Классовая трансформация

На рынке строящегося жилья Петербурга происходит перераспределение. Доля комфорт-класса последние годы растет, а бизнес-класса постепенно падает. Также появились промежуточные классы — комфорт-плюс и бизнес-лайт. И доля этих сегментов будет только нарастать, предполагают аналитики.

Объем предложения сегмента комфорт в Петербурге на конец 2019 года оценивался в 2,5 млн кв. м

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По данным Colliers International, объем нового предложения на рынке жилья в классах бизнес и премиум в Петербурге по итогам 2019 года составил 627 тыс. кв. м, что на 17% меньше, чем в 2018 году (758 тыс. кв. м). По мнению экспертов, это ожидаемый результат на фоне высоких показателей 2018 года, когда застройщики активно выводили проекты на рынок, стремясь обеспечить высокую долю продаж в жилых комплексах до вступления в силу поправок в 214-ФЗ.

По оценкам компании ПСК, из всего объема сданной недвижимости в Петербурге в 2019 году (3,4 млн кв. м) на бизнес-класс приходится 10–12%. «Точные метры считать несколько затруднительно, поскольку значительная часть такой недвижимости является бизнес-классом лишь в маркетинговой плоскости. Если принять за ключевой показатель категории стоимость метра, то в 2019 году сдано около 350 тыс. кв. м. По сравнению с прошлыми годами динамика стабильна»,— рассуждает Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК».

В первой половине 2019 года активность девелоперов планомерно снизилась, однако ближе к концу года показатели ввода стабилизировались: более половины (54%) объема нового предложения в классах бизнес и премиум пришлось на четвертый квартал 2019 года. Такие данные содержатся в исследовании международной консалтинговой компании Colliers International.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», приводит такие данные: «Объем предложения сегмента комфорт на конец года оценивается в 2,5 млн кв. м (+14% за год). Это наибольший сегмент рынка недвижимости в агломерации. С развитием редевелопмента и усиления присутствия городских территорий в агломерации, доля сегмента комфорт растет ежегодно: с 2016 года доля предложения такого жилья увеличилась с 33 до 57% (в объеме предложения агломерации)». По ее словам, в 2019 году реализовано 2,3 млн кв. м жилья комфорт-класса — на уровне прошлого года (2018 год считается ажиотажным). В 2019 году на рынок выведено новых объектов совокупной площадью 2,6 млн кв. м жилья комфорт-класса — на уровне поглощения. Объем нового предложения на 12% выше прошлого года.

По данным «Петербургской недвижимости», объем предложения в классе бизнес оценивается в 377 тыс. кв. м, за год предложение сократилось на 13%. В 2019 году реализовали 301 тыс. кв. м жилья в бизнес-классе, что на 15% ниже ажиотажного 2018 года. Относительно 2017 года прирост спроса составил 12%. В 2019 году на рынок поступило 209 тыс. кв. м жилья бизнес-класса, это на 42% ниже активного 2018 года. В целом объем пополнения — на уровне спокойных периодов (2017 год).

Ольга Трошева добавляет, что в 2019 году доля сегмента комфорт составила 44% (1,4 млн кв. м). С момента активизации строительства в черте города и развития редевелопмента в популярных районах города объекты комфорт-класса существенно увеличили присутствие на городском рынке, доля таких объектов увеличилась практически вдвое: с 20–30% до 40–50%. «В 2019 году в эксплуатацию введено 289 тыс. кв. м жилья бизнес-класса (9% в объеме ввода по Петербургу). Ввод объектов бизнес-класса на протяжении последних лет стабильный, в среднем 300 тыс. кв. м в год, это 8–10% в общем объеме ввода в Петербурге»,— говорит она.

Одним из ключевых трендов на рынке жилья Петербурга остается редевелопмент: на территории бывших промышленных зон появилась половина всех новых проектов бизнес- и премиум-класса 2019 года. Лидером выступает Московский район (43%): на месте корпусов завода «Хладокомбинат № 1» возводится «Квартал CHE» (ГК «Эталон»), а на территории подстанции «Чесменская» — ЖК «Дефанс» (ГК «Лидер Групп»). Активное освоение территории продолжается также на площадке молочного завода «Петмол».

Благодаря реализации крупных проектов редевелопмента самая большая доля (39%, или 226 тыс. кв. м) в новом предложении бизнес-класса также принадлежит Московскому району, говорят в Colliers International Еще один масштабный проект реализуется на намывных территориях Васильевского острова: в июне 2019 года группа ЛСР вывела здесь в продажу ЖК «Морская набережная». В премиум-классе основной объем нового предложения сконцентрирован на Петровском острове (64%). Еще четверть жилья (24%) появилась в набирающем популярность Адмиралтейском районе, в том числе — клубные дома «Артхаус» от компании «Красная стрела» и «Идеалист» от компании RBI.

Сергей Мохнарь рассуждает: «В 2019 году сегмент бизнес-класса, как и ожидалось, показал рост. Покупательский интерес увеличился в среднем по рынку на 6%. Бизнес-класс чувствует себя лучше всех остальных сегментов, и, если не произойдет каких-либо общеэкономических сдвигов, рост на 5–6% в год сохранится вплоть до 2025 года».

Лайт-формат

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, замечает:«Еще два года назад ключевыми локациями премиум-класса были Петроградская сторона и район Старо-Невского проспекта. Однако расширение ареала классов жилья происходит стремительно. Локации эконом-класса перерастают в класс комфорт. В свою очередь, комфорт постепенно переселяется в бизнес-класс, а участки для бизнес-класса приобретают черты премиальных. В этих условиях выигрывают дальновидные игроки, способные предугадать меняющиеся и растущие вместе с классами потребности своей целевой аудитории, просчитать потенциал локации».

А вот у Евгения Богданова, основателя проектного бюро Rumpu, иное мнение относительно перспектив бизнес-класса: «Жилье комфорт- и бизнес-класса активно вводилось девелоперами и будет вводиться какое-то время. Однако в дальнейшем объем ввода эконом- и комфорт-класса, а также вечно стабильной "элитки" сохранится, а вот бизнес-класса — сократится во всех городах, кроме, пожалуй, Москвы. Что-то мне подсказывает, что от жилья бизнес-класса со временем откажутся: его просто доудешевляют до того, что он превратится в комфорт из-за замены всего и вся — материалов, технологий и т. д. Этот процесс широко шагает по стране, падает покупательная способность, относительно стабильной она остается только в экономе — вот к нему, минуя комфорт-класс, и полетит наш еще недавний бизнес-класс».

Другие эксперты тезис о трансформации классов жилья подтверждают, хотя не могут согласиться с интерпретацией господина Богданова.

Согдиана Алиева, руководитель отдела продаж новостроек агентства недвижимости ЭВО, отмечает: «Если говорить о ситуации в данных сегментах рынка недвижимости в целом, то за последние два года качество жилья только улучшается. Застройщикам приходится подстраиваться под запросы будущих жильцов. Сейчас доступное жилье обладает всеми характеристиками комфорт-класса. Люди стремятся улучшать свои жилищные условия, в результате между сегментами бизнес и комфорт появился новый тип жилья — бизнес-лайт».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», также подтверждает мысль о том, что уже достаточно заметный объем проектов сконцентрирован в промежуточном сегменте, который обозначается как комфорт-плюс или бизнес-лайт. «Это жилые дома с более удачным расположением, видовыми характеристиками и с теми деталями, которые комфорт-классу ранее не были присущи. Комфорт-класс в городе развивается в направлении бизнес-класса. В проектах появляются высокие потолки во всех квартирах или на последних этажах, большие окна или витражное остекление, французские балконы, террасы, авторский ландшафтный дизайн, нетиповые интерьеры холлов. В бизнес-классе теперь становится все более важной эксклюзивная концепция, вау-эффект, новинки в планировках, дизайне общих зон»,— говорит она.

Цены растут

На конец 2019 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в экспозиции в проектах бизнес-класса увеличилась на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составила 171,7 тыс. рублей за квадратный метр, говорят в Colliers International. В проектах премиум-класса показатель вырос на 9% и в абсолютном выражении достиг 221,4 тыс. рублей за квадратный метр. Максимальный прирост стоимости за год был зафиксирован в Московском (+13%) и Адмиралтейском (+11%) районах. Рост цены обусловлен несколькими факторами. Среди ключевых — переход застройщиков на проектное финансирование, где ставка по кредиту может достигать 15%, а также рост спроса со стороны покупателей и повышение строительной готовности проектов.

Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК «Адвекс Недвижимость», говорит: «Цена на жилье класса комфорт выросла на 10–15% и в среднем составляет 120–130 тыс. рублей за квадратный метр, в бизнес-классе — 165 тыс. рублей и выше».

Госпожа Трошева посчитала, что средняя цена сегмента комфорт в Петербурге составляет 121,9 тыс. рублей за квадратный метр, в пригороде — 86 тыс. рублей (прирост с начала 2019 года — 6,2 и 6,4% соответственно). Удорожание в сегменте — ниже общерыночного. «В бизнес-классе средняя цена составила 183,3 тыс. рублей за квадратный метр. С начала года изменение по классу составило 9,3%»,— приводит она данные. Госпожа Трошева напоминает, что в период 2015–2017 годов цены на рынке первичной недвижимости практически не росли (были ниже официальной инфляции). С 2018 года начался планомерный рост. «Мы ожидаем, что в текущем году рост цен продолжится, но он уже будет не столь стремительным, а в пределах инфляции»,— говорит госпожа Трошева.

