Сопровождение сделок на рынке недвижимости

УДК 347.4

Сопровождение сделок

Сфера риэлторских услуг на рынке недвижимости затрагивает целый комплекс услуг, необходимый как физическим, так и юридическим лицам для установления права собственности, возникшего в результате сделки. Сложность и запутанность российского законодательства, трудности заключения и оформления сделок с недвижимостью породили своеобразный институт, не характерный для командно-административной экономики советского периода институт сопровождения сделок с недвижимостью, - комплекс услуг, оказываемый фирмами, специализирующимися в этой сфере на рынке недвижимости. Термин "сопровождение сделки" применяют многие риэлторские фирмы, однако вкладывают в это понятие разный смысл. Под сопровождением сделки, с нашей точки зрения, понимается комплекс услуг по обеспечению документального обеспечения, консультационного обслуживания, регистрации сделки (права) в органах, осуществляющих государственную регистрацию. Возникновение и развитие этого института произошло благодаря тому, что недвижимость стала одной из самых дорогостоящих, сложных и комплексных в юридическом обслуживании. Данные, полученые автором статьи путем анализа деятельности риэлторских фирм, показывают значимость и востребованность этой услуги.

Сопровождение сделки является сложной работой и разбивается на несколько этапов. Как правило, сопровождение сделки поручается опытным риэлторам, желательно с юридическим образованием или хорошо знающим технологию сопровождения. Законодательство в сфере оформления прав на объекты недвижимости довольно

Сопровождение сделок в

Медовый А. Е. на рынке недвижимости

разобщено и постоянно меняется. Поэтому отслеживать все новые тенденции законодательства по силам только специалистам, постоянно занимающимся и специализирующимся в этой области. На первом этапе производится проверка качества правоустанавливающих и иных документов, представленных продавцом, т. е. производится оценка на возможность заключения договора и доведения его до конца - до регистрации. Особое место, которое занимают сделки с недвижимостью, определяется отношением государства к контролю и учету такого вида собственности. Государством создано большое количество законодательных актов, регулирующих вопросы и процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество. И без специальных правовых навыков практически невозможно гарантировать "чистоту" сделки с недвижимостью. Проведение экспертиз оспоримости права собственности прежде всего должно интересовать покупателей объектов недвижимости, поскольку при "неправильном" оформлении сделки или недостаточном количестве прав у продавца объекта недвижимости будущий покупатель может обречь себя на долгие судебные разбирательства, а может быть и потерю права собственности на этот объект

На втором этапе между сторонами сделки заключается предварительный договор (договор запродажи). На этом же этапе производится передача задатка в обеспечение сделки и оговариваются дальнейшие действия сторон.

Если речь идет о заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, то основными условиями, которые необходимо

Таблица 1

лторских фирмах по годам

Доля (%) от общего количества

Вид сопровождения сделок договоров на оказание услуг

2006 2007 2008

С жилой недвижимостью 39 35 42

С нежилой недвижимостью 9 11 10

С земельными участками 20 18 22

При наследовании имущества 16 15 14

При залоге недвижимости и получении кредита (ипотека) 11 15 10

При расчетах денежными суррогатами 5 6 2

учесть при составлении предварительного договора купли-продажи, являются следующие [1]:

предварительный договор купли-продажи недвижимости всегда заключается в письменной форме (можно в простой письменной форме);

в предварительном договоре должны быть указаны стороны будущего договора купли-продажи недвижимости и их реквизиты;

в предварительном договоре должны быть указаны данные, позволяющие полностью идентифицировать недвижимое имущество, которое будет являться предметом договора купли-продажи недвижимости, включая данные о месте нахождения объекта недвижимости на земельном участке (с указанием его кадастрового номера) либо в составе другого недвижимого имущества;

в предварительном договоре должны содержаться сведения о документах - основаниях права собственности или иного имущественного права;

предварительный договор должен в обязательном порядке содержать цену продаваемой недвижимости;

предварительный договор должен содержать перечень лиц, проживающих в жилом помещении на момент его продажи, для решения вопроса об их правах, либо отсутствии таковых после заключения (государственной регистрации) договора купли-продажи недвижимости;

