Торг уместен

Практика выделения земельных участков под жилищное строительство через торги в Волгограде только начинает формироваться. Нередко аукционы срываются. Главной причиной специалисты называют то, что на торги выставляются неподготовленные площадки. В то же время, по словам экспертов, потенциал жилищного строительного рынка Волгограда высок, поэтому, если будут устранены все недочеты и ускорен темп работы, «система торгов» имеет шансы заработать в полную силу.

Жизнь по-новому В Волгограде первые аукционы по выделению земельных участков под жилищное строительство состоялись в июне 2007 года, то есть спустя более чем полтора года после того, как федеральное законодательство регламентировало порядок предоставления участков (см. справку). Поздний старт был обусловлен отсутствием в городе правил землепользования и застройки, генерального плана Волгограда (появился только в конце июня 2007 года), а также сформированных площадок под застройку.

«Чтобы выставить участок на торги, необходимо выполнить ряд условий и прежде всего сформировать участок,— отмечает директор центра экспертного сопровождения проектов, профессор кафедры градостроительства ВолгГАСУ Владимир Остробородов.— Для этого необходимо провести кадастровый учет земли, подготовить техническое условие на подключение к инженерным сетям, а также „освободить“ участок от прав третьих лиц, если таковые имеются». По словам господина Остробородова, на момент вступления в законную силу поправок в Земельный кодекс администрация Волгограда не располагала такими участками, а следовательно, не имела право выставлять площадки на торги, в противном случае, «она бы вводила в заблуждение потенциальных покупателей».

«Конечно, все эти причины опосредованно связаны с тем, что Волгоград с весны 2006 года „сотрясали“ политические события: арест мэра, назначение исполняющего обязанности главы города, подготовка к новым выборам»,— отметил генеральный директор ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков.

Таким образом в июне 2007 года городские власти, наконец, «сделали предложение» застройщикам — на аукцион были выставлены четыре площадки в Красноармейском районе (многоэтажные жилые дома по улице Фадеева, площадью 5 110 кв. м; 4 695 кв. м; 5 325 кв. м; 4 630 кв. м). Площадки по улице Фадеева выиграли ОАО «ВЗ ЖБИ №1» и ОАО «ЖБИК-1». «Несмотря на то, что право аренды на эти площадки компании получили по отдельности, было решено строить дома по единому проекту,— отметил председатель комитета по строительству и архитектуре администрации Волгограда Алексей Лисин.— Сейчас компании заканчивают разработку проектных документов». Планируется, что итогом реализации проекта «На Фадеева» станет введение порядка 100–120 тыс. кв. м нового жилья.

Неудачные попытки Всего в прошлом году с торгов ушло семь участков под жилую застройку, в этом году были реализованы всего две площадки, однако к концу года мэрия обещает «расстаться» в целом с 24 участками. Как показывает практика, далеко не все аукционы в Волгограде удается провести с «первой попытки». При этом порой торги срываются из-за отсутствия заявок.

Так, 15 августа из-за отсутствия заявок не состоялся аукцион по продаже права на заключение аренды земельного участка «Родниковая долина–2» (комплексная жилая застройка в Советском районе, площадью 701 498 кв. м). «Интерес к участку проявляли несколько крупных компаний,— заявил Алексей Лисин.— Мы получили порядка шести запросов, но на торги компании не вышли». По мнению господина Лисина, причиной этого может быть вовремя нерешенный компаниями финансовый вопрос. «Проект требует больших инвестиций,— пояснил глава городского комитета по градостроительству и архитектуре.— Вероятно, кто-то не успел собрать деньги или не согласовал вопросы кредитования». Торги по участку «Родниковая долина–2» перенесены на 26 сентября. На начало сентября по-прежнему на эту площадку не было ни одной заявки. По прогнозу Алексея Лисина, торги все же должны состояться, в обратном случае, «возникнут уже вопросы к бизнесу, который порой упрекает городское руководство в отсутствии в Волгограде участков-предложений».

Между тем иной точки зрения по причинам срывов торгов придерживаются эксперты. «Тот факт, что конкурс на приобретение права аренды земельного участка не состоится, был прогнозируем и ожидаем»,— отмечает Андрей Куприков.— Практически все здравомыслящие специалисты задолго до назначенной мэрией даты отмечали, что выставляемые на торги участки неинтересны для инвесторов». Причина тому — предоставление несформированных участков, которые требуют большой дополнительной работы. «В законодательстве зафиксировано, что муниципалитет за счет собственных или привлеченных средств должен сформировать земельный участок,— поясняет эксперт.— То есть сделать проект, размежевать территорию, обозначить ее регламенты (к примеру, разрешенные виды застройки, этажность) и подвести туда сети». Однако, власти Волгограда идут по другому пути и выставляют, по мнению Андрея Куприкова, на торги «неликвидный товар», тем самым, перекладывают свои «прямые обязанности» на плечи застройщиков. Это в свою очередь увеличивает себестоимость строительства и сроки реализации проектов. По мнению эксперта, система аукционных торгов, в изначально задуманном виде, в Волгограде до сих пор так и не заработала.

