Продажи недвижимы

На вторичном рынке жилья в Москве риэлторы зафиксировали синдром разочарованного продавца: из-за заметного снижения цен многие владельцы квартир, пытавшиеся продать свою недвижимость, ушли с рынка в ожидании лучших времен. В результате объем выставленного на продажу массового жилья в первом квартале этого года начал сокращаться.

По данным "Миэль", в первом квартале 2017 года среднемесячный объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы составил 41,8 тыс. кв. м. Это на 9% ниже, чем было в аналогичный период прошлого года. Похожие оценки и у "Инком-недвижимости": в марте в столице продавались 37 тыс. лотов, что на 14,8% меньше того же месяца в прошлом году. К февралю снижение показателя составило 8,7%. В базе "Метриум групп" продаются 220 тыс. квартир (с учетом Новой Москвы), что сопоставимо с показателями конца прошлого года.

Объем выставленного на продажу жилья сокращается из-за снижения его стоимости. Согласно оценкам "Миэль", в первом квартале средневзвешенная цена была 210,3 тыс. руб. за кв. м. Это на 3% меньше цены аналогичного периода 2016 года и почти на 14% ниже показателя начала 2015 года. Директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Сергей Шлома говорит, что в марте квартиры на вторичном рынке предлагались в среднем по цене 182,2 тыс. руб. за кв. м (на 1,7% ниже к марту 2016 года). "Но реальная стоимость продажи за год снизилась примерно на 10%: цены на 90% выставленных на продажу квартир сейчас завышены, и дисконт иногда достигает 30-50% от предложения",— объясняет он. Постепенное уменьшение объема выставленных на продажу квартир Сергей Шлома связывает с так называемым синдромом разочарованного продавца. Им, по его словам, страдают владельцы жилья, которые выставили на продажу свою недвижимость по докризисной, не отвечающей реалиям рынка стоимости, а затем ждали покупателей год-два, отказываясь снижать цену: "В итоге многие из них уходят с рынка, рассчитывая, что в будущем их недвижимость подорожает".

Управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая приводит пример. "Еще в августе мы выставили на продажу однокомнатную квартиру в Нагатинском Затоне за 7,5 млн руб. В ноябре хозяйка отказалась от предложения в 7 млн руб. Сейчас, когда рыночная цена лота оценивается в 6,5 млн руб., она сняла квартиру с продажи",— рассказывает госпожа Литинецкая. По ее словам, хотя таких историй немало, существенно на рынок они не влияют. Желание собственников отложить продажу до лучших времен естественно, считает управляющий партнер "Миэль--сеть офисов недвижимости" Марина Толстик: "Большая часть сделок альтернативные, жилье продают для покупки нового, многие не хотят брать долговую нагрузку".

Снижение объема предложения и цен накладывается на замедление покупательской активности. По данным управления Росреестра по Москве, в первом квартале зафиксировано 23,5 тыс. переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 20% ниже показателя прошлого года. Такую динамику госпожа Толстик связывает с высокой конкуренцией со стороны новостроек. Первичный рынок Москвы растет второй год подряд: в первом квартале число зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 58%, до 10,5 тыс. По оценкам Марины Литинецкой, 60-65% собственников, продающих жилье на вторичном рынке, затем предпочитают покупать квартиры в новостройках. Три-четыре года назад такой же процент клиентов делали выбор в пользу вторичного рынка. Еще одним сдерживающим фактором Марина Толстик называет низкий курс доллара: хранящие сбережения в валюте покупатели ждут, что стоимость валюты поднимется хотя бы до 60 руб.

В отличие от массового сегмента, вторичный рынок элитной недвижимости в первом квартале резко вырос. По оценкам Top brokers alliance, в этот период в Москве было продано 10,5 тыс. кв. м (57 лотов) на сумму $156,7 млн. В сравнении с 2016 годом объем проданной недвижимости вырос на 51% в натуральном и на 59% в денежном выражении. Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин связывает это с фактическим снижением цен на номинированные в долларах объекты на фоне укрепления рубля. Гендиректор агентства Tweed Ирина Могилатова говорит также о факторе отложенного спроса: "Люди устали ждать ценового дна и перестали откладывать покупку". При этом госпожа Могилатова отмечает, что объем предложения в данном сегменте тоже сокращается.