Практика применения договоров долевого участия в финансировании жилищного строительства

Социальная сфера

ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ФИНАНСИРОВАНИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

М. Ш. ХУСНУЛЛИН, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве тел.: (843) 510-4747 И. Ф. ГАРЕЕВ,

кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономикии предпринимательства в строительстве e-mail: igareev@mail.ru КУЛЬКОВ А. А., кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве

e-mail: akulkov@inbox.ru САРВАРОВ Р. И., соискатель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве e-mail: sarvarov2001@mail.ru Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Долевое участие граждан является основным источником финансирования жилищного строительства. С принятием закона об участии в долевом строительстве ужесточились требования к застройщикам, рассчитывающим привлечь средства дольщиков. Это привело к активному использованию «серых» схем организации финансирования строительства, а законный механизм разросся спецификой его применения в инвестиционно-строительных проектах.

Ключевые слова: жилье, долевое участие, инвестиции, недвижимость, строительство, финансирование.

В настоящее время в России основным источником финансирования жилищного строительства являются средства населения в рамках крайне рискованных схем так называемого «долевого»

участия. Анализ строительного рынка показывает наличие большого количества строительных компаний, не обладающих необходимой финансовой устойчивостью, работающих за счет бесплатных средств населения, при недостаточной ответственности за сроки, качество и конечную стоимость жилья перед потребителями. Действуя практически бесконтрольно за счет денежных средств, собираемых напрямую от населения, застройщики не очень заинтересованы в переходе к цивилизованным финансово-кредитным механизмам, действующим во всех развитых странах.

Банки весьма неохотно кредитуют девелоперов из-за значительных строительных рисков, которые обусловлены следующими основными факторами. Первый круг проблем связан с отсутствием у за-

стройщиков оформленного права собственности или права долгосрочной аренды на землю, а также соответствующей исходно-разрешительной документации, которые могли бы стать обеспечением строительных кредитов банков. Он обусловлен не в последнюю очередь недостаточно планомерной и целенаправленной работой по зонированию территорий и продаже земельных участков под строительство. Вторым является так называемый рыночный риск, связанный с тем, что построенное жилье может быть не реализовано в предусмотренные сроки, что не даст возможности застройщикам своевременно расплатиться по кредитам с банками.

До недавнего времени ипотечное кредитование функционировало преимущественно на вторичном рынке. При покупке недвижимости на стадии строительства денежные средства необходимы сразу, а квартира переходит в собственность некоторое время спустя. Естественно, в этой ситуации незавершенный строительством объект недвижимости не может служить залогом. Однако в настоящее время и этот факт перестал быть существенным препятствием для развития ипотеки на первичном рынке, но имеются свои нюансы. В частности, это касается процентов за использование кредита. На то время, пока квартира не имеет статуса собственности, многие банки увеличивают процентные ставки по кредитам на 3—5 процентных пунктов, компенсируя свои риски, связанные с двойными продажами, недостроем и т. д.

До 2005 г. в целях приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагалось заключать несколько схожих договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательством. В частности, использовались договоры подряда, предварительный договор купли-продажи, займа, о совместной деятельности, простого товарищества, инвестиционный договор, о долевом инвестировании, долевого строительства, об уступке прав требований [1].

В целом к 2005 г. среди основных нарушений прав граждан, участвующих в инвестировании в приобретение жилья, были снижение качества возводимых объектов и завышение изначальной цены строительства, что существенно ограничивало дальнейшее цивилизованное развитие жилищного строительства. Самым серьезным нарушением было то, что застройщики «перекидывали» средства, полученные от продажи квартир на одном объекте для строительства других объектов (зачастую менее ликвидных). В итоге, это приводило

к нарушению сроков строительства. Для граждан это снижало надежность и ликвидность участия в долевом строительстве.

В сложившихся условиях возникла острая необходимость законодательного регулирования процесса приобретения жилья в новостройках, которое повысило бы государственные гарантии защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, при этом повысив доступность приобретения жилья.

Для достижения этой цели был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положениями которого приобретение объектов недвижимости в новостройках стало возможным посредством заключения договоров участия в долевом строительстве [2].

Основная цель закона — защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости в порядке долевого участия, среди основных новаций которого являются:

• обязанность застройщиков по раскрытию информации о себе и проектах жилищного строительства;

• установление обязательных условий порядка заключения договоров участия в долевом строительстве;

• обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с установленными правилами, единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве [2].

В рамках принятых правил гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее 5 лет. Установлены вид и размер ответственности застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В качестве способа обеспечения исполнения обязательств предусматривается залог предоставленного для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды на указанный земельный участок и создаваемый на этом земельном участке объект недвижимости.

