«Люди ищут инструменты сохранения денег»

Директор филиала сетевого девелопера «Талан» в Ижевске Дмитрий Сулимов о влиянии санкций на строительную сферу: о рисках, сложностях, точках роста

На фоне экономических санкций и колебания ипотечных ставок многие жители Удмуртии задаются вопросом, хватит ли девелоперам «запаса прочности» достроить жилые комплексы? Какова вероятность, что сложившаяся ситуация приведет к массовой заморозке строительных объектов, а мы вернемся к ситуации 2011 года, когда наблюдали всплеск количества обманутых дольщиков? Инвесторы также опасаются, что сложности с поставками импортных материалов приведут к ухудшению качества проектов. На все эти вопросы ответил директор компании «Талан» в Ижевске Дмитрий Сулимов. Он рассказал «Ъ-Удмуртия», стоит ли сейчас доверять свои сбережения девелоперам или подождать более благоприятных условий, что будет с ценами на квартиры в ближайшие месяцы и какие выгодные возможности открывает рынок недвижимости именно сейчас.

— Что сейчас происходит у строителей? Какие меры принимаются? Как вы, руководитель одной из ведущих компаний-застройщиков нашего региона, видите ситуацию?

— Ни одна другая отрасль не пережила столько кризисов, как строительная,— и за это время мы наработали антикризисный опыт и большой запас устойчивости. Немалую роль в устойчивости отрасли сыграло и то, что все текущие проекты строятся в рамках проектного финансирования, а деньги дольщиков защищены эскроу-счетами. Поэтому стройки продолжают активно расти, а в офисах продаж есть покупатели.

Главный вызов сейчас — это дальнейшее импортозамещение. Своевременный ввод дома в эксплуатацию — приоритет для нас, поэтому может возникнуть необходимость оперативно заменить импортные позиции на российские при сохранении качественных характеристик. Но даже здесь вопрос касается очень небольшой части строительных материалов. В наших проектах импортные материалы и оборудование составляют в среднем 10%. Например, газовые котлы и лифты. Есть сложнозаменяемые позиции в инженерии. При этом весь цемент, арматура, кирпич, бетонные блоки и гидроизоляция — отечественные, поэтому нулевые и ранние циклы строительства сейчас стопроцентно не затронуты логистическими проблемами.

В Ижевске у нас два проекта на высокой стадией готовности. Мы закупили большинство импортных позиций заранее, поэтому, например, в «Лофтквартале 212» будут лифты Kone (Коне), как и планировалось. В первом доме парка-квартала «Атмосфера» также будут установлены импортные лифты. При этом мы столкнулись со сложностями в поставке газовых котлов зарубежного производства, поэтому уже сейчас выбрали российский аналог без потери качества.

1 / 3

Какие пути решения вопросов со стройматериалами видим мы? Во-первых, в ряде случаев мы забираем со складов производителей товар и храним у себя. Во-вторых, подробнее изучаем весь ассортимент российских производителей, поддерживая отечественное. Мы осознаем, что часто делали выбор в пользу известных брендов, однако материалы без известного логотипа нередко не уступают в качестве. В-третьих, многие зарубежные производители уже сообщают о создании российских юридических лиц и о старте или восстановлении производства материалов в России. Мы «держим руку на пульсе», созваниваемся с заводами-поставщиками, чтоб не потерять время и сразу закупить все необходимое.

— Ощущаете ли вы нехватку строительных материалов или сбой в поставках оборудования?

— Сейчас общая проблема для девелоперов — логистика. Но мы видим большую вовлеченность в решение задачи всех участников: и логистических компаний, и государства, и иностранных компаний, поэтому ждем в ближайшее время формирования новых логистических цепочек.

И да, нас также коснулась эта проблема. У нас были сложности с обеспечением поставки лифтов Kone для первого дома парка-квартала «Атмосфера». Их удалось решить. Но это скорее частный случай, потому что исторически компания «Талан» ориентируется на российских производителей стройматериалов. Практически все архитектурные бюро также российские. Они разделяют наш подход отдавать предпочтение отечественным производителям, поэтому во многих проектах «Талана» используются, например, МАФы российского производства, по качеству успешно конкурирующие с зарубежными аналогами. В ижевских проектах это МАФы компании «Наш дом» или индивидуального изготовления, так как разрабатывали в единственном экземпляре для конкретного проекта. Из последних примеров можно вспомнить беседку для зоны барбекю в Доме на Фруктовой.

1 / 2

— Означает ли это, что покупателям не стоит опасаться повышения цен?

