Вторичка почувствовала оживление

Благодаря устойчивому спросу средняя стоимость вторичной недвижимости на крупнейших региональных рынках России продолжает медленно расти. Активность потенциальных покупателей продиктована их перетоком из сегмента новостроек, чья доля в общей структуре сделок за год сократилась с 37% до 30%. Но спрос сосредоточен преимущественно на ликвидных объектах с пригодным для проживания ремонтом. Существенных колебаний на вторичном рынке участники рынка не ждут, предупреждая, что многое сейчас зависит от внешней конъюнктуры и решения ЦБ по ключевой ставке.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) по итогам мая составила 126,5 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,7%. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», напоминая, что аналогичная динамика была характерна для последних нескольких месяцев. Согласно данным «Этажей», средняя стоимость вторички в России в целом сейчас составляет 112,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель вырос на 0,6%, за год — на 3,7%. Средняя стоимость квартиры — 4,3 млн руб., добавляют в «Авито Недвижимости». За месяц этот показатель не поменялся, а годовой прирост составил 10,3%.

Наиболее выраженный рост цен на вторичное жилье за последний месяц, согласно данным «ЦИАН.Аналитики», произошел в Челябинске, где средний показатель увеличился на 2,4%, до 76,5 тыс. руб. за кв. м. В Ростове-на-Дону динамика составила 1,5%, рост до 111,8 тыс. руб. за кв. м. В Омске, согласно расчетам «Этажей», средняя стоимость вторички увеличилась на 1,9%, до 87,7 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге месячное увеличение оценивается в 1,2% — до 191 тыс. руб. за кв. м. В Москве динамика составила 0,1%, рост до 301,2 тыс. руб. за кв. м, отмечают в «ЦИАН.Аналитике».

Средневзвешенная квартира на вторичном рынке «старой» Москвы, согласно данным аналитиков компании «Инком-Недвижимость», сейчас стоит 13,8 млн руб. За месяц показатель сократился на 0,3%. В Новой Москве динамика менее выраженная — минус 0,1% за месяц, снижение до 9,8 млн руб. В Подмосковье показатель не изменился: бюджет предложения — 6,6 млн руб. «Ликвидные квартиры очень востребованы, но собственники не повышают цены, предпочитая быстро продать, а не экспериментировать со стоимостью»,— рассуждает директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

В мае, по словам господина Шломы, активность была в два раза выше прошлогодней и на 2% превысила показатель апреля. «Это уникальная ситуация, традиционно май — неактивный месяц из-за праздников»,— говорит эксперт.

Сделки, по его наблюдениям, заключаются достаточно оперативно. Руководитель направления Apple Real Estate Виолетта Хачатурова говорит, что похожая тенденция прослеживается и в сегменте высокобюджетного жилья: «Стоимость не растет, но и снижения показателей не происходит». Спрос в течение последних двух-трех месяцев показывал положительную динамику, отмечает она.

Сравнительно высокая активность сейчас прослеживается на всех крупных региональных рынках. Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин отмечает, что за год спрос увеличился на 41,6%. Хотя в мае он все же оказался ниже, чем в апреле,— на 11,6%. Господин Хахулин обращает внимание на то, что, по мере того как новостройки становится приобретать менее выгодно, многие покупатели начинают отдавать предпочтение готовым предложениям. Сергей Шлома считает, что в сегмент перешли примерно 20% потенциальных покупателей новостроек. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов говорит, что если в прошлом году новостройки формировали 37% в общем объеме сделок с жильем в столичных агломерациях, то сейчас этот показатель сократился до 30%.

Хотя, по мнению директора «Этажей» Ильдара Хусаинова, пока речь идет скорее о восстановлении баланса: последние несколько лет вторичка находилась под прессингом первичного предложения.

Эксперт обращает внимание на то, что покупатели все чаще склоняются к приобретению квартир, которые в данный момент наилучшим образом подходят для жизни.

«Их интересуют варианты с современным ремонтом, мебелью и бытовой техникой»,— говорит он. Аналогичную тенденцию на рынке заметил и господин Шлома. Если раньше риэлторы, по его словам, не рекомендовали продавцам существенно вкладываться в предпродажную подготовку объектов, то сейчас наличие ремонта может стать поводом для наценки.

Стабильный спрос приводит к медленному снижению объема предложения. Согласно оценкам «ЦИАН.Аналитики», суммарно на 18 крупнейших региональных рынках сейчас доступно 224 тыс. объявлений, это на 2% меньше, чем месяц назад. «Это обусловлено меньшим число новых объявлений, вышедших в реализацию»,— говорит Алексей Попов. На вторичном рынке «старой» Москвы, по подсчетам Сергея Шломы, сейчас экспонируются 87,8 тыс. лотов. За месяц показатель сократился на 0,43%. На рынке Новой Москвы доступны 8,5 тыс. предложений, Московской области — 72,8 тыс. За месяц показатели увеличились на 1,5% и 0,1% соответственно.

Виолетта Хачатурова не ждет существенного снижения спроса или цен на вторичном рынке в ближайшие несколько месяцев при условии, что внешний фон останется стабильным. Ильдар Хусаинов не исключает, что оживление спроса стимулирует продавцов немного повышать цены. Но пока эта политика компенсируется предоставляемыми скидками: средний размер дисконта на рынке — 5,1%, говорит он. Наиболее важным фактором, который будет влиять на ценообразование в дальнейшем, господин Хусаинов считает решение Центробанка по ключевой ставке. «Ее увеличение снизит доступность ипотеки и приведет к стагнации спроса, а снижение может привести к более активному росту спроса и разогреву цен»,— поясняет он.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Май 2022
Апрель 2023
Май 2023
За месяц
За год
Москва
314,1
301
301,2
0,10%
–4,10%
Санкт-Петербург
211,2
199,3
199,5
0,10%
–5,50%
Казань
144,6
145,4
145,6
0,10%
0,70%
Краснодар
119,6
122,2
122,7
0,40%
2,60%
Нижний Новгород
116,6
121,1
122,1
0,80%
4,70%
Новосибирск
110,2
114,5
115
0,40%
4,40%
Екатеринбург
104,4
112,2
113,2
0,90%
8,40%
Ростов-на-Дону
103,2
110,2
111,8
1,50%
8,30%
Самара
101,9
106,2
107,6
1,30%
5,60%
Уфа
100,5
106,5
107,1
0,60%
6,60%
Красноярск
96,4
104,9
105,9
1,00%
9,90%
Омск
85,4
93,9
94,6
0,70%
10,80%
Пермь
83,1
91,6
91,9
0,30%
10,60%
Воронеж
86,7
89
89,1
0,10%
2,80%
Волгоград
78,6
87,1
88
1,00%
12,00%
Челябинск
64,8
74,7
76,5
2,40%
18,10%
Московская область
161,1
157,9
158
0,10%
–1,90%
Ленинградская область
133,9
127,1
127,3
0,20%
–4,90%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».