Сочи переезжает за город

На фоне двукратного роста цен на квартиры и апартаменты в новостройках в Сочи потенциальные покупатели начали рассматривать загородную недвижимость: спрос на этом рынке в 2021 году вырос на 36,6%. На это моментально отреагировали не только девелоперы, которые стали строить больше коттеджных поселков, но и частные землевладельцы, решившие на пике стоимости продать свои активы. Но эксперты не исключают, что на загородном рынке может повториться ситуация с тотальным изъятием участков мэрией города. Опасаясь такого сценария, покупатели стали рассматривать альтернативные направления для покупки курортной недвижимости, включая Крым, Калининградскую область и турецкое побережье.

Из-за подорожания жилья в Сочи покупатели переключаются на загородную курортную недвижимость

Фото: Getty Images

Всплеск спроса

В декабре 2021 года объем предложения на первичном рынке загородного жилья Сочи вырос на 73%, до 142 тыс. кв. м год к году. Такие данные в своем исследовании приводит Nedvex. Значительную динамику заметили и аналитики Knight Frank: по их подсчетам, по результатам 2021 года рынок загородной недвижимости курорта представлен 160 проектами, что на 50% больше год к году и в три раза больше значения 2019 года.

Девелоперы видят спрос на такую недвижимость в Сочи и пытаются его реализовать, поясняет гендиректор Nedvex Юлия Галимова. Региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова говорит, что в 2021 году было продано около 600 коттеджей и таунхаусов, что является максимальным значением за всю историю рынка. В предыдущие годы, по ее словам, спрос не превышал 500 лотов ежегодно.

У Nedvex еще более яркая динамика: по подсчетам компании, в 2021 году спрос вырос на 36,6%, до 1,6 тыс. лотов. Наибольшие темпы продаж при этом были зафиксированы в проектах, вышедших в продажу в 2021-м, так как они отвечают требованиям современных покупателей в части инфраструктуры и площадей лотов, отмечает госпожа Широкова.

Всплеск спроса на загородную недвижимость спровоцирован, в частности, существенным удорожанием стоимости квартир и апартаментов в пределах Сочи, отмечает госпожа Галимова. Цены на квартиры в новостройке с февраля 2020 года по декабрь 2021 года выросли в 2,2 раза, до 340 тыс. руб., напоминает она. Загородная недвижимость пока остается на порядок дешевле и за последний год показала рост стоимости на 60%, до 175 тыс. руб., уточняет эксперт. Таким образом, за 15–25 млн руб. покупатель может приобрести полноценный дом вместо небольшой квартиры.

Большой приток предложения продиктован, в частности, высокой стоимостью земли и непредсказуемостью ситуации относительно дальнейшей динамики цен и покупательской активности, полагает директор агентства «Этажи» в Сочи Павел Быков. Многие на волне высокого спроса пытаются продать землю значительно выше рыночной цены, поясняет он. Но в отличие от вторичного рынка, в коттеджном поселке купить участок, не обремененный договором подряда на строительство, практически невозможно, отмечает гендиректор Alias Group Надежда Барачина. Прежде всего это связано с тем, что большой спрос формируют покупатели из других регионов, а самостоятельно строить коттедж, находясь далеко от города, непросто, уточняет она.

Помимо частных продавцов в прошлом году активизировались инвесторы, которые приобретают большие наделы для дальнейшего их межевания и перепродажи небольшими лотами или для точечного строительства домов, отмечает Павел Быков. В первом полугодии 2021 года большим спросом пользовались участки от 20 до 40 соток, а со второй половины года оживились и более крупные инвесторы с запросами на покупку площадок по 5 га, указывает он.

Местные особенности

В первой половине 2021 года баланс на рынке кардинально изменился: 40% покупателей интересовались загородной недвижимостью, хотя ранее доля таких покупателей не превышала 10%, отмечает Павел Быков. Но осенью 2021-го на фоне новостей об аресте 11 тыс. участков в Сочи в социальных сетях прошла волна негатива от местных латифундистов, вспоминает он. Это на какое-то время охладило спрос, и к началу 2022 года доля интересующихся загородной недвижимостью вновь снизилась до 5–7%. В итоге рост цен приостановился, и некоторые собственники земли охотнее давали скидки при продаже, отмечает эксперт.

