Региональные Программы земельно-ипотечного кредитования как инвестиционный инструмент

гиональных органов власти, региональных представительств Ассоциаций крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов, Союза сельских кредитных кооперативов и Фонда развития сельской кредитной кооперации, а также при участии ОАО «Россельхозбанк».

Значение сельской кредитной кооперации на современном этапе существенно возрастает и является одним из важнейших условий успешного развития агропромышленного комплекса.

Литература

1. Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации» № 193-Ф3 от 08.12. 1995 г.

2. Коновалов, М.В. Развитие сельской кредитной кооперации в России / М.В. Коновалов // Экономика с.-х. и перераб. предприятий. - 2003.

3. Понаедова, Г.И. Развитие кредитной кооперации в России / Г.И. Понаедова // АПК: Экономика и управление. - 2005.

4. Тряхов, Е. Правовые основы создания и функционирования кредитных кооперативов / Е. Тряхов // Аграрная реформа. Экономика и право. - 2002.

--------♦-----------

УДК 336.47+336.467 Ю.А. Лютых, Е.В. Алькова

РЕГИОНАЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ИНСТРУМЕНТ

Сложившиеся правовые и организационно-экономические условия в стране не в полной мере обеспечивают возможности для полноценного развития земельно-ипотечного кредитования. Залог земельных участков, как форма оборота и перераспределения земли, в абсолютном большинстве регионов, особенно в Сибири, практически отсутствует. Авторы статьи рассматривают реальные схемы реализации земельно-ипотечного кредитования.

Региональные и местные органы власти, хозяйствующие на земле, не ищут способ развития земельно-ипотечного кредитования. Особенно негативно это отражается на сельском хозяйстве, которое остро нуждается в инвестициях. Повсеместно, в средствах массовой информации, на депутатских форумах регионов, в органах власти, особенно в органах местного самоуправления, ведутся дебаты о диспаритете цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию, отсутствии привлекательности сельскохозяйственной среды производства.

Можно констатировать, что сегодня не создана инфраструктура залога и оборота земель, особенно сельскохозяйственного назначения, без чего, на наш взгляд, трудно рассчитывать на перемены в этом важнейшем секторе экономики.

Практика развитых стран убеждает в том, что кредитные услуги, связанные с привлечением земель, могут успешно функционировать только тогда, когда:

^ создан и активно работает весь механизм правового обеспечения данного направления: собственность на земельные участки зарегистрирована в установленном порядке, обеспечивается платность землепользования; узаконены способы купли-продажи, аренды, условия залоговых операций и др.;

^ на высоком организационном и технологическом уровне поставлены учет земель, проведение их оценки, регистрации прав, определены и узаконены ограничения и сервитуты, то есть по существу создана земельно-кадастровая система, которая работает устойчиво на протяжении длительного периода времени;

^ высококвалифицированно работают участники земельного рынка. Ведется страхование, успешно и оперативно работают картографические, землеустроительные, геодезические частные государственные организации, информационные службы; т активно работают кредитные учреждения, земельные и коммерческие банки, заинтересованные в выдаче земельно-ипотечных кредитов, как в форме бизнеса.

Перечисленные направления, обеспечивающие развитие ипотечного кредитования, формально в России начинают работать. Однако, если обратиться к каждому положению и переложить его на существующую ситуацию в регионах, то можно увидеть множество проблем и упущений. При этом отмечается зачастую бездействие органов региональной власти. Даже в рамках национального проекта «Развитие АПК» недостаточно внимания уделяется вопросам развития земельных отношений, в том числе развитию земельно-ипотечного кредитования.

Актуальными остаются нормативно-правовые вопросы земельных отношений, особенно сельскохозяйственного назначения. Более 15 лет идет преобразование сельскохозяйственных долей, что негативно сказывается на рациональном использовании земель, их обороте. Данная проблема не нашла своего разрешения и в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В целом по Российской Федерации 25% земельных долей до сих пор не востребованы, их площади используют сельскохозяйственные организации без соответствующего юридического оформления. В Красноярском крае таких невостребованных земельных долей 29%.

Безусловно, без наведения порядка в землепользовании, в первую очередь, на землях сельскохозяйственного назначения, не может в полной мере заработать механизм ипотечного кредитования.

