Застройщик освоит сельхозземли

Setl Group закрыла одну из крупнейших сделок на земельном рынке России. Девелопер приобрел более 900 га в северной части Санкт-Петербург у ГК Nordest, где можно построить примерно 4 млн кв. м недвижимости. Эта площадка исходно имела сельхозназначение, но застройщику удалось добиться разрешения властей города построить там жилье. Сделка может быть безденежной и предполагать получение продавцом доли в проекте в 10–15%, полагают эксперты.

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Setl Group приобрела 933 га в Санкт-Петербург в районе Каменка, севернее Юнтоловского лесопарка, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. Эта информация подтверждается данными Росреестра, согласно которым в собственности девелопера находится как минимум 800 га в этой локации.

Сейчас территория в Каменке имеет статус сельскохозяйственной, но в сентябре правительство Санкт-Петербурга одобрило ее застройку жильем.

В Setl Group подтвердили “Ъ”, что пополнили земельный банк на перспективу, а конкретные параметры проекта будут понятны после внесения изменений в генплан. В Nordest, совладельцами которой являются Анна Персиянова и Юрий Чичоян, не ответили на запрос “Ъ”.

По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», Setl Group занимает шестое место среди крупнейших застройщиков жилья в России с объемом строительства 1,3 млн кв. м. Основным рынком компании является Санкт-Петербург. Девелопер также работает в Ленинградской и Калининградской областях. Размер текущего земельного банка превышает более 2,5 тыс. га. Выручка группы в 2022 году составила 149,8 млрд руб., чистая прибыль — 18,9 млрд руб. Основным владельцем группы является Максим Шубарев (70%), 24% принадлежит Яну Изаку, еще 6% у Ильи Еременко.

Сделка Setl Group — одна из крупнейших на земельном рынке России за последние несколько лет, отмечает партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус. Скорее всего, она была безденежной и предполагает получение продавцом 10–15% в проекте, считает эксперт по девелопменту Андрей Вересов. В этом случае денежный поток Nordest с учетом ежегодного роста стоимости жилья на первичном рынке может составить более $1 млрд, подсчитал он. По словам эксперта, на участке можно построить 4 млн кв. м жилья комфорт-класса, что может занять 20–25 лет. Инвестиции в проект могут составить 300–350 млрд руб., оценивает господин Лехмус.

На севере города в пределах Кольцевой автодороги (КАД) это единственный участок под застройку такого размера, подчеркивает господин Вересов. Сделка позволит Setl Group сформировать земельный портфель на долгий срок при отсутствии конкуренции в этой локации, уточняет эксперт. Но для ускорения темпов освоения этой территории логично привлечь в проект партнеров, полагает Дмитрий Лехмус. Однако территория внутри КАД — очень ценный актив, которым девелопер вряд ли захочет делиться с конкурентами, замечает директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.

Средневзвешенная стоимость квартир в Каменке составляет 224 тыс. руб. за кв. м, что на 3% ниже, чем в комплексах массового спроса в границах Санкт-Петербурга, говорит руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.

По его словам, комплексное освоение территории дает возможность застройщикам улучшить свои рыночные позиции и держать минимальные цены. Основные риски в проекте связаны с транспортной доступностью локации, поскольку у Setl Group нет возможности влиять на сроки строительства дорог и метро, считает директор по развитию строительной компании «Базис-СПб» Антон Иванов.

По данным Nikoliers, девелоперы довольно редко покупают более 100 га в Санкт-Петербурге и Ленобласти. На их долю приходится только 4% в структуре всех сделок с землей, тогда как 57% занимают площадки менее 5 га.

Перевод под жилье земли с другими функциями город одобряет неохотно, а подготовленных крупных участков в городе практически нет, объясняет Антон Иванов. Кроме того, уточняет он, ресурсы для их освоения есть только у таких крупных игроков, как ЛСР, Setl Group, КВС, и нескольких федеральных застройщиков.