Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы осуществления

4. Муртазалиев З. И. Недействительность актов государственной регистрации юридических лиц // Арбитражная практика. 2003. № 7.

5. Письмо ФНС «О государственной регистрации в связи с ликвидацией юридических лиц» // Нормативные акты для бухгалтера. 2005. № 13. 28 июня.

6. Поваров Ю. С. Акционерное право: учебник. М., 2009.

7. Российская газета. 2014. 7 мая.

8. Рубеко Г. Л. Акционерное право: учебное пособие. М., 2012.

9. Рубеко Г. Л. Правовой статус органов управления акционерных обществ: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2004.

10. Рубеко Г. Л. Правовой статус органов управления акционерных обществ. М., 2007.

11. Сумской Д. А. Концепция органа юридического лица в теории гражданского права: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2007.

УДК 347.214.2 ББК 67.99

© 2015 г. Н. Ю. Шеметова

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ: ПРОБЛЕМЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Статья посвящена правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. Рассматриваются причины выделения законодателем недвижимости среди других объектов имущества, подчеркивается взаимосвязь правовой регламентации статуса недвижимого имущества и степени столкновения в нем публично-правовых и частноправовых интересов.

Ключевые слова: недвижимость, земля, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, объекты, подлежащие правовой регистрации, нотариальное оформление сделок с недвижимостью, возникновение права собственности.

STATE REGISTRATION OF THE RIGHTS FOR REAL ESTATE

AND TRANSACTIONS WITH IT: IMPLEMENTATION PROBLEMS

This article refers to the legal nature of state registration of rights to immovable property and transactions with it in the Russian Federation. The causes of the real estate allocation legislator other property assets, stressed the relationship status of the legal regulation of real estate and power clashes in it publicly - and legal-private legal interests.

Keywords: real estate, land, state registration of rights to immovable property, the of objects subject to legal registration, notarization of real estate transactions.

С введением в российское законодательство системы государственной регистрации в традиционную конструкцию гражданско-правовых договоров был включен новый элемент - «признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9, с. 39]. Данная формулировка предполагает, что права на недвижимость и сделки с нею уже существуют на момент их государственной регистрации, последняя лишь конституирует, «укрепляет» их. Таким образом, не случайно, что в цивилистиче-скую литературу возвращается само понятие «укрепление прав» [10, с. 145]. Показателен в этом отношении тот факт, что в ряде случаев в законодательстве момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с насту-

плением иных, прямо предусмотренных законом обстоятельств. Так, при возникновении права собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива в случае полной выплаты им паевого взноса право собственности возникает с момента полной выплаты членом кооператива паевого взноса. Логично было бы предположить, что аналогичное правило будет действовать и в отношении тех вещных прав на недвижимое имущество, которые возникли до момента совершения регистрации и регистрация которых носит, скорее, правоподтвер-ждающий, чем правоустанавливающий характер. К ним могут быть отнесены, по нашему мнению, права, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-

лок с ним»; права, появившиеся в промежуток времени с момента вступления этого закона в силу и до момента создания в соответствующем субъекте Федерации Департамента по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также права на недвижимое имущество, появившиеся в результате судебных решений или нотариально оформленных договоров. В последнем случае законодатель допускает, что для осуществления государственной регистрации достаточно волеизъявления одной из сторон по договору. Здесь прописана нормативно лишь ситуация, когда регистрируется договор, для которого нотариальное оформление не является обязательным по закону, однако стороны предпочли оформить его именно нотариально. Случаи регистрации договоров, в то же время требующих и обязательного нотариального оформления, законодателем не предусмотрены. В литературе существует мнение о том, что в отношении этой категории договоров должны применяться те же правила, что и в отношении не требующих нотариального оформления договоров, но удостоверенных именно таким образом [9, с. 129].

Российское законодательство начиная с 31 января 1998 г., с момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон) закрепило обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. При этом в ряде случаев, прямо предусмотренных федеральным законодательством, обязательной государственной регистрации подлежат и сделки с недвижимым имуществом. Строго говоря, государственная регистрация прав на недвижимое имущество впервые появилась еще в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, но практическое значение нормы ГК приобрели лишь после вступления в силу Федерального закона. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -центральный момент всех сделок с недвижимостью, поэтому он заслуживает особого рассмотрения. Из Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подзаконных актов (включая многочисленные инструкции и разъяснения региональных регистрационных палат) в части, касающейся содержания регистрационных действий, можно заключить, что регистратор, внося запись о вещном праве в Государственный реестр, опирается на заключенные договоры и иные аналогичные документы, которые сами по себе носят правоустанавливающий характер. Регистрация же как юридически значимое действие играет подтверждающую роль. В некоторых случаях момент

