Ни спроса, ни предложения

В 2010 году на первичном рынке Подмосковья на продажу будет выставлено около 500 га земель промышленного назначения. Речь идет о наиболее востребованных участках, расположенных в пределах 15 км от Московской кольцевой автодороги. Таким образом, по сравнению с докризисными показателями объем предложения снизился почти вдвое.

Принцип "лучше всего продается то, что дешевле" проявил себя и на рынке земель промышленного назначения. В 2009 году продажа земельных участков стала катализатором выхода из кризиса рынка земли. В 2010 году эта тенденция наблюдается уже внутри отдельных сегментов рынка земли — например, в сегменте земельных участков промышленного назначения основной спрос приходится на небольшие участки.

Снижение вдвое числа выставленных на продажу участков (расположенных не далее 15 км от МКАД), по словам начальника управления маркетинга УК "Абсолют Менеджмент" Анны Шишкиной, можно объяснить прежде всего тем, что большая часть таких промземель ушла с первичного рынка еще в докризисный период, поскольку это наиболее "ходовой товар" на земельном рынке.

Наряду со снижением объема предложения аналитики отмечают и снижение спроса. Ранее участки промназначения приобретались либо для непосредственного освоения, либо для перепродажи. Кроме того, они всегда считались надежным предметом банковского залога. Тем не менее затраты на освоение подобных территорий окупаются годами, главным образом поэтому спрос на них сейчас невелик.

Если до кризиса лендлорды ежегодно продавали в Подмосковье свыше 500 га земель промназначения в пределах 30 км от МКАД, то в кризис эта цифра сократилась до 100 га. В нынешнем году, по предварительным прогнозам, объем предложения может возрасти до 300 га. При этом земли будут приобретаться не только у крупных землевладельцев, но и у инвесторов, скупавших участки для перепродажи несколько лет назад. Инвесторы, по мнению госпожи Шишкиной, будут конкурировать с землевладельцами не по стоимости, а по качеству продукта. Ожидается, что наибольшим спросом в нынешних условиях будут пользоваться участки, максимально подготовленные для строительства. Для этого должны быть получены либо разрешения на строительство на этой земле, либо согласование на подведение коммуникаций. Соответственно, вырастет и популярность формата бизнес-парков, подразумевающего продажу участков площадью от 0,5 до 1 га с уже готовыми коммуникациями и общей для всех покупателей участков инфраструктурой.

По прогнозам, увеличение объема сделок вряд ли ощутимо скажется на стоимости промземель — к концу 2010 года рост цен едва ли превысит 10-15%. Сейчас средняя стоимость сотки земли промышленного назначения составляет $6-7 тыс. (в 15 км от МКАД, без коммуникаций) при покупке участка площадью 2,5-5 га. В докризисный период цена подобного предложения превышала $20 тыс. за сотку, а земли продавались участками от 5 га.

По информации "Гео Девелопмент", в 15-30 км от МКАД земли промназначения стоят $5-7 тыс. за сотку. В 80 км — уже $1 тыс. за сотку. Дисконт на неликвидные участки достигает 80%, но такие сделки единичны. Цена на ликвидные земли может даже расти. По данным компании "Красивая Земля", более 90% спроса и сделок приходится на участки площадью до 1 га, число сделок выросло на 30-40% по сравнению с показателями лета 2009 года. "Среди покупателей много физических лиц, а также предприятий малого бизнеса,— рассказывает генеральный директор компании "Красивая Земля" Илья Сапунов.— Зачастую землю приобретают для организации предприятий придорожного сервиса, в частности автосалонов, сервисов шиномонтажа, фирм по обслуживанию грузовых машин и т. д.".

Это доминирование небольших участков в структуре спроса объясняется, по мнению Ильи Сапунова, их большей ценовой доступностью. Явного роста цен на промземли пока нет, но основная тенденция текущего года — прекращение демпинга со стороны девелоперов. "Продавцы больше не снижают лихорадочно цены с мыслью "почем угодно, но лишь бы продать". Сейчас к лендлордам вернулась уверенность в дальнейшем росте цен, поэтому они готовы ждать, но не продавать участки по бросовым ценам,— добавляет Илья Сапунов.— Отказавшись от демпинга, девелоперы подняли цены на некоторые свои участки на 10-30% по сравнению с серединой 2009 года".

Владельцы участков промышленного назначения чувствуют себя гораздо лучше, нежели собственники гектаров, предназначенных для жилищного строительства. Оптовые покупатели крупных участков земли — девелоперы — сейчас не могут себе позволить начать новое строительство. В сегменте участков под коттеджное строительство сделок нет, и даже скидки на земли под ИЖС не привлекают покупателей.

Крупные проекты площадью более 500 га в 70% случаев остановлены, подсчитал Павел Здрадовский. Продолжают активно строить только девелоперы, которые до кризиса успели реализовать проект на 80%, отмечают участники рынка.