Методологическое решение проблемы воспроизводства жилья в стране

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ

УДК 332. 812. 123

МЕТОДОЛОГИЧЕСКОЕ РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛЬЯ

В СТРАНЕ

© К.В. Демьянов

В статье детально рассмотрено положение дел в жилищной сфере Российской Федерации в целом и Иркутской области в частности. Проведен анализ статистической информации о состоянии жилищной проблемы в стране, по итогам которого сформулированы проблемы, влияющие на обеспеченность жилой площадью населения страны. Проведен обзор используемых подходов к решению жилищной проблемы в регионах. Выявлена разбалансированность используемых в настоящее время форм воспроизводства жилищного фонда. Разработан и предложен методологический подход к решению проблемы обеспеченности населения жильем. Создана и представлена комплексная модель воспроизводства жилищного фонда на основе предложенного методологического подхода, позволяющая исчислять требуемый населению объем жилой площади, основанный на принципах математического прогнозирования с использованием ретроспективных данных, что позволяет с достаточной точностью обосновать необходимый объем воспроизводимого жилья в регионах, в целях комплексного подхода к решению проблемы.

Ключевые слова: жилищная проблема; сбалансированные показатели; система зависимого регулирования; математическое прогнозирование; доверительный интервал; ретроспективные данные; обеспеченность жильем; воспроизводство жилищного фонда.

METHODOLOGICAL SOLUTION TO THE PROBLEM OF RESIDENCE REPRODUCTION IN THE COUNTRY

© K.V. Demianov

In this article we considered the affairs condition in the residential sphere in Russian Federation on the whole and in Irkutsk region particularly. We analysed the statistics information about the condition of residential problem in the country, as a result of which we formulated the problems that influence the provision of the population with the residential territory. We made the survey of the used approaches to the solution of the residential problem in the regions. We found out unbalanced state of the used forms of reproduction of the real estate fund which are used now. We worked out and offered methodological approach to the problem solution to provide the population with the residence. We created and presented the complex model of reconstruction of residential fund on the basis of the offered methodological approach, this model allows to calculate the demanded capacity of real estate for the population based on the principles of mathematical forecast with the use of retrospective data. All this helps to prove the necessary capacity of reconstructed real estate in the regions with the aim of complex approach to the problem solution.

Key words: residential problem; balanced indexe;, system of dependent regulation; mathematical forecast; reliable interval; retrospective data; provision with residence; reconstruction of residential fund.

Жилищный фонд, находящийся на территории Российской Федерации, создается под влиянием исторических этапов развития, в рамках которых изменялся архитектурный облик, конструктивные решения, технологии возведения зданий, экономические параметры организации строительства и эксплуатации жилья. Потребительские предпочтения на-

селения в приобретении жилья также изменяются под влиянием значительного числа факторов рыночного и технологического свойства. Характеризуя категорию «жилищный фонд», как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [1;10], прежде всего, необходимо обратить внимание на его техническое состояние, которое определяется величиной физического износа жилых зданий. При этом сразу необходимо отметить, что помимо физического износа, характеризующего степень изношенности конструктивных элементов здания в целом, весомую роль при оценке объекта недвижимости с позиции потребительских свойств играет функциональный износ, величина которого указывает на снижение качества исследуемого объекта по отношению к современным стандартам в строительстве. Снижение стоимости объекта недвижимости или его обесценивание в результате негативного влияния факторов внешней среды характеризует внешний (экономический) износ жилого здания. Учитывая, что внешний и функциональный износ здания определяются для каждого из объектов недвижимости индивидуально, путем специально проводимых для этих целей оценок, результаты которых не являются статистической отчётностью, информация нами о данных показателях использоваться не будет. Поэтому для детального описания сложившейся ситуации в жилищной сфере по России в целом и конкретно в Иркутской области, предлагается использовать следующие статистические данные, представленные в таблице 1 [11, с. 178, 179, 423].

