Дом, который построил сам

В Пермском крае зафиксирован серьезный рост индивидуального жилищного строительства. За прошлый год количество сданных частных квадратных метров составило более половины от всего построенного в регионе жилья. Эксперты прогнозируют, что темпы ИЖС и рынок частного жилья в регионе продолжат расти за счет развития программ кредитования в этом сегменте. Вместе с тем, по их оценкам, инвестиционная привлекательность загородного дома все равно остается ниже, чем у квартиры.

1 / 2

В 2022 году на территории Пермского края было введено в эксплуатацию 1,9 млн кв. м жилья, причем 1,2 млн кв. м составили частные жилые дома, построенные жителями края за счет собственных и привлеченных средств. По сравнению с предыдущим годом, объемы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в регионе выросли на 67,3%. Также наблюдается увеличение доли частных домов в общем объеме введенного жилья: если в 2021 году она составляла 51,4%, то в 2022-м достигла 61%.

В начале текущего года темпы ИЖС в Прикамье продолжили расти. По данным Пермьстата, в январе в крае было сдано 133,1 тыс. кв. м индивидуального жилья, что на 33,6% больше, чем в январе 2022 года. Его доля в общем объеме введенных в эксплуатацию жилых помещений в регионе в этот период (202,9 тыс. кв. м) достигла 65,6%, тогда как в январе прошлого года составляла 51,8%. Данные по вводу жилья в феврале 2023 года Пермьстат еще не публиковал.

По России в целом в прошлом году также наблюдалось увеличение объемов строительства частных домов. Росстат сообщает, что в 2022-м в РФ было введено 57,2 млн кв. м индивидуального жилья, что на 16,5% больше, чем годом ранее. Доля ИЖС в общем объеме сданных жилых помещений за год увеличилась с 53% до 55,7%. В январе этого года в стране было построено 6,3 млн кв. м индивидуального жилья, что на 12,5% превышает показатели января 2022 года. При этом его доля в общем объеме сданных жилых помещений оказалась ниже, чем годом ранее: 51,4% против 54%.

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева поясняет, что росту популярности ИЖС во многом способствовала пандемия: люди с большим интересом начали рассматривать загородные дома в качестве альтернативы квартире, а сохраняющаяся распространенность удаленного формата работы многим дала возможность сделать их постоянным местом жительства, а не использовать только как дачу. «С другой стороны, популярность ИЖС повысилась благодаря государственным инициативам, а именно развитию льготных программ по ипотеке, введению проектного финансирования. Нельзя забывать и о „дачной амнистии“, которая дала гражданам право регистрировать уже построенные жилые и садовые дома в упрощенном порядке, что тоже нашло отражение в статистике»,— говорит аналитик.

Она предполагает, что более высокие темпы роста ИЖС в Прикамье могут быть связаны с большой долей неосвоенных земельных участков, благоприятной экологией и административным участием. «В Пермском крае активно реализуются программы по улучшению жилищных условий граждан. В 2022 году на расселение и ликвидацию аварийного жилищного фонда была выделена рекордная сумма — 3,8 млрд руб.»,— отмечает Наталия Пырьева.

Параллельно с повышением интереса к загородному жилью, по словам госпожи Пырьевой, наблюдается спад спроса на квартиры. «В начале пандемии жилье в многоквартирных домах также пользовалось высоким спросом. Однако затем стоимость новостроек взлетела гораздо больше, чем стоимость частного дома. При этом уровень комфорта жизни в загородном доме выше, чем в городе»,— говорит эксперт.

По данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость жилья в многоквартирных домах на первичном рынке в регионе в 2022 году составила 102,2 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 12% выше, чем в 2021-м (91,7 тыс. руб.). Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке за год выросла на 15% — с 66,5 до 76,2 тыс. руб. При этом средняя стоимость загородного дома для круглогодичного проживания в Пермском крае (при средней площади объекта в продаже в 100 кв. м) увеличилась лишь на 2,6% — с 4,19 до 4,3 млн руб., а средняя стоимость сотки земли под ИЖС составила 80,5 тыс., что на 6% меньше, чем год назад.

