Зоны вне доступа

Екатеринбург один из самых компактных городов-миллионников в России. Большое количество промышленных предприятий и памятников культурного наследия ограничивает возможности застройщиков, говорят участники рынка. По их мнению, изменить ситуацию может сокращение санитарно-защитных зон и пересмотр реестра памятников.

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

Особые зоны

В 2022 году строительный рынок Екатеринбурга ждут очередные потрясения, связанные с изменением в законодательстве. Прекратят свое существование предварительные санитарно-защитные зоны (СЗЗ), что снимет ограничения на использование многих земельных участков. Новый реестр будет сформирован только к 2025 году. Это значит, что на карте уральской столицы появятся «слепые зоны» — участки, где формально можно строить, но есть опасность в будущем попасть под санкции.

По мнению участников рынка, пока все зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) не будут занесены в Единый государственный реестр недвижимости, компании не смогут провести реальную оценку стоимости и окупаемости земель. Между тем так называемые промзоны могут дать импульс для развития территорий, которые сегодня остаются фактически бесхозными и портят облик города. В Екатеринбурге сформирован спрос на реновацию территорий бывших заводов, тем более что недостатка в них нет. Однако девелоперы не всегда получают отклик от предприятий, а без взаимодействия с правообладателем опасного объекта сократить существующие защитные зоны невозможно. «Законодательно установлена возможность третьим лицам инициировать сокращение СЗЗ. На практике этот процесс очень долгий и также не обходится без участия собственника опасного предприятия. Выход один — договариваться»,— считает аналитик консалтинговой компании «Призма» Александр Смирнов.

«За счет уменьшения СЗЗ можно освободить десятки и даже сотни гектаров. Ведь по закону СЗЗ имеет любой объект, который влияет на окружающую среду. Это даже автомобильные стоянки возле торговых центров, заправки, не говоря уже о крупных промышленных предприятиях»,— пояснил директор независимой экспертной компании «СанГиК» Михаил Малоземов.

При этом, по данным риелторов, спрос на жилье, построенное вблизи промышленных объектов, пользуется спросом у горожан. «Пример ГК “ПИК” и других компаний, застраивающих промзоны, показывает, что интерес к этим землям есть не только у застройщиков, но и у покупателей. Мы видим, что сегодня екатеринбуржцы готовы рассмотреть такие объекты, особенно если компании предлагают интересные планировки и хорошие цены. Заводами уральцев не напугать»,— говорит частный риелтор Мария Воронова.

Древние камни

Как у любого мегаполиса с почти трехвековой историей, у Екатеринбурга есть архитектурное наследие, которое также накладывает определенные ограничения на развитие городской среды. Сегодня в уральской столице насчитывается порядка 500 памятников архитектуры федерального и регионального значения. Девелоперы много лет настаивают на том, чтобы реестр подобных объектов пересмотрели, так как многие постройки разрушились от времени. Какие-то здания, по их мнению, вовсе попали в список по ошибке.

По данным министерства по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО), с 1960-го по 2001 год в реестр зданий-памятников в Екатеринбурге было включено 768 объектов. Изначально туда вписывали только действительно значимые постройки, а потом в перечень добавляли бывшие явки большевиков, их склады оружия и подпольные типографии, находящиеся в мало примечательных домах.

Мнение девелоперов разделяют и представители власти. Так, губернатор Свердловской области Эдуард Россель (возглавлял регион в 1995–2009 годы) просил Минкультуры РФ исключить из реестра 54 памятника. В своем письме он указывал на то, что некоторые объекты уже утрачены, другие — не представляют художественной ценности. «Есть серьезные памятники, а есть такие, где коммунист Петров две ночи ночевал, и это уже памятник. Давайте все ночлежки будем превращать в памятники», — заявлял тогда глава региона. Однако даже такая поддержка не помогла кардинально решить вопрос.

«Это очень сложный процесс, сопряженный с множеством согласований. На практике исключить из реестра памятники архитектуры удается в единичных случаях. И дело не в деньгах, просто доказать, что здание не представляет ценности очень сложно. В Екатеринбурге я знаю только четыре здания, которые за эти годы исключили из перечня: два здания на улице Хохрякова, одно на Энгельса и еще одно на Розы Люксембург, где сейчас офис Сбербанка»,— рассказала урбанист, кандидат исторических наук Анастасия Балакирева.

Некоторые девелоперы берут инициативу в свои руки. Так, при возведении торгового центра «Европа» были сломаны часть жилой усадьбы торгового дома Захо и двухэтажный флигель усадьбы Жирякова на улице Вайнера. Многие екатеринбургские памятники, мешавшие строительству, были снесены «по ошибке», сожжены и разрушены. По данным Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, только с 2000-го по 2012год Екатеринбург лишился 27 объектов культурного наследия.

