Битва за квартал

В скором будущем в Москве компании, занимающиеся недвижимостью, станут получать под снос не отдельные дома, а целые кварталы. О том, что при этом потеряют районные власти, что получит городской бюджет и что останется простым жителям, размышляет обозреватель "Власти" Андрей Воскресенский.

В последний день ноября в тендерном комитете Москвы должны были состояться инвестиционные торги на реконструкцию четырех кварталов: двух в Северо-Западном округе и четырех — в Западном. Участники успели пройти квалификационный отбор, и тут было объявлено, что конкурс не состоится. Без объяснения причин. Торги эти даже для Москвы были нерядовые. Только начальная цена шести лотов составляла 2,6 млрд руб. Учитывая, что на аукционах цена, как правило, поднимается минимум на треть, городской бюджет должен был получить более 3 млрд руб. Конечно, тендерный комитет сам по себе взять и отменить такое мероприятие не может. В принципе это могут сделать только два человека: первый заместитель мэра Юрий Росляк (который сам же и курирует подготовку конкурсов) и собственно мэр.

В распоряжении "Власти" оказалась копия письма, которое незадолго до торгов написал мэру префект Западного округа Юрий Алпатов. В нем он жалуется на то, что конкурс не подготовлен, с жителями не договорились. При этом, видимо сгоряча, предъявляет такую, например, претензию: "Нерешенным остался вопрос определения порядка изъятия у собственников недвижимого имущества". На что Юрий Росляк в ответном письме мэру (так полагается, чиновники спорят друг с другом посредством переписки с начальством) замечает: "Никакого изъятия собственности по инвестиционным контрактам не происходит. Инвестор осуществляет по согласованию с собственниками выкуп у них жилых помещений или предоставление им равноценных". Как мне пояснили в тендерном комитете, условия выкупа с собственниками согласуются перед началом реконструкции, когда готов проект, иначе согласования окажутся нелегитимными.

В общем, выступление префекта против конкурса на вверенной ему территории выглядит странным, и именно поэтому стоит разобраться в причинах всей этой аппаратной игры. То, что это игра, очевидно: мэр наложил резолюцию в смысле "отложить и доработать", первое уже выполнили, по поводу второго сочинят какую-нибудь бумагу и проведут-таки конкурс — если не в этом году, так в самом начале следующего.

Позиция Росляка в этом деле совершенно очевидна — он хочет получить в бюджет круглую сумму. Интересы инвестора не так очевидны. Возьмем для примера квартал 78-80 района Можайский (между улицами Красных Зорь, Багрицкого, Гвардейской и Можайским шоссе). Начальная стоимость лота — 700 млн руб. ($25 млн). В результате торгов она наверняка повысится. Кроме того, есть обременения. Снос и расселение 10 домов общей площадью около 30 тыс. кв. м ($50 млн как минимум). Строительство социальных объектов и "объекта гражданской обороны" (то есть бомбоубежища) общей площадью 14 тыс. кв. м (можно накинуть еще $10 млн). Реконструкция улично-дорожной сети (это и вовсе пока подсчитать невозможно). Еще вывод ДЕЗа Можайского района и какого-то ЗАО-арендатора (тоже деньги). Ну и такая мелочь, как выплата городской управляющей компании компенсации за предынвестиционную подготовку ($5 млн). А построить инвестор может 93 тыс. кв. м жилья и гараж на 860 машиномест. Легко подсчитать, что только перечисленные обременения потребуют около $1000 с себестоимости каждого квадратного метра. Еще почти столько же — само строительство. Еще проценты по кредиту, ведь на свои не построишь. А какая будет цена метра в 2012 году, когда проект должен быть реализован, — никто не знает. В общем, экономика на первый взгляд сомнительная.

Не стоит, однако, лить слезы над будущим победителем конкурса. Потому что он на самом деле приобретет кусок московской земли в почти безраздельное пользование на пять-шесть лет. Это большой срок, а жизнь не стоит на месте. Проекты ведь можно дорабатывать и расширять. Недавно, например, мэр Лужков заявил, что вслед за хрущевками надо сносить и девятиэтажки. Пока это пожелание, а через пару лет может стать реальностью. На московскую землю трудно зайти, зато потом можно как следует развернуться. Это и есть интерес инвестора.

И тут становится понятна позиция префекта. То, что получит инвестор,— он потеряет. Конечно, право чинить трубу и мести двор у него не отнимут, а вот заниматься развитием территории будет другой человек. Между тем именно таким образом и будет развиваться город. Мест для массовой застройки не осталось, точечная вызывает все большее раздражение у населения. Настало время поквартальной реконструкции. Что это значит для жителей? Только то, что вместо хозяина, который к территории приставлен, у нее будет хозяин, который заплатил за это $25 млн.