На грани ошибки

Локаций под элитное строительство в Петербурге практически не осталось. Поэтому рынок земли остается рынком продавца, а цены достигают значений, при которых риск ошибки в расчетах рентабельности проекта становится достаточно велик.

Рынок земли под жилую застройку остается рынком продавца

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Предложение в сегменте продолжает сокращаться: пятна на Крестовском острове закончились, на Петровском — практически тоже, в центре города из-за высокой плотности застройки найти подходящие участки также непросто. Перспективными, как говорят эксперты, на сегодня остаются Петроградская сторона и Васильевский остров.

Сделки по покупке земельных участков под элитную недвижимость происходят не чаще, чем один-два раза в год. Стоимость продажи всегда очень индивидуальна, зависит от локации, особенностей самого участка, наличия обременений и возможностей по его использованию, создаваемых улучшений. «Например, последней сделкой по приобретению земли элитным девелопером стала покупка компанией "Еврострой" участка на Малом проспекте Петроградской стороны»,— замечает господин Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development, подтверждает: «Сделки на рынке единичны, хороших 100-процентно выигрышных мест практически не осталось. Центр города сложен в согласовании, в других местах невозможно обеспечить необходимую инфраструктуру. Да и хороших видовых мест практически не осталось. Поэтому и цена высока — от 45 тыс. за 1 кв. м. улучшений. А с учетом себестоимости элитного жилья и больших рисков промахнуться с проектами все это приводит к тому, что каждый год на рынок выходит все меньше и меньше высококачественных проектов».

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», говорит, что средняя цена сделок колеблется на уровне 50–60 тыс. рублей на «квадрат» улучшений.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, считает, что стоимость участка под «элиту» может достигать и 80 тыс. рублей за 1 кв. м будущих улучшений, а может быть сопоставима с ценой участков бизнес-класса (25–30 тыс. за 1 кв. м улучшений) — все зависит прежде всего от локации и от характеристик площадки.

Андрей Пригульный, руководитель УК «Мультимекс», поясняет: «Рынок земли под жилую застройку остается рынком продавца. С одной стороны, предложение есть, но найти в этом количестве участков тот, который даст прибыль, очень сложно. Это связано с тем, что минимальное количество участков предлагается с готовой документацией. И, по сути, это кот в мешке: разрешит ли город построить тут желаемое количество метров, не будут ли наложены ограничения КГИОП и многое другое. Продавец формирует цену, как правило, исходя из возможной прибыли и количества квадратных метров жилья, которое можно построить, участки продаются по цене 20–30% от потенциальной прибыли. Земля под элитную встройку — это золотой треугольник, Крестовский, Петровский и Каменный остров, а также Петроградский район. Количество сделок в год здесь небольшое — не более пяти-семи. Цены могут колебаться значительно, в зависимости от градостроительных ограничений».

«Из примеров сделок по покупке земельных участков под строительство премиального жилья можно привести следующие: в 2018 году на Петровском острове РСТИ приобрел участок под строительство ЖК Familia; в 2019 году "Газпромбанк-Инвест Северо-Запад" также на Петровском приобрел надел под строительство элитного комплекса, продажи которого еще не стартовали. В текущем году компания ПСК пополнила свой земельный банк участком на Тележной улице, 32, где начала строительство ЖК "Новый Невский"»,— перечисляет госпожа Конвей.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, отмечает при этом, что большинство из таких сделок не афишируются и их условия не раскрываются. «Как правило, ряд сделок проходит на тех или иных условиях: например, девелоперы могут взять обязательства по достройке других объектов в обмен на свободное пятно в хорошей локации, это многовариантный рынок»,— поясняет она.