Покупатель «скинется» на школы

В Краснодарском крае приняты изменения в градостроительное законодательство, согласно которым застройщики теперь обязаны обеспечивать возводимые жилые объекты всей необходимой социальной инфраструктурой. Муниципальные власти, в свою очередь, будут закладывать в бюджете средства на выкуп и постановку на баланс школ, детских садов, поликлиник и пр. По мнению экспертов, затраты на строительство соцобъектов в конечном счете лягут на плечи покупателей жилья, поскольку их стоимость девелоперы уже включают в цену квадратного метра

Нет школы — нет разрешения

На июльском пленарном заседании Законодательного собрания Краснодарского края депутаты приняли изменения в региональный Градостроительный кодекс, позволяющие муниципалитетам Кубани заключать соглашения с застройщиками о комплексном развитии территорий. Речь, в частности, идет об обязательстве строительных компаний, исходя из действующих нормативов, возводить одновременно с жилыми домами школы, детские сады, медицинские учреждения, спортивные площадки и парковки, а также благоустраивать общественные территории.

«Ежегодно в крае сдается более 4 млн кв. м жилья. И сейчас мы последовательно формируем правовую базу, которая обеспечит возведение микрорайонов, где обязательно будет все необходимое для комфортной и качественной жизни»,— заявил на 59-й сессии ЗСК губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев.

Региональные изменения в Градостроительное законодательство были разработаны вслед за федеральными, которые вступили в силу в конце 2020 года. Теперь все регионы РФ приводят в соответствие собственные нормативные документы, а также разрабатывают порядки заключения договоров с застройщиками о комплексном развитии территорий. Предполагается, что в соглашениях о комплексном строительстве по каждому участку будет четко прописано, где помимо жилья разместят школу, детский сад, поликлинику, а также — сроки строительства и источник финансирования возведения каждого такого объекта. Причем строительство жилья застройщик сможет начать только тогда, когда все данные по каждому соцобъекту будут собраны и подтверждены документально. Единые требования комплексной жилой застройки на Кубани разрабатывает департамент по архитектуре и градостроительству региона. Работу над новым документом планируют завершить в 2021 году.

О необходимости внесения поправок в Градостроительный кодекс края региональные власти говорили давно. Так, по словам главы Краснодара Евгения Первышова, чтобы разгружать школы краевого центра и снижать их переполненность, необходимо ежегодно вводить не менее шести-семи новых образовательных учреждений. По информации краевой администрации, ежегодно на Кубани прибавляется по 20 тыс. школьников. Самую острую нехватку испытывает Краснодар. Только в Музыкальном микрорайоне по градостроительным нормам нужно создать больше 12 тыс. мест. Однако на сегодняшний день в микрорайоне нет ни одной школы, и из-за плотной застройки разместить их там невозможно.

«При наличии утвержденной документации по планировке территории в границах жилого района необходимо соблюдать приоритет очередности строительства социальных объектов над жилыми комплексами»

Как отмечает Вениамин Кондратьев, причина нехватки мест в школах и детских садах Кубани кроется не только в высоком уровне миграции, но и в точечной жилищной застройке, которую по-прежнему допускают главы территорий. Поэтому с 2021 года в регионе было решено ужесточить градостроительные нормы. «Если в радиусе 500м от жилого комплекса нет школ и детских садов, застройщик не получит разрешение на строительство, а также разрешение на ввод в эксплуатацию. Главы районов обязаны скорректировать генпланы своих территорий в соответствии с новыми правилами. Мы создадим программу по обеспеченности школами всех муниципалитетов на пять лет. По этой программе каждый глава должен знать, когда и где у него в районе будет построена школа»,— подчеркнул глава региона.

Социальный приоритет

Наличие в каждом жилом районе необходимого количества объектов социального назначения (детских садов, школ, лечебных учреждений, почты и других соцобъектов), а также инженерно-технического обеспечения, парковок и озеленения в соответствии с расчетными показателями установлено местными нормативами и утверждено решением городской думы Краснодара от 19 июля 2012 года, сообщили в администрации кубанской столицы. Так, в соответствии с требованиями нормативов, максимально допустимый уровень территориальной доступности для дошкольных образовательных организаций общего типа — 300 м. Объектами дошкольного образования должны быть обеспечены 85% численности детей дошкольного возраста. Максимально допустимый уровень территориальной доступности для школ, лицеев, гимназий и кадетских училищ — 500 м. Обеспеченность общеобразовательными организациями следует принимать с учетом охвата 100% детей неполным средним образованием (1–9 классы) и до 75% детей — средним образованием (10–11 классы) при обучении в одну смену. Кроме того, максимально допустимый уровень территориальной доступности для поликлиник, амбулаторий, диспансеров без стационара — 1000 м.

