Жилье тревоги нашей

Застройщики жилья в Москве на фоне падения рубля и изменения правил игры на рынке столкнулись с нетрадиционной для августа активностью покупателей, подняв в ответ цены в среднем на 1–3%, некоторые — на треть. Но эксперты не ждут, что рост продаж станет тенденцией, поскольку ему помешает возможное повышение ставок по ипотеке. В результате цены могут начать, наоборот, падать, вплоть до снижения на 20%.

Данные девелоперов показывают серьезный рост спроса на жилье по итогам августа. Так, у группы ЛСР, по предварительным оценкам, продажи выросли на 57% по отношению к августу 2017 года во всех регионах присутствия компании (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург). В портфеле MR Group количество сделок выросло на 98% в среднем по портфелю, на некоторых объектах компания останавливала продажи для переоценки стоимости.

У других игроков результаты скромнее, хотя тенденция налицо. В ПИК сообщили об увеличении продаж на 7–10% при росте цен на 5–10%. В ФСК «Лидер» продали на 14% больше, чем в августе 2017 года, в «Кросте» — на 10%. В проектах Level Group динамика неравномерна: в проектах бизнес-класса произошло двукратное увеличение продаж по сравнению с июлем, а в жилых комплексах комфорт-класса — на 20%. По расчетам управляющего партнера «Метриум» Марии Литинецкой, в среднем по рынку цены выросли на 1–3%.

Все опрошенные “Ъ” застройщики говорят, что активность покупателей была нехарактерной для августа, когда традиционно наблюдается низкий спрос. «Рост свидетельствует о тревожности покупателей и нежелании откладывать покупку жилья на осень»,— считает директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. По словам Марии Литинецкой, в июле—августе заметно сократился период принятия решения о сделке: если обычно это месяц-полтора, то этим летом покупателям было достаточно одной-двух недель.

В ЛСР связывают изменение настроений с ожиданиями роста цен на жилье из-за вступивших в силу изменений основного отраслевого закона и наметившейся в августе нестабильности рубля. Еще в рамках дискуссий об изменении федерального закона о долевом строительстве (ФЗ №214) девелоперы предупреждали о возможном росте цен на квартиры в новостройках до 15%. Курс рубля к доллару заметно опустился 10 августа, тогда доллар стоил 66,2 руб., а накануне — 63,6 руб. С тех пор доллар еще подорожал: по данным ЦБ, на 7 сентября курс был 68,4 руб. По словам заместителя гендиректора «Кроста» Марины Любельской, на этом фоне недвижимость опять стала выгодным средством сбережения. Застройщики не исключают, что покупатели торопились из-за возможного повышения ставок по ипотеке.

Однако независимые аналитики более осторожны в оценках. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов считает, что обозначенные девелоперами результаты продаж не складываются в тенденцию: «По предварительным данным, в августе зарегистрировано на 8–9% больше договоров долевого участия, чем в июле, а в августе 2017 года, например, рост за этот месяц составлял 27%». По словам эксперта, в августе доллар подорожал не так заметно, как в апреле, когда курс вырос с 57,6 руб. до 64 руб., но тогда бума продаж не наблюдалось. «А о возможном повышении ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ставок по ипотеке всерьез заговорили уже только в первую неделю сентября»,— уточняет он.

Алексей Попов убежден, что девелоперам еще предстоит ощутить эффект от повышения ставок по ипотеке. Сейчас на продажи жилья с привлечением кредита приходится до 70% сделок. «Изменение ставок и условий выдачи заметно повлияет на активность покупателей»,— полагает он. Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин не исключает, что средний размер скидок будет расти, если покупатели станут более сдержанными. Сейчас это около 5%. По оценке Алексея Попова, с начала года скидки на жилье снизились на 2–3 процентных пункта. Расчеты застройщиков индивидуальны, добавляет эксперт, но они могут снизить цены на 20%, не выходя за пределы минимальной маржи.

Ипотеке ужесточат условия

Банк России при сохранении тревожной тенденции в ипотечном кредитовании, которая выражается в высокой доле кредитов с низким первоначальным взносом, может ужесточить условия их выдачи с 1 января 2019 года. Об этом сообщила руководитель департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. «У нас уже с 1 января действуют повышенные коэффициенты по этим кредитам в размере 150%. Мы думаем, что если такая тенденция тревожная сохранится, то, возможно, с 1 января следует довести коэффициенты до 200%»,— предупредила она. При этом госпожа Данилова отметила, что показатель LTV (отношение суммы кредита к стоимости залога), который отслеживается регуляторами многих стран, на протяжении последних кварталов в России постоянно возрастает и стабилизировался на высоком уровне. Сейчас свыше 40% выданных кредитов приходится на займы с LTV больше 80%.

«РИА Новости»