Земля второго отжима

Депутаты предлагают ускорить изъятие неиспользуемой земли сельхозназначения и обязать регионы выкупать ее за половину кадастровой стоимости. Местные власти утверждают, что им придется покупать землю по ценам, в несколько раз превышающим рыночные.

"Еще Марк Твен сказал: "Господа, покупайте землю, этот товар больше не производится"",— процитировал писателя губернатор Калужской области Анатолий Артамонов. Вспоминать ставшие крылатыми выражения о земле теперь есть причины у глав всех регионов. 29 февраля на рассмотрение Госдумы поступил законопроект, касающийся изъятия неиспользуемых сельхозземель. Поправки в федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" подготовила группа депутатов "Единой России" во главе с председателем Думы Сергеем Нарышкиным. Похожий законопроект еще раньше разработал Минсельхоз, и от депутатской версии он отличается несильно.

Суть обоих документов сводится к тому, чтобы сократить сроки изъятия неиспользуемых земель сельхозназначения и выставлять эти земли на открытые торги, организаторами которых будут выступать муниципалитеты. Эти проекты стали результатом выполнения поручения президента России, который в своем послании Федеральному собранию в декабре 2015 года потребовал разработать предложения по изъятию неиспользуемой сельхозземли и последующей продаже ее на аукционах. "Нужно поставить задачу национального уровня и к 2020 году полностью обеспечить внутренний рынок отечественным продовольствием",— заявил тогда Владимир Путин.

Действительно, масштаб проблемы впечатляет. В докладе о состоянии и использовании земель сельхозназначения еще от 2013 года говорилось, что по целевому назначению в России не используется примерно 20-25 млн га земли, принадлежащих физическим и юридическим лицам.

Законопроекты предполагают трехступенчатые аукционы. На первые торги земля выставляется по кадастровой стоимости. В случае если они не состоялись, землю выставят уже с дисконтом 20%. А если и повторные торги будут признаны несостоявшимися, власти региона обяжут выкупить землю со скидкой 50% от стоимости торгов.

Изъятие земли в данном случае не предполагает ее безвозмездного отъема у собственника. Речь идет только о ее принудительной продаже. И деньги от нее получает владелец участка, у которого он был "изъят". Чтобы по суду изъять землю у собственника, он сначала должен быть привлечен к административной ответственности, после этого власти выдают ему предписание об устранении нарушения. И только если предписание не исполнено, власти могут подать в суд, чтобы изъять участок для продажи его с публичных торгов.

"Сначала все вроде бы правильно: первые торги, вторые торги... Но потом вдруг непонятно на каком основании предлагается обязать субъект РФ выкупать эти земли. Почему? Причем за 50% кадастровой стоимости. По нашим оценкам, рыночная цена земель сельхозназначения в большинстве районов составляет около 20-30% кадастровой стоимости,— возмущается Анатолий Артамонов.— Получается, что закон направлен не на борьбу с неэффективными собственниками, а в их пользу. Это абсолютно несправедливо".

Действительно, если кадастровая стоимость сельхозземель завышена в три-пять раз, то ее собственники смогут продать свои участки регионам по цене значительно выше рыночной. Но винить в подобной ситуации местные власти должны только себя. Дело в том, что кадастровая оценка проводилась по заказу региональных властей, они же и утверждали ее результаты. И на тот момент подобное завышение кадастровой стоимости им было выгодно, ведь от этой суммы рассчитывается земельный налог.

Существенное превышение кадастровой оценки над рыночной наблюдается повсеместно. "Только что оценивали объект — земли сельхозназначения под дачное строительство в 50 км от Москвы, рыночная стоимость сотки этой земли — 50 тыс. руб. на начальном этапе и 150 тыс. руб. на финальной стадии. Кадастровая стоимость — 247 тыс. руб. за сотку",— рассказывает руководитель "Группы Земер" Илья Терентьев.

До сих пор с завышенной кадастровой оценкой боролись только землевладельцы. По данным Счетной палаты, из-за ошибок в кадастровой оценке налогооблагаемая база недвижимости за 2014-2015 годы снизилась на 4 трлн руб.— именно на эту сумму бизнесу и гражданам в 65 тыс. споров удалось снизить кадастровую оценку властей. Теперь законодатели предлагают регионам самим купить сельхозземли, основываясь на утвержденной ими же кадастровой стоимости.

Нельзя, однако, сказать, что такая завышенная кадастровая оценка появилась на пустом месте. Дело в том, что большинство земель, например в Подмосковье, скупалось и сразу переводилось из разряда "сельхозназначение" в разряд "под застройку". От этого ее рыночная цена значительно повышалась, а переоценку кадастровой стоимости участка можно проводить только раз в три года.

