Первая конкурентная

Участникам рынка складской недвижимости не стоит опасаться его насыщения, по крайней мере, в ближайшие два года. Даже при сохранении сегодняшних темпов строительства. При этом девелоперы по-прежнему предпочитают строить склады класса А, хотя спрос есть на помещения всех классов. Наибольшее число проектов в Московском регионе сконцентрировано на южном направлении. Здесь и начнется первая конкурентная война, и проиграют в ней те, кто сейчас пренебрегает транспортной доступностью объектов.

За прошедший год, по оценкам участников рынка, в Московском регионе был введен в эксплуатацию 1 млн кв. м качественных складских площадей. В сравнении с 2006 годом, когда было построено порядка 650 тыс. кв. м, уровень нового предложения вырос за год на 35%. Тем не менее объем свободных площадей на рынке остается минимальным. Например, по оценкам экспертов "Миэль-Недвижимости", размер вакантных площадей по итогам 2007 года не превышает 1,5% по складским площадям класса А и оценивается в 3,5% по свободным складам класса В.

Основной тенденцией прошлого года в сегменте складской недвижимости стало существенное увеличение строительства наиболее дорогостоящих складских площадей. Так, по наблюдениям экспертов компании Blackwood, по итогам 2007 года на долю наиболее качественных складов класса А пришлось 60% от общего объема введенных в эксплуатацию площадей. Столь существенный интерес девелоперов к строительству дорогостоящих объектов участники рынка связывают с увеличением спроса на качественную складскую недвижимость со стороны логистических провайдеров. Например, по оценкам экспертов Blackwood, в общем объеме активного спроса на качественные складские площади востребованность площадей со стороны логистических компаний составила в 2007 году около 35%.

Несмотря на столь высокую долю — больше трети от общего объема спроса, быстрый рост рынка контрактной логистики позволяет считать эти оценки даже несколько консервативными. "За последний год количество проектов, где компании не занимаются складскими операциями, а отдают все на аутсорсинг логистическим провайдерам, резко увеличилось,— говорит генеральный директор компании "Партнер логистик" Игорь Меркулов.— Причем в первую очередь это характерно для крупного бизнеса. Крупнейшие мировые логистические провайдеры — Kuehne+Nagel, Schenker, Exel, DHL, которые уже работают в России, стали быстро наращивать свое присутствие на рынке. В свою очередь, более мелкие иностранные игроки все активнее стали выходить на российский рынок. Все эти компании арендуют складские площади, а для работы с таким ритейлером, как, к примеру, компания Media Markt, лишь на старте провайдеру требуется от 10 тыс. до 30 тыс. кв. м складских площадей. В то же время компаний, которым необходимы складские помещения, не превышающие 4-5 тыс. кв. м, на рынке также немало".

Не менее активно расширяют свою деятельность и российские игроки. Логистический бизнес — редкий сегмент, где российские операторы способны составить конкуренцию иностранным игрокам. Например, Национальная логистическая компания, которая является не только логистом, но и оператором существенных складских площадей, Русская логистическая служба, "Севертранс", "Стоктранссервис", "Юнитранс", ориентированный на железнодорожный транспорт,— эти компании уже давно имеют серьезный портфель контрактов.

Преимущество российских провайдеров, чей бизнес создавался в отсутствие конкуренции со стороны иностранцев, заключается в том, что они лучше знают рынок, им лучше знакомы способы борьбы с бюрократией, умеют адаптироваться в регионах и в целом быстрее реагировать на всевозможные ситуации, говорят участники рынка. Основная причина активного роста логистического бизнеса — экономический рост, повышение уровня жизни населения, высокий потребительский спрос и, как следствие рост показателей товарооборота. В частности, по данным МЭРТа, прирост оборота розничной торговли составил в 2007 году 15,2%, тогда как в 2006 году этот показатель был 13,9%.

Планы

По итогам прошедшего года объем предложения наиболее качественных складских площадей Московского региона участники рынка оценивают от 3,6 млн кв. м (оценка экспертов Blackwood) до 4,1 млн кв. м (оценка "Миэль-Недвижимости"). Столь существенную разницу — 0,5 млн кв. м — эксперты объясняют различиями в классификации объектов у разных компаний. Совокупный объем складских помещений классов А, В, С и D оценивается различными экспертами на уровне 8 млн кв. м. На этот год девелоперами запланирована реализация проектов еще почти на 1 млн кв. м класса А.

Поскольку спрос на складскую недвижимость Московского региона оценивается экспертами от 2,2 млн до 3 млн кв. м, в случае реализации всех заявленных девелоперами проектов и сохранения темпов строительства насыщения рынка складских площадей в Московском регионе не произойдет в течение ближайших двух лет. Таким образом, можно предположить, что заявленные к сдаче на этот год проекты будут максимально востребованы на рынке. Например, наиболее масштабным объектом, запланированным к сдаче в этом году, является реализация второй очереди логистического комплекса "Северное Домодедово". Совокупные площади второй и третьей очереди, открытие которой перенесено на начало 2009 года, составят 540 тыс. кв. м. Напомним, что для строительства этого комплекса, общая площадь которого составит 1,1 млн кв. м, в декабре прошлого года международный банк Eurohypo AG предоставил девелоперу "Евразия Логистик" кредит на сумму $747 млн.

