Ипотека с президентскими амбициями

В конце мая Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизило процентные ставки по ипотеке и теперь выдает кредиты дешевле 8% годовых в рублях. Если мировая финансовая система не преподнесет неприятный сюрприз, то президентский наказ снизить ставку по ипотеке до 6% годовых будет выполнен досрочно.

Согласно данным всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований в 2007-2013 годах, число желающих воспользоваться ипотекой растет. Если в 2009 году только 6% сказали ипотечному кредиту «определенно да» и еще 17% — «пожалуй, да», то в 2013 году эти цифры выросли до 9% и 21% соответственно. Количество ответивших «пожалуй, нет» снизилось с 37% до 27%. При этом 30% россиян планируют улучшить жилищные условия в ближайшие три года.

Не в последнюю очередь это происходит благодаря тому, что ставки по ипотечным кредитам постепенно снижаются. В конце мая решение об уменьшении процентов по ипотеке приняли Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банк ВТБ 24. У АИЖК снижение составило 1-1,2% в зависимости от срока кредитования, первоначального взноса и суммы кредита. Теперь, например, по программе «Материнский капитал» процентные ставки составляют 7,65-10,75%, а по программам «Малоэтажное жилье» и «Новостройка» — 7,9-11% годовых в рублях. При этом ипотечные кредиты по стандартам АИЖК выдают 136 банков и 200 небанковских организаций.

Конечно, в программах АИЖК есть ряд тонкостей. Например, чтобы получить наилучшие условия, надо выбрать комбинированную ставку с фиксацией на период от 1 до 5 лет, выплатить в качестве первоначального взноса не менее половины стоимости жилья и застраховаться. Причем эти ставки могут быть снижены, если клиент попадает в определенную категорию или представляет дополнительные документы, перечень которых есть на сайте АИЖК.

Банк ВТБ 24 уменьшил ипотечные ставки в рублях на 1% по самым востребованным кредитам — долгосрочным и с небольшим первоначальным взносом. Теперь ипотеку с минимальным первым платежом 10% можно оформить в ВТБ 24 по фиксированной ставке от 12,35% и переменной от 11,85%. Одновременно кредиты с малым сроком и большим первым взносом подорожали. Так, ставка кредита на покупку жилья на вторичном рынке при взносе 60% и сроке погашения до семи лет поднялась на 1,05%. «Процентный доход от любого вида кредитования зависит от объема портфеля и доходности после рисков. Доля ВТБ 24 на ипотечном рынке за последние полгода выросла с 15,1% до 16,1%. Для продолжения агрессивного захвата доли рынка банку необходимо вести взвешенную тарифную политику, чтобы, с одной стороны, получать необходимую доходность, а с другой — не ограничивать свои возможности по активной продаже ипотечных кредитных продуктов», — говорит директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

Еще в начале весны ставки по ипотеке снизил Сбербанк — на 1% для покупки жилья в готовом доме или новостройке на раннем этапе строительства. Теперь кредиты на приобретение жилья можно взять под 13-14% годовых в рублях. Для объектов, построенных при участии Сбербанка, ставка может начинаться от 9,5% годовых в рублях.

Как считает финансовый директор банка «Дельтакредит» Елена Кудлик, снижение кредитной ставки оказалось возможным благодаря тому, что ситуация на финансовых рынках стала более или менее стабильной, соответственно, и стоимость, по которой банки привлекают средства, снизилась.

С этим мнением согласны и в АИЖК, в официальном пресс-релизе которого говорится: «Снижение ставок стало возможным благодаря изменению стоимости фондирования, привлекаемого агентством путем размещения на рынке ценных бумаг — корпоративных и ипотечных облигаций». Сейчас как в Европе, так и в Америке центральные банки стремятся обеспечивать необходимый прирост денежной массы для сохранения прежде всего банковской ликвидности. Это закономерно приводит к снижению реальных процентных ставок. А в результате западные рынки оказались доступны и российским заемщикам.

Представители крупных ипотечных банков считают также, что слишком высокие банковские ставки привели к общему снижению заинтересованности потребителя в получении ипотечного кредита. По данным Банка России, темпы роста ипотечного кредитования в первом квартале 2013 года были почти в 3 раза меньше, чем годом ранее и в 4,6 раза меньше, чем в 2011 году. «Клиенты предпочитают дождаться более выгодных условий, чем получить кредит на много лет по текущим высоким ставкам, — говорит директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Александр Дарданов. — Поэтому банки для выполнения запланированных показателей кредитования вынуждены идти на снижение ставок».

