Долевые игры

       Беспрерывный рост цен на столичную недвижимость многих подталкивает к покупке квартиры еще на этапе строительства — так ведь получается дешевле. Казалось бы, подвохов тут быть не должно: деньги заплачены, договор на руках — только и дождаться, когда квартиру достроят. Однако зачастую оказывается, что даже заплатившим всю сумму квартира не гарантирована, а будет она у них или нет, зависит не от того, что написано в договоре, а от доброй воли застройщика.

Сплошное притворство

     Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, застройщик предложит вам подписать не договор купли-продажи, как это было бы при покупке квартиры на вторичном рынке, а так называемый договор о долевом участии в финансировании строительства. По такому договору вы с застройщиком якобы образуете простое товарищество, то есть вместе строите этот самый дом. Ваши обязанности в товариществе, согласно договору, ограничиваются внесением определенной суммы, а права — получением доли полученного в результате "совместной деятельности" имущества в виде готовой квартиры.

     Заключая такой договор, застройщик убивает даже не двух, а трех зайцев. Во-первых, инвестирование выгодно застройщику с точки зрения налогового законодательства. Согласно ст. 251 Налогового кодекса РФ, средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, не учитываются при определении налоговой базы. Во-вторых, инвестирование выгодно застройщику с точки зрения финансирования: при строительстве домов в сегменте бизнес- и экономкласса жизненно важна быстрая оборачиваемость жилья — примерно 70% квартир должно быть продано еще на этапе строительства, чтобы окупить кредиты. Заинтересованы в такой схеме и власти: город получает новые жилые дома, построенные, по сути, на средства граждан.

     И наконец, застройщик, заключая такой договор, освобождает себя от ответственности в соответствии с законом "О защите прав потребителей". Согласно этому закону, потребительскими считаются все сделки купли-продажи, на выполнение работ или оказание услуг, если продавцом или исполнителем по сделке выступает коммерческая организация, а покупателем — физическое лицо. При этом предмет сделки (то есть имущество, которое в конечном счете должно достаться покупателю или заказчику) предназначен для использования физическим лицом и членами его семьи исключительно в личных целях, а не для бизнеса.

     По закону "О защите прав потребителей" в случае неисполнения продавцом обязанности передать вещь в установленный срок, он уплачивает пени в размере 1% за каждый день просрочки. Если же заключается договор на выполнение работ или оказание услуг, пени еще выше — 3% за каждый день просрочки. Очевидно, что ничто не препятствует заключению договора строительного подряда, который являлся бы разновидностью договора о выполнении работ по заказу потребителя.

     Застройщики сознательно заключают не договоры строительного подряда, а любые иные под самыми экзотическими названиями: "Об инвестировании в строительство", "О долевом участии в финансировании строительства" и т. п. Ведь иначе им придется платить крупные пени за просрочку передачи квартиры, а соблюдать сроки наши застройщики не привыкли. Но с точки зрения Гражданского кодекса договор об инвестировании строительства является притворной сделкой, то есть такой, которая призвана прикрыть другую сделку — договор строительного подряда.

     Однако Верховный суд России, проанализировав практику разрешения споров по таким договорам, опубликовал в январе этого года "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов". В своих разъяснениях Верховный суд полностью разбил уловки застройщиков, которые позволяли им избегать ответственности за нарушение прав потребителей.

     Но радоваться пока рано. Существовавшая до разъяснений Верховного суда практика правоприменения в Москве была диаметрально противоположной. Обычно московские суды отказывали покупателям строящихся квартир в исковых требованиях, основанных на законе "О защите прав потребителей". Кассационная инстанция Мосгорсуда, как правило, такие решения поддерживала. Поэтому не исключено, что добиться справедливости покупателям придется через многие месяцы, а то и годы судебных тяжб.

Квартирные пирамиды

     Самое, однако, плохое, что может случиться после подписания вами договора об участии в финансировании строительства,— это если застройщик окажется банкротом или мошенником.

     Таких случаев было немало в середине 90-х годов. Из последних событий: в 1997 году некая фирма построила два дома в московском микрорайоне Митино, собрала с "соинвесторов" деньги и сбежала. А в 1998 году компания "Юнистрой", обещавшая построить 28 тыс. кв. м жилья, обанкротилась и сильно разочаровала около 500 человек.

     По мнению опрошенных корреспондентом "Денег" риэлтеров, за последние пять лет в Москве на строительном рынке стало гораздо больше порядка и меньше криминала. А вот в регионах, по словам юриста компании Jus Privatum Владимира Скрынника, и по сей день встречаются "кидальные" варианты, когда инвесторы либо исчезают, собрав средства граждан, либо могут заключить договор на инвестирование строительства одной и той же квартиры с несколькими лицами.

     Например, более полутора тысяч жителей Калининграда пострадали из-за обвала строительной пирамиды, организованной компанией ООО "Калининграджилстрой". Собрав с дольщиков около $10 млн, генеральный директор "Калининграджилстроя" Борис Родионов уехал из России.

     В этой схеме участвовало три компании: калининградское ООО "Балтийский рубеж", ООО "Ирисстрой" и ООО "Калининграджилстрой". Учредителем и директором последних двух компаний был господин Родионов. Заказчиком выступала компания "Балтийский рубеж", имевшая в своем распоряжении два участка земли под застройку.

