Инвестиции в квадрате

НЕДВИЖИМОСТЬ

ИНВЕСТИЦИИ

В КВАДРАТЕ

РАБОТАЕТ ЛИ В НЫНЕШНИМ КРИЗИС ТАКОЙ ИНСТРУМЕНТ СОХРАНЕНИЯ И ПРЕУМНОЖЕНИЯ СРЕДСТВ, КАК ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ? НАТАЛЬЯ ДЕНИСОВА

Девальвация рубля в конце прошлого года заметно обесценила российскую недвижимость в пересчете на доллары США и евро. Однако рублевые цены на квартиры в первом квартале 2015-го в целом устояли под натиском экономического кризиса и даже выросли. Небольшое снижение средней стоимости квадратного метра, которое было все-таки отмечено на первичном рынке в нескольких крупных городах (Курск, Уфа, Оренбург и др.), не превысило 3,4%. Впрочем, от таких флуктуаций никто не застрахован и в более спокойные экономические времена.

«Рост средних ценовых показателей часто вызван активной фазой строительства жилых комплексов в городе, когда происходит быстрое повышение стоимости квадратного метра, — объясняет Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир». — А снижение чаще всего объясняется выходом новых проектов по низким стартовым ценам, из-за чего «опускается» весь рынок».

Гораздо интереснее другие показатели. Насколько рост стоимости квадратного метра в России обгоняет сейчас темпы инфляции, которая, по данным Росстата, разогналась за первые три месяца 2015 года до 7,3%? Городов, где квартиры переиграли официальную инфляцию, немало. На первичном рынке отличились Волгоград (рост за квартал — 17,2%), Сочи (15,8%) и Калуга (14,9%). Другое важное сопоставление — с процентными ставками по депозитам для физических лиц. Деньги, размещенные в январе 2015 года в одном из десяти крупнейших банков (мониторинг регулярно проводится Центробанком РФ), могли заработать для их владельца за квартал максимум 3,83%. Инвестиции в жилые «квадраты» в доброй половине российских городов приносят больше.

ТРИ НАШЕСТВИЯ

Российский рынок жилой недвижимости пережил с начала 2000-х как минимум три волны инвестиционного нашествия. Первая была зафиксирована в 2006-м, когда рост цен подогревали сужавшееся предложение и развитие ипотечного кредитования. В результате к концу года недвижимость подскочила в цене на 90%, уверяют в компании «Баркли». Вторая волна нахлынула в начале 2008 года, и это привело к росту цен на рынке на 35-40% в первом полугодии. Но потом грянул финансовый кризис, и осенью на фоне массовых заморозок проектов произошел откат назад. Тем не менее и тогда инвесторы, сумевшие найти «правильные» проекты, в долгосрочной перспективе увеличили капиталы почти вдвое. Третий массовый приход инвесторов состоялся в конце прошлого года: рынок накрыла волна ажиотажного спроса, вызванная девальвацией рубля. Сограждане несли риелторам последние деньги и даже приобретали квартиры вскладчину. По словам Екатерины Фонарёвой, коммерческого директора корпорации «Баркли», в ее практике были случаи, когда жилье покупалось по телефону, без осмотра. «К концу года доля сделок, заключаемых инвесторами в наших подмосковных проектах, превысила 50%», — уверяет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». «Все кризисные годы отмечены активизацией частных инвесторов, которые спасают свои деньги в недвижимости», — подтверждает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Эксперты отмечают, что начало 2015 года оказалось более позитивным, чем ожидалось. Люди уже привыкли к новому курсу рубля, спрос со стороны инвесторов сегодня стабилен

62 БИЗНЕС-ЖУРНАЛ МАЙ #5 2015

даже несмотря на то, что застройщики практически всех сегментов подняли цены на 10-15%. Девелоперы, конечно, предлагают скидки, но многие из них просто вернулись к ценам третьего квартала 2014 года, которые были увеличены в период ажиотажа.

«Новые объекты во всех сегментах продолжают пополнять рынок, о заморозке начатых строек речь пока не идет», — рассказала «Бизнес-журналу» Екатерина Фонарёва. Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, объясняет это тем, что девелоперы научены горьким опытом и начинают проекты только при наличии финансирования. «В 2008 году, — говорит она, — была другая ситуация: возведение ряда жилых комплексов велось по принципу пирамиды. Многие девелоперы не вкладывали деньги от продажи объектов в текущее строительство, а направляли их в последующие проекты. А сегодня крупные игроки, имеющие много проектов, уже принадлежат банкам и, соответственно, обладают финансовой устойчивостью». Это относится, например, к компаниям «Галс-Девелопмент» и «Дон-Строй» (основной акционер — Банк ВТБ) и группе ПСН (входит в структуру Промсвязьбанка).

