Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

ВЕСТНИК ИНСТИТУТА

ДОРДЖИЕВ Э. В.

ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Аннотация: Рассмотрены особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения в России. Проанализирована нормативно-правовая база этого процесса.

Ключевые слова: оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельное законодательство, аренда земли, охрана земли, сельскохозяйственная деятельность.

Многовековая практика свидетельствует о том, что главным источником жизнеобеспеченности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию (пространство) государства, но и все, что находится «над» и «под» этим пространством. Богатство государства определяется инфраструктурой и эффективностью использования ресурсов земли.

Земля - особый вид имущества, правовое положение которого требует специального правового регулирования.

В ст. 9 Конституции Российской Федерации (далее - Конституция) установлено: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» [1]. Такой юридической квалификации не дается в российском законодательстве никакому другому виду имущества. Земля и другие виды природных ресурсов являются, следовательно, особыми объектами права, правового регулирования.

Земли сельскохозяйственного назначения обладают особой социальной и экономической ценностью. Они являются основой важнейшей отрасли экономики - сельского хозяйства, служащего источником продуктов питания для всего общества и сырья для промышленности, основой жизни и деятельности значительной части общества.

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса [2] землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

Земли данной категории в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции. В этой категории находятся земли, используемые гражданами для производства сельскохозяйственной продукции, садоводства, сенокошения и пастьбы скота за пределами черты населённых пунктов. Земли сельскохозяйственного назначения выделяются родовым общинам, семьям коренных малочисленных народов Севера, казачьим обществам.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья. Кроме того, имеются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, земли, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоёмами, а также зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (сады, виноградники и др.), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Также выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К их числу прежде всего относятся угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций, учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень. Особо ценные угодья могут быть по законодательству субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст.79 Земельного кодекса).

Ограничивается возможность конверсии (изъятия) этих земель для использования в несельскохозяйственных целях. Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

50

№ 2(23), 2011 г.

Изъятие сельскохозяйственных угодий с целью предоставления их для несельскохозяйственного использования возможно только в исключительных случаях. Изъятие, в том числе путём выкупа, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространённых полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия РФ, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Земельный кодекс предусматривает целевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Они могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Также в Земельном кодексе можно найти понятие земель сельскохозяйственного использования (ст. 85, 90). Они выделяются в составе других категорий земель - в составе земель населенных пунктов, в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Поскольку они включены в состав земель иной категории, то и подпадают они под режим соответствующей категории. Используются подобные земельные участки прежде всего в соответствии с целями данной категории. Земли сельскохозяйственного использования не охраняются подобно землям сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного использования могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков в виде служебных наделов. Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, и условия их предоставления устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков (ст. 24 Земельного кодекса) [3].

Высокий уровень общественной значимости земель сельскохозяйственного назначения обусловил особенности правового регулирования вопросов, связанных с гражданским оборотом данной категории земель, выразившиеся в обособлении этих вопросов в рамках специального законодательного акта - Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Вопросам особой охраны земель сельскохозяйственного назначения посвящены Федеральный закон №4-ФЗ от 10 января 1996 г. «О мелиорации земель» (далее - Закон о мелиорации земель) и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон о плодородии земель).

Земли сельскохозяйственного назначения являются отдельной категорией земель, поэтому для них установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота. В п. 6 ст. 27 Земельного кодекса говорится о том, что «оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земельным кодексом они не были отнесены ни к изъятым из оборота, ни к ограниченным в обороте. Поскольку перечень земель в п. 4 и п. 5 ст. 27 Земельного кодекса является исчерпывающим, можно сделать вывод о том, что земли сельскохозяйственного назначения являются оборотоспособными.

Однако Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлены следующие особенности оборота земель данной категории:

1) Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения. Данное право принадлежит субъекту РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органу местного самоуправления. В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме субъекта РФ и муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора купли-продажи. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более 90 дней.

Если же субъект РФ откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение

51

ВЕСТНИК ИНСТИТУТА

года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Если же продавец желает уменьшить цену или изменить ранее заявленные существенные условия договора купли-продажи, то он обязан вновь обратиться в указанные публичные образования с предложением приобрести продаваемый участок.

Указание на годичный срок само по себе выступает ограничением для свободной продажи, то есть независимо от изменения цены и существенных условий. Такое толкование легко объяснимо: по прошествии года в соответствующем административно-территориальном образовании может радикально измениться ситуация относительно сельхозугодий и потребность в них для удовлетворения общественных интересов может существенно возрасти, побуждая публичное образование приобрести ранее не купленный участок.

