Поворот не туда

Владельцев вновь вводимых крупных торговых объектов могут обязать за свой счет строить съезды с федеральных трасс и парковки. Сейчас такая законодательная инициатива рассматривается Госдумой РФ. Но собственники торговой недвижимости и так закладывают в проекты съезды и стоянки для привлечения клиентов. Поэтому эксперты опасаются, что владельцев действующих моллов могут заставить переделывать подъездные пути по новым правилам.

Несколько месяцев назад правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, предусматривающий для владельцев стационарных торговых объектов площадью более 10 тыс. кв. м обязанность строить подъезды и съезды к ним с дорог федерального значения. Власти страны предлагают дополнить новой частью 13 статью 22 федерального закона от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ...". Если инициатива будет одобрена, то крупные торговые центры также будут обязаны оборудовать стоянки и остановки общественного транспорта. Дальнейший шаг — наделить регионы правом применять эти требования к объектам, которые смыкаются с региональными, муниципальными и местными автомобильными дорогами. В законопроекте говорится, что новые правила не будут применяться к торговым центрам, которые были введены в эксплуатацию до принятия этой нормы.

Торговля у развилки

Эксперты и ритейлеры по-разному оценивают возможное влияние новой нормы на сегмент торговой недвижимости. Генеральный директор исследовательской компании MAR Consult Дмитрий Шиманов считает, что меры, прописанные в законопроекте, упорядочат работу точек розничной торговли и этого рынка в целом. "Наличие подъездных путей с трассы не должно оставаться на усмотрение объекта, а должно быть четко зарегулировано правительством. Это сделает более прозрачными и понятными условия игры на рынке, а также уравняет стоимость входа в бизнес для новых объектов",— уверен эксперт.

Руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаил Рожко, напротив, считает, что инициатива властей неактуальна. По его мнению, этот вопрос в большей степени должен решать бизнес, а не законодатели. "Девелоперы, которые решаются делать моллы около магистралей, и без того понимают необходимость строительства подъездных дорог и автостоянок. Сегодня их площадь рассчитывается исходя из площади торгового центра и для удобства посетителей",— говорит господин Рожко. По мнению эксперта, вероятно, собственникам новых проектов торговых центров придется внести строку дополнительных затрат, а также пройти череду длительных согласований и утверждений с органами власти.

Через Петербург и Ленинградскую область проходят несколько федеральных коридоров, которые могут попасть под действие новой нормы. Речь идет о дороге М10 "Россия" по маршруту Петербург — Москва и о трассе "Скандинавия" на участке Петербург — Псков (продолжение дороги "Россия"), также есть автомобильная дорога Р23 "Псков". На автодороге Р21 "Кола" (ранее применялся учетный номер М18), которая проходит от Петербурга до Борисоглебска через Петрозаводск и Мурманск, расположен торговый комплекс "Мега Дыбенко", принадлежащий шведской IKEA. Объект расположен в Кудрово. Ранее инвестор согласился пойти навстречу властям Ленинградской области и построить развязку южнее торгового центра. Ее стоимость оценивалась в 1 млрд рублей. Предполагалось, что инвестор профинансирует около 70% стоимости объекта, а остальную часть средств вложат региональные власти.

В пресс-службе IKEA в России BG сообщили, что вопрос интеграции торговых центров в транспортную систему всегда был важным для концерна. "Мы инвестируем в развитие транспортной инфраструктуры вокруг торговых центров "Мега", например, мы активно сотрудничаем с правительством Москвы по улучшению транспортной ситуации в районе ТЦ "Мега Теплый Стан" и недавно подписали договор о реконструкции участков улично-дорожной сети в районе МКАД — поселок Коммунарка — аэропорт Остафьево. Сейчас мы также рассматриваем возможности улучшения транспортной инфраструктуры около ТЦ "Мега Дыбенко" в Петербурге. В Казани мы готовы софинансировать в строительство станции метрополитена рядом с ТЦ "Мега Казань" 1 млрд рублей. У наших торговых центров организованы большие бесплатные парковки, например, в Химках количество парковочных мест составляет 8,7 тыс., в Новосибирске — 6,5 тыс.",— прокомментировали в пресс-службе IKEA в России.

