Трудности адаптации

Недостаток бюджетного финансирования нередко приводит памятники архитектуры на грань разрушения. По этой причине единственным способом сохранения исторической постройки порой оказывается ее адаптация инвестором под современные нужды: например, под гостиницу или учебное заведение.

Сегодня стоимость приспособления объекта культурного наследия (ОКН) под современные нужды в первую очередь зависит от его площади и состояния. При этом, по словам Елены Скрылёвой, директора архитектурного бюро «Литейная часть-91», для каждого объекта разрабатывается свой подход и, как принято сейчас говорить, своя «дорожная карта». «Совершенно точно, что памятнику повезет только в том случае, если возможности исторической структуры объекта, техническое задание заказчика (функциональное назначение объекта), задание по сохранению ОКН являются единым целым. При этом архитектор, как доктор, на самом первом этапе анализирует функциональные возможности памятника и ограждает инвестора от возможных неправильных шагов»,— добавляет эксперт.

«Помимо расходов на капитальные работы, достаточно высокими оказываются реставрационные издержки. Не так давно, например, у нас с реставрации вернулась дверь между Голубым и Центральным залами. Так вот, реставрация одного дверного проема обошлась в 1 млн рублей»,— рассказывает Ольга Звагольская, хозяйка культурного пространства «Третье место», расположенного в особняке Лопухиных-Нарышкиных на Литейном проспекте. По словам Ивана Татаринова, исполнительного директора девелоперской компании Glincom, как правило, средняя стоимость реконструкции обходится сейчас примерно вдвое дороже строительства «с нуля».

При этом, как поясняет Василий Довбня, директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, из-за конструктивных особенностей или серьезных обременений КГИОП исторические здания в Петербурге, как правило, отличаются низким коэффициентом полезных площадей, на которых можно реализовать коммерческую функцию. Охранный статус таких объектов осложняет согласование концепции использования и изменение функционального назначения. Помимо этого, исторические здания нередко находятся в полуразрушенном состоянии, их восстановление требует огромных инвестиций, и далеко не каждая компания может себе это позволить.

«Из-за сложности или невозможности эффективного приспособления к современному использованию эти объекты годами "висят" в предложениях на продажу. Однако в Петербурге существуют примеры успешных проектов по реконструкции и дальнейшему использованию объектов культурного наследия. Среди них Никольские ряды, проект Новая Голландия, обновленный Дом книги, здание Kempinski Hotel Moika 22, которые до прихода инвесторов находились в удручающем состоянии»,— добавляет эксперт.

Архитектурное бюро «Литейная часть-91» имеет в своем портфеле свыше нескольких сотен объектов адаптации ОКН под современное использование. «В качестве примеров объектов, которые с течением времени подтверждают правильность выбранного направления по приспособлению, могу привести атриум Комендантского дома в Петропавловской крепости, который сегодня является одним из востребованных объектов в самом центре Петербурга. Здесь проходят крупные торжественные городские мероприятия и не только. Петербургский Университет свободных наук и искусств расположен в здании бывшего дворца графов Бобринских. Вписать функцию высшего учебного заведения в практически бывший жилой дом одной семьи оказалось довольно сложной задачей для архитекторов. Высшая школа народных искусств на набережной канала Грибоедова — еще один удачный пример проекта реставрации и приспособления под функции вуза. Наконец, Концертный зал Мариинского театра (бывшие Декорационные мастерские). Данный объект после сильнейшего пожара был практически утрачен для города. Огромные профессиональные усилия архитекторов-реставраторов помогли вернуть его и вписать функцию концертного зала, имеющего лучшую акустику в городе»,— перечисляет госпожа Скрылёва.

Сложность и окупаемость

Основные сложности в реконструкции памятников и их приспособлении под современные нужды, по мнению господина Татаринова, заключаются в объеме охранных обязательств по конкретному объекту. Ведь историческую ценность может представлять как небольшой элемент фасада, так и практически все здание целиком.

По словам Александра Шнурко, коммерческого директора группы компаний Sinтeza, работы осложняются тем, что построенные 100 или 300 лет назад объекты не были рассчитаны на современную интенсивную нагрузку. Деревянные перекрытия, малые энергетические мощности, устаревшие коммуникации — все это накладывает ограничения не только на эксплуатацию, но и на скорость, стоимость и объемы реконструкции здания. «В отличие от новых построек, у исторических памятников может также не быть подробной документации, где детально отражены конструктивные и инженерные элементы. Чтобы уточнить все нюансы, составить качественные чертежи, проектировщикам приходится тщательно исследовать здания прямо на месте»,— указывает он.

Проще всего, по словам господина Татаринова, адаптировать под современные нужды доходные дома, потому что там присутствуют коридорная планировка и правильная нарезка. В результате получаются хорошие апартаменты и офисы.

При этом зачастую проекты приспособления ОКН не окупаются, считает госпожа Звагольская. «К сожалению, в России пока не введены какие бы то ни было налоговые послабления, включая налог на недвижимость, для объектов культурного наследия»,— добавляет она. По мнению господина Татаринова, окупаемость проектов, а также стоимость и сроки выполнения работ зависят от объема охранных обязательств и состояния самих объектов. Зачастую здания, имеющие историческую ценность, абсолютно ветхие, а работы по восстановлению различных элементов нужны существенные. Кроме того, для проектов реконструкции и реставрации часто приходится разрабатывать особый регламент.

Средства адаптации

В случае качественной реализации проекта адаптации реконструкция, как правило, идет на пользу памятнику. «Так, например, на момент приобретения особняк Лопухиных-Нарышкиных был в крайне плачевном состоянии, ведь как такового хозяина у него не было около двадцати лет. Это является подтверждением того, что даже мало-мальское использование позволяет по мере возможностей сохранять объект, какими бы эти самые возможности ни были»,— поясняет госпожа Звагольская.

«При этом бюджетных средств для поддержания нормального состояния памятников часто не хватает. Поэтому при наличии интереса со стороны инвесторов к реставрации и реконструкции таких объектов обычно все оказываются в выигрыше. Особенно если исторический вид памятников не претерпевает сильных изменений»,— говорит господин Татаринов.

По словам господина Довбни, в последние несколько лет в Петербурге стала заметна тенденция по приобретению памятников архитектуры для реконструкции и дальнейшего приспособления под гостиничное использование. Из последних примеров — реализация на торгах здания бывших касс предварительной продажи билетов РЖД на набережной канала Грибоедова, 24. Девелопер планирует переоборудовать этот объект под гостиничный комплекс. А в объекте культурного наследия в Банковском переулке, 3, компания Orange Life в декабре 2022 года открывает новый апарт-отель.

«Кроме того, в исторических местах в центре города девелоперы начали создавать культурные и общественные пространства. Так, комплекс зданий на улице Гороховой, 47–49, многие годы находился в удручающем состоянии, однако сейчас этот квартал реконструируется, там планируется обустроить благоустроенный внутренний двор, выставочные пространства, открыть рестораны и апарт-отель. На Васильевском острове в 2021 году запущена масштабная реконцепция Дворца культуры им. Кирова. Здесь планируется создание городского пространства, объединяющего в себе различные образовательные профили и форматы коммерческой недвижимости, например, коворкинги, офисы, точки общепита»,— заключает господин Довбня.