«Яндекс» купил «Красную розу»

«Яндекс» купил офисы (80 тыс. кв. м) в деловом квартале «Красная роза» у KR Properties Александра Клячина. Совокупные расходы интернет-компании по сделке оцениваются в $660 млн — покупатель берет на себя долг девелопера и передает ему 12,9 млн своих акций.

«Яндекс» купил офисы (80 тыс. кв. м) в деловом квартале «Красная роза», сообщила компания. Сделка ждет одобрения Федеральной антимонопольной службы (ФАС), стороны рассчитывают, что она будет закрыта во втором полугодии этого года. Финансовым консультантом продажи были Sberbank CIB, по вопросам недвижимости — JLL.

Согласно условиям сделки, «Яндекс» становится владельцем нового юридического лица, которому переходит право владения семью зданиями, и берет на себя долговые обязательства бывшего собственника, компании KR-Properties, на сумму $490 млн. А KR-Properties становится акционером «Яндекса» — компания выпускает в пользу «Красная Роза 1875 лимитед» 12,9 млн акций с ограничением продажи на 90 дней. «Сделка позволит улучшить рентабельность бизнеса и получить сразу после закрытия сделки дополнительную прибыль на акцию — в процентах она будет выражаться в верхних цифрах десятки»,— говорит финансовый директор компании «Яндекс» Грег Абовски, добавляя, что у компании также появляется возможность создать высокотехнологичный кампус прямо в центре Москвы. В KR-Properties подтвердили договоренности, отказавшись от подробных комментариев. 35% выкупленного «Яндексом» пространства занимают другие арендаторы. Новый владелец и дальше планирует сдавать часть площадей в среднесрочную аренду, а по истечении договоров сможет использовать освободившуюся площадь для расширения своего офиса.

Текущая стоимость 12,9 млн акций (что составляет около 4% акционерного капитала «Яндекса») — почти $170 млн, подсчитал аналитик Райффайзенбанка Сергей Либин. По его мнению, сделка по приобретению офиса — «неплохое вложение для компании» с учетом того, что объем денежных средств (депозитов и вложений в долговые ценные бумаги) «Яндекса» на 31 декабря 2015 года составил 60,7 млрд руб. ($832,9 млн). «Сидеть на таком количестве наличных неправильно, тем более что крупных сделок и объектов для покупки у «Яндекса» не предвиделось»,— поясняет господин Либин. Таким образом, компания снижает зависимость от колебаний валютных курсов и диверсифицирует бизнес, сдавая площади в аренду.

Деловой квартал «Красная Роза 1875» расположен в Хамовниках. На территории 5,6 га после завершения реконструкции будет десять офисных зданий общей площадью около 140 тыс. кв. м и два исторических особняка — усадьба Всеволожских и «Галерея Жиро». Проект развивает KR-Properties Александра Клячина.

До сделки «Яндекс» был арендатором «Красной розы», но снимал 35,2 тыс. кв. м. Договор аренды с KR-Properties «Яндекс» подписал в декабре 2008 года на десять лет. Ставка была зафиксирована в долларах и могла быть пересмотрена в 2011 году по предварительно утвержденной формуле в случае значительного изменения цен на рынке, указывала в 2011 году интернет-компания в своем проспекте к IPO. С переездом в «Красную Розу» расходы «Яндекса» на аренду резко выросли: если в 2008 году они составляли 260 млн руб. без НДС (около $10,4 млн), то в 2009-м уже 734 млн руб. ($23,1 млн). В 2013 году минимальные затраты «Яндекса» на офисную аренду должны составить 798 млн руб. ($28,1 млн), предупреждала компания перед IPO.

«Яндекс» пытался договориться о покупке арендуемых офисов несколько лет подряд. Два года назад компания собиралась увеличить занимаемую площадь, арендовав дополнительно 19 тыс. кв. м. Аренда 54 тыс. кв. м (с учетом расширения площадей) тогда оценивалась в $54 млн в год, что было почти в два раза дороже, чем «Яндекс» платил за аренду ранее.

По оценкам директора отдела капитала CBRE Ирины Ушаковой, даже без учета стоимости акций, которые получает KR-Properties, сделка прошла по высокой оценочной стоимости. «В текущих условиях есть примеры офисных центров, расположенных в непосредственной близости к Кремлю, в сделке по $5 тыс. за кв. м сдаваемой площади. При учете объявленной долговой нагрузки, перешедшей «Яндексу», только она составляет $6 тыс. за кв. м»— рассуждает госпожа Ушакова. «Но, с учетом того, что сделка не предполагает денежного компонента и привязанности «Яндекса» к занимаемым зданиям и инвестициям в них, она оправданна»,— добавляет эксперт.