«Резкие изменения приводят к покупательскому шоку»

Летний банковский кризис доверия обострил ситуацию на рынке недвижимости. Банки начали избавляться от объектов, в которые ранее инвестировали средства. Причем на продажу выставлялись как инвестиционные контракты, так и уже готовые объекты, а дисконт по ним порой достигал 20-30%. Впрочем, как уверяет генеральный директор риэлтерской компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, период нестабильности в сфере недвижимости закончился.

«Сейчас нам был бы не к месту второй этап кризиса»
СЕКРЕТ ФИРМЫ: Насколько серьезная ситуация сложилась на рынке недвижимости в результате банковского кризиса?
ГЕОРГИЙ ДЗАГУРОВ: Ключевой момент в том, что все эти события произошли летом, когда на нашем рынке, как правило, наблюдается стагнация. В этот период многие люди, принимающие решения по сделкам, попросту уезжают отдыхать, и весь бизнес замирает. Однако этим летом мы не наблюдали какого-то снижения цен. Все шло достаточно ровно. Мы заметили только некоторый спад активности продаж и проблемы с финансированием в конкретных проектах, когда кредиты выделялись банками на тех условиях, к которым клиенты были просто не готовы. Но в любом случае, никакого кризиса и даже предпосылок к нему на рынке не было. Скорее, был период некой дестабилизации. Сейчас даже отголосков банковского кризиса мы не ощущаем.

СФ: То есть кризис в банках по времени пришелся очень неудачно – на период стагнации на рынке недвижимости?
ГД: Отчего же, очень даже удачно. Ведь летом наши доходы так или иначе снижаются. Поэтому хорошо, что кризис произошел именно тогда, а не весной или осенью – в периоды самой активной работы. Сейчас нам был бы очень не к месту второй этап банковского кризиса.

СФ: А вы считаете, это может случиться?
ГД: Вопрос, вообще-то, не ко мне, а к банкирам. Но некоторые говорят, что это вполне реально. Кстати, и летом, в условиях банковского кризиса и общей истерии мы ожидали, что многие люди изымут средства из банков и вложат их в недвижимость, поскольку в долгосрочной перспективе на нашем рынке все обстоит гораздо спокойнее. Однако особой активности мы не наблюдали, хотя, на мой взгляд, здесь люди могли бы выиграть больше, чем на банковских процентах, и к тому же уйти от лишних рисков. Возможно, этого не произошло потому, что уже с начала года идут разговоры о завышенной стоимости недвижимости, и люди просто не хотят переплачивать. Но, как сказал один мой коллега, разговоры о необходимости снижения стоимости недвижимости ведутся людьми, которые лично в этом заинтересованы. Больше ни на чем другом они не основаны.

СФ: Вам как риэлтерам выгоден рост цен? Ведь спрос независимо от этого остается высоким.
ГД: Нам выгодно, чтобы были сделки, чтобы был стабильный рынок. Любые резкие изменения на рынке приводят к определенному покупательскому шоку, тормозят принятие решений.

СФ: Существует мнение, что несмотря на преодоление летних проблем, опасность кризиса на рынке недвижимости по-прежнему сохраняется.
ГД: Я не вижу никаких причин для того, чтобы цены падали. Они действительно очень высоки, но такова общемировая ситуация на рынке недвижимости.

СФ: То есть цены будут расти и дальше?
ГД: Могу сказать точно, что падать они не будут. Ведь у нас в стране постепенно повышается уровень благосостояния, а вместе с ним и потребности покупателей. Соответственно, меняются и покупательские стандарты. А на сегодня у нас в стране людей, способных позволить себе приобрести адекватное жилье, гораздо больше, чем действительно хороших квартир и домов. Потребительская культура растет. Люди понимают, что вопросом жилья необходимо заниматься всерьез. Так, я знаю ситуацию, когда один из крупнейших российских предпринимателей выкупил целый этаж в «хрущевке». Это кончилось довольно плачевно – нападением на него в подъезде. Как это ни странно, в России очень много состоятельных людей живут в неподобающих их уровню условиях. Можно встретить очень богатого человека, который живет, скажем, в Митино или Новогиреево из-за целого ряда причин: проживающих здесь друзей или родителей, расположенного неподалеку офиса или просто в силу привычки. Я считаю, что ему уже пора менять жилье. И у нас есть что ему предложить. Иными словами, налицо дефицит недвижимости и обилие потенциальных клиентов.

