Эскроу-счета, да не те

Возникший у властей интерес к ситуации с ценами на первичном рынке жилья дал застройщикам еще один повод возобновить дискуссию о корректировке введенного два года назад механизма проектного финансирования и привлечения средств дольщиков через эскроу-счета. Участники рынка предлагают изменить систему субсидирования проектов, которые в силу своей низкой маржинальности не интересны банкам-кредиторам.

Механизм эскроу-счетов, когда привлекаемые средства покупателей девелопер должен держать на эскроу-счетах в уполномоченных банках до сдачи жилого объекта, был введен два года назад. На саму стройку компании могут брать проектное финансирование у тех же банков. Новый механизм вводился для защиты прав дольщиков: в случае банкротства застройщика банк за счет средств на эскроу-счетах достраивает дома либо возвращает средства. Правда, банки определили строгие правила отбора таких заемщиков.

Несмотря на резкую критику новых правил в преддверии их введения со стороны участников рынка, девелоперы смогли адаптироваться к ним. Более того, для крупных компаний партнерство с банками позволяет иногда минимизировать ставки по наиболее удачным проектам. Так, например, в Москве к концу первого квартала 2021 года девелоперы заключили с банками соглашений по проектному финансированию на общую сумму 1,48 трлн руб. и открыли почти 71,5 тыс. эскроу-счетов на 641 млрд руб., сообщила замруководителя Москомстройинвеста Карина Малхасян.

В целом по стране сейчас по новому механизму строится 47,9 млн кв. м, говорит руководитель экспертной рабочей группы при Минстрое РФ по рассмотрению проблемных вопросов в области проектного финансирования строительной отрасли Эдуард Самигуллин. Первое место по объему проектного финансирования занимает Уральский федеральный округ, где таким образом строится 65,5% жилья. На северо-западе и юге страны этот показатель составляет по 41,3%, а на Северном Кавказе — всего 33,8%. «В 14 регионах коэффициент применения проектного финансирования ниже 30%,— продолжает Эдуард Самигуллин.— При этом в Еврейском автономном округе, Мурманской области, Карачаево-Черкесии и Ингушетии этот показатель нулевой».

Проблема усугубляется тем, что в этих регионах в силу минимального уровня среднедушевого дохода населения реализуются низкомаржинальные проекты, которые зачастую банкам, выделяющим проектное финансирование, неинтересны. В то же время у локальных девелоперов уже нет возможности начинать новые проекты по старой схеме, когда в качестве страховки компании направляют взносы в компенсационный фонд, управляемый Федеральным фондом защиты прав дольщиков.

Чтобы поддержать объемы строительства в регионах, где рентабельность жилого строительства минимальна, власти пообещали запустить программу субсидирования процентных ставок по проектному финансированию низкомаржинальных проектов. К таковым относятся те стройки, затраты на которые не превышают 500 млн руб. Сейчас в профессиональном сообществе идет активное обсуждение этой темы. Так, недавно на заседании комиссии общественного совета Минстроя РФ по проектному финансированию, возглавляемой Рифатом Гариповым, его участники предложили внести ряд уточнений в соответствующее постановление правительства.

Одно из важных предложений — увеличить предельную стоимость проектов, которые могут участвовать в программе субсидирования (сейчас планируемая стоимость строительства не должна превышать 500 млн руб.). Это предложение его инициаторы объясняют тем, что комплексная жилая застройка предполагает в том числе строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, что существенно увеличивает стоимость проекта. Кроме того, инициаторы поправок предлагают распространить действие программы на регионы с низкой долей охвата проектного финансирования.

По словам Рифата Гарипова, в настоящее время программа субсидирования низкомаржинальных проектов применяется только в тех регионах, где среднедушевые денежные доходы населения за первый квартал 2020 года на 15% и более ниже среднего показателя по стране. Поэтому льготные условия пока доступны только в 49 субъектах РФ со среднедушевым доходом менее 26,79 тыс. руб. По этой причине в программу субсидирования не попали многие регионы Дальнего Востока, Арктической зоны (Мурманская область, Республика Коми, Ненецкий автономный округ) и другие. «Низкую маржинальность проектов жилищного строительства в этих регионах обуславливает высокая стоимость строительства»,— отметил Рифат Гарипов.

По данным Росстата, в прошлом году средняя стоимость строительства жилья в Коми составила 53,2 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как в четвертом квартале 2020 года среднерыночная цена в этом регионе не превышала 50,65 тыс. руб. за 1 кв. м, что привело к отрицательной рентабельности девелоперских проектов. В Ненецком автономном округе стоимость строительства составляет 62,46 тыс. руб. за 1 кв.  м, в то время как средняя цена продажи — 66,107 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, в этом регионе средняя доходность от проектов составляет всего 5,8%, что недостаточно для получения проектного финансирования. Общественный совет при Минстрое РФ планирует высказанные предложения по субсидированию низкомаржинальных проектов направить в правительство.