Управление активами

Развитие сетевого ритейла, а также крупных производств на территории России стало причиной бурного роста спроса на логистические комплексы по всей стране, особенно в городах-миллионниках. По оценкам специалистов компании "Евразия логистик", на конец 2007 года площадь индустриальной недвижимости в странах СНГ равняется 5,2 млн кв. м, в то время как потенциальная емкость рынка на порядок больше и достигает 50 млн кв. м.

Рыночные стимуляторы

По оценкам аналитиков, обороты компаний, работающих на рынке транспортно-логистических услуг в России, выросли за последние два года более чем на 50%. В первом полугодии 2008 года емкость этого рыка составила более $42 млрд. При этом его потенциал оценивается в $120-150 млрд. Поэтому вполне закономерно, что спрос на логистические услуги и складские площади, по крайней мере пока, продолжает расти. Этому в немалой степени способствует и региональная экспансия сетевого ритейла и крупных федеральных компаний, которая началась около двух лет назад. Выходя в новый для себя регион, наравне с открытием торговых точек или строительством производства компании ищут и склады для продукции.

Отечественные компании в основном стараются самостоятельно управлять собственными складскими помещениями. На аутсорсинг этот вид коммерческой недвижимости отдают редко. "В целях обеспечения оперативной работы производителям удобно самостоятельно управлять складами, которые находятся в непосредственной близости от производства,— рассказывает генеральный директор агентства Vector Market Research Дмитрий Чумаков.— Но в определенные периоды могут формироваться дополнительные запасы продукции на мощностях внешних терминалов".

По принципу "чужой склад — свое управление" сегодня работают профессиональные логистические операторы, у которых нет средств на покупку собственных помещений, а не производители или ритейлеры.

Однако экономическая ситуация в стране и высокий уровень конкуренции заставляют компании искать пути к снижению затрат. Один из способов экономии в данном случае — передача на аутсорсинг тех видов деятельности, которые не являются основным бизнесом компании.

"Когда возникнет вопрос, вкладывать деньги в развитие производства или в логистическую инфраструктуру, предпочтение будет отдаваться развитию производства, а логистические задачи будут возлагаться на профессиональных провайдеров 2 PL или 3 PL-услуг",— считает Кирилл Толмачев, генеральный директор "Концепт Лоджик". В результате логистические подразделения предприятий превратятся в профильные компании, которые станут независимыми игроками с приоритетами "отраслевого" обслуживания или же будут ликвидированы, а логистическую деятельность передадут на аутсорсинг.

Недостаточное предложение

Пока же — за последние два года — дисбаланс между спросом на логистические комплексы класса А по всей стране и предложением на рынке увеличился в разы. Для сравнения специалисты приводят следующие цифры: реальная площадь индустриальной недвижимости в СНГ — 5,2 млн кв. м, а потенциальная емкость рынка — 50 млн кв. м. К примеру, средний процент удовлетворенного спроса в российских мегаполисах не превышает 15-18%, а в ряде городов не достигает и 5-7%. "Доля частных складских мощностей составляет около 70%, причем эти показатели существенно сократились ввиду развития крупных логистических комплексов в разных регионах России",— рассказывает Дмитрий Чумаков. По его словам, сейчас полноценных 3 PL-операторов в России практически нет, а на формирование предложения в этой нише может уйти три-пять лет.

Самым емким потребительским рынком в России остается Москва, и именно здесь, как нигде, остро ощутим дефицит складской недвижимости. Российская столица очень отстает даже от крупных городов стран Восточной Европы — к примеру, если в окрестностях Варшавы (3 млн жителей) построено 7 млн кв. м складских помещений, то вокруг Москвы пока почти вдвое меньше — 3-3,5 млн, притом что население как минимум в четыре раза больше.

"Если говорить о крупных логистических парках международного уровня, то главная проблема начала их строительства — это недостаток земельных участков с развитой транспортной инфраструктурой. Не всегда комплекс может принимать на одном терминале разные виды транспорта. Вторая сложность, которая зачастую очень замедляет ход строительства современного складского комплекса класса А, связана с оформлением документации, получением необходимых разрешений и прочими административными процессами. В среднем на сдачу первой очереди требуется не менее года",— объясняет Алла Соловьева, исполнительный директор МЛП.

Подозрительная услуга

Впрочем, как показывают практика, далеко не все производители или торговые сети готовы пользоваться складскими площадями сторонних логистических компаний. "Специфика текущей рыночной ситуации с быстро растущими ценами на недвижимость, недостаток подходящих по качеству и стоимости предоставления услуг складов, отсутствие законодательной базы по аутсорсингу часто приводит производителей к решению самостоятельно строить и эксплуатировать склады",— говорит Дэвид Хесслер, директор службы обеспечения производства логистической компании JTI. По его мнению, передача услуг на аутсорсинг может нести достаточно серьезные риски.

"Во-первых, возникает зависимость от внешнего поставщика услуг. При этом существует вероятность непредсказуемого увеличения стоимости его услуг, неспособности в перспективе исполнять договорные обязательства в полном объеме и вовремя. Кроме того, никакие договорные условия не могут учесть непредвиденных обстоятельств. Одновременно заказчик теряет внутренние знания и опыт, не может в полном объеме контролировать качество услуг и производимые операции",— подчеркивает Дэвид Хесслер.

Все это заставляет компании-производители быть осторожными, принимая решение об аутсорсинге, особенно при передаче важных для предприятия функций.

Распространению аутсорсинга мешает и уверенность некоторых руководителей в том, что организовать логистический процесс просто: для этого достаточно привлечь двух-трех ключевых специалистов из сферы складских услуг. "Однако это не так. Для успешного развития склада нужно с самого начала четко сформулировать свои требования к нему, понимать, с какой целью и для кого он строится. А это под силу только профессионалам,— рассказывает Михаил Громыко, руководитель проектов Savant.— Бывали случаи, когда компании, построив склад для собственных нужд, начинали сами им руководить, а спустя какое-то время брали в аренду логистические площади в терминалах с профессиональным оператором. То есть, осознав недостаток качества собственных складских услуг и не желая рисковать бизнесом, переместились на новые площади, сдав собственные склады в аренду третьим лицам".

Все эти трудности, а также отсутствие современных программных решений повлекли за собой создание производственными компаниями собственных логистических и распределительных центров. Таким образом, отмечают в Savant, компании стремятся увеличить капитализацию производства за счет строительства собственных складских площадей.

"Для поставщиков наличие у производителя собственного склада является преимуществом перед конкурентами. Кто-то надеется на расширение складского направления, выделяя его в автономную составляющую бизнеса. Но сейчас стоимость строительства растет и, соответственно, растет стоимость производства. И поэтому необходимо делать упор на развитие сопутствующих услуг, которые приносили бы дополнительную прибыль, для чего опять-таки выгоднее привлекать профессионалов",— уверен Михаил Громыко.

Сегодняшняя ситуация — это стандартный этап развития бизнеса, уверены аналитики. Дело в том, что обычно для производства характерна небольшая ассортиментная матрица — несколько сотен артикулов и достаточно высокая предсказуемость загрузки производственных мощностей. "Все это позволяет проектировать склад под предсказуемый и конкретный товаропоток с глубокой оптимизацией процессов, связывающих производство и склад. Такое логистическое решение "под себя" будет заведомо эффективнее использования логистического оператора, работающего с универсальными технологиями",— утверждает господин Толмачев. Однако уже сегодня в логистике заметно усиление кооперации между производителями и операторами, когда заказчик инвестирует в технологии оператора, а последний становится "специализированным" для данного производителя.