Выйти из «серой» зоны

Истощение земельных участков под застройку жильем в черте города усиливает тренд на редевелопмент бывших промзон, так называемого «серого» пояса. По прогнозам аналитиков, наибольшей активности в ближайшее время следует ждать в районах Московского, Лиговского, Заневского проспектов, островов Матисов и Гутуевский и в зонах, близких к воде,— Гавани, Песочной набережной и набережных реки Карповки и Синопской.

Основная проблема обновления «серого» пояса Петербурга состоит в отсутствии понимания концепции его развития

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Аналитики «Фридом Финанс» подсчитали, что из 5,8 тыс. га территории исторического центра города около 2,4 тыс. га приходится на промышленные и другие нежилые объекты. Многие строения, расположенные в зоне размещения объектов производственного назначения, фактически не являются действующими современными производствами, и остро стоит вопрос, что делать с этими территориями.

Международная консалтинговая компания Colliers выделяет пять околоцентральных локаций, в которых наиболее активно ведется редевелопмент промышленных территорий и формирование новых жилых кварталов: Черная речка и Выборгская набережная, Петровский остров, Большая и Малая Охта, «новый» Лиговский и Московский проспекты, Гавань Васильевского острова.

По данным Colliers, потенциально в этих пяти локациях скрыто 373 га, на которых сейчас расположены бывшие промышленные зоны и морально устаревшие коммерческие объекты. В случае изменения функционального назначения участков в этих локациях может появиться около 4,9 млн кв. м жилья.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers, говорит: «Самые перспективные локации в ближайшем будущем — территории вдоль магистралей, примыкающих к центру, вроде Московского, Лиговского, Заневского проспектов, острова (Матисов, Гутуевский) и локации с близостью воды (Гавань В.О., Песочная набережная, набережная реки Карповки и Синопская)».

Без концепции

«Основная проблема обновления "серого" пояса Петербурга состоит в отсутствии понимания концепции его развития. На его территории сегодня достаточно много собственников и арендаторов, с которыми городу необходимо договариваться. Также возникает вопрос необходимости полной ликвидации производств, так как небольшие производства могут приносить городу пользу. Остальные вопросы уже будут возникать по ходу модернизации»,— поясняют в «Фридом Финанс».

«Проект редевелопмента — это долгосрочная инвестиция, и не каждый застройщик может себе его позволить. Главным препятствием в Петербурге является зарегулированность. Девелоперы вынуждены формировать проект в рамках, установленных законодательством без учета особенностей участков, поэтому согласование концепции и изменение функционального назначения участка — это долгий и затратный процесс. В большинстве случаев на участках большие ограничения, что делает экономику проекта туманной и не позволяет рассчитать все риски. Также не все участки расположены в районах с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой»,— добавляет госпожа Конвей.

Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления «Охта Групп», отмечает: «Дефицит земли под застройку сейчас такой, что покупателей квартир и, соответственно, девелоперов уже не пугает депрессивное окружение. Особняком стоит коммерческая недвижимость. В основном офисы и магазины появляются там, где нельзя строить жилье, например, на участках с плотной застройкой памятниками и историческими зданиями»

Он добавляет, что атмосфера Петербурга, которую удается сохранить в старых стенах, несомненно, та «фишка», которая привлекает всех. «Мы видим это в "Обводном дворе": после реконструкции минимальная вакантность, а ставки аренды намного выше, чем у соседей.  В проекте "Скороход" — комплексный редевелопмент исторического квартала — уже законтрактовано более половины помещений»,— говорит господин Киселев.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, подтверждает слова коллеги: «Сегодня в Петербурге территории так называемого "серого" пояса становятся все более востребованными у девелоперов. Вакантных пятен под жилую застройку в городе мало, и редевелопмент промзон — одна из немногих возможностей реализовать проект в прицентральных локациях».

Он полагает, что в городе формируются новые жилые кластеры на месте предприятий — это Черная речка, существенная часть Выборгской стороны, Малая Охта, локация у станции метро «Фрунзенская». Новые проекты в таких местах, как правило, относятся к высокобюджетным — сказываются существенные затраты на подготовку территории, стоимость и бэкграунд земельного пятна, ограничения по высотности и плотности в центральных локациях. «Экономика проектов в таких локациях в разы сложнее, всегда есть риск удорожания проекта по сравнению с первоначальными расчетами. В околоцентральных локациях обычно есть недостаток зеленых зон»,— замечает господин Глазунов.

Процесс не остановить

Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена», перечисляет: «Сейчас в Петербурге реализуются следующие проекты реконструкции: апарт-комплексы "Тихая гавань", "Дом Дипнера", Park Side, UNO, "Морская Ривьера" и "Дом Балле". Но надо сказать, что редевелопмент бывших промзон не всегда предполагает возведение именно апартаментов, нередко подразумевается строительство новых жилых кварталов (например, масштабный проект "Галактика", некоторые новостройки Петровского острова, ряд ЖК на Черной речке). На ближайшую перспективу намечено строительство жилья или апартаментов на Полюстровском проспекте (бывший завод "Петрохолод"), на Курской улице (предприятие "Госметр"), на набережной Смоленки (бывший завод им. Козицкого), на месте выставочного комплекса "Ленэкспо", на территории бывшего Невского завода на проспекте Обуховской Обороны, на набережной Карповки (завод "Ригель"), а также на месте завода "Ливиз" на Синопской набережной».

Основные проблемы при редевелопменте, по мнению господина Мирошникова, возможное наличие обременений на площадке, например, выявленных объектов культурного наследия. «В ряде случаев такие здания можно приспособить под лофты или общественные пространства, но если такое здание в плачевном состоянии, его реставрация может поставить под вопрос ликвидность всего проекта»,— указывает эксперт.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», более пессимистичен. Он считает, что масштабных процессов превращения промзон в жилые и многофункциональные кварталы в городе нет. Как нет и уверенной динамики этого развития. «Из завершаемых проектов можно отметить новый квартал на набережной реки Охты, на месте бывшего завода "Знамя труда им. Лепсе". Было несколько интересных сделок, как, например, Невский завод на проспекте Обуховской Обороны, завод "Ливиз", участок на Матисовом острове. Здесь появится жилая недвижимость. На месте бывшего "Красного знамени" должен появиться интересный лофт-квартал, коих в Петербурге пока что и нет»,— говорит эксперт.

Проблемы с редевелопментом возникают самые разные, считает господин Софронов. От превосходящего пределы договороспособности количества собственников отдельных объектов до исторического наследия на территориях. «Иногда неоднозначен сам статус локации, но опять же это до поры, пока территория не начнет развиваться в новом назначении»,— указывает он.

Позитив в том, считает эксперт, что процесс все равно будет идти — физически некуда деваться. «Земли не хватает, а промышленные территории прибыль приносят далеко не всегда или не всегда ту, на которую рассчитывают собственники. Поэтому проблемы проблемами, но от редевелопмента Петербург никуда не денется»,— резюмирует господин Софронов.