ПРАВИЛА ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Стоимость недвижимости растет по мере снижения строительных рисков, поэтому принятый в эксплуатацию дом всегда дороже, чем возводимый объект. В течение строительного цикла, который в среднем составляет полтора-два года, цены в новостройках увеличиваются на 20-30%, по данным компании «Химки Групп». Специалисты МИЭЛЬ советуют покупать квартиру за полгода до ввода дома в эксплуатацию и продавать через полгода после ввода. Подобные сделки дают инвесторам больше уверенности. «Если брать новостройку высокой стадии готовности, то риски сводятся к минимуму, именно поэтому сейчас на рынке раскуплено очень много квартир в почти достроенных домах», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Наиболее ликвидно компактное по площади жилье, которое имеет сравнительно небольшой бюджет. Особенно востребованы одно- или двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», противопоставляет им многокомнатные квартиры с «лишними» квадратными метрами. По словам эксперта, они не пользовались стабильным спросом даже в относительно спокойные времена. «Для продажи таких активов требуется много времени — а значит, есть риск не перепродать их по той цене, которая принесет прибыль», — соглашается Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс».

Оптимально, если покупка совершается в проекте комплексного освоения, когда одновременно с жильем строится инфраструктура. Особенно привлекательна недвижимость, которая реализуется в зоне развития транспортно-инфраструктурных проектов. Открытие новых трасс, пересадочных узлов и станций метро значительно повышает стоимость расположенных по соседству объектов. Например, рядом со строящимся ЖК «Солнечная система» в подмосковных Химках появится транспортно-пересадочный узел, поэтому доходность этого проекта может перекрыть стандартные 20-30% годовых.

Один из рисков для инвестора в жилую недвижимость — недострои и долгострои. По словам Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», они сегодня весьма высоки из-за резкого роста себестоимости строительства, а также вследствие ценового демпинга, которым в борьбе за спрос занимается до 80% девелоперов. В связи с этим эксперты советуют рассматривать квартиры только в проектах хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. Лучше всего, чтобы на момент сделки уже было реализовано несколько очередей.

Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки», рекомендует внимательно изучить документацию. Желательно вкладывать деньги в проекты, реализующиеся по 214-ФЗ с уже полученным разрешением на строительство. Если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства выше. «Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием, — дополняет Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк». — В условиях, когда банки практически не выдают кредиты на ранних стадиях строительства, возможность получить их на этапе котлована — доказательство того, что девелоперу доверяют». Эксперты также напоминают: сейчас проекты строятся в основном на деньги дольщиков, а это значит, что чем больше квартир продано в доме, тем ниже риски «замораживания» строительства.

АНДРЕЙ

ЗАРУЕВ

УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР MADISON ESTATE

Если цена квартиры вырастет за год на 20%, то она в любом случае — инвестиционная. Вопрос в том, что именно будет расти в цене. Думаю, стоит рассматривать объекты в «неперегретых» местах — как вариант, там, где через год-два откроется метро. Есть исключительные случаи — например, ЖК «Искра Парк» — комплекс апартаментов в Москве на Ленинградке, где цена квадратного метра была 150 тыс. рублей. Апартаменты каким-то чудом перевели в квартиры — и стоимость выросла до 300 тыс. рублей. Все, кто купил квартиры на стадии котлована, разбогатели ровно в два раза.

Сегодня самое время присмотреться к залоговым активам. Банки в любом случае вынуждены избавляться от непрофильных объектов. Нужно искать собственников, которые купили недвижимость в кредит и сейчас не справляются с выплатами. Внимание нужно обратить на все, что стоит 150 тыс. рублей. Про элитную недвижимость лучше пока забыть — это не инвестиционные вложения.

БИЗНЕС-ЖУРНАЛ МАЙ #5 2015 63

НЕДВИЖИМОСТЬ

КРЫМСКИЙ ПЕРЕВОРОТ

Инвестиции во вторичную недвижимость — нетипичный ход для частного инвестора, однако на некоторых региональных рынках этот фокус проходит. Так, по данным маркетингового агентства «Маркет-Крым», всего за один год с момента вхождения Крыма в состав РФ однокомнатные квартиры в старом фонде Севастополя подорожали более чем в два раза. Аналитики агентства подсчитали: перед мартовским референдумом 2014 года усредненная стоимость «квадрата» в севастопольских «однушках» на вторичном рынке составляла $880, а в марте 2015-го — $1,6 тыс. При этом эксперты отмечают, что тренд неравномерен и каждый тип жилья показывает свою динамику. Наибольший прирост продемонстрировали так называемые малосемейные квартиры — 101%. Меньше всего подорожали однокомнатные хрущевки — 69%.

