Современные зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и их применение в России

ЭКОНОМ ИКА

С.Ю. НОВАКОВА, ассистент кафедры прикладных

экономических дисциплин Орловского государственного университета

Тел. 8-903-880-48-17

СОВРЕМЕННЫЕ ЗАРУБЕЖНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ИХ ПРИМЕНЕНИЕ В РОССИИ

Произведен анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, который показал, что важнейшим условием повышения доступности жилья для населения является формирование самофинансируемой системы ипотечного жилищного кредитования. Показаны возможности использования данных моделей в России. Изложены выводы о целесообразности и перспективах первоочередного применения внедряемой в России двухуровневой модели ипотеки для повышения доступности жилья.

Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, модель сбалансированной автономии, одноуровневая модель, двухуровневая модель, фрагментация ипотеки, рефинансирование.

В условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется изучение его развития в зарубежной практике. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует прежде всего из-за различия в экономических условиях. Сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются:

— модель сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная);

— усеченно-открытая модель (традиционная или одноуровневая);

— расширенно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка или

двухуровневая).

Модель сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная) функционирует по ссудно-сберегательному принципу, то есть совокупный портфель кредитных ресурсов формируется не за счет привлеченных средств на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Субъектами кредитования в данной модели выступают как ипотечные банки, так и специализированные сберегательные банки — сберкассы и стройсберкассы.

© С.Ю. Новакова

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

1>сш

В рамках этой модели право на получение льготного кредита, частично субсидируемого государством, возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем

сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он вправе рассчитывать. Аккумуляция денежных средств происходит путем использования различных жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жи-

Рис. 1 — Схема автономной модели контрактных сбережений

лищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и банков, его кредитующих. Наглядно такая система представлена на рис. 1.

Недостатком модели сбалансированной автономии многие экономисты признают невозможность получения кредита без предварительного накопления средств, причем исключительно за счет собственных доходов (зарплата, проценты по вкладам, дивиденды по ценным бумагам и т.д.). Однако безоговорочно считать этот факт недостатком нельзя, так как накопление средств в данном случае эквивалентно внесению первоначального взноса, формирование которого требует времени независимо от модели ипотечного кредитования.

Существенным преимуществом контрактносберегательной модели следует считать ее независимость от состояния финансово-кредитного рынка. Действуя по такой модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему следует определить только эффективный размер процентной маржи1. Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество модели сбалансированной автономии важно для развития ипотечного кре-

дитования в странах с неустойчивой экономикой.

Также достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк имеет возможность проверить кредитоспособность и платежеспособность клиента в период накопления средств.

Контрактно-сберегательная модель ипотечного жилищного кредитования была сформирована в Германии после первой мировой войны, затем развита во Франции. Она была образована как механизм привлечения финансовых средств в жилищный сектор.

Используемая в Европе система контрактных сбережений основывается на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. Среди них контракты, содержащие обязательство со стороны гражданина накопить согласованную сумму за установленный период и обязательство финансовой организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку и реконструкцию жилья. Система контрактных сбережений имела большой успех в послевоенной Европе. За последние 30 лет она была внедрена в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных депозитов, основанных на их опыте, используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе осуществления экономических реформ проявили интерес к инструментам системы контрактных сбережений и в той или иной степени используют их либо пла-

ЭКОНОМИКА

нируют это сделать (Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах с формирующейся нестабильной экономикой контрактно-сберегательная модель призвана решить следующие проблемы:

— отсутствие соответствующей информации о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском;

— отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.

Усеченно-открытая модель является наиболее простой системой ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных2. Банки, получая от клиентов закладные по выданным ссудам, используют их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования, т.е. специализированных институтов — участников рынка ипотечных жилищных кредитов, минимально. Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки.

Предоставляя долгосрочные кредиты населе-

нию, банк в данной модели использует собственный капитал и привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах, долговые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов. Соответственно каждый ипотечный банк самостоятельно определяет параметры выдаваемых им кредитов, а ставка зависит от текущей экономической конъюнктуры.

Для данной модели характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке)3. Такую схему называют одноуровневой.

Участники ипотечного кредитования в рамках усеченно-открытой модели и отношения, возникающие между ними в ходе реализации своих функций, представлены на рис. 2.

