Сельские земли портят поляну ипотеке

Ипотечные программы в сегменте загородной недвижимости развиты слабо. По мнению экспертов, банки кредитуют не более 10-15% от всего объема загородной недвижимости. Причинами низкого интереса банков является то, что значительная доля застройщиков не имеют большого опыта работы на этом рынке, их кредитная история непродолжительна, а количество объектов, реализуемых в данном сегменте, невелико. Хуже всего обстоит дело с ипотекой объектов эконом-класса. Большинство таких объектов — самых востребованных на рынке, с домовладениями стоимостью 5-8 млн рублей, строятся на землях сельхозназначения и соответственно имеют проблемы с аккредитацией в банке.

     По данным экспертов, лишь десятая часть покупателей коттеджей пользуются ипотекой. "Только 11 процентов покупателей загородной недвижимости предпочитают рассчитываться при помощи ипотечных кредитов", — считает директор агентства недвижимости "Бекар" Ирина Гудкина. Еще 67%, по ее словам, ориентируются на рассрочку платежа, 9% — на другие виды кредитов, а 28% готовы к единовременной оплате.

     Одной из причин слабого развития загородной ипотеки является небольшое количество коттеджных поселков на первичном рынке, пригодных для кредитования. "Если, скажем, два года назад их были единицы, сейчас их несколько десятков, — говорит директор по ипотечному кредитованию филиала "Санкт-Петербург" АКБ "Альфа-банк" Вячеслав Михайлов. — Значительная доля застройщиков не обладает большим опытом работы на этом рынке, имеет непродолжительную кредитную историю и реализует небольшое количество объектов".

     По словам генерального директора петербургского филиала ЗАО "Банк Сосьете Женераль Восток" Елены Шевелевой, банки стремятся работать с крупными и известными застройщиками, однако пока на рынке загорода преобладают небольшие компании. С отдельными продуктами массовой застройки работают лишь немногие банки, непосредственно вовлеченные в строительство.

     Вялотекущее развитие ипотеки загородной недвижимости обусловлено и тем, что риэлтерские компании еще недостаточно мощно работают на загородном рынке по сравнению с тем же городским сегментом. "Для банков это тоже важно, поскольку риэлтерские компании, брокерские компании являются основными партнерами банков при привлечении клиентов, — считает Вячеслав Михайлов. — В этом случае клиент всегда приходит в банк подготовленным, и для банка такой клиент является подарком, так как значительно снижаются расходы".

     В последнее время изменились параметры кредитных программ. В связи с американским кризисом, осенью прошлого года произошло повышение ставок. По разным программам — от 0,5% до 1,5%. Увеличился размер первоначального взноса. В среднем он составляет от 20% до 40%. Это зачастую оказывается "неподъемным" для заемщиков.

     Банки предъявляют жесткие требования к предмету залога. "Дом должен быть пригоден к круглогодичному проживанию, — говорит господин Михайлов. — В нем должно быть электро-, водоснабжение, отопление, канализация. Транспортная доступность также должна быть круглогодичной. Назначение земель — ИЖС или, по крайней мере, дачное строительство. Банки заинтересованы, чтобы объект был ликвидным. Соответственно, старые постройки или объекты, которые они считают ненадежными, не рассматриваются".

       Эконом-класс — в аутсайдерах

     На рынке загородной недвижимости Ленинградской области существуют проблемы с получением кредитов на покупку коттеджей в сегменте эконом-класса. "Большинство объектов самого востребованного на рынке эконом-класса строятся на землях сельхозназначения и имеют проблемы с аккредитацией в банке, — говорит Константин Новиков, руководитель отдела кредитования компании Village Consulting. — По закону объектом ипотеки является земля и стоящий на ней коттедж. В данном случае банк не может наложить обременение на конкретный земельный участок, поскольку формально его нет, а есть единая территория застройки коттеджного поселка".

     По словам Константина Новикова, есть еще одна проблема: на момент строительства коттеджного поселка, когда покупатель берет кредит, участкам хоть и присвоены кадастровые номера, но они не зарегистрированы в ГУ ФРС. "Регистрация объектов будет проведена только когда будут построены все дома и поселок будет сдан", — говорит эксперт.

     Основные трудности связаны с тем, что рынок земли в Ленобласти еще окончательно не сформирован. В связи со сложностями технических процедур оформления земель в собственность, строительство коттеджных поселков часто начинается задолго до официального оформления земли в собственность. "Это, в свою очередь, ставит крест на привлечении ипотечных покупателей в коттеджные поселки, — говорит управляющий петербургским филиалом Абсолют-банка Виталий Демидов. — На вторичном рынке ситуация не лучше. Согласно статистике, на сегодняшний день не больше 10 процентов земельных участков имеют правильно оформленные документы. А без таковых земля не может выступать предметом залога. К тому же банки кредитуют под участки, выделенные для индивидуального жилищного строительства, в то время как большая часть наделов пока относится к землям сельскохозяйственного назначения и землям для садоводства".

       Прогноз — рост ставок

     Эксперты считают, что банки станут активнее кредитовать загородную недвижимость лишь в том случае, если будут преодолены последствия ипотечного кризиса в Америке, и ставки вновь устремятся в сторону уменьшения, а не в сторону увеличения, как это происходит сейчас. Активность банков подстегнет повышение ликвидности загородных объектов и рост объема самого рынка загородной недвижимости.

     Увеличению количества продаж способствует масштабность проекта. Например, по данным советника управляющего петербургского филиала Национального резервного банка Аллы Трубниковой, уже реализовано около 200 домовладений, построенных Национальной жилищной корпорацией в коттеджном поселке "Янино", расположенном во Всеволожском районе Ленобласти, на границе с Петербургом. Причем около 60 домовладений приобретено с помощью ипотеки. "Это хороший процент по рынку загородной недвижимости", — считает госпожа Трубникова. По ее словам, стимулом развития загородного строительства является использование недорогих современных материалов, индустриализация производства, сокращение инвестиционного периода и увеличение масштабности проектов.

     Эксперты рынка прогнозируют увеличение процентных ставок по кредитам. "Практически все кредитные организации России рассматривают перспективу поднятия процентной ставки по ипотечным кредитам, — говорит Елена Кулык, директор управления по кредитованию физических лиц банка "Александровский". — Повышение ставок происходит на фоне продолжающегося мирового ипотечного кризиса".

Дарья Литвинова