Заморозки на почве

Кризис поставил под угрозу реализацию не только небольших девелоперских проектов, которых в последнее время было непривычно много, но и крупных строек, которые должны были сформировать новое лицо столицы. Вряд ли все они будут осуществлены.

Размер имеет значение

Сейчас у девелоперов не хватает денег на финансирование даже небольших проектов; а уж сотен миллионов долларов, которые требуются для строительства "мегапроекта", нет ни у кого. Банки же в нынешних условиях придерживаются консервативной политики и выдавать большое количество денег на один девелоперский проект не спешат.

Тем не менее есть у "мегапроектов" и свои плюсы. "Кризис отразится на любых проектах. Бытует мнение, что чем меньше проект, тем он устойчивее в критической ситуации, но я другого мнения. Экономика проекта складывается из многих составляющих. Среди наших крупных девелоперов популярны как раз мегапроекты, на которых можно варьировать и прибыль, и устойчивость этого проекта в различных ситуациях",— говорит Анжела Кузьмина, коммерческий директор ООО "Садовые кварталы" (проект застройки территории РТИ "Каучук".

Кроме того, плюс "мегапроектов" — это их долгосрочность, которая позволяет безболезненно передвинуть проект на более поздние сроки. Не обязательно замораживать "Большой Сити" — проект застройки района, прилегающего к ТТК и ММДЦ "Москва-Сити", на котором сейчас располагается множество небольших промышленных предприятий и кварталы, подлежащие реновации. История этого проекта относительно нова: в 2003 году компания "Система-Галс" предложила правительству Москвы создать единую концепцию развития этой площадки, и в 2005 году ЗАО "Большой Сити", "дочке" компании, была поручена разработка проектов планировок первоочередных кварталов. В марте 2007 года концепцию утвердили, и начались переговоры с многочисленными собственниками предприятий и разработка отдельных объектов. Строить на территории "Большого Сити" собирались практически все крупные девелоперы Москвы, "застолбившие" за собой участки, но мало кто из них обнародовал какие-либо определенные планы. Тем не менее о заморозке своих проектов в рамках "Большого Сити" уже заявила "Система-Галс". Ранее предполагалось, что первая очередь "Нового центра" будет завершена к 2010 году, а весь проект может быть закончен только к 2020-му. Теперь, похоже, проект будет отодвинут еще на несколько лет. Да и завершать его, вероятно, будут уже не те компании, которые начинали: в феврале обсуждался проект постановления правительства Москвы "О территориальной схеме зоны развития, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити"", в котором говорится, что в первом полугодии 2009 года необходимо подобрать управляющую компанию для оперативного управления проектом. В "Системе-Галс" постановление обсуждать не торопятся. "В вопросе заявленного в проекте постановления правительства Москвы выбора управляющей компании необходимо дождаться конкретных предложений правительства",— комментируют в пресс-службе компании.

Впрочем, есть и объективные сложности, мешающие развивать проект. "Сейчас работа над "Большим Сити" просто не ведется: там слишком большое количество собственников, с которыми необходимо договариваться",— говорит Константин Романов, партнер компании Knight Frank, разрабатывавшей концепцию проекта.

А вот проект ММДЦ "Москва-Сити" попал уже во второй финансовый кризис, который может помешать его реализации в срок. Тем более что инвесторами и девелоперами выступают крупные компании, которые сами столкнулись с финансовыми трудностями. Это может серьезно изменить концепцию проекта. Под вопрос уже поставлено будущее башни "Россия" — самого амбициозного проекта "Москва-Сити": у компании RussianLand Шалвы Чигиринского нет средств на ее реализацию (на строительство самой высокой башни в Европе предполагалось потратить более $1,5 млрд). В связи с этим строительство будет перенесено как минимум с 2012 года на 2016-й. Предлагаются и другие варианты изменения проекта — от перепродажи его другому инвестору (о желании купить "Россию" уже заявляла MIRAX GROUP) до уменьшения высоты башни втрое: с 612 до 200 м.

