Не та Рублевка

До 2008 года сделки с элитными загородными домами на Рублево-Успенском шоссе происходили в основном в закрытом режиме, а на лучшие объекты выстраивалась очередь из числа "своих". За четыре года ситуация изменилась кардинально: число предложений на этом направлении выросло многократно, заборы рублевских домовладений украшены внушительных размеров баннерами с номером телефона и надписью: "Продажа от собственника". А по соседству с этими заборами строятся многоквартирные жилые комплексы, цены в которых на порядок ниже.

Дворцовые хлопоты

С 2009 по 2012 год, по данным компании Blackwood, объем предложений продажи домов на вторичном рынке Рублево-Успенского шоссе вырос в шесть раз. Данные за последний год впечатляют не меньше: рост вторичного рынка на этом направлении, по данным независимого эксперта рынка загородной недвижимости Тимура Фаизова, составил 75%.

"Надо оговориться, что отнюдь не все предложения уникальны",— замечает господин Фаизов. С одной стороны, собственники в надежде избавиться от объекта побыстрее выставляют его на продажу в разных агентствах. С другой стороны, риэлторы, пытаясь найти адекватную ожиданиям покупателя цену, периодически меняют описание объекта и немного корректируют параметры — скажем, в графе "площадь участка" вместо 50 соток указывают 48, а затем выставляют по новой стоимости. Предыдущие варианты при этом из базы не уходят.

Все это свидетельствует не о том, что продавцов стало существенно больше, а скорее о возросшем желании рублевских собственников продать наконец объекты, содержание которых постепенно становится обременительным. "Еще недавно здесь было немало людей, которые денег просто не считали,— вспоминает частный риэлтор Елена Савченко.— Но летом 2011 года у них начались вопросы: а сколько мы платим? Только на зарплату обслуживающему персоналу в доме площадью 1 тыс. кв. м и более уходит не менее $10 тыс. в месяц. Добавим столько же на отопление, ремонт крыши, посадку деревьев и так далее. Если на территории есть бассейн, что для таких домовладений не редкость, то месячный чек за обслуживание вырастает до $30 тыс.".

Дом, съедающий треть, а то и половину своей стоимости каждые три года,— дорогое удовольствие. Неудивительно, что те, кому он больше не нужен, пытаются расстаться с ним поскорее. К сожалению для продавцов, покупатели все это понимают ничуть не хуже, поэтому огромные дворцы, построенные в 90-х годах прошлого века на небольших участках, продаются крайне редко. "Эти дома морально устарели",— констатирует Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed.

Впрочем, покупатели на подобные объекты не всегда находились и в докризисные времена. "На Николиной горе в поселке Сосны два больших дома пытаются продать уже более восьми лет",— свидетельствует госпожа Савченко.

Дом в подарок

Нельзя сказать, что покупательского спроса на Рублевку вообще нет и продажи встали. Напротив, риэлторы часто жалуются на недостаток ликвидных объектов. Нечасто можно встретить в продаже пользующиеся с недавних пор популярностью дома площадью 250-300 кв. м — в такие с удовольствием переезжают владельцы больших особняков. Они же иногда покупают дома под отделку в новых коттеджных поселках с удачной концепцией, но, как считает заместитель директора по работе с партнерами агентства "Усадьба" Андрей Хазов, спрос на них все же меньше, чем на готовые дома с отделкой и мебелью на вторичном рынке. "Если вы покупаете дом "под ключ", вам не нужно ввязываться в войну под названием "ремонт"",— замечает эксперт.

Допустим, цена дома площадью 600 кв. м на 20 сотках на первичном рынке может составить около $2 млн. На ремонт уйдет еще $1 млн, а кроме того, уйма нервов, сил и времени. Предложений за $3 млн "под ключ" с ремонтом от известного дизайнера найдется немало. Заплати, въезжай и живи.

Мнение коллеги подтверждает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын: "Сейчас клиенты предпочитают готовые дома с новым ремонтом и достойной отделкой. А именно такого сегмента на рынке не хватает". По словам эксперта, если в продажу выходит дом с новым ремонтом и адекватной ценой, то продается он в течение двух-трех месяцев.

