Роль управляющей компании в создании и функционировании закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

Роль управляющей компании в создании и функционировании закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

И.В. Гранова

заместитель генерального директора - управляющий активами фондов ООО «Управляющая компания ПАН-ТРАСТ», доцент, кандидат экономических наук

В последние годы отечественная сфера коллективного инвестирования переживает невиданный рост. Огромную роль в этом сыграло принятие в ноябре 2001 года Федерального закона № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее также - Федеральный закон), положившего начало законодательному закреплению в отечественном частном праве институтов коллективного инвестирования, ранее регламентировавшихся на подзаконном уровне. В соответствии с указанным Федеральным законом впервые появилась возможность коллективного инвестирования в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (далее - ЗПИФН), в состав имущества которых было разрешено приобретать объекты недвижимости, права на недвижимое имущество, проектно-сметную документацию.

ЗПИФН создаются как инфраструктурный элемент для реализации конкретным инвестором

Инвестирование в ЗПИФ недвижимости позволяет инвесторам использовать следующие возможности:

• получение прибыли пайщиками путем коллективного инвестирования средств фонда в недвижимость и права на недвижимость;

• оптимизация налогообложения с учетом того, что ЗПИФ недвижимости не является юридическим лицом (при этом прирост стоимости имущества ЗПИФ недвижимости не облагается налогами);

• формирование фонда как денежными средствами, так и недвижимостью, правами на недвижимость, имущественными правами;

• использование инвестиционных паев в качестве предмета залога;

• вторичное обращение паев, в том числе на организованном рынке;

• принятие решений на общих собраниях владельцев инвестиционных паев по вопросам деятельности ЗПИФа недвижимости;

• получение доходов от доверительного управления фондом;

• льготное реинвестирование.

Процедура создания и функционирования ЗПИФа недвижимости достаточно четко регулируется указанным Федеральным законом и нормативными актами Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России). Механизм создания ЗПИФа недвижимости можно разделить на следующие этапы:

1) подготовительная работа с инвесторами;

2) подготовка и заключение договоров по обслуживанию фонда;

3) формирование фонда.

Подготовительная работа с инвесторами

В отличие от открытых и интервальных фондов, где на этапе первичного размещения инвесторы вправе вносить только денежные средства, правила ЗПИФа недвижимости позволяют вносить в оплату паев акции, недвижимость, права на недвижимость, доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, имеющих отношение к строительству, реставрации и т. п. Как прави-

ло, на практике никто не занимается поиском инвесторов в период первичного размещения паев. Размер фонда, количество паев, их первоначальная стоимость, инвесторы, схемы инвестирования определены заранее. Большинство закрытых паевых фондов создаются под конкретные программы и для размещения средств конкретных инвесторов, а зачастую - для решения задач легальной налоговой оптимизации единственного инвестора.

Первоначально передать объекты недвижимости управляющей компании (далее также - УК) для включения их состав ЗПИФа могут как один, так и несколько инвесторов одновременно.

Не допускается передача инвесторами в доверительное управление паевым инвестиционным фондом имущества, находящегося в залоге.

Передача недвижимого имущества осуществляется инвесторами при условии наличия государственной регистрации права собственности инвесторов на указанное имущество.

Передача прав аренды на недвижимое имущество в состав имущества ЗПИФа осуществляется инвесторами-арендатора-ми с письменного согласия арендодателей на основе соответствующих договоров (соглашений) о передаче (продаже, уступке) прав на недвижимое имущество на управляющую компанию как доверительного управляющего имуществом ЗПИФа.

Управляющая компания в соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» и постановлением Правительства Российской Федерации от 25 июля 2002 года № 564 «О типовых правилах доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом» готовит правила фонда, заключает необходимые договоры по его обслуживанию, подготавливает необходимые для регистрации правил фонда документы и предоставляет комплект документов в ФСФР России.

Подготовка и заключение договоров по обслуживанию фонда

Для обеспечения регистрации правил фонда и дальнейшего его функционирова-

ния на этапе подготовки правил фонда управляющая компания заключает договоры по обслуживанию фонда со следующими организациями:

• со специализированным депозитарием;

• с организацией, осуществляющей деятельность по ведению реестра владельцев инвестиционных паев фонда;

• с аудитором фонда;

• с оценщиком фонда (может быть более одного оценщика).

Формирование фонда

Прием заявок осуществляется управляющей компанией (или агентами, если это предусмотрено правилами фонда). Прием заявок должен осуществляться каждый рабочий день по адресу, указанному в сообщении о начале приема заявок в объявленный период приема заявок, за исключением случаев приостановления выдачи и погашения инвестиционных паев в соответствии с существующим законодательством.

