"Ледниковый период" не наступил

Несмотря на мрачные прогнозы в начале 2015 года о глобальной заморозке многих строящихся жилых объектов, "ледниковый период" в отрасли не наступил. Надежные застройщики достраивают и сдают объекты в плановом режиме. Однако падение продаж у некоторых застройщиков составило около 40% по сравнению с 2014 годом.

Недавно группа ЛСР обнародовала данные о заключенных в 2015 году контрактах. В целом по России компания заключила контрактов на продажу 611 тыс. кв. м жилья. Это на 39% меньше, чем было заключено контрактов в 2014 году (1,008 млн кв. м). В Петербурге компания продала 385 тыс. кв. м жилья — на 45% меньше, чем годом ранее (704 тыс. кв. м). Особенно у компании "просели" продажи в элитном сегменте. Там падение составило 58% (с 89 до 37 тыс. кв. м).

Чуть менее удручающе выглядит статистика группы компаний "Эталон". У нее продажи упали на 16% (с 457 тыс. кв. м в 2014 году до 385 тыс. кв. м в 2015 году).

На этом фоне падают продажи и у производителей стройматериалов. Так, ООО "H+H", российское подразделение датской группы H+H International A/S, по итогам 2015 года реализовало в 2015 году 325 тыс. куб. м продукции, что на 15% меньше уровня предыдущего года. При этом в компании говорят, что итоги продаж в 2015 году оказались выше прогнозируемого в первой половине года результата.

Тем не менее ввод жилья, несмотря на падение продаж, в целом по Петербургу практически не сократился — он упал всего на 7%, до 3 млн кв. м жилья.

Объемы ввода жилья в наступившем году, по ожиданиям экспертов, упадут более существенно. Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов полагает, что в 2016 году объем вводимого жилья снизится до 2,7 млн кв. м.

Ипотечная зависимость

Директор по маркетингу и продажам группы компаний "Лидер Групп" в Санкт-Петербурге Виталий Виноградов считает, что яркими тенденциями 2015 года в массовом сегменте стали снижение объемов спроса на 25-30% по сравнению с 2014 годом и увеличение доли ипотечных сделок с 40% в 2014-м до 60% в 2015-м, что по факту означает сильную "ипотечную" зависимость рынка.

"Разогнавшаяся инфляция и обесценивание рубля сослужили хорошую службу ипотеке, повысив ее привлекательность для потребителей. Итог — ипотека востребована как в масс-маркете, так и в бизнес-классе, где ее доля значительно выросла. Что характерно, катастрофического снижения продаж у застройщиков не случилось", — говорит господин Виноградов.

Но будет ли ипотека в этом году поддерживать рынок строительства нового жилья так же, как в прошлом году, пока неясно: 19 января 2016 года замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что субсидирование ставки по программе льготной ипотеки продлеваться не будет, хотя и рассматриваются другие меры поддержки ипотеки.

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства Tweed, рассказывает: "2015 год прошел под знаком валютной турбулентности. Были моменты, когда казалось, что все "устаканилось", но потом ситуация возвращалась на круги своя и рубль делал очередное пике. В результате примерно половина покупателей сидели и ждали, что будет в конце этой истории. Образовался отложенный спрос. Те, у кого доллары, ждали, когда валюта подрастет, а у кого рубли — наоборот. Получилась палка о двух концах: сначала разваливались сделки, потому что рубль падал, но потом, когда он начинает расти, они все равно разваливались! Но работы у риелторов было много. Клиенты суетились, интересовались, смотрели, а потом откладывали покупку до лучших времен". Она утверждает, что людей больше всего напрягает неопределенность: "Клиент определится, когда будет знать, что доллар стоит столько-то, евро — столько-то. Позитив возникнет, когда исчезнет валютная "болтанка" и наступит стабильность. Этого и хочется пожелать рынку в 2016 году. В 2015-м ожидания покупателей по цене не оправдались. Если в ноябре-декабре 2014 года они бегали, хлопали в ладоши и брали "первичку", то сегодня почему-то считают, что недвижимость должна стоить еще дешевле", — возмущается поведением клиентов госпожа Могилатова.

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании "Красная стрела", отмечает, что в связи со сложившейся ситуацией практически исчезли инвестиционные покупки; увеличились сроки принятия решения о приобретении квартиры.

