Элитное жилье растеряло покупателей

По итогам этого года число проданных квартир в элитных новостройках сократится в полтора раза. Причина этому — отток части состоятельных клиентов за рубеж и переориентация оставшихся покупателей на вторичный рынок. Девелоперская активность в сегменте пока сохраняется за счет наличия финансирования, но продавать дорогое жилье застройщикам будет непросто. У инвесторов нет стимулов вкладываться в элитные новостройки в Москве. Продать такие лоты потом сложно, а сдавать невыгодно, поясняют консультанты.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

На рынке высокобюджетных новостроек Москвы по итогам 2022 года будет реализовано 620–640 лотов, что ниже на 48% год к году, прогнозируют в Intermark Real Estate. Компания оценивает общую сумму этих сделок в 93–95 млрд руб.— это на 23% меньше, чем год назад. Совокупная площадь реализованных лотов снизится за аналогичный период примерно на 40%, до 76–78 тыс. кв. м.

В «Метриум Премиум» указывают, что с января по ноябрь число сделок с элитными новостройками в Москве сократилось на 55% год к году, а по общей площади — на 50,7%.

В стоимостном выражении оборот этого сегмента ужался на 32,4%, до 42,8 млрд руб. В NF Group считают, что количество сделок в этом году будет на 44% ниже, чем в прошлом, а их суммарная стоимость — на 40%, до 100 млрд руб.

Падение спроса на элитные новостройки последний раз наблюдалось в 2017–2018 годах, напоминает управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин. По его словам, в этом году на сегмент влияют негативно сразу несколько факторов. «Часть потенциальных покупателей уехала из страны, другие отказались от идеи инвестировать в элитные новостройки, предпочтя перевести деньги в валюту или подобрать активы за рубежом, третьи переориентировались на вторичный рынок, посчитав его более привлекательным и с точки зрения цен и гарантий»,— перечисляет господин Халин. Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова считает, что многие клиенты в целом решили отложить решение о покупке недвижимости до стабилизации ситуации.

Объем предложения высокобюджетных новостроек, по данным Intermark Real Estate, по итогам 2022 года составил 1,5 тыс. лотов, сократившись за год на 1%.

За год на рынок, по оценкам аналитиков, вышли 12 новых проектов против семи годом ранее. Строительство еще десяти объектов в этом году было приторможено, и они выйдут на рынок в 2023 году, добавляет господин Халин. В «Метриум Премиум» говорят, что если год назад продажи велись в 55 элитных проектах, сейчас — в 63. Партнер NF Group Андрей Соловьев говорит о годовом приросте экспозиции на 37%, до 1,8 тыс. квартир и апартаментов.

Управляющий партнер группы «Мета» Максим Лещев предполагает, что девелоперская активность в сегменте, несмотря на спад спроса, будет сохраняться. По его словам, банки сейчас кредитуют девелоперские проекты в массовом и элитном сегментах, в то время как жилье бизнес-класса готовы финансировать в меньшей степени.

Средневзвешенная цена сделок по итогам четвертого квартала этого года, по прогнозам Intermark Real Estate, составит 1,2 млн руб. за 1 кв. м, увеличившись на 9% год к году. Консультанты обращают внимание, что заявленная среднерыночная стоимость дорогого жилья при этом выросла на 27%, до 1,6 млн руб. за 1 кв. м. Но покупатели выбирали цены пониже. Одновременно многие застройщики осенью были вынуждены идти навстречу покупателям, продавая недвижимость на льготных условиях (см. “Ъ” от 25 ноября).

Активность покупателей в начале 2023 года будет зависеть от ценовой политики девелоперов, а именно от стартовой стоимости продаж, уверен Дмитрий Халин.

Консультант убежден, что «девелоперы найдут способ раскачать спрос». На зависимость рынка от цен обращает внимание и Андрей Соловьев: «Мы по-прежнему будем жить в реалиях рынка покупателя и поиска баланса спроса и предложения в новых условиях». Анна Раджабова рассчитывает, что активность покупателей также поддержат эффект отложенного спроса и сложность вложений в зарубежные активы.

Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров не видит сейчас у потенциальных инвесторов никаких стимулов вкладываться в элитные новостройки в Москве. «Из Москвы уехали многие обеспеченные люди, вторичное предложение на этом фоне достигло рекордного объема — продать что-то без большого дисконта сейчас невозможно, а доходность аренды резко сократилась»,— поясняет он.

Эксперт указывает, что предпосылок для разворота этих трендов пока нет. Решившие вложиться в жилье инвесторы, по мнению господина Бурмистрова, скорее будут обращать внимание на рынки ОАЭ, Турции или стран постсоветского пространства. Он не ждет оживления спроса до стабилизации геополитической обстановки.