Цена падения

В октябре рынок московских новостроек снова снизился по объемам продаж, продемонстрировав неготовность покупателей к сделкам на существующих условиях. Застройщики и риэлторы наконец заговорили о возможном снижении цен на столичное жилье, однако этот тренд будет наблюдаться не во всех сегментах, и, как ни парадоксально, быстрее подешевеет дешевое, чем дорогое.

Несбывшиеся надежды

Первичный рынок столичного жилья медленно, но верно входит в фазу стагнации. Об этом свидетельствуют цифры Росреестра. В октябре договоров участия в долевом строительстве было зарегистрировано 1328 — это на 9% меньше, чем в сентябре, и почти столько же, сколько в провальном феврале. Но если февральский спрос был съеден ажиотажным декабрем, некоторые сделки которого завершались уже в январе, поскольку времени на всех желающих попросту не хватило, то октябрь, середина высокого делового сезона,— дело другое. "Безусловно, большинство застройщиков недовольны тем уровнем продаж, который наблюдался в октябре,— рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.— Осеннее оживление, которого ждали с начала сентября, было практически незаметным по сравнению с прошлыми годами, а планы и прогнозы, которые делали застройщики, готовясь к осеннему сезону, не воплотились в реальность".

Если сравнивать сегодняшние показатели с прошлогодним октябрем, то провал и вовсе очевиден: за год количество зарегистрированных ДДУ сократилось на 54%. Правда, напоминает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая, именно в октябре 2014 года началась паника среди населения, связанная с обесцениванием отечественной валюты. "Тогда ажиотажный спрос стал причиной рекордного числа сделок, многие из которых были совершены с целью инвестирования",— добавляет эксперт.

Динамика продаж, впрочем, не так однозначно коррелирует с Росреестром. В высокобюджетных сегментах в октябре было продано 54 квартиры и апартамента, сообщает Никита Белоусов, заместитель регионального директора департамента аналитики Knight Frank, и это на 20% больше, чем за аналогичный период 2014 года. Зато в сентябре этот показатель был на 8% выше, а суммарная стоимость проданных квартир за месяц снизилась на 42% в долларовом выражении, а в рублевом эквиваленте — на 47%.

За 3,9 все купили

По данным "Метриум Групп", средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт- и экономклассов демонстрирует отрицательную динамику четвертый месяц подряд, начиная с июля. До середины лета этот показатель рос, и его пиковое значение по итогам июня составило 160,74 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение с июня по октябрь составило 5,45%, и к концу второго месяца осени "квадрат" стоил в среднем уже 151,97 тыс. руб.

Тем не менее цены все еще на 3,8% выше, чем год назад, замечает Мария Литинецкая, а снижение связано в основном с выходом большого числа новых жилых проектов. "Сегодня для привлечения покупателей застройщики выбирают политику предоставления скидок",— говорит эксперт. По ее данным, в старых границах Москвы предлагаются скидки в 73,5% проектов массового сегмента, 89,2% проектов бизнес-класса и 95,4% проектов элитного класса. В Новой Москве доля объектов со скидками равна 77,7%. Кстати, в данной статистике учитывается предоставление как прямого, так и скрытого дисконта, другими словами, индивидуальных скидок.

Помимо скидок девелоперы активно используют уменьшение площадей в новых объемах площадей, выходящих на рынок. Это позволяет продавать лоты по минимальным ценам и таким образом спасать положение в отсутствие проектного финансирования. Так, в октябре в ЖК "Государев дом" (застройщик — ГК "Гранель") действовала специальная цена: от 1,6 млн руб. на квартиры площадью 23 кв. м. В ноябре такие квартиры, согласно официальному прайсу, опубликованному на сайте компании, уже стоили 1,82 млн руб. В ЖК "Панорама Сколково" (застройщик — "СМУ-6 Новоивановское") в октябре вывели в продажу новую секцию, где стоимость квадратного метра была заявлена на 5% выше, чем в предыдущих объемах, однако минимальная цена покупки снизилась за счет того, что в линейке предложения появились квартиры меньшей площади.

Впрочем, и те застройщики, которые применяют проектное финансирование, не чураются подобных методов. В апарт-комплексе "Лайнер" (застройщик — ГК "Интеко") в октябре объявили акцию "Уже новогодние цены!", в рамках которой можно было приобрести апартаменты площадью 30 кв. м за 3,9 млн руб. Акция продолжается до сих пор, однако минимальная цена уже подросла до 4,7 млн руб., поскольку, как утверждается на официальном сайте данного комплекса, "за 3,9 уже все купили".

Оптом вдвое дешевле

Акционные предложения, как правило, отнюдь не лучшие, замечают эксперты. Минимальную цену обычно устанавливают для тех квартир, которые имеют неудачные видовые характеристики, расположены на первых либо последних этажах. В то же время, если проект продается медленно, девелопер может для привлечения внимания к нему выставить в продажу по акции и высоколиквидные лоты, но, конечно, в ограниченном объеме.

Но и без всяких акций застройщики сейчас готовы обсуждать индивидуальные условия покупки, и не только в премиум-классе, где это давно стало традицией, но и в более низких сегментах. Практически в любом проекте можно получить дополнительную скидку от прайс-листа за единовременное внесение полной оплаты, без рассрочек и ипотеки. На некоторые квартиры в ходе переговоров можно получить и дисконт, и рассрочку. Таким образом застройщики пытаются удержать публично декларируемый уровень цен и заодно маржинальность бизнеса. "Официального снижения цен мы однозначно не планируем, хотя с реальными покупателями готовы обсуждать индивидуальные условия",— утверждает Дмитрий Котровский, партнер "Химки Групп". В том же духе высказывается Игорь Быченок, директор по продажам недвижимости компании "Галс-Девелопмент": "Да, мы уменьшили первоначальный взнос, делаем дисконт в случае стопроцентной оплаты, а также даем рассрочку платежа. Но о снижении цены речь не идет, так как мы считаем, что демпинг приводит к плохому результату и для компании, и для покупателя".

В то же время эксперты, представляющие риэлторские агентства, рассказывают, что некоторые девелоперы готовы, что называется, на все. "Известны случаи, когда застройщик предоставлял скидку 50% при покупке нескольких квартир в сжатые сроки",— заявляет Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate. Предела для снижения цен у застройщика нет, уверяет эксперт, поскольку необходимо обеспечивать постоянное финансирование строительства.

И все же снижать цены могут отнюдь не все девелоперы. В проектах, на строительство которых открыты кредитные линии в банках, применяются так называемые банковские ковенанты — в широком смысле это обязательства совершить в рамках договора определенные действия либо, напротив, воздержаться от них. В случае с кредитованием строительства ковенанты, как правило, содержат обязательства застройщика не опускать цены ниже заранее оговоренного уровня. Как при этом вести себя с покупателями в условиях объективно снижающегося рынка, не совсем понятно, поэтому для многих закредитованных строителей наступает время новых маркетинговых уловок и ухищрений.

В ожидании стервятников

Некоторые эксперты придерживаются того мнения, что ниже, чем сегодня, цены быть уже не могут. В основном так рассуждают те, кто работает в высокобюджетных сегментах. "Новостройки и так уже продаются фактически по себестоимости",— говорит генеральный директор Tweed Ирина Могилатова, добавляя, что у девелоперов наступил порог рентабельности, а у покупателей сохраняются настроения на дальнейшее снижение.

Того же мнения придерживается и управляющий партнер Delta estate Елена Земцова. "Цены на объекты премиум-класса держатся на прежнем уровне,— замечает она,— поскольку существенное снижение цены не позволит проекту окупиться". Тем не менее, по ее данным, на объектах бизнес-класса все же происходит корректировка цен вниз, так как сегодня в этом сегменте предложение превышает спрос в несколько раз. В подтверждение этого тезиса свои цифры приводит Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики "РГ-Девелопмент". По ее данным, в прошлом году в структуре новых проектов Москвы ощутимо преобладало жилье комфорт-класса, а в январе--октябре текущего года большинство новинок относятся к категории "бизнес" (40% от суммарного количества проектов), в то время как новых проектов комфорт-класса лишь чуть более 30%.

Другие участники рынка, анализирующие рынок эконом- и комфорт-классов, признают вероятность другого сценария развития событий. Минимальные цены на такое жилье все же могут опуститься от сегодняшнего уровня, который, по данным аналитиков "Метриум Групп", составляет внутри МКАД 105,5 тыс. руб. за 1 кв. м в границах старой Москвы, а за МКАД — 84 тыс. руб. за 1 кв. м. В компании предполагают, что нижний предел стоимости в среднесрочной перспективе может снизиться на 15%, до 90 тыс. руб. за 1 кв. м.

Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group, также допускает, что цена в среднесрочной перспективе продолжит снижаться, но прогнозы его более оптимистичны. "Стоимость "квадрата" в Москве может начинаться в экономсегменте от 100 тыс. руб., а в области еще ниже",— полагает эксперт.

Переоцененными, таким образом, оказываются вовсе не дорогостоящие, а, напротив, низкобюджетные проекты. Впрочем, причина снижения может быть и в другом: как известно, покупательская аудитория самых дешевых жилых объектов первой попадает под удары кризиса. Массовые сокращения, уже анонсированные крупными компаниями, коснутся именно этой части населения, а значит, никакие рассрочки и льготная ипотека не спасут положение. Цены придется снижать в надежде, например, на то, чтобы привлечь необычайно высокой выгодой тех инвесторов, которых в профессиональной среде неласково именуют "стервятниками". Как это часто бывает в кризис, именно они могут воспользоваться моментом, чтобы сделать свои длинные вложения.

140 или миллион?