Динамика показателей жилищной сферы по годам

Показатель 1990 2000 2005 2010 2011 2012

Общая площадь жилых поме-

щений, приходящаяся в среднем на одного жителя, (на конец года) - всего, м2 16,4 19,2 20,8 22,6 23 23,4

Капитально отремонтировано помещений в жилых домах за год, тыс. м2 общей площади 29103 3832 5552 8660 4326 3995

Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, млн м2 32,2 65,6 94,6 99,4 98,9 99,9

Ввод в действие жилых домов, млн м2 общей площади 61,7 30,3 43,6 58,4 62,3 65,7

Проведенный нами анализ статистической информации позволил сделать следующие выводы. В период с 1990 по 2012 гг. прирост показателя обеспеченности жилой площадью в целом по России, приходящейся в среднем на одного жителя страны, составил порядка 7 м2 общей площади. Незначительная вариация исследуемого показателя, оцененная по величине коэффициента вариации, составившая13%, указывает на планомерное увеличение общей жилой площади, приходящейся в среднем на одного жителя страны. Подобная констатация дает основание говорить о незначительной зависимости исследуемого признака от влияния факторов внешней среды, в том числе и мер государственной политики, направленных на улучшение условий проживания населения страны. Объемы капитально отремонтированного жилья в анализируемом периоде уменьшились на 25 108 тыс. м2 общей площади и к концу 2012 года составили 3 995 тыс. м2 общей площади. Существенная вариация исследуемого показателя - 107% указывает на значительный разброс в исследуемых данных, что в первую очередь характеризует итоги проведенной реформы в отрасли жилищного и коммунального хозяйства страны. Поэтому справедливо будет отметить, что существующие и используемые в настоящие время способы финансирования работ по уменьшению изношенности зданий нуждаются в дополнительной доработке. На это указывает и динамика ветхого и аварийного фонда, которая в целом по стране сохраняет тенденцию к росту, и на конец 2012 года прирост показателя

составил порядка 67,7 млн м2 общей площади. Учитывая при этом вариацию данного показателя, составившую 34%, следует констатировать факт о существующем разбросе исследуемых значений, являющихся следствием не достаточной эффективности мер, направленных на уменьшение изношенности жилищного фонда. Дальнейший анализ, касающийся динамики ввода новых жилых домов по стране, позволяет констатировать прирост объемов строительства по отношению к 1990 году на 4 млн м2 общей площади. При этом, по данным Министерства строительства и Жилищно-коммунального хозяйства, в 2014 году в России было построено рекордное 83 млн м2 жилья в год, что послужило перевыполнением плановых показателей [6]. При этом наблюдаемая в исследуемом периоде вариация анализируемых данных - 26% свидетельствует о непланомерном увеличении объемов вводимого жилья в стране и зависимости исследуемого показателя от влияния различных факторов внешней среды, а в первую очередь от притока инвестиций в строительную отрасль. Схожая ситуация наблюдается и в Иркутской области. Так, в частности, по данным управления статистики по Иркутской области [5, с. 26], обеспеченность жильем среднестатистического жителя за период с 2000 по 2013 год возросла всего лишь на 3,5

м2 и на 2013 год составила порядка 22,3 м2 общей площади на человека. В качестве при-

22

мера, в развитых европейских странах этот показатель составляет 40-60 м , в США - 70 м [10]. По жилищным нормативам и исходя из интересов бизнеса и государства, а также нормальных условий формирования человеческого капитала, семья из четырех человек должна проживать в квартире не менее 72 м2 [3; 11]. Из этого следует, что обеспеченность жильем в России, в том числе и Иркутской области намного ниже уровня зарубежных стран, что в свою очередь указывает на необходимость совершенствования мероприятий жилищной политики, проводимой в настоящее время государством. Исследование динамики ветхого и аварийного фонда по области позволило констатировать увеличение данного показателя на 2 669,7 тыс. м2, учитывая при этом значение его вариации, составившее порядка 32%, стоит отметить схожесть ситуации, которая была описана при исследовании динамики ветхого и аварийного фонда по стране в целом. Результаты анализа вновь вводимого жилья по Иркутской области позволили установить прирост показателя на 787,5 тыс. м2 общей площади. В контексте существенной вариации данного признака -51%, также следует сказать о непланомерном введении жилья по области, а следовательно, отметить отсутствие стабильности в динамике данного показателя.

