Расстройщики жилья

Усугубившийся кризисными тенденциями переход строительного рынка на проектное финансирование приводит к сокращению числа игроков. За год в России стало на 20% меньше застройщиков. Заметнее всего этот процесс в небольших городах, где уход компаний с рынка может привести к нехватке нового жилья. Решить проблему может появление в регионах крупных игроков, но последних пока интересуют лишь города-миллионники.

Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ

За год число компаний, строящих жилье в рамках закона о долевом строительстве, в России сократилось на 20%, до 2,14 тыс., а объем их текущего строительства — на 12%, до 100 млн кв. м. Такие цифры приводят аналитики «Метриума», проанализировавшие данные Единого ресурса застройщиков.

По расчетам «Метриума», количество небольших компаний, строящих до 10 тыс. кв. м жилья, сократилось на 12%. Число застройщиков, возводящих 10–50 тыс. кв. м, почти не изменилось. Компаний с объемом 50–500 тыс. кв. м стало меньше на 10%, от 500 тыс. до 1 млн кв. м — на 28%. В последнем случае речь идет о небольшом количестве игроков — из-за эффекта низкой базы динамика более выражена, указывают аналитики.

Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая уточняет, что на сокращение числа застройщиков в той или иной категории влияют не только уход с рынка или появление на нем, но также изменения объемов строительства.

В случае с крупными игроками речь обычно идет о перераспределении их портфеля, а с мелкими — о реальном уходе с рынка. Существующая динамика указывает на сокращение числа небольших и средних компаний, каждая из которых строит до 500 тыс. кв. м жилья, указывает госпожа Литинецкая.

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко отмечает, что основную массу текущих банкротств формируют компании, проблемы у которых начались задолго до пандемии: «Это вопросы качества планирования, маркетинга, продаж. Часто застройщики переоценивали перспективы и обжигались на оценке спроса — это приводило к нехватке средств, кассовым разрывам, срывам сроков и банкротствам». Кризис усугубил проблему: менеджмент, по словам эксперта, оказался в стрессовой ситуации из-за отсутствия мигрантов-рабочих и роста себестоимости строительства в том числе из-за подорожания строительных материалов.

Сокращение числа застройщиков пока в основном затрагивает рынки жилья в небольших городах. По оценкам «Метриума», в населенных пунктах, где проживает менее 50 тыс. человек, девелоперов за год стало меньше на 9%. В городах с населением 50–250 тыс.— на 14%, от 250 тыс. до 1 млн человек — на 8%. В городах-миллионниках число застройщиков выросло на 3%. Схожий тренд прослеживается в динамике строительства. Если в миллионниках площадь застройки снизилась на 3%, то в городах на 50–250 тыс. человек — на 14%.

Аналитики объясняют это низкой рентабельностью проектов в провинции, где меньше платежеспособных покупателей и разница между себестоимостью строительства и ценой продажи невысока.

Глава проектов «НЭО Центра» Сергей Окунев уверен, что основная причина укрупнения строительного бизнеса — переход на проектное финансирование: «Круг банков, которые могут открывать эскроу-счета, достаточно ограничен, многие не интересуются строительным бизнесом и не намерены работать с ним, а остальные предпочитают крупных игроков». Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев уточняет, что в Московском регионе процесс ухода застройщиков не ощущается: сюда, наоборот, стремятся многие региональные игроки.

Мария Литинецкая опасается, что сокращение числа застройщиков и объема строительства в небольших городах может привести к нехватке нового жилья, а растущий объем ветхого фонда обострит проблему. Николай Алексеенко называет укрупнение строительного бизнеса в целом негативной тенденцией: «Если какой-то регион теряет одного из немногих застройщиков, это может стать системной проблемой, а "стоимость входа" на рынок для новых компаний сейчас очень велика». По мнению господина Алексеенко, государство могло бы поддержать девелоперов в небольших городах и принять меры, стимулирующие выход в регионы крупных игроков. Пока в провинции работают 6 из 20 крупнейших застройщиков жилья, суммарно возводящих там 2,9 млн кв. м, что на 11% больше, чем годом ранее. Но доля этих компаний невелика: всего в российских регионах объем текущего жилищного строительства составляет 56 млн кв. м.