Вечный ваучер

Денис Владиславлев, директор Центра развития недвижимости "Румб":

— Я нередко спрашиваю у дачников, занимающихся межеванием своих земельных участков: а знаете ли вы, что такое дачная амнистия? Всегда получаю один и тот же очень странный ответ: у меня по документам восемь соток, а государство мне пообещало еще шесть соток добавить. Для небогатого человека увеличить почти в два раза площадь своего надела — это ваучер, который он смог вполне натурально реализовать, вроде бы почти без обмана.

Никто больше не вспоминает, что весь сыр-бор разгорелся из-за стоимости работ по межеванию. Четыре года назад 6 тыс. руб. казались людям астрономической суммой. Теперь стоимость этих работ колеблется от 10 тыс. до 25 тыс. И никто не возмущается, потому что стоимость сотки земли в разы больше стоимости межевания.

Государство у нас очень цинично и всегда находит выгоды в систематических колебаниях от порядка к анархии и обратно. Понятно, за что боролись люди, имеющие в пользовании земельные участки большие, чем по документам. Но остальные, имеющие дом на курьих ножках на трех сотках земли, чего добились? Ну поменяли "синее" или "розовое" свидетельство на "зеленое" с регистрацией права, получили кадастровый паспорт. Получилось как в мультфильме про козленка, который умел считать до десяти. Государство учло их объекты недвижимости в кадастре, рассчитало кадастровую стоимость, появилось основание для взимания налога. Государство получило, что хотело, а амнистированные граждане — ежегодный налог по своей же инициативе и за свои же деньги.

Основными же выгодоприобретателями дачной амнистии стали, как ни странно, застройщики. Они вовремя разобрались, что можно не заморачиваться сменой категории земельных участков с сельхозназначения на земли поселений. Ведь строить жилье и даже прописываться в нем можно в дачных поселках. Перевод земель из сельхозугодий в "дачку" происходит на местном уровне; проект организации и застройки дачного поселка в разы более простой документ, чем проект планировки коттеджного поселка; построенные дома можно регистрировать по декларации, не тратясь на техническую инвентаризацию, ввод в эксплуатацию и даже на разрешение на строительство. Более того, налоги существенно меньше, а получение прав на земельный участок в разы проще и дешевле — достаточно организовать дачное товарищество.

В конце концов государство осознало, что процесс разложения дачных товариществ достиг апогея, не ровен час в некоторых из них вспыхнет гражданская война. Председатели живут на осадном положении, производится несанкционированное подключение к коммуникациям, возводятся многоэтажные дома, перегораживаются дороги. Ответом стало принятие таких эпохальных документов, как Градостроительный кодекс и закон об общих принципах организации местного самоуправления. Они пока коснулись только строительства в населенных пунктах, но уже задали противоположный вектор развития, развязав руки местным органам архитектуры и градостроительства.

Если раньше в основу земельного законодательства был положен земельный участок и принцип "мой дом — моя крепость", то теперь ключевым понятием является территориальное планирование. Да, никто землю отнимать обратно не собирается. Государство не будет отказываться от налогов. Однако частный земельный участок оказался со всех сторон ограничен в пользовании: правила землепользования и застройки, красные линии, регулирующие застройку, охранные зоны коммуникаций, отступы от близлежащих строений.

Если раньше ключевым было понятие границ участка, то теперь — это пятно застройки. К этому пятну застройки государство постаралось предъявить максимальное количество требований. Если раньше основным документом на земельный участок был кадастровый паспорт, то теперь появился не менее важный документ — градостроительный план участка. Этот документ позволяет то, чего так все боялись: заглянуть за забор частного земельного участка, а иногда и снести этот самый забор.

Да, многие зарегистрировали свои права на строения в упрощенном порядке. Но любая постройка не вечна. Будут перестройки, новое строительство. А гражданин будет оформлять градостроительный план не на конкретную новую постройку, а на весь земельный участок. Вот тут и выявятся все нарушения, вот тут и возникнут штрафы. Государство будет штрафовать наивных граждан до тех пор, пока они в добровольном порядке не вернут назад все мнимые завоевания дачной амнистии. И этот источник пополнения бюджета еще перекроет сборы от налога на недвижимость.