Российский девелопмент: проблематика современности

УДК 338:69 ББК 65

РОССИЙСКИЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ: ПРОБЛЕМАТИКА СОВРЕМЕННОСТИ

© Д.Н. Силка1, Е.А. Соболева2

Московский государственный строительный университет 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.

Актуальность развития девелопмента недвижимости для российской экономики становится все более высокой. Экспертами отмечается, что причины низкого экономического роста кроются в большей степени именно во внутренних проблемах экономики и в меньшей вызваны факторами внешнеэкономической деятельности. В этой связи приводятся результаты оценки проблем и вопросов обеспечения эффективного развития девелопмента. Показана роль девелопмента среди вопросов национального масштаба, важность научной проработки имеющихся вызовов развития строительного комплекса в целом. Библиогр. 9 назв.

Ключевые слова: государственные программы; девелопмент недвижимости; капитальные вложения; строительство; экономический рост

RUSSIAN DEVELOPMENT: RANGE OF MODERN PROBLEMS D.N. Silka, E.A. Soboleva

Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.

The relevance of real estate development for the Russian economy is becoming increasingly high. Experts note that the reasons for the low economic growth are determined rather by the internal problems of the economy than by the factors of external economic activity. In this regard, the article presents the results of evaluating the issues and questions of ensuring effective growth of development. It also demonstrates the role of development among the issues of federal importance and the significance of scientific study of existing challenges of building complex development as a whole. 9 sources.

Key words: government programs; real estate development; capital investments; construction; economic growth.

Многообразие организационных форм процесса строительного производства, большое количество участников, имеющих различные функциональные цели и задачи, обусловливают сложность реализации девелоперских проектов. При этом роль девелоперской деятельности в социально-экономическом развитии российской экономики, решении многокритериальной задачи оптимального сочетания коммерческой и социально-общественной эффективности высока.

Девелопмент строительного проекта отличается от проектов других отраслей материального производства характером готовой продукции. В отличие от большинства отраслей промышленности, продукция которых подвижна, а орудия труда закреплены, в де-велопменте подвижными являются средства производства, а продукция неподвижна. Поэтому по окончании работ возникает необходимость в перемещении орудий труда и рабочих. Результативность управления в экономико-управленческом аспекте в конечном счета рассматривается через качество управления и текущего контроля посредством оперативной оценки эффективности самостоятельных этапов работ в те-

чение всего жизненного цикла девелоперского проекта.

Большое влияние на технико-экономические показатели продукта девелоперского проекта оказывает фактор времени. Продолжительность строительства любого объекта исчисляется не только месяцами, но и годами - при строительстве крупных объектов. Это вызывает отвлечение капитала из оборота на длительное время и практическое его «омертвление». Имеющаяся специфика может и увеличивать запланированные сроки выполнения работ. Объект, или шире - продукт девелопмента, отличается многообразием и уникальностью проектных решений, что усложняет организацию, технологию строительного производства и ценообразование девелоперского проекта. Строительство любого объекта осуществляется в определенной естественной природной среде, которая характеризуется своими топографическими, инженерно-геологическими и климатическими условиями. Все это также не позволяет инвестору и всем заинтересованным в реализации девелоперского проекта сторонам рассчитывать на сохранение запланиро-

1 Силка Дмитрий Николаевич, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономики и управления в строительстве, тел.: 89262951814, e-mail:w220@yandex.ru

Silka Dmitry, Candidate of Economics, Associated Professor of the Department of Economy and Management in Construction, tel.: 89262951814, e-mail: w220@yandex.ru

2Соболева Елена Алексеевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления в строительстве, тел.: 89653067587, e-mail:alenas_06@mail.ru

Soboleva Elena, Candidate of Economics, Associated Professor of the Department of Economy and Management in Construction, tel.: 89653067587, e-mail:alenas_06@mail.ru

ванных параметров. Как результат, названные обстоятельства приводят к снижению интереса и привлекательности данного вида строительства перед текущими и потенциальными застройщиками.

