Второе пришествие ипотеки

По расчетам федерального правительства, предпринятые для развития ипотечного рынка меры должны привести к тому, что ставки по ипотечным кредитам в течение года будут падать, спрос — расти, а оживление покупательской активности в жилищном сегменте приведет к стимулированию строительной отрасли в целом. Однако пока программы госкорпорации «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) действуют лишь на рынке вторичного жилья, тогда как в стимуляции продаж нуждаются квартиры в новостройках.

На очередной «КонсилиумЪ», посвященный возрождению и развитию ипотеки в посткризисный период, собрались заместитель директора нижегородского филиала Европейского трастового банка Наталья Телепаева, представители управления продаж ипотечных кредитов Поволжского филиала ЗАО «Райффайзенбанк» Екатерина Чернова, Марина Ягафарова, управляющий филиалом «Нижегородский» банка «Глобэкс» Николай Русов, руководитель розничного бизнеса РЦ «Приволжский» ЗАО «Банк Интеза» Эдуард Щербань, руководитель нижегородского кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка Анна Дувакина, руководитель направления ипотечного кредитования Юникредит Банка Ирина Дмитриева и генеральный директор ГП НО «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (НИКА, оператор АИЖК) Алексей Денисов. Вели встречу генеральный директор ЗАО «„КоммерсантЪ“ в Нижнем Новгороде» Андрей Кияшко и редактор журнала Finance Наталья Мельченко.

Андрей Кияшко. В конце 2009 года процентная ставка после роста в кризис снизилась до рекордных 9,33%. Да и стоимость жилья упала. Но кризис еще не закончился. При этом президент Дмитрий Медведев говорит о реинкарнации ипотеки. Возможно ли оживление рынка долгосрочного кредитования жилья в 2010 году, ведь и до кризиса займы на покупку квартир брали всего 5–10% населения России?

Анна Дувакина. Мы видим, что на рынке произошли положительные изменения. И дело не только в ставках и ценах на жилье. Повысилась финансовая грамотность населения. Раньше продавец пугался одного слова «ипотека» и продавать предпочитал пусть и по сниженной цене, но за наличные средства. Сейчас ипотека получила распространение, известность, появились клиенты, которые испытали ее на себе, убедились в профессионализме банкиров и качестве продукта. Оказалось, что ипотека — это еще и безопасно. Банк проверяет покупаемый объект, оценивает, грамотно оформляет. То есть благодаря участию банка сделка по покупке квартиры становится прозрачной, выявляются и нивелируются подводные камни. Уверена, ипотека сделала российский рынок недвижимости более цивилизованным. Ведь сейчас на нем остались профессионалы, которые сумели выжить на падающем рынке. И мы действительно видим начало оттепели: если в 2009 году в большинстве банков шла, скорее, работа по поддержке своих заемщиков, то сейчас идет работа именно по возрождению ипотеки.

Наталья Телепаева. Говорить о возвращении условий ипотеки к докризисному уровню пока еще рано. В докризисном 2007 году мы выдали кредиты на 8 млрд руб., а в прошлом году опустились до 700 млн. Сейчас ежемесячно мы выдаем 200 млн руб. и считаем, что это уже не плохо. При этом изменилась конъюнктура рынка. Практически в каждом агентстве недвижимости сегодня есть специалист, который занимается сопровождением ипотечных сделок. Думаю, все это произошло благодаря проделанной разъяснительной работе — банки и АИЖК постоянно анонсируют снижение процентных ставок, рассказывают о новых возможностях.

Алексей Денисов. Возрождению ипотеки долгое время мешало отсутствие информации. Мы потратили много усилий, чтобы люди перестали ее бояться, узнали о том, что ставки по кредитам снижены и не будут изменяться для заемщика на протяжении всего срока займа. В начале 2009 года клиентов, интересующихся приобретением жилья в кредит, практически не было. В марте к нам стали обращаться за информацией. И только в апреле начались продажи. Число сделок росло в течение всего года: к ноябрю мы вышли на ежемесячный уровень выдачи ипотечных кредитов в 100 млн руб. и сейчас продолжаем расти. Заемщики опасаются, что в ближайшее время жилье опять начнет дорожать из-за дефицита: в кризис многие застройщики приостановили строительство, а новые проекты были заморожены. В целом по ипотечному рынку сейчас мы наблюдаем активность на уровне объемов 2007 года.

Николай Русов. Возможно, в цифрах ипотека приблизилась к докризисным показателям, но ведь изменилась структура жилищных займов. Раньше покупатели при помощи кредитов приобретали новое жилье. А сейчас в 70% случаев клиенты совершают обмены по увеличению площади. Уверен, что изменилась и средняя цена одного кредита.

