Рынок повернулся лицом к арендатору

Новые экономические условия заставили многие компании скорректировать свои амбициозные планы по расширению бизнеса или даже сократить его. Это в свою очередь уменьшило спрос на офисы. Уровень вакантных площадей в действующих бизнес-центрах неуклонно повышается. А новые высококлассные бизнес-центры, по признанию экспертов, будут либо очень сильно падать в цене, либо стоять пустыми до периода восстановления.

Лишившись доступа к кредитному ресурсу, который позволяет развиваться, крупные компании стали оптимизировать свои расходы. На рынке отмечают очередной всплеск интереса к небольшим площадям и качественным бюджетным проектам (удаленные от центра, но с хорошей транспортной доступностью). "Аренда офиса составляет примерно 30-40 процентов от затрат компании. В первую очередь об экономии задумались именно крупные предприятия. А иностранные компании сегодня даже заказывают у консультантов экспертные оценки, чтобы наглядно увидеть, как можно сэкономить на аренде", — констатирует Елена Афиногенова, руководитель отдела офисной недвижимости компании Praktis CB.

Раньше спрос постоянно опережал предложение, и уровень вакантных площадей был крайне низок. Теперь же ситуация развернулась в обратную сторону. Одной из наиболее заметных тенденций влияния финансового кризиса на сегмент офисной недвижимости стало массовое сокращение офисных сотрудников (около 30%), а также банкротство компаний. В связи с этим эксперты видят два возможных варианта развития событий. Переезд части арендаторов в бизнес-центры более низкого класса, либо в офисы меньшей площади.

Без паники

Пока ажиотажной смены нет, говорят эксперты. "В настоящий момент компании адаптируются к новым условиям рынка и собирают предварительную информацию о ставках и условиях переезда", — рассказал Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Паника, вызванная публикациями в СМИ и общими негативными настроениями, привела к тому, что большинство компаний рассматривают варианты сокращения арендных ставок, сетуют эксперты. Однако реально переехать пока готовы далеко не все.

Сегодня уже появляются запросы от компаний, которые сокращают свои расходы на содержание офиса и рассматривают меньшие площади для аренды. При этом арендаторы пока стараются держать марку и не снижать классность своего офиса. "Если ранее, до кризиса, арендаторы предпочитали офисы А- и В-класса, то на данный момент они не готовы терять в статусе и продолжают рассматривать схожие объекты, но меньшей площади. Некоторые компании вынуждены сужать свои площади на уже арендуемом пространстве", — комментирует Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург".

При этом заполняемость бизнес-центров, естественно, будет снижаться. "Так, в действующих бизнес-центрах класса А заполняемость может снизиться до 70 процентов, в бизнес-центрах класса В и В+ — до 86 процентов", — прогнозирует Оксана Иванова, руководитель группы аналитических исследований АРИНа. В связи с этим, для достижения оптимального уровня доходности, бизнес-центры будут вынуждены снижать арендные ставки. В 2009 году наибольшее снижение будет наблюдаться в бизнес-центрах класса А — около 20%. В бизнес-центрах класса В снижение составит около 10% (без учета уровня инфляции).

Если проследить динамику колебаний арендных ставок за 2008 год, то мы увидим следующее: существенный рост арендные ставки показали лишь в первом полугодии 2008 года. "В среднем офисные помещения класса А и В подорожали на 12 процентов. Для сравнения: в аналогичном периоде прошлого года рост составлял лишь 4 процента", — рассказал Дмитрий Кузнецов. Однако в конце 2008 года ставки аренды не показали ощутимого роста: в действующих бизнес-центрах они не росли, а во введенных в эксплуатацию — заявлялись на среднерыночном уровне.

По данным других специалистов, средневзвешенные ставки в классе А уже за третий квартал упали в пределах 1-2%, однако по отдельным удаленным от центра объектам падение было более существенным. В классе В падения по итогам третьего квартала не было, напротив, был отмечен рост в пределах 2-3%. Однако сейчас ситуация меняется довольно быстро в пользу арендаторов офисных площадей. По новым объектам девелоперы предлагают существенные скидки в процессе переговоров.

