Источники финансирования деятельности участников ипотечного рынка Республики Татарстан

источники финансирования деятельности участников ипотечного рынка республики татарстан

М. Ш. ХУСНУЛЛИН, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства

в строительстве

И. Ф. ГАРЕЕВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве

М. Ю. ВИРЦЕВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве

Р. И. САРВАРОВ, соискатель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Казанский государственный архитектурно-строительный университет

В статье отмечается, что в сложившихся условиях наблюдается заметное снижение деловой активности на рынке жилищного строительства. Поэтому актуализируются вопросы, связанные с поиском новых источников финансирования. Одним из таких источников является выпуск акций. В настоящее время конъюнктура фондового рынка снизила интерес инвесторов к акциям девелоперских компаний. Тем не менее преимущества подобной формы внешнего финансирования очевидны.

Ключевые слова: недвижимость, акции, облигации, девелопер, рынок, ценные бумаги, финансирование, ипотека.

В настоящее время одной из наиболее актуальных проблем на рынке жилищного строительства является острая нехватка источников финансирования. Для средних и крупных застройщиков наиболее распространенными инструментами привлечения денежных средств выступают банковский кредит и выпуск облигаций. Вместе с тем в период 2005—2007 гг. более рациональным способом привлечения внешнего финансирования стало прове-

дение первичного публичного размещения акций на фондовых биржах (IPO), имеющее значительные преимущества перед остальными инструментами внешнего финансирования.

Со второй половины 2008 г. по сегодняшний день, вследствие потрясений на финансовом рынке, возможность размещения акций как источника финансирования операционной деятельности де-велоперов резко снизилась. Сокращение деловой активности и снижение доходов потребителей резко уменьшили спрос на недвижимость. Это привело к замораживанию значительного количества девелоперских проектов. В итоге, это снизило доверие инвесторов и кредиторов к перспективам «безоблачной» финансово-хозяйственной деятельности девелоперов.

Тем не менее анализ перспектив использования инструментов финансового инжиниринга в условиях отсутствия банковского кредитования и недостаточности государственной поддержки рассматривается как необходимое условие для

создания предпосылок опережающего выхода отрасли из кризиса.

Одним из лидеров рынка недвижимости Республики Татарстан является ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» (ИАРТ). Оно занимается выдачей, выкупом и рефинансированием ипотечных кредитов, а также инвестиционно-строительной деятельностью на рынке недвижимости Республики Татарстан [1]. Мажоритарным акционером ИАРТ (51 %) является Республика Татарстан в лице Министерства земельных и имущественных отношений. ИАРТ работает на перспективном рынке одного из крупнейших и экономически развитых регионов Российской Федерации с высоким уровнем доходов и покупательной способности населения.

Ипотечное агентство Республики Татарстан располагает рядом источников инвестиций для развития своего бизнеса. Среди них можно выделить банковские кредиты. Агентство кредитуется у целого ряда банков: ОАО «АК Барс Банк», ООО «ИнтехБанк», ОАО «Татфондбанк», ОАО «Сбербанк», ОАО «ВТБ».

Большую часть в портфеле кредитов ИАРТ составляют долгосрочные заемные средства. Это, безусловно, положительный факт для строительных компаний, имеющих относительно длинный производственный цикл. Большая часть кредитов ИА РТ получено от банка АК Барс. Львиная доля кредитов в портфеле ИАРТ является обеспеченной. Также в портфеле есть кредиты, выданные по гарантии правительства Республики Татарстан.

Широкое распространение банковских заимствований объясняется рядом объективных факторов:

- сравнительная простота и привычность процедуры получения кредита;

- есть возможность прямого диалога с основным кредитором;

- возможность открытия кредитной линии, предусматривающей использование средств, в случае реальной необходимости.

Вместе с тем наличие отрицательных качеств банковского участия ведет к поиску других источников финансирования. Среди отрицательных моментов:

- угроза потенциальной зависимости от основного кредитора;

- основные условия предоставления кредита устанавливаются банком;

- персонификация требований к заемщику;

- банки редко формируют публичную кредитную историю заемщика.

