«Одного только центрового расположения больше недостаточно»

Тема децентрализации премиальной недвижимости на слуху у московского рынка недвижимости уже не первый год, но особую силу центробежный тренд набрал за последние несколько лет. Что заставило девелоперов обратить внимание на новые уголки столицы — интересные, но прежде никогда не значившиеся на карте жилой Москвы премиум-класса? Какие критерии выбора квартир позволяют утверждать, что «прописка» в центре перестала быть для проектов этого сегмента обязательной, и ради каких плюшек премиальные покупатели готовы отказываться от центрового «меню»? Об этом рассказывает руководитель департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова.

Руководитель департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова

Фото: Предоставлено «Донстрой»

— Думаю, все знают, что наша компания — одна из тех, кто на протяжении долгого времени вдумчиво и разносторонне анализирует потребности своего клиента. Результат столь серьезного анализа — это не только набор характеристик каждого нашего нового проекта. По сути, сегодня мы, девелопер, и наши покупатели,— единая экосистема, и мы вместе определяем логику территориального развития, в том числе в сегменте наиболее высокобюджетного жилья.

Напомню, что довольно долго самой привлекательной локацией, ядром рынка являлся центр города — территория внутри Садового кольца. Затем на лидирующие позиции вышли и долгое время их занимали Хамовники. Но постепенно и покупательский спрос, и девелоперский интерес начали смещаться в другие районы, которые сегодня по многим параметрам обыгрывают своих центровых конкурентов.

Почему? Думаю, прежде всего потому, что потребительские предпочтения претерпели серьезные изменения. Еще совсем недавно главными параметрами при выборе недвижимости премиального уровня были: ее местоположение (привычное location, location, location), подтвержденный неординарным архитектурным решением класс дома, обилие инфраструктурных объектов по соседству — театров, ресторанов, фитнес-клубов… Отмечу, что в среднем 85% покупок этого периода были из разряда «для личного проживания». Но, анализируя сделки последнего времени, мы пришли к выводу, что среднестатистический портрет нашего покупателя остался прежним (мужчина от 35 до 44 лет, владелец бизнеса, или топ-менеджер, или руководитель среднего звена), а вот приоритеты у него теперь совершенно другие.

— Неужели кардинально отличающиеся от прежних?

— Кардинально — некардинально, но отличающиеся. Прежде всего, находясь вместе со всем рынком в зоне турбулентности, покупатель хочет чувствовать полное доверие к застройщику — мы трепетно относимся к нашей деловой репутации и делаем серьезную ставку на выполнение всех своих обещаний перед клиентами. И раз в прошлом году у нас было 35% повторных сделок, значит, эта ставка сыграла.

На втором месте сегодня наличие парков, набережных и вообще зеленых и прогулочных зон. Третьим важным параметром я бы назвала транспортную доступность и не столько географическую близость к центру, сколько удобство дороги до него. И четвертый фактор: в списке важнейших инфраструктурных объектов номер один стали спортивные и фитнес-центры, магазины здорового питания и места, где можно провести время всей семьей.

Так что одного только центрового расположения, как бы привлекательно ни звучал его адрес, уже недостаточно для того, чтобы назвать проект топовым, премиальным. Точнее, так: высокие требования к месту прописки жилого комплекса никуда не ушли и по-прежнему сохраняются, но теперь в понятие «премиальная локация» вкладывается иной смысл. К тому же для звания «премиальный» нужно еще соответствующее окружение проекта и правильное его наполнение: детские и спортивные площадки, семейные и общественные зоны, в том числе кинотеатры, обязательно фитнес-залы, в которых можно позаниматься самому или пригласить тренера, какие-то водные пространства или как минимум фонтан — очень популярный, кстати, запрос сегодня.

В итоге мы сформировали своеобразный стандарт современного престижного жилого комплекса, которого «Донстрой» будет придерживаться во всех нынешних и грядущих проектах. И именно он, этот стандарт, позволяет нам и нашим клиентам развивать принципиально новые для Москвы и очень интересные локации.

— Можно поподробнее — какие именно? И чем же они так интересны?

