Ипотека поставила рекорд

В августе в РФ был поставлен абсолютный рекорд по числу выданных ипотечных кредитов: их количество за месяц на первичном рынке впервые превысило 50 тыс., на вторичном — 100 тыс.

Несмотря на рекордные объемы задолженности по кредитам, их качество сохраняется на высоком уровне

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Аналитики ЦИАН подвели итоги для рынка ипотечного кредитования в августе 2020 года по данным, опубликованным Центробанком. И первичный, и вторичный рынки обновили абсолютные рекорды: впервые число выданных ипотек за месяц в сегменте новостроек превысило 50 тыс., а на вторичном рынке — 100 тыс. кредитов. В августе 2020 года выдано 154,5 тыс. кредитов (+ 44,6% за аналогичный период прошлого года) на общую сумму 392,3 млрд рублей (+66,2%). Сегмент новостроек по количеству ипотек показал больший рост (+82%), вторичный рынок вырос на 31,3%.

Треть всех ипотечных кредитов в августе 2020 года выдана на покупку новостроек. Половина и более от всех кредитов приходится на покупку новостроек в Севастополе и Санкт-Петербурге. Реже всего заемщики выбирают «первичку» в Чечне и Томской области.

Россияне берут в ипотеку в среднем 2,5 млн рублей. На первичном рынке средний заем равен 3,3млн рублей (+3,2% за месяц и +15% за год). На вторичном рынке — 2,26 млн рублей (+1,8% за месяц и +11,1% за год). Ипотеку берут в среднем на 18,5 года. Средняя ставка на первичном рынке опустилась ниже 6%. Наибольшие суммы в ипотеку берут москвичи. Наименьшие — жители Чечни.

Жители десяти регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах — Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ выросло число ипотек в годовой динамике. Доля просроченной задолженности стабильна — 0,9%. В сегменте новостроек она составляет всего 0,4%. На вторичном рынке — 1,1%.

На готовенькое

Несмотря на более низкие ипотечные ставки, только треть российских заемщиков (33%) в августе, как и в июле, выбрала квартиру от застройщика, остальные предпочли готовые варианты. Годом ранее доля «первички» составляла 26%, отмечают в ЦИАН. Максимальная доля ипотек на новостройки (35%) была отмечена в июне 2020 года, в первый месяц после самоизоляции. Минимальная — в апреле (22%), когда потенциальные заемщики отложили сделку в ожидании старта льготной ипотеки под 6,5%.

По объему выданных денежных средств доля первичного рынка составляет уже 40%. Такая статистика говорит о большем размере среднего займа, чем на рынке готового жилья. Самая высокая доля ипотек на первичном рынке (среди всего числа выданных жилищных кредитов) в августе отмечена для Севастополя (52%), что объясняется относительно небольшой выборкой — на первичном рынке прошло около 100 сделок, а также для Санкт-Петербурга (51%), Чувашии (48%), Калининградской области (48%) и Краснодарского края (47%). Москва не вошла в пятерку лидеров, заняв только шестое место с 46% ипотек, приходящихся на первичный рынок.

Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (10% ипотек выданы на покупку новостроек), в Томской области (11%), в Алтайском крае и Тыве (12%) и в Еврейской АО (13%). В данных регионах подавляющая часть заемщиков выбрала уже готовые объекты вторичного рынка. Эксперты отмечают, что высокая востребованность ипотеки на первичном рынке характерна для регионов с высокой девелоперской активностью и значительными объемами ввода жилья.

В августе 2020 года средний размер ипотечного жилищного кредита в целом по РФ составил 2,54 млн рублей. Для сравнения, еще в июле средний заем составлял 2,48 млн рублей, а год назад (в августе 2019 года) — 2,21 млн рублей. Таким образом, снижение ипотечной ставки позволяет брать в кредит большие суммы (+330 тыс. за год, или 15%), что связано также с ростом стоимости жилья, фиксируемым в последние месяцы на фоне перехода на эскроу-счета и высоким спросом со стороны ипотечных заемщиков.

Большие кредиты берут на приобретение новостроек: 3,3 млн рублей (+3,2% за месяц и +15% за год). На вторичном рынке средняя сумма ипотечного кредита составила в целом по РФ 2,26 млн рублей (+1,8% за месяц и +11,1% за год). На вторичном рынке средние суммы ипотеки ниже за счет высокой доли альтернативных сделок: нередко новая квартира приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому в кредит нужно брать меньшие суммы благодаря высокому первому взносу.

Петербург отстает от Сахалина

В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) жители следующих регионов брали самые большие ипотечные кредиты (в августе 2020 года): Москва (5,44 млн рублей), Московская область (3,73 млн), Сахалинская область (3,69 млн), Санкт-Петербург (3,55 млн) и Якутия (33,13 млн). Минимальные суммы берут в ипотеку жители Чечни (1,38 млн), Ингушетии (1,62 млн), Марий Эл (1,7 млн), Кировской области (1,73 млн) и Курганской области (1,76 млн).

По подсчетам ЦИАН, средний срок ипотечного жилищного кредита в августе 2020 года составил на рынке в целом 220,6 месяца — то есть россияне берут ипотеку в среднем на 18 лет и 5 месяцев. На первичном рынке срок сопоставим и отличается незначительно — 221,6 месяца. За год средний срок кредита вырос на 3,8 месяца как для всего рынка, так и для сегмента новостроек в частности.

Рост доступности ипотечного кредитования и вместе с тем уменьшение ежемесячного платежа — не единственные причины, влияющие на срок ипотеки. Согласно условиям льготной ипотеки, взять кредит под 6,5% можно только на 20 лет вместо 30 стандартных. В результате клиенты вынуждены уменьшать средний срок кредита, чтобы воспользоваться субсидией.

Средний срок кредита также варьируется в зависимости от региона. Максимальный средний срок кредитования (в целом по рынку в августе 2020 года) зафиксирован в Чечне (247,9 месяца — более 20 лет), Севастополе (246,2), Крыму (239,6). Быстрее всех выплатить ипотеку планируют жители Коми (192,8 месяца, примерно 16 лет), Камчатского края (196,2), Чукотского АО (198,1).

В августе 2020 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в РФ на первичном рынке составила 5,88%, что на 0,05 п. п. ниже, чем в июле. В годовой динамике снижение составило 3,47 п. п. Средняя ставка ниже льготных 6,5% объясняется включением в статистику льготных субсидий по отдельным регионам, к примеру, «дальневосточная ипотека» или «семейная ипотека».

Cамая низкая ставка по выданным в августе кредитам на первичном рынке — в Якутии (4,38%), Приморье (4,61%) и Карачаево-Черкесии (4,71%). Самые дорогие кредиты выдаются, как правило, в регионах с наибольшей долей просроченной задолженности. Заемщики с плохой кредитной историей вынуждены обращаться в небольшие банки, которые обычно предлагают менее выгодные условия, чем в среднем по рынку. Самая дорогая ипотека была выдана в Ингушетии (7,24%), Крыму (6,58%) и Чукотском АО (6,57%).

В августе 2020 года на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 39,8% сделок. Лидерами стали Москва (6,7% от всего рынка, +66% ипотек за год), Московская область (доля 5,5%, +44% ипотек за год), Санкт-Петербург (4,5% от рынка, +36% за год). В годовой динамике десяток субъектов с наибольшим числом сделок не изменился, сохраняется прежний состав, преимущественно из регионов с высокими доходами относительно общероссийского уровня.

В августе 2020 года объем задолженности по ипотечным кредитам составил 8,32 трлн рублей — это на 17% больше, чем год назад. Доля просроченной задолженности по ипотеке стабильна, и сегодня в целом по РФ она составляет 0,9% от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объемы «плохих» кредитов — 76,68 млрд рублей (+4,8% за год). На первичный рынок приходится 22% от всей задолженности.

Таким образом, несмотря на рекордные объемы задолженности по кредитам, их качество сохраняется на высоком уровне. В разрезе отдельных регионов максимальная доля «просрочки» по ипотеке отмечена в Карачаево-Черкесии (4,3% от общего объема задолженности по субъекту — просрочено), Калининградской области (3,6%) и Северной Осетии (2,8%).

Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,4%. Для сравнения, на вторичном рынке доля равна 1,1%.

«Снижение ипотечных ставок, льготные программы кредитования на первичном рынке, отложенный спрос, сформированный во время самоизоляции, и нестабильность российской валюты привели к абсолютно рекордным показателям на рынке недвижимости,— комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.— Высокий спрос способствует росту цен на жилье. В результате, несмотря на сниженную ставку, начиная с мая увеличивается как средний срок кредита, так и сумма займа, однако россияне готовы приобретать жилье даже с поправкой на его удорожание, пока действуют выгодные условия. В случае дальнейшего продления льготной ипотеки на первичном рынке мы ждем небольшого снижения спроса за счет уменьшения ажиотажа (многие россияне стремятся совершить сделки именно до 1 ноября, пока действует льготная программа). Если же субсидия завершится, в конце года мы ожидаем смещение спроса в пользу готовых объектов, которые все же превалируют по количеству выданных ипотек, несмотря на более высокие в сравнении с новостройками ставками».

«Первичка» ушла в отрыв

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, говорит: «После резкого снижения спроса на рынке вторичной недвижимости на период пандемии мы начинаем возвращаться к прежним показателям, и сейчас рынок показывает небольшой рост. На это повлиял и эффект отложенного спроса. Но рост будет недолгим, мы ждем небольшого снижения. Как долго продлится затишье, будет понятно после того, как появится информация об изменениях ипотечной ставки или о новых ограничениях на фоне второй волны пандемии».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», полагает, что в данный момент вторичной недвижимости сложно конкурировать с новостройками. Главная причина — ипотека с господдержкой. На первичном рынке ставки стартуют от 5,85%, на вторичном — от 8,4%. «Кроме того, сейчас многие застройщики предлагают хороший выбор квартир в домах высокой стадии готовности. Поэтому сейчас многие потенциальные покупатели вторичного жилья переориентировались на первичное. Однако это временное явление: скорее всего, после отмены ипотеки с господдержкой "вторичка" восстановит свою долю на рынке»,— полагает госпожа Альшаева.

Евгений Миронюк, аналитик ИК «Фридом Финанс», отмечает, что сейчас наблюдается нестандартная ситуация рекордного расхождения цен на первичном и вторичном рынке, парадоксальная тем, что цена первичного жилья даже на этапе начала строительства превышает стоимость вторичного в сопоставимых районах и объектах. «Цены квартир на вторичном рынке соответствуют первичному жилью со сроком сдачи — больше года. Строительный рынок весьма инертен и, конечно, не успел адаптироваться к перетоку клиентов со вторичного. Решение дополнительно профинансировать и продлить льготную ипотечную программу на 2021 год со ставкой 6,5% поддержит расхождение в ценах разных сегментов недвижимости. Предложение может увеличиться лишь через год-полтора. Возникает пузырь необоснованных цен на первичном рынке, а завышенная цена предложений по объектам, которые будут завершены через 1,5–3 года, не оправдывает риски "недостроя»", которые сохраняются, несмотря на изменения в 214-ФЗ»,— резюмирует господин Миронюк.