Мэрия заложит дыру на будущее

Мэрия Москвы нашла еще один способ сократить дефицит бюджета. Будет распродана недвижимость, полученная в счет так называемой доли города: до недавнего времени за право строить в столице частники должны были отдать в среднем 25% проекта — в квадратных метрах или денежном эквиваленте. Предлагается более 350 самых разных помещений, например треть гостиницы "Hilton Ленинградская" и четверть торгцентра AFI Mall.

О грядущей распродаже "Ъ" рассказал чиновник московского правительства и сотрудник одной из оценочных компаний, знакомый с ситуацией. По их данным, на рынок поступят доли более чем в 350 объектах, в основном это коммерческая недвижимость — офисы, гостиницы и торговые центры, хотя жилые комплексы тоже есть в перечне. Общая площадь объектов превышает 500 тыс. кв. м. Очень приблизительная цена может достигать $1,5 млрд, предполагает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

До конца 2011 года город реализует, по крайней мере, 30 помещений, или около 100 тыс. кв. м, говорит сотрудник мэрии. По его словам, к продаже готовятся, в частности, 7,5 тыс. кв. м в гостинице "Hilton Ленинградская" (общая площадь — 25 тыс. кв. м, принадлежит "Моспромстрою" Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова), около 10 тыс. нежилых кв. м в "Доме в Сокольниках" (располагает 127 тыс. кв. м, девелопер — "Дон-строй инвест", контролируемый ВТБ), 2 тыс. нежилых кв. м в жилом комплексе в Очаково-Матвеевском (около 40 тыс. кв. м, владеет "Главстрой" Олега Дерипаски) и 45 тыс. кв. м в торгцентре AFI Mall (включает 180 тыс. кв. м, построен AFI Development). От продажи только этих четырех лотов мэрия сможет выручить $370-400 млн, подсчитал господин Ковалев. В департаменте имущества Москвы, которому предстоит оценить продаваемые доли города, от комментариев отказались.

Все "кусочки" получены по инвестиционным контрактам, которые столица заключала с девелоперами в 2002-2007 годах, рассказывают собеседники "Ъ". Система инвестконтрактов возникла в Москве в начале 1990-х годов: вначале договоры, дающие право строить на городской земле, подписывали префекты, а затем мэрия, вспоминает президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Свою долю город взимал либо квадратными метрами, либо деньгами, поясняет он. Размер этой доли зависел от района: на Остоженке она могла достигать 50-70%, но в среднем по Москве этот показатель составлял 25-30%. Мэрия предпочитала оставлять себе помещения в коммерческих объектах: из них было легче извлекать доход, сдавая в аренду. А при строительстве, например, дорогого жилья чиновники соглашалась на денежную компенсацию, которая направлялась на квартиры для очередников. По мнению бывшего чиновника мэрии, всего за рассматриваемый пятилетний период застройщики передали городу около 3 млн кв. м недвижимости и еще почти 60 млрд руб. внесли в бюджет.

Сейчас в процессе реализации находится около 3 тыс. инвестконтрактов. В марте мэр Сергей Собянин сообщал, что действующие контракты предусматривают строительство 40 млн кв. м. Но власти проводят ревизию соглашений, что приведет к сокращению этих объемов, напоминает Константин Ковалев.

В 2008 году в Земельный кодекс были внесены поправки, запрещающие региональным и местным властям привычную схему с инвестконтрактами. Теперь девелоперы должны получать земли только на аукционах и платить лишь за право получения аренды и сами арендные платежи, говорит гендиректор "Земельных дел конторы" Илья Свиридов. Во время финансового кризиса аукционы практически не проводились, новое московское правительство намерено сделать их системными, говорит сотрудник мэрии. Этой весной Мосгордума за считанные дни утвердила поправки к московскому закону о земле, позволяющему взимать с застройщиков арендные платежи не только по кадастровой стоимости участков, но и по рыночной.

При выкупе доли города у основных владельцев зданий будет преимущественное право, добавляет чиновник мэрии. Но если они откажутся, город реализует свои площади на открытом рынке. Появление частных собственников на 25-30% площадей чревато корпоративными скандалами, предупреждает управляющий проектами "Тринфико Проперти Менеджмент" Артем Цогоев. "У нас совладельцы недвижимости умеют кошмарить друг друга",— говорит он. Объект, не обремененный долевой собственностью, считается более ликвидным, добавляет господин Ковалев. К примеру, AFI Development уже договорилась о выкупе "городских" квадратных метров в AFI Mall (см. "Online" от 25 марта 2011 года).

Политика нового мэра, готового к распродажам (см. справку), кардинально отличается от стиля Юрия Лужкова, который не любил расставаться с недвижимостью, замечает управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец. Чиновник мэрии пояснил, что столице необходимы средства на дорожное строительство и социальные программы. Только в этом году город планирует построить почти 20 км новых дорог и реконструировать 17 км, возвести около 5 км новых линий метро и 634 тыс. кв. м. жилья для очередников. Общая смета этих проектов — свыше 380 млрд руб. В мае департамент финансов Москвы, сообщал, что в 2011 году при доходах бюджета в 1,342 трлн руб. дефицит может составить 246 млрд руб.