Попытка выйти из «серой» зоны

Дискуссии о необходимости регламентировать статус апартаментов на законодательном уровне длятся уже на протяжении многих лет. Однако до сих пор все попытки определить единые и понятные правила игры терпели неудачу. Внесенный в апреле этого года законопроект также вызывает споры в профессиональном сообществе: эксперты уверены, что он требует существенной переработки.

В апреле 2021 году в Госдуму был внесен законопроект, направленный на урегулирование рынка апартаментов

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

В настоящее время существует проблема разграничения как самого понятия «апартамент», так и статуса данного типа коммерческой недвижимости среди покупателей и представителей власти. «В Петербурге, например, в большинстве случаев под "апартаментами" понимают вид коммерческой недвижимости, приобретаемый как доходный продукт, то есть с целью извлечения прибыли. В Москве же это в большей степени псевдожилье, строящееся и приобретаемое для жизни. Конечно, в таком виде оно менее выгодно, нежели жилая недвижимость, но для покупателя оно выходит дешевле. Опять же в зависимости от класса проекта и ограничений, наложенных на использование земельных участков и территорий»,— делится мнением Николай Пана, директор по развитию сети апарт-отелей Vertical. Именно на стыке этих двух понятий и возникает коллизия, которую законодатель пытается решить, обсуждая сейчас законопроект об апартаментах.

Далекий от совершенства

В апреле 2021 году в Госдуму был внесен законопроект, направленный на урегулирование рынка апартаментов. Он предполагает появление в законодательстве специальной категории «многофункциональное здание». «Многофункциональное здание может размещаться в общественно-деловых зонах (то есть вне жилой застройки) и включать в себя как нежилые, так и жилые помещения. На отношения, связанные с владением помещениями, будут распространяться нормы жилищного законодательства, что позволит оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, платить за капремонт общего имущества, осуществлять управление общим имуществом по аналогичным правилам для жилых домов»,— объясняет Юрий Нефедов, старший юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры». Жилой статус помещений позволит решить и вопрос с регистрацией по месту жительства. «Создание таких объектов будет осуществляться в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве»,— добавляет он.

Что касается обеспечения возводимых объектов обслуживающей инфраструктурой, то данный вопрос отдается на усмотрение регионов — такие требования будут определяться региональными нормативами градостроительного проектирования. «По всей видимости, эти требования могут на практике оказаться более мягкими по сравнению с требованиями при строительстве многоквартирных домов и отличаться от региона к региону»,— объясняет эксперт.

В то же время законопроект никак не затрагивает вопросы правового статуса построенных апартаментов либо апартаментов, которые находятся в процессе строительства: правовой статус этих объектов продолжает оставаться в «серой» зоне. «В утвержденной правительством РФ в январе "дорожной карте" прямо содержится указание на необходимость определения правового статуса апартаментов, включая ранее построенные. Вероятно, стоит ожидать, что текущая редакция законопроекта будет существенно переработана либо данный вопрос будет урегулирован отдельно»,— считает господин Нефедов.

Тем не менее законопроект учитывает далеко не все возможные варианты создания апартаментов: вне сферы его регулирования формально остаются объекты, размещаемые в иных зонах (например в рекреационных), допускающих создание объектов гостиничного обслуживания. «Текущая редакция законопроекта регламентирует только один из возможных вариантов создания апартаментов и лишь на будущее время. При этом в законопроекте отсутствуют положения, которые могли бы быть интерпретированы как запрет на строительство апартаментов по иной модели. Остается надеяться, что эти вопросы также будут учтены при доработке законопроекта»,— рассуждает господин Нефедов.

Доведение «до ума»

Внесение изменений в законодательство ожидается до 1 августа 2021 года — именно такой срок стоит в поручении президента. «Однако нет никакой уверенности, что он будет принят. Напомню, что в 2018 году проект, предполагающий присвоение апартаментам жилого статуса, также вносился в Госдуму, но не прошел обсуждения комитетов»,— говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group).

Среди опрошенных участников рынка бытует мнение, что данный текст направлен на «поправку» статистики по вводу жилых квадратных метров, ведь законопроект вводит понятие «многофункциональное здание», а также предоставляет собственникам коммерческой недвижимости возможность определять статус приобретаемых или приобретенных площадей (перевод из нежилого в жилое). «В текущей редакции проекта потенциально под удар могут попасть профессиональные гостиничные операторы с номерным фондом в кондоотелях — комплексах апартаментов с множеством собственников»,— указывает господин Пана. По его мнению, новый законопроект повлечет за собой изменения в Земельном и Гражданском кодексах, затронет ряд НПА, регламентирующих оказание гостиничных услуг. При этом самой острой проблемой станет то, каким образом будет произведено разграничение в классификации таких «многофункциональных» зданий.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге, убежден, что в части инвестиционных сервисных апартаментов нужно «оставить в покое» девелоперов, возобновить выдачу разрешений и заключений о соответствии, выработав при этом максимально четкие и прозрачные критерии для этого формата. «Реализация проектов сервисных апартаментов способствует улучшению туристической привлекательности Петербурга за счет увеличения номерного фонда, созданию цивилизованного рынка аренды для средне- и долгосрочной аренды, а благодаря реализации через эскроу-счета — обеспечению безопасности для инвестиций физлиц»,— считает господин Косарев. Он добавляет, что регулирование требуется для деятельности действующих апарт-отелей — например, через обязательную классификацию.

Что касается псевдожилья, то, по мнению эксперта, построенные объекты необходимо перевести в жилой фонд по выработанным правилам и процедуре. «Также следует разработать справедливый механизм перевода для строящихся объектов, а на новые проекты разрешения не выдавать»,— рассуждает господин Косарев. Он уверен, что строить апартаменты как псевдожилье со всеми требованиями для жилья (социальная инфраструктура, озеленение, парковки, инсоляция), но в нежилых зонах — нонсенс. «В таком случае логично изменить зоны по Генплану и ПЗЗ и строить там классическое жилье»,— подчеркивает он.

«Обеление» рынка аренды

Параллельно с легализацией апартаментов уже достаточно давно существует идея вывести из тени рынок сдачи жилья в аренду. «Пока никаких предпосылок, что это произойдет в ближайшем будущем, нет. Сказать однозначно, как повлияет возможное принятие закона о налогах с арендных поступлений при сдаче квартир на спрос на апартаменты, нельзя. Какой из законов быстрее дойдет до финиша и в каком виде — это и определит, в том числе, спрос на апартаменты как объект для сдачи в аренду»,— рассуждает вице-президент QBF Владимир Масленников. Он полагает, что на спрос и цену зачастую влияет не только законодательное регулирование отношений в данной сфере, но и экономическая ситуация в целом, а также ситуация по регионам, статус и характеристики объекта.

Михаил Игнатьев, адвокат АО «БОН Инвестиции», также оценивает ужесточение законодательства в части найма жилья как маловероятное. «Ужесточать там уже особенно некуда, все нормативные акты для того, чтобы привлекать незаконно сдающих квартиры к ответственности, есть: Налоговый кодекс, КоАП, даже УК в отдельных случаях, у властей есть данные обо всех транзакциях по картам. Вопрос остается в части практической реализации норм права»,— говорит господин Игнатьев.

При этом финансовым институтом «Дом.РФ» создается база регистрации договоров найма жилых помещений, интегрированная с налоговой службой. «Однако на данный момент непонятно, как власти будут стимулировать арендодателей регистрироваться на данной платформе»,— резюмирует госпожа Трошева.

Другие эксперты, напротив, считают, что ужесточение закона о сдаче и найме жилья вполне может произойти. «Из-за тяжелой экономической ситуации, а также по причине необходимости обеспечения поступлений и отчислений в региональные и федеральные бюджеты, законодатель определенно "порадует" нас какой-то инициативой. Так, как это было, например, с "законом Хованской". Так что поживем — увидим»,— рассуждает господин Пана.