Ипотечный удар по спросу

В сентябре Центробанк впервые за последние четыре года поднял ключевую ставку — на 0,25%. Как опасаются участники рынка, это приведет к подорожанию ипотечных кредитов, хотя пока — несущественно. Если дальнейшего роста учетной ставки происходить не будет, объемы жилищного кредитования вряд ли изменятся, считают эксперты.

Доля сделок, совершенных при помощи кредитных средств, различается в зависимости от сегмента, в котором работает застройщик, и особенностей конкретного проекта. Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест", рассказала, что количество ипотечных сделок в компании достигает 80%. Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", говорит: "Доля ипотечных сделок на первичном рынке в сегменте комфорт достигает 40%, а в эконом-классе — 60%".

Повышение ключевой ставки ЦБ напрямую влияет на ипотечные ставки. Некоторые банки уже пересмотрели свои предложения по ипотечным кредитам, другие собираются это сделать. Скорее всего, рост ставок будет находиться в пределах 0,5-1%, считает Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе группы ЦДС. По его мнению, такое изменение не повлияет на продажи жилья, так как является психологически приемлемым для большинства покупателей. "Если же рост ставок будет более значительным, покупатели будут вынуждены пересмотреть свои возможности. Например, остановиться на менее дорогом объекте, чем планировали изначально, или приобрести квартиру меньшей площади, чтобы сохранить размер ежемесячного платежа в пределах комфортных для себя значений",— говорит он.

Потеря достижения

"Низкая ставка — это одно из важнейших макроэкономических достижений последних лет. Если она будет существенно повышаться, то это негативно скажется на рынке. Тем не менее сегодняшнее повышение ключевой ставки ЦБ увеличит ипотеку всего на доли процента и не остановит покупателей. Это может негативно сказаться лишь в моменте: когда человек уже получил письмо об одобрении кредита по определенной ставке, а при посещении банка узнает, что она выросла. Но это будут единичные случаи",— считает господин Ривлин.

Алексей Баринов, коммерческий директор компании "Факт. Коттеджные поселки", рассказывает: "Пока что не все банки официально объявили размер повышения. Из наших партнеров Локо-банк увеличил ставку на потребительские кредиты на 0,5% годовых, банк "Санкт-Петербург" изменил условия по ипотеке на 0,25%, а вот Россельхозбанк заявил о значительном росте в 1,5%. Мы работаем в сегменте коттеджных поселков, и доля ипотечных сделок у нас достигает 30%, хотя в целом по рынку это около 10%. У нас интерес к ипотеке ежемесячно показывает прирост. В масштабах года — это результат снижения ставки к лету 2018 года до минимума, в текущем сезоне — страх очередного ее роста. В рамках компании увеличение количества сделок связано с появлением кредитного специалиста в штате, внедрением технологий электронных регистраций, расширением возможностей сервиса и развитием партнерских отношений с банками. Средний объем кредита по итогам прошедших месяцев составил чуть более одного миллиона рублей".

Также в данной ситуации важно, не приведет ли рост ставок к ужесточению требований к потенциальным заемщикам. Господин Носов уверен, что это будет иметь даже большее влияние на рынок, увеличив долю отложенного спроса и сократив объемы продаж застройщиков.

"Очевидно, что с ростом стоимости ипотечных кредитов потенциальный спрос на жилье не станет меньше. Вопрос только в том, как люди смогут его реализовать. Появятся ли на рынке инструменты приобретения жилья, альтернативные ипотеке? Застройщики могли бы развивать свои программы рассрочки платежа, однако переход на эскроу-счета делает такой механизм оплаты практически невозможным",— отмечает господин Носов.

Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", полагает, что при серьезном росте ставке по ипотеке у девелоперов сократится арсенал инструментов. "Чтобы смягчить ситуацию, застройщики прибегают к маркетинговым акциям. Строительным компаниям приходится предоставлять возможность оплаты в длительную рассрочку. Предлагать скидки на определенные типы квартир, как правило, менее ликвидные, либо на объекты, которые находятся на ранней стадии строительства. Эти акции краткосрочные, носят локальный характер и не приводят к общему снижению цен на рынке",— полагает она.

