Защитная стройка

Рынок жилой недвижимости балансирует между падением спроса, дорогими кредитами и растущими ценами на стройматериалы. Попытка чиновников, отвечающих за отрасль, защитить дольщиков, косвенно подтверждает, что выход из текущего кризиса может быть долгим, а реформы непредсказуемыми. Застройщики Черноземья убеждены, что реформа 214-го федерального закона – вредная инициатива, особенно в кризис: в ситуации, когда привлечение заемных средств осложнено для многих компаний, менять правила игры преждевременно и, может быть, даже опасно.

Ирина Лобанова

Неликвид. Чем запомнился 2015 год на рынке недвижимости

Из-за валютных колебаний и роста инфляции платежеспособность большинства граждан сократилась, что довольно быстро привело к сокращению объема сделок на рынке недвижимости почти вдвое. Общероссийские тенденции подтверждают региональные эксперты. Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова оценивает снижение покупательской активности на рынке жилой недвижимости как минимум на 50%. Учредитель компании «Эльтаро» Михаил Комаров также отмечает двукратное падение рынка с начала 2014 года. Мнения экспертов подтверждают данные регионального Росреестра. В 2015 году количество прав на жилые помещения на основании договоров купли-продажи, включая вторичное жилье, в Воронежской области упало на 15,8%. Количество договоров долевого участия в строительстве жилья – на 38,4%. Если в 2014 году Росреестром было зарегистрировано 23,2 тыс. договоров долевого участия, то в 2015-м – лишь 14,3 тыс. договоров (в 2013-м – 11,2 тыс. договоров). Общее количество записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) об ипотеке в 2015 году на жилые помещения – 17,9 тыс., в 2014 году –21,4 тыс.

О том же говорят и данные Центробанка: количество ипотечных кредитов в Воронежской области за 11 месяцев 2015 года снизилось на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, а объем сократился на 33,3%. Ликвидность недвижимости резко упала. Предложение выросло, а спрос – нет. Так, по оценке руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, на московском, наиболее ликвидном, рынке сейчас продаются рекордные почти 6 млн кв. м квартир и апартаментов. В Воронеже, по мнению Михаила Комарова, на данный момент в свободной продаже стоит «не менее 500 тыс. кв. м квартир, и эта цифра сильно плавающая, из-за ввода крупного объекта может существенно увеличиться».

По итогам 2015 года Воронежская область на 4% увеличила объемы введенного жилья к уровню 2014-го. В регионе сдано 1,6 млн кв. м общей площади жилья (24,2 тыс. квартир), из них 810 тыс. кв. м жилья экономкласса. 64%, или рекордные 1 млн кв. м, от общего ввода жилья в области построены в Воронеже. По уровню объема ввода общей площади жилья Воронежская область занимает лидирующие позиции среди субъектов Центрального федерального округа, а с 2013 года входит в первую тройку, уступая лишь Московской области и столице.

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), уже в первом полугодии 2015-го рост объемов ввода жилья, сокращение объемов продаж на рынке и рост запасов у компаний сформировал «пузырь» из нераспроданной недвижимости. Величина его оценивается в 40-50% от введенного с начала года жилья. Как поясняют в агентстве, налицо полномасштабный кризис ликвидности на строительном рынке. Два источника финансирования рынка фактически замерли: объем продаж на этапе строительства снизился, банковское финансирование для многих застройщиков стало недоступно как из-за ставки (по оценкам РАСК, около 20% годовых), так и из-за фактически моратория на кредитование отрасли, введенного частью банков.

«Что касается работы с застройщиками, в 2015 году у воронежского ВТБ сделки были единичными, – отмечает управляющий воронежским филиалом ВТБ Владимир Пенин. – К началу февраля 2016 года сделок не было». Оценивая сегодняшнее состояние жилищного строительства в регионе, господин Пенин полагает, что рынок «перегрет»: предложение превышает спрос. «Именно поэтому банки ведут себя с застройщиками достаточно осторожно. Касательно прогнозов на 2016 год – все будет зависеть от дальнейшего развития экономической ситуации в целом», – пояснил банкир.

