Осенний марафон

Наступила осень, и вместе с ней начался традиционный подъем цен на столичную недвижимость. В отличие от прошлогоднего у него довольно скромные темпы. Продавцы как на первичном, так и на вторичном рынке кивают на инфляцию и поднимают цены на жилье синхронно с дорожанием услуг естественных монополий и потребительских товаров. За одним исключением: арендные ставки на квартиры и комнаты в прошедшем месяце взлетели на 15-20%, достигнув своего четырехлетнего максимума.

Новостройки

     В прошедшем месяце Московская ассоциация--гильдия риэлтеров (МАГР) вынесла вердикт: к концу года цены возрастут на 3-4%. Прогноз МАГР можно признать вполне достоверным: цена квадратного метра практически во всех новостройках в сентябре, как и в предыдущие месяцы, в среднем росла на $10-15, что очень близко к 1% в месяц. В принципе это почти те же проценты, что начисляют на банковские депозиты. Поэтому можно не торопиться — спокойно копить деньги и выбирать себе квартиру по вкусу. Правда, существуют и некоторые проблемы — то в нужном районе перестают строить новые дома, то квартиры желаемого метража и планировки оказываются распроданными, то застройщик, почти не менявший цены несколько месяцев, неожиданно поднимает их сразу на 10%.

     Последнее происходит не так уж редко, разом опровергая все прогнозы риэлтеров. По мнению директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталии Тихоновской, летом цены на квартиры в Бутове находились в диапазоне $570-710 за метр в зависимости от количества комнат. В сентябре цены уже находились в интервале $670-870 за метр. Нетрудно подсчитать, что за один-два месяца цены выросли на 15-20%. Причина довольно проста. В начале лета были фактически прекращены продажи в ближайшем к Бутову районе массовой застройке Марьино. Строители воспользовались отсутствием конкуренции и подняли цены. В конце сентября квартиры в Марьине снова появились в продаже. В октябре--ноябре их будет еще больше: именно на это время намечено начало строительства и, следовательно, продажи нескольких новых корпусов в Марьине и Люблине. Однако ниже бутовских ценам уже не быть.

     Дело в том, что среди застройщиков существует негласная договоренность не устанавливать цены ниже существующих на сопоставимое по качеству и месторасположению жилье. В результате цены растут скачкообразно и без сколько-нибудь очевидных предпосылок, причем не только в районах массовой застройки. Например, стоимость панельного жилья в районе метро "Речной вокзал" в начале года находилась в интервале $800-850 за кв. м. Весной на улице Ляпидевского в продаже появились квартиры в домах серии П-44Т, монтаж которых осуществлял ДСК-1, а инвестором был МФС-6, помимо прочего выполнявший работы нулевого цикла. Раньше МФС-6 возводил в этом районе монолитные дома и продавал их в среднем по $950 за кв. м. Квартиры в панельных новостройках выставили по той же цене, и они не слишком быстро, но были распроданы. В конце сентября на этой улице поступили в продажу квартиры в домах серии П-3М, и цена осталась на том же уровне.

     Что касается элитного жилья, то применительно к нему ценовые скачки скорее правило, чем исключение. Застройщики используют ценовую политику в маркетинговых целях, заранее объявляя о дате очередного повышения цен. В целом это не более чем удачный PR-ход: покупатели, заранее уведомленные о грядущем росте цен, торопятся совершить покупки накануне дня Х. Характерный пример — компания "ДОН-Строй", объявившая о повышении цен на свои новостройки ("Триумф-Палас", "Остоженка", "Воробьевы горы" и проч.) с 10 октября на $200 за метр. Аналогичной тактики придерживаются и другие компании, поднимающие цены не чаще чем раз в три месяца.

     То, что в среднем рост цен в сентябре не превысил 1%, не подлежит сомнению, как и то, что такие темпы сохранятся до конца года. Но покупателям стоит иметь в виду, что это прогноз в среднем по рынку, а цены на квартиры в присмотренном районе и тем более доме могут возрасти вдруг и куда ощутимее, чем предсказывают риэлтеры.

Вторичный рынок

     Если на рынке новостроек в прошедшем месяце спрос рос примерно теми же темпами, что и объемы возводимого жилья, то на вторичном рынке ситуация иная. Спрос действительно увеличился — по данным компании "Кутузовский проспект", не меньше чем на 20%. А предложение не только не возросло, но даже уменьшилось ориентировочно на 5% (см. график). Повышение цен в такой ситуации было неизбежно, однако тотального подъема не произошло. В среднем цены возросли не более чем на 3%, но только в среднем. Фавориты рынка — квартиры в 5-, 9- и 12-этажных панельных домах — прибавили в весе почти на 8%. Почти на столько же подорожали квартиры в "сталинских" домах.

