"Обводный канал" внес свежую струю

Рынок коммерческой недвижимости города в очередной раз получил наглядный пример того, как развитие транспортной инфраструктуры способно оживить рынок недвижимости того или иного района. Открытая в конце прошлого года станция метро "Обводный канал" изменила ситуацию на рынке аренды стрит-ритейла Лиговского проспекта и прилегающих к нему улиц. Впрочем, ожидания арендодателей оказались все же несколько завышены.

Ранее, когда не было известно о планах по строительству станции метрополитена в этом месте, встроенные помещения в окружении пользовались невысоким спросом. В основном они были востребованы продуктовыми операторами, магазинами формата "магазин у дома".

"Дело в том, что ранее там не было большого пешеходного потока, который интересен большинству арендаторов встроенных помещений. Однако, как только правительство города объявило о своих планах по развитию метрополитена, помещения вокруг будущей станции стали более востребованы. В результате собственники в расчете на повышенный спрос повысили ставки аренды на помещения минимум в два раза. Однако спрос оказался не таким высоким, как рассчитывали собственники помещений. И предложение в этом микрорайоне есть до сих пор", — рассказала Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.

Влияет на ситуацию с торговыми помещениями вокруг станции и крупный торговый комплекс, который построил над вестибюлем "Адамант": он на 90% уже заполнен.

Любава Пряникова, руководитель направления маркетинговых исследований компании Praktis CB, считает, что существенного влияния на пешеходные потоки новая станция не окажет: "Она расположена менее чем в километре от станции метро "Лиговский проспект" и примерно в полутора километрах от станции метро "Пушкинская / Звенигородская". Таким образом, существенного улучшения транспортной доступности района в связи с открытием новой станции не возникло. Соответственно, и значимого влияния на рынок коммерческой недвижимости ожидать не приходится".

Тем не менее эксперты признают, что общий имидж этой части города улучшается. Помимо вновь открытой станции "Обводный канал" этому способствуют такие факторы, как появление масштабных торговых объектов (ТЦ "Стокманн", "Галерея"), попадание двух кварталов в программу реновации хрущевок, заявленные планы преобразования некоторых промышленных территорий. В ближайшее время, помимо центра над вестибюлем станции метро, значимых проектов в районе не откроется. В районе улиц Расстанная и Прилукская проектируются две гостиницы, обе классом ***, однако их открытия не следует ожидать ранее 2013 года. В конце 2010-го прошел государственную комиссию многофункциональный комплекс "Ренессанс Форум", расположенный по адресу Лиговский пр., 61-63. Комплекс включает в себя торговую, офисную и гостиничную функции. Гостиница на 206 номеров под маркой Crowne Plaza откроется для посетителей в марте-апреле 2011 года. Среди других проектов, реализуемых в прилегающих районах, строительство жилой недвижимости, а также освоение территории Бадаевских складов. Изначально планировалось строительство венгерской компанией TriGranit 950 тыс. кв. м торговых и офисных площадей, нового конгресс-центра и гостиничного комплекса. Однако в кризис у девелопера возникли проблемы с финансированием, и судьба проекта пока под вопросом. "Повышение привлекательности района может привести к появлению новых проектов в области коммерческой недвижимости", — полагает госпожа Пряникова.

Евгения Буторина, старший аналитик отдела консалтинга ASTERA, согласна с тем, что новая станция метро даст достаточно серьезный толчок для активного развития коммерческой недвижимости на этой территории. "Прилегающий район можно отнести к разряду депрессивных из-за большого скопления промышленных территорий по обеим сторонам Обводного канала от Лиговского проспекта, только станции метро для его быстрого и полноценного развития недостаточно", — говорит она.

В то же время новая станция метрополитена способна вызвать рост интереса к расположенной в прилегающих районах жилой недвижимости. Здесь она представлена преимущественно старым фондом, который при улучшении транспортной доступности района может быть востребован. Развитие жилой недвижимости в свою очередь сформирует пешеходные потоки на прилегающих улицах, что сможет стать более значимой предпосылкой для активного развития и коммерческого сегмента недвижимости. "Пока же говорить об оживлении ее развития было бы преждевременно", — рассуждает госпожа Буторина.

Подтверждением слов о том, что если подвижки на рынке коммерческой недвижимости и начнут происходить, то не сразу, может служить тот факт, что Фонд имщества не сумел продать в декабре 2010 года территорию "Главснаба", на Лиговском, 236. 53 тыс. кв. м земли по этому адресу принадлежат Смольному и компании Mintaro Commercial Inc. Торги, назначенные на декабрь 2010 года, были перенесены на весну 2011-го.

Директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Игорь Лучков, впрочем, считает, что станция метро — независимо от района, где она расположена, — является мощным магнитом для строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости. "Если объект коммерческой недвижимости находится в радиусе 500 метров, то ставки аренды в нем могу быть на 10-20 процентов выше по сравнению с объектами, удаленными от метро. В пределах ста метров ставки могут быть выше и в два-три раза. Объясняется это тем, что открытие станции метрополитена значительно увеличивает пешеходные и транспортные потоки в районе. Исторически так сложилось, что магазины всегда стремятся занять места в непосредственной близости от метро (а раньше и в самом метро). Арендаторы даже готовы записываться в лист ожидания, чтобы занять площади в торговых центрах примерно в ста метрах от станции метро. Поэтому станция "Обводный канал" даст толчок к развитию района и строительству в нем новых объектов недвижимости", — уверен он.

Директор по развитию объектов недвижимости "ЮИТ Лентек" Максим Соболев предполагает также, что с открытием метро в данном районе на площадях, занимаемых в настоящий момент различными предприятиями, более активно будут возникать офисные центры класса В.