Будет дорожать

Сначала лучше сказать честно, что загородная недвижимость будет дорожать. Резервы еще есть. Это, может быть, кому-то не понравится, но это так.

Почему я в этом уверен? Лучше разобраться, какие факторы непосредственно влияют на стоимость загородной недвижимости, и сразу многое станет ясно. Сегодня в Москве стоимость даже самого доступного жилья начинается от $3 тыс. за кв. м. Загородная же недвижимость недооценена по сравнению с квартирами, она стоит в полтора-два раза меньше, чем аналогичное по классу жилье в городе.

При этом в современном мире, где все быстро меняется, невозможно быть состоятельным всегда. Один раз заработав, надо каждый день подтверждать свою дееспособность, спасать свои сбережения от обесценивания. Недвижимость для этого хорошо подходит, так считает большинство людей. Пока они не привыкнут, что наличные, акции, мебель или золото — это супернадежно и в цене не падает, недвижимость будет дорожать относительно этих вещей. Это иррациональные факторы, но есть и вполне рациональные.

В результате долгосрочного наблюдения за рынком загородной недвижимости, да и просто за жизнью в России и не только, приходишь к мысли, что процесс ценообразования на недвижимость — разносторонний и многофакторный, но в принципе предсказуемый. Поэтому несложно увидеть долгосрочные перспективы повышения цен на недвижимость, связанные с ростом себестоимости ее образования.

Доля зарплаты в цене недвижимости как товара минимальна по сравнению с развитыми странами. Там она приближается к 50%, а у нас реально не более 10-20%. Как говорится, рабочие иностранные, а материалы отечественные. Зарплата — не только рабочих, но в основном менеджмента — будет повышаться, себестоимость недвижимости в проектах — расти. Резерв увеличения есть, и он очевиден.

По нашему опыту девелопмента за городом стоимость земли в проекте, а значит, ее доля в стоимости недвижимости в среднем составляет не более 20% от затрат. На Западе считается нормой от 20 до 50%. В проектах малоэтажного жилья этот показатель находится еще на самом низком уровне, в то время как стоимость строительства уже где-то на уровне мирового. Получается, что земля вроде как недооценена, хотя девелоперам кажется, что и так цены очень высоки.

Себестоимость строительства домов с коммуникациями (до $1,2 тыс. за кв. м) будет очевидно расти. Здесь понятно, что городское строительство дешевле малоэтажного загородного, ведь не надо строить каждый раз фундамент и кровлю.

Налоги в лоб мало кто платит. Если заложить нормальную прибыль для бизнеса и посчитать с налогами, то цена должна быть на 40-60% выше сегодняшней. А налоговая дисциплина будет ужесточаться, это факт.

Ипотека размывает понятие границы доступности жилья или, точнее, сильно расширяет круг потенциальных клиентов. Доступно значительно большее. А ипотека только начинается, и ставки еще пока очень велики для кредитов подобного рода.

Ограниченность предложения. Новых девелоперов не появляется, следовательно, откуда взяться товару. Пару лет назад на волне массового коттеджно-поселочного строительства много компаний заявили о своих проектах. Но жизнь внесла ясность, недостроенного на сегодня гораздо больше, чем обещалось. Покупатели коттеджей — это, конечно, не обманутые вкладчики, например, "Социальной инициативы", они голодовки не устраивают. Но оттого что общественность этого не видит, вовсе не значит, что там все хорошо, недостроя хватает.

Так что цены на загородную недвижимость будут расти, и процесс этот, видимо, не остановится. За квадратные метры всегда будут давать больше денег, чем в прошлом году, неважно — долларов или рублей.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

САВЕЛИЙ ОРБАНТ, директор управления загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость"