Рамки премиальности сужаются

В стабильных экономических условиях представления покупателей об идеальном жилье меняются раз в несколько лет. Однако кризисы вносят в этот процесс свои коррективы, особенно когда отрасль находится в большой зависимости от цен на импортные материалы, рост которых влияет на конечную стоимость недвижимости. Тем не менее тенденция к снижению метражей элитного жилья стабильна, независимо от экономической ситуации.

Аналитики уверяют, что в последние годы в премиальном сегменте покупательский интерес изменился: приобретатели жилья все чаще обращают внимание не на гигантские квартиры площадью 300 кв. м, а на квартиры более оптимальных размеров с функциональными планировками.

Прагматичный покупатель

Денис Бабаков, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", говорит: "Покупатели элитного жилья сегодня более прагматично подходят к площадям квартир, чем раньше. Поэтому мы разрабатываем квартирографию, учитывающую эти новые пожелания. Квартиры теперь редко бывают больше 300 кв. м. Площадь большинства из них составляет 120-200 кв. м. Нередки случаи, когда площадь квартиры в элитном доме составляет всего 80, а то и 55 кв. м. Хотя раньше едва ли не нормой считались площади по 400 кв. м".

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", подтверждает тенденцию: "В этом году мы отметили существенное увеличение доли небольших (до 100 кв. м) квартир в элитном сегменте — доля выросла в три раза. Это связано с общим трендом на рынке: покупатели не желают переплачивать за лишние метры. Оригинальность планировок уступила место функциональности. Довольно широкое распространение получили сегодня квартиры-студии. Просторные террасы тоже востребованы покупателями элитного жилья, но чаще всего предлагаются в подарок при покупке квартиры в качестве бонуса. Учитывая сезонность, летом открытые террасы более востребованы, зимой, что естественно, спрос на них отсутствует. Но без подобного рода преференций на рынке сейчас трудно что-либо продавать".

Заместитель директора по развитию Lotos Tower Елена Куприянова согласна с коллегами: "Планировки в высоком сегменте после кризиса стали рациональнее. Сейчас норма — это комнаты от 20 до 40 метров. Для однокомнатной квартиры наиболее распространенная общая площадь от 50 кв. м, двухкомнатные — от 60 кв. м, трехкомнатные от 100 кв. м и выше. Спросом пользуются, впрочем, и оригинальные планировки".

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", приводит следующие данные: "Наиболее востребованными за прошедшее полугодие были квартиры площадью 120-150 кв. м с одной или двумя спальнями. При этом средний чек снизился с 35 млн рублей в начале года до 15-25 млн рублей на июль 2015-го. Наибольшим спросом в ЖК "Леонтьевский мыс" пользовались квартиры площадью до 150 кв. м стоимостью 20-50 млн рублей. Остается востребованным и более дорогое и эксклюзивное жилье площадью более 200 кв. м, стоимость которого близка к 100 млн рублей. Такие продажи есть в нашем проекте, но здесь речь идет о более крупных инвестициях, а покупатель принимает решение дольше".

Без единых стандартов

Руководитель отдела маркетинга и продаж компании Yard Group Константин Матыцын отмечает, что единых стандартов планировок и размеров площадей для элитного жилья сегодня в России не существует: "По сути, можно строить комфорт-класс и рекламировать его как бизнес или наоборот. Но элитное жилье отличает локация с видовыми характеристиками, коэффициент парковочных мест, высота потолков и эргономика планировочных решений, уровень сервисных услуг и безопасности".

Екатерина Никандрова, начальник отдела маркетинга компании "Петрополь", рассуждает: "Элитное жилье было и остается штучным товаром, поэтому на этом сегменте рынка сложно отследить какие-либо объективные тенденции. Сейчас в продаже на первичном рынке находится чуть более полторы тысячи квартир". По ее словам, как и несколько лет назад, более 60% предложения — это трех- и четырехкомнатные квартиры. "Показатель востребованных у покупателей площадей год от года меняется, на что оказывает влияние и тот факт, что в условиях ограниченного объема рынка в элитном сегменте предложение влияет на спрос — если в какой-то длительный отрезок времени на рынке экспонируется большое число квартир площадью, к примеру, около 200 кв. м, то и спрос на такие квартиры в этот период времени будет выше, нежели в периоды, когда на рынке продаются объекты с иными параметрами. Безусловно, спрос не настолько эластичен, и можно определить наиболее востребованный диапазон — 150-220 кв. м. Большая часть представленных на элитном рынке квартир имеет классические планировки, поскольку излишние изыски увеличивают в разы и без того длительный срок экспозиции", — высказывает свою точку зрения госпожа Никандрова.

Руководитель проекта ЖК "На Гребецкой" Сергей Богоутдинов приводит в пример глобальные тенденции: "Во всем мире в сегменте жилья элитного и премиум-класса комфортными для проживания считаются однокомнатные квартиры площадью 40-50 кв. м, двухкомнатные — 70-80 кв. м, и трехкомнатные площадью 100-130 кв. м". При этом рациональная планировка, по его словам, предусматривает, что доля проходных зон (холла и коридоров) не должна превышать 10-15% общей площади, а все помещения имеют правильную форму.

Обязательные элементы

На сегодняшний день элитное жилье предполагает наличие вместительных кухонь-столовых, удобных ванных комнат, широких коридоров и просторных комнат. Обязательно наличие гардеробной и подсобного помещения или кладовки. Квартира должна быть двухсторонней, а спальни — изолированными. Предпочтительно, чтобы окна спальни были обращены во двор, в идеале — в парк или сквер, а из окон гостиной должен открываться красивый вид, например, на воду, памятники архитектуры или на купола соборов. "В квартире должны быть потолки не ниже трех метров. Покупатель элитной квартиры предъявляет индивидуальные требования к инженерным системам: в доме должны быть установлены системы водоснабжения и водоочистки, вентиляции, выделенная линия интернета и спутниковое телевидение. Безопасность в доме должна обеспечиваться круглосуточной охраной и современными системами контроля доступа, сигнализации, видеонаблюдения. В элитных квартирах обязательным является также наличие автономной системы водонагрева, встроенных систем очистки воды, регулируемой отопительной системы", — перечисляет господин Богоутдинов.

Директор по маркетингу компании RBI (входит в холдинг RBI) Михаил Гущин добавляет: "Обязательным требованием к планировке является наличие просторной кухни, от 20 кв. м, которая может быть совмещена с гостиной (не менее 30 кв. м). Что касается планировки, то вся площадь делится на хозяйскую (спальня, ванная, гардеробная, детская) и гостевую зоны. Спален, как правило, несколько и, в идеале, к ним должен примыкать санузел или ванная комната с окном. Если в квартире три и больше комнат, в ней должно быть как минимум два санузла. Однако часть покупателей хочет от элитного жилья большего простора, которое можно создать за счет расширения коридоров и отсутствия встроенных шкафов. Такие жильцы предпочитают свободную планировку, под которой подразумевается отсутствие внутренних перегородок".

Изначальное понимание

Господин Бабаков отмечает: "Элитная недвижимость подразумевает удобные, функциональные и понятные планировки. Клиент всегда может их изменить, соблюдая нормы действующего законодательства. Но ему изначально нужно понимать, как он и его семья будут располагаться в приобретаемой квартире. Поэтому мнение о том, что не надо тщательно продумывать планировки, поскольку клиент все равно все перестроит, я не считаю верным. В большинстве случаев покупатели оставляют предлагаемые застройщиком планировки с минимальными изменениями".

"Редко, но в премиум-сегменте предлагаются квартиры со свободной планировкой, которые предоставляют больше возможностей для организации жилого пространства, но требуют проведения серьезных ремонтных работ. Главным плюсом такого жилья является то, что владелец может зонировать пространство по своему усмотрению. Однако это влечет за собой необходимость согласования перепланировки", — добавляет господин Богоутдинов.

Елена Алещенко, заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что в новых элитных новостройках одна из главных задач девелопера — предусмотреть, помимо прочего, такие коммуникации, которые позволят создавать открытые объединенные зоны кухни-гостиной. Другой актуальный тренд — стремление максимально повысить функционал квадратных метров квартиры. Зонирование становится более эргономичным, и это справедливо и для элитного жилья. Современные покупатели уже не стремятся иметь малофункциональный холл или коридор площадью 30 кв. м, предпочитая их гостиной. Большие окна, панорамное остекление — все это по-прежнему неотъемлемые составляющие элитных проектов.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands, при этом отмечает: "Сейчас больше требований к функциональности планировок, огромные пустые площади не приветствуются покупателями. Так, например, мы видим, что в Docklands большой популярностью пользуются апартаменты 100 кв. м, в которых на данном пространстве размещаются три спальни и просторная кухня-гостиная. Лишняя площадь уже не плюс для элитного жилья, преимуществом стало умное зонирование".

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена", добавляет: "Для того чтобы продавать элитное жилье, уже недостаточно построить дом в центре города, с максимально просторными квартирами. Сейчас девелоперы стремятся создавать объекты недвижимости с уникальной визуальной составляющей, при этом удобные для жизни".

Самые оригинальные

По мнению госпожи Алещенко, пальма первенства по оригинальным планировкам до сих пор принадлежит ЖК "Леонтьевский мыс", где представлены неклассические двухуровневые квартиры, с кухней-гостиной на одном уровне с высотой потолка от 4,7 м и спальнями, расположенными на полтора метра ниже и выше кухни-гостиной. "Таким образом, квартира просматривается полностью с любого этажа, практически с любой точки. Такой интересной планировки нет нигде, классические двухуровневые квартиры подобного эффекта не обеспечивают", — рассказала она.

"Есть интересные тенденции по организации дополнительных помещений в формате не квартир, а самого жилого комплекса в целом. Например, в одном из элитных комплексов места хранения не являются личной кладовкой — это помещения с четким функционалом, которые находятся в составе общего имущества управляющей компании комплекса. Например, одно помещение выделено для хранения колясок, велосипедов и лыж, другое, с соответствующим климатическим оборудованием — для шуб, третье — для колес и других деталей автомобилей. В идеале в современных проектах такие подсобные помещения в рамках жилого комплекса должны быть составляющей сервиса", — резюмирует госпожа Алещенко.

Аренда в столице

За последние полгода рублевые цены на аренду элитного жилья в Москве опустились на 41,9%, подсчитали в консалтинговой компании Knight Frank. Это рекордное падение для основных городов мира: в индексе Prime Global Rental Index, который Knight Frank составляет ежеквартально, Москва заняла первое место по темпам снижения арендных ставок. За последний год рублевые цены на элитное жилье внаем в российской столице упали на 11%, за последний квартал — на 15%. В настоящий момент 78% элитного жилья в Москве сдается за рубли, 22% — за доллары, утверждает Knight Frank.