После субсидий

К началу 2017 года ставки по ипотеке приблизились к докризисному уровню и, по оценкам экспертов, составляют сейчас 12-12,5%. Правда, во многом этот результат обусловлен программой государственного субсидирования ипотеки на новостройки. Однако, уверены эксперты, завершение программы, по условиям которой выдано до 40% кредитов на жилье, не изменит динамики ставок. При благоприятной ситуации в экономике в 2017 году они продолжат снижаться.

Продолжать не имеет смысла

С 1 января завершилась программа субсидирования ипотеки на приобретение жилья в новостройке, которая была основным драйвером сначала восстановления, а затем и роста рынка с марта 2015 года. В начале февраля первый вице-премьер Игорь Шувалов сообщил, что правительство окончательно решило не продлевать программу. "При достаточно серьезной стабилизации на финансовом рынке, при той низкой инфляции, которую мы имеем по итогам 2016 года, правительство приняло решение, что продолжать эту программу мы не будем",— цитирует ТАСС слова из доклада Игоря Шувалова президенту.

О том, что программа выполнила свою функцию — поддержать строительный рынок и обеспечить гражданам возможность покупки нового жилья в период финансовой турбулентности, неоднократно говорили в Минстрое РФ. "Программа принималась, когда ключевая ставка была 17%, что подняло ставку по ипотеке практически на заградительный уровень до 20%,— напоминает глава Минстроя Михаил Мень.— Сегодня средняя ставка опустилась до 12,5%, а значит, субсидирование по кризисным правилам не имеет смысла. При благоприятном развитии экономики мы за ипотеку "без допинга". По прогнозам АИЖК, мы можем выйти на 10% и ниже до конца 2017 года при благоприятном развитии событий".

Михаил Мень отмечает, что механизм субсидирования может быть использован при неблагоприятном развитии ситуации в экономике. ""Если мы увидим турбулентность в экономике, мы снова включим механизм субсидирования,— говорит министр.— Мы не бросим отрасль в случае турбулентности в экономике. Мы стараемся поддерживать людей, приобретающих жилье".

К тому же завершение массового субсидирования новостроек не означает полного прекращения выдачи льготных кредитов. "В 2017 году продолжает действовать ряд госпрограмм поддержки приобретения жилья отдельными категориями населения,— напоминает заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова.— Это программы военной ипотеки, социальные кредиты для молодых семей, работников бюджетной сферы с предоставлением дотации заемщику и пониженными по сравнению с рыночными ставками".

Рынок справится

По данным участников рынка, текущий уровень ипотечных ставок составляет 12-12,5% годовых. Причем это рыночный уровень, который не обеспечивается действием госпрограммы. "Ставки на ипотеку сейчас равны максимальной ставке по программе с господдержкой,— утверждает начальник управления развития залоговых продуктов банка "Открытие" Анна Юдина.— Поэтому окончание действия программы не приведет к сокращению спроса. Рынок продолжает развиваться набранными темпами. Программа государственного субсидирования не выставляла каких-то специальных условий на недвижимость, за исключением максимальной суммы. Поэтому те квартиры, которые продавались по программе с госсубсидированием, сегодня продаются по стандартным программам ипотечного кредитования".

Программа ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в строящихся домах или новостройках стартовала в марте 2015 года. Это была одна из антикризисных мер, рассчитанных на поддержку рынка и заемщика одновременно. Государство компенсировало банкам выпадающие доходы при выдаче кредитов под ставку сначала не выше 13%, а после коррекции программы — 12% годовых. Первоначально планировалось завершить ее 1 марта 2016 года, но решением правительства программа была продлена до 1 января 2017 года.

По данным Минфина РФ, за время действия программы в стране было выдано 513,24 тыс. кредитов на сумму 927,99 млрд руб. Программа стала одной из самых эффективных мер господдержки: за 11 месяцев 2016 года по ней было выдано около 40% ипотеки в стране. В 2015 году объем выдачи собственно ипотеки, по данным ЦБ, сократился на 33%, а за 11 месяцев 2016 года вырос на 31%.

Движение по инерции

Объективно оценить ситуацию на ипотечном рынке без учета действия госпрограммы пока невозможно, поскольку отдельные банки еще выдают такие кредиты. Это ссуды по заявкам, которые были одобрены в конце 2016 года. Как отмечают в КП "Управление гражданского строительства", это продлится до весны. "Окончание госпрограммы не привело к резкому изменению спроса, поскольку еще продолжают действовать решения банков, принятые в декабре 2016 года,— констатирует начальник коммерческого управления казенного предприятия "Управление гражданского строительства" Ирина Мишакина.— Как правило, положительное решение банков действует от двух до четырех месяцев". К тому же январь — традиционно слабый месяц в плане выдач как во всех видах ипотеки, так и любых других кредитов: основные покупки граждане стараются совершить в конце года.

