Новый стадион на старом месте

На прилегающей к строящемуся стадиону "Динамо" территории в ближайшее время должен появиться масштабный проект "ВТБ Арена парк". По сути, это единственный пример, когда в центре Москвы вместе с крупным спортивным объектом возникает новый кластер с масштабной спортивной инфраструктурой, тематическим парком и городским кварталом. И это будет первый в мире стадион, в котором под одной крышей разместятся футбольное поле и хоккейная арена.

Спортивный девелопмент

Предпосылки к развитию проекта появились еще со времен строительства самого стадиона. Архитектор Лазарь Чериковер в начале ХХ века спланировал стадион, расположив его поперек знаменитого Петровского парка, разделив сам парк таким образом на две части. Одновременно с началом реконструкции стадиона "Динамо" на одной из территорий Петровского парка этим же архитектором в 1934 году был спроектирован так называемый парк физкультуры и спорта "Динамо". По замыслу архитектора парк с организованными в нем спортивными площадками и сооружениями стал логичным продолжением нового большого стадиона. В частности, здесь были расположены оборудованные корты для тенниса, боксерский ринг, волейбольные площадки и площадки для игры в городки...

К Фестивалю молодежи и студентов 1957 года, а позже к московской Олимпиаде 1980 года парк был несколько раз видоизменен. При этом из него исчезли, например, гипсовые фигуры атлетов, и постепенно парк превратился в транзитную зону от метро к жилым кварталам.

Олимпиада-1980 потребовала от этой территории большей отдачи. Был ликвидирован пруд, парк сократился до площади в 8 га, а стадион дополнили гостиница, офисные и прочие инфраструктурные здания. Так прилегающая к стадиону территория впервые приобрела облик городского комплекса, которые в 1990-е ожидало забвение и запустение. Именно поэтому, когда впервые зашла речь о редевелопменте стадиона "Динамо", подразумевался масштабный проект, охватывающий все 32 га. Когда в 2010-м он не избежал участи многих московских девелоперских проектов и за долги перешел в распоряжение ВТБ, это был в основе своей деловой квартал с офисными зданиями. Менеджмент ВТБ сразу же уменьшил объем застройки в два раза, добавив в нее новую функцию "апартаменты" и создав концепцию развития всей территории в целом, включая появление мощной архитектурной доминанты в виде обновленного стадиона "Динамо", строительство новой тренировочной базы — Академии спорта "Динамо", возрождение функции спортивного парка... В рамках нового проекта парку предполагается вернуть прежние функции: историческая парковая зона будет сохранена и благоустроена, появятся прогулочные, велосипедные и роллерные дорожки, детские площадки, игровые зоны, места для занятия физкультурой и спортом. Концепция нового городского ансамбля, территории здорового образа жизни стала основой маркетингового позиционирования проекта на рынке московского девелопмента.

Два в одном

Стадион "Динамо" считается одним из самых непростых объектов с точки зрения девелопмента. Дело в том, что построенная в 1928 году арена является объектом культурного наследия регионального значения, однако в последние годы она находилась в печальном состоянии, и в итоге в 2008 году стадион был закрыт на реконструкцию. Теперь в рамках комплексного редевелопмента будет осуществлена комплексная реконструкция большой спортивной арены стадиона и других объектов, расположенных на его территории. Так, на сегодняшний день это единственный спортивный объект в мире, где под одной крышей будут расположены футбольный стадион и хоккейная арена, легко трансформируемая в концертную площадку или баскетбольный зал.

В начале 2011 года руководство проекта "ВТБ Арена парк" пригласило основателя архитектурного бюро Manica Architecture Дэвида Манику для детализации концепции двух спортивных арен и дальнейшей разработки проекта. Задача также была улучшить функциональность и показатели эффективности будущего спортивного сооружения. Среди предыдущих работ архитектора есть такие известные проекты, как стадион в столице Катара Дохе, "Арена Мерседес-Бенц" в Шанхае, олимпийский баскетбольный зал в Пекине и "Арена О2" в Лондоне. В итоге в проекте были использованы революционные идеи, а также применены новые материалы и технологии. В частности, крыша стадиона будет сделана из материалов, пропускающих свет, в которую встроены светодиодные ленты, позволяющие в темное время суток использовать купол в качестве медиафасада огромной площади. А на западном фасаде, выходящем на Ленинградский проспект и метро "Динамо", будет размещен гигантский экран. В итоге с точки зрения технического оснащения это будет самая современная в Москве концертная площадка. Рабочая группа проекта изучила все известные технические райдеры последних мировых шоу, которые на сегодняшний день трудноосуществимы в условиях московских стадионов, и с учетом международного опыта сформулировала соответствующие технические требования к проекту. Сложность заключается в том, что эти технические требования должны стыковаться с массой ограничений, которые накладывает на проект его историческая составляющая. Тот факт, что стадион является архитектурным памятником, влияет на ход строительства и реконструкции: существует ряд обязательных параметров — какими должны быть окна, двери и т. д.

