Определенности ждут к середине года

Гильдия управляющих и девелоперов подвела итоги работы рынка недвижимости Петербурга в первом месяце 2009 года. Участники рынка коммерческой недвижимости констатируют: во всех сегментах данного рынка (торговля, офисы, склады) продолжается падение цен продаж и ставок аренды, вызванное снижением спроса со стороны покупателей и ухудшением положения арендаторов.

Снижение запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в целом по рынку с момента начала кризиса (сентябрь 2008 года) по февраль 2009 года составило около 11-12% в рублевом эквиваленте. Реальные ставки аренды в рублевом эквиваленте снизились более чем на 15%. Учитывая девальвацию рубля за этот период, ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились в среднем на 37%.

Наибольшее падение ставок (в долларовом эквиваленте) произошло в классе А: более чем на 50%. Это связано с резким увеличением предложения за счет ввода ряда новых офисных проектов класса А в четвертом квартале 2008 года. Ставка на офисы класса А, запрашиваемая арендаторами (ставка спроса), составляла в январе 2009 года не более 1 100 рублей за квадратный метр в месяц или не более $380 за квадратный метр в год.

Цены продаж офисов также подверглись большой коррекции из-за кризисных явлений: за период с сентября 2008-го по февраль 2009 года падение в рублях составило около 8%, в долларах — 35%. При переговорах с реальными покупателями происходит снижение ранее заявленных цен на 10-40%.

Но несмотря на кризисные явления, в начале 2009 года можно отметить сужение предложения офисной недвижимости и некоторое оживление спроса. По сравнению с ноябрем и декабрем 2008 года количество новых предложений офисов на продажу весьма незначительно. Часть владельцев недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам.

Еще одной тенденцией 2009 года можно назвать начало перехода на номинирование цен продаж недвижимости (в условные единицы, привязанные к иностранной валюте: долларам, евро). По причине высокой насыщенности рынка Санкт-Петербурга торговыми площадями и вследствие таких кризисных явлений, как сокращение розничного товарооборота, снижение покупательской способности, закрытие/сокращение ряда торговых сетей, торговая недвижимость на сегодня пострадала от кризиса больше всех.

Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% — в долларах. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается.

Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях (или 30% — в долларах). Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло.

В целом за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте.

По мнению президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Ольховского, в течение второго-третьего квартала 2009 года ситуация на рынке станет более определенной. Рубль достигнет своего равновесного состояния, стоимость строительных материалов и рабочей силы, себестоимость строительства в целом станут более прогнозируемыми. "Станет возможным оценить спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Если мы увидим стабилизацию по перечисленным вопросам, появится и финансирование девелоперских проектов. Конечно же, изменятся правила игры, но ключевые игроки рынка быстро адаптируются к новым реалиям", — добавил эксперт.

В целом, по прогнозам ГУД, 2009 год будет не менее сложным, чем 2008-й. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия. В дальнейшем многое будет зависеть от развития ситуации в Америке. Если США будут выходить из кризиса за счет дополнительной денежной эмиссии, то большой объем вбрасываемых денежных средств в американскую экономику, с одной стороны, повлечет за собой инфляционные процессы, но с другой стороны — будет решен вопрос нехватки ликвидности. Поступательно разморозятся все финансовые потоки, в том числе и в России. Если рецессия не окажется глубокой и рынки капитала США получат положительный тренд не позднее конца 2009 года, восстановление в России будет относительно быстрым. "Безусловно, наш рост начнется с некоторым запаздыванием по отношению к восстановлению развитых стран. Думаю, что даже в оптимистичном варианте это — начало 2010 года", — сообщил Александр Ольховский.