В пресс-службе ритейлера "Лента", который имеет разветвленную сеть гипермаркетов по всей России, оценить последствия поправок данного законопроекта не смогли. При этом в компании прокомментировали, что при необходимости она самостоятельно по согласованию с местными властями строит подъезды к своим гипермаркетам, поскольку заинтересована в качественных и удобных подъездных путях. "Впоследствии мы, как правило, передаем их на баланс региона. Все наши гипермаркеты в обязательном порядке оборудованы парковками на сотни машино-мест",— добавили в пресс-службе "Ленты".

Если новый регламент будет принят, больше всего эксперты опасаются, что собственников уже функционирующих торговых центров могут заставить переделывать подъездные пути по новым правилам.

Надо перестроиться

Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев отметил, что законопроект появился из-за особенностей расположения торговых центров на МКАД, где количество съездов-выездов действительно чрезмерно затрудняет движение. В Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по словам господина Фадеева, все крупные объекты уже обладают полосами отвода. "Вопрос лишь в том, насколько они, а также разгонные полосы соответствуют по длине. Возможно, что в ряде случаев владельцам торговых центров может потребоваться переделать подъезд к комплексу в соответствии с требованиями измененного законодательства",— прокомментировал эксперт. Также он считает, что могут возникнуть сложности в согласовании проектов новых торговых центров, если в силу особенностей расположения проекта съезды с федеральных трасс по нормативам сделать сложно или невозможно. Каким образом будет решаться судьба такого рода проектов, пока непонятно, добавил представитель JLL.

Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International в России Владислав Николаев отметил, что съезды, которые собственники торговых объектов площадью более 10 тыс. кв. м в любом случае организуют к своим объектам, часто не отвечают нормативам, что приводит к появлению пробок на самих магистралях. Именно поэтому новый закон может упорядочить требования к подъездам и съездам во всех регионах страны. А если он будет правильно реализован, то это позволить уменьшить пробки в зоне появления крупных торговых центров, уверен господин Николаев.

Директор Института транспортного планирования Российской академии транспорта Михаил Якимов также считает новый законопроект вполне уместным, но предлагает рассмотреть проблему гораздо шире. "Дело касается не только дорог федерального значения, но еще и дорог регионального и местного значения, в том числе и участков улично-дорожной сети. Я знаю, что многие транспортные администрации регионов и крупных муниципальных образований давно озаботились этим вопросом и находят общий язык с инвесторами в рамках существующего правового поля. Задача властей заключается в том, как не ухудшить положение тех людей, которые не являются клиентами этого вновь строящегося торгового центра. Например, в Перми перед инвестором ставится задача, чтобы условия движения тех, кто не является клиентами торгового комплекса, не ухудшились. Без этого проект согласован не будет",— привел пример Михаил Якимов.

Руководитель проектов по направлению "Оценка и финансовый консалтинг" ГК SRG Татьяна Козлова говорит, что когда сейчас торговые центры строят подъезды к объектам, затраты, безусловно, оптимизируются. "С принятием нового закона, с одной стороны, увеличатся затраты на открытие торговых центров, так как это будет обязанностью девелопера. С другой стороны, все расходы в нормативном порядке застройщики смогут отнести к экономически обоснованным затратам в целях оптимизации налогообложения",— высказала свое мнение Татьяна Козлова. По ее словам, увеличение затрат на инфраструктуру приведет либо к росту ставок аренды в торговых центрах и торговой наценки на товары, либо к формированию пула торговых операторов на единой территории для распределения общих расходов на транспортную инфраструктуру.

Юрист московского офиса международной юридической фирмы "Ильяшев и партнеры" Иван Стасюк считает не совсем справедливым тот факт, что расходы будут целиком возлагаться на частное лицо, так как строительство съездов и разгонных полос не просто обеспечит удобный подъезд посетителей к торговому центру, но и в целом улучшит дорожную инфраструктуру в конкретной локации.