Строим своими руками

Дефицит качественного предложения и завышенные цены на загородное жилье увеличивают спрос на индивидуальное строительство. Строить собственный дом за городом дешевле, чем покупать готовый. Цена зависит от расположения участка и, конечно, запросов будущего владельца. «Деньги» подсчитали затраты на разные типы построек.

Оценка стоимости построенного дома попадает под законы вторичного рынка недвижимости, где продавец никуда не торопится и ориентируется в основном на собственные представления о ценности недвижимости. Тот, кто строит, должен уложиться в смету и срок, но график может быть нарушен непредвиденными расходами и денег, и времени.

Разница в цене

Продавцы земли называют главным препятствием для жизни за городом отсутствие качественной инфраструктуры. Необязательно «как в городе», но хотя бы достаточной для комфортной жизни. Не везде есть нормальные подъездные пути, магазины, не говоря уже о школах и детских садах и местах для досуга. Когда обычные удобства становятся редкостью, их немедленно привязывают к цене. В итоге на рынке современного загородного жилья в Московском регионе заметный перекос в сторону дорогого предложения: на коттеджи стоимостью от 50 млн руб. в прошлом году приходилось около 35% всего, что продавалось (данные ЦИАН). Домов стоимостью 5–10 млн руб., отвечающих требованиям современной жизни, девелоперы строят очень мало, и они быстро уходят с рынка. То, что остается, не всегда удовлетворяет покупателя. Для желающих жить за городом или тех, кто хочет увеличить площадь жилья без существенной переплаты, строительство собственного дома сегодня становится все выгоднее.

По мнению генерального директора «Гео Девелопмент» Максима Лещева, покупать готовые дома за городом часто экономически нецелесообразно. «Готовый дом зачастую покупают в том случае, если строительство будет стоить столько же. Постепенно у людей формируется понимание, что построить дом несложно. Этому очень способствует развитие каркасного домостроения, как и многих других технологий»,— объясняет господин Лещев. По его оценкам, каркасный дом площадью 100 кв. м с базовой минимальной отделкой может стоить 2 млн руб. Его строительство займет два-три месяца. Дом чуть больше — в 130 кв. м — с участком обойдется в 6 млн руб. Для сравнения, средняя стоимость готового дома в поясе 50–70 км от МКАД по Дмитровскому шоссе — 5,73 млн руб. (данные ЦИАН). «Чтобы представить, насколько усреднена цена, сравните минимальную — 0,3 млн руб. и максимальную — 100 млн руб.»,— поясняет эксперт.

На восприятие цены готового коттеджа обычно давит его несоответствие представлениям об идеальном доме у покупателя. Участники рынка отмечают, что девелоперы загородного жилья пока не научились создавать базовый качественный продукт, как, например, те, кто строит жилье в городе. В том числе поэтому профессиональные девелоперы почти перестали строить коттеджные поселки и перешли на продажу участков под застройку преимущественно без подряда, то есть без центрального подключения воды, газа и электричества.

На первичном рынке загородной недвижимости на участки без подряда приходится около 70% предложения.

Средний чек на покупку в «Инком-Недвижимости» в прошлом году оценивали в 1,3 млн руб.

На стоимость влияет буквально все — площадь, локация, удаленность от линий электропередачи и точек подключения коммуникаций, ландшафт поверхности, окружение. Лучше всего сейчас продаются участки, подходящие для строительства дома для постоянного проживания, поэтому ближе к Москве предложение ограничено, а стоимость может доходить до 1 млн руб. за сотку (база объявлений ЦИАН о продаже участков в Саларьево). Максим Лещев говорит, что самое бюджетное предложение участков с коммуникациями в Московском регионе — в формирующихся коттеджных поселках и СНТ.

По его оценкам, самый высокий спрос на Киевское и Калужское шоссе, затем в порядке убывания интереса — Новорижское, Дмитровское, Ярославское, Симферопольское и Каширское. «На Дмитровском мало что продается, но это единственное направление, где есть водохранилища и горнолыжные спуски. Симферопольское и Каширское — скоростные, здесь неплохо продаются удаленные участки»,— поясняет господин Лещев. Перед покупкой участка важно знать, есть ли обременения под землей, не относится ли он к землям Гослесфонда, попадает ли в водоохранную зону, узаконены ли границы, правомерно ли возникновение, есть ли права на участок и т. д. Это необходимо, чтобы избежать появления неожиданных препятствий при строительстве. Для проверки можно заказать ГПЗУ на участок через портал госуслуг — это бесплатно и занимает 20 дней. Оформить будущую стройку нужно здесь же, на госуслугах, отправив уведомление о строительстве. Но к этому моменту уже нужен проект будущего дома, его вместе с планом участка нужно приложить к заявлению. Если окажется, что проект больше, чем можно построить на участке, не нарушая требований к расстоянию до границ участка, стройку могут не одобрить. Тогда проект можно переделать и подать заявку снова.

Проводим коммуникации

Если участок без подряда, в бюджет нужно заложить необходимые подключения. По правилам технологического присоединения можно подать заявку на подключение в электросетевую компанию, и если условия подключения соответствуют заявленным, оно обойдется в 550 руб. Если расстояние до ближайшей линии электропередачи нужного напряжения не превышает 500 м в сельском населенном пункте и 300 м в городском, заявитель не подключал по ставке 550 руб. за 15 кВт другие объекты в этом районе в последние три года, то он получит подключение к сети совокупной мощностью 15 кВт и кабель до границы участка. Чтобы провести электричество на участок, понадобится еще от 20 тыс. до 60 тыс. руб. на дополнительную длину кабеля, счетчик, щиток и столбик для него и монтаж. Цена зависит от модели счетчика и расценок монтажеров.

Мощность большинства электрических бытовых приборов, в том числе электронагревательного котла на 150 л, которого достаточно, чтобы обеспечить водой семью из четырех человек,— 0,7–2,5 кВт. Исключение составляют электроплиты с духовым шкафом и четырьмя конфорками (индукционные и стеклокерамика), мощность которых — 7–9 кВт, и электрокотел, достаточный для отопления дома площадью 100 кв. м зимой. На него нужно 8–10 кВт. Мощность рассчитывается суммарно, то есть, если использовать для обогрева электрокотел, ее может не хватить.

С подведением газа похожая ситуация. По данным сайта правительства Московской области, если дом включен в программу «Развитие газификации в Московской области до 2025 года», то довести газ до границы участка обойдется в 65 тыс. руб. и займет около 90 дней. Проектирование и строительство газопровода на участке и в доме обойдется существенно дороже — от 200 тыс. руб., окончательная сумма зависит от размеров участка и дома.

Параметры предложения на загородном рынке Московской области

| Шоссе | Средняя стоимость* участков с коммуникациями | Средняя стоимость сотки для участков без коммуникаций | Средняя цена** дома | Максимальная цена дома | Минимальная цена дома |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Киевское | 247,4 | 136,6 | 7,64 | 270 | 0,4 |
| Пятницкое | 227,2 | 143,7 | 9,98 | 99 | 0,7 |
| Волоколамское | 220,6 | 180 | 8,87 | 129 | 0,6 |
| Калужское | 213 | 147,4 | 6,21 | 50 | 0,8 |
| Новорижское | 211,8 | 164,6 | 11,03 | 180 | 0,5 |
| Дмитровское | 173,9 | 77,2 | 5,73 | 100 | 0,3 |
| Симферопольское | 170,4 | 84,2 | 5,79 | 80 | 0,3 |
| Варшавское | 169,2 | 89 | 6,05 | 65 | 0,7 |
| Горьковское | 165,5 | 94,5 | 3,33 | 45 | 0,3 |
| Минское | 153,6 | 97,3 | 5,74 | 50 | 0,4 |
| Ленинградское | 150,2 | 115,2 | 5,35 | 155 | 0,2 |
| Ярославское | 136,4 | 85,2 | 4,65 | 95 | 0,3 |
| Новокаширское | 130 | 88,8 | 4,02 | 34 | 0,6 |
| Новорязанское | 110,1 | 67,4 | 3,61 | 45 | 0,2 |
| Каширское | 105 | 77,6 | 3,91 | 40 | 0,4 |

*Тысяч рублей за сотку, в Московской области, 50-70 км от МКАД.

**Миллионов рублей, в Московской области, 50-70 км от МКАД.

Данные: аналитический центр ЦИАН.

Не везде можно подключиться к центральному водоснабжению, поэтому для частных домов подведение воды означает вырыть скважину на участке. Стоимость зависит от глубины залегания воды. Погонный метр бурения обойдется в 2,2 тыс. руб., оценил управляющий компании «Земля. Строительство. Коттеджи» Дмитрий Безденежных. «В Одинцово вода на глубине 100 м, а в Раменском — 20 м»,— привел пример он. Стоимость насосного оборудования тоже зависит от глубины. Экономвариант для двадцатиметровой скважины стоит от 77 тыс. руб., для стометровой не предусмотрен экономкомплект — обойдется не ниже стандартного за 135 тыс. руб. (данные ООО «Системы для дома»).

