«Говорить сегодня о кризисе в строительстве вообще неуместно»

СК «Авиакор» объявила о начале своей региональной экспансии с проектом строительства «под ключ» малоэтажных микрорайонов. В настоящее время такой микрорайон возводится в Самаре. Реализация аналогичных проектов начнется в Калуге и Ульяновске, а в будущем — в Саратове, Пензе и Уфе.
Об особенностях нынешней ситуации на региональных строительных рынках, о том, возможно ли повторение в Самаре «точечной застройки», как надо решать проблему «обманутых дольщиков» и что будет с ценами на жилье, в интервью „ъ“ рассказал председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев.

— С недавнего времени вы являетесь советником губернатора Ульяновской области Сергея Морозова по вопросам строительства, а ваш самарский проект создания микрорайонов малоэтажной застройки, судя по всему, будет реализовываться и в Ульяновске. Уже известны параметры этого проекта?

— Параметры ульяновского проекта сейчас утверждаются. Здесь он будет несколько меньше, чем в Самаре, застройка будет осуществляться на площади порядка 40 га, а в Самаре мы осваиваем участок площадью более 90 га. Местоположение этого участка сейчас как раз обсуждается, на прошлой неделе по данному вопросу встречались с министром строительства правительства Ульяновской области, специалистом, отвечающим за реализацию ипотечной программы, и заместителем мэра города. Они специально для этого приезжали в Самару, заодно посмотрели, как это выглядит на практике, мы им экскурсию по объектам устроили.

Полагаю, что в течение ближайших 2-3 месяцев мы окончательно определимся с местом в Ульяновске, где будем строить этот микрорайон, будут проектные решения и т.д.

— Ульяновский проект точно такой же, как и самарский, или есть какие-то отличия?

— Да, проекты один в один. Это будет полноценный автономный микрорайон со школами, детскими садами, поликлиниками, магазинами шаговой доступности,— чтобы люди, не выезжая из своего микрорайона, могли здесь полноценно решить все вопросы своей жизнедеятельности.

— Архитектурно-планировочные решения такие же, как в Самаре?

— Да. Это все в рамках нашей идеологии по строительству комфортного и доступного жилья. Само слово комфорт подразумевает малоэтажную застройку. Я лично убежден, что в 3-этажном доме комфортнее жить, чем в 24-этажном.

— Ульяновск по уровню платежеспособного спроса населения, видимо, несколько уступает Самаре. Как вы учитываете этот фактор в вашем новом проекте?

— У нас там стоимость жилья будет чуть-чуть ниже. Хотя я должен сказать, что стоимость массового жилья в Ульяновске на сегодняшний день сопоставима со стоимостью аналогичного жилья в Самаре.

— На темпы реализации вашего проекта как-то повлияли отсрочки с запуском Мега— ИКЕА?

— Вообще никак. Единственное — жильцы нам постоянно задают вопрос о том, когда же ее наконец сдадут. Но мы, понятно, ответить на этот вопрос не можем — это не наш объект. Я слышал, что комплекс теперь планируют запустить в сентябре.

— Несмотря на то что, по вашим словам, все так успешно, как вы объясните, что проект малоэтажной застройки довольно активно критикуют ?

— Вся эта критика, на мой взгляд, имеет огульный характер. Когда человек приезжает, своими глазами видит жилье, которое мы строим, у него все вопросы заканчиваются. А разговоры... Естественно, мы из общей картины выбиваемся. Мало того что мы нормально рекламируем наш проект и хорошо продаем жилье, мы еще набираемся наглости и строим дальше. В то время как все сетуют на какой-то продолжающийся кризис, какие-то сложности и т.д. Что сказать людям, которые привыкли говорить о том, как все вокруг плохо? У нас хорошее качество жилья. Нормальные кирпичные стены, нормальные перекрытия, одни из самых лучших в стране. У нас стоят немецкие окна, отличная медная проводка, современные трубы, алюминиевые радиаторы,— все самое лучшее, что есть на рынке.

— В то же время нельзя отрицать тот факт, что «Кошелев-проект» находится довольно далеко от центральных районов города. Проводятся ли какие-то работы по транспортной логистике?

