Застройщиков подводят под раздачу

Вчера профильный комитет Курултая Башкирии на внеочередном заседании подготовил к первому чтению проект поправок в региональные законы о защите прав дольщиков и о регулировании земельных отношений. Депутаты торопятся вернуть практику передачи застройщикам на льготных основаниях (безвозмездно и без торгов) земельных участков, если те согласятся передать часть квартир в строящихся домах (не менее 10%) обманутым дольщикам. Поправки еще в июле вынес на обсуждение госкомстрой. Судя по всему, форсировать их принятие депутаты решили после того, как по Уфе прокатилась волна митингов обманутых дольщиков. Сами дольщики, равно как и эксперты, не питают иллюзий о том, что их проблемы разрешатся в ближайшее время.

Депутаты комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Курултая вчера на внеплановом заседании одобрили к первому чтению поправки к законам «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками обязательств…» и «О регулировании земельных отношений». Проект поправок внес госкомитет по строительству и архитектуре. В закон о защите обманутых дольщиков предлагается добавить норму о том, что они, войдя в специальный реестр, смогут получить квартиры в домах, построенных в рамках «масштабного инвестиционного проекта». В закон о регулировании земельных отношений вносится пункт, позволяющий застройщикам арендовать у государства земельные участки для реализации таких проектов бесплатно и без торгов. Сейчас эта норма действует в отношении объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения при условии, что они признаны приоритетными на уровне республики.

Новый порядок выделения участков должен распространяться на застройщиков, которые начнут строительство домов площадью не менее 10 тыс. кв. м и передадут обманутым дольщикам не менее 10% площади.

Председатель комитета Елена Родина заявила вчера, что принятием поправок депутаты хотят замотивировать застройщиков включиться в решение проблемы обманутых дольщиков. Утвердить поправки хотят уже в октябре.

Замминистра земельных и имущественных отношений республики Ильнур Абсалямов пояснил, что разработчики поправок подстраховались от злоупотреблений при выделении бесплатных участков тем, что ввели 11 фильтров для недобросовестных застройщиков. Так, участники «масштабного инвестпроекта» должны иметь собственные средства не менее 10% от стоимости дома площадью 10 тыс. кв. м, счет в уполномоченном банке и не должны фигурировать в числе акционеров компаний, попавших под банкротство в последние три года.

Предоставлять участки в аренду по этой схеме, пояснил замминистра, власти планируют на 3–10 лет. Поправки учитывают опыт защиты интересов дольщиков ряда других регионов, в том числе Новосибирской, Воронежской, Смоленской областей и Татарстана, отметил господин Абсалямов. Об эффективности этого опыта он не сообщил.

Глава госкомстроя Халит Махмудов заявил, что всех проблем дольщиков бесплатная раздача участков не решит.

Но в госкомитете хотят в первую очередь найти желающих предоставить квартиры 3,5 тыс. дольщиков 29 объектов, которые уже признаны проблемными. Условия, которые предъявляются к операторам «масштабных инвестпроектов», глава госкомитета назвал жесткими. По его прогнозу, им будут соответствовать не более восьми строительных компаний.

Отсыл к «жестким» требованиям смутил депутата Расула Гусманова. «А вдруг никто не войдет в такой проект?» — спросил он, напомнив о «непростой ситуации» на строительном рынке. Другой депутат, генеральный директор ООО "Управление комплексной застройки ОАО КПД" Герман Трунов на это заметил, что финансировать завершение домов обманутых дольщиков «неприемлемо», а льготы, предусмотренные поправками, могут стать «ключом к разговору с потенциальными инвесторами».

На заседание комитета были приглашены и активисты движения обманутых дольщиков. С июня они практически еженедельно выходят на митинги и пикеты. Один из приглашенных, дольщик стерлитамакской компании «Башстрой» Марат Мавлютов предложил дать застройщикам—участникам программы дополнительный льготы — налоговые и бесплатное подключение к сетям. Второй дольщик, Виталий Листков, после заседания заявил журналистам, что в проекте поправок много недоработок, например не прописан механизм поиска инвестора и варианты решения проблемы, если инвестора не будет.

Часть этих вопросов, возможно, снимет решение кабмина, проект которого вынесен на общественное обсуждение. Оно предусматривает, что заявку инвестора рассматривает вначале минэкономразвития, потом минземимущество, следом — правительственная комиссия по обсуждению приоритетных инвестпроектов. Распоряжение о выделении участка должен подписать глава региона. Инвестор для этого обязан предоставить информацию о стоимости проекта, доле передаваемых дольщикам квартир, количестве созданных рабочих мест, ожидаемых налоговых отчислениях в местные бюджеты. Эти параметры планируется включить в соглашение между госкомстроем и инвестором.

Отметим, что аналогичным образом — бесплатными участками в обход аукционов власти региона уже пытались заинтересовать застройщиков в решении проблем обманутых дольщиков. Похожая схема применялась в 2011–2014 годах. В результате около 30 участков площадью 30 га, предоставленных четырем муниципальным компаниям, были перепроданы или сданы в аренду другим застройщикам. Сами же компании-получатели перешли в частную собственность.

Эксперт по вопросам строительства жилья Павел Степанов считает, что большинству застройщиков нововведения вряд ли будут интересны. «Средняя стоимость строительства 10 тыс. квадратных метров жилья в Уфе составляет примерно 400–500 млн рублей. При передаче 10% квартир «чужим» дольщикам застройщик теряет около 50 млн рублей выручки. В принципе он может компенсировать эти убытки, повысив цены на оставшиеся квартиры, независимо от того, получит ли компенсацию участком. Но неясно, кто будет следить за тем, чтобы не было злоупотреблений. Например, за кем будет закреплено право предоставлять квартиры дольщикам»,— отметил собеседник. Он не исключает, что депутаты торопятся с принятием поправок, чтобы сбавить недовольство дольщиков в преддверии выборов президента РФ в 2018 году. «В Кремле держат тему на контроле, а в Уфе идет митинг за митингом. Поправки в их нынешнем виде позволяют власти, с одной стороны, успокоить людей перспективой получения жилья, с другой — ничего конкретного не обещать»,— заметил собеседник.

Представитель «Жилстройинвеста» Иван Зорин полагает, что такая схема может быть интересна застройщикам жилья экономкласса.

На этом в Уфе специализируются МУП ИСК, группа ПСК-6, КПД и некоторые другие компании.

«В такие проекты есть смысл входить, если участок дают по крайней мере не на окраине, где низкая стоимость земли,— отмечает представитель группы СУ-10 Эдуард Камалетдинов.— К тому же надо смотреть, за чей счет будут подводиться коммуникации, будут ли субсидироваться затраты на инфраструктуру. А в принципе любая аренда без торгов застройщику выгоднее, чем покупка участка».