Ранний подъем

В США не более 20% небоскребов используются под жилье. Москва, проводя активную кампанию по популяризации жизни на должной высоте, уже довела этот показатель до 50%. Кому-то очень нравится ежедневно посматривать на свой любимый город свысока, кто-то, наоборот, хочет быть поближе к земле. Однако статистика продаж свидетельствует: в первую очередь раскупаются самые верхние этажи высотных зданий. Насколько обоснованна и безопасна мода на верхотуру?

Высота — понятие растяжимое

С высотными домами в Москве творится что-то не то. Для этого и на верхотуру взбираться не нужно — достаточно просканировать интернет. Сеть пестрит диаметрально противоположной информацией — об устойчивости и о шаткости высоток; о напичканности зданий разнообразными системами спасения в экстремальных ситуациях и о том, что ни одна из этих систем не может обеспечить безопасность проживания; о хорошей экологической обстановке на верхних этажах высотных зданий и о том, что их жильцы болеют чаще, чем их соседи с нижних этажей. Объективный позитив могли бы усилить структуры правительства Москвы, вроде бы активно продвигающие в рамках города разнообразные программы высотного строительства. Но делать это они не торопятся. Например, на официальном сайте "Нового кольца Москвы" (плеяды высоток, которые обещают построить вблизи третьего транспортного кольца) последние новости датированы 2004 годом. Эпизодически обновляется лишь информация о тендерах.

Собственно, двойственная ситуация с высотками начинается с определения самого понятия "высотное здание". За точку отсчета взяли допустимую ранее для панельных домов высоту — 24 этажа. Все, что выше, уже высотка. Впрочем, в последнее время директор НИИиПИ Генплана Сергей Ткаченко предлагает вести отсчет московских небоскребов от 30-го этажа. Сталинские жилые высотные комплексы такое определение если и выдерживают, то со скрипом. Так, в самой знаменитой из жилых высоток (700-квартирном доме на Котельнической набережной, 1/15) в центральной, самой высокой, части лишь 26 этажей. В другой жилой высотке на 452 квартиры (Кудринская пл., 1) центральная башня и вовсе в 22 этажа. К слову, в гостинице "Ленинградская", которая хоть и не является жилым домом, но тоже входит в семерку сталинских высоток, всего 17 этажей. То есть настоящему небоскребу по колено.

Вообще, по количеству этажей судить о высоте здания довольно сложно. Так, если взять более современные московские примеры, то 40-этажный ЖК "Воробьевы горы" окажется выше, чем корпус "Алых парусов" в 47 этажей. В НИИиПИ Генплана, где сейчас разрабатывают нормы высотного строительства, для удобства расчетов приняли допущение, что высота 30-этажного дома составляет 75 м (согласно же определению технического комитета ASHRAE по высотным зданиям, отсчет нужно вести от показателя 91 м). К слову, сталинский дом на Котельнической набережной вдвое выше.

Виды на историю

Для самой главной жилой высотки Москвы — той, что на Котельнической набережной,— понятие "комфортное проживание" слишком мелко. Слишком уж здание обласкано величавостью его жильцов, слишком уж эмоциональны их отзывы о своем доме. Актриса Лидия Смирнова, живущая в доме — правда, не на самом верху, зато полвека, вспоминает свое первое впечатление: "В квартире было так красиво! Роскошные люстры, бронзовые ручки, тяжелые дубовые двери. В холле натертые до блеска полы. Я открыла дверь и ахнула. Как во сне! Мебель, вешалки, буфет на кухне. Я на все это смотрела, у меня колотилось сердце. А когда снова вошла в лифт, то потеряла сознание. То ли от скоростного лифта, то ли от радости".

А вот что рассказывает Рената Литвинова: "Я снимала квартиру на самом последнем этаже высотки на Котельнической набережной, в корпусе, который смотрит окнами на площадь. Внизу продуктовый магазин, салон красоты и почта с переговорными кабинками (помню, что-то меня в нее понесло, хотела что-то заказать). Чтобы попасть к себе, мне нужно было зайти в арку около центрального входа — и первый подъезд был мой. Я жила в башне — за окном стена изгибается волной, как при шторме баллов в 50, и высоко обрывается острыми шпилями в кусок провороненного неба. В кухне у меня было окно огромное, полукругом, как в фильме Фрица Ланга 'Метрополис'. Фальшивые камины. На цепи в огромной комнате раскачивается бронзовая люстра. В лепнине через каждые полметра вставлена пятиконечная звезда, на крыльях лежит благородная пыль из кожи когда-то проживавших здесь. Попала я в этот дом случайно. Квартира стоила достаточно дешево: француз знакомый уезжал и отдал мне ее, за что ему я очень благодарна. Как-то ко мне пришел красавец сантехник в синем форменном комбинезончике и показал потайную волшебную дверь. Он искал какие-то краны и принялся отодвигать шкаф. Я ему: 'Вы чего делаете?' А он: 'Иду на черный ход, девушка'. Отволок шкаф с катающимися внутри бутылками вина, передвинул застывший засов — и мы оказались на винтовой лестнице с темно-зелеными стенами. Хорошие были времена".

