Бизнес-центры сдались арендаторам

Рынок аренды офисных площадей в первом полугодии испытал немало потрясений. Резкое снижение спроса, пересмотр арендаторами условий аренды, массовый переезд компаний на бюджетные площади. В результате арендные ставки не выдержали натиска. Снижение составило до 30%.

В первом квартале 2009 года ставки понизились в среднем на 14-16%. В классе А средние ставки составили 21 800 руб./кв. м/год (включая НДС и КУ). "В некоторых бизнес-центрах класса А снижение составило до 30% по сравнению с концом 2008 года", — рассказала Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg. На конец 2008 года и начало 2009 года пришелся основной период пересмотра управляющими арендных ставок, поэтому во втором квартале 2009 года ставки демонстрировали разную динамику в зависимости от класса. "В классе В они незначительно повысились (на 1,7%), в классах А и С — произошло снижение на 9,9% и на 2,5% соответственно", — рассказывает Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis C & B

Самые низкие ставки аренды в офисных центрах класса А, по данным Colliers International, зафиксированы в деловых зонах на периферии города — на уровне 800 рублей за кв. м в месяц, включая эксплуатационные расходы и НДС. На офисные помещения в центральных районах города верхний ценовой порог доходит до 2 500 рублей за кв. м в месяц, включая эксплуатационные расходы и НДС.

Сегодня в офисной недвижимости класса А и В по-прежнему наблюдается дисбаланс предложений собственников бизнес-центров по ставкам и ожиданий арендаторов. Предложение арендных ставок в классе А составляет 1000-1300 руб./кв. м/мес., в классе В — 800-1100 руб./кв. м/мес. "При этом средний уровень запрашиваемых арендаторами ставок не превышает 700-800 руб./кв. м/мес. Максимально рассматриваемый бюджет — 1 200 руб./кв. м/мес.", — комментирует Ольга Земцова. В классе С сегодня все стабильно, и сегмент продолжает набирать очки у арендаторов, вынужденных сокращать свои издержки. "Наибольший рост ставок в этом сегменте был зафиксирован в 2007 году — около 25% по сравнению с 2006-м годом, в 2008-м году рост не превышал 5% в год. В текущем году рост прекратился. В классе С ставки всегда были низкие и соответствовали характеристикам помещения", — объяснила Ольга Земцова. За год кризиса ставки в классе С снизились не больше, чем на 10%, так как они в меньшей степени подвержены трендам, характерным для высококлассных офисов. Сегодня ставки в этом сегменте не превышают 800 рублей/кв. м/месяц.

Арендаторы сегодня прекрасно владеют ситуацией в сегменте офисной недвижимости, признают эксперты. "Некоторые готовы открыто шантажировать арендодателей: "Мы хотим надолго арендовать хороший офис по минимальной цене, кризис все-таки!"", — поделился Алексей Чижов. Однако дальнейшее снижение ставок неминуемо повлияет на снижение качества оказываемых в рамках договоров аренды услуг или сокращение их количества. Темпы снижения арендных ставок уже замедлились. Улучшилась ситуация с заполняемостью бизнес-центров: средний уровень вакантных площадей в высококлассных офисных центрах снизился до уровня 20-25% по сравнению с началом года — 35-40% (в расчете участвуют все действующие бизнес-центры, введенные в эксплуатацию на данный момент). Это обусловлено тем, что значительное число арендаторов офисных центров класса С и прочих офисных помещений арендовали помещения в офисных центрах высокого класса. Но в то же время нужно отметить, что ситуация на рынке офисной недвижимости в Петербурге хуже, чем в Европе, где средний показатель вакансии сейчас составляет 10% (на начало 2009 года — 7%).

В краткосрочной перспективе уровень арендных ставок сохранится на текущем уровне, либо ставки будут незначительно снижаться по конкретным объектам. Спрос на офисные площади тесно связан с общей экономической ситуацией, деловой активностью, уровнем безработицы, которые в настоящее время продолжают демонстрировать негативный тренд. Повышения уровня ставок, по прогнозам экспертов, не произойдет раньше четвертого квартала 2010 года.