Земельно-ориентированный спрос

На рынке загородного жилья кризис пока отразился не настолько заметно, как в Петербурге — спрос не сократился. Аналитики говорят, что он хоть и следует тенденциям рынка массовой застройки, но с опозданием на полгода. Впрочем, некоторые изменения происходят за городом уже сейчас — если раньше продавались коттеджи, то теперь девелоперы переориентируются на продажу инженерно подготовленных территорий.

     Несмотря на кризис, большинство застройщиков коттеджных поселков не собираются снижать цены. Специалисты ожидают, что спрос на загородную недвижимость выровняется раньше, чем на рынке многоэтажной застройки. Одной из причин является то, что у частного загородного дома есть определенные преимущества перед многоквартирным — его можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями и строить поэтапно (при наличии проложенных коммуникаций), что снижает строительные риски. Минусом в настоящих условиях является высокая стоимость содержания коттеджа — в среднем от 10 до 30 тыс. рублей в месяц).

     Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер считает, что спрос на рынке коттеджного строительства целесообразно рассматривать в трех сегментах — элита, бизнес и эконом. "Кроме того, при оценке и прогнозировании спроса следует различать ликвидные и неликвидные объекты, так как с началом кризиса эта характеристика приобрела особое значение. На рынке существует ряд проектов, концепции которых и до кризиса вызывали сомнения, но на том этапе развития рынка они имели шансы найти своего покупателя. Теперь же ситуация изменилась — и потенциальные покупатели ужесточают свои требования к проектам, в которые готовы вложить средства.

     "На наш взгляд, сохранится спрос на ликвидные объекты класса элит. Этот сегмент всегда был предметом вложения свободных средств. С учетом того, что свободные средства у населения есть, а возможности для их эффективного вложения весьма ограничены, загородная элитная недвижимость является перспективным вариантом для инвестиций. В большой степени это можно отнести и к коттеджным поселкам класса бизнес. Продажи в поселках эконом-класса в ближайшей перспективе будут находиться на низком уровне; исключением могут стать коттеджные поселки для постоянного проживания, позиционирующиеся как альтернатива городскому жилью", — прогнозирует господин Лернер.

     Он считает, что в ближайшее время картина предпочтений потребителей сильно не изменится: по-прежнему популярными у покупателей будут Курортный, Выборгский, Всеволожский и Ломоносовский районы.

       Спрос останется прежним

     Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC) полагает, что новые коттеджные постройки в краткосрочной перспективе подешевеют, но в то же время ипотека на них подорожает, поэтому в принципе спрос должен остаться на прежнем уровне. "Так что в условиях нестабильности финансовых рынков подмосковная и ленинградская недвижимость может расцениваться как один из наиболее надежных способов вложения частного капитала. К тому же рынку загородного жилья есть куда развиваться, и девелоперы скорее всего не будут принимать поспешных решений о снижении цены", — говорит господин Золин. Среди новых направлений инвестиционной активности в области коттеджного девелопмента он отмечает все больше проектов в Тосненском (три крупных проекта: "Павловград" на 250 домовладений, "Царицына гора" на 150 домовладений и "Береста" на 90 домовладений) и Гатчинском (6 поселков на 25-70 домовладений) районах.

     Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский указывает на увеличивающееся ограничение выдачи ипотечных кредитов вследствие финансового кризиса. "Загородная недвижимость — это очень дорогие объекты, поэтому сокращение кредитования на спрос в данном сегменте рынка влияет очень существенно. А ипотечное кредитование на загородные объекты сокращается очень серьезно, так как загородная недвижимость — высокорисковая зона, банки очень неохотно кредитуют загородные объекты. В частности, из-за ограничения ипотечных кредитов практически на 70 процентов за два месяца упал спрос на коттеджные поселки. Более того, 70 процентов коттеджных поселков — это сделки с объектами на землях дачных некоммерческих партнерств, и если в долевом строительстве в городе участвуют банки, компании, которые в крайнем случае будут ответственны за достройку дома, то дом на земле сельхозназначения в случае чего будет просто некому достраивать. Поэтому загородное кредитование — это риск на риске, и банками оно категорически не приветствуется", — говорит господин Уманский.