предварительный договор должен содержать сроки передачи недвижимости продавцом покупателю после заключения договора купли-продажи недвижимости;

желательно, чтобы предварительный договор содержал условия о порядке и месте проведения взаиморасчетов по сделке купли-продажи и определял то, кто и какие расходы будет нести при подготовке к сделке и ее проведении;

в случае передачи покупателем продавцу денежных средств в счет стоимости приобретаемой недвижимости необходимо предусмотреть условия возврата их в тех или иных случаях и получить подтверждение от продавца в получении переданных ему денежных средств;

предварительный договор должен содержать срок заключения его участниками основного договора - договора купли-продажи недвижимости. Следует знать, что этот срок должен быть определен конкретной датой, или событием, которое неизбежно должно наступить. Без указания такого срока предварительный договор считается заключенным на один год, по истечении которого обязательства сторон по заключению договора купли-продажи прекращаются.

Понять и определить, какие условия предусмотреть и включить в предварительный договор, согласовав тем самым условия не только заключения основного договора, но и совершения сделки в целом, под силу только юристам, специалистам-профессионалам на рынке недвижимости, обладающих знаниями в области права и большим опытом совершения сделок с недвижимым имуществом.

Вышеуказанные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости, безусловно, применимы для заключения, за некоторыми исключениями или дополнениями, предварительных договоров в отношении иного имущества, имущественных прав.

По истечении определенного срока, когда стороны самостоятельно или с помощью риэлтора подготовят необходимые документы для регистрации договора и оформления сделки в регистрирующих органах, стороны приступают к последнему этапу - подписанию основного договора, сдачу его на регистрацию и окончательному расчету. При разных схемах эти этапы проходят по-разному. Тем не менее, идеальным вариантом будет вариант расчетов между сторонами до подписания основного договора. Такого рода развитие событий упрощает процедуру регистрации, но возможно только если стороны доверяют друг другу. Действующий закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Гражданский кодекс РФ не рассматривают все этапы сделки как единое целое. Этапы сделки разделены по времени: подписание договора, передача собственности и расчеты - не одновременны. На каждом этапе у обеих сторон возникают определенные риски, прежде всего связанные с недобросовестностью отдельных клиентов. Оставив в стороне случаи прямого мошенничества, необходимо сказать, что в обязанности риэлтора входит сопроводить сделку таким образом, чтобы минимизировать риски обеих сторон сделки с тем, чтобы она была доведена до конца и у клиента возникло право собственности или иное право, в чем прежде всего заинтересованы покупатели недвижимости.

Наиболее характерно, что под понятием сопровождение сделок с недвижимостью имеется в виду прежде всего правовое сопровождение сделок с недвижимостью, включающее проверку документов, правового титула, подготовку договоров и других документов, регистрацию недвижимости, а также разрешение споров, возникающих из нарушения обязательств по таким сделкам.

Как правило, необходимость правового сопровождения сделок с недвижимости возникает в следующих случаях:

при инвестировании строительства объектов недвижимости;

при регистрации недвижимости;

в процессе разработки способов приобретения недвижимости, в том числе путем прямой покупки и приобретения долей в уставном капитале продавца;

при возникновении вопросов о действительности сделок и законности перехода прав на объекты недвижимости;

в иных случаях приобретения прав на недвижимость.

В процессе правового сопровождения необходимо максимально учитывать особенности правового регулирования прав на недвижимость в Российской Федерации для выработки оптимального варианта проведения соответствующей сделки.

Автором статьи изучалась потребность в сопровождении сделок на отдельных этапах и получены данные (табл. 2), свидетельствующие о том, в каких соотношениях встречаются отдельные услуги сопровождения в деятельности отдельных региональных риэлторских фирм.

Во всем мире составление правового заключения по объекту недвижимости - Legal due diligence является обязательной процедурой при сопровождении сделки с недвижимостью [2].

Нами разработана примерная структура правового заключения на объект недвижимости. Подготовка правового заключения на объект недвижимости важный рекомендуемый этап совершения сделки с недвижимостью.

