ОКНо в будущее

Екатеринбургские инвесторы в последние годы начали активнее заниматься реставрацией старинных зданий. Объекты культурного наследия (ОКН) покупают для сдачи в аренду под офисы, приспосабливают под коммерческие функции или для личного проживания. Но, несмотря на интерес со стороны инвесторов, в городе все еще остается значительное количество объектов, находящихся в плохом состоянии. Так, по данным Корпорация развития Среднего Урала, 610 зданий в Екатеринбурге занесены в реестр объектов культурного наследия, около 20% нуждаются в ревитализации. По словам девелоперов, они готовы работать с ОКН, но важно проработать механизм — стандартизировать и детализировать эту работу.

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

Реконструировать, отреставрировать, приспособить

По данным генерального директора Корпорации развития Среднего Урала (КРСУ) Максима Прачика, в Екатеринбурге находятся 610 зданий, которые занесены в реестр объектов культурного наследия. Часть из них реконструируется в рамках госпрограммы «Развитие культуры», другие — с привлечением частного капитала. Около 20% зданий нуждаются в ревитализации (воссоздании.— «Ъ-Урал»).

За последние годы уральские девелоперы стали больше внимания обращать на объекты культурного наследия. По словам генерального директора холдинга «Деловой дом на Архиерейской» Эльвиры Черепановой, несколько десятилетий памятниками архитектуры действительно мало занимались, но интерес у инвесторов к таким объектам копился давно. «На сегодняшний день уже есть некоторое перенасыщение типичными коммерческими проектами — офисниками. Чтобы оставаться конкурентным, бизнес стал браться за эксклюзивные проекты — памятники архитектуры. Ими заниматься интересно, хотя затраты и риски здесь высокие. Но, тем не менее, на выходе получается интересный проект»,— рассказала Эльвира Черепанова.

Сейчас компания ведет подготовительные и реставрационные работы трех объектов культурного наследия в Екатеринбурге: Усадьба ротмистра Переяславцева на Карла Либкнехта, 3, Дом Флоринского на Сакко и Ванцетти, 69 и Дом городского головы Симанова на Попова, 4. Работы в усадьбе на Карла Либкнехта начались этой осенью, после проведенных экспертиз было решено снести пристрой и отстроить его заново. «Сейчас идет усиление фундамента, стяжка полов, работа с трещинами, которые обнаружились при вскрытии стен. Бывает, что при первом взгляде на объект, кажется, что все ровно, но снимается краска и оказывается, что в кирпичной кладке по всей ширине большая трещина и кладку нужно восстанавливать. У нас задача восстановить объект и подготовить его для арендатора»,— рассказала госпожа Черепанова, добавив, что пока не определено, какой конкретно арендатор разместится в здании.

Правильно просчитанная концепция может превратить разрушающееся здание в прибыльный бизнес-объект, считает господин Прачик, по его мнению, наиболее активно такой бизнес-моделью интересуются как раз застройщики: «Формируя концепцию квартала, они хотят, чтобы ОКН органично вписались в городскую среду. Исторический памятник придает особую статусность территории, повышает ее привлекательность и тем самым позволяет развивать с коммерческой точки зрения соседние объекты»,— прокомментировал «Ъ-Урал» Максим Прачик.

Один из примеров, когда девелопер ведет несколько объектов, находящихся рядом — компания «Брусника». На сегодняшний день компания занимается пятью памятниками архитектуры. Это дома на Горького, 43 и 49, Розы Люксембург, 26, Первомайской, 1 и Пролетарской,3. «В данный момент мы планируем превратить дом Фомина в современный офис. На Горького, 43 разместим одно из подразделений нашей компании. На территории золотосплавочной лаборатории мы планируем создать пространство, которое станет городской гостиной — точкой притяжения жителей, представителей креативных индустрий. Функции объектов на Горького 49 и Пролетарской, 3 мы пока обсуждаем. В сумме интеграция всех этих объектов в современный контекст потребует несколько сотен миллионов рублей»,— рассказал главный архитектор мастер-плана «Брусники» Василий Большаков.

Работа с памятниками архитектуры в Свердловской области также ведется в рамках концессионных соглашений. По данным КРСУ, в Свердловской области заключено уже три концессии в отношении объектов культурного наследия — Усадьба Железнова, Дом фабриканта Злоказова и мужское училище XIX в. в Каменске-Уральском. Пилотным проектом в области ОКН для КРСУ стала усадьба Железнова — ею занимается компания «СтройИнвест». Как заявлялось ранее, договор концессии рассчитан на 30 лет, компания должна вложить в реконструкцию около 380 млн руб. Планируется, что там откроется бутик-отель. По словам господина Прачика, в 2021 году пройдена историко-культурная экспертиза, в следующем году начнутся реставрационные работы усадьбы.

