Ипотечные рекорды уходят в прошлое

Новые условия предоставления жилищных кредитов с господдержкой, вступающие в силу с 1 июля, скорее всего, снизят интерес к этому продукту.

Еще до объявления новых условий по ипотеке рынок стал замедляться. Это связано с ростом цен на жилье, а также с падением доходов населения в связи с кризисом

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Программа льготной ипотеки первоначально должна была действовать до июля 2021 года. Президент РФ Владимир Путин в начале июня заявил о продлении действия льготной ипотеки до 1 июля 2022 года. Правда, условия ее предоставления изменятся: сумма кредита снижена до 3 млн рублей (сейчас в Петербурге и Москве она составляет 12 млн рублей), а ставка вырастет до 7% (сейчас она составляет 6,5%). Распространяться программа будет только на жилье в новостройках.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, считает, что объемы ипотечного кредитования в Петербурге после изменения условий продления льготной ипотеки, скорее всего, упадут: сумма кредита 3 млн рублей значительно ограничивает круг потенциальных заемщиков. «Можно ожидать роста продаж в проектах в Ленинградской области, особенно в удаленных локациях, где цены на строящееся жилье традиционно невысоки. Ставки вне программы постепенно снижаются в течение последних лет, но они недостаточно доступны сегодня и, вероятно, останутся на прежнем уровне. Мы же по-прежнему будем предлагать клиентам ипотечные программы со ставками ниже среднерыночных. Если заемщик не планирует погашать кредит досрочно, благодаря таким программам он может получить значительную экономию на процентах — от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей. Наш опыт показывает, что такие кредитные предложения пользуются популярностью и спрос на них растет»,— рассказал эксперт.

Виталий Коробов, директор группы «Аквилон», согласен с коллегой, он считает, что после изменения условий льготной ипотеки рынок Петербурга, вероятно, отреагирует снижением спроса в третьем квартале в сравнении с тем же периодом 2020 года. «Наиболее ощутимым спад будет в сегментах эконом и комфорт, где бюджет покупки, как правило, ограничен, а величина ежемесячных выплат для покупателя имеет принципиальное значение. Мы ожидаем, что спрос стабилизируется довольно быстро. Объемы ипотечного кредитования, конечно, не вырастут до рекордных в 2020 году, но останутся выше предыдущих лет. Кроме того, застройщики будут предлагать специальные акции и краткосрочные скидки, появятся совместные с банками программы по субсидированию процентных ставок»,— рассуждает он.

Пик пройден

Светлана Саюнова, директор филиала СДМ-банка в Санкт-Петербурге, рассказывает, что в 2020 году, по данным ЦИАН, 63% сделок на первичном рынке Петербурга совершались с привлечением ипотеки (против 50% в 2019 году). «В филиале нашего банка доля заемщиков, приобретающих ипотечное жилье на первичном рынке, составляет 20%»,— сообщает она. Госпожа Саюнова считает, что в 2021 году ипотечный сегмент вряд ли достигнет рекордов 2020 года. Причина — снижение доходов населения и реализация части будущего спроса в прошлом году. Вслед за ключевой ставкой Банка России в 2021 году ставки по ипотеке будут плавно подниматься.

Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, говорит, что доля ипотеки на первичном рынке в некоторых регионах уже достигает 85%. «Сейчас ипотека в России стала больше привязываться к ипотечному платежу. Объемы кредитования сократятся, но не из-за повышения ставки, а из-за насыщения рынка»,— уверен эксперт.

Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development, считает, что при повышении ипотечной ставки в более устойчивом положении будут девелоперы, которые смогут оперативно перестроить экономику проекта и удержать цены без потери в качестве продукта. «Для поддержания спроса застройщики продолжат выводить на рынок специальные акции и программы рассрочек с гибкими условиями оплаты жилья, позволяющие в ряде случаев составить альтернативу ипотеке»,— прогнозирует он.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», полагает, что объемы ипотечного кредитования в этом году ждет снижение — ориентировочно на 20% по отношению к первому кварталу 2021 года. «В абсолютных цифрах объем падения будет еще более ощутимым, так как общий объем сделок значительно сократится»,— считает он.

Подогреть инфляцию

Дмитрий Бабин, эксперт «БКС Мир инвестиций», отмечает, что снижение ставок в экономике и дополнительный спрос, стимулируемый программой льготной ипотеки, привели к росту цен на недвижимость, существенно опережающему инфляцию. «По некоторым оценкам, квартиры в новостройках в годовом выражении по итогам первого квартала 2021 года подорожали более чем на 25%. Свою роль сыграл и спрос со стороны инвесторов, а также тех, кто стремился сохранить свои сбережения в условиях снижения курса рубля, высокой экономической, рыночной и геополитической неопределенности. Таким образом, жилье становится все менее доступным, даже с учетом льготной ставки. К тому же увеличивается риск перегретости рынка недвижимости, в том числе его ипотечного сегмента. Об этом заявила и глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции, прошедшей по итогам апрельского заседания Банка России. Регулятор вновь повысил ключевую ставку, причем сразу на 0,5 п. п., тогда как консенсус склонялся к 0,25 п. п. Кроме того, в ЦБ отметили, что быстрое восстановление спроса и повышенное инфляционное давление формируют необходимость более раннего возвращения к нейтральной денежно-кредитной политике. Учитывая, что годовая инфляция сейчас находится около 6,2%, это означает повышение ключевой ставки к данному уровню»,— говорит эксперт.

Он также считает, что темпы роста ипотечного кредитования в 2021 году замедлятся. По оценкам международного рейтингового агентства S&P, показатель снизится в этом году примерно до 15% с 22% в 2020 году, в следующем году рост ипотечного кредитования прогнозируется на уровне 12–14%. «Не последнюю роль в этом сыграет снижение реальных доходов населения, а вместе с этим и неуверенность в их будущей динамике и повышение ставок в экономике»,— полагает господин Бабин.

Максимальный разброс

Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака», говорит: «Несмотря на то, что за последнее время Центральный банк уже дважды поднимал ключевую ставку, на условиях ипотечного кредитования это пока не отразилось. Банки не повышают ставки и готовы увеличивать объемы кредитования. Сейчас мы наблюдаем, наверное, максимальный за всю историю российской ипотеки разброс ставок: от 0,01% (субсидированная ставка) до 10% в зависимости от клиента, банка, программы, типа недвижимости».

Дмитрий Колтунов, управляющий партнер ГК «Страна Девелопмент», отмечает, что и до объявления новых условий по ипотеке рынок замедлялся. Это, по его мнению, связано с ростом цен на жилье, а также с падением доходов населения в связи с кризисом. «Если рост цен на жилье продолжится, то повышение ключевой ставки сделает недвижимость чуть менее привлекательным объектом для инвестирования и вернет часть средств на депозиты, но это будет незначительный процент, не более 3%. Возможно, чуть более существенное влияние повышение ставок по кредиту окажет на вторичный рынок жилья, но сейчас там наблюдается дефицит предложения, так что, скорее всего, и в этом сегменте подобный шаг заметен не будет»,— заключает господин Колтунов.