Тормоза для новостроек

2016 год стал знаковым для столичного рынка жилья: объем сделок существенно вырос, и особенно отличились новостройки. Вторичных квартир тоже было продано больше, чем в прошлом году, однако параллельно эксперты отмечают рост доли так называемых неликвидных объектов, продать которые без значительного снижения цены предложения практически невозможно.

Неликвид дороже комфорта

За прошлый год управление Росреестра по Москве зарегистрировало более 126 тыс. прав на жилую недвижимость по договорам купли-продажи — это на 11% больше, чем в прошлом году. При этом сокращение среднего уровня цен сделок составило за 2016 год как минимум 10%, отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость". Доля дешевого жилья в столице растет, рассказывает он: в 2016 году в компании зафиксировали максимальный за последние несколько лет объем жилых помещений на вторичном рынке в сегменте до 5 млн руб. "В течение всего года этот показатель находился на уровне 6-7%, в то время как в 2014 году он был равен 4%, а в первой половине 2015 года — 3%",— уточняет эксперт.

По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера "Метриум Групп", больше других в цене потеряли дома экономкласса, представленные, как правило, хрущевками, а также старыми кирпичными домами с изношенными коммуникациями. "Средняя стоимость "квадрата" в них уменьшилась на 5,8% и составила 154 тыс. руб.— и именно этот сегмент вторичного рынка наполнен самым неликвидным предложением",— заявляют аналитики компании.

Интересно, что по средней стоимости квадратного метра квартиры в этих домах превосходят новостройки эконом- и комфорт-классов, а по качеству безнадежно отстают, ведь коммуникации и конструкции таких зданий сильно изношены. "С учетом возросшей девелоперской активности альтернативу такому жилью по разумной цене сегодня можно найти практически в любом районе Москвы",— утверждает Мария Литинецкая.

Синдром разочарованного продавца

Объем предложения квартир в стареющих домах, которые невозможно продать без существенного дисконта, огромен, считают в "Метриум Групп", ведь это около 15% вторичного рынка столицы. Владельцы таких объектов, однако, далеко не всякий раз готовы сбрасывать их любой ценой.

Одна из наиболее интересных тенденций, зафиксированных в прошлом году, была связана именно с поведением продавцов, разочаровавшихся в ситуации на рынке недвижимости в целом и в покупателях в частности, рассказывает Сергей Шлома. "Многие собственники уже отчаиваются реализовать свою жилплощадь, и хотя их квартиру просматривает большое количество людей, вследствие чего у продавцов поначалу складывается иллюзия, что сделка вот-вот состоится, в конечном счете предложение о покупке не поступает".

Причина в том, что эти продавцы все еще выставляют жилье на рынок по ценам, которые были актуальны в докризисный период, например в 2013 году — но уж точно не сейчас. Разумеется, покупателям, которые избалованы значительным превышением предложения над спросом, подобные варианты неинтересны. "В итоге собственники, обманутые в своих ожиданиях, снимают недвижимость с продажи и уходят с рынка, образно говоря, "в подполье", лелея, однако, надежду на то, что в недалеком будущем цены на жилье все-таки начнут расти",— говорит эксперт.

Он полагает, что надеждам этим не суждено оправдаться — во всяком случае, в текущем году. Тренд на медленное, но верное сползание цен будет развиваться и составит, по оценкам аналитиков компании, около 5-7% в год. "И это при том условии, что в мире вообще и в нашей стране в частности не произойдет масштабных экономических катаклизмов либо экстраординарных политических событий",— уточняет Сергей Шлома.

Весьма условная стабильность

Совсем иная картина на столичном рынке новостроек, где за 2016 год зарегистрировано 35,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья. Это почти вдвое превышает аналогичный показатель за 2015 год, когда Росреестр зафиксировал 19,6 тыс. ДДУ. Основными причинами этого роста эксперты считают, с одной стороны, то, что макроэкономические факторы не дали сбыться тревожным ожиданиям пессимистов, а с другой — отмену господдержки ипотеки, из-за чего покупатели на первичном рынке перестали откладывать решение о приобретении квартир.

Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom, считает, что в экономике сложилась условно стабильная ситуация. "У потребителей есть ощущение прохождения пика кризиса: после 2015 года ждали еще более резкого падения цены на нефть, роста количества санкций, значительных колебаний валютных курсов. Однако этого не произошло, и по итогам 2016 года у покупателей сложились позитивные впечатления, есть ожидание роста дальнейшего благополучия, который "вот-вот" начнется",— делится мнением эксперт.

