Актуальные тенденции строительной отрасли Иркутской области

Оригинальная статья / Original article УДК 332.85

DOI: http://dx.d0i.0rg/l 0.21285/2227-2917-2019-1 -10-25

Актуальные тенденции строительной отрасли Иркутской области

© П.А. Лонцих, В.А. Москвитина, Е.Ю. Головина, Ю.В. Кибирев

Иркутский национальный исследовательский технический университет, г. Иркутск, Российская Федерация

Резюме: Данная статья посвящена изучению актуальных тенденций строительной отрасли на территории Иркутской области. В ходе проведения исследования были использованы эмпирические (поиск, сбор и систематизация информации, консультации со специалистами и экспертами), экспериментально-теоретические (анализ официальной статистической информации, отчетных сведений по деятельности и результатам реализации программ) и теоретические методы (научные публикации, законодательные требования, изменения и поправки). Проведен анализ бюджетных ассигнований Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области; произведен подбор и анализ реализуемых государственных и муниципальных программ (в т. ч. подпрограмм) в строительном секторе; изучены ценовые факторы, данные по наличию и износу основных строительных машин, предпринимательская демография и кадровое обеспечение строительных организаций Иркутской области, также был проведен анализ актуальных законодательных требований, изменений и поправок в документах, касающихся строительной отрасли. Авторами выявлена положительная динамика бюджетных ассигнований в деятельность Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области, связанных с реализацией государственных и муниципальных программ; увеличение количества ввода зданий (жилого типа), замедление прироста коммерческой и промышленной недвижимости; рост стоимости 1 м2 квартир (в т. ч. «элитной» категории), рост индекса цен на строительную продукцию, уровня изношенности автопарка и снижение предпринимательской активности. Введенные нормативные поправки создали гибридный продукт, который разрешает применение договора долевого участия и вместе с тем содержит элементы проектного финансирования для защиты прав дольщиков. Последствия перехода к новой форме строительства коснутся как застройщиков, так и покупателей недвижимости.

Ключевые слова: строительство, строительная отрасль, недвижимость, жилье, жилищный фонд

Информация о статье: Дата поступления 21 января 2019 г.; дата принятия к печати 20 февраля 2019 г.; дата онлайн-размещения 29 марта 2019 г.

Для цитирования: Лонцих П.А., Москвитина В.А., Головина Е.Ю., Кибирев Ю.В. Актуальные тенденции строительной отрасли Иркутской области. Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2019;9(1):10-25. DOI: 10.21285/2227-2917-2019-1-10-25.

Current trends in the construction industry of the Irkutsk region

Pavel A. Lontsikh, Valentina A. Moskvitina, Elena Yu. Golovina, Yuri V. Kibirev

Irkutsk National Research Technical University, Irkutsk, Russian Federation

Abstract: This article is devoted to a study of current trends in the construction industry in the territory of the Irkutsk region. Empirical (search, gathering and systematisation of information, consultations with specialists and experts), experimental theoretical (analysis of official statistical information, reporting data on the activities and results of program implementation) and fundamental methods (scientific publications, legal requirements, changes and amendments) were used in the research. The budget allocations of the Ministry of Construction and Road Facilities of the Irkutsk Oblast were analysed. Selection and analysis of implemented state and municipal programmes (including sub programmes) in the construction sector were conducted. Pricing factors, data on the availability and wear of main construction machines, entrepreneurial demography and staffing of construction organisations of the Irkutsk Oblast were studied. Analysis of current legal requirements, changes and amendments in documents relating to the construction industry is presented. The authors revealed a positive trend in budget allocations to the activities of the Ministry of Construction and Road Facilities of the Irkutsk Oblast, related to the implementation of state and municipal programmes. The

Том 9 № 1 2019

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость с. 10-25 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 9 No. 1 2019 _pp. 10-25

ISSN 2227-2917

Л 0

10 ISSN 2500-154X

authors identified an increase in the number of buildings commissioned (residential), a slowdown in the growth of commercial and industrial real estate, an increase in the cost of 1 m2 of apartment space (including the "elite" category), a rise in the price index for construction products, a reduction of the vehicle fleet and a decrease in entrepreneurial activity. The introduced regulatory amendments resulted in a hybrid product permitting the use of cost-sharing arrangements as well as containing elements of project financing to protect the rights of shareholders. The consequences of the transition to a new form of construction will affect both developers and property buyers.

Keywords: building, building sector, real estate, housing, housing fund

Information about the article: Received January 21, 2019; accepted for publication February 20, 2019; available online March 29, 2019.

For citation: Lontsikh P.A., Moskvitina V.A., Golovina E.Yu., Kibirev Yu.V. Current trends in the construction industry of the Irkutsk region. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' = Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate. 2019;9(1):10-25. (In Russ.) DOI: 10.21285/2227-29172019-1-10-25.

Введение

Строительная отрасль является стратегически важным и одним из приоритетных направлений экономического развития Иркутской области, поскольку направлена на создание, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию объектов недвижимости вне зависимости от их функционального назначения. Также в данной отрасли происходит аккумуляция значительных финансовых ресурсов (бюджетные ассигнования и трансферты, денежные средства граждан и юридических лиц) и обеспечивает повышение уровня доступности жилья (качественное и количественное увеличение рыночных предложений, появление альтернативных объектов).

В качестве основных результатов эффективного функционирования строительной отрасли как на уровне субъекта, так и на уровне государства можно выделить: развитие всех отраслей общественного производства, обусловленное процедурами создания и воспроизводства производственных мощностей; решение социальных проблем, заключающихся в обеспечении граждан качественным и доступным жильем, создании объектов нежилого типа и в предоставлении рабочих мест; укреплении финансового состояния экономики посредством сосредоточения финансовых притоков, обеспече-

Том 9 № 1 2019

с. 10-25 Уо1. 9 N0. 1 2019 _рр. 10-25

нии налоговых поступлений и привлечении инвестиций; разработка и внедрение результатов НИОКР - в связи со спецификой выполнения строительных работ и необходимостью получения конкурентоспособных преимуществ.

