"БФА-Девелопмент" возьмется за "серый пояс"

Как стало известно "Ъ", ЗАО "БФА-Девелопмент", связанное с бизнесменом Владимиром Коганом, приступило к редевелопменту 35 га территории бывшего завода "Красный выборжец". Сейчас идет разработка проекта планировки территории (ППТ), до конца года компания вынесет проект на Градостроительный совет Петербурга. По планам девелопера, здесь будет построено 160 тыс. кв. м жилья и 60 тыс. кв. м общественно-деловых объектов, а также будут созданы рекреационные зоны и социально-культурные объекты. Объем инвестиций в проект, реализация которого рассчитана на шесть лет, оценивается на уровне 15 млрд рублей.

ЗАО "БФА-Девелопмент" приступает к реализации проекта редевелопмента 35 га бывшего завода "Красный выборжец" — промзоны, ограниченной улицей Арсенальной, Кондратьевским проспектом, улицей Ватутина, Свердловской набережной, в Калининском районе Петербурга. Землю компания купила еще в конце 2015 году у компании Л1 Павла Андреева и акционеров ОАО "Красный выборжец".

Мария Скобелева, начальник управления развития и управления активами ЗАО "БФА-Девелопмент", пояснила, что по архитектурной концепции квартала, которую разработало ООО "Союз 55", 30% должны занимать рекреационные зоны, еще 30% — коммерческие объекты и объекты социальной инфраструктуры, а 40% должно приходиться на жилую застройку. Учитывая этот факт, в планах "БФА-Девелопмент" построить 160 тыс. кв. м жилья и 60 тыс. "квадратов" общественно-деловых объектов, остальную часть территории займут рекреация и объекты социально-культурного назначения.

Как пояснила Мария Скобелева, в настоящее время продолжается работа над ППТ. До конца года запланировано обсуждение материалов на Градостроительном совете Петербурга. После получения всех согласований строительные работы могут начаться в конце 2017 — начале 2018 года. Проект рассчитан в среднем на шесть лет. По оценкам Анны Сигаловой, заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, объем инвестиций в реализацию проекта может составить 15 млрд рублей. Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group, говорит, что инвестиции могут составить от 3 до 10 млрд рублей. "Это зависит от конечной архитектурной концепции, обременений КГИОП (вся территория завода признана памятником), а также от характера изменений в законе, регламентирующем строительство в исторических зонах, которые вступают в силу с 2017 года. Вероятнее всего, поправки в законодательстве сильно сократят возможности для строительства", — считает эксперт.

В конце 2015 года КГИОП подготовил распоряжение о признании памятником завода "Красный выборжец" на Свердловской набережной, 12. В него вошли дом управляющего под литерой Б, конца XVIII — начала XIX века, производственно-служебный корпус (литера Г) 1890-1893 годов постройки, сквер, сад с фонтаном и оградой, а также советский культкомбинат (клуб) 1939-1941 годов под литерой А, сад с фонтаном и сквер начала XX века.

Мария Скобелева отметила, что объекты культурного наследия, расположенные на территории завода, заявлены в программу развития креативных пространств на территории Петербурга, которая разрабатывается комитетом по инвестициям и администрацией Калининского района. "Застройка предполагает размещение школы искусств, спортивного сектора и общественно-деловых зон, которые позволят интегрировать историческую застройку, сохранившуюся на заводской территории в современные общественно-деловые и жилые кварталы", — прокомментировала она.

При решении вопросов транспортной инфраструктуры компания "БФА-Девелопмент" за свой счет разработала и согласовала с КРТИ проект строительства Арсенального моста для учета схемы улично-дорожной сети в ППТ. Переправа запланирована в Генплане города, но ее строительство пока отложено из-за отсутствия финансирования.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, отметил, что у покупателей жилой недвижимости данный проект может быть достаточно востребован, поскольку обладает удачной локацией с точки зрения транспортной доступности, возможности создания квартир с видовыми характеристиками, а также расположен недалеко от центра города. По оценкам эксперта, стоимость жилья в данном проекте на начальном этапе строительства может быть на уровне 120-130 тыс. рублей за квадратный метр.

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International, отметила, что недостатком проекта является тот факт, что локация окружена большим количеством промышленных зон, что более критично для жилой недвижимости и менее для коммерческой. "Редевелопмент любой промышленной площадки всегда сложнее, чем освоение чистого участка. Девелопер сталкивается с такими проблемами, как загрязнение территории, наличие точечных объектов, находящихся под охраной КГИОП. Нередко по документам земля не предназначена под жилищное строительство, а процесс ее перевода из одного статуса в другой очень непрост и требует временных затрат", — обрисовала потенциальные трудности застройщика Любава Пряникова.