Тем не менее уже сейчас участники рынка уверены в том, что завершение госпрограммы не сильно повлияло на рынок строящегося жилья и новостроек. "Новые ставки в начале 2017 года показали в отдельных случаях даже снижение,— замечает Ирина Мишакина.— Средняя ставка на строящееся жилье в первом квартале 2017 года составляет 11,5-12%". Не менее трети всех покупок квартир в строящихся домах и новостройках финансируется за счет ипотеки, и банкиры уверены, что ситуация не изменится в ближайшее время в связи с завершением госпрограммы. "Сегодня факт отмены ипотеки с господдержкой уже не так критичен, и я не думаю, что он уменьшит долю ипотечных сделок на рынке",— говорит первый заместитель генерального директора ЗАО "ДОН-Строй Инвест" Ирина Прачева.

Вторичный эффект

Завершение госпрограммы вернуло покупателя на рынок вторичной недвижимости. "В 2016 году спрос на квартиры в новостройках превышал спрос на недвижимость на вторичном рынке,— напоминает Анна Юдина.— Это связано с действием программы с господдержкой на приобретение квартир в новостройках. Вместе со снижением ставок на стандартные программы в конце 2016 года вырос спрос на ипотеку на вторичном рынке. В 2017 году условия программ сравнялись. Поэтому наблюдается сбалансированность спроса на квартиры в новостройках и на вторичном рынке".

Банкиры отмечают, что в первую очередь стоимость ипотеки будет зависеть от динамики ключевой ставки ЦБ. А ситуация в экономике и на финансовом рынке не располагает к серьезному удешевлению ипотеки. "Резкого снижения ставок по ипотеке в ближайшее время ожидать не приходится, тем более что ставки уже вплотную приблизились к докризисному уровню, а стоимость ресурсов на рынке остается достаточно высокой",— отмечает Юлия Елсукова.

Весь 2016 год ставки снижались, поскольку ЦБ последовательно опускал ключевую ставку. С 19 сентября ставка зафиксирована на отметке 10%, в начале февраля текущего года ЦБ решил сохранить ее на этом уровне. "Постепенного снижения ипотечных ставок по стандартным программам кредитования можно ожидать после того, как ЦБ РФ понизит ключевую ставку. Но до конца 2017 года это снижение вряд ли превысит 1,5 процентного пункта",— продолжает Юлия Елсукова. "Основным фактором, который будет определять уровень процентных ставок по ипотеке в 2017 году, будет динамика ключевой ставки,— согласен зампред правления Севергазбанка Сергей Тишко.— Есть все основания полагать, что ключевая ставка будет постепенно снижаться, соответственно, ставки по ипотеке к концу года также снизятся: по нашим прогнозам, ипотечные ставки будут находиться в диапазоне 11,5-12% годовых".

По наблюдениям застройщиков, сейчас уже без госпрограммы ставки остаются на низком уровне. "Сегодня банки могут предложить покупателю свои собственные ипотечные продукты, которые являются хорошей альтернативой программам с господдержкой",— говорит Ирина Прачева.

Что касается вторичного рынка, то с завершением госпрограммы эксперты прогнозируют достижение баланса спроса на оба вида ипотеки. "После завершения программы субсидирования ипотеки и выравнивания ценовых условий по ипотеке на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках можно ожидать удержания сложившегося к концу 2016 года баланса между объемами сделок по "первичке" и "вторичке"",— полагает Юлия Елсукова.

Снижение по акции

Оба вида ипотеки будут в дальнейшем находиться в состоянии равновесия спроса, серьезного изменения участники рынка не ожидают. "Объем выдачи ипотеки на покупку квартир на вторичном рынке будет выше, чем в 2016 году, но незначительно,— прогнозирует Сергей Тишко.— Динамика ставок по ипотеке на вторичном рынке будет соответствовать общей динамике ставок на ипотечном рынке. Одновременно доля ипотеки на вторичном рынке в общем портфеле вырастет".

Причем, признавая возможность снижения ставок, банкиры обращают внимание на то, что доступная заемщику сумма останется на текущем уровне или даже уменьшится. "Средняя величина кредита вряд ли увеличится: доходы населения не растут, а цены на недвижимость снижаться перестали",— добавляет Сергей Тишко.

К тому же после завершения госпрограммы на рынке новостроек стоимость кредитов не должна вырасти в том числе за счет специальных предложений банков и застройщиков, считают участники рынка. "В рамках акционных программ банков снижение ставок по сравнению со стандартными обычно составляет около 0,5 п/п, и пониженная ставка действует весь срок кредита,— указывает Юлия Елсукова.— Такие акционные программы могут распространяться как на новостройки, в том числе реализуемые отдельными застройщиками, так и на вторичное жилье. По совместным программам банков и застройщиков скидка к ставке может составлять 1-3 п/п и более, но предоставляется она, как правило, на первые один-три года кредита. Для заемщика такие спецпредложения — это реальная возможность уменьшить суммарный размер переплаты по ипотеке".