Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем

№ 11 (158) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Кадастровая стоимость недвижимости:

8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем*

М.А. Федотова

заместитель проректора Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, заведующая кафедрой оценки и управления собственностью, профессор, доктор экономических наук

В.В. Григорьев

профессор кафедры оценки и управления собственностью Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, Заслуженный деятель науки Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук

Владимир Викторович Григорьев, vv_grigoriev@mail.ru

В настоящее время проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости волнуют не только оценщиков, но и всех налогоплательщиков недвижимости в Российской Федерации. Уже сейчас десятки тысяч налогоплательщиков в судах и во внесудебной форме оспаривают кадастровую стоимость своих земельных участков, которая в ряде случаев оказывается в десятки раз выше их рыночной стоимости. А с введением с 2015 года налога на коммерческую недвижимость по кадастровой стоимости количество споров возрастет до сотен тысяч. Из-за этих проблем в стране усиливается социальная напряженность.

Проблема 1. Выделение частей единого объекта недвижимости (земельный участок + объект капитального строительства) при оспаривании кадастровой стоимости одной из частей

Суть проблемы в том, что неясно, какой вид стоимости земельного участка вычитать из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (рыночную или кадастровую) при оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

Предлагается вычитать рыночную стоимость земельного участка, так как при оспаривании объекта капитального строительства определяется его рыночная стоимость.

Проблема 2. Малый срок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Срок возможности оспаривания кадастровой стоимости мал - всего шесть месяцев со дня ее утверждения. При этом установлен порядок, при котором в суде иск принимается только в том случае, если налогоплательщик в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости получил неудовлетворительное для него решение. За этот срок налогоплательщик не успевает произвести оспаривание кадастровой стоимости сначала в региональной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, а затем в случае необходимости в суде. При этом налогоплательщик может узнать о том, что кадастровая стоимость его недвижимости завышена через несколько месяцев после ее утверждения. Налогоплательщику остается всего 1-2 месяца для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость, а это очень малый срок для оспаривания [5].

* Статья является одним из результатов исследования, выполненного в рамках государственного заказа в Финансовом университете при Правительстве Российской Федерации.

© Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ

ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

Предлагается увеличить срок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости до трех лет. При этом установить порядок, при котором в суде иск принимается только в том случае, если налогоплательщик в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости получил неудовлетворительное для него решение. В связи с этим предлагается изменить абзац 5 статьи 24.19 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ № 135) и представить его в следующей редакции: «Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение трех лет с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости» (это предложение уже реализовано 1).

Проблема 3. Необоснованные отказы комиссий по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

В разных регионах страны комиссии по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости вопреки существующему законодательству отказывают налогоплательщикам (физическим и юридическим лицам) в их жалобах на некорректное определение кадастровой стоимости их объектов недвижимости, хотя налогоплательщики представляют отчеты о рыночной стоимости этих объектов и экспертизы на них саморегулируемых организаций оценщиков (как это предусмотрено ФЗ № 135). Доля этих отказов в общем количестве жалоб большая. После отказа комиссий налогоплательщики обращаются с исками в суды, но и там в большинстве случаев получают отказы. Например, в Иркутской области отказы судов составляют 80 процентов. Из-за неверной оценки кадастро-

вой стоимости земли налог для некоторых владельцев участков увеличился в десятки раз 2.

Проблема заключается в следующем: комиссии по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости и суды отказывают налогоплательщикам в их жалобах и исках, несмотря на то, что положения законодательства обязывают комиссии и суды удовлетворять жалобы и иски налогоплательщиков, если представлены все необходимые документы, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости (ст. 24.18 ФЗ № 135).

Предлагается Министерству экономического развития Российской Федерации направить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) разъяснительное письмо по этому поводу, чтобы устранить необоснованные отказы в жалобах налогоплательщиков со стороны комиссий по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости. Для судов аналогичное разъяснение необходимо от Пленума Высшего Суда Российской Федерации.

Проблема 4. Экспертиза отчетов об

определении рыночной стоимости в процессе оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Очень часто при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости саморегулируемые организации оценщиков проводят так называемую «нормативную» экспертизу отчетов об оценке рыночной стоимости такой недвижимости. Однако посредством проведения такой экспертизы невозможно получить ответ на вопрос о достоверности величины кадастровой стоимости. Таким образом, саморегулируемые организации как бы проводят экспертизу, но снимают с себя ответственность за подтверждение

1 См. Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2 Восточно-Сибирская правда. URL: smao.ru/ru/news/market/article_7020.html

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 11 (158) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

или неподтверждение величины кадастровой стоимости.

Описанная ситуация стала возможной после того, как в статье 5 второго раздела Федерального стандарта оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» [9] были зафиксированы два вида экспертизы - нормативная и стоимостная. Причем определение стоимостной экспертизы также включало нормативную экспертизу. Таким образом, классификация экспертизы отчетов об оценке на два вида оказывается бессмысленной - экспертиза отчетов должна быть только стоимостной и в той редакции, которая дана во втором разделе статьи 5 ФСО № 5. Однако эта «бессмысленность» позволяет саморегулируемым организациям оценщиков давать липовые экспертизы (то есть «нормативные» безответственные экспертизы, которые не подтверждают величину стоимости объекта оценки), беря за это большие деньги с оценщиков.

