Михаил Сигал: «Кризисы научили строителей осторожности»

Влияние экономического кризиса на строительную отрасль Иркутской области оказалось серьезным, но менее сильным, чем предполагалось в прошлом году. На это повлияли консервативная позиция крупнейших застройщиков в отношении заемных средств и своевременный пересмотр планов по объему возводимого жилья. Генеральный директор ЗАО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал уверен, что в случае улучшения экономического климата строители смогут оперативно заложить дополнительные объекты для удовлетворения спроса, при этом рассчитывать на достижение докризисных показателей не приходится.

— Какая ситуация сейчас складывается в стройиндустрии, какие сценарии развития событий просматриваются?

— Сейчас мы работаем в период разгара кризисных явлений. Отмечу, что по строительной отрасли, как и по всей промышленности, по всему отечественному пулу товаропроизводителей ударила не столько девальвация рубля, сколько последовавшее за этим повышение учетной ставки Центробанка. Предприятия оказались отрезанными от дополнительных источников финансирования в виде кредитов, при этом действующие кредитные линии подорожали почти в два раза. Таким образом, повышение ставки стало помехой для интенсивного развития предприятий реального сектора. Что касается строителей, то у многих выросла нагрузка на себестоимость актуальных проектов. Величина этой нагрузки зависит от стадии реализации проекта. Если это был котлован, то подорожавшее проектное финансирование в ряде случаев может оказаться неподъемной ношей. Менее критично, если объект находился на завершающей стадии строительства. В том и в другом случае финансовая устойчивость строительных предприятий подвергается негативному влиянию. Вопрос, как выстроен бюджет компании, если есть резерв и возможность нивелировать возросшие процентные расходы по кредиту, не провалиться в других обязательных платежах, то можно говорить о выживании.

Что будет дальше — сказать сложно. Однозначно резко уменьшатся возможности по запуску новых проектов. Приобретение земельных участков, обеспечение их инфраструктурой, различные подготовительные работы требуют существенных вложений, которые окупаются только в конце цикла строительства. И если у компании недостаточно оборотных средств, то новый шаг в развитии она сделать не сможет. Таким образом, мы можем спрогнозировать, что в будущем начнут сокращаться поступления в первую очередь по НДФЛ и налогу на прибыль, это скажется на муниципальных и областном бюджетах, а значит ограничит возможности нашего регионального правительства при реализации социальных программ как текущего года, так и 2016-го. Похожие процессы происходят сейчас во всей производственной сфере страны, федеральное правительство действиями по повышению учетной ставки хоть и поддержало финансовый сектор, но поставило подножку производственникам.

Недавнее разумное решение по поддержке ипотечного кредитования, безусловно, усилит покупательскую способность населения в сфере первичной недвижимости, эта мера стимулирует спрос, и рынок немного оживится. Однако этот инструмент необходимо было внедрять синхронно с повышением учетной ставки, тогда негативные последствия были бы значительно меньше. Разрыв в квартал, который произошел между этими действиями, негативно отразился на планах строителей. Рассчитывать сейчас на какое-то значительное восстановление отрасли было бы чрезмерно смело. Однако сегодняшняя ситуация выглядит лучше прогнозов, звучавших в прошлом году, когда отрасли предрекали пятикратный спад продаж.

Влияние внешних факторов пока остается существенным, главные проблемы — подорожавшие привлеченные средства и спад от поступления денег дольщиков. Эти два вектора все еще являются предпосылками к тому, что какие-то строительные компании могут обанкротиться.

— Действия Центробанка, который постепенно снижает учетную ставку, приносят отрасли облегчение?

— Вряд ли эти благоприятные результаты мы увидим в краткосрочной перспективе. Финансовый сектор сегодня имеет неудовлетворительное обеспечение длинными денежными ресурсами. Кредиты для реального сектора изыскать сложно, потому что для самих банков закрыто внешнее финансирование, по причине санкций, неоправданно заниженных рейтингов ведущих российских банков. Это два кордона, которые не дают возможности взять длинные деньги извне. Следовательно, дефицит ресурсов на внутреннем рынке объясняет их высокую стоимость даже в условиях плавного снижения потолка учетной ставки. Рынок жилья лишается инвестиций вследствие снижения лимитов на кредитование и отнесения строительных компаний некоторыми банками к группе повышенного риска. Это может снизить объем вводимого жилья в перспективе до конца 2017 года.

Как это отражается на примере других каких-либо строительных предприятий, сказать не могу, так как полную картину финансового состояния мы друг другу не излагаем. Имеющиеся у моего предприятия кредитные ресурсы несущественны и не оказывают значительного влияния на наш бюджет. Прошлый кризис научил нас осторожности. Сегодняшнюю ситуацию в нашем предприятии мы просчитали еще в прошлом году, поэтому постарались заблаговременно сократить объем кредитных ресурсов, выработали антикризисную стратегию. Имея на этот год разрешение на строительство 30 тыс. кв. метров жилья, запустили в работу только 10 тыс. Сейчас мы видим ситуацию, связанную с коррекцией спроса в сторону снижения, понимаем, что поступили абсолютно правильно, поэтому потрясений не испытываем, работаем стабильно.

Наша компания, как и ряд других крупных застройщиков, сумела сделать правильные выводы из прошлого кризиса, направленные на минимизацию заемных средств. Сокращением кредитных денег в бюджете нашей компании мы занимались еще с 2010-2011 годов. В имевшихся ранее планах на 2015 год мы даже собирались начать строительство одной блок-секции только за счет собственных оборотных средств, без привлечения средств дольщиков, но пока от этих планов пришлось отказаться.

— Замораживая перспективные площадки, строители невольно создают дефицит жилья в будущем. Насколько это критично?

