Способы обеспечения прав заказчика по договорам в сфере строительства

УДК 346.3:69

СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ ЗАКАЗЧИКА ПО ДОГОВОРАМ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

О. И. Лашманов

Марийский государственный университет, г. Йошкар-Ола

METHODS OF SECURING THE RIGHTS OF THE CUSTOMER UNDER CONSTRUCTION CONTRACTS

O. I. Lashmanov

Mari State University, Yoshkar-Ola

Статья посвящена способам обеспечения прав заказчика по договорам в сфере строительства. Договорные отношения в сфере строительства ориентированы на урегулирование взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительного проекта. В качестве обеспечения исполнения договора применяются специальные меры, которые стимулируют обязанные стороны к исполнению своих обязательств. Данные специальные меры именуются способами обеспечения обязательств и порождают некоторые обременения для должника. Большинству из способов обеспечения присущ дополнительный характер по отношению к обеспечиваемому обязательству. Действующее законодательство предусматривает обеспечение исполнения обязательств такими способами, как неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Данный перечень способов обеспечения открытый, и сторонами может быть применена собственная конструкция взаимоотношений, направленная на обеспечение обязательств, подходящая к конкретному делу. Обеспечение обязательств должно оформляться в письменном виде либо в договоре, дополнительном соглашении. Обеспечение прав заказчика по договорам в сфере строительства имеет свои особенности, которые рассмотрены в настоящей статье. Какие способы обеспечения прав заказчика бывают в договорах строительного подряда? Какие способы обеспечения прав заказчика бывают в договорах долевого строительства? Именно на эти вопросы и будут даны ответы в статье. В статье выявлены проблемы, возникающие при обеспечении прав заказчика в договорах строительства.

Ключевые слова: договор, договоры в сфере строительства, договор строительного подряда, оговор долевого участия, обеспечение прав, условия, законодательство.

The article is devoted to ways of ensuring the rights of the customer under construction contracts. Contractual relations in the sphere of construction are aimed at regulating the relationship between the participants in the investment and construction project. As a security for the performance of the contract, special measures are applied that encourage the parties involved to fulfill their obligations. These special measures are called ways of securing obligations and give rise to certain encumbrances for the debtor. Most of the methods of provisioning have an additional character with respect to the secured obligation. The current legislation provides for the enforcement of obligations in such ways as forfeit, pledge, retention of the debtor's property, surety, bank guarantee, deposit and other methods provided for by law or by contract (clause 1 of article 329 of the Civil Code of the Russian Federation). This list of ways of providing is open, and the parties can apply their own relationship design, aimed at securing obligations, suitable for a particular case. The security of obligations must be formalized in writing or in a contract, an additional agreement. The provision of the customer's rights under construction contracts has its own peculiarities, which are considered in this article. What ways of ensuring the rights of the customer are in construction contracts? What ways of ensuring the rights of the customer are in the shared construction contracts?

Keywords: contract, construction contracts, construction contract, share participation agreement, provision of rights, conditions, legislation.

© Лашманов О. И., 2017

Vestnik of the Mari State University Chapter "History. Law". 2017, vol. 3, no. 3

Классификация договоров в сфере

строительства

Договорные отношения в сфере строительства ориентированы на урегулирование взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительного проекта, ключевыми из которых являются:

1) взаимоотношения заказчик - застройщик (застройщик - лицо, обладающее правом на земельный участок и обеспечивающее строительство на данном земельном участке, (заказчик - лицо, финансирующее строительство для последующего владения возведенным объектом недвижимости и его эксплуатации);

2) взаимоотношения заказчик - застройщик и генподрядчик, генпроектировщик (лицо, осуществляющее совокупность действий по проектированию и возведению объекта строительства в соответствии с договором на выполнение проектных и изыскательских работ или договором строительного подряда согласно положений гл. 37 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ));

3) взаимоотношения заказчик - застройщик и технический заказчик (уполномоченное заказчиком-застройщиком лицо, отвечающее критериям, которые установлены п. п. 22 ст. 1 ГрК) или инженерная организация (лицо, осуществляющее надзор и контроль за строительством в интересах заказчика-застройщика согласно ст. 749 ГК РФ1);

4) взаимоотношения заказчик - застройщик и публичный партнер (орган власти или подконтрольная ему организация), включающие в себя: оформление права на земельный участок в целях строительства, подготовку градостроительной документации, прохождение государственной экспертизы проектной документации, оформление разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Обеспечение прав заказчика

при договоре строительного подряда

В случае нарушения подрядчиком своих обязательств заказчик имеет право на:

1. Приостановку оплаты. Статьей 328 ГК РФ2 устанавливаются пределы приостановки оплаты: в случае исполнения обязательств не в полной

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996, № 5, ст. 410.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996, № 5, ст. 410.

