Ипотека на выселках

В Волгограде должница по ипотеке, выселенная из единственного жилья, добилась в суде права на новую квартиру от администрации города. Хотя такая норма есть в российских законах, она, как правило, игнорируется. Созданный прецедент особенно важен в свете новой тенденции — массового выселения ипотечных должников из квартир.

Если вам никогда не задавали вопрос: "Третьим будешь?", значит, вы, скорее всего, просто никогда не бывали в России. Еще с советских времен этот вопрос, предполагавший дальнейшее распитие купленной в складчину бутылки стал практически афоризмом. В современной России он трансформировался и обрел многозначность.

Недавно в роли такого "третьего", причем неожиданно для себя, оказалась администрация города Волгограда. В рамках судебной тяжбы между ипотечным заемщиком и банком-кредитором, которая длилась несколько лет, должник подал иск к местным властям с требованием предоставить ему жилье из маневренного фонда. И, что удивительно, суд этот выиграл.

История развивалась так: в 2008 году на пике цен предпринимательница Л. из Волгограда купила трехкомнатную квартиру в ипотеку. В 2009 году начался кризис, супруг Л. потерял работу, у самой предпринимательницы тоже начались проблемы, в итоге возникла просрочка. Банк подал иск о взыскании просроченной задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки — квартиру. Поскольку ипотечное жилье было для семьи Л. единственным, она обратилась в суд за отсрочкой и получила таковую — на год. Когда отсрочка подходила к концу, заемщица снова обратилась в суд за отсрочкой ввиду новых обстоятельств — у нее родился ребенок. Однако суд Л. отказал. Началась процедура изъятия квартиры, собственником стал банк и подал иск о выселении должников, который выиграл.

Вот тут-то администрация Волгограда и стала тем самым "третьим" — адвокат должницы обратилась с иском к городским властям о признании семьи своей клиентки нуждающейся в выделении жилья из маневренного фонда. "В Жилищном кодексе есть нормы о жилых помещениях маневренного фонда, которые распространяются и на ипотечных заемщиков, утративших единственное жилье в результате обращения взыскания на него",— говорит адвокат Юлия Севастьянова, представляющая интересы заемщицы Л. Норма предоставления жилья маневренного фонда составляет 6 кв. м жилой площади на человека.

Поскольку иск банка о выселении должников был удовлетворен, приняв во внимание тот факт, что должница с семьей лишилась единственного жилья, Центральный районный суд Волгограда удовлетворил требования заемщицы Л. Теперь адвокат и ее подзащитные ждут решение апелляционного суда, поскольку администрация была категорически не согласна с иском. "К сожалению, судебная практика по таким делам известна: суды не считают необходимым предоставлять людям помещения маневренного фонда, а выселяют их на улицу. Поэтому у нас есть большие сомнения: утвердит ли суд апелляционной инстанции решение Центрального райсуда, которым за должниками было признано право на помещения маневренного фонда. Будем надеяться на гуманность вышестоящей инстанции",— говорит Юлия Севастьянова.

Маневры вокруг ипотеки

Проблемы ипотечников давно известны. Помимо пикетов и митингов есть и официальная статистика их бед: по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), с начала года количество ипотечных кредитов с просрочкой платежей выросло на 22% и достигло 103 тыс. Объем просроченной задолженности по ипотеке увеличился на 17%, до 155 млрд руб., и именно в ипотечном кредитовании просрочка растет быстрее всего.

Формально государство ипотечникам уже помогло: год назад была принята госпрограмма поддержки проблемных ипотечных заемщиков, реализуемая АИЖК. Однако, как выяснил недавно "Коммерсантъ", за год действия программа общим объемом 4,5 млрд руб. реализована всего на 3,8%.

А вот о том, что в стране идет вторая волна выселений ипотечных должников (первая была после кризиса 2008-2009 годов), предпочитают не говорить. "Назвать точное число выселяемых очень сложно, так как многие люди находятся вне движения",— говорит пресс-секретарь Всероссийского движения валютных заемщиков Галина Григорьева. А вот среди ее сподвижников около 500 семей уже имеют на руках судебные решения о выселении. "Идут десятки, сотни подобных судов!" — говорит Григорьева.