Недвижимое имущество, передаваемое в фонд, необходимо оценить у независимого оценщика. Таким оценщиком может быть оценщик, указанный в правилах фонда, а также иной независимый оценщик. Оценка передаваемого в фонд недвижимого имущества должна быть проведена до подачи документов на государственную регистрацию по передаче в фонд недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в фонд регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральными законами от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219.

Недвижимое имущество может быть передано в фонд только в случае, если это предусматривает инвестиционная декларация фонда, а также при условии отсутствия залога на такое имущество.

Передача имущества в фонд происходит путем перерегистрации прав на передаваемое имущество с инвестора на владельцев инвестиционных паев фонда в их общую долевую собственность. При этом в Едином государственном реестре прав имена (наименования) владельцев паев и размеры принадлежащих им долей не указываются.

Передача имущества фонда в доверительное управление управляющей компании происходит путем государственной регистрации обременения такого имущества.

Начисление инвестиционных паев при передаче имущества в фонд осуществляется в следующем порядке.

Расчет количества причитающихся инвестору паев производится исходя из формулы:

КП =

С_

СП

где КП - количество начисленных паев;

С - сумма, внесенная денежными средствами, или оценочная стоимость переданного инвестором в фонд имущества;

СП - стоимость инвестиционного пая при формировании фонда, указанная в правилах фонда.

При формировании фонда надбавка УК не взимается.

Организации, участвующие в управлении и обслуживании паевого фонда, представляют в совокупности определенную систему отношений, в которой права и обязанности каждого по отношению к фонду и его инвесторам жестко регламентированы:

1) управляющая компания управляет имуществом фонда, осуществляя инвестиции в те или иные активы;

2) специализированный депозитарий хранит имущество фонда и ведет учет этого имущества, осуществляя при этом контрольные функции за законностью действий УК по отношению к имуществу фонда;

3) регистратор ведет реестр владельцев паев;

4) аудитор проверяет правильность ведения учета и отчетности управляющей компанией фонда, расчета стоимости чистых активов и цены пая;

5) независимый оценщик оценивает ту часть имущества, которая не имеет рыночной стоимости (только в интервальных и закрытых фондах);

6) агенты размещают инвестиционные паи фонда на основании договора с управляющей компанией и ее доверенности.

Федеральная служба по финансовым рынкам осуществляет государственное регулирование деятельности паевых инвестиционных фондов.

В соответствии со статьей 38 Федерального закона управляющая компания может создаваться в форме акционерного общества (АО) или общества с ограниченной ответственностью (ООО). В настоящее время для получения лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами собственные средства УК должны составлять не менее 20 миллионов рублей и в управляющей компании должно быть не менее 4-х специалистов с соответствующими квалификационными аттестатами.

Возможен такой вариант структуры УК ЗПИФН:

1) руководство компании: генеральный директор, заместитель генерального директора, управляющий активами фондов;

2) контролер компании (осуществляет внутренний контроль деятельности УК);

3) бэк-офис (осуществляет подготовку документации для бухгалтерии, внутренний учет, составление отчетности, учет заявок, сделок и т. д.);

3) фронт-офис (проводит работу с клиентами, а также осуществляет операции на рынках, как биржевых, так и внебиржевых);

4) финансовый отдел, бухгалтерия, юридический отдел.

В ходе управления ЗПИФ недвижимости управляющая компания выполняет следующие функции:

• проведение операций с имуществом фонда, в том числе на рынке недвижимости, способствующих увеличению капитализации активов фонда;

• организация и проведение общих собраний владельцев инвестиционных паев;

• привлечение инвесторов и организация дополнительного выпуска паев;

• управление ликвидностью паев и организация их обращения;

• формирование и выплата инвестиционного дохода;

• разработка и регистрация изменений к правилам фонда.

При инвестировании средств в коммерческую недвижимость целесообразно разделять функции управления УК, которой в основном отводится роль инвестиционной компании на рынке.

В отличие от открытых и интервальных фондов, пайщики которых не имеют права участвовать в управлении фондом, пайщики закрытого фонда имеют возможность непосредственного участия в работе фонда через механизм общего собрания пайщиков. В этом плане закрытый фонд напоминает закрытое акционерное общество.

