Недвижимые цены

Начало осени ознаменовало начало кризиса. Гроза наконец разразилась, и падение цен, как признают участники рынка, не за горами.

Сентябрь оказался роковым месяцем для российской финансовой системы в целом и строительной отрасли в частности. Финансовый кризис затронул банковскую сферу, и кредитные организации значительно уменьшили объем кредитования девелоперов. Вкупе с предшествовавшим тому значительным увеличением ставок это привело к проблемам с финансированием у многих крупных застройщиков, которые предпочли отложить или временно заморозить новые проекты.

Сложились все предпосылки для понижения цен на недвижимость, которое уже постепенно началось: чтобы расплатиться с долгами, застройщики начнут продавать недвижимость по сниженным ценам, вслед за ними рецессия коснется и вторичного рынка, где инвесторы, понесшие убытки в игре на фондовом рынке, будут пытаться продать недвижимость. В то же время новому спросу взяться неоткуда: в условиях кризиса средств у потенциальных инвесторов нет, ипотечные программы во многих крупных банках либо заморожены, либо предлагаются по слишком высоким ставкам, а альтернативным покупателям будет сложно выстраивать цепочки продаж.

Поэтому большинство участников рынка теперь уже открыто заявляют, что ждут падения цен на недвижимость в Москве и уменьшение цен может составить до 30%. Правда, глобального падения цен ждать не стоит, ведь новому предложению из-за финансового кризиса тоже взяться будет неоткуда.

Мнения участников рынка

Евгений Иванов, генеральный директор компании "Усадьба":

— В целом и про загород, и про город можно сказать следующее: пока цены на рынке в элитном сегменте остаются достаточно стабильными, продавцы и покупатели находятся в ожидании дальнейшего развития событий. Тем не менее владельцы некоторых объектов на вторичном рынке элитной городской недвижимости уже объявили о возможном понижении их цены, о чем компания "Усадьба" информирует потенциальных покупателей.

На рынке первичной городской недвижимости в элитном сегменте официального объявления о снижении цен или перспективном снижении цен не было, но вполне вероятно, что для конкретного покупателя в ближайшем будущем станет возможно рассмотрение некоторого дисконта со стороны застройщика. На вторичном рынке скидки весьма разные — от самых минимальных до торга в $1 млн у продавца эксклюзивного таунхауса на Юго-Западе Москвы. Здесь все зависит от мотивированности владельца к продаже.

Предложение значительного изменения не показывает, на первичном рынке его и не ожидается — объектов не станет больше, а вот рост объема предложений на вторичном рынке, особенно от частных инвесторов в строящихся объектах, вполне возможен в ближайшее время.

Парадоксально, но если говорить о спросе, то он был достаточно стабильным (наоборот, количество показов, например, в нашем агентстве за сентябрь было весьма значительным).

Можно говорить о том, что обозначилась тенденция: клиенты-покупатели не торопятся принимать финальное решение о покупке. Выжидательный период. В понимании экспертов "Усадьбы" он не может длиться долго, так как серьезного снижения цен не ожидается как за городом, так и в городе, а покупателям, которые имеют на руках наличность, все равно необходимо будет ее вложить куда-либо — на данный момент относительно стабильной является недвижимость.

Светлана Фуфаева, пресс-секретарь ГК МИАН:

— В сентябре, как обычно и происходит в это время года, наблюдались увеличение объема предложений и рост спроса на городское жилье. По итогам сентября и на рынке новостроек, и на рынке вторичного жилья наблюдался рост рублевых цен, в то время как в долларовом эквиваленте на рынке новостроек отмечено падение, на вторичном рынке цены остались практически на том же уровне.

Средняя стоимость 1 кв. м новостроек в столице увеличилась на 2,5% в рублях и составила 123 289 руб., в то время как в долларовом эквиваленте отмечено снижение на -2,6% (до $4873 за 1 кв. м).

Общий прирост стоимости 1 кв. м в новостройках за прошедшие девять месяцев составил 19% в Москве и 27,7% — в Подмосковье. Долларовые показатели за этот же период увеличились на 16,2 и 24,8% соответственно.

Средняя стоимость 1 кв. м на рынке готовых квартир в Москве составила 174 464 руб. (рост 6,6%), на рынке Подмосковья — 88 824 руб. (рост 5,3%).

Долларовые цены на вторичное жилье как в Москве, так и в Подмосковье практически остановились. За сентябрь средняя стоимость 1 кв. м столичных квартир и комнат, фиксируемая в долларах, увеличилась не более чем на 1,4% и составила $6904, в Подмосковье прирост составил не более 0,1% ($3515 за 1 кв. м).

