Где лучше покупать квартиры: в новостройках или на вторичном рынке?

Еще пять лет назад, по крайней мере в Москве, между рынком новостроек и рынком вторичного жилья пролегала целая пропасть. Например, во втором случае цены были значительно выше, а владельцам таких квартир удавалось продать свою недвижимость быстрее, чем застройщику. Но после того, как чиновникам спустя десятилетие удалось более или менее обезопасить покупателей на первичном рынке, положение выровнялось. Более того, в некоторых ситуациях вторичный рынок проигрывает конкуренцию новостройкам. В каких случаях это происходит, разбирался “Ъ”.

Где дешевле

Сейчас на московском рынке жилья сложилась достаточно комфортная ситуация для платежеспособного покупателя. Девелоперы строят много — как в старых границы Москвы, так и на новых территориях. Подмосковные чиновники, в свою очередь, несколько лет подряд рапортуют о высоких темпах. «В итоге сложившейся конкуренции среди застройщиков цены на рынке новостроек оказались приемлемыми»,— отмечает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. По ее данным, например, в Новой Москве по итогам 2016 года средняя стоимость жилья в новостройках бизнес-класса оказалось в пределах 120 тыс. руб. за кв. м, что примерно на 18 тыс. руб. меньше показателей конца 2015 года. По данным сервиса «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.Ru), в старых границах Москвы самые дешевые новостройки продаются в Бирюлево Восточном (63,7 тыс. руб. за кв. м), Марьино (101,9 тыс. руб. за кв. м), Люблино и Отрадном (примерно по 112 тыс. руб. за кв. м).

Большинство экспертов сходятся во мнении, что огромное предложение на рынке новостроек буквально задушило вторичный рынок. По данным компании «Азбука жилья», предложение вторичных квартир на рынке старой Москвы (без учета элитной недвижимости) в 2016 году сократилось на 22,2%. Но цены на первичном и вторичном рынках пока несколько разнятся: в новостройках приобрести жилье по-прежнему дешевле, что, по мнению опрошенных “Ъ” участников рынка, приводит к уходу со вторичного рынка значительного числа потенциальных покупателей. Но в то же время, стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в домах от Третьего транспортного кольца до МКАД может быть дешевле, чем в новостройках в аналогичных районах.

Средний бюджет покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке Москвы*
Первичный рынок
Вторичный рынок
Однокомнатная квартира — 5,8 млн руб.
Однокомнатная квартира — 7,15 млн руб.
Двухкомнатная квартира — 8,85 млн руб.
Двухкомнатная квартира — 10,4 млн руб.
Трехкомнатная квартира — 12,3 млн руб.
Трехкомнатная квартира — 15,5 млн руб.
Средняя стоимость квартир по территориальным зонам Москвы*
Первичный рынок
Вторичный рынок
Внутри Третьего транспортного кольца — 189,7 тыс. руб. за 1 кв. м
Внутри Третьего транспортного кольца — 220,6 тыс. руб. за 1 кв. м
От Третьего транспортного кольца до МКАД — 164,6 тыс. руб. за 1 кв. м
От Третьего транспортного кольца до МКАД — 140,5 тыс. руб. за 1 кв. м
За МКАД — 108,5 тыс. руб. за 1 кв. м
За МКАД — 130 тыс. руб. за 1 кв. м
*Данные на ноябрь 2016 года.
Источник: Est-a-tet.

Предложение вторичного рынка вступает в основном в конкуренцию с новостройками, сданными госкомиссии (то есть, это дома, готовые к заселению), полагают эксперты Est-a-tet. По их мнению, цены на первичном рынке действительно приблизились к показателям вторичного рынка. «Так, цены на монолитные новостройки массового сегмента на начальной стадии сравнялись с жильем экономкласса в нестарых панельных домах или сталинских кирпичных домах на вторичном рынке (речь о массовом жилье, построенном в 1950-х годах, а не о сталинских высотках.— “Ъ”),— сообщили в Est-a-tet.— Хотя качество новых проектов, даже панельных, гораздо выше, причем многие квартиры реализуются уже с отделкой. Квартиры в новых панельных новостройках по цене почти равны жилью в старых панельных домах». Из этого эксперты делают следующий вывод: на фоне, когда в некоторых случаях цены в двух сегментах почти сравнялись, вторичный рынок начинает проседать, учитывая, что качество такого жилья банально устарело.

