Арендаторы проявляют гибкость

В 2020 году сегмент гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге пополнился 13,6 тыс. кв. м: за год рынок вырос практически на треть. Несмотря на активное развитие, в сегменте наблюдается дисбаланс предложения, который сдерживает потенциальный спрос со стороны арендаторов.

Главные преимущества коворкингов — гибкость и отсутствие единовременных расходов на ремонт

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По данным Colliers, всего по итогам 2020 года объем предложения качественных коворкингов формируют 34 пространства площадью 35,8 тыс. кв. м, что составляет почти 1% от общего объема предложения качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга (3,7 млн кв. м). Рынок коворкингов Северной столицы в основном представлен сетевыми игроками (20 проектов из 34). Среди них наибольшую долю предложения (46%) формируют сети Page и «Практик». Большинство сетевых коворкингов (86%) расположено в районе активной деловой среды — в историческом центре Санкт-Петербурга.

Гибкие офисные пространства пользуются популярностью не только у физических лиц, но и среди корпоративных клиентов, которые снимают рабочие места под офис, для проектных команд или для отдельных сотрудников. Одна из значимых сделок 2020 года на рынке офисной недвижимости — аренда IT-поразделением «Почты России» 200 рабочих мест (или 1,3 тыс. кв. м) в коворкинге Avenue Page.

«Несмотря на активное развитие, для рынка гибких офисных пространств характерен дисбаланс предложения. В основном в проектах доступно только от 5 до 40 рабочих мест, что существенно ограничивает спрос со стороны корпоративных клиентов. Многие компании меняют подход к организации рабочего процесса и использованию офисного пространства и рассматривают вариант аренды мест в коворкинге, но дефицит предложения в моменте не позволяет им это сделать»,— комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.

Главные преимущества коворкингов — гибкость и отсутствие единовременных расходов на ремонт. К тому же основные затраты компании при работе в офисе — аренда, CAPEX (капитальные расходы на ремонт, мебель, технику), переменные расходы (электричество, уборка, провайдеры интернет и телефонии), канцелярия, обеспечение чаем и кофе — уже включены в стоимость аренды рабочего места в коворкинге.

«Что касается коммерческих условий, то размещение в коворкинге может быть альтернативой классическому офису. Например, в случае среднесрочной аренды (два-три года) выгоднее арендовать коворкинг, поскольку в этому случае плата идет только за количество арендуемых мест. При аренде традиционного офиса вложения в отделку, меблировку, оргтехнику, операционные расходы и прочее могут оказаться менее выгодными при кратко- и среднесрочной аренде. И напротив, если компания крупная и офис ей необходим на долгий срок (от трех-пяти лет), то при расчете рациональнее будет вложиться в классический офис за счет того, что CAPEX рассредоточивается на весь срок аренды»,— поясняет госпожа Горячева.

По данным Colliers, в 2021 году девелоперы планируют открыть еще три гибких офисных пространства: «Практик Охта», «Практик Гороховая» и коворкинг Buffer в МФК «Наследие».

«По нашей оценке, в ближайшие несколько лет рынок коворкингов будет развиваться в двух направлениях. С одной стороны, будут появляться небольшие коворкинги в спальных районах. Этому способствует гибридный формат работы, к которому приходит большинство компаний. В таком случае наиболее эффективной будет модель, когда у оператора есть несколько больших центральных локаций и много маленьких в спальных районах. Это позволит резидентам иметь центральный офис и множество рабочих мест для сотрудников в коворкингах "у дома". С другой стороны, мы видим потенциал рынка в формате объектов built-to-suit, когда оператор коворкинга дает возможность арендатору брендировать и адаптировать площадь под свои нужды. В Москве такой формат пользуется большой популярностью. Однако действительное развитие сегмента коворкингов невозможно без масштабного информирования рынка и наличия больших площадей для аренды»,— заключает госпожа Горячева.

По данным Colliers, в 2020 году доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга составила 6,6%. За год показатель вырос всего на 1%. Пандемия заставила арендаторов пересмотреть подходы к организации рабочих процессов и офисного пространства. В абсолютном выражении незанятыми остается 233,6 тыс. кв. м офисов. В бизнес-центрах класса А уровень вакантности снизился за год на 1,3 п. п., в классе В, напротив, вырос на 1,6 п. п.

«С начала самоизоляции большинство компаний корректировало свои планы. В этот период заключались договоры аренды, которые планировались до пандемии. Затем во втором и третьем кварталах активность арендаторов была поставлена на паузу, во время которой многие анализировали план и стратегию работы в будущем. Большая часть сделок была направлена на оптимизацию затрат или изменение объема занимаемых офисных площадей. Однако уже в четвертом квартале активность начала восстанавливаться: многие компании стали искать новые помещения, рассматривая разные варианты, в том числе и коворкинги»,— комментирует Виктория Горячева.

Что касается коммерческих условий, то в 2020 году средняя ставка аренды в офисах класса А снизилась на 5,5% и составила 1567 рублей за квадратный метр в месяц. В классе В за год средняя ставка выросла незначительно (+1,6%) — с 1076 рублей в 2019 году до 1094 рублей. Наиболее высокий уровень ставок приходится на основные деловые зоны: Центральный, Московский и Адмиралтейский районы.

Пандемия в значительной степени скорректировала объемы спекулятивного ввода. Вместо запланированных 107 тыс. кв. м в 2020 году было введено в эксплуатацию 57 тыс. кв. м. Многие девелоперы приняли решение не вводить офисные площади без предварительных договоров аренды на часть площадей и перенесли сроки ввода на 2021 год.

Всего в 2020 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 137 тыс. кв. м, достигнув 3,7 млн кв. м. 75% объема новых площадей представлено объектами класса А. В 2020 году было введено четыре бизнес-центра класса А: Avenue Page (4000 кв. м), «Невский 1» (5000 кв. м), «Дом 12» в составе МФК «Новая Голландия» (11,32 тыс. кв. м) и вторая очередь делового комплекса «Лахта-центр» (80 тыс. кв. м), которая составляет 60% от годового прироста предложения.

В 2021 году девелоперы планируют ввести около 160 тыс. кв. м. При этом почти половина запланированных к вводу зданий — проекты реконструкции.