Методы

В качестве основных методов исследования были применены:

- эмпирические методы: поиск, сбор и систематизация информации о состоянии и актуальных тенденциях строительной отрасли на территории Иркутской области в период с 2016 по 2018 гг., получение консультаций компетентных специалистов и технических экспертов;

- экспериментально-теоретические методы: анализ официальной статистической информации, отчетных сведений деятельности Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области, отчетов по результатам реализации государственных и муниципальных программ в области строительства;

- теоретические методы: изучение научных публикаций российских авторов по схожей тематике в современных журналах, индексируемых в базах РИНЦ, подбор и анализ законодательных требований, изменений и поправок в области строительного сектора.

ISSN 2227-2917

(print) Л Л

ISSN 2500-154X 1 1 (online)_

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate

Результаты

На сегодняшний день на территории Иркутской области только в сфере строительства объектов как жилого, так и нежилого назначения реализуется порядка 11 государственных и муниципальных программ и подпро-

грамм [13], поэтому в рамках исследования было изучено финансирование деятельности администратора доходов и главного распорядителя средств областного бюджета - Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области [11].

Таблица 1

Бюджетные ассигнования Министерства строительства, дорожного хозяйства

Иркутской области

Table 1

Budgetary allocations of the Ministry of construction, road facilities of Irkutsk region

Источник финансирования 2016 г. 2017 г. 2018 г.

Млн руб. % Млн руб. % Млн руб. %

Плановое значение бюджетных ассигнований:

Федеральный бюджет 3 720,7 21,60 2 904,5 14,13 2 725,4 14,44

Областной бюджет 5 195,5 30,17 8 649,3 42,08 8 265,4 43,81

Областной дорожный фонд 8 305,9 48,23 9 001,7 43,79 7 877,6 41,75

Итого по плану: 17 222,1 100,00 20 555,5 100,00 18 868,4 100,00

Значение бюджетных ассигнований по результатам освоения

Федеральный бюджет 3 706,5 21,52 2 714,6 13,21 2 470,6 13,09

Областной бюджет 4 416,1 29,68 7 813,5 38,01 6 915,9 36,65

Областной дорожный фонд 6 756,4 45,41 8480,7 41,26 7877,6 41,75

Итого по факту: 14 879,0 86,39 19 008,8 92,48 17 264,1 91,50

В целях аналитического удобства и повышения наглядности сведений, представленных в табл. 1, некоторые

значения показателей представлены следующим образом:

Рис. 1. Динамика бюджетных ассигнований Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области, млн руб. Fig. 1. Dynamics of budgetary allocations of the Ministry of construction, road facilities of Irkutsk region, mln rub.

ISSN 2227-2917 Том 9 № 1 2019 12 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость с. 10-25

12 ISSN 2500-154X Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 9 No. 1 2019 _(online)_pp. 10-25

На основании данных табл. 1 и рис. 1 сделаны следующие выводы:

- отклонения находятся в пределах 1,5-2,3 млрд руб., что составляет достаточно существенный разрыв, однако, в последующих периодах этот показатель может быть уточнен;

- как и плановое, так и фактическое значения бюджетных ассигнований имеют схожую тенденцию динамических изменений. Так, плановые ассигнования увеличились в 2017 г. на

3 333,4 млн руб. (фактические на

4 129,8 млн руб.), а в 2018 г. сократились на 1 687,1 млн руб. (фактические на 1 744,7 млн руб.). Подобная ситуация может быть связана со спецификой финансирования мероприятий реализации государственных и муниципальных программ в рамках деятельности Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области: в 2017 г. был произведен основной объем работ, способствовавший инвестиционной кульминации, а начиная с 2018 г. постепенное снижение объема ассигнований могло быть обусловлено окончанием срока реализации программ;

- структура бюджетных ассигнований, в основном, представлена тем, что наибольший удельный вес приходится на Дорожный фонд Иркутской области (в среднем 43-45 %), затем чуть меньше на областной бюджет (в среднем 35-39 %) и Федеральный бюджет РФ (в среднем 16-22 %). Данная ситуация может говорить о нали-

Сводные данные

На основании данных табл. 2 сделаны следующие выводы:

чии относительной автономии органов исполнительной власти строительной отрасли на территории Иркутской области, что может оказывать благоприятное воздействие на ее развитие, поскольку при наличии собственных средств и возможности их аккумуляции местное самоуправление получает большую автономию при формировании расходных обязательств и утверждении объектов инвестирования. Далее необходимо более подробно остановиться на основных итогах реализации государственной программы [13] Иркутской области «Доступное жилье» (2014-2020 гг.), для обеспечения которой Министерством строительства, дорожного хозяйства было выделено порядка 1 584 млн руб., где фактически по состоянию на 01.01.2019 г. освоено 1 265 млн руб. (79,8 %). Данная программа реализуется, в основном, за счет средств областного (63 %), федерального (32 %) и местных бюджетов (5 %). Согласно бюджетному законодательству РФ, данная программа имеет свою структуру - входящие в ее состав подпрограммы:

- «Развитие ипотечного жилищного кредитования» (2014-2020 гг.).

Данная программа [12] направлена на предоставление социальных выплат населению в рамках ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства или приобретения готового объекта недвижимости на первичном рынке так.

Таблица 2

учению субсидий

Table 2

- общая численность предоставленных выплат на протяжении всего анализируемого периода увеличи-

ISSN 2227-2917

Том 9 № 1 2019

с. 10-25 Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Vol. 9 No. 1 2019 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate pp. 10-25_

Summary of subsidies receipts

Наименование показателя 2016 г. 2017 г. 2018 г.

