Инвесторы присели на дорожку

Застройщики Всеволожского района Ленинградской области готовы наравне с региональными властями вложиться в строительство платной дороги в обход Мурино и Нового Девяткино. Стоимость первого для правительства Ленобласти проекта на основе государственно-частного партнерства (ГЧП) в сфере дорожного строительства, по предварительным оценкам, обойдется в 2,5 млрд рублей. При этом пока неясным остается вопрос о том, как инвесторы будут возвращать вложенные в проект средства.

В рамках государственно-частного партнерства крупнейшие застройщики Всеволожского района Ленинградской области, ГК ЦДС и "Арсенал-Недвижимость", намерены инвестировать около 1,5 млрд рублей в строительство дороги в обход Мурино и Нового Девяткино. Еще 1 млрд рублей в проект вложит правительство Ленинградской области.

Трасса будет начинаться в створе Пискаревского проспекта и выходить на автодорогу Санкт-Петербург — Матокса, таким образом, транспортный поток будет обходить загруженные пробками поселки Мурино и Новое Девяткино: без объездной дороги квартиры на границе с городом пользуются меньшим покупательским спросом. Прогнозируемая интенсивность движения на трассе составит 17-20 тыс. автомобилей в сутки. Ориентировочные сроки строительства — не менее трех лет.

Дорога будет четырехполосной, ее длина составит 7,6 км. Сейчас в районе Мурино и Нового Девяткино ведется интенсивное жилищное строительство. По оценкам аналитиков, до 2020 года в Мурино и соседнем Девяткино будет введено около 4 млн. кв. м жилья. Сейчас на различных стадиях строительства находится около 20 проектов, говорит директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. К примеру, в первом квартале 2015 года планируется ввод четвертого корпуса ЖК "Муринский посад" (ЦДС), идет строительство второй, третей и четвертой очередей ЖК "Эланд" (NCC), ЖК "Силы природы" (O2 Development), ЖК "Краски лета" ("Полис Групп"), ЖК "Солнечный" ("Арсенал-Недвижимость"). Стоимость жилья в Мурино ниже средней по рынку Петербурга на 30% (от 64 до 88 тыс. рублей за кв. м).

Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области уже начал готовить проект планировки территории. Территории, по которым пройдет новая трасса, находятся в собственности Министерства обороны, поэтому властям не придется тратить время на выкуп земельных участков. Однако сразу после завершения строительства объект перейдет в собственность государства. В этой ситуации неясным остается вопрос о том, как инвесторы будут возвращать вложенные средства.

Вчера ни один из предполагаемых участников проекта не смог прокомментировать этот момент. Тем не менее, по предварительным оценкам, срок возврата инвестиций составит 10-15 лет, за проезд по трассе автолюбителям придется заплатить от 20 до 30 рублей.

Как поясняет ведущий эксперт УК "Финам Менеджмент" Дмитрий Баранов, модель ГЧП предполагает разделение ответственности и расходов между государством и частным инвестором с последующим разделением доходов. Нужно учитывать, что если государство может ждать возврата средств достаточно долго, то частный инвестор рассчитывает получить свои средства раньше, поэтому он выбирает такие проекты, где четко прописаны сроки возврата его средств или же доходность проекта очень большая.

"Заработать на дороге инвестор может двумя способами: либо начать взимать плату за проезд, либо зарабатывая на придорожной инфраструктуре. Наиболее логичным решением было бы получение частными инвесторами части платы от проезжающих по данной дороге, но, насколько можно понять, власти региона и компании не могут договориться об этом, по крайней мере, пока, — рассуждает аналитик. — Другой вариант возврата средств инвесторов, участвующих в дорожном строительстве, может заключаться в том, что они получат в свое распоряжение придорожную территорию, то есть будут обустраивать трассу, будут строить вдоль дороги различные объекты — торговые центры, гостиницы, предприятия общественного питания, АЗС, места отдыха. Это может быть больше интересно инвесторам, так как здесь требуемый объем инвестиций меньше, как и сроки окупаемости. Но в данном случае получится, что частные инвесторы будут вкладывать средств больше, чем регион: и в саму дорогу, и в строительство придорожной инфраструктуры".