Пожизненный продавец

Жилье одиноких стариков является предметом пристального внимания не только криминальных элементов, хотя многочисленные сообщения СМИ и сформировали в обществе на этот счет устойчивый стереотип. Попытки ввести в цивилизованное русло переход права собственности жилья от пенсионера к его потенциальному покупателю, причем так, чтобы при этом никто не остался обиженным, предпринимаются уже не одно десятилетие как представителями бизнеса, так и госструктурами. Впрочем, пока процесс по-прежнему хаотичен и недорегулирован.

По сути, сегодня существуют всего два цивилизованных способа приобретения жилья у одиноких пенсионеров, которые бы позволяли последним получить за свое жилье деньги и при этом не остаться на улице. Это либо пожизненная рента, либо так называемая обратная ипотека. Механизмы этих схем в целом схожи. Потенциальный покупатель заключает договор, согласно которому право собственности квартиры, которая принадлежит одинокому пенсионеру, переходит к покупателю после смерти собственника. До тех же пор покупатель равными долями (или единовременно) выплачивает пенсионеру стоимость этого жилья. В случае с обратной ипотекой покупателем, по сути, выступает банк, выдавая пенсионеру кредит под залог квартиры.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", говорит, что мировая практика демонстрирует, что инструмент обратной ипотеки характеризуется высокой эффективностью — как в части положительного социального влияния, так и в макроэкономическом аспекте за счет масштабного возвращения в экономику частных накоплений, фактически замороженных в недвижимости.

"Суть механизма в том, что пожилые люди, пенсионеры (на другие категории граждан, обратная ипотека, как правило, не распространяется) кредитуются в банке под залог жилой недвижимости, находящейся в их собственности (либо являющейся обеспечением по ранее выданному кредиту). Кредит выдается банком заемщику либо полностью, либо, что бывает чаще, отдельными регулярными траншами с учетом разработанных коэффициентов дожития и индивидуальных условий контракта. Заемщик не обслуживает кредит (проценты капитализируются) и продолжает пользоваться жилой недвижимостью (сохраняет право собственности, или в случае перевода прямой ипотеки в обратную — право целевого использования). После его смерти банк обращает требования взыскания на залог, реализует недвижимость на рынке и возвращает инвестированные средства с учетом профита от накопленных процентов. Для пенсионеров, особенно для одиноких пожилых людей, которых не поддерживают дети или другие родственники, это действительно весьма действенный способ финансовой поддержки, который предполагает достаточные гарантии обеспечения прав и интересов собственников. Одновременно, учитывая исторически сложившееся большое количество собственников жилья в России, весьма позитивным может оказаться общий эффект для экономики от вовлечения этих средств в оборот в случае массового распространения обратной ипотеки", — рассказал он.

Руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Сергей Гребенюк отмечает, что обратная ипотека появилась в России только в прошлом году, и такие сделки на текущий момент единичны: их число вряд ли превышает 20 в год. Данный вид ипотеки дает возможность пенсионеру получить за свою квартиру всю сумму единовременно или получать ежемесячные платежи в размере 15-20 тыс. рублей пожизненно. Причина невостребованности данной схемы кроется в консервативности большинства пожилых людей, а также в нежелании собственников передавать квартиру государству. "Стоит отметить, что если сделка не будет согласована с родственниками, может возникнуть риск судебных тяжб с наследниками, и этого на сто процентов избежать не получится", — говорит господин Гребенюк.

Руководитель ипотечной службы компании "Релайт-Недвижимость" Ирина Кажикина рассказала: "Не так давно несколько банков запустили ипотечные программы "Обратная ипотека для пенсионеров". Насколько мне известно, эти программы не востребованы. Если бы этот продукт был востребованным, то он бы появился у ведущих ипотечных банков".

Сегодня, как говорят участники рынка, более распространена пожизненная рента. Этот способ приобретения жилья у пожилых людей пытаются взять под свой контроль муниципальные власти. Как рассказала госпожа Кажикина, в Москве с 1994 года действует ГУП "Моссоцгарантия", которое было создано по инициативе правительства Москвы. На настоящий момент эта организация является единственной государственной структурой, осуществляющей деятельность по заключению и сопровождению договоров ренты в Москве. Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются ГУП "Моссоцгарантия" на добровольной основе с одинокими пенсионерами, супружескими парами, инвалидами 1-й и 2-й группы.

Недавно и власти Петербурга решили взять под контроль пожизненную ренту. Так, в Жилищном комитете администрации Санкт-Петербурга разработан законопроект "О порядке и условиях заключения от имени Санкт-Петербурга договоров пожизненной ренты с гражданами пожилого возраста". Как указано в законопроекте, договор могут заключить одиноко проживающие пенсионеры и супружеские пары, достигшие 75 лет. В случае заключения договора ренты квартиры переходят в собственность города, а пенсионеры получают десять процентов от рыночной стоимости жилья и выплаты каждый месяц в размере двукратного прожиточного минимума (в Петербурге он установлен в размере 5523 рублей). Договоры пожизненной ренты, как следует из документа, будет заключать специализированная организация на основании решения правительства Санкт-Петербурга или уполномоченного правительством исполнительного органа власти города.

Пока же по схеме пожизненной ренты пытаются приобретать жилье частные компании. Но такие сделки единичны. Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", считает, что подобных сделок очень мало, поскольку немногие пенсионеры доверяют таким схемам. "Что касается нового городского законопроекта, вряд ли это окажет существенное влияние на рынок жилья. Частные компании, скорее всего, не почувствуют конкуренцию со стороны города. Чиновники установили довольно высокий возрастной ценз в 75 лет, так что, учитывая средний срок жизни в Петербурге, долго платить им не придется. С другой стороны, этот проект действительно может помочь одиноким нуждающимся пенсионерам, поэтому даже если он поможет единицам — от него уже будет толк", — полагает господин Спарак.

Как говорит Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", риски при подобных договорах чаще несут не пенсионеры, а покупатели. "Основная проблема договоров ренты заключается в юридической специфике такого договора, предполагающего возможность двоякого толкования отдельных положений и, как следствие, создающего определенные риски для обеих сторон. Так, например, покупателю квартиры крайне сложно по рентному договору доказать исполнение его основных положений (оплаты части стоимости квартиры, содержания, ухода и прочих условий), тогда как продавцу рентного жилья это позволяет весьма просто восстановить свои права на недвижимость, в итоге расторгнув договор", — полагает она.