Для повышения финансовой устойчивости установлены требования к целевому использованию застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. Указанные средства могут быть использованы исключительно для строительства объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Положения закона обязывают застройщика представлять для ознакомления учредительные документы и другие регистрационные документы и информацию о финансово-хозяйственной деятельности. Застройщик обязан публиковать в средствах массовой информации проектную декларацию, в которой содержатся информация о застройщике и проекте строительства. Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, что исключает негативную практику двойных продаж квартир.

Таким образом, чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, застройщик обязан, прежде всего, получить разрешение на строительство, а также приобрести земельный участок (в собственность или в аренду). После этого застройщик должен опубликовать проектную декларацию.

Введение в действие данного закона привело к отказу большинства застройщиков от его использования в отношениях с дольщиками, что ущемляет законные интересы прав участников долевого строительства.

В настоящее время в Республике Татарстан только малая часть инвестиционно-строительных проектов реализуются в рамках данного закона. В большинстве случаев застройщики применяют «серые» схемы, что связано, прежде всего, с ужесточением требований к финансовому положению застройщика и необходимостью предоставлять значительные гарантии участникам долевого строительства в области защиты прав, законных интересов и имущества.

Необходимость применения «серых» схем строительства жилых домов объясняется преимущественно несостоятельностью застройщиков для начинающих свою деятельность или нежеланием направлять ранее аккумулированную прибыль на строительство новых объектов опытными застройщиками.

Резюмируя, отметим, что основными «достижениями» незаконных схем являются: • отсутствие к моменту подписания договора проектно-сметной документации и разрешения на строительство объекта недвижимости;

• отсутствие зарегистрированных прав (аренды или собственности) на земельный участок (в некоторых случаях вплоть до завершения строительства);

• отсутствие в договоре определения срока, к которому будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передача участнику квартиры;

• наличие в договоре обязанности подготовить проектно-сметную документацию и получить разрешение на строительство;

• наличие в договоре условий об увеличении стоимости 1 м2 общей площади с течением времени;

• отсутствие государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему, уступки права требования по этому договору;

• крайне ограниченная возможность получения ипотечного кредита на приобретение квартир в жилом доме, строящемся в обход законных схем.

Единственной гарантией для граждан, приобретающих жилье по серым схемам, является репутация застройщика, основанная на многолетнем опыте строительства многоквартирных жилых домов.

Одной из главных причин обхода Федерального закона [2] является недостаточная финансовая состоятельность застройщика, которая не позволяет ему в отведенные сроки обеспечить организацию разработки проектной документации. Затяжка с документацией в свою очередь не позволяет подготовить проектную декларацию и получить разрешение на строительство. В целом данные ограничения и не позволяют законно привлекать денежные средства покупателей жилья.

Вместе с тем практика реализация инвестиционно-строительных проектов выработала такую организационно-правовую схему, которая позволяет избежать названных ограничений и на ранней стадии реализации проекта без нарушений привлечь средства инвесторов. Речь идет о договоре простого товарищества.

По своему содержанию договор участия в долевом строительстве является двусторонним, возмездным. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Участники имеют встречные требования друг к другу, когда застройщик обязуется в оговоренные сроки и на оговоренных условиях построить и передать покупателю конкретный объект недвижимости, а последний оплатить определенную сумму денежных средств и принять квартиру

после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В случае же заключения договора простого товарищества участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости [3].

Для выявления преимуществ использования подобной договорной схемы рассмотрим один из примеров ее применения в деятельности одного крупного инвестора Республики Татарстан. Инвестор является юридическим лицом и осуществляет финансирование строительства пакета квартир.

Одним из первых документов, определяющим перспективы дальнейшего строительства многоквартирного жилого дома, является постановление главы администрации города о предварительном согласовании места размещения объекта недвижимости со сроком действия 3 года. В соответствии с ним за застройщиком резервируется земельный участок и предписывается осуществить кадастровый учет участка, произвести инвентаризацию существующих строений, в установленном законодательством порядке решить вопросы сноса самовольных построек и осуществить перенос действующих сетей и в итоге предоставить документы для принятия решения о предоставлении земельного участка. Другими словами, за застройщиком появляются обязательства по устранению существующих на участке обременений и подготовке документации.

Особенностью установленных между сторонами взаимоотношений является то, что застройщик квалифицируется как мелкая организация и не обладает достаточной финансовой независимостью для самостоятельного начала инвестиционно-строительного проекта. Таким образом, оно находится в финансовой зависимости от управленческих решений инвестора.

