Закрытие сезона

На рынке аренды городской недвижимости Москвы в октябре закончился высокий сезон, в результате чего объем спроса снизился на 9,2%, а предложения — на 2,3% (наибольшая активность на рынке приходится на август--сентябрь, когда сделки заключают как студенты, приехавшие учиться в столицу, так и сотрудники крупных компаний). Тем не менее стоимость аренды квартир в Москве почти не изменилась: цены на самые востребованные квартиры (одно- и двухкомнатные) выросли, а на "трешки" — немного упали.

По словам коммерческого директора агентства недвижимости NA Group Евгения Данилова, в этом году большинство сезонных клиентов решили свой квартирный вопрос еще в сентябре, поэтому в октябре число сделок было меньше.

По оценкам "МИЭЛЬ-Аренды", падение спроса составило 9,2% по отношению к сентябрю, что позволяет сделать вывод об окончании высокого сезона; предложение квартир при этом также уменьшилось — на 2,3%. В компании такое снижение объясняют как снятием с рынка "сезонных" квартир, так и общим сокращением востребованности арендного жилья из-за окончания сезона. "В августе--сентябре традиционно жилье арендуют иногородние студенты, выпускники вузов, лишившиеся возможности жить в общежитии, иногородние сотрудники компаний и экспаты, а также снимавшие "летние" квартиры (сдаются на четыре-пять летних месяцев) и люди, которые отказывались от арендного жилья на лето,— рассказывает Евгений Данилов.— К октябрю-ноябрю большинство клиентов уже успевает решить квартирный вопрос, поэтому число сделок и активность игроков рынка начинает снижаться".

"Октябрь — последний горячий месяц на рынке аренды жилья. В преддверии праздников сезон деловой активности планомерно сходит на нет, а следовательно, ставки и спрос на квартиры будут постепенно снижаться",— возражает руководитель управления аренды городской недвижимости "Инком-недвижимости" Галина Киселева.

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются самые дешевые квартиры. "В ценовом диапазоне от $1 тыс. до $3 тыс. в месяц спрос превышает предложение в два раза, а от $750 до $1 тыс. в месяц — аж в четыре",— говорит замдиректора "МИЭЛЬ-Аренды" Мария Жукова. По ее данным, структура спроса в октябре была следующая: объекты стоимостью до $750 в месяц составили 4%, на диапазон от $750 до $1 тыс. пришлось 37%, на квартиры стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс.— 57%. Наименьшим спросом пользовались квартиры стоимостью от $3 тыс.— около 2%. В структуре предложения, по данным "МИЭЛЬ-Аренды", на самые дешевые предложения приходится 4% квартир, в диапазоне от $750 до $1 тыс.— 24%, от $1 тыс. до $3 тыс.— 68%, а дороже $3 тыс.— 2%. По словам Галины Киселевой, общий объем предложения арендных квартир сократился за октябрь на 3% и теперь оценивается в 35,7 тыс. объектов. "Наибольшую часть арендных квартир составляют "двушки" и "трешки", доля которых в общем объеме предложения составляет 32% и 34% соответственно. Преимущественно это жилье эконом- и бизнес-класса. Число подобных объектов в предложении составляет 36% и 32%",— рассказывает эксперт. По ее данным, повышенным спросом в октябре пользовались квартиры в пределах 25-45 тыс. рублей в месяц, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта в спальных районах с хорошей инфраструктурой — доля таких заявок в настоящее время составляет более 60% от общего числа договоров найма жилья. "Объем спроса в нижнем ценовом сегменте поддерживается в основном за счет высоких миграционных потоков из регионов, которые не ослабевают даже осенью, в то время как в верхнем ценовом сегменте основными арендаторами являются экспаты и топ-менеджеры из других городов России, доля которых осенью существенно снижается",— поясняет Евгений Данилов.

Именно поэтому ставки аренды, даже несмотря на "закрытие сезона" в октябре, выросли на дешевые квартиры, а снизились только на самые дорогие. Так, по данным Марии Жуковой, однокомнатные квартиры в октябре подорожали на 1,5%, двухкомнатные — на 1%, а трехкомнатные немного подешевели. "По итогам октября стоимость найма квартир в Москве в сегменте экономкласса увеличилась примерно на 0,5%. Цена аренды однокомнатной квартиры на начало октября составила 29,5 тыс. рублей, увеличившись за месяц на 0,3%, двухкомнатной — 40,6 тыс. рублей, что на 0,5% больше, чем в сентябре, трехкомнатной — 55,3 тыс. рублей, что соответствует показателю сентября",— говорит Галина Киселева. "Можно предположить, что арендные ставки к началу ноября достигли своих максимальных значений. Поэтому можно ожидать, что до лета 2012 года эти показатели с незначительными колебаниями сохранятся на данных отметках. При этом снижения ставок ожидать не стоит",— заключает Мария Жукова. По оценкам руководителя отдела консалтинга и аналитики "Азбуки жилья" Артема Ржавского, ставки аренды квартир в экономклассе с начала года выросли на 2%, а в бизнес-классе — почти на 5%.

Особенность рынка аренды состоит в том, что изменения курса доллара почти не сказываются на ставках. "Стоимость найма жилья в Москве фиксирована в рублях, поэтому даже резкий скачок курса почувствуется не сразу. В случае внезапного роста или падения стоимости валюты цены на аренду дорогого жилья классов premium и de luxe будут привязаны к курсу, а вот ставки в сегменте "эконом", скорее всего, не изменятся",— говорит Галина Киселева.