Деньги — в студию

В последнее время несколько компаний объявили о планах строительства в России новых киностудий. При этом киностудия — крайне капризный с точки зрения строительства объект, и ее открытие — довольно рискованная инвестиция.

Снимается кино

Первые киностудии в России начали строиться одновременно с развитием кино в СССР — тогда был первый бум строительства павильонов и площадок для киноиндустрии. Все эти студии были государственными и были сосредоточены главным образом в Москве и Санкт-Петербурге.

В 1990-е годы российский кинематограф, как и многое другое, фактически развалился, и это нанесло киностудиям ущерб, от которого они так и не смогли оправиться. На некоторых студиях производство вообще прекратилось, и единственной выжившей студией стал "Мосфильм", который получил деньги на развитие, продавая права на принадлежащую ему громадную фильмотеку. Теперь "Мосфильм", будучи государственной организацией, не использует бюджетных средств.

Другие советские киностудии пришли в упадок. "Техническое состояние киностудий, которые сейчас существуют в России, плачевно. В принципе крупные студии существуют и работают, хотя часть помещений превращены в склады. Но многого на государственных студиях предоставить не могут",— рассказывает Юрий Сапронов, генеральный директор кинокомпании ЗАО РВС.

Крупные государственные студии могла бы спасти приватизация, но она постоянно откладывается — Министерство культуры боится, что привлекательные площадки в центральной части городов, на которых расположены киностудии, будут использованы для строительства, не имеющего отношения к киноиндустрии.

А пока государственные студии прозябают, в России активно анонсируются и строятся частные.

Новые проекты

В последние год-полтора было заявлено необычайное количество новых проектов киностудий. В том числе заявили проекты и несколько крупных девелоперов.

"Система-Галс" почти достроила первую очередь киностудии в Санкт-Петербурге для своей "сестры" — входящей в АФК "Система" кинопроизводственной компании RWS. Это будет крупнейшая киностудия в России общей площадью более 11 тыс. кв. м.

Венгерская девелоперская компания TriGranit еще полтора года назад объявляла о намерении построить в Санкт-Петербурге киностудию с медиацентром. Помочь в реализации этого проекта должно правительство Санкт-Петербурга. Пока проект еще не начат, хотя в компании говорят, что не отказываются от него.

Этим летом стало известно о том, что в подмосковном Глухове построит киностудию с сопутствующей инфраструктурой "Главкино" — компания, принадлежащая режиссеру Федору Бондарчуку и его партнерам — банку ВТБ, предоставившему кредит, и президенту ФК "Уралсиб" Николаю Цветкову. В работе над проектом приняла участие корпорация "Знак", обеспечившая подготовку необходимого для строительства студии и сопутствующей социальной и инженерной инфраструктуры участка, а также сам участок. Планируется, что киностудия будет состоять из комплекса многопрофильных зданий. Официально в компании объясняют, что на текущем этапе проекта преждевременно говорить что-то определенное о метраже каждого типа недвижимости, так как рассматривается несколько различных проектов застройки. Предпочтение будет отдано варианту, максимально соответствующему производственным требованиям и перспективе развития кинокомплекса. В рамках проекта будет построено 7-10 тыс. кв. м кинотелестудии, 30 тыс. кв. м составят площади торгового и развлекательного центра, около 100 тыс. кв. м займет жилье. Проект также будет включать гостиничный комплекс, рекреационную зону и офисы для продюсерских компаний.

Другой проект крупного девелопера — это медиапарк на территории проекта "Константиново", который планирует построить "Евразия Сити". На выставке MIPIM-2008 было подписано соглашение с телекомпанией "Первый канал", которая выступила генеральным партнером по реализации этого проекта. Проект предусматривает строительство мультимедийного комплекса по производству кино-, теле- и радиопродукции, а также датацентра, тематического парка развлечений и жилого микрорайона для представителей творческих профессий. Под медиапарк отведено 140 га территории, а общий объем инвестиций достигает 35 млрд руб. ($1,4 млрд).

Поют финансы

Киностудия — объект хлопотный. К ее расположению и оснащению предъявляется множество требований. Так, она не должна находиться далеко от крупных городов, ведь многие актеры работают не только в кино, но и в театре.

В Москве найти свободную площадку с хорошей транспортной доступностью, чтобы построить на ней студию "с нуля", сложно, поэтому девелоперам приходится искать альтернативные варианты.

Киностудии требуются большие помещения. Площадь кинопавильона обычно составляет 300-3000 кв. м. При этом, чтобы в павильоне можно было снимать полнометражные картины, высота потолков должна составлять как минимум 8 м. Поэтому большинство новых киностудий располагается в бывших заводских цехах. Так, киностудия компании "Амедиа" размещается в бывших корпусах шарикоподшипникового завода; московская киностудия RWS — на территории ЗИЛа. Даже самый "продвинутый" проект из ныне строящихся — ленинградская киностудия RWS расположится на территории бывшей промзоны.

