Гадание на карте

Со времени принятия "дорожной карты" в строительстве прошло полгода. Однако законов, действительно упрощающих получение разрешения на строительство, так и не появилось. Регулирование отрасли пока сводится к отказу государства от ответственности за реализацию частных проектов, считают девелоперы.

Риски нехватки квалифицированного персонала, изменения экономической ситуации или срыва договоренностей партнерами в строительстве отошли на второй план. Главным риском для развития девелоперского проекта стала непредсказуемость государства, говорят застройщики.

"Основной риск реализации инвестиционного проекта в Петербурге — это неопределенность градостроительной политики, которая проводится городом, — говорит глава Hansa Group Олег Барков. — Покупая участок земли, компания не можете быть уверена, что в предсказуемое время получит разрешение на строительство. При этом если проект осуществляется в историческом центре, строительство может быть остановлено, а разрешение на строительство — отозвано в любой момент".

Кроме того, серьезным риском для девелоперов стал и отказ города от строительства социальной и инженерной инфраструктуры. Фактически город снял с себя обязательства по ее созданию для новых проектов. "Основные риски девелоперского проекта сегодня связаны с созданием инфраструктуры, со строительством социальных объектов", — соглашается старший аналитик ООО "Северо-Запад Инвест" Олег Громков.

"Кроме того, существуют риски, связанные с подключением к сетям, — продолжает Олег Барков. — В первую очередь — к сетям "Ленэнерго". Даже при наличии на руках технических условий на подключение здания существует вероятность, что они могут быть либо изменены, либо отозваны, либо застройщик в течение долгого времени будет добиваться выполнения технических условий".

"К сожалению, из-за существующих бюрократических проволочек в работе разрешительной системы, из-за сложного доступа к ресурсам срок реализации проекта становится непредсказуемым, — полагает совладелец холдинга "Адамант" Евгений Гуревич. — О единых "правилах игры" для строительных компаний говорят уже очень давно, но пока изменений не чувствуется".

Девелоперы ожидают от государства дебюрократизации, упрощения процедур, введения предсказуемых сроков получения разрешения на строительство и достижения договоренностей с монополистами по соблюдению условий создания инфраструктуры.

Карточные фокусы

Именно это призвана достичь "дорожная карта" в строительстве, которую в августе прошлого года подписал президент Владимир Путин. Согласно программе время, необходимое для получения разрешения на строительство, к 2015 году должно снизиться с 423 до 130 дней, количество процедур — с 51 до 15, а объем затрат на оформление всей разрешительной документации — с 184 до 104 процентов ВВП на душу населения.

В частности, "дорожная карта" предусматривает упрощение процедур начала строительства, вовлечение неиспользуемых земель в хозяйственный оборот и введение процедуры административного обжалования действий или бездействия органов государственной власти, связанных с нарушением порядка осуществления полномочий в области строительства и земельных отношений. Большинство застройщиков и профессиональных сообществ принятие "дорожной карты" поддержали.

Однако, как оказалось, государство начало реализовывать "дорожную карту" не так, как рассчитывали девелоперы. Вместо сокращения сроков согласования и введения четких требований к документации в Петербурге ввели "дифференцированный подход к перечню обязательств застройщика по созданию транспортной, социальной и коммунальной инфраструктуры в зависимости от инвестиционной привлекательности муниципального образования".

А те немногие законопроекты, которые начали готовиться в связи с принятием "карты", например, направленные на формирование рынка арендного жилья или касающиеся территориального планирования, либо не касаются строительства напрямую, либо носят очень спорный характер.

Экспертные риски

Один из наиболее дискуссионных законопроектов, принятых в продолжение "дорожной карты", — проект федерального закона, опубликованный на сайте Госстроя в декабре прошлого года. Документ предусматривает отмену обязательной экспертизы строительных проектов с 1 января 2014 года, за исключением опасных и особо сложных объектов. Их на рынке Петербурга, по оценке Александра Орта, генерального директора ООО "Негосударственный надзор и экспертиза", всего 2-3%.

В частности, законопроект предполагает, что соответствие проектной документации должно подтверждаться "декларацией о соответствии проектной документации и результатов инженерных изысканий", разрабатываемой самими проектировщиками. Кроме того, именно проектировщики должны проверять соответствие строительных работ проектной документации и гарантировать соблюдение технических регламентов. За нарушение требований к декларации законопроектом вводится административная и уголовная ответственность. Застройщик же, в свою очередь, должен застраховать свою ответственность при строительстве объекта.

При этом принятие законопроекта должно было фактически уничтожить рынок негосударственной экспертизы, формирующийся заново после выхода в марте 2012 года новых правил по аккредитации экспертных организаций. Сейчас, согласно реестру Росаккредитации, в городе зарегистрировано 10 юридических лиц, имеющих право на проведение негосударственной экспертизы проектной документации или результатов инженерных изысканий. Половина из них — переаккредитованы, половина — компании, созданные недавно. Тогда как год назад в Петербурге было около 20 таких компаний.

У участников рынка предлагаемые нововведения вызвали серьезные разногласия. "Качество подготовки специалистов-проектировщиков и конструкторов с каждым годом становится все хуже, школа претерпевает деградацию, — говорит генеральный директор "БКН-Девелопмент" Леван Харазов. — А отсутствие обязательной экспертизы проектов в масштабах всей страны может привести к тому, что здания просто начнут падать. Это не те деньги и не то время, которые стоит экономить. Чиновники по несколько лет подписывают документы — на этом и надо сокращать время получения разрешений".

"Если условием ведения строительства будет страхование, а оно невозможно без экспертизы, то тем самым экспертиза просто будет передана в руки страховых компаний, — приводит другой аргумент генеральный директор ООО "Межрегиональная государственная экспертиза" Вадим Персов. — Стоимость ее многократно возрастет, а критерием качества станут умения страховщика".

"Мы не боимся введения личной ответственности, — говорит генеральный директор ООО "Тектон" Юрий Бондарев — В экспертизе много случайных людей, а столкновение с квалифицированным экспертом — большая удача. Страхование позволит поддерживать более правильный баланс интересов".

"Обязательная экспертиза избыточна, — согласен и заместитель генерального директора СК "Капитал-Полис" Андрей Сумбаров. — Чрезвычайные ситуации и сейчас возможны, но при случае отвечать за них наверняка никто не будет. А при переходе на страхование будут отвечать страховые компании. Введение страхования как института для финансовой защиты прав потребителей — это хорошо, но насколько страховые компании справятся с этим, я не знаю".

Дискуссии о необходимости принятия законопроекта идут и в самом правительстве. Недавно законопроект Госстроя раскритиковало Министерство экономического развития. "При сохранении доли проектной документации, подготовленной с существенными нарушениями требований безопасности, в общем количестве разработанных проектов, при прочих равных условиях, вероятный совокупный ущерб от строительства объектов с нарушениями в проектной документации составит от 840 млрд до 10,678 трлн рублей ежегодно", — говорится в опубликованном заключении министерства. Тогда как в случае отмены необходимости прохождения экспертизы 67,6 тыс. проектов в год прямая экономия средств субъектов предпринимательской деятельности может составить около 48 млрд рублей (при средних затратах в 711 тыс. на экспертизу одного проекта). При этом законопроект затрагивает интересы свыше 103 тыс. строительных компаний, 32 тыс. проектных организаций и 8 тыс. компаний, осуществляющих инженерные изыскания, подсчитали в министерстве.

Жонглирование ответственностью

Будет или нет принят законопроект, тенденция государственного регулирования инвестиционно-строительного рынка очевидна — государство стремится снять с себя риски реализации частных проектов.

"Мы считаем неэффективным государственное управление этим видом деятельности, им должны заниматься сами строители", — признавался в этом еще в 2009 году на V ежегодной Всероссийской строительной ассамблее заместитель председателя правительства России Дмитрий Козак. Тогда речь шла о внедрении института саморегулируемых организаций.

Однако принять эту ответственность на себя не готовы и девелоперы. "Каждый должен выполнять свою функцию, — говорит Олег Барков. — Главная задача государства — мудро, вдумчиво и профессионально реформировать действующую систему согласования проектов, сохраняя свою ответственность. А ответственность участников рынка — в том, чтобы эти правила принять, понять и действовать по ним".