Проблемы реконструкции сложившейся застройки центра Санкт-Петербурга

Е. М. Коршунова1

ПРОБЛЕМЫ РЕКОНСТРУКЦИИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ ЦЕНТРА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Одной из наиболее важных задач развития городов в современный период является задача эффективного воспроизводства жилищного фонда. С учетом острого дефицита в Санкт-Петербурге свободных территорий, а также решения властей о сокращении объемов точечного строительства особую актуальность приобретают вопросы вторичного использования застроенных территорий. Согласно Генеральному плану развития Санкт-Петербурга до 2025 г., основными резервами прироста жилищного многоквартирного фонда являются площади, высвобождаемые за счет реорганизации промышленных зон, и комплексная реконструкция жилых кварталов. При этом прирост объемов жилищного фонда в центральных районах Санкт-Петербурга должен составить 1 млн кв. м.

Актуальность реконструкции городских районов центра обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом жилищного фонда. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге насчитывается более 1, 176 млн кв.м ветхого и аварийного фонда - это 3156 квартир, из которых 1551 не расселены. На этой площади проживает более 81 тыс. человек. Около 60% аварийного жилищного фонда приходится на исторический центр города. К градостроительным факторам относится низкая интенсивность использования земли при растущем дефиците территорий для нового строительства [3]. Экономические факторы связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территорий центра.

Определение очередности проведения реконструкции жилых районов осуществляется исходя из технического состояния жилых домов (по физическому и функциональному износу). В ближайшие годы состояние многих жилых зданий может стать аварийным, что создает угрозу безопасности жителей. Так, в Центральном районе аварийный жилой фонд составляет более 90 тыс. кв. м, в Адмиралтейском - около 80 тыс. кв. м, в Петроградском -свыше 20 тыс. кв. м, в Василеостровском - более 11 тыс. кв. м. Таким образом, проведение реконструкции жилья, связанное с решением социальных, экономических и градостроительных проблем, является неизбежным процессом, ограниченным по времени.

Вопросы реконструкции жилищного фонда сложившейся застройки стали предметом серьезных научных исследований [1, 2, 5, 6, 7]. Однако до сих пор не решена главная задача реконструкции застройки в центре города: задача максимального увеличения выхода площадей при резком повышении уровня комфорта проживания населения.

Наблюдавшееся до настоящего времени малоуправляемое уплотнение застройки превращает жилые городские кварталы во враждебное человеку, затесненное и затененное пространство, занятое зданиями и техническими сооружениями, залитое асфальтом и перегруженное автомобилями. Повышение эффективности использования территории при традиционных подходах к проведению реконструктивных мероприятий вступает в конфликт с санитарно-гигиеническими и экологическими требованиями к жилью. Реконструкция велась и ведется путем ремонта единичных зданий и строительства новых, не всегда гармонирующих с существующими строениями. Отсутствие градостроительного подхода и проектирование от частного к общему (от отдельного здания к жилому кварталу) привели к тому, что на сегодняшний день более 90% жилой застройки отремонтировано без общего плана реконструкции всего квартала.

1 Доцент кафедры «Экономика строительства» Санкт-Петербургского архитектурно-строительного университета, канд. экон. наук. E-mail.: ekorsh@yandex.ru

Необходима комплексная реконструкция жилых кварталов. Под комплексностью понимается осуществление градостроительства с учетом научно обоснованных соотношений между элементами городской структуры (жилых зданий, учреждений культурно-бытового и коммунального обслуживания населения, сооружений инженерного оборудования и городского транспорта, работ по инженерной подготовке, благоустройству и озеленению территории), обеспечивающих максимальный социально-экономический эффект. Все элементы социальной и инженерной инфраструктур города должны развиваться как единое целое для обеспечения полноценной среды обитания. Качество жилой среды рассматривается на разных уровнях: как для отдельного здания, так и для территории застройки в целом. Комплексность как метод реконструкции состоит в одновременном осуществлении мероприятий по планировочной организации территории, сносу малоценных и строительству новых жилых и общественных зданий, капитальному ремонту зданий и охраняемой застройки в относительно короткие сроки.

