Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования на основе сбережений населения в Брянской области

УДК - 336

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ОСНОВЕ СБЕРЕЖЕНИЙ НАСЕЛЕНИЯ В БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

К В. Жеребов

Рассмотрена проблема привлечения сбережений населения для долгосрочного кредитования жилищно-ипотечных программ в РФ и Брянской области. Выявлены недостатки системы привлечения сбережений населения в рефинансирование жилищного ипотечного кредитования. Указаны перспективные направления развития в области жилищного ипотечного кредитования с использованием сбережений населения. Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, сбережения населения, рефинансирование.

Понимание мирового опыта, а также анализ и оценка инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования в РФ позволяют определить приоритеты и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования на основе привлечения сбережений населения.

В настоящее время проблема привлечения сбережений населения для долгосрочного кредитования жилищно-ипотечных программ является наиболее актуальной. Ни один коммерческий банк, участвующий в ипотечной программе не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. В этих условиях банки, а также региональные ипотечные операторы должны значительно интенсифицировать свою деятельность по привлечению сбережений населения.

Вовлечение сбережений населения в процесс жилищно-ипотечного кредитования и влияние расширения жилищно-ипотечного кредитования на последующее ускорение темпов экономического роста очень значительно. Действие этого фактора объяснено теорией мультипликатора инвестиций Дж. М. Кейнса. Происхождение мультипликационного эффекта связано со спецификой взаимосвязи между величиной располагаемого дохода и объемом потребления. Дж. М. Кейнс показал, что при изменении величины располагаемого дохода на 1 денежную единицу потребители изменяют объём реального потребления в том же направлении, но лишь на некоторую часть этой единицы. Эту часть прироста потребления он называл предельной склонностью к потреблению (MPC). В свою очередь, поставщики потребительских благ и инвестиционных товаров, получив в качестве выручки дополнительный доход в размере, определяемом MPC, что составит лишь часть от полученного дохода и т.д. Несмотря на то, что эффект от этого повторения значителен, он имеет свой предел [1].

Классический инвестиционный мультипликатор, характеризующий влияние расширения возможностей жилищно-ипотечного кредитования на темпы экономического роста в силу вовлечения сбережений населения в процессе жилищно-ипотечного кредитования Дж. М. Кейнса рассчитывается по формуле:

k = - ,

AI ' v '

где ДУ - прирост национального дохода,

AI - первоначальный прирост автономных инвестиций.

Первоначальный прирост автономных инвестиций может быть рассчитан через предельную склонность к потреблению.

k = (2) 1-МРС v '

Данная формула показывает, что большая MPC приведёт соответственно к росту потребления в каждом цикле и, естественно, увеличит мультипликатор, меньшая MPC приведёт к сокращению потребления и, соответственно, уменьшит величину мультипликатора.

Следует помнить, что жилищно-ипотечное кредитование вовлекает в оборот огромные инвестиционные ресурсы, по своей сути являющиеся автономными, то есть взятыми вне экономической системы, из фонда сбережений, осуществлённых населением в предыдущие периоды времени.

Большинство экспертов среди потенциальных инвесторов ипотечного рынка особую роль

отводят населению, совокупные сбережения которого по различным оценкам к 2009 году составляют порядка 80 млрд. долларов. Однако на сегодняшний момент в России система привлечения сбережений населения к непосредственному рефинансированию ипотеки через покупку ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке пока имеет следующие недостатки:

- низкий уровень информированности населения в сфере инвестирования на рынке ценных

бумаг;

- общее недоверие к организационным формам инвестирования;

- высокие трансакционные издержки самостоятельного выхода на рынок ценных бумаг [2].

Тем не менее, сбережения населения могут и должны участвовать в рефинансировании

ипотеки через организованные формы частных и коллективных сбережений.

Привлечение долгосрочных сбережений населения для кредитования жилищно-ипотечных программ теоретически может осуществляться из следующих источников:

- кредитные линии и займы, предоставляемые банками на основании привлеченных на депозиты сбережений населения;

- средства предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами) сроком на 5-20 лет;

- размещение жилищно-ипотечных ценных бумаг, то есть создание условий для выхода сбережений населения на фондовый рынок РФ;

- средства от продажи целевых облигационных займов или усиление государственной активности в области привлечения сбережений населения.

