Спорные вопросы приобретения ограниченных вещных прав на жилые помещения

Вестник Челябинского государственного университета. 2009. № 36 (174).

Право. Вып. 22. С. 42-47.

Е. А. Останина

СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОГРАНИчЕННЫх ВЕщНЫх ПРАВ

на жилые помещения

Рассматривается вопрос отнесения прав на жилое помещение к ограниченным вещным правам. Делается вывод о том, что наиболее важной проблемой, требующей своего решения, является отсутствие установленного порядка государственной регистрации ограниченных вещных прав на жилое помещение.

Ключевые слова: ограниченное вещное право, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, право собственности на жилое помещение.

Вопрос о праве на жилое помещение относится к числу наиболее актуальных для всех граждан России. В то же время сделки по поводу жилого помещения влияют и на общую экономическую ситуацию в стране. В настоящее время значение этих вопросов возрастает, во-первых, в связи с обсуждением проекта концепции развития раздела II «Право собственности и другие вещные права» Гражданского кодекса Российской Федерации, и, во-вторых, в связи с развитием правоприменительной практики, которая нуждается в осмыслении соотношения частных правоприменительных вопросов с общими принципами гражданского права. Итак, рассмотрим виды ограниченных вещных прав на жилое помещение.

Раздел II Жилищного кодекса Российской Федерации1 (далее — Жилищный кодекс РФ, ЖК РФ) называется «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение». Какие «другие права», названные в нем, мы можем отнести к ограниченным вещным правам? Учитывая тот факт, что вещные права существуют в форме абсолютного правоотношения, имеют своим объектом индивидуально-определенную вещь, не прекращаются при переходе права собственности (п. 3 ст. 216 ГК), к ограниченным вещным правам на жилое помещение следует отнести: во-первых, право пользования жилым помещением из завещательного отказа, во-вторых, некоторые случаи прав, которые распространяются на членов семьи собственника и бывших членов семьи собственника на жилое помещение.

В отношении права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа, необходимо отметить следующее. Если предметом завещательного отказа согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ является передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование индивидуально-

определенной вещи, входящей в состав наследства (в том числе — жилого помещения), при последующем переходе права собственности на эту вещь к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Согласно п. 1 ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право такого пользования возникло у гражданина на ином законном основании. Итак, в силу ст. 33 ЖК РФ и п. 2 ст. 1137 ГК РФ у отказополучателя имеется право пользования индивидуально-определенной вещью, это право защищается от притязаний третьих лиц посредством виндикационного и негаторного исков (ст. 305 ГК) и не прекращается при переходе права собственности на жилое помещение. Названные признаки позволяют отнести право отказополучателя пользоваться жилым помещением к числу ограниченных вещных прав.

С рассмотренным выше правом связан вопрос, относящийся к государственной регистрации. Законодатель устанавливает в п. 3 ст. 33 ЖК РФ правило, согласно которому гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Факультативность государственной регистрации, постановка ее в зависимость от усмотрения обладателя ограниченного вещного права не может не вызывать удивление. Ведь основное назначение регистрационной

записи в рассматриваемом случае состоит в защите интересов третьего лица, приобретающего жилое помещение, обремененное правом пользования.

Такая формулировка п. 3 ст. 33 ЖК РФ предопределена, на наш взгляд, тем, что при современном положении дел отказополучателю для регистрации его права пользования жилым помещением требуется содействие наследника. Основанием государственной регистрации права является свидетельство о праве на наследство (ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а свидетельство о праве на наследство выдается наследникам, принявшим наследство (ст. 71 Основ законодательства РФ о нотариате)2.

При наличии завещательного отказа, обременяющего право, удостоверенное свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства о праве на наследство путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания3. Следовательно, для того чтобы право пользования жилым помещением было внесено в реестр прав на недвижимое имущество, требуется, чтобы наследник получил свидетельство о праве на наследство и обратился за его регистрацией. Однако такой порядок не в полной мере отвечает интересам отказополучателя.

Кроме того, отсутствие в реестре записи о том, что право собственности на жилое помещение обременено правом пользования из завещательного отказа, способно причинить вред законным интересам третьих лиц и не отвечает требованию устойчивости гражданского оборота. Если наследник принял наследство, а отказополучатель не обратился за государственной регистрацией своего ограниченного вещного права (такую ситуацию допускает формулировка п. 3 ст. 33 ЖК РФ), то способом защиты интересов покупателя, не извещенного о наличии обременения, является лишь требование о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным. Этот способ защиты возможен в силу п. 1 ст. 558 ГК РФ. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на

пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Однако признание договора незаключенным далеко не полностью защищает интересы покупателя в ситуации обременения жилого помещения на момент заключения договора купли-продажи ограниченным вещным правом.

