«Доходные дома» пристроят к рынку

В Краснодарском крае стартовала программа "Формирование арендного сектора жилья" (так называемые доходные дома), исполнителем которой является ОАО «Кубанское ипотечное агентство». Авторы программы планируют запустить специальную схему кредитования строительства «доходных домов», что к 2015 году позволит обеспечить ввод арендного жилья на уровне 6,7% от общей площади новых многоквартирных домов. По мнению экспертов, рыночная ситуация сейчас такова, что девелоперам выгоднее продавать жилье в собственность.

Департамент строительства Краснодарского края утвердил программу «Формирование арендного сектора жилья» («доходные дома»), об этом „Ъ“ рассказали в ОАО «Кубанское ипотечное агентство» (КИА), являющемся исполнителем программы. По данным компании, в новом жилье нуждаются около 6 тыс. семей края, в том числе бюджетники, молодые и многодетные семьи, а также квалифицированные специалисты, готовые сменить место жительства, но не имеющие возможности приобрести жилье в собственность, и для которых альтернативой является аренда.

Программа рассчитана на период до 2015 года, уже в 2013 году объем ее реализации составит 3,8% от общей площади введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, в 2014 — 5,6%, в 2015 — 6,7%. По данным Росстата, в 2012 году в Краснодарском крае было введено 4,3 млн кв. м жилья, из которых 2,4 млн кв. м — многоквартирные дома. Таким образом, в программе, без учета ежегодного прироста объемов строительства, речь идет о создании около 90 тыс. кв. м арендных домов в течение этого года, в 2015 году этот показатель может превысить 160 тыс. кв. м.

Объем финансирования программы в администрации края и КИА не уточняют, по оценке экспертов, строительство 90 тыс. кв. м жилья потребует вложений на уровне 3 млрд руб. Предполагается, что арендаторы смогут снять жилье эконом-класса с мебелью и бытовой техникой на срок до пяти лет, причем оплата за проживание планируется ниже рыночной на 5–20% — это будет достигаться за счет субсидирования проектов из бюджета и участия в программе работодателей, заинтересованных в привлечении сотрудников.

Как пояснил „Ъ“ заместитель директора ОАО «КИА» Александр Костенко, финансирование строительства арендных домов будет осуществляться за счет средств агентства, вкладываемых в создание специальных проектных компаний (СПК). Уставный капитал СПК будет обеспечиваться за счет средств КИА и должен быть достаточен для приобретения не менее 30% квартир в доме, остальное финансирование будет привлекаться в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в виде кредитов через уполномоченные банки. «ОАО „КИА“ намерено создать несколько пилотных проектов и показать, как работает механизм, чтобы в дальнейшем строительство „доходных домов“ стало рыночным инструментом»,— заявил собеседник „Ъ“. По его словам, в настоящее время идут переговоры с первым потенциальным застройщиком, готовым строить «доходный дом» в Тимашевске, однако название фирмы господин Костенко не раскрывает.

По оценке экспертов, для формирования доступного рынка нового арендного жилья есть ряд серьезных препятствий. Гендиректор компании Macon Realty Илья Володько считает нынешнюю стадию развития рынка в целом не способствующей расширению сегмента аренды. «В Европе 70–80% жилья является арендным, но там рынок прошел стадию насыщения при продаже квартир в собственность,— пояснил эксперт.— Издержки строительства на западном рынке высоки, цена квартиры не позволяет выкупить ее в разумные сроки, поэтому значительная часть европейцев выбирает съемное жилье. Российским же девелоперам сейчас выгоднее продать жилье и начать новый проект, чем управлять „доходными домами“». По мнению аналитика, такая ситуация на российском рынке сохранится в течение 10–15 лет, а проекты арендного жилья будут носить локальный характер, в том числе с государственной поддержкой. По оценке господина Володько, проект может развиваться преимущественно в крупных городах, где цена жилья эконом-класса составляет 36–37 тыс.руб./ кв. м. «Я предполагаю, что жилье будет выкупаться не выше 33,6 тыс. руб. за 1 кв. м, также как во всех проектах с участием бюджета. Задача власти — мотивировать застройщиков продать жилье ниже рыночной цены»,— считает собеседник „Ъ“.

Участники рынка отмечают, что платежи по налогу на имущество для оператора проекта увеличивают себестоимость сдачи квартиры в аренду на 30–40% по сравнению с «серыми» арендодателями. Выходом в этой ситуации, по их мнению, могут стать налоговые льготы арендодателям, которые имеют право предоставлять муниципалитеты.