Квартирные опасения

В июле на рынке городской недвижимости Москвы наблюдалось снижение спроса на квартиры. По данным управления Росреестра по Москве, в июле в столице было заключено на 15,5% меньше сделок, чем в июне, и почти на 2% меньше, чем за аналогичный месяц 2011-го. Эксперты объясняют это тем, что в июне покупатели испугались роста курса доллара и начали скупать квартиры, а в июле спрос вышел на традиционный уровень.

Сезонное снижение

Середина лета больше подходит для отдыха на пляже, а не для покупки квартир. Традиционно в сезон отпусков спрос на квартиры падает, а те клиенты, которые все же остались в Москве и интересуются предложениями на рынке, не торопятся совершать сделки, а лишь присматриваются к рынку и пытаются добиться скидок. "Июль — макушка лета, и поведение рынка недвижимости в этом году не очень отличалось от традиционного в этот период. Количество реализованных и находящихся в процессе оформления сделок на "вторичке" снизилось по сравнению с июнем на 12%, количество обращений от желающих приобрести квартиру в Москве уменьшилось на 4,7%, а вот количество заявок на продажу вторичного жилья даже несколько увеличилось по сравнению с июнем — на 1,2%",— комментирует управляющий партнер агентства Spencer Estate Вадим Ламин. Его слова полностью подтверждают данные Росреестра.

По данным столичного управления ведомства, в июле в Москве было зарегистрировано 7523 сделки с квартирами против 8692 месяцем ранее (снижение на 15,5%). А вот по сравнению с июлем 2011 года число сделок снизилось незначительно — на 1,9% (с 7668). Однако столь заметное падение числа сделок по сравнению с июньским объяснимо. "В конце весны на рынке начались существенные валютные колебания, поэтому люди, планировавшие покупать квартиры к осени, решили форсировать события и заключить сделки в июне, пока доллар не вырос еще сильнее. Однако уже в конце июня стало понятно, что существенного роста курса доллара не происходит, и покупатели успокоились",— полагает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов.

"Цены на жилую недвижимость достаточно стабильны, не склонны к колебаниям, что привлекает инвесторов, стремящихся сохранить денежные вложения в период нестабильности на фондовых и валютных рынках",— соглашается руководитель аналитического отдела компании Est-a-tet Денис Бобков. "В этом году весна и начало лета были беспрецедентно активными: мы наблюдали рост спроса на новостройки, число заключенных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло вдвое. Однако в июле активность покупателей все-таки снизилась, наступило некоторое затишье, связанное с пиком отпусков — спрос в экономклассе снизился почти наполовину",— добавляет гендиректор Galaxy Group Евгений Штраух. "Снижение числа регистрируемых сделок в июле является отражением того, что в мае — начале июня уменьшился первичный спрос на жилье (начало поиска жилья), на рынке возникла пауза. Это, в свою очередь, определялось сезонным фактором, сложившейся ситуацией неопределенности на финансовых рынках, волатильностью курса доллара и, как следствие, возникновением нового витка "ожидания кризиса"",— приводит свою точку зрения руководитель отдела консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова.

Инструмент для инвестирования

Тем не менее, несмотря на колебания спроса, цены на столичные квартиры остаются стабильными. "Цены на квартиры в новостройках экономкласса по сравнению с предыдущим месяцем не изменились",— говорит Евгений Штраух. Впрочем, по данным компании "Инком-Недвижимость", во второй летний месяц на рынке столичной недвижимости наблюдалось подорожание вторичного жилья на 4,7%, до отметки 181,9 тыс. рублей. В долларах рост цен за июль составил 5,9%, и сейчас "квадрат" оценивается в $5,6 тыс. "Столь значительный скачок произошел за счет вымывания с рынка "массового" жилья до 15 млн рублей",— объясняет руководитель аналитического центра корпорации Дмитрий Таганов. Эти данные подтверждают в группе компаний МИЦ: по итогам июля 2012 года средняя цена предложения на столичном рынке в сегменте новостроек экономкласса продемонстрировала рост почти на 14% относительно июня и достигла значения 108 тыс. руб. за 1 кв. м. Рост средней цены связан как с уменьшением количества дешевых предложений, так и с повышением цен, добавляют аналитики компании. "Следствием роста цен в городе становится все большее смещение покупательского спроса за пределы столицы, где квартиры стоят дешевле, а предложение в экономклассе выше",— комментирует Евгений Данилов. По оценкам аналитиков агентства Est-a-Tet, в Подмосковье ежегодно реализуется почти в десять раз больше первичных квартир, чем в столице, что связано как с высокими ценами на жилье в Москве, так и с дефицитом новостроек на рынке.

Все это приводит к тому, что столичная недвижимость все чаще рассматривается как инвестиционный инструмент, особенно на пороге нового кризиса, который предсказывают многие наблюдатели. По словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, сейчас доля инвестиционных сделок постоянно растет именно из-за ожидания кризиса, но предсказать, куда двинется рынок дальше, трудно. "Прогноз изменения цены до конца года давать сложно, так как на сегодня есть вероятность возникновения нового витка кризиса. Более долгосрочные прогнозы можно будет давать после сентября",— говорит господин Попов. "Уже в конце июня начал отмечаться рост активности покупателей, который, скорее всего, отразится в увеличении количества регистрируемых сделок будущих периодов. Данная тенденция, не свойственная лету, объясняется желанием покупателей вложить средства в недвижимость с целью их сохранения в случае возникновения кризисной ситуации",— соглашаются в ГК МИЦ. Впрочем, пока средние цены по темпам прироста несущественно опережают инфляцию. "Несмотря на значительный прирост цены предложения, который в общей сложности с начала года составил 9%, говорить о фактическом увеличении стоимости квадратного метра пока нельзя. Так, по нашим данным, с декабря 2011 года средняя цена сделки выросла на 6,2%. При этом уровень официальной инфляции в Москве за этот же период, согласно статистике Росстата, оценивается в 5,6%. Получается, что реальный рост цен на вторичном рынке квартир за семь месяцев составил 0,6%",— говорит Дмитрий Таганов. И если никаких существенных изменений в общей экономической ситуации не произойдет, то рост цен на жилье до конца года сохранится в этих пределах, уверены эксперты.