Бегство от курятника

Когда владельцами обанкротившейся «Томилинской птицефабрики» неожиданно стали ее миноритарные акционеры – поставщики комбикормов, на месте птичников они решили построить крупнейший в ближайшем Подмосковье логистический центр. Новые владельцы рассчитывают оказаться лидерами на неразвитом рынке складской недвижимости, воспользовавшись тем, что большую часть подмосковных складов составляют ангары и овощебазы.

Вместе с начальником центра по связям с общественностью «Томилинской птицефабрики» Артуром Мирзояном мы объезжаем ее обширную территорию по заснеженной ухабистой дороге. Окружающие пейзажи как будто взяты из послевоенной кинохроники. Низкорослые здания реконструированных птичников сменяются готовыми к сносу полуразрушенными строениями, из-за которых выглядывают бетонные коробки современных построек.

Отремонтированный птичник украшает логотип компании UPS, а чуть поодаль – желтый указатель с надписью «Голдер-Электроникс»: российский производитель бытовой техники приобрел здесь земельный участок и построил на нем склад. За поворотом виднеется современное здание с выходящими во двор докшертерами (боксы для приема и погрузки грузов в фуры). Это склад класса А, который был построен ЗАО «Томилинская птицефабрика» для группы компаний «Виктория», владеющей продуктовыми розничными сетями «Дешево» и «Квартал».

Удивляться не приходится: птицеводством в Томилино не занимаются уже около двух лет. Новые владельцы «Томилинской птицефабрики» решили развивать совсем другое направление бизнеса – строительство, продажу и сдачу в аренду складских и производственных площадей.

Сейчас на «Томилинской птицефабрике» сдано в аренду 75 тыс. кв. м складских помещений класса С: арендаторы обживают отреставрированные и переоборудованные птичники. А новых зданий здесь всего три. Впрочем, гендиректор ТЛК «Томилино» Андрей Белинский уверяет, что в будущем территория бывшей птицефабрики преобразится до неузнаваемости. К 2012 году здесь обещают построить крупнейший в ближнем Подмосковье техно-логистический комплекс высокой классности общей площадью 600 тыс. кв. м.

«Томилино» уже сейчас опережает остальных игроков по площади складов, располагая 100 тыс. кв. м помещений. Ближайший конкурент – складской объект «Национальной логистической компании», построенный в 2004 году в Химках – имеет площадь 80 тыс. кв. м. А второй конкурент – «Белая Дача Маркет» – недавно отказался от планов строительства логистического комплекса, ограничившись имеющимися 30 тыс. кв. м складов.

«Томилинская птицефабрика» – холдинг, образованный на базе производства куриного яйца в подмосковном поселке Томилино. В холдинг входят завод по производству сухих и жидких яичных продуктов, АТС «Томилино», оказывающая услуги связи в некоторых районах Подмосковья под брэндом «Том-Телеком», и складской комплекс ТЛК «Томилино», расположенный на территории 140 га. Доходы холдинга в 2004 году составили 375 млн руб.
В данный момент площадь складских помещений ТЛК «Томилино» составляет 100 тыс. кв. м. К 2012 году на территории «Томилинской птицефабрики» планируется построить техно-логистический центр общей площадью 600 тыс. кв. м. Предполагаемый объем инвестиций в проект – $500 млн.

Роковые яйца
При советской власти фабрика в Томилино была градообразующим предприятием и частью огромного холдинга, в который помимо нее входили Мирная и Константиновская птицефабрики, а также Раменский комбикормовый завод. Полтора миллиона птиц и три тысячи рабочих сообща трудились, обеспечивая соседнюю Москву куриным яйцом.

После приватизации выяснилось: рентабельность предприятия стремится к нулю. Экономику птицефабрики стала подрывать возрастающая стоимость рабочей силы в Подмосковье и задолженность поселка Томилино за электроэнергию и другие коммунальные услуги: львиная часть томилинской инфраструктуры находилась на балансе предприятия. В середине 1990-х оборудование, установленное здесь еще в 1960–1970-х, начало ломаться и приходить в негодность.

К 2000 году предприятие погрязло в долгах и вошло в состояние банкротства. Фабрику возглавил внешний арбитражный управляющий от компании «Межрегионгаз», которой фабрика задолжала больше всего. Другими кредиторами были Министерство по налогам и сборам, Мосэнерго и несколько коммерческих организаций, среди которых оказался поставщик комбикормов – компания «Айтакс», принадлежащая нынешнему председателю совета директоров птицефабрики Алексею Грицине.