Дело в том, что в июле 2021 года начал действовать мораторий на выдачу новых разрешений на точечное строительство многоквартирного жилья в Сочи до разработки местными властями нового генплана развития города. Серьезно ужесточились требования к девелоперам: чтобы получить разрешение на строительство апартаментов, необходимо иметь участок не менее 1,5 га, а в Сочи такие активы отсутствуют, говорит владелец Nika Estate Виктор Садыгов. Кроме того, для комплексной застройки территории жильем нужны дополнительные разрешения от мэрии, что требует больше времени на подготовку документации, уточняет Надежда Барачина.

Подобные ограничения возникли из-за того, что недобросовестные застройщики используют разрешение на строительство частного дома для возведения многоквартирных домов без инфраструктуры, говорит госпожа Барачина: «Самовольное строительство на курорте процветало много лет». Чтобы в дальнейшем избежать повторения таких ситуаций, по новым правилам максимальная площадь частного жилого дома на одну семью теперь не сможет превышать 300 кв. м, а его высота — 12 м, поясняет эксперт.

Организованный первичный загородный рынок в Сочи только начал формироваться, отмечает Виктор Садыгов. На это повлиял в том числе и мораторий — большая часть застройщиков, которые теперь не могут строить многоквартирные дома, вынужденно переключились на строительство коттеджных поселков, отмечает гендиректор компании МИЭЛЬ в Сочи Ислам Казаков.

На рынке Сочи есть несколько девелоперов, которые уже реализуют проекты многоквартирного строительства и теперь вышли в сегмент малоэтажной застройки, подтверждает Надежда Барачина. Например, «Альпика групп» и «ГрадРиэлт», входящая в ГК «Синур», начали строить коттеджные поселки. Так же намерена поступить и «Неометрия» (входит в Alias Group), которая ранее строила только многоквартирное жилье. По словам госпожи Барачиной, компания сейчас прорабатывает проекты строительства загородной недвижимости в Сочи и других городах черноморского побережья. Но, несмотря на интерес крупных игроков, пока на рынке превалирующая доля девелоперов, около 80%,— частные лица, отмечает Ольга Широкова.

Будущее загородного курорта

Несмотря на все сложности, Сочи — наиболее перспективная для застройщиков локация с более понятной административной системой и инфраструктурой, которой нет в других городах на побережье, отмечает господин Садыгов. «Здесь можно отдохнуть не только летом, как в других городах черноморского побережья, но и зимой за счет близости к горнолыжному склону»,— напоминает эксперт. Тем более что большая часть россиян, желающих приобрести курортную недвижимость за границей, теперь вынужденно переключилась на такие объекты внутри страны, говорит Ольга Широкова.

Из-за моратория на новое строительство в Сочи количество объектов загородной недвижимости продолжит расти, что будет сохранять интерес инвесторов к этим объектам, уверена Юлия Галимова. Рынок недвижимости Сочи будет более стабильным по сравнению с другими регионами России, считает Павел Быков. По его мнению, рост ипотечных ставок не так сильно ударит по спросу, так как число ипотечных сделок в городе находится на уровне 15%, что в три раза ниже общероссийского показателя.

Но дальнейшее развитие загородного рынка недвижимости зависит от мэрии города, предупреждает Виктор Садыгов. Он опасается, что на загородном рынке может повториться история, которая случилась в городском сегменте: стремление местных властей упорядочить строительные процессы только в прошлом году привело к изъятию 5 тыс. га земли у частных собственников. Такие риски могут негативно сказаться на решении девелопера о покупке площадок под строительство, считает эксперт. Вкладывая деньги, инвесторы хотят быть уверены, что их активы не будут подвержены политическим и законодательным влияниям, отмечает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

По прогнозам госпожи Галимовой, цены на загородную недвижимость в 2022 году будут расти не так динамично из-за ожидаемого пополнения объема предложения. Ислам Казаков, напротив, уверен, что в текущем году стоимость коттеджей и таунхаусов в городе вырастет минимум на 30%. К тому моменту, когда будет принят новый генплан города и строительство многоквартирных домов восстановится, спрос на частные дома и таунхаусы может упасть, что остановит рост цен, резюмирует гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. Но в Сочи новый генплан ожидается не ранее 2023 года, напоминают эксперты.

