Особенности строительной логистики в проектах комплексного освоения и развития территорий

И. Н. Пасяда

ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ЛОГИСТИКИ В ПРОЕКТАХ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Аннотация

В статье изучаются нормативно-правовые основы комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. Определяется объектная, инфраструктурная и процессная специфика многофункциональной застройки. Характеризуются особенности строительной логистики в проектах комплексного освоения и развития территорий в сфере жилищного строительства.

Ключевые слова

Комплексное освоение территорий, многофункциональная застройка, жилищное строительство, строительная логистика.

I. N. Pasyada

FEATURES OF CONSTRUCTION LOGISTICS IN PROJECTS OF INTEGRATED DEVELOPMENT AND DEVELOPMENT OF TERRITORIES

Annotation

Article studies the legal framework for integrated development of territories for purpose of housing construction. Object, infrastructural and process specificity of multifunctional development are determined. Characteristic features of construction logistics in projects of integrated development and development of territories in field of housing construction.

Keywords

Integrated development of territories, multipurpose building, housing construction, construction logistics.

Исследование современного состояния и тенденций развития жилищного строительства в России позволяет прийти к выводу, что в последние годы в качестве готового продукта все чаще выступают объекты жилой недвижимости, возводимые в проектах комплексного освоения территорий (КОТ). Так, например, в Ленинградской области доля таких проектов в общем объеме строящегося жилья в настоящее время составляет порядка 30 % и ожидается, что в дальнейшем количество проектов, реализуемых с применением многофункциональной застройки, будет увеличиваться [1].

Необходимо отметить, что в российском законодательстве как на федеральном, так и на региональном уровнях

приводятся различные трактовки комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, что, безусловно, затрудняет разработку и реализацию проектов КОТ, и формирование проектно-ориентированных логистических систем на рынке жилой недвижимости. Изучение и сравнительный анализ отдельных дефиниций концепции комплексного освоения территорий, имеющихся в федеральных законах, а также в нормативно-правовых актах Санкт-Петербурга и Ленинградской области позволяют определить объектную, инфраструктурную и процессную специфику многофункциональной застройки.

Наиболее широкий перечень объектов капитального строительства, кото-

рые должны быть возведены и/или реконструированы в проектах КОТ в целях обеспечения наиболее эффективного использования и развития конкретной территории, сформулирован в Градостроительном кодексе (ГК) РФ. В пункте 34 статьи 1 ГК РФ [2] к их числу отнесены объекты жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, необходимые для функционирования вышеперечисленных объектов функционального назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан.

В свою очередь, Земельным кодексом РФ [3], Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 167 от 21.02.2006 «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства» [4] и Постановлением Правительства Ленинградской области № 205 от 07.07.2011 «Об утверждении региональной программы «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленинградской области в 2011-2015 гг.» [5] для выполнения работ по обустройству территории предусмотрено строительство объектов инженерной инфраструктуры. Справедливо считается, что инженерная инфраструктура, исходя из ее функционального назначения, является более широким понятием и объединяет в своем составе объекты коммунальной инфраструктуры.

В развитие основ законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой России) разработало и утвердило Положение об отборе проектов жилищного строительства в рамках реализации приоритетного проекта по повышению доступности жилья для экономически активного населения и регламентировало порядок проведения отбора инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях

жилищного строительства (Приказы Госстроя России № 205/ГС от 11.06.2013 и № 206/ГС от 13.06.2013). «В рекомендациях к оформлению пояснительной записки к инвестиционно-строительному проекту КОТ предлагается указывать общую стоимость застройки земельного участка (в млн рублей), в том числе стоимость [6]: жилищного строительства; строительства объектов социальной инфраструктуры; строительства объектов инженерной инфраструктуры; строительства объектов транспортной инфраструктуры». В свою очередь, при характеристике социальной инфраструктуры инвестиционно-строительного проекта КОТ рекомендуется выделять следующие группы объектов с указанием показателей их вместимости и/или занимаемого размера площадей: школы (мест); детские дошкольные учреждения (мест); поликлиники (больницы) (мест); торговые центры (кв. м); торговля и офисы (кв. м); паркинги (кв. м); другое (кв. м).