Наталья Телепаева. Средний размер кредита по стране, по нашим данным, упал на четверть. До кризиса заем в среднем был равен 1,2–1,3 млн руб., сейчас заемщики установили психологический максимум — размер оформляемого ипотечного кредита редко превышает 1 млн руб. И это при том, что стоимость жилья снизилась в среднем на 15–20%.

Эдуард Щербань. Это и есть российский вариант отложенного спроса. В разгар кризиса население отложило решение своих жилищных проблем. Сейчас же люди понимают, что положение в стране немного стабилизировалось, темп инфляции замедлился. Стоимость жилья перестала снижаться, а в некоторых сегментах даже наблюдается небольшой рост. Поэтому многие решают брать ипотечный кредит именно сейчас. Поскольку многие семьи нуждаются в улучшении жилищных условий, в 2010 году обмены собственного жилья на большее по-прежнему будут популярны. Причина проста — именно таким заемщикам проще всего получить кредит по стандартам АИЖК. А вот по собственным ипотечным программам банков ставки не опустятся ниже 13–14%, поскольку доступ к дешевым длинным деньгам есть не у всех.

Алексей Денисов. Задача государства не в том, чтобы сосредоточить всю ипотеку в своих руках, а в том, чтобы остальные участники рынка выдавали ипотечные кредиты на тех же условиях, что и государство. И делается все возможное, чтобы повысить доступность длинных денег. Сейчас мы разработали схему, когда банк выступает первичным кредитором, а потом в течение одного-полутора месяцев кредит у банка выкупается. Список партнеров АИЖК постоянно растет. При этом банки параллельно развивают свои ипотечные программы.

Наталья Мельченко. Может ли коммерческий банк предоставить кредит сроком более 30 лет по ставкам ниже, чем АИЖК?

Наталья Телепаева. Наш банк работает по ставке АИЖК — от 9,39% . Но по своим программам агентство выдвигает весьма жесткие требования к заемщикам. В расчет принимаются только «белые доходы» граждан, подтвержденные справками 2НДФЛ или 3НДФЛ. Есть ограничения — возрастные, по размеру стажа работы. Под эти стандарты подходят не более 30% от общего числа заемщиков. Для тех, кто может подтвердить доходы лишь в свободной форме, банки предлагают свои собственные программы. И повышенные процентные ставки (в сравнении с программами АИЖК) в данном случае обоснованны: требования к заемщикам ниже — следовательно, риски банка выше. Так, по статистике, АИЖК одобряет менее 40% заявок. Остальные 60% — потенциальные клиенты собственных банковских программ.

Ирина Дмитриева. Еще одним преимуществом собственных программ банка является оперативность при принятии решения о выдаче кредита. Поскольку поток клиентов не такой большой, как в АИЖК, мы по своим ипотечным программам рассматриваем заявку и выдаем кредит быстро. И по себе мы видим – ипотечные программы банков востребованы, поскольку более лояльны по отношению к клиенту.

Наталья Мельченко. То есть, если АИЖК смягчит требования к заемщикам при сохранении прочих условий, собственные программы банков перестанут существовать?

Николай Русов. Смягчение требований к заемщикам в условиях кризиса просто невозможно. Все прекрасно помнят ипотечный кризис в США, который разразился из-за доступности ипотеки. Кредиты на жилье выдавались всем, в том числе и тем людям, которые не обладали источниками для погашения этого кредита. Впоследствии был введен «зеленый период», предполагавший отсрочку по погашению процентов и основного долга, но дефолтов избежать не удалось. Конечно, объемы ипотеки по процентному соотношению к ВВП у нас и в США не сопоставимы, но выдавать кредиты на жилье всем желающим нельзя. Это приводит к неплатежам.

Анна Дувакина. Жесткие требования к заемщикам — это плюс и для самого заемщика. Банк помогает трезво оценить себя и свои возможности. В 2006--2008 годах мы наблюдали некую эйфорию. Некоторым потенциальным заемщикам казалось, что можно без видимых усилий и затрат купить себе жилье. Клиенты не понимали, что ипотека — это кредит на очень длительное время, и ответственность, которую заемщик на себя берет, гораздо серьезнее, чем при любом другом виде кредитования. Так что ужесточение условий — мера оправданная.

Андрей Кияшко. АИЖК на данном этапе выступает регулятором рынка ипотеки. Если бы его не было, ставки вряд ли опустились бы ниже 20–22%. Но зато не приостановился бы в развитии сектор валютной ипотеки.

Анна Дувакина. Думаю, появление кредитов по стандартам АИЖК здесь ни при чем. Спрос на кредиты в иностранной валюте практически отсутствовал в течение прошлого года по причине больших курсовых колебаний. Кроме того, на данном этапе ресурсы привлекаются на внутреннем рынке, а не на внешних, где они остаются пока очень дорогими. С другой стороны, в Нижнем Новгороде не так много людей, которые получают заработную плату в иностранной валюте. Тогда как для Москвы и Питера — это весьма распространенная практика. Но как только потребность в валютной ипотеке появится, рынок сразу же отреагирует на спрос.

