Garderob подешевел до 385 миллионов

В Челябинске возобновилась продажа торгово-офисного центра Garderob на улице Труда. Ранее после нескольких безуспешных попыток продать здание владелец решил переоборудовать торговые площади в офисные помещения. По данным представителя собственника, из-за отсутствия покупателей стоимость объекта пришлось снизить на 15%. Сегодняшняя цена Garderob составляет 385 млн руб. Эксперты в области недвижимости указывают несоответствие конструкции здания его функционалу, считают стоимость объекта завышенной, а вариант использования объекта в качестве готового бизнеса считают неинтересным для инвесторов.

В Челябинске в очередной раз выставлен на продажу бывший дом модной одежды Garderob, функционирующий сейчас как торгово-офисный комплекс. Здание, построенное в 2005 году на перекрестке улиц Советской и Труда, безуспешно пытаются продать в общей сложности более десяти лет.

Здание принадлежит ООО «Фрост-Инвест» семьи челябинского бизнесмена Эдуарда Подшивалова. В 2007 году предприниматель заявлял о намерении продать торговое здание немецкой компании за 11 млн евро, однако сделка не состоялась.

В объявлении на портале Avito.ru говорится, что здание «представляет собой готовый, полностью функционирующий объект». «На его базе предусмотрено расширение коммерческих площадей в виде дополнительных очередей застройки. Имеются собственные парковочные места, часть парковочных мест арендуется на территории соседнего предприятия»,— указал представитель собственника Михаил Кузнецов, представившийся “Ъ-Южный Урал” другом господина Подшивалова. Согласно данным, указанным в объявлении, на сегодняшний день объект продается как готовый бизнес и как «самостоятельное здание под собственные цели инвестора», «свободно адаптируется под банк, отель, ресторанный комплекс, торгово-развлекательный центр».

Господин Кузнецов сообщил “Ъ-Южный Урал”, что при возобновлении продажи значительно снизилась цена объекта. «Еще около месяца назад торгово-офисное здание мы планировали продать за 450 млн руб. Теперь его цена составляет 385 млн»,— уточнил господин Кузнецов. Причиной продажи Garderob автор объявления назвал намерение собственника «диверсифицировать средства». Какие именно варианты диверсификации рассматриваются, он не уточнил.

Между тем даже после снижения стоимости объекта многопрофильным центром пока никто в целях покупки не заинтересовался. В основном с автором объявления, по его словам, связываются порталы недвижимости, предлагающие площадку для размещения объявлений.

По мнению исполнительного директора ООО «Инвест Бизнес Консалтинг» Евгения Короткова, цена выставленного на продажу объекта не соответствует реалиям, его рыночная стоимость «существенно ниже» Имеются недостатки и в самом расположении здания, считает он. По словам господина Короткова, смежные земельные участки не предполагают расширения парковки, дополнительных очередей строительства, разгрузки общественного пространства перед зданием. «Часть парковки и так арендуется на соседней территории. Площадь участка менее 1,2 тыс. кв.м, на нем размещено здание площадью 3,8 тыс. кв.м, в котором четыре этажа и цоколь, пятый и шестой этажи технические. Примерно 600 м каждый этаж, получаем коэффициент застройки 51%. Места очень мало»,— заключает эксперт.

Господин Коротков добавил, что как готовый бизнес по сдаче в аренду торговых и офисных помещений Garderob не рассматривается из-за длительного срока окупаемости. По его расчетам, для возврата вложенных средств потребуется более 20 лет.

Руководитель агентства недвижимости «Компаньон Premium» Максим Фридман также отмечает слишком высокую стоимость, по которой собственник решил продать бизнес-центр. По его словам, здания с похожей планировкой в том же районе и в таком же состоянии можно найти на 100 млн руб. дешевле.

«Стоимость любого объекта коммерческой недвижимости зависит от того, какой он приносит либо может приносить доход. А покупатели делятся на две группы: это инвесторы, закрывающие 90–95% всех сделок, и организации, покупающие подобные объекты для себя. В данном случае вариант использования выставленных на продажу помещений для собственного использования близок к нулю. По факту это торговый комплекс в центре города. Еще надо понимать, зачем вообще кто-то выставил объявление о продаже бизнес-центра: он реально ищет покупателя или просто хочет сделать вид, что объект продается? Возможно как одно, так и другое»,— рассуждает эксперт.