Эхо падения

За май--июнь московская недвижимость подорожала на 2-4%. Но это подорожание сопровождалось еще и значительным снижением активности как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей.

Майские праздники и приближающийся период отпусков явились, что неудивительно, дополнительными факторами снижения покупательской активности на рынке жилья — спрос на столичные квартиры и комнаты уменьшился еще на 10-15%. Вместе с потенциальными покупателями довольно низкую активность продемонстрировали и продавцы квартир: количество предлагаемых для продажи объектов по сравнению с апрелем сократилось почти на 12%. И, хотя цены продолжали расти, этот рост, по признанию риэлтеров, является скорее следствием инерционности, свойственной рынку недвижимости в целом, нежели реального подорожания жилья. В мае средняя цена 1 кв. м московских квартир составила $6278 (148 914 руб.).

Наиболее интересно повели себя в прошлом месяце элитные квартиры, которые, по данным отдельных игроков рынка, подешевели на 6-8% на фоне общего роста цен. В мае стало известно и о рекордном снижении цен на элитное жилье в Лондоне; но там оно происходило на фоне падения рынка недвижимости в целом и явилось его наиболее весомым доказательством. В Москве же оно может быть вызвано совокупностью сезонного фактора и осознания переоцененности элитного жилья, которое на протяжении долгих лет считалось наиболее надежным вложением средств и дорожало вслед за рынком.

Мнения участников рынка

Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН — Агентство недвижимости":

События, происшедшие на рынке жилой недвижимости Московского региона (Москва и Московская обл.) в мае, подтверждают прогнозы об окончании волны подорожания жилья с началом летнего сезона и о приближении периода стабилизации. Цены на квартиры по инерции продемонстрировали прирост на уровне 2-4%, что почти в два раза ниже темпов, наблюдавшихся в предыдущие месяцы.

В мае покупательская активность на рынке столичной жилой недвижимости, как и в предыдущие месяцы, продолжала снижаться. Причем эта тенденция отмечается только в отношении столичных квартир — в Подмосковье спрос на покупку жилья начал уверенно набирать обороты (+20% к апрельским значениям). Цены на рынке новостроек в мае продолжали расти, но не так быстро, как в предыдущие месяцы. Средняя стоимость на первичном рынке Москвы по итогам мая 2008 года увеличилась на 1,9% в долларовом эквиваленте (3,4% в рублевом исчислении) и составила $4862 (115 333 руб.) за 1 кв. м. Наибольшее увеличение цен отмечается в наиболее востребованном сегменте типового жилья — на 3,1% в долларовом эквиваленте и на 4,6% в рублях.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ:

— За последний весенний месяц средние цены предложения в долларах выросли на 2,9%. Наиболее очевидной тенденцией последнего месяца стала незначительная ценовая коррекция в сегменте элитного жилья (средней стоимостью $15-17 тыс. за 1 кв. м). На протяжении всего мая средние цены предложения здесь падали в среднем на 1,7% в неделю, но к концу месяца эти темпы снизились, и сейчас эту ценовую коррекцию можно считать завершенной. Суммарные потери владельцев сверхдорогой недвижимости составили за май около 6% в долларах.

В дешевом сегменте "хрущевок" (как и в двух соседних по ценам сегментах типовых панельных домов и современного панельного домостроения), напротив, со времени окончания новогодних праздников ни одна неделя не показала отрицательного прироста цен. За май квадратный метр в "хрущевках" подорожал на 2,6% в долларах, что лишь незначительно отличается от суммарного (общевзвешенного) прироста цен за месяц.

Общий среднесрочный прогноз остается неизменным: плавный и умеренный рост рынка с показателями ценовой динамики на уровне инфляции.

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard:

— Цены на первичную недвижимость элитного сектора в мае — начале июня выросли на 3,5-4%. Это обычный рост. На сегодняшний день рынок дорогих квартир неактивен, наблюдается и некоторое падение спроса, связанное прежде всего с началом периода отпусков и отсутствием новых объектов.

Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки":

— Рост цен за такой короткий период времени был незначителен и составил не более 1% по сравнению с показателями первого квартала текущего года. Спрос остался на прежнем уровне, не продемонстрировав заметного роста в преддверии летнего сезона, обычно характеризующегося некоторым затишьем на рынке. Поэтому повлиять на рост стоимости жилья этим летом может инфляция, темпы которой, согласно ожиданиям, увеличатся в начале лета. Таким образом, рост цен на лето составит 1-3% в сегменте экономкласса и 1-1,5% в сегментах бизнес- и элитного жилья.

Каких-либо существенных изменений стоит ожидать лишь осенью нынешнего года — специалисты рынка жилой недвижимости полагают, что цены повысятся. Важно заметить, что динамичней будут расти цены на жилье экономкласса, поскольку новостроек этого класса из-за дороговизны земли в Москве становится все меньше. Активно ведется строительство социального жилья, доля которого составляет сейчас порядка 50%.

Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills:

— Анализ локального местоположения комплексов, представленных на рынке, свидетельствует о том, что первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории по-прежнему принадлежит административному району Хамовники (сейчас здесь реализуется десять проектов суммарной площадью квартир около 186 тыс. кв. м). Ключевыми проектами в районе являются жилые комплексы "Жилой квартал на Плющихе" (Погодинская ул., вл. 4), "Смоленская застава" (Земледельческий пер., вл. 20), "Дом на Саввинской набережной" (Б. Саввинский пер., вл. 2-4-6), "Парк Палас" (Коробейников пер., вл. 1/2, стр. 7-14, 16).

Основным критерием для покупателей элитной недвижимости при выборе объекта для проживания или инвестирования средств чаще всего является местоположение комплекса. Между тем в последнее время покупатели все чаще обращают внимание на соотношение цена/качество, анализируя совокупность факторов, определяющих уровень "элитности" объекта. Все большую важность приобретают качество строительства, репутация застройщика, планировочные решения квартир.

Анализируя объектную структуру предложения за первый квартал 2008 года, специалисты IntermarkSavills отмечают, что структура спроса и предложения в целом почти совпадает. Это объясняется тем, что, во-первых, рынок элитного жилья в меньшей степени, чем другие сегменты жилой недвижимости, подвержен колебаниям спроса, и, во-вторых, в элитном сегменте застройщики достаточно хорошо изучили предпочтения потребителей.

Наталья Проничева, начальник управления маркетингового анализа ОАО "Система-Галс":

— Итоги развития рынка жилой недвижимости Москвы за период с января по июнь 2008 года демонстрируют сохранение основных тенденций, наметившихся еще в конце 2007 года: активность покупателей (вне зависимости от сезона, праздников, каникул и т. п.) во всех сегментах рынка, рост цен. Быстрее других дорожают наиболее ликвидные квартиры вторичного рынка (небольшой площади, жилой фонд постройки до 1980 года) — примерно до 4% в месяц. В ближайшее время мы не ожидаем стагнации рынка или падения цен. Ситуация 2006 года также представляется нам маловероятной.