Понятие и структура рынка земель сельскохозяйственного назначения

ПОНЯТИЕ И СТРУКТУРА РЫНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

CONCEPT AND STRUCTURE OF THE MARKET OF LANDS OF AGRICULTURAL PURPOSE

А.А. Еремин, соискатель

A.A. Eryomin, Applicant for a degree

Орловский государственный аграрный университет

Orel State Agrarian University

Рассматриваются аспекты государственного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения. Установлены основные элементы и особенности рынка земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.

Aspects of state regulation of the market of lands of agricultural purpose are considered. Basic elements and features of the market of lands of agricultural purpose in the Russian Federation are established.

Ключевые слова: рынок земли, земли сельскохозяйственного назначения, земельные ресурсы. Keywords: market of the earth, earth of agricultural purpose, land resources.

МОЛОДЫЕ ИССЛЕДОВАТЕЛИ

УДК 332.2.021

Наиболее часто под рынком земли понимается «комплекс отношений по поводу движения сельхозугодий от одного пользователя к другому» [1], при этом имеются в виду «все виды движения земли между владельцем и покупателем, а также те или иные формы передачи соответствующих юридических прав» [1]. Наиболее привычными способами перераспределения земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения признаны сделки купли-продажи земельных участков и так называемых земельных долей, передача прав и обязанностей по договорам аренды, заключение договоров субаренды, внесения в уставный капитал организаций, залоговые операции как с самими участками, так и с правами аренды на них. Структурирование рынка земель сельскохозяйственного назначения с точки зрения способов перераспределения ресурсов достаточно устоявшееся. При этом, в связи с развитием ряда экономических институтов оно может и должно дополняться. Так в частности, предлагается структуру рынка земли расширить сегментами услуг профессиональных участников рынка, сегментом облигаций и произ-

водных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами [2].

Законодатель дает достаточно подробную классификацию земель сельскохозяйственного назначения, отражающую видовое распределение земель по их роли в общественном воспроизводстве как средства производства, природного ресурса и экологического объекта [3]. С точки зрения экономической ценности особое место в структуре земель сельскохозяйственного назначения отводится сельскохозяйственным угодьям, поскольку именно они являются неотъемлемым условием осуществления хозяйственной деятельности в аграрной сфере производства, именно они в виду обладания таким уникальным свойством как плодородие выступают базовым средством производства в сельском хозяйстве и лесной отрасли, а также в сопряженных с ними отраслях. Первостепенное значение сельскохозяйственных угодий, необходимость их охраны и контроля за использованием продиктованы требованиями продовольственной безопасности страны. Обеспечение государства необходимым продовольствием в условиях роста насе-

ления, загрязнения среды обитания, истощения природных ресурсов в мировом масштабе становится глобальной общественной проблемой. Сельхозугодья, будучи ресурсом, способным при условии рационального подхода самовоспроизводить свои уникальные свойства, в отличие от других средств производства, становится в сложившейся ситуации залогом благосостояния всего мирового сообщества.

Разумеется, уменьшать роли иных земель сельскохозяйственного назначения не стоит в виду их достаточно высокого удельного веса в структуре земель. Однако их инфраструктурный характер (обслуживание аграрной сферы транспортными и коммуникационными объектами,

В связи с социально-экономическим и законодательным разделением земель рассматриваемой категории целесообразно уточнить понятие рынка земель сельскохозяйственного назначения рассмотрением перераспределения сельскохозяйственных угодий, поскольку в структуре земельного рынка именно оборот пашни, сенокосов, пастбищ и многолетних насаждений характеризуется спецификой.

Субъектный состав рынка земель сельскохозяйственного назначения определяется главным образом исходя из правомочий по владению, пользования и распоряжению объектами. Собственники обладают максимально широким объемом прав, выступают более самостоятель-

объектами капитального строительства, временными сооружениями, водоемами и т.п.) требует обособления такого вида земель в особую группу. Более того, ценность таких земель сельскохозяйственного назначения обусловлена ни сколько уникальными свойства ресурса как такового, сколько стоимостью и значением расположенных на них объектов. В этой связи оборот земель, занятых объектами агропромышленной инфраструктуры, подчиняется другим законам рынка, наиболее близким к рынку недвижимости в населенных пунктах.