В 2012 году в связи с выбыванием из списка чемпионата вместимость стадиона было решено уменьшить в два раза: теперь он будет рассчитан на 27 тыс. вместо планируемых ранее 45 тыс. зрителей. Кроме того, на 20 тыс. кв. м было решено сократить досугово-развлекательную зону. В общей сложности вместо 378 тыс. кв. м в рамках проекта будет построено 190 тыс. кв. м недвижимости. Все это стало результатом того, что на поле стадиона "Динамо" было решено не проводить матчи чемпионата мира по футболу 2018 года. В итоге стадион был перепроектирован, а идея объединения двух арен под одной крышей, заложенная еще на уровне концепции, осталась прежней. В целом сокращение объемов строительства положительно сказалось на проекте: возвращена историческая конфигурация поля, была снижена высотность на 12 м. В итоге должен получиться компактный спортивный объект с футбольным стадионом на 27 тыс. мест и хоккейной ареной на 11,5 тыс. человек, объединенными под одной крышей. При этом арена будет менять конфигурацию под концертные мероприятия, на которых смогут поместиться 14 тыс. зрителей, а также в баскетбольный зал на 12,5 тыс. мест. Интересно, что процесс превращения баскетбольной арены в хоккейную и наоборот будет занимать не более двух часов. Здесь также будут построены парковки на 1,6 тыс. машиномест. Исключение стадиона из программы подготовки к чемпионату мира 2018 года привело также к сдвигу сроков окончания работ всего на год: если изначально первый матч здесь планировалось сыграть в 2016 году, то теперь работы планируется завершить в 2017 году. Впрочем, перепроектирование не коснулось коммерческой части спорткомплекса: все необходимые разрешения уже получены, строительные работы в этой части проекта уже начались. Соответственно, проекты будут сдаваться поэтапно: в 2015, 2016 и 2017 годах. Первой будет сдана гостиница Hyatt Regency, затем офисные объекты и так далее.

Новая коммерциализация

Не только уникальные конструктивные решения для спортивных объектов на территории "ВТБ Арена парка", но в целом концепция, расширяющая функциональный спектр, позволила отделить проект от любых подобных объектов на рынке и обеспечить дальнейший коммерческий успех проекта. "В первую очередь спортивная инфраструктура в России в основном строится и управляется за счет федерального или муниципального бюджетов, которые сфокусированы на спорте исключительно в узком понимании. При этом коммерциализация таких проектов оставляет желать лучшего: не учитываются такие возможности получения дохода, как использование VIP-трибун, организация питания и т. д.",— говорит вице-президент AEG Europe Брайн Кабатзник. Однако, по его словам, в мире сегодня спортивные объекты строятся в том числе с расчетом на то, что их будут использовать не только для спортивных мероприятий, но и для концертов и корпоративных нужд. Кроме того, необходимы дополнительные помещения для фанатов, спортивных команд, спонсорских магазинов и т. д. Чтобы решить задачи эффективности планировочных решений, в проект была приглашена компания AEG — один из ведущих спортивных консультантов в мире. Основная задача таких консультантов — чтобы спортивный комплекс генерировал прибыль.

Как объясняет Брайн Кабатзник, финансовый успех каждого такого проекта основан на нескольких ключевых показателях, включая проведение мероприятий, использование разных посадочных мест, спонсорские соглашения, привлечение известных брендов, кейтеринг и т. д., причем для этого объект должен обладать хорошей транспортной доступностью, например близостью к метро, а также предлагать постоянным фанатам места на парковке. Важная часть проекта — успешный маркетинг. В частности, в свое время маркетинговые программы помогли увеличить поток посетителей лондонской "Арены O2", в том числе благодаря активной рекламной кампании, в которой было задействовано даже телевидение: потенциальные посетители знали все о новом объекте прежде, чем на него пришли. ""ВТБ Арена парк" — удивительный проект из-за своего центрального местоположения и многофункционального использования. По сути, речь идет о создании новой точки притяжения как для местных жителей, так и для туристов",— объясняет Брайн Кабатзник. По словам директора по оценке Cushman & Wakefield Сергея Чемерикина, проекты по строительству исключительно спортивных сооружений сами по себе малопривлекательны для девелоперов. "Чтобы он был интересен участникам рынка, в него добавляют коммерческую составляющую, например торговый центр, офис, гостиницу. В соответствии с наблюдениями RICS это теперь стандартная международная практика: с их помощью появляется возможность компенсировать затраты и усилия, необходимые для возведения спортивных или иных социально-культурных объектов, и привлечь большее количество участников в проект",— говорит эксперт.

