Недвижимость: главные тренды и новые вызовы

В 2022 год нижегородский рынок жилищного строительства входил на подъеме: по итогам года объемы ввода нового жилья увеличились почти на 8%, рос и платежеспособный спрос. Сохранится ли тенденция в этом году? Основные тренды развития сектора и прогнозы — в специальном проекте «Коммерсантъ-Приволжье».

Тренды

По информации министерства строительства Нижегородской области, по итогам 2021 года в Нижегородской области было введено в эксплуатацию 1,59 млн кв. м жилья, или 107,7% к соответствующему периоду 2020 года. Заместитель губернатора Сергей Морозов в конце года отмечал, что такой показатель по вводу жилья достигнут впервые за последние семь лет и находится «на уровне исторического максимума за весь период развития жилищного строительства в регионе».

Основной объем ввода обеспечило индивидуальное жилищное строительство: на этот сегмент в общей статистике пришлось почти 1,13 млн кв. м жилья, на многоквартирные дома — 393 тыс. кв. м — и это, как отмечает директор ГК «Приволжье» Елена Титова, наименьший показатель за последние пять лет. В сегменте МКД, по данным минстроя, лидировали по объемам ввода жилья структуры групп «Столица Нижний» (40,6 тыс. кв. м), «Каркас Монолит» (33,8 тыс. кв. м), «Жилстрой НН» (26,5 тыс. кв. м).

Среди факторов, влияющих на снижение ввода многоквартирного жилья, Елена Титова называет сокращение объемов строительства крупнейшими региональными игроками, а также влияние механизма счетов эскроу, «почистившего рынок». По данным областной Единой информационной системы жилищного строительства (https://наш.дом.рф), по состоянию на 1 января 2022 года на территории Нижегородской области с использованием счетов эскроу реализуется 1,17 тыс. кв. м жилья, или 158,2% по отношению к предыдущему году.

Спрос на рынке новостроек оставался стабильным. «По факту рынок оказался в тех же параметрах, которые прогнозировались на начало года: продажи в диапазоне 500–550 тыс. кв. м — это данные по Нижнему Новгороду и близлежащим пригородам, к которым мы относим Новинки и Кстовский район Нижегородской области, — комментирует заместитель директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса девелоперской компании «Столица Нижний» Борис Замский. — Это чуть больше, чем было в 2020 году по объективным законам, поскольку в 2021 году несколько подрос платежеспособный спрос, а ипотечная ставка с учетом льготной ипотеки оставалась на уровне чуть более низком, чем среднегодовая ипотечная ставка 2020 года».

По данным Елены Титовой из ГК «Приволжье», количество договоров долевого участия выросло на 4,4%, и в этом плане рынок «так и не дотянул до уровня 2014 года». При этом, по данным эксперта, количество ипотечных договоров было максимальным за последние семь лет: 69% квартир в новостройках Нижегородской области в 2021 году были приобретены с использованием ипотеки.

По информации ГК «Приволжье», основную часть нижегородского рынка новостроек составляет жилье стандарт- и комфорт-класса, доля бизнес- и элит-класса — 2–4% от общего числа сделок и 10–15% от ввода. «Это говорит о более низком поглощении, меньшей ликвидности из-за высокой планки входа и особой требовательности покупателей бизнес-класса. Однако именно дома ликвидного бизнес-класса с тщательно проработанными проектами будут интересны в этом году для вложений, в том числе в силу ограниченного предложения», — комментирует Елена Титова.

Цены

По последним данным Росстата за три квартала 2021 года, средняя цена 1 кв. м общей площади на первичном рынке жилья в Нижегородской области с начала 2021 года увеличилась на 20,5%, на вторичном рынке — на 23,2%. По данным портала «Домофонд», цена предложения в новостройке выросла за год на 25,3% и составила 115,9 тыс. руб. за квадратный метр. «Рост цен сильнее всего сказался на квартирах инвестиционного типа с минимальным чеком, — уточняет Елена Титова из ГК «Приволжье». — Стоимость 1 кв. м студий в стандарт-классе составляла 130–140 тыс. руб. На рынке бизнес- и элит-класса стоимость квадратного метра в некоторых проектах перешагнула психологически значимый порог 250 тыс. руб., но усредненные показатели не выросли».

Среди причин такой динамики в областном минстрое называют рост стоимости строительных материалов, дефицит кадров из-за невозможности привлечения иностранной рабочей силы в период пандемии, а также переход большинства застройщиков на проектное финансирование, то есть необходимость обеспечивать достаточный уровень маржинальности проектов.

