Городам пропишут мастер-план

Мастер-планирование в последние годы стало инструментом развития городской среды, а благодаря инфраструктурным облигациям, предоставляющим длинные и дешевые деньги, в 23 городах страны выполняются важные социальные и коммунальные проекты. О том, как эффективно пользоваться внебюджетными инвестициями и заменит ли мастер-план генплан, на ПМЭФ-2023 говорили участники дискуссии, организованной АО «Дом.РФ».

Мастер-планирование, в отличие от несколько устаревшей системы генерального плана, содержит в себе ответ на вопрос, как будет зарабатывать развиваемая территория

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Комплексное развитие городской среды реализуется с помощью инструмента госкорпорации «Дом.РФ» — мастер-плана, документа одновременно пространственного и экономического планирования. В состав мастер-планов входят комплексный анализ, целеполагание, определение проектов развития и источников финансирования, разработка «дорожной карты» по их реализации, прогноз экономических эффектов и описание управленческих механизмов.

Инфраструктурные облигации — инструмент внебюджетного финансирования, сочетающий в себе меру государственной поддержки и подход банковского кредитования. Речь идет об облигациях, выпускаемых частными корпорациями или государственными компаниями для финансирования строительства инфраструктурного объекта. Как правило, эмитент таких бумаг после строительства инфраструктурного объекта получает его в концессию на некоторое время, соответственно, пользование данным объектом для третьих лиц может быть платным. Достаточно часто государство, на территории которого строится данный объект, предоставляет гарантии по выпускаемым облигациям, что делает их привлекательными для большего числа участников рынка, так как снижает риск. Из-за длительного срока окупаемости инфраструктурных объектов, срок обращения облигаций также достаточно большой.

Осмысленное развитие

Генеральный директор АО «Дом.РФ» Виталий Мутко высказался о необходимости осмысленно подходить к развитию любой территории: «Мы порой идем просто за какими-то статистическими цифрами по застройке, а нужно видеть будущее территории, ее перспективы». Именно такой экономический потенциал района строительства позволяет увидеть мастер-план. В качестве примера территории, где перспективы застройки показались господину Мутко неясными, он назвал Кудрово в Ленинградской области.

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин напомнил, почему в оценке эффективности губернаторов РФ есть два показателя: объем введенных квадратных метров и количество семей, улучшивших жилищные условия, а также декомпозиция (разделение на составляющие) этих показателей (на историческую застройку, первичное жилье, аварийное жилье, капитальный ремонт). «Если губернатор и глава муниципалитета "заточены" на то, чтобы люди улучшали свои жилищные условия, оставались жить в регионе или переезжали в него, то инструментов для этого достаточно,— полагает замминистра по строительству.— Это инфраструктурные облигации, инфраструктурные кредиты, средства Фонда национального благосостояния, программа "Стимул"».

Господин Стасишин привел цифры по строительной отрасли. По состоянию на 1 июня 2023 года объем ввода жилищного строительства равен 43,5 млн кв. м. В аналогичный период прошлого года было на 3% больше. Но если посмотреть на структуру ввода, то объем сдачи многоквартирного жилья к 1 июня составляет 17,7 млн кв. м, а это на 8,2% больше показателей прошлого года. «Это говорит, что те меры поддержки, которые мы принимали два года назад, и меры, запущенные по поручению президента (льготная ипотека, субсидирование ставок по проектному финансирование), сегодня приносят плоды»,— указал он.

Надежные инвестиции

Говоря о жилищном строительстве, господин Стасишин отметил, что сегодня это самый надежный способ инвестирования, потому что благодаря проведенной реформе долевого строительства модель проектного финансирования и эскроу устойчива и работает как часы. «Мы просто убрали все риски, для того чтобы можно было инвестировать. А то, что есть небольшой объем непроданного жилья, ничего страшного: купят»,— дал оценку ситуации в отрасли замминистра.

