Коттеджи переоцениваются

По предварительным итогам 2013 года, ситуация с продажами на рынке элитных коттеджей несколько улучшилась по сравнению с прошлым годом. Хотя в целом рынок развивается не слишком динамично.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на конец третьего квартала этого года на рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже находились 364 коттеджных поселка и 37 дополнительных очередей существующих поселков. Также в продаже находится 58 проектов с таунхаусами и 13 очередей. По сравнению с третьим кварталом 2012 года объем предложения коттеджных поселков увеличился на 7% (от количества поселков) и на 10% (от количества объектов).

Сегодня на загородном рынке 30 поселков класса "элита", что составляет немногим больше 1,1 тыс. объектов. Их доля составляет 8% от количества проектов и 3% от количества объектов, по отношению к данным на конец 2012 года доля от количества проектов увеличилась на 1%, а доля от количества объектов осталась неизменной.

Предложение таунхаусов класса "элита" есть в четырех проектах, что составляет 8% от количества проектов и 2% от количества объектов. В пример можно привести Repino Village от компании "Стройкомплект", которая строит из бруса Honka.

"За три квартала этого года в продажу поступило восемь новых проектов класса "элита" — около 160 объектов. Это проекты: Kaptennens Klubb (Kaptennens Klubb), "Репино Бриз" (PSN Group), "Вивальди Парк" (ГК Мегатекс), "Классика" ("Геометрия"), "Ламбери" (ЗАО "Электронмаш"), "Райт Парк" ("Актив Хаус"). Для сравнения: за весь 2012 год в продажу вышло одиннадцать проектов, то есть примерно 320 объектов", — рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

По итогам продаж третьего квартала 2013 года на рынке коттеджных поселков и таунхаусов было реализовано немногим больше двух тысяч объектов.

По данным госпожи Трошевой, совокупно за три квартала 2013 года было продано около 40 объектов, что составляет более 12 тыс. кв. м. Если сравнивать с показателями за три квартала 2012 года, то спрос снизился на 25% (от количества объектов). Кроме того, совокупно за три квартала 2013 года объем спроса составил 44% от всего объема продаж за 2012 год. По прогнозам, в этом году спрос будет минимум на 20-25% ниже, чем в 2012 году.

"Сегодня можно наблюдать тенденцию, когда многие девелоперы хотят реализовывать проекты в более быстрых темпах и представить выгодное предложение на фоне конкурентов, поэтому на рынок выходят объекты с более низкими ценами. Таких примеров на рынке немало", — говорит госпожа Трошева. Также она отмечает, что со временем некоторые девелоперы проводят реконцепцию своих проектов, подстраиваясь под запросы клиентов. Для девелоперов, работающих в сегменте "элита", это особенно важно. Примером таких изменений, по ее словам, могут быть проекты "Изумrood" компании "Ниттис" совместно с Parabola Group, а также Noteburg (компании "Матрикс").

Все это свидетельствует о преобладающих запросах на домовладения определенной ценовой категории и о сложности реализации проектов в более высоких ценовых сегментах.

В компании Knight Frank St. Petersburg прогнозируют, что итоговый суммарный показатель продаж будет на 23% больше, чем в 2012 году. По данным этой компании, в конце года в свободной продаже будет около 240 коттеджей. "Возрастание интереса к объектам высокого ценового сегмента на фоне отсутствия новых проектов дает предпосылки к увеличению средней цены предложения, которая на сегодняшний день составляет 62 млн рублей за коттедж с участком", — полагает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

"В следующем году мы ожидаем сохранения существующей конъюнктуры предложения на рынке коттеджных поселков класса А. Ценовая политика девелоперов будет носить разнонаправленный характер, но в целом прогнозируется умеренное повышение цен. Достигнутый в 2013 году уровень продаж и наличие достаточного количества предложения дают основание говорить о сохранении уровня спроса в следующем году", — считает госпожа Попова.

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь: Новые территории", говорит: "Спрос на рынке загородной элитной недвижимости изменился колоссально — то, что сегодня предлагается, абсолютно не соответствует запросам покупателей. Граждане скорее возьмутся за самостоятельное строительство, чем купят готовый коттедж. Это подтверждается скромными объемами сделок с элитными коттеджами и возросшим количеством сделок с дорогими участками. В скором времени ожидаем вывод новых проектов, в которых будет реализованы принципиально другие подходы к элитному жилью".

Господин Майоров полагает, что большинство объектов сегодня сильно переоценены — в полтора-два раза. "В стихийной застройке покупателям удается сторговать от заявленной цены как правило, в среднем процентов 30. В такой ситуации роста цен даже на уровне инфляции, конечно, не будет", — утверждает он.