Становление новых форм земельных отношений в условиях рынка

СТАНОВЛЕНИЕ НОВЫХ ФОРМ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В УСЛОВИЯХ РЫНКА

Земельные отношения можно охарактеризовать как совокупность правовыгх, экономических, социальные и экологических отношений, возникающих между обществом и его членами в процессе использования земельных ресурсов и управления ими. В период реформирования земельного хозяйства в стране, перехода к многообразным формам собственности и рыночным отношениям необходимым является регулирование земельных отношений, методы которого характеризуются системой социально-экономических, правовые и организационно-административных мер, направленных на эффективное использование земельных ресурсов в интересах общества в целом.

В советский период земельные отношения характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования. Сельскохозяйственная земля была предоставлена колхозам и совхозам на праве безвозмездного бессрочного пользования. Государство само решало вопросы укрупнения и уменьшения хозяйств. Часть этой земли быша закреплена за сельскими жителями в личном пользовании. Как физические, так и юридические лица, являющиеся землепользователями, могли быть поставлены перед фактом изъятия земель для других нужд и пользователей без каких-либо компенсаций либо с компенсацией стоимости имущества на этих землях. В этих условиях землепользователи не быши заинтересованы в ответственном отношении к земле, в повышении ее плодородия, и это выражалось в низкой эффективности хозяйствования [I].

С переходом к рыночной экономике монополия государственной собственности на землю быша ликвидирована. В 1991 г. принят Земельный кодекс РСФСР от 25 октября 1991 г.

(№ 1103-1), утверждавший новые формы земельных отношений: разрешалась приватизация земли, устанавливалась плата за землю, утверждалось многообразие форм земельной собственности. Земельная политика в Республике Башкортостан была направлена на поэтапное реформирование колхозов и совхозов, сохранение эффективно функционирующих предприятий, ограничение приватизации и купли-продажи сельскохозяйственных земель. Приобрести земельные участки в собственность граждане могли только для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и дачного строительства, занятия садоводством. Новый этап земельной реформы был связан с принятием Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. (№ 136-Ф3) и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2004 г. (№ 101-ФЗ), Закона РБ «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» от 5 января 2004 г. (№ 59-з), в соответствии с которыми в республике определены основные формы оборота земель (купля, продажа и аренда), разрешена приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; определены минимальные размеры используемых земельных участков, формируемых из земель сельскохозяйственного назначения и необходимых для осуществления эффективного и высокотехнологичного сельскохозяйственного производства; определены предельные размеры площадей земельных участков, которые могут находиться в собственности физических или юридических лиц [2, с. 54].

Одной из задач реформирования земельных отношений в республике является предоставление земель гражданам для различных целей: ве-

Исянбаев Мазгар Насипович, доктор экономических наук, профессор, академик АН РБ, заведующий сектором проблем региональной экономики Института социально-экономических исследований Уфимского научного центра РАН

Шарафутдинова Зульфия Альбертовна, аспирант Института социально-экономических исследований Уфимского научного центра РАН

© Исянбаев M.H., Шарафутдинова З.А., 2010

дения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, животноводства (табл. I).

Согласно данным Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан, в 2008 г. крестьянскими (фермерскими) хозяйствами использовалось 517,7 тыс. га земель, что на 178,1 тыс. га (25,6%) меньше, чем в 2005 г. Их средний размер уменьшился на 15%. Сокращение земель у крестьянских (фермерских) хозяйств можно объяснить нехваткой оборотных средств, материально-технических ресурсов и надежных каналов реализации сельскохозяйственной продукции.

Общая площадь личных подсобных хозяйств по состоянию на 1.01.2009 г. составляла 160,9 тыс. га, что на 2,1 тыс. га больше, чем в 2005 г. Увеличение связано как с предоставлением новых земельных участков, расширением существующих за счет аренды полевых участков, так и уточнением учетных площадей по результатам инвентаризации земель населенных пунктов. Площадь, предназначена для индивидуального жилищного строительства, в 2008 г. составила 22,7 тыс. га, что на 1,5 тыс. га больше, чем в 2005 г. Это связано с выделением новых земельных участков, средний размер которых увеличился до 0,12 га.