Примерная структура правового заключения (правового паспорта) следующая.

1. Информация о продавце недвижимости и о лицах, обременяющих права владельца недвижимости.

2. Правовая история объекта недвижимости. Права и сделки с объектом недвижимости.

3. Правовой анализ законности создания объекта недвижимости и регистрации права собственности. Урегулированность прав собственности при долевой собственности и прав на земельный участок.

4. Правовой анализ законности всех предыдущих сделок с объектом недвижимости и претензий совершающих сделки сторон.

5. Правовой анализ законности владения объектом недвижимости продавцом.

6. Правовой анализ обременений и ограничений в использовании объекта недвижимости. Споры с объектом недвижимости, споры с совладельцами.

7. Выводы и анализ возможных последствий приобретения объекта недвижимости.

8. Рекомендации по приобретению объекта недвижимости и снижению рисков при приобретении данной недвижимости.

9. Рекомендации по приобретению иного вида недвижимости в случае невозможности и нецелесообразности приобретения спорной недвижимости.

Разработанная структура правового паспорта и сама система оказания услуги составления правового паспорта недвижимости внедрена в практику деятельности риэлторских компаний Южного федерального округа.

Важное значение имеет сопровождение сделки при оформлении земельного участка (постановке на кадастровый учет) [3] и приватизации земельных участков, при наследовании, а также при оформлении сделок с недвижимостью с использованием схемы ипотечного кредитования (роль ипотечного брокера). Большинство риэлторских фирм берет на себя решение всех вопросов, связанных с прохождением данных процедур во всех необходимых инстанциях.

Функции риэлтора при ипотечном кредитовании - поиск варианта жилого помещения (квартиры, дома или иного жилья) в соответствии с требованиями банка и необходимого для заемщика, а также сбор информации и оформление документов по данной сделке [4].

Другие виды сопровождения сделок с недвижимостью, в частности расчеты суррогатами ценных бумаг при специальных сделках, не получили распространения.

Рассмотренные в данной статье вопросы открывают исследователям рынка недвижимости пути исследования вопросов совершенствования системы работы с целью улучшения качества оказываемых услуг. Несмотря на декларируемый правительством РФ комплекс мер по совершенствованию механизма оформления недвижимости, упрощению процедуры оформления, снижению документоемкости процессов, совершенствованию принципа "одного окна", система совершения и оформления сделок с недвижимостью остается чрезвычайно сложной даже для специалистов отрасли. Как никогда здесь актуален индивидуальный подход к каждой сделке и к каждому клиенту, который могут осуществить фирмы, за-

Таблица 2

Количество и доля услуг (за месяц)** по сопровождению сделок с недвижимостью на разных этапах проведения сделки

Вид услуги сопровождения ООО «Олимп», Ставрополь ООО «Региональный центр недвижимости», г. Ростов на Дону ООО «Агентство недвижимости «Аль-янс-КМВ», г. Пятигорск ООО «Дом», г. Пятигорск ООО «Республика», г. Черкесск

Проверка дееспособности лиц,

участвующих в сделке, предста-

вителей, учетов психоневроло- 38/10,1 87/12,7 31/10,4 37/11,8 16/10,1

гического и наркологического

диспансеров

Проверка данных о зарегистри-

рованных лицах как в настоящее время, так и в прошлом (наличия 8/2,1 23/3,4 6/2,0 12/3,8 -

лиц, имеющих право проживания)

Анализ совпадения адресов объ-

ектов в представленных право-

устанавливающих документах. Правильность записи номеров 8/2,1 21/3.1 6/2,0 16/5,1 -

помещений в договоре. Юриди-

ческая проверка документов

Проверка ареста (запрещения

сделок) с недвижимостью и

претензий третьих лиц. Проверка

задолженностей по платежам за коммунальные услуги, телефон, 24/6,4 67/9,8 32/10,7 19/6,1 8/5,1

налоги и другим платежам.

