Проектное финансирование ставит точку

Комплексное освоение территорий (КОТ) в Петербурге началось чуть более пятнадцати лет назад. До 2003 года крупных «миллионников» в городе не реализовывалось, девелоперы осваивали тогда еще в изобилии присутствовавшие пятна под застройку внутри существующих кварталов. Сегодня же около половины строящегося в городе жилья можно отнести к КОТ. Но из-за проектного финансирования реализовывать такие проекты снова может стать невыгодным.

За счет эффекта масштаба цены на квартиры в проектах КОТ сохраняются на невысоком уровне, но при этом застройщик не теряет в маржинальности

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», сейчас на рынке более половины жилья строится в рамках КОТ (58% — масштаб строительства от 100 тыс. кв. м жилья). Наиболее популярный у застройщиков масштаб строительства — 100–300 тыс. кв. м, доля такого жилья на рынке — в диапазоне 25–30%. На протяжении нескольких лет распределение по масштабам застройки стабильно. В спросе проекты масштабом от 100 тыс. кв. м жилья занимают 67%.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к преимуществам масштабных проектов относит собственную развитую инфраструктуру. Надежные застройщики строят дороги (как внутриквартальные, так и магистральные), обеспечивают свои проекты социальными объектами (детскими садами и школами), парками и общественными пространствами.

«Проекты комплексного освоения интересны девелоперам в первую очередь как возможность создать комфортную среду для будущих жителей, обеспечить их полной инфраструктурой в собственном районе. У нас на закрытой территории в 17 га мы постарались обеспечить весь комплекс удобств: собственная набережная, ресторан, детские площадки, места для прогулок»,— рассказывает Юлия Франц, директор по продажам и маркетингу ООО «Лахта Плаза».

«Ключевым отличием в подходах при реализации проектов КОТ и проектов точечной застройки является разница в экономике проектов. Чем масштабнее проект застройки, тем выше предварительные затраты, в том числе на приобретение земельного участка, инженерную подготовку территории, инфраструктурные работы. И тем больше ее срок реализации»,— говорит Виталий Коробов, директор группы «Аквилон».

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, отмечает, что проекты комплексного освоения территорий требуют большего объема инвестиций на начальном этапе, ведь девелоперу потребуется проложить всю инженерную инфраструктуру перед началом строительства первой очереди.

Эффект масштаба

«За счет эффекта масштаба цены на квартиры в таких проектах сохраняются на невысоком уровне, но при этом застройщик не теряет в маржинальности»,— полагает председатель совета директоров ГК «Максимум Life Development» Игорь Карцев.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, подсчитала, что в проектах комплексного освоения территорий стоимость жилья ниже, чем в точечной застройке примерно на 10–15%. «Такая разница объясняется более низкими издержками девелоперов за счет масштабов строительства. К тому же КОТ предлагает покупателю новую инфраструктуру и определенную автономность проживания. В рамках проектов КОТ строятся не просто жилые здания, а создается городской квартал с полноценной инфраструктурой, которая включает дороги, образовательные учреждения, детские сады, торговые и офисные помещения. В результате все необходимое находится в шаговой доступности»,— указывает она.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St . Petersburg, при этом сетует, что картинка «в идеале» несколько отличается от того, что получается на практике. «В идеальной ситуации комплексное освоение территорий имеет больше преимуществ перед точечной застройкой, так как дает возможность создать комфортную и гармоничную среду для проживания, реализовать современные стандарты домостроения и благоустройства. Однако в реальности мы получаем кварталы с высокой плотностью населения, не имеющие собственной инфраструктуры и создающие дополнительную нагрузку на существующую социальные и транспортные объекты»,— сокрушается она.

