Подешевевшие и недоступные

Проблемы на рынке ипотеки наряду с другими кризисными факторами заметно снизили спрос на недвижимость. В результате уже сейчас продавцы готовы давать скидку до 30% от стоимости жилья. А по прогнозам, в следующем году снижение может дойти до 50%. Правда, это не значит, что жилье станет намного доступнее, ведь существенного улучшения условий по ипотечным кредитам в 2009 году банкиры не предвидят.

История российского рынка ипотеки насчитывает не более семи лет. Еще в начале года оформить ипотечный кредит можно было под вполне разумную ставку: 10-11% годовых в долларах и 11-13% в рублях. Однако в сентябре банки кардинально изменили стратегию. Испытывая проблемы с ликвидностью, они были вынуждены пересмотреть требования к заемщикам по всем параметрам: увеличили процентные ставки, отменили программы без первоначального взноса и на кредитование строящегося жилья, ужесточили оценку платежеспособности заемщиков. "Сейчас российские банки вынуждены держать значительные ипотечные активы на балансе из-за отсутствия возможности проведения секьюритизации. Эта существенная нагрузка на капитал вынуждает банки ограничивать объемы долгосрочного кредитования и, как следствие, уходить с ипотечного рынка",— говорит вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

За последние несколько месяцев ставки по ипотечным кредитам выросли на 3-5%. Сегодня даже самому положительному заемщику трудно найти предложения по кредиту ниже 14% годовых в долларах и 16-17% в рублях. Вдобавок при оформлении кредита заемщику нужно иметь на руках не менее 30% от стоимости жилья. Как утверждают участники рынка, сейчас по предлагаемым условиям ипотека вернулась к истокам — к уровню 2004 года. И поскольку пока улучшений в этой сфере не наблюдается, скорее всего, она постепенно будет приближаться к уровню 2002 года.

В будущем году особых изменений на рынке ипотеки эксперты не предвидят. Однако одно они утверждают совершенно уверенно: ждать возвращения к докризисным условиям явно не стоит. "Мы не думаем, что ставки на этом рынке существенно повысятся. Сегодняшние ставки и так являются фактически запретительно высокими для клиентов. С другой стороны, в условиях отсутствия западного фондирования развитие данного рынка и возврат к докризисным уровням ставок также маловероятны. Мы бы спрогнозировали уровень ставок по ипотечным кредитам на следующий год на уровне 14-17% годовых",— говорит начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин.

Новых программ тоже не ожидается. Однако не исключено, что банки будут вводить немецко-американскую модель ипотечного кредитования, которую планирует запустить в новом году ВТБ 24. Согласно этой схеме, потенциальный заемщик в течение двух или более лет накапливает на специализированном вкладе не менее 30% стоимости жилья. После накопления нужной суммы банк выдает ему кредит на сумму, равную сумме вклада, по ставке на 20% ниже рыночной. Оставшуюся часть стоимости жилья заемщик получит под рыночный процент. Также банкиры прогнозируют введение плавающих процентных ставок вместо фиксированных.

При этом банкиры не отрицают, что объемы ипотечного кредитования будут сокращаться. В связи с этим произойдет переориентация рынка: выдавать ипотеку смогут только крупные игроки, которых, как предполагается, будет не больше десяти. "Конечно, наблюдается сокращение объемов кредитования, и оно может достичь 40-50%. И это неудивительно. Из 500 банков, ранее предоставлявших кредиты на жилье, сегодня не больше десятка продолжают работу в данном сегменте. В настоящий момент задача банков не столько в наращивании объема кредитных портфелей, сколько в сохранении платежеспособности тех заемщиков, которые уже получили кредит",— считает первый зампред правления "Банк ЖилФинанс" Сергей Постнов.

"На рынке останутся только крупные игроки, в основном государственные банки, которые обладают "длинными" ресурсами и вынуждены поддерживать объемы выдач кредитов в рамках реализации государственной задачи по развитию и поддержанию ипотеки. Остальные банки станут выдавать ипотеку, если только будут четко определены объемы и процедуры АИЖК в части рефинансирования выданных ипотечных кредитов",— полагает управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская.

При этом, как утверждают эксперты, многое зависит от позиции государства. При невмешательстве властей в систему ипотечного кредитования доступность ипотеки может значительно сократиться — с текущих 20% до 4%. Фактор недоступности ипотеки для многих потенциальных заемщиков оказывает значительное влияние и на рынок недвижимости. Купить жилье за наличные деньги могут не многие, а невозможность занять необходимую сумму в банке снижает спрос на недвижимость.

По данным "МИАН-агентство недвижимости", количество предложений в сегменте новостроек по сравнению с концом лета увеличилось на 15-20%. В сегменте вторичного жилья прирост выше: за сентябрь-октябрь объем предлагаемых к продаже квартир увеличился на 50%. "По всей вероятности, основным побудительным мотивом продавцов стало желание зафиксировать прибыль до момента возможной корректировки цен",— предполагает генеральный директор МИАН Нина Кузнецова. Поэтому сейчас на рынке отмечается некоторое затишье, а правила теперь диктует покупатель. Из-за снижения платежеспособности населения в большинстве случаев совершаются такие сделки, когда продавец готов идти на уступку в цене, которая может доходить даже до 30%.