— Первый проект, который, наверное, заложил основу новой премиальности в критериях «Донстроя»,— клубный квартал «Река» на заповедных берегах реки Раменки, настоящие загородные резиденции в 15 минутах езды от центра. Соединение престижного западного района и абсолютной транспортной доступности, камерности проекта и его полномасштабной инфраструктуры позволяет удовлетворить извечный, а в последние годы сверхактуальный запрос москвичей на городскую жизнь в загородной атмосфере. Думаю, у нас получилось: первый клубный дом «Река» уже построен и продан, вторая очередь «Реки» в активной стадии строительства и продаж, в третьей и четвертой частях заявленный загородно-городской формат будет полностью сохранен.

Тему продолжает и наш флагманский на сегодняшний день проект «Остров», и особенно его третий, премиальный квартал. В том, что локация в Мневниковской пойме престижна, сомнений нет ни у кого, а соседство с Москворецким парком и «Москва-Сити» это только подтверждает. При этом несвойственные центру территориальный простор и строительный масштаб всего проекта, занимающего 40 га, открывающиеся из его окон виды, практически собственная набережная, строящийся рядом крупнейший спортивный кластер Москвы (в нем будет, кажется, все, что имеет отношение к спорту) — лишь часть новой премиальности, которая в таком исполнении просто невозможна в пределах Садового кольца.

— Наверное, новым является не только местоположение, но и содержание проектов, и возможности, которые они предоставляют покупателям? И это, кстати, именно результат «прописки» за пределами центра, так?

— Конечно. Например, пока еще чуть более низкие, чем центровые, цены дают возможность более свободного выбора метража покупки. Здесь, за пределами центра, активно появляются и приобретают особую ценность квартиры с просторными террасами от 10 до 50 кв. м (скажем, в проекте «Река» таких около 30%). Высота потолков не упирается в центровые ограничения по высотности зданий — во второй «Реке», например, потолки 3,6 м, поэтому квартиры получаются просторными, наполненными воздухом. Окна в пол обеспечивают захватывающие панорамные виды, особенно если учесть, что премиальные дома обычно стоят в самых красивых местах проекта. Паркинга хватает на всех — на одну квартиру можно купить два и более машино-мест, и парковочные зоны широкие — по 18 кв. м. Словом, покупателю премиального жилья за пределами центра предлагается множество вкуснейших «плюшек».

Есть еще один важный момент. Сегодня доля покупателей, четко заявляющих, что приобретают жилье для себя, чуть сократилась — с былых 85% до 79,1%. Люди все больше задумываются об инвестиционной привлекательности своих вложений в недвижимость и в любом случае прикидывают: а что, если я захочу или вынужден буду продать эту квартиру?.. Плюс есть еще «чистые» инвесторы, которые сравнивают инвестиционные инструменты и приходят в проект только в случае его очевидной привлекательности. Позволю себе подчеркнуть, что в первой «Реке» за три года цена выросла на 63% (около 20% в год), а «Остров» растет еще более серьезными темпами. И дело не только в том, что дорожает весь рынок в целом, или в том, что цена традиционно поднимается по мере перехода проекта на более высокую стадию готовности.

Дающее некую свободу расположение за пределами центра позволяет создать дополнительные стимулы для ценового роста. Например, в Раменках мы благоустраиваем 24 га паркового пространства: летом большая часть прибрежной зоны будет готова, и уже в июле мы пригласим сюда наших жителей и будущих покупателей. Опыт парка «Зеленая река» в проекте «Символ» и набережной в «Сердце столицы» показывает, что открытие зеленых зон непременно приводит к росту цен.

— «Донстрой» известен на московском рынке как компания, уделяющая особое внимание экологическим аспектам строительства и в целом ESG-повестке. По вашим наблюдениям, покупатели учитывают это при выборе недвижимости?

— Безусловно, об аспектах, связанных с экодевелопментом, не стоит забывать. Современный покупатель становится все более экововлеченным, все более требовательным к материалам и технологиям строительства, поэтому дома, спроектированные и возведенные с учетом мировых экостандартов, имеют особые и весьма впечатляющие ценовые перспективы. Признаюсь, что сегодня есть трудности с получением самих международных экологических сертификатов. Однако «Остров», например, продолжает строиться с полным соблюдением всех довольно жестких требований международной системы LEED. Потому что, повторю, доверие — тех, кто приобретает недвижимость для себя, покупателей-инвесторов, партнеров, в целом рынка и самого города Москвы — это огромное достижение «Донстроя», краеугольный камень его экосистемы и безусловная ценность на все, даже самые непростые времена.