Подобное положение дел в жилищной сфере, потребовало от Правительства РФ адекватных мер, направленных на улучшение сложившейся ситуации в стране. В первую очередь для эффективного решения квартирного вопроса Правительством было предложено остановить рост цен на жилье, что, в свою очередь, должно стимулировать повышение платёжеспособного спроса на жилую недвижимость. Реализовать данное предложение планируется за счет снижения административных барьеров в строительной отрасли, которые в значительной степени влияют на увеличение сроков и стоимость возводимого жилья [2]. В качестве примера, по данным Росстатата за 2014 год, было введено порядка 83 млн м жилой площади. Много это или мало? В частности, при современной технологии домостроения десятиэтажное здание возводится в течение 2,5-3 лет. При этом непосредственно само строительство объекта составляет порядка 1,5 лет, все остальное время тратится на прохождение согласовательных процедур. В настоящее время из существовавших 220 обязательных процедур, оставили только 134, при этом сокращение обязательных процедур планируется проводить, исходя из специфики предстоящего строительства. В качестве примера, из 130 обязательных процедур для строительства многоквартирного дома оставить планируется только 60 основных. Учитывая, что подобные кардинальные изменения потребуют значительного числа поправок и изменений в федеральное законодательство, считают в министерстве строительства и ЖКХ, поэтому необходимая работа по данному вопросу ведется, результаты которой должны повлиять на снижение сроков строительства и стоимости возводимого жилья [8]. Подведя итог предложенным Правительством РФ мерам, вполне очевидно, что при рациональном подходе к данному вопросу, результаты по-

добной деятельности должны привести к уменьшению сроков возведения и стоимости жилья. Однако при этом не стоит забывать, что снижение административных барьеров, может негативно сказаться на качестве выполняемых работ, чего, в свою очередь, не должно быть допущено.

Следующая мера, предложенная Правительством РФ для поддержки населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, использование бюджетных средств различного уровня, в том числе и средств «Фонда содействия реформированию ЖКХ» для финансирования работ, связанных состроительством социального жилья. По планам Правительства, указанный тип жилья необходимо использовать для расселения ветхих и аварийных домов, на что из казны рассчитывается потратить порядка 6 млрд рублей. В итоге, около 160 тыс. российских семей смогут переехать из аварийного жилья в новостройки. При этом финансировать данное строительство планируется в следующих пропорциях: основную часть в размере 60% всех расходов оплачивать будет «Фонд содействия реформированию ЖКХ», а остальные 40% оплатят региональные власти.

Сразу стоит отметить, что даже в условиях сложной экономической ситуации в РФ, данную социальную программу не планируется сокращать. Однако в целом по стране, переселение россиян из ветхого и аварийного жилья осуществляется по-разному. В качестве примера, значительных успехов в этом добились Кабардино-Балкария, республика Марий Эл, Камчатский край, Тамбовская, Тюменская, Новосибирская, и Томская области. Кчис-лурегионов, у которых положение дел, связанное с расселением ветхого и аварийного жилья, признано не удовлетворительным, относятся: республика Бурятия, Калмыкия, Тыва, Коми, Карелия, Забайкальский, Хабаровский, Ставропольский края, Иркутская, Брянская, Архангельская, Ивановская, и Тверская области [4]. Конечно, стоит согласиться с тем, что подобная мера необходима для той части населения, чьи доходы не позволяют составить категорию граждан, обладающих платежеспособным спросом. Однако ее реализация должна носить планомерный характер, позволяющий достигать стабильных результатов в строительстве социального жилья, ориентированного в первую очередь на растущие на него потребности среди населения страны.

Непосредственно для тех, кто не в состоянии за счет собственных средств купить жилое помещение, но при этом в соответствие с уровнем своего дохода может быть отнесен к группе ликвидных банковских заемщиков, государство предлагает воспользоваться механизмом ипотечного кредитования с фиксированной ставкой по кредиту. Причем именно на данных потребителей ориентируется большинство застройщиков, возводя жилые дома с различным уровнем комфортности, включая и жилье экономического класса. Поэтому в качестве меры государственного регулирования Правительством РФ предлагается ввести ограничение процентной ставки по ипотечному кредиту, размер которой государство планирует взять под жесткий контроль. В качестве примера: в 2015 году, в условиях сложной экономической ситуации в стране, ставку по ипотечному кредиту предлагается ограничить на уровне 13% годовых. При этом банкам рекомендуется повысить критерии отбора потенциальных заемщиков и строго следовать установленному для них лимиту на выдачу ипотечных займов. В свою очередь, при соблюдении данных условий, государство планирует оказать финансовую поддержку данной группе кредитных учреждений. Благодаря чему, граждане, нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий, воспользовавшись ипотечным кредитом с фиксированной процентной ставкой, будут способны приобретать квартиры на рынке первичного жилья. Это обстоятельство позволит увеличить уровень спроса на рынке первичного жилья, привлекая тем самым инвестиции в строительную отрасль страны. Однако реальная ситуация далека от совершенства. Во-первых, в результате введения санкций против России в 2014 году значительная часть заемщиков оказалась в сложной финансовой ситуации. В связи с чем государство вынуждено оказывать финансовую помощь данной категории граждан, для чего из средств бюджета предусмотрено выделение порядка 4,5 млрд рублей [7]. Непосредственно в самом механизме ипотечного кредитования также существует значительное число недоработок.

