Александр Винокуров: «Я абсолютно не волнуюсь за качество российских ипотечных кредитов»

Гендиректор инвестбанка "КИТ Финанс" Александр Винокуров считает, что российскому рынку ипотечного кредитования не грозит кризис по образцу американского — просто потому, что у нас подобные кредиты доступны лишь избранным, чья платежеспособность не вызывает сомнения. Свою теорию он изложил корреспонденту "Денег" Михаилу Смирнову.

"КИТ Финанс" занимает третье место в рейтинге газеты "Коммерсантъ" профессиональных участников рынка ценных бумаг, совершивших наибольший объем сделок с эмиссионными ценными бумагами за третий квартал 2007 года, и третье место в рейтинге РБК крупнейших ипотечных банков за 2007 год. Один из ведущих организаторов и андеррайтеров выпусков рублевых облигаций. В состав группы "КИТ Финанс" входят инвестбанк, брокерская, управляющая, лизинговая, страховая компании и НПФ.

"КИТ Финанс" является одним из лидеров ипотечного рынка России и должен хорошо чувствовать конъюнктуру. Насколько, на ваш взгляд, российскому рынку угрожает сценарий, аналогичный американскому?

— Абсолютно не угрожает. Между нашими рынками существуют серьезнейшие различия. Если мы возьмем американский кризис, то вокруг чего он разгорелся? Вокруг ипотечных кредитов subprime. Кредиты такого класса выдавались на чрезвычайно комфортных для заемщиков условиях. По сути, банки покупали недвижимость, а не кредитоспособность заемщика: кредиты выдавались с рассрочкой платежа людям, которые еще не имели доходов. В результате вдруг, как ни странно, возникла ситуация: достаточных доходов у этих людей еще нет, а платить нужно. Плюс еще процентные ставки в договорах плавающие, привязанные к ставкам на рынке,— и размер платежа пополз вверх. Естественно, что появляются неплатежи. Реализовать же недвижимость по закладной не так просто, будь мы в России или в Америке. Тем более что объемы таких операций стали увеличиваться. Ликвидность рынка стала снижаться, и стоимость недвижимости поползла вниз.

В России ситуация принципиально иная. У нас большая часть кредитов — это кредиты superprime, выданные заемщикам с высоким уровнем доходов.

А как же программы без первоначального взноса и справок о доходе, которые активно рекламировались в прошлом году?

— Это все ерунда. Кредитов без первоначальных взносов практически не выдавалось. И потом, что такое "без справки о доходах" в России? Это означает, что доход у человека есть, но он не подтвержден налоговыми декларациями. А мы видим, что зарплаты растут, и растут довольно быстро. В Америке кредиты выдавались людям, у которых дохода просто не было. Поэтому я абсолютно не волнуюсь за качество российских ипотечных кредитов. Еще несколько лет нам не будут угрожать те события, что сейчас разворачиваются на американском рынке. Хотя, конечно, я не могу дать гарантии, что в более отдаленном будущем что-то подобное не случится.

На рынке сейчас уже почти не скрывают, что продажа жилья идет с сильным дисконтом к декларируемой стоимости. Продавцам приходится идти на это, так как ликвидность жилья падает. Не ударит ли это по банкам? Ведь и в США проблемы начались с неплатежеспособности, но кризис образовался из-за резкого падения ликвидности на рынке.

— Подчеркиваю: банк покупает платежеспособность клиента, а не его недвижимость. С этим в России нет пока никаких затруднений. Суть в том, что ликвидность залога — это для нас вторичный показатель. Если мы не видим платежеспособности, то нам все равно, что хочет купить клиент, ликвидно это или нет. Кроме того, я не думаю, что нам стоит ждать какого-то резкого падения цен на недвижимость. А если будет легкая стагнация, то ликвидность будет возрастать, так как доходы граждан растут, а потребность в жилье никуда не делась.

Еще один показатель, который позволяет оценивать риски кредитования,— это отношение долга к стоимости залога, которое в "КИТ Финансе" сегодня составляет около 67%. Это с учетом того, что у нас одни из самых комфортных условий для заемщика. В некоторых банках, думаю, этот показатель еще ниже. То есть стоимость залога превышает сумму кредита почти в два раза — в таких условиях банкам нечего бояться.

Говорят, что в ряде случаев "КИТ Финанс" финансирует объекты, строящиеся дружественными компаниями, например группой ЛСР, одновременно выступая и поручителем по кредиту через дочерние структуры...

— Это неправда. Думаю, что редкий ипотечный банк занимается такими программами. А с руководителем "дружественной" компании ЛСР Андреем Молчановым мы познакомились буквально месяц назад. У нас не было никаких отношений с ЛСР как с корпоративным заемщиком.

Механизм устроен так, что клиенту выдается не ипотечный кредит, а кредит на приобретение имущественного права в будущем объекте. Поскольку закладной еще нет, то ЛСР через свою компанию дает поручительство "КИТ Финансу" в том, что, когда объект будет готов, будет оформлена закладная и эта закладная будет передана в "КИТ Финанс". Для нас, кстати, это менее интересный вид кредитования, так как его гораздо сложнее секьюритизировать. Это можно будет сделать только через год, после того как появится закладная. В результате и ставки на такие кредиты растут сейчас быстрее, чем по классической ипотеке.

А что вообще сейчас представляет собой рынок секьюритизации ипотеки?

— Сейчас рынок замер. Надежды участников связаны, во-первых, с тем, что рано или поздно устаканится ситуация на международном рынке и тогда оттуда придет ликвидность на российский рынок ипотечных бумаг. Правда, достаточно сложно прогнозировать, когда это произойдет. Во-вторых, есть ожидания, что на рынке появятся российские средства — пенсионных фондов и схожих с ними структур. Если бы средства пенсионных накоплений было бы разрешено инвестировать в ипотечные облигации, то круг инвесторов был бы расширен и российские ипотечные банки получили бы дополнительные ресурсы для своего развития.

"КИТ Финанс" предлагает услуги по рефинансированию уже взятых ипотечных кредитов. Какую долю запросов на рефинансирование вы удовлетворяете?

— Этот рынок попытался зародиться, но не успел. Сейчас обращений по рефинансированию практически нет — это доли процентов от общего объема выданных ипотечных кредитов. Он будет расти только тогда, когда ставки вновь пойдут вниз.

Помимо финансовых причин есть причины и технологические: очень сложно вытащить закладную из одного банка и оформить на другой. Этот процесс занимает месяцы, что не слишком устраивает и банки, и заемщика.

Как вы будете поддерживать свою ликвидность в текущем году, когда международные рынки практически закрыты?

— Управлять ликвидностью мы будем так же, как и в прошлом году. "КИТ Финанс", как и другие игроки, в текущем году должен будет повышенное внимание уделять фондированию за счет средств в первую очередь российских физических и юридических лиц.

Мне кажется, что вам несколько сложнее будет искать средства, чем, например, крупным госбанкам или "дочкам" иностранных банков: в структуре пассивов "КИТ Финанса" более 60% приходится на средства юридических лиц.

— Если посмотреть структуру пассивов того же ВТБ, то там также будут преобладать средства юридических лиц, как и у нас. Это никого не смущает, и им тоже придется усилить работу по привлечению дополнительных средств.

Например, в сентябре-октябре мы должны были провести первую сделку по секьюритизации, но в тот момент рынка вообще не было. Где мы взяли деньги для продолжения бизнеса? Мы взяли из наших отношений с корпорациями. Мера временная, так нельзя делать бизнес постоянно, однако с точки зрения краткосрочных возможностей это наш плюс. Да, ВТБ может, наверное, привлечь больше средств как от своих корпоративных клиентов, так и через заимствования. Наверное, он сможет привлечь их дешевле. Но это означает лишь то, что наша маржа будет ниже. Ну и не страшно, ведь для секьюритизации мы предлагаем такой же качественный актив, поэтому и деньги получим примерно по той же стоимости.

А "дочки" иностранных банков в этом плане имеют преимущества перед российскими? На ипотечный рынок недавно пришел Morgan Stanley, купивший Городской ипотечный банк...

— Вы посмотрите, что на Западе происходит. Неужели западные деньги сейчас текут рекой в Россию? Где они? Да, есть какие-то сделки, но пока не видно, чтобы денег на этом рынке стало слишком много. Если бы были деньги, которые готовы прийти на российский рынок, они бы уже пришли.

Опять же, денег не бывает российских или западных, деньги — они глобальные. Почему у "дочек" иностранных банков в России не в два раза ниже ставки, чем у нас? Потому что они работают на тех же деньгах, что и все. Отличаются банки только репутацией, кредитным рейтингом и издержками, да еще маркетингом. Но где сейчас Bear Stearns с его рейтингами и репутацией?

Тем не менее вы сейчас планируете провести первичное размещение акций на Лондонской бирже. То есть ориентируетесь именно на западных инвесторов.

— Нам бы хотелось ориентироваться на массовых российских инвесторов, однако у них на сегодняшний день не очень позитивный опыт инвестирования в финансовые институты. Идея "народного размещения" не то чтобы умерла, но сейчас точно не актуальна.

Но и у зарубежных инвесторов, как мне кажется, тоже есть много негативного опыта, связанного со скандалами вокруг крупных финансовых холдингов. Повлияло ли это на ваши планы в отношении IPO?

— Наши планы не изменились. Однако они могут корректироваться, исходя из условий рынка. Во-первых, может корректироваться цена, во-вторых, может корректироваться объем. В-третьих, конъюнктура будет влиять на выполнение наших бизнес-планов и определять потребность в привлечении средств. Кроме того, рынок сейчас меняется, поэтому мы рассматриваем не только публичное размещение, но и частное.