Служебные земельные наделы — это участки, которые предоставляются отдельным категориям работников предприятий, организаций и учреждений транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, связи и других отраслей во временное пользование для посева сельскохозяйственных культур, сенокошения и пастьбы скота. В 2008 г. их площадь составила 16,7 тыс. га. Средний размер таких участков не меняется и составляет 1,5 га. В 2008 г. площадь земель, предоставленных для ведения садоводства, уменьшилась по сравнению с 2005 г. на 1 тыс. га, в основном, в связи с уточнением площадей на территории г. Уфа. За период с 2005 по 2008 год площадь земель, на которой занимаются коллективным и индивидуальным огородничеством, сократилась на 0,5 тыс. га (7%). В основном это связано с отказом от земельных участков.

Функционирующий в республике земельный рынок предполагает совершение с земельными участками сделок, результатом которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки или доли в праве общей собственности на землю (табл. 2).

Согласно данным Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан, в 2008 г. в республике было осуществлено 131,5 тыс. сделок с зе-

Т а б л и ц а I

Динамика площадей землепользования и землевладения граждан РБ

за 2006-2009 гг. (на начало года)*

Виды землепользования и землевладения 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.

Площадь, тыс. га Сред, разм., га Площадь, тыс. га Сред, разм., га Площадь, тыс. га Сред. разм., га Площадь, тыс. га Сред. разм., га

Крестьянское (фермерское) хозяйство 695,8 145 648,5 137,4 560,6 126,0 517,7 122,9

Личное подсобное хозяйство 158,8 0,28 160,1 0,28 160,6 0,28 160,9 0,28

Индивидуальное жилищное строительство 21,2 0,12 21,2 0,12 22,2 0,12 22,7 0,12

Служебные земельные наделы 16,7 1,50 16,8 1,50 16,8 1,50 16,7 1,50

Садоводство 35,6 0,07 34,9 0,07 34,6 0,07 34,6 0,07

Коллективное и индивидуальное огородничество 7,0 0,15 6,7 0,15 6,6 0,15 6,5 0,15

Коллективное и индивидуальное животноводство 24,9 1,79 25,2 1,76 24,2 1,73 24 1,71

*Таблица составлена на основе данных Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Республики Башкортостан в 2008 году [3].

Т а б л и ц а P

Структура сделок с земельными участками в Республике Башкортостан

за 2OO6-2OO8 гг.*

Виды сделок 2006 г. 2007 г. 2008 г.

Тыс. Площадь Тыс. Площадь Тыс. Площадь

сделок тыс. га % сделок тыс. га % сделок тыс. га %

Всего 121,1 1535,2 100 135,1 2423,7 100 131,5 3018,3 100

Сделки с гос. и муниципаль- 108,7 1530,9 99,72 119,3 2418,9 99,80 107,2 3012,9 99,82

ными землями: продажа земельных участков органами гос. власти и местно- 3,5 0,8 0,05 6,1 1,9 0,08 7,1 2,1 0,07

го самоуправления; аренда гос. и муниципальных земель с учетом всех форм 105 1525,5 99,37 112,7 2416,8 99,71 99,3 3006,5 99,61

арендной платы; продажа прав аренды гос. и муниципальных земельных уча- 0,2 4,6 0,30 0,5 0,2 0,01 0,8 4,3 0,14

стков. Сделки между гражданами и 12,1 4,3 0,28 15,8 4,8 0,20 24,3 5,4 0,18

юридическими лицами: продажа земельных участков гражданами и юридическими 8,2 1,7 0,11 9,9 1,8 0,07 14,2 2,4 0,08

лицами; дарение; 1,4 0,4 0,03 2,5 0,5 0,02 4,1 0,8 0,03

наследование; 2,1 0,7 0,05 2,5 0,9 0,04 4,3 0,9 0,03

залог. 0,4 1,5 0,09 0,9 1,6 0,07 1,7 1,3 0,04

*Таблица составлена на основе данный Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Республики Башкортостан в 2008 году [3].

