Отложенное предложение

Участники рынка недвижимости продолжают ждать, когда же активизируется "отложенный спрос" и продажи начнут расти. Пока этого не произошло (да и не могло произойти в отпускной период). В качестве компенсации продавцы стали придерживать свои объекты. Тенденция этого лета — "отложенное предложение".

Дешевые уходят

"На рынке недвижимости деловая активность крайне низкая, однако цены остаются стабильными" — так описал ситуацию в июне Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком". Понятно, что такая коллизия может сложиться только в том случае, если продавцы сами не собираются увеличивать активность рынка с помощью снижения цен и предпочитают снимать объекты с продажи, но не демпинговать.

Цифры это подтверждают. По данным агентства МИАН, в нижнем ценовом сегменте цены предложения уменьшились незначительно (0,5-1,2%), более заметно снижение в дорогих сегментах. Но надо иметь в виду, что основная масса сделок приходится как раз на экономкласс, а в элитном секторе и даже бизнес-классе сделки штучные. А вот падение объемов на первичном рынке очевидно. "Количество адресов в новостройках Москвы в июне сократилось почти на 3% по сравнению с прошлым месяцем и составило около 350 адресов. При этом ассортимент предлагаемых в них квартир также начал сужаться — за июнь более чем на 5%",— говорит Алексей Кудрявцев, директор аналитического центра МИАН.

Вторичный рынок, напротив, увеличился в объеме. По данным МИАН, предложение выросло на 6,6% в Москве и на 5,4% — в Подмосковье. Схожую оценку дает "Инком": увеличение предложения на 6,4 и 3,6% соответственно. Но вот что интересно: по данным "Инкома", более активно выставляются на продажу объекты верхних ценовых сегментов, а "внизу" — очевидное падение. "Рост объемов предложения произошел в основном за счет квартир бизнес-класса и элитных: увеличение составило 7 и 7,6% соответственно. Доля самых дешевых квартир в июне, напротив, существенно сократилась: объем предложения в сегменте снизился на 17,6%. В Московской области объемы предложения самых дешевых квартир снизились еще больше — с рынка ушло 22,1% квартир",— говорит Дмитрий Таганов.

Итак, что мы имеем в сухом остатке? Количество предложений в новостройках планомерно сокращается. На то есть три причины: заморозка значительной доли объектов, почти полное отсутствие новых проектов на рынке (а в "старых" продажи все-таки худо-бедно идут), а также сознательное придерживание некоторыми девелоперами квартир в расчете на осенний рост цен. Впрочем, это "придерживание" может быть не явным, а скрытым: если объект выставляется на продажу по очевидно завышенным ценам.

А со вторичного рынка уходит дешевый сегмент, который в течение предыдущих восьми месяцев падал в цене опережающими темпами. Теперь снижают цены владельцы переоцененных квартир бизнес-класса. Эти тенденции пока еще на грани статистической погрешности. Однако если они будут наблюдаться и в следующем месяце, можно будет прогнозировать подъем рынка осенью или как минимум уверенную стабилизацию.

Качественная элита в цене

В элитном сегменте, где сделки совершаются редко, а конечные цены не разглашаются, приходится полагаться на данные риэлтеров, а не статистики. Екатерина Тейн, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, отмечает некоторое изменение тенденций в прошедшем месяце: "Если с начала кризиса цены на квартиры стоимостью $3-5 млн падали в среднем на 4,1% в месяц, то в июне изменение средней цены составило минус 0,1%, в ряде случаев цены росли". При этом, по утверждению Екатерины Тейн, объемы предложения продолжают снижаться: на первичном рынке снижение составило 0,7%, на вторичном рынке — 3%.

Генеральный директор "Калинка-Риэлти" Екатерина Румянцева приводит несколько иные цифры: "На первичном рынке дорогого жилья средняя цена предложения по итогам июня составила $17 900 за квадратный метр, что на 1% выше майских показателей. На вторичном рынке средняя цена предложения составила $22 656. Здесь отмечается снижение цен на 1,8%, что связано с изменением качественного состава предложения, при этом цены предложений не снижались".

Екатерина Румянцева считает, что с рынка продолжает вымываться наиболее ликвидное предложение: лучшие с точки зрения своих характеристик и качества квартиры в готовых домах, отложенный спрос на которые формировался с осени прошлого года. Так, в июне было реализовано сразу три дорогих пентхауса. Причем на пентхаус в Тружениковом переулке было сразу несколько покупателей, и в итоге сделка закрылась по более высокой цене, предложенной одним из них.

"Уже сегодня спрос превышает предложение, для элитного сектора характерен дефицит качественного жилья, и, что бы ни говорили о падении цен на недвижимость, на рынке ничего хорошего "задешево" не появилось,— категорично утверждает Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul`s Yard.— А то, что сильно подешевело, как правило, не востребовано".

Таким образом, по итогам июня в элитном секторе победу в перетягивании каната между покупателями и продавцами надо отдать последним. Правда, только по очкам.

$20 млн — по такой рекордной для кризисных времен цене была продана в прошедшем месяце квартира в центре Москвы с роскошными видами на Кремль и храм Христа Спасителя. Растет и средний бюджет сделок на рынке высококлассного жилья. По данным аналитиков "Калинка-Риэлти", в июне было закрыто порядка 25 сделок, средний бюджет составил $4,2 млн

Цены на жилую недвижимость в Москве и Подмосковье

Новостройки
Вторичный рынок
(тыс. руб./кв. м)
Снижение (% к маю)
(тыс. руб./кв. м)
Снижение (% к маю)
Москва
157,1
-1,3
148,4
-1,3
Типовое жилье*
Нет в продаже
—
140
-0,5
Экономкласс
111,8
-0,9
155,8
-1,2
Бизнес-класс
163,1
-1,1
205,3
-2,0
Элитное жилье
524,8
-2
356,6
-2,9
Подмосковье
71,2
-2,7
73,6
-2,8

*В настоящее время возведение типовых новостроек отмечено только в сегменте муниципального жилья.

Источник: МИАН.