«Гранель» заедет на ярмарку

Девелоперская группа «Гранель» Ильшата Нигматуллина обсуждает со структурой «Альфа-групп» Михаила Фридмана и Германа Хана А1 застройку рынка «Дубровка». В сделку войдет 7,4 га, где можно реализовать 260 тыс. кв. м недвижимости. Однако вторая половина рынка, которую арендует структура «Киевской площади» Года Нисанова и Зараха Илиева, продолжит работать.

О том, что «Гранель» ведет переговоры о покупке 7,4 га на территории торгово-ярмарочного комплекса «Дубровка», “Ъ” рассказали три собеседника на рынке недвижимости. Участок на Шарикоподшипниковской улице, 11 продает структура «Альфа-групп» A1. Как следует из проекта застройки, опубликованного в конце июля в Telegram-каналах, на участке А1 можно реализовать 260 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 225 тыс. кв. м жилья, а также школу на 400 мест и детский сад на 175 мест. Партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев оценивает стоимость площадки А1 в 3,5–4 млрд руб. По данным Knight Frank, в окружающих новостройках жилье в среднем продается по 215 тыс. руб. за 1 кв. м. В A1 и группе «Гранель» отказались от комментариев.

Одной из сложностей для девелопера станет то, что часть рынка по-прежнему будут контролировать структуры «Киевской площади» Года Нисанова и Зараха Илиева, поэтому половина объекта пока продолжит работать, отмечают собеседники “Ъ”.

По данным «СПАРК-Интерфакс», часть здания «Дубровки», на Шарикоподшипниковской, 13 площадью 80 тыс. кв. м арендует ООО «Юником-недвижимость», его совладельцами указаны Альберт, Артур, Виталий, Давид и Хаим Нисановы. По словам господина Балоева, продажа второй половины рынка может занять длительное время и будет зависеть от того, насколько выгодным собственники участка считают его коммерческое использование. В «Киевской площади» на вопросы “Ъ” не ответили.

Рынок «Дубровка» появился на территории Московского шинного завода (МШЗ). О том, что А1 владеет акциями предприятия, стало известно в 2012 году: тогда департамент имущества города Москвы объявил о намерении продать свой пакет из 66,6% акций минимум за 1,7 млрд руб. Предполагалось, что А1 поможет найти покупателей на эти акции, а сама инвесткомпания сообщила, что уже владеет 29,17% долей МШЗ. Как поясняли тогда источники “Ъ”, А1 выкупила права требования на большую часть проблемной задолженности, став таким образом основным кредитором МШЗ.

По сведениям одного из собеседников “Ъ”, А1 вела переговоры о продаже МШЗ практически со всеми крупными девелоперами, в том числе рассматривался вариант с fee-девелопментом, то есть без покупки участка.

Директор отдела стратегического консалтинга компании CBRE Ольга Земцова уверена, что реализация жилого проекта на месте «Дубровки» — единственное правильное решение. Масштабная торговая застройка здесь не будет востребована из-за высокой конкуренции (поблизости располагается комплекс «Мозаика»), а развитию качественных бизнес-центров «не соответствует имидж района». Плюсами для жилого комплекса станет также близкое расположение к станции метро и центру города, говорит госпожа Земцова. К тому же, добавляет она, расположенные по соседству бывшие заводские корпуса шарикоподшипникового завода скоро ждет редевелопмент в квартал с офисными площадями и спортивной инфраструктурой (см. “Ъ” от 2 июля 2019 года).

Адвокат «МЭФ-PKF» Павел Желновод считает, что у городских властей по сути нет правовых способов воздействовать на полное закрытие «Дубровки». Хотя несколько лет назад и началась борьба с рынками, она коснулась только тех, что расположены под открытым небом, а «Дубровка» находится в зданиях, формально соответствующих понятию «торговый центр», поясняет он. По словам юриста, если собственники рынка платят налоги и арендные выплаты, городу остается лишь договариваться с ними о желаемом развитии территории. Поэтому ситуация «Дубровки», полагает господин Желновод, отличается, например, от промзон, развитие которых Москва стимулирует в том числе с помощью закона о выводе производств за черту города.