Офисам не хватило гибкости

После длительного роста московского рынка гибких офисов на 18–50% в год ситуация в сегменте в первой половине 2023 года стала развиваться в противоположном направлении. В январе—июне общая площадь таких объектов сократилась на 2%. Консультанты прогнозируют по итогам года незначительный прирост — всего на 1%, что является минимальной динамикой с 2016 года. Охлаждению на рынке способствует высокая вакантность и снижение доходности проектов из-за увеличившихся затрат на ремонт. Это может сделать гибкие офисы непривлекательными для крупных девелоперов, а операторы таких объектов переключатся на проекты за рубежом.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Общая площадь гибких офисов Москвы по итогам первого полугодия составила 394,6 тыс. кв. м, сократившись на 2% к концу прошлого года, следует из подсчетов CORE.XP. Это связано с закрытием ряда коворкингов общей площадью 18,2 тыс. кв. м и невысокими темпами ввода новых объектов. По данным CMWP, за полгода объем предложения гибких офисов увеличился всего на 2,3%, до 402 тыс. кв. м, по оценке NF Group — на1%, до 372 тыс. кв. м.

Такая ситуация указывает на разворот тренда в сегменте гибких офисов.

Партнер CMWP Наталья Никитина напоминает, что в 2019–2020 годах предложение гибких офисов в Москве увеличивалось на 50% в год, в 2021 году — на 18%, в 2022 году — на 35%. Но по итогам 2023 года динамика будет сдержанной, прогнозируют в CORE.XP: за это время появится 28,9 тыс. кв. м новых гибких офисов, что в четыре раза меньше, чем в 2022 году.

Из данных CORE.XP следует, что как в натуральном выражении, так и в процентном прирост новых площадей может оказаться минимальным с 2016 года. Наталья Никитина связывает замедление роста со зрелостью сегмента.

Операционный директор сети гибких офисов Know Where Иван Демидович поясняет, что бизнес-модель такого типа недвижимости стала менее привлекательной. «Ставки аренды сейчас не растут пропорционально увеличению стоимости отделки, а ушедшие международные компании освободили много качественных площадей»,— поясняет он. CEO сети «Ключ» Георгий Голенев называет проблемой уход зарубежных арендаторов и общее сокращение спроса.

В прошлом году планы многих операторов сервисных офисов коренным образом поменялись, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. «Ранее мы наблюдали массу спекулятивных сделок операторов (сняли помещение, сделали отделку, сдали), но сейчас таких случаев стало гораздо меньше»,— говорит она.

Гендиректор сети Code Гурген Шекоян добавляет, что сейчас многие операторы рассматривают для развития зарубежные направления: открытие новых подразделений за границей замедляет процессы в Москве.

Многие игроки приостанавливают проекты в Москве из-за сложности с прогнозированием, направление гибких офисов свернули и некоторые развивавшие его девелоперы, добавляет эксперт.

Большинство застройщиков открывали гибкие офисы для наполнения своих объектов арендаторами, отмечает партнер «Ricci | Офисы» Дмитрий Жидков. Но сейчас подобные проекты, по его словам, менее интересны бизнесу из-за высокой себестоимости ремонта и, соответственно, низкой доходности.

Вернуться к росту гибкие офисы, по прогнозам Георгия Голенева, смогут лишь при сокращении вакантности площадей до 7%. «Этому может способствовать частичное снятие санкций или опережающие темпы роста российской экономики»,— рассуждает эксперт. Пока рынку далеко до этого: согласно подсчетам CORE.XP, сейчас пустуют 25% площадей гибких офисов. В то же время, как утверждают аналитики, спрос на гибкие офисы в Москве сохраняется. По данным CORE.XP, в первом полугодии в этом сегменте было заключено сделок на 51 тыс. кв. м.