Жилье стоит на запасном пути

Арбитражный суд Воронежской области начал рассмотрение заявления местного девелопера Антона Евсеева к Минобороны о признании отсутствующим у ведомства права на более 5,5 тыс. м железнодорожных путей. Часть этой ветки пересекает выкупленную с торгов в 2017 году господином Евсеевым и его партнером Ильей Анохиным территорию бывшего комбината железобетонных изделий (162-й КЖИ) в Ленинском районе Воронежа. Бизнесмены решили самостоятельно реализовать на участке проект комплексной застройки площадью до 150 тыс. кв. м жилья. Впрочем, эксперты полагают, что истцу будет непросто убедить суд признать бесхозной железнодорожную ветку, ведущую к военному аэродрому Балтимор и имеющую 100-метровую санитарно-защитную зону.

В арбитражном суде Воронежской области рассматривается иск предпринимателя Антона Евсеева к Минобороны о признании отсутствующим права на железнодорожные пути протяженностью 5,57 тыс. м. В качестве третьего лица в разбирательство привлечено ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны. Очередное заседание назначено на 21 мая.

Недействующая железнодорожная ветка, ведущая к военному аэродрому Балтимор и преимущественно предназначенная для подвоза керосина, пересекает в том числе участок, ранее занимаемый 162-м КЖИ. Его активы Антон Евсеев и Илья Анохин выкупили с аукциона в конце 2017 года за 188 млн руб. Участок (состоял из двух частей общей площадью 88,7 тыс. кв. м на улице 121-й Стрелковой Дивизии, 11), согласно генплану города, находится в зоне трансформации. Она предполагает вынос промпредприятий за пределы Воронежа, их замещение на жилую и коммерческую застройку, пояснил “Ъ-Черноземье” Илья Анохин. «Рельсы, имеющие стометровую санитарно-защитную охранную зону, были проложены давно, а город в данной локации активно развивался. Дома вдоль улицы Ворошилова построены гораздо ближе этой зоны. При функционировании ветка, предполагающая перевоз керосина, может нести опасность для жителей этих домов», — добавил господин Анохин.

По его словам, часть рельсов «уже демонтирована», а на протяжении ветки зарезервированы участки под детский сад, возводятся жилые дома для УФСИН и для Минобороны. Бизнесмен также ссылается на экспертизу, которая подтверждает, что железнодорожная ветка не может являться объектом капитального строительства, сервитут под ней не сформирован.

Проект высотного жилищного строительства на площадке инвесторы намерены реализовать сами, уточнил Илья Анохин. При этом даже в случае отказа в переносе железнодорожных путей, но при условии сокращения охранной зоны до 50 м объем жилья, предусмотренный концепцией проекта, по словам девелопера, удастся сохранить. «Тогда просто изменится компановка объектов, в охранной зоне можно разместить парковки, котельную, а на оставшихся 6,5 га — те же 120–150 тыс. кв. м жилья», — подсчитал господин Анохин. Он заметил, что выбранная концепция освоения всего участка не предполагает реализацию так называемой типовой посадки, позволяющей возвести до 180 тыс. кв. м жилья. Проект застройки и формирование компании-застройщика, которая будет соответствовать всем требованиям современного законодательства, планируется завершить в течение четырех месяцев.

По словам источника “Ъ-Черноземье” на строительном рынке региона, в Минобороны есть проект строительства железнодорожной ветки за пределами городской застройки. Но из-за «замораживания» реконструкции аэродрома Балтимор перспектива этого проекта неочевидна.

Антон Евсеев и Илья Анохин являются соучредителями компаний, реализующих уже вышедшие на рынок девелоперские проекты — жилкомплекс “Шуберский” и клубный поселок Алексеевский в пригородном Новоусманском районе. По данным Kartoteka.ru, Антону Евсееву и Илье Анохину принадлежат по 50% в ООО ЖК «Шуберский» и по 33% в ООО «Клубный поселок Алексеевский», еще 34% в этом юрлице у Владислава Гиткиса. Также девелоперы владеют по 20% в ООО «Этажи-Воронеж» (франшиза федерального агентства недвижимости), еще 60% — у Даниса Латыпова. Владелец ГК «Агротех-гарант», депутат Воронежской областной думы Александр Евсеев — отец Антона Евсеева. Но в окружении господина Евсеева-младшего “Ъ-Черноземье” пояснили, что их с отцом бизнес-проекты «давно не пересекаются».

Глава воронежской ГК «Развитие» Сергей Гончаров рассказал „Ъ“, что вел переговоры с собственниками участка о покупке площадки примерно за 500 млн руб. Однако железнодорожная ветка, на его взгляд, всерьез мешает комплексному освоению территории. «Даже при уменьшении санитарно-защитной зоны со 100 до 50 метров в каждую сторону полезная площадь участка под жилую застройку сокращается вдвое, — подсчитал господин Гончаров. — Мы могли бы приобрести часть площадки, но второй стороне это было неинтересно».

Партнер юридической компании «НАФКО» Ирина Мостовая невысоко оценивает шансы на победу девелоперов. «С точки зрения закона, большой разницы в том, эксплуатируются ли эти пути по своему назначению и в каком состоянии находятся, нет — они все равно являются имуществом, на законных основаниях принадлежащим его собственнику», — пояснила эксперт. Она напомнила, что отчуждение имущества возможно либо по соглашению с собственником, либо по решению суда, но для него должны быть весомые основания. Единственным выходом из данной ситуации юрист видит заключение соглашения между сторонами и перенос железной дороги на средства инвестора.

На мартовском форуме «Воронеж BUILD — 2019» главной темой деловой программы в этом году стал разрабатываемый генеральный план Воронежа, концепцию которого обсудили в панельной дискуссии с участием губернатора Александра Гусева и мэра Вадима Кстенина.