Ценовая динамика — около ноля

Уровень деловой активности на московском рынке жилья остается на четверть ниже, чем до кризиса. Впрочем, поводов впадать в панику тоже нет.

"В основном проходят сделки с небольшими бюджетами — альтернативы, обмены, разъезды. Уровень доходов населения не восстанавливается, а объемы ипотечного кредитования по-прежнему в пять раз меньше, чем до кризиса. В итоге и прямые продажи, и продажи новостроек в два-четыре раза меньше, чем до кризиса, в зависимости от сегмента",— говорит Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.Ру.

Цены на столичном рынке жилья за последний месяц не претерпели существенных изменений, поскольку причин для их роста или снижения нет. По данным центра ГдеЭтотДом.Ру, за октябрь цены на столичное жилье снизились на 0,3%. Та же "околонулевая" ситуация и на первичном рынке. "Размер скидок, предоставляемых продавцами, постепенно снижается. В настоящее время он составляет в среднем от 2 до 5%",— говорит Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век".

При этом, хотя значительного увеличения спроса нет, потенциальные клиенты внимательно следят за ходом строительства интересующего их объекта, постоянно читают форумы сайтов о застройщике, активно торгуются, обсуждая размер дисконта.

Сейчас интерес для инвестирования представляют два вида недвижимости — проекты экономкласса в Москве с дисконтом и публичной поддержкой правительства города и ликвидное жилье бизнес-класса с высоким качеством строительства и в хорошем районе. Недорогое жилье в Москве всегда будет вызывать интерес — как за счет значительного числа потенциальных покупателей, так и за счет ограниченного объема предложения.

Сами девелоперы, кажется, вздохнули спокойнее: положение с финансированием строительства улучшается. Тем не менее выводить на рынок объекты на начальной стадии строительства могут позволить себе только те компании, которые уверенно чувствуют себя в текущей ситуации.

Рынок элитного жилья также проявляет активность. "У отдельных застройщиков и собственников цены приподнялись в среднем на 5-10%",— говорит Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed. Правда, поднимать цены "открыто" застройщики пока не решаются. Так, например, проект "Четыре солнца" от компании "Легион" поднял цены за счет курса у. е. В августе размеры выплат, указанные в прайсах, должны были оплачиваться покупателями по внутреннему курсу застройщика (28 руб. за 1 кв. м), а в октябре — уже по 32 руб. за 1 кв. м, то есть фактически цены повысились на 14%. Иногда наблюдаются случаи выхода из сделок, по которым были внесены авансы в сентябре — начале октября: порой продавцы уже не хотят продавать свою недвижимость по сентябрьским ценам. Более того, со слов Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, практически все собственники отказались от скидок, сформированных осенью прошлого года. Правда, это касается только объектов, соответствующих по характеристикам заявленному классу.

В то же время рост цен на элитном рынке не аксиома. Как замечает господин Пыпин, цены предложения на элитное жилье в Москве выросли за октябрь в долларах на 3%, но в рублях снизились на 1%. Повышение цен на ряд объектов было связано с оживлением деятельности потенциальных покупателей элитного жилья, что было воспринято продавцами как сигнал улучшения ситуации на рынке.

До времен докризисных рынку, несмотря на самоощущение продавцов, еще далеко. "За октябрь и начало ноября 2009 года спрос подрос и, по нашим данным, составил примерно 65% от показателей докризисного периода",— говорит Александр Зиминский. При этом самыми востребованными оказались квартиры вторичного рынка с дорогим и качественным ремонтом.

Характерная примета рынка — возврат некоторого количества инвестиционных покупателей, которые, правда, ведут себя достаточно осторожно, стараясь не рисковать на "котлованах". Проснулся интерес к домам в стадии каркаса, поскольку предложение готовых квартир стремительно сокращается. Впрочем, количество заполонивших Москву рекламных щитов, предлагающих ключи от квартиры в день оплаты, позволяет усомниться в реальном дефиците готовых новостроек.

Несмотря на сам факт появления инвесторов, их доля пока невелика — в 95% сделок покупателями стали конечные потребители. Время для массового инвестирования пока не настало, и в среднесрочной перспективе инвестиционный спрос вряд ли возобновится.