Торговля мигрирует на остановки

На фоне снижающейся активности девелоперов коммерческой недвижимости и высоких темпов развития городской инфраструктуры почти 50% новых торговых площадей в Москве в этом году могут открыться в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Спрос ритейлеров на такой формат ограничен: его чаще рассматривают продуктовые сети, бытовые центры и магазины импульсных продаж. Но в перспективе ТПУ могут сформировать 15% от общего объема качественной торговой недвижимости в Москве.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Объем ввода торговой недвижимости в Москве в 2022 году может достигнуть 448,2 тыс. кв. м, что больше на 24,7% год к году, говорится в исследовании Knight Frank.

Почти 45% общего объема, или 201 тыс. кв. м, придется на объекты в рамках ТПУ, часть которых принадлежащая мэрии компания «Мосинжпроект» строит самостоятельно, часть — с привлечением сторонних девелоперов.

В 2021 году таких объектов не сдавалось. В JLL предполагают, что ТПУ сгенерируют 37% от нового объема предложения торговой недвижимости, оцениваемого в 360 тыс. кв. м. В Cushman & Wakefield говорят о 30,5%.

Сравнительно высокий объем ввода сказывается на качественных показателях рынка. Директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина отмечает, что новые торговые объекты открываются со значительной долей незаполненных площадей, в итоге средняя вакантность торгцентров в Москве может вырасти с текущих 6,2% до 8–10%.

Спрос арендаторов на ТПУ ограничивает специфика площадей из-за низкого уровня их комфорта и исключительно целевого трафика из числа пассажиров, считает консультант JosDeVries The Retail Company Ирина Болотова.

По ее мнению, такие объекты могут быть интересны продуктовым ритейлерам, таким операторам, как Fix Price, и его конкурентам из регионов вроде «Галамарта», сетям одежды экономсегмента уровня Gloria Jeans.

У Fix Price есть точки рядом с метро и вблизи вокзалов. Такие объекты обладают хорошим потенциалом трафика, соглашается директор департамента управления магазинами сети Владимир Погонин. Интерес компании к ТПУ, по его словам, зависит от арендных ставок, которые предложат девелоперы. Президент Baon Илья Ярошенко считает, что ритейлеров одежды интересуют скорее серьезные торгцентры, в то время как ТПУ — локация для импульсных покупок и food-ритейла. Президент Magic Group (оператор вендинговых автоматов) Александр Перемятов предполагает, что в ТПУ также могут успешно развиваться центры бытовых услуг, пункты выдачи заказов, отделения банков. Он не исключает, что такие арендаторы даже будут перетекать из торгцентров в ТПУ, усугубляя положение первых.

Успех ТПУ на рынке торговой недвижимости напрямую зависит от правильности подобранной концепции, констатирует региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Уже сейчас, по ее словам, есть проекты с избыточной площадью: «Неудачные объекты со временем подвергнутся реконцепции».

Евгения Хакбердиева называет большую долю ТПУ в структуре ввода торговой недвижимости определенным этапом развития рынка.

Очевидно, что этот тренд сохранится на протяжении реализации мэрией программы активного строительства транспортной инфраструктуры.

По планам мэрии в Москве будут функционировать 150 капитальных ТПУ. Если все запланированные проекты будут реализованы, предложение в них сформирует 15% от общего объема качественной торговой недвижимости в Москве, подсчитал старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Владимир Савицкий.

По словам Полины Жилкиной, объекты в составе ТПУ конкурируют с классическими торгцентрами и инвесторы учитывают их в своих планах. По оценкам Knight Frank, в 2022 году на классические торгцентры придется около 23% от общего объема ввода торговых площадей (103,1 тыс. кв. м). Остальные объекты — проекты ADG Group по реконструкции районных кинотеатров (144,1 тыс. кв. м). Как отмечает глава департамента ритейла CBRE Марина Малахатько, заявлять новые отдельно стоящие торгцентры сейчас готово небольшое число девелоперов: стоимость стройки резко выросла, а арендные ставки остались прежними.