Обратный эффект

Возможность быстро добираться из дома до нужного места — важный элемент комфорта, который комплекс премиум-класса должен обеспечивать своему жильцу. Однако далеко не всякая транспортная инфраструктура прибавляет стоимости элитной квартире. Станция метрополитена под окнами скорее будет играть отрицательную роль.

Главными факторами элитной недвижимости являются удобство расположения, высокий уровень комфорта, респектабельное социальное окружение и привлекательный вид из окна. Другим немаловажным критерием хорошего местоположения является транспортная доступность объекта. Близость к крупным автомагистралям нередко входит в пятерку лидирующих факторов в рейтинге предпочтений клиентов при выборе элитного жилья. "Как правило, покупатели этого сегмента недвижимости — автовладельцы, поэтому рядом должны быть хорошие автотрассы, чтобы можно было достаточно быстро добраться до центра города. При этом автомагистрали не должны проходить прямо под окнами, владельцы элитной недвижимости высоко ценят хорошо организованную придомовую территорию", — говорит руководитель проекта ЖК "На Гребецкой" Сергей Богоутдинов.

Близко к артериям

Денис Бабаков, коммерческий директор компании "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", уверен, что в непосредственной близости от элитного жилого комплекса должны проходить автомагистрали, а также должна существовать развитая сеть наземного транспорта или станция метро, добраться до которых пешком не составит большого труда. Но, как говорят участники рынка, существует предельно допустимое расстояние транспортного узла от премиального жилого комплекса: если такой узел расположен слишком близко к дому, жилье потеряет в привлекательности.

Зачастую далеко не всегда удается возвести элитный объект в шаговой доступности от метро. Фактор наличия в пределах свободного доступа метро для обеспеченных покупателей не играет существенной роли и не влияет на цену. Главное — это локация объекта, хотя в непосредственной близости наличие метро — это скорее минус, чем плюс. Покупатели этого сегмента ценят близость парков, наличие водных пространств, центр города. Главное для них — избранность, уникальность, престиж. Например, покупатели элитной недвижимости знают о проблемах, связанных с центральными районами Петербурга (транспортная загруженность, плохая экология, точечная застройка), но при этом квартиры всегда раскупаются и вряд ли упадут в цене.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", рассуждает: "Основные локации строительства элитного жилья в Петербурге — центральные районы города: Петроградский, Центральный и Адмиралтейский. Все эти районы перегружены транспортом, однако это не отталкивает покупателей дорогих квартир. Как правило, транспортный коллапс начинается не возле дома, а на основных магистралях, где всем приходится стоять в пробках, независимо от того, в каком районе и в доме какого класса живет человек". При этом она полагает, что для элитного жилья непринципиально, чтобы станция метро находилась близко к дому. Для жителей вполне приемлемо, если она будет располагаться в пешей доступности (15-20 минут). "Крайне нежелательно, чтобы неподалеку проходили оживленные загазованные магистрали. На мой взгляд, благополучная локация для жилого комплекса элит-класса — уединенное, обособленное место с возможностью выезда на автомобиле на основные магистрали в течение пяти-десяти минут".

Кому оно нужно

Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК "Теорема", считает, что наличие метро рядом с элитным объектом актуально для работников жилого комплекса, но не для самих жителей. Как правило, жильцы самостоятельно решают вопрос транспортировки обслуживающего персонала и необходимости в метро не возникает. "Создается обратный эффект — наличие станций метро в непосредственной близости чаще всего снижает статус объекта, так как место становится слишком массовым и проходным. Самый яркий пример — Крестовский остров, элитная недвижимость на котором теряет популярность по причине большого количества шумных отдыхающих".

Наличие автомобильных дорог и магистралей необходимо для любого комплекса вне зависимости от класса. Однако если трасса проходит под окнами дома, то об элитности объекта не может быть и речи. Дома, стоящие непосредственно на таких магистралях, теряют свою ценность. "В проектах экономкласса транспортная доступность и остановки общественного транспорта рядом с жилым комплексом существенно повышают стоимость проекта, для проектов бизнес-класса и выше близость к метро и транспортным магистралям вторична. Главные преимущества — экология, видовые характеристики, статусность локации", — резюмирует госпожа Агеева.

Андрей Тетыш, президент АРИН, говорит: "Здание может стоять и в 50 метрах от станции метрополитена, но в тихом переулке, скрытое за другими домами и отгороженное, например, зеленым массивом, а может в 300 метрах от станции, но на улице, по которой все идут к метро. Первый вариант предпочтительнее, но возможны оба". С ним не согласен Сергей Богоутдинов: "Наличие метро в пяти-десятиминутной пешей доступности все же значительно упрощает жизнь, позволяя самим покупателям, членам их семьи, а также друзьям быстрее добираться до дома. Близкое расположение к метро необходимо, например, студентам, еще не получившим водительские права, или деловым людям, которые живут по принципу "время — деньги" и не могут себе позволить стоять в многочасовых пробках".