Количество социальных выплат, ед. 83 97 178

- из них многодетным семьям, ед. 4 16 35

Сумма социальных выплат, млн. руб. 29,5 38,4 79,2

лась: на 14 ед. в 2017 г. и на 81 ед. в 2018 г. Стоит отметить тот факт, что возрос и удельный вес многодетных семей в структуре получателей;

- сумма социальных выплат на протяжении всего периода также увеличилась: на 8,9 млн руб. в 2017 г. и на 41,1 млн руб. в 2018 г.

Данная тенденция говорит об увеличении сферы охвата мероприятий подпрограммы и отражает календарный план финансирования [2]. На очереди по получению социальных выплат остаются 32 семьи (31 - многодетная). Также в качестве основных мероприятий по данной подпрограмме следует отметить тот факт, что органами местного самоуправления Иркутской области было заключено соглашение о сотрудничестве в рамках понижения процентной ставки по ипотеке с АО «ДОМ. РФ» (порядка 8,7 млн руб. выделено по 5 кредитам).

- «Стимулирование жилищного строительства» (2014-2020 гг.).

Направлена на развитие городской среды (проекты по развитию мкр. Но-во-Ленино, Березовый и Луговое), строительство объектов социального

назначения (два детских сада на 490 мест), обеспечение жильем отдельных категорий граждан (55 ед. для медицинских сотрудников) и т. д.

- Подпрограммы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда:

1. «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания» (2014-2020 гг.);

2. «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда» (2014-2020 гг.);

3. «Переселение граждан из жилых помещений, расположенных в зоне БАМ, признанных непригодными для проживания, и (или) жилых помещений с высоким уровнем износа -свыше 70 % (2014-2020 гг.). Представленные выше программы и подпрограммы реализованы в рамках Указа Президента РФ «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» [10]. Некоторые данные представлены в виде таблицы.

Сведения о переселении граждан Иркутской области Information about the resettlement of citizens of Irkutsk region

Таблица 3

Table 3

Наименование показателя План Факт 2016 г. 2017 г. 2018 г.

Количество граждан, тыс. чел. 32,6 32,3 21,6 9,1 4,7

Площадь аварийного жилищного фонда, тыс. м2 550,5 545,6 354,2 151,9 76,8

На основании данных табл. 3 сделаны следующие основные выводы:

- уровень достижения целевых показателей в рамках данных подпрограмм на текущий момент выполнен на 99 %, а на протяжении всего анализируемого периода зафиксировано его сокращение: количество граждан на 12,5 тыс. чел. в 2017 г. и на 4,4 тыс. чел. в 2018 г.; площадь фонда на 202,3 тыс. м2 в 2017 г. и на 75,1 тыс. м2 в 2018 г. Данная тенденция изменений значений показателей обратна другим программам и является наиболее благоприятной,

ISSN 2227-2917 14

поскольку объект ее реализации напрямую связан с жизнью и здоровьем населения. Поэтому, чем раньше они будут переселены, тем эффективнее становится реализации жилищной политики.

В ходе выполнения мероприятий в отдельных городских округах были предоставлены единовременные денежные выплаты для приобретения жилых помещений: например, в г. Братск было выделено 561,3 млн руб. в 2018 г. согласно Постановлению Правительства Иркутской области №774-пп [14]. _

Том 9 № 1 2019

с. 10-25 Уо1. 9 N0. 1 2019 рр. 10-25_

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate

- «Повышение устойчивости жилых домов и основных систем жизнеобеспечения в сейсмических районах» (2014-2018 гг.).

В рамках данной подпрограммы были реализованы мероприятия по сейсмоусилению объектов муниципальной и государственной собственности (дома серии 1-335), строительству новых объектов взамен тех, реконструкция которых не целесообразна и экономически не эффективна (детский сад на ул. Касаткина в г. Иркутск на 110 мест).

- Отдельное внимание уделено взаимодействию с АО «Иркутское региональное жилищное агентство», в рамках которого завершено строительство объекта ЖК «Порт-Артур» (введено 13,6 тыс. м2), освоение части свободного земельного участка; разрешение на строительство ЖК «Александрия» (704 квартиры площадью 25 тыс. м2); аренда 27 помещений в г. Ангарск работниками бюджетной сферы (доход в размере 2,5 млн руб.); продажа 7 ед. нежилых зданий. Всего на 263 мероприятия по проектированию, приобретению, строительству, реконструкции и

капитальному ремонту объектов социально-культурного назначения на территории Иркутской области в 2018 г. было направлено 9 489 млн руб. из средств всех уровней бюджетный системы РФ (75 % из областного бюджета, 18 % из федерального и 7 % из местных бюджетов). Фактическое их освоение на начало 2019 г. составило 8 217,5 млн руб. или 86,6 %. К числу основных объектов - целевых показателей, отнесены: объекты дошкольного и общего образования, культуры, спорта, здравоохранения и социального обслуживания. Следовательно, реализация государственных и муниципальных программ оказывает благоприятное воздействие на строительную отрасль, поскольку посредством инструментов жилищной политики происходит повышение предпринимательской активности компаний [1]. Также в качестве основных результатов исследования приведены другие, не менее важные показатели строительной отрасли. Так, на территории Иркутской области был осуществлен ввод в действие следующих объектов [15].

Показатели по вводу в действие объектов Indicators on commissioning of objects

Таблица 4

Table 4

Тип зданий 2016 г. 2017 г. 2018 г.

Ед. % Ед. % Ед. %

1.1. Жилые 2 356 90,72 3 650 93,18 5 684 96,62

1.2. Нежилые 241 9,28 267 6,82 199 3,38

- промышленные 70 2,70 60 1,53 22 0,37

- сельскохозяйственные - - 2 0,05 8 0,14

- коммерческие 19 0,73 25 0,64 31 0,53

- административные 20 0,77 24 0,61 18 0,31

- учебные 4 0,15 6 0,15 14 0,24

- здравоохранения 13 0,50 21 0,54 15 0,25

- прочие 115 4,43 129 3,29 91 1,55

Итого: 2597 100,00 3 917 100,00 5 883 100,00

На основании данных табл. 4 сделан вывод о том, что общий объем введенных в действие зданий на протяжении рассматриваемого периода имеет положительную тенденцию роста значений: на 1 320 ед. в 2017 г. и на

Том 9 № 1 2019

с. 10-25 Vol. 9 No. 1 2019 pp. 10-25

1 966 ед. в 2018 г. Для того, чтобы определить влияние данных изменений, была изучена структура видов объектов, которая представлена графически следующим образом.

