Цены растут на фоне сокращения спроса

Цены на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге выросли на 17% с начала года. Средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья (включая комфорт-, бизнес- и премиум-классы) составила 247 тыс. рублей.

Объем спроса по всем классам в среднем снизился на 10% по сравнению с первым кварталом 2021 года

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Такие данные приводит Nikoliers. Дефицит строительных материалов и удорожание заемных средств остаются главными факторами увеличения стоимости проектов на старте. По состоянию на конец марта 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья (включая комфорт-, бизнес- и премиум-классы) составила 247 тыс. рублей. Это на 17% выше результатов четвертого квартала 2021 года и на 40% — первого квартала 2021 года. Наибольший рост цен за первые три месяца 2022 года зафиксирован в комфорт- (+14% за три месяца) и бизнес-классе (+14% за три месяца), где стоимость квадратного метра составила 199 500 и 300 870 рублей соответственно. В премиальном сегменте квадратный метр с начала 2022 года вырос на 10% и достиг значения в 440 115 рублей.

В начале марта превалирующая часть квартир была снята с продажи: девелоперы переоценивали стоимость лотов в связи с падением курса рубля, пересмотром условий по проектному финансированию, а также в связи с удорожанием стройматериалов и сложностями в логистике. К концу марта ассортимент был частично восполнен по более высокой цене: в некоторых проектах только за март рост цен достигал 25%, особенно в отношении высоколиквидных и малогабаритных лотов.

«Дефицит строительных материалов и рост стоимости заемных средств стали драйверами динамичного увеличения стоимости проектов на старте. Так, квартиры в премиальных жилых комплексах, находящиеся на стадии котлована, могут быть на 15–30% дороже аналогичных, находящихся на высокой стадии готовности, из-за большей зависимости от иностранных материалов»,— комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

При этом объем спроса по всем классам в среднем снизился на 10% по сравнению с первым кварталом 2021 года. Всего с января по март 2022 года было продано 580 тыс. кв. м жилья, или 14 645 квартир. Падение спроса наблюдалось в комфорт- (–11% год к году) и бизнес-классах (–7% год к году), где было реализовано 483 тыс. и 80 тыс. кв. м соответственно. В премиум-классе объем спроса вырос на 5% год к году и составил 16 тыс. кв. м.

Более 39% от количества сделок было зарегистрировано в марте 2022 года. Повышенный спрос на жилую недвижимость был вызван снижением курса рубля и закрытием ипотечных сделок на ранее одобренных условиях. После увеличения ключевой ставки ЦБ уровень спроса начал показывать другую динамику.

«Заградительные ипотечные ставки и динамичный рост цен в первую очередь оказывают влияние на проекты, где главным механизмом регуляции спроса является цена. Именно поэтому мы увидели снижение спроса в проектах комфорт-класса. В то же время ликвидная жилая недвижимость, особенно в премиальном сегменте, остается одним из самых интересных объектов для инвестиций. В этом случае покупатели рассчитывают на надежное вложение средств»,— поясняет госпожа Конвей.

Экономическая нестабильность напрямую сказалась и на девелоперской активности. По данным Nikoliers, в первом квартале 2022 года на рынок первичной недвижимости вышло всего 404 тыс. кв. м жилья. Таким образом, объем нового предложения за год сократился почти вдвое — на 48%. Часть застройщиков, которые планировали запуск новых проектов в этом году, заняли выжидательную позицию. Приостановка касается проектов, находящихся на этапе получения проектного финансирования или на нулевом цикле.

«Несмотря на снижение спроса и покупательной способности населения, мы не видим предпосылок для серьезной корректировки цен на первичном рынке жилья в ближайшей перспективе. Нарастающий дефицит предложения, связанный с падением девелоперской активности, а также нехватка стройматериалов и удорожание заемных средств нивелируют возможное уменьшение стоимости квадратного метра в продаже»,— полагает госпожа Конвей.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в первом квартале 2022 года топ самых популярных локаций на рынке новостроек возглавили Ручьи, а также Бугры, Мурино и Новое Девяткино. На долю каждой из этих локаций пришлось 12% от общего объема продаж в Петербурге и пригородах. Третье место занимает Каменка с долей 10%, а четвертое — Ново-Сергиево (8%). На пятой строчке рейтинга локаций — Пулковское-Волхонское (5%).

Кроме того, как отмечают эксперты, высоким спросом пользовались проекты комфорт-класса и высокого комфорта на Октябрьской набережной, в районе Сосновки и Удельного парка и возле Черной речки. А новыми локациями в топ-10 в первом квартале стали Шушары и Новоселье, потеснившие конкурентов.

«Более 60% квартир в первом квартале продано с чистовой отделкой. Сейчас, с учетом резкого роста цен на строительные и отделочные материалы, все больше покупателей склоняется к выбору отделки от застройщика. Это значительно экономит и средства, и время»,— отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». 35% покупателей выбрали эргономичную европланировку с возможностью зонировать пространство по собственному вкусу.

«Доля студий как наиболее бюджетного типа квартир в спросе достигла рекордного показателя в 41%. В 2021 году их доля была 30%, а ранее — 27–28%. При этом более половины студий продано в объектах за КАД, еще 41% — в спальных районах»,— добавила госпожа Трошева.