Раздвигая границы общего

С каждым новым проектом застройщики все более внимательно подходят к разработке дизайна мест общего пользования (МОП), делают их просторнее, а там, где позволяет проект, отходят от коридорной системы к более открытым пространствам. Корреспондент Guide Юлия Майовер разбиралась в новых трендах оформления МОПов в городских жилых проектах.

В высококлассных жилых комплексах места общего пользования могут занимать до 20–25% от общей площади дома

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Эксперты говорят, что в последние годы стало принято создавать смысловую связь между декорированием МОПов и идеей самого проекта в целом. МОПы стали функциональны: к уже ставшим привычными зонам для мытья лап собак некоторые девелоперы добавляют коворкинги, зоны ожидания с креслами, диванами, столиками и книжными полками, а также специальные зоны для развлечений.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, полагает, что нестандартный подход к организации мест общего пользования особенно важен для проектов высокого класса, ведь именно общественные зоны и входные группы формируют первое впечатление об объекте, которое впоследствии может стать основополагающим фактором при принятии решения о покупке квартиры.

«Так, значимое место в объектах высокого класса отводится лобби: в современных элитных домах они занимают 10–20% площади дома. Здесь можно увидеть стойку ресепшен, места для отдыха с диванами, высокие потолки, авторский дизайн и премиальную отделку из дорогих материалов»,— говорит она. Помимо лобби, очень часто выделяют дополнительные помещения, предназначенные для проведения мероприятий, например, банкетные зоны. Не менее значимым является наличие «мягкой» зоны с посадочными местами. «Надо заметить, что сигарные, банкетные или бильярдные комнаты отходят на второй план, ими не так часто пользуются. Может быть оборудована некая рекреационная зона: в каких-то случаях это зимний сад, в каких-то — японский сад, в каких-то — просто тихий дворик, который благоустроен особым образом»,— рассуждает госпожа Конвей.

В условиях формирования камерных проектов с ограниченной дворовой территорией акцент делается именно на благоустройстве мест общего пользования. «Например, лобби с изысканным дизайном (ЖК "1919", ЖК "Bereg.Курортный", ЖК Shepilevskiy), сигарная и винная комнаты (ЖК "Привилегия", "Приоритет"), комнаты для деловых переговоров, для занятий спортом, кинозал, детские комнаты, комнаты для личных водителей, комнаты киберспорта, скай-лаундж с иглу на последнем этаже (ЖК Shepilevskiy), бассейн (ЖК "Bereg.Курортный"), а также размещение объектов искусства (скульптуры и картины) в холлах»,— перечисляет госпожа Конвей.

«В высококлассных жилых комплексах места общего пользования могут занимать до 20–25% от общей площади дома. Их оснащение зависит от класса дома и общей концепции проекта. При разработке дизайн-проектов студии стараются подбирать нейтральные цвета, освещать помещения естественным светом и грамотно зонировать пространство. При этом с каждым годом появляется все больше различных типов МОПов. Если раньше девелоперы ограничивались лобби и диванной группой, клубной комнатой, то сейчас это уже норма в проектах бизнес-класса, проекты класса de luxe обязательно включают тренажерные залы, ринги для боевых видов спорта, детские комнаты, бассейны, сауны, хаммамы, сигарные, шубные. Примеры тому из готовых объектов: "Императорский яхтъ-клуб", "Дом Балле", "Резиденция на Каменном", "Привилегия", "Фонтанка, 76", One Trinity Place, Cheval Court»,— рассказывает Александр Беляев, генеральный директор компании Beyond (ex. Engel & Voelkers).

«Дизайнерские решения зависят, как правило, от архитектурного решения жилого дома, от его названия и концепции самого проекта в целом. Последние тенденции направлены на симбиоз традиционных малых архитектурных форм и объектов современного искусства — интеграция искусства становится важным элементом коммуникации девелопера и жителей, привнося дополнительные смыслы в окружающую среду, делая ее уникальной и актуальной»,— добавляет Елена Ширшова, директор по маркетингу ГК «Альфа Фаберже».

Петр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит», считает, что позиционным для элитного дома местом, по которому в том числе оценивается статус его обитателей, остается лобби: «Часто это двухуровневое пространство, натуральность отделки которого (камень, дерево) дополняется вертикальным озеленением. Акценты также расставляют арт-объекты — созданные специально для конкретного дома, коллекционные от ныне живущих мастеров или антикварные артефакты».

Не только люкс

Однако и в проектах комфорт- и бизнес-класса видна тенденция к более обдуманному и креативному подходу в организации зон общего пользования. «Так, Euroinvest Development в своих проектах создает летние лаундж-зоны на крыше, общественное пространство для резидентов iD Club. В iD Kudrovo есть клубное пространство для работы и отдыха на первом этаже, а в iD Murino — летняя лаундж-зона на крыше, туалетные комнаты на первом этаже в зоне входной группы и общественное пространство iD Club»,— отмечает госпожа Конвей.

