«Багратион» меняет собственника

Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу действующую четырехзвездную гостиницу «Багратион» на Синопской набережной, 66, площадью 4 тыс. кв. м. Объект реализуется через продажу 100% доли одноименного юрлица. Начальную цену торгов в 880 млн рублей эксперты считают завышенной из-за удаленности гостиницы от метро и низкой рентабельности действующего проекта, но не видят причин изменять назначение объекта для нового собственника.

Гостиница занимает особняк XIX века, построенный для светлейшего князя Иоанна Григорьевича Грузинского — главы Дома Багратионов

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Гостиница с видом на Неву расположена между мостами Александра Невского и Большеохтинским. В состав лота входят три здания, общей площадью 4 тыс. кв. м, разной высотности (1–4 этажа), и земельный участок площадью 2,1 тыс. кв. м. Номерной фонд насчитывает 88 номеров. Территория отеля имеет собственную закрытую парковку с заездом непосредственно с Синопской набережной. На первом этаже гостиницы расположен одноименный ресторан с выходом на набережную. Начальная цена объекта заявлена на уровне 880 млн рублей.

Гостиница занимает особняк XIX века, построенный для светлейшего князя Иоанна Григорьевича Грузинского — главы Дома Багратионов. После реставрации и модернизации в 2018 году гостиничный комплекс находится в отличном состоянии, говорится в сообщении РАД. В период низкого туристического сезона средняя заполняемость отеля составляет 60%, в высокий сезон — 100%, заверяют в РАД.

В документах торгов также указано, что объект реализуется через продажу 100% доли юридического лица. Имя собственника не раскрывается. В системе «СПАРК-Интерфакс» по адресу гостиницы «Багратион» зарегистрировано одно юрлицо — ООО «Багратион», 100% доли в котором принадлежит Марии Прозоровой. Один из участников рынка подтвердил «Ъ-СПб», что учредитель компании и собственник объекта — одно и то же лицо. В сведениях ЕГРЮЛ финансовая устойчивость общества оценивается как низкая. Согласно бухгалтерской отчетности, выручка ООО «Багратион» в 2022 году достигла 125 млн рублей, в то время как чистая прибыль снизилась на 69% по сравнению с 2021 годом, до 2,4 млн рублей. Руководство гостиницы не ответило на запрос «Ъ-СПб» о причинах продажи.

Алексей Федоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris, видит преимущества объекта в отличной туристической локации, видах на Неву, креативном дизайне. Это может привлечь внимание покупателей. «Гостиничная функция является наилучшим и наиболее эффективным видом использования этого здания, почему и была выбрана. Вряд ли будет целесообразно менять это назначение», — дает оценку господин Федоров.

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, напротив, полагает, что с точки зрения местоположения локация гостиницы вызывает вопросы. «Если отбросить видовые характеристики, которые, несомненно, привлекательны, нельзя не учитывать значительную удаленность от метро, что для гостиниц такого типа все-таки является важным фактором», — говорит господин Трушин.

Эксперт не уверен и в адекватности начальной цены торгов. «Считаю, что цена завышена — по моим оценкам, стоимость данного проекта находится в диапазоне 600–700 млн рублей. В этом ключе могут быть сложности с успехом торгов», — заключает господин Трушин, но при этом соглашается, что изменять назначение объекта не стоит.

Не менее скептично в отношении объекта настроен и Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, который разделяет мнение, что цена определенно завышена. «Возможно, найдется инвестор, который выкупит проект и продаст в розницу как нежилые помещения-апартаменты,— рассуждает господин Бойков.— Перепрофилирование под офисы обойдется слишком дорого: за эти деньги можно найти более бюджетный вариант».

Как действующая гостиница «Багратион» инвесторов не заинтересует, продолжает эксперт, так как вызывает сомнения рентабельность проекта.