В сервисном формате

В первом квартале 2018 года продажи апартаментов осуществлялись в 36 комплексах, что превышает показатель первого квартала 2017 года на 16%. При этом за первые три месяца этого года было реализовано более 900 апартаментов, что сопоставимо с итогами четвертого квартала 2017 года и на 55% больше, чем в первом квартале 2017 года.

В феврале 2018 года был принят 16-ФЗ, который вступает в силу с января 2019 года и вводит обязательную классификацию гостиниц. Согласно закону, всем гостиницам необходимо обеспечить классификацию с присвоением определенной категории ("звезд"): до 01.07.2019 — отелям с номерным фондом более 50 номеров; до 01.01.2020 — с фондом более 15 номеров, до 01.01.2021 — всем гостиницам.

По действующему законодательству, апарт-отели (гостиницы согласно разрешительной документации) признаются нежилыми помещениями, но относятся к объектам временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения.

Предоставление апартаментов квалифицируется как оказание услуг в рамках туристической деятельности, а предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории повлечет за собой административную ответственность. К ней могут быть привлечены как управляющие компании, так и владельцы апартаментов, предоставляющие их для проживания третьим лицам.

Исключить апартаменты из сферы действия новых требований возможно в том случае, если они будут выделены в специальную категорию, не подлежащую обязательной классификации. Так, в октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов, основная цель которого — ввести понятие "апартамент", распространить действие Жилищного кодекса на нежилые помещения, а также установить правовой механизм перевода нежилых помещений в апартаменты, определить возможности постоянной регистрации в апартаментах. Изменения в сегменте апартаментов — давно ожидаемая мера, и нивелирование разницы между одним и другим форматами может привести к росту цен на апартаменты и снижению величины дисконта на этот формат.

По итогам первого квартала 2018 года продажи велись в 36 проектах, где свободное предложение составило около 5,5 тыс. апартаментов, что на 21% больше, чем в первом квартале 2017-го. Это связано с тем, что за рассматриваемый период (первый квартал 2017-го — первый квартал 2018-го) в продажу вышло 19 апарт-отелей, включая новые очереди, общей площадью около 348 тыс. кв. м (7,7 тыс. апартаментов). Непосредственно в первом квартале 2018 года в продажу вышел жилой комплекс "Дом на Львовской", в составе которого выделена секция с апартаментами.

Ниша сервисных апартаментов активно развивается в Петербурге, так как девелоперы предлагают в дополнение к собственности комплекс услуг по обеспечению покупателю регулярного дохода от аренды. По итогам первого квартала 2018 года сервисные апартаменты лидируют в объеме предложения и составляют 66% рынка.

"По сравнению с первым кварталом 2017 года доля сервисных апартаментов увеличилась на 14 п. п., что связано с тем, что за данный период в продажу вышло десять новых объектов сервисного формата, включая новые очереди, общей площадью 213 тыс. кв. м",— поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. Эксперт прогнозирует, что в среднесрочной перспективе рынок апартаментов продолжит развиваться в сервисном формате и будет одним из привлекательных сегментов для инвестиций в сфере недвижимости. В течение 2018 года вероятен выход на рынок еще 17 проектов общей площадью около 200 тыс. кв. м.

По итогам первого квартала 2018 года на рынке апартаментов было реализовано 911 юнитов. Несмотря на начало года, показатель продаж сопоставим с итогами четвертого квартала 2017 года, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи увеличились на 55%. Это говорит о росте популярности апартаментов среди покупателей, особенно в сервисном формате. Так, в первом квартале 2018 года сервисные апартаменты составили 65% продаж на рынке, а еще год назад их доля была 39%. Госпожа Московченко обращает внимание на то, что в первом квартале 2018 года основная доля спроса в сегменте сервисных апартаментов пришлась на студии (70%).

Большинство покупателей отмечает в качестве несомненного плюса апартаментов наличие в них полной отделки и меблировки. Наличие сервисных услуг в проектах с апартаментами покупатели оценивают как фактор, создающий дополнительную ценность апартаментам, что напрямую оказывает влияние на ставку аренды впоследствии, а следовательно, на их собственный доход. Поэтому один из основных факторов успеха апарт-отеля — это профессиональная управляющая компания, предоставляющая высокий уровень гостиничного сервиса.

По итогам первого квартала 2018 года средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 128 тыс. рублей за квадратный метр. Как правило, эта цена включает полную отделку, а в ряде проектов — и меблировку. В остальных проектах меблировка предлагается за дополнительную оплату в диапазоне 250-600 тыс. рублей. По сравнению с первым кварталом 2017 года средневзвешенная цена сервисных апартаментов уменьшилась на 6%, что связано со значительным количеством нового предложения данного формата, вышедшего в продажу за исследуемый период по более низким ценам.

В сегменте несервисных и рекреационных апартаментов произошло незначительное увеличение показателя средневзвешенной цены, в основном вследствие увеличения строительной готовности объектов. В элитном сегменте изменение средневзвешенной цены в основном связано с курсовыми колебаниями, так как в проектах "Дель Арте", "Резиденция на Каменном" и "Императорский яхт-клуб" цены установлены в валюте.

Средняя стоимость аренды (сроком от одного до трех месяцев) в действующих комплексах апартаментов по итогам марта 2018 года составила 38,5 тыс. рублей в месяц за номер средней площадью 28 кв. м.