Рентная жизнь

Один из способов заработать на рынке коммерческой недвижимости — это стать пайщиком рентного фонда недвижимости. Паи каких рентных фондов стоит покупать сегодня?

На паях

Рентные ЗПИФы недвижимости давно стали любимым инструментом крупных инвесторов, готовых инвестировать в фонд $250-500 тыс. и больше. Однако в последние два года на рынке стали появляться и демократичные предложения с входным порогом от $1 тыс. до $10 тыс. В частности, рентные продукты для мелких инвесторов есть у управляющих компаний (УК) "Тройка Диалог", "Финам Менеджмент", "Свиньин и Партнеры" и других. При этом многие рентные ЗПИФы даже котируются на бирже, хотя активно торгуется из них всего несколько фондов.

По мнению заместителя директора по инвестициям департамента недвижимости УК "Финам Менеджмент" Данила Зарубина, популярность рентных фондов у инвесторов в ближайшие годы если и не вырастет, то как минимум не упадет. "Негативные прогнозы развития ситуации на рынке акций могут вызвать всплеск интереса к рентным ЗПИФам со стороны инвесторов. Это, в свою очередь, может подстегнуть многие управляющие компании к созданию новых фондов",— говорит господин Зарубин.

Впрочем, рентных ЗПИФов в России пока немного, а ЗПИФов, ориентированных на розничных клиентов, еще меньше. В прошлом году на рынке было зарегистрировано только 13 новых фондов. Это больше чем в 2005 и 2004 году, но меньше чем в 2006-м, когда количество новых рентных ЗПИФов недвижимости достигло 20. Причем из 13 новых фондов меньше половины ориентированы на розничных клиентов "с улицы".

"Дело в том, что создать рентный ЗПИФ недвижимости для розничного клиента может позволить себе только крупный инвестиционный холдинг с наработанной клиентурой и большим опытом продвижения своих продуктов на рынке. Поскольку многие инвесткомпании уже включили в свою линейку такие фонды, новых рентных ЗПИФов появляется на рынке немного",— объясняет Данил Зарубин.

Для своих

В отличие от других закрытых ПИФов недвижимости, рентные ЗПИФы имеют ряд специфических особенностей. В частности, они предполагают два источника заработка. Фонды инвестируют в недвижимость, которую затем сдают в аренду. Увеличение стоимости чистых активов фонда происходит не только за счет арендных платежей, но и за счет удорожания самих объектов недвижимости.

В итоге средняя доходность рентных фондов по итогам 2007 года, по словам управляющего директора Группы управляющих компаний УРАЛСИБ Салавата Халилова, составляла от 12 до 15% годовых. "Рентные фонды интересны в первую очередь консервативным инвесторам. Хотя они малодоходны, зато и риски здесь не такие высокие, как в строительных или земельных фондах,— отмечает Салават Халилов.— С другой стороны, рентные фонды — пока единственные из закрытых ПИФов недвижимости, где инвесторы могут получать промежуточный доход, не продавая свои паи".

Безусловно, во многом именно возможность получить промежуточный доход и привлекает многих инвесторов. Как правило, промежуточная выплата доходов происходит ежеквартально или ежемесячно. Так, в прошлом году доходы по итогам 2006 года выплачивали 12 фондов. Самой щедрой оказалась УК "Серебряный век", выплатившая пайщикам фонда "Новый Нижний" доход в размере 25,5% по отношению к стоимости пая на конец 2006 года. Правда, указанный фонд на розничных клиентов не рассчитан.

Чуть меньше выплатила компания "Регионгазфинанс": 23,9% и 23,3% по своим фондам "Регионгазфинанс — пятый фонд недвижимости" и "Регионгазфинанс — третий фонд недвижимости" соответственно. Неплохие результаты были у "Тройки Диалог" и "Солид Менеджмент". Пайщики "Коммерческой недвижимости" заработали 12,7%, а пайщики "Солид Менеджмент" — 12,9% стоимости пая конца 2006 года. Доходы по 2007 году управляющие компании выплачивают уже в 2008 году.

Куда инвестировать

Около половины рентных фондов сегодня инвестируют в региональную коммерческую недвижимость, что вполне объяснимо. "Рынок коммерческой недвижимости Москвы по степени насыщения близок к рынкам ведущих европейских столиц,— считает директор управления фондами недвижимости УК "Тройка Диалог" Сергей Васин.— В настоящее время основной запас роста сосредоточен именно в регионах с высоким экономическим потенциалом и населением, приближающимся к миллиону человек, особенно в сегменте офисной недвижимости класса В".

"В Москве арендные ставки выше, чем в регионах, но при этом цена столичных объектов в несколько раз превышает стоимость региональной недвижимости. Поэтому вложив в Москве $1000, мы получим, допустим, $90-100, а в регионах это будет $150-250 в зависимости от объектов,— рассказывает инвестиционный аналитик УК "Финам Менеджмент" Дмитрий Ланцов.— В то же время, несмотря на более высокую доходность региональной недвижимости, риски в таких проектах выше, чем в Москве, где более или менее сформирован рынок коммерческой недвижимости". Поэтому некоторые крупные игроки этого рынка, желая диверсифицировать свои риски, инвестируют как в московскую, так и в региональную недвижимость.

