Редевелопмент обогнал темпы промышленного строительства

Редевелопмент обогнал темпы промышленного строительства

Индустриальная недвижимость

Уже не один год промышленные компании испытывают нехватку помещений для размещения производств. Эксперты указывают, что темпы редевелопмента и застройки жильем «серого пояса» обгоняют темпы строительства промышленных помещений на окраинах города. В связи с увеличением спроса и дефицитом предложения качественных крупноформатных помещений ставки аренды демонстрируют тенденцию к умеренному росту.

Рынок промышленной недвижимости в Петербурге переживает кризис ввиду практически полного отсутствия спекулятивного девелопмента

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, констатирует: «На сегодняшний день на рынке промышленной недвижимости Петербурга наблюдается дефицит качественных и крупноформатных помещений. Предприятия ищут площади под производство и хранение, что повышает спрос на объекты данного типа».

Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, добавляет: «Острую нехватку в подготовленных площадках испытывают пищевые производства, поскольку для таких объектов установлены более жесткие требования к санитарным зонам. Пока для пищевых производств в Петербурге существует только один кластер — в районе Парнаса».

Эксперт говорит, что в данный момент существует острый дефицит промышленных площадей во всех районах города. Особая проблема наблюдается в Приморском, Петроградском и Василеостровском районах, где на протяжении последних лет происходил процесс активного редевелопмента промышленных территорий.

Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, и вовсе считает, что рынок промышленной недвижимости в Петербурге переживает кризис ввиду практически полного отсутствия спекулятивного девелопмента. «Исключение составляют точечные проекты формата light industrial, в остальном девелоперы ориентируются на работу с рынком складской недвижимости, где объем инвестиций ниже, а спрос остается колоссальным уже более семи лет».

Он замечает, что анонсированные производственные проекты контрактуются уже на этапе строительства, поэтому до открытого рынка новое предложение редко доходит. «Предложение вторичного рынка также обеспечено повышенным спросом. Так, реализованный в начале 2020 года завод Ford общей площадью около 67 тыс. кв. м был полностью сдан в пределах полугода»,— напоминает эксперт.

Концентрация промышленности

Наибольшее количество промышленных объектов расположено в Металлострое, Колпино, на территории Кировского завода, где практически все опции для размещения производственных мощностей законтрактованы действующими предприятиями. Как говорят эксперты, наиболее востребованный метраж составляет от 2 до 4 тыс. кв. м, но на фоне общего дефицита оптимальные варианты для аренды остаются доступными в отдалении от города.

Алла Сидоренко, партнер, руководитель направления индустриальной и складской недвижимости компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость», полагает, что рынок промышленной недвижимости так же чувствителен к изменениям, как и любой другой тип недвижимости. Она обращает внимание, что ситуацию усугубляет то, что процесс редевелопмента промышленных территорий «серого пояса» развивается более интенсивно, чем новое строительство промышленных объектов. «Этот факт влечет за собой дефицит вакантных помещений для небольших производств, где есть потребность в крановом оборудовании грузоподъемностью от 10 тонн и любом другом дополнительном оборудовании. Наиболее востребованными остаются производственные площади от 1000 до 2000 кв. м. Район уже практически не имеет значения»,— говорит она.

В городе такие вакансии, по словам эксперта, практически отсутствуют, а из этого следует увеличение стоимости аренды. Сейчас подобные площади предлагаются по цене от 750 рублей за «квадрат» без учета коммунальных платежей и затрат на эксплуатацию.

Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris, с коллегой солидарен: «Говорить о насыщении рынка промышленной недвижимости сегодня не приходится в принципе: предложений критически не хватает. И в черте города, и в области. В контексте дефицита запрашиваемые ставки аренды непрерывно растут. Стоимость наиболее востребованных помещений объектов "серого пояса" может превышать 800 рублей за квадратный метр в месяц. Для современных форматов пиковые значения достигают 1200, а в отдельных случаях даже 1500 рублей».

«Девелоперы при новом строительстве спекулятивных промышленных объектов максимально минимизируют свои затраты на дополнительное оборудование, перекладывая их на будущего арендатора, при этом конструкции в основном не позволяют установить тяжелое оборудование. Также у предприятий или арендаторов есть еще один большой риск в заключении краткосрочных договоров аренды, несении дополнительных затрат и невозможности их вернуть после окончания договора аренды»,— указывает госпожа Сидоренко.

Незаметный light industrial

По данным Nikoliers, в среднем по городу ставки на промышленные площадки варьируются от 450 до 700 рублей за квадратный метр в месяц (с учетом НДС и ОрЕх) без коммунальных услуг. Основной спрос — на блоки от 2000 до 4000 кв. м, обеспеченные энергоресурсами (электрическая мощность в достаточном объеме, вода, канализация, газ). Важным фактором также является наличие грузоподъемного оборудования или технологическая возможность его монтажа.

Также в регионе ощущается дефицит площадок для размещения объектов light industrial. На середину 2023 года качественное предложение в этом сегменте в Санкт-Петербурге составляет 43,9 тыс. кв. м. Это всего 1% от существующего объема складских помещений рынка агломерации. «Причем на данный момент к аренде доступно менее 6 тыс. кв. м в новых корпусах в Новом Карлине и Шушарах, введенных в эксплуатацию с начала года. Остальные готовые проекты заполнены на 100%»,— делится господин Вечер.

Как подсчитали в Nikoliers, в процессе активного строительства в регионе находится 16 тыс. кв. м промышленных объектов. Еще более 77,5 тыс. кв. м девелоперы анонсировали к строительству до 2025 года, также все чаще появляются заявления о стартах проектов на 2026 год и далее. «Заполняться эти площади будут очередями, но точные сроки пока неизвестны. К 2025 году объем предложения на рынке превысит 108 тыс. кв. м»,— говорит господин Вечер.

Крупнейшими заявленными объектами являются «Альянс Парк» на Волхонском шоссе (95 тыс. кв. м) и «Малое Карлино» (58 тыс. кв. м), завершение их реализации запланировано на 2026–2028 годы. Однако и этот объем площадей вряд ли удовлетворит текущий спрос, который растет намного активнее, чем предложение на рынке light industrial. «Почти все имеющиеся площади сегмента реализуются и заполняются еще до завершения строительства или в течение полугода после получения акта ввода в эксплуатацию»,— подчеркивает господин Вечер.

Самый востребованный метраж на рынке light industrial в Петербурге — 1000–1500 кв. м, есть общий запрос на уменьшение блоков у конечных покупателей, а также высокая потребность в современных помещениях, позволяющих разместить не только классическое складские или производственные мощности, но и представительство, шоурум, НИОКР-центр. Арендная ставка во введенных комплексах составляет от 6 до 9 тыс. рублей за квадратный метр в год без НДС и ОpЕx.

По данным Nikoliers, средняя запрашиваемая цена продажи в построенных и строящихся объектах находится в диапазоне от 50 до 200 тыс. рублей за квадратный метр без НДС. Наименьшая стоимость наблюдается в проектах, расположенных в максимальной удаленности от КАД, а наибольшая — в проектах, расположенных близ метро внутри КАД.