По словам Максима Лещева, газ в некоторых случаях можно и не подводить, а обойтись электричеством. «Для семьи из трех человек использование бытовых приборов обойдется в 2 тыс. руб., отопление зимой — около 7 тыс. руб., если дом небольшой — 120 кв. м»,— рассказал господин Лещев. По его словам, если газ предпочтителен, можно купить и установить на участке специальный резервуар для хранения — газгольдер. «На дом площадью до 140 кв. м стоимость газа составит около 70 тыс. руб. в год»,— подсчитал Максим Лещев.

Подключение коттеджа в поселке, к границе которого подведены электричество и газ, обойдется в 550 руб. за мощность 15 кВт и 400–700 тыс. руб. соответственно. «Это стоимость газа без котла, с котлом она может вырасти до 1 млн руб. и больше»,— предупреждает господин Лещев. По его словам, дом нужно строить как крепость, обеспечивая безопасность и независимость от монополий. Он считает обязательным резервные источники электроснабжения и водоснабжения. «Как показывает практика загородной жизни, нужно обязательно иметь собственный дизельный генератор, собственную скважину и свой септик»,— подчеркивает господин Лещев.

От фундамента до крыши

У строительных компаний могут быть типовые проекты, которые можно частично изменить под заказчика, их стоимость входит в общую цену контракта на строительство. Разработка индивидуального проекта может обойтись до 10% стоимости строительства дома. Усредненная цена проекта, по данным предложений из открытых источников,— около 30 тыс. руб.

Самый распространенный размер дома — 100–120 кв. м. Чем тяжелее материал для стен, тем прочнее должен быть фундамент. Фундамент — самая дорогая часть дома. Для легкого каркасного дома из дерева достаточно свайного фундамента. Если стены из газобетона (кирпича) с такой же облицовкой — нужен монолитный. По словам соучредителя компании «Артстрой» Олега Артамонова, свайный фундамент обойдется в 70–100 тыс. руб., а фундамент под кирпичный дом может стоить 500 тыс. руб. и выше. Окончательная цена зависит от особенностей участка и грунта.

Обычно стоимость фундамента, так же как возведение стен (включая утепление), установку перекрытий, монтаж кровли, окон, дверей и облицовку фасада, включают в цену квадратного метра. Она зависит от того, о каких условиях строители договорились с поставщиками материалов и оценки собственной экспертизы и рабочего времени. Это объясняет разброс цен предложений. Кроме того, их можно использовать только для ориентира. На сайтах некоторых компаний есть прямая отсылка к тому, что окончательная стоимость после составления сметы может быть на 10–15% выше, и это без учета дополнительных расходов. К ним относятся расходы на доставку материалов, «расходники» типа дисков для пилы, гвоздей и тому подобное — до 13% от стоимости материалов. Ориентироваться можно на 100 тыс. руб. к цене квадратного метра коробки. Компания «Коттедж. Дом. Строй» анонсирует строительство кирпичного дома по цене от 14,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Если разделить стоимость строительства по типовому проекту на сайте компании, то двухэтажный дом площадью 137 кв. м на три спальни, два санузла и кухню-столовую будет стоить уже от 16,5 тыс. руб. Сюда входит монолитный фундамент, несущие кирпичные стены, стропильная система, подготовка под введение водопровода и канализации, металлочерепичная крыша с дополнительной гидроизоляцией. Расходы на окна, разведение коммуникаций и отделку будут посчитаны дополнительно.

Дома из бруса стоят дешевле кирпичных. На сайте компании СВС указанная стоимость строительства дома из бруса в Москве и области начинается от 7 тыс. руб. за 1 кв. м. Сюда входит заливка фундамента, возведение стен, кровли и заливка стяжки. Проект под чистовую отделку и c разведенными коммуникациями обойдется от 12 тыс. руб. за 1 кв. м. Дом на 90 кв. м из бруса с мансардой, крыша которого покрыта металлочерепицей, по типовому проекту СВС заявлен по цене от 720 тыс. руб.

Пример стоимости квадратного метра внутренней отделки, как и в случае с ценой земельного участка, будет малопоказательным из-за большого количества индивидуальных параметров. Специалисты называют разные цифры — от 15 тыс. руб. за 1 кв. м до 35 тыс. руб. за 1 кв. м.

Каркасный против кирпичного

Каркасный дом строится минимум в два раза быстрее, чем кирпичный, и почти на треть дешевле, годится для круглогодичного проживания. Разница в цене и скорости может быть еще больше — в зависимости от материалов и застройщика. Недорогие сборные дома, которые собирают на участке из штампованных на заводе деталей, возводят по технологии каркасного строительства. Это единственное отличие от моделей каркасных домов, которые строят на участке по обкатанному проекту. По словам Олега Артамонова, в Московской области нет крупных производителей сборных домов, поэтому здесь более распространено традиционное каркасное строительство.

