Земля против готового дома

Первичный рынок загородного элитного жилья делится на три неравные категории: земля без подряда, земля с подрядом и готовые дома от застройщика. В зависимости от экономической ситуации соотношение предложений существенно меняется. Если в предыдущий кризис 2009 года безусловным лидером были участки без подряда, то сейчас компанию им составляют готовые дома от застройщика со скидками и даже без.

1 / 4

Мотив и возможность

Самым популярным загородным предложением в любом сегменте рынка являются участки без подряда. Однако если в низком ценовом сегменте это обусловлено только их дешевизной, а также тем, что готового предложения (за исключением таунхаусов) там просто нет, то в элитном сегементе ситуация интереснее, а мотивы выбора разнообразнее. Сегодня, считает генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов, по рынку в целом участкам без подряда (УБП) отдается примерно 70-80% спроса. Причины такой популярности называет управляющий партнер компании Point Estate Павел Трейвас. В первую очередь в кризис возрастает количество продаж дешевого и ликвидного продукта независимо от того, участки это или дома. Участки в данном случае лидируют просто потому, что являются более дешевым предложением. Кроме того, застройщики охотнее предоставляют скидки на УБП, чем на другие форматы недвижимости.

Но причина популярности земельных участков не только в том, что покупатель дорогой недвижимости умеет считать деньги, но и в большей степени в том, что качественный, готовый под строительство земельный участок на элитном рынке — востребованный и редкий продукт. "Если говорить об элитном сегменте (да и о бизнес-классе докризисного уровня), то земли под такую застройку в Подмосковье крайне мало,— говорит директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын.— Это обусловлено определенными требованиями к ней — небольшим расстоянием от МКАД и уникальностью расположения (престижностью, живописностью, историей места, окружением). Основной объем качественных земельных участков был распродан с 2003 по 2008 год. Практически все эта земля застроена коттеджными поселками". Именно поэтому, даже несмотря на кризис, цены на такую землю баснословные. Допустим, поясняет эксперт, в одном из немногих поселков, где есть участки (в "Раздорах-2" или ParkVille), продается земля. Цены — от $40 тыс. до $70 тыс. за сотку и выше. Как правило, участки эти большие, например в ParkVille — от 40 соток до 2 га. Таким образом, мы получаем участок за несколько миллионов долларов. И это еще сегодняшняя цена — на самом деле еще вчера эта земля стоила бы в два раза больше.

По данным аналитиков департамента загородной недвижимости Tweed, всего на первичном рынке Подмосковья продается 623 участка без подряда на общую сумму $1 331 158 806. Лидер по объему нового предложения — Новая Рига: здесь экспонируется 506 лота со средней ценой сотки $67 736. На Рублево-Успенском шоссе — 83 лота, средняя стоимость сотки — $53 991. "Самый дорогой в нашей базе участок без подряда — площадью 114 соток и стоимостью $65 000 000 в Серебряном бору ($570 175 за сотку)",— рассказывает директор департамента загородной недвижимости Tweed Ольга Бахметьева.

Эксперты, впрочем, предупреждают: несмотря на то что участки без подряда довольно популярны у покупателей, ждать резкого роста предложения не стоит. "В кризис найдется мало девелоперов, готовых стартовать с элитным загородным проектом. Если таковые вообще остались,— говорит Павел Трейвас.— Даже, казалось бы, такой малозатратный продукт, как участки, требует от девелоперов серьезных вложений: проведения коммуникаций, обустройства общественных зон и т. д. Девелоперов, желающих сегодня рисковать и втягиваться в такие проекты, я не знаю, поэтому вероятность появления нового элитного продукта на рынке минимальна. За исключением таких объектов, как, например, Николино, где запустили вторую очередь. Но это немного другая история: это знаковый поселок, и у девелопера наверняка есть обоснования и расчеты эффективности действий".

