Переходный период

В Новосибирске растет интерес к загородной недвижимости. Реакцией застройщиков на запросы горожан стало предложение комплексного освоения земельных участков. Сегмент малоэтажного домостроения развернулся от индивидуальной застройки к поселкам коттеджей и таунхаусов. При этом вслед за спросом мигрирует и предложение, постепенно смещая акцент в сторону элитного жилья. По мнению экспертов, «загородные дома в Новосибирске стали доступнее, а предпочтения покупателя искушеннее».

Жители Новосибирска проявляют все больший интерес к загородной недвижимости, говорят аналитики. На этот спрос откликается и строительная отрасль. По данным областного минстроя, в январе — феврале этого года в сегменте малоэтажного жилья в эксплуатацию введено 145 тыс. кв. м. Рост составил 80% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Данные статистики не только подтверждают, но и обосновывают в Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) региона. «С развитием рыночных отношений загородные дома стали доступнее, а покупатели искушеннее. Если раньше достаточно было купить кусочек земли, то теперь покупатель стремится приобрести готовое жилье. При этом он уже выбирает не просто квадратные метры, а комфортность среды проживания. Но говорить, что постоянное проживание за городом в комфортных условиях уже устойчивая тенденция, пока рано. Такие проекты только появляются», — считает президент АМИД Инна Свечникова.

По мнению аналитика малоэтажного строительства Александра Астахова, основное изменение, происшедшее за последние два года в этом сегменте рынка, — переход от индивидуального домостроения к массовой малоэтажной многоквартирной застройке. «По сути, малоэтажки 2009 года и 2014 года — две абсолютно разные застройки по своему характеру», — подчеркивает господин Астахов. Примерами обозначившегося на рынке тренда он считает жилые комплексы Новая Кубовая ООО НК «Развитие» (первая очередь из 27 коттеджей, 31 дуплекса и 10 таунхаусов на четыре — шесть секций строится на площадке в 57 га на берегу Оби, близ поселка Красный Яр Новосибирского района), Ключевой компании «Экоинвест» в пойме Камышенского ручья, рядом с Инюшенским бором, в Октябрьском районе Новосибирска (первая очередь состоит из 14 трехэтажных домов с 1–4-комнатными квартирами) и жилой малоэтажный район Светлый на 20 тыс. жителей вблизи железнодорожной станции Мочище (3–5-этажные дома), который возводит ООО «Антара».

Однако далеко не все так оптимистично оценивают ситуацию с малоэтажным строительством в регионе. Например, ряд коттеджных поселков, строительство которых было начато несколько лет назад на пике моды на подобное жилье, сегодня стоят полупустые из-за низкого спроса, отмечают участники строительного рынка. Причина, по мнению новосибирского девелопера директора ООО «Новосибирская инвестиционно-строительная компания „Метаприбор“» Владимира Мартыненкова, в недостаточной продуманности проектов. «В уже построенных и строящихся коттеджных поселках, на мой взгляд, либо нет никакой разумности, либо ее очень мало. Наши застройщики демотивируют своих будущих инвесторов и неудачно выбранным местом для поселка, и отсутствием привлекательной природной среды, и удаленностью от большого города и работы, и проблемами с социальной инфраструктурой и транспортной доступностью, и неудачной планировкой поселков и самого жилья. И таких „и“, к сожалению, много», — отмечает собеседник. Более того, некоторые лэнд-девелоперы, обладающие большими земельными участками под малоэтажное строительство, по мнению господина Мартыненкова, плохо представляют себе, как сделать интересные проекты для жизни людей. Именно поэтому значительная часть участков в таких поселках или коттеджей, построенных по типовым проектам, не востребованы, а девелоперы несут убытки.

Впрочем, и в этом отношении есть сдвиги к лучшему. Критериям господина Мартыненкова в какой-то мере отвечает проект малоэтажного поселка Пригородный Простор из 2–3-этажных кирпичных таунхаусов площадью 110 и 140 кв. м. Строительство поселка ведет на территории Толмачевского сельсовета Новосибирского района ООО «Промгражданстрой» предпринимателя Алексея Кузнецова. Реализация этого проекта началась в 2010 году под девизом «Свой дом на своей земле». Цель проекта господин Кузнецов сформулировал как «создание комфортного жилого пространства за адекватную стоимость покупки и проживания». «В Новосибирской области были не очень удачные опыты строительства таунхаусов, в некоторых таких поселках до сих пор дома не распроданы, нет спроса. Мне кажется, ошибка состояла в том, что это жилье застройщики пытались позиционировать как элитное», — поясняет свое видение проблемы господин Кузнецов. Он считает, что доступное и качественное жилье строить вполне можно, но для этого необходимо прежде всего максимально оптимизировать и снизить свои расходы.

«Промгражданстрой» уже построил в Пригородном Просторе 56 домов, еще 94 дома строятся. Средняя стоимость домовладения, которые компания сдает под чистовую отделку, — 3 млн руб., или 20,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Всего проектом предусмотрено строительство 618 домов. «Мы все строим сами, без подрядчиков, у нас минимум управленцев — 13 на 500 работающих, отсюда — большая экономия финансовых средств, минимальные издержки», — поясняет Алексей Кузнецов. По его утверждению, дома востребованы. «Причем это не перекупщики, а те, кто планируют жить в поселке, где им созданы все необходимые и комфортные условия: молодежь — молодые семьи, молодые специалисты, только начинающие свою карьеру. Считаю, что в нашем поселке зарождается такой социум, благоприятная среда, некий кондоминиум, с которым расстаться непросто», — подчеркивает бизнесмен. По его мнению, это направление имеет хорошие перспективы, поэтому в 2017 году компания планирует начать освоение соседнего с Пригородным Простором земельного участка.