Еще два крупных проекта, которые планируется реализовать в этом году,— четвертая и пятая очереди ТЛК "Томилино" на Новорязанском шоссе в 6 км от МКАД (120 тыс. кв. м) и вторая очередь MLP "Подольск" на Симферопольском шоссе в 15 км от МКАД (90 тыс. кв. м). На востоке в 15 км от МКАД по Егорьевскому шоссе запланировано введение в эксплуатацию складского комплекса Spring Park общей площадью 100 тыс. кв. м. В данном комплексе предусмотрен такой редкий для рынка объект, как холодильный склад с объемом площадей 7 тыс. кв. м. А на самом востребованном направлении, Ленинградском шоссе, Parkridge Holding планирует построить логистический комплекс общей площадью 150 тыс. кв. м.

Здесь стоит отметить, что из пяти запланированных к сдаче объектов три реализуются на южном направлении. При этом в прошлом году четыре из пяти крупных объектов, введенных в эксплуатацию, такие, например, как первая очередь "Северного Домодедова" (560 тыс. кв. м) и первая очередь MLP "Подольск" (115 тыс. кв. м), также открыты на юге.

При этом британский фонд Raven Russia планирует инвестировать $117 млн в совместный с девелопером RDI Group проект по строительству логистического центра класса А общей площадью 100 тыс. кв. м на Каширском шоссе в 9 км от МКАД. Еще один крупный проект Raven Russia, который планируется реализовать совместно с российской компанией "Феликс", подразумевает строительство логистического комплекса общей площадью 110 тыс. кв. м в районе города Климовска на Симферопольском шоссе. А норвежский фонд Eastern Property инвестирует $68 млн в строящийся на данный момент компанией "Лого-групп" складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м, расположенный на Симферопольском шоссе.

Таким образом, на южном направлении происходит основная концентрация складских объектов в Подмосковье. При общем дефиците площадей, который в ближайшие год-два как раз и будет решаться в большей степени за счет строительства складов на юге, вопрос конкуренции пока перед девелоперами не стоит. Однако очевидно, что на этом направлении с каждым введенным в эксплуатацию объектом у последующего риски возрастают. А если учитывать, что более трети спроса на складские объекты приходится на логистов, то приоритет будут иметь объекты с наиболее эффективной логистической инфраструктурой, в частности те, которые имеют железнодорожное решение и подъездные пути.

Дальновидный поход

На сегодняшний день в Московском регионе уже заявлено к реализации значительное количество крупных проектов строительства складов. На фоне экспансии в регионы сетевых ритейлеров и, как следствие, крупнейших логистических провайдеров девелоперы все активнее начинают осваивать нишу региональных логистических проектов. География строительства складской недвижимости в первую очередь охватывает те города, где наблюдается наибольшая концентрация бизнеса. Таким образом, большинство проектов складского строительства сейчас сосредоточено в городах-миллионниках — Новосибирске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Самаре и Санкт-Петербурге.

Наиболее активно действуют в регионах такие крупнейшие девелоперы, как MLP, "Евразия Логистик", Parkrige Holding и британский фонд Raven Russia, отмечают эксперты компании Blackwood. В частности, Raven Russia в сентябре прошлого года совместно с ГК "Авалон" приступил к реализации проекта создания региональной сети логистических комплексов под брендом Megalogix. Общий объем запланированных к строительству площадей составит более 1,5 млн кв. м. Первые объекты планируется построить в Ростове-на-Дону (228 тыс. кв. м) и Новосибирске (100 тыс. кв. м). Совокупный объем инвестиций в данный проект оценивается в $1,2 млрд.

По-прежнему интерес к реализации собственных девелоперских проектов проявляют крупнейшие ритейлеры, которые активно продвигаются в регионы. Например, в сентябре 2007 года компания "Имморосиндастри", совместное предприятие корпорации "Ростик групп" и Immo Industry Group (Бельгия), заявила о реализации как минимум пяти проектов строительства индустриальной недвижимости.

В целом стоит отметить, что, несмотря на большое количество заявленных девелоперами объектов как в Московском регионе, так и по всей России, реализация многих проектов либо переносится на более поздние сроки, либо вообще остается на бумаге. Так что дефицит площадей на рынке складских помещений способствует тому, что данный сегмент недвижимости остается выгодным бизнесом. За растущие в цене строительные материалы, землю и другие непредвиденные траты в итоге заплатит конечный потребитель. Так что интерес к складскому сектору со стороны инвесторов, например готовность вложить $1 млрд в коммерческую недвижимость и готовые склады Подмосковья крупного британского фонда Aberdeen Property Investors, имеет под собой вполне веское обоснование.