Особенности предоставления коммерческой ипотеки юридическим лицам банками в Российской Федерации

УДК 33

ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ ИПОТЕКИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ БАНКАМИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Варфоломеева В.А., к.э.н., доцент, ФГАОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического

приборостроения»

Иванова Н.А., к.э.н., доцент, ФГАОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения» Архипова И.И., к.э.н., доцент, ФГАОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения»

В статье проанализированы особенности предоставления коммерческой ипотеки юридическим лицам банками в Российской Федерации, а именно перечислены основные программы помощи малому и среднему бизнесу, дана классификация видов кредитов юридическим лицам, дан анализ методик оценки кредитоспособности юридических лиц. В статье описаны основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости и приведены условия для коммерческой ипотеки на 2017 год двух коммерческих банков.

Ключевые слова: ипотека, коммерческая ипотека, поддержка бизнеса, оценка кредитоспособности юридических лиц.

FEATURES OF PROVIDING COMMERCIAL MORTGAGES TO LEGAL ENTITIES BY BANKS IN THE RUSSIAN FEDERATION

Varfolomeeva V., Ph.D., Associate Professor, FSAEIHPE «Saint-Petersburg State University of Aerospace Instrumentation» Ivanova N., Ph.D., Associate Professor, FSAEI HPE «Saint-Petersburg State University of Aerospace Instrumentation» Arhipova I., Ph.D., Associate Professor, FSAEI HPE «Saint-Petersburg State University of Aerospace Instrumentation»

The article analyzes the peculiarities of providing commercial mortgages to legal entities by banks in the Russian Federation, namely lists the main programs of assistance to small and medium-sized businesses, a classification of types of corporate loans, the analysis of the methods of assessing the creditworthiness of legal entities. the article describes the basic scheme of obtaining loan for purchase of commercial property and provides conditions for a commercial mortgage for 2017 two commercial banks.

Keywords: mortgage, commercial mortgage, business support, credit rating of legal entities.

На современном этапе любой бизнес нуждается в финансовой поддержке (особенно, если находится лишь на этапе становления). Но сложность заключается в том, что инвесторы не торопятся вкладывать средства в начинающие и еще нестабильные проекты. Единственная надежда на кредитование, а именно операционные (целевые) займы.

Особенность такого кредитования - получение средств под решение группы задач и реализацию определенных целей. К примеру, получить средства можно для закупки сырьевой продукции, покупки необходимого оборудования и так далее. Данный вид займа актуален и в том случае, когда есть нужда в покупке офиса для бизнес-деятельности, повышения оборотного капитала, обучения сотрудников и так далее. В итоге вариантов предостаточно. При этом цели, под которые выдаются средства, должны прописываться в соглашении участников (заемщика и кредитора). Также указываются сроки, в течение которых заемщик должен выплатить имеющийся долг.

К основным видам такого кредита для юридических лиц можно отнести:

- рисковое финансирование. Такой заем можно получить для реализации научных проектов. С позиции заемщика при оформлении кредита особых гарантий не нужно, что в ряде случаев «развязывает» руки. Единственное, что за свободу получатель займа расплачивается высокой ставкой процента;

- коммерческая ипотека. Назначение данного займа - покупка офисов, складских помещений или площадок под торговлю. Но здесь стоит учесть, что в роли залога по займу выступает сама покупаемая недвижимость. Главное отличие этого вида кредита от стандартной ипотеки - меньшие сроки;

- кредит под открытие своего бизнеса. Этот вид займа можно смело назвать наиболее затратным. Его особенность - краткосрочность, а главное требование со стороны кредитора - предоставление бизнес-плана. При этом средства должны быть потрачены исключительно на развитие своего дела;

- кредит на развитие предпринимательской деятельности. Этот вид кредитования является одним из наиболее удобных для стороны, оформляющей операционный кредит. Основное назначение займа -увеличение оборотного капитала компанией;

- заем на закупку основного оборудования. В данном случае бизнесмен берет средства на покупку наиболее важной для осуществления деятельности техники. Благодаря такому кредиту, он может купить недвижимость для предприятия или транспортное средство. Обязательным условием получения займа является обеспечение (залог), роль которого может выполнять приобретенное за кредитные средства имущество. Кроме этого, клиент должен подтвердить

кредитору, что является платежеспособным и может выполнить свои обязательства по погашению займа;

- инвестиционный заем. Этот вид кредитования предоставляется под конкретную инвестиционную программу (последняя должна быть расписана в бизнес-плане). К примеру, средства могут быть получены под расширение производства или обновление оборудования.

