Хрупкое равновесие

К середине ноября на рынке строящегося жилья сложилась противоречивая ситуация. Крупные игроки рынка констатируют оживление продаж, мелкие же и средние игроки говорят о продолжающейся стагнации. Независимые эксперты предпочитают говорить об установившемся хрупком равновесии: дешевая ипотека поддерживает спрос и, вероятнее всего, позволит сохранить его на прошлогодних отметках.

По данным комитета по строительству администрации Петербурга, в октябре 2017 года в городе было введено в эксплуатацию 106,5 тыс. кв. м жилья. Лидером по вводу жилья в октябре стал Красногвардейский район — там сдано 41,6 тыс. кв. м. Далее следует Петроградский район, где введено в эксплуатацию 19,5 тыс. кв. м. жилья. На третьем месте Московский район, где сдано 18,2 тыс. кв. м. Всего с начала 2017 года, по состоянию на 1 ноября 2017 года, введено в эксплуатацию 2,3 млн кв. м жилья, 778 домов на 46 579 квартир.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", говорит: "Учитывая традиционно большой объем ввода в декабре, прогнозируемый годовой показатель — 3 млн кв. м — вполне достижим".

В прошедшем квартале предложение пополнили новые, в том числе крупные проекты разных ценовых сегментов. Большое количество стартов продаж позволило поддержать спрос и объемы реализации на достаточно высоком уровне.

Лидеры чувствуют рост

Крупные игроки рынка констатируют, что в октябре почувствовали серьезное оживление спроса. Продажи жилья группы "Эталон" в октябре 2017 года выросли на 35% по сравнению с октябрем прошлого года и достигли 4,96 млрд рублей, заявила пресс-служба компании. Ранее в "Эталоне" сообщали о росте продаж в июле — сентябре этого года на 13% по сравнению с третьим кварталом 2016 года.

"Как и ожидалось, мы видим дальнейшее улучшение динамики продаж в первом месяце четвертого квартала 2017 года благодаря высокому спросу на недвижимость в наших новых проектах,— говорит президент группы "Эталон" Вячеслав Заренков.— Данные о продажах за октябрь позволяют мне с уверенностью ожидать высоких результатов по итогам всего четвертого квартала 2017 года".

Средние и мелкие фирмы роста не ощущают. Марк Лернер, президент компании "Петрополь", отмечает иную тенденцию: "Если говорить о результатах компании "Петрополь", то показатели продаж третьего квартала 2017 года находятся на уровне продаж третьего квартала 2016 года. При этом за девять месяцев мы зафиксировали объемы продаж на уровне 15% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. По итогам всего 2017 года я ожидаю спад продаж в 5-10% относительно 2016 года, что не позволяет говорить об обвальном падении спроса на жилую недвижимость. Другое дело, что и в перспективе 2018-2019 годов можно ожидать продолжения этой плавной нисходящей тенденции спада продаж на уровне 10% в год".

Генеральный директор ГК "Унисто Петросталь" Арсений Васильев говорит: "Если первая половина года охарактеризовалась планомерным снижением спроса, то с конца лета на рынке наблюдается привычное оживление, обусловленное началом делового сезона. Помимо сезонности, спрос подстегивает дешевеющая ипотека. В целом, по нашим ожиданиям, второе полугодие должно вывести продажи на уровень 2016 года, когда в Петербурге и пригородах было продано почти 4 млн кв. м жилья".

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании "Красная стрела", имеет отличную от своих коллег точку зрения: "В третьем квартале 2017 года в сегменте массового жилья мы наблюдали практически нулевую динамику. Цены не растут, спрос также не увеличивается. С одной стороны, мы видим снижение ипотечных ставок и более низкие стартовые цены по многим новостройкам эконом-класса. С другой стороны, денег у людей больше не стало. Таким образом, недорогая ипотека пока что позволяет спросу оставаться на уровне прошлого года, не давая ему просесть". Но, отмечает он, меняются сами характеристики спроса. Уже несколько компаний сообщают, что доля сделок с иногородними покупателями у них приближается к 30% при стабильном общем числе сделок. Это говорит в том числе и о том, что внутренний спрос потихоньку иссякает.

"В прошлом квартале в Петербурге и области было продано около 1 млн кв. м жилья в новостройках. Таким образом, в продаже остался такой же объем строящегося жилья, как и в прошлом году. Равновесие сохраняется. С другой стороны, как я уже говорил, цены тоже пока не растут. Следовательно, у нас есть отложенный спрос и отложенный рост. Рынок находится в состоянии ожидания. Многое будет зависеть от правил игры, которые мы получим в 2018 года. Если все законодательные инициативы вступят в действие в том виде, как они были утверждены, то первый квартал 2018 года будет очень неоднозначным",— рассуждает эксперт.

Затоваривание близится

Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам", обращает внимание, что за три квартала 2017 года было введено в эксплуатацию 2,207 тыс. кв. м нового жилья, что на 12,3% выше показателя аналогичного периода прошлого года, когда было введено всего 1,966 млн кв. м нового жилья. "Однако по кварталам динамика получается совсем неровная",— указывает он. Так, в первом полугодии 2017-го наблюдался явный спад: было продано на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородов всего 1,5 млн кв. м жилья, что на 34% ниже, чем во втором полугодии 2016-го, и на 25% ниже, чем в первом полугодии 2016 года. Эксперты связывают это с "затовариванием рынка периферийных районов" и полагают, что рост ввода в эксплуатацию жилья объясняется не глобальным увеличением спроса, а завершением проектов трехлетней давности. В будущем темпы ввода могут замедлиться из-за снижения активности застройщиков, предполагают участники рынка.

"Если брать в качестве сравнения Москву, где предложение новостроек в четыре раза превышает спрос, то с этим мнением трудно не согласиться. Похоже, рынок постепенно перенасыщается, притом, что располагаемые доходы населения не растут. И доводы некоторых специалистов о том, что рынок еще далек от насыщения, основанные на том, что многие нуждаются в улучшении жилищных условий, не совсем корректны: при отсутствии денег даже очень нуждающиеся семьи и даже при нулевых ставках по ипотеке все равно не смогут позволить купить себе новое и качественное жилье. То есть налицо исчерпание ресурсов, что может повлечь за собой новый виток стагнации на рынке строительства жилой недвижимости",— констатирует господин Коренев.

Ипотечная поддержка

По итогам девяти месяцев 2017 года лидирующие кредитные организации заявили об увеличении средней суммы кредита. Если в 2016 году это было 1,7-1,8 млн рублей, то в текущем периоде уже 2,2-2,4 млн рублей. "Доля сделок с привлечением ипотеки растет: по итогам девяти месяцев 2017 года она составила 63%, тогда как в 2016-м это было 57%",— отмечает директор по маркетингу компании H+H Любовь Вовченко.

По данным АН "Итака", в сравнении с предыдущим кварталом отмечается смещение спроса в пользу более комфортного жилья. То есть в целом масс-маркет остается преобладающим в спросе, но теперь заметно выросла востребованность квартир комфорт-класса. Также отмечается рост интереса к двухкомнатным квартирам. "В сравнении с третьим кварталом 2016 года тоже можно сказать, что "двушки" стали более востребованы",— говорят в "Итаке".

Самые востребованные городские районы — Приморский, Московский, Невский. Первые два предлагают варианты на любой вкус — от доступного до элитного жилья. Третий — популярный и дешевый эконом-класс.

Предложение не претерпело кардинальных изменений. Масс-маркет занимает большую часть объема строительства — на эконом-класс приходится более 50% от всего строящегося, на комфорт — около 30%. В предложении около 45% всех квартир — это "эконом", еще почти треть предложения — комфорт-класс. "Однушки" занимают почти 40% от предлагающихся к продаже квартир, студии — 18%. На "двушки" приходится 26% от общего объема предложения.

Господин Васильев констатирует, что продолжается тенденция по снижению метража квартир. "Одновременно со снижением средних площадей квартир, как ни парадоксально, уменьшается доля квартир-студий. Это связано с тем, что более предпочтительным вариантом становится покупка небольшой однокомнатной квартиры, которая по площади немногим больше строящихся ранее студий",— говорит господин Васильев. Вместе с тем, указывает он, снижается и объем предложения трехкомнатных квартир: те, кто раньше для семьи приобретал трехкомнатную квартиру, сегодня уже отдает предпочтение более демократичной по цене двухкомнатной.

Новый тренд

Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", отмечает, что в предложении наметился новый тренд: все большее число застройщиков предлагает квартиры с полной отделкой (более 40% от общего объема предложения). Растущий спрос на квартиры с ремонтом объясняется стремлением покупателей сэкономить. "Потребитель стал более выборочен: покупает не только стены, но и среду обитания. Как и прежде, особое внимание уделяется стоимости квартиры",— поясняет она.

"В целом спрос на первичном рынке стабилен. Важно, что постепенно формируется отложенный спрос на двух- и трехкомнатные квартиры, который, возможно, начнет реализовываться с середины 2018 года",— полагает госпожа Вовченко.

По данным аналитиков компании H+H, сегодня на рынке первичной недвижимости Петербурга представлено совокупное предложение площадью 5,6 млн кв. м, которое в два раза превышает существующий спрос, оцененный в 2,86 млн кв. м. Если рассмотреть итоги третьего квартала, то продажи на первичном рынке превысили показатели за аналогичный период 2016 года на 5%. А 70% сделок по-прежнему приходится на малогабаритные квартиры (студии и "однушки"). По прогнозам компании, объем продаж нового жилья до конца года составит около 4 млн кв. м.

Юлия Семакина подсчитала, что в первом квартале 2017 года в Петербурге и Ленобласти было продано 1 млн. кв. м, а во втором квартале — 910 тыс. кв. м. "Последние кризисные годы наибольший процент сделок с жильем происходит с привлечением ипотечных кредитов, этот год не стал исключением, а наоборот, у крупных игроков рынка недвижимости количество ипотечных сделок уже достигает 65% от общего объема продаж. К тому же ставки сегодня рекордно низкие (начинаются от 9%)",— говорит она.

Сохраняется тенденция смещения нового предложения из предместий ближе к центру Санкт-Петербурга. Это связано с активизацией процессов редевелопмента бывших промзон, находящихся в городской черте. "Появилась уверенность, что этот процесс становится необратимым, и городские жилые кварталы будут прирастать новыми современными микрорайонами, обеспечивающими лучшее качество жизни",— говорит госпожа Лежнева.

"Среди последних трендов на рынке — изменение структуры продаж: сегодня 72% сделок приходится на Петербург, 28% жилья приобретается в Ленобласти. Пригородная зона постепенно теряет свою привлекательность из-за перенасыщения проектами эконом-класса в одних локациях. Соответственно, изменение спроса в пользу городских новостроек привело к их некоторому подорожанию",— говорит Любовь Вовченко.

Господин Васильев также с коллегами солидарен: "Еще в прошлом году наметилась тенденция смещения нового предложения в сторону городских территорий, что связано с возможностью добиться большей маржинальности. Данный тренд получил продолжение и в этом году: более 70% нового предложения возводится внутри городских районов".

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI, говорит: "Пока что тенденцией 2017 года является плавный рост цен. Так, в массовом сегменте в традиционной части Петербурга за девять месяцев 2017 года средняя цена квадратного метра выросла на 2,8%. Для сравнения, по объектам "Северного города" за этот же период рост средней цены составил около 5%, и это не отразилось на спросе".

Впрочем, Светлана Лежнева не согласна с оценками коллеги: "После небольшого роста в июне в июле — сентябре средняя цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга в рублевом выражении демонстрировала плавное снижение". Она замечает, что большинство экспертов рынка сходится во мнении, что существенное падение цен невозможно.

Ася Левнева, заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", констатирует: "Тенденцией последнего времени можно смело назвать то, что у нас установился рынок покупателя, а не продавца. Клиенты стали разборчивы и требовательны: к застройщику, к качеству жилья, к инфраструктуре и экологии. Соответственно, застройщики отвечают на спрос предложением, постепенно с рынка уходит уплотнительная застройка, активно осваивается "серый" пояс города, разрабатываются программы по реновации районов с хрущевками. Особенно хочу отметить положительный тренд — проекты комплексного освоения территории, на которых параллельно с жилой застройкой возводится социальная и коммерческая инфраструктура. Такие территории можно назвать целыми микрорайонами с современной инженерной подготовкой и развитой дорожной сетью. Люди хотят не просто где-то жить, они хотят жить удобно, красиво и экологично".