Неподвластные времени

Сделки на рынке недвижимости с середины 2000-х годов в сравнении с 90-ми годами прошлого века стали менее рискованными как для покупателей жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках, так и для жителей города, оформляющих жилье в аренду. Однако и сегодня остается немало опасностей в их проведении. По "подводным камням" процессов купли-продажи и предоставления жилья в аренду прошелся корреспондент "Ъ-Дома" ВИТАЛИЙ ЛЕБЕДЕВ.

В настоящее время, по мнению участников рынка, лидерство по числу афер удерживает срочная покупка недвижимости. В этом случае объект продается на 15─20% дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3─7 дней, иногда до окончания оформления. Примерно одна шестая часть таких предложений — откровенное мошенничество. В этом случае людьми, как правило, проводятся операции с недвижимостью, которая им не принадлежит, без ведома настоящих владельцев. Например, мошенники арендуют квартиру у владельца, проживающего в другом городе, после чего подделывают правоустанавливающие документы на объект недвижимости, либо обманным путем под различными предлогами завладевают оригиналами правоустанавливающих документов. С помощью подставного нотариуса оформляют доверенность от владельца на право продажи объекта недвижимости и выставляют его в открытую продажу. Возможны также варианты, когда мошенники, представляясь продавцу сотрудниками риэлтерской компании, обманным путем получают в свое распоряжение паспорт владельца объекта и оригиналы правоустанавливающих документов. Далее, используя возможное сходство одного из участников преступной группы с хозяином, совершают от его имени сделку и с полученными деньгами скрываются.

Также в зоне повышенного риска находится аренда и наем недвижимости: квартир, офисов, магазинов, складов. В зависимости от характера сделки, один вариант из восьми─десяти (10─12%) носит криминальный характер — поскольку подобные аферы очень легко организовать. "Аренда и продажа прав аренды для мошенников своего рода 'первый класс, вторая четверть' — ведь стороны, хозяева и арендаторы всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов. Да и система регистрации прав на помещения, принятая в настоящий момент, дает много лазеек для злоупотреблений", — полагает заместитель генерального директора "Страхового дома ВСК" Елена Веневцева.

На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т. е. при покупке жилья (квартир, таунхаузов, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖК и КПК), а также организаций, предлагающих всевозможные "накопительные" схемы приобретения жилья в рассрочку под очень низкий процент. По данным ГСУ при ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в производстве ведомства в 2007 году находились 30 уголовных дел по фактам совершения мошеннических действий в отношении дольщиков-инвесторов. "В среднем 8─10 процентов предложений на 'первичке' исходят либо от типичных 'жилищных пирамид', либо от 'двойников' нормально работающих девелоперских компаний, а также от структур, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства", — поделилась наблюдениями госпожа Веневцева.

Далее по степени риска следует сделка, именуемая среди профессионалов "чистая купля-продажа", т. е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок аферистов попадается в среднем один клиент из пятнадцати-шестнадцати (6─7%). Зачастую это сделки, совершаемые мошенниками по доверенности. Доверенность часто бывает подделана, просрочена, отменена, подписана недееспособным собственником, ненадлежащим лицом и т. д. Такие сделки мошенники обычно проводят в отношении социально незащищенных людей, больных, плохо понимающих значение происходящего. Часто в этом замешаны врачи в больницах, нотариусы, работники социальной сферы. Работают мошенники, как правило, группой лиц. У каждого в такой "компании" есть своя функция и "доля в бизнесе". К слову, Нотариальной палатой Санкт-Петербурга за последние 15 лет "за допущенное нарушение законодательства" были лишены права заниматься нотариальной деятельностью 10 нотариусов.

На следующем месте по количеству афер — всевозможные схемы "альтернативы", т. е. обмена жилья путем его купли-продажи (сначала квартиру "обменивают" на всеобщий эквивалент — деньги, а потом на них покупается другая жилплощадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сделки. "В сравнении с периодом, предшествующим 2007 году, значительно сократились случаи мошенничества в области неприватизированного жилья и многократных перепродаж квартир в новостройках. Остальные варианты мошенничества актуальны и по сей день", — сообщил генеральный директор ООО "Центральное агентство недвижимости" Алексей Попов.

Размытый портрет

Социально-психологический портрет человека, занимающегося мошенничеством с жильем, весьма размыт. Среди мошенников есть люди с высшим образованием и люди, его не имеющие. "Мошенничеством с отдельными объектами, как правило, занимаются люди от 27 до 35 лет. В долевом строительстве организаторами выступают люди от 40 лет, с устоявшимся мировоззрением, имеющие значительные финансовые возможности", — рассказала заместитель начальника четвертого отдела СЧ ГСУ Наталья Морозова. "Среди них встречаются и интеллигенты, и откровенные бандиты, но объединяет большинство этих людей одно: так или иначе в разное время они были связаны с риэлтерским бизнесом", — утверждает господин Попов.

