Лучше, чем ожидали

За 10 месяцев 2010 года в Петербурге было введено в эксплуатацию около 110 тыс. кв. м площадей. Как говорят аналитики, это меньше, чем было введено за аналогичный период прошлого года, однако больше, чем прогнозировалось 10 месяцев назад. Несмотря на оптимистические прогнозы, в следующем году роста ставок аренды бизнес-центров специалисты не ожидают и говорят о том, что восстановления рынка следует ждать не ранее 2012 года.

По данным Colliers International, на ноябрь 2010 года объем офисных площадей в бизнес-центрах классов А и В составил 1,41 млн кв. м. За 10 месяцев 2010 года, по данным компании, было введено в эксплуатацию около 110 тыс. кв. м площадей. В первом квартале открылся офисный центр класса В "Гулливер" площадью 20 тыс. кв. м. В апреле 2010 года предложение увеличилось еще на 8 тыс. кв. м за счет ввода в эксплуатацию делового центра класса А Quattro Corti на Почтамтской улице. Кроме того, во II квартале было сдано два корпуса Pulkovo Sky, а также офисные центры "Бизнес-лайнер" и "Гельсингфорсский". В III квартале были введены в эксплуатацию "Технополис Пулково", офисный центр на Некрасова, 14, и "Стокманн Невский центр". До конца 2010 года, по прогнозам специалистов Colliers International, предложение увеличится еще на 20 тыс. кв. м.

Сергей Акулов, директор департамента маркетинга и продаж УК "Сенатор", вспоминает, что в 2008 году было введено 393 тыс. кв. м офисных площадей, в 2009-м — 307 тыс. кв. м, в 2010 году планировалось ввести 311 тыс. кв. м, из которых порядка 189 тыс. кв. м отводилось бизнес-центрам класса А и порядка 122 тыс. кв. м бизнес-центрам класса В. "Это общие цифры, однако если брать лишь офисную площадь, то она в корне может от этих цифр отличаться. Скажем, в планируемых в этом году бизнес-центрах класса А из заявленных 189 тыс. кв. м офисная площадь составит не более 100 тыс. кв. м. Что касается бизнес-центров класса В, то в этом году их вводилось не так много, основное внимание было сосредоточено на офисах класса А, однако можно говорить о том, что в следующем году основной акцент будет сделан на вводе в эксплуатацию именно бизнес-центров класса В", — говорит господин Акулов.

Вице-президент ГУД, управляющий партнер "АйБи Групп" Сергей Игонин рассуждает: "С одной стороны, если сравнивать с предыдущим периодом, — то в 2010 году введено офисных площадей меньше, чем в 2009-м. Но это объясняется тем, что многие объекты, заявленные ранее, то есть в докризисный период, к 2008-2009 году находились на достаточно высокой стадии готовности, что позволило их ввести в строй в 2009 году. В третьем квартале 2010 года было введено порядка 46 тыс. кв. м бизнес центров (классов А и В), и если сравнивать с третьим же кварталом 2009 года — то цифра на треть меньше. С другой стороны, это больше, чем ежеквартальный прирост за предыдущие два квартала. Соответственно, имеется тенденция к повышению".

Теми же силами

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК "Аверс", говорит, что кризис не внес существенных изменений в расстановку сил среди девелоперов, занимающихся офисными зданиями, по ее мнению, изменения могли быть больше — во всяком случае, такого развития событий опасались. Ушел, например, "Строймонтаж" (ОЦ "Монблан", 4 тыс. кв. м). Но "массовой гибели" девелоперов офисного рынка не произошло, несмотря на замораживание значительной части проектов (не появились в городе некоторые московские девелоперы, до кризиса планировавшие выход на рынок). "С другой стороны, подразделение "Дон-строя" строит "Невскую ратушу" — однако этот девелопер в кризис перешел под контроль ВТБ (инициатора проекта). Продолжал заявлять (в марте, несмотря на продолжающийся кризис) о намерении построить офисы в Петербурге немецкий девелопер Hochtief. Инвестиционно-девелоперская компания "Бьер Люмьер Холдинг", Швейцария, приобрела в начале 2010-го (или декабре 2009-го) проект бизнес-центра на Университетской набережной", — рассказала госпожа Шалаева.