То, что рост цен на дешевую панель и "сталинский" кирпич практически одинаков, не случайность. В последние два-три месяца квартиры в кирпичных домах 50-60-х годов — особенно на Ленинском, Ленинградском и Кутузовском проспектах — пользуются повышенным спросом ("Деньги" писали об этом в июльском обзоре). Например, на Ленинском проспекте средняя цена квадратного метра за прошедший месяц повысилась с $1250 до $1350. Однако в большинстве случаев продажа квартир в этих домах связана с расселением коммуналок или семейными разъездами. Квартиры для расселенцев подыскивают в панельных домах 60-70-х годов.

     По словам руководителя управления вторичного рынка "МИЭЛЬ-Недвижимости" Романа Мурадяна, сделки, связанные с приобретением альтернативного жилья, составляют 80% в структуре вторичного рынка Москвы. Поэтому можно с уверенностью говорить, что сентябрьский рост цен спровоцирован очередной волной расселений. Причем в наибольшей степени он коснулся дешевых однокомнатных квартир. По словам Сергея Могильниченко, заместителя департамента вторичного рынка МИАНа, если в начале августа однокомнатная квартира, например, в Марьине продавалась за $30 тыс., то сейчас ее можно продать и за $35 тыс.

     Элитный сектор, напротив, в прошедшем месяце существенно не подорожал. После сезона летних отпусков продавцы по привычке попытались поднять цены, но из этого ничего не вышло. Продавцам приходится или идти на уступки, или ждать того единственного покупателя несколько месяцев (для сравнения: дешевые однокомнатные квартиры в сентябре продавались за две-три недели, двухкомнатные — за три-четыре). В какой-то степени дорогие квартиры уравновесили рынок, не дав сентябрьскому повышению цен приобрести форсированный характер.

Аренда

     На рынке аренды осенний бум все-таки произошел. Например, однокомнатную квартиру на периферийных станциях метро сейчас можно снять не дешевле чем за $250 в месяц. Такая же квартира в двух-трех станциях от Кольцевой линии метро обойдется в лучшем случае в $350 в месяц. В центре — это уже $500. Весной цены были ниже приблизительно на $100. В конце августа произошел первый скачок — в среднем на $50. В сентябре он повторился, и в результате арендные ставки достигли максимальных показателей с середины 1998 года.

     Причин столь стремительного роста несколько. Во-первых, сезонная. В сентябре фактически начинается новый трудовой и учебный год, а следовательно, увеличивается приток рабочей силы и учащихся. В сентябре владельцы квартир возвращаются из отпусков и с дач в сдававшиеся летом родные пенаты, а потенциальные арендаторы оттуда же пытаются вернуться в съемные квартиры. Во-вторых, с каждым годом в Москве становится все больше приезжих и самостоятельной молодежи, располагающей достаточными средствами, чтобы снять квартиру и жить отдельно от родителей.

     По мнению начальника отдела аренды МИАНа Ирины Бобко, дальше цены расти не будут: "Финансовые возможности арендаторов небезграничны. Из-за искусственно взвинченного роста цен многие из них вынуждены переезжать в менее привлекательное по сравнению с предыдущим жилье. В результате усилилось давление на самый дешевый сектор — однокомнатные квартиры и комнаты. Однако в октябре этот процесс закончится, а в ноябре можно будет ожидать даже некоторого спада". Учитывая, что в большинстве случаев жилье сдается на длительный срок, арендаторам по возможности стоит хотя бы на некоторое время воздержаться от заключения договоров, а владельцам квартир, напротив, самое время воспользоваться благоприятной конъюнктурой.

     Спрос на элитные квартиры тоже вырос, но не столь значительно, как на дешевые. В результате арендные ставки в этом сегменте рынка фактически не изменились, хотя количество сделок возросло. При этом в сентябре риэлтеры отметили ряд новых тенденций на рынке. Иностранные арендаторы элитного жилья (40% от общего количества) при выборе квартиры все чаще ориентируются на близость к месту работы. Различные недостатки подъезда и дома, да и самой квартиры иностранцы переносят значительно легче, если до офиса не больше 15 минут езды на машине, а еще лучше — пешком. Отечественные арендаторы "элиток", напротив, скорее согласятся жить на противоположном от места работы конце города, если район, дом и квартира их полностью устраивают.

     Сентябрь отмечен и еще одной новацией. Рост спроса и общего количества сделок на рынке аренды привел к тому, что риэлтеры фактически повсеместно перестали идти на компромисс с арендаторами относительно комиссионного вознаграждения. Если раньше можно было договориться на 70 или 80% от ежемесячной арендной платы, то сейчас меньше чем на 100% рассчитывать не приходится.

ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ

Графики и диаграммы