Ставка с поправкой

Считается, что ставка по ипотечному кредиту устанавливается только банком, как ценник в магазине. Однако наиболее продвинутые ипотечные заемщики пытаются снизить ставки по кредитам. Иногда это удается, хотя банки не хотят афишировать такие прецеденты. Подобную практику мы изучали на примерах кредитных организаций Москвы и Казани.

Поговори с ней Большинство опрошенных представителей банков и ипотечных брокеров утверждают, что анонсированные ставки по кредитам на жилье неизменны. Впрочем, на практике выясняется, что кредитные учреждения в отдельных случаях готовы идти на уступки. Так, заемщице «Оргрэсбанка» (теперь Nodea) Елене А. удалось сбить ставку по ипотеке с 12 до 8% годовых в долларах США. В самом кредитном учреждении, впрочем, как и во многих других, нам сообщили, что у них такой практики нет.

Опытным путем, однако, удалось выяснить, что уменьшение ставки ипотечного кредита в индивидуальном порядке становится для некоторых банков одним из способов превратить потенциальных клиентов в реальных. Впрочем, скидки дают далеко не всем. Чтобы начать разговор о снижении процентной ставки по ипотеке, заемщик (а лучше семейная пара) должен иметь хорошую кредитную историю, стаж работы с белой зарплатой и ликвидную недвижимость. В банке смотрят на дипломы об образовании и сертификаты о пройденном обучении. Также обращают внимание на наличие автомобилей в семье.

Банки чаще идут навстречу, если заемщик имеет зарплатную карту в этом кредитном учреждении или предлагает первоначальный взнос выше, чем требуется по кредитной программе. А по словам Максима Желтова, партнера консалтинговой компании Clever Solutions, «лучший аргумент в торговле с банком — сказать, что за углом дешевле». То есть заемщику стоит рассказать банку о том, что у него уже есть выгодное предложение в другом кредитном учреждении.

Доводы в пользу снижения ставки станут еще более весомыми, если кредит берется в валюте. «Это наиболее реальный вариант, но опасность, которая возникает при этом, — риски, связанные с резкими колебаниями курса», — рассказывает Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-недвижимость».

Вообще же ставка может снижаться в тех банках, где плавающая процентная ставка зависит от Libor, Mosprime и пр. В зависимости от ставки Libor меняется и общая процентная ставка по ипотечному кредиту — как в сторону понижения, так и в сторону повышения. Например, «Дельтакредит» предлагает ипотечный заем с переменной процентной ставкой, которая привязана к трехмесячной процентной ставке Mosprime (независимая индикативная ставка, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых депозитов ведущими участниками российского денежного рынка).

Несмотря на существующие примеры, банки крайне неохотно обсуждают тему скидок. Многие говорят, что получение ипотечного кредита нельзя сравнивать с восточным базаром, поэтому такое понятие, как «торговля», здесь неприменимо. По словам Игоря Жигунова, заместителя председателя правления «Городского ипотечного» банка, вариант торга клиента с банком на предмет понижения ставки — вопрос сугубо индивидуальный и скорее исключение из правил.

Подпольные кредиты По словам Александра Осина, главного экономиста УК «Финам Менеджмент», в индивидуальном порядке ипотечный заемщик может рассчитывать на скидку порядка 1–2% годовых. Но в открытую пока решаются играть немногие. «Дельтакредит», например, предлагает уменьшить процентную ставку по кредиту на 0,5 или 1%, что, в свою очередь, увеличит выплату единовременной комиссии банку. При снижении на 0,5% единоразовая комиссия составит 1,5% суммы кредита; если ставка уменьшилась на 1%–3%. Такая программа удобна для клиента, который готов увеличить свои первоначальные расходы и при этом уменьшить ежемесячные платежи.

Подобная акция в настоящее время проводится и в «Альфа-банке». Заемщик может снизить процент по кредиту на 1,2–0,3% в зависимости от срока кредитования. При этом комиссия за выдачу ипотечного кредита будет увеличена на 2,1–3,1%. Тогда при кредите в рублях ставка будет начинаться от 19,4% годовых, в долларах — от 13,22%.

Представители крупнейших игроков ипотечного рынка — ВТБ 24, Сбербанка и «Райффайзенбанка» заявили, что у них не практикуется снижение ипотечной ставки по просьбе заемщика.

Нежелание афишировать скидки отчасти понятно. По словам президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ивана Грачева, такую практику по определению нельзя поставить на поток — единый подход ко всем заемщикам здесь невозможен. А Максим Желтов утверждает, что ипотечного рынка как такового в России сейчас не существует, поэтому и говорить о снижении ставок в индивидуальном порядке как о тенденции не стоит. «Ставка по ипотеке — это показатель риска. Чем она ниже, тем меньше риски. Риски сейчас максимальные. Так что ставка начинается с 20% годовых, а кредит выдается под залог существующей недвижимости, оцененной с 50‑процентным дисконтом. Это не ипотека, а ломбард», — говорит эксперт.

Официальная скидка Многие потенциальные потребители ипотечных продуктов в Казани убеждены — очень сложно не только добиться скидок по процентной ставке на кредит, но и вообще получить ипотеку под разумный процент. Как выясняется, это не так, более того — сейчас в Казани можно найти программы, в рамках которых предоставляются скидки по кредиту. Разумеется, снижение процентной ставки по ипотеке в каждом случае носит индивидуальный характер. Но, в отличие от московских банков, в Казани такая практика становится системой. Это при том, что большинство потенциальных заемщиков с недоверием относятся даже к возможности без проблем получить ипотечный кредит на обычных условиях! Объясняется это тем, что с декабря прошлого года ипотечный рынок Казани прошел несколько стадий. Зимой многие банки были вынуждены свернуть большую часть кредитных программ. Весной кредитные линии формально возобновились, но выдача ипотечных кредитов в большинстве банков носила единичный характер, не становясь снова массовым явлением, и участники рынка недвижимости отмечали тогда наличие сложностей с получением кредитов.

