Загород наполовину

Таунхаусы и малоквартирные дома в Подмосковье набирают популярность. Но требования к инфраструктуре у их покупателей иные, нежели у покупателей классических коттеджей. Ведь таунхаус, по сути, городское жилье за городом. Если тенистый сад и пруд на участке еще могут примирить вас с отсутствием инфраструктуры в шаговой доступности, то квартира в таунхаусе при таких условиях становится бессмысленным приобретением.

Считаные сотки

"Сегодня таунхаусы занимают достаточно широкую нишу на рынке загородного жилья. В сегменте загородного жилья бизнес- и премиум-классов на долю таунхаусов приходится около 40% от общего количества заключаемых сделок",— говорит управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. Средняя цена на них повысилась на 10% за полгода и составляет около $3 тыс. за 1 кв. м, добавляет он, средняя площадь подобных объектов — порядка 210 кв. м, а средняя площадь земельного участка — около 2 соток. "В течение первого полугодия в строящихся поселках было продано около 400 таунхаусов бизнес- и премиум-классов. Текущее первичное предложение данных объектов оценивается нами на уровне 2,2 тыс. таунхаусов,— подсчитывает эксперт.— Таким образом, при нынешних темпах продаж существующего запаса предложения хватит на два с половиной-три года".

В экономклассе доля сделок с таунхаусами несколько скромнее — по оценкам Дмитрия Халина, около15%. Однако по мнению управляющего партнера "Миэль-Загородной недвижимости" Владимира Яхонтова, поселки, вышедшие на рынок в 2011 году в сегменте таунхаусов, находятся как раз в экономичном сегменте. "Ценовое предложение по наиболее востребованным проектам находится в диапазоне от 4,5 млн рублей на начальном этапе строительства до 7,9 млн рублей на среднем этапе и 20 млн рублей на полностью построенные, завершенные и сданные проекты. Наибольшей ликвидностью обладают поселки, где стоимость таунхаусов ниже 12 млн рублей",— рассказывает Владимир Яхонтов. С одной стороны, большая часть сделок на рынке сейчас по-прежнему проводится в экономклассе, поясняет он. С другой — спрос на участки без подряда снизился и девелоперы начали изыскивать подходящий формат проектов, позволяющий реализовать участки в кратчайшие сроки. "Формат таунхаусов по цене однокомнатной квартиры в Москве полностью соответствует поставленным целям,— считает эксперт.— Как наиболее ликвидные проекты можно отметить "Суханово Парк" (Варшавское шоссе, 9-й км), "Бристоль" (Киевское шоссе, 5-й км). Там есть предложение небольших площадей — начиная от 80 кв. м, основной спрос колеблется в диапазоне от 80 до 150 кв. м".

Более дорогие предложения востребованы только в том случае, если обладают уникальными преимуществами по сравнению с другими проектами. "Например, коттеджный поселок "Западные резиденции" предлагает полностью готовые таунхаусы площадь домовладений от 300 кв. м и стоимость от 18 млн рублей,— приводит пример Владимир Яхонтов.— Поселок находится в 17 км от МКАД по Можайскому направлению, при таком расположении для покупателей появляется дополнительное преимущество — инфраструктура Рублево-Успенского шоссе. При сохраняющемся дефиците предложения на Можайском шоссе в таком ценовом сегменте данное предложение имеет неоспоримое преимущество".

Неведома зверушка

Формат таунхауса, а тем более малоквартирного дома на российском рынке недвижимости стал набирать популярность не так давно. Неудивительно, что в определении их характеристик даже у экспертов есть расхождения.

"Таунхаусы и их разновидности, такие как дуплексы, твинхаусы, квадрахаусы, виллеты и т. д., представляют собой сблокированные дома, состоящие из нескольких секций (квартир). По большому счету все типы сблокированных домов различаются количеством секций, а разнообразие названий является маркетинговым ходом для привлечения потенциальных покупателей",— считает директор по развитию компании Atlas Development Сергей Махмудов. По его мнению, таунхаусы позиционируются на загородном рынке Подмосковья как альтернатива городской квартире. В связи с этим наибольшее количество таунхаусов и малоквартирных домов расположено не далее чем в 20 км от МКАД.

