Особенности правового регулирования договора аренды с участием образовательных организаций

УДК: 347 ББК: 67.4

Трачук О.В.

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С УЧАСТИЕМ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Trachuk O.V.

FEATURES OF LEGAL REGULATION OF THE LEASE AGREEMENT IN RESPECT OF STATE AND MUNICIPAL PROPERTY WITH THE PARTICIPATION OF EDUCATIONAL

INSTITUTIONS

Ключевые слова: аренда, имущество, образовательная организация, бюджетные и автономные учреждения, правовой статус.

Keywords: rental, property, educational organization, budgetary and autonomous institutions, the legal status.

Аннотация: в статье рассматриваются вопросы, связанные с процедурами заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества с участием образовательных организаций в форме бюджетных и автономных учреждений, а также анализируется гражданско-правовой статус таких образовательных организаций. В статье приводятся примеры судебной практики, делается вывод о том, что положения о процедуре аренды непосредственно связаны с правосубъектностью образовательной организации.

Abstract: the article deals with issues related to the procedures to enter into lease agreements with respect to state and municipal property with the participation of educational institutions in the form of budgetary and autonomous institutions, as well as analyzes of civil status of such educational institutions. The article gives examples of judicial practice, it is concluded that the provisions of the lease procedure directly related to the legal educational organization.

Прежде чем обратиться к вопросу правового регулирования порядка заключения договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, необходимо рассмотреть правовой статус образовательной организации.

Образовательной организацией признается некоммерческая организация, осуществляющая на основании лицензии образовательную деятельность в качестве основного вида деятельности в соответствии с целями, ради достижения которых такая организация создана в соответствии с пунктом 18 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2012 г. № 273-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об образовании в Российской Федерации»1

Согласно статье 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)2 (далее по тексту ГК РФ) организации делятся на два вида - на коммерческие организации, создаваемые с целью извлечения прибыли, и на не-

1 Собрание законодательства РФ. 31.12.2012. № 53 (ч. 1). ст. 7598.

2 Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.

коммерческие фирмы, которые не преследуют извлечение прибыли и не распределяют ее между участниками.

Одной из форм некоммерческих организаций выступают учреждения, которые делятся на частные и государственные (муниципальные). В свою очередь, государственные (муниципальные) учреждения сегодня представлены тремя типами учреждений - казенными, бюджетными и автономными, что следует из статьи 120 ГК РФ. При этом для каждой категории учреждений установлены свои правила ведения деятельности.

Так, деятельность бюджетных учреждений регулируется Гражданским и Бюджетным кодексом Российской Федерации от 31.07.1998 г. № 145-ФЗ (ред. от 23.06.2016)3, а также Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (ред. от 02.06.2016) (далее по тексту - Закон о некоммерческих организациях)4.

Бюджетным учреждением признается некоммерческая организация, созданная Россий-

3 Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. № 31. ст. 3823.

4 Собрание законодательства РФ. 15.01.1996. № 3,. ст. 145.

ской Федерацией, ее субъектом или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий соответственно государственных органов или органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, а также в иных сферах (пункт 1 статьи 9.2 Закона о некоммерческих организациях).

Имущество учреждения, которым наделяет его собственник (Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование) закрепляется за бюджетным учреждением на праве оперативного управления.

При этом в силу Закона о некоммерческих организациях некоторыми видами имущества бюджетное учреждение не вправе распоряжаться самостоятельно. Так, на основании пункта 10 статьи 9.2 указанного нормативного правового акта бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за бюджетным учреждением собственником этого имущества или приобретенным за счет средств учредителя, выделенных на его приобретение.

Следует отметить, что Федеральный закон от 29.12.2012 г. № 273-Ф3 (ред. от 03.07.2016) «Об образовании в Российской Федерации» в отличие ранее действовавшего Закона об образовании не содержит нормы, прямо предусматривавшей право образовательной организации выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества1. Арендные отношения в сфере образования регулируются гражданским законодательством.

Согласно пункту 3.1 статьи 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 г. № 135-РФ «О защите конкуренции» (ред. от 03.07.2016)2 (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 г.

1 Пункт 11 статьи Закона РФ от 10.07.1992 г. № 3266-1 (ред. от 12.11.2012) «Об образовании» // Документ утратил силу с 1 сентября 2013 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2012 г. № 273-ФЗ.

2 Российская газета. № 162. 27.07.2006.

№ 677 (ред. от 06.03.2015) «Об утверждении Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений» (далее - постановление Правительства РФ)3, при одновременном соблюдении следующих требований:

1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части;

2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства - ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;

3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.

При заключении хозяйственным обществом договора аренды имущества необходимо согласие учредителя на передачу учреждением имущества в аренду (постановление Правительства).

При этом согласно пункту 3.2 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

3) физкультурно-спортивными организа-

Собрание законодательства РФ.22.08.2011.

№ 34. ст. 4983.

3

циями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

Таким образом, отмеченные выше образовательные организации заключают договор аренды без проведения процедуры торгов лишь с некоторыми организациями социальной направленности - предоставляющими медицинские, физкультурно-оздоровительные услуги и услуги по организации общественного питания, удовлетворяющие потребности работников и обучающихся образовательной организации.