Общее собрание владельцев инвестиционных паев принимает решение по следующим вопросам:

• утверждение изменений, вносимых в правила фонда в части инвестиционной декларации;

• расширение видов и увеличение максимального размера расходов, связанных с доверительным управлением фондом;

• передача прав и обязанностей по договору доверительного управления фондом другой управляющей компании;

• досрочное прекращение договора доверительного управления фондом;

• иные положения, предусмотренные нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Наряду с денежными средствами и ценными бумагами (долями в уставных капиталах) в состав активов ЗПИФа недвижимости могут входить:

• недвижимое имущество;

• имущественные права на недвижимое имущество, в том числе права аренды недвижимого имущества;

• имущественные права по обязательствам, вытекающим из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества;

• имущественные права по обязательствам, вытекающим из инвестиционных договоров;

• проектно-сметная документация.

Необходимо отметить, что впервые в соответствии с новым положением появилась возможность инвестировать средства ЗПИФа в недвижимость за рубежом. Схемы работы зависят от целевых функций, под которые создается фонд.

Рассмотрим базовый вариант - инвесторы располагают денежными средствами и вкладывают их в строительство объекта недвижимости с целью продажи. Этот вариант может быть интересен девелоперам, риелторам, строительным организациям и иным инвесторам, реализующим проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости (офисные, складские, производственные помещения).

Возможная схема работы:

1) управляющая компания регистрирует закрытый паевой фонд на сумму необходимых инвестиций в проект, открывает отдельный расчетный счет фонда;

2) инвесторы подают заявки и покупают паи фонда на всю сумму, оплачивая их денежными средствами;

3) управляющая компания:

• покупает земельный участок/права на земельный участок;

• регистрирует право собственности на паевой инвестиционный фонд;

• заказывает проектно-сметную документацию;

• заключает договоры на строительство;

• контролирует процесс строительства;

• регистрирует право собственности на построенный объект;

• продает построенный объект;

4) инвесторы подают заявки на погашение паев;

5) управляющая компания погашает паи, и фонд прекращает деятельность;

6) инвестор - физическое лицо платит налог на доходы (13 процентов с разницы между ценой покупки и погашения пая). Прибыль юридического лица, возникающая при продаже паев, облагается налогом на прибыль в общем порядке в соответствии с существующим законодательством.

В случае если срок реализации проекта и срок, на который создан фонд, совпадают, то видимых выгод нет, так как эффективность реализации проекта через фонд снижается наличием затрат на оплату услуг управляющей компании и прочую инфраструктуру, отсутствием возможности свободного распоряжения денежными средствами. Интерес представляет создание фонда на срок больший, чем срок реализации проекта, и реинвестирование сумм, полученных от реализации первого проекта, в следующие проекты. На срок деятельности фонда инвестор получает своего рода беспроцентный кредит на сумму налога на прибыль (налога на прибыль и имущество) в случае сдачи построенного объекта в аренду.

Помимо базового варианта, возможны и другие схемы работы закрытого паевого инвестиционного фонда, например строительство (приобретение) готового объекта и сдача его в аренду для действующего бизнеса по сдаче недвижимости в аренду.

Основные направления деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в России

В настоящее время в Российской Федерации принята следующая условная классификация фондов:

• приобретение объектов недвижимости с целью продажи - девелоперские или спекулятивные фонды;

• сдача в аренду (субаренду) - рентные фонды;

• фонды строительства.

Возможность коллективного инвестирования в форме ЗПИФа недвижимости вызывает интерес у крупного российского инвестора.

Отметим несколько способов инвестирования в недвижимость, нашедших распространение в мире:

• приобретение готовых объектов недвижимости различного назначения;

• приобретение земельных участков под застройку и без цели немедленной застройки;

• приобретение прав на недвижимость, например права аренды, застройки и т. д.;

• инвестиции в акции компаний, владеющих и управляющих недвижимостью;

• вложения в инвестиционные фонды, размещающие активы в недвижимости.

Большая привлекательность вложений в недвижимость обусловлена следующим:

• способность приносить регулярный доход от арендных платежей (потенциально повышение арендной платы может зависеть не только от общей ситуации на рынке, причиной увеличения также могут быть, например, дополнительные услуги, предлагаемым арендодателем);

• физическая сохранность и целостность (при соответствующем уровне эксплуатации здание способно просуществовать многие годы);

• относительно легко понимается инвестором (многие люди арендовали или сдавали жилье в аренду, поэтому им проще понять, как можно «сделать деньги», владея недвижимостью, нежели чем, как это возможно, вкладывая средства в «непонятные» ценные бумаги);

• способность недвижимости расти в цене (в долгосрочной перспективе цена на недвижимость имеет тенденцию к росту и не зависит от сиюминутной конъюнктуры, что позволяет в любом случае со временем продать ее с прибылью. Безусловно, ремонт и реконструкция зданий ведут к росту цен на них).

