Покупатели недвижимости повернули на Восток

Спрос на покупку недвижимости за рубежом со стороны российских покупателей растет, несмотря на возникшие сложности: в большинстве стран, если нет прямого запрета на сделки с владельцами российских паспортов, возможности ограничивают банковские трудности. Соотечественники выбирают лояльных продавцов, и в списке лидеров этого рейтинга в этом году Турция, ОАЭ, Кипр и Португалия. Сделка пройдет штатно, если удастся привлечь добросовестного посредника и открыть счет в банке.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Начало года стало рекордным по количеству сделок с зарубежной недвижимостью, хотя мотивы покупки остались прежними — получение вида на жительство (ВНЖ) или гражданства, переезд, инвестиции с целью сохранения капитала и получения дохода в валюте. По данным агентства недвижимости Savills, в первом полугодии 2022 года объем сделок вырос в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а количество запросов увеличилось в шесть раз. По словам партнера Intermark Real Estate (ранее Savills) Ирины Мошевой, с февраля 2022 года самыми популярными для покупки недвижимости за рубежом у россиян стали Турция (23% сделок), ОАЭ (17%), Таиланд (16%), затем в списке — Грузия и Казахстан. «В прошлом году Турция тоже была в топе предпочтений, однако в Европе тоже была заметная инвестиционная активность. Самыми востребованными были Греция, Португалия, Кипр, Испания. Эти страны пользовались популярностью, в том числе из-за возможности получения инвестиционного вида на жительство»,— рассказала госпожа Мошева. Предпочтительными для получения инвестиционного дохода от недвижимости были Великобритания и Германия.

Турция — давно уже востребованное направление покупки недвижимости у россиян. Но если ранее целью было желание инвестировать или иметь летнюю резиденцию, то в этом году большинство покупателей хотят получить гражданство страны. Топ городов составляют Стамбул, Аланья, Анталья, Бодрум и Фетхие.

«Новый расклад связан с более простой процедурой проведения платежей, дружественным статусом этих стран, доступностью сделок как очно, так и онлайн. Кроме того, клиентов привлекает возможность получить паспорт Турции за инвестиции в недвижимость, в Дубае — ВНЖ, а в Таиланде — гарантированная доходность до 10% годовых»,— комментирует госпожа Мошева.

Спрос на недвижимость в Дубае в январе—июне этого года вырос в четыре раза, подсчитали в Intermark Real Estate (ранее Savills). ОАЭ популярны у покупателей, планирующих не только переезд с целью получения ВНЖ, но и ведение бизнеса в другой стране. Доля таких покупателей составила две трети спроса.

Замыкает тройку лидеров Таиланд. Здесь спрос на недвижимость со стороны соотечественников вырос на 90% за второй квартал, а количество сделок за шесть месяцев — в шесть раз.

Первая тройка стран по спросу на недвижимость среди россиян

| 2021 год | 2022 год | |
| --- | --- | --- |
| Греция | Турция | |
| Кипр | ОАЭ | |
| Португалия | Таиланд/Кипр | |

Данные: Knight Frank, Savills.

В списке стран, где востребована покупка доходной недвижимости, лидирует Великобритания (13% инвестиционного спроса). В то же время есть обратная тенденция. «В полтора раза выросло количество россиян, желающих продать свою недвижимость в Великобритании (Лондон) и Франции (Лазурный берег): риски вынуждают собственников избавляться от своих активов за пределами России»,— рассказала региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia Марина Шалаева.

Ограничения, наложенные на сделки с недвижимостью для россиян в Европе, сформировали отложенный спрос. Осенью эксперты прогнозируют новую волну покупательской активности — все уже привыкли к ограничениям и научились проводить сделки в обход препятствий. «Многие зарубежные девелоперы начали принимать оплату в рублях, это нивелирует проблему SWIFT-переводами в иностранных валютах за рубеж»,— отмечает Ирина Мошева.

Что ждет покупателей

Активный спрос на зарубежную недвижимость со стороны россиян, начавшийся в пандемию, поспособствовал появлению значительного числа недобросовестных игроков, жаждущих быстро заработать на волне интереса. По словам госпожи Шалаевой, обращаясь к рандомным посредникам — юристам и компаниям, клиенты в лучшем случае остаются недовольны, в худшем — обмануты. В ряде стран есть санкции за предоставление неверной информации покупателю и подобные нарушения, вплоть до судебных разбирательств (например, в Великобритании), но в некоторых южных странах покупатели менее защищены. «Стоит уточнять историю и репутацию компании, в которую вы обращаетесь, запрашивать лицензию, с большим вниманием и аккуратностью относиться к работе с частными зарубежными юристами. Не покупать недвижимость по рекомендациям непрофильных специалистов — таксистов, массажистов и других»,— советует Марина Шалаева.

Где россиянам дают ВНЖ при покупке недвижимости

Условия получения зарубежного вида на жительство (ВНЖ) для граждан России в этом году заметно трансформировались, а список стран, готовых его оформлять, сократился. Часть государств полностью остановили программы получения ВНЖ за инвестиции, другие пересмотрели требования к заявителям и увеличили пороговые суммы до полутора раз. Большинство ранее популярных для получения ВНЖ стран сейчас недоступны из-за ограничений в работе банков.

