"Кризис жанра" районного масштаба

В отличие от региональных и суперрегиональных торговых центров, районные и микрорайонные комплексы Петербурга по-прежнему живут в 1990-х годах. Как говорят специалисты, "кризис жанра" могут помочь преодолеть городские программы по строительству магазинов шаговой доступности. Эксперты также связывают перспективы этого формата с развитием проектов по комплексному освоению территорий.

Согласно классификации торговых центров, существует четыре основных вида торговых комплексов: районный, окружной, региональный и суперрегиональный. В Санкт-Петербурге районный торговый центр имеет арендопригодную площадь порядка 5-15 тыс. кв. м, в то время как окружной торговый центр — 15-40 тыс. кв. м. Районные торговые центры рассчитаны на население, проживающее в ближайшем окружении (обычно несколько спальных микрорайонов) и в основном ориентированы на пешеходную доступность.

Современный районный торговый центр обычно имеет арендопригодную площадь 5-15 тыс. кв. м. В качестве основного якорного арендатора в таком центре обычно выступает продуктовый супермаркет. Также из якорей могут быть супермаркет бытовой техники и электроники, детский магазин, фитнес-центр. Торговую галерею формируют небольшие магазины, торгующие одеждой, обувью и аксессуарами, однако большую, чем в крупных торговых центрах, долю занимают предприятия торговли и услуг другого профиля: кафе, рестораны, бары, салоны красоты и парикмахерские, ремонт обуви, одежды или ателье, аптека, оптика, отделения банков и страховых компаний, турфирмы, магазины товаров для дома и мебельные салоны, фотостудии, товары для животных. Верхние этажи могут занимать фитнес-клуб, студии для детей. При таком подходе к формированию состава арендаторов комплекс будет успешным и в него можно будет привлечь сетевого оператора.

"В соответствии с концепцией торгового объекта, ориентированного в первую очередь на жителей окрестных жилых кварталов, в районном торговом центре обычно размещаются разнопрофильные арендаторы, ориентированные на удовлетворение широкого спектра потребностей населения", — поясняет Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.

Екатерина Заволокина, консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, считает, что хорошим примером такого проекта является ТК "Французский бульвар", где якорными арендаторами выступают "Перекресток" и "Детский мир".

Успешность проекта районного торгового комплекса сегодня зависит от местоположения, это должен быть район с высокой плотностью жилой застройки. При этом ТК должен находиться в шаговой доступности от домов. "В этом случае зоной охвата такого объекта будет весь микрорайон, в среднем 50 домов, этого достаточно для формирования потока покупателей. Число арендаторов может начинаться от четырех, когда якорем является продуктовый супермаркет, а сопутствуют ему сервисные компании и фитнес-клуб, и доходит до сотни, если часть площадей сдавать мелкой нарезкой", — полагает Ольга Земцова, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Главные отличия районных торговых комплексов от суперрегиональных, помимо размера, заключаются в составе арендаторов, ориентированном на повседневные нужны. Здесь менее уместны операторы одежды и обуви, тех товаров, за которыми традиционно отправляются в крупные ТК; также менее востребованы операторы общепита. По-другому формируются и требования к местоположению, если для крупных ТК принципиальна близость транспортных узлов, высокий автомобильный поток, то для районных ТК важна близость к жилым домам и организованные пешеходные потоки.

"Перспективы появления в Санкт-Петербурге качественных районных торговых комплексов связаны с реализацией проектов комплексного освоения территорий. В рамках обособленной территории продуманная торговая инфраструктура становится важным конкурентным преимуществом всего проекта в целом. Наличие на территории нового жилого микрорайона торгового комплекса с продуманной концепцией позволяет в сжатые сроки заполнить арендаторами и сам объект, и встроенные коммерческие помещения жилых домов", — считает господин Кокорев.

В настоящее время во многих районах указанные предприятия торговли и услуг рассредоточены во встроенных помещениях или размещаются в зданиях торгово-бытовых комплексов советского периода постройки, чаще всего как раз рядом с продуктовым магазином. "Однако в таких объектах предприятия чаще имеют отдельные входы, что не позволяет рассматривать их как форматные торговые комплексы. Но при этом жители жилых районов имеют в своем распоряжении необходимые магазины и предприятия обслуживания, так что рынок в целом не является таким свободным, как можно представить, рассматривая только торговые центры. Другим препятствием для развития торговых центров малого формата является дефицит участков в наиболее привлекательных для создания торговых объектов местах. Это характерно для большинства развитых жилых кварталов. В целом, несмотря на перспективность формата районного торгового центра, с учетом рассмотренных факторов сложно прогнозировать существенный рост новых объектов данного формата в ближайшее время", — полагает господин Кокорев.

Ольга Земцова говорит, что сегодня в Петербурге существует недостаток районных торговых комплексов, и это, по ее мнению, касается абсолютно всех районов, даже тех, где показатель обеспеченности населения торговыми площадями очень высок. "Микрорайоны, отдаленные от станций метро, слабо обеспечены торговыми объектами, способными удовлетворить потребность жителей в товарах и услугах повседневного пользования. Эта проблема обостряется по мере освоения жилой застройкой отдаленных районов, где отсутствует коммерческая инфраструктура. Существующие микрорайонные торговые комплексы в их нынешнем формате не удовлетворяют эти потребности, так как заполняются хаотично, без концепции, преимущественно индивидуальными предпринимателями. Такой формат торговых объектов очень живуч, их собственники могут диктовать арендаторам свои условия, устанавливать высокие арендные ставки и при этом иметь большой список ожидания. Шансов реновации у таких объектов практически нет, их собственники не заинтересованы в привлечении сетевых ритейлеров, так как это экономически невыгодно. Такие микрорайонные ТК будут функционировать в этом формате до тех пор, пока существует поток покупателей, готовых совершать покупки в условиях рынка", — полагает госпожа Земцова.

"Существуют отдельные участки, где таких центров не хватает, например, у большинства станций метро вдоль Московского проспекта. Однако это отдельные локальные случаи, и в большинстве своем, особенно в северных районах города, нет недостатка в малых торговых комплексах", — рассуждает Екатерина Заволокина.

Эксперт по коммерческой недвижимости КЦ "Петербургская недвижимость" Любава Пряникова считает, что хуже всего обеспечены торговыми комплексами Петроградский, Василеостровский и Красносельский районы. Региональных и суперрегиональных комплексов здесь нет вообще, а количество небольших торговых центров не превышает 10 на каждый район. "Меньше всего небольших комплексов в Адмиралтейском районе — 7, однако показатель обеспеченности здесь достаточно высок — 645, за счет регионального комплекса "Сенная"", — отмечает госпожа Пряникова.

Она также говорит, что относительно невысокий уровень обеспеченности торговыми площадями в ТЦ наблюдается в Кировском, Красногвардейском и Фрунзенском районах. Количество микрорайонных и окружных центров здесь от 12 до 15, но в каждом из районов есть как минимум один крупный центр (во Фрунзенском районе после открытия для посетителей ТРЦ "Рио" их станет два).

Игорь Лучков, директор по консалтингу и оценке NAI Becar, считает, что серьезно решить проблему с "кризисом жанра" в области районных торговых центров способна лишь реанимация городской программы магазинов шаговой доступности, развития сельскохозяйственных рынков и иных форм частной торговли.