«Многие банки прекратили финансирование проектов»
СФ: В начале сентября Penny Lane Realty предложила новый для рынка механизм реализации объектов коммерческой недвижимости. В чем заключается суть этой схемы?
ГД: Мы предлагаем компаниям, которые профессионально не занимаются управлением недвижимостью, продать свои объекты дешевле их рыночной стоимости. Взамен они получают значительные оборотные средства и гарантированный договор аренды на пять-семь лет этого же проданного объекта, который необходим им для ведения своего, к примеру, ресторанного или торгового бизнеса. При этом ставка аренды для них будет значительно ниже рыночной. По нашей схеме компания должна будет продать свою недвижимость на 20% дешевле. И тогда арендная ставка составит для нее 13–14% в год от суммы сделки купли-продажи.

СФ: Чем обусловлено введение этой схемы?
ГД: Тем, что вследствие кризиса многие банки прекратили финансирование проектов и закрыли кредитные линии. А для многих компаний потребность в оборотных средствах по-прежнему осталась весьма актуальной. Ко всему прочему, поднялись проценты по кредитам под залог недвижимости. А сама недвижимость при этом нередко оценивалась банками гораздо ниже – чуть ли не вполовину ее рыночной стоимости.

СФ: То есть получается, что это ваш ответ на банковский кризис?
ГД: Да, на это и вообще на изменение общерыночной ситуации. Кстати, по аналогичной схеме не так давно компания Ericsson реализовала свой офис Райффайзенбанку и теперь арендует его.

«Для инвесторов региональные рынки недвижимости менее понятны, чем московский»
СФ: В начале августа Банк Москвы и Федеральное агентство по строительству подписали соглашение, по которому банк обязался направлять на кредиты строителям почти 50% своих активов – более $2 млрд в год. Для чего это банку?
ГД: Возможно, у соглашения есть не только экономические, но и политические мотивы – к примеру, стремление финансово поддержать в трудный период московский строительный комплекс. Но в любом случае, я считаю, что это совершенно своевременная акция – ведь помимо финансовой поддержки рынка, вследствие этой инициативы строительные компании будут плотнее работать с Банком Москвы и со временем могут стать его постоянными клиентами.

СФ: А насколько высок интерес инвесторов к региональным рынкам?
ГД: Региональные рынки недвижимости менее понятны, чем московский. Мы нередко работали с инвесторами, интересующимися только столичным рынком. Ведь им необходимо, чтобы рынок был уже сформировавшимся, чтобы на нем можно было грамотно и точно оценить объекты. Тем не менее регионы в последнее время развиваются очень активно. Так, туда все интенсивнее выходят московские и западные компании, к примеру, торговые сети. Им совершенно необходимо будет либо приобретать, либо брать в аренду местную недвижимость. И этот процесс уже идет, причем в условиях ограниченного предложения. Так, к примеру, в Новосибирске будет построен первый крупный бизнес-центр высшего разряда – класса А. И если компания хочет быть представлена в этом городе на должном уровне, у нее просто не будет альтернативы для выбора офиса.

