Что будет с ценами на жилье

Впервые за много лет участники рынка недвижимости и эксперты не прогнозируют осеннего повышения цен.

Существуют правила игры, нарушать которые не то что нельзя, но как-то не принято. Одно из таких правил в сфере недвижимости — анализ осеннего высокого сезона с точки зрения повышения спроса и, соответственно, цен. Так было каждый год, даже в самом кризисном 2009-м. Но в этом году традиция не соблюдается: большинство участников рынка говорят или о стабилизации цен (что в нынешних условиях фактически означает падение), или о снижении — по крайней мере, в рублевом эквиваленте.

Впрочем, что такое "большинство"? При чтении прессы и блогов действительно создается ощущение, что большая часть аналитиков рынка недвижимости надела медвежьи шкуры, но ощущение может быть и обманчивым. Чтобы прояснить ситуацию, я провел опрос в профессиональном сообществе в соцсети: "По вашему мнению, этой осенью цены повысятся, не изменятся или понизятся?" Для наглядности даю ответы в абсолютных цифрах: за повышение — 17, за неизменность — 24, за понижение — 10.

Повторю: "неизменность" сейчас, то есть осенью 2014-го, означает фактическое снижение. Чтобы в этом убедиться, достаточно дважды зайти в какой-нибудь магазин с разницей в неделю.

В относительных цифрах все получается еще убедительнее: тех, кто прогнозирует стабильность или падение цен, ровно вдвое больше, чем сторонников роста.

Прогнозы — вещь, конечно, очень относительная, а отчасти и забавная. Например, в 2008 году, за несколько месяцев до кризиса, один известный аналитик написал статью, в которой доказывал, что московская недвижимость недооценена примерно в два раза, и в скором времени низший ценовой уровень составит $9 тыс. за квадратный метр (по тогдашнему курсу — примерно 225 тыс. руб.). Забавно, что через год он заявил: прогноз был бы верным, если бы не внешний фактор, то есть экономический кризис. А так-то, по сути, все математически точно.

Ну да, штанга или перекладина, с точки зрения футболиста, бьющего пенальти, это тоже внешние факторы.

Так вот, я сейчас не о точности тех или иных прогнозов, то есть не о том, как оно все будет на самом деле, а о самом факте превалирования понижающих прогнозов. Как правило, все-таки сами участники рынка предпочитают повторять "халва", а там, глядишь, и действительность станет слаще...

И вот что я думаю об этой смене тренда. Дело в том, что сам фактор цены применительно к жилой недвижимости обесценивается и как бы уходит на второй план. Что такое заявленная цена для покупателя квартиры в новостройке массового сегмента? Это некая декларация, свидетельство того, что объект не переоценен и примерно вписывается в рынок. Если вот этот дом продается по 100 тыс. руб. за метр, а соседний — за 90, то потребуются какие-то внятные объяснения. Например: у нас монолит, а по соседству панель. Или: у нас окна на парк, а там — на железную дорогу. Если убедительных объяснений нет, то дом по 100 тыс. не имеет шансов. Но это просто маркетинг, а покупатель при принятии решения считает совсем по-другому. Потому что он, покупатель, как правило, собирается брать ипотечный кредит, причем при минимальном первоначальном взносе. И в связи с этим он прежде всего задает три вопроса: какова величина первоначального взноса, сколько платить в месяц, потяну ли я эти выплаты в течение 5-10-20 лет? Разумеется, все эти вопросы задаются уже после того, как покупатель сформировал свое первоначальное "хочу". Это самое "хочу" зависит от застройщика — насколько привлекательный товар он выставил на рынок. А из трех вопросов первые два — исключительно к банку, который аккредитовал данную новостройку, а третий — к Кремлю и Белому дому, от которых зависит (или не зависит) экономическая ситуация в целом. А в последнее время все более весомым оказывается политический фактор. Так что, чего уж там, третий вопрос во многом адресован Путину.

Поэтому участников рынка гораздо больше интересует финансовая, экономическая и политическая ситуация, чем условное номинирование квадратного метра в условных рублях. Для продавца важнее всего наличие спроса. И если снижение цены на 5-10% сможет подстегнуть спрос, он непременно это сделает. Но в том-то и дело, что несколько тысяч в ту или другую сторону особой роли не играют. Все проще. Пока банки дают кредит при начальном взносе 15-20% и по ставке 12,5% годовых, спрос будет. Если первая цифра вырастет до 50, а вторая до 16, риэлторам можно уходить в длительный отпуск. А девелоперам останется либо ждать смены погоды, либо снижать цены не на 5-10%, а на 30-40%, что уже не торговля, а распродажа. Боюсь только, что и на такой распродаже людно не будет.