Развитие финансовой подсистемы инфраструктуры рынка земли

Жизнь показала несостоятельность сделанного упора на чисто фискальную функцию налоговой системы: обирая налогоплательщика, налоги душат его, сужая тем самым налогооблагаемую базу и уменьшая налоговую массу. На сегодняшний день существует огромный, причем теоретически обобщенный и осмысленный, опыт взимания и использования налогов в странах Запада. Но ориентация на их практику весьма затруднена, поскольку было бы совершенно неразумно не уделять первостепенное внимание специфике экономических, социальных и политических условий сегодняшней России, ищущей лучшие пути реформирования своего народного хозяйства.

1. Григорьев В.Н., Кучеров И.И. Правовое регулирование деятельности. М., 2003.

2. Итоги и планы // Финансы. 2005. № 3. С. 16.

3. Левин А.Н. Налоговая реформа // Финансы. 2004. № 12. С. 27-30.

4. Мартынов А.В. Решить проблему неплатежей // Финансы. 2005. № 10. С. 31.

5. Павлов В.А. Предстоит решать сложные задачи // Финансы. 2006. № 3. С. 9.

6. Павлов Л. П. Проблемы совершенствования налогообложения в Российской Федерации // Финансы. 2008. № 1. С.23-26.

7. Пансков В. Налоги и налоговая политика // РЭЖ. 2001. № 1. С. 14.

8. Попонова Н.А. Некоторые аспекты налогового планирования в развитых странах // Финансы. 2004. № 8.

9. Рагимов С.Н. Размышления о налоговом бремени // Финансы. 2005. № 3. С. 13.

10. Сумароков В.Н. Государственные финансы в системе макроэкономического регулирования. М., 2001.

11. Юмаев М.М. Соблюдение экономических критериев эффективности налоговой системы // Налоговый вестник. 2007. № 2. С. 22-24.

Поступила в редакцию 5.06.2009 г.

Bocharova O.N. Monitoring. The levy machinery of the Russian Federation. In the article the levy machinery of the Russian Federation in the conditions of reforming of the economy is analyzed, criteria of its estimation are noted. The essence of taxes and the taxation is determined, its functions are allocated. The basic directions of levy machinery perfection are revealed

Key words: levy machinery of the Russian Federation; economy reforming; taxes and the taxation.

УДК 332.2

РАЗВИТИЕ ФИНАНСОВОЙ ПОДСИСТЕМЫ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА ЗЕМЛИ © А.А. Жиденко

В статье рассматриваются проблемы, связанные с развитием земельно-ипотечного кредитования в России. Анализируется современное состояние банковской системы и возможности создания Государственного земельного банка России.

Ключевые слова: рынок земли; ипотека; инфраструктура рынка земли; проблемы развития инфраструктуры рынка земли.

Развитие системы земельно-ипотечного кредитования в России началось с принятием национального проекта по развитию АПК. Одно из направлений федеральной программы - «Стимулирование развития малых форм хозяйствования» - предусматривает развитие (создание) кредитования под залог земельных участков. Новый механизм призван расширить ресурсную базу сельхозпроизводителей и таким образом облегчить им доступ к долгосрочному финансированию.

Сельхозпроизводителям требуются большие суммы, а залоговой базы не хватает. Земля -это дополнительный, а для некоторых и единственный актив. С принятием национального проекта был урегулирован ряд правовых вопросов. В частности, после внесения поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сельскохозяйственные земли были исключены из перечня земель, не подлежащих ипотеке.

Сегодня в мире существует две модели земельной ипотеки: одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая система предполагает такую систему работы с земельными активами, когда специализированные банки осуществляют весь комплекс ипотечных коопераций - кредитование, выпуск земельных ипотечных ценных бумаг, привлечение с финансовых рынков необходимых ресурсов и рефинансирование новых кредитов. Именно такая система распространена в Европе.

В двухуровневой модели земельной ипотеки, которая работает в США, выдавать кредиты под залог земли могут любые банки. Еще в начале прошлого века в США было организовано 12 федеральных земельных банков, подотчетных Совету по сельскохозяйственным кредитам. К 2000 г. общий объем заемных средств в сельском хозяйстве страны составил более 160 млрд долл.