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту RBI, говорит, что принятым стандартом организации МОПов постепенно становится центральная (парадная) входная группа — причем уже не только в бизнес-классе, но и в комфорте. «При таком подходе, когда поток людей органичен входной группой, внутренняя дворовая территория остается приватной зоной только для жильцов. Входная группа — это и зона ожидания для гостей, и место встречи, и ресепшен,— объясняет эксперт.— Конечно, это помещение должно быть просторным, чтобы давать ощущение пространства и света. Так, в нашем новом проекте "Миръ" на Миргородской улице площадь парадного лобби составляет 130 кв. м, высота потоков 4,5–5 м. Здесь витражное остекление, а зонируется все помещение колоннами и арочными пролетами. Дизайн лобби, как и всех общественных холлов в доме, выполнен архитектурным бюро Олега Клодта. Здесь разместятся не только стойка ресепшен и зона ожидания для гостей со свободным Wi-Fi, но и произведения современных художников и скульпторов».

Еще один тренд — это, конечно, функциональность. «Например, в проекте на Миргородской мы в каждой парадной предусматриваем холлы с обособленными запираемыми колясочными. Сюда же можно отнести появление в элитных проектах внутренней инфраструктуры для жильцов: переговорные комнаты, залы для фитнеса, помещения для массажа и других велнес-процедур. В проекте "Миръ", например, предусмотрен большой фитнес-зал с тренажерами площадью около 100 кв. м»,— перечисляет господин Гущин.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, отмечает, что новые тенденции в сфере оформления МОПов наблюдаются и в сегменте апарт-отелей. «Если мы говорим про апарт-отели, неважно какие, сервисные или несервисные, то мы наблюдаем тенденцию к расширению и функциональному наполнению мест общего пользования. Сегодня уже никто не создает небольшие лобби со стойкой ресепшен и парой диванчиков с кофейным столиком. Застройщики проектируют высокие потолки в 5–6 м, витринные окна, второй свет для более насыщенного естественного освещения. При этом такая тенденция наблюдается и за рамками исторического центра. Даже отделка пожарных лестниц сегодня ведется по согласованному дизайн-проекту. В объектах высокого класса продолжают использоваться дорогие отделочные материалы: камень, мрамор, дерево»,— рассуждает эксперт. По его мнению, МОПы давно стали неотделимой составной частью проекта. «Входные группы проектируются по принципу общественных пространств, чтобы жильцам и их гостям было комфортно назначить встречу в лобби, выпить кофе с утра или организовать видеоконференцию с коллегами»,— объясняет господин Кравцов.

Доминирующие тенденции

Для работы над местами общего пользования все чаще привлекаются дизайн-студии. «Одна из доминирующих тенденций — отделка в светлых тонах с добавлением ярких цветовых элементов, подчеркивающих концепцию дома, с целью разграничить различные функциональные зоны»,— рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Еще одна тенденция в организации МОПов — это многофункциональность и отказ от нарочитой роскоши в дизайне в пользу технического оснащения. «Ведь лобби — это зона, которая разделяет частное и общественное. Поэтому перед девелоперами стоит задача обеспечить баланс между формой и функцией, создать входную зону, способную произвести яркое первое впечатление и при этом выполнять целый комплекс задач. В ряде проектов проектируют общую зону в востребованном формате трансформера. Это позволяет использовать одно и то же пространство для совершенно разных целей»,— рассуждает Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон».

«Во многих домах появляются комнаты для проведения досуга, это сделано для развития добрососедства. В таком помещении можно поиграть в настольные игры, провести день рождения, иногда там оборудуют зал для различных детских и взрослых занятий. Чаще арендой такого помещения или предоставлением его собственникам заведует УК»,— добавляет Анна Боченкова, директор по маркетингу СК «Дальпитерстрой».

Цена вопроса

Безусловно, расходы на оформление мест общего пользования включаются в итоговую стоимость жилья. Поэтому большинство застройщиков стараются подходить к решению вопроса, применяя эргономичные решения. «Стоимость проекта МОПы увеличивают, как правило, ровно на ту стоимость квадратных метров, которые они занимают в этом проекте. Для девелопера это в первую очередь потеря метров, на которых можно было бы разместить продаваемые площади квартир. А в премиальных и элитных проектах это еще и серьезные затраты на дорогостоящие материалы. Также нужно понимать, что дальнейшая эксплуатация мест общего пользования в дальнейшем ляжет на плечи собственников, и особенно дорогостоящими для них будут зимние сады и бассейны,— напоминает госпожа Конвей.— Сегодня мы наблюдаем тенденцию удорожания "общественной" части проекта для девелопера — если не с точки зрения финансовых вложений, то с точки зрения временного ресурса. Потому что любой девелопер, который хочет каким-то образом повысить статус своего проекта, чувствует необходимость уделить особое внимание именно входной группе, лобби, парадной своего проекта».

«Затраты на обустройство и отделку МОПов, включая входную группу, в наших проектах элитного сегмента, таких как "Созидатели", Futurist, "Миръ", составляют 7,5–10,5% от всего бюджета проекта. В зависимости от класса и типа внутренних помещений расценки на отделку квадратного метра площадей очень разные: от 30 тыс. рублей для типовых коридоров до 150 тыс. рублей для парадной входной группы»,— рассказал господин Гущин.