Инвестиции сковала недвижимость

Подъем цен на недвижимость закончился, констатируют эксперты. Стоит ли замораживать средства в активах, которые неизвестно когда принесут доход? Однако реализовать недвижимость, тем более недостроенную, в условиях падения спроса нелегко. Быстрее всех это смогут сделать инвесторы, заключившие договоры на основе закона о долевом строительстве.

Инвестиции в недвижимость на протяжении последних трех-пяти лет традиционно считались надежной альтернативой вложениям в активы фондового рынка — цены на жилье росли постоянно. По данным компании "Миэль", в августе жилье в московских новостройках подорожало на 4,1%, до $7,85 тыс. за 1 кв. м. Согласно отчету корпорации "Инком", с начала года стоимость на столичные квартиры в среднем выросла на 29%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м. Однако эксперты констатируют, что это был последний скачок цен на недвижимость. Достаточно многочисленный класс инвесторов, вкладывавший средства и в недвижимость, и в фондовый рынок, чтобы компенсировать биржевые потери последнего времени, продают инвестиционное жилье (см. "Ъ" от 19 сентября). К этому решению инвесторов подталкивают и намечающиеся кризисные явления в самой строительной отрасли — сложности с получением кредитов, отказ от новых проектов. В результате предложение на рынке жилья, в том числе и недостроенного, растет темпами, опережающими спрос, и по прогнозам экспертов, цены перестанут расти в ближайшее время.

Если инвестор решит сейчас вывести средства из недвижимости, он зафиксирует прибыль благодаря выросшим ценам. "Теоретически дольщик, который приобрел недвижимость в начале года, сейчас ее может продать с 30-процентной прибылью",— говорит коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. Однако на практике прибыль окажется на несколько процентов меньше. Продать квартиру инвестор сможет только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Инвестор недополучит доход из-за того, что ему придется либо потратиться на посредника, либо самостоятельно понести расходы на поиск покупателя и оформление сделки. По оценке господина Цогоева, на элитное жилье и жилье эконом-класса дисконт сейчас составляет 2-3%, и на этом уровне он сохранится в ближайшее время. По бизнес-классу сейчас он составляет 5%, однако в ближайшее время может вырасти до 15%. По мнению гендиректора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, уже сейчас дисконт при продаже инвестором любого недостроенного жилья составит 10% от текущих цен.

Схема выхода из "жилого актива" зависит от формы договора, который инвестор заключает с застройщиком. По данным портала irn.ru за 2007 год в Москве и Подмосковье объем покупаемой недвижимости по договору долевого участия составил только 10,6%, по вексельным схемам — 24%, по договору предварительной купли-продажи — 20,8%, по договору соинвестирования — 21,1%. Остальные 23,5% приходятся на смешанные схемы.

Самая юридически защищенная форма — это договор долевого участия. Ему посвящен специальный закон — "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Дольщик, желающий продать квартиру, должен заключить договор с покупателем, отдать его в регистрационную палату, а застройщик в этом случае лишь уведомляется о сделке. Пользуются такой формой договора редко из-за необходимости при его заключении с застройщиком оплачивать сразу половину стоимости квартиры. Объем долевого строительства на рынке новостроек оценивается компанией "Миэль" в 35 тыс. сделок в год. "На вторичном рынке таких сделок 70-80 тыс.",— говорит Владислав Луцков. Для инвестора, желающего побыстрее продать недвижимость, главный плюс такого договора в том, что процесс перерегистрации квартиры на нового владельца занимает всего месяц.

В других схемах при последующей реализации недвижимости инвестором требуется согласие застройщика. Несмотря на то что начальные взносы в таких схемах меньше, чем в договоре долевого участия, процесс перепродажи недвижимости и расторжения договора гораздо более длительный и затратный. Самая распространенная схема участия в долевом строительстве — вексельная. "По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее продать, когда она будет построена",— поясняет партнер юридической компании "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко. При предварительной купле-продаже застройщик и дольщик договариваются о заключении через определенный срок (несколько месяцев или лет) договора о долевом участии, сразу же дольщик делает обеспечительный взнос в пределах 10-15% от текущей стоимости квартиры. При заключении договора соинвестирования инвестор обязуется в случае увеличения себестоимости проекта, например из-за роста цен на строительные материалы, разделять со строительной компанией дополнительные расходы. При расторжении такого договора в случае получения прибыли инвестор заплатит налог — 24% как юрлицо или 13% как физлицо. Но самое главное неудобство всех этих договоров с точки зрения инвестора, желающего выйти из проекта,— сроки расторжения. Они составляют несколько месяцев, за которые дисконт к продажной цене может вырасти на 5-10%.

Дополнительные сложности у частного инвестора могут возникнуть, если квартира была куплена в кредит. В случае переуступки прав банк должен принять покупателя в качестве нового заемщика. Если новый заемщик не соответствует требованиям банка, то продавец должен перед передачей прав расплатиться с банком по кредиту.

Главная сложность при продаже квартир в недостроенных домах — найти покупателя. "Наш опрос показал, что 70% потенциальных покупателей жилья не хотят приобретать квартиру в недостроенном доме",— отмечает заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина.

Как ни парадоксально, но инвесторы теоретически могут заработать на штрафах, которые застройщик платит за просрочку сдачи объекта. По закону размер штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования (11%) за день просрочки от стоимости квартиры. Если квартира оценивается в $200 тыс., то за год просрочки ее сдачи инвестор может получить почти $30 тыс. компенсации. "Но если процент неустойки достигнет критического уровня (свыше 20% от объема обязательств), то девелоперу будет выгодно объявить себя банкротом, тогда дольщик рискует остаться не только без прибыли, но и без вложенных средств",— считает Владислав Луцков.