Кроме этого, при реконструкции жилищного фонда центральных районов крайне остро стоит вопрос о сохранении и преобразовании застройки, ценной в градостроительном, историко-культурном, архитектурном и художественном отношении. Сложность реконструкции в центре города обусловлена тем, что в зонах территорий объектов культурного наследия и зон их охраны сосредоточена основная часть старого жилищного фонда (в центре города проживает более 800 тыс. человек). При этом на первый план выдвигается проблема сохранения не только фасадов зданий, но и их внутреннего облика. Это особенно актуально сегодня, когда происходит массовое разрушение исторической застройки. Пренебрежительное отношение к архитектурно-градостроительному наследию, отсутствие четкой политики в этой сфере часто сводит на нет все усилия по сохранению исторической городской среды. В результате мы получаем целый градостроительный комплекс центральных районов города, доведенных до аварийного состояния.

На территории центра более 3200 памятников архитектуры, культуры и истории, сотни зданий с ценными интерьерами и высокохудожественной отделкой находятся на грани уничтожения. Печальным примером такого «преобразования» является строительство торгового центра Stockmann на Невском проспекте. Застройщикам предписано восстановить в прежнем виде лишь лицевые фасады, а все, что за ними, будет перестроено на новый лад. Однако восстановления фасадов недостаточно для сохранения архитектурного наследия города, так как уничтожаемые внутренние дворы исторического центра также являются его неотъемлемой частью. Уникальность исторической застройки центра Санкт-Петербурга - в подлинности городской среды. Не так важно, какой статус имеет дом на Невском проспекте, главное, что это дом с вековой историей, и поэтому он должен охраняться. Это не единственный пример уничтожения исторического здания: были снесены дома 55 и 59 по Невскому проспекту, Введенская гимназия на Петроградской стороне, которую окончил Александр Блок, и десятки других зданий. Неслучайно ЮНЕСКО думает об исключении нашего исторического центра из списков объектов мирового культурного наследия.

При оценке реконструкции объектов исторического центра необходимо определять экономическую эффективность мероприятий, проводимых в рамках конкретного проекта. Повысить эффективность капитальных вложений в реконструкцию можно за счет применения современной технологии и средств механизации, сокращения сроков наращивания мощностей и более широкого внедрения научно-технических достижений.

К факторам, снижающим эффективность всех видов реконструктивных работ, относятся: сложность проведения строительно-монтажных работ (СМР) в условиях сложившейся застройки и эксплуатации объекта исторического центра; большие объемы и высокая трудоемкость СМР; как правило, невозможность применения типовых проектов реконструкции, что приводит к увеличению затрат на проектирование; трудности с использованием средств механизации и необходимость в ряде случаев применения нестандартного оборудования и механизмов в связи с объемно-планировочными и конструктивными особенностями существующих зданий и сооружений, их размещением в

рамках территории исторического центра Санкт-Петербурга; сложности применения единой технологии и механизации производственных процессов в существующих зданиях, различных по объемно-планировочным и конструктивным решениям, а также в новых зданиях.

Таким образом, эффективность реконструктивных мероприятий зависит от многих факторов, степень воздействия которых в каждом конкретном случае существенно различна. Поэтому только на основе детальных технико-экономических расчетов можно сделать вывод о целесообразности реконструкции (в сравнении с новым строительством) [1, с. 76].

Немаловажное значение имеют энергетические, экологические и экономические проблемы [4]. Новые социально-экономические условия требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий, к экономическому обоснованию используемых методов и выбору источников инвестиций. Сегодня наряду с общегосударственными и городскими интересами важную роль играют интересы частных собственников и корпораций. Город как заказчик, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции на его территории, заинтересован в привлечении внебюджетных финансовых средств инвесторов, на которых он может переложить часть затрат, а в некоторых случаях - реконструкцию в целом.

Сложность организации инвестиционного процесса определяется привлечением к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников: коммерческих банков, строительных фирм, девелоперских компаний, управляющих жилищных организаций, владельцев жилищного фонда и других структур, заинтересованных в получении инвестиционного результата. Экономическое обоснование и оценка эффективности инвестиционной деятельности в процессах комплексной реконструкции отличаются сложностью, широким спектром характеристик результатов работ и актуальны для всех участников: инвестора, заказчика (города) и владельцев жилищного фонда. «Современная экономика города показывает, что в ближайшем будущем стоимостная оценка будет определяющей при принятии многих управленческих решений. В рыночных условиях обостряется конкуренция за лучшие земли. Представители высокооплачиваемой категории часто стремятся жить в престижных районах. при этом возможно увеличение доходной части городского бюджета за счет повышения суммы собираемых налогов (и арендной платы) на землю. Наполняемость городского бюджета должна играть одну из главных ролей при оценке реконструкции объектов исторического центра Санкт-Петербурга, иначе не будет выполняться одно из основных условий существования городов: улучшение социальных условий населения» [1, с. 24-25].

