Кадастр с приключениями

С 2014 года в России частным владельцам недвижимости назначили налог из расчета не инвентаризационной, а кадастровой, то есть близкой к рыночной, стоимости жилья. Определять налогооблагаемую базу планируют исходя из цен на всю жилую недвижимость по соседству. Так что кроме роста налоговой нагрузки для домовладельцев эксперты прогнозируют вал судебных исков с целью оспорить завышенную оценку объектов.

Реестр как бы есть

Введение налога должно было совпасть с завершением госкадастра недвижимости, необходимого для налогообложения земли, объектов недвижимости и прав на них. Однако к 1 января 2013 года, как было обещано, кадастр не был готов. Начавшиеся проверки выявили, что на реализацию программы незаконно потратили 2,5 млрд рублей. Попутно выяснилось, что о 40% владельцев недвижимости в стране нет никакой информации, потому что эти люди ни разу не отмечались в официальных сделках купли-продажи.

Скандальная проверка Росреестра может повлиять на пересмотр сроков введения налога: колоссальные финансовые нарушения зафиксировали в том числе в рамках создания госкадастра. Эксперты утверждают, что введение новой системы налогообложения подвинется к верхней планке ранее анонсированного срока. "Вероятнее всего, что налог будет вводиться постепенно до 2018 года, по мере готовности кадастровой оценки",— говорит генеральный директор SOHO Estate Андрей Кузнецов.

Вообще, налог никогда не был предметом активного обсуждения в сделках с недвижимостью, особенно в сегменте эконом. Спрос на рынке определяют совершенно иные факторы. Прежде всего покупателей интересуют цена, транспортная доступность и коммунальные платежи. "В зависимости от класса недвижимости стоимость коммунальных услуг может сильно отличаться, так что людям уже не до налогов",— говорит руководитель управления вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. Однако теперь ситуация может измениться. По словам экспертов, если не обеспокоиться, то призадуматься о новом налоге стоит всем без исключения домовладельцам и покупателям жилья.

Для жилых зданий и помещений новый налог должен составить не более 0,1% от кадастровой стоимости объекта, а для нежилых — не выше 0,5%. Для земель под жилье, дачи и сельское хозяйство ставка не должна быть выше 0,3% от кадастровой стоимости конкретного участка (для земель под иные цели — 1,5%). По оценкам ФНС, без учета возможных послаблений по налогу со стороны местных властей нагрузка на граждан может вырасти почти втрое — с нынешних 686 рублей годового налога до 1,9 тыс. рублей.

Сейчас ставки налога такие же, но рассчитывают их от инвентаризационной стоимости (себестоимость недвижимости с учетом ее износа), которая существенно ниже рыночной стоимости. Под кадастровой же стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости. "То есть для построения модели кадастровой оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Но при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода",— говорит партнер юридической фирмы "Авелан" Сергей Казинец. Другими словами, кадастровая оценка жилья в большинстве случаев будет определяться исходя из цен на недвижимость по соседству.

Подводный камень

Итог будущей реформы — рост налоговой нагрузки для владельцев жилья, земельных участков и апартаментов — укладывается в мировой тренд. Введение новых гражданских сборов, пожалуй, одна из самых популярных нынешних государственных антикризисных мер — достаточно вспомнить инициативы Греции, Франции или, например, Украины, где с начала года введен новый закон о налогообложении недвижимости. Причем чем дороже жилье, тем больше налог. Так что с точки зрения налогообложения самое выгодное приобретение — это покупка жилья экономкласса в спальном районе. Именно для собственников подобных квартир налоговое бремя возрастет несущественно. Кроме того, законом предусмотрено определенное послабление для каждого владельца недвижимости — из всех объектов, находящихся у него в собственности, он не будет платить налог на 20 кв. м (возможно, это не будет применяться к владельцам недвижимости площадью более 100-150 кв. м). Например, семья из трех человек, у которых в общей долевой собственности находится только одна квартира площадью менее 60 кв. м, вообще будет освобождена от уплаты налога.

Логично предположить, что новый налог особенно ударит по владельцам популярных в Москве апартаментов: они подпадают по категорию нежилых, и платить за них придется больше. Однако эксперты говорят, что, несмотря на увеличенные ставки, налогообложение апартаментов будет более лояльным. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости (а именно она используется в качестве расчетной базы) в любом случае ниже кадастровой стоимости жилья. Соответственно, и налогооблагаемая база в апартаментах будет ниже. Но как быть с апартаментами и квартирами, расположенными в одном доме? "Если посчитать разницу в стоимости однокомнатных апартаментов и квартиры, например, в ЖК "Фили Град", то она составит довольно существенную сумму — 1 845 000 руб. При этом сумма переплаты налога равна 11 978 руб. Таким образом, проживая в апартаментах, собственник будет переплачивать 11 978 руб., но при этом сэкономит почти 2 млн рублей на покупке. Если разделить 1,8 млн руб. на величину переплаты за налог, то мы увидим, что данная сумма покрывает переплату клиента на 154 года. Другими словами, этой экономии хватит для компенсации переплаты как минимум на два поколения собственников",— рассказывает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Но массовой продажи апартаментов не будет и по другой причине. "Пока не было массовых покупок апартаментов в городе в том сегменте, где наиболее чувствительная в финансовом отношении публика, то есть в бизнес- и экономклассах, в проектах, расположенных за ТТК. Будут ли их активно покупать в связи с налоговыми нововведениями — это вопрос, на который в данный момент сложно дать однозначный ответ",— говорит руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова.

В кадастровой оценке жилых и нежилых помещений есть один важный нюанс: потенциальная опасность того, что стоимость некоторых объектов может оказаться выше рыночной, так как будет напрямую зависеть от применяемых стандартов и методов оценки. "Несколько лет назад ведущие аналитики нашей компании пытались выработать какую-то универсальную формулу оценки жилья (по районам, округам, типам жилья и т. д.) и поняли, что, как ни считай, при любой модели расчета погрешность будет велика, качественного продукта не выйдет",— рассуждает господин Шлома. Кроме того, нужно понимать, что оценка кадастровой стоимости производится с использованием методик массовой оценки, а они по понятным причинам могут давать сбои и ошибки. По словам директора департамента управления активами группы ПСН Татьяны Тиковой, именно поэтому даже сегодня по кадастровой стоимости земли видно, что зачастую кадастровая стоимость существенно выше рыночной, причем в тех локациях, где земля должна стоить дешево. Завышение кадастровой стоимости жилья может быть напрямую связано с желанием того или иного муниципалитета увеличить налоговые поступления в местный бюджет. "Кроме того, расхождения кадастровой стоимости и рыночной могут быть из-за того, что предложения рынка могут падать, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет и ориентируется на цены конкретного периода. Таким образом, цены могут просесть, а кадастровая стоимость будет висеть на уровне прежнего ценового потолка. Эту тенденцию можно будет наблюдать и в Москве, и в столичном регионе",— говорит директор инвестиционного департамента Tekta Group Роман Семчишин.

Заценили по полной

В Москве налог может ударить по владельцам ветхого жилья в центре, ведь оценивать его будут по элитным соседям. По словам коммерческого директора компании Villagio Estate Павла Трейваса, к таким категориям можно отнести пенсионеров, владеющих квартирой в ЦАО Москвы, или граждан, кому роскошное жилье досталось по наследству. На загородке таких примеров меньше и по объективным историческим причинам, и потому, что подмосковный коттедж требует дополнительного обслуживания и транспортных расходов. Но не исключено, что некоторые граждане с ограниченным уровнем доходов решат продать недвижимость из-за увеличения налогового бремени. По этой же причине возможно увеличение предложения участков в стародачных местах, например в Барвихинском сельском округе. На участок 40 соток стоимостью $100 тыс. за сотку налог в год составит $12 тыс. (0,3% для земельных участков) — критичная сумма для некоторых владельцев такой недвижимости. Однако такие случаи будут единичными. Чаще всего собственники такого жилья — люди с высоким уровнем достатка и соответствующим социальным положением.

Проблема неадекватной оценки, когда кадастровая стоимость участка выше рыночной, скорее затронет дальнее Подмосковья, на удалении 100 км от МКАД и больше, где рыночная стоимость земли может составлять 3 тыс. руб. за сотку, а кадастровая — 15 тыс. руб. "Рыночная цена на землю в зависимости от отдаления от Москвы падает быстрее, чем кадастровая. Вблизи столицы она выше, затем на каком-то расстоянии они сравниваются, а на отдаленных территориях во многих случаях кадастровая стоимость обгоняет рыночную, однако это все индивидуально и зависит от района и направления",— говорит руководитель офиса "Сретенское" департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Антон Архипов.

Если будет оцениваться средняя стоимость сотки в определенном районе, то в проигрыше могут оказаться владельцы более дешевой земли. К примеру, рыночная стоимость 1 сотки земли в Барвихинском сельском округе Одинцовского района Московской области даже в элитном сегменте на одной территории и на равном удалении от Москвы может значительно отличаться. Так, лесной участок с центральными коммуникациями на расстоянии 8 км от МКАД в поселке без охраны, по данным SOHO Estate, стоит $ 107 тыс. за сотку, в поселке с охраной — $150 тыс. за сотку, а в другом охраняемом поселке, который находится рядом, уже $250 тыс. за сотку.

Однако в первую очередь стоит ждать активизации продаж пустующих земельных участков: новый налог подстегнет их владельцев вводить такие земли в оборот. Это коснется в большей степени престижных направлений ближнего Подмосковья — Ильинское, Минское, Рублево-Успенское шоссе, северо-западное направление — Ленинградское, Пятницкое, Новорижское шоссе, юго-западное — Калужское и Киевское шоссе.

В целом такую непонятную ситуацию с кадастровой оценкой многие участники рынка считают неправильной. В "МИЭЛЬ--Загородной недвижимости" высоко оценивают вероятность риска ухода части сделок в тень. Во избежание повышенного налогообложения собственности можно попытаться оспорить кадастровую стоимость в суде. Судебную практику как способ повлиять на завышенную кадастровую оценку упоминают все опрошенные "Ъ" эксперты. Многие собственники уже сейчас пытаются судиться и влиять на процесс ценообразования земли и ее дальнейшее изменение. И впоследствии количество таких исков будет только расти. "Дело в том, что многие объекты можно оценить лишь по фактическим сделкам, все остальное оспоримо. Собственник, который не захочет платить такой налог, может оспорить оценку недвижимости, которая сама по себе — вещь довольно творческая,— рассказывает управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов.— Кстати, в большинстве случаев, которые я помню, суд вставал на сторону истца--физического лица".