Странное дело, наличие кризиса на рынке жилой недвижимости признают все его участники, однако новые проекты не только не перестают выходить — напротив, их количество и масштабы поражают воображение. Один за другим анонсируются проекты как точечной застройки, так и редевелопмента промышленных зон. Вслед за группой ЛСР, объявившей о начале продаж в проекте "Зиларт", который займет северную, меньшую часть полуострова ЗИЛ, московские власти выставили на торги южный участок площадью 109,9 га, где также предусмотрена массивная жилая и социальная застройка.

В Подмосковье также есть примеры комплексного освоения территорий, начатого совсем недавно. Так, в подмосковной Дубне стартовал проект территории "Тверская--Октябрьская". Здесь компания "Бетиз и К" должна построить жилье эконом- и комфорт-классов, расселить ветхие и аварийные дома, а также обеспечить жителей района новой инфраструктурой. "Вдоль Тверской и Октябрьской улиц появятся коммерческие и социальные объекты, в том числе современный детский сад, будет организован дополнительный маршрут общественного транспорта, а для автовладельцев планируется создать открытые парковочные пространства более чем на 300 машин и построить крытую многоэтажную парковку на 1 тыс. машино-мест",— рассказывает Елена Гусакова, руководитель подразделения компании. Объем новой жилой застройки составит 140 тыс. кв. м, и, видимо, для Дубны это примерно то же самое, что 1 млн "квадратов" в "Зиларте" для Москвы, поскольку полностью реализацию проекта планируют закончить только к 2030 году.

Сокращение объема экспонируемого предложения становится заметно только в сегменте элитных новостроек, но на сегодняшний день он весьма значителен. Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group, приводит цифры: в декабре прошлого года в 55 элитных объектах экспонировалось 279 тыс. кв. м жилья. "Текущий объем предложения на первичном рынке составляет немногим более 220 тыс. кв. м, продажи ведутся в 46 объектах",— утверждает эксперт. Он считает, что при сохранении уровня покупательского спроса весь объем текущего предложения элитных новостроек будет реализован в течение двух с половиной лет. Однако и потенциал нового предложения достаточно высок, замечает Тимур Сайфутдинов: по-прежнему ожидается выход таких элитных объектов, как Savin River Residence, "Царев сад", "Современник", Nabokov, "Дом на Большой Садовой" и других.

Так что в ближайшем будущем дефицита нового жилья не предвидится, а текущий тренд на снижение цен многие склонны объяснять именно этим рекордным выходом новых объемов. "Стоимость квартир и апартаментов "на котловане" всегда заметно ниже, это и отражалось в снижении средней цены",— замечает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.

Казалось бы, так оно и есть, однако, как утверждает Мария Литинецкая, те проекты, которые выходят в продажу в последние месяцы, изначально дисконтируются к текущему рынку на 10-15%. В сложившейся ситуации вряд ли они смогут догнать своих предшественников, скорее те опустятся до новых антикризисных цифр.

Под маятником

Однако лиха беда начало. Прогнозы на ближайшее будущее еще хуже. Теперь даже при чрезвычайно волатильном долларе ажиотажа не случится, уверены участники рынка. Причина проста: деньги, которых год назад было много, кончились. Платежеспособность населения ухудшается день ото дня, поэтому как цены, так и объемы продаж будут снижаться и дальше. В следующую фазу кризис может перейти уже весной 2016 года, и в первую очередь будет падать спрос, считает генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.

И хотя новые проекты выходят на рынок с продуманной концепцией, заранее предусмотренной транспортной и социальной инфраструктурой, но все меньше покупателей могут позволить себе такую покупку, замечает генеральный директор компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев.

В отсутствие денежных потоков от текущих продаж больше всего шансов преодолеть "смутные времена" имеют компании с прямой банковской поддержкой — структуры Сбербанка, ВТБ, БИН, говорит Тимур Сайфутдинов. Только они смогут дальше продолжать пользоваться кредитными линиями и продавать объекты в высокой стадии готовности. Поэтому следующим этапом кризиса, по его мнению, станет значительное усложнение ситуации для девелоперов, не имеющих поддержки банков. Позже количество девелоперов, не имеющих отношения к государству и государственным банкам, сильно сократится, что приведет к снижению конкуренции, ухудшению конечного продукта и повышению цен на недвижимость, предрекает эксперт.

В целом отличием текущей осени, как ни странно, является оптимизм столичных застройщиков, замечает Екатерина Лобанова. "Все признают наличие кризиса и снижение платежеспособного спроса на жилье, но при этом все намерены бороться за потребителя,— рассуждает эксперт.— Ценовой фактор в этой борьбе является главным оружием: при сохранении качества проектов квадратные метры новостроек становятся все более доступными, что особенно заметно при выводе на рынок новых очередей уже существующих проектов".

Юрий Неманежин, в свою очередь, считает, что игроки рынка заняли выжидательную позицию. Похоже на то. Все ждут, куда качнется маятник войны, санкций, курса рубля, инфляции, ключевой ставки — всего того, на что девелоперы при всем желании сами повлиять не могут.