Налог у порога

С июля вся информация о владельцах недвижимости появится в открытом доступе: Росреестр презентовал информационный ресурс, который будет доступен любому желающему. Впрочем, уже сейчас можно ознакомиться с информацией о сделках купли-продажи недвижимости по всей России. Таким образом, появился инструмент для оценки рыночной стоимости жилья и земли, который ускорит введение единого налога на недвижимость.

В конце мая Росреестр презентовал Федеральный информационный ресурс (ФИР), который впервые предоставляет доступ любому желающему к сведениям из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Пользователи ФИРа смогут ознакомиться с регистрационными данными интересующих их объектов недвижимости и узнать их кадастровую стоимость, а также имя владельца объекта, точный адрес, площадь и т. п. Как обещает ведомство, ознакомиться с этой информацией можно уже в июле. Вначале система будет содержать данные по 42 регионам страны, но к концу 2012-го охватит всю Россию. Таким образом, в ФИРе будет отражена информация примерно о 100 млн объектов недвижимости по всей стране.

Главной же особенностью нового ресурса станет Мониторинг рынка недвижимости (МРН), в котором Росреестр будет публиковать цену всех сделок с объектами недвижимости, проходящими госрегистрацию. С МРН можно ознакомиться уже сейчас. "Росреестр раскрывает эту информацию впервые,— рассказывает начальник управления оценки недвижимости Росреестра Алексей Штейников.— Данные не будут персонифицированы, однако все характеристики объекта, включая его месторасположение и стоимость, в мониторинге будут указаны". Это значит, что можно будет узнать цены по всем сделкам купли-продажи недвижимости.

Стоит отметить, что в МРН отражается та цена, которая указана в документах при продаже объекта недвижимости. Сейчас на рынке существует практика занижения цены сделки, но борьба с этим в компетенцию Росреестра не входит. Следить за этим должна Федеральная налоговая служба (ФНС). Напомним, что в случае продажи жилья, находящегося в собственности менее трех лет, но стоящего больше 1 млн руб., продавец обязан заплатить 13% подоходного налога. Поэтому часто реальная стоимость сделки в договоре купли-продажи намеренно занижается. По наблюдениям экспертов НП "Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис"", по такой схеме проводится примерно каждая четвертая сделка с недвижимостью на рынке. Но сейчас, когда благодаря МРН можно узнать сведения о ценах сделок для всех объектов в конкретном регионе, вплоть до улицы, такие сделки будет легко выявить. Впрочем, о конкретных планах использования этой информации в ФНС не говорят.

Сейчас Росреестр раскрывает сведения, которые получает из двух источников: это данные самого ведомства и данные Фонда РЖС, который занимается аукционами по продаже федеральных земель для застройщиков. Очевидно, что это должно вызвать интерес и граждан, и ФНС, и оценщиков, которые впервые получат доступ к общей федеральной базе цен. Неудивительно, что руководитель департамента оценки налогообложения и экономики недвижимости "Союзэкспертизы" Егор Кизякин называет информационный проект Росреестра настоящим прорывом. Это особенно актуально сейчас, в процессе массовой переоценки объектов недвижимости, развернувшейся в ряде российских регионов в рамках подготовки перехода на новый налог.

О том, что правительство не первый год пытается ввести единый налог на недвижимость (ЕНН), говорится уже несколько лет. В ЕНН планируется объединить два налога — на землю и на имущество. В прошлом году президент России в своем бюджетном послании призывал начать взимать единый налог на недвижимость уже в 2012 году в тех регионах, где будет завершена кадастровая оценка объектов капстроительства. Но введение ЕНН неоднократно откладывалось — в основном из-за технологических сложностей, например из-за отсутствия сведений об объектах в ЕГРП.

Создание ФИРа — один из шагов к введению ЕНН. По прогнозам Росреестра, заполнить базу данных объектов недвижимости по всей стране удастся до конца этого года. Кроме того, на рассмотрении Госдумы находятся поправки в Гражданский кодекс, которыми вводится само понятие единого объекта недвижимости. Его планируется принять до сентября этого года.

Впрочем, по мнению Эльвиры Набиуллиной, которое она высказала в декабре прошлого года, единый налог на недвижимость может появиться в нашей стране не раньше чем лет через пять. Однако с 2013 года некоторые регионы по желанию смогут взимать налог на имущество по рыночной стоимости. Имелись в виду 12 регионов, где в 2011 году в рамках пилотного проекта была проведена переоценка объектов недвижимости. Эти регионы — Калужская, Тверская, Калининградская области, Краснодарский, Красноярский края, Ростовская область, Башкирия, Татарстан, Нижегородская, Самарская, Иркутская, Кемеровская области. До сентября этого года планируется завершить переоценку недвижимости еще в 29 регионах страны. В оставшихся 42 регионах уже объявлен конкурс на выполнение кадастровой оценки. Ее планируется завершить до конца 2012-го.

