Надо отдать должное

Минстрой вслед за решением Конституционного суда (КС) намерен закрыть правовой пробел, возникший в 2019 году с введением нового регулирования долевого строительства в части защиты прав залоговых кредиторов, которые финансировали строительство, не будучи дольщиками,— касается это как физлиц, приобретавших нежилые помещения, так и банков, выдающих кредиты. Сейчас де-факто они лишены возможности получить средства, если ставший проблемным многоквартирный дом был передан на достройку другому инвестору или Фонду развития территорий,— проектом же предлагается предусмотреть право на удовлетворение подобных требований. Юристы соглашаются, что сейчас права таких кредиторов не защищены — предложенные изменения смогут решить эту проблему.

Фото: Василий Дерюгин, Коммерсантъ

Минстрой подготовил законопроект, закрывающий правовой пробел в области гарантий прав залоговых кредиторов застройщиков, не являющихся дольщиками. Документ разработан во исполнение решения КС, который в июле 2022 года признал неконституционным положение закона о долевом строительстве, позволяющее при передаче долгостроя новому застройщику или Фонду развития территорий (ранее — Фонд дольщиков) де-факто аннулировать залоги без компенсации таким кредиторам.

Суть проблемы в том, что с введением с 1 июля 2019 года эскроу-счетов и механизма передачи проблемных объектов Фонду дольщиков перестала действовать норма, предусматривающая, что незавершенный объект может быть передан для достройки лишь после погашения требований залоговых кредиторов. Как признал КС, обновленное регулирование ухудшило их положение: единственный шанс на компенсацию у них оставался лишь в ходе общей процедуры банкротства застройщика при наличии у него какого-либо иного имущества, кроме недостроя.

Тогда же КС установил временные правила урегулирования подобных ситуаций, разрешив залоговым кредиторам предъявлять фонду дольщиков требования. Из этой же логики исходит в своем законопроекте и Минстрой.

Размер требований таких кредиторов (если они не были удовлетворены в ходе процедуры банкротства) будет пропорционален их доле в обеспеченных залогом обязательствах и выплачиваться из выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства (за вычетом трат на ввод объекта). При частичном удовлетворении их требований при банкротстве застройщика выплата должна быть соразмерно уменьшена.

Также предлагается прямо ввести в закон о долевом строительстве норму о передаче «незавершенки» на достройку только при отсутствии залоговых требований кредиторов, не являющихся дольщиками, либо с их согласия — но обратной силы при наличии решений судов о передаче объекта она иметь не будет. Также проектом предусматриваются гарантии выплаты зарплат лицам, привлекавшимся после начала банкротства для завершения строительства — с учетом этого, пишет Минстрой со ссылкой на экспертные оценки, бюджетные расходы могут вырасти на 8,5 млрд руб.

По словам партнера ProLegals Елены Кравцовой, сейчас залоговые кредиторы не вправе принимать решения на общих собраниях и определять судьбу недостроев.

Подобные ситуации довольно распространены — как отмечает юрист Forward Legal Олесь Груздев, залоговые кредиторы есть практически в каждом деле о банкротстве застройщика. «Учитывая, что права на землю и незавершенный объект составляют основные активы застройщика, остальные кредиторы, которые не являются участниками строительства, удовлетворения в деле о банкротстве не получают, ведь другого имущества у застройщика не остается»,— говорит он.

«Конечно, это повлияет на готовность приобретателей осуществлять достройку объектов, поскольку фактор залоговых кредиторов необходимо учитывать»,— говорит Елена Кравцова. Но, продолжает она, такое регулирование должно поставить в равные условия участников строительства, залоговых кредиторов и приобретателей объектов. Соглашается с этим и Олесь Груздев: «Законопроект усиливает положение кредиторов, не являющихся участниками строительства, и дает им больше гарантий того, что их требования хоть в какой-то степени будут удовлетворены».