Рантье поневоле

Для тех, кто решил инвестировать в арендное жилье, есть два основных варианта: купить квартиру на себя и самостоятельно сдавать ее в аренду или вскладчину приобрести жилье, которым будет управлять профессиональный управляющий. Во втором случае покупатель не владеет ничем, кроме доли (пая) в фонде — она пропорциональна сумме, которую он вложил в покупку,— но тоже получает доход от недвижимости. Универсального совета по выбору лучшего варианта нет — каждый останавливается на том, который оценивает как удобный и надежный.

Квартира в закрытом паевом инвестиционном фонде

Основное и очевидное преимущество инвестиций в недвижимость через закрытый паевой инвестиционный фонд — стоимость входа на этот рынок. Разница в цене покупки квартиры и пая может достигать сотен раз: если условная однокомнатная квартира в новостройке в Москве стоит около 6 млн руб. (на этапе строительства), то предложение в фондах, вкладывающих в строящиеся дома, начинается от 10 тыс. руб. Паи в фондах рентной недвижимости дороже, от 300 тыс. руб., но все равно дешевле, чем покупать квартиру целиком.

В случае с квартирой покупатель становится собственником объекта целиком вместе с положенным бременем владения. Пайщик фонда не может претендовать на выделение своей доли квадратными метрами, лишен забот собственника и получает доходность пропорционально стоимости своего пая. За беззаботность он в этом случае платит управляющей компании: ее комиссия может достигать 1% от стоимости имущества в фонде плюс комиссия депозитария (от 0,2%) и налог на доходы. По словам заместителя генерального директора "КСП капитал" Вячеслава Исмайлова, управляющая компания выступает налоговым агентом и платит 13% из доходности пая. "Пайщик не думает об этих выплатах, они вычитаются из общей доходности фонда (кроме налога на доходы), а затем она распределяется между пайщиками пропорционально их долям в фонде",— поясняет господин Исмайлов.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) обычно создается под конкретные нужды — строительство и дальнейшую продажу объекта или сдачу в аренду. В рентном фонде могут быть и готовые дома, которые уже сданы в аренду, и строящиеся объекты, тогда доходность формируется за счет увеличения стоимости имущества в фонде и текущего арендного дохода. По законодательству на формирование закрытого паевого фонда отводится шесть месяцев. Для продажи физлицам этого времени может не хватить, поэтому, чтобы уложиться в срок, недвижимость приобретает один или несколько собственников, которые затем постепенно распродают свои паи. Так, например, действует "Дом.РФ" (ранее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), ставший пионером на рынке организованного арендного жилья,— ведомство приобретает дома с целью сдачи в аренду и оформляет их в ЗПИФН "Дом.РФ". В нем сейчас ЖК "Лайнер", ЖК Match Point, "Символ" в Москве и "Сибур" в Тобольске. Аналогичная схема использована при формировании фонда "ВТБ Капитал Жилая недвижимость" — банк приобрел часть квартир в строящихся домах в Московской области и Санкт-Петербурге, предполагается, что пайщики фонда заработают на продаже готовых квартир.

Перспективная доходность

Главное, что волнует инвесторов,— доходность инвестиций. И если при самостоятельном инвестировании этот показатель можно оценить, так как рынок купли-продажи и аренды квартир существует давно, то в отношении закрытых паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости есть только заявляемый уровень доходности — единственный рентный фонд, в котором есть жилая недвижимость,— это ЗПИФН "Дом.РФ", он создан в июне 2016 года. Тогда гендиректор "Дом.РФ" (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) Александр Плутник рассчитывал на доходность инвестиций пайщиков в 5-6% годовых, минимальная стоимость пая тогда называлась в 300 тыс. руб. Вячеслав Исмайлов оценил доходность аренды жилой недвижимости с учетом расходов на комиссии и налоги в 1-2%. По данным сайта Investfunds, в октябре 2017 года компания "Дом.РФ" провела дробление паев на 300, его стоимость составила 1 тыс. руб. Доходность пая за год оказалась отрицательной, минус 2,88%, но стоимость имущества в фонде выросла на 130% (не за счет роста его стоимости, а за счет увеличения объема недвижимости в фонде). В пресс-службе ВТБ сообщили, что в фонде недвижимости "ВТБ Капитал — Жилая недвижимость 1" стоимость пая (с учетом выплаты промежуточного дохода) к 30 июня 2018 года составила 17% за полтора года.

