Земля в неволе

Администрация Курской области и депутаты областной думы спорят о целесообразности регионального моратория на приватизацию государственных и муниципальных сельхозземель. Он действует в области с 2011 года и должен окончиться в 2050-м. Но после судебных разбирательств с участием крупных арендаторов — «Мираторга», «Продимекса» и других — 12 депутатов внесли законопроект об отмене моратория, который, по мнению юристов, противоречит федеральному законодательству: добросовестные арендаторы не могут купить землю без торгов после трех лет пользования, хотя это позволяет федеральное законодательство. В администрации региона уверены, что запрет нужен, так как он лишь предотвращает «первичную» продажу недобросовестным покупателям. Но муниципалитеты толкуют мораторий буквально и распространяют его на арендаторов. Юристы считают, что федерального законодательства для контроля достаточно.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Вопрос о целесообразности моратория обсуждался на заседании комитета по аграрной политике, природопользованию и экологии курской облдумы. Обсуждения начались после того, как в январе 12 депутатов — членов комитета подготовили проект о внесении изменений в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения…». Им предусмотрено начало приватизации не с 1 января 2050-го, а с 1 марта 2021-го.

При обсуждении председатель комитета Кирилл Сорокин подчеркнул, что мораторий противоречит ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения»: «Люди через суд — через два, три суда — все равно добиваются своего и получают землю в собственность. Так зачем же мы будем искусственно создавать какие-то трудности?» «Работаем по 15 лет на земле, выкупить не можем. Начинаются препоны, которые никто не может объяснить», — отметил член комитета, директор растениеводческого ООО «Рассвет» Алексей Чумаков (цитата по «46ТВ»). О том, что время отмены «давно пришло», заявил и депутат-аграрий Александр Четвериков.

Но председатель комитета АПК администрации региона Иван Музалев заявил об опасениях властей: «Участвовать в аукционе может любое лицо, которое абсолютно может не иметь никаких компетенций в сельском хозяйстве, не обладать материально-технической базой и не иметь соответствующего кадрового потенциала». Господин Сорокин в ответ заметил, что участникам торгов нужно подтвердить статус сельхозтоваропроизводителя. Надзорные органы против снятия моратория не возражают.

Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области» был принят в 2011 году; он в числе прочего вводил мораторий на приватизацию до 2020-го. В редакции до 2015 года говорилось, что добросовестный арендатор через три года может приобрести участок за 20% кадастровой стоимости. В марте 2015-го это положение исключили, а в декабре 2019-го мораторий продлили до 1 января 2050-го. Это привело к тому, что муниципалитеты стали отказывать добросовестным арендаторам в продаже земли, хотя по Земельному кодексу и ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» они могут купить землю без торгов после трех лет аренды. Это стало следствием толкования муниципальными властями моратория буквально, без отсылок к федеральным нормам, которые говорят об исключениях. Арендаторам пришлось обращаться в суд — по подсчетам “Ъ-Черноземье”, с 2015 года таких разбирательств было более десятка. Среди последних — три январских решения в пользу «Авангарда-Агро», отсудившего права на 190 га у администрации Щигровского района.

В комитете АПК Курской области вчера рассказали “Ъ-Черноземье”, что по-прежнему считают прекращение действия моратория «нецелесообразным».

В комитете заявили, что запрет «в соответствии с действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не применяется» для добросовестных арендаторов после трех лет пользования землей. «Мораторий распространяется на первичное предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. При предоставлении земельного участка сразу в собственность участвовать в аукционе и заключить договор купли-продажи может любое лицо, даже не имеющее необходимой сельхозтехники, кадрового потенциала, не планирующее использовать участок по целевому назначению; лицо, приобретающее участок для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду», — отметили в комитете. При этом изъять землю «возможно только по истечении трех лет ее неиспользования и то только в случае, если в указанный срок земельный участок не будет продан иному лицу», сказали в комитете.

«Кроме того, предоставление участка в собственность приведет к разовому получению дохода от продажи, а предоставление в аренду — к запланированным ежегодным поступлениям. При этом доходы от оплаты земельного налога в несколько раз ниже, чем доходы от арендной платы», — считают чиновники.

Но опрошенные “Ъ-Черноземье” юристы не согласны с опасениями администрации региона. «Федеральное законодательство не допускает покупку участков сельхозназначения недобросовестными приобретателями, так как потенциальные покупатели должны отвечать определенным требованиям, — отмечает член Ассоциации юристов России Сергей Потапов. — Право на покупку таких участков имеют только лица, арендующие их более трех лет и не имеющие нарушений. Проверку нарушений осуществляют местные муниципальные администрации». По словам господина Потапова, отмена моратория станет источником пополнения бюджетов муниципалитетов, так как администрация Курской области в 2015 году установила стоимость продажи сельхозземли на уровне рыночной (но не выше кадастровой): «В таких случаях приватизация участков обычно происходит по максимальной цене — их кадастровой стоимости. Более того, после приватизации собственники земель обязаны уплачивать земельный налог».

Управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт считает, что если курские власти хотят дополнительно защитить ценные черноземные сельхозземли, то им следует обратиться с инициативой внесения изменений в Земельный кодекс и федеральный закон: «Вместо этого законодательные власти субъектов более десяти лет реформируют фактически неработающие механизмы на региональном уровне. Такие ограничения малоэффективны. При этом существуют механизмы истребования земель в государственную или муниципальную собственность в случае, если собственник не использует их по назначению».

Управляющий партнер юридической компании «Центральный округ» Станислав Валежников напоминает, что федеральный закон «четко определяет необходимость целевого использования сельхозземли»: «При нецелевом использовании законодательство предоставляет право изъятия земли. А 18 сентября 2020 года правительство РФ специальным постановлением установило четкие признаки неиспользования сельхозземли по целевому назначению или с нарушением законодательства». По мнению господина Валежникова, региональные ограничения «скорее были установлены в целях контроля состава владельцев земли, от которого зависит эффективность ее использования».

Мораторий на продажу государственной и муниципальной сельхозземли в Курской области, введенный региональными властями до 2050 года, оказался частично неприменимым. Суды единогласно встают на сторону добросовестных арендаторов, имеющих по Земельному кодексу и ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» право купить землю без торгов после трех лет аренды. В решениях говорится о противоречии почти «тотального» моратория федеральным нормам, но областные власти уверены, что мораторий фактически запрещает лишь «первичную» продажу земли с торгов, защищая ее от недобросовестных пользователей