В целом видовые отличия сельхозугодий от иных земель сельскохозяйственного назначения достаточно существенны (табл.1).

ными участниками рынка. Землепользователи в той или иной степени вынуждены считаться с правообладателями, что сужает их возможности по продвижению товара. Статистика, к сожалению, классифицирует потенциальных участников земельного рынка с точки зрения категорий хозяйств, что не позволяет провести анализ субъектного состава рынка в целом по России. Однако, из анализа структуры посевных площадей по всем категориям хозяйств логично предположить, что наиболее активными участниками оборота сельхозугодий являются крупные сельскохозяйственные предприятия, имеющие в собственности либо арендующие значительные земельные массивы (табл.2).

Таблица 1 - Видовые отличия земель сельскохозяйственного назначения

Характеристика Сельскохозяйственные Иные земли сельскохозяйственного

земельных ресурсов угодья назначения

1. значение уникальных свойств -плодородия первостепенное второстепенное

2. участие в производственном процессе основное инфраструктурное

3. формирование стоимости исходя из уникальных свойств в большей степени в зависимости от стоимости расположенных на них объектов

4. степень охраняемости государством первостепенное второстепенное

5. участие в обороте самостоятельное сопряженное с оборотом сельхозугодий

Таблица 2 - Площадь сельскохозяйственных угодий по категориям хозяйств

(на 1 января 2011 г.; тыс. га)1) [4]

в том числе из хозяйств населения

Хозяйства всех ка-тего-рий сель-скохо-зяйст-венные организации крестьянские (фермерские) хозяйства и ИП хозяйства населения личные подсобные хозяйства неком-мерче-ские объединения граждан граждане, собственники земельных участков граждане, соб-ственни- ки земельных долей

Сельскохозяйственные угодья, в т.ч. 190 7 772) 122111 23771 29683 7529 1709 7098 13347

пашня 115305 78565 16974 18520 5371 385 5384 7380

сенокосы 17068 9818 1012 3008 1031 66 417 1494

пастбища 53036 31060 5644 5714 797 197 1195 3525

Многолетние насаждения 1726 336 22 1359 278 1058 12 11

Залежь 3642 2332 119 1082 52 3 90 937

Площадь сельскохозяй-

ственных угодий в среднем на одно хозяй- х 1980 78 х 0,32 0,103) 21 10

ство, га

1 По данным Росреестра; земли пользователей, занимающихся сельскохозяйственным производст-

вом.

2 Включая земли, выделенные во временное пользование или аренду из муниципальных земель для сенокошения и выпаса скота.

3 Средний размер земельных участков в составе некоммерческих объединений.

Для уточнения определения рынка земель сельскохозяйственного назначению играют принципиальную роль задаваемые цели его функционирования. Доход как экономическая предпосылка существования любых рыночных отношений в данном случае не оспаривается. Однако, социально-экологическая значимость земли как ресурса, несомненно, должна учитываться при выработке стратегических задач развития рыночных отношений в данном сегменте. Перераспределение земли должно осуществляться в направлениях:

1) от менее эффективного пользователя к наиболее эффективному (экономический аспект);

2) от временного (случайного) к относительно постоянному (временной аспект);

3) от недобросовестного к более рациональному (экологическая составляющая),

4) от социально незаинтересованного к социально ориентированному (социальный аспект).

Только в комплексном сочетании указанных выше подцелей перераспределения активов на рынке земель возможно соблюдение интересов государства, общества и экономических субъектов в целях поддержания продовольственной безопасности страны, сохранении уникального природного ресурса, экономической стабильности и экологического благополучия. Исходя из тех уточнений, которые были сделаны выше, определение рынка земель сельскохозяйственного назначения может быть сформулировано следующим образом. Это регламентированное законодательством перераспределение различных объектов сельскохозяйственных угодий в пользу наиболее эффективных, рациональных, социально ориентированных землепользователей в целях сохранения и улучшения качества уникального ресурса как средства производства и основы жизнедеятельности (рис.1).

