Некоторые вопросы применения новелл обязательственного права при защите жилищных прав

Вестник Самарской гуманитарной акалемии. Серия «Право». 2016. № 1-2

УДК 347.4

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ НОВЕЛЛ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОГО ПРАВА ПРИ ЗАЩИТЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ

© А. В. Труфанов

Труфанов Артем Вадимович

аспирант кафедры

гражданского и

предпринимательского права

юридического факультета

Самарский национальный

исследовательский

университет

имени академика

С. П. Королева

E-mail: truff32@rambler.ru

В статье рассматриваются некоторые вопросы применения новых положений Гражланското колекса Российской Фелераиии об обязательствах при защите жилишных прав законных влалельиев и собственников, в том числе, вопросы применения астрента и института заверений об обстоятельствах.

Ключевые слова: защита жилищных прав, обязательственное право, астрент, заверения об обстоятельствах.

Гражданский кодекс Российской Федерации недавно претерпел существенные изменения в области обязательственного права. Несмотря на существующую критику данных изменений со стороны как теоретиков, так и практикующих юристов, видится перспективным применение некоторых новелл обязательственного права в процессе защиты жилищных прав.

Между субъектами жилищных отношений часто возникают споры, которые никак не связаны с денежными обязательствами. Суд рассматривает данный спор, выносит решение, однако выигравшая сторона зачастую сталкивается с проблемой — на руках есть судебное решение, вступившее в законную силу, однако на практике оно неисполнимо, так как предполагает совершение ответчиком некоторых активных действий, которые его никто не вправе заставить совершить. Например, решения судов об устранении препятствий в пользовании, выселении, вселении, определения порядка пользования жилым помещением на практике зачастую являются неисполнимыми.

Штрафы судебных приставов-исполнителей за неисполнение решения суда не действуют на должника по обязательству и не побуждают его совершить положенные действия в связи с их малым размером и, как правило, несоразмерностью тем ценностям, которые потеряет должник, совершив исполнение. В такой ситуации на помощь приходит новый для российского законодательства институт обязательственного права — астрент.

Применение механизма астрента сложилось в российской правоприменительной практике еще до его законодательного закрепления. Так, в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда от 04.04.2014 № 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта» астрент упоминается как специальный правовой механизм, который должен побуждать к установленному судом сроку исполнить судебный акт и компенсировать ожидание его исполнения. Следует отметить, что данное Постановление было раскритиковано многими юристами-практиками, в частности, за то, что ВАС РФ в данной ситуации выступил в роли законодателя: институт астрента не существовал в российском праве до этого момента и это, в свою очередь, привело к неоднозначному толкованию данного института судами1. Также нет в Постановлении и указания на статьи, которые действительно могли бы составить правовое основание введения института астрента в обход законодателя2.

Позже, при внесении коренных изменений в раздел Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященный обязательственному праву, механизм астрента был законодательно закреплен. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, при вынесении решения об обязании ответчика выполнить определенные действия, будь то передать ключи от квартиры, не препятствовать в пользовании определенной частью жилого помещения или, например, освободить незаконно занимаемое жилое помещение, истец имеет право просить, а суд имеет право вынести решение о присуждении ответчику денежного штрафа, имеющего характер неустойки, за неисполнение обязательства. При вынесении решения о применении астрента, суду важно сделать так, чтобы неисполнение решения было менее выгодно должнику, чем его добросовестное

1 Иванова Т. Н., Монченко О. В. Французский астрент на российский манер: применение и правовое регулирование судебной неустойки в свете нового Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2. С. 4—13.

2 Комментарий В. А. Белова, профессора кафедры коммерческого права и основ правоведения юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, доктора юридических наук // Закон. 2014. № 4.

А. В. Труфанов

исполнение. Например, если присудить штраф размером в сто рублей за каждый день незаконного проживания в квартире, то должник может попросту не исполнять данное решение суда, так как его неисполнение будет выгоднее должнику, чем исполнение — съем другого жилого помещения будет дороже, чем штраф за незаконное проживание в спорной квартире.

Введение института астрента и его использование в процессе защиты жилищных прав видится крайне полезным и эффективным.

