Город победившего сервиса

По итогам первого полугодия доля сервисных апартаментов в общем объеме этого сегмента в Петербурге достигла 83%. Аналитики отмечают, что за последний год объем юнитов, выкупаемых не для проживания, а для сдачи в аренду, в Петербурге вырос почти в десять раз: нигде больше в России подобной картины не наблюдается.

В действующих апарт-отелях загрузка даже в самые провальные с точки зрения туризма месяцы не опускалась ниже 45–50%

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В Санкт-Петербурге наиболее развит формат сервисных апартаментов, доля такого предложения превышает 80% среди всех апарт-комплексов. Это прежде всего связано с развитым туризмом на территории города. Для сравнения, на московском рынке гораздо чаще встречается предложение в апарт-комплексах без гостиничного сервиса. Здесь рынок сервисных апартаментов только начинает развиваться.

«В Москве чаще встречаются апартаменты в высоком сегменте, апартаменты без отделки либо с предчистовой отделкой. В Петербурге же, напротив, практически все предложение представлено с отделкой "под ключ" и часто с допуслугами меблировки»,— рассказал Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет».

Инструмент с плюсами

По его словам, в качестве инвестиционного инструмента плюсами апартаментов являются возможность переориентации на долгосрочную аренду (в отличие от гостиницы) и более низкий порог входа, что обеспечивает больший уровень доходности по сравнению с квартирой, приобретенной для сдачи в наем.

«С учетом очередной волны девальвации рубля спрос на апартаменты сейчас вырос. Они остаются реальным способом для инвесторов сохранить деньги и получить хорошую доходность»,— полагает директор группы «Аквилон» Виталий Коробов. С ним согласна Юлия Франц, директор по маркетингу компании «Лахта Плаза»: «Благодаря волатильности рубля, изменениям в налогообложении банковских вкладов интерес к инвестициям в доходные апартаменты за последнее время увеличился».

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью», отмечает, что пандемия не повлияла на развитие сегмента: «В продуманных проектах с хорошей локацией, которые активно строятся, не только не было падения продаж, но было даже два сильных всплеска покупательской активности — в начале весны и затем с середины июля и до настоящего времени. В успешных проектах цены на квадратный метр в первом полугодии выросли на 3–5%, с июля по октябрь — на 5–10%. Дополнительного продвижения практически не понадобилось — две волны девальвации рубля все сделали за нас». Господин Антонов указывает, что в действующих апарт-отелях загрузка даже в самые провальные с точки зрения туризма месяцы не опускалась ниже 45–50%.

Сергей Мохнарь, директор департаменты развития ГК «ПСК», говорит, что в Санкт-Петербурге доля сервисных апартаментов традиционно подавляющая. На данный момент около 82% предложения апартаментов приходится на долю сервисных. Еще 9% приходится на несервисные, 5% — на рекреационные и 4% — на элитные.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, сообщила: «По итогам первого полугодия 2020 года в Санкт-Петербурге 83% всего номерного фонда рынка апартаментов относится к сервисному формату. С начала 2016 года количество сервисных апартаментов увеличилось почти в девять раз, вытеснив апартаменты несервисного и рекреационного формата. Ситуация является уникальной по сравнению с остальными городами страны, в том числе с Москвой, где апартаменты в основном предназначены для проживания и не предполагают профессионального управления».

Соотношение стабилизировалось

«В ретроспективе доля сервисных апартаментов все время увеличивалась, но на данный момент соотношение стабилизировалось. В отличие от Москвы, в Петербурге апартаменты строятся и продвигаются прежде всего как доходная недвижимость. Ставка в данном сегменте делается на инвестиционный продукт, интерес к которому дополнительно растет на фоне снижения доходности по банковским депозитам. По нашей практике такое позиционирование максимально оправданно: подавляющее число покупателей апартаментов в наших проектах рассматривает их под сдачу в аренду»,— говорит господин Мохнарь.

Директор по маркетингу компании PLG Александр Кречетов подсчитал, что на протяжении последних четырех лет доли сервисного предложения и спроса стабильно росли на 20–25% в квартал, демонстрируя максимальную динамику среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Исключением стал второй квартал 2020 года, когда доля рекреационных форматов выросла больше из-за потребительского тренда на самоизоляцию.

Карина Шальнова, директор RBI PM, подсчитала, что сегодня на рынке Петербурга работает в общей сложности 24,5 тыс. юнитов, при этом на сервисные апартаменты приходится 19 тыс.

По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого полугодия 2020 года свободное предложение на рынке апартаментов насчитывало 6,3 тыс. юнитов общей площадью 216 тыс. кв. м. Общее снижение показателя с начала года составило 36% (в юнитах) и 47% (в кв. м) относительно первого полугодия 2019 года. Отсутствие новых проектов во втором квартале и активность покупателей в первом квартале текущего года вернули рынок к показателям предложения 2017–2018 годов. На фоне пандемии и кризиса в туристической отрасли девелоперы были сосредоточены на реализации существующих проектов, нежели на развитии и выводе на рынок нового предложения.

