Когда за городом все дома

В Сибири спрос на загородную недвижимость растет рекордными темпами. Эксперты рынка оценивают увеличение интереса к покупке такого жилья за последний год в целом по округу на 70%. В структуре сделок наибольшую долю занимают дома, дачи и коттеджи в готовых поселках с развитой инфраструктурой. Как отмечают аналитики, популярность этого сегмента резко возросла в пандемию, впрочем, спрос также форсирует льготное кредитование и программы развития сельских территорий. В 2021 году тренд сохраняется, несмотря на ожидаемый рост цен на 15%, отмечают участники рынка.

Рынок загородной недвижимости в Сибири резко вырос в 2020 году из-за пандемии, этот фактор до сих пор стимулирует продажи

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Сибиряки все чаще выбирают для постоянного проживания недвижимость за пределами города, свидетельствуют данные аналитического центра «Циан». Так, по подсчетам экспертов, в целом по всему загородному рынку Сибирского федерального округа интерес к покупке такого жилья по итогам 2020 года относительно 2019-го вырос на 71%. Причем наибольшая положительная динамика (в два раза) зафиксирована в сегменте покупок земельных участков. Далее по приросту спроса — приобретение дома или дачи (+68%), таунхауса (+25%) и покупка части дома или доли в нем (+24%). «В Сибири, как для всей России в целом, главной причиной роста интереса к загородному рынку стало обострение ситуации с заболеваемостью коронавирусом, когда многие решили изолироваться за городом. Кроме того, удаленный режим работы во многих компаниях также подстегнул спрос на этот сегмент. Этот фактор до сих пор поддерживает рынок»,— говорит главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина.

Согласно данным сервиса «Авито недвижимость», потребительский интерес к покупке загородной недвижимости в Новосибирской области за год (декабрь 2020-го к декабрю 2019-го) вырос на 60%. Наибольшее предпочтение в декабре 2020 года потребители отдавали загородным домам, доля которых в структуре спроса составила чуть более 60%. Наименьшим спросом пользовались таунхаусы (с долей 2,6%). При этом, отмечают представители сервиса, в течение всего прошлого года спрос стабильно повышался в отношении всех категорий загородного жилья. Заметнее всего интерес в регионе увеличился к сегменту таунхаусов (в 2,6 раза), на втором месте по этим параметрам разместились коттеджи (+68%), и далее с небольшим отрывом — дома (+64%)».

Сегодня рынок загородной недвижимости переживает настоящий бум, считает руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито недвижимости» Дмитрий Алексеев. «Это обусловлено не только эпидемиологической обстановкой, когда многие решили переждать волну ограничительных мер за городом, но и государственными мерами поддержки, направленными на популяризацию данного сегмента. Среди них — запуск сельской ипотеки, расширение программы материнского капитала, а также продление дачной амнистии»,— объясняет спикер.

«Сельская ипотека» реализуется с начала 2020 года и позволяет гражданам приобрести готовые, строящиеся дома или самим построить объект ИЖС. Проект предусматривает кредитование по ставке от 0,1% до 3% и является частью программы Минсельхоза по комплексному развитию территорий. В ведомстве еще в прошлом году указывали на ажиотажный спрос на льготное кредитование: из регионов поступили плановые показатели по участию в проекте более 18 тыс. граждан, что в 3,5 раза превысило финансовые возможности программы, запланированные на 2020 год.

В 2020 году Россельхозбанк выдал кредитов по сельской ипотеке в Сибирском федеральном округе на сумму 13,5 млрд руб. Всего 7,1 тыс. заемщиков получили одобрение по этой программе. «90,5% выданных банком в СФО кредитов по сельской ипотеке были направлены на приобретение готового загородного жилья по договору купли-продажи, в том числе 37,5% на покупку жилого дома с земельным участком, оставшиеся 9,5% использованы для приобретения недвижимости на первичном рынке, в том числе 0,5% на строительство жилого дома»,— прокомментировали в Россельхозбанке.

Сбербанком в 2020 году жителям Сибири выдано по программам «Строительство жилого дома», «Загородная недвижимость», «Сельская ипотека» кредитов на общую сумму 1,7 млрд руб. Наибольшая доля займов выдана на покупку готового жилья (91%), на строительство — 9%. «Средневзвешенная ставка в 2020 году по новым выдачам снизилась на 1,6 п.п. по отношению к 2019 году»,— отметили в банке.

Объективный переезд

Интерес к покупке загородной недвижимости был лишь временным — на период пандемии, считает ряд представителей отрасли. К примеру, в Новосибирской области рекордно вырос спрос на дома лишь в начале прошлого года, говорит эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» в Новосибирске Александр Зверев. «Многие люди испугались, что придется длительное время не выходить из городских квартир, и накануне летнего сезона бросились искать варианты загородного проживания. Потом все поняли, что ограничений в передвижении особых не будет, и рынок стабилизировался, вернулся в обычное русло. Сейчас на рынке загородной недвижимости наблюдается условно стабильный спрос без значительного роста. В апреле-июле был скачок примерно на 50%»,— говорит спикер.

В Красноярском крае спрос на дома и дачи в 2020 году по сравнению с 2019 годом вырос вдвое, замечает руководитель направления загородной недвижимости компании «Этажи» Александр Белин. По его словам, этот рынок вошел в «перерождение» с новыми возможностями в банковской сфере и поддержкой государства. «Принято считать, что в этот сегмент покупателей направила пандемия. Безусловно, она причастна к такому росту, но влияет и работа государства в этом направлении. Например, как бы ни осуждали мусорную реформу, но сегодня мы видим, как уходят стихийные свалки вокруг деревень. Также развиваются различные программы доступного обучения для школьников из сельских территорий, строятся модульные детские сады, ФАПы»,— говорит господин Белин.

Вместе с тем эксперт отмечает, что вырос объем строительства малоэтажного жилья за чертой города населением своими силами. «Строительство и ввод в эксплуатацию ИЖС тоже бьет рекорды в 2020 году, для садовых обществ продлили до 2026 года „дачную амнистию“. Это позволяет садоводам узаконить свои постройки, дома, дачи»,— подчеркивает Александр Белин.

Застройщики также проявляют интерес к строительству комплексных поселков за городом, считает директор агентства недвижимости «Стиль жизни» в Алтайском крае Наталья Ковылина. К примеру, в прошлом году в пригороде Барнаула начали продавать земельные участки под строительство домов в новых поселках с готовой инфраструктурой и услугами «под ключ». «Основное требование к этим объектам — их местоположение. Покупатели отдают предпочтение тем комплексам, что расположены в местах с хорошо развитой транспортной системой, недалеко от городской черты. При этом традиционно учитывается природный ландшафт — наличие рядом реки, рощи, леса»,— рассказала эксперт. В целом в регионе, по ее оценке, число сделок по покупке и продаже домов и дач по итогам 2020-го выросло на 15–20% по сравнению с 2019-м.

Цены поплыли

Популярность загородной недвижимости вызвала рост цен на этот сегмент. Согласно данным «Циан», сильнее всего в регионах Сибири дома и дачи подорожали за последний год в Туве (+21,2%) и Республике Алтай (+20%), Томской (+20,7%) и Новосибирской областях (+10%). «Связано это не только с прямым повышением цен самими продавцами, но и изменением структуры предложения в реализации. Изначально вымываются наиболее бюджетные лоты меньшей площади — в результате в продаже остаются более дорогие домовладения с относительно высокой средней площадью. О такой тенденции свидетельствует рост средней площади объекта в продаже практически по всем субъектам»,— рассказала Виктория Кирюхина. Так, например, средняя площадь в сделках по покупке загородного жилья в Томской области в 2020 году в сравнении с 2019-м выросла на 6,4%, в Новосибирской области — на 4,6%.

Благодаря дефициту в сегменте загородной недвижимости существенно выросли цены, соглашается вице-президент QBF Владимир Масленников. «Сейчас спрос на рынке загородной недвижимости превышает предложение. Высоколиквидные объекты — дома с развитой инфраструктурой — расходятся очень быстро, остается преимущественно вторичная недвижимость, не отвечающая основным требованиям современных покупателей»,— говорит он.

В 2021 году рост стоимости загородного жилья продолжится, уверены эксперты. «В категории загородных домов, которые отвечают запросам потенциальных покупателей, цены могут повыситься вплоть до 15%»,— уверен Дмитрий Алексеев.

По словам госпожи Кирюхиной, средняя цена домовладения продолжит увеличиваться из-за появления новых проектов на рынке. «Благодаря „перезагрузке“ сегмента загородного жилья, полагаю, на рынок выйдут новые объекты, в том числе организованные поселки, качество объектов в которых будет выше, чем в среднем по рынку, что будет увеличивать средний ценник на домовладения. Однако все это станет возможным при наличии дополнительных субсидий, поскольку в текущей ситуации загородный дом воспринимается покупателями преимущественно как дополнительная, а не основная недвижимость»,— считает эксперт.

Коттеджные поселки — это тренд закономерного развития рынка, и он будет набирать обороты. «Поэтому уже в этом году, скорее всего, начнет формироваться новое поколение загородных поселков. Дома не будут, как раньше, с огромной площадью. Это будет компактная, уютная недвижимость. Маленькая площадь быстрее строится и дешевле продается, поэтому такая недвижимость будет выгодным предложением на рынке. Тем более если сравнивать с небольшой квартирой, то скромные метры дома будут казаться просторными, ведь пространство можно всегда расширить за счет придомовой территории»,— говорит директор аналитического отдела Dominfo Артур Меркушев.

Драйвером малоэтажного строительства станет в том числе экологическая повестка, уверены опрошенные эксперты. «Сфера малоэтажного строительства постепенно набирает новую волну популярности после так называемых „муравейников“ с очень высокой плотностью населения. Поэтому вместо квартир в центре города люди все чаще начинают задумываться о загородном доме. Эта тенденция наблюдается во всех городах России, и можно с уверенностью сказать, что данный тренд продолжит свое развитие в ближайшие годы в регионах»,— комментирует соучредитель портала о недвижимости Move.ru Александр Дужников.

Препятствовать развитию этого сегмента будет лишь падение платежеспособности населения, уверены аналитики. Однако этот вопрос может быть решен за счет частичного смещения спроса в пользу земельных участков с целью самостоятельного строительства дома.