Весьма вероятно, что владелец «Айтакса» давно присматривался к яичному активу, ведь именно его компания в 1996 году предоставила фабрике кредит на строительство завода по переработке бракованного яйца в яичный порошок (путем диверсификации бизнеса предприятие пыталось минимизировать издержки). По словам Грицины, дальнейшие события на фабрике развивались следующим образом: «В общем собрании кредиторов мы были миноритарием, но для моей компании эти деньги имели достаточно большое значение. Поэтому мы отнеслись к процедуре очень серьезно и в период банкротства купили акции предприятия. Это позволило нам компромиссно разговаривать с остальными кредиторами, и через полгода мы пришли к мировому соглашению, взяв долги предприятия в реструктуризацию».

После смены состава акционеров и заключения мирового соглашения на фабрику пришел новый менеджмент. Находящиеся на балансе предприятия объекты ЖКХ и социального сектора, среди которых был даже томилинский стадион, команда Грицины передала местной администрации. Таким образом фабрика избавилась от необходимости их обслуживать. После этого Алексей Грицина привлек средства кредитных организаций (каких именно, он не говорит) и в полном объеме расплатился с Мосэнерго, а потом стал постепенно рассчитываться с остальными кредиторами птицефабрики.

Менеджеры Грицины разделили предприятие на несколько подразделений, выявив центры доходов и расходов. Оказалось, что прибыль приносит лишь завод по переработке яйца в яичный порошок. В 2002 году он был модернизирован под производство ферментированного яичного желтка и сухого белка.

Грицине удалось привлечь в качестве клиентов майонезных монстров НМЖК, МЖК и ЭФКО, а также Клинский мясокомбинат. Сейчас, когда «Томилинская птицефабрика» позиционируется как складской комплекс, выручка от продажи яичных продуктов составляет около 32% в общей структуре доходов.

Основное направление деятельности «Томилинской птицефабрики» – производство яйца – приносило одни убытки, и в итоге весной 2002 года его свернули. К тому моменту у новых владельцев птицефабрики окончательно созрел план перепрофилировать предприятие, создав на его месте современный техно-логистический центр.

Земля промышленного назначения
Надо сказать, что Алексею Грицине и его партнерам – троим мажоритарным акционерам «Томилинской птицефабрики» – изначально очень повезло. Получив в управление дышащую на ладан фабрику, на самом деле они приобрели нечто гораздо более ценное – земельный участок в 6 км от МКАД площадью 140 га, на котором располагалось предприятие. Участок с двух сторон обрамлен федеральными автомобильными трассами и пронизан железнодорожной веткой: идеальное место для склада.

Кроме того, территория томилинского предприятия всегда имела статус земли промышленного назначения. В то время как большинство пригодных для строительства территорий в Подмосковье – сельскохозяйственные земли. Строить новые объекты на них запрещено, а процедура перевода земель из сельскохозяйственных в промышленные иногда занимает несколько лет. Отсюда и дефицит складских площадей: по словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, потенциальная емкость московского рынка складской недвижимости в четыре раза больше той, что есть сейчас.

Создавать складской комплекс в Томилино начали с вывоза с территории 250 тыс. тонн птичьего помета: в нагрузку к «золотым» квадратным метрам подмосковной земли новым владельцам птицефабрики досталось крупное хранилище удобрений, собранных на фабрике за 40 лет. Одновременно с этим сразу несколько мелких строительных подрядчиков стали превращать птичники в склады.

Для того чтобы реализовывать свои преимущества в полной мере, в Томилино предпочитают не оказывать складские услуги, как делает большинство конкурентов, а продавать и сдавать помещения в аренду. Это расширяет круг потенциальных клиентов. Руководитель отдела складской недвижимости Colliers International Рубен Алчуджян: «В 2004 году в Москве и Подмосковье было построено 230 тыс. кв. м складской недвижимости, и лишь 50 тыс. из них попали на рынок. Владельцы оставшихся площадей оказывают услуги логистов, которые нужны не всем».

В середине 2003 года в бывших птичниках появились первые арендаторы – компании «Вимм-Билль-Данн», «Мултон», «Строй-сити», группа компаний СВ («Техносила») и «Спортмастер». Однако очень скоро в Томилино поняли, что конфигурация зданий, изначально приспособленных для содержания кур, позволяет создавать исключительно склады класса С – самого низкого в классификации складских помещений и, соответственно, самого дешевого. Это ограничивало круг потенциальных арендаторов и сильно снижало потенциал доходности. По оценкам Swiss Realty Group, в 2003 году средние арендные ставки складских площадей этого класса составляли около $90 за кв. м в год, в то время как за метр площади на складе класса А арендаторы платили $140.

Владельцы «Томилинской птицефабрики» обратились в ГУП МО «Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства», инженеры которого помогли им получить градостроительное обоснование нового строительства на территории птицефабрики, минуя бюрократические проволочки. После чего команда Грицины разъехалась в командировки – изучать опыт западных операторов складской недвижимости.

