Заложники кризиса

Несколько лет назад на рынке коммерческой недвижимости появился новый пласт владельцев — банки, получившие активы в качестве залога по кредитам. После наступления кризиса многие собственники не смогли расплатиться по займам, и банкам пришлось учиться управлять неожиданно свалившимся на них "богатством".

До кризисных 2008-2009 годов банки старались не обременять себя активами низкой ликвидности — такими как коммерческая и жилая недвижимость. Зачастую даже офисные помещения банки предпочитали арендовать, чем держать на балансе, потому что такой груз снижал возможности по кредитованию. С жилой недвижимостью неспециализированные банки также старались не связываться, потому что для управления такой недвижимостью и для ее реализации необходимы большие трудозатраты, отдельные подразделения — заключение договоров по жилищно-коммунальным услугам на каждую отдельную квартиру, охрана каждой квартиры и особенно отдельно стоящего жилого дома, поддержание приемлемого состояния и текущий ремонт, в то время как реализация с баланса такой недвижимости возможна только в розницу и по различным неунифицированным схемам.

Но невозврат кредитов в кризисные годы внес свои коррективы — банкам пришлось учиться управлять недвижимостью. Большой объем коммерческих залогов по корпоративным кредитам в качестве отступного или в рамках судебного взыскания отошел в собственность банков — торговые и бизнес-центры, склады и терминалы, в том числе на этапе строительства. Меньший, но также значительный объем квартир и жилых домов тоже осел на банковских балансах.

Собственность на триллионы рублей

По оценкам экспертов Центробанка, на балансе отечественных банков залоговой недвижимости содержится в размере до 1,4 трлн рублей.

"Стоит отметить, что большая часть крупных банковских структур по-прежнему не стремится избавляться от неудобного груза недвижимого имущества. В основной своей массе банки получили эти непрофильные активы в виде недвижимости в 2009-2010 годах, когда девелоперы и частные заемщики не смогли справиться с выплатой кредитов. В некоторых случаях продажа залоговой недвижимости может оказаться убыточной. Примером может служить продажа Сбербанком недвижимости торговой сети "Алпи" (3,5 млрд из 6,5 млрд руб. долга)", — рассказал Антон Сороко, аналитик холдинга "Финам". По его оценкам, рынок залоговой недвижимости прирастает темпами около 15% в год, имея несколько драйверов как роста, так и снижения. "С одной стороны, негативно на рынке сказывается большое количество "подвисших" на балансе банков объектов недвижимости. С другой стороны, позитивные темпы роста экономики, высокие темпы прироста кредитования и укладывающаяся в рамки нейтральных прогнозов правительства инфляция. Политика ЦБ стимулирует инвестиционный спрос, что позитивно для среднесрочной динамики рынка недвижимости, однако может спровоцировать движение спроса в сектора более рисковых инвестиционных идей", — рассказал господин Сороко.

"Объектов, которые бы перешли в собственность банка полностью, не так и много — чисто, по процедуре, с переоформлением прав собственности", — рассуждает Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга "АйБи Групп". Чаще у банков есть определенное количество невозвращенных кредитов, есть объекты недвижимости, которые являются объектами залога по этим невозвращенным кредитам, но обратить права собственности на эти объекты залога банк не может — в силу того, что где-то ведется процедура банкротства, где-то есть какое-либо дополнительное обременение по объекту (например, здание могло находиться в залоге не у одного банка).

"Получается следующая картина: у банка есть должник, у банка есть некий объект недвижимости в залоге, но на сегодняшний день должник продолжает этим объектом пользоваться, более того — объект полностью функционирует, а что получает с этого банк — непонятно, — говорит господин Игонин. — Ситуация сложная, очень запутанная с точки зрения права. Я знаю, что банки стараются подобные объекты перевести на фонды, чтобы таким образом убрать эти "токсичные" активы со своих балансов. Стремятся вывести их за баланс банки еще и по той причине, что стоимость этих объектов (а рынок недвижимости пока не восстановился после кризиса с этой точки зрения) на сегодняшний день реально ниже, чем сумма тех кредитов, которые брались под залог этих объектов".

Господин Игонин считает, что банки крупными игроками на рынке коммерческой недвижимости назвать сложно. "Они не делают погоды — в силу того, что очень многие объекты банками просто не могут быть проданы. Такие объекты могут быть проданы только в рамках общей процедуры банкротства должника, а в этом случае уже и не банк вовсе будет выступать продавцом", — считает он.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК "Невский альянс" Елена Беглецова согласна с оценкой господина Игонина: "Активов банков в сфере недвижимости не настолько много, чтобы ощущать их влияние на рынке, в количественном соотношении необходим более длительный анализ и расчет".