В России действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды. В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов заинтересованных в развитии долгосрочного кредитования жилищно-ипотечных программ в своем регионе.

В существующих условиях рыночной экономики вполне возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных. Преимуществом этого способа будет являться формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в кредитование действующих и реализуемых в регионе жилищно-ипотечных программ.

Ещё одним перспективным направлением в области жилищного ипотечного кредитования с использованием сбережений населения является эффективное взаимодействие первичного и вторичного рынков кредитов. В общем виде схема организации целостной системы долгосрочного кредитования жилищно-ипотечных программ при взаимодействии этих двух рынков ипотечных кредитов может выглядеть следующим образом.

На первичном рынке кредитов, выдаваемых в рамках действующих и реализуемых жилищно-ипотечных программ, кредиторы выдают населению кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным, специально созданным для этого организациям - операторам вторичного рынка кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.

Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.

В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.

Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика (с использованием коэффициентов, оказывающих долю кредита в стоимости недвижимости, долю платежа по кредиту в доходах заёмщика), выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная

история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества.

В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль над своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентств, так как данные права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурентную массу.

Использование счетов доверительного управления для привлечения сбережений населения и для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный контроль над операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального банка Российской Федерации.

Деятельность специализированного института вторичного рынка кредитов, предоставляемых в рамках действующих и реализуемых жилищно-ипотечных программ, будет способствовать перераспределению рисков кредитования жилищно-ипотечных программ. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Это направление развития системы жилищно-ипотечного кредитования на основе сбережений населения через организацию рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие направления привлечения сбережений населения в сферу кредитования жилищно-ипотечных программ.

В качестве наиболее подходящей для большинства средних по размеру банков рекомендуется следующая методика организации привлечения сбережений населения для предоставления кредитов в рамках действующих и реализуемых жилищно-ипотечных программ (рисунок 1).

Рисунок 1 - Предоставление кредитов на основе привлечения сбережений населения в рамках действующих жилищно-ипотечных программ

На региональном уровне управление системой жилищно-ипотечного кредитования и инвестиционной активностью населения осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, федеральными органами исполнительной власти, а также Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

На региональном уровне инвестиционной инфраструктуры системы жилищно-ипотечного кредитования основной формой осуществления деятельности органов государственной власти по развитию региональных систем жилищно-ипотечного кредитования и стимулированию инвестиционной активности населения могут стать региональные и межрегиональные программно-целевые документы, на основе федеральной целевой программы «Жилище». Целью таких документов является создание эффективных финансовых и инвестиционных механизмов жилищно-ипотечного кредитования, привлечение сбережений населения в эту сферу на долгосрочной основе [3].

Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше недостатками существующей системы привлечения сбережений населения должны быть решены следующие задачи:

- создание и развитие системы накопления населением денежных средств;

- формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платёжеспособным спросом;

- подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы жилищно-ипотечного кредитования в федеральную;

- обеспечение надёжных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг, в первую очередь населения.

В настоящее время ипотечным жилищным кредитованием в Брянской области в рамках реализации целевой программы «Жилище» занимается ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области». Являясь ведущей организацией в области реализации региональной программы «Жилище» на территории Брянской области. Корпорация активно привлекает сбережения населения, вовлекая их в систему ипотечного жилищного кредитования. Ниже рассмотрена динамика выдачи ипотечных займов данной организацией за последние годы (рисунок 2).

Рисунок 2 - Динамика выдачи ипотечных займов ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области

за 2000-2009 годы

В рамках реализации подпрограммы «Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области» предоставляются:

- ипотечные кредиты (займы) участникам подпрограммы, приобретающим жильё, построенное как в домах регионального оператора, так и на вторичном рынке жилья;

- целевые субсидии на компенсацию части стоимости приобретаемого (строящегося) жилья и на компенсацию части платежа по договорам ипотечного жилищного кредита (займа).

Роль органов исполнительной власти Брянской области и органов местного самоуправления на первом этапе подпрограммы является определяющей в связи с тем, что решение жилищной проблемы осуществляется преимущественно органами местного самоуправления.

В 2009 году участникам подпрограммы «Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области» выдано 159 ипотечных кредитов (займов) насумму 64,9 млн. рублей.

