Юридическая сущность видов прав бессрочного владения и пользования землей по законодательству Российской Империи XVIII-XIX вв

* ИЗ ИСТОРИИ ПРАВА *

Юридическая сущность видов прав бессрочного владения и пользования землей по законодательству Российской империи

XVIII—XIX вв.

Е. В. Данилова

В дореволюционной России земля как объект права находилась в собственности представителей дворянского сословия, которые, по сути, являлись ее монопольными владельцами. Это обстоятельство существенно затрудняло имущественный оборот земли, во многом делая ее недоступной для представителей других сословий.

В конце XVIII — начале XIX в. в связи с принятием ряда нормативных актов, регулирующих земельные отношения, ситуация стала меняться — предусматривалась возможность бессрочного владения и пользования землей на различных основаниях. Несмотря на разнообразие форм бессрочного владения и пользования, данные права объединяло то, что во всех случаях они были производными, т. е. вторичными от права собственности титульного владельца. Главным являлось то, что земля, поступая в руки владельцев, приносила реальные доходы своим собственникам.

Законодательство Российской империи этого периода предусматривало возможность передачи земли

Данилова Екатерина Вениаминовна —

доцент кафедры теории и истории государства и права юридического факультета Нижегородского государственного университета им. Н. И. Лобачевского, кандидат юридических наук.

во владение на чиншевом праве, на праве бессрочного и срочного оброчного содержания, передачу посессионных земель в пользование, передачу городских земель в потомственное пользование частным лицам.

Изучение основных признаков и особенностей данных институтов позволит точно определить место каждого из них в системе имущественных прав.

В римском частном праве дается характеристика такого института, как эмфитевзис. Само значение слова, указывающее на улучшение почвы, объясняет причины возникновения этого института. Завоеванные Римской Империей земли не приносили собственнику никаких доходов. Поэтому было принято решение передавать такие земли в потомственное владение, за что владельцы обязаны были вносить небольшую плату — чинш. Впоследствии данные отношения были распространены на территориях государств Европы. Под влиянием Литовского статута, действовавшего в XVIII столетии в Западных и Белорусских губерниях, чиншевые отношения получили развитие и на территории Российской Империи.

Институт чиншевого права до сих пор остается мало исследованным. Историко-правовое наследие не содержит фундаментальных ра-

бот в данной области, но все же некоторые исследователи уделяли внимание данной проблематике. А. Л. Боровиковский — один из ведущих дореволюционных исследователей в этой области, давал такое его определение: «Чиншевое право есть право вечного, потомственного, с правом отчуждения, владения и пользования землей за определенный в пользу собственника чинш, размер которого установлен раз и навсегда и не может быть изменен по произволу собственника»1.

Таким образом, имеют место отношения между двумя субъектами: титульным собственником и чинше-виком. Их статус и правомочия различны, поскольку объекты их права не являются тождественными. В первом случае объектом выступает непосредственно земля, собственник которой в большинстве случаев вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Во втором случае объектом является отчуждаемое право бессрочного владения и пользования землей. Факт владения землей на чиншевом праве обусловлен тем, что собственник земель совершил акт распоряжения своим имуществом, передав земли во владение и пользование чинше-вику. Кроме того, в определении чиншевого права не все признаки являются существенными. Чинш есть обязательство, плата за право, которое вовсе не характеризует свойство самого права. Существовали чиншевики, которые ничего не платили вотчиннику. Они назывались «грациалистами». Вотчинник мог в награду за долгую и верную службу своего слуги подарить последнему чиншевое право на участок земли, т. е. право бессрочного владения и пользования. Все существенные признаки самого права налицо, а чинша нет совсем. При этом природа самого чиншевого права не меняется точно так же, как не меняется

1 Боровиковский А. Л. Отчет судьи. Т. I. СПб. 1909. С. 22—23.

природа права собственности в зависимости от способа его приобретения.

