Хозяева небес

Самый дорогой и престижный сегмент рынка жилой недвижимости — пентхаусы. Их владельцам приятно считать себя хозяевами небес — если не всех, то хотя бы небольшой части московского неба. Большинство жителей поднебесья и правда витают в облаках, ведь настоящих пентхаусов на рынке сегодня единицы.

Классика жанра

Что представляет собой настоящий пентхаус, определить не так просто. Как утверждает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимир Кузнецов, для этого формата жилья до сих пор нет четких общепринятых характеристик, что дает многим девелоперам возможность позиционировать обычные квартиры на верхних этажах как пентхаусы.

В компании Paul`s Yard, как говорит директор по новостройкам Евгений Юр, к настоящим пентхаусам относят жилье на последних этажах, которое имеет исключительные видовые характеристики, панорамное остекление, большой метраж, высокие потолки, открытые террасы и индивидуальный лифт и не имеет общих стен с соседними апартаментами, то есть является единственной квартирой на этаже.

Этим требованиям, по данным генерального директора Renaissance Realty Натальи Новиковой, соответствует лишь четверть из всех заявленных пентхаусов. Среди них — пентхаус "Цезарь", занимающий всю территорию крыши четвертого корпуса "Алых парусов", пентхаусы в доме по Молочному переулку, в доме "Патриарх". "Доля пентхаусов составляет порядка 5% рынка элитной недвижимости. Большинство же пентхаусов не соответствует параметрам классики,— уверена Наталья Новикова.— Зачастую под пентхаусами понимаются не отдельные строения, а большие квартиры с высокими потолками на последнем этаже зданий. Вид из них открывается не на четыре стороны света, как это принято в классическом варианте, а на три или даже две".

Недавно служба проектного консалтинга и аналитики Welhome предприняла попытку создать четкую классификацию столичных пентхаусов, для чего были выбраны все предложения московского рынка, позиционируемые как пентхаусы, и разделены на три класса — de luxe, elite+ и elite. К классу de luxe были отнесены объекты, наиболее близкие по характеристикам к эталону — классическому американскому пентхаусу. К классам elite+ и elite отнесены объекты, не соответствующие эталону по нескольким характеристикам. Остальные объекты, позиционирующиеся как пентхаусы, но не отвечающие выбранным характеристикам, исследователи не учитывали.

Интересно, что по всем параметрам эталону не соответствует ни один пентхаус в Москве. Как объясняет Владимир Кузнецов, классический пентхаус должен находиться в высотном здании в центре города, но в связи с требованием сохранения внешнего исторического облика столицы в центре высотных домов практически нет.

Точный адрес

Единственный пентхаус в Москве, признанный исследователями Welhome классическим по 11 из 12 параметров,— "Цезарь" в жилом комплексе "Алые паруса". Исследователи нашли у "Цезаря" всего два недостатка — расположение дома не в традиционно элитном районе, а также недостаточно высокий класс самого жилого комплекса "Алые паруса". "Две террасы общей площадью 900 кв. м есть только в единственном "настоящем" пентхаусе Москвы "Цезаре". В остальных пентхаусах террасы и эксплуатируемые кровли имеют более скромную площадь — в среднем 60-100 кв. м. Большинство объектов, позиционируемых как пентхаусы, не имеют террас",— уточняет Владимир Кузнецов.

Кроме "Цезаря" к классу de luxe исследование относит пентхаусы в следующих объектах — "Венском доме" на Плющихе, "Триумф Паласе", "Арбат Тауэре", "Необыденном доме", "Арбатской усадьбе", "Парк Паласе", "Онегине" и "Созвездии-капитал 2".

К классу elite+, по данным Welhome, относятся пентхаусы в домах: "Патриарх", "Коперник", Cooper House, "Аквамарин", "Апартаменты ле Гранде", "Кутузов", "Огни города" (Б. Палашевский пер.), "Дворцовый стиль" (ул. Тихая), "Мелодия" (Остоженка), "Соколиное гнездо", "Воробьевы горы", "Дом удачи" (Сретенка).

"Исходя из количества перечисленных пентхаусов, которые попали в классы de luxe и elite+, можно сделать вывод, что рынок представлен 22 настоящими пентхаусами. В классификацию не вошли объекты, располагающиеся на севере, востоке и юге Москвы, имеющие более трех квартир на верхнем этаже, по ценообразованию соответствующие жилью бизнес-класса и не имеющие панорамных видов",— отмечает Владимир Кузнецов.

