Рост цен миграции не помеха

В минувшем году стоимость жилья в новостройках Краснодара увеличилась на 5%. Рост цен продолжается вот уже три года, и, по мнению экспертов, 2019 год не изменит этот тренд. Эксперты и участники рынка по-разному оценивают перспективы увеличения стоимости квадратного метра в новостройках: от 5% до 20%. Но уверены, что Краснодар останется привлекательным для россиян городом для переезда

В Краснодаре продолжается повышение цены на жилую недвижимость. Средневзвешенная стоимость жилья в новостройках за 2018 год выросла почти на 5% и составила 49,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Последний раз такой высокий уровень цен был зафиксирован более 10 лет назад: в третьем квартале 2008 года стоимость квадратного метра достигла исторического максимума — 50,2 тыс. руб. Данные исследования в марте обнародовала консалтинговая компания Macon на основе анализа ценовой конъюнктуры первичного рынка многоэтажного жилого строительства Краснодара (397 домов, литер в составе 162 жилых комплексов).

По информации компании, цена жилой недвижимости на первичном рынке Краснодара стабильно растет уже три года подряд. С 2015 года увеличение составило 17%.

Значительное влияние на среднюю стоимость квартир оказало снижение девелоперской активности. Притом что в эксплуатацию в 2018 году, по данным администрации города, ввели порядка 3 млн кв. м жилья, количество вновь выведенных на рынок проектов составило лишь порядка 1,5 млн кв. м. При этом в 2014 году было заложено 3,2 млн кв. м, в 2015-м — 2,1 млн кв. м.

Искусственно ограничивает предложение и большое число проблемных объектов, на которые приходится 32% от общей площади строящихся комплексов, отмечают в Macon. Объема новых проектов оказывается недостаточно, чтобы «разбавить» рынок домами на начальной стадии готовности, которые обычно имеют меньшую стоимость квадратного метра в сравнении с объектами в активной стадии строительства. Все это вкупе с другими факторами заставляет цены идти вверх.

В рамках тренда

В целом по стране прирост стоимости новостроек по итогам 2018 года составил от 2,7 до 7%, приводит данные управляющий партнер Экспертной группы Veta Илья Жарский. По его мнению, ожидаемый рост НДС, переход на эскроу-счета и разрешение строительной компании реализовывать одновременно только один проект завысили цены на недвижимость. «Кроме этих факторов можно отметить и ослабление рубля, а также официальную инфляцию 4%, что застройщики закладывали в своих расчетах. Но цены не стали расти выше, поскольку на рынке наконец появилась требуемая ликвидность. Снижение ипотечных ставок банками привело к буму покупок первичного жилья, что привело к росту спроса, но и дало требуемый оборот для строительной отрасли»,— говорит он.

Партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев полагает, что рост стоимости квадратного метра в новостройках Краснодара связан прежде всего с эффектом низкой базы: 49,9 тыс рублей за кв. м — это относительно мало по сравнению с другими крупными городами, например с Екатеринбургом (в среднем 70,4 тыс. руб. за кв. м), Самарой (52 тыс. руб. за кв. м), Ростовом-на-Дону (52,2 тыс. руб. за кв. м), Пермью (56,6 тыс. руб. за кв. м).

Рост на 5% за год — это немного, рынок еще дает покупателям запрыгнуть в этот тренд, потому что в других городах России недвижимость в 2018 году дорожала быстрее

«Рост на 5% за год — это немного, рынок еще дает покупателям запрыгнуть в этот тренд, потому что в других городах России недвижимость в 2018 году дорожала быстрее, например: Казань (+ 15% — до 76,6 тыс. руб.), Пермь (+ 10% — до 56,6 тыс. руб.), Санкт-Петербург (+ 11% — до 118,7 тыс. руб.). Но есть и Москва, в которой квадратный метр в новостройке за год подорожал всего на 3%, или Туапсе, где цены упали на 15%»,— приводит данные эксперт.

Также господин Жарский отмечает, что открывшийся путь в Крым добавил стоимости строительным материалам. «Рост спроса новых ипотечников и людей, что переселяются из других регионов, не позволяет замораживать цены, поэтому продолжается удорожание квадратного метра в первичном жилье. Некоторое снижение количества участников из-за новых условий не изменит общую картину по городу, поскольку эта ниша быстро заполняется конкурентами или федеральными сетями»,— считает эксперт.

Массы диктуют классы

Аналитики Macon подчеркивают, что основу всего предложения на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости Краснодара составляют объекты массового сегмента. Именно за счет этих классов в 2018 году увеличился показатель средневзвешенной стоимости. Так, по итогам прошлого года средняя цена квадратного метра в новостройках экономкласса составила 40 797 руб. Аналогичная динамика прослеживается и в комфорт-классе: в 2016—2017 годах средневзвешенная стоимость выросла на 3%, в 2017—2018 годах — на 9%.

Вместе с ростом средневзвешенной стоимости в массовых сегментах выросли и бюджеты покупки квартир: увеличение цен реализации было зафиксировано в пределах 10—15%. Так, если в 2017 году средняя цена квартиры-студии комфорт-класса составляла 1,1 млн руб., то в 2018-м — 1,4 млн руб.

По данным исследования, стоимость недвижимости в бизнес-классе в течение всего года оставалась стабильной — только в конце периода было зафиксировано повышение цен в подавляющем большинстве комплексов, однако это не отразилось на среднегодовом показателе — 69 331 руб. /кв. м. Среди всех сегментов отрицательная динамика средневзвешенной стоимости наблюдалась только в элитном классе. Это произошло по причине приостановки продаж в нескольких комплексах с более высокой ценой, считают аналитики Macon.

Районы, кварталы...

Что касается разделения на отдельные районы Краснодара, картина здесь достаточно пестрая. Хотя за последний год средневзвешенная стоимость выросла во всех районах города, наибольшее удорожание (от 15% и выше) оказалось в районах: ЗИП, ШМР, ЧМР и ПМР. В некоторых из здешних ЖК увеличение средней цены на один кв. м превышало 10 тыс. руб.

В свою очередь относительно небольшой рост (до 5%) показали районы: ЦМР, ХБК, несколько районов на севере города (К. Россинского, Ипподром, Витаминкомбинат/Прогресс), а также пригород (поселки Знаменский, Новознаменский, Лорис и х. Ленина). Здесь цены тоже росли, но этот процесс замедлил выход новых проектов по более низким ценам или, напротив, приостановка или завершение продаж в дорогостоящих по меркам территории объектах.

Спрос подрос Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько отмечает, что после резкого падения спроса на жилье в 2017 году (на 9%) в 2018-м ситуация стала стабилизироваться. По итогам года было зарегистрировано 28,1 тыс. сделок, что ниже прошлогоднего показателя всего на 2,4%.

«Уменьшение количества сделок на первичном рынке происходит из-за сужения выбора ликвидных предложений. Новых проектов вводится сравнительно мало, во все большем числе проблемных комплексов реализация фактически остановлена, хотя формально продажи в них открыты. Если на конец 2015 года в продаже находилось почти 60 тыс. квартир в новостройках, то сегодня их число опустилось до 55 тыс. единиц, а за минусом проблемных объектов — до 38 тыс. единиц»,— говорит господин Володько. Он также прогнозирует, что в дальнейшем объем спроса не должен существенно изменяться, составляя около 28—28,5 тыс. сделок ежегодно в период с 2019 по 2022 год.

По мнению господина Володько, пиковый показатель 2014 года — 35,9 тыс. сделок — вряд ли будет достигнут в среднесрочной перспективе. «Сейчас на рынке фактически отсутствует максимально доступное предложение (по цене до 25—30 тыс. руб. /кв. м), наличие которого являлось одной из причин рекордного количества сделок в 2014 году. В дальнейшем выход объектов по таким ценам невозможен ввиду ожидаемого повышения себестоимости строительства. Также фактически исчерпан потенциал увеличения доступности жилья за счет повышения его компактности, средняя площадь квартир на рынке перестала снижаться и два последних года составляет 47 кв. м»,— говорит господин Володько.

Станислав Николенко также отмечает тренд на сохранение стабильного спроса на жилье как в Краснодаре, так и в целом в крае. «Спрос есть как у местного населения, так и у жителей из других регионов. Всем хочется улучшать жилищные условия. Поэтому основная тенденция — уход от точечной застройки к комплексному освоению. Сегодня люди покупают не просто квадратные метры — они хотят комфортную среду для жизни, когда рядом есть все необходимое и не нужно далеко выезжать за покупками или какой-то услугой. И в выигрыше будет тот, кто сможет удовлетворить эти нужды клиента»,— говорит он.

