Ужаться до разумных пределов

Рынок элитного жилья, как и прочие сегменты строящейся недвижимости, каждые несколько лет претерпевает изменения, меняются и подходы к планировочным решениям. Тренд на сокращение площадей продолжается уже давно: за последние десять лет элитное жилье потеряло 12% метражей.

Сегодня радикально улучшились эргономика пространства и качество квартирографии. Тот комфорт, который раньше обеспечивали 120 кв. м, сегодня можно получить на 80 кв. м

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Эксперты говорят, что линейка планировочных решений в элит-классе принципиально не изменилась, но можно отметить, что застройщики стали более осторожными и прагматичными. Предпочтение отдается стандартным вариантам — прямоугольным, угловым с террасами, скругленным с террасами.

Маргарита Смышляева, руководитель премии Urban Awards в Санкт-Петербурге, рассказывает: «В отдельных случаях допускаются круглые в сечении помещения (например, башенка в ЖК "Крестовский IV"). Экстравагантные планировки — овальные, треугольные — уходят в прошлое. Такие объекты остаются в экспозиции по несколько лет, для них очень трудно найти покупателя — как и для квартир со сверхкрупными габаритами. Так, в центре Петербурга насчитывается всего 17 новостроек с лотами крупнее 200 кв. м и шесть новостроек с лотами более 250 кв. м. Причем пять из этих шести были сданы еще три года назад или даже еще раньше. В описанном тренде сходятся интересы покупателей и продавцов. Первые уже не готовы брать площади, которые не смогут освоить, и переплачивать за лишние 50–60 кв. м. А вторые хотят быть уверенными, что смогут оперативно реализовать весь объем выведенного в продажу жилья».

Несвойственные студии

Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development, подтверждает: «Общая тенденция в квартирографии элитного жилья — сокращение метражей. Например, становится больше однокомнатных квартир, появляются и несвойственные данному классу студии. В то же время доля квартир с количеством комнат от пяти и более уменьшается (в основном это остатки в старых проектах). На сегодня средняя площадь элитных квартир, находящихся в экспозиции, составляет 108 кв. м».

Ирина Богачева, руководитель группы «Новое строительство» АН «Итака», замечает, что планировки в элитном жилье стали еще более свободными, с возможностью легко перепланировать помещение в соответствии с желанием владельца. Сегодня популярны квартиры с минимальным количеством несущих конструкций внутри жилого помещения, заниженными проемами окон или с окнами в пол, большими открытыми террасами или зимними садами, с выходами на крышу и возможностью ее использования.

Госпожа Богачева, в отличие от коллег, полагает, что метражи квартир увеличились в сравнении с прошлыми годами. «Средний метраж квартиры в элитном доме составляет 120–250 кв. м, пентхаусы могут достигать и значительно больших площадей. Акцент квартиры почти всегда приходится на просторную кухню-гостиную»,— говорит она.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, рассуждает: «Основная тенденция последних лет — повышение функциональности жилого пространства, что оказалось особенно актуальным в период самоизоляции. При этом планировки становятся более гибкими, подходящими для разных решений. Больше требований стало предъявляться к инфраструктуре комплекса: для покупателей важно, чтобы на территории находились коммерческие и социальные объекты. Также более актуальным стал запрос на организованное профессиональное управление комплексом, качественное благоустройство и приватность территории. Однако за последний год планировочные решения не слишком далеко продвинулись, и мы по-прежнему ждем более интересной и глубокой архитектурной экспертизы, которая затрагивает не только внешний облик зданий, но и внутренние проектировочные решения».

Эргономичность на первом месте

Алексей Тюлькин, директор по продажам «Альфа Фаберже», рассуждая о различии планировочных решений в жилье премиум-класса и масс-маркета, замечает: «В массовом сегменте люди в первую очередь обращают внимание на метраж, как это было еще с советских времен. В "элитке" больше важны функциональность и эргономичность. Квартира может быть небольшой, но очень важно, чтобы было много подсобных помещений, повышающих комфорт проживания (гардеробные, комната для стирки и сушки вещей, ниши для хранения). Очень многие покупатели готовы отказываться от большого метража спален в пользу увеличения площадей санузлов и ванных комнат. Также их внимание привлекает наличие саун в квартире. Однако ими, как правило, в конечном итоге мало кто пользуется на постоянной основе».

Также господин Тюлькин обращает внимание на холлы: они должны быть большими и просторными, в отличие от массового сегмента, где на их площадях застройщики и покупатели стараются экономить.

«Если говорить о метражах, то тренд на снижение площадей квартир в элитном сегменте стабилен в последние годы. По данным аналитиков "Альфа Фаберже", средняя площадь элитной квартиры в Петербурге за десять лет сократилась на 11–12%. Практически невостребованными стали квартиры и особняки огромных площадей. Покупатели выбирают камерные жилые объекты с функциональными планировками площадью от 70 до 150 кв. м. В 2020 году на такие лоты пришлось 63% от общего количество запросов покупателей элитного жилья»,— указывает эксперт.

Он добавляет, что, конечно, в жилых проектах премиального класса не найдешь студий до 20 кв. м, застройщики практически не предлагают квартиры меньше 30 «квадратов». «Если мы говорим о проектах на 150 и более квартир, то минимальная площадь однокомнатной должна быть не менее 45 кв. м. Если же рассматривать камерные проекты, рассчитанные на 10–30 квартир, то их площадь будет от 70 кв. м»,— заключает он.

Петр Войчинский, генеральный директор «МК-Элит», отмечает, что сегодня радикально улучшились эргономика пространства и качество квартирографии. Тот комфорт, который раньше обеспечивали 120 кв. м, сегодня можно получить на 80 кв. м.

Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов с мнением коллеги согласен: «В корне изменился подход к созданию квартирографии. Квартира сегодня — это не просто квадратные метры, а многофункциональное жилое пространство. Оно должно решать разные задачи жителей, исходя из их индивидуальных потребностей и образа жизни». Он также отмечает, что сегодня обязательное требование к планировке — наличие встроенных систем хранения (ниши, гардеробные, постирочные).

Генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова говорит: «Сегодня на элитном рынке очень востребован формат евротрешек, такие планировки предполагают две спальни и кухню-гостиную. Повышенным спросом они пользуются среди семейных покупателей. Тренд связан с приходом на рынок недвижимости покупателей недвижимости из бизнес-класса. Но если раньше такие покупатели выбирали студии по 30–35 кв. м, то теперь их интересуют квартиры побольше, с отдельно выделенными спальнями. В евротрешках все очень компактно, нет ничего лишнего, потому что никто не хочет переплачивать за квадратные метры. Но при этом все очень продумано и функционально. Раньше собственники сами переделывали жилое пространство под этот формат, но сталкивались с проблемами согласования. Видя их мучения, девелоперы на сегодняшний день предусматривают такие планировочные решения в проектах».

Подсобные помещения Клад для покупателя

За пять лет спрос на жилые комплексы с кладовыми помещениями вырос в 2,5 раза.

Пять лет назад всего около 15% сделок приходилось на проекты, в составе которых предусмотрены кладовые помещения, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». В 2020 году уже около 40% покупателей приобрели квартиры в домах с кладовками.

Дополнительные помещения позволяют организовать хранение сезонных вещей, спортивного инвентаря и других крупногабаритных предметов. В настоящий момент кладовые предлагаются к продаже во многих объектах класса комфорт и выше, чаще всего они располагаются в подвале, рядом с подземными паркингами или на цокольном этаже.

Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов эту тенденцию подтверждает: «В каждом нашем жилом комплексе предусмотрены сити-боксы. Это индивидуальные кладовые для хранения вещей, расположенные, как правило, на минус первом этаже с возможностью спуска на лифте. Сити-боксы помогают разгрузить личное жилое пространство от крупных вещей, которыми люди не пользуются в повседневной жизни. Спортивное оборудование, автомобильные шины, предметы мебели и многое другое можно поселить в индивидуальной кладовой, не захламляя квартиру».