Индивидуальное жилье заселяют дольщики

Банки тестируют механизм применения эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), который был законодательно закреплен более года назад. Эскроу-счета могли бы дать дополнительный стимул рынку, обеспечив надежность инвестиций граждан в ИЖС. Сейчас прорабатывается вопрос внесения изменений в законодательство для создания механизма привлечения средств на эскроу-счета при «точечной» индивидуальной жилой застройке.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Сбербанк сообщил о запуске пилотного проекта по кредитованию индивидуальных малоэтажных комплексов через эскроу-счета. Такая схема будет реализована для проекта «Дмитров Дом» группы «Самолет» и, как считают в банке, получит широкое распространение на рынке.

«Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам. Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объеме»,— отметил исполнительный директор по работе с партнерами дивизиона «Домклик» Сбербанка Дмитрий Чернов.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) «Дом.рф», выдача ипотеки на ИЖС за четыре месяца 2023 года превысила результат всего первого полугодия 2022 года — выдано 17,9 тыс. кредитов на 75,9 млрд руб. По году «Дом.рф» прогнозирует дальнейший, но более умеренный, чем в 2022 году, рост выдачи ипотеки на ИЖС — до 50 тыс. кредитов.

Эскроу-счет открывается для расчетов между покупателем и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются. Застройщик получает деньги за недвижимость только тогда, когда дом сдается в эксплуатацию. С 1 марта 2022 года, согласно поправкам в законе об участии в долевом строительстве, применение эскроу-счетов стало обязательным при реализации проектов комплексного индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением средств дольщиков.

Первые кредиты на ИЖС с эскроу-счетов были выданы в декабре прошлого года банком «Дом.РФ». «Соцопросы ВЦИОМа и "Дом.РФ" показали, что около 70% российских семей считают частный дом идеальным форматом жилья для себя, а 79% семей, живущих сейчас в квартире и желающих переехать в свой дом, готовы рассмотреть его строительство при наличии соответствующей инфраструктуры и транспортной доступности,— отмечает заместитель гендиректора "Дом.РФ" Алексей Ниденс.— Однако следует учитывать, что застройщики закладывают стоимость инфраструктуры в реализацию жилья покупателям и в определенной степени это сдерживает спрос».

По словам директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксении Якушкиной, ИЖС по сравнению с приобретением квартиры в многоквартирном доме является более рискованным как для банков, так и для клиентов. «При классической ипотеке в случае неплатежеспособности заемщика у банка остается заложенная квартира, являющаяся обычно достаточно ликвидным объектом,— поясняет она.— В случае с ИЖС банку достанется земельный участок и находящийся на нем дом, если он достроен». Поскольку качество самостоятельной застройки, как правило, не подлежит какой-то регламентации и контролю, то реальная стоимость залога и его ликвидность могут стать проблемой для банков, продолжает госпожа Якушкина.

Евгений Квасенков, директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ, 16 марта:

«Именно в широком применении типовых проектов, в том числе домокомплектов высокой заводской готовности, лежат основы для качественного рывка рынка ИЖС».

«Применение эскроу-счетов может снизить риски сегмента как для банка, так и для заемщика. В частности, значительно снизится риск недостроя объекта,— считает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.— Банкам будет проще контролировать ход строительства, что может привести к более адекватной оценке залога и к снижению процентной ставки по ипотеке на ИЖС». Применение механизма может положительно сказаться на динамике сегмента уже в среднесрочной перспективе, однако драйвером роста ипотечного кредитования по-прежнему будут выступать кредиты на покупку квартир из-за значительно большего спроса, а также наличия большого количества льготных программ, полагает он.

Развитию инструмента будет способствовать стандартизация ИЖС (стандарты типовых проектов), чтобы банки могли адекватно оценивать риски, поскольку при использовании эскроу-счетов они несут основные риски, финансируя проекты (застройщик (при условии исполнения договора) и покупатель (деньги находятся на счете эскроу до выполнения застройщиком всех обязательств по договору) застрахованы от рисков), отмечает аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова.

Для этого, добавляет Алексей Ниденс прорабатывается вопрос внесения изменений в законодательство для создания аналогичного действующему в рамках комплексных проектов ИЖС механизма привлечения денежных средств при «точечной» индивидуальной жилой застройке подрядчиком.