Частные управляющие организации: проблемы управления домами

Частные управляющие организации: проблемы управления домами

С.В. Чередов

ведущий консультант ООО «Управляющая компания «Лекс» Консалтинговой группы «Лекс»

В случае становления и развития рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами все субъекты этой системы окажутся в выигрыше. Собственники помещений в доме получают право выбора цены, объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), управляющие организации (УО) -максимизировать прибыль за счет увеличения доли рынка и оптимизации затрат, му-

ниципалитеты - стабильный, не требующий оперативного вмешательства, механизм по обеспечению населения ЖКУ нужного качества и требуемого объема.

В настоящее время частные управляющие организации при управлении многоквартирными домами все чаще сталкиваются с проблемами организационного, технологического и финансового характера (табл. 1).

Таблица 1

Проблемы управления домами

Организационные проблемы Технологические проблемы Финансовые проблемы

1. Ограниченный вход на рынок по конкурсу 2. Пассивность собственников помещений в выборе управляющей организации 3. Предъявление повышенных требований со стороны органа местного самоуправления, не предусмотренных существующим законодательством Формальное получение дома в управление от органа местного самоуправления 4. Требование поставщиком коммунальных ресурсов предоплаты за энергоресурсы 5. Монополия действующих и бывших муниципальных унитарных предприятий частной формы, компаний застройщиков на предоставление ЖКУ населению 1. Дефицит профессиональных кадров в сфере содержания и обслуживания конструктивных элементов и оборудования жилых зданий 2. Отсутствие необходимой материально-технической базы для качественного предоставления ЖКУ 3. Отсутствие единых параметров и стандартов качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме 1. Сложность установления платы за содержание и ремонт, удовлетворяющей интересам большинства собственников помещений 2. Сложность бухгалтерского учета и налогообложения деятельности по управлению многоквартирными домами, связанная со сбором и начислением платы за капитальный ремонт 3. Вопросы, связанные с установкой приборов учета энергоресурсов 4. Сложность извлечения дополнительных выгод от использования общего имущества (аренды) 5. Ограниченные собственниками помещений сроки управления многоквартирными домами

Организационные проблемы

Ограниченный вход на рынок по конкурсу, который проводит орган местного самоуправления

Высокие ставки обеспечения заявки на участие в конкурсе и исполнения обязательств по договору управления сразу «отметают» мелкий частный бизнес, к которому относятся практически все управляющие организации, работающие на жилищном рынке. По условиям конкурса управляющая организация должна внести сумму обеспечения заявки в размере 5 процентов от общей стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту всех помещений в доме и предоставить обеспечение исполнения обязательств по договору управления не менее чем на 50 процентов от общей цены договора.

Таким образом, получается, что если управляющая организация подает заявку на несколько домов, объединенных в лоты, то она должна располагать необходимыми денежными средствами для того, чтобы предоставить обеспечение заявки и обязательств по договору, размер которых будет значительно выше, чем, если бы организация подавала заявку на один дом.

Например, если управляющая организация подает конкурсную заявку на лот, состоящий из 12 многоквартирных домов, общая площадь всех жилых и нежилых помещений в которых составляет 100 тысяч квадратных метров, за исключением помещений общего пользования, и в каждом доме плата за содержание и ремонт жилого помещения составляет 10,86 рублей в месяц за 1 квадратный метр или 1 086 000 рублей в месяц, то размер обеспечения заявки по этому лоту составит 54 300 рублей (1 086 000 х 0,05).

В случае если управляющая организация признана победителем по этому лоту, то она должна дополнительно предоставить обеспечение исполнения обязательств по договору управления. Размер такого обеспечения зависит от месячной стоимости работ/услуг по содержанию и ремонту жилого помещения (жилищных услуг) и месячной стоимости коммунальных услуг и представляется в

форме безотзывной банковской гарантии, договора страхования ответственности или договора о залоге депозита. В приведенном примере стоимость жилищных услуг составляет 1 086 000 рублей, а стоимость коммунальных услуг - 1 234 140 рублей

Таким образом, размер обеспечения исполнения обязательств по этому лоту составит 1 160 070 рублей (0,5 х (1 086 000 + + 1 234 140).

Очевидно, что при наличии такого условия конкурса малое предпринимательство вряд ли может иметь финансовые средства, чтобы подать заявку на большую площадь обслуживаемых домов с целью повышения возможности извлечения прибыли от их управления.

