Теоретические аспекты стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения

Проблемы экономики и менеджмента

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ

УДК 332.28

Г.Н. Барсукова

канд. экон. наук, профессор, кафедра землеустройства, ФГОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет»

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Аннотация. Рассмотрены основные методы стоимостной оценки земель. Дана оценка определению величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли предпринимателя в соответствии с новой методикой расчета кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Определены основные направления совершенствования стоимостной оценки земель.

Ключевые слова: оценка земли, земельный рынок, затратный метод, доходный метод, коэффициент капитализации, государственная кадастровая оценка, прибыль предпринимателя, удельные затраты на поддержание плодородия почв.

G.N. Баг«икоуа, Kuban State Agrarian University

THEORETICAL ASPECTS OF AGRICULTURAL LAND VALUATION

Abstract. The basic methods of valuation of lands. The estimation of the definition of the unit cost of maintaining soil fertility and profits entrepreneur in accordance with the new methodology for calculating the rateable value of the land for agricultural purposes. Defines the main directions of improving the valuation of

Keywords: land valuation, land market, the cost plus method, method of income, capitalization ratio, State cadastral valuation, profits entrepreneur, unit costs for the maintenance of soil fertility.

Объективная стоимостная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики, формирования земельного рынка.

Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки недвижимости.

Стоимость - экономическая категория, которая характеризует взаимоотношения между товаром и субъектами рынка. В теории оценки полезность объекта собственности в первую очередь рассматривается, как его способность приносить доход. Цена, в отличие от стоимости, необходима только при совершении сделки. Цена (price) - показатель конкретной денежной суммы, требуемой, предлагаемой или уплаченной за товар или услугу в рамках конкретной сделки.

Исторически сформировалось три концепции оценки - затратная, доходная и сравнительная, которые в экономической литературе чаще определяются как методы оценки.

Крупнейшие экономисты-теоретики в процессе многолетней дискуссии пытаются найти ответ на вопрос: «Что лежит в основе цены земли?». Джеймс Милль, Джон

land.

14

№ 4 (20) - 2013

Проблемы экономики и менеджмента

Рамсей Мак-Куллох и Джон Милль на основе теории трех факторов производства обосновали теорию издержек производства, в которой в основу цены товара были положены денежные издержки производства. При покупке земли покупатель может приобрести ее за цену, соответствующую величине вложенных в нее средств. Расчет цены земли, исходя из теории издержек производства, в настоящее время реализуется в затратном методе оценки земли.

Доходный метод оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения основан на прямой капитализации дохода и позволяет оценить объект недвижимости, исходя из ожидаемых покупателем доходов. Не будет достаточно объективным этот метод при нестабильном состоянии экономики, высоком уровне инфляции, нестабильности цен, неравномерности получаемых доходов. Стоимость земельного участка при применении доходного метода определяется на основе способности земли приносить доход на протяжении срока ее эксплуатации. В современной практике применяется формула:

где Цз - цена земли;

Вд - валовой доход земельного участка;

Из - издержки земельного участка;

Кк - коэффициент капитализации.

Валовой доход может выражаться действительной или потенциальной величиной, в случае арендных отношений - арендной платой за вычетом издержек на освоение и эксплуатацию земельного участка.

В американской практике исчисляют чистую добавленную стоимость, как показатель дохода тех, кто предоставляет труд, землю и капитал. Чистая добавленная стоимость является показателем вклада сельского хозяйства в валовой внутренний продукт и рассчитывается следующим образом. К стоимости валовой продукции растениеводства и животноводства, услуг, продукции лесного хозяйства прибавляются чистые правительственные платежи, выплачиваемые сельским товаропроизводителям, из этой суммы вычитается стоимость материальных затрат и амортизационных отчислений. Удельный вес земельный ренты в валовом доходе составляет 32,6%, в соответствии с методикой принятой в США рыночная стоимость земли, определяется по формуле:

где V - стоимость земли;

I - рента с 1 га земли;

R - ставка капитализации [1, с. 49-50].

Доходный метод определения цены земли, или метод будущей прибыльности, по мнению многих экономистов, является достоверным и приемлемым для рыночных

Цз

Вд - Из Кк

№ 4 (20) - 2013

15

Проблемы экономики и менеджмента

отношений. Многие авторы считают его использование наиболее практичным, доступным и правильным для современных условий развития рынка недвижимости в России

[1, 2, 3].

А.А. Варламов и А.В. Севастьянов рассматривают цену земли как дисконтированную стоимость, т. к. имея определенную сумму, владелец может положить ее в банк и получить доход в виде процента, а может потратить эти деньги на покупку земельного участка. Дисконтированная стоимость в общем виде может быть представлена так:

Kn

(1 + p)n,

где K0 - настоящая стоимость будущей суммы денег;

Kn - будущая стоимость сегодняшней суммы денег;

р - ставка процента в десятичных дробях;

n - количество лет [2].

В мировой практике имеются разные подходы к расчету коэффициента капитализации. При первом подходе земельный участок рассматривается, как разновидность земельного капитала. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям. В большинстве стран инвестиции в сельскохозяйственные земли не считаются очень рискованными, и приравниваются к рискам вложений в надежные банки. Например, в Испании средняя процентная ставка - 3%.

Второй подход предлагает условную капитализацию исходя из установленного государством индекса. Этот метод применяется в зарубежных странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных.

Третий подход предлагает расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации включает безрисковую ставку, это может быть годовая процентная ставка, установленная Центральным Банком Российской Федерации по межбанковским депозитам для твердой валюты, региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость в конкретном регионе.

Четвертый подход основан на анализе сравнительных продаж, невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков. Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Этот метод прост, основан на наличии статистической информации по земельным сделкам. В настоящее время метод сравнительных продаж все более широко используется при оценке земельных участков в России [3].

Западные оценщики активно применяют метод сравнительных или аналоговых продаж, при котором выявляется информация по фактическим продажам земельных участков, и используется при проведении сделок с новыми участками. В цены на объекты - аналоги вносят необходимые поправки. В настоящее время метод сравнительных продаж все более широко используется при оценке земельных участков в России.

Предпочтение следует отдавать тем методам, которые базируются на более по-

16

№ 4 (20) - 2013

Проблемы экономики и менеджмента

нятной и достоверной информации [4, с. 242].

В настоящее время в России можно выделить два вида стоимостной оценки земли - массовую, государственную кадастровую оценку всех земельных участков, оформленных в соответствии с законодательством, и единичную рыночную оценку конкретных земельных участков.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает определение интегральных значений показателей земельных участков по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению.

В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка определяется как установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. При невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Современное определение кадастровой стоимости фактически приближает ее к рыночной.

В соответствии с новой методикой расчет кадастровой стоимости земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения, включает одним из пунктов определение удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота. Предлагается определять его путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли предпринимателя.

Сегодня практически во все регламентирующие документы по оценке недвижимости, а также в учебные пособия вошли требования по обязательному учету прибыли предпринимателя в затратном подходе, в то время как в международные стандарты оценки (МСО), американских, немецких, английских методах оценки недвижимости этого требования нет.

Представитель сильнейшей на сегодняшний день Питерской школы оценки недвижимости Е.И. Тарасевич определяет прибыль предпринимателя как установленную рынком цифру, отражающую сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Прибыль предпринимателя, по мнению С.П. Коростелева, следует определить как процент на капитал, используемый предпринимателем для получения прибыли [4].

В литературе отсутствуют обоснованные методики определения прибыли предпринимателя в аграрном производстве. На наш взгляд, правильнее этот показатель определить как прибыль инвестора.

Отсутствие единства в определении введенного в оборот нового понятия «прибыль предпринимателя» применительно к сельскохозяйственному производству ведет к разным методам ее оценки, что значительно усложняет использование этого показателя

№ 4 (20) - 2013

17

Проблемы экономики и менеджмента

при новой массовой кадастровой оценке земель.

Кроме того, в настоящее время отсутствует обоснованная методика определения величины прибыль предпринимателя удельных затрат на поддержание плодородия почв, необходимость расчета которых предусматривает новая методика кадастровой оценки земель.

По нашему мнению, удельные затраты на поддержание плодородия почв должны быть дифференцированы по природным ландшафтам Краснодарского края, и включать ежегодные затраты на проведение противоэрозионных мероприятий и обеспечение в почве положительного баланса гумуса и основных питательных веществ - фосфора и калия.

Объективная кадастровая стоимость, на наш взгляд, должна стать основой при формировании рыночной цены земли, определении арендной платы, суммы залога за землю, совершении других сделок с землей.

Основные направления совершенствования института стоимостной оценки включают:

- совершенствование методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий;

- конкретизацию понятий «прибыль предпринимателя» и удельных затрат на поддержание плодородия почв, необходимость расчета которых предусматривает новая методика государственной кадастровой оценки земель;

- уточнение результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, приближение их к рыночной стоимости;

- проведение кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по природным ландшафтам;

- определение обоснованных размеров земельных платежей - земельного налога, арендной платы, по единой методологической основе с учетом требований развития современного земельного рынка.

Список литературы:

1. Бондаренко, Т. Методология оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения в США / Т. Бондаренко, А. Н. Магомедов, Л. Оверчук // АПК: экономика, управление. - 2007. - № 3. - С. 47-50.

2. Варламов, А.А. Земельный кадастр: в 6 т. / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М.: КолосС, 2008. - 265 с.

3. Оценка бизнеса /под ред. А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой. - 2-е изд. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 732 с.

4. Коростелев, С. П. Проблемы оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков [Электронный ресурс]. - URL:

http://www.soosibir.ru/etc.htm?id=185 (дата обращения: 20.04.2013).

List of references:

1. Bondarenko, T. Methodology for estimating the market value of agricultural land in the United States / T. Bondarenko, A. N. Magomedov, L. Overchuk // Agrarian and industrial complex: economy, management. -

18

№ 4 (20) - 2013

Проблемы экономики и менеджмента

2007. - № 3. - Р. 47-50.

2. Varlamov A. A. Land registry: in 6 t. / A. Varlamov, Alexander Sevastyanov. - T. 5: Evaluation of land and real estate. - M.: Colossus, 2008. - 265 p.

3. Business valuation / ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - 2-nd Edition. - М: The finance and statistics, 2004. - 732 p.

4. Korostelyov, S.P. Problems of assessment for the purposes of indemnification under seizure of land [Electronic resource]. - URL: http://www.soosibir.ru/etc.htm?id=185 (date accessed: 20.04.2013).

№ 4 (20) - 2013

19