«В будущем на первый план выйдет умная квартирография»

Руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен отмечает, что рост продаж компании превзошел все изначально запланированные сценарии, называя результаты влияния пандемии «неожиданными». О промежуточных итогах текущего года, причинах повышения цен на квартиры, рисках инвесторов, новых подходах к квартирографии и развитии бизнеса в сфере управления жилыми домами он рассказал в интервью корреспонденту BG Марии Кузнецовой.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

BUSINESS GUIDE: Какое влияние оказала текущая ситуация, связанная с пандемией и ее экономическими последствиями, на работу ЮИТ в Петербурге? Как кризис сказывается на бизнесе компании в Европе?

ТЕЕМУ ХЕЛППОЛАЙНЕН: Влияние пандемии на бизнес ЮИТ оказалось очень неожиданным. Несмотря на снижение продаж квартир в марте, уже в середине апреля после запуска программы ипотеки с господдержкой мы увидели рост спроса. Таким образом, период затишья продолжался в России недолго. Если говорить о цифрах, то в этом году за девять месяцев мы продали на 45% больше квартир, чем за аналогичный период прошлого года. Причем рост показателей продаж стабилен во всех регионах присутствия ЮИТ, и Петербург не отличается от других городов, где мы строим дома и продаем квартиры.

Что касается других стран, где ведет бизнес компания, а именно Финляндии, Польши, Чехии, Словакии, а также Прибалтики, то там затишье длилось гораздо дольше, вплоть до конца лета. Но сейчас мы видим на этих рынках те же тенденции, что и в России: более значительный рост продаж по сравнению с прошлым годом.

Если резюмировать, то ни в одном из сценариев, касающихся развития ситуации, которые мы прорабатывали, не было столь серьезного увеличения объема продаж, какой мы наблюдаем сейчас. Скорее всего, это не продлится долго: такого бурного роста, какой был в третьем квартале, вряд ли стоит ожидать. Тем не менее полагаю, что и большого уменьшения продаж в Петербурге не произойдет.

BG: Почему вы так думаете?

Т. Х.: Во-первых, ипотека с господдержкой продлена и на будущий год. Во-вторых, уже на протяжении длительного времени уменьшается количество запусков новых проектов. Это означает, что в следующем году на рынке будет меньше предложения, чем сейчас, а через два года — еще меньше. В-третьих, в Петербурге все еще острый дефицит школ, детских садов и других социальных объектов. А поскольку их строительством занимаются девелоперы, то это не может не сказаться на стоимости квадратного метра.

BG: В последнее время участились случаи оспаривания разрешений на строительство со стороны градозащитников. Согласны ли вы с тем, что приобретение земельных участков сейчас становится все более рискованным?

Т. Х.: Подобные ситуации очень неприятны как для российских, так и для зарубежных инвесторов, поскольку мешают реализации девелоперских проектов. Получается, что даже при наличии всей разрешительной документации остается риск срыва сроков начала строительных работ. В большинстве случаев мы видим, что за инициативными группами, которые протестуют против строительства, стоят профессионалы, имеющие собственные интересы, не имеющие отношения ни к градозащите, ни к ситуации на рынке.

BG: В западных странах ситуация схожая?

Т. Х.: Везде есть инициативные группы, и некоторые из них действительно могут говорить о реальных проблемах проекта. Но ключевая разница между российским рынком и другими рынками, на которых мы работаем, связана с тем, что подобные споры решаются еще до получения разрешений на строительство. Когда у застройщика оно на руках, никто не вправе требовать от него отказываться от реализации проекта. И поэтому, повторюсь, подобные вещи не вселяют инвестору оптимизма, так как даже при наличии всех документов остаются риски потери вложений. Но пока что выхода из подобных ситуации я не вижу — приходится жить с этим и работать в таких условиях: других вариантов нет.

BG: Что можете сказать о работе с эскроу-счетами?

Т. Х.: Нельзя сказать, что на сегодняшний день все проекты ЮИТ реализуются по схеме с эскроу, но их доля постоянно растет. И я думаю, что до лета следующего года все дома от ЮИТ будут возводиться по новым правилам. Сама схема работает нормально, но приводит к ряду последствий. Например, к уменьшению числа игроков на рынке, так как не все застройщики могут получить проектное финансирование от банков. Другой минус заключается в том, что мы можем получить средства клиентов только после ввода здания в эксплуатацию. То есть даже тогда, когда дом уже фактически построен, девелоперы не могут воспользоваться деньгами, чтобы инвестировать в новые проекты. Это тормозит развитие отрасли. Но сейчас очень активно обсуждаются инициативы, согласно которым застройщики могли бы получать средства поэтапно.

BG: Изменила ли пандемия подходы девелоперов к квартирографии и запросы покупателей?

Т. Х.: Мы постоянно анализируем то, в каких квартирах клиенты захотят жить в будущем. Сейчас много говорят о том, что после пандемии часть сотрудников — 20–30% — как в Петербурге, так и в других больших городах будет работать из дома. Необязательно постоянно, но хотя бы два раза в неделю. Это может повлиять на их запросы при покупке жилья. Тем не менее я не думаю, что большинство клиентов сможет позволить себе приобрести ради этого квартиру с дополнительной комнатой. Полагаю, что в будущем на первый план выйдет «умная» квартирография. Что я имею в виду? Например, возможность организации в комнате рабочей приватной зоны, которая позволит, не покупая квартиру большой площади, ее функционально разделить. Другим важным аспектом является шумоизоляция — ее роль, на мой взгляд, значительно возрастет. Говоря о загородном жилье и приобретении квартир в области, я пока не уверен, является ли повышенный интерес к этому временным или продлится на годы. Сейчас мы видим огромный всплеск интереса к нашим проектам за пределами мегаполиса: к ЖК Inkeri в Пушкине, а также к нескольким другим ЖК в Московской области. Но в любом случае, квартиры с «постковидными» планировками мы увидим на рынке не раньше, чем через один-два года, поскольку все нынешние квартиры проектировались еще до пандемии.

BG: Сталкивались ли вы с недостатком рабочей силы на стройплощадках в связи с ограничительными мерами в Петербурге и в других регионах присутствия?

Т. Х.: Я слышал, что такие проблемы существуют, и не только в России, но и во всем мире. Но ЮИТ они не коснулись. Дело в том, что уже долгое время доля иностранной рабочей силы компании как в Петербурге, так и в других городах, довольно небольшая.

BG: Почему ЮИТ принял решение и дальше заниматься строительством в Московской области, несмотря на прежние планы по завершению работы в этом регионе?

Т. Х.: Скажем так: мы приняли решение продолжить строить жилые комплексы на тех участках, которые были ранее приобретены ЮИТ. Некоторое время назад, действительно, мы не считали экономически целесообразным оставаться в Московской области, так как стоимость квартир не покрывала затраты на строительство. Но потом стоимость жилья начала возрастать. Второй момент — это положительные сдвиги, связанные с упрощением получения разрешений на строительство. Если еще пять-семь лет назад этот процесс был очень трудоемким, и уже после получения разрешительной документации могли возникнуть дополнительные требования к застройщику со стороны местных властей, то сейчас все стало гораздо проще. Но новые участки мы там приобретать не планируем. А те проекты, которые сейчас в работе, завершатся в течение трех-четырех лет.

BG: Но из Ростовской области ушли окончательно?

Т. Х.: Да. У нас там было два участка, один из которых мы уже продали. Но компания ЮИТ полностью не ушла с этого рынка: там продолжает работать «ЮИТ Сервис».

BG: Какова динамика развития бизнеса ЮИТ по управлению и обслуживанию домов?

Т. Х.: В целом динамика хорошая: на протяжении длительного времени мы фиксируем постоянный рост этого направления. В этой связи заключаются все новые и новые партнерства со строительными компаниями для обслуживания из домов, помимо наших собственных. Не так давно было подписано соглашение о стратегическом сотрудничестве между УК «ЮИТ Сервис» и Veren Group, и оно далеко не последнее.

BG: Корректировала ли компания планы по выручке?

Т. Х.: Как публичная компания мы не даем эти сведения заранее, такие данные будут известны в феврале 2021 года. Отмечу, что в бюджет этого года, который был разработан год назад, не был заложен рост продаж на 45%.

BG: Стоит ли ожидать новостей о пополнении портфеля до конца этого года, а также о выводе на рынок новых проектов?

Т. Х.: До конца текущего года остается около месяца, и я боюсь, что сделки по покупке земли мы закрыть не успеем. Но в начале следующего года мы сможем объявить о приобретении новых участков. А вывод новых проектов будет зависеть от того, насколько быстро мы получим разрешительную документацию.