Вторичный рынок почувствовал охлаждение

Вторичный рынок почувствовал охлаждение

Но средние цены на нем пока растут

Несмотря на постепенное охлаждение спроса, цены на вторичное жилье в России за месяц увеличились на 1,3–2,2%. Рост обеспечили преимущественно региональные рынки — в Москве и Санкт-Петербурге стоимость недвижимости остается стабильной. Но объем экспозиции уже начал восстанавливаться, что постепенно приведет к росту конкуренции за покупателя, вынудив продавцов наращивать дисконты. Это может способствовать снижению средней стоимости предложения, которое окажется более ощутимым в локациях с большим объемом недавно сданного жилья.

Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимость на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в октябре составила 134,2 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1,8% к предыдущему месяцу. Такие данные приводят в «Циан.Аналитике». В сентябре аналогичный прирост оценивался в 1,6%. Согласно оценкам «Этажей», средняя стоимость вторичного жилья в России в целом за месяц увеличилась на 1,3%, до 117,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Среднюю стоимость лота в «Авито Недвижимости» оценивают в 4,7 млн руб. За месяц показатель увеличился на 2,2%, за год — на 14,6%. В «Яндекс Недвижимости» динамику год к году оценивают в 4%, до 6,2 млн руб.

Ценовая динамика на вторичном рынке в последние месяцы во многом была обусловлена потребительским ажиотажем накануне и сразу после увеличения ключевой ставки.

Собственники повышали стоимость, видя интерес к своим объектам, напоминают в «Яндекс Недвижимости». Но в октябре позитивная динамика сохраняется, несмотря на общее охлаждение, замечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. «В последние семь дней число целевых действий с объявлениями было лишь на 14% меньше, чем на самой продуктивной неделе в середине августа»,— говорит он.

Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин отмечает сокращение активности потенциальных покупателей месяц к месяцу на 5,9%. Год к году снижение менее выраженное — 0,6%. Господин Попов обращает внимание, что основной вклад в рост средних цен на крупнейших рынках в целом вносят регионы.

Так, в Челябинске, согласно данным «Циан.Аналитики», вторичное жилье подорожало за месяц на 4,1%, до 89,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В Краснодаре аналогичная динамика составила 3,5%, до 129 тыс. руб. за 1 кв. м. В Ростове-на-Дону — 3,1%, до 123 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» отмечают увеличение на 3,8% среднего показателя в Волгограде, до 92,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Сургуте — на 3,1%, до 122,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно в Санкт-Петербурге, по данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость жилья за месяц выросла только на 0,8%, до 207,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве — на 0,5%, до 314,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Согласно подсчетам директора направления «Вторичный рынок» компании «Инком-недвижимость» Сергея Шломы, лот в старой Москве сейчас стоит в среднем 14,43 млн руб. Это на 2% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.

Цены демонстрируют стабильность, констатирует Сергей Шлома. Это, по мнению эксперта, отличает готовое жилье от новостроек, где средняя стоимость лота за год выросла на 12,5%, до 20,91 млн руб. за лот. Хотя покупатели «вторички» в Москве остаются достаточно активными и продавцы востребованных объектов по-прежнему редко делают скидки, говорит господин Шлома. В сегменте бизнес-и премиум-класса их активность за месяц сократилась на 10–15%, добавляет руководитель направления «Продажи» Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

Объем экспозиции в старой Москве, согласно оценкам «Инком-недвижимости», сейчас составляет 89,11 тыс. лотов, в Новой Москве — 8,65 тыс. К октябрю прошлого года значения выросли на 13,4% и 17,7% соответственно. Но Сергей Шлома предупреждает, что значительная часть предложения — малоликвидные объекты и часто выбор потенциальных покупателей все равно ограничен. Аналогичная проблема сохраняется и в высокобюджетном сегменте, где, по словам Виолетты Хачатуровой, значительная доля лотов экспонируется по завышенным ценам.

Суммарно на крупнейших региональных рынках, по данным «Циан.Аналитики», сейчас доступны 172 тыс. лотов. Несмотря на снижение показателя к сентябрю на 2%, Алексей Попов говорит о восстановлении объема предложения: летом темп его вымывания составлял 7–10% в месяц. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов добавляет, что собственники сейчас стали смотреть больше объектов перед покупкой. За месяц незначительно вырос и уровень торга — с 4,2% до 4,4%. «На рынке появились продавцы, которые переживают, что не успеют продать свои квартиры в период действия одобренных кредитов, и готовы идти навстречу реальным покупателям»,— рассуждает он.

Сергей Шлома предполагает, что спрос на вторичное жилье в Москве в перспективе может снизиться на 30% из-за повышения ипотечных ставок.

Это в дальнейшем может привести к снижению цен, но только после заметного роста экспозиции. «До конца года стоимость вторичных лотов будет находиться на прежнем уровне, снижение возможно после январских праздников»,— прогнозирует он.

Последующее сокращение цен, по мнению Алексея Попова, будет заметно преимущественно в недавно сданных новостройках, где предложение от собственников конкурирует с лотами от застройщика. «Это косвенно уже видно в характере динамики цен в Московской и Ленинградской областях, где особенно много именно таких предложений»,— рассуждает он. Сергей Хахулин предполагает, что у покупателей будет в целом больше возможностей получить скидку. Схожий прогноз делает и Ильдар Хусаинов, называя увеличение уровня торга при продаже неизбежным следствием роста конкуренции за покупателей.

Динамика цен на вторичное жилье на крупнейших региональных рынках России

Средняя стоимость предложения (тыс. руб./кв. м)
Динамика (%)
Локация
Октябрь 2022
Сентябрь 2023
Октябрь 2023
За месяц
За год
Москва
307,4
313,2
314,8
0,50%
2,40%
Санкт-Петербург
204,9
205,8
207,5
0,80%
1,30%
Казань
143,3
155,9
160,5
3,00%
12,00%
Нижний Новгород
116,9
128,8
131,9
2,40%
12,80%
Краснодар
117,3
125,1
129,5
3,50%
10,40%
Ростов-на-Дону
105
119,3
123
3,10%
17,10%
Новосибирск
111,7
118,7
119,9
1,00%
7,30%
Екатеринбург
106,3
117,2
119,2
1,70%
12,10%
Самара
101,6
114,5
116,5
1,70%
14,70%
Уфа
103,5
111,6
114,3
2,40%
10,40%
Красноярск
99,3
111,9
113,4
1,30%
14,20%
Омск
86,8
99,9
102,1
2,20%
17,60%
Пермь
84,9
95,8
97,8
2,10%
15,20%
Воронеж
87
93,3
94,5
1,30%
8,60%
Волгоград
81,2
92,3
94,2
2,10%
16,00%
Челябинск
67,6
85,9
89,4
4,10%
32,20%
Московская область
158,5
160,2
161,2
0,60%
1,70%
Ленинградская область
133,5
126,6
126,2
-0,30%
-5,50%

Источник: данные «Циан.Аналитики».