В 2022 году «Циан.Аналитика» зафиксировала снижение спроса как на квартиры, так и на частное жилье. Количество сделок по квартирам на первичном рынке в Прикамье в прошлом году снизилось на 25% относительно 2021 года, аналогичная ситуация наблюдалась и на вторичном рынке, однако здесь точных цифр сервис не приводит. Число просмотров объявлений на готовые загородные дома в Пермском крае оказалось на 32% ниже, чем годом ранее. Спрос на земельные участи уменьшился на 22%. Регион следует общероссийской тенденции: в среднем по РФ число сделок по квартирам к году снизилось на 18%, интерес к готовым частным домам — на 22%, спрос на свободные земельные участки — на 23%. По словам эксперта «Циан.Аналитики» Виктории Кирюхиной, сокращение числа сделок по квартирам в основном обусловлено как раз ростом их стоимости, а снижение спроса на загородное жилье она связывает с тем, что в условиях нестабильности и неопределенности многие временно отложили покупку дома или участка. «Кроме того, строительство дома стало дороже, что также ограничивает спрос»,— отмечает госпожа Кирюхина.

Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина также сообщает, что интерес к загородной недвижимости в последний год был несколько ниже, чем ранее. Резкий рост объемов введенного в эксплуатацию индивидуального жилья она связывает с начавшейся в регионе в прошлом году программой догазификации. «Статистические данные демонстрируют не то, сколько реально было построено жилья, а сколько было официально поставлено на учет. Участки под ИЖС усиленно раскупали в 2017–2019 годах, тогда же велось строительство, но многие собственники не регистрировали дома, стремясь избежать дополнительной налоговой нагрузки. Старт программы догазификации вынудил многих сделать это — чтобы дом попал в программу, его владельцу нужно определить точки расположения объекта и, соответственно, зарегистрировать его»,— поясняет госпожа Давлетшина.

Однако, по словам руководителя Research & Decisions, индивидуальное жилищное строительство в Пермском крае будет продолжаться довольно активно. Регина Давлетшина полагает, что в ближайшие годы его темпы будут примерно на том же уровне, что и сегодня, и снижение вряд ли произойдет. «Если новые участки сейчас покупают реже, чем раньше, то уже имеющиеся в собственности население застраивает. Это подтверждает высокий спрос на строительные материалы в регионе, несмотря на рост цен на них. Строительству загородных домов способствуют и рост цен на квартиры, и развитие инфраструктуры в частном секторе, и различные программы кредитования — импульс для развития рынка недвижимости в любом сегменте дает именно ипотека. Кроме того, для Прикамья характерен некий „садово-огороднический“ менталитет — многих жителей больше привлекает строительство собственного жилья, чем покупка квартиры»,— отмечает госпожа Давлетшина. Но и резкого скачка объемов ИЖС, по ее прогнозу, ожидать не стоит. «Минимальный срок строительства частного дома для постоянного проживания в среднем составляет два года, а зачастую затягивается на куда более длительный период. В итоге индивидуальное жилищное строительство хотя и идет оживленно, сдача готовых объектов равномерно растягивается во времени»,— говорит Регина Давлетшина.

Виктория Кирюхина из «Циан.Аналитики» видит перспективы для увеличения темпов ИЖС и роста рынка загородного жилья. «С учетом расширения программы льготной ипотеки на загородный рынок, частные дома в ближайшее время получат большую востребованность за счет возможности получить кредит под более низкие ставки и в упрощенном порядке в сравнении с другими программами кредитования»,— считает она.

Наталья Пырьева из «Финам» также уверена, что в ближайшие годы в стране будут расти объемы индивидуальной застройки. «Рынок новостроек сильно перегрет. Плюс загородная жизнь стала вновь популярной»,— рассуждает госпожа Пырьева.

Вместе с тем, по словам экспертов «Циан.Аналитики» и «Финам», если рассматривать жилплощадь как инвестицию, то более выгодным вложением остается приобретение квартиры. Виктория Кирюхина поясняет, что квартиру всегда проще продать, чем загородный дом, хотя бы за счет ее меньшей стоимости. Наталья Пырьева тоже считает, что частный дом — не самый ликвидный актив. «Найти покупателя в данном сегменте сложнее, чем в сегменте новостроек. Частные дома все же в большей степени рассматриваются для личного пользования»,— поясняет аналитик «Финам».