Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого

помещения

rescission and discharge of the hiring contract of specialised premises

УДК 347.453.046

А.В. МАКСИМЕНКО,

кандидат юридических наук

A.V. MAKSIMENKO,

the candidate of jurisprudence, the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs in Russia

Аннотация: В работе отмечено, что расторжение договора найма специализированного жилого помещения может происходить как по инициативе нанимателя, так и наймодателя, при этом наниматель специализированного жилого помещения имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в любое время, а наймодатель вправе требовать его расторжения лишь в судебном порядке.

Ключевые слова: договор найма специализированного жилого помещения, наймодатель, наниматель, расторжение договора, прекращение договора, жилое помещение.

Abstract: In work it is noticed that the rescission of the hiring contract of specialised premises, can occur as at the initiative of the hirer, and of the renter. Thus, the hirer of specialised premises has the right to rescind unilaterally the hiring contract of specialised premises at any time, but the renter has the right to demand its rescission only judicially.

Key words: The hiring contract of specialised premises, the hirer, the renter, contract rescission, discharge of the contract, premises.

Действующий Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. При этом расторжение договора обязательно влечет его прекращение, в связи с чем целесообразнее было бы рассматривать расторжение договора найма специализированного жилого помещения как одно из оснований его прекращения.

В соответствии со ст. 101 ЖК РФ расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно по соглашению сторон, т.е. взаимному согласию наймодателя и нанимателя. Это означает, что нани-

матель и наймодатель по данному договору, достигнув соглашения, вправе расторгнуть его в любое время.

Наниматель специализированного жилого помещения может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в одностороннем порядке в любое время. Такое расторжение допускается независимо от причин, которыми руководствуется наниматель, т.е. он может и не объяснять наймодателю мотивы своего решения.

Может ли договор найма специализированного жилого помещения предусматривать срок обязательного предварительного уведомления наймодателя о предстоящем

расторжении договора по инициативе нанимателя? На наш взгляд, возможность установления в договоре такого срока противоречила бы целевому назначению указанных помещений: гражданин был бы вынужден оставаться в помещении (и оплачивать пользование им!) уже после того, как реальная необходимость его использования отпала. В условиях дефицита жилья в нашей стране (особенно - специализированных помещений) такое решение привело бы к нерациональному его использованию и, значит, не способствовало бы решению жилищной проблемы [1].

Следует отметить, что законодатель не ставит условием расторжения договора найма специализированного жилого помещения согласие членов семьи. Статья 101 ЖК РФ не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи.

Представляется, что данное положение должно иметь исключение. Так, в частности, жилое помещение вынужденному переселенцу и беженцу предоставляется с учетом членов семьи, также признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами и беженцами [2].

В случае выезда нанимателя специализированного жилого помещения и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Но, думается, что наниматель должен предупредить наймодателя о своем выезде. Бывают случаи, когда наниматель может выехать временно, по каким-либо уважительным обстоятельствам. При этом право пользования специализированным жилым помещением может и не прекратиться. Будет более правильно известить об этом наймодателя, чтобы впоследствии избежать спора о праве пользования этим помещением [3].

Таким образом, расторжение договор найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя происходит во внесудебном порядке.

По требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем либо проживающими с ним членами его семьи своих обязанностей, вытекающих из данного договора (ч. 3 ст. 101 и ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), в том числе в случаях:

а) невнесение нанимателем платы за жи-

лое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Расторжение договора в данном случае возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. [4];

б) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Жилищное законодательство не раскрывает понятия разрушения и повреждения жилого помещения.

Разрушение может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение в негодность либо как результат таких действий. Если разрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожение жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования по назначению, если восстановление помещения невозможно или нецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства.

Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути переоборудование или переустройство обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения.

Следует отметить, что основанием для расторжения договора найма специализированного жилого помещения должно являться разрушение и повреждение не только непосредственно жилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома;

в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи, следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользо-

ванию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями;

г) использование жилого помещения не по назначению. Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.) [4].

Таким образом, наймодатель вправе требовать расторжения договора найма специализированного жилого помещения в судебном порядке в случаях, когда наниматель либо совместно проживающие с ним члены семьи не исполняют своих договорных обязательств.

Юридические основания для прекраще-

ния договора найма специализированного жилого помещения предусмотрены в ст. 102 ЖК РФ:

1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора. Однако понятие «утрата» помещения гораздо шире, нежели его физическое уничтожение (разрушение). Помещение может быть утрачено и de jure, например, в результате эвикции (отобрания по суду) [1]. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, а также в результате обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации, т.е. в данном случае, жилое помещение перестает существовать как материальный объект;

2) переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения;

3) по иным основаниям, предусмотренным ЖК:

а) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма служебного жилого помещения;

б) прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы - для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии;

в) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда;

г) в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по договору найма специализированного жилого помещения.

Так, в частности, сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, члены семьи умершего нанимателя жилого помещения до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев [2].

В случаях расторжения или прекраще- казе освободить такие жилые помещения,

ния договоров найма специализированных указанные граждане подлежат выселению

жилых помещений граждане должны ос- в судебном порядке без предоставления

вободить жилые помещения, которые они других жилых помещений, за исключением

занимали по данным договорам. При от- случаев, предусмотренных ЖК РФ.

Литература —

1. Городов, О. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О. А. Городов,

А. К. Губаева, М. Н. Долгополый и др./ под ред. О. А. Городова. - М., 2009.

2. Шешко, Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда: предоставление, пользование, выселение / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. 2006. № 1.

3. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В. В. Андропов, Е. С. Гетман, Б.М. Гонгало и др. / под ред. П. В. Крашенинникова. - М., 2010.

4. О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

References

1. Gorodov O.A., Gubaeva A.K., Dolgopoly M.N, etc. The Comment to the Housing Code of the Russian Federation (item-

by-item) / Under the editorship of O.A. Gorodov. - M., 2009.

2. Sheshko G.F. Premises of Specialised Available Housing. Granting, Using, Eviction // The Housing Law. - 2006. - № 1.

3. The Item-by-Item Comment to the Housing Code of the Russian Federation / V.V. Andropov, E.C. Getman,

B.M. Gongalo, etc. / Under the editorship of P.V. Krasheninnikov. - M., 2010.