В процессе комплексной реконструкции необходимо учитывать и другие, социальные и качественные параметры, не всегда имеющие количественное выражение. Согласование интересов (прежде всего экономических) жителей (предоставление жилья очередникам, проживающим в сносимых и реконструируемых домах, повышение рыночной стоимости отремонтированных квартир), инвесторов и властей - важнейшая проблема при осуществлении проектов комплексной реконструкции сложившейся застройки.

Очевидным выходом из этой сложной ситуации является качественно новый подход к реконструкции застройки центра города: реконструкция жилых кварталов с применением «щадящих» методов ремонтных работ для сохранения историко-культурного и градостроительного наследия.

Список литературы

1. Асаул, А. Н. Проблемы экономической оценки реконструкции объектов исторического центра Санкт-Петербурга / А. Н. Асаул [и др.]; под ред. А. Н. Асаула. - СПб.: СПбГАСУ. - 2003. - 118 с.

2. Дроздова, И. В. Эффективность вариантов реконструкции городской жилой среды / И. В. Дроздова, О. А. Малафеев, Л. Г. Паршина // Экономическое возрождение России. -СПб., 2008. - № 3 (17). - С. 63-67.

3. Ершова, С. А. Правовые аспекты городского землепользования в Санкт-Петербурге / С. А. Ершова, Л. Е. Николаева // Экономическое возрождение России. - 2007. - № 3 (13). - С. 63-69.

4. Ларионов, А. П. Современные тенденции развития экологического жилищного строительства / А. П. Ларионов, Ю. В. Иванова // Экономическое возрождение России. -2008. - № 2 (16). - С. 10-17.

5. Малинина, К. В. Методический подход к оценке и сохранению исторической городской среды/ К. В. Малинина // Экономическое возрождение России. - СПб., 2005. - № 3 (5). - С. 64-66.

6. Рыбаков, Ф. Ф. Перспективы социально-экономического развития Санкт-Петербурга/ Ф. Ф. Рыбаков // Экономическое возрождение России. - СПб., 2008. - № 1 (15). - С. 56-61.

7. Ситдиков, С. А. Управление капитальным ремонтом жилищного фонда города/ С. А. Ситдиков. - СПб.:Лейла, 2008. - 232 с.

The list of literature

1. Asaul, A. N. Problemy ekonomicheskoj ocenki rekonstrukcii ob'ektov istoricheskogo centra Sankt-Peterburga / A. N. Asaul [i drugie], pod red. A.N. Asaula. - SPb.: SPbGASU. - 2003. - 118 s.

2. Drozdova, I. V. Effektivnost' variantov rekonstrukcii gorodskoj zhiloj sredy / I. V. Drozdova, O. A. Malafeev, L. G. Parshina // Ekonomicheskoe vozrozhdenie Rossii. - SPb., 2008. -№ 3 (17). - S. 63-67.

3. Ershova, S. A. Pravovye aspekty gorodskogo zemlepol'zovanija v Sankt-Peterburge / S. A. Ershova, L. E. Nikolaeva // Ekonomicheskoe vozrozhdenie Rossii. - 2007. - № 3(13). - S. 63-69.

4. Larionov, A. P. Sovremennye tendencij razvitija ekologicheskogo zhiliwnogo stroitel'stva / A. P. Larionov, Ju. V. Ivanova // Ekonomicheskoe vozrozhdenie Rossii. - 2008. - № 2(16). - S. 10-17.

5. Malinina, K. V. Metodicheskij podhod k ocenke i sohraneniju istoricheskoj gorodskoj sredy/ K. V. Malinina // Ekonomicheskoe vozrozhdenie Rossii. - SPb., 2005. - № 3 (5). - S. 6466.

6. Rybakov, F. F. Perspektivy social'no-ekonomicheskogo razvitija Sankt-Peterburga/ F. F. Rybakov // Ekonomicheskoe vozrozhdenie Rossii. - SPb., 2008. - № 1 (15), - S. 56-61.

7. Sitdikov, S. A. Upravlenie kapital'nym remontom zhilischnogo fonda goroda / S. A. Sitdikov. - SPb.: Lejla, 2008. - 232 s.