Пространство для маневра

Выбирая источник инвестиций в недвижимость (собственные средства или кредит), компании нередко оказываются между молотом и наковальней. Теперь у них есть третий способ решения проблемы – лизинг недвижимости.

Компании «Белый фрегат» грех жаловаться на нехватку площадей. Обход ее владений утомит марафонца: на 120 тыс. га земли размещены восемь птицефабрик, завод по производству кормов и молочное хозяйство. Впрочем, вся эта сельскохозяйственная империя примечательна не масштабами, а тем, что была построена благодаря новой для России финансовой схеме – лизингу недвижимости.

Три года назад «Белый фрегат» занимался импортом птицы и даже конкурировал с «Союзконтрактом». Однако директору компании Анатолию Буторину этого было мало, хотелось «что-то создать самому». Это желание и привело его в лизинговую компанию, владеющую недвижимостью, передаваемой в лизинг (что, правда, исключение из правил: объект сделки обычно находится в собственности третьих лиц). «У них был холодильник и земля под ним,– вспоминает Анатолий Буторин.– Я увидел эту землю и сказал: отдайте ее мне! Так все и закрутилось».

Алгоритм лизинга
«Лизинг недвижимости – это платежи в рассрочку, привлечение финансирования на выгодных условиях и оптимизация налогообложения»,– перечисляет Буторин.

Классическая схема лизинга недвижимости (в отличие от покупки здания в кредит, когда от покупателя, как правило, требуется внести не менее трети его стоимости) предполагает только наличие средств на первый арендный платеж. На деле не все лизинговые компании на это идут. Чаще всего нужен залог в размере от 10% до 30% стоимости здания. Минимальная сумма сделки – $100 тыс., максимальная не ограничивается (так, сумма контракта «Белого фрегата» с «Авангард-лизингом» составила 10 млн евро).

Договор заключается максимум на пять лет. Для сравнения: во Франции срок такого договора – не менее восьми лет при средней продолжительности 12–15 лет. Поэтому здания в лизинг передаются преимущественно неновые. С точки зрения налоговых выгод, их надо амортизировать до окончания срока действия договора, но с новыми зданиями это будет сложно: период их амортизации составляет 30 лет, и не помогает даже коэффициент ускоренной амортизации (год за три).

У компаний, желающих воспользоваться схемой (кстати, абсолютно легальной) оптимизации налогов за счет лизинга, есть две возможности. Первая – имущество передается на баланс лизингополучателя. Налог на имущество при этом можно не платить только в случае, если оно используется в сферах, где уже существуют налоговые льготы. Зато НДС сокращается на сумму выплат по договору лизинга.

Вторая возможность – имущество переходит на баланс лизингодателя. Если оно фигурирует не как основные средства, а как вложения в материальные ценности, то налог на имущество платить не надо.

И, наконец, сроки рассмотрения заявки на лизинг колеблются от одного дня до двух недель. А вот дальше, если заявка принята, начинается самое интересное – сбор документов на здание, которым должен заниматься лизингополучатель. Этот этап может занять сколько угодно времени. Все зависит от состояния документов.

Кредит недоверия
Российский потребитель лизинга недвижимости – производственное или торговое предприятие с оборотом около $50 млн в год. Если оно не входит в состав какой-нибудь крупной ФПГ, кредит для него – больная тема. Кредит или не дают вообще, или он слишком дорого стоит, или нужен невероятный залог. «В банке меня бы просто измордовали!»,– уверен Анатолий Буторин.

Примерно так же считают и другие потребители недвижимости в лизинг. «У нас просто не было другого выхода»,– говорит генеральный директор Сергиево-Посадского стекольного завода Илья Барбакадзе. Это производство, как и «Белый фрегат», возникло из небытия при участии лизинговой компании: еще в 2002 году на его месте был голый участок земли, если не считать полуразвалившейся автобазы. Основатели не имели обеспечения под кредит, но они обладали опытом и желанием построить завод. «Мы правильно составили бизнес-план, обозначили сроки строительства и ввода завода на проектную мощность, и нам удалось заключить соглашение»,– рассказывает Илья Барбакадзе. В итоге, после того как начнет работать третья производственная линия (оборудование, кстати, тоже взято в лизинг), стекольный завод станет выпускать 700 млн бутылок в год.