— К сожалению, не совсем. Себестоимость стройки все равно растет из-за изменений стоимости логистики и материалов. И нам всем придется провести большую работу, чтобы жилье по-прежнему оставалось доступным без потери комфорта. И мы видим здесь точки роста. Планируем сокращать период строительства и проектирования, потому что время — самый дорогостоящий ресурс на стройке. Вторая возможность оптимизации — экономия стройматериалов за счет более точных раскроев и создания фасадов с учетом более экономичных раскладок облицовочного материала.

С учетом этого наши аналитики прогнозируют, что в ближайшие годы девелоперский продукт будет развиваться в сторону упрощения. И будущие проекты «Талана» не исключение. При этом наша задача — найти решения без потери функциональности и необходимого комфорта. У нас еще есть резервы для оптимизации площадей квартир, приоритизации комфорта внутри здания, а не эстетики фасада.

— В последние годы строительная отрасль активно развивалась, чему способствовала в первую очередь доступная ипотека. Изменилась ли сейчас ситуация?

— Действительно, ипотека долгое время остается драйвером рынка. Сейчас, с увеличением ключевой ставки, поднялись и ставки по ипотеке. Однако правительство оперативно разработало ряд действенных антикризисных мер, в том числе продолжает поддерживать доступную ставку по семейной ипотеке от 5%, льготную ипотеку от 8,2%. Это, безусловно, оказало значимую поддержку всему рынку девелопмента. Более высокие ставки по ипотеке тем не менее привели к позитивным изменениям. Значительно расширился набор финансовых инструментов покупки квартиры. Никогда не были так выгодны, как сейчас, рассрочки от застройщика.

Например, в «Талане» человек может воспользоваться рассрочкой до полутора лет или выбрать ежемесячный платеж в размере 20 тысяч рублей, который для больших квартир будет ниже ипотечного, а для компактных — сопоставимым. Если сравнивать с ипотекой, за полтора года на ежемесячных платежах при рассрочке можно сэкономить до 564 тысяч рублей при покупке квартиры в проекте «Лофтквартал 212» и до 295 406 рублей в других проектах «Талана» в Ижевске.

Еще одна возможность улучшить качество своего жилья — программа «трейд-ин». Например, мы можете «обменять» свою однокомнатную квартиру на двушку. При этом компания берет на себя затраты по реализации вашей квартиры. По сравнению с услугами риелтора вы экономите от 50 000 до 100 000 рублей, а, самое главное, не теряете время, продавая квартиру на замершем из-за дорогой ипотеки рынке вторичной недвижимости.

Особой популярностью «трейд-ин» пользуется у семей с детьми, особенно когда квартира с детскими долями. Нас это совершенно не пугает, мы регулярно сопровождаем такие сделки, помогаем с оформлением документов. Самая востребованная на данный момент услуга — покупка квартиры по принципу одного окна: старая квартира с детскими долями в счет оплаты новой, плюс материнский капитал, плюс подача заявки на семейную ипотеку через «Талан». Таким образом, семья может приобрести квартиру с минимальной финансовой нагрузкой и не тратит время на поиск самых выгодных предложений.

И конечно, это еще не все. Мы разрабатываем новые программы «трейд-ин», внедрили субсидированную ипотеку со ставкой от 2,99% годовых, наши банки-партнеры уже сейчас через ипотечного брокера компании «Талан» принимают заявки на ипотеку с господдержкой для IT (АйТи). Так как льготные программы зачастую ограничены лимитами, конечно, лучше оказаться в числе первых и повысить свои шансы на получение выгодных условий как по ставке, так и по сумме покупки.

— Что вы посоветуете делать: покупать квартиру или ждать?

— Мой ответ — покупать. Во-первых, как я уже говорил, несмотря на повышение ключевой ставки, есть льготные и субсидированные программы ипотеки. Во-вторых, цены на жилье не стоят на месте, и, даже если поставить себе цель накопить на квартиру за 10 лет, вопрос, сколько будет стоить недвижимость на таком горизонте? Да, ипотечные ставки сейчас не настолько привлекательны, однако ситуация стабилизируется, ключевая ставка опускается, вслед за ней вниз идут и ставки по кредитам. Взяв ипотечный кредит сейчас, его можно рефинансировать, когда ставки снизятся. А если квартиру в ипотеку покупает молодая семья, планирующая ребенка, такие покупатели вместе с пополнением в семье могут рефинансировать кредит на новое жилье по программе «Семейная ипотека». Ставки по семейной ипотеке всегда самые низкие.

Давайте посчитаем вместе. Предположим, что квартира стоит 6 миллионов и у нас есть первоначальный взнос 1 млн рублей. Мы берем ипотеку с господдержкой по средней ставке 9% и сроком на 25 лет. Наш платеж составит 41 960 рублей. Когда станет доступным рефинансирование по семейной ипотеке, платеж уменьшится до 31 304 рублей. Если к тому же добавится материнский капитал на погашение основной части кредита, то ежемесячный взнос снизится до 28 020 рублей. Согласитесь, экономия ощутима. Таким клиентам, кто планирует после покупки квартиры в «Талане» сделать рефинансирование, мы готовы помочь с этим совершенно бесплатно.