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, отмечает, что, несмотря на сложности, стоимость квадратного метра за год фактически не изменилась: появилось более дешевое предложение в локациях с высокой конкуренцией, но средняя стоимость по Санкт-Петербургу и Ленобласти сохранилась на уровне 2014 года.

А вот аналитики компании "Лемминкяйнен" подсчитали, что снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынке составило примерно 2%.

"В 2016 году мы ожидаем увеличения стоимости квартир как минимум на 15% в связи с ростом себестоимости строительства", — полагает господин Андреев.

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров группы компаний "Эталон", уверен, что снижения цен на жилье ожидать не стоит, так как для этого нет реальных предпосылок. "Скорее наоборот, учитывая вытеснение с рынка малых и средних компаний, падение объемов сдаваемого жилья, ослабление рубля, инфляцию и дополнительные нагрузки на девелоперов, можно говорить о том, что цены будут расти", — рассуждает он.

Расти не на чем

Но другие эксперты более осторожны в своих прогнозах, полагая, что цена на жилье отталкивается прежде всего от спроса, а не от потребностей девелоперов. А прогнозы по покупательскому спросу остаются крайне пессимистичными. Поэтому большинство девелоперов полагают (и это, по их мнению, будет самый благоприятный сценарий), что цены останутся на прежнем уровне.

"Цены на ходовой товар не упадут. Будут падать цены на переоцененные объекты, которые до сих пор не проданы. В основном это "вторичка" или единичные остатки у застройщиков. Девелоперы не будут строить себе в убыток. Например, один наш клиент оплатил договор бронирования, но потом не смог выйти на сделку вовремя, а цены на тот момент выросли. В результате договор был расторгнут, потому что застройщик не захотел продавать по старой цене. В порядке эксперимента мы подсчитали, что будет с рынком недвижимости в 2016 году в зависимости от стоимости нефти. Если нефть будет стоить в районе $40-50 за баррель, как в этом году, то 2016 год будет похож на 2015-й, если $30 и ниже — денежный эквивалент уменьшится на 50%, количество проданных квартир — на 40%, средний бюджет — примерно на 20%, ну а если $80 — то рынок оживится, все вернется на круги своя", — рассказала госпожа Могилатова.

Региональный директор по реализации недвижимости группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая говорит: "На 2016 год мы прогнозируем усиление дифференциации цен по объектам. Стоимость "квадрата" в обжитых районах падать не будет — будет уменьшаться площадь квартир и, следовательно, цена лота. В пригородных территориях, при высокой конкуренции в сегменте масс-маркет, на низких стадиях строительства цена будет наименьшей".

Господин Виноградов полагает, что если спрос останется на уровне 2015 года и будет возобновлена программа ипотеки с господдержкой, то цены падать не будут. "Конечно, расти на дрожжах, как в тучные годы, они тоже не начнут. Поскольку у покупателей объективно стало меньше средств, да и в целом не та ситуация", — говорит он.

Впрочем, Руслан Сырцов считает, что и резкого падения цен произойти не должно: "Снижения цен ожидать не стоит, так как себестоимость строительства увеличивается, как следствие рентабельность проектов на падающем спросе уменьшается. Различного рода акции и спецпредложения будут иметь место в 2016 году, наиболее комфортно будут чувствовать себя те девелоперы, у которых запас финансовой прочности позволит, не снижая темпов строительства, воздержаться от повышения цен". Он уверен, что часть девелоперов не выдержат конкуренции в 2016 году на падающем спросе и будут вынуждены в лучшем случае замораживать стройки, а в худшем — банкротиться.

"Безусловно, некоторые девелоперы будут вынуждены уйти с рынка, в результате того, что маржинальность проектов в текущих условиях колоссально сократилась. Следовательно, риски уйти в убыток или не достроить объект стали более чем реальны", — согласен с ним Илья Андреев.

Господин Виноградов считает, что если с рынка и уйдут игроки, то это будут небольшие компании без достаточного опыта работы, в активе которых один-два проекта. "А также неустойчивые застройщики с плохо выстроенной финансовой стратегией. Но их будет немного. Те, кто испытывал проблемы, уже на слуху. Устоявшие застройщики будут укреплять свои позиции на рынке", — говорит господин Виноградов.