Анатолий Буторин считает, что для производственника лизингу вообще нет альтернативы: работать в кредит невозможно, даже если есть теоретическая возможность его взять. «Производство не окупается за год-полтора, а кредит на больший срок у нас взять невозможно»,– поясняет он.

Предположим достаточно фантастический вариант: фабрика начинает работать с первого же дня. Однако и тогда условия кредитного договора требуют немедленного начала значительных выплат – задолго до того как производство действительно встанет на ноги. В случае с лизингом недвижимости график выплат, как правило, более щадящий. Правда, если суммировать все выплаты, он обходится дороже ее покупки в кредит. С этой коллизией столкнулись владельцы фирмы «Гарт-С», одного из ведущих поставщиков канцтоваров в Самаре. Финансовый директор компании долго рассчитывал различные варианты развития бизнеса и каждый раз приходил к выводу, что кредит дешевле. И все же год назад при содействии Поволжской лизинговой компании «Гарт-С» взяла именно в лизинг более 2 тыс. кв. м офисных и складских помещений. По словам одного из совладельцев «Гарт-С» Натальи Силевич, другие возможности требовали для приобретения недвижимости высоколиквидного залога, чего «Гарт-С» предоставить не могла. Свободных же средств в полном объеме для покупки помещения у компании не было.

Чужие стены
Развитие финансового рынка на Западе значительно упростило процедуру взятия недвижимости в лизинг, а высокая конкуренция сделала ее прохождение комфортным для клиента.
Во Франции лизинг недвижимости (так называемый credit-bail) помогает новому предприятию быстро встать на ноги без больших начальных вложений. Можно привести в пример логистическую компанию Stockage Sudex, созданную в 1999 году с расчетом на значительный рост товаропотоков между Западной, Центральной и Восточной Европой. В первый же год она вышла на первое место в регионе по площади складских помещений. Вложения в развитие сети были минимальными: склады были взяты в лизинг на 15 лет, в течение которых Stockage Sudex предстоит ежеквартально выплачивать лизингодателю сумму, лишь немного превышающую стоимость аренды. К тому же компания сэкономила на налогах: при больших начальных инвестициях в недвижимость возврат уплаченного налога растягивается до момента выхода на запланированный объем реализации товаров или услуг.
Для американской группы Focus Point, которая занимается организацией конференций, проведением фокус-групп и рекрутингом, лизинговая компания не только нашла подходящий офис, но и оборудовала его. К тому же, она помогла клиенту переехать и даже подобрать персонал. Focus Point владеет десятью офисными центрами по всей стране – от Бостона до Лос-Анджелеса, но, по словам СЕО компании Томаса Бершада, открытие центра в Чикаго прошло легче всего, а переезд был прямо-таки приятным благодаря сотрудничеству с лизингодателем Gordon McAdams. Эта компания, как и большинство в США, выполняет сразу функции риэлтера, девелопера, агента по найму и лизингодателя. В отличие от российских лизинговых компаний, которые ждут, когда клиент придет к ним с конкретным объектом, Gordon McAdams сам ищет «идеальный офис». А найдя подходящее здание, опять же не в пример российским лизингодателям, компания сама ведет переговоры с владельцем, оформляет все документы и даже добивается скидок для своего клиента.
Активно использует лизинг недвижимости для освоения новых регионов сеть Wal-Mart. Отношения американского ритейлера с лизингодателем строятся по следующей схеме: лизинговая компания выкупает землю и строит торговый комплекс, в котором Wal-Mart становится якорным арендатором. Помимо экономических выгод схема дает заказчику и другие преимущества: все жалобы местных жителей на шум и грязь со стройки адресованы не ритейлеру, который все затеял, а лизинговой компании, до некоторых пор Wal-Mart ничем не владеет. Став же собственником торгового центра, Wal-Mart сам берет на себя роль лизингодателя, привлекая на выгодных условиях мелкие магазины, торгующие отдельными видами товаров.