мельными участками на площади 3 018,3 тыс. га, при этом главным распорядителем земель по-прежнему остается государство. Основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором. При передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, базовые размеры арендной платы по типичным видам использования земель или категориям арендаторов устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти. В 2008 г. в Республике Башкортостан действовало 99,3 тыс. договоров аренды земельных участков, заключенных федеральными, республиканскими органами исполнительной власти, а также органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, на общей площади 3 006,5 тыс. га, что составило 99,6% от всей площади земельных участков, вовлеченных в оборот.

Общее количество действовавших договоров аренды за пользование государственными и му-

ниципальными землями в 2008 г. несколько снизилось: с 112,8 тыс. в 2007 г. до 99,3 тыс. в 2008 г. Уменьшение количества сделок произошло в основном за счет окончания срока действия значительного количества договоров аренды земельных участков, ранее заключенных с гражданами, использовавшими земельные участки для ведения садоводства на территории муниципального образования Городской округ город Уфа. Продолжают получать распространение сделки по продаже права аренды государственных и муниципальных земельных участков на торгах. В 2008 г. количество таких сделок составило 0,8 тыс., что в 4 раза больше, чем в 2006 г.

В динамике за 2006—2008 гг. количество земельных участков, проданных органами государственной власти и местного самоуправления, увеличилось с 3,5 тыс. (общей площадью 0,8 тыс. га) до 7,1 тыс. (общей площадью 2,1 тыс. га), или почти в 2 раза. В 2008 г. по-прежнему наибольшее количество земельных участков выкуплено гражданами в населенных пунктах: для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества; для индивидуального жилищного и дачного строительства.

Среди сделок между гражданами и юридическими лицами преобладают сделки по купле-продаже земли, которые составляют 44,4% (14,2 тыс. сделок на площади 2,4 тыс. га). По сравнению с 2006 г. их количество увеличилось в 1,7 раза. Наряду со сделками купли-продажи в республике осуществлялись сделки по дарению и наследованию земельных участков. В 2008 г. гражданам по наследству передано 4 268 земельных участков. Это в 2 раза больше, чем в 2006 г. Общая площадь данного вида сделок составляет 852 га. Оформлено 4 100 договоров дарения земельных участков на площади 828,1 га. Объем таких сделок по сравнению с 2006 г. увеличился в 2,9 раза.

За 2008 г. в республике гражданами и юридическими лицами заключено 1 718 сделок залога земельных участков, что в 4 раза превышает уровень 2006 г. Несмотря на увеличение, общий объем залоговых сделок, совершенных в 2008 г., крайне мал. Не все коммерческие банки готовы к осуществлению залоговых операций с земельными участками. Основной причиной этого является ограниченная информация о рыночных ценах на землю.

При разработке вопроса о формах земельных отношений и рыночном обороте земли необходимо учитывать интересы общества и региональные особенности. Формирование рынка земли влияет на интенсивность процесса перераспределения земельных ресурсов. Для предотвращения выбытия продуктивных земель из сельскохозяйственного производства в результате рыночного оборота необходимо совершенствование налогообложения земли. Экологический принцип правового регулирования неразрывно связан с экологической функцией государства, сводящейся к обеспечению научно-обоснованного соотношения экологических и экономических интересов общества, созданию необходимых гарантий для реализации и защиты прав человека на чистую, здоровую и благоприятную для жизни природную среду. Этот принцип может быть реализован через полное освобождение от земельного налога особо охраняемых природных территорий. Экологический характер носит также льгота, в соответствии с которой предприятия, учреждения, организации, а также граждане, получившие для сельскохозяйственных нужд нарушенные земли (требующие рекультивации), на первые десять лет

пользования освобождаются от уплаты земельного налога. Целесообразным будет введение в отечественную систему платного землепользования взимания платы за изменение целевого использования земель, налога на покупку, продажу земельного участка, а также недопущение деления земельного участка.

