Ипотека для ловких или безупречных

Стоило Дмитрию Медведеву пообещать снизить ставки по ипотеке до 10% годовых в рублях, как сразу выяснилось, что подобные предложения уже есть. Правда, для получения такого кредита надо выполнить столько условий, что интереснее взять ипотеку, привязанную к инфляции, и верить, что ЦБ сумеет с ней совладать.

Дмитрий Медведев в ходе рабочей поездки по Сибирскому федеральному округу 1 апреля посетил "Евраз", работникам которого сообщил: "У нас, к сожалению, очень большая разница между ставкой рефинансирования Центрального банка и реальной ипотечной ставкой. Она должна быть 1,5-2%".

Не успел Медведев поделиться мыслями с рабочими, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о запуске нового продукта "Кредит на погашение ранее предоставленного кредита". Ставка, которую АИЖК декларирует по нему, начинается от 9,2% в рублях, а стартовал новый продукт по счастливому стечению обстоятельств все того же 1 апреля.

Следует заметить, что объявленная АИЖК ставка менее чем на 1% отличается от ставки рефинансирования ЦБ. Получается, наказ главы правительства был выполнен и перевыполнен в день оглашения. "Мы предлагаем условия перекредитования, по которым могут работать все наши партнеры во всех регионах. Перекредитованием смогут воспользоваться как наши заемщики, так и заемщики, получившие кредит в других банках. Мы изменили и улучшили условия по ранее существовавшей программе. Во-первых, теперь мы можем перекредитовывать валютные кредиты. Во-вторых, расчет процентной ставки теперь учитывает текущую стоимость предмета залога (жилья)", — рассказала "Деньгам" директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.

На самом деле, чтобы рефинансировать ипотечный кредит под 9,2% годовых в рублях, надо выполнить целый ряд условий. Во-первых, заемщик должен застраховать свою жизнь и трудоспособность (без этого ставка сразу вырастает на 0,7%). Во-вторых, сумма кредита не должна превышать половину стоимости залога. И, в-третьих, кредит, полученный на рефинансирование ипотеки, не должен составлять более половины максимально возможного для заемщика кредита. При этом деньги по ставке 9,2% годовых можно получить с условием, что она будет действовать не больше года, после чего подлежит ежегодному пересчету в соответствии с инфляцией.

Следует также учитывать, что сам процесс рефинансирования не будет бесплатным. "Рефинансирование для заемщика выгодно в том случае, если дополнительные расходы (комиссии банка за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита, затраты на повторную процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, на перерегистрацию ипотеки и выпуск новой закладной, временные расходы на сбор дополнительных документов) будут покрыты той экономией, которую клиент получит в результате снижения процентной ставки", — говорит член правления банка "Дельтакредит" Денис Ковалев.

Возможно, именно этим объясняется тот факт, что рефинансирование ипотечных кредитов пока не пользуется в нашей стране большой популярностью. "Сегодня на рынке доля кредитов, выданных на погашение ранее взятых ипотечных кредитов, невелика. По данным ЦБ РФ, не более 1% досрочно погашенных кредитов погашалось с помощью специальных кредитов", — говорит Мария Полякова. По ее словам, такая статистика связана еще и с тем, что нередко на погашение остатка по ипотечному кредиту заемщики берут простой потребительский кредит, оформить который проще, быстрее и дешевле. "Вместе с этим необходимо помнить о внешних факторах, влияющих на формирование спроса на рефинансирование ипотечных кредитов. Так, в настоящий момент отсутствуют условия и предпосылки для возможности значительного понижения ипотечных ставок по кредитам, а стабильность ставок или их повышение не создают какого-либо значимого стимула для рефинансирования заемщиками своих ранее оформленных кредитов", — уверен директор департамента розничных продаж Юникредит-банка Иван Матвеев. При этом Денис Ковалев считает, что у рынка рефинансирования ипотеки в России есть хорошие перспективы: "Если сравнивать с развитыми рынками, в которых на рынок рефинансирования приходится до 70% всей выдаваемой ипотеки, в нашей стране он только зарождается (как и сам рынок ипотеки, учитывая незначительное количество граждан, имеющих ипотечные кредиты)".

Есть у нового продукта АИЖК, по мнению сотрудников агентства, и воспитательная функция. "Запуск нашего продукта стимулирует банки активнее взаимодействовать с заемщиками, так как заемщики получают альтернативное предложение, и для кредитора есть повод задуматься: оставаться консервативным и упустить своего заемщика или пойти ему навстречу и улучшить условия кредита", — уверена Мария Полякова.