Исторические постройки можно постараться вписать в будущую застройку. Такие примеры в Екатеринбурге уже есть. Одни из них удачные, другие — вызывают спорные чувства. «Тем не менее, практика существует. Нельзя сказать, что дело это простое. Ведь даже для того, чтобы поменять окна или сделать ремонт в памятнике, требуются лицензии, специальные расценки и особый порядок согласования работ, не говоря уже о том, чтобы существенно изменить конструктив здания. Существующие памятники обычно находятся в плачевном состоянии. Собственных средств на их содержание у государства не так много. По данным областного министерства культуры, за год регион реставрирует не более 5% зданий. Поэтому перестройка исторических зданий — дело дорогое и не всегда благодарное, ведь обязательно найдутся те, кому прежний вид дома нравился больше», — отмечает Анастасия Балакирева.

Сложность вписывания исторических памятников в современную канву городской застройки может иллюстрировать пример УГМК. В конце 2019 года компания представила очередную, пятую по счету, концепцию застройки «Екатеринбург Сити» — делового квартала в районе улиц Челюскинцев—Бориса Ельцина—Боевых дружин—Октябрьской революции. Очередные изменения потребовались для того, чтобы соблюсти охранные зоны памятников архитектуры, расположенных неподалеку. В итоге параметры будущего квартала сократили почти вдвое — вместо планируемых 500 тыс. кв. м жилья запроектируют только 250 тыс. кв. м и около 70 тыс. кв. м общественных помещений. При этом у проекта появился «исторический кластер», в который вошли пять старинных построек. Стоимость проекта застройщик пока не называет, но отмечает, что реализация его растянется на десятилетие.

Старые кварталы

Помимо старинных зданий, представляющих ценность, хватает в Екатеринбурге и обычных ветхих домов, которые также выступают в роли ограничителя для гармоничного развития городской застройки. И хотя с их сносом вроде бы не должно возникать проблем, на деле все оказывается не так уж просто. Основная сложность, по словам девелоперов, в собственниках помещений и их завышенных ожиданиях.

«Договориться с собственниками и выкупить у них жилье — это 99% успеха. Сколько стоят все эти бараки, никто не знает, там свой особый рынок, своя инфляция, свои игроки, свои правила. Но даже в центре города есть неприглядная деревянная застройка, по причине которой там отсутствуют асфальтовые дороги, парки, которые обещали жителям соседних новостроек»,— рассказывает коммерческий директор ГК «Фортис» Руслан Музафаров.

По словам Александра Смирнова, застройщикам не хватает установленного законом регламента, который бы определял предельные лимиты стоимости жилья. «Нужны ориентиры, чтобы компания, которая решает выйти на тот или иной участок, застроенный ветхим жильем, могла посчитать свой бюджет. Расселение — процедура недешевая. Компании необходимо понимать, сможет ли она реализовать будущий дом по рыночной цене или придется существенно завышать прайс. Также необходимо прописать сроки и порядок рассмотрения спорных вопросов в судах», — отмечает он, добавляя, что в скором времени такой нормативный акт может появиться. Госдума РФ рассматривает законопроект о тиражировании опыта реновации устаревшей застройки, предложенный заксобранием Санкт-Петербурга.

План развития

Облегчить жизнь застройщикам Екатеринбурга мог бы Генплан развития города, который сейчас проходит процедуру обсуждения. Однако пока у участников рынка больше вопросов к этому документу. Первая редакция, рассчитанная до 2035 года, не была утверждена из-за многочисленных споров. Теперь властям предстоит разработать новый документ, но уже предусматривающий период до 2040 года.

«Одним из упущений стало то, что во время разработки и общественных обсуждений не было создано идеологической связки между материалами Генплана и Стратегии пространственного развития уральской столицы», — отметил заместитель главы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Алексей Бирюлин.

Одним из принципиальных вопросов, по его словам, стало размещение мусорных полигонов. Напомним, в рамках «мусорной реформы» власти планировали построить вокруг Екатеринбурга несколько площадок для утилизации ТБО. Пока планы не оформлены даже на бумаге, но застройщики вынуждены учитывать эти риски при возведении жилья. Кроме того, до 2024 года свердловские власти планируют построить 12 заводов, сортирующих мусор, из которых три — в Екатеринбурге.

«Соседство с городской свалкой мало кому придется по душе. Если застройщик возведет жилье, а потом рядом появится полигон ТБО, то продать квартиры там будет крайне непросто. Придется существенно занижать цены, придумывать какие-то акции. В любом случае, это риски»,— заключает Мария Воронова.