возникновения права проявляется ярче. При наследовании регистрационному действию предшествует нотариальное оформление свидетельства о праве на наследство. Нотариальный орган (независимо от его статуса) при этом совершает действие от имени государства. То обстоятельство, что во всех этих примерах вышеупомянутые органы выступают от имени государства или муниципального образования, не только свидетельствует об особой практической значимости оформляемых ими документов, но и указывает на сферу их действия. Для них характерна общеобязательность и публичный характер. В действующей Конституции РФ (ст. 9) определен правовой статус земли и природных ресурсов: они «используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» [1, с. 6]. Таким образом, объекты, так или иначе связанные с землей, приобрели особый публично-правовой статус. Для более подробного рассмотрения существа публичного акта целесообразно обратиться к устоявшейся терминологии. Слово «публичный» буквально означает «осуществляемый в присутствии публики, открытый, общественный, в противовес личному - принадлежащему отдельному лицу, не обществу, не государству» [11, с. 910]. Публичность права иначе можно определить как придание структуре вещного или обязательственного правоотношения качества общественной значимости и автономности от воли частных лиц. Общий подход законодателя на этот счет определен в п. 3 ст. 2 ГК РФ: «К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством» [2]. Тем самым для таких отношений характерно подчинение лица требованиям органа публичной власти (публичной организации - в терминологии Л. Эннекцеруса [12, с. 30]). Наиболее рельефно, по нашему мнению, публичность регистрационных действий проявляется во впервые включенном в российское законодательство принципе открытости информации о зарегистрированных правах. Особенно показательно в этом смысле то, что законодатель не устанавливает даже в порядке исключения юридической возможности для правообладателей сделать информацию о своих правах недоступной для заинтересованных лиц. При этом, к сожалению, не учитываются публично-правовые интересы другого рода: обеспечение общественной безопасности и предупреждение возможных правонарушений в сфере оборота недвижимого имущества. Последнее было бы необходимо для защиты прав

наиболее слабых в социальном отношении лиц, например престарелых одиноких граждан, инвалидов и т. д. Несомненно, такого рода информация должна быть открытой для правоохранительных, налоговых и иных подобных органов, однако ее открытость для всех желающих неприемлема опять же с точки зрения общественных, публичных интересов, несмотря на то, что наличие свободного доступа к информации об объектах на недвижимость и правах на нее способствует более активному использованию его в обороте (например, при его залоге) [8]. В этом смысле, безусловно, прав Б. Гонгало, утверждающий, что «система нынешних регистрационных отношений сформировалась благодаря развитию залоговых обязательств» [13, с. 21, 22]. Строго говоря, о залоговой «составляющей» систем регистрации прав на недвижимость, или сделок с ней, или того и другого одновременно, ведут речь практически все авторы, от дореволюционных российских цивилистов до исследователей новейшего времени, а также некоторого ряда специалистов европейского (континентального) права [14, с. 40-69]. Возвращаясь к вопросу о соотношении частно-правового и публично-правового начал в регистрации, нельзя не отметить следующее. Акт государственной регистрации дополняет правоотношения по поводу недвижимого имущества, возникшие до него на основании других юридических фактов (ранее мы указывали, что к ним относятся сделки, акты государственных и муниципальных органов и т. п.). С юридической точки зрения специфика недвижимого имущества как объекта проявляется в правах и обязанностях, возникающих в отношении него. В рассматриваемом случае обязательственное право уже существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке, и носит частноправовой характер. Качество обязательности для третьих лиц оно приобретает лишь после внесения сведений о нем в Государственный реестр прав и последующей выдачи свидетельства о регистрации права. Как считает А. Эрделевский, регистрация необходима для вступления в силу самой сделки [16, с. 42, 43].

Основаниями для проведения регистрации служат различные документы: договоры, судебные решения, акты государственных и муниципальных органов (в том числе приватизационные акты), свидетельства о праве на наследство и пр. Рассмотрим каждый из вышеперечисленных случаев оформления прав на недвижимое имущество до их государственной регистрации более подробно. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда общей юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации. Постановление

Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предусматривает такую возможность. Поэтому правоустанавливающий характер в данном случае будет носить решение соответствующей судебной инстанции, а правоподтверждающий - акт государственной регистрации.

Приватизация недвижимого имущества в хозяйственной сфере ранее регламентировалась Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», в п. 3 ст. 28 которого для договоров приватизации устанавливался общий порядок перехода прав на недвижимое имущество. До вступления в силу этого закона вопрос оставался неурегулированным, что порождало сложности в практической деятельности [17, с. 9]. В настоящее время законодательство не содержит такой проблемы. Действующий Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178 в п. 4 ст. 32 прямо предусматривает, что «право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя».

Отдельно рассмотрим права, которые появились до 31 января 1998 г. Правовое значение регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие данного федерального закона (оформленных как в соответствии с нормами федерального законодательства, т. е. нотариально с дополнительной регистрацией объекта недвижимости в БТИ и земельных комитетах, так и по правилам регионального и местного законодателя - в созданных в некоторых субъектах Федерации регистрационных палатах, комитетах и т. д.), видится нам следующим. Поскольку, как отмечалось ранее, регистрация представляет собой двухкомпонентный юридический акт, а законодатель заранее оговорил действительность этих прав (п. 1 ст. 6), постольку применительно к случаям последующей их регистрации можно вести речь именно о подтверждении права, но никак не о его признании, ведь в качестве юридически значимого акта признания права вы-

