Достать из-под земли

По итогам первого полугодия на рынке земли Петербурга было замечено оживление: девелоперы стали присматриваться к участкам, что привело к увеличению числа сделок. Тем не менее интересных предложений в границах Петербурга все еще не так много, и застройщики ждут утверждения нового Генплана.

Участков с подготовленной документацией крайне мало, и за такие участки идет серьезная борьба среди инвесторов

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Согласно данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии 2020 года петербургскими девелоперами было приобретено в два раза больше земли, чем за весь 2019 год. Так, с начала года в городе было заключено 14 сделок с землей общей площадью 170 га, на которых можно возвести около 1,2 млн кв. м жилья.

«В первые месяцы текущего года на рынке земли была полная стагнация, а с начала апреля он оживился и стало появляться больше предложений»,— отмечает директор по развитию АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Анна Смольная, связывая это с тем, что лендлорды хотели зафиксироваться «в деньгах». При этом, по словам директора по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марины Сторожевой, во втором квартале 2020 года на рынке зафиксирован активный рост спроса на земельные участки под строительство со стороны крупных девелоперов. Так, были реализованы участки на Петроградской стороне, станции метро «Площадь Восстания», на Васильевском острове, а также в локациях «Черная Речка» и «Лесная», Свердловская и Малоохтинская набережные, Московский проспект, Октябрьская набережная и Дальневосточный проспект, Каменка, проспект Маршала Блюхера, Ново-Сергиево и Колпино.

Вместе с тем, по словам госпожи Смольной, летом предложений не стало вовсе, то есть земли на рынке сейчас снова практически нет. «А те предложения, которые появляются, либо совсем неинтересные, либо старые, которые периодически экспонируются на протяжении нескольких лет»,— добавляет она. Анна Смольная также уточняет, что в этом году стоимость земли не изменилась и дисконта не наблюдалось.

«В 2020 году девелоперы начали активно пополнять свои земельные банки после некого "затишья" в 2019 году, когда только начался переход на работу по эскроу-счетам. И главный вопрос застройщиков на тот момент стоял в подтверждении необходимой стадии строительной готовности для продолжения строительства своих объектов по старым правилам и подготовки всех необходимых документов»,— считает госпожа Сторожева. По ее словам, в течение года после изменения схемы финансирования жилищного строительства и перехода на эскроу-счета банки и девелоперы смогли отладить основные рабочие процессы, сформировать необходимый механизм взаимодействия, разработать и принять условия, на которых девелопер имеет возможность воспользоваться целевым кредитом на все издержки по реализации проекта, включая приобретение земельного участка.

Вместе с тем, переход на эскроу-счета также привел к переформатированию сделок на рынке земли, а для получения проектного финансирования, в том числе средств на покупку земли, банку необходимо, чтобы девелопер предоставил градостроительную документацию, в частности разрешение на строительство, говорит Андрей Бойков, партнер Rusland SP. «При этом собственных свободных средств на покупку участков у большинства компаний сейчас нет. А если и есть, то при банковском финансировании стало нецелесообразно оплачивать землю полностью из своего кармана. Так девелоперы будут проявлять больше финансового участия, чем этого требует банк. Поэтому многие пытаются договариваться с продавцами о поэтапном финансировании с основным платежом не ранее получения разрешения на строительство»,— объясняет он.

Борьба за место

По мнению участников рынка, в границах Петербурга осталось довольно много земельных участков, на которых может быть в будущем осуществлено строительство жилья или апартаментов, однако участков с подготовленной документацией либо земли, где документацию можно быстро и легко подготовить, крайне мало и за такие участки идет серьезная борьба среди инвесторов.

Несмотря на то, что в течение нескольких лет спрос девелоперов смещался на периферию — к границам города и области, в последние годы наметилась тенденция или к точечной застройке в сформировавшихся городских кварталах, или к формированию новых при освоении зон «серого пояса». «На проекты КОТ в ближайшем "заКАДье" спрос сильно сократился со стороны как застройщиков, так и покупателей. В таких проектах снизилась скорость реализации и маржа. Сейчас в принципе так называемый эконом-класс уходит с рынка: даже в проектах "муравейников" реализуют комфорт-класс»,— поясняет Андрей Бойков, добавляя, что и сами покупатели также стали более разборчивыми.

Вместе с тем, по мнению экспертов, риски для застройщика довольно высоки при реализации проектов как в КОТ, так и в точечной застройке. «Причем во втором случае рисков больше: зоны ОКН, санитарно-защитные зоны, захоронения под участком. Можно купить участок и не построить то, что ты хочешь. Поэтому каждый участок максимально глубоко анализируется»,— говорит господин Бойков.

Продолжая тему рисков, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева добавляет, что после коронакризиса более активного развития ждут проекты комфорт- и бизнес-класса. «Доля эконом-жилья в общем объеме предложения может стать минимальной, так как основной целевой сегмент данного класса недвижимости в плане падения доходов пострадал в период пандемии сильнее всего»,— считает она.

Дорогое освоение

В то же время, затраты на подготовку участка под редевелопмент могут увеличивать себестоимость самого строительства более чем на 30%, что не может не отразиться на конечной стоимости продукта. «Редевелопмент промзон обходится застройщику гораздо дороже, чем строительство на новом участке, где нет необходимости сноса старых построек, рекультивации почв, снятия защитных зон бывших предприятий, проведения межевания, переноса старых инженерных сетей, длительного периода различных согласований, получения разрешительной документации»,— объясняет госпожа Сторожева, добавляя, что по этим причинам на таких участках обычно возводится жилье бизнес-класса.

При этом строительство в зоне редевелопмента требует более концептуально проработанных проектов, чтобы новые здания изменили облик промышленных зон, сделали проживание и отдых максимально комфортными. «Например, разрабатывая концепцию проекта VALO, мы стремились создать не просто апарт-отель, а настоящую точку притяжения, которая смогла бы дать толчок к дальнейшему развитию района и бизнес-среды в нем»,— рассказывает госпожа Сторожева, отмечая, что Фрунзенский район, где расположен комплекс VALO, из промышленной зоны постепенно превращается в деловой центр. Редевелопмент бывших промышленных зон также проводится и в центральных частях Петербурга. Так, на сегодняшней день одним из крупнейших участков является бывшая территория завода «Петмол», территория Измайловской перспективы, а также Петровский остров.

Планы на землю

Директор по развитию АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Анна Смольная считает, что драйвером для развития рынка земли в Петербурге станет утверждение нового Генплана. «Пока что Генплан завис в связи с последствиями пандемии: общественное обсуждение должно было пройти в мае, но оно было перенесено на неопределенный срок. Таким образом, участки, которые продавались с учетом изменения их функционального зонирования и могли бы уйти под редевелопмент, пока что не представляют интереса: неизвестно когда будут и будут ли они переведены в нужную категорию»,— отмечает она.

По словам Марины Сторожевой, поиск участка для компании непростая задача, поскольку локация для апарт-отеля должна отвечать жестким требованиям: например, среди прочего, иметь отличную доступность до исторического центра, аэропорта, вокзалов, транспортных развязок. «Также важно наличие развитой торговой и развлекательной инфраструктуры для будущих гостей. Для туристов локация имеет одно из решающих значений при выборе отеля, так что в нашем случае подходить к поиску участка необходимо с особым тщанием, что мы и делаем»,— говорит она, добавляя, что в ближайшей перспективе VALO планирует приобрести один или несколько земельных участков в Москве или Петербурге. Но в перспективе компания рассматривает и возможность покупки участка за рубежом, например в Европе.