Марина Ягафарова. Стоит отметить, что не для всех клиентов определяющее значение играет низкая процентная ставка. Есть категория заемщиков, которые выбирают банк для долгосрочных отношений исходя из преимуществ в обслуживании (сроки рассмотрения заявки, размер расходов по сделке, удобство дальнейшего обслуживания кредита).

Николай Русов. Сейчас заемщики напуганы мягкой девальвацией 2009 года. Брать на себя курсовой риск на двадцать лет никто не хочет.

Наталья Мельченко. Кризис всерьез сократил число желающих взять ипотечный кредит: средний класс расслоился. Как вы оцениваете емкость рынка?

Николай Русов. Давайте подсчитаем. Возьмем среднюю сумму сделки в 1 млн руб. под 12%. В среднем надо платить ежемесячно примерно 15 тыс. руб. При этом средняя зарплата по Нижегородской области — 19 тыс. руб. Очевиден вывод: чтобы ипотека стала массовой и доступной, нужно зарплату в городе поднимать раза в три.

Алексей Денисов. Ну, это укрупненный расчет. Во-первых, при аннуитетном платеже и при ставке в 9,3% ежемесячный платеж составит 10 тыс. руб. Как правило, ипотеку берет семья. И тогда сумма дохода автоматически увеличивается в два раза. К тому же, возможно, собираясь брать ипотеку, клиенты по-другому начнут строить свою жизнь: женятся, заставят начальство платить им зарплату по-белому или уйдут на более высокооплачиваемую работу. Мы провели аналитическое исследование. На сегодняшний день примерно 30% населения могут себе позволить кредит. Еще примерно 10% будет нужна незначительная финансовая помощь. Для них разработана специальная областная программа, где ГП НИКА предоставляет специализированный продукт — социальную ипотеку. По этой программе гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, правительство доплачивает 24% от ежемесячных платежей.

Николай Русов. 30% — красивая цифра. Но 10% из этих 30% не нуждаются в улучшении жилищных условий, а еще 10% хотят купить новое жилье или загородный дом. А по программе АИЖК это сделать невозможно, поскольку агентство кредитует лишь покупку недвижимости, на которое уже получено свидетельство о регистрации.

Эдуард Щербань. Я недавно был в Уфе. Там разработана и действует программа кредитования недорогого загородного жилья. Уже идет строительство трех-четырех коттеджных поселков, стоимость одного квадратного метра в которых не превышает 12 тыс. руб. Думаю, у нас подобный проект пользовался бы спросом.

Алексей Денисов. Все упирается в отсутствие ресурса. Сейчас разрабатывается программа АИЖК по работе с долевкой. Суть в следующем: АИЖК выдает кредит банку, и тот выдает под ставку 10–12% годовых кредит застройщику, физическому лицу. Пока из-за ограниченности ресурса программа не целевая. Да и работаем мы только по тем объектам, по которым до сдачи осталось два-три месяца. Но, как показал опыт других регионов, программа работает успешно и позволяет задействовать внутренний ресурс региона. Мы очень рассчитываем, что подобные программы будет активно двигать именно первичный рынок. Один из вариантов — программа «Стимул», которая сейчас находится на стадии подписания между АИЖК и правительством Нижегородской области. Вполне возможно, что ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке будут ниже, чем по вторичному. Кроме того, сейчас обсуждается возможность снижения первоначального взноса с 30% до 20%.

Наталья Телепаева. Ипотека является стимулирующим фактором спроса. Подтверждением тому служит опыт всего мирового хозяйства, история развития крупнейших экономик. Во многом благодаря именно ипотечному кредитованию запускались масштабные проекты в строительном секторе, что в свою очередь приводило в действие весь хозяйственный механизм. Думаю, если государство сейчас сосредоточится на стимулировании строителей с помощью программ, облегчающих покупку нового жилья в кредит, мы в ближайшее время сможем с 5% (именно такова сейчас доля ипотеки в общем портфеле продаж) подняться до докризисных 15% .

Наталья Мельченко. Если же программы, стимулирующие продажи в новостройках, не заработают, мы будем бегать по замкнутому кругу.

Ирина Дмитриева. И все это прекрасно понимают. Поэтому застройщики ждут программы по стимулированию покупательского спроса. Думаю, как только они заработают, можно смело говорить о начале подъема в строительной отрасли.

Наталья Мельченко. Когда стоит ожидать оживления строителей?

Екатерина Чернова. Думаю, что к концу 2010 года мы увидим первые положительные результаты. Если государственная компания АИЖК, придерживаясь ранее озвученных заявлений, продолжит свою политику на снижение ставок по ипотеке, в том числе и на приобретение квартир на первичном рынке, к 2011 году можно ожидать серьезный рост кредитов в этом направлении кредитования.