Кроме того, органами местного самоуправления участникам подпрограммы «Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области» предоставлены субсидии на компенсацию части стоимости жилья в сумме 0,6 млн. рублей.

В целом за 2009 год улучшили свои жилищные условия 200 семей - участников подпрограммы «Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области», которыми было приобретено и построено жилья общей площадью 13,82 тыс. кв. м. стоимостью 420,7 млн. рублей, в том числе:

- в домах, строительство которых осуществляется в рамках подпрограммы, 177 участников приобрели жилье общей площадью 12,47 тыс. кв. м. стоимостью 385,4 млн. рублей;

- на вторичном рынке жилья области 23 участника подпрограммы приобрели жилье общей площадью 1,35 тыс. кв. м. стоимостью 35,3 млн. рублей;

В течение 2009 года в рамках подпрограммы рефинансировано:

- в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (г. Москва) 14 ипотечных кредитов на сумму 6,171 млн.рублей;

- в филиал №3271 ЗАО Банк ВТБ 24 в г. Брянск 40 ипотечных кредитов на сумму 20,789 млн.

руб.;

- в филиал №6744 ЗАО Банк ВТБ 24 в г. Смоленск 27 ипотечных кредитов на сумму 10,674 млн.

руб.

Средства, полученные в 2009 году от рефинансирования ипотечных кредитов (займов), направлялись на реализацию мероприятий подпрограммы «Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области».

В связи с возникшей в 2008 году кризисной ситуацией на мировом и российском финансовых рынках, кредитными учреждениями было практически полностью отказано физическим лицам в предоставлении ипотечных кредитов для приобретения ими жилья по долевому строительству. С октября 2008 г. ипотечные кредиты для граждан, приобретающих жилье по долевому строительству, выдавались только Брянским ОСБ №8605 под повышенную процентную ставку. Это не позволило многим гражданам воспользоваться такими кредитами и использовать их для оплаты части стоимости приобретаемого жилья, что в целом привело к резкому снижению уровня запланированных продаж жилья в строящихся объектах.

С целью оптимизации текущих затрат Корпорацией проведены мероприятия по сокращению штатной численности работников, в связи с чем в декабре 2008 года были начислены и выплачены выходное пособие сокращенным работникам в размере среднемесячного заработка, а также дополнительные компенсационные выплаты (компенсация отпуска при увольнении). Указанные выплаты существенно повлияли на размер текущих расходов по оплате труда и в конечном итоге на финансовый результат, сложившийся по итогам 2008 года: чистый убыток отчетного года составил 2323 тыс. руб.

После проведенных мероприятий по оптимизации штатной численности и фонда оплаты труда, штатная численность сотрудников Корпорации была сокращена с 75 до 40 человек, ежемесячный фонд оплаты труда снижен с 1154 тыс. руб. до 625,6 тыс. руб.

Кроме того, большинство региональных операторов в период экономического кризиса столкнулось с проблемой банкротства. Возможным выходом из сложившейся ситуации может стать срочная докапитализация региональных операторов.

Таким образом, можно выделить несколько приоритетных направлений развития системы ипотечного жилищного кредитования в Брянской области:

- создание и развитие системы накопления населением денежных средств в рамках реализации целевой программы «Жилище»;

- формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платёжеспособным спросом;

- подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы жилищно-ипотечного кредитования в федеральную;

- обеспечение надёжных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг, в первую очередь населения.

- развитие и поддержка деятельности регионального оператора (ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области») с целью привлечения сбережений населения.

The problem of personal savings attraction for the long-term crediting of residential mortgage programmers in Russian Federation and Bryansk Region is considered in this article. The shortcomings for the system of personal savings attraction in mortgage refinancing are shown. The perspective directions of development in the field of residential mortgage crediting with using of personal savings are revealed. The key words: residential mortgage crediting, personal savings, mortgage refinancing.

Список литературы

1. Каменецкий М.И. Методические принципы и подходы к оценке готовности регионов Российской Федерации к внедрению жилищной ипотеки. М.,2006. 216с.

2. РазумоваИ.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. СПб.: Питер, 2005.235с.

3. Семеняка А.Н. Роль ипотечного жилищного кредитования в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. N1-2(26-27). С. 20-23.

Об авторе

Жеребов К.В. - аспирант Брянской государственной инженерно-технической академии, ко8144@гашЫег. гц