Неравномерная торговля

Петербург продолжает удерживать пальму первенства среди российских городов по обеспеченности населения качественными торговыми центрами. Однако в этой статистике есть некоторые подводные камни. В ряде районов города наблюдается переизбыток торговых центров. А качественных микрорайонных комплексов в городе вообще крайне мало — в основном девелоперы предпочитают вводить мегакомплексы.

По данным NAI Becar, в 2011 году прирост общей площади в сегменте торговых и торгово-развлекательных центров составил 247,55 тыс. кв. м. Темпы прироста сохранились практически на том же уровне, что и в 2010 году. На 2012 год запланировано к вводу порядка 537,8 тыс. кв. м, при этом большинство объектов находятся в активной стадии строительства. Рост арендной платы по различным объектам за 2011 год составил от 4 до 10%. Ставки аренды в новых качественных проектах приблизились к докризисному уровню.

По оценкам АРИН, обеспеченность качественными торговыми площадями в Петербурге приближается к показателям европейских городов и по-прежнему существенно опережает показатели столицы.

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, отмечает, что в 2011 году основной объем нового строительства был сконцентрирован в Приморском районе, по его мнению, торгово-развлекательные комплексы Piterland и "Фоника" являются крупнейшими инвестиционными проектами.

Вообще же, наиболее обеспеченными качественной торговой недвижимостью районами города являются Приморский, Московский и Выборгский. Открытие двух крупных торговых комплексов вывело Центральный район в лидеры по показателю обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей — 2 526 кв. м. В Петроградском и Василеостровском районах торговая недвижимость развивается низкими темпами, эти районы города в большей степени можно отнести к центрам деловой активности.

Эксперты считают, что, несмотря на достаточно высокую обеспеченность торговыми площадями, город еще способен осилить несколько крупных торговых комплексов. А в сегменте микрорайонных торговых центров ниша практически не заполнена, качественных проектов — единицы. "Поэтому основные перспективы в сегменте торговой недвижимости — у формата микрорайонных ТЦ. Подобные проекты привлекательны с точки зрения девелопмента, так как требуют меньших затрат, и при правильном подборе пула арендаторов и последующем позиционировании имеют высокую доходность", — говорит господин Золин.

Специалисты GVA Sayer отмечают, что по итогам 2011 года оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге вырос более чем на 3% и составил около 700 млрд рублей. В то время как, по данным Jones Lang LaSalle, докризисные показатели редко демонстрировали годовой рост ниже 10%.

Низкие значения роста реальных доходов и розничного товарооборота сдерживают интерес международных брендов к рынку. Ритейлеры, которые еще не вышли на российский рынок, заняли выжидательную позицию, пока экономическая ситуация не станет более определенной. В то же время многие операторы, уже присутствующие на рынке Москвы, рассматривают Санкт-Петербург для дальнейшего развития.

Наиболее активно в 2011 году на рынке Санкт-Петербурга развивались операторы детских развлечений. Самыми крупными из открывшихся парков развлечений стали: Happylon (4200 кв. м) в ТРК "Галерея" и "Кидбург" (2800 кв. м) в ТРК "Гранд Каньон". Еще несколько операторов этого профиля планируют выйти на рынок Санкт-Петербурга в 2012 году (проект, аналогичный "Кидбургу", направленный на детскую аудиторию, планирует компания "Эспро" в составе ТРК "Питерлэнд").

По данным АРИН, на конец 2011 года средний уровень вакантных площадей в торговых центрах составил 4%. В пиковый период кризиса этот показатель составлял 15%. Спрос на площади в торговых центрах вернулся на уровень 2007 года.

"Снижавшийся в течение трех кварталов средний уровень свободных площадей к концу 2011 года незначительно вырос до 4 процентов (в III квартале 2011 года показатель достиг своего исторического минимума в 3,5 процента), что связано со значительным по сравнению с предыдущими кварталами объемом ввода новых объектов. Уменьшение доли свободных площадей в течение I-III кварталов года происходило как благодаря росту спроса, так и постепенному поглощению площадей в не очень успешных торговых комплексах, давно функционирующих на рынке и ранее не очень востребованных арендаторами. Кроме того, новое предложение на рынке появлялось равномерно, при этом некоторые объекты вводились с уже довольно высокими показателями заполняемости", — отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований, Knight Frank St. Petersburg.

Максимальные арендные ставки для торговой галереи в качественных торговых центрах в четвертом квартале 2011 года сохранились на уровне $2 тыс. за кв. м в год. В то же время в торговых комплексах наблюдается увеличение ставок для помещений фудкорта и ресторанов, развлекательной зоны на 10-20% в зависимости от сегмента. Из-за высокого уровня конкуренции среди этих операторов рост арендных ставок в 2011 году был быстрее, чем среднерыночный. "Мы ожидаем, что рост ставок в 2012 году составит 5-10 процентов для операторов торговой галереи", — говорит Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

По прогнозам АРИН, в 2012 году объем качественных торговых площадей увеличится в полтора раза по сравнению с 2011 годом. Это связано с тем, что некоторые девелоперы перенесли проекты на 2012 год. Так, например, "ТРК "Питерлэнд", ТЦ "Поэма у трех озер", "Рио" откроются только в этом году.

Несмотря на значительный объем ввода торговых площадей в предшествующий период, объем вакантных площадей на рынке Санкт-Петербурга существенно не увеличился.

Наиболее высокие арендные ставки сохраняются в торговых центрах класса "элит" — в среднем 3333 руб. за кв. м в месяц. В сегменте "миддл-элит" средняя ставка составляет 2596 руб. за кв. м в месяц, в сегменте "миддл" — 2284 руб. за кв. м в месяц, в сегменте "эконом" — 1741 руб. за кв. м в месяц (арендные ставки для помещений средней площади).

В 2011 году на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга произошло несколько знаковых инвестиционных покупок. Компания Fort Group купила торговые объекты компании "Макромир" и в финальной стадии находится сделка по покупке ТРЦ "Галерея" компанией Morgan Stanley. Среди важных сделок 2011 года следует отметить также приобретение УК "Старт" сети магазинов товаров для дома "Домовой".