Девелоперам не хватает рентабельности

Как стало известно „Ъ“, арендующие около 120 га земли под застройку в Аксайском районе кубанские АПСК «Гулькевичский» и «СУ-2007» ведут переговоры с областными властями о пересмотре условий договора. Девелоперов не устраивает высокая, по их мнению, арендная плата и ограничения по этажности. Предполагалось, что к 2018 году компании построят на участках по 47 тыс. кв. м малоэтажного жилья, включая индивидуальные дома. Теперь речь идет о смешанной застройке — без этого проект не окупится, считают инвесторы.

Арендаторы 118 га в поселке «Рассвет» Аксайского района — ОАО «Агропромышленный строительный комбинат „Гулькевичский“» (АПСК) и ООО «Строительное управление – 2007» (входят в кубанскую группу ОБД, аффилированную с совладельцем банка «Кубань Кредит» Виктором Будариным) настаивают на пересмотре условий комплексного освоения территории, сообщил „Ъ“ близкий к группе источник. По его словам, на этой неделе руководители компаний проводили переговоры на эту тему в администрации Ростовской области.

В областном минстрое от пояснений вчера воздержались, представители одного из инвесторов — «СУ-2007» факт переговоров с региональной администрацией подтверждают. По словам гендиректора «СУ-2007» Владимира Борисова, речь идет о застройке участка домами смешанной, а не только малой этажности, а также о снижении арендной платы. «На сегодняшний день стоимость арендной платы за участок в „Рассвете“ слишком высока для того, чтобы строительство было рентабельным»,— заявляет он. Подробности переговоров девелоперы не разглашают, заявляя, что «конкретных решений пока нет».

«СУ-2007» занимается промышленным и гражданским строительством, имеет несколько действующих госконтрактов, в том числе, по линии минобороны. Выручка в 2011 году — 1,25 млрд руб. АПСК «Гулькевичский» выполняет весь комплекс строительных работ и производит стройматериалы. Комбинат участвует в нескольких проектах в Ростовской области, в частности, строит 365 тыс. кв. м жилья для военных (стоимость контракта — 7,6 млрд руб.), в прошлом году выкупил агрохозяйство «Ростовское», часть земель которого также планируется использовать для строительства жилья. Выручка ОАО за девять месяцев 2012 года — 929,5 млн руб. (аналогичный период 2011 года — 1,35 млрд руб.).

Кубанские застройщики получили права аренды земли в Аксайском районе в конце 2011 года на торгах, проведенных Фондом имущества Ростовской области — земли находятся в федеральной собственности, но Фонд РЖС передал права по распоряжению ими региону. Шестилетние права на 73 га «СУ-2007» выкупил за «стартовые» 4,41 млн руб., при этом ежегодно должен выплачивать 410 тыс. руб. аренды с 1 га ( за весь участок — почти 30 млн руб.). АПСК стал арендатором 45 га в «Рассвете», заплатив на торгах 2,72 млн руб. и выплачивая 18,45 млн руб./год в виде арендной платы за участок.

Согласно условиям комплексного освоения, включенным властями в договоры аренды, компании должны к 2018 году построить за свой счет коммуникации, а также по 47 тыс. кв. м малоэтажного жилья, включая индивидуальные дома. Доля жилья эконом-класса в общем объеме — минимум 25%. В прошлом году претензии к АПСК возникли у областного минимущества — чиновники взыскивали более 6 млн руб. арендной задолженности, а в администрации Рассветовского сельского поселения не исключали, что девелопер права на участок переуступит. В итоге задолженность была погашена, а представители ОБД объяснили ситуацию временной «перегруженностью» компаний группы («ОБД-Инвест» стал единым застройщиком жилья для жителей Крымска) и заявили о продолжении Аксайского проекта.

Стоимость 1 га в районе «Рассвета» сейчас достигает 3–4 млн руб., платить ежегодно десятую часть в виде аренды — серьезная нагрузка для застройщика, соглашается гендиректор АН «Парус» Максим Хмель. «Позиция инвесторов понятна — себестоимость строительства 1 кв. м и малоэтажного жилья, и многоэтажек — 15-20 тыс. руб./кв. м, в случае включения последних в проект его рентабельность увеличивается в разы. Однако застраивать „Рассвет“ высотками вряд ли нужно — за городом целесообразны, максимум, таунхаусы»,— говорит эксперт.

По предположению руководителя представительства GVA Sawyer в ЮФО Евгения Панасенко, застройщики добиваются включения в проект пятиэтажек эконом-класса, которыми можно «разбавить» коттеджи и таунхаусы, а также применения дифференцированной арендной ставки — в полном объеме оплачиваются непосредственно осваиваемые гектары, по остальным — «нулевая» ставка или скидка. «Такая система в некоторых регионах применяется. Однако донские власти до последнего, вероятно, будут против — это деньги, которые идут в бюджет, и снижение доходной части их не обрадует. Кроме того, создается опасный для них прецедент — вслед за кубанскими компаниями о пересмотре условий могут заговорить и другие девелоперы»,— считает он.

Изменить условия аренды, даже если договор заключался по результатам торгов, возможно — ГК РФ это позволяет, говорит старший юрист адвокатского бюро «Юг» Сергей Радченко. «Другое дело, что подобные случаи сразу привлекают внимание правоохранительных органов на предмет возможных злоупотреблений чиновников — для них это дополнительные опасения»,— отмечает юрист.