мере, заказчик имеет право прекратить выполнение своих обязательств или воздержаться от их выполнения пропорционально непредоставлен-ному исполнению. Приостановить оплату можно лишь в том размере, который соответствует размеру неисполненных работ.

2. Расторжение договора до завершения работ. Когда нарушаются сроки выполнения работ, заказчик имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого необходимо направить письменное уведомление о таком намерении, т. е. воздержаться от выполнения договора и затребовать от подрядчика возместить убытки, включающие оплаченную ему сумму. Пункт. 2 ст. 715 Гражданского кодекса РФ является юридической основой для подобного расторжения, т. к. возможность расторгнуть появляется у заказчика в том случае, если подрядчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору подряда или исполнение работы затягивается из-за медленных темпов, и срок сдачи ее к сроку, оговоренному в договоре не представляется возможным. Заказчик не имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке, ссылаясь на ст. 715 ГК РФ, когда подрядчиком завершены и выполнены все работы, а также тогда имеется личная вина заказчика в непредставлении в установленный срок необходимых документов, материалов, задержка в выплате средств.

3. Расторжение договора после завершения работы либо ее части, выполненной с нарушением сроков. Если нарушен начальный, конечный или промежуточный срок исполнения работы, заказчик имеет право на отказ от выполнения договора в одностороннем порядке, в случае если из-за ненадлежащего исполнения обязательств должником выполнение обязательства более не интересно кредитору (п. 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 Гражданского кодекса РФ).

В случае если договор расторгается по данным основаниям, заказчик имеет право потребовать возместить свои убытки, включающие оплаченное ранее поощрение. Подобный отказ от исполнения обязательств по данной статье ГК РФ неосуществим при подписании заказчиком акта приемки-передачи, если имеется фактическое принятие работ или использование их части.

4. Предъявление иска о понуждении к выполнению договора (обязательства) в конкретный срок. Заказчик имеет подобную возможность, но надлежащий срок следует указывать в исковом заявлении.

Юридической основой подобного искового заявления считаются: 1) ФЗ «Об исполнительном производстве», допускающий многократность наложения растущего штрафа за невыполнение решения суда об исполнении определенных действий; 2) статья 12 ГК РФ, устанавливающая принуждение к выполнению обязательств в натуре одним из метолов охраны прав. Подобные исковые заявления встречаются и удовлетворяются нечасто. Универсальный способ защитить гражданские права - взыскать убытки.

5. Требование уплаты неустойки или убытков. У заказчика имеется право на взимание предусмотренной договором неустойки и убытков (безоговорочное право).

6. Кроме того, пунктом 3 статьи 715 Гражданского кодекса РФ устанавливается возможность назначения подрядчику разумного срока для ликвидации недостатков, в случае неисполнения в установленный срок подрядчиком данного условия отказа от договора подряда либо поручение исправления работ иному лицу за счет подрядчика, а также требование возмещения убытков, в случае если при исполнении работы становится явным тот факт, что работа не будет исполнения надлежащим образом.

Обеспечение прав заказчика в сфере долевого строительства Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 регулируются отношения, которые связаны с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно ст. 4 вышеназванного Федерального закона Закон РФ «О защите прав потребителей» используется к некоторым видам гражданско-правовых договоров в части, которая не противоречит ГК РФ, т. к. по данному договору работы исполняются для удовлетворения бытовых (семейных, личных) нужд граждан.

Потребитель на свое усмотрение имеет право: - определить новый срок исполнителю;

- затребовать уменьшить цену за осуществление работ;

- воздержаться от исполнения договора о выполнении работы.

Потребитель имеет право затребовать полностью возместить убытки, причиненные ему из-за нарушения срока исполнения работ. Кроме того, п. 5 той же ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривается обязательство исполнителя оплатить потребителю за каждый день просрочки исполнения обязательства неустойку, определяемая в размере трех процентов цены исполнения работы. Если договором конкретно не определена указанная цена, то рассчитывается неустойка от единой стоимости заказа. В данном случае норма о добровольности удовлетворения условий потребителя об оплате неустойки закреплена п. 5 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В случае если потребителем обнаруживаются недостатки в выполненной работе, он вправе потребовать:

- безвозмездно устранить недостатки исполненной работы;

- соответственного понижения цены исполненной работы;

- возместить понесенные им расходы на устранение недостатков исполненной работы своими силами или силами третьего лица.