— Эта работа в настоящее время находится на стадии логического завершения. Скоро там появится общественный транспорт, будет несколько маршрутов, в ближайшее время появятся остановки.

— Соответствует ли действительности информация о том, что вы ведете переговоры с руководством Саратова о возможности реализации данного проекта в этом городе?

— На данный момент мы с этим проектом заходим в Калугу и Ульяновск. Такое решение уже принято, в Калуге даже подобран земельный участок. Вплотную занимаемся проектными решениями. В нас заинтересованы Пензенская и Саратовская области, они уже выходили с предложениями. В этих городах уже формируют участки под такую же застройку. То же самое по Уфе. На текущий год мы остановились на трех регионах — Самара, Калуга и Ульяновск. В 2012 году планируем выйти в Саратов, Пензу и Уфу. То есть мы намерены тиражировать наш проект в российских регионах, продвигать идею строительства с нуля и «под ключ» нормальных благоустроенных микрорайонов.

— Каковы ваши требования к регионам, которые хотели бы реализовывать ваш проект?

— Требования к регионам одни: для нормальной реализации проекта нам нужен качественный земельный участок от 40 га с подведенными коммуникациями, участок под производственную базу. Все на это охотно идут.

— Создаваемые в регионах производственные активы будут принадлежать исключительно «Авиакору», или вы готовы привлекать для реализации данных проектов местные компании?

— А вся фишка в том, что в процессе реализации таких проектов «Авиакор» и становится местной организацией. Он уже не чужой. Да, это федеральная компания, строящая жилье в различных регионах, но то производство и жилье как раз становятся достояниями тех регионов, где мы работаем. Естественно, нам проще было бы заходить и строить на производственных мощностях региона. Проблема в том, что нормальных мощностей по производству того же качественного железобетона в регионах, куда мы планируем заходить, практически нет. Такие мощности есть в Казани, но ее нет в наших ближайших планах. Так что здесь не то что наше желание, а чистая необходимость.

— Скажите, а на российском рынке вам помогают продвигаться федеральные лоббисты? Не секрет, что в любом регионе строительный сегмент насыщен местными компаниями и без нужных связей продвинуться там тяжело.

— У нас федеральных лоббистов нет. Я думаю, что здесь свои плоды дает то, что наш бизнес максимально открыт и прозрачен абсолютно для всех. Мы приглашаем потенциальных покупателей в Самару, проводим для них экскурсии по объекту. Кроме того, в наш регион приезжают из других областей, мимо нашего микрорайона, что называется, не проехать. А мы охотно все показываем и отвечаем на вопросы. У нас есть свой сайт в интернете, довольно много рекламы, на объекте работает в постоянном режиме веб-камера, так что все это — масштабную стройку, непривычно большое количество кранов, уже готовые дома — можно посмотреть в режиме реального времени.

— Как вы в целом оцениваете состояние строительной отрасли в стране и в Самарской области, в частности? Можно ли говорить, что кризис пройден и строительный бизнес уже ничего не сдерживает? Если нет, то что его сдерживает?

— На рынке как были, так и остаются непрофессиональные компании, их довольно много. Для них удобно ссылаться именно на кризис. А я считаю, что сейчас говорить о кризисе вообще неуместно. И в 2010 году мы об этом вслух не говорили, но прекрасно сознавали, что кризис, он был в головах. Был обвал цен, нужда людей в приобретении жилья не отпала, но люди заняли выжидательную позицию. Вся эта кризисная волна «счистила» как раз те компании, у которых были спекулятивные цены на жилье, и я считаю, что сейчас на рынке есть оптимальные предложения. То есть та цена за жилье, которая сейчас предлагается, — это как раз та его стоимость, которая и должна быть в соответствии со всеми рыночными условиями. Хотя нужно признать, что она будет расти...

— А какая это цена?

— Близко к цене Минрегионразвития. Если говорить по Самаре, то это в районе 30-35 тыс. рублей за кв. м. Минрегионовская цена регламентирует цену на жилье без чистовой отделки, а если накинуть еще и ее, то получим, что адекватная цена сейчас та, которую я назвал.

