Курс по жилью

Среди предпочтений российских клиентов при выборе недвижимости за границей в основном выделяют близость моря. Однако отдельный сегмент составляет так называемая студенческая недвижимость — объекты, которые покупаются на случай получения образования. Чаще всего они предназначены для детей, но взрослым тоже учиться никогда не поздно. Кроме того, на таких объектах можно неплохо заработать.

Спрос на века

По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, по итогам трех кварталов 2009 года россияне стали чаще приобретать "студенческую" недвижимость в Европе и США.

С одной стороны, российские студенты, проходящие обучение за рубежом, все чаще переходят от аренды к приобретению зарубежной недвижимости. С другой стороны, все большее количество российских инвесторов интересуется приобретением "студенческой" недвижимости с целью получения стабильного дохода от сдачи в аренду. Дело в том, что наличие университета по соседству фактически обеспечивает стопроцентный спрос на расположенную рядом недвижимость в течение не только десятилетий, но даже столетий. Кроме того, в периоды кризисов популярность обучения в высших учебных заведениях возрастает.

Типы инвесторов

Мало кто знает, что компания Coalco Василия Анисимова в свое время сделала свои первые шаги в девелопменте не в России, а в США, причем в сегменте студенческой недвижимости.

В 1996 году, когда цены на нью-йоркскую недвижимость были на минимуме, российский алюминиевый магнат скупил несколько объектов по приемлемой цене, затем провел их редевелопмент, и Нью-Йоркский университет, получивший эти здания в аренду, стал первым клиентом Coalco в США. В результате 5 из 20 общежитий американского университета оказались в собственности российского бизнесмена, который сам возглавил американское подразделение Coalco. Его примеру, хоть и в меньших масштабах, готовы последовать и другие российские инвесторы.

"Студенческой" принято называть недорогую недвижимость, которая арендуется или приобретается в городах с большим количеством высших учебных заведений и большой "концентрацией" студентов и аспирантов.

"Заявки на "студенческую" недвижимость еще пару лет назад были довольно редкими и в основном связывались с покупкой квартир и студий для обучающихся за рубежом детей. Сейчас мы и большинство наших коллег отмечаем существенный рост таких заявок, причем не только со стороны родителей студентов. Главным образом вырос спрос со стороны инвесторов",— говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости ЯРО Юлия Кайнова. По ее словам, если раньше доля рынка данного сегмента не превышала 10-13%, то теперь достигла 30-35% от общего числа заявок.

По словам управляющего партнера "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, последнее время популярность студенческого жилья также растет: "В нашей компании количество запросов на жилье, попадающее в эту категорию, выросло за последний год на 15-20%. С одной стороны, это можно объяснить ростом популярности западного образования в России. Нередко обеспеченные родители, отправляя детей на учебу в другую страну, приобретают для них квартиру". По его словам, существенная часть покупателей студенческого жилья — это чистые инвесторы. Во-первых, спрос на него растет: арендные ставки за прошлый год поднялись примерно на 4-5%, а в наиболее популярных студенческих городах аренда жилья подорожала на 8-12%.

Выбор места

Российские инвесторы, как правило, рассматривают варианты с инвестициями от €200 тыс. для последующей сдачи в аренду и получения стабильного дохода. Также у российских инвесторов популярны дома, которые специально строятся в студенческих городках и имеют не менее пяти комнат. Есть инвесторы, которые выкупают целые дома — так называемые dorms-общежития — и управляют этим бизнесом. Кроме того, среди россиян есть "портфельные" инвесторы в "студенческую" зарубежную недвижимость, которые для минимизации рисков набирают "портфель" недвижимости в разных городах, разного типа и разной доходности.

"До финансового кризиса у студента за рубежом была возможность приобретения студенческой квартиры при наличии всего 10-15% собственных средств, а на остальную сумму можно было получить ипотечный кредит. Но сегодня ситуация кардинально изменилась: банки кредитуют хуже, требуется больший собственный капитал. В этой ситуации появляются новые возможности у тех студентов, которые имеют 50-60% собственных средств",— отмечают специалисты Gordon Rock. Такой студент-покупатель может одновременно стать и инвестором. Например, сейчас в Англии установлена рекордно низкая ставка рефинансирования и, как следствие, низкие ставки по ипотечным кредитам. С использованием ипотеки приобретаются апартаменты из нескольких спален (например, апартаменты из трех спален в Бирмингеме за £140 тыс.). При этом две спальни сдаются в аренду другим студентам, что приносит студенту-инвестору доход £450 в месяц, который покрывает обслуживание процентов по ипотечному кредиту. Соответственно, сам студент проживает в своей собственной квартире и не платит за аренду.

Согласно исследованию Gordon Rock, доход от сдачи "студенческой" недвижимости в среднем на 25% выше, чем от сдачи стандартной жилой недвижимости. При этом средняя доходность по "студенческой" недвижимости зависит от страны и города, но минимальные показатели составляют около 5%, а максимальные доходят до 12% годовых. Ликвидность таких объектов — одна из самых высоких на рынке. Так, исследователи компании оценивают среднюю доходность студенческой недвижимости в Германии на уровне 9% в год, США — 7%, Великобритании — 6%, Чехии — 6%, Франции — 5%. Для этих целей подходит практически любой студенческий город, особенно те, где университет является градообразующим предприятием.

Арендная альтернатива

Для тех, кто решил учиться за границей или планирует отправить туда своих детей, но при этом не предполагает приобретать там недвижимость, альтернативой остается ее аренда. "Я учусь в Калифорнийском университете, но пока не планирую покупать недвижимость. У студентов есть несколько вариантов. Во-первых, можно жить в кампусе. Во-вторых, студенты, которые по тем или иным причинам не хотят жить в кампусе, могут найти различные варианты аренды недвижимости за пределами университетской территории. Вряд ли ради пяти лет обучения кто-то будет покупать дом, чтобы его потом перепродать",— говорит управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев. По его словам, чтобы инвестировать в маленькие университетские города, нужно либо жить в них, либо иметь своего человека, который будет сдавать эту недвижимость в аренду.

"Дело в том, что управление недвижимостью не поставлено на должный уровень. К примеру, университет, где я учусь, расположен в 20 минутах езды от Сан-Франциско. Я мог жить в маленьком городке в кампусе, но предпочел поселиться в самом городе. У меня есть партнеры в США, которые на месте подобрали мне таунхаус",— рассказывает Денис Евсеев. К примеру, проживание в кампусе стоит $10 тыс. в год без стоимости обучения. В Сан-Франциско квартиру можно арендовать за такие же деньги. Для сравнения: за €16 тыс. в Германии можно купить жилье в студгородке.

Будущий рост

""Студенческая недвижимость" становится важным сегментом международного рынка. С середины 2009 года отмечается рост спроса на такие объекты, что приводит к росту дохода от их сдачи в аренду. Арендные ставки продолжат расти на 5% в год",— отмечают специалисты лондонского офиса Knight Frank в своем отчете, посвященном студенческой недвижимости. По их мнению, в том числе это связано с тем, что количество студентов в Великобритании выросло с 1,8 млн в 1996 году до 2,4 млн в 2010 году. Более того, этот показатель продолжит расти в том числе за счет зарубежных студентов.

Платежеспособность учащихся растет, несмотря на кризис и даже благодаря ему. Из-за кризиса многие специалисты вынуждены не только повышать свой уровень образования, но и переквалифицироваться. Кроме того, в Европе мода на второе, третье, четвертое образование. Средний возраст студента и, соответственно, его платежеспособность заметно растет.