Очереди на жилье разгонит госаренда

Минрегион сегодня представит проект строительства доходных домов в российских регионах, которые к 2020 году должны занять до 20% всего возводимого нового жилья, или каждый пятый квадратный метр. Созданный жилой фонд планируется использовать для сокращения числа очередников на собственное жилье — субъектам предлагается субсидировать не покупку недвижимости, а ее аренду, которая предполагается альтернативой социальному найму. Но в проекте пока не готовы участвовать сами застройщики: низкий уровень доходности на рынке арендного жилья не позволят им даже выйти на уровень безубыточности.

Как рассказал "Ъ" заместитель министра регионального развития Константин Королевский (автор проекта, который сегодня и представит предложение Минрегиона), необходимость возродить "доходные дома назрела давно". "Исходя из плана строительства до 2020 года — 142 млн кв. м нового жилья в год, доля арендного жилья через систему доходных домов должна составить до 20%, или 30 млн кв. м (или каждый пятый квадратный метр)",— анонсирует проект собеседник "Ъ".

Схема возведения и управления домами, которую предлагает ввести Минрегион для пилотных проектов, выглядит следующим образом: застройщик получает кредит — 70% от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения цикла строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10-11% годовых. "При масштабируемости этих проектов можно будет говорить о привлечении средств как государственного, так и негосударственных пенсионных фондов, как по участию в управлении этим арендным фондом, так и по приобретению ценных бумаг АИЖК, сформированных на основании поддержки этого направления",— поясняет Константин Королевский. Кроме того, застройщики смогут получить ряд налоговых льгот и условий займов, в том числе и государственных. В случае если застройщик решит продать квартиры самостоятельно и "по рынку", предполагается ввести систему "отступных".

Заинтересованы в строительстве доходных домов, по мнению чиновника, субъекты. В частности, сегодня на конференции в Минрегионе планируют присутствовать представители Белгородской, Новосибирской и Калужской областей (в этих регионах могут начать возводиться пилотные проекты уже в этом году). "Если мы говорим о жилье экономкласса, то это возможность для субъекта в том числе частично решать вопросы по снижению числа очередников,— говорит Константин Королевский.— По нашим оценкам, 20-30%, или 300-500 тыс. семей, стоящих сейчас в очереди на социальное жилье граждан, с удовольствием бы согласились не ждать мифических квартир, которые они по спискам получат условно к 2060 году, а уже сейчас жить в арендном фонде c условием субсидирования части арендной платы из регионального или муниципального бюджетов". От договора социального найма жилья аренда помещений в доходных домах будет отличаться отсутствием возможности для последних оформить права собственности, приватизировать и использовать жилье в качестве залоговой базы. Выбор — заключать тот или иной договор, как отмечают в Минрегионе, останется за очередниками. Ранее утвержденные планы регионов по вводу жилья под договор социального найма корректироваться не будут.

Вторая группа потребителей доходных домов, на которую ориентируется Минрегион,— это развивающиеся промышленные кластеры. "По опросам, проведенным субъектами на крупных предприятиях Татарии, Калужской, Белгородской и Новосибирской областей, в том числе и с долей иностранного капитала, работодатели не готовы сами выступать в роли застройщика, но готовы субсидировать часть арендной платы своим специалистам — от 10 до 50%",— поясняют в министерстве.

Возродить систему использования доходных домов еще в 2002 году пытался и экс-мэр Москвы Юрий Лужков (им даже было подписано постановление N 239 от 2 апреля 2002 года "О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома"). Но столичной мэрии удалось ввести в эксплуатацию только один проект — в Большом Николоворобинском переулке, 10 (в районе станции метро "Китай-город"), состоящий из 47 квартир и четырех офисов. Несмотря на то что строительство предусматривалось на льготных условиях, стоимость аренды квартир в доме сейчас полностью соответствует рынку: так, по данным ОАО "Мосжилкомплекс" (бывший ГУП; еще в 2002-м получивший полномочия по распоряжению жилыми и нежилыми помещениями в доходных домах), в этом доме сейчас сдается три четырехкомнатные квартиры по цене 120-125 тыс. руб. в месяц (без НДС; дополнительно оплачивается "комплексное обслуживание" и аренда машино-места — 7,6 тыс. и 10 тыс. руб. соответственно). Для сравнения, главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД РФ (работает преимущественно с иностранными делегатами) сдает в аренду пятикомнатную квартиру на 3-й Тверской-Ямской улице, 26 за 87 тыс. руб. в месяц (без НДС).

Пока рынок доходных домов застройщикам неинтересен из-за полного отсутствия в нем экономики, считает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. "Доходность рынка аренды не превышает 3-7%, что не покрывает даже стоимости кредита — 10-11%, а уж тем более не позволяет частным инвесторам зарабатывать",— отмечает он. По словам собеседника "Ъ", масштабное введение проектов возможно только при условии госфинансирования и создания всей инфраструктуры для застройщика на льготных условиях. "Доходные дома, как и гостиницы,— довольно сложный бизнес, инвестиции в который окупаются в долгосрочном периоде,— подтверждает гендиректор компании "Миэль-новостройки" Мария Литинецкая.— Например, организованных доходных поселков в Московской области порядка 20, в Москве — не более четырех-пяти (например, Сетунь, Покровские Холмы)".