Трансформатор: судный день

Между структурами, управляющими двумя крупными объектами коммерческой недвижимости в самом центре Перми, возник конфликт. Бизнес-центр «НИИУМС», которому принадлежит одна из двух трансформаторных подстанций, питающих соседний ТЦ «Айсберг», принял решение вывести электрооборудование из эксплуатации. В прошлом году НИИУМС дважды уведомлял об этом торговый центр, в январе этого года подача электроэнергии была прекращена. «Айсберг» посчитал эти действия незаконными и обратился в суд, сославшись на то, что эксплуатация ТЦ осуществляется в чрезвычайном режиме, это ведет к перегрузкам системы и угрожает безопасному функционированию здания. Эксперты полагают, что НИИУМС как собственник подстанции имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению, а у ТЦ есть альтернатива приобрести новый трансформатор, но это требует затрат.

ООО «Торговый центр „Айсберг“» (управляет одноименным торговым центром) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к АО «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» (НИИУМС, владеет комплексом объектов недвижимости рядом с ТЦ). «Айсберг» требует признать незаконными действия НИИУМС по препятствованию в получении электрической энергии через трансформаторную подстанцию №5101 (ТП), а также обязать институт не чинить препятствия в получении электрической энергии через эту ТП. Заявление принято к производству, заседание назначено на 27 марта.

По требованию ТЦ «Айсберг» суд наложил обеспечительные меры, запретив НИИУМС чинить препятствия в перетоке электрической энергии с ТП в здание по ул. Попова, 16 до вынесения решения по делу.

Как следует из материалов дела, снабжение торгового центра осуществляется от двух трансформаторных подстанций. Одна из них находится на балансе НИИУМС, другая — на балансе «МРСК Урала».

В обоснование своих требований об обеспечении иска общество ссылалось на то, что в первом квартале прошлого года НИИУМС «начал осуществлять схему по ограничению/прекращению перетока электрической энергии» через свою ТП в здание «Айсберга». Летом компании, управляющей торговым центром, было направлено уведомление о выводе электрооборудования из эксплуатации и прекращении перетока электроэнергии. Через три месяца НИИУМС повторно известил ТЦ о намерении вывести оборудование из эксплуатации.

Осенью конфликт перешел в острую фазу. По утверждению ТЦ «Айсберг», как указано в определении суда, в конце ноября в трансформаторной подстанции были изъяты предохранители «с целью создания аварийной ситуации и прекращения подачи электроэнергии», а еще через месяц в ТП были сменены замки, в результате доступ сотрудников торгового центра к электрооборудованию был ограничен. В середине января переток от подстанции НИИУМС был полностью прекращен.

Представители «Айсберга» ссылались на то, что без обеспечительных мер ТЦ будет вынужден полностью остановить свою деятельность. Эксплуатация здания осуществляется в чрезвычайном режиме: не работает система кондиционирования, отключены лифты, отключено освещение мест общего пользования. Также отсутствие электроэнергии не позволяет исполнять обязательства перед контрагентами, ведет к возникновению убытков, связанных с порчей скоропортящихся продуктов арендаторов (супермаркет «Магнит») и товаров, требующих специальных условий хранения (зоомагазин). Неполучение электроэнергии ведет к периодическим перегрузкам системы и отключению всего торгового центра от света. В зоне риска находятся инженерные системы снабжения здания — лифты, эскалаторы, чиллерная, кондиционирование. Переток через подстанцию МРСК идет с превышением установленных технических показателей оборудования и кабеля. Такая эксплуатация является небезопасной и может привести, в том числе, к аварийным ситуациям и возгоранию. Невозможность исполнения обязательств перед контрагентами может повлечь наложение штрафных санкций на управляющую компанию.

Торговый центр «Айсберг» — один из первых в Перми ТЦ нового формата. Он был сдан в эксплуатацию в 2004 году. Девелопером являются структуры бизнесмена Александра Кириленко и его партнеров. Общая площадь объекта составляет 10,5 тыс. кв. м, торговая площадь — 8 тыс. кв. м, высота — пять этажей и цоколь. Якорные арендаторы — продуктовый гипермаркет «Магнит», магазин косметики и парфюмерии «Рив Гош», ZOLLA, фитнес-клуб Energy Fitness, компьютерный супермаркет DNS.

Комплекс НИИУМС принадлежит структурам депутата Пермской гордумы Владимира Плотникова. В комплекс входят шесть объектов недвижимости общей площадью 8,4 тыс. кв. м, а также три земельных участка по ул. Ленина, 66 общей площадью 7,5 тыс. кв. м. Основная часть площадей НИИУМС сдается в аренду под офисы.

«Мы сталкивались в своей практике с аналогичными случаями. Подобные ситуации во многом связаны с пробелами в законодательстве. В итоге возникает следующая коллизия: электрооборудование принадлежит одному собственнику, а плату за электроэнергию получают ресурсоснабжающие организации. Собственнику содержать такое оборудование становится невыгодно, это дополнительные и притом серьезные расходы. Проще его ликвидировать. Возможно, НИИУМС тоже решил оптимизировать имущественный комплекс, избавившись от подстанции»,— полагает директор УК «Столица» Константин Копытов. Он уточняет, что как собственник институт имеет полное право распоряжаться активами по своему усмотрению, тем более, если НИИУМС заранее уведомил торговый центр о планах вывести ТП из эксплуатации. «В таких объектах, как „Айсберг“ должно предусматриваться два автономных ввода. Не очень понимаю, как можно в итоге обязать НИИУМС и дальше эксплуатировать его собственное имущество. У торгового центра есть альтернатива — создать собственные электрические мощности, приобрести трансформатор, установить его на своей территории, например. Это можно было начать делать тогда, когда собственник уведомил о намерении ликвидировать ТП. Просто это затратный путь, требующий инвестиций»,— добавляет собеседник „Ъ-Прикамье“.