Договор как основание возникновения частного земельного сервитута

Н.Г. Мирошникова* ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЧАСТНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВИТУТА

В соответствии со ст. 23 Земельного кодекса РФ регламентация правового режима частного сервитута входит в сферу гражданского законодательства. Одним из оснований установления сервитута в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ является договор.

Возможность установления частного сервитута на основании соглашения сторон была предусмотрена еще в римском праве. «На провинциальные земли существовали особые способы установления сер-витутов - неформальные договоры» .

В отечественном дореволюционном законодательстве договор также был известен как основание возникновения сервитута. Например, предусматривалась возможность провести водопровод через чужой земельный участок. При продаже земельного участка отчужда-тель мог оставить за собой сервитут. К примеру, продавец земельного участка мог сохранить за собой право осуществлять добычу угля2.

Сервитут на земельные участки по современному законодательству устанавливается на основе соглашения между собственником земельного участка и лицом, требующим установление сервитута.

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ в качестве сервитутодателя может выступать собственник земельного участка либо иной недвижимости, обременяемой сервитутом. Эта норма споров не вызывает. Открытым долгое время оставался вопрос о том, может ли выступать в качестве сервитутодателя лицо, не являющееся собственником, но обладающее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования, например, когда собственником земельного участка является Российская Федерация, а землепользователем - гражданин или юридическое лицо. Исходя из буквального толкования норм действующего законодательства, посвященных сервитуту, землепользователи и землевладельцы не могли выступать в качестве сервитутодателей, поскольку не обладают объектом, который

* Стажер Института государства и права РАН.

1 ДождевД.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 1996. С. 408.

2 См.: Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000. С. 47. 87

Труды Института государства и права Российской академии наук № 1/2015

обременяется сервитутом, на праве собственности. Однако, по мнению А.В. Калиничева, указанные лица могут выступать субъектами договора в качестве сервитутодателей, но только с согласия собственника3.

В судебной практике встречаются случаи, когда лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, привлекалось в качестве соответчика. Так, ЗАО «Аэрошер-Экспресс» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Государственный научно-исследовательский институт гражданской авиации» (далее - ФГУП «ГосНИИ ГА») об установлении права ограниченного пользования земельным участком, находящимся по адресу: г. Москва, вл. Аэропорт, Шереметьево 1, для обеспечения беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда сотрудников и клиентов, а также автомашин к зданию истца, расположенному на соседнем земельном участке, на срок до 29 апреля 2023 г.

В обоснование исковых требований указывалось на недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута и на отсутствие иной возможности для прохода и проезда к зданию истца, расположенному на арендованном земельном участке. По заявлению ЗАО «Аэрошер-Экспресс» в качестве второго ответчика привлечен Московский земельный комитет (далее - Москомзем).

Решением от 29 апреля 2004 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 7 июля 2004 г., иск был удовлетворен. ФГУП «ГосНИИ ГА» и Москомзем обратились в суд с кассационной жалобой, ссылаясь, в том числе, на то, что иск заявлен к ненадлежащим ответчикам.

Суд кассационной инстанции не нашел оснований для удовлетворения кассационных жалоб и указал, что в соответствии с Положением о Московском земельном комитете, утвержденным распоряжением Мэра Москвы и Госкомзема России от 7 октября 1996 г. № 371/1-РМ-1-30/19674, Москомзем осуществляет распоряжение и управление землей в пределах полномочий, делегированных Московской городской администрацией, в установленном порядке в рамках действующего законодательства. При этом Москомзем является пред-

3 См.: Калиничев А.В. Земельный сервитут в российском законодательстве: Дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 130.

4 СПС «Гарант». 88

ставителем собственника, в связи с чем не может быть признан ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

ФГУП «ГосНИИ ГА», являясь субъектом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, также не может считаться ненадлежащим ответчиком, поскольку сервитут, обременяя право собственности земельным участком, в первую очередь ограни-

5

чивает право пользования .

В то же время в ряде случаев субъектом права по иску об установлении сервитута признавался собственник, а лицо, обладающее

6

правом пользования, привлекалось в качестве третьего лица .

Еще в одном случае в качестве субъекта права по иску об установлении сервитута был признан только землепользователь. Так, ОАО «Лесопромышленный концерн "Кипелово"» (далее - ОАО «Кипело-во») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к ЗАО «Вологодский подшипниковый завод» (далее - ЗАО «ВПЗ») об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута), находящимся по адресу: г. Вологда, Окружное шоссе, д. 7, для обеспечения прохода и проезда к принадлежащему истцу и расположенному на смежном земельном участке открытому складу с железнодорожным подъездным путем.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены. В кассационной жалобе ЗАО «ВПЗ» просил решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, однако кассационная инстанция не нашла оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ОАО «Кипелово» является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Смежным землепользователем является ЗАО «ВПЗ», которому земельный участок также предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Судом установлено, что проход и проезд к принадлежащему истцу открытому складу с железнодорожным подъездным путем возможен лишь через земельный участок ответчика.

