Выжидание после оживления

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирской области при низких темпах ввода новых площадей стагнирует. На рецессию влияют как отсутствие спроса на качественную коммерческую недвижимость, так и снижение затрат бизнеса на арендуемые площади. Так, часть предприятий с целью экономии бюджета в этом году переехала из офисов в центральной части города в отдаленные районы. Единственным сегментом, который показывает устойчивое развитие в центре, является стрит-ритейл, пользующийся спросом у медицинских учреждений и кофеен.

Рынок без движения

Рынок коммерческой недвижимости отображает состояние российской экономики, интегрируя тенденции во многие ее сектора — от потребительского ритейла до малого и среднего бизнеса. Наполняемость торговых, складских и офисных площадей зависит от множества параметров, но в целом хорошо коррелирует с основными макроэкономическими индикаторами — объемами производства, уровнем внутреннего валового продукта, располагаемыми доходами населения.

«Поскольку экономика в России стагнирует, потребность в новых помещениях невысокая»,— подтверждает зависимость руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева. С ней согласна и президент Клуба управляющих бизнес-центрами, доцент кафедры корпоративного управления и финансов НГУЭУ Татьяна Гениберг, которая подтверждает: рынок стагнирует. «Он не просто находится в состоянии рецессии, можно сказать он заморожен. При этом арендаторы предпочитают оставаться на своих местах, движений практически уже нет»,— говорит госпожа Гениберг.

И это далеко не худшее состояние отечественного рынка коммерческой недвижимости за последнее время, уверены эксперты отрасли. Партнер оператора коммерческой недвижимости ООО «Крафт капитал» Сергей Беседин выделяет два характерных периода недавних лет. Первый — с 2014 по 2016 годы, когда произошел обвал и последующее сжатие рынка коммерческой недвижимости, вызванные целым рядом причин внешне- и внутриэкономического характера. «Для собственников активов это означало расторжение заключенных договоров либо невозможность сохранения прежнего уровня базовой ставки аренды, за исключением топовых объектов»,— вспоминает Сергей Беседин.

Однако последовавший второй период 2017–2018 годов, по мнению эксперта коммерческой недвижимости, привел к стабилизации и оживлению рынка, что предоставило собственникам возможность вернуться к практике ежегодной индексации базовой ставки в большинстве сегментов рынка (стрит-ритейл, общественное питание, офисная недвижимость) в ограниченном — не более 10% — уровне.

«В аренде наблюдается некоторый рост ставок»,— подтверждает Татьяна Гениберг. Так, по ее данным, бизнес-центры региона сегодня держат уровень оплаты помещения в пределах 800–900 руб. за кв. м, к этой сумме плюсуются коммунальные платежи, итоговая сумма составляет 1000–1050 руб. за кв. м. «На окраине города можно спокойно найти помещения за 500–550 руб. за кв. м, включая „коммуналку“. Поэтому заметно, как часть уверенных в себе компаний с целью экономии бюджета переезжает в помещения, которые находятся за площадью Калинина, на Большевистской или в Дзержинский район»,— комментирует эксперт.

По данным RID Analytics, в сентябре 2018 года арендные ставки предложения выросли по производственно-складским и офисным помещениям на 0,9% и 0,4% соответственно, по торговым объектам ставки снизились на 0,3%.

На месте стой!

Российская экономика в текущем году — особенно в первой половине — показала, что ее потенциал восстановления далеко не исчерпан. Однако усилившееся санкционное воздействие и волатильность нефтяных цен все же оказали давление как на бизнес, так и на потребительское сообщество. В результате ситуация на рынке коммерческой недвижимости вместо возможной активной стадии замерла в ожидании дальнейших путей общеэкономического развития.