Где безопаснее

Всегда считалось, что покупать жилье на вторичном рынке безопаснее, чем на первичном рынке. Причина этого устоявшегося мнения — разного рода скандалы, связанные с обманутыми дольщиками по тем или иным крупным проектам. Но все эти конфликты с застройщиками быстро разрешаются, если все документы оформлены правильно. Самый безопасный способ покупки квартиры в новостройках — оформление договора долевого участия.

В ДДУ четко прописаны схемы компенсации ущерба и защиты прав дольщиков в случае недостроя, сдачи объекта в ненадлежащем состоянии и задержки сроков. После внесения поправок к ФЗ-214 (регулирует долевое строительство) о страховании гражданской ответственности застройщика фактически процедура удовлетворения требований дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору была изменена и защита дольщиков усилена. Ранее в случае банкротства застройщика дольщики становились кредиторами второй очереди, чьи требования удовлетворялись после кредиторов первой очереди. К тому моменту нередко у застройщика уже не оставалось никаких активов. Сейчас дольщики могут переадресовать свои требования банку, который выступает поручителем застройщика, в общество взаимного страхования или страховую компанию, обязанную в таком случае удовлетворить запросы заемщика.

На вторичном рынке, большая часть которого по-прежнему находится в серой зоне, велик риск натолкнуться на продавца квартиры с проблемными документами. Если на купленную вами квартиру имеют права третьи лица и права их были нарушены, то квартиру могут отобрать, предупреждают юристы Est-a-tet. В некоторых случаях сделка с таким жильем признается недействительной и квартиру у нового собственника изымают, причем вернуть уплаченные за нее деньги потом, как правило, практически невозможно. Это, конечно, самый страшный сценарий развития событий. Впрочем, есть еще и другие нюансы.

Например, сейчас остро стоит проблема квартир, купленных с материнским капиталом, в которых вопреки закону дети не стали собственниками. Приобретая такую недвижимость, покупатель подвергает себя риску, так как в ходе плановой проверки органы опеки или прокуратуры могут обнаружить факт нарушения прав несовершеннолетних детей, и собственника лишат квартиры, предупреждают юристы Est-a-tet. По действующему законодательству дети должны наделяться долей в квартире, купленной с использованием материнского капитала. Но родители не всегда это делают, чтобы в случае дальнейшей продажи квартиры избежать получения необходимого разрешения органов опеки. Кроме того, продавцы квартир на вторичном рынке иногда неумышленно утаивают ряд фактов из истории квартиры, которые в дальнейшем могут способствовать признанию сделки недействительной.

Где комфортнее

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т. п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. В новостройке покупатель получает более удобные условия проживания в самом комплексе благодаря собственной инфраструктуре проекта и однородному социальному окружению. Сейчас застройщики продают не только конкретную квартиру, но и образ жизни, который будет создан в жилом комплексе. На вторичном же рынке, особенно в экономклассе, такой подход просто отсутствует, отмечают опрошенные “Ъ” риэлторы.

Но на вторичном рынке, оговариваются аналитики Est-a-tet, у покупателя есть выбор купить квартиру практически в любой локации, в отличие от более ограниченных в географии проектов первичного рынка. Объекты на вторичном рынке могут располагаться как в полностью оснащенных всей инфраструктурой локациях, так и в удаленных и малоразвитых районах.

Чем еще отличаются квартиры в новостройках и на вторичном рынке, подробнее — в таблице.

Ипотека
Первичный рынок
Вторичный рынок
Минимальная ставка по ипотеке по программе с господдержкой — 10,5% (АИЖК)
Минимальная ставка по ипотеке — от 11% (Сбербанк)
Средняя ставка — 11,4%
Средняя ставка — 13%
Размер квартир
Первичный рынок
Вторичный рынок
Однокомнатная квартира — 38,1 кв. м
Однокомнатная квартира — 35 кв. м
Двухкомнатная квартира — 61,2 кв. м
Двухкомнатная квартира — 54 кв. м
Трехкомнатная квартира — 83,2 кв. м
Трехкомнатная квартира — 80 кв. м
Скидки
Первичный рынок
Вторичный рынок
Максимум 3–5%. Но застройщики могут предложить в подарок машино-место
Скидка на переоцененные объекты может достигать 10–15%
Девелоперы также готовы снизить для покупателя ставку по кредиту на несколько лет (например, до 7%)
В среднем размер скидок на вторичном рынке колеблется в диапазоне 5–7%
Источник: Est-a-tet.