В 1956 г. в США был организован специальный Земельный банк, который выплачивал субсидии фермерам, сокращающим площади используемых земель. Благодаря его активности из сельскохозяйственного оборота уже исключено более 23 млн га земли, а к 2005 г. ожидается изъятие еще около 11 млн га.

Для обеспечения системы рефинансирования кредитов создают структуры второго уровня, в которых аккумулируются земельные залоги. В качестве такой структуры может выступать земельно-ипотечное агентство, которое после накопления определенного объема активов выпускает ценные бумаги и реализует их на финансовых рынках. Полученные средства направляются на рефинансирование кредитов в те банки, которые принимают участие в земельно-ипотечной программе.

Россия, скорее всего, пойдет по второму пути. Это связано с огромными территориями, для обслуживания которых недостаточно двух-трех банков. При этом уже существующие банки могут принять участие в земельных программах.

Пока эта концепция развития существует только в теории. Вопросы: на базе чего будет создано агентство, как оно будет работать -находятся только на стадии обсуждения. Рассматривается три варианта формирования земельно-ипотечных агентств. Первый вариант - государственная структура, которая

может быть создана по принципу АИЖК. Второй вариант - государственно-коммерческая структура, в создании и работе которой совместно участвуют банки и государство. Третий вариант - коммерческая структура, в которой участвуют только банки на межкорпоративной основе. При этом, чтобы земельная ипотека начала работать, необходимо иметь в портфеле порядка 750 тыс. га земель среднего качества. Только в этом случае все процедуры, связанные с эмиссией и обращением ипотечных ценных бумаг будут эффективными. В случае накопления значительного объема земельных активов Россельхозбанк рассматривает возможность создания дочерней компании, которая будет выполнять функции земельно-ипотечного

агентства.

На развитие земельной ипотеки в 2006 г. из федерального бюджета было выделено 1,3 млрд руб., которые были направлены на увеличение уставного капитала Россельхозбанка [1]. В настоящее время Минэкономразвития РФ предлагает расширить перечень банков, предоставляющих кредиты на инвестиционные проекты в сфере АПК. В большинстве же коммерческих банков нет программ, которые бы разрабатывались специально для сельского хозяйства. В справочнике по кредитным организациям Банка России банков с названием «земельный» имеется 21, однако 16 из них к настоящему моменту ликвидированы.

Необходимо учесть, что условия кредитования АПК имеют ряд особенностей, например, по структуре залога, срокам, отсрочкам по платежам и прочее. Возможно, поэтому подобные сделки носят единичный характер. Залог земельного участка чаще всего используется при кредитовании инвестпроектов, расширении производственной базы, постройке перерабатывающих комплексов.

Данная форма залога неудобна как для банков, так и для самих залогодателей. Стадии оформления земли в залог занимают около двух-четырех месяцев. При этом высока вероятность отказа в получении кредита.

Коммерческие банки неохотно кредитуют предприятия сельского хозяйства из-за высокого уровня риска невозврата кредитов. Причиной этого являются неразвитость сельскохозяйственного рынка, сложность в подготовке анализа и мониторинга данного рын-

ка, законодательные ограничения, отсутствие налаженного правового механизма кредитования сельского хозяйства, сложности при реализации залога. Характерна низкая ликвидность некоторых объектов, часто непрозрачность и недостаточность пакета документов, нецелевое использование участка.

В 2007 г. с кредитными организациями заключено 25907 договоров о залоге земли (по сравнению с 2006 г. - увеличение в 1,8 раза). В 2007 г. площадь заложенных участков от общей площади, находящейся в собственности граждан и организаций, составляла в среднем по России 0,15 % с колебаниями от 0,01 % в Южном федеральном округе до

0,38 % в Центральном федеральном округе. В структуре таких земель 86,5 % площадей занимали земли сельскохозяйственного назначения, при этом на них приходилось только 2,4 % из зарегистрированных договоров залога земли (634 ед.), что объективно, учитывая землеемкость сельскохозяйственного производства, при этом доля сельскохозяйственных земель в общем объеме заложенных земель очень сильно отличается по федеральным округам: от 1,1 % в Уральском округе до 94,3 % в Центральном округе [2].

