Проблемы создания и первичного наполнения базы данных сделок и предложений на рынке недвижимости

УДК 339.13.017

ПРОБЛЕМЫ СОЗДАНИЯ И ПЕРВИЧНОГО НАПОЛНЕНИЯ БАЗЫ ДАННЫХ СДЕЛОК И ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

л

© И.А. Казимиров1

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Представлены типичные задачи, решаемые при помощи базы данных сделок и предложений на рынке недвижимости; указаны основные факторы, влияющие на качество получаемых в итоге результатов и эффективность для конечных пользователей. Отмечены работы в области создания и эксплуатации информационных систем рынка недвижимости. Рассмотрены пути решения отдельных проблем, возникающих при создании и первичном наполнении базы данных сделок и предложений. Библиогр. 13 назв.

Ключевые слова: рынок недвижимости; анализ рынка недвижимости; мониторинг рынка недвижимости; база данных.

PROBLEMS OF CREATION AND PRIMARY FILLING OF DEALS AND OFFERS DATABASE ON THE REAL ESTATE MARKET I.A. Kazimirov

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

The article shows typical tasks solved using the database of deals and offers on the real estate market, identifies the main factors affecting the quality of obtained results and efficiency for end users, and describes the works in the field of development and operation of the information systems of the real estate market. It also considers the methods of solving certain problems arising under the creation and primary filling of the database of deals and offers. 13 sources.

Key words: real estate market; real estate market analysis; real estate market monitoring; database.

Организация системы информационного обеспечения (статистического мониторинга и прогнозирования) рынка недвижимости - важнейшая составляющая ее нормального функционирования и развития, в т.ч. в интересах инвестиционно-строительной деятельности [3, 6-8, 13].

Первым этапом анализа рынка недвижимости является создание и наполнение аналитических баз данных: сбор информации и ее предварительная обработка [12]. Полнота и достоверность заложенных в систему данных - ключевые факторы, влияющие на качество получаемых в итоге результатов. Унифицированный подход к разработке архитектуры системы определяет эффективность работы с ней для конечных пользователей.

Важнейшей составляющей системы информационного обеспечения рынка недвижимости служит база данных сделок и предложений (далее по тексту - база данных), о проблемах создания и первичного наполнения которой исходными данными и пойдет речь в данной статье.

Прежде всего, при проектировании базы данных необходимо определить круг решаемых с ее помощью задач. Можно назвать типичными следующие:

- определение ценовых показателей и их динамики;

- определение объемов, структуры и динамики спроса и предложения;

- выявление основных ценообразующих факторов и диапазонов их значений;

- определение сроков экспозиции объектов на рынке, их динамики и взаимосвязи с ценами предложения;

- определение доходности объектов;

- хранение информации об объектах для целей индивидуальной и массовой (в т.ч. кадастровой) оценки;

- ценовое зонирование территорий.

Для решения поставленных задач база данных должна накапливать в структурированном виде информацию об объектах недвижимости (в т.ч. их физические характеристики, описание местоположения и окружения, ценовые показатели в период экспозиции на рынке и т.д.) и обеспечивать возможность ее анализа.

В настоящее время анализом рынка недвижимости профессионально занимается достаточно большое количество компаний и специалистов. Вместе с тем, системный характер имеют исследования, проводимые, прежде всего, в крупных, инвестиционно-привлекательных городах и регионах (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, города-миллион-

1Казимиров Илья Александрович, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: 89025105129, e-mail: ilya@angara.ru

Kazimirov Ilya, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89025105129, e-mail: ilya@angara.ru

1814-S520

ВЕСТНИК ИрГТУ №12 (95) 2014

28S

ники). Основные игроки на этом рынке часто совмещают аналитические исследования с риэлторской и/или инвестиционной деятельностью и не предоставляют доступ к своим информационным системам в полной мере.

Следует отметить доступные для изучения наработки ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (г. Санкт-Петербург) [5], а также программный комплекс «АДОН» Поволжского центра развития (г. Самара) [1].

Анонсированы и ведутся работы по созданию:

- Общероссийской системы мониторинга рынка недвижимости (аналитическое агентство RWAY, г. Москва) [2];

- Национальной системы стоимостного анализа на основе когнитивных ситуационных центров анализа рынка недвижимости - НАССА - КСЦ недвижимость (Компания РОСЭКО, Российское общество оценщиков, г. Москва) [10].

Существуют некоторые особенности рынка недвижимости РФ, усложняющие организацию информационной системы в целом:

- общая информационная закрытость;

- ограниченность данных о фактически совершенных сделках;

- ограниченность данных об объектах и условиях сделок с ними;

- непрозрачность ценообразования;

- разнообразие объектов и субъектов рынка, условий совершения сделок;

- отсутствие единой классификации и терминологии на рынке;

- существенная «зашумленность» информационного пространства (в т.ч. большое количество неве-рифицированных источников информации, фиктивных данных о предложениях и т.д.).

Кроме того, создание и наполнение базы данных -задача, требующая существенных временных и трудозатрат. В целом по стране такие работы носят единичный характер, зачастую закрыты, привязаны к определенным рынкам и/или решаемым задачам, что ведет к ограниченности методических разработок в этой области.

Остановимся на путях решения некоторых из вышеназванных проблем, возникающих при создании и первичном наполнении базы данных сделок и предложений на рынке недвижимости.

Методические разработки и рекомендации

Прежде всего, анализируя имеющийся опыт создания информационных систем на рынке недвижимости, следует отметить монографию [12], в которой изложены общие принципы и подходы к созданию и наполнению аналитических баз данных для целей анализа, мониторинга и моделирования рынка недвижимости. Приведенные в работе стандарты описания объектов, после необходимой адаптации к условиям конкретного рынка и поставленных задач, могут быть использованы при проектировании архитектуры базы данных (в части описания ценообразующих факторов, используемой терминологии и т.д.).

Не менее полезными в той же части являются разработки ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (г. Санкт-Петербург) [5], особенно учитывая тот факт, что они нашли практическое применение в реализованной и успешно работающей системе мониторинга и составления экономико-математических моделей объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга.

Выбор источников информации

Традиционными источниками информации на рынке недвижимости считаются:

- специализированные периодические издания;

- агентства недвижимости;

- мультилистинговые системы;

- аналитические агентства;

- государственные органы.

Остановимся подробнее на некоторых особенностях, имеющих значение при выборе источников информации для наполнения базы данных.

Специализированные периодические издания (тематические газеты, журналы, в т.ч. их Интернет-сайты) являются, пожалуй, самым традиционным и используемым источником информации на рынке недвижимости. Вместе с тем следует отметить, что доступность публикации в них объявлений о продаже и аренде для всех желающих, фактическое отсутствие верификации публикуемой информации со стороны редакций приводят к появлению большого количества неактуальных (зачастую - фиктивных) предложений, что ограничивает либо существенно затрудняет их использование для рассматриваемых целей.

Наиболее перспективными и удобными в техническом плане источниками информации для наполнения базы данных можно признать региональные мульти-листинговые системы (далее по тексту - МЛС) в сети Интернет. Не лишенные в полной мере недостатков, присущих периодическим изданиям, МЛС, как правило, содержат более структурированную и очищенную от «шума» информацию. Анализ количества и динамики предложений, состава участников рынка, сроков экспозиции представленных объектов позволяет на раннем этапе исключить неэффективные (заброшенные, «зашумленные») МЛС.

Интернет-сайты отдельных агентств недвижимости, при условии их систематического обновления, также можно рассматривать как источник информации для рассматриваемых целей. При этом, если в качестве основных источников информации используются МЛС, данные, публикуемые на сайтах агентств недвижимости, в ряде случаев существенно дополняют недостающую информацию и уточняют период экспозиции объектов на рынке.

Информационная система «Мониторинг рынка недвижимости» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [4] имеет важнейшее значение для анализа, поскольку на данный момент это единственный открытый масштабный источник информации о сделках с недвижимостью. С другой стороны, нерегулярный характер обновления информации, небольшое количество фиксируемых

284

ВЕСТНИК ИрГТУ №12 (95) 2014

1814-3520

характеристик объектов недвижимости и известная проблема с достоверностью ценовой информации существенно ограничивают его использование в настоящих условиях. Тем не менее, в перспективе, его использование представляется необходимым, поскольку позволяет, путем «стыковки» с базой предложений, отследить полный путь объекта недвижимости с момента публичной оферты до момента совершения сделки.

Разнообразие объектов и субъектов рынка

При проектировании архитектуры базы данных следует изучить основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость на рассматриваемых сегментах рынка недвижимости. В качестве основы целесообразно принять ценообразующие факторы, указываемые участниками рынка в предложениях по продаже/аренде объектов. При этом нужно выполнить унификацию используемой терминологии, например, по стандартам описания объектов [12], экономико-математическим моделям объектов нежилого фонда [5].

Полнота данных

Публикуемая информация об объектах недвижимости и условиях совершения сделок с ними в большинстве случаев носит ограниченный, зачастую противоречивый характер.

В целях повышения полноты и достоверности, а также упрощения дальнейшей обработки используемой информации, достаточно эффективными могут быть следующие меры:

- сбор данных одновременно из нескольких МЛС, а также с сайтов агентств недвижимости, с последующим (на этапе обработки информации) «склеиванием» объявлений и устранением дублей;

- сбор дополнительных данных, в явном виде не публикуемых источниками (в т.ч. сведений о дате публикации фотографий объектов на сервере, уникальных идентификаторов объектов, используемых источниками информации для внутренних целей);

- сбор данных об объекте из открытых геоинформационных систем [9, 11].

Отдельно следует предусмотреть возможность привлечения к наполнению базы данных непосредственных участников рынка. Это существенно повысит качество и полноту данных, однако потребует проработки механизмов их мотивации на долгосрочное сотрудничество.

Выводы

Нормальное функционирование и развитие рынка недвижимости невозможно без системы его информационного обеспечения.

Ключевыми факторами, влияющими на эффективность получаемых результатов и работы системы, являются полнота, качество и достоверность заложенных в базы данных сделок и предложений информации, а также унифицированный подход к разработке ее архитектуры.

При проектировании баз данных необходимо, прежде всего, четко определить круг решаемых с их помощью задач.

Методические основы и практический опыт создания информационных систем на рынке недвижимости достаточно подробно изложены в работах [5, 12].

При проектировании архитектуры баз данных следует использовать унифицированную терминологию, например, по стандартам описания объектов [12], экономико-математическим моделям объектов нежилого фонда [5], скорректированную с учетом особенностей рассматриваемых сегментов рынка.

При выборе источников информации для наполнения баз данных приоритетными являются региональные мультилистинговые системы, структурированная и обработанная информация которых, будучи дополненной данными агентств недвижимости и «состыкованной» с информационной системой «Мониторинг рынка недвижимости» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [4], а также данными открытых геоинформационных систем [9, 11], позволяет решать практически весь круг обозначенных выше задач.

Статья поступила 30.11.2014 г.

Библиографический список

1. Базы данных Комплекса АДОН // Поволжский центр развития [Электронный ресурс]. URL: http://www.pcrgroup.ru/services/adon/ (30.11.20l4).

2. Гендиректор RWAY рассказал о мониторинге рынка недвижимости на основе GIS-системы // RWAY.Ru Информационно-аналитический портал о недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://rway.ru/russia/news/54149/ (30.11.2014).

3. Матвеева М.В. К вопросу целевой фокусировки инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях развития национальной экономики // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2013. № 1 (4). С. 46-55.

4. Мониторинг рынка недвижимости // Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. URL: https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9M SSzPy8xBz9CP0os3gTZwNPL8tgY5MwIwM3A88AIwvv4FAPI3c jY_2CbEdFAO5-2_s!/ (30.11.2014).

5. Обзоры и прогнозы // Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» [Электронный ресурс]. URL:

http://www.guion.spb.ru/scientific_and_methodical_work/reviews / (30.11.2014).

