«Галерея Чижова» замыкается в себе

У одного из крупнейших объектов коммерческой недвижимости в Черноземье, воронежского торгово-делового комплекса «Галерея Чижова», может измениться состав собственников. Соинвесторы объекта, собственники ООО «Стройсервис» Павел Какалия и Александр Муштаев, заявляют, что партнер пытается вытеснить их из проекта. Якобы этим и объясняется недавняя подача заявления о банкротстве «Стройсервиса» Сбербанком, кредитующим АО «Галерея Чижова». Впрочем, ее представители опровергают версию о желании заполучить долю партнеров. Рассмотрение иска от банка создает риски для всех сторон конфликта, предупреждают эксперты.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В июле ООО «Стройсервис», владеющее в Воронеже пятизвездочными гостиницами «Арт-отель» и Ramada Plaza, получило от двух контрагентов официальные сообщения о намерении обратиться в суд с иском о банкротстве. 23 июля так называемый «банкротный лист» направил компании ее основной финансовый партнер Сбербанк, и 10 августа иск без подробностей о требованиях поступил в суд. Заявление пока не принято к производству. 28 июля об аналогичных намерениях заявила строительная структура «Галереи Чижова» ООО «Алтиус инжинеринг и констракшн» (находится в процедуре банкротства), которая возводила третью очередь комплекса и отель Ramada Plaza.

ООО «Стройсервис»

company profile

Директор и совладелец «Стройсервиса» Павел Какалия сообщил “Ъ-Черноземье”, что воспринял планы требовать банкротства его компании как следствие развивающегося с прошлого года конфликта с АО «Галерея Чижова». Компания господина Какалия на праве общей долевой собственности владеет 15% недвижимости комплекса, у АО — остальные 85%. «Стройсервис» вместе со структурами депутата Госдумы Сергея Чижова с 2008 года выступал соинвестором строительства комплекса общей стоимостью более 12 млрд руб., финансируя кредитами Сбербанка на 1,9 млрд руб. (под залог своих и совместных с партнерами активов) и собственными средствами. С 2010 года «Стройсервис» получал 15% доходов от деятельности комплекса и оплачивал такую же часть расходов.

«Полагаю, что "Галерея Чижова" планирует стать единственным собственником здания, возможно, чтобы распорядиться им в дальнейшем по своему усмотрению. Мы не рассматриваем сейчас варианта продажи доли, так как объект не достиг потенциала своей капитализации. А его характеристики уникальны не только для Воронежа, но и для страны в целом, — рассказал “Ъ-Черноземье” господин Какалия. — В то же время видим усилия структур партнеров на принуждение к сделке в ответ на нашу позицию продолжения совместной собственности на объект».

«Принуждение», по словам господина Какалия, выразилось в том, что «Галерея Чижова» длительное время допускает нарушение согласованных правил о перечислении доходов, а с июня 2019 года вообще прекратила перечислять их на банковский счет «Стройсервиса»

Из-за этого, продолжил бизнесмен, возникает просрочка по кредитам (копия жалобы компании в Сбербанк есть у “Ъ-Черноземье”). Также без согласия совладельца комплекса мажоритарный собственник сдает через промежуточные компании площади в субаренду (копия одного из таких договоров есть у “Ъ-Черноземье”) и не предоставляет партнеру отчеты, по которым можно установить, на долю от какого денежного потока может рассчитывать «Стройсервис», считают в компании.

Ассоциация «Галерея Чижова»

company profile

Господин Какалия допускает, что поданный к его компании банкротный иск от Сбербанка осложнит деятельность и «Галереи Чижова». «За счет взаимных поручительств и залогов это приведет к кросс-дефолту обеих компаний», — предупредил бизнесмен. Речь идет о том, что, кредитуясь в Сбербанке на строительство всех объектов комплекса, партнеры предоставляли поручительство друг за друга, залогами выступали их доли в каждой из очередей объекта. В том числе, как сказано в опубликованных на «Федресурсе» данных о договоре залога, Сбербанк имеет право получить в собственность третью очередь торгового центра ТРЦ.

Соинвесторы уже обменялись исками со взаимными претензиями, накопившимися за время реализации проекта, следует из их совместной практики в арбитражном суде Воронежской области

Так, «Галерея…» в декабре 2019-го в суде потребовала у партнера 189,36 млн руб. долга по договору строительства третьей очереди торгового центра и 66,97 млн руб. пеней задолженности по инвестдоговору на строительство здания. Следующее рассмотрение спора состоится 18 августа. В свою очередь «Стройсервис» подал заявление о взыскании с «Галереи Чижова» 264,12 млн руб. «необоснованного обогащения», которое, по мнению компании, сформировалось из удерживаемой доли доходов партнера от аренды и 23,43 млн руб. процентов за пользование чужими средствами за 2018-2019 годы. Суд рассмотрит этот иск 25 августа.

В Сбербанке “Ъ-Черноземье” вчера сообщили, что не комментируют «споры хозяйствующих субъектов и перспективы исков», но при этом банк является «сторонником мирного решения вопросов на благо всех своих клиентов».

В «Галерее Чижова» заверили “Ъ-Черноземье”, что версия о намерении компании стать единственным собственником одноименного комплекса, вынудив «Стройсервис» продать долю по минимальной цене, «не соответствует действительности». «Препятствия для продажи "Стройсервисом" своей доли на рыночных условиях, равно как и требования продать ее именно нашему АО, отсутствуют», — пояснили в пресс-службе компании. «"Стройсервис" — наш давний партнер, который более десяти лет назад принимал участие в строительстве центра, в связи с чем имеет небольшую долю. В то время как наши партнеры сосредотачивали усилия исключительно на развитии гостиничного направления, АО "Галерея Чижова" создавался диверсифицированный бизнес. В результате на сегодня наше предприятие обладает значительным уровнем финансовой устойчивости, поэтому возможное банкротство ООО "Стройсервис" рисков для АО не несет», — отметили в «Галерее Чижова».

Партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Клеточкин предупреждает, что после перехода в судебную плоскость ситуация будет «развиваться в направлении углубления конфликта и роста банкротных рисков для обоих партнеров».

Кросс-банкротство всех причастных к конфликту лиц кажется вполне реальной перспективой, поскольку стороны связывают не только общие активы, но и наличие поручительств по обязательствам. Это автоматически создает высокие риски для всех в случае признания несостоятельной одной из сторон»,— сказал юрист

При этом его удивила позиция «Стройсервиса»: «Если компания полагала, что мажоритарный собственник вел дела неправильно, она была вправе обратиться с соответствующим иском, а не дожидаться, пока Сбербанк подаст заявление».

Партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко считает, что иск от Сбербанка не стоит воспринимать как попытку давления на один лишь «Стройсервис». По его мнению, таким образом банк «стремится принудить стороны к завершению конфликта, который мешает управлению совместным бизнесом»: «Иск скорее является попыткой давления сразу на две компании».

В 2012 году ОАО «Галерея Чижова» зарегистрировало допэмиссию на 26,4 млн акций по цене 15 руб. за штуку. Размещение ценных бумаг проводилось по закрытой подписке в пользу одной из топ-менеджеров компании, а также трех участниц конкурса «Краса Воронежского края»