«При наличии утвержденной документации по планировке территории в границах жилого района необходимо соблюдать приоритет очередности строительства социальных объектов над жилыми комплексами»,— отмечают в мэрии.

На данный момент в Краснодаре за счет бюджетных средств строится семь средних общеобразовательных школ и три детских дошкольных учреждения. За счет застройщиков — две школы и два детсада. Генеральный план столицы Кубани предусматривает до 2040 года строительство и реконструкцию 594 дошкольных общеобразовательных организаций и 203 школ.

Как отмечает коммерческий директор строительной компании «ЮгСтройИмпериал» Анастасия Маслеха, ядро покупателей жилой недвижимости в Краснодаре составляют семьи, выбирающие жилье для себя. Для таких покупателей, по словам представителя застройщика, расположение домов, доступность транспорта, социальных и бытовых учреждений, а также перспектива их появления играют значительную роль в выборе квартиры. Более того, собеседница отмечает, что даже инвесторы, рассчитывающие на доход при перепродаже или сдаче жилья в аренду, обращают особое внимание на социальные объекты, поскольку квартиры, обеспеченные социальной, транспортной и иной инфраструктурой, продаются дороже и снимаются охотнее. Такие клиенты, по словам госпожи Маслехи, готовы переплатить в среднем до 15–20% от стоимости жилья за доступ к инфраструктуре.

Евгений Миронюк, аналитик «Фридом Финанс»

Данная практика, когда застройщик несет ответственность за возведение объектов социального назначения возле жилых комплексов, давно используется в других регионах. Еще в то время, когда не были внесены изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, обязывающие использовать эскроу-счета, данные социальные обязательства стали причиной появления многих объектов незавершенного строительства, так как обязательства увеличивали смету и не согласовывались с планом окупаемости проектов.

Даже сейчас застройщики, возводящие крупные жилые комплексы, откладывают возведение социальной инфраструктуры, которая сдается иногда спустя много лет после завершения строительства жилых домов. Данное обязательство может привести к уходу части девелоперов с рынка и дальнейшей монополизации строительной сферы. Удорожание строительства в пересчете на квадратный метр зависит от множества факторов, и называть конкретную сумму независимо от характеристик объекта опрометчиво. Речь не идет о решении проблемы дефицита социальных объектов, практика показывает, что вопрос лишь откладывается на многие годы. Скорее речь об ответственности застройщиков и снижении расходной части регионального бюджета.

«Как и любой бизнес, застройщик должен выдерживать собственную маржинальность, чтобы гарантированно реализовывать заявленные проекты и иметь возможность строить дальше. Все блага и сервисы, как коммерческие, так и социальные, закладываются в финансовую модель и учитываются при ценообразовании. Если этого не делать, компании, во-первых, не будут выполнять собственных обещаний перед дольщиками и жильцами, а, во-вторых, не смогут строить, потому что обеспеченность жилых квадратных метров социальными объектами — обязательное требование и норма»,— говорит Анастасия Маслеха.

Застройщики подготовлены

Еще до вступления в силу обязательных требований большинство застройщиков, представленных в Краснодарском крае, подходили к строительству своих жилых объектов комплексно: возводили детские сады, школы, организовывали благоустройство территории, создавали новые общественные пространства –– парки, бульвары, пешеходные зоны, считает коммерческий директор Nedvex Роман Решетов. Как правило, по его словам, объекты социальной инфраструктуры закладываются в экономику проекта еще на этапе проектирования, а финальная стоимость жилья формируется исходя из класса объекта, его местоположения и наличия инфраструктуры.

Необходимость перехода к комплексному освоению территорий в Краснодарском крае обусловлена очень высокими темпами строительства по сравнению с другими регионами в последние годы, считает генеральный директор Wagner Russia Юрий Гришин. Это, по его мнению, означает, что застройщики теперь несут ответственность не просто за ввод в эксплуатацию возводимого здания, но и за создание сопутствующей социальной инфраструктуры.

«По рынку недвижимости Краснодарского края это не ударит, так как разговоры об этом и сам переход к такому строительству — не неожиданность для строительных компаний. Конечно, это может и, скорее всего, так или иначе повлияет на стоимость квадратных метров, но в целом для граждан это благоприятные изменения. Ведь практика показывает, что при неограниченной точечной застройке в первую очередь возникают проблемы с социальными объектами, когда не хватает мест в школах и детских садах»,— комментирует эксперт.