6. Ощерин Л.А., Пешкова М.В. Методические подходы к разработке концепции инновационного развития территорий как основы лэнд-девелопмента в жилищном строительстве // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2011. № 1 (1). С. 10-20.

7. Пешков В.В., Токарева К.А. Управление развитием недвижимости: Инновационный подход // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 2 (3). С. 28-35.

8. Пешкова М.В. Опыт практической реализации инновационных подходов повышения прозрачности и инвестиционной привлекательности инвестиционно-строительных проектов в аспекте проблем землепользования // Известия вузов. Инве-

1814-3520

ВЕСТНИК ИрГТУ №12 (95) 2014

285

стиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 2 (3). С. 35-41.

9. Портал услуг Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс]. URL: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ (30.11.2014).

10. РОСЭКО: BI как инструмент экономики реальных ценностей // Российское общество оценщиков [Электронный ресурс]. URL: http://sroroo.ru/evaluators/materials/847645/ (30.11.2014).

11. Сайт 2ГИС [Электронный ресурс]. URL: http://2gis.ru/ (30.11.2014).

12. Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика, 2009. 606 с.

13. Яськова Н.Ю. Эволюция процессов развития инвестиционно-строительной деятельности // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 1. С. 44-45.

УДК 330.322

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННЫХ СТРУКТУР В СТРОИТЕЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ РЕГИОНА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

© О.П. Ларина1

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Показана необходимость активизации инновационной деятельности строительного комплекса Иркутской области. Отмечены причины, стимулирующие развитие кластерных структур организации строительной деятельности, наличие условий для их формирования. Представлена структура строительного кластера и алгоритм ее формирования. Выполнен SWOT-анализ кластерной концепции реализации девелоперских проектов с учетом обеспечения земельными ресурсами. Выявлены риски и предложены антирисковые мероприятия. Приведены факторы и показатели для оценки экономической эффективности деятельности компаний -участников и вклада кластера в развитие экономики региона. Ил. 5. Табл. 2. Библиогр. 15 назв.

Ключевые слова: кластерная организация производства; инновации; синергетический эффект; региональная экономика; транзакционные издержки.

FORMATION OF ORGANIZATIONAL STRUCTURES IN THE REGIONAL CONSTRUCTION SECTOR TO IMPLEMENT DEVELOPMENT PROJECTS O.P. Larina

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

The paper emphasizes the necessity to intensify innovation activity in the construction complex of the Irkutsk region. It indicates the reasons stimulating the development of cluster structures of construction organization as well as the presence of their formation conditions. The structure of the construction cluster and its formation algorithm are described. The SWOT-analysis of the cluster concept of development project implementation is performed considering the issues of land resources availability. Risks are identified and anti-risk measures are proposed. The paper also provides the factors and indicators used to assess the economic efficiency of the companies-participants and contribution of the cluster in the development of regional economy. 5 figures. 2 tables. 15 sources.

Key words: cluster organization of production; innovation; synergistic effect; regional economy; transaction costs.

В настоящее время в России на страницах разных изданий обсуждается зарубежный опыт организации кластерных структур применительно к национальной экономике как эффективному механизму регионального развития.

Интерес научного сообщества к данному вопросу проявляется и в связи с тем, что в программном правительственном документе по долгосрочному социально-экономическому развитию РФ в качестве одного из направлений перехода к инновационной модели развития экономики страны названо создание сети территориально-производственных структур как способа повышения конкурентоспособности и комплекс-

ного развития экономики территорий [1], а в протоколе межведомственной комиссии по научно-инновационной политике отмечено, что одной из главных подзадач модернизации экономики является создание условий и предпосылок к формированию устойчивых научно-производственных кооперационных связей и инновационных сетей [2].

В ряде публикаций приведены результаты исследований по использованию кластеров при реализации девелоперских инвестиционно-строительных проектов, в том числе с учетом особенностей регулирования земельных отношений [3, 6, 7, 10] и рекомендации по организации совместной работы в такой структуре

1Ларина Ольга Петровна, кандидат технических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 4G5412.

Larina Olga, Candidate of technical sciences, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 4G5412.

286

ВЕСТНИК ИрГТУ №12 (95) 2G14

1814-352G