Другие объекты ММДЦ уже строятся и, скорее всего, не претерпят значительных изменений. Будущие арендаторы и кредиторы под большинство проектов "Москва-Сити" были уже найдены, и вряд ли правительство Москвы обрадовал бы их отказ от финансирования проекта, который является имиджевым для московских властей. Скорее должники могут начать расплачиваться с банками площадями. А вот с арендаторами ситуация обстоит сложнее: предварительные договоры заключались по "докризисным" ставкам, и изменение договоров может привести к существенному изменению экономики проектов для девелоперов. Правда, вносить изменения в проекты из-за изменения финансовых условий опрошенные нами девелоперы не планируют.

Остров фантазий

Есть в Москве еще не начатые мегапроекты, которые, скорее всего, так и не будут осуществлены. В конце 2007 года московским правительством был анонсирован проект строительства одного из крупнейших в мире зданий — культурно-делового центра "Хрустальный остров" площадью 2,5 млн кв. м в Нагатинской пойме по проекту Нормана Фостера. Высота комплекса должна была составить 450 м, диаметр основания — более 700 м. Но кризис помешал созданию "Хрустального острова". Инвестором проекта должна была стать Московская девелоперская компания (МДК), на паритетных началах принадлежащая Шалве Чигиринскому и столичному правительству. Однако 9 октября 2008 года эти функции с МДК были сняты: найти $3 млрд на реализацию столь масштабного проекта в условиях кризиса инвесторы не смогли. Сейчас, по официальным данным, правительство Москвы продолжает искать инвесторов, но едва ли найдет. А финансировать стройку за свой счет город тоже не станет: спасения требуют многие другие, более реалистичные проекты.

Не ясно и будущее "Золотого острова", располагающегося на Болотном острове, прямо напротив Кремля. Проект предполагал реконструкцию всей западной части Болотного острова — от стрелки до Большого Москворецкого моста.

Проект "Золотой остров" и до кризиса вызывал у участников рынка удивление: при всей своей привлекательности с экономической точки зрения, реализация его казалась сомнительной. Идея пережила смену нескольких концепций и нескольких управляющих компаний. Первый вариант застройки острова был разработан еще в 2003 году, однако строительство так и не началось. В самой близкой к реальности стадии застройка территории "Красного Октября", которая занимает 4,9 га. Компания "Гута Девелопмент" в 2007 году вывела производство за пределы Москвы, и на ее территории планировали построить элитный жилой район, многофункциональный комплекс, в составе которого останутся Музей кондитерского производства и цех ручного производства, а также отреставрировать старые здания кондитерской фабрики и здание императорского яхт-клуба. Но, похоже, активное строительство здесь начнется еще не скоро. Официально в "Гуте" ситуацию прокомментировать не смогли, помещения "Красного Октября" сейчас сдаются в аренду.

Более "живым" выглядит проект Nagatino I-land, который строится на территории АМО ЗИЛ. Предприятие признало свою убыточность и решило заняться застройкой части площадей. В результате производственные площади завода были сокращены почти в пять раз. На 32 га будет реализован проект "Nagatino I-land", который включит в себя площади офисно-делового и научно-производственного назначения, технопарк, выставочный центр, гостиницы и апартаменты, спортивно-оздоровительный центр, рестораны и кафе. Особенностью технопарка, отличающей его от конкурентов, будет централизованное управление инженерным обеспечением и телекоммуникациями. "Nagatino I-land" станет крупнейшим технопарком в Европе. У этого проекта особый статус: с одной стороны, он включен в городскую программу, с другой — реализуется полностью на коммерческие деньги (кредиты Инвестторгбанка и Внешэкономбанка). Предполагалось, что строительство будет проводиться в пять очередей и полностью завершится в 2011 году — собственники не теряют надежды на то, что эти планы осуществятся. "Конечно, в такой сложной экономической ситуации принимать решение о закладке второй и третьей очередей было непросто, но наш проект долгосрочный, и строительство продлится не один и не два года, поэтому мы рассчитываем, что ввод в эксплуатацию новых зданий осуществится в тот момент, когда рынок будет в них максимально заинтересован",— говорит Алексей Чертков, руководитель коммерческого отдела ОАО "Московский бизнес-инкубатор". Строительство первой очереди фактически завершено, в апреле начнется сдача госкомиссии. При этом из-за финансового кризиса девелопер изменил уровни арендных ставок и стратегию реализации площадей первой очереди проекта.