Проблемные аспекты продления договора аренды земельного участка с учетом новой редакции земельного кодекса РФ

LAW

УДК 347.453.4

Гришмановский Д.Ю., Велиева Ю.А.

ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ НОВОЙ РЕДАКЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ

Аннотация. В статье рассматриваются вопросы применения положений земельного законодательства к отношениям, связанным с продлением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственниками объектов незавершенного строительства. Анализируются основные тенденции и противоречия судебной практики и норм действующего законодательства по данному вопросу

Ключевые слова: земельный участок, объект незавершенного строительства, недвижимость, договор аренды, арендатор, арендодатель

* * *

Grishmanovskii D.J., Veliyeva J. A.

PROBLEMATIC ASPECTS OF THE RENEWAL OF A LEASE OF THE LAND PLOT WITH THE NEW EDITION OF THE LAND CODE OF THE RUSSIAN FEDERATION

Abstract. In the article the questions of application of the provisions of the land law to the relations connected with the extension of the lease of the land plot being in state or municipal ownership, the owners of unfinished construction projects. Analyzes the main trends and contradictions in the judicial practice and current legislation on this issue.

Keywords: land, construction in progress, property, the lease, the lessee, the lessor.

*

С 1 марта 2015 года вступили в силу глобальные поправки, внесенные в Земельный кодекс РФ. Изменения коснулись многих вопросов земельных отношений, и самыми проблемными стали изменения, касающиеся вопросов продления договора аренды на земельный участок, предоставленный под строительство.

Новая редакция Земельного кодекса РФ предлагает совершенно новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства незавершенных объектов. Теперь для того, чтобы продлить договор аренды на земельный участок, предоставленный под строительство, необходимо оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

* *

Причем если ранее все притязания собственников «незавершенок» были основаны на статье 36 Земельного кодекса РФ, а чуть позднее на статье 22 Земельного кодекса РФ о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений, то теперь обе эти нормы отменены. Новая редакция Земельного кодекса РФ исключила «незавершенки» из числа объектов недвижимости, дающих право на бесконкурсный выкуп земли. По общему правилу с 1 марта 2015 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15

ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Вместе с тем законодатель предусмотрел исключение из общего правила предоставления земельных участков для строительства объектов капитального строительства. Так, в соответствии с п. 21 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В данном случае договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Как следует из п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ правом на однократное приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов сроком до трех лет обладают собственники расположенных на таких земельных участках объектов незавершенного строительства.

Вместе с тем на практике для предоставления в аренду земельного участка сроком на три года для завершения строительства граждане и организации обращаются, не зарегистрировав право собственности на

объект незавершенного строительства. Более того, во многих случаях логично предположить, что на предоставленных земельных участках строительство не будет завершено в срок, поскольку на момент обращения о продлении договора аренды объекты незавершенного строительства имеют низкий процент готовности (от 4 до 10%).

В таких случаях, руководствуясь Земельным кодексом РФ, орган местного самоуправления или орган государственной власти отказывает в продлении договора аренды для завершения строительства.

Однако при обжаловании таких отказов в судебном порядке суд удовлетворяет требования арендаторов и выносит решение об обязании органов местного самоуправления или органов государственной власти заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства сроком на три года, несмотря на то, что зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства у арендатора земельного участка отсутствует.

Изучив и проанализировав подобную практику, можно отметить, что при вынесении таких решений суды руководствуются следующим.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ.

LAW

В подобных случаях суды указывают, что граждане и организации, являясь арендаторами по договорам аренды земельных участков, заключенных до 1 марта 2015 года, в случае, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, имеют право на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства. Исход судебного разбирательства по подобным искам часто зависит от правильной юридической оценки ситуации, от конкретных обстоятельств и наличия соответствующих доказательств.

Таким образом, возникает закономерный вопрос: чем руководствоваться органам местного самоуправления или органам государственной власти [3] при рассмотрении таких обращений - нормами земельного законодательства или же позицией судебных инстанций?

Также неоднозначным является вопрос о заключении договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства с низкой степенью готовности, поскольку в последнее время нередко встречаются случаи обращений для заключения договора аренды для завершения строительства, при которых право собственности зарегистрировано на объект незавершенного строительства, но степень готовности таких объектов составляет 4-10%.

Можно ли в данных случаях считать арендаторов добросовестными, предпринявшими все возможные и необходимые меры для освоения земельных участков в пределах установленного первоначальным договором аренды срока и, соответственно, имеющими право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта?

Конечно же, действующее законодательство, как правило, не в силах быстро и эффективно реагировать на изменение общественных отношений, и, в частности, на неудовлетворительную ситуацию в правовом регулировании общественных отношений по защите гражданских прав [3, с. 212]. Но, тем не менее, следует признать, что для решения описанной проблемы необходимо внести изменения в земельное законодательство в части продления договоров аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства, к примеру, предоставить органам местного самоуправления либо органам государственной власти право самостоятельного выбора срока, на который может быть продлен договор аренды для завершения строительства, в соответствии с определенными критериями, учитывая при этом все возможные условия и обстоятельства каждого конкретного случая, поскольку судебная практика по таким делам прямо противоположна нормам действующего законодательства.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147.

2. Федеральрый закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации": от 25.10.2001 №137-ФЗ (ред. от 29.07.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4148.

3. Принципы гражданского права и их реализация: Монография / Т.П. Подшивалов, Г.С. Демидова. М.: Проспект, 2017. 351 с.

4. Асадов А.М. Правовое обеспечение организации финансовой деятельности государства // Современное право. 2005. № 6. С. 2.

СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРАХ

ГРИШМАНОВСКИЙ Денис Юрьевич, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права и гражданского судопроизводства, Юридический институт, ФГАОУ ВО «Южно-Уральский государственный университет» (НИУ).

E-mail: grishmanovsky@mail.ru

ВЕЛИЕВА Юлия Анатольевна, магистрант кафедры гражданского права и гражданского судопроизводства, Юридический институт, ФГАОУ ВО «Южно-Уральский государственный университет» (НИУ).

E-mail: vyulia130890@gmail.com

РЕЦЕНЗИЯ

на научную статью Гришмановского Д.Ю., Велиевой Ю.А.

«ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ НОВОЙ РЕДАКЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ»

Представленная научная статья посвящена рассмотрению очень актуальных и сложных в теоретическом отношении вопросов, связанных с проблемой продления договора аренды земельного участка. Договор аренды в условиях становления рынка является важнейшим правовым средством воздействия на экономику в нашей стране. Договор - это правовая форма, которую в настоящее время принимает большинство нормальных экономических отношений. В одном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные для различных договоров. В связи с этим возникают проблемы правового регулирования указанных отношений.

Авторы последовательно и логично рассматривают указанные в заглавии вопросы, что позволило выполнить поставленные задачи и достаточно глубоко разработать проблемы в изучаемой области. Содержание статьи соответствует заявленной теме.

Предложения по внесению изменений в законодательство в части продления договоров аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства проработаны достаточно глубоко, что позволяет использовать полученные результаты в практической деятельности.

В качестве положительного момента рецензируемой научной работы можно выделить то, что она подготовлена на основе практических ситуаций и носит характер рекомендаций для людей, не имеющих ничего общего с юриспруденцией.

Таким образом, научная статья Гришмановского Д.Ю., Велиевой Ю.А. «Проблемные аспекты продления договора аренды земельного участка с учетом новой редакции Земельного кодекса РФ» обладает элементами научной новизны, соответствует предъявляемым требованиям и может быть принята к публикации.

Рецензент:

Тенетко А.А., кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры Теории, истории и отраслей права, Южно-Уральского института управления и экономики, г. Челябинск.