5 См.: постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 октября 2004 г. № КГ-А40/8796-04 // СПС «Гарант».

6 См.: постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2004 г. № КГ-А40//5399-04 // СПС «Гарант».

В кассационной жалобе ЗАО «ВПЗ» указывало на то, что не может выступать ответчиком по иску об установлении сервитута, поскольку не является собственником земельного участка. Однако, как отметил суд, ответчик не учитывает положений ЗК РФ, в ст. 41 которого предусмотрено, что землепользователь осуществляет права собственника земельного участка. Следовательно, отсутствие у ЗАО «ВПЗ» статуса собственника земельного участка, притом что он использует его на праве постоянного (бессрочного) пользования, не исключает его обязанности по установлению сервитута, тем более что именно действиями ответчика нарушены права истца .

Интересным представляется вопрос о том, может ли в качестве сервитутодателя выступать арендатор земельного участка. Арбитражная практика исключает для арендатора возможность быть стороной соглашения об установлении сервитута в качестве сервитутодателя8. Например, суд, ссылаясь на ст. 274 ГК РФ, пришел к выводу, что арендатор земельного участка не может быть ответчиком по иску об установлении сервитута9. В то же время Федеральный арбитражный суд Центрального округа, сославшись на ст. 41 ЗК РФ, указал, что

арендатор является надлежащим ответчиком по иску об установлении

10

сервитута .

Таким образом, судебная практика по указанному вопросу противоречива.

Однако неясно, что делать в ситуации, когда два соседних земельных участка находятся во владении разных арендаторов, но при этом принадлежат одному собственнику - государству. В литературе высказывалась точка зрения о том, что в этом случае заключить договор об установлении сервитута не представляется возможным, поскольку собственник земельных участков - один и тот же субъект, а

7 См.: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июня 2002 г. № А13-67/02-13 // СПС «Гарант».

8 См., например: постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 июня 2006 г. № А49-13314/2005-7/18 и от 20 июня 2006 г. № А49-629/2006-24/12 // СПС «Гарант»; постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 августа 2000 г. № А68-ГП-568/4-05 // Там же.

9 См.: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 октября 2001 г. № 2679 // СПС «Гарант».

10 См.: постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 марта 2004 г. №А36-108/8-03 // СПС «Гарант».

арендаторы не могут выступать сторонами сервитутных отношений. В подобном случае представляется правильным разрешить арендаторам требовать установления сервитута на срок действия договора

11

аренды .

Такая позиция, на наш взгляд, не совсем обоснованна, поскольку сервитут является вещным правом.

Данная проблема получила юридическое разрешение в Федеральном законе от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»12, в соответствии с которым ст. 274 ГК РФ дополнена п. 6 следующего содержания:

«6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка».

Указанным Законом ЗК РФ был дополнен ст. 3924, в которой закреплен перечень лиц, которые вправе заключать соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Такое право предоставлено землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если п. 1 ст. 3924 или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Отметим, однако, что в п. 1 ст. 3924 не предусмотрены исключения из общего правила о том, что согласие уполномоченного федерального или муниципального органа на заключение соглашения об установлении сервитутов землепользователями, землевладельцами или арендаторами земельных участков, находящихся в публичной собственности, не требуется. Они установлены в п. 2 данной статьи,

11 См.: Козлов Д.В. Совокупный (комплексный) правовой режим земельных участков // СПС «Гарант».

12 СЗ РФ. 2014. № 26 (ч. 1). Ст. 3377.

где сказано, что в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение, организация.

Таким образом, п. 1 ст. 3924 требует корректировки: вместо слов «если настоящим пунктом.... не предусмотрено иное» следует указать: «если настоящим Кодексом (либо, как вариант, «если пунктом 2 настоящей статьи.») не предусмотрено иное».

Следует обратить внимание и на некоторую неясность положения п. 1 ст. 3924 о том, что соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь или арендатор земельного участка без согласия публичного собственника лишь в том случае, если договор аренды или безвозмездного пользования заключен на срок более чем один год. А как быть, если договор заключен на меньший срок? Означает ли это, что в этом случае соглашение заключает публичный собственник земельного участка или что в таких случаях требуется его письменное согласие? Ответа на этот вопрос законодатель не дает.

Если же рассматривать это положение во взаимосвязи с изменениями п. 1 ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»13, то можно сказать, что соглашение об установлении сервитута при краткосрочной аренде или краткосрочном временном пользовании (до одного года) заключает именно собственник земельного участка и он же обращается с заявлением о государственной регистрации сервитута.

13 СЗ РФ 1997. № 30. Ст. 3594. Пункт 1 ст. 27 этого Закона в соответствии с Законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ дополнен нормой следующего содержания: «С заявлением о государственной регистрации сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также вправе обратиться лицо, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного пользования или аренды на срок более чем один год».

Трудно понять, почему при длительных сроках аренды собственник «доверяет» заключение договора о сервитуте арендатору, а при краткосрочной аренде оставляет это право за собой.

Рассматриваемое положение представляется излишним еще и потому, что ЗК РФ допускает возможность закрепления в договоре аренды или безвозмездного срочного пользования требования о получении письменного согласия собственника земельного участка на заключение соглашения о сервитуте в любых случаях, при любых сроках аренды или безвозмездного срочного пользования. Таким образом, при желании собственник земельного участка всегда может «контролировать» действия землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Исходя из сказанного, слова «на срок более чем один год» из п. 1 ст. 3924 ЗК РФ, а также из п. 1 ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следовало бы исключить.

Другой стороной по договору - сервитуарием - на основании ч. 4 ст. 274 ГК РФ может быть не только собственник, но и лицо, которому земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В случае если возникла необходимость использования объекта недвижимости, в частности, здания, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, сервитуарием может выступать не только собственник такого объекта недвижимости, но и лицо, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого они находятся, иными словами, государственные или муниципальные предприятия или учреждения.

Определенные вопросы возникают по поводу формы договора об установлении сервитута. В действующем законодательстве никаких специальных норм, посвященных этой проблеме, нет, что вызывает дискуссии в научных кругах. Как считают некоторые авторы, договор об установлении сервитута должен заключаться в простой письменной форме, что обусловлено тем, что сделка, которой устанавливается сервитут, подлежит государственной регистрации, так же как и сам сер-витут14. Следует отметить, что Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»15 содержит по-

14 См., например: Солодова Я.С. Обязательства из договора об установлении сервитута: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Томск, 2010. С. 8.

15 СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.

ложения, практически отменяющие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В связи с этим создаются необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок

16 Г-.

впредь не подлежат применению . Это, однако, не отменяет регистрации сервитута как вещного права, носящего характер обременения.

По нашему мнению, требование о письменной форме договора является вполне логичным и обоснованным. Несоблюдение простой письменной формы договора в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но не лишает их права представлять письменные и другие доказательства. Кроме того, как указывалось выше, отсутствие письменного договора не позволяет зарегистрировать сервитут как вещное право и обременение.

Для некоторых сделок, предметом которых является недвижимость (например, для договора купли-продажи недвижимости, продажи и аренды предприятий и др.), в ГК РФ сформулировано правило о том, что подобные сделки должны быть совершены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования служит основанием для признания договора недействительным.

Что касается недействительности сделки в случае несоблюдения простой письменной формы, то следует сказать, что такое последствие возможно только в случаях прямого указания закона (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поскольку в законодательстве договор (соглашение) об установлении сервитута в настоящее время вообще не регламентирован, логичным будет предположить, что применение последствий несоблюдения формы в виде недействительности в данном случае исключено. Между тем в ст. 3011 ГК РФ (в редакции, предусмотренной в проекте № 47538-6 федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Россий-

16 См.: Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы РФ от 22 января 2013 г. № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ» // СПС «Гарант».

ской Федерации») предусмотрено, что несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.

Некоторые российские ученые настаивают на установлении требования об обязательной нотариальной форме договора о сервитуте, мотивируя это тем, что подобная форма позволит гражданам более эффективно защищать свои права и законные интересы в сфере использования соседних земельных участков, что, в свою очередь, позволит распространить практику законного использования сервиту-тов17. По нашему мнению, введение обязательной нотариальной формы договоров значительно усложнит и замедлит процедуру заключения и легализации договора об установлении сервитута.

С вопросом о государственной регистрации сервитута теснейшим образом связан вопрос об определении момента, с которого сервитут-ный договор вступает в силу. Данный вопрос имеет весьма важное практическое значение, поскольку именно с момента вступления договора в силу у сторон возникают взаимные права и обязанности. По нашему мнению, сервитутный договор вступает в силу именно с момента его заключения (подписания сторонами), а не с момента государственной регистрации права или договора (которая являлась обязательной до недавнего времени). Однако само право сервитута возникает с момента его государственной регистрации.

17 См.: Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. № 5. С. 36.