Полагаем, что исходя из сложившейся ситуации в сельскохозяйственном землепользовании страны, в ее регионах должны быть выработаны определенные мероприятия, которые бы предусматривали на уровне субъектов Федерации в разрезе районов, коллективных хозяйств переход от условных земельных долей к многоукладному землепользованию. Для этого целесообразно провести в названное время землеустройство, сконцентрировать земельные невостребованные земельные доли в районных фондах земель для последующей их продажи заинтересованным организациям для целевого использования. В этом случае более реально можно будет вести речь об обороте земель этой категории, особенно их залоге.

Во многих странах в ХХ веке и сейчас активно работают в ипотечном кредитовании различные финансовые институты: коммерческие, ипотечные, земельные банки, товарно-кредитные кооперации. Накопленный зарубежный опыт в развитии ипотеки, к сожалению, в России применяется очень слабо. Не используется в полной мере и собственный опыт 1905-1915 годов, который свидетельствует о том, что земельные банки оказали решающее влияние на процесс становления и развития оборота земель, под которым понимается их аренда и залог. Следовательно, банковский капитал является основным фактором и механизмом эффективных земельных преобразований, как в сельской местности, так и в городах. Только на основе системы кредитного обеспечения в стране возможен эффективный оборот земли, так как для организации земельного оборота (в процессе купли-продажи, аренды, залога, наследования и дарения земельных участков) в современных условиях необходимы:

- надлежащая институциональная инфраструктура (земельное законодательство, система государственного кадастра и регистрации прав на землю, данные оценки земли, профессиональные специалисты);

- банковский капитал, нацеленный на сферу использования земли;

- наличие и свободный доступ к кредитным ресурсам;

- система налогообложения, базирующаяся на природно-ресурсном рентном потенциале.

В настоящее время на федеральном уровне совершаются попытки для создания вышеперечисленных условий для развития земельно-ипотечного кредитования как в сельском хозяйстве, так и в жилищном строительстве. На федеральном уровне ведутся работы по созданию системы земельно-ипотечного кредитования преимущественно в сельском хозяйстве. Так, ОАО «Россельхозбанк» - банк со 100%-м государственным уставным капиталом - является одним из концептуальных разработчиков методологического обеспечения для создания такой системы в России. В 2006 г. Россельхозбанк выдал 65 земельно-ипотечных кредитов на сумму 2,1 млрд руб. В этом виде кредитования обеспечением стали земли сельхозназначения общей площадью 91,3 тыс. га. Наиболее активно механизм залога земель сельскохозяйственного назначения использовали заемщики в Центральном федеральном округе, на которых приходится около половины земельно-ипотечных кредитов.

Но, как показывает практика, все эти действия не обеспечивают полноценный темп развития земельно-ипотечного кредитования. С одной стороны, так и не созданы четкие и понятные механизмы применения ипотечных инструментов для обладателей земельных активов, а с другой - отсутствует заинтересованность кредитных организаций в проведении земельно-ипотечных сделок.

Региональные власти остаются довольно пассивными в решении вопросов, связанных с земельной ипотекой. А ведь только при консолидации усилий федеральных и региональных органов власти возможно предпринять действенные меры по устранению препятствий для развития системы земельно-ипотечного кредитования.

Первым шагом к решению вышеуказанных проблем, на наш взгляд, является утвержденная межведомственной рабочей группой по приоритетному национальному проекту «Развитие АПК» в марте 2007 года концепция системы земельно-ипотечного кредитования. Исходя из ее анализа, на федеральном уровне заложена основа, позволяющая начать работу по созданию нормативно-методической и технологической базы для внедрения системы в России. Но решение поставленной в концепции задачи настолько многофункционально и структурно сложно, что оно должно осуществляться децентрализовано на федеральном, региональном и муниципальном уровнях в тесном взаимодействии с хозяйствующими на земле субъектами.

Следующий шаг в реализации концепции, на наш взгляд, должен заключаться в стимулировании субъектов РФ и муниципальных образований к разработке собственных программ развития земельноипотечного кредитования на региональном уровне (далее - Программа). Только целевая региональная Программа является легитимной возможностью для финансирования развития земельно-ипотечного кредитования. Кредитные учреждения регионального уровня не будут заинтересованы в выдаче земельно-ипотечных кредитов до тех пор, пока такой вид кредитования действительно не станет рентабельным бизнесом.

На первом этапе целесообразно выбрать несколько субъектов РФ из различных федеральных округов (для более точного учета региональных особенностей ввиду разнообразия природно-климатических и экономических характеристик) для запуска пилотных программ. В качестве стимулирования участия в разработке и принятия такого документа предлагается предусмотреть в бюджете РФ возможности для софинан-сирования (предоставления государственных субсидий). Но даже если учесть отсутствие софинансирования со стороны федерального бюджета, то донорские регионы, например, Красноярский край, имеют вполне реальные финансовые возможности для самостоятельной реализации Программы развития земельноипотечного кредитования.

При моделировании схемы внедрения земельно-ипотечной системы в Красноярском крае путем реализации Программы были сделаны следующие допущения:

наличие утвержденной на федеральном уровне концепции земельно-ипотечного кредитования и унифицированных правил по выдаче кредитов;

наличие гарантий рефинансирования земельно-ипотечных активов по единой системе государственной организацией федерального уровня (наличие федерального агента, осуществляющего выкуп земельно-ипотечных активов);

^ наличие краевых бюджетных средств, направляемых на формирование уставного капитала земельно-ипотечного агентства краевого значения.

Цель Программы может быть обозначена следующим образом: формирование и внедрение на территории региона системы земельно-ипотечного кредитования, обеспечивающей эффективное инвестирование в жилищное строительство и сельское хозяйство.

Основные задачи, которые должна решить Программа:

- создание единой и целостной инфраструктуры, объединяющей все подсистемы в рамках земельноипотечного рынка;

- развитие системы земельно-ипотечного кредитования до двухуровневого состояния;

- вывод системы на самофинансирование.

Реализация Программы видится как непрерывный поэтапный процесс:

I этап - формирование в крае первичного рынка ипотечного кредитования путем создания краевого оператора по выдаче земельно-ипотечных кредитов:

- предоставление кредитными организациями единичных кредитов под залог земельных участков и иной, связанной с землей, недвижимостью в целях отработки условий и порядка принятия и реализации соответствующих управленческих решений (включая практическую отработку процесса выдачи закладных);

- формирование подсистемы первичного земельно-ипотечного кредитования (включая источники, условия и порядок финансирования земельно-ипотечных активов);

- развитие подсистемы первичного земельно-ипотечного кредитования с одновременной подготовкой к рефинансированию части сформированных земельно-ипотечных активов;

II этап - накопление пула земельно-ипотечных активов и развитие системы до состояния двухуровневой путем эмиссии гарантированных ипотечных облигаций:

- организация секьюритизации части сформированных земельно-ипотечных активов (выпуск облигаций с залоговым обеспечением и ипотечным покрытием);

- развитие секьюритизации сформированных земельно-ипотечных активов с одновременным рефинансированием земельно-ипотечных активов, приобретаемых у кредитных организаций;

- выпуск облигаций с залоговым обеспечением и ипотечным покрытием, гарантированных региональным бюджетом;

III этап - переход системы, функционирующей по двухуровневой схеме, на самофинансирование.

Основным источником финансирования Программы на 1-11 этапах должны, в первую очередь, стать средства регионального бюджета, по возможности - средства федерального бюджета, а также банковский капитал, участвующий в Программе в качестве первичного кредитора (рис.).

Источники финансирования реализации I -II этапа Программы:

1 - финансирование мероприятий Программы за счет средств бюджета Красноярского края,

в том числе формирование уставного капитала КрасЗИА;

2 - софинансирование из федерального бюджета регионам, реализующим пилотные Программы;

3 - привлечение банковского капитала (стимулирование первичных кредиторов к выдаче земельно-

ипотечных кредитов путем предоставления гарантий дальнейшего рефинасирования);

4 - рефинансирование земельно-ипотечных кредитов через федерального земельно-ипотечного

оператора

Нельзя забывать о том, что ипотека несет мультипликативный эффект. Так, при развитии ипотечного жилищного кредитовании в Красноярском крае за период реализации региональной программы ипотечного жилищного кредитования было выделено порядка 50 млн руб., что позволило привлечь 2,6 млрд руб. из внебюджетных источников. Мультипликативный эффект также повлечет и земельная ипотека, что позволит окупить бюджетные затраты.

На III этапе реализации Программы происходит переориентация основных источников финансирования - смещение в сторону внебюджетного финансирования за счет привлечения средств с фондового рынка, как через федерального оператора, так и самостоятельно путем выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе гарантированных субъектом РФ.

Исполнителем данной Программы, на наш взгляд, может стать созданная при администрации края организация в виде земельно-ипотечного агентства. Агентство, действуя как оператор земельно-ипотечного рынка, должно осуществлять весь комплекс мероприятий по оформлению, выдаче, накоплению, рефинансированию земельно-ипотечных активов, а также выступать инициатором эмиссий в рамках Программы.

♦'