Перспективные коммуникации

У инвесторов и спекулянтов на рынке земли Московской области остается все меньше шансов заработать на закрытой информации о развитии в области инфраструктуры и дорожной сети. Осенью власти Подмосковья обнародовали ближайшие планы строительства дорог и коммуникаций в области. Готов и ждет публикации генплан развития Подмосковного региона. То есть инсайдерскую информацию теперь можно черпать из открытых источников.

Покупать в Подмосковье участки с коммуникациями сегодня для многих девелоперов коммерческой недвижимости стало нерентабельно. Высокие цены на землю сводят к нулю прибыльность проектов. Особенно высоки цены на землю так называемой первой линии, которая расположена вдоль уже существующих и запланированных к строительству дорог. Именно эти территории наиболее востребованы строителями недвижимости для бизнеса. Соответственно, среди этих компаний наибольшее число тех, кто проявляет интерес к земле без коммуникаций и дорог в расчете на то, что они вскоре появятся.

В связи с постоянным увеличением стоимости земли в Подмосковье застройщики готовы покупать участки в местах, где коммуникации подведут через три-пять лет. "Можно точно говорить, что на каждом из этапов (на момент появления слухов о строительстве дорог и коммуникаций, его начале и завершении) стоимость земли может возрасти не на 10-20%, а значительно выше — в два-четыре раза",— отмечает старший консультант департамента оценки и инвестиционных стратегий Jones Lang LaSalle Павел Карцев.

Покупка участков с подведенными коммуникациями сегодня рентабельна только крупным западным фондам, рассчитывающим на реализацию долгосрочных проектов. В результате скупкой перспективных земельных участков сегодня занимаются практически все крупные игроки рынка — от "Газпрома" до таких известных девелоперов, как, например, "Капитал Груп". "Крупные компании понимают будущую выгоду от этих приобретений. В свою очередь, частных инвесторов встречается на этом рынке не так много, так как здесь нужны длинные деньги",— констатирует директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard Евгений Шевченко.

У прохождения по участку дорог и инженерных сетей есть свои плюсы и минусы. Так, если происходит реконструкция существующего шоссе, обычно в зону расширения попадают выделы из состава прилегающих земельных участков.

"Потери, возникающие в связи с этим, компенсируются собственнику. При этом теряется целостность участков, и оставшиеся части не всегда имеют выгодные формы и размеры, также в качестве обременения на них ложится охранная зона дорог (чем выше статус дороги, тем больше полоса отвода)",— напоминает консультант отдела земельных отношений компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Серафима Хмара.

Но, по ее словам, есть и несомненный плюс в данном случае для участков в категории земли промышленности: эти участки автоматически оказываются на первой линии прилегания к трассе, что повышает их ликвидность. Так, сегодня на Киевском шоссе земля в первой линии — на 30 км в сельхозкатегории — стоит уже по $10 тыс. за сотку. Если же речь идет об отдельном участке, то чем больше подъездных путей и подведенных коммуникаций, тем лучше. Исключение — если линии электропередачи, водо- и газопроводы проходят по территории участков. В данном случае они являются обременениями.

В случае если у собственника большой объем земельных участков в пределах одного района Московской области, он сам выступает в роли заказчика и спонсора генерального плана данной территории и, соответственно, согласовывает все изменения, в частности проектирование транспортной сети района, повышая ликвидность земли.

Где скупают

Одним из первых дорожных проектов, о котором было объявлено в Подмосковье, стало строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Еще задолго до объявления ее маршрута многие девелоперские структуры и перекупщики были осведомлены о том, как он пройдет и, соответственно, где следует скупать земли. В результате сейчас скуплены вокруг будущей трассы практически все крупные земельные массивы. Но, безусловно, еще остались земли, которые будут востребованы.

На всем протяжении ЦКАД — а это 520 км — планируется строительство развитой инфраструктуры и около 40 млн кв. м жилья. Девелоперы коммерческой недвижимости не спешат раскрывать информацию о планируемых здесь проектах, но с уверенностью можно сказать, что на пересечении ЦКАД с основными транспортными магистралями уже приобретены земельные участки и ведется разработка проектов.

Примерно такая же ситуация сложилась и с земельными участками, прилегающими к будущей трассе Москва-Санкт-Петербург, презентация которой прошла сравнительно недавно. К моменту появления общедоступной информации наиболее хорошие участки были уже скуплены.

"Данный план был разработан одновременно с изменением законодательства об обороте сельхозземель, после чего началась большая скупка земель сельхозназначения. При этом скупка земель производилась в основном структурами, приближенными к власти. Скупались земли как в наиболее хороших природных местах (у крупных водоемов), так и в местах прохождения автодорог",— рассказывает старший консультант департамента оценки и инвестиционных стратегий Jones Lang LaSalle Павел Карцев. Новая трасса пересекает Московское море (Иваньковское водохранилище), где и так уже высокие цены, а с приближением даты начала реализации проекта, по прогнозам, они вырастут еще в несколько раз.