В этой связи требуется внесение изменений как в нормативные правовые акты, определяющие порядок выдачи свидетельства о праве на наследство, так и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эти изменения должны быть направлены на то, чтобы, во-первых, отказополучатель имел возможность получить свидетельство (его можно было бы назвать свидетельством о праве на завещательный отказ) и в том случае, когда наследник принял наследство посредством конклюдентных действий. Во-вторых, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует определить особенности государственной регистрации права пользования жилым помещением из завещательного отказа. В-третьих, требуется установить в п. 3 ст. 33 ЖК РФ не право, а обязанность наследника совершать действия по государственной регистрации своего права и распространить на право пользования из завещательного отказа общее правило ст. 131 ГК РФ о том, что ограниченные вещные права на недвижимые вещи возникают с момента государственной регистрации права.

Сходные проблемы возникают при осуществлении и прекращении права пользования жилым помещением, предоставленного в силу п. 1 ст. 31 ЖК РФ членам семьи собственника жилого помещения. В отношении права пользования жилым помещением, осуществляемого членами семьи собственника и бывшими членами его семьи, следует провести разграничение между обязательными и вещными правами. Права на чужую вещь, которые прекращаются при переходе права собственности, нельзя отнести к ограниченным вещным правам. Это противоречило бы п. 3 ст. 216 ГК РФ. Напротив, те права, которые не прекращаются при переходе права собственности на жилое помещение, можно отнести к ограниченным вещным правам. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым

помещением членами семьи прежнего собственника, право пользования, осуществляемое членами семьи собственника, по общему правилу нельзя отнести к ограниченным вещным правам. Однако п. 2 ст. 292 ГК РФ допускает исключение: сохранение, непрекращение права пользования жилым помещением может быть предусмотрено законом. Прямое указание закона о том, что право пользования не прекращается, имеется лишь в ст. 1137 ГК РФ.

В практике Верховного Суда РФ имеется еще одно исключение, еще один случай, когда право пользования чужим жилым помещением не прекращается даже при отчуждении жилого помещения собственником. В 2008 г. Верховный Суд РФ4 разъяснил, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). В соответствии со ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (далее — Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ) действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Верховный Суд РФ указал, что при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу5.

Таким образом, Верховный Суд РФ оценил норму, закрепленную в ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ как специальную по отношению к общему правилу о прекращении права пользования при отчуждении жилого помещения (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Правило, сформулированное Верховным Судом РФ, отно-

сится к бывшим членам семьи собственника жилого помещения. Но «кому разрешено большее, тому разрешено и меньшее»6. Если лицо, имевшее право участвовать в приватизации, прекратило семейные отношения с собственником жилого помещения и сохраняет право пользования им при отчуждении данного помещения собственником, то тем более сохраняет право пользования таким помещением тот, кто не прекращал семейных отношений с собственником. Конечно, для того чтобы сделать вывод о сохранении права пользования жилым помещением за членом семьи собственника, следует установить, что право собственности на него возникло в результате приватизации. Однако такие случаи встречаются нередко, и приведенное толкование заслуживает обсуждения.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 14 получило несколько иное обоснование решение о том, что бывший член семьи собственника, имевший право приватизировать жилое помещение, сохраняет право пользования при переходе права собственности на жилое помещение. Согласно п. 18 постановления «...при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».

Далее в указанном пункте постановления говорится о том, что «согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года — статья 53 Жилищного кодекса РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по

договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)».

Предписанное Верховным Судом РФ толкование в высшей степени примечательно. По сути, п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ предлагает нам обратить внимание на то, что, давая согласие на приватизацию, члены семьи нанимателя исходили из того, что их право пользования даже при отсутствии приватизации сохранится, будет бессрочным. Такое толкование в определенном смысле напоминает норму п. 1 ст. 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).

В научной литературе отмечается, что «норма, включенная в ст. 422 ГК РФ, имеет в своей основе принцип pacta sunt servanda (“договоры должны исполняться”). Соответственно эта норма исключает обратную силу нового законодательства, установленного для договоров, и, следовательно, независимо от того, заключен договор до или после принятия нового закона, к нему не должен применяться указанный закон. И лишь тогда, когда на этот счет есть прямое указание в самом законе, он может быть применен к ранее заключенному договору»7. Однако в данной ситуации неприменимы правило pacta servanda sunt и норма ст. 422 ГК РФ, поскольку при этом нет договора, но имеется вопрос о наличии или отсутствии ограниченного вещного права. К другим отношениям, кроме обя-

зательств из договора, норма ст. 422 ГК РФ не применяется. Общая же норма ст. 4 ГК РФ не содержит никаких правил о «переживании» старого закона для вещных правоотношений. При буквальном толковании ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ нельзя сделать вывод о том, что законодатель имел в виду сохранение права пользования жилым помещением на случай перехода права собственности на это помещение. Норма ст. 19 указанного Закона запрещает лишь выселять лицо, имевшее право участвовать в приватизации, поскольку в ней установлено следующее: «действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского права применяются к отношениям, возникшим после введения акта в действие (п. 1 ст. 4 ГК РФ). Что касается отношений, возникших до введения в действие акта гражданского законодательства, то он применяется к правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (п. 2 ст. 4 ГК РФ). Поскольку отчуждение жилого помещения происходит в период действия Жилищного кодекса РФ и ст. 292 Гражданского кодекса РФ, действующей в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г.8, а ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ устанавливает только правило о недопустимости выселения бывшего члена семьи собственника в случае прекращения семейных отношений с собственником, а не в случае отчуждения жилых помещений, буквальное толкование ст. 31 ЖК РФ и ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ позволяет сделать лишь один вывод: при отчуждении жилого помещения право пользования, сохраненное за бывшим членом семьи собственника, имевшим право участвовать в приватизации, не сохраняется, т. е. прекращается.