— Изменился ли портрет покупателя? Кто сейчас покупает квартиры?

— В последний месяц мы зафиксировали всплеск интереса к покупке инвестиционного жилья, что неудивительно: люди ищут инструменты сохранения денег. Также из последних трендов — увеличился процент запросов от IT-специалистов. Они уже готовятся к старту IT-ипотеки. И хотя госпрограмма льготной ипотеки стартует для них только в середине мая, такие покупатели уже активно начали интересоваться квартирами, а наши банки-партнеры формируют пул заявок на первоочередное рассмотрение.

Еще один сегмент клиентов — люди с валютными счетами. Их немного, но кто-то не хочет ждать сентября, чтобы их снять, а конвертировать их в первый взнос по квартире очень даже возможно.

Интересная группа покупателей — пенсионеры, которые свои сбережения конвертируют в квартиры для детей или внуков. Причем интересно, что до момента совершеннолетия эта квартира планируется под сдачу и выступает в роли дополнительного источника дохода.

Есть еще один и очень новый тип покупателя — жители региона, которые работают удаленно на московские компании. Они сейчас активно покупают квартиры у себя в регионе. Раньше они были ориентированы на покупку в Москве. Но там цены стали совсем недоступными, еще даже до повышения ставок; кроме того, за счет удаленной работы многие оценили возможность остаться жить в Ижевске. А доход им позволяет купить квартиру в регионе достаточно легко. Именно поэтому, кстати, мы видим и чисто московских инвесторов, которые переместили свои вложения в регионы. Потому что вход в Москве — это сразу от 10 млн, конкуренция при перепродаже выше, и удобнее вложить деньги в регион, где доходность московской давно уже не уступает.

— Планируете ли вы выходить на новые регионы? Какие у вас планы развития в родном регионе?

— В 1-м квартале 2022 года два застройщика из Ижевска вошли в топ-50 по объемам строительства по РФ, опередив таких известных девелоперов, как «Унистрой», «Первый трест» и даже столичных YIT и Level Group. Одним из этих застройщиков стала компания «Талан». Мы движемся по своему плану и не отказываемся от развития. Например, в феврале 2022 года стартовал наш первый проект в Твери. Новые очереди появятся в ижевских жилых комплексах. В апреле только-только запустили новую очередь проекта «Вишневый сад» в Хабаровске и в «Притяжении» в Набережных Челнах. Мы видим большую аудиторию покупателей, которым важны стартовые цены, и они готовы ждать. Мы не можем не ответить на такой запрос, потому еще три проекта до конца года выйдут в Хабаровске, Перми и Владивостоке.

Если более подробно остановиться на родном для «Талана» городе — Ижевске, то у нас очень развитый рынок строительства многоэтажного жилья. В Ижевске до конца года планируется ввод в эксплуатацию 24 проектов. В следующем году — почти 40 проектов. В основном это дома классов эконом и комфорт. При этом, если сравнивать с соседними регионами, объем выданных ипотечных кредитов в марте 2022 года — самом ажиотажном месяце — довольно средний. Относительно низкий объем выданной ипотеки, расширение льготных программ и сравнение динамики текущих объемов продаж с соседними регионами позволят предположить, что в регионе как у клиентов, так и у банков остался потенциал для дальнейшего развития отрасли.

Контакты

г. Ижевск, ул. Красноармейская, 86

+7 (3412) 509-509

талан.рф

vk.com/talanizh

ok.ru/talan.izhevsk

ООО "СЗ "ТАЛАН-РЕГИОН-26". Проектные декларации на наш.дом.рф. Застройщик оставляет за собой право внести изменения в проектные решения. Рассрочка предоставляется ООО "СЗ "ТАЛАН-РЕГИОН-26". Кредит предоставляется ПАО «Сбербанк». Условия кредитования рассчитаны при единовременном страховании. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015. Подробная информация по условиям кредитования на https://www.sberbank.ru/. Сумма экономии рассчитана для квартиры №13 стоимостью 19 410 800 рублей при первоначальном взносе 15% и досрочном погашении через 18 месяцев по сравнению с процентной рассрочкой на аналогичный период. Расчет переплаты по ипотеке: процентная ставка по ипотеке 13,9,% годовых, срок кредитования — 20 лет, первоначальный взнос от 15%, сумма до 20 млн рублей. Цена и ставка по ипотеке указаны на 16.05.2022 и могут измениться. Подробности в офисе продаж по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 86, тел. 509-509. Не является публичной офертой. Предложение ограничено. Реклама.