Толчок для экспансии

В России насчитывается около 3 тыс. строительных организаций. Однако компаний, которые бы работали более чем в двух регионах страны,— единицы. Новые правила работы со средствами дольщиков, вступившие в силу этим летом, могут усилить процессы строительной экспансии, полагают эксперты.

Так, как девелопер привык действовать в Петербурге, он вряд ли сможет работать в регионах. Там другие взаимоотношения с властями, с конкурентами, поставщиками, подрядчиками

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

В число межрегиональных строительных компаний входят в основном крупные холдинги, как правило, из Москвы: «Главстрой», «Интеко», «Кортрос», «МонАрх», «Пик», «Самолет», ФСК. Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что местные компании редко выходят в другие регионы. «Примеров выхода петербургских девелоперов объективно очень мало: крупные застройщики — публичные компании ЛСР и "Эталон" — это первая немногочисленная группа, но с большим объемом бизнеса за пределами домашнего региона. Такие компании представлены в Петербурге и Ленинградской области, имеют богатые портфели проектов в Москве и Московской области, группа ЛСР также представлена в Екатеринбурге. Есть крупные и средние застройщики с точечным присутствием на региональных рынках: Setl City и "Строительный трест" осуществляют строительную деятельность в Калининграде, а "Петрострой" — в Перми. Отдельно стоит упомянуть иностранную компанию, которая исторически базировалась и работала в России только на территории Петербурга,— это ЮИТ, сегодня она работает в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Казани, Тюмени».

Господин Косарев полагает, что низкая активность девелоперов в других регионах связана с тремя причинами. Во-первых, домашний рынок обладает достаточной емкостью и рентабельностью для того, чтобы концентрироваться на нем, а не искать возможности для диверсификации. Во-вторых, для выхода на высокорентабельный московский рынок у большинства компаний не хватает ресурсов и, возможно, конкурентных преимуществ по сравнению с сильными московскими игроками — пока что это удалось только двум лидерам, ЛСР и «Эталону», а также ЮИТ. В-третьих, региональные рынки не дают желанной рентабельности и оборотов, что сдерживает от соответствующей экспансии.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development, говорит: «Основная проблема при региональной экспансии — более низкая, чем в двух столицах, маржинальность строительства. Деньги и спрос сосредоточены в Москве и Петербурге и их областях. Чуть менее привлекательны города-миллионники — например, Екатеринбург и Казань. Еще одна проблема — различные правила игры на разных рынках. Так, как девелопер привык действовать в Петербурге, он вряд ли сможет работать в регионах. Там другие взаимоотношения с властями, с конкурентами, поставщиками, подрядчиками. Соответственно, это дополнительные сложности, которые еще больше ухудшают и без того не лучшую экономику проекта».

«Даже ЛСР и "Эталон" фокусируются на домашнем и московском рынках, в отличие от той же ГК "Пик"»,— отмечает господин Косарев.

Роман Мирошников исполнительный директор СК «Ойкумена», добавляет: «Еще один фактор: в регионах в большинстве случаев можно рассчитывать только на местного покупателя, тогда как в Петербурге доля иногородних покупателей составляет 10–15%. Пока что работа в регионах (кроме хорошо изученных) не имеет смысла. Это будет до тех пор, пока цены на жилье там не пойдут в рост и не появится хороший платежеспособный спрос».

Переход на эскроу-счета и проектное финансирование значительно трансформируют рынок строительства жилья в ближайшие годы, уверен господин Косарев. «И, учитывая вероятное сближение девелоперов с банками, возможны изменения в стратегии девелоперов, в том числе в контексте региональной экспансии. В частности, девелоперы, связанные с банковскими структурами, возможно, будут более активно развиваться в регионах, имея важное преимущество в работе по новой схеме реализации жилья по сравнению с локальными игроками»,— считает господин Косарев.

Кроме того, многие эксперты прогнозировали, что введение новой схемы заставит уходить с рынка мелкие и средние компании, а высвобождающиеся ниши будут занимать крупные игроки, в том числе и из других регионов.

Андрей Кугий, управляющий партнер компании «М2Маркет», не смог припомнить, чтобы в последние три года кто-то из крупных игроков вышел в новые регионы. «Но планы такие у компаний есть. Реализовывать свои проекты в Москве, именно в пределах МКАД, планирует Glorax Development, также компания Setl планирует выйти на рынок столицы. Вместе с тем есть и обратная тенденция: ГК "Пионер" покидает рынок Петербурга»,— перечисляет он.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», отмечает, что выход на «чужой» рынок зависит от многих факторов: нужно обладать неким ресурсом, который поможет правильно оценить возможности при покупке земельного участка. «Кстати, сейчас уже есть и IT-инструментарий, позволяющий эту аналитическую работу проводить даже на расстоянии,— это аналитическая платформа bnMAP.pro. Благодаря этой системе аналитик петербургской компании может, не выходя из офиса, сделать экспресс-отчет по конкретному московскому району или даже по отдельно взятым новостройкам. Причем можно увидеть не только актуальное состояние рынка (предложение, цены, сделки), но и ретроспективу. Это в разы сокращает и временные, и финансовые затраты при поиске и анализе новых площадок под строительство. Но пока такие инновации доступны далеко не по всем регионам, а помимо этого, важную роль играет наличие платежеспособного спроса и "расклад сил" среди локальных застройщиков. Нередко покупатель чаще доверяет местному девелоперу, а новичку нужно еще заслужить доверие и заработать авторитет в регионе»,— рассказала эксперт.