РЫНОК ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО назначения

комплекс взаимоотношении, складывающихся по поводу перераспределения

M О H а H А w о земельных участков сельскохозяйственного назначения

земельных долей (долей в праве общей долевой собственности

прав пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения

ценных бумаг, обеспеченными земельными ресурсами

1

между

& H А собственниками

пользователями

£ и владельцами и держателями ценных бумаг, обеспеченными земельными ресурсами

1

посредством использования одного из способов

купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

я купли-продажи земельных долей

о W о переуступки прав пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения

и о в и внесения в уставный капитал участков сельскохозяйственного назначения

проведения залоговых операций с участками сельскохозяйственного назначения и правами на них

оборота ценных бумаг, обеспеченных земельными активами

В ЦЕЛЯХ

передачи от менее эффективного пользователя к наиболее эффективному

передачи от недобросовестного к более рациональному

передачи от социально незаинтересованного к социально ориентированному

Рисунок 1 - Основные элементы рынка земель сельскохозяйственного назначения в России

Несмотря на то обстоятельство, что земельная реформа в России перешагнула двадцатилетний рубеж, на сегодняшний день крайне сомнительно говорить о формировании в России рынка земель сельскохозяйственного назначения, способствующего эффективному и рациональному перераспределению ресурсов в интересах государства и общества. Сложившееся положение вещей вряд ли было прогнозируемо в момент разработки Закона РСФСР «О земельной реформе» [5] или, по меньшей мере, не выступало в качестве конечной цели преобразований, однако в связи с наличием существенного количества пробелов и недоработок в нормативно-правовой базе того времени и в контексте сложившихся социально-экономических отношений данный этап развития земельных отношений

был по сути запрограммирован реформаторами. Предоставив землю в частную собственность лицам, проживающим и работающим в сельской местности, законодатель крайне усложнил процедуру оформления земель сельскохозяйственного назначения, не учтя при этом, с одной стороны, низкого уровня жизни на селе, а с другой, зачастую полного отсутствия информационного обеспечения самого процесса реформирования. Не удивительно, что в подобной ситуации самыми активными участниками земельных отношений стали субъекты экономической деятельности, располагающие достаточными финансовыми и административными ресурсами, а также квалифицированными кадрами, позволившими на конкретно взятых территориях сформировать собственно объекты земельного рынка - земель-

ные участки, и придать порядку их владения, пользования или распоряжения законный статус.

Одной из основных предпосылок искажения результатов реформирования земельных отношений явилась спонтанность проводимых мероприятий и отсутствие научно-методического обоснования осуществляемых преобразований. Таким образом, несмотря на неоднозначные результаты земельной реформы в России в целом, в стране сформировался стихийный рынок земель сельскохозяйственного назначения, функционирование которого, по мнению многих исследователей, базируется зачастую на спекулятивных операциях и слабо поддается какому-либо регулированию со стороны государства. Неэффективное и нерациональное использование земель, их деградация и загрязнение, обезземеливание крестьян и ухудшение жизни на селе на фоне происходящих в мире экономических кризисов заставляют в целях сохранения продовольственной безопасности страны обратить внимание на современное состояние земель сельскохозяйственного назначения как основу жизнедеятельности общества, как на уникальный природный ресурс.

Еремин А.А. - e-mail:w2503@bk.ru

Литература:

1. Назаренко В.И., Шмелев Г.И. Земельные отношения и рынок земли. М.:Памятники исторической мысли, 2005. - С.4.

2. Хлыстун В.Н. Формирование системы регулирования земельного рынка //Экономика сельского хозяйства и перерабатывающих предприятий. - 2011. - №2. - С.12.

3. Земельный кодекс Российской Федерации. Глава XIV. Земли сельскохозяйственного назначения. Официальный сайт компании "Консультант Плюс" -URL:http://base.garant.ru/10105423/1/#101 (дата доступа 10.02.2013).

4. Составлено автором по данным Федеральной службы государственной статистики. Официальный интернет-сайт URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_38/Main.htm

5. Закон РСФСР «О земельной реформе» Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1991. - №1.

Статья поступила в редакцию 12.03.2013