Проблемы и перспективы развития паевых фондов недвижимости в России

проблемы и перспективы развития паевых фондов недвижимости

в россии

Н.В. НИКОЛАЕВ,

доктор экономических наук, профессор

Введение

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) функционируют в нашей стране сравнительно недавно, менее 4 лет. Правовое поле для деятельности этого участника рынка недвижимости было сформировано в 2002 г. с принятием Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг постановления от 14.08.2002 № 31/пс «Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» [6]. Фонды недвижимости предлагают новый финансовый инструмент для обладателей инвестиционных ресурсов, проявляющих интерес к рынку недвижимости, для строительных и девелоперских компаний, заинтересованных в привлечении инвестиций. Крупных инвесторов они могут заинтересовать возможностью минимизировать налогообложение своих доходов. Для мелких инвесторов такие фонды создают перспективы вложения их относительно небольших средств в объекты недвижимости.

Начиная с 19.02.2003, когда был зарегистрирован «Первый инвестиционный фонд недвижимости», по состоянию на апрель 2006 г. ФСФР России было зарегистрировано 105 паевых инвестиционных фондов (ПИФ) недвижимости, а фактически осуществляют инвестиции около 70 фондов. Локализация более трех четвертей от общего числа фондов недвижимости в обеих столицах отражает как пропорцию распределения финансовых ресурсов страны, так и относительно высокую степень развития рынка недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Это выражается, в частности, в высоких ценах и арендных ставках на недвижимость. Этим же обстоятельством обусловлен и более значительный средний размер создаваемых здесь фондов (соответственно, в Москве — 280 млн руб., в Санкт-Петербурге — 215,8 млн руб., в регионах — лишь 136,2 млн руб.) [10].

Общепринятой классификации ПИФов недвижимости пока не сложилось, однако по направлениям инвестиций их можно разбить на две условные группы: рентные (или так называемые фонды денежного потока) и девелоперские.

К рентным относятся фонды, созданные с целью совместного управления имуществом и получения дохода от сдачи его в аренду. Как правило, подобные фонды обособляются в рамках крупной инвестиционной компании или другой бизнес-структуры в отдельное направление с целью оптимизации налогообложения. Готовый объект инвестирования здесь конкретен, что позволяет заранее рассчитать будущую доходность инвестиционных вложений еще до начала создания фонда.

Девелоперскими фондами считаются компании, инвестирующие средства в создание объектов жилой или коммерческой недвижимости и ориентирующиеся, таким образом, на получение прибыли от реализации готовых зданий или квартир. Их деятельность связана с большим риском, но и уровень доходности у таких фондов намного выше.

В России первоначально предпочтение отдавалось созданию фондов недвижимости с целью мобилизации средств пайщиков для реализации инвестиционно-строительных проектов, однако в последнее время наблюдается все больший интерес к созданию рентных фондов недвижимости. Косвенно об этом свидетельствует и постепенное уменьшение среднего размера создаваемых фондов — в 2003 г. он составлял 305,3 млн руб., в 2004 г. - 222,7 млн руб., в 2005 г. - 268,7 млн руб., в I кв. 2006 г. - 113,5 млн руб. [10].

Деятельность большей части девелоперских фондов сосредоточена на инвестициях в жилую недвижимость. Такие инвестиции позволяют получать приемлемую доходность вложений (норма рентабельности при строительстве жилой недвижимости выше, чем коммерческой) в относительно

короткие сроки, за 3 — 5 лет. Для сравнения — вложения в объекты коммерческой недвижимости предполагают получение меньшего по размеру, но стабильного дохода, рассчитанное на длительную перспективу (10 — 15 лет). Учитывая, что большинство потенциальных инвесторов фондов имеют относительно короткий горизонт инвестирования, прогнозировать рост числа фондов, ориентированных на строительство коммерческой недвижимости, на наш взгляд, преждевременно.

Основные тенденции и проблемы развития паевых фондов недвижимости в Яоссии

В целом для нынешнего этапа характерно некоторое насыщение сегмента финансовой инфраструктуры, представленного фондами, ориентированными на мелких инвесторов, поэтому можно предположить, что в ближайшее время прирост числа фондов недвижимости будет происходить за счет крупных инвесторов. Несмотря на достаточно быстрые темпы своего развития, фонды недвижимости в своей деятельности сталкиваются с рядом проблем как законодательного, так и чисто рыночного свойства. В их числе — проблемы государственной регистрации объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество, низкая ликвидность инвестиционных паев, несовершенство налогового регулирования.

С принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных нормативных актов система регистрации стала достаточно унифицированной и стандартизированной по всей стране. Однако, при рассмотрении вопросов, касающихся таких новых образований, как ЗПИФН, при отсутствии у управляющих компаний и местных властей опыта регистрации соответствующих сделок, в разных регионах применяются различные подходы. Например, Управляющая компания «Со-цинвестгарант», которая пыталась в качестве оплаты паев ПИФа «Ордынка» внести недвижимость, за 3 мес. формирования фонда так и не сумела этого сделать, в результате чего фонд был признан несостоявшимся. Аналогичным образом формировавший активы фонд «Ермолаевский» успел уложиться в срок, однако и здесь процесс регистрации продолжался почти все отведенное на формирование фонда время — около 3 мес. Сложности

с процессом регистрации сделок с недвижимостью управляющая компания должна учитывать также и к моменту закрытия фонда, так как к этому времени либо все активы фонда должны быть распроданы, а полученный доход, после покрытия понесенных расходов, распределен между пайщиками, либо недвижимость, составлявшая фонд, должна быть распределена между пайщиками.

Согласно ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, регламентирующей государственную регистрацию права общей собственности на недвижимое имущество, управляющая компания фонда недвижимости перед тем, как продать какое-либо имущество фонда, должна известить о своем намерении пайщиков и получить от них письменный отказ от намерения приобрести это имущество. Для устранения волокиты, связанной с соблюдением этого требования, практически все управляющие компании в правилах доверительного управления фондами недвижимости указывают, что «присоединение к договору доверительного управления фондом означает отказ владельцев инвестиционных паев от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве собственности на имущество, составляющее фонд. При этом соответствующее право прекращается».

Другой проблемой развития фондов недвижимости является обеспечение ликвидности их активов. Большая часть фондов создается на срок от 3 до 5 лет, хотя существуют и более «длинные» фонды (образуемые на предельный по закону срок — 15 лет), и очень короткие (на 1 год). Вместе с тем частные, а особенно мелкие, инвесторы розничных фондов пока не готовы вкладывать свои деньги на длительные сроки, не представляя себе возможности при необходимости покинуть фонд. Поскольку фонды недвижимости относятся к числу закрытых, погасить свой пай пайщик может только при окончании фонда, поэтому для усиления ликвидности пая у пайщика должна быть возможность реализовать пай на вторичном рынке. В настоящее время на Московской межбанковской валютной бирже представлены паи менее десятка фондов, а регулярные котировки выставляются только по трем. Объем биржевых сделок с паями всех фондов недвижимости остается весьма незначительным — менее 50 млн руб. за 2 года биржевого обращения, причем половина сделок пришлась на паи Первого инвестиционного фонда недвижимости (Управляющая компания «Конкордия — эссет менеджмент») в декабре 2003 г.

Для усиления ликвидности пая некоторые управляющие компании практикуют проведение сделок репо (пайщикам предлагается при необходимости использовать паи в качестве залога под кредиты), оферты на досрочный выкуп по заранее определенной цене (Управляющая компания «Менеджмент-Консалтинг»), внебиржевое котирование пая («Свинь-ин и партнеры»). Однако все эти схемы связаны с привлечением третьих лиц, которые участвуют в фонде своими деньгами. Отметим, что опыт «Менеджмент-Консалтинга» оказался не очень удачным. Контрагентом по выкупу паев выступал банк «Гранит», аффилированный с главными пайщиками (компаниями «Интерурал» и «Стройметресурс»). Однако осенью прошлого года он не сумел выполнить свои обязательства перед пайщиками.

Некоторые фонды недвижимости пытаются повышать привлекательность вложений регулярными выплатами дохода по паю. Пока публично объявили о выплаченных доходах пайщикам (аналога дивидендов в акционерных обществах) лишь два фонда. Одной из главных проблем, тормозящих развитие ЗПИФН в России, является неясность в вопросах налогообложения операций ПИФов с недвижимостью. Особенно это касается налога на имущество и налога на добавленную стоимость. В силу новизны института и ограниченного количества ЗПИФН они просто не упомянуты во многих нормативных правовых актах. Кроме того, ПИФ, в том числе и закрытый, не является юридическим лицом и, если строго следовать букве существующего законодательства, вообще может не платить эти налоги. К тому же, поскольку имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью, то возникает очень много вопросов, касающихся статуса пайщиков (физические, юридические лица, нерезиденты) и вытекающих из этого ставок налога, сроков и порядка его уплаты. Рассмотрим подробнее данный проблемный аспект.