ISSN 2227-2917

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость (print) 15 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate ISSN 2500-154X 15 _(online)_

2018r. 3%

1 97%

2017 г. 7%

2016 г. 9%

91%

0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%  Нежилые здания «Жилые здания

Рис. 2. Динамика структуры вводимых объектов, проценты Fig. 2. Dynamics of the structure of input objects, percent

На основании данных табл. 4 и рис. 2 сделаны следующие выводы:

- наибольший удельный вес в структуре объектов приходится на жилые здания (порядка 91-97 %), абсолютное значение которых возросло на протяжении всего периода: на 1 294 ед. в 2017 г. и на 2 034 ед. в 2018 г. Данная ситуация является благоприятной с точки зрения решения жилищного вопроса, т. к. появляются новые объекты, однако, в случае, если они являются «доступными» для населения с финансовой точки зрения;

- наименьший удельный вес приходится на нежилые помещения (порядка 3-9 %), абсолютное значение которых не имеет стабильной динамической тенденции на протяжении анализируемого периода: рост на 26 ед. в 2017 г. и сокращение на 68 ед. в 2018 г. Данная ситуация говорит о приоритетном направлении жилищной политики в области строительства жилых зданий, что не совсем благоприятно для отрасли в целом, поскольку важнейшие с точки зрения коммерциализации объекты, не поступают на рынок;

- отдельное внимание уделено структуре нежилых зданий, где наибольшая доля на начало анализируемого периода приходилась на категорию промышленных объектов: 2,7 %, которая впоследствии значительно со-

кратилась: на 1,16 % в каждом периоде не за счет сокращения их абсолютной численности, а вследствие увеличения значений по категории «учебных» зданий: на 10 ед. (0,08 %) за весь срок. Относительно коммерческих зданий выявлена тенденция роста: на 6 ед. в каждом периоде при сокращении удельного веса на 0,2 %. Здания категории «здравоохранение» и «административные» не имеют стабильной тенденции: рост на 8 и 4 ед. соответственно в 2017 г. и сокращение на 6 ед. в 2018 г., при этом их удельный вес снизился.

Следовательно, структура нежилых зданий отражает реализацию основных направлений в рамках государственных и муниципальных программ, а именно, строительство и ввод в эксплуатацию объектов социальной сферы, при этом существенно сократились темпы роста коммерческой и промышленной недвижимости, что оказывает неблагоприятное воздействия на экономику Иркутской области, поскольку снижается уровень доступности аренды объектов в рамках реализации предпринимательской деятельности [6]. Далее в связи с выявленной ранее тенденцией роста значений показателей ввода жилых зданий был проведен анализ следующих ценовых факторов [15].

ISSN 2227-2917 Том 9 № 1 2019 16 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость с. 10-25

16 ISSN 2500-154X Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 9 No. 1 2019 _(online)_pp. 10-25

Таблица 5

Средняя цена 1 м2 общей площади квартир на рынке жилья Иркутской области, тыс. руб.

Table 5

The average price of 1 m of the total area of apartments in the housing market of Irkutsk region,

thous. rub.

2016 г. 2017 г. 2018 г.

Тип квартир Первич. Вторич. Первич. Вторич. Первич. Вторич.

рынок рынок рынок рынок рынок рынок

Среднее качество 46,7 36,7 45,7 40,5 48,9 43,1

Улучшенное качество 49,9 44,1 51,6 43,9 55,0 48,7

Низкое качество - 41,3 - 34,1 - 39,0

Всего: 49,6 39,8 50,7 41,2 54,4 44,4

На основании данных табл. 5 сделаны следующие выводы:

- общая средняя стоимость квартир на протяжении всего анализируемого периода имеет стабильную тенденцию роста: на первичном рынке недвижимости на 1,1 тыс. руб. в 2017 г. и на 3,7 тыс. руб. в 2018 г.; на вторичном рынке на 1,4 тыс. руб. в 2017 г. и на 3,2 тыс. руб. в 2018 г. Несмотря на то, что темпы роста цен почти одинаковы, реальная стоимость значительно отличается - квартиры на первичном

рынке примерно на 10 тыс. руб. дороже, чем на вторичном;

- данные изменения, в основном, произошли за счет роста цен квартир улучшенного и среднего качества. Это может свидетельствовать о том, что несмотря на существенный рост рыночного предложения недвижимости, уровень ее «доступности» для населения по-прежнему недостаточно высок для эффективного решения жилищной проблемы. Следующим ценовым фактором является индекс цен по разным секторам экономики.

Таблица6

Индексы цен разных секторов экономики Иркутской области, проценты

Table 6

Price indices of different sectors of the economy of the Irkutsk region, percent_

Наименование индекса цен 2016 г. 2017 г. 2018 г.

Потребительских цен 106,7 102,7 105,0

Цен производителей промышленных товаров 104,4 118,0 108,8

Цен производителей сельскохозяйственной продукции 102,1 95,6 109,5

Цен строительной продукции 104,7 106,2 110,0

Тарифов на грузовые перевозки 106,3 103,7 104,8

На основании данных табл. 6 сделаны следующие выводы:

- индекс цен строительной продукции на протяжении всего анализируемого периода имеет стабильную тенденцию роста: на 1,5 % в 2017 г. и на 3,8 % в 2018 г.;

- в сравнении с индексами цен других отраслей становится видно, что он имеет среднеотраслевой темп прироста, однако данная ситуация говорит о том, что помимо приоритетного строительства «элитной» категории недви-

жимости, строительные и подрядные организации не имеют резерва экономии на материалах, позволяющих снизить себестоимость и, как следствие, нарастить объемы чистой прибыли, что оказывает существенное влияние на рентабельность [3].

Следовательно, уровень доступности жилья для обычных категорий граждан, не подходящих под действие государственных и муниципальных программ, с рыночной точки зрения не может быть повышен, поскольку это

Том 9 № 1 2019 ISSN 2227-2917

с. 10-25 Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость (print) 17 Vol. 9 No. 1 2019 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate ISSN 2500-154X 1 ' pp. 10-25_(online)_

может привести к низкой эффективности деятельности организаций строительной отрасли, и, следовательно, к ухудшению их финансового состояния.

Далее проведен анализ технического состояния автопарка строительных организаций.

Наличие и износ основных строительных машин The presence and wear of the main construction machines

Таблица 7 Table 7

Тип машин 2016 г. 2017 г. 2018 г.

Ед. Износ Ед. Износ Ед. Износ

Экскаваторы одноковшовые 492 35,8 538 42,1 587 44,8

Скреперы 9 42,6 9 46,4 9 49,5

Краны 526 68,7 549 69,4 567 74,6

Автогрейдеры 285 59,4 281 64,6 271 65,8

Бульдозеры на тракторах 477 46,5 526 47,1 837 50,1

Тракторы 367 57,6 434 59,7 509 60,4

Итого /среднее: 2 156 51,77 2 337 54,88 2 780 57,53

В целях аналитического удобства и повышения наглядности сведений, представленных в табл. 7, некоторые

значения показателей представлены графически.

Тракторы

60%

60%

Бульдозеры на тракторах

47%

50%

Автогрейдеры

65%

66%

Краны

69%

69%

75%

Скреперы

43%

46%

50%

Экскаваторы одноковшовые

36%

42%

45%

0% 50% 100%

2016 г. Ш201Т г. 82018 г.

150%

200%

250%

Рис. 3. Динамика износа строительных машин, проценты Fig. 3. Depreciation dynamics of construction machines, percent

На основании данных табл. 7 и рис. 3 сделаны следующие выводы:

- общая численность строительных машин, находящихся в собственности профильных организаций, имеет

стабильную тенденцию увеличения значений: на 181 единиц в 2017 г. и на 443 ед. в 2018.

На первый взгляд, данная ситуация может говорить об улучшении

ISSN 2227-2917 18

Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate

Том 9 № 1 2019

с. 10-26 Vol. 9 No. 1 2019 pp. 10-26

количественного состава собственного автопарка, однако, без анализа уровня износа не может быть дана однозначная оценка;

- наиболее популярным типом машин являются: краны (рост на 23 ед. в 2017 г. и на 18 ед. в 2018 г.); экскаваторы (рост на 46 ед. в 2017 г. и на 49 ед. в 2018 г.); бульдозеры (рост на 49 ед. в 2017 г. и на 311 ед. в 2018 г.). Наиболее дефицитным типом являются скреперы, численность которых на протяжении всего периода не изменилась:

- общее среднее значение по износу автопарка строительных организаций увеличивается на протяжении всего периода: на 3,12 % в 2017 г. и на 2,65 % в 2018 г. и находится на уровне от 52 до 57 %, что свидетельствует о высоком уровне изношенности. Учитывая тот факт, что принято во внимание его среднее значение, в реальной практике данные показатели по некоторым моделям могут быть еще выше;

- наиболее высокое значение уровня износа зафиксировано у таких

типов строительных машин как краны (69-75 %), поскольку данный тип машин является основным передвижным погрузочным средством, что увеличивает степень его вовлеченности на всех этапах строительства; автогрейдеры (59-66 %), вследствие степени сложности выполняемых работ и условий деятельности, а также высокой стоимости приобретения новых моделей. Следовательно, можно предположить, что высокий уровень износа и низкие темпы прироста нового оборудования строительных организаций связаны со спецификой их деятельности, высокими финансовыми затратами по его обновлению, что приводит к вынужденному использованию устаревших машин или их аренде. Данная ситуация снижает качество и скорость выполнения строительных работ, а также уровень их соответствия современным требованиям. На заключительном этапе исследования проведен обзор общих сведений по строительным организациям Иркутской области.

Сведения по демографии и кадровому обеспечению на 2018 год _Information on demography and staffing for 2018_

Таблица 8 Table 8

Наименование показателя 2016 г. 2017 г. 2018 г.

Демография строительных организаций, ед.

Численность организаций 6 355 6 133 6 045

- зарегистрировано 656 631 546

- официально ликвидировано 459 876 621

Трудовые ресурсы строительных организаций, чел.

Списочная численность работников 17 230

- мужчины 14 511

- женщины 2 719

- занятые на работах с вредными и опасными условиями труда 6 854

Средняя начисленная заработная плата кадров строительных организаций, руб.

Руководители 68 195

Специалисты высшего уровня 42 273

Специалисты среднего уровня 43 289

Рабочие 32 906

Неквалифицированные рабочие 22 407

На основании данных табл. 8 - демография строительных ор-

сделаны следующие выводы: ганизаций имеет тенденцию снижения

численности строительных организа-

Том 9 № 1 2019

с. 10-25 Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Vol. 9 No. 1 2019 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate _pp. 10-25_

ISSN 2227-2917

ций: на 222 ед. в 2017 г. и на 88 ед. в 2018 г. Данные изменения вызваны сокращением числа новых организаций (зарегистрированных): на 25 ед. в 2017 г. и на 85 ед. в 2018 г.; а также уровнем официальной ликвидации по причине отрицательных финансовых результатов, банкротства, отсутствия рентабельности: рост на 417 ед. в 2017 г. и снижение на 255 ед. в 2018 г. Превышение уровня ликвидации над регистрацией может означать низкую предпринимательскую активность и привлекательность строительной отрасли с точки зрения бизнеса и инвестиций [4], что оказывает неблагоприятное воздействие на ее развитие;

- относительно структуры трудовых ресурсов выявлено превалирование численности сотрудников мужского пола, что обусловлено спецификой строительных работ, связанных с тяжелыми физическими нагрузками, вредными и опасными условиями труда;

- средняя начисленная заработная плата кадров говорит о том, что в строительной отрасли имеется высокий уровень профессиональной стратификации, связанной с обязательными требованиями по уровню образования и стажу работы.