ступает сама дефиниция закона. Кроме того, предусмотрено перспективное действие нормативного правового акта: закон касается лишь отношений, возникших после вступления его в силу; на ранее возникшие отношения закон распространяется лишь по обязательствам, которые возникнут после вступления его в действие (п. 6 ст. 33). Регистрацию, фактически имевшую место до вступления в силу Федерального закона, подтверждают и сами инициаторы его принятия: «Регистрацию прав осуществляли органы Российского фонда федерального имущества, Министерства государственного имущества РФ, Государственного комитета РФ по земельным вопросам и землеустройству, Государственного комитета по жилищной и строительной политике. Сложившийся порядок приводил к противоречивому ведомственному нормотворчеству, установлению "своих" правил регистрации» [18, с. 58-60]. Нельзя не учитывать и то обстоятельство, что впервые формы государственной регистрации были предусмотрены в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» [3]; саму же регистрацию должны были осуществлять органы, осуществлявшие на дату издания указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. Соответствующие этим формам документы также признаются юридически действительными. Очевидно, что введение обязательной предварительной регистрации таких договоров было обусловлено необходимостью максимально оперативного формирования Государственного реестра прав на недвижимое имущество для обеспечения в первую очередь потребностей государства: контролирующих, фискальных, статистических. Тем самым очевиден вспомогательный, технический характер такой регистрации. В этой связи представляется необоснованным осуществлявшееся на протяжении пяти лет после вступления в силу Федерального закона и детально прописанное распоряжениями глав администраций большинства субъектов Федерации взимание платы за государственную регистрацию права - сугубо техническую работу, направленную на обеспечение публично-правовых интересов (сбор базы данных). В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» [7] (п. 1), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Ограничение гражданских прав

допускается лишь на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, положения, ограничивающие гражданские права физических и юридических лиц, которые содержатся в иных правовых актах (кроме федеральных законов), не подлежат применению. Наконец, лишь изменения, внесенные в закон от 09.01.2003, урегулировали этот вопрос с исчерпывающей полнотой: при одновременной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество и перехода (обременения) прав. Таким образом, дополнительная плата за регистрацию этих прав более не взимается, однако если посмотреть на ситуацию с позиций строго юридических, то и ранее имевшее место взимание платы за регистрацию нельзя признать законным.

Рассматривая права, юридическая природа регистрации которых представляется нам неоднородной, нельзя не остановиться и на проблеме регистрации прав, возникших в период с 31 января 1998 г. до момента создания в регионах и муниципальных образованиях департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество. При этом законодатель предусмотрел, что система регистрирующих органов должна была создаваться в период вступления закона в силу - до 1 января 2000 г. Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» (в ред. постановления Правительства РФ от 21.02.98 № 238, распоряжения Правительства РФ от 23.01.99 № 138-р) было установлено, что «до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции по регистрации прав) определить уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами -Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству - Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом - Министерство государственного имущества Российской Федерации» [4]. В принятом немногим позднее постановлении

Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5] (п. 4) было установлено, что Правила ведения Единого государственного реестра прав применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним начиная с даты введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, регистрационная деятельность органов, обязанных осуществлять ее до момента создания в соответствующих субъектах Федерации департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была признана. Кроме того, в ранее упоминавшемся постановлении Правительства РФ № 237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 21.02.1998 [6] фактически подтверждалось, что до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав регистрацию осуществляли органы технической инвентаризации, жилищные органы, органы по земельным ресурсам и землеустройству; органы по управлению государственным и муниципальным имуществом (в рассматриваемом постановлении речь шла о перечислении на счет соответствующих ведомств части средств, получаемых в качестве платы за регистрацию). Итак, даже при отсутствии в субъекте Федерации регистрирующих органов, подчиненных Министерству юстиции, юридически значимые действия, представлявшие собой государственную регистрацию, осуществлялись, они имеют такие же последствия, что и регистрация в филиалах департаментов по регистрации прав в тех субъектах Федерации, где они уже были созданы.

Литература

1. Конституция Российской Федерации. М., 1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 // СПС КонсультантПлюс.

3. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293 // СПС КонсультантПлюс.

4. Постановление Правительства Российской Федерации «О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним"» от 1 ноября 1997 г. № 378 // СПС КонсультантПлюс.

5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. № 219 // СПС КонсультантПлюс.

6. Постановление Правительства Российской Федерации «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 21 февраля 1998 г. № 237 // СПС КонсультантПлюс.

7. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 1 июля 1996 г. № 6/8 // СПС Консультант Плюс.

8. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 2 декабря 1993 г. // СПС Кон-сультантПлюс.

9. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 1999.

10. Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: сборник статей. М., 2000.

11. Ожегов С. Ю., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. 1993.

12. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. М., 1949. Т. 1.

13. Гонгало Б. Открытость сведений о регистрации прав на недвижимость // Закон. 1999. № 5.

14. Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д, 2002.

15. Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Екатеринбург, 2002.

16. Эрделевский А. М. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11.

17. Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: научно-практическое пособие. М., 1997.

18. Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации права на недвижимость и сделок с нею // Российский экономический журнал. 1998. № 2.