«Два активных девелопера в одном проекте — это история не про эффективность»

Vesper, специализирующая на строительстве премиального жилья, некоторое время находилось в периметре интересов О1 Group семьи Минц. Совладелец компании Борис Азаренко рассказал в интервью “Ъ”, кто теперь является партнером девелопера.

— Почему вашу компанию связывают с О1 Group?

— Когда мы только создавали Vesper, некоторое время в составе акционеров была компания O1 Group. Несколько лет назад мы выкупили все доли партнеров в Vesper и многократно об этом говорили. Тем не менее, на рынке все равно кто-то считает, что они присутствуют, но это не так.

— О1 Group финансировала ваши проекты?

— Проекты на рынке элитной недвижимости сейчас охотно кредитуют банки. Мы, например, работаем со всеми крупнейшими российскими банками, все проекты обеспечены финансированием. Нас кредитуют Сбербанк, Альфа-банк, Уралсиб, Абсолют-банк. Сейчас банки смотрят на ликвидность проектов и принимают во внимание, кто девелопер и каков его бэкграунд.

— То есть если через три года вся строительная отрасль перейдет на проектное финансирование, то Vesper практически будет готов к этому?

— Мы сейчас готовимся к этому нововведению, поскольку оно потребует от нас некоторых изменений в бизнес-моделях, но в целом нас это не особо пугает. В некоторых проектах сейчас вес дольщиков присутствует, но мы готовы переходить на чисто проектное финансирование. В принципе у нас же есть и европейские проекты, где такая система финансирования уже давно является нормой.

— Есть ли в сегменте элитной недвижимости ипотека?

— Интересный тренд, что ипотека начинает работать в этом сегменте. Мы всегда раньше так скептически относились к этому, а сейчас в количество таких сделок растет. Сейчас феноменально низкие ставки, которых никогда не было. Ипотека под 10% для многих даже состоятельных людей намного выгоднее, чем забирать деньги из бизнеса, поэтому это тоже определенный драйвер для рынка. У нас сейчас около 15% сделок — это уже ипотечные покупки, а раньше такого не было.

— У вас большая долговая нагрузка?

— На сегодняшний день она составляет около 12 млрд руб.

— Вы недавно закрыли самую крупную сделку на рынке…

— Да, в этом году мы реализовали 900 кв. м в жилом комплексе Cloud Nine: эта площадь была выкуплена частным лицом.

— Кто эти люди, которые покупают такую недвижимость?

— В основном предприниматели. Есть, конечно, представители шоу-бизнеса. В последнее время довольно часто появляются спортсмены.

— Как идут продажи в элитном сегменте, учитывая, что практически нет рекламы премиальных объектов?

— Это специфика сегмента: здесь реклама не работает. У нас большинство сделок все равно идет через брокеров и по рекомендациям знакомых. По итогам 2017 года на рынке элитной недвижимости заключено сделок на сумму 45 млрд руб., из них около 8 млрд руб. приходится на Vesper, то есть наша доля — 20% рынка. Но выручку мы реинвестируем в приобретения новых площадок. На эти цели мы потратили в этом году около 8 млрд руб. Но потратили не всю выручку, часть была из заемных средств. Мы стараемся соблюсти баланс между собственными средствами и привлеченными. В целом же стоимость своего девелоперского портфеля мы внутри компании оцениваем в 25 млрд руб.

— Какое крупное приобретение у Vesper было в этом году?

— Например, мы закрыли сделку по покупке участка на Тверской улице, где мы сейчас начали строительство отеля Fairmont и апартаментов под управлением этого оператора. Летом закрыли крупную сделку по покупке бывшей территория завода Lucky на улице 1905 года. Сейчас это самый крупный проект в портфеле Vesper — почти 200 тыс. кв. м. Это будет жилой кластер с офисными и торговыми помещениями. С учетом объема этого проекта, это не совсем классический для Vesper проект, скорее премиальный класс, но квартиры тоже будут с отделкой, а у проекта очень качественный архитектурный проект.

— Vesper диверсифицирует портфель и уходит в другой сегмент?

— Нет, у нас есть идея наши стандарты внедрить в другой класс недвижимости. Мы видим, что рынок постепенно эволюционирует. Все больше и больше людей хотят покупать квартиру с отделкой и уходить от историй, связанных с ремонтом.

— Какой объем инвестиций потребуется на реализацию проекта на улице 1905 года?

— В общий сложности 18 млрд руб. Это будут и собственные средства, и заемные

— Как вы планируете развивать ваши крупные проекты? Будете приглашать соинвесторов?

— В наших проектах, как правило, есть финансовые партнеры. Строительство объекта на площадке в районе Курского вокзала мы ведем с партнерами и довольно комфортно себя чувствуем. Сейчас начинаем реализацию нашего нового проекта — дом Brodsky в Тружениковом переулке, где наши партнеры — «Газпромбанк-Инвест». Мы совместно с ним приобрели этот проект, он является там одним из партнеров, а мы являемся мажоритарными партнерами и осуществляем весь девелоперский цикл.

— У вас есть партнеры из числа других девелоперов?

— На сегодняшний день это какая-то экзотика, да и в принципе нам девелоперы в качестве партнеров неинтересны. Почему нам интересен финансовый партнер? Мы разносим риски, появляется баланс. А два активных девелопера в одном проекте — это история не про эффективность.

— Какой у вас сейчас состав акционеров, он же менялся?

— У меня половина бизнеса, другая половина — у Дениса Китаева.

— Будете еще кого-то привлекать в акционерный состав?

— Пока не планируем, нам довольно комфортно вдвоем.