Успеть в последний вагон

В Госстройнадзоре Ленобласти подсчитали точное число объектов, по которым до июля этого года надо успеть оформить проектное финансирование под эскроу-счета. Новая схема привлечения средств дольщиков понадобится для завершения работ на 80 жилых домах, что составляет более 20% от общего объема строящегося в регионе жилья. Пока эскроу-счета есть только в трех проектах Ленобласти, и, как отмечают эксперты “Ъ”, судя по среднему сроку рассмотрения документов, успеть «запрыгнуть в последний вагон» смогут единицы.

Процесс перехода застройщиков жилья в регионе на эскроу-счета обсудили на селекторном совещании с министром строительства и ЖКХ РФ Владимиром Якушевым. По информации Госстройнадзора Ленобласти, сегодня в регионе 145 застройщиков возводят 391 жилой дом по 228 выданным разрешениям на строительство. После серий совещаний с девелоперами региона в ведомстве выяснили, что 68 проектов, включающие в себя 80 домов, не попадают под критерии Минстроя РФ, позволяющие привлекать деньги дольщиков напрямую. Таким образом, оформить проектное финансирование под эскроу-счета надо для 20% строящихся объектов Ленобласти.

Застройщики, которые не смогут работать «по-старому», пока подали 19 заявок на предоставление проектного финансирования по эскроу-счетам в Сбербанк, ДОМ.РФ и ВТБ. Еще 18 — в процессе переговоров с кредитными организациями, два проекта планируется продать, а 17 могут не рассчитывать на проектное финансирование, так как компании находятся на грани банкротства.

По словам заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, у большинства застройщиков есть неплохие шансы на получение банковского сопровождения. «Но, разумеется, есть и проблемные объекты, которые уже будут достраивать доноры по льготным правилам»,— уточнил он.

С июля этого года застройщики страны больше не смогут получить деньги дольщиков напрямую. Средства граждан будут начисляться на специальный банковский счет, а финансирование строительства будет происходить за счет кредитов. До июля прошлого года переход на новый механизм был добровольным, и среди строителей Ленобласти этим правом воспользовались единицы. В частности, проектное финансирование под эскроу-счета оформила «дочка» «Ленрусстроя» ООО «Лиговский канал», эскроу-счета без проектного финансирования — «дочка» «Строительного треста» ООО «СТ-Новоселье». Также новый механизм стал доступен для еще одного проекта в Ленобласти, название которого не раскрывается.

В апреле власти страны согласовали критерии, при соответствии которым проекты девелоперов могут быть достроены по старым правилам уже после того, как механизм проектного финансирования станет обязательным (см. “Ъ” 20.04.2019). Застройщики смогут продолжить привлекать средства дольщиков напрямую в проектах с готовностью более 30% и при заключении договоров долевого участия, обеспечивающих реализацию не менее 10% жилой площади.

Ранее власти Ленобласти заявляли, что из почти 400 объектов на разных этапах строительства под критерии Минстроя РФ не попадают 40%, то есть около 160 домов (см. “Ъ” от 09.04.2019), однако по последним подсчетам это число снизилось вдвое. Застройщики региона жалуются, что не могут получить кредитование, поскольку банки очень долго рассматривают документы и предъявляют высокие требования. По данным девелоперов региона, на оформление проектного финансирования под счета эскроу уходит в среднем полгода.

Заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин сообщил “Ъ”, что компании на это понадобилось около четырех месяцев, однако этому предшествовала длительная подготовительная работа, для которой также потребовалось расширение штата сотрудников. «Некоторые девелоперские компании ранее вели управленческий учет некорректно, из-за чего с банками могут возникнуть сложности. В отчетах должна быть отражена информация за несколько лет о движении денежных средств, о взаимодействии с подрядными организациями, о процессе приобретения земельного участка, о судебных разбирательствах. Не уверен, что большинство компаний смогут подготовить документы в нужной для банка форме в такие сжатые сроки. А если девелопер раньше совсем не привлекал кредитные средства, то ему перейти на проектное финансирование будет не просто сложно, а практически невозможно»,— сказал Максим Жабин.

Управляющий партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Александр Григорьев считает, что сложности, связанные с переходом на новый механизм привлечения средств дольщиков, продлятся еще два года. «Застройщики, которым откажут в кредитовании, могут присоединиться к числу банкротов, после чего начнется процесс расчета с кредиторами. Сначала будет болезненный период социальной напряженности из-за "обманутых" дольщиков, но затем волна стихнет, так как на рынке останутся только те, кто смог приспособиться к новым правилам игры и не имеет прямого доступа к деньгам граждан»,— сказал Александр Григорьев.