Как на витрине

Опасения о том, что выставленные на продажу от банков квартиры обрушат рынок своим количеством, не оправдались. Реализация дефолтного имущества идет медленно из-за падения доходов и высоких продажных цен. Разрыв между ценой залога и рыночной стоимостью продаваемых квадратных метров увеличивается. Эксперты склонны считать, что большую часть залогов банкиры придержат до лучших времен, ограничившись на данном этапе пассивными продажами.

Объем просроченной задолженности по жилищным кредитам по Нижегородской области, по статистике Центробанка на 1 августа 2009 года, составляет 298,8 млн рублей и 62,4 млн рублей по долларовым кредитам, т.е. около 0,4% от общего объема выданных кредитов. Однако эксперты сомневаются в точности этих данных. «Реальная просрочка намного выше официальной», — считает Анатолий Аксаков, глава Ассоциации региональных банков России. Наибольшую обеспокоенность у банков вызывают ипотечные заемщики. Так, согласно опросу, проведенному крупнейшим в России коллекторским агентством Sequoia Credit Consolidation среди 25 кредитных учреждений, 40% банков ждут массовых невозвратов прежде всего от ипотечных заемщиков. А по подсчетам Константина Вайсмана, председателя правления

РосЕвроБанка, просроченная задолженность по ипотечному кредитованию составит к концу года примерно 14%.

Сейчас кредиторы и заемщики пытаются мирным путем решить возникшие проблемы.

Бодрящиеся оптимисты

Изначально залоговая реализация рассматривалась банками как форс-мажорный вариант. «Как судебная, так и досудебная реализация грозят обернуться для банков финансовыми потерями. Поэтому представители банка будут изо всех сил „бодрить“ заемщика, предлагая ему реструктурировать задолженность по ипотеке», — уверен Олег Вдовин, руководитель нижегородского представительства ПАУ ЦФО. При этом как программа АИЖК, так и собственные программы банков приводят лишь к отсрочке по ипотечным платежам. «Заемщику дается год, чтобы восстановить свою кредитоспособность. При этом нужно понимать, что если размер платежа равен 20 тыс. рублей, то через год ему будет необходимо изыскать сумму в 240 тыс. рублей», — подсчитал Сергей Олонцев, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24. Оптимистов, рассчитывающих вернуться через год к докризисным доходам, осталось немного. Программы реструктуризации не пользуются спросом. Так, за весь период деятельности АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов) туда обратились всего 15 тысяч заемщиков вместо ожидаемых 100 тысяч. Поэтому вместо реструктуризации займа заемщики, испытывающие финансовые трудности, предпочитают продажу объекта.

Однако, по данным банков, среди людей, выставляющих свои квартиры на продажу, есть и прагматики. «В единичных случаях к клиентам, которые также выставляют залоговые квартиры, можно отнести и тех, которые приобретали ранее объект в инвестиционных целях, брали под его залог кредит, а теперь не видят актуальности таких вложений», — считает Анна Дувакина, руководитель ККО «Городской ипотечный банк» в Нижнем Новгороде. Еще одна прослойка клиентов, по мнению госпожи Дувакиной, это те, кто стремится улучшить свои жилищные условия, используя момент продажи и одновременной покупки объектов по ценам на недвижимость, приближенным ко «дну».

В ожидании волны

Банки заинтересованы в быстрой реализации дефолтных квартир. Количество предложений по продаже ипотечных квартир увеличивается. «Количество выставляемых на продажу объектов выросло в десятки раз по сравнению с показателями двух, -трехлетней давности. Но по отношению к общему объему заложенных квартир это пока очень небольшая часть», — рассказывает Игорь Жигунов, заместитель председателя правления ООО «Городской ипотечный банк». По мнению Андрея Степаненко, руководителя дирекции обслуживания физических лиц, члена правления Райффайзенбанка, к концу 2009 года ожидается значительное увеличение количества продаж заложенных квартир, потому что банки начнут снижать цены на выставленные объекты. Банки ратуют за создание общей базы данных по дефолтному жилью, а пока продажу залоговых квартир через свой сайт ведут банки ВТБ 24, Альфа-банк, «ЖилФинанс», ХКФ, ДжиИ Мани Банк, «ДельтаКредит». Чтобы стимулировать продажи, разрабатываются специальные программы. Например, у ВТБ 24 появилась программа «Витрина залогового имущества», по которой на продажу выставляются ипотечные квартиры. По данным на 8 сентября, в базе данных было выставлено более 350 залоговых объектов по всей России. По Нижегородской области в базе 8 вторичных квартир и 14 квартир в новостройках.

