Спрос на премиум-класс растет

Спрос на бизнес- и премиум-жилье в Петербурге в первом полугодии 2019 года вырос в полтора раза. При этом серьезного роста цен зафиксировано не было.

Новых проектов строительства элитного жилья на рынке пока нет. Сказался активный вывод жилых комплексов в прошлом году

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По данным международной консалтинговой компании Colliers International, объем спроса в проектах бизнес- и премиум-класса по итогам первого полугодия 2019 года составил 213 тыс. кв. м, или 3400 квартир, что в полтора раза больше, чем за тот же период в 2018 году. Стимулом для роста продаж послужил большой объем новых проектов, выведенных на рынок в конце 2018 года, а также ажиотаж среди покупателей, вызванный прогнозами роста цен на жилье в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование.

Премьеры на рынке

По итогам первых шести месяцев 2019 года рынок Петербурга пополнился на 173 тыс. кв. м жилья в сегментах бизнес и премиум. Новое предложение сформировали девять проектов, а также корпуса в уже реализующихся комплексах бизнес-класса «Эталон на Неве», «Притяжение» и «Граф Орлов». Большая часть нового предложения (80%) пришлась на проекты комплексного освоения территорий. В феврале 2019 года в Выборгском районе Петербурга началась реализация одного из крупнейших проектов редевелопмента «Светлана Парк» (1090 квартир) от компании Setl City. В июне группа ЛСР вывела в продажу первый дом (308 квартир) в составе ЖК «Морская набережная», который расположен на намывных территориях Васильевского острова. Всего девелопер планирует построить здесь 47 монолитных домов бизнес-класса на 9250 квартир. В классе люкс пополнение новым жильем составило 18,3 тыс. кв. м: в продажу вышел новый корпус ЖК Neva Haus на 130 квартир от группы ЛСР. На данный момент предложение в сегменте составляет 160 тыс. кв. м жилья.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», отмечает, что объем элитных проектов с полученным разрешением на строительство составляет около 180 тыс. кв. м элитного жилья, однако до конца года запланирован небольшой объем пополнения рынка.

«Новых проектов строительства элитного жилья на рынке пока нет. Сказался активный вывод жилых комплексов в прошлом году. Кроме того, найти достойный незастроенный (или с разрешенным к сносу объектом) участок в историческом центре практически невозможно. Два новых проекта, которые в ближайшее время могут появиться в продаже,— это реконструкция существующих зданий, пусть и достаточно полная»,— говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация», говорит, что доля премиальных объектов в объеме продаж первичного рынка Санкт-Петербурга за первые семь месяцев текущего года составила чуть более 4%. Примерно такую же долю элитный сегмент занимал по результатам и 2018-го, и 2017-го.

Петроградская сторона остается в лидерах

По мере освоения зоны «серого пояса» повышается статус застраиваемых территорий и растут цены в локации. Так, в Выборгском районе средняя стоимость одного квадратного метра в проектах бизнес-класса за календарный год выросла на 10%, составив 143,5 тыс. рублей за квадратный метр. Самая высокая стоимость квадратного метра жилой недвижимости бизнес-класса (средняя цена) в первом полугодии 2019 года зафиксирована в Петроградском и Центральном районах, где она составила 206,5 и 194,2 тыс. рублей за квадратный метр соответственно. Высокие показатели здесь были обусловлены, с одной стороны, ограниченным предложением новых проектов, с другой — высокой стадией готовности уже реализующихся комплексов. В проектах премиум-класса максимальный показатель средней цены за квадратный метр отмечен в Выборгском и Московском районах, где предложение в сегменте представлено лишь двумя проектами — «Институтский, 16» и Victory Plaza соответственно.

Начальник отдела маркетинга РСТИ («Росстройинвест») Екатерина Пчелкина говорит, что главным поставщиком премиальных жилых проектов в Санкт-Петербурге по-прежнему остается Петровский остров. Здесь в продаже находится около 80 тыс. кв. м жилья. При этом только 20% предложения приходится на квартиры в сданных домах. «С учетом того, что все участки под жилое строительство на Петровском острове уже обрели своих девелоперов, можно прогнозировать сохранение объема предложения на текущем уровне в течение ближайших двух-четырех лет, после чего данный показатель закономерно начнет снижаться. Именно поэтому резкого скачка цен в ближайший год мы не ожидаем, так как предпосылок к существенным изменениям ни в объеме предложения, ни в объеме спроса не предвидится»,— говорит эксперт.

«В последнее время и спрос, и предложение сместились на Петровский остров, который еще не у всех уложился в умах как полноценная элитная локация. В далекой разработке есть несколько проектов на Крестовском острове. Перспективна реновация зданий в центре города, но до осени никто подобные, потенциально громкие проекты рассматривать не будет»,— полагает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Минимальная средняя цена квадратного метра за недвижимость класса люкс зафиксирована на Петровском острове — 285 тыс. рублей за квадратный метр, что связано в первую очередь с низкой стадией готовности реализуемых здесь проектов. Самые высокие цены демонстрирует Каменный остров. Редкие девелоперские проекты, которые здесь появляются, приближаются к отметке 1 млн рублей за «квадрат», средний же показатель на сегодня составляет 980 тыс. рублей за квадратный метр. Это верхняя планка не только для северной части, но и в принципе в городе.