На увеличение ставки залога немаловажное влияние оказывает и изношенность жилищного фонда. В отличие от нового жилья и капитально отремонтированных домов ветхие и аварийные дома требуют повышенных расходов на содержание инженерного оборудования и конструктивных элементов.

Для исправления сложившейся ситуации следует правильно формировать многоквартирные дома в лоты. Комбинирование в составе лота домов, находящихся в разном техническом состоянии, позволяет не только маневрировать ставками обеспечения, но и делает лот привлекательным для потенциальных УО.

Пассивность потребителей (собственников помещений в доме) в выборе управляющей организации из-за отсутствия доступа к информации о рынке управляющих организаций, организационных и материальных ресурсов для самостоятельного выбора таких компаний

Выбор управляющей организации следовало бы осуществлять на основании публичной информации в справочниках, Интернете и средствах массовой информации (СМИ). В настоящее время для многих собственников такая информация представляется малодоступной, а зачастую отсутствует вовсе. Орган местного

самоуправления как собственник жилых и нежилых помещений может оказывать такую информационную поддержку как населению при выборе управляющей организации, так и самой управляющей организации в выборе дома. Однако сегодня муниципалитеты всячески препятствуют вхождению на рынок новых субъектов управления в лице частных УО. Примером этому могут стать случаи, когда администрации муниципальных образований проводят активные агитационные мероприятия среди населения по выбору только своих бывших муниципальных организаций (в подъездах размещаются листовки, организуются и проводятся общие собрания, на которых проводится агитация в пользу выбора прежних муниципальных организаций, освещаются результаты их работ в СМИ, на радио, телевидении и т. п.).

Предъявление требований, не

предусмотренных существующим

законодательством

В большинстве случаев орган местного самоуправления в составе заявки на участие в конкурсе дополнительно требует от управляющих организаций предоставления готовых бизнес-планов управления домами, что является незаконным и заранее делает невозможным саму разработку планов при отсутствии какой-либо необходимой технической документации на дом. Впоследствии управляющая организация (участник конкурса) может оспорить результаты такого конкурса в суде, конкурс будет признан несостоявшимся и орган местного самоуправления обязан будет провести новый конкурс.

Аналогичная ситуация складывается, когда управляющие организации пытаются войти на рынок управления жилой недвижимости, не участвуя в конкурсе. Орган местного самоуправления, пользуясь «мнимым» статусом балансодержателя многоквартирных домов, в которых все или часть помещений принадлежат двум и более собственникам, также требует от управляющих организаций предоставления готовых бизнес-планов управления, рассчитанных на 1-2 года.

Формальное получение дома в управление от органа местного самоуправления

Отсутствие проработанного механизма передачи дома в управление с момента принятия собственниками помещений решения о выборе управляющей организации затягивает сам процесс передачи или делает его неполным.

Примером могут стать случаи, когда прежние муниципальные управляющие организации (ДЕЗы, службы заказчика) отказываются передавать документы на дом, ссылаясь на их отсутствие, и тем самым загоняют частную управляющую организацию в тупик. Далее следуют длительные судебные разбирательства, просрочка сроков исполнения обязательств по договору управления.

Требование поставщиком коммунальных ресурсов предоплаты за энергоресурсы

На практике в большинстве случаев ресурсоснабжающие организации требуют от управляющих организаций предоплаты за энергоресурсы, что противоречит пункту 2 Порядка расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2000 года № 294. Оборотной стороной проблемы является то, что для исключения предоплаты управляющей организации приходится неоднократно подтверждать перед поставщиком свой статус: сначала необходимо предоставить договор управления, затем протокол общего собрания и решение органа местного самоуправления о передаче дома в управление.

Наличие на рынке монополистов -управляющих организаций в форме унитарных предприятий или организаций, сменивших форму собственности с муниципальной на частную, и управляющих организаций застройщиков

Сложившаяся сегодня ситуация на рынке управления лишает вновь созданную управляющую организацию возможности подобрать наиболее привлекательные дома, сво-

бодным остается только ветхий и аварийный жилищный фонд. Традиционно менее затратные дома обслуживаются муниципальными унитарными предприятиями или бывшими ДЕЗами, а большинством новостроек управляют эксплуатирующие компании застройщиков, которые преследуют свои цели, например, такую как быстрая, менее затратная передача дома в эксплуатацию без рисков выявления скрытых дефектов.

Для изменения ситуации органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям субсидии на капитальный ремонт изношенных домов за счет средств местного, регионального и федерального бюджетов, способствовать смене способа управления домом в случае систематического неисполнения выбранной управляющей организацией обязательств по договору управления.

