Исследование альтернативных методов оценки земельных ресурсов

УДК: 332.62 Я.И. Никонова СГГ А, Новосибирск

ИССЛЕДОВАНИЕ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

Земельные отношения в последнее время стали одной из наиболее реформируемых сфер экономики. Итог преобразований - существенное увеличение форм собственности на землю и платность ее использования. Вслед за этим возникла проблема купли-продажи земли. Пока вопрос о том, сколько стоит один из главных природных ресурсов страны, остается открытым - кадастровая служба только начинает инвентаризацию земель. Земельный фонд России, по словам главы Федеральной службы земельного кадастра Сергея Сая, составляет 12,5% мировой территории. Однако по данным Счетной палаты, сегодня инвентаризацию прошли только 7% земель.

Адекватная оценка земли в современных условиях представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку) [1].

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», решение принимается одним специалистом.

Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки. Нормативно-правовой основой существующих методик оценки земель являются Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Постановление правительства РФ от 08.04.00 № 316 «Об утверждении Правил государственной кадастровой оценки земель».

Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Для категорий (подкатегорий) земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли поселений, садоводческие, огороднические и дачные объединения), оценка

осуществляется посредством статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В основе оценки сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда лежит метод капитализации расчетного рентного дохода. Земли иных категорий могут оцениваться как на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. В докладе исследуются методы оценки земель поселений и сельскохозяйственных угодий.

Оценка земель поселений. Методика оценки разработана группой специалистов - представителей Государственной земельной службы РФ (Росземкадастр, ФКЦ «Земля»), Министерства имущественных отношений РФ, земельных комитетов и иных организаций. Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости.

Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются [3]:

1. Проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;

2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т. п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3. Выделение тестовых, наиболее типичных по совокупности показателей объектов в каждом кластере и определение аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4. Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

5. Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

Р = Б зем. уч. * (Рпос + Рсделкщ) * Кц ,

где: Б зем. уч. - площадь земельного участка (кв. м); Рпос - линейная функция от сжатых факторов для 1-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв. м; Рсделки - линейная функция параметров

сделки для 1-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв. м; К1ц -коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью,

предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Используемый для оценки дифференциальный рентный доход является дополнительным (сверхнормативным) доходом, образующимся на землях относительно лучшего качества и местоположения. На основе капитализированного расчетного рентного дохода определяется кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка сельскохозяйственных угодий проводится в два основных этапа. На первом этапе осуществляется межрегиональная оценка земель на уровне субъектов РФ, на втором - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам, землепользованиям и землевладениям. При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность

(валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Основными этапами определения показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий являются:

1. Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий:

- Расчет средней фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ;

- Определение оценочной продуктивности 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ;

- Расчет средней оценочной продуктивности 1 га посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни;

- Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности гектара пашни, сенокосов, пастбищ (оценочная продуктивность пастбищ принимается по материалам четвертого тура оценки земель) на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, так как их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни;

2. Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий:

- Определение ежегодных фактических затрат на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за последние 10 лет;

- Расчет по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам ежегодных индексов затрат субъекта РФ по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации;

- Определение средних за рассматриваемый период индексов затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на количество лет за рассматриваемый период;

- Расчет оценочных затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 2005 г. по субъекту РФ умножением средних фактических затрат по РФ за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ;

- Расчет средних оценочных затрат на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту

РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на гектар пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни;

- Определение оценочных затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на гектар пастбищ условно принимаются на уровне 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов;

- Корректировка оценочных затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов;

- Определение оценочных затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ умножением оценочных затрат за предыдущий год на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы необходимые для использования сельскохозяйственных угодий;

3. Расчет цены производства и рентного дохода:

- Определение цены производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ добавлением к оценочным затратам дохода, минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7% от оценочных затрат предыдущего года;

- Расчет дифференциального рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства;

- Установление единого для субъектов РФ абсолютного рентного дохода в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации;

- Определение расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов;

4. Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий;

- Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации (принимается равным 33 годам).

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей,

поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Бобылев, С.Н. Экология и экономика: Региональная экологическая политика / С.Н. Бобылев, О.Е. Медведева. - М.: ЦЭПР, 2003. - 271 с.

2. Никонова, Я.И. Проблема использования геоинформационных технологий при моделировании процессов рационального землепользования / Я.И. Никонова // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». Вып. 8. - Новосибирск: СГГА, 2005. - С. 12 - 16.

3. Оценка земли: учеб. пособие / Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин. - Нижний Новгород, 2003. - 287 с.

© Я.И. Никонова, 2006