Недвижимость обернется бумагами

На рынке коллективных инвестиций появился редкий финансовый продукт — розничный паевой фонд, ориентированный на зарубежную недвижимость. Его активы составят акции зарубежных трастов недвижимости и компаний этого сектора развитых стран. Но крупнейшие российские управляющие компании не спешат предлагать продукт розничному инвестору, считая, что существующих внутренних проектов для них достаточно.

Как стало известно “Ъ”, на этой неделе компания «Тринфико Пропети Менеджмент» приступила к формированию ОПИФ «Ценные бумаги зарубежной недвижимости». Правила фонда были зарегистрированы ЦБ 30 сентября. Концепция фонда заключается в инвестировании средств в корзину акций трастов REIT и компаний сектора недвижимости развитых стран (Европа, США). «Рынок зарубежной недвижимости из-за высокого минимального чека доступен, по сути, только для корпоративных и состоятельных инвесторов. Используя ликвидные биржевые финансовые инструменты, мы сделали доступ для широкого круга инвесторов»,— отмечает директор департамента ценных бумаг группы «Тринфико» Егор Кротков. Минимальная сумма инвестиций в фонд составит 50 тыс. руб.

REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционный фонд, который за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им. Для получения статуса REIT большая часть активов и доходов компании должна быть связана с инвестициями в недвижимость, а от 90% до 100% прибыли должно ежегодно выплачиваться акционерам в виде дивидендов.

Использование ценных бумаг, динамика которых зависит от цен на зарубежную недвижимость, редкая практика для открытых паевых фондов на российском рынке. Два таких фонда есть только у компаний «Ингосстрах-Инвестиции» и «Открытие». Однако стоимость их чистых активов, по данным Investfunds, в настоящее время составляет 43 млн руб. «Подобные фонды ориентированы на долгосрочных инвесторов, которые желают получать доход, обеспеченный динамикой рынка зарубежной недвижимости, диверсификацию и низкую корреляцию с традиционными финансовыми инструментами»,— отмечает руководитель отдела управления акциями УК «Открытие» Виталий Исаков. По мнению начальника департамента анализа рынков и развития инвестиционных продуктов «Газпромбанк — Управление активами» Бориса Попова, данный продукт может быть интересен розничным инвесторам, которые уже имеют сформированный сбалансированный портфель инвестиций из акций и облигаций, и желающим дополнительно диверсифицировать свои активы за счет еще одного валютного инструмента.

Новым для российского рынка является активное управление фондом, поскольку в существующих ПИФах управление пассивное. По словам Егора Кроткова, портфель будет формироваться только из корзины акций иностранных компаний сектора недвижимости, которая будет регулярно ребалансироваться, исходя из рыночной конъюнктуры.

Участники рынка отмечают, что инвестиции в REIT могут быть в отдельные периоды времени так же волатильны, как и рынки акций. В частности, в 2008 году акции REIT резко упали вслед за всеми рынками. По словам Виталия Исакова, просадки котировок в размере 10–20% для таких инструментов являются обыденным явлением и происходят в среднем раз в год. Высокая волатильность продуктов связана как с включением в портфели REIT специфичных инфраструктурных объектов, так и высокой долговой нагрузкой. По словам управляющего директора «Сбербанк Управление активами» Екатерины Черных, в периоды спадов наличие leveraged loans в структуре владения увеличивает уязвимость REIT. «Портфели недвижимости внутри такого фонда способны генерировать стабильный денежный поток, однако важно помнить, что данный вид активов подвержен переоценке и очень зависим от потенциального изменения будущих денежных выплат REIT»,— отмечает Борис Попов.

Крупные управляющие компании пока не планируют создавать подобные фонды. «В индивидуальном доверительном управлении мы предлагаем состоятельным клиентам стратегии, ориентированные на иностранную недвижимость через акции фондов REIT»,— заявила гендиректор «Альфа-Капитала» Ирина Кривошеева. В еще одной крупной УК отметили, что не планируют расширять линейку за счет фонда иностранной недвижимости, так как для клиентов хватает внутренних проектов. Со стороны клиентов, отмечает главный исполнительный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимир Потапов, есть спрос на инвестиции в российскую недвижимость через ЗПИФ, которая потенциально дает хороший уровень доходности.