Вновь созданные управляющие организации могут отслеживать работу выбранных организаций путем изучения отчетов по исполнению договоров управления, которые в конце каждого года размещаются в местах, удобных для ознакомления жильцами (доски объявлений в подъездах или в пределах земельного участка). В случае неудовлетворительной работы выбранных организаций они вправе провести агитацию и переубедить жильцов осуществить смену управляющей организации в свою пользу.

На этапе ввода дома в эксплуатацию управляющие организации также имеют возможность убедить будущих собственников помещений сделать выбор в свою пользу или обратиться к застройщику с предложением взять дом в управление.

Технологические проблемы

Дефицит профессиональных кадров в сфере содержания и обслуживания конструктивных элементов и оборудования жилых зданий

Наблюдающийся сегодня дефицит рабочих специальностей на рынке труда сложился вследствие следующих факторов: низкая престижность рабочих профессий (слесарь-сантехник, каменщик-плотник, штукатур-маляр, электрик), низкие несоразмерные

с минимальным прожиточным минимумом размеры заработной платы и т. д.

Для предоставления качественных ЖКУ управляющая организация должна располагать квалифицированными работниками. В противном случае организации грозят частые предписания Государственной жилищной инспекции (ГЖИ), неоднократные жалобы жильцов на некачественное обслуживание, ежемесячные перерасчеты платы за жилое помещение, уплата штрафов и пеней за просрочку или некачественное исполнение обязательств по договору управления и в конечном итоге отказ собственников помещений от услуг управляющей организации.

Для исправления ситуации на рынке труда необходимо участие не только органа местного самоуправления в части организации обучения в профессиональных учебных заведениях (ПТУ, ПУ), но и самих работодателей в лице частных управляющих организаций. Управляющие организации могут стимулировать приток квалифицированных кадров в сферу содержания и обслуживания жилой недвижимости путем организации и проведения ярмарок вакансий, конкурсных отборов, предложения достойной заработной платы и полного социального пакета.

Отсутствие необходимой материально-технической базы для качественного предоставления жилищно-коммунальных услуг

Деятельность по управлению многоквартирными домами требует не только наличия квалифицированного персонала, но и машин, оборудования, офисных и складских помещений. Часто вновь созданные управляющие организации из-за недостаточности финансовых средств не могут располагать такой материально-технической базой, поэтому для содержания и ремонта вынуждены привлекать специализированные подрядные организации.

Если количество таких подрядчиков ограниченно и цены на их услуги высокие, то это неизбежно приведет к росту платы за содержание и ремонт для собственников помещений. В этой ситуации управляющая организация может снизить плату для жиль-

цов за счет частичного отказа от услуг по управлению, однако при этом возрастает риск роста несоразмерных затрат и уменьшения прибыли.

Для решения этой проблемы в некоторых муниципальных образованиях органы местного самоуправления предоставляют управляющим организациям по договору аренды нежилые помещения под офисы, склады, необходимые машины и оборудование. Помимо этого, управляющая организация может аккумулировать собранные с жильцов средства в специально созданные фонды на создание и развитие своей материальнотехнической базы.

Отсутствие единых параметров и стандартов качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме

В жилищном законодательстве деятельность управляющей организации по предоставлению собственникам помещений услуг по содержанию и ремонту регулируется следующими нормативными правовыми актами:

• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) - устанавливает общий порядок выбора управляющей организации и заключения договора управления;

• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 - регулируют отношения по содержанию общего имущества в доме, определяют состав такого имущества, перечень и общие требования к выполняемым работам/ услугам по содержанию и ремонту;

• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23 сентября 2003 года № 170 - имеют рекомендательный характер и являются обязательными для органов местного самоуправления и ГЖИ, определяют

требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

В отличие от коммунальных услуг единые параметры (стандарты) качества работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме законодательно не установлены. На практике управляющие организации и собственники помещений сами определяют необходимый набор услуг и их объем в рамках устраивающего обе стороны тарифа. Вследствие этого недостаточно учитываются конструктивные особенности дома, состав, необходимый объем и параметры работ по обслуживанию инженерного оборудования. В дальнейшем это может привести к нарушению характеристик надежности и безопасности дома.

