Земля давит на огурцы

Сельхозкооператив (СПК) «Воронежский тепличный комбинат» рассматривает возможность продажи тепличного комплекса, расположенного на 73 га в пригороде Воронежа. Окончательное решение пока не принято, но предприятие «ищет варианты в тяжелых условиях работы», объясняют его собственники. Собеседники «Ъ-Черноземье» на рынке отмечают, что «Воронежский» не выдерживает конкуренции с новыми холдингами, у которых налажены поставки в крупные сети (в том числе в Москву), а вероятность продажи связывают с возможными предложениями со стороны местных девелоперов. Застройщики отмечают, что, хотя крупный участок и имеет удачное расположение, в случае возведения на нем жилья могут возникнуть вопросы с инфраструктурой.

Вместо овощей на площадях старейшего тепличного комбината Воронежа могут вырасти дом

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Информацию о якобы предстоящей продаже тепличного комбината вчера утром распространили воронежские общественники. Председатель СПК Алексей Шмойлов рассказал „Ъ“, что вчера действительно собирал членов кооператива и поставил их в известность о возможном «привлечении инвесторов»: «Но это дело не одного дня. Мы ищем варианты — может, и продолжим работу самостоятельно. Пока неясно, появятся ли инвестиционные деньги или мы выручим средства сами. Но условия работы в отрасли тяжелые». Подробнее он предпочел не пояснять, сославшись на преждевременность обсуждения.

Собеседник «Ъ-Черноземье», знакомый с деятельностью предприятия, пояснил, что настроения собственников комплекса «скорее пессимистичные»: «Они говорят о дефиците рабочих, о высокой конкуренции со стороны крупных тепличных холдингов, а также о низком спросе на тепличные овощи в аграрной Воронежской области: большинство жителей имеют подсобные хозяйства, а неимеющим хватает овощей на рынках. Снизить цену в "Воронежском" не могут: это будет нерентабельно. Между тем холдинги поставляют продукцию в другие регионы, где спрос выше».

По словам собеседника «Ъ-Черноземье», текущий сезон комбинат будет работать, параллельно пытаясь найти покупателей: «Но пока конкретного претендента нет».

Первые теплицы в юго-западном пригороде Воронежа были построены в 1973 году на базе совхоза «Советский». Сейчас на 73 га (разрешенное использование земли — «тепличный комплекс», зона согласно генплану — «производственная зона сельхозпредприятий», кадастровая стоимость — 4,9 млн руб.) располагаются 30 га теплиц. По данным публичной кадастровой карты, земля под тепличным комплексом занимает больше площади, чем вся многоэтажная застройка микрорайона Тенистый. Больше всего в «Воронежском» производится огурцов, 30% продукции — томаты, также выпускаются перец, зелень, шампиньоны и вешенки, выращиваются цветы. Консервный цех мощностью около 3 млн туб в год выпускает более 25 наименований продукции из собственного сырья, в том числе маринованные огурцы, томаты и грибы, томатный сок и тыквенный нектар.

СПК «Воронежский тепличный комбинат» был создан в порядке реорганизации в марте 1998 года. На 31 декабря 2018 года в кооперативе числилось 43 члена с общей стоимостью паев 6,07 млн руб. и восемь ассоциированных членов с паями общей стоимостью 874 тыс. руб., говорится в одном из решений арбитражного суда Воронежской области. По данным Kartoteka.ru, выручка кооператива в 2021 году составила 643 млн руб., чистая прибыль — 1,5 млн руб. (убыток 27,3 млн руб. годом ранее).

Гендиректор исследовательской компании «Технологии роста» Тамара Решетникова отмечает, что у СПК «Воронежский тепличный комбинат» не все теплицы были построены в советское время: «Около 4 га возведены не так давно, применяется даже досвечивание». Но основные проблемы предприятия — устаревший подход к сбыту и рост конкуренции на фоне снижения среднедушевых доходов, полагает она: «"Воронежский" несколько отстает от промышленных теплиц, которые сразу налаживали сбыт. К примеру, воронежский тепличный комбинат “Родина” основную часть томатов продает в Москве. Холдинги выигрывают за счет эффективности производства и договоров с сетевым ритейлом. У "Воронежского" есть отправки продукции в Москву, но основная часть продается в Воронеже, где средние доходы ниже».

По мнению Тамары Решетниковой, менеджмент «Воронежского» мог бы скорректировать стратегию сбыта и ассортимент: «Но главной причиной обсуждения возможной продажи, вероятно, стали предложения от застройщиков. Аналогичная ситуация сложилась с агрокомплексом "Московский": он также находится в пригороде, площади в свое время насчитывали около 100 га, но в последнее время уменьшились более чем вдвое за счет передачи девелоперам и развития собственных строительных проектов».

Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова отмечает, что землей комбината раньше интересовались многие: «Говорилось и о строительстве жилья, и о возведении логистического комплекса».

Однако сейчас на первичном рынке наблюдается затишье, основная масса сделок идет по вторичному жилью, добавила она: «Если говорить на перспективу, то на этом месте, вероятнее всего, могут появиться квартиры экономкласса. Такое жилье может быть рассмотрено и как арендное, и предназначенное для покупки переселенцами с новых российских территорий: сейчас жилищные сертификаты уже выдают жителям Херсонской области. Кроме того, место может заинтересовать переселенцев из других субъектов: мы, например, наблюдаем всплеск интереса к воронежской недвижимости со стороны курян и белгородцев».

По мнению главы воронежской строительной ГК «Бик» Дмитрия Большакова, оценить рыночную стоимость земли под комбинатом сложно. «Есть много факторов, которые этому препятствуют: надо смотреть, какие там инженерные коммуникации и хватит ли их для жилищного строительства, какая в округе социальная инфраструктура и надо ли дополнительно ее возводить. Также необходимо переводить землю в соответствующую категорию. Наконец, неясно, каким образом мог бы продаваться участок — одним лотом или с разбивкой. Если один лот, то цена будет меньше, если участки по несколько гектаров — больше»,— пояснил эксперт.

В любом случае, добавил девелопер, средняя воронежская цена в 1 млн руб. за сотку в этом случае «нереальна».

Господин Большаков напомнил, что многоквартирное строительство в Тенистом не очень развито, так как не востребовано покупателями: «Здесь исторически сложился частный сектор, и появление индивидуальной или блокированной застройки будет точно воспринято с энтузиазмом». Вместе с тем, отметил он, не исключен интерес со стороны занимающихся многоквартирным жильем застройщиков, так как свободных участков в Воронеже становится все меньше.

Директор агентства «Этажи-Воронеж» Данис Латыпов отметил, что застроить всю площадку вряд ли возможно, так как нет социальной инфраструктуры и инженерных сетей в необходимом объеме. «Кроме того, привлекательности не добавляет близость к военному аэродрому и огромные пробки при уже текущей нагрузке», — добавил эксперт. По его мнению, больших перспектив в этом месте для реализации масштабной проекта нет, а вот точечно продать пару домов возможно.

«Среди крупных есть уже стартовавшие и гораздо более привлекательные проекты, например "Яблоневые сады" или "Задонье парк"», — пояснил господин Латыпов.