В 2008 г., до сужения инвестиционного спроса на акции девелоперов, ИАРТ выход на публичные рынки рассматривало как задачу ближайшего будущего. В текущем 2009 г. на первый план выдвигаются вопросы корпоративного управления, решение которых является одним из условий выхода на фондовый рынок. Отметим, что объективные предпосылки для выхода ИАРТ на публичный рынок были сформированы несколько лет назад, когда для развития своей деятельности им был произведен выпуск векселей. Более того, использование данного инструмента продолжалось и в 2008 г.

В августе 2008 г. ИАРТ разместило первый облигационный заем в размере 1 млрд руб. сроком на 5 лет [2]. Средства, привлеченные путем дебютного облигационного займа, агентство направило на замещение краткосрочных банковских кредитов, а также на финансирование строительства объектов в рамках собственной инвестиционной программы. Ставка по первому и второму купону равна 15 % годовых. Ставки с третьего по десятый определяет эмитент. Облигации обращаются на Московской межбанковской валютной бирже.

Основные преимущества выпуска облигаций:

- открывается возможность привлекать средства от широкого круга инвесторов;

- независимость от отдельно взятого кредитора;

- отсутствие жесткого контроля за использованием привлеченных средств;

- гибкость в формировании основных параметров долгового инструмента;

- формирование публичной кредитной истории заемщика.

Вместе с тем возможность выхода на публичные рынки заимствований ограничена рядом аспектов:

- сложность процедуры выпуска и размещения облигаций;

- отсутствует возможность прямого диалога с инвесторами в случае необходимости;

- высокая дороговизна выпуска и размещения первых облигационных займов.

На рынке облигаций существует сегмент эмитентов, профиль бизнеса которых аналогичен ИАРТ. Это региональные ипотечные агентства, принадлежащие правительству региона, которые помимо ипотеки активно занимаются девелоп-ментом. В большинстве своем их выпуски облигаций неликвидны или обладают ограниченной ликвидностью. В то же время, с учетом того, что темпы роста девелоперского направления у ИАРТ

существенно превышают показатели деятельности по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов, компанию полноправно можно причислить к строительно-девелоперской отрасли.

При этом существует ряд различий между частными строительно-девелоперскими компаниями, облигации которых представлены на рынке, и ИАРТ:

- ИАРТ имеет за собой собственника в лице Республики Татарстан со всеми вытекающими отсюда протекциями и привилегиями;

- проекты ИАРТ носят статус национальных и имеют повышенную значимость для региона;

- в отличие от большинства рассматриваемых девелоперских компаний, занимающихся в основном многоэтажным строительством, у ИАРТ выше диверсификация деятельности за счет активного участия в проектах комплексной малоэтажной застройки [3];

- ИАРТ находится на другой стадии развития бизнеса — в стадии быстрого экстенсивного роста. В отличие от обращающихся выпусков региональных ипотечных агентств, по которым со стороны региона предоставлена либо полная гарантия, либо гарантия по оферте, по облигациям ИАРТ есть комфортное письмо и письмо о готовности предоставить гарантию по оферте. С точки зрения гарантий со стороны региона выпуск ИАРТ находится в промежуточной стадии, между комфортным письмом и гарантией выплат по оферте.

Дальнейшее развитие ИАРТ предусматривает выпуск акций. В современном мире выход компании на IPO — один из наиболее важных механизмов привлечения капитала. Он открывает совершенно новые возможности для развития бизнеса. Публичное размещение акций является весьма сложным и затратным процессом, в ходе которого компании совместно с партнерами предстоит решить ряд важных задач и иногда полностью перестроить свою структуру. Вместе с тем грамотно организованное и проведенное IPO полностью окупит потраченные на него усилия. Ведь помимо большого количества денег, компания получит еще ряд значительных преимуществ. И, что самое важное, существенно повысит свой статус среди участников рынка. В целом размещение акций:

- открывает возможность привлечения средств на безвозвратной основе;

- повышает статус компании;

- выступает как экономически целесообразный способ привлечения финансирования на долгосрочную перспективу;

- позволяет привлечь стратегического инвестора для долгосрочного сотрудничества;

- помогает приобрести опыт работы с международными инвесторами;

- повышает прозрачность деятельности компании.

