Имущественный вычет, предоставляемый физическим лицам при покупке или строительстве жилья

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЙ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ ПРИ ПОКУПКЕ ИЛИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

Л. И. ОСИПЧУК, налоговый консультант, советник налоговой службы 1-горанга

Подпунктом 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) предусмотрено уменьшение налоговой базы налогоплательщика

— физического лица на сумму понесенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Причем уменьшению подлежит только налоговая база, облагаемая налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. С 01.01.2009 общий размер имущественного вычета не может превышать 2 млн руб. согласно абз. 13 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Названным Федеральным законом предусмотрено, что указанные размеры вычета распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2008. Налогоплательщики, которые понесли расходы на покупку или строительство жилья в 2008 г., а также получили право на имущественный вычет в 2008 г., вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в пределах 2 млн руб.

Имущественный вычет по суммам уплаченных налогоплательщиком по целевым займам процентов. Налогоплательщик кроме этого вправе получить имущественный вычет по суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

С 01.2009 идо 01.01.2012 суммы, выплачиваемые организациями

на приобретение и (или) строительство жилого помещения, включаемые в состав расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, не подлежат налогообложению согласно п. 40 ст. 217 НК РФ. Расходы на возмещение затрат работников по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения для целей налогообложения прибыли признаются в размере, не превышающем 3 % суммы расходов на оплату труда (п. 24.1 ст. 255 НК РФ).

Если для оплаты приобретаемой квартиры или жилого дома получен потребительский кредит в банке, то имущественный вычет по суммам, направленным на погашение процентов по такому нецелевому кредиту, не предоставляется.

Кредит, договор на предоставление которого не предусматривает его использования на приобретение определенной квартиры, не является целевым в смысле подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (письмо Минфи-наРоссии от 19.02.2009 № 03-04-05-01/67). Таким образом, при расчете имущественного налогового вычета суммы, направленные на погашение процентов по нецелевому потребительскому кредиту, учитываться не могут.

Покупка, оформленная в общую собственность. Покупка жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них налогоплательщиками на правах общей совместной собственности позволяет распределить общий размер имущественного налогового вычета между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением (абз. 18 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При этом Минфин России допускает, что частным случаем такого согласованного решения совладельцев имущества (супругов) является распределение между ними имущественного налогового вычета в отношении 100 % и 0 % (письмо Минфина

России от 21.04.2008 № 03-04-05-01/122). Однако повторное предоставление права на получение данного имущественного налогового вычета не допускается. То есть налогоплательщик, получивший после распределения имущественный налоговый вычет в размере 0 %, уже использовал свое право на получение имущественного налогового вычета и в дальнейшем права на него не имеет, что, по мнению автора, несправедливо.

Согласно письму Минфина России от 30.05.2008 № 03-04-05-01/182, когда один из супругов уже воспользовался имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, соответствующие положения вышеуказанного абзаца в части общей совместной собственности не могут применяться, поскольку такой супруг уже утратил право на вышеуказанный вычет и в связи с этим он не может распределяться между супругами по их письменному заявлению. В этом случае, по мнению Минфина России, учитывая положения ст. 254 Гражданского кодекса РФ (далее

— ГК РФ) и ст. 39 Семейного кодекса РФ (далее

— СК РФ) о том, что доли участников в общем совместном имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, имущественный налоговый вычет супругу, имеющему право на его получение, предоставляется в размере половины всех понесенных расходов на приобретение жилого помещения. При приобретении жилья супругами, один из которых уже воспользовался правом на имущественный вычет, целесообразнее при покупке оформлять его на супруга, имеющего право на имущественный вычет. Тем более, что ст. 34 СК РФ установлено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Если супруги определили доли, в которых они будут пользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке жилья в общую совместную собственность в дальнейшем, НК РФ не предусматривает возможности перераспределения остатка имущественного налогового вычета в пользу одного из совладельцев в соответствии с их новым заявлением для использования в последующих налоговых периодах.

Более лояльна позиция Минфина России по расходам в виде процентов, уплаченных супругами по целевым займам или кредитам на покупку жилья. Право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым займам имеют оба супруга (созаемщики), заключившие кредитный договор на приобретение квартиры в долевую собственность, независимо оттого, на кого из супругов оформлены документы по оплате процентов по целевому кредиту (письмо Минфина России от 14.07.2008 № 03-04-05-01/242).

Постановлением Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П предусмотрено, что положения подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не могут рассматриваться как исключающие право родителя, приобретшего за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета, установленного законом. То есть при покупке жилья родителями с детьми на праве общей долевой собственности родители вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по расходам, понесенным в доле, приходящейся на их несовершеннолетних детей.