Важно отметить, что российским законодательством выстроена эффективная система защиты прав инвесторов фонда, которые осуществляют контроль через общее собрание, разделение функций управления, хранения и учета имущества фонда и контроля за деятельностью фонда между управляющей компанией, регистратором, специальным депозитарием, ФСФР России, органами государственной регистрации, аудитором и независимым оценщиком.

Необходимо отметить некоторые трудности формирования и функционирования ЗПИФ недвижимости:

• низкая ликвидность (недвижимость трудно быстро продать даже на растущем рынке);

• высокие цены на недвижимость и неделимость (большая стоимость недвижимости требует привлечения значительных сумм для приобретения хотя бы одного объекта.

Кроме того, в редких случаях недвижимость можно продавать по частям. Высокие цены на недвижимость сужают круг возможных покупателей);

• недостаточный опыт профессионального управления в сфере недвижимости (для повышения капитализации недвижимости через ЗПИФ необходимы специальные знания, навыки и ресурсы).

• неоднозначность трактовок системы налогообложения.

По данным ФСФР России и Национальной лиги управляющих, совокупная СЧА ПИФ

составила 365,8 миллиарда рублей (рост за 10 месяцев 2006 года на 133,5 миллиарда рублей, или 57,5 процента); на начало ноября 2006 года зарегистрировано 655 паевых инвестиционных фондов; из 158 фондов, сформированных в 2006 году, 60 фондов (38%) были фондами недвижимости.

Создание ЗПИФа недвижимости - долгосрочный и перспективный проект коллективного инвестирования средств в различные сегменты рынка недвижимости, особенно в строительство, готовую коммерческую недвижимость, землю.

* * *

Рынок недвижимости: итоги 2006 года, прогнозы на 2007 год

Продолжение. Начало см. на с. 14.

Вице-президент Гильдии народных кооперативов России Елена Дворяшина: «Элитное жилье и качественные новостройки вырастут в цене на 35-45 процентов к концу года, вторичное жилье эконом-класса (квартиры и комнаты) - на 10-30 процентов. Это Москва и Московская область. В регионах цены будут повторять московскую тенденцию с некоторым запаздыванием. Малоэтажное жилье в сельской местности из местных материалов значительно снизит среднюю стоимость квадратного метра площади в регионах, где это направление будет активно развиваться. К выборам 2008 года слово «доступное жилье» будет максимально наполнено смыслом. Здесь две составляющие: доступные цены и доступные механизмы, в том числе с помощью кооперативных схем (русской схемы стройсберкасс)».

Заместитель председателя правления банка «СОФРИНО» Юрий Пирогов: «По сравнению с 2006 годом цены на жилую недвижимость вырастут на 10-15 процентов».

Начальник отдела развития розничного бизнеса «Первый чешско-российский банк»: Александр Афанасьев: «На мой взгляд, ожидается рост цен в среднем на 20-25 процентов. Будет наблюдаться дифференциация на рынке недвижимости. Хорошее жилье не будет падать в цене».

Начальник отдела андеррайтинга СГ «УРАЛСИБ» Алексей Козьмин: «В Москве рост цен - около 40 процентов. В регионах в среднем - более 40 процентов».

Вице-президент клуба Ирина Радченко напомнила, что в прошлом году самую точную оценку динамике цен на рынке недвижимости дал президент МАИН, председатель Национального совета по оценочной деятельности Российской Федерации Грачев Иван Дмитриевич.

Татьяна Никитина, генеральный директор МАИН, рассказала о динамике ипотечного рынка. Она назвала 10 банков, выдавших наибольшее количество ипотечных кредитов за 2006 год. Интересно отметить, что Сберегательный банк Российской Федерации и Банк внешней торговли уступили первое место одному из коммерческих банков. Госпожа Никитина прогнозирует увеличение количества ипотечных банков и программ, незначительное снижение процентной ставки, а также специализацию банков по секторам рынка недвижимости.

На встрече также обсуждались новые проекты ипотечного рынка (корпоративная, региональная ипотеки, ипотека комнат), инвестиционный бизнес и инвестиции, звучали доклады о лизинге и аренде жилой и коммерческой недвижимости и технической инвентаризации при капитальном строительстве.