Центростремительная застройка

Жилищное строительство в Центральном административном округе Москвы на 70% представлено элитными новостройками. В пределах Садового кольца их количество приближается к 100%. Корреспондент "Ъ-Дома" ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ провел собственное исследование рынка жилья и выяснил, что свежепостроенных домов в центре города, где еще продаются квартиры, осталось не так уж много (см. карту).

Модные дома

После кризиса 1998 года в Москве сформировался класс застройщиков, специализирующихся на строительстве в центре города элитных домов с высоким уровнем комфорта и соответствующими ценами. Жилые дома этой категории получили целый ряд статусных названий, больше напоминающих эпитеты превосходной степени: High End, De Luxe, категория А и более скромное "клубные" дома. Последнее название наиболее адекватно отражает их сущность: дома были рассчитаны не более чем на 30 квартир и поражали изобилием бассейнов, фитнес-клубов и дорогостоящей отделкой.

"Клубные" дома — явление чисто российское, в остальном мире преуспевающие бизнесмены крайне редко селятся в малоквартирных домах. Девелоперы, возводящие многоквартирные дома, "Дон-Строй", "Строймонтаж" и др., крайне болезненно отреагировали на это явление и до сих пор не устают доказывать СМИ, что во всем мире лучшие городские квартиры находятся не в малоквартирных домах, а в фешенебельных небоскребах, сопоставимых с возводимыми ими домами. Стоит отметить, что опрошенные Ъ покупатели квартир в "клубных" домах в большинстве случаев говорили, что элитная квартира в центре города, как правило, им нужна только для того, чтобы принять душ после работы, сделать пару звонков и затем отправиться в загородный дом.

Как бы там ни было, но в Москве устоялся определенный стандарт элитного дома, которому все застройщики пытаются соответствовать. Поэтому большинство новых домов, появляющихся в продаже, соревнуются друг с другом как в минимальном количестве квартир, так и в архитектурных и сервисных изысках. Соответственно, растет и цена предлагаемых квартир. Сейчас диапазон цен в домах верхней ценовой категории, по данным компании Soho Realty, составляет $4-10 тыс. за кв. м. Но классом High End жилищное строительство в пределах Садового кольца не исчерпывается.

Дорогие дома

Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) формально является структурой правительства Москвы, реально — самостоятельным хозяйствующим субъектом, активно конкурирующим с другими строителями за привлекательные участки в центре Москвы. Распоряжением мэра и постановлением правительства Москвы департамент получил в свое распоряжение все участки под реконструкцию в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы. Сейчас в пределах Садового кольца ДИПС это — основной застройщик, предлагающий квартиры в респектабельных домах не по ценам High End — до $4 тыс. за кв. м. Риэлтеры к этим домам относятся по-разному — в качестве члена неформального клуба элитных застройщиков центра Москвы его до сих по не признают. Но признают другое — то, что в своей ценовой категории ДИПС конкурентов не имеет и в большинстве случаев находит покупателей на свои новостройки еще на этапе строительства.

Демократичные дома

Панельные новостройки, являющиеся базовым элементом жилищного строительства в периферийных районах Москвы в пределах Садового кольца, сейчас не строятся. Что вполне понятно: дорогостоящий участок в центре города "отбиться" при продаже демократичной панели даже по цене $1,4-1,5 тыс. не может. Но есть одна проблема: в соответствии с нормативными актами Москвы жителям сносимых домов, на месте которых планируется новое строительство, должны быть предоставлены квартиры в том же административном округе, в котором они проживали ранее.

Элитные дома для переселенцев, разумеется, никто строить не собирается. Поэтому в районе метро "Таганская" и "Улица 1905 года", понятное дело, за Садовым кольцом, возводятся два локальных района массовой панельной застройки для переселенцев. Общая площадь квартир в этих районах составит около 200 тыс. кв. м. Еще 70-80 тыс. кв. м будет возведено в районах точечной застройки, но опять же за пределами Садового кольца.

Внутри Садового кольца дешевых панельных новостроек Ъ не обнаружил. Имеется ряд проектов, связанных с косметической реконструкцией домов без замены деревянных перекрытий, например в Подсосенском переулке, но цены на квартиры в этих домах не ниже, чем в "демократичных" элитках ДИПС.

Популярные места

Территория внутри Садового кольца давно перестала быть синонимом элитного местоположения дома. Сейчас на звание элитного места претендует только "золотая миля" — Замоскворечье, район, примыкающий к Остоженке, и территория между Пречистенкой и Новым Арбатом. Именно там сейчас сосредоточено основное строительство жилых домов в пределах Садового кольца. Что касается других районов внутри Садового кольца, то перспективы их застройки разные.

На район, расположенный между станциями метро "Пушкинская" и "Цветной бульвар", претендует целый ряд компаний, желающих получить его для комплексной застройки. Первой эту идею выдвинула компания "Квартал", осуществляющая комплексную застройку двух кварталов в районе метро "Проспект Вернадского". В структурах московского правительства идея "Квартала" встретила жесткое сопротивление (чему поспособствовали и конкуренты). Впрочем, рассчитывать на то, что этот район сможет целиком получить какой-либо другой застройщик, тоже не приходится. Скорее всего он будет разделен на части в зависимости от качества работы лоббистов строительных компаний, заинтересованных в реконструкции этого района. Стоит отметить, что скорее всего большая часть реконструируемых домов будет отведена не под жилищное, а под офисное и торговое строительство.

Китай-город, как и район Чистых прудов, является лакомым куском для всех московских застройщиков. Риэлтеры считают, что это один из самых перспективных районов жилищного строительства Москвы. Но свободных участков там нет, только дома под реконструкцию. Права на реконструкцию застройщикам достаются недешево (за это им приходится отдавать официальным и неофициальным структурам московского правительства немалые деньги), но в дальнейшем затраты окупаются. Одним из самых удачных инвестпроектов в этом районе можно признать строительство компанией "Ингеоком" жилого дома в Лялином переулке — все квартиры были проданы меньше чем за два года. Можно ожидать, что и других застройщиков этого района будет ждать успех.

Интересы корпораций

То, что ведущие компании России проявляют большой интерес к застройке центра Москвы, ни для кого не секрет. Олигархи и их ближайшие помощники хотят иметь подобающее их статусу жилье в "нормальном" городском районе. Несмотря на то что большинство строительных участков распределяется между основными участниками строительного рынка Москвы согласно приведенной выше схеме, свой кусок получают и корпорации. Как правило, оплачивая услуги столичных лоббистов и получая в свое распоряжение участки, выделяемые отдельными постановлениями правительства Москвы. "Интеррос", ОМЗ и другие компании сейчас имеют свои проекты в границах "золотой мили".

Менеджеры корпораций, как правило, дорожат возможностью жить рядом со "знакомыми по работе людьми" и не торопятся продавать свои квартиры. Тем не менее "корпоративные" дома в центре Москвы в свободную продажу поступают. Характерный пример — дом в Афанасьевском переулке, выстроенный "Альфа-групп". Более половины квартир в нем поступило в свободную продажу. По словам менеджеров "Альфы", они "слишком часто видят своих коллег в офисе, чтобы видеть их еще и домашней обстановке". Но это скорее частный случай, чем правило. Корпоративное строительство по-прежнему является одним из основных источников инвестиций в возведение жилья в пределах Садового кольца.

ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