В неустройчивом положении

В начале текущего кризиса застройщики жилья, пытаясь получить дополнительную господдержку, стремились попасть в перечень системообразующих компаний. Но в результате получили не привилегии, а пристальное внимание Минстроя. По итогам стресс-тестов системообразующих девелоперов, проведенных министерством, в зону риска отнесены ключевые игроки рынка — «Интеко», ГК ФСК и «Главстрой-СПб». У каждой из компаний есть объяснения, почему результаты стресс-тестов не говорят о реальных финансовых проблемах. Эксперт отмечают, что так можно выявить «проблемные зоны» на раннем этапе.

Минстрой РФ провел первые стресс-тесты застройщиков, вошедших в этот кризис в перечень системообразующих организаций, следует из письма замглавы министерства Татьяны Костаревой в аппарат правительства. Копия письма есть у “Ъ”.

Там указывается, что среди застройщиков по итогам стресс-тестов «к высокой зоне риска отнесены» «Интеко», ГК ФСК (ранее ФСК «Лидер»), «Главстрой-СПб специализированный застройщик», АО «Политехстрой» (единственный проект компании — реставрация Политехнического музея в Москве) и ГВСУ-14 — подрядчик Минобороны по ряду строек.

В письме не указываются причины, по которым эти компании оказались в зоне риска. В пресс-службе Минстроя на запрос “Ъ” не ответили. В апреле 2020 года при формировании перечня системообразующих организаций из всех отраслей Минэкономики разработало рекомендации для мониторинга таких компаний. В этом перечне учитывается, например, изменение выручки, кредитной нагрузки, рост просроченной дебиторской задолженности, а также численность работающих в компании.

Связаться с «Политехстроем» и ГВСУ-14 не удалось. В «Интеко», ГК ФСК и «Главстрой-СПб» знакомы с результатами стресс-тестов, проведенных Минстроем. В ГК ФСК и «Главстрой-СПб» заявили “Ъ”, что основные финансовые показатели остаются на приемлемом уровне. Более того, в «Главстрой-СПб» отмечают в первом полугодии 2020 года рост продаж на 43% жилья в ЖК «Северная долина» по сравнению с тем же периодом 2019 года. А в ГК ФСК рассчитывают, что по итогам этого года выручка составит 130,2 млрд руб., что на 20,8% больше, чем в 2019 году.

В ГК ФСК считают, что застройщик попал в зону риска из-за того, что для стресс-теста собирались данные о «дочке» компании ДСК-1 в мае. Тогда ситуация, связанная с COVID-19, была совершенно неопределенной.

В «Главстрой-СПб» для стресс-тестов предоставили негативный сценарий по падению продаж до 40%, остановке поставок стройматериалов и строительства объектов. «Видимо,— не исключают там,— один из расчетных вариантов сценария и попал в "красную" зону, хотя за это время ни одно из негативных событий не случилось».

В «Интеко» сообщили, что в первом полугодии 2020 года выручка по РСБУ сократилось на 5 млрд руб. по сравнению с тем же периодом 2019 года. «Это связано с правилами продаж (жилья.— “Ъ”) по эскроу-счетам, когда выручка отражается в момент ввода»,— уточнили в компании. Во время стресс-тестов применяются различные допущения по учету денежных средств, размещенных на эскроу-счетах, говорят в компании. Поскольку у «Интеко» значительная часть девелоперского портфеля реализована с использованием этого механизма, то, возможно, поэтому застройщик и вошел в зону риска. На это же указывают и в «Главстрой-СПб».

«Предполагаем, что методика проведения стресс-тестов будет доработана Минэкономики под отраслевые особенности и нормативная база будет обновлена»,— не исключают в «Интеко».

Получить комментарий в министерстве не удалось.

В начале кризиса, вызванного пандемией COVID-19, власти сформировали перечень системообразующих компаний, которым в случае форс-мажора государство пообещало помочь. Застройщики всячески пытались попасть туда. Но на это могли претендовать только компании, имеющие разрешение на строительство не менее 400 тыс. кв. м. «Но пока никто из системообразующих застройщиков реальной помощи не получил»,— рассказывает один из крупных девелоперов Москвы.

Старший аналитик банковских рейтингов Национального рейтингового агентства Надежда Караваева отмечает, что стресс-тесты позволяют найти «проблемные зоны» в деятельности компании на раннем этапе, до реализации негативного сценария. Вряд ли итоги стресс-тестов Минстроя повлияют на решение кредиторов менять условия выдачи девелоперам займов в рамках проектного финансирования. Формально у банков пока нет на это основания, резюмирует госпожа Караваева.