"Таунхаус — это компромиссный вариант между полноценным загородным жильем и городской квартирой,— дает свое определение директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.— Многие хотят жить за городом, но не у всех есть деньги на приобретение полноценного дома с участком. Некоторым покупателям вообще не нужен участок, но они хотят жить за городом. Другие не очень стремятся к индивидуальному проживанию, но хотят иметь недвижимость рядом с горнолыжным курортом или санаторием на берегу водохранилища". По его мнению, наиболее гармонично выглядят мультиформатные поселки, включающие в себя и таунхаусы, и дуплексы, и малоквартирные дома, в пределах 30-40 км от МКАД в районах с развитой инфраструктурой.

"В отличие от коттеджей, таунхаус предполагает гораздо меньше земли (1-2 сотки), но, в отличие от многоквартирного дома, здесь существенно упрощена процедура получения разрешения на строительство",— поясняет директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга ГУД ВУД Александр Дубовенко. Поэтому, по его мнению, таунхаусы интересно строить там, где земля дороже. Это мнение подтверждается местоположением большинства поселков таунхаусов. "Порядка 40% предложения таунхаусов приходится на Новорижское шоссе,— говорит Дмитрий Халин.— Следующим по популярности является Киевское шоссе (порядка 15% совокупного предложения). Также популярен этот формат загородного жилья на Калужском, Дмитровском и Пятницком шоссе. На остальных направлениях реализуются преимущественно единичные таунхаусные проекты, большинство из которых относится к экономклассу".

"К городскому жилью ближе формат малоквартирного дома,— утверждает управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой "Олимпийская деревня Новогорск" Дмитрий Котровский.— Хотя мы знаем немало примеров строительства в перспективных районах Москвы таунхаусов. Это и поселок "Ы" в "Золотых ключах-2" на Минской улице, и ЖК "Союз" на улице Космонавтов".

С малоквартирными домами, впрочем, ситуация еще запутанней. Сергей Махмудов отмечает, что на законодательном уровне в СНИПах понятие "малоквартирный дом" отсутствует. По его мнению, главной особенностью малоквартирных домов является их малоэтажность: в них не должно быть больше шести этажей. Количество квартир в таком доме не должно превышать полусотни, добавляет господин Котровский.

"Квартиры можно строить на территории пансионатов или загородных инфраструктурных объектов. Тогда обладание квартирой позволяет пользоваться этим объектом инфраструктуры. Но в качестве самодостаточной загородной недвижимости строительство квартиры — это иллюзия",— утверждает господин Цветков. Во-первых, загородный образ жизни и квартира — вещи несовместимые, поясняет он. Во-вторых, себестоимость квартиры гораздо выше, а стоимость ниже, чем у коттеджа. Поэтому портрет покупателей квартир в таких домах, по версии господина Цветкова, довольно специфичен. "Есть несколько человек, которые купили квартиры в Жуковке,— говорит он.— Они молодые, им нужна Жуковка, но у них нет денег на дом на Рублевке или нет желания этим домом заниматься. Но таких найдется сто человек. Все остальные — люди просто небогатые. Им гораздо больше подойдет "Рублевское предместье", чем "Шале" в Жуковке. Например, в поселке "Монолит" удачно построили два квартирных дома. Квартиры разобрали для помощников и прислуги. В "Павлово-2" первые покупатели (те, что покупали дешево) — это работники застройщика. В одном из первых квартирных домов на Ильинском шоссе квартиры, например, покупали тренеры по фитнесу из World Class. И таких примеров множество".

Отсечь лишнее

Впрочем, есть критерий, по которому таунхаусы и малоквартирные дома отличаются от коттеджной застройки: для продажи требуется гораздо большая степень готовности. "Коттедж можно продавать не совсем достроенным, и покупатель готов еще год его отделывать и достраивать. Что касается таунхауса, покупателю нужно как можно быстрее начать там жить",— говорит Александр Дубовенко. Причина в том, что покупатель таунхауса, как правило, менее обеспечен либо рассматривает свое жилье как альтернативу городской квартире.

Отсюда и следующее условие — наличие в непосредственной близости социальной инфраструктуры. Это владельцы особняка могут предпочесть уединение наличию детсада, школы, поликлиники или спорткомплекса: детей можно отправить за границу или нанять гувернантку, семейный врач давно уже пользует всех домочадцев, а при необходимости есть клиники Израиля и Швейцарии. А владельцам таунхауса или квартиры нужны и школы, и детсады, и медцентры, и магазины и многое другое.

"Чем выше уровень инфраструктурного обеспечения района в целом и загородного жилого комплекса в частности, в рамках которого реализуются квартиры и/или таунхаусы, тем выше востребованность данного продукта на рынке",— говорит Сергей Махмудов. В пример он приводит инфраструктурную составляющую загородного проекта "Павлово", расположенного на 14-м км Новорижского направления. "В рамках проекта девелопером (ОПИН) был возведен инфраструктурный комплекс "Павлово подворье", а также образовательное учреждение "Павловская школа", которые стали "якорем" для привлечения потенциальных покупателей и строительства новых загородных проектов, расположенных в непосредственной близости от построенной инфраструктуры",— говорит эксперт.

Однако здесь есть очень мощный ограничитель: затраты девелопера на создание подобной инфраструктуры и возможные затраты жителей поселка на ее содержание. "Чем больше и разнообразнее инфраструктурная составляющая, тем легче клиентам принять решение о том, где жить их семье и где будут расти их дети. Больше всего выигрывают проекты, обладающие разным спектром инфраструктур. Но иногда инфраструктура может и отпугивать покупателей: это происходит в том случае, если бремя содержания ее ложится на плечи жильцов",— предупреждает Дмитрий Котровский. Чтобы этого не происходило, девелопер должен рассматривать различные схемы управления инфраструктурой, советует он. Например, в "Олимпийской деревне Новогорск" будут располагаться Центр образования, состоящий из детского сада "Академия детства" и Британской гимназии, Международная академия спорта Ирины Винер, преподавать в которой будут чемпионы мира и Европы, фитнес-клуб класса "люкс" World Class, медицинский центр и хивинская чайхана "Урюк-кафе". При этом почти все инфраструктурные помещения сданы в аренду и не являются дотационными. Кроме того, доступ в инфраструктурный комплекс будет не только для жителей поселка, но и для всех желающих.

Такую же схему выбрал и девелопер проекта "Павлово". "Таунхаусы привлекают менее обеспеченную клиентуру, а это значит, что не у всех членов семьи могут быть машины. Поэтому мы решили создать своеобразный мини-городок, где будут и детсад, и школа, и магазины, и прочие объекты социальной инфраструктуры",— поясняет руководитель департамента продаж ОАО ОПИН Наталья Картавцева. При этом объекты ("Зеленый Перекресток", самый крупный в Европе World Class, Павловская гимназия, Гольф-академия, бизнес-центр, торговый центр, три ресторана и большой детский развлекательный центр) построены на внешней границе поселка и открыты для внешнего доступа. "Иначе жителям пришлось бы нести непомерные расходы на их содержание,— поясняет госпожа Картавцева.— А так владельцы квартир платят за коммунальные услуги до 8 тыс. рублей в месяц, а жители таунхаусов — до 12 тыс. рублей". Девелопер тоже не остался внакладе: как признается госпожа Картавцева, именно богатство инфраструктуры позволило продавать жилье в "Павлово" по практически московским расценкам — $4-5 тыс./кв. м.

Впрочем, "не стоит умножать сущностей без необходимости" — принцип "бритвы Оккама" как нельзя более применим в случае с решением о создании инфраструктуры. "Если в непосредственной близости есть все необходимое, то городить собственные точки нет смысла: в них будет безлюдно. Содержание такой инфраструктуры будет убыточным",— предупреждает Дмитрий Котровский. Александр Дубовенко имеет противоположное мнение. "Если вокруг куча проектов по той же цене, но с набором социалки, то никто покупать ваши тауны не будет",— говорит он.

Состав инфраструктуры зависит от размера проекта, добавляет Дмитрий Халин. "В локальных поселках, до 50 квартир в секции, зачастую имеет место лишь минимальная инфраструктура: детские площадки, услуги безопасности и услуги эксплуатирующей компании,— говорит он.— В масштабных проектах, включающих несколько сотен таунхаусов, как правило, предусмотрены торговые объекты, предприятия сферы услуг, развитая детская инфраструктура, рестораны и спортивные центры".

Немаловажна и категория поселка. "Чем выше класс поселка, тем более развитой инфраструктурой он обеспечен",— говорит Сергей Махмудов. "Чем ниже класс жилого комплекса, тем скуднее в нем общественная составляющая",— вторит ему Дмитрий Котровский. Впрочем, в некоторых поселках экономкласса пытаются заменить создание инфраструктурных объектов привлечением в поселок покупателей, готовых открыть в нем медицинский кабинет или детский сад. Однако Александр Дубовенко относится к таким попыткам скептически. "Хорошая бартерная схема, но, как и любая бартерная схема, нежизнеспособна и юридически уязвима,— предупреждает он.— Так что это все антикризисные меры. Реальной пользы от них нет, это скорее маркетинг".