Структурные изменения

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, считает, что на динамику цен в элитном классе серьезно повлияли структурные изменения рынка: вышел в продажу пул квартир в одном из проектов на Петровском острове, в результате средняя цена в сегменте снизилась на 2–3% и сегодня составляет 285 тыс. рублей за квадратный метр. «За первое полугодие 2019 года значимый рост цен был зафиксирован прежде всего в тех объектах, которым предстоял переход на эскроу-счета»,— говорит она.

«Мы отмечаем, что переход к эскроу-счетам воспринимаются по-разному в зависимости от класса приобретаемой недвижимости. Так, для покупателя класса масс-маркет эскроу-счет — это в первую очередь гарантия сохранности его денежных средств. В элитном сегменте клиент воспринимает получение застройщиком проектного финансирования как гарантию своевременной сдачи дома вне зависимости от темпов продаж, так как в премиальных проектах четко прослеживаются всплески спроса — на старте по самым выгодным ценам и на финише, когда можно оценить качество построенного объекта»,— делится госпожа Пчелкина.

Евгений Миронюк, аналитик ИК «Фридом Финанс», говорит, что в настоящее время Петербург занимает 35-е место в рейтинге городов мира с самой высокой ценой на недвижимость по данным Prime Global Cities Index, опустившись за полгода на четыре позиции. Годовой рост цен находится вблизи нулевой отметки. «Для сравнения, в Москве цены на элитное жилье за год прибавили более 7%. В большинстве городов (74%) наблюдается рост цен в данном сегменте»,— указывает он.

«До конца 2019 года мы не ожидаем значительного повышения цен на элитную недвижимость, так как большая часть предложения сосредоточена в уже сданных проектах, а переход на эскроу-счета не окажет существенного влияния на экономику проектов. Из центральных районов Петербурга наиболее активным в плане элитного девелопмента является Петроградский, а наименьшим потенциалом обладает Адмиралтейский: здесь нет готовых участков, а "встройка" сопряжена с определенными рисками для девелопера»,— говорит госпожа Конвей.

По прогнозам Colliers International, во второй половине 2019 года новые проекты будут выходить на рынок по ценам на 3–5% выше в сравнении с ЖК, которые достраиваются по «старым» правилам. При этом в премиум-классе вследствие ограниченности предложения рост цен будет динамичнее, чем в проектах бизнес-класса. В последних в связи с большей насыщенностью рынка девелоперам сложнее поддерживать интерес покупателя, особенно, если проект реализуется в несколько очередей.

В части развития элитного сегмента хороший потенциал госпожа Конвей видит у Василеостровского района, где есть два крупных пятна, которые представлены к продаже, тогда как Центральный район свой потенциал исчерпал. «Вся девелоперская активность будет опять сосредоточена на Петроградской стороне. Под редевелопмент в Петроградском районе попадает много зон. К тому же у него уже есть прочный, укоренившийся статус. На сегодня он все еще является самым привлекательным с точки зрения премиальной недвижимости. У центра имидж же все больше смещается в сторону делового района. Более комфортной территорией для проживания как по объему зеленых насаждений, так и по широкому выбору проектов в диапазоне от бизнес-класса до de luxe выступает все-таки Петроградка»,— считает госпожа Конвей.

Временное снижение

По словам Елизаветы Конвей, переход на проектное финансирование и связанное с ним изменение рентабельности строительства вызвали временное снижение активности девелоперов. При этом на рынке Петербурга продолжает формироваться пул крупных игроков с надежными собственными или банковскими источниками финансирования. На сегодня около 70% жилья бизнес- и премиум-класса в экспозиции распределено между шестью застройщиками: четверть объема принадлежит группе компаний «Эталон», остальное — Glorax Development, RBI, «Отделстрою», Setl City и «Абсолютстройсервису». «По мере накопления опыта работы в новых рыночных условиях девелоперы будут возобновлять свою активность, и земельный рынок Петербурга оживится»,— добавляет госпожа Конвей.

Появление новых проектов бизнес- и премиум-класса ожидается в Центральном районе — ЖК бизнес-класса от «ПСК-Групп», проект на месте бывшего хлебозавода Fazer на Васильевском острове — от Legenda Intelligent Development. Реализовать проект редевелопмента территории завода им. Климова также планирует московский застройщик «Пик». Ранее в районе станции метро «Лесная» анонсировали проекты ГК «Базис» и AAG.

По данным Colliers International, на петербургском рынке элитных апартаментов продажи на конец первого полугодия 2019 года велись в шести построенных комплексах. В целом в данном сегменте наблюдается сужение объема предложения и связанная с этим нисходящая динамика продаж. Новые проекты на рынке не появлялись с 2016 года (последний вышедший в продажу элитный комплекс — Royal Park).