Альтернатива господдержке

Рынок апартаментов продолжает расти, несмотря на отсутствие государственной программы льготной ипотеки.

На конец первого полугодия свободное предложение на рынке апартаментов насчитывало 6,3 тыс. юнитов общей площадью 216 тыс. кв. м

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Введение господдержки на ипотечные ставки вернуло оптимизм на рынок строящегося жилья. Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых на весь срок кредита для покупки квартир в новостройках была запущена государством в конце апреля и действует до 1 ноября 2020 года. При этом, конкурируя за клиентов, банки предлагают все более низкие ставки. По данным аналитиков группы ЛСР, в Петербурге минимальная ставка сейчас составляет 5% (срок кредитования до 25 лет и первоначальный взнос от 40%), в Москве — 5,75%, а в Екатеринбурге — 5,85%. Как отмечают в международной консалтинговой компании Colliers International, льготная ипотека с государственным участием стала основным драйвером спроса на строящуюся первичную жилую недвижимость в первом полугодии 2020 года. При этом интерес к ипотечной программе проявлялся не только в массовом сегменте, но и в классах бизнес и премиум, где в мае и июне доля ипотечных сделок составила больше половины. По данным Росреестра по Петербургу, за первые шесть месяцев 2020 года было заключено 62,9 тыс. ипотечных сделок — это всего на 5,4% меньше показателя пикового первого полугодия 2019 года, когда было заключено 66,5 тыс. сделок с использованием ипотечных средств.

По словам директора по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрия Охрименко, наибольшее увеличение числа заявок было зафиксировано уже с 20 апреля, когда банки начали массово присоединяться к программе. «Эта мера стала стимулом для тех клиентов, кто брал паузу для принятия решения о покупке квартиры. А также для покупателей, которые рассматривали приобретение недвижимости в более долгосрочной перспективе, но решили не отказываться от выгодного предложения уже сейчас»,— указывает он.

Мимо кассы

Рынок апартаментов при этом остался не у дел, так как на апарт-комплексы действие госпрограммы с льготной ставкой не распространяется. Однако это не помешало сегменту расти. Как подчеркивают эксперты, апартаменты в Петербурге пользуются повышенным спросом и уже несколько лет выступают драйвером всего рынка недвижимости. В Северной столице спрос на апартаменты существует в основном как на инвестиционную недвижимость. Подавляющее большинство предложений, более 80%, сопровождается доходными программами — как ответ на запрос инвесторов.

Несмотря на то, что спрос в основном инвестиционный, большое количество сделок совершается с привлечением кредитных средств. И на фоне господдержки банки стали разрабатывать собственные альтернативные программы для покупателей, которые желают приобрести юниты в апарт-комплексах. По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК» Ирины Тютриной, собственные программы банков поддерживает общий тренд снижения ипотечных ставок и предусматривает максимальную вариативность. «Нет жестких ограничений, таких как большой первоначальный взнос или строго ограниченные сроки кредитования»,— отмечает она.

«Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, программа государственной поддержки ипотеки на них не распространяется. Тем не менее по уровню ипотечных ставок некоторые апарт-проекты выглядят привлекательнее квартир. Так, в нашем комплексе Valo сейчас действует специальная ипотечная программа, которую мы запустили совместно с банком "Дом.РФ". Ставка по ней составляет всего 4,8% на весь период кредитования. Первоначальный взнос — 30% от стоимости юнита. Эта программа уже снискала заслуженную популярность среди наших покупателей»,— комментирует Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

Апартаменты в Петербурге кредитуют более десяти финансовых организаций. В частности, есть собственные программы у Сбербанка, ВТБ, банка «Санкт-Петербург», Газпромбанка, «Уралсиба», Росбанка, СМП-банка, Альфа-банка, «Дом.РФ», банка «Открытие», МКБ, Россельхозбанка, Совкомбанка, Абсолют-банка.

По словам госпожи Сторожевой, в целом объем ипотечных сделок в 2020 году несколько выше, чем в 2019 году. Тогда с использованием ипотеки за год приобреталось около 14% от общего числа сделок, сейчас же эта цифра — порядка 20%. «Стоит понимать, что в нашем проекте, комплексе апарт-отелей Valo, более 90% сделок — инвестиционные. Поэтому справедливо говорить, что все ипотечные сделки, за редким исключением, заключаются в инвестиционных целях. Средняя ставка в нашем сегменте оставалась практически неизменной на протяжении года и сейчас составляет 8,5%. Есть небольшая тенденция к снижению, обусловленная общим снижением ипотечных ставок на рынке»,— рассказывает госпожа Сторожева.

«Наиболее важными факторами выбора инвестиционных апартаментов в Петербурге являются местоположение, цена, а также бренд управляющей компании. На данный момент интерес к подобным проектам начал расти впервые с января текущего года. По нашим прогнозам, количество запросов будет стабильно двигаться вверх, так как сейчас приобрести апартаменты можно на максимально выгодных условиях»,— говорит генеральный директор компании «Р-ФИКС» Игорь Петров.

Спрос есть и будет

Как отмечают эксперты компании «Р-ФИКС», количество запросов на покупку апартаментов в Санкт-Петербурге в июле 2020 года выросло на 30,2% по сравнению с июнем этого же года. Таким образом, интерес к приобретению доходных юнитов растет два месяца подряд. По словам специалистов, такого не было с сентября прошлого года. Несмотря на пандемию и кризис, среднее количество запросов на покупку апартаментов в Петербурге с января по июль на 29,4% выше, чем за аналогичный период прошлого года. «Традиционно весна и осень — время высокого спроса на недвижимость. По нашим прогнозам, в нынешнем году осенью на рынке жилья всех форматов будет особенно жарко. Среди основных причин этого можно выделить исторически низкие ипотечные ставки, а также то, что держатели рублевых вкладов будут все активнее переводить свои накопления в более стабильные активы, например, в квадратные метры, из-за введения новых налогов на доходы по депозитам»,— комментирует господин Петров.

В Knight Frank St. Petersburg подсчитали, что на конец первого полугодия свободное предложение на рынке апартаментов насчитывало 6,3 тыс. юнитов общей площадью 216 тыс. кв. м. Общее снижение показателя с начала года составило 36% (в юнитах) и 47% (в квадратных метрах) относительно первого полугодия 2019 года. По итогам первого полугодия на рынке было реализовано 2,6 тыс. апартаментов, что на 17% превышает уровень продаж аналогичного периода в 2019 года. Подъем покупательской активности в первом квартале текущего года смог компенсировать низкие показатели по продажам на фоне пандемии в апреле — июне 2020 года.

Эксперты сходятся во мнении, что собственные программы банков, которые появились как ответ на государственную инициативу, положительно скажутся на дальнейшем развитии рынка апартаментов, а ипотечные предложения будут все более и более разнообразными.