Уплотнение инвесторов

квартирный вопрос

Вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев согласился рассматривать предложения по введению прогрессивной шкалы налога на недвижимость. Сомневаясь в возможности эффективно расширить предложение на рынке недвижимости, правительство за счет высоких налогов надеется сократить спрос на квартиры со стороны частных инвесторов.

Вот уже более года под руководством куратора нацпроектов Дмитрия Медведева нацпроект по доступному жилью реализуется исключительно через увеличение предложения на рынке недвижимости. Вся борьба с чиновниками, коррупционерами, несовершенством законодательства о земле в рамках нацпроекта была направлена на строительство нового жилья, которое должно снизить цены на него и тем самым, через развитие ипотеки, сделать его доступным. Вчера же первый вице-премьер, еще в сентябре отказывавшийся обсуждать другой способ борьбы с ценами, кроме роста предложения квартир в России, сдался. "Раньше я думал, что это бессмысленная мера и рынок все отрегулирует сам. Но с учетом нынешних тенденций я готов вернуться к обсуждению темы",— сообщил Дмитрий Медведев.

Декларация о капитуляции первого вице-премьера и дискуссия об использовании налогового пресса как эффективного механизма регулирования спроса на жилье произошли вчера, на совещании с представителями бизнеса в доме приемов правительства РФ на Воздвиженке. Столь представительная аудитория, собранная для обсуждения хода реализации нацпроекта по жилью, не собиралась давно. Правительство было представлено не только министрами, но и советником президента Игорем Шуваловым. Бизнес выставил на совещание Виктора Вексельберга, главу Сбербанка Андрея Казьмина, руководителя Внешторгбанка Андрея Костина, зампредправления "Газпрома" Кирилла Селезнева. А лоббистские организации представляли Александр Шохин (РСПП), Борис Титов ("Деловая Россия") и Сергей Борисов ("Опора России").

Подробно идея налогового регулирования спроса на жилье Дмитрием Медведевым не обсуждалась, однако инициативы в этой области достаточно широко известны, как и постановка проблемы. "Около 20% всех сделок на рынке жилья носит инвестиционный характер,— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— Больше всего их проводится в сегменте квартир бизнес-класса — до 30%, в элитном сегменте этот показатель составляет 15-20%, а на рынке жилья эконом-класса — 10%".

По словам руководителя риэлтерской компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, объем инвестиционных квартир на рынке в целом составляет не более 17%. Спрос на квартиры как объект инвестирования в любом случае — существенная составляющая в ценовом давлении на рынке жилья.

Однако если ввести прогрессивный налог на имущество физических лиц (или как вариант — прогрессивный налог на недвижимость в зависимости от площади и стоимости недвижимости, находящейся в собственности физлиц), это давление явно снизится. "Владельцы инвестиционного жилья будут 'скидывать' квартиры, увеличивая предложение на рынке, в результате чего рынок плавно стабилизируется. Более того, только за счет этого уже через год можно прогнозировать снижение цен на жилую недвижимость в Москве на 20-30%",— полагает Константин Ковалев.

Немногие на совещании выступили против идеи снижения цен на жилье путем его прогрессивного налогообложения. Александр Шохин прямо высказался против идеи прогрессивной шкалы налогообложения недвижимости. Но при этом заявил, что разумнее ввести "сбор за выход из проекта" — речь, видимо, идет о дополнительном налогообложении сделок на вторичном рынке жилья с новыми квартирами, что отпугнет от новостроек граждан, не собирающихся в них жить. Президент Российской гильдии риэлтеров Александр Романенко высказался против "установления жестких налогов на отчуждение недвижимости", но, по его мнению, можно двигаться в сторону увеличения налога на имущество при покупке более чем одной квартиры. А Борис Титов из "Деловой России" прямо выступил за налоговое давление на крупных квартировладельцев. Отметим, как и большинство присутствовавших, предпочитавших не спорить на эту тему с первым вице-премьером.

На заседании выдвигались и более сложные идеи налогового регулирования спроса на жилье в том же ключе. Так, Александр Романенко предложил продумать механизм строительства доходных домов для сдачи жилплощадей в аренду в центрах городов с гособременением — в виде госконтроля арендных ставок. Идея рентконтроля в качестве меры по ограничению спроса на жилье в собственности выдвигается в публичном поле впервые. Борис Титов в свою очередь похвастался "готовым черновиком закона об аренде", он предусматривает вмененный налог при сдаче квартир в аренду.

Сама по себе идея прогрессивного обложения владельца нескольких квартир, отмечают в Penny Lane Realty, отчасти уже реализуется. По словам Георгия Дзагурова, сейчас человек, прописанный в одной квартире, уже платит более высокие коммунальные платежи за прописку во второй. "Скорее всего, новый налог будет схож с этой схемой",— предполагает он. Впрочем, по его словам, введение такого налога вряд ли будет влиять на инвестпривлекательность жилья.

По мнению риэлтеров, введение прогрессивной шкалы налога на недвижимое имущество оставит неизменными цены на элитное жилье и в первую очередь скажется на снижении стоимости жилья эконом-класса. Отметим, что само обсуждение в Доме приемов правительства касалось вовсе не цен на квартиры, а проблем с новым жилищным строительством. Несмотря на принимаемые титанические меры по росту объемов строительства жилых домов, на практике этого не происходит, симптомом происходящего и является рост цен на жилье, который призвана победить прогрессивная ставка налога.

Впрочем, вероятность введения такого налога по-прежнему невелика. А вот Дмитрий Медведев на капитуляции уже, видимо, заработал предвыборные очки, даже согласие обсуждать борьбу с владельцами инвестиционных квартир наверняка понравится значительной части граждан, для которых проблемы с размещением свободных денег неактуальны.