Метры вместо пушек

Военные конфликты не только оказывают разрушительное воздействие на экономику воюющей страны, но и провоцируют рост спроса на объекты недвижимости в других, безопасных странах. Война в Сирии взвинтила цены на дорогие кварталы Парижа, а "бархатные" революции в СНГ привели к появлению новых покупателей на московском рынке недвижимости.

Сирийский эффект

В октябре 2013 года французская сеть агентств недвижимости выступила с необычным исследованием. По данным компании, военный конфликт в Сирии привел к тому, что во Францию потянулся поток состоятельных иностранцев, желающих осесть в Париже. Подобные тенденции начали активно прослеживаться с апреля, и только за пять месяцев агентство продало несколько десятков объектов, причем не только гражданам Сирии, но и ливанцам, которые опасаются экспансии конфликта на территорию своей страны. В первую очередь интерес к парижскому рынку недвижимости, по данным агентства, вырос со стороны граждан Сирии, Ливана, Египта и Ливии. "В течение последних месяцев на рынке Парижа наблюдается рост спроса со стороны иммигрантов из стран, граничащих с Сирией. Многие покупатели с Ближнего Востока приобретают недвижимость во французской столице, поскольку опасаются политической нестабильности в родном регионе. Состоятельные арабские инвесторы приезжают в Париж с семьями и покупают дорогие дома и квартиры в "золотом треугольнике": авеню Монтеня, Георга V и Елисейские поля",— говорит эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Юлия Кожевникова. По ее словам, граждане стран, затронутых революциями и политической смутой, стремятся найти инвестиционное убежище в стабильных странах, чтобы иметь дополнительные источники дохода на черный день. Например, приблизительно на время протестов в Египте пришлась сделка стоимостью около €10 млн, в ходе которой египтянин приобрел в центре Парижа несколько квартир общей площадью 1 тыс. кв. м для сдачи в аренду. Некоторые парижские агентства, специализирующиеся на жилье премиум-класса, отмечали, что из-за "арабской весны" в 2012 году доля сделок покупателей из Египта, Ливана, Сирии и Туниса составила до 50% от общего числа сделок в компаниях. Типичный пример: в прошлом году гражданин Ливана приобрел за €7 млн квартиру с видом на Эйфелеву башню.

Таким образом, "сирийский эффект" в полной мере вписывается в общую тенденцию. "Предыдущий скачок цен на недвижимость в Лондоне был спровоцирован волнениями в Тунисе и Марокко, а впоследствии — в Саудовской Аравии. Тогда в считаные недели расхватали все самые дорогие апартаменты в лондонских новостройках, включая наш коэксклюзивный проект One Hyde Park. Покупатели прилетали частными рейсами и, не заезжая в отель, ехали сразу в офис продаж, осматривали шоу-рум и подписывали резервационное соглашение без долгих торгов",— говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. По ее словам, во время волнений в Таиланде в британской столице высадился целый десант статусных покупателей из стран Юго-Восточной Азии. "Если сравнивать Лондон с Парижем, то близкие к высшим политическим кругам представители властных и деловых элит выбирают именно Лондон, поскольку Великобритания, как известно, не выдает беженцев",— говорит эксперт.

Еще один пример влияния военных действий на рынок недвижимости — деятельность сомалийских пиратов, которые за последние пять лет содействовали увеличению стоимости жилья в столице Кении Найроби, по данным экспертов, на 200%. Достигнуто это было за счет фантастического вливания средств в размере примерно годового объема кредитования жилья в стране, то есть в сумме порядка €500 млн в год. Примечательно, что "деятельность" пиратов также содействовала снижению на 30% прибыли от эксплуатации Суэцкого канала, что приводит к ежегодным потерям прибыли в размере $500 млн.

Сложность обобщений

Впрочем, по словам экспертов, эмигранты из Сирии и Ливии и прежде покупали недвижимость в Париже. "Любой конфликт или кризис всегда заставляет капитал тех или иных пострадавших стран искать тихую гавань. Во время военных действий спрос на французскую недвижимость со стороны этих двух стран действительно вырос. И это вполне закономерно. Насколько изменился спрос на эти объекты именно сейчас, сказать очень сложно, поскольку даже после всех ограничений элитная недвижимость в основном покупается через офшорные компании",— говорит управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс. Подобными случаями, которые повлияли на рынок, по его словам, можно назвать кризис 2008 года или египетские волнения. В такие моменты тихой гаванью становятся не облигации или драгоценные металлы, например золото, а именно недвижимость. "С точки зрения стабильности недвижимости лучшими рынками являются Великобритания и Сингапур, поэтому, когда в мире происходит что-то серьезное, спрос на недвижимость в этих двух странах сразу же начинает расти. Застройщики не могут на это реагировать. Для того чтобы предлагать объекты на рынке, им требуется примерно два года — от процесса получения разрешения на строительство и до начала продаж. На политические или военные события реагирует вторичный рынок",— говорит эксперт.

