Повышение эффективности управления жилищным строительством

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

ЛЫКОВА ОЛЕСЯ АЛЕКСАНДРОВНА,

кандидат экономических наук, доцент кафедры экономической теории и предпринимательства, Ростовский государственный строительный университет,

e-mail: olesia_post@mail.ru

В статье изложены методология разработки концепции управления процессом жилищного строительства, закономерности и принципы управления процессом жилищного строительства, а также параметры этого процесса. Проанализированы основные цели жилищной политики в мегаполисе. Выделены меры по совершенствованию жилищного строительства с учетом основных функций управления.

Ключевые слова: недвижимость; ипотечное кредитование; рынок жилья.

The author describes the methodology for developing the concept of process control housing, appropriateness and principles of process control housing, process parameters. The main objectives of housing policy in the city are analyzed. Improvements to the housing with the main control functions are marked out.

Keywords: real estate; mortgage lending; the housing market.

Коды классификатора JEL: L74, L85, R21.

Научное обоснование методов повышения эффективности управления жилищным строительством в условиях современных мегаполисов весьма актуально. Рост урбанизации, обострение экологических проблем, необходимость ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций особенно обостряют эту проблему. Кроме того, процесс имплементации рыночных отношений привел к тому, что многие субъекты Российской Федерации, областные центры, мегаполисы и корпорации строят взаимодействие на конкурентной и зачастую противоборствующей основе. Деятельность в рамках отрасли жилищного строительства осложнена комплексом ограничительных условий и является одной из наиболее значимых в жизнедеятельности современных крупных городов.

Корректно специфицировать направления повышения эффективности управления этой отраслью в агломерации невозможно без проведения специального научного исследования. Необходима разработка научных основ оптимизации эффективности и совершенствования управления процессом жилищного строительства как сложной макросистемой в условиях городской среды. Следует отметить, что в последние годы возникли новые существенные факторы, влияющие на исследуемый объект и требующие учета при анализе функционирования рынка жилья: участие в управлении жилищным строительством комплекса структур (федеральных, окружных, городских, муниципальных); повышение требований покупателей к качеству жилья; усиление конкурентной борьбы на © ОА Лыкова, 2012

JOURNAL OF ECONOMIC REGULATION (Вопросы регулирования экономики) • Том 3, № 3. 2012

JOURNAL OF ECONOMIC REGULATION (Вопросы регулирования экономики) • Том 3, № 3. 2012

инвестиционном рынке; рост цен на строительные материалы и ряд других.

Препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельными участками (в силу объективно ограниченной площади земли как фактора производства) и необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Целесообразно обеспечить социально-экономические условия для существенного роста объема жилищного строительства для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке пропорционально изменению платежеспособного спроса населения. Для реализации этой задачи создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, которому для расширения масштабов эффективной поддержки массового строительства жилья для всех категорий граждан должны быть переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и не используемые для реализации полномочий Российской Федерации1.

Массовое жилищное строительство закономерно требует развития промышленной базы строительной индустрии и промышленности строительных материалов, стимулирования применения новых технологий в строительстве, разработки и использования новых строительных материалов, институционализации рынка свободной конкуренции в условиях сосуществования частных и некоммерческих застройщиков.

Для обеспечения строительных участков инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой и развития земельного рынка будет формироваться практика частно-государственного партнерства, которая должна привести в соответствие объёмы строительства и реконструкции инженерной и социальной инфраструктур и потребности жилищного строительства, особенно при комплексном освоении земельных участков.

Необходимо формирование градостроительной политики, направленной на создание «нового» облика российских городов и сел, комфортной архитектурной среды, обеспечивающей повышение качества жизни и характеризующейся не только функциональными, утилитарными, но и эстетическими особенностями. Это предполагает, в частности, рациональное сочетание разнообразных типов строительства (многоэтажного и малоэтажного строительства), учет при застройке населенных пунктов принципов формирования их архитектурного облика при обязательном условии сохранения исторического облика «старых» населенных пунктов.

Стратегическая цель государственной жилищной политики - гарантирование доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствие объема комфортного жилищного фонда реальным потребностям населения.

Изменение или нарушение пропорций между прилагаемыми усилиями

1 См.: Распоряжение Правительства Российской Федерации от 17.11.2008 г. № 1662-р (ред. от 08.08.2009 г.) «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период 2020 года» // Министерство экономического развития Российской Федерации. (http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/ strategicPlanning/concept/concept).