В четвертом квартале 2008 года в ряде бизнес-центров предлагались свободные помещения по ставкам, сопоставимым с уровнем на конец 2007 года, сообщают эксперты. При этом в некоторых новых зданиях, расположенных не в центральных районах города, ставки были снижены на 30%. Таким образом, можно отметить, что объекты одного класса в центре города и на периферии стали отличаться по арендным ставкам на 30-40%, что характерно для развитых рынков.

Новый дефицит

По оценкам Colliers, арендные ставки уже достигли своего минимума для Петербурга, так как местный рынок не был перегрет большими проектами, которые бы существенно изменили баланс между спросом и предложением. Более того, эксперты оптимистично называют факторы, влияющие на коррекцию арендной ставки в сторону увеличения. В частности, инфляция в размере 16% в 2008 году, перенос нового строительства бизнес-центров на более поздний срок (2010 год и далее) в связи с недостатком финансирования. Это в свою очередь существенно ограничит предложение и вызовет дефицит свободных площадей в 2009 году.

Но есть и другие факторы. Девелоперы стремятся увеличить спрос на свои объекты, в том числе и за счет более выгодных коммерческих условий. Скидки и раньше предоставлялись крупным клиентам, но сейчас внимание уделяется и более мелким компаниям, да и размер скидок значительно вырос. "Пока снижение цен явно происходит в периферийных крупных объектах высокого класса, девелоперы готовы снижать цену более чем на 20 процентов даже для тех потенциальных арендаторов, которым раньше не шли на уступки", — сообщает Олег Громков, руководитель группы исследований рынков "Knight Frank Санкт-Петербург".

"Если в прошлом году у класса А была всегда 100-процентная заполняемость, то в 2008 году мы отмечаем 6-8 процентов вакантных площадей. И этот процент в скором времени увеличится", — сообщила Елена Афиногенова. Это, по ее словам, связано с возникшим в этом сегменте кризисом перепроизводства. Еще 5 лет назад в Петербурге было всего три здания, относящихся к классу А. Сегодня такие объекты составляют 40% от общего объема офисных площадей города.

Впрочем, эксперты видят в этом и положительный момент. "В условиях кризиса недвижимость получит свою реальную цену. Неоправданно высокие цены становятся демократичнее, собственники готовы идти на уступки. И в то же время по-настоящему качественное предложение по-прежнему сохраняет высокую стоимость", — рассказала госпожа Афиногенова.

Новые незаполненные БЦ класса А для привлечения арендаторов вынуждены будут снижать ставки и предлагать потенциальным клиентам всевозможные условия для переезда. В данное время они могут заполниться только за счет арендаторов, которые находятся в БЦ схожего класса, предлагая им более выгодные условия аренды при минимальной стандартной отделке, чтобы снизить затраты арендаторов на переезд. "Рынок повернулся в сторону арендатора. Собственник стал больше внимания уделять дополнительным сервисам — гибкая политика в предоставлении услуг управляющей компании, качественный ремонт за счет собственных средств и так далее", — сообщила Елена Афиногенова.

В наиболее выигрышном положении во время кризиса окажутся бизнес-центры класса С. В последнее время наблюдалась тенденция вытеснения класса С классом В как наиболее динамично развивающимся и перспективным сегментом офисного рынка Петербурга. Это было связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также повышением требований арендаторов к качеству помещений.

Тем не менее средняя заполняемость офисных комплексов класса С находится на уровне 96%. В условиях финансового кризиса объем ввода в эксплуатацию новых офисных комплексов класса В+/В сократится, поэтому заполняемость бизнес-центров класса С на этот период будет сохраняться на высоком уровне.

Впрочем, прогнозы у экспертов ободряющие. По мнению многих специалистов, ситуация стабилизируется к 2011-2012 году. Произойдет улучшение ситуации как на мировых, так и на российском рынках. Придет в норму банковская система. К этому времени арендные ставки вернутся на текущий уровень, в первую очередь — в связи с ограниченным предложением (за счет замороженных проектов) при оживившемся после кризиса спросе.