«Льготная ипотека должна быть. Без нее рынок рухнет»

«Льготная ипотека должна быть. Без нее рынок рухнет»

Николай Амосов — о состоянии, рисках и перспективах рынка недвижимости в России и на Кубани

Ключевым драйвером рынка жилой недвижимости в последние годы была дешевая ипотека. В 2023 году условия льготного кредитования изменились. Владелец ГК «Точно» Николай Амосов в беседе с гендиректором ИД «Коммерсантъ-Кубань» Александром Вашина рассказал, какие тренды намечаются на строительном рынке региона, а также спрогнозировал рост населения Краснодара более чем до 3 млн человек и неизбежную реновацию кубанских городов.

Владелец ГК «Точно» Николай Амосов

Фото: предоставлено ГК «Точно»

— Как вы оцениваете текущую ситуацию в строительной отрасли? Подходящее ли сейчас время для развития бизнеса?

— Открывать сейчас свое дело с нуля, при такой банковской ставке, я бы никому не посоветовал, а для развития уже созданного бизнеса всегда прекрасное время. Рынок по разным причинам высвободился. К примеру, с регионального рынка недвижимости за последние несколько лет ушли порядка 10 довольно крупных девелоперов.

Если говорить о других нишах в бизнесе, то многие площадки освободились после ухода иностранных компаний, рынки породили и формируют новые стимулы, связанные в том числе с санкционным давлением на страну.

Хотя, конечно, сдерживание бизнеса у нас в стране серьезное. И здесь я вижу некоторое противоречие. К примеру, федеральный центр, президент и губернаторы активно поддерживают развитие девелоперского направления. Поставлена задача к 2026–2027 году сдавать 120 млн кв. м жилья в год. Недостатка в целях, планах и словах нет. Но при этом у нас в отрасли все время создаются какие-то новые сложные механизмы. В сторону девелопмента и всего, что с ним связано, смотрит просто огромное количество надзорных органов.

«Федеральный центр, президент и губернаторы активно поддерживают развитие девелоперского направления. Поставлена задача к 2026–2027 году сдавать 120 млн кв. м жилья в год»

Строительный бизнес пока рентабельный, но он и высокозатратный. Сегодня государство практически всю инфраструктуру переложило на плечи девелоперов. Ты сам покупаешь за огромные деньги землю, сам тянешь туда сети, сам подводишь дороги, платишь кредиты в банке, строишь школы, садики и скверы, ты даже уже ипотеку частично субсидируешь сам. И если во времена пандемии за счет скачка цен маржинальность доходила до 20%, то сегодня она снизилась до 10–15% и, вероятно, будет снижаться и дальше. Теперь поднимается первоначальный взнос по ипотеке: с 10%, думаю, до 25–30%. То есть чтобы приобрести квартиру за 6 млн руб., нужно иметь 2 млн руб. собственных денег. Это, несомненно, приведет к снижению спроса.

— То есть можно сказать, что строительный рынок будет «остывать», но пока что все держится на льготной ипотеке?

— Да, в среднем по рынку новостроек Краснодарского края ипотека — это более 95% сделок, 60–70% из которых проходят с помощью именно льготной ипотеки.

— Пока мы живем с пониманием, что Минфин и Центробанк остановят льготную ипотеку. Программа действует до лета 2024 года, продлят ли ее, неизвестно. Продажи держатся на ипотеке, но при этом много построенного жилья не продано. Не формируется ли пузырь на рынке?

— Если смотреть с точки зрения финансов, то монетарные власти пытаются остановить инфляцию и, наверное, правильно делают. В этой цепочке есть, кстати, еще один фактор: высокая закредитованность населения. Люди часто не соизмеряют свои желания и возможности. В итоге берут множественные кредиты, с выплатой которых не справляются. И я сам вижу: эта тенденция усиливается, но ее размер пока еще мал, чтобы привести к проблемам.

«Генетический код и сила нашей компании в умении строить и продавать привлекательные жилые комплексы, другие же бизнесы — производная этого»

Генетический код и сила нашей компании в умении строить и продавать привлекательные жилые комплексы, другие же бизнесы — производная этого. У нас продано, в зависимости от объектов, 70–95% построенного нами жилья, и это сильно выше, чем в среднем по рынку края. Рисков не вижу в этой связи.

