Строителей ждет консолидация

В результате кризиса на финансовых рынках сибирские девелоперы лишились традиционных источников финансирования. Банки перестали выдавать кредиты на строящиеся объекты, готовые площади месяцами ждут своих покупателей. Предприниматели срочно ищут способы рефинансировать долги, всерьез рассматривая возможность продать часть активов или компании в целом. По оценкам экспертов, покинуть рынок придется до 30-40% игроков.

Закрытие кредитовДо сих пор за счет собственных средств девелоперы финансировали не более 30% от стоимости проекта. Остальные 70% привлекались, как правило, за счет банковских кредитов. По оценке директора RID Analytics Елены Ермолаевой, с помощью кредитов возводилось не менее 85-90% коммерческой недвижимости в СФО, а также большая часть новостроек. По ее мнению, также строители могли финансировать стройку за счет средств партнеров (вошедших как соакционеры в проект), выпуска ценных бумаг, средств конечных покупателей (дольщиков).

Сейчас банки прекратили кредитовать застройщиков. О подобном решении объявил даже Сбербанк, на долю которого приходилась большая часть кредитов строительному сектору. По словам председателя Сибирского банка Сбербанка России Владимира Ворожейкина, банк приостановил выдачу «длинных» денег, исключение могут составить лишь практически завершенные проекты, которым до окончания строительства не хватает не более 5-10% средств.

«В течение всего 2008 года получить кредиты под девелоперский проект становилось все сложнее», - рассказывает председатель совета директоров «Региональной инвестиционной компании» Сергей Сидоренко. По его словам, сейчас кредитование прекратили практически все банки, это касается даже тех, кто официально не афиширует прекращение кредитования строек. «Ряд банков все же рассматривает заявки, но фактически денег от банков не поступает», - уточняет господин Сидоренко. Отказы получают даже крупные компании с положительной кредитной историей. «Случаи выдачи кредитов – единичные, причем ставками в 30% уже никого не удивишь, хотя еще в начале года были случаи кредитования под 12-15%», - уточняет собеседник. Нередки случаи, когда банки приостанавливают финансирование по ранее выделенным кредитным линиям, а также требуют досрочного погашения ранее выданных кредитов.

По мнению члена совета директоров ЗАО «Сибрегионипотека» Александра Лубенца, позиция банков объясняется необходимостью создать «подушку ликвидности» для выполнения собственных обязательств – в условиях дефицита фондирования. «Сложно спрогнозировать, как будут развиваться события на финансовом рынке, поэтому кредитные организации готовятся к возможным негативным последствиям, наращивая высоколиквидные активы», - поясняет он.

Непродажная подготовка

Риэлтеры отмечают, что, как только банки прекратили кредитовать юридические лица и население, количество сделок упало до единичных значений. Большинство покупок недвижимости, как жилой, так и коммерческой, по словам директора агентства недвижимости «Дельта» Владимира Затримайлова, совершается на кредитные деньги.

Покупка новостроек финансировалась за счет ипотечных кредитов. По данным АИЖК, в целом по РФ во втором полугодии количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось на 56% по сравнению с первым полугодием. По данным Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования, количество выданных кредитов в 2008 году уступает 2007 году в разы: пока лишь 160 человек получили ипотечные кредиты на общую сумму около 300 млн руб., а в 2007-м - более 600 – на сумму более 1 млрд руб. «Стоимость заемных денег даже для крупных банков выросла на несколько процентных пунктов, а мелкие и средние банки вообще лишились возможности занимать как за рубежом, так и на внутреннем межбанковском рынке, в результате банки объявили о временной приостановке выдачи ипотечных кредитов», - отмечает директор филиала «Новосибирский» компании Фосборн Хоум Артем Кудрин. Часть банков, по его словам, закрыли выдачу даже по одобренным кредитам, что привело к срывам сделок купли-продажи жилья.

По данным господина Затримайлова, немногие оставшиеся платежеспособные покупатели ждут снижения цен на квартиры: «Большая часть нынешних сделок происходит для улучшения жилищных условий – когда люди меняют одну квартиру на другую, большей площади. Инвесторы ушли с рынка новостроек, а конечные потребители просто боятся покупать жилье на начальной стадии строительства».

Как отмечает специалист агентства недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов, из-за падения спроса (впервые за последние десять лет) цены предложения новостроек снизились на 1,5% - до 49,93 тыс. руб. за кв. м. Однако цены предложения не отражают фактических сумм сделок, замечает госпожа Ермолаева. «Заявленные цены снижаются крайне редко, и даже небольшое падение означает готовность продавца идти на серьезные уступки. В последнее время на рынке первичного жилья застройщиков, снижающих цены, все больше», - подчеркнула Елена Ермолаева.

Метровый перебор

На первый взгляд, больше других повезло девелоперам коммерческой недвижимости. Как полагает директор риэлтерской компании «БрокерКом» Александр Назаров, готовый офисный или торговый центр создает финансовый поток, который можно использовать для рефинансирования обязательств. В конце концов, аккумулировать наличность можно, распродав объект «мелкой нарезкой».

Однако владельцы недавно построенных бизнес- и торговых центров испытывают проблемы с заполняемостью. Арендаторы покидают даже столь востребованные проекты, как «Ройял Парк». Так, в октябре освободили занятые площади салоны «Император» и «D’A.R. Люкс». По словам управляющей торгово-развлекательным комплексом Ирины Ивановой, их место в ТРК «Ройял парк» займут новые арендаторы – французская косметическая сеть L’Occitane и мультибрендовые бутики одежды. «К подбору новых арендаторов мы теперь будет подходить более тщательно, отдавая предпочтение крупным организациям. Нам интересны платежеспособные арендаторы», - подчеркивает госпожа Иванова.

