Цифровизация квадратного метра

В России появились первые цифровые финансовые активы (ЦФА), привязанные к стоимости жилой недвижимости. Инструмент позволяет снизить порог входа для инвесторов. Однако диверсификация вложений ограничена, а разброс цен, наоборот, велик. Поэтому, говорят эксперты, потребуется проработать юридические механизмы защиты инвесторов.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

На платформе «Атомайз» состоялся первый в России выпуск «цифровых квадратных метров». Эмитентом стало ООО «Самолет Плюс ЦФА» (входит в девелоперскую группу «Самолет»). Один ЦФА равноценен 1 кв. м (оценочная стоимость 233 тыс. руб.) в ЖК «Квартал Западный». Объем выпуска — 10,4 ЦФА, они адресованы ограниченному кругу квалинвесторов, определенных эмитентом. Плановое погашение выпуска деньгами от продажи выделенной под его обеспечение квартиры предусмотрено 31 декабря 2025 года.

Приобрести и затем продать «можно не только целый "квадрат", но и долю в нем», подчеркнули в «Атомайз».

Гендиректор «Самолет Плюс ЦФА» Денис Кондрахин заявил, что розничные инвесторы — «важный пул, интересно расширять это сообщество, что можно делать за счет новых инструментов, как ЦФА и ЗПИФы». По его словам, компания планирует увеличивать объем недвижимости под ЦФА.

Недвижимость сохраняет привлекательность для инвестиций, особенно с целью диверсификации вложений, отмечают участники рынка. При этом, поясняет гендиректор «Атомайза» Екатерина Фроловичева, высокая стоимость жилья и «невозможность дробления» ограничивали вход на классический рынок. Предложенный инструмент решает этот вопрос.

Как отмечает глава дирекции по развитию и продажам цифровых финансовых инструментов СПВБ Вячеслав Благирев, около трети покупателей жилья, в том числе с помощью ипотеки, вкладывают средства с целью последующей перепродажи недвижимости. У такого подхода есть ряд минусов — недвижимость нужно регистрировать, возникают расходы на ЖКХ и содержание и т. д. ЦФА лишены этих недостатков, к тому же «можно установить риск на саму сделку и застройщика», отмечает эксперт. При этом активы застройщика не обременены проектным финансированием, а эмиссия ЦФА позволяет диверсифицировать портфель заемных средств, добавляет господин Благирев.

Однако подобные вложения несут в себе и риски. В частности, ЦФА выпускаются в отношении конкретной квартиры, а не многоквартирного дома в целом.

Подобный подход, по словам управляющего партнера GMT Legal Андрея Тугарина, не позволяет говорить о диверсификации рисков для инвесторов, поскольку их потенциальный доход будет напрямую зависеть от успешности продажи конкретной квартиры. При этом эмитент вправе реализовать квартиру по цене, которая может быть ниже на 15% от той цены, в которую квартира будет фактически оценена независимым оценщиком из списка, установленного в решении о выпуске. Кроме того, эмитент имеет право досрочно погасить ЦФА с 1 января 2024 года по 29 января 2025 года: «Подобное право может стать основанием для злоупотребления эмитентом, поскольку, как правило, основной рост цены квартиры происходит после сдачи дома, а не в ходе его строительства».

Кроме того, состояние рынка недвижимости в России «вызывает опасения дальнейшего спада», подчеркивает сооснователь ENCRY Foundation Роман Некрасов, и в условиях недостатка проработанных юридических механизмов защиты инвесторов ЦФА на недвижимость «выглядят ненадежным инструментом».

Владимир Чистюхин, первый зампред ЦБ, в кулуарах форума «Кибербезопасность в финансах» 17 февраля:

«Мы очень надеемся, что "золотой" токен поможет нам в контексте создания дополнительного инвестиционного продукта».

В целом токенизация недвижимости в России посредством выпуска обычных ЦФА затруднена по нескольких причинам, отмечает член экспертного совета рабочей группы по криптовалютам Госдумы Михаил Успенский. «Во-первых, классические ЦФА нельзя выпустить на товар, для этого придется делать гибридно-комбинированный выпуск с утилитарными цифровыми правами. Во-вторых, что более важно, необходима гармонизация с законодательством о переходе прав на недвижимость, чего не ожидается даже в ближайшей перспективе»,— пояснил он.

Тем не менее «Атомайз» планирует и другие выпуски ЦФА на недвижимость, в том числе безадресные, которые будут доступны в мобильном приложении оператора ИС летом 2023 года. Альфа-банк также рассматривает выпуск подобных ЦФА в ближайшее время «для тестирования интереса среди розничных инвесторов». О планах по выпуску ЦФА с привязкой к стоимости квадратного метра заявили в «Мастерчейн», не уточнив сроки. В «Лайтхаусе» сообщили, что не планируют выпуски аналогичных ЦФА, в том числе потому, что «эмитент не сможет обеспечить надлежащие правовые гарантии и прозрачность инвестору в части определения объективной рыночной цены квадратного метра, к которому привязан выпуск».