По мнению генерального директора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, требования о наличии школ, детсадов и прочей социальной инфраструктуры, а также элементов благоустройства в пешей доступности от жилых комплексов застройщикам предъявлялись всегда. Поэтому, по словам эксперта, сегодняшние изменения в Градостроительный кодекс в части обязательного наличия соцобъектов в проекте планировки территории под застройку являются своего рода формализмом.

«Эти нормы предполагают решение социальных проблем обычных граждан не за счет застройщиков, как это видится законодателям, а за счет людей, которые будут покупать данную недвижимость»

«Дело в том, что раньше не учитывался тот момент, когда именно будут построены социальные объекты, поэтому многоэтажные дома вводились в эксплуатацию, а школы и детсады были все еще в проекте. Если сейчас законодательно застройщика обяжут, допустим, что к моменту ввода первой литеры жилого комплекса должны также быть введены в строй социальные объекты, это будет существенным сдвигом в решении проблемы обеспеченности жителей новостроек местами в этих объектах. Но, на мой взгляд, это не станет неожиданностью для участников строительного рынка, поскольку все они уже давно готовы к такому повороту событий и готовы нести расходы на проектирование и строительство таких объектов, закладывая все эти моменты в себестоимость жилых проектов. Тот рост цен на жилую недвижимость, который мы могли наблюдать в последний год, отчасти продиктован именно этим»,— говорит господин Володько.

В то же время, по словам экспертов, если ранее для многих застройщиков строительство социальных объектов, как и благоустройство территории, было обузой в силу недостатка средств в бюджете проекта, то теперь, особенно после введения практики проектного финансирования и строительства жилья при помощи эскроу-счетов, на рынке остались лишь крупные строительные компании, которые готовы к таким затратам и у которых достаточно средств на строительство соцобъектов. «Это, в свою очередь, положительно сказывается и на имидже застройщика, и на уровне доверия к нему со стороны покупателя, и на привлекательности проекта, а также на динамике продаж квартир в жилом комплексе»,— резюмирует Илья Володько.

Затраты переложат на покупателя

Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов уверен, что новые нормативы градостроительной политики Кубани ударят по покупателям жилья в регионе. Мало того, риелтор полагает, что эти нормы предполагают решение социальных проблем обычных граждан не за счет застройщиков, как это видится законодателям, а за счет людей, которые будут покупать данную недвижимость.

«Дело в том, что обязанность по строительству социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры лежит на муниципалитете. Муниципалитет должен обеспечивать жителей региона школами, детскими садами, поликлиниками, дорогами, скверами и так далее. Но мы понимаем, что в бюджете средств на все это недостаточно. Соответственно, обязанность по обеспечению жителей вновь построенных жилых комплексов перекладывается, в соответствии с поправками в региональные градостроительные нормативы, на застройщиков. При этом застройщик уже выполнил свои социальные обязательства, заплатив налоги в федеральный, региональный и местный бюджеты. Все дополнительные меры приводят к тому, что девелопер начинает увеличивать стоимость квадратного метра строящегося жилья, вкладывая в него свои издержки на строительство социальной инфраструктуры. Мало того, я совсем недавно общался с одним из топовых кубанских застройщиков, и он рассказал о том, что в себестоимость квадратного метра уже считает плюсом 6 тыс. руб. на социальные обязательства»,— рассказывает господин Камалов.

Государство же, по словам риелтора, в свою очередь не отказывается от обязанности обеспечить жителей населенного пункта соцобъектами и со временем выкупает за счет бюджетных денег построенные застройщиками школы и детские сады, ставя их себе на баланс. Однако, как констатирует собеседник, это происходит в неопределенном будущем, когда в муниципальной казне появляются деньги. Но это не может устраивать застройщика, деятельность которого обусловлена не благотворительностью, а сугубо коммерческими интересами, поэтому он перекладывает финансирование строительства школ и садиков на плечи покупателя квартир, который доплачивает в среднем по 6 тыс. руб. за каждый квадратный метр своего нового жилья.

«Если подытожить все вышесказанное, то теперь население кредитует органы местного самоуправления через покупку квадратных метров недвижимости. Но самое интересное в том, что выигрывают от этого в первую очередь застройщики, потому что они, получая со временем компенсацию от муниципалитета за построенные якобы за свой счет социальные объекты, деньги, вложенные при продаже в стоимость квадратного метра, покупателям не возвращают»,— резюмирует Вадим Камалов.

К 1 сентября в Краснодаре откроются:

школа на 1100 мест по улице Целиноградской
школа на 1100 мест по улице Изобильной
корпус на 400 мест на территории школы №46
корпус на 300 мест гимназии №87

В конце 2021 года в Краснодаре откроются:

школа на 1100 мест в ЖК «Сосновый бор»
учебный блок на 250 мест на территории школы №86