Пара лет не срок

Из-за дороговизны недвижимости в нашей стране для большинства потребителей на протяжении многих лет ипотечный кредит был единственным возможным способом приобретения жилья. Однако после повышения ключевой ставки Центробанком ипотека стала неподъемной. Чтобы хоть как-то реанимировать спрос на квадратные метры, столичные застройщики начали предлагать покупателям различные варианты рассрочек платежей.

Рассрочка и ипотека

Самостоятельно приобрести жилплощадь в Москве может позволить себе далеко не каждый желающий. Поэтому при покупке квартиры зачастую возникает резонный вопрос: чем лучше воспользоваться — ипотекой или рассрочкой? Оба варианта имеют как свои плюсы, так и минусы. Главное преимущество ипотеки в том, что она позволяет при небольшом первоначальном взносе сразу же получить заветное жилье в собственность, а оставшуюся сумму вносить небольшими платежами в течение длительного времени, например 10-15 лет.

Но для получения ипотеки потребуется собрать немало документов, пройти множество проверок, обладать хорошей кредитной историей и определенным уровнем дохода. "Из-за ужесточения требований к заемщикам и удорожания кредитов желающих приобрести квартиры в ипотеку стало значительно меньше. В данный момент рассрочка является одним из немногих инструментов, способных хотя бы частично заменить ипотеку. Однако потенциал рассрочки достаточно ограничен из-за небольших сроков, в которые необходимо погасить всю задолженность",— отмечает Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development.

Для получения рассрочки будет достаточно одного российского паспорта. Кроме того, не придется ждать одобрения со стороны банка заявки на кредит, согласовывать и оплачивать страховку и т. д. Однако даже двухлетняя рассрочка подразумевает под собой огромные ежемесячные платежи, которые в разы превышают аналогичные выплаты по ипотеке. И документы на право собственности покупатель получит только после внесения последнего платежа.

"Воспользоваться такой программой возможно только при большом первоначальном взносе. Таким образом, расширение программ рассрочек сегодня является в большей степени вынужденной мерой, которая, вероятно, поможет частично компенсировать падение спроса из-за ужесточения условий по ипотечному кредитованию",— полагает Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп".

Кроме того, далеко не все застройщики сегодня готовы брать на себя финансовые риски. При ипотечном кредитовании девелопер сразу получает от банка стопроцентную оплату квартиры. И если заемщик по каким-либо причинам не в состоянии погасить кредит, это уже головная боль банковской организации. При рассрочке все риски невыплаты приходятся на застройщика, поэтому такая схема ему менее выгодна.

Кредитозаменитель

Эксперты отмечают, что на растущем рынке недвижимости рассрочки более характерны для квартир и апартаментов премиального и бизнес-классов. Так, в ЖК Knightsbridge Private Park сейчас предлагаются различные варианты рассрочек, а в ЖК "Садовые кварталы" предусмотрена беспроцентная рассрочка до трех лет по схеме лизинга недвижимости. В таких проектах, как "Лица" и ЖК "Триколор", можно взять беспроцентную рассрочку сроком до двух лет. В Loft Post, Loft Time и Loft Park срок рассрочки определяется в зависимости от размера первоначального взноса. При десятипроцентном первом взносе она предоставляется на год, при тридцатипроцентном — на два года.

А компания "Дон-строй" предоставляет беспроцентную рассрочку на срок до трех лет при первоначальном взносе 35% стоимости объекта. Предложение распространяется на "Кленовый DOM", Smolensky De Luxe, Barrin House, "Grand DeLuxe на Плющихе", последние корпуса ЖК "Алые паруса" и "Долина Сетунь", а также три объекта бизнес-класса, включая квартал "Сердце столицы", "Соколиный форт" и "Лосиный остров".

"Традиционно девелоперский цикл на московском рынке недвижимости составляет около трех лет, однако в элитном сегменте из-за высокой стоимости проекта он растягивается в среднем на пять лет. С учетом того что большинство ипотечных кредитов в элитном сегменте привлекалось на короткий срок, рассрочка может стать эффективным инструментом замены ипотеки",— уверена Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Длительные сроки

Экономкласс в суровых экономических реалиях, задыхающийся от безысходности и лишенный ипотеки, тоже задумался о рассрочках. Конечно, они были на рынке и раньше. Но сегодня появляются новые программы со сроками от двух до четырех лет, чего в докризисные годы не существовало в принципе. Например, компания СУ-155 ввела длительные рассрочки сроком до четырех лет, призванные стать альтернативой ипотечным кредитам. "Нужно исходить из того, что никакая рассрочка не в силах заменить ипотеку. Если у покупателя нет актива, откуда в ближайшей перспективе можно вынуть деньги, то, какую бы рассрочку ни предлагал ему девелопер, это не поможет ему с приобретением квартиры",— говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.

Тем не менее количество проектов экономкласса, в которых можно купить квартиру в рассрочку, неуклонно растет. Так, в январе в ЖК "Пироговская ривьера" стартовала акция "Квартира по бюджету". Данная программа подразумевает рассрочку на десять лет с нулевым первоначальным взносом. В рассрочку также можно купить квартиру в UP-кварталах "Сколковский" и "Новое Тушино", микрорайонах "Новое Измайлово" и "Царицыно-2", в таких жилых комплексах, как "Некрасовка", "Загорье", Wellton Park и др.

Рассрочки на срок более полугода обычно предоставляются на объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, или на новые очереди. Рассрочка обычно действует до конца строительства. Например, в ЖК "Остров Эрин" действует беспроцентная рассрочка на год при первоначальном взносе 30% для покупателей, приобретающих дом во второй очереди. "В объектах на завершающей стадии готовности рассрочка обычно не превышает полугода и является беспроцентной. Минимальный размер первоначального взноса при такой форме составляет не менее 30%. Но наиболее распространенным вариантом является рассрочка под 0% при первоначальном взносе не меньше 50%",— делится опытом Людмила Цветкова, финансовый директор "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость".

Понятно, что в кризис роль рассрочки заметно выросла. Но, по мнению экспертов, это временная мера. "Я не думаю, что рассрочка сможет стать альтернативой ипотеке — все-таки речь идет о разных сроках. Как только ипотечный рынок стабилизируется, ипотека вновь станет основным инструментом для покупки жилья",— утверждает Анна Чижова, генеральный директор "Домус Финанс". С ней не согласен Алексей Болдин, генеральный директор риэлторской компании "Магистрат". "В Ростове-на-Дону, где группа "Интеко" строит жилые комплексы экономкласса, в четвертом квартале 2014 года совместно с ЗАО МРЖК мы запустили программу "Жилье в рассрочку", которая не требует первоначального взноса, а срок рассрочки может достигать 15 лет. Вот на таких условиях рассрочка уже может быть реальной альтернативой ипотеке, и мы будем эту программу развивать",— добавляет эксперт.