Олег Барков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, говорит, что рынок меняется структурно. Он переходит от морально устаревших и стихийно управляемых объектов к качественной недвижимости с рынком профессионального управления. В Петербурге стали появляться специализированные офисные центры, целью которых является формирование и развитие бизнес-среды для специалистов в сфере высоких технологий и инноваций. Один из них — чисто коммерческий проект "Технополис" в Пулково, а другой — административно-деловой центр в ОЭЗ "Нойдорф" в Стрельне, созданный при государственной поддержке и исключительно для льготного размещения компаний-резидентов ОЭЗ. Господин Барков также констатирует, что девелоперы начинают размораживать офисные проекты. В III квартале стало известно о возобновлении работ по таким проектам, как Sun Gally Park (Лиговский проспект, 60-62, Raiffeisen Evolution), "Ладожский" (ст. м. "Ладожская", "Адамант"), бизнес-центр компании "Унисто-Петросталь" на Индустриальном проспекте, 44, бизнес-центр компании "Балтийский монолит" на проспекте Кима.

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, среди других изменений рынка называет выросшие сроки окупаемости проектов. "Сроки окупаемости существенно изменились для проектов с заемным финансированием: если до кризиса нормальным считался срок окупаемости в 5-6 лет, то сейчас он находится на уровне 10 лет. Для тех проектов, которые реализуются на собственные средства девелопера, сроки окупаемости тоже выросли из-за падения ставок аренды, но не так существенно. Качественный проект с хорошей локацией до сих пор может иметь сроки окупаемости в 5-6 лет", — говорит господин Золин.

Рентабельность проекта строительства современного офисного центра (класс А или В) составляет 20-25% (до кризиса доходила до 40%). Показатели рентабельности будут восстанавливаться по мере восстановления рынка в целом, а также роста ставок аренды. Во II квартале 2010 года наметилась тенденция к небольшому росту ставок арены, особенно в объектах с хорошим местоположением. Доходность высококачественных офисов сегодня составляет 12-13%.

Возвращение

Постепенно девелоперы начинают возвращаться к проектам, включающим офисную функцию. Эта тенденция затрагивает не только участки в центре города, где в течение всего кризиса сохранялась строительная активность, но и на периферии, где большинство проектов до сих пор заморожено. По некоторым проектам была проведена реконцепция в сторону уменьшения офисной составляющей, также на рынке есть примеры полного изменения функционального назначения с офисного на жилое.

В III квартале 2010 года, по данным Knight Frank, наблюдалось превышение объема поглощения над новым предложением, вследствие чего сократилась доля свободных помещений на рынке. Объем поглощения был на 54% больше нового предложения, что привело к уменьшению доли свободных площадей.

"Анализируя изменения в структуре поглощения, можно отметить существенное увеличение спроса на офисы класса А при относительно более стабильном спросе на офисы класса B. Так в классе B прирост поглощения за отчетный период составил 23 процента по сравнению с III кварталом 2009 года, а в сегменте класса А поглощение увеличилось в 2,2 раза. Увеличение спроса на офисы класса А объясняется довольно привлекательным текущим соотношением цены и качества по сравнению с помещениями класса В. По итогам квартала значительно выросла доля крупных сделок в объеме поглощения, большинство из которых связано с перемещением офисов компаний из зданий низкого класса. Заметную роль в этом процессе сыграли компании транспортно-логистического сектора, особенно связанные с авиацией. В результате этого заметно повысилась заполняемость бизнес-центров в деловой зоне "Пулково-3"", — рассказал господин Барков.

"Первое полугодие 2010 года закрепило позитивный тренд роста спроса, наметившийся в 2009 году. Чистый объем поглощения офисных площадей классов А и В в 2010 году ожидается на уровне 130-140 тыс. кв. м; для сравнения — в 2009 году поглощение составило 110 тыс. кв. м. Вместе с тем прирост офисных площадей ожидается на уровне 130 тыс. кв. м, что соответствует чистому объему поглощения. Ввиду этого консультанты прогнозируют к началу 2011 года снижение уровня вакантных площадей до уровня 18 процентов. В течение года арендные ставки демонстрировали плавный рост — до 10 процентов. К 2012 году прогнозируется выравнивание спроса и предложения, как следствие — рост арендных ставок", — говорят в Colliers International.

"В конце 2009 — начале 2010 года на фоне снижения объемов ввода новых объектов наблюдалось некоторое сокращение объема вакантных офисных площадей, — рассказывает Зося Захарова. — В конце III квартала 2010 года общий объем вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 245 тыс. кв. м".

Как говорят в Colliers International, средние ставки аренды для офисных помещений классов А и В стабилизировались в середине 2009 года и сейчас составляют, соответственно, $1200 и 825 за квадратный метр в год. Для офисов представительского класса в зоне prime-location диапазон ставок варьируется от 900 до 2000 руб. за квадратный метр в месяц, включая операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.

Что влияло на рынок

К значимым событиям на рынке недвижимости Colliers International относит то, что компания "Ренессанс Девелопмент" приобрела торгово-офисный комплекс Regent Hall на Владимирском пр., 23, вместе с участком, на котором он расположен. Сумма сделки составила $25,5 млн, ставка капитализации — 12%. Это самая крупная инвестиционная покупка в Петербурге с начала года. Среди прочих событий Colliers International перечисляют: "Охта Групп" приступила к строительству одного из самых масштабных проектов в области коммерческой недвижимости — МФК "Невская ратуша". В первую очередь, к 2012-2013 году будут возводить здание для администрации города площадью около 110 000 кв. м, а также два бизнес-центра класса А; Россельхозбанк приобрел офисный особняк площадью около 5 тыс. кв. м в многофункциональном комплексе "Парадный квартал" у "Группы ЛСР"; началась арендная кампания в строящемся деловом комплексе "Ренессанс Форум" на Лиговском пр., 61-63, рядом с Московским вокзалом. В состав МФК войдут бизнес-центр класса А арендуемой площадью 7800 кв. м, отель на 200 номеров и около 2000 кв. м торговых площадей. Срок сдачи запланирован на конец 2010 года; "Лидер Групп" начала строительство бизнес-центра Lider Tower на пл. Конституции арендуемой площадью 38 тыс. кв. м.

Сергей Игонин к числу важнейших для рынка событий относит и окончание строительства комплекса "Санкт-Петербург Плаза" (банк "Санкт-Петербург"): "Я считаю, что это очень интересный и знаковый проект еще и по своей локации — это объект достаточно отдаленный от центра города, на правом берегу Невы, в том районе, который с точки зрения деловой активности не развивался ранее. К тому же, на мой взгляд, хотя я и не архитектор, проект хорошо вписался в окружающую застройку — это современная архитектура, качественная и подходящая именно для этого места. Из таких интересных объектов — по своему функционалу, по техническим приемам, по инженерным решениям, по компоновке площадей — я бы отметил еще "Технополис" на Пулковском шоссе".

По итогам III квартала 2010 года во всех классах наблюдалось повышение арендных ставок. По данным аналитиков АРИН, наименьшее увеличение арендных ставок (на 1,4%) отмечено в классе А. В классе В ставки выросли на 5,3%, в классе С повышение составило 8,5%. По итогам девяти месяцев 2010 года снижение арендных ставок в классе А составило 8,4%. В классе В рост составил 3,7%, а класс С подорожал на 10,8%.

"Начиная с 2009 года, на рынке наблюдается тенденция к сужению диапазона арендных ставок между высокими и низкими классами бизнес-центров, — говорит Зося Захарова.— С одной стороны, арендодатели имеют свое представление о минимальной цене, которую они готовы получать за сдачу объекта. С другой стороны, компании (арендаторы) не готовы платить за дополнительные удобства, как это было в 2004-2008 годах".

Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, резюмирует: "Рост офисного сектора превысил наши прогнозы в начале 2010 года. Мы ожидаем продолжение этого роста и в 2011 году. Это заключается как в росте деловой активности, так и в том, что неуклонно снижается процент вакантных площадей. Свободными остаются только неликвидные объекты, а объекты с хорошим местоположением и грамотной концепцией находят своих арендаторов, более того — показывают рост ставок аренды от уровня "дна", которое было в 2009 году. До конца 2010 года плавный рост ставок аренды будет продолжаться, особенно в объектах с хорошим местоположением. Выравнивание спроса и предложения и, как следствие, рост арендных ставок мы прогнозируем к 2012 году".

"Уже в 2010 году объем чистого поглощения превысит объем ввода новых офисов, что отразится на уровне вакантных площадей. Основное снижение уровня вакансий (по 6 процентов в год), по нашим прогнозам, должно произойти в 2011 и 2012 годах. В результате к концу 2012 года показатель может опуститься до 5 процентов, что соответствует данным 2008 года — и даже более ранним периодам. При подобном сценарии развития событий на офисном рынке ставки аренды начнут расти с начала 2012 года. До этого момента существенного роста средних ставок аренды мы не ожидаем: возможна незначительная (в пределах 5 процентов) коррекция, связанная с изменениями объема предложения и уровня вакантных площадей в отдельных деловых зонах", — говорит господин Казанский.

