Особенность проведения массовой оценки недвижимости в Москве: теория и практика

ОСОБЕННОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

Ю. В. ПИЛИПЧАК

С учетом ближайшей перспективы повсеместного внедрения метода массовой оценки недвижимого имущества достаточно интересным представляется опыт реализации «пилотных проектов» в крупных городах и регионах РФ. Данная публикация посвящена примерам такого внедрения в Москве.

Ключевые слова: недвижимость, массовая оценка, Москва, ценовые и территориальные зоны.

Практика использования метода массовой оценки недвижимости пришла к нам из западных стран, где уже не одно десятилетие формируется теоретический и тактический механизм ее реализации. Как справедливо отмечает А. В. Пылаева, применение массовой оценки обосновано в условиях высокой сегментации рынка недвижимости на региональном уровне, а также недостаточной информации о ее рыночной стоимости [5].

На фоне остальных регионов России, в Москве сконцентрировано самое большое количество разнообразных объектов недвижимости, что обуславливает необходимость не только ее качественной оценки, но и возможности ее использования как объекта воспроизводства посредством передачи ее в аренду.

В чем же состоит особенность проведенного московского эксперимента при внедрении массовой оценки? Во-первых, это использование регрессионной модели, которая, как известно, обладает слабыми экстрополяционными свойствами, т. е. точность получаемых с их помощью оценок вне границ области изменения результирующего и влияющих признаков, как правило, невысока. В общем случае (без дополнительных исследований точности), считается, что регрессионные модели

дают надежные оценки для задач интерполяционного типа [1].

Поэтому при создании регрессионной модели рынка аренды рабочей группой при проведении эксперимента определялись ее параметры на объеме данных, максимально отражающих вариацию влияющих признаков в генеральной совокупности объектов моделируемого сектора рынка.

Анализ структуры объектов недвижимости преследовал, главным образом, определение пределов изменения основных ценообразующих факторов, а также получение общей характеристики объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города и предназначенной для передачи в аренду различным коммерческим предприятиям.

Административно Москва разделена на 10 административных округов, в каждом из которых расположено территориальное агентство Департамента имущества г. Москвы (ДИгМ), в функции которых входит управление объектами нежилого фонда, расположенными на территории округа.

Как следует из данных, представленных ДИгМ, количественное распределение сдаваемых в аренду помещений имеет следующее территориальное распределение (табл. 1) [2].

Таблица 1

Количественное распределение площадей по административным округам г. Москвы

№ п/п Наименование административного округа Количество договоров аренды

1 Центральный адм. округ 6997 2118720 303

2 Северный адм.округ 2287 675170 295

3 Северо-Восточный адм. округ 2427 564150 232

4 Восточныйадм. округ 3061 777040 254

№ п/п Наименование административного округа Количество договоров аренды

5 Юго-Восточный адм. округ 1556 457720 294

6 Южный адм. округ 3507 878460 250

7 Юго-Западный адм. округ 2491 566370 227

8 Западный адм. округ 1872 558690 298

9 Северо-Западный адм. округ 2055 421630 205

10 Зеленоградский адм. округ 901 149400 165

Центральный административный округ г. Москвы является самым крупным в городе, что и находит свое отражение в количестве договоров аренды и арендуемых площадей. Наименьшее количество сдаваемых в аренду площадей находится в Зеленограде. По остальным округам количества договоров и арендуемых площадей отличаются не так резко. Средняя площадь арендуемых помещений, приходящихся на один договор, позволяет сделать вывод о том, каких размеров по-мещенияпользуются спросом в каждом округе. Лидером по этому показателю является Центральный административный округ. Здесь в сред-

нем на договор приходится более 300 кв. м. Среди остальных округов следует выделить Северный, Западный, и Юго-Восточный административные округа, в которых этот показатель находится на уровне 290 кв. м. Как показала практика, наименьшим спросом пользуются помещения больших размеров в Зеленограде.