Таким образом, основными характеристиками внешней среды девелоперского проекта являются взаимосвязанность, сложность, подвижность и неопределенность. Поэтому особенности достаточно сложной системы, с учетом «молодости» данного направления деятельности для российской экономики, не позволяют девелоперам качественно и своевременно достигать поставленных целей. А в условиях неопределенности, как одной из основных характеристик внешней среды девелоперского проекта, количество ошибок в управлении и оценке девелоперского проекта увеличивается.

Анализ современной ситуации российского деве-лопмента выявил основные недостатки и ошибки, допускаемые в оценке эффективности и управлении девелоперским проектом, а, следовательно, и результатом:

1) занижение инвестиционных затрат в связи с исключением из их состава прироста потребности в оборотном капитале; затрат, связанных с организацией сбыта, оплатой консультационных услуг; затрат, формирующих будущую строительную себестоимость объекта строительства;

2) формулирование предположений об эффективности девелоперского проекта до получения реально обоснованных результатов, аналитик и заключений;

3) некорректность выводов и заключений, основывающихся на занижении затрат себестоимости строительно-монтажных работ;

4) непринятие во внимание происходящих и возможных изменений в динамике спроса, тенденциях и оценки планируемой цены реализации будущего объекта недвижимости, а также анализ предложений и конкуренции на рынке;

5) отсутствие необходимого и корректного анализа рынка на момент оценки эффективности девелоперского проекта;

6) отсутствие анализа тенденций роста и снижения цен на рынке;

7) отсутствие методик, позволяющих сопоставить себестоимость возводимого объекта строительства и цены его планируемой реализации, с целью дальнейшего контроля;

8) завышение планируемых цен реализации и занижение инвестиционной себестоимости;

9) недостаточное обоснование ставки дисконтирования;

10) отсутствие текущего оперативного управленческого механизма контроля и оценки эффективности девелоперского проекта в рамках горизонта управления реализацией девелоперского проекта.

Если общая эффективность девелоперского бизнеса всегда, в большей или меньше степени, корректировалась, чаще в сторону снижения из-за отмеченных хронических проблем, то в настоящее время они становятся даже преградой для функционирования девелоперского бизнеса, учитывая общую (нарастаю-

щую) нестабильность в экономике страны, где одним из ключевых критериев является приток инвестиций как иностранного происхождения, так и российского. О роли инвестиций, их стоимости для обеспечения развития можно судить по следующим фактам. Так, в прошлом десятилетии, до 2008 г., в Москве активно использовались технологии точечной застройки. Рост цен на готовое жилье достигал 20-30% в год, а в некоторые периоды и более. Приток инвестиций в такие прибыльные проекты, а по меркам международного сообщества инвесторов, даже сверхприбыльные, позволял нивелировать относительно высокие затраты и получать достаточную норму прибыли. Доля затрат на различные административные процедуры, подключения к инженерным сетям и др. при этом стремительно возрастала, но, тем не менее, критически не влияла на эффективность и инвестиционную привлекательность проекта в целом. В последнее же время очень активно стал обсуждаться вопрос необходимости снижения административных барьеров для развития строительства, что не было так актуально до 2008 г. Министерство строительства РФ ставит этот вопрос как один из приоритетных в своей деятельности [2]. Поэтому очевидно, что достаточно высокие темпы строительства в прошлом обеспечивались высокой нормой прибыли в период активной точечной застройки Москвы, которая нивелировала имеющиеся административные и организационные проблемы. Отчасти такую же аналогию можно привести и в области более сложных проектов девелопмента недвижимости. Сейчас же, при резком снижении инвестиционной активности, крайнюю актуальность стали приобретать выходящие на поверхность старые хронические проблемы. И от того, как они будут решаться, зависит будущее жилищного, инфраструктурного и других видов строительства. При этом девелопмент недвижимости имеет особое значение в силу отмеченной сложности организационно-экономической модели. В рамках девелопмента необходимо не только обеспечить надлежащим образом эффективность строительства, но и согласовать всю сложную цепочку этапов работ, начиная от разработки земельного участка, привлечения партнеров и инвесторов проекта и заканчивая реализацией готовой недвижимости на рынке.

