Альтернативные варианты

Есть ли альтернатива ипотеке, если у семьи не достаточно средств для покупки жилья? Есть. Это помощь государства или аренда. Квартира не самоцель, а место для жизни, и жизнь в арендованной квартире ничем не хуже, чем в собственной. Если, конечно, арендатор не зависит от прихотей арендодателя-частника, а живет в "доходном доме", специально предназначенном для сдачи в аренду.

Программы помощи

Сейчас в Российской Федерации действует несколько уровней государственной помощи в решении жилищного вопроса. Во-первых, безвозмездное выделение земельных участков. Во-вторых, различные виды жилищных субсидий: материнский капитал, сертификаты для различных категорий граждан (молодых ученых, молодых учителей, сотрудников МВД, других госслужащих), которые можно использовать на приобретение жилья в сделках купли-продажи или как часть первоначального взноса по ипотеке, или в счет оплаты уже существующих ипотечных обязательств.

Однако, как показывает практика, средств социальных выплат и собственных накоплений работников бюджетной сферы оказывается недостаточно для приобретения полноценного жилья. Господдержка, как правило, учитывает нужды самого бюджетника, не принимая в расчет нужды всей его семьи. В этом случае помочь может ипотечный кредит, но тоже льготный, иначе стандартному бюджетнику выплаты не потянуть. Особенно повезло военнослужащим: согласно N117-ФЗ, с 2005 года они могут воспользоваться НИС — накопительно-ипотечной системой обеспечения жильем военнослужащих, которая позволяет приобретать жилье уже в первые годы службы, практически не вкладывая собственные средства. Первоначальный взнос формируется из средств, накопленных к тому моменту на личном счете военнослужащего. Дальнейшие платежи также идут за счет ежегодных перечислений от государства. Из своих средств военнослужащий оплачивает только оценку квартиры и сопутствующие расходы. При этом заемщик может в добровольном порядке вложить свои личные деньги, чтобы увеличить размер кредита, но это не является обязательным условием.

Программа стала первой социальной и уже доказала популярность среди военных. По словам руководителя ФГКУ "Росвоенипотека" Владимира Шумилина, из более чем 123 тыс. участников системы, имеющих право на получение целевого жилищного займа, более 25 тыс. уже купили квартиры. В этом году в АИЖК начали реализацию программ "Молодые ученые" и "Молодые учителя". По программе "Молодые ученые" размер кредита для заемщика рассчитывается исходя из будущего роста его доходов, соответственно, и обслуживание кредита предполагает ежегодно растущий платеж. Таким образом, заемщик может сразу получить в кредит сумму большую, чем позволяет его нынешняя зарплата, по ставке от 10% до 10,5% годовых. В счет первоначального взноса может быть учтен и жилищный сертификат. Благодаря запуску этой ипотечной программы ученые РАН стали активно разбирать жилищные сертификаты. В августе--сентябре 2012 года молодым ученым было выдано около 1,4 тыс. жилищных сертификатов, что в семь раз больше, чем за весь 2011 год. Размер субсидии зависит от региона и составляет в среднем от 1,5 млн до 3 млн руб.

По программе "Молодые учителя" заемщики могут оформить кредиты по совсем низкой ставке — всего 8,5%. Но этой возможностью могут воспользоваться лишь учителя государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, имеющие право на субсидию для оплаты части первоначального взноса по ипотечному кредиту. Субсидия составляет до 20% от суммы кредита. Условия ипотечных программ с "социальным уклоном" неодинаковы: в АИЖК отмечают, что они вынуждены подстраиваться под варианты господдержки. Трудными моментами являются логистика и особенности реализации программ в различных регионах. Кроме того, очень важно доносить до заемщика всю информацию, объяснять последствия и предупреждать о рисках.

Участники рынка высказывают настороженность относительно вовлечения в ипотеку низкозарплатных заемщиков, опасаясь, что однажды те могут оказаться не в силах рассчитаться по кредиту. "Льготы лучше давать лишь тем категориям населения, у кого зарплаты точно будут расти в ближайшие годы. Тогда меньше рисков для банков и для всей ипотечной системы в целом",— отмечает Андрей Черепанов, руководитель "Проекта национального развития".

В ответ в АИЖК подчеркивают, что "льготная ипотека" не совсем рыночный механизм и не может быть синонимом "доступной ипотеки", которая дает рынку универсальные решения. Поддержку бюджетникам можно оказывать в рамках целевого финансирования — в частности, АИЖК направляет на подобные проекты часть собственной прибыли. Например, на реализацию программы "Молодые учителя" было выделено 3 млрд руб.

Ставка вместо займа

Есть и более оригинальные способы использования форм господдержки. Так, например, бесплатные земельные участки, положенные по закону многодетным семьям, АИЖК предложило использовать при строительстве "доходных домов". Агентство предлагает консолидировать земельные участки нескольких семей и с привлечением кредитных денег построить для них многоквартирный дом, в котором каждая из семей бесплатно получит квартиру, а остальные квартиры будут сдаваться в коммерческий наем. Такой пилотный проект может быть запущен в Новосибирской области. Здесь планируется объединить в фонд ЖСК шесть многодетных семей, владеющих участками по 10 соток, на которых построят дом на 90 квартир. Многодетные семьи будут участвовать в проекте своими земельными участками и материнским капиталом, а взамен каждая семья получит в собственность квартиру площадью 100-120 кв. м без обременений. Тема строительства арендного жилья как альтернативы жилья в собственности в последнее время поднимается все чаще. Участники рынка в один голос говорят, что ипотека не должна становиться инструментом решения социальных проблем. Менее обеспеченные люди должны не покупать, а арендовать. Необходимость развития арендного сектора подчеркивается и в Указе президента от 7 мая 2012 года N600 "О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг". Регионам была поставлена задача "до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода".

В некоторых регионах уже появились первые проекты по формированию фондов арендного жилья. Одной из первых программу строительства "доходных домов" запустила Кемеровская область. Квартиры нельзя продать, приватизировать и обменять. Первые арендные дома впустили постояльцев и в Калужской области. Проекты расположены вблизи индустриальных парков и предназначены для работников предприятий в Калуге, Обнинске, Бабынинском, Боровском и Жуковском районах. Заместитель министра строительства и ЖКХ региона Вадим Чернышов отметил, что "при благоприятном развитии событий в 2012-2013 годах в регионе будет сдано 65 тыс. кв. м арендного жилья".

В сентябре 2012 года в Новосибирской области состоялось открытие многоквартирных домов, построенных в рамках программы правительства Новосибирской области по созданию фонда наемного жилья. В проекте впервые был использован продукт АИЖК "Арендное жилье": Агентство готово предоставлять кредитные средства сроком до 20 лет юридическому лицу, которое будет являться арендодателем и на балансе которого будет находиться "доходный дом". В данной схеме поток арендных платежей от нанимателей квартир призван обеспечить погашение ипотечного кредита, предоставленного Агентством арендодателю на покупку такого "доходного дома".

Опыт Новосибирской области готовятся повторить и в Нижегородской. Силами ГП Нижегородской области НИКА с лета 2012 года там строится арендный дом для сотрудников арзамасских предприятий ОПК (Нижегородская область). В стадии финансового планирования строительство арендных домов в Кирове и Ленинградской области.

Впрочем, эффективное развитие "доходных домов" невозможно без учета экономических и юридических реалий.

По мнению Александра Крапина, генерального директора аналитического агентства RWAY, строительство жилых домов экономкласса для социальной аренды (найма) невыгодно, поскольку сроки окупаемости таких проектов в большинстве регионов составляют не менее 15-20 лет.

Елизавета Орлова, заместитель директора по жилой недвижимости отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank Russia & CIS, считает, что создание регулярного рынка арендного жилья невозможно без изменения законодательства. Например, упрощения процедуры или льготного предоставления земельных участков под строительство арендного жилья, улучшения нормативного регулирования договора коммерческого найма (ГК, ЖК), оптимизации налоговой нагрузки при приобретении и эксплуатации арендного жилья, создания налоговых льгот и преференций, стимулирующих застройщиков и компании по ведению этого бизнеса.

Существенным препятствием, по мнению Елизаветы Орловой, также является исторически сложившиеся предубеждения относительно арендного жилья: отсутствие жилья в собственности субъективно воспринимается как признак низкого социального уровня и не совместимо с представлением о благосостоянии человека.

Как работает "Стимул"

Программа "Стимул" разработана в соответствии с поручением правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики. Ее цель — поддержка нового строительства через предоставление займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья.

В 2010 году заключено Кредитное соглашение между Внешэкономбанком и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" 40 млрд рублей на срок до 1 июня 2020 года.

В мае текущего года Наблюдательным советом АИЖК принято решение о продлении срока действия программы "Стимул" еще на два года. В программу могут быть включены проекты с плановым сроком завершения строительства и ввода в эксплуатацию до 31 декабря 2015 года.

Схема работы следующая. Банк заключает с АИЖК соглашение о фондировании определенного строительного проекта. Согласно условиям соглашения, АИЖК контрактует для банка средства по фиксированной процентной ставке: от 6,9% до 9,5% годовых. Ставки дифференцированы и зависят от рейтинга банка (оценивается в соответствии с внутренними методиками агентства), срока привлечения займов, наличия обеспечения и т. д. Согласно условиям программы банкам-участникам предоставляется возможность доступа к целевому займу Агентства по фиксированным ставкам в течение всего периода действия соглашения (от одного до трех лет в зависимости от рейтинга банка). Таким образом, агентство резервирует под строительный проект, кредитуемый банком, необходимый объем средств (так называемый опцион), а банк может прибегнуть к финансовой помощи агентства в любой момент действия соглашения. Полученные средства банк-участник может направить как на кредитование застройщика, так и на кредитование граждан, приобретающих квартиры в строящихся по программе "Стимул" домах. Кредитование граждан осуществляется по условиям продуктов АИЖК "Новостройка" и "Малоэтажное жилье".

По заключенным соглашениям АИЖК не выдает деньги сразу, а резервирует их для банков на фиксированных условиях — это так называемый опцион. Заключая соглашение, банк-кредитор получает гарантию, что в течение периода фондирования строительного проекта он имеет доступ к целевому займу агентства по фиксированной процентной ставке. Банк может финансировать строительство и из собственных источников, до тех пор пока у него не возникнет необходимости прибегнуть к средствам АИЖК (например, у него изменится стоимость привлечения денежных средств).

Агентство выкупает у банков ипотечные кредиты граждан, выданные на покупку жилья, строящегося по программе "Стимул". При этом кредитование граждан должно осуществляться в рамках действующих продуктов АИЖК для первичного рынка "Новостройка" и "Малоэтажное жилье". Выкуп кредитов/займов осуществляется в течение всего действия соглашения — около двух лет — это беспрецедентные сроки для агентства.

На сегодняшний день по программе "Стимул" заключено более 200 соглашений, в рамках которых ведется строительство более 3,3 млн кв. м жилья. Общий объем фондирования по строящимся объектам — 56,2 млрд рублей. Уже введено в эксплуатацию по завершенным проектам 911 тыс. кв. м жилья. В программе участвуют 62 банка — Газпромбанк, МТС-банк (бывший МБРР), МКБ, Ханты-Мансийский банк, "Открытие", Юниаструмбанк, Росэнергобанк и другие.