Обвал черноземов

Черноземный рынок земель сельхозназначения переживает упадок. Эксперты отмечают более чем двукратное по сравнению с минувшим годом падение цен на участки – до 5-10 тыс. рублей за гектар и дисбаланс между спросом и предложением. Количество желающих купить землю резко упало из-за общего снижения платежеспособности, а число желающих ее продать также резко выросло. Правда, по мнению аналитиков, рынок уже достиг дна, в дальнейшем ожидается рост цен на землю.

Черноземный рынок земель сельхозназначения испытывает трудности, связанные с кризисом. По словам аграриев и трейдеров, в макрорегионе наблюдается дисбаланс, вызванный растущим предложением на землю и дефицитом спроса. «Сейчас даже в прилегающих к областным центрам районах участки буквально сбрасываются. Если в начале и даже середине прошлого года цена на некоторые площадки доходила до 25-30 тыс. рублей за га, то сейчас собственники рады ее продать за 5-10 тыс. Но и на таких условиях покупателей нужно поискать», – рассказал основатель воронежской корпорации «Сан» Николай Алехин. Эксперты подтверждают слова бизнесмена, отмечая, что речь идет не о спекулятивном, а о долгосрочном спаде. «Уже в четвертом квартале 2008 года в сегменте земель сельхозназначения существенно выросло предложение, что в первую очередь связано с потребностями владельцев таких активов в средствах для рефинансирования своей деятельности. Одновременно сократился спрос со стороны инвесторов. Результатом стало снижение цен в регионах с наиболее развитым земельным рынком в среднем на 50%, а для Черноземья – вдвое», – пояснил аналитик управляющей компании «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Называя такие цены, участники рынка имеют в виду участки, полностью оформленные, четко разграниченные и представляющие собой полноценный актив. В той же Воронежской области, по утверждению специалистов, таких земель сельхозназначения 10% от общих площадей. Право собственности на остальные участки реализовывается в основном через земельные паи, которые, по заверению аграриев, сейчас «кому-то нужны разве что даром».

Эксперты говорят, что трудностей добавила и сама специфика растениеводства, зачастую его низкая рентабельность и зависимость от спекулятивно складывающихся цен на продукцию. Кризис резко ухудшил финансовое положение предприятий агропрома, многим из них, чтобы избежать банкротства, приходится замораживать инвестпрограммы, заниматься выводом активов в чистые от кредитов предприятия, а также продавать часть бизнеса. «Ранее динамично развивавшиеся предприятия, быстро наращивавшие земельный банк, перешли из разряда покупателей в продавцы участков. Такие перемены усугубили дисбаланс», – считает господин Клягин. В Воронежской области многие инвесторы скупали участки десятками тысяч гектаров. Среди них – компания «Агроинвест», которая несколько лет планомерно наращивала земельный банк под производство различных сельхозкультур. Однако не у всех экспансия увенчалась успехом. В частности, масштабная скупка участков не принесла никаких дивидендов ООО «Агросвет», дочерней структуре московского девелопера «Пересвет-групп». Компания в докризисной ситуации нарастила активы более чем на 50 тыс. га в Каширском и Новоусманском районах Воронежской области, но теперь вынуждена избавляться от части из них. О новых крупномасштабных покупках земли в регионе в условиях кризиса ни одна профильная компания не заявляла. А продавцы земли, привыкнув к высокому спросу на участки, неохотно идут на снижение во многом спекулятивных цен.

Нынешняя ситуация на рынке не стала неожиданностью для многих участников рынка. К примеру, основатель курской группы «Агрохолдинг» и управляющей компании «Красная поляна» Александр Четвериков год назад отмечал, что при сохранении низких закупочных цен на сельхозпродукцию перед аграриями встанет необходимость «сжимать бизнес». В первую очередь он ссылался на тогдашнее положение на зерновом рынке. Цены на пшеницу третьего класса, составляющую большую часть производимого в макрорегионе зерна летом-2008, колебались на уровне 3-5 тыс. рублей за тонну. Такая ставка в зависимости от предприятия была либо на уровне рентабельности, либо ниже ее. Господдержка аграрного сектора, в частности зерновые интервенции, проводилась, по оценкам участников рынка, запоздало и далеко не идеально. Подобное положение сохранилось и нынешним летом в разгар финансового кризиса. Цена за тонну пшеницы третьего класса осталась на уровне 3,5 тыс. рублей за тонну, а фуража – 2 тыс. «Для сохранения бизнеса и обработки посевных площадей многие предприниматели брали займы даже по нынешним грабительским ставкам. Платить по ним производителям фактически будет не с чего. Им придется избавляться от площадей, продавая их по бросовым ценам, что усугубит и так непростую ситуацию», – уверен Николай Алехин.

