Заемная квартира

       Купить квартиру в уже построенном или только строящемся доме молодая семья может и не имея достаточно денег. Для этого нужно всего лишь обратиться в банк за ипотечным кредитом. Однако банков, предлагающих специальные ипотечные программы для молодежи, пока единицы, и в большинстве случаев покупать жилье в кредит придется на общих основаниях.

Частная ипотека

     Для получения ипотечного кредита надо иметь желание, первоначальный взнос и необходимые документы. С усилением конкуренции на рынке ипотечного кредитования банки стали постепенно снижать размер первоначального взноса и процентные ставки по кредитам. Но пакет документов, необходимых для получения ипотечного кредита, остался неизменным. В него входит копия паспорта, причем не только потенциального заемщика, но и лиц, проживающих вместе с заемщиком, копия трудовой книжки, а также документы, подтверждающие образование, собственность, доход заемщика и т. д.

     В некоторых банках пакет документов могут попросить дополнить, например, справкой из психоневрологического диспансера. Если в семье есть несовершеннолетний ребенок, то банк может потребовать разрешение органов опеки на кредит. Так, это разрешение нужно будет предоставить при получении ипотечного кредита в Сбербанке сроком до 15 лет под ставку в 18% в рублях или в 11% годовых в валюте. При выдаче ипотечного кредита Сбербанк еще потребует и поручительства от лиц, которых заемщик собирается прописать в новом жилье.

     В банке "Дельтакредит" для оценки платежеспособности потенциального заемщика могут запросить дополнительные документы. Этими документами служат квитанции об оплате коммунальных услуг и телефона или кредитная история клиента, если она у него уже есть. "Дельтакредит" предоставляет различные ипотечные программы, которые отличаются по уровню процентных ставок и срокам. По базовой программе "Дельтакредита" первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья при ставке от 10% годовых в валюте и сроке займа до десяти лет. Также "Дельтакредит" предоставляет кредит на покупку готового жилья по плавающей ставке. Минимальный процент по такому займу составляет ставка LIBOR (лондонская межбанковская ставка, сейчас 1,52%) плюс 10% годовых. По этой программе минимальная сумма кредита — от $35 тыс. для Москвы и Московской области и от $20 тыс. для Санкт-Петербурга.

     Собственные ипотечные программы представляют Абсолют-банк и Собинбанк. Председатель правления Абсолют-банка Олег Капитонов: "Наш банк предлагает ипотечные кредиты сроком до десяти лет как в долларах, так и в евро. Кредит можно получить для приобретения квартир на первичном и вторичном рынках жилья, а также для покупки земельного участка с готовностью дома не менее 60%. Для получения кредита нужны собственные средства клиента для внесения первого взноса и достаточный доход для погашения кредита. Причем к расчету принимается и совокупный доход семьи".

     В Собинбанке можно взять ипотечный кредит в валюте сроком до десяти лет под ставку в 14% годовых. Однако размер первоначального взноса зависит от "возраста" жилья. Если квартира находится в доме, построенном до 1970 года, первоначальный взнос составит 40% от ее стоимости. Если же дом более поздней постройки, клиенту выдадут кредит на сумму в 70% от стоимости квартиры. По мнению начальника управления кредитования Собинбанка Ольги Манукянц, "сегодня российский рынок требует расширения спектра услуг по ипотеке. Уже в ближайшем будущем наш банк планирует ввести кредитование в рублях".

     В Газпромбанке кредит на покупку жилья предоставляется на десять лет под ставку в 14% с первоначальным взносом от 30%. При этом Газпромбанк может пересмотреть процентную ставку. В случае, если заемщик не просрочил платежи по кредиту, ставка может быть уменьшена на 0,2% ежегодно. По оценке начальника управления кредитования физлиц Газпромбанка Анны Горячевой, "в Москве в последнее время наблюдается спрос на первичное жилье, поэтому для банков в первую очередь стоит задача расширения программ по ипотеке на первичном рынке".

     Райффайзенбанк выдает ипотечные кредиты на десять лет под 10-12% годовых в валюте. Кредит в Райффайзенбанке можно взять как на покупку квартиры, так и на покупку коттеджа. Однако у этого банка существует минимальная сумма кредита. Для покупки квартиры она составляет $20 тыс. с первоначальным взносом в 30% от стоимости квартиры. А для коттеджей минимальный размер кредита ограничивается суммой $50 тыс. при первоначальном 40-процентном взносе.

     Новым игроком на рынке ипотечного кредитования является Национальный резервный банк (НРБ). Ипотечный кредит "Молодежный" он предоставляет на срок в десять лет при первоначальном взносе в 5% под ставку 13% годовых в валюте, но до выплаты 20-25% от стоимости квартиры банк будет брать повышенную ставку в 16%. При первоначальном взносе в 10% по этому же продукту ставка до выплаты 20-25% от стоимости квартиры достигает 15%.

