Плата за воду

Вид на водный простор увеличивает цену квартиры от 15 до 30%. Но пока девелоперы не очень активно используют такие видовые возможности.

Почему в Петербурге всегда в моде и в цене квартиры с видом на воду, долго объяснять не надо. Дело даже не в том, что у нас тут Северная Венеция. Просто людям нравится смотреть на водное пространство в любом населенном пункте Земли. "Санкт-Петербург является уникальным городом с точки зрения вида на воду. Масштаб панорамных видов с водными пространствами, которыми обладает Петербург, — это очень большая редкость для исторических городов Европы. Именно эти панорамные виды являются предметом особой охраны, и для их сохранения было введено понятие высотной линии", — говорит Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Однако вода воде рознь. Самые дорогие виды, по словам экспертов, открываются на акваторию Большой Невы. Довольно дорого обходится возможность любоваться из дома морским простором, то есть Финским заливом. "Русский человек всегда строил жилье вдоль водных путей. Поэтому вид на воду из окна приятен нашему взгляду. Такой вид, конечно, увеличивает цену за квадратный метр. Так, например, в нашем ЖК "Чайка" квартиры на верхних этажах с видом на залив стоят на 15 процентов дороже, чем на этажах, где этот вид загораживают другие дома", — говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". "В зависимости от качества водного фронта стоимость квартиры может увеличиться на 30-200 процентов. В целом невидовые квартиры стоят минимум на 25 процентов дешевле в зависимости от этажа", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург".

По мнению экспертов, кроме самых дорогих видов в центре города и по берегам Малой и Большой Невок, пользуются спросом северные части Крестовского острова, где расположены квартиры с видом на Елагин остров, а также объекты на Петроградской стороне с видом на Крестовский остров. В Центральном районе популярны поэтичные виды на набережные Мойки и Фонтанки, в большей степени до Адмиралтейского района. Ну и, конечно же, всегда в высокой цене открыточные виды Петербурга на Дворцовую набережную и мост, на Эрмитаж, на стрелку Васильевского острова, на Петропавловскую крепость.

"В центре города цена квартир с видом на воду, в зависимости от качества объекта, может достигать 200-250 тыс. рублей за кв. м и выше. Нева, Фонтанка, Мойка, канал Грибоедова, Большая и Малая Невки — в Петербурге это самые дорогие виды на воду, и подобные предложения всегда единичны и эксклюзивны. В сегменте бизнес-класса, который уже не концентрируется в центре, цена составляет 150-180 тыс. рублей за кв. м. Более массово квартиры с видом на воду представлены на берегах залива — в Приморском, Василеостровском, Красносельском районах. Здесь цена квартир, в зависимости от состояния и качества предложения, может составлять от 100 до 150 тыс. рублей за кв. м, в Красносельском — от 80 тыс. за кв. м", — говорит генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин.

Однако, по словам экспертов, не все квартиры с "окнами в воду" могут стоить дорого. "Если преимущества панорамы нивелируются другими факторами (загрязненность воздуха и окрестностей, поток автомобилей, высокая плотность окружающей застройки) и речь не идет об элит-классе, вид на воду не играет существенной роли. Определяющим фактором здесь будет все же бюджет покупки. Но и в том и в другом случае квартиры с такими видовыми характеристиками всегда пользуются высоким спросом. Это связано с высокой инвестиционной привлекательностью объектов с видом на воду, причем это касается всех классов недвижимости", — полагает старший вице-президент холдинга "Петротрест" Игорь Соколов.

Основная сложность освоения набережных — высвобождение участков под застройку. Дело в том, что значительная часть береговых территорий города, даже в историческом центре, занята промышленными предприятиями. Раньше такое их размещение было обусловлено технологическими особенностями производства. Со временем близость к воде потеряла для заводов свою актуальность (за исключением предприятий, связанных с судоходством и судоремонтном, которым нужны причальные стенки, но их единицы). Но процесс вывода промышленности за пределы города идет медленно. По словам экспертов, процесс занимает минимум пять лет. За меньший срок просто не выполнить работы по выводу существующего производства, подготовке новой площадки и строительству на ней новых мощностей, а также по рекультивации старого участка, получению всех согласований и строительству новых площадей. По данным директора по девелопменту "СПб Реновация" Константина Ковалева, инвестиции в этот этап работы колеблются от 10 до 60 млн рублей за 1 га, в зависимости от степени загрязненности. Неудивительно, что экономическая целесообразность освобождения земли на набережных не всегда очевидна. И позволить переезд себе могут только крупные и благополучные компании.

Кроме того, через многие набережные проходят интенсивные транспортные артерии, это значит, что в проекте должна быть предусмотрена буферная зона между трассой и жильем, говорят девелоперы.

Еще одно перспективное направление — строительство жилья на намывных территориях, что позволяет получать дополнительные участки для создания объектов недвижимости в интересных для девелоперов местах, где исторически не было достаточных площадей для проектов. Попутно использование намывных территорий позволяет исправлять недостатки береговой линии, развивать и создавать портовые территории.

Первым и пока успешным опытом крупного расширения Петербурга в сторону воды стало создание намывной территории в акватории Финского залива на западе Васильевского острова. Но, как говорят строители, намыв земель — мероприятие достаточно капиталоемкое, и оправданно оно, если стоимость возводимых улучшений будет обеспечивать некую премию, позволяющую компенсировать затраты на намывные работы. "С этой точки зрения, наиболее привлекательные зоны там, где и заявлены намывные проекты: Васильевский остров и Курортный район (северное побережье залива). Южное побережье проигрывает в силу традиционно менее платежеспособного спроса", — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директор АН АРИН.

Но вода это не только прекрасный вид, но и возможность его успешно обыграть. Например, созданием причала. "До кризиса некоторые проекты заявляли о возможном строительстве причалов. Например, Stella Maris намеревалась построить пирс для яхт и катеров, а компания "Еврострой" заявляла такую же функцию в своей "Олимпийской деревне". Но эти планы реализованы не были. Сложность подобных проектов связана с большим количеством согласований и неясной окупаемостью проекта. Вопрос, конечно, затратный, но повышает экономику проекта и статус самого дома. Если дом расположен на берегу, то целесообразно объединить его с функцией яхтинга, это будет его отличать от других", — говорит Андрей Вересов, генеральный директор "Нового Петербурга".

В условиях современного развития водных видов спорта у потенциальных клиентов появился интерес к домам, расположенным на территориях, непосредственно примыкающих к берегу. Строительство в черте самого города жилых домов с придомовой береговой линией и — как вариант использования — строительством причала возможно (кроме островов) в южной части города. Там еще остались территории, где вдоль залива не расположены промышленные, складские или иные коммерческие предприятия, которые препятствуют освоению земель в качестве предоставляемых под жилую застройку.