Между тем эксперты не идеализируют ситуацию. По данным федерального портала «Мир квартир», инвестиционный спрос на недвижимость Крыма по сравнению с прошлым годом упал на 30-40%. «Об устойчивой ситуации можно будет говорить только тогда, когда будут разрешены политические, экономические и юридические проблемы, построен Керченский мост, а также инфраструктура, необходимая для проживания и отдыха», — прокомментировал генеральный директор портала Павел Луценко. «Думаю, реальный всплеск интереса к крымской недвижимости еще впереди, — говорит Ирина Могилатова (TWEED). — Рынок на полуострове еще не устоялся, но потенциал огромный: здесь сложились уникальные климатические условия и есть все предпосылки для развития качественных проектов».

ОЛИМПИЙСКИЙ РЕЗЕРВ

Пока больше оптимизма инвесторам внушает Сочи, где представлен широкий выбор проектов для вложений — от экономкласса до премиального. После прошедшей в 2014 году зимней Олимпиады инфраструктура города значительно улучшилась. Новые трассы и городские объекты, оптимизированный сервис и объединенная зона катания на Красной Поляне — все это поднимает интерес туристов, а с ним и цены на недвижимость.

«На сегодня рост цен на жилье находится в пределах 10% в год, доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет около 15% годовых, — рассказывает Самир Джафаров, коммерческий директор компании 11 Invest. — Например, в ЖК «Катерина Альпик» можно приобрести студию около 32 кв. м за 4 млн руб. Доход от сдачи в аренду после вычета всех расходов составляет около 600-650 тыс. рублей в год».

По данным портала «Мир квартир», в первом квартале 2015 года средняя цена квадратного метра сочинских новостроек выросла на 15,8% и составила 65 тыс. рублей. По словам риелторов, наиболее интересны для инвестирования квартиры и апартаменты в новостройках, особенно комфорт- и бизнескласса. На вторичном рынке Сочи тоже можно подобрать квартиру, которая вырастет в цене. Она должна располагаться в относительно новом доме, недалеко от моря, объектов инфраструктуры и транспортных артерий.

Как бы то ни было, вложения в жилую недвижимость с инвестиционными целями — это не спринтерский «забег», и судить о перспективах по одному лишь кварталу не стоит. щц Разумный горизонт здесь — от полутора лет и больше. ИВ

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В ГОРОДАХ РОССИИ И ИХ ДИНАМИКА В I КВАРТАЛЕ 2015 ГОДА

Первичный рынок Вторичный рынок

ГОРОД СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВ. М, ТЫС. РУБ. ГОРОД СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВ. М, ТЫС. РУБ.

Волгоград 51,4

Сочи 65,0

Калуга 61,2

Чебоксары 51,1

Иваново 45,5

Рязань 44,9

Нижний Новгород 70,9

Ростов-на-Дону 62,4

Калининград 60,6

Казань 63,1

Краснодар 47,2

Барнаул 50,2

Москва 234,7

Пенза 48,7

Самара 55,3

Саратов 35,5

Санкт-Петербург 102,3

Новосибирск 57,1

Тверь 47,7

Воронеж 49,7

Кострома 47,4

Брянск 34,5

Тольятти  43,7

Хабаровск  77,1

Омск  43,4

Красноярск  58,4

Ярославль  52,8

Ижевск  44,7

Ульяновск  40,4

Киров  44,2

Челябинск  44,5

Белгород  65,6

Тюмень  60,4

Ставрополь  38,5

Иркутск  51,6

Пермь  54,0

Владимир  41,9

Екатеринбург  69,3

Липецк  43,3

Смоленск  47,5

Тула  48,3

Оренбург  44,4

Уфа  58,5

Курск  42,6

Примечание: города ранжированы по динамике средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости (приводится в скобках) по сравнению с предыдущим кварталом. Зеленым цветом выделены города, где рост средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в первом квартале 2015 года обогнал официальную инфляцию — 7,3%.

Красным цветом — где он оказался ниже ставок по депозитам для физических лиц — 3,83% в пересчете на квартал (по данным мониторинга Центробанка РФ, максимальные ставки по депозитам десяти крупнейших банков России в январе 2015 года составили 15,33% годовых).

Источник: «Бизнес-журнал» по данным портала Mirkvartir.ru

64 БИЗНЕС-ЖУРНАЛ МАЙ #5 2015