Анализ причины и обстоятельств

продажи квартиры

Сопровождение при заключении предварительного договора 45/11,9 98/14,3 34/11,4 42/13,4 23/14,5

Сопровождение при внесении

аванса (задатка) за приобретаемую 54/14,3 56/8,2 26/8,7 32/10,2 23/14,6

недвижимость

Сопровождение при совершении сделки отчуждения: 58/15,4 59/8,6 36/12,0 32/10,2 17/10,8

консультации и разработка схемы проведения сделки 34/9,0 65/9,5 18/6,0 20/6,4 15/9,5

организация контроля за расчетами и передачей денег, в том числе 54/9,0 66/9,6 43/14,4 37/11,8 23/14,5

и через банковский депозитарий

разработка проекта, юридическая

экспертиза, подача и получение договора отчуждения в органах го- 68/12,7 87/12,7 48/16,1 45/14,3 25/15,8

сударственной регистрации сделок

с недвижимостью

передача квартиры/комнаты по

акту приема-передачи в соответс- 26/6,9 56/8,2 19/6,4 21/6,7 8/5,1

твии со ст. 556 ГК РФ

Приводятся среднемесячные данные по количеству заказанных работ, количество и процент от всех заказов по сопровождению сделок.

нимающиеся оказанием услуг на рынке недвижимости, но не могут осуществить государственные органы в рамках современного законодательства. Разумеется, речь идет о добросовестных фирмах,

имеющих честных и квалифицированных сотрудников, работающих исключительно в правовом поле, интересы клиентов для которых являются первостепенными.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3; Российская газета от 8 декабря 1994 г. № 238-239; Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32, ст. 3301.

2. Защита недвижимости. Составление правового заключения по объекту недвижимости // http://zaned. ги^иррог!/3

3. Земельный кодекс Российской Федерации;

Российская газета от 30 октября 2001 г. № 211-212; Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44, ст. 4147.

4. Горшсиииа Г.В., Щербакова О.Н. Оценка имущественных активов для целей залога / Комитет по оценочной деятельности Ассоциации российских банков: Методические рекомендации // http://www. audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html

УДК 330.42

Берколайко М.З., Лавлинский Р.Ю.

Пределы применимости классического вероятностного подхода к анализу фондового рынка

Исторически сложилось, что центральную роль в объяснении того, как функционируют рынки, заняла теория случайного блуждания [7]. Использование данной теории в качестве фундаментальной основы определило распространение вероятностных моделей в финансах, таких, как составление портфеля ценных бумаг на основе оценки их математического ожидания, дисперсии и ковариации [8], оценка риска потерь по методике VaR [9], оценка стоимости опционов на основе модели Блека - Шоулза [10].

Однако использование этих моделей накладывает определенные ограничения на исследуемые данные, и в случае несоответствия данных этим ограничениям под вопрос ставится ценность полученного результата. Изначально вероят -ностные методы, используемые в финансовой теории, разрабатывались для совершенно другой сферы знаний - физики, где изучаемые процессы зачастую обладают свойствами эргодичности и стационарности, причем различают два понятия стационарности - в широком и узком смысле этого слова.

Определение 1. Случайный процесс называют стационарным в широком смысле, если его первые два момента не изменяются с течением времени.

Определение 2. Случайный процесс называют стационарным в узком смысле, если соответствую-

щее ему распределение вероятностей инвариантно относительно временного сдвига.

Определение 3. Случайный процесс называют эргодическим, если при определении моментных функций операцию усреднения по статистическому ансамблю можно заменить усреднением по времени.

Этим понятиям присуща внутренняя иерархия: эргодичность подразумевает стационарность процесса в узком смысле, которая в свою очередь подразумевает наличие стационарности в широком смысле. Следует отметить, что обратное утверждение не верно, т. е. процесс может быть стационарным в широком смысле, но при этом не обладать свойством эргодичности [2, с. 359].

Применительно к фондовому рынку наличие этих ограничений означает следующее: оценка математического ожидания и дисперсии по данным временного ряда доходностей, построение моделей оценки опционов на основе данных о распределении цен активов корректны только в том случае, если процесс изменений цен активов носит эргодический характер.

Таким образом, целью данных исследований стало изучение ряда приращений рыночных цен на наличие свойства эргодичности. Проведенное авторами тестирование показало, что предположе-