Неразменная сотка

Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" обязывает большинство пользователей земельных участков, которые они получили на правах бессрочного пользования, до конца года определиться, на каких основаниях они будут пользоваться этой землей в дальнейшем: на праве аренды или на праве собственности. Но наиболее лакомые земельные участки власти в собственность отдавать не хотят. Поэтому и пользователям не стоит торопиться. После 1 января 2006 года все равно их землю никто не отберет.

Вопрос о том, необходимо ли переоформлять постоянное (бессрочное) пользование земельными участками на право аренды или приобретать их в собственность, встает в последнее время достаточно остро. А вот однозначного ответа на него до сих пор нет. Раньше этот вид прав на земельные участки был наиболее распространенным, и проблема смены титула затрагивает многих землепользователей.

По федеральному закону "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее — Вводный закон ЗК) до 1 января 2006 года пользователи земли обязаны сделать выбор между оформлением своих прав исключительно в виде собственности на землю или в виде аренды. Срок с каждым днем становится все меньше, а слово "обязаны" сильно пугает предпринимателей, никак не могущих привыкнуть к нестабильности российского законодательства. Впрочем, ходят упорные слухи, что dead line законодатели собираются отодвинуть еще на два года. Итак, основных вопросов на повестке дня три: надо переоформлять или не надо; что будет, если не переоформить; если переоформлять, то по какой цене.

Ст. 20 Земельного кодекса (ЗК) предусматривает, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут предоставляться лишь узкому кругу лиц: государственным и муниципальным органам, государственным и муниципальным учреждениям и федеральным казенным предприятиям. На этом список исчерпан. Ни остальным юридическим лицам, ни физическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки не предоставляются. А если кто-нибудь и предоставит, то такие акты полномочных органов должны признаваться недействительными либо не подлежащими применению как противоречащие закону.

Однако, как уже было сказано, есть земельные участки, переданные юридическим и физическим лицам в бессрочное пользование до вступления в силу ЗК. Право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан и юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется, но распоряжаться указанными земельными участками они уже не могут. Пользователи земли должны определиться, на каком праве они и дальше хотят пользоваться своей землей, на праве аренды или на праве собственности, и надлежаще оформить свои права по правилам, установленным ст. 36 ЗК.

Нормы закона чиновники истолковали так, что физические и юридические лица несут обязанность переоформить свои права на землю. Понятно почему: чтобы в их кабинеты потянулись очереди. Однако в постановлении пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 года #11 указывается, что юридические лица вправе, а не обязаны переоформлять постоянное (бессрочное) пользование. Если юридическое лицо не воспользуется данным ему правом, то никаких негативных последствий не последует. Тем самым суд полностью встал на защиту интересов предпринимателей и внес ясность в ситуацию.

Отсутствие переоформления не приведет ни к изъятию земельного участка, ни к прекращению права постоянного (бессрочного) пользования. Хотя госорганы действительно делали попытки ввести принудительное переоформление после 1 января 2006 года, они не увенчались успехом. Конституционный суд в своем определении пришел к выводу, что закон лишь "предоставляет возможность приватизации земельного участка" и его нельзя рассматривать как допускающий внесудебный порядок лишения имущества или как допускающий национализацию.

Порядок самого переоформления предусмотрен ст. 36 ЗК РФ. Пользователь обращается в полномочный орган с заявлением. Срок рассмотрения заявления составляет две недели. Если чиновники задерживают сроки или отказываются принимать заявление, их бездействие можно обжаловать в суде. В заявлении должно быть выбрано право, на которое постоянное (бессрочное) пользование будет переоформляться: аренда или собственность. Причем право этого выбора закреплено именно за заявителем. Интересно отметить, что эта проблема особо остро стояла в Москве. Как известно, московские власти всеми силами пытаются не допустить, чтобы земля оказалась в частной собственности. Однако, если действовать через судебные органы, заявители могут добиться оформления земли в собственность.

В то же время следует отметить, что судебная практика по этому вопросу достаточно противоречива. В некоторых регионах (например, в Северо-Кавказском округе) применялась точка зрения, что из 36-й ст. ЗК РФ вытекает прямая обязанность полномочных органов рассмотреть заявление и направить заявителю проект того договора, который был указан. А, например, в Московском округе суд зачастую придерживался обратного подхода, оставляя выбор вида договора за полномочным органом, получившим заявление.

