Три грани рынка

Сегодня застройщики реализуют квартиры в новостройках по трем схемам: ипотека, стопроцентная оплата и рассрочка. Так, доля ипотеки в структуре продаж жилья массового спроса превышает 60%, за счет собственных средств совершается около 30% сделок, а на рассрочку приходится около 10%. В домах бизнес-класса доля ипотеки значительно ниже, и ключевые позиции занимают рассрочка и оплата 100%. В элитном сегменте превалирует оплата полной стоимости домовладения. Участники рынка считают, что изменения в 214-ФЗ только усилят позиции существующих схем, а альтернативные варианты реализации жилья окончательно уйдут в прошлое.

Квартиры в новостройках Петербурга и Ленобласти сегодня реализуются при помощи трех инструментов: ипотеки, рассрочки и оплаты полной стоимости квартиры. Выбор схемы приобретения жилья зависит от класса недвижимости. "Чем дороже недвижимость, тем меньше доля ипотеки. Так, в бизнес-классе доля ипотеки составляет 30%, в элитном сегменте ипотечные сделки практически отсутствуют. В категории жилья массового спроса объем ипотечных договоров достигает 70%",— комментирует Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development. В среднем по проектам Glorax Development доля ипотечных договоров составляет 50-60% в общем объеме сделок, доля стопроцентной оплаты — 25-30%, рассрочка занимает 10-15%, приводит данные господин Кугий.

По данным Юлии Ружицкой, директора по продажам ООО "Главстрой-СПб", объем ипотечных сделок в компании по итогам третьего квартала 2018 года составляет 65% от общего количества договоров, а сделок с собственными средствами — 35%. Из них стопроцентная оплата составляет значительную часть и лишь небольшой процент приходится на сделки с рассрочкой.

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие", констатирует, что в настоящее время более 60% квартир продается с использованием ипотечных кредитов, 10% — с использованием рассрочки. 30% строящегося жилья клиенты приобретают за счет собственных средств. Доля ипотеки в эконом-сегменте, по ее словам, доходит до 70-75%.

Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, в целом солидарна с коллегами, но считает, что такое соотношение актуально и для жилья высокого класса. "Даже люди с высоким доходом не готовы выводить крупные суммы из бизнеса или со счетов и предпочитают оформить ипотеку и переплатить для комфортной постепенной оплаты жилья. Они вносят 50% стоимости первым платежом, иногда закладывают очень высокий ежемесячный платеж",— комментирует госпожа Соболева.

Ипотечный локомотив

Исходя из данных, предоставленных застройщиками, ипотека продолжает обеспечивать основной объем сделок на рынке первичного жилья Петербурга. О высоких темпах роста ипотечного кредитования говорят и данные отчетов банков. Так, один из лидеров рынка ипотеки, банк ВТБ, за девять месяцев 2018 года выдал в Санкт-Петербурге и Ленинградской области 14,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 40,6 млрд рублей, что почти на 70% превышает результат аналогичного периода 2017 года.

"В третьем квартале 2018 года сумма выдач составила более 17 млрд рублей, что почти в два раза больше, чем за третий квартал прошлого года. Ипотечный портфель банка на 01.10 2018 по Санкт-Петербургу и Ленинградской области составил 109,5 млрд рублей (+20% с начала года)",— сообщили в пресс-службе банка.

Эксперты отмечают, что развитие рынка ипотеки напрямую зависит от ее доступности. "В течение первых трех кварталов 2018 года мы видели очень привлекательные ставки, которые в среднем составляли 9,2%. У ряда банков существовали предложения со ставкой на уровне 8,5-8,9%,— рассказывает Юлия Ружицкая.— В сентябре ЦБ повысил ключевую ставку, что уже повлияло на пересмотр банками условий предоставления ипотечного кредитования. Однако даже после этого средний размер ставок все равно составляет крайне комфортные и привлекательные 9,5%".

Андрей Кугий отмечает, что сейчас ипотека — основной двигатель продаж на рынке строящегося жилья. "Комфортные ипотечные ставки делают жилую недвижимость доступной для основной массы покупателей. В будущем в зависимости от колебания ставок возможны спады и приросты в объеме продаж девелоперов, но глобально ипотека — краеугольный камень продаж как новостроек, так и квартир на "вторичке"",— рассуждает эксперт.

Татьяна Хоботова уверена, что ипотека как инструмент и источник денежных средств будет существовать и развиваться, так как платежеспособность населения не растет и основным источником для покупки недвижимости по-прежнему будет ипотечный кредит.

Рассрочка на метры

Многие застройщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области предоставляют покупателям возможность приобрести квартиру в рассрочку. В среднем период рассрочки колеблется от одного года до трех лет. Длительные рассрочки, по мнению участников рынка, ушли в прошлое.