Так, например, по мнению генерального прокурора Ю. Чайки, «Ипотека по-прежнему недоступна для большинства граждан. Итоговая цена на квартиры зачастую в три, а то и больше раз превышает ее рыночную стоимость. В Москве за квартиру экономкласса заемщик в течение 15 лет должен выплатить Агентству более 20 млн рублей, из которых 14 млн - это проценты» [9]. Таким образом, генеральный прокурор считает, что механизм ипотечного кредитования в России работает неудовлетворительно. При этом по результатам проверки, проведенной данным ведомством, стало очевидно, что государственные средства, выделяемые на указанные цели, служат не для развития экономики в целом, а используются в качестве источника средств, увеличивающих ликвидность банковской системы и участников фондового рынка.

Сопоставляя данные показатели в целом и меры государственного регулирования, можно говорить оразбалансированности процесса воспроизводства жилищного фонда и необходимости создания комплексной модели, позволяющей прогнозировать необходимые темпы воспроизводства жилья, с помощью которых станет возможным определять динамику изменения жилищного фонда в целом с целью удовлетворения потребности населения в жилье. При этом сразу необходимо отметить, что под процессом воспроизводства жилищного фонда нами понимается комплексное использование существующих форм воспроизводства жилищного фонда, сбалансированные объемы которых покрывают общую потребность населения в жилье.

Поэтому в целях практической реализации, поставленной в рамках проводимого исследования задачи, нами был разработан и предложен алгоритм модели «сбалансированных показателей», схема которого приведена на рис. 1. Предложенная нами модель создана по схеме зависимого регулирования, представленная в виде подчинённой работы блока по формам определяющего необходимые объемы воспроизводимого жилья и блока, позволяющего прогнозировать сбалансированные объемы воспроизводства недвижимости в течение заданного периода времени. Введенная в модель отрицательная обратная связь позволяет стабилизировать рабочие параметры системы и достичь саморегулирования, которое обеспечивает устойчивую работу модели в различных ситуациях. Входными показателями системы являются исходные данные, используемые для исчисления объемов воспроизводства недвижимости, определяемые по трем видам воспроизводства: модернизации и реконструкции зданий, капитальному ремонту, а также объемам возведения нового жилья. Математический аппарат, использованный для исчисления указанных объемов воспроизводства, позволяет количественно соотнести исследуемые величины для определения необходимых показателей. Далее следует обратить внимание на элемент сравнения, используемый в нашей модели для сопоставления данных обратной связи с полученными объемами воспроизводимого жилья, позволяющий достигать адекватных значений на выходе модели, с учетом существующих потребностей населения в жилье. При этом, когда задача ставится только в конкретном исчислении необходимого объема воспроизводства жилья путем его строительства либо капитального ремонта, сбалансированность показателей не определяется, а осуществляется исполнение полученных объемов. Такой подход к воспроизводству характерен при использовании модели строительными организациями либо управляющими компаниями, которых интересует свойственная их роду деятельности форма воспроизводства жилья, на микроуровне.

В условиях макроэкономического решения проблемы воспроизводства жилья необходим комплексный подход к решаемой задаче, поэтому мы предлагаем сбалансировать указанные показатели и на основе полученных данных способом объемов осуществлять прогнозирование размеров воспроизводимого в стране жилья. Иными словами, рассчитанные объемы капитального ремонта, модернизации и реконструкции, включая объемы строительства нового жилья, будут служить исходными данными для блока «сбалансированных» показателей, использование которого необходимо для решения проблемы на макроэкономическом уровне.

Задание объемов

Омод- Фетр.

Определение объемов воспроизводства жилищного фонда по элементам (?мод. ,<2к.р. Остр, с учетом

потребности населения в жилье

Определение требуемой площади

воспроизводства жилищного фонда, основанное на модели «сбалансированных

Влияние внешней среды, выраженное в реальной потребности населения в жилье

Процесс воспроизводства жилищного фонда

Выполнение объемов капитального ремонта,<?кр

Выполнение объемов строительства, <2стр.

