Машине — место

В Москве не хватает машино-мест — автомобили во дворах стоят чуть ли не один на другом. При этом ажиотажного спроса на крытые паркинги застройщики не наблюдают, а тут еще и столичные власти активно конкурируют с ними за покупателей мест под стоянку автомобиля.

В сентябре социологи «Левада-центра» опубликовали результаты опроса, пытаясь выяснить, чего москвичам больше всего не хватает в Москве. 34% опрошенных заявили, что не хватает стоянок для автомобилей. Для сравнения социологи привели результаты опроса двадцатилетней давности: в 1997 году мест для машин не хватало лишь 10% москвичей. Тогда больше не хватало чистого воздуха (61%), впрочем, и сейчас воздух нужен людям больше, чем парковки (49%).

Неудивительно, что к разнообразным программам благоустройства горожане в целом относятся благосклонно, и единственное, что вызывает у них негативную реакцию, это платные парковки.

Впрочем, проблема с парковками не только московская, похожие сложности наблюдаются и в Московской области. Там, по оценкам областного Минтранса, дефицит парковок в этом году составил 280 тыс. машино-мест, притом что на начало года в области было зарегистрировано более 3 млн машин.

Правда, в отличие от Москвы, где глава департамента транспорта Максим Ликсутов с самого начала заявлял, что зона платной парковки будет только расти, областные власти пока обещают не вводить платы за паркинг.

Машино-места без спроса

Последние несколько лет Московская область застраивалась наперегонки с Москвой, и за покупателей жилья между застройщиками сейчас идет жесткая конкуренция. Проекты реновации и застройки промзон в Москве привели к появлению в городе проектов массового строительства жилья.

По данным главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, сейчас в столице строится 21,8 млн кв. м недвижимости. Из этого объема 18,5 млн кв. м приходится на жилье, остальные 3 млн кв. м с небольшим — апартаменты, гаражи и машино-места.

И можно предположить, что большая часть из оставшихся «остальных» 3 млн кв. м приходится на апартаменты. Дело в том, что сегодня требования к девелоперам не предусматривают обеспечение каждого покупателя жилья машино-местом. Например, в рамках программы реновации, по словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, от застройщиков ждут следующего соотношения: одно машино-место на две-три квартиры.

По данным управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, машино-места сейчас представлены в 95% столичных жилых комплексов, реализуемых на первичном рынке.

При этом в бизнес-классе эта доля достигает 99%, и там как раз машино-места неплохо продаются, хотя они совсем не дешевы — средняя стоимость составляет 2,2 млн руб. А максимальная планка может доходить и до 6 млн руб. В элитном сегменте вилка еще шире: от 3 млн руб. до 13 млн руб. (в среднем 7 млн руб.).

По данным «Метриум Групп», в массовом сегменте все гораздо доступнее — на наземных автостоянках ЖК массового сегмента одно место стоит от 250–300 тыс. руб. до 1 млн руб. В подземных паркингах комфорткласса стоимость машино-места начинается от 700–800 тыс. руб. и достигает 3,8 млн руб. Тем не менее особенным спросом на них застройщики похвастаться не могут.

«Нередко именно в ЖК массового сегмента могут возникнуть проблемы с продажами, особенно если речь идет о подземных паркингах. Их строительство обходится дороже, чем в случае с многоуровневыми наземными стоянками, поэтому и цены выше»,— отмечает Мария Литинецкая. Проблемы с реализацией машино-мест могут возникнуть, если новостройка находится в локации, где много стихийных парковок.

Возникает парадоксальная ситуация: машино-мест в городе не хватает, а имеющиеся не продаются. В результате застройщики вынуждены сокращать долю площадей, отводящихся на парковочные места. «Из всех вышедших в 2016 году проектов массового сегмента только в 15% паркинги соответствовали принятым нормам. Как правило, на автостоянке от застройщика на 20–40% меньше необходимого числа машино-мест»,— говорит Мария Литинецкая.

Ведь изначально нормативы по парковочным местам (во всех сегментах) предполагали, что на каждую квартиру будет не менее одного машино-места. Затем этот регламент усложнили — в расчет была принята локация, в которой находится жилой комплекс, загруженность дорог и т. п.

«На сегодняшний день на каждую тысячу жителей в проекте должно быть не меньше 450 мест. То есть с учетом того, что среднее домохозяйство состоит из двух человек, фактически коэффициент составляет 0,9 машино-места на квартиру»,— говорит Литинецкая. Но в законах есть лазейки, которые позволяют застройщикам уменьшить норматив.

К примеру, если девелопер докажет, что в локации и так достаточно парковочных мест, он может снизить число парковок в своем проекте.

«Сам этот факт говорит о том, что в целом машино-место — не самый ликвидный продукт с точки зрения застройщика, ведь если бы проблем с реализацией не было, то избегать выполнения требований законодательства не пришлось бы»,— резюмирует Литинецкая.

Автомобиль с московской пропиской

Если застройщики, которые продают парковочные места, хотят получить за «пятно на асфальте» сотни тысяч и даже миллионы рублей, то почему этого же не захотеть городу?

Московские власти активно наращивают свою долю рынка парковок, начиная с введения платной зоны в 2013 году и заканчивая строительством многоуровневых парковок. В результате сегодня автомобилисты имеют возможность купить машино-место на свой вкус и кошелек. Начиная от резидентного разрешения (неохраняемая парковка на улице за 3 тыс. руб. в год) и заканчивая покупкой машино-места в многоуровневом гараже от ГУП «Дирекция гаражного строительства» стоимостью 1–2 млн руб. (разброс цен очень большой в зависимости от расположения и площади).