Самый интересный из выставленных на продажу объектов, с точки зрения управляющего партнера компании Ostogenka Real Estate Ольги Твороговой,— это пентхаус общей площадью 1300 кв. м по адресу ул. Новый Арбат, 29. Этот пентхаус расположен на трех последних этажах жилого дома. В квартире выполнена чистовая отделка. Есть готовый дизайн-проект, запроектированы гостевые спальни, детская зона, хозяйская зона с гардеробной и санузлом. Отдельный вход для прислуги, зона для прислуги и охраны с санузлом, мини-кухней и комнатой отдыха. Просторная зона гостиной, зона столовой с выходом на просторную террасу. Окна ориентированы на три стороны света, самые лучшие в Москве панорамные виды на город, Белый дом, Москву-реку, Арбат, "Москва-Сити".

Еще один пример — пентхаус в Трубниковском переулке, 8. Это двухуровневая квартира площадью 300 кв. м. Выполнена отделка в современном стиле. Кухня, зона столовой, просторная гостиная (90 кв. м) с действующим камином. На втором уровне расположены две спальни с санузлами и гардеробными комнатами. Есть возможность сделать еще одну-две спальни. Этот пентхаус расположен в жилом особняке после полной реконструкции. Произведена полная замена коммуникаций, восстановлен исторический фасад, наличествуют кондиционирование, оптико-волоконные системы. Имеется наземная парковка. Виды на старую Москву, зеленые дворики Арбата. Заслуживает внимания, по мнению Ольги Твороговой, и пентхаус общей площадью 453 кв. м в жилом комплексе "Новая Остоженка" в 1-м Зачатьевском переулке. Квартира предлагается без отделки, ориентирована на три стороны света, панорамные окна, высокие потолки. Вид на храм Христа Спасителя, памятник Петру I, Москву-реку.

По наблюдениям Натальи Новиковой, большая часть пентхаусов располагается внутри Садового кольца. Самые дорогие из них сосредоточены в районах Остоженки, Арбата ("Арбат Тауэр"), Плющихи ("Венский дом"), Патриарших прудов ("Патриарх"), Замоскворечья ("Коперник", "Онегин"). "Одним из основных достоинств этих квартир являются панорамные виды на исторический центр города,— говорит госпожа Новикова.— Есть пентхаусы и за пределами Садового кольца. В основном они располагаются на последних этажах высоток бизнес-класса и по параметрам ближе к классическому типу. Там имеются и панорамные виды на Москву, и большие площади остекления, и просторные террасы, и отдельные лифты, а кое-где даже вертолетные площадки. Однако у них отсутствует главный признак элитности — престижное местоположение. И еще один минус — существенная разница в качестве жилья между самими пентхаусами и квартирами более низкого уровня в том же доме".

Цены уходят ввысь

Спрос на пентхаусы не зависит от ситуации на рынке и динамики общего спроса на жилье. Как утверждает Владимир Кузнецов, проживание в пентхаусе — это стиль жизни, который становится все более популярным. Наибольший рост спроса на пентхаусы — почти 20% — отмечался с начала 2006 по середину 2007 года и был обусловлен в значительной степени выходом на рынок новых предложений в строящихся домах.

"Средняя цена квадратного метра в московских пентхаусах составляет $27 тыс. Внутренняя отделка повышает стоимость квадратного метра в среднем на 34%,— говорит Владимир Кузнецов.— Дороже всего стоят пентхаусы, расположенные в районах Остоженки и Арбата. В тройку лидеров по общей стоимости входят пентхаусы Cooper House, Park Palas, "Цезарь". Остальные пентхаусы попали в категорию самых дорогих за счет площади — от 600 кв. м до 1300 кв. м. Самый дорогой пентхаус в элитном жилом доме Cooper House, его стоимость — $20,65 млн при площади 434 кв. м. 36% в более низкой ценовой категории занимают пентхаусы класса elite — самый распространенный тип пентхауса сегодня".

Цена на пентхаусы, объясняет Наталья Новикова, зависит прежде всего от класса самого дома, в частности от его местоположения. На цену влияют и такие факторы, как уровень отделки квартиры, хорошие видовые характеристики и индивидуальные особенности (высота потолков, наличие зимнего сада, предметов антиквариата и т. п.).

Несмотря на запредельные цены, пентхаусы продаются быстро. Как отмечает Андрей Титюник, зампред правления корпорации Mirax Group, быстрее обычно продаются пентхаусы в современных домах. Кстати, пентхаусы в объектах Mirax Group, которые отличает панорамное остекление от пола до потолка с выходом на три стороны света, предлагаются не меньше чем за $10 тыс./кв. м.

Как уверяет Евгений Юр, пентхаусы востребованы всегда и часто продаются в первую очередь на любой стадии строительства, однако многие застройщики придерживают верхние этажи, чтобы потом продать их с максимальной прибылью.

Больше воздуха

Пентхаус — это не только квартира на последнем этаже высотного здания, это и внутреннее пространство, создающее атмосферу жилища "хозяина неба". Поэтому чем выше потолок в пентхаусе, тем лучше. Однако в Москве, по данным Владимира Кузнецова, потолки в пентхаусах не слишком высоки — в среднем 3,6-4 м, что обусловлено небольшой высотностью элитных домов в центре города. "Есть и пентхаусы, где потолки выше четырех метров. Как правило, это пентхаусы в современных высотках вне центра города, где высоту потолков максимально увеличивают,— говорит он.— Однако и здесь есть исключения. Так, в ближайшее время в районе Таганки выходит на рынок дом, где максимальная высота потолков на верхних этажах будет составлять порядка десяти метров".

Еще один признак классического пентхауса — несколько уровней. И здесь московские пентхаусы также отличаются от классических. Как рассказывает Наталья Новикова, если еще несколько лет назад многоуровневые квартиры были в новинку и пользовались повышенным спросом, то сейчас они выходят из моды. Жить в трех-четырехуровневой квартире оказалось неудобно. Поэтому пентхаусы, которые выходят на рынок сейчас, имеют один, максимум — два уровня. "То же можно сказать и о площади пентхаусов: в основном она варьируется в пределах 300-650 кв. м, тогда как раньше считалось, что площадь пентхауса должна составлять не менее 700-1000 кв. м",— отмечает Наталья Новикова.

Многоуровневые пентхаусы могут разделяться на активную и тихую зоны. Первый этаж предназначается для общих помещений, таких, как прихожая, гостиная, столовая, бильярдная, а второй отводится под спальни и детскую. Кроме того, обязательными элементами пентхауса считаются камины и зимние сады.

Кто витает в облаках

Согласно исследованию Welhome, покупатели пентхаусов делятся на три категории. Первые — их меньшинство — желают приобрести настоящий пентхаус, который будет подчеркивать статус владельца не только своим названием, но и содержанием. Вторые — те, кто, не обладая достаточным статусом, старается достичь его приобретением пентхауса, но не имеет средств на покупку настоящего пентхауса. И третья немногочисленная группа покупателей — люди, покупающие пентхаус как квартиру повышенной комфортности с хорошими видовыми характеристиками, а не как объект, свидетельствующий об их статусе.

По наблюдениям Натальи Новиковой, люди покупают пентхаусы, как правило, для собственного проживания, а также под представительские цели. "Пентхаус — это статусная недвижимость, зачастую приобретаемая VIP-персонами для демонстрации своей принадлежности к высшему обществу,— уверяет она.— Наличие такой недвижимости говорит о незаурядности его владельца, об особом состоянии его души, которому присуще чувство легкости и полета. Есть пентхаусы, предназначенные исключительно для представительских целей — для проживания они подходят мало, зато идеальны для приемов важных персон. В них может быть и раздвижная крыша, и бассейн на крыше, и прочие дизайнерские изыски".

За последнее время портрет покупателя пентхауса несколько изменился. Как отмечает Андрей Титюник, сегодня это преимущественно молодые люди от 27 до 35 лет, активные, успешные. Впрочем, среди покупателей есть и люди среднего возраста, как правило, владельцы крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры.

Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, напротив, считает, что изменились не покупатели, а их требования к жилью. "Люди становятся более взыскательными. Они предъявляют высокие требования к квартире, дому, где намерены жить, причем это касается не только дорогого сегмента — это общая тенденция. Сегодня все много путешествуют по миру, видят лучшие образцы архитектуры, планировок, отделки — это отражается на подходе к выбору жилья",— говорит госпожа Кузьмина.

Чем больше состоятельных людей, тем популярнее пентхаусы, а значит, тем больше их будут строить. "Предложение и спрос на этот тип жилья постоянно увеличиваются за счет новизны, эксклюзивности,— резюмирует Владимир Кузнецов.— Доля пентхаусов будет расти за счет вывода на рынок новых предложений".