В случае "ВТБ Арена парка" рядом со стадионом будет построен городской квартал "Арена Парк", который объединит в себе 13 корпусов, включая штаб-квартиру общества "Динамо", гостиницу Hyatt Regency Moscow, Petrovsky Park, офисные здания и апартаменты. На первых этажах зданий будут расположены кафе, банки, магазины, службы быта, детские досугово-образовательные центры, салоны красоты и прочие объекты сферы услуг. Квартал "Арена Парк" был спроектирован архитектурным бюро Speech Сергея Чобана по принципу комфортной городской среды. "С точки зрения девелопмента этот проект ВТБ является очень удачным: расположение фактически в центре Москвы, рядом с метро, всего в станции от Кольцевой линии и в непосредственной близости от Ленинградского проспекта и ТТК, с парковой зоной, а также концептуальные особенности проекта делают его заметным на рынке и привлекательным для покупателей жилья бизнес-сегмента",— говорит директор департамента жилой недвижимости компании MR Group Дмитрий Отяковский. Более того, по его словам, на сегодняшний день формат апартаментов, на который делает ставку девелопер в этом проекте, становится движущей силой на столичном рынке недвижимости.

Позитивно участники рынка оценивают и коммерческую инфраструктуру проекта. "Проект с точки зрения девелопмента очень успешен в силу разных факторов. Во-первых, он выигрывает за счет месторасположения и направления: Ленинградское шоссе в офисных площадях явно нуждается, и качественные коммерческие площади в его районе еще долго будут пользоваться спросом",— говорит заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко. Во-вторых, по его словам, перспективна концепция, выбранная девелопером для реализации: создание крупного МФК в сочетании со спортивной инфраструктурой — беспроигрышный для инвесторов вариант. Этот проект после ввода в эксплуатацию вполне способен стать деловым и спортивным флагманом Северо-Западного направления. Как говорит Сергей Чемерикин, стадион и иные спортивные сооружения окажут влияние на привлекательность коммерческой составляющей проекта — на офисы, на гостиницу и другие объекты: они будут дополнять друг друга. "Например, проведение спортивных мероприятий будет повышать заполняемость гостиницы, хотя этот фактор будет вторичным в сравнении с его местоположением. Проект "ВТБ Арена парк" очень сильно выигрывает в своем местоположении: важно пересечение основных транспортных артерий города (Ленинградского проспекта и Третьего транспортного кольца) и, самое главное, близость метро",— говорит эксперт. Впрочем, востребованность арены может сыграть с жителями дурную шутку. ""ВТБ Арена" станет самой популярной площадкой для проведения концертов и других масштабных мероприятий, расположенной в непосредственной близости от центра города. Без сомнения, она будет очень востребованной, и это влечет за собой риски появления в районе толп фанатов, мусора, шумового дискомфорта и прочих "атрибутов" места массового отдыха",— опасается генеральный директор компании "Домус финанс" Павел Лепиш. В свою очередь, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Tweed Ирины Могилатовой, проект вписывается в исторически сложившийся имидж района и работает на то, чтобы повысить его престижность, заменяя не обустроенные десятилетиями территории качественной застройкой высокого уровня. "Близость стадиона отрицательно на востребованности апартаментов не скажется точно. Корпуса находятся в стороне от стадиона, и ни шумовых проблем, ни сложностей с распределением потоков жителей комплекса и посетителей стадиона быть не должно",— говорит эксперт. Кроме того, по ее словам, огромная парковая часть, ориентированная как на любителей спорта и активного образа жизни, так и на тех, кто ценит спокойные, уединенные прогулки, будет дополнительным плюсом для будущих жителей комплекса.

Важно отметить, что "ВТБ Арена парк" станет одним из редких для Москвы проектов комплексной, а не точечной застройки. "Большинство московских строек являются примерами точечной застройки. Освоение больших территорий со смешанной застройкой ведется преимущественно в экономклассе, далеко за пределами центральной части столицы. Первым подобным проектом в премиальном сегменте стали "Садовые кварталы". Но это элитный сегмент, а проект "ВТБ Арена парк" будет намного более доступным по ценам",— говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. По ее словам, в проектах с апартаментами обычно не предполагается создание социальной инфраструктуры — школ, детских садов — и это один из основных минусов, которые останавливают некоторых от покупки этого формата недвижимости. "В данном случае девелопер планирует решить это следующим образом — не продавать первые нежилые этажи, что экономически выгоднее, но оставить их под управлением. То есть в случае продажи нижние этажи заняли бы рестораны, салоны красоты и подобная коммерческая инфраструктура. Сдача в аренду позволит оптимизировать пул арендаторов, оставив часть помещений под развивающие детские центры и социальную инфраструктуру",— считает эксперт.