Согласно своему первоначальному смыслу ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ не придавала праву пользования характера ограниченного вещного права. Но в том толковании, которое сейчас является обязательным

в связи с принятием постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14, право пользования, осуществляемое бывшими членами семьи собственника жилого помещения, имевшими право участвовать в приватизации, приобретает характер ограниченного вещного права, установленного, по сути, не законом, а судебной практикой. К тому же оно обременяет право собственности. При этом нельзя не заметить, что покупателю затруднительно узнать о таком обременении, поскольку оно не отмечается в реестре. Покупатель может узнать о нем либо от продавца (при максимальной добросовестности последнего), либо из договора социального найма о членах семьи нанимателя (с учетом сведений о том, какие лица были зарегистрированы в приобретаемом им жилом помещении). В последнем случае от приобретателя потребуются определенные дополнительные усилия, но даже при этом вероятность обнаружения неизвестных покупателю обременений все-таки останется. Ведь членами семьи нанимателя по договору социального найма могут быть признаны и лица, не указанные в качестве таковых в тексте договора социального найма, и, кроме того, вселение в качестве члена семьи нанимателя не всегда сопровождается регистрацией по месту жительства9.

Вряд ли можно согласиться и с суждением о том, что неисполнение продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ) «позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи»10. Таким образом, «в договор купли-продажи жилого помещения целесообразно включить пункт об ответственности продавца в случае нарушения прав покупателя в связи с правами на жилое помещение третьих лиц, в том числе и бывших членов семьи собственника (о которых покупатель не был предупрежден), установив размер подлежащего уплате возмещения»10.

Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования им. При отсутствии в договоре указания на имеющееся обременение договор купли-продажи, следовательно, является незаключенным, и всякое условие в нем об ответственности за его неисполнение не может учитываться судом. Предписанный законом способ защиты в данном случае состоит во взаимно предъявляемых покупателем и продавцом исках об истребовании имущества

из неосновательного обогащения. Вполне очевидно, что покупатель, заключивший и исполнивший договор купли-продажи жилого помещения, заинтересован именно в жилом помещении, но этот интерес в ситуации обнаружения неизвестного покупателю обременения реализовать затруднительно. Сказанное позволяет утверждать, что только на законодательном уровне должен быть решен вопрос о сохранении либо прекращении права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника жилого помещения и членами семьи собственника жилого помещения, имевшими право участвовать в приватизации и не реализовавшими свое право в случае, когда право собственности на жилое помещение возникло в результате приватизации.

В случае законодательной поддержки решения, обоснованного Верховным Судом РФ, должен быть решен вопрос о государственной регистрации права члена семьи собственника и права бывшего члена семьи собственника, имевших равное с собственником право участвовать в приватизации; такие ограниченные вещные права должны отмечаться в реестре, что позволит защитить приобретателя. В настоящее же время угроза обнаружения неизвестных приобретателю обременений права собственности на жилое помещение способна серьезно затруднить гражданский оборот в исследуемой сфере.

Примечания

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря

2004 г. № 188-ФЗ (с изм. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г., 24 апреля, 13 мая, 23 июля

2008 г., 3 июня, 27 сентября 2009 г.) // Собр. законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 14.

2 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 (с изм. 19 июля

2009 г.) // Рос. газ. 1993. 13 марта.

3 Приказ Минюста РФ «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» от 10 апреля 2002 г. № 99 (с изм. от 28 июля 2003 г., от 1 августа, 28 сентября

2005 г.) // Рос. газ. 2002. 24 апр.

4 Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 мая 2008 г.) // http.: // www.supcourt.ru / arx-iv_out.

5 Эта позиция также поддержана в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 августа 2008 г. № 5-В08-75.

6 Васьковский, Е. В. Цивилистическая методология. Учение о толковании и применении гражданских законов. М., 2002. С. 291-292.

7 Брагинский, М. И. Договорное право /М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. М., 2002. С.101—102.

8 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 39.

9 Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л. Н. Ситаловой от 25 апреля 1995 г. № 3-П // Собр. законодательства РФ. 1995. № 18. Ст. 1708; п. 27 Постановления Пленума ВС РФ №14.

10 Шипунова, Е. Нехорошая квартира // ЭЖ-Юрист. 2008. № 41.