Ставка-оборотень

Банки в целом не против "пойти навстречу" заемщикам. Более того, они даже предлагают кредиты по ставкам, которые Дмитрий Медведев посчитал бы вполне приемлемыми. Так, Сбербанк на своем сайте сообщает, что выдает ипотеку под 9,5% годовых в рублях (то есть всего на 1,25% больше ставки рефинансирования ЦБ). Правда, такие ставки доступны лишь в рамках спецпрограмм по договоренности с отдельными "субъектами РФ и муниципальными образованиями". По стандартным же продуктам зарплатный клиент Сбербанка может получить ипотечный кредит под 12-13% годовых в рублях, а клиент с улицы — на 1% выше. И все это, разумеется, при условии страхования имущества.

Те же 9,5% годовых в рублях обещает Связь-банк. Правда, только при условии приобретения недвижимости, уже находящейся в залоге у банка. По стандартным программам кредитная ставка начинается от 11%, и заемщик должен застраховаться и выплатить комиссию за оформление закладной.

Банк "Дельтакредит" готов предоставить ипотечный кредит под 9,99% годовых в рублях (в рамках специальной акции, действующей до 31 мая). Нетрудно догадаться, что такая низкая ставка, превышающая ставку рефинансирования всего на 1,74%, тоже сопровождается целым рядом условий. Кредит выдается не более чем на семь лет, но обозначенная выше ставка действует только первые пять лет. На шестой и седьмой годы ставка становится плавающей и рассчитывается по формуле: 4,25% + MosPrime 3 мес. (ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке на три месяца, сейчас 7,24%). Минимальная ставка не может быть ниже 10,75% годовых. Кроме того, надо заплатить 50% стоимости квартиры в виде первого взноса и единовременную комиссию в 5,5% суммы кредита за снижение ставки. По стандартным программам ставка составит в зависимости от срока кредита и первого взноса от 11,75% до 14% годовых в рублях. Правда, ее можно снизить на 0,5-1,5% годовых, заплатив единовременно 1-4% суммы кредита.

Абсолют-банк выдает кредиты под 10% годовых в рублях (больше ставки рефинансирования на 1,75%), правда только на пять лет и при первом взносе 40%. Естественно, придется застраховать жизнь и трудоспособность, а также титул, то есть риск утраты права собственности (без страхования ставка увеличивается на 4%). Для кредитов на срок более пяти лет ставки будут уже от 12,5% до 13,75% годовых в рублях (с соответствующим увеличением до 16,5-17,75% при отсутствии страхования).

На фоне всех этих трудностей с фиксированными процентами на ипотечном рынке уже давно популярны программы с плавающими ставками. Во-первых, они дают банкам возможность предлагать клиентам "низкие ставки": некий переменный индикатор плюс всего 3-5%. А во-вторых, дают заемщику шанс, что его ставка при благоприятном стечении обстоятельств снизится и он будет меньше платить. Важный психологический момент: при неблагоприятном развитии событий в росте ставке по ипотечному кредиту будет виноват кто угодно: лондонские банкиры, российская Национальная валютная ассоциация, Банк России или вообще обезличенная инфляция, только не банк.

ВТБ 24 предлагает заемщикам ипотеку с плавающей ставкой, зависящей от ставки рефинансирования ЦБ. При условии страхования жизни и трудоспособности, прав на квартиру и самой квартиры от любых повреждений банк готов предложить ставку, рассчитываемую по формуле: ставка рефинансирования ЦБ + 3-3,75% (в зависимости от размера первого взноса). При страховании только недвижимости ставка увеличивается на 3%.

Нордеа-банк привязывает свою плавающую ставку по рублевым ипотечным кредитам к индикатору MosPrime 6 мес. (сейчас 7,49%) и рассчитывает ее по формуле: MosPrime 6 мес.+ 5%. Естественно, тоже при условии страхования жизни и трудоспособности, а также титульного страхования. В случае отказа от страхования ставка увеличивается на 3,5%.

В этих условиях вполне конкурентоспособно смотрится предложение АИЖК, которое привязывает плавающую ставку к инфляции. Ведь прибавка к инфляции для расчета ставки будет составлять всего 2,6% (при условии страхования жизни и трудоспособности сумма кредита не превышает половины стоимости залога и кредит не более половины максимального). Для получения такой ставки есть и еще одно условие: фиксировать ставку до начала ее расчета с поправкой на инфляцию надо не более чем на год. Однако это условие выполнить нетрудно: по итогам прошлого года инфляция, по данным ЦБ, составила 6,6%, а за период с марта 2012 года к марту 2013-го — 7%. Так что ждать больше года при такой инфляции и получить удвоенную прибавку к ставке нет никакого смысла. Тем более что новый глава Банка России Эльвира Набиуллина сразу после того, как депутаты проголосовали за ее назначение, объявила: "Снижение инфляции до уровня 3-4% в год должно быть центральной задачей денежно-кредитной политики".