Съемные «квадраты»

Минстрой считает, что нашлось еще одно решение проблем ветхого жилья. Чиновники предлагают выделять переселенцам из таких домов арендованные площади, а позже передать квартиры в собственность во вновь построенных домах, если на это есть основания. Подобная мера поможет в том случае, если потребуется срочное расселение жителей из домов, где опасно жить. Если подобный механизм будет введен, то, как убеждены эксперты, в России появится совершенно новый сегмент — институциональный рынок аренды.

Арендованное жилье может стать временным приютом для переселенцев из ветхого жилья

Фото: Westend61 RF / Katharina Mikhrin / DIOMEDIA

В октябре Минстрой внес в правительство проект стратегии развития строительной отрасли до 2030 года. Один из пунктов этого документа — развитие рынка арендного жилья, в том числе в рамках выполнения задач по ликвидации ветхого и аварийного жилья. В проекте стратегии чиновники хотя схематично, но вполне прозрачно описали, почему потребовался такой механизм. Во-первых, в некоторых регионах необходимо расселять жителей из аварийного жилья и их можно временно переселить в съемные квартиры. Позже при наличии оснований они могут получить в собственность жилплощадь в домах. А пока эти дома строятся, переселенцы из опасных домов живут в съемных квартирах. В строительство арендного жилья могут быть привлечены и девелоперы.

Не факт, что задуманное получится реализовать во всех регионах. Но это уже четкий сигнал, что федеральные власти готовы поддерживать этот сегмент рынка, считают опрошенные «Ъ-Домом» участники рынка. По их мнению, при оптимальном сценарии предлагаемый механизм может подтолкнуть к появлению институционального рынка аренды, развитием которого начала заниматься компания ДОМ.РФ. По ее подсчетам, сейчас из 56,5 млн российских семей в жилье нуждаются 26,6 млн, из них 6,9 млн готовы жить в съемных квартирах. Почти 4,7 млн семей полагают, что долгосрочная аренда может стать решением их жилищных проблем.

По данным ДОМ.РФ, потенциал институциональной аренды высокий — 1,7 млн квартир общей площадью свыше 75 млн кв. м. Почти 2,7 млн российских семей готовы снимать квартиры у юридических лиц, подсчитали в компании. Из этого можно сделать вывод, что девелоперы могут активно работать в этом сегменте. Но не все так однозначно. «Для девелоперов исторически намного более прибыльными являются строительство и последующая продажа жилья, нежели его сдача в аренду»,— констатирует директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань. Проблема еще и в том, что такие проекты требуют компетенций в управлении арендным пулом либо привлечения профессионального оператора по управлению, добавляет эксперт.

Инициатива Минстроя — это еще один госзаказ, которые получат подрядчики, аффилированные с государством, считает гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев. Согласно предложению Минстроя, продолжает он, арендное жилье для переселения граждан из ветхого и аварийного фонда будет строиться по типовым проектам и находиться в собственности муниципалитетов. «Важно, чтобы стоимость договора найма была значительно ниже, чем рыночные ставки аренды в данной локации»,— отмечает господин Каширцев. Управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренды» Мария Жукова убеждена, что инициатива Минстроя на 99% не коснется столичного региона. «Фактически,— не исключает она,— это проект по замене социального найма на создание сети доходных домов». Скорее всего, это будут региональные программы с поправками на возможности каждого субъекта РФ, добавляет она.

Впрочем, на локальных рынках ситуация с рынком аренды жилья тоже пока не очень оптимистичная. Ведущий аналитик BN.ru Ольга Романова указывает, что, в частности, в Санкт-Петербурге большого пула арендных квартир, выкупленных в одном доме, сдающихся официально от одной УК, практически не существует. «Есть несколько компаний, предлагающих такие варианты, но они ориентированы на посуточную сдачу»,— рассказывает эксперт. По ее данным, строить доходные дома специально для временного проживания переселенцев из аварийного жилья в городе не выгодно.

По подсчетам Ольги Романовой, для строительства 1 тыс. квартир потребуется около 3 млрд руб. «Для создания сети арендных домов можно бы было привлечь те компании, которые обычно принимают участие в закупках квартир для петербургских очередников — ЛСР и "Дальпитерстрой". Временно заселить переселенцев из ветхого жилья, а потом эти квартиры передать очередникам»,— предлагает аналитик.

В Жилищном кодексе принципы функционирования доходных домов прописаны с 2014 года, но широкого распространения не получили, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. По его словам, основной проблемой коммерческого развития арендного жилья был чрезвычайно долгий период окупаемости: «В зависимости от характеристик проектов сроки возврата вложенных инвестиций начинались от 20 лет и могли доходить до 40–50 лет». Такие цифры вполне допустимы, если брать в расчет сроки эксплуатации жилого фонда, составляющие 80–100 лет, но неприемлемы для инвестиций. Если посмотреть на изменения в экономике и законодательстве за прошедшие пять лет, то становится понятным следующее: те, кто посчитал идею наемных домов рискованной, оказались правы, отмечает господин Логинов.

В ДОМ.РФ считают, что развитие институционального рынка аренды жилья позволит привлечь в этот сегмент долгосрочные инвестиции, включая крупных инвесторов и финансовые институты. В мире существуют целые трасты, которые специализируются на вложениях в сеть арендных домов: они инвестируют средства пайщиков, что обеспечивает высокую ликвидность, полагают в ДОМ.РФ. В России потенциальная емкость этого сегмента тоже существенна: по данным компании, совокупный ежегодный доход 6 млн российских семей, готовых жить в арендованных квартирах, достигает 5,7 трлн руб.— это почти четверть совокупных доходов всех жителей страны.

В России участие девелоперов в таких проектах будет успешным, если на уровне властей будут определены льготы, стимулы либо преференции для застройщика, считает Анатолий Довгань. «Например, налоговые льготы по подключению к сетям или комфортные условия по субсидированию ставок, предоставление участков на льготных условиях»,— перечисляет он.

Но есть и другие подводные камни. Объем предложения в арендных домах пока не покрывает имеющийся спрос на собственно аренду квартир, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Проблема в том, что девелоперами не строятся арендные дома в среднем ценовом диапазоне,— говорит эксперт.— Также могут возникнуть сложности из-за несоответствия форматов жилых объектов в предлагаемой цепочке». По его словам, существующие арендные дома представлены только в сегментах «комфорт-плюс», «бизнес», в то время как большая часть спроса по аренде жилья находится в дешевом ценовом сегменте.