«Кадастровая стоимость — это не конкретная величина, а диапазон цен»

Росреестр потребовал увеличения финансирования кадастровых работ — в уточнении границ участков нуждаются регионы. Границы их интересуют во вторую очередь. В первую — кадастровая стоимость объектов. От этого зависит сумма налогов, которую предъявят гражданам

1 / 2

Широко об этом не говорят, но с 2017 года запущена новая реформа подсчета кадастровых показателей. О том, как она будет проходить, "Огоньку" рассказал заместитель руководителя Росреестра Максим Смирнов.

— Максим Сергеевич, в чем заинтересованность Росреестра?

— Росреестр не проводит кадастровую оценку недвижимости, но он ответствен за создание общероссийской базы данных результатов таких оценок.

— А кто оценивает недвижимость?

— С момента появления самого понятия "кадастровая оценка" в России в 1999 году этим занимались компании и физлица, получившие специальные лицензии, что по тем временам было не так сложно добиться. А там, где лицензии, там и госконтроль за ними, вот только порядка это не прибавляло: отзыв лицензий у той или иной компании, как правило, приводил к созданию нового юрлица, которое обзаводилось лицензией, и дальше история повторялась. Главная проблема того времени — отсутствие единства методик расчета. Проще говоря, кто в лес, кто по дрова: неудивительно, что возникали ситуации, когда цена кадастровой оценки могла кратно вырасти или упасть. Да и ловить за руку недобросовестных оценщиков было в такой ситуации делом нелегким. Как итог — число нарушений множилось, проблемы росли, пока наконец права на такой вид деятельности не были переданы в 2009 году саморегулируемым организациям (СРО). Кроме этого был введен институт персональной имущественной ответственности оценщиков — физических лиц. Задача Росреестра заключалась в том, чтобы вести учет СРО. Таковых сейчас насчитывается 16, а в них, в свою очередь, собраны 22,8 тысячи участников этого рынка.

— Их деятельность проверяли?

— Безусловно: планово (один раз в два года) и внепланово (как только поступала жалоба). При этом оспорить кадастровую оценку стало возможно в любой момент. Конечно, не без нюансов. Во-первых, сделать это можно было только в отношении актуальной (последней) оценки. Во-вторых, изменение оценки применялось с года, когда было подано обращение. И, наконец, в-третьих, за справедливостью не обязательно было ходить в суд — появились специальные комиссии. Последние принимают решение об оспаривании кадастровой стоимости в течение 30 дней с момента подачи заявления. В первые четыре месяца этого года число заявлений в такие комиссии было подано на 61 процент больше, чем в аналогичный период 2016 года, а рассмотрено 8,3 тысячи заявлений в отношении 18,3 тысячи объектов (с результатом в пользу заявителей в 56,5 процента случаев). Но вот, что важно: факт оспаривания кадастровой стоимости не свидетельствовал об ошибке расчета...

— Это как?

— Это было своего рода "уточнением" кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его индивидуальных особенностей. Последним свойственно меняться с течением времени: на стоимость недвижимости влияет уровень развития инфраструктуры, удаленность от крупных центров, доступность, даже экологические факторы. Кадастровая стоимость — это не какая-то конкретная величина, а некий диапазон цен. И ничего удивительного, что и без запроса со стороны собственника переоценка кадастровой стоимости по закону должна была проводиться раз в три — пять лет, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года — пять лет.

— Почему речь идет о "диапазоне цен"? Я лично видела кадастровую оценку своей недвижимости, так она представляет собой как раз одну, пусть и семизначную, цифру. Проблема еще и в том, что за пару лет кризиса рыночная цена квартир в моем доме упала ниже кадастровой отметки...

— Дело в том, что установление кадастровой и рыночной стоимости — это два разных процесса, хотя в идеале эти величины должны быть сопоставимы. Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки, а рыночная диктуется спросом и предложением. Определить ее может оценщик. Но если собственник не согласен с кадастровой стоимостью своей недвижимости (считает, что она значительно выше рыночной), то он может ее оспорить в комиссии или суде. Законом определено такое основание для пересмотра кадастровой стоимости, как установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

— Говоря о системе оценки СРО, вы употребляете прошедшее время. Правила опять изменились?

— Они в процессе перемен. С января запущена новая реформа, которая должна завершиться к 2020 году. К этому времени во всех регионах должны появиться государственные бюджетные учреждения, которые будут заниматься кадастровой оценкой недвижимости. Ими могут быть как вновь созданные, так и уже существующие учреждения, наделенные соответствующими полномочиями.

— Получается, мы опять в процессе трансформации... И кем же проводится кадастровая оценка сегодня?

— В этом году никем и нигде. В следующем — бюджетными учреждениями, там, где они появятся по решению регионов.

— Зачем понадобилась очередная реформа?

— Чтобы право проводить кадастровую оценку сосредоточилось в одних руках, что позволит обеспечить преемственность результатов этой самой оценки. Плюс методика станет единообразной. Еще важный момент: формируется система ответственности бюджетных учреждений за результаты кадастровой оценки и система надзора, которая позволит привлекать недобросовестных сотрудников бюджетных учреждений и должностных лиц органов региональной власти к административной ответственности.

— А сегодня это сделать нельзя?

— Можно, но через суд, а новый порядок дает возможность написать заявление непосредственно в бюджетное учреждение, которое проводило оценку. Комиссии по пересмотру кадастровой стоимости будут создаваться не при управлениях Росреестра, как ранее, а региональными властями. Росреестр же наделяется надзорными полномочиями. Кроме того, закон говорит о возможности исправления системных ошибок. О каких ошибках речь? Например, при оценке земельных участков в дачном товариществе учитывался такой фактор, как наличие газоснабжения (в подавляющем большинстве случаев влияющее на стоимость), а реально газ к товариществу не подведен. Вот она — ошибка, в результате которой кадастровая стоимость может оказаться существенно выше реальной рыночной. Кстати, оспаривать кадастровые оценки, проведенные созданными бюджетными учреждениями, можно будет не раньше 2019 года — только после того, как они эти оценки проведут.

— Создается ощущение, что государство чем дальше, тем больше следит не только за кошельками граждан на расстоянии, но уже и "подглядывает в окна".— речь об использовании в кадастровой оценке дронов. Как вы к этому относитесь?

— По-моему, это прогрессивный способ для дистанционных обследований: с помощью дронов можно определять технические параметры большого числа объектов недвижимости. Росреестр, например, рассматривает целесообразность использования дронов для выявления нарушений земельного законодательства при использовании земельных участков. Тут самое интересное в том, что участия собственников и правообладателей не требуется. Привлекут ли бюджетные учреждения дроны на службу при проведении кадастровой оценки, покажет время. Такого варианта лично я не исключаю. Пока же такие случаи еще редки. В Тульской области, например, с помощью дронов выявляют "белые пятна" — объекты недвижимости, не стоящие на кадастровом учете и за которые не уплачены налоги. Аналогичный эксперимент проводят власти Татарстана.