     В начале лета 2002 года в местных СМИ началась рекламная кампания — гражданам предлагалось купить квартиры в еще не построенных домах. Кроме того, вскоре после появления рекламы выяснилось, что "Калининграджилстрой" продает квартиры и помещения под магазины в доме, проект которого отсутствует.

     В конце прошлого года Борис Родионов продал свои компании новым владельцам. Сейчас он, по неофициальной информации, живет в Израиле. Новые владельцы выяснили, что активов у приобретенных компаний практически нет, а уставный капитал "Калининграджилстроя" составляет 10 тыс. рублей.

     Обманутые пайщики выяснили, что для достройки их квартир надо доплатить еще $270 за квадратный метр. Одна из местных строительных компаний взялась достроить дома без доплаты, но взамен хочет получить от мэрии Калининграда земельные участки под собственную застройку. Проблема пока не решена.

Сплошная бюрократия

     Но предположим, квартиру вам передали вовремя. В Москве считается приемлемым, если это сделали с опозданием "всего" месяца на три. Как правило, это означает, что вы физически допущены к месту вашего будущего проживания и в принципе можете приступать к отделке. Но это еще не значит, что вы получили ее в собственность.

     Пока дом не зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Москвы, он не имеет адреса, а вы не имеете в собственности уже построенной квартиры, регистрации по месту жительства (прописки) и договора с коммунальными службами. Даже сделать ремонт становится проблемой, если не имеешь на руках свидетельства о государственной регистрации.

     По словам риэлтеров, срок для оформления квартиры в собственность в построенном доме — восемь месяцев. Такая волокита объясняется, по их мнению, громоздкой системой оформления документов. Иными словами — пресловутым бюрократизмом. Однако задержка может быть вызвана ошибками любой из сторон, вовлеченных в процесс строительства и оформления документов,— местной властью, строителями, инвесторами-застройщиками и др.

     Процесс рождения дома выглядит следующим образом. После того как дом построен, на объект выезжает техник бюро технической инвентаризации (БТИ), который готовит поэтажный план дома и делает экспликацию. Далее в различных инстанциях получаются заключения о соответствии возведенного объекта проекту, пожарным и санитарным требованиям. Затем комплект документов передается на межведомственную комиссию (МВК) префектуры, которая выносит решение о приеме дома в эксплуатацию. На его основании выходит постановление главы муниципального образования. Затем БТИ выдает технический паспорт на объект, и лишь после этого осуществляется государственная регистрация прав собственности на объект недвижимости. Общий вес документации на среднестатистический дом — примерно 20 кг оригиналов и еще 40 кг копий.

     Но на практике все сложнее. Попадись в одном из документов какая-то ошибка — все придется переделывать заново. "Бывает так,— рассказывают застройщики,— что землеотвод подписывается, когда уже построено этажей шесть. Причем начинали строить дом по одному типовому проекту, а по ходу переиграли на другой — скажем, с КП-4.3 на КП-4.2 (в последнем однокомнатных квартир на 20% больше). А по окончании строительства выясняется, что объект не соответствует первоначальным документам".

     Кроме того, есть еще один важный игрок — город. Помимо всевозможных разрешающих и запрещающих функций мэрия имеет еще и долю в строящихся объектах. Это значит, что регистр заставляет город, как и всех остальных инвесторов, оформлять свою долю в собственность. А поскольку муниципальные организации работают, как известно, весьма неторопливо, то они еще больше тормозят весь процесс.

     Вся эта волокита так и вызывает желание ударить изо всех сил по бюрократизму и разгильдяйству. Однако нельзя не признать, что усложнение процесса оформления и увеличение количества согласований вызвано благородным стремлением властей защитить нас с вами от всевозможных неприятностей. Ведь каждое новое требование, каждый новый инспектор появлялись не на пустом месте, а в результате очередного ЧП, связанного с жилищным строительством. А их было немало: то новый дом обвалится, то фундамент поплывет, то застройщик улетучится. В результате свои требования предъявляют не только префектура, БТИ, пожарные и санэпидстанция — даже из Мосприроды приезжают считать, сколько деревьев посажено возле объекта.

     Понятно, что наибольшая волокита с оформлением прав собственности наблюдается в Москве и Санкт-Петербурге. В регионах все происходит гораздо быстрее по объективным причинам. Во-первых, там нет такого количества разрешающе-запрещающих структур. Во-вторых, объем сделок в регионах несопоставим с московским. В небольшом городе часто бывает так, что местные покупатели, представители власти, а также сотрудники организации-застройщика и организации-продавца оказываются жильцами одной и той же новостройки.

     Впрочем, в последнее время в России начала развиваться страховая защита инвестиций в строительство жилья — этот продукт предлагает около десятка страховых компаний. Можно застраховаться "на случай непредоставления квартиры и невозврата денежных средств в связи с банкротством застройщика". Более надежный вариант — застраховаться от "невозвращения инвестору его инвестиций в случае отсутствия регистрации его права собственности на жилье". В каждом конкретном случае страховщики сами оценивают степень риска.

МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, ВЛАДИМИР ГЕНДЛИН

Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail: lawyer@kommersant.ru.