СФ: Известно, что большой интерес у москвичей вызывает сейчас еще и сочинская недвижимость.
ГД: Для меня Сочи – это как раз одна из самых свежих тем. Ясовсем недавно вернулся из этого города – изучал там объекты, принадлежащие в основном московским инвесторам. У нашей компании даже составлен перечень адекватных предложений по этому городу. Но я не вижу, чтобы интерес к Сочи у москвичей был каким-то выдающимся. Он, безусловно, есть, но я бы затруднился объяснить, чем он вызван. Может быть, тем, что именно в Сочи проводит свой отпуск Владимир Путин, а ведь у нас в стране какие-то тенденции на рынке могут возникнуть под влиянием личных пристрастий президента. Потенциал рынка огромен, но все-таки пока это не более чем интерес. Так, сейчас на сочинский рынок недвижимости можно выйти и переделить его с совсем небольшими деньгами. Все местные элитные проекты видны как на ладони, поскольку их очень мало. А у нас в стране, поверьте, есть тысячи людей, способных запросто выкупить эти проекты. Но этого не происходит. Так, самая лучшая и дорогая квартира в Сочи стоит до отделки $1,6 млн. Я уверен, что в самом Сочи найдется с десяток людей, которые могут ее приобрести за такие деньги. А она тем не менее не реализована до сих пор. В Москве же, к слову, квартиры могут доходить в цене до $12–15 млн, а дома – до $35 млн, и все они рано или поздно находят своего покупателя.

СФ: А какие еще инвестиционно привлекательные регионы вы могли бы выделить?
ГД: Очень активно развивается Питер, поскольку многие московские компании приходят туда. Мы тоже работаем там, и, кстати, в августе наше питерское отделение вышло на самоокупаемость. Есть у нас неплохие проекты в Тюмени, Иркутске, Саратове и ряде других регионов.

«На конкурентные войны не хочется даже отвлекаться»
СФ: В январе этого года Павел Здрадовский, возглавлявший в Penny Lane департамент элитной недвижимости, ушел и основал собственную компанию Paul’s Yard. Вместе с ним ушло большое количество сотрудников вашей компании. Насколько серьезна была эта потеря для вашего бизнеса?
ГД: Действительно, в этом году целая группа наших сотрудников перешла в компанию Paul’s Yard. Но на самом деле это не первая подобная ситуация как для нашей компании, так и для многих других игроков на рынке. И пережили мы ее тяжело в силу того объема работы, который нужно было выполнить, чтобы восстановить положение в определенном сегменте рынка. Но ведь ушел не партнер или учредитель компании, а только один из руководителей со своей командой, которая, впрочем, была действительно хороша. Но на сегодня, к счастью, нами создана новая энергичная команда, и мы смогли воплотить в жизнь многие ранее нереализованные проекты. И сейчас наше положение в этом сегменте рынка выглядит лучше, чем в прошлом году.

СФ: Вы уже считаете Paul’s Yard своим конкурентом?
ГД: На некоторых рынках, к примеру на рынке элитных квартир – да. Однако мы рассматриваем ситуацию иначе: есть лидеры рынка, в число которых входит и Penny Lane. Ориентиром для новых компаний и прочих конкурентов являются именно эти лидеры. Не наоборот. Кстати, после ухода Павла мы провели со всеми нашими конкурентами консультации на эту тему. С нами все посоветовались, досконально обсудили ситуацию. Ведь подобные пертурбации не нужны абсолютно никому.

СФ: А с чем связана такая открытость? На вашем рынке столь тесен круг общения?
ГД: Да, мы постоянно общаемся с другими игроками рынка. Во всех наших секторах – продаже загородной и городской недвижимости, жилой и коммерческой, аренде квартир – у нас разные конкуренты. Однако работы хватает всем и на конкурентные войны не хочется даже отвлекаться. Более того, если мы чувствуем, что в конкретном проекте не будем лучшими, мы всегда порекомендуем клиенту, куда ему стоит обратиться. Или если понимаем, что клиенту было бы выгоднее работать не только с нами, никогда не будем требовать от него эксклюзива, поскольку это может испортить всю работу и наши деловые отношения. Мы работаем на разных фронтах, и за счет этого обеспечивается общая устойчивость.

