Капитальная покупка

Доля покупок квартир, приобретенных с целью дальнейшей сдачи их в аренду, за последние годы не изменилась. И это несмотря на то, что такие сделки давно уже называют слаборентабельными, а при нынешних ценах на жилье их доходность и вовсе катастрофически низка. На что же рассчитывают рантье?

Рынок купли-продажи жилой недвижимости и рынок аренды живут по разным законам. За первый квартал 2006 года цены на элитные квартиры в центре города выросли больше чем на 10%, а на некоторые новостройки — почти наполовину. А стоимость аренды за тот же период в среднем увеличилась на разных объектах лишь на 2,5-5%.

"В этом нет парадокса, ведь стоимость аренды диктуется уровнем жизни в Москве,— говорит директор департамента реализации компании 'КомСтрин' Ирина Игнатьева.— Сейчас цена аренды жилья в Москве достигла определенного предела, который соответствует уровню жизни в столице, а цена покупки продолжает расти. Цена аренды квартиры в Москве за три года выросла раза в полтора, а цена продажи — втрое. Поэтому как и три года назад, когда сдача квартиры была слаборентабельным вложением (период окупаемости — 15-16 лет), так и сейчас подобный бизнес приносит малый доход (период окупаемости — порядка 20 лет)".

"Иными словами, доходность от сдачи квартиры в аренду (без учета рыночных изменений стоимости самой квартиры) уменьшилась до 4-4,5% годовых",— объясняет заместитель директора управления аренды компании "Миэль-недвижимость" Мария Жукова.

Для сравнения: в 2005 году средняя ставка доходности аренды составляла 12-13% годовых. На первый взгляд такое снижение рентабельности должно было привести к резкому падению интереса к инвестированию в жилую недвижимость для дальнейшей сдачи ее в аренду. Однако этого не происходит. "Понятно, что в связи со стремительным ростом цен на недвижимость число инвестиционных покупок квартир с целью их дальнейшей продажи возросло. С конца 2005 года их доля увеличилась вдвое,— рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— Однако и доля покупателей, инвестирующих деньги в квартиры с целью их дальнейшей сдачи в аренду, практически не меняется. Это 1-3% приобретателей квартир".

Иными словами, интерес к ренте не падает. В этом заключается специфика недвижимости как инвестиционного инструмента. "Рынок аренды всегда будет привлекателен для тех, кто предпочитает этот вид инвестирования с целью сохранения капитала и защиты от инфляции как один из наименее рискованных способов вложений",— говорят в компании "Новое качество".

"К тому же абсолютно несправедливо оценивать доходность недвижимости исходя исключительно из арендного потенциала,— добавляет партнер агентства элитной недвижимости 'Интермарк' Александр Шаталов.— Для любого инвестора важна стратегия выхода из инвестиционного проекта, то есть возможность последующей продажи (как правило, через три-пять лет или более). Имея в среднем от 5% годовых от аренды, покупатель недвижимости получает дополнительный гигантский бонус от перепродажи своей недвижимости, в разы превышающий доходность от аренды и в совокупности в разы превышающий доходность от банковских операций".

Таким образом, инвестиционные покупки с целью дальнейшей сдачи квартиры в аренду по-прежнему актуальны. Единственное, что изменилось в последнее время в позиции потенциальных раньте,— они теперь ориентируются преимущественно на жилье высшего ценового сегмента. "Инвесторы, у которых становится больше инвестиционных денег, стараются вкладывать не в дешевые (как они, возможно, делали раньше), а в дорогие квартиры, в элитную недвижимость,— говорит господин Ковалев.— Доходность этого сегмента выше, чем доходность в сегменте жилья экономкласса". Более высокую доходность, кстати, создал сам рост цен на недвижимость, обеспечив приток новых арендаторов. "Многие потенциальные покупатели квартир рассуждают, что выгоднее не изымать деньги из бизнеса. Пусть они работают, даже с доходностью 15% годовых. А квартиру можно арендовать",— рассказывает заместитель генерального директора компании "КВ Инжиниринг" Илья Шкабара.

