«Инвесторы стремительно учатся»

Генеральный директор компании «Вало Сервис» Константин Сторожев в интервью “Ъ” рассказывает о доходности апартаментов и перспективах насыщения рынка.

— Доходность, которая предлагается покупателям апартаментов, с момента появления первых проектов на рынке, держится на уровне 8–10%. Есть ли предпосылки для изменения этого показателя в ту или иную сторону?

— Сразу оговоримся: есть два формата. Первый — сервисные апартаменты, второй — апарт-отели. И это два принципиально разных типа бизнеса. В первом случае речь идет о долгосрочной аренде. По сути, это арендное жилье, или «доходные дома». Проекты в этом сегменте, действительно, могут давать доходность в 8–10%. Второй формат ориентирован на рынок краткосрочной аренды, такие апарт-комплексы предоставляют гостиничные услуги. Здесь совсем другая загрузка и свои нюансы. В этом виде бизнеса доходность выше. Пока в общем объеме предложения таких проектов не очень много. И когда мы оцениваем доходность, эти форматы необходимо разделять.

Также нужно различать два понятия: «годовая доходность бизнеса» и «доходность инвестиций». Рассмотрим пример. Если вы сегодня покупаете за 100 рублей готовую квартиру или апартамент за условную тысячу рублей, то можете с завтрашнего дня открыть свой бизнес и получать по рублю в месяц. Ваш годовой доход составит 12 рублей, а доходность — 12% годовых. Но если мы понимаем, что заплатили 100 рублей сегодня, но еще два года объект будет строиться, и только потом появится доход, то при расчете показателя доходности точнее пользоваться понятием «доходность инвестиций». Тут необходимо обязательно учитывать период строительства, доход от бизнеса после запуска и рост капитализации. Инвестору, приобретающему апартамент, важно четко понимать, какую именно «доходность» ему обещают.

— Все же как будут меняться показатели по доходности?

— Однозначно спрогнозировать рост или снижение заявляемых показателей непросто. Анонсировано очень много проектов. Часть из них пополнит гостиничный сегмент, часть — арендный фонд. Общая мировая практика показывает, что доходность апартаментов при краткосрочной аренде составляет 8–10%. Это нормальный показатель в долгосрочной перспективе. Сейчас она может быть выше в силу того, что есть возможность приобрести юниты на ранней стадии с премией за риск по более низкой цене. Кроме того, на рынке есть дефицит предложения.

Если рассматривать рынок долгосрочной аренды, то на него влияют действия по борьбе с «серым рынком». Если у сегодняшних собственников, сдающих квартиры, появится необходимость платить налоги, то привлекательность этого рода деятельности сократится. На этом фоне апартаменты, которые являются легальным способом заработка на сдаче недвижимости в аренду, получат новые перспективы. Но в этом контексте возникает риск привыкания к новому формату.

— Почему вы считаете это риском?

— Я называю это риском потому, что россияне очень сложно привыкают к новшествам. При этом апартаменты в формате арендного жилья — очень перспективный формат. По нашим оценкам, значительная часть из заявленных проектов, а это около 20 тыс. апартаментов, уйдет именно в долгосрочную аренду. Если же говорить об апарт-отелях как средствах краткосрочного размещения, то и здесь прирост номерного фонда даже в половину от этих 20 тыс. юнитов — очень серьезный показатель. Для оценки перспектив именно этого формата необходимо тщательно анализировать рынок. Определенные позитивные предпосылки очевидны и лежат на поверхности. Одна из них — существующая диспропорция в гостиничном предложении по звездности. В Петербурге недорогих и качественных гостиниц уровня «две-три звезды» действительно мало. Их место до сих пор занимали хостелы, которые, судя по всему, будут вынуждены уйти с рынка.

— При интенсивном росте и увеличении количества заявленных проектов как будет обеспечиваться уровень доходности?

— Покупателям стоит учитывать несколько факторов. Один из самых важных — верная концепция проекта. В момент покупки необходимо четко понимать, на какой сегмент целевой аудитории рассчитан объект и каковы перспективы спроса. К примеру, если речь идет о комплексе на 1,5 тыс. номеров где-нибудь в Парголово или Мурино, то его загрузка — под очень большим вопросом. Кто будет арендаторами этого комплекса? Чтобы быть успешным, проект должен иметь четкую ориентацию на определенную аудиторию, либо находиться в привязке к логистическим узлам.

Еще один важный аспект для анализа — имеет ли проект задел на будущее. Если ты хочешь, чтобы у тебя в ближайшие десять лет были клиенты трехзвездочных отелей, то возводить сегодня нужно на уровень выше, поскольку требования потребителей постоянно растут. Мы в нашем проекте Valo выбрали именно такую стратегию. Правильность выбора подтвердила компания Accor, с которой мы подписали меморандум об открытии четырехзвездочного отеля в комплексе.

— За время развития формата появились ли какие-то принципиальные изменения в концепциях проектов?

— Закон любого молодого рынка — бурный рост. Вспомним эволюцию торговых центров. В какой-то момент времени они очень активно строились без тщательной проработки концепции только потому, что все продавалось. Тогда девелоперы не смотрели вперед, и через какое-то время некоторые объекты оказались пустующими. В итоге немало петербургских торговых центров в дальнейшем подверглось реконцепции.

— Изменилось ли поведение частных инвесторов?

— Сегодня покупатели недвижимости понимают, что вкладываться нужно в продуманные, качественные проекты. Еще недавно многие инвесторы просто смотрели на красивые картинки, а теперь уровень их профессионализма заметно вырос. И это правильно, поскольку инвесторы должны понимать экономику бизнеса, в который инвестируют. К тому же при сегодняшнем уровне развития интернета отследить базовые показатели по отрасли (среднюю загрузку и цену размещения) и понять, называет продавец реальные цифры или «дутые», несложно. Инвесторы стремительно учатся. И чтобы за них бороться, необходимо предлагать проекты нового качества.

— Меняется ли портрет покупателя?

— Портрет инвестора меняется от старта к финишу. Часть клиентов предпочитает «поймать» наибольшую доходность. Это профессиональные инвесторы, которые хотят купить по минимальной цене. Многие намеренно ждут выхода нового предложения, преследуя в хорошем смысле этого слова спекулятивные цели. Другие предпочитают покупать на более поздней стадии, минимизируя риски и соглашаясь на умеренные показатели доходности.

— В перспективе может наступить насыщение рынка?

— Если мы говорим о рынке долгосрочной аренды, то вряд ли можно представить, что это произойдет. Объем нового предложения, по сравнению с объемом арендуемого в Петербурге жилья, не так велик. Те проекты, которые выйдут в гостиничный сегмент, также, по оценкам аналитиков, не перекроют существующий в городе спрос на краткосрочную аренду.

На привлечение инвестиций в апартаменты влияет отсутствие предложений по альтернативным долгосрочным вложениям. В настоящее время мы наблюдаем сокращение количества так называемых «инвестиционных квартир». Нельзя забывать и об активности молодежи, которой интереснее разместиться в апарт-отеле с сервисом и инфраструктурой. Соответственно, запрос будущего поколения — желание жить без быта. У нас сейчас растет экономика впечатлений, поэтому все, что обременяет жизнь, теряет ценность. В связи с этим доля арендного жилья будет расширяться. Во всем мире это уже давно так. И мы тоже к этому движемся.