Проблемы испытывают даже крупнейшие компании, выступающие в качестве арендаторов – так, сеть «Банана - мама», якорный арендатор ТЦ «Москва», в ноябре освободила занимаемые площади. В бизнес-центрах также растет количество свободных площадей. «Арендаторы оптимизируют расходы, уплотняя офисы», - рассказывает директор риэлтерской компании «Дело Проф» Петр Мельников. По его данным, до сих пор не заполнены бизнес-центры класса А «Кронос» и «Гринвич», запланировавшие выход на заполняемость 70-80% через год после открытия.

Сделки купли-продажи офисных и торговых площадей единичны – предложение превышает спрос в разы. Рынок не способен поглотить такие объемы. Сделки единичны и совершаются по ценам, которые существенно ниже цен предложения. По данным Александра Назарова, снижение может составлять до 50-70%. «Кризис усугубил перепроизводство коммерческих площадей», - полагает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. По его данным, сейчас объем площадей в сегменте офисов класса А составил около 115 тыс. кв. м. «Максимальная потребность города в таких площадях – не более 110-130 тыс. кв. м. Рынок современных торговых центров составляет около 650 тыс. кв. м, и здесь инвесторам нечего делать как минимум до 2010 года», - подчеркивает аналитик.

В поисках денег

Деньги требуются девелоперам все больше: им нужно платить налоги и возвращать кредиты. Лишившись возможности рефинансировать задолженность, предпринимателям приходится искать альтернативные источники. В ситуации, когда привлекать деньги у банков стало крайне сложно, Елена Ермолаева считает, что остается фактически только один вариант - привлечение партнеров в проекты или продажа части активов стороннему инвестору. Другой вариант – стратегический инвестор, но найти его сейчас не так просто.

Первыми распродавать земельные участки начали инвесторы, специально скупавшие землю в надежде на дальнейшее повышение ее стоимости. Затем, по данным Петра Мельникова, к ним присоединились девелоперы и ритейлоры, создавшие собственный банк для расширения бизнеса. Так, холдинг «Домоцентр» (ритейлор DIY) отказался от строительства гипермаркетов и магазинов собственными силами, сообщается на сайте компании. Акцент в развитии будет сделан на арендованные площади. Сейчас «Домоцентр» выставил на продажу три участка под строительство гипермаркетов: в Новосибирске, Кемерове и в Красноярске. Продажу участков в компании объясняют необходимостью сконцентрировать средства в преддверии очередной оферты по облигационному займу в январе (трехлетний облигационный заем на 1 млрд руб. был размещен компанией на ММВБ в июле 2007 года. - G).

Рассматривает продажу всего проекта компания RID Group, строящая торгово-развлекательный центр Omega Plaza общей площадью 160 тыс. кв. м на площади Маркса. RID Group приобрела недостроенный комплекс на площадке 3,2 га у концерна СБС-308 в октябре 2006 года. Комплекс должен был включать в себя и недостроенное пока здание (20 тыс. кв. м). Владельцы RID Group рассматривают также возможность привлечения партнера для завершения строительства. СК «СтройМастер» выставила на продажу два земельных участка в Новосибирске: в районе метро «Студенческая» площадью 0,3 га под строительство гостиницы, а также площадью 1, 5 га в районе Березовой рощи (под строительство административно-торгового здания). Средства от продажи компания намерена направить на завершения текущих проектов.

Режим поглощения

Практически каждая из строительных компаний, как отмечают эксперты, готова продать часть из своих активов. Однако рынок не способен одновременно поглотить столь большие объемы. «Практически все мелкие застройщики обречены», - категоричен Сергей Дьячков. По его мнению, около трети новосибирских компаний либо прекратят существование, либо подвергнутся поглощениям со стороны других игроков. Его выводы косвенно подтверждает прогноз международного рейтингового агентства Fitch Ratings (рейтингует публичные девелоперские компании. - G), в котором говорится, что «российские девелоперские компании, вероятно, окажутся в числе тех, кто наиболее сильно пострадает от ухудшающейся ситуации с финансированием». У девелоперов много долгов и нет наличности, отмечает агентство. Печальной участи, считают эксперты, не удастся избежать и ряду более серьезных игроков. Если ситуация будет развиваться по неблагоприятному сценарию, то банки могут либо потребовать вернуть долги, либо истребовать имущество. «К группе риска можно отнести прежде всего те компании, которые свои денежные потоки ориентировали в большей степени на ранние стадии продаж», - полагает госпожа Ермолаева.

Немногим компаниям удастся выжить в условиях увеличения себестоимости проектов и ухудшения доступа к рынку финансирования. «Появится ряд компаний, которые можно будет приобрести. Потенциальные покупатели уже сейчас присматриваются к новосибирскому рынку. Пока они бездействуют, ожидая коррекции цен на рынке, но в ближайшее время могут начать приобретения», - уверяет господин Назаров.

В качестве покупателей могут выступать российские и зарубежные инвестиционные фонды недвижимости. Так, закрытые ПИФы недвижимости по-прежнему рассматривают варианты вложения в коммерческую недвижимость в крупных городах, хотя далеко не все они имеют для этого свободные ресурсы – реальное число покупателей, по словам аналитика ИК «Финам» Сергея Фильченкова, сократилось в три-четыре раза. Причем оставшиеся инвесторы пока не торопятся с покупками, так как они справедливо считают, что в следующем году активы будут стоить дешевле. Правда, некоторые фонды озвучивали планы по размещению дополнительных паев, что позволит им получить ресурсы. «Если размещения будут успешными, то деньги придут и в Новосибирск, как один из наиболее привлекательных российских рынков», - подчеркивает аналитик. Однако, по его мнению, это прежде всего касается коммерческой недвижимости, к жилой отношение заметно более осторожное.