Стандартная рекомендация управляющих по длительности инвестиций в ЗПИФН — не менее трех лет. Поэтому многим трудно решиться на покупку паев, считает Вячеслав Исмайлов: "В России с трудом планируют дольше чем на год". Фонд недвижимости формируется на срок от трех до 15 лет, и в нем ограниченное количество паев. Если фонд сформирован, то есть все паи проданы, новый пайщик может прийти, только если захочет выйти кто-то из старых. То же правило действует в обратную сторону — чтобы выйти из фонда, нужно найти покупателя на свою долю.

Риэлторы оценивают среднюю доходность инвестиций в рентное жилье в 5-6%. "Сейчас средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве примерно 18 лет, это 4-7% годовой доходности. Чем дороже объект, тем, как правило, ниже его доходность",— говорит директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова, отмечая, что доходность может быть выше, если квартира досталась собственнику в наследство, а вложения в нее ограничились умеренной суммой в косметический ремонт. Но среди тех, кто покупает жилье в ипотеку, тоже есть инвесторы. По словам госпожи Жуковой, 5-10% заемщиков заявляют о желании сдавать квартиру в аренду, чтобы погашать кредит: "Если у заемщика большой первоначальный взнос, длительный срок кредита и невысокий процент, что дает небольшой ежемесячный платеж, то сдача квартиры в аренду может покрывать платеж по кредиту на 70% в первое время обслуживания ипотеки, сначала процентов на 70 покрыть месячный платеж, а со временем, при условии досрочных платежей, его и перекрыть". Управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая считает, что средняя доходность скрывает как высокодоходные, так и неудачные для сдачи объекты. "При желании можно найти вариант с доходностью выше 13% годовых, равно как и совершенно неликвидные квартиры или апартаменты",— поясняет она. По словам госпожи Литинецкой, для инвестиций в арендное жилье лучше всего подходят апартаменты в строящемся доме с отделкой от застройщика. "Покупка на ранней стадии строительства позволит сэкономить около 20% вложений по сравнению с приобретением готовой новостройки или вторичного объекта",— поясняет эксперт. По данным "Метриума", в апартаментах в пределах МКАД малогабаритные объекты можно приобрести за 2,5-3 млн руб., а квартиры — от 3,5-4 млн руб. "Для аренды они подходят хорошо, но за счет меньшей площади стоимость ниже",— рассуждает госпожа Литинецкая. "Минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры в хрущевке рядом с метро — от 4,5-5 млн руб.",— приводит пример для сравнения Мария Литинецкая.

Формула дохода

Рассчитать доход от сдачи в аренду инвестиционной квартиры можно по формуле: (месячная стоимость найма х 12 - 13% НДФЛ) х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). В расчет не входят коммунальные платежи и налог на имущество. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники.

Пример:

Однокомнатная квартира с косметическим ремонтом стоит 7 млн руб. + 300 тыс. руб. на предметы интерьера и бытовую технику. Стоимость аренды такой квартиры — 35 тыс. руб. в месяц. Из этой суммы необходимо вычесть стоимость коммунальных платежей и сумму налога на имущество. В результате доходность от сдачи составит не более 4%, а срок окупаемости чуть более 17 лет. Трехкомнатная квартира экономкласса за 10 млн руб. с ценой аренды 50 тыс. руб. в месяц может принести 5,22% в год, или 522 тыс. руб. Срок окупаемости такой квартиры составит 19 лет и 2 месяца. Большинство арендодателей в Москве не платят налог на доходы. Учет его в этой схеме увеличит срок окупаемости.

Данные "Миэль-Аренда"

Ударим по рискам

Главный риск самостоятельных инвестиций в аренду — отсутствие правоприменительного регулирования арендного бизнеса. "Арендаторы и арендодатели чаще всего настроены на теневые отношения, что повышает взаимные риски",— говорит госпожа Литинецкая. Сейчас "белое" арендное предложение на рынке жилья только у "Дом.РФ" (оно же упаковано в ЗПИФН). "Кроме того, фискальная политика государства сейчас направлена на повышение собираемости налогов. Вопрос времени, когда власти заставят платить налоги с арендных доходов собственников жилья",— считает риэлтор, добавляя, что это может негативно повлиять на привлекательность этого бизнеса. "Наконец, сдача квартиры в аренду — это временные издержки. Управление несколькими объектами одновременно — это работа, которую собственник пока не может кому-то поручить",— резюмирует эксперт.