управляющей и управляемой подсистем, использование устаревших технологий (игнорирование достижений научно-технического прогресса) не позволяют повысить оперативность и эффективность управления. Комплексное совершенствование системы управления мегаполисом дает возможность получить максимальный эффект. Для разработки концепции совершенствования системы управления в современных условиях нужно в первую очередь определить исходные условия, которые надлежит считать первостепенными при установлении основной цели реформирования; а также перечень задач и содержание закономерностей, принципов управления; выявить критерии оценки соответствия существующей системы управления мегаполисом общим закономерностям и принципам управления. Вследствие этого можно назвать следующие основные цели жилищной политики в мегаполисе:

• улучшение жилищных условий горожан путем установления государственных гарантий (предоставление жилья малоимущим семьям);

• создание системы государственной поддержки субъектов жилищноземельных отношений, облегчающей приобретение жилья в собственность либо получение его на условиях аренды;

• систематизация существующей системы льгот на получение жилья социального назначения;

• эффективная защита прав собственников жилья, а также прав всех граждан на жилье, отвечающее требованиям действующих стандартов качества.

Основным при разработке концепции управления жилищным строительством в мегаполисе должна быть государственная политика, закрепляющая правовые основы в жилищном строительстве и направленная на создание благоприятных условий для его развития в новых экономических условиях, защиту прав и законных интересов физических и юридических лиц, участвующих в нем. Го -сударственная политика жилищного строительства в мегаполисе - это комплекс дифференцированных мер воздействия государственных органов на реализацию конституционного права граждан города на жилище, который и является основой для планирования и прогнозирования жилищного строительства, определения прав и обязанностей субъектов жилищного строительства (Цапу 2009).

К объектам жилищного строительства следует относить: строящиеся или построенные на специально отведенных территориях жилые кварталы, микрорайоны, жилые дома; специализированные дома; дома усадебного типа, коттеджи в дачных поселках, отвечающие строительным нормам и правилам; первичная инженерная инфраструктура жилых кварталов микрорайонов (тепловые пункты, трансформаторные подстанции, подводящие коммуникации в границах красной линии застройки и жилых домов, дренажная ливневая канализация, внутриквартальное озеленение и благоустройство); технологическое оборудование и мебель, связанные с объектом строительства (сантехническое, электрическое оборудование, оборудование и приборы охранной сигнализации).

Концепция управления жилищным строительством должна разрабатывать-

JOURNAL OF ECONOMIC REGULATION (Вопросы регулирования экономики) • Том 3, № 3. 2012

JOURNAL OF ECONOMIC REGULATION (Вопросы регулирования экономики) • Том 3, № 3. 2012

ся для существующих программ жилищного и градостроительного развития мегаполиса, учитывать практику их реализации. Жилищное строительство, особенно по заказу администрации мегаполиса, как отдельная программа включает следующие направления: строительство жилья для очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий; строительство жилья для переселения жителей из сносимого ветхого и аварийного жилищного фонда; строительство жилья для реализации городских социальных программ («Молодой семье - доступное жилье», для военнослужащих по государственным жилищным сертификатам с последующей компенсацией средств городского бюджета средствами федерального бюджета); ипотечное кредитование; продажа жилья в рассрочку очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий; строительство на конкурсной основе коммерческого жилья при участии города.

Специфической особенностью жилищного строительства как отрасли промышленности является то, что она связана со всеми отраслями народного хозяйства и оказывает решающее влияние на развитие и размещение производительных сил, наращивание производственного потенциала страны и техническую реконструкцию хозяйства, решение социальных проблем и обеспечение повышения уровня жизни населения (Яхимович 2005, 73). В силу названных обстоятельств программа концепции жилищного строительства по городскому заказу должна координироваться с общей социальной и экономической политикой, при которой учитываются как жилищные потребности, так и необходимость устойчивого экономического и социального развития города.

Инфраструктуру рынка инвестиционно-строительного комплекса образуют: кредитно-финансовые институты (банки; биржи (товарно-сырьевые, трудовых ресурсов, фондовые (ценных бумаг), недвижимости и другие)); аукционная торговля; конкурсы, проектные и строительные организации и др.

Рынок жилищного строительства может функционировать наиболее эффективно при условии наличия организационно-экономических норм и правил, определяющих взаимоотношения всех субъектов инфраструктуры. Для более результативного функционирования системы управления в жилищном строительстве необходимо разграничить основные функции управления и координирования на федеральном и региональном уровнях. Как известно, в каждой организационной системе существуют следующие подсистемы: управляющая (система управления), управляемая (государственные организации) и координационная (негосударственные формы). Формирование системы управления в жилищной сфере содержит ряд обязательных этапов, главными из которых являются формулирование целей системы, разработка структуры и технологии управления. Институционализация новой системы управления требует в первую очередь совершенствования действующей системы, что заключается в непрерывной адаптации организационных структур к изменяющимся условиям, постоянном приведении системы управления в соответствие с объективными условиями ее функционирования. Основой построения рациональной системы слу-

жит определение сравнительно обособленных предметных областей (объектов управления) и соответствие им специализированных управленческих структур в составе общей системы исполнительной власти мегаполиса.

