Головокружительная высота

Дороговизна земли заставляет девелоперов возводить все более высокие здания, и проектов строительства жилых высоток появляется все больше. Нередко девелоперы за квартиры на верхних этажах просят большую цену, но, как говорят эксперты, поклонниками высоты являются не все покупатели.

Основной плюс высотного жилья для застройщика — больший выход продаваемых площадей с участка и снижение доли стоимости земли в себестоимости строительства. Стоимость земли, особенно в черте городской застройки, — серьезная составляющая в цене квадратного метра. Кроме того, если здание имеет удачное местоположение, то высокие этажи позволяют продавать квартиры как видовые, что повышает их стоимость, в зависимости от видовых характеристик, на 10-50%. В целом квартиры на верхних этажах зданий пользуются высоким спросом даже при отсутствии видовых характеристик.

"Повышенная высотность зданий влечет за собой необходимость дополнительных затрат как в процессе строительства, так и в техническом наполнении здания — это касается инженерии, дополнительных специальных лифтов. Удорожание строительно-монтажных работ при строительстве зданий высотой более 25 этажей составляет около 15%", — отмечает Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь".

В России к высотным сегодня относят здания выше 75 метров — это, как правило, 25-27 этажей. Строительство здания выше 75 метров обходится дороже, так как требует более дорогих металлоконструкций, специальной строительной техники, дорогостоящего инженерного оборудования для обеспечения квартир на верхних этажах водой и отоплением. Кроме того, в небоскребах обычно больше лифтов, они скоростные и значительно более дорогие. Большее количество жильцов требует дополнительного количества парковочных мест. "Сложные инженерные конструкции, высокие требования пожарной безопасности — все это также увеличивает себестоимость строительства и влияет на конечную цену жилья в высотке", — говорит Яна Долотова, директор направления "Новое строительство" АН "Итака".

Новый тренд

Генеральный директор ООО "Дудергофский проект" Василий Вовк считает, что на петербургском рынке появилась тенденция к приобретению квартир именно на высотных этажах, что считается престижным среди жителей современных мегаполисов. "После восьмого этажа начинаются самые светлые квартиры. До окон не достают высокие деревья, шум почти не слышен. Такие квартиры пользуются повышенным спросом у многих молодых семей — светло, нешумно, более чистый воздух, — говорит он. — Главным достоинством высотных этажей считается хороший вид из окон квартиры. Панорамные виды, открывающиеся из окон и балконов, гораздо привлекательнее стены соседнего дома или дерева прямо перед окном. Красивый пейзаж за окном будет удачно гармонировать с абсолютно любым интерьером и поднимать настроение".

Вторым достоинством жизни на высотных этажах зданий является экологическая обстановка и шумоизоляция. Квартиры на высоком этаже, а тем более на последнем, значительно снижают уровень уличного шума, поступающего в квартиру. "Если дом расположен вдоль дороги с оживленным движением, то жители первых этажей порой попросту вынуждены привыкнуть к постоянному реву моторов и звуку тормозов, чего не скажешь о жильцах высоких и последних этажей, где шум дороги все же несколько приглушен. До последних этажей не доходят и выхлопные газы от дороги, с которыми жителям низких этажей приходится мириться. Именно поэтому жизнь на высотных этажах зданий можно назвать наиболее комфортной для жителей современных городов", — говорит господин Вовк.

Обычной проблемой жильцов высотных и последних этажей в домах советской постройки был напор воды — он часто оказывался намного ниже, чем на первых этажах, поскольку вода поставляется снизу вверх. В современных высотных многоквартирных домах самый верхний этаж оснащен необходимой системой коммуникаций. За счет этого энерго- и водоснабжение в квартирах на различных этажах осуществляется равномерно. "Существенным недостатком высотных этажей, пожалуй, можно признать боязнь высоты, но люди с такой фобией покупают квартиры на нижних этажах. Весьма существенной проблемой могла бы стать поломка лифта, но в современных новостройках функционирует сразу по несколько лифтов в каждом из подъездов, что обеспечивает возможность своевременного перемещения жильцов и грузов любой тяжести", — отмечает господин Вовк. Таким образом, резюмирует он, плюсов в проживании на верхних этажах гораздо больше, чем минусов. Это обуславливает необходимость больше обращать внимания не на этажность дома, а на его расположение, район города и состояние инфраструктуры.

Не всякий вид востребован

Руководитель отдела маркетинга и продаж компании Yard Group Константин Матыцын, впрочем, считает, что далеко не всякая высотка может иметь хороший вид: "Многое зависит от местоположения и окружающей застройки. Если ваша будущая квартира на 25-м этаже окно в окно с соседним строящимся домом, то это одна история. С видом на воду — другая. Видовые квартиры всегда дороже".

