Район Ботанического сада в новом прочтении

Компания «Пионер» уже несколько лет осваивает территорию в районе Ботанического сада: здесь появился полноценный одноименный транспортно-пересадочный узел и построено жилье бизнес-класса со всей необходимой инфраструктурой. Сегодня девелопер, по сути, занимается комплексным развитием этой территории, дополняя контекст жилой застройки масштабной деловой и развлекательной инфраструктурой. «Ъ-Дом» рассказывает, как девелопер может изменить специфику спального района.

Вид на торгово-офисный центр Botanica

Фото: Группа компаний «Пионер»

Города в советское время проектировались по следующей концепции: в одной части горожане работали, в другой — жили. Иногда рядом с промышленным предприятием возводились кварталы, чтобы работники могли быстро добираться до цехов. Современные тенденции развития мегаполисов, вызванные возникновением новых технологий, кардинально изменили ситуацию. Тяжелая и иная промышленность исчезла из города, а все, что от нее осталось, то есть промзоны, стало проходить интенсивный процесс джентрификации.

Отдаленность мест приложения труда от места жительства стала краеугольным камнем в решении одной из главных проблем всех крупных городов мира — маятниковой миграции. Для городской экономики это серьезный вызов: увеличивается нагрузка на транспортную и другую инфраструктуру, требующую постоянного вливания бюджетных средств.

Чтобы изменить ситуацию, власти и затем девелоперы взяли на вооружение концепцию 15-минутного города. Она предполагает, что все необходимые и базовые для горожан объекты под рукой: рядом торговые и сервисные площади, а также рекреационные зоны. И, самое главное, путь от дома до работы занимает не более15 минут.

Москва — один из первых российских городов, где активно применяется этот принцип, а бизнес-центры и многофункциональные комплексы с новыми рабочими местами строятся в тех районах, которые прежде казались исключительно жилыми. Что получается в итоге — разберем на примере проекта компании «Пионер» у станций метро и МЦК «Ботанический сад» на границе двух районов — Свиблово и Ростокино.

15 минут — и дома

Вид на торгово-офисный центр Botanica

Фото: Группа компаний «Пионер»

В этом районе компания выполняет комплексное развитие территорий. Здесь расположены апарт-отель YE`S на 2,1 тыс. резидентов, 2 жилых квартала «LIFE-Ботанический сад» более чем на 7,5 тыс. жителей. Для резидентов «Ботанического сада» компания также построила образовательный центр Brookes School Moscow, куда входят школа на 500 учеников и детский сад на 240 мест. Рядом уже существуют корпуса высших учебных заведений, бизнес-центры и МФК — так, в одном из ближайших к станции метро уже работают 1,9 тыс. сотрудников и проживают 900 человек. За небольшой в масштабах истории временной промежуток у Ботанического сада вырос целый современный район.

Решив вопросы с развитием нового жилья и гостиничной инфраструктуры, «Пионер» пошел дальше и в соответствии со своим названием первым приступил к стратегии создания рабочих мест рядом с домом. На участке у метро «Ботанический сад» девелопер строит большой объект Botanica общей площадью 90 тыс. кв. м. В его составе — бизнес-центр Plaza Botanica и торговый центр Botanica Mall с видами на Останкинскую башню и парк «Сад будущего», что станет эффектным дополнением к качественной архитектуре. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2024 год.

Сейчас работы по возведению монолитного железобетонного каркаса будущего многофункционального комплекса выполнены на 60%. Непосредственно в бизнес-центре работы выполняются на уровне шестого этажа — темп взят очевидно хороший.

Было бы выгоднее построить вместо деловой инфраструктуры больше жилья? Раньше казалось, что, да, это может позволить сократить издержки и быстро получить рентабельность. Но такой подход возвращает нас в прошлое, когда в городах отдельно появлялись спальные районы, отдельно — бизнес-кластеры. Чтобы сформировать новый и действительно удобный город, бизнес и власти движутся по пути микса застройки, а компании, которым предстоит стать инвесторами и арендаторами новых деловых и торговых центров, могут только приветствовать данное решение. Ведь оно позволит и сократить время сотрудников на дорогу до работы, и заполучить новую лояльную аудиторию.

За витком — виток

Интерьеры комплекса Botanica

Фото: Группа компаний «Пионер»

В проекте Botanica девелопер неслучайно подобрал к жилью офисный и торговый функционал. Во-первых, это классический вариант mixed-use. Во-вторых, пандемия кардинально изменила требования горожан к повседневной жизни: им не хочется тратить много времени ни на дорогу в офис (отсюда и рост интереса к удаленной занятости), ни на поездку в торговый центр. Обычный резидент ЖК «LIFE-Ботанический» или других ближайших ЖК, который будет работать в бизнес-центре в Plaza Botanica, ежедневно сможет экономить на дороге два-три часа и с пользой проводить это время со своими близкими или тратить его на свои увлечения.