Рис. 2 — Схема усеченно-открытой модели ипотечного кредитования

Относительная простота организации системы ипотечного жилищного кредитования на базе данной модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, как в развитых (Англия, Франция, Дания, Испания, Израиль и ряд других стран Европы, а также Австралия, Южная Америка), так и в развивающихся (Болгария, Польша, Венгрия и др.).

При этом мнения экономистов в вопросе эффективности применения традиционной модели в этих двух категориях стран существенно разнятся. Одни утверждают, что наиболее эффективно усеченно-открытая модель работает

в развитых странах с устойчивой экономикой, а в странах с переходной экономикой — инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Другие придерживаются мнения, что традиционная модель наиболее эффективно работает в развивающихся странах с несформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг.

Таким образом, достоинством рассматриваемой модели является простота ее организации, т.к. нет необходимости создания специализиро-

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

ванных ипотечных банков, вторичного рынка, а число участников рынка минимально.

К слабым сторонам усеченно-открытой модели можно отнести:

— зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от ситуации на финансовом рынке страны;

— ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов;

— отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования.

Расширенно-открытая (модель вторичного ипотечного рынка) или, как ее еще называют, «американская модель ипотеки» — по названию страны, где она наиболее распространена, предполагает использование двухуровневой модели рынка. Первичный рынок — это кредитование конечных заемщиков, а вторичный — рефинансирование банков-кредиторов с помощью специально организованного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Принцип расширенно-открытой модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть стоимости наличными (10-20%), а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог недвижимости, либо приобретаемой, либо уже находящейся во владении клиента (ставка за кредит составляет 7-9% годовых). Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15-30 лет.

При использовании данной модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо посредством обмена кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом.

Таким образом, двухуровневая система рынка ипотечного кредитования является наиболее эффективной и сложно устроенной с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Среди участников данного рынка выделяют институты, выполняющие функции:

— организаторов ипотечного кредитования;

— инвесторов;

— посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита;

— посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Подобное разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования называется фрагментацией ипотеки.

Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, называется секьюритизацией ипотеки. Механизм секьюритизации предполагает разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо посредствам обмена собранных в пулы4 кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом — кондуитом. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS (Mortage Backed Securities) — ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.

Для повышения надежности данных ценных бумаг институтами, управляющими потоками платежей в счет погашения ипотечных ссуд, создаются резервные фонды. Кроме того, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний, которые в случае невыполнения заемщиками обязательств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам. B организации процесса секьюритизации активное участие принимает государство5.

Секьюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности.

Вариант расширенно-открытой модели ипотечного кредитования представлен на рис. 3.

Субъекты ипотечного кредитования расширенно-открытой модели, действующие на первичном рынке, делятся в основном на две категории: сберегательные и ипотечные банки.

ЭКОНОМИКА

Рис. 3 — Схема расширенно-открытой модели ипотечного кредитования

При этом сберегательные банки выступают промежуточным звеном между людьми, желающими накопить, и людьми, желающими потратить деньги. А ипотечные банки, в свою очередь, получают фонды для финансирования своей деятельности в сфере ипотечного кредитования путем займов в сберегательных банках. В конечном счете основным источником фондов для кредитования являются собственный капитал банков и сберегательные вклады.

В отличие от сберегательных ипотечные банки, после того как они оформляют ипотечный кредит, немедленно продают его инвестору, получающему процентный доход по ипотечным кредитам, — в основном крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (профсоюзам, пенсионным фондам, страховым компаниям), так и мелким инвесторам, стремящимся разместить свои средства под более высокий процент. Средства, которые ипотечные банки получают от продажи портфеля закладных, вновь поступают в оборот в виде новых займов. При этом ипотечные банки по поручению инвестора и за определенную плату продолжают обслуживать проданные кредиты, т.е. поддерживают отношения с заемщиком в течение всего кредитного периода (принимают от заемщиков ежемесячные платежи по ипотечным кредитам и обеспечивают помощь, если у них возникают финансовые затруднения).

