Анализ структуры рынка ипотечного капитала в Российской Федерации

Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 3 Часть 2

Коды классификатора JEL: P16

АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КАПИТАЛА

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЛЯМИНА М.А.

Лямина М.А.Технологический институт Южного федерального университета, г. Таганрог (ТТИ ЮФУ), аспирантка, lyaminam@mail.ru

В мировой практике развитие экономики неразрывно связано с кредитом, который в различных формах проникает во все сферы хозяйственной жизни. Несмотря на давнюю историю и повсеместное развитие, ипотека в разных странах имеет свои характерные особенности, что подтверждает необходимость поиска рациональных, максимально приспособленных к времени и месту ипотечных схем и структур ипотечного рынка капитала

Ключевые слова: жилищное ипотечное кредитование, структура рынка ипотечного капитала, государство, участники ипотечного рынка

В мировой практике под ипотечным кредитованием понимается система, включающая в себя кредиты, обеспеченные залогом недвижимости, зарегистрированной в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате применения ипотечного кредитования возникает рынок ипотечных кредитов.

Толковый экономический финансовый словарь даёт следующее определение рынка ипотечных кредитов: «рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленные содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение»[1, 11]. На современном этапе условно выделяют две основные схемы организации ипотечного рынка: одноуровневую и двухуровневую схемы с вторичным рынком ипотечного кредита, различающиеся по двум признакам:

- по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;

- участию или неучастию заёмщика в образовании организационно-правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Представление об основных классических схемах организации мировых ипотечных рынков, их достоинствах и недостатках, факторах обусловивших их становление, позволит в дальнейшем понять и определить национальную специфику российского ипотечного рынка, условия и факторы, влияющие на работу и систему организации[4, 2].

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Одноуровневая система применяется в развитых странах Европы, в частности зародилась она в Германии и обладает рядом, как положительных, так и отрицательных характеристик, к положительным факторам относятся:

- автономное замкнутое пространство системы, характеризующееся высокой степенью стабильности в долгосрочном периоде;

- простота финансового и правового механизма;

- лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам;

К отрицательным факторам:

- обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;

- небольшие сроки кредитования;

- низкие проценты по накоплению;

- очерёдность заёмщиков в получении кредитов;

- сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.

Из привёдённой классификации можно сделать, вывод: низкая стоимость организации и контроля, отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств, отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительно низкая стоимость кредита по совокупности факторов.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из

единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Положительные и отрицательные факторы характерны также и для двухуровневой схемы организации рынка ипотечных кредитов, к положительным факторам относятся:

- возможность перераспределения ресурсов между регионами и секторами экономики;

- перераспределение рисков между кредиторами;

- существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию.

К отрицательным факторам двухуровневой схемы, относятся:

- невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия;

- дорогое содержание, которое оказывает влияние на стоимость кредитных средств заёмщика;

- сложность структуры построения;

- тесная взаимосвязь участников рынка между собой;

- сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом.

Классификация организации рынка ипотечного капитала на две схемы достаточно условно, так как

имеется тенденция к быстрому размыванию границ. Кредитные институты, работающие только на первичном рынке, начинают постепенно вводить элемент двухуровневой системы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В тоже время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя, а остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. На основании вышеизложенного был проведён сравнительный анализ двух моделей с целью выявления наиболее эффективной схемы организации. При использовании двухуровневой системы заёмщик имеет возможность сразу после обращения в банк получить кредит, в отличие от одноуровневой схемы организации рынка. Сроки кредитования заёмщиков значительно вырастают от 15 до 30 лет при использовании второй модели, а нагрузка на бюджет возлагается только на первой стадии становлении системы рынка, при использовании первой модели сроки ограничены в пределах от 8 до 10 лет и оказывает постоянную нагрузку на бюджет и т.д.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая двухуровневая модель. Так как именно в её основе заложены три базовых принципа. Во - первых, это перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики по средствам продаж долговых ценных бумаг, обеспеченным неделимым пулом ипотек. Во - вторых оказание помощи кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью и в- третьих, выравнивание ипотечных потоков. Но необходимо отметить, что ни одноуровневая, ни двухуровневая модели, не смогут эффективно работать без создания институтов, обслуживающих ипотечный рынок (инфраструктуры) [9, 3]. Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов для населения рисунок 3.

Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заёмщик, инвестор, специализированные посредники, правительство и при этом каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития [7].

Российская ипотечная система изначально проектировалась по образу и подобию американской (двухуровневой), где важную роль играют вторичные кредиторы. Вероятно, решение идти американским путем было обусловлено комплексом причин, многие из которых кроются в национальной российской психологии.

Одноуровневая модель едва ли подходит для нашей страны. По своей сути система контрактных сбережений является кредитным кооперативом, и видимо, поэтому возможности по ее распространению в нашей стране пока ограничены. Наши граждане не хотят нести свои сбережения на покупку жилья в частный кредитный институт. Как правило, сбережения на квартиру - это все, что есть у человека, и мало кто согласится подвергать эти средства хоть малейшему риску ради надежды получить дешевый кредит через несколько лет [12]. По этой причине идея "списать" российскую ипотечную систему с американской, где главную роль играют специально созданные институты, поддерживаемые государством, кажется нам удачной. В России роль такого института играет Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). АИЖК является основным участником и регулятором ипотечного рынка России. АИЖК создано по образу и подобию международных ипотечных агентств, в частности Федеральной национальной ипотечной ассоциации США FNMA (Fannie Mae). АИЖК было учреждено Правительством РФ в 1996 году, а в 1998 году провело серию консультаций с FNMA с целью построения ипотечного рынка в соответствии с международной практикой [10].