В ближайшее время региональные власти намерены заключить еще одно соглашение — по поводу конструктивистской гостиницы «Исеть». Предполагаемым концессионером называют «Деловой дом на Архиерейской».

Снести нельзя помиловать

В 2021 году в Екатеринбурге снесли несколько зданий, которые не были внесены в реестр объектов культурного наследия, но, по мнению общественности, они несли в себе ценность для города и их демонтаж вызвал недовольство жителей. Один из последних случаев — снос старого здания Уктусского аэропорта, который был построен в 1937 году. Общественники, историки и архитекторы пытались отстоять здание и внести его в реестр объектов культурного наследия, но проиграли все суды. На месте снесенного аэровокзала планируют строить торгово-транспортный пересадочный узел. «К сожалению, архитектурное и культурное наследие Екатеринбурга продолжают активно стирать с лица города! И никаких иных сценариев включения исторических объектов в городскую среду так и не появляется! Застройщики не хотят, а власть закрывает глаза — дико это и непонятно»,— прокомментировал снос ранее экс-главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев. Сносом этого объекта заинтересовался глава СКР Александр Бастрыкин. Он поручил проверить законность демонтажа.

Летом этого года прокуратура организовала проверку из-за сноса здания на Мельникова, 14. Там снесли кирпичное здание 1923 года постройки, ранее считавшееся памятником архитектуры. Еще один конфликт возник вокруг снесенного флигеля усадьбы XIX века в центре города на улице Малышева, 38Б. Работы проводила компания бизнес-партнера хоккеиста Павла Дацюка. Из-за этого депутат гордумы Константин Киселев предложил лишить известного уральского хоккеиста звания «Почетный гражданин Екатеринбурга». Такое предложение было высказано в ноябре, но пока не получило дальнейшего продвижения. Отметим, что флигель здания снесли в связи со строительством 30-этажного административно-гостиничного комплекса «Радиус-2» с подземным паркингом.

Один из самых громких скандалов, связанных со сносом, произошел в начале этого года. В центре города демонтировали конструктивистское здание Уральского областного промышленно-экономического и кооперативного техникума (ПРОМЭКТ). Против сноса здания выступали общественники, которые заявляли, что есть документы, доказывающие, что оно уже внесено в список выявленных ОКН. Приостановить работы рекомендовала и мэрия города. О необходимости сохранить здание также заявлял главный архитектор Екатеринбурга Андрей Молоков, но объект был снесен. Сейчас на его месте возводится жилой дом.

По мнению Василия Большакова, ситуации со сносом объектов являются катализатором к привлечению внимания к ОКН и домам, которым не присвоен официальный статус. «На наш взгляд, сегодня в городской повестке в основном представлены две крайние позиции. Первая — сохранить все в неизменном виде. Вторая — снести. Ни та, ни другая точки зрения не предусматривают диалога. А он в вопросах интеграции наследия жизненно необходим»,— отметил он.

Сохранять по закону

Уральские девелоперы и инвесторы несколько раз поднимали вопрос о корректировке федерального законодательства в сфере реставрации жилых домов-памятников. В конце этого года региональные власти создали рабочую группу, которая займется проработкой этой инициативы. Необходимость изменения законодательства объясняют тем, что «механизм реконструкции подобных объектов не проработан до конца». По словам господина Прачика, в Свердловской области существует несколько механизмов для привлечения частного капитала к работе с ОКН. В числе существующих: льготная арендная ставка 0,3 к годовой арендной плате, срок применения которой рассчитывается исходя из суммы затрат арендатора на проведение работ по сохранению ОКН; льготная арендная плата в размере 1 руб. в год за 1 кв.м объекта, находящегося в неудовлетворительном состоянии. Кроме того, для объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, которые приватизируются путем продажи на конкурсе, начальная цена устанавливается равной 1 руб.

По мнению генерального директора компании «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, действующие нормативы затрудняют процесс приспособления зданий под современные нужды. «Требования технической безопасности и эксплуатации объектов часто противоречат требованиям к сохранению ОКН. Вместе с экспертами, которые участвуют в процедурах сохранения и приспособления памятников, мы сформулировали предложение привести эти требования к единообразию и озвучили его на федеральном уровне от СОСПП. Корректировка правил по работе с памятниками сделает процесс сохранения исторического наследия прогнозируемым для инвесторов, позволит повышать инвестиционную привлекательность городов»,— рассказал господин Ананьев.

Госпожа Черепанова также отметила, что работа с объектами культурного наследия должна быть более стандартизирована и детализирована.