Чтобы избежать этого, необходимо законодательно установить обязательные единые минимально допустимые стандарты качества выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, внеся соответствующие изменения в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

Финансовые проблемы

Сложность установления платы за содержание и ремонт, удовлетворяющей интересам большинства собственников помещений

Перед тем, как установить размер платы за содержание и ремонт, управляющая организация, как правило, проводит обследование дома и по его итогам определяет сметную стоимость обязательных работ. После проведения таких мероприятий плата за содержание и ремонт каждого конкретного дома увеличивается почти в 2 раза в отличие от муниципального тарифа (который не в полной мере отражает потребности в работах исходя из существующего технического состояния дома). Вынесение управляющей организацией «нового» тарифа на утверждение общего собрания собственников помещений заранее увеличивает риск недовольства жильцов и может

привести к отказу от обслуживания. В результате управляющая организация вынуждена устанавливать плату на уровне или чуть ниже муниципального тарифа и предоставлять минимальный объем работ, что не улучшает техническое состояние многоквартирного дома и впоследствии делает его непривлекательным для дальнейшего обслуживания.

Управляющей организации следует более объективно подходить к разрешению этой проблемы: приводить убеждающие доводы о целесообразности увеличения платы из-за необходимости проведения ремонтных работ, представлять собственникам экономическое обоснование нового тарифа.

Сложности бухгалтерского учета и налогообложения деятельности по управлению многоквартирными домами, обусловленные сбором и начислением платы за капитальный ремонт

Вопросы учета затрат на капитальный ремонт законодательно не урегулированы. Неясно, каким образом учитывать в бухгалтерском учете расходы, связанные с приобретением и заменой дорогостоящего и длительного в использовании оборудования.

Например, в процессе деятельности у управляющей организации возникли непредвиденные расходы на приобретение и замену водогрейного котла. Проводить ли в бухгалтерском учете такие расходы как расходы на приобретение основного средства или как расходы по управлению домом? По экономической природе приобретение котла относится к основным средствам (как дорогостоящее оборудование длительного пользования, более 1 года). Однако в связи с тем, что такое оборудование является частью общего имущества в доме и переходит в общую долевую собственность собственников помещений, управляющая организация не может ставить котел на баланс и учитывать его как основное средство. В этой ситуации приобретение и замену котла целесообразно учитывать как расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме. Но налоговые органы, напротив, требуют относить подоб-

ное оборудование к основным средствам и уплачивать налог на имущество. Судебной практики по разрешению этого вопроса нет. Управляющая организация может попробовать отстоять свою позицию в суде или направить запрос в Министерство финансов Российской Федерации для получения разъяснений.

Вопросы, связанные с установкой

приборов учета энергоресурсов

В некоторых случаях для снижения расходов на коммунальные услуги собственники помещений требуют от управляющей организации установить общедомовые приборы учета энергоресурсов без дополнительного финансирования, в то время как расходы на установку приборов должны дополнительно оплачиваться собственниками помещений в составе платы за текущий ремонт.

После принятия Правил предоставления коммунальных услуг гражданам сами управляющие организации меньше всего оказались заинтересованными в установке счетчиков, так как с их установкой исчезает возможность извлечения долгосрочных дополнительных выгод от экономии.

Например, если управляющая организация установила в доме общедомовой прибор учета тепловой энергии, то согласно требованиям Правил предоставления коммунальных услуг в конце каждого года управляющая организация обязана корректировать размер платы за теплоснабжение исходя из среднегодовых показаний счетчика, а при их отсутствии - исходя из норматива потребления. Таким образом, экономию от установки прибора учета управляющая организация сможет получить только в краткосрочном периоде (в течение первого года после установки счетчика). В последующие годы экономия предоставляется в пользу собственников помещений в счет будущих платежей. Применительно к приборам учета других энергоресурсов экономия в краткосрочной перспективе не предусматривается.

Работы по установке прибора учета (текущий ремонт) должны проводиться по решению общего собрания собственников помещений, на котором они должны утвердить

перечень этих работ и размер их финанси-рования1. Таким образом, если собственники помещений требуют установки приборов учета, то управляющая организация может дополнить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества работами по установке, техническому обслуживанию и поверке приборов учета и тем самым повысить размер платы за занимаемое гражданами жилое помещение. Управляющая организация также получает возможность дополнительно предложить собственникам выполнение ресурсосберегающих мероприятий: утепление подъездов, чердаков, подвалов, тепловую изоляцию труб и т. д.

