Московское правительство и московская недвижимость

Московское правительство и московская недвижимость

Жилищные облигации дешевеют, земельные платежи растут

       Принятый за основу на очередном заседании московского правительства проект муниципального государственного жилищного облигационного займа стал очередным подтверждением смены мэрией акцентов в вопросе реализации жилья. Новшества направлены в первую очередь на расширение круга потенциальных покупателей недвижимости. В то же время другим проектом, одобренным на заседании, — "О создании и ведении государственного земельного кадастра г. Москвы" — столичные власти демонстрируют ужесточение налоговой политики в области землепользования.
       
       Реализовывать идею муниципальных облигаций власти начали в 1995 году. По их замыслу, приобретая облигации — эквиваленты 1 м2 жилья, — москвичи могли "скопить себе на квартиру метр за метром". Однако, как водится, первый блин, точнее, транш вышел у мэрии комом.
       Менеджеры проекта из "Инкомбанка" уверены, что первый выпуск городских ценных бумаг не принес ожидаемых результатов. На эти цели банк затратил 56 млрд рублей (объем реализуемого при этом жилья — 20 тыс. м2), а фактически реализовано облигаций было только на 45 млрд. К тому же банкиры остались недовольны своей долей в этом проекте: причитающиеся "Инкомбанку" 310 млн рублей (0,7% эмиссии) не окупили даже операционных затрат. Столичные власти признают две основные причины неудачи первого облигационного проекта — рыночные расценки на жилье, оказавшиеся для большинства покупателей непосильными, и малый срок погашения облигаций (транш был ограничен двумя годами).
       Тем не менее московское правительство вряд ли откажется от дальнейших попыток привлечь посредством займа средства на строительство жилья в городе. На рынке коммерческих продаж — до недавнего времени основном источнике финансирования строительства — в силу целого ряда обстоятельств наблюдается сегодня повальный отток покупателей. Поэтому мэрия просто вынуждена сделать покупку жилья доступной для большего числа лиц. Согласно одобренному проекту, следующий, второй, транш городских жилищных облигаций будет носить подчеркнуто социальный характер. В частности, срок погашения будет увеличен до 5-10 лет. Правда, и здесь мэрия попыталась свести возможные затраты к минимуму.
       По замыслу разработчиков проекта второго транша, номинальная стоимость каждой из выпускаемых облигаций не должна превышать себестоимость строительства одного квадратного метра жилья. Сейчас эта сумма составляет от 1,6 до 2,2 млн в зависимости от типа дома. Однако купить "уцененные" облигации смогут лишь граждане, причисляемые к льготным категориям. Причем даже для них максимальная площадь, которую они могут купить на льготных условиях, ограничивается 25 метрами, все остальное — по коммерческим расценкам. К тому же будущие владельцы будут ограничены городским правительством в праве операций с приобретенной недвижимостью. Какими конкретно будут эти ограничения, руководство департамента муниципального жилья отвечать журналистам пока отказывается.
       Пополнить бюджет московское правительство намерено также за счет прямого ужесточения налоговой политики в отношении землепользователей. Земельный налог разработчики проекта постановления о государственном жилищном займе предложили увеличить с 4 до 10% (в среднем, по заявлениям Москомзема, на сегодня земельные платежи с одного гектара составляют 13 млн в год). За счет полученных таким образом дополнительных средств Москомзем планирует ввести земельный кадастр в Москве. Правда, если его руководство оценивает конечную цифру налоговых поступлений в 80 млрд рублей, то Юрий Лужков насчитал целых 500 млрд. И все же мэр признал необходимым перенести тяжесть налогового пресса с производства на недвижимость и землю.
       Кроме того, московское правительство разработало еще один способ увеличения поступлений в городскую казну. Оно намерено предложить отдельным некоммерческим организациям (Московской железной дороге, например) отказаться от излишков земли, передав их в управление Москомзему. В обмен на это власти гарантируют освобождение на определенный срок отказавшегося учреждения от любых земельных платежей. Расчет мэрии прост: сдавая полученные участки в аренду коммерческим структурам, она сможет извлечь прибыль гораздо большую, чем могут дать льготные платежи организаций — владельцев излишков.
       
       МИХАИЛ Ъ-ДИНЕЕВ