Тем не менее продажи в новых поселках идут, причем во многих, как утверждают в Blackwood, в закрытом режиме. Цены в тех из них, которые риэлторы единодушно признают успешными ("Барвиха-XXI", Evergreen, "Park Ville Жуковка", "Жуковка 21"), как минимум вдвое выше, чем ценники большинства готовых домов "под ключ". При этом, признает господин Колосницын, в сегменте от $1 млн предложение выше спроса в шесть-семь раз. Отсюда, по-видимому, и нынешняя готовность продавцов торговаться. "Если сегодня у человека есть $2,5 млн, он может смотреть на дома в ценовой категории до $4 млн",— замечает Андрей Хазов.

Если объект продается достаточно давно, то часто собственник готов уступить до 30% от цены, просто чтобы продать и забыть, утверждает Андрей Хазов. Такие предложения и заставляют остальной рынок следовать этому тренду.

Сейчас у продавца нет никаких способов давления на покупателя, отмечает он. "Наличие дорогой мебели и участие в отделке маститого дизайнера не играют никакой роли,— говорит эксперт.— Часть сделок проходит по схеме: покупаем землю — дом отдаете в подарок".

Прошлый и нынешний годы значительно увеличили долю инвестиционных продаж на Рублево-Успенском шоссе. "Сейчас как раз заканчивается завершение целого ряда поселков, и инвесторы также выставляют дома, приобретенные на раннем этапе строительства",— рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". По ее данным, от 8% до 12% от общего количества домовладений в поселке к моменту завершения строительства выходит на вторичный рынок.

Владельцы домов под отделку, купленных в разные годы в инвестиционных целях, готовы демпинговать меньше всех остальных. "Им важно отбить вложенные деньги,— делится наблюдениями господин Хазов.— Скажем, вместо $2 млн получить $1,5 млн или еще меньше — это почти никого не устраивает".

Пугающий процент

Кроме инвесторов и жителей Рублевки, взявших в руки калькуляторы, есть еще одна категория продавцов. Алена Бригаднова, директор агентства Finch, считает, что увеличение вторичных продаж на этом направлении прежде всего признак того, что бывшие владельцы этого жилья переезжают в другие страны. Процесс этот начался не вчера. "На протяжении 2008-2011 годов наблюдался отток жильцов, в основном бизнесменов, вызванный экономической нестабильностью и политическими рисками на фоне выборов",— рассказывает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank.

Тем не менее с 2012 года, по мнению многих экспертов, тенденция явно усилилась. "Среди продавцов рублевской недвижимости процент отъезжающих на ПМЖ в Лондон и на Лазурный Берег пугающе растет",— говорит госпожа Бригаднова.

Специалисты сходятся во мнении, что элитные дома к западу от Москвы меняют на лондонские особняки не те, у кого кончились деньги, а те, кто заработал достаточно. Глава консалтинговой компании Indriksons Игорь Индриксонс категоричен: "Предел роста в нишевом бизнесе достигнут, а вектор политического развития страны вынуждает средний класс уезжать из России в стабильные страны с работающим законодательством".

Другие эксперты называют в первую очередь экономические причины обмена рублевской недвижимости на зарубежную. Последняя с 2010 года начала падать в цене, появились привлекательные предложения как для инвесторов, так и для тех, кому было интересно приобрести квартиру или дом для отдыха, и это не замедлило сказаться на состоянии рынка элитной загородной недвижимости. Число объектов в продаже постепенно начало расти, ведь, как подсчитали в Blackwood, продав коттедж на Рублевке, можно приобрести виллу в Испании, дом во Франции или в других европейских странах. "К 2012 году это сформировалось в тенденцию, которую прочувствовали все игроки",— отмечает Анна Соколова.

Поскольку из-за перманентного состояния кризиса в большинстве стран Европы цены на недвижимость растут заметно медленнее, чем в России, то процесс продолжится и в дальнейшем, отмечают эксперты.

