Арендному жилью ищут финансовый фундамент

Местные власти смогут привлекать частных инвесторов к строительству домов для сдачи в льготную аренду. Минэкономики предлагает включить наемные дома социального использования в перечень объектов концессионных соглашений. В арендном жилье нуждаются 1,9 млн человек, а его строительство значительно отстает от планов. В Минстрое инициативу приветствуют, отмечая, что в федеральном бюджете средств на создание арендного фонда не предусмотрено, а регионам их не хватает.

Минэкономики предлагает разрешить строить в рамках концессии наемные дома социального использования — проект поправок в закон "О концессионных соглашениях" опубликован ведомством на regulation.gov.ru. Такие дома предназначены для сдачи в аренду гражданам, не имеющим доходов для покупки жилья на рыночных условиях. Предполагается, что строить их будут регионы, муниципалитеты и частные застройщики, при этом потолок арендной платы вводится на уровне субъектов РФ. В Минстрое уточняют, что арендные ставки в наемных домах социспользования будут не выше рыночных.

Строить так называемые доходные дома с арендой на льготных условиях пытался еще в 2002 году экс-мэр Москвы Юрий Лужков, но ставки в первом таком доме оказались рыночными: четырехкомнатная квартира сдавалась за 120-125 тыс. руб. в месяц. К 2012 году концепция некоммерческой аренды была разработана Минрегионом как альтернатива механизму обеспечения граждан жильем в порядке соцнайма: последнее из-за неоднократных продлений бесплатной приватизации дорого обходится правительству. Новый механизм некоммерческой аренды должен был заработать с окончанием бесплатной приватизации в 2013 году, и хотя ее возможность после этого продлевалась (теперь — до 1 марта 2017 года), в июле 2014 года в Жилищный кодекс были включены положения о наемных домах.

Создание рынка доступного арендного жилья — один из приоритетов жилищной политики государства. Развитие арендного фонда предусмотрено госпрограммой "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан". По оценке Минстроя, спрос на него составляет до 1,9 млн человек. Программой предусмотрены и целевые значения такой аренды: на 2016 год — 6,7% от всего жилого фонда, или 5,4 млн кв. м, но фактические показали в регионах ниже прогнозных, сетуют в Минэкономики. В 2015 году при плановых 3,8% такого жилья введено 0,29%, в 2014 году вместо 2% — 0,45%.

В Минэкономики ссылаются на финансовые причины: отсутствие финансирования этой части госпрограммы, необходимость субсидирования процентов по кредитам для организации-наймодателя и высокие ставки по кредитам на строительство. В пятницу на экспертном совете по градостроительной деятельности при профильном комитете Госдумы его глава Владимир Ресин констатировал, что у аренды сохраняются "слабые места" из-за продления бесплатной приватизации и "мощного конкурента в лице ипотеки".

В Минстрое говорят о других трудностях: федеральных средств на создание арендного фонда не предусмотрено, а у регионов они не всегда есть. "Инвестору выгоднее строить и продавать жилье. Доля собственных средств девелопера в проекте, как правило, меньше, чем заемных. Сдавать построенное жилье (особенно по ставкам ниже рыночных) и платить одновременно по кредиту — слишком большая нагрузка для инвесторов",— утверждают в ведомстве. Полный возврат инвестиций при арендных ставках существенно ниже рыночной можно обеспечить не менее чем за 30 лет, отмечали ранее в Фонде ЖКХ. Председатель его набсовета Сергей Степашин предлагал предоставлять финансовую поддержку такому строительству из средств фонда — под 3-5% годовых на срок до 30 лет.

По мнению Минэкономики, государственно-частное партнерство в этой сфере может способствовать улучшению жилищных условий граждан, пополнению жилищного фонда, а также обеспечению граждан доступным арендным жильем. В Минстрое "Ъ" сообщили, что законопроект уже согласован с ведомством. В числе мер по стимулированию рынка наемного жилья в обоих ведомствах отмечают программы Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по льготным кредитам на арендное жилье, а также разработку механизма коллективного привлечения инвестиций в проекты его строительства. "Реализация такого механизма позволит снизить стоимость квадратного метра арендного жилья, установить арендную плату не выше среднерыночного уровня. Доходность инвестора в данном случае будет сопоставима с доходностью на банковских депозитах",— заверяют в Минстрое.