Недвижимость против ипотеки

Региональным операторам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) приходится расплачиваться за старые ошибки. С начала года для того, чтобы перепродавать АИЖК выданную операторами ипотеку, сначала им необходимо потратиться на обратный выкуп ранее проданных агентству проблемных долгов или заложенной по ним недвижимости. В условиях дефицита многих региональных бюджетов это сложно выполнимо. Впрочем, частично такой подход можно оспорить в суде, указывают юристы.

О том, что с начала 2016 года АИЖК изменило схему выкупа ипотеки у своих регоператоров, "Ъ" рассказали источники на рынке ипотеки и подтвердили сами регоператоры. По их словам, в конце года АИЖК разослало им письма, в которых и предупреждало о новых условиях взаимодействия. "В письме сообщалось о том, что если региональный оператор не выкупит с баланса агентства недвижимость, попавшую туда в результате дефолтов по выданным и проданным АИЖК ипотечным кредитам в субъекте, в котором работает регоператор, то АИЖК с начала 2016 года прекратит у этого регоператора выкуп ипотечных закладных, выдаваемых по стандартам агентства",— указывает гендиректор Краснодарского регоператора АИЖК Александр Спасов. При этом регоператор обязан выкупать всю недвижимость, перешедшую АИЖК по кредитам, выданным в его регионе, вне зависимости от того, был ли он поставщиком закладной, по которой эта недвижимость была получена на баланс АИЖК, отмечает господин Спасов. Подтвердил получение письма от АИЖК и глава Санкт-Петербургского регоператора АИЖК Владислав Назаров. По его словам, "агентство действительно сообщило о том, что прекратит выкуп закладных у регоператора в случае, если он не выкупит с баланса АИЖК всю проблемную недвижимость в регионе". При этом, по словам господина Назарова, "к такому предложению регоператоры отнеслись враждебно, так как фактически это требование стояло вне договорных обязательств с агентством". Впрочем, относительно регоператора, который возглавляет, господин Назаров уточнил: "Наша компания в основном работает не по программам АИЖК, а по городским программам, поэтому на нас прекращение выкупа закладных АИЖК не повлияет".

Пересматривать свою работу с региональными операторами АИЖК начало после смены руководства весной 2015 года. Напомним, тогда на место возглавлявшего АИЖК Александра Семеняки был назначен экс-замминистра строительства Александр Плутник. При этом уже в июле стало известно о том, что АИЖК передаст функции по сопровождению выданных по стандартам агентства закладных и взыскание по ним задолженности от регоператоров к банку ВТБ 24 (см. "Ъ" от 20 июля 2015 года), тем самым лишив регоператоров части доходов.

По словам замгендиректора АИЖК Артема Федорко, "АИЖК провело проверку активов на своем балансе, в результате которой выяснилось, что часть активов оказалась выданной либо с нарушениями стандартов АИЖК, либо и вовсе мошенническим способом (например, по ипотеке реально отсутствовал залог или стоимость недвижимости была завышенной)". При этом АИЖК "требует от регоператоров выкупа со своего баланса недвижимости по проблемной ипотеке либо, в случае если предмет залога отсутствует,— выкупа закладных". В пресс-службе АИЖК также отметили, что большинство региональных операторов не допускали нарушений, с ними агентство работает в прежнем режиме. Что касается нарушавших условия, то выкуп закладных у них возобновится после того, как они сами выкупят у АИЖК проблемные активы, сообщили там: "АИЖК не отказывается от выкупа закладных у региональных операторов. Фактические объемы сотрудничества в том числе зависят и от результатов взаимодействия по работе с объектами недвижимости". Также в АИЖК заявили: если впредь будут выявляться случаи поставки региональными операторами некачественных активов, агентство будет рассматривать вопрос о прекращении сотрудничества с такими операторами. Необходимость выкупать недвижимость и закладные по займам, выданным в регионах не самими регоператорами, в АИЖК не стали комментировать.

По данным пресс-службы АИЖК, на балансе группы компаний АИЖК находится порядка 1,4 тыс. объектов недвижимости. По оценкам источников "Ъ", ее стоимость может составлять порядка 4-5 млрд руб., и с этих объектов надо платить налог. Очевидно, АИЖК целесообразно от этих объектов освободиться. Но для ряда регоператоров новые условия взаимодействия с АИЖК могут оказаться невыполнимыми, указывают эксперты. По словам господина Спасова, "в зависимости от региона и количества проблемной недвижимости сумма, которую может направить регоператор на выкуп недвижимости с баланса АИЖК, может быть разной — от нескольких миллионов рублей до более чем сотни миллионов рублей". Поэтому "очевидно, что не все регионы сумеют справиться с подобной нагрузкой, несмотря на дисконты к этой недвижимости и рассрочки, предлагаемые АИЖК", отмечает он, добавляя, что "для продуктивного решения этого вопроса и сохранения за регоператором статуса регионального института развития нужны альтернативные инструменты решения проблемы". Ключевой вопрос — что именно все-таки требует выкупать АИЖК, указывают юристы. По словам партнера "Пепеляев Групп" Юрия Воробьева, "если АИЖК выяснит, что ипотека действительно выдавалась не по его стандартам, оно может требовать обратного выкупа закладных даже в том случае, если это прямо не прописывалось в договоре". Однако "если речь действительно идет об обязанности выкупать всю проблемную недвижимость, займы на которую выдавали в том числе и не регоператоры, агентство фактически ставит перед регоператорами заведомо невыгодные условия, что можно оспорить в суде", указывает господин Воробьев.