Регулирование инвестиционной деятельности в региональном жилищном комплексе

С.Б. ГЛОБА

Исходя из результатов анализа зарубежного и успешного отечественного опыта предложена систематизация механизмов и инструментов государственной поддержки с учетом классификации типов жилья (рис. 2).

На основе интерпретации результатов исследования мы предложили следующий алгоритм решения жилищной проблемы в регионе:

- ликвидация барьеров при осуществлении различных форм строительства в регионе путем эффективного управления ресурсами муниципалитетов (земля), устранения монополизма, бюрократизма и развития конкуренции как в сфере содержания жилья (ЖКХ), так и в сфере

жилищного строительства и управления жилищным фондом на уровне отдельного города, области;

- развитие стройиндустрии и смежных отраслей, а также различных способов строительства в регионе;

- применение эффективных форм финансирования и кредитования жилищного строительства, таких как ипотечное жилищное кредитование, жилищно-накопительные кооперативы;

- формирование системы предоставления (найма) социального жилья.

Направления комплексного решения жилищной проблемы предлагаются с учетом ее основных аспектов (табл.).

С.Б. ГЛОБА

старший преподаватель Института архитектуры и строительства

Сибирского федерального университета,

г. Красноярск

РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОИНОИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ

Для развития жилищной сферы региона в современных условиях требуется разработка теоретического и методического инструментария новых технологий управления жилищным комплексом. Предлагается внедрение в региональную жилищную политику организационно-экономического механизма оптимизации распределения инвестиционных ресурсов региона на основе принципа равных потенциалов спроса и элементов предложения. Данный механизм учитывает региональные особенности рынка жилищного строительства — объемы спроса, обусловленные возможностями кредитования и величиной собственных средств различных категорий населения; объемы предложения, определяемые мощностью строительных организаций региона, а также возможностями быстрого создания коммунальной инфраструктуры и мощностями ее обустройства. Механизм включает динамические алгоритмы оценки потенциалов элементов предложения; классификации населения и оценки объемов спроса по источникам финансирования; оценки оптимальных объемов инвестиций в жилищное

строительство, а также обеспечивает максимизацию интегральной социально-экономической эффективности инвестиционной программы при заданных финансовых и временнь1х ограничениях.

Суть принципа равных потенциалов спроса и элементов предложения состоит в том, что нельзя стимулировать спрос в регионе, в том числе с помощью ипотечного кредитования, до тех пор, пока не определен потенциал элементов, обеспечивающих предложение жилья в регионе. Таким образом, до выделения финансовых ресурсов для стимулирования спроса на жилье в регионе и повышения его доступности необходимо проанализировать состав основных элементов предложения, определить их потенциал и исходя из полученных оценок балансировать сумму финансирования спроса.

На первом этапе идентифицируются элементы, обеспечивающие предложение жилья в регионе, и оценивается их потенциал. Проводится анализ элементов, обусловливающих предложение в рамках регионального инвестиционно-строительного комплекса, и оценка потенциальных объемов предложе-

© С.Б. Глоба, 2007

РЕГИОНАЛЬНОЕ И ОТРАСЛЕВОЕ РАЗВИТИЕ

ния, не требующих дополнительного финансирования.

В качестве количественных параметров инвестиционно-строительного комплекса, от которых зависит предложение жилья, рекомендуется использовать:

- потенциально возможный объем строительства жилья SyЧ (м2/год), определяемый фактическим количеством свободных земельных участков, подлежащих застройке:

п

Б =У 5.,

^уч ¿-Л I'

I=1

где п — количество свободных земельных участков для строительства согласно генеральному плану и правилам застройки территории; si — количество квадратных метров жилья, которое возможно возвести на ьм земельном участке, м2/год;

- объем строительства жилья уч (м2/год), обусловленный фактическим количеством подготовленных для застройки земельных участков, снабженных необходимой коммунальной инфраструктурой (энергомощностями, коммунальными сетями):

п

Б =У 5 .,

подг. уч ¿—I подг, I1

I=1

где sпoдr¡ i — количество квадратных метров жилья, которое возможно возвести на ьм земельном участке, обеспеченное коммунальной инфраструктурой, м2/год. При

этом Sпoдг. уч — Суч;

- объем строительства жилья Смс)щн, СО (м2/год), определяемый мощностью строительных организаций, которые можно задействовать в регионе:

р

Б СО = У 5 СО ,

мощн. СО ¿ш^ мощн. СОр 1 р = 1 р

где Р — общее количество строительных организаций, которые можно задействовать в регионе; Смс>щн. СОр — мощность р-й строительной организации (м2/год), р = 1, 2, ..., Р.

Потенциально возможный объем предложения жилья Sвoзм, не требующий дополнительных инвестиций, равен минимальной из рассчитанных величин SПoдг. уч и Sмoщн. со. При этом если Sмoщн. со < SПoдг. уч, то инвестиции в первую очередь необходимо направлять на финансирование строительных предприятий, предоставление им кредитов для увеличения мощности и возможностей строительства с

Jмoщн. СО

прежде всего следует направлять на финансирование обеспечения свободных участков, пригодных для строительства жилья, объектами коммунальной инфраструктуры.