Третья категория субъектов кредитования — операторы вторичного рынка. В США, где расширенно-открытая модель достигла наибольшего масштаба и совершенства в своем развитии, ее представляют такие специализированные агентства, как <^гес1сПе Мае», <^пте Мае», осуществляющие финансирование кредитов из государственных ресурсов, и <^апте Мае» — одна из крупнейших организаций, формирующая вторичный рынок закладных и вовлеченная в покупку ипотечных кредитов для своего портфеля и выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

<^апте Мае» финансирует покупку ипотечных кредитов, занимая средства (выпуская собственные облигации) на национальном и международном рынках капитала. Она является крупнейшей финансовой корпорацией в США, ее акции свободно обращаются на Нью-Йоркской фондовой бирже и входят в индексный список Э1апСагС&Роог^.

Ассоциация извлекает доход за счет разности (спрэда) между доходностью ипотечных кредитов из ее портфеля и ставкой дохода, который она выплачивает инвесторам на рынке капитала по своим долговым обязательствам.

Вторым основным направлением деятельности <^апте Мае» является ее бизнес по предоставлению гарантий.

<^апте Мае» покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса. <^апте Мае» не кре-

дитует напрямую покупателей недвижимости, а гарантирует кредиторам наличие средств для ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, реализация расширенно-открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

Расширенно-открытая модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки, является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиальное решение одной из основных проблем — дефицита долгосрочных финансовых ресурсов. Вторая проблема коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании, решаемая в рамках двухуровневой системы ипотечного кредитования, — это поддержание ликвидности, поскольку кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены.

Расширенно-открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует в определенных пределах. Данная модель подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, т.к. приток кредитных ресурсов осуществляется с рынка капиталов.

Следовательно, недостатком расширенно-открытой модели, так же как и усеченно-открытой, является зависимость от рыночного уровня ставки процента, а следовательно, возможность эффективного функционирования ее только в странах со стабильно развивающейся экономикой.

Наряду с имеющимися недостатками модель вторичного ипотечного рынка обладает и рядом преимуществ, в числе которых:

— стабильная система привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг;

— большое количество кредиторов, предлагающих различные условия кредитования, что

предполагает доступность кредитов широким слоям населения.

Проанализировав основные модели ипотечного жилищного кредитования, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом:

— обеспечение защиты интересов кредитора и заемщика в ипотечных отношениях;

— создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю;

— создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, т.к. именно за счет их формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов;

— активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование.

Рассмотренные модели не являются антагонистическими и могут существовать параллельно.

Необходимо отметить, что все рассмотренные модели уже представлены на российском рынке.

Усеченно-открытая (одноуровневая) модель не совсем подходит для внедрения в России, поскольку имеет существенный <<минус».

Характерной особенностью усеченно-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает значительное влияние на активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. На практике при применении данной системы редко ориентируются на какие-либо стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительность и стоимость), обычно они устанавливаются каждым ипотечным банком в зависимости от конкретных фактов.

При ограниченном объеме ипотечных услуг типичным для России является существование завышенных, по сравнению с зарубежными странами, процентных ставок и коротких сроков кредитования.

Подобных <<минусов» нет у системы контрактных сбережений. Потенциально данная модель совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои

услуги. Ставки по вкладам контрактных сбережений и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне6.

Однако в настоящее время в России контрактно-сберегательная модель банками используется мало по причине невозможности установления приемлемых процентных ставок из-за влияния инфляции. При этом имеющаяся тенденция к увеличению доходов населения позволяет предположить, что в будущем возможностей по накоплению средств у российских граждан станет больше. В целях привлечения этих средств необходимо выпустить на рынок выгодные схемы контрактных сбережений, в которых возможно участие государства как гаранта, а также создание специальных льготных государственных накопительных программ для различных категорий граждан.

Слабым местом модели контрактных сбережений для потенциальных покупателей жилья является наличие предварительного накопительного этапа, который составляет от 2 до 10 лет, так как это иногда существенно отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости.

Более приемлемым для российских условий является выбор расширенно-открытой модели ипотечного кредитования, обусловленный возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, в отличие от системы контрактных сбережений, требующей значительного по времени начального периода накопления средств физических лиц7.

Проведенный анализ различных моделей ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о целесообразности первоочередного применения в России именно расширенно-открытой модели ипотеки для повышения доступности жилья.

Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, двухуровневая модель существенно подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Однако ее стабильность поддерживается государством.

Двухуровневая модель ипотечного рынка предоставляет государству широкие возможности регулирования, что особенно важно в периоды экономической нестабильности. Через посредство специализированных агентств государство может оказать поддержку банкам в вопросах рефинансирования ипотечных операций, обеспечить высокую ликвидность ипотечных кредитов, направляя на эти цели как собственные средства, так

и, что особенно важно, <<длинные» деньги инвесторов других секторов экономики через эмиссию ипотечных облигаций. Предъявление государственными агентствами четких требований к банкам при покупке ипотечных кредитов позволяет установить эффективный контроль над качеством ипотечных сделок, а также внедрить единые стандарты для операций с недвижимостью. Кроме того, государственный контроль над рынком ипотечных ценных бумаг позволяет направлять развитие ипотечного кредита в соответствии с государственной социально-экономической политикой (например, предоставляя государственные гарантии определенным видам ипотечных кредитов, предназначенных для реализации социально значимых жилищных проектов)8.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщи-кам огромную помощь, особенно в период формирования систем. Несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения, общим для различных моделей является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством. Данная поддержка включает в себя систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления государственных гарантий и страхования рисков, налоговые льготы и адресные дотации.

Необходимо заметить, что созданная структура гражданско-правовой базы ипотечного кредитования России сориентирована именно на создание вторичного ипотечного рынка, т.е. за основу взята именно расширенно-открытая модель. Подтверждением этого является наличие в Федеральном законе <<Об ипотеке (залоге недвижимости)» глав III и VIII, предусматривающих оформление закладной (по сути — первой ипотечной ценной бумаги), удостоверяющей права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, уступку прав по договору об ипотеке, а также передачу и залог закладной.

Наиболее ярким примером участия федеральных органов власти Российской Федерации в развитии системы ипотечного жилищного кредитования и решения проблемы обеспечения граждан жильем является создание в 1997 году Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее — Агентство), 100% акций которого принадлежит государству. Основным видом

деятельности Агентства является рефинансирование ипотечных кредитов. С 2003 года наблюдается ежегодный рост объемов выкупа ипотечных кредитов, в первую очередь за счет активизации работы по выдаче ипотечных кредитов, включения в программу новых регионов, а также за счет привлечения средств для выкупа путем размещения облигационных займов9.

Кроме того, официальное признание двухуровневой схемы основой построения ипотечного кредитования в России нашло свое отражение в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

После принятия данной Концепции Правительством РФ проводится последовательная политика, направленная на законодательное и нормативное обеспечение прав кредиторов и инвесторов системы ипотечного жилищного кредитования и одновременно на обеспечение доступности жилья и ипотечных кредитов для населения.

В процессе рефинансирования ипотечных кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию основные участники ипотечного рынка (региональные операторы Агентства, сервисные агенты, банки, страховые, оценочные компании) осуществляют выполнение следующих функций:

— банки — первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

— региональные операторы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию выкупают стандартные закладные у банков — первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

— сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков — первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

— Агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки, с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

— страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и, по желанию участников кредитной сделки, страхование титула собственности (риска утраты права собственности));

— оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Модель функционирования двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования представлена на рис. 4.

Схема работы двухуровневой системы рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом. Коммерческие банки выдают ипотечные кредиты населению. Региональные операторы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в субъектах, где они созданы и функционируют, выкупают закладные у банков и, в свою очередь, продают их Агентству. При этом за региональными операторами остается сопровождение кредитов в части аккумулирования и перечисления аннуитетных платежей10, своевременного возобновления страховок, а также мониторинг предмета залога. Кроме того, региональные операторы Агентства принимают на себя обязательства по обратному выкупу дефолтных закладных11 с последующей реализацией прав на предмет залога.

Двухуровневая система рынка ипотечного кредитования позволяет банкам через региональных ипотечных операторов, создаваемых в каждом субъекте РФ, продавать закладные и таким образом возобновлять ресурсы для массовой выдачи кредитов.

Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в существенном повышении доступности коммерческого жилья для населения на региональном уровне, формировании платежеспособного спроса на жилье и популяризации, при поддержке государства, широко распространенной в мире практики ипотечного кредитования в национальном масштабе.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования, положенная в основу правительственной Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, открывает большие возможности для государственного регулирования рынка ипотечного кредитования, а через него — рынков недвижимости, ценных бумаг и макроэкономического регулирования в целом.

Рис. 4 — Схема функционирования двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования в России

Создание необходимой инфраструктуры двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в России позволяет создать финансовый механизм увеличения доступности жилья для населения, не обременяющий региональные бюджеты.

Это стратегическое направление следует признать наиболее перспективным и приоритетным, так как оно позволило развивать приемлемое для России направление ипотечного кредитования жилья и положило начало формированию социально ориентированной двух-

уровневой системы жилищного ипотечного кредитования.

Преимущества внедрения в России расширенно-открытой модели очевидны с точки зрения экономического прогресса. Ее реализация способна привести к эффективному функционированию вторичного рынка, к увеличению числа кредиторов и снижению процентных ставок с увеличением срока кредитования. Кроме того, внедрение данной модели будет служить своего рода катализатором в процессе совершенствования законодательства и стабилизации экономики страны.

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

Примечания

1 Процентная маржа — разница между средней процентной ставкой, получаемой по кредитам или инвестициям, и средней ставкой, уплачиваемой по обязательствам и капиталу.

2 Закладная — документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества в виде земли, дома, строений.

3 Логинов М.П. Модели ипотечного кредитования [Текст] / М.П. Логинов // Маркетинг. — 2003. — № 2. — С. 96.

4 Пул закладных — группа закладных, имеющих однородные характеристики. Пулы закладных создаются с целью их дальнейшей перепродажи или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг.

5 Исаев Р.В. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки [Текст] / Р.В. Исаев // Рынок ценных бумаг. — 2004. — № 24. — С. 39.

6 Сергеев Д.Е. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта [Текст] / Д.Е. Сергеев / Рынок ценных бумаг. — 2003. — № 4. — С. 29.

7 Баронин С.А. Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства [Текст] / С.А. Баронин // Экономика строительства. — 2004. — № 7. — С. 14.

8 Национальный обзор жилищного сектора — Россия [Текст] / Организация Объединенных Наций. — Женева. — 2004.— С.308-309.

9 Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [электронный ресурс]. — М.: Интерактивный мир, 2005. — Режим доступа: www.ahml.ru, свободный

10 Аннуитетный платеж — любой по очередности ежемесячный платеж заемщика по погашению задолженности по кредитному договору, включающий в себя часть суммы кредита и проценты за пользование кредитом, начисленные кредитором за соответствующий расчетный период.

11 Дефолтная закладная — закладная, в отношении которой возникли основания для предъявления иска об обращении взыскания на заложенное имущество.

Библиографический список

1. Баронин, С.А. Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства [Текст] / С.А. Баронин // Экономика строительства. — 2004. — № 7. — С. 7-14.

2. Исаев, Р.В. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки [Текст] / Р.В. Исаев // Рынок ценных бумаг. — 2004. — № 24. — С. 36-39.

3. Логинов, М.П. Модели ипотечного кредитования [Текст] / М.П. Логинов // Маркетинг. — 2003. — № 2. —

С. 95-98.

4. Национальный обзор жилищного сектора — Россия [Текст] / Организация Объединенных Наций. — Женева. — 2004. — 576 с.

5. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [электронный ресурс]. — М.: Интерактивный мир, 2005. — Режим доступа: www.ahml.ru, свободный

6. Сергеев, Д.Е. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта [Текст] / Д.Е. Сергеев / Рынок ценных бумаг. — 2003. — № 4. — С. 27-30.

NOVAKOVA S.J.

MODERN FOREIGN MODELS OF HYPOTHECARY HOUSING CREDITING AND THEIR APPLICATION IN RUSSIA

The analysis of various models of hypothecary housing crediting which has shown is made that the major condition of increase of availability of habitation for the population is formation of self-financed system of hypothecary housing crediting. Possibilities of use of the given models in Russia are shown. Conclusions about expediency and prospects of prime application of two-level model of the mortgage introduced in Russia for increase of availability of habitation are stated.

Key words: hypothecary housing crediting, model of the balanced autonomy, single-level model, two-level model, mortgage fragmentation, refunding.