Кредитование бизнеса или юридических лиц - это денежные займы, которые выдаются юридическому лицу для развития предпринимательской деятельности на установленных сроках и условиях возврата и выплаты процента по кредиту.

Поддержка бизнеса - это стратегический курс государства, направленный на оказание помощи начинающим предпринимателям. Поддержка бизнеса - комплекс мер и мероприятий, позволяющих представителям малого и среднего бизнеса быстрее адаптироваться в предпринимательской среде, выдерживать налоговую нагрузку, закупать необходимое оборудование и в сжатые сроки начинать производство (оказывать услуги).

Поддержка бизнеса может включать в себя целый спектр услуг - помощь в модернизации производственных мощностей, закупке нового оборудования, получении кредита, обучении и переподготовке кадров и так далее.

Малый и средний бизнес активно развивается во многих странах мира. И чем лучше государство заботится о начинающих предпринимателях, тем быстрей развивается экономика страны. Не секрет, что поддержка бизнеса в виде разработки специальных программ, льгот, помощи в получении кредита - все это окупается сторицей и способствует пополнению бюджета в будущем.

Начиная с 2007 года (с выходом федерального закона №209-ФЗ в Российской Федерации) стартовало множество программ поддержки малого и среднего бизнеса. При этом все они направлены на развитие и рост начинающих предпринимателей.

Субсидии на поддержку бизнеса выдаются на конкурсной основе и распределяются с учетом выделенных бюджетных средств. В среднем уровень софинансировния малой и средней предпринимательской деятельности составляет около 70-75%. К основным программам в помощь малому и среднему бизнесу можно отнести:

- помощь в оформлении лизинга для малых компаний. В этом случае государство берет на себя выплату первоначального взноса на сумму до миллиона рублей. Кроме этого, возможно получение лизинга для модернизации на сумму до десяти миллионов рублей;

- формирование и налаживание работы гарантийных фондов. Задача таких организаций - предоставление гарантий банкам при оформлении займа начинающим предпринимателям;

- поддержка бизнеса путем оформления гранта. В этом случае

TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA | №2 2017 | 31

победитель конкурса может рассчитывать на сумму до трехсот тысяч рублей;

- предоставление грантов новичкам-инноваторам на сумму до полумиллиона рублей на человека;

- помощь в организации муниципальных (региональных программ). К таковым можно отнести муниципальные структуры широкого профиля. Их задачи - организация обучения, помощь в оформлении займа в МФО, получение лизинга, грантов и так далее;

- активное внедрение специальной программы, подразумевающей переподготовку и подготовку кадров для сферы малой предпринимательской деятельности. По завершении обучения ученик получает сертификат о завершении курсов. При этом государство может взять на себя расходы по подготовке (повышению квалификации) персонала уже действующей компании;

- поддержка организаций, которые ориентированы на экспорт. Здесь государство может взять на себя оплату части процентной ставки или организацию центра поддержки экспорта;

- прочая помощь (консультации, помощь в техническом присоединении, инновационное творчество, поддержка социального бизнеса, оказание поддержки при открытии частных детских садов и так далее);

- помощь в создании инфраструктуры малого бизнеса. К примеру, наполнение промпарков (от 20 тысяч квадратных метров), бизнес-инкубаторов (от 900 квадратных метров), технопарков - от пяти тысяч квадратных метров.

Максимальный размер помощи для малого бизнеса в 2017 году составляет 5 миллионов рублей в течение трех лет, причем на момент подачи заявки предприниматель должен уже погасить не менее 10% кредита.

Субсидия предоставляется субъектам предпринимательства, которые включены в реестр получателей помощи и прошли необходимые подготовительные этапы:

1. Получили одобрение проекта со стороны отраслевой комиссии при Департаменте;

2. Заключили с Департаментом договор софинансирования;

3. По окончании действия договора документально подтвердили целевое использование средств и выполнили оговоренные в нем социально-экономические показатели (создали рабочие места, уплатили налоги на указанную сумму, увеличили заработную плату).

