Торговлю выкинули на рынок

Участники и аналитики рынка коммерческой недвижимости отмечают рост числа предложений по продаже готовых или недостроенных больших торговых объектов в Новосибирске. Среди причин они называют уход иностранных брендов, отъезд собственников за рубеж и высокую обеспеченность регионов торговыми центрами. Вместе с тем цена на такие объекты в большинстве случаев остается высокой, что увеличивает сроки продажи. Эксперты полагают, что если ушедшие бренды в ТЦ не удастся заменить, стоимость продаваемых площадей и аренды со временем начнет снижаться.

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Электронные площадки и агенты по продаже коммерческой недвижимости отмечают рост выставленных на продажу торговых площадей в Новосибирске. «Мы фиксируем значительное количество торговых центров по Сибирскому региону, поступающих в продажу как от банков, которые они забрали в качестве залогов у должников, так и от других собственников»,— сообщил „Ъ-Сибирь“ исполнительный директор «Российского аукционного дома» (РАД) Константин Раев. Он пояснил, что пик строительства большинства объектов пришелся на 2011–2016 годы, в связи с чем сейчас значительная часть торговых центров требует серьезной реконцепции и инвестиций, на которые и собственники, и банки не готовы. «Осуществлять качественное управление, тем более в кризисное время, очень сложно, так что продажа ТЦ — единственный разумный выход»,— считает господин Раев. Высокая обеспеченность торговыми площадями в Сибири, по его словам, усиливает эти процессы, в том числе в Новосибирске. В итоге рынок, по его мнению, оказался переполнен подобными объектами. При этом цены продаж ниже затрат на возведение подобного объекта.

По словам коммерческого директора консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марины Белых, на рынке торговой недвижимости стало гораздо больше предложений по продаже торговых центров целиком или частями — поэтажно. При этом она отмечает, что речь идет именно о достаточно крупных лотах с бюджетом от 100 млн руб. Качественные небольшие торговые площади ценой до 30 млн руб. и с хорошей доходностью, по словам госпожи Белых, по-прежнему в дефиците. Рост количества предложений на рынке она связывает со снижением спроса крупных инвесторов, а также с переездом части владельцев за рубеж.

Вместе с тем, несмотря на увеличение предложения, количество сделок на рынке, по словам госпожи Белых, не выросло по сравнению с прошлым годом, так как цены не соответствуют ожиданиям покупателей. «Инвесторы, которые остались и готовы вкладываться в крупные объекты, не будут рассматривать окупаемость выше восьми лет. Выставленные же торговые центры или их части продают зачастую с окупаемостью 10 лет. К тому же часть инвесторов переориентировалась на складскую недвижимость — они выжидают интересные готовые лоты там»,— отмечает она. Ситуация на рынке, по мнению госпожи Белых, не изменится, пока владельцы будут «держаться за свои завышенные цены».

Ведущий брокер MDBroker Сергей Виноградов считает, что на росте вакантных арендных площадей в районных торговых центрах отчасти сказалась мобилизация — занимавшие их индивидуальные предприниматели или были призваны, или покинули страну. «Поэтому доходная математика у инвесторов не складывается, и они готовы продать торговые площади. Но это не значит, что продают за бесценок»,— отметил господин Виноградов. По его оценке, за год стоимость торговых центров снизилась не более чем на 10–15%.

Сейчас в Новосибирске на продажу выставлены как готовые, так и строящиеся торговые центры, а также площади с арендаторами в спальных районах. Среди крупнейших предложений — 45,2 тыс. кв. м в действующем торговом центре в районе площади Калинина. Стоимость объекта, который продается как готовый арендный бизнес, — 2,14 млрд руб. На территории трехэтажного торгово-выставочного комплекса, название которого продавец не раскрывает, расположено около 300 магазинов. На левом берегу Новосибирска за 1,6 млрд руб. продается торговый центр с оптово-розничной базой общей площадью 7,7 тыс. кв. м. В объявлении отмечено, что «вся база поставщиков, контрагентов и клиентов будет передана новому собственнику в полном объеме». На пересечении Гусинобродского шоссе и улицы Доватора за 600 млн руб. продается недостроенный комплекс зданий торгово-развлекательного центра площадью 14,7 тыс. кв. м. Продавец сообщает, что изначально объект «предполагался как торговый центр формата аутлет/сток, но может быть перепрофилирован под другой тип торгового центра», а также «использоваться для производственных нужд».

Согласно данным «Авито Недвижимости», количество крупных торговых центров, выставленных на продажу в Новосибирске, увеличилось год к году вдвое: с трех до шести объектов. В целом же предложение торговых площадей в ноябре 2022 года увеличилось по сравнению с ноябрем 2021-го незначительно — на 0,7%. При этом средняя цена одного квадратного метра в таких объектах за год выросла на 25,4% и составила 100,3 тыс. руб., средняя цена объекта за аналогичный период увеличилась на 32,9%, сейчас она составляет 15,95 млн руб.

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов обращает внимание на то, что рост числа предложений о продаже ТЦ наблюдается по всей России, и связано это с уходом из страны иностранных брендов. Доля ритейлеров «на паузе» в торговых объектах, по его оценке, достигла 30%. «Тенденция может продлиться достаточно долго, так как с января по октябрь 2022 года предложение на рынке выросло по России на 14%, а спрос продолжает снижаться. Многое будет зависеть от внешнего давления, из-за которого уход иностранного бизнеса может продолжаться, а также от скорости заполнения российского рынка альтернативными брендами из других стран»,— считает аналитик. Господин Чернов полагает, что если спрос на торговую недвижимость в перспективе не начнет увеличиваться, собственники будут снижать на нее цены, чтобы не оставлять арендные помещения пустыми. «Вероятно, из-за высокой инфляции у ТЦ увеличились и свои расходы, но из-за ситуации на рынке они не повышают стоимость аренды, а держат ее на прежнем уровне в надежде на альтернативных арендаторов из других стран. Если тенденция на уход иностранных брендов будет продолжаться и в следующем году, то можно ожидать снижения стоимости аренды на 10–15%»,— считает он.