Целью размещения ИАРТ является:

- превращение бизнеса в товар, имеющий цену и рынок;

- повышение капитализации;

- изменение системы финансирования растущего бизнеса;

- привлечение инвестиций;

- реструктурирование бизнеса; Превращение бизнеса в товар, имеющий цену и

рынок, предусматривает решение следующих задач:

- компания становится ликвидным товаром, получая публичную оценку стоимости;

- управление стоимостью компании — центральная задача ее владельцев;

- экономические выгоды владельцев не только от текущей деятельности, но и от продажи частей бизнеса.

Повышение капитализации характеризуется следующими аспектами:

- справедливая оценка бизнеса, содействие росту стоимости;

- подготовка компании к крупным сделкам со стратегическими инвесторами на рынке корпоративного контроля;

- создание базы для привлечения заемного капитала в большем объеме и с меньшими издержками.

Изменение системы финансирования растущего бизнеса позволит:

- сократить зависимость от долговых источников финансирования (банка или иного кредитора);

- снизит стоимость привлечения капитала.

В области привлечения инвестиций будут решены следующие задачи:

- покрытие дефицита финансирования на стадии ускоренного роста, замещение венчурного и неформального финансирования регулярным;

- реализация интересов собственников через рынок ценных бумаг (реструктурирование, создание групп связанных предприятий). Выпуск акций необходим для реструктурирования бизнеса, что обеспечит:

- изменение структуры собственности;

- накопление средств, использование выручки от IPO в качестве инструмента консолидации бизнеса;

- поглощение компаний-конкурентов;

- закрытие неперспективных компаний и их подразделений;

- финансовое реструктурирование. Факторами инвестиционной привлекательности будущего выпуска акций ИАРТ являются:

1) стабильный рост по всем направлениям бизнеса;

2) положительный опыт взаимоотношений с инвесторами;

3) первыми из девелоперов республики реали-зовывается проект комплексной застройки малоэтажного строительства;

4) положено начало первой в республике реализации строительства города-спутника «Зеленый Дол»;

5) организована работа системы ипотечного кредитования в Республике Татарстан (выданы ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, организована работа всех участников рынка ипотечного кредитования, выданы кредиты на финансирование строительства объектов малоэтажного строительства);

6) четкая стратегия развития компании. Рассмотрим положительные и отрицательные

стороны размещения акций агентством. В качестве положительных сторон можно отметить:

— получение значительных денежных ресурсов;

— диверсификация источников финансирования;

— снижение зависимости компании от конкретных банков;

— история компании на публичном финансовом рынке;

— IPO не связан с фиксированными обязательствами;

— национальный канал маркетинга компании;

— повышение инвестиционной привлекательности в связи с возникновением внешнего мониторинга, осуществляемого со стороны рынка;

— более высокий уровень финансового менеджмента.

К отрицательным сторонам выпуска можно отнести:

- возникает проблема разводнения капитала;

- потенциальный рост конфликтов интересов с миноритарными акционерами;

- необходимость публичного раскрытия информации (в связи с выпуском облигационного займа);

- более высокие регулятивные издержки по сравнению с банковскими кредитами;

- затраты компании складываются не только из дивидендов по акциям, но и из дополнительных издержек, связанных с обслуживанием выпуска;

- высокие расходы на финансовое посредничество;

- длительный срок на подготовку привлечения капитала (около 2—3 лет);

- возникновение внешнего мониторинга, осуществляемого со стороны рынка.

В целом, основными условиями успешного

размещения акций ИАРТ являются:

1) формирование и реализация ясной стратегии развития компании;

2) внедрение управленческого учета и современной финансовой отчетности;

3) создание прозрачной структуры собственности и эффективной структуры управления;

4) права и интересы миноритарных акционеров не должны ущемляться;

5) акционеры имеют возможность осуществлять контроль за компанией, их права не могут быть ограничены в пользу менеджмента;

6) функции управления и владения разделены; не должно быть вмешательства в оперативную деятельность со стороны крупных акционеров, а функции менеджмента должны быть ограничены вопросами оперативного управления компанией;

7) компания несет ответственность перед партнерами, работниками, потребителями и обществом в целом.