Другая причина упадка рынка, по мнению экспертов, заключается в отсутствии цивилизованного и прозрачного рынка земли с предсказуемым ценообразованием. «Земельный рынок сформирован не был и до кризиса. Сейчас о его росте и систематизации говорить сложно», – считает коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова. По ее словам, в Воронежской области четкие ориентиры для ценообразования на вторичном рынке земли отсутствовали. «Каждый собственник устанавливал цену, исходя из личных соображений и мало оглядываясь на ситуацию на рынке. Более того, многие не хотят сбрасывать цену даже при таком низком спросе», – рассказала она. С мнением воронежского эксперта согласны и в «Финаме». «Конечно, существует целый ряд нормативов, регулирующих подобные сделки. Но их явно недостаточно. Рынок находится на начальной стадии своего формирования, и для него характерно большое количество различных дисбалансов. Один из наиболее существенных – наличие ряда административных барьеров. В частности, в различных субъектах федерации нормы и требования к разрешительной документации могут существенно отличаться», – отметил Максим Клягин. В качестве показательного примера участники рынка приводят правовую коллизию с выкупом земельных участков, находящихся в долгосрочной аренде. По их словам, предпринимателям на арендном этапе попросту невыгодно вкладываться в землю. Цена участка при реализации ими приоритетного права выкупа земли будет рассчитываться из ее состояния на момент выкупа, что при проведении необходимых работ по повышению ее качества приведет к увеличению цены. Бизнесменам, как говорят аналитики, фактически удобнее первые три-четыре года просто платить аренду, не наращивая те же посевные площади.

Эксперты и участники рынка по-разному оценивают его будущее. «Нынешнее статус-кво сохранится как минимум полтора года. Средств для масштабного развития нет практически ни у одной из отечественных компаний, потенциально заинтересованных в инвестировании в агробизнес», – полагает Николай Алехин. По его мнению, оживить рынок способны только западные инвесторы. Они могут массово прийти в российский АПК после планируемого в ближайшие годы вступления страны во Всемирную торговую организацию. «Как показывает практика других государств, сразу после после получения членства в ВТО рынок земли в них резко шел в гору из-за притока инвестиций в сельскохозяйственную отрасль. Увеличивался и спрос на землю, а с ним – и цена гектара», – пояснил он. Александр Четвериков более пессимистичен: «Если кто-то сейчас и продолжит крупные вложения в сельскохозяйственные земли, то его действия будут в лучшем случае рассчитаны на отдаленную перспективу. Рынок в ближайшие годы не оживится, предпосылок нет». В подтверждение господин Четвериков приводит цифры. По его словам, всего в РФ имеется 190 млн га земель сельхозназначения, а рентабельность производства зерновых в среднем по стране начинается при урожайности в 30 ц с га при внутренних потребностях страны во всех видах зерновых максимум в 100 млн т в год и экспортном потенциале до 30 млн т. «Таким образом, стране необходимо 40, максимум 50 млн га пашни, остальные 125 млн уже получаются лишними. Я называю максимальные, можно даже сказать, фантастические цифры. Реальные показатели, скорее всего, гораздо меньше. Дефицита земли, как видно из простейшей арифметики, нет. Ну и откуда тогда взяться спросу?» – рассуждает господин Четвериков.

Однако в «Финаме» с ним не согласились. «Несмотря на плачевное положение, на мой взгляд, основная коррекция уже пройдена. Земельный рынок уже прошел дно своего падения. В последние три месяца после начала полевых работ наметилась активизация. Увеличивается количество сделок, цены демонстрируют позитивную динамику. Видимо, речь идет о начале долгосрочной тенденции – дно пройдено, дальнейшего существенного снижения цен ожидать не стоит. Скорее всего, стоимость земель в 2009 году начнет медленно расти, в том числе из-за прогноза по урожаю зерновых культур на текущий год, значительно меньшего по сравнению с прошлым годом, и неизбежного увеличения стоимости зерна на фоне продуктовой инфляции», – рассказал Максим Клягин.