Порядок и основные принципы процедуры банковского андеррайтинга потенциальных заемщиков в системе ипотечного кредитования

Левина Л.И., Черепович А.В.

ПОРЯДОК И ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ПРОЦЕДУРЫ БАНКОВСКОГО АНДЕРРАЙТИНГА ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ЗАЕМЩИКОВ В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Levina L.I., Cherepovich A.V.

ORDER AND MAIN PRINCIPLES OF PROCEDURE BANK АНДЕРРАЙТИНГА POTENTIAL BORROWERS IN SYSTEM OF HYPOTHECARY CREDITING

Ключевые слова: ипотека, принципы кредитования, страхование ипотечных кредитов.

Keywords: the mortgage, creditingprinciples, insurance of hypothecary credits.

Аннотация

Многие банки столкнулись с проблемой неплатежей по выданным кредитам, в связи с чем возникают трудности обращения взыскания и реализации заложенного имущества, увеличился кредитный риск, особенно в области ипотеки.

Abstract

Many banks have faced a problem of non-payments under the given out credits in this connection there are difficulties of the reference of collecting and mortgagedproperty realisation, the credit risk, especially in the field of the mortgage has increased.

Многие банки столкнулись с проблемой неплатежей по выданным кредитам еще до наступления мирового финансового кризиса 2007 - 2009г. В связи со сложностью обращения взыскания и реализации заложенного имущества, существенно увеличился кредитный риск, т.е. вероятность потерь из-за не возврата кредита. Ситуация ухудшилась после наступления кризиса, просрочки по кредитам росли. Потеря работы, задержка выплат по заработной плате, значительное снижение совокупного ежемесячного дохода или его полная утрата, привели к уменьшению материального положения заемщиков. Именно в этот момент, стало очевидно что, для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита, в целях формирования качественного кредитного портфеля.

В настоящее время нет единого накопленного опыта проведения андеррайтинга, каждый банк самостоятельно разрабатывает систему вопросов, схему отбора кандидатур заемщиков, поручителей, их платежеспособность, кредитоспособность и добропорядочность которых отвечают требованиям, критериям и условиям банка.

Используя инструкции, руководства, положения различных банков и агентств ипотечного кредитования рассмотрим процедуру андеррайтинга потенциального заемщика для получения ипотечного жилищного кредита.

Банковский андеррайтинг - комплекс мероприятий по оценке платежеспособности, кредитоспособности и добропорядочности заемщика, созаемщика, поручителя с целью подготовки рекомендаций Уполномоченным лицам для принятия решения о предоставлении кредита или отказе в предоставлении кредитных средств заемщику.

Как правило, андеррайтинг выполняет специально обученный сотрудник-андеррайтер или кредитный аналитик, который осуществляет комплекс мероприятий по оценке платежеспособности, кредитоспособности и добропорядочности потенциального заемщика, систематизирует всю информацию о потенциальном заемщике на основании отчетов специалистов юридической службы, службы экономической безопасности, отдела бухучета, при необходимости валютного отдела, отдела ценных бумаг, отдела жилищного строительства или налоговых операций. Также при необходимости привлекает организации, имеющие лицензию на риэлтерскую деятельность, как правило, дочерние соответствующие кредитному учреждению.

Также, при рассмотрении заявки андеррайтер производит предварительный расчет

суммы кредита, ежемесячного платежа, процентов по кредиту, рассчитывает минимальную сумму первоначального взноса, проводит собеседование с предполагаемым заемщиком и поручителями, проверяет представленные документы, проводит оценку вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком, анализирует факторы риска и принимает решение по результатам андеррайтинга. Далее на кредитном комитете принимается решение о выдаче ипотечной ссуды; оформляется кредитный договор и договор о залоге; сопровождается кредит и контролируется исполнение кредитного договора.

Процедура формирования и подготовки кредитного дела для оценки платеже- и кредитоспособности заемщика, как правило, состоит из следующих этапов: предварительная квалификация и интервью с заемщиком; сбор документов, заполнение и подача заявления о предоставлении ипотечного кредита заемщику; формирование кредитного дела.

При проведении процедуры андеррайтинга можно выделить следующие основные этапы анализа информации'.

• оценка платежеспособности заемщика, т.е. возможности заемщика производить регулярные и своевременные платежи по ипотечному кредиту включает в себя анализ: текущих доходов и расходов заемщика; анализ активов заемщика; краткосрочных и долгосрочных обязательств (пассивов) заемщика (включая ипотечный кредит);

• анализ активов заемщика, его обязательств и компенсирующих факторов,

• оценка достаточности собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для оплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других расходов по кредитной сделке;

• оценка кредитоспособности потенциального заемщика на основе анализа его кредитной истории, других факторов, определяющих его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства;

• оценка компенсирующих факторов, которые могут оказать положительное влияние на платежеспособность заемщика.

Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений; планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, потолков и полов; состояние инженерных коммуникаций -отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент, либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также и движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекция произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет.

Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектносметная документация, сроки строительства, репутация фирмы-застройщика и подрядной организации. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму кредита, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения ссуды. [1,с.378]

Коэффициенты используемые при андеррайтинге потенциального заемщика:

Коэффициент «Платеж/Доход» (П/Д) определяет предельно допустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основному долгу, начисленных процентов, обязательных страховых платежей по комплексному договору ипотечного страхования и платежей в счет оплаты коммунальных услуг по приобретаемой квартире) в совокупных доходах заемщика. При расчете коэффициента П/Д используется совокупный чистый ежемесячный доход заемщика (и созаемщика - при наличии).

Формула расчета коэффициента П/Д:

П/Д =

Ежемесячный Платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платеж по кредиту) + Обязательные страховые платежи по комплексному договору ипотечного страхования + Платеж в счет оплаты коммунальных услуг по приобретаемой квартире

Чистый совокупный ежемесячный доход солидарных заемщиков

Превышение установленного значения коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении ипотечного кредита с точки зрения способности Заемщика своевременно погашать кредит.

Сумму ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту и размер совокупного ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов (чистый доход) кредитный аналитик рассчитывает на основании данных о доходах заемщика, указанных в представленных им материалах и Заявлении на кредит (сумма кредита, срок) и ставки процентов, установленной Банком по данному кредитному продукту.

Сумму обязательных страховых платежей по комплексному договору ипотечного страхования, кредитный аналитик рассчитывает исходя из максимального значения процента страхования, установленного страховой компанией для возрастной группы, к которой относится заемщик.

Размер платежа в счет оплаты коммунальных услуг по приобретаемой квартире, включает в себя налог на приобретаемое имущество и определяется конкретно по каждому региону действия кредитного продукта.

Коэффициент «Долги/Доход» (Д/Д) определяет предельно допустимую долю общей суммы ежемесячных долговых и прочих обязательств заемщика/ созаемщика в его ежемесячных доходах.

Формула расчета коэффициента Д/Д:

П + Сумма ежемесячных долговых и прочих обязательств заемщика и

_ созаемщика___________________________________________________________________

Сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика

где П - ежемесячный платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платеж по кредиту) + обязательные страховые платежи по комплексному договору ипотечного страхования + платеж в счет оплаты коммунальных услуг по приобретаемой квартире.

В число ежемесячных долговых и прочих обязательств заемщика и созаемщика, включаются следующие расходы:

расходы, связанные с выплатами по действующим кредитам в Банке и в других банках (потребительские, авто и ипотечные кредиты, иные кредиты);

ежемесячные страховые платежи, осуществляемые в связи с предоставлением кредита в Банке и в других банках;

платежи по другим долговым обязательствам (возмещение ущерба, обязательные налоговые платежи, рентные платежи и т.д.);

материальная помощь родственникам, проживающим отдельно иждивенцам; алименты на детей (причем при наличии несовершеннолетних детей, проживающих отдельно, алименты учитываются независимо от наличия или отсутствия судебного решения об уплате алиментов);

текущие обязательные страховые выплаты (по ОСАГО, страхование жизни, недвижимости и т.д.);

арендные платежи (при условии их сохранения после получения кредита).

Коэффициент «Обязательства/Доход» (О/Д) определяет предельно допустимую долю общей суммы обязательств (расходов) заемщика/ созаемщика в его ежемесячных доходах. Формула расчета коэффициента О/Д:

Д + Минимальные ежемесячные расходы на содержание

_ ______семьи заемщика____________________________________________________

Сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика

где Д = П + сумма ежемесячных долговых и прочих обязательств заемщика и созаемщика.

Размер минимальной суммы ежемесячных расходов на содержание членов семьи заемщика (иждивенцев), принимаемой в расчет, определяется конкретно по каждому региону Значение коэффициента О/Д не может превышать 1 (100%).

Коэффициент «Кредит/Залог» (К/З) представляет собой соотношение между суммой кредита и оценочной стоимостью залогового имущества, определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан Заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения.

Максимальная величина этого соотношения не должна превышать значение (лимит), установленный банком для каждого кредитного продукта и для каждого региона по согласованию с Управлением Рисками.

Формула расчета коэффициента К/З:

К/З ________Сумма ипотечного кредита__________________________________________

= Оценочная стоимость предмета залога

На стадии андеррайтинга расчет коэффициента К/З может быть произведен только в справочных целях для информирования заемщика о подходе Банка к расчету фактической суммы кредита.

Фактическая сумма предоставляемого кредита утверждается на Кредитном комитете Уполномоченными лицами после:

положительного решения Уполномоченных лиц о размере максимально возможной суммы кредита;

в случае если кредит предоставляется на приобретение или под залог готового объекта недвижимости (коттеджа, квартиры) - предоставления заемщиком отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, подготовленного оценочной компанией, аккредитованной Банком;

в случае если кредит предоставляется на финансирование строительства объекта недвижимости (коттеджа, квартиры) - предоставления заемщиком отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав (требования) заемщика на получение в собственность такого объекта недвижимости (коттеджа, квартиры) / договора об участии в долевом строительстве / иного договора, заключаемого заемщиком с правообладателем, с учетом платежа (при его наличии) по страхованию риска неисполнения договорных обязательств (предпринимательского риска, риска полной или частичной потери вложенных средств, иное), в зависимости от применяемой правообладателем схемы реализации имущественных прав (требования) на получение в собственность квартир (коттеджей).

