Вторичное жилье прирастает дисконтом

Несмотря на постепенное восстановление спроса, рынку вторичной недвижимости пока не удается вернуться к росту цен: за месяц средние цены немного снизились в большинстве крупных локаций. Для привлечения потенциальных покупателей продавцы наращивают дисконт, средний размер которого в Москве уже достиг 15%. Такая политика собственников вместе с повышением доступности ипотеки и завершением сезона отпусков способствует оживлению рынка и росту числа сделок, но увеличения цен в ближайшие месяцы аналитики не ждут.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 ключевых региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в августе составила 121,2 тыс. руб., сократившись на 0,04% относительно предыдущего месяца. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика», указывая, что в 14 из 18 локаций динамика менее 1%. В «Этажах» среднюю стоимость вторичной недвижимости в России в целом оценивают в 92,8 тыс. руб. за кв. м, за месяц показатель сократился на 0,25%. В Avito не видят выраженной динамики, отмечая небольшое снижение цен только в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде.

Эксперты «ЦИАН.Аналитики» наиболее выраженную отрицательную динамику на вторичном рынке отметили в Краснодаре: за месяц средний показатель здесь сократился на 2,4%, до 115,5 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге снижение составило 0,9%, до 204 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» отмечают сокращение на 0,85% за месяц средних цен на вторичную недвижимость в Ханты-Мансийске, до 105,1 тыс. руб. за кв. м.

Одновременно в Перми, по расчетам «ЦИАН.Аналитики», стоимость вторичного жилья за месяц выросла на 2,1%, до 82,6 тыс. руб. за кв. м. В Уфе рост цен аналитики оценивают в 1,1%, до 100,7 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» заметили увеличение цен на жилье в Саратове — на 0,45% за месяц, до 65,02 тыс. руб. за кв. м.

В границах старой Москвы аналитики компании «Инком-Недвижимость» зафиксировали снижение стоимости вторичного жилья на 1% за месяц, до 278,7 тыс. руб. за кв. м. В Новой Москве динамика менее выраженная — минус 0,1%, до 203,4 тыс. руб. за кв. м. Но реальная стоимость реализации, по словам директора управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, корректируется существенно: средний размер дисконта сейчас составляет 15% от заявленной цены, максимум — 20%. Такая политика стимулирует продажи: в первой половине августа спрос на 30% превысил значение за аналогичный период в июле, говорит эксперт.

«Рынок перегрет, и, чтобы реализовать свой объект, необходимо опустить его стоимость до реальной, а это минус 15% от цен двухмесячной давности»,— рассуждает господин Шлома.

Реализуемый сценарий он называет позитивным: благодаря скидкам рынок быстро нащупал дно и смог вернуть спрос. Еще одним фактором восстановления продаж эксперт считает постепенное возвращение на рынок ипотеки. Если в июне с привлечением заемных средств в Москве заключалось 15,5% сделок, то сейчас их доля возросла до 32,1%, говорит он.

В регионах позитивная динамика спроса пока не так выражена. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов говорит об увеличении активности пользователей платформы в первой половине августа на крупнейших региональных рынках страны в среднем на 15% относительно значений июля. Руководитель направления вторичной недвижимости Avito Сергей Хахулин добавляет, что более выраженный рост спроса заметен в сегменте однокомнатных квартир. Но динамика прироста объема предложения сейчас все еще превышает темпы восстановления покупательской активности, отмечает директор «Этажей» Ильдар Хусаинов. Этот фактор, по мнению эксперта, во многом сдерживает рост цен.

В 18 рассматриваемых локациях, по словам Алексея Попова, сейчас представлено 218 тыс. предложений, это на 6% выше показателя предыдущего месяца. «Но темпы прироста замедляются — ранее мы говорили об увеличении на 9–16% ежемесячно»,— напоминает он. Господин Попов отмечает, что предложение растет как за счет длительного срока экспозиции, так и благодаря постепенному возвращению на рынок предложений, которые собственники убирали весной. В Старой Москве существующий объем экспозиции вторичного предложения, по оценкам аналитиков «Инком-Недвижимости», на 52,2% превосходит уровень августа прошлого года, в Новой Москве — на 26,3%. В моменте рост эксперты не фиксируют.

Сергей Шлома ждет, что в Москве рынок вторичной недвижимости будет активен еще три месяца, за которые реализуется накопленный еще с весны отложенный спрос. Затем речь пойдет о текущих продажах, которые прогнозировать пока сложно.

«Если спрос сохранится на сегодняшнем уровне, то цена стабилизируется и рынок будет функционировать нормально, но если он просядет, стоимость жилья будет находиться под давлением»,— поясняет эксперт.

Он не исключает, что цены на вторичное жилье в Москве могут опуститься еще на 15%.

Алексей Попов прогнозирует сохранение стагнации цен в ближайшие два месяца в целом: «У собственников нет возможности повышать цены предложения на фоне низких показателей спроса, но и к предоставлению больших скидок они не готовы, поскольку часто направляют полученные средства на покупку нового жилья». Похожий прогноз делает и Ильдар Хусаинов, отмечая, что спрос при этом может расти. На активность покупателей помимо общей стабилизации обстановки и сезонности позитивное влияние оказывают расширение возможностей выбора и рост числа ликвидных объектов на рынке.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя стоимость жилья на вторичном рынке (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен
Август 2021
Июль 2022
Август 2022
За месяц
За год
Москва
285,7
308,4
306,8
–0,50%
7,40%
Санкт-Петербург
174,8
205,8
204
–0,90%
16,70%
Казань
111,6
139,6
139,7
0,10%
25,20%
Краснодар
103,6
118,3
115,5
–2,40%
11,50%
Нижний Новгород
98,6
114,5
114,6
0,10%
16,20%
Новосибирск
88,6
107,5
107,7
0,20%
21,60%
Ростов-на-Дону
76,2
100,7
101,2
0,50%
32,80%
Екатеринбург
86,8
100,8
100,7
–0,10%
16,00%
Уфа
84,8
99,6
100,7
1,10%
18,80%
Самара
73,2
99,2
99,5
0,30%
35,90%
Красноярск
81,5
95,7
96,3
0,60%
18,20%
Воронеж
72,4
86,4
86,2
–0,20%
19,10%
Омск
68,7
83,4
83,8
0,50%
22,00%
Пермь
70,7
80,9
82,6
2,10%
16,80%
Волгоград
62
78,3
79,1
1,00%
27,60%
Челябинск
49,7
63,4
63,6
0,30%
28,00%
Московская область
139,1
161,2
161,3
0,10%
16,00%
Ленинградская область
116,5
138,4
137,9
-0,40%
18,40%
Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».