Страна наступившего риска

Грузия считается одним из самых успешных примеров либерализации рынка недвижимости на постсоветском пространстве. Единственный риск, который ждал инвесторов,— это риск смены политического строя. И после того как на парламентских выборах в Грузии победила оппозиция, этот риск наступил.

Опасность перемен

Практически все эксперты признают, что за последние несколько лет на грузинском рынке недвижимости произошли существенные перемены. Как напоминает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, инвесторы на грузинском рынке недвижимости чувствуют себя по многим показателям существенно комфортнее, чем в России. Например, в составляемом Всемирным банком рейтинге Doing Business-2012 Грузия занимает 17-е место по защите инвесторов среди 183 стран-участниц. Для сравнения: Россию в этом рейтинге поместили только на 111-е место. "В последние несколько лет на рынке недвижимости Грузии определенно наблюдались заметные позитивные тренды. В первую очередь речь идет об оживлении деловой среды и расширении спроса, что проявлялось в увеличении числа сделок на рынке и умеренном росте цен. При этом сильный всплеск активности произошел как раз в этом году",— говорит аналитик ИК "Финам" Анна Мишутина. По ее словам, это стало следствием отмены платы за регистрацию земельных участков сельскохозяйственного назначения. "Что касается последствий выборов, то в первом приближении, наверное, можно говорить о том, что рынок скорее нейтрально отреагировал на известные политические события",— добавляет эксперт.

В частности, из-за выборов на грузинском рынке не сократилось количество сделок и не упали цены на недвижимость. "Очень хороший индикатор заключается в том, что накануне выборов активность покупателей на грузинском рынке недвижимости осталась на прежнем уровне и даже выросла. К примеру, в России перед выборами складывается совершенно обратная картина",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Так, по данным Национального агентства публичного реестра Грузии, всего в августе текущего года на грузинском рынке недвижимости было зарегистрировано 225 795 трансакций, что в 5,2 раза превышает показатель августа 2011 года. Впрочем, во многом такой скачок был связан с отменой платы за регистрацию земельных участков сельхозназначения, что способствовало развитию земельного рынка.

В результате пока аналитики не видят причин для паники. Согласно исследованию рейтинговой компании Fitch Ratings, предвыборные заявления победившей на парламентских выборах коалиции "Грузинская мечта" "не дают оснований предполагать, что вероятны резкие изменения экономической, фискальной или дипломатической политики". Однако исследователи также называют возможные поводы для неопределенности. Одним из этих факторов являются будущие рабочие взаимоотношения между лидером "Грузинской мечты" Бидзиной Иванишвили и Михаилом Саакашвили. По заявлению Fitch, в случае какой-либо напряженности во взаимоотношениях между президентом и наиболее вероятным премьер-министром возможно увеличение неопределенности проводимой политики. "Пока нет оснований полагать, что правительство "Грузинской мечты" отойдет от структурных реформ последних лет, которые способствовали обеспечению роста и успешному привлечению прямых иностранных инвестиций. В то же время может быть более значительный акцент на распределении преимуществ экономического роста для борьбы с по-прежнему высокой безработицей и бедностью",— успокаивает Fitch Ratings. В частности, стабильность обещает обеспечить и Национальный банк Грузии, накопивший $3 млрд резервов. "Грузия сильно заинтересована в иностранных инвестициях, это необходимое условие развития страны. Думаю, что новые власти понимают это не хуже, чем предыдущие, а уважение к частной собственности является залогом привлекательного инвестиционного климата. Таким образом, я не вижу увеличения риска на грузинском рынке",— подтверждает аналитик "Инвесткафе" Дарья Пичугина. Более того, по словам управляющего партнера компании EVANS Анны Левитовой, в Грузии сейчас большинство деловых людей и инвесторов испытывают осторожный оптимизм. "Теперь суды и налоговая полиция больше не будут подчиняться небольшой группе приближенных Саакашвили, снизится вмешательство государства в бизнес и перераспределение крупных активов в пользу "нужных людей"",— говорит эксперт. По ее словам, местные и иностранные инвесторы в большей степени готовы делать покупки, которые они откладывали из-за политических рисков. "Мы уже видим увеличение просмотров различных предложений. Мы также видим растущий интерес российских покупателей, некоторые из которых рассматривают покупку курортной и инвестиционной недвижимости, а совсем небольшое количество — переезд в Тбилиси",— говорит эксперт.

