Аренду обсудили не до конца

Курская структура «Мираторга» через суд пытается зарегистрировать права на 15 лет аренды крупного земельного участка площадью 2053 га в регионе. Речь идет о земле сотни дольщиков: еще в 2006-м они передали участок в аренду агрофирме «Южная», потом захотели расторгнуть с ней договор, но не исполнили собственное решение, а после смены еще двух арендаторов мнения пайщиков о продлении договора уже с «Мираторгом» разделились. Суды двух инстанций отказали «Мираторгу», но кассация вернула дело на новое рассмотрение, и юристы считают, что решение будет вынесено в пользу агрохолдинга вопреки позиции отдельных пайщиков.

Права на уход за 2 тыс. га в Курской области ищут в судах

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Арбитражный суд Курской области назначил на 9 декабря первое заседание по иску ООО «Пристенская зерновая компания» (структура «Мираторга», занимается выращиванием пшеницы, ячменя, кукурузы, сои) в рамках повторного рассмотрения дела. Оно было направлено в первую инстанцию в июле арбитражным судом Центрального округа, который отменил решение арбитражного суда Курской области от 16 июля 2021-го и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2021-го.

Речь идет об участке площадью 2053 га в Снаготском сельсовете Кореневского района Курской области: по оценке собеседника „Ъ“ на сельхозрынке, стоимость земли может превышать 100 млн руб., при этом свободной сельскохозяйственной территории в регионах Черноземья традиционно немного. Пристенская зерновая компания в иске требует признать незаконным отказ курского управления Росреестра в госрегистрации сведений о продлении договора аренды на 15 лет (с 2021 до 2036 года), а также обязать зарегистрировать эти сведения. Третьими лицами выступают более ста человек, владеющих землей в долевой собственности.

В 2006 году дольщики заключили договор о передаче паев в аренду ЗАО «Агрофирма „Южная“» на 15 лет. Договор предусматривал автоматическое продление, если стороны за полтора года до окончания срока его действия не сообщали друг другу о намерении прекратить обязательства. В конце 2014 года «Южная» уступила права аренды ООО «Агросоюз», а в 2015-м «Агросоюз» передал их Пристенской зерновой компании.

В 2020-м Пристенская зерновая компания обратилась в курское управление Росреестра для внесения в Единый госреестр недвижимости сведений о продлении договора аренды. Ведомство отказало, сославшись на то, что уведомлений от второй стороны ему не поступало, и порекомендовало компании заключить дополнительное соглашение либо представить подтверждающие ее позицию документы. Юрлицо предоставило письмо администрации сельсовета о том, что собраний участников общей долевой собственности (на котором могли принять решение о непродлении договора) не проводилось. В Росреестре доказательством это не посчитали; структура «Мираторга» обратилась в суд.

Параллельно арбитражному разбирательству спор о той же земле, но уже по иску структуры «Мираторга» непосредственно к дольщикам для признания договора продленным, рассматривался в Кореневском райсуде. В ходе этого разбирательства выяснилось, что в 2019 и 2020 годах Пристенская зерновая компания получила от отдельных дольщиков (но не от общего собрания) уведомление о предстоящем расторжении договора аренды. Более того, в 2020 году «имела место попытка проведения общего собрания участников» с вопросом о продлении срока аренды. Но собрание не было проведено из-за наложенных райсудом обеспечительных мер. Также выяснилось, что еще в 2015 году общее собрание единогласно решило расторгнуть договор (из-за несвоевременной оплаты) с тогдашним арендатором — «Южной». Эти аргументы легли в основу решения первой и постановления апелляционной инстанций: они посчитали, что для прекращения договора аренды этого достаточно, а решение общего собрания не нужно.

В структуре «Мираторга» настаивают, что для прекращения аренды, напротив, необходимо именно решение общего собрания. С этим согласилась кассационная инстанция, отметившая, что решение о судьбе участка по законодательству должно приниматься только большинством голосов пайщиков на общем собрании. Также две инстанции, по мнению суда округа, не дали оценку позиции Росреестра о необходимости заключения допсоглашения к договору. А решение собрания от 2015 года, как установила кассация, к структуре «Мираторга» вообще не имеет отношения, да и не было исполнено по отношению к работавшему тогда на земле арендатору.

Управление Росреестра жалобу на кассационное постановление не подавало. Зато ее направил один из дольщиков — Николай Пенчуков: только его представитель участвовал в рассмотрении дела в суде округа со стороны дольщиков. Господин Пенчуков ссылался на решение Кореневского райсуда от октября 2021 года, которым отказано Пристенской зерновой компании в признании договора аренды продленным. Но в Верховном суде не стали рассматривать жалобу, отметив, что пайщик может представить свои доказательства в первой инстанции.

Теперь вероятность вынесения решения арбитражного суда Курской области в пользу структуры «Мираторга» велика, отмечает управляющий партнер юридической компании Enterprise Legal Solutions Юрий Федюкин: «Кассационный суд критически оценил решение судов нижестоящих инстанций и прямо указал на законность требований арендатора, на их соответствие ФЗ „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“. А решение кассационного суда обязательно учитывается при направлении дела на “второй круг”». Партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин подчеркивает, что кассацией «была высказана критическая оценка в отношении решения общего собрания 2015 года»: «А оно было одним из ключевых доказательств собственников и Росреестра. Суд исходил из того, что представление этого решения новому собственнику спустя семь лет и после двукратной смены арендатора будет актом недобросовестности со стороны владельцев. Зато положения закона „Об обороте земель сельхозназначения“ удачно сочетаются с позицией арендатора: распоряжение участком производится на общем собрании собственников».

Собственники, не согласные с предоставлением земли в аренду, вправе требовать выдела своей доли из участка без согласия арендатора — в таких случаях и заключается допсоглашение, подчеркивает господин Малинин: «Но такое право возникает лишь тогда, когда собственник принял участие в общем собрании и выразил несогласие с передачей участка в аренду. А направление индивидуальных писем и уведомлений арендатору от недовольных собственников никакого юридического значения в этом споре не имеет». Схожие требования арендаторов уже неоднократно удовлетворялись судами, в том числе дважды — Девятнадцатым арбитражным апелляционным в октябре 2022 года, отметил Василий Малинин.