Прежде чем получить подобный кредит, предприятие должно пройти тщательную экспертизу Департамента развития предпринимательства и добиться включения в реестр получателей помощи. Несколько опрометчиво кредитовать предприятия, которые:

1. Имеют задолженность перед бюджетом по сборам, налогам и другим обязательным платежам. Для получения льготного кредита финансовая отчетность предприятия должна быть в полном порядке;

2. Уже получали подобный кредит от государства, но погасить его вовремя не смогли;

3. Готовятся заявить о своем банкротстве.

Для бизнесменов, нуждающихся в финансовой помощи более скромных масштабов, государственная программа при посредничестве фондов развития предпринимательства и государственных микрофинансовых организаций позволяет выделить в качестве займа помощь малому бизнесу от государства в 2017 году 1000000 рублей на срок до года.

Более основательный подход к кредитованию малого бизнеса можно увидеть в специальных предложениях практически всех крупных банков. Речь идет о государственных кредитах малому бизнесу в размерах от 150 тысяч до 150 миллионов рублей с процентной ставкой 12-15% на срок до пяти лет — при этом кредитуемый бизнес должен быть прибыльным и существовать, по меньшей мере, три месяца. Разумеется, чем больше сумма - тем тщательней специалисты банка изучают бизнес-претендента, тем выше требования к залогу или государственному обеспечению кредита. При принятии решения о выдаче льготного кредита малому бизнесу от государства в 2017 году изучаются объемы денежных потоков реципиента, его финансовое положение, рентабельность и качество предлагаемого проекта, общее состояние отрасли.

Классификация видов кредитов юридическим лицам:

1.Овердрафт для юридических лиц подразумевает перечисление на расчетный счет предприятия определенной финансовой суммы, которую предприниматель вправе заимствовать в случае необходимости и возвращать в течение текущего отчетного периода. Преимущество этой формы кредитования заключается в возможности проведения

срочных сделок и невысокой процентной ставке, которая начисляется только на сумму, снятую со счета. Овердрафт используется преимущественно с целью пополнения оборотного капитала, реже может быть заимствован на текущие потребности предприятия.

2. Кредитная линия. Выдача кредита долями в течение некоторого периода называется кредитной линией. Возможно получение двух типов «порционных» займов:

• Невозвратная, при которой порции денег перечисляются предприятию в сроки, указанные в договоре, а погашение начинается с момента выдача последней доли кредита. При этом возврат денег на банковский счет не влияет на увеличение размеров последующей суммы.

• Возвратные линии имеют много общего с кредитными картами: возвращенные на счет средства становятся причиной увеличения суммы, доступной к заимствованию.

Кредитные линии являются лучшим решением для молодых, динамично развивающихся проектов, а также объектов сельского хозяйства, характеризующихся ярко-выраженной сезонностью доходов. Во втором случае в договоре предусматривается погашение основной массы долга в течение летне-осеннего периода, на который приходится самый высокий уровень прибыли.

З.Кредит на пополнение оборотного капитала. Расширение производства, увеличение объемов закупок сырья и товаров требуют активного пополнения средств в обороте. Зачастую выделение средств силами самого предприятия не представляется возможным в связи с наймом новых сотрудников, компетентных в сфере обслуживания нового оборудования. Подобные кредиты выдаются однократной суммой и предусматривают погашение в течение фиксированного промежутка времени путем аннуитетных или дифференцированных платежей.

4.Кредит на покупку нового оборудования. Моральное устаревание техники на производстве и всяческие поломки создают необходимость в приобретении нового, более мощного, инновационного оборудования, машин и автомобилей. В данном случае кредитор не довольствуется оценкой доходов предприятия, а может потребовать залог или организовать личный визит, в ходе которого производится оценка условий производства и материальных активов компании.

В ряде случаев кредиты на покупку оборудования экономически не оправдывают себя: они требуют значительного вложения собственных средств, потому как банк выдает лишь часть от необходимого. Кроме того, сроки оформления слишком растянуты. Альтернативой кредиту становится приобретение техники в лизинг.

5.Коммерческая ипотека. Этот вид кредитования схож с традиционной ипотекой для физических лиц:

• Требуется не только предоставление документов, подтверждающих стабильность доходов предприятия, но и залог приобретаемой недвижимости

• Иногда приходится заручиться поддержкой других, более крупных предприятий

• Значительную часть средств придется изъять из оборота компании, потому как банк предоставляет не более 80% от номинальной стоимости объекта

6.Кредит на открытие бизнеса. Самой рискованной для кредиторов формой предоставления займов является кредитование новых проектов, при открытии которых человек не может привести гарантии успешности мероприятия.