При обсуждении законопроекта в Госдуме руководитель Совхоза имени Ленина Павел Грудинин приводил в пример двух членов Совета федерации — Дмитрия Саблина и Вадима Мошковича, аффилированные структуры которых скупили огромные земельные массивы в Московской области. "Но после этого сельхозпроизводством они здесь заниматься не стали",— говорит Грудинин. "Молоковский и Горкинский сельские округа, где находились два колхоза, и ими руководители Герои Соцтруда — Иван Кухарь и Василий Мамров. Там были тепличные комбинаты, развитая инфраструктура, кадры. Структуры Саблина, купив эти два колхоза, сначала уничтожили тепличные комбинаты, потом фермы, потом все продали",— рассказывает Павел Грудинин. Сейчас, по его словам, эти земли находится в процессе перевода под многоэтажную застройку по согласованию с правительством МО. "Туда пришла фирма "Самолет Девелопмент", которая строит моногорода",— сообщил "Деньгам" один из участников строительного рынка МО. Однако в Подмосковье перевод земли сельхозназначения под жилищное строительство был полностью запрещен еще в начале 2015 года губернатором области Андреем Воробьевым.

В результате множество собственников оказались с землей, с которой сделать ничего нельзя, стоимость ее снизилась, а налоги резко выросли. "В какой-то момент наблюдался даже обратный тренд: когда резко выросли налоги на землю, предназначенную под строительство, некоторые начали обратно переводить земли в разряд "сельхозназначение"",— говорит управляющий партнер компании "Миэль — загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Но и это выбор меньшего из двух зол. "Сельхозземли сейчас все неликвидны, потому что освоение любого куска сельхозземли от 10 га в Подмосковье требует больше $10 млн инвестиций, это почти 800 млн руб.— колоссальные деньги, их сейчас никто не будет вкладывать",— уверен генеральный директор "Гео Девелопмент" Максим Лещев.

Изъять — не сеять

Если законопроект примут в его нынешнем виде, то это будет серьезный шаг навстречу землевладельцам. Ведь и сегодня местным властям никто не мешает изымать земли по решению суда. Так, на прошлой неделе разразился грандиозный скандал с изъятием 101 га земли в Москве у Тимирязевской сельхозакадемии кадастровой стоимостью 28 млрд руб. В качестве альтернативы академии было предложено частично перенести опытную полевую станцию в Подмосковье, где вузу пообещали предоставить около 400 га земли. Еще 3,5 тыс. га в Тверской области академии обещал передать Минсельхоз.

Помимо этого в 2016 году впервые в МО запланирована процедура изъятия за неиспользуемые по назначению 952 га земли. В середине марта минимуществом МО был подан первый иск по изъятию земли сельхозназначения у СЗАО "Ленинское". Речь идет об участке 227 га в Егорьевском районе кадастровой стоимостью 1,36 млн руб. Только сегодня аукционы по продаже земли с понижением цены могут проходить сколько угодно раз, а стоимость участка в результате имеет шансы снизиться до уровня, не покрывающего расходов на проведение самих аукционов.

Согласно законопроекту, собственник земли сможет получить не менее 40% ее кадастровой стоимости. При этом документ предполагает существенное ускорение самого процесса изъятия земли. "Сейчас два года дается на то, чтобы ввести землю в оборот, и три года — на освоение, а законопроектом предлагается дать на все два года. Кроме того, сегодня проверку ИП и юрлиц можно проводить не чаще чем раз в три года. А предлагается проводить проверку через год, если выявлено неиспользование земли",— рассказывает партнер коллегии адвокатов города Москвы "Барщевский и партнеры" Анастасия Расторгуева.

Главными пострадавшими от принятия подобного закона могут, как ни странно, оказаться банки. "Когда-то госбанкам закладывали землю сельхозназначения по цене земли, предназначенной под многоэтажное строительство. И в период с 2007 по 2012 год эти операции проводились с блеском",— вспоминает один из консультантов по земельному рынку. Сейчас, по его словам, многие банки владеют участками вблизи Москвы, некоторые из них со статусом сельхозназначения. Однако, по словам генерального директора центра развития недвижимости РУМБ Дениса Владиславлева, трогать земли, висящие на балансах, банкам нельзя: до тех пор пока они не проданы, все убытки по ним бумажные. "Как только землю начнут продавать, станет ясно, что на балансе у банка не Рублево-Архангельское и многомиллиардный актив, а дырка от бублика. И этот лопнувший пузырь просто разрушит банковскую систему",— считает он. А если землю, принадлежащую банку, признают неправильно используемой и продадут за половину кадастровой цены, то на его балансе тут же образуется соответствующего размера дыра. Сегодня же эти земли, даже выставленные на торги, могут висеть на банках в статусе продаваемых годами, не нанося урона их балансу.

Новый закон теоретически должен ускорить оборот земли сельхозназначения. Ведь местные власти, даже если не найдут покупателя, смогут сдавать ее в аренду сельхозпроизводителям. "Инвесторы у нас в очереди стоят. Они приходят и говорят: дайте нам земли, мы будем производить молоко, мясо и все, что нужно. А у нас земли нет. Она как бы есть, но ее у нас нет",— говорит Анатолий Артамонов.

По мнению Павла Грудинина, на самом деле закон будет использован для изъятия земель у неугодных властям сельхозпроизводителей: "Можно прийти к любому, проверить, что-то найти и отнять". "Меня тревожит, что после признания земель неиспользуемыми следующим этапом будет неэффективное их использование. И начнется: у тебя урожайность 20 центнеров с гектара, а у меня 30, и я заберу эту землю. А это все неправильно. Это не имеет никакого отношения к экономике, это передел собственности",— говорит директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС Наталья Шагайда.