Залог с продаж

Популярность ипотеки неуклонно повышается, и, соответственно, становится все больше объектов недвижимости, обремененных залогом. В связи с этим весьма актуален вопрос — можно ли в случае необходимости продать квартиру, находящуюся у кредитора под залогом? Ответ положительный: конечно, можно. Но, понятно, тут есть свои нюансы.

Освобождение от обременения

На Западе, где подавляющее большинство недвижимого имущества находится под залогом (ипотекой), проблема его отчуждения не представляет проблемы, технология сделок детально отработана. Но на российском рынке подобные сделки относительно редки, устоявшейся практики нет, юридические технологии не наработаны.

Есть разные варианты проведения таких сделок. Если собственник решил продать квартиру или дом, например, в связи с изменившимся семейным и (или) материальным положением (например, человек стал больше зарабатывать и теперь может себе позволить более дорогую недвижимость), дальнейшее развитие событий целиком и полностью зависит от позиции банка. Поскольку залог (ипотека) является способом обеспечения взятых на себя заемщиком обязательств, распоряжаться данным имуществом, продавать, сдавать в аренду и т. д. можно только с согласия банка-кредитора как залогодержателя.

Самый простой способ решить эту проблему — снять обременения с заложенного имущества, досрочно погасив кредит и получив от банка письменное подтверждение об уплате долга, обеспеченного ипотекой. Большинство кредитных договоров с банками предусматривает возможность досрочного погашения долга через определенный период без штрафных санкций. С документом о досрочном погашении кредита и свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество достаточно обратиться в территориальный орган Росрегистрации и, уплатив пошлину, получить новое свидетельство, в котором будут отсутствовать обременения. После этой операции испрашивать разрешение банка-кредитора на совершение сделки не нужно.

Однако банку, как правило, невыгодно прекращение выплат по кредиту и досрочное погашение его в полном объеме: он недополучит ту прибыль, на которую рассчитывал изначально. Можно, заручившись согласием банка, продать имущество, находящееся под залогом. Однако покупатель такого имущества приобретает заодно риск утраты этого имущества, поскольку за банком останется право в случае неисполнения обязательств по кредитному договору обратить взыскание на предмет залога. Понятно, что эти обстоятельства значительно снизят стоимость недвижимости и отпугнут значительную часть потенциальных покупателей. Однако в трехстороннем соглашении между банком, покупателем и продавцом квартиры или дома можно оговорить, что часть выручки от продажи имущества идет на полное погашение долга залогодателя, в связи с чем имущество освобождается от обременения, а оставшаяся часть средств уплачивается продавцу. Однако и в этом случае банк теряет возможность получить доходы от процентных выплат по кредитному договору за период, оставшийся до планового окончания срока кредитного договора.

Расчеты при сделках с обременением

Наиболее предпочтительной для всех сторон схемой взаиморасчетов в данном случае являются расчеты по аккредитиву, когда банк-исполнитель, в котором находится счет покупателя недвижимости, имеет право перечислить денежные средства на расчетный счет банка-получателя (одновременно являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному залогом) при предоставлении ему документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на находившуюся под залогом квартиру на имя нового владельца. В этом случае после предъявления в банк-исполнитель документов, подтверждающих регистрацию сделки, банк-получатель, получив деньги за реализацию квартиры, может удержать ту сумму, которая необходима для полного погашения обеспеченного залогом обязательства; оставшуюся часть выручки он зачисляет на текущий счет продавца.

Однако в России более популярны расчеты наличными. В том случае, когда стороны арендуют сейфовые ячейки банка, денежные средства покупателя помещаются в две банковские ячейки. После регистрации сделки доступ к одной получает продавец квартиры, а к другой — действующий по доверенности представитель банка-кредитора, получающий таким образом оставшуюся сумму задолженности. На наш взгляд, во избежание риска утраты заемщиком денежных средств необходимо арендовать еще одну сейфовую ячейку — в нее помещается расписка, выданная представителем банка-кредитора, о получении денежных средств в полном объеме. Заемщику в обязательном порядке нужно убедиться в наличии у представителя банка полномочий на получение этих денег — доверенности, которой предусмотрено право на совершение всех вышеуказанных действий. Не стоит удовлетворяться обычной, стандартной доверенностью, пусть даже в ней описаны все полномочия сотрудника. Имеет смысл потребовать у банка выдачи представителю доверенности на получение конкретной суммы денег, являющейся погашением долга по конкретному кредитному договору; плюс надлежаще удостоверенную копию этой доверенности заемщику необходимо получить для себя лично.

