Застройка земельных участков многоквартирными жилыми домами: правовая регламентация

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

УДК 34 ББК 67

ЗАСТРОЙКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ: ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ

КАРИНА КАРИМОВНА РАМАЗАНОВА,

кандидат юридических наук, преподаватель кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса Московский университет МВД России имени В.Я.Кикотя Научная специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН

Аннотация. Анализ законодательства позволяет сделать вывод, что правовой статус граждан, являющихся собственниками квартир на основании зарегистрированного в установленном порядке права собственности отнюдь не так однозначен, в особенности в отношении участка земли, на котором возведен многоквартирный жилой дом.

Долевое строительство в настоящее время является распро страненным случаем не только строительства многоквартирных жилых домов, но и предметом судебных рассмотрений.

Ключевые слова: правовой статус, жилой дом, право собственности, договорные отношения, недвижимое имущество, земельный участок, суперфиция, регистрация прав.

Annotation. Analysis of the legislation suggests that the legal status of the citizens who are the owners of the flats on the basis of registered in the established order of ownership is not clear, particularly in respect of the land on which the residential house was erected.

The author also notes that share construction is now a common scenario not only construction of multi-family residential buildings, but also the object of trials.

Keywords: legal status; residential house; ownership; contracts; real estate; land; superficies; registration rights.

Совершенствование правовой регламентации права застройки представляет собой актуальную задачу в настоящее время и является необходимым условием обеспечения гарантий прав собственников многоквартирных жилых домов. Особенно важной задачу реализации суперфициарной идеи и взвешенной, всеобъемлющей правовой регламентации права застройки делает тот факт, что подавляющее большинство городского населения в нашей стране проживает именно в многократных домах в приватизированных или приобретенных на праве собственности квартирах. Между тем, правовой статус граждан, являющихся собственниками квартир на основании зарегистрированного в установленном порядке права собственности отнюдь не так однозначен, в особенности в отношении участка земли, на котором возведен многоквартирный жилой дом.

Рассмотрим типичный алгоритм действий участников процесса застройки и дальнейшего приобретения права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном жилом доме.

На первом этапе лицо, намеревающееся осуществить строительство - как, правило, юридическое лицо, осуществляющее хозяйственную деятельность в строительной сфере1, - приобретает и закрепляет за

собой свои правомочия в отношении определенного земельного участка. Земельный участок с точки зрения его принадлежности на праве собственности может принадлежать либо частному лицу (как физическому, так и юридическому) либо являться собственностью государства и находиться в управлении соответствующего муниципалитета.

В случае принадлежности участка частному лицу, застройщик заключает договор с лицом, которому принадлежит право собственности на данный земельный участок, о приобретении права аренды или в результате купли-продажи приобретает право собственности на данный земельный участок. Договорные отношения и в случае аренды и в случае приобретения права собственности осуществляются на возмездной основе, а в случае нескольких лиц, выражающих волеизъявление в отношении приобретения права аренды или права собственности на данный земельный участок - дополнительно к возмездности еще и на конкурентной основе.

В случае принадлежности земельного участка государству, т.е. в случае нахождения участка в управлении (муниципалитете), в соответствии с требованиями об обязательности проведения торгов (аукционов) по продаже права на заключение договора аренды или договора по-

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

купки земельного участка для жилищного строительства, нормативно закрепленными Постановлением Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»2, и позднее внесенными в 2008 г и в 2011 г Постановлениями Правительства РФ изменениями «О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом»3 и «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г № 808»4, проводится аукцион, на котором право на аренду или приобретение земельного участка также приобретается на конкурентных и возмездных условиях. При этом подразумевается, что земельный участок, выставленный на торги (аукцион), прошел процедуру разграничения земли и зарегистрирован в установленном законом порядке, т.е. данный земельный участок, выставленный на аукцион, обладает всеми признаками имущественных прав в соответствии с Федеральными законами «О государственном кадастре недвижимости»5 и «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»»6.

Приобретя необходимые полномочия в отношении земельного участка, застройщик в соответствии со ст. 271 реализует право застройки и возводит строение в виде многоквартирного жилого дома, руководствуясь при этом требованиями градостроительного законодательства7,8,9.

Будучи, в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ10, одним из субъектов строительства, застройщик как лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему по праву собственности или аренды земельном участке строительство объекта капитального строительства, получает на свое имя разрешение на строительство объекта по форме, предусмотренной Постановлением Правительства РФ11, обеспечивает возведение строения и после завершения строительства получает разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ12,13. По завершении строительства объекта застройщик в установленном законом порядке сдает здание в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта - в контексте рассматриваемых вопросов речь идет о многоквартирном жилом доме - в эксплуатацию удостоверяет факт выполнения работ в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Отдельного внимания заслуживает разрешение на ввод в эксплуатацию в ситуации долевого строительства. Долевое строительство в настоящее время является распространенным случаем не только строительства многоквартирных жилых домов, но и предметом судебных рассмотрений.