Компенсация вреда

Методы предупреждения нежелательного включения в подобные ситуации различны. По словам Владимира Соловьева, заместителя президента Адвокатской палаты Санкт-Петербурга, чтобы предупредить мошенничество при сделках с недвижимостью необходимо чаще и своевременно обращаться за квалифицированной юридической помощью к адвокатам. "Именно к адвокатам, а не к юристам всевозможных юридических фирм, осуществляющих свою деятельность на коммерческой основе. Советоваться с ними перед совершением сделок с недвижимостью, в частности, по возможным последствиям ее совершения", — подчеркнул эксперт. По мнению Елены Веневцевой, наиболее эффективным способом нейтрализации имущественных рисков, возможных при совершении сделок с недвижимостью, является страхование права собственности на приобретенную недвижимость (титульное страхование). Она полагает, что существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая по сути призвана гарантировать законность приобретенного права, пока с этой задачей не справляется. Подтверждением тому служит судебная практика по оспариванию права на недвижимость, размер максимальной суммы компенсации за утрату права собственности, которую в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государство обязуется выплатить, а также условия, при которых осуществляется выплата. "Во-первых, компенсация выплачивается только в случае, если право было зарегистрировано после 1 января 2005 года, а также если по не зависящим от 'неудачливых собственников' причинам, в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению", — резюмировала госпожа Веневцева. Однако главным фактором, лишающим государственные гарантии эффективности, является максимальный размер компенсации — 1 млн рублей. Нотариальное удостоверение сделок также не гарантирует их "чистоту". Если речь идет об ошибках, допущенных при совершении нотариальных действий, то действует защита, обеспеченная обязательным страхованием профессиональной ответственности нотариусов. Так же осуществляется страхование профессиональной ответственности риэлтеров.

Ограничить риэлтеров

В случае попадания в столь неприятную ситуацию пострадавшему предстоит обратиться с заявлением в правоохранительные органы для проведения проверки и решения вопроса о возбуждении уголовного дела. Параллельно необходимо составить исковое заявление в гражданский суд и арестовать спорное имущество в ГУФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (воспользовавшись услугой адвоката или юриста). Это не даст мошенникам возможности продать жилье несколько раз и позволит вам вернуть его — при условии признания проведенной мошенниками сделки недействительной. "Очень много примеров, когда люди вообще вовремя не обращаются в милицию по самым разным причинам: юридическая неграмотность, боязнь, социальная незащищенность, длительное отсутствие по месту регистрации и т. д.", — пояснил руководитель юридического отдела ООО "Агентство недвижимости 'Ваш дом'" Дмитрий Тимофеев. Возврат средств осуществляется только в судебном порядке. "Однако вероятность наличия у виновного в причинении ущерба лица средств или имущества, за счет которого возможно взыскание, как правило, невысока. Да и процент привлечения лиц, виновных в совершении мошенничества к уголовной ответственности, очень небольшой", — полагает Елена Веневцева. По данным Центрального агентства недвижимости, полученным в органах правопорядка, за 2007 год в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было возбуждено 398 уголовных дел по факту совершения экономических преступлений в сфере недвижимости, из них 132 — в особо крупных размерах. Размер причиненного ущерба составил более 150 млн рублей, в суд передано 184 дела. Случаи мелкого мошенничества в этой статистике не учитывались. По неофициальным данным, количество обращений по ним в несколько раз больше.

Следует отметить, что законодательство в плане ужесточения наказания с начала 2000-х не изменялось, хотя этот вопрос поднимался неоднократно. Участники рынка считают подобную стабильность негативно сказывающейся на существующем положении дел. В Адвокатской палате Санкт-Петербурга полагают необходимым законодательно расширить возможность гражданам, в первую очередь — престарелым людям, передавать свою недвижимость в доверительное управление родственникам и, возможно, адвокатам. В Центральном агентстве недвижимости выход из ситуации видят в регламентации законом риэлтерской деятельности. По мнению Алексея Попова, должно быть ограничено количество риэлтерских компаний на рынке, введено обязательное лицензирование либо сертификация самих риэлтеров, а также обязательное страхование профессиональной ответственности участников рынка и т. д. "Тогда возможностей для совершения мошеннических действий было бы куда меньше", — резюмировал господин Попов.