Офисы расходятся по арендаторам

Российские компании торопятся найти офисы получше до того, как новое предложение станет дефицитным, а арендные ставки начнут расти. Это спровоцировало ажиотажный спрос в Москве в первой половине 2018 года. В то же время иностранные компании не спешат заключать новые контракты и договариваются с владельцами бизнес-центров об изменении условий ранее заключенных договоров.

В первой половине 2018 года спрос на московские офисы вырос почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали в Colliers International. В компании уточнили, что с января по июнь этого года было куплено и арендовано в общей сложности 661,1 тыс. кв. м — это в 1,8 раза больше, чем в первом полугодии прошлого года. На покупку пришлось 78,3 тыс. кв. м, что превышает прошлогодний показатель на 35%. В CBRE оценивают общий объем новых сделок по покупке и аренде офисов за первые шесть месяцев этого года в 717 тыс. кв. м. Крупных сделок было мало: 80% составили продажи помещений площадью менее 500 кв. м.

Оживление связано с тем, что бизнес адаптировался к кризису, утверждает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. «На рынке сложились привлекательные условия для желающих найти более качественный офис»,— уточнил он, добавив, что активность российских компаний в вопросах переезда в новый офис и консолидация подразделений в одном бизнес-центре растет последние два года. «Это уже привело к дефициту качественных офисных площадей»,— резюмирует он.

Спрос на офисы формируют российские компании. Доля иностранных участников в первом полугодии снизилась до 19% (54 тыс. кв. м) — это исторический минимум. Еще в прошлом году доля иностранных компаний в новых сделках покупки и аренды офисов составляла 35%, напоминает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

До 2012 года доля иностранцев была стабильной и составляла около 50%, в 2013 году она начала снижаться. «В первом полугодии этого года в десятке крупнейших сделок по новой аренде и покупке офисов нет ни одной иностранной компании»,— констатирует Николай Казанский. По его данным, зарубежные участники проявляют активность в изменении условий уже действующих договоров: в этом сегменте 90% сделок приходится на иностранные компании. При этом в последнее время количество таких сделок сокращается, сейчас их на 22% меньше, чем в сопоставимом периоде прошлого года, отмечает директор в отделе офисных помещений CBRE Виктория Задорина. «На фоне текущей экономической ситуации в России зарубежные компании предпочитают развитию снижение текущих расходов»,— поясняет она. По данным Cushman & Wakefield, средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса А почти вдвое выше, чем в классе В,— 29 тыс. руб. за 1 кв. м в год против 16 тыс. руб.

Российские компании торопятся улучшить офисные условия, поэтому в первом полугодии был закрыт беспрецедентный объем новых сделок, считает Виктория Задорина. «Участники рынка хотят найти новое помещение до того, как возникнет дефицит качественного предложения и пока можно договориться о более комфортных условиях»,— отмечает она. По словам госпожи Задориной, как только средний уровень вакансии в офисах достигнет 10%, ставки аренды начнут расти. Общий объем свободных площадей в бизнес-центрах Москвы по итогам полугодия упал до 11,5% (данные CBRE). «Во втором квартале этого года ввод офисов в Москве снова оказался рекордно низким: в эксплуатацию введено одно здание класса В площадью 2,3 тыс. кв. м. Часть проектов, анонсированных к завершению в текущем году, уже перенесли на 2019 год»,— говорит аналитик офисной недвижимости JLL Александр Баженов. Он добавил, что низкий ввод и растущий спрос на офисы могут привести к росту арендных ставок уже во втором полугодии этого года.