Предлагается внести изменение в статью 5 второго раздела ФСО № 5, оставив лишь стоимостную экспертизу, чтобы саморегулируемые организации несли ответственность за результаты проведенных ими экспертиз. В этом случае повысится и качество отчетов об оценке кадастровой стоимости.

Проблема 5. Методологическая ошибка в механизме оспаривания кадастровой

стоимости объектов недвижимости -главная проблема

Суть проблемы в том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая на основе методологии массовой оценки [1], оспаривается посредством данных о рыночной стоимости этих же объектов недвижимости, но рассчитанной на основе методологии индивидуальной оценки. При применении этих двух методологий оценки получаются различные результаты.

«Кадастровая стоимость по своей сути является рыночной, которая определяется

методами массовой оценки», - утверждает депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Кармазина Р.В. [11]. Но это утверждение не соответствует действительности - кадастровая стоимость только определяется на основе фактических цен сделок с объектами недвижимости, но это не рыночная стоимость, так как рыночная стоимость рассчитывается исходя из главного принципа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, тогда как при определении кадастровой стоимости этот принцип не учитывается.

Во многих зарубежных странах (например в Германии, Швеции, Норвегии, Латвии) кадастровая стоимость рассчитывается с учетом коэффициента 0,2-0,75 от рыночной стоимости недвижимости, так как кадастровая стоимость всегда должна быть ниже рыночной. Это делается не только для того чтобы учесть сущность кадастровой стоимости, используемой для налогообложения, но и для того чтобы избежать многочисленных судебных и внесудебных споров с налогоплательщиками, кадастровая стоимость недвижимости которых окажется выше рыночной. Вот почему в экономически развитых странах споры по поводу кадастровой стоимости очень редки.

Кроме того, существующий в России механизм оспаривания кадастровой стоимости с помощью рыночной стоимости вообще противоречит сути экспертизы, которая заключается в том, что эксперт должен воспроизвести (проверить) исходные данные и методику определения кадастровой стоимости, с помощью которой она была определена, и подтвердить либо не подтвердить правильность расчетов кадастровой стоимости. Для каждого вида стоимости объекта оценки требуется своя специфичная методология оценки. А оспаривать кадастровую стоимость с помощью рыночной стоимости - это методологическая ошибка, которая была допущена в ФЗ № 135 и в ФСО № 4

[10] в определении кадастровой стоимости. И от этой методологической ошибки стра-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ

ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

дают десятки тысячи налогоплательщиков - владельцев и арендаторов объектов недвижимости.

Предлагается изменить пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 19.18 ФЗ № 135 и пункт 3 ФСО № 4.

Оспаривать необходимо правильность расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости (объекта налогообложения), то есть либо исходные данные об объекте недвижимости, принятые в расчете кадастровой стоимости, либо ошибки в реализации методики определения кадастровой стоимости недвижимости (а не менять кадастровую стоимость на рыночную в реестре недвижимости, как делается это сейчас).

Также предлагается разрешить оценщикам при оспаривании кадастровой стоимости, определенной несколько месяцев назад, рассчитывать рыночную стоимость на текущую дату оценки с обратной индексацией полученного результата на прежнюю дату оценки (или, если этой даты нет, на дату утверждения кадастровой стоимости). При этом индексы изменения кадастровой стоимости должны относиться к соответствующему территориальному и видовому сегментам рынка недвижимости и быть нормативными.

Проблема и в том, что в разных правовых нормативных документах устанавливается разные даты оценки кадастровой стоимости при ее оспаривании. Так, в соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года № 10761/11 и статьей 24.19 ФЗ № 135 дата оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании ее кадастровой стоимости установлена такая же, как и при ее первоначальном определении. В судах руководствуются именно этими правовыми документами, тогда как в региональных комиссиях по оспариванию кадастровой стоимости руководствуются положениями Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденными приказом Министерства экономического раз-

вития и торговли Российской Федерации от 3 ноября 2006 года № 358 [1 4], в которых датой оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании ее кадастровой стоимости установлено 1 января года начала работ по определению кадастровой стоимости недвижимости в регионе.

Таким образом, при определении даты оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании ее кадастровой стоимости суды руководствуются положениями ФЗ № 135, а комиссии по оспариванию кадастровой стоимости - положениями Методических рекомендаций, нормы которых противоречат друг другу.

Предлагается либо Росреестру дать официальное разъяснение в адрес региональных комиссий по оспариванию кадастровой стоимости о том, чтобы они руководствовались нормами ФЗ № 135, либо внести изменение в этот Федеральный закон о том, что дата оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании ее кадастровой стоимости - 1 января года начала работ по определению кадастровой стоимости недвижимости в регионе.