Альтернативные направления

В Сочи большинство коттеджных поселков располагается в 15–20 км от моря, что сдерживает интерес покупателей, отмечает Александр Коваленко. По его словам, гораздо лучше дела обстоят на побережье Анапы — здесь, несмотря на дефицит предложения, можно найти участок под строительство коттеджа в 3–5 км от моря. Если в Сочи количество объявлений о продаже участков на ЦИАН в 2022 году сократилось на 60%, то в Геленджике — выросло в два раза. В Анапе предложение пополнилось на 24%, в Новороссийске — на 12%.

Кроме того, цены на готовые объекты здесь на порядок ниже, чем в Сочи. В Геленджике загородный дом можно приобрести за 28,8 млн руб., в Новороссийске — за 12,8 млн руб., а в Анапе — за 11,7 млн руб., уточнили аналитики ЦИАН.

Основной конкурент курортов Краснодарского края — Крым, отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. По данным сервиса, участки под строительство индивидуального жилья здесь заметно дешевле: в Ялте в среднем земля обойдется в 9,5 млн руб. против 15 млн руб. в Сочи. В то же время дома в Крыму по стоимости сопоставимы с ценой на такую недвижимость в Сочи. По данным ЦИАН, в Алуште средняя цена на частный дом на вторичном рынке выросла за последний год на 47%, до 28,1 млн руб., в Евпатории — на 25%, до 18,5 млн руб., в Ялте — на 8%, до 45,7 млн руб., в Судаке практически не изменилась и составила 11,7 млн руб. Но Крым пока проигрывает Краснодарскому краю из-за менее развитой инфраструктуры и обособленности от остальных регионов России, уточняет госпожа Кирюхина.

Как менялись цены на дома и таунхаусы в Краснодарском крае

| Город | Цена дома (млн руб.) | Прирост за год | Цена таунхауса (млн руб.) | Прирост за год | Цена земли (млн руб./сотка) | Прирост за год |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Сочи | 39,9 | 53,60% | 24,8 | 49,30% | 2,3 | 24,70% |
| Анапа | 13,2 | 21,20% | 10,6 | 23,50% | 0,7 | 16,80% |
| Геленджик | 22,6 | 34,60% | 17,6 | 32,80% | 1,6 | 21,20% |
| Туапсе | 7,9 | 17,50% | 5,6 | 15,70% | 0,4 | 13,80% |
| Новороссийск | 9,1 | 18,90% | 8 | 25,60% | 0,6 | 19,40% |
| Среднее по Краснодарскому краю | 12,8 | 43,10% | 11,2 | 38,70% | 0,48 | 14,80% |

Источник «Мир квартир».

Часть спроса на загородную недвижимость уже смещается из Краснодарского края в сторону Калининграда, уточняет господин Коваленко: «Понятно, что эти города и их климат сравнивать некорректно, но наличие моря привлекает покупателей». Особой популярностью пользуются Светлогорск и Зеленоградск, где становится все больше туристов, отмечает коммерческий директор Mantera Seaview Residence Елена Кабешева.

Хотя продолжительность курортного сезона в Калининградской области несопоставима с южными регионами, цены на загородную недвижимость там уже приравниваются к сочинским, добавляет госпожа Кабешева. По данным ЦИАН, стоимость участков в Светлогорске за последний год упала на 8%, до 8,7 млн руб., а в Зеленоградске выросла на 45%, до 4,9 млн руб. В то же время цена на коттеджи и таунхаусы в Светлогорске выросла на 47%, до 44,3 млн руб., а в Зеленоградске — на 18%, до 12,5 млн руб.

Несмотря на закрытые границы, россияне продолжают активно вкладываться в зарубежную недвижимость как альтернативу объектам российских курортов. Наиболее популярным направлением для покупки жилья стала Турция, отмечает партнер Savills в России Ирина Мошева. По ее данным, в ноябре—декабре 2021 года число покупок недвижимости россиянами в Турции выросло на рекордные 75%: они приобрели почти 5,5 тыс. объектов.