На покупательскую активность также положительно повлияли и другие факторы, считает Елена Коханова, руководитель отдела аналитики ГК Insigma. В частности, произошло снижение ставки налога на имущество физических лиц, являющихся собственниками апартаментов.

Кроме того, говорит она, не виданная за последние несколько лет активность застройщиков не могла не сказаться на увеличении спроса на рынке. На рынок вышли качественно новые проекты с инвестиционно привлекательными ценами, при этом девелоперы продолжили гибко применять политику скидок и рассрочек.

Наконец, по заверениям директора по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павла Брызгалова, все больше застройщиков переходит на продажу своих объектов по ДДУ, и это тоже отражается на статистике. "По итогам 2016 года доля таких новостроек в Москве превысила 90%",— приводит данные эксперт. Он добавляет, что работать по схемам ЖСК становится все сложнее, поскольку особенно жесткие поправки к ФЗ N214 касаются именно девелоперов, выбирающих эту схему.

Сокращение издержек

Ожидания участников первичного рынка — как застройщиков, так и покупателей — связаны еще и с упразднением системы частного страхования и созданием государственного компенсационного фонда в долевом строительстве. Это событие практически все эксперты, опрошенные корреспондентом "Дома", восприняли с оптимизмом.

Окончательный проект поправок по этому вопросу Минстрой должен внести в Госдуму в ближайшие дни, причем, по данным экспертов, ставка отчислений в фонд останется на прежнем уровне (не более 1%), поэтому издержки застройщиков не возрастут. "Более того, в абсолютном выражении они даже снизятся, ведь сейчас девелоперы платят страховщикам 1% от цены ДДУ, которая уже включает и себестоимость строительства, и премию застройщика,— считает Мария Литинецкая.— Теперь же они будут вносить в фонд 1% от себестоимости строительства". Таким образом, на стоимости квадратного метра создание фонда не отразится, а защищенность дольщиков, безусловно, вырастет, полагает эксперт.

Правда, создание компенсационного фонда несет в себе и повод для беспокойства — это касается небольших компаний. Эксперты полагают, что фонд не будет страховать всех подряд, а выдвинет достаточно жесткие условия, которым должны будут соответствовать все застройщики. Кроме того, министр строительства и ЖКХ Михаил Мень не исключил того, что со временем ставка компенсационного фонда будет дифференцирована: для надежных застройщиков размер отчислений может быть снижен.

Может, они сами уйдут?

В совокупности все эти факторы могут привести к укрупнению игроков долевого рынка. И этот процесс уже идет: в прошедшем году состоялись знаковые приобретения одних девелоперских компаний другими, среди которых, разумеется, в первую очередь стоит назвать сделку по поглощению строительного бизнеса ГК "Мортон" группой ПИК, в результате чего последняя смогла претендовать на звание застройщика с самым большим портфелем текущих проектов в Москве.

Гегемония ПИК в сегменте массового жилья столицы в будущем может привести к тому, что другим застройщикам придется жестко конкурировать с гигантом, предполагает руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова. А это, в свою очередь, повлияет на уровень цен на московском рынке: снижение порога входа продолжится, и если то же произойдет и с ипотечными ставками, то объем сделок на "первичке" в 2017 году снова может возрасти.

И только два малоприятных обстоятельства вносят диссонанс в общую радужную картину. Первое — то, что покупательская способность населения, несмотря на прогнозы роста макроэкономических показателей, никак не желает расти. Впрочем, и сами эти прогнозы стали в последнее время куда менее радужными, ведь Минэкономики возлагало большие надежды на рост ВВП — сначала в третьем квартале, а потом в декабре 2016 года, однако этого так и не произошло. Ипотека ипотекой, но если доходы снижаются, ее становится попросту нечем платить.

Второе тревожное обстоятельство: год от года московские дома стареют, и те из них, которые были построены в 60-х годах прошлого века и ранее, постепенно приближаются к отметке, за которой их дальнейшая эксплуатация станет невозможна. Соответственно, доля неликвидных объектов на вторичном рынке продолжит расти, препятствуя их владельцам не то что улучшить жилищные условия, а просто сменить жилье, которое в какой-то момент может стать опасным для проживания. А власти столицы все еще не определились с программой сноса морально и физически устаревших зданий и предлагают к реконструкции по-прежнему только промышленные зоны, но не жилые кварталы. Конечно, их можно понять: ведь это дешевле.

Очевидно, все ждут, когда население попросту бросит эти дома и переберется в новостройки — вот тогда можно будет заняться реконструкцией. Впрочем, это уже предположение в жанре фантастики.

В прошедшем году было продано вдвое больше новостроек, чем годом ранее