Специальные программы кредитования под залог земли предлагают два государст-

венных банка - Сбербанк и Россельхозбанк, с крупными заемщиками также работает Внешторгбанк. Однако львиная доля выданных земельных займов приходится на первые два банка.

Россельхозбанк предлагает программы кредитования для различных категорий клиентов: личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств и иных объектов малого и среднего предпринимательства в АПК, корпоративных сельхозпредприятий, объектов инфраструктуры и др. Во всех этих программах в качестве залога принимается ликвидное имущество, в т. ч. земля, если на нее оформлено право собственности.

Есть специальная программа «Кредит на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения под их залог». Максимальная сумма кредита - до 70 % от стоимости приобретаемого земельного участка. Срок кредитования - от трех до восьми лет с возможностью предоставления льготного периода.

В Сбербанке в программах по кредитованию сельхозпроизводителей и владельцев личных подсобных хозяйств также указано, что в качестве залога может приниматься земельный участок. И сроки кредитования могут быть от года до пяти лет.

Таблица 1

Характеристика залога земель в Российской Федерации в 2007 г. [2, с. 185]

Федеральные округа Земли в собственности граждан и юридических лиц, тыс. га Из них заложено В т. ч. земель сельскохозяйственного назначения

га % га %

Российская Федерация 132208,3 198856,0 0,15 171919,0 86,5

Центральный 24329,1 92879,8 0,38 87557,5 94,3

Северо-Западный 5026,1 13220,0 0,26 2717,6 20,6

Южный 23083,9 2122,5 0,01 296,8 14,0

Приволжский 35390 78803,7 0,22 73964,1 93,9

Уральский 9825,9 1923,0 0,02 21,0 1,1

Сибирский 32223,8 7035,4 0,02 4750,5 67,5

Дальневосточный 2329,5 2871,6 0,12 2611,5 90,9

Таблица 2

Объемы кредитования под залог земли Россельхозбанка [3]

Показатель 2006 2007

Площадь земель, принятых в обеспечение по кредиту, тыс. га 91 209

Число кредитных договоров 65 124

Сумма средств, предоставленных в кредит под залог земельного участка, млн руб. 2114 4486

Основным препятствием в развитии земельной ипотеки является неоформленное право собственности. Только 13 % земель сельскохозяйственного назначения поставлены на кадастровый учет и прошли юридическую регистрацию. То есть только 13 % земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться в качестве залога.

Для того чтобы участок мог использоваться в качестве залога, он должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке, местоположение, правовой статус и уникальный кадастровый номер. Ипотека части земельного участка возможна только после ее полного выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, и прохождения процедуры государственного кадастрового учета. Существующая система оформления участков в собственность имеет длительные сроки рассмотрения заявок и высокую стоимость работ. Поэтому процесс оформления идет крайне медленно.

При этом для формирования портфеля однородных ссуд залоги должны быть равнозначными, а их залоговая стоимость должна базироваться на рыночной стоимости этих участков. Сегодня в большинстве банков землю принимают в залог по кадастровой оценке. Такое решение на начальном этапе вполне логично, т. к. оценка - процедура достаточно затратная и ложится она целиком на плечи заемщика. Кроме того, при неразвитом земельном рынке в большинстве регионов определить ее невозможно.

Кадастровая и рыночная стоимости участка могут существенно отличаться. Например, в дотационных регионах, где нет сделок купли-продажи, рыночная стоимость может оказаться в разы ниже. Понятно, что в этом случае банку невыгодно принимать объект по завышенной стоимости в качестве залога. Основная сложность оценщика в рамках такой работы - поиск сделок / предложений сопоставимых объектов, т. к. для банка главный вопрос - ликвидность объекта, возможность его продать на рынке по указанной в отчете стоимости. То есть банки всегда отдают предпочтение сравнительному подходу. Получается, что даже если с точки зрения доходов стоимость земельного участка больше, чем стоимость, полученная методом

сравнения продаж, итоговая стоимость в большей степени будет основана на результатах сравнения, т. е. она ниже, чем текущая оценка потенциальных доходов.

