Разработка модели оценки экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелопера

РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА ОТ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРА

Бухаров А.В., соискатель Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета

В статье рассматривается проблема оценки экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелопера. Автор предлагает экономический механизм управления инвестиционно-строительной деятельностью девелоперской компании в условиях кризиса, в основе которого определение размера комиссионного вознаграждения девелопера за профессиональные услуги развития недвижимости. Разработана модель оценки экономического эффекта от реализации механизма управления инвестиционно-строительной деятельностью девелоперской компании, основанная на объединении эффекта от собственного инвестированного капитала и эффекта от профессиональной деятельности девелопера, т.е. комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию портфеля проектов.

Ключевые слова: инвестиционная деятельность, портфель проектов, процесс принятия решений, экономический механизм, экономический эффект.

DEVELOPING A MODEL FOR ASSESSING THE ECONOMIC EFFECTS OF INVESTMENT AND CONSTRUCTION DEVELOPER ACTIVITIES

Bukharov A., The applicant, Nizhny Novgorod State Architectural University

The paper addresses the problem of assessing the economic effects of the developer investment and construction activities. The author offers an economic mechanism of the building companies investment and development activities crisis management based on determination of the developer commission for professional services for real estate development. The economic effect evaluation model is proposed. The implementation of the economic mechanism of investment and construction activities management by the development company results in the combined effect of their own capital invested and the developer commission for the projects portfolio.

Keywords: Investment activity, Projects Portfolio, Decision making process, Economic mechanism, Economic effect.

Инвестиционно-строительная деятельность девелоперских компаний неоднородна. Девелоперов принято делить на три группы. Первую составляют девелоперы-инвесторы, вкладывающие значительную часть средств в собственные проекты. Затем выделяют компании, инвестирующие только небольшую долю, порядка 10% стоимости проекта. Они занимаются смешанным девелопментом. Те компании, которые прорабатывают и развивают проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений в его воплощение, относят к fee-девелоперам1 (см. табл. 1). Они на российском рынке недвижимости практически не представлены.

Таким образом, характерной чертой для российского рынка недвижимости является наличие крупных девелоперов, осуществляющих весь цикл операций от инвестирования до эксплуатации объектов недвижимости. В условиях кризиса сохранение подобной ситуации невозможно. Компании, столкнувшись с проблемой снижении спроса на свою продукцию, испытывают недостаток финансовых средств. Важнейшим вопросом становится факт выживания девелопера. Компании нуждаются в разработке и принятии управленческих решений, позволяющих сохранить бизнес. Для удовлетворения этой потребности нами разработан механизм, позволяющий объединить интересы инвесторов и исполнителя портфеля проектов.

При разработке экономического механизма исходили из предпосылки, что при прочих равных условиях девелопер имеет право на дополнительное вознаграждение, если рыночная стоимость реализуемого портфеля проектов превышает величину инвестированных средств, скорректированную на среднерыночную или среднеотраслевую норму прибыли. В этом случае важнейшей мотивацией девелопера будет не увеличение валового объема инвестиций в реализуемый портфель проектов с целью увеличения комиссионного вознаграждения при фиксированном проценте комиссии, а увеличение рыночной стоимости портфеля проектов с целью нарастить долю комиссионного вознаграждения, выраженную в процен-

тах. Процент комиссии определяется как разность внутренней нормы доходности портфеля проектов и стоимости инвестированного капитала.

Предлагаемый экономический механизм управления инвестиционно-строительной деятельностью девелопера реализуется в несколько этапов.

На первом этапе девелопер формирует портфель проектов. К существенным факторам, ограничивающим выбор проектов, специалисты относят2:

- во-первых, финансовый риск (рассчитывается как разница между общим и деловым риском) - важнейший показатель инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Инвестору, решившему вложить часть своих средств в недвижимость, и девелоперу, от которого зависит управление портфелем инвестиционной недвижимости, необходимо разбираться в специфике рынка и четко знать, какие факторы определяют рискованность инвестирования в те или иные объекты;

- во-вторых, экономическая добавленная стоимость (EVA -economic value added), в которой помимо учета традиционного показателя чистой операционной прибыли отражается приведенная стоимость капитала;

- в-третьих, добавленная рыночная стоимость (MVA) - отношение инвестированного капитала к совокупной рыночной стоимости портфеля недвижимости. Данный показатель свидетельствует о текущем и перспективном уровне ликвидности объектов недвижимости, включенных в портфель. Соответственно, высокие значения показателя MVA дают возможность девелоперу получить доступ к дешевым кредитным ресурсам и минимизировать цену капитала;

- в-четвертых, политики компании-девелопера, которым должен соответствовать портфель проектов. Если имеются те или иные соображения политического характера, которые следует принимать во внимание при оптимизации портфеля, они должны устанавли-

Таблица 1. Виды девелоперов по способу организации инвестиционно-строительной деятельности

Группа девелоперов Характеристика

Девелоперы-инвесторы Они вкладывают значительную часть средств в собственные проекты

Смешанный девелопмент Им занимаются компании, инвестирующие только небольшую долю, порядка 10% стоимости проекта

Fee-девелопмент Такие компании прорабатывают и развивают проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений в его воплощение

1 Fee-девелопмент, точка доступа - http://www.zdanie.info/2427/2428/news/158

2 Гусев М.Ю. Некоторые аспекты формирования инвестиционного портфеля недвижимости // Инвестиции и инновации - №4, 2006.

