Минимальная точка пройдена

Квартиры-студии по-прежнему сохраняют популярность у покупателей. Сегодня, как говорят участники рынка, их можно приобрести даже меньше, чем за 1 млн рублей, — разумеется в проектах, расположенных на территории Ленобласти. Несколько лет наблюдалась тенденция к уменьшению площадей студий. Но сегодня средняя площадь такого жилья снова начала расти.

Попытки властей законодательно ограничить минимальную площадь квартир-студий пока успехов не принесли. Зато ужесточающиеся требования по обеспечению жилья машино-местами всерьез влияют на предельную долю "однушек" в жилых комплексах.

Количество квартир-студий на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не снижается уже на протяжении нескольких лет. Петербург до сих пор остается городом с большим количеством коммунальных квартир, поэтому востребованность студий у покупателей остается на достаточно высоком уровне. Кроме того, не каждый может себе позволить отдельную однокомнатную квартиру, которая вне зависимости от района гораздо дороже. Цена студии меньше, и это именно тот аргумент, который приводит к тому, что их продолжают строить. Квартиры-студии являются одним из наиболее популярных видов жилья в домах экономкласса. Несмотря на различные законодательные инициативы о запрете строительства жилья, в котором жилая площадь менее 25 кв. м, студии продолжают строить и не менее активно продавать.

Сегодня для многих граждан квартира-студия является реальным способом разъехаться с родственниками, приобрести отдельное жилье в мегаполисе, потому что они являются самым дешевым жильем на рынке: квартиру-студию сегодня можно приобрести за 1,3 млн рублей (если иметь в виду не очень далекий район Ленинградской области).

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", среди причин популярности студий, помимо их дешевизны, видит и неплохую рентную доходность. "Такие квартиры традиционно пользуются наиболее высоким спросом у арендаторов. В результате рентабельность в среднем может варьироваться в диапазоне примерно 5-10 процентов (особенно высоким может быть показатель, если речь идет о курортной зоне или университетских городах), тогда как для традиционных форматов на развитых рынках обычно верхняя граница коридора доходности не превышает 6 процентов", — отмечает он.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, отмечает: "К сожалению, для меня наш город, как и Москва, и многие другие города России, превращается в город людей-одиночек, потому что в квартирографии количество студий составляет 50 процентов и больше. Это перебор. Площади снижаются — минимальные квартиры всего 23 метра. Комфортная квартира-студия — это два окна, ширина 5-6 метров и площадь 28 метров. Это удобное помещение базового уровня, но их немного. Средняя площадь студий в Петербурге 25 кв. м".

"Сегодня доля квартир-студий на рынке жилья составляет около 20 процентов, в сегменте экономкласса доля такого жилья уже составляет около 30 процентов. Предпочтения покупателей по формату таких квартир остались неизменными — 22-26 кв. м", — считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь".

В компании Л1 долю "однушек"также оценивают в 30-40%. А по мнению некоторых участников рынка, эта доля доходит уже и до 50%.

При этом, как отмечают девелоперы, распространение формата студий ограничивается в первую очередь требованиями к строительству машино-мест. Например, в Москве городские власти при расчете коэффициентов для строительства паркингов используют прежде всего количество квартир в комплексе. Соответственно, вне зависимости от площади квартиры расходы застройщика на строительство парковочных мест будут одинаковы. Именно по этой причине московские застройщики охотно включают в проекты квартиры повышенной площади. "К примеру, в Москве можно встретить "однушки" площадью 60-80 кв. м или "двушки" до 100 кв. м. По сути, это реакция не только на требования рынка, но и на требования властей", — рассказывает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК "Загородный квартал").

Сегодня основным критерием покупки жилья является его стоимость, а чем жилье меньше, тем оно дешевле (имеется в виду полная стоимость, а не за квадратный метр).

Марина Никишова, руководитель департамента аналитики "НДВ СПб", говорит, что сегодня средняя площадь студии — 26 кв. м. "За последние несколько лет она выросла на квадратный метр. Минимальная площадь студии — 18 кв. м", — рассуждает она.

Но еще несколько лет назад можно было встретить и гораздо меньшие метражи. Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус Финанс", отмечает, что сегодня на рынке новостроек уже не найти "малогабариток" площадью 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, к примеру, в Южном Бутово. "Серийными такие дома не стали, поскольку не пользовались большим спросом у населения. Людям важен комфорт, и жить, в буквальном смысле упираясь ногами в стены, они не готовы", — отмечает он.

Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы "Мавис", говорит, что в Ленобласти цена на студии на 20-30% дешевле, чем в Петербурге."Недорого можно купить квартиры-студии во Всеволожском районе, например, в Мурино или Кудрово. Это уже область, но здесь есть метро, рядом КАД, а дорога до исторического центра Петербурга занимает около 40 минут. В Мурино можно рассматривать варианты студий от 1,5 млн рублей. В самом Санкт-Петербурге у надежной компании по такой цене квартиру не купить. Хотя если есть готовность около часа добираться до города, то в области можно найти предложения по цене от 1 млн рублей", — комментирует Елена Пальчевская.

Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит: "На мой взгляд, самая дешевая студия сегодня предлагается в проекте Orange, который расположен в поселке Романовка Всеволожского района, застройщик "КД Estate". При единовременной оплате стоимость квартиры-студии составляет 931 тыс. рублей, располагается она на первом этаже, а метраж ее равен 21 кв. м".

В сегментах "бизнес" и "элита" ситуация иная. Дорогие студии в домах с хорошей локацией и видовыми характеристиками гораздо более просторны и представляют собой большие помещения без стен, предполагающие последующий индивидуальный дизайн. Площади могут составлять 40, 50, а иногда и 70 кв. м, а их цена уже начинается от 100-120 тыс. рублей за квадратный метр и доходит до нескольких сотен тысяч рублей за "квадрат" в зависимости от эксклюзивности проекта. Это уже совсем другой продукт: здесь речь идет не о малогабаритности и доступности, а о преимуществах и специфике формата квартиры-студии для обеспеченного клиента. "Покупателями таких квартир становятся, к примеру, люди, ведущие холостяцкий образ жизни, или творческие личности, для которых такая квартира является и жильем, и местом работы", — говорит генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин.