Режет по жилому

В бюджетном послании к Федеральному собранию Владимир Путин потребовал ввести наконец налог на жилую недвижимость, исчисляемый от ее рыночной стоимости. Хотя в ближайшее время выполнить пожелание президента невозможно чисто технически, в будущем, как считает обозреватель "Власти" Андрей Воскресенский, введение налога повлечет серьезные проблемы.

"Необходимо принять главу Налогового кодекса Российской Федерации, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости, предусмотрев при этом такую систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне" — так сформулировал свое требование президент. И попенял парламентариям на то, что упомянутый налог до сих пор не введен. Напомним, что в прошлогоднем бюджетном послании президент уже говорил, что необходимо создать нормативную базу для "введения единого местного налога на недвижимость взамен существующих ныне земельного и имущественного налогов с 2009 года".

Впрочем, президентский упрек прозвучал не совсем по адресу. Поправки в Налоговый кодекс не будут действовать, пока не проведена массовая оценка жилой недвижимости и не составлен исчерпывающий кадастр. Этим занимается сейчас Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, входящее в состав Минрегионразвития, и работа пока далека от завершения. "Нормативно-правовые акты можно принять хоть завтра, но практически это не будет иметь значения,— сказал "Власти" замдиректора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Сергей Разгулин.— Прежде чем устанавливать шкалу налога, надо провести оценку объектов недвижимости и зафиксировать кадастровую стоимость. Пока трудно сказать даже, будет ли эта шкала прогрессивной или нет".

Тем более невозможно даже приблизительно говорить о льготах для малоимущих граждан — хотя бы потому, что налог этот местный, и льготами должны будут заниматься, естественно, региональные власти. В каждом регионе по-своему. Но то, что через несколько лет за владение недвижимостью придется платить, и вполне ощутимые деньги,— это факт.

Сейчас мы владеем недвижимостью почти бесплатно. Налоги (земельный и имущественный — те самые, взамен которых введут налог на недвижимость) исчисляются от стоимости квартиры, зафиксированной в БТИ, и составляют, например, в Москве 0,1% от стоимости жилья в размере до 300 тыс. руб., 0,2% от стоимости в размере 300-500 тыс. руб. и 0,5% — свыше 500 тыс. руб. Понятно, что эта стоимость не имеет никакого отношения к рыночной. Вот несколько примеров сумм, значащихся в справках из БТИ:

— однокомнатная квартира на Отрадной улице — 174 985 руб.;

— двухкомнатная на Бирюлевской улице — 361 210 руб.;

— трехкомнатная в Оружейном переулке — 400 439 руб.

Таким образом, владелец бирюлевской квартиры, рыночная стоимость которой составляет $200-250 тыс., ежегодно платит 720 руб. налога, а хозяин "трешки" в Оружейном переулке (то есть прямо на Садовом кольце), которая стоит в четыре раза больше,— 800 руб. Понятно, что даже при минимальной ставке после перехода на рыночные цены, во-первых, все будут платить на порядок больше, а, во-вторых, разница между "бирюлевским" и "оружейным" налогом возрастет в несколько раз.

На первый взгляд это справедливо: обладатель большего капитала больше и платит. И все же есть сомнения. Во-первых, как правило, квартира является все-таки не капиталом, а местом жительства (если, конечно, жилье не сдается в аренду или не приобретается для перепродажи). Уровень жизни обитателя квартиры никак не поменялся оттого, что она стоит сейчас полмиллиона долларов, а не $100 тыс., как несколько лет назад.

Во-вторых, в отличие от Запада у нас вполне распространена ситуация, когда малоимущий человек живет в дорогой квартире. Подавляющее большинство жителей не покупали квартиры, а получили их от государства или предприятия в те времена, когда недвижимость просто не имела рыночной стоимости. Конечно, рано или поздно уровень доходов и уровень недвижимости, находящейся в собственности, должны будут прийти в соответствие друг с другом. Но надо ли говорить, насколько это болезненный процесс? А введение налога на недвижимость, по всей видимости, серьезно его активизирует.

