Ипотека в поисках стабильности

В начале июня сразу несколько крупных банков объявили о снижении ставок по ипотечным кредитам. Тренд поддерживается общим сжатием рынка и борьбой банкиров за стабильный источник доходов. Кредитным организациям необходимо наращивать доходные активы, в том числе в условиях дальнейшего снижения процентных ставок.

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

Российские банки активизировали борьбу за ипотечных клиентов. В понедельник, 6 июня, три крупных ипотечных банка — Совкомбанк, Промсвязьбанк и Абсолют-банк — объявили о снижении ставок по рыночным программам на 2,4–3 процентных пункта (п. п.), до 10,3–13,5% годовых. С 7 июня ставки по собственным ипотечным программам на 2–2,5 п. п. понижает и Райффайзенбанк.

Ряд банков начала недели поменяли условия и по льготным программам. В частности, Сбербанк снизил возрастной лимит по госпрограммам «Семейная ипотека», «Господдержка», «Дальневосточная ипотека» с 21 года до 18 лет, а банк «Зенит» объявил о запуске ипотеки по одному документу — паспорту. Правда, в последнем случае это возможно при условии, что заемщик предоставил согласие на запрос сведений о состоянии индивидуального лицевого счета в ПФР (таким образом подтвержден минимальный доход). В свою очередь, МКБ снизил ставку по льготной ипотеке для сотрудников IT-компаний до 4,65% годовых. Впрочем, в некоторых банках ставки установлены еще ниже: в частности, в банке «Дом.РФ» — от 4,3% годовых (при максимальном уровне 5% годовых; см. “Ъ” от 2 июня).

По данным ЦБ, в апреле 2022 года ипотека упала в 3,2 раза — банки выдали кредитов на 162 млрд руб. против 521 млрд руб. в марте. Ипотечный портфель при этом сократился на 0,1%. По данным регулятора, задолженность по ипотеке составила 12,4 трлн руб. на конец апреля. «При этом произошло сжатие как рыночной (оценочно более чем в семь раз, во многом из-за прекращения выдач кредитов, одобренных по старым ставкам), так и льготной ипотеки (примерно в два раза — до 113 млрд руб. с 210 млрд руб.)»,— отмечалось в обзоре Банка России.

По предварительной оценке экспертов, рынок ипотечного кредитования в мае продолжил падение, объемы выдач могли сократиться на треть к апрелю. В то же время директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин допускает, что в мае могло произойти улучшение, «но вряд ли существенное».

Текущее снижение ипотечных ставок связано с тем, что банки конкурируют именно за тех заемщиков, которые хотят взять коммерческую ипотеку, полагает один из банковских аналитиков.

«Ожидая продолжения тренда на снижение ставок в экономике, банки готовы сейчас пожертвовать определенной частью своей маржи, но при этом зафиксировать как можно большую часть активов на длительный срок по нынешним относительно высоким ипотечным ставкам. Ведь банкиры понимают, что через несколько месяцев ставки будут гораздо ниже текущего уровня и конкурировать за ипотечных заемщиков придется на еще более низких ставках»,— отмечает эксперт.

По словам господина Бородулина, спрос ипотечных заемщиков в ближайшее время может подстегнуть возможность сочетания льготных и рыночных программ. «Банкирам необходимо наращивать доходную часть, поэтому они ищут самые разные варианты сохранить свои доходы, в том числе за счет изменения условий по продуктам»,— указывает он.

В мае всегда наблюдается сезонный спад за счет того, что де-юре рабочих дней меньше и де-факто их еще меньше из-за отпусков, объясняет глава дирекции ипотечного кредитования банковской группы ТКБ Вадим Пахаленко. Кроме того, спад спроса на ипотеку обусловлен преимущественно общеэкономическими причинами, что в большей степени проявляется в кризисы и в особенности характерно для ипотеки, говорит он. Степень уверенности заемщиков в своем будущем снизилась. «Людям некомфортно в нынешних условиях: если у меня не будет работы или упадет доход, чем оплачивать ипотеку, пусть даже и под 5%»,— отмечает эксперт.

Среди прочих причин спрос на ипотеку мог снизиться из-за ожидания дальнейшего снижения ставок и в расчете на снижение стоимости жилья. Заемщики, полагает господин Пахаленко, могут ожидать продолжения тренда, не торопясь брать кредиты.