Результаты проведенного SWOT-анализа позволили выставить следующие оценки деятельности

ИАРТ.

Положительные стороны:

- мажоритарный акционер — Республика Татарстан;

- деятельность на перспективном рынке одного из крупнейших и экономически развитых регионов;

- участие в национальной программе «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»;

- доступ к рефинансированию через АИЖК [4]. Отрицательные стороны:

- слабый собственный кредитный профиль;

- относительная короткая история деятельности;

- ограниченная география деятельности;

- развитие на заемные средства. Возможности:

- увеличение объемов сдачи объектов и выдачи закладных;

- выход за пределы своего региона;

- получение правительственных гарантий; Угрозы:

- общий спад на рынке недвижимости;

- затруднение доступа к долговому финансированию;

- ухудшение кредитного качества РТ;

- отказ правительства от поддержки;

- ухудшение возможностей рефинансирования через АИЖК.

Одна из актуальных задач в рамках подготовки к IPO, которую следует решить ИАРТ, — необходимость совершенствования системы корпоративного управления. К области корпоративного управления относятся все вопросы, связанные с обеспечением эффективности деятельности компании и с защитой интересов ее владельцев, в том числе — регулирование внутренних и внешних рисков. Реально действующая и эффективная система корпоративного управления может не только способствовать успеху IPO, но и поддерживать высокий уровень доверия и интереса к компании в дальнейшем.

Для оптимизации и совершенствования корпоративного управления в ИАРТ необходимо провести аудит системы корпоративного управления, а также выявить, что необходимо предпринять для улучшения существующей системы корпоративного управления.

Аудит корпоративного управления является наилучшим способом определения того, что необходимо сделать для улучшения существующей в компании системы корпоративного управления. Аудит корпоративного управления состоит из:

- выявления сильных и слабых сторон практики корпоративного управления в сравнении со стратегическими целями компании;

- выявления задач, которые необходимо решить в области корпоративного управления для достижения стратегических целей;

- подготовки конкретных рекомендаций комплексного плана по совершенствованию системы корпоративного управления компании.

В ходе анализа системы корпоративного управления в ИАРТ необходимо рассмотреть корпоративную структуру и связи компании, ключевые параметры системы корпоративного управления. Возникают следующие задачи. 1. Выработка единого понимания вопросов корпоративного управления со стороны существующих акционеров, совета директоров,

менеджмента компании для обеспечения трансформации корпоративной культуры компании в связи с переходом к статусу «публичной».

2. Четкое разграничение полномочий и организация эффективного взаимодействия между руководящими органами — общим собранием акционеров, советом директоров и исполнительными органами общества. Необходимо проанализировать компетенцию и реально выполняемые функции совета директоров для оптимизации участия совета в определении стратегии развития компании, в выполнении функций контроля и управления рисками с учетом требований корпоративного кодекса и требований бирж.

3. Существенное повышение требований к совету директоров, неизбежное при подготовке к IPO, как правило, требует от компании серьезной перестройки структуры и организации работы данного органа управления.

4. В области раскрытия информации компания при подготовке к IPO сталкивается с необходимостью существенной модернизации системы раскрытия информации, создания эффективной системы взаимодействия с инвесторами.

5. Система внутреннего контроля и аудита требует пристального внимания и существенной перестройки деятельности органов внутреннего контроля.

В целом подготовка ИАРТ к публичному

размещению существенно повысит как качество

осуществляемого компанией бизнеса, так и инвестиционную привлекательность ее ценных бумаг.

список литературы

1. История // Ипотечное агентство Республики Татарстан. URL: http://www. ipotekart.ru/index. php?page=history (дата обращения 21.08.2009).

2. Облигационный займ // Ипотечное агентство Республики Татарстан. URL: http://www. ipotekart.ru/index. php?page=pg_101 (дата обращения 21.08.2009).

3. Малоэтажное строительство // Ипотечное агентство Республики Татарстан. URL: http://www. ipotekart. ru/index. php?page=projects&id=86 (дата обращения 21.08.2009) .

4. Рефинансирование // Ипотечное агентство Республики Татарстан. URL: http://www.ipo-tekart. ru/index. php?page=refinancirovanie (дата обращения 21.08.2009).