Такой же точки зрения придерживается Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed: "Состоятельный покупатель — не небожитель. У него есть и дети-старшеклассники, и родители, и обслуживающий персонал, которым нужно как-то передвигаться по городу. В нашем агентстве был случай, когда покупательница с двумя детьми подросткового возраста отказалась от сделки именно по причине того, что ей нужен был дом в пешей доступности от метро".

Но все-таки на стоимость жилья премиум-класса в большей степени повлияет хорошая доступность к основным транспортным развязкам. "Доказательство этому — проектирование целого ряда объектов бизнес-класса на Васильевском острове, который в 2017 году будет соединен с другой частью города центральным участком ЗСД. Нельзя забывать и о станциях метро и ремонте транспортных путей, которые в будущем дадут дышать острову", — говорит Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE.

"В чистом виде транспортная инфраструктура на цену не влияет. Она лишь часть общей локации, за которую платятся деньги. Естественно, хорошие подъездные дороги важны, но не менее важно удаленность от шумных и "грязных" магистралей. Что касается метро, то его наличие не очень важно для элитной недвижимости. Пример — Крестовский остров, где цена "элиты" с метро и без него не слишком поменялась", — рассуждает Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.

Не узлом единым

Но одна только транспортная инфраструктура, даже если и располагается по соседству, элитным место сделать не сможет.

"Для элитного жилья важны уединенность, тишина и хорошая экология, а также качество проекта и локация, в которой он находится. Транспортная доступность важна, но не сильно", — полагает Наталья Агрэ, замдиректора отдела маркетинга и продаж компании "Балтийская жемчужина".

Мария Дворецкая, руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге, обращает внимание: "При создании проекта, который по качеству соответствует элитному, но располагается в новом, не признанном "элитным" районе, даже при наличии удобной транспортной доступности, вряд ли можно говорить, что его можно будет реализовать как элитный. На статус влияет комплекс факторов, а престиж района и качество проекта имеют ключевое значение. Можно говорить о том, что наличие удобной транспортной доступности является конкурентным преимуществом, но оказывает только косвенное влияние, повышая спрос и скорость реализации проекта. Например, открытие ЗСД существенно улучило транспортную доступность Курортного района, что позволяет владельцам элитной недвижимости существенно сократить время поездки в центр города".

Цена на премиальное жилье определяется, собственно, самой сложившейся локацией, самим качеством жилья. А внутри узких (и порой даже односторонних) переулков исторической застройки их расширение и улучшение транспортной ситуации в принципе невозможно — и здесь можно говорить лишь о каких-то дополнительных опциях.

"При этом об обратном эффекте тоже нет смысла говорить. Инвестирующие в элитное жилье, допустим в Москве, на экологию в принципе не смотрят — все упирается лишь в дополнительную шумоизоляцию, фильтры воды и воздуха, но город вокруг себя не поменяешь", — рассуждает Илья Шуравин, сооснователь компании "Сенчури 21 Биново" (входит в ГК Rusland SP).

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", добавляет: "Для одних важны близость памятников архитектуры и жизнь в самом сердце Петербурга, и они готовы мириться с недостаточным количеством зеленых зон и пробками. Для других важны уединенность, близость природы и водоемов к дому, и они готовы поступиться несколькими минутами дороги".

Аналитики компании "Лемминкяйнен" считают: "Одним из основных критериев для элитного жилья является его местоположение в центральных районах города или в престижных пригородах, вблизи знаковых объектов, достопримечательностей, памятников архитектуры, садово-парковых зон, водоемов и набережных в центре города. Для покупателя элитного жилья на первый план выходят видовые характеристики".

Одним из основных параметров классификации элитного жилья является его местоположение. Элитные объекты располагаются преимущественно в престижных зонах исторического центра. Компания Knight Frank разработала собственную карту зонирования элитной недвижимости, выделив девять локаций элитного жилья. Удаленность от транспортных магистралей не является приоритетным фактором для классификации элитных объектов. "С точки зрения покупательских предпочтений объект, расположенный непосредственно на оживленной транспортной магистрали, с выходящими на нее окнами, будет пользоваться меньшей популярностью, нежели несколько удаленный от этой магистрали объект, расположенный на тихой, спокойной улочке. Важным параметром элитной локации является в большей степени наличие уже сформированной однородной престижной, элитной, застройки", — говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.