На «плечах» у ипотеки

Как заявляют опрошенные „ЭР“ эксперты рынка недвижимости, снижение ипотечных ставок в 2018 года выступало главным поддерживающим рынок фактором, без которого падение оказалось бы еще более глубоким. Доля квартир, приобретаемых с использованием заемных средств, растет, тогда как доля и число покупателей с оплатой за счет своих ресурсов падает.

Первый заместитель председателя совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» Станислав Николенко отмечает, что ипотека остается мощным драйвером в том числе потому, что сами застройщики готовы предлагать лояльные программы банков-партнеров. «В нашей компании процент покупки с помощью ипотечных средств и собственных накоплений составляет 50 на 50. И спрос только растет»,— говорит он.

При этом собеседники „ЭР“ акцентируют, что не стоит ожидать снижения ставок по ипотеке в ближайшее время. Более того, они могут еще больше вырасти, что сделает покупку жилья менее доступной для значительной доли потенциальных приобретателей.

Границы роста размыты

Относительно того, насколько может подорожать строительство в 2019 году, собеседники „ЭР“ разошлись во мнениях.

По мнению Ильи Жарского, в целом по стране цены на недвижимость больше не должны расти выше инфляции, поскольку спрос на ипотеку по большей части удовлетворен, а обновление имеющегося жилого фонда замещает старые дома на новые. То есть объемы жилья не сокращаются (при имеющейся смертности). «Прирост на 2,7—4% по итогам этого года пока прогнозируется по данным за первые два месяца 2019 года, но точную оценку можно будет получить только к лету»,— говорит он. При этом Краснодар, по мнению господина Жарского, останется привлекательным для покупки недвижимости и в этом году, хотя ситуация со строительством будет несколько более напряженной из-за подорожания стройматериалов и рабочей силы и внедрения новых условий работы.

Илья Жарский подчеркивает, что роста цен следует ожидать не везде в России. К примеру, Москва показывает значительное насыщение рынка и здесь прогнозируется спад до 3% по рынку новостроек, а Санкт-Петербург продолжит расстраиваться в спальных районах и обеспечит рост цен на 1,8—2,5%, говорит он, добавляя, что весна может изменить планы по экономическим или геополитическим причинам, поэтому для более точной оценки следует подождать лета.

Станислав Николенко отмечает, что на удорожание жилья в 2019 году будут оказывать влияние поправки к ФЗ №214, которые добавляют посредника между девелоперами и дольщиками в виде банка. «Закономерно, что дополнительное звено в любой производственной цепочке приводит к увеличению времени и, соответственно, затрат. От скорости ответа банка по операциям как контролера будет зависеть возможность подрядчиков приобретать материалы. Как быстро строится дом, теперь зависит от того, как быстро банки будут проверять и одобрять перечисление денег. Чем дольше процедура согласования и проверки, тем дороже для застройщика стройка»,— говорит господин Николенко. Он подчеркивает, что сегодня сложно спрогнозировать, на сколько процентов по году вырастет цена, так как еще нет понимания стоимости кредитных средств и всех издержек. «Это понимание придет ближе к моменту вступления поправок к ФЗ №214 в силу. Но думаю, что рост цен на жилье составит не менее 5%»,— считает Станислав Никоненко.

Объем новых проектов в Краснодаре в ближайшие два года сократится на 5–10%, но уже в 2021—2023 годах, по мере адаптации к новым условиям, показатель начнет восстанавливаться

Партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев полагает, что рынок новостроек в Краснодаре имеет перспективы роста в 2019 году на 7—10%, в 2020 году — на 5—7%.

Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько убежден, что рост цен будет происходить во всех классах в том числе из-за сокращения количества застройщиков, которые не всегда смогут выполнять новые требования законодательства. Объем новых проектов в Краснодаре в ближайшие два года сократится на 5—10%, но уже в 2021—2023 годах, по мере адаптации к новым условиям, показатель начнет восстанавливаться, полагает гендиректор Macon. «Рост цен на первичном рынке жилой недвижимости Краснодара в течение 2019—2020 годов может составить 15—17%. А значит, в ближайшее время цены на жилье в Краснодаре достигнут своего исторического максимума»,— констатирует Илья Володько.

