Главный дачный вопрос

Тягу москвича к дачному отдыху не может победить никакой кризис. Рынок загородной недвижимости впал в летаргический сон, зато оживился рынок аренды.

На фото старый покосившийся дом, много лет не ремонтировавшийся и больше подходящий для съемок бюджетного фильма ужасов,— так несколько лет назад выглядело типичное объявление о сдаче в аренду загородных домов и дач. Сейчас на сайтах "Авито", ЦИАН, "Домофонд" подобные объявления встречаются гораздо реже. Зато появилось много предложений о сдаче коттеджей со всеми необходимыми коммуникациями и скоростным интернетом. Бюджет аренды добротного дома бизнес-класса сильно зависит от расстояния до Москвы и доходит до 100-120 тыс. руб. в месяц.

Но наиболее серьезные изменения произошли на рынке аренды элитного загородного жилья. На них обратили внимание эксперты компании Penny Lane Realty в своем апрельском обзоре. Этот рынок всегда был долгосрочным, однако в прошлом году резко вырос спрос на летнюю аренду элитных домов с бюджетом от 500 тыс. руб. в месяц. В этом году спрос еще выше.

Предложение тоже заметно выросло: владельцы роскошных усадеб и особняков начали сдавать их на лето.

"Многие собственники согласились на такие условия, понимая, что не все идут на долгосрочные контракты и почему бы не попробовать посдавать на несколько месяцев",— говорит Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. По его словам, летняя аренда дорогих загородных имений сейчас стала действительно пользоваться большой популярностью.

Некоторые собственники пытались продать свои особняки. Но ситуация на рынке сегодня такова, что человек, вложивший в дом $2 млн, продать его сможет только вдвое дешевле.

"Поэтому те, кто не торопится, сняли дома с продажи, а чтобы окупать немалые расходы на содержание дома, стали сдавать их",— рассказывает Колосницын.

Стоимость содержания зависит от конкретного поселка: где-то это 20 тыс. руб. в месяц, а где-то все 50 тыс. руб. "Есть и такие, где платят по 100 тыс. руб.",— говорит Колосницын.

Мотивацию арендаторов в Penny Lane Realty объясняют так: "Сейчас многие выбирают аренду, потому что дальнейшая ситуация на рынке непонятна. Покупка же объекта и дальнейший ремонт тоже связаны с определенными затратами и рисками. А сейчас ситуация такова, что можно год-два подождать, посмотреть, что будет дальше, пожить в аренде и после купить".

Арендные радости

Средняя стоимость коттеджа на рынке — 7-8 млн руб. Средняя стоимость аренды дачи или коттеджа, который находится на большом расстоянии от Москвы,— 30 тыс. руб. в месяц.

Чтобы определить целесообразность покупки недвижимости, экономисты чаще всего используют такой инструмент, как отношение цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды без учета расходов на обслуживание — price-to-rent ratio (P/R ratio). Если коттедж стоит 7 млн руб., а в аренду его сдают за 50 тыс. руб. в месяц (600 тыс. руб. в год), то P/R составит 11,67. То есть, чтобы вернуть стоимость коттеджа, у покупателя уйдет 11,5 года. Это без учета потерь на ремонт и прочие расходы, которые в загородном доме могут очень сильно влиять на реальную цену. Но если P/R составляет от 1 до 15, то цены на недвижимость считаются привлекательными. То есть лучше покупать, чем арендовать. Если P/R выше 21, то цена завышена и в этом случае лучше выбрать аренду. Ну а если P/R больше 25, это уже настоящий "пузырь", который когда-нибудь лопнет.