Об опыте применения инструментов развития городов на практике рассказали присутствующие на встрече главы и представители регионов. Мастер-план — документ, составляемый по высоким мировым стандартам, а инфраструктурные облигации как финансовый инструмент для его реализации требуют определенной квалификации специалистов, работающих с ними.

О том, что обслуживанию инфраструктурных облигаций нужно обучать людей на местах, вплоть до губернаторов, сказал председатель комитета Государственной думы по финансовому рынку, депутат от Чувашии Анатолий Аксаков. «Сегодня с помощью инфраструктурных облигаций профинансировано создание инфраструктуры в регионах на десятки миллиардов рублей, а заявок на выпуск облигаций рассматривается на сотни миллиардов, почти на 500 млрд,— привел статистику господин Аксаков.— На мой взгляд, в инфраструктуру должны вкладываться триллионы, а для этого нужны грамотные проекты, которые выполняются под руководством грамотных губернаторов».

В качестве примера региона, где было успешно реализовано мастер-планирование, приводилась Тюмень, продолжил господин Аксаков. Но Тюмень — богатый регион, ему легче реализовывать мастер-планы, а, например, Чувашия входит в десятку низкообеспеченных регионов с точки зрения бюджета. «Соответственно, возникает вопрос вовлечения бизнеса. Уверен, что в каждом регионе есть серьезные компании, которые могли бы включиться в процесс или стать инвесторами, выкупающими облигации. Тогда и Чувашия станет лучшим местом для жизни, и все те масштабные планы, которые стоят сегодня перед страной, будут реализованы»,— сказал господин Аксаков.

Игорь Артамонов, губернатор Липецкой области, динамично развивающейся и демонстрирующей хорошие экономические показатели, отметил, что благодаря инфраструктурному меню в регионе удалось выполнить многие проекты: радикально обновить сети местного «Водоканала», открыть общественное пространство. «Компромисса у нас не будет: экономика или удовлетворение потребностей жителей, поэтому, думаю, что с помощью этих инструментов нас ждет еще больше интересных проектов»,— подчеркнул он.

В нормативной плоскости

Председатель комитета Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов выразил убежденность, что выделение любых средств на инфраструктурное развитие в регионах должно соотноситься с реальными долгосрочными планами развития данных территорий. И наличие этих планов обязательно. Будущее — за мастер-планами, за изменениями в законодательстве, благодаря которым девелоперы будут следовать за планами территорий, а не наоборот, как происходит сегодня. «Пусть это произойдет не завтра, но послезавтра мы точно к этому придем, по крайней мере, мы над этим работаем»,— высказался господин Пахомов.

Мастер-план, по признанию председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, необходимо еще «докрутить» под существующие реалии в нюансах, касающихся экономического блока. Но уже в существующем виде мастер-планирование, в отличие от несколько устаревшей системы генерального плана, содержит в себе ответ на вопрос, как будет зарабатывать развиваемая территория.

По мнению господина Пахомова, в стране уже есть крупные города, мастер-планы которых уже можно вводить в качестве нормативных, отменив ряд других документов: Москва, Тюмень, Липецк, Казань, Сергиев Посад. В последнем городе мастер-план спровоцировал большее развитие, чем все генпланы за 50 лет. Уже запущена работа по обсуждению различных вариантов введения такого документа в законодательное пространство. Рассматриваются возможности интегрировать мастер-план в генплан или оставить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) как тактический документ. «У муниципалитетов уже сейчас есть право объединять генплан и ПЗЗ,— заметил господин Пахомов.— В общем и целом мы ищем сегодня оптимальное решение. Как оно будет называться, мастер-планы или генпланы,— неважно. Важно, чтобы у нас был один четкий и понятный документ».

При этом участники дискуссии обратили внимание, что в поиске вариантов для включения мастер-плана в правовое поле, нельзя допустить, чтобы пластичность и гибкость этого документа, которые и являются его выгодными преимуществами, закостенели «в оковах законодательства» и превратили в итоге его в генплан. В каком виде мастер-план будет существовать в дальнейшем, еще предстоит решить властям, институтам развития и бизнесу.