Кризисная ставка

Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", рассуждает: "Сложно сказать какая ставка станет кризисной. Не так давно размер минимальной ставки составлял 12-13%. Насколько ставка будет подъемной для покупателей, зависит от всех экономических факторов. Поведение покупателей меняется во время кризиса. Многие стараются купить квартиру сейчас, пусть и в ипотеку. На сегодня по нашим объектам количество ипотечных сделок держится на уровне 45-55%. Ощутимого роста этого показателя в связи с повышением ключевой ставки мы пока не наблюдаем".

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, вспоминает: "В 2014 году ставки сильно взлетели, и это на какой-то период практически остановило продажи по ипотечным кредитам. Но тогда речь шла о ставках 14-17%. Вот примерно такая цифра и является критичной — только тогда ипотечным инструментом большинство перестало бы пользоваться".

По ее мнению, динамика выдачи ипотечных кредитов серьезно зависит от того, какой продукт предлагает компания, на какого потребителя он ориентирован. В эконом- и комфорт-классе доля ипотечных сделок всегда будет выше, чем в бизнес-классе и элите. "Это можно проследить даже на примере нашей компании: по итогам 2017 года доля ипотечных сделок в группе RBI составляла 43%, сейчас чуть меньше — 40%",— говорит госпожа Сережина.

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказал: "Доля ипотечных сделок в нашей компании за три квартала 2018 года выросла на 11% по сравнению с январем — сентябрем прошлого года — с 57 до 68%. При этом средний объем кредита на первичном рынке изменился незначительно. В январе — сентябре прошлого года он составлял 3,093 млн рублей, за девять месяцев 2018 года — 2,935 млн рублей".

Юрий Лакеев, коммерческий директор RDI, указывает на то, что по опыту последних трех-четырех лет, когда ставка падала, снижение на 1% увеличивает число покупателей на 10-15%. Соответственно, полагает эксперт, повышение приведет к обратному эффекту. "Утешает, что пока увеличение относительно невелико. Поэтому есть надежда, что резкого снижения спроса не произойдет. Мы ожидаем, что за счет роста ключевой ставки покупательский поток уменьшится на 3-5%. Однако есть и другие факторы, которые вызовут уменьшение продаж и рост цен на жилье уже в ближайшие полгода-год",— добавляет эксперт.

Спрос упадет

Господин Лакеев считает, что рост ставок по ипотеке приведет к снижению спроса. "Ведь мало у кого из наших сограждан имеется достаточно накоплений для приобретения жилья только за счет собственных средств, без привлечения кредитных денег",— подчеркивает он.

Он, как и коллеги, полагает, что при дальнейшем росте ключевой ставки доля продаж с привлечением кредитных денег определенно снизится. Конкретные цифры зависят от множества параметров. "Возможно, что удельный вес продаж с привлечением заемных денег снизится на 15-20% от текущего уровня. Рынок это обязательно почувствует: уменьшится валовой доход девелоперов, за ним прибыль и уплачиваемые налоги. Это же ждет и агентства недвижимости, и независимых риелторов",— поясняет эксперт.

Он обращает внимание на то, что Банк России обещал повысить коэффициент риска для ипотек с первоначальным взносом 20%. Это означает, что банки либо повысят ставки по таким продуктам, либо увеличат первоначальный взнос до 30%. А значит, спрос еще упадет. При этом он полагает, что снижение спроса не сможет снизить цены на недвижимость. "За счет конкуренции застройщики сейчас работают с минимальной маржей, почти на границе себестоимости, поэтому дальше снижать просто некуда",— говорит господин Лакеев

Госпожа Копейкина также считает, что падения цен на жилье ждать не стоит. По ее мнению, для поддержания спроса застройщики начнут активно разрабатывать совместные ипотечные программы для покупателей и вернутся к предложениям с субсидированной процентной ставкой, что увеличит бюджет компаний на реализацию проектов. "Такая дополнительная нагрузка отразится на конечной стоимости квадратного метра. Жилье станет дороже",— приводит свои расчеты эксперт.

Сергей Степанов, в отличие от коллег, полагает, что вряд ли ставка на ипотеку способна повлиять на спрос: "После повышения ключевой ставки Центральным банком проценты по ипотеке будут увеличиваться, однако текущий уровень спроса на недвижимость останется неизменным. В январе 2017 года средневзвешенная ставка была в районе 12% — это почти на 3% больше нынешней, а доля ипотеки была на уровне 55%. Сегодня этот показатель приближается к 70%".