Отели поднимут из руин

Смольный предложил инвесторам в рамках механизма концессионного соглашения реконструировать заброшенные исторические здания и объекты недвижимости, находящиеся в собственности города, под отели категории "три звезды" или создавать в них креативные пространства. Эксперты отмечают, что нововведение заинтересует инвесторов, но успех проекта во многом будет зависеть от локации.

Смольный предложил инвесторам использовать механизм концессионного соглашения при реконструкции исторических зданий в центре города для создания гостиничной инфраструктуры. По словам председателя комитета по инвестициям Ирины Бабюк, такое соглашение может быть заключено на срок от 10 до 49 лет и при необходимости продлено, при этом оно имеет ряд преимуществ как для города, так и для инвестора. Для Петербурга выгода очевидна: здание остается в собственности города на протяжении всего действия соглашения, его функциональное назначение не меняется, а вся реконструкция проводится полностью за счет инвестора. Также при эксплуатации объекта в бюджет Петербурга будут регулярно поступать концессионные платежи.

Сулят городские власти выгоду и для инвесторов: последние уменьшают затраты на начальном этапе реализации проекта, так как им не нужно предоставлять инвестиционный платеж. Неоспоримый плюс и в том, что значительный срок концессии дает возможность привлечь долгосрочное финансирование в проект. Одним из вариантов заключения концессии является частная инициатива со стороны инвестора. Но если появится несколько компаний-интересантов, то будут проводиться торги, заверяют в Смольном.

Пока городские власти сформировали перечень из пяти объектов недвижимости, которые будет передаваться инвесторам в рамках концессионного соглашения: на набережной реки Мойки, 26, литеры А, Б, Г; в Большом Казачьем переулке, 10; на Вознесенском проспекте, 36, литера А; на Каменноостровском проспекте, 58-60, литера А, и на Среднем пр., В.О., 40, литера А.

По мнению экспертов, строительство гостиниц в исторических локациях в принципе интересно инвесторам при концессии свыше 40 лет. Такой точки зрения придерживается Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Эксперт уверена, что концессионная схема достаточно интересна, так как практически не имеет так называемого "входа в проект". Но, по мнению госпожи Тучковой успех проекта и его финансовая состоятельность будут напрямую зависеть от каждого конкретного объекта. Например, локация набережной реки Мойки может быть наиболее интересной, так как попадает в зону влияния Дворцовой площади, где отмечается высокая концентрация платежеспособного спроса за счет гостей отелей высокого ценового сегмента.

Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, также придерживается аналогичной точки зрения. Эксперт отмечает, что инвестор оценивает проект с точки зрения его совокупного бюджета и сроков возврата вложений, а в рамках данной схемы интерес к площадкам будет зависеть от суммы концессионных платежей и объема средств, которые потребуется потратить на реконструкцию объектов.

Первым инвестором, который готов создать гостиницу категории "три звезды" из полуразрушенного здания в рамках концессии, стало ООО "Центр АТР-Сайгон", имеющее вьетнамские корни. Компания намерена вложить около 700 млн рублей в реконструкцию корпуса бывшей табачной фабрики им. Урицкого на Среднем проспекте В.О., 40. По словам участников рынка, этот объект почти полностью выгорел. Именно поэтому заявлен такой большой объем инвестиций. В качестве партнера компания намерена привлечь вьетнамского гостиничного оператора Eden Resort Phu Quoc. Срок концессии составит 43 года. "Это будет гостиница категории "три звезды" минимум на 100 номеров. В объекте также будет предусмотрен ресторан не менее чем на 100 мест", — прокомментировали в компании. Аналитики подсчитали, что у инвестора есть шанс окупить свои вложения за 15 лет, а остальные годы получать прибыль. Но все же эксперты отмечают, что в этой локации жесткая конкуренция с точки зрения ведения гостиничного бизнеса. Например, на 8-й линии Васильевского острова работает еще один отель сети Sokos (более 250 номеров), также представлен широкий выбор мини-отелей до 50 номеров. В связи с этим новому инвестору придется как-то выделить свой отель из числа существующих, например, за счет представления более качественного продукта и нового интересного формата.

Креативный подход к концессии

Также Смольный готов предоставлять инвесторам объекты недвижимости, находящиеся в собственности города, на льготных условиях для развития креативных пространств. Ирина Бабюк говорит, что у Петербурга огромный потенциал для развития именно креативной индустрии, потому что в городе богатое культурное наследие, рекордно растущий поток туристов и большое количество творческих вузов, студентам которых, чтобы реализовывать свои идеи, необходима инфраструктура.

"Развитие креативных кластеров в Петербурге является эффективным инструментом привлечения инвестиций в экономику города, сохранения объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, и повышения эффективности использования городского имущества", — уверена госпожа Бабюк. Город будет на льготных условиях за символическую плату (условно говоря, за один рубль) предоставлять обветшалые здания, находящиеся в собственности Петербурга, для преобразования их в креативные пространства.

По словам госпожи Бабюк, отношения с инвестором могут быть оформлены двумя путями — через концессионное соглашение или договор аренды. Она пояснила, что договор аренды заинтересует компании, которые планируют реализовывать проекты с относительно небольшим объемом инвестиций. А концессия подойдет для крупных долгосрочных проектов с объектами большой площади, которые потребуют основательной реконструкции.

Процент площади, используемой под культурную и образовательную функции, будет прописан в концессионном соглашении, а в случае договора аренды — установлен на уровне не менее 70%. Остальные 30% могут быть использованы для размещения коммерческих объектов — ресторанов, кафе, кинотеатра и других. При невыполнении этих условий договор будет расторгаться.

Реализация механизма концессии возможна и сейчас, а вот для заключения договора аренды необходимо принять новый региональный закон "О фонде креативных пространств Санкт-Петербурга и внесении дополнений в отдельные законы Санкт-Петербурга". Новый нормативный акт установит коэффициент социальной значимости для организаций, которые сдают в субаренду объект нежилого фонда, составляющего фонд креативных пространств Петербурга. Проект закона уже готов и вскоре поступит на рассмотрение в городской парламент.

Смольный уже определился с семью зданиями, которые должны быть преобразованы под креативные пространства. Ирина Бабюк отмечает, что эти дома требуют минимальных финансовых вложений в реконструкцию и ремонт. Часть располагается в центре — на Каменноостровском проспекте, 60, два корпуса Апраксина двора на Садовой улице (28-30, корпуса 54-55), на Кадетской линии, В.О., 21, (дом архитектора Александра Брюллова). Здания, расположенные во Фрунзенском районе на улице Курской, 11/72 (доходный дом начала XX века), и в Кронштадте на улице Восстания, 7, имеют большую площадь, поэтому могут быть переданы в аренду нескольким инвесторам. Еще один объект отыскался в Невском районе на проспекте Елизарова, 45, — это хозяйственный корпус, который сейчас используется как склад.

В дальнейшем список зданий будет пополняться с учетом предложений районных администраций и самих участников креативных индустрий. В комитете по инвестициям отмечают, что уже получили первый положительный отклик от потенциальных инвесторов насчет данной схемы и в скором времени смогут заявить о старте первых проектов.