«Аукционы на земельные участки под жилищную застройку в Волгограде с формальной точки зрения работают,— отмечают в ОАО „ВЗ ЖБИ 1“.— Но то, что выставляется на торги — это уже другой вопрос». Как пояснили в компании, площадки под застройку, при том, что они не подготовлены с точки зрения технических условий на подключение к инженерным сетям, предоставляются и по завышенной стартовой цене. «Понимаем, когда участок обеспечен сетями и на него высокая цена,— пояснили в ОАО „ВЗ ЖБИ 1“.— Но в Волгограде почему-то и участки неподготовленные выставляют на торги, и цену на них „неадекватную“ устанавливают». По этой причине компания, рас-

смотрев соответствующее предложение, решила не принимать участие в аукционе на земельный участок «Родниковая долина–2». Тем временем как площадки «На Фадеева» устроили зайстрощика. «Разумные условия подключения к инженерным сетям и адекватная цена убедили нас в желании осваивать эти участки»,— отметили в компании.

Иного взгляда придерживается генеральный директор ООО «Институт проектирования и землеустройства „Волгоградгипробиосинтез“» Олег Ермоцанов. По его словам, система торгов на земельные участки под жилую застройку в Волгограде уже отлажена и благополучно работает. «Все действия администрации Волгограда вписываются в законодательство и серьезных недочетов нет»,— отметил господин Ермоцанов. Претензии же по поводу того, что городские власти представляют несформированные участки на аукционы, по мнению Олега Ермоцанова, необоснованные. «В частности, подвод инженерных сетей муниципалитет обязан делать, если на площадке будет возведено более 1 млн кв. м жилья»,— напомнил господин Ермоцанов.

Недалекие перспективы Между тем работа по формированию земельных участков в администрации Волгограда продолжается, и в следующем году выставить на торги планируется порядка 30–50 площадок. Устранить недостатки, связанные с вопросами инженерного обеспечения, по мнению городских властей, должна разрабатываемая на базе департамента ЖКХ и ТЭК система «платы за технологическое присоединение». «Благодаря введению этой системы инвестор не будет озабочен строительством инженерных сетей, а будет получать гарантию, что к определенному сроку сети будут подведены»,— пояснил председатель городского комитета по градостроительству и архитектуре Алексей Лисин. По его словам, сейчас по этому вопросу разрабатывается нормативная база. Ожидается, что до конца года система будет запущена в действие. Также вскоре в Волгограде должны быть утверждены «Правила землепользования и застройки». Документ, разработанный еще в прошлом году, будет внесен на рассмотрение в гордуму, по заверению властей, уже осенью.

Эксперты отмечают, что потенциал строительного рынка Волгограда высок. «У нас много земельных участков в пределах городской черты, которые можно сформировать и выставить на торги,— говорит Владимир Остробородов.— Большим плюсом является и то, что есть Генплан, выполненный в контексте нового законодательства». Однако, по мнению эксперта, Волгоград уже «потерял темп», в чем вина горадминистрации.

«В пределах существующей городской черты можно строить по 1 млн кв. м жилья в год на протяжении десяти лет»,— отмечает Андрей Куприков. Однако, по его мнению, не следует забывать про наличие покупательской способности и доступности финансовых продуктов, которые предлагают банки. «Должен работать весь комплекс городской экономики, иначе при сокращающихся объемах строительства цены на жилье в ближайшее время будут только расти, что в итоге еще более сократит круг граждан, способных участвовать в ипотечных программах»,— резюмировал эксперт.

Как отмечает аналитик ИК «Финам» Айгюль Зиянгулова, основная задача внедрения системы торгов на землю — сделать земельный рынок более публичным, что в свою очередь должно позитивно сказаться на рыночном регулировании роста стоимости земельных участков. «Однако опыт ряда регионов показывает, что даже аукционная схема выделения участков не дает стопроцентной гарантии от использования коррупционных схем»,— говорит эксперт. В то же время использование системы торгов на землю, по словам госпожи Зиянгуловой, оказывает сегодня положительное влияние на развитие строительного рынка, когда все заинтересованные участники строительного рынка (а не только близкие к местным властям) могут совершенно открыто приобрести земли по рыночной цене.