Индустриальная недвижимость поднимает градус

По данным Nikoliers за май 2023 года, объем рынка температурных (морозильных, холодильных и мультитемпературных) складских комплексов Петербурга и Ленобласти составляет около 800 тыс. кв. м. Дефицит предложения составляет минимум 50 тыс. кв. м, подсчитали аналитики. Девелоперы складской недвижимости либо вообще не строят температурные склады, либо сооружают не подходящие по площадям, объясняют нехватку эксперты.

Мультитемпературные склады занимают 19% от общего объема складского предложения в Санкт-Петербургской агломерации

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Мультитемпературные склады занимают 19% от общего объема складского предложения в Санкт-Петербургской агломерации, приводит цифры Nikoliers. Как поясняет старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилл Вечер, прямо сейчас рынок готов поглотить минимум 50 тыс. кв. м таких площадей, и это без учета будущего роста спроса. «Существующие холодильные и морозильные площади редко выходят на рынок аренды, так как, как правило, используются компаниями для собственных нужд либо находятся под управлением логистических операторов, предлагающих услуги ответственного хранения»,— отмечает эксперт.

В последние три года складские мощности данного формата в регионе активно наращивали федеральные и локальные торговые сети, которым требуются различные зоны хранения, сообщают в Nikoliers. Большая часть функционирующих объектов реализована по схеме built-to-suit, то есть используется собственниками или долгосрочными арендаторами для собственных нужд (продовольственные сети, поставщики, дистрибуторы и пр.). Это связано как с отсутствием необходимых площадей на рынке, так и с возможными специфическими требованиями компаний к помещениям.

Также качественные современные мультитемпературные объекты пользовались спросом со стороны 3PL-операторов (компании по аутсорсингу логистических услуг) и логистических компаний, действующих в интересах активно развивающихся онлайн-ритейлеров и маркетплейсов.

Последний введенный мультитемпературный объект, индустриальный парк «РУСИЧ — Шушары» на 55,4 тыс. кв. м, был введен в мае этого года. Склад класса А+ располагает блоками в режиме «мороз» (от –18 до –24 °C), «холод» (от +2 до +6 °C) и классического «сухого» хранения. Данный проект рассчитан на крупных клиентов и не удовлетворяет большинство запросов на мультитемпературные площади, замечает Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG. Estate. «По нашим оценкам, наиболее востребованная площадь в данном сегменте составляет от 1 до 3 тыс. кв. м». С тем, что предлагаемые площади не соответствуют ожиданиям потенциальных клиентов, согласны и в Nikoliers, где подсчитали, что спрос сосредоточен на блоках среднего размера, от 1,5 до 3,5 тыс. кв. м, в то время как девелоперы реализуют новые мультитемпературные проекты блоками от 10 тыс. кв. м и более.

Девелоперы не спешат реализовывать подобные проекты в силу нескольких причин. «Во-первых, строительство мультитемпературного склада обходится в полтора раза дороже, чем традиционный складской девелопмент,— делится наблюдениями господин Чайка.— Во-вторых, структура спроса не очевидна девелоперу. Так как ставка аренды в мультитемпературных проектах кратно превышает традиционные коммерческие условия, клиент не готов переплачивать за площадь, которую предлагает собственник, и решается лишь на необходимые лично ему объемы площадей, конфигурацию и обеспеченность склада».

Диапазон арендных ставок на температурные складские помещения в Санкт-Петербургской агломерации составляет 13,2–18,1 тыс. рублей за квадратный метр в год, приводят цифры аналитики Nikoliers, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно.

Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris, замечает, что сейчас на рынке Петербурга не хватает абсолютно всех видов складов — не только мультитемпературных. «И отсутствие новых спекулятивных проектов — это также общая проблема, связанная с нежеланием девелоперов рисковать "строить в рынок" в существующих условиях»,— заключает эксперт.