Учет объектов недвижимости при формировании сведений, обеспечивающих переход к единому объекту недвижимости

ЭКОНОМИКА

УДК 332.77

УЧЕТ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ СВЕДЕНИЙ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИХ ПЕРЕХОД К ЕДИНОМУ ОБЪЕКТУ НЕДВИЖИМОСТИ

С.А. Кобзина

Практика кадастровых операций, связанных с регистрацией объектов недвижимости и постановки их на учет, до сих пор характеризуется наличием множество нерешенных, а порой и не решаемых на современном уровне развития законодательства вопросов. Спорные ситуации, возникающие при обращении в органы регистрации, вызваны не только неоднозначным трактованием законов, но и разными точками зрения государственных органов на одни и те же законодательные акты. Вопросы регистрации и учета объектов недвижимости, относящихся к одному земельному участку, характеризуются наибольшим количеством ошибок среди всех кадастровых операций.

Ключевые слова: недвижимость, технический план, технический паспорт, регистрация, кадастр, собственность, кадастровый паспорт, законодательство.

Учет любых объектов недвижимости в свете современного законодательства представляет собой достаточно сложную систему документооборота, обращений в различные органы, а также некоторого числа ограничений, которые влекут за собой дополнительные вопросы в других сферах деятельности. Среди достаточно большого количества вопросов, касающихся кадастрового учета, выделяются специфические группы, случаи возникновения которых нельзя назвать редкими в кадастровой практике, но по каким-то причинам их решение до сих пор не сформировано ни законодательной, ни методической базой. Среди таких вопросов особенное место занимает учет недвижимости при формировании сведений, обеспечивающих переход к единому объекту недвижимости.

Актуальность исследования данной темы определяется сложностью всех ее аспектов, статистически доказанным наибольшем количеством ошибок и судебных исков, наименьшей нормируемостью с позиции зако-

нопроектов. Сложность понимания данного вопроса определяется отсутствием компетентных обзоров и аналитических исследований специалистов во всех аспектах, затрагиваемых данной проблематикой. Существующие литературные трактования связаны скорее с описательной частью процессов регистрации объектов недвижимости, относящихся к одному земельному участку, чем к их первопричинам, следствиям и прогнозированию.

Учет объектов недвижимости, относящихся к одному земельному участку - процедура трудозатратная, требующая подчас даже больше усилий, чем постановка земельного участка на кадастровый учет. Причина этому кроется в механизме оформления документов. Безусловно, замена технического паспорта на кадастровый в 2008 году всерьез повлияла на весь ход процедуры регистрации, поскольку эта мера привела к некоторой систематизации и сведении в единый реестр данных по всем пяти видам недвижимости - это 4 вида объектов капитального строительства (здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства). Таким образом, кадастровый паспорт стал достаточным для регистрации права. На почве этого возникает первая спорная ситуация, касающаяся технических документов, полученных после 2008 года, которые являются недействительными (исключение составляют: садовые, дачные, индивидуальные жилые дома и гаражи, права на которые оформляются по упрощенной форме в соответствии с т.н. законом о дачной амнистии; в отношении этих объектов по-прежнему сохраняется возможность регистрации права на основании декларации и оформленного по специально утвержденной форме технического паспорта). На практике данная проблема нашла отражение в увеличении общего количества документов в процессе строительства, эксплуатации и регистрации объектов недвижимости.

Казалось бы, что замена технического паспорта кадастровым должна окончательно систематизировать и упростить процесс регистрации недвижимости, относящейся к одному земельному участку. Но с начала 2012 года с введением приказа №577 «О порядке осуществления государственного учета объектов капитального строительства», согласно которому основным документом для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, заменяющий технический паспорт.

В техническом плане зафиксированы необходимые для однозначной идентификации уникальные характеристики объекта, как и в кадастровом паспорте, нет его стоимости. Вместе с тем, в отличие от паспортов, в нем содержатся координаты, однозначно и точно определяющие местоположение объекта.