Такое возникает в ситуациях, когда публичные торги не проводятся или соответственно при возмездном отчуждении доли другие участники долевой собственности не пожелают ее приобрести. Смысл данного правила, конечно же, заключается в предоставлении субъектам РФ правовой возможности влиять на рынок сельскохозяйственных земель [4].

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что нарушение преимущественного права влечет ничтожность сделки.

2) Ограничение предельных размеров земельных участков, находящихся в собственности одного лица. Статья 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает минимальные и максимальные размеры земельных участков, которые могут быть в собственности одного лица.

Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридических лиц устанавливаются законами субъектов РФ. Выдел земельного участка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше установленного минимального размера, не допускается. Не допускается также совершение сделок с земельными участками, например, в случае продажи части земельного участка, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых меньше, чем установленные минимальные размеры земельных участков.

Максимальные размеры общей площади земельных участков, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, устанавливаются законом субъекта РФ.

Также Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения определил, что этот максимальный размер может быть установлен субъектом РФ в пределах от 10 до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (не менее, чем 10%). Сверхнормативные гектары необходимо отчуждать в течение года (ст. 5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Вместе с тем, по мнению Анисимова А. П., Мелихова А. И, подобный законодательный подход, направленный на формирование крупных земельных латифундий (максимум их будет десять в муниципальном районе), неоднократно был подвержен критике с различных идеологических позиций [5].

О недальновидности создания латифундий предупреждают зарубежные ученые и политики. Так, в докладе Всемирного банка приводятся многочисленные факты из жизни латиноамериканских стран. Доказывается, что в странах, где есть земельные латифундии, крайне низкий уровень жизни, грамотности и демократии по сравнению с соседними странами, где упор делается на развитие мелкой и средней земельной собственности [6]. Все это позволяет сделать вывод о непоследовательности российских земельных реформ и необходимости внесения изменений в Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, где следует заменить всего одно слово: вместо «не менее, чем 10% общей площади...» указать «не более 10%».

3) Права иностранцев на землю. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 2 п. 2 и ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В данном случае следует различать земли сельскохозяйственного назначения как категорию земель и земли сельскохозяйственного использования как территориальную зону земель населенного пункта, образуемую в соответствии с градостроительными регламентами.

На земельные участки, отнесенные к территориальной зоне сельскохозяйственного использования, распространяется правовой режим той категории земель, к которой они принадлежат, то есть земель населенных пунктов.

52

№ 2(23), 2011 г.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России (Письмо Минэкономразвития России от 14.12.2009 N° Д23-4217 «О разъяснении норм земельного законодательства») [7], ограничения, установленные ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, на земельные участки сельскохозяйственного использования из земель населенных пунктов не распространяются.

4) Сохранение целевого назначения земельного участка. В соответствии с п.1 ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения собственники земельных участков, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы.

5) Аренда земельных участков данной категории. Так, существуют особые правила сдачи в аренду. Пунктом 2 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что такие земли сдаются по правилам ст. 34 Земельного кодекса (т. е. без торгов) - если поступило только одно заявление. Если же поступило два и более заявления, то участки предоставляются в аренду по итогам торгов (далее действуют правила ст. 38 Земельного кодекса).

Также небольшое отличие имеется и при регулировании вопросов о внесении выкупной цены арендованного земельного участка. В п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения вопрос о преимущественном праве арендатора государственных или муниципальных земель выкупить землю решается несколько иначе, а именно при наличии определенных условий: а) истечение трехлетнего срока аренды и б) надлежащее использование земельного участка.

6) Обязанность осуществлять мероприятия по охране земель. В отношениях аренды земельных участков, прежде всего имеющих сельскохозяйственное назначение [8], данная обязанность перерастает из публичноправовой в частноправовую. Учитывая включение земли в оборот и интенсивность прежде всего «горизонтальных», эквивалентно-стоимостных связей, в литературе справедливо подчеркивается возрастание роли гражданско-правовых средств обеспечения рационального использования земли [9].

7) Сделки с земельными долями в праве общей собственности. Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст.12-18) установлено, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса, но с учетом особенностей, определенных Законом.