— Банки дают ипотеку даже в случае, когда у человека уже есть кредитная нагрузка, а с ипотекой (неважно, льготной или нет) закредитованность только растет.

— Да, поэтому условия и ужесточают. Вообще хочу заметить, что мир и экономика устроены так, что, когда все говорят о будущем кризисе, в любой сфере и отрасли, его обычно не случается. Заранее предпринимаются шаги и действия, которые смягчают «ужасы».

При этом девелопмент — драйвер экономики. Жилищное и промышленное строительство — отрасль, на которой держатся многие направления всей экономики. Отмена же льготной ипотеки, без сомнения, ударит по строительству, что, в свою очередь, повлечет стремительный рост безработицы.

«Отмена же льготной ипотеки без сомнения ударит по строительству, что, в свою очередь, повлечет стремительный рост безработицы»

В первую очередь пострадает смежный и малый бизнес, к примеру производители окон, электрики, труб и т. п. Но и более крупному бизнесу придется нелегко. Все производители, которые сейчас нарастили и восстановили объемы, например производители металлов, арматуры, цементов, работают в основном на внутренний рынок, экспорта нет. Целые холдинги и крупные производства могут просто встать на грань выживания. Мне кажется, правительство и президент страны это хорошо понимают и льготную ипотеку на рынке продлят и оставят. Льготная ипотека должна быть. Без нее рынок рухнет.

Если же ее действие все-таки остановят, то останется два пути. Первый — ее будут субсидировать девелоперы, пока смогут. При этом сначала мы уйдем на порог нулевой рентабельности, но очень скоро рынок начнет укрупняться: кто слабее — разорится, кто посильнее — поглотит остатки. Второй — рынок как-то адаптируется и перестроится. Но пока он будет перестраиваться, стоимость кредита и высокая ставка просто уничтожат весь бизнес.

— Поговорим про дефицит рабочей силы и управленческих кадров? В структуре себестоимости строительства заработная плата — не самая большая статья затрат, но она все равно внушительная.

— Сегодня это чуть ли не самая главная беда стройки. Конкуренция за кадры невероятно острая. Компании, у которых горят сроки, переманивают людей друг у друга, переманивают ценой. Зарплата уже выросла на 30%, но рабочих все равно не хватает, в первую очередь каменщиков, бетонщиков, отделочников. Это связано как с понятной всем демографической ямой, так и с особенностями текущей ситуации в мире и с потерей престижа рабочих профессий в последние 20–25 лет в том числе.

«В топ-менеджменте я больше обращаю внимание, ценю и опираюсь на человеческие качества: надежность, стабильность, трудолюбие, природное любопытство в конце концов»

На стройках Краснодарского края в основном работают иностранные специалисты. Иностранцы очень трудоспособные и трудолюбивые ребята, и в настоящее время они незаменимы. Для сравнения: если иностранный специалист за одно и то же время штукатурит 500 кв. м, то отечественный —порядка 200–250 кв. м.

Власти хотят сократить квоты на иностранных работников. Если это произойдет, то за счет двукратного падения производительности однозначно начнет расти себестоимость квадратного метра. Как следствие, и продажи, и темпы строительства замедлятся. Квоты, по моему мнению, сокращать нельзя и опасно.

Дефицита же квалифицированных управленцев, вопреки опасению многих, не существует. Топ-менеджмент в строительной отрасли довольно быстро достигает предела своих компетенций, а учитывая то, как мы их оплачиваем, не вижу больших рисков дефицита. В топ-менеджменте я больше обращаю внимание, ценю и опираюсь на их человеческие качества: надежность, стабильность, трудолюбие, природное любопытство в конце концов. Качества человека важнее, чем знания про риски отдельного проекта. Про риски я сам все расскажу и научу.

Строительный бизнес сейчас имеет много вызовов. Первый — повышение ключевой ставки. Второй — возможная отмена льготной ипотеки и рост закредитованности покупателей. Третий — ситуация на рынке труда плюс растущие административные барьеры, серьезно возросшая социальная нагрузка. Все это давит на каждый квадратный метр, и с годами правила усложняются, а давление только усиливается. При этом факторов роста доходов населения пока особо не видно.