Следует отметить, что при проведении торгов необходимо установить форму проведения торгов: конкурса или аукциона. Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС1. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (пункт 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011)2.

В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса (пункт 5 статьи 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 г. № 190-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О теплоснабжении»3, пункт 6 статьи 41 Федерального закона от 07.12.2011 г. № 416-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О водоснабжении и водоотведении»)4.

При этом хозяйственные общества, внедряющие результаты интеллектуальной деятель-

1 Приказ ФАС России от 10.02.2010 г. № 67 (ред. от 24.12.2013) «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (вместе с «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества») (Зарегистрировано в Минюсте России 11.02.2010 г. № 16386) // Российская газета. № 37. 24.02.2010.

2 Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные Приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010 г. // Консультант Плюс.

3 Российская газета. № 168. 30.07.2010.

4 Российская газета. № 278с. 10.12.2011.

ности, права на использование которых внесены в качестве вклада в их уставные капиталы, не вправе сдавать данное имущество в субаренду и перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, залог арендных прав. Ранее такая возможность предоставления указанного имущества третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов была предусмотрена пунктом 4 статьи 3.1 Закона о защите конкуренции в редакции от 18.07.2011 Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (утратил силу Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 401-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»5.

Помимо вышеперечисленных требований в законодательстве о процедуре заключения договора аренды имущества образовательными организациями, в случае если имущество формируется из социальной инфраструктуры для детей, необходимо получить заключение об оценке последствий сдачи его в аренду.

Так согласно пункту 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 г. № 124-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации»6, если государственная или муниципальная организация, образующая социальную инфраструктуру для детей, сдает в аренду закрепленные за ней объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания. Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения установлена возможность ухудшения указанных условий.

Аналогичная позиция отражена и ведомственных документах, к примеру, в письме Ми-нобрнауки России от 30.05.2012 г. № 15-2812 «О передаче недвижимого имущества в аренду» указано, что в отношении подведомственных Минобрнауки образовательных учреждений, которым определяется и перечень документов, необходимых для проведения экспертной оценки последствий заключения договора аренды и согласования сделки по передаче федерального

5 http://www.pravo.gov.ru, 06.12.2011.

6 Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. № 31.ст. 3802.

имущества в аренду.

В отношении муниципальных образовательных организаций по данному вопросу также существует ряд нормативных правовых актов органов местного самоуправления. К примеру, постановление администрации городского округа Орехово-Зуево МО от 24.09.2015 г. № 823 «О проведении оценки последствий сдачи в аренду имущества, закрепленного за муниципальными образовательными учреждениями городского округа Орехово-Зуево» (вместе с «Положением о порядке проведения оценки последствий заключения договоров аренды недвижимого имущества, закрепленного за муниципальными образовательными учреждениями городского округа Орехово-Зуево»)1; постановление главы городского округа Котельники МО от 14.07.2014 г. № 642-ПГ (ред. от 14.11.2014) «Об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг в новой редакции» (вместе с «Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Проведение администрацией городского округа Котельники Московской области экспертной оценки последствий заключения договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха, оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей», «Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Принятие решения администрацией городского округа Котельники Московской области по согласованию сделок с муниципальным недвижимым имуществом, закрепленным за муниципальными образовательными учреждениями»)2; Постановление главы Озерского муниципального района МО от 11.02.2014 г. № 176 «Об утверждении Порядка проведения экспертной оценки последствий заключения договоров аренды муниципальными образовательными учреждениями Озерского муниципального района»3 и др.

Исходя из судебной практики в случае нарушения требований законодательства, предъявляемых к заключению договора аренды, является основанием для признания такой сделки недействительной:

- отсутствия согласия собственника передаваемого в аренду образовательным организациям имущества (Постановление Девятого ар-

1 Деловые вести. № 40.14.10.2015.

2 Котельники сегодня. № 11. 12.03.2015 (постановление, приложение № 1 к постановлению, приложение № 2 к постановлению (начало)).

3 Вестник Озерского муниципального района

Московской области. № 2. 25.03.2014.

битражного апелляционного суда от 16.06.2011 г. № 09АП-11245/2011 г. по делу № А40-122463/10-105-1086 и постановление ФАС Московского округа от 22.09.2011 г. по делу № А40-122463\10-105-1086);

- отсутствие процедуры проведения экспертной оценки (решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 сентября 2014 года по делу № А33-4322/2014 г., постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 г. по делу № А33-4322/2014 г. и постановлением Арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 14.04.2015 г. по делу № А33-4322/2014 г. данное постановление оставлено без изменения);

- отсутствие процедуры проведения торгов (решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 февраля 2016 года по делу № А60-53488/2015 г. и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 г. № 17АП-4796/2016-АК по делу № А60-53488/2015 г.).