В Концепции Стратегии социально-экономического развития регионов Российской Федерации

Несмотря на достаточно быстрые темпы своего развития, фонды недвижимости в своей деятельности сталкиваются с рядом проблем как законодательного, так и чисто рыночного свойства.

В их числе - проблемы государственной регистрации объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество, низкая ликвидность инвестиционных паев, несовершенство налогового регулирования

(/www. regionalistica. ra/Hbrary/minregion pnp.) в числе мер по налоговому стимулированию рынка долгосрочных инвестиций предусматривалось среди прочего «уточнение правил бухгалтерского

учета операций по доверительному управлению недвижимостью, порядка налогообложения и правил регистрации объектов недвижимости с целью устранения ограничений на деятельность закрытых паевых инвестиционных фондов в качестве институциональных инвесторов». Вместе с тем относительно деятельности ПИФов недвижимости действующее налоговое законодательство не соответствует одному из основополагающих принципов российского налогового права, согласно которому «акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), когда и в каком порядке он должен платить» (п. 6 ст. 3 Налогового кодекса — НК РФ). Налоговые законы прямо обязывают взыскивать налоги с доходов, получаемых определенными группами налогоплательщиков при совершении операций по купле-продаже паев ПИФов, однако отсутствуют законодательные нормы прямого действия, которые позволяли бы однозначно высказаться о налогообложении деятельности самих фондов. В такой ситуации практика налогообложения ПИФов во многом зависит от того, как толкуются нормы налогового права налоговыми органами страны.

Особенности налогообложения паевых фондов недвижимости в России

Неоднозначность законодательства о налогообложении ПИФов касается, прежде всего налога на прибыль, налога на имущество и НДС. В отношении налога на прибыль в 1995 г. ГНС РФ установила, что, так как в соответствии с п. 1 Указа Президента РФ от 26.07.1995 № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации» ПИФы являются имущественным

комплексом без создания юридического лица, то подобные фонды плательщиком этого налога не являются [2]. Следует отметить, что именно отсутствие налогообложения прибыли ПИФов сделало этот институт жизнеспособным на российском финансовом рынке. Вместе с тем за прошедший с тех пор период качественно преобразился сам сегмент ПИФов, представленный сегодня большой разновидностью фондов. Качественные изменения претерпела и правовая база как в части налогового регулирования, так и регулирования деятельности ПИФов (в частности, приняты НК РФ и Федеральный закон «Об инвестиционных фондах»).

Несмотря на это, указанный выше подход к вопросу о налогообложении прибыли ПИФов остался неизменным. Это неоднократно подтверждалось налоговыми инстанциями [5] со ссылкой на такие положения действующего законодательства, как ст. 246 НК РФ, согласно которой плательщиками налога на прибыль организаций признаются российские организации, ст. 11 НК РФ, согласно которой под последними понимаются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ и ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», включающей положение о том, что ПИФ не является юридическим лицом. Эти нормы позволяют заключить, что ПИФ не является плательщиком налога на прибыль.

Не меньшая неопределенность возникает и по поводу налога на имущество. Указ Президента РФ от 26.07.1995 № 765, заложивший условия для деятельности ПИФов в России, однозначно установил, что «налог на имущество паевого инвестиционного фонда и иные налоги... уплачиваются управляющей компанией за счет этого имущества». Обложение ПИФов этим налогом регулировалось Законом РФ от 13.12.1991 № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий» [2]. Однако с принятием в 2001 г. Федерального закона «Об инвестиционных фондах» определенность по поводу налогообложения в значительной степени была утрачена, так как в указанном законе налоговые вопросы, связанные с деятельностью ПИФов, никак не отражены.

До 2003 г. операции ПИФов с недвижимостью носили исключительный характер и не представляли практического интереса. Ситуация изменилась с созданием условий для функционирования ПИФов недвижимости, с началом активной деятельности которых связано возникновение новых дискуссионных вопросов налогообложения. Так, ценные бумаги, которыми оперирует большинство ПИФов,

не подлежат обложению налогом на имущество, а операции с ними — НДС. Однако известно, что недвижимость и операции с ней являются объектом налогообложения указанными видами налогов. Возникает вопрос о том, должны ли платить указанные налоги фонды недвижимости? Мнения экспертного сообщества по этому вопросу разделились [3, 9]. Налоговые органы полагают, что, безусловно, должны. Однако аргументы, приводимые в пользу этого, нам представляются неоднозначными.