Следовательно, по результатам обзора сделан вывод о том, что с социальной точки зрения работа в строительных организациях, в особенности на должностях, ниже специалистов среднего уровня, не является привлекательной и сопряжена со множеством профессиональных рисков, а деятельность строительных компаний, с точки зрения бизнеса, является высоко затратным и рисковым предпринимательством.

Также авторами настоящей статьи уделено особое внимание нормативному окружению деятельности строительных организаций, но не в части соответствия широкому перечню технических норм и требований по сис-

теме российских и международных стандартов, а в свете новых поправок в соответствии с законами, касающимися процедуры заключения договоров долевого участия по вопросам получения денежных средств от дольщиков, займов, опыта работы, рекламы, распределения полученных средств и формирования стоимости нового объекта [5].

Так, в качестве основных изменений по ФЗ-214 было выделено [8]:

- сокращение перечня объектов прямого привлечения денежных средств.

В данном случае подразумевается то, что в период с 01.07.2019 г. сократится перечень объектов, по которым застройщик может привлекать средства без эскроу-счетов. Привлечение средств граждан будет осуществляться только в тех случаях, когда дома соответствуют «высокой степени готовности» (степень готовности объекта недвижимости и количество заключенных договоров долевого участия). В данном случае прямым противоречием является несоответствие требованиям утвержденной дорожной карты, отмены долевого строительства в части обязательного перехода на счета эскроу.

- Смягчение обязательных требований опыта застройщика.

Если ранее в качестве одного из основных требований, предъявляемых к застройщику, было подтверждение наличия площади 10 тыс. м2, то согласно новым поправкам произведено сокращение до 5 тыс. м2.

- Введение запрета привлечения средств жилищно-строительным кооперативом.

В предыдущих законодательных требованиях запрет на привлечение денежных средств граждан распространялся на кооперативы, созданные до 01.07.2017 г., а теперь только по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018 г.

ISSN 2227-2917 Том 9 № 1 2019 20 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость с. 10-25

20 ISSN 2500-154X Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 9 No. 1 2019 _(online)_pp. 10-25

- Изменение требований относительно разрешений на строительство.

В связи с новыми поправками застройщики обязаны открывать расчетный счет для каждого разрешения на строительство, вне зависимости от даты его выдачи, отменены требования в части открытии счета в одном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком и в части ограничения территории одним или несколькими разрешениями на строительство.

По новым требованиям сведения об открытии/закрытии расчетного счета должны быть размещены в ЕСИЖС не позднее одного рабочего дня. Банки имеют право запрашивать любую дополнительную информацию по всем счетам и объектам. Также введены ограничения по типам проводимых операций всех объектов, где привлекались денежные средства дольщиков.

Для застройщиков введен запрет на привлечение нецелевых займов, использование имущества по и (или) для обеспечения обязательств 3-х лиц, выпуску и выдаче ценных бумаг, созданию организаций, осуществлению наличного расчета.

- Ограничение прав по выбору банка для депозитных операций.

При наличии временно свободных денежных средств застройщик имеет право размещать их только в том банке, где открыты расчетные счета.

- Изменения в отношении счетов эскроу.

В данном случае подразумевается, что если для строительства застройщиком было осуществлено привлечение кредитных средств, то дольщики должны вносить денежные средства только на счета эскроу банка, где открыты расчетные счета по объектам. А в случае рефинансирования - на

счета эскроу банка-рефинансиро-вателя.

- Разрешенное использование денежных средств дольщиков.

Использование средств разрешается для содержания помещений, машино-мест, процентов по полученным займам (за исключением разрешений, полученных до 01.07.2018 г.).

- Заключение договоров долевого участия на промежуточных этапах.

Договора могут быть заключены в период после ввода в эксплуатацию и до кадастрового учета без уплаты взносов и использования счетов эск-роу.

- Контроль со стороны банков.

Принцип равенства расчетных

счетов и разрешений на строительство, запрет внесения средств в наличной форме (исключение - заработная плата, налоги, взносы), контроль банка прекращается после ввода в эксплуатацию и регистрации 1 права собственности.

- Обязательные сведения, отражаемые в проектной декларации.

К числу таких теперь отнесены: размер платежей по договорам развития застроенных территорий, комплексному обустройству и развитию территорий.

- Изменения в отношении проведения проверок.

Плановые проверки теперь исключены, а внеплановые могут проводиться в случаях истечения срока предписания, нарушений в отчетности, отклонений от графиков, в соответствии с приказом руководителя органа контроля.

- Изменение солидарной ответственности на субсидиарную.

Это означает, что если раньше требования можно было предъявить только к застройщику, то теперь и к застройщику, и к банку, где открыт расчетный счет по объекту.

Также выделены и другие изменения по ФЗ-127 [7]:

Том 9 № 1 2019 ISSN 2227-2917

с. 10-25 Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость (print) Vol. 9 No. 1 2019 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate ISSN 2500-154X 2 1 pp. 10-25_(online)_

- Изменение реестра требований помещений на участников.

Осуществлена замена реестра требований жилых помещений на реестр требований участников строительства, в случае вступления поправок в силу в момент производства дел о банкротстве (требования по нежилым помещениям до 7 м2, машино-местам).

- Расширение требований к конкурсному управляющему.

В части опыта арбитражного управления не менее 3-х лет и отсутствия уголовной ответственности в области процедуры банкротства.