Новое поприще

"Столкнувшись с тем, что данной недвижимостью необходимо качественно управлять, а также заниматься ее реализацией (потому что просто нанять риелторское агентство недостаточно, необходимы процедуры и от продавца), банки стали создавать специальные подразделения, выделять отдельных сотрудников на работу с полученными залогами. Но вести необходимые процедуры обслуживания недвижимости и ее продажи с банковского баланса и от имени банка очень сложно. Это связано с непрофильностью данной деятельности, с нюансами налогообложения, с инертностью банковских структур, невозможностью гибкого подхода к сделкам. Поэтому многие банки пошли по пути создания отдельных структур и выделения данных направлений в отдельную ветвь бизнеса. Так поступили и крупные госбанки, например, Сбербанк и ВТБ, и частные коммерческие банки. Схема выглядит так: банк предоставляет специально созданной структуре кредит, за счет данного кредита недвижимость реализуется с баланса банка, обычно закладывается в пользу банка для снижения рисковости кредита, далее управляется новым собственником — специальной компанией, при появлении покупателя продается, кредит возвращается банку. При этом данный бизнес может вполне вырасти и в рыночную структуру, которая станет экономически привлекательной на рынке и будет продана как бизнес", — рассказывает Михаил Лазаренко, директор департамента розничного кредитования ЗАО "Русстройбанк".

В связи с этим оценить точный объем недвижимости, так или иначе принадлежащий банкам и связанным структурам, все-таки затруднительно. "По моим оценкам, для Петербурга речь может идти о нескольких десятках миллиардов рублей. И это те сделки, которые видны на рынке. Вполне вероятно, что часть сделок может быть закрыта от сторонних наблюдателей, чтобы не сбивать цены и не раздувать спекулятивных настроев. Так как стоимость недвижимости в некоторых случаях существенно "просела" в посткризисное время, то банкам приходится ждать ее повышения, чтобы не фиксировать значительных убытков на себе или своих спецкомпаниях. Реализация же, как показывает практика, идет постепенная — при появлении подходящего покупателя. Массового сброса залогов рынок так и не дождался. Что, конечно же, положительно, потому что в противном случае массовый выброс недвижимости на рынок еще в большей степени усугубил бы ситуацию на рынке и в первую очередь жилой недвижимости, как это происходило в США. В некоторых случаях спецкомпании уже сейчас показали себя как прибыльные и эффективные бизнес-единицы, грамотно и продуманно управляя недвижимостью, сдавая ее в аренду, предоставляя в пользование бизнесу", — отмечает господин Лазаренко.

Николай Вечер, генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, считает, что залоговые активы постепенно претерпевают трансформацию. "Естественно, что в самом начале, когда банки только оказались один на один с этой проблемой, первой (и в целом правильной) мыслью было их продать. К сожалению, рыночная ситуация была в тот момент неблагоприятной для продажи, а качество самих активов было весьма далеким от удовлетворительного, ведь в процессе margin call заемщики сбрасывали банкам все, что было под рукой. Однако постепенно все, что можно было продать, было продано. Вторым действием банков была попытка понять, сколько стоит доинвестирование проекта, чтобы его можно было продать. На этом этапе активно привлекались консультанты. Начали работать довольно сложные схемы. Например, один из крупных банков нашел среди своих клиентов покупателя на недостроенный торговый центр в одном из регионов и организовал сделку, выдав при этом покупателю кредит на достройку и запуск объекта. Сейчас такие сделки тоже подходят к своему завершению, поскольку все, что можно было так продать, уже продано".

Максим Богомолов, директор по развитию бизнеса агентства взыскания "Филберт", рассказал: "В период кризиса банки массово не могли продать недвижимость, полученную из залогов, по стоимости залога и были вынуждены заниматься управлением активов. За это время развились управляющие компании банков (например, "ВТБ Капитал"). Сейчас диверсификация бизнеса является сильной стороной банков, и они открыто выставляют для продажи залоговые объекты через дочерние управляющие компании или самостоятельно, как например, делают, Газпромбанк, банк "Санкт-Петербург", ВТБ, Энергомашбанк, банк "Открытие"".

Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, приводит в качестве примера МДМ-банк, который управляет рядом объектов коммерческой недвижимости, в частности, по ее словам, это "Перинные ряды", "Шкиперский молл". "Также имеет активы на рынке недвижимости в регионах банк ВТБ24. Большинство объектов, находящихся у банков, были приобретены ими до кризиса по очень высоким ценам, поэтому сейчас их продажа им невыгодна, и они стараются эффективно ими управлять, извлекая прибыль", — поясняет она.

Юрий Бугров, генеральный директор ООО "Эстейт Менеджмент", поделился опытом управления недвижимостью, находящейся в собственности у банка: "В течение трех лет наша компания управляет непрофильными активами Северо-Западного расчетного центра ОАО "Банк ВТБ". За это время сформирован постоянный арендный поток от вверенных объектов, что, в том числе, способствует дальнейшей выгодной продаже объектов. Например, торговый центр и торгово-офисный комплекс в Кирове, бизнес-центр класса В+ в Пскове. Также в текущем управлении находится рынок в Череповце, который приносит стабильную чистую прибыль, но поскольку это непрофильный бизнес, объект выставлен на продажу".