Но уже несколько месяцев, как ситуация поворачивает в новое русло. Кредитование по стандартам АИЖК позволяет сейчас получить кредит под 10,05–12% годовых, причем, как уверяет заместитель генерального директора по кредитованию ОАО «Ипотечное агентство РТ» Эльвира Галяутдинова, проблем с выдачей нет. «Сейчас — наиболее удачное время для покупки жилья по ипотеке. Процентные ставки по кредитам, выдаваемым в соответствии со стандартами АИЖК, снизились вместе со ставкой рефинансирования, а цены на недвижимость, которые сейчас находятся на самом низком уровне за последние несколько лет, еще не поднялись». Минимальная ставка составляет 10,05% (ставка рефинансирования, составляющая на данный момент 10% плюс 0,05%) — при том, что средняя ставка по ипотечным кредитам, выдаваемых по банковским программам, сейчас 16–19%.

Под 10,05% недавно в Ипотечном агентстве РТ оформили реальный кредит на сумму 1,6 млн руб., сроком на три года, с максимальным первоначальным взносом в 70% от суммы кредита. Средняя процентная ставка по выдаваемым кредитам составляет 11–11,5% годовых. На таких условиях через ИАРТ прибрели, например, квартиру сроком на 15 лет с минимальным первоначальным взносом в 30%. «Сумма этого кредита составила 800 тыс. руб., — как говорит Эльвира Галяутдинова, — это обычный размер выдаваемых в последнее время ипотечных кредитов». Сумма вполне позволяет купить однокомнатную квартиру в новом кирпичном доме в одном из сданных жилых комплексов в Казани стоимостью чуть более миллиона рублей. Под максимальный процент — 12% — можно оформить ипотечный кредит на максимальную сумму 4 млн руб., сроком на 27 лет с первоначальным взносом в 30%

Получив скидку на ипотеку, можно взять кредит даже ниже ставки АИЖК. «У нас существует специальная программа, предусматривающая снижение ставок, — отмечает Эльвира Галяутдинова. — Это делается для того, чтобы увеличить число заемщиков за счет тех, чей уровень дохода чуть-чуть не дотягивает до необходимого уровня ежемесячных платежей, поскольку стандарты предполагают, что максимальный размер платежа не может превышать 45% от свободной части совокупного дохода (дохода семьи за минусом прожиточного минимума — из расчета 3929 руб. на ребенка и 4581 руб. — на взрослого и расходов на оплату иных кредитов)».

Естественно, при этом к надежности заемщика предъявляются самые высокие требования: на скидку могут претендовать лишь те из них, кто прошел жесткий отсев службы андеррайтинга. В частности, оценивается кредитная история, а также уровень надежности компании работодателя на основе данных о состоянии дел в ней. Поскольку программа предполагает индивидуальный подход, более детальные условия программы, и в частности размер скидок, раскрываются непосредственно заемщику.

А вот условия дополнительной программы, предусматривающей скидку на кредит — не секрет. Она распространяется на покупку в ипотеку жилья, взысканного Ипотечным агентством за неуплату. Ипотеку на такое жилье можно оформить по действовавшей ранее на него ставке, которая может быть более выгодной.

Минус на плюс Эксперты напоминают, что банки ничего не будут делать просто так или себе в убыток. По словам Александра Осина, при чтении и согласовании с представителями банков документов ипотечного договора клиенту необходимо обратить особое внимание на размер комиссий за выдачу кредита, стоимость годового ведения счета, величину тарифов при оплате процентов через терминалы, почтовым или банковским переводом, пени за досрочное погашение, штрафы за просрочку, страхование и другие детали, связанные с возможными дополнительными платежами по займу. По словам партнера юридической фирмы Lidings Татьяны Бичевой, в случае понижения процентной ставки банк может запретить досрочное погашение кредита или обложить его большими штрафами.

Юлия Тормагова, старший юрист коммерческой практики адвокатского бюро «Вегас-Лекс», говорит, что стоит не только тщательно вчитываться в условия подписываемых договоров, но и обращать внимание на сроки возврата, ограничение права передавать в аренду заложенное имущество, страхование имущества. Последним обычно занимается банк. «Но при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества заемщик обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, — на сумму не ниже суммы этого обязательства», — говорит госпожа Тормагова.

Однако по большому счету все эти риски попадают в разряд стандартных для ипотечных сделок. Так что все упирается в аргументацию заемщика. «Чтобы провести переговоры с банком, надо обладать не только элементарной финансовой грамотностью, но и умением четко планировать свои доходы на ближайшие несколько лет (а лучше — на весь срок кредита). Увы, но в силу понятных причин большинство наших сограждан подобным мастерством пока не успели обзавестись», — подводит итог Лев Плецельман.

Запад не торгуется С началом кризиса на Западе центральные банки существенно снижали ставки рефинансирования, тем самым давая возможность коммерческим банкам не увеличивать ставки. Кроме того, на Западе 60–70% всех кредитов и до 95% страховок оформляют через финансовых посредников.

Сравнительно высокая ликвидность рынка и уровень ставок по ипотеке, составляющий на данный момент в среднем порядка 5% годовых, позволяют максимально упростить и стандартизировать все процедуры займа. Другими словами, на Западе сейчас нет практики торговли при получении кредита, так как условия едины для всех, а заемщик вообще не общается с банком. Посредник, в свою очередь, в этом не заинтересован, потому что он уже получил свою комиссию от банка.