Динамика изменения средней стоимости найма загородных домов в зависимости от удаленности от МКАД

Расстояние
от МКАД

фев.16

мар.16

апр.16

Май.16

июн.16

июл.16

авг.16

сен.16

окт.16

ноя.16

дек.16

янв.17

фев.17
Изменение к
январю 2017
года
Изменение к
февралю
2016 года
До 10 км
120,8
74,1
96,4
135,6
135,4
232,2
160,2
169,8
168,1
166,3
180,2
183,8
198,5
8
64,38
10-19 км
105,6
84,1
140,5
118,1
149,2
141,7
161,6
152,6
171,7
171,6
167,4
207,4
225,9
8,91
113,84
20-29 км
167,4
132,9
152,2
118,5
245,5
91,4
210,3
184,3
166,9
160,9
152,6
148
150,3
1,56
-10,24
30-49 км
57
87,5
67,4
91,1
45,8
78,3
103,7
107
116,6
111,1
111,1
124
129,1
4,06
126,59
От 50 км
99,9
63,7
57,5
47,1
38,5
82
88,9
93,8
105,2
78
87,6
106,1
111,5
5,07
11,57

Источник: данные компании "МИЭЛЬ-Аренда".

По словам управляющего партнера семейства компаний KASKAD Family Бориса Цыркина, большинство сделок по покупке загородной недвижимости совершается сегодня с привлечением ипотеки. Как рассказали в Сбербанке, минимальный первоначальный взнос по загородной недвижимости составляет 25% (по квартирам — 20%), поскольку она менее ликвидна.

"Мы покупали дом в деревне за 5 млн руб., половину суммы брали по ипотеке на семь лет",— рассказывает москвичка Таисия К. В деревне, где куплен дом, сейчас висит объявление о сдаче в аренду на лето за 50 тыс. руб. в месяц. Тут вполне применим расчет P/R для коттеджа, хотя Таисия приобрела деревенский дом на вторичном рынке.

Фокус еще и в том, что большинство людей ассоциируют загородную жизнь с дачей. То есть сроки аренды сокращаются до трех месяцев в году, иногда до пяти — для любителей сажать укроп весной или пить чай из самовара под аккомпанемент осеннего дождя. Если срок аренды сократить до пяти месяцев, P/R сразу заметно вырастает. По словам руководителя компании "Земер" Ильи Терентьева, снять коттедж комфорт-класса можно за 50-80 тыс. руб. В случае с упомянутым коттеджем за 7 млн руб., но с круглогодичной арендой за 80 тыс. руб. в месяц, срок окупаемости дома снижается с 11,5 до 7,2 года, то есть лучше его купить.

Однако если арендовать этот коттедж только на пять месяцев, P/R сразу взлетает до 17,5. А это значит, что аренда выгоднее, если верить расчетам профессора Йельского университета и нобелевского лауреата Роберта Шиллера, считающего справедливым средний коридор оценки недвижимости P/R от 10 до 15.

Вдобавок качество самого коттеджа и коммуникаций может оказаться таково, что ни одному нобелевскому лауреату не снилось. Аренда дома хороша как раз тем, что издержки на его содержание и ремонт ложатся только на владельца.

Илья Терентьев считает:

Плюс аренды — вы не привязываетесь к месту, вы получаете комфортное место для жизни. И ни о чем не думаете! Если что-то сломалось, вы звоните хозяину и он это чинит.

По словам Сергея Колосницына, на подмосковном рынке были поселки, предназначенные именно для аренды, часть из них и сейчас существует: "В основном они предлагались иностранцам, например "Росинка". Были еще поселки на Калужском шоссе, которые впоследствии ушли на продажу". Были поселки, принадлежавшие компании "Мосдачтрест": Серебряный Бор, Барвиха, которые также сдавались иностранцам.

"Но сами понимаете, сегодня у нас этого рынка нет. С "Росинкой" все хорошо, компании там арендуют коттеджи для своих сотрудников. Но в целом количество экспатов с 2014 года резко сократилось",— говорит Колосницын. По его мнению, рынок аренды загородной недвижимости всегда был небольшим: "Мало того что он по сравнению с квартирами достаточно дорогой, да и соотношение спроса и предложения всегда было равное. Он не был перенасыщен".