Если ребенок имеет налогооблагаемую по ставке 13 % базу (например, как участник общей собственности по проданной квартире), то родители могут подать декларацию за несовершеннолетнего ребенка и заявить имущественный вычет по вновь приобретенному жилью. Если же такого дохода нет, то дальнейшее право ребенка на имущественный вычет действующим законодательством не урегулировано (письмо Минфина России от 20.11.2008 № 03-04-05-01/348).

Документы, необходимые для получения имущественного вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при приобретении квартиры, доли (долей) в ней договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам.

В случае приобретения прав на квартиру в строящемся доме имущественный налоговый вычет может быть предоставлен при наличии договора о приобретении прав на квартиру в строящемся доме, акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней налогоплательщику и документов, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы.

Судебное решение о признании права собственности на квартиру согласно письму Минфина России от 19.01.2009 № 03-04-05-01/11 также является документом, на основании которого налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 2п.1 ст. 220 НК РФ.

При наличии документов, подтверждающих понесенные на строительство или приобретение жилья расходы, налогоплательщик вправе представить декларацию по форме № 3-НДФЛ в налоговый орган по месту учета. Для таких налогоплательщиков срок представления декларации не ограничивается 30 апреля года, следующего за годом, когда были произведены расходы. Представить налоговую декларацию с указанием всех доходов, полученных налогоплательщиком, в налоговый орган можно и позже указанного срока представления декларации. Имущественный налоговый вычет будет получен таким налогоплательщиком позже. Согласно п. 2 ст. 88 НК РФ камеральная налоговая проверка проводится уполномоченными должностными лицами налогового органа в соответствии с их служебными обязанностями без какого-либо специального решения руководителя налогового органа в течение трех месяцев со дня представления налогоплательщиком налоговой декларации (расчета). Пунктом бет. 78 НК РФ предусмотрено, что возврат суммы излишне уплаченного налога производится по письменному заявлению налогоплательщика в течение одного месяца со дня получения налоговым органом такого заявления.

Приобретение жилья посредством договора мены. При равноценном обмене квартир возникает следующая ситуация. Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу согласно ст. 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре мены. При этом налогоплательщик обязан подать декларацию о полученном доходе и имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в сумме, равной стоимости

обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1000 000 руб. Если стоимость обмениваемой квартиры превышает 1 000 000 руб., то физическое лицо обязано уплатить налог с суммы превышения. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три годаи более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры. То есть, если обмениваемая квартира находилась в собственности три года и более, то объекта налогообложения у налогоплательщика — резидента РФ не возникает, но налоговую декларацию по форме № 3-НДФЛ он обязан подать в налоговый орган по месту учета.

За непредставление налоговой декларации в установленный действующим налоговым законодательством срок (30 апреля года, следующего за отчетным) ст. 119 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) предусмотрены следующие меры ответственности. Если налоговая декларация представлена до 28 октября года, в котором должна быть представлена согласно действующему законодательству, то штраф с налогоплательщика составит 5 % суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % указанной суммы и не менее 100 руб. Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30 % суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этихдоходов.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2ст. 568 ГК РФ).

Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре мены. Если квартира по договору мены передается с доплатой,

то сумма дохода налогоплательщика, передающего свою квартиру, определяется исходя из стоимости этой квартиры. В декларации такой налогоплательщик указывает только стоимость своей квартиры, а суммы доплаты не отражает, поскольку доплата не является его доходом, полученным от реализации квартиры. В то время как налогоплательщик, передавший по договору мены свою квартиру без доплаты, обязан указать в декларации всю стоимость своей квартиры с учетом полученной от другого участника сделки доплаты.

Следовательно, для налогоплательщиков, осуществляющих продажу (обмен) имущества, размер имущественного налогового вычета зависит от времени нахождения его в собственности.

При этом налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, но не превышающей в целом 1 ООО ООО руб. (или 2 ООО ООО руб. в зависимости от года, когда была произведена мена).

Однократность предоставления имущественного налогового вычета. Предоставление имущественного налогового вычета регулируется ст. 220 НК РФ. До вступления в силу НК РФ застройщики и покупатели жилых домов, квартир, садовых домиков и дач имели право на уменьшение совокупного налогооблагаемого дохода и возврат сумм излишне удержанного подоходного налога.

Так, определением Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 № 311-0-0 установлено, что по буквальному смыслу имущественный налоговый вычет не может рассматриваться как повторный, если ранее налогоплательщику предоставлялось право на уменьшение совокупного дохода, полученного в налогооблагаемый период, на суммы, направленные на новое строительство либо приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории РФ, в соответствии с Законом РФ от 07.12.1991 № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц».

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается. Действующим законодательством также не предусмотрена возможность отказа от ранее полученного имущественного налогового вычета.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

2. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

3. О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 26.11.2008 № 224-ФЗ.

4. Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЭ.