Ипотеку пора рефинансировать

В ноябре президент России пообещал дальнейшее снижение ипотечных ставок. Сегодня банки предлагают рефинансирование по ставкам от 9,5% годовых — это уже рекордно низкий уровень. Глава Сбербанка Герман Греф пообещал, что не за горами ставки в 5%. Стоит ли ожидать снижения или рефинансировать ипотеку сейчас, разбирались "Деньги".

Выступая 9 ноября на встрече с рабочими Челябинского компрессорного завода, Владимир Путин предположил, что ипотечные ставки в следующем году продолжат снижение. "Инфляция уже планируется на уровне 2,5-2,7%. Первоначальные прогнозы были 4%. Это говорит о хорошем базисе российской экономики, и это предпосылки для последующего понижения ключевой ставки Центробанка. За ней, как правило, идет снижение процентов по банковским кредитам, в том числе ипотечным",— сказал президент.

Почему ставки падали

Вопреки довольно скромным прогнозам в начале 2017 года о том, что рост выдачи банками ипотечных кредитов составит 10-15% по итогам года, реальная ситуация оказалась намного лучше. По данным Объединенного кредитного бюро, выдача ипотеки в третьем квартале увеличилась на 29%. Всего было выдано 231,86 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 430,29 млрд рублей, год назад было выдано 180,29 тыс. кредитов на 307,26 млрд рублей. Всего же за девять месяцев текущего года, констатирует ЦБ, банки выдали более 700 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей, что на 25% выше показателей предыдущего года.

Выдающиеся результаты связаны с динамикой процентной ставки по ипотеке, которая уже достигла исторического минимума: по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам снизилась по сравнению с августом до 10,05%, при этом у госбанков есть предложения и ниже 8% годовых, что является рекордом за всю историю ипотечного кредитования в России (с 2005 года). В результате снижение ипотечных ставок с начала года уже обгоняет динамику ключевой ставки и средних ставок по вкладам населения, констатирует агентство АКРА. "В настоящий момент ставки по ипотеке находятся на исторических минимумах,— подчеркивает руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Андрей Осипов.— Мы ожидаем их дальнейшего снижения с учетом уменьшения уровня инфляции и ключевой ставки".

В 2015-2016 годах ипотека была единственным из розничных продуктов, обеспечивающим банкам прирост розничного портфеля. В основном позитивная динамика была обеспечена поддержкой государства, которое субсидировало часть процентной ставки для того, чтобы конечная ставка для заемщика не превышала 12% годовых. При этом ряд крупных банков предлагали даже в рамках программы ставки 10,5-11,5% годовых. Правда, речь шла только о кредитах в новостройках. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), программа оказалась очень востребованной: по ней в 2015-2016 годах было выдано около 40% от всей ипотеки, приобретено 25,7 млн кв. м жилья на первичном рынке, каждый рубль бюджетных средств привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, из которых 46 рублей — средства населения.

Однако в начале 2017 года правительство приняло решение о том, что программа выполнила свою основную функцию — поддержала рынок застройщиков, которые в противном случае просто не смогли бы реализовать недвижимость, что привело бы к росту дефолтов по их собственным кредитам банкам. Программа была завершена в начале 2017 года. И практически сразу же после ее завершения крупнейшие игроки — в первую очередь Сбербанк — взяли курс на снижение ставок по ипотеке. Уже в первом квартале 2017 года госбанки и АИЖК снизили ставки в среднем на 1,3-2,6 процентного пункта (п. п.). В результате средневзвешенная ипотечная ставка по 15 крупнейшим ипотечным кредиторам на первичном рынке составила 10,65%, отмечало АИЖК, тогда как еще в декабре 2016 года (с учетом всех сезонных скидок и минимального уровня ставок по ипотечным продуктам с государственной поддержкой) средневзвешенная ставка по 15 крупнейшим ипотечным кредиторам составляла 11,39%.

Свой не поможет

Фактически с начала 2017 года развернулась нешуточная борьба за ипотечного заемщика, когда банки заманивали новых клиентов более выгодными условиями, чтобы увеличить в объеме своего бизнеса долю самых качественных и долгосрочных розничных кредитов. В этих условиях даже те банки, кто вообще никогда не интересовался рынком ипотеки — например, Альфа-банк,— вышли на рынок с интересными предложениями.

В этой ситуации многие ипотечные заемщики, оценив тренд на снижение ставок, стали обращаться к банкам за рефинансированием кредитов на более выгодных условиях. "В основном сейчас рефинансируются кредиты, выданные в конце 2014 — в начале 2015 года, то есть оформленные на пике роста ставок,— поясняет управляющий директор розничных продуктов Абсолют-банка Антон Павлов.— Так, средняя ставка по выдачам ипотеки в 2015 году составила 13,3% годовых, а сейчас — 10,5%. Если разница при снижении в 1 п. п. не столь существенна и при ежемесячном платеже в 50 тыс. рублей составит 1-2 тыс., то разница в 3 п. п. гораздо заметнее и позволяет покрыть расходы заемщика при рефинансировании (оформление справок, оценка и пр.)". При этом, подчеркивают в Абсолют-банке, участники рынка изменили подходы в кредитовании. Если раньше действовала ступенчатая шкала: чем меньше был первоначальный взнос и больше срок кредитования, тем выше заявленная ставка, то теперь в большинстве ведущих ипотечных банков ее величина не зависит от размера первоначального взноса и срока, и заемщики, оформившие несколько лет назад кредит на длительный срок, могут получить лучшие условия.