Отказ или затягивание процесса можно обжаловать как через оспаривание действий/бездействия полномочного органа (ст. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ), так и через понуждение заключить требуемый договор (445-я статья Гражданского кодекса РФ). Однако при рассмотрении подобного спора суд будет рассматривать саму возможность заключения такого договора. Земельный участок может быть ограничен в обороте, на него может быть наложен запрет приватизации, либо он может быть зарезервирован для государственных и муниципальных нужд, если, например, в соответствии с генеральным планом развития города на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Эта проблема уже освещалась в специальной литературе, и высказывалось мнение, что ограничения оборота дадут возможность субъектам РФ защитить свои земли от приватизации,— в частности, приводились цифры, что в Москве уже зарезервировано по градостроительным планам более 90% всех земель. Выйти из такого тупика правоприменители не в силах. Если власти хотят продвигать земельную реформу, законодатели должны это ясно продемонстрировать.

Следующий важный аспект — цена договора купли-продажи при переоформлении. Положения о цене содержатся в п. 2.1. Вводного закона ЗК. Цена земли устанавливается субъектом РФ в указанных законом пределах. В поселениях с численностью населения свыше 3 млн человек — в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога. До установления цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. В нарушение этого положения в Москве, по некоторым данным, применялась и продолжает применяться 30-кратная ставка земельного налога вместо 5-кратной.

Пленум ВАС в упомянутом выше постановлении указал, что подлежит применению только минимальная ставка земельного налога. И даже если стороны установили иную цену в договоре, то есть предприниматель якобы "добровольно" согласился ее увеличить в шесть раз, то условия о цене все равно будут определяться исходя из пятикратной ставки.

Также к стоимости земельного участка должны применяться поправочные коэффициенты, утверждаемые правительством РФ, в размере от 0.7 до 1.3. По этому вопросу не было единой судебной практики. Например, в Северо-Кавказском округе суд делал вывод, что в отсутствие коэффициентов их учитывать просто не надо, и иски о понуждении к заключению договора купли-продажи удовлетворял.

В Московском округе в основном шла обратная практика. Выводы суда сводились к следующему: к стоимости участка применяется коэффициент. Он пока не утвержден. Но по закону применяться должен. Установить правильную цену договора без него невозможно. Следовательно, само заключение договора купли-продажи земельного участка без утвержденных коэффициентов представляется невозможным. В итоге пленум определил, что отсутствие поправочных коэффициентов не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

Все вышесказанное касается ситуации, когда есть земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если же на участке располагаются здания, строения, сооружения, то возникают дополнительные проблемы.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, покупатель зданий, строения, сооружений по своему выбору обязан переоформить право на земельный участок.

В какой момент покупатель должен переоформлять указанное право постоянного (бессрочного) пользования? Из ст. 3.1. ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" может показаться, что право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к покупателю и должно быть переоформлено одновременно с покупкой недвижимости на земельном участке. Но это невозможно.

В случаях продажи здания, строения, сооружения покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (ст. 552 ГК РФ, ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗКРФ). Следовательно, к покупателю переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

И только с момента регистрации перехода права собственности на покупаемую недвижимость на покупателя ложится обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования.

Пленум установил, что покупатель "как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность".

И тем самым пленум подвел черту и по срокам переоформления: оно может производиться на общих основаниях до 1 января 2006 года, но никак не одновременно с приобретением недвижимости.

Таким образом, переоформлять до 1 января 2006 года право постоянного (бессрочного) пользования вовсе необязательно. При покупке здания, которое расположено на участке в постоянном (бессрочном) пользовании, покупатель просто замещает в данных отношениях продавца и обязанность по переоформлению ложится на него.

До сих пор существует множество юридических лиц, руководители которых считают, что пользуются земельным участком под зданием в силу закона и ничего не обязаны оформлять. На самом деле они пользуются земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое, строго говоря, следовало бы переоформлять в собственность или в аренду по новому земельному законодательству.

Пленум установил, что воспользоваться правом выбора по ст. 36 ЗК РФ можно всего один раз. Если собственником здания был заключен договор аренды, то он уже реализовал свое исключительное право приватизации и утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Однако если данный договор аренды расторгнут или истек и собственник продал здание третьему лицу, то покупатель оказывается новым собственником здания с неоформленными правами на земельный участок и получает второй шанс приобрести этот земельный участок в собственность.

АЛЕКСАНДР ОРЛОВ, юрист консалтинговой группы "Тензор"

АНОНС

3 октября Как будут платить налоги крупные предприниматели после вступления в силу приговора Ходорковскому

10 октября Легко ли быть судьей