С прицелом на таунхаус

Еще три-четыре года назад рынок малоэтажной недвижимости сложно было назвать сформировавшимся, скорее это были отдельные девелоперские проекты. Сегодня маркетологи без устали расписывают прелести жизни в коттеджных поселках и таунхаусах. Застройщики надеются на потребительский бум в этом сегменте недвижимости. Впрочем, независимые эксперты скептически относятся к идее массового переселения горожан. Спрос на малоэтажное жилье, безусловно, есть, но его не сравнить с востребованностью квартир в высотках.

Девелопер изменит мир

По данным аналитического центра (АЦ) «Сибакадемстрой Недвижимости», на июнь 2011 года в Новосибирске насчитывалось около 30 действующих коттеджных поселков и еще порядка 35 проектов были в различных стадиях строительства. В 2013 году, по словам Анны Фофоновой, руководителя отдела загородной недвижимости АН «Жилфонд», их в общей сложности стало уже более сотни. Однако эксперты уверены: количество не означает качество. «Многие из коттеджных поселков существуют в виде дачного некоммерческого товарищества (ДНТ), — рассказывает Александр Астахов, исполнительный директор компании Rolband & Partners. — Но многие являются лишь топонимами, то есть условно представляют собой концентрацию коттеджей в границах существующего муниципального образования». При этом и ДНТ далеко не всегда является готовым поселением. Ведь это лишь правовая форма существования коттеджного поселка, которая на деле может представлять собой просто скопление земельных участков, на которых в будущем и планируется строительство.

Но все-таки рывок вперед в этом сегменте жилой недвижимости за последние три-четыре года сделан, уверен Игорь Зеленский, руководитель направления загородной недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимости». «Ранее земельные участки продавались лишь с перспективой организации коттеджного поселка», — рассказывает он. То есть инженерные коммуникации, строительство домов, собственная управляющая компания — все это должно было появиться по ходу и по инициативе покупателей земли. Развитие инженерной инфраструктуры области, по его мнению, в целом предоставило возможность сделать инженерию готовой опцией строящегося коттеджного поселка. «Благодаря появлению профессиональных девелоперов, новому взгляду на организацию жизни за городом рынок за последние годы и вырос в геометрической прогрессии», — уверена Анна Фофонова.

Сегодня на рынке малоэтажной недвижимости действуют почти два десятка профессиональных застройщиков. Доля малых компаний на рынке малоэтажки более чем заметна. Они занимаются строительством таунхаусов, малоэтажных многоквартирных комплексов. Но, поскольку такие застройщики обычно работают как индивидуальные предприниматели, то данных о них в открытом доступе нет. «Однако, несмотря на малую юридическую форму, эти застройщики занимают довольно внушительную долю на рынке малоэтажной недвижимости, — рассказывает Игорь Зеленский. — Около 200 кирпичных домов (400 таунхаусов), или 80 000 кв. м, строится ими ежегодно».

Малоэтажные полуфабрикаты

Практически каждый строящийся поселок является мультиформатным проектом, в котором есть предложения разных ценовых сегментов: от земельного участка, готового коттеджа и таунхауса до квартиры в малоэтажном жилом комплексе. Ключевым продуктом рынка загородной недвижимости является по-прежнему земля. Девелоперы продолжают осуществлять ее нарезку на небольшие участки, в основном по 10-12 соток. Ценовой диапазон их очень широк — от 25-30 до 450 тыс. руб. за сотку. Самым востребованным объектом малоэтажной недвижимости является индивидуальный жилой дом. «Рынок этих малоэтажек становится все более динамичным и концептуальным», — продолжает Анна Фофонова. Он изобилует предложениями домов различной площади от частных лиц и застройщиков — от 80 до 400-500 кв. м в коттеджных поселках или иных образованиях. По данным АЦ «Сибакадемстрой Недвижимости», средняя цена коттеджа в мае текущего года составила 18,07 млн руб. на земельном участке средней площади 14 соток. Средняя удельная цена предложения квадратного метра коттеджей составила 52,43 тыс. руб.

Впрочем, в последнее время в покупательском спросе наблюдается смещение приоритетов: явным стал интерес к таунхаусам и дуплексам. «Сегодня многие осознают проблемы содержания и эксплуатации индивидуального готового дома и поэтому выбирают дом на два хозяина», — рассказывает Игорь Зеленский. Кроме того, как показала практика, 150-200 кв. м, такова средняя площадь таунхауса, достаточно для комфортного проживания. А прилагающегося к объекту участка земли примерной площади 1-3 сотки — для организации досуговой зоны около дома». При этом средняя удельная цена квадратного метра в таунхаусе на 27% ниже, чем в коттедже, утверждают специалисты АЦ «Сибакадемстрой Недвижимости». На май текущего года средняя стоимость таунхауса составила 6,43 млн руб. на участке земли в 2,8 сотки.

«Многокомнатные квартиры в этом сегменте недвижимости, как правило, отсутствуют», — рассказывает Александр Астахов. Но они и не нужны, уверен собеседник, ведь, как правило, подобные объекты были придуманы именно как экономвариант в пределах своего формата. Квартиры за городом, по сравнению с коттеджем или таунхаусом, имеют гораздо меньшую площадь. Например, квартира-студия площадью менее 30 кв. м, однокомнатная квартира — до 38 кв. м, двухкомнатные — до 45 кв. м. В целом появление каждого нового формата малоэтажного жилья эксперты связывают не с возникновением спроса, а с попыткой найти его. «Спрос на малоэтажку растет несущественно, — говорит Александр Астахов. — Когда он достигает потолка, застройщики создают новый продукт, чтобы возобновить спрос». Такая политика строительства дает возможность застройщику быстрее получить финансовую отдачу и не останавливать реализацию проекта в ожидании новых денежных вливаний.

Недвижимость красит место

Покупательский спрос сегодня обращен в сторону организованных поселков, где есть инженерные коммуникации, управляющая компания и быт загородной жизни уже сформирован или хотя бы запрограммирован. Но за что потребители готовы платить всегда, так это за местоположение. Как утверждает Александр Зверев, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Жилфонд», самым популярным направлением среди коттеджных поселков является Заельцовский район и северное направление от Новосибирска, вниз по Оби. Заельцовское направление привлекает близостью лесного массива, федеральной трассы и хорошей транспортной развязкой. Именно здесь когда-то располагались дачи местного партийного аппарата. С появлением Северного объезда толчок к развитию получило и северное направление, ведь город будет развиваться в этом направлении.

Подтверждают эти наблюдения и данные аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимости». Именно на коттеджи в северном направлении на конец мая текущего года зафиксированы самые высокие средние удельные цены. Цена предложения здесь доходит до 120 млн руб. На коттеджи северо-восточного направления наблюдается самая низкая средняя удельная цена (37,40 тыс. руб. за 1 кв. м). На будущее рынка малоэтажки эксперты смотрят прагматично. «Малоэтажка — часть рынка недвижимости в целом, — говорит Александр Астахов. — Она будет прирастать, но, естественно, без каких-то прорывов». Высотное строительство пока, по оценкам экспертов, будет лидировать. Но как только девелоперы перейдут от продажи тишины и места к продаже образа жизни, считает Игорь Зеленский, спрос на загородное жилье возрастет.