«Квадраты» избежали мобилизации

В Казани стоимость жилья в новостройках с начала 2022 года выросла на 35%, на вторичном рынке — на 5%. Такие данные представил «Циан», указав, что объявленная в сентябре частичная мобилизация «практически не сказалась на динамике цен» в регионе. Местные риелторы с такими выводами не согласны. Они фиксируют падение цен на готовое жилье на 20–25% с начала спецоперации РФ на Украине. На первичном рынке, по их данным, «цены стоят». Риелторы указывают, что единственный сегмент, где растут цены, это загородная недвижимость, которая до сих пор «значительно дешевле, чем городская». За счет активного индивидуального жилищного строительства республике удалось перевыполнить годовой план по вводу нового жилья уже к ноябрю.

Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ

По данным аналитиков платформы онлайн-объявлений «Циан», средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке Казани увеличилась на 35% с начала 2022 года — до 182,5 тыс. руб. Квартиры на вторичном рынке также дорожают, несмотря на проведение РФ спецоперации на Украине и объявленной в сентябре частичной мобилизации. Цена за 1 кв. м в ноябре достигла 143 тыс. руб. Это на 5% больше, чем в начале года.

В результате по стоимости жилья на первичном рынке Казань среди крупных городов РФ оказалась на четвертом месте — после Сочи (333,4 тыс. руб. за 1 кв. м), Москвы (320,1 тыс. руб.) и Санкт-Петербурга (235,6 тыс. руб.). При этом в Москве цены за год выросли лишь на 5%. А в Сочи даже сократились на 15%. Это единственный город в России, где наблюдается падение цен как на «первичку», так и на «вторичку».

На вторичном рынке Казань по средней цене за 1 кв. м находится на седьмом месте среди локаций, которые исследовали аналитики «Циана». Здесь дороже казанского оказалось жилье во Владивостоке, Московской области и Севастополе.

При этом в Казани одно из самых заметных превышений средней стоимости квадратного метра в новостройках над средней стоимостью на вторичном рынке. Оно составило в ноябре почти 40 тыс. руб., или 28%. При этом в сентябре до начала мобилизации превышение было 26%, а в начале 2022 года — всего 4%. Сейчас разрыв в цене выше только в двух крупных городах — Астрахани (58%) и Сочи (35%).

«Произошедший рост цен с начала года объясняется динамикой первых месяцев 2022 года»,— говорится в исследовании «Циана». Так, с января по апрель «квадрат» на «первичке» в среднем по России подорожал на 11%, на «вторичке» — на 8%. Однако с мая стоимость готового жилья «фактически стагнировала», цены на новое жилье продолжали повышаться. «Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, что позволило ценам еще немного увеличиться относительно апрельских (в итоге +13% с начала года)»,— указывают аналитики. Они напоминают, что «в сегменте готового жилья эти программы не работают, собственники ограничены в принятии решений о повышении цен». «В результате чего „квадрат“ на вторичке не только не увеличился в цене после апреля, но даже немного подешевел»,— сказано в исследовании.

В «Циан» отмечают, что объявление мобилизации в конце сентября «практически не сказалось на динамике цен». «В некоторых городах в октябре относительно сентября цены заметно снизились (или, наоборот, увеличились), отреагировав на динамику спроса на фоне мобилизации, но в ноябре вместе с относительной стабилизацией внешней повестки вернулись к предыдущему уровню»,— говорят аналитики. В «Циане» добавляют, что Казань стала одним из крупных городов, где рост «вторички» с начала года стал одним из минимальных. Но это связано с тем, что здесь «наиболее дорогое жилье» и «рост цен ограничен эффектом „высокой базы“». «Осенью 2022 года на первичном и вторичном рынках крупнейших городов РФ сохраняются тренды, сформировавшиеся еще летом,— цены стагнируют, но в новостройках фиксируется чуть более выраженный рост»,— резюмирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Добавим, что зафиксированный «Циан» рост цен на жилье в Казани произошел на фоне рекордных показателей строительства жилья в Татарстане. Вчера заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства республики Ильшат Гимаев сообщил, что в регионе с начала года ввели в эксплуатацию более 2,99 млн кв. м нового жилья. Это на 24,3% превышает уровень, достигнутый за аналогичный период прошлого года. Текущий результат уже на 8,5% превышает годовой план, отметил господин Гимаев. Объемы текущего года достигнуты в основном за счет индивидуального жилищного строительства, составившего 2,1 млн кв. м. На многоквартирное жилье пришлось 853 тыс. кв. м. К 2030 году в Татарстане планируют вводить не менее 3,5 млн кв. м жилья в год, заявил чиновник.

Директор казанского агентства «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев не согласен с выводами «Циан.Аналитики». «Действительно, частичная мобилизация не оказала влияние на этот процесс, но жилье продолжает падать. Не знаю, откуда они взяли положительные цифры»,— заявил он „Ъ“. По данным господина Савельева, с середины марта 2022 года цены на вторичном рынке уже снизились на 15–20%. На первичном рынке «цены стоят». «Но надо понимать, что почти у каждого застройщика есть различные акции, что также дает определенную скидку. Средняя цена составляет от 150 тыс. руб. за 1 кв. м»,— сказал глава агентства.

Господин Савельев называл «плюсом» тот факт, что в республике вводятся большие объемы жилья. «Потребности в новом жилье остаются достаточно большими, если не сказать огромными. Если мы будем строить не меньше, чем сейчас, то потребности закроются в лучшем случае через 10–15 лет»,— отметил он. По словам эксперта, «такие цифры выходят за счет индивидуального жилья». «Это единственный сегмент, где цены сейчас растут: в среднем за год они выросли на 20–25%. Один из факторов, которые влияют на это, льготные ипотечные программы. Но самое главное, что загородная недвижимость значительно дешевле, чем городская. Если продать стандартную двухкомнатную ленинградку 1980-х годов на 50 „квадратов“, то можно купить дом площадью 100–120 кв. м на пяти-шести сотках земли на удалении 10–15 км от Казани»,— заключил Господин Савельев.