Разработкой концепции логистического комплекса занялись проектировщики из голландской компании Tebodin: Алексею Грицине понравились их проекты во Франции, Польше и Германии. В 2004 году была построена первая очередь комплекса: склад хранения и обработки замороженных продуктов (на профессиональном сленге – «холодильник»), складской терминал класса А и складской комплекс класса В+. В «холодильнике» обосновалась фирма «КПД-Терминал», а складские здания взяли в аренду компания «Лаверна» и группа компаний «Виктория».

Складская осторожность
Превратив птицефабрику в складскую территорию весной 2003 года, менеджменту птицефабрики уже через год удалось вывести предприятие-банкрот на точку безубыточности. К 2012 году Алексей Грицина рассчитывает извлекать из «плодородной» томилинской земли более $50 млн в год. Правда, для этого предстоит инвестировать в строительство и обустройство инфраструктуры около $500 млн заемных средств.

Сейчас «Томилинская птицефабрика» проводит закрытый тендер на строительство второй очереди комплекса, которое запланировано на 2005–2007 годы. Выстроить его полностью Алексей Грицина рассчитывает к 2012 году. «Мы не имеем права брать на себя риски и идем к цели поступательно»,– объясняет Андрей Белинский причину того, почему строительство комплекса растянуто на семь лет. Опять же из осторожности Белинский работает с будущими арендаторами по схеме Built to Suit. Это означает, что здания сооружают под конкретных заказчиков, которые вносят предоплату и частично финансируют строительство.

Решение работать по схеме Built to Suit менеджмент фабрики принял еще в 2002 году, после срыва сделки с холдингом «Лебедянский». Соковый производитель собирался стать самым первым арендатором в Томилино. Специально для «Лебедянского» на территории птицефабрики отреставрировали первый птичник, но холдинг неожиданно расторг договор, основанный, по сути, «на честном слове». После этого случая в Томилино страхуют финансовые риски, хотя вносить предоплату готовы далеко не все потенциальные арендаторы. «Мы пробовали привлекать на свои площади клиентов в момент ремонта, но безуспешно,– говорит Максим Колчин, директор компании UPS Supply Chain Solutions, предлагающей услуги логиста сервисных запчастей в арендованном птичнике.– Когда люди видят, что все еще не готово к работе, то просят подождать».

У «Томилинской птицефабрики» есть и другие проблемы. Новорязанское шоссе перегружено, и некоторым арендаторам комплекса уже приходится приспосабливать логистику под «график пробок». Впрочем, руководство комплекса уверяет, что это мелочи. «В генплане Московской области уже значится развязка между Новорязанским и Егорьевским шоссе, которая разгрузит транспортные потоки»,– говорит Артур Мирзоян.

Настоящим препятствием на пути развития комплекса он считает общую для всего рынка проблему: нездоровый инвестиционный климат. Западные кредитные организации пока считают вложения в российские склады высокорисковыми. По этой причине срок окупаемости ТЛК «Томилино» грозит растянуться на девять лет. Привлечение западных инвестиций, по словам Артура Мирзояна, сократило бы его почти вдвое.

Стремление как можно быстрее окупить строительство диктует стоимость аренды в Томилино. Она несколько выше среднерыночной и составляет $180 за метр складской площади класса А (по данным Swiss Realty Group, средняя цена по рынку – $160 за метр). Мирзоян оправдывается: «ТЛК „Томилино” не просто складская база, а техно-логистический комплекс». Хотя компания специализируется на сдаче в аренду и продаже складских площадей, за дополнительную плату арендаторам смогут оказать все возможные логистические услуги: погрузку и разгрузку, учет грузов, коммунальное обслуживание складов и т. д.

«Это похоже на то, что у нас в стране каждый мнит себя врачом или маркетологом,– иронизирует сотрудник одной из консалтинговых групп, сотрудничающих с птицефабрикой.– Чтобы профессионально оказывать логистические услуги, опыт копят десятилетиями, а „Томилино” на рынке всего пару лет».

Впрочем, компаний с опытом, накопленным за десятилетия, на российском рынке складской недвижимости нет. Влиятельные западные логистические операторы, такие как AIG/Lincoln и Prologis, пока воздерживаются от экспансии в Россию. Мешает дефицит промышленных земель и несовершенство законодательства.

Владельцев современных складов площадью более 10 тыс. кв. м в Подмосковье можно пересчитать по пальцам. По данным Swiss Realty Group, в московском регионе около 60% складов представляют собой ангары и овощебазы. Рынок недоразвит, поэтому в конечном итоге рассуждения экспертов о комплексе «Томилино» сводятся к одному: хорошо, что благодаря везению и находчивости бывших поставщиков комбикорма он вообще появился.