От обвала рынка в 2015 году спасало, очевидно, субсидирование ипотеки государством (более 50% сделок в первичном секторе). Однако, по данным агентства недвижимости «Мир квартир», средняя цена 1 кв. м. в новостройках Воронежа за прошедший год снизилась на 4,5% и составила 45,2 тыс. руб. Среднюю стоимость квартиры в облцентре к концу 2015 года аналитики оценили в 2,8 млн руб., что на 1,7% меньше, чем год назад. Впрочем, риелторы напоминают, что реальные цены сделок в новостройках регионов на 10-12% ниже заявленных. «Хотя открытого снижения заявленных цен не происходит, квартиры либо зависают на рынке на несколько месяцев, либо их продают с дисконтом», – отмечает Олег Репченко из IRN.RU. По его словам, даже с хорошего предложения обычно можно сторговать 10%, а дисконт на низколиквидные квартиры нередко доходит до 20-25%. То, что индекс цен не отражает реальности, подтверждают и застройщики. «Сейчас предложения без скидок покупатель может не рассматривать в принципе, – рассказывает гендиректор группы компаний “Развитие” Сергей Гончаров. – С точки зрения реального спроса в первичном сегменте скидки и акции стали нормой. Иногда, чтобы не потерять покупателя, компания соглашается даже на его условия, увеличивая размер дисконта». Завуалированные скидки использует большинство застройщиков в виде акций, субсидирования ипотечной ставки, дополнительных опций.

«С недвижимостью, как с повышением, так и с понижением цены, нужно быть очень осмотрительным, – считает финансовый директор ООО «Выбор» Анатолий Степанов (в 2016 году «Выбор» планирует ввести в эксплуатацию более 176 тыс. кв. м). – Падение цен отпугнет инвестирующих, а избыточный рост – всех остальных. Несколько подорожают однокомнатные квартиры экономкласса (на них сегодня самый большой спрос). Кроме того, это наиболее подходящий способ покрыть издержки застройщика из-за удорожания материала».

Прогнозируя возможное дальнейшее падение рынка, Михаил Комаров из «Эльтаро» предполагает, что в 2016 году снижения цены квадратного метра не будет, так как «падать ей некуда». Рынок стабилизировался как на уровне цен, так и на уровне спроса, считает эксперт: «Рынок стал более “жестким”, покупателя интересует даже не цена квадрата, а цена квартиры, причем заведомо неудачные варианты не продаются». При этом стоит ожидать снижения «цены предложения»: «Если в начале года квартир с ценником квадратного метра ниже 35 тыс. руб. было не более 5%, то в 2016 году их будет уже более 30% из-за крупной квартальной застройки на периферии города».

Тренд: меньше – дешевле

Очевидным трендом 2015 года действительно стало появление в новостройках небольших квартир-студий площадью от 20 кв. м. Гендиректор липецкой «Глобус групп» Антон Колпаков (является основным застройщиком микрорайона «Елецкий» – 478 тыс. кв. м жилья) отмечает, что компанией в связи с экономической ситуацией скорректированы планы на 2016 год. Но изменения коснулись не количества новых объектов, а «исключительно планировочных решений». По мнению застройщика, квартиры меньшей площади становятся популярнее: «В прошлом году мы запустили акцию “Квартира за лимон!”, где в одном из домов планировки были изменены в пользу квартир меньшей площади. Таким образом, квартира-студия стала стоить сравнимо с иномаркой экономкласса – от 799 тыс. руб.». Аналогичного мнения придерживается воронежская ГК «Развитие», запуская проект малогабаритного жилья – квартир-студий от 25 кв. м стоимостью от 750 тыс. руб. Такое жилье может быть и недорогим инвестиционным вложением в условиях кризиса, и первым приобретением для некоторых групп населения – студентов, переселенцев.

В этой ситуации девелоперы не только перестают вводить объекты с опережением графика, как было в прошлом году, но и переносят их сдачу на более поздние сроки. По мнению экспертов, в 2016 году в основном застройщики будут заниматься завершением начатого строительства с высокой и средней степенью готовности. Активность стройкомплекса снизится – застройщики начнут консервировать строительство и не спешить с вводом новых крупных проектов. Рынок жилой недвижимости сегодня полностью зависит от двух каналов финансирования – банковских кредитов и денег дольщиков. Оба они ограничены из-за проблем с банковской ликвидностью и низкой покупательной способности населения. Очевидно, кто захочет выжить, все равно будет вынужден демпинговать, пока не найдет покупателей.

