Коммерческие банки на рынке ипотечного финансирования

КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

L.I. Levina, S.A. Ivashkov

COMMERCIAL BANKS IN THE MARKET MORTGAGE FINANCING

Ключевые слова: ипотека, региональный рынок, источники финансирования, банки.

Key words: mortgage, the regional market, sources of financing, banks.

Аннотация

В работе рассматривается анализ ситуации на рынке жилья, дается оценка моделям жилищного финансирования и уровню ипотечного кредитования в Самарской области.

Abstract

In this paper we examine the analysis of the situation in the housing market, assess the models of housing finance and the level of mortgage lending in the Samara region

Жильё в современном мире является важнейшим элементом материальной культуры, без которого человеческое существование невозможно. Проблема обеспечения граждан жильём, характерная для большинства государств, остаётся одной из самых актуальных и в нашей стране. Члены Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) в целях выявления потребности российских граждан в улучшении жилищных условий провели соответствующие социологические опросы. В процессе исследования жилищной проблемы в различных субъектах Федерации было установлено, что более 80% населения нашей страны в той или иной мере недовольны своими нынешними жилищными условиями.

Россияне не удовлетворены малой площадью квартиры (61%), плохой планировкой (42%), типом дома (26%), районом жительства (17%). При этом примерно 53% из общего числа желающих улучшить свои жилищные условия хотели бы участвовать в ипотечном кредитовании или приобретении жилья в рассрочку, при этом готовы оплатить первый взнос до 20% стоимости квартиры 70% опрошенных [2]. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного россиянина приходится в среднем 22 кв. м жилой площади [7]. Европейские страны существенно опережают Россию по уровню обеспеченности жильём. В Норвегии эта величина достигает 74 кв. м, во Франции - 43 кв. м, в Чехии - 28 кв. м, а в Украине - 26 кв. м [4]. Кроме того, потребительские и эксплуатационные свойства основной части жилищного фонда не соответствуют современным представлениям о качестве жилья. Значителен в общей площади жилищного фонда и удельный вес ветхого и аварийного жилья, составляющий 3,2% [7].

Неблагоприятную ситуацию в жилищной сфере России вызывает не только несоответствие рыночной стоимости недвижимости текущим доходам и имеющимся сбережениям граждан, но и отсутствие доступа к долгосрочным кредитным ресурсам для большинства населения нашей страны. Наиболее надёжным и эффективным способом решения жилищного вопроса в мировой практике является внедрение института ипотеки. Ипотечное кредитование даёт возможность значительной части населения приобретать или строить жильё, располагая финансовыми ресурсами в существенно меньших размерах, чем стоимость квартиры или дома. Кроме того, ипотечный механизм является инвестиционным мультипликатором, способным в относительно короткие сроки обеспечить увеличение темпов экономического роста. Следовательно, на современном этапе экономического развития перед РФ стоит важная задача, заключающаяся в построении широкомасштабного и жизнеспособного ипотечного жилищного рынка.

Формируемая в настоящее время российская ипотечная система должна функционировать не только за счёт финансовой поддержки со стороны государства, но и за счёт эффективного использования внебюджетных источников финансирования. Организация системы жилищного кредитования предполагает выбор источников и способов привлечения ресурсов для финансирования ипотечных кредитов. В настоящее время в мировой практике используются четыре основные модели ипотечного рефинансирования (табл. 1).