Жилищное строительство всегда являлось привлекательным направлением для инвестиций. Особенно так было в докризисный период, характеризовавшийся растущими ценами, однако кризис внес свои коррективы. Многие средства, инвестированные в строительство объектов недвижимости, не оправдали надежд инвесторов. Застройщики были вынуждены отменить или заморозить свои проекты. Поэтому сейчас главным девизом всех участников рынка можно назвать «осторожность»: в выборе объекта для инвестиций, партнеров, субподрядчиков. С другой стороны, покупка жилья не всегда обусловлена инвестиционными целями, поскольку зачастую жилье приобретается для личного пользования. И здесь главным покупателем выступает население, у которого во время кризиса доходы значительно сократились. Это обстоятельство налагает существенное ограничение на спрос, поскольку должно пройти какое-то время с момента восстановления приемлемого уровня дохода человека до появления желания купить жилье.

Законодательство в сфере жилищного строительства в России не стоит на месте. Государство продолжает разрабатывать и дорабатывать различные законопроекты. Одним из них является Федеральный закон № 214-ФЗ от 24.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 10 июля 2012 г. Государственной думой были приняты поправки к этому закону. По замыслу авторов, данные поправки должны полностью исключить альтернативные долевому участию схемы продажи жилья застройщиками (например, вексельные схемы, предварительные договоры). Целью данного законопроекта была и остается борьба со строительными пирамидами, когда застройщик вначале собирал с людей деньги, после этого «пытался» получить документы на строительство объекта, а потом исчезал в неизвестном направлении. До текущего момента документ все-таки дозволял использование каких-то иных схем, но после принятия поправок к нему единственным способом привлечения денег граждан стал договор о долевом участии. По оценкам экспертов, в настоящий момент в Москве по 214-ФЗ реализуется порядка 30-40% проектов. Соответственно, с первичного рынка жилья Москвы уйдут объекты, продававшиеся по альтернативным схемам. Вероятно возникновение дефицита во время периода приспособления застройщиков к новым правилам функционирования рынка жилья. Благодаря новым поправкам значительно упрощается работа по договорам о долевом участии за счет:

- освобождения застройщиков от НДС;

- сокращения перечня документов, предоставляемых для регистрации первого договора о долевом сотрудничестве;

- запрету Росреестру требовать ранее предоставленные документы по объ-

JOURNAL OF ECONOMIC REGULATION (Вопросы регулирования экономики) • Том 3, № 3. 2012

JOURNAL OF ECONOMIC REGULATION (Вопросы регулирования экономики) • Том 3, № 3. 2012

екту для регистрации второго и последующих договоров;

- сокращения сроков государственной регистрации договоров до 5 дней. Если взять цифры в целом по стране, то средняя цена за один кв.м. общей площади первичного рынка жилья квартир всех типов составляет 43 688 руб. По данным Росстата, цены 1 кв.м. жилья в различных федеральных округах следующие (см. рис. 1):

округам в 2010 г., руб.

Источник: Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья по субъектам РФ // Российский статистический ежегодник. М.: Росстат, 2011.

Как и следовало ожидать, лидерами являются Центральный и СевероЗападный ФО во главе со своими главными катализаторами цен - Москвой и Санкт-Петербургом. Северо-Кавказский федеральный округ ввиду своей нестабильной обстановки находится в аутсайдерах. При этом себестоимость строительства примерно одинакова почти во всех регионах. Большинство субъектов укладывается в интервал 14-36 тыс. руб. за кв. м. Безусловным лидером является Чукотский АО, там 1 кв. м жилья обходится строительным организациям в 124 тыс. руб. В Москве этот показатель равен 91 615 руб.

Не все граждане могут позволить себе покупку жилья. Именно поэтому ипотечное кредитование является одним из основных двигателей строительной отрасли в целом. И если процентные ставки по кредитам и первоначальные платежи будут более доступными для населения, то это может подтолкнуть спрос на жилье и оживить сферу жилищного строительства в целом.

Ипотечное кредитование в нашей стране также вступает в фазу оживления. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объемы кредитования в целом по России в 2011 г. выросли в 1,89 раза по сравнению с 2010 г. В 2011 г., учитывая ключевую роль жилья для обеспечения базовых жизненных потребностей населения, на фоне оживления потребительского спроса ипотечное кредитование стало одним из наиболее активно и быстро растущих сегментов рынка розничного кредитования2. Наибольший вклад в общий при-

2 См.: Рынок жилья и ипотечное кредитование в 2011 году: переход к росту. Удастся ли закрепиться на завоеванных позициях? // Аналитический центр АИЖК. (http://ahml.ru/agency/analytics/quarterly/).