Еще одной новеллой Гражданского кодекса Российской Федерации является закрепление института заверений об обстоятельствах. В соответствии со ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая дала недостоверные заверения об обстоятельствах, которые имеют значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, должна возместить другой стороне убытки, вызванные недостоверностью указанных заверений, или уплатить неустойку, если она была предусмотрена сторонами в договоре. Также законодатель дает право вместе с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки и вовсе отказаться от договора.

При заключении сделок с недвижимым имуществом и, в частности, договоров купли-продажи жилых помещений всегда содержались и содержатся положения, которые и являются заверениями об обстоятельствах. Например, положение о том, что в квартире никто не зарегистрирован, что жилое помещение не состоит по залогом, не обременено какими-либо правами третьих лиц, уплачены все налоги и коммунальные платежи.

Несмотря на то, что институт заверений об обстоятельствах впервые законодательно закреплен в законодательстве, для российской правоприменительной практики он не является новинкой. Их механизм обычно «прятался» за другими правовыми конструкциями, причем довольно многочисленными. Заверения выступали в роли положений о качестве товара, дополнительных условий договора, которые стороны признавали существенными, их нарушение также пытались подвести под обман или заблуждение и т. д.3

Однако в случае нарушения заверений пострадавшая сторона крайне редко могла надлежащим образом защитить свои права. Применение института недействительности сделки в случае нарушения заверений, например, продавцом при купле-продаже квартиры, не было выгодно покупателю — в связи со сложностями в возвращении уплаченных продавцу денежных средств и необходимостью освободить квартиру. Более того, суды неохотно шли на признание сделки недействительной в связи с нарушением заверений, ссылаясь на то, что покупатель должен был проявить должную осмотрительность и получить сведения об имуществе, которое он приобретает, до сделки (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013 г. № 162). Если недостатки были несущественными, то в суде можно было потребовать лишь уменьшения покупной цены.

Теперь же, законодатель прямо закрепил в Гражданском кодексе Российской Федерации положения о возможности взыскать убытки в случае нарушения

3 Замятина Ю, Сиденко Е. Заверения и гарантии в свете изменений ГК РФ // ЭЖ-Юрист. 2015. № 29. С. 11.

заверений, а также возможность вовсе отказаться от договора. Выглядит разумным в договорах купли-продажи недвижимого имущества закреплять положения о неустойке в случае нарушения тех или иных заверений об обстоятельствах.

Легализация давно существующего в правоприменительной практике института заверений об обстоятельствах крайне позитивно скажется на возможности пострадавшей от нарушения заверений стороны защитить свои жилищные права.

Положительно можно оценить решение законодателя о закреплении в Гражданском кодексе Российской Федерации нормы о распространении действия общих положений об обязательствах к требованиям, вытекающим из недействительности сделок. До этого момента существовала правовая неопределенность в вопросе применения некоторых институтов обязатель-ственного права к исполнению реституционных обязательств. На практике возникало множество вопросов: каким образом должно исполняться реститу-ционное обязательство, можно ли использовать определенные способы обеспечения обязательств или прекратить его зачетом. Решение подобных вопросов оставалось на усмотрение правоприменителя. Легализация правовой конструкции применения общих положений об обязательствах к отношениям, возникающим из недействительности сделок, позволяет исключить правовую неопределенность в вопросе применения или неприменения аналогии закона к конкретному реституционному обязательству, существующему между сторонами.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Иванова Т. Н., Монченко О. В. Французский астрент на российский манер: применение и правовое регулирование судебной неустойки в свете нового Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2. С. 4—13.

2. Комментарий В. А. Белова, профессора кафедры коммерческого права и основ правоведения юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, доктора юридических наук // Закон. 2014. № 4.

3. Замятина Ю, Сиденко Е. Заверения и гарантии в свете изменений ГК РФ // ЭЖ-Юрист. 2015. № 29. С. 11.

SOME ISSUES ABOUT USING NEW OBLIGATION LAW IN THE PROCESS OF HOUSING RIGHTS PROTECTION

A. Trufanov

The article considers the issues of using new rules of Civil Code of Russian Federation about obligations in the process of housing rights protection, including using of astrent and warranties.

Key words: housing rights protection, obligation law, astrent, warranties.