Помимо Подмосковья скупкой перспективных в будущем земель девелоперы стали заниматься и в ближайших областях. Для этого сейчас идет настоящая охота за информацией о том, где планируется строительство развязок, крупных заводов, новых микрорайонов и т. д. Информация стоит дорого.

Ближайшие планы строительства дорог

До 2020 года в Подмосковье построят 1611 км автодорог с твердым покрытием, 1697 км реконструируют. Доля скоростных автомагистралей составит 6,2% от общей протяженности автодорог Подмосковья, или 1240 км. Первыми в очереди на строительство стоят путепроводы через железные дороги в Долгопрудном, Климовске, Лобне, на Носовихинском шоссе (через железную дорогу Москва-Орехово-Зуево), на Каширском шоссе (78-й км железной дороги Москва-Ожерелье), в районе платформы Фирсановка (17-й км железной дороги Москва-Санкт-Петербург), в районе станции Щербинка (34-й км автодороги Москва-Серпухов), на автодороге Ступино-Озеры, на Можайском шоссе (32-й км дороги). Все съезды и въезды на автобаны будут устроены на разноуровневых развязках. Пересечение с другими дорогами тоже будет на разных "этажах". Платными станут 200 км подмосковных дорог. Сеть платных магистралей образуют новые въезды в Москву: автомагистраль Москва-Санкт-Петербург, северный обход Одинцова на федеральной автомагистрали М-1 "Беларусь", южный обход Балашихи на федеральной автомагистрали М-7 "Волга" по направлению Москва-Электроугли-Ногинск-Орехово-Зуево, а также подъезд к аэропорту Домодедово. Также запланировано строительство скоростных трамваев и мини-метро.

Как получить инсайд

Информация о будущих проектах прокладки дорог и сетей, естественно, в первую очередь появляется в правительстве РФ и Московской области. Близкие к ним инициативные группы скупали и скупают лучшие земли или передают информацию девелоперам и перекупщикам. От наличия такого ресурса во многом зависит успех развития девелоперской компании в области.

"Изначально скупкой крупных массивов сельхозземель, особенно в перспективных местах, в основном занимались структуры, так или иначе приближенные к власти. Без административной поддержки осуществить множество процедур с выкупом и выделением в натуре сельхозземель крайне сложно. Нет гарантий, что земельный участок кто-то не получит раньше и не приобретет еще по старой цене",— рассуждает Павел Карцев. По его словам, приближенные к власти структуры не являются в большинстве своем профессиональными девелоперами, их главная задача — найти покупателя на крупные массивы земли.

"Идеальным вариантом является, когда девелопер тоже имеет хороший выход на власть. В данном случае он может получить лучшие земли из скупленных, а соответственно, наибольший доход от их развития. Предыдущие собственники при этом помогают девелоперу осуществить процедуры перевода сельхозземель в нужную категорию",— констатирует Павел Карцев.

Таким образом, сегодня — до официальной публикации решений — легальным путем получить информацию об участках, на которых будет вестись строительство крупных автодорог и коммуникаций, практически невозможно.

"Изначально планы строительства готовятся органами власти и руководством госмонополий, а разработкой определенных проектных решений занимаются специализированные проектные организации. Только после утверждения проекта собственники земли могут легально получить информацию о прохождении дороги или газопровода по их участку или вблизи него. Формально купить такую информацию нельзя",— рассказывает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.

Если взять зарубежный опыт, то там сегодня существуют специальные законы, аналогичные законам об инсайде на фондовом рынке, запрещающие преждевременное распространение такой информации и спекуляции на ней. В России такое специальное законодательство пока не разработано.

В перспективе

Ожидается, что российские власти учтут зарубежный опыт, и защита информации о планах строительства дорог и коммуникаций будет усиливаться, а наказание за использование инсайдерской информации и спекуляции на этом возрастет. Ведь даже если не рассматривать такие факторы, как вывод из сельхозпроизводства зачастую лучших и наиболее продуктивных земель — не всегда добропорядочную процедуру собственности, то одним из проигрывающих на данных спекуляциях является государство, поскольку затем ему приходится выкупать необходимые под строительство земли по уже завышенным ценам.

С другой стороны, помимо усиления ответственности происходит и другой процесс — развитие самого планирования территорий, то есть планы развития становятся более долгосрочными и детальными. Они начинают выполняться, а не только оставаться на бумаге. Таким образом, возможности краткосрочных спекуляций будут значительно снижены. Генплан развития Московской области уже готов и утвержден.

Причем в выигрыше при его разработке остались крупные землевладельцы. Во-первых, они принимали участие в работе над генпланом в тех районах, где компании являются крупными собственниками земли (не без учета собственных интересов, естественно). Во-вторых, лендлорды стали первыми осведомленными участниками рынка. К тому же они могут в свою пользу влиять на создание генплана того или иного района.

"Зачастую лендлорды, скупившие участки и разработавшие на их основе концепцию урбанизации территории, сами разрабатывают и лоббируют варианты генпланов и прохождения дорог по своей территории, работая в сотрудничестве с государственными органами. Им это приносит значительную выгоду",— рассказывает заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Евгений Якубовский.