При проведении оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком, анализируются и проверяются следующие факторы:

Стабильность занятости - непрерывность занятости в течение последнего года, причины частой смены работы. Кредитный аналитик обязан обратить внимание на следующие факты, связанные со сменой компании-работодателя заемщика: переход на другую работу в рамках одной компании (холдинга), смена работы с повышением (или снижением) уровня оплаты труда, смена работы связана с изменением сферы деятельности заемщика, смена работы последовала в связи с образовательным (профессиональным) ростом заемщика, смена работы сопровождалась карьерным продвижением.

Источники дохода заемщика можно подразделить на основные и дополнительные: Основные - заработная плата по основному месту работы; премиальные выплаты (бону-

сы); доход от занятости по вахтовому методу, доход от предпринимательской деятельности.

Дополнительные - доход от работы по дополнительному месту работы (совместительство); пенсионные выплаты; доход от использования авторского права; доход от сдачи собственной недвижимости в аренду; другие виды дохода, наличие и легитимность которых заемщик может подтвердить документально.

Финансовые обязательства - оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые платежи, алименты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование, плата за образование, другие платежи.

Денежные и неденежные материальные активы заемщика:

Денежные активы - сбережения заемщика; денежные средства, полученные от продажи принадлежащего Заемщику движимого или недвижимого имущества; подарки от членов семьи (признаваемых членами семьи в соответствии с Федеральным законодательством Российской Федерации) с возможным письменным подтверждением безвозмездного и безвозвратного характера передачи; подарки или гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением безвозмездного и безвозвратного характера передачи; подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которая не должна быть возвращена или подлежит возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке; государственные жилищные субсидии.

Неденежные активы - жилая/нежилая недвижимость, дача (загородный дом для постоянного проживания), гараж, участок земли, автомобиль (другое движимое имущество).

Кредитная история заемщика - данная информация отражает степень ответственности заемщика при выполнении принятых на себя долговых обязательств. В отчете по результатам андеррайтинга фиксируется вывод (положительная или отрицательная кредитная история, либо кредитная история отсутствует).

Особое мнение кредитного аналитика можно заносить в специальную анкету оценки впечатления, благодаря которой в любой ситуации легко восстановить первоначальное впечатление о потенциальном заемщике и проконтролировать работу андеррайтера.

При подготовке материалов кредитного дела кредитный аналитик может использовать материалы компаний, специализирующихся на информационном обеспечении рынка труда, при этом рекомендуется использовать данные опубликованные не позднее, чем за 12 месяцев от даты подготовки кредитного дела. Данные аналитических исследований, использованные кредитным аналитиком при оценке платежеспособности, помещаются в кредитное досье.

Для принятия решения об одобрении кредита андеррайтер при анализе факторов риска руководствуется следующим:

Способность заемщика выплатить кредит (стабильность трудовой занятости, частая смена работы без увеличения доходов либо их снижение или отставание их роста от темпов инфляции),

Достаточность наличных денежных средств заемщика, необходимых для выплаты первоначального взноса за жилье, а также для покрытия расходов, связанных с заключением сделок по купле-продаже и выдаче ипотечного кредита,

Компенсирующие факторы (возможность скомпенсировать определенные отрицательные моменты в уровне доходов или стабильности их получения потенциального заемщи-ка).[2,с.137] Например: наличие значительных активов в виде движимого и недвижимого имущества может служить существенным компенсирующим фактором, влияющим на принятие положительного решения по кредиту, поскольку свидетельствует о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить кредит в случае снижения доходов. Уровень образования и возраст заемщика позволяет кредитному аналитику сделать вывод о том, что на протяжении кредитного периода его доход будет расти, а давление ежемесячных платежей на его доход будет снижаться.

На основе проведенного андеррайтинга оформляется справка либо заключение, которые хранятся в специальной папке, вместе с произведенными запросами по месту работы, в бюро кредитных историй и в службу экономической безопасности.

Таким образом, качество ссудной задолженности напрямую зависит от глубины и основательности проведения андеррайтинга потенциальной сделки. Важность банковского андеррайтинга особенно проявляется при выдаче ипотечных кредитов, когда предоставляются значительные суммы на длительные сроки. Учесть все возможные факторы (например, финансовые кризисы) на такие сроки трудно, а зачастую невозможно. Качественно проведенный андеррайтинг позволяет снижать риски и нивелировать возможные последствия таких негативных факторов.

Библиографический список:

1. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России: вопросы теории и практики. -М.:Финансы и статистика, 1999.- 377-380с.

2. Логинов М.П.Сибирское издательско-полиграфическое и книготорговое предприятие «Наука» ЭКО 2002г. № 12 г. Снежинск «Андеррайтинг ипотечных кредитов»127-137с.