Многоквартирным домом в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»14 признается «совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества в соответствии со ст.ст. 244, 245 ГК РФ и ст. 37 Жилищного кодекса РФ15 рассматривается как долевая собственность лиц, являющихся собственниками помещений (жилых и нежилых) в таком доме. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения, принадлежащего каждому из собственников, однако, несмотря на долю в праве общей собственности, собственник помещения (жилого или нежилого) не может выделить свою долю в натуре, что предусмотрено пп. 1 п. 4 ст. 37 Жилищного Кодекса РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»16, застройщик не позднее предусмотренного договором срока после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома обязан передать объект долевого строительства в эксплуатацию. Частью 2 ст. 16 упомянутого выше Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с пп. 5 п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, пп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»17 выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, находится в компетенции местного самоуправления в лице муниципалитета. Свидетельством юридической силы градостроительного регламента является его фиксация в Правилах землепользования и застройки муниципального образования, т.е. в муниципальном правовом акте18.

После предоставления документов, перечень которых предусмотрен ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с ч. 10 ст. 55 ГрК РФ полученное

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки многоквартирного дома на государственный учет. На основании документов, подтверждающих факт создания объекта, т.е. строительства многоквартирного жилого дома, в соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»19 право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется.

В случае, если строительство многоквартирного дома осуществлялось не на условиях долевого строительства, а за счет собственных и привлеченных средств застройщика, то после завершения строительства многоквартирного дома, ввода его в эксплуатацию, квартиры в доме в рамках договоров купли-продажи передаются лицам, выразившим намерение на праве собственности приобрести жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме. Здесь, в итоге, также формируется совокупность лиц, которым многоквартирный дом принадлежит на праве долевой собственности. Отличие заключается в том, что в выше описанном случае денежные средства будущими владельцами помещений многоквартирного дома вносились на этапе строительства и сопровождались возникновением первоначально правоотношениями соинвесторов и лишь затем правоотношениями лиц, наделенных правом долевой собственности.

Как показывает анализ деятельности органов местного самоуправления, зачастую процесс разграничения государственной собственности на землю происходит крайне медленно. Но именно при определении полномочий органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками вопрос разграничения государственной собственности на землю встает особенно остро.

В отношении ситуации, когда многоквартирный жилой дом находится на земельном участке, в отношении которого не произведено разграничение, следует заметить, что решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка является базовым в общей совокупности и последовательности действий по предоставлению земли, поскольку все остальные действия осуществляются на основании этого решения и направлены на его реализацию или подготовку. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

1 Обсуждение юридических полномочий компании в свете присвоенных ей кодов ОКПО и иных разрешительных документов, в том числе участие в СРО находится за рамками рассмотрения настоящей работы.

2 Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. 18 ноября. № 46, Ст. 4587.

3 Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2008 г.

№ 1053 «О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом» // СЗ РФ. 2009. 19 января. № 3, Ст. 379.

4 Постановление Правительства РФ от 15 сентября 2011 г. № 776 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808» // СЗ РФ. 2011.

19 сентября. № 38, Ст. 5396.

5 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. 30 июля. № 31, Ст. 4017.

6 Федеральный закон от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ (ред. от 23 июля 2013 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2008. 19 мая. № 20, Ст. 2251.

7 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. 3 января. № 1 (Ч. I), Ст. 16.

8 Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995.

20 ноября. № 47, Ст. 4473.

9 Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» // СЗ РФ. 2002. 30 декабря. № 52 (Ч. I), Ст. 5140.

10 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. 3 января. № 1 (Ч. I), Ст. 16.

11 Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» // СЗ РФ. 2005. 28 ноября. № 48, Ст. 5047.

12 Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» // СЗ РФ. 2005. 28 ноября. № 48, Ст. 5047.

13 Зернова И. Постановка на учет объекта, завершенного строительством // Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. № 2.

14 Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ. 2006. 6 февраля. № 6, Ст. 702.

15 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. 3 января. № 1 (Ч. I) ст. 14.

16 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. 3 января. № 1 (Ч. I), Ст. 40.

17 Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. 6 октября. № 40, Ст. 3822.

18 Щербачева Л.В. «Проблемы современной регламентации права застройки в российском законодательстве в контексте супер-фициарной идей». М.: Вестник московского университета МВД России. 2015. № 7. С. 112-116.

19 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. 28 июля. № 30, Ст. 3594.