Ипотека на двоих

Законодательно гражданских браков в России не существует, однако это не мешает людям в них вступать. Правда, получить ипотечный кредит таким супругам гораздо сложнее, чем официально зарегистрированным. А вот при разводе проблемы и у тех и у других возникают практически одинаковые. Кому будет принадлежать квартира в этом случае и кто будет в ответе за ежемесячные платежи банку в гражданском и официальном браках, выясняла Евгения Дмитриева.

Еще пару лет назад купить в кредит квартиру на двоих гражданским супругам было невозможно. Согласно условиям банков, созаемщиками по ипотечному кредиту могли выступать только официальные супруги или ближайшие родственники: мать, отец, брат или сестра. "Либо есть брак со всеми вытекающими юридическими последствиями, либо его нет. Наш банк не предоставляет ипотечные кредиты гражданским супругам, придерживаясь такого мнения, что покупка квартиры в кредит не менее важный вопрос, чем заключение брака, а в финансовом плане, может быть, даже более ответственный. Гражданским супругам необходимо разобраться в своих личных отношениях, а потом брать кредит, возвращать который придется очень длительное время",— говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Иначе говоря, банки, ограничивая круг созаемщиков по родственному признаку, минимизируют риск невозврата кредита и продажи имущества в случае, если супруги расстанутся. Ведь родственные связи и наследование как имущества, так и долгов в российском законодательстве прописаны четко. Совсем иная ситуация с правами на нажитое имущество и кредитные обязательства в период и после гражданского брака.

"Наш банк не рассматривает гражданских супругов как созаемщиков. В этом случае кредит будет брать кто-то один из супругов. Соответственно, и право собственности на недвижимость будет оформляться на него. Даже если гражданские супруги расстаются, это никак ни на что не повлияет. Вне зависимости от того, был ли оформлен после получения кредита официальный брак или нет, приобретенная на кредитные средства квартира остается в собственности того, кто взял кредит",— уверен генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов. С ним согласна и руководитель департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова: "Если люди решили все-таки пожениться, а один из супругов купил квартиру по ипотеке до свадьбы, то собственником жилья, приобретенного за счет кредитных средств, после свадьбы будет тот человек, на которого ипотечный кредит оформлялся".

В последнее время к ипотечным сделкам в качестве созаемщиков банки начали допускать и людей, не состоящих в родственных отношениях (см. таблицу). Но пару, не желающую обременять себя узами брака, банки не освобождают от обязанностей и ответственности при получении совместного кредита. И риск неуплаты по кредиту в случае, если гражданские супруги решат расстаться, банки минимизируют еще до выдачи им кредита. Все дело в том, как будет зарегистрирована квартира — в долевую собственность или в частную. В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. И, естественно, право на собственность в случае гражданского развода.

"Право собственности может быть оформлено как на одного, так и на обоих супругов, проживающих в гражданском браке. Собственником квартиры в указанной ситуации будет заемщик (тот из гражданских супругов, кто является заемщиком в соответствии с кредитным договором), он же и останется собственником квартиры, если люди в дальнейшем решат зарегистрировать брак",— рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Если же гражданские муж и жена претендуют на собственность приобретаемой квартиры, то это нужно оформить при ее покупке. "Гражданские супруги подают документы на получение кредита в качестве созаемщиков. Право собственности в этом случае оформляется как долевая собственность — например, по 1/2 или 1/3 и 2/3 доли на созаемщика. Если люди расстаются, то они все равно остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам. Выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или другому лицу",— рассказывает директор ипотечного центра ИБ "КИТ Финанс" Татьяна Андреева.

Другими словами, банк рассматривает гражданских супругов не как родственников, а как двух соинвесторов при покупке недвижимости, и, следовательно, если они разводятся, это никак не меняет их взаимоотношения с банком. "Банк имеет право обратиться с требованием об исполнении обязательств по договору к любому из созаемщиков независимо от того, на кого оформлена собственность. Если супруги после развода хотят продать или поменять квартиру, они должны сначала погасить кредит в полном объеме, снять обременение с квартиры — и после этого распоряжаться квартирой по своему усмотрению",— рассказывает Вячеслав Шаламов.

Если же кредит был взят в период официально зарегистрированного брака и брачный контракт не был составлен, то после развода, по словам гендиректора компании "АТТА Ипотека" Александра Черняка, бывшие супруги продолжают выплаты по кредиту — каждый в рамках своей доли в недвижимости. "Тем не менее суд может предъявить претензию по невыплате процентов по кредиту к любому из супругов",— предупреждает он.

При этом независимо от того, из чьих доходов выплачивается кредит, как ответственность, так и собственность в этом случае совместная. Однако если один из супругов не хочет быть созаемщиком и нести ответственность по ипотечному кредиту, то супруги должны заключить брачный контракт. "В нем прописываются условия по приобретению конкретной квартиры с использованием ипотечного кредита, собственником которой будет только заемщик. Второй из супругов в этом случае созаемщиком являться не будет, то есть не будет нести ответственность за данный кредит, и, соответственно, никакого отношения к этой квартире иметь не будет",— предупреждает Татьяна Андреева.

Правда, супруги могут оформить недвижимость по-разному. От способа оформления будет зависеть как доля их собственности в недвижимости, так и часть ответственности. Как и в гражданском браке, официальные супруги могут оформить квартиру в совместную собственность, в частную собственность одного из супругов или долевую собственность (по 1/2, 1/3 или 2/3 доли и т. п.). Если супруги оформляют квартиру в совместную собственность, то в случае развода квартира будет являться совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими правами на нее обоих. "Если супруги желают оформить долевую собственность, то заключается брачный контракт (договор), в котором все важные моменты, касающиеся долей имущества, прописаны",— говорит Татьяна Андреева.

Вне зависимости от того, в официальном браке состоят супруги или в гражданском, во многих банках и муж, и жена могут получить ипотечный кредит уже с 18 лет. А вот максимальный срок, на который можно взять деньги на покупку недвижимости, в большинстве банков зависит от пола заемщика. Никакой дискриминации здесь нет, просто в большинстве банковских договоров есть ограничение: вернуть кредит нужно до наступления пенсионного возраста заемщика. Для женщин это 55 лет, для мужчин — 60 лет. Поэтому, хотя сегодня заявленные сроки ипотечного кредитования доходят у некоторых банков до 30 лет, на деле 35-летний мужчина может взять кредит на 25 лет, а женщина — только на 20 лет. И чем старше становится заемщик, тем, соответственно, короче максимальный срок его кредитования.

Конечно, есть и исключения. Например, МДМ-банк продлевает кредитную жизнь заемщикам до 65 лет для мужчин и до 60 лет для женщин. "Если вы женщина и вам 45, максимальный срок кредита для вас — 14 лет",— говорит Елена Бушнякова.

А в Собинбанке для ипотечных клиентов не делают половых различий. "Минимальный и максимальный возраст заемщиков — от 18 до 65 лет. Соответственно, пороговый возраст, при котором клиент может взять ипотеку на максимальный срок (на 25 лет),— 40 лет",— рассказывает начальник управления департамента розничного бизнеса Собинбанка Сергей Костюков.

По наблюдению Вячеслава Шаламова, в последнее время у банков наметилась тенденция к увеличению возраста, до достижения которого необходимо вернуть кредит, до 65-75 лет. Однако важно помнить: если один из созаемщиков старше другого, то максимальный срок кредита будет рассчитываться исходя из возраста самого пожилого из заемщиков.

АССОРТИМЕНТНЫЙ РЯД

Какие ипотечные программы появятся в этом году?

Роман Воробьев, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка (Австрия):

— Мы планируем ввести программу кредитования на приобретение коттеджа на стадии строительства (сейчас возможно только кредитование на покупку загородного дома на вторичном рынке). Несомненно, загородное направление очень перспективно, и мы планируем развивать этот продукт. Кроме того, в начале года мы планируем ввести программу кредитования первичного рынка по схеме предварительного договора купли-продажи и по схеме покупки векселя.

Станислав Волошин, директор департамента розничного бизнеса Импэксбанка:

— Мы предложим новые продукты по кредитованию строящегося жилья и коттеджей, в рамках которых у клиентов появится возможность приобрести квартиру практически у любого застройщика. С точки зрения доступности ипотеки для клиентов уже запущена программа ипотечного жилищного кредитования на 100% в Москве и Санкт-Петербурге, и мы рассчитываем распространить ее на всю региональную сеть банка.

Александр Черняк, гендиректор рефинансирующей компании "АТТА Ипотека":

— Большое распространение получит коммерческая ипотека. Кроме того, появятся программы по кредитованию на приобретение земли под ее залог и строительство индивидуальных домов. Валютные и рублевые процентные ставки к концу 2007 года, скорее всего, сравняются.

Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка:

— В 2007 году мы планируем запуск новых предложений, таких как ипотечные кредиты на покупку коттеджа и кредитование на этапе строительства. Оба продукта будут одновременно предложены во всей сети банка, включая региональные отделения.

Лидия Герцена, замдиректора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка:

— В 2007 году банк планирует уделить большое внимание кредитованию жилья на первичном рынке. В наших планах реализация совместных проектов с компаниями-застройщиками, которые являются клиентами банка. Принимая во внимание высокие темпы роста цен на жилье, что делает недоступными для многих граждан обычные ипотечные кредиты, банк будет также развивать программы, рассчитанные на массового потребителя с невысокими доходами. В частности, сейчас ведется работа над программой по выдаче кредитов на улучшение жилищных условий.

Анна Каминская, замначальника управления департамента розничного бизнеса Собинбанка:

— В 2007 году банк выпустит на рынок новые ипотечные предложения, разработанные для разных сегментов целевой аудитории. В ближайшее время банк будет предоставлять в качестве отдельных предложений кредиты на покупку строящегося жилья, на покупку загородного дома, на улучшение жилищных условий и на покупку дополнительного жилья (для детей).

Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка:

— В ближайшие планы банка входит запуск нескольких продуктов: программы кредитования загородного жилья (с землей) на вторичном рынке, кредитования жилой недвижимости под залог дома и кредитования строящегося загородного жилья на первичном рынке. Мы рассматриваем сегмент загородного жилья в качестве перспективного направления ипотечного кредитования. Уже сейчас наблюдается рост запросов населения на данный вид кредитных продуктов. В 2007 году банк активизирует свою деятельность по продвижению кредитных программ на покупку новостроек, а также выпустит на рынок ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой.

Сергей Козлов, начальник управления кредитования СДМ-банка:

— Планируется запустить два новых кредитных продукта — на приобретение квартиры в строящемся доме и на приобретение загородной недвижимости. Выбор в пользу этих продуктов был обусловлен объективными тенденциями на рынке недвижимости. В нынешних условиях немногие могут купить готовое жилье и вынуждены будут покупать квартиры на различных этапах строительства, в том числе в кредит. Также, на мой взгляд, в следующем году будет повышаться спрос на кредитование покупки коммерческой и особенно загородной недвижимости.

Олег Клепиков, зампред правления Банка жилищного финансирования:

— Мы планируем предложить нашим клиентам дополнительно к ипотеке кредит на приобретение мебели и ремонт. Также мы планируем активнее развивать ипотечное кредитование рынка вторичного жилья в регионах нашего присутствия.