Элита держит натиск

Рынок элитного жилья все предыдущие кризисы демонстрировал завидную независимость от каких-либо потрясений. Стоимость квадратного метра в таком жилье неуклонно росла. Однако в нынешней ситуации аналитики признают: спрос на жилье высшего класса все же упал, а цены могут подвергнуться корректировке (хоть и не такой серьезной, как на рынке типового жилья). По мнению участников рынка, пока потенциальные покупатели "не видят дна" и не знают, когда экономика его достигнет. В этом плане кризис 1998 года был для рынка менее болезненным — тогда достаточно быстро стало понятно, что дальше будет только лучше.

     Вера Сережина, директор управления маркетинговых исследований холдинга RBI подтверждает, что ситуация с ценами на массовое и элитное жилье заметно различается. "Застройщики жилья эконом-класса предлагают покупателям большие скидки на квартиры, некоторые из которых достигают 15-20 процентов. Цены на элитные квартиры не претерпели таких масштабных изменений. Да, они сейчас подвергаются незначительным корректировкам, но в целом стоимость элитного жилья стабильна. Девелоперы, переоценившие ранее свои элитные проекты, приводят цены в соответствие с реальной стоимостью продукта. Скидок на элитные квартиры мы практически не наблюдаем. Есть некоторые застройщики, идущие навстречу покупателям и предоставляющие минимальные скидки — на уровне 1-2 процентов, но их единицы. По определению, качественная квартира не может стоить дешево. Кроме того, спрос на элитное жилье в центре города будет всегда, так как земли в центре не становится больше и количество элитных проектов ограничено. Элитная квартира — почти произведение искусства, и какие бы изменения в стране не происходили, она остается в цене всегда. Поэтому, по нашим прогнозам, пока экономика страны развивается, рынок элитного жилья будет оставаться стабильным", — считает Вера Сережина.

     При этом она уверена, что покупатели элиты не будут откладывать свою покупку на 2-3 года, как в случае с покупателями массового жилья: "Элитные квартиры в центре — редкость, их ждут те, кто мечтал жить в центральных районах. Кто-то стремится сам жить в историческом центре, кто-то покупает квартиру для детей. Правда, надо сказать, что рынок продавца начала года превратился сегодня в рынок покупателя. Люди стали тщательнее сравнивать предложения на рынке: по качеству, по цене, и оценивать застройщиков с точки зрения их финансовой стабильности", — говорит госпожа Сережина.

       Рост предложения

     Исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров уверен, что финансовый кризис отразился и на рынке элитного жилья в Петербурге. "Произошло существенное увеличение объема предложения, особенно на вторичном рынке. По данным нашего аналитического департамента, если в июле-августе 2008 года на продажу выставлялось около 16 тыс. элитных квартир (с учетом как первичного, так и вторичного рынка), то к началу ноября — уже около 20 тыс. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир, так и с появлением квартир, которые ранее покупались в надежде на рост цен.

     Гораздо скромнее оценивает рынок элитного жилья госпожа Сережина. По ее словам, по сравнению с 2006 годом, предложение элитного жилья в 2007 году выросло в два раза и сохраняется на этом уровне и в 2008 году. "Сейчас на рынке предлагаются квартиры в 88 объектах. Из них объектов класса АА — 5, класса АА — 23, класса B — 60. Их суммарный товарный запас в стройке составляет около 1 млн кв. м, 30 процентов из этого товарного запаса в стройке (около 3,5 тыс. квартир) продается на рынке в текущий момент", — говорит госпожа Сережина.

     А по мнению Оксаны Ивановой, руководителя группы аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в третьем квартале 2008 года ввод элитных объектов составил порядка 25 тыс. кв. м. "До конца 2008 года заявлен ввод еще 11 жилых комплексов общей площадью около 157 тыс. кв. м", — говорит она.

Анастасия Негребецкая, эксперт-аналитик по жилой недвижимости GVA Sawyer, считает, что жилье высокого класса (по классификации, принятой в GVA Sawyer, это бизнес- и элит-класс) в меньшей степени подвержен влиянию кризиса по сравнению с типовым. "Анализ международного опыта в части развития жилой недвижимости высокого класса показывает, что элитный сегмент в меньшей степени зависит от внешних факторов, и цены на него менее волатильны (например, в Лондоне годовое снижение цен на типовое жилье составило около 10 процентов, а на элитное — 1,6 процента). Однако финансовый кризис не мог не отразиться и на этом сегменте. Потенциальные покупатели смотрят варианты квартир и откладывают покупку на начало 2009 года, занимают выжидательную позицию. Активность снизилась и кривая роста цен начала менять свое направление с сентября 2008 года: снижение стоимости за период сентябрь-ноябрь составило около 4-5 процентов в рублевом эквиваленте. Доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляла около 3-5 процентов в докризисный период, поэтому на спрос на элитное жилье ипотечный кризис существенно не повлиял", — отмечает она.