Сложность извлечения

дополнительных выгод от

использования общего имущества

С принятием Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества2 общее имущество может быть передано другим лицам только после его государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. Обязанности по регистрации ложатся на собственников помещений (каждый собственник должен подать заявление на регистрацию). Таким образом, управляющая организация не вправе сдавать незарегистрированное общее имущество в пользование другим лицам даже по взаимному согласию с собственниками помещений.

Передача общего имущества еще более затягивается, если какая-то часть общего имущества (например подвал) уже сдано в аренду администрацией муниципального образования без согласия собственников (последуют долгие судебные разбирательства).

Органы местного самоуправления не должны препятствовать собственникам помещений в реализации прав на использование общего имущества. Управляющие организации могут оказывать собственникам методическую помощь в оформлении документов для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме.

Ограниченные собственниками

помещений сроки управления

многоквартирными домами

Со стороны управляющих организаций возникает недовольство ограниченными сроками, на которые их выбирают жильцы. Согласно ЖК РФ этот срок составляет от одного года до пяти лет.

Обслуживание домов требует немалых инвестиций, доходность же невысокая. Ограниченные сроки увеличивают риск вложения средств в ремонт и модернизацию оборудования, так как собственники в любой момент могут выбрать другую управляющую организацию. В связи с этим в первые годы обслуживания управляющие организации не желают вкладывать значительные средства, они ограничиваются лишь обеспечением в доме традиционного обслуживания.

Возникшие сегодня проблемы управления обусловливаются несовершенством федерального и местного законодательства, занятием пассивной позиции местных властей по отношению к новым формам управления многоквартирными домами. Это не только усложняет деятельность частных управляющих организаций, но и делает такой бизнес менее привлекательным для потенциальных инвесторов.

Многие из перечисленных проблем можно решить с применением продуктов, подготовленных Консалтинговой группой «Лекс» в помощь органам местного самоуправления, управляющим организациям и ТСЖ (табл. 2).

1 Пункты 17 и 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

2 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 года № 29.

Таблица 2

Продукты Консалтинговой группы «Лекс»3

Название Описание

Бизнес-модель управляющей компании по управлению жилыми домами (компакт-диск) Исчерпывающее руководство по созданию эффективной управляющей компании от начала деятельности до финансового учета и моделей инвестирования с полным комплектом форм документов, проектов договоров и нормативной базой

Организация и проведение конкурсного отбора управляющих компаний для управления жилыми домами (компакт-диск) Готовые решения и пакеты документов для проведения открытых конкурсов по отбору управляющих компаний

ТСЖ: создание и организация деятельности (компакт-диск) Пошаговый план действий по созданию, организации деятельности ТСЖ и изменению его статуса с комплектом применяемых на практике форм необходимых документов

Работа с должниками. Организация работы управляющей компании и ТСЖ, ориентированной на потребителя (компакт-диск) Практические рекомендации по организации эффективной работы управляющей компании, ТСЖ, направленной на ликвидацию задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг и повышение уровня собираемости платежей, с приложением форм необходимых документов

Как заработать на управлении домом (компакт-диск) Рекомендации по способам извлечения материальных выгод в процессе управления многоквартирными жилыми домами (при непосредственном управлении, управлении управляющей организацией, ТСЖ), с приложением форм необходимых документов

Передача жилых домов в управление уполномоченным собственниками лицам (компакт-диск) Готовые решения и методические рекомендации по передаче домов в управление. Прилагаются образцы необходимых документов, варианты бухгалтерских проводок, нормативные правовые акты

Информационная система КУБ: управление жилыми домами (программное обеспечение) Информационная система для автоматизации деятельности по управлению жилыми домами и работы с потребителями ЖКУ

Бизнес-план управления многоквартирными домами (консультационная услуга) Готовый бизнес-план для эффективного планирования бизнеса в сфере ЖКХ, решения финансово-хозяйственных задач по управлению включает: 1) резюме проекта; 2) исследование рынка управления; 3) производственный план выполнения работ/ услуг по управлению, содержанию и ремонту; 4) маркетинговый план; 5) организационный план; 6) финансовый план управления (источники и необходимый объем финансирования, план доходов и расходов, рентабельность, срок окупаемости, количественная оценка рисков и т. д.).

3 Получить более подробную информацию о продуктах Консалтинговой группы «Лекс» Вы можете по адресу: 625003 г. Тюмень, ул. Розы Люксембург, 12 Б, ООО «Управляющая компания «Лекс»; тел./факс: (3452) 46-1920; 46-1689 - Чередов Сергей Викторович; e-mail: s_cheredov@lexgroup.ru; www.lexgroup.ru;www.g-k-h.ru