— Отсутствие задела на будущее в сегодняшних реалиях из-за негативных тенденций на финансовом рынке — зло необходимое, но меньшее из всех других зол. К примеру, ЗАО «Восток Центр Иркутск» имеет перспективную площадку, но вынуждено снизить темпы ее застройки, чтобы обеспечить финансовую устойчивость. Иными словами, строим ровно столько, сколько можем продать в нынешних условиях. Отмечу, что если мы увидим положительную динамику, то сможем нарастить объемы в течение кратчайшего времени. Пока мы ведем осторожную политику по средне-пессимистичному прогнозу. И даже в случае возникновения спроса, подогретого ипотекой под 12%, максимум мы добавим еще 10 тыс. кв. метров к уже заложенным 10 тыс. на этот год.

Вопрос, возникнет ли дефицит жилья, зависит от того, в какой период года на рынок поступят позитивные сигналы. Технологический цикл строительства у нашей компании занимает сейчас 10 месяцев, при условии если стройка стартовала в начале сезона — в апреле. То есть, если тенденции к росту спроса мы увидим сейчас, то ко второму кварталу 2016 года введем в эксплуатацию дополнительные площади. Позже сентября начинать любую стройку не имеет смысла, таким образом, если спрос оживится ближе к концу этого года, то удовлетворить его будет реально не ранее 2017 года. Но это, повторюсь, меньшее из зол — недополучить доход лучше, чем переоценить спрос. Предполагаемый же скачок цен на недвижимость, как следствие дефицита, будет носить кратковременный характер, и уж точно не приведет к гибели строительных предприятий. Вывод напрашивается один: ближайший весенне-летний период — время выгодных покупок, позже цены будут повышаться вследствие инфляционных воздействий, а в начале 2016 года повышение цен может произойти из-за дефицита на готовые квартиры. Но это абсолютно субъективное видение развития ситуации.

— В ряде регионов строители рассчитывают пережить кризис за счет участия в программах социального строительства, финансируемого государством. Какая в этом плане обстановка в Иркутской области?

— Достаточно стабильная. Существующие программы по переселению из ветхого и аварийного жилья, обеспечению жильем детей-сирот, строительству объектов социальной инфраструктуры почти не подверглись корректировке в объемах, определенных в конце 2014 года. Хотя не изменилась и выкупная стоимость квадратного метра, что с учетом девальвации рубля и инфляционных процессов делает их менее привлекательными для строителей. Мы уже провели ряд встреч с представителями правительства Иркутской области, чтобы обсудить и предложить внести изменения в стоимость квадратного метра в соответствии с фактической инфляцией, но положительного ответа пока не получили.

Мы понимаем, что по этим программам будем работать с рентабельностью, близкой к нулевой, и пытаемся оптимизировать себестоимость за счет логистики, зарплаты, инженерно-технических решений без ущерба качеству возводимых объектов, чтобы обеспечить хотя бы минимальную доходность. От участия отказываться не будем, кроме проектов, где будет риск убытка. Для нас участие в этих программах существенно, оно помогает выжить нашим подразделениям, расположенным в западной части нашей области. В прошлом году мы построили три детских сада и около 10 тыс. квадратных метров жилья в Нижнеудинском, Зиминском районах, Тулуне, Куйтуне и в Заларях. Какие объекты будут в этом году, я пока сказать не могу, так как не до конца проведены все аукционы.

Вопросы возникают относительно 2016 года, когда ряд программ закончит свое действие. Строителям будет гораздо сложнее планировать свою стабильную жизнедеятельность за счет участия в них.

— Отразится ли кризис на качестве возводимого жилья?

— Этого не произойдет. В предыдущие годы конкуренция между строительными компаниями в условиях приблизительно равных цен велась именно за счет качества строительства, отделки, формирования среды обитания вокруг объектов и так далее. Девальвация рубля сказывается на себестоимости строительства, сейчас ощущается удорожание ряда импортных позиций — сантехники, инженерного оборудования, электрики. По каким-то моментам мы ведем переговоры с поставщиками, ищем альтернативу без потерь в качестве. Но мы понимаем, что сохранять качество строительства объектов будем по большей части за счет собственной рентабельности. Сейчас важно не сэкономить, а сохранить свои конкурентные преимущества. Надо понимать, глядя вперед, ухудшая сегодня то, что делали вчера, мы нанесем вред своему будущему.

— В прошлый кризис таких задач строители перед собой не ставили.

— Это достаточно уникальный опыт, извлекаемый из нынешнего кризиса. Могу отметить, что по его завершению строители, преодолевшие его, станут на голову выше, чем были вчера. Прошлые экономические передряги научили аккуратнее пользоваться заемными средствами, сейчас мы учимся эффективнее пользоваться внутренними резервами. К примеру, актуальность получил вопрос замены иностранной рабочей силы. Год от года этот ресурс и так обходился все дороже, а девальвация национальной валюты ситуацию обострила. Потенциал есть, но с учетом высокого процента занятости и практически полного отсутствия кадрового резерва в сфере строительства, на рынке труда формирование собственных бригад плотников, бетонщиков, каменщиков и отделочников ведем с нуля, набирая и обучая самостоятельно. Этот процесс займет годы. Поэтому комбинируем собственные силы с привлечением иностранцев. На периферии — в районных центрах уже несколько лет мы стараемся привлекать местных рабочих, и только при отсутствии каких-то специалистов командируем иркутян. Получается неплохо. Думаю, что через некоторое время основной состав специалистов рабочих специальностей строительных компаний будет сформирован максимально из нашей молодежи, которая, перенимая опыт ветеранов, будет на постоянной основе заниматься выполнением поставленных задач.