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена", считает, что прежде всего покупатели выбирают не этаж, а качество строительства: "В Петербурге мы возводим жилой комплекс "Граффити" в Приморском районе, в котором 24-этажные дома. Покупателей прежде всего интересует качество жилья, гарантии того, что они получат свою квартиру вовремя, хороший район и благоустроенная территория внутри квартала. Что касается предпочтений, то выбор этажа очень субъективен. Традиционно не пользуются популярностью первый и последний этажи. Всегда в приоритете средние этажи. В ЖК "Граффити" это с 8-го по 20-й этаж, такие квартиры уходят первыми. По остальным этажам все индивидуально: кто-то считает, что на верхних этажах тише, чище воздух, кроме того — прекрасный вид. А кто-то боится высоты и приобретает жилье максимум на третьих-четвертых этажах".

Марина Агеева, директор по продажам жилой недвижимости УК "Теорема", полагает, что высота до 14 этажей "оптимальна для восприятия". Елена Алещенко, заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что покупатели жилья в невысоких ценовых сегментах настороженно относятся к покупке квартир на самых верхних этажах, предпочитая средние — до 15-го этажа: "Виды с самых высоких этажей на окраинах города, как правило, не так привлекательны, как в центре, а опасений у будущих жителей больше — может сломаться лифт, наверху сильнее ветер. Несмотря на то, что на рынке пропагандируется стереотип "чем выше, тем лучше", "последний этаж — это пентхаус", некоторые девелоперы могут даже предоставлять на самые верхние этажи небольшую скидку в случае избытка таких квартир".

"Около 10% покупателей квартир в новостройках принципиально выбирают квартиры на верхних этажах. Их привлекают живописные виды города, более чистый воздух, ведь выхлопные газы обычно не поднимаются выше 15 метров над землей, а выше 30 метров концентрация пыли в воздухе минимальна, а также тишина — шум улиц не слышен на высоте свыше 50 метров. И все же большинство покупателей предпочитают средние этажи — с 5-го по 14-й", — рассказала Яна Долотова.

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", со словами коллеги согласен: "На практике около 10% покупателей целенаправленно ищут новую квартиру на верхних этажах, при этом около 80% покупателей предпочитают жить не выше десятого этажа".

Ольга Газеева, директор по продажам и маркетингу ГК "Еврострой", говорит: "Есть категория клиентов, которая заинтересована в квартирах на высоких этажах. Это, как правило, покупатели в возрасте до 35 лет, которые еще не обзавелись собственной семьей. В сегменте элитного жилья при рассмотрении квартир большой площади для проживания большой семьи предпочтения клиентов не меняются — самые интересные для них квартиры расположены по-прежнему с третьего по десятый этаж".

Разница в сотни тысяч рублей

Петр Буслов, руководитель аналитического центра "Главстрой-СПб", отмечает, что грамотная ценовая политика компании способствует равномерной реализация товарного запаса, которая не зависит от этажности жилого комплекса.

Ольга Газеева обращает внимание на то, что повышение стоимости квартир согласно "шагу этажа" составляет примерно 5%, но здесь нужно учитывать местоположение конкретной квартиры на плане комплекса, ее видовые и иные характеристики.

"Стоимость квартир от этажа к этажу становится выше, разница может достигать несколько сотен тысяч", — добавляет Марина Агеева.

Сергей Степанов отмечает, что в сегментах недвижимости класса комфорт и выше последние этажи многоэтажных домов часто отличаются от типовых: "Иногда строительные компании создают эксклюзивные планировки на последних этажах: большие открытые террасы, панорамные окна, выход на эксплуатируемую кровлю здания и другие необычные решения. Безусловно, стоимость таких квартир может существенно отличаться от средней цены "квадрата" в жилом комплексе".

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", считает, что в Москве, например, высотное строительство можно условно разделить на классы. "Небоскребы — это элитный сегмент, таких объектов в России мало, самый яркий пример — "Москва-Сити" (башни высотой 65-90 этажей). К премиальному сегменту можно отнести и другие новые высотные здания — такие как "Триумф-Палас", "Well House на Ленинском", башни в "Алых парусах" (высотностью 48-57 этажей). В дорогом сегменте покупатели стремятся жить выше, ведь видовые характеристики квартиры напрямую зависят от этажа, на котором она находится. Не стоит забывать и про пентхаусы, являющиеся самым дорогим предложением — а ведь это квартира на последнем этаже (чаще двух- или трехуровневая). Именно поэтому в дорогих проектах чем выше — тем дороже. Каждый этаж прибавляет примерно $300 к средней цене одного квадратного метра. В комфорт-классе высотными можно считать дома от 17 этажей и выше. Здесь спрос обычно концентрируется на средних этажах, то есть крайние этажи (первые и последние) практически одинаково менее востребованы".