Таким образом, законодательство предъявляет в ряде случаев достаточно жесткие требования к процедуре сдаче такого имущества в аренду: согласия собственника передаваемого имущества в аренду образовательным организациям; проведение процедуры торгов; заключения экспертной оценки. Такой законодательный подход очевиден, поскольку образовательные организации в форме бюджетных и автономных учреждений ограничены в распоряжении принадлежащего им имущества на праве оперативного управления. При этом необходимо согласиться с И.Ф. Сюбаревой, которая отмечает, что реальная свобода в выборе контрагента по договору для образовательных организаций также ограничена. Ограничения действия принципа свободы договора проявляются на стадии его заключения, если объектом будущих правоотношений будет являться государственное и муниципальное имущество4. Между тем в условиях экономического кризиса, и как следствие недостаточности бюджетных средств, образовательные учреждения, заключая договоры аренды имущества, извлекают весьма значительный дополнительный доход, направленный на улучшение материально-технической базы образовательного учреждения.

4 Сюбарева И.Ф. Реализация принципа свободы договора и его ограничение при осуществлении экономической деятельности образовательными организациями // Юрист. 2015. № 4. С. 32 - 36.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.

2. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 г. № 145-ФЗ (ред. от 23.06.2016) // Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. № 31. ст. 3823.

3. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (ред. от 02.06.2016) // Собрание законодательства РФ. 15.01.1996. № 3. ст. 145.

4. Федеральный закон от 29.12.2012 г. № 273-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об образовании в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 31.12.2012. № 53 (ч. 1). ст. 7598.

5. Федеральный закон от 26.07.2006 г. № 135-РФ «О защите конкуренции» (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ.22.08.2011. № 34. ст. 4983 // Российская газета. № 162. 27.07.2006.

6. Федеральный закон от 24.07.1998 г. № 124-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. № 31.ст. 3802.

7. Федеральный закон от 27.07.2010 г. № 190-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О теплоснабжении» // Российская газета. - 2010, 30 июля. № 168.

8. Федеральный закон от 07.12.2011 г. № 416-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О водоснабжении и во-доотведении» // Российская газета. - 2011, 10 декабря. № 278.

9. Закона РФ от 10.07.1992 г. № 3266-1 (ред. от 12.11.2012) «Об образовании» // Документ утратил силу с 1 сентября 2013 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2012 г. № 273-ФЗ.

10. Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (утратил силу Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 401-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // http://www.pravo.gov.ru, 06.12.2011.

11. Постановление Правительства РФ от 12.08.2011 г. № 677 (ред. от 06.03.2015) «Об утверждении Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений» // Собрание законодательства РФ.22.08.2011. № 34. ст. 4983.

12. Приказ ФАС России от 10.02.2010 г. № 67 (ред. от 24.12.2013) «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (вместе с «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества») (Зарегистрировано в Минюсте России 11.02.2010 г. № 16386) // Российская газета. - 2010, 24 февраля. № 37.

13. Постановление администрации городского округа Орехово-Зуево МО от 24.09.2015 г. № 823 «О проведении оценки последствий сдачи в аренду имущества, закрепленного за муниципальными образовательными учреждениями городского округа Орехово-Зуево» (вместе с «Положением о порядке проведения оценки последствий заключения договоров аренды недвижимого имущества, закрепленного за муниципальными образовательными учреждениями городского округа Орехово-Зуево») // Деловые вести. - 2015, 14 октября. № 40.

14. Постановление главы городского округа Котельники МО от 14.07.2014 г. № 642-ПГ (ред. от 14.11.2014) «Об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг в новой редакции» (вместе с «Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Проведение администрацией городского округа Котельники Московской области экспертной оценки последствий заключения договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха, оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей», «Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Принятие решения администрацией городского округа Котельники Московской области по согласованию сделок с муниципальным недвижимым имуществом, закрепленным за муниципальными образовательными учреждениями») // Котельники сегодня. - 2015, 12 марта (постановление, приложение № 1 к постановлению, приложение № 2 к постановлению (начало)).

15. Постановление главы Озерского муниципального района МО от 11.02.2014 г. № 176 «Об утверждении Порядка проведения экспертной оценки последствий заключения договоров аренды муниципальными образовательными учреждениями Озерского муниципального района» // Вестник Озерского муниципального района Московской области. - 2014, 25 марта.

16. Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные Приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010г. // Консультант Плюс.

17. Письмо Минобрнауки России от 30.05.2012 г. № 15-2812 «О передаче недвижимого имущества в аренду» // Консультант Плюс.

18. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 г. № 09АП-11245/2011 г. по делу № А40-122463/10-105-1086 и постановление ФАС Московского округа от 22.09.2011 г. по делу № А40-122463\10-105-1086 // Консультант Плюс

19. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 сентября 2014 года по делу № А33-4322/2014 г., постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 г. по делу № А33-4322/2014 г. и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от

14.04.2015 г. по делу № А33-4322/2014 г. данное постановление оставлено без изменения // Консультант Плюс.

20. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 февраля 2016 года по делу № А60-53488/2015 г. и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от

24.06.2016 г. № 17АП-4796/2016-АК по делу № А60-53488/2015 г. // Консультант Плюс.

21. Сюбарева И.Ф. Реализация принципа свободы договора и его ограничение при осуществлении экономической деятельности образовательными организациями // Юрист. - 2015. - № 4. - С. 32 - 36.