Производственники вышли на первый план

Объем арендованных площадей на рынке качественных складов Петербурга по итогам девяти месяцев 2018 года составил 106,7 тыс. кв. м, что в полтора раза меньше показателя прошлого года за аналогичный период. Основными причинами сокращения классических сделок, по мнению экспертов, стали дефицит качественных площадей в классе А и практически полное отсутствие вакансии в объектах класса B. Согласно прогнозу, годовой показатель сделок может оказаться минимальным за всю историю рынка, а доля проектов built-to-suit в структуре спроса превысит 40%.

По данным Colliers International, по итогам трех кварталов 2018 года наибольшую долю (57%) в структуре спроса впервые сформировали предприятия производственного сектора. Они заняли 62 тыс. кв. м, что на 35% превысило суммарный показатель прежних лидеров — торговых и логистических компаний. Большая часть площадей (около 70%) была занята производственными компаниями в ходе крупных сделок, в том числе — в результате покупки, а также реализации проекта built-to-suit. Еще один объект, выполненный под нужды заказчика, составил значительную долю в структуре спроса логистических компаний.

По данным Knight Frank St. Petersburg, за три квартала 2018 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 29 тыс. кв. м качественных складов, что на 63% меньше, чем за соответствующий период 2017 года. Как отмечают в управляющей компании Maris, в общем объеме ввода только два склада общей площадью чуть менее 10 тыс. кв. м являются спекулятивным предложением. Остальные построены по схеме built-to-suit. На четвертый квартал 2018 года заявлено к вводу в эксплуатацию еще 90,5 тыс. кв. м складской недвижимости. Большая часть (90%) является спекулятивным предложением. При этом часть площадей уже реализована на этапе строительства комплексов, говорят в Maris.

Андрей Пригульный, руководитель УК "Мультимекс", говорит, что сегодня суммарный объем вводимых складских площадей не превышает 1% от объема рынка, налицо дефицит качественных складских комплексов и площадей. "Большинство объектов уже полностью заполнено на тот момент, как они начинают функционировать. Уровень вакантных площадей в классах А и В не превышает 4% в каждом",— говорит эксперт.

При этом господин Пригульный замечает, что, несмотря на очевидный дефицит, инвесторы хотят вкладывать средства не в спекулятивные склады, а в формат создания склада под конкретного заказчика. "Основные заказчики — крупные ритейлеры, фармацевты. И они хотят расширять площади, желательно в существующих локациях. А инвесторы не хотят рисковать, а хотят строить под определенного арендатора с ясными требованиями. В то же время компаниям нужны были площади от 20 до 30 тыс. кв. м, а рынок просто не мог их предложить. Поэтому весь остаток 2018-го и, скорее всего, весь 2019 год пройдет в формате строительства крупных складов built-to-suit",— полагает господин Пригульный.

Еще одна тенденция, которая ярко проявляется именно в 2018 году,— моральное устаревание объектов и их переход в более низкий класс. "Подтверждением этой тенденции стала сделка в начале 2018 года: реализация в рамках "АКМ Логистик" складского комплекса площадью 63 тыс. кв. м, проданного в рамках дела о банкротстве всего за 631 млн рублей. Комплекс был построен в 2008 году и изначально имел класс А, но на данный момент уже морально устарел, поэтому цена продажи была сильно занижена, несмотря на то, что он был полностью заполнен арендаторами",— рассказал господин Пригульный.

Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает: "Качественного предложения больших площадей одним блоком в Петербурге и Ленинградской области почти не осталось, однако у нас есть много земельных участков, удобно расположенных и хорошо обеспеченных с точки зрения ресурсов, логистики, которые идеально подходят под проекты built-to-suit. В сегменте крупных индустриальных объектов формат строительства "под ключ" может стать ключевым драйвером рынка в ближайшие два года".

Средний уровень ставок по итогам третьего квартала сохранился неизменным и находится в диапазоне 450-500 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. При этом, отмечают эксперты, в наиболее востребованных локациях — в непосредственной близости от КАД — запрашиваемые ставки аренды растут. Также в условиях дефицита собственники высококачественных объектов стали реже предоставлять компаниям скидки и "арендные каникулы".

По прогнозам Colliers International, объем сделок по итогам года может достичь 150 тыс. кв. м, сравнявшись с показателем 2012 года, когда рынок находился в фазе восстановления после кризиса. До конца 2018 года на рынке ожидается устойчиво низкая вакансия, ставки в популярных локациях продолжат точечно расти.

"На фоне общего снижения объема сделок в Петербурге хорошо развиваются производственный сектор, области логистики, связанные с продуктами питания, e-commerce и доставкой крупногабаритных грузов. Наибольшим спросом у компаний этих сегментов пользуются объекты, расположенные в непосредственной близости от КАД, что позволяет быстро осуществлять доставку товаров по городу. Повышенный спрос наблюдается и на объекты, расположенные у Московского шоссе, а также в непосредственной близости от порта",— добавляет господин Косарев.

По мнению Александра Шевелева, заместителя руководителя отдела индустриальной недвижимости Maris, сегодня меняется диспозиция сторон. "Если раньше был рынок арендатора (минимальный порог запрашиваемых ставок, существенные дисконты на большой метраж), то сейчас условия начинают диктовать арендодатели. Верхняя планка запрашиваемых ставок растет, собственники неохотно идут на снижение, а арендные каникулы нужно серьезно обосновывать. При этом периодически складывается ситуация, когда собственник выбирает из нескольких претендентов и даже устраивает некий аукцион — кто предложит большую ставку",— указывает господин Шевелев.