Банки зачастили на склад

На складском рынке обсуждается новая сделка с банковскими структурами. «ВТБ Капитал Управление активами» ведет переговоры о покупке части площадей в логопарках PNK Group в Новосибирске и на юге Подмосковья. Ранее площади в этих же комплексах для продажи частным инвесторам через ЗПИФ приобрел «Сбербанк Управление активами».

«ВТБ Капитал Управление активами» ведет переговоры о покупке около 50 тыс. кв. м складских площадей в комплексе «PNK парк Толмачево» в Новосибирске. Об этом рассказали три собеседника “Ъ” на рынке недвижимости. Структура банка также рассматривает возможность сделки с комплексом «PNK парк Валищево» на юге Подмосковья, добавляют они. Суммарно по двум объектам «ВТБ Капитал Управление активами» может приобрести около 100 тыс. кв. м. Сами стороны переговоров, а также консультирующая их компания Knight Frank от комментариев воздержались.

«PNK парк Толмачево» расположен в 13 км от Новосибирска в районе одноименного аэропорта. По информации на сайте девелопера, общая площадь логопарка достигает 380 тыс. кв. м, среди ключевых арендаторов назывались ритейлеры «Ашан», «Лента», Fix Price и другие. В Cushman & Wakefield оценивают стоимость площадей в «PNK парк Толмачево» в 35–40 тыс. руб. за 1 кв. м. Это совпадает с данными одного из собеседников “Ъ”: по его словам, структура ВТБ может потратить на 50–60 тыс. кв. м складов 2–2,5 млрд руб.

В 2016 году площади в «PNK парк Толмачево» уже покупал «Сбербанк Управление активами»: компания тогда приобрела около 80 тыс. кв. м за 2,5 млрд руб. Затем эти склады вошли в состав закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Арендная недвижимость», паи которого предлагаются частным инвесторам. Партнер Colliers International Станислав Бибик не удивлен, что склад в Новосибирске интересен инвесторам: это один из крупнейших российских городов как по населению, так и по размеру бизнеса и одна из стратегических локаций, в том числе для иностранных компаний.

Комплекс в Валищево тоже пользуется спросом: площади в нем покупали структуры Сбербанка, а также Accent Capital Александра Самонова. Стоимость аренды в обоих комплексах PNK оценивается примерно на одном уровне: в 3,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год в Толмачево и 3,9–4 тыс. руб. за 1 кв. м в Валищево.

В последнее время предлагать свои активы инвесторам через ЗПИФ стали не только банковские структуры, но и сами девелоперы.

Та же PNK в июле 2020 года объявила о запуске инвестиционного фонда индустриальной недвижимости, в который намерена вложить активы стоимостью более 10 млрд руб. Частным инвесторам предлагается получать доходы от арендных платежей со складов, при этом минимальный размер инвестиций ограничен на уровне 3 тыс. руб. В целом складские активы в качестве инструмента для формирования ЗПИФ более привлекательны, чем, например, торговые комплексы или бизнес-центры, поскольку могут обеспечить долгосрочный арендный поток и высокую доходность, напоминает партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев.

Коммерческий директор по складской недвижимости концерна «Русич» Николай Девятилов считает, что созданием собственных ЗПИФ вскоре могут заинтересоваться еще больше девелоперов коммерческой недвижимости, поскольку это еще один способ для них выйти из проектов. Тем более что из-за снижения ключевой ставки доходность банковских депозитов физических лиц падает, а потому спрос на паи будет расти, рассуждает господин Девятилов. Но он предупреждает, что самостоятельно девелоперу вывести такой продукт и быстро реализовать его на рынке достаточно сложно, поэтому входить в ЗПИФ предпочтительно с финансовым партнером, у которого есть собственная развитая инфраструктура для работы «с розницей» и опыт по реализации подобных продуктов. PNK, в свою очередь, может быстро распродать паи, учитывая невысокий порог входа, предполагает господин Девятилов.