Каркасное строительство придумали в Канаде, откуда технология быстро разошлась по миру. Сейчас такие дома строят и в Европе, и в Австралии, и в России. Ее главное преимущество — скорость и цена строительства готового дома, который подойдет для круглогодичного проживания. Продавцы каркасных домов (эти же компании возводят их на вашем участке) утверждают, что схема настолько обкатана, что, купив типовой дом и встретив рабочих на участке, в следующий раз можно прийти уже, чтобы принять работу. «На место строительства привозят комплект необходимых строительных материалов и собирают по технологии. Четыре человека соберут дом площадью 100 кв. м за два месяца. Все работы можно выполнять подряд, нет необходимости ждать осадки, как при строительстве кирпичного дома»,— говорит ведущий эксперт по строительству группы компаний «Мета» Антон Викторов.

По описанию, за исключением срока проведения работ, каркасное строительство ничем не отличается от обычного. Вся разница — в технологии. «Каркас — это скелет, его образуют доски, установленные на определенном расстоянии друг от друга, которые утепляют, а затем отделывают изнутри и снаружи. Самый распространенный вариант каркаса — дерево. Бывает еще каркас из легких стальных тонкостенных конструкций»,— рассказал Олег Артамонов. Каркасный дом легче дома из газобетона (кирпича), поэтому для основания подходит даже свайный фундамент. Подготовка участка обычная: нужно место для складирования материала, бытовки и туалета для строителей.

В стоимость дома входит все: фундамент, возведение стен, утепление, коммуникации (разведение имеющихся подключений по дому), отделка фасада, установка окон и дверей. Некоторые компании включают в стоимость внутреннюю отделку, другие сдают с предчистовой. По срокам стоит ориентироваться на два-три месяца строительства против 12 для дома из кирпича. На цену влияет проект дома — типовой дешевле, чем по требованию заказчика (отдельно оплачиваются материалы для отделки фасада и внутренней отделки, материал кровли, толщина утеплителя). «Стандартный утеплитель по контуру — каменно-базальтовая вата толщиной 150 мм, если взять потолще, это обойдется подороже на этапе стройки, но потом позволит сэкономить на обогреве помещений»,— отмечает Антон Викторов, добавляя, что базовой толщины утеплителя достаточно для того, чтобы жить в доме зимой, не разорившись на отоплении. Оценить, как различаются расходы на обогрев в зависимости от толщины утеплителя, он затруднился, объяснив это тем, что разные не только проекты, но и их хозяева: кто-то мерзнет сильнее, кто-то меньше. По словам Антона Викторова, у них типовой (по готовому проекту) дом площадью 100 кв. м в базовой комплектации будет стоить 2 млн руб. «Это нормальный дом, 90% покупателей заказывают его как есть, без усовершенствования»,— отметил он. Типовой (по готовому проекту застройщика) кирпичный дом такой же площади, по данным предложений в открытом доступе, обойдется в 1,7 млн руб., но без разведенных коммуникаций и установки окон. В одной из строительных компаний сообщили, что невозможно оценить установку окон без проекта, а стоимость разведения коммуникаций — электричество, вода и канализация по дому плюс отопление — обозначили в 900 тыс. руб. В совокупности это уже почти на 30% дороже, чем каркасный дом.

Олег Артамонов привел пример строительства дома площадью 100 кв. м по проекту, разработанному по требованиям заказчика, в 3–5 млн руб., или 30–50 тыс. руб. за 1 кв. м. «Цена зависит от этажности. Если дом двухэтажный, можно уложиться в бюджет по нижней границе. Если одноэтажный, то дороже, так как больше площадь фундамента»,— объяснил он. Если строить энергоэффективный дом, на отопление которого почти не придется тратиться, нужно ориентироваться на цену от 45 тыс. руб. за 1 кв. м за коробку без предчистовой отделки. По словам Олега Артамонова, каркасный дом получается экономичнее в эксплуатации, так как быстрее нагревается и дольше не остывает, кроме того, для него требуется меньшая площадь застройки, чем для аналогичного по размеру кирпичного, из-за меньшей толщины стен. Один из главных минусов каркасного дома — ограниченный срок службы. Принято думать, что дом — это навсегда. Средний срок жизни каркасного дома — 50–70 лет, говорит Антон Викторов. Строители домов из клееного бруса заявляют срок службы дома 250 лет. «На сумму для строительства дома из клееного бруса можно построить два каркасных дома, стоимость обслуживания в обоих случаях сопоставима»,— объясняет господин Викторов. «Если через 30 лет эксплуатации вскрыть фасад каркасного дома и заменить утеплитель и гидроизоляционную пленку, а потом делать это с необходимой периодичностью, дом простоит вечно»,— уверен Антон Викторов.