При этом подобный сценарий может корректироваться, прежде всего, за счет изменения объема перспективного предложения. Девелоперы могут отреагировать на постепенное оздоровление ситуации и начать "размораживать" недостроенные офисные здания. В стадии строительства, по состоянию на III квартал 2010 года, на разных этапах находятся 25 бизнес-центров с арендной площадью около 300 тыс. кв. м, сроки ввода до 2013 года. Из них к вводу до конца 2010 года запланировано еще порядка 40 тыс. кв. м. Еще более 300 тыс. арендных площадей офисных объектов законсервировано на разных стадиях строительства. Из них большая часть объектов остановилась на "нулевом" цикле, и лишь около 10% "заморожено" на финальной стадии и будет достраиваться в ближайшее время.

"Ближайшие два года совершенно точно окажутся удачными для переезда: в 2010 году можно будет найти хорошие площади по адекватным ставкам, в 2011 году — самые ликвидные площади уже будут арендованы, к 2012 году мы подойдем с малоликвидными помещениями и отсутствием нового качественного предложения. Ставки вновь начнут расти, соответственно, чтобы выводить объекты в фазе роста рынка в 2013-14 году, начинать их строительство нужно уже в ближайшие два года. Именно такой тактики придерживаются знакомые нам международные девелоперы, планирующие выход на наш рынок. Здесь нужно отметить, что успешная реализация новых офисных проектов в Санкт-Петербурге будет возможна при наличии хорошего местоположения, включающего удобство подъезда на общественном и личном транспорте, достаточного количества парковочных мест, комфортных и эффективных офисных планировок", — заключает господин Казанский.

Некоторые крупные сделки по аренде в 2010 году

Название / Адрес Арендатор Класс Арендуемая офисная площадь, кв. м

"Пулково Скай" / Стартовая ул., 5 "Деловые линии" B 5 000

"Фидель" / пр. Обуховской Обороны, 70/2 "Балтнефтепродукт" B 2 100

"Ростра" / Заневский пр., 30, корпус 2 "Софт баланс" В 1800

"Гулливер" / Торфяная дор., 7 Tele2 В 1750

BolloevCenter / Гривцова пер., 4 PricewaterhouseCoopers A 1 600

"Келлерманн Центр" / 10-я Красноармейская ул., 22 "Маерск" A 1500

Заслонова, 7 Web Plus В 1177

"Сенатор" / 18-я линия, 31 "Пронто-Петербург" B 1000

"Гулливер" / Торфяная дор., 7 Компания "Эмерсон" B 952

"Линкор" / Петроградская наб., 34 Wartsila A 950

Источник: Colliers International

Наиболее значимые строящиеся офисные центры классов А и В к вводу в 2010-2011 гг.

Название Адрес Класс Арендуемая офисная площадь, кв. м

Lider Tower Ленинский пр., 153 А 38 000

"Аэропорт-Сити" Санкт-Петербург зона Пулково-3 А 28 100

Банк "Санкт-Петербург" Малоохтинский пр., участок 1 А 23 900

Сенатор" (3-я очередь) 18 линия В.О., 31 А 14 000

Певческий, 12 Певческий, 12 А 8 000

Renaissance Forum Лиговский пр., 61-63 А 7 800

Литейный, 26 Литейный пр., 26 А 6 600

"Ориенталь" Барочная ул., 12 А 4 500

Лиговский 13-15 Лиговский 13-15 А 3 000

Scandinavian ш. Революции, 69 В 14 000

"Вант" (2-я очередь) пр. Обуховской обороны, д. 120Б В 9 000

Источник: Colliers International

Наиболее значимые офисные центры классов А и В, введенные в 2010 году

Название Адрес Класс Арендуемая Дата открытия офисная площадь, кв. м

"Гулливер" (2-я очередь) Торфяная дорога, 7 В+ 20 000 I кв. 2010 г.

"Гельсингфорсский" Гельсингфорсская ул., 2 А 9 900 II кв. 2010 г.

Quattro Corti / "Кватро Корти" Почтамтская ул., 3-5 А 8 000 II кв. 2010 г.

Pulkovo Sky / "Пулково Скай" (корпуса А, С) зона Пулково-3, Стартовая ул., 5 В 27 700 II кв. 2010 г.

"Бизнес-лайнер" Вербная ул., 27 В 5 600 II кв. 2010 г.

Technopolis Pulkovo / "Технополис Пулково" Пулковское ш., 36-38 А 19 400 III кв. 2010 г.

"Некрасова, 14" Некрасова, 14 А 8 000 III кв. 2010 г.

Stockmann / "Стокманн Невский Центр" Невский пр., 114 А 5 200 III кв. 2010 г.

Источник: Colliers International