От правительства ждут макростабильности или ипотечных субсидий

Достижение целей нацпроекта «Жилье и городская среда» в части ипотечного кредитования возможно только при макроэкономической стабильности — в противном случае потребуется господдержка доступности ипотеки по аналогии с программой ее субсидирования ипотечной ставки в 2015–2016 годах. При этом снижения ставок по ипотеке в регионах пока не ожидают. Такой расклад во вторник, 12 февраля, представили президенту Владимиру Путину губернаторы в материалах к расширенному заседанию президиума Госсовета в Казани.

Прошедшее во вторник расширенное заседание президиума Госсовета, посвященное нацпроекту «Жилье и городская среда», если и не принесло ответов на все спорные вопросы, то хотя бы прояснило — в каких условиях регионы однозначно ждут от федерального центра господдержки ипотеки. Напомним, ипотека в жилищном нацпроекте играет важную роль — рост ввода жилья до 120 млн кв. м в 2024 году должен быть обеспечен за счет многоквартирных домов, при этом более половины из них должно финансироваться именно за счет ипотечных займов.

Если ранее регионы отмечали, что при нынешних объемах финансирования (около 1 трлн руб. до 2024 года, из них 890 млрд руб.— федеральных) нацпроект фактически невыполним, то теперь от правительства ждут «дополнительной господдержки» в случае ухудшения экономической ситуации. В материалах к заседанию, которые во вторник цитировали информагентства, отмечалось, что выполнение плана по ипотеке возможно «при условии устойчивого роста реальных доходов граждан, обеспечения темпов экономического роста и сохранения макроэкономической ситуации, в том числе инфляции на уровне, не превышающем 4%». В случае же «резкого ухудшения» ситуации потребуются уже меры господдержки — в том числе аналогичные программе субсидирования ипотечной ставки в 2015–2016 годах (Белый дом тогда потратил 20 млрд руб. на снижение ставок для 40% получателей новых ипотечных кредитов). У Владимира Путина, как можно предположить исходя из его заявлений на Госсовете, это предложение протеста не вызвало — президент подчеркнул, что нужно «соответствующим образом» стимулировать строительство жилья, не допуская роста ставок. «Надеюсь, что наши прогнозы по поводу того, что это (рост ставок.— “Ъ”) будет кратковременный и разовый эффект, на сегодняшний день нет оснований думать иначе»,— подчеркнул президент.

В связи с повышением ключевой ставки ЦБ основные банки в октябре—январе повысили ставки по ипотеке на 1,5–2,5 процентного пункта. Согласно же нацпроекту, средний уровень процентных ставок по ипотечным кредитам в 2019 году должен составить 8,9%, к 2021 году ее планируется снизить до 8,5%, а к 2024 году — до 7,9%. Пока ставки несущественно отклонились от показателей нацпроекта — по итогам года средневзвешенная ставка составила 9,56% вместо заявленных 9,5%. Но на снижение ставок губернаторы особо не надеются: «с учетом наблюдаемой волатильности на финансовых рынках потенциал снижения ставок в краткосрочной перспективе исчерпан, они перейдут к снижению после окончания периода нестабильности на финансовых рынках»,— говорится в материалах рабочей группы.

По данным ЦБ, ипотечный жилищный портфель банков вырос за январь—ноябрь 2018 года на 22,2% (за январь—ноябрь 2017 года рост на 13,5%), а объем задолженности на 1 декабря 2018 достиг 6,5 трлн руб. (плюс 25% к той же дате 2017 года). В то же время за три квартала 2018 года объем выданных банками ипотечных кредитов на рефинансирование предыдущей ипотечной задолженности составил всего 28,8 млрд руб.— это чуть больше 1% всей новой ипотечной задолженности граждан 2018 года, оценил Олег Солнцев из ЦМАКП. «С учетом рефинансирования ипотеки существует проблема. Из-за законодательной коллизии с высвобождением квартиры из-под залога банки рефинансируют большую часть ипотеки через выдачу потребительских кредитов. Реальный объем ее рефинансирования в 2018 году составил порядка 11%»,— говорит эксперт. Де-факто речь может идти о том, что реальные ставки на рынке рефинансирования несколько выше, чем оценивает ЦБ,— и эффективнее тормозят рост сектора.

Ранее аналитики прогнозировали постепенное замедление роста ипотечного кредитования. По оценкам S&P, в 2019 году он замедлится до 15–18% — в рейтинговом агентстве объясняли это постепенным удовлетворением спроса населения, а также остановкой снижения ставок из-за девальвации рубля, роста инфляции и ужесточения денежно-кредитной политики. Российское рейтинговое агентство АКРА, в свою очередь, ожидает снижения годовых темпов роста ипотечного рынка в 2019 году до 15%.

Как стало известно “Ъ” на момент сдачи номера, в целом подход «надеяться на краткосрочность роста ставок и действовать по ситуации при их повышении» был поддержан Госсоветом — об этом по его окончании заявил глава Минстроя Владимир Якушев.

Строители и Минстрой в поисках новых квадратных метров

Как рассказал “Ъ” курирующий строительство вице-президент РСПП Леонид Казинец, основной темой обсуждения на Госсовете стали «разные способы поддержки застройщиков — как субъектами РФ, так и специализированными банками. Центральным предложением бизнеса было поддержать небольших застройщиков, которые должны начинать бизнес по новым правилам (то есть перейти на проектное финансирование.— “Ъ”). Они сейчас испытывают трудности с финансированием, бизнес выступает за поиск возможности их докапитализации»,— пояснил господин Казинец.

В свою очередь, глава Минстроя Владимир Якушев объявил, что пока для поддержки застройщиков ведомство ускорит разработку критериев, по которым строительные проекты позволят завершить по старым правилам,— фиксирующее их постановление правительства должно быть подготовлено в ближайшие два месяца. «Мы должны найти механизмы до 15 апреля, но была поставлена задача сегодня сделать это быстрее. Мы должны подготовить постановление… [с критериями], согласно которым определенное количество проектов будет достраиваться по старым правилам, остальные должны уйти на проектное финансирование»,— сказал господин Якушев журналистам по итогам заседания президиума Госсовета. По его словам, есть два основных критерия: высокая степень готовности и количество долевого участия. Он отметил, что в ближайшее время будут произведены дополнительные расчеты, а в разработке самих критериев постараются «максимально сдвинуться» по времени. При этом планы по строительству 120 млн кв. м жилья в год (к 2024 году), вписанные в нацпроект по строительству, остаются в силе, объявил министр.