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard:

— За сентябрь цены на недвижимость в элитном секторе не претерпели никаких значительных изменений. В конце месяца осуществлялись единичные сделки с небольшим дисконтном 1-3% от заявленной цены. Начало октября характеризуется замедлением темпа продаж, связанным с выжидательной позицией некоторых покупателей. В связи с ожиданием сокращения предложения количество внесенных задатков не изменилось. К концу октября мы ожидаем продолжения тенденции понижения цены для менее ликвидных объектов недвижимости. Скорее всего, ликвидные объекты, присутствующие на рынке, либо будут стабильны, либо продажи их будут временно приостановлены. Настроения девелоперов элитного рынка умеренно пессимистические, однако текущая ситуация пока не оказывает серьезного влияния на экономическую эффективность завершаемых проектов. По нашим наблюдениям, проекты, находящиеся в активной стадии строительства, не меняют своего темпа, что, по-видимому, говорит о стабильности профессиональных связей застройщиков и их поставщиков.

Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed:

— Цены в сентябре никак не изменились. Застройщики цены не понизили, они остаются на летнем уровне. Но некоторые застройщики начали заявлять о возможности скидок на переговорах с потенциальными покупателями. С чем это связано и кто эти застройщики? Связано это в основном с теми застройщиками, у которых кроме дорогих домов в центре (которые на сегодня по пальцам можно пересчитать и которые остаются ликвидными и востребованными, несмотря на ситуацию на рынке) имеются другие объекты, находящиеся в зоне повышенного риска в настоящих условиях. К ним относятся объекты жилой недвижимости эконом- и бизнес-класса, а также коммерческая недвижимость, которая вдруг стала никому не нужна. Так как кроме дорогих объектов данные застройщики должны тратиться по другим направлениям, они сегодня сильно взволнованы ситуацией и готовы давать скидку.

У застройщиков, имеющих объекты только в дорогом сегменте, политика цен жесткая, они не торгуются.

Также не буду скрывать, что сейчас на рынок выброшено достаточно большое количество квартир от инвесторов, которые выставляются в строящихся или почти готовых домах по ценам ниже застройщика, так как они заинтересованы в продаже, необходимый процент доходности у них зафиксирован, при этом они вынуждены конкурировать с застройщиком более гибкой политикой ценообразования. Также это может быть связано с тем, что для инвестора это непрофильный бизнес. Соответственно, если они испытывают сложности в своем бизнес (например, фондовый рынок), то должны закрывать провалы за счет других инвестиций.

Однако важно отметить, что это явление не массовое, и мы точно знаем, что далеко не все инвесторы стремятся расстаться с вложениями в недвижимость. Они делятся в соотношении примерно 30:70. То есть 70% инвесторов готовы заморозить свои вложения еще не менее чем на год, так как понимают, что прирост цены раньше не произойдет.

Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль":

— По данным аналитического консалтингового центра "Миэль", в сентябре ввиду укрепления позиций доллара динамика изменения рублевых цен на первичном и вторичном рынках жилья столицы продемонстрировала рост (+4,2% и +4,6% соответственно), в то время как средний уровень долларовых цен практически не изменился. При этом с началом периода деловой активности предложений на рынок поступило больше, чем в летние месяцы, однако пока сегодняшние объемы предложения существенно уступают аналогичным показателям прошлых лет. В дальнейшем, по нашей оценке, наиболее вероятный сценарий на рынке жилья Москвы в условиях сложившейся финансовой ситуации — сохранение уровня цен предложения при стагнации спроса.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— Рост цен на недвижимость в сентябре существенно замедлился, причем во всех сегментах. Так, например, на рынке элитного жилья рост цен за сентябрь составил не более 0,5%, тогда как в течение летних месяцев, традиционно менее активных на рынке жилья, он достигал 1,5-2%.

Что касается прогнозов, то в условиях финансовой нестабильности давать их довольно сложно. Очевидно, что в ближайшее время можно ожидать сокращения объемов нового предложения. Что касается спроса, то, по оценкам специалистов компании Blackwood, в краткосрочной перспективе покупатели не будут проявлять активности, а в среднесрочной перспективе их поведение будет определяться развитием ситуации на рынке и в целом экономической ситуации в стране. Направление же, в котором будут изменяться цены, будет зависеть от окончательного баланса между спросом и предложением.

Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний "Конти":

— За указанный период цены на рынке московской недвижимости оставались практически неизменными, в целом по рынку долларовый прирост составил порядка 2,5%, что существенно ниже показателей предыдущих месяцев. В условиях наблюдавшейся нестабильности отмечалось относительное замирание рынка. Безусловно, сказалась ситуация на фондовом рынке. Следует признать, что осенью волна кризиса настигла и Россию. Некоторые компании объявили о замораживании ряда проектов, которые находились на стадии предпроектной подготовки. Вместе с тем нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости нельзя назвать неожиданной. К примеру, группа компаний "Конти" разработала антикризисную программу еще в конце прошлого года.

Также следует отметить, что в середине сентября отмечался рост выставленных на продажу инвестиционных квартир. Однако на сегодняшний день говорить о существенном сокращении доли частных инвесторов на рынке преждевременно, поскольку возвращение на продажу инвестиционных квартир не носило массового характера. Недвижимость по-прежнему остается наиболее выгодным объектом вложения денежных средств. Кроме того, инвесторы продолжают покупать квартиры. Это относится и к нашим объектам. К примеру, по итогам сентября выручка нашей компании по сравнению с августом увеличилась на 94%.