- Изменения по Спецзастройщику, созданному Фондом.

Для завершения строительства может быть сформирован Фонд защиты прав граждан, наделенный правом заключения договоров долевого участия без уступки прав по ним до ввода в эксплуатацию и имеющий право создания некоммерческой организации-приобретателя имущества без конкурса в случае наступления банкротства (участок, улучшения, незавершенное строительство, инфраструктура и т. д.).

Дополнительно по ФЗ-218 [9].

- Расширенные требования Спецзастройщика.

Снятие обязательств по соответствию требований к застройщику, отсутствие банковского контроля, целевого использования, привлечения средств дольщиков, только гос. аудит.

- Компенсационный фонд.

Возврат денежных средств из

фонда осуществляется в случае: отсутствия оснований для уплаты взносов и излишне уплаченных застройщиком сумм.

Выводы

Авторами было выявлено, что на сегодняшний день имеет место положительная динамика бюджетных ассигнований в деятельность Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области, что связано с реализацией государственных и муни-

ципальных программ (в т. ч. подпрограмм), направленных на создание и реконструкцию как жилых объектов, так и объектов социального и экономического назначения. Многие из изученных программ приближаются к окончанию срока своей реализации и на текущий момент показатель выполнения обязательств и расходования средств составляет более 95 %, предоставлены социальные выплаты населению в рамках ипотечного кредитования, проведены мероприятия по благоустройству городской среды и сейсмоусиле-нию объектов муниципальной собственности, построены детские сады и т. д.

Анализ официальных данных Иркутскстат выявил положительную динамику ввода зданий, преимущественно жилого типа (91-97 %) и сокращение темпов прироста коммерческой и промышленной недвижимости; анализ ценовых факторов продемонстрировал тенденцию роста стоимости 1 м2 квартир всех типов - в особенности «элитной» категории, индекс цен на строительную продукцию вырос, но находится на уровне среднеотраслевых значений, износ автопарка строительных организаций высок, а предпринимательская активность снижается.

Другим немаловажным вопросом в рамках настоящего исследования, влияющим на строительную отрасль, явилось внесение поправок в комплекс нормативных актов, регулирующих в т. ч. долевое строительство и вступающих в силу в 2019 году. Введенные поправки создали гибридный продукт, который разрешает применение договора долевого участия и вместе с тем содержит элементы проектного финансирования для защиты прав дольщиков.

Основные положения проектного финансирования подразумевают хранение денежных средств покупателей на специальных счетах банковских организаций до момента полной готовно-

ISSN 2227-2917 Том 9 № 1 2019 22 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость с. 10-25

22 ISSN 2500-154X Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 9 No. 1 2019 _(online)_pp. 10-25

сти объекта (счета эскроу), запрет жилищных сертификатов и жилищных строительных кооперативов, обязательное банковское сопровождение. Последствия перехода к новой форме

строительства коснутся как продавцов, так и желающих приобрести в собственность квадратные метры объектов недвижимости.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Ишков А.Д. Строительная отрасль России в показателях Росстата: 2003-2015 годы // Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании: сборник материалов международной научной конференции. 2017. С. 534-536.

2. Кудрявцева В.А. Оценка состояния и развития сектора жилищного строительства // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. № 1 (20). С. 45-52.

3. Нигматуллина Р.Р. Строительная отрасль в России // Современные тенденции развития в области экономики и управления: сборник материалов научно-практической конференции МГУ. 2018. С. 390-394.

4. Панкратова Д.В., Шкуратова А.С., Евтушенко Д.В. Привлечение инвестиций в строительную отрасль // Экономика и предпринимательство. 2017. № 4-2 (81). С. 735-738.

5. Смирнова Д.С. Влияние создания компенсационного фонда защиты дольщиков на строительную отрасль России // Научные записки молодых исследователей. 2017. № 3. С. 12-19.

6. Суворова С.П., Куканова Н.В., Ханенко М.Е. Строительная отрасль: перспективы развития в цифровой экономике // Вестник ОРЕЛГИЭТ. 2018. № 2 (44). С. 151-157.

7. О несостоятельности (банкротстве): Фед. закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_L AW_39331 (14.02.2019).

8. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: фед. закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ [Электронный ресурс]. URL.: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_L AW_51038 (14.02.2019).

9. О государственной регистрации недвижимости: фед. закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ [Электронный ресурс]. URL.: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_L AW_182661 (14.02.2019).

10. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 [Электронный ресурс]. URL:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_L AW_129335 (10.02.2019).

11. О Министерстве строительства, дорожного хозяйства Иркутской области: постановление правительства Иркутской области от 9 февраля 2011 г. №29-пп [Электронный ресурс]. URL.: http://irkobl.ru/sites/irkstroy/ about/position (10.02.2019).

12. Об утверждении ведомственной целевой программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области» на 20142020 годы: постановление правительства Иркутской области от 23 октября 2013 года № 60-мпр [Электронный ресурс]. URL.: http://docs.cntd.ru/document/460191172 (10.02.2019).

13. Об утверждении государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2014-2020 годы: постановление правительства Иркутской области от 24 октября 2013 г. № 443-пп [Электронный ресурс]. URL.: http://irkobl.ru/sites/irkstroy/gosprog/ dostupgil (10.02.2019).

14. Об утверждении государственной программы Иркутской области «Развитие и управление имущественным комплексом и земельными ресурсами Иркутской области» на 2018-2022 годы: постановление правительства Иркутской области от 27 ноября 2017 года № 774-пп [Электронный ресурс]. URL.: http://docs.cntd.ru/document/446601611 (10.02.2019).

15. Строительство: официальный сайт территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области [Электронный ресурс]. URL.: http://irkutskstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rossta t_ts/irkutskstat/ru/statistics/enterprises/construct ion (06.02.2019).

