила помогут далеко не всем. Не могут быть приняты в эксплуатацию и, соответственно, внесены в Единый реестр прав на недвижимое имущество строения, если выявлены нарушения правил землепользования и застройки, в том числе градостроительных регламентов. Если такие регламенты отсутствуют, то вместо них используются отступления от так называемой красной линии (границ территорий общего пользования и линий отчуждения общественных коммуникаций) или линии регулирования застройки.

"Если говорить о дачах, то непонятно, в чем заключается упрощение,— недоумевает Оксана Вражнова.— Ведь дачники и сейчас могут достаточно просто узаконить свое строение, если принесут справку от председателя садоводческого товарищества о том, что их домик построен до 1998 года. Никаких комиссий в этом случае не требуется, достаточно вызвать представителя БТИ для проведения обмеров. Не проще ли было бы распространить этот порядок и на вновь возводимые дачи и садовые домики?" Вместе с тем эксперт отмечает, что для собственников земель поселений предложения МЭРТа гораздо более актуальны — узаконить самовольную постройку, особенно если строение используется для жилья, очень сложно. Приходится проходить полный цикл согласований в органах Госпожарнадзора, СЭС, Мособлэнерго и т. п.

В суд придется пойти и в случае, если не удалось полюбовно договориться с соседями о границах участка. Впрочем, это все-таки цивилизованный метод урегулирования споров. Хуже то, что не исключены попытки узаконить права на землю с помощью давления на соседей. В случае обострения конфликтов все это выльется в межевые войны вплоть до выяснения отношений с помощью кулачного права.

Как повлияют новые правила на рынок недвижимости? Владимир Журавлев полагает, что существенного влияния на рынок коттеджного строительства они не окажут. Сейчас на нем задают тон инвестиционные подразделения банков и крупных риэлтерских компаний, реализующих коттеджные поселки. Правоустанавливающие документы таких предложений обычно проработаны достаточно хорошо. А что касается предложений вторичного рынка, то, по мнению Оксаны Вражновой, изменения пойдут ему на пользу. Поскольку уменьшается количество обходимых инстанций, временные и материальные затраты на легализацию загородной недвижимости должны снизиться. Вот только коррупция в этой области все равно будет процветать. В условиях, когда на легализацию отведен всего год, а, по данным самого МЭРТа, в ней нуждается не меньше 22 млн объектов загородной недвижимости, комиссии, которые должны принять строения в эксплуатацию, будут перегружены до предела. Дополнительных средств на создание новых рабочих мест для чиновников регистрирующих органов правительство, как следует из сопроводительной записки к законопроекту, не выделяет. В регионах на это денег тоже нет. Следовательно, чиновников, занятых приемкой домов в эксплуатацию, будет столько же, сколько сейчас. Образуются очереди и, стало быть, возникнут "услуги по ускорению" их прохождения. Кроме того, полномочия комиссии позволяют находить нарушения в соблюдении строительных регламентов, а следовательно, брать взятки за то, чтобы закрыть глаза на эти нарушения. Понятно, что в этих условиях очередная "амнистия" означает нечто противоположное антибюрократической реформе.

МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ

Что предлагает правительство

| Вид проблемы | Правила по действующему законодательству | Предлагаемые изменения | Результат |
| --- | --- | --- | --- |
| В документах о землеотводе,оформленных до 2001 года, не указано,какой предоставлен вид права наземельный участок | Для получения прав собственности на участок владельцу необходимо уточнить свои права на основании архивной справки, после чего он имеет право добиваться безвозмездной передачи участка в собственность. Бесплатно одно лицо может получить только один участок раз в жизни. Фермер или предприниматель права на бесплатную приватизацию земельного участка не имеет | Презюмируется, что участок передан в собственность, если из документов о землеотводе не следует иного | Упрощается и тем самым ускоряется получение свидетельства о праве собственности на землю.Фермеры и граждане-предприниматели не обязаны выкупать земельные участки при оформлении в собственность |
| Противоречия в сведениях о границах участка | Данные о границах участка в Единый госреестр прав на недвижимое имущество вносятся на основании вступившего в законную силу решения судов | Данные вносятся на основании сведений кадастрового плана земельного участка | Экономия времени при получении свидетельства о праве собственности на землю |
| Размер участка, по данным кадастрового плана, больше, чем указан в документах о землеотводе | Владелец участка должен инициировать судебный спор для уточнения границ участка или, если земля ничейная, с согласия органа местного самоуправления выкупить образовавшиеся излишки | Излишки земли переходят в собственность владельца участка автоматически | Экономия средств на выкуп участка, экономия времени |
| Оформление нового строения | Свидетельство о праве собственности можно получить, представив разрешение на строительство, проектно-сметную документацию и акт о его приемке в эксплуатацию | Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, на которое не требуется разрешения на строительство, регистрируется на основании технического паспорта БТИ | Нет необходимости получать разрешение на возведение легких строений, можно легализовать ранее возведенную легкую постройку |
| Капитальное строение, возведенное или реконструированное без получения разрешения на строительство | Объект считается самовольной постройкой, разрешение на ввод его в эксплуатацию и свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество выдается либо после сбора полного пакета документов, дающих право на строительство, либо на основании решения суда | Акт о приемке объекта в эксплуатацию принимается на основании копии правоустанавливающего документа на земельный участок и его кадастрового плана. Не может быть принято в эксплуатацию строение, если выявлены нарушения правил землепользования и застройки, в частности, объект возведен в особо охраняемой зоне или в зоне прокладки общественных коммуникаций (с отступлением от красной линии). Правила действуют до 1 января 2007 года | Легализация самовольных построек упрощается, однако муниципальные власти могут предъявлять претензии о якобы обнаруженных нарушениях правил застройки или строительстве в водоохранной зоне. Взяткоемкость процедуры снижается, но полностью не устраняется |
| Участки под дороги и иные места общего пользования в дачном товариществе или садоводческом кооперативе не приватизированы | Муниципальные органы вынуждают членов садоводческих товариществ, желающих оформить в собственность свои участки, выкупать и общественную землю | Земля передается в общую долевую собственность членов садоводческих товариществ безвозмездно | Упрощается организованное получение документов, подтверждающих право собственности на дачные и садовые участки |