Впрочем, демпинг, по мнению экспертов, может привести к банкротству застройщиков. «Понижение стоимости квадратного метра на 20% от рыночной и больше – это прямая угроза стабильности на рынке жилья, создание пирамиды, когда для завершения строительства будут требоваться все новые и новые средства дольщиков», – сказано в сообщении пресс-службы главы стройкомплекса Подмосковья Германа Елянюшкина.

Поэтому не исключено обратное – с конца текущего года начнется рост цен на недвижимость всех типов. Повышение стоимости жилья, по мнению гендиректора Воронежской девелоперской компании (ВДК) Евгения Хамина, процесс закономерный: «Во-первых, сокращается количество свободных участков под застройку, тем более качественную и комплексную. Во-вторых, растет стоимость строительных материалов».

Перестрахование ответственности

Проблем застройщикам еще в 2015-м добавили федеральные власти, ужесточив требования к страхованию долевого участия. В результате практически месяц застройщики не имели права регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) в Росреестре. На ситуацию повлияли вступившие в силу с 1 октября поправки к федеральному закону №214 (о долевом строительстве) и новые требования Центробанка. Теперь минимальный размер собственного капитала компании, страхующей риски застройщиков по ДДУ, должен составлять 1 млрд руб. (было – 400 млн руб.). В 2014 году, до вступления в силу норм, страхование осуществляли 69 компаний. В новом перечне не оказалось страховых компаний, которые в совокупности страховали ответственность более 80% застройщиков жилья. А из озвученных ЦБ страховщиков только три участника оказались готовы принимать на рассмотрение заявки на страхование ответственности. Региональными застройщиками, по словам риелторов, в основном контракты были заключены с ОАО «Международная страховая компания профсоюзов „МЕСКО“» и САО «ВСК». Очевидно, что включенные в список ЦБ страховщики не в состоянии физически потянуть весь объем обратившихся к ним застройщиков. Девелопер Эдуард Краснов (воронежское ООО «Элитстрой») отмечал, что «если до 1 октября страховые компании страховали ответственность застройщиков в среднем за 0,4-0,5% от стоимости, то сейчас страховка подорожала до 1,5-2%». Соответственно, «эти расходы застройщики будут вынуждены закладывать в цену квадратного метра, хотя в условиях стагнации рынка увеличение стоимости жилья представляется крайне нежелательным».

О возможном подорожании жилья говорит и первый заместитель председателя правления СОГАЗа Николай Галушин (компания не в списке ЦБ): «Крупные страховщики воздерживаются от страхования ответственности застройщиков, участвующих в долевом строительстве, в связи с непрозрачностью этого рынка. Решение проблемы – в повышении требований к “входному билету” на рынок строительных услуг, введении экспертизы, а также в более активном применении механизмов страхования строительно-монтажных рисков». По его оценке, дополнительные меры (надзор, контроль сроков возведения объектов) могут привести к удорожанию строительства в пределах 10%.

Напомним, застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях с 1 января 2014 года. Альтернативой является Общество взаимного страхования (ОВС – фонд, который организовали сами застройщики) или получение банковской гарантии. Застройщики предпочитают страховки. Банковские гарантии, по словам президента ГК «Мортон» Александра Ручьева, получали только 30% игроков рынка. Если страховки стоят 1,5-2% от цены проекта (раньше от 0,25%), то банковская гарантия в среднем 5-7%.

ОВС сейчас предлагает меньший процент базовой ставки. По словам директора воронежского регионального представительства ОВС Григория Смирнова, базовая ставка общества – 1,05% от стоимости строительства и может быть изменена в зависимости от репутации компании, ее финансовой истории. Так, для «стабильных устойчивых застройщиков» ставка составляет 0,6-0,8%. Пока «в общество зачислено четыре застройщика области». Компания объединяет 312 ведущих застройщиков в 48 регионах России. Однако и в ОВС застройщики идут с осторожностью. «Фонд объединяет застройщиков со всей России, ответственность каждый из участников за каждый страховой случай несет одинаковую, – рассуждает Сергей Гончаров из “Развития”. – Нести коллективную ответственность в рамках регионального ОВС согласились бы многие застройщики. Весь местный рынок недвижимости как на ладони, в случае возникновения сложностей состояние компании становится очевидным для всех. При этом финансово отвечать за неизвестную нам столичную (дальневосточную и так далее) компанию слишком проблематично». Кроме того, в системной защите дольщиков со стороны ОВС эксперты сомневаются: в случае банкротства серьезного застройщика у ОВС просто может не хватить денег.

Долевой синдром

Между тем количество обманутых дольщиков в России в 2015 году возросло. По оценкам депутата Госдумы Александра Хинштейна, «по итогам девяти месяцев 2015-го в стране добавилось порядка 18 тыс. новых обманутых дольщиков (и это без учета 29 тыс. дольщиков и пайщиков группы компаний СУ-155)». Депутат уверен, что цифра будет расти: «С одной стороны, нет денег, а с другой стороны, падает доверие. Введенные в эксплуатацию объекты 2015 года закладывались и начинали строиться в 2012-2013 годах».

В Воронежской области курирование деятельности застройщиков, привлекающих средства дольщиков, осуществляет инспекция государственного строительного надзора. В регионе начиная с 2008 года обманутыми дольщиками стали 4,5 тыс. человек. На данный момент региональные власти полагают, что большему числу пострадавших граждан смогли помочь. В программе предоставления им жилья были задействованы крупнейшие застройщики региона, в их числе – ОАО «Домостроительный комбинат» и ООО «Выбор». Эти компании, по оценкам экспертов, расселили порядка 3 тыс. обманутых дольщиков, вложив в жилье для них более 3 млрд руб. Впрочем, сами застройщики официально о своих затратах на «чужих» дольщиков не сообщают. Взамен по договоренности с властями они получали так называемые компенсационные участки в черте города, находившиеся в муниципальной собственности.

По данным Госстройнадзора области, обязательную отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, за третий квартал 2015 года предоставили 95 юрлиц. По «долевой» схеме возводятся 239 многоквартирных домов. По словам вице-мэра Воронежа по градостроительству Владимира Астанина, все застройщики «находятся в поле зрения курирующего органа, возникающие у них сложности оперативно рассматриваются». Проблем «с возникновением новой волны обманутых дольщиков быть не должно».

В конце июля минувшего года на федеральном уровне звучала идея об отмене долевого строительства. С такой инициативой на заседании совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья к правительству страны обратился губернатор Московской области Андрей Воробьев. Его поддержал первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, который дал поручение создать рабочую группу по разработке соответствующих поправок в 214-ФЗ. «Так называемые дольщики зачастую встречаются только на развивающихся рынках, на первоначальном этапе. Как правило, такие схемы запрещают уже в течение первых нескольких лет, – говорит Игорь Индриксонс, основатель компании Indriksons.ru. – В Европе, например, действительно строитель возводит дом с привлечением банковских кредитов, а потом продает уже готовые квартиры – в ипотеку или без».

Эдуард Краснов («Элитстрой») полагает, что тенденции изменений на рынке недвижимости действительно ведут к его перестройке на европейский манер, где жилье продается только после 80-90% готовности, практически готовый объект.

Концептуальная идея постепенного ухода от финансирования за счет граждан к проектному – за счет банков – обсуждается давно. «Мы считаем оптимальной модель, когда покупатель вносит не более 10% стоимости в виде задатка. И все. Пока объект не построен, пока человек не увидит свою квартиру, оставшиеся 90% он не платит», – говорит Татьяна Полиди, исполнительный директор фонда «Институт экономики города» (Москва). Эти деньги застройщику может дать банк в качестве проектного финансирования, которое подкреплено уже заключенными с гражданами договорами купли-продажи будущих квартир. То есть у него есть гарантия спроса. Соответственно, когда строительство завершено, гражданин может обратиться в банк и под залог уже существующей квартиры взять стандартный ипотечный кредит, чтобы заплатить застройщику. «Это идеальная схема, работающая в развитых странах – в США, Германии, Франции, везде. Она возможна при наличии доступных кредитных ресурсов, с чем у нас сегодня, конечно, проблема», – предупредила госпожа Полиди.

