Доплата за функцию

Покупатель жилья при выборе вариантов нередко отбрасывает "крайние" этажи — первый и последний. Обусловлено это, как правило, соображениями безопасности. Но некоторые покупатели, наоборот, "охотятся" за первыми этажами. Перевод жилой квартиры, выходящей на оживленную магистраль, в нежилой фонд может принести определенную выгоду.

Поскольку жилые районы постройки 70-80-х годов прошлого века проектировались без учета спроса на помещения в стрит-ритейле, то с развитием транспортной инфраструктуры и рынка торговли в спальных районах города возникала потребность в подобных объектах. Это связано с тем, что открывающиеся станции метро перераспределяют транспортные и пешеходные потоки, что влияет на увеличение спроса на помещения стрит-ритейла в близлежащих домах, в частности, для операторов товаров импульсного спроса и услуг. Поэтому квартиры на первых этажах домов, прилегающих непосредственно к новым объектам инфраструктуры, неизменно пользуются спросом у операторов рынка стрит-ритейла.

В последнее время количество переводов в нежилой фонд снижается. На сегодняшний день большинство встроенных помещений, расположенных в ликвидных локациях, уже успешно переведены в нежилой фонд, заполнены арендаторами и работают на ротацию.

Коммерческий директор "Центра согласований" Ольга Морозова спад интереса к переводам объясняет еще и тем, что новые дома уже проектируются со встроенными коммерческими помещениями на первых, а иногда и вторых этажах. "Поэтому с ростом нового строительства постепенно падает спрос на перевод жилых помещений в нежилые. Так, "Центр согласований" в настоящее время занимается переводом в нежилой фонд только двух квартир в районе станции метро "Бухарестская"", — поделилась она.

Еще одна причина — затрудненность перевода в нежилой фонд помещений, расположенных в панельных домах. Это связано с большим количеством незаконных перепланировок, которые проводились в течение многих лет в обход всех стандартов и требований к безопасности. Впрочем, с появлением новых станций метро "переводы" жилья в домах советской постройки получают новый импульс. Но процесс переоформления статуса недвижимости достаточно долог, хотя затраты времени и сил окупаются.

По оценкам Ольги Аткачис, руководителя отдела торговой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, стоимость помещения, переведенного в нежилой фонд, в среднем на 30-50% выше аналогичного жилого помещения в этом же доме.

Госпожа Аткачис говорит, что процесс может занять от шести месяцев до полутора лет. "Безусловно, ликвидные помещения на первых этажах жилых домов, расположенных в непосредственной близости от метро, — наиболее привлекательные для перевода в нежилой фонд объекты. В среднем ставки на аренду помещений, расположенных в панельных домах и переведенных в нежилой фонд, колеблются от 2 до 4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц", — рассказала она.

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов обращает внимание на то, что при переводе надо учитывать такой нюанс: если в доме есть приватизированные квартиры, то с их представителями необходимо согласовывать данный перевод. "До конца 2012 года чаще всего переводили в торговые точки квартиры на первых этажах домов, находящихся вблизи метро с интенсивными пешеходными потоками, например, в Центральном районе и в зоне метро "Приморская"", — рассказал эксперт.