Стратегических инвесторов спасают от законодателей

Комитет по инвестициям пытается нивелировать воздействие грядущих поправок к городскому закону "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" на стратегических инвесторов. Для этого ведомство внесло свой вариант поправок к принятому в первом чтении документу. Они оставляют для указанной категории льготу по приобретению земли в размере 75%. Остальные инвесторы лишатся этого права, как только законопроект будет принят. Эксперты расходятся в оценке инициативы. Одни приветствуют ее, другие считают, что нововведение удешевит землю не для всех "стратегов".

Стратегические инвесторы в ближайшее время могут получить право выкупать городские земли за четвертую часть от кадастровой стоимости. Рабочая группа комиссии Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам одобрила инициативу комитета по инвестициям о внесении изменений в городской закон "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге". Комитет предложил установить корректирующий коэффициент для определения выкупной цены земельного участка в размере 0,25. Таким образом, скидка составит 75%.

В комитете по инвестициям "Ъ" рассказали, что на сегодня в городе реализуется 37 стратегических проектов. Практически у всех инвесторов, "за редким исключением", земля находится в собственности. Таким образом, поправка принимается для проектов, с которыми городу предстоит работать в будущем.

На сегодня стратегические инвесторы при покупке земли не выделяются в отдельную группу. Сейчас право на скидку в 75% имеют собственники недвижимого имущества, расположенного на выкупаемом земельном участке. То есть правом льготного выкупа земли могли воспользоваться предприниматели, купившие уже построенное здание или арендовавшие землю под строительство коммерческих объектов недвижимости.

Однако скоро эта категория предпринимателей лишится данной льготы. В сентябре Законодательное собрание Петербурга в первом чтении приняло законопроект, отменяющий ее действие. В тексте вводится новый порядок определения цены. Кадастровая цена земельного участка умножается на корректировочный коэффициент. Понижающий коэффициент предусмотрен для девелоперов, осуществляющих комплексное освоение территорий (КОТ). Для них предусмотрена льгота в 50%. Льгота в 95% от кадастровой стоимости предназначена для собственников индивидуальных жилых, дачных и садовых домов. Второе чтение проекта закона назначено на 23 октября.

Таким образом, комитет по инвестициям пытается сохранить для стратегических инвесторов льготу, которая до конца года, вероятно, будет отменена для всех остальных покупателей земельных участков.

"Из более чем десятка стратегических инвесторов реально на петербургском рынке недвижимости работают "Главстрой-СПб", "Терра Нова" и Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания. Для остальных выкуп земель не является профильным бизнесом. Подобные льготы оправданны и для застройщиков, реализующих проекты КОТ в Петербурге. На их плечи ложится создание социальной, а порой и транспортной инфраструктуры. Снижение выкупной цены может частично компенсировать расходы застройщика на эти цели и создать дополнительную мотивацию для выполнения социальных обязательств", — считает ведущий аналитик АН "Итака" Екатерина Бармашова.

Руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы Maxima Legal Евгений Дружинин заметил, что зачастую покупка земли обходится дороже аренды. "Собственник здания, строения или сооружения платит за землю либо арендную плату, либо земельный налог. С учетом того, что земельный налог в настоящее время рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, иногда возникают ситуации, когда размер арендной платы по давно заключенным договорам аренды даже с учетом индексации ниже земельного налога. В противном случае при расчете экономии нужно понимать, что вместо арендной платы собственник здания, строения или сооружения сначала заплатит выкупную стоимость земельного участка, а затем будет платить земельный налог. Обычно инвестору, построившему, например, промышленный комплекс на земельном участке, совершенно все равно, пользуется ли он им на условиях долгосрочной и фактически "нерасторжимой" аренды или в качестве собственника. Единственный случай, когда собственность действительно нужна, — в случае если происходит расширение производства и необходимо застроить часть земельного участка, ранее не застроенную. В этом случае собственность чаще всего необходима", — отметил эксперт.

Он также заметил, что закон "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" говорит лишь об установлении цены земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Генеральный директор Navis Development Group Александр Львович считает, что удельный вес стоимости земли несопоставим с общим объемом необходимых инвестиций в проект: "Стоимость земли составляет примерно одну десятую от всех вложений в проект. Это все равно что купить машину, а тебе дают скидку на резину. Но в нынешних условиях рынка любой бонус приятен".

Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев считает, что эта мера подойдет не для всех стратегических инвесторов. "Надо понимать, что некоторые из стратегических инвесторов либо реализуют проекты на частных землях, либо не планируют выкуп вообще", — отметил он.