— Очевидно, в этих условиях строительство дешеветь не будет. Все сказывается на себестоимости. Сколько будет стоить «квадрат» и что будет с рынком недвижимости Краснодара и края в будущем?

— В Краснодаре цена продаж на рынке элитных ЖК уже сейчас достигает порядка 200–250 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если брать Краснодар, то у нас уже финмодель на новые проекты исходит из 150 тыс. за «квадрат». В наших элитных ЖК средняя цена будет — 240 тыс. руб. за «квадрат».

Думаю, что рынок застройки на юге будет укрупняться. Останется пять-шесть игроков, и это уже видно по земельному фонду. Рынок ждут перемены.

— Каким вы видите Краснодар и в целом Кубань в будущем? Оптимистичен ли прогноз?

— Я считаю, что это один из самых быстро развивающихся регионов станы, который демонстрирует положительную динамику даже в самые сложные времена, проходя все наши регулярные кризисы до пандемии, саму пандемию, санкции. В Москве спад. В Казани все стабильно, но динамика слабая. На Кубани всегда рост объемов выдачи ипотечных кредитов, ввода жилья, рост по среднему чеку и продажам.

Мое мнение, что Краснодар в своей агломерации будет расти кратно, а в крае будут активно развиваться все приморские территории, плюсом в крае будут построены новые города.

«Строительный бизнес сейчас имеет много вызовов. Первый — повышение ключевой ставки. Второй — возможная отмена льготной ипотеки и рост закредитованности покупателей. Третий — ситуация на рынке труда»

«Губернатор и его команда много делают для развития региона. Они создают инвестиционный климат, при котором активно развиваются туризм и сельское хозяйство»

Локация и климат Кубани — это судьба, подарок, выигрышный лотерейный билет. Для северной страны жизнь в тепле и рядом с морем — это мечта. Люди поедут на Кубань — это неизбежно.

Губернатор и его команда много делают для развития региона. Они создают инвестиционный климат, при котором активно развиваются туризм и сельское хозяйство. Это четкая и слаженная работа.

Также в 2020 году господин Кондратьев начал работу по созданию качественных генпланов крупных, уникальных и прибрежных городов Кубани, чтобы спланировать их понятное развитие. Работа ведется в Краснодаре, Сочи, Новороссийске, Геленджике, Анапе, Темрюке, Ейске, Горячем Ключе.

Это огромная, сложная и неоценимая работа, которая должна в итоге создать предсказуемость взаимных ожиданий бизнеса и власти и возможность планировать работу и развитие не только строительного комплекса, но и всей экономики, причем в долгосрочной перспективе. По сути, создаются долгосрочные предпосылки экономического роста всего региона.

Конечно — это взгляд со стороны строительной отрасли. А касательно оптимизма — мои планы всегда оптимистичны. Вы вообще представляете себе, как жить с пессимистичным планом будущего? Я нет.

Как трансформировалась группа компаний и на какие показатели планирует выйти в ближайшее время, рассказал владелец и председатель совета директоров ГК ТОЧНО Николай Амосов

— Сколько жителей будет в агломерации Краснодара?

— Уверен, что примерно к 2030 году только Краснодар официально пройдет рубеж 3 млн жителей. Я думаю, что и сегодня население Краснодара уже более 2 млн человек.

Люди едут не только в хороший климат, но и в уникальную среду. В этой связи огромная благодарность господину Галицкому. Невозможно переоценить ту работу, которую он делает сейчас с парком, стадионом. Это такое развитие туристической истории, очень мощная важная работа. Важно, чтобы и бизнес, и власти формировали и реализовывали такие проекты. У нас есть локации, где это действительно можно развивать, появилась некая культура в городе.

«После парка и японского сада в Краснодаре стало невозможно при благоустройстве просто отсыпать щебенкой территорию»

Есть много интересных вещей. Сергей Николаевич сделал модным и престижным именно такое отношение к своему городу, также он показал всем и задал стандарты качества благоустройства. После парка и японского сада в Краснодаре стало невозможно при благоустройстве просто отсыпать щебенкой территорию. Точнее можно, наверное, но «такое здесь больше не носят», это не модно и не круто.