В пилотных регионах результаты этой переоценки, по данным "Союзэкспертизы", позволят повысить налоговые поступления в несколько раз. Сегодня налог на строения рассчитывается по инвентаризационной стоимости объекта. Она учитывает только стоимость затрат на воспроизводство аналогичного объекта, затраты на строительные материалы, износ и т. д. В случае же перехода к расчетам налога по кадастровой стоимости объектов, по данным газеты "Ведомости", сборы в Калужской области могли бы составить за 2010 год не 665 млн, а свыше 3,3 млрд руб.

Техническая возможность для сбора налогов по новой методике у региональных властей есть. В тех регионах, где была проведена оценка объектов недвижимости по рыночной стоимости, местные власти могут принять ее за базу для расчета налогов. Однако до сих пор ни в одном регионе система расчета налогов не была изменена. Как сообщил "Деньгам" один из чиновников Минэкономразвития Калужской области, "это зависит не только от региональных, но и от муниципальных властей". Федеральные чиновники не раз подталкивали регионы к принятию крайне непопулярного решения о переходе на взимание имущественного налога по рыночной цене. Однако изменение налоговой нагрузки сейчас может привести к новому всплеску митинговой активности. Не менять ничего — значит недополучать деньги в региональный бюджет. Похоже, чиновники просто ждут, какой регион первым пойдет на этот шаг.

Пожалуй, единственный, кто не так давно заявил о планах по увеличению поступлений в бюджет от налога на объекты недвижимости в своем регионе, оказался новый губернатор Московской области Сергей Шойгу. Правда, он высказал заинтересованность в изменении стоимости не имущества, а земель. Согласно данным "Ъ", Сергей Шойгу распорядился создать межведомственную комиссию по земельным вопросам (МКЗВ) и дал поручение провести кадастровую переоценку земель, стоимость которых должна быть "ближе к рыночной". Сейчас земельный налог в Подмосковье для компаний составляет 1,5% от кадастровой стоимости участков, в то время как для дачников и владельцев частных домов — 0,3%.

По мнению риэлтеров, кадастровая стоимость сотки подмосковной земли расходится с рыночной в несколько раз. Причем не всегда рыночная выше. "Кадастровая стоимость земли оценивается раз в три года и не меняется в зависимости от конъюнктуры рынка. К тому же кадастровая оценка не учитывает ликвидность объекта, скажем, когда речь идет о покупке трех соток земли, которые никому, кроме конкретного дачника, не нужны. Поэтому, к примеру, во время кризиса, когда рыночные цены на землю падали, а кадастровая цена не менялась, цены на рынке иногда были в 1,5 раза ниже кадастровой стоимости земли",— рассказывает директор центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев. Таким образом, поручение, которое дал своим подчиненным Сергей Шойгу,— повысить оценку именно кадастровой стоимости земельных участков Подмосковья — представляется вполне логичным.

Переоценку земель в Подмосковье планируется провести в течение 2013 года. То есть можно надеяться, что до 2014 года налоги на землю в Московской области вряд ли возрастут. Это касается и тех, кто оказался на территории новой Москвы, а с 1 июля 2012 года к Москве де-юре присоединяется ряд территорий Московской области. Для них до 2014 года предусмотрены налоговые преференции уже правительством Москвы. Властями столицы 24 мая 2012 года были приняты поправки к законам города "О земельном налоге", "О ставках налога на имущество физических лиц", а также поправки к закону, касающиеся предпринимателей, использующих упрощенную систему налогообложения.

Согласно данным, опубликованным на сайте московского правительства, в результате введения этих поправок налоги для владельцев земельных участков, оказавшихся на территории новой Москвы, снизятся в 24 из 29 присоединяемых к Москве поселений. Максимальная ставка налога на имущество физлиц в Москве составляет 0,5% стоимости недвижимого имущества по оценке БТИ. А на присоединяемых к Москве подмосковных территориях максимальная ставка установлена на уровне 2%. Как обещают столичные власти, для жителей присоединяемых территорий вводятся дополнительные налоговые преференции, которые будут действовать до 2014 года. Однако, по словам министра правительства Москвы Максима Решетникова, по отдельным категориям граждан, чей уровень дохода недостаточен, ближе к 2014 году решение будет приниматься Мосгордумой дополнительно. Напомним, что по планам московских властей средняя зарплата в Москве должна вырасти к 2014 году с нынешних 43 тыс. до 54 тыс. руб.

Московской области должна помочь и новая инициатива депутатов. На прошлой неделе Госдума приняла в первом чтении законопроект, которым предлагается ввести земельный налог в размере до 0,3% от кадастровой стоимости на участки, "предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд". Таким образом, согласно данным "Ъ", для территорий и земель, занятых структурами Минобороны, МВД, МЧС, ФСБ, судебными и таможенными органами, будет отменена существующая федеральная льгота. Для этого предполагается внести соответствующую поправку в 31-ю главу НК РФ.

В такой ситуации важным представляется, что уже в 24 регионах Росреестр создал комиссии, в которых можно во внесудебном порядке оспорить оценку налога, установленную региональными властями. По словам Алексея Штейникова, основанием для обращения в комиссию могут стать либо недостоверные данные об объекте, на основании которых был сделан расчет, либо рыночная оценка независимого оценщика, которую предоставит комиссии налогоплательщик. Свое решение комиссия Росреестра должна принять в течение месяца.