Торг уместен

В последних числах марта губернатор Петербурга Валентина Матвиенко внесла в ЗакС поправки ко второму чтению законопроекта "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции". Документ закрепит новые правила игры на строительном рынке: землю и городские объекты инвесторы смогут приобретать только на торгах. Но прохождение законопроекта чрез ЗакС может затянуться — Смольный не смог отказать себе в праве предоставлять участки целевым назначением. С подробностями АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА.

     Напомним, что в конце прошлого года петербургские депутаты добились того, чтобы Уставный суд признал незаконным существование Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК). В соответствии с решением суда закон "Об инвестициях в недвижимость" утратит силу с мая 2004 года. Чтобы узаконить переход к практике распределения участков на торгах, спикер Законодательного собрания Вадим Тюльпанов разработал законопроект "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга". В декабре 2003 года законопроект был выдвинут на рассмотрение депутатов и принят в первом чтении. Однако руководство КУГИ заявило, что будущий закон не охватывает всю ситуацию в городе — в нем не рассматривалась возможность продажи объектов в собственность или аренды через конкурс. В итоге представители профильных комитетов городской администрации подготовили поправки ко второму чтению, фактически переписав законопроект заново.

     Согласно документу принципиальное решение о предоставлении объектов недвижимости под строительство и реконструкцию принимает правительство Петербурга. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Конкурс организуется в том случае, если реализация проекта предполагает обязательное соблюдение каких-то условий — к примеру, это может быть конкурс архитектурных, социальных или культурных проектов. Принимает решение в этом случае специальная конкурсная комиссия, куда войдут чиновники, депутаты и строители. Проводить торги будет Фонд имущества — хотя в законе это прямо не прописано, говорится лишь о "специализированной организации, уполномоченной правительством". Побеждает инвестор, который предложит наиболее высокую арендную ставку. Если торги не состоялись, городские власти могут попытаться провести повторные торги или отдать участок той компании, которая единственная предложила условия, устраивающие администрацию.

     По идее городской администрации, с началом торгов инвестору больше не придется собирать документацию, дающую право вначале на проведение проектно-изыскательских работ, а затем и на само строительство. Управление инвестиций при городском комитете по строительству получит все согласования по тому или иному участку, а Фонд имущества выставит пакет документов на торги. Заявку на понравившееся пятно может подать и сам инвестор. При этом администрация рассматривает две возможности: Управление инвестиций готовит весь пакет или это частично делают частные компании, которые будут получать определенный процент от прибыли при продаже комплекта документов. Желающим участвовать в торгах нужно будет внести залог в 10-20% от первоначальной цены.

     Интересно, что, подготовив поправки, чиновники сохранили за собой право предоставлять участки в аренду целевым образом — в том числе в рамках реализации региональных целевых программ или соглашений со "стратегическими партнерами". То есть как раз ту норму, которая в случае с ИТК вызывала наибольшие нарекания депутатов. "Эти положения могут трактоваться расширительно, что оставляет лазейку для коррупции", — отмечает директор агентства недвижимости "Бекар" Игорь Горский. А председатель постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа Михаил Амосов заявил Ъ, что, по его мнению, возможность предварительного согласования места размещения объекта не должна распространяться на жилищную застройку. "Компания должна иметь право выбрать пятно под торговый центр или будущее промышленное предприятие, а жилье строится массово. Если же застройщику позволить выбирать участок и проводить на нем какие-то работы, очевидно, что ему же потом этот участок и отдадут, что сводит на нет саму идею торгов", — говорит господин Амосов.

     Сами строители против целевого назначения не возражают. "Городские власти хорошо знают, кто и как строит", — полагает директор департамента застройки "ЛенспецСМУ" Олег Кутуев. Впрочем, им понятно, что именно вокруг этой нормы развернутся самые яростные сражения при обсуждении поправок депутатами. "К новому закону пока много вопросов, нет четкого, отработанного механизма, но решение этой проблемы опять же вопрос времени", — полагает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Чиновники тоже не уверены в скором утверждении законопроекта: кроме широкого толкования целевого назначения депутатов не устраивают неопределенные полномочия конкурсной комиссии. "Время еще есть, может быть, внутри Законодательного собрания будет создана рабочая группа, которая попытается состыковать интересы Смольного и депутатов", — говорит глава бюджетно-финансового комитета ЗакСа Владимир Барканов.

     Заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов сообщил Ъ, что в рамках законопроекта "О порядке предоставления объектов недвижимости" администрации предстоит принять еще несколько нормативных актов — в том числе разработать типовой договор с инвестором. В связи с этим говорить о том, что поправки скоро будут приняты, не приходится. Между тем с того момента, как решение Уставного суда заморозило деятельность ИТК, процесс предоставления земельных участков под жилищное строительство практически остановился. Чтобы хоть как-то спасти ситуацию, администрация разработала порядок торгов по "короткому" пакету. В "короткий" пакет, который город будет продавать до 1 января 2005 года, входят принципиальное разрешение комитета по градостроительству и архитектуре, утверждение правового статуса объекта, оформление участка и присвоение ему кадастрового номера. По идее властей, получив таким образом право на проектно-изыскательские работы, строитель будет собирать разрешения СЭС, экологов, договариваться о подключении будущего здания к свету, теплу, газу и воде. Участок будет предоставляться в аренду на 6 лет, инвестор может внести деньги сразу или в рассрочку, выплачивая по 30% стоимости в течение трех лет и по 3,33% — в оставшиеся три года. Построив здание в течение шести лет, компания может оформить аренду на 49 лет или выкупить земельный участок. В апреле-мае администрация рассчитывает разбить на лоты и выставить на первые торги четыре участка: в Шувалово-Озерках и в районе проспекта Большевиков.

     Отметим, что положение о торгах по "короткому" пакету вызывало больше всего сомнений у строителей, которые стали говорить, что вместе с ним город начнет продавать "котов в мешке". Однако по мере приближения мая, когда старый порядок окончательно должен утратить силу, количество недовольных резко сократилось. Что и понятно — ведь скоро инвесторам негде будет брать участки кроме как на торгах.