Обзор инвестиций и приватизации

Обзор инвестиций и приватизации

       По нашим прогнозам, условия для инвестирования в ближайшее время несколько изменятся. Произойдет своеобразная рокировка: подорожают стройматериалы, вырастут цены на строймонтаж и на аренду производственных площадей. А вот спрос на оборудование, напротив, окажется более умеренным, и темпы его подорожания несколько снизятся. Поэтому тем, у кого инвестиционные ресурсы ограничены, сейчас самое время закупать стройматериалы, а с оборудованием можно пока подождать и вложиться в него в период строительного бума.

Инвестиции в недвижимость
       Возможности инвестирования в недвижимость в настоящее время достаточно благоприятны — на это прежде всего указывает необычайно активная деятельность в этом сегменте рынка более тысячи независимых фирм, число которых стремительно растет. Причина этого вполне очевидна: огромный дефицит жилья и хорошо приспособленных для бизнеса площадей (особенно в крупных городах), расширяющий емкость рынка до потрясающих воображение размеров. Потребность в помещениях для офисов только в Москве сейчас составляет порядка 13 млн кв. м.
       Впрочем, на сегодня это далеко не единственная причина необычайной притягательности вложений в недвижимость. Энтузиазм желающих рискнуть своими средствами на данном поприще неуклонно подогревается высокими темпами инфляции, и это неудивительно. Недвижимость — один из немногих высоколиквидных активов, динамика цен на нее стабильно выше темпов инфляции. Достаточно сказать, что, например, вложения в жилье с целью последующей продажи приносят до 40--60% чистой прибыли в год.
       Непроработанность законодательной базы, а также отсутствие корректной системы стоимостной оценки объектов недвижимости делают этот бизнес особенно привлекательным для всех, кто может рассчитывать в делах исключительно на собственную ловкость. Другими словами, подавляющее большинство фирм, занимающихся сегодня недвижимостью, зачастую не имеет ни необходимых знаний, ни опыта, ни репутации, а часто и денег. Их существование обеспечивается исключительно высоким разбросом цен (стоимость равноценных объектов может различаться в несколько раз) и связанными с этим возможностями выгодных перепродаж, в том числе в разной валюте платежа. Исключение составляет, пожалуй, лишь небольшое количество фирм (их не больше двадцати), которые к настоящему времени сумели завоевать известность и солидную репутацию. Их деятельность по сути и определяет ситуацию на рынке недвижимости.
       Жилье. Все вышесказанное в полной мере относится и к рынку квартир. Перепродажей жилья или посредничеством в его покупке и продаже занимается подавляющее большинство риэлтерских фирм, при этом цены продаж устанавливаются в зависимости от результатов аукционных торгов, проводимых агентами фондов имущества.
       На сегодняшний день дилерские операции с квартирами являются одними из наиболее доходных и позволяют получать в среднем до 100% прибыли. Еще большую прибыль дают схемы по расселению квартир, обеспечивающие рентабельность до 200%. Интерес к посреднической деятельности на рынке жилья периодически подогревается в моменты особенно интенсивного роста цен — как это, например, произошло в начале года. С усилением общей инфляционной напряженности, а также после пересмотра муниципальными властями стоимости реализации жилья, цена квадратного метра престижных квартир в Москве за январь — первую половину марта успела возрасти на 40--45%; в Санкт-Петербурге темп роста цен на квартиры составил 10% в месяц.
       Тем не менее, как считают эксперты, у подобных, зачастую дилетантских, схем организации бизнеса, нет большого будущего. Мелкие фирмы сегодня еще имеют возможность заключать две-три, максимум пять сделок в месяц, но поле их деятельности, по оценкам специалистов фирмы "Альфа--Эстейт", неуклонно сокращается. Не исключено, что в течение нескольких месяцев они будут вытеснены с рынка. Главная причина — растущая конкуренция со стороны крупных фирм, специализирующихся на операциях с квартирами.
       С другой стороны, дефицит предложения, который во многом и обеспечивает высокую прибыльность инвестиций, весьма существенно ограничивает сферу деятельности закрепившихся здесь фирм и заставляет их уже сегодня искать новые сферы приложения капитала. Главным образом, это деятельность в других секторах рынка недвижимости — операции с офисными помещениями и объектами "незавершенки", а также перепродажа недвижимости, расположенной за рубежом — в Испании, США, на Кипре.
       Впрочем, не все действующие на российском рынке недвижимости фирмы ищут решение своих проблем на Кипре. Пример тому — новый проект фирмы "Альфа--Эстейт". Принцип заключается в расселении не отдельных коммуналок, а целого дома. После расселения, которое должно завершиться уже к середине мая, строительное подразделение фирмы совместно с иностранным партнером произведет реконструкцию, капитальный ремонт и отделку помещений. В результате к концу года заказчики получат дом, соответствующий западным стандартам (бассейн и сауны на первом этаже, "зимний" сад — на последнем).
