К вопросу нормирования параметров жилой застройки в крупном Сибирском городе

THE LOCATION ZOOLOGICAL PARK IN THE STRUCTURE OF

URBAN EDUCATION

Bahatkina A.J., The teacher-trainee Belarussian National Technical University, Minsk

Abstract: This article considers the factors of urban environment that influence the placement of zoological parks in the structure of urban education. Materials obtained in the analysis of literary sources.

Keywords: zoological park, project of zoo, the location in the structure of urban education, the main factors.

УДК 711.4

К ВОПРОСУ НОРМИРОВАНИЯ ПАРАМЕТРОВ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ В КРУПНОМ СИБИРСКОМ ГОРОДЕ

Ганжа С.Д., кандидат архитектуры, доцент

Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств

Аннотация: Рассматривается опыт реализации объектов градостроительства в г. Новосибирске в различных зонах города относительно требований нормативного регулирования действующими нормативными документами.

Ключевые слова: нормирование в градостроительстве, жилищном строительстве, параметры жилой застройки в крупных городах.

История развития городов в контексте нормирования параметров жилой застройки насчитывает тысячи лет. Обращаясь к историческим источникам, в которых так или иначе отслеживается эволюция этой темы, выявляешь, что нормирование и регулирование формировалось на опыте общества, оценивающего отрицательные последствия непродуманных и непредвиденных действий в строительстве и фиксирующего эти факты в указах, уложениях, правилах, регламентах, нормах и т.д. В настоящее время в России в связи с изменившейся социально-экономической системой, отличающейся от предшествующей принципиальным образом, особенно в градостроительстве, нормирование параметров жилой застройки постоянно эволюционирует вслед

за экономическими изменениями и опытом осуществленного строительства как отдельных жилых домов, групп домов, так и комплексной застройки.

Постепенная адаптация градостроительных нормативов, отраженных в СНиП 2.07.01-89* в виде актуализации в СП 42.13330.2011, учитывает особенности современного освоения территорий крупных городов в соответствии с Градостроительным кодексом. Однако общий вектор нормирования направлен, как и в советском градостроительстве, на освоение городских территорий технологией товарного обезличивания качества жилой среды, ориентированной исключительно на запросы девелоперов об экономической выгоде своей деятельности по производству товара массового спроса. Срабатывает принцип, ранее используемый в советской экономике: власть определяет качество и структуру массовой застройки. Этот принцип и сегодня вполне возможен, но только при строительстве жилых комплексов для бюджетной сферы (социальное жилье). Благодаря ФЗ №214 о долевом строительстве коммерческое строительство пошло по пути максимального использования земельных участков, что привело к переуплотнению застройки в виде «точечной», но самое главное возникла практически не решаемая проблема, связанная с взрывной автомобилизацией населения. Эту проблему СП 42 аккуратно передвинул на местные нормативы градостроительного проектирования, которые так же аккуратно передвинули ее на правила землепользования и застройки, обозначенные Градостроительным кодексом как обязательные для использования.

Проблему баланса территорий с учетом автомобилизации 300-400 авто на 1000 жителей пытались отрегулировать разными методами. Сначала определяли в проектах планировок отдельные зоны для организации автостоянок личных автомобилей (СА), размещаемые на нормированном расстоянии от жилья. Однако опыт эксплуатации автомобилей показал, что жители используют их для поездок на работу и стремятся оставлять авто в максимальной близости к дому, а существующие гаражные комплексы, построенные в советские времена и в начале перестроечных процессов, заполнены в лучшем случае на 70% в основном машинами пенсионеров-дачников. Следующим шагом в регулировании этой проблемы была норма, определяющая количество м/м на квартиру и размещение автомобилей дифференцировано в границах земельного участка (например, для Новосибирска при площади квартир до 40 кв. м 0,5 м/м на квартиру, после 40 - 1 м/м на квартиру. Из расчетного количества за минусом 10% - 50% машин на земельном участке, остальные на ближайших свободных территориях или дорогах в 150-метровой доступности). При таком формате регулирования возникала спонтанная конкуренция застройщиков по захвату территорий вне границ земельного участка. Следующим шагом стала более жесткая норма - 90% расчетного количества автомобилей остается на земельном участке, но количество м/м регулируется как 1 м/м на 105 кв. м площади квартир плюс 14 кв. м свободных площадей, в которые входят

площадки и озеленение, на 100 кв. м площади квартир. Возникло явление, при котором желание застройщика извлечь максимальные показатели по коэффициенту плотности застройки блокировались принятой нормой при размещении авто на земельном участке, так как на каждый автомобиль необходимо заложить в среднем 24 кв. м площади парковки с учетом проездов. Таким образом, возможность получить максимальный коэффициент плотности застройки появлялась только либо при организации парковок в подземном варианте либо в многоуровневом надземном. При этом типология застройки оказалась возможной только при возведении домов башенного типа с количеством этажей от 25 и больше (ил. 1). В данном решении КПЗ (коэффициент плотности застройки) составил 3,8. На 7,27 га 282000 кв. м общей площади комплекса с учетом стоянок и детских садов (площадь квартир - 118500 кв. м, м/м -1430, два д/сада на 160 чел) (сайт «Огни Сибири»). СНиП