Учитывая функциональную специфику вышеперечисленных объектов социальной инфраструктуры, непосредственно к объектам социального назначения следует отнести лишь школы, детские дошкольные учреждения и поликлиники (больницы). Все остальные инфраструктурные объекты по своему целевому назначению являются коммерческой недвижимостью. В свою очередь, к группе объектов социальной инфраструктуры под условным названием «другое» можно отнести объекты для обеспечения безопасности, а именно для обеспечения пожарной безопасности (пожарные депо) и пункты милиции.

Процессную специфику многофункциональной застройки в рамках проектов КОТ в самом общем виде характеризуют положения статьи 46_4 ГК РФ «Договор о комплексном освоении территории». Согласно пункту 1 указанной статьи «комплексное освоение территории включает в себя [2]:

- подготовку документации по планировке территории;

- образование земельных участков в границах данной территории;

- строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории».

Необходимо отметить, что в Постановлении Правительства Ленинградской области № 205 от 07.07.2011 «проекты комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства дифференцированы на два типа [5]:

- проекты комплексного освоения новых территорий;

- проекты комплексного развития застроенных территорий, реализуемые на условиях государственно-частного партнерства».

Проекты КОТ первого типа разрабатываются для комплексного освоения новых территорий в целях жилищного строительства, в том числе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и/или территорий, находящихся в собственности юридических и физических лиц. При их реализации предусматривается проведение следующих мероприятий в процессах многофункциональной застройки:

- подготовку проектной документации территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- формирование земельных участков в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе проведение государственного кадастрового учета;

- обустройство территории путем строительства (реконструкции) объек-

тов инженерной, социальной и дорожной инфраструктуры в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования;

- осуществление на указанной территории жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков;

- благоустройство территории, в том числе уличное освещение, озеленение, обустройство мест отдыха.

Проекты КОТ второго типа разрабатываются для комплексного развития и реконструкции территории, на которой расположен жилищный фонд с высоким уровнем износа в целях его ликвидации и дальнейшего жилищного и иного строительства. При их реализации предусматривается проведение мероприятий, входящих в состав комплексного освоения новых территорий, а также мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда с высоким уровнем износа. Для идентификации особенностей строительной логистики важное значение имеет тот факт, что в крупных городах проекты комплексного развития и реконструкции застроенных территорий реализуются не только в целях ликвидации аварийного и ветхого жилья, но и для редевелопмента промышленных зон. Наиболее известным и одним из крупнейших проектов комплексного развития и реконструкции промышленных зон является жилой комплекс «ЗИ-ЛАРТ», строительство которого осуществляется на части (65 га) бывшей территории автомобильного завода «ЗИЛ». Тендер на застройку участка в апреле 2014 г. выиграла «Группа ЛСР», которая планирует до 2022 г. возвести 1,5 млн кв. м различной недвижимости в соотношении 75 % к 25 % (где 25 % — объекты нежилой недвижимости). Причем около 40 % нежилой недвижимости — это некоммерческие объекты: Музей техники, филиал Эрмитажа, кукольный театр и др. [7, с. 3, 9].

Таким образом, исследование нормативно-правовых основ и тенденций развития жилищного строительства в России показало, что в настоящее время проекты комплексного освоения и развития территорий реализуются по двум основным направлениям:

- комплексного освоения незастроенных территорий (девелопмент);

- комплексного развития и реконструкции застроенных территорий (ре-девелопмент).

В свою очередь, проекты редеве-лопмента в целях жилищного строительства могут быть дифференцированы на две группы:

- редевелопмент территорий, на которых расположен жилищный фонд с высоким уровнем износа (жилых зон);

- редевелопмент неиспользуемых промышленных территорий (промышленных зон).

Комплексное освоение незастроенных и развитие застроенных территорий подразумевают создание новой и модернизацию существующей инженерной инфраструктуры. В условиях ограниченности бюджетных ресурсов как на федеральном, так и на региональном уровнях предлагается развивать механизмы привлечения внебюджетных средств, в том числе путем организации отдельных бизнесов в коммунальной сфере по строительству инженерной инфраструктуры, управлению ею и предоставлению коммунальных услуг, основанных на государственно-частном партнерстве.