Грациальные отношения не следует толковать как отдельный юридический институт, который существенно отличается от чиншевого. Но различие между ними существует: безвозмездность одного и возмездность другого. Вместе с тем грациальные отношения в своей сущности не бесплатны: эквивалент, т. е. услуги вотчиннику в виде долгой и верной службы, существует и здесь, но только он получен вперед. Кроме этого, существует еще одно отличие между собственно чиншевыми и грациальными отношениями: размер чинша, установленный вотчинником, представляется ничтожным по сравнению с реальной стоимостью земель2.

Правовая природа этих отношений одинакова, только в случае с грациальными отношениями нет обязанности вносить плату — чинш. Обособление грациальных отношений от собственно чиншевых представляется юридической тонкостью, которая все же имеет важное значение для познания сущности чиншевого права. Но для правоприменителей в дореволюционной России это, безусловно, создавало бы процессуальные трудности.

Следующий существенный признак чиншевого права — его бессрочность. А. Л. Боровиковский употреблял термин «вечное»3, что представляется не совсем точным. Данный термин уместно применять для характеристики права собственности на землю: только это право всегда будет кому-нибудь принадлежать; оно может быть ограничено или, напротив, расширено; но оно не может поглотиться другим

2 В исследованиях Л. В. Ходского подчеркивается, что за первое десятилетие XIX в. продажная стоимость земли в Новороссийском крае выросла в три раза по сравнению с 80—90 гг. XVIII в. См: Ходский Л. В. Земля и земледелец. Т. I. СПб, 1891. С. 232.

3 Боровиковский А. Л. Указ. соч. С. 22—23.

вещным правом. Природа права собственности такова, что все иные вещные права являются вторичными, производными от него.

Право на чужую собственность способно не только менять субъектов, но и прекратить свое существование. В этом случае собственник может вступить в имущественные отношения с другим чиншевиком, так как объект, а именно, земля существует, а значит, продолжает существовать и право собственника на этот объект. Поэтому, чтобы в данном случае право являлось чиншевым, необходимо наличие именно признака его бессрочности. Это означает, что чиншевое право не ограничено каким-либо сроком, указанием на него или указанием на какое-либо событие, которое должно непременно наступить.

Чиншевик защищен от произвола собственника наличием еще одного существенного условия. Право на увеличение чинша принадлежит вотчиннику, если это предусмотрено условием договора. Во всех иных случаях собственник не вправе в одностороннем порядке увеличивать размер чинша.

Для юридической характеристики чиншевого права необходимо наличие такого признака, как преемственность: чиншевое право может беспрепятственно переходить по наследству. Существуют и другие способы перехода данного права, при которых собственник может оговорить и такое условие, как повышение чинша для правопреемников. Это условие применимо только для правопреемников, к которым право переходит в порядке дарения, купли-продажи и по иным основаниям. Что же касается перехода права в порядке наследственного правопреемства, то здесь указанное условие не применимо, поскольку нарушается право чиншевика и его потомков, а также признак бессрочности чиншевого права.

Таким образом, преемственность является существенным признаком

чиншевого права. Свобода же его отчуждения — признак хотя и второстепенный, но не менее важный, поскольку собственник не вправе его ограничить.

По мнению А. Л. Боровиковского, у чиншевика отсутствует право собственности на возведенные им постройки. Однако в силу того, что чиншевик ведет на земле хозяйственную деятельность, представляется совершенно справедливым признать за ним право собственности на возведенные строения. Поэтому в договоре сторон необходимо предусмотреть данное условие, чтобы в дальнейшем не возникло споров. Если же собственник возражает, то имеют место не чиншевые отношения, а, например, арендные, так как право аренды не обладает признаком бессрочности. Пока существует чиншевое право, у собственника отсутствует юридический интерес на эти постройки, поскольку они не входят в объект его права собственности. Если же чиншевое право прекратилось, пусть и по вине чиншеви-ка, он должен получить вознаграждение, величина которого напрямую зависит от размера его задолженности. Таким образом, если в договоре между собственником и чиншевиком не указано иное, то право собственности на постройки принадлежит чиншевику. Если же в договоре прямо указывается, что право собственности на постройки принадлежит собственнику, то данное право лишено свойства бессрочности и не является чиншевым.

В связи с этим можно дать следующее определение чиншевого права: это право бессрочного, потомственного владения и пользования чужой землей с правом собственности на возведенные на ней строения; при этом условия, установленные между сторонами в договоре, не могут изменяться иначе, как по соглашению сторон или по решению суда.

Институт чиншевого права не получил своего распространения в

губерниях центральной России. В томе X Свода Законов гражданских содержится крайне мало указаний на возможность передачи недвижимого имущества (особо это касается земель) в бессрочное пользование.

В губерниях центральной России в рассматриваемый период сформировался целый ряд правоотношений, внешне схожих с институтом чиншевого права. Источниками регулирования данных отношений, помимо Т. X Свода Законов Российской Империи, являлись Устав о сельском хозяйстве (Т. XII ч. 2), Устав оброчных статей (Т. VIII ч. 1), Устав горный (Т. VII) и др. Законодательство Российской Империи уделяло особое внимание институту наследственного оброчного владения по отношению к казенным землям. Это свидетельствует о практической значимости данного института. Представляется, что он оказывал позитивное воздействие в качестве средства насаждения и развития сельскохозяйственной культуры в малонаселенных и пустынных местах.

Основной же целью развития данного института являлось систематическое получение прибыли с казенных земель. Указ от 2 ноября 1832 г. обнародовал правила об отдаче свободных казенных земель в потомственное и долгосрочное содержание. Указ был издан с целью «усовершенствования сельского хозяйства и для вящих успехов народной промышленности»4.

На основании Устава о казенных оброчных статьях5 свободные казенные земли навсегда отдавались частным лицам в бессрочное содержание. Непременным условием выступала необходимость внесения в казну оброка за каждые полгода вперед6. Оброчный владелец дол-

4 Полное собрание Законов Российской Империи. Т. VII. № 35724.

5 См.: Свод законов Российской Империи. Т. VIII. Ч. I.

6 См.: Свод законов Российской Империи.

Т. VIII. Ч. I. Ст. 55, 56, 57, 59.

жен пользоваться землей в точном соответствии с договором7. Вместе с тем прослеживается отличие от института чиншевого права, в котором целевое использование земель не предусматривалось. В случае же неплатежа оброка или неисполнения других условий договора, земля отбирается в казну для передачи другим лицам. Устав не упоминает о возможности продажи или залога права бессрочного содержания.

Впервые казенные земли стали раздаваться частным лицам в наследственное оброчное владение для постройки загородных домов и разведения садов 8. Нормы устанавливали право потомственного и отчуждаемого владения казенными землями с внесением платежей. Платежи стали носить название поземельных или оброчных денег. Право оброчного владельца пользоваться землей было весьма ограничено — запрещалось использовать казенные земли кроме как для постройки загородных домов или для разведения садов (целевое назначение отведенных земель).

Оброчный владелец с разрешения казны мог продавать, подарить или иным способом отчуждать принадлежащее ему право, в том числе и заложить его, но с тем условием, чтобы за весь срок залога были внесены причитающиеся за земли платежи.

Оброк, так же, как и чинш, не мог быть увеличен по инициативе собственника, т. е. казны. Он подлежал уплате вперед ежегодно, причем никаких льгот по уплате владельцу не предоставлялось. В случае неуплаты оброка или неисполнения условий договора участок подлежал изъятию в казну полицейским порядком без всякого возражения владельца.

7 См.: Свод законов Российской Империи. Т. VIII. Ч. I. Ст. 69.

8 Полное собрание Законов Российской Империи. 2-е собрание. Т. IX. № 12528.

Так же Устав о казенных оброчных статьях предусматривал отдачу казенных земель в срочное потомственное пользование под мануфактуры, фабрики и землевладельческие учреждения9. На основании приложения к ст. 28 данного Устава, свободные казенные земли отдавались частным лицам в срочное, до 99 лет, или потомственное содержание и пользование под различные хозяйственные нужды, как то: под фруктовые и виноградные сады, тутовые рощи, питомники для плодово-ягодных деревьев и т. п. Под сенокосы и хлебопашество могли отдаваться только совершенно бесплодные земли или земли в Сибирских губерниях, поскольку крестьяне переселялись в них неохотно10.

