Серые перспективы промышленного пояса

Серые перспективы промышленного пояса

Редевелопмент

Текущие задачи по импортозамещению привели к промышленному росту, что в свою очередь отразилось в новом Генеральном плане Санкт-Петербурга, рассчитанном до 2040 года. С его принятием пересмотрен подход к редевелопменту «серого пояса», в частности, перепрофилированию промышленных территорий исключительно в жилые зоны. В составе промышленных зон предусмотрены возможности размещения научно-производственных и образовательных объектов, технопарков.

С начала запуска процесса редевелопмента «серого пояса» всего 10–15% (около 2 тыс. га) промышленных территорий, расположенных в черте города, прошли процесс реновации

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Данный подход применяется с целью приумножения производственного потенциала Петербурга как одного из ведущих промышленных центров. При этом основными ресурсами для реализации Генплана в части жилого строительства рассмотрены бывшие земли сельхозназначения и намыв. Стоит отметить, что подавляющее большинство заявок на перевод территорий из промышленности под жилую застройку за последнее время не было одобрено, при этом имел место процесс перевода участков в земли промназначения, отмечает управляющий партнер East Real Альберт Харченко.

Он обращает внимание, что в новом Генплане площадь производственных зон в целом увеличилась на 630 га, а их общая площадь составит более 13,9 тыс. га. В большей степени прирост коснулся периферийных районов: Пушкинского (178,4 га), Красносельского (73 га), Колпинского (44,9 га), Кировского (35,2 га) и Калининского (30,2 га). Однако развитие промышленных производств предусматривается не только на периферии, но и в промзонах вблизи центра города, сформировавшихся в дореволюционные и советские времена.

«В этой ситуации собственникам участков и объектов недвижимости в промышленных зонах необходимо инвестировать в их развитие под промышленное производство либо они так и будут наполняться по возможности мелкими арендаторами, не предъявляющими высоких требований к территории. Конечно, есть вероятность, что промзоны, приобретенные девелоперами и которые не удалось перевести в жилые, будут простаивать»,— рассуждает господин Харченко.

Если же существующие промышленные зоны не смогут удовлетворить высоким требованиям современного производства, в качестве альтернативы будут рассматриваться индустриальные парки в черте Санкт-Петербурга, а также Ленинградской области. Промышленные парки и особые экономические зоны формируют необходимую инфраструктуру, проводят инженерную подготовку участков, что позволяет значительно сократить срок реализации проекта. Кроме того, резиденты имеют возможность воспользоваться рядом льгот и формировать новые экономические связи.

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, подсчитал, что с начала запуска процесса редевелопмента «серого пояса» всего 10–15% (около 2 тыс. га) промышленных территорий, расположенных в черте города, прошли процесс реновации. В первую очередь это были наиболее интересные участки с точки зрения локации и развитой транспортной и коммерческой инфраструктуры: центральные районы города, исторические локации, участки вдоль набережных. «По нашим оценкам, сегодня еще 3,5–4 тыс. га "серого пояса" в городе потенциально пригодны для редевелопмента»,— приводит данные эксперт.

Несистемный характер

Проблематика и острота процесса редевелопмента «серого пояса» состоят в том, что этот процесс носит несистемный характер, а представляет собой тактические действия со стороны девелоперов, которые инвестируют средства и ресурсы в точечные проекты, включая работу над локальными изменениями в Генплан.

«По моей оценке, стратегически процесс редевелопмента "серого пояса" должен идти иным путем: это должна быть инициатива города. При внесении изменений в Генплан, который включает, в том числе, и дорожно-транспортную инфраструктуру, нужно закладывать постепенный перевод промышленных зон либо в жилую, либо в деловую зону, а также оставлять часть промышленных зон в черте города, сохраняя рабочие места. Основная сложность такого подхода состоит в системности процесса, и пока в Петербурге нет отличной практики, но можно смотреть на практику Москвы»,— говорит господин Трушин.

