Отступать некуда

Введение налога на недвижимость, рассчитываемого из рыночной стоимости, может оживить стагнирующий рынок недвижимости. Правда, чиновники пока не придумали, как сделать так, чтобы новый сбор не стал налогом на роскошь или причиной массовых неплатежей.

Обсуждение налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости, напоминает корриду. Чиновники атакуют население в поисках новых способов пополнения бюджета, ссылаясь на успешный мировой опыт и налоговую справедливость. Политики трясут красной тряпкой, обещая народный бунт собственников, которые не согласятся с рыночной оценкой их жилья или не получат льготы. Пока в схватке побеждают чиновники — в 2013 году новый налог на недвижимость должен заработать. Он заменит два действующих сбора — земельный и имущественный. Налогооблагаемой базой при исчислении налоговой ставки должна стать рыночная стоимость жилых помещений. Для ее расчета сейчас формируется единый кадастр недвижимости. Росреестр проводит оценку более 60 млн объектов по всей стране. Национальный совет по оценочной деятельности разрабатывает федеральные стандарты оценки недвижимости и нормативную базу. Участники рынка не верят в повсеместное введение налога к 2013 году, но побаиваются за участь Москвы и области. Предвыборный год — хороший повод катализировать обсуждение важного имущественного сбора в регионе с самым развитым и дорогостоящим рынком недвижимости в стране. Так что в течение ближайшего года точно решится вопрос, по каким именно правилам будут платить налог на свое имущество столичные собственники.

Попытка введения «рыночного» налога на недвижимость предпринимается не впервые. Еще в 2004 году Госдума приняла соответствующий законопроект в первом чтении. Однако на этом дело застопорилось. Камнем преткновения стало отсутствие механизма массовой оценки рыночной стоимости жилья. С тех пор механизм так и не изобрели, но с ростом цен система налоговой оценки имущества еще больше оторвалась от рыночных реалий. Так что теперь чиновники настроены куда более решительно. «Наиболее сложным является вопрос, касающийся формирования объективных показателей, которые связаны с оценкой недвижимости, то есть кадастровой оценкой объектов. Действие закона о едином налоге на недвижимое имущество физических лиц в том или ином регионе возможно только при условии, что будет проведен кадастровый учет всех объектов недвижимости в этом регионе и будут официально утверждены результаты этой оценки»,— рассказывает начальник отдела имущественных и прочих налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Алексей Сорокин. По его словам, Минфин совместно с Министерством экономического развития разработали план на 2010–2012 годы включительно по введению налога на недвижимость, который предусматривает сроки проведения работ по формированию кадастра объектов недвижимости, наполняемости кадастра и проведение массовой оценки объектов недвижимости. «На основании этих показателей, которые мы предположительно получим в первом квартале 2012 года, будут подготовлены предложения в части формирования таких показателей, как предельная налоговая ставка и размеры налоговых вычетов»,— говорит господин Сорокин. Впрочем, он признается, что это оптимистичная оценка: «Как показывает практика, эти сроки уже неоднократно передвигались».

Пока же Минфин предлагает установить минимальную базовую ставку налога в размере 0,1% от стоимости имущества. При этом чиновники обещают его дифференцировать. Как еще в 2009 году заявил председатель правительства Владимир Путин: «Платить больше станут владельцы дорогой недвижимости и обширных земель, а у собственников «скромного имущества» будут льготы». «Этот вопрос тоже может быть рассмотрен»,— рассказал Алексей Сорокин.

В этом случае единый налог на элитную недвижимость, особенно для собственников нескольких объектов, рискует превратиться в налог на роскошь. «Если говорить о налоге на дорогое жилье, то его введение выглядит более реалистично. Речь здесь будет идти об индивидуальной, а не массовой оценке, следовательно, получить достоверную информацию о рыночной стоимости реально»,— говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Чиновники предполагают, что период перевода страны на новую систему имущественного налога составит примерно три года, причем велика вероятность, что первым «пострадает» столичный регион. «Если взять земельный налог, то сначала он был введен в Москве и только год спустя — за ее пределами. Так что будем ориентироваться на передовые регионы»,— говорит Алексей Сорокин. Некоторые участники рынка придерживаются такого же мнения. По словам Дмитрия Котровского, управляющего по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск», в Москве и области цена понятна: независимых источников, определяющих рыночную стоимость, предостаточно. Столичный регион вполне может стать полигоном для испытаний. «На мой взгляд, сроки абсолютно реальные. Работа по формированию реестра недвижимости ведется уже достаточно давно»,— говорит директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев. Он напоминает, что «2012 год — год выборов и дополнительная нагрузка на население страны перед этой датой так или иначе может сказаться на отношении к выборам в пользу того или иного возможного кандидата». Так что могут и поторопиться.

Впрочем, подавляющее большинство игроков рынка не верят, что налог будет введен в 2013 году. Так, по словам Ирины Шугуровой, заместителя генерального директора «Миэль-Брокеридж» по правовым вопросам, работа по постановке всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет много времени, тем более что методика определения кадастровой стоимости еще дорабатывается. Юрий Кочетков, аналитик «Инвесткафе», вовсе говорит, что никто сейчас не делает воз работы по кадастрированию объектов недвижимости, методике оценки и администрированию налога.

Несмотря на голословные и не очень сомнения в готовности кадастра, основная причина, по которой эксперты сомневаются в поднятии сборов, заключается в нерешенном вопросе о льготах для финансово несостоятельных владельцев квартир в центре. В прошлом году чиновники первый раз заговорили о защите малоимущих и пенсионеров, предложив не облагать налогом квартиры площадью до 50 кв. м. Зампред думского комитета по бюджету и налогам Александр Коган предложил квартиры площадью до 100 кв. м (участки до 10 соток) облагать налогом по минимуму, свыше 100 кв. м — объявить бизнес-классом, а больше 300 кв. м (участки более 20 соток) — «элиткой» и брать за них в сотни раз больше. В Минфине говорят, что это «вопрос дискуссионный». Пока у чиновников есть идея вычитать из налогооблагаемой базы льготников 55 кв. м. «Эта мера условная и требует дополнительных обсуждений, — говорит Алексей Сорокин. — Этот вычет может касаться определенных категорий граждан, которые на сегодняшний день обладают льготами по налогу на имущество физических лиц. А в отношении просто собственников этот вычет должен быть несколько ниже — в размере где-то 20 кв. м. Мы исходим из того, что рассматриваем не льготы, а вычеты, потому что налог местный и будет вводиться на уровне муниципальных властей. Так что прерогатива установления налоговых льгот будет за муниципальными властями».

В общем, вопрос, как быть с малоимущими владельцами больших квартир в центре, полученных по наследству или в советские годы, до сих пор не решен. По мнению Юрия Синяева, чиновники могут выбрать и другие способы защиты малоимущих. «Например, есть целевые индексации для компенсации потерь, связанных с налогом на недвижимость. Ситуация достаточно нестандартная, поскольку большое количество людей получили благодаря приватизации объекты, которые могут подпадать под понятие бизнес- или элит-класса. Какой вариант будет выбран, сложно сказать, но, на мой взгляд, оптимально выведение определенного количества квадратных метров из-под налогообложения. В любом случае создаются целевые программы, и в каждом конкретном случае подход должен быть индивидуальным, под всех подстроиться невозможно», — говорит эксперт. Управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин считает, что в случае большого количества льготников указанные расходы должны быть переложены на их соседей либо на государственный бюджет. Таким образом, предоставление льгот должно регулироваться на уровне конкретных частных ситуаций и основываться на решении муниципалитетов.

Еще один дискуссионный вопрос: как облагать налогом общее имущество — подъезды, чердаки, подвалы, землю под застройкой, проезды между домами, детские и спортивные площадки, внутренние электросети, водопроводы, санитарные зоны? По закону жители многоквартирных домов, где образованы товарищества собственников жилья (ТСЖ), имеют долю во всем этом имуществе. По словам господина Кочеткова, ТСЖ должно выступать в качестве налогового агента, чтобы упростить и удешевить сбор налогов.

«У нас по законодательству и сложившейся практике здания и земля под ними разъединены. В той же Москве хозяин земли — город, а квартиры в доме, стоящем на этой земле, принадлежат гражданам.

В результате, хотя по смыслу налога на недвижимость мы должны оценивать объект целиком, в реальности налогообложение пока ведется от собственника и по нормативной стоимости. Условно говоря, на каждую квартиру и на каждый частный дом приходит своя бумажка,— говорит Юрий Кочетков.— Но налог может браться с ТСЖ, и оценку как раз можно будет произвести с объекта „дом + земля“. Этим самым решается законодательская коллизия „единый/разделенный объект“, закон о ТСЖ как раз привязывает к дому его участок».

Однако у Минфина другая точка зрения: объектом налогообложения будут объекты кадастрового учета и объекты права как таковые: «Пока мы рассматриваем вопрос применительно к квартирам и домам. Но это дискуссионный вопрос. Есть проблема с общим имуществом многоквартирного дома: фактически оно в силу закона принадлежит собственникам квартир дома, но проблема в том, что возникновение прав в силу закона не дает возможности ни налоговому органу, ни налогоплательщикам знать конкретно, какую долю они имеют в этом праве, без его регистрации. На сегодняшний день земля под многоквартирными домами не облагается налогом только по этой причине. Росреестр не может дать никакой информации о долях, пока не зарегистрирует эти права. Соответственно, и объект есть, и право есть, а информация о долях отсутствует».

Во всем мире величина налога на недвижимость — один из важнейших факторов, которые учитывает покупатель перед совершением сделки. В России же в силу незначительности данного налога, по сути дела, этот фактор ничего не значит. «С введением налога на недвижимость, рассчитанного на основе рыночной стоимости жилья, покупатели начнут рассматривать его как один из важных ценообразующих факторов»,— говорит Дмитрий Халин. Теоретически введение налога на недвижимость оживит рынок и даже стимулирует рост цен.

Кроме того, весьма вероятно, что на продажу будут выставлены такие объекты, где уровень доходов владельца не соответствует статусу занимаемого им жилого помещения. Одинокие пенсионеры и другие малоимущие владельцы больших квартир, полученных в советские времена, не смогут содержать свое жилье и будут вынуждены продать его. Таким образом, введение налога ускорит расслоение на районы для очень обеспеченных и малообеспеченных. Впрочем, по словам Дмитрия Котровского, значительного роста на вторичном рынке ожидать не нужно, но дискуссия в обществе и недовольство будут ощутимыми. Впрочем, собственник всегда сможет оспорить оценку своей недвижимости. В 2010 году был принят закон о внесении изменений в закон об оценочной деятельности, где в том числе прописана процедура апелляции. Что же касается ипотечников, это будет очередным ударом по их доходам — вспомним 2008–2009 годы: многие покупали квартиры с привязкой к курсу $1 = 24 рубля.

В Минфине не верят в общественный резонанс, но обещают серьезные изменения. «Вопрос общественных волнений скорее надуман. Понятно, что в центре квартиры стоят гораздо дороже. Если собственник, например, одинокий пенсионер, то он всегда может отказаться от собственности, передав ее муниципалитету и заключив договор пожизненного проживания. Тогда не будет платить налог. Если не одинокий человек, то тут могут помочь заинтересованные в наследстве родственники. Конечно, могут быть проблемы. Возможно, кому-то придется переехать из центра. Вариантов много».