Ил. 1. Жилой комплекс «Огни Сибири»

При сравнении требований нормативных документов СНиП 2.07.01-89* с полученным результатом обнаруживается, что по параметру коэффициента плотности застройки превышение составляет в три раза, а по наличию площадок для отдыха, озеленению и пешеходных тротуаров превосходит в разы. Таким образом, данное проектное решение, обеспечивающее экономику девелопера, позволяет получить достаточно комфортное городское пространство, в котором градостроительная проблема парковок решена развитием подземных уровней и частично решена проблема бесплатных парковок для жителей наличием открытого нулевого уровня для размещения 300 автомобилей бесплатно.

Возможность развития такого типа застройки обуславливается географией и исходными характеристиками земельного участка в центральной части г. Новосибирска, ранее занятого промышленным предприятием (Новосибирский жиркомбинат). Обеспеченность объекта параметрами безопасности и комфорта при высокой цене на недвижимость свидетельствует о двух исключительных характеристиках осваиваемого земельного участка - центр города и большая территория без сноса ветхого и аварийного жилья.

На окраине города, также при отсутствии сноса недвижимости, формируется застройка, аналогичная застройке 60-70-х гг. XX в. - микрорайон из типовых 10-этажных панельных домов. По данным проведенного исследования по коэффициенту плотности застройки по городу Новосибирску в 2016 г. ООО «Концепт-проект», и, в частности, по этой территории выявлена цифра 1-1,5 (ил. 2).

Параметры многоквартирных домов Новосибирска. Общегородской анализ Схема распределения территорий по коэффициенту плотности жилой застройки

ООО "Концепт - Проект", 2016 г.

Ил. 2. Коэффициенты плотности застройки для Новосибирска

Планировочная организация участка с таким КПЗ представляет собой классический советский микрорайон, насыщенный наземными парковочными местами как по периметру застройки, так и в дворовых территориях и частично обеспеченный многоэтажными парковками (ил. 3).

Ил. 3. Схема застройки микрорайона « Чистая слобода»

Сравнение принятых решений показывает, что нормативное регулирование параметров городской застройки не поддается усредненному параметру в части КПЗ, заложенному в СНиПе, в связи с особенностями отводимых под застройку территорий - центральная часть, срединная часть, периферийная часть, при условии отсутствия сноса объектов недвижимости.

В современный период развивающейся реконструкции городских территорий из-за ветшания зданий возникает проблема параметрического регулирования качества городской застройки на месте сносимых объектов (развитие застроенных территорий) в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса и ПЗЗ. Выход инвесторов (в том числе и в рамках долевого строительства) на освоение застроенных территорий возможен при условии воспроизводства на осваиваемой территории такого коэффициента плотности застройки, который обеспечит коммерческую целесообразность девелоперу при реализации его предпринимательской выгоды. Однако существующая на сегодня рыночная ситуация в строительстве гражданских объектов свидетельствует о тенденции все более высокой избирательности населения к качеству объектов, располагаемых в исторической и центральной зоне города, что становится барьером для эффективности предпринимательства в этой сфере. Явление «товарности» на рынке недвижимости сдвигается в

сторону забытого с советских времен строительства на принципах кооперативности будущих жителей в технологии разработки и осуществления застройки, когда будущие жители являлись заказчиками количества и качества будущего объекта. От девелопера в этой ситуации требуется организационная функция, доверенная ему участниками проекта с той долей выгоды, которую согласуют инициаторы строительства. Применительно к развитию застроенных территорий необходим некий баланс интересов в развивающейся тенденции, который обеспечит заинтересованность девелопера и определенной группы граждан, решивших принять участие в развитии застроенных территорий. Эта тенденция может повлиять на развитие параметрических характеристик будущего объекта, в частности, КПЗ. Регулятором в этом вопросе является администрация города, определившая и узаконившая параметрические характеристики для перспективного освоения застроенных территорий, особенно в центральной зоне - этажность, высоту, КПЗ, норму м/мест на единицу площади основного функционального назначения объекта, норму свободных и озелененных территорий. Дифференциация параметров строительства при развитии застроенных территорий должна основываться на прогнозе качества инфраструктуры общественного транспорта в зонах этой градостроительной деятельности, обозначенной в исследовании ООО «Концепт-проект» (ил. 4), перспективы развития метро (ил. 5) и скоростного трамвая.

TO THE QUESTION OF NORMALIZATION OF RESIDENTIAL PARAMETERS BUILDINGS IN LARGE SIBERIAN CITY

Ganzha S.D., Candidate of Architecture, Docent Novosibirsk State University of Architecture, Design and Arts

Abstract: The experience of realizing the objects of town planning in Novosibirsk in different zones of the city in relation to the requirements of regulatory regulation of the current regulatory documents

Keywords: Rationing in town planning, housing construction, parameters of residential development in major cities.