Кроме того, в целях повышения комфортности новых микрорайонов массовой жилой застройки и развития социальной инфраструктуры субъектами Российской Федерации используются инструменты государственной поддержки строительных организаций, осуществляющих комплексное освоение территорий, путем частичной компенсации их финансовых затрат. Так, Правительство Ленинградской области разра-

ботало ряд мер, содействующих строительству и приобретению в муниципальную собственность отдельных объектов социальной инфраструктуры: школ и детских садов. При этом для застройщиков (инвесторов), реализующих проекты КОТ на территории Ленинградской области и рассчитывающих, что построенный ими объект социального назначения будет приобретен в муниципальную собственность, предусмотрено выполнение ряда условий [1, 8]:

во-первых, они должны зарегистрировать свои организации на территории Ленинградской области;

во-вторых, эти организации должны перечислять налоги в консолидированный бюджет Ленинградской области;

в-третьих, застройщики должны заключить соглашения о сотрудничестве между Правительством Ленинградской области, администрациями муниципальных районов (городского округа), администрациями городских и сельских поселений Ленинградской области;

в-четвертых, финансирование мероприятий предполагается осуществлять на основании ввода объектов социального назначения в эксплуатацию и перечисления застройщиками в консолидированный бюджет Ленинградской области достаточного объема налоговых отчислений.

Новацией в области государственного регулирования комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства в Ленинградской области является региональная программа мероприятий под условным названием «Светофор», регламентирующая условия строительства и приобретения в муниципальную и государственную собственность социальных объектов. Программа «Светофор» действует с начала 2016 г. и предусматривает разделение всей территории Ленинградской области на три зоны: «красную», «желтую» и «зеленую». К «красной» зоне отнесены населенные пункты во Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском и Гатчин-

ском районах, находящиеся на границе с Санкт-Петербургом. В этих населенных пунктах при реализации проектов КОТ действуют наиболее жесткие условия по приобретению в муниципальную и государственную собственность объектов социальной и дорожной инфраструкту-

Кроме того, для поддержки проектов КОТ в целях жилищного строительства Минстроем России ежегодно проводится конкурс в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 гг. По результатам ежегодного конкурса осуществляется отбор проектов КОТ, которым предоставляется финансовая поддержка за счет средств федерального бюджета и осуществляется их софинансирование из консолидированного бюджета субъекта Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, можно констатировать, что особенностями строительной логистики в проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства являются:

- многофункциональное назначение объектов капитального строительства и, как следствие, использование различных каналов распределения (продаж) для объектов жилой недвижимости, коммерческой недвижимости, объектов социального назначения, а также

ры. Населенные пункты, отнесенные к «желтой» и «зеленой» зонам, в разной степени удалены от Санкт-Петербурга, и в них застройщикам (инвесторам) предоставляются дополнительные преференции от Правительства Ленинградской области (табл. 1).

объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;

- многообразие источников финансирования объектов капитального строительства и, как следствие, формирование комбинированных, дискретных в пространстве и во времени инвестиционных потоков;

- разнообразие форм «существования» инвестиционных потоков — денежные средства девелоперов, домашних хозяйств и государства (бюджетное финансирование в виде субсидий из бюджета РФ, бюджетов субъектов РФ или местных бюджетов), возврат налоговых отчислений, бартерные операции, взаимозачет финансовых обязательств;

- интеграция логистических потоков в проектах многофункциональной застройки и, как следствие, возможность получения синергетического эффекта при строительстве объектов жилой недвижимости, коммерческой недвижимости, объектов социального назначения, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;

- проектирование интегрированных цепей поставок с учетом функцио-

Таблица 1 — Условия приобретения объектов социального назначения в Ленинградской области в рамках программы «Светофор»*

Наименование зоны Наименование объектов Условия приобретения объектов

«Красная» зона Объекты образования Рассрочка платежа до 7 лет

«Желтая» зона Объекты образования Рассрочка платежа на 4 года

«Зеленая» зона Объекты образования, здравоохранения, культуры и спорта Приобретение объектов без рассрочки со 100 %-ной оплатой

* Составлена по материалам [8].

нального назначения, специфики строительного производства и технологической комплектации объектов капитального строительства и наличия совместно используемых активов и ресурсной базы.

В качестве отличительной особенности для проектов комплексного развития и реконструкции застроенных территорий (редевелопмента жилых и промышленных зон) можно отметить усложнение и повышение финансовой значимости реверсивной логистики, предметом изучения в которой является управление возвратными материальными потоками в строительном производстве.

