Курсы стройки и жилья

Программы доступного жилья являются древнейшими национальными проектами в мировой практике. Программы приобретали самые различные формы и иногда, например в период между двумя мировыми войнами, довольно успешно реализовывались.

Верхи могут

Ровно 2000 лет назад император Октавиан Август приступил к реализации программы полного обеспечения военнослужащих и ветеранов легионов — в том числе и обеспечения доступным жильем за счет государства. Для финансирования этой программы был введен пятипроцентный налог на наследование и дарение (он не распространялся только на подарки детям и супруге), а также налог с продаж (4% с проданного раба и 1% с любого другого товара). Гражданам Рима, не поддерживающим такой метод финансирования программы, император указывал, что готов отменить новые налоги, однако в таком случае придется возродить традиционный для республиканского Рима военный налог, который взимался по весьма оригинальным прогрессивным ставкам — в частности, лица, имеющие в собственности драгоценные украшения, должны были внести в государственную казну их десятикратную стоимость. Римские граждане в итоге предпочли платить новые налоги.

В средневековой Европе программы доступного жилья сводились к централизованному стимулированию создания городов: гражданам всячески показывали, что в городах жить лучше и легче, чем в сельской местности. В частности, в период с 1066 по 1230 год количество городов в Англии удвоилось: были построены 125 новых городов, среди которых Ливерпуль, Портсмут, Бостон, Ярмут. Король финансировал строительство городского жилья не деньгами, а натуральными привилегиями. Те, кто соглашался взять у короля участок городской земли под застройку, получали право продавать этот участок, сдавать его в субаренду, закладывать, дарить или завещать. Кроме того, новые горожане освобождались от обязанности платить оброк или работать на барщине у лорда (лордом большинства городов был сам король). Крепостной, который прожил в качестве горожанина один год и один день, считался отныне свободным человеком (отсюда средневековая поговорка "Городской воздух освобождает"). На своем участке горожане могли иметь собственные ручные мельницы и печи для изготовления хлеба. Наконец, жители королевского города могли торговать беспошлинно в еженедельный рыночный день не только в своем городе, но и в любом другом, также принадлежащем королю. И за все это горожане должны были платить символическую арендную плату в 1 шиллинг в год с каждого участка, на котором стоял их дом.

Рекламным проспектом тогдашней программы доступного городского жилья можно считать документ о создании города Ливерпуля, подписанный королем Иоанном Безземельным в 1207 году: "Король приветствует всех, кто желает получить участок земли в Ливерпуле. Знайте, что мы даровали всем им те же права и свободы, которыми пользуются жители свободных городов на побережье нашей земли. Также мы повелеваем, чтобы вам было дано право свободного и безопасного проезда для получения вашего участка и проживания на нем". Надо заметить, что король и другие высокопоставленные лица, осуществлявшие программу переселения людей в города (а также превращения в города деревень), все-таки имели от этого финансовую выгоду. В 1196 году епископ Вустерский превратил в город свою деревню Стратфорд-он-Эйвон, и через 50 лет в городе было уже более 1 тыс. жителей, которые занимались торговлей. Их символическая рента (вкупе с пошлинами, взимаемыми с негорожан, а также судебными сборами) приносила епископу ?12 в год — в 10 раз больше, чем ему приносили бы сельские территории такого же размера. В целом, средневековая английская программа "Жилье в городе" увенчалась полным успехом. Как писал английский историк XII века Уильям из Малмсбери, "ирландцы обрабатывают землю, неумелы и бедны, в то время как англичане и французы ведут культурный образ жизни, имеют дома в городах, занимаясь ремеслами и коммерцией".

Низы хотят

В прошлом веке программы доступного жилья получили совсем уж современный смысл: государство должно обеспечить для широких масс населения с низкими доходами достойные условия жизни с низкой арендной платой. Как во времена императора Августа, значительную роль сыграли военные соображения. В частности, в США идея массового строительства доступного жилья за госсчет возникла в 1917 году, когда страна вступила в первую мировую войну, начали расширяться военные фабрики, и возникла проблема обеспечения жильем рабочих, приезжающих на эти фабрики. Американские власти создали специальную Жилищную корпорацию, которая действовала до 1918 года. В России мировая война, революция, а затем гражданская война породили своеобразную программу доступного жилья, которая заключалась в выселении в городах домовладельцев и распределении жилищного фонда между нуждающимися трудящимися массами путем уплотнения и создания коммунальных квартир. В период индустриализации российские власти полагали, что для работников строящихся промышленных предприятий вполне достаточно бараков и общежитий. Большое влияние на специфический путь решения жилищной проблемы в 1930-1950-е годы сыграло распространение исправительно-трудовых лагерей, где заключенные сами бесплатно обеспечивали себе крышу над головой, строя бараки и обнося их колючей проволокой. Надо заметить, что Иосиф Сталин не был сторонником решения жилищной проблемы в Москве за счет строительства новых домов (он лишь иногда в виде исключения разрешал отдельным наркоматам строить дома со всевозможными архитектурными излишествами для своих сотрудников). Советский диктатор прекрасно понимал, что в условиях жилищного голода предоставление квартиры в столице является лучшей приманкой для новых кадров, преданных режиму. А освобождался необходимый жилищный фонд путем ареста проживающих в этом фонде представителей прежних кадров. Многие советские деятели литературы и искусства наивно недоумевали по поводу своего ареста, почему-то не увязывая его с произошедшим за год или два до этого въездом в шикарную новую квартиру на улице Горького и не понимая, что эта квартира просто снова понадобилась властям для вселения какого-то нового счастливца.

В Великобритании после первой мировой войны немедленно была объявлена программа строительства жилья для ветеранов под лозунгом "Дома для героев" — муниципалитеты построили около 1 млн домов. В Германии с 1919 по 1932 год было построено 3 млн новых домов и квартир, при этом 80% — с помощью государства. Голландия в начале 1930-х годов объявила, что с 1915 года государство переселило в новые жилища 20% своего населения.

В США в 1920-е годы происходило бурное строительство частного жилья. Искусственно удешевленный властями кредит служил стимулом не только для игры на бирже и покупки новых автомобилей, но и для жилищного строительства. Однако в период Великой депрессии на рынке жилья произошел кризис, и в 1933 году власти создали Кредитную корпорацию владельцев жилья для государственного рефинансирования жилищных кредитов. В 1937 году власти заявили, что строительства доступного жилья для бедных слоев населения в США практически нет — им не хотят заниматься ни частные инвесторы, ни муниципалитеты, между тем, чтобы снять остроту жилищной проблемы для бедных, необходимо строить 1 млн жилищ в год.

Поэтому конгресс принял закон о жилищном строительстве, основав Жилищную администрацию США. В соответствии с законом строительство доступного жилья должны были взять на себя власти штатов при финансовом содействии Жилищной администрации, которая брала на себя кредитование 90% стоимости строительства под низкий процент (деньги для кредитования администрации разрешалось собрать, выпустив облигаций на $800 млн); оставшиеся 10% должны были предоставить местные власти. Кроме того, администрация обязалась в течение 60 лет после завершения строительства новых домов финансировать их содержание на сумму $28 млн в год с тем, чтобы арендная плата для бедных семей была бы достаточно низкой. Уже первый год действия новой программы доступного жилья показал ее действенность. Местные власти с готовностью нашли необходимые деньги, и центральная администрация подписала с властями 77 муниципальных образований договор о реализации 140 строительных проектов. Построенные дома должны были прослужить не менее 60 лет, а арендная плата за одну комнату должна была составлять $2-5 в месяц и являться доступной для малообеспеченных семей, зарабатывающих $500-1100 в год (при этом на это доступное жилье могли претендовать только семьи, доход которых не более чем в пять раз превышал годовую арендную плату; для семей с тремя и более детьми порог повышался до шести раз). Президент Рузвельт объявил в 1938 году об успехе программы доступного жилья: "Мы идем к тому, чтобы каждая американская семья имела достойный дом для того, чтобы там достойно жить". В 1939 году число построенных в рамках программы жилищ увеличилось на треть: с 118 601 в 1938 году, до 153 496. При этом 59% построенных жилищ являлись домом на одну семью, 4,4% — на две семьи и 36,6% — квартирами в многоквартирных домах. В 1939 году федеральная администрация потратила $666 млн на финансовое содействие 167 муниципальным образованиям в строительстве доступного жилья и в результате 640 тыс. бедных американцев смогли переехать из антисанитарных условий в новые дома (при этом строительство таких домов дало работу 300 тыс. строителям, которые получили в виде зарплаты $225 млн).

И только в 1940 году программа была временно прекращена, так как государство вновь, как во времена императора Августа, сосредоточилось на строительстве домов для военнослужащих и работников военной индустрии.

После войны в США и других странах власти вернулись к проектам доступного жилья. В 1980-е годы, правда, из-за недостатка госсредств идея доступного жилья стала приобретать новые формы (вроде выдвинутой Маргарет Тэтчер в 1980-м году программы льготного выкупа муниципального доступного жилья в частную собственность). В СССР, начиная с правления Никиты Хрущева, идеей стало, как у президента Рузвельта, предоставление каждой советской семье достойного жилища. Идея до сих пор не реализована, и нынешняя программа российских властей является очередной попыткой все-таки воплотить ее в жизнь.