В этом году ГУП обещал выставить на электронные торги машино-места в 349 наземных и подземных паркингах в разных районах города.

«Тендерная схема, потому что это госимущество. Чтобы с вас никто левых денег не взял»,— объясняет мне оператор ГУП. Для участия в электронных торгах покупателю требуется электронная цифровая подпись (ЭЦП), а еще надо внести задаток.

«Вы его не теряете в любом случае»,— утверждает оператор. Если с ЭЦП и организацией торгов покупателю лень возиться, ГУП предлагает помощь технического сопровождения. За 15 тыс. руб. вы получаете, по сути, персонального менеджера, который будет заниматься и ЭЦП, и торгами, то есть полное сопровождение сделки.

Если на машино-место будет одна заявка, то она и будет победителем. Шаг торгов — 5% от стоимости машино-места. Если цена не устраивает, торги можно в любой момент прекратить — задаток обещают вернуть. «Есть один плюс. Если раньше машино-место нельзя было оформить в собственность, то теперь его можно зарегистрировать на себя»,— сообщила оператор.

По статистике Росреестра, в январе этого года было зарегистрировано 155 прав собственности на машино-места. За полгода Росреестр отчитался уже о 8,8 тыс. зарегистрированных машино-местах, львиную долю которых приобрели участники долевого строительства (свыше 8 тыс. сделок).

«На самом деле машино-мест нет. Они есть, но их нет. Не знаю, как уж их там легализовали. В реальности как не было технической возможности описать машино-место в базе ЕГРН, так ее и нет.

И в собственность граждане получают не машино-места, а нежилое помещение, точно так же как офис. Получается, что как было, так и осталось»,— утверждает топ-менеджер крупной строительной компании.

В подтверждение своих слов он протягивает мне июльскую выписку из ЕГРН, где и впрямь право собственности гражданина оформлено на нежилое помещение.

Правда, есть такая графа — особые отметки, где указано, что речь идет о машино-месте. Но собственно федеральным законом, который вступил в силу 1 января этого года, предполагается регистрация прав собственника именно на машино-места, а не на какое-то нежилое помещение.

По словам представителей Минэкономразвития, сейчас разрабатываются новые схемы учета для Росреестра, в которых будет предусмотрен такой вид недвижимости, как машино-место. А пока, на время переходного периода, как уверяют в ведомстве, существующая схема абсолютно законно.

Кадастровая стоимость при существующем порядке не сильно отстает от рыночной цены. Тем не менее, последствием такой регистрации могут быть различные финансовые потери. Например, ошибочно начисленный налог: для машино-мест он составляет 0,1% от стоимости недвижимости, а для офисов — 2%. Могут возникнуть проблемы с получением компенсации собственнику в случае изъятия машино-места для госнужд. С такой проблемой уже столкнулись, в частности, участники реновации, которые не смогли оформить придомовую территорию в общедолевую собственность.

Догнать и перегнать Запад

Нравится это москвичам или нет, но Москва в отношении личного паркинга все ближе к западной модели.

«На Западе я бы выделил два рынка объектов недвижимости: первый — это проекты (жилые и коммерческие), которые были построены, когда не было такого обилия машин и поэтому не существовало острой нужды в обеспечении парковкой. В таком случае вопрос с парковкой решается путем приобретения парковки на улице длительностью на год»,— рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Правда, в этом случае придется представить доказательства, что вы проживаете именно в этом районе или на этой улице. В Европе в жилом секторе парковать автомобиль просто так нельзя. Есть определенное зонирование: существуют места для гостей, где можно оставить автомобиль на пару часов, парковка платная.

Другой рынок, продолжает Индриксонс, это современные постройки: «В европейских странах уже довольно давно существуют законы, гласящие, что любой жилой комплекс должен строиться с обеспечением парковочными местами, причем бесплатными. То есть необязательно покупать парковочное место, закон к этому не обязывает».

Когда застройщик возводит здание, если площадь позволяет, он делает так, чтобы на наземной парковке можно было поставить машину от квартиры бесплатно, да еще дополнительно продает машино-места на подземной парковке. В случае нехватки земли и при условии, что жилой комплекс большой и высотный, существует подземная парковка, где в стоимость квартиры включено парковочное место. С оговорками насчет бесплатных машино-мест сходная система действует и в Москве, причем, по утверждению экспертов, довольно успешно.

Так, в частности, летом PwC опубликовала результаты исследования, в котором проводил сравнительный анализ Москвы относительно других мегаполисов мира (Нью-Йорк, Сингапур, Гонконг, Пекин, Шанхай, Сеул, Берлин, Лондон, Сан-Паулу, Токио, Мехико) по показателям градостроительного развития в период с 2009 по 2016 год.

По оценкам экспертов PwC, в отличие от большинства рассмотренных городов уровень загруженности улично-дорожной сети в Москве снижается. Так, среднее время в пути, по данным ЦОДД, сократилось на пять минут, что является одним из лучших результатов среди рассмотренных городов.

Что касается зоны платной парковки, то на нее в Москве приходится 37% территории. Для сравнения: парковка на территории всего Лондона, Пекина и Сингапура является платной.

В Нью-Йорке бесплатно можно оставить автомобиль лишь на 50% территории города. В Гонконге парковка на улично-дорожной сети полностью запрещена, отметили аналитики PwC.

Не исключено, что похожие перспективы ждут и Москву. То есть расплата за парковку в том или ином виде неизбежна. Возможно, дело дойдет и до персональной парковки, которая будет продаваться вместе с жильем. Такие пакетные продажи возможны и сейчас, просто у подавляющего большинства автомобилистов они не пользуются спросом.