Все в дом

Нынешний год должен стать решающим для развития в стране рынка индивидуального жилищного строительства. Власти пообещали запустить полноценную программу развития рынка ИЖС, предусматривающую создание всей необходимой инфраструктуры для частных домов и расширение ипотечного кредитования при покупке таких объектов. Пока же этот сегмент остается в зачаточном состоянии, несмотря на спровоцированный пандемией высокий спрос россиян на частные дома.

Пандемия привела к росту интереса россиян к сегменту индивидуального жилищного строительства

Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ

По итогам прошлого года сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) побил рекорды: площадь частных домов, построенных россиянами, достигла 53,8 млн кв. м, следует из данных Росреестра. За весь 2021 год застройщиками введено 49,8 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Однако рекорд скорее статистический, чем реальный. В минувшем году Росреестр активно проводил в рамках действующей в стране «дачной амнистии» легализацию домов, построенных на частных землях без всей разрешительной документации. Этим многие эксперты, опрошенные «Ъ-Домом», и объясняют прирост объемов ИЖС.

Впрочем, власти делают ставку на этот сегмент. Они пообещали, что в скором времени на рынке ИЖС будут запущены стандартные для строительства многоквартирных домов инструменты, позволяющие россиянам находить финансирование и минимизировать риски недостроя. Так, в правительстве идет работа по внедрению эскроу-счетов в ИЖС, а также развитие ипотечных программ в этом сегменте. О планах выйти на этот рынок заявили и крупные застройщики, включая группу ПИК и «Самолет». Но как сейчас обстоят дела в индивидуальном жилищном строительстве?

Кто первый

Согласно разным исследованиям, 83% малоэтажных объектов строилось в 20 регионах страны. С огромным отрывом от остальных субъектов РФ идут Подмосковье и Новая Москва, на долю которых совокупно пришлось 38% всего нового объема ИЖС. В остальных регионах из топ-20 доля малоэтажного строительства находится на уровне 2–4%. В этот список помимо капиталоемких рынков недвижимости вошли и субъекты страны, где объем строительства многоквартирных домов незначителен. А это Калужская, Иркутская, Владимирская, Тверская, Волгоградская, Белгородская, Костромская области и Ямало-Ненецкий автономный округ.

По состоянию на сентябрь 2021 года больше половины малоэтажного жилищного строительства России приходится на Центральный федеральный округ. Доля остальных федеральных округов не превышает 10–12%.

На топ-10 застройщиков малоэтажного жилья приходится 51% данного сегмента рынка. Компании из первой тройки занимают почти 36% рынка: на первом месте — группа компаний «Холдинг Партнер» с долей рынка 20%, на втором — «Апрелевка С» (10%), третье — у KASKAD Family (6%). Доли остальных застройщиков не превышают 3%.

Финансовый вопрос

Несмотря на появление новых объектов в ИЖС, банки пока неохотно кредитуют этот сегмент. Так, по данным «Дом.РФ», по итогам 2021 года доля кредитов на ИЖС, частные дома и покупку земельных участков под такие объекты сократилась на 0,4 процентного пункта к 2020-му и составила всего 2% от общего объема выданных жилищных займов. Если в позапрошлом году было выдано всеми банками 42 тыс. таких кредитов, то в прошлом — 37 тыс.

Однако в денежном выражении суммарный объем ипотечных кредитов, выданных в этом сегменте 20 крупными банками страны, оказался на 36% выше, чем в 2020 году, а именно 121 млрд руб. Дисбаланс в динамике между числом выданных займов и их совокупной суммой во многом объясняется ростом издержек на строительство. По разным данным, по итогам прошлого года базовые стройматериалы подорожали в среднем на 23–25%.

Как следует из опроса, проведенного «Дом.РФ» совместно с ВЦИОМом, повышение стоимости стройматериалов беспокоит 46% респондентов, планирующих приобрести объект ИЖС. При этом 38% опрошенных считают, что появление ипотеки в этом сегменте позволит расширить доступ россиян к финансированию строительства собственного дома или покупке уже готового объекта.

Меры поддержки

Запуская механизмы развития ИЖС, власти рассчитывают, что сложившаяся ситуация в сегменте скоро изменится. Те же эскроу-счета должны привлечь большой интерес к индивидуальному жилищному строительству, а повсеместное внедрение ипотечного кредитования конвертирует этот интерес в спрос. Поэтому неслучайно крупные застройщики смотрят на ИЖС как на перспективный сегмент для своего развития.

Что же намерены делать власти? Прежде всего они обещают увеличить площади, где возможно индивидуальное жилищное строительство, и обеспечить их всей необходимой инфраструктурой. Это особенно актуально — дома в чистом поле мало кого привлекают.

Кроме того, в правительстве рассчитывают, что в стране появятся типовые проекты индивидуальных домов, что позволит тем же крупным застройщикам строить такое жилье без лишних издержек. Вдобавок такой подход, по мнению чиновников, позволит избежать «архитектурных излишеств», когда в одном поселке частных домов высокая усадьба соседствует с одноэтажным домиком.

Структура рынка по видам малоэтажного жилищного строительства и федеральным округам

| Округ | Малоэтажное жилье | Дома до 4 этажей | Таунхаусы |
| --- | --- | --- | --- |
| Центральный ФО | 1,837 | 1,324 | 0,512 |
| Сибирский ФО | 0,31 | 0,21 | 0,099 |
| Северо-Западный ФО | 0,303 | 0,26 | 0,44 |
| Уральский ФО | 0,27 | 0,2 | 0,08 |
| Приволжский ФО | 0,27 | 0,23 | 0,03 |
| Южный ФО | 0,264 | 0,23 | 0,37 |
| Дальневосточный ФО | 0,65 | 0,53 | 0,012 |
| Северо-Кавказский ФО | 0,47 | 0,46 | 0,000600000 |

Источник: расчеты ГК «Холдинг Партнер».

В правительстве страны считают, что стимулировать рост индивидуального домостроения в первую очередь надо в тех местах, где у населения сформирован спрос на собственные дома. В частности, на территориях с развитой инфраструктурой и вблизи мест приложения труда, в границах застроенных территорий муниципальных образований. В первую очередь это населенные пункты с численностью более 50 тыс. человек или на удалении до 30 км от их границ, а для Москвы и Санкт-Петербурга — до 50 км. Также это позволит снизить издержки на строительство новых объектов инженерной инфраструктуры.

Для строительства инженерной инфраструктуры предлагается привлекать ресурсоснабжающие организации в рамках инвестиционных программ. Но если этих мер окажется недостаточно, то расходы на инженерную инфраструктуру покроют из региональных бюджетов, а часть средств можно будет компенсировать за счет федеральной субсидии. Для всех проектов ИЖС, где есть софинансирование из федерального бюджета, станет обязательным применение стандарта комплексного освоения территорий.

Программа предполагает, что средний уровень софинансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры составит 9 тыс. руб. за 1 кв. м. Моделью малоэтажной городской застройки предполагается, в частности, совмещение на одной территории разных типов зданий: индивидуальных, блокированных домов и многоквартирных домов высотой до четырех этажей. Смешанная застройка обеспечит плавный переход от пригорода к городским районам. Застройка индивидуальными и блокированными домами дает возможность достичь высокого уровня обеспеченности жильем — 35–50 кв. м на человека. При этом семьи будут иметь собственные входы в дом с улицы и отдельные земельные участки.