Доходный дом-2

Минрегионразвития приступило к реализации проекта строительства доходных домов, рассчитанных на расселение в них очередников и трудовых мигрантов. Реализация проекта может серьезно повлиять на рынок аренды жилья. Пока же все доходные дома, включая построенный московскими властями, находятся в элитной категории. И в том, что в ближайшем будущем появятся доходные дома экономкласса, участники рынка сильно сомневаются.

Снять двухкомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе Москвы стоит приблизительно 23-25 тыс. руб. в месяц. Для молодой семьи, да еще с детьми, выделение такой суммы из бюджета весьма проблематично. Дотационные дома, в которых правительство субсидирует часть арендной ставки за счет госбюджета, рассчитаны только на очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Минрегионразвития приступил к реализации программы возведения бездотационных, другими словами, доходных домов в регионах России. Пилотные проекты таких домов, предназначенных для проживания специалистов, которые приехали на работу в развивающиеся промышленные кластеры, запущены в Калужской и Новосибирской областях. "Предприятия нуждаются в квалифицированных кадрах и согласны оплачивать своим сотрудникам 30-70% размера ежемесячных арендных платежей. Например, компании Citroen, Samsung, Peugeot, выразили готовность субсидировать своим сотрудникам часть арендной ставки",— рассказывает автор проекта замминистра регионального развития Константин Королевский.

Согласно программе развития доходных домов, к 2020 году их доля должна составить до 20% (30 млн кв. м ежегодно) в общем объеме нового строительства. По словам Константина Королевского, планируемая сеть доходных домов рассчитана на три основные группы потребителей. Во-первых, это специалисты, приехавшие на работу в регион. Вторая группа, на которую ориентирован проект Минрегионразвития,— очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Для них стоимость аренды будет минимальной — большую часть платежей будет выделять субъект или муниципалитет. В третью категорию попадают все остальные граждане, например люди, не имеющие средств на покупку собственного жилья. Предполагается, что стоимость аренды для них будет на 10-20% ниже рыночной.

Предложить такую стоимость аренды компании смогут за счет помощи государства: предполагается, что субъекты федерации будут предоставлять компаниям земельные участки по минимальной цене, бесплатно прокладывать коммуникации, предоставлять налоговые льготы и возводить объекты социальной инфраструктуры за свой счет. Таким образом, для девелопера, взявшегося за реализацию доходного дома, итоговая стоимость проекта будет на 20-25% ниже рынка, за счет чего он сможет предложить более привлекательные арендные ставки. "Для того чтобы заработала идея доходных домов, необходимо запустить соответствующие федеральные, региональные и местные программы развития жилого фонда коммерческого использования. Эти программы должны предусматривать льготы по предоставлению земельных участков, софинансирование подготовки инфраструктуры, компенсацию процентов по строительным кредитам. Если говорить о целевой аудитории такого жилья, то оно будет востребовано, например, при формировании муниципальных маневренных жилых фондов, а также при комплексном строительстве новых технопарков, научных центров и производств в регионах",— считает Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК.

В Москве первым о планах широкомасштабного строительства доходных домов объявил экс-мэр Юрий Лужков. Правда, в результате появился всего один доходный дом (в Большом Николоворобинском переулке в районе станции метро "Китай-город"), в котором 47 квартир и четыре офиса. Аренда четырехкомнатной квартиры в этом доме (около 150 кв. м) обойдется в 120-125 тыс. руб. в месяц вместе с коммунальными платежами. Плюс плата за комплексное обслуживание (7600 руб.) и аренда машиноместа (10 тыс. руб.).

Если же говорить о социально ориентированном жилье, то сейчас арендовать квартиру по льготной цене могут только очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Сегодня в Москве таких домов всего шесть. Кроме того, в этом году планируется к заселению три дома в Подольске и один в Зеленограде. По информации департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, постоянная заполняемость в существующих домах превышает 95%.

В стоимость проживания в этих домах входит плата за наем жилого помещения, за содержание и ремонт дома, а также за коммунальные услуги. В результате проживание в однокомнатной квартире (более 42 кв. м) обойдется примерно в 4-4,5 тыс. руб. в месяц. Плата за трехкомнатную квартиру (97,5 кв. м) составит около 10 тыс. руб. в месяц. В подмосковных доходных домах стоимость найма будет выше из-за более высокой стоимости коммунальных услуг в Московской области. Договор можно заключить на срок до пяти лет и автоматически продлевать при выполнении сторонами условий (своевременная оплата, отсутствие перепланировок и соблюдение общепринятых норм проживания в многоквартирном доме).

Право проживания в бездотационном доме предлагается, как правило, очередникам, вставшим на учет до 1 марта 2005 года, не подтверждавшим статус малоимущности при постановке на жилищный учет и, соответственно, имеющим возможность участвовать в городских возмездных жилищных программах. Для постановки на жилищный учет необходимо соответствовать следующим критериям: гражданство РФ, учетная норма площади жилого помещения менее 10 кв. м на человека в отдельной квартире (15 кв. м для коммунальных квартир), регистрация по месту жительства в городе Москве не менее десяти лет, отсутствие ухудшения жилищных условий семьи за последние пять лет. Жилищным кодексом РФ допускается постановка на жилищный учет и обеспечение бесплатным жилым помещением граждан, в установленном порядке подтвердивших свою малоимущность.