Вместе с тем в целях совершенствования нормативной правовой базы по регулированию сельскохозяйственной деятельности и оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения 29 декабря 2010 года Президентом Российской Федерации Д. А. Медведевым подписан Федеральный закон № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон), над подготовкой которого Министерство сельского хозяйства Российской Федерации активно работало в последние годы.

В соответствии с Федеральным законом внесены изменения в законодательные акты Российской Федерации, направленные на уточнение и упрощение процедуры формирования земельных участков в счет земельных долей, порядка выдела земельных участков, совершенствование оборота земельных долей и земельных участков, обеспечивающих целевое использование земель сельскохозяйственного назначения.

Одной из основных идей указанного Федерального закона является признание важности более активного участия органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в обеспечении развития аграрных и земельных отношений.

Так, Федеральным законом предусмотрено:

- совершенствование порядка проведения общего собрания участников долевой собственности;

- уточнение порядка обращения невостребованных земельных долей;

- санкции за ненадлежащее использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- уточнение особенностей кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В целях реализации положений Федерального закона Минсельхозом России были подготовлены проекты постановлений Правительства Российской Федерации «Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» и «Об утверждении признаков неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного

53

ВЕСТНИК ИНСТИТУТА

производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации».

1. Российская газета. 1993. № 237.

2. СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

3. Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса. Подготовлен для Системы Консультант Плюс. 2002.

4. Захарьин В. Р, Попов Н. А. Комментарий к федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С. 23.

5. Анисимов А. П., Мелихов А. И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права. Право и экономика. 2008. №12.

6. Дейнингер К. Земельная политика в целях развития и сокращения бедности: научный доклад о политике Всемирного банка. М. 2005. С. 24.

7. Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве. 2010. № 3.

8. К 2002 г. в результате эрозии почв сельскохозяйственные земли деградированы в России и практически утратили плодородие на площади около 38 млн. га, в Поволжье не менее 25 % пашни подвержено эрозии, см.: Федеральная целевая Программа «Повышение плодородия почв России на 2002-2005 годы», утв. Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2001. № 780.

9. Правовые проблемы рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель (материалы «круглого стола»). // Государство и право. 1998. № 4. С. 53.

МАСЛОВ Ю. М., МОРГУНОВА Т. Ю., ГУЧУНОВА Д. С.

ИСТОРИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ ВЫРАЩИВАНИЯ АБРИКОСА В КАЛМЫКИИ

Аннотация: Изучен опыт выращивания абрикоса в Калмыкии за последние 50 лет. На основании анализа почвенных и экологических условий предложена оригинальная технология выращивания абрикоса.

Ключевые слова: биология абрикоса, целебность, требовательность к почве, рентабельность от условий произрастания, выбор места под сад, подготовка почвы.

Абрикос - один из любимых плодов во многих странах. Однако, несмотря на возделывание этой плодовой породы с первых шагов земледельческой культуры, высокую потенциальную урожайность деревьев, ценные качества плодов и большой спрос на них, производство абрикоса не только в России, но и в других странах мира растет крайне медленно. Это обусловлено, прежде всего, биологией культуры, распространением болезней, а также сложностями в разработке технологии возделывания и уборки плодов. В преодолении трудностей, связанных с увеличением производства и повышением качества абрикоса, совершенствованием методов его возделывания и переработки, большое значение имеет успешно развивающееся международное научно-техническое сотрудничество. Об этом свидетельствуют периодически проводимые международные симпозиумы по абрикосу.

Абрикос среди других плодовых культур и в СССР занимал довольно скромное место (3,5% от площади садов, или 15% от площади косточковых пород). В России его площади в процентном отношении еще меньше за счет выхода из СССР республик Средней Азии, Молдавии, Украины, Армении [2].

Плоды абрикоса обладают антиоксидантными свойствами, так как содержат биологически активные вещества (витамины, каротины, калий, магний, железо и т. д.). Несмотря на свою ценность, абрикос очень сложно выращивать. Даже на юге России (Краснодарский край) за десять лет абрикос дает всего 2-4 урожая, а в остальные годы цветочные почки гибнут от сильных температурных колебаний в зимний период. Поэтому для бизнеса эта культура не популярная, и специализированные хозяйства ею не интересуются.

Очень важно правильно размещать плантации в зависимости от типов местности, интенсивности солнечной радиации, микроклимата. При этом не всегда успех выращивания зависит от осадков, морозов и заморозков. Например, в условиях г. Сочи, где выпадает 1400 мм осадков в год, абрикос практически не плодоносит, так

54