Ипотека борется с эксроу-счетами по степени значимости для рынка

Главным событием уходящего года стал переход отрасли жилищного строительства на новые правила. Корреспондент “Ъ” Роман Масленников обратился к экспертам рынка с вопросом, какие еще события повлияли их работу.

Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость»:

— На мой взгляд, главное событие уходящего года на рынке загородной недвижимости — это осознание девелоперами необходимости вывода готовых объектов. В последнее время объем неудовлетворенного, отложенного спроса на готовое загородное жилье только рос, а предложений такого продукта практически не было. И вот наконец мы видим поселки, выполненные в такой концепции сразу у нескольких девелоперов. Думаю, 2020 год продемонстрирует нам хороший рост предложения готовых к проживанию домовладений.

Сергей Федоров, партнер East Real:

— К знаковым для рынка сделкам я бы отнес сделку по приобретению участка бывшего отеля «Северная корона» компанией «Еврострой» и участка на Тележной улице компанией ПСК у бывших акционеров «Еврофинанс-Моснарбанка».

Из тех объектов, которые реализовывались через торги, знаковыми я считаю торги «Ростеха», состоявшиеся в июле, по площадке завода имени Климова на Кантемировской улице, которую за 1,350 млрд приобрела московская Группа ПИК.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»:

— Если говорить о событии (то есть об определенной точке отсчета), то это снижение ставки рефинансирования. Именно это вполне логично дало толчок к снижению ставок по ипотеке. В результате если в начале года ставки росли, то к концу года они обновили исторический минимум. По крайней мере в ряде ведущих банков. Значимость ипотечного кредитования для рынка новостроек вполне можно сравнить со значимостью ФЗ 214, который определяет «правила» реализации проектов на первичном рынке. Все-таки более половины покупок в сегменте массового жилья совершается с привлечением кредита. Так что, по сути, спрос, а значит, и активность всех игроков на рынке напрямую зависит от доступности ипотеки.

Андрей Березин, председатель правления ИК «Евроинвест»:

— Из технических новшеств отрасли можно отметить повсеместное внедрение системы управления строительством — систем слежения — и BIM (Building Information Model) — систем информационного моделирования здания. Происходит цифровизация строительства и проектирования, и все больше строительных компаний взаимодействуют со строителями с помощью интегральных систем.

Также важным событием стало повышение НДС до 20%, это заметно повлияло на стоимость услуг подрядных организаций, и мы видим, что у некоторых застройщиков квартиры выросли в цене.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер М2Маркет:

— Кроме эскроу важным событием можно назвать разве что снижение ставок по ипотеке.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:

— Одно из значимых событий в этом году — планомерное снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, существенное падение ставок по ипотечному кредитованию: больше, чем мы ожидали. Также ряд банков смягчил условия получения кредитных займов по своим ипотечным программам. Эти факторы подстегнули продажи на первичном рынке.

Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК»:

— 2019 год войдет в историю как год подешевевшей ипотеки и массового запуска крупными банками специальных программ с минимальными ставками. Это стало главным событием, расширившим потенциал спроса. И, конечно, запомнится застройщикам тем особенным вниманием и усилиями, направленными государством на то, чтобы заставить жить отрасль по-новому.

Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»:

— Конечно, по сравнению с введением системы проектного финансирования с использованием счетов эскроу все остальные события просто меркнут. И все же кое-что стоило бы отметить. А именно — заметное охлаждение на рынке ипотечного кредитования, несмотря на стремительно понижавшиеся процентные ставки. Связано это в основном с тем, что рынок ипотечного жилья стремительно рос в 2017 и 2018 годах, когда Банк России перешел к циклу снижения ключевой ставки. Опасения, что регулятор прекратит периодическое понижение ставок, а также падающие доходы самих россиян привели к досрочной реализации спроса будущих периодов. Учитывая, что рынок жилой недвижимости по определению имеет ограниченную (и весьма небольшую) емкость, ускоренная реализация спроса в предыдущие годы привела к тому, что в 2019 году физические объемы платежеспособного спроса снизились. Особенно на фоне высокой базы, сформированной в предыдущие два года. Так что, пожалуй, важнейшим событием помимо отмены «долевки» стоит считать заметное сжатие рынка ипотечного кредитования и, соответственно, объемов продаж жилой недвижимости в кредит.

Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development:

— Главным событием в 2019 году помимо вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве стало значительное снижение ипотечных ставок. Сейчас некоторые банки вплотную подошли к ставке в 8%, которую в поручениях правительству и Центробанку президент России обозначил в феврале этого года. Стоимость ипотеки является одним из определяющих факторов спроса на рынке первичного жилья. Снижение ставок помогло избежать спада спроса, которого опасались в связи с новыми правилами реализации проектов.

Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела»:

— Подводя итоги, можно говорить о том, что 2019 год в продажах выглядит неплохо, однако связано это с тем, что застройщики готовились к изменению правил работы со средствами дольщиков и вкладывали собственные средства в покупку объектов. Покупатели жилья в ожидании роста цен совершали покупку в первой половине года и этим выработали ту емкость, которую мы сейчас имеем. К концу года темпы продаж снизились. Сократилось также количество ипотечных кредитов. При этом увеличилась их сумма. Это говорит о том, что количество людей, которые могут позволить себе купить квартиру, уменьшилось, как и количество собственных средств покупателей на первый взнос. Таким образом, несмотря на то что общие показатели по рынку неплохие, если мы посмотрим, из чего они состоят, картина складывается не самая оптимистичная.

Изменения, связанные с новыми правилами, мы увидим в следующем году. Рост цен, обусловленный увеличением себестоимости строительства и кредитной нагрузкой на девелоперов, придется примерно на вторую половину 2020 года: по прогнозам, квадратный метр подорожает на 10-15%.

Александр Осин, аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс»:

— Центральный банк России планирует распространить на ипотеку практику применения надбавок к коэффициентам риска в зависимости от значений показателей долговой нагрузки заемщика (ПДН). В краткосрочном периоде эффект от таких нововведений представляется ограниченным. На рынке потребкредитования полная стоимость кредита (ПСК) банков за счет надбавок повысилась лишь при высокой ПДН заемщика, от 50%. Для кредитов с ПСК от 10% до 20% ПСК банков при ПДН заемщика до 50% (самый массовый сегмент) изменений надбавок не произошло. Однако сам факт планируемого ужесточения регулирования ипотечного сегмента настораживает. Особенно в условиях ухудшения прогнозов динамики банковского кредитования в 2020 году, публикуемых ведущими кредитными организациями.

Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы»:

— Если не считать введения проектного финансирования в строительстве, то основным событием на рынке недвижимости в 2019 году стала борьба за доступность жилья. Именно сейчас застройщики особенно остро ощутили падение платежеспособного спроса на новые квартиры, а нуждающиеся в их приобретении — нехватку средств. Государство попыталось стимулировать покупку новостроек, снизив ипотечные ставки, и, кажется, ему это удалось. Хочется верить, что и дальше государство будет вести себя с застройщиками по-партнерски.

Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит – Охта-групп»:

— На фоне вступивших в силу изменений в 214-ФЗ все остальные события на рынке недвижимости не выглядят значимыми. Поэтому если не вспоминать про переход на новые правила работы со средствами дольщиков, то год был ординарным и практически не запоминающимся.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

— Одним из значимых событий уходящего года стали изменения правил землепользования застройки, в частности изменены и увеличены нормы обеспеченности озеленением в кварталах существующей застройки.

Среди заметных итогов 2019 года также стало снижение ключевой ставки Центробанком. Как следствие, снизились ставки ипотечного кредитования и укрепился спрос на жилье.

Среди основных тенденций можно выделить изменение самого продукта жилищного строительства: при повышении себестоимости в силу ряда причин (изменение законодательства, инфляция, рост стоимости строительных материалов),изменился сам формат. Так, мы наблюдали сокращение средней площади квартиры на рынке. При этом спрос, даже с учетом сезонных колебаний, оставался стабильным.

В целом в 2019 году у девелоперов появилась хоть какая-то определенность относительно правил игры. С ними всегда проще, чем в режиме бесконечных непредсказуемых и бессистемных изменений. В наступающем году ожидаем, что рынок продолжит адаптироваться к новым правилам работы по 214-ФЗ, спрос сохранится на прежнем уровне, а застройщики продолжат работу над сокращением затрат и предложением новых продуктов, отвечающих потребностям рынка.

Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга РСТИ («Росстройинвест»).

— Для нашей компании главным событием уходящего года стал выход на московский рынок с премиальным жилым комплексом «11» (ELEVEN).

Геннадий Щербина, генеральный директор Группы «Эталон»:

— Для нас основным событием уходящего года, конечно же, стала сделка по покупке Группой «Эталон» московского девелопера «Лидер-Инвест» и укрепление наших позиций на рынке Москвы, выход из бизнеса основателя нашей компании Вячеслава Заренкова и вхождение в акционерный капитал Группы АФК «Система».

Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»:

— Основным событием уходящего 2019 года в недвижимости я бы назвал турбулентность законодательного поля этого сегмента экономики. Нижняя палата парламента удивила рынок настоящим шквалом законодательных новелл, затронувших все без исключения сферы — частный сектор, покупателей «первички» по 214-му ФЗ, регистрацию сделок с недвижимостью и ипотечных сделок, были внесены большие пакеты изменений в Градостроительный и Налоговый кодексы. Были радикально пересмотрены требования к размещению хостелов, закреплено понятие апартаментов и требования к их площади. Изменения коснулись и законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.