Заповедник не делится землей

Группа АСБ Юрия Хохлова с ключевыми активами в Воронежской и Тамбовской областях не может купить 1800 га земли в Пензенской области, право на которые она получила после трех лет аренды. Уже после заключения договора купли-продажи и внесения аванса выяснилось, что земля входит в зону охраны государственного Лермонтовского музея-заповедника «Тарханы». Компания готова соблюдать ограничения, прописав их в соглашении, но областной департамент госимущества, а вслед за ним и суд решили, что земля не может быть приватизирована. Юристы отмечают, что пока у АСБ нет законных способов получить землю.

Фото: Павел Кассин, Коммерсантъ

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре оставил без изменения решение арбитражного суда Пензенской области, в августе отказавшего тамбовскому ООО «Юго-Восточная агрогруппа» (одно из ключевых юрлиц группы АСБ) по иску к департаменту госимущества Пензенской области. Третьим лицом в деле выступали ФГБУ «Государственный Лермонтовский музей-заповедник "Тарханы"» (основан на базе имения Елизаветы Арсеньевой – бабушки поэта Михаила Лермонтова: в имении он, по мнению исследователей, провел около половины своей жизни), пензенское управление Росреестра, комитет Пензенской области по охране памятников истории и культуры, а также межрегиональное управление Росимущества.

Юго-Восточная агрогруппа требовала признать незаконным бездействие департамента госимущества и обязать его заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земель. Речь идет о десяти участках общей площадью более 1800 га, расположенных у деревни Дерябиха Белинского района.

С мая 2016 года Юго-Восточная агрогруппа была арендатором этих участков и в соответствии с федеральным законодательством через три года аренды без нарушений обратилась к чиновникам с просьбой о покупке земли без торгов. 1 ноября 2019 года компания и областной департамент госимущества заключили договор купли-продажи; после передачи участков Юго-Восточная агрогруппа частично оплатила стоимость земли, перечислив 21,5 млн руб. Затем компания и департамент обратились в Росреестр. Но ведомство в ноябре приостановило регистрацию прав на землю: в договор не были внесены обременения. А в феврале 2020-го в регистрации было отказано.

Выяснилось, что все участки затрагивают зону охраны музея-заповедника «Тарханы». На них, согласно постановлению регионального заксобрания от 2005 года, запрещалось нарушение почвенного покрова и изменение гидрологического режима; изыскательские работы и разработка полезных ископаемых; прокладка магистральных объектов, изменение планировки; устройство свалок, охота, прокладка дорог и другие ограничения.

Узнав о них, в июле 2020 года компания обратилась в департамент госимущества с заявлением о заключении дополнительного соглашения, в котором были бы прописаны ограничения. Но департамент отказался подписывать документ.

Суд поддержал позицию департамента: в арбитраже решили, что участки «относятся к землям историко-культурного назначения» и находятся в границах объекта культурного наследия федерального значения «Достопримечательное место "Тарханы"».

Еще в 1997 году президент РФ Борис Ельцин включил территорию заповедника в перечень особо ценных объектов культурного наследия. «Применительно к обстоятельствам дела отсутствует федеральный закон, содержащий специальное разрешение относительно приобретения в собственность участков, ограниченных в обороте»,— следует из решения первой инстанции. Таким образом, в суде решили, что положения статьи 39.3 Земельного кодекса о продаже земли после трех лет добросовестной аренды не распространяются на земли с особым режимом.

Наличие обременений стало неожиданностью для структуры АСБ. Когда компания заключала договоры аренды, никаких сведений об ограничениях в них не было: Росреестр внес уточнения в ЕГРН только в 2018 году. Первая инстанция, а затем и апелляция не увидели в такой нестыковке нарушений. В судах ссылались на аналогичную позицию относительно приватизации земель с ограничениями, которую ранее озвучивали Верховный суд, арбитражный суд Московского округа и Первый арбитражный апелляционный суд.

Представляющий интересы Юго-Восточной агрогруппы в судах юрист Дмитрий Лапотников предпочел не комментировать «Ъ-Черноземье» ход разбирательства и перспективы подачи кассационной жалобы: «Как решит начальство». Правительство Пензенской области конфликт публично не комментировало.

Член Ассоциации юристов России Дмитрий Уваров отмечает, что департамент госимущества при заключении договора купли-продажи был «обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях»: «А покупатель при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации вправе требовать возмещения причиненных убытков».

Даже если Юго-Восточная агрогруппа подаст кассационную жалобу, шансы на успех будут невелики, полагает управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт: «Тот факт, что администрация музея-заповедника никак не препятствовала деятельности истца на арендуемых участках, выглядит вполне приемлемым: дополнительные риски могут возникать после выкупа земель. Переход права собственности на земли к арендатору возможен только в случае снятия ограничений вследствие изменения границ ООПТ. Но прецеденты, когда границы менялись в интересах арендаторов для приватизации участков, мне неизвестны».

Руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин отмечает, что приватизация противоречила бы другим положениям Земельного кодекса – о землях историко-культурного назначения: «Ограничены в обороте земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, а также объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками. Такие участки не предоставляются в частную собственность — за исключением случаев, установленных федеральными законами. В данном случае закон шансы на отмену судебных актов можно оценить как низкие».