       В перспективности подобных проектов сомневаться не приходится, однако точно оценить экономическую эффективность этих операций специалисты самой "Альфа--Эстейт" пока не берутся. По словам заместителя генерального директора АО г-на Маркова, работа над первым домом по этому проекту, ориентирована не столько на получение прибыли, сколько на рекламу нового начинания. Впрочем, сотрудники фирмы настолько уверены в успехе, что еще до завершения первого проекта готовят к расселению следующий дом.
       Подобные программы, хотя и требуют значительных капиталовложений, обладают весьма высокой доходностью долгосрочных инвестиций. По оценке экспертов Ъ, прибыльность и окупаемость этих инвестиций будет никак не меньше эффективности вложений в престижные квартиры, составляющей 60% годового дохода в валюте.
       "Незавершенка". Коммерческие операции с "незавершенкой" сегодня имеют одно существенное преимущество по сравнению с бизнесом на других рынках недвижимости: огромное потенциальное предложение при одновременном большом спросе. Всего в России насчитывается около 30 тыс. объектов "незавершенки", а темпы их продажи пока удручающе низки: за 1992 год продано немногим более 200 объектов, причем по весьма умеренным ценам.
       В текущем году ситуация, судя по всему, может значительно измениться. Во-первых, если в прошлом году объекты "незавершенки" продавались по ценам, зачастую не компенсирующим вложенных в них инвестиций, то, согласно появившимся в прессе сообщениям со ссылкой на специалистов Госкомимущества, с 1 января 1993 года в связи с переоценкой остаточной стоимости объектов цены продаж увеличатся как минимум в 20 раз. Характерно, что переоценке придан статус "обратной силы", то есть по всем ранее совершенным сделкам покупателей могут обязать доплатить соответствующие суммы. Таким образом, если в прошлом году средняя стоимость 1 кв. м "незавершенки" составила 9100 рублей, то сегодня специалисты РАИН называют цены 80--150 тыс. руб. при готовности объектов 80%.
       Во-вторых, в отдельных регионах, например, в Москве, произошло временное сокращение предлагаемых к продаже объектов из-за несовершенства законодательной базы, а точнее — механизмов распределения доходов от продажи "незавершенки". Дело в том, что большинство объектов незавершенного строительства в Москве принадлежит префектурам, которые в прошлом году не получили от продажи "незавершенки" ни копейки: все деньги поступили в городской Фонд имущества. Возмущенные таким оборотом дел префектуры перестали выставлять имеющуюся у них "незавершенку" на аукционы, предпочитая отыскивать другие возможности ее использования и реализации.
       Тем не менее эксперты по-прежнему расценивают объекты незавершенного строительства как одну из наиболее перспективных сфер инвестирования на рынке недвижимости. На российском рынке в выигрыше в конечном счете оказывается тот, кто философски относится к периодически возникающим здесь препятствиям. Повышение цен уже стало привычным явлением и сегодня мало кого серьезно пугает. Проблема с имуществом префектур и причитающимися им доходами тоже может быть решена достаточно быстро — важным шагом к этому решению должен стать подготовленный закон "О статусе Москвы", который определит состав и объемы средств, поступающих в городской бюджет или остающихся в распоряжении префектур столицы.
       Что говорить — все упомянутые "рогатки" меркнут перед двумя аргументами: "незавершенки" в стране много, а главное, ее готовы покупать и продавать. Из проданных к настоящему времени объектов незавершенного строительства около 40% составили предприятия торговли и общественного питания. Это и неудивительно: в условиях, когда посредничество (торговля и перепродажи) является наиболее прибыльным бизнесом и спрос на торговые площади чрезвычайно высок, инвестиции в их строительство будут оставаться весьма эффективными.
       Другую значительную часть проданной "незавершенки" составили объекты социальной сферы и производства. Разумеется, они в меньшей степени привлекательны для инвестора, чем торговые или жилые помещения: не случайно большинство этих объектов продано по стартовым ценам или с небольшим их превышением. Например, на аукционе 28 декабря прошлого года помещение под часовые мастерские, мастерская художников, культурный центр были проданы по стартовым ценам. Помещение под ателье женского платья продано с превышением стартовой цены на 8%. Зато окончательная цена кирпичного завода с готовностью 35% превысила стартовую почти вдвое.
       Определяющим фактором стоимости в данном случае являлись место расположения объекта, а также возможность его перепрофилирования (или срок, в течение которого по договору перепрофилирование запрещено — обычно 1--5 лет). В ряде случаев, правда, была предусмотрена возможность частичного перепрофилирования, что существенно повышало интерес инвесторов. Напомним, что в соответствии с решением московской мэрии, покупатели могут использовать до 30% площадей достроенных объектов в своих целях по согласованию с префектурами.
       Но даже при отсутствии послаблений подобные объекты, более дешевые, чем жилые и торговые помещения, сегодня пользуются спросом, особенно со стороны небольших фирм — для них это одна из немногих возможностей приобрести недвижимость при сравнительно скромных капиталах.