С севера на юг

Спрос на рынках региональной недвижимости летом и даже в начале осени снизился почти по всей России, исключая разве что курортные города Черноморского побережья Кавказа, где в это время года активность покупателей традиционно возрастает. Однако девелоперы рассчитывают на возвращение покупателей, и в некоторых городах надежды начинают сбываться.

Элитные ожидания

Застройщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области говорят, что лето в городе, как всегда, прошло тихо. Сделок было мало, покупатели разъехались на отдых, а те, кто остался, использовали это время для просмотра объектов и выбора квартир, отложив подписание договоров на осень.

Осень, правда, преподнесла всем участникам рынка валютный сюрприз, так что и продавцы, и покупатели заняли выжидательную позицию. Как отмечает Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo, ведущей на Васильевском острове строительство премиального жилищного комплекса "Гранвиль", те, кто готов инвестировать в элитные питерские проекты, теперь в качестве инструмента для вложений стали рассматривать рынки других стран — менее рисковые либо более доходные. "Поэтому сейчас по таким объектам повышения спроса практически нет",— делится наблюдениями эксперт.

"Количество новых обращений по объектам в центре города несколько сократилось",— подтверждают в пресс-службе "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", которая застраивает несколько элитных жилых объектов в центре северной столицы, таких как "Дом на Дворянской" и "Смольный парк". При этом, как сообщил коммерческий директор компании Денис Бабаков, к выводу в продажу готовятся два новых объекта в элитном сегменте и один — в бизнес-классе.

Не спугнуть клиента

Борис Каптелов, коммерческий директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", которая возводит вблизи Крестовского острова одноименный проект с собственной мариной, считает, что замедление рынка связано скорее с высокими объемами продаж в первом квартале, нежели с низкими продажами во втором. "Цены стабильны в рублевом выражении, но снизились в реальном: сейчас застройщики не рискуют повышать цены даже на уровень инфляции, чтобы не отпугнуть клиента",— утверждает эксперт, надеясь, впрочем, что к концу года цены на элитное жилье в Петербурге увеличатся примерно на 6-8%.

Ожидания эти небеспочвенны. Как сообщается в отчете консалтингового центра "Петербургская недвижимость", с января по апрель текущего года средние цены предложения в элитном сегменте постоянно росли в обжитых районах города — Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном.

В августе после небольшого летнего снижения средняя стоимость квадратного метра в премиальном сегменте превысила апрельские показатели, составив 360,6 тыс. руб. Основную динамику обеспечили Петроградский и Центральный районы, где к сентябрю стоимость квартир вышла на годовой максимум, составив 235,2 тыс. и 245,9 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.

В Адмиралтейском районе максимальные цены продержались в течение декабря и января, а с февраля началась существенная коррекция вниз, и с январских 508,4 тыс. руб. метр к июлю подешевел до 400,6 тыс. руб. Однако в августе район снова начал дорожать, и к сентябрю средняя стоимость 1 кв. м в элитном сегменте составила 413,8 тыс. руб.

Успокоительные сеансы

В сегменте жилья масс-маркет в Петербурге ситуация более спокойная. Здесь сейчас основную массу приобретателей составляют не инвесторы, как это было в марте--апреле, а те, кто подбирает квартиру для себя. Правда, настроения этих людей заметно изменились, и не в лучшую сторону.

Андрей Соколов, генеральный директор "Охта Групп Недвижимость", которая совместно с компанией "Мегалит" строит жилой комплекс "Екатерининский", располагающийся в микрорайоне Полюстрово Красногвардейского района, рассказывает, что покупатели квартир в последнее время стали нервными и раздражительными. "Происходящее в экономике, и прежде всего галопирующий рост цен, воздействует на психику людей,— объясняет эксперт.— Перед продажей квартир с ними приходится проводить успокоительные сеансы аутотренинга".

В то же время, отмечает господин Соколов, продажи в августе--сентябре вышли на весенний уровень. Цены при этом остаются стабильными — за девять месяцев года они выросли в среднем на 6%, но только за счет вымывания в начале продаж наиболее дешевых квартир.

В "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", которая застраивает масштабную территорию на северо-востоке Санкт-Петербурга в рамках создания района "Новая Охта", говорят, что продажи из месяца в месяц стабильны и вывод объектов сегодня и в ближайшем будущем будет идти в плановом режиме.

Как утверждают аналитики консалтингового центра "Петербургская недвижимость", сегмент массового жилья в обжитых районах города в целом демонстрирует медленный, но на удивление стабильный ценовой рост в течение длительного времени, и даже зимние скачки валют на нем не отразились.

Скидка на Онегу

Падение спроса нынешним летом куда сильнее ощутили соседи петербужцев — жители Петрозаводска. "Летние продажи просели очень существенно: спад составил примерно 50% в сравнении с весной",— говорит Анна Филатова, руководитель отдела продаж в жилом комплексе "Александровский", который "Охта Групп" возводит в новом квартале города "Петровская слобода".

