Порывы московского метра

Прошедший январь оказался богат на макроэкономические и политические факторы, которые влияют (или, по крайней мере, могут повлиять) на московский рынок недвижимости. В числе таких факторов эксперты называют падение фондового рынка, грядущие президентские выборы не только в России, но даже в США. При этом в оценке и прогнозе рыночной ситуации наблюдатели единодушны: рост 3-4% в январе и примерно такие же ожидания на ближайшие месяцы.

Рост средними темпами

"Новый год начался с бурного роста всех основных показателей рынка,— констатирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании "Инком-недвижимость".— Продолжался прирост объемов предложения, который к настоящему времени вышел на уровень середины декабря 2007 года. В январе произошел всплеск активности покупателей — этот месяц стал рекордсменом по уровню спроса, большинство показателей оказались одними из самых высоких с начала прошлого года и остаются на стабильно высоком уровне. При этом и средние цены предложения продолжали прирастать достаточно средними темпами".

"Активизация спроса и продолжающееся снижение количества предложений не преминуло отразиться на увеличении стоимостных характеристик жилья: в Москве рост по сравнению с декабрем составил 1,6% на квартиры в новостройках и 3,6% — на вторичное жилье,— уточняет Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН-агентство недвижимости".— В Подмосковье аналогичные показатели составили 2 и 2,3% соответственно. Отчасти на росте цен сказалось и снижение предложений, фиксируемое нами как в Москве, так и в Подмосковье. И первичный, и вторичный сегменты жилья продемонстрировали снижение количества выставленных на продажу квартир от 1-2 до 18% по сравнению с декабрем 2007 года".

Наблюдатели единодушно отмечают крен рынка в сторону продавца: прежде всего это выражается в уменьшении сроков экспозиции квартир. "На вторичном рынке жилья основной тенденцией декабря-января стало значительное сокращение срока экспозиции квартир: с 4-6 месяцев до 1-3 месяцев,— говорит заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.— На рынке наметились тенденции, позволяющие говорить о наступлении рынка продавца. Даже низколиквидные квартиры вторичного рынка, которые в 2007 году могли экспонироваться 8-9 месяцев, стали пользоваться спросом. Покупатели стали более активными, а продавцы спокойными. Цены на вторичном рынке также начали расти, но несколько медленнее, чем цены на новостройки".

"Объем предложения весьма существенно снизился,— соглашается Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).— Если осенью прошлого года на рынке экспонировалось 16-19 тыс. квартир, то на сегодняшний день — не более 12-13 тыс. Основная причина такой ситуации — рост спроса. Сказался так называемый отложенный спрос: те, кто выжидал дальнейшего удешевления квартир, осознали, что цены начали расти и тянуть с покупкой больше не стоит".

Таким образом, в начале года ситуация явно изменилась по сравнению с относительным затишьем, которое наблюдалось во второй половине минувшего года. Попытаемся разобраться в причинах изменения вектора.

Внешние факторы

В принципе рост цен в городском сегменте — на 3-4% — не так велик, чтобы можно было говорить о всплеске рынка. Однако надо иметь в виду, что фактически цены повышались только в течение второй половины месяца — во время долгих новогодних каникул ни о какой активности рынка говорить не приходилось. А для двух недель 3-4% — это все-таки значительный рост, хотя и не беспрецедентный.

Падение мировых фондовых рынков эксперты оценивают как фактор, способствующий повышению активности частных инвесторов в сфере недвижимости. "В течение последней декады января публикуемые в СМИ данные о кризисе на мировых финансовых рынках, отразившемся падением котировок на российские ценные бумаги, и ожидаемом перемещении инвестиций в недвижимость повлекли за собой существенное для начала года увеличение интереса к рынку городского жилья — на 30-35% по сравнению с декабрем прошлого года",— отмечает Нина Кузнецова.

Впрочем, говорить о прямом влиянии финансового кризиса на ситуацию с московской недвижимостью вряд ли корректно. Вот как видит ситуацию директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский: "Я не исключаю возможности перевода активов в недвижимость в том случае, если кризис на рынке фондовых бумаг будет затяжным и с рынка начнут уходить крупные участники. Играть на фондовом рынке можно, имея всего несколько тысяч долларов, а порог входа на рынок недвижимости куда выше. Кроме того, совершить сделку на фондовом рынке можно в течение нескольких минут, а на рынке недвижимости сделка занимает намного больше времени. Поэтому говорить о существенном влиянии кризиса фондового рынка на увеличение спроса на московскую недвижимость пока несколько преждевременно".

Возможного негативного влияния фондового кризиса на рынок недвижимости наблюдатели не отмечают. "Январские события на фондовом рынке, вопреки прогнозам значительного числа участников, пока не оказали негативного влияния на рынок недвижимости. Происходящее воспринимается участниками несколько настороженно, но на сегодняшний день статистически значимых изменений мы не зафиксировали,— говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.— Рынок элитной недвижимости в целом по-прежнему вполне стабилен и лишь в незначительной степени зависит от внешних событий: данный тезис подтверждает январский рост спроса в сегменте, динамика которого превысила даже показатели декабря".

А вот предвыборные ожидания наблюдатели относят к факторам, тормозящим рынок. "В целом наблюдается некоторая нервозность покупателей квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, основной причиной которой является так называемый фактор выборов. Причем многие покупатели пытаются принимать решение о покупке с учетом выборов не только в России, но и в США и их влияния на курс доллара и макроэкономику",— утверждает Татьяна Пальчикова.

Внутреннее дело

По-видимому, январский рост цен и соответствующие ожидания на ближайшую перспективу связаны в большей мере с внутренними, а не с внешними факторами.

