Нет денег — нет и льгот

Правительство увеличило минимальный размер первоначального взноса с 15% до 20% в рамках льготных ипотечных программ, на которые в общей сложности приходится более половины выдачи жилищных займов. Такое решение эксперты считают ожидаемой мерой снижения рисковых сделок на фоне ажиотажного спроса на ипотеку. В результате спрос на новостройки может сократиться на 10–20%, однако доля льготных кредитов в общем объеме выдачи в ближайшие месяцы будет превалировать на фоне высоких рыночных ставок.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Правительство своим постановлением повысило минимальный размер первого взноса в рамках льготных ипотечных программ с 15% до 20% по договорам, заключенным после 20 сентября. Это коснется всех программ — ипотеки на новостройки под 8%, IT-ипотеки под 5%, семейной ипотеки под 6%, дальневосточной ипотеки под 2%, а также сельской ипотеки под 3%, в рамках которой выдача новых кредитов приостановлена (см. “Ъ” от 25 августа) ориентировочно до 2024 года. Такое решение нацелено на охлаждение рынка ипотеки, который, как ранее отмечал ЦБ, демонстрирует признаки перегрева.

Сейчас на кредиты с господдержкой приходится около половины всех ипотечных займов, а на «первичке» — подавляющее большинство (во втором квартале около 95%). В августе, по предварительным оценкам ЦБ, выдачи льготной ипотеки могли стать рекордными, превысив 450 млрд руб.— ожидается и дальнейшее «переключение» спроса на займы с господдержкой из-за повышения ключевой ставки до 12% и роста рыночных ставок при неизменности процентов по льготным программам. При этом более 60% ипотечных займов на рынке новостроек, по данным ДОМ.РФ, выдается с первым взносом менее 20%. При текущих ставках в 14,5–15% и отсутствии льготных программ для «вторички» Минстрой оценивал возможное снижение спроса на «первичку» из-за такого решения в 20%.

Также снижается на 0,5 процентного пункта (п. п.) размер компенсации банкам — сейчас возмещаются недополученные доходы до ключевой ставки, увеличенной на 2,5–5 п. п. в зависимости от программы. Как ранее объяснял это Минфин, при росте ключевой ставки бюджет платит больший размер субсидии и «банки больше зарабатывают».

Региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев считает решение «ожидаемым шагом, который направлен на снижение рисковых ипотечных сделок». По словам главы аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, ажиотажный спрос на ипотеку, который подогревается повышением ставки и девальвацией рубля, сохраняется в сентябре, а за январь—август выдано 1,2 млн кредитов на 4,5 трлн руб., что в 1,5 раза больше, чем годом ранее.

Как отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова, повышение первого взноса может привести к снижению спроса на 10–15% — он «мог бы упасть еще существеннее, но застройщики и банки постараются этого не допустить путем предложения новых акций и смягчения требований». Впрочем, добавляет она, «гораздо более негативный эффект» будет иметь продолжающееся снижение доступности жилья из-за роста цен и ставок. По оценкам Михаила Гольдберга, до конца года будет наблюдаться «небольшое сокращение выдачи ипотеки с господдержкой — в 20% от максимальных объемов выдачи», что с учетом спроса первых восьми месяцев года не сильно отразится на статистике за год (прогноз в целом — 6,3–6,5 трлн руб.).

По мнению Кирилла Голышева, новый «сдерживающий фактор», скорее всего, отразится на сделках ближе к концу года — ситуация же в 2024 году в большей степени будет зависеть от уровня ставок, нежели от размера первого взноса.

В ближайшие месяцы, отмечает он, спрос на ипотеку будет оставаться высоким — в силу опасений дальнейшего роста ставок и желания купить жилье под более низкий процент. В ВТБ “Ъ” пояснили, что изменения несколько «охладят» спрос на первичном рынке, но на фоне возросших рыночных ставок «драматичного сокращения интереса» к госпрограммам не ожидают — в общем объеме продаж их доля в четвертом квартале будет превалировать.