Торг здесь не у местных

Девелоперская компания «Олипс» начала распродажу своих земельных участков. Как стало известно „Ъ”, она продала площадки, на которых планировала построить к 2012 году вторую очередь ТЦ «Дирижабль» и ТДЦ «Парковый». Покупателями земли выступили петербургские торговые сети «О’Кей» и «Максидом». По мнению участников рынка, отказываясь от объектов строительства новых торговых центров, «Олипс» стремится снизить свою долговую нагрузку, а также сконцентрироваться на строительстве своих жилых комплексов.

О намерениях владельцев ЗАО «Олипс» отказаться от реализации проектов строительства в Екатеринбурге торговых центров стало известно еще в конце 2008 года. Но, по словам источника „Ъ” в компании, из-за финансового кризиса к активным поискам покупателей она приступила лишь год назад. Как рассказал „Ъ” один из участников рынка, знакомый с ситуацией в компании, в настоящее время завершена сделка по продаже земельного участка на ул. Академика Шварца, на котором компания планировала построить вторую очередь ТЦ «Дирижабль». По его словам, этот земельный участок приобрела петербургская сеть гипермаркетов «О’Кей», которая ранее в регионах УрФО не присутствовала. Второй участок площадью 63,3 тыс. кв. метров, который «Олипс» выставил на продажу, расположен на пересечении улиц Тверитина — Белинского. Здесь компания должна была построить торгово-досуговый центр «Парковый». По словам председателя комитета по товарному рынку мэрии Екатеринбурга Елены Чернышевой, покупателем этой площадки выступила петербургская сеть строительных магазинов «Максидом».

Как сказано на сайте «Олипса», проект «Паркового» предусматривал строительство ТЦ общей площадью 119,5 тыс. кв. метров, который представляет собой комплекс зданий переменной этажности (3,7 и 8 этажей). Инвестиции в проект должны были составить $170 млн. Ввод ТДЦ в эксплуатацию был запланирован на 3 квартал 2012 года. Вторую очередь «Дирижабля» (площадь — 48,7 тыс. кв. метров) стоимостью $100 млн «Олипс» предполагал запустить в 4 квартале 2012 года.

В отделах по связям со СМИ «Олипса», «О’Кей» и «Максидома» вчера от комментариев отказались. Не раскрывается и стоимость сделок. По оценкам гендиректора УК «Р-Менеджмент» Алексея Мальцева, на сегодняшний день стоимость 1 га земли в Екатеринбурге — от 50 до 70 млн рублей.

ЗАО «Олипс» было образовано в 1993 году в Екатеринбурге. Уставный капитал — 30,1 млн рублей. ЗАО является собственником ТЦ «Дирижабль», РК «Новомосковский», логистического центра «Стрела», а также целого ряда офисных и жилых комплексов. Согласно данным системы СПАРК, совладельцами компании являются ее гендиректор Олег Нейковский (38,65%), Сергей Кочев (38,65%) и ОАО «Метео» (22,7%). Активы компании оцениваются в 1,25 млрд рублей. По итогам 2009 года выручка «Олипса» составила 524,3 млн рублей, чистая прибыль — 210,8 млн рублей.

По мнению участников рынка, отказ «Олипса» от реализации сразу нескольких крупных девелоперских проектов может быть вызван как финансовыми проблемами в самой компании, так и ситуацией на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга. Как отмечает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, наряду со строительством торговых центров «Олипс» также занимается возведением жилья: «Логично предположить, что компания решила сосредоточиться именно на строительстве жилья. Если все проекты по коммерческой недвижимости „Олипс” заморозил еще на нулевой стадии два года назад, то строительство жилых комплексов, в частности ЖК „Созвездие” и ЖК „Парковый”, комания уже начала и их необходимо достраивать». Действия «Олипса» логичны, так как рентабельность большинства торговых центров падает, отмечает совладелец ООО «Малышева 73» Игорь Заводовский. По его словам, большинство проблем у владельцев уже построенных ТЦ связано с низкой заполняемостью торговых площадей. А господин Хорьков указывает на то, что в связи с нехваткой арендаторов два года назад управляющие компании были вынуждены снизить арендные ставки. Так, с 2008 года они упали в среднем с 3 тыс. руб. за кв. метр до 2,2 тыс. руб. (падение — более 25%). Сейчас ситуация, по словам Михаила Хорькова, стабилизировалась, и для большинства современных ТЦ проблема привлечения арендаторов уже не стоит так остро, но и тенденции к росту ставок пока нет. В целом, по словам господина Мальцева, сейчас строительство ТЦ, ориентированных на большое количество арендаторов, не так выгодно, как ранее. «Свидетельством тому и сделки „Олипса” — на рынке сегодня более востребован формат гипермаркета, развитием которого занимается один дискаунтер. В результате мы видим ситуацию, при которой построить крупные объекты для собственного операционного бизнеса сегодня себе могут позволить лишь крупные дискаунтеры», — отмечает Алексей Мальцев.

При этом участники рынка не исключают, что пересмотреть стратегию развития компании владельцев «Олипса» вынудила и ее высокая долговая нагрузка. Так, по данным системы СПАРК, краткосрочные обязательства девелопера составляют 453,2 млн рублей (кредиторская задолженность — 245,5 млн рублей), тогда как оборотные активы компании — 387,5 млн рублей. По мнению директора екатеринбургского филиала ИК «Брокеркредитсервис» Виктора Немихина, эти цифры могут свидетельствовать о том, что генерируемые компанией денежные потоки не покрывают ее текущие обязательства. «Однако, в целом финансовая ситуация в „Олипсе” некритичная, и с учетом ее выручки, при условии введения жесткой экономии, она, возможно, могла бы исполнить свои краткосрочные обязательства и за счет имеющихся средств. Думаю, что отказаться от новых девелоперских проектов ее вынудила текущая ситуация на рынке», — отметил он.