Коммерческий директор ГК «Метрикс develoрment» Вячеслав Шпынов обращает внимание на то, что стоимость банковского финансирования будет оказывать значительное влияние на себестоимость новых проектов в текущем году. По его мнению, введение эскроу-счетов и проектного финансирования сделает себестоимость строительства примерно на 10% в год дороже. «С учетом того, что среднее время реализации строительного проекта два года, стоимость квадратного метра должна подняться на 20%»,— отмечает эксперт. При этом он подчеркивает, что цены станут подниматься постепенно — по мере окончания реализации уже существующих проектов, которые будут завершаться по старым правилам: «Для того чтобы профильный департамент одобрил продолжение строительства по старым правилам, необходимо, чтобы объект был закончен не менее чем на 30% и в нем было продано значительное количество квартир. В Краснодаре остается еще много такого жилья. За счет его более низкой себестоимости какое-то время еще возможно сдерживание роста средней цены на рынке. Однако надо учитывать, что спрос на недвижимость в Краснодаре остается неизменным, а количество новых проектов будет уменьшаться. На фоне роста издержек и сокращения предложения рост стоимости жилья неизбежен».

Вячеслав Шпынов отмечает, что, хотя на рынок жилья Краснодара и других крупных городов России влияют одинаковые факторы, ситуация с подорожанием жилья в столице Кубани может развиваться по несколько отличному от других регионов сценарию. Традиционно строительный рынок Краснодара отличается большим количеством застройщиков и высоким уровнем конкуренции. Это привело к тому, что маржинальность строительства в городе на сегодня составляет максимум 15%. В то время как в других регионах она значительно выше, говорит Вячеслав Шпынов. «В Тюмени, к примеру, при себестоимости 38—40 тыс. руб. за квадратный метр жилья может продаваться по 65—70 тыс. руб. В Краснодаре при сопоставимой себестоимости конечная стоимость жилья значительно ниже. Поэтому у краснодарских застройщиков меньше возможностей компенсировать неизбежное повышение цены за счет собственной маржи. А значит, рост цен на рынке города будет происходить более быстрыми темпами, чем в среднем по стране»,— отмечает эксперт.

Все еще привлекательны

Эксперты сошлись во мнении, что в текущем году Краснодар должен сохранить свои позиции как город, привлекательный для переезда.

По мнению Вячеслава Шпынова, хотя разница в ценах за квадратный метр между Краснодаром и другими городами-миллионерами в 2019 году будет уменьшаться, он по-прежнему сохранит свои позиции как одного из наиболее привлекательных мест для переселения. «Основными покупателями недвижимости из других регионов для Краснодара являются жители Дальнего Востока, Сибири и Ставрополья. Для ставропольцев рост цен на 20% может оказаться достаточно ощутимым, и спрос на покупку жилья в Краснодаре с их стороны, видимо, снизится. Однако для россиян, живущих на Дальнем Востоке и в Сибири, где стоимость недвижимости ощутимо выше краснодарской, продажа своей квартиры и покупка жилья на юге по-прежнему будут вполне доступным вариантом»,— говорит Вячеслав Шпынов.

Вадим Тедеев полагает, что Краснодар будет догонять города-миллионеры по количеству населения. В год в него будет приезжать 50—70 тыс. новых жителей. «Очень многие покупатели недвижимости являются инвесторами из Москвы и Санкт-Петербурга, которые планируют заработать на росте цены или на сдаче квартиры в аренду. Фиксируемый статистическими ведомствами уровень безработицы в Краснодаре пока еще сильно отстает от среднего по стране — 0,6% против 5%, значит, люди приезжают надолго и им удается найти работу. Мягкий климат и 150 солнечных дней в году — это тоже солидный актив, который пока почему-то не слишком учтен в цене квадратного метра, но через два-три года эта ситуация исправится»,— говорит господин Тедеев.

В основной массе российских мегаполисов (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке многоквартирного жилья находится в диапазоне 55—70 тыс. руб., что существенно выше средней цены по Краснодару, добавляет господин Володько. Кроме того, по некоторым крупным городам отмечается существенный рост цен, что делает их менее привлекательными в глазах мигрантов. «В условиях повсеместного увеличения цен на фоне перенастройки строительной отрасли Краснодар по-прежнему останется привлекательным городом для переселения россиян на юг»,— подытожил господин Володько.