Косвенные признаки оживления

Оживление на рынке недвижимости Москвы пока не придало оптимизма петербургским покупателям. Аналитики отмечают признаки роста на местном рынке, однако говорят о нем пока с осторожностью. Цены имеют разнонаправленную динамику, спрос если и увеличивается, то медленно. При этом участники рынка недвижимости в один голос говорят о том, что объем предложения на рынке первичного жилья сокращается.

По данным консалтингового центра "Петербургской недвижимости", по итогам I квартала 2010 года введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 355,2 тыс. кв. м. В объеме введенного жилья сегмента экономкласса 6,8% составляет бюджетное жилье.

За I квартал 2010 года в обжитых районах города и административно подчиненных территориях выведено в продажу 152,9 тыс. кв. м нового жилья, это на 6% больше, чем за тот же период 2009 года. В пригородных территориях выведено в продажу 43,9 тыс. кв. м жилья в сегменте экономкласса. Что касается распределения выведенного в продажу нового жилья по сегментам, то наибольший процент составляет жилье экономкласса — 62,7%.

В течение I квартала 2010 года в продажу вышло 10 объектов общей площадью 152,9 тыс. кв. м

Наиболее крупными объектами, вышедшими в продажу, являются жилой комплекс "Южный" (6-я очередь) компании "ГДСК" (39,5 тыс. кв. м) в Красносельском районе, жилой комплекс "Чайка" компании "Ойкумена" (26,3 тыс. кв. м) в Приморском районе, жилой комплекс "Балтийская жемчужина" (3-я очередь) одноименной компании (23,3 кв. м) в Красносельском районе и жилой комплекс "Смольный квартал" компании "Возрождение Санкт-Петербурга" (21,8 тыс. кв. м) в Центральном районе. Стоит отметить, что начались продажи в первых очередях крупных заявленных комплексов: "Шведская крона" компании "NCC" в Приморском районе (1-я очередь — 8,3 тыс. кв. м, общая площадь 60 тыс. кв. м) и жилой комплекс "Мечта" компании "Мавис" во Всеволожском районе (1-я очередь — 25 тыс. кв. м, общая площадь — 100 тыс. кв. м). Единственная компания, которая начала продажи сразу в двух жилых комплексах, — это "Возрождение Санкт-Петербурга": жилой комплекс "Венеция" (15 тыс. кв. м) и жилой комплекс "Смольный квартал" (21,8 тыс. кв. м).

Малая доля

"Структура предложения в сегменте экономкласса по типам квартир в I квартале 2010 года в кирпичных и кирпично-монолитных домах по сравнению с прошлым кварталом изменилась: увеличились доли однокомнатных и двухкомнатных квартир за счет уменьшения квартир-студий. В панельных и монолитно-панельных домах, по сравнению с предыдущими периодами, увеличились доли однокомнатных и двухкомнатных квартир за счет уменьшения доли трехкомнатных квартир и квартир-студий", — рассказала Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости".

За I квартал 2010 года было реализовано в обжитых районах Санкт-Петербурга 0,41 млн кв. м жилья, что на 35% больше, чем за аналогичный период 2009 года.

По итогам I квартала 2010 года наибольшее снижение цены показал сегмент бизнес-класса — 1,89%, средняя цена предложения на 1.04.2010 года составила 93,3 тыс. руб. за кв. м. Сегмент элитного жилья в обжитых районах Санкт-Петербурга показал повышение цен на 1,62% за тот же период. Средняя цена предложения в сегменте элитного жилья на 1.04.2010 года составила 188,6 тыс. руб. за кв. м. Наименьшее снижение цены в обжитых районах Санкт-Петербурга за 2009 год показал сегмент экономкласса, которое составило 0,51%. Средняя цена предложения в этом сегменте на 1.04.2010 года составила 69,8 тыс. руб. за кв. м.

По итогам I квартала 2010 года очевидно сокращение объемов первичного рынка и, соответственно, объемов предложения жилья практически по всем территориям. В границах обжитых районов Санкт-Петербурга сокращение составило 14,0% и 14,9%. По Санкт-Петербургу "экономкласс", хоть и находился в достаточно равновесном состоянии за счет вывода новых объектов, наблюдалось увеличение сроков "распродаваемости" жилья к моменту ввода объектов в эксплуатацию. Если до кризиса практически во всех объектах сегмента экономкласса на момент ввода оставалось не более 2-8% непроданных квартир, то в кризисный период число объектов этого сегмента значительно возросло, в том числе и с долей непроданных квартир более 15%. В административно подчиненных и пригородных территориях предложение жилья в данном классе в значительной степени состояло из квартир неликвидных площадей, большой объем которых был заложен при проектировании в 2007-2008 году.

