Уравновесить спрос

Стремительный рост цен на новостройки стал причиной повышения интереса покупателей к вторичному рынка жилья. Это касается как самых дешевых предложений — комнат в коммуналках, так и «новой вторички». Вместе с тем эксперты говорят, что рынок постепенно приходит к равновесию и столь взрывного роста спроса, как отмечался в конце прошлого года, вряд ли стоит ожидать.

Новое жилье настолько подорожало, что покупать готовые проекты стало выгоднее: во-первых, это дешевле, а во-вторых — в такие квартиры можно сразу переехать

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото

О том, что по итогам первого полугодия 2021 года вторичный рынок Петербурга возвращается к стандартным показателям после периода взрывного спроса в четвертом квартале 2020-го, говорится в исследовании агентства «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group). Как отмечают эксперты агентства, во втором квартале текущего года объем продаж был на 12% выше, чем во втором квартале 2020 года во время режима самоизоляции.

При этом сохраняются типы жилья, спрос на которые по-прежнему очень высок. Среди них — комнаты в старом фонде и старых кирпичных домах. «Однокомнатные хрущевки и брежневки, которые буквально сметали с рынка осенью и в конце прошлого года, в этом году теряют свою популярность из-за очень высоких цен. Уже начиная с февраля текущего года мы стали фиксировать смещение интереса в сторону комнат, которые для многих покупателей в ситуации с ограниченным бюджетом остаются единственной доступной недвижимостью. Клиенты рассматривают в первую очередь самые бюджетные варианты — например, комнаты площадью 12–13 кв. м в так называемых "кораблях" или в старых панельных домах за 1,5 млн рублей»,— комментирует ситуацию Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group).

Вторичный рынок Петербурга традиционно растет вслед за первичкой, замечает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. «Назвать средние показатели довольно сложно: стоимость квадратного метра сильно разнится от проекта к проекту. Зачастую это происходит еще и из-за того, что собственники сами решают, за сколько будут продавать жилье, но при этом не учитывают текущие рыночные цены»,— отмечает она. По словам госпожи Соболевой, сейчас инвесторы стали реже вкладываться в новостройки, несмотря на различные льготные программы. «Новое жилье настолько подорожало, что покупать готовые проекты стало выгоднее: во-первых, это дешевле, а во-вторых — в такие квартиры можно сразу переехать или, например, начать сдавать их в аренду»,— говорит она. Эксперт считает, что, как и на жилье в новостройках, цены на вторичное жилье продолжат постепенно ползти вверх.

При этом нельзя забывать, что вторичка — это не только старые объекты и комнаты в коммуналках, но и «бывшие» новые проекты, возраст которых может быть равен минимальному сроку владения. «Впрочем, спросом пользуются и те, и другие проекты. Определяющую роль в большинстве случае играет цена. Также важны локация, размер лота, общее состояние объекта, наличие инфраструктуры и другие факторы»,— заключает госпожа Соболева.

По мнению Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers, резкий рост цен на фоне введения льготной ипотеки, безусловно, стал триггером смещения спроса в сторону вторичного рынка жилья, особенно «новой вторички».

«Одновременно "старая вторичка" приобрела особую актуальность. Она настолько конкурентоспособна, что покупатель несколько раз подумает, в каком количестве метров жить: он выбирает между высокой ценой относительно небольшой площади в новом комплексе или большим метражом в старом доме. При этом с точки зрения комфортного проживания разница между "старой" и "новой" вторичкой не феноменальна»,— считает госпожа Конвей. Отличаются эти дома, по большому счету, только наличием паркинга, а если мы говорим про комфорт-класс — там еще меньше различий.

По данным агентства «Петербургская недвижимость», «старая вторичка» с начала года подорожала на 10,8%, до 137,8 тыс. рублей за квадратный метр в среднем, а «новая вторичка» в Петербурге — на 11,4%, достигнув значения в 174,4 тыс. рублей. По некоторым другим типам квартир наблюдается еще большее подорожание. Например, стоимость двухкомнатных брежневок в Калининском районе увеличилась в среднем на 21% за полгода, однокомнатные квартиры в Лахте подорожали на 22%, а студии в домах «новой вторички» в Красносельском районе — на 19%.

Госпожа Конвей полагает, что данный тренд однозначно будет продолжаться. «Может быть, с не самой высокой динамикой, но вторичка наконец оказалась "подсвеченной альтернативой"»,— говорит госпожа Конвей. По ее мнению, во втором полугодии 2021 года она продолжит составлять хорошую конкуренцию, несмотря на то, что на вторичном рынке цены также подтягиваются за счет возрождения интереса к этому рынку.

Сергей Дроздов полагает, что роста спроса стоит ждать в сентябре-октябре, поскольку в настоящее время имеет место период отпусков и, как следствие, жилищный вопрос для большинства людей отложен на осень. Однако эксперт сомневается, что спрос достигнет объемов четвертого квартала 2020-го. «Мы постепенно возвращаемся в ситуацию 2018–2019 годов, в период спокойного равновесного рынка. Цены могут колебаться от месяца к месяцу, но в целом в ближайшей перспективе они сохранятся на нынешнем уровне и на уровне прошлого года»,— подчеркивает господин Дроздов.