Право оброчного содержания было ограничено целевым назначением земель. Даже если изменялось направление в промышленности, оброчный содержатель был не вправе самостоятельно изменить хозяйственный режим этих земель. На это требовалось письменное разрешение губернатора11.

Право, принадлежащее оброчному содержателю, могло переходить к его законным наследникам, быть завещано другому лицу либо от-чуждено иным законным способом. О возможности передачи срочного права в аренду или залог в законе не упоминалось.

Право срочного или потомственного содержания и пользования возникало в силу договора, заключаемого между оброчным содержателем, с одной стороны, и местным управлением государственных иму-ществ, с другой стороны. Заключению договора предшествовала стадия утверждения его условий Правительствующим Сенатом.

9 Свод законов Российской Империи. Т. XII. Ч. II (приложение к ст. 28).

10 Устав о сельском хозяйстве // Свод законов Российской Империи. Т. X. Ч. II. Ст. 1, 2, 3, 5.

11 Там же. Ст. 19.

Оброк должен был вноситься в местное казначейство за полгода вперед, причем с разрешения Министерства Земледелия и Государственных Имуществ допускалась отсрочка внесения платежа от трех до шести месяцев. Если казенные земли были заняты садами, огородами и иными земледельческими учреждениями, то отсрочка могла предоставляться вторично. Если же земли были заняты мельницами, заводами и фабриками, то отсрочка могла быть предоставлена и в третий раз. Таким образом, собственник земель не был заинтересован в частой смене содержателей, поскольку основной целью его выступает получение доходов с казенных земель, а приличные доходы могли быть получены только в случае рационального подхода со стороны оброчного содержателя. Результаты предпринимательской деятельности могли быть получены не сразу, поэтому государство было вынуждено идти на подобные уступки.

Злостное неисполнение обязанностей со стороны оброчного содержателя имело своим последствием продажу данного права с публичных торгов, включая все хозяйственные постройки и насаждения, имевшиеся на земельном участке12. Если в результате торгов сумма недоимок не покрывалась, то торги уже не повторялись, а земля обращалась в хозяйственное распоряжение казны Министерства Государственных Имуществ13. В том случае, если сумма, вырученная на торгах, превышала недоимки, то эта разница возвращалась прежнему оброчному содержателю14. Таким образом, основными условиями, на которых выделялись земли в срочное оброчное содержание, были

12 Устав о сельском хозяйстве // Свод законов Российской Империи. Т. X. Ч. II. Ст. 24, 28.

13 Там же. Ст. 26.

14 Там же. Ст. 27.

условия о целевом назначении земель и о своевременной уплате платежей за пользование казенными землями. Казна, как собственник земель, в данном случае проявляла себя как рачительный хозяин, который беспокоился о собственном благосостоянии и предпринимал шаги к тому, чтобы земля находилась в имущественном обороте.

Говоря о посессионном землевладении, необходимо отметить, что данные правоотношения регулировались Уставом горным15 и Уставом лесным16. Согласно содержащимся в Уставах нормам, земли и леса, отведенные от казны заводам, состояли у заводчиков на праве потомственного владения и пользования, продолжительность которого была обусловлена непрерывным ведением горного дела. В связи с этим, право посессионного пользования носило срочный характер. Срок определялся окончанием ведения горного дела. Посессионные владельцы могли пользоваться отведенными землями и лесами под наблюдением местного управления Министерства Государственных Имуществ в строго установленных пределах. Например, кроме золота они могли добывать только те руды, для разработки которых был учрежден горный завод. Все остальные виды руд в посессионных землях составляли собственность казны17. С разрешения Горного Департамента посессионные земли и леса могли отчуждаться и закладываться, но только вместе с заводом, к которому они приписаны18. Обращение посессионного завода в заповедное имение прямо запрещалось19. В случае неплатежа горной подати, завод подлежал продаже с публичных

15 Свод законов Российской Империи. Т. VII.

16 Свод законов Российской Империи. Т. VIII. Ч. I.

17 Устав горный // Свод законов Российской Империи. Т. VII. Ст. 197.

18 Там же. Ст. 225, 224.

19 Свод законов Российской Империи. Т. X. Ч. I. Ст. 472 (с приложением).