По данным Аналитического консалтингового центра "Миэль", в октябре 2008 года рублевые цены на готовое жилье составляли в среднем 188 тыс. рублей за квадратный метр. В долларовом выражении готовое жилье оценивается в $7133 за квадратный метр. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья составила 196 100 рублей (с учетом элитных объектов) и 171 900 рублей (без учета элитных объектов). "Ввиду нестабильности курса валют и заметного укрепления доллара в большинстве сегментов наблюдается постепенное снижение долларовых цен — на 1-3% в месяц, рублевые же цены предложений пока еще номинально сохраняют устойчивые позиции, однако по факту многие реальные сделки совершаются с дисконтом вплоть до 25% дешевле заявленной цены",— говорит Нина Кузнецова. "В текущей ситуации необходимо четко разделять цены предложения и цены сделок. Снижение средних цен предложения находится в пределах 1-3%. Однако цены реальных сделок стали снижаться более существенно: сейчас скидки по некоторым объектам, в первую очередь бизнес-класса, достигают 20-30%. Происходит это потому, что многие крупные компании стремятся высвободить финансовые ресурсы для погашения кредитов или развития текущих проектов",— поясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Некоторые эксперты отмечают сходство ситуации с кризисом 1998 года. Тогда из-за девальвации рубля цены на квартиры упали практически в два раза. Однако к 2004 году они набрали утраченное и с того времени демонстрировали уверенный рост, который во многом перекрыл докризисный уровень. В течение нескольких месяцев на рынке отмечается небольшое понижение цен, при этом участники рынка дружно отмечают, что в начале 2009 года тенденция к снижению цены сохранится. Но как долго, сказать не берутся. Многие уверены в том, что с середины 2009-го цены снова пойдут в рост. "Что касается цен на жилую недвижимость, то в следующем году наиболее вероятен корректировочно-стабилизационный сценарий. В первой половине 2009-го ожидается снижение цен на 10-20% по отдельным сегментам квартир, весной-летом ситуация начнет постепенно стабилизироваться, а с осени возможен положительный тренд на уровне от 1% до 5% ежемесячно",— считает Нина Кузнецова.

При этом в наименьшей степени колебания затронут качественные предложения. К ним относятся наиболее ликвидные одно-двухкомнатные квартиры в новостройках эконом- и бизнес-класса на завершающих стадиях строительства, аналогичные объекты на вторичном рынке ("вчерашние" новостройки) и элитное жилье. "Все определяется спросом: есть спрос — цена растет. Я думаю, что по дорогому сегменту возможно дно максимум на 30%, по бизнес- и экономклассу скидки могут дойти до 50%, в случае выброса крупных инвестпакетов, например. Хотя данный фактор определяется только финансовым положением и хладнокровием инвестора. Элитных объектов на вторичном рынке очень мало. Но продавцы также готовы скинуть 20-40% от стоимости, что свидетельствует о явном завышении цен на квартиры в прошлом. Снижая цены, продавец расширяет круг потенциальных покупателей. Но как только спрос возрастет, цены опять пойдут вверх",— полагает генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова.

Отсутствие покупателей на рынке недвижимости может изменить ситуацию и со строящимся жильем. Сейчас цены на строящееся и готовое жилье в Москве практически сравнялись. Однако отсутствие спроса на новостройки из-за рисков долгостроя и переориентация покупателей на рынок готового жилья могут изменить эти пропорции. Тем более что, по прогнозам, в 2009 году готовое жилье будет предпочитаться строящемуся. К этому добавляются и финансовые проблемы застройщиков, которые вынуждены привлекать значительные денежные ресурсы, чтобы погасить собственные обязательства.

Так, по итогам октября средняя цена квадратного метра в московских новостройках увеличилась на 0,9% в рублях, а в долларах произошло небольшое снижение. Однако фактические сделки совершались с дисконтом, доходившим до 10%. Но ценовая разница между строящимся и готовым жильем будет зависеть еще и от его класса. "Такая ситуация, безусловно, может возникнуть, и скорее всего, возникнет, но это относится к объектам бизнес-класса и дорогому жилью в Центральном административном округе. Не следует забывать, что в ЦАО есть новые дома и старый фонд, а цены их сильно различаются. Если говорить об экономклассе, то эта ситуация может и не произойти, так как параметры новостроек существенно лучше старого фонда, и стоимость метра в этих домах может быть сопоставима с девятиэтажками, уж не говоря о пятиэтажках",— считает Ирина Могилатова.

В сегменте аренды жилья тоже наблюдается снижение аппетитов. Так, владельцы жилья бизнес- и премиум-класса вынуждены снижать цену на 5-15%. Последующее снижение арендных ставок на 10-15% в этом же сегменте предполагается в начале 2009 года. К осени эксперты ожидают стабилизацию ситуации и возвращение цен к уровням августа-сентября 2008 года. При этом даже прогнозируется увеличение стоимости аренды в сегменте экономкласса на 12-15%.

Снижения цен не избежал и сегмент загородной недвижимости. На этом рынке предложение будет превышать спрос по объектам в бюджетах от $1 млн до $4 млн, вследствие чего владельцы загородного жилья также вынуждены идти на скидки. "Сегодня мы видим снижение цен в некоторых поселках, но какого-то тотального обвала и падения рынка в сегменте элитной недвижимости ждать не стоит. Снижение цен по некоторым проектам связано в определенной степени со снижением уровня спроса. В общем и целом мы ожидаем коррекции цен на рынке загородной недвижимости в сторону понижения, так как порядка 40% покупок были инвестиционными, и именно инвесторы толкали рынок вверх, играя на повышение. Сейчас тренд переменился, часть инвесторов будет выходить из своих активов по рыночным ценам, толкая рынок вниз. Но этот процесс будет дифференцированным, особенно в элитном сегменте, который менее эластичен. Многие продавцы предпочтут просто пересидеть данный период, чем продавать намного дешевле. Я бы назвала ситуацию на рынке периодом стагнации с единичными агрессивными продажами",— рассказывает управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED Елена Первакова.