Ипотека выросла без спроса

По итогам первого квартала 2018 года в Челябинской области значительно вырос рынок ипотечного кредитования: на 76,1% по количеству выданных займов и на 53,1% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года. По данным Банка России, на 15% увеличился средний размер ипотеки, а срок кредитования — на 8,5 месяца. В челябинском отделении ЦБ считают, что динамика связана с активным рефинансированием ипотечных кредитов. По мнению представителей банковского сектора, основным «драйвером роста» стало снижение ставок на протяжении прошлого года. Участники рынка недвижимости отмечают, что увеличение выдачи жилищных займов не увеличило число сделок купли-продажи квартир.

За три месяца 2018 года в Челябинской области было выдано 8,7 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 11,8 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 53% (5,6 тыс.) и 76% (6,7 млрд) соответственно. Об этом “Ъ-Южный Урал” сообщили в челябинском отделении Уральского главного управления Банка России. В среднем по стране по итогам первого квартала количество выданных ипотечных кредитов увеличилось почти на 68% (всего выдано 178,3 тыс.), объем — на 81% (582 млрд руб.).

Всего южноуральские заемщики должны банкам по ипотечным кредитам 119,5 млрд руб — на 3,5% больше, чем годом ранее. При этом величина просроченной задолженности с начала года снизилась почти на 1%, а ее доля в совокупном кредитном портфеле составила 1,4%. Средний размер жилищного займа за год увеличился почти на 15% — с 1,2 млн рублей до 1,4 млн. А средний срок кредитования увеличился на 8,5 месяца, превысив 14 лет.

«За последние два года прирост по количеству предоставленных ипотечных кредитов является рекордным. Такая динамика, на наш взгляд, во многом связана с активным рефинансированием: жители региона перекредитовывались вслед за снижением процентных ставок»,— прокомментировал исполняющий обязанности управляющего Челябинского отделения Уральского ГУ Банка России Олег Молев. По его данным, в марте средняя ипотечная ставка составила 9,9%, годом ранее — 12%.

Управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Челябинске Константин Ваганов подтвердил тенденцию увеличения спроса на ипотеку. «За первые три месяца 2017 года наш банк в Челябинской области выдал ипотеки на 116 млн руб., за тот же период 2018 года — 246 млн рублей, то есть в два с лишним раза больше. Основным драйвером роста спроса на ипотечные кредиты стало снижение ставок на протяжении 2017 года»,— прокомментировал господин Ваганов. По его данным, на рефинансирование приходится до 10% всех ипотечных сделок. Средний размер кредита на покупку жилья в «Абсолют Банке» также вырос — 1,45 млн до 1,6 млн руб. По словам Константина Ваганова, это объясняется увеличением интереса южноуральцев к более просторным и комфортным квартирам.

По мнению аналитика компании «Финам» Алексея Коренева, рекордный рост рынка ипотеки обусловлен в первую очередь увеличением доступности займов. «Вторым важным фактором является снижение реальных доходов населения. Растет число потенциальных покупателей, которые обращаются в агентства недвижимости с запросом на приобретение недвижимости без первоначального взноса. Таких клиентов интересуют самые дешевые объекты, у них на руках минимум средств, на страховку и на расходы по сделке, и есть возможность обслуживать долг»,— прокомментировал господин Коренев. По его словам, вероятнее всего, рост ипотечного кредитования продолжится, как минимум, в первой половине года, но темпы пойдут на спад.

Директор по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов связывает увеличение выдачи ипотечных займов со стремлением южноуральцев улучшить жилищные условия. По его мнению, такая динамика никак не повлияет на рост рынка в целом и цен на квартиры. «Количество сделок купли-продажи жилья за год практически не изменилось. Есть семьи, которые приобрели квартиры 10–15 лет назад, наступил момент улучшения условий. Люди идут за покупкой более комфортного качественного жилья на фоне снижения ставок. Это уже не студии, а двух-трех-комнатные квартиры. Увеличение стоимости жилья возможно при условии изменения общего экономического фона — отмены договоров долевого участия и увеличения стандартных затрат на строительно-монтажные работы. Но ипотечный рынок растет не потому, что покупательская способность ожила. Инвестиционная привлекательность недвижимости все еще низкая, жилье покупают исключительно для себя. Как только начнет расти оборот розничной торговли — вот тогда мы сможем говорить о росте реальных доходов и покупательской способности, сейчас объективных причин для этого нет»,— говорит господин Стукалов.

По данным Челябинскстата, в январе–феврале реальные располагаемые доходы населения региона практически не изменились, увеличившись на 0,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По итогам 2017 года они сократились на 5,3%.