     При этом он тоже согласен с тем, что об обвале цен на рынке загородной недвижимости говорить пока преждевременно. Хотя по его мнению, рынок очевидно перегрет и снижение цен не исключено. "Выброс объектов уже налицо. Только за сентябрь предложение на рынке загородной недвижимости, по моей оценке, выросло на 10-15 процентов", — говорит он.

     Говоря о популярных направлениях он отмечает, что помимо Сестрорецка высокий спрос на элитную недвижимость наблюдается в Пушкине (там небольшое предложение, низкие объемы строительства, из-за чего постепенно складывается очень существенный отложенный спрос), Петродворце (неподалеку от резиденции президента). При этом господин Уманский сообщает, что в Курортном районе высок спрос не на коттеджи, а на землю: из-за завышенных цен покупатели стремятся приобрести не дом, а участок, чтобы самостоятельно построить на нем жилье — такой вариант значительно дешевле. "Коттеджные поселки здесь покупают скорей от безысходности, потому что больше покупать просто нечего", — констатирует господин Уманский.

     Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИНа полагает, что тенденции рынка загородной недвижимости повторяют в той или иной мере изменения на рынке городского жилья. "Так, рост цен на рынке городского жилья через полгода отражается аналогичным ростом цен на загородном рынке. В результате можно предположить, что последствия кризиса, которые скажутся на рынке городского жилья, также отразятся и на загородном рынке. Это значит, что можно ожидать сокращения и без того небольшого количества ипотечных сделок, что повлечет за собой уменьшение спроса на объекты. Если будет снижение темпов роста доходов населения, то возможно частичное сокращение темпов роста на рынке загородной недвижимости. Трудности с получением кредита скажется на девелоперах загородной недвижимости. Здесь также начнет происходить укрупнение строительных компаний. Связано это и с реализацией крупных проектов, на которые у небольших девелоперов не хватает средств. Все это приведет к снижению темпов роста цен, а также к снижению предложения", — заключает госпожа Марковец.

     Впрочем, пока, отмечает она, кризис заметно не отразился на рынке загородного жилья. Продажи по-прежнему идут. "Зимой на рынке загородной недвижимости наблюдается традиционный сезонный спад. На этот же период — январь-февраль — придется пик кризиса. Вследствие этого в декабре стоит ожидать снижения темпов продаж, и соотвественно — небольшого отката цен. Однако весной (апрель-май), когда все 'проснутся', ситуация нормализуются, количество продаж вырастет, что повлечет за собой и рост цен на коттеджи. Далее прогнозировать сложно, поскольку все зависит от развития мирового финансового кризиса. Следует отметить, что спрос на коттеджи (особенно в эконом-классе) будет насыщен не скоро, потенциал рынка большой. И если все будет стабильно, продолжат расти и спрос, и цены", — говорит она.

     "Также хотелось бы отметить, что коттеджи даже эконом-класса может себе позволить купить верхняя прослойка среднего класса. А дорогая недвижимость традиционно подвержена меньшим колебаниям. Поэтому спада, аналогичного рынку городского жилья, ожидать не стоит", — резюмирует эксперт.

       Лучше, чем в прошлом году

     По словам руководителя отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полины Яковлевой, исследования показывают, что спрос между северными и южными направлениями оценивается в сопоставимых объемах, и различия могут быть обоснованы только существующей структурой предложения. "Снижение спроса в третьем квартале наблюдалось, но в абсолютном исчислении он превзошел лучшие показатели прошлого года. Не хотелось бы делать поспешных выводов, так как в этом году был ударный по продажам второй квартал. Наиболее высокие показатели по активности спроса наблюдались в сегменте С, потом по убыванию — в классе А, менее всего — в классе В. В сумме объем продаж коттеджей оцениваем в 1 227 штук за квартал", — говорит госпожа Яковлева. Она согласна с коллегами из "Бекара" в том, что в ближайшей перспективе спрос неизбежно снизится, так как загородному рынку в принципе свойственна сезонность, и зимние месяцы всегда характеризуются снижением активности и отсутствием роста цен. Она, как и ее коллеги, согласна с тем, что в ситуации кризиса и каких-либо глобальных изменений уникальные (эксклюзивные) проекты всегда будут в дефиците. "Возможно, возникнет ситуация, когда строительство конкретного объекта будет завершаться под конкретного покупателя, то есть распространение получит приобретение земельных участков с подрядом", — подтверждает она мысль господина Уманского.

