Больной вопрос

Компания Coalco задумала реализовать грандиозный проект в Домодедове – строительство 12 млн кв. м жилья за семь лет. Эксперты дают неоднозначные прогнозы относительно успешности проекта: на московском рынке недвижимости сейчас наблюдается стагнация. ЧЕМ РИСКУЮТ ИНВЕСТОРЫ В НЕДВИЖИМОСТЬ?

Иван Андриевский, управляющий партнер НКГ «2К Аудит – Деловые консультации»:
– На рынке жилой и коммерческой недвижимости явно наблюдается двукратное завышение цен. Многие покупатели, для которых покупка жилья не первоочередной вопрос, ждут снижения цен, и некоторые приметы того, что цены будут снижаться, уже есть. Темпы продаж стали существенно замедляться. Когда компания выводит такой объем недвижимости, это может грозить обвалом цен. Соответственно, инвесторы могут потерять прибыль, на которую рассчитывали. Думаю, многие строительные компании скорректируют свои планы после того, как проект будет фактически запущен, то есть под него будет выделена земля.

Сергей Бобриков, генеральный директор компании «Комус»:
– Ничем. Стагнация временная, экономических рисков нет – инвестиции в московскую недвижимость будут выгодны всегда. Вся Россия едет в Москву за квартирами, а количество свободных участков под застройку и предложение уменьшаются, все больше покупателей выходит на областной рынок недвижимости. Фактор политических рисков в России сейчас минимален. Программа «Доступное жилье» основана на снижении ипотечных ставок – это только увеличит спрос на недвижимость.

Дмитрий Шустерняк, генеральный директор компании «Финэкспертиза. Консалтинг»:
– Недвижимость всегда была и еще достаточно долго будет оставаться интересным сегментом с инвестиционной точки зрения. Неудовлетворенный спрос на недорогое и качественное жилье по-прежнему значительно опережает предложение. Но сегодня только выполнение двух основных условий может обеспечить сравнительно невысокую себестоимость строительства: выход за пределы МКАД и большие масштабы проекта. Проект компании Coalco удовлетворяет обоим этим условиям, что дает все основания надеяться на его успешную реализацию.

Елена Матросова, директор центра исследований «БДО Юникон»:
– На рынке недвижимости Москвы и Подмосковья сложилась весьма сложная ситуация. Одна из основных проблем – ценообразование. На рынке возникла опасность кризиса ликвидности: с одной стороны, нет недостатка в желающих приобрести жилье, с другой – все меньше тех, кому это по карману. Естественно, это ведет к замедлению темпов роста строительства. Что же касается рисков инвесторов, то тут стоит рассмотреть две ситуации. Если частный инвестор вкладывает для личного проживания, то его риски связаны с надежностью застройщика. А в случае инвестирования с целью перепродажи, риски связаны с ценовой перспективой.

Валерий Наврузбеков, президент компании «Кухнистрой»:
– Сейчас на рынке недвижимости существует огромная разница между себестоимостью и рыночной стоимостью жилья. Если у Coalco не будет таких сумасшедших издержек, как у московских застройщиков, в Домодедове себестоимость квадратного метра не должна превышать $700. Если стоимость метра жилья в Домодедове не будет ниже $1000, то инвестиции в любом случае будут рентабельными. По моему мнению, если не возникнет форс-мажорных обстоятельств, проект Coalco может быть прибыльным или очень прибыльным.

Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости»:
– Несмотря на то, что недвижимость – один из самых надежных активов, в этой отрасли также достаточно много инвестиционных рисков. Это административные риски, связанные прежде всего с изменением законодательства в период реализации инвестиционного проекта (особенно существенны изменения в налогообложении), юридические (ошибки в составлении договоров), финансово-экономические (чаще всего бывают вызваны неправильными прогнозами) и специфические риски, связанные непосредственно с недвижимостью. Для кого-то инвестиции в этот сектор экономики весьма рискованны: невысокая доходность, низкая ликвидность, неэффективность, политические риски России, зависимость рынка от нефти и т. д. Для кого-то очень и очень доходны – недвижимость надежна, транспарентна, предсказуема.