Однако сейчас реализация залоговых квартир идет медленно. Так, представители Райффайзенбанка говорят, что с начала 2009 года в порядке добровольной реализации было продано 16 объектов жилой недвижимости, находившихся в залоге. Примерно такие же данные предоставляют другие банки и коллекторские агентства, хотя объектов, нуждающихся в продаже, существенно больше. Эксперты озвучивают несколько причин не популярности залогов у покупателей.

«Сейчас сделок по жилью крайне мало. Население ждет осени. И если осенью экономическая ситуация в стране не ухудшится, можно ожидать увеличение количества продаж, в том числе и по ипотечным квартирам. При условии, что они будут выставлены на продажу по сниженной цене», — считает Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни».

На данный момент прогнозы на появление ипотечных квартир по ценам ниже рыночных себя не оправдали. Например, цены на объекты «Витрины залогового имущества» сопоставимы с рыночными, а иногда даже и выше. Так, согласно аналитическим данным ГК «Триумф», средняя цена на квартиры в центре Нижегородского района варьируются от 69 до 73 тыс. рублей за квадратный метр. А однокомнатная квартира на 1-й Оранжерейной улице от ВТБ 24 выставляется по цене 77,2 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя цена одного квадратного метра в новостройках Канавинского района, согласно расчетам Алексея Чемоданова, руководителя информационно-аналитической службы ГК «Триумф», равна 38,6 тыс. рублей. А по программе «Витрины залогового имущества» цена за квадратный метр в только что построенных домах не опускается ниже 42-х тыс. рублей. Высокие цены на залоговые объекты вполне обоснованы. Ведь цены на жилье за прошедший год в Нижнем Новгороде снизились, по данным аналитического обзора ГК «Триумф», на 16–20% в рублевом исчислении и на 37–40% в долларовом. А ипотечные кредиты выдавались по докризисным ценам. «Банк заинтересован в том, чтобы вернуть весь выданный кредит. Он не может опуститься в цене», — убежден Михаил Гапонов, председатель правления банка ОАО КБ «Ассоциация». К тому же должники, продавая квартиру, рассчитывают получить при этом хоть какие-либо средства. «Сейчас мы приняли решение, что будем опускаться в цене по объектам недвижимости, идя навстречу пожеланиям покупателя», — рассказывает Сергей Олонцев. При этом оставшуюся часть долга заемщику придется гасить самостоятельно.

Прогнозы на появление залоговых квартир по ценам существенно ниже рыночных себя не оправдали

Второй минус заключается в том, что в первую очередь банки сейчас стараются реализовать неликвид, придерживая «хорошие» объекты до лучших времен. «Например, большие по площади и дорогие по стоимости апартаменты, которых покупатели „боятся“ из-за риска падения цены. Или дешевая квартира в отдаленных районах, например на Бору, потенциальный покупатель которой не в состоянии оформить ипотеку», — считает Павел Дремин, заместитель директора консалтинговой фирмы «Аудит-Вектор».

Пряником после кнута

Но для покупателей дефолтного жилья банки приготовили и льготы. Они заключаются в более низких процентных ставках, практически на 30–40% ниже рыночных. «Условия кредитования в рамках программы „Витрина залогового имущества“ являются действительно беспрецедентными — 10,75% годовых. Именно по такой ставке мы предоставляем кредиты в рублях РФ на приобретение залоговых квартир», — рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. При этом стандартные условия кредитования на покупку жилья в ВТБ 24 составляют от 14,10% годовых в рублях и от 11,1% в долларах. Банк «ДельтаКредит» предлагает кредит на залоговое имущество под 12% годовых в рублях и 10% в долларах, Абсолют-банк — под 14,5% в рублях. При этом банки готовы рассмотреть возможность предоставления кредита на срок до 50 лет и соглашаются на первоначальный взнос от 20% до 40% от стоимости жилья.

Приобретая дефолтную квартиру, покупатель может рассчитывать на небольшой бонус. По словам представителя GE Money Bank Екатерины Тутон, в настоящее время скидка при продаже таких квартир варьируется от 5% до 10%, но нельзя говорить, что на рынке установлен какой-то специальный дисконт на ипотечные квартиры. Рассчитывать на бонусы в большем размере эксперты не рекомендуют.

Также, по мнению аналитиков, дополнительным бонусом для покупателей будет служить упрощенная процедура получения согласия от банков. «На данном этапе получить одобрение на получение кредита стало практически невозможно. Ужесточились методы оценки заемщика, и из десяти заявок кредит выдается максимум одному», — уверен Павел Дремин. Однако на желающих избавить банк от непрофильных активов специалисты по оценке кредитоспособности должны смотреть более благосклонно. Аналитики уверены: если будет упрощена процедура оценки заемщика при покупке залогового жилья, рынок ипотеки начнет оживать.