Дополнительно потребитель имеет право на отказ от выполнения договора о выполнении работы, в случае, когда в оговоренный договором срок недостатки исполненной работы не ликвидированы исполнителем или выявлены значительные недостатки исполненной работы.

В данном случае потребитель может запросить возместить убытки полностью. Статьей 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»2 устанавливается, что требование потребителя, предусмотренное п. 1 ст. 28 и п. п. 1, 4 ст. 29, подлежит исполнению в 10-дневный срок со дня его предъявления. В случае нарушения данного срока исполнителем уплачивается потребителю неустойка за каждый день просрочки, порядок исчисления и размер которой определены п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

2 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, № 3, ст. 140.

Vestnik of the Mari State University Chapter "History. Law". 2017, vol. 3, no. 3

Литература

1. Абрамцова Е. Л. Риск в договоре подряда // Академический вестник ТГАМЭУП. Тюмень: ТГАМЭУП, 2012. № 1 (19). С. 5-7; URL: https://eHbrary.ru/item.asp?id=18046708

2. Адамчук Е. Е. Понятие правового механизма обеспечения прав заказчика по договору строительного подряда (теория вопроса) // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2015. № 12. С. 126-129; URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=25064783

3. Алтаева Я. В., Быков М. А. Удержание как способ урегулирования претензионных требований заказчика к подрядчику // Наука и технологии трубопроводного транспорта нефти и нефтепродуктов. 2015. № 3 (19). С. 84-87; URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=24245071

4. Андрианов Н. Не допустить расторжения договора по инициативе заказчика // ЭЖ-Юрист. 2015. № 5; URL: https://www.vegaslex.ru/data/

5. Беленкова Е. Д., Гарбар А. В. Проблемы правового регулирования подрядных отношений // Научно-техническое и экономическое сотрудничество стран АТР в XXI веке. 2016. Т. 2. С. 280-283; URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=26396708

6. Войтенков Е. А. Судебная практика рассмотрения дел о взыскании неустойки по искам физических лиц-участников долевого строительства к застройщику (по материалам решений Красногорского городского суда Московской области) // Российский судья. 2013. № 10; URL: http://dev.lawlibrary.ru/article2288643.html

7. Козлова Е. Б. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости // Правовые вопросы строительства. 2012. № 2; URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc;base=CJI;n=66951#0

8. Козлова Е. Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости // КОНТРАКТ. 2013; URL: http://www.twirpx.com/file/1652350/

9. Новикова К. Неустойка по срокам строительства коттеджного поселка: чем выгоден застройщику договор инвестирования //Жилищное право. 2017. № 3; URL: http://base.garant.ru/55880381/

10. Пратура О. С., Гурин О. Ю. Контракт на участие в долевом строительстве: ответственность застройщика // Прогос-заказ.рф. 2016. № 10; URL: http://xn--80aahqcqybgko.xn--p1ai/glavnoe-menyu/pechatnyy-zhurnal-progoszakaz-rf

11. Хамов А. Ю. Судебная практика применения неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта недвижимости как способа защиты прав участников долевого строительства // Предпринимательское право. 2017. № 1; URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=28399858

12. Чумаченко И. В. Договоры в области строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 2; URL: http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=6665

References

1. Abramova E. L. Risk v dogovore podrjada [Risk in construction contract]. Akademicheskij vestnik TGAMJeUP = Academic Bulletin of Tyumen State Academy of World Economy, Management and Law, Tyumen: GAMEUP, 2012, no. 1 (19), pp. 5-7; Available from: https://elibrary.ru/item.asp?id=18046708

2. Adamchuk E. E. Ponjatie pravovogo mehanizma obespechenija prav zakazchika po dogovoru stroitel'nogo podrjada (teorija voprosa) [Concept of legal mechanism of ensuring the rights of the customer on construction contract (theory question)]. Nauka i obrazovanie: hozjajstvo i jekonomika; predprinimatel'stvo; pravo i upravlenie = Science and education: economy; enterprise; law and management, 2015, no. 12, pp. 126-129; Available from: https://elibrary.ru/item.asp?id=25064783