Библиографический список

1. Об утверждении государственной программы Ленинградской области «Обеспечение качественным жильем граждан на территории Ленинградской области» : Постановление Правительства Ленинградской области № 407 от 14.11.2013] [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http://docs.cntd.ru/docu ment/537949103.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http://docs. cntd.ru/document/901919338.

3. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http://zemkod.ru.

4. О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства : [Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 167 от 21.02.2006 (с изм. на 28.04.2014)] [Электронный ресурс]. — Режим доступа : https://gov. spb.ruЛaw?d&nd=8427968&nh=1.

5. Об утверждении региональной программы «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленинградской области в 20112015 гг. : [Постановление Правительства Ленинградской области № 205 от 07.07.2011] [Электронный ресурс]. —

Режим доступа : http://docs.cntd.ru/ document/901919338.

6. О проведении отбора проектов жилищного строительства в рамках реализации приоритетного проекта по повышению доступности жилья для экономически активного населения : [Приказ Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 206/ГС от 13.06.2013] [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http://docs.cntd.ru/document/499028422.

7. Комплексная застройка // Тематическое приложение к газете «Коммерсантъ». — 2016. — № 38.

8. Информация для застройщиков (инвесторов) по вопросу сотрудничества органов государственной власти, органов местного самоуправления и застройщиков при строительстве объектов социального назначения, транспортной инфраструктуры и объектов для обеспечения безопасности на участках комплексного освоения в целях жилищного строительства на территории Ленинградской области [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://building.lenobl.ru/programm/ prog/exchange/information.

Bibliographic list

1. «On approval of state program of Leningrad Region» Providing citizens with quality housing on territory of Leningrad Region : [Decree of Government of Leningrad Region № 407 from 14.11.2013] [Electronic resource]. — Mode of access : http://docs.cntd.ru/document/537949103.

2. Town-planning code of Russian Federation [Electronic resource]. — Mode of access : http://docs.cntd.ru/document/ 901919338.

3. Land Code of Russian Federation [Electronic resource]. — Mode of access : http://zemkod.ru.

4. On Integrated Development of Territories for Housing Construction : [Decree of Government of St. Petersburg of February № 167 from 21.02.2006 (as

amended on 28.04.2014)] [Electronic resource]. — Mode of access : https://gov. spb.ru/law?d&nd=8427968&nh=1.

5. «On approval of regional program» Stimulating the development of housing construction in Leningrad region in 2011-2015 : [Resolution of Government of Leningrad Region № 205 from 07.07.2011] [Electronic resource]. — Mode of access : http://docs.cntd.ru/ document/901919338.

6. On selection of housing projects within framework of implementation of priority project to increase affordability of housing for economically active population : [Order of Federal Agency for Construction

and Housing and Communal Services № 206/GS from 13.06.2013] [Electronic resource]. — Mode of access : http://docs. cntd.ru/document/499028422.

7. Complex development // Thematic annex to Kommersant. — 2016. — № 38.

8. Information for developers (investors) on cooperation of public authorities, local governments and developers in construction of social facilities, transport infrastructure and facilities to ensure safety in areas of integrated development for housing construction in Leningrad region [Electronic resource]. — Mode of access : http://building.lenobl.ru/programm/prog/ex change/information.

Р. А.-М. Рамазанов

ПОСТКРИЗИСНОЕ РАЗВИТИЕ ИННОВАЦИОННЫХ СТРАТЕГИЙ ФИНАНСОВОГО МАРКЕТИНГА

Аннотация

В статье представлены характерные направления развития финансового маркетинга в условиях экономического кризиса, раскрыты перспективы управления финансовыми потоками и инновационные технологии банковского маркетинга, выявлена объективная необходимость определять имеющиеся потребности и преобразовать их в формат потребительской ценности, охарактеризованы перспективы развития сетевых продаж, коммерциализации инноваций, эффективного позиционирования финансовых продуктов и услуг.

Ключевые слова

Финансовые потоки, национализация экономики, политика импортозамещения.

R. A.-M. Ramazanov

POST-CRISIS DEVELOPMENT OF INNOVATION STRATEGIES OF FINANCIAL MARKETING

Annotation

Article presents the characteristic directions of development of financial marketing in conditions of economic crisis, prospects of managing financial flows and innovative technologies of banking marketing, an objective need to identify the existing needs and transform them into a format of consumer value, prospects of development of network sales, commercialization of innovations, effective positioning of financial products and services are characterized.

Keywords

Financial flows, nationalization of economy, policy of import substitution.