Анализатор-конфигуратор реализованный на основе корректировочного расчета объемов воспроизводства

Выполнение объемов реконструкции и модернизации <2М0Д

Размер воспроизведённого жилья с учетом потребности населения в жилье

О) я

о

X

о

Я О)

"О

О)

го ^

ф

ф

Рис. 1. Алгоритм модели «сбалансированных показателей», предназначенный для воспроизводства жилищного фонда

Практическая реализация воспроизводимого жилья осуществляется производственным блоком, в котором происходит исполнение индивидуальных либо сбалансированных показателей воспроизводства. Введённый в модель второй элемент сравнения позволяет сопоставлять данные, полученные аналитическим путем, и фактические, полученные в ходе практической деятельности в условиях изменяющихся потребностей внешней среды, трансформирующейся в пространстве и времени. Дополнительно к этому второй элемент сравнения позволяет фиксировать возможные возмущения внешней среды, которые оказывают негативное влияние на функционирование системы в целом. Полученная элементом сравнения информация о конъектуре внешней среды, обобщается и передается на блок анализатора-конфигуратора, который путем внесения поправки в исчисленные объемы воспроизводства производит корректировку полученных результатов. Блок конечных показателей воспроизводимого жилья с учетом потребности в нем населения, является завершающим этапом функционирования всей модели, целью которой является - воспроизводство жилищного фонда для различных уровней экономики.

Кроме описанной системной составляющей, разработанная нами модель содержит методологическую, схема которой представлена на рис. 2. Такое конструирование модели позволяет комплексно использовать существующие в настоящее время научные средства, методы и подходы для решения поставленной в работе задачи. Это обусловлено тем, что предлагаемая нами модель содержит не только предметное, но и методологическое содержание, полученное в результате критического осмысления накопленных по данной проблеме научных знаний. Поэтому созданная нами модель для комплексного решения проблемы воспроизводства жилищного фонда в целом является продуктом методологической работы, которую мы проделали для решения рассматриваемой задачи в рамках существующей в настоящее время логики научного исследования. Содержащиеся в модели методологические положения позволяют увязать смысл проведенного нами научного исследования с практической деятельностью, ориентированной на воспроизводство жилищного фонда для различных уровней национальной экономики. Таким образом, предложенная нами схема методологической работы состоит из шести этапов, сформированных по схеме: цель - задачи - средства, методы - реализация - формулирование проблем - анализ данных, представленные в виде структурной схемы отображающей существующие взаимосвязи между ее элементами.

В силу этого предложенная нами модель воспроизводства жилищного фонда позволяет реализовать следующие методы работы, ориентированные на снижение актуальности жилищной проблемы в стране. К их числу мы относим: первое, определение необходимых объемов работ и требуемого размера средств на строительство или эксплуатацию жилищного фонда. Второе, получение сбалансированных показателей воспроизводства жилья и определения необходимого для этих целей размера средств, позволяющих комплексно решать жилищную проблему в стране путем перераспределения объемов воспроизводимого жилья между используемыми в этом процессе формами воспроизводства.

Функциональное назначение или основная цель воспроизводства жилья путем его строительства заключается в возведении новых объектов жилой недвижимости, предназначенных для замещения ветхого и аварийного фонда в стране. Дополнительно к этому реализуется возможность определения индивидуальных потребностей населения в жилых помещениях повышенного комфорта.

К категории задач данного вида воспроизводства относится определение требуемого объема возводимого жилья, ориентированного на потребности населения в жилой площади, а также необходимого размера средств для предстоящего строительства. Далее на этапе выбора методов и средств подбираются наиболее рациональные подходы к определению необходимых величин.

Рис.2. Схема методологического решения проблемы воспроизводства жилья в целом

В данном примере мы предлагаем использовать методы математической статистики для решения поставленных задач в рамках проводимого исследования. В частности, определение требуемых объемов строительства вычисляется путем нахождения величины математического ожидания среднего размера жилищного фонда (МХ) в рассматриваемом регионе. Использованное в расчетах значение вероятности (р), полученное из условия попадания случайной величины в заданный интервал отклонений, позволяет констатировать, что величина (МХ) будет соответствовать существующей потребности населения в новом жилье. Границы отклонения показателя (МХ) предлагается определять путем проведения интервальной оценки математического ожидания. Подобная констатация обусловлена тем, что в силу центральной предельной теоремы при затруднениях в проверке нормального закона распределения, но значительном количестве наблюдений, проводимое интервальное оценивание будет адекватным. Необходимый размер средств (в) на возведение жилья исчисляется, исходя из рассчитанных объемов строительства, полученных с учетом границ доверительного интервала и средней восстановительной стоимости квадратного метра

(р) на рынке жилья. Следует отметить, что для определения требуемых объемов строительства жилья с повышенным уровнем комфортности расчет необходимых для этого величин осуществляется идентично описанному выше расчету. Исходными данными для этого послужит существующая статистическая информация либо данные, полученные путем социологических опросов в регионах. Блок практической реализации в данной части модели выполняет функции производства строительных работ с целью реализации запланированных объемов жилья. В процессе практической реализации данной части модели осуществляется мониторинг выполнения работ и формулирование проблем, которые возникают в ходе данного вида деятельности. Обобщенная информация о возникших проблемах анализируется на этапе анализа данных, после чего генерируются альтернативные решения для их устранения.

Целью показателя воспроизводства жилья путем проведения капитального ремонта жилых домов является разработка и реализация мероприятий, ориентированных на снижение степени физического износа жилых домов, для достижения комфортного и безопасного в них проживания. Формулируемая при этом задача состоит в выборе наиболее рациональной схемы финансирования предстоящих работ, исчислении требуемого размера средств, а также способа их формирования. В процессе организации работ по капитальному ремонту жилья главным вопросом, требующим рационального разрешения, является выбор схемы финансирования предстоящего ремонта. Необходимо четко понимать, что для формы воспроизводства жилья путем строительства нового жилья, главный вопрос заключается в определении необходимого объема новой жилой площади и размера средств для оплаты расходов предстоящего строительства. В процессе воспроизводства жилья путем его капитального ремонта, наоборот, основным вопросом является определение необходимого размера средств и выбора схемы финансирования предстоящих работ. Поэтому разработанный и предложенный нами подход позволяет исчислять необходимый размер средств для оплаты предстоящих расходов, связанных скапитальным ремонтом зданий при различной степениих физического износа. Определение требуемого размера средств, включая выбор схемы финансирования предстоящих работ, осуществляется путем исчисления математического ожидания расходов (М^)), связанных с проведением капитального ремонта здания. Искомая вероятность (р ),необходимая для определения величины (М^)), так же, как и в первом случае, вычисляется исходя из ретроспективных данных о размере средств, затраченных на капитальный ремонт зданий, с учетом попадания определяемой величины в указанный диапазон данных, формируемый в процессе эксплуатации жилищного фонда. Границы отклонения (й ) величины (М(г)) оцениваются путем проведения односторонней интервальной оценки данного показателя. Такой способ интервального оценивания обоснован отсутствием необходимости уменьшать величину формируемых средств в целях финансирования работ по капитальному ремонту зданий,

следовательно, отсутствует инеобходимость в определении левой границы доверительного интервала. Блоки структурной схемы, отвечающие за реализацию объемов капитального ремонта и переноса возникающих в практической деятельности проблем в категорию решаемых задач, идентичны тем, которые были рассмотрены в предыдущем примере.

Основная цель модели «сбалансированных показателей» заключается в решении проблемы воспроизводства жилья на макроуровне путем достижения равновесия (сбалансированности) между основными формами воспроизводства: строительством новых домов, капитальным ремонтом и возможными объемами реконструкции и модернизации жилья. Постановка задачи при данном способе воспроизводства заключаются в прогнозировании размера жилой площади по годам в условиях задаваемоготемпа воспроизводства жилья. Темп воспроизводства жилья « Сю^.» определяется, исходя из рассчитанных ранее объемов капитального ремонта, строительства, реконструкции и модернизации зданий, путем определения их математических ожиданий и оценки интервалов отклонения для данных показателей. Средства и методы, используемые для данных целей, основаны на применении частного решения дифференциального уравнения с разделяющимися переменными. Полученное решение позволяет определять размер воспроизводимой жилой площади «500» относительно исходной площади жилья «50 »в течение требуемого периода времени ». В тех случаях, когда необходимо расширить количество показателей, определяющих темп воспроизводства недвижимости, производится введение дополнительных показателей, вычисление математических ожиданий и их интервальное оценивание осуществляется тем же методом, рассмотренным нами выше. Функциональное назначение блоков практической реализации предлагаемой модели заключается в выявлении проблем и анализе данных, полностью совпадают с теми, которые были рассмотрены при воспроизводстве жилья путем его строительства и капитального ремонта.