"В результате арендная привлекательность квартир на первичном рынке этого сегмента с учетом времени между моментом покупки и моментом, когда дом построен, квартира отделана и может быть сдана в аренду, а также с учетом стоимости отделки и прочих дополнительных расходов составляет порядка 5-6% годовых,— говорит господин Шаталов.— В случае покупки квартир в старых домах на вторичном рынке доходность может составлять до 7-9%, а в некоторых загородных проектах — даже до 12-14%. С учетом роста стоимости элитной недвижимости за первые шесть месяцев 2006 года в среднем на 40-50% нетрудно подсчитать доходность операций от вложения в недвижимость в течение трех-пяти лет, даже если предположить, что в будущем рост стоимости недвижимости существенно замедлится. Конечно, никто не может точно предсказать, как будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие несколько лет. Однако с учетом катастрофической нехватки новых качественных объектов в центре Москвы, постоянно растущего спроса, а также с учетом только-только реально появляющегося рынка ипотеки есть основания полагать, что потенциал рынка элитной недвижимости далеко не исчерпан".

Назвать адреса, к которым сейчас рантье только присматриваются, довольно сложно. "Из строящихся объектов трудно сейчас выделить те, которые могут быть инвестиционно привлекательными с точки зрения последующей сдачи квартиры в аренду, так как цены даже на этапе подготовки площадки в новых объектах выставляются очень высокие,— рассуждает Константин Ковалев.— Больше всего выгадать от сдачи в аренду могут те клиенты, которые приобрели квартиры в уникальных проектах год-два назад. Например, в клубном доме 'Чайка' на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра начиналась от $5 тыс. Сейчас дом сдан. К тому времени, когда будут закончены внутренняя отделка и ремонты, сдавать квартиру в этом доме можно будет по ставке порядка $20-25 тыс. в месяц. А в том, что арендаторы найдутся быстро, сомневаться не приходится: великолепное расположение, рядом англо-американская школа, собственный пляж и прочее. Еще можно отметить элитный дом 'Коперник', 'Итальянский квартал', а также дом 'Респект' (Большой Гнездниковский переулок, 3/5, строение 2). В этом доме будет около 30 квартир. Его местоположение позволяет прогнозировать повышенный интерес со стороны арендаторов в связи с дефицитом предложения в этом районе. Сейчас средние арендные ставки в этой части Тверского района составляют $20 тыс.".

По мнению экспертов компании "Новое качество", наиболее интересны для последующей сдачи объекты в районах с хорошим потенциалом развития, где существующий уровень цен растет чуть медленнее, чем остальной рынок "элитки" (например, районы Таганки, проспекта Мира, Кутузовского проспекта; в частности, на Кутузовском, 23 и улице Гиляровского, 55), либо в высокостатусных проектах (например, "Золотой остров").

Окупаемость инвестиций в жилую недвижимость от сдачи в аренду

Адрес

Ближайшая станция
метро

Общая площадь
квартиры (кв. м)

Стоимость
квартиры ($
тыс.)

Стоимость ремонта
($ тыс.)
Стоимость
обстановки и
бытовой
техники ($
тыс.)

Арендная
ставка ($)

Срок
экспозиции
объекта (мес.)
Срок
окупаемости
квартиры
(лет)
Однокомнатные квартиры
Ленинский просп., 131
Юго-Западная
45
160,965
Новостройка без
отделки под ремонт
500
н. д.
27
Ул. Пестеля, 6б
Отрадное
40
157,48
7 (обычный ремонт)
3
650
1,5
21
ЖК Соколиное гнездо,
Сокол
150
750
100 (евроремонт по
40
6000
6
12
Ленинградский просп., 76
авторскому дизайну)
Двухкомнатные квартиры
Ул. Свободы, 83
Планерная
43
368,949
7
2,5
700
н. д.
45
Кутузовский просп., 33
Кутузовская
52
221
Квартира в хорошем
состоянии
2,5
950
н. д.
19
Трехкомнатные квартиры
Рублевское шоссе, 127
Кунцевская
60
264
Без ремонта и
обстановки
850
н. д.
26
Ул. Барклая, 14
Багратионовская
150
1035
70 (евроремонт)
20
6000
н. д.
14

н. д.— нет данных.

Источник: компания "Миэль-недвижимость".

подпись

Наименьший срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду — в жилищных комплексах бизнес-класса