"Я оцениваю январский рост цен в 5%,— говорит генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова.— Прежде всего это связано с тем, что именно сейчас начинается освоение площадок, которые застройщики получили на аукционах два-три года назад. А аукционная система значительно удорожает стоимость земли. Если до этого доля города составляла в среднем 35%, то теперь — примерно 45%. Поэтому застройщики закладывают разницу в цену новостроек, а уже строящиеся дома подтягиваются по уровню цен к новым проектам".

Второй очевидной причиной роста инвестиционных цен является прекращение точечной застройки и начало реализации программы реконструкции микрорайонов. Вот как описывает этот процесс руководитель ГУП "Управление перспективных застроек" Владимир Хайкин: "После активизации борьбы с точечной застройкой в Москве комплексная реконструкция кварталов стала едва ли не единственным резервом для жилищного строительства в российской столице. При этом произошло смещение акцентов от строительства за счет инвестора к строительству за счет средств городского бюджета. При принятии решения о реконструкции того или иного квартала за счет средств городского бюджета принимается во внимание такой показатель, как коэффициент реконструкции, который представляет собой отношение площади нового строительства к площади сноса. Город берется за те кварталы, коэффициент реконструкции которых больше двух. Кварталы с коэффициентом реконструкции меньше двух выставляются на инвестиционные торги. Таким образом, количество площадок в городе для инвесторов уменьшается, сам бизнес становится сложнее. Упор на комплексную реконструкцию приводит к тому, что доступ к строительству в Москве получают крупные, финансово-устойчивые компании. С одной стороны, это закрывает доступ фирмам-однодневкам, решая важную социальную задачу борьбы с мошенничеством и долгостроем. С другой стороны, ограничивает количество игроков на рынке девелопмента, что рано или поздно приведет к консолидации строительного бизнеса в российской столице. Кроме того, упор на строительство за счет бюджета уменьшает количество площадок для инвесторов, повышая их стоимость. А это, в свою очередь, приводит к росту итоговой цены на продаваемые на аукционах площадки".

В отличие от "предвыборных" и "кризисных" факторов, в данном случае мы имеем дело с долгоиграющей тенденцией, которая будет проявляться в будущем все сильнее.

Элитные требования

В секторе элитной недвижимости продолжается поступательный рост цен, сравнимый с другими секторами, но при этом эксперты отмечают возрастающие требования к качеству объектов со стороны покупателей.

"Одна из наметившихся тенденций 2008 года — очевидные изменения в потребительских предпочтениях покупателей элитного жилья,— говорит Аркадий Воловник, заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость банка "Российский кредит" (УК "Уникор").— Предпочтения выражаются в выборе квартир уже не в отдельно стоящих элитных домах, а в домах, объединенных в кварталы или целые микрорайоны. Именно такой формат жилья, на наш взгляд, станет наиболее востребованным в ближайшее время. Это обусловлено стремлением покупателей жить в социальной среде, соответствующей их статусу, в то же время их беспокоят вопросы обеспечения безопасности и наличие развитой локальной инфраструктуры. Если же говорить о стоимости элитной жилой недвижимости и жилья верхнего бизнес-класса по Москве в целом, за прошедший год был отмечен значительный рост именно в этих сегментах. Цены здесь выросли более чем на 20%, а в отдельных случаях был преодолен барьер 40%. В этом году, на наш взгляд, ситуация повторится. Уже сейчас на рынке ощущается острый дефицит квартир в элитном сегменте".

Соответственно, можно ожидать возвращения частных инвесторов на элитный рынок жилья.

"Инвестиционная привлекательность рынка в январе повысилась. В качестве прогноза можно сказать, что в годовом исчислении доходность вложений в недвижимость будет выше доходности вложений в банковские депозиты",— утверждает Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль".

Загородный спрос растет

Городские тенденции превышения спроса над предложением проявляются и в загородном секторе, хотя и менее определенно.

"Характерной тенденцией развития рынка загородной недвижимости в январе текущего года стал существенный рост спроса (на 45%) на фоне резкого снижения объема предложения: с 12-13 тыс. объектов в декабре 2007 года до 7-8 тыс.— в январе 2008 года (т. е. на 42%),— констатирует Нина Кузнецова из МИАН.— В большинстве случаев в январе были сняты с продажи земельные участки и дома (в основном в садовых товариществах), просмотр которых по вполне объективным причинам в это время затруднен. В сегменте организованных коттеджных поселков снижение предложения составило не более 2-3% по сравнению с декабрем".

При этом в начале года появилось значительное количество новых загородных проектов. "В сегменте загородной недвижимости наблюдалась активизация: в конце 2007-го — начале 2008-го было заявлено и поступило на рынок значительное число проектов,— отмечает Владимир Кузнецов из Welhome.— Наиболее интересные из них — начало строительства второй очереди коттеджного поселка "Горки-8" на 19 км от МКАД по Рублевскому шоссе ("Система-Галс") и — в силу своих масштабов — мегапроект Marshall Capital Partners на участке общей площадью около 500 га по Симферопольскому направлению. Средний показатель динамики цен на рынке загородной недвижимости за период с октября 2007-го по январь 2008-го составил порядка 11%: рост цен происходил в рамках планов девелоперов по повышению стоимости предложения в зависимости от стадии застройки проекта".

Динамика цен на жилую недвижимость в Москве

Цены в
январе ($)
Рост январь
2008/
декабрь
2007 (%)
Новостройки
Типовое жилье
3386
0,8
Экономкласс
4661
3,0
Бизнес-класс
7063
0,0
Элитное жилье
15 975
1,8
Вторичный рынок
Типовое жилье
4780
3,5
Экономкласс
5617
3,7
Бизнес-класс
7630
3,8
Элитное жилье
13 391
1,6