Без мороза

При этом заморозки элитных проектов не произошло. По данным GVA Sawyer, только за первые недели ноября на рынок вышло два объекта бизнес-класса: "Леонтьевский мыс", расположенный в западной части Петроградской стороны (цены — от 150 тыс. рублей за квадратный метр), и "Привилегия" холдинга RBI на Васильевском острове. Последний объект включает в себя недвижимость кофорт- и бизнес-класса. Цены — от 124 тыс. рублей за квадратный метр (бизнес-класс).

"Цены на обозначенные объекты сопоставимы со средними в данном сегменте на рынке. В краткосрочной перспективе можно прогнозировать снижение стоимости элитной жилой недвижимости на 10 процентов от уровня сентября 2008 года (цены на сентябрь: бизнес-класс — 133 тыс. рублей за квадратный метр, элит-класс — 226 тыс. рублей за квадратный метр)", — рассказала Анастасия Негребская. По прогнозам специалистов компании GVA Sawyer, период снижения продлится до середины 2009 года, и затем следует ожидать роста покупательской активности, и как следствие — роста цен, а также возврата к показателям сентября 2008 года (к концу 2009 — началу 2010 года).

Сергей Суслов, председатель правления КБ "АКЭФ-Банк" (банк выступает инвестором клубного комплекса "Капитан"), считает, что на текущий момент на рынке элитной недвижимости не происходит существенных изменений в ценовом диапазоне. "Формальное увеличение компенсируется скидками продавцов. Однако существенного падения цен мы не ожидаем: рынок элитной недвижимости значительно более устойчив к кризисным проявлениям, и в дальнейшем цены на элитную категорию строительства будут только расти. В сравнении с предшествующим периодом геометрического роста экономики в целом и девелоперского рынка — в частности, когда основной тенденцией было активное освоение свободных пятен под застройку, сейчас мы наблюдаем переход к концентрации средств на завершение начатых ранее проектов. Реализация ряда заявленных масштабных проектов, строительство которых еще не началось, будет отложена, что в значительной мере сбалансирует спрос и предложение, и в конечном итоге приведет к оживлению рынка", — уверен господин Суслов.

Есть куда вложиться

Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC) полагает, что элитное жилье по-прежнему является основным способом вложения частных инвестиций. "Никаких существенных изменений не произошло и вряд ли произойдет. Спрос на элитную недвижимость достаточно стабилен. В России довольно сложно найти альтернативу для вложений с такими высокими показателями роста, которые могут доходить до 50 и более процентов годовых. На сегодняшний день, несмотря на кризис, цены в элитной недвижимости держатся на прежнем уровне. Безусловно, некоторой корректировке подвергнутся цены на объекты, стоимость которых была серьезно завышена. 2008 год ознаменован началом процесса децентрализации элитного рынка жилья. Свободных пятен под застройку в центре Петербурга становится все меньше, и это вынуждает девелоперов к освоению новых городских территорий", — рассуждает Дмитрий Золин.

Генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'" Матвей Закашанский также уверен, что спрос на действительно элитное жилье изменился незначительно. "Во-первых, в данном сегменте спрос не очень эластичен по цене. Во-вторых, из-за дефицита предложения, которое по праву можно отнести к элитному (прежде всего — по месту расположения объекта), данный сегмент не удовлетворен — предложение в престижных районах города достаточно ограничено. Скорее наоборот, спрос на элитное жилье в связи с кризисом несколько активизировался: в данном активе сегодня наиболее надежно защищены свободные средства клиентов. В условиях кризиса некоторые застройщики заявили о приостановке объектов, в т. ч. элитных. Это усугубит нехватку элитных квартир в перспективе, что отразится на ценах в понятную сторону", — уверен эксперт.

Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) отмечает, что звонков по поводу приобретения элитного жилья меньше не стало, но "сухой остаток" после них уменьшился. "Но тем не менее, спрос на него присутствует. На это есть две причины. Во-первых, это жилье высокой ценовой категории, которое как правило подвержено меньшим колебаниям цены. Панические настроения, характерные для дешевой недвижимости, в этом сегменте менее выражены. Возможно, это связано с пониманием экономической ситуации людьми данного слоя. Кроме того, элитная недвижимость не покупается на последние деньги. Во-вторых, элитная недвижимость относится к тому уровню жилья, который можно рассматривать в качестве инвестиций. Да, это дорого, но оно всегда было дорогим — если мы говорим о настоящем элитном жилье. И именно такой тип жилья будет в дальнейшем дорожать", — отметила Татьяна Чуприна.

Наталья Луговская, директор по продажам "Петербургской недвижимости" рассказала: "Элитные квартиры, как и недвижимость в целом, сейчас покупают меньше. Но элита — тот сегмент, который наиболее стабилен и всегда будет востребован. Клиенты, выбирающие жилье и выжидающие, никуда не делись. На этой неделе клиент из Москвы купил квартиру за 9 млн рублей — после первого же просмотра. То есть продажи идут, но их темпы временно несколько снизились. В целом спрос на элитное жилье еще не удовлетворен. В особенности в настоящее время — заметен дефицит элитного нового жилья в Центральном районе, и оно по-прежнему пользуется активным спросом".

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов более пессимистичен, чем его коллеги. Он указывает на то, что рынок жилья — очень инерционный: "Если вспомнить 1998 год, то тогда цены на жилье стали падать только через полгода после дефолта. Поэтому в ближайшие месяцы мы увидим, что происходит на рынке элиты. Но факторы достаточно негативны: во-первых, идет снижение цены на нефть. Во-вторых, снижение доходов населения. Может сложиться ситуация, что богатым людям будет не до покупки квартир. Это если и не снизит цены на элитное жилье, то уменьшит количество сделок в данном секторе". Впрочем, как и коллеги, эксперт уверен, что кризис приведет к снижению количества сделок, но не стоимости элитных квартир. "В этом секторе продавцы живут не на последние деньги и продажа квартиры для них не критична, поэтому они лучше переждут и продадут квартиру позже. На цены на рынке элитного жилья кризис, я думаю, вряд ли повлияет", — рассуждает он.

Где же дно?

А специалисты компании Knight Frank, напротив, более оптимистичны, чем другие аналитики: они уверяют, что стоимость элитного жилья в Петербурге будет расти, невзирая на временную коррекцию.

Руководитель коммерческого управления компании "Петрополь" Алена Милош считает, что сложности с продажами квартир испытывают те застройщики элитного жилья, объекты которых находятся на начальном этапе строительства, или классность которых была изначально завышена (например, дом бизнес-класса позиционировался и экспонировался как класс А). "Многие из них уже дают скидки (10-15 процентов), чтобы привлечь покупателей", — говорит она.

Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО "Желдорипотека" прогнозирует, что как минимум несколько месяцев мы будем наблюдать происходящую сегодня стагнацию рынка. "До весны-лета 2009 года неминуема корректировка цен. Надеюсь на первое оживление рынка осенью, либо в конце следующего года.

Если говорить об отличии происходящего сейчас от прошлых лет, то нынешний кризис отличается сильно. В 1998 году ситуация была шоковой: мы оказались 'на дне' буквально за месяц. И все осознавали, что это 'дно' и хуже не будет, будет только лучше. Сейчас мы не понимаем, сколько времени ситуация будет ухудшаться", — рассуждает о психологии покупателей жилья господин Вотолевский.

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти считает, что кризис может существенно спутать маркетинговые карты элитных застройщиков: "В последние несколько лет продавцы строящейся элитной недвижимости, за отсутствием привлекательных мест в историческом центре города, годных под новое строительство, пытались сместить акценты покупательских предпочтений в сторону комплексной застройки и инженерной обустроенности дома. Очевидно, что кризис, если он примет долгоиграющий характер, вновь заставит покупателей обратить пристальное внимание на 'вечные' ценности старого города, на 'золотой треугольник', который из-за расплывчатости критериев и разброса цен вскоре превратится в 'серебряный многоугольник'. В элитном сегменте, безусловно, произойдет процесс дифференциации — эксклюзивные предложения останутся в цене, всевозможные сегменты бизнес-класса, или, как их иногда называют, элита В, провалятся на класс ниже и станут цениться как типовое комфортное жилье с ценами и тенденциями, присущими именно типовому сегменту".

Роман Русаков