Торгцентр здесь неуместен

Памятуя об опыте предыдущих кризисов, российские инвесторы нацелились на приобретение объектов коммерческой недвижимости, которые собственники вынуждены продавать со значительным дисконтом. Но сейчас в Москве найти такие активы пока не получается. После экономических спадов в 2008 и 2014 годах девелоперы стали хеджировать риски, отказываясь, например, от валютных кредитов или строя объекты под конкретных заказчиков.

Российские инвесторы нацелились на покупку проблемных активов (distressed assets) на рынке коммерческой недвижимости, говорится в исследовании Knight Frank. Там отмечается, что такую возможность рассматривают практически все девелоперы и структуры, инвестирующие в недвижимость. Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков указывает, что сейчас девять из десяти поступающих обращений касаются вопросов о наличии объектов, которые можно купить с хорошими скидками.

Гендиректор JLL в России и СНГ Андерс Лильенстолпе также отмечает этот тренд. Основной инвестиционный интерес, по его словам, сейчас сконцентрирован в сегменте складской недвижимости, сохраняется спрос на офисы и торговые площади. Партнер Colliers International Станислав Бибик поясняет, что активность инвесторов связана с наличием у них большого объема рублевой ликвидности.

«Многие сформировали четкое убеждение, что проблемные активы должны появиться в ритейле и гостиничной недвижимости, их активно ищут»,— говорит он.

По оценкам Knight Frank к дистресс-активам можно отнести объекты, которые генерируют хороший денежный поток, но из-за сложностей у собственников продаются со скидкой. Для офисов хорошим дисконтом Алексей Новиков называет 10–15%, для торгцентров — 20–25%. «Последние сейчас переживают тяжелые времена, даже если речь идет об успешно работающих объектах»,— поясняет он. Господин Лильенстолпе согласен с этим тезисом. При этом, по его мнению, ситуация на офисном рынке по-прежнему стабильна. Алексей Новиков добавляет, что, согласно общемировому тренду, действительно, ждать появления кризисных активов сейчас можно и в гостиничном сегменте. Партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев предполагает, что с заметным дисконтом в итоге могут начать продаваться знаковые объекты, их выход на рынок стоит ждать через полгода-год.

Впрочем, пока консультанты не фиксируют появления кризисных предложений ни в одном из сегментов недвижимости в России.

Интерес инвесторов к проблемным активам в кризис увеличивается традиционно, констатирует руководитель направления бизнес-аналитики CBRE Клавдия Чистова. «Но предыдущие кризисы уже существенно почистили ряды девелоперов и собственников коммерческой недвижимости, из-за чего объем доступного предложения может быть заметно меньше»,— рассуждает она. По словам госпожи Чистовой, достаточно большой объем коммерческой недвижимости продавался с дисконтом в 2017 году: тогда это стало результатом санации крупных банков. Но в этот раз, по ее прогнозам, восстановление пройдет быстрее и количество кризисных активов будет ниже.

В числе ключевых причин, сдерживающих появление на рынке дистресс-активов, господин Бибик называет массовый переход девелоперов на рублевое кредитование. Многие компании пострадали в прежние кризисы, в том числе из-за наличия валютных займов, в то время как арендный доход получали в рублях. Алексей Новиков добавляет, что в основном проблемные активы образуются, когда инвесторы делают вложения в растущую экономику. «Они закладывают риски, рассчитывая на низкую стоимость фондирования, но этот показатель увеличивается из-за резкого непрогнозируемого снижения спроса»,— рассуждает он. По словам эксперта, в России последние несколько лет девелоперы и инвесторы старались максимально оградить себя от всех возможных рисков, переориентируясь на работу в формате built-to-suit и снижая объем спекулятивного строительства.

«В Европе предпосылок для появления дистресс-активов сейчас намного больше»,— уверен господин Новиков. По его словам, последние пять-десять лет большинство стран ЕС жили в ситуации, когда цены на недвижимость только росли, и девелоперы впервые за десять лет оказались в плохих рыночных условиях.