Прецеденты выселения из единственного ипотечного жилья тоже есть: в мае в рамках исполнительного производства в Королеве выселили валютную ипотечницу Людмилу Гендугову с мужем и двумя детьми, один из которых — инвалид. Обращалась она в социальную службу и за положенным ей жильем маневренного фонда. "Нам сказали, что маневренного фонда жилья в городе нет",— говорит Людмила.

На запрос "Денег" о том, какой объем жилья маневренного фонда есть сейчас в распоряжении департамента городского имущества Москвы, в департаменте не ответили. Официальная отчетность на этот счет на его сайте отсутствует. Хотя, по словам первого зампреда комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной думы VI созыва Елены Николаевой, в сложной жизненной ситуации именно маневренный фонд — страховка, гарантированная Конституцией. "Чтобы воспользоваться этой возможностью, необходимо предоставить ряд документов в соответствующий департамент, отвечающий за жилищную политику в вашем муниципальном образовании, и в течение 30 рабочих дней со дня поступления документов вам должны бесплатно предоставить временное жилье",— говорит Елена Николаева. "Но чаще всего заявитель получает в суде отказ ввиду невозможности исполнить судебное решение",— рассказывает один из адвокатов.

Масса проблем возникает и с предоставлением такого жилья. "К примеру, в законодательстве не определен механизм предоставления подобных жилых помещений, в том числе не конкретизировано, кто должен их предоставить и из какого вида жилищного фонда. Есть примеры, когда гражданам, дом которых обвалился или пострадал в результате стихийного бедствия, вместо жилых помещений маневренного фонда предоставляли номера в гостиницах",— рассказывает Николаева.

Решение Волгоградского суда могло бы стать важным прецедентом. Но Юлия Севастьянова обращает внимание, что бороться за 6 кв. м временного жилья должникам предлагается уже после того, как суд принял решение о выселении. "То есть человеку, который оказался на улице, предлагается еще побороться с администрацией в судах, оплачивать адвокатов, стоимость услуг которых может быть весьма значительной в силу сложности спора на стыке нескольких отраслей права: банковского, гражданского, жилищного и других",— говорит она.

Сейчас Юлия Севастьянова готовится подать заявление об отсрочке исполнения судебного акта о выселении должницы Л., причем не бессрочно, а до предоставления помещения маневренного фонда. Поскольку жилье маневренного фонда предоставляется до завершения расчетов с гражданами в соответствии со ст. 106 Жилищного кодекса.

Дополнительная сложность в том, что даже после реализации ипотечной квартиры с торгов экс-заемщики остаются с огромным долгом. Так, Людмила Гендугова из Королева утверждает, что после выселения ее банковский счет, на который поступают социальные выплаты и пенсия на ребенка, арестован, судебные приставы списывают деньги до сих пор. По идее, эту проблему должен был снять закон о банкротстве физлиц. Однако, по словам арбитражных управляющих, банкротство для многих оказалось дорогим, а процедура его не отлажена. В законе "Об ипотеке" есть ст. 61, в которой сказано, что если стоимости реализованной квартиры с торгов недостаточно для погашения задолженности, то кредитное обязательство все равно прекращается. "Однако в моей практике произошло прямо противоположенное: после реализации квартиры остался долг — 2,5 млн руб., пристав не оканчивает исполнительного производства, поскольку в законе "Об исполнительном производстве" такого основания прекращения исполнительного производства нет, а закон "Об ипотеке" для пристава не является профильным",— рассказывает Севастьянова. Банк при этом не отзывает исполнительный лист. Получается, что должника выселяют, однако исполнительное производство не прекращено, значит, судебные приставы могут списывать деньги со счетов. "Я считаю, что, если уж эти помещения маневренного фонда так неудобоваримы для власти, для банков, тогда надо упростить порядок признания погашенной задолженности",— говорит Севастьянова. В своем намерении получить разъяснения и доказать правоту ипотечных заемщиков в подобных спорах адвокат собирается дойти до Верховного и Конституционного судов.

Активность самих заемщиков, оказавшихся в патовой ситуации, тоже не остается незамеченной. 23 июня президент РФ подписал закон, ограничивающий размер неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение ипотечного кредитного договора физлицами. Согласно закону, размер неустойки ограничивается ключевой ставкой ЦБ либо составляет 0,06% суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения.