«Площадки, где идет активное строительство, мы доведем до запуска»

Доля Центрально-Черноземного банка (ЦЧБ) Сбербанка России на рынке финансирования девелоперских проектов макрорегиона составляет более 80%. Инвестируя в строительство почти всех крупных торгово-развлекательных центров (ТРЦ), банк лучше многих понимает тренды, которые намечаются на рынке. Юрий Ячный, директор управления инвестиций и проектного финансирования ЦЧБ Сбербанка России, в интервью редактору BG Евгению Тимошинову заявил, что объекты, которые банк начинал финансировать в докризисный период, будут доведены до завершения.

BUSINESS GUIDE: Одна из главных особенностей девелоперского рынка Центрального Черноземья – наличие сильных местных игроков. Чем ее можно объяснить?

ЮРИЙ ЯЧНЫЙ: Черноземье не самый выдающийся макрорегион с точки зрения уровня доходов населения. К тому же у нас нет городов-миллионников. По сути, в Черноземье только население Воронежа приближается к такой численности. Поэтому федеральные девелоперы и ритейлеры, когда активно стали выходить в регионы, пошли прежде всего в густонаселенные Поволжье, Татарстан, Урал. А в Черноземье – во вторую очередь.

Именно поэтому, наверное, в нашем макрорегионе сразу несколько серьезных местных предпринимателей выбрали для самореализации в сфере бизнеса именно девелопмент, где конкуренции еще несколько лет назад практически не было. Особенно хотелось бы отметить феномен Курска. Небольшой город с населением менее 500 тыс. человек, но по количеству современных торговых площадок он почти не уступает Москве (свыше 450 кв. м на 1 тыс. человек. – BG). Там зародились две основных региональных компании в сфере девелопмента и ритейла – корпорация «ГриНН» Николая Грешилова и группа «Промресурс» Николая Полторацкого. Обе сначала застроили Курск, но потом им стало в городе тесно, и компании быстро вышли за рамки своего региона. Теперь они конкурируют на уровне не только Черноземья, но и за его пределами. Впрочем, в Курске есть и другие сильные участники рынка, думаю, мы о них еще услышим.

BG: И все-таки наиболее масштабные проекты макрорегиона реализуются в Воронеже…

Ю. Я.: В столице Черноземья, конечно, сыграли большую роль в развитии рынка коммерческой недвижимости предприниматели Евгений Хамин и Николай Послухаев. Их усилия стали зримым свидетельством для других игроков, в том числе и федеральных, что Воронеж готов к крупным проектам. Первый же ТЦ, который Хамин и Послухаев реализовали в партнерстве со Сбербанком, – я имею в виду «Московский проспект», – сразу получился масштабным и концептуальным. А теперь партнеры пошли в принципиально другой сегмент. Сити-парк «Град», который строится напротив поселка Ямное, – загородный межрегиональный центр, первый в таком формате для макрорегиона.

BG: Насколько финансовый кризис осложнил реализацию проекта «Град», а также других крупных ТРЦ – в частности, «Свободного города» ассоциации «Галерея Чижова»?

Ю. Я.: Я думаю, что и для «Галереи Чижова», и для Хамина с Послухаевым главное – не растягивать строительную фазу проектов. «Свободный город» быстро и качественно строится турецкой компанией Renaissance Construction. Серьезных проблем нет. Впрочем, без влияния кризиса тоже не обошлось. Например, договор с турками в 2008 году был заключен в евро, что к настоящему моменту фактически привело к удорожанию строительства. Возведение «Града» мы также активно финансируем, он будет запущен в эксплуатацию, я думаю, в первом квартале 2010 года. Проект сложный – такого формата в макрорегионе нет. А новое всегда дается непросто. Мы надеемся, что предпринимательские таланты акционеров «Града» позволят им преодолеть трудности, неизбежные в кризисный период, и найти оптимальные решения. Да и наш банк, конечно, не останется в стороне. Мы будем использовать свои возможности.

BG: А вы можете помогать заемщику, например, с подбором арендаторов?

Ю. Я.: Вообще-то, то, о чем вы говорите, не входит в функции банка, но в реальности зачастую мы помогаем нашим клиентам найти партнера. Например, в Воронеже недвижимость, в которой сегодня расположился ТЦ «Европа», строила «Аксиома». Мы познакомили Николая Полторацкого с Журавлевым (гендиректор и владелец ЗАО «Финансовая компания „Аксиома“, депутат Воронежской облдумы Сергей Журавлев. – BG), поскольку понимали, что они могут быть полезны друг другу. Но свести одного клиента с другим – второстепенная задача. Гораздо важнее, на мой взгляд, когда банк высказывает клиенту мнение о том или ином потенциальном партнере. Мы говорим: да, с Полторацким можно работать, он сложный человек, но профессионал. А про кого-то другого говорим: нет, с ним лучше избежать опыта совместных проектов.

Кроме того, банк помогает заемщикам при заключении договоров, например, с теми же арендаторами. Исходя из своего опыта работы, в котором были как положительные, так и отрицательные примеры, мы рекомендуем клиенту заключать соглашения в такой форме, чтобы был учтен и его интерес, и кредитной организации. Есть и другая услуга, которая, я считаю, полезна нашим заемщикам, которые выступают исключительно как заказчики. В управлении инвестиций ЦЧБ есть группа высококвалифицированной строительной экспертизы, которая отслеживает работу подрядчиков. Смотрит, по какой цене куплен стройматериал, соответствует ли реально выполненный объем представленной в банк строительной отчетности, выполняется ли график работ и многое другое. Для нас как основного инвестора такой контроль абсолютно необходим. Не менее важен и для нашего клиента, который не всегда способен распознать все хитрости подрядчиков.

BG: Какие объемы инвестиций в девелоперские проекты запланированы на 2009 год?

Ю. Я.: Сейчас точно не назову, поскольку бизнес-план дорабатывается. Но прирост ссудной задолженности мы планируем в районе 30%. А в целом, я думаю, банк инвестирует в 2009 году в строительные проекты не менее 15 млрд рублей. Много работы у Хамина, Чижова и Маркова (Александр Марков – совладелец ООО «Талай» и ООО «Ото». – BG), который строит в Воронеже ТРЦ «Арена» на 50 тыс. кв. м. Обязательно закончим все жилищное строительство, которое начинали финансировать в 2007-2008 годах. Есть и другие планы. Их реализация будет зависеть от состояния экономики.

BG: А в 2008 году инвестиции были сопоставимы?

Ю. Я.: Немного больше – порядка 18 млрд рублей.

BG: Как поменялась кредитная политика банка на рынке коммерческой недвижимости в связи с финансовым кризисом? Повышаете ли ставки по уже выданным займам?

Ю. Я: Хочу особо подчеркнуть, что банком было принято принципиальное решение: все площадки, которые начали финансировать, мы доведем до стадии запуска. При выработке концепции приоритет был отдан определению возможности обслуживания заемщиком своего кредита. То есть главное, чтобы он имел возможность выплачивать проценты. А график погашения основного долга мы можем сдвигать. Например, клиент должен отдать банку в 2009 году 500 млн рублей, но, если ему трудно в нынешних условиях, вероятно, мы разрешим ему вернуть только 200 млн. Тем не менее обслуживать долг он должен в обязательном порядке. Такая стратегия выбрана, чтобы и банку, и клиентам можно было пережить без потерь ближайшие год-полтора, которые мы определяем как наиболее трудный период в условиях преодоления последствий финансового кризиса.

Что касается ставок, то многие наши клиенты пока работают по докризисным условиям, кредитуясь под 13-14%. Такие условия сегодня однозначно не рыночные. Будет ли банк повышать ставки? Подход в каждом случае у нас будет индивидуальным. Если у клиента завершилась инвестиционная фаза проекта, пошел большой финансовый поток, то – да. Например, группа компаний «Промресурс» за последние три месяца запустила в эксплуатацию три ТЦ «Европа», и мы ей уже повышаем ставки по кредитам. Но понемногу. В любом случае такие изменения делаются ступеньчато: не сразу с 13 до 18%, а с 13 до 14,5-15%, через какой-то период следующее повышение. Ведь мы не заинтересованы в появлении серьезных проблем у своего клиента. Просто резко поднять ставку не выход, клиент в каких-то случаях не сможет платить по займу.

В целом же наша кредитная организация планирует повышать ставки синхронно с ростом инфляции. Потому что, вы понимаете, сейчас отдавать кредиты в рублях будет легче. Для заемщика с короткой оборачиваемостью активов – просто золотое время.

BG: Насколько рынок Черноземья близок к насыщению девелоперскими проектами?

Ю. Я.: Посмотрим, как будет вести себя показатель платежеспособности населения. Сейчас непонятно, какие тренды проявятся на рынке, поэтому любые прогнозы – дело неблагодарное. Хотя осенью 2008 года мы анализировали ситуацию и пришли к выводу, что после запуска строящихся объектов девелоперский рынок Черноземья приблизится к первичному насыщению с точки зрения необходимости реализации новых проектов. Иначе начнется избыточная конкуренция. Впрочем, не хочу сказать, что рынок остановится в развитии. Знаете, где у нас непаханое поле? В небольших городах с населением до 100 тыс. человек. Но те же Полторацкий и Грешилов их уже осваивают.

BG: Есть ли среди проектов, финансируемых Сбербанком, высокорискованные?

Ю. Я.: Слава Богу, за строящиеся ТЦ мы пока спокойны. Я могу признаться: так уж объективно сложилось, что в проектах сельского хозяйства, промышленности риски гораздо выше. Там есть за кого поволноваться. А в девелопменте все будет нормально. n