Если же говорить о коммерческой недвижимости, то, по мнению Дмитрия Ланцова, наиболее доходной является торговая недвижимость, далее идут офисная, затем складская и производственная, и, наконец, гостиничная недвижимость.

А глава департамента инвестиций в недвижимость УК "Ренессанс Капитал" Екатерина Константинова полагает, что наиболее инвестиционно привлекательными сегментами коммерческой недвижимости являются торговая и индустриальная недвижимость. "Мы предпочитаем инвестировать в региональную торговую недвижимость. Во многих городах с населением от 250 тыс. человек еще ощущается нехватка качественных торговых и торгово-развлекательных центров. На рынке региональной индустриальной недвижимости ощущается еще больший дефицит качественных объектов, но поскольку барьеры входа на этот рынок значительно ниже, чем на рынок торговой недвижимости, то в ближайшей перспективе объемы предложения будут расти более высокими темпами, и мы можем ожидать более жесткой конкуренции, чем в сегменте торговой недвижимости. Хотя все зависит от региона. Во многих городах, особенно в миллионниках, рынок торговой недвижимости уже близок к насыщению",— отмечает Екатерина Константинова.

Впрочем, сколько компаний, столько и мнений. Если проанализировать вложения новых фондов, созданных в 2007 году, то картина получается следующей. Самый крупный из образованных в прошлом году рентных фондов — фонд "Ренессанс — Бизнес-недвижимость" с СЧА 1613,4 млн руб. под управлением УК "Ренессанс Капитал" — объектом для инвестирования избрал торговую недвижимость.

Второй по размеру фонд — "Вектра-Актив недвижимость" со стоимостью чистых активов (СЧА) 1079 млн руб. — вкладывал в офисную недвижимость в Иркутской области. А фонд под названием "Океан" УК "Панорама" (1041,5 млн руб.) инвестировал в столичную производственную недвижимость. При этом наибольшую сумму арендных платежей получил фонд "Океан" — 196,8 млн руб. Второй фонд этой же управляющей компании, "Рост-фонд", также неплохо заработал по сравнению с остальными ПИФами — 46,1 млн руб. (третий результат).

"Ренессанс-Капитал" на аренде торговой недвижимости заработал в прошлом году 46,6 млн руб. (второй результат). Правда, фонд УК "Ренессанс Капитал" был зарегистрирован не в начале года, а 20 апреля. Арендные доходы остальных фондов-новичков значительно ниже. Впрочем, фонды создаются на довольно длительное время — как правило, на срок от 5 до 15 лет, поэтому выводы пока делать рано. В правилах любого фонда сказано, что "стоимость инвестиционных паев фонда может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, и государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФы".

Впрочем, эксперты на вопрос о ближайших перспективах рынка отвечают примерно одинаково. В частности, Екатерина Константинова ожидает, что доходность рентных фондов в 2008 году составит 12-18%.

"По оценкам наших специалистов, доходность рентных фондов может составить в 2008 году примерно 14-15% годовых, в зависимости от качества объектов и возможных рисков по каждому из приобретенных рентным фондом объектов коммерческой недвижимости",— говорит Салават Халилов.

Самые дорогие

Согласно данным международных и российских исследований, российская коммерческая недвижимость в 2007 году признана самой рентабельной в мире.

Так, по данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, московские гостиницы лидируют среди крупных европейских городов по ставкам доходности. Рентабельность московских отелей в первом полугодии 2007 года достигла 15% годовых против 5-10% в Европе. В первом полугодии прошлого года каждый гостиничный номер в Москве принес его владельцу €149 чистой прибыли, что на €36 больше, чем в Лондоне (€113), занявшем второе место, и на €63 больше, чем в Париже (€86),— третье место. Доходность в данном случае — это средняя стоимость номера, умноженная на загрузку гостиницы в рассматриваемый период.

Что касается других видов коммерческой недвижимости, согласно исследованию компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2007 года Москва стала лидером среди крупных европейских городов по ставкам доходности и во всех остальных нишах недвижимости для бизнеса. Доходность столичной офисной недвижимости составила 8,5-10,5% годовых, складской — 10-12%, торговой — 10-12%. Второе место заняли Будапешт (6%, 7% и 6% соответственно) и Лиссабон (6%, 6,5% и 7,5%).

В прошлом году мы наблюдали снижение доходности при сделках со складской недвижимостью с 15 до 14%, но, тем не менее, и этот показатель выше среднеевропейского (от 1,6% в Копенгагене до 7-9% в Вене).

Сегодня доходность девелопмента бизнес-центров в Москве составляет до 30% годовых. Причем рост доходности офисной недвижимости коррелируется с ростом арендных плат. Если раньше средняя годовая ставка аренды в $500 за кв. м считалась обычной, то сейчас она выросла до $1-1,5 тыс. Поэтому, даже с учетом увеличения себестоимости строительства, за последние пару лет доходность бизнес-центров выросла вдвое — на 50-60%.

Речь идет о доходности девелоперских компаний, которые строят офисную недвижимость с нуля и затем управляют объектами. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости во многом зависит от макроэкономических показателей — насколько уверенно себя будут чувствовать российские корпорации. И пока сырьевая экономика чувствует себя неплохо, можно предполагать, что доходность в сегменте коммерческой недвижимости будет высокой.