Жилье дешевеет без спроса

Саратов оказался в конце рейтинга 50 крупнейших городов РФ по стоимости квартир в новостройках. Цена квадратного метра на городском рынке первичного жилья в августе составила 31,2 тыс. руб. На том же уровне находятся цены в Магнитогорске и Брянске. По данным Саратовстата, стоимость жилья в регионе снижается с 2015 года. Вместе с ценами уменьшились покупательская активность и число выданных ипотечных кредитов. Эксперты считают, что в ближайшие полгода сохранится тенденция снижения спроса на жилье и, соответственно, сокращения объема продаж и умеренного понижения цен.

Первое место по стоимости жилья, как и в прошлом году, занимает Москва, где один кв.м в среднем стоит 226,4 тыс. руб., с приростом за год на 1,6 %. На втором месте — Санкт-Петербург (104,9 тыс., рост на 1,9 %), на третьем — Сочи (82,6 тыс., рост на 1,4 %). В первую десятку также входят Балашиха, Хабаровск, Севастополь, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород и Уфа. Стоимость жилья на первичном рынке в этих городах составила от 74,2 тыс. до 59,5 тыс. руб. за кв. м.

Замыкает рейтинг Магнитогорск, где цена кв. м. составила 28,7 тыс. руб. (за год снизилась на 10 %). Также в числе городов с наименьшими ценами на жилье оказались Брянск (31,04 тыс., снижение на 8,4 %), Саратов (31,2 тыс., снижение на 8,3 %), Ставрополь (36,3 тыс., снижение на 3,1 %) и Оренбург (36,6 тыс., снижение на 5,4 %).

Саратовстат фиксирует снижение цены на первичном рынке жилья в регионе третий год подряд. Так, по данным ведомства, в первом квартале 2015 года стоимость одного кв. м составляла 42,3 тыс. руб., а в первом квартале текущего — 40,6 тыс. Во втором квартале 2017 года цены снизились до 40,1 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке ситуация аналогичная: стоимость одного кв. м упала с 41,8 тыс. в первом квартале 2015 года до 38,04 тыс. — во втором квартале 2017‑го.

Снижение цен в 2015 году стало признаком стагнации рынка жилья. Директор агентства «Гамма-риэлт» Эдуард Сидорович вспоминает, что до конца 2014 года цены «росли как на дрожжах». «В конце года, когда начала расти валюта, люди хватали все по любой цене. А после Нового года начался спад. На рынке осталось мало реальных покупателей. За два с половиной года продажи упали в объемах раза в три, — сказал он. — На мой взгляд, рынок еще не достиг дна». По мнению риелторов, в отсутствие у людей денег ипотека, даже несмотря на снижение процентных ставок, пока не может стать драйвером развития рынка. По информации саратовского отделения Волго-Вятского ГУ ЦБ, за последние три года число ипотечных жилищных кредитов в регионе сократилось. Так, в 2014 году заемщикам в регионе было выдано 16,6 тыс. кредитов на покупку жилья на сумму 23,2 млрд руб., в 2015 году — всего 10,2 тыс. кредитов на сумму 14,1 млрд руб. Затем число выданных кредитов стало расти, но уровня 2014 года не достигло: в 2016 году выдано около 12,7 тыс. кредитов, за семь месяцев текущего года — 7,5 тыс.

Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев отмечает, что стоимость жилья на первичном рынке Саратова ниже, чем в соседнем Волгограде, Воронеже или Самаре. «Цена формируется на основе баланса спроса и предложения, а спрос зависит от покупательской способности потенциального потребителя, то есть от уровня доходов в том или ином регионе, — сказал он. — В соответствии с доступными данными за 2016 год, среднемесячная зарплата в Самарской области составляла порядка 26,5 тыс. руб., в Волгоградской — 24,5 тыс. руб., а в Саратовской — всего 22,2 тыс. руб. Обладая существенно меньшими денежными ресурсами для покупки жилья, жители Саратова формируют соответствующий уровень спроса. И, как показывают тенденции последних месяцев, продажи жилья снижаются именно в силу исчерпания ресурсов со стороны покупателей». По мнению аналитика, отложенный спрос предыдущих двух лет, который являлся драйвером роста объемов продаж недвижимости в конце 2016-го — первой половине 2017 года, постепенно удовлетворяется. «И в этих условиях даже снижение ставок по ипотеке до рекордно низких уровней не способно переломить ситуацию в ближайшее время — продажи жилья падают, а застройщики вынуждены опускать цены, чтобы поддерживать объемы реализации новостроек и сроки оборачиваемости капитала», — отметил он. Такая тенденция, считают эксперты, может сохраниться в ближайшие полгода.