Квартиры гостиничного типа

Мордовская ипотечная корпорация (МИК), республиканский оператор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, готовится вложить более 6 млрд руб. в строительство в Саранске гостиничного комплекса к чемпионату миру по футболу-2018. Планы инвестора амбициозны – гостиница будет состоять из шести многоэтажных корпусов с номерным фондом общей площадью более 60 тыс. кв. м, но в корпорации уверены, что комплекс не останется невостребованным после первенства: его планируется перепрофилировать в жилой квартал. Проект планирует субсидировать республиканский бюджет. Эта гарантированная господдержка сделает идею привлекательной для частных инвесторов, несмотря на то, что перепланировка гостиничных номеров в квартиры очень затратна и экономически неэффективна, полагают эксперты.

Как следует из презентации ОАО МИК, гостиничный комплекс «Тавла» предполагается разместить рядом со стадионом «Юбилейный» вместимостью 40 тыс. мест, который строится к чемпионату мира по футболу-2018, и жилым комплексом между улицей Волгоградской и дорогой на село Кочкурово. Под застройку уже выделен участок площадью 126 га. По проекту общая площадь 2 тыс. номеров гостиницы составит 60,5 тыс. кв. м, административных помещений – 30 тыс. кв. м. Комплекс планируется построить в виде двух строений по три секции – две 24-этажные и одна 30-этажная. Кроме того, застройщик намерен сделать подземную парковку для автотранспорта на 900 мест, еще 230 парковочных мест планируется разместить снаружи. Строительство отеля намечено на 2015--2017 годы.

Стоимость проекта МИК оценивает в 6,12 млрд руб., половину из которых планируется привлечь в банках, половину – за счет частных инвесторов, которые выкупят помещения в гостиничном комплексе. Проценты по банковским кредитам в объеме 1,39 млрд руб. компания намерена субсидировать за счет республиканского бюджета, а по окончании проекта возместить их из выручки от реализации недвижимости.

ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» учреждено в 2001 году правительством Республики Мордовия в лице ГУ «Фонд имущества Республики Мордовия» как региональный оператор федерального ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Основной вид деятельности – строительство зданий и сооружений; организация и координация первичного рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Уставный капитал – 1,2 млрд руб. 94,38% уставного капитала принадлежат правительству Республики Мордовия. Доля компании, по собственным оценкам, в объеме ввода жилья в Мордовии за 2011 год составляет 23,5%.

После завершения чемпионата мира гостиничные номера застройщик намерен перепланировать в одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, которые будут проданы жителям Саранска, в первую очередь тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий и имеет право на субсидии государства (льготникам планируется продать порядка 30% квартир). Общая площадь нового жилья в результате реконструкции гостиниц предположительно составит 70 тыс. кв. м, площадь помещений коммерческого назначения – около 30 тыс. кв. м. Затраты на перепланировку МИК оценивает в 220,5 млн руб., или 366,8 млн руб. в номинальном уровне цен 2018 года. По прогнозам МИК, операционная прибыль от проекта после реализации в 2018 году всей недвижимости составит 1,44 млрд руб. и будет направлена на возмещение бюджетных затрат по компенсации процентов. В итоге свою чистую прибыль компания прогнозирует на уровне 39,7 млн руб.

Генеральный директор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник говорит, что подобные проекты, ориентированные на смену формата недвижимости, в мировой практике существуют: «В Москве строили олимпийскую деревню с последующей продажей квартир, в Киеве – гостиницы к чемпионату мира по футболу и т.д. Но в этих случаях строились здания типовой жилой серии. Поэтому конверсия из нежилого в жилой фонд была реализована без дополнительных инвестиционных вливаний». В связи с этим, по мнению аналитика, идея МИК реконструировать номера в квартиры «выглядит весьма нерационально и не имеет под собой никаких экономических выгод», так как «превратит бывший отель в общежитие семейного типа с коридорной системой». С ним соглашается заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич: «Конструктивно отели отличаются от домов наличием единых коридоров, технических помещений, больших холлов и т.д. В Ханты-Мансийске после спортивного мероприятия отель переделали в общежитие. Это проще, но очень затратно». Если же квартиры все-таки поступят на первичный рынок, то, по мнению господина Ивашкевича, их стоимость не должна превышать средней по рынку, поскольку соседство офисов, конференц- и торговых площадей и жилья среднего и бюджетного классов «будет иметь взаимный отрицательный эффект».

Основным риском проекта Александр Лесник считает прекращение его бюджетной подпитки — например, из-за смены приоритетов власти. Не исключает эксперт и влияния экономической нестабильности, которая может привести к урезанию бюджетов. Круг потенциальных частных инвесторов эксперту видится очень широким, поскольку проект будет иметь бюджетную «подушку», а также есть заинтересованность местных властей в скорейшей реализации квартир для покрытия бюджетных расходов. В привлекательности проекта для международных гостиничных операторов эксперты сомневаются. «Стандартный договор на управление отелем заключается на 15--20 лет», — поясняет Александр Лесник. «Мобилизация сил и средств на краткосрочное управление отелем не покроет затрат оператора», — добавляет господин Ивашкевич.