Окупай «ПокровSky»

Площади крупного торгово-развлекательного комплекса в Красноярске «ПокровSky» выставлены на продажу через два года после открытия. Собственники планируют выручить от сделки около 1 млрд руб. В компании «Сибирский инвестор», владеющей большей частью площадей в ТРК, недавно введена процедура наблюдения. Эксперты уверены, что найти покупателя быстро вряд ли получится, учитывая, что сроки окупаемости таких инвестиций могут составить 8–10 лет. Юристы считают, что сделка возможна лишь в случае удовлетворения требований всех кредиторов компании.

В Красноярске за 950 млн руб. выставлены на продажу площади крупного ТРК «ПокровSky». Объявление размещено на нескольких сайтах о продаже бизнеса. Информацию о планируемой продаже подтвердили “Ъ” в ООО «Сибирский инвестор» (собственник большинства площадей ТРК), отметив, что к реализации готовится не вся площадь центра.

Как рассказали “Ъ” участники рынка, часть площадей в ТРК выкуплена компанией «Лента» под гипермаркет (около 8 тыс. кв. м), еще около 8,5 тыс. кв. м — в собственности компании «Меджик лэнд» (детский развлекательный комплекс), связанной с управляющей компанией ТРК, более 2,1 тыс. кв. м владеет фитнес-клуб NRGym.

Трехэтажный «ПокровSky», арендопригодная площадь которого — 23,7 тыс. кв. м, введен в эксплуатацию в конце 2016 года. Его якорные резиденты — гипермаркет «Лента», сеть DNS, фитнес-клуб NRGym, парк развлечений Magic land. По данным «СПАРК-Интерфакс», собственник ТРК — ООО «Сибирский инвестор», принадлежащее Игорю Болтрикову (99,26%) и Сергею Степаненко (0,74%). В 2016 году «Сибирский инвестор» заключил кредитный договор со Сбербанком, в залог ему он передал имущественные права на получение в собственность на тот момент еще строящихся площадей ТРЦ. Договор действует до 2025 года. Год спустя «Сибирский инвестор» занял на семь лет 770 млн руб. для развития торгового центра.

В «Сибирском инвесторе», а также в управляющей компании ТРК — ООО «Покровскай» не удалось получить комментарии о причинах продажи комплекса. Между тем, по данным арбитражного суда, в декабре 2018 года в отношении «Сибирского инвестора» была введена процедура банкротства — наблюдение из-за долга в 931 тыс. руб. перед ПКП «Ярэнергосервис». По данным суда, активы должника составляют 1,1 млрд руб., при этом обязательства компании превышают 1,3 млрд руб.

Эксперты и участники рынка сомневаются, что собственникам быстро удастся продать площади торгового комплекса. «Красноярские инвесторы вряд ли будут готовы вложить единовременно такую сумму в торговый объект, они предпочитают покупать торговые площади в разных торговых центрах»,— говорит директор ООО «Антекс» (управляет в Красноярске ТЦ «Зеленый») Елена Игнатенко. Она не исключает, что в итоге собственники смогут договориться, например, о бартерной сделке или же начнут снижать цену.

Сегодня мало кто способен на покупку такого объекта, говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков: «Вероятен вариант, когда ритейлеры будут приобретать отдельные площади». По его словам, окупаемость инвестиций в ТРЦ может составить 8–10 лет. Елена Игнатенко оценивает этот срок в семь лет.

«"ПокровSky" — известный в Красноярске торговый комплекс. Он может заинтересовать покупателей из других регионов»,— считает руководитель отдела коммерческой недвижимости «Аревера-недвижимость» Татьяна Толкачева. По ее словам, за последний год интерес к коммерческой недвижимости в Красноярске вырос. «Если пару лет назад мы наблюдали резкое падение цен на такие объекты — до 30%, то за последний год цена поднялась на 10–15%»,— говорит она.

По данным директора RID Analytics Елены Ермолаевой, средняя цена предложения по торговым объектам в Красноярске в третьем квартале 2018 года составила 69,8 тыс. руб. за кв. м. Как ранее рассказывала “Ъ” руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба, объем качественных торговых площадей в Красноярске на конец 2018 года составлял 309 тыс. кв. м, или 283 кв. м на 1 тыс. жителей. Крупнейшие торговые объекты — «Планета» (арендопригодная площадь 76,5 тыс. кв. м), «Июнь» (50 тыс. кв. м), «Комсомолл» (45 тыс. кв. м).

В случае продажи объекта, учитывая процедуру наблюдения в «Сибирском инвесторе», сделка чревата высокими рисками для покупателя, говорят юристы. Выход из банкротства возможен, если при продаже актива и расчетах с кредиторами будут учтены интересы всех кредиторов без исключения, говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Гребнева и партнеры» Ирина Гребнева. «Если интересы кого-либо из кредиторов будут ущемлены, сделка может быть оспорена. Это может произойти и в том случае, если в течение трех лет после сделки предприятие окажется в процедуре банкротства»,— отмечает эксперт.