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющие долгосрочные жилищные кредиты населению, за счёт покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской федерации. Гарантированные государством ценные бумаги могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики [5].

Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье и популяризации при поддержке государства широко распростра-

Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 3 Часть 2

Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 3 Часть 2

ненной в мире практики ипотечного кредитования в национальном масштабе, что позволяет частично решить проблему нехватки жилья [3].

Основным видом деятельности ОАО «АИЖК» является рефинансирование ипотечных кредитов (закладных по выданным кредитам). Агентство осуществляет выкуп закладных у региональных партнеров, с которыми заключены соответствующие договора. Доходом Агентства является прибыль от ипотечных операций, который представляет собой процентные платежи заемщиков по ипотечным кредитам, выкупленным Агентством. Долговые ценные бумаги (облигации) Агентства выпускаются под гарантии Правительства РФ. Капитал Агентства формируется за счет как собственных, так и привлеченных средств от размещения облигационных займов. Основной задачей Агентства является организация ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг с целью обеспечения долгосрочных ресурсов для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также содействие развитию ипотечного жилищного кредитования [1].

На сегодняшний день Агентство ставит своей задачей внедрить федеральную систему ипотечного кредитования на всей территории Российской Федерации, тем самым увеличивая число участников системы (региональных ипотечных операторов, банков, страховых компаний и т.д.) с целью обеспечения доступности ипотечных кредитов для населения во всех субъектах Российской Федерации. По состоянию на 1 июня 2008 года администрации Агентством аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 133 организации из 70 регионов РФ [2].

Основная схема работы выглядит следующим образом, коммерческие банки выдают ипотечные кредиты населению. Региональные операторы, в субъектах, где они созданы и функционируют, выкупают закладные у банков и продают их, в свою очередь, Агентству. При этом за региональными операторами остается сопровождение кредитов в части аккумулирования и перечисления аннуитетных платежей, своевременного возобновления страховок, а также мониторинг предмета залога. Кроме того, региональные операторы принимают на себя обязательства по обратному выкупу дефолтных закладных, с последующей реализацией прав на предмет залога [6].

В регионах, где отсутствует или недостаточно развит региональный оператор, Агентство может выкупать закладные непосредственно у банков, отдавая их на сопровождение сервисному агенту.

Создание договорной базы отношений с субъектами Федерации является важнейшей задачей Агентства. Агентство доводит информацию о федеральной системе ипотечного жилищного кредитования до руководства Администраций субъектов Федерации, организует его ознакомление со Стандартами Агентства и схемой работы.

После их согласования Агентство заключает с региональным оператором двустороннее соглашение о сотрудничестве. По завершении этих процедур региональный оператор проходит аккредитацию, в ходе которой ему определяется лимит платежеспособности, который определяет объем рефинансирования закладных. Аккредитованный региональный оператор приступает к работе по оформлению закладных, кредитованию населения через уполномоченные банки в регионе, формированию пулов закладных и передачу их в Агентство для выкупа.

В целях ускорения темпов решения жилищной проблемы в регионах и более эффективного использования финансовых ресурсов региональным администрациям целесообразно отказаться от реализации нерыночных программ жилищного кредитования и развивать в своих регионах ипотечное кредитование в рамках федеральной системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) [5].

Важнейшая задача государственной жилищной политики - увеличение объёмов жилищного строительства. Федеральная система ипотечного кредитования базирующаяся на двухуровневой схеме организации рынка ипотечного капитала позволяет обеспечить приток дополнительных инвестиций в строительный комплекс из внебюджетных источников и соответственно рост объёмов вводимого жилья, а также решить важнейшую жилищную проблему граждан.

ЛИТЕРАТУРА

1. Головин Ю.В. Банки на рынке недвижимости. М.: РИМ,1999, 23 с.

2. Есипова В.Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учеб. Пособие-СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. 158 с.

3. Инвестиционный меморандум. Организаторы Внешторгбанк, Внешэкономбанк, Ренессанс Капитал от 05.04.2004 г.

4. Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспект). М.: Издательство «Дело и сервис», 2006, с.272.

5. Ковалёва Г. Развитие ипотеки в Свердловской области.//Банковское дело, № 9,с.11 2006.

6. Лимаренко В.И. Моделирование системы управления ипотечным кредитованием в условиях переходной экономики России// Экономика строительства. 2000. № 6 С. 12.

7. Мурычёв А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России.// Банковское дело №9. 2006. с. 9.

8. Радченко И.С. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее М.: Гросс Медиа, 2004.

9. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. СПб.: Питер, 2005-208с.

10. Стратегия развития «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» [Электронный ресурс] // АИЖК. Режим доступа: www.ahml.ru

11. Толковый экономический финансовый словарь. Т.11: Пер. с фр. Международные отношения, 1994.

12. Учебный центр ФИНАМ. Российский рынок ипотеки: первые итоги и прогнозы. 2007.