Участки на взлете

Фонд РЖС выставил на продажу двумя лотами три участка земли общей площадью 105 га в Курортном районе Петербурга. Это территория бывшего аэродрома Горская в Сестрорецке. Общая начальная стоимость всех участков, на которых можно построить свыше 300 тыс. кв. м жилья, составляет 1,9 млрд рублей. В конце 2014 года Фонд уже проводил торги по данным участкам, но не на продажу, а на заключение права аренды. Тогда победителем выступила структура ГК "Лидер Групп", которая в итоге отказалась от реализации проекта и разорвала контракт с фондом. Эксперты, опрошенные "Ъ", отмечают, что в текущих экономических условиях ждать большого ажиотажа при покупке этих участков со стороны участников рынка не стоит, тем более что цена на продаваемые лоты завышена.

Фонд РЖС объявил аукцион по продаже трех федеральных участков земли, сформированных в два лота и расположенных в Сестрорецке на территории бывшего аэродрома Горская. В первый лот сформированы участки площадью 79 га, его начальная стоимость составляет 1,194 млрд рублей. Второй лот площадью 26 га оценен в 734,7 млн рублей. На всех этих участках разрешено возводить многоквартирные жилые дома. По данным Фонда РЖС, на 79 га можно возвести 200 тыс. кв. м жилья, а на 26 га — 107 тыс. кв. м.

По Генплану Петербурга, данная локация находится в границах функциональной зоны 2ЖД  (зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки). Здесь можно строить жилье высотой до 18 метров. Среди преимуществ данной территории можно отметить близость данной локации к курортной зоне, развитую инфраструктуру, наличие видовых характеристик побережья Финского залива. Все это, по мнению представителей Фонда РЖС, может стать плюсом при строительстве коттеджных поселков и малоэтажных жилых комплексов комфорт-класса. Тем более что потребительский спрос на объекты в Сестрорецке демонстрирует стабильный рост.

Аэродром Горская активно использовался советскими войсками сначала в финскую, а затем и Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха. После войны аэродром использовался как учебная площадка Высшей школы младших авиаспециалистов ПВО, а с 1978 года передан в распоряжение аэроклуба ДОСААФ СССР. В 1990-е годы аэродром обветшал и использовался как база для прыжков с парашютом и игры в пейнтбол.

По мнению экспертов Фонда РЖС, земельные участки имеют высокий потенциал освоения. Однако на практике оказалось иначе. В декабре 2014 года Фонд РЖС уже выставлял лот на 79 га на территории аэродрома Горская, но не для продажи, а для долгосрочной аренды на 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка. Арендаторам стала ГК "Лидер Групп" посредством связанного с ней ООО "Титан". Однако в итоге компания отказалась от дальнейшей реализации проекта — перестала платить арендную плату, поэтому Фонд РЖС разорвал с ней договор. Тогда в ГК "Лидер Групп" объясняли, что компания не потянула затрат, связанных с созданием инфраструктуры.

Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar, отмечает, что в текущих экономических условиях данные участки не вызовут ажиотажа среди инвесторов. "Отсутствие инженерных коммуникаций, удаленность от существующей жилой застройки, завышенная цена лотов — все это вряд ли привлечет девелоперов. Кроме того, заявленный объем смогут "потянуть" только крупнейшие игроки рынка недвижимости", — прокомментировала эксперт.

Елена Лебедева, управляющий партнер компании "Знак", также считает, что цена на выставленные лоты в Сестрорецке довольно высока, в то же время спроса на такие предложения практически нет. "Судя по отказу игрока рынка жилой недвижимости и снижению ипотечного кредитования, окупаемость проекта выйдет за границы двенадцати лет", — отмечает эксперт. По ее словам, стоимость готового жилья составит 65-70 тыс. рублей за квадратный метр. Госпожа Лебедева добавляет, что при реализации проекта компания-застройщик может столкнуться с необходимостью строительства очистных сооружений и получения электрической мощности для будущих объектов.