Московскую землю заставят крутиться

Аренду земли в Москве придется оплачивать, исходя из рыночной стоимости участка, а не кадастровой, как в большинстве городов России. Как выяснил "Ъ", соответствующие поправки в городской закон о землепользовании внес мэр столицы Сергей Собянин. Это означает, что для арендаторов платежи вырастут минимум в полтора-два раза, и многие владельцы недвижимости предпочтут выкупить участки под строениями. Нововведение пополнит городскую казну только в 2011 году примерно на $200 млн.

На прошлой неделе мэр Сергей Собянин внес на рассмотрение депутатов Мосгордумы поправки в закон "О землепользовании в городе Москве". Мэрия предлагает устанавливать арендные платежи за участки, принадлежащие Москве, и за те, где права собственности не разграничены, на основе их рыночной стоимости. Использовать такую комбинацию муниципальным властям разрешено с июля 2009 года, когда было принято постановление правительство РФ N 582 "Об основных принципах определения арендной платы участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности". После одобрения депутатами этой поправки мэрия намерена выпустить отдельные подзаконные акты, где планируется зафиксировать конкретные категории участков, попадающее под новые правила, а также ставки платежей по ним, пояснил "Ъ" один из чиновников в имущественно-земельном комплексе Москвы. По его словам, для каждого округа столицы будет своя рыночная цена — в центре дороже, чем, например, в Зеленограде, Южном или Юго-Восточном округах. Новые расценки появятся по результатам независимой оценки, которые проведут компании, выбранные мэрией на тендеры, добавил собеседник "Ъ".

Нововведения, в первую очередь, коснутся тех арендаторов, которые заморозили свои девелоперские проекты либо так и не начали строить. Плата же за участки, освоение которых требует значительных затрат для проведения сетей и расселения жителей, останется прежней: их цена будет определяться по кадастровой стоимости.

Введение рыночной цены минимум в полтора-два раза может увеличить платежи за ликвидные участки в центре Москвы, говорит гендиректор компании "Земельных дел контора" Илья Свиридов. Сейчас арендаторы платят в бюджет города 1,8-2% кадастровой стоимости участка. Если сейчас в ЦАО за 1 га под жилье застройщику приходиться платить около 14 млн руб. в год или 2% от кадастровой стоимости (из расчета 729 млн руб. за гектар), то по новым правилам ставка аренды уже будет достигать 21-28 млн руб. В центре города для площадок под торгцентрами эти показатели изменятся с 15 млн руб. до 22,5-30 млн руб., под офисами — с 12 млн руб. до 18-24 млн руб. Сейчас, по данным Москомзема, в среднем по столице кадастровая цена 1 га под жилую застройку составляет 271 млн руб., под торгцентры — 318 млн руб., под офисы — 252 млн руб., под гостиницы — 284 млн руб. Зато, как отмечается в пояснительной записке к поправкам к закону, нововведение приведет к увеличению дохода бюджета. В этом году казна города планирует получить от арендных платежей за землю 37,314 млрд руб., или $1,286 млрд. Применение рыночной цены при расчете платежей позволит увеличить этот показатель примерно на 15%, говорит чиновник в имущественно-земельном комплексе Москвы.

Поправки вносят еще одно новшество. Столичные власти как владельцы земли могут в одностороннем порядке пересмотреть размер платежей, если изменяется целевое или функциональное назначение недвижимости, расположенной на участке. Это связано с тем, что во многих промзонах недвижимость сдается под офисы, а плата за аренду земли невысока, говорит собеседник "Ъ". По данным Москомзема, кадастровая стоимость 1 га под промзонами составляет в среднем по городу 99 млн руб., что в 2,5 раза дешевле участков под бизнес-центрами.

Впрочем, девелоперы надеются, что устанавливаемые городом рыночные цены вряд ли вырастут многократно. По словам президента ФСК "Лидер" Владимира Воронина, сейчас, когда мэрия разрывают инвестконтракты, рыночная стоимость земли снижается. Рост арендных платежей подтолкнет собственников зданий к выкупу арендованных участков, что позволит им платить только земельный налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости, прогнозирует Илья Свиридов. До конца 2011 года выкупить земли в Москве под объектами недвижимости, находящимися в собственности, можно по льготной цене — 20-45% от кадастровой стоимости (в других регионах — за 2,5%). В этом году бюджет Москвы от продажи своих участков планирует привлечь 7 млрд руб. Но в мегаполисах, предупреждает эксперт, власти имеют право устанавливать ограничения по застройке и реконструкции объектов недвижимости, расположенных на выкупаемых участках.