— Краснодар строится активно, но при этом почти 60% жителей страны не обеспечены собственным жильем. Какой потенциал на региональном рынке?

— Обеспеченность квадратными метрами на одного человека в нашей стране низкая по сравнению с крупными экономиками. Потенциал есть, но все зависит от доходов населения. Если страна найдет источники роста производительности, если доходы населения будут увеличиваться, то будет расти и спрос, потому что собственная крыша над головой — одна из важных составляющих менталитета нашего человека. Если вопрос разбирать «по болтам» — именно поэтому рынок арендного жилья, на мой взгляд, не приживется в России, как минимум на горизонте еще двух поколений.

Поэтому нам есть куда стремиться. Вопрос — как государство и экономика будут работать над качеством и уровнем жизни населения.

— «Вторичку» советских времен надо бы обследовать и понять ее состояние, срок годности. Эксперты считают, что большая часть всего жилого фонда городов края — аварийная. Ждет ли Краснодар реновация?

— Она просто неизбежна, и не только в Краснодаре, во всех городах края. Как неизбежна и работа по обследованию всего жилого фонда и изучение перспектив аварийности и реновации каждого дома. Это будет происходить в каждом городе страны.

Над реновацией успешно работают уже 12 регионов. Прекрасные результаты в этом отношении продемонстрировали Нижний Новгород, Москва, Казань, Тула, Екатеринбург.

В Краснодаре все площадки для строительства уже практически исчерпаны. Ему нужна реновация. Я здесь родился и хорошо знаю город. Можно создавать очень интересные продукты квартальной застройки, соблюдая все нормативы.

«Мое мнение, что Краснодар в своей агломерации будет расти кратно, а в крае будут активно развиваться все приморские территории, плюсом в крае будут построены новые города»

Есть тут и свои «но»… С учетом того что несколько лет назад приняли генплан, согласно которому исторический центр — это всего лишь два этажа по фасаду и в глубину до пяти-шести этажей, экономика проектов реновации центра не позволит их реализовывать. Мы подсчитали себестоимость с учетом разрешенной этажности и того, что нужно расселить людей. Пришли в ужас и поняли, что это невозможно будет продать даже в теории. Никто не купит жилье за такие деньги.

Но я все равно уверен, что реновация будет. Я считаю, что мир устроен разумно, и никто не заинтересован в плановом разрушении городов, а наоборот. Так что в этом вопросе просто нет иного выхода. Или большая часть жилищного фонда городов края разрушится, или власти проработают и предложат модели реновации, финансовая часть которых будет реалистична. Все просто.

«В Краснодаре все площадки для строительства уже практически исчерпаны. Ему нужна реновация»

Реновация Краснодара затронет не только центр, но и Гидрострой, КМР, КСК и многие другие районы, где стоят старые пятиэтажные дома, которым уже по 60 и более лет. Мы к этому неизбежно придем. Городские власти Краснодара, Сочи, Анапы, Новороссийска и других городов будут просто вынуждены не только прорабатывать этот вопрос, но и разработать реалистичные способы, как заменить аварийное жилье на современное.

— Почему именно сейчас вы решили отойти от оперативного управления и передать его команде?

— Я считаю, что мы собрали очень компетентных людей в команду. Цели и задачи на текущее время ясны и предельно понятны, а сама компания точно чувствует себя хорошо и находится в отличной форме.

Скажу честно, что моего фокуса внимания не хватит на то, чтобы на 100% сосредоточиться на выполнении уже определенных и понятных задач. Буду отвлекаться.

Считаю, что команда справится лучше с этим. Как ни банально, даже финансовый результат будет лучше без меня во главе. Вот и проверим компетентность команды и качество ее работы по уже поставленным и определенным целям.

Мое же время и энергия будут потрачены на то, чтобы разглядеть наш стратегический шанс и лучшее будущее для компании. Важно это не упустить. Да и будущее такая субстанция, что «сразу не потрогаешь», разглядеть его сложно — требуется отдельная напряженная работа с прогнозными моделями, отдельное специально выделенное время и очень специфичный настрой. Вот, наверное, самое точное описание причин.

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram