Парковки переходят в новую плоскость

Автомобилизация населения опережает строительство инфраструктуры. В результате в городе начинает ощущаться острый дефицит парковочных мест. Решением проблемы могло бы стать строительство многоэтажных паркингов, но широкого распространения такие проекты пока не получили. Корреспондент BG Олег Привалов разбирался в причинах нерентабельности проектов многоуровневых парковок.

Затруднения из-за нехватки парковочных местных мест сегодня испытывают и центр Петербурга, и новые районы с плотной многоэтажной застройкой, такие как Кудрово и Мурино. Парковочные места также остро востребованы в Приморском, Выборгском и Московском районах с высокой плотностью населения, жители которых страдают от обилия машин, припаркованных на внутридворовых территориях, газонах и детских площадках. «Паркинги — не самая привлекательная функция для инвесторов с точки зрения доходности, вследствие чего проекты не получили широкого распространения в городе, а городская администрация вряд ли будет инвестировать в подобные проекты, по крайней мере — до урегулирования вопроса с оплатой на парковочных зонах»,— говорит Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International.

Пустующая половина

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, подсчитал, что в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса паркинги, как правило, заполнены наполовину, либо вообще пустуют. Притом, что людям уже некуда ставить автомобили рядом с домом. «К сожалению, у большинства просто нет свободных средств, чтобы купить, помимо квартиры, еще и паркинг»,— считает эксперт.

Господин Богданов полагает, что говорить про окупаемость паркингов не приходится в принципе. «Для застройщиков паркинги — скорее дополнительная статья расходов, а не возможность заработать. Они стремятся продать их хотя бы по себестоимости, и это удается с трудом. После ввода жилого комплекса на то, чтобы распродать парковочные места, уходят годы. Исключение составляют дома бизнес-класса и элитное жилье. Там машино-места нарасхват, и их всегда не хватает»,— рассказывает он.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС», слова коллеги подтверждает. Он говорит, что себестоимость строительства парковочного места в теплом подземном паркинге примерно одинакова как для объектов бизнес-класса, так и в масс-маркете. «Итоговая продажная стоимость определяется объемом спроса. В связи с повышенными нормами обеспеченности парковочными местами на имеющееся количество квартир сейчас в массовом сегменте, в котором работает наша компания, предложение превышает спрос. Поэтому в большинстве своих объектов мы вынуждены реализовывать парковочные места существенно ниже их себестоимости»,— говорит эксперт.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, рассказала: «Примерно половину мест мы продаем на этапе строительства, остальные — в первый и второй год эксплуатации дома. К сожалению, на приобретение паркинга невозможно взять ипотеку, отсюда следует еще одна проблема — покупатели не готовы платить за машино-место сразу всю сумму, поэтому у некоторых застройщиков места продаются медленно. Госпожа Валуева отмечает, что содержание подземного паркинга для владельца может стоить в среднем 2–2,5 тыс. рублей в месяц.

Сложное окружение

Одним из самых сложных факторов строительства подземных сооружений является стесненность площадки строительства, наличие исторической застройки, памятников архитектуры. Так, при строительстве трех-четырехуровневого подземного паркинга возникает необходимость устройства котлована глубиной 15–20 м, при этом необходимо если не исключить, то привести к минимуму влияние на фундаменты зданий окружающей застройки за счет устройства массивных конструкций, удерживающих перемещения стенок котлована. Также приходится учитывать и подземную инфраструктуру города: тоннели и вестибюли метрополитена, инженерные коммуникации, воздействие на которые необходимо также практически исключить. Стоимость такого строительства с учетом мониторинга состояния зданий, а может быть, и усиления их конструкций, может оказаться настолько высокой, что лучше совсем отказаться от этих работ.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», говорит, что при строительстве подземного паркинга могут потребоваться серьезные археологические изыскания и сложные подготовительные работы, что в разы удорожает затраты.

При строительстве подземных сооружений неизбежно приходится решать вопрос отведения вод из котлована, а при проектировании и эксплуатации — и защиты конструкций от воздействия вод и проникновения их в помещения паркинга. При наличии огромного ассортимента изоляционных материалов слабым местом является процесс их монтажа. При этом требования к качеству работ остаются очень высокими: в паркинге должен соблюдаться влажностный режим, не говоря уже о том, чтобы по стенам не сочилась вода.

Также можно столкнуться с проблемой пересечения транспортных потоков. Проще говоря, процесс въезда автомобилей в подземный паркинг может заблокировать движение автомобилей по основной магистрали. Это особенно актуально для офисных зданий, где прибытие и убытие сотрудников происходит одномоментно утром и вечером, указывает Ольга Любарцева, главный специалист конструкторского отдела компании «Метрополис».

За счет перечисленных выше факторов стоимость парковочного места (аренды или покупки) на сегодняшний день остается высокой для большинства городских жителей. «Стоимость паркинга также зависит от его характеристик: отопление, система пожаротушения, наличие мойки»,— добавляет Александра Овчинникова, младший аналитик ИК «Фридом Финанс».

Если в спальных районах строить парковки невыгодно, то в центре — просто негде. Ольга Любарцева полагает, что в центре решать проблему паркинга можно за счет освоения подземного пространства. «Однако стоит понимать, что с каждым метром заглубления подземного сооружения увеличиваются все технико-экономические показатели объекта: расход материалов и энергоресурсов, растут затраты на строительство. В связи с этим важнейшим вопросом проектирования подземных паркингов является выбор минимально возможной высоты этажа при обеспечении необходимой высоты проезда даже крупногабаритных автомобилей, с учетом прокладки инженерных коммуникаций и высоты несущих конструкций перекрытий»,— говорит она.

При проектировании современных жилых и общественных зданий площади для парковки автомобилей предусматриваются из расчета количества посетителей или жителей. Так, при проектировании многофункционального комплекса «Водный» в Москве, в состав которого входят 28-этажный офисный центр, торговый центр с помещениями гипермаркета и кинотеатров, при оценке количества необходимых парковочных мест архитекторами проекта было принято решение об устройстве площадей паркинга не только в подземной части, под помещениями торгового комплекса, но и в виде отдельно стоящего здания многоуровневой автостоянки. Размещать все эти площади под землей было просто нецелесообразно, рассказала госпожа Любарцева.

Другие препятствия

Не способствуют распространению проектов многоэтажных паркингов и индивидуальные гаражи. Александра Овчинникова подсчитала, что на сегодняшний день индивидуальные типовые гаражи занимают в Петербурге около 1200 га земли и выступают преградой для расширения строительства как жилья, так и паркингов.

Директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов рассуждает: «Кто будет покупать корову, если молоко задаром? Именно в этом основная суть проблемы строительства платных паркингов. По существующим нормам парковочных мест вокруг новостроек — хоть отбавляй. Еще один важный момент — расстояние до паркинга: люди всегда стараются поставить машину поближе к дому, по еще советской традиции — "чтобы из окна было видно", так что новенький паркинг со всеми удобствами и прекрасным сервисом, но за 500 метров от дома — не вариант. Даже если в новом ЖК предусмотрен подземный паркинг, он будет долгое время оставаться незаполненным, поскольку жильцы первым делом думают о выплате кредита за квартиру, а уже потом об автомобиле, тем более что стоимость покупки машино-места в паркинге по Санкт-Петербургу составляет от 200 тыс. рублей в сегменте эконом-класса и от 2 млн рублей — в элитном. Понятное дело, в последнем заполняемость платных паркингов выше, но даже в элитных ЖК она составляет в лучшем случае 50%».

Наталья Мишина, ведущий маркетолог ГК «КВС», говорит: «Заполняемость паркинга зависит в первую очередь от локации. В молодых растущих районах машино-места покупают гораздо охотнее. В наших объектах в районе проспекта Маршала Блюхера паркинги пользуются стабильным спросом. Так, в  ЖК "Иван да Марья" к моменту ввода дома в эксплуатацию машино-мест практически не осталось. В жилом комплексе "Кирилл и Дарья" стоимость паркинга на сегодня начинается от 700 тыс. рублей».

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», указывает, что в некоторых проектах премиального класса в центре парковочное место может стоить и 7–8 млн рублей. Машино-места в многоэтажных паркингах стоят от 300–400 тыс. рублей в зависимости от этажа.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», говорит: «Сейчас в Петербурге, согласно региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП), установлен единый норматив по парковкам для всего города — одно место на 80 кв. м общей площади квартир вне зависимости от того, где дом находится. Половина парковочных мест, если есть возможность, может быть вынесена за пределы имеющегося у застройщика земельного участка, но при этом эти места должны находиться в пешеходной доступности. Большинство наших объектов проектируется по принципу "машино-место на каждую квартиру", и с учетом того, что все дворы в наших проектах закрыты для машин, мы компенсируем это строительством наземного и подземного паркинга».

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», подсчитал, что себестоимость создания одного машино-места в подземной или отдельно стоящей многоэтажной парковке может превышать 1 млн рублей — в зависимости от сложности проекта. «С точки зрения покупателей недвижимости комфорт-класса данную сумму выгоднее направить на покупку большей жилой площади или на ремонт будущей квартиры, но не на покупку машино-места. Как результат, в больших комплексах появляются полные автомобилей дворы, а темпы продаж парковочных мест зачастую отстают от жилья, даже если количество машино-мест соответствует количеству квартир в доме. При этом сегодня часто одна семья владеет несколькими автомобилями»,— говорит господин Степанов.

Проблему паркингов может отчасти решить ввод платы за парковку. Сейчас, как известно некоторые локации в центре де-юре входят в зону платной парковки. Однако по факту нарушители штрафов не получают — спустя три года после введения платы за парковку городские власти так и не смогли решить проблему с получением информации об адресах нарушителей, ГИБДД предоставлять ее оператору парковок отказывается, ссылаясь на закон о персональных данных (хотя в Москве этот вопрос решить удалось).

«Полагаю, как только у нас будут регулярно эвакуировать машины и выписывать штрафы за парковку в неположенном месте, паркинги (как подземные, так и многоэтажные) начнут раскупаться быстрее»,— рассуждает госпожа Валуева.

Сергей Разуваев, директор компании «Маркетинг-Консультант», добавляет: «Раньше страховые компании не выплачивали страховку за автомобили, украденные или испорченные вне парковочного места, гаража. Если бы девелоперское лобби инициировало подобные изменения в законодательстве, это могло бы сдвинуть продажи парковочных мест на порядок».