Продажи недвижимы

На вторичном рынке жилья в Москве риэлторы зафиксировали синдром разочарованного продавца: из-за заметного снижения цен многие владельцы квартир, пытавшиеся продать свою недвижимость, ушли с рынка в ожидании лучших времен. В результате объем выставленного на продажу массового жилья в первом квартале этого года начал сокращаться.

По данным «Миэль», в первом квартале 2017 года среднемесячный объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы составил 41,8 тыс. кв. м. Это на 9% ниже, чем было в аналогичный период прошлого года. Похожие оценки и у «Инком-недвижимости»: в марте в столице продавались 37 тыс. лотов, что на 14,8% меньше того же месяца в прошлом году. К февралю снижение показателя составило 8,7%. В базе «Метриум групп» продаются 220 тыс. квартир (с учетом Новой Москвы), что сопоставимо с показателями конца прошлого года.

Объем выставленного на продажу жилья сокращается из-за снижения его стоимости. Согласно оценкам «Миэль», в первом квартале средневзвешенная цена была 210,3 тыс. руб. за кв. м. Это на 3% меньше цены аналогичного периода 2016 года и почти на 14% ниже показателя начала 2015 года. Директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома говорит, что в марте квартиры на вторичном рынке предлагались в среднем по цене 182,2 тыс. руб. за кв. м (на 1,7% ниже к марту 2016 года). «Но реальная стоимость продажи за год снизилась примерно на 10%: цены на 90% выставленных на продажу квартир сейчас завышены, и дисконт иногда достигает 30–50% от предложения»,— объясняет он. Постепенное уменьшение объема выставленных на продажу квартир Сергей Шлома связывает с так называемым синдромом разочарованного продавца. Им, по его словам, страдают владельцы жилья, которые выставили на продажу свою недвижимость по докризисной, не отвечающей реалиям рынка стоимости, а затем ждали покупателей год-два, отказываясь снижать цену: «В итоге многие из них уходят с рынка, рассчитывая, что в будущем их недвижимость подорожает».

Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая приводит пример. «Еще в августе мы выставили на продажу однокомнатную квартиру в Нагатинском Затоне за 7,5 млн руб. В ноябре хозяйка отказалась от предложения в 7 млн руб. Сейчас, когда рыночная цена лота оценивается в 6,5 млн руб., она сняла квартиру с продажи»,— рассказывает госпожа Литинецкая. По ее словам, хотя таких историй немало, существенно на рынок они не влияют. Желание собственников отложить продажу до лучших времен естественно, считает управляющий партнер «Миэль—сеть офисов недвижимости» Марина Толстик: «Большая часть сделок альтернативные, жилье продают для покупки нового, многие не хотят брать долговую нагрузку».

Снижение объема предложения и цен накладывается на замедление покупательской активности. По данным управления Росреестра по Москве, в первом квартале зафиксировано 23,5 тыс. переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 20% ниже показателя прошлого года. Такую динамику госпожа Толстик связывает с высокой конкуренцией со стороны новостроек. Первичный рынок Москвы растет второй год подряд: в первом квартале число зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 58%, до 10,5 тыс. По оценкам Марины Литинецкой, 60–65% собственников, продающих жилье на вторичном рынке, затем предпочитают покупать квартиры в новостройках. Три-четыре года назад такой же процент клиентов делали выбор в пользу вторичного рынка. Еще одним сдерживающим фактором Марина Толстик называет низкий курс доллара: хранящие сбережения в валюте покупатели ждут, что стоимость валюты поднимется хотя бы до 60 руб.

В отличие от массового сегмента, вторичный рынок элитной недвижимости в первом квартале резко вырос. По оценкам Top brokers alliance, в этот период в Москве было продано 10,5 тыс. кв. м (57 лотов) на сумму $156,7 млн. В сравнении с 2016 годом объем проданной недвижимости вырос на 51% в натуральном и на 59% в денежном выражении. Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин связывает это с фактическим снижением цен на номинированные в долларах объекты на фоне укрепления рубля. Гендиректор агентства Tweed Ирина Могилатова говорит также о факторе отложенного спроса: «Люди устали ждать ценового дна и перестали откладывать покупку». При этом госпожа Могилатова отмечает, что объем предложения в данном сегменте тоже сокращается.