Подход к рефинансированию ипотеки очень различается по банкам — от кредитных организаций, в принципе не предлагающих такой продукт, до банков, в которых рефинансирование составляет 25-30% выдач, оценивает ведущий аналитик агентства "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. "В среднем по рынку, по нашим оценкам, доля рефинансирования в выдачах составляет 10-15%",— уточняет она.

Цена рефинансирования

Логично, что в первую очередь заемщик обращается с такой просьбой к своему банку. Однако чаще всего на свою просьбу получает отказ. Это связано с двумя обстоятельствами. Во-первых, банку, естественно, невыгодно терять запланированный при заключении договора с клиентом доход. В тот момент, когда банки выдавали ипотеку под 15-18% годовых, и собственное фондирование им обходилось недешево. Достаточно вспомнить о том, что на рубеже 2014-2015 годов многие банки привлекали вклады под 17-22% годовых. Но есть и вторая причина. Согласно требованиям ЦБ, рефинансирование кредита на более выгодных условиях для клиента трактуется как ухудшение качества кредита для банка, а это значит, что ему придется увеличивать резервы под этот кредит, то есть направлять на это собственную прибыль. Таким образом, банк оказывается в своеобразных "ножницах" — он не хочет терять клиента, но и не хочет увеличивать резервы.

В итоге клиент вынужден менять кредитора, чтобы сэкономить на выплатах. Однако процесс этот отнюдь не прост. "Ипотечные кредиты, в том числе и рефинансирование, более сложны для клиентов по сравнению с потребительскими кредитами и требуют сбора большего пакета документов, включающего документы по объекту недвижимости",— предупреждают в Россельхозбанке.

Ключевая дилемма — оценить стоимость затрат на смену кредитора и понять, оправданна ли конечная выгода этой процедуры. Клиентам необходимо быть готовыми к тому, что им, возможно, придется представить дополнительные документы, предупреждают в Абсолют-банке. Например, если недвижимость приобреталась в браке, надо предоставить нотариально заверенное согласие супруга. Как правило, справки для такой процедуры выдаются платно. Их стоимость может варьироваться от 1 до 10 тыс. рублей и даже более.

Эксперты советуют заранее проверить, аккредитована ли страховая компания у нового кредитора. Если страховая компания аккредитована в новом банке и условия договора позволяют сменить выгодоприобретателя при наступлении страхового случая, то переоформление страховки не требуется. Если аккредитации нет, то, соответственно, необходимо будет заключить новый договор страхования. Таким образом, резюмируют в Сбербанке, при смене кредитора заемщику придется собирать ряд справок, в частности отчет об оценке, регистрировать объект ипотеки в пользу нового кредитора, в ряде случае оформлять новую страховку. "Все эти действия также влекут дополнительные расходы для клиента,— отмечают в банке.— Оценивая целесообразность перекредитования в другом банке, клиент должен детально просчитать свою экономию, а также сопоставить ее с неизменными временными затратами".

Кроме того, заемщику лучше заранее убедиться в отсутствии задолженностей и просрочек по ипотечному кредиту. "Наличие даже технической задолженности может привести к отказу со стороны нового кредитора, так как наличие безупречной истории обслуживания кредита — одно из ключевых условий",— уточняет Антон Павлов из Абсолют-банка.

При этом в кредитных организациях подчеркивают, что модель оценки заемщика при обращении за рефинансированием ничем не отличается от оценки первичного заемщика — никаких льготных подходов для данной категории клиентов нет. После анализа всех этих обстоятельств стоит подсчитать, насколько уменьшится ежемесячный платеж и в какой перспективе клиент сможет "отбить" понесенные затраты.

Как правило, имеет смысл рефинансировать кредит, если разница ставок не менее 2 п. п. Однако стоит учитывать еще один важный нюанс. В большинстве случае ипотечный кредит имеет аннуитетную форму погашения (равными ежемесячными платежами). В этом случае первые два-три года львиную долю платежа (около 90%) составляет погашение процентов, а не "тела" кредита. При этом, меняя кредитора и фактически "обновляя" кредит, заемщик снова начинает погашать в первую очередь проценты, а не основной долг. В банках советуют не рефинансировать кредит, если с момента оформления прошло уже более половины срока.

Когда кредитор против

На фоне бума рефинансирования клиенты неожиданно столкнулись с проблемой — мало того что собственный кредитор не горит желанием снижать ставку по действующему кредиту, так, судя по массовым жалобам на банковских форумах, он прилагает усилия для того, чтобы клиент не ушел на обслуживание в другой банк. В первую очередь затягивая сроки подготовки документов. Дело в том, что в законе "Об ипотеке" есть статья о последующей ипотеке, где указано, что переход к другому кредитору возможен, если это "не запрещено предшествующими договорами об ипотеке того же имущества". Банки повсеместно включают такой запрет в свои ипотечные договоры.