На втором этапе определяется уровень жилищной обеспеченности населения города (населенного пункта) региона, осуществляется его классификация по категориям, обеспечивающим спрос1.

На третьем этапе проводятся расчеты, оптимизирующие количественные параметры спроса, оцениваемого на основе нормы жилья в квадратных метрах2.

Общий возможный прирост жилой площади Сспр в регионе за счет собственных 0Д1бГ и заемных йсредств семей рассчитывается по следующей формуле:

Б =

спр

г\собств . П)КР

доп доп

Ц..

жилья, если sмoщн. со ^ уч, то инвестиции

Для обеспечения равных потенциалов спроса и элементов предложения в целях недопущения роста цен на жилье необходимо предусмотреть опережающий рост объемов предложения над спросом, т.е. должно выполняться следующее условие: С — С

^спр — ^вoзм'

В первую очередь резерв предложения жилья АС1 создается за счет наличия свободных земельных участков, снабженных коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства:

ЛБ =У Бсво6

1 ^ подг. уч, I 1

I=1

где Бсвоб — возможные объемы жилищ-

подг. уч, I

ного строительства на ьм свободном подготовленном земельном участке, м2/год.

Для использования данного резерва необходимо скоординировать возможные объемы жилищного строительства с мощностью строительных организаций региона.

Перспективный резерв предложения жилья АС2 создают свободные земельные участки, предназначенные для его строительства, не обеспеченные коммунальной инфраструктурой:

ЛБ2 = Б -ТБсв°б ..

2 уч подг. уч, I

Третий вид резерва роста предложения АС3 будет определяться возможным приростом мощности строительных организа-

2

Известия ИГЭА. 2007. № 3

H.H. РОССОВА

ций региона с учетом их финансирования АБмощн. со. При этом прирост их мощности будет обусловливаться требуемым приростом привлечения основных производственных фондов ЛОПФ'треб в каждом году планового периода (млн р.):

т п т

ф

АОПФ1 =t У Н1  s1 - У ОПФ'

Треб ¿^ ¿^ I 10пф, ij ^спр, i Zj '^ф, j' j = 1i = 1 j = 1

где t — индекс года планового периода, t = 1, 2, ..., Т; i — индекс объекта; ' — вид основных производственных фондов строительных организаций, ' = 1, 2, ..., J; Н0пф, ' — норматив затрат на привлечение ОПФ строительного назначения |'-го вида на /-м объекте, млн р. на строительство 1 м2 жилья; s,cпр , — жилая площадь, которая будет строиться на /-м объекте в ^м году, м2; ОПФ— наличие в предыдущем году основных производственных фондов |-го вида, млн р.

Четвертый вид резерва роста предложения А54, обеспечивающий дополнительные объемы строительства жилья (м2/год), будет определяться возможным приростом коммунальной инфраструктуры.

Рассчитывать объем требуемых к вводу теплоэнергетических мощностей, обеспечивающий необходимый прирост жилья, предлагается с учетом региональных условий на основе показателя удельного теплопотребления 1 м2 жилья X 2 , кВт/м2. Тогда прирост общей потребности в теплоэнергетических мощностях (кВт) составит ЛР™ =Х , • Б „.

Далее на основе данных о мощности ТЭЦ иТЭЦ определяется количество ТЭЦ, которое необходимо построить:

о =ЛРэм Чтэц . .

иТЭЦ

Так как строительство одной ТЭЦ занимает несколько лет, то именно программа ввода их в действие будет обусловливать возможные перспективные объемы строительства жилья в регионе. Тогда возможный прирост объемов его предложения с учетом финансирования составит ЛБ '

общ _

min {AS1; AS2; AS3; AS4}.

Необходимый объем финансирования предложения в целях обеспечения его соответствия спросу определяется по требуемому объему финансирования соответствующего резерва роста предложения жилья. Таким образом, разработанное методическое обеспечение позволит установить объем и, что особенно важно, направление требуемых инвестиций, снизить рыночную стоимость жилья и повысить его доступность для населения, а также может быть использовано для управления жилищным строительством в регионе.

Примечания

1 Журавлев Ю.А., Глоба С.Б. Оптимизация инвестиционных потоков на региональном рынке недвижимости на основе организационно-экономических методов / / Вестник Красноярской государственной архитектурно-строительной академии: сб. науч. тр. / под ред. В.Д. Наделяева. Красноярск, 2006. С. 158.

2 Там же.

H.H. РОССОВА

начальник отдела грузовой работы Иркутского филиала ОАО «СУЭК»

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ ПО ПЕРЕВОЗКЕ УГЛЯ

В системе грузов, перевозимых железнодорожным транспортом, уголь был и остается самым массовым. Уголь является сезонным товаром. Статистика показывает: пиковое время для перевозки угля — это зима. Летом же фиксируется заметный спад в объемах перевозки по причине снижающейся потребности в угле со стороны

промышленных предприятий. В связи с этим в течение года для перевозки данного вида груза характерны резкие скачки в отгружаемых объемах. Так, отгрузка угля Иркутским филиалом ОАО «СУЭК» на станциях отправления может отличаться в отдельные месяцы до 10 раз. Особенно острой такая ситуация стала в 2003-2006 гг. На рис. 1

© Н.Н. Россова, 2007