Россельхозбанк уже начал работать на перспективу и на данный момент в качестве залога принимает земли как по рыночной, так и по кадастровой их стоимости.

Закон предусматривает принятие в качестве залога не только земель, оформленных в собственность, но и земель, находящихся в долгосрочной аренде. Многие крупные сельхозпроизводители сегодня арендуют земли у муниципалитетов или пайщиков. Однако банки пока не принимают арендованные участки в качестве обеспечения по кредиту. Проблема заключается в том, что рынок по продаже прав на аренду сегодня отсутствует. На его создание и накопление базы опять-таки потребуется определенное время.

На разработку законодательной базы для развития земельной ипотеки ушло около 15 лет (если считать с момента принятия закона о приватизации земельных участков - Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Участники рынка надеются, что на формирование институтов, обеспечивающих функционирование закона, потребуется меньше времени.

Доля ипотечных покупателей на городском рынке не превышает 15 %. На загородном доля ипотечных сделок еще меньше. Сделки на загородном рынке в принципе более «длинные» и трудоемкие из-за объемного пакета документов на земельный участок. По кредитам под залог земельного участка в большинстве случаев необходим более значительный первый взнос, чем под залог квартир: 30-40 % (есть предложения 50-70 %, но встречаются и 10-20 %). Практически все банки, кредитующие под залог земли, назначают более высокие ставки при минимальном первом взносе.

Земельные участки в регионах РФ, находящиеся в федеральной собственности, могут быть переданы в качестве залога Сбербанку, ВТБ, Газпромбанку и Россельхозбанку, а вырученные средства направят на завершение строительства недостроенного жилья.

Сейчас механизм передачи участков в качестве залога банкам разрабатывается в соответствии с федеральным законом № 161.

Сбербанк рассматривает пилотный проект, на примере которого будут отработаны процедуры оценки земель и реализации права собственности. В ВТБ тоже готовы рассмотреть предложения фонда.

Фонд содействия развитию жилищного строительства создавался, чтобы изъять под жилищное строительство неэффективно используемые федеральные земли. Сколько участков уже находится в фонде - пока неизвестно. На сегодняшний день в Росимущество пришло обращение фонда о подготовке распоряжения о передаче двух участков - в Пушкине и Климовске.

Цивилизованное кредитование сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, индивидуального жилищного строительства в сельской местности можно обеспечить, создав систему Российского государственного земельного банка.

Попытка создания российского земельного впервые предпринималась 23 ноября 1990 г., когда Верховный Совет РСФСР принял закон № 374-1 «О земельной реформе», ст. 12 которого гласила, что «...для проведения операций, связанных с оценкой, куплей, продажей земель, создается Российский земельный банк». Закон пережил несколько редакций, но был отменен указом Президента от 24 декабря 1993 г. № 2287 в целях приведения земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ, в связи с принятием последней в декабре 1993 г. Таким образом, в новом Земельном кодексе нет статьи о создании Российского земельного банка.

Между тем в России система земельных банков успешно работала до 1917 г. Составными частями системы были два государственных земельных банка, являвшихся инструментами правительственной политики (Государственный дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк), и система акционерных земельных банков [4].

Крестьянский поземельный банк открылся в 1882 г., но его операции были ограничены выдачей ссуд под залог земель, покупаемых крестьянами. В 1895 г. банку было разрешено покупать землю за счет собственного капитала для перепродажи крестьянам. Ограничение по своему капиталу (не более 90 % оценочной стоимости покупаемой бан-

ком земли) было снято указом 3 ноября 1905 г. Совершенствуясь и постепенно развивая филиальную сеть, Крестьянский банк превратился в основное финансовое звено реформы русской деревни. За 1906-1915 гг. крестьяне купили у банка и при его содействии 10,4 млн десятин земли.