Не только спорт

Впрочем, как признают эксперты, основная функция нового проекта отнюдь не спортивная, а градостроительная. "Район "Динамо" исторически был привлекательным для покупателей жилья, а район Ленинградки — для арендаторов коммерческой недвижимости. Причем потребительская любовь определялась рядом факторов: близость к центру, наличие метро, прямой доступ к аэропорту, относительная зеленость района, благоприятный исторический шлейф",— говорит партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS Мария Котова. По словам гендиректора компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой, если концепция "ВТБ Арена парка" будет правильно реализована, то все функциональные составляющие проекта будут очень хорошо дополнять друг друга — сразу возникнет эффект синергии. "Дело в том, что все самые необходимые объекты довольно часто оказываются буквально разбросанными по всему городу: дом в одном месте, работа — в другом, а школа или спортивная секция для ребенка — в третьем. А новый проект ВТБ как раз предполагает совмещение подобных объектов на одной площадке",— объясняет она.

"Парковая зона, которую планирует создать девелопер, безусловно, окажет положительное влияние на общую среду района. Сегодня девелопер заявляет о восстановлении исторического облика и значения стадиона и прилегающей к нему зеленой территории. В проекте также заявлено восстановление паркового архитектурного ансамбля, который был практически утрачен в постсоветское время",— говорит Александр Ошурко. Поэтому, по его словам, на данном этапе реализации проекта нет сомнений в его положительном влиянии на исторический облик района.

В общей сложности спортивный парк "Динамо" — это 8 га зеленой территории от Ленинградского проспекта до реконструируемого стадиона "Динамо", проектируемого здания Академии спорта и строящегося городского квартала. Кроме того, в рамках проектах будет создан тематический парк с различными спортивными площадками и досуговыми зонами. "На сегодняшний день в Москве сложилась уникальная ситуация, что в городе нет ни одного тематического парка, Диснейленды так и не были построены, Лотте-парк пока не появился, по сути, единственный тематический парк в городе — это "Музеон", но он очень небольшой и имеет свою ярко выраженную специфику. Вакантное место такого тематического парка и может занять проект ВТБ",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. В частности, здесь должна появиться Академия спорта "Динамо" общей площадью 62,8 тыс. кв. м, включающая две хоккейные площадки, гимнастический зал, залы для спортивных единоборств, для игры в сквош, для игровых видов спорта, фехтования, а также медико-восстановительный центр. "В целом девелоперу удалось организовать интересное пространство и гармонично вписать такие разноплановые объекты, как спорткомплекс и комплекс апартаментов. Бережное отношение застройщика к архитектурной составляющей стадиона, сочетание исторического фасада и необычное решение крыши стадиона делают проект знаковым для Москвы",— говорит Дмитрий Отяковский. Таким образом, новый парк напрямую может повлиять на позиционирование района.

Спортивная инфраструктура как центр притяжения также повлияет на восприятие проекта. Впрочем, как говорит управляющий директор Origin Capital Сергей Богданчиков, стадион не может непосредственно создать негативные и положительные характеристики для объектов вокруг себя — например, жилье здесь успешно само по себе. "Единственное, что можно добавить, так это возможные неудобства, которые могут испытывать жители района и пассажиры ближайшей станции метро во время проведения матчей. Хотя следует отметить, что, как правило, матчи проходят в выходные дни",— говорит эксперт. По словам Ирины Могилатовой, район "Динамо" исторически относится к востребованным и "ВТБ Арена парк" прекрасно вписывается в его среду, не нарушая городскую застройку, а скорее исправляя существующие сегодня проблемы. Плюсом для жителей района может стать возможность использования спортивной инфраструктуры.

Как уверяют авторы проекта, особое внимание они уделяют транспортным вопросам. В частности, команда проекта отказалась от размещения в составе городского квартала нескольких объектов офисного назначения и объектов торговли, а также изменила их функциональное назначение. При этом одной из основных задач является решение проблемы возникновения заторов на участке перед стадионом при съезде с Ленинградского проспекта. Для этого в проекте предусмотрено строительство подземных парковок общей вместительностью 4,2 тыс. машиномест. Более того, сам девелопер уверен, что образованные новым кварталом улицы сформируют уютную пешеходную зону, что придаст центру Москвы еще более оригинальный архитектурный вид. В перспективе, по словам Дмитрия Отяковского, появление такого проекта улучшит климат района и позволит более эффективно использовать существующие территории, а также, не исключено, поможет создать мини-аналог Воробьевых гор с его спортивной и парковой инфраструктурой. Кроме того, в силу своей масштабности проект может стать новым импульсом развития Ленинградского направления и центральных территорий столицы.