Загородный рынок ждет второго полугодия

Ситуация на рынке загородного домостроения по сравнению с первичным рынком жилья Петербурга остается сложной. Участники рынка менее оптимистичны в оценках его дальнейшего развития. Если, рассуждая о новостройках Петербурга, эксперты сходятся во мнении, что падения цен больше не будет, и лишь спорят о том, будет ли рост, то с загородным жильем все сложнее. Большинство опрошенных участников рынка считают, что падение цен в первой половине года продолжится и лишь со второго полугодия можно ожидать стабилизации. Лучше всего себя чувствует экономсегмент.

Алена Милош, руководитель коммерческого управления компании "Петрополь", считает, что восстановление спроса и уровня цен на малоэтажное жилье, по своему типу и местоположению относящемуся к сегменту жилья для загородного отдыха, будет происходить медленно, поскольку подобное жилье не является предметом первой необходимости. Улучшение ситуации в этом сегменте будет происходить уже после восстановления городского рынка. "Цены на рынке малоэтажного жилья для постоянного проживания в экономсегменте будут изменяться приблизительно так же, как и на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге", — рассуждает госпожа Милош.

В настоящее время в продаже находятся 202 загородных комплекса или 4 069,6 тыс. кв. м "За 2009 год предложение загородных комплексов возросло на 35 процентов, — рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. — Увеличение количества проектов связано с тем, что в условиях кризиса продажи падают, проекты остаются на рынке, меняя только концепции и предложение, но в то же время на рынке появляются новые загородные комплексы".

Необходимо отметить, что с момента начала кризиса до начала 2009 года было приостановлено около 25 проектов. Снижение темпов продаж по сравнению с "докризисным периодом" составило около 70-80%. Наиболее активно в 2009 году традиционно шли продажи весной (март, апрель) и осенью (сентябрь, октябрь), с ноября спрос пошел на спад.

"Несмотря на кризис, в 2009 году были закончены продажи в ряде загородных поселков, в основном в классе эконом, например, "Новое Щеглово", "Преображение", "Южный берег", "Зеленые каскады"", — добавляет Зося Захарова.

С начала года на загородном рынке недвижимости начались продажи примерно в 50 комплексах. Лидирующее место по количеству поселков, вышедших на рынок в 2009 году, занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы, продолжается освоение южных районов: Ломоносовский (8%), Гатчинский (6%).

Лидирующее место по количеству поселков, вышедших на рынок в 2009 году, занимает класс эконом: 72%, на бизнес-класс приходится 14%, на элит — 8%, на премиум — 6%.

В настоящее время наибольший объем предложения приходится на класс эконом (38%) и бизнес (39%). Доля экономкласса за год в общем числе комплексов увеличилась за счет того, что около 70% поселков из начавших продажи в 2009 году относятся к классу эконом.

"Традиционно наибольший объем предложения сосредоточен во Всеволожском (31 процент) и Выборгском (25 процент) районах", — рассказывает Зося Захарова. Значимая доля приходится на Пушкинский район (13%) (за счет "Новой Ижоры") и Курортный район (10%). Летом 2009 года на рынке появился первый проект в Кингисеппском районе — "Богемия" (класс эконом), здесь предлагаются участки под застройку. Зимой на рынок вышел дачный поселок "Речное". Также продолжилось освоение Волосовского района: коттеджные поселки "Лазурь" и "Сельцо".

"До недавнего времени среди коттеджных поселков класса премиум отсутствовали дачные коттеджные поселки, поскольку класс характеризовался уникальным расположением в незначительном удалении от города", — рассказывает Зося Захарова. В настоящее время в продаже находится два дачных коттеджных поселка премиум-класса: "Золотые пески" и "Корабельные сосны".

Большинство комплексов класса "элита" также расположены в незначительном удалении от города, в зоне для постоянного проживания (74%). В классе эконом доля коттеджных поселков для дачного проживания составляет около 52%. "По сравнению с началом 2009 года доля коттеджных поселков для дачного проживания в классе эконом увеличилась на 30 процентов, — отмечает Зося Захарова. — Это связано с тем, что спросом пользуются комплексы в значительной удаленности от города (от 80 км), поэтому девелоперы активно осваивают эти зоны".

С начала 2009 года в классе эконом произошел небольшой ценовой рост: около 6% на коттеджи и порядка 7% на участки. Это обусловлено перераспределением спроса на более экономичные проекты, а также увеличением спроса на земельные участки.

В классе премиум произошло наибольшее падение цен на коттеджи (на 23%), что удержало темпы продаж на прежнем уровне. При этом произошла небольшая отрицательная корректировка цен на участки (-4%). "Падение цен на землю менее значительное в связи с тем, что увеличивается доля инвестиционного спроса на земельные участки", — объясняет Зося Захарова.

По мнению Зоси Захаровой, на 2010 год можно прогнозировать следующее изменение цен: по классу эконом — рост в среднем на 8-10%; по бизнес-классу — в первые полгода стоимость будет продолжать падать (на 3-5%), потом возможна стабилизация цены или незначительный рост. В классе "элита" — в первые полгода стоимость также будет продолжать падать (на 5-10%), потом возможен рост в районе 5%. В премиум-сегменте госпожа Захарова прогнозирует снижение на уровне 7-10%, а осенью возможна стабилизация цен.

"Сейчас для покупателей элитных объектов наиболее важно, насколько ликвидна загородная недвижимость", — говорит Зося Захарова.

Сегодня покупателей интересует ряд факторов: исключительность местоположения, концепция проекта, стадия готовности поселка (почти завершенный или готовый).

"Что касается объектов класса эконом и"бизнес, здесь потенциальных клиентов привлекает прежде всего стоимость", — рассказывает Зося Захарова. Интерес покупателей можно поделить на спрос на домовладения: наиболее интересны объекты на небольших участках с небольшими домами (участок до 10-12 соток, дом не более 150 кв. м в классе бизнес и 100 кв. м в классе эконом) и на спрос на участки: прежде всего интересны инженерно подготовленные участки (10-15 соток).

Что касается строительных материалов, то основной спрос приходится на каркасные технологии и кирпич. "За последние пять лет значительно увеличился спрос на каркасные технологии в связи с тем, что это более дешевый материал, дом быстро возводится, при этом снизалась доля покупателей, заинтересованных в покупке дома из дерева", — комментирует ситуацию Зося Захарова. — Спрос на кирпичные дома в течение пяти лет практически не менялся и находился в диапазоне 35% — 41 процент".

По прогнозам АРИН, в 2010 году продолжится тенденция освоения более удаленных районов Ленинградской области (Кингисеппский, Волосовский и пр.), появление проектов экономкласса; девелоперы будут продолжать снижать стоимость проектов за счет сокращения объектов инфраструктуры в комплексе; основной спрос будет все также сосредоточен на недорогих объектах (на участках без подряда, на домах площадью до 100 кв. м). "В 2010 году активных продаж (на докризисном уровне) не следует ожидать, т. к. возвращения былого инвестиционного ажиотажа, доступных кредитов, расцвета ипотеки и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, не предвидится", — резюмирует госпожа Захарова.