Застройщикам предложили выйти в кэш

По данным Уральской палаты недвижимости, 2018 год стал рекордным для застройщиков по объемам жилья в стадии строительства за последние семь лет. В третьем квартале этот показатель составил 2,8 млн кв. м, из которых 1,6 млн кв. м начали строить в текущем году. Одним из основных драйверов роста называют страх девелоперов перед изменением законодательства о долевом строительстве. По прогнозам, это приведет к росту цен на квартиры в пределах 20%, а также уходу с рынка множества мелких игроков.

В третьем квартале 2018 года в стадии строительства находится 2,8 млн кв. м жилья — на 42% больше показателей прошлого года. Такую статистику привели аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) на совместном подведении итогов с коллегами из Российской гильдии управляющих и девелоперов. При этом 1,6 млн кв. м — это проекты, строительство которых началось в этом году. «Это рекордные цифры за последние семь лет. По итогам года рост предложения на рынке новостроек увеличится на 29%, до 23 тыс. кв. м»,— пояснили эксперты.

Участники рынка также отмечают рекордные продажи на первичном рынке региона: если в 2017 году было проведено около 20 тыс. сделок, то к концу 2018 года ожидается не менее 25 тыс. При этом выросли и цены: по итогам 11 месяцев вторичное жилье подорожало на 5%, первичное — на 10%.

Одним из драйверов рынка девелоперы называют рост ипотечного кредитования. По данным УПН, сделки с ипотекой выросли на 35%, без нее — на 15%. По данным банка ВТБ, за 10 месяцев в Свердловской области было выдано 7,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 16,4 млрд руб. Средневзвешенная ставка в регионе составила 9,44%. Кроме этого, участники рынка отмечают, что на ускорение темпов строительства повлияли и грядущие изменения законодательства (поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве», введенные в 2017 году), которые обязывают всех застройщиков до 1 июля 2019 года перейти на новую схему финансирования проектов: аккумулировать средства в аккредитованных банках на эскроу-счетах и получать их в виде кредитов под льготный процент. Обязательным становится также банковское сопровождение каждого проекта, позволяющее банкам контролировать целевое расходование средств застройщика. «Ажиотаж был во многом основан на страхах девелоперов, которые хотели вывести проекты до изменения законодательства»,— пояснил руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

Гендиректор «Синара-девелопмент» Тимур Уфимцев назвал ситуацию на рынке «отскоком дохлой кошки»: «Мы вроде как на подъеме, но чем он закончится, не понятно». «Большинство застройщиков вытащили все проекты, лежавшие в дальних ящиках, и усиленно работали на получение разрешений, чтобы успеть еще год–два работать по существующей редакции 214-ФЗ»,— отметил он. Этих объемов, по его мнению, хватит на 1,5–2 года.

«При переходе на новые требования и при сохранении средних темпов продаж, стоимость обслуживания девелопера в банке в лучшем случае составит от 4,5% до 4,8%, что съедает часть маржи»,— пояснил гендиректор «Форум-Групп» Сергей Воробьев. Девелоперы не исключили, что все издержки в конечном итоге будут оплачивать потребители, что скажется на росте цен до 20%.

Кроме роста цен, участники рынка уверены и в уходе из отрасли мелких и средних игроков. Сейчас половина строительного рынка Екатеринбурга приходится на три крупных застройщика — «Атомстройкомплекс», ЛСР и «РСГ Академическое». Еще 30% — на средние компании и оставшиеся 20% — на компании, которые строят один–два дома.

Свердловский министр строительства и развития инфраструктуры Михаил Волков в связи с этим предложил небольшим региональным компаниям, работающим в рамках 214-ФЗ, сделать «важный вывод: продолжать заниматься этим бизнесом или грамотно выйти из него». «Выйти в кэш», по словам министра, лучше, чем пытаться вписаться в новые требования и «в предбанкротном состоянии реализовывать проекты».