По словам президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, Сирия и Ливия — сравнительно небогатые страны, обладающие крайне ограниченным количеством состоятельных граждан, способных приобрести элитную недвижимость в Париже стоимостью от €2 млн за объект. "Традиционно представители данных стран заключали в Париже лишь по несколько сделок в год. Поэтому отмечаемая в последний год активизация покупателей из Ливии и Сирии (30-40 трансакций), с одной точки зрения, выглядит впечатляющей. Другое дело, что в общем масштабе рынка это ничтожно малое значение, неспособное хоть как-то повлиять на уровень цен и общий объем спроса",— говорит эксперт. Ведь даже граждане всех ближневосточных стран суммарно обеспечивают лишь порядка 12% от общего объема сделок на рынке элитного жилья Парижа. Причем драйверами этого спроса являются представители куда более богатых ОАЭ, Кувейта, Катара и Саудовской Аравии, а не "нищих" по сравнению с ними Сирии и Ливии. Впрочем, как отмечает эксперт, куда более значимое влияние оказали ливийские иммигранты на более доступный рынок недвижимости сопредельного Туниса. Вследствие их массовой миграции стоимость качественного жилья на средиземноморских курортах страны увеличилась на треть в течение 2011 года. Справедливости ради стоит отметить, что до этого подорожания качественная тунисская недвижимость стоила относительно недорого — €950-1300 за 1 кв. м. Относительно невысокий уровень цен позволил привлечь значительное количество покупателей из соседних стран, за счет активизации спроса которых и произошел рост цен. Для сравнения: средняя стоимость жилья в Париже составляет €8270 за 1 кв. м. "В случае с Сирией массового бегства элиты — наиболее состоятельной части общества — практически не наблюдается. Правящий в Сирии класс постепенно одерживает победу. Вследствие этого отпадает и сама необходимость легализировать средства сомнительного происхождения посредством приобретения элитного жилья за рубежом",— говорит Станислав Зингель.

Более того, достаточно сложно определить момент начала новой денежной волны. "Военный конфликт не возникает внезапно, он появляется и развивается постепенно, и перетекание капитала из одной страны на рынки недвижимости других стран также обычно начинается по другим причинам за несколько лет до начала открытого конфликта. Это происходит плавно, и поэтому не особо чувствуются резкие скачки. Более важны такие вещи, как право собственности и стабильность местной валюты",— говорит президент Etage Real Estate Дэвид Коэн. Показательной тенденцией, по его словам, является запрос на недвижимость в США со стороны инвесторов из стран Латинской Америки, переживающих период политической нестабильности, в основном на рынке недвижимости Майами и Нью-Йорка.

Российский опыт

В отличие от Лондона и Парижа, Москва не почувствовала на себе последствий арабских волнений. "Во-первых, Москва — локальный рынок: для россиян и граждан СНГ. Для иностранцев он непонятен. Во-вторых, нахождение на территории Российской Федерации не спасает от уголовного и политического преследования властями государства, из которого прилетел влиятельный беженец. Угроза экстрадиции остается, и в этом фундаментальное отличие от Великобритании",— говорит Елена Юргенева. В-третьих, по ее словам, структура спроса вследствие вышеуказанных действий не изменилась. "Сильные мира сего из числа наших граждан и так имеют в своем портфолио квартиру в Москве, дачу на Лазурном берегу и пентхаус в Майами. Тем же, кому элитная недвижимость была не по карману до начала политического кризиса или революции, она так и осталась недоступна в ходе конфликта",— говорит эксперт. По словам Игоря Индриксонса, российский рынок не является тихой гаванью для капитала. "Обращаясь к истории российско-чеченских войн, можно вспомнить, что капитал в то время тоже тек рекой в сторону Лондона, где сегодня и проживает большинство тех самых террористов. Кроме того, в те времена деньги отправлялись в Арабские Эмираты и Сингапур",— говорит эксперт. Однако, по словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, влияние на российский рынок недвижимости оказали в первую очередь "бархатные революции" в странах СНГ и их последствия. "Смена элит в Грузии, Абхазии, на Украине и в республиках Средней Азии неизменно приводила к тому, что представители правящего класса мигрировали в Москву. Нельзя сказать, что они существенно повлияли на рынок, однако можно говорить о том, что они стабильно проявляют интерес к московскому рынку",— говорит эксперт.

В настоящий момент на юге России происходят похожие процессы. "На фоне достаточно сложной социально-экономической и военно-политической ситуации в северокавказских республиках многие их жители из числа русскоязычного населения предпочитают приобретать недвижимость в Ставропольском, Краснодарском краях и в меньшей степени в Ростовской области. То есть в регионах, отдаленных от территорий, где по-прежнему остается высокой террористическая активность",— говорит Анна Мишутина. По словам Евгения Скоморовского, состоятельные жители северокавказских республик также проявляют интерес к недвижимости других регионов. "Помимо соседних регионов активно вкладывают средства в рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, можно сказать, что это часть общей тенденции по перемещению средств из проблемных регионов",— говорит эксперт. В любом случае, по словам Станислава Зингеля, в целом военные или революционные события, как правило, оказываются неожиданными и относительно краткосрочными. Однако, как следствие, рынок недвижимости, характеризующийся большой инерционностью, часто не успевает отреагировать на эти события.