Семья — двигатель ипотеки

Объем выдачи ипотечных кредитов в 2023 году вырастет на 15–20%, полагают в НРА, но может не достичь оптимистичных оценок банкиров в 6 трлн руб. Драйвером останутся льготные кредиты, доля которых превысит 54%, причем основная часть придется на семейную ипотеку. Ожидаемое повышение ключевой ставки приведет к удорожанию собственных программ банков, что также поддержит спрос на льготное кредитование. Гражданам придется выбирать между дорогим первичным жильем по низким ставкам и более дешевым вторичным по более высоким.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

По итогам 2023 года объем выдачи ипотечных кредитов может достичь 5,5–5,8 трлн руб., увеличившись на 15–20% по сравнению с 2022 годом, говорится в прогнозе рейтингового агентства НРА (с ним ознакомился “Ъ”). По оценке аналитиков, более половины спроса банки удовлетворят льготными кредитами, объем которых составит 3–3,2 трлн руб. (рост на 50% год к году). В 2022 году, по данным АО «Дом.РФ», доля льготных ипотечных программ составила 35% в общем количестве выданных кредитов и 46% в денежном выражении.

В этом году большую часть рынка льготных кредитов займет программа семейной ипотеки, которая действует до 1 июля 2024 года. По оценке аналитиков, ее доля достигнет 50% в денежном выражении и 27% по количеству выданных кредитов. В 2022 году, согласно данным «Дом.РФ», на этот сегмент приходилось 36% от всех по объему и 35% по количеству выданных льготных кредитов.

Аналитики НРА ожидают, что объем выданных кредитов семейной ипотеки вырастет в два раза и составит около 1,6 трлн руб.

По мнению аналитиков, преимуществом семейной ипотеки наряду со сниженной ставкой (максимальная 6% годовых против 8% годовых по льготной ипотеке на новостройки) выступает возможность рефинансировать имеющуюся ипотеку. Кроме того, ее можно использовать повторно, а ипотека с господдержкой под 8% предоставляется на одного человека один раз.

При этом общие объемы выдачи ипотеки за первое полугодие 2023 года, по данным Frank RG, уже преодолели отметку 3 трлн руб. Это позволяет банкирам повышать предыдущие прогнозы. В частности, по оценке зампреда правления ВТБ Анатолия Печатникова, выдача по итогам года превысит 6 трлн руб. За это время объем выдачи Сбербанка может превысить 3,5 трлн руб., ВТБ — 1,3 трлн руб., следует из заявлений их топ-менеджеров.

По оценке главного эксперта компании «Русипотека» Сергея Гордейко, оптимистичный вариант развития может привести к тому, что банки выдадут 6,5 трлн руб. ипотеки, пессимистичный ориентир — 5,3 трлн руб. Давление на спрос может оказать повышение ключевой ставки на следующем заседании совета директоров ЦБ, отмечает эксперт. Банковские аналитики не исключают подъема ставки на заседании 21 июля с 7,5% до 8%.

Как отмечают участники рынка, спрос на ипотеку остается уверенным, несмотря на отсутствие тренда на снижение ипотечных ставок (сейчас средние ставки без учета льготных программ на уровне 11% годовых).

По оценке господина Гордейко, ипотечные заемщики берут кредиты по текущим ставкам, поскольку не ожидают их снижения. «Клиенты поняли, что ставка 11% — рабочая, 10% — самая лучшая, а 12% — приемлемая, поэтому спрос не проседает»,— считает он. При этом разница в платежах между ставками 10–12% годовых при среднем размере кредита (3,7 млн руб.) незначительная, отмечает эксперт.

Впрочем, цены в сегменте вторичного жилья пока остаются более низкими, таким образом, разница в платежах по собственным программам банков и льготным госпрограммам нивелируется, указывают банкиры. «Нельзя сказать, что на вторичном рынке царит оживление,— отмечает зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов.— Но мы отмечаем, что часть клиентского спроса сместилась в этот сегмент».

Но с учетом ожидаемого подъема ключевой ставки, ставки по собственным ипотечным программам, в том числе на покупку готового жилья, будут скорректированы на сопоставимое значение, ожидает банкир. «Повышение ставок может привести к некоторому сокращению спроса на покупку недвижимости на вторичном рынке и росту выдач по госпрограммам. В то же время необходимо учитывать тот фактор, что лимиты по основным госпрограммам уже практически исчерпаны»,— говорит господин Павлов.

Эльвира Набиуллина, глава Банка России, на заседании Совета федерации 21 июня:

«Нас с точки зрения внутренних возможных дисбалансов беспокоит ипотека, которая была накачана льготными и псевдольготными программами».

Впрочем, льготные кредиты могут сохраниться на длительное время. Как следует из рекомендаций по итогам круглого стола, прошедшего в конце апреля в Совете федерации, семейную ипотеку рекомендовано продлить до 2030 года. Это может обернуться для бюджета дополнительными расходами. Как ранее писал «Интерфакс» со ссылкой на прогноз Минфина, с учетом текущей динамики выдач по программам «Семейная ипотека» и «Льготная ипотека» в 2023–2025 годах могут дополнительно потребоваться средства федерального бюджета в размере 171,5 млрд руб., в том числе 75 млрд руб.— на «Семейную ипотеку».