3. Altaeva J. V., Bykov M. A. Uderzhanie kak sposob uregulirovanija pretenzionnyh trebovanij zakazchika k podrjadchiku [Deduction as a method of settlement of claim requirements of the customer to the contractor]. Nauka i tehnologii truboprovodnogo transporta nefti i nefteproduktov = Science and technology of pipeline transportation of oil and oil products, 2015, no. 3 (19), pp. 84-87; Available from: https://elibrary.ru/item.asp?id=24245071

4. Andrianov N. Ne dopustit' rastorzhenija dogovora po iniciative zakazchika [To prevent the termination of the contract by the initiative of the customer]. JeZh-Jurist = The Ezh-Lawyer, 2015, no. 5; Available from: https://www.vegaslex.ru/data/

5. Belenkova E. D., Garbar A. V. Problemy pravovogo regulirovanija podrjadnyh otnoshenij [Problems of legal regulation of contractual relations]. Nauchno-tehnicheskoe i jekonomicheskoe sotrudnichestvo stran ATR v XXI veke = Scientific-technical and economic cooperation of Asia Pacific region in the twenty-first century, 2016, vol. 2, pp. 280-283; Available from: https://elibrary.ru/item.asp?id=26396708

6. Voitenkov E. A. Sudebnaja praktika rassmotrenija del o vzyskanii neustojki po iskam fizicheskih lic-uchastnikov dolevogo stroitel'stva k zastrojshhiku (po materialam reshenij Krasnogorskogo gorodskogo suda Moskovskoj oblasti) [Judicial practice of consideration of cases on recovery of damages on claims of physical persons-participants of shared construction to the developer (according to the decision of the Krasnogorsk city court of Moscow region)]. Rossijskij sud'ja = Russian judge, 2013, no. 10; Available from: http://dev.lawlibrary.ru/ article2288643. html

7. Kozlova E. B. Osobennosti predmetov dogovorov, oposredujushhih stroitel'nuju dejatel'nost' v sfere sozdanija ob#ek-tov nedvizhimosti [Features of the subjects of the contracts, mediating the construction activities in the field of real estate]. Pravovye voprosy stroitel'stva = Legal issues of construction, 2012, no. 2; Available from: http://www.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc;base=CJI;n=66951#0

8. Kozlova E. B. Sistema dogovorov, napravlennyh na sozdanie ob#ektov nedvizhimosti [System of contracts aimed at the creation of the real estate]. KONTRAKT = CONTRACT, 2013; Available from: http://www. twirpx. com/file/1652350/

9. Novikova K. Neustojka po srokam stroitel'stva kottedzhnogo poselka: chem vygoden zastrojshhiku dogovor investirovanija [Penalty in terms of building a cottage village: the best developer investment treaty]. Zhilishhnoe pravo = Housing law, 2017, no. 3; Available from: http://base.garant.ru/55880381

10. Pretura O. S., Gurin O. Y. Kontrakt na uchastie v dolevom stroitel'stve: otvetstvennost' zastrojshhika [Contract on participation in shared construction: the responsibility of the builder]. Progoszakaz.rf, 2016, no. 10; Available from: http://xn--80aahqcqybgko.xn--p1ai/glavnoe-menyu/pechatnyy-zhurnal-progoszakaz-rf

11. Louts A. Y. Sudebnaja praktika primenenija neustojki pri narushenii zastrojshhikom sroka peredachi ob#ekta ne-dvizhimosti kak sposoba zashhity prav uchastnikov dolevogo stroitel'stva [Judicial practice in the application of penalties for violation of the developer of the transfer period of the property as a way to protect the rights of participants of share building]. Predprinimatel'skoe pravo = Business law, 2017, no. 1; Available from: https://elibrary.ru/item.asp?id=28399858

12. Chumachenko I. V. Dogovory v oblasti stroitel'stva [Treaties in the field of construction]. Pravovye voprosy stroitel'stva = Legal construction, 2015, no. 2; Available from: http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=6665

Статья поступила в редакцию 15.07.2017 г.

Submitted 15.07.2017.

Для цитирования: Лашманов О. И. Способы обеспечения прав заказчика по договорам в сфере строительства // Вестник Марийского государственного университета. Серия «Исторические науки. Юридические науки». 2017. № 3 (11). С. 88-92.

Citation for an article: Lashmanov O. I. Methods of securing the rights of the customer under construction contracts. Vestnikof theMari State University. Chapter "History. Law". 2017, no. 3 (11), pp. 88-92.

Лашманов Олег Игоревич, магистрант, Марийский государственный университет, г. Йошкар-Ола, 3eh1t@inbox.ru

Lashmanov Oleg I., master student, Mari State University, Yoshkar-Ola, 3eh1t@inbox.ru