Дольщики получили долю в убытках

Крах крупнейших застройщиков по типу Urban Group показал, что у фонда защиты прав дольщиков, который создан для достройки объектов за компаниями-банкротами, нет средств на эти цели. Первая же отчетность фонда продемонстрировала убытки: объем обязательств почти в шесть раз больше сумм, перечисленных девелоперами. Решением проблемы может стать повышение взносов с текущих 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия до 6,7% либо предоставление бюджетных субсидий по решению Минфина.

Собственные средства Фонда защиты прав граждан—участников долевого строительства составили отрицательную величину, говорится в обнародованном отчете фонда по МСФО по итогам 2017 года. Так, с 15 декабря 2016 года, когда фонд был создан в виде некоммерческой организации, по 31 декабря 2017 года, когда он уже поменял форму на публично-правовую компанию, его чистый убыток составил 493,126 млн руб. К 31 декабря 2017 года туда поступило 94,92 млн руб., из которых на взносы девелоперов пришлось 84,8 млн руб.

Власти обязали застройщиков жилья с осени 2017 года выплачивать в фонд 1,2% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ). В случае банкротства компаний эти средства направляются исключительно на достройку жилья: законом не защищены нежилые помещения, включая парковки и кладовки. Согласно актуарному заключению, с которым ознакомился “Ъ”, на конец 2017 года оценочная величина обязательств фонда составила 551,7 млн руб. Там же сообщается, что текущие поступления в фонд не покрывают риски дольщиков. Согласившись на существующий тариф, Минфин фактически принял на себя обязательства по ежегодной докапитализации фонда, говорит один из федеральных чиновников. Для выхода на безубыточный уровень необходимо повысить отчисления в фонд до 6,7% от суммы ДДУ, предлагается в актуарном заключении. Вчера получить разъяснения по этой теме в фонде не удалось.

Законодательство позволяет пересматривать размер отчисления в фонд не чаще одного раза в год с учетом как раз актуарной оценки. Соответствующие поправки к действующему закону подготовлены в конце весенней сессии Госдумы, но принять их не удалось, говорит источник “Ъ”, знакомый с ситуацией. О повышении отчислений в фонд ранее заявляли глава Минстроя Владимир Якушев и глава комитета Госдумы по собственности Николай Николаев. Этому предшествовал крах крупнейшего в Подмосковье застройщика жилья Urban Group, заключившего, по собственным данным, ДДУ на 80 млрд руб. В 2018 году из бюджета РФ на завершение нескольких проектов Urban Group будет выделено 3 млрд руб., которые пойдут через фонд. «По идее фонд сам должен был изыскать эти средства, но такой возможности у него нет. Поэтому ему в случае с Urban Group приходится заниматься трансфером бюджетных средств»,— говорит один из собеседников “Ъ”. Но в России проблемы не только у дольщиков Urban Group.

Ранее Минстрой сообщал, что на 1 апреля 2018 года остановлено строительство 1,26 тыс. домов. По разным оценкам, сейчас число обманутых дольщиков по всей стране достигает 150–200 тыс. человек.

«Повышение взносов в фонд призвано стимулировать девелоперов к переходу на эскроу-счета задолго до того, как это станет обязательным (с 1 июля 2019 года.— “Ъ”)»,— предполагает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. По его мнению, эта инициатива фактически уменьшает объем поступлений с каждого ДДУ примерно на 5%. Повышение взносов в фонд приведет к росту цен на квартиры в строящихся домах минимум на 6%, а сданные объекты вырастут в цене на 3–4%, предполагает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Этот рост вряд ли будет одномоментным, сомневается руководитель управления маркетинга ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. «Следует ожидать снижения рентабельности, в результате чего часть проектов, планируемых к реализации в 2019 году, может не выйти на рынок»,— прогнозирует она. Значительные сложности возникнут у небольших компаний, так как заложенные в итоговую стоимость жилья издержки могут сделать их цены неконкурентными по сравнению с крупными девелоперами, полагает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.

Текущая ставка в 1,2% бралась как некая средняя по предыдущей ставке страхования, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Учитывая, что за всю историю не было практически ни одного случая, когда страховщики отвечали по недостроенным объектам, данная цифра во многом оказалась демпинговой, нацеленная на формирование денежных объемов самих страховых компаний»,— полагает эксперт. Сегодня, продолжает он, фонд — реально действующий механизм, но существующий размер отчислений застройщиков совершенно не рыночный. «Надо понимать, что если фонд не будет докапитализирован, то средства на достройку будут выделяться из бюджетов различных уровней, а это напрямую деньги налогоплательщиков»,— убежден господин Алексеенко.

Застройщики ускорили ввод

Конъюнктура

В июле московские застройщики получили 42 заключения о соответствии проектной декларации (ЗОС), позволяющие начать реализацию в проектах договоров долевого участия, говорится в сообщении Москомстройинвеста. Это почти в четыре раза превышает аналогичный показатель июля прошлого года, когда было выдано 11 ЗОС. В общей сложности за первые семь месяцев 2018 года Москомстройинвест одобрил 171 из 316 поданных заявок на получение ЗОС. Годом ранее эти показатели были более чем в два раза меньше: 75 и 142 соответственно. Активность застройщиков связана с изменениями в законодательстве, усложняющими процесс привлечения средств дольщиков. По данным Москомстройинвеста, разрешения на строительство всем застройщикам, получавшим ЗОС в июле, были выданы еще до вступления в силу поправок, которые вводят обязательство продажи квартир в новостройках только через эскроу-счета.