Некоторые банки ни аккредитив, ни вариант с отдельной ячейкой не устраивает. В таком случае придется сначала досрочно погасить кредит и только потом регистрировать сделку. Здесь два основных сценария. Продавец (заемщик) самостоятельно изыскивает деньги для досрочного погашения кредита, например, берет краткосрочную беззалоговую ссуду или занимает необходимые средства у друзей и родственников. Другой вариант — при заключении предварительного договора с покупателем запросить в качестве аванса необходимую сумму. Хорошо, если остаток долга не превышает обычного размера аванса ($5-10 тыс.), в противном случае покупатель, который передает крупную сумму продавцу задолго до совершения сделки, сильно рискует, поэтому имущество, продающееся на таких условиях, будет менее ликвидным.

После полного погашения кредита банк выдает справку установленной формы, этот документ и является основанием для снятия обременения в форме залога. Кредитным договором или договором купли-продажи с использованием кредитных средств может быть также предусмотрено обязательство банка о направлении упомянутой справки в управление Федеральной регистрационной службы. В принципе можно не дожидаться регистрации снятия обременения, а подавать справку одновременно с документами о купле-продажи имущества.

Договор новации

Однако возможна другая схема. Если заемщик хочет улучшить свои жилищные условия и при этом готов продолжать кредитоваться у банка, можно договориться с банком о проведении сделки путем подписания сторонами так называемого договора новации: о замене предмета в обязательстве и переводе залога в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору на вновь приобретаемый объект недвижимого имущества. К сожалению, сегодня большинство банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, не очень любит этот способ в силу определенного консерватизма — они неохотно пользуются относительно новыми инструментами, установленными действующим законодательством. Впрочем, этот вариант не всегда подходит и клиентам банков, поскольку он сопряжен с дополнительными расходами, которые ложатся целиком и полностью на заемщика. Ведь кроме обычного набора подготавливаемых к сделке документов необходимо будет составить еще и достаточно сложный договор купли-продажи, содержащий элементы соглашения новации, либо соглашение новации как таковое.

Заложенная недвижимость может приобретаться и на кредитные средства, в этом случае она автоматически вновь окажется под залогом, но уже по обязательствам покупателя (ипотека в силу закона). В такой ситуации он может кредитоваться у первоначального банка-залогодержателя или иного подходящего ему банка, пройдя все необходимые процедуры по признанию покупателя заемщиком и одобрению кредитной заявки. При получении кредита у банка-залогодержателя первоначальный заемщик уступает свои права и обязанности по кредитному договору покупателю и подписывает с ним договор купли-продажи недвижимости (все перечисленные действия, безусловно, совершаются с письменного согласия банка-залогодержателя). Когда кредитором выступает иной, выбранный покупателем банк, в описанный выше алгоритм включается еще одно действие: первоначальному банку-залогодержателю и новому банку-кредитору необходимо договориться о технологии проведения сделки (о месте проведения, стороне, ответственной за подготовку документов, и т. д.).

В данной ситуации, пожалуй, оптимальной формой проведения взаиморасчетов будет являться аккредитив, при использовании которого банки могут договориться о привлечении в качестве ответственного банка другой кредитной организации и тем самым соблюсти свои интересы и минимизировать риски неисполнения обязательств одной из сторон.

Естественно, по мере роста количества сделок с имуществом, находящимся под залогом, технологии их проведения будут совершенствоваться, и профессиональные операторы на рынке недвижимости смогут предложить наиболее полный и полноценный комплекс услуг, связанных с проведением сделок этой категории.

Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail lawyer@kommersant.ru.