Смена эмоций

Но любые времена заканчиваются, и жильцы меняются.

"Основной период продаж в сталинских высотках пришелся на начало 90-х годов, когда элитный рынок недвижимости только начинал формироваться,— рассказывает руководитель департамента элитной недвижимости компании 'Новое качество' Александр Илюхин.— Высотки выгодно отличались от домов типовой застройки: высокие потолки, большие квартиры, потрясающие подъезды с росписью, великолепные виды из окон. И квартиры там стали пользоваться спросом, как только недвижимость стала необходимым условием подтверждения приобретенного статуса".

О том, как это происходило, рассказывает еще один старожил дома на Котельнической — актер и режиссер Александр Ширвиндт: "Сегодняшние хозяева жизни скупают у испуганных потомков по несколько квартир на этаже, соединяют в витиеватые архитектурные ансамбли и обитают в этих лабиринтах, боясь не отличить при реконструкции несущую стену от ненесущей. И вот бедные стены нашего дома несут на своих древних плечах груз ответственности за безнадзорность. Не все, конечно, из старой гвардии сразу решаются на продажу и, сидя на пенсии с поджатыми от ненависти губами, отбиваются от заманчивых предложений. Одной из последних сдалась моя давнишняя подруга-соседка, вдова видного генерала. 'Никогда, ни за что я не пущу в родные стены эту шпану!' — всякий раз восклицала она при нашей встрече. А недавно тихо остановила меня во дворе и стыдливо сказала: 'Александр Анатольевич, продаю! Мне их рекомендовали верные люди. Они и внешне не похожи на "этих",— она указала рукой куда-то вообще.— Но я хотела у вас спросить, не могли бы вы помочь найти мне евреев для ремонта? Они поставили такое условие. Я в растерянности...' Пока я дотумкал, что они требуют от нее евроремонт, прошло некоторое время".

Впрочем, даже "евреям для ремонта" не под силу дотянуть дом до современных норм комфорта. "По своим техническим параметрам, инфраструктуре эти дома не сравнятся с новыми элитными жилыми комплексами и даже домами бизнес-класса,— говорит Александр Илюхин.— Коммуникации устарели, а отремонтировать их на уровне современных требований не представляется возможным в силу разнородности социального состава, часть из которых не может себе позволить определенные платежи. Поэтому сейчас запросов на покупку, как и квартир, выставляемых на продажу, немного".

"На наш взгляд, квартиры на верхних этажах повторно выставляются реже других,— добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— Чаще всего квартиры на последних этажах в сталинских высотках продаются в результате обычных жизненных событий: разъездов, рождения детей, переезда за город, смены владельцев. Например, в доме на Котельнической набережной сейчас есть предложения на 21-м этаже. Стоит отметить, что риэлтеры отслеживают появление этих квартир на вторичном рынке, так как они пользуются хорошим спросом и являются привлекательным предложением".

Сдать повыше

Предложений по аренде в старых высотках тоже немного. В основном они ориентированы на краткосрочную арену для иностранных туристов. Так, трехкомнатная квартира повыше к крыше дома на Котельнической сдается за 10 тыс. руб. в сутки. Расценки на более длительную аренду могут серьезно отличаться. Причем чем выше расположена квартира — тем меньше за нее попросят при прочих равных условиях.

"В одном и том же доме стоимость аренды квартир может существенно различаться — в особенности это относится к сталинским высоткам на Котельнической и Баррикадной, арендовать жилье в которых можно от $3000,— рассказывает генеральный директор De Luxe Alliance Наталья Шерстобитова.— Здесь на размер арендной ставки в некоторой степени оказывает влияние этаж: в старых домах жильцам верхних этажей приходится подолгу ждать лифта и нередки проблемы с вентиляцией квартир. Поэтому на верхних этажах зданий ставки аренды несколько ниже. Разница в стоимости может колебаться от $100 до $400. Кроме того, в сталинках внутренние помещения изначально проектировались не такого большого метража, как в высотках современного строительства, и если в квартире не сделана перепланировка, арендная ставка на жилой объект не будет высокой. Состояние квартиры оказывает более существенное влияние на стоимость аренды — в таком случае разница между квартирами в одном доме может достигать $1000-2000".

