На повышение ставок ответили рассрочкой

Внешнеполитическая ситуация повлекла за собой рост цен на недвижимость в Челябинской области. В целях стимулирования спроса застройщики начали предлагать рассрочки на покупку жилья и продолжили реализацию объектов по обновленной льготной госпрограмме ипотеки. Эксперты считают, что рост цен из-за удорожания материалов охладит рынок жилья, однако меры поддержки со стороны государства помогут остаться отрасли на плаву и восстановиться. Представители застройщиков отмечают потребность граждан в жилье и прогнозируют стабилизацию спроса.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В марте крупные челябинские застройщики на фоне внешнеполитических событий и роста курсов валют вынужденно повысили цены на свои объекты. Ценовые изменения они объясняют удорожанием материалов и электромонтажного оборудования. С целью поддержания и стимулирования спроса девелоперы запустили программы рассрочки на свои объекты и продолжили работу по обновленной программе ипотеки с государственной поддержкой — ставки по ней выросли с 7% до 12% в связи с повышением ключевой ставки Банком России. Представители застройщиков отмечают, что в новых экономических условиях делают упор на реализацию жилья по льготным госпрограммам и на создание удобных условий расчета для дольщиков.

Как рассказали в Южно-Уральской Корпорации жилищного строительства и ипотеки, в целях поддержки покупателей компания ввела беспроцентную рассрочку на покупку квартир. Предложение будет действовать до 30 апреля.

«С 1 апреля мы запустили программу рассрочки с первоначальным взносом от 10% на строящиеся объекты недвижимости. Рассрочка действует на разные периоды, на три, шесть месяцев, до 1декабря 2022 года — в зависимости от размера первоначального взноса. В дальнейшем на остаток суммы можно будет оформить ипотеку — стоимость объекта фиксируется при заключении договора порядком расчетов по рассрочке. Индивидуально рассматриваем варианты trade-in — выкупа вторичной недвижимости», — отмечают в ЮУ КЖСИ.

Кроме этого, у застройщика действует совместная с банками-партнерами программа субсидирования ипотечной ставки. Так, готовое или строящееся жилье в микрорайоне «Парковый» можно приобрести по госпрограмме под 6,9% годовых. Такая ставка будет действовать весь срок кредита. По «семейной ипотеке» минимальная ставка начинается от 0,9% (если у заемщиков есть ребенок, родившийся после 1 января 2018 года). Для заемщика стоимость объекта при этом не увеличивается.

По словам представителей девелопера, продолжают работать и отдельные программы лояльности — скидка в 3% на объект недвижимости, если клиент или его ближайшие родственники ранее приобретали жилье в ЮУ КЖСИ, а также скидка в 1% за полный наличный расчет. Скидки по этим программам не суммируются, отмечают в компании.

О запуске рассрочки в апреле объявил и челябинский девелопер «Весна». Как рассказал коммерческий директор компании Дмитрий Петров, предложение действует на жилой дом Eleven (улица Лесопарковая), сдача которого запланирована в третьем квартале 2024 года. По словам господина Петрова, рассрочка предполагает внесение первоначального взноса и выплату каждый месяц 0,5% от стоимости квартиры. «Покупая квартиру за 5 млн руб., человек платит 1,5 млн руб. сразу, тем самым фиксируя за собой стоимость квартиры, и платит 0,5% в месяц — Это 25 тыс. руб. К окончанию срока клиент может либо выплатить остальную часть суммы за квартиру, оформить на нее ипотеку, либо продать ее с дополнительной прибылью — к тому моменту квартиры будут стоить как минимум на 15% дороже», — отмечает Дмитрий Петров.

В отделе продаж АО АПРИ «Флай плэнинг», реализующего проекты клубного поселка «Твоя привилегия» и микрорайона «Парковый 2», сообщили, что застройщик продолжает работу по льготной госпрограмме и «Семейной ипотеке». Процентная ставка зависит от условий банка-партнера — по льготной ипотеке она коррелирует в пределах 8,5%–11,9%. При покупке квартиры в «Твоей привилегии» за наличный расчет можно получить скидку — ее размер согласовывается индивидуально. Скидка за наличный расчет действует и у СК «Никс» — по данным сайта застройщика, она составляет 500 руб. с квадратного метра.

Директор по маркетингу строительной компании «Флай плэнинг» Владимир Пономарев считает, что в связи со сложной экономической ситуацией не произойдет сокращения объемов строительства и "замораживания" объектов, поскольку большинство жилья в регионе строится на базе проектного финансирования. Он отмечает, что решение правительства о субсидировании банковских кредитных ставок до 15% поможет застройщикам остаться на плаву. Текущую ситуацию на строительном рынке Владимир Пономарев оценивает как неопределенную и подчеркивает, что основные проблемы застройщики испытывают с платежеспособным спросом.

«В течение марта был ажиотажный спрос на недвижимость у всех компаний — испуг, связанный с резким ростом стоимости доллара мотивировал население вложиться в недвижимость. В апреле, скорее всего, ситуация будет крайне сдержанная. Уровень платежеспособного спроса явно будет ниже, чем в прошлые годы, потому что в 2020–2021 году рынок был сильно перегрет», — считает Владимир Пономарев.