Борис Замский из ГК «Столица Нижний» выделяет два ключевых фактора, повлиявших на цены: «Первый фактор, который в прошлом году был более значимым, — это объективное соотношение спроса и предложения. Спрос, поддерживаемый ипотечной ставкой, при несколько подросших относительно пандемийного 2020 года доходах населения на фоне стабильного предложения, привел к росту цены. Второй фактор, который начал проявляться в прошлом году, — это рост себестоимости строительства, произошедший вследствие общих инфляционных процессов в стране. Выросла стоимость материалов, по некоторым позициям — в 3–4 раза. Ввиду того, что вся материальная база подросла, подросла стоимость рабочей силы, многие застройщики начали перекладывать выросшие затраты в цену реализации, а это также подтолкнуло цену предложения и фактически цены продаж в прошлом году вверх».

Среди ключевых тенденций в ценообразовании, характерных для прошлого года, Елена Титова называет максимальные ценники уже на старте реализации проектов: «В связи с развитием проектного финансирования застройщикам не всегда выгодно продавать квартиры на так называемом этапе котлована. Кроме того, стремительный рост цен и спроса в последние два года затруднял ценообразование — продавцы боялись продешевить. По этим причинам новостройки становятся все менее привлекательными для спекулятивного инвестирования: нет дисконтов за вложения на старте. Застройщикам важнее оставить больше маржи себе». В результате, по оценке «Дом.рф», до 20% площадей, находящихся в застройке, не выставлены в рынок, и, как отмечает Елена Титова, потенциально этот процент будет увеличиваться.

Прогноз

По итогам января-февраля 2022 года региональный минстрой фиксирует рост объемов ввода жилья, но прогнозировать развитие рынка «в связи с нестабильной экономической ситуацией» затрудняется. При этом в ведомстве отмечают, что для решения проблемных вопросов, возникающих в сфере жилищного строительства, а также для разработки мер поддержки строительной отрасли распоряжением правительства области от 1 марта 2022 года №157-р создан оперативный штаб по предотвращению негативных явлений в сфере строительства, ЖКХ и экологии региона.

Борис Замский говорит, что прогноз на 2022 год можно давать «только без учета внешних форс-мажорных обстоятельств, которые приводят к серьезным движениям на рынке, таким как значительные валютные колебания или рост ипотечной ставки до запретительных величин»: «Если абстрагироваться от прогноза, зависящего от этих явлений, можно говорить, что спрос в 2022 году вероятнее всего окажется ниже, чем в 2021 году, ввиду роста цен, ипотечной ставки, которые сделают ипотеку менее доступной для жителей.

Но есть факторы, которые, несмотря на это, будут толкать цену вверх, — это продолжающиеся инфляционные процессы и растущая себестоимость строительства, а также то, что повлияло серьезно на цену в январе–феврале 2022 года, то есть прогнозируемая рискованность альтернативных видов инвестирования. Когда серьезные колебания происходят на валютном рынке, высвобождается рублевая масса, а альтернативных способов вложения рублей мало, «тихой гаванью» или каналом для инвестиций становится недвижимость. Поэтому во всех ситуациях нестабильности, в ситуациях резкого снижения курса рубля к иностранной валюте или в ситуациях, когда падает фондовый рынок, на рынок недвижимости приходят дополнительные деньги, и это толкает вверх спрос и, соответственно, разгоняет цену».

По словам эксперта, еще один фактор, который будет влиять на рост цен, — это продолжающийся рост себестоимости строительства.

Этот вопрос — среди ключевых, которые в ближайшее время планирует решать областной кабмин. «Не может песок, добываемый в наших карьерах, напрямую зависеть от курса валют. Да, есть доля валютных затрат — техника и запчасти к ней, но причины не в этом, — написал в своем телеграм-канале губернатор Глеб Никитин. — По поручению главы государства будем мониторить ситуацию вместе с ФАС, доносить нашу позицию до производителей. Ждем дополнительных правовых инструментов. Стройки от аппетитов некоторых компаний страдать не должны».

Глава области пообещал «обязательно помогать застройщикам, особенно тем, кто планирует новые инвестиции»: «Мер поддержки вводится и планируется очень много, в том числе на региональном уровне. Направили от региона предложения по поддержке строительной отрасли в части налогообложения, ипотечного жилищного кредитования и проектного финансирования. С застройщиками находимся на постоянной связи».

По данным на конец года, участники нижегородского рынка заявляли о намерениях наращивать объемы строительства. Как отмечает Елена Титова, было выдано почти на треть больше разрешений на строительство (на 1 января 2022 года — 126 вместо 98 в 2020 году), количество застройщиков-юрлиц увеличилось с 68 до 74 компаний, планы микрорайонной застройки в Нижнем декларировали крупные федеральные игроки.

По информации областного минстроя, в процессе строительства по состоянию на декабрь 2021 года находилось почти 1,3 млн кв. м жилья — на 40% больше, чем в прошлом году.