Но, возможно, сейчас именно тот момент, когда ситуация меняется. Пока девелоперы ломают голову и ищут новые форматы, чтобы найти покупателей, пошла очередная волна новых дачников, как считает Илья Терентьев: "Я, кстати, сам снял на лето коттедж — на берегу водохранилища, с причалом, все коммуникации есть, скоростной интернет, поселок охраняемый, не страшно отпустить детей, электричка в 15 минутах ходьбы на случай непредвиденных пробок. И сирень во дворе! Что еще человеку надо?"

Элитные проблемы

Цены на элитное жилье рухнули в прошлом году. По оценкам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп", средний бюджет покупки на загородном рынке элитной недвижимости составляет сегодня 101,6 млн руб. "Для сравнения: по итогам 2016 года он был равен 91,5 млн руб., по итогам 2015-го — 187,6 млн руб.",— рассказывает он.

Причем сделки 2016 года стоимостью свыше $5 млн, по словам Колосницына, можно по пальцам пересчитать, и состоялись они только благодаря тому, что покупатели получили очень выгодные предложения.

"По нашим данным, на загородном рынке элитной недвижимости в продаже находится около 3,3 тыс. домовладений, из которых 42% относятся к первичному рынку, 58% — ко вторичному. Таким образом, предложение вполне можно назвать сбалансированным, чего не скажешь о спросе. Покупательская активность сегодня сконцентрирована в ряде наиболее ликвидных проектов",— говорит Илья Менжунов.

По его словам, в большинстве поселков сейчас можно подобрать готовый дом стоимостью до 100 млн руб., однако качественных объектов из них единицы. И проблема нехватки на рынке загородной элитной недвижимости качественных домовладений продолжает усугубляться. Как говорит Илья Менжунов,

"по нашим оценкам, до 70-80% всех коттеджей, представленных в продаже, можно назвать неликвидом. К ним относятся и дома, построенные не более десяти лет назад.

Инженерные коммуникации в них морально устарели, а косметическое состояние оставляет желать лучшего. На мой взгляд, через пару лет такие объекты будут продаваться по цене земельного участка за вычетом стоимости сноса".

Речь идет об особняках площадью свыше 600-700 кв. м, с большим количеством комнат, нежилых помещений, бильярдными, кинотеатрами и прочими немодными сегодня излишествами. Проблема усугубляется тем, что новых проектов на рынке загородной элитной недвижимости практически нет. Девелоперы стремительно снижают уровень проектов — от элитного до премиального, бизнес- и даже комфорт-класса.

И тут их ждет очередной неприятный сюрприз. "Комфорт-класс — это то, что предлагается за 7-8 млн руб., а реально продается за 5-6 млн руб. с учетом всяких скидок",— рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического департамента компании "Инком-недвижимость". Выясняется, что сегодня и 5-6 млн никто платить не готов, поэтому рынок просто стоит.

Сдвинуть дело с мертвой точки могло бы, наверное, снижение цен, и, по мнению Таганова, это уже происходит. Снижение составляет 10-15% в год. Однако тут есть своя тонкость. "Любой проект в организованном поселке не может стоить совсем дешево. Затраты на прокладку коммуникаций и прочие объекты таковы, что участок десять соток и дом площадью 100 кв. м не может быть дешевле 5 млн руб. Девелопер и так не получит никакой прибыли. То есть цены отнюдь не завышены, им просто снижаться некуда",— говорит Дмитрий Таганов.

Больше всех проиграли девелоперы, которые покупали землю между кризисами, потому что цены снижались и они довкладывали деньги в строительство. Продать эти объекты не получается, так как после 2015 года люди оказались не готовы платить лишние миллионы.

Рынок стоит: у покупателей нет денег, девелоперы не могут снизить цены — они торгуют себе в убыток. Именно поэтому основной неликвид скопился в сегменте коттеджей, а не, например, в малоэтажном строительстве, таунхаусах или участках без подряда, где затраты ниже.

По словам Бориса Цыркина, минимальная стоимость таунхауса (в новом поселке на юге Московской области в 30 км от МКАД) сейчас составляет 3,89 млн руб. на старте продаж — за квартиру площадью 127 кв. м с придомовым участком 1,5 сотки. Впрочем, цена некоторых таунхаусов доходит до 12 млн руб.