По итогам квартала корректировка цен предложения по территориям и сегментам была неравномерна. В сегменте экономкласса незначительные ценовые колебания в течение I квартала 2010 года в рассматриваемых территориях свидетельствуют о некоторой ценовой стабилизации в этом сегменте.

Прошедшие месяцы 2010 года показали рост активности рынка, которому способствует накопление отложенного спроса — людям надо решать квартирный вопрос. Следует отметить, что сегодняшний рынок жилья — это рынок "реального покупателя", ограниченного в своих финансовых возможностях и настроенного на оптимальное соотношение цены и качества приобретаемого жилья.

Из предложения активно "вымываются" малогабаритные квартиры (студии, однокомнатные и двухкомнатные), особенно в домах со средней и высокой стадиями готовности; по трех- и четырехкомнатным квартирам проводятся акции, стимулирующие спрос, особенно это показательно в сегменте экономкласса и у некоторых застройщиков, работающих в сегменте бизнес-класса.

Стабилизирующий фактор

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов отмечает: "Если объем денежных средств на вторичном рынке жилья сократился по итогам 2009 года на 30 процентов, то на первичном — на 50 процентов. Сейчас продажи в сегменте строящего жилья постепенно оживают, и прежде всего это касается "хороших"" проектов, выверенных с точки зрения маркетинга. И тем не менее в конце 2009 года "первичка" продавалась лучше — сейчас уровень продаж снизился на 15 процентов по сравнению с показателями прошлого года", — говорит господин Созинов.

По его мнению, об оживлении спроса косвенно свидетельствует и снижение объемов предложения. "Еще месяц назад в продаже было 260 жилых комплексов, а сейчас — лишь 244. Число продающихся квадратных метров строящегося жилья убывает в среднем на 5-6 процентов в месяц. Из 244 объектов, выставленных на продажу, 90 уже построено и сдано в эксплуатацию. Строительство примерно 45-50 процентов из оставшихся 154 комплексов будет завершено до конца этого года, начала следующего. Сроки сдачи остальных жилищных проектов плавно "размазываются" до конца 2012 года. То есть получается, что основной массив строящего жилья будет сдан в первой половине 2011 года, а дальше мы можем получить реальный дефицит квадратных метров. Хотя ситуация и не патовая, — основной объем сделок — 75-80 процентов — проводятся на вторичном рынке, который сегодня выступает стабилизирующим фактором", — рассуждает господин Созинов.

Стройки пусть и медленно, но оживают — считает он — проблемными сейчас можно назвать всего 10 процентов из них, работы приостановлены на 24-25 объектах, тогда как в кризис активной "заморозке" подверглись более 40 стройплощадок. Однако, уверяют эксперты, угроза дефицита квадратных метров кроется не только в снижении темпов строительства.

Квартиры-студии зачастую раскупаются сейчас еще на стадии котлована, а крупногабаритные "распашонки" на 3-4 комнаты — сейчас практически "неликвид", или задел на будущее. Неслучайно застройщики почувствовали сейчас вкус к продажам в качестве рантье, а также пробуют себя в роли управляющих компаний и ТСЖ, что вполне оправдано. Цены сохраняются практически на уровне конца прошлого года — в среднем 70 тыс. руб., но есть предложения и по 50, и даже ниже, что говорит об определенной разбалансированности рынка.

Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", считает, что колебания цен с начала года, не позволяют говорить о какой-либо устойчивой тенденции к их росту или падению. Изменение среднего ценового индекса показывает продолжающуюся стагнацию на рынке жилья — с начала года цены в среднем по рынку упали на несущественную величину в 0,75%. На конец апреля средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляла 72 098 рублей. Он отмечает, что увеличилась доля квартир, приобретаемых без использования рассрочки. Это связано с тем, что за прошедшее время покупатели аккумулировали достаточное количество финансовых ресурсов, а, кроме того, практически все застройщики сейчас предлагают существенные скидки при единовременной оплате.

Ипотечные продажи пока невелики, но постепенно растут. Доля ипотечных сделок сейчас составляет около 10%.

Цена спроса сейчас соответствует цене предложения, рынок находится в ценовом равновесии. "Такая ситуация будет продолжаться до конца текущего года. Возможен незначительный плавный рост цен, вызванный сокращением предложения, повышением потребительского спроса, развитием ипотеки. Вероятнее всего, рынок недвижимости уже не ожидают серьезные катаклизмы. Новых крупных игроков на рынке в ближайшее время не прибавится, поскольку ситуация с кредитованием застройщиков пока не выровнялась, но присутствующие на рынке крупные и средние игроки начинают новые проекты, или же размораживают проекты, находившиеся в стадии разработки", — прогнозирует господин Лернер.

