Проблемы и тенденции развития строительства доходных домов в России

Проблемы экономики и менеджмента

УДК 365.286

В.В. Веселков

студент,

кафедра организации и управления в строительстве, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный

экономический университет », г. Санкт-Петербург

ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОХОДНЫХ ДОМОВ В РОССИИ

Аннотация. В статье рассматривается актуальная проблема развития доходного домостроения в России. Анализируются проблемы развития рынка арендного жилья. Оцениваются перспективы строительства доходных домов в России.

Ключевые слова: жилая недвижимость, аренда, инвестиции, доходные дома.

V.V. Veselkov, Saint-Petersburg State University of Economics, Saint Petersburg

PROBLEMS AND DEVELOPMENT TRENDS OF THE CONSTRUCTION OF DWELLING HOUSES IN RUSSIA

Abstract. The article deals with the actual problem of development of apartment housing construction in Russia. Analyzes the problems the development of the rental housing market. Evaluates prospects of construction of apartment houses in Russia.

Keywords: residential property, rent, investment, apartment houses.

Одна из основных проблем, с которой сталкивается современный студент, состоит в поиске жилья на время обучения в высшем учебном заведении. Однако не все институты и университеты располагают необходимым количеством мест в общежитиях, а на балансе некоторых учебных заведений таковые объекты вообще отсутствуют. И единственным выходом является аренда квартиры или, в крайнем случае, комнаты в ней. Этот вариант, в принципе, представляет собой по всем параметрам оптимальное решение, если бы не высокая арендная плата. Владелец арендуемой квартиры заинтересован в получении максимальной прибыли, и ни один из них не войдёт, что называется, в положение, не сделает скидку на студенческий статус квартиросъёмщика и отсутствие у него доходов, достаточных для оплаты жилья. В этом контексте актуальным является вопрос строительства так называемых доходных домов. Эта тема довольно активно обсуждается в обществе, и не только, кстати, студенчеством, но и обычными гражданами, которые в силу тех или иных причин не могут позволить себе приобретение жилья в собственность.

Многоквартирный дом называется доходным в том случае, если все помещения в нём предназначаются для сдачи в аренду. В западных странах такое жильё занимает до 65% суммарного жилого фонда [1]. Как правило, этим объектом владеет один собственник - физическое лицо или бизнес-структура. Поскольку квартиры в таких домах сдаются как бы оптом, владелец получает возможность предлагать немного более низкие цены на аренду по сравнению с, так называемыми, розничными арендодателями. Доходный дом принципиально не отличается от любого другого

16

№ 7 (47) - 2015

Проблемы экономики и менеджмента

многоквартирного жилого здания. Единственное, чем арендная недвижимость может отличаться, это более дешевыми стройматериалами, которые используют застройщики для снижения себестоимости и, следовательно, арендной платы [2]. Хотя истории известны и обратные случаи. В 2007 году в Москве был построен элитный доходный дом «Барклай Плаза», месячная аренда квартиры в котором стартует с 10 тысяч долларов.

В России эти жилые объекты были широко распространены примерно 100-150 лет назад. Особенно много доходных домов было построено в крупных городах [3]. Данная тематика даже нашла отражение в русской литературе «золотого периода». Например, доходные дома Санкт-Петербурга часто описывал в своих произведениях Ф.М. Достоевский. Недвижимые жилые объекты данного типа в нашей стране исчезли как явление после революции 1917 года. И даже переход в начале 90-х годов XX века к рыночной экономике не вызвал доходные дома обратно к жизни. Первые робкие попытки возрождения этой специфической недвижимости были предприняты в нулевых - после начала реализации Приоритетного национального проекта «Жильё» [4]. Тогда во исполнение воли политического руководства страны в строительную отрасль хлынули государственные инвестиции, и должностные лица разных уровней заговорили, в том числе, и об институте доходных домов. В то время идея строительства и эксплуатации этих объектов вполне могла бы стать конкурентом ипотеке. Однако этого не произошло по ряду причин. Одни из них связаны со спецификой строительной отрасли в нашей стране, другие напрямую отражают ментальность нашего населения [5].

Застройщики не проявляют интереса к возможности возведения таких объектов по причине длительного срока их окупаемости. Когда дом строится под продажу квартир, строительная компания получает денежные средства практически мгновенно -сразу же после заключения договора купли-продажи жилья. Совсем иначе дело обстоит с доходным домом. Данные объекты являются инвестицией долгосрочной и возводятся, как правило, под заказ. Риэлторские же фирмы, а также физические лица, которые могли бы быть заказчиками такого строительства, рыночного потенциала в доходных домах не видят [6]. И самое досадное, что с ними согласны и банки, которые способны финансировать данные проекты. Поэтому заказы на возведение этой недвижимости отсутствуют в портфелях застройщиков.

Интересно отметить, что в течение истекших лет случались «проблески» вроде инициативы московского правительства, которое в 2011 году приняло программу возведения так называемых социальных доходных домов [7]. Однако эти случаи похожи, скорее, на пиар, чем на реальный разворот в сторону масштабного использования данной недвижимости в качестве постоянного жилья. По мнению экспертов, слабый интерес к получению прибыли с доходных домов обусловлен отсутствием культуры проживания в жилых объектах этого типа. Так устроено мировоззрение россиян, что они лучше будут десять-пятнадцать лет тянуть лямку ипотеки и ощущать себя собственником, чем жить в квартире, которая номинально ему

№ 7 (47) - 2015

17

Проблемы экономики и менеджмента

не принадлежит. И всё же, несмотря на трудности, которые порой кажутся непреодолимыми, идея доходных домов остаётся жизнеспособной и при определённых обстоятельствах может потеснить на рынке недвижимости частное жилье. И будущий успех этих недвижимых объектов закладывается уже сейчас. Понемногу меняется менталитет россиян. Всё больше и больше людей положительно воспринимает возможность постоянного проживания в съёмной квартире [8]. Среди них как раз студенты и молодые специалисты из числа выпускников вузов. И, во-вторых, «зелёный свет» доходным домам открывают, как ни странно, негативные явления в экономике, которые произошли в течение последнего года. Экономический кризис, в основе которого лежат геополитические причины, ударил по банковскому сектору, из-за чего резко поднялась стоимость ипотечных кредитов [9]. В долгосрочной перспективе это чревато тем, что достаточно большое количество людей, нуждающихся в жилье, не смогут его купить. Единственным выходом для таких граждан станет аренда квартиры, и рост спроса на съёмную жилую недвижимость может спровоцировать строительство доходных домов. Другой фактор, очерчивающий позитивные перспективы

недвижимости данного типа, заключается в наведении порядка на рынке арендного жилья. Государство в лице чиновников разных ведомств, включая полицию и налоговые службы, давно ведёт работу по упорядочиванию сектора аренды жилых помещений [10]. В этом контексте оказание господдержки проектам доходной недвижимости уже не кажется невозможным. И если риэлторские компании получат содействие со стороны государственных структур, то доходные дома получат свое должное развитие в России.

В заключение отметим, что доходные дома представляют собой рациональное решение для проживания студентов во время обучения в высших учебных заведениях. Отсутствие недвижимости этого вида объясняется нулевым интересом инвесторов к таким проектам. Поэтому их реализация возможна лишь при государственной поддержке. И поскольку студенчество является самой заинтересованной стороной, молодёжные объединения должны оказывать определённое давление на чиновников, заставляя государство переходить от слов к делу. Для этого должны использоваться все форматы, включая различные молодёжные форумы, на которых, кроме других вопросов, должна подниматься и проблема строительства доходных домов. Её эффективное решение усилит приток в высшие учебные заведения талантливой молодёжи из регионов.

Список литературы:

1. Корчагин А.П., Казейкин В.С. Новое направление жилищной политики в России - социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9.

С. 69-74.

2. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24-28.

3. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25-33.

18

№ 7 (47) - 2015

Проблемы экономики и менеджмента

4. Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография. СПб.: ВВМ, 2006. 272 с.

5. Широков А.С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. 2015. № 12.

6. Петренко Т.Н., Горобец И.К. Перспективы в строительстве доходных домов в России // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 9. С. 121-125.

7. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.

8. Рохманова Д.А. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.

9. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. № 3-3 (34). С. 86-87.

10. Барышева Ж. А. Новые тенденции развития строительства доходных домов в России // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С. 5-7.

№ 7 (47) - 2015

19