     Специалисты компании-застройщика PulExpress Group считают, что спрос сейчас упал, но вызвано это не кризисом, то есть не отсутствием средств у населения, а выжидательной позицией потенциальных клиентов. "Но недоверие к банковскому сектору и рынку ценных бумаг заставляет людей искать альтернативные способы сбережения и приумножения своих средств, и земля оказывается чуть ли не единственным способом сохранения сбережений. Именно желанием сохранить и приумножить свой капитал мотивируют покупку объектов недвижимости все больше клиентов, которые приходят к нам в офисы продаж. Рынок загородного малоэтажного строительства до наступления кризиса переживал стадию роста. Сейчас на рынке стагнация. На фоне закрытия некоторых проектов, зависимых от банковского кредитования, а также инфляции, цены на недвижимость не упадут, а после кризиса будет новый подъем цен", — полагают в компании PulExpress Group.

       Минимум и максимум

     Ольга Трошева, руководитель загородного отдела консалтингового центра "Петербургская недвижимость" говорит, что в настоящее время амплитуда цен в проектах, выставленных на продажу, довольно велика, однако и качество предложений очень различно. "Минимальная цена участка с коттеджем составляет порядка 2,5-4,5 млн рублей. Эти поселки расположены далеко от Петербурга и предназначены для сезонного проживания. Так, например, поселок 'Радуга' в Кировском районе от застройщика 'Гарант Жилвест', где представлены одни из самых недорогих домовладений, расположен в 60 км от города. Максимальная стоимость коттеджа с участком среди всех строящихся поселков в Петербурге и Ленобласти — в поселке 'Медовое' от компании 'Петростиль' во Всеволожском районе. Здесь покупателям предлагаются большие участки по 40 соток плюс коттеджи большой площади. Цена домовладения в 'Медовом' составляет порядка 76 млн рублей. Также одни из самых дорогих предложений на сегодняшний день представлены в поселке 'Репинская усадьба' ('Олимп 2000') по цене 72 млн рублей.

     Для постоянного проживания люди выбирают коттеджи по признаку близости к городу — чем ближе, тем лучше. Транспортная доступность идеального коттеджного поселка для постоянного проживания — не более 30-40 км от города, а лучше всего — 5-15 км. Средняя цена на участок с коттеджем в зоне постоянного проживания составляет 8-15 млн рублей, в зависимости от размера самого участка", — говорит госпожа Трошева.

     Она согласна с мнением, что кризис ликвидности на рынок загородного строительства повлиял в наименьшей степени. "За последний период (август-сентябрь 2008 года) крупные загородные застройщики с устойчивой ценовой политикой подняли цены на запланированные 3 процента. Это нормальная ситуация для загородного рынка. Есть и немало случаев понижения цен, причем резкого, но это явление не связано с ситуацией на финансовых рынках. Ряд непрофильных застройщиков, вышедших на рынок в этом году и не имевших опыта продаж земли, заведомо завысили цены, и, соответственно, были вынуждены их снизить. Ведь одно дело — коттедж в престижном месте вблизи города, другое — за 70-80 км от него. Таким образом, это снижение — не результат кризиса ликвидности, а следствие неустойчивой ценовой политики, связанной именно с отсутствием опыта в данном сегменте. В таком случае корректировка цены неизбежна: они меняются в соответствии с требованиями рынка", — говорит госпожа Трошева.

     Она считает, что при грамотной политике и в условиях спокойного рынка можно поднимать продажи, используя различные варианты предложения своего продукта покупателям и даже изменение своего предложения в соответствии со спросом. Как и предыдущие аналитики, она отмечает переориентацию продаж с коттеджей на землю. "Опытные застройщики задумываются о различных вариантах реализации земель. Это может касаться и позиционирования объектов, и новых вариантов продаж. Например, компания 'Особняк', которая занималась реализацией участков с коттеджами, перешла к продаже инженерно подготовленных участков без подряда. Такой маркетинговый ход увеличивает скорость продаж и обеспечивает приток необходимых компании средств. Кстати, этот вариант вообще сейчас популярен на рынке: около 40 процентов из новых проектов реализуют именно инженерно подготовленные участки без коттеджей. Еще 15 процентов застройщиков предлагают выбор — участок с домом или просто земля плюс подведенные коммуникации (как правило, это водопровод, электричество и газ)", — рассказала Ольга Трошева.

     Она также отметила процесс объединения компаний при реализации масштабных проектов на крупных территориях. "Сейчас таких крупных альянсов два — компания 'Особняк' (входит в группу ЛСР) и группа компаний PulExpress Group вместе выводят на рынок коттеджный поселок для постоянного проживания 'Малое Репино'. Также совместное предприятие холдинга RBI и компании 'Петростиль', которая традиционно специализируется на загородном рынке, будет осваивать участок площадью 33 га в Мистолово (здесь будет малоэтажная застройка)", — сообщила Ольга Трошева.

     Аналитики отмечают, что подобное объединение должно приводить к снижению рисков и уменьшению сроков реализации проектов. Особенно если одна из сторон имеет собственное производство домов. Иногда для финансирования строительства компании-девелоперы загородного рынка находят партнеров среди банков. Примеры таких поселений — "Сторожевая гора","Бель Виль", "Янино" и другие.

     "Проекты, которые ведет холдинг Setl Group на загородном рынке, в настоящее время реализуются по плану. Возможно, будет отсрочен вывод на рынок новых, еще не начатых проектов, но это нормально в настоящее время, так как максимум усилий направлено именно на реализацию текущих загородных строящихся поселков", — обещает госпожа Трошева.

     "В ближайшем будущем мы прогнозируем уменьшение предложения на рынке, так как некоторые (в особенности крупные) проекты на загородном рынке будут заморожены, возможно — разбиты на лоты и перепроданы. Вероятна и такая ситуация: компания приобретает земельный участок, осуществляет его инженерную подготовку, заказывает у консалтеров концепцию проекта, а затем предлагает партнерство сторонним инвесторам, чтобы реализовать проект. Иногда, если участок крупный, для изыскания средств под дальнейшую реализацию проекта собственник 'отрезает' часть от своей земли с условием, что покупатель по соседству будет организовывать подобный поселок", — рассуждает она о путях развития рынка.

     Участники рынка указывают на то, что когда перечисленных возможностей не имеется, но в активах есть земельный участок "с перспективами", собственник или арендатор принимают решение о "свертывании" проекта, причем это может быть сделано различными способами. Например, можно заказать концепцию (архитектурную или маркетинговую) и продать уже не участок, но целый "проект" с идеей, землей и т. д. Этот вариант при грамотном выборе партнеров может быть наиболее интересен. Кроме того, существует и еще один вариант — если не идут продажи из-за ошибки в позиционировании или других проблем, то можно продать проект целиком на любой стадии.

     Ольга Трошева считает, что наибольший спрос в сегменте коттеджного жилья сегодня наблюдается на недорогое загородное жилье, которое является альтернативой городской квартире. Пример такого проекта — "Новая Ижора" от "Балтроса". Также в настоящее время на рынке популярны земельные участки в коттеджных поселках с инженерной подготовкой или даже без нее.

     Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области делает вывод: "Считать коттеджную застройку 'тихой гаванью' не следует — скорее наоборот, здесь кризисные явления отразятся с наибольшей остротой. Так как ликвидность построенных загородных объектов низка, то и вложения средств в такую недвижимость считать капиталом можно с большой натяжкой".

Роман Русаков