Обе категории инвесторов не защищены от колебания цен на недвижимость. Самостоятельные, если захотят продать квартиру до того, как окупили затраты на нее, могут оказаться в условиях падения цен на жилье, и сумма продажи окажется ниже, чем сумма покупки. Так, в период текущего кризиса, квартиры на вторичном рынке подешевели на 20-25%. Стоимость пая фонда привязана к стоимости имущества в нем, поэтому, продавая паи, пайщик в любом случае возвращает свои деньги, но тоже с поправкой на текущие цены. В ВТБ считают, что риски инвестирования в недвижимость через фонд существенно ниже, так как вложения диверсифицированы за счет того, что в фонде разные объекты недвижимости, кроме того, права пайщиков защищены, в том числе тщательной проверкой объектов управляющей компанией.

По словам генерального директора "Тринфико Проперти Менеджмент" Виталия Балановича, и в случае с рентными фондами ситуация для пайщиков не всегда прозрачная. Доходность фонда зависит от качества управления недвижимостью — умения повышать доходность аренды (asset management) и в части инженерной и социальной инфраструктуры, пространства здания (facility management). "Немногие управляющие одинаково хороши и в том и в другом, отсюда все риски",— уточняет Виталий Баланович. По его словам, рентные фонды формируются на пересечении интересов собственника недвижимости и управляющей компании. "Положено приобрести объект, сделать его арендопригодным, приносящим рентный доход, затем продавать",— приводит пример господин Баланович, продолжая, что такой порядок не вписывается в интересы управляющей компании, которая хочет продать подороже с доходностью пониже. "Поэтому текущая конструкция предполагает сначала поиск денег на покупку, затем поиск и приобретение недвижимости",— продолжает Виталий Баланович. Чтобы работать по правильному алгоритму, нужен в том числе доступ к потенциальной аудитории пайщиков. "Но банки развивают это направление, только если речь об их собственных продуктах",— говорит господин Баланович. "Массовый рынок не готов к таким продуктам",— резюмирует он.

Аренда дорожает медленно

Во всем виноват кризис

В ЦИАН посчитали, как изменились за год (с августа 2017 года) ставки аренды разнокомнатных квартир в 37 городах страны.

Выяснилось, что они в среднем выросли на 2,5% в сегменте однокомнатных квартир, а на трехкомнатные снизились почти на столько же — 2,7%. Двухкомнатные квартиры стоят почти столько же, сколько в августе 2017 года, динамика составила 1,3%. В этом году, в отличие от предыдущего отчетного периода, драйвером роста стали однокомнатные квартиры и жилье в домах советской постройки. Ранее средние ставки росли за счет подорожания аренды в более дорогих сегментах — многокомнатных квартирах и недавно сданных в эксплуатацию новостройках.

В общем объеме арендного предложения (по данным на август этого года), 52% однокомнатных квартир пришлось на дома, построенные в период СССР. В современных, введенных в эксплуатацию в 2000-2017 годах,— 37%. По сравнению с августом прошлого года объем арендного жилья в новых домах вырос на три процентных пункта, но ставка аренды в них снизилась на 0,2%. Квартир в домах, построенных до 1991 года, в августе этого года экспонировалось на четыре процентных пункта меньше, чем в прошлом году, но за год стоимость их аренды выросла на 4%.

Однокомнатные квартиры по-прежнему на вершине спроса — только в шести городах выборки их аренда подешевела: в Санкт-Петербурге (-2,7%), Воронеже (-2,8%), Владивостоке (-5,8%) и городах Приволжского ФО — Оренбурге (-2,0%), Самаре (-4,1%) и Набережных Челнах (-5,3%). Такую динамику определяет новое предложение — в некоторых городах на квартиры в новостройках растет спрос. Влияет также рост объемов жилья в кварталах массовой застройки — возникает переизбыток предложения, и сдать здесь квартиру без дисконта становится сложно.

Трехкомнатные квартиры составляют 66% предложения в Москве, в регионах они не так популярны, так как целевая аудитория таких объектов недвижимости предпочитает покупать квартиры или строить частный дом.

В Москве в старых границах города 70% арендного жилья представлено вариантами экономкласса, из них 88% квартиры, 12% комнаты, посчитали в "Инком-Недвижимости". За год общий объем предложения вырос на 27,5%, соотношение квартир и комнат осталось практически на том же уровне. По словам заместителя директора департамента аренды квартир "Инком-Недвижимости" Оксаны Поляковой, в кризис количество комнат в экспозиции выросло. В 2015 году их было 16%, а в 2016 году уже 19%. "На рынок вернулись арендаторы, заинтересованные в максимально бюджетных вариантах",— поясняет она, добавляя, что многие собственники также решились на то, чтобы сдавать часть квартиры, в которой проживают сами.

Для тех, кто решил инвестировать в арендное жилье, есть два основных варианта: купить квартиру на себя и самостоятельно сдавать ее в аренду или вскладчину приобрести жилье, которым будет управлять профессиональный управляющий.