Три четверти без эскроу

Четверть реализующихся в Петербурге жилых проектов не попали под критерии Минстроя РФ для привлечения средств дольщиков по старым правилам. Для этого готовность объекта должна быть от 30%, а объем заключенных договоров долевого участия — обеспечивать реализацию более 10% жилой площади. По сравнению с Ленобластью, в городе таких проектов в количественном выражении больше, однако вопреки прогнозам участников рынка соотношение с общим объемом строящегося жилья в двух регионах оказалось равным. По мнению экспертов “Ъ”, это произошло из-за того что застройщики ускорились с целью преодолеть рубеж 30-процентной готовности объектов.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Как сообщил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, сегодня застройщикам города выдано 424 разрешения на строительство, по которым можно построить 14 млн кв. м жилья. Под критерии Минстроя РФ для привлечения средств дольщиков напрямую попадают 313 жилых проектов (73% от общего объема). Еще 100 должны быть достроены по новым правилам, а 11 являются долгостроями.

«Застройщики города заблаговременно готовились к изменениям в долевом строительстве. Для трех четвертей строящегося жилья есть подтверждение работы по старой схеме финансирования»,— поясняет господин Линченко.

Из проектов, не попадающих под критерии Минстроя, 18 получили одобрение банков на оформление проектного финансирования под счета эскроу. Николай Линченко также добавил, что в зоне риска при переходе на новую схему привлечения средств дольщиков сегодня находится восемь жилых проектов в Петербурге. По словам вице-губернатора, отказ от банков получили три проекта в сегменте элитного жилья. Среди них — жилой комплекс ГК «Еврострой».

В ГК «Еврострой» пояснили, что единственным жилым комплексом компании, для которого требовалось оформить проектное финансирование под эскроу-счета, был ЖК «Идеалист» и соответствующая заявка от застройщика банком была одобрена. Однако впоследствии девелопер принял решение строить ЖК за свой счет.

Реформа строительной отрасли предполагает, что с июля этого года застройщики страны лишились возможности получать деньги дольщиков напрямую. Деньги граждан для ряда проектов могут начисляться на специальный банковский счет (эскроу-счет), а финансировать строительство будет возможно за счет кредитов. Минстрой РФ согласовал критерии, позволяющие девелоперам достраивать свои проекты по старым правилам уже после того, как механизм проектного финансирования стал обязательным. Так, продолжить привлекать средства дольщиков напрямую компании смогут для проектов с готовностью более 30% и при заключении ДДУ, обеспечивающих реализацию более 10% жилой площади.

Весной эксперты “Ъ” были уверены, что в сравнении с Петербургом в Ленобласти будет значительно больше проектов, которые не попадут под критерии Минстроя РФ — из-за финансовых сложностей местных компаний и оттока покупательского спроса на областные квартиры (см. “Ъ” 26.03.2019). Изначально речь шла о 50% таких проектов от общего объема строящегося в регионе жилья, затем власти заявляли о 40%, в итоге по состоянию на июль их осталось 25%. По информации Госстройнадзора Ленобласти, в регионе реализуется 164 жилых проектов общей площадью 6,1 млн кв. м, в которых продаются квартиры по договорам ДДУ. Новые правила распространились почти на 40 проектов Ленобласти (см. “Ъ” от 09.07.2019). По состоянию на июль этого года эскроу-счета оформили четыре застройщика Ленобласти под 12 своих проектов. Это «дочка» «Строительного треста» ООО «СТ-Новоселье», «дочка» «Ленрусстроя» ООО «Лиговский канал», а также компании, входящие в состав ИСГ «Мавис» и ГК «Арсенал-Недвижимость».

По словам генерального директора СРО «Ассоциация "Объединение строителей СПб"» Алексея Белоусова, для того чтобы попасть под критерии Минстроя РФ, большинство компаний Петербурга и Ленинградской области старались максимизировать строительную готовность, поскольку деньги дольщиков дешевле денег банков. «Это позволяет накопить запас финансовой прочности для снижения уровня финансирования банками проектов за счет использования в них собственных средств, что снижает себестоимость квадратного метра жилья»,— пояснил Алексей Белоусов.