Тем не менее эксперты считают, что для серьезного оживления рынка ипотеки мер, принятых ведущими банками, недостаточно. «Чтобы что-то изменилось в лучшую сторону для потребителей, чтобы ипотека стала более доступной, а платежи более комфортными для клиентов, снижение должно быть более радикальным, — считает начальник службы розничного кредитования КБ «Московское ипотечное агентство» Наум Либкинд. — Однако доступность ипотеки и доступность жилья — понятия различные. Представляется, что в большей степени на доступности жилья может сказаться именно уровень цен на недвижимость».

По словам Либкинда, практически у всех банков эффективная доходность ипотеки составляет 3-4%. «Если говорить о реальных ставках, то они, конечно, все еще очень высокие, но не настолько, как принято считать», — утверждает он. Реальная стоимость для заемщика, если при определении ипотечной ставки учесть процент инфляции и уровень изменения цен на жилье, получается 6-7%. Если клиент пользуется и налоговым вычетом, который составляет 13% суммы всех выплаченных процентов по ипотеке, то реальная ставка будет еще ниже.

Однако клиента, как правило, интересуют не математические выкладки, а понятные цифры, например ставка по кредиту, первый взнос, какую реальную сумму он будет выплачивать в месяц и какую часть его бюджета она составит. Чтобы привлечь клиентов, банки идут на самые разные маркетинговые шаги. Например, банк «Дельтакредит» объявил, что ипотеку можно получить по одному документу, а Росевробанк предлагал взять до 31 мая кредит на покупку жилья под 1% годовых в рублях (правда, эта ставка действует только в первый год, после чего вырастает до стандартных 14% годовых).

Сегодня на рынке представлено немало ипотечных программ и специальных предложений, и заемщик может выбрать оптимальный вариант. Как правило, труднее всего определить процентную ставку. Банки предлагают три разновидности — фиксированную, плавающую и комбинированную. Преимущество фиксированной ставки — ее стабильность. Заемщик вносит деньги в соответствии с четким графиком платежей и имеет возможность планировать бюджет. Однако банки, согласно договору, в случае ухудшения экономической ситуации, как правило, имеют право повысить процент.

На данный момент более привлекательны плавающие ставки, которые состоят из двух частей. Первая — постоянная величина, которая не меняется на протяжении всего срока кредитования. Вторая часть — переменная, она рассчитывается по одному из рыночных индексов (LIBOR, EURIBOR, MosPrime, ставка рефинансирования Банка России). Для кредитов в долларах США используется лондонская межбанковская ставка LIBOR, для кредитов в евро — европейская EURIBOR, остальные — для кредитов в рублях. Обычно плавающие ставки ниже фиксированных, однако в случае глобальных финансовых потрясений (кризис 2008-2009 годов) они могут серьезно вырасти.

Комбинированная ставка совмещает в себе особенности фиксированной и плавающей. Первые год (или несколько лет) она остается на неизменном уровне, причем ниже среднерыночных цен, затем становится плавающей. Однако чем срок фиксации дольше, тем больший процент заплатит в итоге заемщик.

С учетом действия всех этих инструментов, при условии стабильности финансовых рынков, эксперты прогнозируют, что в ближайшие год-два рост ипотечного рынка составит по разным подсчетам от 10% до 25% в год, аналогично росту рынка недвижимости. Однако, несмотря на то что крупнейшие игроки снизили процент по кредитам, средневзвешенная ставка по рынку ипотеки в России до конца второго квартала, по мнению Андрея Осипова, может вырасти на 0,2-0,3%: «К середине 2013 года, таким образом, реальная ставка по ипотеке в РФ может составить 13,3%. Повышение ставок может привести к снижению объемов выдачи кредитов и объемов продаж жилья. Но не радикально. Если экономическая ситуация в стране улучшится, то ставки будут несколько снижаться». Елена Кудлик считает, что максимально возможное изменение ставок в этом году — плюс-минус 0,25-0,5%. Однако в какую сторону произойдет изменение, зависит от общей экономической обстановки. Пока, по мнению Кудлик, ситуация довольно благоприятная.