     Помимо этих программ в НРБ можно взять ипотечный кредит под залог уже существующего жилья. Это удобно в том случае, если у потенциального заемщика нет средств на первоначальный взнос. По этой программе банк предоставит фактически два кредита: краткосрочный (до года) и долгосрочный (до десяти лет). Первый кредит выдается под залог уже существующего жилья, и максимальный размер кредита составляет 50% от его стоимости. Взяв этот кредит, клиент может внести первоначальный взнос, составляющий 30% от стоимости покупаемого жилья. И, соответственно, при внесении первого взноса банк предоставляет клиенту уже ипотечный кредит.

     Аналогичную программу планирует ввести и банк "Дельтакредит". Однако в этом случае уже существующее жилье будет залогом по кредиту на первоначальный взнос. Выбрав новую квартиру, клиент получает кредит на 85% от стоимости квартиры. Остальные 15% (первоначальный платеж) за него платит банк. После переезда на новую квартиру заемщик продает свое старое жилье и из вырученных денег погашает задолженность по первоначальному взносу.

     В начале октября этого года свою ипотечную программу представил Внешторгбанк (ВТБ). Чтобы получить кредит в ВТБ на покупку квартиры на рынке вторичного жилья, клиенту нужно будет внести первоначальный взнос в размере 15% от стоимости квартиры. Этот кредит выдается сроком до 20 лет, ставка по нему составит 10-11% годовых в долларах и евро и 15-16% годовых в рублях. Сумма кредита варьируется от $10 тыс. до $500 тыс.

Ипотечный кредит от государства

     Помимо банков, развивающих свои собственные ипотечные программы, существует федеральная программа развития ипотеки. За счет государственных средств кредиты на покупку жилья выдает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Кредиты АИЖК предоставляет через своих региональных операторов (в Москве это Московское ипотечное агентство, МИА) или же через банки--партнеры этих операторов. МИА и его партнеры предоставляют ипотечные кредиты в рублях сроком до 20 лет под ставку 15% годовых. Пакет документов для получения таких кредитов стандартный, первоначальный взнос — 30% от стоимости жилья.

     Банками--партнерами МИА являются Банк Москвы, Русский банкирский дом, Оргбанк, банк "Российский капитал", "Капитал кредит", Собинбанк, "Дельтакредит", Соцгорбанк, Спецсетьстройбанк, Инвестиционный промэнергобанк, банк "Система" и Оптбанк.

     Сейчас АИЖК подготовило предложения по ипотечной программе для кредитования молодых семей. По этой программе кредит на покупку жилья можно получить тремя способами. Кредит может выдаваться под фиксированную ставку в 15% или же под плавающую ставку, которая будет рассчитываться исходя из инфляции плюс 3%. Во всех случаях ипотечный кредит выдается сроком до 30 лет.

     Ипотечный кредит под фиксированную ставку 15% можно разделить на два вида. В первом случае клиент будет погашать основное тело кредита постоянными аннуитетными (фиксированными) ежемесячными платежами. Во втором — выплаты по основному телу кредита осуществляются также аннуитетными платежами, но эти платежи будут ежегодно увеличиваться.

     Согласно предварительным подсчетам самого АИЖК, средний первоначальный аннуитетный платеж составит 4,5 тыс. руб. для Москвы. В регионах эта сумма может быть значительно меньше. По словам Анны Горячевой, развитие ипотечного кредитования в регионах в большей степени связано с низкой платежеспособностью. В первый год заемщик, взяв кредит, будет ежемесячно выплачивать 4,5 тыс. руб. плюс проценты. Ежегодный прирост аннуитетного платежа составляет 5%. Таким образом, во второй год ежемесячный платеж составит уже 4,725 тыс. руб.— 4,5 тыс. руб. плюс 5% и так далее.

     Преимущество этой программы в том, что на первом этапе суммы в счет погашения кредита незначительно отражаются на бюджете молодой семьи. Основное бремя выплат по кредиту ляжет на плечи заемщика уже в последние годы погашения. И это естественно, ведь программа рассчитана на молодые семьи, которые изначально имеют невысокие средние доходы. Расчет АИЖК в том, что со временем в процессе погашения кредита доходы семьи возрастают.

     Есть и третий вариант ипотечного кредитования, предложенный АИЖК: кредит по плавающей процентной ставке и с возрастающим аннуитетным платежом. Годовая процентная ставка по кредиту будет тоже рассчитываться исходя из инфляционных показателей плюс 3%. Плата за кредит тоже предусмотрена в виде возрастающих с каждым годом аннуитетных платежей.

ВАРВАРА ВАСИЛЬЕВА, ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА

Условия предоставления ипотечных кредитов