Важным сигналом для отрасли, по словам Елизаветы Конвей, стало заметное оживление земельного рынка в конце 2019 года. «Всего за прошедший год девелоперы приобрели 45 га земли, при этом активнее всего земельный банк пополняли федеральные и региональные игроки — ГК "Пик", Glorax Development и "Аквилон Инвест", на сделки которых пришлось около 50% площадей»,— добавляет она.

Широкая целевая аудитория

«Спрос на комфортное жилье в продуманных и качественных проектах растет, несмотря на рост цен. Покупатели за счет снижения ставки по ипотеке имеют возможность выбрать жилье большей площади, лучшей локации и с большим количеством опций. Основной спрос в прошлом году выпал на проекты в Приморском, Василеостровском и Выборгском районах»,— перечисляет Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Господин Мохнарь отмечает, что в бизнес-классе тенденция сокращения метража средней покупки значительно замедлилась. Сейчас этот показатель находится, по его словам, на уровне 65 кв. м. «У бизнес-класса на данный момент самое большое число групп целевых аудиторий: выходцы из обширного вторичного рынка, иногородние покупатели, долгосрочные инвесторы, молодежь и зрелые люди. Все большую долю среди покупателей составляют люди, занятые в IT,— в одной из немногих отраслей, которая растет как количественно, так и по части средней зарплаты. Наконец, все районы массовой застройки на окраинах города и даже за КАД являются местом жительства потенциальных покупателей недвижимости бизнес-класса. Сегмент обеспечен спросом со стороны как внутренних мигрантов, так и переезжающих в Петербург из других городов»,— рассуждает глава департамента развития ПСК.

Он добавляет, что комфорт-класс сегодня на рынке занимает около 60% от всего объема. «По сравнению с прошлым годом каких-либо значительных отклонений нет, но есть постепенное наращивание доли. Сегмент комфорта составляет хорошую конкуренцию эконому на фоне снизившейся стоимости ипотеки и запуска многочисленных спецпрограмм для разных категорий заемщиков. На сегмент влияет и тот факт, что недорогих пятен под застройку все меньше. Поэтому перспективы самого недорогого жилья в черте города почти не просматриваются, а его место постепенно полностью займет комфорт-класс. В этом сегменте спрос будет напрямую связан с доступностью ипотеки»,— рассуждает господин Мохнарь.

Госпожа Конвей подтверждает эту тенденцию: «Комфорт-класс является преобладающим на рынке возводимого жилья Петербурга: на него приходится более половины объема строительства, и показатель продолжает расти. Во многом это объясняется снижением предложения жилья эконом-класса. Спрос на него высокий, а предложение пополняется медленно. Промышленный пояс "развязывается", локации развиваются и становятся более привлекательными, в них заходят крупные девелоперы и формируют новые кварталы с собственной социальной инфраструктурой. Тот же тренд подталкивает выкококлассные сегменты: сейчас на долю жилья бизнес-класса и выше приходится около 15%, тогда как всего пять лет назад показатель не превышал 10%»,— замечает госпожа Конвей.

В пресс-службе группы ЛСР заявили: «Ключевой тенденцией в 2019 году стало выравнивание спроса: ажиотаж, который мы наблюдали в 2018 году, сошел на нет. Сегодня востребованы качественные проекты, при этом доля тех, кто предпочитает жилье с чистовой отделкой, растет не только в сегменте комфорт, но и бизнес. По нашим исследованиям, самые перспективнее районы Петербурга — Приморский (средняя стоимость "квадрата" — 112 тыс. рублей, за последний год цены выросли на 12%), Красногвардейский (100 тыс.), Василеостровский (123 тыс.), Московский (121 тыс.), Невский (118 тыс.). Именно в этих районах предпочитают приобретать недвижимость те, кто рассматривает покупку квартиры в комплексах класса комфорт и бизнес».

Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate, отмечает, что комфорт- и бизнес-класс чувствуют себя более стабильно в условиях изменения законодательных норм и экономических потрясений. «Конечно, вступившие в силу поправки в 214-ФЗ привнесли свои изменения на рынок девелопмента жилой недвижимости, но игроки начинают подстраиваться под новые правила — девелоперы, банки, инвесторы. Например, предложение Сбербанка по ипотеке в 1% для клиентов с детьми для покупки недвижимости, которая строится с применением эскроу для расчетов по всем договорам долевого участия. Конечно, программа имеет большой объем обязательств и ограничений, но ее можно считать одним из первых шагов, который позволит найти варианты работы в новых условиях. Девелоперам такой инструмент поможет стимулировать продажи, например, на многоквартирные лоты или менее ликвидные квартиры»,— резюмирует господин Лазутин.