По большому эскроу-счету

Челябинская область в числе лидеров в Уральском федеральном округе по количеству кредитов, выданных застройщикам по новой схеме проектного финансирования. Оформлен 31 такой договор, больше — только в Свердловской и Тюменской областях. При этом рентабельность строительного бизнеса в Челябинской области низкая из-за невысоких цен на жилье и падающего спроса. Застройщики и эксперты считают, закредитованность бизнеса приведет к росту числа компаний-банкротов и уходу с рынка небольших строительных организаций.

Общая сумма средств на эскроу-счетах Челябинской области - 714 млн руб.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

По данным на 1 января 2020 года, объем денежных средств на счетах эскроу в долевом строительстве Челябинской области достиг 714 млн руб. Всего в регионе открыто 822 таких счета, их количество увеличивается ежемесячно. Как рассказала на брифинге после «круглого стола» в «Союзе строительных компаний Урала и Сибири» управляющая челябинским отделением Уральского ГУ Банка России Елена Федина, уже начато строительство 100 объектов по новой схеме. «На сегодняшний день в Челябинской области выдано 157 разрешений на строительство 50 застройщикам. У нас уже более чем по 100 разрешениям осуществляется строительство с использованием эскроу-счетов»,— сообщила госпожа Федина.

По новой схеме проектного финансирования долевого строительства между банками и застройщиками в Челябинской области заключен 31 кредитный договор на сумму 9,3 млрд руб. Больше — только в Свердловской и Тюменской областях — по 32 кредитных договора. В ХМАО заключено 12 договоров, в Курганской области — восемь, в ЯНАО — один. «Ставка по кредитам для застройщиков может быть разная. Размер ставки зависит от наполняемости эскроу-счетов. Если сумма на эскроу-счетах равна сумме выданного кредита, ставка может быть снижена в два раза, даже до четырех процентов годовых»,— отметила Елена Федина.

По словам начальника Уральского главного управления Банка России Рустэма Марданова, многие застройщики опасаются, что переход на систему эскроу-счетов приведет к существенному удорожанию себестоимости строительства. «Мы рекомендуем не начинать сразу десять объектов, получать финансирование на строительство и строить в течение длительного времени. Лучше строить один объект, в короткий срок его сдавать и быстро погашать кредит. Это снижает затраты. Второе направление работы — стимулировать наполнение эскроу-счетов. Если они наполняются быстро, ставка по кредиту становится меньше, себестоимость удешевляется. Банки готовы идти навстречу и предоставлять скидки при выдаче ипотечных кредитов, если дольщики направляют средства на эскроу-счета. Сейчас на рынке есть предложения — ипотечный кредит под один процент годовых»,— говорит Рустэм Марданов.

С 1 июля 2019 года все сделки долевого строительства в России проходят только с помощью эскроу-счетов. Нововведение позволяет защитить деньги дольщиков, если строительная компания, например, обанкротится. Средства каждого гражданина застрахованы на 10 млн руб. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик. Права на средства дольщиков компания получает, когда сдает дом и вручает ключи первому покупателю.

Согласно исследованию «Авито. Недвижимость» по итогам четвертого квартала 2019 года, в Челябинской области одни из самых низких цен на новую недвижимость в стране. Квадратный метр в новостройках стоит 35,8 тыс. руб., и это при учете роста за год в 2,7%, который произошел из-за перехода на эскроу-счета. Себестоимость строительства, по данным Челябинскстата, составляет 31,3 тыс. руб. Ниже цена за кв.м в новостройках только в Саратовской области — 31 тыс. руб. В среднем по России кв.м в новостройке стоит 67 тыс. руб. Аналитики полагают, невысокая цена на жилье в Челябинской области связана с низкой покупательской способностью населения и падающим спросом.

Директор компании «Мечел-строй» Александр Воробьев считает, что переход на проектное финансирование негативно скажется на доходности строительного бизнеса в Челябинской области. «Маржа уменьшается: цена продажи не увеличивается, потому что платежеспособный спрос низкий, а себестоимость увеличивается, потому что приходится платить проценты банку. Страдает доходность бизнеса. Эта тенденция будет только усиливаться. Оптимизма у покупателей поубавилось: не растут доходы несколько лет подряд. Рынок очень слабый»,— отмечает господин Воробьев. По его мнению, в ближайшие несколько лет с рынка уйдет значительная часть застройщиков. «В Челябинске строили ежегодно 1 млн кв.м, сегодня мы на всю область делаем 1,5 млн кв.м. Три-четыре года назад в Челябинске действовало порядка ста застройщиков. Сегодня, думаю, и половины нет. Эта тенденция будет продолжаться, более слабые будут уходить с рынка. Это приведет к созданию альянсов, к укрупнению бизнеса»,— говорит директор «Мечел-строя».

Директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский согласен с участниками рынка и полагает, что высокая закредитованность строительного бизнеса на фоне снижения цен на жилье и падения покупательского спроса может привести к банкротствам большого количества игроков. «На Южном Урале наиболее заметны не более 22 застройщиков, которые вынуждены работать по новым правилам, а значит, занимать средства в банке либо искать инвестиционных партнеров. Если банки в большей массе готовы идти на сотрудничество, поскольку на них давит в определенной степени и государственная стратегия по наращиванию темпов ввода жилья, то инвесторам на фоне падающего рынка просто неоткуда взяться. Судя по всему, тенденция банкротств застройщиков в этом году продолжится, рынок будет сужаться. Логично, что цена квадратного метра в связи с переходом на эскроу-счета также будет расти, а это гарантирует низкие темпы продаж и дальнейшую стагнацию»,— подчеркивает эксперт.