Для Центрального административного округа имеющиеся данные позволили структурировать более детальную классификацию нежилых помещений. В таблице 2 приведены данные по количествам помещений, которые арендуются под различные цели и этажи, которые они занимают [2, с. 53-56].

Таблица 2

Распределение арендуемых помещений по этажам в Центральном административном округе г. Москвы

№п/п Этаж расположения Офисы Торговля Производ.- складские Обществен. организации Всего

1 1 1318 377 178 128 2001

2 2 533 28 9 25 595

3 11 218 38 8 33 297

4 22 596 12 16 19 643

5 Подвал 1011 281 198 92 1582

6 Цоколь 301 49 17 23 390

7 Мансарда 13 - - - 13

8 Итого 3990 785 426 320 5521

Из приведенной таблицы видно, что наибольшее количество помещений, сдаваемых в аренду в Центральном административном округе, расположены на первом этаже и в подвале. В Центральном административном округе помещения, главным образом, арендуются под офисы различных компаний: 3990 договоров из 5521, что составляет 72 % от общего количества договоров.

Таким образом, с нашей точки зрения, детальная классификация объектов недвижимости при проведении массовой оценки имеет решающее значение для цели ее последующей реализации и получении конечного результата. Об этом, в частности, упоминается в некоторых современных работах и публикациях, посвященных данной тематике [7].

Не менее важным аспектом при осуществлении массовой оценки является анализ качественного состояния нежилого фонда. Именно этот параметр был использован при проведении массо-

вой оценки в Москве для определения возможности последующей сдачи недвижимости в аренду.

В таблице 2 [3, с. 61-68] приведены данные, характеризующие состояние объектов аренды по Москве. В Центральном административном округе для определения качественного состояния помещений в настоящее время используются следующие градации: помещение после «евроремонта», помещение после «упрощенного евроремонта», «отличное» состояние, «хорошее» состояние, «удовлетворительное» состояние, «аварийное» состояние. Вместе с тем, с нашей точки зрения, все перечисленные оценки состояния помещения носят качественный характер, и отнесение конкретного помещения к одному из состояний достаточно субъективно.

В таблице приводится количество договоров на помещения, которое по мнению профессиональных оценщиков можно отнести к данным категориям состояния. Из указанных данных видно, что основ-

ная масса помещений, имеющихся в распоряжении города, находится в хорошем и удовлетворительном состояниях, что, вообще говоря, нельзя охарактеризовать положительно. Вероятно, доля помещений

высокого качества в центральной части города должна быть заметно выше. Таким образом, важность учета влияния ценовых зон на аренду и стоимость объектов нежилого фонда все же очевидна.

Таблица 3

Состояние объектов аренды в Центральном административном округе г. Москвы

№п/п Состояние помещения Офисные Торговые Производ. складские Общест- вен.организации Всего

1 Евроремонт 29 5 - 8 43

2 Упрощенный евроремонт 102 32 3 22 160

3 Отличное 105 43 3 13 166

4 Хорошее 1060 217 40 63 1387

5 Удовлетво-рительное 1884 298 278 144 2676

6 Аварийное 21 1 7 1 30

Понятие ценовых зон сегодня широко освещено и в научных, и прикладных исследованиях по проблематике регионального планирования объектов недвижимости [6]. Вместе с тем, с нашей точки зрения, данное понятие тесно коррелирует с понятием «территориальная зона», поскольку стоимость объекта всегда определяется его месторасположением.

В рассматриваемом нами эксперименте также было широко использовано понятие «ценовой зоны», которое появилось на первом этапе введения некоторых расчетных формул, для определения цены продажи помещения при его приватизации или определения ставки арендной платы. В этот период локализация здания на территории г. Москвы задавалась с помощью территориальных зон. Так, согласно Постановлению Правительства Москвы от 2 декабря 1997 г. № 847 «О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы» [1], в г. Москве вводились четыре территориально-ценовые зоны для расчета стоимости помещений:

Зона 1а - внутри бульварного кольца;

Зона 1б - территория между бульварным и садовым кольцами;

Зона 2 - территория между садовым кольцом и окружной железной дорогой;

Зона 3 - территория за окружной железной дорогой.

