Группа риска

Несмотря на налоговый скандал, претензии кредиторов и угрозу банкротства, нависшую над управляющей компанией ЗАО МИАН, группа компаний МИАН не отказывается от амбициозных проектов. На первый взгляд похоже на пир во время чумы. Впрочем, болезнь группы скорее всего не смертельна.

Рынок недвижимости взбудоражен. Еще бы: впервые в России предпринята попытка обанкротить одного из крупнейших риэлтеров — компанию МИАН.

Проблемы у компании, принадлежащей Александру Сенаторову, начались еще год назад, когда ей были предъявлены обвинения в неуплате налогов. После того как в марте 2008-го риэлтеры частично расплатились с фискальными органами, казалось, что конфликт исчерпан. Но уже в апреле разразился новый скандал: малоизвестная саратовская фирма ИФК "Гианея" потребовала банкротства МИАНа. А в конце мая в компании было введено внешнее управление.

Конкуренты сочувствия к МИАН не проявляют. Одни откровенно рады. "Полагаю, что до конца года на рынке не останется этой фирмы",— считает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Другие решили извлечь из ситуации пользу. Сразу два риэлтера — "Бюро недвижимости "Агент 002"" и Doki — заявили о намерении выкупить у МИАНа клиентские договоры.

Между тем сам МИАН умирать не намерен. Компания собирается создать к 2013 году глобальную сеть из 500 региональных офисов, вложив в собственное развитие $100 млн. Возможно, не столь уж невыполнимые планы для пятилетки. Если только забыть о том, что сегодня от Сенаторова требуют вернуть долги на сумму, в полтора раза превышающую размер запланированных им инвестиций.

Неудобная схема

МИАН появился в 1995 году как риэлтерское агентство. Компания одной из первых стала работать с первичным жильем, благодаря чему сегодня контролирует около 3,6% московского риэлтерского рынка, по данным "Агента 002". В настоящий момент в ГК МИАН входят пять компаний, которые занимаются также девелопментом, оказанием консалтинговых услуг в сфере недвижимости, эксплуатацией зданий и т. д.

Проблемы группе МИАН подкинуло риэлтерское направление. В 2006 году в ходе проверки территориальное управление Федеральной налоговой службы по Москве выяснило, что в 2002-2003 годах группа использовала противозаконную вексельную схему продажи квартир для занижения выручки и уклонения от налогов.

Схема, как выяснили в ФНС, работала следующим образом. Покупатели заключали с МИАНом договоры инвестирования в строительство жилья. При этом оплату компания принимала только векселями, которые клиенты должны были приобретать у "ТПС Интерстейт бюро". Генеральным директором этой структуры являлась финансовый директор УК ЗАО МИАН Маргарита Клыгина, а одним из конечных бенефициаров — сам Александр Сенаторов. Секрет был в том, что "ТПС Интерстейт бюро" продавала векселя по цене, соответствующей реальной стоимости квартир, а МИАН, который затем передавал клиентам права на недвижимость, учитывал их по более низкой цене. Таким образом налоги платились не с реальной, а с заниженной, номинальной стоимости квартир.

МИАН был не единственным, кто злоупотреблял вексельной схемой. По независимым экспертным оценкам, в 2007 году подобным образом оформлялись до 40% всех сделок на рынке первичного жилья. Однако, судя по всему, как один из участников "большой четверки" (помимо МИАНа в нее входят "Миэль", "Инком-недвижимость" и "Бест-недвижимость"), компания показалась налоговикам наиболее злостным нарушителем. А технически обнаружить нарушения не составляло труда. "Рано или поздно схема должна была выплыть наружу, ведь в эти операции было посвящено огромное количество покупателей, которые могли сообщить о подозрительных действиях риэлтеров в фискальные органы",— рассуждает руководитель корпоративной практики "ФБК-право" Александр Ермоленко.

С умыслом

По версии ФНС, используя вексельную схему, МИАН недоплатил в казну 600 млн руб. налогов. Приплюсовав к этой сумме штрафы и пени, набежавшие с 2003 года, налоговики увеличили сумму претензий вдвое — до 1,2 млрд руб. Это свыше 10% годовой выручки группы на тот момент. Чтобы взыскать внушительные недоимки, в августе 2006 года ФНС подала иск на ЗАО МИАН в Московский арбитражный суд. Спустя год суд подтвердил правомерность этих требований.

Риэлтеры два раза пытались оспорить это решение, тем более что МИАН, общаясь с коллегами по цеху, накопил богатый сутяжный опыт. "МИАН избрал суды образом жизни. Пару раз мы с ним судились",— вспоминает Георгий Дзагуров. Его компания в 2004 году заключила с МИАНом договор о продаже элитного жилья на объекте, который строила компания Сенаторова. Но первого же покупателя, привлеченного Penny Lane Realty, сотрудники МИАНа перетянули к себе. "Сотрудничество мы тут же прекратили, но они почему-то не хотели убирать с объекта рекламный стенд с нашим логотипом. Пришлось судиться. Вообще эта компания многим жизнь подпортила",— вспоминает Дзагуров.

В судебном разбирательстве с Penny Lane Realty МИАН проиграл. Впрочем, и в скандале с налоговиками Фемида была не на стороне Александра Сенаторова. Оспорить решение Московского арбитражного суда риэлтерам не удалось. Более того, после заседания 9-го арбитражного апелляционного суда в деле МИАНа появилась формулировка "умышленно", которой не было в вердикте первой инстанции. Приписка таила в себе серьезную опасность. Она могла стать поводом для возбуждения уголовного дела в отношении руководства компании. И в соответствии со статьей 199 Уголовного Кодекса России топ-менеджерам МИАНа за умышленное уклонение от уплаты налогов грозило до шести лет лишения свободы.

Решив больше не играть с судьбой, Сенаторов в марте текущего года выплатил ФНС 600 млн руб. основного долга. "Оставшаяся задолженность, которая складывается из пени и штрафов, является предметом отдельного судебного разбирательства и сейчас не может быть определена",— комментирует представитель группы МИАН Владимир Фролов.

Главное, что после выплаты основного долга угроза со стороны фискальных органов стала гораздо более эфемерной. "Налоговые санкции (пени и штрафы.— СФ) при определении признаков банкротства не учитываются и не могут являться поводом для возбуждения уголовного дела",— объясняет Александр Ермоленко. Другой вопрос, что вслед за налоговиками о долгах компании вспомнили и кредиторы.

Риэлтерский переполох

1 апреля 2008 года в Московский арбитражный суд поступило заявление от ИФК "Гианея" (кто за ней стоит, доподлинно неизвестно; так, система СПАРК сообщает лишь, что владельцами компании являются граждане России и некое ООО "Форт-97"). "Гианея" потребовала признать ЗАО МИАН банкротом на основании кредиторской задолженности.

Кредитором МИАНа саратовская фирма стала по доброй воле: она выкупила у местной фирмы долг МИАНа за аренду помещения. Если сравнивать с претензиями ФНС, то сумма в этом случае была, мягко говоря, скромная — 1,2 млн руб. Однако уже 20 мая суд ввел в МИАНе внешнее наблюдение, назначив временным управляющим Анатолия Кропотина (ранее тот являлся арбитражным управляющим Сахалинской области).

По словам Кропотина, главная его задача сегодня — выявить всех кредиторов ЗАО МИАН. За три месяца удалось найти еще восьмерых, благодаря чему общий объем претензий достиг 4 млрд руб. 30 октября будет проведено собрание, на котором кредиторы, проголосовав долгами, выберут внешнего управляющего и способ банкротства компании. Возможны два варианта — ликвидация и оздоровление. Как говорит Александр Ермоленко, в первом случае компании сразу "отрубят голову", распродав имущество и раздав долги. Во втором — она будет функционировать в течение года-двух под руководством внешнего управляющего. Но и при таком сценарии Сенаторов все равно утратит контроль над принадлежащей ему структурой.

Не дожидаясь развязки, два агентства — Doki и "Бюро недвижимости "Агент 002"" (оба принадлежат совладельцу "Вимм-Билль-Данна" Михаилу Дубинину) в начале августа предложили потенциальному банкроту продать риэлтерский бизнес, а именно клиентские договоры. Впрочем, как признался генеральный директор Doki Сергей Кириков, о стоимости покупки в компании даже не задумывались: "Мы не знаем объем договорной базы МИАНа. У нас социальная миссия: все клиенты должны быть доведены до конца, ведь в России очень низкий процент доверия к риэлтерам, и если что-нибудь случится, то он станет еще меньше". "Агент 002" более конкретен. По оценке представителя компании Руслана Барабаша, у МИАНа может быть 400-600 клиентских договоров, за которые "Агент 002" готов заплатить $1,2-2 млн.

Правда, передачу договоров реализовать весьма сложно. Для этого нужно заключать дополнительное соглашение с каждым из клиентов. А те вряд ли предпочтут МИАНу агентства второго эшелона, которыми считаются "Агент 002" и Doki. Зато эти относительно молодые игроки, судя по всему, не прочь устроить себе хороший пиар. "В принципе "Агент", наверное, смог бы "переварить" клиентов МИАНа, но у Doki сейчас дела продвигаются не лучшим образом,— косвенно подтверждает это предположение бывший сотрудник компании Doki.— Агенты уходят из компании, число офисов сокращается. Например, недавно было закрыто представительство в Тушино".

А что же МИАН? По словам генерального директора "МИАН — агентство недвижимости" Нины Кузнецовой, к таким предложениям конкурентов можно относиться только с иронией.

Сам себе кредитор

Основания для иронии у МИАНа есть. "Нужно разделять группу компаний МИАН и ЗАО МИАН, которое выведено из группы в 2006 году, сразу после предъявления группе налоговых претензий",— объясняет Владимир Фролов.

ЗАО МИАН являлось управляющей компанией группы с 1995 по 2006 годы. Своего статуса оно лишилось вскоре после того, как ФНС предъявила к нему претензии.

Управляющие функции ЗАО МИАН были переданы ЗАО "МИАН-девелопмент", а затем ООО УК МИАН. Зато именно на бывшей управляющей компании сегодня "висят" все девять кредиторов МИАНа. И надежды вернуть долги в полном объеме у них практически нет. "Управляющие компании, как правило, не имеют серьезных активов",— говорит Александр Еременко. "Все финансовые операции через ЗАО МИАН сегодня прекращены",— подтверждает Фролов.

Единственное слабое звено ЗАО МИАН — то, что его владельцем остается Александр Сенаторов, которого теоретически можно привлечь к ответственности. "Это может произойти, если кредиторам удастся доказать, что банкротство произошло по вине лично господина Сенаторова. Но сделать это на практике очень трудно",— оценивает шансы на победу старший юрист юридической фирмы "Мегаполис-лигал" Валерия Таглина.

Кстати, в число кредиторов входят и структуры ЗАО "Корпорация МИАН" (риэлтерское направление группы). Выходит, риэлтер выступает одним из инициаторов собственного банкротства. Так что нужна ли эта победа остальным кредиторам — большой вопрос. "Многое будет понятно после первого собрания кредиторов",— говорит Анатолий Кропотин. Возможно, тогда же станет понятно, по чьей инициативе у МИАН возникли проблемы. По крайней мере, как считает Александр Ермоленко из "ФБК-право", поскольку "Гианея" выкупала долг компании, банкротство МИАНа скорее всего заказное.

День расплаты

Для самого Александра Сенаторова важнее другая дата: 9 сентября. В этот день наступит срок промежуточной оферты по облигационному займу. 6 марта 2007 года "МИАН-девелопмент" разместила облигационный заем на ММВБ на сумму 2 млрд руб. под 12%. К этому времени ФНС уже предъявила компании свои претензии, но инцидент тогда еще не стал достоянием гласности. Теперь, учитывая сложившийся вокруг МИАНа негативный фон, можно предположить, что за деньгами досрочно придут если не все, то очень многие держатели облигаций. Это подтверждает руководитель рынка долговых обязательств ИК "Тройка Диалог" Александр Кудрин: "Сегодня облигации МИАНа торгуются с доходностью 30-38% годовых, тогда как средним показателем считается около 15%". Расплатиться по счетам при таком раскладе будет непросто. Вероятно, Сенаторову придется расстаться с частью активов "МИАН-девелопмент", стоимость которых, по данным Владимира Фролова, составляет 10,3 млрд руб.

Планами по строительству федеральной сети, скорее всего, тоже придется поступиться. Но это для МИАНа не смертельно. Главное, что, как говорит Валерия Таглина, получив в налоговом деле МИАНа формулировку "умышленно", власти могли воспользоваться ею, чтобы завести уголовное дело на топ-менеджеров компании. Но не воспользовались. Так что худшее для МИАНа, наверное, все-таки позади.

досье

Компания МИАН создана в 1995 году Александром Сенаторовым и Игорем Разлуцким. Стартовый капитал партнеров составил $2 млн собственных средств. Первые два года, как и многие другие риэлтеры, они работали на вторичном рынке: продавая квартиры и расселяя коммуналки. Но в 1997 году МИАН оптом выкупил у московского правительства квартиры в Южном Бутово, потратив на это около $3-4 млн. До него первичным рынком жилья никто из крупных компаний не занимался. Это позволило МИАНу стать одним из лидеров риэлтерского бизнеса Москвы. Новостройки до сих пор являются его основной специализацией.

В 2000 году Сенаторов выкупил долю Разлуцкого, став единственным владельцем компании. Сегодня МИАН представляет собой группу, состоящую из пяти компаний (ООО УК МИАН, ЗАО "МИАН-девелопмент", ЗАО "МИАН-инфо", ЗАО "МИАН-сервис", ЗАО "Корпорация МИАН"). Стоимость активов ГК МИАН, по ее собственным оценкам, составляет $1,28 млрд. Александр Сенаторов занимает 130-е место среди самых богатых людей России (по версии журнала "Финанс"), состояние владельца МИАН оценивается в $750 млн.

рынок

Жилой фонд Москвы составляет 3,8 млн квартир. В год на столичном вторичном рынке недвижимости совершается 70-80 тыс. сделок (в частности, в 2007-м было реализовано 77,4 тыс. квартир), а объем риэлтерских услуг в Москве достигает $360 млн в год. Однако примерно $220 млн (60%) из этой суммы приходится на "черных" и "серых" маклеров. Остаток ($140 млн) делят между собой 3 тыс. агентств недвижимости, работающих в столице. Среди них можно выделить так называемую большую четверку: "Инком" (17,3% от "белого" риэлтерского рынка столицы), "Миэль" (16,8%), "Бест-недвижимость" (4,2%), МИАН (3,6%); за ними следует "Бюро недвижимости "Агент 002"", доля которого в последнее время выросла до 1,7%. Доли остальных игроков не превышают 1%.

При этом, согласно прогнозам аналитиков компании Doki, в ближайшее время ожидается падение спроса на жилье. В 2008 году в столице будет реализовано не более 70 тыс. квартир.