По его мнению, на ближайший год стоит ожидать более сдержанного спроса, достаточно приемлемого, «чтобы отрасль работала», поскольку потребность в квадратных метрах у населения есть.

Как отмечает эксперт, с 2021 года средний размер приобретаемой квартиры начал уменьшаться в связи с ростом стоимости квадратного метра. Он считает, что сейчас покупатели, прежде всего, будут смотреть на эргономичность и экономичность планировок. «За лишние метры, думаю, никто не захочет платить. Популярностью станут пользоваться компактные планировочные решения. Например, студия плюс спальня площадью 60 кв. м, студия плюс спальня — 45–50 кв. м. На ближайший год потребитель будет предельно прагматичен». По словам Владимира Пономарева, зависимость от импортных материалов у региональных застройщиков крайне низкая, а выпадающие позиции будут замещены в ближайшие полгода. Он отмечает, что проводимые государством мероприятия по поддержке отрасли способны стабилизировать ее и в дальнейшем дать новую траекторию развития.

«Не думаю, что кто-то из челябинских строительных компаний будет существенно менять свои планы и траекторию развития. Строительная отрасль оказалась в числе сфер, которых наиболее активно поддерживает государство. Думаю, застройщики будут внимательно следить за стоимостью строительных материалов, внимательнее относиться к новым земельным участкам. Когда строишь большой дом, есть риск промахнуться и построить его дороже, чем продал», — комментирует Владимир Пономарев.

Управляющий строительной компании «ЭкоСити» (возводит дома в микрорайоне «Вишневая горка») Андрей Аликин отмечает, что на фоне резкого скачка курса доллара и общей экономической нестабильности сильно взлетела стоимость отдельных материалов. По его словам, на фоне резкого роста себестоимости в конце февраля все застройщики были вынуждены поднять цены — стоимость жилья за этот период увеличилась примерно на 20–25%. «Металл поднимался выше 100 тыс. руб. за тонну. Выросли в цене электромонтажные материалы, часть оборудования вообще исчезла с рынка, а цены на его остатки взлетели. По части позиций стоимость материалов немного уменьшилась, рост точно приостановился», — подчеркивает он.

Представитель застройщика отмечает, что в марте покупательский спрос был пиковым, поскольку граждане пытались защитить сбережения, а сейчас идет определенный спад. По его словам, в апреле будет некое охлаждение рынка, в дальнейшем спрос восстановится и будет по объемам продаж сопоставим с прошлым годом, либо снизится по сравнению с ним на 10–15%».

«Сейчас застройщики находятся в настороженности. Не будет большого количества проектов. Сейчас будет некий баланс рынка — жилья будет строиться столько, сколько будет востребовано покупателями. Объем опережающей стройки может уйти с рынка, но спрос будет обеспечен и не будет дефицита», — считает Андрей Аликин.

Эксперт отмечает эффективность принимаемых государством мер поддержки отрасли, в частности, решения об упрощенной замене оборудования и отмене для него процедуры экспертизы. По его мнению, введение моратория на неустойку не приведет к срыву сроков сдачи домов, поскольку застройщики заинтересованы в скорейшем раскрытии эскроу-счетов, но исключает злоупотребления со стороны дольщиков. Андрей Аликин считает, что положение девелоперов может улучшить снижение ставок по ипотеке и кредитам для застройщиков, а также сокращение сроков принятия решения о выдаче разрешения на строительство.

Исполнительный директор компании «IBC-Недвижимость» Евгений Коротков считает необходимым развивать программу льготного кредитования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в частности, улучшать условия по «сельской ипотеке». По его словам, сейчас сокращаются объемы строительства, в некоторых сегментах рынка новостроек наступил дефицит — девелоперы приостановили запуск части проектов, а от некоторых вовсе отказались. Он отмечает, что уход малых застройщиков с рынка начался давно, а крупные в то же время наращивали земельный банк, создавая для себя комфортные условия на будущее.

«Есть те, кто успел реализовать внушительный объемы жилья, имеет большой запас ликвидности. Текущая ситуация усложнит работу, но для крупных игроков уже произошли большие изменения и вопросы сейчас скорее в прогнозировании стоимости и логистики для строительных материалов», — поясняет Евгений Коротков.

По мнению эксперта, в связи с повышением ставок ипотека перестает быть «спекулятивной» — от нее в первую очередь отказываются те, кто хотел на ней заработать и сохранить деньги. Обоснованные сделки с ипотекой для приобретения единственного жилья или по причине расширения семьи будут всегда, отмечает он. Введение моратория на неустойку для застройщиков Евгений Коротков считает временной мерой, нацеленной на соблюдение сроков сдачи домов.

«Мораторий — это не инструмент затягивания сроков, это, скорее способ дать застройщикам не нарушить сроки перед массой дольщиков из-за существующих логитических проблем. Сейчас таким инструментом пытаются просто не останавливать проекты из-за снижения маржи девелопера», — комментирует эксперт.