Европа

«Почти все европейские программы ВНЖ за инвестиции, в том числе покупку недвижимости, для граждан России сейчас закрыты»,— предупреждает главный редактор Prian.ru Филипп Березин. Формальный запрет есть не везде, но оформить документы невозможно из-за изменившегося порядка работы с россиянами. Италия с 25 февраля запретила нашим соотечественникам открывать счета в банках, продавать или покупать недвижимость. Исключение составляют те, у кого уже оформлен ВНЖ. Греция, чья программа была одной из самых доступных в Европе, не вводила запрет и не меняла пороговую сумму инвестиций — покупка недвижимости на сумму от €250 тыс. позволяет оформить ВНЖ для собственника и его семьи, включая родителей. Но из-за проблем с открытием счета в местном банке граждане России не могут подавать на греческий ВНЖ за инвестиции. В Испании претендовать на золотую визу можно, купив недвижимость на сумму от €500 тыс. (без привлечения кредита). Страна изменила режим работы с россиянами. Документы больше нельзя подавать дистанционно — ранее можно было отправить пакет из России — только из Испании. С марта этого года испанские банки не открывают счета по российскому паспорту. За этим препятствием следует еще одно: перевод средств в страну. К лету в Испании остановились все сделки с недвижимостью с россиянами. Постоянный вид на жительство на Кипре доступен при покупке жилой или коммерческой недвижимости у застройщиков на сумму от €300 тыс. Главная проблема получения статуса такая же, как в других странах,— перевод денег.

Турция

В этом году спрос со стороны россиян на релокацию в Турцию и получение ВНЖ зашкаливающий. Согласно данным Института статистики Турции, 4,8% совокупного объема спроса на турецкую жилую недвижимость составляют сделки с иностранными резидентами, 17,3% приходится на россиян — самый высокий показатель с точки зрения гражданства покупателей. В январе—июле соотечественники приобрели на 223% больше турецкой жилой недвижимости, чем за аналогичный период 2021 года. Больше всего сделок прошло в июне — 1887 (+529% в годовой динамике, данные предоставлены Knight Frank), как раз перед тем, как вступили в силу новые ограничения для иностранцев. Минимальную стоимость недвижимости, покупка которой позволяет оформить ВНЖ — от $50 тыс. до $75 тыс. в зависимости от провинции,— местные власти установили в мае. Можно купить дешевле, но тогда ВНЖ будет туристический. Его владелец не сможет через пять лет претендовать на гражданство. А в июле был введен запрет на оформление первичного ВНЖ иностранцам в 1169 районах страны, независимо от того, туристический он (например, по арендному контракту или покупке недвижимости ниже пороговой суммы) или нет.

В программу получения турецкого гражданства за инвестиции тоже были внесены изменения. После 13 июня стоимость недвижимости, которую надо приобрести, составляет $400 тыс. (до этого — от $250 тыс.).

ОАЭ

В Арабских Эмиратах можно получить долгосрочную резидентскую визу, купив в стране недвижимость. Если сумма покупки от $250 тыс., выдается виза на три года, от $540 тыс.— на десять лет. Среди нововведений, указывающих на лояльность к иностранцам,— долгосрочная туристическая виза, которую с сентября этого года можно оформить на пять лет.

По словам Филиппа Березина, в ОАЭ объект, на основании которого заявитель может просить трехлетнюю резидентскую визу, вполне может быть инвестиционным — бюджета покупки достаточно.

Несмотря на отсутствие формального запрета на покупку недвижимости россиянами в большинстве европейских стран, фактически сделку провести трудно из-за проблем с открытием счета в банке. По словам главного редактора Prian.ru Филиппа Березина, в этом случае потенциальные покупатели стараются получить ВНЖ или паспорт более дружественных стран — Гренады, Черногории, Турции, которые выдают инвестиционное гражданство; Кипра, Греции, и с новым статусом занимаются приобретением недвижимости в Европе.

Господин Березин говорит, что есть примеры успешных сделок в Испании, Португалии, Италии. «Большинство банков ограничили сумму, которая может быть на счету у россиянина, 100 тыс. евро. Переводы из России на такую сумму на свой счет тоже разрешены. Поэтому недвижимость покупают в несколько трансакций. Успех сделки часто зависит от настойчивости агента (риэлтора) в стране покупки: ему приходится договариваться с банком, чтобы он принял деньги из России»,— объясняет он.

Если речь об инвестиционной недвижимости и получении арендного дохода, стоит погрузиться в нюансы налогообложения собственников. «Законодательство стран в этом сегменте постоянно меняется, поэтому, прежде чем покупать здание, обязательно изучите этот вопрос с квалифицированными специалистами»,— советует Марина Шалаева.

Существует несколько категорий налогов. НДС в ряде стран достигает 20% при покупке, но могут быть возможности его оптимизации. Далее, одноразовый налог при покупке — фиксированный либо по шкале, которая зависит от стоимости объекта. Например, гербовый сбор в Великобритании (от 0% до 12%, плюс есть варианты оптимизации для инвестиционных сделок), иногда его могут называть налогом на переход права собственности. Плюс регулярный налог на недвижимость и налог на доходы от недвижимости.

Количество налогов зависит от того, как оформлена недвижимость. Для физических лиц и компаний они вычисляются по-разному. «Очень часто недобросовестные агенты не говорят о дополнительных платежах, считая, что покупатель должен позаботиться об этом самостоятельно. Тратя на это время, можно упустить объект. Поэтому нужно обязательно уточнять, какие одноразовые налоги и платежи существуют при покупке и как можно их оптимизировать»,— предупреждает госпожа Шалаева.