Кто в домике живет

С новыми высотными домами ситуация несколько иная: в комфортности проживания там не принято сомневаться, и их верхние этажи в особом почете. Так, "верхушка" жилого комплекса "Эдельвейс" была распродана в первую очередь. Это же наблюдалось и в ЖК "Триумф Палас" (а теперь предложение на продажу в объекте актуально на этажах с 4-го по 12-й). Кроме того, нередко подобные квартиры приобретаются с инвестиционными целями и заработавший на покупке владелец затем снова продает жилье. К примеру, предложения на 36-м и 42-м этажах ЖК "Воробьевы горы" относится ко вторичному рынку — эти квартиры уже не в первый раз появились в продаже.

"Лояльное отношение к небоскребам идет еще с советских времен, когда мечтой считалось жить в высотке,— рассказывает директор отдела стратегического консалтинга и исследований рынка компании Knight Frank Константин Романов.— Наложилось и влияние американских фильмов, где показывалось, что пентхаус — это предел мечтаний. На этой волне и сформировался спрос на квартиры на высоких этажах. И этим очень удачно воспользовался тот же 'Дон-строй', начав возводить монументальные здания в сталинском стиле. Между тем высотки — это все же не элитные объекты, они отвечают стандартам бизнес-сегмента. Более того, это лучшее из того, что в данном сегменте сейчас строится. Притом высотки у нас строятся в монолите, имеют удачные планировки этажей и позволяют делать хорошее панорамное остекление, чего в нашей стране очень мало. Поэтому они будут востребованы еще долго".

Идею переселить часть москвичей поближе к облакам горячо одобряет и руководство столичного стройкомплекса во главе с господином Ресиным, объясняя это хотя бы тем, что на "низкорослые" современные жилые дома жалко тратить место. Правда, Владимир Иосифович как-то обмолвился, что сам-то он на верхотуру отнюдь не стремится, предпочитая обитать этажа до четвертого. Чем только подтверждает статистику. Так, по данным компании Vesco Luxury, квартиры на существенной высоте приобретают молодые люди. "Пожилая часть общества опасается жить высоко из-за возможных перепадов давления на высоких этажах и страха перед поломкой лифта,— рассказывает брокер компании Vesco Андрей Ровкач.— Тогда как среди обеспеченной молодежи спрос на такие квартиры высок, причем верхние этажи заселены постоянно проживающими в квартирах владельцами". "Спрос же на аренду квартир на верхних этажах высок со стороны одиноких клиентов,— добавляет Наталья Шерстобитова из De Luxe Alliance.— Семейные арендаторы, как правило, стремятся жить не выше шестого-десятого этажа".

Не глядя с высока

Если покупателей (и арендаторов) делить не по семейному положению и возрасту, то можно обнаружить и иные закономерности.

"Насколько я знаю, мои коллеги выше 15-го этажа селятся редко,— рассказывает альпинист Егор Семухин, за зарплату покоряющий вершины промышленных задний, а за так на досуге — горные хребты.— Высотой мы и так избалованы, наверное, поэтому дома хочется почувствовать себя приземленно. Зато мои друзья-спелеологи при выборе квартиры варианты на верхних этажах рассматривают в первую очередь. Да оно и понятно: им тоже хочется в домашней обстановке быть подальше от профессиональных реалий. Один мой приятель, например, приобрел квартиру на самой верхотуре нового дома практически не глядя".

И, видимо, такие ситуации не единичны. Похожий случай припоминают и в компании Vesco Luxury. "В ЖК 'Золотые ключи-2' квартира на 25-м этаже была приобретена клиентом после разговора с брокером в течение часа по дороге к объекту,— рассказывает Андрей Ровкач.— Решение клиента было сформировано даже до ознакомления с жильем". Впрочем, импульсные покупки высоко расположенных квартир все же исключение. "Категория покупателей, изначально нацеленных на покупку квартир на высоких этажах, действительно существует,— говорит Константин Ковалев из компании Blackwood.— Однако перед принятием решения о покупке эти покупатели активно интересуются техническими характеристиками зданий. В частности, клиенты спрашивают о пожарной безопасности, работе лифтов, наличии автономного генератора электроэнергии и прочих технических характеристиках объекта, а также об обеспечении безопасности в случае возникновения нештатных ситуаций".

Огонь на себя

С действиями в нештатных ситуациях как раз проблема. С одной стороны, вроде бы в домах все предусмотрено. Например, как рассказывают в отделе продаж компании "Дон-строй", все объекты оборудованы дымонепроницаемыми лестничными маршами, где установлена система пожаротушения. А в каждой квартире есть спринклерные системы пожаротушения, начинающие распылять воду с потолка при появлении запаха дыма. Для эвакуации жителей предусмотрены аварийные лифты, работа которых не зависит от центрального энергообеспечения: в домах предусмотрена своя мини-подстанция с резервным блоком питания. Кроме того, на крышах дома оборудованы вертолетные площадки, которые могут быть использованы для эвакуации людей. В компании "Конти" (тоже большого знатока в области высотного домостроения и разработчика программы "Новое кольцо Москвы") добавляют, что, кроме того, на каждом этаже установлены пожарные краны, к которым можно подсоединять рукава брандспойтов. Причем пожарные доберутся до этих кранов, приземлившись все на той же вертолетной площадке на крыше дома.

Вроде и впрямь все логично продумано. На деле же получается несколько иначе. Сегодня у московских пожарных есть только один вертолет. Второй, ЕС-145, произведенный на башкирском заводе "Кумертау" по лицензии компании "Еврокоптер", обещают купить до конца года. С другими способами спасения жителей с верхотур высоток — подъемниками — тоже не все гладко. Как сообщила заместитель начальника столичного Главного управления МЧС Татьяна Громова, сейчас в городе Москве есть лишь один 100-метровый подъемник. До конца года будет закуплено четыре финских 90-метровых подъемника и еще один 100-метровый. Пока дело спасает то, что пожары на верхних этажах жилых высоток случаются не слишком часто. Высокие здания если и горят, то поближе к земле. Так, в первых числах октября этого года горела высотка в проезде Шокальского, однако возгорание произошло на восьмом этаже. 18 сентября загорелось высокое здание на проспекте Маршала Жукова, однако пламенем были охвачены второй и третий этажи. Чуть ли не единственный за последнее время случай — пожар на верхних этажах в 25-этажном доме в Сетуньском проезде.

Поставить на вид

Впрочем, эти проблемы как раз решаемые. Есть другие. Прежде всего речь идет об ощутимом влиянии на верхние этажи высоток и порывов ветра, и отзвуков далеких землетрясений. Как говорят строители, на надежности самого здания это никак не скажется, поскольку необходимый запас прочности предусмотрен еще на этапе проектирования. Другое дело — влияние на самих жителей. Как заметил изучавший этот вопрос профессор Санкт-Петербургского горного института Валентин Софронов, верхние этажи высоток колеблются с частотой 3-4 Гц, что соответствует интервалу колебаний человеческих органов. И если эти частоты входят в резонанс, человек может испытывать необъяснимое чувство беспокойства вплоть до состояния ужаса.

Не всегда срабатывает и один их самых главных козырей высоток — чем выше, тем чище воздух.

"Действительно, теоретически с подъемом вверх количество загрязняющих веществ в воздухе сокращается,— говорит эколог Максим Медведев.— Однако это верно только для открытого пространства. В высотном доме срабатывают свои законы движения воздуха: создаются высотные потоки, затягивающие загрязнения вверх и по вентиляционной системе, если она на выходе в квартиры не оборудована качественными фильтрами, и снаружи, по фасаду здания. Это одна из причин, по которой окна в квартирах, расположенных выше 22-го этажа, открывать не рекомендуется. Только кто это правило соблюдает?"

"Конечно, можно было бы придумать много медицинских ограничений для проживания на высоких этажах,— добавляет психолог Современной гуманитарной академии Любовь Кузнецова.— Но это, наверное, ни к чему. Тот, кто сомневается в удобности проживания на высоком этаже, такие варианты при покупке квартир и рассматривать не будет. Зато для остальных все проблемы может нивелировать одно — психологический комфорт, который появляется вместе с открывающимися из окон видами".

подписи

В "Триумф Паласе" первыми были проданы верхние этажи

Порывы ветра и отзвуки далеких землетрясений не влияют на прочность здания, зато могут доставить хлопоты жильцам

Чем выше, тем чище воздух, но в квартирах выше 22-го этажа окна лучше не открывать

Высотное домостроение практиковалось во все периоды советской истории