Всевидящий кадастр

В следующем году подмосковным дачникам и владельцам коттеджей придет новая платежка из налоговой: теперь платить не только за землю, но и за всю недвижимость на ней придется по кадастровой стоимости. А в 2017 году сумма эта заметно вырастет, поскольку в Московской области завершена кадастровая переоценка.

До сих пор дачники платили по кадастровой стоимости только налог на землю. За 2015 год платежка из налоговой придет и на все строения, возведенные на этой земле. В конце октября Московское областное бюро технической инвентаризации (МО МОБТИ) завершило оценку кадастровой стоимости недвижимости Подмосковья. По данным этой организации, была уточнена оценка почти 8 млн подмосковных объектов капитального строительства — жилых домов, дач, квартир, гаражей, офисных зданий и ТЦ. В итоге информационная база по Московской области была дополнена сведениями более чем о 1,5 млн зданий.

"Важно отметить, что собранная нами уточняющая информация будет передана Росреестру и затем внесена в ГКН, что, как ожидается, в достаточной степени актуализирует его",— сообщили "Деньгам" в областном БТИ.

"Результаты оценки, проводимой сейчас Московским областным БТИ, в случае их утверждения станут базой для налога за 2016 год, то есть квитанции придут в 2017 году",— добавили в организации. Это значит, что налог на загородные дома за 2015 год, который в следующем году впервые придет гражданам отдельно от налога на землю, на которой они стоят, был рассчитан еще в 2012 году. То есть в платежках, которые получат дачники в 2017-м, могут оказаться гораздо большие суммы. И не только потому, что ежегодно увеличивается процент от кадастровой стоимости, с которой рассчитывается налог (20% в 2015 году, 40% в 2016-м и так до 100% в 2019-м).

Предварительные оценки имущественного налога в Московской области назывались на одном из правительственных совещаний. Там же были приведены и данные о том, как вырастет налог в 2016 году, если местные власти утвердят оценку МОБТИ. Для владельцев среднестатистической "двушки" за 60 км от МКАД площадью 50 кв. м налог поначалу будет довольно гуманным: в 2015 году он составит 317 руб. В 2016-м налог может вырасти почти до 650 руб.

Но чем ближе квартира к Москве, тем заметнее рост сумм в платежках от налоговой — в пределах 30 км от МКАД владение "двушкой" в 2015 году обойдется в среднем в 1,4 тыс. руб. В 2016 году инвесторы, пачками скупавшие квартиры в ближайшем Подмосковье, должны быть готовы к тому, что налог на те же квартиры может вырасти до 1,8 тыс. руб.

Но эти деньги несопоставимы с теми, что придется платить владельцам дач, жилых домов и особняков: в самом дорогом поясе Подмосковья, в 30 км от МКАД, величина налога для дома в 200 кв. м в 2015 году может составить 14,7 тыс. руб., а в 2016-м дорастет до 18,6 тыс. руб.

Очевидно, что чем дальше от Москвы, тем меньше будет кадастровая стоимость подмосковного дома. А значит, к примеру, на тот же особняк площадью 200 кв. м, построенный за пределами 60-километровой зоны за МКАД, налог в 2015 году в среднем составит примерно 2,7 тыс. руб. В 2016-м он может вырасти до 4,6 тыс. руб. Хотя по оценкам областного министерства имущественных отношений, изложенным на областном правительственном совещании, налог на жилой дом в годовом доходе физического лица (средняя зарплата 40,7 тыс. руб. в месяц) не превысит 3,5%, а на квартиру — 0,4%.

Спор — дело коллективное

Кадастровая оценка до сих пор вызывает много вопросов. Только в этом году в территориальные комиссии при Росреестре, рассматривающие споры о результатах определения кадастровой стоимости, с января по август поступило 14,3 тыс. заявлений о пересмотре стоимости оценки. Из них более 4 тыс.— это заявления физических лиц.

Оспорить завышенную кадастровую оценку недвижимости можно только в территориальных комиссиях при Росреестре или в суде. Сделать это разрешается по двум основаниям — либо об объекте недвижимости содержатся недостоверные данные в ГКН, либо хозяин недвижимости хочет добиться пересмотра оценки до рыночной стоимости. До сих пор оспариванием кадастровой стоимости земли занимались в основном бизнесмены. Это следует из статистики Росреестра "о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра за 2014 и 2015 годы".

Недавно в Подмосковье наметился новый тренд: как следует из сообщений управления Росреестра по Московской области, пересмотра кадастровой стоимости земельных участков требуют дачники, которые начали подавать коллективные заявления. В частности, в конце сентября комиссия при управлении Росреестра по МО рассмотрела заявление председателя дачного некоммерческого партнерства "Щелково" о пересмотре кадастровой стоимости 191 земельного участка. В результате этому ДНП удалось снизить цену участков вдвое — с 379 млн руб. до 185,7 млн руб. По этой же схеме смогли снизить стоимость своих земельных участков дачники из Сергиево-Посадского района. По результатам рассмотрения их дела комиссией при Росреестре им удалось снизить кадастровую стоимость 72 участков вчетверо — с 87 млн руб. до 22 млн руб., то есть до рыночной цены.

Подобной активности со стороны дачников ранее не наблюдалось. Дело в том, что для пересмотра кадастровой оценки комиссии при Росреестре, так же как и суду, требуется предъявить отчет оценщика о рыночной стоимости объекта. Этот отчет должен получить положительную экспертизу в СРОО, в котором состоит оценщик, сделавший отчет. Стоимость этих работ составляет минимум 40 тыс. руб. То есть собственнику небольшого участка бессмысленно его покупать — экономии на налогах, с учетом пересмотра кадастровой стоимости раз в три-пять лет, не получится.

Однако законодательство не запрещает опротестовывать кадастровую стоимость участков всем дачным поселком или СНТ. "Это действительно так, и тренд скопом оспаривать кадастровую оценку уже действительно есть",— говорит руководитель центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев. "В Москве, по крайней мере, комиссия подходит к этому вопросу просто: если земельные участки связаны между собой, соседствуют и имеют одинаковое функциональное назначение, то есть вид разрешенного использования, то почему бы и нет? Можно оценить в одном отчете",— говорит председатель экспертного совета НП СРО "Деловой союз оценщиков" Михаил Курепов. Именно он готовил отчет и защищал в комиссии при Росреестре по Московской области дачников из ДНП "Щелково". По его словам, все выполненные оценщиком работы обошлись этим дачникам в общей сложности в 100 тыс. руб.

Управление Росреестра по МО уже рекомендовало дачникам и садоводам, желающим оспорить оценку в комиссии, идти по такому же пути. То есть у мелких дачников и огородников появился законный и недорогой инструмент для оспаривания кадастровой оценки земли — коллективное заявление.

Законные споры

Принято считать, что комиссии по оспариванию оценки стоимости земли подходят к этому вопросу предвзято. Однако если верить данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4,1 трлн руб., а после — 2,7 трлн руб. То есть собственникам удалось снизить базу для расчета налога на 34%. С начала 2015 года суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 2,5 трлн руб., а после — 1,7 трлн руб., то есть была снижена еще почти на треть.

Очевидно, что местные власти подобная ситуация не устраивает — от имущественных и земельных налогов напрямую зависят их бюджеты. В связи с этим правительством был подготовлен проект федерального закона "О государственной кадастровой оценке". По мнению Алексея Каминского, руководителя комиссии по кадастровой оценке и оспариванию результатов определения кадастровой стоимости общественного совета при Росреестре, принятие этого закона приведет к созданию государственной монополии.

Согласно законопроекту, исполнителем работ по кадастровой оценке станет бюджетное учреждение, подконтрольное администрации субъекта РФ. При этом споры, согласно тому же проекту закона, будут рассматривать межведомственные коллегии, в состав которых войдут только представители органов власти, а экспертиза СРОО проектом закона попросту отменяется. По сути, оспаривание кадастровой стоимости земли превратится в профанацию. "И главное — это не улучшит качество кадастровой оценки",— отмечает Михаил Курепов.

Для того чтобы проводить кадастровую оценку, нужны опытные специалисты. "Откуда они их будут брать? У них будет право заключать субподряды. То есть оценивать будут те же самые оценщики, которые эту оценку и проводили",— говорит Михаил Курепов. Разумеется, право отстаивать в суде свою позицию у собственников никто не отнимет, даже правительство, но жизнь их наверняка усложнится.

Впрочем, на прошлой неделе стало известно, что депутаты Госдумы от "Справедливой России" Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Андрей Крутов и Наталья Петухова подготовили альтернативный документ "О государственной кадастровой оценке в РФ" (есть в распоряжении "Денег"). Депутаты предлагают принять совершенно другой принцип формирования комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По мнению справороссов, в комиссию должны войти не только чиновники, но еще и представители бизнеса и профессионального сообщества. Более того, депутаты в противовес недавней законодательной инициативе ФСБ, предлагающей закрыть информацию о владельцах недвижимости в ЕГРП и ГКН, настаивают на том, напротив, чтобы эти данные были максимально открытыми.

В частности, парламентарии считают, что органы власти должны размещать в фонде данных государственной кадастровой оценки информацию о всех этапах работ до подготовки отчета об определении кадастровой цены. Это даст возможность любому человеку направить замечания и уточнения характеристик объекта, а значит, избежать в будущем споров, связанных с недостоверными сведениями при оценке недвижимости. Как сообщил "Деньгам" депутат Андрей Крутов, этот законопроект уже внесен на рассмотрение в Думу.