Резерв для расселения

Расселение коммуналок когда-то было одним из перспективных инвестиционных направлений на рынке недвижимости Петербурга. Но и сегодня это одна из немногих возможностей реализовать проект в центре города, где сосредоточено большинство коммунальных квартир.

Сегодня около 500 тыс. человек в Петербурге проживают в коммунальных квартирах. В этом смысле потенциал для развития у сегмента есть, однако по факту можно отметить снижение инвестиционной активности в этом направлении в последние годы. Основная причина — вымывание наиболее ликвидного предложения с рынка. Большинство проектов, доступных сегодня для расселения, не смогут в перспективе стать элитными апартаментами и отелями.

Однако, как считает Реваз Чеишвили, ведущий специалист E3 Investment, интересные варианты найти все еще можно. "Расселение ликвидной коммуналки с ее дальнейшей перепродажей владельцу хостела, мини-отеля или апарт-комплекса может принести инвестору в среднем 20-40% дохода", — полагает эксперт.

Ликвидность коммуналки зависит от ее видовых характеристик, окружения, состояния дома и квартиры. Процесс расселения обычно занимает от пяти месяцев до года. Многое зависит от сложности конкретного объекта. Основные подводные камни — согласование интересов всех жильцов коммуналки, что зачастую усложняется не лучшими взаимоотношениями между соседями, получение права на покупку комнаты, находящейся в собственности несовершеннолетнего, перевод назначения объекта для другого использования. Все эти сложности требуют высокого уровня понимания процесса, в противном случае инвестор может не только не заработать, но и понести убытки.

Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", добавляет, что доходность таких проектов сильно зависит от степени проработки, поскольку если такая переделанная квартира по своим характеристикам не будет подходить для премиум-сегмента или возможности размещения в ней хостела или отеля, то инвестор может уйти в большой минус. "Таким образом, расселять коммуналки по одной инвесторам уже неинтересно — все привлекательные варианты закончились, а своей очереди ожидают в основном проблемные квартиры, которые без помощи властей расселить не удастся", — считает госпожа Беляева.

На текущий момент срок действия программы "Расселение коммунальных квартир" продлен до 2020 года. За четыре ближайших года на расселение коммунальных квартир власти обещают выделить более 13 млрд рублей, что позволит решить квартирный вопрос 126 тыс. жителям коммуналок. "Так, в прошлом году был принят важный законопроект, который упростил механизм расселения коммунальных квартир. Согласно новому механизму, участники программы теперь смогут получить социальные выплаты даже в том случае, если соседи отказываются расселяться. Раньше наличие согласия всех обитателей коммуналки на расселение было обязательным условием получения денег от города", — говорит госпожа Беляева. Однако она обращает внимание на то, что программа расселения коммунальных квартир не является панацеей для решения этого вопроса. Все потому, что должны быть соблюдены два важных условия. "Только при наличии покупателя государство может содействовать расселению, добавив денег либо инвестору, либо самим жильцам коммуналки для совершения встречных сделок по приобретению недвижимости. И все это только в том случае, если они стоят на городской очереди по улучшению жилищных условий и вовремя собрали необходимые документы", — говорит госпожа Беляева.

На текущий момент складывается ситуация, когда субсидий, предоставляемых городом, недостаточно для приобретения нового жилья, поэтому инвесторам выгоднее искать квартиры по прямой продаже, нежели вступать в схему с расселением. С подобными трудностями Петербург еще долго не сможет избавиться от коммунального наследия.