«К минусам КОТ можно отнести то, что большой проект реализуется очередями, и, хотя застройщики отгораживают строящиеся корпуса от готовых, жители уже заселенных домов часто жалуются на шум и неудобства, связанные со стройкой; крупный проект нередко располагается в поле или в бывшей промзоне, отсюда — не самая лучшая транспортная доступность. Дома первой очереди далеко не всегда вводятся в строй сразу с инфраструктурой, поэтому первым новоселам приходится ждать, пока построят школу или детский сад»,— рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Госпожа Конвей добавляет: «Сроки реализации КОТ составляют от пяти лет, а могут длиться десятилетие. Это значит, что первым жителям придется жить рядом со стройкой со всеми неприятными последствиям в виде пыли и шума. К тому же часть инфраструктуры возводится после завершения всего проекта, поэтому нагрузка на существующую социальную и транспортную инфраструктуру растет. Впрочем, в городе есть успешные примеры, в которых девелоперы строят жилье и инфраструктуру параллельно жилым корпусам, а также сами развивают транспортные сети. В целом реализация КОТ всегда связана с большими финансовыми затратами, поэтому на рынке Петербурга не все девелоперы готовы к таким проектам. Освоение комплексных территорий возможно лишь при сотрудничестве с крупными банками, а также при устойчивой позиции девелопера на рынке».

Ирина Доброхотова уверена, что о росте числа точечных проектов говорить не приходится. «С начала года в Петербурге на продажу вышло большое число корпусов в рамках уже стартовавших ранее проектов КОТ и появились новые масштабные стройки (например, "Алексеевский квартал", Modum, "Автограф в центре", "Парголово", "Ойкумена" и многие другие)»,— перечисляет она. Компактные проекты появляются все реже и чаще относятся к высокому ценовому сегменту (например, «Октавия» на улице Малая Зеленина, 8).

Елизавета Конвей не согласна с коллегой. Она признает, что последнее десятилетие вектор развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга был смещен в сторону проектов комплексного освоения территория. Однако сокращение доступных для реализации таких крупных проектов площадок и переход на проектное финансирование изменили ситуацию. «Сейчас более 65% от количества новых проектов составляют точечные проекты вместимостью не более 500 квартир»,— замечает госпожа Конвей..

Некомфортный кредит

Коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков также считает, что проекты КОТ теряют свою привлекательность после введения проектного финансирования. «Дело в том, что при реализации проектов КОТ стартовые инвестиции очень значительные, а их возврат сильно растянут во времени. Соответственно, велика вероятность получить некомфортный кредитный процент от банка»,— поясняет он.

«В то же время некоторые девелоперы до сих пор реализуют запущенные до внесения изменения в 214-ФЗ проекты КОТ, которые пополняют рынок новыми очередями и корпусами»,— говорит госпожа Конвей.

В околоцентральных локациях проекты КОТ реализуются на Петровском острове, в «сером поясе» и на намывных территориях Васильевского острова. Так, на Петровском острове комплексным освоением территорий занимаются девелоперы Setl Group (ЖК «Петровский квартал на воде», The One, Grand View), «Группа ЛСР» (ЖК Neva Haus), РСТИ (ЖК Familia), группа «Эталон» (ЖК «Петровская доминанта»).

Крупнейшей локацией преобразования «серого пояса» является редевелопмент территории завода «Петмол», который начался в 2012 году с ЖК «Времена года». Сейчас здесь возводятся ЖК «Московский, 65» (Legenda Intelligent Development), ЖК «Арт Квартал. Аквилон» и ЖК Promenade («Аквилон-Инвест»), а также один из крупнейших проектов Петербурга — ЖК «Галактика» (группа «Эталон»). Всего на территории площадью 38 га «Эталон» планирует построить пять очередей более чем на 10 тыс. квартир. Завершить проект планируется в 2024 году. В восточной части «серого пояса» также реализуется проект ЖК Ligovsky City (Glorax Development). Там же расположен уже завершенный ЖК «Царская столица» от группы «Эталон». На намывных территориях Васильевского острова реализуются ЖК Golden City (Glorax Development), ЖК «Морская набережная» («Группа ЛСР»), ЖК «Светлый мир» (Seven Suns Development).