Технический план состоит из двух составляющих. Первая часть это информация о строении, вторая часть это информация о земельном участке. Характерной особенностью данного документа является установление точных координат расположения здания на земельном участке (ранее расположение здание на земельном участке было условным). Собственником

необходимо составлять технический план на каждое здание с определением точных координат и разработкой информации о земельном участке применительно к каждому объекту. То есть регистрация объектов недвижимости, принадлежащих одному участку ничуть не проще, чем регистрация объектов недвижимости, принадлежащих разным участком.

На сегодняшний день результатом кадастровых работ являются следующие документы:

1) межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка);

2) технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);

3) акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).

Необходимо учитывать, что данные документы должны быть предоставлены в том случае, если данные об объекте отсутствуют или они изменены. С учетом ошибок, совершенных при государственной кадастровой оценке во многих регионах, по самым скромным подсчетам данные сведения необходимо предоставить порядка 47 % собственников, но, учитывая отсутствия уведомительного порядка предоставления сведений, собственники узнают о подобных требованиях только при совершении сделок с недвижимостью, что приводит, во-первых, к отмене сделок, во-вторых, к дополнительным денежным потерям, в-третьих, к судебным искам от государства собственникам.

Экономическая сторона данного вопроса достаточно негативна во всех своих аспектах. Собственников фактически обязуют привлекать больше специалистов, нести какие-то денежные издержки, а количество судебных исков, проигранных ответчиком, постоянно возрастает. Пока никаких официальных разъяснений о том, как решать данные проблемы не поступало, поэтому судебная практика включает в себя все больше случаев подобных исков к собственникам.

Но помимо уже рассмотренных проблем необходимо также указать, что изменения, приведённые выше, вступили в силу не на всей территории страны, таким образом, в регионах, на территории которых Правила регистрации объектов были введены, технический учет объектов недвижимости включал две стадии:

- инвентаризацию объекта органами технической инвентаризации (ОТИ/БТИ) с подготовкой технического плана;

- государственный технический учет объекта в территориальном

органе.

В тех субъектах РФ, на территории которых Правила регистрации объектов в силу не вступили, технический учет происходил за один этап: подготовка кадастрового паспорта по результатам технической экспертизы с указанием инвентарного, а не кадастрового номера объекта, без постановки объекта на государственный технический учет в органах ГКН. Сложившаяся ситуация привела к тому, что собственники на большей территории нашей страны проводили регистрацию объектов недвижимости, которая заключалась в регистрации каждого объекта в отдельности, получали кадастровый паспорт, но по факту законодательного соответствия этот паспорт - недействителен.

Переходный период завершился в 2013 году. И сразу же возникли логичные проблемы, связанные с оформлением документальной стороны регистрации. В соответствии с ч. 3, 4, 5, 7 ст. 41 Закона о кадастре технический план состоит из графической и текстовой частей. К текстовой части вопросов не возникало, а вот к графической, которая представляет собой явление совершенно новое, сразу же возникло множество неоднозначных трактовок. В графической части воспроизводятся сведения о местоположении объекта недвижимости на земельном участке посредством определения координат характерных точек контура этого объекта. Напомним, что для каждого объекта на одном земельном участке готовится свой комплект документов. Как показала практика, этот факт, конечно, не был воспринят собственниками положительно, но и не снизил количество желающих на регистрацию недвижимости. Но органы регистрации не были готовы к проведению процедуры.

Органы технической инвентаризации, которые после окончания переходного периода получили статус кадастровых инженеров, восприняли эту норму однозначно: для подготовки технического плана объекта недвижимости необходимо сначала составить его технический паспорт. В итоге заказчики столкнулись с такой ситуацией, когда за подготовку технического плана приходилось платить, по существу, двойную цену - за сам технический план и за технический паспорт, который, по мнению кадастровых инженеров, необходим для изготовления технического плана. Известны случаи, когда технический паспорт составлялся отдельно на здание и отдельно на пристройку здания, которое было достроено позже, но по факту и свойствам является дополнительным крылом здания. В настоящее время законодательно данная проблема решена, но практически ее ликвидация невозможна.

