ЖКХ готовится к переменам

Кризис приостановил приход на рынок обслуживания жилья новых игроков. Действующие участники рынка ждут погашения задолженности со стороны государства и населения. С начала этого года задолженность населения перед эксплуатационными компаниями выросла на 10%. Эксперты объясняют это тем, что квартплату сейчас платят в последнюю очередь. Если человек потерял доход, а у него есть и другие обязательства, то в первую очередь он платит по ним, а коммунальные расходы оставляет на потом.

Новых заметных компаний на рынке обслуживания жилого фонда не появилось. Действующие игроки сектора говорят о высоких рисках вхождения в этот бизнес сейчас. Снижение платежеспособности населения, задержки в перечислении бюджетных средств для компенсации платежей льготников и даже сезонный фактор прибавили проблем управляющим компаниям в сфере ЖКХ. "Счета, выставляемые монополистами за зимний период, традиционно выше средних в году, а средств собирается меньше, чем расходуется тепла и электроэнергии. Поэтому в конце зимнего сезона традиционно возникает сложное для эксплуатационных компаний время разрыва поступлений с необходимыми платежами, — поясняет Олег Вихтюк, директор по развитию компании ОАО "Сити-Сервис". — В 2006 и 2007 годах мы много инвестировали в систему энергосбережения, поэтому сезонный дисбаланс в этом году у нас меньше. Мы финансовую устойчивость не потеряем, но есть компании, которые энергоресурсами не занимались — у них сейчас проблемы, которые они будут разгребать в лучшем случае до следующей осени".

Жить в долг

Рост задолженности населения отмечают не только сами обслуживающие организации, но и коллекторские агентства, занимающиеся возвратом долгов. "Задолженность населения перед эксплуатационными компаниями выросла многократно, особенно быстро она начала расти с этого года, — комментирует Кирилл Рединов, генеральный директор ООО "Петербургское коллекторское агентство". — Квартплату сейчас платят в последнюю очередь. Если человек потерял доход, а у него есть и другие обязательства, то в первую очередь он платит по ним, а коммунальные расходы оставляет на потом". Пресс-служба жилищного комитета Санкт-Петербурга подтверждает факт роста задолженности населения. "С начала 2009 года примерно на 10 процентов снизилась собираемость платежей населения. В связи со снижением собираемости, пропорционально выросла задолженность населения", — уточнили в пресс-службе. По официальным данным жилищного комитета, уровень сбора денежных средств от населения за январь и февраль составил 81,7%, что ниже среднегодового уровня платежей населения за 2008 год, который составил 98,2%.

Тем не менее доля предприятий ЖКХ, пользующихся услугами коллекторов, по-прежнему невысока. У большинства нет достаточной мотивации серьезно заниматься управлением дебиторской задолженностью. "Жилкомсервисы хоть и стали самостоятельными организациями, но их корни уходят в бюрократическое прошлое. Очень сложно с ними наладить сотрудничество из-за длительных согласований. Они бы может и рады работать, но не все могут преодолеть бюрократические преграды. С теми, кто смог их преодолеть, мы сотрудничаем", — добавляет Кирилл Рединов.

Государственное устройство

Бюджетные средства переводятся предприятиям ЖКХ традиционно медленно. "Защиту населения из сферы ЖКХ нужно перевести в социальную сферу, — уверен Евгений Пургин, председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга. — Надо направить пособия напрямую социально незащищенным гражданам, чтобы они получали средства, но при этом и платили полную стоимость квартплаты".

Участники рынка сетуют на неэффективную систему управления в сфере ЖКХ. Сейчас частные обслуживающие фирмы вынуждены конкурировать с компаниями, получающими государственные деньги. Управляющие жалуются, что невозможно убедить жильцов за свой счет провести дорогой ремонт, если соседний дом в результате общения с различными инстанциями получил необходимые средства. Поэтому конкуренция сложна и не приводит к обновлению жилого фонда, заставляя собственников ждать государственной помощи.

"Именно сейчас у государства существует уникальная возможность вывести сферу ЖКХ на конкурентный рынок, — продолжает Евгений Пургин. — Население готово к шоку и неприятностям. Поэтому государству нужно категорично уйти из этой сферы, чтобы у собственников квартир исчезло ощущение халявы. Предприниматели, которые могут организовать обслуживание жилого фонда, найдутся, а конкуренция сама все расставит на места. Продавать для этого жилкомсервисы в частные руки необязательно. Нужно просто прекратить финансирование предприятий ЖКХ за счет бюджета. Население будет более охотно нести расходы по содержанию своего дома, поскольку будет некуда деваться. Люди быстрее ощутят свой статус хозяев. Кроме того, государство не сможет решать свои проблемы за счет задерживания платежей предприятиям ЖКХ, поскольку задержка выплат льготникам может грозить неприятными социальными последствиями".

С августа 2009 года городом планируется увеличение размера платы за содержание и ремонт жилья в среднем на 15%. Тарифы на коммунальные услуги, т. е. на воду, тепло, газ и электричество, традиционно увеличиваются с января. В этом году они увеличились в среднем на 23%. Ежегодно тарифы на коммунальные услуги повышаются с 1 января, а на жилищные услуги с 1 августа, т. е. в целом один раз в год.

Продажа ЖЭКов

На 13 мая назначен конкурс по продаже 80% долей в шести жилкомсервисах. На торги будут выставлены три лота по два жилкомсервиса. Начальные цены лотов — 12, 16 и 27 млн рублей. Изначально конкурс должен был состояться 24 декабря 2008 года, но был перенесен на весну. Такой шаг удивил потенциальных участников торгов. "Мы сожалеем что, перенесли продажу жилкомсервисов, — комментирует Олег Вихтюк. — Мы могли бы не допустить такого ухудшения их финансового положения за это время. У них сильно выросла кредиторская задолженность. Нам все равно будет интересно участвовать в торгах, но деньги, которые мы дадим, будут меньше тех, что мы готовы были предложить в декабре. Сегодня эти компании стоят дешевле". "Если государство хочет создать конкуренцию в сфере ЖКХ, то выставляемые на торги на право обслуживания жилья лоты должны быть по 50-100 домов, а не по 600, как предлагается сейчас, — уверен Сергей Тихонов, генеральный директор ООО "РЭС ТСВ". — Мы обязательно будем участвовать в торгах, несмотря на растущую кредиторскую задолженность перед монополистами".

Компании, которые не хотят принимать участие в конкурсе, объясняют свой отказ большими долгами государственных предприятий и отсутствием подробной информации о состоянии домов. Кроме того, у жильцов всегда есть возможность изменить способ управления домом. Теоретически дома, которые обслуживаются продаваемыми жилкомсервисами, известны. На практике же может оказаться так, что они сразу после продажи перейдут под управление любой другой частной организации.

Несмотря на то, что на сайте Фонда имущества Санкт-Петербурга дата торгов обозначена, пресс-служба жилищного комитета не дает конкретного ответа о планах по продаже жилкомсервисов: "Этот вопрос в настоящий момент рассматривается, и его решение будет взаимосвязано с развитием общей экономической ситуации в городе в ближайшее время".

Обслуживать вскладчину

По оценкам участников рынка ЖКХ, сейчас квартплата составляет от 20 до 100% от реальной стоимости обслуживания дома. По закону, жильцы могут принять собственную смету доходов и расходов, отличающуюся от государственных тарифов. На практике редко кто соглашается на добровольное повышение квартплаты, и обслуживание дома производится в пределах средств, собранных по городским тарифам. Управляющая организация вынуждена закладывать свою прибыль в тарифы вместе со стоимостью самой услуги, поскольку по городским нормам за управление многоквартирным домом она может получать с жильцов исходя из тарифа 20 копеек за квадратный метр. С дома площадью 10 тыс. "квадратов" УК получает 2 тыс. рублей.

Обслуживающие организации уверены в необходимости повышения тарифов. В старых домах, где нет капитального ремонта, мало квартир, тариф меньше реального уровня расходов в 3-5 раз. В новых многоквартирных домах городского тарифа вполне достаточно. Когда УК обслуживает много домов, то за счет усреднения получается, что новые дома платят за старые.

Экономически целесообразно жителям больших новых домов переходить на самообслуживание, создавая свое ТСЖ и нанимая собственный персонал. Практика показывает, что дома от 35-40 тыс. квадратных метров могут позволить себе иметь в штате сантехника, электрика, плотника, инженера и дворников. Меньшие по размеру дома такую обслуживающую команду содержать не смогут, что может привести к проблемам. Поэтому им логичнее находиться на обслуживании в УК.

На практике изменение способа управления домом инициируется обычно заинтересованным собственником, который хочет использовать помещения дома (например, подвал) в личных целях. Коллекторы отмечают, что наиболее сложные вопросы при взыскании задолженности возникают с новыми домами, где сначала обслуживание организуется застройщиком. Затем обычно жильцы стараются организовать альтернативное управление домом: создать свое товарищество собственников жилья (ТСЖ) или передать управление независимой управляющей компании (УК). На этом этапе, как правило, возникают конфликты, и появляются жильцы, которые отказываются платить. И если выселить нанимателя жилья по социальному найму можно, то решить вопрос неплатежей с собственниками очень сложно.

Волна со стройки

Снижение цен на недвижимость косвенным образом тоже сказалось на доходах компаний, обслуживающих жилой фонд. По оценкам экспертов, дольщики лишь около 20% квартир стараются организовать приемку квартиры как можно быстрее, чтобы въехать в нее. Те, кто покупал жилье с целью перепродажи, на фоне упавших цен стремятся затянуть подписание акта приемки-передачи, чтобы отсрочить бремя коммунальных платежей. Поэтому сейчас застройщики испытывают трудности со сдачей домов, а соответственно, компании, обслуживающие жилой фонд, получают свой потенциальный доход позже.