Акционерные земельные банки существовали с 1872 г. На них приходилось более трети всех заложенных частных земель и около трети всех выданных земельных ссуд. Акционерные коммерческие банки были основой земельного кредита в стране (всего -10 банков на территории европейской России). Акционерные банки выдавали долгосрочные и краткосрочные ссуды под залог земель. Ссуда могла выплачиваться наличными деньгами или закладными листами. Долгосрочные ссуды (сроком от 18 до 61 года) не могли составлять более 60 % оценки. Размеры процентов по ссудам составляли 5-6,5 % годовых.

Земельные банки действовали при поддержке и под контролем правительства, которое устанавливало нормы оценки земли и порядок выдачи ссуд, а также распределяло между банками районы деятельности. Правительство контролировало выпуск акций и закладных листов, обеспечивало взаимодействие между акционерными и государственными банками.

В результате развития ипотеки к 1915 г. было заложено 60 % находившихся в частном владении земель (60 млн десятин), 70 % всех заемщиков использовали полученные средства на улучшение своих хозяйств и для иной деятельности, выдано ссуд на 3,5 млрд руб. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд руб. Ипотечные ценные бумаги - акции и облигации (закладные листы) - высоко котировались на биржах, по ним акционерные земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды.

За 20 лет банки, по существу, преобразовали земельные отношения России, что не замедлило сказаться на эффективности сельского хозяйства. Сбор зерна за годы аграрной реформы (1906-1912 гг.) неуклонно увеличивался параллельно росту числа земельных участков, перешедших из общинного землевладения в частную собственность крестьян, и соответственно увеличению кредитов этим хозяйствам.

По нашему мнению, основными направлениями деятельности земельных банков в нашей стране должны быть следующие: содействие проведению земельных преобразований и развитию регулируемого рынка путем проведения операций залога земельных участков; мобилизация финансовых ресурсов, в т. ч. путем выпуска ценных бумаг, на финансирование мероприятий земельной и агропромышленной реформы; кредитная и инвестиционная поддержка товаропроизводителей в сфере агропромышленного комплекса, индивидуального жилищного строительства и иных форм деятельности, связанных с использованием земли; инвестирование и кредитование программ поддержки и развития продовольственного комплекса, включая программы повышения плодородия, охраны земель, а также переселения на территории России; осуществление операций со средствами, поступающими в форме платы за землю, и средствами, являющимися компенсацией потерь, связанных с изъятием сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных нужд.

Создание организационной структуры системы Российского государственного земельного банка (республиканские, региональные, районные и городские конторы, компьютерное обеспечение, связь, кадры) было бы целесообразно провести в два этапа, на первом этапе придав функции земельного банка нескольким заслуживающим доверия коммерческим банкам, ориентируясь при этом на использование их инфраструктуры и кадров. На втором этапе целесообразно создать систему специализированного Российского государственного земельного банка с привлечением и других банков.

Российский земельный банк позволит решить следующие задачи [5]:

- повышение эффективности государственного земельного кадастра и контроля над целевым использованием, охраной и улучшением земель;

- «монетизация» земли, т. е. процесс вовлечения земли в рыночный оборот, превращения ее в реальный актив, обладающий ценностными и стоимостными характеристиками;

- перераспределение земли от неэффективных к эффективным собственникам,

желающим и способным работать, но не обладающим финансовыми ресурсами;

- повышение обеспеченности сельского хозяйства кредитными ресурсами как импульс для его развития;

- развитие рынка ипотечных ценных бумаг как части российского рынка капиталов.

Вклад государства целесообразно делать земельной собственностью. В составе акционеров могут присутствовать международные финансовые учреждения (например, Мировой Банк и ЕБРР), но доля их в уставном капитале не должна превышать 25 %. Операции банка стоит сконцентрировать на ипотеке, купле-продаже земли и кредитовании нужд сельского хозяйства. Ссуды рекомендуется предоставлять на долгосрочной (10-30 лет) и краткосрочной (до 3 лет) основе. Размер ссуды не должен превышать 90 % оценки земли, а процентные ставки по ссудам должны быть максимально благоприятны.