Сергей Беседин отмечает, что в течение года на новосибирском рынке особых колебаний не наблюдалось. Однако, по его мнению, очевидным преимуществом пользуются объекты торговой недвижимости — стрит-ритейл на первом этаже с отдельным входом площадью 100–200 кв. м, обеспеченные электроснабжением в объеме от 40 кВт, а также качественные офисные объекты в центре города с возможностью организации парковочных мест. «Региональный рынок коммерческой недвижимости в целом находится в состоянии „рынка покупателя“, то есть предложение превышает спрос»,— замечает Елена Ермолаева. При этом она отмечает, что это не общее правило: есть локации, где не хватает офисной или торговой недвижимости либо качественных производственно-складских объектов.

В то же время владелец компании Nazarov & Partners. Commercial Real Estate Александр Назаров отмечает различную динамику сегментов новосибирского рынка коммерческой недвижимости. По его мнению, новосибирская офисная недвижимость, как всегда, находится в достаточно спокойном состоянии — крупные компании в город не приходят. Бизнес-центры класса «А» и «В» явно испытывают сложности с новыми серьезными клиентами. Торговая недвижимость практически не развивается, крупные помещения никого не интересуют. «Здания очень плохо продаются, аренда практически стоит на месте»,— дополняет Александр Назаров картину новосибирского застоя. Однако он же отмечает: помещения до 100 кв. м, а то и до 70 кв. м под необычные форматы, медицинские центры достаточно востребованы сегодня.

В то же время отмечается положительная динамика в сегменте складской недвижимости, говорит господин Назаров. «Этот год можно по праву назвать рынком складского сегмента,— считает эксперт.— На нем были сделки покупки и аренды складов, а также возведение новых объектов». При этом собеседник выделяет «концептуальный» сегмент — отдельно стоящие капитальные здания с набором небольшого количества арендаторов площадей до 100 кв. м — этот формат, по его мнению, сегодня наиболее интересен рынку.

С другой стороны, Татьяна Гениберг наблюдает снижение популярности пекарен, салонов красоты, ювелирных магазинов, ломбардов. «Но продолжается интерес к кофейням, где между прочим нашли пристанище мелкие предприниматели, оставшиеся без офисов»,— обращает внимание президент Клуба управляющих бизнес-центрами на современные особенности отечественного предпринимательства.

Однако Сергей Беседин наблюдает и другие тенденции: крупные ритейлеры — «Пятерочка», «Лента», оживившийся «Магнит», а в особенности «Ярче» — наращивают активность и повторно рассматривают локации, от которых отказывались в период 2014–2016 годов.

Завтрашний день никому не обещан

Сегодняшнее состояние рынка коммерческой недвижимости Новосибирска можно рассматривать как выжидательную позицию: если произойдет рост отечественной экономики, то и у бизнеса появится смысл вкладываться в проекты развития, в противном случае 2018 год останется для бизнеса и населения островком несбывшихся надежд, говорят аналитики.

«В следующем году будет спокойствие и уверенность, возможно развитие во всех сегментах»,— считает Александр Назаров, добавляя: «впрочем, до той степени, до какой это возможно в России».

Сергей Беседин обуславливает свой прогноз сохранением текущей макроэкономической ситуации — в таком случае рынок останется при действующих показателях. Однако при увеличении динамики повышения налоговой и неналоговой нагрузки на бизнес сжатие рынка неминуемо. «Долгосрочное планирование с горизонтом свыше года затруднительно»,— признает партнер оператора коммерческой недвижимости ООО «Крафт капитал».

А Татьяна Гениберг рассуждает о возможных переменах на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска с позиции потребностей арендаторов в хороших, новых, технически оснащенных производственных и складских помещениях. «Со стороны многих крупных компаний поступает такой спрос — например, торговля шинами, мебелью, стройматериалами, запасными частями для автомобилей. Особенно велик спрос на такие объекты в Толмачевском направлении, на Северном объезде, в Кировском и Ленинском районах»,— говорит президент Клуба управляющих бизнес-центрами.

Однако новое строительство современной технологичной недвижимости — затратный и длительный проект без гарантий окупаемости в сегодняшней реальности. «И собственники бизнеса в строительство таких помещений пока не планируют инвестировать»,— признает Татьяна Гениберг.