В дальнейшем для юридического оформления отношений между застройщиком и инвестором по исполнению названного постановления был подписан договор о взаимодействии, где инвестор обязывался финансировать мероприятия по подготовке территории, а застройщик — выполнять функции заказчика.

В течение года были подготовлены место размещения объекта недвижимости и документация, что позволило получить земельный участок в аренду сроком на 3 года для строительства группы жилых домов. Также постановлением о предоставлении земельного участка застройщику предписано зарегистрировать в региональном отделении

договор аренды земельного участка, и дается 1 год на представление Управлению архитектуры и градостроительства проектной документации.

Впоследствии для реализации инвестиционного проекта сторонами был подписан договор простого товарищества. В итоге для совместного строительства многоквартирного жилого дома участники объединили свои вклады. Со стороны инвестора вкладом выступает право лицензиата в соответствии с лицензией на осуществление строительства зданий и сооружений 1- и 2-го уровней ответственности и финансирование строительства квартир с учетом финансовых затрат, понесенных по договору о взаимодействии. Застройщик в качестве вклада внес права арендатора земельного участка, предоставленного в соответствии с постановлением исполкома муниципального образования, и выполнение всех прав и обязанностей заказчика в связи со строительством объекта недвижимости. Таким образом, договором пропорционально долям между сторонами были распределены конкретные квартиры и помещения.

Отметим, что на момент заключения данного договора договор аренды земельного участка был направлен на государственную регистрацию. Также застройщиком были получены все необходимые технические условия и согласования, проектно-сметная документация была направлена на государственную экспертизу, подана заявка на получение разрешения на строительство, оформлена и согласована со всеми инстанциями справка-согласование на производство земляных работ для строительства и прокладки коммуникаций.

Экономический смысл от такого юридического действия заключается в следующем. Застройщик, не обладая разрешением на строительство и действуя строго в рамках закона [2], не имел бы права заключать с инвестором договор участия в долевом строительстве и тем самым привлекать от него денежные средства. Однако, оформив отношения в рамках договора о взаимодействии, а затем договора простого товарищества, застройщик получил финансовую возможность освобождения земельного участка от имеющихся обременений и организовать подготовку проектно-сметной документации, что является обязательным условием получения разрешения на строительство.

Необходимо отметить, что примененная между сторонами договорная конструкция строилась на доверительной основе. Безусловно, все финансовые риски, связанные с реализацией проекта, были переложены на инвестора. Отметим, что в дальней-

шем при заключении договора участия в долевом строительстве риск, понесенный инвестором на первых этапах строительства, был компенсирован условиями договора, предусматривающими более низкие цены на приобретаемую недвижимость.

Доступ к источнику финансирования позволил застройщику завершить подготовку проек-тно-сметной документации и в результате было получено разрешение на строительство жилого многоквартирного дома. Также была подготовлена и опубликована проектная декларация, что в целом позволило действовать в правовом поле и заключать договора участия в долевом строительстве.

Необходимо отметить, что в заключенном договоре участия в долевом строительстве указано на наличие опубликованной в установленном порядке проектной декларации, разрешения на строительство, зарегистрированного договора аренды земельного участка и экспертного заключения государственной экспертизы по рабочему проекту.

Дальнейшая реализация жилых помещений физическим лицам осуществлялась посредством заключения договоров уступки прав требования.

В целом организация финансирования жилищного строительства в рамках Федерального закона

[2] позволяет существенно повысить привлекательность приобретения жилых помещений, снизить риски и повысить гарантии для покупателей. Со стороны участников жилищного строительства это привело к выработке специфичных форм взаимодействия.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]: Зюзин В. А., Королев А. Н. Доступ из справ. -правовой системы «Консультант-Плюс».

2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Доступ из справ. -правовой системы «Консультант-Плюс».

3. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса // учеб. для вузов: в 2 ч. Ч. 1. /под ред. П. Г. Грабового, А. И. Солунского. М. : АСВ: ИПЦ «Гузель», 2006. 458 с.

Нужны статьи

в электронном виде?

На сайте Электронной библиотеки «dilib.ru» собран архив электронных версий журналов Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» с 2006 года и регулярно пополняется свежими номерами.

Доступ к ресурсам библиотеки осуществляется на платной основе: моментальная оплата электронными деньгами, банковской картой, отправкой SMS на короткий номер. Возможны и другие способы оплаты.

Подробности на сайте библиотеки: www.dilib.ru

Ii Ь

ДЕНЫ"И@ГТ1СИ1.ГиL II Mastü

V/SA

ilndex

money-yandex-ru