ваться уполномоченными на это менеджерами высшего звена: ограничения по бюджету, ограничения по персоналу, ограничения по поддержке выполняемых операций.

Портфель проектов, сформированный с учетом перечисленных факторов, характеризуется приемлемым для девелопера уровнем финансового риска, максимальным значением экономической добавленной стоимости в условиях известной структуры и цены инвестируемого в проекты капитала, возрастающей добавленной рыночной стоимостью и соблюдением ограничений, накладываемых политиками компании-девелопера. Важность данного этапа заключается в том, чтобы профессиональные усилия девелопера сосредоточить на максимизации рыночной стоимости портфеля проектов.

На втором этапе определяем структуру инвестированного капитала. Для этого, во-первых, на основе затратного подхода определяет общую потребность в инвестициях (ИОБщ) для реализации портфеля проектов. Во-вторых, располагая информацией о финансовом состоянии девелопера, можно оценить его готовность инвестировать собственные средства или величину собственных инвестиционных ресурсов девелопера (ИсОБ). В-третьих, определяем потребность в привлеченных инвестиционных ресурсах (ИПРИВЛ).

И = И - И

ПРИВЛ ОБЩ СОБ

В-четвертых, на основе полученных данных определяем структуру источников инвестирования:

лт г _ ИСОБ

И

ОБЩ

ющего в связи с реализацией портфеля проектов, определяем показатель внутренней нормы доходности портфеля проектов (ВНД-ПП). Денежный поток формируется из потребности в инвестициях, определяемой на основе затратного подхода, и рыночной стоимости объектов недвижимости, создаваемых в ходе реализации портфеля проектов девелопера.

Пятый этап: определяем процент комиссионного вознаграждения девелопера (К%).

ВНД-ПП - Кобщ = К%

Если К% принимает отрицательное значение, то портфель проектов признается экономически неэффективным и его реализация нецелесообразна.

Если К% принимает неотрицательное значение, то портфель проектов признается экономически эффективным и принимается к реализации. В этом случае девелопер заинтересован во включении в портфель проектов, увеличивающих его рыночную стоимость, чтобы увеличить значение процента комиссионного вознаграждения.

Предлагаемый экономический механизм управления инвестиционно-строительной деятельностью девелопера представлен в виде схемы на рисунке 1.

Модель оценки экономического эффекта от реализации механизма управления инвестиционно-строительной деятельностью девелоперской компании основана на объединении эффекта от собственного инвестированного капитала и эффекта от профессиональной деятельности девелопера, т.е. комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию портфеля проектов.

где WС0Б - доля собственных инвестиционных ресурсов в общей потребности в инвестициях.

ЭП = КСОБ + К*

И

И

ОБЩ

где W.

доля привлеченных инвестиционных ресурсов в

общей потребности в инвестициях.

^ПРИВЛ + ^СОБ _ 1

На третьем этапе определяем цену инвестированного капитала (КОБщ). Цену собственного инвестированного капитала (КсОБ) можно определить, исходя из данных финансовой отчетности о прибыльности за предшествующие отчетные периоды. Цену привлеченного инвестированного капитала (КПРИВЛ) определяем по данным анализа финансового рынка с учетом объема привлекаемых средств3. Чем больше необходимо привлечь инвестиций, тем дороже они будут обходиться.

К = К* W+ ^ * W

общ соб соб- таивл ПРИВЛ V /

Четвертый этап: на основе анализа денежного потока, возника-

где Эд - экономический эффект девелопера от реализации механизма управления инвестиционно-строиельной деятельностью.

Резерв повышения экономической эффективности девелопера сосредоточен в показателе процент комиссионного вознаграждения, увеличение которого возможно за счет приращения рыночной стоимости портфеля проектов без увеличения потребности в инвестициях на осуществление данного портфеля проектов. Это достигается за счет совершенствования профессиональной деятельности девелопера.

Литература:

1. Fee-девелопмент, точка доступа - http://www.zdanie.info/ 2427/2428/news/158

2. Антипин А.И. Инвестиционный анализ в строительстве / А.И.Антипин - М: Академия, 2008. - 240 с.

3. Гусев М.Ю. Некоторые аспекты формирования инвестиционного портфеля недвижимости // Инвестиции и инновации - №4, 2006.

I этап: формирование портфеля проектов, отвечающего системе

R,(Rn

требований: < EVA ;) 0 MVA MVA 0

II этап: определяем структуру инвестированного капитала: W = ИсоБ

vv СОБ

И.

WnPIIBJ1 = wnpllM + wC0E = 1

ОБЩ

И

ОБЩ

III этап: определяем цену инвестированного капитала:

Кобщ = КСоб * Wcob + КПривл * Wпpивл

IV этап: определяем значение внутренней нормы доходности портфеля

Д УГ И

(1 + ВНДпп)' (1 + вндпп у

V этап: определяем процент комиссионного вознаграждения девелопера: Ко/0 = ВНДпп - КОБщ_______________________________________________

Рис. 1. Экономический механизм управления инвестиционно-строительной деятельностью девелопера

3 Антипин А.И. Инвестиционный анализ в строительстве / А.И.Антипин - М: Академия, 2008. - 240 с.