Коттеджное расслоение

На загородном рынке признаки кризиса заметнее, чем на рынке квартир: в ноябре цены на дома снижались на 5-30%. Кроме того, кризис принес на рынок расслоение: цены построенных и строящихся поселков различаются в разы.

Во многих известных загородных проектах предлагают скидки или разного рода акции. Например, скидки на дома в поселке "Резиденция Бенилюкс" составляют 10-15%, на дома в "Барвиха Village" — 5-10%. Но некоторые продавцы готовы уступить и больше: скидки могут составлять 20-30%.

Впрочем, такие предложения исходят от тех девелоперов, покупать дома у которых покупатели не хотят и со скидкой 50%, потому что готовность таких проектов близка к нулевой, а это означает очень серьезные риски. Большинство компаний приостановили строительство только что начатых проектов. К тому же девелоперов на загородном рынке государство спасать не станет. Выкарабкиваться придется своими силами, а это непросто: уже сейчас покупатели домов в замороженных поселках требуют вернуть деньги, а спрос на дома, находящиеся в начальной стадии застройки, резко упал.

Впрочем, есть у прекращения проектов и обратная сторона. Скорее всего, примерно через год на загородном рынке возникнет нехватка готовых домовладений, а если спрос сохранится, то цены пойдут в рост. Правда, до этого еще нужно дожить.

Мнения участников рынка:

Павел Трейвас, директор департамента реализации Villagio Estate:

— В ноябре рынок загородной недвижимости несколько оживился. Мы наблюдаем увеличение спроса после практически мертвого октября. Больше всего покупатели интересуются готовыми домами или участками с подрядом в поселках, готовность которых более 30-40%. В нашем случае это "Гринфилд" и Millennium Park.

Если в предыдущий месяц клиенты скорее интересовались, чем покупали, то сегодня мы наблюдаем реальное увеличение числа внесенных авансов. В компании Villagio Estate зафиксирован его рост на уровне 60% по сравнению с прошлым месяцем. Месяц назад мы объявили акцию: компания обязалась гарантировать клиентам возврат суммы до 30% на свои объекты в случае общего снижения цен на загородную недвижимость. Таким образом нам удалось привлечь большое количество клиентов.

Сегодня покупателей интересуют не столько долгосрочные акции, разрабатываемые девелоперами, сколько интересные сиюминутные предложения. Клиенты, гонясь за лакомым куском, требуют более гибких условий приобретения, которые им более интересны, нежели долгосрочная гарантия. Это доказывает, что покупатели чувствуют: именно сегодня наиболее выгодно совершать покупку. Они не рассчитывают на то, что вскоре ситуация еще ухудшится.

Несмотря на то что прайсовые цены на поселки практически у всех участников рынка остались неизменными, в целом по рынку скидки от девелоперов могут достигать 30%.

Армен Маркосян, директор по маркетингу холдинга "Сапсан":

— Кризис в финансовом секторе разделил рынок загородной недвижимости на два лагеря. Один состоит из девелоперов, у которых проекты были только запущены или находятся в состоянии "поля" (то есть еще не построены коммуникации, дороги, дома и т. п. либо готовность проекта составляет менее 30%). Второй лагерь — девелоперы, у которых степень готовности поселков составляет от 70 до 100%, таких сейчас около четверти от общего числа застройщиков. Те, в чьем портфолио главным образом "поля", предлагают огромные скидки — до 50%. Во втором лагере скидки колеблются от 3 до 10%. А те девелоперы, которые строят на собственные средства и не имеют кредитных портфелей (таких сейчас единицы), продают без особых скидок, зато с индивидуальным подходом к каждому клиенту.

В результате у покупателей из-за больших скидок, которые предоставляет лагерь "полей", сложилось ощущение, что рынок загородной недвижимости резко упал в цене. И это ошибочное впечатление держалось практически два месяца (конец сентября, октябрь и до середины ноября), потом же пришло понимание, что в лагере готовых домовладений резкого спада цен не будет. Так как спрос был всегда, продажи медленно, но уверенно возобновляются. Спрос сейчас есть в основном на готовые дома, несмотря на гигантские скидки со стороны девелоперов "нулевых" проектов.

Этот год был пиком роста рынка загородной недвижимости, так как появилось много проектов. Но последний квартал стал палкой в колеса загородного сегмента. Доверие инвесторов придется зарабатывать снова как минимум пару лет. Для многих девелоперов этот год стал последним в данной сфере деятельности, так как многие девелоперы были в составе крупных холдингов, которые решили свернуть деятельность в этом направлении.

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба":

— В связи финансовым кризисом начиная с третьего квартала 2008 года во многих проектах на загородном рынке строительство замедлилось, а в некоторых вообще остановилось. Девелоперы, которые хотели вывести новые проекты на рынок Подмосковья, либо отложили их до лучших времен, либо предлагают новым инвесторам. Увеличилось количество проектов, в которых стали продавать земельные участки без строительного подряда. Это, например, коттеджные поселки "Папушево", "Опушкино", "Крючково-2", Forest Lake Club, первоначальная концепция которых не предполагала продажи земельных участков. Этот подход существенно замедлит развитие проектов в целом, поскольку оно будет зависеть от темпов продаж, и грозит превратить такие проекты в долгострой.

Загородному рынку недвижимости государство вряд ли станет помогать. Известны случаи, когда покупатели коттеджей ценой $3-5 млн в проектах, строительство которых заморожено, требуют возврата вложенных средств.

Неуверенность покупателей будет сохраняться до тех пор, пока кризисные явления в финансовой сфере, экономике и на рынке недвижимости будут продолжаться. Если кризис будет развиваться, увеличится и доля пессимистично настроенных покупателей. Вряд ли в 2009 году у этих людей появится желание инвестировать в недвижимость, даже если она подешевеет в два раза, при отсутствии уверенности в том, что пик кризиса позади.

В период кризиса все предложения на рынке недвижимости разделились на две категории в зависимости от рискованности инвестиций: готовые материальные активы, имеющие правовой статус собственности (квартиры, коттеджи в построенных и эксплуатируемых объектах), и объекты в строящихся или замороженных проектах. Их ликвидность стала различаться в разы. Первичный рынок пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались на готовые объекты как на более надежные инвестиции.

До конца года мы прогнозируем изменение цен на вторичном рынке недвижимости — минус 10% по отношению к августу 2008 года, на первичном рынке — минус 25% по отношению к августу 2008 года. К середине 2009 года эти показатели могут составить минус 20% и минус 30-35% соответственно.