Первичное против вторичного

Первичное против вторичного

На Кубани увеличивается ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой»

Несмотря на снижение доступности ипотеки и сокращения спроса цены на новостройки продолжают расти. Динамика стоимости вторичного жилья, напротив, замедляется. Вместе с экспертами разбираемся, как формируются цены на первичном и вторичном рынках недвижимости Кубани? Почему цена за квадратный метр жилья в новостройках продолжает расти, несмотря на внешние факторы? А также: какую квартиру выгоднее приобретать в сложившихся условиях и стоит ли покупателям откладывать покупку жилья до «лучших времен»?

Рынок волнуется

По итогам I квартала 2024 года рост цен на новостройки в Краснодаре составил 6,3%, до 158,9 тыс. руб. за кв. м, в Сочи — 3,1%, до 371,8 тыс. руб., подсчитали аналитики «Авито Недвижимость». Вместе с тем, средняя стоимость вторичной недвижимости на крупнейших региональных рынках России в начале апреля составила 143,4 тыс. руб. за кв. м, увеличившись относительно предыдущего месяца на 0,4%. Такие данные приводят в «Циан.Аналитике». В Краснодаре изменение среднего показателя оказалось чуть выше — более чем на 1% за месяц.

По словам директора ГК «ИНСИТИ» Андрея Шадрина, стоимость за квадратный метр жилья в новостройках и рост цен обусловлен низкой процентной ставкой для покупателя. Также немаловажным фактором является скорое завершение программы «Господдержка 2020». Как утверждает статистика, вторичный рынок сейчас менее продаваем, так как ставка по ипотечному кредиту на 10% выше, что существенно увеличивает ежемесячный платеж для конечного потребителя.

Поляков Юрий Викторович, директора ГК «Победа»

Директор ООО «Специализированный застройщик “Победа”» Юрий Поляков отмечает, что формирование цен на недвижимость на первичном и вторичном рынках Кубани подвержено влиянию различных факторов: спрос и предложение, региональные особенности, состояние рынка и т.д.

«Краснодарский край является привлекательным регионом для жизни, отдыха и инвестирования благодаря своему климату, природным ресурсам и развитой инфраструктуре. Рост экономики и уровень жизни в регионе стимулируют спрос на недвижимость и повышают ее стоимость. Это лишь несколько факторов, оказывающих влияние на формирование цен на недвижимость на Кубани. Важно помнить, что каждый случай уникален, и цены на недвижимость могут различаться в зависимости от конкретных условий рынка и специфики конкретного объекта недвижимости»,— отмечает эксперт.

Юрий Поляков считает, что некоторое падение цен на вторичном рынке недвижимости может быть обусловлено несколькими факторами:

Состояние объектов. Недвижимость на вторичном рынке часто требует ремонта или модернизации, особенно если она уже была в употреблении. Поэтому потенциальные покупатели могут предпочесть вложить дополнительные средства в объекты на первичном рынке, которые обычно предлагаются в новом или более хорошем состоянии.
Конкуренция с новостройками. Строительство новых объектов на первичном рынке может создавать конкуренцию с объектами на вторичном рынке. Покупатели могут предпочесть приобрести новое жилье современной планировки и инфраструктурой, даже если оно стоит немного дороже.
Фактор времени. Чем дольше объект недвижимости находится на рынке, тем больше вероятность того, что его цена будет снижена. Владельцы могут быть готовы уступить в цене, чтобы заключить сделку быстрее.

«И, конечно, процент по ипотеке на вторичном рынке при текущей ставке остается незавидным»,— констатирует Директор ООО «Специализированный застройщик “Победа”».

За последние два года стабильно наблюдается существенный разрыв в стоимости вторичного жилья и новостройки, обращает внимание директор ГК «ИНСИТИ» Андрей Шадрин. По прогнозам, ключевая ставка начнет снижаться только к концу года и вполне возможно, на рынке возникнет больший спрос на вторичное жилье. Также спрос на «вторичку» может подстегнуть отмена «Господдержки 2020»: потенциальные покупатели будут вынуждены брать ипотеку под рыночную ставку.

«Учитывая последнее выступление президента РФ Владимира Путина, можно предположить, что льготная программа все-таки будет отменена. Мы ожидаем новых условий для "Семейной ипотеки" и очень надеемся на расширение программы господдержки»,— говорит эксперт.

Неоправданные ожидания

Стоит ли сейчас приобретать недвижимость и что будет с рынком дальше? Отвечая на это вопрос, эксперты сходятся во мнении, что самый лучший момент для покупки жилья — здесь и сейчас.

«Давайте возьмем последние 4-5 лет, вы помните хоть один период, когда ожидания чего-то более выгодного в сфере недвижимости оправдались? Я не говорю про отдельные лоты, если где-то кто-то поймал птицу удачи, а в целом про рынок. В пандемию, пока одни боялись — другие покупали по скидкам и буквально через 12-13 месяцев продавали квартиры в два раза дороже. Сейчас уже нет таких инвестиционных предложений, окно таких возможностей — в прошлом. Зато сейчас точно можно и нужно покупать квартиру, если вы хотите расширяться, а также если вам необходимо просто свое жилье. Многие роптали на ставки 4-5%, сейчас это уже давно ушедшая история. Что будет с рынком дальше? — Все что угодно, но точно не чудеса в плане снижения стоимости или космического падения процентной ставки по ипотеке»,— рассуждает господин Поляков.

Андрей Шадрин также отмечает, что из года в год категория граждан, ожидающих падения рынка, сталкивается с тем, что в реальности цены только растут: «Я рекомендую приобрести недвижимость здесь и сейчас, так как имеет место быть динамика роста цен и изменения банковских условий, таких как: отмена госпрограмм, ужесточение требований к заемщикам и повышение процентной ставки. В случае снижения ключевой ставки и существенных изменений в банке, всегда есть возможность воспользоваться услугой рефинансирования и снизить ежемесячный платеж».