Том 9 № 1 2019 ISSN 2227-2917

с. 10-25 Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость (print) 23 Vol. 9 No. 1 2019 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate ISSN 2500-154X 23 pp. 10-25_(online)_

REFERENCES

1. Ishkov A.D. Russian construction industry in terms of Rosstat: 2003-2015. Integratsiya, partner-stvo i innovatsii v stroitel'noi nauke i obrazovanii. Sbornik materialov mezhdunarodnoi nauchnoi kon-ferentsii [Integration, partnership and innovations in construction science and education. A collection of materials of the international scientific conference],

2017, pp. 534-536. (In Russ.).

2. Kudryavtseva V.A. Condition and development evaluation of the residential development sector. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhi-most' [Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate], 2017, no. 1 (20), pp. 45-52. (In Russ.).

3. Nigmatullina R.R. The construction industry in Russia. Sovremennye tendentsii razvitiya v oblasti ekonomiki i upravleniya: sbornik materialov nauchno-prakticheskoi konferentsii MGU [Current trends of development in the field of economy and management: collection of materials of a scientific and practical conference of MSU], 2018, pp. 390-394. (In Russ.).

4. Pankratova D.V., Shkuratova A.S., Yevtushenko D.V. Attracting investment into construction industry. Ekonomika i predprinimatel'stvo [Economics and business], 2017, no. 4-2 (81), pp. 735-738. (In Russ.).

5. Smirnova D.S. The Impact of the Establishment of a Compensation Fund for the Protection of Investors on the Construction Industry of Russia. Nauch-nye zapiski molodykh issledovatelei [Scientific notes of young researchers], 2017, no. 3, pp. 12-19. (In Russ.).

6. Suvorova S.P., Kukanova N.V., Khanenko M.E. Building sector. Development prospects in digital economy // Vestnik ORELGIET [Vestnik OrelGIET],

2018, no. 2 (44), pp. 151-157. (In Russ.).

7. About insolvency

8. About participation in shared-equity construction of apartment houses and other real estate objects and about introduction of amendments to some acts of the Russian Federation. Federal law of 30 De-

cember 2004. No. 214-FZ

9. About the state registration of the real estate: federal law of 13 July 2015. No. 218-FZ.

10. About measures for providing citizens of the Russian Federation with affordable and comfortable housing and improvement of quality of housing and communal services. Presidential decree of the Russian Federation of 7 May 2012. No. 600.

11. About the Ministry of construction, road facilities of Irkutsk Region. Government Decree of the Irkutsk Region of 9 February 2011. No. 29-gd.

12. About the approval of the state program of Irkutsk region "Affordable housing" for 2014 - 2020. Government Decree of the Irkutsk Region of 23 October 2013. No. 60-mgd.

13. About the approval of the department target program "Development of Mortgage Housing Lending in Irkutsk Region" for 2014-2020. Government Decree of the Irkutsk Region of 24 October 2013. No. 443-gd.

14. About the approval of the state program of Irkutsk region "Development and administration of a property complex and land resources of Irkutsk region" for 2018-2022. Government Decree of Irkutsk Region of 27 November 2017. No. 774-FZ.

15. Construction. Official site of territorial authority of Federal State Statistics Service in Irkutsk region.

Сведения об авторах Лонцих Павел Абрамович,

доктор технических наук, профессор кафедры управления промышленными предприятиями,

Иркутский национальный исследовательский технический университет, г. Иркутск, Российская Федерация, e-mail: palon@list.ru

Information about the authors Pavel A. Lontsikh,

Dr. Sci. (Eng.), Professor of the Department of Management of the Industrial Enterprises, Irkutsk National Research Technical University, Irkutsk, Russian Federation, e-mail: palon@list.ru

ISSN 2227-2917 Том 9 № 1 2019 24 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость с. 10-25

24 ISSN 2500-154X Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 9 No. 1 2019 _(online)_pp. 10-25

Сведения об авторах Москвитина Валентина Александровна,

специалист Центра электронного обучения, Иркутский национальный исследовательский технический университет, г. Иркутск, Российская Федерация, e-mail: moskvitina.1993@bk.ru Головина Елена Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления промышленными предприятиями,

Иркутский национальный исследовательский технический университет, г. Иркутск, Российская Федерация, e-mail: elena_uspeh@mail.ru Кибирев Юрий Владимирович, аспирант кафедры управления промышленными предприятиями,

Иркутский национальный исследовательский технический университет, г. Иркутск, Российская Федерация, e-mail: kibirev@zaotrud.ru

Information about the authors Valentina A. Moskvitina,

specialist of E-Learning Center, Irkutsk National Research Technical University, Irkutsk, Russian Federation, e-mail: moskvitina.1993@bk.ru

Elena Yu. Golovina,

Cand. Sci. (Econ.), Associate Professor of the Department of management of the industrial enterprises,

Irkutsk National Research Technical University, Irkutsk, Russian Federation, e-mail: elena_uspeh@mail.ru

Yuri V. Kibirev,

Postgraduate of the Department of Management

of the Industrial Enterprises,

Irkutsk National Research Technical University,

Irkutsk, Russian Federation,

e-mail: kibirev@zaotrud.ru

Критерии авторства

Москвитина В.А. провела исследование, подготовила статью к публикации и несет ответственность за плагиат. Лонцих П.А. осуществил научное руководство. Головина Е.Ю., Кибирев Ю.В. осуществили техническую редакцию текста и консультирование.

Конфликт интересов

Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.

Contribution

Valentina A. Moskvitina has conducted the studies, prepared the article for publication and bears the responsibility for plagiarism. Pavel A. Lontsikh carried out the scientific management. Elena Yu. Golovina, Yuri V. Kibirev carried out technical edition of the text and consultation.

Conflict of interests

The authors declare no conflict of interests regarding the publication of this article.

Том 9 № 1 2019 ISSN 2227-2917

с. 10-25 Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость (print) 25 Vol. 9 No. 1 2019 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate ISSN 2500-154X 25 pp. 10-25_(online)_