В случае с налогом на имущество позиция фискальных властей сводится к тому, что недвижимость, составляющая ПИФ, подлежит налогообложению. При этом плательщиками данного налога являются пайщики фонда, которые в зависимости от того, являются ли они юридическим либо физическим лицом, исчисляют и уплачивают налог пропорционально стоимости их инвестиционных паев согласно нормам, соответственно, гл. 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ и Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Если раньше управляющая компания ПИФа должна была самостоятельно исчислять и платить налог на имущество согласно Закону РФ «О налоге на имущество предприятий», то сегодня ее роль сводится к тому, чтобы для целей налогообложения сообщать каждому налогоплательщику — владельцу инвестиционных паев сведения об остаточной стоимости имущества и о его доле в общем имуществе пайщиков. По мнению налоговых органов, основанием для начисления налога являются сведения о собственниках строений, помещений и сооружений, установленные на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо инвестиционных паев, предоставляемых налоговым органам учреждениями, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В случае с налогом на имущество прослеживается подход, согласно которому налоговые потери пайщика фонда недвижимости — юридического/физического лица по налогу на прибыль организаций/налогу на доходы физических лиц аналогичны таким потерям, как если бы он инвестировал средства в недвижимость самостоятельно, не пользуясь механизмом коллективного инвестирования. Однако применительно к налогу на имущество возникают достаточно спорные ситуации. Так, существует экспертное мнение о том, что поскольку по правилам бухгалтерского учета и на основании ст. 374 НК РФ инвестиционный

пай (ценная бумага) не учитывается на балансе в составе основных средств, а подлежит учету в составе финансовых вложений, то «у пайщика отсутствуют достаточные основания для уплаты налога на имущество» [8].

Кроме того, возникает вопрос, должен ли инвестор уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на доходы по операциям с ценными бумагами на сумму уплаченного им налога на имущество. Так, п. 3 ст. 214.1 НК РФ устанавливает, что доход (убыток) по операциям купли-продажи ценных бумаг, в том числе инвестиционных паев ПИФов, определяется как разница между суммами доходов, полученными от реализации ценных бумаг, и документально подтвержденными расходами на приобретение, реализацию и хранение ценных бумаг, фактически произведенными налогоплательщиком (включая расходы, возмещаемые профессиональному участнику рынка ценных бумаг, управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим ПИФ). В этом документе речь идет о расходах, связанных с приобретением ценной бумаги, в данном случае инвестиционного пая, и оплатой услуг юридическим лицам, но о расходах, связанных с уплатой налога на имущество пайщиком ПИФа недвижимости, ничего не говорится.

Очень важен и тот факт, что при существующем порядке толкования налогообложения имущества фонда недвижимости, для кратковременного инвестора - физического лица возникает риск взвалить на себя бремя уплаты дополнительной суммы этого налога, так как согласно п. 6 ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1, годовая сумма налога на имущество подлежит делению не на число дней в году, а на число месяцев. Таким образом, если совершена купля-продажа пая фонда недвижимости между физическими лицами, например, 23 марта, то продавцу придется платить налог на имущество за январь - февраль, покупателю же в том случае, если он не продаст пай в течение года, — за период март - декабрь.

Очевидно, что авторы закона о налоге на имущество физических лиц исходили из того, что в течение одного года недвижимое имущество может сменить одного собственника, причем если новый владелец пая решит продать инвестиционный пай в течение того же года, например 15 июня, то ему придется заплатить налог на имущество не только за период март — июнь, но и повторно — за январь — февраль. Таким образом, биржевой оборот паев фондов недвижимости приведет к тому, что за один

только январь налог на имущество нужно будет заплатить в размере 1/12 годовой суммы налога, помноженной на число операций по купле-продаже этого пая в течение оставшихся 11 мес. этого года.

Ситуация с налогообложением имущества фонда еще более усложнится, если паи будут обращаться между юридическими и физическими лицами. Неясно также, с кого необходимо будет взыскивать налог на имущество, если паи фонда недвижимости приобретут ПИФы, относящиеся к категории Фонда фондов.