Выбор невелик

И все же вершиной "элитной пирамиды" остаются готовые дома. Причем выбор нового предложения достаточно широк: от домов от частных инвесторов до готового предложения от застройщика, которое хоть и довольно редкое, но востребовано и достаточно выгодно для покупателей, и говорить, что участки перетягивают на себя спрос с сегмента домов было бы неверно, считает Павел Трейвас. "По моим наблюдениям, в кризис, наоборот, увеличивается количество людей, которые хотят купить дом без ремонта. Но хороших "коробок" на рынке остается немного: наиболее ликвидные предложения раскупаются в первые два-три месяца кризиса,— говорит Павел Трейвас.— А затем найти хорошую "коробку" (в подходящем месте, с правильной планировкой, достойным внешним видом и по приемлемой цене) становится достаточно трудно. И те покупатели, которым это не удается, переходят в сегмент участков без подряда в надежде построить на нем дом своей мечты. Кроме того, участки — это чаще всего продукт первичного рынка, который моментально реагирует на кризисные явления: девелоперы, не желая терять ни одного клиента, очень быстро снижают цены. А вот обратный процесс восстановления цен идет медленно: застройщики долго не решаются поднять голову после кризиса. Особенно получив такой мощный удар, как в прошлом году".

В целом все понятно: клиент, желающий в загородном доме жить, а не инвестировать "в стройку на продажу", разумеется, купил бы готовое, вместо того чтобы несколько лет заниматься возведением дома, но подходящие предложения редки.

На сегодняшнем рынке известны разные стратегии вывода на продажу домов от девелопера. Председатель совета директоров компании Kalinka Group Екатерина Румянцева вспоминает о проекте "Никольская слобода" (Новорижское ш., 9-й км), который при выходе на рынок представлял собой участки без подряда. "По мере появления в поселке индивидуальных домов девелопер сам возводил на пустующих участках дома. Это делалось для того, чтобы впоследствии стройка не мешала жителям, а кроме того, в обжитом поселке уже готовый дом легче продать",— рассказывает Екатерина Румянцева.

Сегодня структура предложения, по словам эксперта, выглядит примерно так: на Рублево-Успенском шоссе 70% — это дома "под ключ" в разном состоянии (в основном вторичное предложение), 20% — участки без подряда, 10% — "коробки" без отделки, на которые зачастую можно получить хорошую скидку. На Новой Риге ситуация несколько другая: здесь доля участков и "коробок" примерно равная — 40% на 40%, а 20% — готовые дома. Такое распределение связано с тем, что шоссе находится в постоянном развитии, активно застраивается.

Готовые дома пользуются достаточно стабильным и даже растущим спросом, считает генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. По данным аналитиков компании, за первое полугодие 2016 года общий объем сделок в сегменте коттеджей вырос на 20% относительно первого полугодия 2015 года. "Стабильным спросом пользуются дома и таунхаусы в уже построенных поселках на Минском направлении "Довиль" и "Трувиль", девелопер которых часто проводит акции и спецпредложения с выгодой до 30% от первоначальной цены",— отмечает Анастасия Могилатова.

Парадоксально, но факт: строительство домов самим девелопером может быть выгодно и для него, и для покупателя: строительство индивидуального дома выходит дороже, чем приобретение готового. "У застройщика коттеджных поселков есть одно главное преимущество — эффект масштаба,— говорит директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов. Приобретение стройматериалов, подведение коммуникаций и прочие затраты будут разделены между десятками покупателей. Индивидуальное строительство по этим параметрам окажется дороже".

На рынке существуют примеры, когда "коробки" (дома без отделки) выгоднее покупать, чем участки. Павел Трейвас рассказывает о доме площадью 500 кв. м, расположенном на участке 30 соток в поселке "Гринфилд". "Сегодня минимальная рыночная цена, по которой покупатель может приобрести участок в этом поселке, составляет около 1,3 млн руб. за сотку. Таким образом, участок у этого дома стоит 39 млн руб. Строительство дома площадью 500 кв. м обойдется в 50 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть на строительство дома понадобится еще 25 млн руб. Итого 64 млн руб. А купить сегодня аналогичный дом с участком в этом поселке можно за 57 млн руб. То есть на 7 млн руб. дешевле, чем построить его с нуля",— подсчитал эксперт. Руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty Евгения Панова приводит другой пример: "Компания Villagio Estate за последние полгода довольно существенно подняла цены на земельные участки. Если еще год назад можно было купить участок в Millennium Park или в поселке "Монтевиль" за 1-1,2 млн руб. за сотку, то сейчас официальные опубликованные цены начинаются фактически от 1,5 млн руб. В этом смысле купить готовый дом без отделки на Новорижском шоссе намного выгоднее: в премиальных поселках можно уложиться со стоимостью домовладения в 45-50 млн руб. (дом 450 кв. м, участок 20 соток). При пересчете на цены застройщика на строительство и стоимость сотки самостоятельное возведение такой коробки обойдется в 53 млн руб. Но вот если строить с привлечением независимой строительной компании (средняя цена подряда — 35 тыс. руб. за 1 кв. м), тогда цена "коробки" приближается к готовому лоту — 42 млн руб.".

Кризисный вариант

Как раз готовые дома и продаются в кризис — и продаются неплохо, отмечает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов: "Когда мы начали застраивать первую улицу в нашем новом поселке "Ренессанс Парк", то столкнулись с небывалым ажиотажем: все особняки были распроданы быстрее, чем мы закончили строительство первой партии". Первая партия состояла из 35 домов под отделку площадью от 400 кв.м до 800 кв. м и участками от 20 до 40 соток. В начале года стартовало строительство второй очереди особняков от 350 кв. м, вскоре они также будут сданы. С точки зрения архитектуры найдется вариант на любой вкус: есть минимализм, есть неоклассика, есть вариации на тему средиземноморских или приальпийских городков. Как рассказали в пресс-службе компании, комплекс реализован примерно на 40%, готовых коттеджей в продаже осталось 20. Минимальная стоимость дома от застройщика — 55 млн руб.

"Исходя из нашего опыта, выбор участка в коттеджном поселке с подрядом или же приобретение уже готового дома зависят больше от предпочтений самих клиентов, нежели от экономической ситуации в стране,— замечает руководитель направления Honka Realty Ксения Соловьева.— Бывает, что готовый дом купить удобнее — это менее затратно по времени, поскольку можно сразу же въезжать и жить. К тому же в последнее время такая покупка стала еще выгоднее. Не секрет, что сейчас покупатель диктует цены на готовые дома. У нас есть хорошие предложения на покупку готовых домов уже с учетом больших скидок. Например, в загородном поселке "Истринская ривьера" на берегу Истринского водохранилища можно приобрести готовый дом площадью 300 кв. м за 30 млн руб. Причем дом можно приобрести и в рассрочку". Всего, по данным компании, в Московском регионе в продаже сейчас около 15 готовых домов от Honka.

Новинка рынка — вышедший в большую продажу в феврале поселок "Березки" (предпродажный период стартовал в четвертом квартале 2015 года). К моменту выхода на рынок все дома в поселке были уже построены. Проект расположен в 17 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе в районе деревни Солослово и рассчитан на 151 домовладение площадью от 470 до 1640 кв. м на участках 11,5-49 соток. Рядом с поселком протекает река Медвенка. "Стоит отметить, что помимо построенных коттеджей девелопер наполнил проект такими объектами инфраструктуры, как школа и детский сад, которые уже возведены. В планах застройщика — открыть их 1 сентября. Также в этом поселке построены ресторан, ледовый каток, спортивный комплекс с бассейном и SPA-центр, сейчас на них ведутся внутренние отделочные работы",— рассказывает Анастасия Могилатова. Директор по продажам КП "Березки" Евгений Иванов говорит, что с начала продаж уже реализовано 28 домов, причем активнее всего продавались не бюджетные (минимальный бюджет продаж — 89 млн 998 тыс. руб. за 470-метровый дом), а дорогие (максимальный бюджет — 347 млн руб. за дом площадь 1600 кв. м). И сейчас, говорит Евгений Иванов, идут активные переговоры — и тоже не по самым бюджетным, а по дорогим домам. Успех проекта помимо стадии его готовности, инфраструктурного наполнения, а также нетрадиционного для Подмосковья архитектурного решения — поселок простроен по проекту швейцарского архитектора Даниэля Шиндлера — еще и в ценовой политике, считает Евгений Иванов: "У нас рублевые цены, и это тоже имеет значение. Для загородного рынка в целом это нормально, но для рынка Рублевки все же нет. Мы пока не поднимали цены, но в ближайшем будущем с учетом тех продаж, которые у нас прошли, повышать будем".

"С точки зрения девелопера вывод нового проекта на рынок в кризисный период — достаточно рискованный шаг. Однако если к моменту старта продаж это будет полностью готовый или построенный на 80-90% поселок, девелопер которого уже известен на рынке недвижимости, с конкурентоспособной ценой относительно других проектов той же локации, вероятность достижения планируемых темпов продаж возрастает",— полагает Анастасия Могилатова.