Но существует проблема гораздо более серьезная, вызванная принятием постановления Правительства РФ от 01.03.2013 N 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", без которого невозможна регистрация объектов недвижимости.

Как уже было указано выше, технический план объекта недвижимости изготавливается на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и проектная документация фигурируют в качестве приложений к техническому плану. То есть из законодательства о кадастровом учете вытекает следующая очередность: сначала нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию по правилам Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), а затем подготовить технический план.

Постановление Правительства РФ N 175 эту очередность нарушило, вступив в противоречие со ст. 41 Закона о кадастре. В ч. 3 ст. 55 ГрК РФ приводится исчерпывающий перечень документов, которые застройщик должен представить для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. В ч. 4 этой же статьи закреплено, что постановлением Правительства РФ могут быть предусмотрены иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, помимо перечисленных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Воспользовавшись этой нормой, Правительство РФ в своем постановлении N 175 указало, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями ст. 41 Закона о кадастре. То есть, согласно градостроительному законодательству (ч. 3, 4 ст. 55 ГрК РФ с учетом положений постановления Правительства РФ N 175) предусмотрена следующая очередность: сначала нужно получить технический план в соответствии со ст. 41 Закона о кадастре, а уже затем на его основании будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Таким образом, собственники не могут ни зарегистрировать объект недвижимости, ни получить разрешение на эксплуатацию. Необходимо учитывать, что в случае работы над несколькими объектами на одном участке, разрешение на строительство и эксплуатацию получают на все объекты сразу, а не на каждый в отдельности. Получается, что при строительстве комплекса строений процедура его регистрации и получения закрывающих документов будет затруднена документооборотом и нахождением компромисса в работе регистрирующих органов.

Следующая проблема, касающаяся кадастрового учета объектов недвижимости, возникла в связи со вступлением в силу Закона N 250-ФЗ, хотя ее корни кроются в отсутствии положений о соотношении зданий и помещений в ГК РФ.

В современной законодательной практике не существует выделение помещений, как видов имущества, а также не раскрывается соотношение здания как первичного объекта недвижимости и помещения как вторичного. Зафиксированы прецеденты, когда собственник хотел зарегистрировать помещения как на самостоятельные объекты гражданских прав. До недавнего времени необходимость кадастрового учета одновременно здания и расположенных в нем помещений не возникала. Однако сейчас ситуация в корне изменилась, поскольку в состав дополнительных характеристик объекта недвижимости вошли новые показатели: кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение. На практике это привело к значительному увеличению объема и времени подготовки технического плана, которой теперь включал не только здания, но и помещения данного здания. Таким образом, при постановке на учет зданий, относящихся к одному земельному участку нужно собирать не только документы на каждое здание, но и на каждое помещение каждого здания. При этом следует учитывать, что в настоящее время нормативное толкование помещения содержится лишь в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений": помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Такие "объемы, ограниченные строительными конструкциями" могут быть практически в любом объекте недвижимости, даже в незначительном производственном объекте (например, в тепловой подстанции). Естественно, что подобные новации потребуют весьма серьезных расходов со стороны лиц, обратившихся за постановкой на кадастровый учет. Практически это несоответствие привело к перегруженности документооборота при учете объектов недвижимости.

Резюмируя вышесказанное можно сделать вывод, что современное законодательная база своим противоречивым трактованием вынуждает собственников собирать большое количество документации, которая во многих случаях является взаимоисключющей, приводит к возникновению большого числа затрат времени и денежных средств на регистрацию всех объектов недвижимости. Но без прохождения этих этапов невозможно проведения ни одной операции с недвижимостью.

Список литературы

1. Письмо Минэкономразвития России от 22.02.2013 N Д23И-449 "О рассмотрении обращения "О деятельности органов и организаций по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства после 1 января 2013 г."

2. Указ Президента РФ от 01.11.2013 N 819 "О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации".

3. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" (вместе с Требованиями к подготовке технического плана здания).

4. Приказ Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке".

5. Письмо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ "О направлении разъяснений".

6. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

7. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

8. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 октября 2011 г. N 577 "О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства"

9. Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости"

10. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"

Кобзина Светлана Алексеевна, асп., kobz-svetlana@yandex. ru, Россия, Красноярск, Красноярский государственный аграрный университет

REGISTRATION OF REAL ESTATE IN THE FORMATION OF DATA, TO ENSURE THE TRANSITION TO A SINGLE PROPERTY

S.A. Kobzina

The practice of cadastral operations relating to the registration and recording of real estate so far is characterized by a number of unresolved, and sometimes unsolvable at the present level of development, legislation issues. Disputes arising from the registration application is due not only to ambiguous interpretation of the law, but also different viewpoints by state authorities on the same legislation. The registration and accounting of real estate objects belonging to the same parcel of land are usually characterized by the highest number of mistakes among all cadastre operation.

Key words: real estate, technical plans, technical passport, registration, cadastre, property, cadastral passport, the law.

Kobzina Svetlana Alexeevna, postgraduate student, kobz-svetlana@yandex.ru, Russia, Krasnoyarsk, Federal State Budget Educational Institution of Higher Education Krasnoyarsk state agrarian university

Reference

1. Pis'mo Minjekonomrazvitija Rossii ot 22.02.2013 N D23I-449 "O rassmotrenii obrashhenija "O dejatel'nosti organov i organizacij po gosudarstvennomu tehnicheskomu

uchetu i tehnicheskoj inventarizacii ob#ektov kapital'nogo stroitel'stva posle 1 janvarja 2013 g."

2. Ukaz Prezidenta RF ot 01.11.2013 N 819 "O Ministerstve stroitel'stva i zhil-ishhno-kommunal'nogo hozjajstva Rossijskoj Fede-racii".

3. Prikaz Minjekonomrazvitija Rossii ot 01.09.2010 N 403 "Ob utverzhdenii formy tehnicheskogo plana zdanija i trebovanij k ego pod-gotovke" (vmeste s Trebovanijami k podgotovke tehnicheskogo plana zda-nija).

4. Prikaz Minjekonomrazvitija Rossii ot 29.11.2010 N 583 "Ob utverzhdenii formy tehnicheskogo plana pomeshhenija i trebovanij k ego podgotovke".

5. Pis'mo FGBU "Federal'naja kadastrovaja palata Rosreestra" ot 07.05.2013 N 08-0421-VB "O napravlenii raz#jasnenij".

6. Gradostroitel'nyj kodeks RF (GrK RF) ot 29 dekabrja 2004 g. N 190-FZ

7. Federal'nyj zakon ot 24 ijulja 2007 g. N 221-FZ "O gosudar-stvennom kadastre nedvizhimosti"

8. Prikaz Ministerstva jekonomicheskogo razvitija Rossijskoj Federacii ot 14 ok-tjabrja 2011 g. N 577 "O porjadke osushhestvlenija gosu-darstvennogo ucheta zdanij, sooruz-henij, pomeshhenij, ob#ektov nezaver-shennogo stroitel'stva v perehodnyj period primenenija Federal'nogo zakona "O gosudarstvennom kadastre nedvizhimosti" k otnoshenijam, voz-nikajushhim v svjazi s osushhestvleniem gosudarstvennogo ucheta zdanij, sooruzhenij, pomeshhenij, ob#ektov nezavershennogo stroitel'stva"

9. Federal'nyj zakon ot 23 ijulja 2013 g. N 250-FZ "O vnesenii izmenenij v ot-del'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii v chasti gosudarstvennoj registracii prav i gosudarstvennogo kadastro-vogo ucheta ob#ektov nedvizhimosti"

10. Federal'nyj zakon ot 30 dekabrja 2009 g. № 384-FZ "Tehnicheskij reglament o bezopasnosti zdanij i sooruzhenij"