По информации "Денег", этой ситуацией обеспокоился регулятор рынка и даже обсуждал вопрос о том, как облегчить заемщикам смену кредитора, однако итоги этого пока неизвестны. "Банк России в настоящее время разрабатывает в диалоге с ключевыми партнерами дополнительные предложения, направленные на повышение долгосрочной стабильности рынка ипотечного кредитования,— говорили в пресс-службе ЦБ.— По обращениям граждан проводится необходимое рассмотрение, в большинстве случаев взаимоприемлемое решение вырабатывается в ходе такого диалога в случае обоснованности претензий" (см. "Ъ" от 6 сентября). Пока эта работа не завершена, уточнили в ЦБ. "Банк России разработал ряд предложений по решению данной проблемы и в настоящее время ведет их обсуждение как с участниками рынка, так и с заинтересованными ведомствами,— ответили "Ъ" в пресс-службе Банка России.— Надеемся, что еще до конца года удастся достичь определенных договоренностей и перевести их на уровень предложений по изменению действующих нормативных документов и профильного законодательства".

Упадут ли ставки

В 2018 году объем выданных ипотечных кредитов, по ожиданиям агентства, вырастет еще на 20%, а основными драйверами станут низкие цены на недвижимость и дальнейшее снижение стоимости ипотечных кредитов, прогнозируют аналитики рейтингового агентства "Эксперт РА". Впрочем, недавно глава Сбербанка Герман Греф выступил с революционными прогнозами, пообещав, что ставки по ипотеке могут достигнуть 5% годовых. "Что касается ставок по ипотеке, они будут падать в зависимости от инфляции. На сегодня, если инфляция составляет 3%, я думаю, что ставка в 5% не за горами",— заявил господин Греф в конце октября. В самом Сбербанке уклончиво уточнили: "Все эксперты рынка ипотеки прогнозируют среднее значение ставок по выдаче на конец 2017 года менее 10% годовых. Дальнейшее изменение уровня процентных ставок будет зависеть от различных микро- и макроэкономических факторов".

Впрочем, в других банках считают, что при определенных условиях подобный уровень ставок реален. "Это вполне реалистичный уровень в перспективе трех-пяти лет, но при условии сохранения стабильности в экономике и дальнейшего снижения уровня инфляции и, как следствие, снижения стоимости ресурсов на внутреннем рынке",— считает Антон Павлов из Абсолют-банка. По его словам, в настоящее время примерно 3 п. п. в ставке составляют операционные расходы банка, в том числе "надбавка" за риск, а также маржа банка. Он полагает, что в среднесрочной перспективе банкам удастся сократить расходы: благодаря автоматизации процессов, повышению качества проверки заемщиков, улучшению межведомственного взаимодействия и открытию новых баз данных для скоринговой проверки. Тогда и появятся дополнительные возможности для снижения ставок.

В следующем году участники рынка ожидают снижения ставок примерно на 1 п. п. "Мы считаем, что существующий темп снижения ставок является оптимальным, так как чрезмерно резкие изменения как по кредитным, так и по депозитным продуктам, несут риски для рынка",— указывают в Абсолют-банке.

В агентстве "Эксперт РА" ожидают, что в условиях сохраняющейся тенденции к снижению ставок рефинансирование будет составлять значимую долю в выдачах как минимум в перспективе одного года. "Кроме того, заемщики при принятии решения о рефинансировании оценивают временные и материальные затраты на этот процесс, поскольку фактически клиенту придется пройти те же этапы, что и при выдаче кредита,— рассуждает Екатерина Щурихина.— Поэтому некоторые из них ждут дальнейшего снижения ставок для того, чтобы рефинансировать свою задолженность на максимально выгодных условиях".

Борьба за самого качественного заемщика (в силу самого низкого уровня просрочки в ипотеке в сравнении с другими розничными кредитами) банки, демпингуя по ставкам, будут терять процентную маржу. По прогнозам АКРА, ежегодно сжатие маржи составит 0,2 п. п., что на горизонте трех лет даст сокращение до 0,7 п. п. Впрочем, революционного снижения ставок аналитики не ожидают. В перспективе до 2020 года АКРА ожидает снижения среднерыночной ставки по ипотеке до 8,5-9% годовых. А это значит, что в принципе уже сейчас оптимальный момент для того, чтобы зафиксировать сниженные ставки и сократить расходы на оплату ипотеки.

Прогноз

Спрос на элитное жилье в 2018 году может вырасти на 20-30%. Способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5-7%, которую предлагают покупателям дорогой недвижимости застройщики и банки, прогнозируют эксперты агентства Savills.

Большая часть полученных кредитов идет на покупку жилья комфорт-класса. Для покупки элитного жилья вплоть до последнего времени ипотека использовалась не так часто. Как отмечают участники рынка, ситуация начала меняться лишь недавно.