Сам по себе район Ботанического сада к появлению таких объектов очевидно располагает. Масштабная жилая застройка сочетается с небольшой удаленностью от центра города, удобным расположением станции метро и близостью проспекта Мира и ТТК, где деловая инфраструктура существует уже долгое время. Однако уровень деловых и торговых центров в районе прежде не располагал к переезду крупного бизнеса.

«Пионер» принял решение изменить существующее положение вещей, создав объект, который привлечет в локацию топовые компании и бренды. Так и произошло: с приходом крупного девелопера районом стали интересоваться инвесторы, желающие сохранить свои средства в офисной и торговой недвижимости нового уровня.

Самый очевидный вопрос, который сегодня интересует каждого, кто готов инвестировать в офисы, касается нового кризиса. Как поведет себя сегмент офисной недвижимости при очередном витке турбулентности в экономике?

Торгово-офисный центр Botanica

Основные характеристики

Месторасположение: Москва, Северо-Восточный административный округ, район Ростокино
Транспортная доступность: выходы из метро и со станции МЦК «Ботанический сад» интегрированы в торговый центр без выхода на улицу, 90 м до станции метро и МЦК «Ботанический сад», 1,7 км до проспекта Мира, 6 км до ТТК
Архитектурная концепция: бюро ABD Architects
Площадь здания: 89,70 тыс. кв. м
Девелопер: компания «Пионер»
Концепция проекта: четырехуровневый торговый центр, 4–18 этажей — офисы, двухуровневый подземный паркинг
Инфраструктура: в рамках комплексной застройки возле ТПУ «Ботанический сад», апарт-отель YE`S, ЖК «LIFE-Ботанический сад», ЖК «LIFE-Ботанический сад-2»
Видовые характеристики: Останкинская телебашня и парк «Сад будущего»
Окружение: интеграция с парком «Сад будущего», 700 м до Ботанического сада РАН

С момента начала рецессии прошло полгода, и даже те консультанты рынка недвижимости, которые еще в марте были довольно радикальны в своих прогнозах, сегодня признают, что резкого обвала рынка офисной недвижимости Москвы удалось избежать. По данным аналитиков Commonwealth Partnership, сейчас средневзвешенная ставка аренды в высококачественных бизнес-центрах снизилась всего на 2% по сравнению с прошлым годом. К концу текущего года возможно снижение еще на несколько процентных пунктов, но, по словам консультантов, показатель «не будет критичным». Учитывая глубину падения в других сегментах недвижимости, коррекция арендных ставок, формирующих прибыль инвесторов, в офисном секторе действительно не выглядит пугающей.

К тому же, по данным Nikoliers, рынок стал оживляться за счет смены профиля ключевых арендаторов. Вместо покинувших страну компаний из IT-индустрии, являвшихся одними из основных арендаторов в столичных бизнес-центрах, сейчас спрос на такие площади растет у компаний, предоставляющих профессиональные услуги (на 18%), тех, кто занимается добычей полезных ископаемых (рост составил 17%), а также госкорпораций (14%).

При этом в Commonwealth Partnership признают, что показатель ввода новых офисных объектов в первом полугодии 2022 года побил все антирекорды. Последний раз подобное сокращение новых строек было зафиксировано в первой половине 2017 года. Но для инвесторов эта новость позитивна: это означает, что сформированный дефицит новых офисов позволит продать помещение после ввода в эксплуатацию дороже либо сдать его в аренду быстрее. Ожидаемый рост деловой активности прогнозируется как раз через два-три года, когда и будет введен в эксплуатацию новый перспективный проект.

В чем разница

Интерьеры комплекса Botanica

Фото: Группа компаний «Пионер»

Квалифицированные инвесторы эмпирическим путем давно выяснили, что инвестиции, сделанные во время рецессии, могут в будущем выстрелить. Тем более в текущей ситуации бизнес начинает проявлять максимальные гибкость и лояльность, как в случае с «Пионером». Для покупателей офисных площадей в Plaza Botanica девелопер запустил программу, где на избранные лоты предоставляется скидка 10%. Причем лоты доступны разные: от компактных, которые интересны частным инвесторам, до целого этажа для институциональных инвесторов или компаний, желающих иметь офис в собственности. Еще одно преимущество — действующая бизнес-ипотека по ставке от 5,5% для покупки площадей в Plaza Botanica, а также возможность рассрочки на срок до ввода объекта в эксплуатацию.

Сейчас у частных инвесторов возникает вопрос, куда выгоднее инвестировать — в жилье или офисную недвижимость. Судя по тому, что доля инвестиционных сделок на рынке жилья сократилась с докризисных 25% вдвое, ответ на вопрос очевиден. Покупая по текущим ценам квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, тем более в ипотеку, инвестор уже не может гарантировать себе рост цены квадратного метра от «котлована» до завершения строительства объекта. Более того, выйти из такого актива в любой момент, особенно в ситуации активного появления новых проектов на рынке, не всегда возможно.

Еще весной вторичный рынок жилья в отсутствие льготной ипотеки серьезно просел: число сделок в сегменте сократилось почти на 40%, поскольку покупатели в массе своей переориентировались на покупки на первичном рынке, где действуют льготная программа и кредиты, субсидируемые застройщиками в рамках совместных программ с банками-партнерами. Поэтому сегодня продать «вторичку» значительно сложнее даже с приемлемым для его владельца дисконтом.

С офисами ситуация иная. Хотя на рынке появляется достаточно предложений о покупке таких площадей в различной нарезке, количество лотов все же ограничено. Учитывая, что в нынешнем году таких площадей возводится меньше, чем в прежние годы, то в среднесрочной перспективе действительно можно ожидать нехватки помещений в качественных бизнес-центрах на фоне восстановления спроса. Для владельцев офисов это только преимущество: в той же Plaza Botanica лоты будут капитализироваться и приносить больший доход своим владельцам, которые предпочтут сдать их в аренду. Инвестор, таким образом, получает возможность не только сохранить деньги от обесценивания, но и обеспечить себе многолетний стабильный пассивный доход.

Готовый офис

Интерьеры комплекса Botanica

Фото: Группа компаний «Пионер»

Бизнес-центр Plaza Botanica не единственный проект «Пионера» в сегменте офисной недвижимости. Компания реализует Ostankino Business Park, первая очередь которого сдается в эксплуатацию уже в текущем году. В конце 2021 года построен многофункциональный комплекс Technopark, в составе которого есть апарт-отель YE`S, торговая галерея и бизнес-центр.

В Ostankino Business Park девелопер использует принцип «офиса-конструктора», который предусматривает не только возможность быстрого преобразования пространства, но и готовые дизайнерские решения для этих изменений. Такая гибкость позволяет найти максимально подходящие каждому арендатору или владельцу офисов конкретные решения: от традиционного open-space до планировок с индивидуальным набором кабинетов, переговорных.

В бизнес-центре Plaza Botanica «Пионер» уделяет особое внимание инженерии. Она универсальная: все коммуникации изначально проведены так, чтобы у арендаторов и владельцев офисов была возможность оборудовать пространства под свои требования. Более того, компания предлагает офисы с отделкой «под ключ». Это немаловажно для инвесторов, приобретающих коммерческие площади для получения стабильного пассивного дохода, и арендаторам, которым требуется переехать в новый офис быстро и без лишних издержек.

По словам руководителя департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирины Хорошиловой, спрос со стороны арендаторов по-прежнему сохраняется в основном на качественные офисы с современной отделкой. «Это дает хороший потенциал для зданий в бетоне, которые могут предложить помещения с отделкой по требованиям арендатора»,— отмечает эксперт.

По словам госпожи Хорошиловой, сейчас самые ликвидные бизнес-центры в центре Москвы быстро находят своих арендаторов, что уже в обозримом будущем приведет к вымыванию такого предложения. «Это станет толчком для дальнейшей децентрализации офисного сегмента и появления качественных предложений за пределами традиционных деловых кластеров»,— прогнозирует она. К будущим популярным локациям для качественного офисного сегмента относится район Ботанического сада с его универсальной транспортной доступностью и близостью нужной инфраструктуры.

Офисные площади в Plaza Botanica интегрированы с торговыми галереями Botanica Mall, что позволяет решить сразу две задачи. Для арендаторов бизнес-центра это наличие инфраструктуры. В торговом центре запланированы не только магазины и фитнес с авторской велнес-зоной, но и модный фудхолл c сезонными открытыми террасами, выходящими в парк.

Арендаторы торговых площадей в Botanica Mall, являющейся составной частью бизнес-центра Plaza Botanica, получают дополнительный трафик и из числа офисных сотрудников соседнего делового комплекса. Это не считая пассажиров, пользующихся ТПУ «Ботанический сад», находящемся в нескольких минутах ходьбы от Plaza Botanica.

Наконец, целевой аудиторией нового проекта станут тысячи жителей уже сложившейся застройки и резиденты «LIFE-Ботанический» и других построенных и строящихся в этой локации жилых комплексов. Это позволит арендаторам торговых помещений получить стабильный трафик на протяжении всей недели: в будние дни — сотрудники офисов, в выходные — жители района. Микс площадей с разным функционалом помогает добиться синергетического эффекта, и «Пионер», очевидно, просчитал успешность данной стратегии наперед.