В ожидании качественного прорыва

Рынок городской жилой недвижимости, в том числе элитной, начал "оттаивать" от кризиса еще в начале прошлого года. Загородный рынок отличался чуть большей инерцией. О том, что сейчас происходит на элитном загородном рынке, участники рынка обсудили на круглом столе "Рынок загородной недвижимости: холодная война или планомерное развитие?", который провел ИД "Коммерсантъ".

Сейчас в стадии реализации на рынке малоэтажного жилья в Ленинградской области находится 250 загородных комплексов. По данным АРИН загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя 21,7 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 3,9 млн. кв. м жилья.

Цена активности

"За последний год девелоперская активность на элитном рынке в сегменте 18-20 млн рублей за домовладение еще выросла, — говорит Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. — Так, в 2010 году было выведено восемь новых элитных проектов. Спрос также стабилизировался: одно домовладение реализуется за 2-4 месяца". Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, также видит увеличение спроса, но на земельные участки. "Когда покупатели не находят подходящие домовладения в коттеджном поселке они обращаются с просьбой подобрать им земельный участок в районе массовой застройки, например в Курортном районе. И мы видим, что цена на такие участки постепенно растет. Это в основном участки ИЖС, с ценой от 0,9 до 1,4 млн рублей за сотку. Предлагаемые площади — 30 соток. Но у покупателей спрос на участки в пределах 15-20 соток. Поэтому чаще всего большие участки предлагают поделить на два".

По мнению Марины Агеевой, генерального директора "Пулэкспресс Медиа", спрос и цены серьезно разнятся в зависимости от района. "Например, летом прошлого года была сделка в нашем поселке на берегу Финского залива, правда, в 80 км от города, когда участок в 70 соток приобрели по цене 1 млн рублей за сотку". При этом стоимость строительства дома, как правило, в два раза выше, чем стоимость земли.

В целом же, по словам Оксаны Малеевой, цены в 2010 году показали небольшую положительную динамику в пределах 5%. Сейчас средняя стоимость земли находится на уровне 500-600 тыс. руб. за сотку. Стоимость домовладений — 100-200 тыс. руб. за кв. м. При этом девелоперы не ожидают резких ценовых колебаний.

Впрочем, сейчас на рынке находится большое количество переоцененных объектов — те, что были построены еще в докризисные времена. "Продавец хочет заработать как минимум половину от стоимости проекта, но так уже не получится, потому что цена сдувается", — говорит директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский. Кроме того, по оценкам специалистов, сейчас 90% домовладений приобретается непосредственно для собственного использования и только 5-10% — как средство вложения капитала. "Раньше в дома вкладывались как в акции, в расчете, что их можно продать и перепродать. Сейчас дома приобретаются для проживания, и покупатель более скрупулезно следит за тем, чтобы на этой сделке не заработали", — говорит господин Уманский.

Дефицит ликвидного

Директор компании "Петростиль" Максим Берг считает основной проблемой загородного рынка то, что остается слишком малое количество действительно профессиональных компаний при общем переизбытке проектов. "До кризиса и в течение кризиса на рынок выводилось много проектов, но большая часть не соответствовала заявленным характеристикам. Или они просто не являются проектами застройки — скорее, это просто попытки продать землю в розницу, так как ее не получилось продать оптом". По его мнению, такие предложения дезориентируют потенциальных клиентов: при большом объеме предложения выбирать практически не из чего. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, согласен с такой трактовкой ситуации: "Сейчас на рынке с количественной стороны наблюдаются некие элементы перепроизводства, а если судить с качественной, то скорее мы наблюдаем дефицит объектов. Когда я посещаю большинство строящихся элитных поселков, у меня не возникает вопроса, почему их мало покупают, у меня возникает вопрос, почему их вообще покупают. Тем более за те деньги, которые за них просят. Проблемы есть и в концепции, и в качестве строительства, и в локации большинства поселков. У нас очень мало объектов, которые действительно стоят тех денег, которые за них запрашивают".

Александр Царев, председатель совета директоров "Росса Ракенне СПб", убежден, что основной вопрос, который есть на загородном рынке — это отсутствие профессионализма у компаний, выходящих на рынок поселков. "Когда мы говорим об элитном поселке, мы должны понимать, из чего складывается понятие элитности, — говорит Александр Царев. — Это целый комплекс определенных факторов, которые позволяют придать статус. И приход новых компаний, которые не имеют за собой ничего, размывает понятие элитности. На мой взгляд, поселок премиум-класса — это удачная локация, удачная архитектура, удачное зонирование территории, наличие общественной территории, где будущие жители поселка смогут провести свободное время. Компаний, которые смогут соблюсти все условия, немного".

По мнению Максима Берга, последняя рыночная тенденция — рост числа ипотечных сделок. "У нас на элитном рынке никогда не было столько сделок с ипотечными кредитами", — отмечает он. Еще одна характерная черта посткризисного рынка, по мнению господина Берга, — отсутствие инвестиционных покупок. "Последние два года цены на загородном рынке падали, и смысла вкладывать деньги в такие проекты, чтобы потом перепродать, не было. В последнее время большим спросом пользуются дома уже готовые, в которые можно заселяться", — говорит он.

Девелопер красит место

По общему мнению экспертов, не столь важно место, сколько правильный концепт. "Опытный девелопер не опасается неизвестного места, — говорит Михаил Фуксман, директор по продажам компании "Петростиль". — В Москве есть хороший проект — "Новая Рига". До появления там поселков к этому направлению относились с прохладцей — все стремились на Рублевку. Но появились качественные проекты, и сейчас эти места одинаково престижны. В Петербурге такой же пример — Всеволожский район. После того как здесь начали строить мы, "Хонка", район стал таким же популярным, как и Курортный. Конечно, если рядом есть нефтеперерабатывающий или мусорный завод, развить это место как престижное будет тяжело. Но в остальном — крупные компании, работающие на элитном рынке, не боятся покупать землю не в Курортном районе. Локация — это важно, но мне кажется, еще более важно умение девелопера сформировать тот продукт, который нужен покупателю". Ему возражает Марина Агеева: "Развивать новое место можно, только стоить это будет дороже. У нас есть такой опыт — поселок в Румболово. Мы вложили достаточно денег, чтобы сделать рекламу этому месту. И мы сейчас видим, что другие девелоперы, развивающие поселки по соседству, привязываются к этому месту. Осваивать новое место, конечно, дорого, но сейчас мы сталкиваемся с тем, что найти в раскрученных районах понятные земельные участки, в которых можно сделать качественный поселок, практически невозможно, их не осталось". Оксана Малеева согласна, что в Курортном районе уже остается мало мест для создания элитных поселков. "Поэтому спрос постепенно смещается в Выборгский район Ленобласти. В принципе, практически вся область в пределах 50 км от города может быть элитной". И даже дальше, по словам Людмилы Юшиной, руководителя направления загородной недвижимости агентства "Прогаль". "В прошлом году мы продали коттедж стоимостью 48 млн рублей в 98 км от города. Не километраж важен, важно удачное место. Курортный район в последнее время быстрыми темпами теряет свою привлекательность — здесь большая скученность на пляжах, те же мотоциклы, забитые дороги. Если говорить о других районах, то, по моему мнению, незаслуженно обойдены вниманием Ломоносовский, Гатчинский районы — здесь сейчас хорошие дороги, кроме того, есть очень приятные места. Хороший район и Волосовский. Я бы советовала девелоперам присмотреться к области", — отмечает госпожа Юшина.

Впрочем, участники рынка не теряют оптимизма. "Могу сказать, что для того чтобы этот рынок развивался, нам нужен новый подход, прорыв, качественный скачок в девелопменте загородных поселков", — резюмирует Николай Пашков.