Форматы совместного потребления

На перспективы развития рынка коливингов и коворкингов эксперты смотрят по-разному. Так, многим из них коливинги напоминают более продвинутую версию коммунальных квартир, популярность которых обусловлена высокими ценами на жилье и аренду. С коворкингами ситуация иная: все собеседники “Ъ” признают, что данный сегмент имеет большой потенциал, в особенности в условиях повышения мобильности сотрудников и следования философии добрососедства.

В КНР, США, Франции, Великобритании подобный формат уже развивается в сетевом режиме как полноценный сектор рынка коммерческой недвижимости

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Коливинги и коворкинги — это новые форматы коммерческой недвижимости, отличающиеся от стандартной аренды квартиры или офиса наличием дополнительных услуг, соответствующих современному тренду на sharing economy. «Это позволяет людям больше сосредоточиться на собственных задачах, проектах, творчестве, предоставляет большую гибкость в сроке аренды, позволяет спокойнее смотреть в будущее и на смену места жизни и работы в целом, а также дает возможность живого общения с разными людьми, чего так часто не хватает людям в современном мире»,— отмечает коммерческий директор компании Valartis Group Станислав Кочерыгин.

Соседи по интересам

Коливинг — это новый для России формат недвижимости, который пришел в нашу страну из-за рубежа. Этот тренд связан с популярным в настоящее время направлением «экономики совместного потребления», когда люди не приобретают блага, а берут часть их в аренду по мере необходимости. «Появление и развитие данного формата обусловлены ростом цен на жилье и падением покупательной способности, которые были замечены во многих экономиках мира еще до пандемии. В некоторых городах люди не имеют возможности снять и тем более купить собственное жилье, а коливинг позволяет значительно урезать траты»,— объясняет директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марина Сторожева. По ее словам, больше всего коливингов в настоящее время сосредоточено в Азии, Америке и Европе, совокупно на них приходится 95% от общей массы.

В 2019 году общемировой прирост коливингов был равен примерно 20%. Обычно коливинги делятся по интересам: в них могут проживать программисты, IT-разработчики, музыканты, художники, графические дизайнеры и, конечно, стартаперы. «Можно выделить ряд преимуществ жизни в коливингах: никаких поездок на работу, экономия времени и денег на дорогу, не нужно платить и за квартиру, и за рабочее место, ведь теперь они совмещены»,— отмечает соучредитель архитектурного бюро .ket. Карен Навои Билян.

В КНР, США, Франции, Великобритании подобный формат уже развивается в сетевом режиме как полноценный сектор рынка коммерческой недвижимости. «Сетевым игрокам куда проще позволить себе тщательно и во всех мелочах проработать будущие проекты, сотрудничать с известными архитектурными бюро. Выверенные и удачно протестированные концепты и схемы такие компании могут масштабировать, постепенно усиливая узнаваемость бренда и свои позиции на рынке в целом. Именно такие сильные бренды в будущем начнут экспансию в регионы»,— считает Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects.

Вместе с тем некоторые собеседники “Ъ” считают, что формат коливинга в целом не является чем-то революционным. «Сдача жилых помещений в субаренду сторонним жильцам либо съем квартиры вскладчину несколькими самостоятельными арендаторами широко практиковалась в мире, да и в России еще до революции. В советское время с коммерческим наймом жилья было чуть труднее из-за законодательных ограничений. Но снять комнатку также было вполне возможно»,— делится мнением президент межотраслевой ассоциации СРО «Синергия» в области строительства и проектирования Александра Белоус.

По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, советскому человеку, изнуренному коммунальным советским бытом, такую идею не продать, потому что у него в подкорке сидит мысль, что жилье надо иметь свое и отдельное. «Подрастает новое поколение, не обладающее таким опытом»,— добавляет он. Марина Сторожева, в свою очередь, также не до конца уверена в перспективе подобного формата для России. «Далеко не все владельцы коливингов способны организовать комфортный быт, а жертвовать личным пространством готовы немногие. Кроме того, коливинги не имеют такой эффективной и прозрачной бизнес-модели, как апартаменты, поэтому инвесторам данный формат менее интересен»,— резюмирует эксперт.

Разделяй и работай

Что касается коворкингов, то данный формат возник в ответ на изменения в сфере труда. «Появилось больше распределенных офисов, люди хотят быть более мобильными, чем раньше. По этой причине мы заложили в проект комплекса апарт-отелей Valo коворкинг. Он дает возможность отделить рабочее пространство от домашнего, завязать новые знакомства и воспользоваться деловой инфраструктурой»,— отмечает госпожа Сторожева. По словам Карена Навои Биляна, основатель самой крупной сети коворкингов WeWork Адам Нойманн сам жил долгое время в кибуце и, возможно, перенял оттуда философию «добрососедства» и экономическую модель совместного потребления.

Концепция коворкингов имеет свою идеологию: это открытое сообщество людей с разными знаниями и профессиональными навыками, которыми они в этом пространстве обмениваются, что повышает эффективность их работы. «А поскольку основными пользователями коворкингов изначально были начинающие предприниматели, стартаперы и бизнесмены, то такой формат, помимо своей экономической эффективности и удобства, помогал им развиваться самим и развивать свой бизнес»,— говорит господин Кочерыгин. В настоящее время существует большое количество разных форматов: коворкинги по интересам, объединяющие в себе людей схожих видов деятельности, например, парикмахеров, дизайнеров.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru, обращает внимание, что современная молодежь разделяет понятия «дом» и «работа». «Именно поэтому возникает потребность в таком месте, куда можно прийти в любое время и поработать. Высокий спрос на коворкинги обусловлен новым рабочим режимом, в котором живет современная молодежь. Они не хотят сидеть от звонка до звонка по точному времени в офисе, а хотят свободно работать в комфортные для них часы»,— объясняет он, уточняя, что обычно такие пространства технически хорошо оснащены, в них можно вести переговоры, назначать встречи и проводить мастер-классы.

Алексей Зародов, партнер бюро Syntaxis, полагает, что почти каждый коворкинг можно сделать прибыльным, и не только в Москве. «Это исключительно гибкий продукт, под размещение которого при необходимости можно адаптировать практически любую площадку. В экспериментальном формате коворкинг можно попытаться устроить практически в любом здании. И все же сценарий развития данного сегмента указывает на то, что экономический КПД гибких офисов напрямую соотносится с их размерами. Качество бизнес-модели таких активов соотносится с количеством рабочих станций для резидентов. Максимальную эффективность показывают кейсы площадью от 700 кв. м»,— рассказывает господин Зародов. Именно поэтому сейчас наблюдается планомерное увеличение средней площади коворкингов, их вместимости, а также общей плотности рассадки. «Различие между регионами и Москвой, помимо количественного фактора, заключается в том, что в столице в данном сегменте наблюдается рост доли сетевых игроков, тогда как в регионах преобладают локальные операторы с одним-двумя проектами. Однако при сохранении темпов проникновения формата за пределы двух столиц сетевые бренды появятся и в крупных региональных центрах»,— считает он.

Практически все эксперты прогнозируют, что рынок коворкингов в России будет расти. «Так, аналитики Cushman & Wakefield подсчитали, что с начала года по ноябрь 2020 года рынок гибких рабочих пространств уже увеличился на 22% по сравнению с концом 2019 года, а по итогам года вырастет на 50%. Сегодня доля гибких рабочих пространств в Москве составляет 1,2% (в 2019 году — 1%). По итогам 2020-го будет около 1,5%, а в 2021-м — до 1,8% от всех офисных площадей»,— рассказывает Георгий Саруханян, управляющий партнер Pro FM. Что касается Петербурга, то, по данным Knight Frank, в городе действует 53 коворкинга общей площадью 42 тыс. кв. м. По мнению Ирека Аллаярова, управляющего партнера сети смарт-офисов SOK, тенденция роста не просто сохранится, но увеличится. «Особенно заметно это станет по мере восстановления деловой активности и возвращения всех на рабочие места»,— добавляет он.