Проблема 6. Классификация ошибок в определении кадастровой стоимости недвижимости и изменение процедуры оспаривания ее кадастровой стоимости

Действующий механизм оспаривания кадастровой стоимости предполагает обращение налогоплательщика в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости и в суд с представлением отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости. Но в ряде случаев отчет об оценке вообще не нужен, так как причиной оспаривания является недостоверная информация об объекте налогообложения, например ошибочные физические характеристики объекта налогообложения (объекта оценки). В этом случае ошибка может быть устранена очень быстро - физические характеристики объекта корректируются, и выводится новая кадастровая стоимость.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 11 (158) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Предлагается до утверждения кадастровой стоимости предусмотреть публикацию результатов кадастровой оценки в Интернете, а также публикацию методики расчета этой кадастровой стоимости. В этом случае, как это имеет место в ряде зарубежных стран, каждый налогоплательщик (может быть, с помощью эксперта) сможет проверить расчеты оценщиков и в случае необходимости скорректировать их до утверждения кадастровой стоимости.

Проблема 7. Отсутствие полной официальной статистики по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости

Проблема заключается в отсутствии как статистических данных об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, так и аналитических данных об определении кадастровой стоимости недвижимости. Отсутствуют данные о государственных издержках на определение кадастровой стоимости и в Российской Федерации в целом, и в субъектах Российской Федерации. Неизвестна динамика кадастровой стоимости по годам в Российской Федерации и в ее субъектах. Это затрудняет анализ процесса определения и оспаривания кадастровой недвижимости в Российской Федерации [3].

Мы знаем, что, например, в США издержки на определение кадастровой стоимости одного объекта недвижимости составляют около 6 долларов, но мы не знаем размер издержек на определение кадастровой стоимости в России.

Предлагается Росреестру организовать сбор и публикацию статистических данных о реализации процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в Российской Федерации и субъектах Российской Федерации, в том числе данных:

• об удельных (на один объект недвижимости) издержках на определение и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости;

© Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

• о количестве оспариваемых объектов налогообложения;

• о количестве отказов в удовлетворении жалоб налогоплательщиков;

• об удельном весе оспариваемых объектов в общем их количестве, в динамике по годам и т. п.

Проблема 8. Сложность оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

из-за информационной закрытости процедур ее определения и оспаривания

Суть проблемы в том, что налогоплательщика не уведомляют:

• ни о начале процесса определения кадастровой стоимости его недвижимости (принят лишь порядок публикации решения об оценке в Интернете);

• ни об исходных характеристиках объекта недвижимости, которые принимаются при расчете его кадастровой стоимости (нередко берутся ошибочные характеристики, и на начальном этапе процесса оценки сам налогоплательщик мог бы на это указать, так как он заинтересован в адекватных результатах оценки);

• ни о дате утверждения кадастровой стоимости объекта недвижимости;

• ни о налоговых льготах на недвижимость, которые имеет налогоплательщик;

• ни (заранее) о размере налога на недвижимость.

Налогоплательщик узнает о величине кадастровой стоимости своего объекта недвижимости только тогда, когда получает уведомление об уплате налога на него.

Предлагается законодательно установить обязанность Росреестра информировать налогоплательщика:

• о дате начала определения кадастровой стоимости объекта недвижимости;

• о величине кадастровой стоимости объекта недвижимости (до ее утверждения);

-9789, iovrf@mail.ru

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ

ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

• об основных физических характеристиках объекта недвижимости, которые используются при определении его кадастровой стоимости;

• о методике расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости налогоплательщика (или источнике, где можно ознакомиться с этой методикой);

• о величине кадастровой стоимости объекта недвижимости (до ее утверждения).

Существуют и другие проблемы, возникающие при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, которые из-за ограниченности объема публикации мы не сможем рассмотреть, например:

• неясность статуса ответчика при оспаривании кадастровой стоимости;

• отсутствие единообразия в определении даты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости при оспаривании его кадастровой стоимости;

• установление соответчика в спорах по решениям комиссий по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости;

• отказы судов в принятии к рассмотрению исков, поданных арендаторами земельных участков (также см. [2]).

Решение рассмотренных в настоящей статье проблем оспаривания кадастровой стоимости недвижимости будет способствовать совершенствованию механизма налогообложения недвижимости в Российской Федерации.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Федотова М. А. Оценка недвижимости. М. : Финансы и статистика, 2010.

2. Григорьев В. В. Проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Российской Федерации // Экономические стратегии. 2014. № 4.

3. Богатырев С. Ю. Принципы справедли-

вости в экономике : [сайт Владимира Путина]. URL: www/putin2012/ru/suggestions/674212

(дата обращения: 12 января 2012 года).

4. Судебно-кадастровая экспертиза / под ред. А. Ф. Волынского, В. А. Прорвича. М. : Экономика, 2013.

5. Империя оценки : [сайт]. URL: imperia-a. ru

6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

7. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» : Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ.

8. Восточно-Сибирская правда. URL: smao.ru/ru/news/market/articie_7020.htmi

9. Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 года № 328.

10. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508.

11. В Госдуму внесен законопроект, направленный на совершенствование процедуры рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. URL: smao.ru/news/iaw/articie_6684.htmi (дата обращения: 3 декабря 2013 года).

12. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года № 10761/11.

14. Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 3 ноября 2006 года № 358.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@maii.ru