торгов, причем казна имела право преимущественного удовлетворения своих требований по сравнению с другими кредиторами (прослеживается тенденция того, что казна как собственник предпочитала передавать земли во владение и пользование с целью получения доходов).

Государство было озабочено проблемами рационального использования не только земель в малонаселенных местах или в отдаленных губерниях, но и в городах центральных губерний. В связи с этим с разрешения Правительствующего Сената земли городских поселений могли отдаваться в потомственное пользование частным лицам за ежегодную плату городу для устройства садов и виноградников, а также для учреждения мануфактур.

Основным признаком права бессрочного и срочного оброчного содержания, институтов передачи посессионных и городских земель в потомственное пользование частным лицам является то, что передаче подлежали казенные земли, т. е. земли, находящиеся в собственности государства. Этим объясняется целевое назначение использования земель, пользование землями под контролем компетентных государственных органов, а также ограничения, связанные с отчуждением земель.

Что касается права частных лиц установить наследственное оброчное владение на принадлежащих им землях, то в Своде Законов не содержится на это прямого указания. Но из общего смысла норм п. 6 ст. 432, ст. 514 и 551 тома X части I можно сделать вывод, что закон не содержит запрета на установление этого института. Так, в п. 6 ст. 432 Свода Законов сказано, что право собственности бывает неполным в том случае, если от него отделяется право владения и пользования. В ст. 514 изложено, что «когда частный владелец, удержав за собой право собственности, отделит от него право владения и передаст или уступит это право по договору другому лицу», то данное пра-

во представляет собой отдельное особое право, «коего пространство, пожизненность или срочность определяется тем актом, которым оно установлено»20. Таким образом, право оброчного владения на земли частных владельцев устанавливается на вечные времена, т. е. бессрочно и, соответственно, имеет чиншевую природу. Это означает, что хотя в Своде Законов прямо не содержится норм о чиншевом праве, данный институт мог иметь место. Источником же правового регулирования в данном случае выступали общие начала гражданского законодательства, а именно, принцип: «Разрешено все, что прямо не запрещено законом».

Обобщая сказанное, можно сделать следующие выводы. Во-первых, законодательство Российской Империи XVIII—XIX вв. детально регламентировало институт передачи во владение и пользование казенных земель, что было обусловлено преобладанием публичных интересов над частными в данной сфере общественных отношений.

Во-вторы1Х, хотя институт чиншевого права прямо не был регламентирован законодательством, на практике могли иметь место отношения, содержавшие в себе основные признаки чиншевого права, например, институт передачи земель частным владельцам в оброчное содержание. С чиншевым правом данный институт сближала бессрочность владения и свобода пользования землями частных владельцев, выражавшаяся в отсутствии ограничений со стороны собственника земель.

В-третьих, правовая природа чиншевого права носила вещный характер. Формально пользователь был обязан вносить определенную

плату, но она не могла идти ни в какое сравнение с реальной стоимостью земель. Вещный характер данного института обусловлен наличием основного собственника и вторичного, под которым понимался пользователь. Пользователь мог достаточно свободно распоряжаться своим правом, поэтому его правомочия можно поставить в один ряд с правомочиями собственника.

В-четвертыьх, правовая природа институтов по передаче в бессрочное или срочное пользование казенных земель, земель городов и посессионных земель имела обязательственный характер. Прежде всего, это связано с целевым назначением земель, с контролем со стороны государства за процессом использования государственной собственности. Пользователи были связаны жесткими обязанностями, кроме того, их право владения не могло свободно отчуждаться. В данном случае публичные интересы, связанные с использованием казенных земель, были приоритетными, вместе с тем это обстоятельство не являлось препятствием для проявления частной инициативы. Поэтому, руководствуясь общими началами гражданского законодательства, собственники земель — частные лица были вправе передавать свои земли в бессрочное пользование, исходя при этом из своих частных интересов.

В заключение необходимо отметить, что процесс регулирования отношений земельной собственности всегда характеризуется сложностью и неоднозначностью. Накопленный дореволюционный опыт поможет восполнить пробелы при формировании наиболее эффективных способов правового регулирования данной сферы общественных отношений.

————