По его мнению, стоит обратить внимание на Калининский, Красногвардейский, Невский, Кировский районы, где преобладает значительная часть промышленных территорий, из которых 80% не функционирует в изначальной концепции, а сдается в аренду или вовсе пустует. «С одной стороны, интерес к этим территориям может быть высок у жилых девелоперов, но без участия города застройка этих локаций жильем приведет к транспортному коллапсу: город встанет без развития дорожной инфраструктуры. Предполагаю, что с такой проблемой вскоре столкнется направление Октябрьской набережной, где идет процесс редевелопмента и жилой застройки, но при этом нет планов по расширению набережной и созданию объездных путей. По крайней мере, пока о них неизвестно. Я не видел, не нашел информации. Это яркий пример несогласованности действий города и девелопмента»,— указывает господин Трушин.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, считает, что редевелопмент — это позитивный процесс, поскольку очевидно непригодные для современного производства площади в центральных локациях Петербурга вовлекаются в оборот, превращаясь в современную, благоустроенную городскую среду. Среди девелоперов территории «серого пояса» остаются востребованными, поскольку это одна из немногих возможностей раскрыть потенциал места и создать совершенно иное качество жилой среды.

«Наиболее интересно выглядит освоение больших участков сразу несколькими девелоперами. С одной стороны, соседство проектов с разной архитектурой и в целом с разным подходом к продукту создает немонотонную городскую среду, лишенную эффекта "копипасты", который часто возникает, когда территорию осваивает один девелопер. С другой стороны, как показывает практика, такие участки застраиваются гораздо быстрее. И покупателю это тоже интересно: у него появляется выбор»,— говорит господин Глазунов.

Он полагает, что принятые поправки в Генплан дают однозначное понимание, что город не проявляет заинтересованности в дальнейшем преобразовании промышленных зон в «сером поясе» под иные функции. Поэтому проекты ближайших десяти лет появятся на давно известных участках, которые удалось согласовать, считает эксперт.

«Если говорить про наиболее крупные проекты, то они будут реализованы сразу на нескольких участках: во-первых, на Васильевском острове — в районе "Севкабель Порта" и в локации так называемой Галерной гавани, во-вторых, на левом берегу Невы вблизи станции метро "Елизаровская", в-третьих, в районе Благодатной улицы недалеко от "СКА Арены"»,— перечисляет господин Глазунов.

Исторический аспект

В Санкт-Петербурге на территории исторически сложившихся промышленных предприятий часто встречаются корпуса и целые кварталы зданий, которые являются памятниками архитектуры и объектами культурного наследия. В этом случае редевелопмент сталкивается со значительными ограничениями по использованию таких территорий. Необходимость сохранения и реставрации таких объектов диктует концепцию редевелопмента всего участка и, конечно, требует значительных долгосрочных инвестиций. «Известными позитивными примерами редевелопмента исторических промышленных территорий можно назвать реновацию острова Новая Голландия, реконструкцию территории предприятия "Красный треугольник", приспособление газгольдеров на Обводном канале под современные общественные пространства»,— перечисляет Николай Лошаков, исполнительный директор архитектурной мастерской «Миронов и партнеры».

Андрей Амосов, директор департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, говоря про процесс вывода промпредприятий за черту города, отмечает: «Даже когда для предприятия находится новый участок и находится интересант в освобождаемом участке, встает вопрос рабочей силы, ведь далеко не все готовы тратить большое время на поездку на работу, если предприятие находится далеко от центра».

При приспособлении бывших промышленных территорий под жилье также возможны проблемы. «Основная сложность — "посадить" современное качественное здание на сложную конфигурацию участка. Нужно понимать, что участки могут быть сложной геометрической формы, на них могут быть проблемы с коммуникациями, могут отсутствовать необходимые мощности. Безусловно, никто не хочет использовать старые здания, чаще всего собственники предпочитают снести здание и построить новое. Однако не все здания могут быть снесены, некоторые могут быть признаны историческими памятниками»,— рассуждает господин Амосов.

Господин Лошаков добавляет: «Естественный жизненный цикл предприятий подразумевает внедрение новых технологий и новых требований по их устройству и расположению промышленных мощностей. Редевелопмент промышленных зон является естественным следствием выноса промзон на новые территории, что позволяет использовать заброшенные локации, часто привлекательные по своему расположению, повысить качество этих участков и окружающих кварталов, вдохнуть новую жизнь в такие городские пространства».

К минусам редевелопмента можно отнести значительные архитектурные, инженерные и организационные сложности при освоении промышленных пространств по сравнению с освоением территории «чистого поля». «Эти сложности объективны при работе со сложившейся контекстной застройкой и при глобальном изменении функционального назначения территории, что требует комплексного подхода при осуществлении процесса редевелопмента»,— заключает господин Лошаков.