Показателем справедливой налоговой системы является наличие льгот, посредством которых осуществляется государственное регулирование экономики страны, что и используется правительствами многих зарубежных стран, применяющих различные налоговые льготы для предпринимателей, занятых в аграрном секторе, в целях стимулирования расширения земельных площадей под сельскохозяйственные нужды. Многие авторы одним из недостатков налогообложения земли называют большое количество льгот и предлагают пересмотреть политику их предоставления. На наш взгляд, недостатком является не сами налоговые льготы, а непродуманность их предоставления. Целесообразным представляется освобождение от уплаты земельного налога учреждений, финансируемых из государственного бюджета, и различных некоммерческих организаций (учреждений дошкольного воспитания, больниц, интернатов); земельных участков, используемых в научных целях, ввиду поддержки общественных и государственных организаций, занимающихся научной, образовательной и другими видами деятельности, реализации разнообразных социальных и экономических программ. В основном услуги бюджетных учреждений имеют социальный характер и в ряде случаев оказываются на безвозмездной основе. Извлечение прибыли или дохода не является целью подобных организаций. В развитии науки заинтересовано, прежде всего, государство, т.к. наука сопряжена с развитием всех отраслей экономики. Во всем мире она финансируется, является объектом вложения государственных и частных инвестиций, имеет льготное налогообложение, в т.ч. полное освобождение от уплаты земельного налога. В настоящее время российская наука находится в том положении, когда необходимо применять налоговую политику как средство проведения ускоренной научно-технической модернизации (интенсификации) всех отраслей промышленности. Следовательно, возникает вопрос о правомерности налогообложения социально значимых учреждений.

Площадь земельных участков, занимаемая для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного и индивидуального садоводства, огородничества, животноводства и индивидуального жилищного строительства, составляет всего 1,7% (2008 г.) от всей площади земель Республики Башкортостан [3]. В то же время взимание налогов с мелких землевладений сопряжено с высокими административными расходами. Освобождение от уплаты земельного налога этих участков будет способствовать укреплению социальной справедливости.

Путем проведения целенаправленной налоговой политики, построения налоговой системы, включающей в себя как определенные льготные режимы налогообложения, так и возможности снижения (повышения) ставки земельного налога, возможно воздействовать на рациональное использование и охрану сельскохозяйственных земель либо интенсивное их использование. Отношения собственности, рыночного оборота земельных ресурсов могут вызвать расхождение интересов общества и землевладельцев, поэтому в любой социально-экономической ситуации

необходимо их регулирование на всех уровнях. Необходимо совершенствование региональных методов и механизма регулирования землепользования в целях создания равных возможностей для развития различных форм хозяйствования на земле и рационального ее использования, производства качественной сельскохозяйственной продукции.

ЛИТЕРАТУРА

1. Кирчик О. Земельная реформа: 1990—2002 // Отечественные записки. — 2004. — №1 (15). — Режим доступа: http://www.strana-oz.ru

2. Гусманов У.Г., Лукманов Д.Д. Земельные реформы // Башкирская энциклопедия. В 7 т. Т. 3. З—К / гл. ред. М.А. Ильгамов. — Уфа: Башкирская энциклопедия, 2007. — 627 с.

3. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Республике Башкортостан в 2008 году. — Уфа: Мир печати, 2009. —196 с.

4. Проблемы региональной экономики (на примере Республики Башкортостан) / под ред. М.Н. Исян-баева. — Уфа: РИЦ БашГУ, 2006.

Ключевые слова: земельные отношения, земельная реформа, рынок земли, земельные ресурсы, арендная плата, земельный налог, земельная налоговая политика.

Key words: land relations, land reform, land market, land resources, rent, land tax, land tax policy.

Mazgar N. Isyanbaev, Zulfiya A. Sharafutdinova

DEVELOPMENT OF NEW FORMS OF LAND RELATIONS UNDER MARKET CONDITIONS

Land reform policy requires establishment of multi-pay land use, land market in order to ensure conditions for equal development of all forms of farming, land redistribution in favour of efficient producers. In developing the issue of market turnover of land one must take into account the interests of society and landlords. With the help of land tax policy one can implement the principle of economic interests and responsibility of landowners for the rational use and quality of land.