Однако использовать неприспособленные помещения невозможно. "Современное кинопроизводство предъявляет ряд существенных требований непосредственно к строительству объекта. Уже на стадии проектирования учитывается повышенная потребность в электричестве, необходимость хорошей звукоизоляции ряда помещений, другие технические особенности",— объясняет генеральный директор управляющей компании "Главкино" Илья Бачурин. "В павильонах должно быть отличное кондиционирование, вентиляция, горячая вода, холодная вода",— добавляет Владимир Симонов, генеральный директор компании "Медиа-Сити".

В результате реконструкция существующих помещений, обновление коммуникаций обходятся дороже, чем новое строительство. Построить кинопавильон "с нуля" стоит от $1,2-1,3 тыс. за кв. м, реконструировать существующие площадки выходит дороже — от $1,5 тыс. Строительство киностудии в целом (учитывая сопутствующую инфраструктуру) обходится в $2,2-2,5 тыс. за кв. м, а сдаются в аренду павильоны приблизительно от $1 за кв. м в сутки. При этом привлечь арендаторов не так-то просто, выбор у них есть: у большинства столичных студий заполняемость и в лучшие месяцы составляет 75%.

Инвестиции получаются длинными. Так, планируется, что окупаемость проекта "Главкино" составит около 12 лет. Компания RWS рассчитывает, что первая очередь проекта киностудии, в которую вложено около $100 млн, окупится приблизительно за 7-8 лет. На современном рынке недвижимости можно найти объект для инвестиций и поинтереснее. Тем более что без партнеров из киноиндустрии запустить такой бизнес невозможно.

Спорный интерес

Возникает вопрос: зачем девелоперам понадобились рискованные инвестиции в совершенно непривычный для них сектор?

"Создание производственных мощностей для отечественной киноиндустрии — это абсолютно естественная реакция на требование соответствующего сегмента рынка. Проект появился благодаря тому, что интересы всех участников нашли соответствующее место в концепции создания современной киностудии в Подмосковье",— объясняет Бачурин.

Тем не менее маловероятно, что инвесторами движет только любовь к искусству и интерес к новому рынку. Скорее с помощью киностудий они хотят частично диверсифицировать свои риски.

В то же время все заявленные девелоперами проекты не ограничиваются киностудиями и во всех площадь киностудии несопоставима с площадями коммерческой и жилой недвижимости, которая будет окружать киностудию.

На долю медиацентра в проекте "Константиново" придется 140 га земли (это втрое больше, чем на "Мосфильме"), но общая площадь проекта — более 3000 га. И медиацентр, как и другие необычные элементы проекта — автодром, академгородок, центр промышленного дизайна и инноваций,— должен способствовать росту интереса покупателей к жилью в новом градостроительном проекте.

Корпорация "Знак" пока участвует в проекте "Главкино" только землей, но не исключено, что со временем киностудия станет изюминкой нового жилого и делового района. "Киностудия является своего рода локомотивом комплексного развития территории. Реализация проекта предусматривает создание значительного объема инженерной инфраструктуры, включая транспортные развязки, дополнительные мощности систем электро-, водо-, газоснабжения. Уже на стадии планирования учитывается возможность того, что киностудия в будущем станет центром притяжения комплекса жилой и коммерческой недвижимости",— объясняет Илья Бачурин. Так что киностудии по замыслу инвесторов должны не столько приносить самостоятельную прибыль, сколько служить инструментом стимулирования спроса со стороны покупателей жилья и арендаторов коммерческой недвижимости.

Не только ленивый

Одной из первых небольших частных компаний в Москве, инвестирующих деньги в кинонедвижимость, стала студия на территории офисного центра "Бизнес-технопарк "Кожевники"" (компания "Экоофис"). О своем желании вложиться в кинонедвижимость в Москве и Санкт-Петербурге заявляли продюсерские центры "Леан-М", "Синема инвест". О намерении инвестировать в киностудию заявлял Интеркапиталбанк, который финансировал создание нескольких фильмов, в том числе "Бумер-2".

Громкий проект строительства киностудии в Нижнем Новгороде при поддержке администрации города анонсировала московская кинокомпания "Киноград". Кроме киностудии в Санкт-Петербурге построить еще одну, в Анапе, планирует RWS. При этом Ялтинская киностудия, традиционное место для натурных съемок на черноморском побережье, тоже хочет привлечь инвесторов для реконструкции старых и строительства новых павильонов. Южная киностудия "Солар" намерена к 2009 году построить рядом с Новороссийском полноценный студийный комплекс. Кроме того, инвестировать в возведение съемочных павильонов планируют венгерская девелоперская компания TriGranit, казахская "Евразия Сити" и российская "Главкино".