Такое территориальное деление г. Москвы качественно правильно характеризовало влияние расположения объекта на его цену. С нашей точки зрения, оно учитывает сложившуюся систему концентрического развития города и, с помощью соответствующих коэффициентов, отражало известный факт падения цены объекта с его удалением от административного центра.

Ценовое деление территорий городов традиционно применяется и в настоящее время при

разработке методик массовой оценки [4], несмотря на то, что при осуществлении практической оценки были введены в модели такие ценообразующие факторы, как координаты объекта или его удаленность от некоторого центра и влияние локальных центров привлекательности объекта, расположенных в непосредственной близости от объекта. Учет этих двух факторов, по существу, полностью определяет зависимость стоимости объекта от особенностей его месторасположения.

Вместе с тем, эти же факторы с достаточно высокой степенью коррелируют с продажной стоимостью участков земли, на которых эти здания и сооружения расположены. Понятно, что чем выгоднее расположено здание, например, ближе к центру, тем дороже участок земли, на котором оно расположено, и тем выше его стоимость или стоимость арендной платы. Таким образом, рассматривая в качестве ценовых зон данные о стоимости земли в г. Москве, имеющиеся в Москомземе, которые также разбиты на ценовые зоны, в результате проведенного эксперимента были введены в модель факторы, имеющие ясный экономический смысл, позволяющий рассматривать земельный участок и объект недвижимости, который на нем расположен, как единый объект недвижимости.

С учетом рассмотренных нами данных «пилотного» проекта по проведению массовой оценки недвижимости в Москве, можно сделать следующие основные выводы: во-первых, при предварительном выборе объектов недвижимости важно использовать регрессионную модель, дающую надежную оценку для измерений; во-вторых, необходимо максимально структурировать территориальные и ценовые факторы размещения объектов недвижимости; и только по результатам первых двух этапов приступать к непосредственной оценке недвижимого имущества.

Литература

1. Бородина А. С. Оценка налоговой нагрузки производственного предприятия // Налоги и налогообложение. 2011. № 9. С. 5-14.

2. Отчет по выполненной работе в рамках договора с Департаментом имущества г. Москвы от 28 февраля 2005 г. № 2-Ю/д по подготовке предложения по созданию Методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки в г. Москве. С. 44-68.

3. О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы: постановление Правительства Москвы от 2 декабря 1997г. № 847.

4. Пылаева А. В. Методика анализа социальноэкономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении // Имущественные отношения в Российской Федерации.

2010. № 12. С. 24-28.

5. Пылаева А. В. Проблемы классификации объектов для целей кадастровой оценки и налогообложения недвижимости // Налоговая политика и практика.

2011. № 8. С. 3-33.

6. Система муниципального управления: учебник для вузов. 3-е изд., перераб. и доп. / Р. В. Бабун, В. Б. Зотов, А. Н. Кириллова [и др.] / под ред. В. Б. Зотова. СПб., 2007. С. 128-135.

7. Щепотьев А. В. Экономико-правовые основы возникновения отрицательной величины стоимости имущества // Право и экономика. 2011. № 1. С. 14-17.

* * *

FEATURE OF CARRYING OUT THE MASS ASSESSMENT OF REAL ESTATE IN MOSCOW: THE THEORY AND PRACTICE

Yu. V. Pilipchak

Taking into account the near-term outlook of universal introduction of a method of a mass assessment of real estate rather interesting experience of realization of "pilot projects" in the large cities and regions of the Russian Federation is represented. This publication is devoted to examples of such introduction in Moscow.

Key words: real estate, mass assessment, Moscow, price and territorial zones.