ТРК с дружеским дисконтом

Арбитражный суд Башкирии назначил на 20 сентября очередное заседание по исковому заявлению конкурсного управляющего ОАО «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» Александра Барбашина, который добивается признания недействительной сделки по продаже недвижимого имущества предприятия в 2017 году. Господин Барбашин считает, что сделка заключалась между аффилированными компаниями и по заниженной стоимости. Эксперты оценивают стоимость недвижимости почти в 1 млрд руб. и подтверждают, что сделка могла проводиться для «вывода активов в пользу дружественного лица».

Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ

Как стало известно „Ъ“, принадлежащая ранее банкротному ОАО «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» (УХБК) недвижимость могла быть продана уфимскому ООО «Иремель-Инвест» по заниженной цене. К таким выводам пришли эксперты ООО «Носорог», проводившие оценку зданий ТРК «Иремель» и многоуровневого паркинга на улице Менделеева в Уфе. Экспертиза проводилась этим летом в рамках арбитражного процесса по заявлению конкурсного управляющего УХБК Александра Барбашина к ООО «Иремель-инвест» (принадлежит БФ «Урал») о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного в 2017 году. На основании экспертизы господин Барбашин намерен оспорить сделку. Суд назначил рассмотрение его заявления на 20 сентября.

УХБК на 78,3% принадлежит Марселю Юсупову, еще 14,4% — у Рафаэля Вахитова. Компания была признана банкротом в июне 2020 года. Инициатором банкротства в 2018 году выступило само предприятие. Общий размер требований кредиторов оценивается более чем в 2 млрд руб. Крупнейшим кредитором является Россельхозбанк — 1,7 млрд руб. УХБК принадлежит движимое и недвижимое имущество (всего 56 объектов) на 1,5 млрд руб., часть объектов уже выставлена на торги.

С августа 2011 года принадлежавшие УХБК здания торгового комплекса «Иремель» и паркинга находились в залоге по кредиту (на сумму 895 млн руб.) в ПАО «Сбербанк». Оспариваемая сделка была заключена в ноябре 2017 года. По ней «Иремель-инвест» получил имущество УХБК на 746,6 млн руб., взамен обязуясь погасить долг УХБК перед Сбербанком. Конкурсный управляющий полагает, что договор купли-продажи, а также сделки, направленные на его исполнение, являются недействительными, а у «Иремель-Инвест» отсутствовали «экономически обоснованные мотивы» выкупать право требования кредитора, за исключением «недобросовестных мотивов по приобретению активов должника по заниженной цене».

Господин Барбашин обратился в суд в октябре 2020 года. В своем заявлении он указывает на аффилированность компаний. Так, по данным «СПАРК-Интерфакс», учредителем «Иремель-инвест» является благотворительный фонд «Урал», принадлежащий первому президенту Башкирии Муртазе Рахимову. В момент совершения спорной сделки в руководящий состав фонда входил председатель совета директоров «Уралкапиталбанка» Леонид Гафаров, который, в свою очередь, связан с бенефициаром УХБК Марселем Юсуповым. «Именно Юсупов М.Х. занимал у благотворительного фонда «Урал» денежные средства на развитие бизнеса и в итоге вернул часть долга путем передачи недвижимого имущества»,— говорится в заявлении об оспаривании сделки.

Конкурсный управляющий отмечает, что стоимость недвижимости в районе Зеленая Роща по итогам сделки составила 7,8 тыс. руб. за квадратный метр. В тоже время средняя цена за квадратный метр коммерческой недвижимости в Уфе составляет 58 тыс. руб. Господин Барбашин считает, что установление подобной цены обусловлено «исключительно наличием связи между УХБК и „Иремель-Инвест“».

Как следует из материалов суда, при заключении сделки в 2017 году был проведен анализ состояния недвижимости. Эксперты ООО ПФ «ГОСТ-Стандарт» оценили стоимость ТРК «Иремель» (38,2 тыс. кв.м) с учетом затрат на проведение ремонтных работ в 611,3 млн руб., а паркинга — в 117 млн руб. В том же году при определении рыночной стоимости «Агентство развития бизнеса» учло заключение экспертов и оценило недвижимость в 851 млн руб. В июне этого года по требованию конкурсного управляющего суд назначил новую экспертизу. Специалисты ООО ГК «Носорог» определили, что отчеты 2017 года были выполнены с нарушениями требований законодательства в части формирования сметной стоимости, «что привело к значительному искажению результатов экспертизы». Недостатки объектов недвижимости не подтвердились, эксперты пришли к выводу, что «на момент совершения оспариваемой сделки объекты уже были реконструированы и имели хорошее техническое состояние». При этом сумма, по которой должны были продавать активы, в материалах суда не указывается.

Александр Барбашин комментировать ход разбирательства отказался.

В компании «Иремель-Инвест» оперативно прокомментировать ситуацию не смогли.

Управляющий партнер «Бэйсик консалтинг» Рауль Сайфуллин считает, что оспариваемая сделка направлена на вывод ликвидного актива в пользу дружественного лица. «При этом в ходе разбирательства ответчик пытается создать видимость недостатков для оправдания более чем двукратного занижения цены»,— отмечает эксперт.

Руководитель «Центра коммерческой недвижимости» Евгения Долганова оценивает стоимость ТРК «Иремель» и паркинга в 927,5 млн руб., исходя из его доходности от сдачи в аренду.

Управляющий партнер Art Estate Group Роберт Тагиров считает, что рыночная стоимость комплекса сейчас может составлять до 1,4 млрд руб. «Возможно, сделка была совершена вкупе с рядом других операций, например, как передача залога по договору займа. «Иремель-инвест» сможет доказать свою точку зрения, если предоставит документы, подтверждающие восстановление здания из аварийного состояния»,— говорит он.