С начала 2020 года сокращение ассортимента наблюдалось во всех сегментах апартаментов на рынке. Однако количество свободных юнитов в рекреационных комплексах снизилось наиболее заметно — на 55% по сравнению с итогом 2019 года. В период с января по июнь 2020 года было введено в эксплуатацию шесть комплексов апартаментов, суммарное количество сданных юнитов составило 2,5 тыс. штук, что на 19% больше показателя первого полугодия 2019 года. Стоит отметить, что основная часть введенных объектов (61%) уже реализована, в частности, наиболее крупный из них — YE’S Marata на Социалистической улице, отмечают в Knight Frank St. Petersburg.

«В Москве подобный продукт практически не представлен. Там больше псевдожилья, люди пока менее ориентированы на профессиональную сдачу через управляющую компанию, предпочитают заниматься этим самостоятельно. Но я уверена, что в ближайшие пару лет тренд управления недвижимостью через специализированные профессиональные управляющие компании так же плотно затронет и Москву»,— полагает госпожа Шальнова.

Господин Мохнарь говорит, что доходность апартаментов в Петербург составляет 8–16%, в зависимости от выбранной программы и конкретного объекта.

«Непосредственно для инвестиционных целей больше подходит сервисный тип апартаментов. Часто еще на этапе продаж проекта известна будущая управляющая компания либо гостиничный оператор, компания-застройщик предлагает клиенту выбрать один из вариантов получения доходности, которая может достигать 10–12%»,— рассказывает господин Строилов.

Господин Кречетов говорит, что даже в период пика весенней пандемии загрузка апарт-отелей достигала 60% против 7% у гостиниц — благодаря большей гибкости и возможности переключиться на долгосрочный формат аренды. «Да, доходность инвесторов снизилась, так как высокий туристический сезон в этом году не состоялся, тем не менее сервисная недвижимость показала положительную доходность на уровне 6–8%, что выше банковских депозитов.  Привлекательна категория сервисных апартаментов и с точки зрения роста цены квадратного метра: только за 2020 год, несмотря на макроэкономику, цены здесь увеличились на 9–11%, а до конца года прирост может достигнуть 15%. При этом в рекреационных форматах рост стоимости "квадрата" — единственный способ получения пассивной доходности»,— рассуждает эксперт.

По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам июня 2020 года средние цены предложения увеличились на все типы апартаментов за исключением элитных (–14% с начала года), что связано с изменением структуры предложения в продаже. В остальных форматах цена квадратного метра апартаментов увеличилась в среднем диапазоне 3–9% относительно итогов 2019 года. Повышение спроса на загородные апарт-отели сопутствовало их удорожанию: +9% по сравнению с итогами 2019 года. Кроме того, годовой рост цен (+23%) в рекреационных комплексах обусловлен ограниченным ассортиментом в продаже. Последнее пополнение предложения в рекреационном сегменте было зафиксировано два года назад («Образ жизни. Спортивная деревня» и «Русские сезоны» («Лесной корпус»)).

Основной тенденцией среди сервисных объектов стало предоставление дополнительных скидок и акций. Пытаясь привлечь покупателя, девелоперы анонсировали дисконт цены до 10% при единовременной оплате, предлагали разнообразные варианты рассрочки со сниженным первым взносом, а также субсидирование ипотеки.

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S, замечает, что сегмент сервисных апарт-отелей в целом развивается по всему миру. Согласно данным Global Serviced Apartments Industry Report, по состоянию на 2020 год сегмент сервисных апартаментов насчитывает 1 254 753 юнита в более чем 160 странах. «При этом за год количество сервисных апартаментов выросло на 14,75%. Это колоссальный рост, которым не могут похвастаться другие сегменты коммерческой недвижимости. Сегмент апартаментов на текущий момент развивается в двух столицах и не представлен в регионах. При этом развитие идет в разных направлениях»,— говорит господин Агапов. Он признает, что в столице формат больше развивается за счет псевдожилья: девелоперы строят жилые дома, но в статусе коммерческих помещений. Такие объекты не нуждаются в обеспечении социальной инфраструктурой (школы, детские сады) и, как правило, продаются дешевле классического жилья. «В сегменте сервисных апартаментов представлены единичные проекты. Интересно отметить слом тенденции: московские девелоперы все чаще начали рассматривать сегмент сервисных апарт-отелей как альтернативный вариант застройки земельных участков с коммерческим назначением на фоне снижающегося спроса на офисную и торговую недвижимость»,— говорит господин Агапов. Уровень конкуренции в сегменте достаточно высок. В том числе многие управляющие компании привлекают на свои проекты международные бренды — компании идут по европейскому пути, заключает он.