Шанс для россиян

Собственно, один из основных вопросов, придут ли на грузинский рынок, например, массовые российские инвестиции. Так, по данным Евгения Скоморовского, уровень цен на недвижимость в Грузии сравнительно невысокий. Так, на сегодняшний день качественные объекты жилой недвижимости в Тбилиси стоят около $500-1000 за 1 кв. м. "Цены на недвижимость на побережье несколько выше, но там зато гораздо больше интересных объектов",— говорит эксперт. По словам Анны Левитовой, российских покупателей грузинский рынок как раз привлекает низкими ценами, по московским меркам практически все в Грузии очень доступно. Наиболее понятным россиянам является быстрорастущий сегмент туристической недвижимости: апартаменты и дома на побережье вокруг Батуми и в самом городе, шале и апартаменты на горнолыжных курортах Гудаури и в меньшей степени Бакуриани, маленькие гостиницы в Тбилиси. "Кого-то привлекают ностальгические воспоминания советского детства, кто-то хочет познакомиться с этой замечательной, гостеприимной страной, но уехать оттуда без новых друзей и желания обязательно вернуться практически невозможно",— говорит госпожа Левитова. Небольшое количество россиян рассматривает и другие инвестиции в доходную, прежде всего торговую, недвижимость и даже в инфраструктурные проекты, такие, как небольшие гидроэлектростанции.

Именно в России сосредоточен потенциально самый большой запас инвестиций для грузинского рынка. По словам Станислава Зингеля, по большому счету, если бы история пошла другим путем, Грузия могла бы стать крупнейшей площадкой для рекреационного отдыха россиян. "С учетом того, что стратегически Россия является для грузинского рынка курортной недвижимости ближайшим и едва ли не единственным местом сосредоточения как массовых, так и институциональных инвесторов, сотрудничество двух государств в данном плане было бы чрезвычайно эффективным и плодотворным",— говорит эксперт. Впрочем, российский инвестор пока не готов массово инвестировать в грузинскую экономику, в том числе в рынок недвижимости. "Помимо зависимой экономики от вливаний со стороны США в Грузии еще существуют политические проблемы по взаимоотношениям с Россией. Если российский инвестор будет выводить деньги, инвестируя в объекты, расположенные в странах Западной Европы, на это никто не обратит внимания. Но, если российский инвестор решит вдруг вывести деньги в Грузию, ему обеспечено пристальное внимание со стороны проверяющих органов России",— считает управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс. Впрочем, по словам Станислава Зингеля, перспективным является скупка сельскохозяйственных земель, особенно в той их части, которая используется для выращивания винограда. Россия является крупным рынком сбыта алкогольной продукции, вследствие чего данные активы способны принести солидный доход. Также определенный интерес представляют объекты транспортной инфраструктуры: склады, АЗС, ремонтные мастерские и т. д., особенно те из них, которые используются для транзита грузов в Армению, Азербайджан и Иран.

Спрос и предложение

Помимо эфемерных политических рисков потенциальных инвесторов смущают гораздо более серьезные вещи.

Во-первых, в Грузии практически нет внутреннего спроса на жилье, так как на доходах населения рост экономики не отражается. По официальным данным, безработица в стране составляет около 15%, по неофициальным — достигает 30%. "Все, что покупалось в Грузии, покупалось инвесторами, процент которых от общего населения ничтожно мал. Сейчас в Тбилиси много инвестиционных квартир, которые стоят пустыми и не продаются. При этом инвесторы покупали жилье, когда в экономику Грузии шли гигантские денежные вливания со стороны США. Что будет после смены власти, сейчас сказать сложно",— говорит Игорь Индриксонс. По его мнению, на рынке недвижимости ситуация будет зависеть от того, продолжится ли финансирование Грузии со стороны США и ЕС. Однако, скорее всего, финансирование страны продолжится, так как для США Грузия является стратегическим регионом. "Сейчас ситуация на рынке недвижимости Грузии напоминает ОАЭ. Застройщики пытаются создать видимость роста цен, спекулянты подогревают рынок, но в конечном итоге вся эта пирамида рухнет",— предупреждает Игорь Индриксонс. Если в стране нет внутреннего спроса на жилье, значит, нет окончательного потребителя и впоследствии объект будет очень трудно перепродать.

Во-вторых, предложение качественной недвижимости на грузинском рынке пока относительно невелико. "Грузия достаточно небольшая страна — для россиян не хватает размаха. В принципе есть одна область, которая потенциально может быть интересна нашим инвесторам и девелоперам,— это прибрежная зона Грузии",— говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. По ее словам, сценарий здесь может быть такой же, как и в Прибалтике. Местные курорты западной публике неинтересны — пройдут годы, пока эти территории попадут на карты западных туристических агентств, а для россиян Батуми по-прежнему привлекателен. В результате в Прибалтике прибрежные гостиницы покупают в основном русские инвесторы — точно такой же сценарий возможен и в Грузии. Впрочем, как предупреждают эксперты, по политическим причинам перспектива такого взаимодействия отдалена как минимум на четыре-пять лет.