Одним из критериев оценки эффективности управляющей компании является динамика стоимости чистых активов фонда недвижимости. Известно, что недвижимое имущество фонда подлежит оценке профессиональным оценщиком не реже одного раза в год [1]. Может сложиться такая ситуация, что пайщик, ориентируясь на позитивную оценку состояния недвижимости фонда, будет владеть паем в течении всего многолетнего периода его функционирования и исправно платить полагающийся налог на имущество, а при закрытии фонда выяснится, что в силу вполне объективных рыночных условий (например, неликвидности имущества) фонд завершил свою деятельность с убытком. В этом случае пайщик понесет убытки не только в виде разницы между суммой, уплаченной за пай, и суммой, полученной от фонда, но и на величину уплаченного налога.

Учитывая приведенные спорные моменты в толковании порядка налогообложения имущества ПИФов, нам представляется наиболее целесообразным восстановить ранее действовавший порядок, согласно которому «налог на имущество паевого инвестиционного фонда, начисляемый в связи с управлением имуществом паевого инвестиционного фонда, уплачивается управляющей компанией за счет этого имущества».

По поводу НДС при совершении операций с недвижимым имуществом позиция налоговых органов сводится к тому, что его должны платить управляющие компании ПИФов, поскольку согласно п. 1 ст. 39 НК РФ передача прав собственности на недвижимое имущество на возмездной основе определяется как операция по реализации товаров (работ, услуг). Но, как было отмечено выше, ПИФ не является ни юридическим лицом, ни индивидуальным предпринимателем, а, следовательно, не может стать плательщиком НДС без внесения соответствующих поправок в законодательство.

Как видно, в вопросе уплаты НДС налоговые органы руководствуются исключительно статусом

объекта налогообложения (операций с имуществом), не принимая во внимание статус ПИФа как субъекта, не являющегося организацией. Однако при последовательном применении данного принципа придется признать, что ПИФы должны платить и налог на прибыль. Статьи 146 и 247 НК РФ не предполагают каких-либо исключений, позволяющих утверждать, что по НДС фонд является плательщиком, а по налогу на прибыль — нет.

Если же исходить из того, что налоговые органы в вопросе НДС придерживаются логики, примененной к налогу на имущество, то физические лица, участвующие в фонде, должны платить налог на имущество физических лиц, а юридические — налог на имущество организаций. Но это противоречит закону, так как физические лица, совершающие операции с недвижимостью, не являются плательщиками НДС [7, с. 41 — 51]. Кроме того, ПИФ представляет собой неделимый имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество, входящее в состав активов фонда, обезличено и принадлежит всем пайщикам фонда на правах общей долевой собственности пропорционально количеству приобретенных ими паев. Возможности по самостоятельному исчислению и уплате НДС у пайщиков фонда отсутствуют.

Поскольку существующее законодательство не дает четких оснований для того, чтобы считать ПИФы недвижимости плательщиками НДС, позицию налоговых органов следовало бы узаконить более корректным способом, путем внесения поправок в НК РФ. Примечательно, что принятый 22.06.2005 Федеральный закон № 119-ФЗ «О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах» наконец внес определенную ясность в этот вопрос. Согласно этому документу, с 01.01.2006 на доверительного управляющего т. е. на управляющую компанию фонда, возлагаются обязанности плательщика НДС. Кроме того, управляющая

компания будет вправе получить налоговый вычет при наличии счетов-фактур, выставленных в установленном порядке.

Вместе с тем для устранения двусмысленности в вопросах налогообложения ПИФов следовало бы также установить для них нулевую ставку по налогу на прибыль и распространить норму Федерального закона от 22.06.2005 № 119-ФЗ также и на порядок налогообложения их имущества для обеспечения соответствия с гл. 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ.

литература

1. Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Ст. 37, п. 2.

2. Письмо Государственной налоговой службы РФ от 15.12.1995 № НП-2-01/80н «О некоторых вопросах налогообложения, возникающих в связи с образованием и функционированием паевых инвестиционных фондов».

3. Архипова Е. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости: вопросы налогообложения // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2004. № 21.

4. Налоговый вестник. 2005. № 4.

5. Налоговый вестник. 2005. № 7.

6. Российская газета. 8 октября 2002.

7. Толкушкин А. В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью. М., 2000.

8. Финансовая газета. 2005. № 25.

9. Чулюков Ю. В. Проблемы налогообложения закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости // Законодательство. 2005. № 8.

10. ПИФ, Управляющая компания «Ренессанс Капитал» (Доступ: http://pif. \rencap. сот/); Паевой инвестиционный фонд, ПИФ, инвестиции в недвижимость (Доступ: http://www. т. ru/review/pif/); Управление активами. Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) (Доступ: http://www. к£ ги/р/96/).

ФИНАНСОВАЯ АНАЛИТИКА

проблемы и решения ^ 29