Таблица 1 - Основные модели ипотечного рефинансирования

Основные модели финансирования Главные характеристики моделей

Источник привлечения ресурсов Способ рефинансирования

Универсальные коммерческие банки Депозиты (вклады) Привлечение средств населения и юридических лиц, размещаемых на расчётных счетах и депозитах, собственные средства

Контрактные жилищные сбережения (стройсберкассы) Депозиты (вклады) Предварительные накопления заёмщиков на целевых жилищных долгосрочных депозитах, государственные субсидии

Ипотечные банки Финансовый рынок Выпуск ипотечных ценных бумаг -ипотечных облигаций

Вторичный рынок ипотечных кредитов Финансовый рынок Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные и привлечённые средства

Основной проблемой развития в России модели универсальных коммерческих банков является отсутствие долгосрочных ресурсов, необходимых кредитным организациям для финансирования собственных ипотечных программ. Только около 6,5% средств банки привлекают на длительные сроки (более трёх лет). Банковская система страны невелика и не покрывает потребность экономики в финансовых ресурсах. Отношение банковских активов к ВВП на 01.01.2008 составляет 61% (табл. 2), что существенно ниже уровня развитых стран. В Великобритании и Испании исследуемый показатель составляет свыше 250%, в Германии - около 330%, в Бельгии - 380% [1, с. 205].

Важнейшим фактором для определения возможностей выдачи ипотечных кредитов является оценка кредитной деятельности банковской системы страны. Несмотря на то что кредитный портфель значительно увеличился как в абсолютном значении, так и в суммарных активах банков, его текущий размер явно недостаточен для развития российской экономики, в частности для жилищного ипотечного финансирования. По отношению к ВВП суммарный объём кредитного портфеля банковских организаций на 01.01.08 составляет 38% (табл. 2). Этот показатель значительно ниже, чем в развитых странах. Отношение кредитного портфеля банков к ВВП для развитых стран в 2002 году составило: в Швейцарии - 173%, Германии - 145%, Великобритании - 142%, Испании -130%, Франции - 89%, Швеции - 79% [1, с. 205].

Таким образом, развитие ипотеки в России, основанное на инициативе коммерческих банков, обречено на незначительный масштаб реализации. Основным источником привлечения ресурсов для финансирования ипотечных операций универсальными коммерческими банками являются вклады физических лиц. Суммарные сбережения населения примерно в 15-40 раз превышают объём средств, хранящихся на банковских депозитах. Следовательно, основная причина недостаточного развития модели универсальных коммерческих банков заключается в низком уровне доверия к банковской системе со стороны граждан.

Таблица 2 - Соотношение активов банковской системы (АБС) и банковского

кредитного портфеля (БКП к В В Г

Дата ВВП, млрд руб. АБС, млрд руб. БКП, млрд руб. Доля АБС в ВВП, % Доля БКП в ВВП, %

01.01.08 33111,4 20125 12506 61 38

01.01.07 26903,5 13954 8183 52 30

01.01.06 21625,4 9696 5544 45 26

Источник: ЦБ РФ, ФСГС

В связи с тем, что кредитные организации не имеют возможностей привлекать долгосрочные финансовые ресурсы, государство активно занимается внедрением механизмов рефинансирования банковской деятельности. В сентябре 1997 года было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В настоящее время по стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организаций из 75 регионов России. По состоянию на 18 сентября 2009 года Агентством рефинансировано 152385 ипотечных кредитов на общую сумму 122,468 млрд руб. [5]. По всей видимости, возможности Агентства по созданию массового рынка банковского ипотечного кредитования существенно ограничены. Во-первых, высокие стандартные требования к заёмщикам (уровень дохода, наличие сбережений, возраст) не подходят для большинства россиян. По некоторым данным, в России не более 100 тыс. человек могут рассчитывать на получение ипотечного кредита по стандартам АИЖК [1, с. 214]. Американская модель имеет сложную, многоступенчатую структуру, предполагает наличие значительного числа участников на рынке. Огромные затраты, возникающие в результате функционирования двухуровневой системы, включаются в стоимость ипотечного кредита. Во-вторых, имеет место существенный разрыв по срокам между привлекаемыми средствами и обязательствами Агентства. Средний срок привлечения ресурсов АИЖК составляет 7-8 лет, а длительность обязательств по кредитам, выкупаемым у банков, достигает 27 лет.