К сожалению, научный поиск путей повышения эффективности строительной отрасли не снижает своей напряженности [1, 5, 9]. При этом, согласно данным Росстата [4], в январе 2014 г. снижение уровня производственных инвестиций составило в годовом исчислении 7%, а в феврале - еще 3,5%. Отток капитала в марте, по последней оценке Центра развития НИУ ВШЭ, составил 34 млрд долл. В больших масштабах капитал «убегал» из России лишь в октябре и декабре 2008 г. - 54 млрд и 45 млрд долл. соответственно. Таким образом, за первый квартал чистый отток капитала составил 70 млрд долл. «Эта сумма отражает как бегство капиталов за рубеж, так и «уход» в валюту российского населения. Даже если этот процесс вдруг прекратится, с учетом возникших проблем с рефинансированием зарубежных займов российских компаний, совокупный отток капитала до конца года

может составить 120-130 млрд долл.», - говорится в периодическом обзоре Центра развития НИУ ВШЭ «Комментарии о государстве и бизнесе» за 22 марта-4 апреля 2014 г. [3]. «С учетом такого количества неопределенностей наш прогноз на 2014 г. формируется в достаточно широком диапазоне: от полного отсутствия роста (0,0%) до достаточно сильного падения (до 1,5%). Но никаких возможностей для продолжения прошлогоднего конъюнктурного роста мы не видим», -дают неутешительный прогноз на 2014 г. в Центре развития ВШЭ [3].

При этом авторы [6, 8] сходятся во мнении, что по формальным критериям говорить о кризисе в Российской Федерации нельзя: ВВП все-таки немного увеличивается. Но при этом промышленное производство на нуле, не ослабевает мощный отток капиталов из страны, технологический рывок явно не получается. Чтобы экономике выйти из нынешнего состояния -кризиса, вызванного не внешними, а внутренними факторами, необходимы меры по поддержке не только бюджетников, но и бизнеса, предпринимателей, без которых социальные задачи неразрешимы в принципе. Особую роль здесь занимает поддержка строительства, имеющего известные беспрецедентные масштабы на уровне экономики и соответствующие мультиплицирующие эффекты при его активизации.

Традиционным и объективным индикатором активизации деятельности (или актуальности активизации) в конкретных областях является повышение внимания к ним научного сообщества. В этой связи констатируем, что на сегодняшний день отмечается интерес де-велоперов к научному изучению их деятельности: 81% респондентов считают научный подход к девелопмен-ту важным и актуальным, в том числе, 37% называют приоритетным создание методологии, позволяющей оценивать эффективность проекта и повышать качество управления девелоперской деятельностью. Необходимы: формирование современной концепции, определение стандартов девелопмента, разработка методологии организации девелопмента и методов комплексной текущей оценки эффективности девелоперского проекта [7].

При учете текущей внешней общеэкономической ситуации у девелоперов возникает множество трудностей, и в результате проб и ошибок, что определяет потери во времени, стоимости и, как результат, эффективности, организаторы и инициаторы девелоперского проекта приходят к структуре, определенным образом позволяющей частично реализовывать проект. Но потери девелопера при этом зачастую не сопоставимы с результатами. Требуется методологический экономико-организационный подход к механизму управления девелоперским проектом, который позволил бы оперативно оценивать реализуемый девелоперский проект [7]. Настоящая задача может быть успешно осуществлена через оценку, контроль и управление текущей эффективностью строительного проекта в рамках глобализации и улучшения экономического положения нашей страны в целом. Но все же истинные факторы роста объемов строительства и девелопмента недвижимост, в частности, следует ис-

кать внутри российской экономики.

Как отмечает В. Фадеев, главный редактор ведущего экономического журнала в России «Эксперт» [1], внутреннее состояние нашего рынка, национального хозяйства гораздо сильнее влияет на строительную отрасль, чем какие-либо санкции или иные внешние причины. И та депрессия, которая началась в российской экономике довольно давно, еще в прошлом году (и сегодня даже специалисту трудно разобраться, то ли у нас рост в полпроцента, то ли небольшой спад), -это следствие наших внутренних проблем, никак не связанных с санкциями. И если мы сумеем справиться с нашими внутренними проблемами и организовать стабильный экономический рост, то никакие санкции помехой быть не смогут.

Немало критики экспертов поступает в адрес денежного регулирования, где процентные ставки являются крайне высокими, прежде всего из-за высокой ставки рефинансирования Банка России. Вопросы в рамках земельных отношений, сложности процедур ее получения, перекупленности теневыми структурами и запутанности схем собственности также влияют на развитие строительства не в лучшую сторону. Застройщики и инвесторы при реализации проектов в условиях низкой защищенности прав собственности, неустойчивости бизнеса сами запутывают организационную схему, вводят в нее множество искусственно созданных участников, тем самым защищаясь от вызовов современности, но и усугубляя положение дел, по сути создавая противодействующие стимулы для роста инвестиционной привлекательности сферы де-велопмента недвижимости.

Не до конца использует свой потенциал система саморегулирования в отрасли. Полноценное предложение новых сводов правил, техрегламентов и других нормативно-правовых документов, соответствующих современным тенденциям строительства и остро необходимых строителям, с помощью частной инициативы (СРО, профессиональных объединений строителей и др.) также не осуществляется с видимой эффективностью, что создает большую нормотворче-скую и регулирующую нагрузку на государство и препятствует активизации развития стройиндустрии и девелопмента недвижимости. А ведь многие годы упразднение ведущей роли государства в экономике, утрата системы отраслевого управления оценивались как шаг, необходимый для создания принципиально новых площадок для развития. Существовали ожидания в части притока инвестиций, особенно иностранных, благодаря снижению участия в строительстве государства. Считалось, что оно не в состоянии создать необходимые конкурентные рынки, отношения и сферы деятельности. Сейчас же и частный бизнес показывает свою несостоятельность для предложения драйверов роста в инвестиционно-строительной деятельности, и государство, потеряв прежние компетенции, традиции, не в состоянии предложить модель эффективного развития, позволяющую выделить стартовые позиции и придать им необходимую динамику. По сути, образовался слишком большой круг задач, вакуум системы управления, учитывая бескон-

трольность развития строительства, для решения которого необходимы принципиально новые пути. Естественным образом подключение научного сообщества к решению имеющихся проблем, увеличение внимания со стороны государства к вопросам как оперативного, так и стратегического развития отрасли становится сейчас безальтернативным и востребованным.

В связи с вышеизложенным отметим, что поиски причин снижения экономического роста, а вместе с этим сокращения проектов девелопмента недвижимости среди вопросов притока и оттока иностранных инвестиций, административных и организационных барьеров и ограничений являются лишь локальными мерами, не способными привести к каким-либо системным выводам и мероприятиям. В условиях современной деградации фондов недвижимости населенных пунктов, уменьшения потенциала точечной застройки, дефицита строительных заказов и недоза-грузки производственных мощностей в строительстве девелопмент недвижимости, по мнению авторов, должен приобрести национальный характер. В частности, этот вид деятельности, включающий полный этап работ, начиная от разработки инвестиционно-строительной концепции, освоения земельного участка и заканчивая выводом готовой строительной продукции на рынок, должен стать национальным проектом на уровне государства. В качестве администраторов проекта могут являться Минстрой России, подведомственные фонды и госкорпорации. В качестве исполнителей - многочисленные строительные компании и организации, предприятия промышленности строительных материалов, представленные на рынке.

Важность и безальтернативность обозначения целевого характера девелоперской деятельности можно рассмотреть на следующем примере. При уменьшении заказов, притока иностранных инвестиций из-за рубежа многие крупные хозяйствующие субъекты, играющие значительную роль в образовании бюджетных поступлений страны, обратились за помощью к государству. Активное обсуждение вопроса использования средств Фонда национального благосостояния говорит о том, что в стране имеются резервы для хозяйственной деятельности. При этом такие решения, как выделение средств компаниям Роснефть, НО-ВАТЭК, Росатом, РЖД и др., свидетельствуют о наличии лоббирования вопросов со стороны представителей компаний. Направления инвестирования здесь наглядны. Также отчетливо видны промежуточный и конечный результаты. Легко проследить экономические интересы, которые потенциально могут быть удовлетворены. Строительство же, в силу беспримерной рассосредоточенности отрасли, фактически не может получить такой лоббистский ресурс (хотя, как показывает история, это и возможно, и крайне необходимо). Отчасти сложившаяся ситуация вызвана тем, что уже многие годы, после окончательной ликвидации системы отраслевого управления (Минстроя России) в 1997 г., наблюдается преднамеренное отсутствие должного внимания к отрасли, и как результат -мы видим низкие результаты ее деятельности.

Таким образом, для придания новых импульсов и

стимулов для развития строительства, по нашему мнению, в строительном комплексе необходимо сформировать и выделить направления деятельности, которые могло бы поддержать государство и при этом получить нужные эффекты для экономического развития. Таким направлениям на сегодняшний день соответствуют специализированные виды деятельности, в том числе предшествующие им пилотные проекты для отработки технических и технологических решений по унификации и развитию специализации строительства. Данные виды строительства не должны быть сложны в части производственных процессов, а также с целью достижения относительно невысокого уровня их стоимости. Жилье эконом-класса, объекты социального назначения, автодорожные сети, инженерные коммуникации для освоения новых территорий промышленного и гражданского строительства - все это примеры, актуальность которых для современных задач развития страны высока.

При этом ключевое место отдается девелопменту недвижимости. Ведь он включает в себя и отмеченные инфраструктурные проекты, и жилье, в том числе эконом-класса, объекты социального назначения и др. Поэтому обозначение девелопмента недвижимости как государственно значимого и приоритетного вида деятельности является, во-первых, способом активизации внутренних источников роста национальной экономики, во-вторых, подходом для системного преодоления и разрешения внутренних проблем самой девелоперской деятельности (отмечены в начале статьи), в-третьих, условием консолидации интересов федеральных и региональных властей, а также широкого круга интересов профессионального сообщества строителей.

Среди первоочередных мер для активизации девелоперской деятельности следует отметить такие, как:

1) повышение прозрачности самой девелоперской деятельности. Для этого государству необходимо идентифицировать свое реальное и потенциальное участие в девелоперском бизнесе, как результат -добиться минимизации административных процедур для ведения деятельности, оказать содействие в выстраивании четкой, прозрачной схемы девелоперского бизнеса;

2) создание упреждающих мер различными методами, в том числе административными, экономическими и смешанными, для недопущения усложнения организационной модели девелоперского бизнеса со стороны застройщиков и инвесторов. Вывод последними части бизнеса в оффшорные схемы, необоснованно длинная цепочка договорных обязательств, целенаправленное снижение ответственности организаторов строительства - все это примеры, характерные для настоящего времени и крайне негативно влияющие как на выбор лиц, готовых инвестировать в проекты девелопмента недвижимости (в том числе банки, инвестиционные фонды и др.), так и приобретателей готовой недвижимости. В качестве активных участников таких мероприятий должно выступить не только государство, но и саморегулируемые организа-

ции, в принципе в рамках своих действительных задач, другие профессиональные сообщества строителей;

3) создание специальных финансовых инструментов, позволяющих обойти ограничения дороговизны и недоступности банковских кредитов. Для этого необходимо задействовать потенциал инфраструктурных ценных бумаг (облигаций), инвестиционных фондов, а также гарантийных механизмов со стороны государства.

