Элита окажется в дефиците

Переформатирование и возможная остановка проекта строительства многофункционального комплекса "Набережная Европы" вызовет дефицит предложения элитного жилья в Петербурге, что, в свою очередь, может спровоцировать рост цен, говорят участники рынка.

В Петербурге в принципе осталось не так много площадок, пригодных для строительства домов высокого класса. Сейчас объем рынка элитного жилья, по оценкам Colliers International, составляет порядка 750 тыс. кв. м. "Совокупная продаваемая площадь квартир составила около 110 тыс. кв. м", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург".

Центр и не только

По данным Colliers International, 54% предложения на первичном рынке сконцентрировано в Центральном районе, более 30% — на Крестовском острове, 11% предлагается на Петроградской стороне. По подсчетам "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", сейчас в центре города в продаже находится 42 объекта (без учета очередей), однако фактически выбор ограничен: в десяти из них осталось менее 5% квартир. "Третий квартал показал оживление на рынке элитной недвижимости, стало сокращаться предложение, увеличился объем продаж. Основные сделки пришлись на июль и сентябрь. Мы связываем это с желанием клиентов инвестировать в недвижимость как в самый надежный инструмент сохранения средств. В целом стоимость квадратного метра по сравнению с началом года увеличилась практически на 15 процентов, что связано с ростом степени готовности объектов недвижимости, а также с увеличением спроса. Во всех районах, кроме Центрального, уже ощущается некоторый дефицит в элитном сегменте. В Центральном районе основные потребности закрывают два проекта СК "Возрождение Санкт-Петербурга" — "Парадный квартал" и "Смольный парк"", — говорит Елизавета Конвей.

По данным Knight Frank St. Petersburg, в третьем квартале 2012 года объем предложения на рынке элитной жилой недвижимости Петербурга снизился на 10,6%. Притом, что объем продаж по итогам третьего квартала достиг 100 квартир, превысив аналогичный показатель прошлого года на 20%. "Наблюдаемое увеличение связано с "вымыванием" наиболее привлекательных по стоимости вариантов, переходом части объектов в финальную стадию строительства и выходом на рынок ряда эксклюзивных проектов с высокой ценой предложения", — пояснил Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank. "В элитном сегменте рынка в центре Петербурга объем спроса составил 45 тыс. кв. м. Примечательно, что сопоставимый с прошлогодним объем жилья был реализован на фоне сокращения объема предложения премиального жилья в этом году на 15 процентов", — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад".

Все это отражается на ценах — как говорят в Knight Frank, только за последний квартал средняя цена на первичном рынке элитной жилой недвижимости выросла на 4,7% и составила $9110 за квадратный метр. По данным Андрея Вересова, генерального директора ГК "Новый Петербург", стоимость премиальной недвижимости с начала года увеличилась почти на 8%. "Основная причина — растущий дефицит ликвидного предложения. Многие компании не решаются начинать проекты, даже несмотря на растущий рынок. Кроме того, те дома, строительство которых было начато достаточно давно, уже не устраивают покупателей по качественным характеристикам. Если так пойдет, цены на новое элитное жилье будут расти на 10-15 процентов выше инфляции", — подсчитал Андрей Вересов.

Уходящие проекты

Потенциальный дефицит могли бы закрыть новые проекты. "В первую очередь это "Набережная Европы" от "ВТБ Девелопмент" и проект группы ЛСР на проспекте Медиков. В итоге в центре могло бы появиться более 400 тыс. кв. м недвижимости. Но теперь не факт, что они появятся, и это будет неприятным обстоятельством для рынка", — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".

Напомним, проект "Набережная Европы" предполагал реновацию территории площадью 10 га в Петроградском районе между набережной Малой Невы и проспектом Добролюбова. Он должен был включать в себя элитную жилую недвижимость (100 тыс. кв. м), офисные и торговые площади, пятизвездочную гостиницу, объекты социальной инфраструктуры. В рамках проекта планировалось строительство Дворца танца Бориса Эйфмана. Общий объем инвестиций оценивался в 47 млрд рублей. Идея преобразования этого участка набережной существовала еще при мэре Анатолии Собчаке. В декабре 2003 года был подписан инвестиционный контракт между ООО "Петербург-Сити", ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Сколько конкретно вложено в проект, в "ВТБ Девелопменте" не говорят, но, по оценкам Александра Ольховского, управляющего директора ОАО "Банк ВТБ", вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов — около 10 млрд рублей.

Как стало известно в ноябре, проект будет переформатирован — здесь разместятся офисы и служебное жилье для судей Высшего арбитражного суда, Верховного суда, Судебного департамента при Верховном суде, за переезд которых высказался президент РФ.

Как считают участники рынка, ни к чему хорошему в сегменте рынка элитной недвижимости это не приведет. "Ни для кого не секрет, что дефицит свободных пятен под застройку в центре города способствует высокому уровню цен. На данном участке стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости составит $5-10 тыс. за квадратный метр, в зависимости от расположения, видовых характеристик, общей ситуации на рынке", — полагает Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По ее мнению, отсутствие дополнительного прироста качественных площадей может привести к перераспределению спроса на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, а также к смещению части спроса на Крестовский и Каменный острова.

Правда, в Knight Frank предлагают не расстраиваться раньше времени. "Пока нельзя однозначно сказать, что проект "Набережной Европы" окончательно остановлен, возможно, он все же будет реализован, но с некоторыми косметическими изменениями. Если все же проект лишится своей жилой составляющей, то это, безусловно, скажется на конкурентной обстановке в Петроградском районе. В ближайшие год-два запланирован выход на рынок нескольких весьма крупных проектов на Крестовском острове и Петроградской стороне. Продажа квартир в них, в случае отказа от идеи строительства элитного жилья на "Набережной Европы", будет проходить более высокими темпами", — надеется Николай Пашков.

Под вопросом и реализация других проектов элитной и высококачественной недвижимости. Так, уже больше года не может начаться строительство жилого комплекса бизнес-класса группы ЛСР на проспекте Медиков. И только в следующем году выйдет в продажу проект ЮИТ "Смольный проспект" площадью 51 тыс. кв. м.