До финансового кризиса 2008 года рынок банковского ипотечного кредитования в России находился в стадии активного роста. По данным Центробанка РФ, объём задолженности по предоставленным ипотечным жилищным кредитам на 01.01.2005 составлял 17,772 млрд руб., а на 01.01.2009 этот показатель оценивался уже в 1055,972 млрд руб. [6]. Однако в макроэкономическом масштабе ипотека в России была практически незаметна. Серьёзная оценка уровня развития ипотечного рынка предполагает соотнесение его объёма с валовым внутренним продуктом (ВВП) страны (табл. 3).

Таблица 3 - Динамика задолженности по жилищным и ипотечным кредитам

по отношению к ВВП

Дата ВВП, млрд руб. Задолженность по кредитам на покупку жилья (в т.ч. ипотечным), млн руб. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб. Доля задолженности по кредитам на покупку жилья к ВВП, % Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %

01.01.09 41668 1267759 1055972 3 2,5

01.01.08 33111,4 757530 611222 2,3 1,8

01.01.07 26903,5 350174 233897 1,3 0,87

01.01.06 21625,4 125723 52789 0,58 0,24

01.01.05 17048,1 54405 17772 0,31 0,1

Источник: ЦБ РФ, ФСГС

По данным приведённой таблицы видно, что объём выданных ипотечных кредитов по отношению к ВВП увеличился за 4 года с 0,1 до 2,5%, т.е. в 25 раз. Тем не менее значение

исследуемого показателя пока ещё очень небольшое по сравнению с аналогичными показателями, имеющими место в западных странах. В ряде развитых европейских государств объёмы ипотечного рынка достигают 90% к ВВП (в ЕС в целом - 45% в 2005 г.), в США - 100% [3]. Даже в развивающихся экономиках Колумбии и Кореи объём денежной массы в кредитовании жилья составляет 12-14% ВВП [1, с. 26]. О широкомасштабности рынка ипотеки в РФ можно будет говорить лишь в том случае, когда доля ипотечных кредитов в ВВП страны превысит уровень 5-7%.

Таким образом, говорить о том, что ипотека в России приобретает массовый характер, пока преждевременно. Кроме того, со второго полугодия 2008 года наметилось явное снижение темпов роста ипотечного жилищного рынка, вызванное мировым финансовым кризисом. В третьем квартале 2008 года было выдано 198,3 млрд руб. ипотечных кредитов, что всего на 5% больше, чем во втором квартале. В 2007 году прирост за аналогичный период составил 33%. 2009 год отличается от прошлых лет отрицательными темпами роста рынка ипотечного жилищного кредитования. Так, на 01.01.09 объем задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам составлял 1055,972 млрд руб., а на 01.08.09 данный показатель снизился до 1017,142 млрд руб. Для периода 20082009 гг. характерно также значительное увеличение объёмов просроченной задолженности по предоставленным ипотечным кредитам населению.

Таким образом, последние тенденции развития ипотечного рынка явно свидетельствуют о неблагоприятной ситуации в этой сфере, прогнозы экспертов также не вызывают оптимизма. Задача создания стабильного и эффективного рынка ипотечного капитала в настоящее время приобретает особую актуальность.

Библиографический список

1. Аверченко В.А. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко, Р. Вессели, Г. Наумов, Э. Файкс, И. Эртл. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

2. Казейкин В.С. Пути повышения эффективности развития системы ипотечного кредитования в регионах России // Доклад на IV Всерос. конф. «Ипотечное кредитование в России», Москва, 26 марта 2006 г. http://www.rusipoteka.ru/news/action.htm.

3. Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе // Банковское

дело. -

2006. - № 8. - С. 46.

4. Щетинин Я.В. Спрос на ипотечные кредиты. - М.: БДЦ-пресс, 2006. - С. 60.

5. http://www.ahml.ru

6. http://www.cbr.ru

7. http://www.gks.ru