В целях подведения итога проведенного анализа состояния строительной деятельности в российской экономике, а также девелопмента недвижимости как важнейшего направления строительства, позволяющего обеспечивать решение множества социально-

экономических задач, отметим следующее. Вне зависимости от выбора современных и перспективных драйверов роста национальной экономики, особенностей складывающихся отношений с партнерами иностранных государств, важность строительства и деве-лопмента недвижимости имеет стратегический характер. Повышение внимания к девелопменту недвижимости, создание соответствующих программ национального масштаба будет являться вызовом перед профессиональным сообществом строителей. При этом решение проблем активизации девелопмента недвижимости признается как принципиальное условие повышения макроэкономической стабильности в стране.

Статья поступила 16.10.2014 г.

Библиографический список

1. Андреев А. Стоит ли строительной отрасли бояться западных санкций // Строительство^ [Электронный ресурс]. URL: http://rcmm.ru/content/topics/672.html (13.09.2014).

2. Исчерпывающий перечень процедур в жилищном строительстве станет короче на 49 пунктов // Министерство строительства РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.minstroyrf.ru/press/ischerpyvayushchiy-perechen-protsedur-v-zhilishchnom-stroitelstve-stanet-koroche-na-49-punktov/ (27.08.2014).

3. Комментарии о государстве и бизнесе // Периодический обзор Центра развития НИУ ВШЭ за 22 марта-4 апреля 2014 г. [Электронный ресурс]. URL: http://www.dcenter.ru/

4. Махалина О.М. Инвестиционный климат в России: оценка и повышение инвестиционной привлекательности // Вестник университета (Государственный университет управления). 2014. № 8. С. 137-140.

5. Морозов B.C., Бакулин Г.Г. Как сделать большие сбережения в строительных проектах (минимизация затрат в

строительных проектах) // Вестник университета (Государственный университет управления). 2014. № 9. С.134-137.

6. Минфин готов распечатать фонд национального благосостояния целиком и отдать деньги «Роснефти» Сечина // NEWSru.com - самые быстрые новости [Электронный ресурс]. URL: http://www.newsru.com/finance/l3sep2014/ siluanov.html (13.09.2014).

7. Соболева Е.А. Моделирование экономико-организационного механизма управления через оценку текущей эффективности девелоперского проекта // Экономика строительства. Научный, производственно-экономический журнал. 2013. №4. С. 39-47.

8. Судаков С.С. Торговые отношения Россия - США: наличие торговых барьеров // Вестник университета (Государственный университет управления). 2014. № 9. С. 157-166.

9. Яськова Н.Ю., Каменецкий М.И. Лэнд-девелопмент и инвестиционно-строительная деятельность: проблемы эффективного взаимодействия. М.: МАКС Пресс, 2012. С. 30-34.

УДК 332.6 ББК 65.225.3

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ИРКУТСКА И ПРОБЛЕМЫ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ

© К.В. Скрябиков1, Г.Л. Теплоухов2, Л.Е. Журавлева3

1,3Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83. 2Байкальский государственный университет экономики и права, 664003, Россия, г. Иркутск, ул. Ленина, 11.

Вопросы энергосбережения и его влияние на стоимость объектов недвижимости обусловлены актуальностью оптимизации издержек в сегменте коммерческой недвижимости. В результате проведенного исследования предложена авторская классификация бизнес-центров Иркутска. Проанализированы объемы ввода объектов офисного назначения, арендные ставки, вакантные площади, определены перспективы развития данного сегмента рынка.

Ил. 2. Табл. 3. Библиогр. 13 назв.

Ключевые слова: коммерческая недвижимость; конкурентоспособность; инвестиции в недвижимость, энергосбережение; ресурсоэффективность.

1Скрябиков Константин Викторович, аспирант, e-mail: kostya_s2003@mail.ru Skryabikov Konstantin, Postgraduate, e-mail: kostya_s2003@mail.ru

2Теплоухов Георгий Леонидович, аспирант, e-mail: georgiy.teplouhov@gmail.ru Teploukhov Georgiy, Postgraduate, e-mail: georgiy.teplouhov@gmail.ru

3Журавлева Людмила Ефимовна, кандидат технических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, e-mail: expertiza@istu.edu

Zhuravleva Lyudmila, Candidate of technical sciences, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, e-mail: expertiza@istu.edu