В прошлом году полной отмены 214-ФЗ, конечно, не произошло (не те экономические условия), однако было принято решение об ужесточении требований к застройщикам по привлечению денег от дольщиков. В середине декабря на рассмотрение в Госдуму Минстрой внес проект поправок, направленных на защиту прав участников долевого строительства. Он ужесточает требования к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, расширяет полномочия органов исполнительной власти субъектов РФ, предусматривает «повышение информационной открытости» и создание единого реестра застройщиков. Недавно комитет Госдумы по финансовому рынку рекомендовал нижней палате принять законопроект о реформировании 214-ФЗ в первом чтении. Итоговое решение комитета было почти единогласным (с условием, что ко второму чтению все замечания будут учтены и документ существенно доработают).

После прохождения проектом всех чтений новые требования должны вводиться поэтапно. Так, с 1 марта 2016 года могут вступить в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков (не менее 5% от средней стоимости объекта, или же сумма собственного капитала застройщика и юрлиц, заключивших договор поручительства с ним, должна быть не ниже 1 млрд руб.). Впрочем, по оценке депутата Хинштейна, в России нет «ни одной группы компаний, у которых собственные средства превышают 1 млрд руб.». По его мнению, такая норма может привести к монополизации рынка.

По мнению финансового директора ООО «Выбор» Анатолия Степанова, введение новой нормы «продиктовано желанием ограничить число застройщиков на рынке жилья, предотвратить появление случайных игроков». Однако, как и в любой инициативе, все предусмотреть невозможно: «Есть опасение увидеть на рынке все тех же случайных игроков с большим капиталом, которые в надежде на падение предложения придут в строительство – как бы решат диверсифицироваться, посчитав, что время подходящее и число конкурентов существенно упадет». «На самом деле конкуренция может и вовсе не сократиться, потому что 5% для многих окажется преодолимой планкой, и уж тем более к монополии это вряд ли приведет. На мой взгляд, в основу контроля над соотношением спроса и предложения должны лечь именно их показатели, а не собственный капитал застройщика», – считает господин Степанов.

«Любое ужесточение администрирования и ограничение рынка ведет к его глобализации, следовательно, снижению конкуренции, – отмечает Евгений Хамин, глава ВДК. – В данном случае это касается и банков, и страховых компаний, и строительной отрасли. Но такой подход приведет к сокращению объема рынка. Застройщики будут укрупняться, с рынка уйдут предприятия малого и среднего бизнеса, исчезнут проекты с невысокой степенью надежности. Однако снижение конкуренции также может привести и к снижению качества возводимого жилья, проектов застройки в целом. Для ВДК как девелопера качество является стандартом деятельности, поэтому компания готова работать и в высококонкурентной среде. Но такого стандарта придерживаются далеко не все участники рынка». Вице-мэр Владимир Астанин указывает на то, что «в Воронеже и так сложилась тенденция к укрупнению строительных организаций и накоплению инвестиционного потенциала с возможностью комплексного освоения территорий»: «В городе сейчас 8-10 таких компаний. Средний и малый бизнес, скорее, перейдет на строительство малоэтажного жилья и небольших объектов. При этом на соотношении объемов застройки это не скажется – в Воронеже 70-80% жилья возводится именно за счет крупных фирм».

Всего, по данным регионального департамента строительной политики, жилищное строительство в области осуществляют около 100 компаний. Порядка 10–15 из них являются основными застройщиками на территории облцентра. Их удельный вес достиг 70% от общего ввода многоквартирных домов. Глава адвокатского бюро «Бородин и партнеры» Сергей Бородин также предупреждает, что законопроект «уничтожит средний и малый строительный бизнес, с рынка уйдут 50% компаний». Но есть и «вариант обхода закона – регистрировать ООО под каждый объект строительства, чтобы из этого расчета уже форсировались требуемые 5%». Кроме того, «в проекте закона нет расшифровки 5% – это размер уставного капитала или все активы предприятия». «Собственный капитал – это нерегулируемая, оценочная категория, в современном бухучете не поддающаяся объективной оценке. Можно “надуть капитал” за счет высокостоимостных в учете, но при крахе неликвидных активов», – пояснил адвокат.

Эксперты сходятся во мнении, что с рынка в случае принятия законопроекта могут уйти те застройщики, которые большую часть своих объектов возводят на заемные средства (больше 50%). По мнению руководителя ГК «БиК» Дмитрия Большакова, такие проекты окажутся «просто нерентабельны ввиду сложившихся экономических реалий»: «Поправки в законодательство приведут к тому, что института долевого участия в России просто не будет». Гендиректор ГК «Аксиома» Иван Кандыбин указал на «тенденцию уничтожения долевого строительства как понятия». «Это тяжело, но некритично, – заметил собеседник «G». – Пока однозначных выводов о влиянии поправок на рынок сделать нельзя, так как предложения Минстроя неоднозначны».

Застройщиков просканируют...

Авторы нового законопроекта настаивают на том, что нововведения обеспечат прозрачность рынка: застройщик теперь обязан раскрывать всю информацию на официальном сайте в интернете. Кроме того, контролирующие органы получают более широкие полномочия по наблюдению за целевым использованием застройщиком денежных средств, внесенных дольщиками. С 1 июля текущего года предусматривается создание и ведение федеральными органами единого реестра застройщиков, привлекающих средства участников долевого строительства, с обязательным раскрытием бенефициарных владельцев, а также размещением заключения аудиторов за последний год работы. «В действиях государства есть и позитивный момент – рынок становится более прозрачным, и дольщик от этого выигрывает, а застройщик как минимум не пострадает, ответственный застройщик даже выиграет, – считают в ВДК. – Мы поддерживаем повышение прозрачности рынка. Наша компания во все времена предоставляла максимально полную и открытую информацию о своих проектах».

Инициативу ввести банки в цепочку «застройщик – покупатель» девелоперы оценивают как дополнительное ограничение их потенциала по выводу новых объектов в строительство. Напомним, обсуждается возможность аккумулировать деньги дольщиков через счета эскроу. «Перспектива, прямо скажу, нерадужная, – объясняет господин Степанов из “Выбора”. – И дело не в том, что застройщикам не нужен контролер. Это может существенно усложнить взаимодействие контрагентов и бизнес-процессы. Сегодня, к примеру, банк не подтверждает объем работ, потому что сотрудник в командировке, и люди без зарплаты, а завтра под невразумительным предлогом не одобряет подрядчика, отстаивая интересы кого-то еще. Лишнее звено в цепи никогда не ускоряло процесса. Конечно, в банках есть строительные управления, и кажется логичным, что у них имеется ресурс проверять сметы, поступления, отслеживать платежи. Но банк – коммерческая структура с совсем другим функционалом. Эффективной работы в, так скажем, надзоре над застройщиком я бы не ждал». Наконец, с 1 января 2017-го закон должен расширить перечень целей, на которые используются средства дольщиков. К примеру, считают его авторы, часть средств может быть потрачена на строительство социальных объектов вблизи жилья. Этот пункт также удивил депутата Хинштейна. По его мнению, граждане, уплачивающие налоги государству, не должны тратить свои средства на строительство социальных объектов: такие проекты финансируются из федерального или регионального бюджета.

Застройщики Черноземья в целом с осторожностью относятся к законодательным нововведениям в отрасли в 2016 году. Так, Иван Кандыбин из «Аксиомы» считает, что на рынке останутся компании «с максимальным запасом прочности», но «о доступности жилья можно будет забыть». «Государство идет по пути укрупнения и монополизации рынков, – отчасти согласен с ним руководитель ВДК Евгений Хамин. – Это связано с наступившей “усталостью” от работы с недобросовестными застройщиками, рискованными дольщиками, страховыми компаниями, не выполняющими свою функцию, банками, которые приходится “спасать”. Возникает большая нагрузка на бюджет, и за решение проблем на строительном рынке в итоге приходится платить всем налогоплательщикам, в том числе и населению».