По наблюдениям риэлторов, эмигранты редко торопятся с продажей, еще реже делают значительные скидки покупателям. "Торг идет в пределах 5-15%",— утверждает госпожа Соколова. Андрей Хазов возражает: "Сейчас по любому объекту минимальный дисконт от названной в объявлении цены составляет 15%".

Так или иначе, но бросовых цен на объекты пока нет. "Конечно, могут быть редкие исключения, когда человеку нужно уехать из-за проблем с властью в один день, но за этот день и дом продать не удастся",— говорит Алсу Химидуллина, руководитель департамента загородной недвижимости Contact Real Estate. Некоторые из отъезжающих и вовсе не продают свои владения, оставляя себе возможность при благоприятном стечении обстоятельств вернуться на родину и жить как раньше.

Новые поселенцы

Есть и еще ряд малоприятных факторов, осложнивших жизнь постоянных обитателей Рублево-Успенского шоссе в последние годы. Один из них — перекрытия трассы ради проезда правительственных кортежей, которые и раньше случались неоднократно в течение дня. Местные жители рассказали корреспонденту "Дома", что за последний год число перекрытий выросло вдвое.

Но даже в то время, когда перекрытий нет, шоссе страдает от пробок. "Ездить стало очень сложно, особенно почувствовали это на себе дети,— рассказывает главный редактор интернет-издания "Вся Рублевка" Мария Большакова.— В 2006 году, чтобы попасть в школу к 8:15, нужно было выехать в 7:00. Сейчас — не позднее 6:15".

Большие надежды возлагаются на строящуюся платную трассу между Рублево-Успенским и Можайским шоссе. Особенно благоприятно ввод в эксплуатацию нового шоссе скажется на поселках "дальней" Рублевки, считает Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж компании "Газпромбанк-Инвест". Андрей Хазов, в свою очередь, замечает, что это решит проблемы лишь частично: "Кардинально изменит ситуацию то, что наши правители решили пересесть на вертолеты".

Как местные жители, так и специалисты связывают растущие пробки не только с общей транспортной ситуацией в Москве и вокруг нее, но и с активно ведущимся строительством вокруг Одинцово, а также вдоль близлежащих шоссе — Красногорского, Подушкинского, Ильинского и Новорижского. Здесь уже построены поселки таунхаусов, малоэтажные и даже многоэтажные жилые комплексы. В поселках Петрово-Дальнее, Горки-2, Николина Гора высота новых домов достигает девяти этажей. Самый высокий новый объект — 16-этажный ЖК "Горки-Фаворит" в Горках-10.

Увеличение плотности застройки подчас создает не только дополнительную нагрузку на трассу и инфраструктуру, но и не самое комфортное соседство для жителей элитных коттеджных поселков. "Четырехэтажные дома в ЖК "Горки-8", похожие на вытянутые вверх таунхаусы, в окружении деревни и по соседству с недешевыми коттеджами выглядят очень странно и вносят сумбур в архитектурный облик местности",— констатирует Сергей Колосницын.

Многоквартирное строительство, которое начиналось с небольших клубных домов и постепенно дошло до высоток, сильно удешевило входной билет на Рублевку. Цены на квартиры в ЖК "Горки-8" (14 км от МКАД) начинаются от $221 тыс., в ЖК "Горки-Фаворит" (24 км от МКАД) — от $128 тыс. Поэтому не исключено, что социальный состав покупателей в ближайшие годы будет меняться. Если сейчас основной контингент, по свидетельству Ирины Калининой,— это старшее поколение состоятельных людей, а также покупатели из регионов, то в будущем на Рублевку подтянутся покупатели попроще. "Вероятно, это будут управленцы крупных компаний, предприниматели среднего и не очень крупного бизнеса",— предполагает госпожа Химидуллина.

В будущее специалисты рынка смотрят оптимистично, считая, что Рублевка не потеряла статуса единственного по-настоящему элитного загородного направления. Правда, некоторые все-таки признают, что размывание этого статуса уже началось.