Проблемы дольщиков решат за счет доноров

В Ленинградской области появятся компании-доноры, которые будут помогать достраивать проблемные жилые объекты региона. Власти хотят простимулировать желание взять такой объект дополнительными преференциями новому инвестору. Но этот подход требует изменения не только региональных, но и федеральных законов. По мнению экспертов, на это может уйти достаточно много времени, особенно если застройщик находится в процедуре банкротства.

Власти Ленобласти представили на суд депутатов ряд изменений, которые они подготовили в федеральный и областной законы, регулирующие долевое строительство. Согласно им, в регионе скоро сможет заработать иной принцип достройки проблемных объектов, которых накопилось немало. Так, в областной реестр пострадавших участников долевого строительства включено 1179 граждан, а в списке недобросовестных застройщиков числится 39 компаний.

Чиновники правительства Ленобласти из строительного блока предлагают ввести понятие "компания-донор" — это тот инвестор, который решится достраивать проблемные жилые дома, а также расширить спектр преференций, оказываемых ему на этом этапе. Кроме того, по предложению чиновников, если сроки сдачи дома сорваны больше, чем на один год, то он автоматически признается проблемным и передается Ленинградскому областному ипотечному агентству жилищного кредитования (ЛеноблАИЖК, 100% акций у правительства Ленобласти) либо новому инвестору (более подробно об этой инициативе см. "Ъ" от 14.11.2018).

Сегодня на территории Ленинградской области 36 долгостроев уже можно признать проблемными, денежные средства граждан в них были привлечены по 14 513 договорам. Например, со значительными нарушениями первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию находятся дома у ГК "Норманн", ГК "Лидер Групп", ОАО "Главстройкомплекс", ООО "Строительная компания "Навис"", ООО "Ленспецстрой", ООО "Леноблстрой", ООО "СНВ "Северо-Запад"", ООО "Тареал", ГК "О2 Девелопмент".

Как объяснил заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин, для передачи объекта новому инвестору дольщику необходимо заключить дополнительное соглашение с изменением наименования застройщика и срока окончания строительства, но без штрафных санкций к новому застройщику за нарушение первоначального срока окончания строительства.

"Таким образом, участникам строительства будет предоставлена возможность выбора между двумя вариантами завершения строительства — своими силами через ЖСК и дальнейший самостоятельный поиск инвестора или путем передачи прав региональному застройщику",— пояснил Михаил Москвин.

Председатель Госстройнадзора Ленобласти Денис Горбунов представил ряд поправок в законы "О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов Ленобласти" и "О налоге на имущество организаций". По его словам, для компаний-доноров предусмотрены новые преференции. Планируется, что у достройщика будут снижены ставки на налог на имущество, транспортный налог и налог на прибыль, смягчены расчетные показатели в региональных нормативах градостроительного проектирования, установлены минимальная стоимость на подключение к инженерным сетям и льготный тариф на тепловую энергию.

Господин Горбунов также отметил, что для каждого конкретного инвестора, готового выйти на проблемный объект, будет рассматриваться возможность строительства инженерной и дорожной инфраструктуры за счет федерального (аналог программы "Стимул"), регионального и муниципального бюджетов. Кроме того, планируется выкуп помещений для государственных нужд (помещения для мировых судей, МФЦ, государственных нотариальных контор). Все это, по словам главы Госстройнадзора Ленобласти,— способы мотивирования инвесторов, над которыми думают в правительстве региона, но они требуют регулировки федерального и регионального законов.

Областные парламентарии эти предложения поддержали. Ожидается, что нововведения будут одобрены на ближайшей сессии областного ЗакСа, а после направлены для рассмотрения в Госдуму РФ.

Эксперты, опрошенные "Ъ", в целом положительно отнеслись к предложениям областного правительства по оживлению долгостроев, однако разошлись во мнениях, когда их можно будет применить на практике. Сроки одобрения подобных инициатив на федеральном уровне могут быть самые разные — от нескольких недель до нескольких лет.

Управляющий партнер адвокатского бюро "Румянцев Лигал" Осип Румянцев считает, что передача всех прав и активов компании-донору или ЛеноблАИЖК для достройки домов требует соблюдения всех бюрократических процедур, что может затянуть процесс на довольно неопределенный срок.

"В настоящий момент процедура банкротства застройщиков, особенно в части формирования реестра требований, является достаточно длительной, поэтому формирование такого реестра могло бы осуществляться госорганом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость, под контролем суда, рассматривающего дела. Эффективный механизм закрепления права передачи объектов незавершенного строительства и земельного участка без решения суда внедрить достаточно сложно, так как в соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции никто не может быть лишен права собственности иначе как по решению суда",— говорит господин Румянцев.