Высокобюджетная перестройка

В нынешнем году покупатели высокобюджетного жилья не только в целом заметно снизили свою активность, но и массово переориентировались на вторичный рынок, где решившие перебраться за рубеж собственники были готовы к заметным дисконтам. Основные надежды на оживление рынка в 2023 году сводятся к резкому снижению стартовых цен в новых проектах и ограниченному потенциалу готового жилья.

Рынок элитной недвижимости Москвы оказался на развилке: спрос падает, а девелоперы не готовы снижать цены

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Итоги 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек оказались неутешительными: согласно оценкам NF Group, число сделок с ними в элитном сегменте сократится на 44% относительно аналогичного периода прошлого года, примерно до 900 штук. Это соответствует показателям 2017–2018 годов. Объем предложения, согласно оценкам аналитиков, при этом вырос на 37%, до 1,8 тыс. квартир и апартаментов. В Intermark Real Estate снижение спроса по итогам десяти месяцев 2022 года оценивали в 46%. Такая динамика на фоне геополитической и экономической нестабильности не стала для рынка сюрпризом. Сейчас главная интрига — удастся ли его участникам вернуться к росту в 2023 году.

Ставка на вторичку

Многие покупатели высокобюджетной недвижимости сейчас переориентировались на вторичный сегмент. Если в прошлом году 70% сделок в сегменте, по данным NF Group, заключались с новостройками, сейчас пропорция обратная. А согласно оценкам Intermark Real Estate, доля покупателей, предпочитающих первичный рынок, за год сократилась с 35% до 20%. Региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев связывает этот тренд с увеличением объема предложения и появлением значительных дисконтов, связанных с намерением собственников продать часть арендных квартир, а также с решением части обеспеченных клиентов переехать за рубеж.

В итоге сложилась следующая картина. В то время как средняя стоимость высокобюджетных новостроек за счет изменения структуры предложения за год, по данным Intermark Real Estate, выросла на 28%, до 1,2 млн руб. за 1 кв. м, цены на вторичке оказались почти в два раза ниже — 630 тыс. руб. за 1 кв. м. Девелоперы высокобюджетного жилья традиционно неохотно предлагают прямые дисконты.

Хотя эта практика, по словам управляющего партнера Intermark Real Estate Дмитрия Халина, к концу года все же стала более распространенной. Средний размер дисконта на новостройки в Москве, по его словам, сейчас составляет 4,2%, на готовое жилье — 6,1%. Но ресурс вторичного рынка ограничен и выгодные предложения сразу вымываются, предупреждает господин Соловьев. На этом фоне он сомневается, что тенденция станет долгосрочной: «Далеко не все собственники готовы сильно уступать в цене».

Вторичное жилье подходит далеко не всем покупателям: многие хотят сделать эксклюзивный ремонт на свой вкус, выбирая новостройку, замечает основатель Apple Real Estate Данила Савченко. Представитель AREA Евгений Скоморовский в целом убежден, что доступных к приобретению достойных предложений в современных домах на рынке мало.

«Запросы покупателей возросли, поднялись и стандарты проектирования и строительства, в построенных в 1990–2000-х домах сегмента deluxe нет того оптимального сочетания роскоши общественных пространств, эргономики и удобства планировок, в которых готовы жить требовательные клиенты»,— говорит он. Именно поэтому, по словам эксперта, многие обеспеченные клиенты вкладываются в новостройки.

Инвестиционные недостатки

Алексей Соловьев в целом рассчитывает на дальнейшую стабилизацию рынка элитной недвижимости, отмечая, что многие клиенты сейчас опасаются инфляции, а элитное жилье — по-прежнему эффективный инструмент сохранения капитала. Хотя сейчас с чисто инвестиционными целями на элитном рынке, по оценкам Intermark Real Estate, заключается 18% сделок.

Данила Савченко указывает, что высокобюджетные квартиры приобретают преимущественно для собственного проживания или в подарок детям. По его словам, вкладываться в такие активы не так выгодно: они стабильно дорожают на 5–7% в год, в то время как стоимость лотов в некоторых проектах в массовом сегменте может вырасти на 50% с котлована до момента завершения строительства.

Инвестиционного вторичного рынка в элитном сегменте, по словам господина Скоморовского, практически не существует. Исключениями он считает отдельные дома, на которых есть стабильный и устойчивый спрос, например «Гранатный, 6», «Малая Бронная, 15». «Но и цены в этих жилых комплексах по карману далеко не каждому даже преуспевающему покупателю, а собственники не спешат расставаться со своими активами — предложения если и бывают, то единичные»,— отмечает эксперт. На этом фоне инвесторы на вторичном рынке, по мнению Евгения Скоморовского, занимаются в основном «срочным выкупом» в домах попроще.

Потенциал скидок

Дмитрий Халин в моменте не видит очевидных предпосылок для увеличения числа сделок на первичном рынке высокобюджетной недвижимости. «Для этого должен начаться экономический рост в стране»,— замечает он. Хорошим результатом эксперт готов считать сохранение динамики на текущем уровне, когда в большинстве элитных новостроек продаются один-два лота в месяц, в редких случаях— до пяти-семи.

Господин Скоморовский обращает внимание, что на рынке сохраняются все факторы, способствовавшие снижению покупательского спроса: отъезд части платежеспособного населения за пределы страны, перенаправление инвестиционных потоков в ОАЭ, снижение уровня инвестиционного и потребительского оптимизма. На этом фоне роста числа сделок он не ждет.

Хотя большие ожидания относительно оживления на рынке господин Халин связывает с выходом в предстоящем году новых проектов по привлекательным ценам. Подобная ситуация, по его словам, на рынке уже была, когда после кризиса 2008 года продажи в элитных проектах «Садовые кварталы» и «Итальянский квартал» в 2009–2010 годах стартовали с $6,5–7,0 тыс. за 1 кв. м, в то время как до кризиса цены планировались на уровне $15–20 тыс. за 1 кв. м.

В 2023 году новые проекты, по прогнозам господина Халина, также будут выходить на рынок с ценой 700 тыс. руб., а не 1,5 млн руб. за 1 кв. м, как раньше. Такая цена покупателю будет интересна, благодаря этому средняя стоимость высокобюджетного жилья снизится примерно до 1 млн руб. за 1 кв. м.

Однако Дмитрий Халин сомневается, что застройщики пойдут на то, чтобы снижать цены в существующих проектах класса deluxe на 30% — скорее будет продолжаться медленная реализация по текущим ценам.

Впрочем, Евгений Скоморовский убежден, что на рынке останутся низколиквидные, непопулярные дома, чьи застройщики будут вынуждены снижать цены. Он также считает, что коррекция цен будет происходить за счет изначально переоцененных проектов, в финансовые модели которых закладывался стабильный рост спроса и цен.

«Отсутствие продаж в проекте в течение нескольких месяцев повлечет за собой либо необходимость дополнительного участия застройщика собственными средствами для продолжения получения проектного финансирования, либо пересмотр финансовой модели и снижение стоимости реализуемых квартир для активизации продаж»,— рассуждает эксперт. При этом господин Скоморовский не исключает, что в отдельных люксовых проектах продажи будут вообще закрыты до момента оживления рынка.