С точки зрения инвестиций: первичное жилье — по-прежнему самый надежный актив. Привлекательными вариантами эксперты называют однокомнатные квартиры.

«Если говорить о потенциальном доходе, то спросом очень пользуются однокомнатные квартиры, особенно с ремонтом. Так как стоимость у однокомнатных квартир более доступна, нежели у двух или трехкомнатных квартир, то данный вариант отлично подойдет для сдачи в аренду. В случае перепродажи, на вторичном рынке также существует приличный спрос на однокомнатные квартиры»,— объясняет господин Шадрин.

Настроились на вырост

Ряд экспертов прогнозируют, сокращение объемов запуска новых жилищных проектов в России на фоне сложившееся конъюнктуры рынка. Что в свою очередь может привести к дефициту жилья на рынке, и еще большему увеличение цен на недвижимость.

Юрий Поляков говорит, что действительно в условиях низкого спроса застройщики обычно принимают меры для адаптации к изменяющемуся рынку недвижимости, включая сокращение запусков новых проектов жилья. Что касается Краснодарского края, Республики Адыгея, а также регионов с Дальневосточной ипотекой и Московской области, то здесь, согласно данным СберАналитики, пока до стагнации еще далеко. «Краснодарский край показывает большую затоваренность на рынке новостроек, но вместе с этим год от года растет и миграция россиян в наш регион»,— делится эксперт.

В ГК «ИНСИТИ» сообщили, что не собираются сокращать строительство новых проектов жилья. «Мы следим за новыми тенденциями, совершенствуем рабочие процессы, находим альтернативные варианты для клиентов. Изменения предложений будут зависеть от рыночных тенденций, мы, как клиентоориентированная компания, оперативно среагируем на новые запросы рынка»,— резюмирует Андрей Шадрин.

erid: F7NfYUJCUneLr2pLzcYB

Микрорайон «Любимово» — город в городе

В современном, экологически чистом и перспективном районе Прикубанского округа Краснодара на площади 610 000 кв. м компания «ИНСИТИ» возвел один из самых уникальных автономных жилых районов — микрорайон «Любимово»

На территории микрорайона создается полноценная инфраструктура: школа на 1 550 мест, три детских сада по 350 мест каждый, торговый центр, кафе, аптеки и салоны красоты, паркинги, скверы, прогулочные аллеи и большой парковый бульвар с крупнейшим в городе памп-треком (1000 кв. м.), детскими площадками, велодорожками, лавочками и лежаками, танцующим фонтаном и прилегающей площадкой для выгула собак.

Визитная карточка всех жилых комплексов «ИНСИТИ» — дворы-стилобаты.

Особую атмосферу и гармонию внутри «Любимово» создают выполненные в едином архитектурном стиле жилые дома и фасады коммерческих помещений.

Современное оформление подъездов включает в себя: просторные светлые холлы, дизайнерский ремонт, удобную навигацию и кабинет для консьержа.

Комплексная застройка жилого района «Любимово» обеспечена новыми центральными коммунальными сетями. Это гарантирует их бесперебойную работоспособность на долгие годы.

К микрорайону «Любимово» ведут крупные дорожные артерии округа — улицы Восточно-Кругликовская, им. Кирилла Россинского, Героев Разведчиков. Из «Любимово» также предусмотрен быстрый выезд на трассу М-4 «Дон»(к морю).

Реклама. Привлечение средств физических лиц (участников долевого строительства) не осуществляется. incitystroy.ru

erid: F7NfYUJCUneLr2pLzczf

«МЕГА ПОБЕДА» 3-я очередь — это современный комплекс Family — класса. Он состоит из двух шестнадцатиэтажных домов. Расположен в одном из самых экологически чистых и благоприятных для жизни районов республики Адыгея. Дома с готовой инфраструктурой и комплексным проектированием. Закрытая частная территория двора соседствует с открытым пространством коммерческих помещений.

Также территория двора разделена на тематические зоны с помощью ландшафтного дизайна.

Дети и взрослые, любители вечерней пробежки и велосипедисты — все могут заниматься любимым делом во дворе ЖК «МЕГА ПОБЕДА» 3-я очередь. Большое внимание уделено озеленению двора, что становится не просто эстетической стороной благоустройства, но и необходимым местом для прогулок и отдыха с семьей.

Благодаря своему расположению, «МЕГА ПОБЕДА» 3-я очередь предоставляет жителям возможность наслаждаться тишиной и природой, не выезжая за пределы города. При этом центр Краснодара находится всего в 15 минутах езды, что обеспечивает быструю доступность к различным учреждениям, магазинам и развлекательным центрам.

Из окон верхних этажей жилого комплекса открывается вид на город и акваторию р. Кубань.

По утрам можно пить вкусный кофе и наслаждаться видом на город, а по вечерам провожать алые закаты.

ЖК «МЕГА ПОБЕДА» 3-я очередь предлагает своим жителям удобства и комфорт, позволяющие наслаждаться жизнью в спокойной и безопасной обстановке. Этот комплекс станет идеальным выбором для семей всех жизненных циклов, которые ценят комфорт, безопасность и красивую окружающую среду.

Жилой комплекс «Мега Победа» 3-я очередь — воплощает атмосферу комфорта и уюта.

Особенности комплекса:

15 минут до центра города
Школа в 50 метрах
ландшафтный дизайн
дизайнерские подъезды
эко материалы для площадок
виды на город и р. Кубань
современные планировки

Реклама. Застройщик ООО СЗ «Дружба». С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте https://наш.дом.рф/