Определенно неопределенность

На строительном рынке Среднего Урала 2022 год стал одним из самых турбулентных за последние годы, считают уральские девелоперы и аналитики. Как именно изменятся цена и спрос на жилье, участники рынка прогнозировать не берутся из-за экономической и геополитической ситуации. При этом власти уверены, что, несмотря на множественные изменения, планам по вводу жилья ничто не должно помешать.

Основной рост цен на жилье в Екатеринбурге в этом году был зафиксирован в I квартале

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Рынок — как на американских горках

Активность со стороны покупателей в начале 2022 года и повышенный спрос на квартиры в первом квартале сменились резким падением числа сделок во втором. Это произошло на фоне ухудшения условий ипотечного кредитования, подорожания строительных материалов и снижения экономической активности жителей крупных городов региона в целом. В конце весны — начале лета 2022 года после стабилизации ставок по ипотеке, возвращения программы господдержки и появления умеренного оптимизма у покупателей спрос начал постепенно восстанавливаться, считают в Уральской палате недвижимости (УПН). На первичном рынке стали появляться новые объекты, а владельцы вторичной недвижимости стали выводить свое жилье в открытую продажу. Загородная недвижимость, несмотря на высокий сезон, не продемонстрировала роста предложений, более того, привлекательных объектов становилось все меньше. Аналитики АН «Новосел» связывают это с большой длительностью сделок: за три летних месяца, когда произошло оживление, девелоперы и продавцы просто не успели реализовать спрос.

Как отметила руководитель отдела загородной недвижимости компании «Этажи» Оксана Манакова, в первые два месяца лета активный спрос наблюдался на дома в ценовом сегменте от 4 до 7 млн руб., а в августе чаще стали покупать дачи стоимостью до 1,5 млн руб. в 20–30 км от Екатеринбурга. «Загородная недвижимость в целом стала тем сегментом, который быстрее всего восстановился после весеннего локального минимума. На этот рынок не сильно повлияло повышение ипотечных ставок весной, поскольку объектов с привлечением заемных средств здесь покупается значительно меньше, чем на рынках новостроек и вторичной недвижимости. В последнее время частное строительство существенно обгоняет застройщиков по объемам ввода жилья»,— прокомментировал руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Сергей Хахулин.

Оживление в секторе недвижимости длилось недолго. К сентябрю активность вернулась к показателям 2018–2019 годов, отметили в УПН. «К концу III квартала 2022 года рынок новостроек обновил исторический максимум по объему предложения. Но перспективы дальнейшего восстановления спроса оказались снова под ударом из-за внешних факторов»,— рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

С конца сентября ситуация на вторичном рынке также изменилась: продавцы снова решили взять паузу в условиях неопределенности, как это было весной. При этом квартир и на первичном, и на вторичном рынке достаточно, отмечают аналитики. По сравнению с концом 2021 года объем предложения в сегменте новостроек увеличился на 4%, а на «вторичке» — на 15%.

Цена под вопросом

Основной рост цен на жилье в уральской столице в 2022 году был зафиксирован в I квартале текущего года. «Некоторые сегменты первичного рынка корректировались вверх, выравнивая ценовые диспропорции предыдущих этапов, по части проектов продавцы были готовы предоставлять скидки. На вторичном рынке видимая ценовая стабильность часто подвергалась сомнению в процессе торга. Начало осени рынок жилья встретил с ценовыми показателями близкими к весенним»,— отметил господин Хорьков.

Тем не менее стоимость квартир в сентябре продолжила медленно расти. Средняя цена 1 кв.м. на вторичном рынке достигла уровня в 100 тыс. руб. (+6% с начала года), а на первичном рынке составила 125 тыс. руб. (+17% с начала года). Рост цен на вторичном рынке ограничен отсутствием его государственной поддержки, комментирует динамику эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина. В частности, она отметила, что на сегодня нет программ субсидирования ипотечных ставок для «вторички». На рынке новостроек подорожание квадратного метра было связано с тремя факторами: ажиотажным спросом в марте на дешевые квартиры (что повлияло на предложение), увеличением стоимости стройматериалов и решениями самих застройщиков об индексации цен.

В мэрии Екатеринбурга отмечают, что плану 2022 года по вводу 1,45 млн кв. м. ничего не угрожает

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Сложившийся баланс спроса и предложения к осени экономически определили сектор недвижимости как «рынок покупателя». Например, цены на «вторичку» за счет торга им удавалось снизить до уровня начала года, отметили в УПН. Девелоперы, наоборот, не были готовы предоставлять скидки, чтобы сохранить объемы продаж в денежном выражении. Однако, уже в октябре 2022 года практически все участники рынка недвижимости заявили, что начали готовиться ко второму за год падению активности. Опрошенные Review аналитики пока не готовы делать прогнозы о том, как это отразится на стоимости квартир до конца года. «Прогнозы сегодня можно делать только на 1–2 дня вперед. Точные параметры трудно назвать»,— прокомментировал директор по развитию Бюро недвижимости Зыряновой Алексей Шаклеин.

«В ближайшее время рынок останется в состоянии неопределенности. Может быть много эмоциональных решений, которые кратковременно повлияют на динамику спроса. Долгосрочных прогнозов в настоящее время мы не даем. Дальнейшая динамика рынка будет определяться внешними обстоятельствами — в частности, мерами поддержки отрасли»,— отметила госпожа Лапшина.

Осторожный оптимизм

В администрации города Екатеринбурга уверены, что все планы по вводу нового жилья будут выполнены. Заместитель главы Екатеринбурга по строительству Рустам Галямов, рассказал, что застройщики города фактически не корректировали свои поставленные планы в связи с меняющимися условиями. В администрации отмечают, что ни один из крупных строительных проектов в городе не был заморожен. Более того, в мэрии отмечают, что плану 2022 года по вводу 1,45 млн кв.м ничего не угрожает. Во многом этому способствует приход новых девелоперов как федерального, так и регионального уровней.

Открытость местных властей отмечают и сами застройщики. Александр Прыгунков, член Совета директоров группы «Самолет» считает, что УрФО и, в частности, Свердловская область являются достаточно экономически активными регионами. При этом обеспеченность жильем все еще ниже общероссийских показателей. Это позволяет надеяться на востребованность новостроек в конце 2022 — начале 2023 годов. Однако в УПН зафиксировали, что к концу III квартала рынок новостроек обновил исторический максимум по объему предложения. Число нереализованных квартир составило около 35 тыс. объектов.

Позитивные тенденции

Позитивной тенденцией на рынке недвижимости можно считать и приход новых девелоперов. Отложенный спрос в пандемию 2020 года, реализовавшийся в прошлом и текущем годах, и экономическая устойчивость региона подогрели интерес федеральных и региональных застройщиков к Свердловской области. За два года в Екатеринбург зашли несколько крупных компаний из Москвы, Тюменской, Челябинской областей, а также из Астрахани. Среди них ГК Эталон, ГК Самолет, ГК ПИК, Ньютон и Прогресс.

«Уральский федеральный округ — один из самых экономически активных регионов России с центром в Екатеринбурге. В городе сейчас строится 3,5 млн. кв.м жилья. Импульс развитию города и девелопмента придает увеличение населения города за последние 10 лет на 11%»,— рассказал господин Прыгунков.

Участники рынка говорят, что опыт иногородних девелоперов в массовой застройке и планировании городской среды, например в Москве и Московской области, будет востребован в Екатеринбурге. При этом некоторые эксперты опасаются, что проекты эконом-класса являются типовыми и не украсят город с точки зрения архитектурного облика.