Девелоперы насмотрелись на роскошь

Застройщики премиальных апартаментов заметно сократили вывод на рынок новых проектов. Причина в снижении спроса, что мешает девелоперам распродать площади даже по завершенным объектам, а также в снижении количества доступных площадок и сохраняющейся неопределенности в правовом статусе апартаментов. Спрос на недорогие апартаменты девелоперы поддерживают за счет вывода на рынок лотов с экстремально небольшой площадью.

Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ

В 2022 году в Москве запущено строительство чуть более 1 тыс. премиальных апартаментов, что почти на 11% меньше год к году.

В итоге доля формата в дорогом сегменте недвижимости сократилась до 31%, в то время как в 2021 году на него приходилось 42% (остальной объем — традиционные квартиры), подсчитали в «Бон Тон».

Эти данные подтверждают и в NF Group. По подсчетам аналитиков, до пандемии в структуре предложений в премиальном сегменте на апартаменты приходилось до 50%.

Во всем объеме строящегося жилья на апартаменты различных ценовых сегментов в столице приходится 14%, а премиальные лоты занимают в них 17%, уточнили в «Метриум Премиум». По разным оценкам, из всех строящихся в стране премиальных апарт-комплексов на столицу приходится 70–75%, до 15% — на Санкт-Петербург, остальной объем распределен по другим городам-миллионникам.

Основатель Kalinka Екатерина Румянцева считает снижение доли апарт-комплексов в премиальном сегменте временным явлением: «Во все кризисы застройщики сокращают ввод таких объектов из-за узкого спроса». Число потенциальных покупателей сейчас снижается во всех сегментах, подтверждает вице-президент GloraX Александр Андрианов. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов говорит, что многие покупали премиальные апартаменты для сдачи в аренду в том числе экспатам и туристам, которых в Москве с прошлой весны стало значительно меньше.

Однако на массовом рынке апартаментов сокращения их доли не наблюдается, утверждает директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова. По ее мнению, застройщики недорогих объектов поддерживают спрос за счет вывода на рынок проектов с экстремально компактными лотами, например площадью менее 10 кв. м.

Анастасия Пятова, глава Москомстройинвеста, в январе 2023 года:

«С августа 2022 года активность в запуске новых девелоперских проектов в Москве снизилась из-за санкций».

Еще одна причина сокращения новых проектов премиальных апарт-комплексов — дефицит свободных под застройку площадок в престижных локациях, отмечает госпожа Раджабова, допуская дальнейшее снижение доли таких объектов в Москве. В «Бон Тон» отмечают большой объем нераспроданных дорогих лотов в строящихся или уже сданных комплексах. Так, сейчас на первичном премиальном рынке Москвы в продаже находится 3,2 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 322,1 тыс. кв. м — это больше год к году на 84,6% и 83,5% соответственно.

Однако ни падение спроса, ни признаки затоваренности сегмента всерьез не повлияли на цены. По словам управляющего директора «Бон Тон» Валерия Цветкова, средняя стоимость дорогих апартаментов в почти достроенных объектах сейчас составляет 863,7 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 10% дороже, чем в проектах, которые только выходят на рынок.

В результате полностью отказываться даже на время кризиса от строительства дорогих апарт-комплексов застройщики не готовы.

Из-за изменения конъюнктуры и снижения спроса на офисы, говорит коммерческий директор Coldy Василий Квливидзе, некоторые девелоперы рассматривают возможность переформатировать часть запланированных для таких проектов площадок под премиальные апарт-комплексы.

Компаниям выгоднее застраивать земли апартаментами, так как для таких объектов требование властей города к инфраструктуре лояльнее, чем при строительстве традиционных квартир, где к жилому комплексу требуется школа, детсад и другие социальные объекты. Но мэрия сейчас намного меньше согласовывает проекты апарт-комплексов, независимо от сегментов, поясняют в «Бон Тон».

Кроме того, добавляют аналитики, на сегмент давит до сих пор неопределенный правовой статус апартаментов. Почти два года назад в Госдуму был внесен соответствующий законопроект, но он пока так и не был рассмотрен депутатами. Этот фактор, полагает вице-президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов, осложняет расчеты перспектив этого формата недвижимости.