Между дольщиками и застройщиками

В правительстве продолжается разработка мер поддержки строительной отрасли. После решений о сокращении инвестцикла за счет упрощения ряда процедур (см. «Ъ» от 12 марта) и дерегулирования отрасли (см. «Ъ» от 16 марта) обсуждается тема застройщиков, задерживающих ввод жилья. Пока возможная конструкция выглядит следующим образом: сохранение всех последствий по имеющимся проблемным объектам для защиты прав дольщиков, по новым — их временная заморозка.

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

При проработке вопроса о введении всеобщего моратория на банкротство для бизнеса и граждан (см. «Ъ» от 4 марта) Минэкономики предложило не распространять этот механизм на проблемных застройщиков. Такое исключение, рассказывает первый замглавы ведомства Илья Торосов, предлагается сделать для застройщиков многоквартирных домов и другой недвижимости, включенной в единый реестр проблемных объектов на момент вступления в силу соответствующего постановления правительства. Проект документа пока находится на обсуждении в правительстве.

Напомним, суть моратория заключается во временном запрете на подачу «внешних» заявлений о банкротстве, например кредиторами («подмораторные» лица при этом могут самостоятельно заявить о своей несостоятельности). В 2020 году застройщики уже попадали под действие такого моратория. По словам Ильи Торосова, предлагая не распространять мораторий на застройщиков с проблемными объектами, ведомство исходило «из необходимости защиты прав пострадавших дольщиков, которая требует признания застройщика банкротом и открытия в отношении него процедуры конкурсного производства». Это необходимо для того, чтобы к проблеме подключился Фонд развития территорий (ФРТ; ранее — Фонд защиты прав дольщиков), который может либо принять решение о достройке объекта, либо выплатить дольщикам компенсации. Сам фонд также обладает правом обращения в суд с требованием о признании застройщика банкротом, если к нему обратился регион, в котором строится проблемный объект. Как сообщали в ФРТ в начале месяца, в предбанкротном мониторинге находится порядка 400 объектов.

В аппарате вице-премьера Марата Хуснуллина не стали комментировать идею Минэкономики. В Минстрое и ФРТ не ответили на запросы «Ъ».

Исходя из предложений Минэкономики, застройщики появляющихся в дальнейшем проблемных объектов уже будут попадать под действия моратория на банкротство.

При этом пополнение реестра проблемных объектов планируется вновь заморозить. Поясним: в этот реестр попадают либо при задержке завершения строительства жилья или передачи ключей от квартир дольщикам более чем на полгода (сейчас там более 700 объектов от примерно 330 компаний), либо в случае введения в отношении застройщика банкротных процедур (свыше 1,4 тыс. объектов от 520 застройщиков).

Действие временного запрета на включение затянувшихся строек в реестр, как сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин, планируется возобновить на фоне нарушений логистических цепочек и поставок оборудования, из-за которых сроки ввода домов могут сдвигаться. Делается это для того, чтобы «ни штрафные санкции, ни разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали ввести дома и передать ключи», пояснил замминистра. В апреле—декабре 2020 года такой временный запрет на включение домов в реестр проблемных объектов действовал. Де-факто такая мера может приводить к «отсрочке» проблем: после снятия ковидного моратория число новых проблемных объектов и обманутых дольщиков выросло (см. «Ъ» от 18 июня 2021 года).

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор поддерживает идею вывода проблемных застройщиков из-под банкротного моратория. По его словам, механизм решения вопросов дольщиков понятен и хорошо работает, поэтому нарушать его не нужно, иначе восстановление прав дольщиков сильно затянется.

«Если у застройщика уже есть экономические проблемы и ситуацию реанимировать невозможно, то быстрое банкротство с последующим принятием решения о достройке объекта или выплате компенсации является эффективным инструментом»,— говорит он.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева отмечает, что невключение проблемных объектов в реестр, с одной стороны, может быть правильным, но за ними нужен дополнительный контроль, чтобы власти могли следить, действительно ли застройщики смогут завершить объект. «В первую очередь надо спасать объекты, которые уже в высокой степени готовности»,— говорит она. Однако, по ее словам, в случае, когда застройщик уже находится в предбанкротном состоянии, мораторий на включение в реестр может быть бессмысленным — это просто затянет проблему.