Арендаторы съезжают из центра

Нежелание собственников помещений стрит-ритейла идти на уступки вынуждает арендаторов не продлевать договоры. В итоге вакантность на центральных торговых улицах Москвы в третьем квартале выросла с 4,8% до 6,3%. Больше всех пострадала популярная у гостей чемпионата мира по футболу Никольская улица, где освободилось сразу 10% площадей. Арендаторы больше не готовы платить только за витрину в центре, не подкрепленную высоким пешеходным трафиком и показателем конверсии. Тенденция уже распространилась и на Санкт-Петербург, а в Москве усилится, полагают эксперты.

На центральных торговых улицах Москвы по итогам третьего квартала пустовало 6,3% помещений стрит-ритейла, что на 1,5 процентного пункта (п. п.) выше, чем за тот же период 2018 года (4,8%), говорится в исследовании Colliers International. Заметнее всего вакантность выросла на Никольской улице, пользовавшейся повышенным вниманием арендаторов перед чемпионатом мира по футболу: здесь пустует 10% помещений, в то время как год назад свободных мест не было. На Рождественке показатель за год вырос с 0% до 4%, на Петровке — с 4% до 7%, на Новом Арбате — с 3% до 9%, на Мясницкой — с 1% до 5%.

Тренд подтверждают и в Knight Frank: по расчетам аналитиков, общий уровень вакантности на пешеходных улицах Москвы по итогам третьего квартала составил 2,9% — это на 0,8 п. п. выше, чем в июле—сентябре 2018 года. На Садовом кольце за тот же период уровень вакантных площадей сократился на 1,5 п. п., до 10,4%. В Knight Frank связывают негативную динамику на пешеходных улицах с уходом нескольких крупных арендаторов — закрытием Shop & Bar Denis Simachev в Столешниковом переулке, Bar Barius, Burger Heroes и Музея игровых автоматов на Кузнецком Мосту. В Colliers International добавляют к этому снижение вдвое числа магазинов «Мосхозторг» (ритейлер банкротится) и закрытие нескольких «Шоколадниц».

Еще одним важным фактором аналитики называют нежелание собственников идти на уступки арендаторам. В условиях ухудшения показателя конверсии пешеходного трафика и покупательской активности ставки аренды на ключевых центральных улицах оказываются слишком высокими, соглашается гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров. Кроме того, бизнес торговых сетей испытывает серьезное давление со стороны онлайн-магазинов, а на трафике в ресторанах негативно сказывается рост популярности сервисов по доставке еды, добавляет он. По словам эксперта, отток арендаторов с центральных улиц наблюдается и в Санкт-Петербурге.

Арендаторы подтверждают эти выводы. Совладелец сети магазинов LavkaLavka Борис Акимов отмечает, что владельцы помещений до сих пор руководствуются логикой «чем ближе к центру, тем выше ставка». Представитель сети Prime Мария Лошкова считает, что ставки аренды в центре перегреты, в том числе из-за большого количества неопытных предпринимателей, которые были готовы снимать помещения без торга. «Аналогичная ситуация с помещениями складывалась и в кризис 2008 года»,— вспоминает госпожа Лошкова. По оценкам Colliers International, средняя стоимость помещений стрит-ритейла в третьем квартале 2019 года снизилась на 8–16% по сравнению с июлем—сентябрем прошлого года. Исключением стала лишь Пятницкая улица, где верхний диапазон запрашиваемой ставки вырос с 100 тыс. до 117 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Руководитель направления стрит-ритейла Knight Frank Виктория Камлюк объясняет, что максимальная стоимость аренды сейчас достигается только при условии высокого пешеходного трафика. «Никто не хочет платить за одни только витрины»,— говорит она. Заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers International Лариса Еремина считает, что до конца этого года доля пустующих площадей на центральных улицах Москвы вырастет до 7%. У многих, поясняет она, истекают пятилетние договоры аренды, подписанные еще в докризисное время.