Для выдачи коммерческого кредита банку необходимо оценить кредитоспособность заемщика. Центральный банк РФ рекомендует коммерческим банкам разработать свою собственную систему показателей финансовой деятельности заемщиков. Методика проведения оценки финансового состояния заемщиков оформляется отдельным положением и утверждается правлением коммерческого банка.

Коммерческий банк должен учитывать также факторы, которые во многом носят субъективный характер: эффективность управления предприятием заемщика; рыночную позицию заемщика и его зависимость от циклических и структурных изменений в экономике и отрасли; наличие государственных заказов и государственной поддержки заемщика; историю погашения кредитной задолженности заемщика в прошлом.

В рассмотренных методиках оценки кредитоспособности заемщика для оценки финансового состояния используются три группы оценочных показателей:

1) коэффициенты ликвидности;

2) коэффициенты автономии;

3) коэффициенты рентабельности и оборачиваемости.

Состав и содержание показателей, отражающих финансово-хозяйственное положение заемщика различен. Среди показателей ликвидности для трёх банков общими являются: коэффициент текущей ликвидности (общий коэффициент покрытия) и коэффициент абсолютной ликвидности. Коэффициент автономии (концентрации собственных средств) также учитывается во всех представленных методиках. Для показателей оборачиваемости и рентабельности общими являются: коэффициент оборачиваемости запасов, коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности и показатель рентабельности продаж.

Основным источником информации, при отнесении заемщика к какому-либо классу, является финансовая отчетность, которая обладает рядом недостатков как информационная база. Непрозрачность ведения бизнеса в России приводит к тому, что при оценке финансового состояния предприятия в нашей стране необходимо применять комбинированный анализ управленческой и фискальной отчетности, так как последняя не позволяет внешним пользователям увидеть реальную картину рассматриваемого бизнеса, а значит, понять действительные риски кредитования рассматриваемого предприятия.

Практически все показатели, используемые при анализе кредитоспособности, рассчитываются по отчетным данным, то есть делается историческая оценка кредитных возможностей заемщика. Производится оценка: могло ли предприятие обслуживать и погашать испрашиваемый кредит в прошедшем периоде. Ретроспективная информация не дает представления о перспективной кредитоспособности предприятия.

Несмотря на то что заемщик предоставляет банкам сведения, касающиеся предполагаемых денежных потоков и финансовых результатов, построение прогнозных финансовых документов осуществляется упрощенно, в основном с использованием трендового способа, а их данные непосредственно не учитываются при определении класса заемщика.

Общий недостаток, присущий не только представленным методикам, но и всем российским, связан с особенностью ведения бизнеса в России, в частности, слабой прозрачности финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Таким образом, любая методика оценки кредитоспособности юридического лица имеет высокую чувствительность к искажению (недостоверности) исходных данных, в особенности, финансовой отчетности.

Разработанные методики унифицированы, то есть имеют определенный набор показателей и критериев, по которым оценивается кредитоспособность заемщика, что позволяет быстро и с минимальными трудозатратами проанализировать большой объем кредитных заявок, сократив, таким образом, операционные расходы.

Тем не менее, оценка кредитоспособности заемщика должна проводиться с учетом его индивидуальных особенностей. В противном случае (при единой методике оценки всех предприятий) вне поля зрения могут остаться факторы, способные существенно влиять на финансовые результаты не только заемщика, но и банка.

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной. Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее.

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. [4] Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

1Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

2.2. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

3 Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.

4.4.4. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект

4.4.5. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.

4.4.6. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.

2Объект недвижимости передается в залог кредитной организации. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли - продажи.

3Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.

2Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.

3После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге. Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит.

Так, например, Сбербанк предлагает следующие условия для коммерческой ипотеки такие условия на 2017 год:

1Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.

2Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.

3Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.

4Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.

5Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.

6Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес - ипотека» с ее основными достоинствами:

1Срок кредитования до 10 лет.

2Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.

3Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

В Росбанке:

1Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.

2Отсутствие комиссии за досрочное погашение.

ЗВыдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Таким образом, коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Литература:

1. http://www.rshb.ru/ -официальный сайт Россельхозбанк.

2. http://www.rosbank.ru - официальный сайт Росбанк.

3. http://www.sberbank.ru - официальный сайт Сберегательный Банк РФ.

4. http://ipoteka-expert.com - ипотека эксперт.