Объемы против цен

В августе спрос на загородную недвижимость в Московском регионе после летнего затишья начал оживляться, однако говорить о старте высокого сезона пока рано. Пик спроса на загородную недвижимость придется на осень, если, конечно, в экономике не произойдет каких-то существенных потрясений, которые оттолкнут покупателей от рынка недвижимости.

Лето затянулось

Последние годы рынок загородной недвижимости находился в состоянии стагнации. В отличие от рынка городского жилья, в сегменте коттеджей и дач не ощущается дефицита предложения, поэтому продажи во многих проектах идут с трудом. К тому же загородное жилье в России не является предметом первой необходимости, а относится скорее к роскоши. Да и инвестиционный потенциал у загородных проектов ниже, чем у многоквартирных домов в Москве или области. Тем не менее в столице России уже есть определенная прослойка людей, которой интересно приобретение коттеджей и таунхаусов, поэтому рано или поздно на рынке должен был начаться рост.

В августе, как отмечают эксперты, были замечены первые проявления активизации спроса после летнего затишья. Однако никаких существенных прорывов в августе не было. "Активнее всего загородные дома покупают весной в преддверии дачного сезона, потом летом наблюдается традиционное снижение спроса на такие дома, и лишь осенью покупатели возвращаются на рынок",— рассказывает директор по развитию DNA Realty Евгений Гуща. "Период отпусков заканчивается обычно в середине сентября. Август 2012 года ничего особенного не показал, он был среднестатистическим. Все наши прогнозы сбылись: продажи были в тех пределах, которые мы и планировали. На рынке никаких особенных факторов, которые могли бы оказать влияние, не было. Август текущего года был спокойным, тихим и прогнозируемым. Загородную недвижимость в каждом сегменте приобретали традиционные покупатели",— соглашается директор по развитию земельных активов ЗАО "Промсвязьнедвижимость" Армен Маркосян.

По словам руководителя отдела маркетинга и продаж "Газпромбанк-Инвеста" Луизы Улановской, высокий сезон на рынке загородной недвижимости начнется с середины сентября и продлится до новогодних праздников. "Август же на рынке загородной жилой недвижимости был достаточно спокойным, ни покупатели, ни девелоперы не проявляли высокой активности",— говорит управляющий директор департамента жилой недвижимости Blackwood Тимур Сайфутдинов. На августовскую ситуацию в загородной недвижимости повлияла в том числе волатильность валютного рынка. Клиенты, у которых накопления были аккумулированы в рублях, стремились в августе приобрести недвижимость, добавляет Луиза Улановская.

Сдерживающие факторы

Высокая конкуренция и существенный объем предложения будут сдерживать рост цен на загородные объекты. Так, по данным аналитического центра корпорации "Инком", в Московской области с начала года в активной продаже на первичном рынке находится около 700 поселков. На данный момент ведется реализация 680 комплексов, что на 3% больше, чем в январе. Количество объектов, находящихся сейчас на реализации, увеличилось на 9% и теперь составляет 52,2 тыс., подсчитали в компании.

При таком объеме предложения самым большим спросом будут пользоваться самые качественные и интересные проекты, где цены могут подрасти, а в остальных проектах ценовая стагнация, скорее всего, продолжится, отмечает Евгений Гуща. На текущий момент, по оценкам Армена Маркосяна, средние цены на участки без подряда варьируются между 1,5 млн и 7 млн рублей. Все зависит от набора инфраструктуры, направления и удаленности. "Если говорить о готовых домах в экономклассе (удаленность от 50 км), цена на них варьируется от 4 млн до 8 млн рублей, в бизнес-классе — от 8 млн до 15 млн рублей, в элит-классе — от 15 млн до 30 млн рублей. Есть и дороже — это традиционные Рублевка, Киевка, Новая Рига, там цена составляет $1,5-2 млн. Цена на эксклюзивные объекты может быть еще выше",— добавляет господин Маркосян.

Успешность же тех или иных проектов во многом будет зависеть от изменения покупательских предпочтений. Если во время кризиса самым ходовым товаром были участки без подряда, то сейчас интерес к ним снижается. "Неизменной остается тенденция постепенной потери интереса к участкам без подряда: если во времена кризиса на данный формат загородной недвижимости приходилось 80% спроса, то сейчас этот показатель снизился до 55% от общего объема спроса",— говорит Валерий Лукинов, руководитель офиса "Преображенский" департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость".

Также, по словам генерального директор "МИЭЛЬ — Загородной недвижимости" Владимира Яхонтова, довольно много клиентов выбирают дома на вторичном рынке, потому что первичный не способен сейчас удовлетворить спрос на готовые дома. "Все больше становится предложений с таунхаусами и малоэтажным жильем, однако и коттеджи по-прежнему популярны",— говорит эксперт. "Поэтому в текущем году наибольшим спросом будут пользоваться самые дешевые и самые качественные (уникальные) предложения",— резюмирует гендиректор RDI Group и Limitless Ирина Мошева.