По-прежнему продолжает сохраняться разрыв между базовой ценой предложения и ценой сделок. На конец I квартала этот разрыв варьировался по сегментам рынка от 1,5% до 6%.

Элитная перспектива

Илья Андреев, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", отмечает, что объем предложения в сегменте элитного жилья сокращается: "В первом квартале 2010 года продаваемое жилье было представлено на 53 объектах, 40 из которых уже введены в эксплуатацию. Однако многообразие выбора мнимое. Условно все объекты можно разбить на три группы. Комплексы на начальном этапе строительства, которые до сих пор продолжают находиться в замороженном состоянии. Очевидно, что желающих приобрести такую недвижимость нет. Соответственно, продаж тоже нет. Вторая группа — построенные объекты и объекты на завершающих стадиях. Выбор квартир здесь уже невелик, большая часть продана. Что касается новых перспективных и активно строящихся объектов, то таких крайне мало. За последние полгода в продажу поступило только два новых дома. Это объекты строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга": элитарный дом "Венеция" на Крестовском острове и 1-я очередь "Смольного квартала". В результате объем предложения в I квартале 2010 года составил 274 тыс. кв. м и по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился на 16 процентов".

Объем продаж в I квартале 2010 года оценивается специалистами СК "Возрождение Санкт-Петербурга" в 15 тыс. кв. м. По сравнению с началом 2009 года он увеличился на 31%. "В результате можно говорить о тенденциях к сокращению предложения качественной элитной недвижимости в центре Санкт-Петербурга и одновременно об увеличении спроса. Рынок постепенно начинает восстанавливаться после кризиса. Основанием для восстановления спроса является прежде всего рост экономики, что доказывается макроэкономическими и статистическими показателями. Следовательно, начинают расти спрос и цены на товары длительного пользования. Также можно говорить о намечающемся росте цен. С начала 2010 года цены практически не изменились, средняя стоимость метра предложения составляет 152 тыс.руб. за квадратный метр. Следует отметить, что в элитном сегменте средняя цена - условный показатель, так как жилье может сильно отличаться по характеристикам (например, видовые квартиры, квартиры с террасами, пентхаусы и тп). В основном цены находятся в пределах от 130 до 220 тыс. руб. за квадратный метр, но в случае эксклюзивных предложений гораздо выше. При сохранении стабильности в 1 квартале цены продаж сравнялись с ценами предложения. Это говорит о том, что девелоперы уже не готовы идти на уступки и предоставлять скидки. Уверенность продавцов выросла, появились предпосылки для обратного превращения рынка покупателей в рынок продавцов. Размер скидок сократился с 10-15% в 2009 году до 3-5% в настоящее время. Сейчас оптимальное время для покупки недвижимости, так как следует ожидать повышения цен.

Количество компаний на рынке элитной недвижимости на первый взгляд велико. Но при этом число крупных девелоперов за последние полтора года сократилось — часть игроков была вынуждена или уйти с рынка или приостановить активную деятельность, заморозив стройки и остановив рекламные кампании. Также следует отметить, что большое количество фирм мало известно: они появились на гребне роста рынка и сейчас допродают квартиры в своих единственных домах. Это совершенно новые компании, которые не имеют опыта строительства не только в центре Санкт-Петербурга, но и вообще в нашем городе. Из 35 девелоперов, работающих в центре города, только 8 строят по два и более объекта.

Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank St.Petersburg, говорит, что, сравнивая I квартал 2009 года с I кварталом 2010 года, можно отметить разнонаправленное колебание динамики предложения на рынке элитного жилья за этот период. Так, на период января 2009 года в продаже находилось 230 000 кв. м первичного жилья. К III кварталу 2009 года предложение начало не стремительно, но, учитывая кризис, достаточно активно сокращаться, достигнув нижнего уровня в 140 000 кв. м. С появлением новых объектов он достиг 200 000 кв. м к марту 2010 года. "Интерес к строящимся объектам со стороны потенциальных покупателей возрос по сравнению с их напряженными настроениями в прошлом году. Тем не менее у многих клиентов сохраняется осторожное отношение к строящимся объектам. Однако это больше опасения относительно невыполнения сроков завершения объектов, нежели сомнения в стабильности девелопера. Лидерами продаж в этом сегменте традиционно выступают те компании, которые наиболее гибко выстраивают свою маркетинговую стратегию, адаптируясь к изменениям рынка. Ежеквартальные продажи таких компаний могут составлять до 15 квартир по объекту в квартал", — отмечает госпожа Конвей.