рост объема ипотечного кредитования в 2011 г. внесли преимущественно экономически развитые регионы: Москва - 14,2%, Московская область - 8,1%, Тюменская область - 6,2%, Санкт-Петербург - 5,7%, Свердловская область - 3,7%. Суммарный объем ипотечных кредитов в этих регионах составил более 254,7 млрд. руб. (см. рис. 2).

Рис. 2. Регионы Российской Федерации с наибольшим объемом выдачи ипотечных кредитов в 2011 г.

Источник: Рынок жилья и ипотечное кредитование в 2011 году: переход к росту. Удастся ли закрепиться на завоеванных позициях? // Аналитический центр АИЖК. (http://ahml.ru/agency/analytics/quarterly/).

Сузился разброс ставок по регионам. Самая высокая средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила в 2011 г. 12,9% (Республика Тыва), а самая низкая - 10,5% (Курганская область). Статистика в целом по стране в 2011 г. приведена на рис. 3.

Рис. 3. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение

месяца (2009-2011 гг.), %

Источник: Рынок жилья и ипотечное кредитование в 2011 году: переход к росту. Удастся ли закрепиться на завоеванных позициях? // Аналитический центр АИЖК. (http://ahml.ru/agency/analytics/quarterly/).

Количество сделок с недвижимостью существенно выросло. За 2011 г., по

JOURNAL OF ECONOMIC REGULATION (Вопросы регулирования экономики) • Том 3, № 3. 2012

JOURNAL OF ECONOMIC REGULATION (Вопросы регулирования экономики) • Том 3, № 3. 2012

данным Управления Росреестра, в Ростове было зарегистрировано 19,3 тыс. сделок - на 34% больше, чем в 2010 г. Такая динамика обусловлена темпами ввода жилья в городе. В 2011 г. число сделок с ипотечным кредитованием выросло в два раза. Лидерами в области ипотечного кредитования по-прежнему остаются Сбербанк РФ, ВТБ 24 и Газпромбанк, чья доля на рынке составляет более 50%. Средневзвешенный размер ставки по ипотечным кредитам в настоящий момент достиг своего минимального значения и составляет 12,2% по рублевым кредитам и 9,6% по валютным3. В январе-феврале 2012 года в России было введено в эксплуатацию 5,9 млн. кв. м жилья, что на 13,1% выше этого показателя за аналогичный период 2011 г4. По данным ведомства, организациями всех форм собственности в январе-феврале было построено 66500 квартир, в том числе в феврале - 30 тысяч квартир. Объем работ, выполненных в строительной сфере за два месяца, в денежном выражении составил 475,1 млрд. руб., что на 9,2% больше, чем в январе-феврале прошлого года. В феврале этот показатель составил 240,4 млрд. руб. (+6,8% относительно аналогичного периода 2011 г.).

Согласно прогнозу Министерства регионального развития РФ, на начало 2013 г. в стране планируется ввести в эксплуатацию не менее 67 млн. кв. м жилья. В 2011 году в России построили 62,3 млн. кв. м (788 тыс. квартир). В соответствии с федеральной целевой программой «Жилище», доля семей, которые смогут купить жилье за счет собственных средств и кредитов, к 2015 г. должна увеличиться до 30% от общего числа граждан. В 2014 г. годовой объем жилищного строительства должен составить 79 млн. кв. м, а в 2015 г. - 90 млн. кв. м. Прогнозы более чем оптимистичные и хочется верить, что система управления жилищным строительством является отлаженным единым механизмом.

ЛИТЕРАТУРА

Федеральный закон № 214-ФЗ от 24.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 10.07.2012 г.).

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 17.11.2008 г. № 1662-р (ред. от 08.08.2009 г.) « О Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период 2020 года» // Министерство экономического развития Российской Федерации. (http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/ strategicPlanning/concept/concept).

Рынок жилья и ипотечное кредитование в 2011 году: переход к росту. Удаст -ся ли закрепиться на завоеванных позициях? // Аналитический центр АИЖК. (http://ahml.ru/agency/analytics/quarterly/).

Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья по субъектам РФ // Российский статистический ежегодник. М.: Росстат, 2011.

3 См.: (http://www.rostov.dkvartal.ru),

4 См.: Доклад Федеральной службы государственной статистики о социально-экономическом положении в стране. (http://gks.ru).

Цапу Л.И. (2009). Научно-методологические основы повышения эффективности управления жилищным строительством в мегаполисе: учеб. пособие. СПб. 76.

Яхимович В.И. (2005). Стратегия модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономики. Ростов н/Д: Изд-во Рост. ун-та.

(http://www.rostov.dkvartal.ru).

JOURNAL OF ECONOMIC REGULATION (Вопросы регулирования экономики) • Том 3, № 3. 2012