Попасть под раздачу
Россия – не Европа. Рынок у нас молодой, и большинство банков (или других источников финансирования для лизинговых компаний) с большой опаской подходят к использованию новых кредитных продуктов и схем. Ключевой вопрос – ликвидность недвижимости. Проблема критичная и для лизинговой компании: в случае преждевременного расторжения контракта ей нужны деньги, а не завод, пусть и успешно работающий. В той же Франции существуют несколько специальных стабилизационных фондов для малых и средних компаний, поддерживаемые государством и гарантирующие вложения лизинговых компаний в новые предприятия. Если оказывается, что завод, построенный на деньги лизингодателя, не окупается, а продать его быстро слишком невыгодно или почти невозможно, часть потраченных на него средств возмещается из фонда.

В нашем случае ничего подобного нет и в обозримом будущем не предвидится. Поэтому лизингодатели на свой страх и риск принимают решения, участвовать или не участвовать в проекте. Отвечать за неудачу будут только они сами. Отсюда и повышенные требования к клиенту: в отличие от европейского бизнесмена, который может взять недвижимость в лизинг сразу после создания компании, наш, как правило, должен проработать на рынке как минимум год. Желательно, чтобы предприятие было прибыльным и высоколиквидным. Остальные требования раз от разу варьируются. В основном лизингодатель ориентируется не на цифры, указанные клиентом в балансе, или на состояние банковского счета (всем известно, наш бизнес еще не окончательно «побелел»), а на «общее ощущение» или «интуицию»,– так определили критерии оценки партнера директора лизинговых компаний.

Отбор строгий и даже очень. Купленная и оборудованная в лизинг фабрика перестает быть просто объектом недвижимости, а становится цельным проектом, который невыгодно делить на части, если дела не клеятся. «В сделку вкладываются все стороны – и сам клиент, и лизинговая компания. Если вдруг получается недофинансирование (к примеру, мы собрали $40 млн, а 41-го не хватает), весь проект разваливается, и получается, что мы работали зря»,– рассказывает директор компании «Авангард-лизинг» Александр Кожевников.

Закон по умолчанию
Впрочем, количество и сумма сделок стремительно растут. В 2004 году объем этого рынка увеличился с $36 млн до $100 млн, а сегодня, по оценкам специалистов, составляет несколько сотен миллионов долларов. Для многих лизинг оказывается самым удачным решением на фоне дефицита коммерческих помещений. Например, таким способом расширил свое присутствие на рынке один из столичных ритейлеров: за короткое время он получил в распоряжение площади под новые магазины.

Специалисты по лизингу неслучайно скрывают его имя. Здесь мало кто готов делиться подобным опытом. В первую очередь афишировать сделки не хотят лизингополучатели: при оформлении недвижимости в лизинг постоянно приходится искать компромиссы. «Это связано прежде всего с рядом юридических коллизий в действующем законодательстве, а также с наличием серьезного административного барьера в области оформления права на недвижимость и особенно на земельные участки»,– говорит зампред правления компании «Абсолют лизинг» Олег Дмитриенко.

Каждая лизинговая компания решает подобные проблемы самостоятельно, поэтому ни одна сделка в области лизинга недвижимости не похожа на другую. По той же причине на эти услуги нет готового прейскуранта. Вообще, убедить лизинговую компанию, что ей нужно купить для компании здание (а инициатором должен быть именно клиент) не так просто. Недвижимость считается наименее рискованным объектом лизинга (не автомобиль, не перекрасишь и не перебьешь номера), но иногда ее ликвидность вызывает сомнения.

Впрочем, три года назад предложений в области лизинга недвижимости в России в принципе не было. Сейчас они начинают появляться, что во многом связано с обострением конкуренции в традиционных сегментах – лизинге оборудования и автомобилей. Выбор предложений пока ограничен несколькими компаниями, которым, по признанию их директоров, еще не приходилось сталкиваться в борьбе за одного и того же клиента.