По мнению участников рынка, идея Минрегиона весьма своевременна, однако для ее реализации, особенно в сегменте экономкласса, необходимо участие государства. При этом рынок настолько не освоен, что обозначенные министерством темпы ввода доходных домов некоторые девелоперы оценивают как заниженные. "В общей мировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. По крайней мере, в Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене и многих других европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов — давно сложившийся и отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости",— рассказывает директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. С ним согласен и генеральный директор управляющей компании "АС Менеджмент" Роберт Хайруллин: "В Нью-Йорке около 67% горожан проживают в арендованном жилье, в Лондоне — 42, в Монреале — около 50%. В Москве примерно половина жилого фонда должна быть арендной. Именно в этом случае структура жилого фонда Москвы будет соответствовать реалиям любого крупного мегаполиса мира".

Проблема заключается в том, что, по мнению экспертов, проекты доходных домов неинтересны инвесторам из-за низкой окупаемости. Коммерческие доходные дома в Москве рассчитаны по большей части на сотрудников иностранных компаний с соответствующей стоимостью аренды. По данным компании Penny Lane Realty, например, в "Донском посаде" стоимость аренды составляет от $600 в год за 1 кв. м без мебели, $1350 за 1 кв. м с мебелью, в Park Place — от $570 за 1 кв. м без мебели, от $700 — за 1 кв. м с мебелью. Апартаменты минимальной площади без мебели в "Донском посаде" обойдутся в месяц в $4050. В комплексе московских доходных домов "Рублево-Мякинино" арендные ставки зависят от метража и класса апартаментов и варьируются от $1-3 тыс. до $7-8 тыс. в месяц. Есть не только доходные дома, но и целые поселки. Например, по данным компании "Усадьба", стоимость аренды коттеджа (500 кв. м) в поселке "Сетунь" составляет $ 9-15 тыс. ежемесячно, в поселке "Покровские холмы" — $12-25 тыс.

И несмотря на такую стоимость, по оценкам компании Blackwood, в бизнес- и элитном классе сроки окупаемости составляют 7-12 лет, в экономклассе данные сроки могут составить более 20-25 лет. По данным компании IntermarkSavills, в докризисный период по проектам на продаже доходность девелопмента достигала 50%, в сегменте аренды — всего 6-10% годовых. Правда, по мнению участников рынка, предлагаемый Минрегионразвития проект тоже рассчитан на низкую окупаемость. "В существующем виде перспектив на привлечение частного бизнеса у проекта нет никаких. Цели частного бизнеса — это максимальная рентабельность, быстрая окупаемость и надежность вложений. Программа Минрегиона создает условия полностью противоположные: минимальная рентабельность, медленная окупаемость и риск потери вложений. Сроки окупаемости проекта по такой программе неприемлемы для частного инвестора — они составляют порядка 20 лет, а то и более, тогда как приемлемыми считаются пять-семь лет. Поэтому логично предположить, что ни один девелопер не будет входить в проект, который окупается в 3,5 раза дольше. Вот и получается, что выгоднее построить дом и его продать. Чтобы строительство доходных домов стало интересным частному бизнесу, нужно снизить инвестиционную себестоимость строительства до уровня, при котором сдача квартир по 10 тыс. руб. в месяц гарантировала бы хотя бы 10% годовых прибыли. Получается, что инвестиционная себестоимость строительства дома на 50 квартир общей площадью порядка 5 тыс. кв. м не должна превышать 60 млн руб.",— подсчитывает Александр Зиминский.

По прогнозам, до 2012 года в Москве планируется вывести на рынок 200 доходных домов. Такой масштаб может оказать влияние на рынок недвижимости, однако риэлторы в таком сценарии развития событий сомневаются. "Сейчас цивилизованный рынок аренды (не считая тех, кто сдает через сайты или самостоятельно) включает более 46,5 тыс. предложений комнат и квартир. Если правительство отстроит порядка двухсот четырехсекционных панельных домов этажей по шестнадцать в каждом, они смогут составить конкуренцию цивилизованным частникам. Но откуда взять в Москве земли на такое строительство? И сколько она будет стоить?" — спрашивает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость". "В первую очередь появление доступных предложений в рамках доходных домов повлияет на существующий рынок аренды, потребует от определенного сегмента этого рынка снижать ставки. Однако влияние это будет незначительным, так как рост количества доходных домов вряд ли будет большим и составит единичные предложения в год. Поэтому конкурировать данные предложения будут с локальными рынками аренды тех мест, в которых будут располагаться. Что же касается глобального изменения ситуации на рынке и снижения общерыночного уровня арендных ставок, то оно возможно только в случае объемного выхода на рынок подобных предложений",— считает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья".