Кризис перепроизводства

Москва все еще уверенно чувствует себя среди самых дорогих городов мира. В столице максимальные ставки на все виды коммерческой недвижимости — от торговой до офисной. Несмотря на то что качество московских объектов и уровень их обслуживания редко соответствует международным стандартам.

Тем не менее впервые за 10 лет в августе этого года риэлтеры столкнулись с "перепроизводством" офисов. По их данным, пустует около 500 тыс. квадратных метров бизнес-недвижимости. Доля вакантных площадей в московских бизнес-центрах увеличилась с 1-2% до 6,1% (при 10% начинается снижение арендных ставок). Это первый признак грядущего насыщения рынка, которое эксперты предрекают через два-три года. Только к 2009 году должно быть построено около 2 млн кв. м новых офисов (в 2006 году московские девелоперы ввели всего 130 тыс. кв. м).

В первом полугодии 2008 года объем свободных площадей в бизнес-центрах Москвы увеличился в три раза и достиг 6,1%, говорится в обнародованном вчера Jones Lang LaSalle исследовании состояния рынка офисной недвижимости в городах Европы за первую половину 2008 года. По этому показателю российская столица почти достигла среднеевропейского уровня, который оценивается в 7,1%. Значительный рост свободных офисов в Москве, где доля вакантных площадей из года в год варьировалась от 1% до 2%, произошел впервые, что является первым признаком грядущего насыщения рынка, считает партнер S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев.

Появление на рынке свободных офисов уже привело к тому, что арендные ставки за первое полугодие практически не изменились, комментирует директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Москаленко. По данным агентства "Миэль", за первое полугодие 2007 года аренда офисов в Москве подорожала более чем на 6%. Исключением остается лишь субрынок центральной части Москвы. По данным Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko, в апреле 2008 года Москва обогнала Париж в рейтинге городов с самой дорогой арендой офисов и заняла второе место после Лондона: базовая ставка аренды (без учета НДС и расходов на коммунальные услуги и прочее обслуживание помещений) в пределах Садового кольца по сравнению с мартом возросла на 20%, до $1,2 тыс. за 1 кв. м (см. "Ъ" от 19 мая). "Сегодня за пределами Садового средние ставки варьируются от $900 до $1,4 тыс. за 1 кв. м, в центре города — от $1,4 тыс. до $2,5 тыс. за 1 кв. м",— говорит Наталья Москаленко. Господин Авдеев убежден, что из-за запрета мэрии на строительство новых бизнес-центров в центре города аренда офисов в пределах Садового кольца будет дорожать постоянно.

Наметившийся рост объемов вакантных площадей вряд ли приведет к снижению ставок в ближайшие два-три года, убеждены эксперты. Рассчитывать на исчезновение дефицита и, следовательно, на сокращение арендных платежей можно будет тогда, когда уровень вакантных площадей превысит 10%, считает начальник отдела исследований CB Richard Ellis Ирина Флорова.

Основной причиной трехкратного увеличения объема свободных площадей в московских бизнес-центрах стали высокие темпы ввода новых объектов. По данным Colliers International, за первое полугодие 2008 года было введено 840 тыс. кв. м офисной недвижимости, всего к 2009 году должно быть построено около 2 млн кв. м. "Высокие показатели поступления на рынок новых площадей были продемонстрированы уже в четвертом квартале 2007 года, когда было введено свыше 200 тыс. кв. м офисов",— отмечает эксперт. Для сравнения: за первые три квартала прошлого года было сдано в эксплуатацию всего 70 тыс. кв. м. По итогам 2006 года было введено 130 тыс. кв. м новых офисов. По данным Colliers International, сейчас общая площадь всех московских бизнес-центров достигает 8,2 млн кв. м, из которых 1,2 млн кв. м приходится на офисы класса А, чуть более 7 млн кв. м — на класс В.