СФ: На вашем рынке существует «большая пятерка» компаний, и статуса явного лидера нет ни у кого из них. Чем объясняется такая ситуация?
ГД: Но ведь явной монополии на рынке не должно быть по определению.

СФ: В нашей стране это наблюдается сплошь и рядом…
ГД: Это происходит в силу каких-то исторических или политических предпосылок.

СФ: Вы хотите сказать, что рынок столичной недвижимости складывался в изначально более цивилизованных условиях?
ГД: Да, ни у кого из нас просто не было условий, которые дали бы возможность монополизировать рынок. Безусловно, такую цель можно ставить. Но это означает войну. Кроме того, любая монополия наносит безусловный ущерб интересам клиента, развитию рынка. А нам работать нужно. У нас очень много работы по новым объектам. Конкуренты ведь тоже очень внимательно следят за тобой и повторяют все твои лучшие шаги или, наоборот, подают тебе свежую идею.

«Мы ждем ужесточения контроля»
СФ: Насколько полезны для рынка будут поправки, разработанные не так давно под руководством помощника президента Игоря Шувалова, которые предписывают строителям предоставлять покупателям детальные данные о самом проекте и о компании-застройщике, а также предполагают штрафы за просроченную сдачу объектов?
ГД: Для развития рынка полезна прозрачность и доверие к его операторам, в том числе застройщикам. Хотя на самом деле нам бы очень помогла толковая система страхования инвестиционных рисков наших клиентов, которой мы в Москве никак не дождемся. Кстати, в Питере эта система на нескольких площадках уже работает. Она предполагает, что если здание не построено к договоренной дате и права клиента на собственность не оформлены, ему гарантируется выплата страховки. Но пока мы в трениях с участниками рынка по этому вопросу. А что касается большей прозрачности в работе строительных компаний, то она бы, безусловно, пошла только на пользу.

СФ: Но на рынке опасались, что эти поправки могут вызвать новый взлет цен на недвижимость.
ГД: На мой взгляд, цены на рынке определяет все-таки маркетинг, а не законодательные инициативы.

СФ: А как тогда вообще сказываются на ситуации на рынке громкие заявления чиновников? К примеру, главы ФАС Игоря Артемьева о том, что на рынке московского жилья с позволения властей сложились «безумные цены», и поэтому необходимо обеспечить прозрачность процедур выделения земли под строительство жилья. Или недавний законопроект, предписывающий риэлтерам сообщать в ФСФМ об «подозрительных» сделках.
ГД: Я не заметил особых перемен на рынке «по следам» этих выступлений. Так, мы прогнозировали снижение клиентской активности в момент одобрения несколько лет назад Думой закона о контроле за расходами. Мы даже связывались с подрядчиками и оговаривали некоторые дисконты, поскольку ждали стагнации рынка. Выяснилось, что зря ждали.

Я пока не понимаю, за счет каких именно механизмов власти будут собирать объективную информацию о рынке и осуществлять за ним контроль. И кстати, побеседовав на эти темы с некоторыми представителями госструктур, я не увидел, чтобы они сами четко представляли, как именно можно курировать рынок.

В принципе, мы ждем ужесточения контроля, но мне самому очень интересно, за счет чего оно будет обеспечиваться. А так, пусть мне дадут контактные телефоны, по которым я могу сообщить о подозрительной сделке – я готов это делать. Хотя у меня сейчас перед глазами нет ни одной сделки, которую я бы счел таковой. Я бы лучше поговорил с высшими госчиновниками о другом – о случаях некорректного поведения на рынке – как некоторых клиентов, так и застройщиков. Когда, к примеру, документы оформляются таким образом, что лучше вообще пока не продавать объект, чтобы не подставить его будущих владельцев. А ведь такие объекты предлагаются на рынке и, более того, даже реализуются. Понятное дело, я не готов сообщить вам сейчас конкретных названий и имен, но это не значит, что таких эпизодов на рынке не существует.