Представленное нами методологическое решение проблемы воспроизводства жилищного фонда в целом направлено на развитие существующих в настоящее время подходов и методов, используемых в качестве инструментов решения данной проблемы. Поэтому целью данной методологической работы являлось расширение границ научных исследований, направленное на формирование мышления, позволяющего свободно синтезировать различные научные знания для разработки подходов к решению жилищной проблемы в стране. Завершив проведённое нами исследование, мы обязаны констатировать, что создание модели «сбалансированных» показателей, которая по своей сути и будет тем методологическим мышлением, свободно работающим с научными и прикладными аспектами современной науки. Именно такой подход к решению рассматриваемой проблемы, на наш взгляд, и позволит сочетать в себе теоретическую и практическую деятельность, направленную на комплексное решение проблемы воспроизводства жилищного фонда, путем использования существующих форм воспроизводства жилья.

Статья поступила 01.06.2015 г.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 25 декабря 2012 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 01 января 2013 г.). // Рос. газ. 2012.

2. Викторов М. Конец барьерам не видать [Электронный ресурс] // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 01 июля 2014 г. Режим доступа: http://www.rg.ru/2014/07/01/zilyo.html (дата обращения 01 мая 2015).

3. Грушина О. В. Методологическое обоснование новой экономической парадигмы, как необходимое условие решения проблемы доступности жилья в РФ. Иркутск : Изд-во БГУЭП, 2010. 174 с.

4. Домчева Е. Регионы получат еще 6 млрд рублей на расселение аварийных домов [Электронный ресурс] // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 15 января 2015 г. Режим доступа: http://www.rg.ru/2015/01/15/rasselenie-site.html (дата обращения 15 апреля 2015).

5. Жилищно-коммунальное хозяйство Иркутской области: стат. сборник. 2013 / Ир-кутскстат. Иркутск, 2014.

6. Замахина Т. Новоселов прибавилось. [Электронный ресурс] / Т. Заманихина // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 13 мая 2015 г. Режим досту-па:http://www.rg.ru/2015/05/13/kvartiri-site.html (дата обращения 15 мая 2015).

7. Кривошапко Ю. Минстрой подготовил программу спасения ипотечных заемщиков [Электронный ресурс] / Ю. Кривошапко // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 13 марта 2015 г. Режим доступа: http://www.rg.ru/2015/03/13/ipoteka-site.html (дата обращения 02 апреля 2015).

8. Латухина К. Путин призвал быстрее убирать административные барьеры [Электронный ресурс] // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 09 ноября 2014 г. Режим доступа: http://www.rg.ru/2014/11/19/bariery-site.html (дата обращения 01 мая 2015).

9. Петров И. Юрий Чайка: Ипотека недоступна для большинства россиян [Электронный ресурс] // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 29 апреля 2015 г. Режим доступа: http://www.rg.ru/2015/04/29/ipoteka-site.html (дата обращения 29 апреля 2015).

10. Батурина О.В. Развитие Российского общества: социально-экономические и правовые исследования / О.В. Батурина [и др.]; под ред. М.А. Винокурова, А.П. Киреенко, С В. Чупрова. М. : Наука, 2014. 622 с.

11. Российский статистический ежегодник. 2013: стат. сб. / Росстат. М., 2013.1717 с.

Информация об авторе

Демьянов Константин Васильевич, кандидат экономических наук, ООО «Росгосстрах», тел.: 89148788980, e-mail: sql1979@rambler.ru; 677000, Россия, Республика Саха (Якутия), Якутск, Пушкина, 10.

Information about the author

Demianov K.V., Candidate of Economical Sciences, LLC «Rosgosstrakh», tel.: 89148788980, e-mail: sql1979@rambler.ru; Sakha Republic (Yakutia), 10 Pushkin St., Yakutsk, 677000, Russia.

УДК 69:003

ИСТОЧНИКИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РФ И НА ТЕРРИТОРИИ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

© Т.В. Добышева, О.В. Шаронова

Представлен анализ источников инвестирования в жилищное строительство. Проанализированы проблемы, возникающие при различных видах инвестирования в жилищное строительство. Рассмотрены вопросы финансирования строительства жилья с участием федеральных программ и представлен анализ результатов действия федеральных про-