Студный день

Студии — популярный и продаваемый формат квартир, который не теряет свои лидирующие позиции и на посткризисном рынке, несмотря на то, что все больше покупателей интересуется жильем с большим количеством комнат и немалой площади. Вслед за спросом меняют свои квартирографии и застройщики.

Как говорят участники рынка, квартиры-студии пока остаются наиболее востребованным продуктом на первичном рынке недвижимости. От года к году доля студий на рынке постепенно увеличивалась: все больше компаний видели востребованность такого формата у покупателей, в связи с чем и корректировали квартирографию своих проектов. В последние пару лет перед кризисом доля квартир-судий оставалась достаточно стабильной — в пределах 5-7%, однако после кризиса, что закономерно, она стала расти и сейчас уже превышает 14%.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в 2011 году более 40% покупок на первичном рынке недвижимости пришлось на малогабаритные квартиры площадью до 40 кв. м. "То есть почти каждый второй покупатель в Петербурге в течение прошлого года отдавал предпочтение квартирам-студиям и однокомнатным квартирам небольшого метража", — констатирует Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ "Петербургская недвижимость". С ней согласен Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". "По-прежнему это самый популярный продукт на рынке недвижимости классов эконом и комфорт с самой высокой долей добавленной стоимости. Они выбывают с рынка всегда первыми — даже при цене за квадратный метр на 20 процентов выше, чем в трехкомнатных квартирах в одном и том же объекте. Итоговая стоимость небольшой студии невелика и доступна для широких слоев населения, нуждающихся в жилплощади. Этим объясняется ажиотажный спрос на такие квартиры", — считает Лев Гниденко.

Более того, студии начинают появляться в домах более высокого класса. "Ранее студии не включали в подобные проекты вовсе, а сейчас даже в проектах бизнес-класса можно встретить жилье подобного формата, тогда как доля многокомнатных квартир в строящихся проектах сегодня минимальна", — говорит Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака".

Инвестиции и молодежь

Студии активно строятся в тех районах, где возводится наибольшее количество домов массового спроса. Тройка лидеров в этом сегменте — Выборгский, Невский, Приморский районы. По словам Елены Шишулиной, начальника отдела маркетинга УК "Старт Девелопмент", сейчас студии запроектированы в 55% домов, которые были выведены в продажу за последние полгода. "Во многих комплексах студии были полностью распроданы самыми первыми, хотя в предложении еще достаточно одно- и двухкомнатных квартир. Эти факты косвенно свидетельствуют о хорошем спросе на студии — данный тип жилья по-прежнему привлекателен для покупателей за счет своей дешевизны. Так, в пределах 30 км от КАД студию можно приобрести в среднем за 1,8 млн рублей, а минимальная цена начинается с 1,195 млн рублей. Чаще всего студии предлагаются в тех жилых комплексах, которые расположены практически на границе с Петербургом: в Кудрово, Мурино, Девяткино, Буграх, Шушарах, но "студийная география" постоянно расширяется", — говорит Елена Шишулина.

"Квартира-студия по цене сопоставима с комнатой в коммунальной квартире, но при этом это своя квартира, где есть все необходимое для жизни, просто небольших размеров. Строятся "квартиры по цене комнаты" в современных, качественных, чаще всего кирпично-монолитных домах высокой комфортности", — рассказывает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. По ее словам, например, квартиру-студию на начальном этапе можно купить в среднем за 1,8-2 млн рублей. "Обычную же однокомнатную квартиру от 40 кв. м в строящемся доме сейчас дешевле, чем за 2,5 млн рублей найти невозможно", — говорит Надежда Калашникова.

Также квартиры-студии покупают с инвестиционными целями. По словам экспертов, среди владельцев студий очень велик процент иногородних инвесторов. 56% сделок, заключенных жителями других регионов с недвижимостью, приходятся как раз на квартиры-студии. "Такие квартиры особенно востребованы среди молодых людей, для которых они являются хорошей стартовой площадкой для дальнейшего обмена на большую квартиру. Как правило, молодежь желает сэкономить на покупке недвижимости, и студия стоимостью от 2 млн рублей является для многих вполне приемлемым вариантом. Согласно исследованию, молодые люди составляют 47 процентов от общего числа покупателей квартир-студий", — говорят в компании "Петротрест". По словам Андрея Вересова, генерального директор ГК "Новый Петербург", молодых людей привлекает возможность создания дополнительного жилого пространства, которое можно организовать по своему вкусу. "С помощью декора, мебели и освещения квартира легко делится на функциональные зоны, ее можно визуально увеличить и, если хочется, менять местами кухню и комнату", — говорит Андрей Вересов.

Ни больше ни меньше

Но не все эксперты оптимистично смотрят на будущее студий. "Популярность студий падает. Если в прошлом году самыми популярными на рынке были студии и однушки, то сейчас выше востребованность квартир большей площади — одно- и двухкомнатных", — считает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург". В настоящее время застройщики увеличивают метраж студий. "А так как стоимость квадратного метра в квартирах-студиях и так всегда самая высокая, то конечная цена студии оказывается уже не столь мала. Поэтому многие клиенты, которые способны подождать, предпочитают копить деньги на однокомнатные квартиры", — говорит Екатерина Гуртовая.

Тем не менее квартиры-студии никуда не исчезнут с рынка, поскольку для многих покупателей это единственная, по сути, возможность приобрести отдельное жилье. "Перспективы у сегмента квартир-студий хорошие, при условии, что не будет введено административных ограничений по минимальному метражу подобных квартир. Спрос на этот вид жилья будет оставаться стабильным, причем любые кризисные явления коснутся его в наименьшей степени. Дальнейшее увеличение доли студий возможно, но ненамного, и происходить это будет небыстро. На наш взгляд, на ближайшее будущее показатель в 15 процентов является разумным пределом, соответствующим конъюнктуре рынка", — считает Ольга Трошева.

"Предложение студий на рынке, скорее всего, не будет возрастать. При этом малогабаритные квартиры остаются на рынке наиболее ликвидными, в том числе и в сегменте комфорт-класса. Но в большей степени становятся востребованными однокомнатные квартиры, пользуются спросом популярные в Скандинавии квартиры с "европланировкой"", — говорит госпожа Гуртовая.

Растет спрос и на большие квартиры. Так, по данным группы компаний "Балтрос", спрос на такие объекты увеличивается уже третий год. "Основной спрос приходится на квартиры экономкласса, увеличивается интерес и к домам комфорт-класса. Цена, которую покупатели готовы платить за такое жилье, начинается от 3,4 млн рублей. Спрос на трехкомнатные квартиры вырос, но не так сильно. Ими интересуется около 10 процентов потенциальных покупателей. Стоимость — от 4,5 млн рублей", — говорит Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос".