Финансовое регулирование арендных отношений муниципальных образований и арендаторов муниципальных земель

Финансовое регулирование арендных

V ^ V

отношении муниципальных образовании и арендаторов муниципальных земель

Е.А. Григорьева, соискатель, Оренбургский ГУ

На современном этапе развития арендных отношений муниципалитетов и арендаторов можно отметить особое недовольство бизнесменов, связанное с тем, что арендная плата — это плата исключительно за право пользования объектом. Арендодатель, получающий все более высокую плату за аренду, чаще всего не берёт на себя обязательств по эксплуатации и ремонту сдаваемых помещений, созданию и поддержанию инфраструктуры. Расходы на эти цели, которые несут предприниматели, не компенсируются им ни в финансовом выражении, например, в виде зачёта части арендной платы, ни даже в виде преимущественных прав при выкупе арендуемых объектов. Это справедливо как для зданий, так и для земельных участков. В некоторых случаях предпринимателям приходится не только ремонтировать за свой счёт арендуемое помещение, но и заменять сантехническое оборудование в квартирах, расположенных над офисом, — это нигде и никем, кроме самого бизнесмена, не учитывается. Стандартной, по словам предпринимателей, является ситуация, когда, проведя за свой счёт линию электропередач (газо- или водопровод), улучшая инфраструктуру земельных участков, они начинают платить за аренду этой линии.

Однако, если рассматривать арендные отношения со стороны муниципалитетов, то большую проблему представляет собой задача максимально полного сбора всех видов платежей за землю — это главное, что в настоящий момент беспокоит работников муниципалитетов. Именно с этой точки зрения они смотрят и на столь болезненную для бизнеса проблему роста арендной платы. Для них арендная плата — это, прежде всего, один из существенных источников пополнения бюджета. С этих позиций муниципальные служащие оценивают недовольство предпринимателей по поводу непомерного роста платежей как преувеличенные. Какие-либо варианты послаблений в этом плане просто не рассматриваются. Муниципальные чиновники исходят из той посылки, что руководство любого субъекта Российской Федерации не утвердит норматива по сбору платежей ниже того уровня, который уже был достигнут раньше. Также необходимо учесть, что любые субсидии, зачёты и другие льготы со стороны государства могут применяться лишь в отношении бюджетополучателей, к которым предприниматели никак

не относятся. Ещё одной проблемой являются вполне на первый взгляд легальные действия арендаторов, а именно, когда, получая землю или другую недвижимость в аренду и собственность и жалуясь на непомерные платежи, предприниматели сразу же сдают свои объекты в аренду и субаренду по рыночным ценам. По мнению чиновников, такие действия полностью лишают предпринимателей морального права говорить о льготах.

Отсутствие в законодательных актах оснований для подобных решений приводит к спорной ситуации при формировании арендной платы. Существует необходимость регулирования данного вопроса через принципы определения арендной платы. В связи с этим необходимо проработать принцип, учитывающий компенсацию за дополнительное вложение денежных средств в арендуемые объекты, либо отвергнуть законодательно через принцип недопущения льгот, льготные арендные ставки. При этом необходимо с экономической точки зрения учесть как интересы арендаторов, так и муниципалитетов. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 (далее — Постановление) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Правила). Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

1) принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель и их разрешённого использования;

2) принципа предсказуемости расчёта размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчёта арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

3) принципа предельно допустимой простоты расчёта арендной платы, в соответствии с кото-

рым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

4) принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

5) принципа учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобождённых от уплаты земельного налога [1].

Поскольку базой при расчёте арендной платы за использование государственных и муниципальных земельных участков является кадастровая стоимость, а остальной недвижимости — коэффициенты, учитывающие некоторые элементы кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть группу факторов, которые берутся во внимание при определении кадастровой оценки земель:

— месторасположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения;

— уровень развития инфраструктуры и благоустройство территории;

— уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

— эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;

— состояние окружающей среды;

— инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера [2].