«Таунхаусы — сегмент очень сложный. Долгое время этот вид строительства не пользовался популярностью у новосибирцев, потому что до сих пор блокированное жилье на два-три хозяина предлагалось за городом и не каждый был готов к этому. Но стоимость ниже цены индивидуального дома все же побеждала, проекты потихоньку развивались. Хотя по большому счету будущее таунхаусов все же в черте Новосибирска: ментально сегодняшнему потребителю город ближе. И земельный потенциал — 4 тыс. га, предназначенные под жилищное строительство, — позволяет это осуществлять», — считает Инна Свечникова.

Пока на рынке загородной недвижимости преобладают проекты экономического класса и чуть выше, но в конце прошлого года о намерении развивать проекты загородной недвижимости класса премиум заявила компания «Росса Ракенне СПб» (Honka). Строительство началось с нескольких индивидуальных домов в Новосибирске, на земельных участках заказчиков. Затем компания планирует создание поселков премиум-класса: один в Академгородке под условным названием Серебряные Ключи — Honka на 60 домовладений площадью от 150 до 350 кв. м каждый с земельными участками от 10 до 25 соток, второй участок формируется в Заельцовском районе Новосибирска. Стоимость домовладения, построенного по финской технологии из финской сосны, начинается от 7 млн руб. Уже в 2016 году компания планирует достигнуть объема продаж 150 млн руб., а это 25% доли новосибирского рынка.

«Сейчас многие хотят жить на природе. Мы считаем, что дома премиум-класса должны создаваться под конкретного человека с его представлениями о комфорте, эстетике, экологии. При этом если мы говорим о поселке, то он должен быть связан общей концепцией организации пространства, которая включает в себя в том числе и ландшафтный дизайн с учетом рельефа местности. Нужно найти баланс между индивидуальностью проекта и общей концепцией жилого комплекса. Например, как правило, участки в коттеджных поселках огорожены. Однотипные заборы, за которыми ничего не видно. С одной стороны, обеспечивается приватность пространства. Но в наших комплексах мы принципиально не огораживаем домовладения. Наши архитекторы считают, что нужно максимально сохранить рельеф и использовать его возможности и особенности в организации пространства», — поясняет директор новосибирского представительства «Росса Ракенне СПб» (Honka) Василий Бриль.

Оценивая риски инвестиций в премиальные проекты на рынке загородной недвижимости, собеседник подчеркивает специфику мотивации потенциальных покупателей домов такого класса. «Это некое „родовое гнездо“, которое предполагается передавать из поколения в поколение. Именно поэтому жилья такого класса практически нет на вторичном рынке, его не строят для продажи и не перепродают», — утверждает Василий Бриль. Освоившись на рынке Новосибирска, компания, по его словам, намерена выйти в крупные соседние города: Омск, Красноярск, Барнаул, Кемерово, Новокузнецк. «В некоторых из них, например в Барнауле и Кемерове, мы уже имеем заказы. В перспективе будем рассматривать весь Сибирский федеральный округ», — говорит господин Бриль.

Кто еще строит малоэтажное жилье

В Новосибирске около 25 поселков таунхаусов и малоэтажных домов. В их числе Бавария (компании АКД), Дивногорский (ООО СЛК), Новомарусино (ЗАО «Строитель»), Березки-Озерный и Березки-Новолуговое (строительная компания «Зеленый дом»).

Стоимость квартир в жилом комплексе (ЖК) Бавария (входит в территорию развития новосибирской агломерации) — 54–61 тыс. руб. за 1 кв. м, в зависимости от размера квартиры и этажа. На двадцати с лишним гектарах ЖК предполагается разместить 39 кирпичных четырехэтажных малоподъездных (1–3 подъезда) и малоквартирных (14–16 квартир на подъезд) жилых домов, выполненных по «кирпичной» технологии.

В коттеджном поселке Березки-Озерный (расположен на Мочищенском шоссе) 188 кирпичных домов, из них 112 — дуплексы (на двух хозяев). Площадь поселка — 25 га.

Березки-Новолуговое находится рядом с селом Новолуговое и входит в перспективную зону развития города. Площадь участка — 174 га. Площади предлагаемых квартир в Березках — от 22 кв. м в таунхаусах до 329 кв. м в коттеджах. Потребители могут выбрать из семи видов комплектации квартир. Различны и площади земельных участков у дома, в котором предлагается квартира. Стоимость квадратного метра квартир в Березках — 25–62 тыс. руб.

Квартиры в Дивногорском стоимостью 46–50 тыс. руб. за 1 кв. м продают под чистовую отделку или под ключ. В Новомарусино квадратный метр под самоотделку стоит 38–48 тыс. руб., в зависимости от срока сдачи, этажа и размера квартиры.

По мнению руководителя аналитического центра компании «Квадротека» Татьяны Казаковой, покупка квартиры в малоэтажном доме может стать хорошей альтернативой удовлетворения спроса на улучшение жилищных условий. «Невысокая стоимость земли объясняется удаленностью от центра города и минимальной доступностью общественного транспорта. Также здесь дешевле решить вопрос коммуникаций. Другим вариантом решения проблемы является строительство смешанных поселков — с коттеджами, таунхаусами, дуплексами и квадриплексами, флагманом здесь является компания „Зеленый дом“. Комплекс Березки появился после удачной реализации поселка апартаментов-таунхаусов Кедровый, однако в более низком ценовом сегменте и с собственным земельным участком. Похожий на Березки проект с шестиквартирными домами — Горки Академпарка», — считает госпожа Казакова. По ее мнению, спрос на такую недвижимость в ближайшее время, даже с учетом сложностей в экономике, не слишком пострадает.

Дмитрий Карасев