Неподвижные инвестиции

Неподвижные инвестиции

       В России рынок инвестиций в недвижимость практически неразвит, несмотря на его большие перспективы. Виной тому почти полное отсутствие законодательной базы и неготовность инвесторов к долгосрочному вложению средств. Правда, в последнее время появились надежды, что положение скоро изменится.

     В большинстве развитых стран недвижимость является одним из самых доходных инвестиционных объектов. По прибыльности он уступает, пожалуй, только акциям. Так, в США средняя годовая доходность от возведенного офисного помещения составляет 25-30%, жилого объекта — 15-20%. Это в три--пять раз больше, чем могут дать банковские депозиты или облигации казначейства США.

     При этом в США в последние два года приоритетом для инвесторов являются жилые объекты частного сектора, а в Европе предпочитают коммерческие постройки. Среди европейских стран наибольшую доходность от объектов недвижимости получают инвесторы в Ирландии, Швеции, Голландии и Великобритании.

     В России после кризиса 1998 года рынок недвижимости практически полностью лишился заемных средств. Вплоть до 2000 года было приостановлено большинство инвестиционных проектов, связанных с объектами недвижимости, не достигших стадии строительства.

     В прошлом году на рынке произошло некоторое оживление. В основном среди мелких и средних инвесторов, что, по мнению экспертов, связано с негативной динамикой отечественного фондового рынка на протяжении всего года. Основной российский фондовый индекс РТС за последний год упал на 20%. А возведение жилых, промышленных и административных объектов по-прежнему оставалось рентабельным. К тому же из-за того, что возможность быстро нажиться на спекуляциях на фондовом рынке в последние годы практически исчезла, в нашей стране стали появляться инвесторы, готовые вкладывать свои средства на два-три года.

     Правда, и требования, предъявляемые к объекту инвестиций, достаточно высоки. Доходность должна составлять как минимум 30-40% годовых в рублях, на протяжении всего инвестиционного срока должна существовать возможность входа-выхода из проекта, а также обналичивания части или всех вложенных средств. Кроме того, зачастую инвесторы требуют залог, в качестве которого далеко не всегда принимается возводимый объект.

     В целом инвестиции в недвижимость пока остаются уделом институциональных инвесторов. Простые граждане пока вовлечены в инвестиционный процесс на рынке недвижимости лишь для собственного обустройства. Речь идет главным образом об ипотечных кредитах. Рынок же ипотечных ценных бумаг пока остается в зачаточном состоянии в основном из-за отсутствия законодательной базы. До сих пор не принят Земельный кодекс, из-за чего у инвестора нет полной гарантии на право пользования объектом инвестиций. Лишь в середине февраля комиссия Госдумы по ипотеке внесла на рассмотрение законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Документ устанавливает виды ипотечных ценных бумаг, права их держателей, порядок и процедуру эмиссии и порядок раскрытия информации их эмитентами. Многие банкиры надеются, что после принятия закона число клиентов, пользующихся услугами ипотечного кредитования, вырастет во много раз. Емкость рынка, по некоторым оценкам, составляет $1-1,5 млрд, а кредитов пока выдано всего на $16 млн. Лишь 1-2% собственных средств вкладывают в недвижимость отечественные пенсионные фонды, предпочитая им вложения в государственные ценные бумаги.

     Относительно недавно — год назад — в России появились первые паевые инвестиционные фонды, которые намерены инвестировать вложенные пайщиками средства в недвижимость. По словам управляющего фондами компании "Менеджмент центр" Романа Шемендюка, рынок недвижимости в настоящее время растет, хотя и незначительными темпами — по 1-1,5% в месяц. Все сильно зависит от типа и расположения возводимого объекта. И доход фонда на этом рынке может составлять от 10 до 300% в год.

     Главной проблемой при этом является все тот же законодательный вакуум. Согласно действующему постановлению ФКЦБ "О структуре активов паевых фондов", в недвижимость фонду можно вкладывать лишь 5%. При том что активы одного из самых крупных фондов в России составляет $100 млн, по сути фонд может купить в Москве всего лишь десять квартир по средней цене $50 тыс. Не стоит также забывать, что, согласно действующему законодательству, недвижимостью называется построенный и эксплуатируемый объект. В то время как наиболее выгодным являются инвестиции на этапе закладки и строительства. При этом у ПИФов есть реальные длинные деньги, которые можно было бы использовать в многочисленных ипотечных программах правительства Москвы, например массовой застройки, реконструкции пятиэтажек и т. д.

     Абсолютно неразвитым остается такой инструмент, как жилищные сертификаты. Сама методика их выпуска является крайне сложной и дорогой. Пока таким способом было реализовано всего лишь два проекта в Санкт-Петербурге. Застопорилась связанная с ними программа правительства Москвы. А жилищные сертификаты Минфина для военных не являются ценными бумагами по определению.

     СЕВАСТЬЯН КОЗИЦЫН