Бум спокойствия

      Цены на столичном рынке жилья уже четвертый месяц остаются стабильными и, скорее всего, останутся таковыми в течение лета. Москвичам эта ситуация только на руку: решать жилищные проблемы можно без спешки и излишней суеты. Однако заняться ими стоит уже сейчас. Не исключено, что вводимые мэрией новые правила застройки земельных участков в конце года спровоцируют рост себестоимости строительства и, следовательно, цен на новое жилье. Аналогичная участь может постичь и вторичный рынок, традиционно следующий в кильватере рынка новостроек.

Новостройки

     Как и прогнозировали "Деньги" в апреле, цены на квартиры в районах как массовой, так и точечной застройки практически не изменились. Объем спроса соответствовал существующему предложению, однако увеличения общего количества сделок, характерного для февраля и марта, в апреле не было. Более того, перед майскими праздниками москвичи озаботились подготовкой к дачному сезону, отодвинув решение жилищных проблем на потом. Пока торопиться им и в самом деле некуда. Строят в Москве все больше и больше (в этом году будет возведено как минимум 4,2 млн кв. м жилья против 3,8 млн кв. м в прошлом), а платежеспособный спрос, по оценке риэлтеров, остается неизменным уже почти полгода. Не исключено, что в сезон летних отпусков он уменьшится, и тогда застройщикам придется всерьез задуматься о снижении цен. Правда, в долгосрочной

перспективе может проявиться и обратная тенденция. Дело в том, что мэрия собирается серьезно осложнить жизнь строителям. За право застройки земельного участка им придется платить "живыми" деньгами, а не отдавать городу долю построенного жилья, как сейчас. По оценкам столичных чиновников, сумма платежей будет больше, чем стоимость передаваемых городу квадратных метров. Кроме того, расплачиваться строителям придется до и по ходу строительства, а не после его окончания, как при действующей схеме. В сумме эти факторы наверняка приведут к удорожанию строительства и, соответственно, жилья, однако реальное влияние на рынок они начнут оказывать не раньше четвертого квартала этого года.
Виталий Ситников, начальник отдела новостроек компании "Московская городская служба недвижимости": Цены в ближайшее время останутся неизменными. В апреле спрос оставался на прежнем уровне, что позволило нам продать около 15 тыс. кв. м жилья в Бутове. Этот показатель соответствует уровню марта. Не исключено, что в мае он несколько снизится, причем по вполне понятной причине: фактически вся первая декада месяца — праздничные и выходные дни. Сезон летних отпусков также может оказать негативное влияние на уровень спроса, однако к ценовой коррекции это, скорее всего, не приведет.
       
Вторичный рынок
       Цены здесь фактически не меняются, причем уже четвертый месяц. И это не так уж и плохо: жилищные проблемы сейчас можно решать без ущерба для нервных клеток. Характерный пример. Клиенты компании "Кутузовский проспект" съезжались из однокомнатной квартиры на первом этаже у метро "Каширская" (32 кв. м) и 15-метровой комнаты в Медведкове в трехкомнатную квартиру в Мытищах (60 кв. м); та, в свою очередь, расселялась. Сделка оказалась крайне сложной. В прошлом году в условиях форсированного роста цен за нее не взялся бы ни один риэлтер. Нынешняя стабильная ситуация позволила риэлтерам в течение двух месяцев спокойно подобрать необходимые варианты и благополучно довести сделку до конца. Есть и еще один нюанс. В прошлом году ее участникам пришлось бы соглашаться на любой более или менее подходящий вариант: у них просто не было бы времени на выбор. В таких условиях финансовые потери неизбежны, а сейчас запас времени позволяет полностью их минимизировать. В описанном случае клиенты "Кутузовского проспекта" смогли продать квартиру и комнату за $41 тыс. и купить квартиру в Мытищах за $30 тыс.— доплата получилась весьма крупной.
Спокойная ситуация на рынке сохранится не только в мае, но и, вероятно, в течение всего лета. Вторичный рынок весьма инертен, сколько-нибудь значимая ценовая коррекция на нем может произойти лишь спустя месяц-два после аналогичных событий на рынке новостроек. Впрочем, риэлтеры не столь категоричны.
Вячеслав Зубов, начальник отдела продаж компании "Кутузовский проспект": Прогнозировать развитие ситуации на рынке сложно, четких тенденций сейчас нет. К тому же в праздники деловая активность фактически замерла, и реально оценить сформировавшийся накануне сезона отпусков баланс спроса и предложения можно будет не раньше двадцатых чисел мая. Тем не менее ожидать серьезных ценовых подвижек не приходится. В отличие от апреля прошлого года продавцы не пытаются придерживать квартиры, а покупатели не торопятся вложить деньги в недвижимость, предпочитая решать жилищные проблемы по мере их актуализации.
       
Аренда
       Предложение почти во всех сегментах рынка аренды квартир в апреле увеличилось на 10-15%. Желающих снять квартиру в преддверии сезона летних отпусков, напротив, стало значительно меньше. В результате в начале мая произошло очередное и, очевидно, не последнее снижение ставок — в среднем на 10% (в марте--апреле падение составило 15-20%). Правда, за одним исключением: комнаты по-прежнему сдаются по несоразмерно высоким ставкам — от $100 до $250 в месяц. Риэлтеры объясняют этот казус огромным количеством людей, которые просто не могут позволить себе арендовать более дорогое жилье. Соотношение спроса и предложения в этом сегменте рынка составляет 8:1. Если владельцы комнат не проявляют излишней строптивости (только для женщины, только для мужчины, без детей и т. д.), они сдают их в течение одного-двух дней.
       Что касается дешевых квартир (до $300 в месяц), ставки упали в среднем на $50; при этом средний срок сдачи квартиры в аренду в апреле не превысил недели. Более дорогое жилье находит арендатора значительно медленнее, однако арендодатели этот фактор очень часто игнорируют и неохотно идут на снижение цены. Например, отремонтированная двухкомнатная квартира в "сталинском" доме у метро ВДНХ (60 кв. м), сдававшаяся при посредничестве компании "Миан", в конце прошлого года предлагалась по ставке $600 в месяц. Однако жить за такие деньги в ней никто не захотел. В январе ставка была снижена до $500, а сдать квартиру удалось только в апреле — за $450. В результате владелец квартиры не только упустил благоприятную конъюнктуру конца прошлого года, но и потерял арендные платежи за четыре месяца.
В отличие от московских квартир загородная недвижимость в минувшем месяце существенно подорожала. Правда, в основном это касается элитных коттеджей, с приближением дачного сезона ставших главным хитом арендного рынка.
Ирина Бобко, начальник отдела аренды жилых помещений агентства недвижимости "Миан": Существенно возросли запросы арендаторов загородной недвижимости. Если еще год назад большая часть клиентов соглашалась на отдельно стоящий домик без особых претензий, то сейчас почти во всех заявках указывается охраняемый коттеджный поселок с развитой инфраструктурой и безукоризненными подъездными путями. Как следствие, возросли и ценовые рамки: около 90 % поступивших в апреле заявок находятся в интервале $5-10 тыс. в месяц.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
       
Графики и диаграммы прилагаемые к материалу