— То есть 50 тыс. рублей за кв. метр — это дорого?

— Нужно сравнивать, какой продукт предлагается. Если мы говорим о квартире с ремонтом и мебелью, то 50 тысяч, может быть, это и нормально. Если это жилье находится в каком-то специфическом месте. Но если мы говорим о «хрущевке», то 50 тысяч — это неоправданно дорого и связано только с тем, что на рынке есть дефицит. Вызвано это тем, что люди боятся вкладываться в новостройки, покупают старое, практически отработавшее свой ресурс жилье, причем по безумно завышенным ценам.

— Ситуация на строительном рынке в различных регионах имеет какие-то свои отличия и особенности? Скажем, отличается стоимость строительства кв. метра жилья в Самаре, Ульяновске, Калуге? Или все похоже?

— Если говорить в целом, то ситуация везде похожая. Хотя, конечно, некоторые особенности есть. Но в Самаре, например, рынок был больше раскачан, больше жилья приобреталось, за счет этого и цены были выше. И когда сейчас говорят, что в Ульяновске, например, цены на жилье ниже, чем в Самаре, то в голове-то сидит еще та цена, докризисная. Но сейчас-то цены самарские и ульяновские вполне сопоставимы.

— Система взаимоотношений строительных организации с банками, поставщиками как-то изменилась по сравнению с той, что наблюдалась в кризис, или нет?

— В процессе кризиса рухнуло то, что и было мертвым, то, что теплилось исключительно на теме спекулятивной цены. Именно это и рухнуло. А мы работали с банками до кризиса, во время кризиса и сейчас. Ничего не изменилось. Мы приходим к нормальному европейскому типу общения в бизнес-сообществе. Он предполагает, что одним из основных инструментов (если не основным) деловой коммуникации является репутация, история компании, безупречная история. Мы работаем в этой системе взаимоотношений — мы знаем банки, они знают нас. Ставки стали ниже, чем кризисные. Опять же есть очень хорошие подвижки в кредитовании наших «долевок» Сбербанком. Я считаю, что эти ставки на сегодняшний момент можно охарактеризовать как доступные. У нас со Сбербанком есть ставки от 8 до 10% годовых, я считаю, что это очень достойное предложение. Скажем, при таких ставках человек за однокомнатную квартиру платит 11 тыс. рублей в месяц, совершенно адекватные деньги.

— То есть вы считаете, что недавняя рекомендация премьера Путина снизить процентные ставки по ипотеке до 6-8% годовых реальна?

— Конечно. Вполне реальна, мы уже к ней приближаемся, мы уже по этой ставке работаем.

— В стране фиксируется довольно высокая инфляция, которую, судя по всему, еще подтолкнет и довольно значительный рост цен на бензин. Будете индексировать цены на свое жилье? Как планируете работать в условиях растущей инфляции?

— Мы будем работать в рынке. Здесь важно то, что желание людей переехать в новое жилье не пропадет. Это — фундаментальные вещи, это — неизбежно. Весь вопрос только в том, как это все будет решаться. Если будут необузданно расти цены на ГСМ и инфляция будет идти вверх семимильными шагами, это, естественно, приведет к удорожанию кредитных ресурсов, стройматериалов, самого строительства. Меньше людей позволят себе купить жилье. И здесь, мне кажется, важно было бы направлять все госсубсидии именно на удерживание и снижение ставок ипотечных кредитов. Вот это самое правильное. Не нужно давать субсидии строительным компаниям, банкам и т.д., государство, я считаю, должно регулировать ставку ипотечного кредита. Здесь регулятор, здесь государство должно использовать свои возможности. Человек не должен получать жилье бесплатно, он должен формироваться как собственник, но он должен иметь возможность это жилье приобретать.

— Как вы относитесь к тому, что в Самаре отменили Правила застройки и землепользования ?

— Это запоздалая реакция. Начали с одного, а пришли к совершенно другому. Я думаю, что сейчас все это дело пересмотрится, так как там произошло очень много несовпадений и нестыковок.

— А не получится так, что пока эти вопросы утрясаются, в городе вновь возродится «точечная» застройка?

— А рынок сейчас не в том положении, когда кто-то вот так легко может воспользоваться ситуацией отмены этого документа. Спроса на такие участки не будет. Компаниям, для которых пределом мечтаний является строительство в течение 5-ти лет одного-двух домиков, будет все труднее конкурировать с компаниями, которые реализуют проекты массовой застройки. Они живут в условиях совершенно других наценок, нежели мы. Они не могут работать с наценкой ниже 50%, а нам хватает от 7% до 10%! А потом, до людей уже доходит очень немудреная мысль о том, что лучше купить жилье в новостройке, где все новое, включая инфраструктуру, чем в доме, который «вляпали» посреди «гнилушек», который посадили на старые текущие трубы и прочий инфраструктурный антиквариат.

— Проблема обманутых дольщиков существует уже более пяти лет. Власти постоянно рассказывают о том, что ее вот-вот решат, но проблемных объектов что-то не убавляется, наоборот, их становится больше. Как вы считаете, все-таки реально решить данную проблему?

— На самом деле работа ведется очень большая и серьезная. Не так давно была межведомственная комиссия по этим вопросам в правительстве. Чтобы выбрать некий пул понятных и внятных строительных компаний и предложить им достроить объекты с некоторым обременением. Но это большая работа, ведь нужно еще убедить всех дольщиков. Если понятно, что застройщик строить не собирается, рассказывает сказки про кризис, про то, что мэр мешает, правительство и т.д., нужно договариваться со всеми дольщиками, чтобы они единогласно проголосовали за отказ от этого застройщика и забрали этот объект в свое управление под рекомендованного застройщика.

— А деньги на достройку откуда брать?

— Не все проблемные объекты по своим финансовым показателям убыточные. А что касается действительно убыточных, здесь область намерена как-то помогать компаниям, готовым эти объекты достраивать. Об этом говорят и в региональном Минстрое, и в правительстве. То есть если компания берется достраивать заведомо убыточный проблемный объект, то она получает преференции на другом объекте. Выделяются какие-то субсидии на сети.

Я все время это сравниваю с ситуацией, когда все мы плывем в лодке, а в ней дыра, через которую вода хлещет. Мы сидим и хором вычерпываем воду, вместо того чтобы просто дырку заткнуть. Дырка — это наше законодательство. Вы помните, что больше года назад мы, лично я, выходили с инициативой наделить СРО правом давать разрешение на строительство жилищных объектов. Суть вот в чем. Само государство нас подтолкнуло к мысли о том, что сама отрасль должна отвечать за свои действия. После этого появились СРО, но решение было несколько ущербное, однобокое. У строителей ответственность предусмотрена только за качество. Если объект недостроен, заморожен, ответственности у СРО за этот объект нет. Я предлагаю ввести ответственность СРО за долевое строительство. У нас в России, к счастью, объекты не часто падают, но их часто недостраивают. И здесь ответственных нет никого. Есть застройщик, который не достроил дом, есть дольщики, которые выигрывают суды. Строительная фирма им должна, она банкрот, можно посадить директора. Но денег нет ни у кого. А если мы в этот механизм включим саморегулируемую организацию, которая будет на конкретный дом, на конкретную стройку выдавать допуски? И только после этого застройщик будет получать право привлекать кредиты, получать деньги с дольщиков. СРО в этом случае должна отвечать своим компенсационным фондом, конкретными деньгами. Выдаешь допуск на строительство, ты понимаешь, что если выдаешь его какой-то непонятной конторе, не будешь постоянно данный процесс мониторить, следить за ним, то потеряешь много денег и фактически прекратишь свое существование. Но и люди без своих денег и без жилья не останутся.

— Какова возможность принятия такого документа?

— Делаем все возможное. Не все СРО нас поддерживают. Сопротивление есть, оно и дальше будет колоссальным. Никто не хочет в нашей стране брать ответственность за результаты своего труда. А я убежден, что ответственность взять на себя должны не власти, не мэрия и не область, а именно строители. Механизм есть. Они должны взять на себя ответственность за незавершенное строительство.