В сентябре, по наблюдениям госпожи Филатовой, продажи вернулись на уровень апреля, однако цены пока остались на прежнем уровне. Более того, в начале осени застройщики Петрозаводска, видимо почувствовав приближающуюся волну спроса, решили активизировать его и теперь предлагают покупателям скидки и подарки.

В жилом комплексе "Каскад", который строительная компания "Век" возводит на западной окраине города, в октябре предлагаются к продаже двухкомнатные квартиры, а также квартиры с большими балконами со скидкой от 170 тыс. до 220 тыс. руб.— около 5,2% от стоимости квартиры. В премиум-сегменте скидки до 8% от прайс-листа предлагают в жилом комплексе "Аквамарин", строящемся на берегу Онежского озера.

Петрозаводск — отнюдь не инвестиционный город, и это хорошо видно по запросам покупателей. В отличие от более крупных городов, здесь нет явных предпочтений по площади и количеству комнат: покупатели равно интересуются одно-, двух- и трехкомнатными квартирами.

Царицы-"однушки"

На юге России среди крупных городов выделяется Краснодар, который переживает строительный бум не первый год. По наблюдениям генерального директора портала "Мир квартир" Павла Луценко, в конце концов это остудило местный рынок жилья. "В первом полугодии девелоперы в Краснодаре, как и в большинстве крупных российских городов, собрали инвестиционный спрос, и в итоге цены здесь поднялись на 5,4%, но в третьем квартале произошло снижение на 7,3%, и к сентябрю средняя цена квадратного метра составила 46,7 тыс. руб.",— рассказывает эксперт. По результатам девяти месяцев 2014 года динамика цен в городе отрицательная: -2,4%.

И это неудивительно: по данным Росстата, с января по июнь в Краснодарском крае было построено 7,2% от общей площади жилья в России. Кубань с показателем 2,1 млн кв. м уступила лишь Московской области, где было сдано 3 млн кв. м жилья. При этом в столице края было возведено 814 тыс. кв. м жилья — это на 35,6% больше, чем в первом полугодии 2013 года.

В компании "Газпромбанк-Инвест", построившей на берегу Кубани жилой комплекс бизнес-класса "Европейский", рассказывают, что основу первичного рынка Краснодара составляют однокомнатные квартиры, которые занимают 55,4% общего объема предложения, на втором месте — "двушки", которых насчитывается 34,0%. Интересно, что еще не так давно, в конце 2013 года, доля однокомнатных квартир была более скромной — 42,5%.

Популярность небольших квартир связывают с невысокой платежеспособностью большей части покупателей жилья в новостройках. Кроме того, в столице Краснодарского края всегда есть расчет на инвесторов, которые, как известно, предпочитают покупать высоколиквидный товар. И действительно, летом и в сентябре лучше всего продавались однокомнатные квартиры. Однако специалисты отмечают, что в сентябре также возобновился спрос на большие площади, которые приобретаются уже не для инвестиций, а для собственного проживания.

Напуганные санкциями

На фоне других небольших городов Краснодарского края, где емкость спроса на рынке жилья минимальна, выгодно выделяются курортные районы — Сочи, Геленджик, Анапа. Спрос на квартиры и дома на Черноморском побережье, по данным аналитического отдела управляющей компании "Фонд Юг", формируют жители Москвы и Подмосковья: на них приходится примерно 40% от общего числа заявок. Еще 15% составляют жители Краснодарского края. Остальные покупатели черноморской недвижимости — преимущественно жители Санкт-Петербурга, Красноярска и Ханты-Мансийского автономного округа.

В УК "Фонд Юг" подсчитали, что в период с июня по сентябрь в Анапе было совершено на 21% больше сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В отличие от других регионов, недвижимость на побережье лучше всего продается летом и в начале осени, особенно это касается готового жилья: здесь оно продается значительно лучше, чем строящееся. "Более 90% покупателей отдают предпочтения недвижимости с отделкой "под ключ"",— говорит Эдуард Жучков, исполнительный директор компании "Фонд Юг", ведущей строительство проекта "Резиденция Утриш" в поселке Сукко под Анапой и клубной резиденции ReefResidence в Сочи.

Господин Жучков рассказывает, что нестабильная экономическая ситуация и падение курса подогрели спрос на черноморскую недвижимость. "Особенно явно эта тенденция прослеживается на повышении спроса со стороны сотрудников силовых структур",— уточняет эксперт.

Кроме того, после введения санкций со стороны Европейского союза и США в отношении россиян в компании отметили приток покупателей, которые раньше были заинтересованы в покупке недвижимости на бюджетных зарубежных курортах, таких как Болгария или Черногория.

Тем не менее, отмечают эксперты, инвестиционный потенциал южной недвижимости даже на черноморских курортах не слишком высок. Вряд ли она подешевеет до конца года, однако рост цен не перекрывает инфляцию, а в нынешних экономических реалиях и не догоняет ее.