Суровые арендные отношения

В этот кризис пермский рынок коммерческой недвижимости продемонстрировал рекордное количество вакантных площадей и снижение арендных ставок. Аналитики фиксируют, что стоимость аренды в сфере стрит-ритейла упала в два раза. Вместе с тем Пермь по-прежнему остается аутсайдером среди городов-миллионников по объему качественных коммерческих площадей. Но в отсутствие доступных кредитных ресурсов этот рынок развиваться пока не может. Эксперты ожидают, что он достигнет дна во втором-третьем квартале этого года, а оживление начнется только в начале 2017 года.

Вчера на секции по коммерческой недвижимости Камского форума участники обсудили перспективы развития торгового и офисного сегментов. Руководитель отдела маркетинга и консалтинга Pan City Group Юлия Цепенникова пояснила, что, хотя Центробанк и снизил ключевую ставку с 17 до 11%, экономика, и в особенности коммерческая недвижимость, не сможет развиваться при ставке выше 10. По ее словам, и дальше будет снижаться спрос, в результате сложится нестандартная ситуация, когда потребительский спрос падает два года подряд. В то же время, как отметила госпожа Цепенникова, Пермь находится в уникальных условиях — город по-прежнему является аутсайдером по количеству качественных торговых и офисных метров. По данным Pan City Group, сейчас на 1 тыс. человек в регионе приходится 420 кв. м качественной торговой недвижимости, около 200 кв. м — офисной. При этом по уровню зарплаты Пермь находится в середине списка городов-миллионников. «У нас большой потенциал по развитию, но мы не получили тех темпов роста, как другие миллионники», — добавила она. Аналитики отмечают, что в Перми все еще нет ни одного ТЦ-«стотысячника» и эта ниша до сих пор свободна.

Еще одной особенностью прошлого года на пермском рынке стало максимальное падение арендных ставок, в частности по стрит-ритейлу — в два раза. В первом квартале прошлого года аналитики фиксировали рекордное количество вакантных помещений в центральных торговых коридорах — на улице Ленина и Комсомольском проспекте. «Например, в первом квартале 2015 года мы насчитали на Ленина 32 баннера с информацией об аренде помещений», — сообщила Юлия Цепенникова. Собственники объектов сначала пытались заполнить объекты по тем ставкам, которые соответствовали их ожиданиям, но в итоге пошли на дисконт. Это, по словам госпожи Цепенниковой, позволило обеспечить заполняемость помещений на уровне 90%. И в стрит-ритейле, и в торговых центрах эксперты наблюдали вытеснение фэшн-сегмента, который замещается аптеками, алкогольными, продуктовыми супермаркетами и масс-маркетом. Пермь осталась одним из немногих городов, где еще сохраняются арендные ставки в валюте. В Pan City Group посчитали, что в первые три квартала прошлого года цены на торговую и офисную недвижимость сохранялись на уровне конца 2014 года. Собственники были не готовы корректировать стоимость, хотя покупателей было немного и они стремились приобрести объекты практически по себестоимости — по 30 тыс. руб. за кв. м. Цены скорректировались на 10% только в четвертом квартале 2015 года.

В сегменте офисной недвижимости прирост новых площадей небольшой, и обеспеченность качественными квадратными метрами также низкая, но в кризис, по словам Юлии Цепенниковой, имеющихся объектов хватает. Она обратила внимание на то, что ставки на этом рынке усреднились и теперь не сильно привязаны к классу офисов, они составляют 500–600 руб. за 1 кв. м.

Аналитики полагают, что торговая недвижимость первой покажет признаки оздоровления, но это произойдет не ранее второй половины этого — начала следующего года. «Нет признаков роста благосостояния. Дно мы должны почувствовать во втором-третьем квартале 2016 года», — сообщила Юлия Цепенникова. Коррекция арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости возможна, но на уровне 5–7%.

Гендиректор московского агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова отметила, что Пермь — это «какая-то иная реальность, зазеркалье», поскольку в остальных городах торговый сегмент находится в более сложной ситуации. Замгендиректора московской компании RRG Эвелина Ишметова обратила внимание на то, что в прошлый кризис вакантные площади активно занимали арендаторы, занимающиеся продажей мебели, в этот раз свободные помещения арендуют образовательные компании, выставочные проекты и прочие организации социальной направленности.

Пермские девелоперы согласились, что ситуация на пермском рынке коммерческой недвижимости более благоприятная, чем в других городах. «Ту степень креативности, которую мы должны проявлять в ТРК „Семья“ в Уфе, в Перми мы еще не скоро проявим», — пояснила директор УК «ЭКС» Елена Жданова. Она отметила, что и пермский ТРЦ постоянно занимается реконцепцией, не дожидаясь кризиса, и с этим, в частности, связана смена арендаторов — «Спортмастер» был заменен на Inditex. В текущих условиях, как пояснила госпожа Жданова, компания намерена в более тесном режиме работать с арендаторами, запрашивая их данные по продажам, покупательскому чеку, хотя арендаторы не готовы предоставлять эту информацию. «ЭКС» также урезал бюджеты на маркетинг, сократив затраты на неэффективные мероприятия. Директор УК «Столица-Пермь» Константин Копытов отметил, что наличие нескольких собственников в ТРК «Столица» в сегодняшних условиях является плюсом для объекта, поскольку совладельцы торгового центра одновременно развивают бизнес на этих площадях. «По бутиковым галереям кризис наиболее остро чувствуется», — признает господин Копытов. Он уточнил, что многие ритейлеры из числа индивидуальных предпринимателей очень быстро закрывают бизнес, на плаву держатся те, кто занимается этим давно.