В целях выбора факторов, особо влияющих на формирование кадастровой стоимости, необходимых сделать выборку и дать оценку соотношения вклада каждого ценообразующего фактора в кадастровую стоимость земельных участков различного разрешённого использования, проведём ранжирование оценки в соответствии с поставленными задачами. Далее присвоим вес каждой группе факторов по их значимости экспертным путём. Поставим баллы по шкале от 0 до 5 (0 ставится, если группа факторов не учитывается в рамках данного подхода, и 5 — если факторы в полной мере реализуются в рассматриваемых подходах). После присвоения баллов определим суммарный балл по каждому подходу в разрезе групп значимости факторов. В итоге рассчитаем конечное значение, полученное каждым подходом через взвешивание по группам значимости ценообразующих факторов. Полученные результаты позволят определить приоритетные подходы, которые необходимо применять для кадастровой оценки земель, а также выявить роль перечисленных групп факторов в формировании кадастровой стоимости (табл.).

Линейка приоритетов для подходов к кадастровой оценке земельных участков свидетельствует о приоритетности рыночного подхода над доходным и незначительной важности затратного подхода. Расчёты также показали высокую долю значимости при формировании кадастровой стоимости — уровня развития инфраструктуры и благоустройства территории. Если арендатором осуществлены улучшения по этим направлениям, кадастровая стоимость земельного участка возрастёт. Остальные рассмотренные ценообразующие факторы занимают меньший удельный вес. К тому же по отношению к этим направлениям осуществление неотделимых улучшений арендаторами физически невозможно и юридически неосуществимо [3]. Соответственно из вышеперечисленных факторов необходимо выделить вторую группу — уровень развития инфраструк-

Выбор подходов к кадастровой оценке земель на основе ранжирования ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков

Ценообразующие факторы Рыночный подход, балл. Затратный подход, балл. Доходный подход, балл. Сумма баллов по группе факторов Взвешенная сумма баллов по группе факторов

Месторасположение 3 - 2 5 17

Уровень развития инфраструктуры 4 3 3 10 33

и благоустройство территории

Уровень развития сферы социального 2 2 1 5 17

и культурно-бытового обслуживания населения

Эстетическая, историческая ценность застройки 2 2 3 7 23

Состояние окружающей среды 1 1 - 2 7

Инженерно-геологические условия строительства - - 1 1 3

Итого взвешенная сумма баллов, % 12 8 10 - 100

Итого сумма баллов 30

Вес подхода, % 0,4 0,26 0,34 - -

Вес подхода округлённый, % 0,4 0,25 0,35 - -

туры и благоустройство территории. Если в момент заключения договора аренды между муниципальным образованием и арендатором наблюдалось отсутствие централизованных сетей водоснабжения на территории кадастрового квартала; централизованных сетей канализации на территории кадастрового квартала; сетей электроснабжения на территории кадастрового квартала; централизованных сетей теплоснабжения на территории кадастрового квартала и в процессе использования арендатором данного земельного участка за свой счёт осуществлены улучшения по этим направлениям, этот факт необходимо учесть. Кадастровая стоимость определяется раз в пять лет и данные неотделимые улучшения за счёт арендатора должны увеличить стоимость земельного участка, а в дальнейшем и величину арендных платежей.

Предлагается, учитывая интересы арендаторов и муниципалитетов, расширить перечень принципов следующим: принцип вклада, в соответствии с которым неотделимые улучшения в арендуемые земельные участки, которые привели к приросту стоимости объекта аренды, должны быть компенсированы через уменьшение ставки арендной платы.

Данный принцип позволит компенсировать арендаторам, через уменьшение величины арендной платы, затраты на неотделимые улучшения в развитии инфраструктуры и благоустройстве территории, что реализует стимулирующую функцию арендной платы, поскольку арендная плата устанавливается в качестве справедливой платы за пользование земельным участком с учётом ценности варианта его разрешённого использования для типичного арендатора. Полученная таким образом величина арендной платы будет стимулировать арендатора на оптимизацию площади, занимаемого им земельного участка и эффективное ведение бизнеса. Расчётная часть льгот должна определяться индивидуально в каждом конкретном случае.

Литература

1. Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ».

2. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (с изменениями от 29 января 2010 г.).

3. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / под ред. М.А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: КНОРУС, 2008. 224 с.