«Радугой» оплатят долги

В Челябинске выставили на продажу действующий торговый центр «Радуга» на улице Российской. Двухэтажное здание площадью 16,3 тыс. кв.м оценили в 550 млн руб. Собственник здания заявляет о высокой рентабельности готового бизнеса, объясняя продажу необходимостью погашения долговых обязательств. Эксперты указывают на ряд недостатков формата торгового центра, повлиявших на Shopping Indeх, завышенные показатели востребованности ТЦ «Радуга» и несоизмеримо высокую стоимость продажи объекта.

В центре Челябинска выставили на продажу торговый комплекс «Радуга» на пересечении улиц Российской и Коммуны. Цена объекта — 550 млн руб. без учета НДС. В объявлении о продаже сообщается, что ежедневно торговый комплекс, расположенный в шаговой доступности от остановок общественного транспорта, посещают около 8 тыс. человек, зона охвата посетителей — 470 тыс. человек. Коммерческий объект расположен на участке площадью 0,72 га, имеется подземная парковка емкостью 190 машиномест. Общая площадь здания — 16,3 тыс. кв.м, в аренду сдается свыше 8,6 тыс. кв.м. В числе действующих якорных арендаторов, по данным автора объявления, супермаркет «Молния» (один из владельцев розничной сети — собственник ТЦ «Радуга» Дмитрий Бухарин), «Детский мир», Burger King, «Adidas дисконт» и другие. По данным базы «СПАРК-Интерфакс», здание торгового комплекса «Радуга» наряду с ТК «Фиеста» принадлежит ООО УК «Торгцентр». Уставный капитал компании составляет 1,3 млн руб., равноправными совладельцами являются Дмитрий Бухарин и Игорь Бобин.

Господин Бухарин подтвердил информацию о продаже торгового комплекса, объяснив такое решение нехваткой средств. «Часть вырученных от продажи средств планируем направить на погашение кредитов, оставшуюся часть — на развитие других объектов»,— отметил собственник ТЦ, не уточнив, каких именно. Он добавил, что торговый комплекс привлекателен с точки зрения рентабельности арендного бизнеса. Указанная в объявлении стоимость «Радуги», как отметил Дмитрий Бухарин, была рассчитана, исходя из денежного потока и чистой прибыли. По словам бизнесмена, пока покупателя найти не удалось.

По мнению директора компании «IBC Недвижимость» Станислава Ахмедзянова, 550 млн руб. — слишком высокая цена за такой объект, его реальная стоимость ниже на 25%. «Ситуация на рынке катастрофически ухудшается, на продажу выносятся все новые объекты готового бизнеса. В прошлом году было популярно продавать рестораны и магазины одежды. При этом редко кому вообще удается реализовать готовый бизнес»,— отмечает эксперт.

Интерес к коммерческой недвижимости в Челябинске время от времени проявляют федеральные покупатели, однако, как правило, их интересуют комплексы от 60 тыс. кв.м арендопригодной площади, в которых можно воплотить стандартную концепцию, перезапустить, сменить пул арендаторов, добавляет господин Ахмедзянов. С другой стороны, есть ряд обстоятельств, с учетом которых собственник ТЦ может увеличивать цену, отметил эксперт. К таковым относятся долгосрочные контракты, подписанные компанией по ценам выше рыночных, а также некоторые преимущества в виде дешевых затрат, к примеру, на эксплуатацию зданий.

Директор Yellowstone Development Денис Ни считает, что главная проблема торгового комплекса «Радуга» кроется в несоответствии его размеров утвержденным общероссийским и международным классификациям. «Во-первых, непонятен формат этого торгового комплекса. Лишь половина первого этажа соответствует размеру районного ТК и пользуется популярностью у местных жителей: покупатели ежедневно приходят туда за покупками первой необходимости. Исходя из ассортиментной матрицы товаров повседневного спроса, площадь таких помещений не должна превышать 5 тыс. кв.м. «Радуга» же по площади претендует на классификацию окружного ТЦ, куда покупатели приходят один раз в неделю либо докупают то, чего нет в других магазинах. При этом торговому комплексу особо нечего предложить. Из-за бешеной конкуренции на рынке второй этаж комплекса, мягко говоря, не пользуется спросом»,— говорит Денис Ни. По этой причине у «Радуги», по мнению эксперта, невысокий индикатор Shopping Index (показатель потребительской активности, отражающий динамику его посещаемости). На основе данных, представленных в объявлении, индекс ТЦ составляет 335 единиц (количество покупателей на 1 кв.м площади в год), в то время как для торговых центров класса «С» с арендопригодной площадью от 5 до 20 тыс. кв.м он должен быть, как минимум, вдвое выше.