Учитывая текущую экономическую ситуацию и всем известные законодательные изменения, массово предоставлять рассрочку на длительный период для девелоперов весьма затруднительно, считает госпожа Ружицкая.

Самые распространенные схемы рассрочек, по данным Людмилы Заиченко, заместителя директора департамента исследований Colliers International, выглядят следующим образом: 20-40-40, где 20% — взнос и остаток равными платежами поквартально; 50% вначале и 50% ближе к сроку сдачи; максимальный срок — последний платеж через год после передачи ключей; минимальный — полгода, особенно, если до сдачи дома осталось меньше года, тогда обычно действует рассрочка 20-80%.

"Одна из категорий покупателей, выбирающих рассрочку,--это люди, продающие другую недвижимость, чаще всего свою старую квартиру. Как правило, их сбережений хватает на первоначальный взнос, а остаток суммы они вносят через несколько месяцев, реализовав жилье на вторичном рынке. Еще одна категория — покупатели, имеющие большой первоначальный взнос и не желающие брать ипотеку. Также рассрочку иногда предпочитают обеспеченные граждане, не желающие выводить деньги из бизнеса или закрывать депозит в банке",— рассказывает госпожа Ружицкая.

Так называемых "беспроцентных" рассрочек на рынке сейчас нет, уверяют эксперты. Катерина Соболева обращает внимание на то, что рассрочка всегда действует на так называемую "базовую" стоимость квартиры, которая примерно на 10% выше стоимости того же жилья при ипотечной сделке. Поэтому говорить о беспроцентных рассрочках по умолчанию не совсем корректно.

К тому же в большинстве случаев при рассрочке девелоперы предоставляют скидку не на всю стоимость квартиры, а только на первоначальный взнос, который может составлять от 10%, поясняет Юлия Ружицкая.

Если еще пять-семь лет назад участники рынка всерьез говорили о том, что рассрочка может стать альтернативой ипотеке, то сегодня об этом никто даже не вспоминает.

Андрей Кугий полагает, что рассрочка не может стать альтернативой ипотеке. "Это разные продукты, рассчитанные на разные целевые группы. Ипотека — это длительный кредитный продукт, который формируется на срок до 30 лет. Период рассрочки у большинства петербургских девелоперов редко превышает два года",— резюмирует господин Кугий.

Людмила Заиченко добавляет, что рассрочка, как правило, для тех, у кого есть в распоряжении наличные деньги — от продажи квартиры или иного источника. "Ипотека доступна всем — первоначальный взнос может быть даже нулевым в некоторых случаях. К тому же рассрочка оперирует базовой ценой, а ипотека всегда предполагает скидку — клиент в любом случае за нее переплатит",— объясняет госпожа Заиченко.

По словам Татьяны Хоботовой, рассрочку предоставляют далеко не все застройщики, так как это отвлечение денежных ресурсов организации. "Как правило, рассрочку предоставляют застройщики, работающие по этой схеме долго и имеющие возможность планировать свои денежные потоки. На самом деле, это не функционал застройщика кредитовать клиентов, для этого есть банки и программы ипотечного кредитования",— подчеркивает госпожа Хоботова.

Встать на новые рельсы

Рынок первичной недвижимости пытается перейти на новые рельсы в связи с поправками в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Эксперты уверены, что, несмотря на переходный период, серьезных изменений в структуре сделок "купли-продажи" жилья не произойдет.

Татьяна Хоботова считает, что все действующие схемы сохранятся на переходный период, даже если застройщики перейдут на эскроу-счета, на которых будут депонироваться средства дольщиков. "Источником средств также останутся ипотека и собственные средства клиентов, при этом число программ по рассрочке от застройщиков может сократиться",— прогнозирует госпожа Хоботова.

По мнению Катерины Соболевой, в связи с поправками в 214-ФЗ доля ипотечных сделок останется неизменной, но есть вероятность появления длительных рассрочек на 10-15 лет.

Андрей Кугий полагает, что даже с учетом ужесточения 214-ФЗ и введения эскроу-счетов рынок не вернется к каким-то "серым" схемам при реализации недвижимости. "Это время ушло. ДДУ (договор долевого участия) останется основной схемой продаж у застройщиков, но с учетом нововведений",— подытоживает господин Кугий.

Между тем альтернативные схемы, такие как ЖСК, все еще есть на рынке, но застройщики используют их все реже и реже.

"С учетом новых поправок и изменений в 214-ФЗ возможности использования схемы ЖСК резко сокращаются. Она будет применяться в исключительных случаях, разрешенных законом (например, при завершении строительства так называемых проблемных объектов). Вексельные и иные схемы в настоящее время почти не используются, это было актуально в период кризиса и посткризисный период",— резюмирует Татьяна Хоботова.