Квартирное сжатие

Увеличение объема жилищного строительства не повышает доступность жилья в России: мешает высокая цена квартир в новостройках. Девелоперы уменьшают среднюю площадь квартир, чтобы снизить бюджет покупки. За десять лет квартиры стали меньше на 10 кв. м, полагают эксперты. Это не всегда помогает: если спрос высокий, цены все равно растут опережающими темпами, осложняя покупку.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Рост цен на недвижимость побуждает застройщиков быть изобретательными в стимулировании продаж. Кроме субсидированной ипотеки самый доступный инструмент управления — снижение средней площади квартир.

По данным «ЦИАН.Аналитики», на фоне роста цен в 2020–2021 годах средняя площадь жилья в новостройках стремительно сокращалась, как в структуре предложения, так и в сделках. Всего за год средняя площадь в сделке в Москве уменьшилась на 7 кв. м (с 55–56 кв. м до 48–49 кв. м), в Московской области — на 3 кв. м (с 45–46 кв. м до 42–43 кв. м), в Санкт-Петербурге — на 5 кв. м (с 41–42 кв. м до 36–37 кв. м), в Ленинградской области — на 4 кв. м (с 40–41 кв. м до 36–37 кв. м).

Участники рынка оперируют разными данными. Так, фонд «Институт экономики города» оценивает снижение средней площади квартир за прошедшие десять лет в 10 кв. м. Сейчас застройщики сдают квартиры в среднем по 52 кв. м вместо 63 кв. м, которые были в 2013 году.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов рассчитал: средняя площадь квартир в московских новостройках за прошедший год снизилась на 3,1% — до 53,5 кв. м. Квадратный метр за это же время подорожал на 0,4%, до 419,6 тыс. руб., что дало снижение бюджета предложения на 2,6%, до 22,5 млн руб. «То есть уменьшение средней площади реализуемых квартир действительно поспособствовало падению средней цены. Но это связано с падением цен осенью 2022 года, которое рынок отыгрывал в первом полугодии 2023 года»,— рассуждает эксперт. Но, по его словам, в период стабильного роста цен уменьшение средней площади квартир позволяет лишь удержать их итоговую среднюю цену на прежнем уровне, а во время ажиотажного спроса не удается достигнуть и этого, потому что цены растут гораздо быстрее.

Директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина рассказала, что в одном из ЖК компании средняя площадь квартир в первых корпусах была 52–53 кв. м, а последний проектируется со средней площадью 45 кв. м. «Доля однокомнатных квартир увеличивается незначительно, на 5–7%. При этом почти в два раза увеличивается доля двухкомнатных, половину из которых составляют лоты с европланировками»,— поясняет госпожа Цаплина.

По ее словам, в первых корпусах была стандартная градация: самые большие однокомнатные квартиры площадью 45 кв. м, двухкомнатные — 52–55 кв. м. «Сегодня квартиры 45 кв. м перешли в разряд евроформатов с большой кухней-гостиной и отдельной спальней. Аналогично вместо двухкомнатных площадью 67–69 кв. м формируют евро трехкомнатные квартиры»,— говорит эксперт, добавляя, что эти решения позволяют сместить квартирографию в диапазон меньшей площади каждого лота, сократить потери на коридорах, но сохранить функциональность квартир, которая важна для покупателей.

В студию

Девелоперы практикуют сокращение средней площади как за счет увеличения числа компактных лотов, так и уменьшая просторные квартиры, как в примере ФСК. По мнению коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, второй способ более эффективен. «Он позволяет отказаться от нефункциональных пространств, не меняя статуса проекта, который зависит в том числе от доли студий и однушек»,— аргументирует он.

Тем не менее студии и однушки нужны для новых покупателей. «Молодежь, студенты, одинокие специалисты, непрофессиональные инвесторы. Они, как правило, заинтересованы именно в небольших квартирах»,— говорит основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Появление и распространение студий на рынке новостроек в последние семь лет — прямое следствие появления новой аудитории и изменения покупательских предпочтений. «Снижение ипотечных ставок привлекло на рынок покупателей с ограниченным бюджетом, которым не нужны были классические однушки. Чтобы удовлетворить новый спрос, застройщики внедрили в проекты новых домов студии. Доля студий выросла с 2015 года практически с нуля до 20%»,— объясняет господин Щекин.

Средняя площадь студийной планировки за прошедший год тоже сократилась. По данным «НДВ Супермаркет недвижимости», студии стали меньше на 5,1%, их размер достигает в среднем 23,2 кв. м. Для сравнения, в начале 2021 года средняя площадь студий составляла 30,7 кв. м. Сейчас на рынке можно найти лоты площадью 15 кв. м.

Формат студий не станет таким же востребованным, как одно- или двухкомнатные квартиры, полагает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Студии нередко приобретают для перепродажи, а сейчас доля инвестсделок в столичном регионе снизилась практически в два раза. Для собственного проживания студии — неплохой вариант в качестве старта, но такое жилье нельзя назвать комфортным»,— полагает эксперт.

Поэтому, по его словам, доля студий на вторичном рынке будет расти как минимум за счет инвесторов, которые не успели выйти из проектов, вложившись в микроквартиры на растущем рынке. Так, в среднем в городах-миллионниках среди квартир в новых домах (строительство в 2020–2022 годах) студии занимают 19%, более чем в два раза выше среднерыночных значений.

Разворот тренда

В «ЦИАН.Аналитике» считают, что после исторических минимумов весны 2022 года средние метражи проданных (не проектируемых) квартир перестали падать. «На рынке просматривается разворот тренда. Так, за год средняя площадь лота в сделке в Москве увеличилась на 1 кв. м, в Московской области — на 2 кв. м»,— подсчитали в компании. Если на снижение средних площадей повлиял рост цен в новостройках, то на их рост в сделках — улучшение условий по ипотеке. Программы с околонулевыми ставками, которые получили широкое распространение в прошлом году, позволили покупателям приобретать более дорогие лоты. Одновременно на фоне замедления роста цен на рынке сократилось количество инвесторов, которые были одними из главных покупателей наиболее компактных лотов.

Параллельно приостановилось снижение среднего метража проектируемых помещений. В корпусах, которые будут сданы в 2024–2025 годах (то есть тех, которые проектировались в 2022 году), снижение площади прекратилось, пишут эксперты «ЦИАН.Аналитики». Минимальные значения приходятся на конец 2024-го — начало 2025 года (около 48 кв. м), однако затем вновь фиксируется восстановление до 52–53 кв. м.

Усилия девелоперов по снижению бюджета покупки не повышают доступность жилья в России, следует из данных фонда «Институт экономики города». Последние пять лет фонд ведет мониторинг изменения коэффициента доступности жилья в 17 крупнейших городских агломерациях России на основе открытых данных (официальных статистических данных о цене жилья в отдельных муниципальных образованиях нет, поэтому эксперты используют источники, публикующие предложение жилья на продажу).

За весь период наблюдений (2018 год — первый квартал 2023 года) во всех проанализированных агломерациях доступность жилья снижается, то есть коэффициент доступности растет. Если в 2019–2020 годах он рос только в некоторых, то в 2021 году — абсолютно во всех. В 2022 году общая тенденция снижения доступности жилья сохранилась, хотя, например, во Владивостокской агломерации жилье стало более доступным. По предварительным оценкам, в первом квартале этого года коэффициент доступности жилья вырос во всех агломерациях. Таким образом, статус «жилье доступно» два года назад был только у шести агломераций (в 2018 году их было 15). А по прогнозу на этот год, жилье нигде нельзя отнести к категории доступного. В частности, в Московской агломерации коэффициент с 2018 года вырос с 3,4 до 5,2 — жилье здесь «существенно недоступно».

Если сравнивать российские данные с зарубежными, то в большинстве развитых стран жилье еще более недоступно — в основном из-за большей средней площади и высокой цены. Исключения составляют Казанская, Московская и Санкт-Петербургская агломерации, доступность жилья в которых находится примерно на уровне Сингапура и Дублина.