Государственная значимость запуска механизма земельного кредита бесспорна. Без создания Российского земельного банка трудно рассчитывать на быстрое развитие системы оборота сельскохозяйственных земель и повышение эффективности аграрного сектора в целом. Нужно ускорить переход земли от неэффективных к эффективным собственникам.

Оживлению земельного оборота в условиях нынешнего переходного состояния российской экономики могут способствовать следующие мероприятия: формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства; осуществление кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов; создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность; формирование единой федеральной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость; создание кредитных ресурсов за счет привлечения средств населения через механизм снижения нормы ссудного процента и роста нормы процента по депозитам и, на этой основе, превращение кредитных ресурсов в главный источник инвестиций, а также средств российских и иностранных инвесторов; приведение в движение всей системы экономических форм по цепочке: кредитные ресурсы -инвестиции - экономический рост - доходы.

1. Земельная ипотека: вперед на легком тормозе // Банковское обозрение. 2009. № 1 (116).

2. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2007 г. М., 2008.

3. Земельная ипотека: вперед на легком тормозе // Банковское обозрение. 2009. № 1 (116).

4. Акманов С.С. Государственный дворянский земельный банк в системе кредитных учреждений в дореволюционной России // Сибирский юридический вестник. 1998. № 2.

5. URL: http://www.ress.ru.

Поступила в редакцию 5.06.2009 г.

Zhidenko A.A. Development of financial subsystem of the land market infrastructure. In the article the problems connected with development of mortgage in Russia are considered. The current state of bank system and possibility of creation of the State Land Bank of Russia is analyzed.

Key words: land market; mortgage; land market infrastructure; problems of the land market development.

УДК 33

ОСОБЕННОСТИ РАСЧЕТА ПОТРЕБНОСТИ В ИНВЕСТИЦИЯХ ДЛЯ ПРОЕКТОВ СОЗДАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ С ДЛИТЕЛЬНЫМИ ПРОИЗВОДСТВЕННЫМИ ЦИКЛАМИ © А.Ф. Пахомов

В статье выявлены некоторые особенности оценки потребности в инвестициях для предприятий с длительным производственным циклом, а именно взаимосвязь между некоторыми элементами основного и оборотного капиталов. В связи с этим предложена функция совокупных издержек, оптимизация которой позволяет определить одновременно объем инвестиций в некоторые виды основных средств, а также ряд параметров материально-технического снабжения.

Ключевые слова: инвестиции; длительность производственного цикла; оптимальное решение; издержки упущенных возможностей.

Одной из проблем функционирования отечественной экономики является высокий уровень износа основных фондов. За этой формулировкой, в частности, скрывается то, что многие отечественные предприятия были построены несколько десятков лет назад. При этом были использованы устаревшие к настоящему времени технологии строительства, организации энергообеспечения производства, закуплены устаревшие основные фонды. В связи с этим как на уровне государства, так и на уровне крупных предпринимательских структур может быть принято решение о создании новых предприятий, основанных на современных технологиях. Для принятия решений об экономической эффективности создания новых предприятий, и в частности взамен старых, необходимо использовать четкие методики определения потребности в инвестиционных ресурсах.

Определение потребности в инвестиционных ресурсах является одной из важнейших задач при организации бизнеса. От пра-

вильности выбора объемов инвестиций, их структуры зависит будущая рентабельность предприятия, вероятность появления случаев отсутствия свободных денежных средств, риск банкротства и т. п.

Наиболее сложными с точки зрения планирования потребности в инвестиционных ресурсах являются предприятия с длительными производственными циклами.

Рассмотрим некоторые особенности определения объема инвестиций, необходимого для создания предприятий подобного типа.

Проведенные исследования показали, что для определения потребности в транспортных средствах определенного вида можно воспользоваться формулой:

птр = ОКРБОЛ

(S ^

мат.пер . j -----------* t

S тр

скл-тр

пер