«Вторичка» теряет покупателей

«Вторичка» теряет покупателей

Но средние цены пока не снижаются

Из-за роста ипотечных ставок, перетока до 20% потенциальных покупателей в сегмент новостроек и ограниченного числа ликвидных предложений спрос на вторичное жилье медленно снижается. Но стоимость предложения пока продолжает расти: за месяц средние цены на крупнейших региональных рынках увеличились на 1,1–2,5%. Аналитики связывают тренд с инерцией, рассчитывая, что в следующем году количество сделок сократится почти на треть, цены — на 10%, а продавцы будут чаще готовы к уступкам.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в декабре составила 137,6 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1,1% к предыдущему месяцу, подсчитали в «Циан.Аналитике». Эксперты напоминают, что в предшествовавшие несколько месяцев жилье дорожало в среднем на 1,5–1,8% за 30 дней. В «Этажах» оценивают увеличение стоимости «вторички» в России в целом в 1,05% за месяц, до 120,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики «Авито Недвижимости» заметили рост на 2,5% за месяц и на 10,9% за год, до 97 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя стоимость лота на вторичном рынке, по данным аналитиков, сейчас составляет 4,85 млн руб. Год к году она выросла на 15,5%.

Наиболее выраженный рост средней стоимости вторичного жилья за месяц в «Циан.Аналитике» отметили в Челябинске: значение выросло на 4,1%, до 97,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Авито Недвижимости» говорят об увеличении на 4,3% показателя в Волгограде, до 86,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» видят рост на 3,4% за месяц стоимости «вторички» в Ростове-на-Дону, до 118,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге, по оценкам «Авито Недвижимости», цена предложения сейчас 185,4 тыс. руб. за 1 кв. м: за месяц значение выросло на 1,3%, за год — на 2,7%.

В Москве, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», средняя стоимость вторичного предложения сейчас 318,2 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц значение увеличилось на 0,5%. В Подмосковье динамика составила 0,2%, стоимость увеличилась до 162 тыс. руб. за 1 кв. м. Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома добавляет, что средняя цена квартиры в «старой» Москве сейчас составляет 14,42 млн руб. За месяц значение выросло на 0,3%, за год — на 0,6%.

Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов связывает сохраняющийся рост цен с инерцией: «После ажиотажа конца лета — начала осени собственники еще не до конца ощутили снижение спроса».

Охлаждение рынка, по словам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, действительно умеренное: активность пользователей за месяц сократилась примерно на 6%.

Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин добавляет, что от аналогичного периода прошлого года спрос на вторичное жилье отстает на 14,5%. Активность потенциальных покупателей в Москве господин Шлома называет стабильной.

Алексей Попов объясняет, что, с одной стороны, конец года — высокий период на вторичном рынке, с другой — сейчас спрос существенно сдерживают высокие ставки по кредитам. Эксперт считает ипотеку важным, но не решающим инструментом для вторичного рынка: здесь много и альтернативных сделок, где объем дополнительных средств не так велик. Некоторые покупатели все же могли переориентироваться на сегмент новостроек с более доступными кредитами, считает господин Хусаинов. Такое решение, по мнению господина Шломы, могут принять примерно 20% покупателей в Москве. Тренд он связывает не только с ипотекой, но и с ограниченным выбором качественных лотов.

Сдержанный спрос способствует медленному восстановлению предложения. На 18 крупнейших региональных рынках, по данным «Циан.Аналитики», сейчас доступны 175 тыс. вторичных лотов — на 2% больше, чем в прошлом месяце. «При обвальном сокращении числа сделок экспозиция росла бы заметно быстрее»,— замечает господин Попов. Собственники на этом фоне пока не торопятся корректировать цены. Многие из-за роста арендных ставок, по словам господина Хусаинова, решили сдавать свои объекты в ожидании покупателей. Хотя Сергей Хахулин, напротив, заметил незначительное сокращение среднего срока экспозиции объявлений, предполагая, что и владельцы в целом стали быстрее выходить на сделки. Сергей Шлома говорит, что пока не видит, чтобы на вторичном рынке Москвы накапливались именно ликвидные лоты.

Одновременно дальнейшее снижение спроса эксперт называет неизбежным, предполагая, что в 2024 году число сделок сократится на 30% к стандартным значениям.

В краткосрочной перспективе заметных колебаний цен на вторичном рынке за счет приближающихся новогодних праздников Алексей Попов не прогнозирует. Затем ограниченный спрос, по его словам, все же может стимулировать собственников немного снизить цены. Господин Хусаинов тоже не исключает роста на рынке предложений с дисконтом в январе-феврале. Именно этот процесс, по его мнению, может частично вернуть покупателей на рынок. «Есть категория покупателей, которая нуждается именно в готовом жилье, а не в строящемся»,— напоминает эксперт. Сергей Шлома рассчитывает на снижение средних цен на вторичном рынке на 10% в 2024 году.

Динамика цен на вторичное жилье на крупнейших региональных рынках России

Средняя номинальная стоимость (тыс. руб./кв. м)
Динамика (%)
Локация
Декабрь 2022
Ноябрь 2023
Декабрь 2023
За месяц
За год
Москва
303,9
316,4
318,2
0,60%
5%
Санкт-Петербург
200,8
209,8
211,6
0,90%
5%
Казань
143,7
165,3
166,2
0,50%
16%
Нижний Новгород
118
135,6
138,7
2,30%
18%
Краснодар
116,9
131,3
128,8
-1,90%
10%
Ростов-на-Дону
107
123,6
126,9
2,70%
19%
Новосибирск
112,3
120,6
121,8
1,00%
8%
Екатеринбург
108,1
120,4
121,7
1,10%
13%
Самара
103,8
119
119,7
0,60%
15%
Уфа
104,5
115,9
117,2
1,10%
12%
Красноярск
101,1
115,6
116,3
0,60%
15%
Омск
88,2
105,3
107,1
1,70%
21%
Пермь
87
100,1
100,4
0,30%
15%
Волгоград
82,3
95,7
98
2,40%
19%
Челябинск
69,8
93,8
97,6
4,10%
40%
Воронеж
87,1
95,1
97,2
2,20%
12%
Московская область
156,7
161,6
162
0,20%
3%
Ленинградская область
129,6
127
127
0,00%
-2%

Источник: данные «Циан.Аналитики».