В-третьих, непонятно, насколько компетентно и объективно будет проведена оценка. Маловероятно, что она будет передана независимым оценщикам. Скорее всего, ее будут производить лицензированные государственные учреждения, такие, как ФГУП "Ростехинвентаризация" и органы кадастрового учета. Чиновники сами по себе не заинтересованы ни в занижении, ни в завышении оценки. А вот попытки заинтересовать чиновников с целью уменьшения налогооблагаемой базы наверняка будут иметь место.

И наконец, чисто психологический фактор. Люди должны будут платить немалые деньги за то, что они до сего момента имели практически даром. При рыночной стоимости квартиры, например, 6 млн руб. максимальный размер налога составит 30 тыс. руб. в год, что вполне сопоставимо с размером ежегодных коммунальных платежей за однокомнатную квартиру. Однако в случае с коммунальными платежами люди прекрасно понимают, за какие услуги они платят (и при этом, конечно, критикуют рост тарифов), а за что они платят налог, без которого прекрасно обходились всю жизнь, объяснить им будет трудно. Не говоря уж о том, что налог, в отличие от "коммуналки", уплачивается не ежемесячно, а сразу за год.

И вот мы подошли к вопросу о льготах. Кто же будет иметь на них право?

Вариант первый: сами малоимущие граждане (например, одинокие пенсионеры). В таком случае можно не сомневаться: большинство квартир в районе Остоженки окажутся оформлены на одиноких пенсионерок (игра стоит свеч: 0,5% от $10 млн — минимальная стоимость квартиры в этом районе — составляет $50 тыс. в год).

Вариант второй: проживающие в дешевой квартире (например, той самой бирюлевской "двушке") независимо от их финансового положения. Это вроде бы более справедливо. Но что мы будем делать с пенсионерами, живущими на Патриарших прудах или Кутузовском проспекте, где любая халупка стоит минимум $500 тыс.?

То, что московское правительство учтет оба эти варианта, да еще придумает, как предотвратить спекуляцию малоимущими старушками, сомнительно. Впрочем, то же самое относится и к петербургскому, и к любому региональному правительству — с поправкой на разницу в абсолютных ценах.

Узаконенный кадастр жилой недвижимости наверняка будет иметь и другие последствия кроме уплаты налога. Скажем, введение налога на недвижимость может сократить количество частных инвесторов: если налог будет высоким, то потенциальный владелец дважды подумает, прежде чем покупать или оставлять в собственности недвижимость, которую он не собирается в ближайшее время использовать для себя лично.

Кроме того, сейчас при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, как правило, указывается сумма, не превышающая 1 млн руб. (в этом случае продавец не должен платить подоходный налог). После появления нового кадастра это уже вряд ли будет возможно.

Еще в большей степени это повлияет на загородную недвижимость. "Как правило, в договорах купли-продажи указывается нормативная стоимость земли, а стоимость дома — по справке БТИ,— говорит Тимур Сайфутдинов, гендиректор компании "Терра-недвижимость".— Например, средний дом площадью 300-600 кв. м может стоить по договору около 2 млн руб., особняки от 1000 кв. м оформляются за сумму около 5 млн руб.". Рыночная цена таких объектов в несколько десятков раз выше. Естественно, необходимость платить налоги продавец в любом случае компенсирует за счет повышения цены.

Не исключено также, что, если мы будем до конца перенимать западный опыт, кадастровая стоимость недвижимости послужит основой для расчетов с владельцами при изъятии их собственности "для государственных нужд". Именно так происходит во многих европейских странах (например, в Италии): если частный дом стоит на пути строящейся дороги, с хозяином не торгуются, а компенсируют ему кадастровую стоимость недвижимости. Так что пытаться занизить стоимость своей недвижимости, чтобы оптимизировать налогообложение, вряд ли стоит.